广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初1473号原告：珠海市快利达商业有限公司，住所地珠海市香洲区×××××××××××A,统一社会信用代码914×××××××××××766Y。法定代表人：张向文，总经理。委托诉讼代理人：罗永盛，广东至伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪莹，广东至伦律师事务所实习律师。被告：珠海市香洲区洲仔股份合作公司，住所地珠海市××××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××332X4。法定代表人：陈伟良，董事长。委托诉讼代理人：邱小飞，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓菲，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。原告珠海市快利达商业有限公司（以下简称“快利达公司”）与被告珠海市香洲区xx股份合作公司（以下简称“xx股份公司”）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告快利达公司委托诉讼代理人罗永盛、李雪莹，被告xx股份公司法定代表人陈伟良及委托诉讼代理人邱小飞、陈晓菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告快利达公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付未建单身宿舍1321.04平方米的安置房屋的建筑成本2179716元【1321.04㎡×l.l(补偿系数)×1500元/㎡】并赔偿原告自2003年7月1日始至实际付款之日止的利息损失2288701.80元【此为暂定额，2179716元×6%（年利率)×17.5年（自2003年7月1日暂计至2020年12月31日期间）】。事实和理由：2000年12月1日，原告快利达公司就拆迁改建xx旧村房屋的补偿事宜与珠海市香洲区×××民委员会(被告前身）签订了《xx村改建补偿合同》（以下称“《补偿合同》”)。双方在履行上述《补偿合同》的过程中，被告xx股份公司以房屋拆迁安置补偿合同案由于2020年3月4日向珠海市香洲区人民法院（以下称香洲区法院）提起诉讼（案号:(2020)粤0402民初1587号，以下称1587号判决），诉请快利达公司要向其支付房屋租金、违约金、资金占用损失等，后经香洲区法院作出一审判决，判决快利达公司向xx股份公司支付房屋损失5356648.49元，快利达公司不服该判决，已经向珠海市中级人民法院提出上诉。1587号判决中令快利达公司不满的判项之一，是判决快利达公司在该案中要向xx股份公司支付未建单身宿舍1321.04㎡的报建指标的未回迁房屋1453.144㎡(1321.04㎡*l.1(补偿系数)）的租金损失。因xx股份公司此前从未就单身宿舍的报建指标1321.04㎡向快利达公司主张过房屋租金，且双方提交的证据证实xx股份公司早已认可单身宿舍1321.04㎡的报建指标无需支付租金的事实，现既然1587号判决书判决快利达公司要对该报建指标支付租金损失，那么依据《补偿合同》第十条村民拆迁、补偿办法中第（十四）款约定：“原属征地农民且未享受珠国土字[1994]169号文报建优惠政策的指标，按其可享受的优惠报建面积的1:1.1补偿，但甲方（xx股份公司）应向政府支付城市配套费并向乙方（快利达公司）按有关规定支付安置房屋的建筑成本（多层住宅楼按1200元/㎡,髙层住宅楼按1500元/㎡)。”第十一条甲方房屋拆迁补偿第（四）款约定：“规划部门批准单身宿舍1321.04平方米（未建)，参照村民补偿办法第十四条（款）执行。”