江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终74号上诉人（原审原告）：郭燕华，男，1967年2月5日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：周立伟，京衡律师集团上海事务所律师。委托诉讼代理人：许菁，京衡律师集团上海事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山领地置业发展有限公司，住所地昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧。法定代表人：张乐毅。破产管理人：江苏简文律师事务所。委托诉讼代理人：唐梦阳，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾媺，江苏简文律师事务所律师。上诉人郭燕华因与被上诉人昆山领地置业发展有限公司（以下简称“领地置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初17080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，后转为合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭燕华上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判领地置业公司继续履行《昆山市商品房购销合同》，并协助办理不动产产权登记，领地置业公司支付逾期违约金195万元（以本金195万为基数，自2013年7月1日按日利率万分之五计算至2018年12月21日）；3.一审、二审诉讼费用由领地置业公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1.领地置业公司已经进入破产程序，执行程序中止，一审判决援引《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，属于法律适用错误。2.本案中郭燕华并未主张已实际取得商品房权属，郭燕华仅是领地置业公司继续履行合同并协助办理不动产登记。一审法院援引《中华人民共和国物权法》第九条对郭燕华一审并未提出的主张进行否定，也属于法律适用错误。二、一审判决认定涉案商品房“尚未联合竣工验收”的事实有误。根据最高人民法院（2017）最高法民再154号民事判决：1.“一审法院认定事实：……2013年8月22日，枫丹御园二期16栋住宅验收合格，即4#、5#、10#至13#、20#至23#、30#至35#”；3.“本院经再审审理对原审查明认定的事实予以确认”。可以看出，枫丹御园二期16栋住宅10#至13#验收合格。而涉案商品房即为枫丹御园二期13#591号。三、一审判决认定案涉商品房为领地置业公司的破产财产有误。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产。郭燕华已完全支付了购房款。且双方当事人就案涉房屋已经进行网签，郭燕华所购房屋的编号、楼层、面积均具体确定，系特定物。根据上述规定，案涉房屋不属于破产财产。被上诉人领地置业公司辩称，一审判决法律适用正确，事实认定清楚，请依法予以维持。原审原告郭燕华向一审法院起诉请求：1.判令领地置业公司继续履行《昆山市商品房购销合同》，并协助办理不动产产权登记；2.判令领地置业公司支付逾期违约金（以本金195万元自2013年7月1日按日利率万分之五计算至2018年12月21日）；3.本案诉讼费用由领地置业公司承担。一审法院认定事实如下：2009年12月，领地置业公司（甲方）与案外人上海运动草坪景观工程有限公司（乙方）签订一份《景观种植工程施工合同》，合同约定：甲方将“枫丹御园”项目一期1标段景观种植工程发包给乙方施工。工程名称：“枫丹御园”一期1标段景观种植工程。工程内容：“枫丹御园”一期1标段景观种植工程供货、种植施工及验收。承包方式：图纸范围内工程内容包工包料，包责任施工。工期：开工日期以甲方书面开工令为准。竣工日期为工程施工完毕，甲方及监理单位验收通过且通过取得昆山建设局核发的《绿化验收合格证》之日，乙方须遵照甲方指令根据现场情况穿插施工，确保在2010年3月30日前完成本合同项下的所有工作内容并验收通过。质量等级：一次性验收合格。合同包干价212000元。工程结算：本工程结算款为合同包干总价。景观苗木种植过程中如遇苗木数量、规格发生变更的，可按照变更后变更部分苗木数量及规格计算，其他数量一律不变，苗木规格相同的按乙方“投标总价”（2009.11.25）的单价，苗木规格不同的由甲方按照市场价最终认定。乙方任命郭燕华为乙方代表，行使合同约定的权利、履行合同约定的责任。合同还约定了其他权利义务。合同签订，上海运动草坪景观工程有限公司按约施工完工。后，上海东方投资监理有限公司出具工程结算审价报告一份，报告载明：“昆山领地置业发展公司：我公司接受贵方委托，对“枫丹御园”一期1标段景观种植工程结算造价进行了审核。