北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初27638号原告（反诉被告）:北京同程国青国际旅行社有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥北路甲10号院301号楼102单元7层705室。法定代表人：许磊，总经理。委托诉讼代理人：梁永军，男，1983年8月20日出生，汉族，北京同程国青国际旅行社有限公司员工，住江苏省苏州市。被告（反诉原告）：魏锟，男，1971年3月12日出生，汉族，住天津市红桥区。原告（反诉被告）北京同程国青国际旅行社有限公司(以下称同程公司)与被告（反诉原告）魏锟（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。同程公司委托诉讼代理人梁永军，魏锟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。同程公司向本院提出诉讼请求：1、判令魏锟退还2020年4月1日至2020年7月17日期间的房屋租金89166.71元；2、判令魏锟退还房屋租赁押金5万元；3、判令魏锟支付利息损失，以139166.71元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月1日计算至实际退还之日止。事实和理由：同程公司与魏锟于2019年7月签订《房屋租赁合同》，约定同程公司从魏锟处租赁位于北京市某区某北街某号院某号楼某层114号房屋，租赁期限自2019年7月18日至2022年7月17日，租赁押金5万元。合同签订后，同程公司向魏锟支付了2019年7月18日至2020年7月17日期间的房屋租金30万元及押金5万元。受新冠肺炎疫情的影响，文旅部作出了暂停旅游企业经营活动的通知，导致旅游行业停业无法经营。同程公司于2020年2月中旬联系魏锟，表示拟于2020年3月31日提前解除租赁合同，并愿意按照合同约定向魏锟支付一个月房租25000元作为违约金，但魏锟不同意此方案。后同程公司进一步与魏锟沟通协商并提出2020年4月17日正式退租、同意支付25000元违约金，但魏锟仍不同意。无奈之下，2020年2月底，同程公司书面通知魏锟将于2020年3月31日正式退租并搬离租赁房屋。2020年3月25日，同程公司正式搬离房屋，同日与魏锟签署了交接手续，将房屋返还给魏锟。同程公司退租后多次要求魏锟退还2020年4月1日至2020年7月17日期间的房屋租金和押金，但魏锟拒绝退还，故同程公司诉至法院望判如所请。魏锟辩称，不同意同程公司的诉讼请求。第一、合同履行期间内，魏锟不存在违约行为，系同程公司单方违约，故其不享有合同解除权。同程公司员工以个人名义搬走物品后，魏锟要求同程公司通过起诉的方式解决纠纷并解除合同，但同程公司未起诉，致使房屋空置达9个多月。第二、损失赔偿应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，本案合同中约定的违约金过低，要求法院依法予以增加。第三、损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋空置期间的租金损失，最长一般不超过六个月。第四、同程公司所提交的交房手续是其公司员工个人行为，无授权委托书，故无权代表同程公司与魏锟签订文件，不能视为合同解除的协议，合同解除应以法院判决为准。而且同程公司于2020年12月10日才起诉，故在此之前双方的租赁合同一直在履行过程中，同程公司应当向魏锟支付租金。魏锟向本院提出反诉请求：1、判令同程公司支付2019年6月18日至2019年7月18日期间的房屋租金25000元；2、判令同程公司支付2020年7月19日至2020年12月10日期间的房屋租金112500元；3、判令同程公司赔偿6个月空置期的租金150000元。事实和理由：魏锟与同程公司于2019年7月签订《房屋租赁合同》，约定同程公司承租魏锟位于北京市某区某北街某号院某号楼某层114号商铺，租赁期限自2019年7月18日至2022年7月17日，年租金30万元。2020年2月，同程公司提出要提前解除租赁合同，魏锟不同意，同程公司就在2020年2月底以书面形式通知魏锟解除合同并于2020年3月底搬离房屋。魏锟于2019年6月18日就将上述房屋交付同程公司并免除了一个月的租金，现同程公司违约单方解除合同，应向魏锟支付2019年6月18日至2019年7月18日期间的租金25000元及违约金25000元。另外，根据北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第26条的规定，因承租人根本违约导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过六个月，故同程公司应当向魏锟支付房屋空置期间6个月的房屋租金。综上，魏锟提出反诉。同程公司针对魏锟的反诉辩称，不同意魏锟的反诉请求。第一、魏锟要求同程公司支付2019年6月18日至2019年7月18日期间的房屋租金25000元没有合同依据和法律依据。双方所签《房屋租赁合同》中约定魏锟于2019年6月18日前将房屋交付同程公司，租赁期限自2019年7月18日起算，并未约定2019年6月18日至2019年7月18日期间为免租期，而且该期间的房屋占用成本已经计算在租金总额中。第二、双方《房屋租赁合同》已经双方达成合意于2020年3月25日解除，魏锟要求同程公司支付2020年7月18日至2020年12月10日期间的租金112500元没有依据。合同履行过程中，因发生新冠肺炎疫情之不可抗力，对同程公司的生产经营造成了巨大影响，且疫情负面影响持续存在，同程公司为了降低成本维持经营积极与魏锟沟通提前退租事宜，拟打算于2020年4月17日正式退租并按照合同约定向魏锟支付一个月租金作为违约金，但魏锟不同意。同程公司无奈之下于2020年2月28日向魏锟发送了提前退租通知书，告知于2020年3月31日退租搬离。魏锟收到上述通知后于2020年3月25日委托其嫂子曾某某与同程公司办理了房屋交接手续，其中明确约定同程公司单方面委托解除合同，办理退房手续，故魏锟认可了同程公司提前退租的事实。而且租赁合同中约定提前收回房屋或提前退租的，提前一个月通知对方即可，无须征得对方同意。同程公司按照合同约定提前30日通知魏锟，履行了约定的通知义务，完全符合合同约定。