上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初84381号原告：王党民，男，1960年2月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王一超(系原告儿子)，住同原告王党民。被告：高顺江，男，1996年12月1日出生，汉族，住江苏省连云港市。原告王党民与被告高顺江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年1月6日、2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告王党民及其委托诉讼代理人王一超，被告高顺江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王党民向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告上海市浦东新区祝桥镇广益路15弄3幢5号301室房屋装修损失修复费用人民币18,578.57元、床上用品损失1,039元及鉴定费3,850元，共计23,467.57元；2.判令被告支付原告上海市浦东新区祝桥镇广益路15弄3幢5号201室房屋漏水损失4,055元；3.判令被告承担原告家中房屋损坏修复费用28,027元；4.判令被告支付拖欠原告房租1,300元、电费835元、物业费284元、水费134元，共计2,553元；5.判令被告承担本案案件受理费。事实及理由：2019年2月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区祝桥镇广益路15弄3幢5号401室房屋(以下简称涉案房屋)租给被告，租期为2019年2月15日至2019年4月14日，租金为3,800元/月，付两个月租金并押一个月租金，水、电、物业等由租客产生的生活费用由被告自行承担。租住期间被告仅支付了一个月的水费和物业费，其余均拖欠。2019年3月31日被告租住期间，由于租客忘记关水龙头，致使自来水漫出台盆。接到邻居通知后，原、被告一同进门发现主卧卫生间漏水，水漫延至次卧，渗漏至楼下301室和201室，致使301室和201室家中墙面油漆开裂、石膏走形、地板泡水开裂变形，家具及床上用品损坏。原告联系被告后，被告承认是由于其使用水龙头不当造成房屋漏水导致楼下住户房屋出现损坏，但针对后续房屋维修赔偿问题，被告认为301室和201室业主提出的金额不合理拒绝赔偿。后来被告又因各种原因拖延租住原告房屋时间至2019年4月25日才搬离，期间原告想请被告解决和301业主、201业主的损坏赔偿金，但被告始终没有落实付款。于是301业主和201业主两户进行司法程序先起诉401户主也就是原告进行赔偿损失，经上海市高级人民法院委托，上海大华工程造价咨询有限公司鉴定出的房屋损坏金额，后经法院判决如下：1.301室房屋装修损失修复费用18,578.57元；2.家具床上用品损失1,039元；3.鉴定费3,850元；共计23,467.57元。因此，法院判令原告向301业主张鹏赔偿共计23,467.57元。经上海市高级人民法院委托，万隆建设工程咨询集团有限公司鉴定出201室的房屋损坏金额后，经法院主持调解，原告与201业主达成如下协议：原告赔偿201业主陆莉军房屋漏水损失共计4,055元(含鉴定费1,000元和房屋漏水修复工程造价3,055元)。针对上述原告所垫付的301业主和201业主赔偿，均是由被告租赁房子期间使用不当造成的，且在事发后被告与301业主，201业主的沟通中被告承认漏水事实，故以上原告赔偿费用依据双方签署的房屋租赁合同，应由被告全部承担。另外，因为在被告租住期间未关水龙头导致的漏水情况，造成原告家中地面及墙面损坏，修复费用依据当时双方签署的房屋租赁合同也应由被告承担。还有被告拖欠原告的延期房租1,300元、电费835元、物业费284元、水费134元，故此次在被告高顺江租住期间导致的房屋漏水损坏费以及拖欠的房租和水电费、物业费用总计45,075.57元，应全部由被告承担。故原告诉至法院，要求判如所请。高顺江辩称，1.不认可原告所述漏水原因，漏水当时被告居住人员正在上班，下班后发现漏水，故找人维修，是因管道老化水管才漏水，并未与原告一同进门，楼下邻居表示涉案房屋之前就有过漏水，是卫生间漏水属于防水未做好，原告来时漏水已修理完毕。如仅为水龙头未关仅需要关闭就好，不需要维修，漏水问题也是楼下邻居告知被告，且原告也曾表示漏过水但已修复。卫生间漏水是防水原因，原告作为房东肯定有责任，也应当承担部分损失，同意赔偿诉讼请求1、2的一半。2.不同意诉讼请求3。2019年双方协商房屋事宜时从未提起过房屋质量损害，现在距返还涉案房屋时间已有两年，不认可房屋受到了损坏。3.