西藏自治区拉萨市中级人民法院执行裁定书（2021）藏01执异3号案外人：梁小兰，女，1961年1月4日出生，汉族，现住湖南省郴州市苏仙区，身份证号码×××。申请执行人：李明，男，1965年2月20日出生，汉族，现住青海省格尔木市。委托诉讼代理人：李旺，男，1993年2月18日出生，汉族，现住西安市雁塔区。被执行人：朱首芳，男，1958年2月20日出生，汉族。被执行人：朱文杰，男，1990年8月30日出生。被执行人：朱文彬，男，1986年1月27日出生。被执行人：湖南省郴州市恒大锑业有限公司，住所地郴州市，统一社会信用代码914310000570251784X。法定代表人：陈佳杰，具体职务不详。在本院申请执行人李明与被执行人朱首芳、朱文杰、朱文彬、湖南省郴州市恒大锑业有限公司借款合同纠纷一案中，案外人梁小兰于2021年4月1日对拍卖湖南省郴州市××区商铺】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人梁小兰称，请求撤销对××号商铺的拍卖执行行为。事实和理由如下：案外人与被执行人朱首芳原系夫妻关系，2009年10月16日双方依法解除婚姻关系。法院拟拍卖执行标的物位于湖南省郴州市××区商铺，原系梁小兰与朱首芳的夫妻共有财产，根据梁小兰与朱首芳解除婚姻关系时订立的《离婚协议》之约定，××号商铺所有权归梁小兰及被执行人朱文彬、朱文杰共有，××号商铺租金收入用于保障身患血友病和癫痫病的被执行人朱文彬生活、医疗之用。法院已挂牌拟拍卖的××号商铺，其登记所有权人虽为被执行人朱文彬、朱文杰，但实际为梁小兰、朱文彬、朱文杰所共有，申请执行人李明与被执行人朱首芳、朱文彬、朱文杰、湖南省郴州市恒大锑业有限公司借款合同纠纷所涉借款系发生在案外人与朱首芳离婚之后，案外人与朱首芳离婚时已经作了约定，且对该××号商铺的分割、处置并不存在故意逃避债务的意思。作为××号商铺的实际所有权、占有人，法院对该不动产的处置应依法告知案外人，尊重案外人对该物业所有权的行使，或征询案外人对共有物业处置意见，做到依法依规，不应损害的本人的合法权利。且该××号商铺的实际价值超过3000万，根据法院委托的评估机构评估的价值仅为18 629 400元，也远远低于实际价值。如法院对该××号商铺的直接拍卖，必然直接损害案外人的合法权益。该拍卖行为不能增加申请执行人的利益，但却严重损害了被执行人朱文彬、朱文杰及本人的利益。基于上述理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，案外人依法向法院提起异议，请求法院撤销对××号商铺的拍卖执行行为。为支持其主张提供以下证据：持证人为朱首芳的离婚证复印件一份；离婚协议复印件一份；离婚协议书复印件一份；中南大学湘雅二医院疾病诊断书、住院结算单复议件一份。申请执行人李明称，异议人梁小兰向法院提起的签署日期为2021年3月26日的执行异议书，鉴于《离婚协议》约定，法院拟拍卖××号商铺属于异议人、被执行人朱文彬、朱文杰共有，应撤销对该商铺的执行行为。申请执行人认为，异议人的上述观点没有事实和法律依据，理由如下：一、涉案商铺在当地不动产登记机构登记的权利人为被执行人朱文彬、朱文杰而非异议人，则异议人对涉案商铺无所有权，不能对抗法院对涉案商铺的执行行为。根据我国《民法典》第209条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第214条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”以及第216条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”的规定，我国不动产登记产生两个方面的效力：一是不动产物权公示效力，是指登记机关将不动产物权变动的事实向社会公开，让公众知晓该不动产流转的过程和结果的法律效力。二是不动产登记公信力，是指依法完成登记的行为产生绝对效力，即便登记簿上所记载权利并不存在，或者权利的内容，权利的主体与真实的情况不一致，法律上依旧承认且信赖登记簿所展现出来的物权，因此，在本案中，涉案商铺在不动产登记簿上的物权人仅为被执行人朱文彬、朱文杰，则法院对其查封、拍卖的执行行为符合法律规定，异议人无权对抗法院对涉案商铺的执行行为。二、异议人提供的《离婚协议》 、《离婚协议书》，其签订的时间和内容的真实性无法核实，鉴于被执行人多次对拍卖提出异议且始终缺乏真实性，此次的异议内容同样是在浪费司法资源，妨碍司法公正，法院不应认可。此外，该《离婚协议》、《离婚协议书》仅约束被执行人朱首芳与异议人，且申请执行人亦从未知晓《离婚协议》、《离婚协议书》的存在，故《离婚协议》、《离婚协议书》不能对抗不动产登记部门对涉案商铺物权登记的公示力和公信力，法院应当优先保护申请执行人因对涉案商铺强制执行而应享有的合法权益。三、异议人未将涉案房屋变更至自己名下或变更为共有人之一存在重大过错，理应承担由此造成的法律后果。在本案中，异议人主张其与被执行人朱首芳于2009年10月16日解除婚姻关系，到异议人提出本次执行异议书（所载日期2021年3月26日）已将近12年，但该涉案商铺的物权登记一直未曾变更至异议人自己名下或变更为共有人之一，故异议人存在重大过错。四、《离婚协议》并未明确指出涉案商铺的位置，产权证号以及面积，对于此类不动产的重要信息未做任何具体说明，缺乏真实性和证明力。《离婚协议》的内容模糊，不能说明涉案商铺是被异议人分配的财产。综上，涉案商铺的所有权人为被执行人朱文彬、朱文杰，异议人提出的执行异议请求没有事实和法律依据，且异议人在其离婚将近12年期间一直未将涉案商铺变更至自己名下或变更为共有人之一，现在却提出涉案商铺归属其所有，明显存在故意阻碍执行之嫌，因此，恳请法院依法驳回异议人的请求事项。