北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初62637号原告（反诉被告）:黄可,女,1989年12月10日出生,汉族,住北京市。委托诉讼代理人:冯少雄,北京海润天睿律师事务所律师原告（反诉被告）:陶志强,男,1988年12月25日出生,汉族,住北京市。委托诉讼代理人:冯少雄,北京海润天睿律师事务所律师被告（反诉原告）:周剑,男,1978年5月3日出生,汉族,住北京市顺义区。原告（反诉被告）黄可、陶志强（以下称姓名，一并提起时称二原告）与被告（反诉原告）周剑（以下称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人冯少雄，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还二原告90538.82元；2、依法判令被告赔偿二原告维权损失10000元。事实和理由:2019年9月23日,原被告双方在北京某房地产经纪有限公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议,约定被告将朝阳区某房屋(下称涉案房屋)出售给二原告,后二原告陆续向被告支付购房款共计725538.92元。2020年4月19日,经原被告双方协商一致解除上述《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议,被告应退还原告己支付的全部购房款,因标的房屋内存在租赁关系,需要清理租户,因此约定购房款中的6万元待租户清退后由被告退还原告,同时双方口头约定被告向原告支付装修损失的补偿3万元。现标的房屋内的租户已于2020年6月29日清退完毕,但被告仅退还二原告66.5万元,剩余款项经二原告多次索要,均被被告拒绝。被告已经构成恶意违约,二原告为维权聘请专业律师提起本次诉讼支出1万元律师费。综上所述,为维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定,特向贵院提起诉讼,恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：不同意原告诉讼请求,原告让我退还钱是根据补充协议中条款关于违约金6万元,这个6万元用于清退租户和解决租房问题花费不止6万元,我按照协议已经将这个钱用完了而且还不够了,我没有义务退还。这份协议是我与黄可签订退单协议时,退单协议和补充协议,我是被有意隐瞒和威胁的情况下签订的,第二天我发现可能我被隐瞒了,对于协议的效力我要提出质疑,3万元的装修前原告跟我提过,但我不知情,我没有答应。但是签协议的那天原告没有提。被告向本院提出的反诉请求：1、请依法判令二原告赔偿房屋的租金损失71050元2.请依法判令被二原告赔偿房屋买卖合同违约金104.4万元。事实和理由:一、关于房屋租金损失。我与黄可签订房屋买卖协议当天(2019年9月23日),黄可与谢某就以着急结婚并装修婚房为名骗取我把门钥匙交给黄可,一直到2020年4月21日收到房租(房租生效日是4月15日)为止,我的房子被黄可以欺骗的方式占用了6个月零23天。按照租房协议中每月10500元的租金计算,我共计潜在损失房租71050元。租房协议的委托方是黄可、代理人是谢某。在房屋产权仍然属于我的情况下,完全没有出现我的任何委托证明。2020年4月23日我与谢某的微信聊天记录:在我的一再要求下,谢某才第一次把租房合同的照片发给我。反证了我在这天之前没有见过这份合同;之后的微信内容为谢某给我介绍合同的内容和当初租房的情况,具体包括:合同由谁起草、谁签署、何时签署,何时生效、给多少免租期、为什么等等。这次对话直接证明了我之前对租房一事毫不知情。我提交给法院的黄可与某某的租房协议照片是4月23日谢某在微信里发给我的。此协议约定了第一年120天的装修免租期,并且之后又额外给承租方2个月的免租期。相当于租了一年,免了半年房租。这完全不符合常理。合理的解释应该是谢某和黄可在前面几个月收了房租,却通过篡改合同、编造理由把这些收入隐藏了来。二、关于赔偿买卖合同违约金。2020年4月19日我与黄可签订的《退单协议》及《补充协议》是我在被有意误导、隐瞒和威胁的情况下不得不签署的,应为无效协议。因此,原房屋买卖协议仍然有效。根据我与黄可于2019年9月23日签署的房屋买卖协议,由于黄可不能按时支付房款,导致无法在签订合同的120天内完成不动产转移,我有权单方解除合同,并要求合同总额20%的补偿金,共计104.4万元整。依据为:我与黄可签订的房屋买卖协议的第9页第十条的(三)1和第十二条的(一)。原告方已提供黄可给我打首期款42万元的日期是2020年4月14日,距离签订房屋买卖协议的2019年9月23日已经过去了203天,远远多于协议规定的120天。但是作为房地产经纪人,在买方已经违反协议的情况下,不但不如实告知我应有的权利,反而利用我对房屋交易流程没经验、对协议条款不熟悉的弱点对我进行欺骗,在2020年4月19日签《退单协议》当天反复跟我说不与黄可解约就不能签新合同,否则就是一房两卖,就要承担严重的法律责任,让我不得不接受黄可提出的解约条件。以最基本的常识就可以判断:在不与黄可签署《退单协议》和《补充协议》的情况下,我有权单方面解除合同,有权保留黄可已经支付的72万元,有权向黄可索要余下的32万元违约金,还有权追究黄可私自租房造成的所有损失。而我签署了这份《退单协议》和《补充协议》后,我必须退还66万元,只能留下6万元押金来自己解决租户清退的问题,我还失去了原合同中向黄可索要违约金的权利,我甚至也失去了追究他们私自租房的所有损失的权利(因为他们说我看过了才签的,说明已经认同)。如果不是在被隐瞒、误导的情况下,有谁会放弃这么大的违约赔偿金。二原告针对被告的反诉请求辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回被告的全部反诉请求。