贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔23民终477号 上诉人（原审被告）：贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司，住所地贵州省贞丰县珉谷镇新丰路康筑城市花园9#楼。 法定代表人：陈丽娅，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘平，贵州浩辩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜文赛，男，1977年12月11日出生，汉族，高中文化，个体户，住贵州省贞丰县。 被上诉人（原审原告）：周娟，女，1981年10月18日生，汉族，中专文化，个体户，住贵州省贞丰县。 上诉人贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司（以下简称“康筑贞丰分公司”）因与被上诉人姜文赛、周娟商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贞丰县人民法院（2020）黔2325民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2021年4月20日公开开庭对本案进行了审理，上诉人康筑贞丰分公司法定代表人陈丽娅、委托诉讼代理人刘平、被上诉人姜文赛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康筑贞丰分公司上诉请求：1.依法撤销（2020）黔2325民初2395号民事判决书判决内容，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定上诉人未尽到通知义务而构成逾期交房属于事实认定错误。首先，上诉人以如下方式向星中心全体购房人履行了通知交房义务：1.于2017年12月15日通过《黔西南州日报》刊登《交房公告》；2.通过打电话方式逐户通知全体购房人；3.在姜文赛等10户购房户与公司多次交涉过程中，公司负责人陈丽娅明确告知早已可以交房，所有购房户可以随时去领取钥匙。一审法院认定上诉了仅通过登报的方式通知交房，并认为登报公告的对象主体不特定，难以确定通知行为是否到达买受人为由，从而认定上诉人未尽到通知义务，这与客观事实不符，在星中心的一百多户购房人中，除了姜文赛等10户认为上诉人逾期交房外，其余业主均认可了上诉人按前述方式向买受人履行了交房义务。二、姜文赛等10户业主接到交房通知后未办理交房手续的原因是，该10户业主购买的商铺属于“七星大道”的临街门面，因交房时七星大道未修通，商铺门前被种植绿化带等，该批门面商业价值短时间内受到影响，不能很好的出租用于经营，所以拒绝收房。在该10户购房户与上诉人交涉房屋交付问题过程中，星中心其他业主的房屋均已交付使用。三、被上诉人姜文赛在明知可以收房的情况下，故意拖延办理交房时间，扩大损失。在杨昌红、田双红与黄金丽、唐大陆户诉康筑贞丰分公司纠纷中，被上诉人均参与庭审，该两户购房户与上诉人达成调解后均在2019年初办理了交房手续，姜文赛明确知道可以办理交房手续的情况下，恶意拖延办理，收房前便与承租人签订《租赁合同》，被上诉人姜文赛之所以决定在2020年7月3日收房，按照计划房屋未能出租的损失以违约金形式转嫁给上诉人康筑贞丰分公司。四、一审法院在姜文赛放弃要求上诉人交付办理转移登记有关文书的请求的情形下，判决上诉人支付逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金，并按年利率0.35%计付至上诉人向姜文赛交付有关文书之日止属于判决不明确，首先，向姜文赛交付的有关文书具体内容不详，会使得上诉人承担违约金截止日期无明确标准；其次，在上诉人放弃要求交付有关文书诉请后一审法院依然判决上诉人承担违约金至实际交付有关文书之日，实际上是判决上诉人向被上诉人交付有关文书，属于超出了一审原告诉请进行判决。 姜文赛、周娟辩称，一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定事实有误没有任何依据。一、根据《购房合同》补充协议第二条第6项：“乙方购买甲方商品房为预售房的，甲方应在本商品房达到交付条件后，立即以电话方式通知乙方，同时甲方采用在贞丰电视台或贵阳晚报、贵州都市报等媒体之一发布交房信息的方式代替电话通知方式通知乙方，并作为甲方发布房屋交付信息当日视为已送达乙方”。