北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初5896号原告（反诉被告）：北京市通州区宋庄水务二所，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄村西。法定代表人：李立华，所长。委托诉讼代理人：周立军，北京市致宏律师事务所律师。被告（反诉原告）：房学华，女，1973年2月11日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张纯华，北京市金韬律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市通州区宋庄水务二所（以下简称水务二所）与被告（反诉原告）房学华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案后，依据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的规定，依法适用普通程序，采用独任制，公开开庭进行了审理。水务二所的委托诉讼代理人周立军，房学华的委托诉讼代理人张纯华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。水务二所向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认水务二所与房学华签订的《房屋租赁合同》于2019年12月2日终止；2．请求法院判决房学华支付租金35000元（自2018年12月3日至2019年12月2日）；3．请求法院判令房学华将承租的房屋、库房腾清后返还给水务二所；4．请求法院判令房学华支付房屋、库房占用费（自2019年12月3日至实际腾退之日止）；5．诉讼费用由房学华承担。事实和理由：2018年11月25日，水务二所与房学华签订《房屋租赁合同》，将自有房屋及库房出租给房学华使用，租赁期限为1年，自2018年12月3日至2019年12月2日，年租金为35000元。2019年10月30日，在合同到期前，水务二所向房学华送达了《房屋合同解除通知书》，明确告知在合同到期后，双方之间不再续签租赁合同。然而，房学华明确表示继续占用出租房屋，拒绝将房屋返还且房学华一直不付租金。为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，望法院支持水务二所的诉讼请求。房学华辩称，双方签订的《房屋租赁合同》约定的租期是20年，履行期限为2015年至2035年，且不是房学华不交纳房租，而是水务二所不收房租，房学华承租的库房原系危房，其对库房进行了彻底修缮、加固，无法腾清返还，2019年底水务二所起诉过房学华，后来撤诉了，双方一直处于交接状态，不存在占用费问题。案件审理过程中，房学华向本院提出以下反诉请求：1．请求判令水务二所向房学华支付房屋修缮及装修损失86．15万元；2．请求判令水务二所向房学华支付经营损失50万元；3．请求判令水务二所向房学华退还7万元房租；4．案件受理费由水务二所承担。事实和理由：房学华与水务二所于2015年12月2日签署了《房屋租赁合同》，其中第十四条补充条款中约定：1．本合同适用于20年，租赁合同在此沿用（2015年至2035年）；2．因甲方（水务二所）目前大库房未能腾出，暂由甲方使用，于2016年5月1日前腾出，交予乙方（房学华）。房学华认为，《房屋租赁合同》的内容没有违反法律规定，合同内容系双方真实意思表示，应具有法律效力，受法律保护。为履行合同，房学华经水务二所同意，将地上房屋予以加固，为经营进行了装修，投入了大量的人力、物力，又因双方约定大库房于2016年5月交付给房学华，但实际交付的时间是2018年10月份，延迟了2年多，所以，房学华有权要求水务二所退还两年多的租金。现水务二所没有任何理由的情况下，欲解除合同，其行为将会给房学华带来无法弥补的损失，故房学华向法院提起诉讼。水务二所针对房学华的反诉请求辩称，第一，水务二所提出终止租赁合同完全符合合同约定，2018年11月25日双方签订了为期一年的《房屋租赁合同》，合同期限自2018年12月3日至2019年12月2日，2019年10月30日水务二所在合同到期前向房学华送达了《房屋合同解除通知书》，明确告知房学华合同到期后双方不再续签，现合同已经到期，水务二所不同意续签，水务二所要求终止合同完全符合约定，不存在任何违约行为；第二，房学华要求支付房屋修缮费及装修损失86．