北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初10355号原告：李晓宁，女，1982年11月7日出生，汉族，住北京市西城区。被告：李岩，男，1964年4月19日出生，汉族，住云南省瑞丽市。原告李晓宁与被告李岩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓宁，被告李岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓宁向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告向原告赔偿北京市存量房屋买卖合同违约金120000元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月，原告与被告签订购房协议，原告以3235000元价格购买被告位于北京市西城区×××房产，因被告原因，2018年该房屋不动产权证书才办理下来。2018年7月21日，双方通过中介签订北京市存量房屋买卖合同购买该房产，被告要求提价10万元，双方协商后通过补充协议变更房产价格为3335000元（合同编号M18030105）。在另一份补充协议中，被告承诺：在2019年7月21日前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，逾期30日内，应当向原告方支付房屋总价款10%的违约金，逾期超过30日，按该房屋成交总价万分之五/日向原告方支付违约金。截至2021年1月22日，被告本人、配偶及直系亲属共5人的户口仍未迁出，违约时间已经超过1年半，其间原告多次电话催促，被告仍然没有履行合同义务。按合同约定，房屋总价款为3335000元，逾期30日内被告按照房屋总价10%支付违约金为333500元；逾期超过30日，被告按房屋总价每日万分之五支付违约金（每日1667．5元），2019年8月20日起至2021年1月22日共520天，违约金为867100元。因此，截至2021年1月22日，违约金总额共计1200600元（未计息）。考虑被告的支付能力，原告酌情减少被告的赔偿金额，按照违约金总额10%计算取值12万元，望贵院依法审理查明，支持原告诉讼请求。李岩辩称，首先我为未能按合同约定时限，将本人及原家属户口从西城区×××室迁出，向原告表示深深的歉意！我要申辩如下：本人并非见利忘义不守承诺之人：理由有三：一、就原告所述此房签订买卖意向为2016年5月，当时槐柏树此房产市场价为叁佰伍拾万，并正在上涨中。因当时本人同情原告二人为外来青年人，政府公务员收入有限，所以才同意让价到叁佰贰拾叁万，并且在原告未付清定金的情况下，于2016年7月就将该房产交付了原告装修使用。由于此房产为北京1989年第一次房改，我被动员成为北京市第一个贷款购房人，所以此房产遗留了N多历史问题。因此当时未取得房产证，买卖合同中也是把房屋平米数估为43平米，而在2018年取得房产证实际测量面积为44．3平米，因此后期的十万元是补平米数差价，并非本人加价。另外之所以2018年才取得房产证完全是因为政府相关部门办事效率问题。本人在这二年中跑了N多部门，无数次才得以完成。二、在2018年7月实际取得房产证之时，该房产市场价已经涨到了肆佰伍拾万，但本人仍然在第一时间按原房屋买卖意向与原告完成了房屋买卖交易过户。三、本人在原告所诉迁出户口问题上也尽了全力。当初本人与再婚妻子及其父母居住在通州区×××室，由于购买时属小产权房当时无法落户口，但开发商及当地派出所承诺，很快会根据相关政策办理落户。但是由于政策变化迟迟未能实现。本人在北京也无其他住房，所以才未能按时将户口迁出。这个过程中本人也以动员再婚妻之女将其户口迁出到其生父之处了。（花千紫）而且因此问题我与再婚妻子产生了巨大的意见分歧，并引发最后于2019年10月15日办理了离婚手续。并约定各自将自己及家属户口迁出。我本计划于2020年春节回京把此事办好，与我兄长协量将我及女儿户口迁至他处，但由于疫情原因，本人自2019年10月离京后就一直未能回京，所以户口至今未迁。最后我对原告的诉讼请求表示反对。一、被告违约并非主观故意，实属国家相关政策与自然不可抗力所至。而且原告在这二年多时间内从未与被告打过一个电话正面沟通，当初完成房屋买卖交易之时，我曾问过原告是否有孩子上学，或卖房等原因急于让我迁出户口，原告是否认态度，并表示不急。二、中介公司出具的房屋买卖合同为企业制式合同，房屋买卖、过户、使用才是合同经济行为的主体，户口问题与此主体行为并无因果必然关系，也并非主体行为，而合同约定户口迁出逾期30日，向原告赔偿房屋总价的百分之十，及30日后每日赔偿总价的万分之五。本人认为此条款参照物有误，严重有失公允，以这样计算三年后将因户口未迁出问题，被告要赔偿原告房屋的全款并且三年后还要继续赔偿下去。天下可有这样的事情吗？所以我请求人民法院以实事求是为原则，以事实为依据以法律为准绳判定此条款无效！关于因被告违约经济赔偿问题，我认为，一、应实事求是地按北京市户口落户（非户籍落户）的市场价格为参照，由被告向原告实际赔偿；二、依据被告的违约行为给原告造成的实际经济损失进行赔偿。但原告并未举证任何实际经济损失；三、如果原告对被告户口未迁出而实在不满，可要求退房退款（原价），老百姓说甘蔗没有两头甜，便宜也不可能让一个人占尽，当初便宜价买了房，提前收了房，如今还能以户口未迁出为由将买房款赚回来，这也太美了吧？所以我恳请人民法院对此做出公平公正的判决。三、关于户口迁出问题，因本人及前妻家人在北京无其他可落户住房，而政府也没有想个和档案一样的相关政策和方法。所以只能与其他直系亲属沟通协商迁转。而直系亲属也并无法定收留之义务，所以决定权不在本人手中，因此无原告所愿限时迁出。希望人民法院对此作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月21日，李岩（出售方、甲方）与李晓宁（买受方、乙方）经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：甲方将北京市西城区×××号房屋出售给乙方，房屋成交总价为3235000元。同日，李岩（出卖方、甲方）与李晓宁（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，该协议第十一条约定：经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2019年7月21日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，逾期30日内，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，逾期超过30日，按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并继续履行原有全部户口迁出义务，且甲方承诺完成全部户口迁出手续前，放弃因此户口产生的所有收益。2018年8月27日，李岩（出卖方、甲方）与李晓宁（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定将房屋成交总价变更为3335000元等。2018年8月27日，李晓宁取得了北京市西城区×××号房屋的不动产权证书。根据李岩提交的户口本、离婚证记载，截至本案法庭辩论终结前，李岩、李薇安（李岩之女）、强秋华（李岩之前妻）、强仁达（强秋华之父）、杜蕴芝（强秋华之母）的户籍仍登记在涉案房屋。审理中，李晓宁主张李岩未按照合同约定迁出户口，应当按照合同约定支付违约金，由于违约金过高，其酌情减少要求李岩一次性支付违约金120000元。李岩主张其未迁出户口并非主观原因所致，而是无处可迁，其未迁出户口没有给李晓宁造成损失，违约金过高，请求予以调整。李晓宁主张由于李岩未迁出户口，导致其无法出售房屋。本院认为，李岩与李晓宁签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。李岩未按照合同约定的期限将房屋内的户口迁出，构成违约，应当按照合同约定支付违约金。合同约定的违约金过高，李晓宁自行酌减为要求李岩一次性支付违约金120000元，综合考虑合同履行情况、李岩的过错程度、李晓宁的损失等因素，李晓宁主张的违约金数额合理，本院不再调整。对李晓宁要求李岩支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：本判决生效之日起七日内，李岩支付李晓宁逾期迁户口违约金120000元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由李岩负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 俊二〇二一年四月二十五日法官助理  杨 超书 记 员  温晓娟