贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2581号上诉人（原审被告）：李华兵，男，1992年1月9日出生，汉族，住四川省古蔺县。被上诉人（原审原告）：仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司。住所地：贵州省遵义市仁怀市茅台镇杨柳湾社区。统一社会信用代码：91520382078462926L。法定代表人：陈策，公司董事长。委托诉讼代理人：聂洪波，贵州止争律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈叶，贵州止争律师事务所律师。上诉人李华兵与被上诉人仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司（以下简称茅台文旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初5768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李华兵上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并依法改判上诉人不承担因被上诉人原因造成上诉人自2018年9月10号起至今不能正常经营及歇业期间的租金并延长相应时间段的租期且将房屋修缮交于上诉人经营。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2018年4月26日签订了《房屋（门面）转租合同》，合同签订后，上诉人在经营过程中发现该租赁物漏水十分严重，上诉人根本无法正常经营，为此上诉人自2018年9月10日起，不断要求被上诉人处理上述房屋漏水问题，但被上诉人相互推诿，拒不处理。被上诉人辩称其在2019年12月份派人进行了处理没有事实依据，首先但被上诉人在2020年1月2日和2020年1月15日都还在与上诉人交流沟通相关事项，但被上诉人只字未提房屋漏水问题已经处理，被上诉人叫来的证人与其具有利害关系，同时也只提供了一张照片，不能证明其已进行了处理，更不能证明其何时进行了处理。其次因钥匙在上诉人处，若要进行处理需上诉人及家属开门方能进行，上诉人只依稀记得被上诉人在2020年6月左右的中旬打过一次电话说上诉人将叫人来处理，并叫上诉人等处理师傅来了给他打开门，但是上诉人从未见过被上诉人或者被上诉人派过来处理的相关人员。第三，从目前的现状可以看出，天井顶上的瓦片都还是明显移开了。基于上述原因，上诉人在房屋安全得不到保障且生产经营无法正常进行、多次要求被上诉处理未果的情况下，不得不歇业至今，其过错在于被上诉人。上述事实充分表明，被上诉人的行为已严重违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途以及第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外的规定，给上诉人造成了严重的损失。且上诉人与被上诉人之间签订的合同有明确的约定：如甲方不能提供房屋（门面）或所提供的房屋（门面）不符合约定条件，严重影响承租者经营，乙方有权解除合同并要求对经营者造成的损失予以赔偿。而一审法院却在明知上述事实客观存在的情况下，判令上诉人承担相应的租金，上诉人认为一审法院的判决认定事实不清，严重违背了本案的事实，明显有失公平。首先被上诉人的行为是十分恶劣且故意的，被上诉人在接到上诉人的多次通知后，拒不派人处理；其次因被上诉人行为给上诉人的设施设备造成了严重损失；第三是因上诉人经营的是餐饮、住宿，白酒体验店等项目，餐饮、住宿是作为白酒体验店的重要客源来源被上诉人拒不处理房屋漏水的行为，致使上诉人根本无法正常经营，给上诉人乃至茅台镇的形象均造成了严重损害。茅台文旅公司辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确。2018年9月10日开始，上诉人反映漏水后，被上诉人进行了处理，一审中提供了相应证据证明。在房屋装修期间的租金，一审判决已扣减了30%；2、上诉人主张房屋修缮期间的租金不支付，不符合常理。双方的合同约定了违约金，但一审判决未予支持，该笔款项已经弥补了上诉人的相应损失。茅台文旅公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付拖欠的房租330000元（2018年7月1日至2020年12月31日）并支付按年利率6%的标准从2018年7月1日起至租金给付完毕之日止的违约金。一审法院认定事实：2018年4月26日，茅台文旅公司将承租案外人周海臣位于茅台镇杨柳湾社区的房屋转租给李华兵，并与李华兵签订《房屋（门面）转租合同》，约定将前述房屋整体转租李华兵使用。其中，双方合同约定：四-1、该房屋（门面）租赁期租金标准为：2018年5月1日至2018年12月31日租金为88000（11000元/月）；2019年1月1日至2019年12月31日租金为132000（11000元/月）；2020年1月1日至2020年12月31日租金为132000（11000元/月）。2.租金实行半年一付。乙方应于半年期前7个工作日内缴纳租期租金，即每年1月1日、7月1日之前7个工作日内，乙方向甲方交纳半年租金。其中，2018年5月1日-2018年6月30日租金需在2018年5月1日前一次性交纳甲方，以后每年租金按上述期限和方式逐一交纳。六-1.乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该门面及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复。十-6、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则每日应向甲方支付年租金1%的滞纳金。合同签订后，茅台文旅公司按约交付了房屋，李华兵支付租金22000元并对房屋装修经营。2018年9月10日开始，李华兵多次向茅台文旅公司反映租赁的房屋漏水，但茅台文旅公司直到2019年12月份才将房屋漏水问题处理。涉案房屋共有三间门面及以上的几层房屋，李华兵租赁门面、房屋用于开设酱酒体验、餐饮、住宿综合经营，2019年9-10月份，李华兵将店铺关门歇业至今。经现场查看，涉案房屋现在已经不再漏水。