北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初948号原告（申请执行人）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（案外人）：朱万发，男，1958年12月19日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王永锋，北京水波纹律师事务所律师。被告（被执行人）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。原告北京银行股份有限公司新源支行（以下简称京行新源支行）与被告朱万发、北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉，被告朱万发及其委托诉讼代理人王永锋，被告天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京行新源支行向本院提出诉讼请求：请求准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑XXX（规划房号为XXX）房屋的执行，继续查封该房屋。事实与理由：2017年8月18日，天润诚泽公司为开发案涉房屋所在的“天润·和丽嘉苑”项目，与京行新源支行签订《借款合同》，向京行新源支行贷款11亿元人民币。为确保按期偿还贷款，天润诚泽公司用涉案项目的土地使用权及在建工程提供抵押担保，并于2017年8月20日完成抵押登记【不动产登记证明号：XXX】。因天润诚泽公司未按期偿还贷款，2020年3月26日，京行新源支行以金融借款合同纠纷为由将天润诚泽公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）起诉至北京市第四中级人民法院，法院受理的案号为(2020)京04民初312号（以下简称312号案）。在312号案中，京行新源支行向法院申请了财产保全。2020年4月13日，法院作出了(2020)京04财保14号民事裁定书（以下简称财保14号裁定），并查封了登记在天润诚泽公司名下包括案涉房屋在内的203套在建工程房产，查封起止日期自2020年5月14日至2023年5月13日。案涉房屋被查封后，朱万发向法院提出了执行异议，请求中止对案涉房屋的执行，解除查封。法院经审查后，于2020年8月31日作出(2020)京04执异99号执行裁定书（以下简称执异99号裁定），裁定中止对案涉房屋的执行。京行新源支行认为，朱万发不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条规定的排除执行的条件，不能排除京行新源支行对案涉房屋的查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，假使朱万发已经支付部分或全部房款并实际占有案涉房屋，但尚未办理产权过户登记手续的，案涉房屋仍可被查封。本案中京行新源支行对案涉房屋享有抵押权，根据执行异议复议规定第二十七条的规定，京行新源支行的抵押权可以排除朱万发的执行异议。综上，法院不应支持朱万发的异议请求。被告朱万发辩称，请求驳回京行新源支行的诉讼请求。一、朱万发符合执行异议复议规定第二十九条规定的情形，其就案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。1.朱万发与天润诚泽公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。双方就买卖案涉房屋达成了一致的意思表示，且该意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为双方已签订合法有效的书面买卖合同。2.朱万发购买案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。朱万发已于2019年12月领取了房屋钥匙、水卡、电卡等，并缴纳了公共维修基金、预缴物业费、装修保证金、装修管理费、装修垃圾清运费等费用，对案涉房屋进行了装修，朱万发购买案涉房屋系用于居住。朱万发与吴琳永于1982年5月17日登记结婚，经不动产登记信息查询，二人名下均无其他用于居住的房屋。因此，朱万发符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项规定的情形。3.朱万发已支付全部购房款。案涉房屋的总价款为4302637元，朱万发已通过先期交付和抵债的方式支付了全部购房款，天润诚泽公司出具《天润·和丽嘉苑确认单》及《收据》，确认收到朱万发已支付购房款4302637元。二、京行新源支行根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的主张不能成立。朱万发具有购房资格，符合购房条件，并多次要求天润诚泽公司办理过户登记手续，未办理案涉房屋过户登记手续的原因在于天润诚泽公司本身，朱万发对此没有过错。因此，京行新源支行对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的理解属于断章取义，其主张不能成立。