广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤执异3号 异议人（案外人）：黄x，男，汉族，1969年10月12日出生，住广东省高州市。 委托诉讼代理人：梁1，系异议人黄辉朋友。 财产保全申请人：石河子信远业丰股权投资管理有限公司。住所地，新疆石河子开发区北四东路37号1-25号。 法定代表人：陈晋，执行董事兼总经理。 财产保全被申请人：广州元阳房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：广州东湛房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：颐和地产集团有限公司。住所地，广东省广州市白云区颐和北街63号6楼。 法定代表人：何建梁。 财产保全被申请人：何2，男，1954年10月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市。 财产保全被申请人：李3，女，现住广东省广州市。 黄辉对本院执行（2019）粤民初34号民事裁定，查封财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街xxx不服，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2021年4月12日组织听证，异议人黄x及其委托诉讼代理人参加了听证。本案现已审查终结。 本院审理的石河子信远业丰股权投资管理有限公司（以下简称信远公司）与广州元阳房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、颐和地产集团有限公司、何2、李3借款合同纠纷一案，信远公司于2019年3月11日向本院申请财产保全。本院于2019年5月14日作出（2019）粤民初34号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州元阳房地产开发有限公司、东湛公司、颐和地产集团有限公司、何2、李3名下价值人民币489636317元的财产。本院遂于2019年6月28日查封了东湛公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街xxx（以下简称案涉房产）。异议人黄x对本院查封上述房产的执行行为不服，提出书面异议。 异议人黄x请求：解除对位于广州市花都区颐和盛世五街15号303房的查封。其主要理由为：异议人黄x分别于2013年、2018年与东湛公司签订了《颐和盛世认购书（编号1001011）》和《协议书（编号409）》，购买了案涉房产，房屋认购总价为929328元。异议人黄x按照约定以现金及银行POS机方式转账支付方式，全额支付了所有房款。东湛公司也在2013年至2018年间，开具7张收款收据给异议人，收款收据的总金额为案涉房产总价929328元。异议人于2018年8月22日向东湛公司POS机方式转账17119元维修基金，并于同日收楼入住。异议人黄x与同小区众多前案异议人取得解封情况相近，是依法全款购买案涉房产，应受法律保护，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，应依法解除案涉房产的查封。 异议人黄x为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.黄x与东湛公司于2013年12月28日签订的编号为1001011《颐和盛世认购书》，载明甲方东湛公司，代理方（盖章落款）广州远洋房产策划代理有限公司，乙方黄x；乙方认购单元为案涉房产；建筑面积约163.04平方米，总价929328元。 2.黄x与东湛公司于2018年1月14日签订的编号为409的《协议书》，载明甲方东湛公司，委托代理机构广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和代理公司），乙方黄x；乙方向甲方购买案涉房产，案涉房产为在建商品房，已具备预售条件，已取得《商品房预售许可证》；商品房建筑面积为163.04平方米；商品房总价为929328元；付款方式为分期付款：在2017年10月14日前支付629328元，2018年1月14日前支付300000元。甲方须将经过四方共同验收合格的商品房于2018年6月30日前交付乙方。 以上1-2拟证明异议人已经在查封之前与东湛公司签订书面.买卖合同。 3.东湛公司及颐和颐和代理公司出具的收款收据七张，显示：2013年12月28日收款收据编号0003771，收到黄x购房定金20000元；2013年12月28日收款收据编号0003773，收到黄辉购房款269328元；2015年1月23日收款收据编号0000370，收到黄x购房款60000元；2016年1月9日收款收据编号0498444，收到黄x购房款60000元，以上收款单位为东湛公司及颐和代理公司。2017年6月2日收款收据编号0004532，收到黄辉购房款60000元；2017年10月14日收款收据编号0008493，收到黄x购房款160000元；2018年1月14日收款收据编号0007785，收到黄辉购房款300000元，以上收款单位为东湛公司。收款收据分别对应证据1《颐和盛世认购书》约定的定金支付金额与时间，对应证据2《颐和盛世协议书》约定的付款时间、金额。 