重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1391号上诉人（原审被告）：宋大勇，男，1964年9月27日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：刘人瑗，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：易飞，重庆坤源衡泰律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：杨耀云，男，1952年2月3日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：刘人瑗，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：易飞，重庆坤源衡泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：安巴托，男，1966年11月15日出生，蒙古族，住新疆博乐市。委托诉讼代理人：何骁，重庆睿渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雨，重庆睿渝律师事务所实习律师。原审第三人：重庆市金庚置业发展有限公司，统一社会信用代码：915002257093629736，住所地：重庆市大足区龙岗街道办事处北禅小区C幢9-10号。诉讼代表人：该公司破产管理人重庆志和智律师事务所。委托诉讼代理人：汪赵骏林，重庆志和智律师事务所律师。原审第三人：伍永忠，男，1963年4月15日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人杨耀云、宋大勇与被上诉人安巴托、原审第三人重庆市金庚置业发展有限公司（以下简称金庚公司）、伍永忠股权转让纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2019）渝0111民初5416号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨耀云、宋大勇共同的委托诉讼代理人刘人瑗、易飞，被上诉人安巴托的委托诉讼代理人何骁、周雨、原审第三人金庚公司的委托诉讼代理人汪赵骏林到庭参加了询问。原审第三人伍永忠经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨耀云、宋大勇上诉请求：1．依法撤销一审判决第一项判决内容并改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．被上诉人存在违反《股权转让协议》的行为，损害了上诉人的合法权益，上诉人具有延期办理产权证的正当理由，不应认定为违约。2．案涉车位未按约定时间达到办证条件系因上诉人与被上诉人共同原因所导致，一审法院判决上诉人承担逾期办证的违约责任明显不当。3．即使上诉人逾期达到办理产权证条件的行为构成违约，一审法院确认的违约金数额也明显过高。安巴托辩称，1．按照《不动产登记操作规范（试行）》上位法的规定中办理首次登记不需要大修基金的缴纳情况，被上诉人认为办理车库的首次登记时并不需要缴纳大修基金等相关材料。2．上诉人对于新增部分的修建而导致的违约行为与被上诉人无任何关系，被上诉人不存在违反《股权转让协议》的行为。金庚公司辩称，请求法院依法判决。伍永忠未向法院递交书面意见。安巴托提出诉讼请求：1．判令杨耀云、宋大勇按约定向安巴托支付违约金（从2017年1月1日起至案涉物业具备办理房地产权证条件之日止，按照物业价值62个车位558万元为基数，按每月2%计算。其中从2017年1月1日起至2019年8月20日止的违约金为3525948元）。2．判令杨耀云、宋大勇承担本案所有的诉讼费用。一审法院认定如下事实：2014年6月10日，宋大勇、杨耀云与伍永忠签订《股权转让协议》一份，协议载明：以金庚公司的名义投资开发的重庆市大足区龙岗街道办事处“碧玉江南”房地产项目，实际投资人和经营者为宋大勇、杨耀云、伍永忠，三人共为该项目股东，按股份比例进行共同投资经营，三人的股份份额为宋大勇32%、伍永忠40%、杨耀云28%。协议约定了伍永忠（协议出让方）将其持有的“碧玉江南”房地产开发项目的股份出让给宋大勇和杨耀云（协议受让方），宋大勇和杨耀云以该开发项目的商业门市、地下车位等相关资产作价给付给伍永忠等内容。协议第一条载明：该项目经双方清算评估确认，项目全部利润价格为税后8250万元。协议第二条载明：出让方和受让方一致同意以税后3300元的价格将出让方股份中的18.5%转让给杨耀云、21.5%转让给宋大勇。