广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初552号原告：袁进杰，女，汉族，1985年6月8日出生，身份证住址：广州市番禺区××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××728。委托诉讼代理人：张才丰，广东政衡律师事务所律师。被告：四会市腾飞投资有限公司，住所地：四会市东城区×××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××282L。法定代表人：侯某1。原告袁进杰与被告四会市腾飞投资有限公司（以下简称“腾飞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁进杰委托诉讼代理人张才丰到庭参加诉讼，被告腾飞公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年10月12日签订的两份《商铺买卖合同》；2.判令被告向原告返还房款357000元(合同房款237000元+以招商运营费名义收取的房款120000元)，并支付违约金(违约金自2020年7月1日起以357000元为基数按日利率1.5‰计至全部款项退还之日止，现暂计至2021年1月14日止为106029元)；3.判令被告向原告返还办证费1174元、物业维修基金970元，并支付利息(自起诉之日起以2144元为本金按年利率3.85%计至全部款项退还之日止)；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年10月12日签订两份《商铺买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于四会市×××××××××××××××××××、3235号铺，建筑面积为9.16平方米/铺，总价178500元/铺(其中含合同房款118500元和以招商运营费名义收取的房款60000元)。合同签订前，原告于2019年8月16日通过微信转账向被告支付了定金45000元，于2019年8月26日通过支付宝转账向被告补充支付了定金45000元，同时被告称部分房款收取后以招商运营费名义开具收据，日后可以减少办证的税费，原告信以为真。于是，被告分别开具了定金收据和招商运营费收据给原告。合同签订当日，被告又告知原告，每个商铺的购房款需以招商运营费名义出具60000元收据，才能减少后续办证的税费，且商场处于试运营状态，可以减免购房款10000元。因此，原告当即按照被告要求和指示分别现场刷卡支付了80000元和179144元，被告也收回了原来的定金收据，重新出具相应的收据给原告。至此，原告为3234号铺、3235号铺每个商铺支付了房款178500元(其中含合同房款118500元和以招商运营费名义收取的房款60000元)、办证费587元、物业维修基金485元，全部购房款及相关费用已经支付完毕。原被告于2019年10月12日签订合同，并于当天生效，被告依约应于2020年6月30日前为原告办理网签及产权登记。原告曾尝试多种方式联系被告，要求被告履行合同义务，但根本无法联系到被告。2020年9月左右，原告及其他业主到相关部门上访维权时，发现被告销售涉案商场一至三层的商铺已经分别广东封开农村商业银行股份有限公司申请广东省封开县人民法院查封和被广东封开农村商业银行股份有限公司申请贵院查封。事后，业主开始陆陆续续起诉被告。被告迟迟未能为原告办理产权登记，至今杳无音信，已经构成根本违约。综上，为了维护原告的合法权益，特具状于法院，请求依法判决。原告向本院提供如下证据：1.原告身份证，证明原告主体适格；2.被告企业信用公示报告，证明被告主体适格；3.商铺买卖合同，证明涉案商铺的概况、价款、原被告双方的权利义务等；4.收据、付款凭证，证明原告依据合同约定向被告支付了购房款及办证费、物业维修基金等费用；5.广州百富设计装修有限公司企业信息查询结果，证明广州百富设计装修有限公司并未进行工商登记，被告为规避债务等目的以其他名目收取原告购房款；6.微信聊天记录，证明原告催促被告履行合同未果。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实:原告袁进杰（商铺买受人）与被告腾飞公司（商铺出售人）签订两份《商铺买卖合同》，合同约定被告将位于四会市××××××××××××××××××、3235号商铺出售给原告，商铺建筑面积均为9.16平方米，房屋目前存在抵押登记，按建筑面积计价均为每平方米12937元，总价为237000元(单个商铺118500元)。合同还约定在本合同生效之日起180个工作日以内，双方应共同完成商铺买卖的网签手续；在网签手续完成后，双方共同向税务部门和房管部门申办商铺产权及国土过户手续；被告如未按合同规定的时间申办商铺产权过户手续，逾期超过180日的，原告有权解除合同；若原告解除本合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款并自本合同规定的最后申办期限的第二天起至退款之日止，按日向原告支付已付房价款1.5‰的损失赔偿；因被告原因导致网签手续未能在本合同约定期限内完成的，原告有权单方解除本合同，并要求被告退回已收取的房款；被告保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷，因上述原因造成原告损失的，由被告承担全部赔偿责任；合同自各方签字或盖章后生效等内容。