上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初96348号原告：上海鼎钧科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区银城中路XXX号XXX层XXX室。法定代表人：黄鼎钧，董事长。委托诉讼代理人：周文革，北京市京大(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：虎红艳，北京市京大(上海)律师事务所律师。被告：雷格斯商务服务(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区银城中路XXX号XXX-XXX单元XXX室。法定代表人：BLAIRLYNSEYANN，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：贺雁婷，女。原告上海鼎钧科技有限公司与被告雷格斯商务服务(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海鼎钧科技有限公司的委托诉讼代理人周文革(第一次到庭)、虎红艳，被告雷格斯商务服务(上海)有限公司的委托诉讼代理人贺雁婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鼎钧科技有限公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的关于上海中心2942室的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告退还押金人民币(以下币种相同)45,728元；3.判令被告免除2020年2月、3月的租金45,728元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签署了关于2942房屋的《办公室服务协议》，约定租赁期为2019年7月1日至2020年6月30日，服务保证金为45,728元，月租金22,864元，每月含税总价为24,818.87元，首付总金额70,546.87元，合同履行过程中，原告对该房屋无任何拖欠租金的违约行为。2020年2月、3月，因受新冠疫情影响，原告无法正常使用上述房屋办公，原告依据上海政府出台的疫情期间减免房租的政策要求被告减免租金，原告多次和被告沟通，被告一直推脱，直至2020年3月可以复工之时，被告强制关闭办公系统措施，强制锁门，恣意切断原告电话系统，导致原告一直无法复工营业，原告商誉受损，并流失了大量客户及业绩。原告认为，被告强行解除租赁合同的行为严重侵犯了原告的合法权益，故起诉来院，望判如所请。被告雷格斯商务服务(上海)有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。双方签署的《办公室服务协议》合法有效，根据该协议4.4条的约定，因原告欠付2020年3月的租金，被告有权拒绝提供服务，故暂时关闭系争房屋，目的仅为催促原告及时缴纳3月之后的租金；截止至起诉之日，原告仍欠付2020年3月至合同期满的租金、税费及退场费，根据《办公室服务合同》4.1条的规定，被告有权扣除上述应付款项，故被告将保证金直接冲抵其欠付的费用，无需返还；原告于三月份提出的租金减免请求，依据的是《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》和《浦东新区全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的事实办法》，该两份文件所述免租政策属于鼓励性政策，在实际操作中，该免租政策并非当然生效，而是需要承租人向业主递交相关材料，由业主对其是否符合免租标准进行审查。被告并非系争房屋的业主，对于原告的免租，也并非被告所能决定的事项。根据上海中心大厦建设发展有限公司(以下简称上海中心)于2020年4月7日的邮件反馈，原告以案外人上海控本企业管理有限公司(以下简称控本公司)为主体递交免租材料，而该公司和被告之间并不存在任何租赁关系，故业主拒绝了其免租请求，原告诉请被告免除其2、3月的租金，并不存在事实和法律上的依据；且原告存在未经允许擅自转租的行为，应当承担违约责任，被告无须返还原告的保证金。本院经审理认定事实如下：2019年5月22日，原告和被告签署《办公室服务协议》，约定原告承租上海市浦东新区银城中路XXX号XXX楼XXX室(以下简称系争房屋)，协议有效期自2019年7月1日起至2020年6月30日止，本协议于签订之日起开始生效，一经生效，不得随意终止；首月租金24,818.87元(含税总价)，服务保证金45,728元；如果被告因本条款中所提及的任何原因终止协议，并不代表原告可终止财务义务，包括但不限于，如果被告未终止协议，原告的协议本来会持续的剩余期限的财务义务；服务保证金/押金将由被告保管，作为履行协议赋予原告所有义务的担保，不会产生任何利息，所有退款请求必须通过原告的在线账户或应用程序发出。一旦原告的协议已终止，并且原告已结清原告的账户，在发出退款请求之后，服务保证金/押金或任何余额将在30日内退还。在退还余额之前，被告将扣除任何未支付的费用和应付给被告的其他费用……；如果原告逾期未付款，被告将会就逾期未付金额收取费用……如果有任何未支付费用或利息，或原告违反了协议，被告有权拒绝提供服务……协议另对其它事项作了具体约定。协议签订后，原告向被告支付服务保证金45,728元及首期租金24,818.87元，后原告通过控本公司向被告陆续支付租金至2020年2月29日。自2020年2月13日起，控本公司多次通过电子邮件向被告发送《上海中心租金减免申请》。