上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1513号上诉人（原审被告）：张亮，女，1985年1月25日出生，汉族，户籍地黑龙江省绥棱县。被上诉人（原审原告）：汪某，男，1983年3月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐彩莲（系汪某之母），住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：梁晓康，上海木诚木律师事务所律师。上诉人张亮因与被上诉人汪某房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初16367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张亮上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：《房屋租赁合同》并非其本人签署，中介人员让上诉人在白纸上签名，后由中介人员将合同交给了上诉人。被上诉人对上诉人与他人合租知情，合租的人不是上诉人找来的，上诉人租住的次卧租金为每月2,000元。2020年1月因合租的人退租，被上诉人要求上诉人承担整租的费用，否则即要求上诉人搬离。2020年1月20日被上诉人方让上诉人先不要支付租金，并非上诉人拒绝支付租金，不构成根本违约，未达到合同解除的法定条件。被上诉人以短信形式发送解除通知不符合书面通知的形式要求。后双方反复协商，被上诉人故意拖延、反悔，最终上诉人提前搬离。被上诉人汪某辩称，《房屋租赁合同》系三方在场的情况下当面签署，被上诉人称共两人租住，由其一人签署合同其全权负责。上诉人拒绝全额支付租金已构成根本违约，后双方协商过程中被上诉人已做出让步同意其按照2,000元标准支付未付租金，而被上诉人变本加厉提出要求被上诉人支付违约金、先结算后搬离等不合理要求，且始终拒绝当面协商，致协商未成。合同于2020年4月9日解除通知到达上诉人时解除。被上诉人对上诉人在诉讼中对被上诉人的造谣、中伤行为，保留追究其法律责任的权利。原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。汪某向一审法院起诉请求：1.判令汪某、张亮之间的《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除；2.判令张亮支付拖欠的2020年2月3日至2020年4月9日期间的房屋租金10,943元；3.判令张亮支付房屋占有使用费，自2020年4月10日至2020年6月1日止，按4,900元/月计算；4.判令张亮支付合同解除违约金4,900元；5.判令张亮支付2018年1月15日打扫清洁费300元，2019年度物业管理费700元；6.判令张亮承担律师费5,000元；7.判令张亮支付2018年1月17日换锁费100元、2018年2月2日换锁费160元；8.判令张亮支付2020年5月21日开锁费300元、2020年6月23日开锁费280元；9.判令张亮支付电费171.40元、水费65.60元、燃气费120元；10.判令张亮赔偿568元（2020年6月23日收房时发现遗失微波炉一台）；11.判令张亮赔偿律师咨询费200元。一审法院认定事实：汪某系上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的共有人之一。2018年1月3日，汪某（出租方，甲方）与张亮等两人（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将系争房屋出租乙方作居住使用，租期自2018年2月3日至2021年2月2日止；月租金4,800元，乙方支付租金的方式为3个月为一期，先付后用，乙方应在每3个月的7日前向甲方支付，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同，违反合同一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金……（六）乙方逾期不支付租金累计超过3日的；补充条款约定，2019年2月3日至2020年物业费700元由乙方承担，超出部分由甲方承担，2020年2月3日至2021年2月2日租金为4,900元。