在审价过程中，结合实际情况，实施了必要的审核程序，现将审核情况报告如下：一、基本情况1、工程项目名称：“枫丹御园”一期1标段景观种植工程2、施工单位名称：上海运动草坪景观工程有限公司3、工程开工竣工日期：2009年12月至2010年3月二、审价内容由上海运动草坪景观工程有限公司编制的“枫丹御园”期1标段景观种植工程结算。三、审核依据1、景观种植工程施工合同。2、工程变更签证资料及工程结算书。3、专业分包工程讨论会议纪要。4、其它相关资料。四、审核结论本工程送审工程结算总造价为2720838元，经我公司审核并与建设单位、施工单位核对确认，该工程结算总造价确定为2420425元，核减金额303235元，核增2822元，核增减金额为306056元。具体内容详见本公司出具的该工程结算书”。领地置业公司对该工程结算审价报告无异议。领地置业公司支付了上海运动草坪景观工程有限公司1066000元，结欠1354425元。2012年9月13，领地置业公司（甲方）与案外人上海运动草坪景观工程有限公司（乙方）还签订《购房协议》一份，甲、乙双方经友好协商，现就甲方采取用由甲方开发的枫丹御园二期13栋591号房产作为抵扣应付乙方的承包工程款事项达成如下协议：甲乙双方于2009年12月签订了《枫丹御园一期1标景观种植工程施工合一二同》，现工程已完成。工程经上海东方投资监理有限公司结算审定价为人民币2420425元，甲方已支付1066000元，尚欠1354425元。甲方为“枫丹御园”项目的开发商，该项目位于江苏省昆山市锦溪镇环湖二、北路118号。土地使用权权证号为：昆国用(2008)第12008119012；建设工程规划许可证号为：建字第20110426号。三、乙方同意甲方将枫丹御园二期13栋591号房产，计建筑面积271.55平方米(其中地上面积197.68平方米)，总价195万元视作应付乙方的承包枫丹御园的工程款，前述房屋过户到乙方指定的郭燕华名下。乙方已知悉上述房屋的位置、面积、户型等情况。如上述房屋的《房屋所有权证》上记载的建筑面积的与本合同约定的面积有差异的，双方应按最终计算单价，多退少补。四、乙方同意以现金方式补足该房屋差价595575元，双方正式签定《商品房买卖合同》时乙方先付100000元，余款495575元乙方承诺在10月20日付清。2012年9月13，郭燕华（买受人、乙方）与领地置业公司领地置业公司（出卖人、甲方）与签订《昆山市商品房购销合同》一份，合同约定：买受人购买的商品房为昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧房枫丹御园第591-593.595.596幢591号房屋，该商品房总价款为1950000元；付款方式为：买受人于2012年09月13日前支付人民币1454425元；2、2012年10月20日前支付人民币495575元。出卖人应当在2013年6月30日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。关于产权登记的约定。合同第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按己付房价款的0%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。合同签订后，郭燕华于当日支付了10万元，2012年12月19日支付了495575元。2012年12月27日，领地置业公司为郭燕华开具了价款为1950000元的“销售不动产统一发票”。目前，涉案房屋主体已经完工，但尚未联合竣工验收。郭燕华、领地置业公司的房屋买卖合同已办理网签，但领地置业公司并未向郭燕华交付房屋，也未办理登记在郭燕华名下的产权证。2018年12月21日，昆山市人民法院出具（2018）苏0583民初破20号民事裁定书，裁定受理昆山领地置业发展有限公司破产清算一案，并于2019年1月21日指定江苏简文律师事务所担任管理人对该企业进行破产清算。2019年8月15日，昆山领地置业发展有限公司管理人向郭燕华发送《解除合同通知书》一份，通知载明：“郭燕华：2018年12月21日，昆山市人民法院作出(2018)苏0583破20号《民事裁定书》，裁定受理对昆山领地置业发展有限公司(以下称“领地置业”或“债务人”)的破产清算申请，并于2019年1月21日出具(2018)苏0583破20号《决定书》，指定江苏简文律师事务所担任管理人。管理人经调查后发现债务人已无法经营，其在建房地产项目―—枫丹御园位于昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧，但现己处于停工状态。管理人向住建部门查询得知：你方与领地置业签订《昆山市商品房购销合同》，约定购买枫丹御园的商品房1套，幢号为：591号。上述合同已办理了网签手续。因领地置业已进入破产程序，二期房屋并未竣工交付且不动产转移登记手续亦未办理。