山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2020）晋09民终30号上诉人（原审被告）：原平市安原房地产开发有限公司，住所地：忻州原平平安大街康乐小区。法定代表人：赵某，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘某，该公司经理。委托诉讼代理人：张某，忻州市长征法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：北京万鸿华腾科技有限公司（原北京万鸿投资管理有限公司），住所地北京市丰台区菜户营58号1102室。法定代表人：常某，该公司经理。委托诉讼代理人：李某，女，1980年10月21日出生，汉族，系北京万鸿华腾科技有限公司原平办事处员工，住原平市。被上诉人（原审原告）：郭某1，男，1970年10月11日出生，汉族，原平市人，农民。委托诉讼代理人：郭某2，山西正原律师事务所律师。上诉人原平市安原房地产开发有限公司、北京万鸿华腾科技有限公司因与被上诉人郭某1房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省原平市人民法院（2019）晋0981民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。北京万鸿华腾科技有限公司上诉请求：1、依法撤销原平市人民法院（2019）晋0981民初805号民事判决书。驳回郭某1原审诉求。2、恳请法庭判决原平市安原房地产开发有限公司履行与郭某1的合同义务。3、一、二审诉讼费由原平市安原房地产开发有限公司承担。现就本案具体回答如下:一、本项目“安颐广场”是原平市安原房地产开发有限公司与原平市太平街村签订合作开发协议，并由原平市安原房地产开发有限公司独立开发的商品房项目。在原平市国土局摘牌买地、在原平市发改局立项，所有面向政府各部门办理的各种规划、建设、销售的手续资质等都是由原平安原房地产公司独立办理；面向社会销售的房屋也是由原平市安原房地产公司全权负责。本项目在2012年9月份至2014年6月份，由原平安原房地产公司实际控制人刘某找来三位自然人李忠华、武书田、张迎九投资并签署了投资入股协议，约定前期入股1000万元作为启动资金参与原平市安原房地产公司所开发的安颐广场项目，并约定所有对外各种事项包括买地、办理房产开发五证等手续、对外销售房屋等事项均由原平安原房地产公司统一负责并对外授权，在此期间所有对外签署的各种文件、合同等都是由原平市安原公司及刘某实际支配，其他股东都接受安原公司及其实际控制人刘某领导，并无实际对外权利。北京万鸿公司是在2014年6月份，收购自然人李忠华、武书田、张迎九的所有股份后，并与原平市安原房地产开发公司签署投资合作协议作为本项目及合作方股东进入本项目，并继续接受原平安原房地产公司实际领导并听其指挥，双方之间协议也只属于内部事务约定协议，并无实际对外权利。本案郭某1与原平市安原公司签订的购房协议是2013年12月份签署的，那时上诉人还未正式介入本项目，没有与原平市安原公司签署合作协议，北京万鸿公司不应该成为被告。本案理应由原平市安原房地产公司负责。二、现就本案原平法院判决书具体问题答复如下:1、北京万鸿公司从未与郭某1在2013年12月4日签订过商品房认购书，我方也没有卖房给郭某1，所以上诉人没有可以给郭某1交付的房屋。2、即使根据上诉人与原平市安原公司2014年6月签署的内部合作协议，上诉人也只是被授权负责建设及销售安颐广场1号楼的房屋，跟郭某1买的安颐广场2号楼1-505没有任何关系。安颐广场2号楼建设及销售是由原平安原公司负责，跟上诉人无关。3、据上诉人所知，出于经济利益考虑，安原房地产公司擅自违法改变原平市规划局的规划方案，把原批准是住宅的安颐广场2号楼五、六、七层、共三层24套大部分已经卖出去的房屋（包括郭某1所买房屋），改建成宾馆，导致已经买房的二十余户人家没房可住。根据《规划法》安颐广场2号楼属于非法改建，属于违法建筑。4、上诉人所建设的房屋安颐广场1号楼完全按照原平市规划局所批准的图纸建设，所建户型完全跟公示给买房人的一致，并不存在郭某1所说的没有此类户型。