合同附件设备清单上记载有格兰仕微波炉一台。注：该合同抬头原出租、承租方颠倒，经涂改更正；该合同落款处承租方（乙方）仅有张亮一人签字。一审审理中，张亮否认落款处签名系其本人所为，其称当时签字签在了一张白纸上。后张亮持有并提供法庭的房屋租赁合同与汪某提供的内容一致。合同履行后，张亮租金付至2020年2月2日。2020年1月20日，张亮发短信给徐彩莲（汪某母亲），称：我回家过年，你们有什么计划提前通知我，合同有效期内即使解除也要双方沟通一致。我和小姑娘之间的事本与您无关的；你们擅自介入传达不实解除信息，给我造成严重影响和损失，马上要交下一期租金了，受你们影响小姑娘也不找新承租人了。下一期我只能先缴纳我个人部分房租6,000元，给我造成的损失处理好，沟通好再处理剩余部分。徐彩莲回复：我现在准备去法院起诉了，您的租金暂时不要交了。2月3日，徐彩莲：新年好，您回老家了吗？回来后可以凭身份证到药店领5只口罩。张亮：好的，这次疫情很严重，假期延长到10号上班，等我回上海再联系。2020年2月28日，汪某与张亮之间微信。汪某：合同可以由房东或者双方提出终止，大家好聚好散。张亮：我合同没有到期，不管谁提出都要双方协商一致才可以终止。汪某：当然不是，你别把耐心当作无期限的。张亮：不要以为房东就可以胡作非为。2020年3月22日至3月23日期间，徐彩莲与张亮之间的短信。张亮：那是您的问题，费用损失您自己承担；现在协商您都不同意，拖着我也没用，事情您都做完了，要不然房子年前就租出去了，一直我一个人住一间次卧，只能付一间费用。您押金退我，好聚好散吧。张亮：昨晚我们又找中介谈了，你不愿意支付违约金和退押金，您和中介沟通好然后再让中介和我打电话，去中介就能处理完。不要去一次没结果，拖着我也解决不了问题。2020年3月24日至6月1日期间微信群记录。3月24日，张亮：汪某，从现在开始你和中介沟通出结果，再让中介与我沟通，或三方一起。你单方联系我，又不给出金额。3月25日，汪某：我每个月自己还贷，自己交房租，你好自为之。张亮：不要损害租房者的利益；房子我会找，我也同意搬走，但你该付的钱必须承担；该给我的要给，你把事情搞出来，然后不想赔偿，还想扣押金，我是租客，不是冤大头；你现在拖着不处理，费用你自己承担，到时候我找不到房子，或者房子租金涨起来，对不起，你需要补差价，如果不补，我就到相关部门曝光。汪某：去问吧，其他你自己要干的，尽快吧。张亮：那你意思是不处理违约解除合同的事情了是吧；你不处理，我没办法搬，那我会根据你拖欠支付的违约金和押金的总额，按照我每月次卧租金2,000元算好居住时间的。3月26日，张亮：我张亮现在正式通知汪某，根据你涉嫌合同诈骗且提前违约在先，需退还一个月押金4,800元和赔偿一个月违约金4,800元，此金额扣除一个月个人次卧房租租金2,000元外需支付张亮剩余款项7,600元，汪某一直以协商为由反复拖着不处理，不退款。从4月份开始张亮每月2,000元房租从赔偿金额7,600元里扣除，直到住到6月份租金扣完为止，然后立刻搬离该房屋。2020年4月9日，汪某通过微信通知张亮，以张亮欠付2020年2月3日起的租金为由，通知解除合同，返还房屋，并支付欠租、违约金等费用。张亮称，2020年4月8日手机被偷，微信账号被盗，直至4月13日才找回，所以没看到解除通知。2020年5月21日，汪某通过微信告知张亮，楼下202室水漫金山，约您5月21日共同处理漏水问题，但你没有到场，现已更换门锁，房间内如有什么东西要拿，及时联系徐阿姨（徐彩莲），限期5月26日之前，过期房间内物品全部处理掉。当日，汪某支付系争房屋开锁换锁芯费用300元。