根据《破产法》的相关规定，该房屋仍属于昆山领地置业发展有限公司破产财产。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。现管理人依据上述法律规定向贵方正式函告：贵方与领地置业签订的《昆山市商品房购销合同》不再继续履行。鉴于上述事实，如贵方需要补充申报债权的，烦请收到本通知后及时向管理人递交补充申报材料”。2019年9月9日，郭燕华回复昆山领地置业发展有限公司管理人《不同意解除合同告知书》一份，告知书载明：“昆山领地置业发展有限公司管理人：2012年9月13日昆山领地置业发展有限公司(以下简称领地置业公司)作为甲方与郭燕华(乙方)签订《昆山市商品房购销合同》，约定郭燕华购买领地置业开发的枫丹御庭二期13幢591号房屋。合同约定的购房款1950000元已付清，2012年12月27日昆山领地置业发展有限公司为郭燕华开具了销售不动产统一发票。签订合同之时，合同所涉房屋就已经完工。现因领地置业进入破产程序，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：”人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”领地置业与郭燕华之间签订的《昆山市商品房购销合同》，郭燕华已经支付了全部合同价款，即已经履行了合同的全部给付义务，应当视为履行完毕，不符合上述规定“双方”均未履行完毕的情形。因此，管理人在当前情形下不享有法律规定的合同解除权，合同应当继续履行。鉴于以上事实，我方向贵方正式函告：不同意解除与领地置业签订的《昆山市商品房购销合同》，该合同应当继续履行。特此函告”。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或已实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，领地置业公司已经被受理破产，虽然领地置业公司已经向郭燕华开具了价款为1950000元的销售不动产统一发票，但郭燕华未能提供其在上海没有住房的无房证明。郭燕华所购房屋并非消费性住房，领地置业公司也未合法占有房屋。该房屋属于领地置业公司的破产财产。郭燕华所要求领地置业公司继续履行《昆山市商品房购销合同》，协助办理不动产产权登记以及支付逾期交房违约金的诉讼请求不符合上述规定。一审法院对上述诉讼请求难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，一审法院判决：驳回郭燕华的诉讼请求。案件受理费22350元，由郭燕华负担。二审中，本院询问郭燕华名下有无其他住房？郭燕华回复称，昆山没有，上海是有的，但不影响在昆山买房，在昆山买房是给小孩住的。二审中，领地置业公司称，涉案房屋目前尚未竣工验收，涉案房屋所在的二期工程已拍卖给第三人进行续建，并向本院提交昆山领地置业公司名下位于昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧的土地和在建工程（枫丹御园二期）拍卖公告及成交情况一份，成交时间是2020年7月15日。郭燕华质证认为，真实性无异议，但在拍卖公告第一条第五点中载明，拍卖标的别除了涉案房屋，如果法院判决郭燕华胜诉，管理人可以继续履行房屋买卖合同。以上事实，由本院调查笔录予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。目前，涉案房屋所在工程主体已经完工，但尚未联合竣工验收，涉案房屋产权并未办理登记至郭燕华名下，一审法院认定涉案房屋属于领地置业公司的破产财产，并无不当，本院予以确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中郭燕华所付的大部分房款系以工程款的方式抵付，故郭燕华明显不属于消费者购房人。根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。若领地置业公司继续单独向郭燕华履行协助办理案涉房屋产权登记手续以及支付违约金的义务,则会对其他破产债权人的合法权益造成损害,构成破产法规定的无效的个别清偿行为。故对郭燕华关于领地置业公司继续履行商品房购销合同，协助办理产权登记，支付逾期违约金的上诉请求，本院碍难支持。如果郭燕华因合同无法继续履行而产生损失的，可依照企业破产法的相关规定主张权利。综上，上诉人郭燕华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22350元，由上诉人郭燕华负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄源榕审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二一年四月三十日法官助理 史学树书 记 员 蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。