河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终1234号 上诉人（原审被告）：赵丽，女，1977年9月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：房健，北京市中闻律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京万科物业服务有限公司香河分公司，住所地河北省廊坊市香河县蒋辛屯镇大香线西侧。 负责人：邹明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田国忠，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任成森，河北天枢律师事务所律师。 上诉人赵丽因与被上诉人北京万科物业服务有限公司香河分公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初4271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵丽上诉请求：撤销原判；依法改判上诉人支付被上诉人物业费4365.45元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决简单依据双方签订的《前期物业服务合同》的约定进行裁判。在没有任何证据证明和有关政府部门出具材料认定涉案房屋是别墅的情况下，其行使行政机关的权力认定涉案房屋为别墅，并判定涉案房屋的物业收费不适用政府指导价，裁判结果没有事实和法律依据。请求二审法院查明事实，依法予以纠正。 北京万科物业服务有限公司香河分公司答辩称，双方签订的《前期物业合同》，对于涉案房屋的性质属于联排别墅是明知并且认可的。合同第四条第二项，明确约定联排别墅的物业费为5元每月每平方米，上诉人收房时在房屋交付使用通知书上已签字确认。该通知书上明确写明物业收费标准为5元每月平方平方米，且上诉人已按照联排别墅的物业收费标准交纳了2017年10月至2018年9月的物业费，以上均可以证实上诉人对于其购买房屋属于联排别墅以及联排别墅的物业收费标准是明知并且认可的。二、河北省物价局河北省住房和城乡建设厅关于印发的河北省物业服务收费管理实施办法的通知。该文件发布时间为2014年7月29日，而该文中对于物业的性质的区分仍然采用的是别墅与其他的住宅区。三、涉案房屋属于市场调节价，无需向香河县物价局进行备案。《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条及第八条规定可以看出，涉案房屋作为别墅，其物业收费标准实行市场调节价，由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定即可。四、就同小区同类型的案件，中院已作出了（2020）冀10民终4672号生效判决，维持了一审判决，支持了被上诉人请求同小区业主支付逾期物业费及违约金的诉讼请求。综上，恳请二审法院以事实为依据，法律为准绳，驳回上诉，维持原判。 北京万科物业服务有限公司香河分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业服务费17461.8元；2、判令被告支付违约金1000元；3、判令被告承担诉讼费用。以上共计18461.8元。 一审法院认定事实：被告赵丽系香河五矿万科城一期B区5号楼1单元03号房屋业主，该房屋建筑面积为291.03平方米，房屋总层数4层，所在层数-1-3层。原告系该小区的物业管理公司。2017年4月6日，原告万科物业公司（甲方）与被告赵丽（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业费标准为5元/月/平方米。同时，该合同第四条物业管理服务费用约定：“乙方交纳费用时间：物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应于半年的第二个月15日前向甲方交纳当期的物业服务费，在约定交纳日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向甲方支付违约金。”该合同第十一条违约责任约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天/元交纳违约金，或在约定交纳日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向甲方支付违约金。”被告未按合同约定时间交纳物业服务费，拖欠2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费17461.8元。至诉讼，被告仍未交纳上述物业费。以上事实，有商品房买卖合同、不动产权证书、前期物业服务合同、业主临时公约、快递催收单据、催缴函、律师函、历史缴费单据、物业服务报告及原、被告当庭陈述在卷佐证。 一审法院认为，原告万科物业公司与被告赵丽签订的前期物业服务合同系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方形成物业服务合同的法律关系，应受法律保护。原、被告均应按合同约定全面履行自己义务。原告为被告提供物业服务，被告理应及时交纳物业费，被告未及时交纳物业服务费的行为构成违约，应承担违约责任。现原告主张被告给付2018年10月1日至2019年9月30日期间拖欠的物业服务费17461.8元（291.03平方米×5元/月.平方米×12月），符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。原告主张被告每逾期一日应按欠费总额的万分之五给付违约金，要求被告支付违约金1000元，原告该主张符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。被告抗辩购买的房产为普通住宅，并不是别墅，经审查，被告提交的不动产权证书上明确载有“房屋建筑面积291.03平方米，房屋总层数4层，所在层数-1-3层”，且原告与被告于2017年4月6日签订的《前期物业服务协议》第四条明确载明“联排别墅5元/月.平方米……”，故应认定被告房产并非普通住宅，而是别墅。《河北省物业服务收费管理实施办法》（2014）第七条规定：“物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费施行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价……”。本条明确规定了别墅除外的居民普通住宅区施行政府指导价，涉案房产系别墅，并非普通住宅区，应按别墅区收费，不适用《河北省物业服务收费管理实施办法》有关适用政府指导价的规定，故被告抗辩应按1.25元/月/平方米标准收取物业费的意见一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告赵丽于判决生效后3日内给付原告北京万科物业服务有限公司香河分公司2018年10月1日至2019年9月30日期间拖欠的物业服务费17461.8元及违约金1000元。案件受理费262元，由被告赵丽负担。 本院二审期间，赵丽提交调查收集证据申请书（两份）。请求二审法院到香河县自然资源和规划局调查核实案涉房屋性质是属于别墅还是普通住宅，到香河县物价局调取被上诉人报送的物业服务收费备案资料，即前期物业合同文本，确定案涉房屋是否属于2014年11月实行政府指导价的备案范围。 本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人赵丽与被上诉人万科物业香河分公司签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。本案中，双方签订的《前期物业服务合同》约定联排别墅每月5元/平方米，且上诉人已按照每月5元/平方米交纳了2017年6月16日至2018年6月15日期间的物业服务费。一审法院认定涉案房屋按照非高层住宅标准收取物业服务费，不适用政府指导价，并无不当。综上所述，上诉人赵丽的上诉请求不能成立，应予驳回。关于上诉人调查收集证据的申请，该申请内容对于本案的处理结果没有实质意义，故本院不予准许。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费152元，由上诉人赵丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  田雪芹 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二〇二一年四月二十日 书记员  郝欣宇