河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1526民初1229号原告：关文海，男，1971年3月4日生，汉族，农民。住河南省潢川县。委托诉讼代理人：朱天勇，河南通参律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏举，河南通参律师事务所律师。被告：河南银钻置业有限公司。统一社会信用代码：91411526065272867W住所地：潢川县环城西路银钻小区门面房法定代表人：李太根，该公司总经理。委托诉讼代理人：施茹冰，河南豫申律师事务所律师。委托诉讼代理人：张盛菊（实习），河南豫申律师事务所律师。原告关文海与被告河南银钻置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关文海的委托诉讼代理人朱天勇，被告河南银钻置业有限公司委托诉讼代理人施茹冰、张盛菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期交房违约金47916元（暂计至2020年12月3日，全部违约金计算至被告合格交房之日止），并及时给原告办理备案和权属证书；2、判令被告退还违规收取的代理办证费4069元；3、判令被告退还违规收取的燃气入户费3000元；4、判令被告按合同约定将窗户更换为铝合金材质，或补偿相应的差价3000元（暂定）；5、判令被告将银钻首府地下停车位移交给业主委员会（或业主委托的物业类公司）管理，由全体业主享有该地下停车位的权益，退还原告购买车位款项；6、判令被告按照合同约定、设计及宣传材料的要求，重新施工将电梯口和每栋楼的公共走道贴上瓷砖，完成小区绿化率35％，完善地源热泵空调系统，追究被告虚假承诺，擅自改动规划设计的相应责任；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告足额支付购房款508666元，出卖人（即被告）应当于2018年5月1日前依照相关法律法规的规定交付商品房，后因开发商自身原因，截止起诉之日仍未通过验收，未取得“一表两书”，达不到交房条件，同时被告擅自更改规划、更换房屋窗户材质、违规收取办证费、燃气入户费、违规出售地下车位，违约明显，严重侵犯了原告权益，应当向原告赔偿给以下损失，具体事实及理由如下：一、《商品房买卖合同》第十二条第一款约定逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，截止2020年12月3日，被告逾期942天，被告应向原告支付违约金47916.33元，剩余违约金计算至被告合格交房之日止。二、2017年4月12日，被告采取欺骗手段，违规向原告收取代理办证费4069元，根据相关法律规定，办理备案登记及权属证件是开发商（被告）应尽的义务，不再行收取任何额外费用，另外，原告已经缴纳契税、公共维修基金，办理不动产证只需少许工本费，被告却收几千元，应当立即退还该笔费用。三、被告向原告收取3000元燃气入户费，该费用己经计入商品房成本，包含在原告的购房款中，被告再行收费的行为属于重复收取，应当全额予以退还。首先，根据《河南省商品房价格管理规定》第五条第（四）款规定，开发建设区内基础设施建设费（含区内非营业性配套公建费）：指小区规划红线以内与住房同步配套建设的道路、供水、供电、供气、供热、通讯、照明、排污、消防、绿化、环卫等公共基础设施建设费用；以上基础设施及附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。因此，燃气设施作为基础设施设备所发生的费用己经计入商品房成本，被告再行收费的行为属于重复收取，应当予以退还。其次，财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》中要求，“取消与城市基础配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。财政部又在2002年4月23日又发布通知，指出，取消“天然气初装费”，并不得以“安装工料费”或者任何理由收费。从以上两个通知中可以得知，燃气公司收取的燃气初装费等费用，不能与城市基础配套费重复收取，被告所称的代收燃气入户费，毫无理由和依据，应当予以退还。四、《商品房买卖合同》附件六第8项，约定房屋窗户为中空玻璃铝合金窗，被告却擅自将房屋窗户更换为塑钢材质，被告应当按约定重新施工将窗户达到铝合金材质的要求，或补偿相应的差价损失。五、被告将房屋地下车位进行出售的行为，违反国家法律法规的强制性规定，应当将涉案的地下停车位移交给业主委员会（或业主委托的物业类公司）管理，全部地下停车位（除地下人防工程外）的权益应该属于包括原告在内的全体业主享有。首先，被告从未取得销售车位的许可证明，属于无权销售的行为，应当予以撤销，《物权法》明确规定：建筑物区分所有权是由业主的专有部分所有权和公共部分的共有权组成的复合型产权，本案中小区车位是建筑物区分所有权的范畴，它不是一般的单独所有权，不能被分割或单独出售。其次，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，和我国实行“房随地走”、“地随房走”的房地产原则，地上建筑物和其他附着物在进行所有权转让的时候，其使用范围内的土地使用权也要一并转让，因此，银钻首府土地使用权为该小区业主享有，土地面积己全部分摊到全体业主身上，根据《物权法》规定，建设用地的土地使用权包括地表、地上和地下，开发商不再享有地上建筑物和地下车位的所有权和支配权，因此，本案中被告根本就无权销售涉案的地下车位。再次，车位属于附属公共配套设施，根据《河南省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更，被告再行销售的行为有违诚实信用原则，根据《河南省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，不得另行出售或做营业性使用。六、被告未经包括原告在内的业主同意擅自变更“银钻首府”的规划设计，将部分楼房加盖高层，严重影响小区房屋的整体通风、采光，电梯口处擅自以地坪漆替代地板砖，降低质量要求，地源热泵空调管道未按要求施工，直接裸露横梁外，严重影响了房屋的高度，且小区绿化率与承诺的35％相差甚远，被告对原告等业主隐瞒真实情况，故意做虚假夸大宣传和允诺，使原告对房屋的认知和价格产生重大影响，给原告造成较大损失。综上所述，被告的行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成巨大经济损失，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告河南银钻置业有限公司辩称：1、办证费：被告代为收取原告的办证代理费是基于答辩人与潢川县信诺房地产中介服务公司签订的合同所约定的，是被告征得原告同意的，并非是被告违规收取。