北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初3796号原告：北京同仁和资产评估有限责任公司，住所地北京市西城区广安门外大街178、180、甲180号2幢7层714-1室。法定代表人：邹婕，执行董事。委托诉讼代理人：冯念春，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张云，北京市同昊林律师事务所律师。被告：李淑珍，女，1953年2月2日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吕怡然，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄紫玉，北京市安理律师事务所实习律师。原告北京同仁和资产评估有限责任公司（以下简称同仁和公司）与被告李淑珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同仁和公司委托诉讼代理人冯念春、张云，被告李淑珍及委托诉讼代理人吕怡然、黄紫玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同仁和公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告退还押金63993．42元；2．判令被告向原告支付逾期利息（以63993．42元为基数，自2019年10月6日至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．判令被告向原告支付律师费5000元；4．本案诉讼费由被告全部承担。事实和理由：原告与被告于2014年7月30日签署《房屋租赁合同》，合同约定，由原告承租被告位于北京市宣武区×××室的涉案房屋，租期五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止，签约时乙方（原告）付给甲方（被告）押金63993．42元，合同期满后乙方结清相关费用及手续后，5天内甲方退还乙方，等等。上述合同签订后，被告依约定履行了房屋交付义务，原告则依约定履行了租金支付和押金支付义务，其中原告于2014年9月1日向被告足额支付了押金63993．42元。上述《房屋租赁合同》项下的涉案房屋，从一开始便是由原告和三个案外人（北京经纬东元资产评估有限公司、北京纵横联合会计师事务所和北京中纵联合税务师事务所）实际承租并分担房租，被告分别与原告、上述三个案外人之间形成的是四个独立的房屋租赁合同关系。2015年3月，原告和上述三个案外人联合向被告发出《情况说明》，明确了四方分担房租的细节和事实。自此时起，各方正式书面确认了被告从一开始便分别与原告、上述三个案外人之间形成了四个独立的房屋租赁合同关系，各方（原告和上述三个案外人）按照约定分摊租金且分别向被告支付房租，被告按期分别向各方开具房租发票。2018年8月9日，北京经纬东元资产评估有限公司变更名称为“北京经纬仁达资产评估有限公司”（以下简称“经纬仁达公司”）。后来被告与经纬仁达公司因为欠付房租事宜产生纠纷和诉讼，在此情况下，原告置自身利益于不顾，出于善意主动与被告签署了《垫付协议》，该协议载明，原告自愿先行垫付经纬仁达公司所欠被告六个月房租95900．97元和两个月违约金31966．99元（共计127867．96元），待法院判决后被告再将收到的法院全部判决款项转付给原告，但如果法院全部判决款项低于原告垫付款，被告将就差额部分为原告开具可入账发票。此后原告严格依据《垫付协议》之承诺向被告及时足额地支付了127867．96元的垫付款。2019年9月30日，原告与被告之间的租赁期限届满，双方之间的租赁合同关系亦随之终止，原告亦及时地履行了对被告的房屋交付义务、结清相关费用及变更注册登记地址手续的义务。至此，原告于房屋租赁合同项下的义务已经全部履行完毕，依据合同约定，被告应于5天内，即应于2019年10月5日前将63993．42元的押金全额退还原告。可是事与愿违，被告罔顾合同约定，一直拒不退还上述押金，虽经原告一再催告和追讨，被告仍然是拒不退还押金且态度颇为恶劣。原告认为，被告上述拒不退还押金的行为是严重的违约行为，已经严重损害了原告之合法权益。故依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼以维护自身合法权益，希望贵院依法裁判，判如所请。李淑珍辩称，一、依据双方签订的《房屋租赁合同》，答辩人无需退还押金。根据李淑珍与同仁和在2014年7月30日签订的《房屋租赁合同》第五条第一款的约定，乙方若超过3日未缴纳，甲方有权解除合同并没收押金。按照合同约定，租金支付方式为押一付六，同仁和应在2017年9月5日前支付2017年9月1日-2018年3月1日的租金。