三、原平市安原公司实控人刘某其人说话办事处处充满谎言，跟上诉人合作的过程中处处设坑欺骗，给法院提交的答辩状继续还是谎话连篇，与事实不符。上诉人作为受害方，现根据原平法院判决书答辩如下:1.原判决书第三页第一条，安原公司辩称从未与郭某1签订过“商品房认购书”。上诉人相信郭某1可以拿出当时交1万元时，与安原公司签订的认购书协议。如果郭某1确实没有，上诉人愿意帮助寻找当时售楼人员作证。2.原判决书第三页第二条，安原公司辩称郭某1是与北京万鸿公司签订的购房协议，纯属恶意诬陷。如果郭某1或安原公司能够提供郭某1与上诉人签订的认购协议原件，并经法庭与上诉人鉴定是真实的，上诉人愿意赔偿郭某1所有损失。如没有，上诉人正式提请法庭，告安原公司诬告，追究其法律责任。并赔偿上诉人商誉损失。3.从原判决书第三页第三条，安原公司辩称郭某1没有交钱，安原公司才将原设计准备建设的安颐广场2号楼1-505号房变更。这更是谎言狡辩---安颐广场2号楼1-505室，是2号楼第五层八套房中面积最小的一套，而且安原公司施工改变的是五、六、七三层共24套房子，难道安原公司因为一套最小面积、价值最小的房子收不到钱，就致23户其他买房人于不顾，不建其他23套房子？纯属一贯的谎言欺诈。4.从原判决书第四页第四条，安原公司辩称与北京万鸿公司口头约定合作开发协议，直到2014年6月才签订正式协议，纯属胡言。上诉人不明白，安原公司是跟北京万鸿公司哪个代表人口头约定的？有证据吗？这无中生有的一句话能当证据出示给法庭吗？三、关于原判决书中，法院认定的事实，上诉人也有异议，异议如下:1、原判决书第五页最后一行，法院认定事实如下:2013年5月，被告安原房地产公司与原平市太平街村委会签订新汽车站十亩地工程开发协议并参与土地竞拍程序，购得土地。同年安原房地产公司与万鸿华腾公司（原北京万鸿投资管理有限公司）达成开发“安颐广场”意向书。上诉人认为原认定有错误:北京万鸿公司与安原公司合作协议是在2014年6月份才签订的，而安原公司与太平街村委会是2013年5月份签的协议，安原公司与原告郭某1也是同年12月份签的协议，签这两份协议时北京万鸿公司还不是这个项目的股东，故上诉人不认可这项认定。2、第七页第一段话最后一句:原告得知二被告未建设原告购买的户型，为此原告找二被告多次协商无果，故提起诉讼。上诉人认为郭某1买的是安颐广场2号楼的房屋，根据上诉人2014年6月份与安原公司签订协议，2号楼应由安原公司负责建设，故郭某1应该对安原公司提起诉讼，跟北京万鸿公司无关。综上所述，上诉人认为郭某1应该追究原平市安原房地产公司销售欺诈行为；原平市安原公司应该返还购房人郭某1购房款及由此带来的损失。原平市安原房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销原平市人民法院（2019）晋0981民初805号民事判决书。驳回被上诉人郭某1在原审对上诉人的诉讼请求或发还重审本案。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。一、原审认定本案事实错误，错误的根本之处是把北京万鸿华腾科技有限公司与被上诉人郭某1签订的“商品房认购书”认定为上诉人与北京万鸿华腾科技有限公司与被上诉人郭某1签订的。被上诉人郭某1是本案原审原告也是本案“商品房”购房人，作为购房人与出售人权利义务依据的是“商品房认购书”及购房收款收据。本案中，无论被上诉人郭某1向原审提供的“商品房认购书”还是购房的“收款收据”郭某1都是与北京万鸿华腾科技有限公司“签订的、交付的”。对此，二被上诉人当庭也亦已承认。只不过是利用他们双方在“商品房认购书”上抬头出现的“原平市安原房地产开发有限公司”字样而厚颜耍赖。然而，原审却有意避开本案基本事实。不审实体，而究载体，如前所述，借北京万鸿华腾科技有限公司与郭某1签订的上述“商品房认购书”抬头出现的“原平市安原房地产开发有限公司”的字样（上诉人既没在其双方签订的“商品房认购书”上签字又没盖章），大耍法律游戏，认为:“原告郭某1于2013年12月4日与二被告签订的商品房认购书，并于12月11日按认购书约定将剩余房款交付二被告，故双方形成房屋买卖合同关系成立并生效。”