据上，快利达公司现诉求法院判令xx股份公司支付未建单身宿舍1321.04㎡的报建指标的未回迁房屋1453.144㎡(1321.04㎡×补偿系数l.l）的安置房屋建筑成本有明确的合同依据，同时因经自然资源部门审核同意的回迁房报建方案均为高层住宅楼，现按回迁高层房屋的标准1500元/㎡计算安置房屋建筑成本费用亦依法有据。综上，快利达公司提出的诉讼请求有明确的合同依据，谨请法院依法支持。原告快利达公司提交以下证据：1、(2020)粤0402民初1587号民事判决书；2、xx村改建补偿合同；3、建筑工程报建回执（编号：2020建方0024)、xxxx花园二期建筑规划设计方案；4.闲置土地认定书两份、批复一份、协议书一份。被告xx股份公司辩称，一、《xx村改建补偿合同》并未约定xx股份公司在快利达公司未交付回迁房屋之前须支付建筑成本，快利达公司作为原告，应承担举证不能的责任。二、在快利达公司严重违约情况下，xx股份公司依法享有拒绝支付建筑成本的抗辩权。根据《xx村改建补偿合同》第五条第2款约定，快利达公司应在建设项目领取《施工许可证》之日起18个月内全部竣工交付使用，结合快利达公司实际于2001年取得《施工许可证》的事实，快利达公司最迟应于2003年6月30日交付全部回迁房屋，但截止至今，快利达公司已逾期近十八年之久。基于此，即便忽略不论双方自始未约定xx股份公司在快利达公司交付回迁房屋之前即应支付建筑成本，快利达公司严重逾期交付回迁房屋，一再违反双方约定，根据《中华人民共和国民法典》第525条、第526条约定，xx股份公司也有权拒绝支付未交付的回迁房屋的建筑成本。三、快利达公司交付回迁房屋之后方可确认xx股份公司应依约支付的建筑成本数额。1.在快利达公司交付回迁房屋之前，无法确认回迁房屋性质，从而无法确认建筑成本计算单价。《xx村改建补偿合同》第二条第2款约定村委物业的回迁房以高层为主，但未仅限定高层住宅，结合之前已交付回迁房屋情况及快利达公司反复违约的履行情况，在实际接收到回迁房屋之前，根本无法确认最终交付至xx股份公司的房屋性质以及其建筑成本计算单价，如此前双方约定回迁龙洲湾6-8号楼，后因快利达公司私自对外出售8号楼部分房屋，只能重新协商交付9号楼房屋，后又因快利达公司私自对外出售9号楼部分房屋，导致至今未能交付全部回迁房屋。2.在快利达公司交付回迁房屋之前，无法确认应依约计算建筑成本的具体面积。根据《xx村改建补偿合同》第十一条第（四）款约定，快利达公司应当依约交付的单身宿舍指标房共计1453.144平方米（1321.04平方米×系数1.1），但实际操作中，快利达公司是通过交付多套住宅实现安置，不可能准确交付1453.144平方米，最后极大可能会存在面积差额（少交付或多交付），因此实际应依约计算建筑成本的面积必须在快利达公司交付回迁房屋后，由双方核算、协商确认。四、《xx村改建补偿合同》约定的单身宿舍指标房建筑成本的计算本是参照村民补偿约定执行，而快利达公司与村民关于建筑成本支付时间的约定，均为快利达公司交付回迁房屋之时或之后，因此，快利达公司与村民关于建筑成本应在快利达公司交付回迁房屋之时或之后支付的约定在本案亦有参考价值。五、本案为拆迁安置补偿合同纠纷，与一般商品房买卖的消费行为有本质区别，本案所指建筑成本的本质系对拆迁人的补偿，结合《xx村改建补偿合同》第九条关于快利达公司承担旧村改造所有报建费、建筑工程费用等全部资金的约定，可作证合同双方约定快利达公司交付回迁房屋之后依约向快利达公司补偿建筑成本的真实意思。六、如（2020）粤0402民初1587号案一审查明的事实，快利达公司已逾期近十八年之久未交付回迁房屋，如本案诉请得以支持，xx股份公司则在未能如约收回回迁房屋的基础上再支出回迁房屋的建筑成本，必然助长快利达公司公然违约、推卸责任的恶意，同时加剧xx股份公司的损失，明显违背公平原则和诚实信用原则。