广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10464号原告：广州市苹山石材城物业管理有限公司，住所广东省广州市番禺区石壁街屏山二村屏山石材市场五街17号。法定代表人：简健忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡文杰，广东誉满律师事务所律师。委托诉讼代理人：江伟明，广东誉满律师事务所律师。被告：黄晓轩，男，汉族，1987年8月8日出生，住福建省南安市。被告：广州市晓石建筑装饰工程有限公司，住所广东省广州市番禺区石壁街屏山二村石材市场自编北街1号103。法定代表人：黄晓轩，该公司总经理。原告广州市苹山石材城物业管理有限公司（以下简称苹山公司）与被告黄晓轩、广州市晓石建筑装饰工程有限公司（以下简称晓石公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苹山公司的委托诉讼代理人江伟明，被告黄晓轩（同为被告晓石公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苹山公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付自2017年6月起至交还商铺之日止拖欠的租金及场地占用费，暂计至2018年9月合共340752元；2.两被告清空诉争物业内的财物，并将诉争物业交回原告；3.本案受理费、保全费等诉讼费用由两被告承担。事实和理由：因黄晓轩与“广州市番禺区屏山石材市场”2014年之前签订的租赁合同已到期，双方于2014年1月31日续签了《租赁合同书》，约定“广州市番禺区屏山石材市场”将位于广州市番禺区禺山西路屏山石材市场市场中路3号铺位及堆料场（以下简称“该商铺”）出租给乙方使用，租赁期为四年，具体起止时间自2014年2月1日起至2018年1月31日止，该商铺的经营范围只限于经营石材。合同同时约定，自2017年3月15日起至2018年1月31日，该商铺每月应缴市场使用费总计21297元，黄晓轩在每月15日前缴交当月市场使用费。合同期满，黄晓轩应按期归还场地使用权，黄晓轩使用场地上的一切固定设施（含水、电设施）无偿归甲方所有。黄晓轩必须在合同期满前一个月内将其余可移动的物品搬迁完毕，费用由乙方负责；否则视为黄晓轩放弃其所有权，“广州市番禺区屏山石材市场”有权进行处理，并不作任何补偿。黄晓轩放弃追偿的权利。《租赁合同书》的违约条款约定：a.乙方必须按时如数向甲方缴交市场使用费、水电费等，如乙方延迟缴交市场使用费、水电费及其他应缴费用，须向甲方支付滞纳金。从迟交之日起，按日加收所欠缴总金额1%的滞纳金，如乙方拖欠市场使用费、水电费应缴费用达30天，甲方有权停止乙方场地的水、电供应，无条件收回该场地的使用权，并解除本合同，乙方交纳的保证金归甲方所有。乙方须在三日内缴清所欠甲方的应缴费用并搬出该商铺，否则，该商铺内所有物品将视为乙方放弃所有权利，甲方有权自行处理。b.乙方违约，甲方有权单方解除本合同，并收回该场地使用权。保证金归甲方所有，缴清拖欠甲方的一切款项，该地块上的一切财产无偿归甲方所有。《租赁合同书》签订后，“广州市番禺区屏山石材市场”按约将该商铺交由黄晓轩使用，但黄晓轩自2016年下半年开始即存在少缴或断缴市场使用费的情况，经“广州市番禺区屏山石材市场”多次催缴，情况仍无改善。截止至2018年1月31日，即《租赁合同书》约定租赁期限届满，黄晓轩已拖欠多个月的市场使用费。鉴定黄晓轩拖欠市场使用费的情况，按照合同约定，“广州市番禺区屏山石材市场”在《租赁合同书》租赁期限届满后即要求黄晓轩补缴拖欠的市场使用费，并要求撤出该商铺，将该商铺交回“广州市番禺区屏山石材市场”。但黄晓轩不但未缴清拖欠的市场使用费，更拒绝交回该商铺，一直占用该商铺的使用权。根据《租赁合同书》约定，“广州市番禺区屏山石材市场”有权要求黄晓轩缴清拖欠的市场使用费及场地占用费，并将该商铺交回“广州市番禺区屏山石材市场”。“广州市番禺区屏山石材市场”是由广州市长富物业管理有限公司作为开办单位，根据《广东省商品交易市场管理条例》向广州市工商行政管理局番禺分局申请设立的市场服务管理机构，负责对屏山石材市场进行经营管理，市场负责人是简健忠。其后，因《广东省商品交易市场管理条例》的调整，市场登记证被取消，但由于“广州市番禺区屏山石材市场”这一称谓已形成特定的固有名称，所以广州市长富物业管理有限公司仍以“广州市番禺区屏山石材市场”的名义对屏山石材市场进行经营管理，并与租户签订租赁合同。为规范对屏山石材市场的经营管理，广州市长富物业管理有限公司的股东决定，于2018年5月21日新注册了苹山公司，通过该公司对屏山石材市场进行经营管理，广州市长富物业管理有限公司于2018年6月28日注销。因此，苹山公司对广州市长富物业管理有限公司以“广州市番禺区屏山石材市场”名义与黄晓轩签订的《租赁合同书》享有完全的合同权利，有权以苹山公司名义向黄晓轩主张合同权利。