2020年3月3日，被告工作人员贺雁婷通过微信询问控本公司法定代表人盛延平“租金的事情有消息了吗”“我现在回复是如果你们9号不付，我们会关闭办公室”盛延平回复“不是今天出台了中小企的实施办法了吗，2-3月2个月全免”贺雁婷表示“我们又不是国企的咯”“我们2、3月交给上海中心了呀”2020年3月11日，贺雁婷通过微信告知盛延平“你们租金还没付，我昨天关闭服务了”2020年3月30日，贺雁婷向盛延平表示“恩恩，你们付好跟我说”盛延平称“也就是说钞票不付进不了门的了”贺雁婷回复“中小微企业的核定不是一定能通过的，业主给你们的减免你们不是一定能享受到的，都还没进行审批，你们就想着不付租金？”“现在是审核阶段，不是到了减免阶段了，一切都是未知数，怎么能用未知的减免来抵消三四月的租金呢”盛延平表示“收到”。2020年3月17日，上海中心向被告发送《告知函》，告知“贵我双方于2016年3月31日就贵司承租上海中心大厦29层2901至2908单元签署了《上海市商品房预租合同》……根据《租赁合同》约定，经我司同意后，贵司可以将该房屋转租给次承租人……因贵司系该房屋的转租人且贵司不属于非国有中小企业，贵司不享受减免租金政策优惠，但贵司作为该房屋的转租人，需配合我司将减免租金的政策落实到该房屋中符合条件的次承租人。我司拟减免的租金金额不超过贵司根据《租赁合同》的约定应向我司支付的该房屋2020年2月、3月份租金总额。鉴此，我司就次承租人租金减免工作向贵司告知如下：一、贵司自行摸排次承租人的情况，按照我司发布的《上海中心大厦关于支持疫情防控减免中小企业房屋租金的告知书》的要求，收集符合减免租金政策的次承租人的材料，并于2020年4月15日前提交给我司，包括次承租人填写的《支持疫情防控减免租金申请表》及该申请表中所要求的申请材料……。”2020年3月26日，被告通过电子邮件通知原告“根据我司与上海中心业主的沟通，我司将配合业主方落实国资委《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》，代为收集次承租人的相关材料以供业主方和相关部门审查资质。请各位租户于2020年3月27日18：00点之前根据以下说明将相关材料提供我司。如逾期未提交，视为放弃本次申请。”原告于次日回复被告“所统计的上海控本企业管理有限公司减免2、3月租金所需材料。三个附件材料请查收。”2020年4月7日，被告向控本公司工作人员发送电子邮件，明确“贵司的材料我司已及时向业主提交，业主请你们重新准备材料，按照你我双方签订的服务协议上的抬头来准备，谢谢。”控本公司同日回复“2018年3月1日，我司筹备入驻雷格斯，曾告知贵司由于公司正在成立中，先用其他签约主体，贵司承诺协议主体可以变更。2018年5月24日，上海控本企业管理有限公司注册成立。所有租金、发票等全部由上海控本企业管理有限公司支付承担。但是截止目前，贵司未及时变更我司签约主体及签约协议，贵司作为物业管理方，有义务有认知能力告知我司执行租约主体变更事宜。现要求贵司立即将我司签约主体变更为上海控本企业管理有限公司。”另查明，1.系争房屋属于上海中心大厦建设发展有限公司，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权。2.控本公司系原告的股东之一。庭审中，被告表示在要求原告更改申请主体后，原告没有按照要求提供业主所需的减免材料，现申请租金减免工作已停止，无法递交申请材料；并表示双方并未办理系争房屋的交接手续，现系争房屋已于2020年9月1日另行出租。审理中，《办公室服务协议》已到期，原告故撤回要求解除该协议的诉讼请求。以上事实，由原告提供的《办公室服务协议》、非转租声明、工商股东信息、邮件截图、押金单、银行电子回单及部分账单、微信聊天记录，被告提供的《办公室服务协议》、微信聊天记录、邮件往来、租赁合同、房地产权证、告知函等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《办公室服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。现该服务协议期限已到期，双方的租赁关系已自然终止，故原告撤回要求解除《办公室服务协议》的诉请，本院予以准许。根据庭审中查明的事实，原告以控本公司的名义通过被告向上海中心递交租金减免材料后，被告已及时告知原告更改申请主体抬头重新申请租金减免，但原告并未按照要求提供业主所需的减免材料，导致最终未能获得租金减免，故租金未能减免的过错责任在于原告，加之被告并非国有企业，现原告要求被告免除其2020年2月、3月的租金，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。原告在尚未获得租金减免的前提下欠付自2020年3月起的租金，被告多次提示付租遭拒后，禁止原告进入系争房屋继续经营，符合合同约定，原告不及时付租违约在先，应当自行承担违约责任，现被告抗辩以押金抵扣原告欠付的租金、税费、退场费等其应当支付的费用系合同约定，并无不当，本院予以准许。原告要求被告返还服务保证金，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告上海鼎钧科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2,086元，减半收取计1,043元，由原告上海鼎钧科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二一年四月十九日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典实行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释是另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……