本条规定了电话方式是第一通知方式，媒体公告为第二方式（不包括黔西南日报）。二、上诉人称：“通过打电话逐户通知全体购房人”。但上诉人无法提供电信部门的通信（或短信）记录、录音证据。上诉人于2017年12月15日通过《黔西南日报》刊登《交房公告》，该《交房公告》通知的交房日期是2017年12月30日，合同约定交房日期是2018年1月30日，相差1个月，时间不匹配，可见两者并无关联。而且，从一审答辩人提供的贞丰县住建局回复函和康筑贞丰分公司自己提供的竣工验收文件看出，2017年12月30日星中心商业部分没有竣工验收，也未整体验收备案。该交房公告属虚假公告，且答辩人根本看不到所谓的交房信息。三、根据《购房合同》第十一条、第十二条，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条规定的交房条件，上诉人至今没有提供项目整体验收备案证、商品房面积实测技术报告书，提供的其它验收文件也是远远晚于交房日期。上诉人不能正常的通知业主收房的根本原因是未通过住建局的整体验收备案，也未取得贞丰县住建局出具的认可文件或批准使用文件，即使向一部分业主交房也属于违规交房。根据《购房合同》第十四条，上诉人必须承担逾期交房的法律责任。四、关于上诉人提交的《房屋租赁合同》，和本案没有关联，是否旁听了开庭和本案没有关系，两个庭审都没有当庭宣判，被上诉人只听了双方辩论，法官并没有对事实作出认定，被上诉人也不知道判决结果，而且庭审中上诉人并没有证据证明自己能合法交房。上诉人主张被上诉人是恶意不收房，根据《购房合同》及《补充协议》都有明确惩罚条款，上诉人并未主张权利。五、关于上诉人不能交付办理转移登记的有关文书的违约金。由于信息不对等，被上诉人不清楚“有关文书”具体包括哪些文书，但从没有表示放弃自己的诉讼请求。上诉人作为专业的房开公司，理应知道办理转移登记的有关文书的具体清单，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条、《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，有义务对消费者作出解释说明。 姜文赛、周娟向一审提出诉讼请求：1.判令康筑贞丰分公司赔偿姜文赛、周娟逾期交房违约金69165元，赔偿逾期向姜文赛、周娟交付办理商品房转移登记的有关文书违约金8270元，合计77435元；2.判令康筑贞丰分公司向姜文赛、周娟立即交付办理商品房转移登记的有关文书；3.本案诉讼费由康筑贞丰分公司承担。 一审法院查明，姜文赛、周娟（二人系夫妻关系）于2017年1月19日与康筑贞丰分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：姜文赛、周娟购买康筑贞丰分公司位于贞丰县个；建筑面积为34.96平方米，套内建筑面积为29.76平方米；商铺单价为30241.94元／平方米，总价款为900000元；买受人一次性付款；出卖人应当在2018年1月30日前向买受人交付商铺；商铺交付时应符合下列条件：已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，满足本合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；逾期交房的，由出卖人承担买受人在逾期交房期间按揭房款的同期银行按揭利息；该房屋达到合同第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；出卖人承诺于2019年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，约定日期起超过90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款同期银行存款的违约金；合同还对其他事项进行了约定。2017年1月20日，姜文赛、周娟一次性支付购房款总价款900000元，康筑贞丰分公司于2020年7月3日向姜文赛、周娟交付商铺。现姜文赛、周娟认为康筑贞丰分公司逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为构成违约，给姜文赛、周娟造成损失，故诉至法院请求依法解决。另查明，2018年6月27日，黔西南州公安消防支队作出州公消验字［2018］第0088号建设工程消防验收意见书，意见书载明：贵州康筑房地产开发有限公司贞丰分公司申报的星中心城市综合体项目Ａ-Ｆ栋建设工程综合评定消防验收合格。