山东省巨野县人民法院 山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1724民初767号 原告：菏泽美天物业服务有限公司，住所地：巨野县凤凰办会盟路与凤台路交汇处南100米路西。 法定代表人：田晓燕，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨留振，该公司员工。 被告：冯建磊，男，1997年4月15日出生，汉族，居民，住巨野县。 委托诉讼代理人：冯兴玉，男，1973年10月3日出生，汉族，居民，住巨野县，系冯建磊之父。 委托诉讼代理人：沈翠芝，女，1970年10月5日出生，汉族，居民，住巨野县，系冯建磊之母。 原告菏泽美天物业服务有限公司（以下简称“美天物业公司”）与被告冯建磊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美天物业公司委托代理人杨留振，被告冯建磊委托代理人冯兴玉、沈翠芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告美天物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2018年1月16日至2020年9月15日期间的物业服务费4313元及逾期违约金13539元、生活垃圾处理费320元，共计18172元，诉讼期间要求计算至2021年1月15，诉讼请求变更为22331元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：美天物业公司于2016年1月20日进驻小区开展物业服务工作，双方2017年1月签订了《大泽·响水湾小区前期物业服务协议》，合同第四条约定：收费标准为住宅每月每平方米建筑面积1.2元，收费周期为每年的1月16日至次年的1月15日。被告于2017年1月13日购买了大泽·响水湾小区6号楼1单元2101室房产，面积112.25平方米，每月应缴纳物业费134.7元，自2018年1月16日至2021年1月15日的物业服务费、垃圾处理费至今未交。故诉至法院，请求依法支持上述诉讼请求。 被告冯建磊辩称，1、原告未经被告允许，擅自严重破坏被告储藏室（6-106室），原告将被告储藏室的门锁撬开，门框门扇拆掉，在房屋中破墙打洞，架设几十条裸漏电缆。原告这一违法行为，严重破坏了被告储藏室，特别是打穿的三个墙洞导致储藏室漏风漏雨，裸漏的电线带来漏电等极大的安全隐患，导致被告无法使用储藏室，原告作为前期物业公司不仅没有尽到应有的服务，反而破坏业主房屋，给被告造成了房屋建筑和消防安全上的极大隐患，是严重的侵权行为，违反了《民法典》《物业管理条例》等有关法律法规，严重侵犯了被告作为业主的合法权益。2、原告扣押被告装修保证金，原告作为前期物业服务公司收取了被告4000元的装修保证金，被告多次向原告索要，原告工作人员言辞恶劣，均不退还，不仅违反了前期物业合同中约定的装修完毕后90日退还的约定，还违反了《民法典》《物业管理条例》等有关法律法规。侵犯了被告作为业主的合法权益。3、被告房屋一直空置，未享受到原告提供的物业服务。被告购买房屋后已空置3年以上，并未居住，没有享受到原告的任何前期物业服务。原告提供的服务亦不到位，如小区照明灯、楼道灯几年不亮，小区大雨时会出现排水不畅等，造成业主不便。4、原告对被告实行停门禁、停电梯、停水、停电等违法行为。被告购买房屋为21楼，原告不给被告发放门禁卡、电梯卡，导致被告不能上楼，对被告房屋停水停电，导致被告不能进入小区，也不能上楼，更不能居住，原告以这种行为逼迫被告缴纳物业费，违反了《民法典》《物业管理条例》等有关法律法规，侵犯了被告作为业主的合法权益。5、原告物业服务费、违约金收取不合理。原告自称为本小区的前期物业公司，但从未在小区内公布过收费服务标准，也未提供收费等依据。在前期物业合同中，原告向被告收取1.2元/平方米/月的物业费，没有收费依据。被告多次向原告表示缴纳物业费，原告均不收取。更重要的是，按照前期物业合同约定，空置房屋一年以上的按物业服务费标准的70%收取。签订的前期物业合同也是格式条款，被告并不知情，其中约定自逾期之日起加收3%，双方未约定何为逾期之日，不存在逾期一说，对于3%的违约金无任何依据，高额违约金额也无计算依据，严重超过同期银行利率。6、原告不是本案适格主体，不具有物业服务资格。原告自称为本小区的物业公司，但提供物业服务未经小区业主同意，也没有物业公司相关资质。原告实际是开发商选定的前期物业公司，是小区的前期物业服务提供者，在小区成立后就应当退出，或者重新与业主签订物业服务合同。原告目前不是业主选定的物业公司，相关合同协议无效，不具有提供物业服务的资格，更不能收取物业服务费，不是本案的适格主体。7、原告的诉讼主张已超过诉讼时效。前期物业服务协议为2017年1月1日签订，此后一直未签订物业合同，中间也未向被告主张过物业费、垃圾处理费和违约金，原告2021年2月才向被告提起诉讼催收物业费，已经超过了诉讼时效。被告要求原告将房屋恢复原状，原告均置之不理。被告多次向原告表示缴纳物业费，原告均不收取。被告本着履行义务的原则，曾向原告友好协商物业费和房屋恢复原状事宜，原告言语恶劣，既不收取物业费也不恢复破坏房屋，执意诉至法院， 综上，原告违法违约在先，请法院予以纠正，保护被告合法权益，对于原告支付物业费及违约金的要求，请法院予以驳回。 