2020年6月1日，张亮通过微信告知：按照提前告知的协商约定时间，我已提前一个月（房费也不用退了）搬离了，并且所有东西在今天6月1日早上全部搬好，为了安全，所有钥匙全部放在客厅桌子上了。2020年6月23日，汪某支付系争房屋开锁换锁芯费用280元。关于水、电、煤气费。汪某于2020年4月13日支付水费41.40元，6月12日支付6月水费24.20元。汪某于2020年3月8日支付电费66元，4月7日支付电费41.90元，5月7日支付电费31.50元，6月7日支付电费32元。汪某于2020年4月27日支付煤气费99元，6月29日支付6月的煤气费21元。汪某为证明微波炉价值，提供了2013年3月6日开具的格兰仕微波炉发票，金额为568元。一审审理中，张亮称系争房屋是合租，合租人是汪某找来的；张亮与合租人之间有书面约定，合租人承担2,800元/月，张亮承担2,000元/月；合租人将租金给张亮，由张亮统一给汪某。汪某称，其只和张亮签订了合同，合租人也是张亮找的，但签合同时是张亮一人签的。张亮称，2020年1月19日，汪某一方与合租人私自到中介，汪某与合租人说要收回房屋，导致合租人不再合租系争房屋，所以张亮才于1月20日发了短信给徐彩莲。汪某则称，汪某一方从未提议让合租人早走，张亮口头告知合租人找到男朋友了，要与男朋友一起租出去。合租人的母亲也打电话给徐彩莲，说房屋不租要回家了，约了15日到中介处，但当日张亮称单位有事不来了。合租人的母亲说外面房屋已经租好了，这里肯定不租了，我说两人同时租房就同时退房一起走。隔了2天，张亮说要继续租下去，我告知张亮付租，否则就不租给她。一审诉讼中，法院主持调解。汪某称，在抵扣押金后张亮还需支付2万元左右了结纠纷。张亮则表示，汪某需退还押金4,800元，赔偿违约金4,800元，抵扣次卧租金4,000元后，实际支付5,600元。由于双方调解方案分歧过大，致调解失败。一审法院认为，张亮辩称合同涂改，实为对抬头笔误的修正，徐彩莲处理房屋已得到汪某的授权或追认，故上述张亮主张合同无效的理由，不能成立。张亮持有的租赁合同与汪某提供的租赁合同内容一致，且合同实际履行过程中张亮从未提出异议，故无论租赁合同落款处的签字是否为张亮本人所签，该租赁合同都应视为得到了张亮的确认。汪某和张亮签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属有效，双方应恪守履行。本案发生纠纷，与合租人的退租有关。根据租赁合同上承租人一方只有张亮一人签字，张亮与合租人之间存在约定，合同履行中也是由张亮统一付租给汪某，张亮给汪某的短信中“我和小姑娘之间的事本与您无关的”的表述，可以确定合租人与张亮有关，而与汪某无合同关系。张亮有关其与合租人共同签订租赁合同的意见，不予采纳。况且，即使两人共同承租，对外而言，每人也需承担整个合同项下的责任，而不是两承租人对外分别承担责任。张亮称系汪某一方将合租人赶走，故其不应承担合租人原应承担的租金，但张亮就此事实并未举证证明，汪某一方也予以否认，故对该事实难以确认。无论合租人是否退出，张亮应承担合同项下的全部义务，按约全额支付租金。现张亮表示只愿意按每月2,000元支付租金，已违反了合同约定，汪某据此解除合同，并无不当。汪某通过微信于2020年4月9日向张亮发出解除通知，张亮辩称该时段手机被偷、微信账户被盗，均未提供证据证实，不予采信，故解除通知应视为于当日已送达张亮，合同解除之日应为2020年4月9日。根据合同解除责任的认定，汪某主张的自2020年2月3日起至2020年6月1日止的租金和占有使用费，700元的物业费，以及解约违约金，均具有合同依据，予以支持。但鉴于受疫情管控政策的影响，张亮无法按时回沪，故酌定减免张亮一个月的租金。2020年5月21日开锁系房屋漏水但联系不上张亮所致，2020年6月23日开锁系张亮未实际与汪某交接而将钥匙留在屋内所致，两次开锁均具有正当性、合理性，对此张亮负有过错，故汪某要求张亮支付开锁费580元的请求，予以支持。根据法院查明的事实，租赁期间张亮欠付电费171.40元、水费65.60元、燃气费120元属实，故该些费用张亮理应支付汪某。