被告同意退还，退还金额以票据为准。2、燃气费：被告已经帮原告将该款交予燃气公司，且原告已经开通并使用，该款不应当退还。3、窗户更换：双方签订的《商品房买卖合同》的附件六第8项，已约定窗户为塑钢窗，应按合同履行，不应当更换。4、其他诉讼请求：根据同案同判规定，潢川法院已对案涉小区的本案相同争议进行了判决，答辩人主张按已生效的同类型案件的判决结果进行判决。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、一组：商品房买卖合同、购房发票；二组：代收燃气入户费收据、代收办证代理费收据。被告对原告上述主张及相关证据质证意见：一组真实性无异议，但是无法证明原告的证明目的，同时商品房买卖合同中的条款证明被告未擅自更改更换窗户的材质；二组真实性无异议，但是证明目的有异议，该两项证据证明了是原告与银钻公司达成合议，代办燃气入户，委托办理房产证。被告向本院提交了下列证据：一组：被告营业执照复印件、法人代表身份证明；二组：2017年1月21日双方签订的商品房买卖合同一份；三组：银钻公司与潢川县弘昌天然气有限公司签订的天然气居民用户安装合同；四组：银钻公司向燃气公司支付燃气费发票2张；五组：银钻公司向信阳中泰燃气器具公司支付89800元发票一张；六组：潢川县人民法院就案涉小区相同证据所作出的生效判决43个及其中一份判决书复印件。原告对被告提交的上列证据抗辩称：一组无异议；二组真实性无异议，但是证明目的说的燃气开通的费用不是进入房屋的成本，而是另行交费，我方认为是不符合事实的；三组因为是复印件真实性无法核实，且为被告与第三方单独签订的，是否与本案有关无法核实；四组、五组发票该证据是银钻公司和服务公司签订的买卖的票据，与本案没有关联性，我方不予认可；六组真实性无异议，但是该案仅为法院2018年的判例，并不能按照该判决对现有的情况作出类似的判决。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，原告关文海与被告河南银钻置业有限公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。被告河南银钻置业有限公司应当在2018年5月1日前交付经综合验收合格的商品房，而被告迟延交付房屋，依法应承担违约责任。双方约定商品房交付条件为该商品房已验收合格，同时按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，被告还应当提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。但是由于被告河南银钻置业有限公司至本案开庭之日仍未达到上述商品房交付条件，被告提供的相关延期施工文件并不能完全抵偿支付违约金，违约金的数额无法确定，原告可以在商品房交付条件成就时另行主张权利。原告要求被告退还代为收取的代理办证费，且提供了被告收取办证费、代理费的票据，在诉讼过程中被告同意退还该笔费用。对该诉讼请求本院予以支持。被告收取的燃气入户费，是原被告双方的合意行为，《商品房买卖合同》中附件三：装饰、设备标准10其它中约定：“天然气预留接口”，该约定并不违反国家法律或行政法规强制性规定。财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》中要求，“取消与城市基础配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费”，只是管理性规定，并不具有法律上的强制性。原告也没有提供证据证明潢川县行政区域内已将燃气入户费纳入城市基础配套费征收范围，且原告家中的天然气已经开通正常使用，故被告不存在重复收取的问题。对原告该诉讼请求本院不予支持。对于地下停车位的权属，原被告双方签订的《商品房买卖合同》中第五条约定“买受人需要地下车位，应与出卖人另行签订协议”。同时，根据我院对被告涉及的与本案相同争议的判决，被告提交的潢川县房地产测绘队于2018年12月17日出具的《关于潢川县地下车库面积计算情况说明》证明：“地下人防车库产权归属人防，人防车库独立产权，人防区域内设施及其部位不得公摊给业主；普通地下车库中的车位及其行车通道独立计算面积，独立产权，不分摊给业主”。由此说明本案中原告所购买的由被告出售的商品房公摊面积中并未包含地下车库中的车位面积，故原告要求将地下停车位移交给业主委员会（或业主委托的物业类公司）管理，由全体业主享有该地下停车位的权益，退还原告车位款的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告要求被告重新施工将窗户达到铝合金材质的要求，或补偿相应的差价损失的问题。双方签订房屋买卖合同附件六约定“8、窗户：中空玻璃塑钢窗”，该条款得到原告签字认可，是双方真实意思表示。原告此项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告按照合同约定、设计及宣传材料的要求，重新施工将电梯口和每栋楼的公共走道贴上瓷砖，完成小区绿化率35％，完善地源热泵空调系统。原被告双方签订的《商品房买卖合同》中不涉及绿化问题，且合同附件四合同补充协议书第四条约定“实际交房标准以本合同附件三约定为准，任何广告宣传、口头介绍或承诺、样板房内的家电、家具等仅供买受人参考，不作实际交房标准，本合同有特别约定的除外”。上述合同条款原被告双方约定很明确，原告也没有提供被告虚假广告宣传的相关证据及地源热泵空调系统不合格的证据；且该项诉讼请求涉及的是小区公共设施部分，原告并没有取得全体业主或业主委员会的授权，其提出该诉讼请求的主体不适格，故对原告该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十五条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条、第三十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告河南银钻置业有限公司于本判决生效之日起十日内将代收办证费4069元退还原告关文海。二、驳回原告关文海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，减半收取625元，由原告关文海负担500元，由被告河南银钻置业有限公司负担125元。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 苗 勇二〇二一年四月七日书记员 武柏君