广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初11335号原告：广州悦舍美居科技有限公司，住所地广州市番禺区东环街番禺大道北555号番禺节能科技园内天安科技创新大厦921，统一社会信用代码91440101MA59EDDU48。法定代表人：董德鑫，总经理。委托代理人：谢驰、郝科名，分别系广东红棉律师事务所律师、实习律师。被告：陈宗涨，男，1968年7月7日出生，汉族，住浙江省平阳县。原告广州悦舍美居科技有限公司（以下简称“悦美公司”）诉被告陈宗涨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告悦美公司的委托代理人谢驰、郝科名、被告陈宗涨，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告悦美公司诉称：2018年11月16日，原告与被告签订了《房地产租赁合同》（以下简称“案涉合同”），约定原告向被告出租广州市天河区珠江新城海月路411号8B房（以下简称“案涉房屋”），租金为人民币12500元/月。双方约定，被告应按时交付租金、相关物业费、水电费、管理费，逾期交付租金的，除应补交欠租外，并按月租金的0.1%支付违约金，如被告延误15天补缴租金，原告可提出解除合同，没收押金。案涉合同签订后，原告按合同约定将房屋交付给被告使用。2019年5月23日，被告应缴纳2019年5月23日至2019年6月22日的租金人民币12500元，并缴纳2019年5月管理费人民币531元。但从2019年5月23日至今，被告一直拖欠租金未缴纳，原告多次催告，被告仍拒不缴纳。原告认为，原告已按约定向被告出租房屋，履行了合同义务，被告应当按时向原告支付租金、相关物业管理费、水电费、管理费等，被告拖欠租金、相关物业管理费、水电费、管理费等的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，被告应向原告支付所欠租金、相关物业管理费并承担违约责任。因此，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、解除悦美公司与陈宗涨签订的案涉合同；2、悦美公司依照案涉合同的约定没收陈宗涨交纳的押金共计人民币25000元；3、陈宗涨向悦美公司支付2019年5月23日至2019年6月22日租金共计人民币12500元、2019年5月份物业费人民币531元以及迟延支付租金的违约金（以12500元为本金，自2019年5月23日起计算至实际清偿之日止，按每日0.1%的标准）4、本案诉讼费用由被告承担。被告陈宗涨辩称：1、对原告的第一项诉讼请求无异议，同意解除合同。2、对原告的第二项诉讼请求有异议，不同意原告没收押金，被告没有违反合同的约定。3、对原告第三项诉讼请求有异议，被告于2019年5月2、3日告知原告收取房租的财务人员不再承租案涉房屋，并于2019年5月23日前搬离了案涉房屋，所以无须支付原告2019年5月23日之后的租金及管理费。2019年5月2、3日被告告知原告财务人员后，原告的财务人员未通知被告支付2019年5月23日之后的租金，此后原告于2019年6月份向被告发出通知，被告拨打通知上的电话，对方称不清楚情况，故被告无法与原告沟通。被告不同意支付原告违约金，该违约金标准过高，且被告的押金仍在原告处，被告只是延迟一周的时间告知原告，原告却要求没收相当于两个月房屋租金金额的押金，显失公平。经审理查明：案涉房屋的《房地产权证》载明：权属人为谢亦行，房屋用途为居住用房，建筑面积为148.6886平方米，共有人为董迎，登记字号为06交登01545054。2018年11月1日，谢亦行与悦美公司签订了《房地产租赁合同》，约定谢亦行将案涉房屋出租给悦美公司作为住宅使用，租期从2018年11月1日至2023年10月30日止。同日，谢亦行出具《房屋租赁授权委托书》给悦美公司，称谢亦行委托悦美公司全权行使案涉房屋的出租和经营管理权利，委托期限从2018年11月1日起至2023年10月30日止。2018年11月16日，悦美公司（甲方、出租方）与陈宗涨（乙方、承租方）签订了案涉合同，约定：三、租赁双方同意按下列约定出租和承租房屋。1.租期：从2018年11月23日至2020年11月22日止；甲方应当在2018年11月16日前将房屋交付给乙方使用。四、租金。1.租金为每月人民币12500元整。2.租金应于每月23日前由乙方支付给甲方，在本合同签订后当日内，乙方向甲方支付一个月的租金，即人民币12500元整，甲方应向乙方开具收据。五、租赁押金。1.在本合同签订后当日内，乙方向甲方支付相当于2个月租金的租赁押金，即人民币25000元，甲方向乙方开具收据。2.合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还乙方。六、甲乙双方约定从2019年11月23日开始每1年租金递增3%。七、各方责任：1.乙方应按时交付租金，相关物业管理费、水电费。逾期交付租金，除应补交欠租外，并按月租金的0.1%支付违约金，如乙方延误十五天不缴租金，甲方可提出解除合同，没收押金。八、违约责任。2.租赁期内，乙方违反本合同的约定未承租该房屋或提前退租，甲方有权没收全部保证金，并有权将该房屋另行出租等。