综上，快利达公司的诉请既无事实基础，也无法律依据，甚至不具有可操作性，贵院在另案支持xx股份公司关于回迁房屋租金损失的主张仅系因快利达公司逾期交付回迁房屋的违约行为，与是否应支付建筑成本无关，快利达公司据此要求xx股份公司支付建筑成本亦是逻辑混乱。请求贵院依法驳回快利达公司全部诉讼请求，维护公平公正。被告xx股份公司提交如下证据：1、珠海市建设工程开工申报表；2、复函(珠快利达商[2011]020号)；3、xx村旧房拆迁补偿合同（村民廖灶安）；4、结算清单（村民廖灶安）。本院经审理查明事实认定如下，2000年12月1日，珠海市香洲区×××委会（甲方）（以下简称“×××委会”）与快利达公司（乙方）签订《xx村改建补偿合同》约定拆迁改建xx旧村房屋。合同第五条约定回迁村民住宅楼为多层、小高层，共60户。……根据上述重建规划要求和甲方意见，乙方改建项目分二期进行：1、第一期在用地南边先建多层四栋、小高层六栋住宅楼，建设面积约21000平方米，作为解决60户村民搬迁安置用房。设计为一梯两户，每套房面积约90、120平方米；一梯三户，面积约70平方米（村民意见）住宅楼计划在2001年12月25日全部交付甲方使用。在甲方接到乙方正式通知回迁房搬迁之日起30天内，甲方及村民必须全部搬迁。若因搬迁造成工期延误及经济损失由甲方负责。2、第二期改建项目在安置好村民用房后，全部进行二期拆迁改建，以高层为主，在建设项目领取《施工许可证》之日起18个月内全部工程竣工交付使用。合同第九条约定，快利达公司在珠海市××××××××委改建专用资金账户，已由市改建办进行监督使用，乙方保证拆迁费，报建费、补偿费及建筑工程全部资金。合同第十条约定村民拆迁、补偿办法：……（十四）原属征地农民且未享受珠国土字[1994]169号文报建优惠政策的指标，按其可享受的优惠报建面积的1:1.1补偿，但甲方应向政府支付城市配套费并向乙方按有关规定支付安置房屋的建筑成本（多层住宅楼按1200元/㎡，高层住宅楼按1500元/㎡）。合同第十一条约定甲方房屋拆迁补偿：……（四）规划部门批准单身宿舍1321.04平方米（未建），参照村民补偿办法第十四条执行。（五）拆除合法的非住宅房屋，乙方已提供临时生产、营业用房给甲方过渡生产、营业的，只给甲方补助搬运费；乙方不能提供临时生产、营业用房的，只给甲方补助搬迁费：过渡期间按上年度该区域的平均租金标准给予甲方现金补偿。……（六）上述村委房屋在拆迁过渡期间的搬迁费、周转房租按上述条款补偿执行。合同第十三条约定拆迁房屋补偿金、搬迁、房租费等支付方式：……（三）周转用房房租费从搬迁之日起计算分期付款，每期预付五个月，房租补贴直至安置房屋交付甲方使用后半个月止。2000年12月27日，xx村委会（甲方）与快利达公司（乙方）签订《xx村旧房拆迁补充合同》约定乙方拆迁改建甲方位于xx村10号、8号及电房，并就改建期间房租进行约定。2001年5月21日，xx村委会（甲方）与快利达公司（乙方）签订《xx村旧房拆迁补充合同》约定乙方拆迁改建甲方位于xx村54号村委会办公楼（无产权证），并就改建期间房租进行约定。2002年3月29日，xx村委会（甲方）与快利达公司（乙方）签订《xx村拆迁补偿办公场所及厂房补充合同》约定乙方拆迁改建甲方位于xx村5号之一、5号之二、12号、15号、祖祠、98号之一及98号之二办公场所、厂房等，并就改建期间房租进行约定。2002年8月26日，xx村委会经村集体组织改制为xx股份公司，双方签订《债权债务协议书》约定由xx股份公司接管xx村委会的债权、债务。2001年11月与2005年5月，快利达公司分别向xx股份公司交付3879.9平方米与619.41平方米回迁房，合计已回迁房屋面积为4499.31平方米。双方确认未回迁房屋建筑面积为4333.858平方米，1321.04平方米（单身宿舍）×1.1-3879.9平方米-619.41平方米=4333.858平方米]，其中包括未回迁的案涉单身宿舍建筑面积1453.144平方米。