江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0981民初1382号原告：江苏东泰源轻工业有限公司，住所地东台市沿海湿地旅游度假经济区。法定代表人：陈昭宪，该公司董事长。原告：江苏马里布旅游休闲度假村有限公司，住所地东台市沿海湿地旅游度假经济区。法定代表人：陈昭宪，该公司董事长。两原告共同委托诉讼代理人：汪志宏，江苏苏东律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：孟丽君，江苏苏东律师事务所律师。被告：任永宏，男，1975年11月8日出生，汉族，住海安市。委托诉讼代理人：刘兴来，东台市弶港法律服务所法律工作者。被告：王亚东，男，1986年1月4日出生，汉族，住东台市。原告江苏某泰源轻工业有限公司（以下简称东某公司）、江苏马某旅游休闲度假村有限公司（以下简称马某公司）与被告任永宏、王亚东土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东某公司、马某公司的委托诉讼代理人汪志宏，被告任永宏及其委托诉讼代理人刘兴来，被告王亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东某公司、马某公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除东某公司、马某公司与王亚东于2018年5月17日签订的《租赁合同》，王亚东将承租（位于通海路北面350亩土地之其中2号、4号、7号及8号等地块，面积合计211亩）的土地返还给东某公司、马某公司；2.任永宏、王亚东连带给付东某公司、马某公司拖欠的租金暂计211000元(按693.7元/天，自2020年5月29日起计算至实际返还上述承租土地止)、违约金63300元。事实和理由：2018年5月17日，东某公司、马某公司与王亚东签订《租赁合同》一份，约定王亚东承租东某公司、马某公司211亩土地，期限七年，租金每年每亩1200元。2018年12月21日，王亚东将上述合同约定的权利义务转让给任永宏。合同履行初期，被告方尚能依约交纳租金。根据合同约定，被告方应于2020年3月28日前交纳下一合同年度租金253200元，但经东某公司、马某公司多次催要，被告方均未交纳。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判准如前所请。任永宏辩称，1.东某公司、马某公司主张解除《租赁合同》的诉求违法，任永宏要求继续履行合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，任永宏未提前交纳租金有正当理由，且在东某公司、马某公司要求支付的当天就交纳了下年租金，故其无权解除合同；2.东某公司、马某公司首先违约应依法赔偿任永宏的经济损失。东某公司、马某公司违反合同约定，致使大棚养殖至今无法进行，且其未积极采取补救措施，任永宏遭受严重经济损失。任永宏交纳租金后，东某公司、马某公司两次退回，是擅自扩大损失的违法做法，无权要求任永宏承担迟延交纳租金的损失。综上，东某公司、马某公司的起诉无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。王亚东辩称，同任永宏的意见。东某公司、马某公司为证明其主张向法庭提供了租赁合同、合同转让协议、律师函、查询单、EMS的邮寄凭证、转账明细等证据。任永宏为证明其主张向法庭提供了结账凭证、证明、照片、接处警工作登记表、电话录音、回复函、微信聊天记录截图、土地使用权证、打款记录、退款记录、土地使用情况等证据。当事人对上述证据进行了质证，本院依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月17日，东某公司、马某公司（甲方）与王亚东（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定东某公司、马某公司将其所有的位于通海路北面350亩土地中的2号、4号、7号及8号等地块合计面积211亩的土地，租赁给乙方作大棚养殖，租赁期限（约）自2018年8月15日（依实际填土完成交付日期为准）起（约）至2025年8月14日（依实际7年到期日为准）止，合计七年。租金每年每亩1200元，合计每年租金253200元。乙方需于双方签订本租赁合同并于甲方将土地交付乙方使用后5天内，支付第一年全部租金，即人民币253200元；以后每年应缴租金需于每年租期到期日前2个月付清下一年租金。乙方在租赁期间，如将租赁的场地和设备转租或出借给第三方，乙方仍需承担全部的租赁责任并履行租赁合同之条款。合同还约定，由于乙方违反约定，导致甲方按本合同第八条约定解除合同的，已收取的租金及履约保证金不予退还。并且乙方另行支付甲方违约金，违约金数额为当年度三个月租金总额。有造成甲方其他损失，则乙方须按实际损失费用赔偿甲方。且乙方因违反约定，所有损失与甲方无关，由乙方自行负担。2018年12月21日，王亚东将其与东某公司、马某公司签订的《租赁合同》中约定的权利义务转让给任永宏，并签订《合同转让协议》，转让费50000元。2019年5月16日，任永宏通过其家属转给东某公司、马某公司的管理人员蔡某253200元，履行第一年租金，转款记录备注“土地定金”。现任永宏仍实际使用案涉土地。后因任永宏未按合同约定交纳租金，东某公司、马某公司委托江苏苏某律师事务所汪志宏律师于2020年8月13日向任永宏发出律师函“江苏马某旅游休闲度假村有限公司、江苏某泰源轻工业有限公司系江苏苏某律师事务所常年法律顾问单位。