广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初1143号原告（反诉被告）梁东玲，女，汉族，1964年11月6日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人，黄智锋，广东财富东方律师事务所律师。委托诉讼代理人，胡勋志，广东财富东方律师事务所实习律师。被告（反诉原告）李宏林，男，汉族，1985年6月15日出生，身份证住址广东省揭阳市惠来县。原告梁东玲与被告李宏林的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁东玲及其委托诉讼代理人黄智峰、胡勋志，被告李宏林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求1、被告向原告支付房租金额（含卫生管理费）5420元（人民币，下同）（自7月15日起，按照2710元／月计算至涉案房屋再次出租之日止，暂计至2019年9月15日）:2、被告向原告支付房屋水电费2560.85元;3、被告向原告支付退房清洁费150元;4、被告向原告支付管道疏通费用500元;5、被告向原告支付房屋受损损失共计1000元;6、被告向原告支付房屋逾期交租金滞纳金暂共计72905.4元（按3%／每日，实际计算至租金全部清偿之日止，暂计至2020年9月15日）；7、被告向原告支付水电费逾期滞纳金3439.95元（按3%／每日，实际计算至欠付水电费全部清偿之日止，暂计至2020年9月15日）；8、被告承担本案全部诉讼费用，包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等。事实和理由：原、被告于2016年1月份签署为期一年的《租房协议》,约定被告承租原告位于棒树布××402房屋，租金为2000元／月，卫生管理费为100元／月;水电费按国家收费标准收取，另加收5%的水电分摊费;租住期间被告不得损坏房屋内的任何装修，如有损坏应照价赔偿;任何一方终止协议的，应提前1个月提出，未到期退房押金不予退还;逾期支付租金及相关费用，每日按3%收取滞纳金。上述协议到期后，2017年年初双方重新签署为期一年的《租房协议》，约定租金为2100元／月，卫生管理费为150元／月。2018年双方一致协商决定继续进行续租，将房屋租金调整为2250元／月，卫生管理费调整为150元／月。2019年年初，双方一致同意将房屋租金调整为2400元／月，卫生管理费为150元／月。2020年年初双方将租金变更为2550元／月，卫生管理费为160元／月。原告与被告存在长期的租赁合同关系，被告于2020年8月初突然告知原告其要搬走并解除租赁关系，其并未履行提前一个月告知的义务。在搬离上述承租房间后，原告检查上述房屋时发现被告对于房屋内的财产造成不同程度的损害，如：多块地板砖出现裂痕、墙面被乱涂乱画、拆卸并带走水龙头、承租期间卫生间多次出现堵塞等等。而且其搬离时并未进行打理、清洁，房屋十分脏乱，导致涉案房屋至今仍无法正常再次出租。此外，被告在承租期间经常逾期支付、拖欠房屋、卫生管理费、水电费等费用，几乎每次都是原告进行多次催告后才履行支付义务，且被告至今仍未完全结清上述款项。原告多次主动与被告联系，向其主张上述未结清款项，但其故意不接电话，原告均未得到有效的答复，之后在警务介入时也是野蛮相对。原告为保障合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，1、未付租金和水电费、管理费计算应根据2017年1月1日签订的合同约定金额至被告和原告协商结算日即2020年8月2日止进行结算:被告应付原告至今未付款3、4、5、6、7月水电费2517元，未付租金7月18-8月2日共计15天合计1050元，未交卫生管理费75元，搬走清洁费150元，一共应付3792元。2、根据合同约定和事实情况，付款日为每月18日，最迟付款日不超过每月3日。3、房屋需修复地方为主卧墙壁粉刷，并无水龙头拆除和缺少，所以应按照实际粉刷金额比例分摊。4、期间有涉及需延后支付均有电话和原告本人协商并取得同意，所以不涉及逾期支付租金的事实。5、期间水电费都是以原告通知后再支付为原则，因为水电账户和扣款都是原告本人的银行账户和手机绑定信息，被告如没有原告通知并不清楚需交水电费金额也无地方核实，所以只能凭原告编辑微信信息告知后再进行支付，所以不存在逾期缴纳水电费的事实。6、在房屋修复款和押金退还的问题沟通期间至今，被告一直保持和原告本人和她的朋友卓先生及南湾派出所警务员“铁哥”顺畅沟通，并无原告所说故意不接电话和野蛮相对，可以请原告出示被告故意不接电话和野蛮对待警务人员的相关证据。