上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初19696号原告：上海彧佳健康管理咨询服务中心(有限合伙)，主要经营场所上海市金山区。执行事务合伙人：黄某某。委托诉讼代理人：周洁，北京君都(上海)律师事务所律师。被告：迈嵩企业管理咨询(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：蔡凡隽，职务总经理。委托诉讼代理人：缪婧婷，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈奕枋，上海市君悦律师事务所律师。原告上海彧佳健康管理咨询服务中心(有限合伙)与被告迈嵩企业管理咨询(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海彧佳健康管理咨询服务中心(有限合伙)的执行事务合伙人黄某某、委托诉讼代理人周洁，被告迈嵩企业管理咨询(上海)有限公司的委托诉讼代理人缪婧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海彧佳健康管理咨询服务中心(有限合伙)(以下简称彧佳公司)向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还押金80,000元；2.判令被告支付解除合同造成的装修损失113,850元。事实和理由：2019年1月18日，原、被告签订了租赁合同约定原告租赁被告位于上海市黄浦区江西中路XXX号XXX楼部分面积(以下简称系争房屋)用于经营健身房，租赁期为2019年1月10日至2024年1月10日，其中2019年2月11日至2020年1月10日的月租金固定为40,000元，2020年1月11日至2021年1月10日止租金为45,000元/月加营业额提成。原告租金缴纳至2020年2月10日。由于疫情原因导致原告无法开业，原告申请减免租金及延期缴纳租金，被告开始表示如大房东减免租金，他就减免租金，但是不同意缓交租金，且以原告欠付租金为由拒绝原告使用场地。2020年4月9日被告通过律师函形式以原告延期缴纳租金为由终止双方签订的租赁合同，并要求原告承担违约责任。合同解除后，为减少损失，原告多次要求取回场地内的健身器材，但是被告要求原告签订违约协议才能取回器材，原告拒绝签署，被告不同意原告取回器材。原告承租房屋后装修花费近15万元。被告不顾疫情导致双方合同履行障碍，拒绝减免租金，且以原告违约为由解除合同，没有法律依据。实际为被告违约，被告应当返还原告的租金押金，并赔偿原告的实际损失。故原告诉至本院，要求判如所请。迈嵩企业管理咨询(上海)有限公司(以下简称迈嵩公司)辩称，不同意原告诉请。系争房屋是由被告向案外人承租，被告没有得到免租，自然也无法给原告免租。疫情初期，原告称租金支付困难，被告提出双方可和平终止租赁关系，而原告坚持继续承租系争房屋，但自2020年2月10日起至2020年7月21日清场交房期间，一直未缴纳租金而实际占用系争房屋。被告从未实际阻拦过原告进入系争房屋，系争房屋密码器是原告安装、管理，原告的相关人员一直在进出系争房屋。至于交接书，被告先后给过原告四个交接书版本，原告均不签字办交接。关于装修损失，原告未提交装修合同、装修费发票、装修项目清单等证据，且违约方为原告，无权要求被告赔偿装修残值损失，而原告在拆除热水器过程中已经将吊顶破坏，墙面掉漆严重，现存装修无任何利用价值。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：系争房屋的权利人登记为上海市石油公司油站业务部，被告系次承租人。2019年1月，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《Maison115租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于商业之用途，租赁期限自2019年1月10日至2024年1月10日，免租期为2019年1月10日至2019年2月10日，2019年2月11日至2020年1月10日期间的租金为4万元/月，2020年1月11日至2021年1月10日期间的租金为45,000元/月……租金支付方式为先付后用，按三个月为一期支付，乙方必须于每期当月10日前一次性全额支付下期租金给甲方，押金为两个月租金。乙方就本合同任何一项应付的费用自应付之日起超过十日未一次性全额支付的，构成违约，甲方有权立即解除合同，对乙方因此造成的任何损失不承担任何责任，乙方应向甲方支付相当于当期两个月租金金额的违约金，乙方已支付的押金甲方有权不予退还。