晓石公司是黄晓轩于2011年向“广州市番禺区屏山石材市场”承租该商铺后注册成立的一人公司，注册日期是2011年9月22日，类型是有限责任公司（自然人独资），股东和法定代表人均为黄晓轩一人，并一直经营至今。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。晓石公司是黄晓轩在该商铺上注册成立的一人公司，两者均为该商铺的实际使用人，同时享有合同权利，无法区分股东个人和公司财产相互独立，二者财产混同，因而两者因租赁该商铺而对原告应负的合同责任亦应由两者承担连带责任，共同偿还拖欠的市场使用费和场地占用费，并撤出该商铺，将该商铺交回原告。被告黄晓轩、晓石公司共同辩称，其方确认涉案合同于2018年到期，中间其方有拖欠租金，但是黄晓轩家人至今每个月都有与原告协商并交纳租金一万多元，具体交付情况黄晓轩不清楚，具体欠租情况黄晓轩也不清楚。其方不同意交还场地，因为如果交还了场地，黄晓轩刑满释放后便没有任何收入，如果可以继续经营黄晓轩还能够交纳租金，且黄晓轩在场地上盖了20多万元的办公楼，还有机器设施。黄晓轩交纳的押金与原告起诉状中陈述和合同记载不一致，合同签订后，原告又让其方补交了几万元押金，黄晓轩记得原告总共收取押金有五六万元，相关凭证好像放在晓石公司内，黄晓轩不知道能否找到。本案是因黄晓轩到监狱服刑的特殊情况才产生纠纷，黄晓轩希望能够与原告协商解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月31日，广州市番禺区屏山石材市场（以下简称屏山市场）作为甲方，与黄晓轩（由黄晓轩父亲黄某1代签）作为乙方签订了《租赁合同书》一份，该合同记载，鉴于甲、乙双方原签订的屏山石材市场租赁合同已于2014年1月31日届满，现双方在平等、自愿的基础上就续约事宜，经充分协商，达成如下协议：甲方将位于广州市番禺区禺山西路屏山石材市场市场中路3号的钢结构铺位（面积626.39平方米）及堆料场（以下统称涉讼物业），出租给乙方使用；租赁期为四年，即自2014年2月1日起至2018年1月31日止；租赁期满，乙方如愿续租，应于期满前三个月通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先承租权。市场使用费和其他租赁条件以双方重新签订的租赁合同为准；涉讼物业的经营范围只限于经营石材；本合同签订时，乙方即交保证金30694元、电费按金3000元、水费按金1000元，共计34694元给甲方。合同期满时，乙方结清全部应支付的款项，并办妥退场手续后，甲方一次性将保证金（无息）及水、电费按金（无息）退还给乙方；市场使用费计算方式。钢结构铺位部分应缴如下费用：自2014年2月1日起至2015年3月14日，土地使用费10.50元/平方米、物业折旧费6元/平方米、废料处理费3元/平方米、市场管理费5元/平方米，以上应缴费用合计24.50元/平方米，每月应缴市场使用费总计15347元；自2015年3月15日起至2016年3月14日，土地使用费12元/平方米、物业折旧费6元/平方米、废料处理费3元/平方米、市场管理费6元/平方米，以上应缴费用合计27元/平方米，每月应缴市场使用费总计16913元；自2016年3月15日起至2017年3月14日，土地使用费13元/平方米、物业折旧费7元/平方米、废料处理费4元/平方米、市场管理费7元/平方米，以上应缴费用合计31元/平方米，每月应缴市场使用费总计19418元；自2017年3月15日起至2018年1月31日，土地使用费14元/平方米、物业折旧费7元/平方米、废料处理费5元/平方米、市场管理费8元/平方米，以上应缴费用合计34元/平方米，每月应缴市场使用费总计21297元；乙方在每月15日前缴交当月市场使用费给甲方（如需开具该土地市场使用费的发票时，有关部门据此收取的税费由乙方负责缴交）；甲方需协助乙方办理工商营业执照，税务登记证等，相关费用由乙方负责；供水、供电设施，甲方负责将水表、电表接到该商铺门口（费用由甲方负责）。商铺内水、电设施乙方可自行委托有资质的水电安装公司进行安装（费用由乙方负责）；本协议属续约协议，乙方在原协议期内所增加的一切固定设施（不含机械及设备）均已属甲方所有；乙方自建场所或在该商铺内增加或减少设施，以及改变原有规划布局时，事先应以书面形式向市场工程部提出申请，在获得书面批准后方可动工。如乙方未经批准擅自动工，甲方有权强行拆除，费用由乙方承担，同时甲方保留追究乙方违约的权利；合同期满，乙方应按期归还场地使用权，乙方使用场地上的一切固定设施（含水、电设施）无偿归甲方所有。乙方必须在合同期满前一个月内将其余可移动的物品搬迁完毕，费用由乙方负责，否则视为乙方放弃其所有权，甲方有权进行处理，并不作任何补偿，乙方放弃追偿的权利；如果乙方将该商铺转让给第三人，须经甲方书面同意，并终止原合同，由甲方与第三人另行签订租赁合同，并由甲方向乙方收取1000元的转让手续费；违约责任：甲、乙双方必须严格执行本合同约定的各项条款，任何一方不按合同规定条款执行，视为违约处理，并承担赔偿责任：1.甲方违约。……2.乙方违约：a.