广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初3981号原告：叶壮强，男，1**年*月*日出生，汉族，住广东省普宁市×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××137。委托诉讼代理人:陈哲红,广东大同律师事务所律师。被告：郑伟君，女，1**年*月*日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××，公民身份号码431××××××××××××520。原告叶壮强诉被告郑伟君租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案，依法适用简易程序于同年4月14日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人陈哲红到庭参加诉讼,被告经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年4月份租金8200元、11月份租金8200元、12月份租金6348元，合计22748元予原告；2.被告支付逾期违约金约30720元(每逾期1天按未付租金1%计算违约金，4月份租金8200元逾期违约金自2020年4月11日起暂计至起诉日共逾期274天，计22468元；11月份租金8200元逾期违约金自2020年11月11日起暂计至起诉日共逾期60天，计4920元；12月份租金6348元逾期违约金自2020年12月11日起暂计至起诉日共逾期30天，计1904元；违约金合计30720元)予原告；3.被告支付2020年1月份至12月份管理费5867.46元予原告；4.被告支付2019年7月份至2020年12月份电费5403.33元及2019年9月份至2020年12月份水费327.1元，合计5730.43元予原告；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××；租期5年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止；第一年月租金为9500元，第二年月租金10500元，第三年月租金11300元，第四年月租金11900元，第五年月租金12500元，每月10日前交纳当月租金，拖欠租金每日按未付租金1%计算违约金；物业管理费、水电费等其他费用由被告支付。被告承租上述物业后，没有按时向原告缴纳租金，并拖欠管理费及水电费，具体如下：欠2020年4月份租金8200元、11月份租金8200元、12月份租金8200元；欠2020年1月份至12月份管理费5867.46元；欠2019年7月份至2020年12月份电费5403.33元；欠2019年9月份至2020年12月份水费327.1元，以上费用合计36197.89元。2020年12月10日，原告向被告发出《律师函》并告知：1.被告应于2020年12月15日前将所欠租金、管理费、水电费支付给原告；2.若被告到期未按第1条支付相关费用，原告将于2020年12月16日解除与被告签订的《商铺租赁合同》，并收回物业、没收押金、追收所欠费用并向被告收取违约金，被告应于2020年12月20日前腾空并交回租赁物给原告；3.如被告到期未腾退租赁物，视为被告放弃租赁物内所有物品，原告将视为废弃物处理并代为腾退，届时所产生的相关费用(包括搬运费、清洁费等)及对被告造成的损失，将由被告自行承担。被告收到《律师函》后，并未支付所欠租金、管理费及水电费，因被告违约，双方签订的《商铺租赁合同》于12月16日解除，被告于2020年12月24日腾空租赁物并交回给原告。至被告腾退之日，被告仍欠原告租金22748元、管理费5867.46元及水电费5730.43元，按《商铺租赁合同》第三条及第七条的约定，原告有权没收被告押金并按每天1%未付租金金额计算逾期违约金。被告没有答辩。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告经本院合法传唤没有到庭，视为放弃举证、质证的权利。原告举证的证据有原件核对的，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年10月1日，原告（甲方、出租人）、被告（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将佛山市南海区××××××××××××××××××××××××出租给乙方使用，租期2018年10月1日至2023年9月30日，第一年租金为9500元/月，第二年租金10500元/月，第三年租金11300元/月，第四年租金11900元/月，第五年租金12500元/月，每月10日前交纳当月租金；若乙方拖欠租金，甲方有权向乙方收取每日按未付租金1%的违约金；乙方须向甲方支付35000元租赁押金，合同期满或合法解除，在乙方交清应承担之费用，包括但不限于租金、水电费、物业管理费、违约金、赔偿金等，甲方无息退还乙方押金；该商铺物业管理费、水电费、物业管理费押金/水电周转金/装修押金，由乙方负责向物业公司缴交。若乙方违约解除合同或拖欠租金超过(含)15天，甲方有权解除本合同，并没收租赁押金，无条件收回商铺。涉案物业已办理不动产权证，权利人为原告。原、被告微信聊天记录显示，被告通过微信向原告交纳2020年5、6月租金时，原告回复“收到5月份租金，欠4月份租金，谢谢”“收到6月份租金谢谢。欠4月份的租金”。2020年12月10日，原告向被告发出《律师函》并告知：1.被告应于2020年12月15日前将所欠租金、管理费、水电费支付给原告；2.若被告到期未按第1条支付相关费用，原告将于2020年12月16日解除与被告签订的《商铺租赁合同》，并收回物业、没收押金、追收所欠费用并向被告收取违约金，被告应于2020年12月20日前腾空并交回租赁物给原告；3.如被告到期未腾退租赁物，视为被告放弃租赁物内所有物品，原告将视为废弃物处理并代为腾退，届时所产生的相关费用(包括搬运费、清洁费等)及对被告造成的损失，将由被告自行承担。被告于2020年12月11日收到该律师函。2020年12月24日，被告通过微信将其已清空并搬离涉案租赁物的图片发送给原告，原告在诉状中予以确认。庭审中，原告确认被告已支付了35000元押金，涉案物业2020年4月、11月、12月的租金标准为8200元/月。另查明，涉案物业所在物业公司向原告开具了收据和发票，显示涉案物业2020年1月1日至2021年1月31日的商铺物业管理费为6356.22元；2019年8月1日至2020年4月30日水费为292.3元；2019年7月1日至2020年10月30日电费为5127.16元，2020年11月1日至2020年12月31日电费为276.17元，电费合计5403.33元。本院认为，本案系租赁合同纠纷，且为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。经审查，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行。根据涉案合同约定及双方于合同履行过程中确定的租金标准，被告应按8200元/月的标准交纳2020年4月至2020年12月的租金。现原告向被告主张2020年4月、11月、12月1日至24日欠付的租金22748元（8200元+8200元+6348元），被告作为承租人未能举证证明其履行己方的交租义务，已构成违约，本院对原告该项诉请予以支持。合同约定被告违约解除合同或拖欠租金超过(含)15天，原告有权解除合同并没收押金，现在被告已于2020年12月11日收到原告催告其交纳欠付租金、管理费、水电费的《律师函》，被告未能在指定的12月15日前交纳，本院确认涉案租赁合同于2020年12月16日解除。因合同明确约定涉案物业管理费、水电费由被告交纳，现原告提供发票证明其已缴纳涉案物业2020年1月1日至2021年1月31日物业管理费、2019年8月1日至2020年4月30日水费、2019年7月1日至2020年12月31日电费，本院对原告能够提供凭证且属于被告使用涉案物业期间的费用予以支持。因被告已于2020年12月24日搬离了涉案物业，经核算，被告应向原告支付的物业管理费为5747.8元（6356.22元÷397天×359）、水费为292.3元（原告主张水费为327.1元但仅能提供292.3元缴费凭证）、电费5403.33元，原告诉请超出以上部分的，本院不予支持。关于原告主张被告逾期交租违约责任问题，因合同约定被告迟延交租导致合同解除的，原告有权没收被告交纳的押金，即原告通过没收具有违约金性质的押金已足以弥补其损失，故本院对其要求被告按1%每天的标准计付违约金的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告郑伟君应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶壮强支付租金22748元；二、被告郑伟君应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶壮强支付物业管理费5747.8元、水费292.3元、电费5403.33元；三、驳回原告叶壮强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计713.33元（原告已预交），由原告叶壮强负担338.48元，由被告郑伟君负担374.85元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告叶壮强，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁启星二〇二一年四月二十二日书记员  余宝儿书记员  陈晓欣