协议第三条约定了出让方获取3300万元收益的方式，其中第三项载明：“用碧玉江南地下车位66个，每个价值9万元，作价594万元支付”；第八项载明：“出让方按以上七项获取收益总额后，如多于或少于转让金额3300万元的，双方用现金进行调整补差。出让方获得的物业在2015年12月30日前不得低于本协议约定的价格出售，否则不予办理相关手续（以销售合同为准）。出让方分得的物业出售时涉及的费、税由购买方承担。”协议第六条载明：“出让方获取全部收益的时间为2016年12月31日前，如果在2016年12月31日项目不具备办理产权证条件，受让方按物业价值金额承担每月3%的违约金。”协议第十条载明：“本协议签订前涉及一期结算暂按640万元确认，如果结算后超过640万的由原三位股东按股份比例承担，所需承担的金额以现金支付。”2015年2月12日，碧玉江南车库办理了预售许可证。2015年6月6日，宋大勇、杨耀云、金庚公司作为协议甲方，伍永忠作为乙方又签订了《协议》一份，协议载明根据2014年6月10日的《股权转让协议》的约定，双方达成协议，该协议载明：“因股份转让协议签订后确认有约690㎡的地下车位未建设，乙方同意在分得的地下车位中减除4个车位作为修建成本，及其实际分的车位为62个，车位具体位置以双方签字确认的清单编号为准。”协议第八条载明：“乙方或全部收益中未办理过户的财产不承担甲方的任何债权债务。本协议签订后甲方公司任何项目中的一切债权、债务、收益、资产即亏损与乙方不再有任何关系。”协议还载明伍永忠分得的车位为102号至115号、117号至133号、183号至213号。2017年2月8日，伍永忠（转让方）与原告安巴托（受让方）签订《债权转让协议》一份，协议约定：一、转让方将依照《股权转让协议》及《协议》享有的大足区“碧玉江南”地产项目的62个地下车位（102号至115号、117号至133号、183号至213号）作价转让给受让方；二、转让方将依照《股权转让协议》及《协议》享有的全部权利一并转让给受让方，包括但不限于车位所有权、对金庚公司及宋大勇、杨耀云的诉权及可以主张的全部权利；三、该协议签订后，转让方须通知金庚公司及宋大勇、杨耀云；同时转让方须无条件协助受让方向金庚公司及宋大勇、杨耀云主张依照《股权转让协议》及《协议》和本协议而可以主张的相关权利等内容。协议签订后，第三人伍永忠向宋大勇、杨耀云邮寄了《债权转让通知书》。2016年9月2日，因曹有碧诉伍永忠民间借贷纠纷一案，经曹有碧申请，本院作出（2016）渝0111执保379号执行裁定书，将涉案的36个车位（102号至115号、117号至133号、183号至187号）进行了查封；2016年9月19日，因蔡明富诉伍永忠民间借贷纠纷一案，经蔡明富申请，本院作出（2016）渝0111执保416号执行裁定书，将涉案的20个车位（190号至209号）进行了查封；2017年5月2日，本案原告对涉案62个车位向本院申请进行了查封；2017年11月15日，因林仁开诉伍永忠、安巴托确认合同有效纠纷一案，经林仁开申请，本院作出（2017）渝0111执保559号执行裁定书，将涉案的18个车位（102至112、115、117、118、121、133、191、192号）进行了查封。因陈其诉伍永忠、安巴托确认合同有效一案，经陈其申请，本院作出（2017）渝0111执保560号执行裁定书，将涉案的16个车位（193至199、201至209号）进行了查封。2017年12月12日，安巴托、伍永忠委托金庚公司将18个车位（102号至120号）网签过户到林仁开名下，本院亦解除了查封，后该18个车位网签至林仁开本人及其指定人员名下；2017年12月12日，伍永忠、安巴托委托金庚公司将16个车位（122号至132号、183至186号、188号）网签过户到陈其名下，本院亦进行了解封。在上述委托书中，载明：“如将上述车位网签过户至林仁开、陈其名下，视为已经履行完成了《协议》中相应的车位给委托人伍永忠的义务。”2018年1月22日，安巴托委托金庚公司分别将121号车位网签给简加伟名下、133号车位网签给杨文洪（后办理到李美阳名下）。涉案车位中的212号车位已网签给曹有碧、189号车位已网签给石迎春，但未见委托手续。安巴托以购房优先权向金庚公司申报的涉案车位为二个（车位号为：193、200号）。其余车位未有委托手续，也未进行网签。但均有案外人在管理人处进行债权申报，对申报人是否享有购房优先权，管理人的审查意见为部分待定、部分不予确认。2018年4月9日，经竣工验收，“碧玉江南”地下车库取得了建设工程竣工验收备案登记证，竣工验收备案登记证载明竣工验收时间为2018年3月19日。