北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0107民初1625号原告：北京瑞昌卓信物业管理有限公司，住所地北京市西城区白广路西里8号楼1-4-401。法定代表人：王松伟，经理。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：林艳英，北京市元甲律师事务所律师。被告：张春香，女，1961年9月6日出生，住北京市石景山区。原告北京瑞昌卓信物业管理有限公司（以下简称：瑞昌物业公司）诉被告张春香物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告瑞昌物业公司之委托诉讼代理人林艳英，被告张春香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞昌物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付2017年6月19日至2020年6月18日物业费7064．43元、生活垃圾清运费90元、生活垃圾处理费108元、避雷设施检测费31．32元、车位费4800元，违约金35314．19元，合计47408．09元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月6日原告与北京市石景山区杨庄北区金辉苑小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，由原告为石景山区杨庄北区43号楼至49号楼提供物业服务。原告向被告所有的位于石景山区杨庄北区金辉苑小区XX号楼XXX室104．38平米房产提供物业服务，物业费为2354．81元/年（1．88元/平米/月）、生活垃圾清运费30元/年（2．50元/户/月）、生活垃圾处理费36元/年（3元/户/月）、避雷设施检测费10．44元/年（0．1元/平米）、车位费1600元/年。原告提供服务后，被告仍未向原告支付相关费用产生违约金35314．19元。原告为被告提供了物业服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。原告催缴多次无果，故起诉至法院。被告张春香辩称，在收到法院传票前，我从未收到过物业的相关催缴通知；律师函上的电话是错误的，发出的时间和接收时间是同一人同一天；张贴到我门上的是10月26日，此期间我正在海南，根本就没有看到；关于拒收也不符合事实，没有看到过此东西；电话也是有问题，所以我收不到这个东西。房屋属于单位的房改房，当时没有房产证，所以我们是按商品房的标准交纳了物业费，在2017年我们将近快入住十年的时间我们起诉了开发商，后来在2019年8月31日我们拿到了房产证，房产性质是经济适用房，应该按经济适用房相关政策管理。物业相关问题：我家的门禁至今都是坏的，报修也没人给修；电梯内的字幕也根本看不清楼层；原告是捆绑式交费，我在2017年11月4日去交纳车位费，他们不收，最后造成欠费、滞纳金，是原告造成的，应由原告承担责任；有一块儿绿地原告变成了车位，但绿地费还在收取；车位费也是一下收五年的，被告没有正常、正确的管理绿化，近些年来，绿化面积毁坏了三分之一。院里有一颗七八米的雪松原告养死了，也没有重新栽上新的树木；健身场所让原告修复，也没有修复；小区内道路上坑洼不平，有积水，原告也不修理；由于原告管理不善，49号楼的保洁员经常捡垃圾，放在弱电间，存在消防隐患。2020年10月30日我楼下的孟凡民给我打电话说我才知道让交物业费的事，那时候我还在海南。这个纠纷不是我造成的，是因原告造成的。本院经审理查明的事实如下：张春香系北京市石景山区杨庄北区金辉苑小区XX号楼XXX室的业主。庭审中，张春香与瑞昌物业公司均认可房屋面积为104．11平方米。2017年2月6日，北京市石景山区杨庄北区金辉苑小区业主委员会（甲方，以下简称：金辉苑业委会）与瑞昌物业公司（乙方）签订《物业管理服务委托合同》，由瑞昌物业公司为案涉房屋所在的石景山区杨庄北区43号楼至49号楼提供物业服务。其中合同约定：第四十一条49号楼物业费为1．88元/平米·月；第四十二条业主（或交费义务人）按照年度在应缴费期第一个月支付全年物业费；第六十条业主未按规定交纳物业费的，乙方应当督促其限期交付；6个月以上拒交物业费的，乙方可以在本小区内公布物业费收交情况，并注明欠交费用的业主房门号及欠费金额；仍不交纳的，物业服务企业在向业主委员会报备后，依法向人民法院提起诉讼，欠费业主应自逾期之日起以应付物业费为基数按每天4‰向业主大会支付违约金。