然而，同仁和在2017年9月13日才支付了应付租金，远远超过3日；2019年6月-2019年9月的部分房租，同仁和至今仍未补齐，尚欠付李淑珍租金63933．98元。《房屋租赁合同》第三条第5款约定：“本租赁合同终止时，在乙方没有违反任何条款的情况下甲方收到乙方退还的租赁房屋后，应在五天内退还乙方合同履约保证金，但不计算利息。”因此，鉴于同仁和的违约行为，答辩人有权没收全部押金。二、同仁和使用了经纬东元的承租面积并承诺承担经纬东元退租后的全部合同义务而未全部承担，至今仍欠付出租人李淑珍租金63933．98元，构成严重违约，不应退还押金。2014年7月30日，李淑珍与同仁和签订《房屋租赁合同》，明确约定同仁和承租李淑珍位于宣武区×××室，面积为539．46m2的全部房屋，起租时间为2014年10月1日-2019年9月30日，年租金为767921元人民币。半年后，2015年3月，同仁和当时的法定代表人冯念春一手操办，将大部分房屋交由其控制的北京经纬东元资产评估有限公司（“经纬东元”）、北京纵横联合会计师事务所（“纵横联合”）、同仁和及北京中纵联合税务师事务所（“中纵联合”）共同使用其承租面积，并向李淑珍承诺“他是四家公司的负责人，分别付租只是为了独立核算，一切均执行总协议。不会影响李淑珍收取租金，有事儿他全权负责”，还向李淑珍递送了他是四家公司控制人的名片。经纬东元在2018年6月无故搬离涉案房屋，李淑珍在2018年9月5日少收到经纬东元的租金95900．97元，于是催促同仁和的冯念春履行承诺，承担经纬东元的付款义务。冯念春及同仁和员工向李淑珍说明并承诺，使用者经纬东元搬出了，但不会影响李淑珍收租，同仁和仍将按总协议继续全面租赁并付费。与此同时，同仁和冯念春再三请求李淑珍帮着打官司以降低同仁和的损失，并告知李淑珍，“发个律师函经纬东元怕影响公司的声誉，就会把租金交上”。李淑珍无奈答应以自己的名义起诉经纬东元以降低同仁和的租房成本，最终判决支持了95900．97元，李淑珍在收到后就转给了同仁和，完全没有私留。试问，若不是自始至终承诺租房，冯念春怎么会好心支付律师费并全力跟进该案呢？李淑珍与同仁和员工的聊天记录也能证明此点。原告提交的《垫付协议》并非李淑珍按照真实情况拟出的《代付协议》，内容未能体现双方当事人的约定，同仁和是基于承租人的身份付款，而非帮助经纬东元垫付。然而，同仁和在使用了经纬东元承租面积的情况下，并未按照承诺向李淑珍支付经纬东元剩余的全部应付租金，截至今日，同仁和也未将剩余的4个月租金补齐，尚欠付李淑珍租金63933．98元。在单方面欠付租金长达6个月的情况下，如上所述，根据《房屋租赁合同》出租人李淑珍有权不退还合同履约保证金。三、本案项下争议押金金额并非同仁和主张的63993．42元，而是1301．33元。正如同仁和提交的情况说明，在2015年3月，经纬东元、纵横联合、中纵联合通过情况说明的方式，与李淑珍形成了四个独立的房屋租赁合同关系（同仁和提交的“西城区法院民事判决书”可以证明）。因此，按照判决、合同及情况说明之内容或约定，同仁和与经纬东元、纵横联合、中纵联合应按照租赁合同分担承租面积、交纳租金和押金。按照比例，同仁和对应的押金应当为1301．33元。四、答辩人无需承担利息和律师费。如上所述，李淑珍无需归还押金，因此更无需承担相应利息。租赁合同中对律师费承担没有约定，属于被答辩人的自担成本，李淑珍无需承担。综上，答辩人李淑珍无需退还被答辩人押金、无需支付逾期利息和律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月30日，李淑珍（甲方）与同仁和公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容有：第一条、房屋基本情况。房屋位于西城区×××室，面积539．46平方米。第二条、租期。起租日为2014年10月1日（甲方给予乙方一个月免租期，即2014年9月1日至9月30日止），本合同有效期自起租日开始租期五年，至2019年9月30日止。第三条、租金。1．房屋年租金为767921元，月租金为63993．42元。半年租金为383960．50元，采用“押一付六”租金支付方式。2．签订合同时乙方付给甲方押金63933．42元，合同期满后乙方结清相关费用及手续后，5日内甲方退还乙方。3．租期内未经协商任何一方不得变化租金。4．乙方自交钥匙之日起五个工作日内付首期租金及押金，以后每6个月支付下一周期的租金，即乙方每年9月5日前、3月5日前向甲方支付下6个月房屋租金。5．本租赁合同终止时，在乙方没有违反任何条款的情况下甲方收到乙方退还的租赁房屋后，应在五天内退还给乙方合同履约保证金，但不计算利息。……第七条、违约责任。……2．有下列情形之一的，甲方有权提前解除租赁合同，不退还合同履约保证金：……④乙方拖欠房租金达3天。3．确有不得已的理由需要提前终止本合同，解约方应提前60天书面通知对方。