黑龙江省兰西县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1222民初162号原告：周秀玲，女，1968年10月21日出生，汉族，住兰西县。被告：王**，男，1991年10月15日出生，汉族，住兰西县。被告委托诉讼代理人：王明才（系被告王**的父亲），男，1968年3月5日出生，汉族，住兰西县。原告周秀玲与被告王**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告周秀玲、被告委托诉讼代理人王明才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周秀玲向本院提出诉讼请求：一、要求被告王**返还原告剩余租金及押金7，000.00元；二、要求被告承担本案诉讼费。事实与理由：2020年3月18日原告通过兰西县东辉房屋中介公司租赁被告王**所有的位于兰西县平安大厦小区1栋2单元12楼02室住宅楼，双方签订了租赁合同，约定期限自2020年3月20日至2021年3月20日，租金13，000.00元（月租金1,083.33元），押金2,000.00元，兰西县东辉房屋中介有限公司同时在合同上盖章见证，2020年10月13日原告亲属临时借住几天，被告认为原告把房屋转租出去，以此为由将原告赶出房屋且拒绝返还剩余租金及押金7,000.00元，故原告诉至法院，要求被告返还剩余租金及押金7，000.00元并承担本案诉讼费用。王**辩称，其与原告是2020年3月18日通过中介签订了涉案房屋的租赁合同，租期、租金和押金与原告陈述一致。2020年10月13日，原告方将其生活物品搬出房屋，2020年10月14日，被告方将涉案房屋的门锁更换，由被告方控制房屋。原、被告签订的房屋租赁合同上约定不能转租，但是原告转租了，把屋子内的沙发、茶几、壁纸、洗脸盆、排烟罩、床等全部损坏，被告当庭要求原告包赔损失7,000.00元，在庭审前未向法院提出反诉请求及能够确定损坏物品价值的证据。原告周秀玲围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同一份，用以证实原告周秀玲租赁被告王**的房屋，租期从2020年3月20日至2021年3月20日。租金每年13,000.00元，押金2,000.00元。证据二、证人刘某当庭证词，用以证实2020年10月13日，其和原告去到租住的房屋，被告王**和其父亲将原告的生活用品全部扔到了楼道里，一直辱骂原告，强迫原告搬走，并在第二天换了门锁。后来原告给被告打电话，被告不接，剩余房款和押金7,000.00元也未退还。原告周秀玲对其提交的两份证据均无异议。被告王**对原告提交的证据的质证意见为：对证据一、房屋租赁合同是真实的，但原告把涉案房屋当日租房出租是不允许的，合同约定不允许转租。原告的租住房内的物品是原告自己搬走的，不是被告扔的。起诉状中原告说是亲戚朋友临时住几天，这个事实是不存在的。对证据二、证人刘某当庭证词没有异议。被告针对原告的诉讼请求提交反驳证据：现场录音光碟两张，录音中对话的对象有王**和三对当时租住的住户。用以证实原告将其租住的房屋当日租房转租出去。原告周秀玲对被告王**提交的反驳证据的质证意见为：原告不知道录音中被告是在和谁对话，原告没有将房屋当日租房转租。被告王**对其提交的反驳证据无异议。根据双方当事人的举证和对方当事人的质证，本院综合审查认证如下：对原告提交的证据一、能证实原告周秀玲租赁被告王**的房屋，租期从2020年3月20日至2021年3月20日。租金每年13，000.00元，押金2,000.00元。被告认可该证据的真实性，且对租期、租金、押金无异议，故本院对该份证据予以采信。对原告提交的证据二、能证实2020年10月13日，原告被迫搬离租住房屋，被告在2020年10月14日更换了门锁，被告未将剩余房款和押金7，000.00元退还给原告，与本案事实具有关联性，且被告对该证人证言无异议，故本院对该份证据予以采信。对被告提交的反驳证据、因原告对录音中的对话对象表示并不认识，而被告也没有提交其他证据能够证实对话对象为涉案房屋内当时居住的三对住户，故该证据与本案不具有关联性，本院对该份证据不予采信。本院根据原告的陈述、被告的答辩及确认的证据，查明案情事实如下：原告周秀玲于2020年3月18日通过兰西县东辉房屋中介有限公司租赁被告王**所有的位于兰西县平安大厦1栋2单元12楼02室住宅楼，原被告签订从2020年3月20日至2021年3月20日为期一年的房屋租赁合同，租金为每年13，000.00元，押金2,000.00元，2020年10月13日，原告被迫搬离租住房屋，2020年10月14日，被告将门换锁，原告此期间以后的157天再没有使用过租赁的房屋，剩余租金5，591.78元（13，000.00元/365天×157天=5，591.78元）、押金2,000.00元，共计7，591.78元被告未退还原告。本院认为，原告周秀玲与被告王**双方存在房屋租赁合同关系,原、被告双方对此陈述一致，该行为系双方当事人真实意思表示,且不违反国家法律、行政法规的强制性规定,故法院确认双方租赁关系合法有效。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的房屋租赁合同于2020年3月18日成立，约定租期为2020年3月20日至2021年3月20日，履行合同发生争议的时间为2020年10月13日，即民法典施行前，故应适用当时的法律即《中华人民共和国合同法》来审理本案。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。故租赁期内被告作为出租人有义务将租赁物交付给承租人使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告王**于2020年10月13日将周秀玲房屋内物品搬出房屋，2020年10月14日将房屋门锁更换，导致原告周秀玲自2020年10月14日至2021年3月20日无法继续使用房屋。案件发生争议的时间在涉案房屋租赁期间内，争议发生后原、被告没有协商解除合同，亦没有在合同履行期间内通知对方解除合同，故原、被告之间的房屋租赁合同仍在履行期内。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告王**以上行为构成根本违约，应当承担违约责任。原告周秀玲按照与被告王**签订的房屋租赁合同的租金每年13,000.00元向被告王**主张自2020年10月14日至2021年3月20日由于无法使用房屋而遭受的损失，符合法律规定。被告王**应返还原告周秀玲此期间内的租金为5,591.78元（13，000.00元/365天×157天），原告仅主张返还租金5,000.00元，属于在法律规定的范围内处分自己的权利，故本院对该诉讼请求予以支持。另外根据双方租赁合同中对于押金的约定,被告收回房屋时与原告自行清费交接押金，多退少补。被告虽主张原告在租住使用房屋过程中将其房屋内物品损坏，但其未能提供相关证据予以证实,依照《最高人民法院关于的司法解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。故本院对被告该抗辩不予认可，被告应将房屋押金2,000元返还原告。对于被告王**的抗辩，原、被告签订的房屋租赁合同上约定不能转租，原告违约将房屋转租，把出租屋内的物品损坏，被告当庭要求原告包赔损失7,000.00元，但未在法庭辩论结束前以诉的形式提出反诉请求，亦未能够提交能够证实屋内损坏物品价值的证据，故对被告的主张在本案中不予合并处理。若被告王**主张周秀玲违约转租并造成租赁房屋内物品损坏,其应当获得损害赔偿，可以通过另行起诉的方式主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：被告王**返还原告周秀玲房屋租金及押金共计7,000.00元，此款于本判决生效后三日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告王**负担。本判决为终审判决。审判员  唐立军二〇二一年四月二十九日法官助理刘阳书记员曹宇彤