三、京行新源支行根据执行异议复议规定第二十七条的主张不能成立。执行异议复议规定第二十七条明确规定了“法律、司法解释另有规定的除外”的例外规定。朱万发属于商品房消费者，完全符合执行异议复议规定第二十九条规定的排除执行条件，也符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条、第一百二十六条的规定，其作为商品房消费者的权利优先于京行新源支行的抵押权。四、在考虑适用执行异议复议规定第二十九条第（二）项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”时，应以买受人购买诉争房屋是否系用于满足居住需求来整体考量，而不是单纯以某一时间点来确定，京行新源支行以法院查封之日作为时间节点审查朱万发及其配偶名下有无住房更是毫无依据。五、从权利的救济途径考量，京行新源支行与天润诚泽公司之间的债权纠纷，可通过执行天润诚泽公司的其他财产等进行清偿，而朱万发除了提出执行异议之诉外，仅能向天润诚泽公司要求返还购房款，就天润诚泽公司现在的财务状况来看，朱万发不可能获得清偿，朱万发用毕生心血支付的购房款将付之东流，银行监管不力造成的损失不应当由房屋买受人承担，这将给社会造成极大的不稳定，与执行异议复议规定的本意相悖。被告天润诚泽公司辩称，请求驳回京行新源支行的诉讼请求。在北京市第四中级人民法院对案涉房屋查封之前，朱万发已与天润诚泽公司签订有书面买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定；朱万发所购案涉房屋的规划用途为住宅；且朱万发向天润诚泽公司支付的购房款已远超过合同约定总价款的百分之五十。朱万发作为案涉房屋的买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，北京市第四中级人民法院依法作出相应的裁定，停止对案涉房屋的执行并无不妥。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。京行新源支行向本院提交了以下证据材料：证据1.《借款合同》、证据2.《抵押合同》、证据3.抵押登记证明、证据4.财保14号裁定、证据5.（2020）京04执保92号《财产保全清单》、证据6.（2020）京04执保92号《查封清单》、证据7.执异99号裁定、证据8.商品房预售许可证、证据9.北京市延庆区房屋市场管理中心关于天润·和丽嘉苑项目商品房预售许可证已过期的公告、证据10.京行新源支行申请法院调取的不动产登记信息查询结果告知单（公检法）、证据11.朱万发对涉案房屋提出执行异议的申请书，朱万发、天润诚泽公司对证据1-7、证据10、证据11的真实性认可，证明目的不认可，对证据8真实性认可，证明目的不认可，预售许可证是否到期与本案争议焦点无关，证据9真实性无法核实，证明目的不认可。朱万发向本院提交了以下证据材料：证据1.认购协议、确认单；证据2.交房通知书、结婚证、不动产登记信息查询结果告知单；证据3.购房款收据、情况说明、借款合同及收据、发票、转账支票、转账凭条、中国建设银行单位客户专用回单、个人活期账户交易明细、业务委托协议书、企业所得税汇算清缴鉴证报告书、土地增值税清算鉴证报告书、审计报告、鉴证报告书；证据4.钥匙、水卡、电卡；证据5.装修保证金、公共维修基金、预缴物业费等费用收据；证据6.北京天德佳信会计服务有限责任公司（以下简称天德佳信公司）情况说明和关于天德佳信公司用业务费冲抵购楼款情况说明；证据7.北京仁和至信财务咨询有限责任公司（以下简称仁和至信公司）的情况说明、关于仁和至信公司代朱万发支付购楼款的情况说明；证据8.天德佳信公司兼仁和至信公司的法定代表人朱四泉的证言及朱四泉提交的企业法人和股权变更协议。京行新源支行对证据1的形式真实性认可，内容的真实性、证明目的不认可，认购协议不具备商品房买卖合同必须具备的基本条款，不能视为商品房买卖合同，证据2中的交房通知书证明目的不认可，结婚证、不动产登记信息查询结果告知单证明目的不认可，告知单显示朱万发名下在查封时有房，且其名下还有商业用房，可以用于居住；证据3中购房款、情况说明、借款合同及收据的真实性和证明目的均不认可，对转账支票、转账凭条、中国建设银行单位客户专用回单、个人活期账户交易明细的真实性认可，证明目的不认可，对该组中的其他证据的真实性、证明目的均不认可，从朱万发所述可知其并未实际付过房款，北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）出具的购房款收据是虚假的，情况说明体现的是朱万发与案外人的债权债务关系，无法核实其债权债务是否存在，没有看到支付凭证，也未有相关主体出庭作证，借款合同也与天润诚泽公司无关，借款合同与情况说明的内容相互冲突；对证据4关联性、证明目的不认可，不能证明是案涉房屋的钥匙，也不能证明是用于朱万发自住；对证据5的真实性、关联性、证明目的不认可，没有对应的支付凭证，不能证明实际支付，也不能证明朱万发用于自住；对证据6、证据7的真实性不认可、证据8的真实性无法核实，证明目的均不认可。天润诚泽公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予认可。