上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初18526号原告：赵军，男，1967年1月10日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：居晓林，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘少秋，上海段和段律师事务所律师。被告：胡蔡卿，男，1984年2月10日生，汉族，住上海市宝山区。原告赵军与被告胡蔡卿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序。本案于2021年2月5日进行了证据交换。原告赵军的委托诉讼代理人居晓林、刘少秋，被告胡蔡卿到庭参加诉讼。之后，发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，并根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序独任制，本案于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告赵军的委托诉讼代理人刘少秋、被告胡蔡卿到庭参加诉讼。期间，当事人以庭外和解为由申请延长审限二个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原告赵军向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2020年3月1日起至2020年7月11日的租金240,000元以及暂计至2020年9月1日的滞纳金110,700元;2.被告向原告支付违约金120,000元;3.被告向原告赔偿因其擅自改变房屋结构给原告造成的损失150,000元。审理中，原告明确诉请如下：1.被告向原告支付自2020年3月1日起至2020年7月11日的租金240,000元以及滞纳金57,600元;2.被告向原告支付违约金120,000元;3.原告没收被告支付的押金120,000元。事实及理由：2019年10月21日,原告赵军和被告胡蔡卿签订《商业房屋租赁合同》(以下简称：租赁合同),原告将其位于上海市长宁区长宁路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室的房屋(以下简称：涉讼房屋)出租给被告使用,被告租赁涉讼房屋作为合法行业经营(除餐饮)使用,租赁期限自2019年11月1日起至2025年10月30日止。根据租赁合同第三条,涉讼房屋月租金为60，000元,押金为两个月租金(即120,000元),租金按两个月为一期支付,第一期租金于2019年10月30日前付清,以后每期于每月的7日前缴纳。若被告在每期租金到期前未能按时支付的,则每逾期一天需支付原告滞纳金为月租金的千分之五,逾期超过15天则原告有权单方面解除合约,没收被告押金。被告自支付第一期租金后,经原告多次沟通和催促,仅向原告支付了20，000元,此后就未再向原告支付过任何租金,原告不得不于2020年7月11日根据租赁合同第三条第4款行使单方面解除权,解除租赁合同,并没收被告押金120,000元,被告于2020年7月11日将涉讼房屋归还给原告,但至今仍未向原告支付2020年3月1日起至2020年7月11日的租金240,000元以及相应滞纳金,明细如下：2020年3月1日至2020年4月30日期间的租金100,000元,滞纳金自2020年3月8日起计算,每逾期一天支付月租金的千分之五,计至2020年7月11日,滞纳金=60,000元×0.5%×125天=37,500元;2020年5月1日至2020年6月30日期间的租金120,000元,滞纳金自2020年5月8日起计算,每逾期一天支付月租金的千分之五,计至2020年7月11日,滞纳金=60,000元×0.5%×64天=19,200元;2020年7月1日至2020年7月11日期间的租金20,000元,滞纳金自2020年7月8日起计算,每逾期一天支付月租金的千分之五,计至2020年7月11日,滞纳金=60,000元×0.5%×3天=900元。根据租赁合同约定,被告应按合同约定合法使用涉讼房屋,不得擅自改变房屋外部或内部结构,被告收房后擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施,原告将另案提起诉讼。本案中，因被告已严重侵害原告合法权益,原告故向法院提起诉讼,希望法院支持原告的全部诉请。被告胡蔡卿辩称，2020年3月1日之前的租金已经付清,之后未付租金是原被告协商的结果。同年5月份，被告就提出寻找下家转让涉讼房屋，但一直未找到，双方于同年7月11日才交接了涉讼房屋。疫情期间，被告未能开门经营，原告也未减少租金，被告还支付了租金2万元。同年5月上旬，涉讼房屋所在小区经登记后才能进出。疫情期间，涉讼房屋还有停水停电的情况，后来才恢复。综上所述，被告认为应该减免从2020年3月1日起算的一个半月的租金。