贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初802号原告：邓某某，女，住贵州省长顺县。委托诉讼代理人：鲁培，贵州群众律师事务所律师，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：章文，贵州群众律师事务所律师，代理权限：特别代理。被告：贵州宏德置业有限公司，统一社会信用代码91520100697502560J，住所贵州省贵阳市乌当区东风镇后所村乌当区东风镇翠湖路7号-乐湾国际旅游综合体G（17）056号地块（商业2）2号楼。法定代表人：马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴瀚洋，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：潘银河，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，代理权限：特别代理。第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳乌当支行，统一社会信用代码：915201122145913361，营业场所贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道北段136号。负责人：赵勇，系该行行长。委托诉讼代理人：方某某，系该行员工，代理权限：特别代理。原告邓某某与被告贵州宏德置业有限公司（以下简称为宏德公司）、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称农行乌当支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告邓某某的委托诉讼代理人鲁培，被告宏德公司的委托诉讼代理人吴瀚洋、第三人农行乌当支行的委托诉讼代理人方某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓某某向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原告与被告宏德公司2018年4月1日签订的《商品房买卖合同》（编号：201800683）；二、判令解除原告与被告宏德公司、第三人农行乌当支行2018年4月28日签订的《个人购房担保借款合同》；三、判令被告退还原告首付款171,329元及资金占用损失（以171,329元为基数，按年利率6%的标准自2018年4月2日计算至首付款退还之日止）；四、被告宏德公司退还原告维修基金16,626元及资金占用损失（以维修基金16,626元为基数，按照年利率6%的标准从2018年4月2日计算至维修基金退还之日止）；五、被告支付原告截止2020年10月31日已偿还第三人农行乌当支行的银行贷款本息111,059.4元。自2020年11月1日起至本案审理终结之日止原告邓某某向第三人偿还的借款本金及利息由被告据实支付给原告，如判决支持上述诉请并判决生效后尚欠第三人的银行按揭贷款由被告直接支付给第三人；六、被告宏德公司赔偿原告损失10,000元及利息（以10,000元为基数，按照年利率6%的标准从2018年3月26日计算至款项付清之日止）；七、案件受理费由被告宏德公司负担。事实和理由：2018年4月1日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的贵阳市乌当区御景路5号乐湾国际7-2号地块云栖谷28栋1单元5层1号住宅用房，建筑面积121.05平方米，房屋总价款831,329元。首付款171,329元，余款660,000元以银行按揭方式支付。合同约定交房时间为2019年12月31日前，并约定逾期超过90日，买受人有权解除合同。2018年4月28日，原告、被告、第三人签订《个人购房担保借款合同》，原告向第三人借款660,000元用于购房，被告为连带保证人。原告已按约支付了首付款、维修基金，截止2020年10月31日，偿还贷款本息111,059.4元，被告也收到第三人借款660,000元。2018年3月25日，原告为购买房屋，向被告组织的活动承办方贵州世纪银河房地产顾问有限公司支付了10,000元团购费。被告未能按约交付房屋，构成根本违约，给原告造成10,000元团购费的损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判决如诉所请。被告宏德公司辩称，由于工程进度和疫情的影响导致逾期交房，我司正积极处理，不同意解除合同。若原告坚持解除合同，其主张的资金占用费无事实和法律依据，因按《商品房买卖合同》第十三条第1款约定主张已付款1%的违约责任。维修基金及团购费的收费主体并非我司，要求我司承担相应责任无事实和法律依据。支付原告已偿还贷款本息应以银行出具的证明材料为准，诉讼费由法院依法判决。第三人农行乌当支行的意见为，原、被告双方解除《商品房买卖合同》，需要将原告所欠银行贷款本息及违约金偿还，我方配合双方办理解除抵押登记手续。本院经审理认定事实如下，2018年4月1日，原告与被告宏德公司签订合同编号为201800683号的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议，约定：被告宏德公司将乐湾国际旅游综合体7-2号地块乐湾国际-云栖谷第28栋1单元5层1号房屋出售给原告。该房屋建筑面积121.05平方米，套内面积94.4平方米，合同总价为831,329元。合同约定的首付款为171,329元，剩余房款660,000元约定为按揭贷款支付，为办理银行按揭贷款，原告与农行乌当支行签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为660,000元。被告宏德公司2018年4月1日向原告出具收到首付款171,329元的收据，并收到由第三人向其支付的房屋按揭贷款660,000元。为购买案涉房屋，原告还缴纳了16,626元的房屋维修基金。另查明，合同第十一条约定被告宏德公司应在2019年12月31日前交付房屋，交付房屋应当符合该条第二款约定的相关条件。合同第十三条约定逾期交房责任：第1（2）约定“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金”。该房至今未按合同约定的交付时间、交付条件向原告交付使用。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的身份证、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房担保借款合同》、备案登记表、房款收据、维修基金缴存通知书等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的合同系有效合同，原告按合同约定支付了购房款，被告未按合同约定的时间和条件向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。合同约定了合同的解除条件，原告在除斥期间内请求解除合同，符合合同约定和法律规定。原告未通知被告解除合同，2021年2月1日原告直接以向本院提起诉讼方式主张解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，本案中，诉状已于2021年2月4日送达给被告宏德公司，故原告与被告签订的《商品房买卖合同》已于2021年2月4日解除。因《商品房买卖合同》已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告与第三人农行乌当支行签订的《个人购房担保借款合同》也一并解除。关于诉请第三项，因原告已向被告支付购房首付款171,329元，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，对于原告退还首付款的请求，于法有据，本院予以支持。原告在庭审中陈述其主张的利息属违约金性质，并包含了合同约定的1%的违约金。因合同已约定按全部已付款1%支付违约金，原告不能因为被告的同一违约行为再次向被告主张违约金，故对违约金本院按照已付房款的1%计算，即831329元×1%=8,313.29元。关于诉请第五项，因《商品房买卖合同》已经解除，被告宏德公司应当返还原告已经偿还给第三人的房屋按揭贷款本金及利息，具体以判决生效之日第三人农行乌当支行出具的金额为准。由于原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》已经解除，故原告剩余未归还的按揭贷款本金及利息等应由被告宏德公司偿还给第三人农行乌当支行。关于维修基金的退还问题，因维修基金由住建部门收取，在解除《商品房买卖合同》后，被告作为违约方应当积极配合原告办理维修基金的退还手续。关于诉请第六项要求被告赔偿10,000元团购费的诉请，该费用系另一法律关系，且系案外人贵州世纪银河房地产顾问有限公司收取，该款项是否应当退还，原告应另行主张，故该诉请在本案中本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十条、第二十一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告邓某某与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201800683）于2021年2月4日解除；二、解除原告邓某某与第三人中国农业银行股份有限公司贵阳乌当支行签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邓某某购房首付款171,329元及支付违约金8,313.29元；四、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起三个工作日内配合原告邓某某办理住房维修基金的退还手续；五、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告已偿还给第三人中国农业银行股份有限公司贵阳乌当支行的贷款本金及利息（具体金额以判决生效之日第三人出具的原告已归还的本金、利息为准）；六、驳回原告邓某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6,057元，已减半收取，由被告贵州宏德置业有限公司负担（上述款项原告已预交，被告可在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审判员  陈治宏二〇二一年四月六日法官助理杨琴书记员邵益