庭审中，原告陈述合同签订时间为2019年10月12日，与交付房款时间为同一天。2019年8月16日，原告通过陈狄周微信向张海丽微信转账5000元。同日，原告向微信名为“Mikael-钉”付款40000元。2019年8月26日，原告向支付宝账户名为“海丽（*海丽）”转账45000元，并备注“补订金”。2019年10月12日，原告向“广州市百富设计装修有限公司”转账80000元。同日，原告向“四会市东城区翠王玉器行”转账179144元。2019年8月26日，广州市百富设计装修有限公司向原告出具两张收据，确认收到“四会市东城汇三楼3234、3235单位招商运营费20000元、20000元整”。2019年10月12日，广州市百富设计装修有限公司向原告出具两张收据，确认收到以上两商铺招商运营费合计80000元。以上合计120000元。2019年10月12日，被告向原告出具六张收据，其中包括商铺3234房款118500元、办证费587元、物业维修基金485元，商铺3235房款118500元、办证费587元、物业维修基金485元。以上合计239144元。对于收取房款和招商运营费的主体，庭审中，原告称以上款项均为被告收取，是被告将房价款拆分，为了便于办证，减少费用，并能够给原告优惠1万元。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商铺买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商铺买卖合同》的约定，因被告原因导致网签手续未能在本合同约定期限内完成的，原告有权单方解除本合同，并要求被告退回已收取的房款。原告已按合同约定支付完毕案涉商铺购房款，被告至今仍未履行合同约定的商铺买卖网签手续，构成违约。故原告请求解除《商铺买卖合同》和要求被告返还购房款237000元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题。根据《商铺买卖合同》第五条第四款第三项约定，被告如未按合同规定的时间申办商铺产权过户手续，逾期超过90日的，原告有权解除合同。若原告解除本合同的，被告应当自本合同规定的最后申办期限的第二天起至退款之日止，按日向原告支付已付房价款1.5‰的损失赔偿。根据商铺买卖合同的上下文可知合同规定的时间是在合同生效之日起180个工作日以内，即最后申办商铺产权过户手续的期限是2020年6月30日，故被告应从2020年7月1日起计算支付损失赔偿给原告。合同约定的损失赔偿实际上是违约金，其约定计算标准1.5‰显属过高，参照本院受理的被告为腾飞公司的同类型案件处理标准，本院将违约金计算标准调整为年利率24%，以237000元为基数从2020年7月1日起计算至退款之日止。对于原告要求被告返还办证费1174元、物业维修基金970元并支付利息的诉讼请求，由于被告存在逾期为原告商铺产权过户手续的违约行为,现原告请求被告返还办证费用及物业维修基金,应予以支持。对于该款的利息问题,虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息,但被告未在约定的期限履行上述义务,其继续占有该款项没有合法依据,且客观上享有了该款项的利息,从公平原则和诚实信用原则来考虑,其代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内。因此,原告要求从起诉之日起即2021年1月25日起按年利率3.85%计算利息并无不当，本院予以支持。关于原告主张的招商运营费120000元，因本案为商品房销售合同纠纷，原告的该项主张与本案并非同一法律关系，原告的举证也不足以证明该费用为被告收取的房款。原告可另循法律途径解决。被告腾飞公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、解除原告袁进杰与被告四会市腾飞投资有限公司于2019年10月12日签订的两份《商铺买卖合同》；二、被告四会市腾飞投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告袁进杰退还购房款237000元并支付违约金（以237000元为基数从2020年7月1日起按年利率24%计算至款项退还之日止）；三、被告四会市腾飞投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告袁进杰退还办证费1174元、物业维修基金970元及利息（利息以2144元为本金，从2021年1月25日起计算至款项退还之日止）；四、驳回原告袁进杰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4147元，由原告袁进杰负担1167元，由被告四会市腾飞投资有限公司负担2980元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 周 忠 海二〇二一年四月二日书记员 欧阳杜鹃