上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初23213号原告：罗斯福商业(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：TWEEDROOSEVELT，该公司董事长。委托诉讼代理人：金哲先，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春晖，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：江苏赛麟汽车科技有限公司，住所地江苏省如皋市。法定代表人：张伟伟，该公司董事长。原告罗斯福商业(上海)有限公司与被告江苏赛麟汽车科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金哲先、李春晖到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告罗斯福商业(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付租金、物业管理费、电费、水费以及合同解除违约金1,898,234.40元；2.要求被告向原告支付以2020年2月租金1,397,250元和物业管理费49,540.90元之和为基数，自2020年2月11日起至2020年4月2日止的违约金，按照每日千分之三计算，计225,699.38元；以2020年3月租金1,397,250元和物业管理费49,540.90元之和为基数，按照每日千分之三计算2020年4月29日的违约金，计4,340.37元；以2020年4月租金1,397,250元和物业管理费49,540.90元之和为基数，自2020年4月9日起至2020年4月16日止的违约金，按照每日千分之三计算，计34,722.98元；以2020年6月租金1,446,153.75元和物业管理费51,274.83元之和为基数，自2020年6月9日起至2020年7月20日止的违约金，按照每日千分之三计算，计188,676元；3.要求被告承担房屋恢复原状费(最终以司法鉴定结果为准)。诉讼中，原告撤回第三项诉请。事实与理由：2018年4月27日，原告与被告签订《房屋转租合同》，原告将上海市黄浦区中山东一路XXX号1层的101、102、108室房屋(以下简称系争房屋)转租给被告，双方对租赁期限、租金及其他费用、违约责任等事宜作出明确约定。《房屋转租合同》签订后，原告按约向被告交付系争房屋。然而，自2020年始，被告屡次拖欠租金、物业管理费、公共事业费，严重违反《房屋转租合同》约定。为此，双方于2020年7月2日签订《房层租赁终止协议》，确认《房屋转租合同》于2020年7月11日终止，被告除应当向原告支付拖欠的租金、物业管理费、公共事业费以外，还应当就其违约行为导致《房屋转租合同》终止承担违约责任。但是，《房屋租赁终止协议》签订后，被告仍然怠于履行付款义务，也拒不将系争房屋恢复原状，放任原告合法权益受到持续侵害。被告违反《房屋转租合同》《房层租赁终止协议》约定，故原告诉至法院。被告江苏赛麟汽车科技有限公司辩称，原告的第一项诉讼请求系基于双方《房屋租赁终止协议》的约定，故被告予以认可；第二项诉讼请求，被告不予认可，因为双方对于《房屋转租合同》终止时被告作为承租方应承担的付款义务和责任，已经通过《房屋租赁终止协议》进行了处理，该终止协议第二条将被告应当承担的费用范围作出穷尽列明，并约定租赁终止日届满，若被告未足额支付本条所述任何款项，租赁关系于租赁终止日终止，同时，原告有权通过包括诉讼在内的途径向乙方主张逾期未支付的费用。这足以说明，除《房屋租赁终止协议》所列的费用外，被告无须再承担其他费用，即使《房屋转租合同》里有约定的也是如此。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋为原告从案外人处某某。2018年4月27日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋转租合同》，约定如下：1-1甲方出租系争房屋给乙方，系争房屋建筑面积为997.20平方米(即为计租面积)；3-1甲方于2018年6月1日向乙方交付该房屋，租赁期限为5年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止，免租期共计5个月，其中，租赁期限第一年免租期4个月(2018年6月1日至2018年9月30日)，租赁期限第二年免租期一个月(2019年6月1日至2019年6月30日)；4-1该房屋起始租金为每月1,350,000元；4-2乙方应以一个月为一期支付租金，于每一期第一日(即每月1日，若该日为非工作日的，则顺延至下一个工作日)或之前向甲方支付固定租金，乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