北京市平谷区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0117执异61号案外人：刘春艳，女，1986年1月28日出生，汉族。湖北省武汉市人，住湖北省武汉市。申请执行人：王来革，男，1966年9月26日出生，汉族。北京市平谷区人，住北京市平谷区。被执行人：栾小明，男，1970年4月5日出生，汉族。北京市平谷区人，住北京市平谷区。申请执行人王来革与被执行人栾小明民间借贷纠纷一案，案外人刘春艳对本案执行标的提出书面异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘春艳称，法院依据(2020)京0117民初2178号民事判决书和(2020)京0117执3463号执行裁定书强制执行过程中，错误查封了刘春艳所有的房屋，现刘春艳依据《民事诉讼法》第二百二十七条提出案外人异议，理由如下：法院查封的上述房产系被执行人栾小明于1996年取得。2012年1月20日，栾小明将上述房产转让给申请人刘春艳，双方签订《房屋买卖协议》。协议约定栾小明以人民币80万元出售给刘春艳，并承诺相关条件允许情况下协助刘春艳办理产权过户手续。同时，双方还约定：“协议签订后，房屋由栾小明回平谷时协助刘春艳照看，房屋维护维修费用刘春艳负责，水电费用由栾小明负责”。也即双方通过占有改定的方式完成交付，刘春艳取得对房屋的占有。现刘春艳已支付全部价款并占有房屋，虽然尚未办理房屋过户手续，（经查实，该房屋现仍不具备房屋转让登记条件），但刘春艳对此没有过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。第三十一条之规定：“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除査封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的”。综上，法院查封的北京市平谷区×××号的房产系刘春艳的财产，故依法提起案外人执行异议，请求解除对上述财产的查封，并停止对该房产的执行。本案审查过程中，刘春艳称前述房屋登记于栾小明名下，刘春艳不在涉案房屋内居住。为证明其主张，案外人向本院提交了以下证据：1.售房协议书；2.收据；3.房屋买卖协议；4.收条；5.购买房屋时的身份证复印件。申请执行人王来革称，不同意案外人的异议请求。具体理由：第一，异议人（案外人刘春艳，下同）明知涉案房屋不能办理过户登记却仍然购买，对未办理过户登记存在过错；第二，对于涉案房屋这种不能过户的房产，交易惯例是栾小明将房屋大票交给异议人，并将权利人姓名改成异议人；第三，异议人支付购房款未提交充分证据加以证明；第四，异议人户籍地为湖北省，却购买北京的房子，购房款高达80多万元，购买后也没有入住或出租，购房行为不符合常理，我认为其购房合同是虚假的；第五，异议人称涉案房屋是栾小明于1996年获得的，这与事实不符，据我了解，涉案房屋1997年才竣工。被执行人栾小明经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面意见。经审查查明：本院于2020年9月17日做出（2020）京0117民初2178号民事判决书，判决：“一、被告栾小明于本判决生效后十日内偿还原告王来革借款46万元，并自2018年6月10日开始按照年息16%计算利息，至欠款实际付清之日止；二、被告栾小明于本判决生效后十日内偿还原告王来革借款68万元，并自2018年12月6日开始按照年息16%计算利息，至欠款实际付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7530元，由被告栾小明负担（于本判决生效后七日内交纳）”。因栾小明未履行，王来革向本院申请执行，执行案号为(2020)京0117执3463号。执行过程中，本院于2021年3月3日张贴公告，查封了栾小明名下位于北京市平谷区×××号的涉案房屋。案外人刘春艳向本院提出前述异议。另查，在栾小明涉及的(2019)京0117执×××号案件执行过程中，执行法官至栾小明之父栾某某住处进行调查，其在谈话中表示栾小明在涉案房屋内居住、该房屋没有房屋产权证，后该案于2019年12月17日对涉案房屋进行了查封。案外人提交的《售房协议书》显示，涉案房屋系被执行人栾小明于1996年10月18日自北京市某某鞋厂处购买，该售房协议有栾小明签字，并盖有北京市某某鞋厂印章。经查北京市某某鞋厂成立于1980年7月31日，已于2000年10月24日办理注销登记。本院至涉案房屋所在居委会调查，该居委会提供了2020年涉案房屋内人员居住情况登记材料，显示栾小明家庭在涉案房屋处居住，栾小明系户主。本院至涉案房屋物业管理部门，该处称涉案房屋2016之前的卫生费均系栾小明交纳，2016年之后的卫生费均未交纳，并提供了卫生费明细台帐。另本院至不动产登记部门查询，显示栾小明名下并无涉案房屋登记记录。本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十五条第一款第（五）项：“其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”。本案中，虽然涉案房屋未办理权属登记，但栾小明所签《售房协议书》以及本院调查情况，均显示涉案房屋权利人系被执行人栾小明，本院对其进行查封，于法有据。案外人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条主张对涉案房屋享有权利，该规定已进行修订，现已变更为第十五条，内容为“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。对此项主张，案外人提交了《房屋买卖协议》《收条》及买卖时的身份证复印件等证据加以佐证。其中：第一，《房屋买卖协议》系案外人、被执行人双方书面签订，既无房屋管理部门或单位备案，又无第三方主体证实真伪。对其真伪，本院难以查证，申请执行人对此亦不予认可，故本院不予采信。第二，《收条》仅有栾小明签字及手印，没有银行账户交易流水等材料加以佐证，不足以证明案外人已经全额交纳购房款。第三，身份证复印件仅能证明相关主体身份，对房屋买卖交易事实不具有证明力。第四，案外人主张已实际占有涉案房屋，但未提交充分证据加以证明，且与本院调查查明的卫生费交纳情况、房屋内人员居住情况不符，亦与其表示未居住在涉案房屋内的陈述相互矛盾。故案外人提交的证据不足以证明其主张，此项主张，本院不予支持。综上，案外人虽提出异议，但不享有足以排除强制执行的权利，对其请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人刘春艳的异议申请。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审判长  张久新审判员  孙 瑜审判员  郑飞飞二〇二一年四月二十九日书记员  赵爱国书记员  任宗辉