云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0102民初900号原告：昆明保利房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市五华区学府路690号金鼎科技园内2号平台B1幢楼210房，统一社会信用代码：915301025501447891。法定代表人：徐列广。委托诉讼代理人：杨国军、郑成，特别授权代理。被告：董鹏垚，男，1993年9月22日出生，白族，住云南省昆明市五华区。被告：毕崇娇，女，1991年1月24日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。原告昆明保利房地产开发有限公司（以下简称：保利公司）与被告董鹏垚、毕崇娇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月23日公开开庭审理了本案。原告保利公司的委托诉讼代理人杨国军到庭参加诉讼，被告董鹏垚、毕崇娇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：一、解除商品房购销合同、补充协议；二、判令被告协助原告注销合同备案登记，并将“花开香郡花园（A3地块）10幢1单元**4”房屋（以下简称：**4房屋）腾还原告；三、判令被告承担违约金155,746.20元（总房款的10%）；四、判令被告承担自2018年7月1日起至办理合同备案登记注销手续之日止，按合同总价款4%的年折旧率计算的房屋折旧费；五、案件受理费、保全费、保函担保费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2018年3月19日，原、被告签订《商品房购销合同》和《补充协议》，合同约定被告以1,557,462元的价格向原告购买**4房屋。合同签订后被告支付首付款317,462元，向银行贷款支付124万元，贷款由原告承担阶段性连带保证责任。贷款合同履行过程中，被告自2020年3月起便逾期还款，经银行催告，原告先后向银行偿还贷款本息合计1,252,390.34元（包括起诉后代偿款项1,209,083.57元）。根据合同约定，原告承担保证责任后有权解除合同，并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，因此提起诉讼。被告董鹏垚、毕崇娇未作答辩。经审理本院认定事实如下：2018年3月19日，原告保利公司（出卖人）与被告董鹏垚、毕崇娇（共同买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议（预售）》（合同登记号：KM2018031916663），合同约定：（一）买受人向出卖人购买**4房屋，总价款1,557,462元，2018年3月19日前支付首付款317,462元，贷款支付124万元；（二）买受人采取贷款方式支付房款的，出卖人为贷款承担阶段性保证责任，如买受人不按借款合同约定偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任或银行诉讼出卖人的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时买受人已经入住的，须在出卖人发出书面解约通知7日内腾空房屋并支付自办理入住手续之日至办理合同登记备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（按总价款4%的年折旧率计算）；同时买受人须按合同约定总价款的10%支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用（包括但不限于代偿的贷款利息、罚息、复利、诉讼费、律师费、保全费等买受人应承担的费用）；违约金和贷款本息等买受人应承担费用出卖人有权从已付款中扣除，余款无息退还买受人；买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担……。合同履行过程中，董鹏垚、毕崇娇向保利公司支付了**4房屋对价1,557,462元（包括：首付317,462元，贷款支付124万元），保利公司亦于2018年5月2日将**4房屋交付给董鹏垚、毕崇娇，但**4房屋迤今未办理不动产权登记。2018年4月2日，中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行（以下简称：邮政储蓄银行昆明分行，贷款人）与毕崇娇、董鹏垚（共同借款人）、保利公司（保证人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定毕崇娇、董鹏垚以**4房屋抵押担保向邮政储蓄银行昆明分行借款124万元，用于支付**4房屋购房款，借期360个月（2018年4月2日至2048年4月2日），保利公司在抵押登记手续办理完毕前承担阶段性连带保证责任……。2020年6月23日、10月21日和2021年3月15日、3月24日，邮政储蓄银行昆明分行先后向保利公司发出《关于为客户毕崇娇代偿通知书》三份和《关于客户毕崇娇代偿的情况说明》一份，要求保利公司按《个人购房/购车借款及担保合同》约定为借款人毕崇娇逾期的贷款本息承担连带保证责任……。2020年7月14日、11月19日和2021年3月22日、3月30日，保利公司代偿“毕崇娇贷款本息”12,409.41元、30,897.36元、1,206,683.57元、2,400元，合计1,252,390.34元后，邮政储蓄银行昆明分行以《中国邮政储蓄银行贷款结清证明》确认毕崇娇在该行的房贷124万元已经结清，借款合同终止。2020年12月7日，云南省昆明市官渡区人民法院对原告邮政储蓄银行昆明分行与被告毕崇娇、董鹏垚、保利公司金融借款合同纠纷一案作出（2020）云0111民初12181号民事判决，判决解除《个人购房/购车借款及担保合同》，由毕崇娇、董鹏垚偿还邮政储蓄银行昆明分行借款本金1,192,008.35元和按合同约定标准计算的利息、罚息、复利等（利息、罚息、复利相加以不超过年利率24%为限），以及律师费5,000元；保利公司则对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费15,825元由毕崇娇、董鹏垚、保利公司负担……。2021年3月9日，本院根据保利公司申请，作出（2021）云0102民初900号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结董鹏垚、毕崇娇名下价值1,842,996.70元的财产（具体财产内容以协助执行通知为准）。