按未支付租金的0.3％另行支付违约金，但甲方应当在付款日前十个工作日前向乙方开具发票，否则乙方有权拒绝支付；4-3租金自租赁起始日起每年上涨3.5％；4-4乙方因承租该房屋而需支付的物业管理费为48元/平方米/月，每年上涨3.5％，由乙方于每一期首日(即每月1日，若该日为非工作日的，则顺延至下一个工作日)向甲方支付，但甲方应当在付款日前十个工作日前向乙方开具发票，否则乙方有权拒绝支付；4-5倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金(包括固定租金及提成租金)、机动车停车位租金(如有)、物业管理费、其他费用等，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息0.3％的违约金，滞纳金的计算期自上述各费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用，但因甲方原因导致乙方迟延支付上述费用的情形除外；5-1乙方应向甲方支付房屋租赁保证金4,500,000元；9-2-(4)乙方未能按照本合同规定按时足额缴纳租金、保证金等任何费用经书面催告后超出30日，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方承担违约责任；10-1若出现本合同9-2条所列情况，守约方有权解除合同或要求违约方纠正违约行为，同时，违反合同的一方，应向另一方按违约行为发生时的月租金的3倍支付违约金。2020年7月2日，原告(甲方)和被告(乙方)签订《房屋租赁终止协议》，内容如下：鉴于2020年6月8日，乙方未支付该月租金，2020年6月11日，甲方向乙方出具《催款函》，若乙方在30天内仍未支付，根据《房屋转租合同》第9-2条及第10-1条约定，甲方有权在2020年7月11日终止租赁合同，并由乙方承担违约责任；2020年6月30日，乙方提出不再承租系争房屋。双方经过友好协商，达成本协议，以资遵守。第一条：甲乙双方确认，经乙方单方面提出终止租赁，双方于2020年7月11日，终止关于系争房屋的租赁关系。乙方于租赁终止日或之前，取走系争房屋内的自有物品、设备、设施等，并将系争房屋恢复至与原状一致。若租赁终止日届满，乙方未将系争房屋恢复原状，甲方将自行恢复，并由乙方承担复原费用。乙方应在甲方发出复原费账单后3日内支付该款项。若租赁终止日届满，系争房屋内存在乙方未取走的物品等，均视作乙方放弃所有权利，由甲方自行处置。第二条：关于系争房屋的租金、物业管理费、公共事业费、复原费等费用(以下简称租金及相关费用)均计算至租赁终止日，包括租金1,976,410.13元、物业管理费70,075.60元、公共事业费电费13,271.73元、公共事业费水费15.69元和乙方单方面终止租赁的违约金4,338,461.25元，以上共计6,398,234.40元，乙方在合同期内已支付的保证金4,500,000元可抵扣前款所述款项金额，乙方应于租赁终止日之前向甲方支付剩余款项1,898,234.40元。本院认为，《房屋转租合同》《房屋租赁终止协议》依法成立，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。在《房屋租赁终止协议》中，双方已就被告逾期支付租金的违约行为以及被告单方提出不再承租系争房屋而提前终止《房屋转租合同》达成合意，并对于被告应支付的费用进行了结算。经双方结算，被告仍需支付原告1,898,234.40元，且被告对此予以认可，故对于原告的第一项诉请，本院予以支持。但是《房屋租赁终止协议》中并未约定被告需另向原告支付逾期支付租金、物业管理费的违约金，且双方之间已就租赁合同项下的费用结算完毕，现原告要求被告另行支付逾期违约金的请求，于法无据，本院不予支持。原告撤回第三项诉讼请求，系对其自身诉讼权利的处分，本院予以准许。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、江苏赛麟汽车科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付罗斯福商业(上海)有限公司租金、物业管理费、电费、水费以及合同解除违约金合计1,898,234.40元；二、驳回罗斯福商业(上海)有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,613元，由罗斯福商业(上海)有限公司承担3,729元，江苏赛麟汽车科技有限公司承担21,884元。公告费260元，由江苏赛麟汽车科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾审 判 员  王琳娜人民陪审员  王根英二〇二一年四月二十二日法官 助理  杨明志书 记 员  牛 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。