租赁时的合同附件设备清单上有格兰仕微波炉的记载，且汪某提供了购买凭证，故张亮辩称接收房屋时无微波炉，不予采信。现微波炉遗失，张亮理应赔偿，根据微波炉的购买时间，酌定赔偿100元。其余汪某主张的清洁费、换锁费、律师费、律师咨询费，均无合同和法律依据，不予支持。汪某同意返还张亮押金4,800元，符合合同约定，予以准许。判决：一、汪某与张亮就上海市XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除；二、张亮于判决生效之日起十日内支付汪某自2020年2月3日起至2020年6月1日止的房屋租金及占有使用费14,537元；三、张亮于判决生效之日起十日内支付汪某违约金4,800元；四、张亮于判决生效之日起十日内支付汪某物业管理费700元；五、张亮于判决生效之日起十日内支付汪某开锁换锁费580元；六、张亮于判决生效之日起十日内支付汪某电费171.40元、水费65.60元、燃气费120元；七、张亮于判决生效之日起十日内赔偿汪某遗失微波炉损失100元；八、驳回汪某的其余诉讼请求；九、汪某于判决生效之日起十日内返还张亮押金4,800元。案件受理费608元，减半收取计304元，由汪某负担104元，张亮负担200元。二审中，上诉人张亮向本院递交：1.微信记录、短信记录截屏、电话录音，证明双方多次协商的过程，且于2020年3月30日通过短信协商一致，但被上诉人后反悔；2.手机维修收据，证明2020年4月8日上诉人手机主板维修，未收到被上诉人发送的解除通知；3.货拉拉行程单，证明上诉人于2020年5月18日、5月24日搬离系争房屋。被上诉人汪某认为微信记录及电话录音不能证明上诉人的上诉主张，短信记录不完整，并当庭提交上诉人母亲徐彩莲的手机，证明徐彩莲与上诉人的沟通中，上诉人对徐彩莲2020年3月30日提出的解决方案不认可，提出新的要求，故未能协商一致；对手机维修收据的真实性不认可，认为上诉人曾称2020年4月8日手机被盗，现称损坏维修，前后矛盾；货拉拉行程单无法证明上诉人于2020年5月24日完全搬离系争房屋，且上诉人6月1日方才告知被上诉人其于当日搬离并将钥匙锁在房内。本院经审理查明，原审对本案事实认定属实。本院认为，本案的争议焦点在于本案合同解除的责任认定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于本案《房屋租赁合同》的效力及合同主体、承租方的义务，一审已作出认定并详细阐明理由，本院予以认同，在此不再赘述。关于本案《房屋租赁合同》的解除时间及责任，本院注意到，因合租人退租而引发上诉人、被上诉人方争议，在双方的多次沟通中，上诉人数次表达其仅愿意承担系争房屋次卧租金2,000元/月，拒绝按照合同约定的租金标准全额支付租金，表明其不履行合同主要义务，是为违约，后经双方协商未能达成一致的解决方案，被上诉人据此行使解除权，于法有据，应予支持，合同自通知到达对方时解除。上诉人一审中称其手机于2020年4月8日被盗，故未收到被上诉人发送的解除通知，二审中提交了载有“4月8日”的手机维修收据，但在案的上诉人提交的微信记录中，2020年4月11日其微信账号曾向微信群发送“她手机丢了，现在手机在我手里，别打语音了”，前后陈述、证据间自相矛盾，本院不予采信，且其现提交的微信记录中该段日期及前后记录均存在，故即使其当天未能及时看到解除通知，亦应可于数日后获取，故一审认定被上诉人2020年4月9日通过微信向上诉人发送解除通知视为送达，《房屋租赁合同》自该日解除，并无不当，本院予以照准。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币327元，由上诉人张亮负担。本判决为终审判决。审判长  孙春蓉审判员  王韶婧审判员  岑佳欣二〇二一年四月二十七日书记员  孙凯茜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……