被告不存在不正当的经营，工商部门没有罚款，公安派出所也没有处理。因为疫情才未支付租金，原告因此主张的滞纳金标准太高，希望调整。原告无权没收押金，希望冲抵租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《商业房屋租赁合同》、《租赁房屋归还交接确认书》、照片、上海市房地产产权证等证据，当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为涉讼房屋登记的权利人之一。2019年10月21日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订租赁合同。租赁合同约定：一、物业地址与面积甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，建筑面积463平方米，乙方租赁该房屋作为合法行业经营(除餐饮)使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。二、租赁期限及装潢期租赁期限自2019年11月1日起至2025年10月30日止，租期陆年，甲方应于2019年10月30日将房屋交付乙方使用，免租期为起租期后60天。三、保证金与租金双方约定月租金为60,000元，乙方以转账形式或其他形式支付给甲方。除合同另有约定外，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方无息归还乙方。租金按两个月为一期支付。押金为两个月租金，即120,000元。第一期租金于2019年10月30日前付清，以后每期租金于每月的7日前缴纳，先付后用。若乙方在每期租金到期前，因乙方原因未能按时付租金于甲方，则需要和甲方书面或其他通讯形式协商，如若租金到期后7天内甲方未收到乙方任何形式的通知，则每逾期一天需支付甲方滞纳金为月租金的千分之五，逾期超过十五天则甲方有权单方面解除合约，没收乙方押金。八、违约及处理甲、乙双方任何一方在未征得对方同意后，不履行本合同规定条款，导致本合同中途中止，则视为该方违约，双方同意违约金为120,000元整，若违约金不足弥补对方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。租赁合同签订后，被告向原告支付了租金120,000元、押金120,000元。2020年春节后，被告又向原告支付了20,000元租金。被告收房后对涉讼房屋进行了装修，业态为足浴按摩。审理中，原被告一致确认原告给予被告二个月的装修免租期，被告已付清2020年3月1日前的租金。租赁合同履行期间，被告未对外正式营业。2020年4月9日，他人举报，涉讼房屋因涉黄停业经营。2020年7月11日，双方办理涉讼房屋交接手续。审理中，原被告一致确认，被告于2020年1月20日就涉讼房屋进行了工商注册登记。本院认为，本市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，采取了延期复工等防疫措施。根据本案查明的事实，被告未能经营使用涉讼房屋与自身违法经营行为存在关联性，并非仅系受到新冠疫情的影响所导致，因此本院不支持被告要求减免租金的主张。原被告于2020年7月11日交接了涉讼房屋，本院因此确认双方于该日解除了租赁合同。综上所述，原告向被告主张的租金金额符合合同约定，本院予以支持。关于滞纳金。本案未有证据显示双方就租金的迟延进行过确认以及涉讼房屋有停水电的情况，原告主张的滞纳金计算方式符合租赁合同的约定，但主张每日千分之五的标准过高，本院调整为每日万分之四，共计滞纳金4,608元。原告既主张违约金又主张没收押金。本院认为，原告的上述主张均为被告向原告支付的违约金，虽符合租赁合同的约定，但违约金的调整应以原告的实际损失为基础，本院综合考虑原告曾给予被告二个月的装修免租期以及被告履约的过错程度等综合因素，调整被告向原告支付违约金60,000元，同时支持原告没收被告押金120,000元。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告胡蔡卿应于本判决生效之日起十日内向原告赵军支付租金240,000元；二、被告胡蔡卿应于本判决生效之日起十日内向原告赵军支付滞纳金4,608元；三、被告胡蔡卿应于本判决生效之日起十日内向原告赵军支付违约金60,000元；四、原告赵军没收被告胡蔡卿支付的押金120,000元；五、驳回原告赵军其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费3,623.50元(原告赵军已预缴)，由被告胡蔡卿负担。案件受理费9,177元(原告赵军已预缴)，由原告赵军负担1,221元，被告胡蔡卿负担7,956元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 冬二〇二一年四月二十七日书记员 李浩浩附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。