以上事实，有当事人主体证明材料、商品房买卖合同及补充协议、公证书（贷款合同）、房屋交接材料、代偿通知、银行付款凭证、贷款结清证明、相关法律文书和当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，案涉商品房买卖合同依法成立并生效，对合同当事人具有法律约束力。根据合同约定，原告承担保证责任后，有权解除合同。本案中，原告在被告逾期履行借款合同义务后，已经以连带责任保证人身份在主债务和保证范围内履行了保证人的代偿义务，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称：民法典）第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”、第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”规定，结合解除权人未通知解除和送达情况，本院依法确认案涉商品房买卖合同于2021年3月3日解除。其次，根据民法典第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外”规定，结合履行情况和诉求的合法性，本院对合同解除后当事人的权利义务关系认定如下：（一）原告请求被告返还**4房屋、涂销合同登记备案的诉求于法有据，本院予以支持；（二）合同因解除而终止，当事人在履行合同过程中取得的财产原则上应当相互返还，故原告在被告向其返还标的物的同时亦应将收取的标的物对价返还被告。本案中，银行债权（即贷款本息）已因被告的部分履行和原告的代偿而消灭，故本案在合同解除后不再考虑银行的债权问题。综上理由，**4房屋的对价1,557,462元应当返还给被告；（三）被告系借款合同关系中的债务人，借款合同项下的债务本应由其负责清偿。根据民法典第七百条“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益”规定，结合保证责任的履行事实，原告因承担保证责任支出的代偿费用1,252,390.34元（包括借款本息）有权向被告追偿，被告应当将该项费用支付给原告；（四）关于违约金。代偿前买卖合同在形式上已经履行完毕，被告的违约行为发生在借款合同履行中，本案与违约行为具有因果关系的事实为代偿事实，而代偿产生的损失仅为资金占用损失。本案中，原告因代偿取得合同解除权，代偿款在合同解除后已经与应返还的购房款抵销，根据法律对“损失填补”原则的规定，本院确认约定违约金过分高于实际损失，应当予以调整，并确定应按资金占用的利息损失计算违约金，且该项违约损失只应自代偿日起计算至债务抵销之日（即本判决确定的履行期限届满之日），利率按代偿日的一年期市场报价利率（LPR），即年利率3.85%计算。债务抵销后被告在本案中对原告已不负金钱债务，故不再产生代偿款的资金占用损失；（五）原告诉求的房屋折旧费合同虽有约定，但其未能举证证明返还的房屋市场价值低于合同订立时的房屋市场价值，故该项损失不予保护；（六）原告请求的保全担保保险费8,846元并不属于违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，合同亦未约定该项费用实际产生后应由被告承担，故本院不予支持。第三当事人在合同终止后互负金钱给付义务，根据民法典第五百六十八条第一款“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外”规定，结合合同对债务抵销的约定，本院确认应返还的购房款和代偿款可以相互抵销，故债务抵销后原告还应返还被告购房款305,071.66元（1,557,462元-1,252,390.34元）。同时，该返还义务在履行时，也应当与违约金相互抵销。第四应当说明的是，原告在起诉时申请追加中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市董家湾支行为第三人参加诉讼，但在本院通知该银行参加诉讼之前，原告又于2021年3月23日撤回了追加第三人申请，由于案件处理结果同中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市董家湾支行没有法律上的利害关系，故本院并未通知其作为第三人参加诉讼。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百六十八条第一款、第五百八十四条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告昆明保利房地产开发有限公司与被告董鹏垚、毕崇娇签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议（预售）》（合同登记号：KM2018031916663）于2021年3月3日解除，合同自解除日起终止履行；二、被告董鹏垚、毕崇娇应于本判决生效之日起三十日内将“花开香郡花园（A3地块）10幢1单元**4”房屋返还原告昆明保利房地产开发有限公司，并于同期协助原告昆明保利房地产开发有限公司办理合同登记备案注销手续（合同登记号：KM2018031916663）；三、原告昆明保利房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还被告董鹏垚、毕崇娇购房款305,071.66元；四、被告董鹏垚、毕崇娇应于本判决生效之日起三十日内向原告昆明保利房地产开发有限公司支付按年利率3.85%计算至本判决确定的履行期限届满之日止的违约金：（一）本金12,409.41元自2020年7月14日起计息；（二）本金30,897.36元自2020年11月19日起计息；（三）本金1,206,683.57元自2021年3月22日起计息；（四）本金2,400元自2021年3月30日起计息；（本判决第三、四项给付金钱义务在履行时可以相互抵销）五、驳回原告昆明保利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,693元（已减半收取），由原告昆明保利房地产开发有限公司负担1,956元，被告董鹏垚、毕崇娇负担8,737元；财产保全费5,000元，由被告董鹏垚、毕崇娇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  李其恒二〇二一年四月十二日法官助理李根琼书记员邓云飞履行义务告知：本案裁判文书生效后，负有履行义务的当事人需按期履行义务，不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。如未履行义务，本案进入执行程序的，本条款即为执行通知，履行义务人应当向执行法院报告当前及申请执行之日前一年的财产情况，人民法院可依法对被执行人的财产采取强制措施，并对相关当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。