乙方必须按时如数向甲方交缴市场使用费、水电费等，如乙方迟延交缴市场使用费、水电费及其他应缴费用，须向甲方支付滞纳金。从迟交之日起，按日加收所欠缴总金额1%的滞纳金，如乙方拖欠市场使用费、水电费等应缴费用达30天，甲方有权停止乙方场地的水、电供应，无条件收回该场地的使用权，并解除本合同，乙方交纳的保证金归甲方所有。乙方须在三日内缴清所欠甲方的应缴费用并搬出该商铺，否则，该商铺内所有物品将视为乙方放弃所有权利，甲方有权自行处理。b.乙方违约，甲方有权单方解除本合同，并收回该场地使用权。保证金归甲方所有，缴清拖欠甲方的一切款项，该地块上的一切财产无偿归甲方所有；甲方在该商铺安装的（此处为在下划线上写上斜杠“/”）台桥式起重机所有权归甲方，乙方具有使用权，使用过程中所产生的一切费用（如维修、年检、考证等费用）及安全责任全部由乙方承担，乙方为安全第一责任人；合同自双方签字起生效；等等。苹山公司为证明其诉讼主体资格，提交了屏山市场的商品交易市场登记证、广州市长富物业管理有限公司（以下简称长富公司）的企业信用信息公示报告和企业核准注销登记通知书、苹山公司的企业信用信息公示报告、《广州市番禺区屏山石材市场经营管理权利义务承继的情况说明》加以证明。该组证据显示，屏山市场是由长富公司于2007年6月25日开办的商品交易市场，负责人是简健忠，该市场的商品交易市场登记证有效期限止于2013年5月30日；长富公司是于2007年1月30日注册成立的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为简健忠，股东为简健忠和简丽华，经营范围为物业管理、房地产中介服务、房地产咨询服务、场地租赁（不含仓储），该公司于2018年6月28日经工商部门核准注销登记；苹山公司是于2018年5月21日注册成立的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为简健忠，股东为简健忠和简健昌，经营范围为市场经营管理、摊位出租、场地租赁（不含仓储）、物业管理；屏山市场（由简健忠作为负责人签名）、长富公司（由简健忠作为全体股东签名）、苹山公司（盖章及简健忠作为法定代表人签名）共同签订（未签署日期）《广州市番禺区屏山石材市场经营管理权利义务承继的情况说明》一份，内容为：长富公司作为开办单位，根据《广东省商品交易市场管理条例》及相关法规的有关规定，向广州市工商行政管理局番禺分局登记注册了屏山市场，对屏山石材市场进行经营管理。其后，由于《广东省商品交易市场管理条例》的调整，市场登记证被取消，工商行政管理部门不再对已发证的市场登记证进行年检，屏山市场的市场登记证有效期至2013年5月30日，屏山市场的市场登记证虽已失效，但屏山市场这一称谓已形成特定的固有名称，所以长富公司仍以屏山市场的名义对屏山石材市场进行经营管理，并与租户签订租赁合同。为规范对屏山石材市场的经营管理，根据有关法律法规，长富公司的全体股东共同决定，于2018年5月21日新注册苹山公司，通过该公司对屏山石材市场进行经营管理，长富公司于2018年6月28日注销。因此，屏山市场经营管理过程中所涉及的权利义务由苹山公司承继。经庭审质证，黄晓轩、晓石公司对上述证据无异议，并确认苹山公司本案原告诉讼主体适格。晓石公司是于2011年9月22日注册成立的有限责任公司（自然人独资），法定代表人和股东均为黄晓轩，住所为广州市番禺区石壁街屏山二村石材市场自编北街1号103，经营范围包括建筑用石加工等。庭审中，双方确认晓石公司登记住所为涉讼物业。黄晓轩称，其个人财产与晓石公司财产无法区分。黄晓轩因犯信用卡诈骗罪，被判处有期徒刑二年六个月，执行刑期自2017年4月28日起至2019年10月1日止。诉讼中，苹山公司称，涉讼物业所在地块属于广州市番禺区石壁街屏山二村所有，该地块属于村自留地，由于历史原因并未取得土地使用证等相关产权证明文件，该地块由简健昌个人向广州市番禺区石壁街屏山二村股份合作经济社租赁，简健昌承租后在地上加盖钢结构铺位对外出租，钢结构铺位均属于临时建筑，未进行产权登记和办理报建手续，简健昌与简健忠是兄弟关系，整个屏山石材市场由其家族进行经营，现由苹山公司进行管理经营和收益。对此，苹山公司提交了“广州市番禺区石壁街屏山二村股份合作经济社”于2019年12月5日出具的《关于屏山石材市场使用情况的说明》和原“广州市番禺区钟村镇屏山二村经济合作社”与简健昌于2007年12月26日签订的《土地租赁合同》加以证明。其中，《关于屏山石材市场使用情况的说明》记载，屏山石材市场所在地块是由简健昌向广州市番禺区石壁街屏山二村经济合作社承租，租期为12年，自2008年1月1日起至2020年6月30日止，租金由简健昌向该合作社缴交，目前屏山石材市场由鉴简健昌与简健忠登记设立的苹山公司经营管理。《土地租赁合同》记载，租赁土地位于家私厂后面，面积为11496.7平方米；租赁期限从2008年1月1日至2020年6月30日止；合同期内，乙方有权转租给第三方，但乙方的权利义务不变，甲方只对应乙方，与第三方没有任何实际权利义务关系；乙方承租后该地块的开发建设权属于乙方，甲方不参与、不协助乙方的建设和经营。