2018年11月17日，原告收到被告转账支付的案涉房屋押金及一个月租金共计人民币37500元，此后，被告按月向原告转账支付租金及物业费等，2019年4月30日，被告向原告转账支付租金及物业费等共计人民币13246元。2019年6月28日，原告向被告发出了《关于房屋租金、水电物业费催缴通知函》，函称：被告应于5月23日前向原告支付2019年5月23日至2019年6月22日的房屋租金人民币12500元、5月份管理费人民币531元，一共人民币13031元。水费、电费、煤气费待账单出来后附上，请于2019年5月23日前缴款，逾期交付租金，原告将按月租金的0.1%收取违约金，请及时缴纳。因被告已逾期37天，请在收到催费通知函当日起7天内安排转款。2019年7月26日，原告再次向被告发出了《关于房屋租金、水电物业费催缴通知函》，催促被告尽快交纳房屋租金及管理费、水费、电费、煤气费等。另，2019年6月3日，原告通过银行转账的方式向物业公司交纳物业费人民币531元。庭审中，悦美公司、陈宗涨陈述以下内容：1、关于办理交接手续的事项，陈宗涨称其于2019年5月2、3日告知原告退租事项，但微信聊天记录已经无法提供；原告则称被告搬离案涉房屋未进行过告知，双方也没有办理交接手续。2、关于搬离案涉房屋的时间，被告称其于2019年5月23日前已经撤场；原告则称因被告未按时交纳租金，其于2019年5月29日上门查看，无法联系被告，不确认被告是否已经搬离案涉房屋，直至2019年6月29日原告多次催促被告交纳租金，被告仍不履行，原告遂收回案涉房屋，并于2019年7月1日重新出租。3、原告确认收取了被告交纳的租房押金人民币25000元。原告悦美公司提交了以下证据：1.2018年11月1日的《房地产租赁合同》；2.房地产权证（复印件）；3.谢亦行身份证（复印件）；4.《房屋租赁授权委托书》；5.银行转账记录；6.2018年11月16日的《房地产租赁合同》；7.转账记录截图；8.短信记录；9.《顺丰邮单；10.《关于房屋租金、水电物业费催缴通知函》2份；11.新城海滨花园缴费通知单；12.转账记录。被告陈宗涨未向本院提交证据。本院认为：案涉合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。关于原告要求解除与被告签订的案涉合同的诉请。被告在合同履行期间搬离案涉房屋，而原告也已于2019年7月1日收回房屋并另行出租他人，双方在庭审中对解除案涉合同均无异议，故本院予以认可。至于合同解除的归责认定。案涉合同的租赁期间为2018年11月23日至2020年11月22日，现被告没有提供证据证明其与原告达成了提前撤场并解约一致意思表示的证据，其在未经原告同意的情况单方撤场，并不具有单方解除案涉合同的法律效力，故被告构成根本违约，应承担相应的违约责任，被告为此所提出的于2019年5月23日前撤场并不应再支付之后租金费用的辩解本院不予采纳。关于原告要求没收被告依据案涉合同交纳的押金共计人民币25000元的诉请。根据案涉合同第七条第一款“如乙方延误十五天不缴租金，甲方可提出解除合同，并没收押金”及第八条第二款“租赁期内，乙方违反本合同的约定未承租案涉房屋或提前退租，甲方有权没收全部保证金，并有权将房屋另行出租”的约定，因被告违反合同约定提前退租，原告没收被告交纳的押金具有合同依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金、物业费及违约金的诉请。1、关于租金和物业费。被告陈宗涨作为案涉房屋的承租人未能举证证明其具体的撤场时间，也未能举证证明在合同履行期间已交纳了上述费用，故对原告的主张予以采纳，即被告应向原告支付2019年5月23日至6月22日的租金人民币12500元及5月份物业费人民币531元。2、关于违约金。依照案涉合同第七条第一款“逾期交付租金，除应补交欠租外，并按月租金的0.1%支付违约金”的约定，原告主张被告应支付其逾期交纳租金的违约金，具有依据，予以支持。至于起算时间，应自2019年5月24日开始计算，被告认为违约金标准过高，考虑到原告已没收被告已交纳的押金，根据损失填平原则，本院对违约金的标准酌情予以调整，调整为按中国人民银行的同期同类贷款利率（其中2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告广州悦舍美居科技有限公司与被告陈宗涨于2018年11月16日签订的《房地产租赁合同》。二、原告广州悦舍美居科技有限公司对被告陈宗涨交纳的租房押金人民币25000元不予退还。三、被告陈宗涨自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州悦舍美居科技有限公司支付2019年5月23日至2019年6月22日的租金人民币12500元、2019年5月份物业费人民币531元以及逾期支付租金的违约金【以12500元为本金，自2019年5月24日起计算至实际清偿之日止；按中国人民银行的同期同类贷款利率（其中2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付；上述利息总额以上述欠付的本金为限】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1988元，由被告陈宗涨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  何晓芬人民陪审员  王 刚二〇二一年四月七日书 记 员  梁怡筠李愿