上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初6730号原告：上海市闵行区沧源路交大新村业主委员会，住所本市闵行区。负责人：哈九皋，主任。被告：上海马桥物业管理有限公司，住所本市闵行区。法定代表人：顾志兴，总经理。委托诉讼代理人：朱伟，上海道朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁倩文，上海道朋律师事务所律师。原告上海市闵行区沧源路交大新村业主委员会与被告上海马桥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海市闵行区沧源路交大新村业主委员会的负责人哈九皋，被告上海马桥物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱伟、丁倩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海市闵行区沧源路交大新村业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告交大新村小区2017年1月1日至2020年12月31日四年的公共收益人民币30万元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年7月1日签订《物业服务合同》，约定由被告为原告所在的交大新村小区提供物业管理服务，原告向被告支付相应的物业服务费用，期限为五年。合同履行期间，案外人上海交通大学在原告所在小区边上建造的两幢教师公寓竣工并投入使用。为能以较低的成本解决该公寓居住人员的出入通行、垃圾处理、非机动车停放、安保监控等生活配套事宜，上海交通大学向原、被告提出，希望利用本小区已有的公共资源和设备设施，在不影响原告享有的物业管理服务品质的前提下由被告同时为该教师公寓提供物业管理服务，上海交通大学愿意为此支付相应的费用。2017年7月10日，原、被告及上海交通大学共同签订了《关于沧源路XXX弄XXX-XXX号青年教师公寓并入小区管理的协议》，约定由被告为上海交通大学的上述教师公寓提供物业管理服务，期限二年，上海交通大学按照该教师公寓的建筑面积6，392.32平方米以每平方米1.00元/月的标准计算并支付物业管理费，同时每年支付15万元补贴给原告。上述协议到期后，三方又续签了协议，有效期至2021年6月30日。由于上海交通大学教师公寓的业主使用了原告小区的公共设施、设备，包括小区内的垃圾箱房、自行车棚、公共道路、监控设备接入小区、使用小区电费等，应支付相应的对价。上述三方协议约定的上海交通大学支付的补贴款每年15万元应纳入原告所在小区的公共收益。同时，依原、被告签订的《物业服务合同》约定的“共用部位(停车费、商务费)收入按全年总收入各50%分配”，此部分收益应由全体业主和被告各得50%。经查，上海交通大学已向被告支付了历年的补贴款和物业管理费，然补贴款却被被告截留、侵吞，并未归入小区公共收益账户。据此，向法院提起诉讼，请求判如所请。上海马桥物业管理有限公司辩称，原、被告签订的《物业服务合同》约定业主向被告支付的物业服务费用实行“包干制”，即盈余或亏损均由被告享有和承担。上海交通大学由于支付了物业服务费，其当然有权利用原告小区的相关设施和设备。根据三方协议，由于上海交通大学教师公寓并入原告小区进行管理，致使被告工作量、人手及其他付出均有相应增加，故其每年提供的15万元是“物业费补贴”，是专项支付给被告的，并非是使用原告公共设施设备的收益费用，且原告前期相关业主委员会也未提出过该部分款项应作为公共收益。综上，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，原、被告签订《物业服务合同》1份，由被告对原告所属交大新村的物业提供物业管理服务。合同约定，业主按照建筑面积以0.80元/月/平方米向被告交纳物业服务费，包括综合管理服务费0.18元/月/平方米、公共区域的清洁卫生服务费0.26元/月/平方米和公共区域秩序维护服务费0.36元/月/平方米；被告对上述约定的物业服务费用实行“包干制”，即盈余或亏损均由被告享有和承担；共用部位(停车费、商务费)收入按全年总收入各50%分配；合同为期五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止。2017年10月，原告(乙方)、被告(丙方)及上海交通大学(甲方)三方共同签订《关于沧源路XXX弄XXX-XXX号青年教师公寓并入小区管理的协议》1份，载明：上海交通大学在沧源路880弄小区内建造了两幢青年教师公寓(沧源路XXX弄XXX-XXX号，建筑面积6，392.32平方米)，于2017年1月1日开始投入使用，需并入小区物业统一管理，经过甲、乙、丙三方友好协商，订立本协议：1、沧源路XXX弄XXX-XXX号青年教师公寓并入小区物业统一管理，物业费标准按1.00元/平方米/月(如遇小区物业费调整，另行协商调整)，甲方自2017年1月1日起按1.00元/平方米/月支付物业费；2、沧源路XXX弄XXX-XXX号青年教师公寓并入小区物业统一管理后，甲方负责将青年教师公寓区域监控接入小区监控系统，丙方负责青年教师公寓外围日常保安巡逻、监控管理、安全管理、小区出入管理、路面清扫、绿化养护、公共区域设备设施养护、停车管理等；3、甲方考虑到沧源路XXX弄XXX-XXX号青年教师公寓并入小区物业统一管理后，造成丙方工作量有一定增加，丙方需增加人手，并重新划分人员分工，为了更好的支持沧源路880弄交大新村物业管理工作，使沧源路880弄小区内交大教师获得更好的物业服务，甲方同意自2017年7月1日起补贴小区物业管理15万/年；4、乙方应监督丙方做好物业服务工作，合理有效支配好甲方给予的物业补贴，让小区内交大教师获得更好的物业服务；5、本协议有效期为二年，自2017年1月1日起，至2018年12月31日止，协议到期后，由甲、乙、丙方再行协商确定。