成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初164号 原告：成都双流新兴建材有限公司，住所地：成都市双流区公兴街道湾河村。 法定代表人：杨龙，执行董事。 委托诉讼代理人：王江，男，系公司员工。 被告：李姝，女，1987年4月18日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 原告成都双流新兴建材有限公司（以下简称：新兴公司）诉被告李姝商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告新兴公司的委托诉讼代理人王江到庭参加诉讼，被告李姝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 新兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除新兴公司、李姝之间于2014年10月28日签订的商品房买卖合同及其补充协议；2.判令撤销新兴公司为李姝就该商品房买卖合同办理的网签备案登记（网签备案号为：420786）;3.判令李姝支付违约金38827.8元；4.判令撤销新兴公司为李姝办理的商品房预告登记证书（证书号：双房预双流区字第××号）；5.本案诉讼费由李姝承担。事实和理由：2014年10月28日，我公司与李姝签订了编号为2-1-7303的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：我公司向李姝预售亚丁小镇二期×幢×单元×号房屋，总价639434元，李姝采取按揭方式购买此房。合同签订后，李姝应向我公司支付首付款256434元，但在缴纳64434元后，李姝称因资金用在别处暂无法变现，申请将余款192000元延缓至2015年4月30日前付清，我公司同意并依约为李姝办理了网签备案登记（备案号为：420786）及按揭贷款，自2019年1月起，李姝无故停止向银行按揭贷款，迫使我公司自2019年起便代李姝向银行履行还款义务，经银行多次催促李姝，李姝仍置之不理，银行于2019年向李姝发出《提前还款函》，告知债务提前到期。2020年，银行向我公司发出书面通知要求解除贷款合同，并要求我公司按约定承担担保责任。2020年9月21日，我公司已向银行履行了担保责任，并于2020年9月29日向李姝发出书面通知，要求李姝7日内向我公司偿还相关款项，但李姝至今仍未归还。李姝严重逾期履行主债务致使合同目的不能实现，已构成根本性违约，请求法院支持我公司诉讼请求。 李姝未作答辩。 本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下： 2014年10月28日，新兴公司（出卖人）与李姝（买受人）签订了《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，合同约定：李姝购买新兴公司开发的位于双流县“亚丁小镇二期（歌德堡国际现代城）”×幢×单元×层×号商品房（住宅），商品房总价639434元；买受人采取按揭贷款方式付款，于合同签订之日支付首付款256434元，余下383000元，由买受人向银行申请个人住房按揭贷款方式支付；本合同的备案以网上签约联机备案的方式进行等。 补充协议第三条第二款约定：在买受人获准个人住房抵押贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人作为保证人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失和产生的所有费用由买受人承担，如银行因此而解除与买受人的抵押贷款合同，除非买受人在出卖人承担了保证责任后7日内向出卖人支付全部担保损失，否则，出卖人有权解除买卖合同，并有权处理买受人所抵押房产。处理买受人房产所得款项应优先支付处理抵押房产应缴纳的税费、诉讼费、律师费，剩余款项用于清偿应付未付的贷款本息、出卖人代还的贷款本息、向出卖人支付代还贷款金额10%的违约金等等。第十九第一款约定：任何一方按买卖合同约定提出解除合同的，在解除合同通知送达对方之日起买卖合同解除。买受人须在解除合同通知送达后2日内至出卖人售楼处与出卖人签署解除买卖合同所需文件，并于前述文件签署之日起15日内配合出卖人共同完成买卖合同注销登记等等。第二十一条约定：依据买卖合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或特快专递的方式，按照双方在合同及补充协议中列明的通讯地址发出；挂号信件或特快专递发出后的第3日视为送达等等。合同中，李姝的通讯地址为：四川省遂宁市船山区。 合同签订后，李姝支付了首付款64434元。新兴公司已办理了上述合同的备案登记（登记号：420786号）及预购商品房预告登记（登记号：双房预双流县字第××号）。案涉房屋的登记地址为：双流区。 另查明，李姝与中国银行股份有限公司新津支行（以下简称：中行新津支行）、新兴公司（保证人）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定中行新津支行向李姝发放个人购置住房贷款383000元，用于购买案涉房屋，贷款期限20年，新兴公司为该笔贷款提供连带责任保证。此后，中行新津支行向李姝发放了贷款。新兴公司已收到李姝支付的首付款64434元及中行新津支行发放的贷款383000元，新兴公司尚未向李姝交付房屋。 