广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18309号原告（反诉被告）：梁明超，男，1969年1月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：朱云天、关静仪，分别为广东天道勤律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：江永堂，男，1973年2月15日出生，汉族，住广州市花都区，被告（反诉第三人）：广州市圣鑫置业管理有限公司，住所地广州市海珠区南洲路311号301房自编29号，统一社会信用代码：91440101MA5APKHQ7Q。法定代表人：江朋禧。被告（反诉第三人）：广州市芳村建筑工程有限公司，住所地广州市荔湾区花地联桂北街33号地下，统一社会信用代码：91440103191016098Q。法定代表人：邓伟雄。上述被告共同委托诉讼代理人：冯华标、马艳华，均为广东古谷律师事务所律师。原告梁明超诉被告江永堂、广州市圣鑫置业管理有限公司（以下简称圣鑫公司）、广州市芳村建筑工程有限公司（以下简称芳村建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告江永堂于2019年3月13日签订的《房屋租赁合同》，确认被告江永堂将不能用于服务行业经营的涉案房屋出租给原告违约；2、被告江永堂向原告双倍返还已收取原告的租赁保证金308380元；3、被告江永堂向原告返还已收取原告的租金、管理费377995.5元；4、被告江永堂因违约导致原告的各项装修和工程费损失，应向原告支付赔偿款1075000元【具体项目如下：1、消防工程预付款18万元；2、空调工程预付款20万元；3、砌墙批荡工程预付款11.5万元（以鉴定评估数为准）；4、木工工程预付款4万元；5、装修工程设计费8万元；6、装修材料采购款30万元（以鉴定评估数为准）；7、弱电工程预付款1万元；8、装修人工费15万元】；5、被告圣鑫公司、芳村建筑公司对被告江永堂在本案中应清偿的债务承担连带清偿责任；6、本案全部诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：被告江永堂与原告于2019年3月13日签订《房屋租赁合同》，约定被告江永堂将广州市海珠区311号201号房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告作桑拿沐足服务的商业用途，租赁期限为12年，自2019年3月15日起至2031年3月14日止，免租装修期为四个月，即从2019年7月15日计收租金，免租期内需交管理费。合同还约定了租金、管理费、租赁保证金的标准。合同签订后，原告于2019年3月中旬开始对涉案房屋进行装修施工，同时向工商管理部门、消防管理部门、公安治安管理部门申请办理桑拿沐足服务经营必备的各项行政许可。但在原告申请设立“广州市威思汀桑拿沐足有限公司”被广州市海珠区市场监督管理局于2019年4月30日核发营业执照后，原告向消防管理部门、公安治安管理部门申请办理消防许可和特种行业经营许可时，相关部门告知原告租赁的房屋因桑拿沐足服务的商业使用功能与原来公建配套使用功能不一致，不予受理和办理消防许可和特种行业经营许可，因此原告被迫于2019年5月中旬停止装修施工，并向被告江永堂告知涉案房屋无法办理消防许可和特种行业经营许可，被告江永堂提出可以由其将涉案房屋办理使用功能调整的手续后，再由原告办理相关的消防许可和特种行业经营许可。租赁合同约定的免租期满后，原告自2019年7月15日起按租赁合同约定向被告江永堂缴交租金和管理费，等待被告江永堂办理涉案房屋的使用功能调整，但其一直无法办理，原告被迫完全停止装修施工，而且由于不能办消防许可和特种行业经营许可，导致原告无法对外经营，由此给原告造成巨大的经济损失。另查明：涉案房屋的权利人为被告芳村建筑公司，被告芳村建筑公司将涉案房屋的全部租赁事务授权委托被告圣鑫公司全权负责处理，被告圣鑫公司因避税的需求委托被告江永堂与原告签订合同，因此被告芳村建筑公司、圣鑫公司应对被告江永堂在本案中应清偿的债务承担连带清偿责任。