广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂14民终233号 上诉人（原审被告）：吕武南，男，1968年8月21日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区大新县，现住广西壮族自治区大新县。 委托诉讼代理人：许福天，广西宁泽律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：卢凯忠，广西宁泽律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：广西南宁金港物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市盘龙路维也纳森林住宅小区3号楼2单元1001号房，统一社会信用代码91450100672486779M。 法定代表人：覃献才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王岸，男，1969年9月18日出生，壮族，住广西壮族自治区大新县。 委托诉讼代理人：龙启林，广西志明律师事务所执业律师。 上诉人吕武南因与被上诉人广西南宁金港物业服务有限公司（以下简称金港公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区大新县人民法院（2020）桂1424民初1899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 2 吕武南上诉请求：依法改判驳回金港公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、原审判决认定大新金绿荫房地产开发有限责任公司（以下简称金绿荫公司）与金港公司签订的《前期物业服务委托合同》对吕武南具有约束力是错误的。物业销售之前，建设单位系物业所有权人，其与物业服务公司签订物业服务合同并无不妥，但在物业销售之后，建设单位不再是物业所有权人，其针对物业与物业服务公司签订的委托管理合同是是无权代理合同，效力待定。且该合同不能认定为前期物业服务合同，原审判决据此适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条认定合同有效错误。二、原审判决金港公司具有收取物业费的主体资格是错误的。金绿荫公司未按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定选聘物业服务企业，且至今未将涉案合同内容向全部业主公示。另外，大新县住建局在作出《关于德天花园小区业主物业管理投诉信的答复意见书》[新住建新房复字（2016）4号]中认定，金港公司进驻德天花园小区不符合管理规定，至今仍未完善相关手续。故金港公司不具有收取物业费的主体资格。三、原审判决认定按0.8元/平方米缴纳物业费是错误的。物业费由原来的0.6元/平方米涨价至0.8元/平方米没有履行法定程序。物业费实行市场调节价的，价格变动应当与业主协商，但金港公司单方涨价不符合规定，原审判决错误计算交费人数的时间段，并以此认定过半数业主同意涨价错误。而且，业主交费票据存根也不能作为表决的表决票，不能作为计算比例的依据。另外，金港公司要涨价，也应提供证据证明其所提供的物业服务质量物有所值。四、金港公司不具备代管专项维修基金的权利，且原审判决支持0.1元的标准是错误的。五、一审判决支持电费公摊及电梯费没有事实法律依据。综上，请求二审法院查清事实后依法改判或发回重审。 金港公司辩称，一、金港公司与金绿荫公司在涉案小区未成立业主委员会前签订的《前期物业服务委托合同》未违反法律、法规的规定，合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合 3 同对涉案小区全体业主具有约束力，吕武南作为小区业主之一，享受金港公司提供的物业管理服务，应按该合同约定交纳物业管理费。金港公司在物业管理服务过程中可能存在一些令吕武南不满意的地方，但一般情况下的服务瑕疵不能成为业主拒绝交纳物业费的理由。二、随着经济发展水平的提高，原本的物业管理费用已经不能满足现有的经营和管理，金港公司结合实际调整费用，且调整后的收费经过有关行政机关通过，调整后的物业收费标准也进行了公示，金港公司调价行为合法。且大多数业主均按调价后的标准来交纳物业费，足以表明有关事项已取得双过半业主的同意，合法有效。三、依据《物业管理条例》第五十六条及《物业服务收费管理办法》第十五条规定，金港公司依法催交物业费，吕武南认为原审判决认定事实不清没有依据。综上，金港公司认为原审判决正确，应予维持。 金港公司向一审法院起诉请求：判令吕武南偿还金港公司物业费用总共5945.90元。 一审法院认定事实：金绿荫公司系大新县德天半岛花园小区的开发商，吕武南系该小区1214号房的业主，房屋建筑面积113.52平方米，属电梯房。吕武南购房后，于2012年12月25日与大新县人和物业有限责任公司（以下简称人和公司）签订前期物业管理服务协议，约定物业费用包含物业管理服务费（按建筑面积0.60元/㎡·月计算）、电梯费30元/月、水电费公摊等，后人和公司进驻该小区提供物业服务。