湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1103民初1853号 原告：永州市广源房地产经纪有限公司，住所地：冷水滩区湘永路与育才路交叉口西南角（皇家帝王广场）1栋1907。 法定代表人：陈于辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：李东升，湖南济人律师事务所律师，代理权限为特别代理。 被告：何慧林，女，1986年9月16日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：周建华，男，1976年9月2日出生，汉族，住永州市冷水滩区，永州市冷水滩区蔡市镇老埠头村民委员会推荐，代理授权为特别授权。 原告永州市广源房地产经纪有限公司（以下简称广源公司）与被告何慧林中介合同纠纷一案，本院2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广源公司的委托诉讼代理人李东升，被告何慧林及其委托诉讼代理人周建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广源公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2020年12月29日签订的《限时销售合同》，由被告向原告赔偿违约金38000元；2、判令被告向原告承担律师代理费2000元；3、诉讼费由被告承担。 事实和理由：2020年12月29日，原告与被告签订《限时销售合同》，被告将其与案外人谢伍军共同所有的位于冷水滩区××道××路××栋××室的房产独家委托原告代理销售，限时销售期限2020年12月29日至2021年4月29日。根据约定原告就被告委托的房产进行多途径推介，但是被告在约定期内，未解除与原告《限时销售合同》的情况下，擅自将涉案房屋出售给他人，构成对原告的违约，经多次协商无果，现诉至人民法院。 被告何慧林辩称，一、广源公司在《限时销售合同》中设置的独家委托条款为免除提供条款一方的责任，排除对方主要权利的无效格式条款。如广源公司在限时销售（独家委托）期限内，没有将答辩人的房子卖掉，是否会赔付该涉案房屋委托底价的4%作为违约金给答辩人？显然，广源公司利用空手套白狼的欺诈手段牟取不正当利益，企图损害答辩人的合法权益，该合同显失公平，请求法院依法予以撤销；二、双方约定的限时销售时间为2020年12月29日至2020年4月29日，该约定时间不在2021时间范围内，《限时销售合同》约定的销售时间对双方均不产生法律效力，答辩人有权随时解除委托。2021年1月14日，答辩人已经通过邮寄快递的方式向广源公司送达解除合同通知书，依法解除与广源公司签订的《限时销售合同》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2020年12月27日，被告何慧林通过微信与原告广源公司的销售人员沟通房屋销售委托事宜，2020年12月29日，原告（甲方）与被告广源公司（乙方）签订了一份《限时销售合同》。其主要内容为：约定甲方将自己位于冷水滩区××道××栋××室的房产独家委托乙方代理销售，不动产证号为0006685，建筑面积128.76平方米，房号1505，装修情况为精装修。该委托物业底价为玖拾伍万元整，愿支付总房款2%作为代理服务费。限时销售（独家委托）期限从2020年12月29日至2020年4月29日。限时销售（独家委托）期限内，乙方应当按照合同约定推销甲方上述房产，为甲方寻找买家，如因乙方不履行推销义务，须向甲方支付该房产委托交易价格的4%作为违约金。限时销售（独家委托）期限内，甲方必须保证乙方能够带领客户顺利看房，如乙方按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功。甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日向乙方支付总房款2%作为代理服务费。限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同，自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房产。限时销售（独家委托）期限内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除合同，并追究甲方的违约责任。如有违反合同规定的，甲方除退还销售保证金外还应向乙方支付该房产委托交易底价的4%作为违约金，并愿意承担乙方因追究违约而支付的律师费用。如乙方擅自终止本协议的，乙方应当支付甲方相当于该房产委托交易底价的4%作为违约金，愿意承担甲方因追究违约而支付的律师费用。合同分别由卖方（甲方）何慧林签名，经纪方（乙方）永州市广源房地产经纪有限公司加盖公章，经纪人王海明签名。合同签订后，原告工作人员在微信聊天群中发布被告房屋信息，为被告推销房屋。2021年1月13日，原告工作人员通知被告已预约客户看房。