江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏05执异49号异议人（案外人）：杨培，男，1983年12月8日出生，汉族，住江苏省南京市高淳区。委托诉讼代理人：徐永清，江苏昆成律师事务所律师。异议人（案外人）：顾来香，女，1989年12月18日出生，居民身份证号码320125198912182825，汉族，住江苏省南京市高淳区古柏镇唐翔村翔凤岗249号。申请保全人：邢舜，男，1950年6月4日出生，台湾居民来往大陆通行证号码00247090，住台湾新北市中和区建八路2号6楼之6。被申请人：昆山恒谷投资发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北路1188号城北湖商业中心第2幢1单元124号房。法定代表人：黄龙。委托诉讼代理人：沈雪兴，江苏21世纪众仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁洁玉，江苏21世纪众仁律师事务所律师。被申请人：黄龙，男，1964年3月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。被申请人：昆山市金龙达铜业有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇石牌街道长江北路东侧。法定代表人：黄龙。被申请人：黄晟，女，1988年12月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。在本院执行刑舜与昆山恒谷投资发展有限公司（以下简称恒谷公司）、黄龙、昆山市金龙达铜业有限公司、黄晟财产保全一案中，案外人杨培、顾来香对本院查封的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，邢舜与恒谷公司、黄龙、昆山市金龙达铜业有限公司、黄晟财产保全一案，申请保全人刑舜向本院申请财产保全，本院依法于2020年11月4日作出（2020）苏05财保230号民事裁定，冻结恒谷公司、黄龙、昆山市金龙达铜业有限公司、黄晟名下银行账户资金8412万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。该裁定发生法律效力后，本院依法于2020年11月25日向不动产登记部门送达（2020）苏05执保420号协助执行通知，对恒谷公司名下包括昆山市城北湖商业中心1号楼505室房屋（以下简称案涉不动产）在内的不动产进行了查封。案外人杨培、顾来香针对上述执行标的提出异议请求：请求解除对位于昆山市城北路北侧环庆路东侧城北湖商业中心1幢一单元505室房屋的查封。事实和理由：案外人在查封之前已就该房屋向昆山市人民法院提起诉讼要求逾期交房违约金及逾期办房产违约金。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，可以排除对案涉不动产的查封。执行异议审查中，杨培、顾来香明确其根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条请求排除执行。刑舜称，一、商品房销售合同仅能证明案外人与被执行人恒谷公司签订了合同，但不动产权利以登记为准，目前该房屋仍登记在恒谷公司名下，物权仍为恒谷公司所有，法院查封恒谷公司财产符合法律规定。二、案涉房屋用途为办公楼，案外人购买该房屋并非用于居住，不属于消费者生存权保护范畴，不符合异议复议规定第二十九条规定。三、未办理房屋过户登记系案外人自身原因导致。案外人未提供证据证明其已向法院提起诉讼要求逾期交房违约金及逾期办证违约金，且案外人知道恒谷公司2019年5月20日取得房屋交付备案证书，但其也未要求恒谷公司或向法院起诉要求办理产权证。四、案外人提供的证据无法证明其已在法院查封前合法占有房屋，未提供支付凭证，无法证明已支付全部价款或超过50%价款。恒谷公司称，其开发销售的房屋全部是商业用房，没有住宅商品房。另查明，恒谷公司（出卖人）与杨培、顾来香（买受人）签订一份落款日期为2013年11月8日的《昆山市商品房购销合同》，载明买受人购买昆山市城北路北侧环庆路东侧城北湖商业中心第1幢1单元505号房屋的商品房，建筑面积48.75平方米，总价为273576元，2013年11月8日付款137576元，剩余13.6万元于7日内办理银行贷款手续；出卖人应当在2015年12月30日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。落款处盖恒谷公司合同专用章及杨培、顾来香签名。2013年11月8日，恒谷公司向杨培、顾来香出具了一份销售不动产统一发票，不动产项目名称为城北湖商业中心，销售的不动产楼牌号为1#-505，金额137576元，款项性质为预收购房款。2013年11月29日，恒谷公司再次向杨培、顾来香出具了一份销售不动产统一发票，金额为136000元。在本案审查过程中，杨培、顾来香向本院提供了为购买案涉不动产向昆山农商银行借款13.6万元的《个人购房借款合同》及2015年2月6日归还本金9507.95元、剩余本金115180.41元的提前还贷证明单。杨培、顾来香向本院陈述，其于2017年底、2018年上半年与恒谷公司对案涉不动产进行了交接，双方仅交接了钥匙，没有签收交房确认单等材料。后杨培、顾来香将案涉不动产对外进行出租，并提交了一份签订日期为2018年6月9日的案涉不动产《房屋出租协议》，一份案涉不动产自2019年12月至2021年1月的水表抄表记录及自2020年8月至2021年1月的电费金额明细。2020年10月10日，杨培、顾来香以恒谷公司延迟交房及办证为由，向昆山市人民法院申请支付令，昆山市人民法院于2020年10月15日出具（2020）苏0583民督31号支付令：一、恒谷公司自收到本支付令之日起十五日内给付杨培、顾来香逾期交房违约金19643元和逾期办证违约金1368元，合计21011元；二、翟小凤对上述第一项债务中的逾期交房违约金19643元承担连带责任。恒谷公司、翟小凤对支付令提出异议，昆山市人民法院经审查认为同类型案件经人民法院示范诉讼后的生效判决已认定逾期交房违约金的计算方式，案涉商品房逾期交付的违约金、应计算至交付备案证书办理之日即2019年5月20日【详见（2020）苏0583民初2288号民事判决书】，故于2020年11月2日作出（2020）苏0583民督31号民事裁定，驳回恒谷公司、翟小凤的支付令异议。昆山市自然资源和规划局于2021年4月1日出具的不动产登记簿查询记录载明，案涉不动产由本院查封，查封文号为（2020）苏05执保420号，查封期限自2020年11月25日起至2023年11月24日止。上述事实有《昆山市商品房购销合同》、发票、支付令及裁定书、不动产产权登记信息查询结果证明、本院调查笔录等证实。本院认为，财产保全过程中,买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除保全的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，恒谷公司与杨培、顾来香签订的《昆山市商品房购销合同》落款时期为2013年11月8日，系本院查封之前。其次，结合房地产按揭贷款的办理基本流程，《个人购房借款合同》亦与购房发票相互印证，此外，购房人亦针对逾期交房和办证违约金向昆山法院申请支付令，可以证实杨培、顾来香已经在查封前以首付款及银行按揭贷款的方式支付了购房款。再次，根据水电缴费记录，其中水费缴费区间为2019年12月至2021年1月，电费缴费区间为2020年8月至2021年1月，及杨培签订的房屋租赁合同，亦足以证明在杨培、顾来香在查封前实际占有使用案涉房屋的有关事实。最后，生效法律文书明确恒谷公司应承担逾期办证违约金，结合存在同类型案件经人民法院示范诉讼后的生效判决，可以认定系恒谷公司原因导致未能办理过户手续。综上所述，案涉执行标的符合中止执行的条件，申请执行人对中止执行裁定不服的，可以依法向本院提起执行异议之诉，进行实体审理，从而查明相关实体权利的性质及其归属。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：中止本院对昆山恒谷投资发展有限公司名下昆山市城北湖商业中心1号楼505室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 孙一鸣审 判 员 柏宏忠审 判 员 丁 兵二〇二一年四月二十一日法官助理 沈可尧书 记 员 徐方圆