广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初5999号原告：朱妙娟，女，1978年10月14日出生，汉族，住广东省中山市沙溪镇乐群龙阳路5号月畔湾商住小区×××××××，公民身份号码441××××××××××××222。委托诉讼代理人：何演辉，广东威格信律师事务所律师。被告：鲁玉娴，女，1949年8月8日出生，汉族，住广东省中山市东区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××168。委托诉讼代理人：何妮真，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凯，广东邦杰律师事务所律师。第三人：何坚太，男，1984年9月29日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××，公民身份号码442××××××××××××236。原告朱妙娟与被告鲁玉娴、第三人何坚太案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告朱妙娟及其委托诉讼代理人何演辉、被告鲁玉娴的委托诉讼代理人何妮真、陈凯及第三人何坚太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱妙娟向本院提出诉讼请求：1.立即终止原告位于中山市沙溪镇乐群村龙阳街5号月畔湾商住小区××××××的房地产，包括终止强制评估和拍卖；2.确认位于中山市××××××××××××产属于原告财产并解除查封原告于中山市沙溪镇乐群村龙阳街5号月畔湾商住小区××××××的房地产，房产价值25万元。事实与理由：原告与第三人何坚太是朋友关系，2010年原告与何坚太签订了《房产转让协议》，由何坚太将其位于中山市沙溪镇乐群村龙阳街5号月畔湾商住小区××××××（以下简称涉案房产）转让给原告。协议约定原告将房产首期款、装修款、2008年10月至2010年的银行月供款共计12万元付清给何坚太后，何坚太将涉案房产交付给原告使用，涉案房产归原告所有；2010年12月之后的银行月供款由原告代为支付。协议签订后原告依约向何坚太支付了12万元购房款，并开始每月代为支付月供款至今。原告与丈夫颜鸿填及父母朱柳山、刘郁香自2012年12月便住进涉案房产至今，何坚太将房产所有资料包括月供的存折交由原告交月供款使用。因涉案房产的银行按揭款尚未供完，原告愿意将尚未支付的价款按照法院的要求交付执行。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告在涉案房产被查封之前已经签订有效的买卖合同且支付月供款长达10年之久，因签订《房产转让协议》时，涉案房产并未确定房产证，所以无法完成过户。待出房产证后，原告多次催促何坚太办理过户，但因何坚太一直故意拖延，致使房屋迟迟没有办理过户。但原告父母朱柳山、刘郁香已经合法占有使用涉案房产10年之久，且年事已高，突然失去住所必然造成生活上的困难。被告鲁玉娴辩称，一、朱妙娟并未取得位于中山市沙溪镇乐群村龙阳街5号月畔湾商住小区××××××的房地产的所有权,无权排除法院强制执行。根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。从本案涉案房产国土登记资料来看,目前仍然登记在何坚太名下,并未办理国土变更登记手续。根据法律及司法解释的规定,所有权才是排除执行的基础，朱妙娟并未实际取得涉案房产的所有权,无权排除执行。二、朱妙娟的情况不属于法定可以排除执行的情况。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十四条的规定,能够排除执行的,朱妙娟只有在执行标的被查封之前已获得另案生效法律文书,且该文书系权属之诉或是返还物权之诉,方可排除执行,但如属于转让所有权的买卖合同之诉或是在执行标的被查封之后才获得生效法律文书的,不能排除执行。暂且不论朱妙娟的陈述和证据的真实性,即使按其陈述,其系向何坚太购买涉案房产,朱妙娟并非原产权人,朱妙娟与何坚太之间系买卖关系,且目前仍未获得任何生效判决,不属于可以法定排除执行的情况。三、朱妙娟的债权不能被证明。虽然在诉状中,朱妙娟称与何坚太系朋友关系,但其在执行异议阶段,曾在听证中表示双方系合作关系,因此,不能排除双方存在其他资金往来的可能,仅凭一纸买卖合同并不能证明朱妙娟购买了涉案物业。四、朱妙娟在长达10年的时间内未能完成过户登记,存在主观过错。