2003年5月22日，快利达公司取得xx豪庭x号楼的《施工许可证》。2011年11月25日，快利达公司向xx股份公司发出《复函(珠快利达商[2011]020号）》表示：1、根据2000年12月1日双方签订《xx村改建补偿合同》第十一条第一款规定，村委物业房屋面积为6870.02平方米，按照拆迁比例补偿1:1.2，回迁面积为7380.024平方米，已回迁物业房屋4499.31平方米，未回迁的物业房屋面积为2880.714平方米（其中拆旧房屋合法产权面积1650.71平方米计算租金）；2、规划部门批准单身宿舍1321.04平方米（未建）按双方签订《补偿合同》规定执行；3、原擎海楼项目补偿的2300平方米房屋，根据禾金、快利达、xx村委三方签订的《合同》规定，原地回迁；4、以上村委物业根据双方签订《补偿合同》及珠改函[2005]58号文规定，在珠歧建设用地建一幢多层的住宅和原擎海楼用地补偿村民回迁房；5、以上回迁物业多层住宅在领取《施工证》之日起一年内交付使用，高层住宅在领取《施工证》之日起三年内竣工交付使用，即全部回迁物业在2016年12月30日前安置完毕。否则，按《补偿合同》规定一次性现金补偿，或根据2016年12月30日当时市场评估价格现金补偿。以上意见，如与双方签订的《补偿合同》有抵触，以《补偿合同》规定为准。2020年3月4日，xx股份公司以房屋拆迁安置补偿合同案由向珠海市香洲区人民法院提起诉讼，案号:(2020)粤0402民初1587号，xx股份公司诉请快利达公司向其支付包括未回迁的案涉单身宿舍建筑面积1453.144平方米在内的共计4333.858平方米的未回迁房产的房屋租金、违约金、资金占用损失等。本院经审查后作出一审判决，认为《xx村改建补偿合同》第五条约定“第二期改建项目在安置好村民用房后，全部进行二期拆迁改建，以高层为主，在建设项目领取《施工许可证》之日起18个月内全部工程竣工交付使用。”本院采信xx公司主张快利达公司未按补偿合同约定交付回迁房屋的说法。因双方合同未明确约定快利达公司未及时交付回迁房应承担的违约责任，依据《中华人民共和国合同法》的第一百一十三条规定，xx公司可请求因快利达公司未交付回迁房而造成损失赔偿。本院作出的(2020)粤0402民初1587号民事判决书判令快利达公司向xx股份公司赔偿包括未回迁的案涉单身宿舍建筑面积1453.144平方米在内的共计4333.858平方米的未回迁房产自2016年11月13日至2020年4月1日期间的损失5356648.49元。xx股份公司与快利达公司均不服该判决，向珠海市中级人民法院提出上诉（案号：（2021）粤04民终270号），现二审尚未审结。(2020)粤0402民初1587号案件还查明，2019年12月30日，珠海市自然资源局向快利达公司发出《关于加快xx旧村（xxx小区）改造项目规划建设事宜的复函》中第三点载明关于10号楼动工建设的相关意见：快利达公司位于香洲吉大xxxxxx4165.5平方米的10号楼仍按照原批准的用地规划条件进行建设，并适当增补配电房的建筑规模。涉及S2地块珠歧公司宿舍及办公楼回迁房需要覆盖至10号楼的功能指标，结合香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组办公室明确的相关指标，项目10号楼应完善相应用地手续后，按程序办理工程许可、施工报建等相关手续，并尽快推进项目开发建设。再查明，xx股份公司提交村民廖灶安、陈金维与快利达公司签订的《xx村旧房拆迁补偿合同》、结算清单，主张村民的房屋拆迁涉及补交建筑成本的，按照村民与快利达签订的《xx村旧房拆迁补偿合同》第二条第3点约定，建筑成本是在快利达公司拆迁房产交付时支付。本院认为，xx村委与快利达公司签订的《xx村改建补偿合同》性质属于房屋拆迁安置补偿合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当恪守履行。