被告江永堂、圣鑫公司、芳村建筑公司辩称：1、因为是原告与江永堂签订的合同，与芳村建筑公司、圣鑫公司无关。2、合同约定是作商业用途，并没有明确约定原告所述的桑拿沐足用途。并非所有的商业不能适用涉案房屋，因此原告以合同目的不能实现要求解约没有合同依据。桑拿沐足作为特许行业，审批较一般行业严格，而且恰好遇上消防审批的改革，导致消防审批手续比以前严格。若涉案房屋作为一般用途是可以继续使用。3、被告江永堂不存在任何过错或者违约，原告应对未能取得相关行政许可承担责任。原告在签订租赁合同前已经实地查看现场和查阅了产权证等有关资料，已十分清楚涉案房屋的性质用途规划功能，而其仍然愿意承租，应对承租的后果承担全部责任。根据合同约定，即使未能通过相关的行政许可，也应由原告承担责任，被告无需承担责任。4、被告不认可原告的各项损失的主张。消防法第12条规定，未经消防设计审查或审查不合格，施工单位不能施工。原告在装修前应当办理相关行政许可手续，在政府相关行政审批手续没出来前，原告应当不施工。因此，假如原告进行了部分装修投入，这属于原告没有经过审批手续的擅自行为，应由其自身承担责任。被告江永堂以原告自2019年12月15日起拖欠租金、管理费为由于2020年7月1日提起反诉请求：1、原告向被告江永堂支付2019年12月15日至2020年6月14日期间的租金462570元；2、原告向被告江永堂支付拖欠上述期间租金产生的违约金（以77095元为基数，从上述期间各月的16日起，按照日千分之一分别计算至租金付清之日）；3、原告向被告江永堂支付上述期间租赁物业管理费20712元及利息（以欠付物业管理费为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清款项之日止）；4、本案的诉讼费由原告承担。原告反诉答辩意见与本诉陈述的事实和理由一致。反诉第三人圣鑫公司、芳村建筑公司陈述：对反诉请求没有意见。经审理查明：广州市海珠区南洲路311号201房曾于2017年12月25日登记在芳村建筑公司名下，建筑面积为1150.68平方米；规划用途为肉菜市场。2018年8月7日，芳村建筑公司出具《授权委托书》，主要内容：将包含上述房屋在内的广州市海珠区南洲路恒洲小苑自编A4栋非住宅的一切有关租赁事务授权委托给圣鑫公司全权负责处理；该授权委托代理签署文件和处理有关事宜事务，均代表芳村建筑公司；与芳村建筑公司的行为具有同等法律效力；芳村建筑公司将承担该代理授权委托单位行为的全部法律后果和法律责任；等。2019年3月13日，被告江永堂（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将所属的位于南洲路××号房屋出租给乙方作商业用途，乙方已经对该房屋进行了实地查看并充分了解房屋基本情况，愿意承租该房屋，并以目前房屋现状接收；租赁期限从2019年3月15日起至2031年3月14日止，每两年递增8%；免租装修期为四个月，免租期内需交管理费，即从2019年7月15日计收租金；其中2019年7月15日至2021年3月14日期间的月租金77095元；租赁物业管理费每月3452元；签订合同三日内乙方应向甲方支付2个月租金作为合同押金即金额为154190元；乙方须于每交租当月20号前按时向甲方缴交当月租金；（第四条）（一）因使用需要对租赁房屋进行室内外装修、扩、加改建（含改变间隔）增设楼梯或增加设施、设备，乙方必须提出书面报告，经甲方书面同意后方可进行，由乙方自行到政府有关部门办理手续，所有费用及相应责任（包括安全责任）均由乙方承担；（二）涉及水、电、煤气、消防、通信、保安、防盗、空调及排污系统等的接驳、更改、搬移或增容，必须取得甲方的书面同意，由乙方自行到政府有关部门办理手续，所有费用由乙方承担；（三）乙方须将装修的规模、范围、工艺、设计图纸、用料等资料提交甲方备案，必须经政府有关主管部门审核的，应在取得政府有关部门审批后方可进行，由乙方自行到政府有关部门办理手续，所有费用由乙方承担；（第七条）乙方不按期交纳租金及其它由甲方代缴之费用的，逾期每天，按当月应交费用的0.5%向甲方支付违约金，逾期两个月，甲方有权单方面终止合同，乙方还须付清所拖欠的款项并无条件将租赁房屋交回甲方；等。