2019年3月8日中行新津支行向李姝发出《提前还款函》，告知李姝，因其反复逾期偿还贷款，银行与李姝签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》提前到期，通知李姝于2019年3月20日前归还中行新津支行的全部贷款本金、利息、逾期利息及罚息。2020年8月31日，中行新津支行向新兴公司发出一份《通知》，告知新兴公司因李姝未按合同约定按期归还贷款本息，经多次催告，借款人仍未归还，中行新津支行宣布于2020年8月31日解除借款合同，要求借款人归还全部贷款本金、利息、逾期利息及罚息，新兴公司作为李姝的连带保证人，请新兴公司协助银行督促借款人立即清偿逾期贷款、利息及罚息或履行连带责任担保义务，代借款人清偿债务。新兴公司履行担保义务代李姝向银行代偿了借款本息，中行新津支行于2020年9月21日出具《个人贷款结清证明》。新兴公司共计代李姝向银行代偿了借款本息387277.54元，新兴公司主张金额有误。 2020年9月29日，新兴公司通过EMS邮政快递向李姝邮寄了一份《通知》,通知李姝,该司作为连带担保人，已替李姝向银行缴纳月供长达一年多，并于2020年9月21日向银行履行担保责任结清了该笔贷款，且李姝尚欠首付款，严重违约，自本通知到达李姝的七日内，李姝应向新兴公司偿还首付款、代偿的按揭款及违约金共606967元，按照合同约定，若李姝逾期未付清上述款项，李姝与新兴公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2-1-2703）及补充协议即告解除，该司将依法追究李姝的法律责任等等。收件人地址为合同通讯地址。该邮件投递信息：已签收，其他。 以上事实，有商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、商品房买卖合同摘要、成都市不动产登记信息查询结果、提前还款函、中行新津支行向新兴公司发出的通知、个人贷款结清证明、中国银行进账单、中国银行客户付款回单、新兴公司向李姝发出的通知、EMS邮寄单、投递信息、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案纠纷发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故应当适用当时的法律、司法解释规定。新兴公司与李姝签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应属有效，双方当事人均应全面履行合同义务。在合同履行过程中，李姝未按照与中行新津支行的约定按期足额履行还贷义务，导致中行新津支行向其宣布提前收回全部贷款，解除与李姝的借款合同。由于李姝长期拖欠银行贷款，新兴公司已为其承担连带保证责任，代偿了贷款本息，且李姝至今未向新兴公司归还代偿款项，已构成严重违约。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定及法律规定，新兴公司有权解除与李姝签订的《商品房买卖合同》及补充协议，李姝应在合同解除后协助办理注销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续，并按代还银行贷款金额（即387277.54元）的10%支付违约金38727.8元（在新兴公司应退李姝购房款中抵扣）。新兴公司请求判决撤销两项备案登记的诉讼请求有误，办理上述两项备案登记系不动产登记中心的行政管理职责，李姝无权撤销上述登记，只有协助办理注销两项备案登记的合同义务。故对新兴公司要求李姝支付违约金并协助注销两项备案登记的诉讼请求，本院予以支持。 解除合同的诉讼请求。本案中，因李姝违约未偿还新兴公司代还银行贷款，新兴公司有单方解除合同的权利，新兴公司已在2020年9月29日向李姝邮寄了解除合同的通知，要求李姝在收到通知之日起七日内偿还首付款、代偿款及违约金，若逾期未付清上述款项，双方签订的商品房买卖合同及补充协议即告解除。根据补充协议约定，特快专递发出后的第3日视为送达，故该通知于2020年于10月1日即视为送达李姝，李姝未在收到通知后七日支付新兴公司代偿款，按照通知内容及法律规定，双方签订的商品房买卖合同及补充协议已在收到通知后第八日即2020年10月9日解除，无需法院判决解除。 据此，依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、原告成都双流新兴建材有限公司与被告李姝签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》已于2020年10月9日解除。 二、被告李姝在判决生效后五日内协助原告成都双流新兴建材有限公司办理注销商品房买卖合同备案登记（合同备案号：420786）及预购商品房预告登记（登记号：预0997367号）。 三、被告李姝向原告成都双流新兴建材有限公司支付违约金38727.8元（在新兴公司应退李姝购房款中抵扣）。 四、驳回原告成都双流新兴建材有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费385元，由被告李姝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二一年四月二十日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