广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初515号 原告：马霖，男，1978年9月9日出生，满族，住黑龙江省勃利县。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾月英，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码:91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘成芸。 原告马霖与被告广西富乐华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾月英、被告委托诉讼代理人卢诗雨、刘成芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区防城港国际大酒店2单元18层1828号商品房；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金91046.54元（违约金计算式：以638457元为基数，按万分之一每日从2017年1月1日暂计至2020年11月27日为91046.54元，以后产生计至实际交房之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年6月25日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-2-1828），约定由原告购买被告开发的广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区防城港国际大酒店2单元18层1828号商品房。《商品房买卖合同（预售）》约定该商品房总价为638 2 457元，付款方式为一次性付清，交房日期为2016年12月31日。《商品房买卖合同（预售）》签订前，原告已按照约定于2016年6月25日前支付了全部购房款；但交房期限届满后，该商品房一直未能取得建设工程竣工验收备案证明文件，被告也一直未能向原告交付该商品房。原告认为，原被告之间成立合法有效的商品房买卖合同关系，原告已按照合同约定完全履行了支付购房款的义务，被告至今未能交房的行为已构成违约，原告有权依据《商品房买卖合同（预售）》之约定要求被告履行交房义务、向原告交付合格的商品，并依据合同第十二条第1款要求被告按照全部房价款的万分之一每日从逾期交房次日起至实际交房之日止支付逾期交房的违约金。综上，为维护原告的合法权益，按照法律规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告辩称，一、合同已经履行完毕。被告已于2019年1月2日向原告邮寄了《收房通知书》和《收房须知》且提交的快递面单证据上已盖有邮戳证明已寄出，并在2019年1月3日在防城港日报上进行了登报公告，根据合同《商品房买卖合同》第22条的约定，被告可以公告的方式送达，且原告当庭承认地址至今仍然真实有效，那即可视为已收到《收房通知书》及《收房须知》，但从2019年1月份至今原告从未以任何有效的方式表示拒绝收房，被告交房义务已经履行完毕。原被告双方已经签订了补充协议，约定五方验收交房，被告依约向原告发送收房通知。因此，原告签订合同的主要目的已经实现，合同已经履行完毕。原被告双方已经签了《商品房买卖合同》补充协议，被告已经向住建局申请了验收备案，且经过双方合意已将交房条件变更为五方验收，五方验收的时间为2018年12月27日，因此被告实际交房时间为2018年12月27日。二、可顺延的交房天数为511天。原被告双方在合同中约定如遇到特殊原因被告可据实予以逾期交房，根据被告计算出可扣除的中雨以上天气天数、法定节假日和中高考日期共计511天，根据《商品房买卖合同》第十二条和《职工市场合作建房合同书》第九条约定，原告无权以2017年1月1日起算要求被告支付违约金。三、被告可顺延天数应该从《开工令》上的开工时间2012年8月1日起算。建设工程是一个整体工程，不能以每一份合同的具体规定来进行约束。且第十二条中约定的是据实予以延期，并未约定期限为合同签订之日起算。所以，被告可顺延天数应该从《开工令》上的开工时间2012年8月1日起算。退一步讲，被告交房可延期的起算点最迟也应该从13年起算，双方早在2013年10月23日就已经签了《职工市场 3 合作建房合同书》，协议中有据实予以延期的约定，原告早已知晓。综合以上理由，原告无权要求被告以2017年1月1日起算要求被告支付违约金。请法院依法公正判决。 本院经审理认定事实如下：2016年6月25日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-2-1828），约定原告购买被告开发位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处的中央商务区，建筑面积为112.01平方米，总价款为638457元，付款方式为一次性付款，《商品房买卖合同（预售）》签订前，原告已按照约定于2016年6月25日前支付了全部购房款。此外，《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定商品房的交付时间为2016年12月31日前，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期，延期的天数为下列情形所造成的实际延误天数为准：1、…；2、施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的；3、因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无须出卖人另行举证）。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照逾期时间，分别处理：1.逾期在360日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.逾期超过360日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同（预售）》签订后，原、被告双方签订了补充协议，约定将商品房的交付条件变更为：1、双方按原《合作建房合同书》第九条约定条件交付商品房，只要被告提供的“该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格”即可交付原告使用；2、原告同意向被告主张逾期交房的违约责任的期间自《合作建房合同书》约定的交房时间至五方验收合 4 格之日止。