徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初564号原告：刘洋，男，1984年5月12日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：李小龙，江苏青创律师事务所律师。被告：吴柏松，男，1972年3月16日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张金山，江苏泰信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵蕾，女，1974年6月22日出生，汉族，住徐州市泉山区。系被告妻子。原告刘洋与被告吴柏松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘洋的委托诉讼代理人李小龙、被告吴柏松及委托诉讼代理人赵蕾、张金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洋向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房地产买卖合同，协助原告办理铜山区久隆凤凰城澜桥别墅K3-1-302室房产过户手续；2、判令被告赔偿原告违约金48万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月13日，原被告签订《房地产买卖合同》，约定原告以160万元购买被告所有的久隆凤凰城澜桥别墅K3-1-302室房产。合同约定原告分三次交付被告购房款160万元，第一次在签订协议时付款90万元，第二次于2018年2月10日前付款30万元，第三次付款于2019年5月20日前到徐州市产权部门处理上述房地产过户手续，之后原告一次性付清余款40万元。合同签订后，原告支付了前两期120万，被告也将涉案房屋交付绐原告使用。为了让被告配合过户，原告再次支付10万元，但被告仍不配合过户。原告多次找被告要求协助办理该房屋过户手续，被告总以各种理由推脱，并明确表示不再愿意履行协议。根据合同约定，被告已经违约，原告有权要求被告继续履行合同，并且承担违约责任。双方多次协商未果，特诉至法院，请求法院支持原告诉请。被告吴柏松辩称：1、原告起诉没有事实和法律依据。原告陈述支付被告120万元房款后又再次支付10万元房款不是事实，原告前期支付120万元后，被告多次催促原告支付剩余房款，但原告分文未付，该10万元是向谢凤銮的借款。原告陈述被告明确表示不愿意履行协议也不是事实，被告在签订合同时，已将涉案房屋交付给原告使用，包括钥匙、产权证明等资料，原告已在涉案房屋中居住快四年，不仅没有任何损失，而且其所购房屋价格已翻倍，因此不能说被告构成违约。2、涉案房屋在签订合同时，房证尚未办理，房屋也存在抵押，加上房产政策的变化，房屋无法办理过户手续，导致双方履行合同的环境发生了变化，这是不可抗力，属于情势变更，不能说明被告违约不履行协议。3、涉案房屋买卖合同应当是无效的或者说属于可撤销、可变更的。首先，涉案合同是原告起草的，签订合同时房屋存在抵押，无法办理过户手续，原告是明知的，根据物权法的相关规定，合同应当认定为无效；其次，涉案合同是格式合同，合同条款显失公平，特别是合同第6和第8条。4、原告第三次付款和办理过户是同时履行的，不是先过户后付款。5、原被告是通过熟人签订的房屋买卖合同，被告卖房的目的是经营周转急需用钱，在被告多次催促原告履行合同主要义务的情况下，原告拒不履行，已严重违反了合同的主要义务，致使被告从别处贷款周转，造成被告难以实现合同的目的，合同符合解除的条件，被告要求解除合同，对造成被告的利息等损失，被告保留索赔的权利。经审理查明，2017年5月13日，被告吴柏松（甲方）与原告刘洋（乙方）签订《房地产买卖合同》，合同主要条款有：第一条，甲方自愿将自有的久隆凤凰城澜桥别墅K3-1-302室房屋出售给乙方，建筑面积189.34平方米，价款160万元，包括车库、储藏室、室内整体装修(含厨房、卫生间内整体)；第二条，乙方对甲方出售的房地产性质及过户所需税费等做了充分的了解，并承担所缴纳的税费；第六条，乙方分三次交付给甲方购房款160万元，第一次在签订本协议时付款90万元，第二次于2018年2月10日前付款30万元，第三次付款与2019年5月20日前到徐州市产权部门办理上述房地产过户手续，乙方一次性付清余款40万元；第八条，甲方若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷和未能于合同第六条约定时间办理过户手续，应由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失及违约金、服务费等为房屋总房款额的30%由甲方负责赔偿给乙方。乙方若未能支付房款交易额导致无法交易过户，对甲方造成的损失，应赔偿合同约定未支付余款30%的违约金给甲方。原被告签订房地产买卖合同前一日，原告通过其岳母谢凤鸾支付被告房款20万元，汇款人附言为预交房款。原被告签订房地产买卖合同的次日，原告支付被告房款70万元。2017年12月8日至2018年1月8日，原告分三次支付被告房款30万元。原被告签订房地产买卖合同后，被告将其与江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司签订的《商品房买卖合同》、不动产登记证书，以及房屋交付给原告。被告不动产登记证书显示涉案房屋登记时间为2017年5月17日，房屋已设立抵押，抵押金额79万元，抵押期限从2014年7月29日至2041年7月29日。2019年8月20日，被告向原告发送告知函，内容有：2017年5月13日签订的《房地产买卖合同》约定：我将久隆凤凰城澜桥别墅K3--1-302室出售给你，价格160万元，你已付款120万元，尚欠40万元，按合同约定你应于2019年5月20日前一次性付清余款40万元。我多次催要，你以种种理由拒付，我现通知你，余款请在2019年9月1日前付清。2019年8月26日，原告回函被告，内容有：2017年5月13日签订的《房地产买卖合同》约定：你将九龙凤凰城澜桥别墅K3-1-302室出售给我，价格160万元，己付款120万元，我岳母谢凤鸾于2018年12月19日向你付款10万元，目前尚欠余款30万元。按照合同第六条规定，你应于2019年5月20日前办理房地产过户手续，经多次催促，你至今未办理过户手续。