乙方在该地块上建设厂房以及其他设施由乙方自行负责，甲方不提供协助；合同期满，乙方的机械设备、办公用品必须在合同期满后一个月内搬迁完毕，搬迁费用由乙方负责。超过期限不搬迁则视为乙方放弃财产所有权，无偿归甲方所有。该地块上的厂房、办公楼等建筑物以及其他固定设施，合同期满后归甲方所有，乙方不得拆除或损坏，否则赔偿甲方的损失；等等。关于涉讼物业的使用情况。双方确认，黄晓轩自2011年开始租赁涉讼物业，上述《租赁合同书》为双方续签合同。黄晓轩称，涉讼物业是由上一承租人转租给其的，其承租时涉讼物业是一间安装有水电设施的钢结构铺位，铺位内还有一台起重机，水电设施是屏山石材市场安装提供的，起重机是上一承租人付款给屏山石材市场由屏山石材市场安装的，起重机与铺位一并转租给其，其为此支付了20万元转让费给上一承租人，其承租涉讼物业后在物业上加盖了一栋两层的办公楼，该办公楼没有办理报建手续，另物业内存放有一些机器设备和原材料，除此之外没有其他物品，除办公楼外，其余其增加的设施都可以移动的，对于起重机其和屏山市场没有约定如何处理。苹山公司称，黄晓轩从上一租户处承接了起重机一台，并在承租场地上自建了简易的办公楼，及在涉讼物业中存放了石材及生产所需的机器设备，根据合同约定，合同租期届满后，租赁场地上的一切固定设施无偿归甲方所有，办公楼属于固定设施，按约应归苹山公司所有，根据原合同约定，合同期满后起重机归甲方所有，其找不到原合同。黄晓轩称，其不记得原合同有无对起重机的处理进行约定。黄晓轩也未提供原租赁合同。苹山公司于2020年6月30日拍摄的涉讼物业照片显示，涉讼物业为钢结构铺位，铺内建造有一栋两层的简易办公楼，存放有一台起重机（印有“华北重型5吨”字样）和石材及机器设备。关于涉讼物业市场使用费的计算情况。苹山公司于2019年4月15日提交《租金计算情况说明》并主张，上述《租赁合同书》期满后，双方未续签租赁合同，也未书面约定后续的市场使用费费用标准，同时两被告未按照合同约定按时支付市场使用费，经其多次催告交回租赁场地而拒绝交回，至今一直占有使用涉讼物业，故场地使用费参照屏山石材市场的统一收费标准计算，自2018年2月1日至2018年3月14日，场地占用费参照市场使用费仍为34元/平方米即每月21297元，2018年3月15日至2019年3月14日，场地占用费参照屏山石材市场该年度统一的市场使用费标准37元/平方米即每月23176元，自2019年3月15日至2020年3月14日，场地占用费参照屏山石材市场该年度统一的市场使用费标准40元/平方米即每月25056元，据此核算得出2017年8月1日起至2019年3月31日止应缴场地使用费合计427373元，具体计算为：1.2017年8月1日至2018年2月28日合计7个月，按每月21297元，计算为149079元；2.2018年3月场地使用费分两部分计算，其中2018年3月1日至2018年3月14日合计14天，按每月21297元计算为9618元，2018年3月15日至2018年3月31日合计17天，按每月23176元计算为12709元，合计22327元；3.2018年4月1日至2019年2月28日合计11个月，按每月23176元计算合计254936元，由于2018年7月和8月存在停水停电情况，整个屏山石材市场的租户该两个月统一各减免半个月的市场使用费，即扣减减免的23176元后，实际应缴231760元；4.2019年3月场地使用费分两部分计算，其中2019年3月1日至2019年3月14日合计14天，按每月23176元计算为10467元，2019年3月15日至2019年3月31日合计17天，按每月25056元计算为13740元，合计24207元。2019年4月起场地使用费按每月25056元计算。黄晓轩和晓石公司未对上述场地使用费的计算方法及金额提出异议。关于两被告欠、缴费用和抵扣情况。苹山公司提交的其于2018年8月23日出具的《收据》2张记载，收费项目分别为2017年5月1日至2017年5月31日的市场使用费21297元和2017年4月1日至2017年4月30日的水电费（含污水处理费）1066元。经质证，黄晓轩称，该2张《收据》上没有其签名，其不记得具体情况，反正当时是其有时间就其去交费，其没有时间就叫其弟弟去交费，所以很多情况其都不清楚，其自2016年年底开始没有足额交纳市场使用费，水电费是每月按实际产生费用进行交纳的。苹山公司提交的其于2019年2月18日出具的《收据》记载内容为“黄晓轩暂放屏山石材市场管理处余额45786元，用于黄晓轩交2017年7月应交费用31568元，余额14218元留存。”黄某1在该《收据》的经手人处签名。经质证，黄晓轩确认黄某1签名的真实性，但黄晓轩称其不清楚具体情况。黄晓轩母亲陈某在本案诉讼中代交了《收据》33张、明细详情4份、查询汇款明细5份和查询明细1份，用于证明黄晓轩亲属代为交费的事实。