原告为证实其主张，提供如下证据：1、前期物业服务协议一份，要求被告支付物业费每年1616元×3年、代收垃圾处理费120元×3年，合计5208元，另支付违约金17123元。经被告质证，对前期物业服务协议无异议，对物业费计算方法无异议，要求按照空置房处理。曾于2020年10月15日、10月16日、10月18日去交物业费，原告方不收，故不应承担违约金。针对被告的质证，原告做出如下解释：违约金是按照前期物业服务协议计算的，被告应予承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，原被告签订《前期物业服务协议》一份，原告受开发商的委托，为业主提供前期物业服务。前期物业服务是指：自房屋交付之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。被告的住宅系大泽·响水湾小区6幢1单元2101室，建筑面积112.25平方米，合同约定物业管理服务费收费标准为住宅每平方米每月1.2元（含0.3元电梯运行费）。合同第四条三、约定：房屋交付后，被告空置一年以上的，原告按照物业服务费标准的70%收取，一年内（含一年）的物业服务费标准按照全额收取。协议签订后，被告缴纳了2017年1月16日-2018年1月15日的物业费，原告依约为被告提供物业管理服务，因被告未按照约定支付2018年1月16日至2021年1月15日的物业服务费、垃圾处理费，原告诉至法院，要求被告支付拖欠的上述费用及违约金。 关于被告辩称原告未经允许擅自严重破坏被告储藏室及扣押装修保证金问题，与本案物业服务合同不属同一法律关系，且冯建磊于2021年3月2日以菏泽美天物业服务有限公司、山东大泽房地产开发有限公司为被告，已另行向巨野县人民法院提起诉讼，本案不予涉及。 关于原告是否为本案适格主体问题，原被告签订的前期物业服务协议中，明确了前期物业服务是指：自房屋交付之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。在业主委员会未与物业服务企业签订的《物业服务合同》前，原告事实上在该小区提供物业服务多年，故被告关于原告不是适格主体的主张，本院不予采纳。 原告的主张是否超过诉讼时效问题，被告辩称2017年1月1日签订物业服务协议，此后一直未签订物业合同，中间也未向被告主张过物业费、垃圾处理费和违约金，原告2021年2月才向被告提起诉讼催收物业费，已经超过了诉讼时效。本院认为，本案物业费的收取，合同写明“第一次按年交纳，之后每半年首月前7日内履行交纳义务”，被告交纳了2017年1月16日-2018年1月15日的物业费，之后的物业费应于2018年1月7日前交纳，至2020年9月6日原告起诉（分调裁），并未超过诉讼时效。故对于被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。 本院认为，物业公司有依约提供物业服务并根据业主合理要求不断改善服务质量的义务，小区全体业主也有依约缴纳物业费并配合物业公司共同维护小区秩序的义务。原告美天物业公司与被告冯建磊自愿签订《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”第九百四十二条第一款规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”第九百四十四条第一款、第二款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”业主不缴纳物业费，会影响物业公司的正常经营活动和物业服务质量，进而影响其他已缴纳物业费业主的利益，从而形成恶性循环，不利于打造文明社区，建设美丽家园。冯建磊2018年1月16日至2021年1月15日共三年的物业服务费为4848元（房屋建筑面积112.25㎡×1.2元/月/㎡×36个月），该房屋仍处于空置状态，按照原被告签订的协议约定，应按70%收取物业费，则冯建磊应交纳物业费3393.6元。另应交纳2018年1月16日至2021年1月15日共三年的生活垃圾处理费360元，合计3753.6元。原被告虽在前期物业服务协议中约定了违约金条款，但因双方就被告储藏室内被安装有弱电桥架问题发生纠纷，近年来多次进行协调，至今未得到解决，原告未能采取合理措施保护业主的财产安全，要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款、第九百四十二条第一款、第九百四十四条第一款、第二款的规定，判决如下： 被告冯建磊于本判决书生效之日起10日内支付原告菏泽美天物业服务有限公司自2018年1月16日至2021年1月15期间的物业服务费、生活垃圾处理费合计3753.6元。 二、驳回原告菏泽美天物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取127元，由原告菏泽美天物业服务有限公司负担102元，被告冯建磊负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员  吕常运 二〇二一年四月二十九日 书记员  张 奔