若甲方提前终止本合同，甲方应退还剩余租金及合同履约保证金，并按2个月房租的金额赔偿乙方；若乙方提前终止本合同，按2个月房租的金额赔偿甲方。无论何种原因解除合同，乙方应结清房租等费用后办理迁出手续，甲方在乙方注册地址迁出后5日内退还合同履约保证金。同日，李淑珍与同仁和公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方配合乙方开具相关发票（其中包括取暖费、物业费、每年培训发票291417元，税务局代开476504元，税费由乙方支付，发票每半年开具一次）具体构成按承租人提供的清单为准。上述合同签订后，李淑珍将诉争房屋交付同仁和公司使用。同仁和公司向李淑珍交纳了房屋押金63993．42元。2015年3月，北京经纬东元资产评估有限公司（2018年8月9日名称变更为北京经纬仁达资产评估有限公司，以下简称经纬公司）、北京纵横联合会计师事务所、同仁和公司、北京中纵联合税务师事务所联合向李淑珍发出《情况说明》，内容为：我们租用×××室，年总租金767921元，现有使用单位为北京经纬东元资产评估有限公司、北京纵横联合会计师事务所、同仁和公司、北京中纵联合税务师事务所四家单位，共同分担房租，并各自承担相应税费，按照各方约定，从2015年3月开始，各单位房租分担如下：经纬，其中冯总部房屋租金215110．32元，培训费131554．74元，合计346664．94元，林总部房屋租金119015．68元，培训费72786．26元，总计191801．94元；纵横，房屋租金198564元；同仁和，房屋租金15616元；中纵，房屋租金15274元。合计房屋租金563580元，培训费204341元，合计767921元。以上单位将按照上述分担金额分别向您支付，相关发票照此开具，特此说明。此后，经纬公司、纵横会计师事务所、同仁和公司、中纵税务师事务所按照《情况说明》中的金额向李淑珍支付租金，同仁和公司代经纬公司交纳过部分租金。《情况说明》中的经纬公司林总部向李淑珍支付房屋租金及培训费至2018年9月。后经纬公司搬离了诉争房屋。2019年1月4日，本院立案受理李淑珍与经纬公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：（2019）京0102民初4170号，李淑珍在该案中的诉讼请求为：要求经纬公司支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金191801．94元及逾期利息。2019年6月5日，李淑珍（甲方）与同仁和公司（乙方）签订《垫付协议》，内容有：经甲乙双方协商，就经纬公司林祖福部门欠付甲方房租事宜达成如下垫付协议：1、双方确认，经纬公司林祖福部门欠付甲方2018年4月1日至2018年9月30日房租为95900．97元，甲方已委托律师就经纬公司林祖福部门违约提起诉讼，诉讼标的为六个月房租95900．97元和二个月违约金31966．99元。2、为减少因诉讼周期的不确定性给甲方带来的损失，如在2019年6月30日前甲方仍未收到法院判决款项，乙方愿意先行垫付经纬公司林祖福部门所欠六个月房租和二个月违约金共计127867．96元，待法院判决后，甲方将收到的法院全部判决款项转付给乙方。3、甲方承诺将继续积极配合律师追缴经纬公司欠付的房租和违约金工作，不以任何方式拖欠或妨碍律师的追缴诉讼工作，并在收到经纬公司的房租和违约金等法院判决款项5天内转付给乙方。如违背该条款，甲方将双倍返还乙方垫付金额。4、甲乙双方同意，无论法院判决款多少，甲方以法院判决款全额支付给乙方，不多退少补，如果低于乙方垫付款，甲方将就差额部分为乙方开具可入账发票。5、本协议一式四份，将经双方法定代表人签字盖章后生效。2019年7月5日、7月8日、7月10日，同仁和公司分别向李淑珍转账付款50000元、50000元、27867．96元，共计127867．96元。用途均载明先期垫付经纬欠付房租。2019年9月30日，李淑珍收回了全部房屋。2019年11月7日，同仁和公司将工商注册地址迁出。2020年1月8日，本院作出（2019）京0102民初4170号民事判决书，判决经纬公司给付李淑珍六个月房屋租金95900．97元。该判决本院认为部分认定：“……从合同的履行情况及本案的实际情况表明，同仁和公司、经纬公司与其他二家公司承受了李淑珍与同仁和公司签订《房屋租赁合同》的权利义务，其应依约履行。经纬公司称其与李淑珍之间系不定期租赁，缺乏事实依据，本院不予采信。合同履行中，经纬公司单方搬离涉案房屋并通知李淑珍，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。经纬公司称其与李淑珍的租赁关系于2018年9月12日解除，本院不予采信。经纬公司于2018年10月22日通知李淑珍解除双方的不定期租赁关系，表明其拒绝履行租赁合同，给李淑珍造成的损失，应承担赔偿损失的违约责任。