其中21张《收据》由苹山公司出具，记载收费项目及金额分别为2016年6月1日至2016年6月30日水电费（含污水处理费）1181元、2016年7月1日至2016年7月31日水电费（含污水处理费）1391元和市场使用费19418元、2016年8月1日至2016年8月31日水电费（含污水处理费）1001元和市场使用费19418元、2016年9月1日至2016年9月30日水电费（含污水处理费）1326元和市场使用费19418元、2016年10月1日至2016年10月31日水电费（含污水处理费）757元和市场使用费19418元、2016年11月1日至2016年11月30日水电费（含污水处理费）129元和市场使用费19418元、2016年12月1日至2016年12月31日水电费（含污水处理费）13元和市场使用费19418元、2017年1月1日至2017年1月31日水电费（含污水处理费）85元和市场使用费19418元、2017年2月1日至2017年2月28日市场使用费19418元、2017年3月1日至2017年3月31日水电费（含污水处理费）393元、2017年4月1日至2017年4月30日水电费（含污水处理费）1066元和市场使用费21297元、2017年5月1日至2017年5月31日市场使用费21297元、2018年11月1日至2018年11月30日水电费（含污水处理费）983元；8张《收据》由苹山公司出具的，记载收费项目均显示为“汇款”，日期和金额分别为2017年12月22日10800元、2018年1月22日10000元、同年3月19日10000元、同年6月20日10588元、同年9月20日3399元、同年11月17日10560元、同年12月17日10000元、2019年1月11日11314元；其余4张《收据》由苹山公司出具，且由黄某2（黄晓轩胞弟）在经手人处签名，记载日期和内容分别为2018年1月25日“黄晓轩暂放屏山石材市场管理处余额142436元，用于黄晓轩交2016年7月至2017年1月应交费用139624元，余额2812元留存”、2018年4月19日“黄晓轩暂放屏山石材市场管理处余额22812元，用于黄晓轩交2017年2月应交费用8171元，余额14641元留存”、2018年8月3日“黄晓轩暂放屏山石材市场管理处余额15261元，用于黄晓轩交2017年4月应交费用11190元，余额4071元留存”、2018年8月23日“黄晓轩暂放屏山石材市场管理处余额15261元，用于黄晓轩交2017年4月应交费用11497元，余额3764元留存”；明细详情、查询汇款明细和查询明细显示，汇款记录有2018年3月19日10000元、同年4月19日11332元、同年8月3日10500元、同年9月19日10825元、同年10月19日10513元、同年11月17日10560元、2019年1月11日1314元，“消费”记录有2018年5月18日10620元、同年6月20日10608元、同年12月17日11003元，上述汇款和“消费”的转出账户均是户名为黄某3的同一银行储蓄卡，接收汇款的账户均是户名为简某的同一银行账户，“消费”的交易场所均是“广州市番禺区某石材市场管理部（个体）”。经质证，苹山公司对上述证据无异议。苹山公司称，上述交费均已用作抵扣欠费，其中上述三笔“消费”是通过信用卡透支刷卡支付的，需要另外支付20元手续费，故其实际收到的款项需扣除该20元手续费。黄晓轩称，其家人告知其每个月代交一万多元，但其不清楚交纳的方式和金额，有关其缴费、欠费情况需要进一步核实。在黄晓轩上述刑期执行完毕后，黄晓轩经本院传票传唤无正当理由拒不到庭说明其缴费和欠费的情况或者提交证据，且经本院向其送达苹山公司于2019年12月11日出具的欠租和交款明细表后，两被告也未提出意见或者提交证据。鉴于存在黄晓轩后续交费的事实，且苹山公司于2020年6月30日出具的欠租和交款明细表与上述的不完全一致，经本院通知后，苹山公司就两被告缴费、欠费和抵扣情况于2021年1月11日向本院出具了名为《黄晓轩2017年1月至2020年12月份拖欠租金情况表》和《黄晓轩汇款及抵扣租金明细》各一份，并同时出具《情况说明》说明如下：1.两被告自2016年下半年开始出现欠租的情况，但由于时间太久，2019年之前与两被告有关的单据已经连同其他租户的单据统一销毁，而苹山公司是自2017年1月份开始对租户的租金、水电费、收款等信息使用电脑记录，故经整理后，苹山公司只能提供自2017年1月份以来两被告拖欠、抵扣租金的情况，上述《黄晓轩2017年1月至2020年12月份拖欠租金情况表》记录了两被告拖欠的租金滚动累计及抵扣的情况，《黄晓轩汇款及抵扣租金明细》则记录了两被告汇款及累积一定金额后抵扣租金的情况（抵扣后剩余的金额会留存作下次租金的抵扣），该两个表可相互对照，由于两被告每个月汇的款都不足以抵扣一个月的租金，且两被告有时候汇款后没有到苹山公司处拿收据，故苹山公司都是等两被告的汇款凑足一个月的租金，或者两被告到苹山公司处拿收据的时候再为其办理抵扣租金的手续并出具收据；2.