此外，同程公司搬离后，魏锟也从未要求同程公司支付房屋租金。综上，双方的《房屋租赁合同》已经协商解除，2020年3月25日之后房屋已经由魏锟收回，故魏锟要求同程公司支付2020年7月18日至2020年12月10日期间的租金没有依据。第三、《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第26条中规定了合同另有约定的除外，而双方租赁合同中明确约定租赁期限内魏锟需提前收回房屋或同程公司需提前退租的，应提前30天通知对方并按照月租金的100%向对方支付违约金，魏锟还应退还相应的租金，故本案不能适用6个月空置期损失的规定。而且双方已经达成了提前解除租赁合同的合意，魏锟于2020年3月25日也已经收回房屋，此后房屋的经营风险与同程公司无关，故魏锟要求同程公司赔偿6个月空置期损失没有依据。因同程公司确实提前退租，同程公司愿意按照合同约定向魏锟支付一个月租金25000元作为违约金，该款项可以从魏锟应退还的款项中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：魏锟系北京市某区某北街某号院某号楼某层114号房屋（下称涉案房屋）所有权人。2019年，魏锟（出租人、甲方）与同程公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于办公。房屋租赁期限自2019年7月18日至2022年7月17日，甲方应于2019年6月18日前将房屋按约定条件交付给乙方。年租金30万元，押金5万元，押2付12。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约金赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。该合同签订后，魏锟将涉案房屋交付同程公司，同程公司向魏锟支付了2019年7月18日至2020年7月17日期间的房屋租金30万元及租房押金5万元。2020年2月中旬，同程公司向魏锟提出因疫情原因旅游业无法开展经营，故要求2020年3月31日解除合同，魏锟不同意，同程公司之后又提出2020年4月17日退租并同意按照合同约定支付违约金，但魏锟仍不同意。2020年2月28日，同程公司向魏锟邮寄《提前解约通知》，载明因经营调整之需要拟于2020年3月31日提前终止与魏锟签订的租赁合同，魏锟于2020年3月3日收到该通知。2020年3月25日，同程公司委托员工崔某与魏锟的代理人曾某某办理了房屋交接手续，同程公司将屋内添置的物品搬走，结清水电物业费，魏锟收回了房屋。另，魏锟提交照片拟证明同程公司退租后涉案房屋一直空置至今。以上事实，有双方当事人陈述及房屋所有权证、《房屋租赁合同》、银行付款凭证、《提前解约通知书》、《交房手续》等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，同程公司和魏锟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律法规的规定，故是合法有效的，双方均应按照该合同约定履行。合同约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金，故同程公司在提前30日通知魏锟且承担违约金的前提下可以解除合同。因魏锟于2020年3月3日收到同程公司发送的《提前解约通知》，故本院认定双方《房屋租赁合同》于2020年4月3日解除。关于同程公司的各项诉讼请求本院逐一论述。1、关于退还租金。因双方《房屋租赁合同》于2020年4月3日解除且同程公司已于2020年3月25日将房屋交还魏锟，故魏锟应当退还2020年4月4日至2020年7月17日期间的房屋租金86666.7元。2、关于退还押金。《房屋租赁合同》中约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约金赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。故扣除同程公司应支付的违约金25000元后，剩余押金25000元，魏锟应退还同程公司。3、关于利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于魏锟的各项反诉请求本院逐一论述。1、关于支付免租期内的租金。《房屋租赁合同》中约定魏锟于2019年6月18日前将涉案房屋交付同程公司，房屋租赁期限自2019年7月18日起算，故魏锟实际上给予同程公司一个月的免租期，但《房屋租赁合同》中并未约定合同解除后同程公司需向魏锟支付免租期内的房屋租金，故本院对该项反诉请求不予支持。2、关于支付2020年7月19日至2020年12月10日期间的房屋租金。因双方《房屋租赁合同》于2020年4月3日解除且魏锟已于2020年3月25日收回房屋，故魏锟无权要求同程公司支付2020年4月3日之后的房屋租金。3、关于空置期损失。因双方租赁合同对于提前退租的条件及违约责任有明确约定，且合同于2020年4月3日解除，故不存在6个月空置损失问题，对该项反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）魏锟于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京同程国青国际旅行社有限公司房屋租金八万六千六百六十六元七角；二、被告（反诉原告）魏锟于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京同程国青国际旅行社有限公司押金二万五千元；三、驳回原告（反诉被告）北京同程国青国际旅行社有限公司之其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）魏锟之全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1542元，由原告（反诉被告）北京同程国青国际旅行社有限公司负担305元（已交纳）；由被告（反诉原告）魏锟负担1237元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费2806元，由被告（反诉原告）魏锟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡莉芬二〇二一年四月十九日书记员  贾月双