广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26131号原告：庄红，女，汉族，住广东省广州市天河区××××××××××××，公民身份号码360××××××××××××226。原告：王茹燕，女，汉族，住江西省景德镇市浮梁县乐平矿务局沿沟煤矿医院片4栋5号，公民身份号码360××××××××××××023。被告：佛山市×××××××有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××时代南海互联网产业园（夏北综合楼）主楼801B室，统一社会信用代码914××××××××694135T。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李山，男，系被告公司员工。委托诉讼代理人：黄绮芳，女，系被告公司员工。原告庄红、王茹燕与被告佛山市×××××××有限公司（以下简称凯泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查后依法裁定予以驳回，被告不服上诉至佛山市中级人民法院，该院受理后经审查，依法裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2021年4月1日公开开庭审理了本案。原告庄红、王茹燕与被告凯泰公司的委托诉讼代理人李山、黄绮芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告退回5年的转让款67755元（338775元除以25乘以5）；2.被告支付上述转让款利息（自2018年9月10日起至实际退还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率及LPR计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月30日，原、被告签订《C时代国际专家公馆使用权转让合同》，约定被告将C时代南海互联网产业载体1座**公寓（以下简称涉讼物业）的使用权转让给两原告作商业使用，但被告口口声声说是商住两用，可以搭灶台，作为公寓住，很合算，被告的样板房都有灶台。涉讼物业建筑面积为45.17平方米，使用权期限自2018年10月1日至2038年9月30日。另被告知到期后无偿给予两原告使用三年零八个月的使用期，从2038年10月1日至2042年5月31日。实质上就是约定被告将涉讼物业的三年零八个月的使用权转让给两原告。两原告认为可以使用23年零8个月，才考虑花338775元买下这个能居住23年零8个月的房子，当时也没有去咨询了解租赁期限不得超过二十年的合同法。合同签定后，两原告依约于8月30日前向被告支付了首期款160000元，于2018年9月10日前付清二期转让款付178775元。2018年10月1日，双方办理交楼手续。被告在向两原告转让物业前，曾宣传涉讼物业为商住两用的公寓，还在样板间加装了灶台，两原告基于居住目的才与其签订合同。但合同签订后，两原告才了解到被告转让的物业规利用途为办公，而非居住，两原告想去办理居住证，夏北居委告知不能办理居住证。根据《最高人民法院关于审理城镇居民租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因涉讼物业规划许可的用途为办公，其最终却建设成为公寓并出租给原告，双方签定的《C时代国际专家公馆使用权转让合同》当属无效。根据《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过二十年，超出二十年的，超出部分无效。而且，被告交付的物业与其先前宣传存在较大差异。合同上的装修内容有虚假嫌疑，约定的高级外墙砖根本没有，大堂的天花板也是普通装修，而且没有约定的公共洗手间。被告在合同签订中存在欺诈行为。涉讼物业在装修期间，卫生间和客厅近20平方面积的天花板渗水漏水，使两原告的装修无法进行。当时两原告找到被告，物业称是上层431漏下的水，是酒店装修的，但10楼顶层也到处漏水，整栋楼存在严重的质量问题，在墙上用电钻钻个小孔，就会掉一大块泥沙下来。基于上述事实和法律，原、被告签订的合同因违反法律，行政法规强制性规定而当属无效，被告应退还原告超出20年的转让款67755元，被告还应支付上述转让款的利息（自2018年9月10日起至实际退还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算），本案诉讼费由被告承担，故起诉。被告辩称，请求驳回两原告的全部诉讼请求，理由如下：一，涉讼物业的基本情况。1.被告与案外人佛山市南海区×××夏北经济联合社于2012年8月2日签订《租赁合同》，约定佛山市南海区×××夏北经济联合社将涉讼物业所在地块出租给被告，被告有权在该地块上规划自资建设建筑物，被告对地块上的建筑物有转租权。租赁期间为30年。被告为涉讼物业的合法使用权人。2.涉讼物业所属的建筑，即C时代南海互联网产业园1座综合办公楼，于2013年12月25日取得建设工程规划许可证。3.2018年2月27日，C时代南海互联网产业园1座综合办公楼竣工验收。4.2018年4月12日，C时代南海互联网产业园1座综合办公楼竣工验收备案。5.2019年3月6日，C时代南海互联网产业园1座综合办公楼取得不动产产权证。6.