苹山公司按照一般的交易习惯，两被告补交的费用都是先用作抵扣仍拖欠的最早一个月租金及该月租金上一个月的水电费，但由于苹山公司的租户较多，因此有时候难免出现偏差，其中2018年3月31日提前为两被告抵扣了2018年1月份的水电费503元，该笔费用在2020年7月15日抵扣2018年2月份租金的时候没有重复收取，还有2018年12月17日提前为两被告抵扣了2018年11月的水电费983元，该笔费用已入账，因此在两被告抵扣2018年12月租金的时候不会再重复收取，由于该笔费用已抵扣，因此两被告在2018年12月17日向苹山公司汇款10983元，抵扣后苹山公司向两被告出具了10000元的汇款收据，并计入两被告的余额中（两被告提交了该收据），上述事实可在《黄晓轩汇款及抵扣租金明细》表中反映，该表的数据具有连续性，无法作伪；3.关于黄晓轩母亲提交的由苹山公司于2018年8月3日及2018年8月23日的扣款及余额收据，其中2018年8月3日出具的收据没有错误，2018年8月3日两被告缴交了10500元，加上前期余额15261元，用作抵扣2017年4月份租金及3月份水电费21690元，剩余余额4071元。但由于两被告又于同一个月即2018年8月23日缴交了10866元，当时苹山公司尚未入账，账中尚显示两被告的余额仍为15261元，因此便出了差错。苹山公司的计算过程为：两被告2017年5月份租金及4月份水电费为22363元，扣减两被告当日缴交的10866元后，剩余的11497元用错误的余额15261元抵扣，因此得出一个错误的余额3764元，而实际上两被告当时尚欠2017年5月份的租金7426元（4074元-11497元），且在收据中记错为2017年4月份应交费用，实际上应为2017年5月份的费用。苹山公司在该月月尾入账时发现了该错误，并电话告知了两被告，两被告当时表示了解，其后两被告在2018年9月19日向苹山公司缴交了10825元，扣除尚欠的7426元后余额3399元，并于2018年9月20日向两被告出具了3399元的汇款收据（两被告提交了该收据）。由于两被告没有将错误的收据交回苹山公司处，因此苹山公司并未开具新的收据给两被告；4.两被告2020年12月18日最后一次缴交11600元，加上前期余额18469元，抵扣2018年5月份租金及4月份水费23751元后余额6318元。苹山公司已向两被告出具该收据，并由黄某2签收，因此，两被告尚拖欠2018年6月至2020年12月的租金合共713975元。上述《黄晓轩汇款及抵扣租金明细》记载有收款日期、摘要、金额和抵扣租金、水电费等明细，显示2017年1月1日至2018年1月1日期间共收款142436元（包括2016年结存余额14243元），2018年1月25日收现金2100元并抵扣2016年7月至2017年1月租金及2016年6月至2016年12月水电费合计141724元后，余额2812元，该余额加上2018年3月收款20503元合计23315元，2018年3月31日抵扣2018年1月水电费503元，余额22812元，2018年4月19日收款11332元并抵扣2017年2月租金和2017年1月水电费合计19503元后，余额14641元，2018年5月20日收款10600元并抵扣2017年3月租金及2月水电费合计20568元后，余额4673元，2018年6月20日收款10588元，2018年8月3日收款10500元并抵扣2017年4月租金及3月水电费合计21690元后，余额4071元，2018年8月23日收款10866元并抵扣2017年5月租金及4月水电费合计22363元后，尚欠7426元，2018年9月19日收款10825元，2018年10月19日收款10513元，2018年11月17日收款10560元，2018年12月17日收款10983元，2018年12月17日抵扣2018年11月水电费983元后，余额34472元，2019年1月11日收款11314元，2019年2月18日收款11529元抵扣2017年6月至7月租金及5月至6月水电费合计43097元后，余额14218元，2019年3月20日收款10479元，2019年4月17日收款11017元并抵扣2017年8月租金及7月水电费合计21526元后，余额14188元，2019年5月21日收款11187元，2019年6月18日收款10824元并抵扣2017年9月租金及8月水电费合计21958元后，余额14241元，2019年7月19日收款11052元，2019年8月19日收款12039元，2019年9月19日收款12456元并抵扣2017年10月至11月租金及9月至10月水电费合计46013元后，余额3775元，2019年10月18日收款12500元，2019年11月18日收款12246元，2019年12月17日收款12100元，2020年1月17日收款13100元，2020年5月15日收款10000元，2020年6月16日收款10000元，2020年7月15日收款11355元并抵扣2017年12月至2018年2月租金及2017年11月至12月水电费合计66815元后，余额18261元，2020年8月17日收款11611元，2020年9月15日收款11557元并抵扣2018年3月租金及2月水电费合计22327元后，余额19102元，2020年10月16日收款12212元并抵