天润诚泽公司向本院提交了以下证据材料：证据1.商品房预售许可证；证据2.预售网上公示信息、竣工备案登记表；证据3.规划施工号与门牌、楼牌编号对照表；证据4.委托书。朱万发对证据1-4的真实性、合法性、关联性予以认可，京行新源支行对证据1、证据3的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据2、证据4的真实性及证明目的不予认可。本院调取的2020年11月18日的开庭笔录、2020年12月8日中的证人贾某、窦某的证言，京行新源支行对贾某、窦某的证言的真实性不予认可，朱万发、天润诚泽公司对此证言的真实性予以认可。对各方当事人提供的证据及本院调取的证据，当事人对真实性无争议的，本院予以确认并在卷佐证。对证据的真实性和证明目的存在争议的，本院根据各方当事人的陈述及质证意见，并结合案件事实及证据情况予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，天润诚泽公司与京行新源支行签订《借款合同》，向京行新源支行申请贷款1100000000元。2017年8月18日，天润诚泽公司与京行新源支行签订《抵押合同》，为上述合同项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为天润诚泽公司名下的北京市延庆新城XXX。后天润诚泽公司就上述抵押担保为京行新源支行办理了抵押登记。XXX号《不动产登记证明》载明，抵押权利人（申请人）为京行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于北京市延庆新城XXX，不动产单元号为XXX，不动产权证号为XXX，担保债权数额为11亿元整人民币，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后京行新源支行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。本院于2020年4月13日作出财保14号裁定，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、大童融商公司、锦鑫智公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后本院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。本院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城XXX的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：XXX]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。本院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封203套房产，其中包括了案涉房屋，规划房号为XXX，建筑面积为XXX平方米，性质为住宅。另查，天润·和丽嘉苑商品住宅项目的开发主体为天润诚泽公司，该项目的商品房预售许可证编号为京房售证字XXX，预售许可证的发证日期为2018年9月21日，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可证的到期日为2019年10月30日。2018年10月8日，朱万发与天润诚泽公司签订认购协议，协议约定朱万发购买天润诚泽公司开发的案涉房屋，房屋单价为每平方米人民币38850元，建筑总面积为XXX平方米（以房屋实测面积为准），房屋总价款为人民币4302637元，由朱万发于签署书面买卖合同之前一次性缴纳；朱万发应于本协议签署之日起7日内到天润诚泽公司项目售楼处签署买卖合同并按照本协议约定交纳首付款（一次性付款的为全款，分期付款的为首期款）；朱万发已知晓本项目所在土地及在建工程的抵押情况，因项目建设需要，买卖合同签署后所在土地或在建工程天润诚泽公司可以抵押融资，若房屋所在土地或在建工程存在或发生抵押，天润诚泽公司应在商品房产权登记办理前及时注销相应抵押权，朱万发同意天润诚泽公司上述抵押行为；此外，该认购协议对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。朱万发称其在本院查封之前付清了约定的总房款，天润诚泽公司对此予以认可。天润诚泽公司并未通知朱万发与该公司签订认购协议中所指的商品房买卖合同，但天润诚泽公司已于2019年12月向朱万发交付了案涉房屋。本案审理过程中，朱万发提交了落款处有天润诚泽公司、北京林寅投资管理有限公司（以下简称林寅投资公司）、锦鑫智公司及天润诚泽公司的实际控制人陈红恩出具的情况说明一份，情况说明对朱万发支付房款情况解释为：1.2016年4月11日，朱万发与天润诚泽公司签订了《借款合同》一份，约定朱万发向天润诚泽公司提供借款100万元，借款期限一年，年利率10%；2016年4月11日，朱万发与天润诚泽公司签订了《借款合同》一份，约定朱万发向天润诚泽公司提供借款200万元，借款期限一年，年利率12%。