被告和两原告于2018年8月30日签订《C时代公寓使用权转让合同》，约定被告将涉讼物业出租给两原告，双方于同日签订《C时代物业管理服务合同》，约定被告在两原告对涉讼物业享有使用权期间，为其提供物业管理服务。7.被告于2018年10月1日将涉讼物业交付给两原告。两原告在《C时代业权人/租户收楼确认书》《业主（住户）房屋验收记录表》上签字，确认两原告对涉讼物业无其他异议。二，《C时代公寓使用权转让合同》明确约定涉讼物业的用途为商业使用，两原告所称的因其对涉讼物业用途产生误解而导致《C时代公寓使用权转让合同》无效的理由缺乏事实根据。根据《C时代公寓使用权转让合同》第一条第1款：“甲方同意将C时代南海互联网产业载体1座综合办公楼《国际专家公馆》331单元的使用权转让给乙方作商业使用（具体用途需报甲方备案批准后方可经营）”，两原告作为完全民事行为能力人，在签订《C时代公寓使用权转让合同》时对涉讼物业的属性和用途应当时是清晰而明确的，不应存在任何误解。三，《C时代公寓使用权转让合同》关于被告在涉讼物业使用权限届满后无偿给予两原告使用期的约定并未违反法律强制性规定，应为合法有效。1.根据《C时代公寓使用权转让合同》第二条第1款:“物业使用权期限自2018年10月1日起，至2038年9月30日止”，涉讼物业的租赁期限为二十年。上述约定符合《民法典》第七百零五条关于租赁期限的规定，为合法有效的约定。2.根据《C时代公寓使用权转让合同》第二条第2款约定：“在本合同物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方3年8个月使用期，再使用从2038年10月1日至2042年5月31日止”，被告认为：（1）原告所支付的338775元使用权转让款对应的仅仅是涉讼物业二十年使用权，涉讼物业自2038年10月1日至2042年5月31日止期间的使用权为被告在两原告一次性缴纳涉讼物业二十年转让款的前提下，自愿地赠予两原告的奖励措施，被告并未就上述期限收取两原告租金费用，故该期限并不属于并不适用《民法典》第七百零五条关于租赁期限的规定。基于此，即使两原告放弃被告赠予的涉讼物业在上述3年8个月期间使用权，被告也无需退还两原告任何款项。（2）被告无偿给予两原告使用涉讼物业，本质上属于系被告自主、合法地处分具有财产利益的权利，也符合《民法典》第六百五十七条关于赠与合同的相关规定。（3）以赠送使用期限作为优惠返利手段吸引客户订立合同，是商业物业租赁行业的惯常做法，两原告对此也自愿接受，故对上述使用期限性质的理解应当遵循《民法典》第一百四十二条的关于交易习惯和诚实信用原则规定。综上，两原告关于涉讼物业自2038年10月1日至2042年5月31日止期间的使用权因违反《民法典》第七百零五条对租赁期限的限制而无效的主张缺乏法律依据。四，涉讼物业公共卫生间被取消已取得原告同意，《C时代公寓使用权转让合同》关于该卫生间的约定已被实质性变更，两原告以此为由请求解除《C时代公寓使用权转让合同》于法无据。1.被告与两原告签订的《C时代公寓使用权转让合同》附件二中所约定了涉讼物业所处楼层的公共卫生间，因为房屋设计功能的改变而被取消。2.被告在交付涉讼物业之前已经口头告知两原告上述卫生间被取消的事宜。两原告并未向被告提出异议，且自愿签订了《C时代业权人/租户收楼确认书》以及《业主（住户）房屋验收记录表》，确认被告交付的租赁物业符合《C时代公寓使用权转让合同》的相关约定。3.自被告于2018年10月31日收楼之日起至本答辩状作出之日止，在期间长达2年的时间内，两原告亦从来未就该卫生间被取消向被告表达过任何异议。4.根据《民法典》第五百四十三条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。被告和两原告通过签订《业主（住户）房屋验收记录表》以及《C时代业权人/租户收楼确认书》，应视为双方已经就该卫生间房屋设计功能改变而被取消达成一致意见，《C时代公寓使用权转让合同》关于原公共卫生间的约定已被实质性变更，两原告以变更前的合同约定请求解除变更后《C时代公寓使用权转让合同》并无法律依据。五，两原告提出的所谓退还转让款以及利息的请求既无法律依据，也违背了诚实信用原则。1.两原告与被告签订的《C时代公寓使用权转让合同》为双方真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，并无被认定为无效或解除的法律依据。2.退一万步而言，即使极为牵强地认为《C时代公寓使用权转让合同》存在所谓的无效事由，根据《民法典》第一百五十七条规定，两原告作为一个完全民事行为能力人在明知合同存在无效事由情形下仍与被告订立《C时代公寓使用权转让合同》，则对该合同的成立也存在重大过错，应自行承担合同无效而造成的损失。同时，如果判令被告退还合同无效部分租金及利息，则意味着两原告反而因上述过错行为获益，这显然既不符合法律的规定，也不符合诚实信用原则。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查，两原告提交的装修款收据与本案处理无关，本院不作认定；两原告提交的其他证据及被告提交的证据，因相对方确认其真实性，本院予以采信。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼物业所在楼宇于2013年12月25日取得建设工程规划许可证，于2018年4月12日办妥竣工验收备案手续，于2019年3月6日办理不动产权登记，证载权利人为佛山市南海区×××夏北经济联合社。