扣2018年4月租金及3月水电费合计24508元后，余额6806元，2020年11月17日收款11663元，2020年12月18日收款11600元并抵扣2018年5月租金及4月水电费合计23751元后，余额6318元；《黄晓轩2017年1月至2020年12月份拖欠租金情况表》记载有2016年结转（6个月租金及水电费）和2017年1月至2020年12月期间每月应收租金和上月应收水电费（2020年11月除外）等明细，其中2016年结转租金及水电费及2017年1月至2018年5月的当月租金和上月水电费金额与《黄晓轩汇款及抵扣租金明细》记载的抵扣租金和水电费一致，之后的每月租金分别为2018年6月23176元、2018年7月和8月均为11588元、2018年9月至2019年2月均为23176元、2019年3月24207元、2019年4月至2020年1月均为25056元、2020年2月17539元（2020年6月30日出具的欠租情况表记载该月租金打7折）、2020年3月23168元（2020年6月30日出具的欠租情况表记载该月租金打9折）、2020年4月至2020年12月均为23677元（2020年6月30日出具的欠租情况表记载4月至6月租金打7折）。此外，苹山公司还提交了记载日期为2020年12月17日（后备注收款应为2020年12月18日）、内容为“黄晓轩暂放屏山石材市场管理处余额18469元，用于黄晓轩交2018年5月份租金12151元，余额6318元留存”的《收据》（由黄某2在经手人处签名）1张及对应的银行账户明细（显示2020年12月18日由黄某3上述银行账户转入11600元）。经本院向两被告送达上述《情况说明》、《黄晓轩2017年1月至2020年12月份拖欠租金情况表》、《黄晓轩汇款及抵扣租金明细》、《收据》和银行账户明细后，两被告至今未向本院提出意见或者提交证据。对于黄晓轩交纳的保证金和水电费按金，苹山公司表示同意待两被告缴清了全部应付款和办妥退场手续后无息退还，明确不同意抵扣本案欠费。对此，两被告未提出异议。本院认为，涉讼物业位于广州市番禺区禺山西路屏山石材市场，长富公司作为该石材市场的经营管理者，长富公司以其开办的商品交易市场苹山市场的名义与黄晓轩签订《租赁合同书》，将涉讼物业出租给黄晓轩使用，在苹山市场的商品交易市场登记证有效期届满及后长富公司注销后，广州市番禺区禺山西路屏山石材市场由苹山公司进行经营管理和收益，故苹山公司作为原告提起本案诉讼，苹山公司的诉讼主体适格。根据《租赁合同书》的约定，市场使用费是根据钢结构铺位的面积进行计费，堆料场并未计费，故涉讼租赁物业主要是钢结构铺位。鉴于苹山公司未能提交该铺位的产权登记资料或者相关报建资料，且苹山公司在诉讼中自认该铺位未进行产权登记和未办理报建手续，苹山公司至今也未能举证证实该铺位有进行产权登记或者报建的情况，故应认定上述《租赁合同书》无效。黄晓轩于2011年承租涉讼物业后，以涉讼物业地址为住所注册成立了晓石公司并在涉讼物业处进行经营，晓石公司的经营范围与《租赁合同书》约定的租赁用途“涉讼物业的经营范围只限于经营石材”相符，且黄晓轩是晓石公司的发起人和唯一股东，故应认定黄晓轩是为设立晓石公司以自己名义签订《租赁合同书》，晓石公司也已经实际享有合同权利和履行合同义务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》（法释〔2011〕3号）第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，现苹山公司请求黄晓轩、晓石公司承担合同责任，应予以支持，故有关合同无效的后果由黄晓轩、晓石公司承担。同时，晓石公司是一人有限责任公司，黄晓轩自认其个人的财产与晓石公司的财产无法区分，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，黄晓轩应与晓石公司承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于黄晓轩、晓石公司至今仍占有使用涉讼物业，苹山公司提出要求黄晓轩、晓石公司清空涉讼物业内的财物并将涉讼物业交回苹山公司的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于涉讼物业内存放的可移动的物品，根据双方陈述和苹山公司提供的2020年6月30日拍摄的涉讼物业照片可知，可移动的物品包括有晓石公司生产加工石材所需的设备、材料、办公用品等和起重机一台，对于设备、材料和办公用品等归黄晓轩、晓石公司所有双方无争议，故该部分物品应由黄晓轩、晓石公司搬离涉讼物业；对于双方争议的起重机，根据双方陈述可知，该起重机是黄晓轩从上一租户处承接的，而《租赁合同书》关于该起重机的记载显示为在数量前用斜杠划掉，按照通常理解，结合《租赁合同书》为填空式文本，以及起重机确实存放在涉讼物业内的事实，此处记载应理解为双方在合同中没有对起重机的归属进行约定。