15万元并无法律依据，首先，水务二所不认可房学华的损失数额，其次，根据《房屋租赁合同》第十条的约定：合同期内所有房屋的维护、修缮及因此产生的费用由乙方（房学华）自行决定和负责，水务二所不承担修缮责任，不承担任何房屋维修费用，因此，房学华要求水务二所支付修缮费用并无依据，房学华如果对租赁的房屋进行了装修，也是为了提高租赁物的附加值，增加自身的收入，其是受益人，装修费由水务二所承担并无道理；第三，水务二所不认可房学华提出的经营性损失50万元，水务二所提出终止租赁合同是根据合同的约定，并且履行了提前告知义务，不存在任何违约行为，更无须承担赔偿责任；第四，房学华要求退还7万元房租并无依据，首先，水务二所诉求确认《房屋租赁合同》终止依据的是双方在2018年11月25日签订的合同，房学华反诉请求依据的是2015年12月2日签订的房屋租赁合同，水务二所认为房学华无权依据上一次合同提出反诉请求，其次，由于大库房存在安全隐患，担心在出租过程中出现问题，后水务二所进行了翻建、加高，因翻建需要规划部门的审批手续，直至2017年12月份，大库房才翻建完毕，后水务二所将库房交予房学华，房学华对此无异议，再次，在2015年12月2日签订的《房屋租赁合同》中，租赁的标的物不包括大库房，仅是8间房，租金的计算中也没有包括大库房，现原合同早已履行完毕，房学华的反诉请求不应得到支持。综上，水务二所请求法院驳回房学华的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月2日，水务二所与房学华签订《房屋租赁合同》[以下简称合同（一）]，约定甲方（水务二所）将坐落于北京市通州区宋庄镇（以下简称宋庄镇）徐双路西侧的房屋租赁给乙方（房学华）使用，共计房屋8间，使用面积1180平方米，承租期限为2年，自2015年12月2日起至2017年12月2日止，租金按年收取，年租金为35000元，乙方应于签订合同之日起3日内将租金足额支付甲方。合同（一）第八条约定，合同到期后如双方不再续签合同，乙方增加的建筑和设施必须于合同终止之日起15日内自行拆除，拆迁活动不能影响甲方的正常工作（经甲方书面同意后可不予拆除）。第九条约定，乙方在合同期内未经甲方书面同意，不得将所承租的房屋以各种名义或理由转租给第三方经营或使用，如发现乙方有擅自转租现象，甲方有权收回乙方所承租的房屋，一切责任由乙方负责，此时合同终止，未到期租金不予退回，乙方损失自负。第十条约定，合同期内所有房屋的维护、修缮及因此产生的费用由乙方自行决定和负责，甲方不承担修缮责任，不承担任何房屋维修费用。第十四条其他需要补充的条款约定：“1．本合同适用于贰拾年，租赁合同在此沿用。（2015年至2035年）；2．因甲方目前大库房未能腾出，暂由甲方使用，于2016年5月1日前腾出，交予乙方。”合同签订后，水务二所向房学华交付了8间房屋，但未向房学华交付大库房，房学华向水务二所支付了房租。合同到期后，双方于2017年11月30日续签《房屋租赁合同》[以下简称合同（二）]，约定水务二所将坐落于宋庄镇徐双路西侧的房屋租赁给乙方使用，共计房屋8间，使用面积360平方米，租期为1年，自2017年12月3日起至2018年12月2日止，除第十四条其他需要补充的条款为空白外，合同（二）的其他内容与合同（一）基本相同。2018年7月19日，水务二所与案外人李春鸣签订了《宋庄水务二所库房内部改造安全协议书》，同意房学华自筹资金进行大库房内部改造。同年9月李春鸣与案外人田振武签订《水务二所库房二层升级改造工程施工合同》，约定由田振武承包水务二所大库房二层升级改造工程，合同价款为420749．20元。2018年11月25日，双方再次续签《房屋租赁合同》[以下简称合同（三）]，约定水务二所将坐落于宋庄镇徐双路西侧的房屋租赁给房学华使用，共计房屋8间，使用面积360平方米，大库房一个，上下两层，使用面积600平方米，承租房屋期限为1年，自2018年12月3日起至2019年12月2日止。合同（三）的其他内容与合同（二）基本相同。