2019年1月1日，原告(乙方)、被告(丙方)及上海交通大学(甲方)三方再次签订《关于沧源路XXX弄XXX-XXX号青年教师公寓并入小区管理的协议》1份，载明：上海交通大学在沧源路880弄小区内建造了两幢青年教师公寓(沧源路XXX弄XXX-XXX号，建筑面积6392.32平方米)，于2017年1月1日开始投入使用，现已并入沧源路880弄小区物业(以下简称“小区物业”)统一管理，经过甲、乙、丙三方友好协商，续订本协议：1、沧源路XXX弄XXX-XXX号青年教师公寓并入小区物业统一管理，物业费标准按1.00元/平方米/月(如遇小区物业费调整，另行协商调整)，甲方自2019年1月1日按1.00元/平方米/月支付物业费。2、沧源路XXX弄XXX-XXX号青年教师公寓并入小区物业统一管理后，甲方负责将青年教师公寓区域监控设备接入小区监控系统。目前只是监控屏幕装在了沧源路880弄小区门卫室，主机还在青年公寓门卫室，日常维修和养护丙方无法操作，后续甲方将负责整套监控系统并入小区监控系统，由丙方统一监控与管理。监控系统并入后，新接入部分的监控系统探头支出费用由甲方支付。丙方负责青年教师公寓外围日常保安巡逻、监控管理、安全管理、小区出入管理、路面清扫、绿化养护、污水井日常疏通(如污水井疏通涉及到工程项目，相关费用则由甲方负责支付)、公共区域设备设施日常养护(如设施设备维修养护遇到中修、大修等费用由甲方承担)、停车管理等。3、甲方将青年公寓道闸借给乙方使用，使用期间发生的维修维护费用由乙方、丙方共同承担。4、甲方考虑到沧源路XXX弄XXX-XXX号青年教师公寓并入小区物业统一管理后，造成丙方工作量有一定增加，丙方需增加人手，并重新划分人员分工，为了更好的支持小区物业管理工作，使沧源路880弄小区内交大教师获得更好的物业服务，甲方同意自2019年1月1日起补贴小区物业管理费15万元/年。5、乙方应监督丙方做好物业服务工作，合理有效支配好甲方给予的物业补贴，让小区内交大教师获得更好的物业服务。6、本协议有效期自2019年1月1日起，至2021年6月30日止，协议到期后，由甲、乙、丙方再行协商确定。上述原、被告及上海交通大学三方协议签订后，上海交通大学实际向被告支付了2017年1月1日至2020年12月31日的以1.00元/平方米/月的物业管理费及每年15万元的物业管理费补贴。此外，上海交通大学两幢青年教师公寓并入原告小区由被告进行物业管理后，青年教师公寓的业主(使用人)使用了原告小区的公共配套设施、设备，包括使用了小区内的垃圾箱房、自行车棚、公共道路、监控设备接入小区、使用小区电费等。本院认为，原、被告及上海交通大学三方签订《关于沧源路XXX弄XXX-XXX号青年教师公寓并入小区管理的协议》合法有效。本案的争议在于三方协议所涉由上海交通大学每年补贴小区的物业管理费15万元的具体分配。首先，三方协议明确约定了“青年教师公寓”并入原告小区物业统一管理后，上海交通大学应按1.00元/平方米/月支付物业管理费，该部分费用应由被告收取，原、被告对此均无异议。这表明上海交通大学并入的青年教师公寓的物业管理费独立于三方协议中约定的每年15万元的补贴。其次，就每年15万元的补贴，三方协议未明确具体的补贴对象。但从协议内容看，其前提条件是基于青年教师公寓并入小区物业统一管理后，导致被告工作量、人手增加并重新划分人员分工。该项补贴具有明确的指向性和针对性，即是考虑了被告的因素。原告对此的权利和义务仅为监督被告做好物业管理工作和合理有效支配好该项费用的使用。第三，所谓公共收益，是指利用小区本身的物业以及设施、设备等资源而产生的收益。原告提出的“共用部位(停车费、商务费)收入按全年总收入各50%分配”及被告提出的“物业服务费用实行包干制”系基于双方签订的《物业服务合同》所约定的对属于原告物业范围内的有关收入及物业服务费用的分配所作的约定，并不及于本案三方协议所涉及的上海交通大学青年教师公寓的有关收费约定。上海交通大学的青年教师公寓独立于原告小区之外，不属于原告物业范围，故案涉补贴并不属于原告所称的小区的“公共收益”的范畴。原告依与被告间的《物业服务合同》中约定的“共用部位(停车费、商务费)收入按全年总收入各50%分配”主张权利，显然不能成立。此外，本院注意到，上海交通大学的补贴自2017年即已开始，且原告也明知该补贴由上海交通大学支付至被告处，然至本案诉讼，并未有证据显示原告就此主张过权利。结合上述分析，原告的诉请主张缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，判决如下：驳回原告上海市闵行区沧源路交大新村业主委员会的诉讼请求。案件受理费减半收取计2,900元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 朱伟明二〇二一年四月二十六日法官助理 王嘉兴书 记 员 陆 蕾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。