鉴于双方均未能提供此前双方签订的租赁合同，无法查实双方对起重机的处理有没有进行过约定，故本院采信黄晓轩关于其因承接起重机向上一租户支付价款的陈述，认定起重机为黄晓轩、晓石公司可搬离的物品。因此，黄晓轩、晓石公司应自行将其存放在涉讼物业中用于生产加工石材所需的设备、材料、办公用品等可移动的物品和印有“华北重型5吨”字样的起重机一台搬离涉讼物业，后将涉讼物业交还苹山公司管业，有关拆除搬迁费用由黄晓轩、晓石公司自行承担。虽然合同无效，但鉴于黄晓轩、晓石公司一直占有使用涉讼物业，根据公平合理原则，黄晓轩、晓石公司应向苹山公司支付占用期间的使用费。对于占有使用费的标准，应参照双方签订的《租赁合同书》约定的市场使用费标准计算。虽然合同约定租赁期满后双方没有续签合同，但是按照《租赁合同书》约定，市场使用费逐年递增，而苹山公司提交的《租金计算情况说明》记载市场使用费参照屏山石材市场的统一收费标准计算，并列明了合同期满后的市场使用费的计算标准，苹山公司提交的《黄晓轩2017年1月至2020年12月份拖欠租金情况表》记载的每月市场使用费标准与《租金计算情况说明》记载一致，并显示有减免情况，且存在黄晓轩家属等缴费后苹山公司按照到期先后顺序抵充拖欠的市场使用费和水电费的情况，黄晓轩、晓石公司在诉讼中也未对苹山公司上述主张的市场使用费标准提出异议，故应按苹山公司主张的市场使用费标准计算占有使用费。对于黄晓轩、晓石公司尚欠占有使用费的确定问题。苹山公司在诉讼中提交的《黄晓轩2017年1月至2020年12月份拖欠租金情况表》和《黄晓轩汇款及抵扣租金明细》所列的数据具有连续性，相互印证，数据也与双方在诉讼中提交的《收据》、汇款凭证等能够对应，《收据》的内容能够反映苹山公司按照到期先后顺序抵扣每月市场使用费及其上月的水电费，黄晓轩家属在《收据》上签名确认，应视为双方认可该清偿抵充顺序，对于出现的部分偏差情况，苹山公司也在出具的《情况说明》中进行了合理的解释说明，且黄晓轩、晓石公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭进行核实相关费用，也未对上述《黄晓轩2017年1月至2020年12月份拖欠租金情况表》、《黄晓轩汇款及抵扣租金明细》和《情况说明》提出异议或者举证反驳，故本院采信苹山公司的主张，认定截止至2020年12月18日，黄晓轩、晓石公司尚欠苹山公司2018年6月1日之后的占有使用费未清偿。根据《黄晓轩2017年1月至2020年12月份拖欠租金情况表》的记载，本院确认黄晓轩、晓石公司应向苹山公司支付2018年6月1日起至2020年12月31日止的占有使用费合计713975元。扣除2020年12月18日抵扣后的余额6318元后，黄晓轩、晓石公司仍应向苹山公司支付2018年6月1日起至2020年12月31日止的占有使用费为707657元（713975元-6318元）。对于2021年1月1日起至实际交还涉讼物业日止的占有使用费，应参照屏山石材市场的统一收费标准据实计算。如黄晓轩、晓石公司在2020年12月18日之后仍有交费的，双方应遵循诚信原则据实从上述确定的占有使用费中抵扣。对于苹山公司主张的2017年6月至2018年5月的占有使用费，按照上述确定的标准计算应为329880元，苹山公司诉请该期间占有使用费合共340752元超出部分，不应予以支持，鉴于该期间的占有使用费已在诉讼中抵扣清偿完毕，故本案无需对此再作判决处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》（法释〔2011〕3号）第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄晓轩、广州市晓石建筑装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内自行拆除并搬离其存放在位于广州市番禺区禺山西路屏山石材市场市场中路3号用于生产加工石材所需的设备、材料、办公用品等可移动的物品和印有“华北重型5吨”字样的起重机一台后，将涉讼物业交还原告广州市苹山石材城物业管理有限公司管业，有关拆除搬迁费用由被告黄晓轩、广州市晓石建筑装饰工程有限公司自行承担；二、被告黄晓轩、广州市晓石建筑装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告广州市苹山石材城物业管理有限公司支付场地占有使用费707657元（暂计至2020年12月31日止，2021年1月1日起至实际交还涉讼物业日止的占有使用费参照屏山石材市场的统一收费标准据实计算）；三、驳回原告广州市苹山石材城物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6411元（由原告广州市苹山石材城物业管理有限公司先行预交），由原告广州市苹山石材城物业管理有限公司负担205元，被告黄晓轩、广州市晓石建筑装饰工程有限公司共同负担6206元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  吴春燕人民陪审员  黄苑仪人民陪审员  何蕴华二〇二一年四月三十日书 记 员  何佳玲