在协商未果之际原告选择以司法途径解决，被告根据法律权利进行应诉，所涉及本案的一切费用应由原告本人承担。7、被告并无同意在2018年、2019年、2020年涨租，事实是被告拒绝原告违约涨租，为原告本人单方面改变合同约定，可视为违约，请原告出示被告同意涨租的相关证据。8、被告于2019年5月15日以电话和微信明确告知原告，被告于2020年要搬出，原告回复到时要搬的时候提前和她说可以，且在2020年8月2日以微信文字和电话向原告告知要搬家，得到原告同意，双方同意租赁关系终止并进行结算。被告反诉称，1、2016年10月18日签订的房屋租赁合同于2017年1月1日被原告单方面提前终止，所以根据合同补充条款原告应在合同终止的同时向被告支付两个月租金共计4000元作为赔偿款。2、原告应付被告两个月租金共计4000元作为赔偿款，但至今未付，应按照合同约定支付月租金的3％作为每日的逾期滞纳金：2000元／月×3％=60元／天，截至结算日2020年8月2日止，暂计逾期天数1310天，逾期滞纳金为：1310天×60元／天=78600元，两个月租金赔偿款的滞纳金合计为157200元。3、2017年1月1日以后应按照2017年1月1日签订的租赁合同为依据：居住期间租金应按照合同2100元／月为标准进行计算；根据合同约定和事实逾期按租金每日5‰收取滞纳金，2019年1月14日双方仍一致认同如有异议以签订的合同为准进行结算。4、原告应退还一个月押金2100元和水电押金500元，合计2600元，及退还居住期间与合同租金约定的不合理多收租金：2018年应退多收租金150元／月，共12个月合计1800元，2019年多收租金300元／月，共12个月合计3600元，2020年应退多收租金450元／月，共7个月合计3150元，一共11150元，原告应向被告支付多收部分租金按照合同约定计算的滞纳金。5、管道堵塞费用1400元：因房屋建设装修时遗留下的水泥块卡在四楼楼板下方和三楼地板上方之间，导致堵塞杂物包括一只乌龟（被告及家人从未带乌龟进屋过），此事由管道修理工唐先生经手维修，并由唐先生直接告知原告，所以一切因堵塞导致的费用应由原告承担。6、由于法律意识淡薄所以在签订房屋租赁合同时未要求原告出示房屋土地使用证明、房屋报建审批证明、房屋产权证明、房屋租赁经营证明，房屋消防验收证明，现请原告出示以上证明；若原告无以上证明可视为合同欺诈行为，应承担相应法律责任。7、若作为合法租赁经营人，请原告出示消防安全证明，因为顶楼消防出口常年封死，存在严重的消防隐患。若原告无以上证明，是否存在只收房租而不负责的情况，房租是否应交？8、若作为合法租赁经营人请对方出示疫情期间所做的房屋防疫措施证明，若原告无以上证明是否存在防疫不力危害租客和社会健康问题。9、根据国家和地方税法规定，作为租赁经营者的原告是否有履行纳税，是否存在偷漏税情况还需查实。原告针对被告的反诉答辩称，一、2017年1月1日形成的租期不低于1年的租房协议，是在双方解除2016年签署的租房协议的基础上，合意达成新的租房合同。该租房合同约定的内容均系双方平等协商达成的，合法有效，并且租期当中有明确的约定，如果原被告双方有一方提出的终止协议，必须提前一个月进行提出。租金、管理费随着租赁市场而相应的增加，均是双方的真实意思表示，有双方的聊天记录作为凭证，并且被告也已按照双方的新约定实际履行了支付租赁款的合同内容，视为双方对于租赁款以及管理费的合同条款的一种实际变更。其他的合同条款均是按照2017年的租房协议的约定继续履行。所以被告所提出的第一项诉求不应得到支持的。二、关于被告的第二项诉求，2017年的协议系均系双方协议达成新的租房协议，被告主张原告赔付其4000元，没有事实和法律依据，即使主张也已经超过了诉讼时效。三、关于被告的第三项诉求，该诉求不明确。2017年1月1日，随着双方的租赁期限的延长，以及租赁市场的实际变更，原被告双方就除租赁款以及管理费等的合同条款有实际的协商，并且得到了被告的同意，被告已经按照双方的协商内容实际履行，所以说第三项诉讼请求没有事实和法律依据的，应当予以驳回。四、关于被告的第四项请求，被告不仅没有履行提前一个月告知义务，而且还拖欠了原告的租赁款、水电费，并且致使租赁房产遭受了装修的巨大损失，包括但不限于墙面、地板、管道、以及拆卸原属房产的门、水龙头等等装修财产，构成重大违约。原告反复催告被告支付租赁款，但是被告迟迟不予接听电话，以至于原告认为被告可能遭受了安全隐患等意外的情况下连同社区的民警的见证下，将被告租赁的房产予以打开，造成了原告的损失。被告的行为构成违约，故其第4项诉求不应得到支持。