这岂不是画蛇添足，移花接木，活人眼里伸拳头？明明是二被上诉人双方签订的“商品房认购书”，北京万鸿华腾科技有限公司收取了郭某1129000元购房款，硬说是上诉人和被上诉人北京万鸿华腾科技有限公司与郭某1签订的“商品房认购书”，收取了郭某1129000元购房款。在此，上诉人不得不向上诉法院大喊冤枉。不能排除二被上诉人恶意串通，决计讹诈上诉人之目的。二、上诉人与被上诉人北京万鸿华腾科技有限公司签订的房地产合作开发协议书及北京万鸿华腾科技有限公司与郭某1签订的“商品房认购书”真实、合法、有效。原审背离了以事实为依据，以法律为准绳的审判原则。上诉人是原平市“安颐广场”房地产开发商，被上诉人北京万鸿华腾科技有限公司是与上诉人共同投资合作开发人。两个公司均具备独立的主体资格，2014年6月21日双方签订了房地产合作开发协议，协议载明:所建楼房分配（上诉人建筑2号楼、北京万鸿华腾科技有限公司建1号楼）并约定，各自建筑，各自销售；销售价格各自确定，各自出具收据。各自与购房的业主签订商品房买卖合同，收取的购房款进各自的独立账户，足见，上诉人与被上诉人北京万鸿华腾科技有限公司签订的上述是具体而明确的，且本协议已实际履行。事实上，被上诉人郭某1将129000元购房款交到了北京万鸿华腾科技有限公司，北京万鸿华腾科技有限公司也给被上诉人郭某1出具了收据。对此，其双方当庭亦已承认，使上诉人不可思议的是，原审竟然罔顾事实认定，“原告郭某1于2013年12月4日与“二被告”签订的商品房认购书，并于12月11日按认购书约定将“剩余”房款交付“二被告”，故双方形成房屋买卖合同关系成立并生效。”上诉人认为:上诉人与被上诉人北京万鸿华腾科技有限公司签订的合作开发协议，郭某1与北京万鸿华腾科技有限公司签订的“商品房认购书”均真实、合法、有效，可见，原审判决上诉人与北京万鸿华腾科技有限公司共同“返还”郭某1购房款139000元，既无事实根据，又无法律依据，上述人没有收取郭某1129000元购房款，为什么要返还郭某1129000元呢？望上诉法院明鉴。以杜绝被上诉人北京万鸿华腾科技有限公司与郭某1恶意串通，谋取不当利益之妄想。三、原审明知被上诉人郭某1交付上诉人10000元是购房订金，却将“购房订金”认定为“购房款”。实属不该。众所周知，购房订金和购房款是两个截然不同性质的款项，不能混为一谈，更不能相互替代，购房订金是对购房者和开发商的一种约束，购房者不履行合同，订金不予返还；开发商不履行合同，订金双倍返还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受订金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于订金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。根据以上事实和司法解释规定，被上诉人郭某1无理由诉求上诉人返还其订金，法律也不会支持其主张，郭某1背着上诉人与北京万鸿华腾科技有限公司签订了“商品房认购书”，并将购房款129000元交于北京万鸿华腾科技有限公司。责任全在郭某1一方。然而，原审置郭某1提供的“商品房购房认购书”及购房收款收据、订金收款收据以及本案事实于不顾，将不应退还的“10000元订金”，也按“购房款”判入其中。公平公正是法律基本属性之一，法律是国家意志的体现，国家规定的法律必须公正无私地保护当事人的合法权益。原审明知是二被上诉人签订的“商品房认购书”且被上诉人郭某1交付了北京万鸿华腾科技有限公司购款129000元，却枉判上诉人与被上诉人北京万鸿华腾科技有限公司共同“返还”郭某1139000元。上诉人认为，原审认定事实荒唐，错误连连，适用法律错误。望上诉法院秉公驳回被上诉人郭某1对上诉人的诉讼请求，以维护法律的尊严。郭某1辩称，一审人民法院认定事实清楚，适用法律正确无误。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损害等违约责任。本案中，答辩人与二被答辩人签订了商品房认购书，答辩人交付了全部购房款。