合同签订后，原告按约支付了押金8万元和2019年的租金，并支付了2020年1月11日至2月10日期间的租金4万元，后未再支付租金。2020年3月1日，原告向被告发函，载明自过年至今原告完全没有收入只有支出，目前无力交纳房租，现租赁合同已经无法继续履行。3月3日，被告向原告回函，载明租赁合同应依约定继续履行，原告应于3日内落实租金支付的处理安排以及是否提出单方解除合同的意思表示。3月18日，被告再次向原告发函，载明双方合同仍然合法有效，疫情不构成合同无法履行的情形，如原告单方解除合同应承担违约责任。3月21日，原告向被告发函，载明原告未单方提出解除合同，要求被告给予原告免租期，并允许原告处理部分设备缓解现金压力。4月9日，被告向原告发出《律师函》，载明原告仍欠付租金14万元，要求解除双方之间的租赁关系，原告支付拖欠的租金、电费、承担违约金，并于7日内归还租赁房屋，迁出所有设备。原告于4月10日收到《律师函》，原、被告均确认租赁合同于2020年4月10日解除。合同解除后，双方对于清场事宜发生争议。被告的工作人员A与原告方的微信聊天记录中，4月15日载：“黄某某：安达理华律师事务所让我收到回函7日内迁出设备、设施、自置物品及杂物，请问两位我司明天能来清理么？A：不行。请先按律师函内所写的履行完支付义务，包括支付租金跟违约金以后才能把设备拿走……黄某某：两位下午好，现在的情况是贵司委托的律师发函要求我方7日内迁出所有设备，贵司又不允许，要不你们内部协调统一一下吧，我方这边也好处理，感谢。”5月22日载：“A：周六你三点有课的话，时间可以安排早一点或者晚一点。13点，或者16：30这样。周日我这里没时间。(向黄某某发送文件《同意接收场地书》)。”《同意接收场地书》载：“现因乙方自身原因，其表示无法继续租赁该房屋，故乙方向甲方提出提前解除该房屋的租赁关系。为避免双方的损失进一步扩大，甲方同意乙方先行交还该房屋。”被告对上述内容持有异议，故拒绝签收《同意接收场地书》。另查明，被告就系争房屋的租赁合同提起(2020)沪0101民初21783号民事诉讼，被告在该案中主张租赁合同于2020年4月10日解除，并要求本案原告支付合同期内租金、合同解除后的房屋占用费及违约金9万元等。关于装修费用，原告提交了向案外人吴某某的银行转账记录，分别为2019年1月31日转账1.35万元、2019年5月5日转账5万元、2019年11月29日转账8.5万元，以及黄某某与案外人于2019年1月的微信聊天记录。原告陈述为了节省费用，是找个人进行装修，没有签订施工合同。被告提供的现场图片显示系争房屋内的装潢存在多处损坏。上述事实，有当事人陈述及租赁合同、来往函件、微信聊天记录、银行业务凭证、汇款凭证、不动产登记簿、现场照片、微信聊天记录等证据予以证实。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同在履行过程中遇到新冠疫情，致原告经营健身房受到阻碍，双方的合同目的无法实现，被告于2020年4月9日向原告发送《律师函》解除合同，现双方一致认可4月10日为合同解除日，本院予以确认。原告未能支付租金有疫情的客观原因，非原告主观违约所致，故原告主张返还押金，本院予以支持。对于原告装修损失之诉请，原告提交的装修损失依据不足，而系争合同解除被告亦无违约责任，故对于该主张，本院无法支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款之规定，判决如下：一、被告迈嵩企业管理咨询(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海彧佳健康管理咨询服务中心(有限合伙)押金80,000元；二、原告上海彧佳健康管理咨询服务中心(有限合伙)的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,177元(原告已预交)，由原告上海彧佳健康管理咨询服务中心(有限合伙)负担2,453元，被告迈嵩企业管理咨询(上海)有限公司负担1,724元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  仲佳宁人民陪审员  沙 黎人民陪审员  张康年二〇二一年四月六日法官 助理  邹招法书 记 员  侯卉程附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实因其的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实因其的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。