三楼一间客房现在仍能看到之前的漏水后房顶脱落的痕迹，一楼到三楼的楼梯顶部及墙上有漏水后的痕迹。一审法院认为，原、被告签订的《房屋转租合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告茅台文旅公司按约履行了房屋交付义务，但被告李华兵在使用过程中发现房屋漏水，于2018年9月10日向茅台文旅公司反映，茅台文旅公司在接到李华兵反映后在2019年12月份才完成修复，经现场查看，房屋漏水确实影响李华兵对涉案房屋的使用经营。房屋租赁合同对非因使用不当的原因造成的房屋损害的维修义务约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，茅台文旅公司迟迟不予维修存在违约行为，根据第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，考虑维修之后李华兵还需要整改装修，酌情确定从2018年9月10日至2020年1月9日期间共计16个月的租赁费按合同约定的70%计算。仁怀市人民政府下发《关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应防控措施的通告》,明确自2020年1月27日零时起,实行社会管控措施。即从2020年1月27日起的一段时间,即使李华兵整改后即经营，也不能利用租赁物经营收益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条关于“(一)疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”的规定,李华兵在疫情发生期间应支付的租金可以全部或者部分免除，根据当地复工复产的情况综合酌情减免两个月的房租。故被告李华兵差欠原告茅台文旅公司截止至2020年12月31日的房屋租赁费255200元（16月×11000元+12月×11000元）。对于茅台文旅公司主张的违约金，考虑李华兵系反映房屋漏水问题未处理导致未缴纳租赁费，茅台文旅公司本身存在违约，之后涉案房屋处于关门歇业状态，故对于违约金的请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条之规定，判决：一、被告李华兵在本判决生效后十日内支付原告仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司租金255200元；二、驳回原告仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司部分诉讼请求。案件受理费3422元（已减半），由原告仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司承担822元，被告李华兵承担2600元。本院二审期间，双方未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因茅台文旅公司在一审时诉请支付租金的期间截至2020年12月31日，故本案二审争议焦点为：上诉人应否支付自2018年9月10日起至2020年12月31日期间的租金。本案根据双方提交的证据可查明，上诉人李华兵租用案涉房屋后发现漏水情况，并于2018年9月10日向茅台文旅公司反映，茅台文旅公司直至2019年12月份才完成修缮，虽然上诉人李华兵对茅台文旅公司派人修缮的事实不予认可，但被上诉人茅台文旅公司已就该事实申请了证人出庭作证，一审经现场查看，案涉房屋已不再漏水，只能看出之前漏水的痕迹，故应当认定被上诉人茅台文旅公司对此进行过修缮。再结合案涉租赁物为多层房屋，而漏水仅影响了客房和楼梯处，对于经营酱酒体验和餐饮的一、二层房屋并未影响实际使用，故上诉人李华兵主张全额不支付租金不应支持。一审法院根据被上诉人茅台文旅公司因未及时修缮漏水情况给上诉人使用经营造成的影响，对2018年9月10日至2020年1月9日期间的租金按合同约定金额的70%计算并无不当。关于2020年1月10日至2020年12月31日期间的租金，上诉人李华兵主张其一直处于歇业状态故不应支付租金，但其并未就案涉房屋办理退租事宜，并实际占用案涉房屋至今，即便其称不知房屋已被修缮而停业，在被上诉人茅台文旅公司已经提供证据证明2019年12月完成修缮的情形下，上诉人李华兵作为案涉房屋的承租使用人，在长达一年的时间内，放任房屋空置也系其自身的原因，故对其该上诉理由不予采纳。一审法院根据因疫情管控措施产生的影响和当地复工复产的情况综合酌情减免该期间内两个月的房租并无不当，本院予以维持。但一审法院在计算租金金额时存在错误，本院予以纠正：2018年9月10日至2020年12月31日期间，上诉人李华兵差欠茅台文旅公司的案涉房屋的租金为233200元【16个月×11000元×70%+（12个月-2个月）×11000元】。关于上诉人李华兵诉请被上诉人延长相应时间段的租期且将房屋修缮的主张，因一审判决已经减免了相应时间段的租金，故不应再延长租期，而李华兵在一审时并未提起反诉主张茅台文旅公司修缮案涉房屋，故对其该上诉请求不予支持。综上所述，李华兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但计算错误，本院应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初5768号民事判决第一项为“一、被告李华兵在本判决生效后十日内支付原告仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司租金233200元”；二、维持贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初5768号民事判决第二项，即维持“二、驳回原告仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司部分诉讼请求”；三、驳回李华兵的上诉请求。一审案件受理费3422元（已减半），由仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司负担1022元，李华兵负担2400元。二审案件受理费5128元，由李华兵负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  任建毅审判员  张 睿二〇二一年四月二十七日法官助理叶迪书记员黄佩玉