但二被答辩人却不能依约交房，且根本交不了房，已构成了根本违约，理应承担返还购房款并赔偿相应损失的法律责任。关于上诉状中二被答辩人均称应该由对方承担责任，自己一方不应该承担责任。实属推卸责任。商品房认购书甲方为第一被答辩人，但所盖公章为第二被答辩人，也就是说第一，第二被答辩人共同开发、出售该楼房。且二被答辩人给答辩人出具的盖有其公章的收据均为同一处房屋2-1-505号房，第一被答辩人收取房屋定金，第二被答辩人收取房屋尾款，为共同受益。第一被答辩人提供的二被答辩人于2014年6月21日（补）签订的房地产合作开发协议书第一条总则1.2可以说明这一点。本协议当事人双方同意按照双方各占50%股份比例共同协商合作项目的开发、决策和管理，共同承担该项目的各种风险，履行该项目的各项义务，分担由该项目产生的债务和所承担应付的债务，分享由此产生的利益。虽然第十条房屋销售：10.2规定，分得的房屋由本协议当事人独自派员销售，销售价格由分得房屋的当事人自行确定。双方分别与购房的业主签订商品买卖合同，各自出具收款收据，收取的购房款进各自的独立账户。这些可以充分说明二被答辩人系合伙关系，其内部约定并不能抗辩对外应当承担的责任。故二被答辩人理应承担连带还款及赔偿责任。综上所述，答辩人认为，一审法院无论在认定事实方面还是适用法律方面均正确无误，为此，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。郭某1向一审法院提出诉讼请求：1、判令二被告返还原告购房款139000元，并赔偿因其欺诈行为给原告造成的损失139000元，共计278000元。2、诉讼费由二被告承担。一审法院查明，2013年5月，被告安原房地产公司与原平市太平街村委会签订新汽车站十亩地工程开发协议并参与土地竞拍程序，购得土地。同年被告安原房地产公司与被告万鸿华腾公司（原北京万鸿投资管理有限公司）达成开发“安颐广场”意向书，并进行商业宣传，销售商品房。2013年12月4日，原告郭某1作为乙方与被告安原房地产公司作为甲方签订商品房认购书，载明：“甲方：安原房地产公司。乙方：郭某1。乙方经过了解，购买甲方开发建设的安颐广场2号楼1-505号房，建筑面积共57.65平方米，其中套内建筑面积45.04平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积12.61平方米，认购价按建筑面积计算每平方米2411元，总价139000元；付款方式，一次性。双方经过协商，达成以下协议：1.甲乙双方在签订本认购书当日，乙方支付给甲方人民币10000元（大写：壹万元整元）作为认购该商品房的定金。2.乙方在本认购书签订后，乙方在(2013年12月4日至2013年12月11日)期间到项目售楼处补交余款129000元，并签订商品房买卖合同。逾期定金作废，房屋另行出售。销售代表：北京万鸿投资管理有限公司（盖章）置业顾问：韩豆豆”。同日原告将10000元定金交付被告安原房地产公司，被告安原房地产公司为原告出具收据一支，载明：“收款收据2013年12月4日，今收到郭某1认购2-1-505房定金，人民币壹万元（10000元），安原房地产公司盖章”。2013年12月11日，原告依认购书约定将剩余129000元现金交付项目售楼处，被告万鸿投资管理有限公司为原告出具收据一支载明：“交款单位：郭某1，收款方式：现金，人民币壹拾贰万玖仟元整（129000元），收款事由：购2栋1单元505（付清）北京万鸿投资管理有限公司（盖章）”。2014年6月21日，被告安原房地产公司作为甲方与被告万鸿华腾公司（原北京万鸿投资管理有限公司）作为乙方达成房地产合作开发协议，协议约定“双方各占50%的持股比例联合投资开发，该工程占地十亩，甲、乙双方按建筑工程总量各半划分，住宅甲方分得北楼(2号楼)、乙方分得南楼(1号楼)；第十条、房屋销售：10.1根据本协议当事人分得的房屋，分别各自销售商品房（不包括商场和地下车库）。10.2分得的房屋由本协议当事人独自派员销售，销售价格由分得房屋的当事人自行确定。双方分别与购房的业主签订商品房买卖合同，各自出具收款收据。