2019年10月30日，水务二所向房学华作出《房屋合同解除通知书》，告知房学华根据通州区水务局出租房屋腾退总体要求，双方签订的合同（三）于2019年12月2日到期后解除。经核实，房学华向水务二所交付租金至2018年12月2日，水务二所未收取房学华后续房屋租金。2020年5月13日，本院进行了现场勘查。经勘查，涉案8间房屋系沿街房屋，位于水务二所院落东侧，其中有6间房屋位于大门北侧，2间房屋位于大门南侧，大库房位于院落南侧，为二层，一层用于堆放杂物，二层用于办公，二层室内墙壁上贴有“中恒创（北京）建设工程有限公司”（以下简称中恒创公司）等字样，该院落西侧存在一片空地，部分空地上铺设了瓷砖。案件审理过程中，房学华向本院申请对大库房改造工程造价进行鉴定，经随机摇号，本院委托北京精恒信工程咨询有限公司对房学华申请事项进行鉴定。2020年12月9日，北京精恒信工程咨询有限公司出具鉴定意见书，鉴定意见为，北京市通州区宋庄镇水务二所的大库房改造工程造价为452163．02元，其中，建筑工程造价为312015．46元，装饰工程为114254．62元，安装工程为25892．94元。水务二所认可鉴定意见书的真实性，但认为鉴定结论不能作为本案的依据，理由为：第一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁期限到期届满承租人主张装饰装修损失的不予支持，双方签订的合同中明确约定，到期承租人必须将建设的建筑物拆除；第二，鉴定报告所评估的内容超出了委托的范围，评估报告24页载明的内容并不属于库房改造，属于装饰装修，能拆走的东西应拆走，不应计算在库房改造费用中；第三，房学华提交了一份中恒创（北京）水务二所装修清单，载明的装修费用是11万余元，评估时该公司把空调等物品都搬走了，留下的都是没有价值的物品，在这种情况下，鉴定意见对于装饰装修的价值也认定为11万余元，明显不合理。房学华对鉴定意见书予以认可，理由为：第一，鉴定时，原、被告双方均在现场，鉴定机构的工作人员系在公平公正地进行现场勘查的情况下依法作出的鉴定意见，故鉴定意见真实有效；第二，本次鉴定是由于水务二所对房学华出具的工程造价证据材料不认可，法院才委托鉴定机构进行鉴定，因此双方都应对鉴定意见予以认可，否则本次鉴定没有意义；第三，双方签订了库房安全改造协议，库房内部改造时房学华在水务二所同意下进行的，是对库房进行改建，不是装饰装修，另外，水务二所陈述的鉴定意见中的部分装饰装修已构成库房的附属物，故房学华不认可水务二所的主张。庭审中，对于租赁期限，房学华主张根据合同（一）第十四条的约定，合同适用于20年，租赁合同在此沿用（2015年至2035年），该合同为总合同，后续续签的合同为附属合同，故双方约定的租期为20年。水务二所对房学华的主张不予认可，认为双方签订的三份《房屋租赁合同》对于租期都有明确的约定，双方于2018年11月25日签订的合同（三）约定租期为1年，在到期前，水务二所已明确告知房学华不再续签合同，故双方房屋租赁法律关系已经终止。对于合同（一）的标的物，房学华主张根据该合同的附图，租赁标的物为8间房屋、大库房及院落西侧空地，水务二所认为标的物仅包括8间房屋及大库房。对于8间房屋和大库房的规划审批情况，水务二所陈述8间房屋及大库房均未取得建设工程规划许可证，但8间房屋和大库房均系历史形成，8间房屋在1982年进行翻建后使用至今，大库房在2017年进行加固、翻建，翻建前未取得规划批准文件。房学华陈述，在签订《房屋租赁合同》前未对承租的房屋是否取得规划批准文件进行核实，但认为承租的房屋均系国有合法建筑。对于大库房的改造情况，水务二所主张，2016年大库房为危房，水务二所于2017年10月向上级单位申请对大库房进行加固，同年11月水务二所与北京鑫木林园林绿化有限公司签订的加固协议，由该公司负责工程施工，在大库房外围建设了钢梁钢柱，对大库房墙体加高加固，并建设了大库房屋顶，为此水务二所向北京鑫木林园林绿化有限公司支付工程款25万元（水务二所提交的银行客户回单显示其向北京鑫木林园林绿化有限公司支付库房加固工程款20万元），水务二所认可大库房一层与二层间的工字钢及楼板是房学华购买并安装，房学华认可大库房外的钢梁钢柱、屋顶及东西山墙为水务二所建设，但主张大库房南北墙、二层楼板为房学华建设，并对东西山墙进行加高。