本院查明，申请执行人李明与被执行人朱文杰、湖南省郴州市恒大锑业有限公司、朱首芳、朱文彬借款合同纠纷一案，于2019年8月21日立案，执行案号为（2019）藏01执232号，该案的执行依据为（2017）藏01民初67号民事调解书。本院于2019年8月22日向被执行人朱首芳直接送达执行通知书、报告财产令，向被执行人朱文杰、湖南省郴州市恒大锑业有限公司、朱文彬代为送达上述文书。本院于2020年5月28日作出（2019）藏01执232号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人朱文彬、朱文杰名下位于湖南省郴州市××区（产权证号**）商铺一套。本院于2020年7月24日作出（2019）藏01执232号之二执行裁定书，裁定继续查封、冻结被执行人朱文彬、朱文杰名下位于湖南省郴州市××区产权证号：XXXXX、XXXXX、XXXXX、XXXXX、XXXXX、XXXXX、××；房号××、××、××、××、××、××、××房产手续，查封期限为三年。2020年11月5日，深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司出具深国誉评字【2020】××号《房地产估价报告》中对位于湖南省郴州市××区商铺作价 18 629 400元。朱文杰、朱文彬及朱首芳对该评估报告提出书面异议。2021年1月15日，深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司出具《关于我司“深国誉评字【2020】××号房地产估价报告相关异议的回复”》，认为工作人员进行的相关程序符合《房地产估价规范》（××），认为估价报告的评估结论客观、合理。本院于2020年6月12日向被执行人朱文杰、朱文彬、湖南省郴州市恒大锑业有限公司再次公告送达（2019）藏01执232号之一执行裁定书。另查明，郴州市不动产登记中心于2020年8月19日出具（2019）藏01执232号协助执行通知书回执，注明续封XXXXX、XXXXX、XXXXX、XXXXX、XXXXX、XXXXX、××，均已抵押，原查封文号（2018）藏01执69号。郴房权证市测区字第XXXX号房屋产权对应的房屋为湖南省郴州市××区原房号为××，现房号为××。郴州市房产管理局的《房屋产权情况》的登记信息显示，产权权证号码00090772的房产所有权人为朱文彬，共有人为朱文杰，发证日期为2012年6月21日。再查明，郴州市不动产登记中心于2020年8月21日出具的不动产登记资料查询结果证明中，产权证号为XXXXX、XXXXX、XXXXX的不动产的权利人为朱文彬、朱文杰、梁小兰。本院认为，本案的争议焦点为：一、离婚协议约定房产权属是否具有排除强制执行的效力的问题。二、涉案房产评估价格是否低于实际价值并损害案外人及被执行人利益的问题。三、涉案商铺租金用于被执行人朱文彬生活医疗所用是否可以排除强制执行的问题。一、关于离婚协议约定房产权属是否具有排除强制执行的效力的问题。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”本案中，本院拍卖的位于湖南省郴州市××区（产权证号××）××号商铺产权登记信息中显示所有权人为朱文彬，共有人为朱文杰，该套房产的产权与案外人无关。其次，根据郴州市房产管理局的《房屋产权情况》登记信息显示，涉案房产的产权发证日期为2012年6月21日，但在2012年办理该套房屋产权登记手续时案外人并未根据离婚协议内容主张权益，现又以离婚协议约定房产归属否定不动产登记效力的主张，存在前后矛盾，且无法推翻不动产登记的公示效力。申请执行人李明提出的不动产以登记为要件，离婚协议不具有对抗不动产登记部门对涉案商铺物权登记的公示力和公信力的答辩理由，本院予以认可。因此，本院认为，案外人梁小兰并非涉案房产的权利人，其以离婚协议约定为由主张涉案房产共同共有并排除强制执行的异议理由不能成立，本院不予认可。二、关于涉案房产评估价格是否低于实际价值并损害案外人及被执行人利益的问题。本院认为，首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”被执行人朱首芳、朱文彬、朱文杰、湖南省郴州市恒大锑业有限公司作为（2019）藏01执232号执行案件的被执行人，依法负有履行生效法律文书确定义务的责任，遂本院拍卖被执行人朱文彬、朱文杰名下房产的执行行为符合法律规定，对此本院予以认可。其次，案外人主张的评估价格低于市场价的问题，除书面表述外无相关证据予以证明，且深国誉评字【2020】××号《房地产估价报告》已发生法律效力，故案外人梁小兰的异议理由于法无据，本院不予支持。三、关于涉案商铺租金用于被执行人朱文彬生活医疗所用是否可以排除强制执行的问题。本院认为，根据本院查明的事实，被执行人朱文彬名下拥有多套房产，且从案外人梁小兰提出的涉案房产商铺租金用于生活医疗开支的表述可以得知，涉案商铺是用于投资经营，因该房产并非被执行人朱文彬的唯一保障性居住用房，故不存在排除强制执行的效力，因此案外人梁小兰的该项主张本院不予认可。综上所述，案外人梁小兰的异议理由不成立，其请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回梁小兰的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   格桑卓嘎审  判  员   洛桑益西审  判  员   米玛次仁二〇二一年四月十三日书  记  员   次仁平措