后查明该房屋抵押给银行，导致无法过户。同时受到二手房买卖政策的限制，你未能在2019年5月20日前办理过户手续。现通知你于2019年8月30前偿还银行贷款，办理解押手续，并将房屋抵押给我，我将于2019年9月1日前将剩余房款30万元付清。另查明，原告岳母谢凤鸾于2018年12月19日通过银行向原告妻子赵蕾汇款10万元，没有在汇款人附言中留言。2019年6月24日，谢凤鸾发给赵蕾的微信内容是：不知刘洋给你们说没，蓝桥的房子要明年才能过户，三年之内不能交易。我去年12月借给你的10万元，现在刘洋装修要用，我没有告诉他这10万元的事，如你手头宽裕就给我，他现在正装修，想用钱。2018年5月31日，徐州市政府办公室发布《关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》（徐政办发[2018]89号）规定：市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。被告在徐州市区房屋，另一套住房为金程太阳花园A1-2-802室。2020年5月份之后，谢凤鸾与赵蕾就房屋过户和付款问题通过微信进行交流。谢凤鸾要求尽快办理房屋过户手续，并确认被告系急于用钱周转而出售房屋。赵蕾明确应先办理房屋解除抵押登记才能办理房屋过户手续，因原告未付款，被告高息向他人借款。2020年12月11日，原被告进行电话沟通，原告要求被告确定具体的时间办理房屋过户手续，被告则要求原告先支付剩余的40万元房款，以便解除房屋抵押登记。原被告就房屋先过户还是先支付剩余购房款发生了争议。以上事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、银行付款单据、原被告电话录音、谢凤鸾与赵蕾的微信记录、不动产登记证书、告知函，以及被告提交的谢凤鸾与赵蕾微信记录、家庭住房状况证明、徐政办发[2018]89号文件等证据证实，本院予以确认。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不存在无效或可撤销情形。原被告约定第三次付款与办理房屋过户手续期限到后，被告向原告发函，要求支付剩余房款40万元。原告回函要求被告偿还银行贷款，解除房屋抵押登记，将房屋抵押给原告，再将剩余房款付清。为此，原被告就合同约定的第三次付款与办理房屋过户手续的条文产生歧义，即先付款还是先办理房屋权属转移登记。首先，根据徐政办发[2018]89号文件规定，被告在徐州市区以上住房，涉案房屋权属于2017年5月17日登记，故原被告约定第三次付款与办理房屋过户手续的期限应当顺延至2020年5月18日之后。《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经登记的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”原告知晓被告转让的房屋已设定抵押，但被告转让抵押的房屋时并未通知抵押权人，故原被告在《民法典》于2021年1月1日施行前，无法办理涉案房屋的权属转移登记，双方约定的第三次付款与办理房屋权属转移登记的时间应当再次顺延至2021年1月1日之后。其次，原被告约定第三次付款与办理房屋权属转移登记的时间顺延至能够办理登记之后，其双方应协商确定第三次付款与办理房屋权属转移登记的具体时间，而非当然确定办理房屋权属转移登记的时间为能够办理登记的当日或某一日，并且原被告实际已就第三次付款与办理房屋权属转移登记的时间进行了协商沟通。在原被告未重新协商确定第三次付款与办理房屋权属转移登记的具体时间情况下，不能认定被告因逾期未解除房屋抵押登记而构成违约。第三，《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”根据对原被告合同约定的第三次付款与到产权部门办理房地产过户手续条文的理解，其双方并未明确先付款还是先办理房屋权属转移登记。根据不动产登记管理部门对二手房交易的管理规定，房屋买卖双方应当同时到不动产登记管理部门，将购房款汇入监管账户，并办理房屋权属转移登记。因此，原被告合同约定第三次付款与房屋权属转移登记，应当同时履行。第四，原被告签订房地产买卖合同后，被告即将房屋、不动产登记证书及相关证件交付给原告占有和使用，被告已履行了合同的主要义务，原告没有损失产生，并因房屋升值而获利。第五，关于谢凤鸾向赵蕾汇款10万元性质的认定问题。首先，谢凤鸾代原告先期支付被告的20万元，其在汇款人附言中明确为预交房款，而其转给赵蕾的10万元，没有在汇款人附言中留言。其次，谢凤鸾发给赵蕾的微信，明确该10万元是借给赵蕾，要求赵蕾偿还。因此，谢凤鸾向赵蕾转款10万元，应当认定赵蕾向谢凤鸾借款，而不能认定是谢凤鸾代原告支付给被告的房款。原告主张其支付被告前两期120万元房款后，又再次支付被告10万元房款，本院不予支持。综上，原告知晓被告系因急需资金周转而转让房屋，且房屋存在抵押，被告要求原告支付剩余40万元房款用于解除房屋抵押，并办理房屋权属转移登记，原告亦有配合协助之义务。原告要求被告确定具体的时间去不动产登记管理部门办理房屋权属转移登记，亦是被告履行合同之义务，被告应当与原告协商确定。《民法典》施行之后，原被告买卖有抵押的房屋在能够办理房屋权属转移登记的情况下，双方因支付剩余房款和办理房屋权属转移登记发生纠纷而形成本诉，双方均有责任，但为解决双方的纠纷，本院应确定具体的期限由其双方履行合同，但原告要求被告支付48万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告违约，要求解除房屋买卖合同，未缴纳反诉费用，本院不予涉理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国民法典》第四百零六条、第五百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴柏松于判决生效后三十日内与原告刘洋到不动产登记管理部门共同办理40万元房款的交付及久隆凤凰城澜桥别墅K3-1-302室房屋的权属转移登记；二、驳回原告刘洋其他诉讼请求。案件受理费8500元，减半收取4250元，原告刘洋负担2125元，被告吴柏松负担2125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 杨守东二〇二一年四月七日法官助理 祁 欢书 记 员 陈 柳