2018年8月30日，星中心项目取得竣工验收备案，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位意见均为合格。2019年12月4日，康筑贞丰分公司取得贞丰县珉谷街道金丰大道星中心Ａ栋5单元1层3号商铺的所有权。 一审法院认为，本案争议焦点如下：1、康筑贞丰分公司是否构成逾期交房；2、合同未约定一次性付款情况下逾期交房违约责任方式时应如何处理逾期交房违约责任；3、康筑贞丰分公司是否构成逾期交付办理商品房转移登记有关文书，若逾期，违约金如何处理。本案双方签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性、禁止性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。对争议焦点一。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条（一）项约定：出卖人应当在2018年1月30日前向买受人交付商铺，第十一条（二）项约定，商铺交付时应符合下列条件：已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，满足本合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该房屋达到合同第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。根据上述合同约定，康筑贞丰分公司应在交付的7日前，书面通知买受人接房。本案中，康筑贞丰分公司提交的《贵州省竣工验收备案表》能证实案涉房屋已达到交房条件，但对于通知买受人接房的事实，仅提交一份2017年12月15日在贵州民族报的公告来证实其已经履行了交房通知义务。但根据双方合同约定，康筑贞丰分公司履行通知义务应采取书面的方式通知买受人，而不是以在报纸登报公告的方式，且交接房屋属于买受人与出卖人之间的重大事项，而登报公告的对象主体不特定，难以确定康筑贞丰分公司实施的该通知行为是否到达买受人，故康筑贞丰分公司提交的证据不能证实其在2018年1月30日前履行了通知交房的义务，而姜文赛、周娟亦未在2018年1月30日前接收房屋。综上，依法认定康筑贞丰分公司从2018年1月31日起至姜文赛、周娟实际接收房屋的2020年7月3日前一日即2020年7月2日期间构成逾期交房。对康筑贞丰分公司“是姜文赛方一直未接收房屋”的辩解，康筑贞丰分公司在本案中未提交证据证实其履行了通知姜文赛、周娟接房的义务，故对其该项辩解不予采信。对争议焦点二。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定：逾期交房的，由出卖人承担买受人在逾期交房期间按揭房款的同期银行按揭利息。但本案中，康筑贞丰分公司辩称姜文赛、周娟购买商铺时系一次性付款，双方签订的合同约定了按揭贷款的逾期交房违约责任，但未约定全款购买的逾期交房违约责任。对此，一审认为，双方约定逾期交房违约责任，系对出卖人逾期交房的一种惩罚机制，重点在于逾期，而不在于买受人付款系按揭还是一次性全款付清，按揭付款或一次性付全款只是买受人付款方式的不同，不能以此作为判断出卖人是否承担逾期交房违约责任的标准，故对康筑贞丰分公司的该辩解不予支持。姜文赛、周娟起诉要求康筑贞丰分公司承担逾期交房违约责任，合法合理，应予支持。针对违约金计算标准，姜文赛、周娟起诉时要求按照中国人民银行五年期以上贷款基准利率4.9%上浮30%计算。一审认为，康筑贞丰分公司从2018年1月31日至2020年7月2日期间构成逾期交房，该段期间为2年零154天，并未超过五年，姜文赛、周娟要求按照五年期且上浮30%无事实依据，故对本案逾期交房违约金参照中国人民银行一至五年（含五年）贷款基准利率4.75%计算，对于起算基数，姜文赛、周娟在起诉时仅要求按照450000元为基数起算，系其对自身诉权的处分，予以确认，故对本案逾期交房违约金计算为：450000×4.75%×2年+450000×4.75%÷365天×154天=51768.49元。对争议焦点三。在双方签订的《房屋买卖合同》中约定，出卖人承诺于2019年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付买受人，出卖人不能在合同约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，约定日期起超过90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款同期银行存款的违约金。