北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初4974号原告：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街**。法定代表人：常金海，总经理。委托诉讼代理人：王文彩，女，该公司职员。被告：郭伟，男，1968年12月30日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李燕伶（郭伟之妻），住北京市海淀区。原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称中实杰公司）与被告郭伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中实杰公司之委托诉讼代理人王文彩，被告郭伟及其委托诉讼代理人李燕伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中实杰公司向本院提出诉讼请求：1、判决郭伟支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业费人民币22021.64元及逾期支付的违约金2202.16元；2、诉讼费由郭伟承担。事实和理由：我公司是创业者家园小区的物业管理公司，郭伟是创业者家园小区×号房屋的业主，房屋面积为191.96平方米。按照法律规定及创业者家园小区《物业管理公约》第八章第一条、创业者家园小区《业主手册》管理费付费方式的约定，郭伟应当向我公司支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业管理费，每月每平方米2.39元，但郭伟一直拖欠。同时，按照创业者家园小区《物业管理公约》及《领秀硅谷小区物业服务合同》的约定，郭伟应承担逾期支付金额每日3‰的滞纳金。经我公司多次催要，郭伟拒不支付。为维护我公司合法权益，故起诉。郭伟辩称，中实杰公司曾在2018年针对物业费的事情起诉过我，我对中实杰公司提交的物业合同真实性提出了质疑。因为中实杰公司提交的合同不是和我签署的，是和业主委员会签署的。中实杰公司应当提交业主委员会成立的证据。当时中实杰公司拿不出来这方面的证据，后来我才知道中实杰公司撤诉了。针对中实杰公司的这次起诉，我不同意全额交纳物业费。从2003年收房后，我的房屋存在质量问题。我在2003年至2007年一直和中实杰公司沟通，中实杰公司说找开发商协调，但没有解决。2008年，我的房屋出现漏水，中实杰公司也没有解决。2015年，中实杰公司让我交纳物业费，我让中实杰公司给我出具维修方案，但仍未解决。我从2016年开始没有交纳物业费。此后，我得知小区成立了业主委员会，中实杰公司退出了小区，更换了新的物业公司。我所在的小区原来是一个高档小区，现在就和一个菜地一样，非常乱。中实杰公司撤出小区后，我房屋的问题到现在都没有解决，我只同意支付20%的物业费，违约金、诉讼费不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2002年，郭伟购买了位于北京市海淀区西二旗中路×号创业者家园小区×区×楼×单元×号房屋（以下简称×号房屋，建筑面积191.96平方米,该房屋所在小区现名为领秀硅谷小区）。郭伟在入住时，签署《物业管理公约》，约定领秀硅谷小区的物业管理企业为中实杰公司，产权人应按规定或约定向物业管理企业交纳物业管理费、车位管理费、有线电视收视费、供暖费等；无正当理由逾期90天仍未交纳的，则从第91天起，每延付1日按每月应交纳费用的千分之三交纳滞纳金。中实杰公司自2003年起为领秀硅谷小区提供物业服务。2009年11月20日，中实杰公司（乙方）与北京市海淀区领秀硅谷小区业主委员会（甲方、以下简称领秀硅谷业委员）签订《北京市物业服务合同》，约定甲方委托乙方为领秀硅谷小区提供物业服务，乙方提供的物业服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；物业服务期限为本合同签订生效之日起至业主大会选聘新物业服务公司，且新物业公司与原物业公司完成物业交接实施正常物业服务后；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。合同签署后，中实杰公司为领秀硅谷小区提供物业服务至2019年12月31日，而郭伟未交纳2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。经询，双方当事人认可物业费收费标准为每月每平米2.39元。庭审中，郭伟认可欠缴物业费，但提出其房屋自收房后房屋存在质量问题，但中实杰公司未予解决。2007年房屋出现漏水、裂缝，中实杰公司亦未解决，仅答复需找开发商解决。郭伟为此向本院提交了房屋漏水照片及函件，表示在2007年针对房屋漏水问题，曾向开发商、北京市建设委员会发函要求解决，中实杰公司未起到帮助业主协调的作用。中实杰公司则表示关于房屋质量问题不属于物业公司的管理职责。郭伟另向本院提交照片若干张，显示有小区绿地被拆除、小区地面有日常垃圾及装修垃圾、垃圾桶没有归位、小区内私搭乱建等问题，郭伟表示小区内有其他业主随意抢占绿地、私搭乱建，中实杰公司管理不到位。中实杰公司表示针对抢占绿地、私搭乱建问题已经上报城管，公司无强制拆除的权利，小区内垃圾会定时清运。郭伟另表示自己不清楚领秀硅谷业委会成立，并据此否认中实杰公司与领秀硅谷业委会签署合同的真实性。本院认为，本案相关法律事实发生于民法典施行之前，应当适用当时的法律、司法解释。合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律效力。本案中，中实杰公司与领秀硅谷业委会签署的《北京市物业服务合同》不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。郭伟单以其对领秀硅谷业委会成立不知情否认合同效力，无相应法律依据，本院对此不予采信。中实杰公司为领秀硅谷小区提供了物业服务，郭伟作为小区业主，在事实上接受了中实杰公司的服务，与中实杰公司形成物业服务合同关系，郭伟负有交纳物业费之义务。针对郭伟提出的2003年收房时发现的房屋质量问题，不属于小区公共区域设施设备的维修养护范围。针对郭伟提出的房屋漏水问题，应在明确漏水原因后，向相关责任人主张。上述事由，均不能作为拒付物业费的合法理由。郭伟提交的照片确反映出小区存在绿化被拆除、私搭乱建、、地面垃圾等问题但造成这些问题的原因，既有物业公司未全面履行自身义务的情况，也存在小区业主未自觉规范自身行为的因素。物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，而不能由点及面、以偏概全的忽略物业公司对小区公共区域提供服务所作的工作。小区整体环境的改善需要一个循序渐进的过程，拒交物业管理费的方式无法改变小区环境现状，且会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低投入、降低现有服务质量的恶性循环局面，同时，该种方式对其他已交费的业主来说也是一种不公平。由上，现中实杰公司起诉要求郭伟支付所欠物业费，符合法律规定，本院予以支持。业主欠交物业管理费的初衷是为了以此促进物业服务质量的改善，并非恶意拖欠，故中实杰公司主张滞纳金的诉请本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、郭伟于本判决生效后7日内支付北京中实杰肯道夫物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费22021.64元；二、驳回北京中实杰肯道夫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203元，由北京中实杰肯道夫物业管理有限公司负担28元，已交纳；由郭伟负担175元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘雪琳二〇二一年四月二十六日书记员  赵鸣鸣