同意支付诉讼请求4，也确认原告所述金额，但原告处另有押金3,800元，足以冲抵诉讼请求4，且仍有盈余可以抵扣其余诉讼请求金额。针对被告的答辩，原告确认押金3,800元尚未返还，认为无法弥补其损失，并表示涉案房屋之前不存在漏水，被告检查过涉案房屋内设施，如有漏水和水管老化情况被告为何从未提出，仅在发生漏水后才表示涉案房屋水管老化，原告对此不予认可。本院经审理认定事实如下：2020年2月，以原告为出租方(甲方)、被告为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用；合同期限自2019年2月15日至2019年4月14日；月租金为3,800元/月，首期付两个月租金并支付一个月租金数额的押金；乙方在房屋租赁期间，水费、电费、物业管理费等由乙方支付；甲方保证房屋设施正常使用，在租赁期间，若设备自然损坏，甲方负责修理；若设备人为损坏则由乙方负责修理或赔偿损失；乙方如因使用不当，损坏房屋及其他设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。合同另约定了其他事项。2019年3月31日，涉案房屋内漏水，并漫延至涉案房屋楼下301室和201室(以下简称301室和201室)。嗣后，就本案漏水事宜，本院于2020年5月9日出具(2019)沪0115民初90133号民事调解书，王党民与201室业主陆莉军达成协议，由王党民赔偿陆莉军房屋漏水损失共计4,055元(含鉴定费1,000元和房屋漏水修复工程造价3,055元)。本院于2020年7月22日出具(2019)沪0115民初90123号民事判决书，判决王党民赔偿301室业主张鹏房屋装修损失修复费用18,578.57元、床上用品损失1,039元及鉴定费3,850元，以上共计23,467.57元。因原告认为漏水发生系被告原因，应当向其赔偿由此造成的各项损失，故起诉至本院，要求判如所请。审理中，原、被告在第一次庭审后共同前去涉案房屋查看，原告拍摄照片并提交，同时提交其咨询的装修公司给出的《祝桥东港花苑三村损坏修复价目表》(以下简称修复价目表)，证明其损失。修复价目表中涉案房屋修复费用报价为28,027元。经质证，被告不认可修复价目表的真实性，对照片的真实性予以认可，表示仅有墙面损坏，地砖未损坏，且时隔两年，涉案房屋已另外出租，无法确认涉案房屋墙面问题漏水当时就存在，本身也是多年老房子。且2019年评估301室时，墙面维修、粉刷墙面仅需要2,500元至3,000元，也是用了较好的材料，但因无人提及涉案房屋，故未对涉案房屋进行评估。双方同意涉案房屋的修复费用由本院酌定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，原、被告均应恪守。原告起诉要求被告赔偿漏水损失。关于漏水原因，原告认为系被告未关水龙头使用不当，被告认为系水管老化，双方各持一词，但均无充分证据予以证明。原告作为出租人，负有保证房屋设施设备安全和正常使用的义务，被告作为承租人，在使用屋内设备过程中应该做到谨慎和安全操作的责任。对本案漏水的发生，双方都负有责任。被告同意赔偿原告已承担的201室及301室损失的一半，并无不妥，本院予以照准。至于涉案房屋的损失，被告认为漏水发生已时隔两年，当时也未评估，无法确认实际损失。考虑到漏水会在一定程度上给涉案房屋造成损失，被告应给予赔偿。本院综合考虑原告的举证情况、双方的过错程度等因素，将涉案房屋的修复费用酌定为12,000元。原告另主张房租、电费、物业费、水费共计2,553元。被告表示用押金抵扣本案未付款项。原告确认押金未返还。本案租赁合同已履行完毕，被告已付的押金可用于抵扣未付款项。经核算，抵扣完诉讼请求4的金额后，原告还需返还被告的押金数额为1,247元，在本案中用于抵扣涉案房屋的修复费用，抵扣后，被告还需赔偿的修复费用为10,753元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告高顺江于本判决生效之日起十日内赔偿原告王党民上海市浦东新区祝桥镇广益路15弄3幢5号301室房屋漏水损失共计11,733.79元；二、被告高顺江于本判决生效之日起十日内赔偿原告王党民上海市浦东新区祝桥镇广益路15弄3幢5号201室房屋漏水损失2,027.50元；三、被告高顺江于本判决生效之日起十日内支付原告王党民上海市浦东新区祝桥镇广益路15弄3幢5号401室房屋修复费用10,753元；四、驳回原告王党民其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926元，减半收取计463元，由原告王党民、被告高顺江各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二一年四月二日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。