五、关于管道的堵塞，是因为被告的不适当使用所造成的，原告也已经支付了500元的款项进行了疏通，在诉讼的过程中发现管道中不仅有猪皮、废杂物，甚至包括一只死亡的乌龟，均系被告不适当的使用，导致了管道的堵塞，过错在于被告，并且被告并未举证其已经支付1400元的管道维修费用，应当承担举证不能的不利法律后果。六、被告的第6至9项请求没有明确的主张，只是一个事实的陈述。经审理查明，2016年1月20日原告作为甲方与被告作为乙方签订《租房协议》，协议约定有：一、甲方以月租2000元，卫生管理费100元将甲方位于樟树布社区新塘东6巷5号402房租于乙方。二、乙方向甲方交付房租押金2000元，水电押金500元。三、租期从2016年1月18日至＿年＿月＿日止，甲、乙双方如有一方提出终止协议，必须提前一个月提出；乙方如未到期退房，押金不予退还。五、乙方每月＿号前交租金，逾期按租金每日3%收取滞纳金。六、乙方退房后，必须清理好自己的私人物品，并向甲方交付一个月的卫生管理费作为退房清洁费用，同时缴清一切相关费用，协议方可终止。原、被告提交的该《租房协议》均有上述内容，被告所提交的《租房协议》另有手写的补充内容“第三条补充：甲方如未到期提出终止协议，需退还押金并补偿乙方两个月房租，且房租每年递增不得超过房租的10%”，被告主张该补充内容为原告所填写，原告予主张系被告私自添加。后双方于2017年1月1日重新签订《租房协议》，原、被告均各提交一份《租房协议》，双方所提交的协议相同的内容有：一、甲方以月租2100元将甲方位于沙湾樟树布6巷5号402租于乙方正常居住使用，押金为2100元，水电押金为500元，另每月卫生管理费150元。二、甲乙双方如有一方提出终止协议，必须提前一个月提出，最短租期为12个月，乙方如未到期退房，押金不予退还。三、乙方退房后，必须向甲方交付清洁费150元，乙方缴付一切有关费用，协议方可终止。四、备注：水电费按国家收费标准收取，另外加收5%的水电费分摊费，水费（含排污费和垃圾费）5月/方计算。原、被告提交的该协议的不同之处为：1、原告的协议显示的租期为2017年1月15日至2017年12月30日止；被告的协议显示租期为2017年1月18日至2017年12月30日止.2、付款日期及方式：原告的显示“乙方每月提前3日交租金，逾期按租金每日3%收取滞纳金”，被告的显示“乙方每月叁日交租金，逾期按租金每日5‰收取滞纳金”；另原告的协议有手写字迹“起租日15日起收租”、“注：2018年2月15日起加租150/月”，被告的协议无该内容。庭审时，被告陈述，其认为2017年1月1日的《租房协议》第四款中滞纳金标准3%过高，就通过电话与原告沟通协商确定为5‰，然后其自行将“3%”涂改为“5‰”；其将原来“提前3日”改为“提前叁日”；租期是其由原告来的“2017年1月1日”改为“2017年1月18日”，因为其2016年入住日期是18日，所以通过电话与原告沟通后进行更改。原告对被告的上述陈述不予认可，并称其收取该栋楼的时间分为每月的1日，，每月的15日，被告2016年搬入时基于朋友的介绍就填写了18日，2017年重新签合同的时候，希望从1月1日算便于管理，后来经与被告沟通，时间确定为1月15日起算。原、被告所提交的微信聊天及转账记录显示：1、2018年3月15日原告通过微信向被告提出：合同到12月底到期，2018年租金上调150元，应付1月15日至2月15日差额150元免收，自2018年2月15日起每月租金调整为2250元，管理费仍为150元；被告自2018年2月15日起至2019年1月15日按照租金2250元／月，管理费150元/月的标准向原告交纳。2、2019年1月10日原告通过微信向被告提出：自2019年1月起每月租金调整为2400元，管理费仍为150元；被告自2019年1月15日起至2020年1月15日按照租金2400元／月，管理费150元/月交纳。3、2020年1月10日原告通过微信向被告提出当月租金变为2650元、管理费160元，被告对此有异议；2020年1月22日原告通过微信向被告提出确定当月租金为2550元、管理费160元；自2020年1月15日起至2020年6月15日期间被告按照租金2550元／月，管理费160元／月的标准向原告交纳。另查，原告催缴被告支付租金的信息显示的每月租金起始日期为15日。另查，原、被告间的微信聊天记录显示，2020年8月2日原告：“你们真的要搬走吗”；2020年8月4日原告：“昨天早上已经搬完了”，原告：“那你的钥匙可不可以帮我给老陈，我下午过来，跟你结下账”，被告：“钥匙放在楼梯的花盆底下”。原、被告确认2020年3月至7月的水电费为2517元。原告另陈述2020年8月的水电费为9.05元。原告确认收取了被告房租押金2100元及水电押金500元。