结合原、被告的诉辩和举证质证意见，本案各方争议主要为：被告xx股份公司向原告快利达公司支付未建单身宿舍1321.04平方米的安置房屋的建筑成本2179716元的条件是否成就。分析如下：首先，《xx村改建补偿合同》未明确约定安置房屋的建筑成本支付时间。《xx村改建补偿合同》第十一条第（四）款约定：“规划部门批准单身宿舍1321.04平方米（未建)，参照村民补偿办法第十四条（款）执行。”《xx村改建补偿合同》第十条第（十四）款约定：“原属征地农民且未享受珠国土字[1994]169号文报建优惠政策的指标，按其可享受的优惠报建面积的1:1.1补偿，但甲方（xx股份公司）应向政府支付城市配套费并向乙方（快利达公司）按有关规定支付安置房屋的建筑成本（多层住宅楼按1200元/㎡,高层住宅楼按1500元/㎡)。”根据上述约定，快利达公司就案涉单身宿舍（未建）应当补给xx股份公司的房屋建筑面积是1453.144平方米（1321.04平方米×补偿比例1.1），xx股份公司应向快利达公司支付建筑成本，但是《xx村改建补偿合同》第十条第（十四）款并未约定xx股份公司向快利达公司支付安置房屋的建筑成本的时间。各方均未能举证证明“参照村民补偿办法第十四条（款）执行”所对应的具体内容。其次，案涉单身宿舍回迁房尚未交付给xx股份公司。按照《xx村改建补偿合同》第五条第2款约定，快利达公司应在建设项目领取《施工许可证》之日起18个月内全部竣工并交付使用，但是根据2011年11月25日快利达公司向xx股份公司发出《复函》内容，快利达公司承诺将包括案涉单身宿舍（未建）在内的回迁房产于2016年12月30日前安置完毕，然而时至今日快利达公司未能向xx股份公司交付单身宿舍（未建）的回迁房。再次，根据房屋拆迁补偿合同的性质，交付房产应为快利达公司先履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”《xx村改建补偿合同》第九条约定，快利达公司需保证拆迁费，报建费、补偿费及建筑工程全部资金。按照《xx村改建补偿合同》的约定，xx股份公司已经将其名下的村委物业房屋、单身宿舍报建指标等交由快利达公司进行改建，快利达公司负有投入资金及时完成改建并交付回迁房的义务，同时考虑到目前案涉回迁房位置、面积、户型均尚未确定，在案涉回迁房未能完成建设及交付给xx股份公司的情况下，快利达公司未履行在先义务，则xx股份公司作为后履行义务一方有权拒绝向快利达公司支付安置房屋的建筑成本。最后，快利达公司赔偿租金损失不能替代回迁房交付义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”(2020)粤0402民初1587号民事判决书判令快利达公司向xx股份公司赔偿未能交付回迁房的损失，该赔偿损失责任属于《xx村改建补偿合同》及一系列补充协议的违约责任，赔偿损失责任的承担不能免除快利达公司继续履行《xx村改建补偿合同》向xx股份公司交付回迁房的义务。快利达公司以承担赔偿损失责任为由，认为xx股份公司向其支付建房成本条件已经成立的理由，混淆了继续履行、赔偿损失两种违约责任，赔偿损失不能作为股份公司向其支付建房成本条件。综上，快利达公司要求xx股份公司支付未建单身宿舍的安置房屋建筑成本2179716元的条件尚未成就，快利达公司的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告珠海市快利达商业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为21274元，保全费用5000元，共计26274元，由被告珠海市快利达商业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  刘晓亮二〇二一年四月八日书记员  张烔尉