退一步讲,即使认为本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,但该规定仍然要求“非因买受人自身原因未办理过户登记”,然朱妙娟在购房后长达10年的时间内仍未能完成过户登记,其明显是存在主观过错。根据一般社会常识,房屋购买者最关注的是房产何时过户何时可以取得所有权。即使按照朱妙娟所称,其与被执行人何坚太是朋友关系,也应清楚被执行人的负债情况,面对买房这样一项如其所述倾全家之力来进行的重大投资行为,首先不在合同中具体约定何时如何过户,其次在长达10年的时间内也未办理房屋过户,甘愿承担何坚太的负债风险。如此行为过于反常,完全不符合一个正常购房者的行为,不排除朱妙娟与何坚太借此逃避应承担的责任。再退一步讲,即便如朱妙娟所述,在长达10年的时间内未能办理房屋过户是因为何坚太故意拖延,朱妙娟在10年的时间内未寻求任何法律途径维护其合法权益也是其主观存在过错的表现。现在,因鲁玉娴申请执行,其才想通过执行异议之诉来转移风险,这是违反法律精神的。因此,朱妙娟在未能过户一事上存在自身过错,不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,不应支持其诉讼请求。五、朱妙娟的合法权益可以通过向被执行人主张债权的方式予以维护。但是,即使朱妙娟未能取得涉案房产的所有权,其还是可以通过与被执行人签署的合同,追究被执行人的违约责任,享有债权,从而维护自己的合法权益,也不存在没有救济途径的情况。但是这并不能成为其要求排除鲁玉娴申请执行的理由。综上,鲁玉娴认为朱妙娟并未取得涉案房产的所有权,也不属于法定可排除执行的情况,即使与被执行人签署有买卖合同,但因其自身原因未能及时办理变更登记,且不能排除系其他资金往来的可能性,另外其可以通过其他途径维护合法权益,故其执行异议之诉没有任何事实与法律依据,应驳回朱妙娟的诉讼请求。第三人何坚太陈述，何坚太跟原告的丈夫是2006年开始认识的，自2007年至2010年跟原告的丈夫有合作关系，2010年拆伙，当时何坚太有拖欠原告丈夫的投资款。2010年何坚太将房产卖给原告。当时原告不方便办理房产过户的手续，就将涉案房产登记在何坚太名下，由何坚太进行供款，原告每月给何坚太转供房款，让何坚太去还款。何坚太原来是向中山市华骏二手车市×的老板林国泉借钱经营二手车，期间有借有还，后来林国泉将该债权转让给中山市华骏二手车市×的其中一个股东鲁玉娴。借钱过程中，何坚太多次向林国泉反映涉案房产已经出卖给原告。之前原告的丈夫颜鸿填有要求何坚太去办理过户，当时的房产证给中山市华骏二手车市×的林国泉拿了，无法办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱妙娟系朱柳山与刘郁香的女儿；朱妙娟与颜鸿填系夫妻关系，双方于2007年12月12日登记结婚。何坚太系中山市沙溪镇乐群村龙阳街5号月畔湾商住小区××××××【不动产权证号：国（2012）易2401254，粤房地字证第0212015219号】（以下简称涉案房产）的权利人，登记时间为2012年3月12日。涉案房产的抵押权人系中山市××信用合作联社，登记时间为2012年3月13日，不动产登记证明号为粤房地他项权证中府字第0212005311号；于2020年9月14日被查封，查封申请人为鲁玉娴。2010年12月13日，何坚太（转让方、甲方）与朱妙娟（受让方、乙方）签订《房产转让协议》，约定：一、甲方将位于中山市沙溪镇乐群月畔湾6幢502房（该房产建筑面积为70.71平方米）转让给乙方；二、甲、乙双方商定该房产转让价格为12万元，该价格包含：房产首期款、装修款、2008年10月至2010年11月的银行月供款，乙方付清款项后，甲方将该房产交付给乙方使用，同时应移交有关房产的全部资料，房产转让后，房屋所有权归乙方所有；三、从2010年12月开始银行月供款由乙方支付；四、房产过户时，甲方应配合乙方办理所有过户手续，过户费用由乙方负责。关于涉案房款的支付，朱妙娟称于签订房产转让协议的当天以现金方式支付12万元，剩余房款由其丈夫每月按时将月供款转至何坚太名下的中山农商银行账户，至今尚有4万多贷款尚未供完，但是2012年7月至2016年6月期间的月供款转账记录因为被银行收回该期间的存折而无法提供；物业管理费、水电费由朱妙娟通过存折汇款至何坚太的扣款账户进行支付。朱妙娟提交的中国工商银行的历史明细清单显示，在2018年7月16日至10月14日期间，颜鸿填以银行转账的方式分别向何坚太账户多次转账汇款，均无备注款项用途；提交的平安银行的历史明细清单显示，在2019年4月15日至2020年11月17日期间，颜鸿填以银行转账的方式分别向何坚太账户多次转账汇款，备注为“月畔湾6幢502供房款”或“月畔湾6幢502月供款”；提交的广东省广播电视网络股份有限公司中山分公司与颜鸿填于2011年11月24日签订的数字电视业务受理表、广东省广播电视网络股份有限公司中山分公司于2011年11月24日出具的收据显示，颜鸿填为涉案房产开通办理数字电视基本包。