乙方应先对逾期未交纳物业费的业主行使告知义务，并同时通知业主委员会。第六十五条合同期限自2017年2月18日至2020年2月17日，如合同双方在合同到期前均无异议，本合同将依此自动延续一年。2017年6月26日，金辉苑业委会与瑞昌物业公司签订《备忘录》，约定乙方应以附件收费内容和价格为准，向全体业主收取费用，并依据《物业服务合同》将收取的费用存入共管账户，按照业主大会批准的预算及实际需要向甲方报批费用，其中代收代缴费用包括：生活垃圾清运费2．50元/户·月、生活垃圾处理费3元/户·月、避雷设施检测费0．1元/㎡；其他费用（含非机动车、机动车停车费），停车费1600元/年。瑞昌物业公司主张按约提供了物业服务，并提交消防报警控制系统维护保养合同、树木修剪协议、电梯日常维护保养合同、2018年经理部分日记、保洁、安保、客服年终总结予以佐证；并提交审计报告，证明金辉苑小吴业委会将小区各项收支进行审计和公示，其中物业费缴费率高达98%，但张春香欠缴物业费的行为侵害了广大业主权益，应按合同约定支付违约金。庭审中，张春香同意交纳2017年6月19日至2020年6月18日的生活垃圾清运费90元、生活垃圾处理费108元、避雷设施检测费31．32元，但不同意交纳物业费、停车费，并提交北京市政府房改办文件、征求意见书、不动产登记证书、京发改第266号文件等予以佐证，主要理由为：应当按照经济适用房的物业费基准价0．55元/平米·月计算物业费，经询问，张春香称与业主委员会、物业公司、苗圃、业主代表四方于2019年8月协商过此事，但未提交协商确定的结果文件。此外，张春香称曾于2017年11月4日前往交纳停车费，但物业公司不收，后又要求必须交物业费和停车费，张春香不同意捆绑交纳，但认可实际享受了停车服务。张春香还主张未收到任何催缴通知，律师函上的电话是错误的，不存在拒收的情形；物业服务存在门禁损坏未维修、电梯字幕看不清、擅自将绿地改为车位、树木养护不到位、道路不平、保洁人员捡垃圾放置在弱电间有消防隐患等问题。上述事实，有物业管理服务委托合同、备忘录、消防报警控制系统维护保养合同、树木修剪协议、电梯日常维护保养合同、2018年经理部分日记、保洁、安保、客服年终总结、审计报告、北京市政府房改办文件、征求意见书、不动产登记证书、京发改第266号文件及当事人陈述等在案佐证。本院认为，瑞昌物业公司为张春香所在的小区提供物业服务，张春香应当支付物业费。现张春香同意支付2017年6月19日至2020年6月18日的生活垃圾清运费90元、生活垃圾处理费108元、避雷设施检测费31．32元，本院不持异议，予以确认。关于物业费，考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，物业服务存在瑕疵在所难免，本案中张春香提交的证据不足以证实瑞昌物业公司存在严重违约，亦不足以构成张春香不交纳物业费的抗辩。但瑞昌物业公司对张春香提出的问题亦应高度重视，妥善处理业主的相关意见建议，在今后工作中不断提高物业服务质量。张春香主张按照经济适用房的标准计算物业费，但未能提交业主委员会或者相关部门就物业费的标准进行调整的相关依据，故本院目前对其该项抗辩意见不予采信。物业费的数额按照张春香、瑞昌物业公司认可的房屋面积进行计算。关于停车费，张春香认可实际享受了停车服务，亦同意交纳，本院不持异议，予以确认。关于违约金，瑞昌物业公司主张的违约金过高，张春香亦申请酌减，本院结合欠费时间、金额、理由等依法予以酌减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、张春香于本判决生效之日起七日内支付北京瑞昌卓信物业管理有限公司2017年6月19日至2020年6月18日物业费7046．16元、生活垃圾清运费90元、生活垃圾处理费108元、避雷设施检测费31．32元、违约金300元；二、驳回北京瑞昌卓信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张春香负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员  杨小花二〇二一年四月七日书记员  金 辉