1、被告在查看房屋现状，明知房屋现状和已经出租的事实后，双方经过充分协商，按照被告的主张签署了《退单协议》和《补充协议》，双方已经针对房屋出租事宜的后续处理达成了处理方案，被告要求二原告赔偿房屋租金损失的反诉请求没有事实和法律依据；2、二原告与被告于2019年9月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其相关协议已经于2020年4月19日解除，双方应按照《退单协议》及《补充协议》的约定履行合同解除后的义务，被告依据已经解除的《北京市存量房屋买卖合同》主张“房屋买卖合同违约金”没有合同及法律依据；3、自始至终，二原告都是本着友好协商，争取双方均不受损失的态度解决房屋买卖合同解除的事宜，期间从未有所谓“欺诈”、“隐瞒”、“误导”和“胁迫”的情形，被告在反诉状中的所述完全是自己毫无根据的主观臆测，完全背离了本案的基本事实。综上所述，恳请法院驳回被告的全部反诉请求，支持二原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月23日,二原告和被告在北京某房地产经纪有限公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议,约定被告将涉案房屋出售给二原告,房屋建筑面积为121.01平方米，房屋成交价款合计为5220000元。上述合同签订后，二原告陆续向被告支付购房款共计725538.92元，被告亦将涉案房屋交付给二原告。二原告将涉案房屋出租给案外人使用。2020年4月19日,被告（出卖方，甲方）、二原告（买受方，乙方）、北京某房地产经纪有限公司（见证方，丙方）、北京某某某投资管理有限公司（履约方，丁方）签订《退单协议》，约定，因乙方原因,经四方友好协商,同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及与之相关联的《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》及全部相关材料。甲乙双方同意由乙方支付甲方6万元作为赔偿金。自本协议签订之日，甲、乙、丙、丁四方免责退单。同日，二原告和被告签订《补充协议》，约定因涉案房屋存在租赁关系，所以在上述《退单协议》中约定的赔偿金在被告房屋无损坏、结构无改变、租赁协议终止、租户清退后退还给二原告，本协议签署之日甲方拿够31500元整的房租，如果没有拿够从6万元赔偿金中扣除。《退单协议》和《补充协议》签订后，被告退还原告665000元。涉案房屋租户共计向被告支付租金21000元。2020年5月29日，涉案房屋租户收到相关行政主管部门发出的《隐患（限期）整改告知书》，因涉案房屋存在多隔断的安全隐患或问题，故限期于2020年6月4日前对上述问题进行整改。被告提交收条，以证明其为清退租户共支付补偿款36200元。二原告另主张双方口头约定由被告支付装修补偿30000元，被告对此不予认可。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，并未履行完毕，而是经协商解除《北京市存量房屋买卖合同》并签署了《退单协议》和《补充协议》。被告作为有民事行为能力的成年人，应当对其实施的民事行为承担相应的民事责任。现被告主张其签订《退单协议》和《补充协议》系被误导及胁迫，但并未就此举证，被告该辩解本院难以采信。故《退单协议》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，双方均应按照《退单协议》和《补充协议》的约定履行。《退单协议》和《补充协议》约定，“自本协议签订之日，甲、乙、丙、丁四方免责退单”，因此，被告应当退还二原告已经支付的款项。现二原告向被告支付725538.92元，被告已经退还665000元，剩余60538.92元。根据约定,双方同意由二原告支付被告6万元作为赔偿金；在被告房屋无损坏、结构无改变、租赁协议终止、租户请退后退还给二原告，本协议签署之日甲方拿够31500元整的房租，如果没有拿够从6万元赔偿金中扣除。剩余未退还的60538.92元中，有6万元系双方约定的赔偿金。原告收到租户租金21000元，距拿够31500元的房租相差10500元。同时，被告为清退租户还支付补偿款36200元。根据双方所约定60000元赔偿金的性质，系对于房屋无损坏、结构无改变、租赁协议终止、租户清退的保障，故被告未清退租户支付的补偿款亦应当在此60000元中扣除。扣除后的金额应当返还给二原告。关于二原告主张被告口头同意的装修损失，被告不予认可，本院难以支持；关于二原告主张的维权损失，缺乏法律及合同依据，本院亦难以支持。被告将涉案房屋交付给二原告系基于双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》，现双方已免责解除《北京市存量房屋买卖合同》，故被告主张原告占用期间的房租损失以及违约金的反诉请求本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，判决如下：一、被告（反诉原告）周剑于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）黄可、陶志强一万三千八百三十八元九角二分；二、驳回原告（反诉被告）黄可、陶志强的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周剑的全部反诉请求。本诉案件受理费2311元，由原告（反诉被告）黄可、陶志强负担1951元（已交纳），由被告（反诉原告）周剑负担360元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费7395元，由被告（反诉原告）周剑负担（已交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  吴娜二〇二一年四月二十一日书记员  唐哲