2020年11月21日，中山市尚好物业管理有限公司出具的《证明》显示，涉案房产的业主为何坚太，从2010年12月开始时朱柳山、刘郁香缴纳每月管理费、水费、梯灯费用。庭审中，何坚太确认朱妙娟已支付了涉案房产的转让款12万元。朱妙娟陈述，购买涉案房产时，何坚太尚未取得涉案房产的权属证书，因朱妙娟不懂，且更名需要支付税费，所以并没有找开发商办理更名手续；自涉案房产出证后，朱妙娟要求何坚太配合其办理过户手续，但何坚太并未配合；朱妙娟认为还清涉案房产的贷款，何坚太会配合其办理过户手续，故《房产转让协议》并未约定具体的过户时间。鲁玉娴与何坚太民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）粤2071民初24846民事调解书：一、双方确认，何坚太尚欠鲁玉娴借款本金1134375元及该款自2018年4月1日起的利息，解除何坚太于2018年10月13日出具的欠据中关于还款期限的约定。何坚太分期向鲁玉娴偿还上述借款本金1134375元及利息，其中于2019年6月30日前偿还本金50000元，2019年12月31日前偿还本金50000元，自2020年起每半年（每年6月30日前、12月31日前）偿还本金不少于100000元，于2023年12月31日前清偿全部借款本金，并支付利息（以同期所欠借款本金为基数，按月利率1%自2018年4月1日起计算至借款清偿之日止）；二、何坚太如未按上述约定支付任何一期款项，鲁玉娴可以向法院申请强制执行第一项确认的借款本金的余额、利息（以最终尚欠借款本金为基数，逾期还款之前的时间段按月利率1%计算，自逾期还款之日起至借款清偿之日止按月利率1.5%计算），并计付违约金100000元、律师费损失28000元、案件受理费7862元；三、案件受理费15724元，减半收取计7862元（鲁玉娴已预交），由鲁玉娴负担。调解书生效后，因何坚太公司未履行生效法律文书所确定的义务，鲁玉娴向本院申请执行，执行案号为（2020）粤2071执13690号。执行过程中，本院作出（2020）粤2071执13690号执行裁定，裁定查封何坚太名下的涉案房产。朱妙娟遂提起执行异议，本院于2020年10月26日作出（2020）粤2071执异574号执行裁定书，裁定驳回朱妙娟的异议请求。朱妙娟遂向本院提起执行异议之诉，主张前述实体权利。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，何坚太与朱妙娟于2010年12月13日签订《房产转让协议》，早于法院查封涉案房产的时间，而且从现有证据来看，朱妙娟的父母也确实一直占有使用涉案房产。其次，虽然何坚太与朱妙娟确认12万元房价款系以现金方式支付，然而何坚太与朱妙娟的丈夫颜鸿填之间本就存在合伙关系且何坚太自述散伙时尚欠颜鸿填款项，因此朱妙娟提供的证据并不足以证实该12万元已经实际支付。此外，朱妙娟并未提供完整的供楼流水清单，且自认尚有4万多元供楼款未支付，足见朱妙娟并未付清所有款项。最后，从朱妙娟的庭审陈述可知，签订房产买卖协议时，朱妙娟明知何坚太并未取得涉案房产的不动产权属证，基于税费承担的考虑而未申请办理更名手续，且从签订《房产转让协议》至2020年9月14日首次查封期间长达近10年的时间内，并未采取有效措施要求何坚太办理过户手续，足以认定朱妙娟对于涉案房产未办理过户是存在过错的。查封时涉案房产仍然登记在何坚太名下，法院依据不动产登记簿的内容查封何坚太名下的涉案房产，并无不当。因此，朱妙娟主张排除执行并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其诉请停止对涉案房产的执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，2020年《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，参照2020年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告朱妙娟的诉讼请求。案件受理费5050元（原告朱妙娟已预交），由原告朱妙娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈春华人民陪审员  黄伟成人民陪审员  欧少梅二〇二一年四月二十日书 记 员  叶丽敏杨慧娴