2019年10月24日，广州市海珠区南洲路311号201房转移登记至江永堂名下。另查明，杨云还曾与圣鑫公司就海珠区南洲317号101自编2号以及311号202、203房的租赁事宜于2019年3月10日签订《房屋租赁合同》，该合同形式与本案《房屋租赁合同》形式大体一致。上述房屋中的202、203房与本案涉案房屋相连为一个整体。杨云因上述合同与圣鑫公司发生纠纷，与本案原告一起提起诉讼，本院以另案即（2020）粤0105民初18308号案处理。本案于2020年8月6日第一次开庭审理。庭审中，原告表示：租赁房产是整体2楼的201、202、203加上1楼的101；由于被告为了避税，要求分开签合同，杨云与圣鑫公司签订的是202、203、101；装修实施之前曾告知江永堂。江永堂表示：江永堂是根据与圣鑫公司的内部安排出租涉案房屋；出租涉案房屋前，原告称承租场地是做养生，没有说做沐足；原告实施的装修没有经过其同意，也没有根据合同约定向其提交书面报告。原、被告确认：涉案房屋出租前是毛坯状态。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、广州市威思汀桑拿沐足有限公司（以下简称威思汀公司）作出的《申请》：广州市威思汀桑拿沐足有限公司位于广州市海珠区南洲路317号101商铺。海珠区南洲路311号201、202、203号房特向广州市海珠区南洲路派出所申请办理《特种行业经营许可》。该申请下方书写的日期为“2019年5月10日”，该日期下方有“佟晓光”日期为2020年4月14日的答复：该处物业不符合经营特种行业标准，不批准申办《特种行业经营许可》。2、圣鑫公司、江永堂向广州市海珠区国土资源和规划局作出的《请求调整使用功能的申请报告》：广州市圣鑫置业管理有限公司、江永堂将位于广州市海珠区南洲路317号101商铺，海珠区南洲路311号201、202、203号房屋出租给杨云、梁明超开办桑拿沐足店的商业用途，由于上述出租物业房屋使用性质为公建配套肉菜市场用途，不能取得桑拿沐足服务行业经营需要的消防许可和特种行业许可。为此，我们特向贵局申请对上述物业的使用功能进行调整。“申请人”处有江永堂签名，下方日期为“二〇一九年六月十二日”，日期后半部分盖有圣鑫公司印章。3、广州市海珠区住房和建设局于2020年3月12日向威思汀公司作出的《建设工程消防设计审查意见书》，主要内容为：该局对威思汀公司报送的威思汀桑拿沐足室内装修消防改造工程消防设计进行了审查；经审查，不同意该工程消防设计；主要存在以下问题：该场所使用功能与原来公建配套使用功能不一致。4、消防安装工程合同及支付凭证、收据；空调、热水、排风工程承包合同及支付凭证；威思汀泥水工程承包合同及支付凭证；威思汀休会所木工工程承包合同及转账凭证；设计服务协议及支付凭证；威思汀工程承包合同（弱电）及转账凭证。江永堂、圣鑫公司、芳村建筑公司表示：证据1真实性不确认；证据2有签字盖章，但这是原告在2020年3月30日拿给圣鑫公司、江永堂盖章签名，要求配合办理，是原告擅自把日期补打所谓的2019年6月12日；证据3真实性确认；证据4的真实性、合法性、关联性有异议。江永堂、圣鑫公司、芳村建筑公司为证明其主张还提交了微信记录作为证据，该证据记载了杨云与圣鑫公司工作人员就涉案房屋装修、消防等问题进行沟通，其中：2019年3月25日，圣鑫公司要求杨云按回施工图纸修改施工；2019年6月13日，圣鑫公司表示：“消防方面他有跟进处理”、“送审那边有专人帮忙跟进”；2019年8月15日，圣鑫公司表示：“设计方面也要按照更改要求重新调整设计在送审，这样才能通过，说很快了，他是这样说的”；2020年4月，杨云表示：“去了领导家里了”、“东西和钱已经送过去了”、“在花钱找领导，看看行不行”。圣鑫公司表示：“真要下点功夫”、“因为那些领导关键是没有一个理由、借口给他”。原告表示：真实性没有异议。本案与（2020）粤0105民初18308号案庭审后，本院根据杨云的申请于2020年8月委托华联世纪工程咨询股份有限公司对涉案房屋工程造价进行鉴定，杨云为此垫付鉴定费56712.5元。