2014年11月，人和公司不再对该小区提供物业服务，但未进行公告。2014年12月10日，金绿荫公司与金港公司签订《前期物业服务委托合同》及补充协议，约定金港公司为德天半岛花园小区提供物业管理服务。金港公司从2015年1月开始进驻该小区提供物业服务并收取物业服务费用。2015年12月15日，金港公司在小区张贴通告，单方决定从2016年1月1日起，物业管理服务费从0.60元/㎡·月提高至0.80元/㎡·月。吕武南从2017年1月起不缴纳物业费用，故金港公司向一审法院起诉。 4 另查明，德天半岛花园小区物业服务费从2015年1月起由原来的政府指导价改为市场调节价。该小区需要补缴住宅专项维修资金。金港公司发出告示，要求业主从2017年1月1日起，按建筑面积0.10元/㎡·月缴纳住宅专项维修资金。 再查明，德天半岛花园小区共有业主352户，建筑物总面积38941.62平方米。一审法院经核实金港公司提交的2016年、2017年部分缴费票据存根，发现按0.80元/㎡·月标准缴纳物业费的业主有192户，交费业主人数占该小区业主总人数比例为54.55%，交费业主专有部分建筑面积19873.24平方米，占该小区总建筑物面积比例为51.03%。截至庭审之日，该小区尚未成立业主委员会。 一审法院认为，德天半岛花园小区至今尚未成立业主委员会，人和公司退出该小区后，由开发商金绿荫公司与金港公司签订《前期物业服务委托合同》及补充协议，不违反国家有关法律法规的规定,属有效合同,应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”之规定,上述合同对吕武南在内的全体德天半岛小区业主具有约束力。而且金港公司已经为小区业主提供了物业服务，其有权向小区业主收取物业费。吕武南作为小区业主，其是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其已经享受金港公司提供的物业服务，就应当承担缴纳物业费的义务，因此金港公司要求吕武南支付自2017年1月至2020年5月的物业费,一审法院予以支持。吕武南以其并非合同当事人为由提出不应缴纳物业费的抗辩理由不成立,一审法院不予支持。 关于应按何标准缴纳物业综合服务费的问题。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止调整物业服务合同内容,但调整物业收费标准,仍应征得业主同意。 5 《中华人民共和国物权法》第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项,应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,该同意的意思表示可以约束全体业主。根据查明的事实，金港公司提价已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且该收费标准与大新县各小区的收费标准相当，故德天半岛花园小区业主应从2016年1月起按新标准即0.80元/㎡·月缴纳物业费，因此吕武南应支付从2017年1月至2020年5月的物业综合服务费合计3723.46元，现金港公司要求其支付3722.80元，不违反法律规定，一审法院予以支持。 关于专项维修资金、电费公摊、电梯运行维护费、生活垃圾费的收取问题。《物业管理条例》第七条第四项规定,“业主在物业管理活动中,应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。”专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系,而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。结合本案事实,金港公司对专项维修资金具有代管的权利,故其要求吕武南按0.10元/㎡·月缴纳从2017年1月至2020年5月的专项维修资金，一审法院予以支持，但金港公司计算有误，应为465.43元。关于电费公摊，虽然吕武南答辩该收费标准过高，但未提供任何证据予以证实，且其一直按该标准缴纳电费公摊，故金港公司要求吕武南按12元/户/月缴纳从2017年1月至2020年5月的电费公摊合计492元，一审法院予以支持。关于电梯运行维护费，虽然吕武南不认可该收费标准，但未提供任何证据予以证实，且其一直按该标准缴纳电梯运行维护费，故金港公司要求吕武南缴纳从2017年1月至2020年5月的电梯运行维护费合计1 6 230元，一审法院予以支持。关于生活垃圾费，虽然金港公司有代收生活垃圾费的义务，但其尚未代支该部分费用，故其要求吕武南支付该项费用，一审法院不予支持。 综上所述，吕武南应向金港公司支付的费用有：物业综合服务费3722.80元、专项维修资金465.43元、电费公摊492元、电梯运行维护费1230元，合计5910.23元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：吕武南向广西南宁金港物业服务有限公司支付物业费用合计5910.23元。