对于院落西侧空地，房学华主张西侧空地为租赁标的物，因大库房改造，需要存放大库房内杂物，故经水务二所同意，房学华将院落西侧空地地面硬化、铺设地砖并建设了房屋，用于堆放大库房内杂物，因新建的房屋未取得规划审批手续，已于2018年7月被相关部门拆除，水务二所仅认可新建房屋的拆除时间。对于大库房的装修情况，房学华向本院陈述大库房系由案外人中恒创公司装修，相关装修费用由中恒创公司支付，房学华向本院提交的中恒创（北京）水务二所装修清单系中恒创公司出具给房学华的，房学华尚未赔偿中恒创公司的装修损失。庭审中，房学华向本院陈述，其要求水务二所向其支付的房屋修缮及装修损失包括大库房改造费用420749．2元，大部分改造费用以现金方式向案外人田振武支付，在院落西侧空地建设房屋及装修等费用221000元，在院落西侧空地铺方砖的费用109780元，大库房装修费用11万元，以上共计861529．2元，房学华主张86．15万元。房学华在案件审理过程中向我院撤回了要求水务二所赔偿大库房装修损失11万元的反诉请求。房学华认可本案中李春鸣签署的所有合同等材料均系房学华的意思表示，主张双方发生争议后无法正常使用租赁的房屋，且希望法院考虑疫情影响确定占有使用费。另，水务二所与房学华于2021年1月31日进行了部分房屋交接，交接后，大门北侧及南侧各有2间房屋未交还水务二所。同年4月7日，双方进行第二次房屋交接，交接后，只剩大门南侧2间房屋未交付水务二所。2021年4月11日，双方进行最后一次房屋交接，房学华将大门南侧2间房屋交还水务二所，所有房屋已全部交还。双方均认可8间房屋每一间面积都大致相同。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应按照约定履行义务。出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人对自己提出的主张，有责任提供充分的证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，合同（一）、合同（二）系水务二所与房学华真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。水务二所主张出租给房学华的8间房屋及大库房系历史原因形成，但大库房于2017年进行扩建，由一层扩建为二层，水务二所并未取得建设工程规划许可证，故合同（三）中关于出租大库房的相关约定无效，该合同其他部分有效。关于租赁期限，合同（一）第十四条其他需要补充的条款约定：“本合同适用于贰拾年，租赁合同在此沿用。（2015年至2035年）”，房学华据此认为双方约定的租赁期限为20年，对此本院认为，首先，该合同第二条明确约定租期为2年，即自2015年12月2日起至2017年12月2日止，且后续双方签订的《房屋租赁合同》对于租期的起始时间都有明确的约定；其次，从文义上看，“本合同适用于贰拾年，租赁合同在此沿用。（2015年至2035年）”该约定并不能当然理解为租赁期限为20年，故对于房学华的此项主张，本院不予采信。因合同（三）约定的租期为1年，即租期至2019年12月2日止，后续双方未再续签租赁合同，故对于水务二所提出的要求确认合同（三）于2019年12月2日终止的诉讼请求，本院予以支持。关于水务二所提出的要求房学华支付2018年12月3日至2019年12月2日租金35000元的诉讼请求，该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于水务二所提出的要求房学华将承租的8间房屋、库房腾清后返还水务二所的诉讼请求，因双方均认可房学华已于2021年4月11日将所有房屋返还水务二所，故房学华已经履行了返还房屋的义务，对于水务二所的此项诉讼请求，本院不予支持。关于水务二所提出的要求房学华支付自2019年12月3日至实际腾退之日止的8间房屋及大库房占用费的诉讼请求，合同（三）到期后，水务二所与房学华未再续签租赁合同，房学华继续占有使用涉案房屋应向水务二所支付占有使用费。因双方分别于2021年1月31日、4月7日、4月11日进行了部分房屋交接，现已将房屋全部返还，故房屋占有使用费应分段计算。对于2019年12月3日至2021年1月31日的占有使用费，比照双方约定的租金标准并考虑疫情影响等因素，本院酌定此期间的占有使用费为35000元；对于2021年2月1日至4月7日的占有使用费，本院酌定为2400元；对于2021年4月8日至4月11日的占有使用费，本院酌定为70元。