截至2016年8月16日，上述两笔借款形成的利息共计117777元，与两笔借款合计为3117777元。2.2016年8月16日，朱万发通过转账支票向锦鑫智公司支付302223元。3.2016年8月16日，朱万发通过赵润月向陈红恩转账支付37万元。4.2016年8月16日，朱万发向陈红恩转账支付318万元。5.2016年7月30日，朱万发实际控制的天德佳信公司为天润诚泽公司作审计等，天润诚泽公司应付朱万发的服务费用共计103万元。以上五项合计800万元。就上述款项，朱万发与天润诚泽公司的关联公司林寅投资公司重新签订编号49号与50号的《借款合同》，借款金额共计800万元，每个合同的借款金额分别为400万元。2016年8月16日，朱万发向天润诚泽公司登记购买天润·和丽嘉苑小区楼房两套。2018年10月8日，朱万发与天润诚泽公司签订认购协议两份，约定认购天润·和丽嘉苑XXX及XXX两套房屋，房屋总价分别为4302637元及4277384元，共计8580021元。同日，天润诚泽公司为前述的款项800万元开具购房收据两份，每份400万元，共800万元，上述800万元借款于认购协议签订当日转为购房款。上述800万元借款截至2018年9月30日形成的利息为806848元（800万元借款自2016年8月16日起至2018年9月30日止按照4.75%的利率计算的利息，共计775天，每年按照365天计算），在形成利息里有662384元转为购房款（一笔为580021元，即2018年10月8日，朱万发向天润诚泽公司支付剩余购房款277384元和302637元，另一笔为2019年4月27日82363元，即根据测绘面积差异，朱万发向天润诚泽公司补交41182元和41181元），其余的144464元之后冲抵之后的车位费、物业费等费用。天润诚泽公司对此予以认可。朱万发于2020年5月30日向本院提出书面异议，请求本院依法裁定中止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。本院于2020年8月31日作出执异99号裁定，中止对北京市延庆区天润·和丽嘉苑XXX室（规划房号为XXX）房屋的执行。朱万发名下原登记有位于北京市延庆区恒安小区XXX（以下简称恒安小区XXX）的房产一套，建筑面积为XXX平方米，用途为住宅，登记日期为2009年12月10日，2020年6月17日转出；至2020年11月22日本院查询时，朱万发名下还有位于北京市延庆区庆园街XXX的房产（以下简称庆园街房产）一套，建筑面积XXX平方米，用途为商业、储藏，登记日期为2017年4月21日；朱万发之妻吴琳永名下至2020年11月22日时无任何房屋登记信息。另，2018年10月8日，朱万发亦与天润诚泽公司签订了另一份认购协议，协议约定朱万发购买天润诚泽公司开发的“天润·和丽嘉苑”XXX（规划楼号）的房屋，该房屋被查封后，朱万发向本院提出执行异议，请求中止对该房屋的执行，解除查封。本院经审查后，于2020年9月7日作出（2020）京04执异178号执行裁定，驳回朱万发的异议请求。朱万发对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉，2020年12月29日，本院作出（2020）京04民初901号民事判决，驳回了朱万发的诉讼请求。对于恒安小区XXX房产，朱万发称已将该房卖给其姐姐，并过户到其姐夫赵记海名下，原因是，朱万发是和其姐、其外甥女三家合买案涉房屋及XXX（规划楼号），因朱万发与天润诚泽公司有业务往来，故购房协议是由朱万发出面与天润诚泽公司签署的，现在这两套房屋均遇到了京行新源支行申请法院查封的问题，其姐姐和其外甥女两家与朱万发就此产生争议，为解决问题，经过协商，朱万发将恒安小区XXX房产卖予其姐姐，天润·和丽嘉苑这两套房屋则归朱万发。上述事实，有上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，朱万发对案涉房屋是否享有排除强制执行的实体权利。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，朱万发需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述要件承担举证责任。本院将争议焦点进一步论述如下：一、朱万发与天润诚泽公司在法院查封案涉房屋前所签的认购协议是否属于合法有效的买卖合同。朱万发与天润诚泽公司所签订的认购协议约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，朱万发未能与天润诚泽公司签署认购协议中所指的买卖合同，但该认购协议具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，天润诚泽公司依据该认购协议向朱万发交付了案涉房屋，该认购协议可以认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。该认购协议系朱万发与天润诚泽公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。二、朱万发名下是否有其他用于居住的房屋，其所购商品房是否系用于居住用途。