本案中，康筑贞丰分公司于2019年12月4日取得贞丰县珉谷街道金丰大道星中心A栋5单元1层3号商铺的所有权，康筑贞丰分公司取得案涉商铺所有权后，应按照合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付买受人，但康筑贞丰分公司至今未履行合同约定的该项义务，康筑贞丰分公司的行为已构成违约，故对姜文赛、周娟要求康筑贞丰分公司支付逾期交付办理转移登记有关文书损失的诉求予以支持。对于计算标准，双方在合同中仅约定逾期超过90日，按照已付房款同期银行存款支付违约金，但并未约定按照哪个银行何种标准计算，故参照中国人民银行2015年10月24日至今活期存款利率0.35%的标准计算，2019年12月31日至2020年9月15日期间的违约金为：900000×0.35%÷365天×260天=2243.84元。违约金暂计算至2020年9月15日，之后以900000元为基数，按年利率0.35%计算至康筑贞丰分公司实际交付办理转移登记相关文书为止。对康筑贞丰分公司“办理产权登记的义务在姜文赛、周娟，康筑贞丰分公司仅是提供相关资料配合，是姜文赛、周娟未提出办理产权登记请求，康筑贞丰分公司不存在违约行为”的辩解，根据双方合同约定，康筑贞丰分公司在取得办理转移登记相关文书后应主动交付给姜文赛、周娟，至于姜文赛、周娟是否去办理、何时去办理属于买受人自己的问题，而不是等买受人去找康筑贞丰分公司索要后才提供，且至姜文赛、周娟起诉时，康筑贞丰分公司仍未按照合同约定向姜文赛、周娟交付办理产权登记的材料，故对康筑贞丰分公司的该项辩解不予采信。对姜文赛、周娟要求康筑贞丰分公司交付办理转移登记有关文书的诉求，经一审法院向贞丰县不动产登记机构查询，该单位出具了办理转移登记所需材料，但无法明确所需材料由出卖人还是买受人提供。经一审法院向姜文赛、周娟释明后，姜文赛、周娟变更该项诉讼请求为要求康筑贞丰分公司承担逾期交付办理转移登记有关文书的违约金，直至付清为止，系其对自身权利的处分，予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姜文赛、周娟逾期交房违约金51768.49元；二、被告贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姜文赛、周娟逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金2243.84元（违约金暂计算至2020年9月15日，之后的违约金以900000元为基数，按年利率0.35%计付至被告贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司向原告姜文赛、周娟交付有关文书之日止）；三、驳回原告姜文赛、周娟的其余诉讼请求。案件受理费868元（已减半收取），由原告姜文赛、周娟负担293元，由被告贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司负担575元。 二审中，上诉人康筑贞丰分公司向本院提交四组证据，第一组证据：补充协议复印件一份，拟证明：在补充协议第二条第六项中有关于案涉房屋交付方式的约定，通知当事人为电话通知或者贵阳晚报、贵州都市报等媒体上发布信息作为代替电话通知方式。该两种方式只要满足其中一项就可达道双方约定的交付条件，上诉人方履行了房屋交付的通知义务，被上诉人逾期交房应由其自行承担损失。姜文赛质证称，协议是真实的，但第二条第六项有个前提条件“甲方通知交房的前提条件是房屋必须达到交付条件，未达到交付条件是无效的”，房屋未达到交付条件发出的通知是无效的。交房信息早于合同约定的交房时间。第二组证据：房屋租赁合同复印件一份（未提交原件核对）。拟证明：姜文赛在2020年7月3日前来收房原因是由于其在2020年6月29日将案涉房屋出租给案外人李登桂，并非是上诉人未通知被上诉人，是被上诉人接到通知后故意拖延收房时间，造成损失扩大应由姜文赛自行承担。姜文赛质证称，该证据是复印件，无法核实真实性；该证据来源不明，不合法；该证据与本案无关，不能达到证明内容；该证据反而证明康筑公司延迟交房的事实。第三组证据：关于星中心A栋商业门面业主诉求的回复复印件一份（提交原件核对）、是否达到房屋交付条件的申请复印件两份（未提交原件核对）。拟证明：结合一审提交的关于要求康筑贞丰分公司对业主诉求给予回复的函，包括姜文赛在内沿七星大道的购房户共10户，组成了一个维权小组，且有专门的业主代表，在其中的黄金丽、杨昌红两户业主起诉案件中，已经书面认可康筑贞丰分公司的负责人陈丽娅已经告知他们可以收房，但由于七星大道未修通，所以他们拒不收房。