以上房屋占有使用费共计37470元。关于房学华提出的要求水务二所支付房屋修缮及装修损失86．15万元的反诉请求，对于其中大库房改造支出的420749．2元，首先，2018年房学华改造大库房时，双方之间租赁的标的物仅为8间房屋，不包括大库房，房学华经水务二所同意对大库房进行改造，大库房改造完毕后，水务二所将大库房出租给房学华使用，因大库房改造未取得规划批准文件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，对于扩建造价费用由双方按照过错分担，水务二所将未取得建设工程规划批准文件的大库房出租给房学华应承担主要过错，房学华在承租大库房前，未对承租的大库房是否取得建设工程规划批准文件进行审查，应承担次要过错，双方应根据自身过错程度分担大库房改造费用；其次，房学华主张大库房改造支出的420749．2元大部分均以现金方式支付，但其未向本院提交其支付改造费的证据材料，故本院对其改造大库房支出420749．2元的主张不予认可，且在案件审理过程中，本院委托北京精恒信工程咨询有限公司对大库房改造费用进行鉴定，出具的鉴定意见显示大库房改造工程造价为452163．02元，其中建筑工程造价为312015．46元，装饰工程114254．62元，安装工程为25892．94元，因水务二所与房学华先后对大库房进行改造，考虑到双方当事人的出资情况及各自过错程度，本院酌定水务二所向房学华给付大库房改造费12万元，对房学华主张过高部分，本院不予支持。关于对大库房进行装修的费用11万元，案件审理过程中房学华撤回了该项反诉请求，本院不持异议。关于房学华提出的在涉案房屋西侧空地建设房屋并铺设地砖的损失共计330780元，房学华提交的证据材料不能证明其对房屋西侧空地享有使用权且房学华在西侧空地上建设的房屋系被政府部门认定为违法建设并拆除，故房学华要求水务二所承担此项损失，依据不足，本院不予支持。关于房学华提出的经营损失50万元的反诉请求，房学华提交的证据不足以证明其此项主张，故对于房学华的此项反诉请求本院不予支持。关于房学华提出的要求水务二所退还7万元房租的反诉请求，结合双方签订的三份《房屋租赁合同》中约定的租赁标的物、租金标准及三份《房屋租赁合同》的履行情况，房学华的此项请求并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，法释〔2009〕11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十四条第二项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认北京市通州区宋庄水务二所与房学华于2018年11月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月2日终止；二、房学华于本判决生效之日起十五日内向北京市通州区宋庄水务二所给付2018年12月3日至2019年12月2日的房屋租金35000元；三、房学华于本判决生效之日起十五日内向北京市通州区宋庄水务二所给付2019年12月3日至2021年4月11日的房屋占有使用费37470元；四、北京市通州区宋庄水务二所于本判决生效之日起十五日内给付房学华大库房改造费12万元；五、驳回北京市通州区宋庄水务二所的其他诉讼请求；六、驳回房学华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1276元，由房学华负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费17684元，由房学华负担16202元（已交纳），由北京市通州区宋庄水务二所负担1482元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费15000元，由房学华负担11000元（已交纳），由北京市通州区宋庄水务二所负担4000元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二一年四月十二日法官助理  李 成书 记 员  李旭晨书 记 员  樊天赐