该鉴定公司于2021年2月23日作出《工程造价鉴定意见书（终稿）》，该意见书记载：威思汀休闲会所工程安装部分工程造价949728.01元、装修部分造价320368.66元，合计1270096.67元。上述造价包含了本案涉案房屋的工程造价。原告表示：对该意见书没有异议；江永堂、圣鑫公司、芳村建筑公司表示：对该意见书真实性、合法性没有异议，不认可关联性。江永堂也曾申请对《请求调整使用功能的申请报告》的落款时间是否添加变造形成进行鉴定，本院先后委托广东天正司法鉴定中心、广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所进行鉴定，但上述两鉴定机构均无法进行鉴定。2020年9月18日，本院组织原、被告进行问话，原告又出示《请求调整使用功能的申请报告》原件，江永堂表示：用平常人肉眼可以看出原件中“二〇一九年六月十二日”的“六”字其中的一撇是覆盖在红色的印章之上的；原告表示：只要打印一行字盖个章上去，第二天都会这样。本案于2021年4月6日第二次开庭审理。庭审中，原告表示：赔偿损失的诉讼请求中的金额没有变化。原告、圣鑫公司确认：原告已支付押金154190元，以及自2019年7月15日至2019年12月14日租金、2019年3月15日至2019年12月14日管理费，其中2019年10月15日至11月14日的租金减半收取。经本院释明诉讼风险后，原告表示：同意按现状交还房屋，涉案房屋内所有物品均放弃。圣鑫公司表示：同意解除合同，并同意当天收回房屋。圣鑫公司还变更其诉请求中计算租金、管理费的截止时间为2021年4月6日，违约金、利息的标准与原反诉请求一致，违约金、利息的计算时间与租金、管理费的计算时间相对应。本院认为：涉案房屋原登记在芳村建筑公司名下，该公出具《授权委托书》授权圣鑫公司处理租赁事宜，并明确芳村建筑公司承担全部后果，江永堂又基于与圣鑫公司之间的内部行为与原告签订《房屋租赁合同》，则该合同实际约束的是原告与芳村建筑公司。芳村建筑公司已经将涉案房屋转让给江永堂，则江永堂继受上述《房屋租赁合同》中芳村建筑公司的权利义务。本案中，仅应对原告与江永堂的合同责任进行认定，原告主张圣鑫公司、芳村建筑公司承担合同责任，缺乏依据。但，基于圣鑫公司与江永堂之间的关系，江永堂应对圣鑫公司在合同履行期间的行为承担相应责任。根据合同约定及涉案房屋的产权登记凭证可见，原告在承租前已明确知晓涉案房屋是肉菜市场的规划用途，在此情况下，原告仍愿承租涉案房屋，且在《租赁合同》中明确约定“自行到政府有关部门办理手续”，则其应自行承担相应后果。原告并未办理变更规划的手续，无法取得消防许可和特种行业许可，在此情况下自行装修，则原告应自行对装修损失承担不利后果。而且，原告是按经营“沐足”的需要进行装修，而实际上该场地不能做该用途经营，可见上述装修对江永堂并不具备实用价值，且可能造成江永堂拆除上述装修的负担。因此，原告要求被告江永堂赔偿损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告主张“被告江永堂提出可以由其将涉案房屋办理使用功能调整的手续后，再由原告办理相关的消防许可和特种行业经营许可”，但即使该主张成立，江永堂应承担的也仅是协助义务，上述义务的主要部分仍应由原告承担。原告为证明其主张还提交了《请求调整使用功能的申请报告》，虽然该报告无法进行鉴定，但对比该报告的时间和《特种行业经营许可》的答复时间、《建设工程消防设计审查意见书》的作出时间，两者相差半年多，显然不符合常理，故本院对上述报告不予采纳。原告因无法经营而提出解除合同，江永堂也同意解除合同，并无不当，本院予以确认。但如前所述，原告是因自身原因提出解除合同，则原告仍应承担解除合同之前的合同义务以及相应的违约责任。原告已实际占用涉案房屋，则应支付相应对价，其要求退还租金、管理费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；江永堂要求原告继续支付2019年12月15日至合同解除之日即2021年4月6日的租金、管理费的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。