姜文赛作为维权小组的成员之一，其不可能不知道其余业主已经收房的事实，也不可能不知道案涉房屋早已符合交房条件，姜文赛故意拖延交房时间，扩大了损失应由其自行承担。姜文赛质证称，关于两份申请没有原件，来源不明，且与本案无关，不能证明其目的。关于回复，只有其中几个人签字不能代表什么，没有写明告知业主合法的交付时间。赵正虎是贞丰农商行客服，与康筑贞丰分公司是朋友关系，其签名只能代表其个人。第四组证据：照片2张复印件。拟证明：其中两张照片那份证据是维权业主提供，证明业主要求公司交房时，公司的房屋是达到了交付条件的，但照片显示，七星大道属于一片废墟状态，并未修通，该业主不收房原因不是房屋未达到交付条件，而是以七星大道未修通作为未交付房屋的理由。另外一张照片那份证据（上面写有“羊城西饼”），该照片拍摄于2019年2月，照片显示案涉房屋已经达到交付条件，并且有人已经入住使用，但七星大道仍未修通，在该时期内同批次其他业主已经办理了收房，被上诉人拒绝收房，并非案涉房屋未达到交付条件，而是七星大道未开通，商业氛围未形成，是被上诉人自行扩大损失。姜文赛质证称，照片是复印件无法核实其真实性；房屋是否能交付使用不是看外装是看政府相关部门批复文件，照片中的绿化是造假的行为。 姜文赛向本院提交四组证据，第一组证据：光盘一张。拟证明：案涉房屋的工程进度，照片可以显示拍摄时间和相机信息。为了通过验收，康筑贞丰分公司重新栽树，2021年的时候树子就铲掉了。康筑贞丰分公司质证称，三性不予认可。该组证据是电子照片，并非是原件；上面的时间是修改的时间；该照片不能证明形成时间是发布交房公告之后；我方认可验收时间2018年3月30日取得竣工验收备案。第二组证据：短信截屏2张（当庭提交原始手机载体核实）。证明：康筑贞丰分公司有完善的催告系统。 康筑贞丰分公司质证称，真实性无异议，但关联性、证明目的不予认可。该证据显示康筑贞丰分公司使用的短信群发系统时间是在2020年4月份以后，晚于本案双方房屋争议的交付时间，2020年在使用该系统并不能代表2017、2018年也使用该系统；补充协议中已经约定案涉房屋交付通知方式为电话或者登报，不包含向买受人发通知短信，故不具有关联性，证明目的也不能实现。第三组证据：康筑贞丰分公司包租广告两张。拟证明：康筑公司后期销售的房屋均是以包租的方式出售的，包租的房屋就不存在延期交付的情形。康筑贞丰分公司质证称，真实性无异议，但关联性、证明目的不予认可。该证据仅能证明康筑贞丰分公司在营销方案中包含了包租形式出售房屋，但不能证明所有的房屋均是采取包租的形式。该证据能显示星中心项目在2018年商场就已经开业，恰好证明被上诉人所称的在2018年达不到交付条件。第四组证据：彩打照片2张（未提交原始载体查看）。拟证明：康筑贞丰分公司打的广告，证明康筑贞丰分公司的交付标准。康筑贞丰分公司质证称，真实性认可，关联性、证明目的不予认可。本案是属于商品房买卖合同纠纷，案涉房屋的交付标准应以双方合同约定为准，七星大道属于市政干道，其投资开发和施工属于政府行为，康筑贞丰分公司无权干涉，该证据恰好证明被上诉人所以拒绝收房原因是认为康筑贞丰分公司应当确保七星大道的通车，但此不属于双方合同约定内容，是其自行造成逾期交房。 本院经审查认为，康筑贞丰分公司提交的第一组证据，双方当事人均认可真实性，本院予以采信，第二组、第三组、第四组未提交原件或者原始载体予以核实的，本院不予采信。姜文赛提交的第二组、第三组、第四组证据真实性双方均认可，本院认可其真实性，但与本案交房是否逾期的认定无关，本院不予采信。第一组证据未提供原始载体予以核实，本院不予采信。 一审查明的事实，经审查属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、康筑贞丰分公司是否构成逾期交房，应否承担逾期交房违约金；二、康筑贞丰分公司应否承担逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金。 根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，姜文赛、周娟与康筑贞丰分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效,对双方当事人均有约束力。 关于本案争议焦点一，本院认为康筑贞丰分公司构成逾期交房，商品房交付,是商品房出卖人即房地产开发企业履行商品房买卖合同的重要义务之一。