2019年1月2日，大足区信访办公室组织大足区住房和城乡建设委员会、区不动产登记中心、金庚公司等部门就碧玉江南地下已售车库办证问题召开专题会议，形成“关于碧玉江南地下已出售车库办证问题协调会议纪要”，该纪要载明因金庚公司经济困难，无力缴纳碧玉江南地下车库的大修基金，致使未办理地下车库备案登记（应为初始登记），在相关部门的协调下，达成对法院查封的140个车库先缴纳100个车库的大修基金、余下的40个车库大修基金缓交期限为一年；法院查封的176个车库解封后，开发商一次性缴清大修基金后，由办证机构按有关规定办理地下车库备案登记（应为初始登记）等处理意见。2019年11月14日，一审法院作出（2019）渝0111破申5号民事裁定书，裁定受理了金庚公司破产清算申请。并指定重庆志和智律师事务所为金庚公司管理人。“碧玉江南”地下车库于2020年9月办理了初始登记。一审法院认为：涉案车位虽然属于金庚公司破产财产，但根据宋大勇、杨耀云与伍永忠签订的《股权转让协议》，可以确定涉案“碧玉江南”房地产项目实际投资人系宋大勇、杨耀云与伍永忠这一事实。宋大勇、杨耀云与伍永忠签订的《股权转让协议》及《协议》是双方真实意思表示，且并未违反相关法律规定，双方应按照合同约定履行其义务。安巴托获得的涉案车位，系其因投资和股权转让而获得的收益。根据宋大勇、杨耀云与伍永忠协议约定：如果在2016年12月31日项目不具备办理产权证条件，受让方（杨耀云、宋大勇）按物业价值金额承担每月3%的违约金，而在2018年4月9日，“碧玉江南”地下车库才取得了建设工程竣工验收备案登记证。涉案地下车库只要再办理初始登记，即具备办理产权证条件。经审理查明，涉案车库未办理初始登记的主要原因系金庚公司无钱交纳大修基金而不能办理。而涉案《股权转让协议》及《协议》中未对大修基金的交纳问题进行约定，再结合宋大勇、杨耀云辩称不能办理初始登记的原因系安巴托未向杨耀云、宋大勇预交本案所涉车位的大修基金等费用意见及伍永忠在庭审中陈述金庚公司需要交纳的费用必须由金庚公司交纳，金庚公司交纳费用后，该交纳费用由伍永忠或杨耀云、宋大勇缴纳，由三人协商解决的意见，一审法院确认宋大勇、杨耀云、伍永忠并未对大修基金如何交纳、由谁交纳进行约定。因此，一审法院认为，涉案地下车库只有在取得了建设工程竣工验收备案登记证并办理初始登记后，才具备办证条件，而取得建设工程竣工验收备案登记证，与是否交纳大修基金、是否进行查封并无关联。因此，在双方约定的2016年12月31日地下车库应具备办理产权证条件至2018年4月9日取得竣工验收备案登记证期间，属于杨耀云、宋大勇违约，应按照合同约定支付违约金。涉案地下车库于2018年4月9日取得竣工验收备案登记证后，本可以通过办理初始登记，让涉案车库具备办证条件，但涉案车库未办理初始登记的主要原因系宋大勇、杨耀云、伍永忠对大修基金等费用的交纳未予约定、未将大修基金等费用支付给金庚公司，致使金庚公司无钱交纳而无法办理，因此，涉案车库未办理初始登记的责任主体应系宋大勇、杨耀云、伍永忠三人而非宋大勇、杨耀云二人。故，宋大勇、杨耀云应支付安巴托2017年1月1日至2018年4月9日期间的违约金，但对2018年4月9日之后的违约金，本院不予支持。虽然安巴托已将涉案部分车位转让给他人，但根据其在转让委托书中明确载明将车位网签过户后，才视为已经履行完成了《协议》中相应的车位给委托人伍永忠的义务，涉案车位现均未过户，因此，安巴托仍享有对涉案车位诉讼的权利。本案中各方当事人约定的违约金过高，虽然安巴托自行将违约金调整为月利率2%，但该违约金标准仍然过高，一审法院将违约金调整为起诉时（2019年8月27日）一年期贷款市场报价利率四倍（4.25%×4=17%）计算。因此，本案违约金计算方式为：从2017年1月1日起至2018年4月9日止，以558万元（9万元×62）为基数，按照年利率17%进行计算，按照该计算方式计算出的金额为1205892元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、杨耀云、宋大勇于本判决生效之日起十日内支付原告安巴托违约金1205892元。二、驳回安巴托的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费35007.79元，由安巴托负担19354.76元，杨耀云、宋大勇负担15653.03元二审中，杨耀云、宋大勇向本院举示了如下证据：1．《建设工程规划许可证》（2012年3月9日颁发）、《建设工程规划许可》（2015年12月31日颁发）《建设工程施工许可证》《建设工程竣工备案登记证》，证明：因案涉车库在完工后发现有900平方米车位未建设，实际建成的车位面积比原计划修建的面积减少导致案涉车位无法办理竣工备案，建设方重新进行办理规划许可证及施工许可证，导致整个车库办理竣工备案时间在2018年4月9日。2．《碧玉江南车库新增面积施工协议》，拟证明新增地下车库建设工程为18个月。3．重庆市大足区人民法院（2019）渝0111民初5030号民事判决，拟证明大修基金的缴纳系伍永忠的义务。4．