双方当事人就此产生的争议为，在本院查封案涉房屋日时朱万发名下有其他房屋，此后朱万发又将该房屋转出，则朱万发是否属于执行异议复议规定第二十九条第（二）项中“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。双方的争议直接关系到“买受人名下无其他用于居住的房屋”的判断时间节点问题。执行异议复议规定第二十九条第（二）项未明确“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间节点，毕竟执行异议复议规定规定的是执行异议而非执行异议之诉的审查标准，二者一为执行程序，一为审判程序，在价值理念、审查标准和程序均有所区别。因此，不能仅以《执行异议复议规定》第二十九条第（二）项未明确“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间节点，便得出对此没有限制的结论。本院认为，首先，在执行异议之诉案件的处理中，应当明确“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间节点，否则，在法院查封争议房屋后，对于争议房屋提出权利主张而又不符合消费者购房人条件的案外人，可通过各种方式将其名下原有的可用于居住的房屋转出，以从形式上符合“名下无其他用于居住的房屋”的条件，背离了法律重在保护消费者购房人生存利益的初衷，损害了抵押权人等其他权利人的合法权益。其次，“买受人名下无其他用于居住的房屋”判断时间节点的认定，综合优先保护消费者购房人的生存利益、保护抵押权人的合法权益、保护公众的信赖利益以及维护社会秩序的稳定性等考量因素，原则上以房屋买受人、其配偶及未成年子女在争议房屋查封时起至本案法庭辩论终结时名下无可用于居住的房屋。再次，秉持生存利益高于金钱债权等财产利益的价值取向及法律精神，在上述判断时间节点的适用问题上，不能机械地一刀切，还应审查购房人在上述区间内名下可用于居住的住房情况变化的原因，若无购房人主观不可控且影响到其生存利益之情形，则不应属于上述原则之例外。本院查封日即2020年5月14日时，朱万发名下尚有一套面积为XXX平方米的恒安小区XXX房屋，朱万发属于名下有可用于居住的房屋的情形。由本院查明的事实可知，朱万发于2020年5月30日向本院就案涉房屋的查封提出执行异议，其在已知晓本院查封案涉房屋的情况下，此后将名下的恒安小区XXX房屋转出。朱万发称其与其姐姐、其外甥女三家共同购买天润·和丽嘉苑的两套房屋，因现天润·和丽嘉苑的房屋出现被查封问题，其与其姐姐、外甥女发生冲突，只能将恒安小区XXX房屋卖予其姐。朱万发住房情况的变化不属于上述可例外情形，其不符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项中“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。三、朱万发之情形不符合执行异议复议规定第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，本院无必要再行审查朱万发是否符合执行异议复议规定第二十九条第三项规定之情形。综上，朱万发不属于执行异议复议规定第二十九条第（二）项及《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法(2019)254号】（以下简称九民会纪要）第一百二十五条规定的商品房消费者。京行新源支行关于朱万发不符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项规定情形之主张，本院予以采信。此外，本案亦无法参照适用执行异议复议规定第二十八条的规定排除强制执行。执行异议复议规定第二十八条规定的是一般房屋买受人的物权期待权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合九民会纪要第一百二十五条规定的商品房消费者。买受人不是九民会纪要第一百二十五条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。因此，朱万发作为一般不动产买受人，其所享有的合同债权不能对抗债权人京行新源支行所享有的抵押权，从而不能排除京行新源支行对涉案房产的执行。朱万发与此有关的答辩意见，本院不予采信。综上，本院认为，朱万发对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。京行新源支行的请求，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑XXX室（规划房号为XXX）房屋的执行，继续查封该房屋。案件受理费70元，由被告朱万发负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。本院（2020）京04执异99号民事裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  于颖颖人民陪审员  丁 宏人民陪审员  苏秀英二〇二一年四月十四日法官 助理  刘 鹏书 记 员  龙思超