江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0213民初1726号原告：缪德菁，男，1964年12月19日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：倪学良、钱澄，均系无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。被告：无锡华宸置业发展有限公司，住所地无锡市梁溪区通扬南路****，统一社会信用代码91320200668995546G。诉讼代表人：无锡华宸置业发展有限公司管理人。负责人：倪荣。委托诉讼代理人：顾筱麟、丁洁瑾，均系江苏谋盛（无锡）律师事务所律师。原告缪德菁与被告无锡华宸置业发展有限公司（以下简称华宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缪德菁及其委托诉讼代理人倪学良，被告华宸公司管理人的委托诉讼代理人顾筱麟、丁洁瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。缪德菁向本院提出诉讼请求：1.解除缪德菁与华宸公司于2019年3月16日签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》；2.华宸公司返还缪德菁购房款64.5万元及购房款10%即6.45万元的违约金，并承担已付购房款1倍即64.5万元的赔偿责任；3.本案诉讼费用由华宸公司承担。事实和理由：缪德菁与华宸公司于2019年3月16日签订《汇普金融大厦房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），合同约定：缪德菁以64.5万元的价格购得无锡市通扬南路251-814室房屋（以下简称案涉房屋），华宸公司承诺于2019年12月31日前将上述房屋交付给缪德菁。签约当天，缪德菁支付了全部购房款人民币64.5万元，华宸公司出具加盖其财务专用章的《收据》予以确认。后华宸公司一直未按约定交付并过户房屋且多次推诿，致使缪德菁迄今无法办理过户。在与华宸公司沟通过程中，缪德菁发现华宸公司存在一房多卖的恶劣行为。为维护合法权益，故提起诉讼。华宸公司辩称,1.华宸公司已于2020年9月17日由无锡市梁溪区人民法院裁定进入破产程序，并于同年10月13日指定了江苏谋盛律师事务所担任管理人。2.同意解除双方签订的购房合同；3.同意返还购房款64.5万元,并支付购房款10%的违约金；4.不同意承担已付房款1倍的赔偿责任，该数额已经超出了缪德菁的实际损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月16日，甲方华宸公司与乙方缪德菁签订房屋买卖合同1份，该合同约定的主要内容有：1.乙方购买汇普金融大厦1号楼814号房屋，该房屋的用途为商业用房，合同约定的建筑面积为47.06平方米，层高3.6米；2.双方约定房屋总价为64.5万元整；3.乙方于2019年3月16日前付清全部房屋订购款；4.甲方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的房屋予以交付；5.履约期内因甲方原因或政府相关政策造成本合同无法履行时，甲方按照乙方实际付款金额的1.1倍退款并终止本合同；6.如因甲方原因，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，甲方须在90日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方已交房款的10%作为合同违约金，届时本合同自动解除。房屋买卖合同签订后，缪德菁于2019年3月16日将全部购房款64.5万元向华宸公司支付完毕。另查明，申请人费燕以被申请人华宸公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由向本院申请对华宸公司进行破产清算。本院于2020年9月17日做出(2019)苏0213破申15号民事裁定书,裁定受理申请人费燕对被申请人华宸公司的重整申请。审理中，缪德菁陈述：在其购买案涉房屋时并不知道案涉房屋已经出售给第三人，华宸公司的行为系一房二卖，直接导致案涉房屋无法过户至其名下，故要求华宸公司赔偿已付房款1倍的损失。审理中，华宸公司陈述：案涉房屋确实存在一房二卖的情形，缪德菁的购买行为在后，缪德菁与华宸公司签订房屋买卖合同时，华宸公司未告知缪德菁案涉房屋已经出售给第三方的事实，华宸公司于2020年12月9日向缪德菁发出通知书告知上述情况。但缪德菁主张的已付房款1倍的赔偿已超过其实际损失，华宸公司不同意支付。上述事实，有房屋买卖合同、收据、通知函、管理人回复函及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，缪德菁与华宸公司签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案中，缪德菁已按约向华宸公司支付购房款，但华宸公司在将案涉房屋出售给缪德菁之前就将房屋出售给第三人，未能按照合同约定的期限交付房屋并办理过户，构成根本违约。缪德菁有权要求解除合同，现缪德菁于2021年2月7日起诉要求解除合同，本院于2021年2月9日向华宸公司送达应诉材料，故双方签订的房屋买卖合同于2021年2月9日解除，合同解除后，缪德菁有权要求华宸公司退还购房款并支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，华宸公司故意隐瞒真实情况，将已出售的房屋出卖给缪德菁获取房款，而将不能取得房屋的风险转嫁给缪德菁，现缪德菁要求华宸公司赔偿1倍购房款的损失，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项规定，判决如下：一、确认缪德菁与无锡华宸置业发展有限公司于2019年3月16日签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》于2021年2月9日解除；二、无锡华宸置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内退还缪德菁购房款64.5万元，并支付赔偿款64.5万元及违约金6.45万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5125元（缪德菁已预交），由无锡华宸置业发展有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给缪德菁。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 茆倩娣二〇二一年四月二十七日法官助理 张丹路书 记 员 张曙滨本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。