2021年1月14日，被告向原告邮寄解除《限时销售合同》通知书，以合同约定的限时销售时间为2020年12月29日至2020年4月29日，不在2021年时间范围内，约定的销售时间对双方不发生法律拘束力为由解除双方签订的《限时销售合同》。2021年1月15日，原告签收该通知书。2021年1月23日，被告何慧林将案涉房屋出售给他人。 另查明，冷水滩区不动产权第0××5号不动产权证记载的房屋共同共有人为被告何慧林与其丈夫谢五军，房屋位于永州市冷水滩区××道××路××栋××，房屋建筑面积为127.76平方米。2021年3月12日，原告（甲方）与湖南济人律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定乙方接受甲方的委托，指派李东升律师为甲方与何慧林案件的一审代理人，甲方应向乙方支付律师服务费人民币2000元。2021年3月18日，原告向湖南济人律师事务所支付律师服务费2000元。 本院认为，本案系中介合同纠纷。双方争议的焦点为：一、双方是否约定销售保证金；二、《限时销售合同》中的独家委托条款是否为无效格式条款；三、解除合同通知书是否发生合同解除的效力。 一、关于双方是否约定销售保证金的问题。原、被告签订的《限时销售合同》，虽有限时销售保证金条款，但销售保证金的金额处用斜杠填涂，未填写具体数额。根据一般生活经验，此种书写形式为未约定销售保证金。 二、关于《限时销售合同》中的独家委托条款是否为无效格式条款的问题。《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。判断具体的格式条款是否为不合理的免责条款，要结合格式条款的具体约定和具体合同的性质做出判断，判断该条款的约定是否导致双方当事人权利义务关系过于失衡，违反了公平确定双方权利义务关系的原则。本案中，原、被告双方在合同中约定在限时销售（独家委托）期限内，原告履行推销义务，被告配合原告工作，不得自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房产。因中介合同系中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，中介人促进合同成立的，委托人按照约定支付报酬，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬。原告如在约定期限内未能促成合同成立，不得请求支付报酬，自行负担中介活动产生的费用。根据中介合同的性质，被告在合同中享有的权利为根据原告报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务与买家订立《房屋买卖合同》，促成房屋买卖交易，承担的义务为配合原告工作，不得自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房产。该独家委托条款并未导致双方当事人权利义务关系过于失衡，被告关于《限时销售合同》中独家委托条款为免除提供条款一方的责任，排除对方主要权利的无效格式条款的抗辩不能成立。 三、关于解除合同通知书是否发生合同解除的效力问题。被告辩称其已向被告邮寄解除合同通知书，依法解除双方之间的《限时销售合同》。《中华人民共和国民法典》第一百四十二条规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案双方签订合同的时间为2020年12月29日，约定的限时销售时间为2020年12月29日至2020年4月29日，显然不符合日常生活逻辑，结合合同签订的时间及诚实信用原则，约定的销售时间应为2020年12月29日至2021年4月29日。原告工作人员于2021年1月13日通知被告已预约客户看房。被告于2021年1月14日向原告邮寄解除《限时销售合同》通知书，被告以约定的时间不在2021年时间范围内为由解除合同，不符合合同解除的法定条件，不发生合同解除的效力。 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案被告在合同约定期限内将案涉房屋另行出售给他人，致使合同目的不能实现，原告依法有权解除合同并请求被告承担违约责任。被告应承担双方在合同中约定的委托物底价950000元的4%，即38000元违约金，以及律师服务费2000元。 综上所述，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第四百九十七条、第五百六十三条、第五百六十六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定判决如下： 一、解除原告永州市广源房地产经纪有限公司与被告何慧林2020年12月29日签订的《限时销售合同》； 二、限被告何慧林在本判决生效之日起七日内向原告永州市广源房地产经纪有限公司支付违约金人民币38000元及律师服务费2000元，共计人民币40000元。 本案受理费800元，减半收取400元，由被告何慧林负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员  黄登飞 二〇二一年四月二十三日 代理书记员  瞿 达