据该公司反映，2018年5月17日王亚东与该公司签订租赁合同，约定其承租211亩土地，期限七年，租金每年每亩1200元。后王亚东将上述合同的权利义务转让给你方，你方也缴纳了相关费用。根据上述合同约定，你方应于2020年3月28日前缴纳租金253200元，但你方至今未能依约缴纳租金。经该公司多次催要，你方均未缴纳。本律师认为，你方与该公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的规定，合法有效。双方均应诚实信用地履行各自的义务。该公司已按合同约定向你方提供了租赁土地，你方也已实际使用至今。但你方未按合同约定按时交纳租金，已构成违约。望你方在收到此函后一周内主动与该公司联系并交纳租金。否则，本所将根据该公司的授权，通过法律途径解决此事。届时，该公司将解除双方签订的租赁合同，你方不仅要交纳租金，还要依据合同约定承担违约责任即诉讼费用。为减少不必要的诉累，请你方慎重考虑，主动履行义务。”2020年11月18日，蔡某向任永宏发微信信息“明天赶快过来交租金，拖太久了，现在公司不想租出去，很麻烦，还叫我把你东面占用的收回来。明天过来再商量一下”。2020年11月19日，蔡某向任永宏提供银行账户信息。后任永宏于2020年11月19日、2020年11月20日、2020年11月21日分别向东某公司、马某公司的管理人员蔡某转账25320元、227880元、253200元租金。蔡某又将上述租金退至任永宏账户。本院认为，本案案由为土地租赁合同纠纷。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于任永宏与谁形成租赁合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，2018年5月17日，东某公司、马某公司与王亚东签订《租赁合同》。2018年12月21日，任永宏与王亚东签订合同转让协议。案涉合同第一年租金系任永宏妻子于2019年5月16日向东某公司、马某公司管理人员蔡某缴纳，东某公司、马某公司向任永宏发出的律师函，蔡某微信催促任永宏缴纳租金等一系列行为，可以认定东某公司、马某公司已同意王亚东将《租赁合同》中承租人的权利义务转让给任永宏，任永宏已取代王亚东原承租人的地位，享有原承租人的权利，承担原承租人的义务。关于《租赁合同》是否解除及违约金是否支持的问题。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2018年5月17日，东某公司、马某公司（甲方）与王亚东签订《租赁合同》，后王亚东与任永宏签订《合同转让协议》，将《租赁合同》约定的权利义务转让给任永宏，《租赁合同》约定承包人如有全部或部分逾期支付租金之情形，发包人可以提前解除本合同，并有权要求承包人赔偿损失。本院认为，任永宏虽未按照合同约定交纳第二年租金，但东某公司、马某公司的管理人员蔡某在2020年11月19日亦通知任永宏交纳租金，说明东某公司、马某公司仍同意继续履行合同，任永宏亦在2020年11月19日至2020年11月21日期间交纳租金。任永宏未按合同及时缴纳租金，经催要后即已缴纳，从其对违约行为的补救以及违约对整体合同履行的综合影响考虑，从维护交易稳定的角度出发，本院对东某公司、马某公司要求解除《租赁合同》的诉讼请求不予支持。东某公司、马某公司主张违约金的依据系《租赁合同》第九条第二款“由于乙方违反约定，导致甲方按本合同第八条约定解除本合同的，已收取的租金及履约保证金不予退还。并且乙方另行支付甲方违约金，违约金数额为当年度三个月租金总额。有造成甲方其他损失，则乙方须按实际损失费用赔偿甲方”，鉴于对东某公司、马某公司要求解除《租赁合同》的诉讼请求不予支持，故案涉合同应继续履行，其主张解除合同产生的违约金的诉讼请求亦不予支持。关于拖欠的租金如何计算的问题。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，东某公司、马某公司（甲方）与王亚东（乙方）签订《租赁合同》约定，年租金为253200元，乙方需于双方签订本租赁合同并于甲方将土地交付乙方使用后5天内，支付第一年全部租金，即人民币253200元；以后每年应缴租金需于每年租期到期日前2个月付清下一年租金。东某公司、马某公司主张土地交付时间为2019年5月，任永宏主张土地交付时间为2019年12月。本院认为，任永宏第一年租金253200元的支付时间为2019年5月16日，东某公司、马某公司陈述的2019年5月为土地交付时间更符合双方的合同约定及履行情况，故本院认定2019年5月31日为土地交付时间。根据双方约定，每年应缴租金需于每年租期到期日前2个月付清下一年租金，故租金应于每年3月31日前给付，任永宏应向东某公司、马某公司支付第二年、第三年租金506400元（253200元×2年）。王亚东已将《租赁合同》中承租人的权利义务转让给任永宏，其不再承担案涉租赁合同的租金给付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告任永宏于本判决生效之日起15日内给付原告江苏东泰源轻工业有限公司、江苏马里布旅游休闲度假村有限公司租金506400元；二、驳回原告江苏东泰源轻工业有限公司、江苏马里布旅游休闲度假村有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21322元，减半收取10661，由原告江苏东泰源轻工业有限公司、江苏马里布旅游休闲度假村有限公司负担7720元，被告任永宏负担2941元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 吴海燕二〇二一年四月二十五日法官助理 金 磊书 记 员 朱 琳