案件受理费50元，减半收取计25元，由吕武南负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。吕武南对一审判决认定事实存在如下异议：1.金港公司没有证据证实于2015年12月15日在小区张贴物业管理服务费调价公告；2.一审判决认定涉案小区物业服务费从2015年1月起由原来的政府指导价改为市场调节价没有事实和法律依据；3.一审判决认定涉案小区业主2016年、2017年按照0.8元/㎡·月标准缴纳物业费人数占该小区业主总人数比例及专有部分建筑面积占该小区总建筑面积比例均过半错误。对一审判决认定的其他事实均无异议，本院予以确认。对于吕武南有异议的事实，本院将综合全案进行分析。 本院认为，一、关于金港公司是否具备收取物业服务费的主体资格的问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业 7 主具有法律约束力。”由此可见，建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同的权利，该合同对业主具有约束力。结合查明的事实，涉案小区尚未成立业主委员会，也没有召开业主大会选聘物业服务企业对小区进行管理，建设单位金绿荫公司与物业服务企业金港公司签订前期物业服务合同符合法律规定，合法有效，应受法律保护。金港公司根据与金绿荫公司签订的《前期物业服务委托合同》，对吕武南居住的小区提供了物业管理服务，而吕武南作为该小区的业主，享受了金港公司提供的物业服务，理应按照合同约定的标准履行交纳物业服务费的义务。《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责，更好地提供相应的服务。上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响《前期物业服务委托合同》的效力。因此，吕武南提出金港公司进驻涉案小区不符合管理规定，不具有收取物业费的主体资格缺乏法律依据，本院不予支持。 二、关于金港公司诉请吕武南支付物业综合服务费、电梯运行维护费、专项维修资金、电费公摊是否有事实和法律依据的问题。结合查明的事实，金港公司进驻涉案小区后，从2016年1月1日起，将物业管理服务费从0.60元/㎡·月提高至0.8元/㎡·月，一审法院对金港公司提交的2016年、2017年部分交费票据存根进行核实，按照0.8元/㎡·月标准交费的业主人数占小区业主总人数比例为54.55%，交费业主专有部分建筑面积占总建筑物面积比例为51.03%，即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意金港公司提价后的收费标准，故一审判决吕武南按照0.8元/㎡·月标准从2017年1月至2020年5月的物业综合服务费符合当时的法律规定，本院予以维持。对吕武南提出金港公司没有在小区张贴物业管理服务费调价公告，物业服务费应按政府指导价收取的主张不予支持。 金港公司进驻涉案小区之前，由人和公司提供物业服务，按照金绿荫公司与人 8 和公司签订的前期物业管理服务协议，约定电梯运行维护费30元/月，现金港公司诉请吕武南按照该收费标准支付电梯运行维护费有事实和法律依据，应予支持。 《物业管理条例》第五十三条第一款规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金属于小区业主所有，金港公司对其不享有所有权和处分权，金港公司亦无证据证实已垫付或代为缴纳该费用，故金港公司主张吕武南按建筑面积0.10元/㎡·月向其支付专项维修资金没有事实和法律依据，不予支持。一审判决支持金港公司的该项诉请错误，本院予以纠正。 关于电费公摊问题，金港公司主张吕武南按照每月12元的标准向其支付2017年1月至2020年5月的电费公摊合计492元，吕武南不认可该收费标准，金港公司未能提供证据证实每月公共用电实际发生额，进而证实其按照每月12元标准收取电费公摊的合理性，应自行承担举证不能的不利后果。一审判决以吕武南一直按照该标准缴纳电费公摊为依据判决支持金港公司的该项诉请不当，本院予以纠正。 综上，吕武南应向金港公司支付的费用有：物业综合服务费3722.8元、电梯运行维护费1230元，合计4952.8元。 综上所述，吕武南的上诉理由部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区大新县人民法院（2020）桂1424民初1899号民事判决。 二、吕武南向广西南宁金港物业服务有限公司支付物业费用合计4952.8元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间 9 的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由吕武南负担；二审案件受理费50元，由吕武南负担25元，广西南宁金港物业服务有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 黄 秀 审 判 员 谭 志 二〇二一年四月二十一日 法官助理 郑贤文 书 记 员 黄翔俊 10 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。