原告提交其他租客的微信聊天记录显示，原告询问302租客、502租客分别自2018年、2015年入住以来厕所及下水道是否出现过堵塞，二人均回复没有。原告提交其与负责水电安装维护的唐师傅的聊天记录显示，2020年1月份曾因402房通渠，收到原告500元的人工费和车费。原告另提交视频光盘及陈某出具的证明用于证明，被告在承租期间对房屋内的财产造成不同程度的损坏，管道多次堵塞，搬离后房间十分脏乱。被告否认管道堵塞为其造成，只确认墙壁的涂画由其子女所造成，对原告主张的其他财产损失不认可。本院认为，原告与被告已形成合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。虽原、被告各自持有的2017年1月1日签订的《租房协议》关于起租日存在不一致，但结合双方的微信聊天记录显示的原告催缴租金的隶属时间段来看，本院认定该份合同的起始日期为2017年1月15日。该份合同到期后，被告继续使用涉案房屋，原告未提出异议，视为自2018年1月1日后形成不定期租赁关系，依照法律规定被告可以随时解除。对于原告诉请的2017年2月15日至2020年7月15日期间逾期交纳租金的滞纳金问题，因原、被告各自持有的2017年1月1日签订的《租房协议》关于租金的付款日期存在不一致，约定不明确，另结合被告实际每月交纳的时间并不固定，原告亦未提出异议，故原告诉请被告支付上述期间的滞纳金缺乏依据，本院不予支持。因被告于2020年8月3日搬离并于次日交还的钥匙，故被告应向原告支付2020年7月15日至2020年8月3日期间的租金及卫生管理费共计1807元（按2550元/月核算）。关于水电费，因被告确认尚欠原告2020年3月至7月的水电费为2517元，原告主张的8月份水电费9.05元在合理范围内，本院予以采信，故被告还应向原告支付水电费共计2526.05元及滞纳金，因付款时间约定不明确，滞纳金标准过高且有争议，故本院认定滞纳金以2526.05元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2020年8月4日起计算至款项付清之日止。关于原告诉请被告支付清洁费150元，被告予以认可，本院予以支持。对于原告诉请的管道疏通费用500元，原告与案外人的微信聊天记录无法核实人员身份，故对其真实性不予采信，因原告未能举证证明该费用系被告所造成及实际有产生，故本院不予支持。对于原告主张的房屋受损损失，鉴于原告提交的视频显示涉案房屋确存在墙壁污损等情况，被告亦认可墙壁涂画的事实，原告诉请的1000元未超过合理范围，本院予以支持。对于被告反诉原告返还的房租押金2100元及水电押金500元，合法有据，本院予以支持。对于被告反诉原告退还多收租金的问题，根据双方的微信聊天记录显示双方对租金及卫生管理费的标准调整为协商一致，且被告按调整后的标准进行了实际交纳，故被告的该请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于被告诉请的4000元赔偿款及滞纳金，被告未能证明2016年的《租房协议》中的“第三条补充”内容系双方协商一致，且未能证明其原告单方终止该合同，故被告的该请求，缺乏事实、合同及法律依据，本院不予支持。被告诉请的管道堵塞费1400元，缺乏事实依据，本院不予支持。对于被告提出的其他请求，均不明确，亦不属于法院处理范围，故本院不予处理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李宏林应于本判决生效之日起三日内向原告梁东玲支付2020年7月15日至2020年8月3日期间的租金及卫生管理费共计1807元；二、被告李宏林应于本判决生效之日起三日内向原告梁东玲支付2020年3月至8月的水电费2526.05元及滞纳金（以2526.05元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2020年8月4日起计算至款项付清之日止）；三、被告李宏林应于本判决生效之日起三日内向原告梁东玲支付房屋卫生清洁费用150元；四、被告李宏林应于本判决生效之日起三日内向原告梁东玲支付房屋受损损失1000元；五、原告梁东玲应于本判决生效之日起三日内向被告李宏林返还押金2600元；六、上述第一、三、四项与第五项相抵扣，被告李宏林应向原告梁东玲支付357元；七、驳回原告梁东玲的其他诉讼请求；八、驳回被告李宏林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费975元（原告已预交）,由原告负担。反诉受理费937元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  吕亮二〇二一年四月二十日书记员  陈亮