《关于公布大足区政府定价的经营服务收费目录清单（2020年版）的通知》，拟证明案涉车位收费标准为每个月260元，应按照此标准计算损失。安巴托发表如下质证意见：1．第一组证据真实性无异议，关联性有异议，不认可证明目的。可以看出地下车库及新增的部分属于不同的修建部分，而伍永忠在股权协议签订时间是2014年6月10日，退股之后新增部分的修建与被上诉人或伍永忠无关系，备案登记证的取得时间是2018年4月9日，进一步说明上诉人存在违约行为。2．第二组证据真实性无法确认，不认可证明目的，文件中也载明新增面积，说明是和之前的面积属于两个部分。3．第三组证据真实性无异议，关联性有异议。4．第四组证据真实性无法确认，关联性有异议，不认可证明目的。双方之间的违约责任已有合同约定，非约定不明，用停车服务费计算我方损失不符合常理，不符合逻辑。本案不涉及房产的交付、占用、使用的行为，是合同违约行为。金庚公司发表如下质证意见：对证据的真实性、关联性无异议，证明目的由法院依法确认。安巴托向本院举示如下依据：《不动产登记操作规范（试行）》《不动产登记办事要件》，拟证明：办理首次登记不需要大修基金、税费。杨耀云、宋大勇发表如下质证意见：该依据的真实性由法院审核，若真实，这只是办理不动产的操作规范指南，不能证明本案未办理案涉车位初始登记的原因，根据一审查明的事实、大足区城乡建委会议纪要已经证明了地下车库未办理初始登记原因系金庚未缴纳大修基金。金庚公司发表如下质证意见：对依据的真实性、关联性无异议，证明目的由法院依法确认。本院对各方当事人举示证据的真实性予以确认，对其能否达到证明目的在本院认为部分予以评述。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，结合各方当事人的诉辩意见及庭审时发表的意见，本案中各方当事人的争议焦点在于：杨耀云、宋大勇是否应当承担违约责任。根据案涉《股权转让协议》第六条载明：“出让方（伍永忠）获取全部收益的时间为2016年12月31日前，如果在2016年12月31日项目不具备办理产权证条件，受让方（宋大勇、杨耀云）按物业价值金额承担每月3%的违约金。”且根据《债权转让协议》约定：一、转让方（伍永忠）将依照《股权转让协议》及《协议》享有的大足区“碧玉江南”地产项目的62个地下车位（102号至115号、117号至133号、183号至213号）作价转让给受让方（安巴托）；二、转让方将依照《股权转让协议》及《协议》享有的全部权利一并转让给受让方，包括但不限于车位所有权、对金庚公司及宋大勇、杨耀云的诉权及可以主张的全部权利。按照案涉《建设工程规划许可证》（2012年3月9日颁发）、《建设工程规划许可》（2015年12月31日颁发）、《建设工程施工许可证》《建设工程竣工备案登记证》能够证明案涉车库办理竣工备案时间在2018年4月9日。依照《不动产登记操作规范（试行）》《不动产登记办事要件》及相关规定，办理案涉产权证均需《建设工程竣工验收备案登记证》。由此，因案涉车库于2018年4月9日取得竣工验收备案登记证，其时才具备办理产权证的相应条件。故一审法院依照《股权转让协议》认定2016年12月31日至2018年4月9日期间属于杨耀云、宋大勇违约并无不当，本院予以支持。杨耀云、宋大勇举示《碧玉江南车库新增面积施工协议》《建设工程规划许可证》（2012年3月9日颁发）、《建设工程规划许可》（2015年12月31日颁发）等证据证明案涉车库因修建面积等问题导致不能如约取得《建设工程竣工备案登记证》，进而无法在约定时期内办理产权证，因《股权转让协议》对违约条件予以明确约定，各方当事人对此均无异议，且后续《协议》并未对免除案涉违约责任的情形作出约定，故安巴托要求杨耀云、宋大勇承担违约责任符合《股权转让协议》中的约定，本院对杨耀云、宋大勇举示的证据不予采纳，对该项上诉理由不予支持。杨耀云、宋大勇举示生效判决拟证明大修基金的缴纳系伍永忠的义务，因一审法院已以2018年4月9日为界区分案涉车库未能办理初始登记的责任承担，2016年12月31日至2018年4月9日期间确属因缺少《建设工程竣工备案登记证》而导致无法办理产权证，故上诉人以其并非大修基金缴纳主体，因此不应承担违约责任的上诉理由不能成立。杨耀云、宋大勇认为即使违约，其损失应以案涉车位收费标准予以计算，因该计算标准与案涉协议约定不符，故对其举示的证据不予采纳，对该项上诉理由不予支持。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律根据，对其上诉请求，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15653.03元，由上诉人杨耀云、宋大勇承担。本判决为终审判决。审 判 长  景 象审 判 员  师玉婷审 判 员  郑 鹏二〇二一年四月十五日法官助理  毕汇林书 记 员  刘威言