合同还对其他事项作了约定。截至本案庭审辩论终结前，该商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，未能依约实际将涉案房屋交付原告使用。 另查明，自2016年6月25日起至2016年12月31日止，中雨以上天数为36天；中、高考天数为2天；法定节假日、重大会议庆典天数为4天。 本院认为,原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同；合同签订后双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。 对于交房条件的约定问题，合同约定的交房条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而补充协议约定为双方同意商品房由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、勘查单位五方验收合格后，即可交付使用。本院认为，交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定的交房条件低于法律规定的交房条件时，应当依照法律规定确定交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。另国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。原、被告在补充协议中将交付条件约定为通过五方验收合格即可，降低了交房标准，违法了国家法律、行政法规强制性规定，应认定为无效。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，扣除中雨以上天数为36天、中、高考天数为2天、法定节假日、重大会议庆典天数为4天，被告应于2017年2月11日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋交付原告使用，但被告至本案庭审辩论终结前未提供建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。被告辩称合同已经履行完毕，无事实及法律依据，本院不予采信。 5 关于原告请求被告交付涉案商品房问题。由于涉案商品房尚未达到《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，房屋客观上无法交付，本案不予裁判。原告可以在涉案商品房达到交付条件后再要求被告交付，如被告不履行交付，可另行起诉。 关于原告请求被告支付违约金的问题。本案原告已依约向被告付清了购房款，但被告未按合同约定交付房屋，其行为已构成违约，原告有权请求其按合同约定支付违约金。关于违约金计算的起算时间，原告主张从2017年1月1日起至实际交房之日止，被告辩称为原告无权要求从2017年1月1日起算要求违约金。按照合同第十一条约定，“商品房的交付时间为2016年12月31日前，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数为下列情形所造成的实际延误天数为准：1、…；2、施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的；3、因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无须出卖人另行举证）。”而2016年6月25日签订合同时起至2016年12月31日约定的交房时止，中雨以上天数为36天、中、高考天数为2天、法定节假日、重大会议庆典天数为4天，故被告可延期42天交房，即可延长42天至2017年2月11日交房。合同第十二条约定，“逾期交付责任：除不可抗力外，被告未按照第十一条的约定将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理：1.逾期在360日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.逾期超过360日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。”按照上述两条约定，被告应当自约定的交房期限届满之次日起承担违约责任，即被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，违约金的起算时间应为2017年2月12日。被告辩称原告无权要求从2017年1月1日起算要求违约金，符合合同约定，本院予以支持。原告请求被告支付违约金，符合法律规定，本院予以支持,但其主张从2017年1月1日起算，没事实依据，本院不予支持。违约金的计算应为：被告 6 自2017年2月12日起至实际交付房屋时止，按日计算向原告支付全部房价款日万分之一的违约金。根据公平原则，违约金总额不得超过已付全部房款的百分之三十。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，判决如下： 一、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告马霖支付逾期交房违约金（以638457元为基数，自2017年2月12日起至2020年11月27日止，按日万分之一标准计算违约金为88426.29元；此后以638457元为基数，自2020年11月28日起至实际交房之日止，按日万分之一标准计算违约金，违约金总额不得超过638457元的百分之三十。）； 二、驳回原告马霖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2176元，减半收取计1088元（原告马霖已预交），由原告马霖负担31.31元，被告广西富乐华房地产开发有限公司负担1056.69元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2176元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  葛译超 7 二〇二一年四月三十日 书记员  杜春辉 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 第四百六十五条【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 8 三、国务院《建设工程质量管理条例》 第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。