收取的购房款进各自的独立帐户。商场和地下车库销售款各半收款各自出具收款收据。10.3房屋的销售采用统一的《商品房预售合同》文本。《商品房预售合同》文本的起草由合作项目聘任的销售部门起草。”此后，原告得知二被告未建原告购买的户型，为此原告找二被告多次协商无果，故向本院提起诉讼。一审法院另查明，2018年3月份原平市安颐广场2号楼2单元14层房屋单价为每平米3250元。2019年3月份原平市安颐广场2号楼1单元10层房屋单价为每平米3176元。一审法院认为，本案的争议焦点是，1.原告与被告安原房地产公司是否构成房屋买卖合同关系。2.原告与二被告是否应当解除房屋买卖合同关系。3.二被告是否应当返还原告购房款139000元以及是否应当支付违约金。本案中被告安原房地产公司于2013年5月份拍的安颐广场土地后与被告万鸿华腾公司（原北京万鸿投资管理有限公司）开始商业宣传销售房屋，原告郭某1于2013年12月4日与二被告签订的商品房认购书，并于12月11日按认购书约定将剩余房款交付二被告，故双方形成房屋买卖合同关系成立并生效。根据合同法的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现二被告不能向原告交付房屋，致使原告不能实现购买房屋的目的，故原告要求解除其与二被告之间房屋买卖关系的诉讼请求，符合法律规定的解除条件，予以支持。原告主张双倍返还定金不符合法律规定，不予支持。原告履行支付房款义务后，二被告至今未将原告所购房屋交付原告，应承担给原告造成的经济损失，原告郭某1与被告安原房地产公司分别提交了原平市安颐广场2号楼的售楼单价的相关证据，故酌定二被告应向原告赔偿的房屋差价损失为每平米789元。二被告的辩称意见无事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条的规定，判决：一、原告郭某1与被告原平市安原房地产开发有限公司、北京万鸿华腾科技有限公司于2013年12月4日签订的商品房认购书于本判决生效之日起解除。二、被告原平市安原房地产开发有限公司、北京万鸿华腾科技有限公司返还原告郭某1购房款139000元。三、被告原平市安原房地产开发有限公司、北京万鸿华腾科技有限公司赔偿原告郭某145485.85元。以上第二、三项限本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行指定给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2735元，由被告原平市安原房地产开发有限公司、北京万鸿华腾科技有限公司共同负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审中，郭某1提交楼盘销售广告一份，拟证明涉案楼盘系二被告共同开发、共担风险、共同受益。二上诉人对楼盘销售广告真实性无异议，但对证明目的不予认可。本院认为，上诉人原平市安原房地产开发有限公司与北京万鸿投资管理有限公司签订的《房地产合作开发协议书》是双方真实意思表示，双方约定共同分担案涉房地产开发项目产生的债务，分享由此产生的利益，该协议符合房地产合作开发合同的法律特征，即共同投资、共享利润、共担风险。本案被上诉人郭某1购买的2号楼房产属双方合作范畴，按二上诉人内部约定，应属原平市安原房地产开发有限公司，但郭某1作为商品房买受人，通过楼盘广告，有理由相信案涉楼盘系二上诉人共同开发，且在郭某1缔约时，原平市安原房地产开发有限公司收取定金1万元并由原平市安原房地产开发有限公司出具收据，剩余129000元由北京万鸿华腾科技有限公司收取，并由北京万鸿华腾科技有限公司出具收据，可见案涉款项由二上诉人共同收取，现二上诉人不能向被上诉人交付房产，二上诉人应共同退还被上诉人所付购房款项。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7980元，由上诉人原平市安原房地产开发有限公司、北京万鸿华腾科技有限公司各负担3990元。本判决为终审判决。审判长 连林梅审判员 张 亮审判员 聂瑞婷二〇二一年四月一日书记员 李 冬