开发商未按期交房,或虽在合同约定的交付日期内交房,但商品房不具备交付使用条件的,开发商均应承担逾期交房违约责任。本案中,首先,康筑贞丰分公司主张其已在合同约定的交房时间内在《黔西南日报》上刊登交房公告通知姜文赛、周娟收房。但根据双方《商品房买卖合同》第十四条第（一）项约定,该房屋达到合同第十一条约定的交付条件后，康筑贞丰分公司应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。康筑贞丰分公司一、二审均未举证证明其通过书面或者电话方式有效通知姜文赛、周娟收房，也未举证证明姜文赛、周娟通过《黔西南日报》知晓交房信息。康筑贞丰分公司未在合同约定的交房时间内完成交房通知义务。其次,康筑贞丰分公司在《黔西南日报》发布的交房公告时间为2017年12月30日，根据一审查明事实，2018年8月30日，星中心项目取得竣工验收备案，2019年12月4日，康筑贞丰分公司取得贞丰县珉谷街道金丰大道星中心A栋5单元1层3号商铺的所有权。根据《商品房买卖合同》第十一条（一）项约定：出卖人应当在2018年1月30日前向买受人交付商铺，第十一条（二）项约定，商铺交付时应符合下列条件：已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，满足本合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，由此可见，在康筑贞丰分公司通知交房的时间前，案涉房屋并未达到交付使用的条件。康筑贞丰分公司亦未举证证明竣工验收备案后通知姜文赛、周娟收房，康筑贞丰分公司实际交付房屋的时间为2020年7月3日，一审判决康筑贞丰分公司承担从2018年1月31日至2020年7月2日期间逾期交房违约金，并无不当。 关于逾期交房违约金，根据《商品房买卖合同》第十三条第二款“逾期交房，由出卖人承担买受人在逾期交房期间按揭房款的同期银行按揭利息。”一审参照中国人民银行一至五年（含五年）贷款基准利率4.75%计算，以450000元为基数计算逾期交房违约金并无不当。 关于本案争议焦点二，本案中,《商品房买卖合同》约定康筑贞丰分公司负有向姜文赛、周娟交付办理商品房转移登记的有关文书的义务,但是对于办理商品房转移登记所需文书的内容不明确，康筑贞丰分公司称《商品房买卖合同》对办理商品房转移登记有关文书的约定不明,其交付有关文书的义务不具有履行可能性。另外，一审中康筑贞丰分公司主张的逾期办证违约金是一个具体的金额，其未主张起诉之后的违约金，但一审判决康筑贞丰分公司承担违约金至交付相关资料之日止不当，本院对此予以纠正，姜文赛、周娟可在明确诉请内容后另外通过合法途径予以解决。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省贞丰县人民法院（2020）黔2325民初2395号民事判决第一项即：被告贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姜文赛、周娟逾期交房违约金51768.49元； 二、撤销贵州省贞丰县人民法院（2020）黔2325民初2395号民事判决第二项、第三项即：二、被告贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姜文赛、周娟逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金2243.84元（违约金暂计算至2020年9月15日，之后的违约金以900000元为基数，按年利率0.35%计付至被告贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司向原告姜文赛、周娟交付有关文书之日止）；三、驳回原告姜文赛、周娟的其余诉讼请求。 三、驳回姜文赛、周娟的其余一审诉讼请求； 四、驳回贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司的其余上诉请求。 一审案件受理费868元（已减半收取），二审案件受理费1736元，共计2604元，由周娟、姜文赛负担109元，由贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司负担2495元。 义务人应在判决确定的履行期内履行，逾期不履行，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长  谢 娟 审 判 员  王**敏 审 判 员  张基柱 二〇二一年四月二十日 法官助理  宋丽娟 书 记 员  陈 燕