4.中国银联POS刷卡凭证六张，显示收款人为颐和代理公司，2013年12月28日支付269328元、2015年1月23日支付60000元、2016年1月9日支付60000元、2017年6月2日支付60000元、2017年10月14日支付100000元、2018年1月14日支付300000元，以上共计849328元。 5.中国农业银行业务凭证回单6张，显示付款方为黄x，收款方为颐和代理公司，交易渠道为POSP，2013年12月28日支付269328元；2015年1月23日支付60000元；2016年1月9日支付60000元；2017年6月2日支付60000元；2017年10月14日支付100000元；2018年1月14日支付300000元，以上共计849328元。 证据4中国银联POS刷卡凭证及证据5中国农业银行业务凭证回单分别对应证据3中部分收款收据的时间、金额。 以上3-5号证据拟证明异议人已依约定全额付清了购房款。 6.东湛公司于2018年8月22出具的编号0005145收款收据，显示收到黄x维修资金17119元；中国银联POS机刷卡凭证，显示2018年8月22日支付17119元，收款人为颐和代理公司。 7.广州颐和酒店物业管理有限公司分别于2018年8月22日、2021年3月3日出具发票号码为93692502及88575780的《广东增值税电子普通发票》两张，显示收取2018年8月9日-2020年12月的企业管理服务费、住宅服务费、自来水费、电费、垃圾清运费、公摊电费等978.24元及9366.55元。 8.《房屋质量保证书（洋房毛坯）》《花都炭步颐和盛世花园前期物业服务合同》《广州颐和酒店物业管理有限公司住户手册》，显示异议人黄x与广州颐和酒店物业管理有限公司于2018年8月22日签署了入住合约。 以上6-8号证据拟证明异议人已于2018年8月22日办理入住手续，缴纳了维修资金及物业管理费等，实际占有和使用案涉房产。 9.（2019）粤民初34号民事裁定书、（2019）粤执保147号财产保全清单。 10.广州市规划和自然资源局出具的《广州市不动产登记查册表》《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，分别载明本院于2019年6月28日查封案涉房产，异议人黄辉在广州市行政区域范围内无房地产情况记录。 以上9-10号证据拟证明案涉房产被本院查封，异议人名下在广州市行政区域范围内无房产情况记录。 11.广州市花都区住房和城乡建设局于2021年3月23日出具的花住建信访【2021】57号《关于颐和盛世被查封问题的处理意见》，查实异议人与东湛公司签订了《颐和盛世认购书》，购买了案涉房产，但未网签。 12.国家税务总局广东省税务局出具的《税收完税证明》打印件八张，显示异议人黄x2016年1月至2021年1月期间的个人所得税缴纳情况。 以上11-12号证据拟证明异议人黄x已具备购房资格，广州市花都区住房和城乡建设局查实其购买了案涉房产，建议其通过法定程序寻求救济。 财产保全申请人与财产保全被申请人均未向本院提交书面意见及证据。 本院经审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院查明，本院查封之前，异议人黄x与东湛公司分别于2013年12月28日、2018年1月14日签订了《颐和盛世认购书》及《协议书》，约定由黄x购买广州市花都区颐和盛世五街15号303房，异议人黄x根据双方约定，按时分期全部支付了价款929328元，缴纳了案涉房产维修资金以及物业管理等费用，于2018年8月22日办理入住手续，已合法占有和使用案涉房产。异议人黄x在广州市规划和自然资源局查询个人名下不动产登记结果显示其名下无房地产情况记录。广州市花都区住房和城乡建设局在处理意见中查实案涉房产实际购买人为异议人黄辉。 本院认为，本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）现主张其已购买了案涉房产并据此提出排除执行、解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案审查的焦点问题为异议人申请解除查封的理由是否成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据本案查明的事实，在本院查封案涉房产前，异议人黄x已与东湛公司就案涉房产签订了合法有效的认购书及协议书；其在广州市行政区域范围内并无其他房产；其向本院提供的中国银联POS刷卡凭证及中国农业银行业务凭证回单虽然只有849328元的转账记录，但东湛公司出具的收款收据共计929328元，可认定异议人黄辉已依约全额支付了价款。此外，异议人黄x已缴纳了案涉房产维修资金以及物业管理等费用，办理了入住手续，实际占有和使用案涉房产。以上相关事实均有证据佐证。本案异议人所提之情形符合前述法律规定，可以排除对该案涉房产的查封措施。 综上所述，异议人黄x的请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对广州市花都区颐和盛世五街xxxx的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （此页无正文） 审判长  林宏坚 审判员  付庆海 审判员  李焱辉 二〇二一年四月三十日 法官助理林雪玲 书记员吴懿芸