2018年8月30日，原、被告签订《C时代国际专家公馆使用权转让合同》，约定：被告将涉讼物业的使用权转让给两原告作商业使用；涉讼物业的建筑面积为45.17平方米（含公摊面积）；涉讼物业为毛坯交楼；物业使用期限自2018年10月1日起至2038年9月30日止，使用期限届满之后，被告同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予两原告3年8个月的使用期，再使用从2038年10月1日至2042年5月31日止；涉讼物业使用权转让款338775元；两原告应于2018年8月30日前支付首期款160000元，二期转让款178775元两原告应于2018年9月10日前付清。同日，原、被告还签订《C时代物业管理服务合同》，约定被告为两原告承租的涉讼物业提供物业管理服务，并对收费标准作明确约定。签订以上协议后，两原告向被告支付了约定的全部转让款338775元。2018年10月31日，两原告签署《C时代业权人/租户收楼确认书》《业主（住户）房屋验收记录表》,确认涉讼物业符合约定的交付标准，并接收了涉讼物业。本院认为，本案为租赁合同纠纷，且为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。经审查，原、被告签订的《C时代国际专家公馆使用权转让合同》约定两原告是以支付租金的方式取得涉讼物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记、权属变更问题，故两原告与被告之间形成的是租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。《C时代国际专家公馆使用权转让合同》虽约定租赁期限为二十年，但同时约定使用期限届满之后，被告同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予两原告3年8个月的使用期，该赠送租赁期限的条款实际为意图规避法律对租赁合同最长租赁期间限制而制定，故本院认定涉讼物业的实际租赁期限应为被告出租给两原告的使用期限加赠送期限两部分构成，即从2018年10月1日至2042年5月31日，该期限已超过二十年，超出部分无效。因涉讼物业在庭审辩论终结之前已经通过竣工验收备案手续，并已办妥不动产权证，双方签订的《C时代国际专家公馆使用权转让合同》除上述关于租赁期限的约定存在部分无效的情形之外，并无其他无效的情形，故本院仅确认《C时代国际专家公馆使用权转让合同》中约定的租赁期限超出20年部分（2038年10月1日至2042年5月31日）无效，对原告请求超以上核定部分不予支持。《C时代国际专家公馆使用权转让合同》部分无效，不影响其有效部分的效力。对有效部分，双方应依约履行义务，不得擅自解除或变更合同。对无效部分，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，则自始无效，双方依照相互返还的原则进行清算。虽然《C时代国际专家公馆使用权转让合同》约定涉讼物业使用权转让款338775元对应的租赁期间为2018年10月1日至2042年5月31日，但如上所述，《C时代国际专家公馆使用权转让合同》为规避法律关于租赁合同约定的租赁期限不得超过20年的强制性规定，将原本属于租赁期限一部分（2038年10月1日至2042年5月31日）表述为“赠送”期限，该约定无效，故使用权转让款338775元应是两原告在2018年10月1日至2042年5月31日期间共284个月使用涉讼物业的对价，因此，对2038年10月1日至2042年5月31日共44个月期间对应的使用权转让款52486.27元（338775÷284×44），被告应退还予两原告。因两原告未举证证明其在本案诉讼之前有向被告主张退款，故本院判令被告以应退款项52486.27元为本金，从2020年10月14日起至实际退款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予两原告。两原告诉请被告清退转让款本息超出上述核定的，本院不予支持。被告辩称其无需清退任何款项理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：确认原告庄红、王茹燕与被告佛山市×××××××有限公司签订的《C时代国际专家公馆使用权转让合同》中约定的租赁期限超出20年部分（2038年10月1日至2042年5月31日）无效；被告佛山市×××××××有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还52486.27元及以该款为本金从2020年10月14日起至实际退款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息予原告庄红、王茹燕；驳回原告庄红、王茹燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计593.58元，（两原告已预交），由两原告负担37.5元，由被告负担556.08元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年四月二十三日书记员  许晓璇