至于计算租金、管理费的计算标准，本院的意见是：首先，根据江永堂提交的微信记录可以认定：1、圣鑫公司在2019年3月份就已经知道原告对涉案房屋进行装修，并要求杨云按照“图纸”施工，且在此之后为杨云联系相关设计人员、协助原告递交消防设计申请，可见圣鑫公司已同意原告以及杨云作“沐足”用途的装修施工。2、从圣鑫公司的表述中可以看出，直至2019年下半年，圣鑫公司仍认为可以办理消防手续，该情况与江永堂在本案中关于“恰好遇上消防审批的改革，导致消防审批手续比以前严格”的陈述一致，且圣鑫公司在微信中的表述已经超出“协助”办理相关手续的范围，使得原告认为圣鑫公司可以“代为”办理消防手续。3、原告与圣鑫公司均未及时、通过合法的方式咨询以及申报消防以及特种行业审批，致使相关部门在2020年3、4月份才出具最终意见。另外，根据原告提交的《申请》的回复、《建设工程消防设计审查意见书》也可见，圣鑫公司、江永堂已经积极配合原告提供相关资料，原告本可自行办理相关审批，而原告自身怠于履行该义务。上述情况导致双方租赁纠纷的延长，原告与江永堂均应承担一定责任，而且涉案房屋由于上述情况导致无法实际使用，相应租金应予减免。其次，原告在知道消防审批无法通过后，并未及时交还房屋以防止损失的扩大，则应自行承担相应的责任。鉴于以上情况，2020年12月15日至2020年3月14日期间的租金减半计算为宜，其余租金以及全部管理费应按合同约定标准计算。根据前述时间以及合同约定的标准，原告应支付租金为77095元×（0.5×3个月+12个月）+83263元÷30天×23天=1104617元；管理费为3452元×15个月+3452元÷30天×23天=54427元。原告未及时支付租金、管理费，已构成违约，则江永堂要求原告支付违约金、利息的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。鉴于原告确实为前述装修投入较大成本，圣鑫公司在与杨云就相关手续申请问题的磋商中使包括原告在内的承租方认为仍有办理相关手续的希望，但最终原告仍遭受较大损失，且江永堂于第二次开庭时才确定最终的相关费用的截止时间，故根据公平原则，本院将违约金与利息均调整为从2021年4月7日起计算。江永堂主张在此之前的违约金、利息，本院不予支持。原告将前述违约金的标准由合同约定的5‰调整为1‰，并无不当，本院予以准许。合同中并未对解除合同后租赁押金的处理进行约定，现合同已经解除，则江永堂已无权占有该押金，故原告要求退还租赁押金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告主张双倍退还押金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告梁明超与被告江永堂于2019年3月13日签订的《房屋租赁合同》已于2021年4月6日解除；二、原告梁明超在本判决发生法律效力之日起10日内向被告江永堂支付2019年12月15日至2021年4月6日的租金1104617元及管理费54427元；三、原告梁明超在本判决发生法律效力之日起10日内向被告江永堂支付迟延支付租金的违约金（以1104617元为基数，按每日1‰的标准，自2021年4月7日起计至租金付清之日止，违约金以本金为限）；四、原告梁明超在本判决发生法律效力之日起10日内向被告江永堂支付迟延支付管理费的利息（以54427元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2021年4月7日起计至管理费付清之日止）；五、被告江永堂在本判决发生法效力之日起10日内向原告梁明超退还租赁押金154190元；六、驳回原告梁明超的其他诉讼请求；七、驳回被告江永堂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费96765元、反诉受理费8123元，均由原告负担。上述反诉受理费已由江永堂预交，江永堂同意原告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给江永堂。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  刘卫宁人民陪审员  林艳红二〇二一年四月十九日书 记 员  陆惠敏