李淑珍作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由本院根据经纬公司的过错程度及剩余租期考虑6个月的租金为宜。李淑珍要求经纬公司支付2018年10月1日至2019年9月30日的租金，超过部分，本院不予支持。李淑珍要求经纬公司支付逾期利息的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。”该判决双方均未上诉。2020年8月8日，李淑珍将收到的经纬公司支付的判决款项95900．97转账支付给了同仁和公司。审理中，同仁和公司主张该公司只是负责出面承租，实际是四家公司分租，四家公司向李淑珍出具了情况说明，也按照情况说明分别支付租金，李淑珍也分别与四家公司签订过租房协议，四家公司也都依据各自租房协议办理了工商注册手续及缴税手续，故李淑珍实际是与四家公司分别存在租赁合同关系。李淑珍主张其一直履行的是与同仁和公司之间的合同，同仁和公司与其他公司之间的内部关系与其无关，其应同仁和公司的请求与四家公司签订过分租协议，但只是为了办理工商注册及缴税手续，实际执行的还是与同仁和公司之间的总合同。其起诉经纬公司及与同仁和公司签订《垫付协议》都是应同仁和公司的请求，帮助同仁和公司追讨费用，同仁和公司也承诺会承担支付全部租金的责任。李淑珍针对其主张，提交了微信记录予以证明。同仁和公司对微信记录的真实性予以认可，但主张微信记录只是双方协商的过程，最终双方达成了一致意见，签署了《垫付协议》。李淑珍主张同仁和公司应在2017年9月5日前支付2017年9月1日至2018年3月1日期间的房屋租金，但同仁和公司在2017年9月13日才支付，超过3日，构成违约，其有权没收房屋押金。同仁和公司主张此次租金支付迟延系因该公司会计受伤无法上班，会计上班后告知了李淑珍情况并请求暂缓几天，李淑珍明确表示同意。同仁和公司提交了微信记录予以证明。李淑珍对微信记录的真实性不予认可。李淑珍主张经纬公司搬离后，经纬公司所占区域一直由同仁和公司占用。同仁和公司主张该公司并未占用，而是一直空置。李淑珍主张如果其与四家公司分别存在房屋租赁合同关系，同仁和公司所交纳的押金也应当分摊到四个房屋租金合同中。本院认为，李淑珍与同仁和公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。合同签订后，同仁和公司、经纬公司与其他二家公司向李淑珍提交了《情况说明》，并按照《情况说明》约定的金额各自交纳房屋租金。根据李淑珍与同仁和公司签订的《垫付协议》、李淑珍起诉经纬公司案件的自述及生效判决认定的事实，同仁和公司、经纬公司与其他二家公司承受了李淑珍与同仁和公司签订《房屋租赁合同》的权利义务，应各自承担相应承租区域的租金。根据在案证据，同仁和公司并不拖欠该公司所承租区域的房屋租金，李淑珍主张的租金系经纬公司所占区域的租金，对于该部分租金，李淑珍在起诉经纬公司房屋租赁合同纠纷一案中已经主张过，法院以李淑珍也负有减少损失扩大的义务为由未予支持。李淑珍主张经纬公司搬离后经纬公司所占区域为同仁和公司所占用，同仁和公司不予认可，李淑珍对此未提供证据予以证明，本院不予采信。故李淑珍主张同仁和公司拖欠该公司租金的主张不能成立，本院不予采纳。李淑珍主张2017年9月同仁和公司迟延交纳租金构成违约，其有权没收押金，由于李淑珍当时并未行使解除权，此后双方继续履行合同，李淑珍的解除权已经消灭，李淑珍以此为由要求没收押金，缺乏依据，本院不予采纳。综上，李淑珍主张不予退还押金的理由均不能成立，同仁和公司要求李淑珍退还押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，同仁和公司交还房屋、结清费用并办理工商注册地址迁出等手续后，李淑珍在5日内退还押金，故李淑珍应于2019年11月12日前退还押金，逾期未退还，应当支付利息，同仁和公司要求李淑珍支付逾期利息的诉讼请求，于法有据，但利息起算点有误，本院予以调整。同仁和公司要求李淑珍支付律师费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，李淑珍退还北京同仁和资产评估有限责任公司房屋押金63993．42元并支付逾期利息（以63993．42元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，自2019年11月13日起计算至实际给付之日止）；二、驳回北京同仁和资产评估有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元，由北京同仁和资产评估有限责任公司负担55元（已交纳），由李淑珍负担707元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李俊二〇二一年四月八日法官助理 杨超书 记 员 林彤