上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初2061号原告：上海北蔡工业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄俏意，总经理。委托诉讼代理人：马双，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：况萍萍，上海融力天闻律师事务所律师。被告：邵自俊，男，1989年2月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邵伟国(系邵自俊父亲)，住上海市黄浦区。原告上海北蔡工业有限公司(以下简称北蔡公司)与被告邵自俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北蔡公司的委托诉讼代理人马双、被告邵自俊的委托诉讼代理人邵伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北蔡公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁合同于2020年7月28日解除；2.被告立即搬离并腾退上海市浦东新区北蔡镇新陈路XXX-XXX号(单号)房屋(以下简称系争房屋)；3.被告支付原告2020年4月1日至7月28日期间的应付租金43,943.13元(按每月11,208.33元计算)；4.被告支付原告自2020年7月29日至8月4日期间腾房宽限期租金2,579.54元；5.被告支付原告自2020年8月5日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，按每月11,208.33元的两倍计；6.被告支付原告逾期支付租金的滞纳金6,038.67元；7.被告支付原告解除合同违约金22,416.67元。事实和理由：2020年3月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》(续租合同)，合同约定原告将系争房屋(建筑面积81.89平方米)出租给被告，租期两年，自2020年1月1日起至2021年12月31日止。房屋租金为每天每平方米4.50元，年租金为134,500元。合同订立后，原告如约将租赁物交付被告使用，被告在承租期间怠于支付租金。虽经原告多次催讨，被告仍欠付原告2020年2月的租金以及4月1日以后的全部租金未付。2020年6月30日，原告委托律师发函催要租金。7月24日，原告再次向被告发函要求解除合同、腾退房屋、支付租金。被告收函后，既未腾退房屋，也未向原告支付租金，故提起诉讼。邵自俊辩称，被告已承租系争房屋多年，被告承租房屋本意想经营餐饮，合同却写了经营农产品、零售。被告欠付租金是由于新冠疫情所致，疫情严重影响了被告的经营，但被告还是坚持支付了2020年1月和3月的租金，2020年2月的租金未支付是因原告通知被告疫情期间可以减免一个月租金。后被告得知按照国家规定，疫情期间被告可以免租三个月，故2020年4月起的租金被告未支付，就租金减免问题被告想与原告方商谈，遭拒绝。2020年8月，被告又支付了一个月租金。被告不同意解除合同，请求对租金部分予以减免，不同意承担其他违约责任。本院经审理认定事实如下：被告承租系争房屋多年。2020年3月31日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(集体资产、建筑面积81.89平方米)出租给乙方作经营食用农产品、百货的零售。租赁期限自2020年1月1日起2021年12月31日止。房屋租金每平方米每天4.50元，年租金134,500元。租金按季支付，先付后用。乙方需在本合同签订10日内将首季度的租金支付到甲方账户，以后租金每季度支付一次，提前十天支付。乙方逾期支付租金的，需向甲方支付逾期付款滞纳金，滞纳金按天计算，每天滞纳金为应付租金的千分之一。乙方上期向甲方支付租赁押金10,000元，转为本期房屋租赁押金。合同到期终止或提前终止的，乙方必须按时返还所租用的房屋，若逾期返还的，乙方应按原租金的两倍向甲方支付房屋使用费。若乙方逾期支付租金累计超过15日的，甲方可立即解除本合同并追究乙方违约责任。若乙方因……逾期支付租金、其他费用超过15日等违约行为甲方行使合同解除权的，乙方应向甲方支付违约金为2个月租金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方的实际损失。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告继续使用系争房屋，经营馒头店、销售禽蛋。2020年5月，被告支付原告两个月租金22,416元，指明系支付2020年1月、3月的租金(减免租金一个月)。2020年6月30日，原告委托律师向被告发送催收租金函，要求被告支付2020年2月、4-6月的应付租金合计44,834元以及押金差额3,000元；若逾期15天未付款，将解除合同、收回房屋等。函件发送后，被告未付款。2020年7月24日，原告向被告发送律师函，通知解除合同、腾退房屋，并要求支付2020年2月、4月1日以后的应付租金5万余元及相应的滞纳金和解除合同违约金等。函件发送至被告住所地遭退回，后原告将函件张贴于系争房屋门口，另于2020年7月28日将函件内容通过微信发送给被告方。2020年8月25日，被告支付原告房租11,208元(贷记凭证注明系6月份房租)。另查明，2020年4月，原告方工作人员与被告代理人通过微信联系，要求被告对主张延期支付租金的请求需提供书面申请表，且只能延期一个月。5月8日，原告方提出按照政府规定，只同意减免一个月租金，要求被告于5月底前付清第二季度的全部租金。被告声称经营困难，于微信中要求延期、减免支付租金。2020年6月、7月，原告多次催促被告付款。2020年11月13日，被告搬离了系争房屋中的271号门面房(以下简称271号房屋)，原告在该房屋上加了门锁。269号房屋仍由被告继续作经营使用。原、被告确认269号、271号房屋面积相吻，同意租金(或房屋使用费)各按50%计算。被告认为271号房屋的房屋使用费应计算至11月13日止，另要求扣除疫情期间三个月租金，不同意按双倍标准支付房屋使用费，对违约金，请求调整至不支付。原告同意退还被告租赁押金10,000元，在被告的应付费用中抵扣。审理中，原告确认被告于2021年3月31日已将269号房屋返还原告，相应房屋使用费计算至2021年3月31日。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。该合同为续租合同，签订日期为2020年3月31日，当时新冠疫情已持续一段时间，被告对新冠疫情是否影响其合同履行应当已有预期，在原告已交付租赁物给其使用的情况下，被告应当切实履行交付租金的合同义务。从双方的往来微信反映，原告曾表示可以减免租金一个月，而被告不同意该方案。在双方协商未成的情况下，被告拒付租金，甚至拒付没有争议的2020年7月1日以后的应付租金，显然违反了合同约定。原告据此发送解除合同的通知函，符合合同约定，本院予以确认，涉案合同于原告的解除通知送达被告之日即2020年7月28日解除。由于被告的违约行为致使涉案合同提前解除，原告诉请被告支付二个月租金的违约金计22,416.67元，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，涉案房屋已相继返还原告。被告于2020年11月13日前搬离了271号房屋，房屋已由原告掌控，视为原告已于该日收回了271号房屋，269号房屋已于2021年3月31日腾退并交还原告。关于双方争议的租金减免问题，考虑到被告实际承租系争房屋多年，由于新冠疫情的发生导致双方间产生租金支付的纠纷。系争房屋属于商业用房，被告承租房屋用于经营，疫情的发生及疫情防控措施对于承租人的经营确实造成了一定的困难。但由于被告未履行合同应尽义务造成合同提前解除，有违诚实信用原则，据此本院依据合同的实际履行情况，酌情减免被告疫情期间二个月租金，扣减被告的已付租金、减免费用后，自2020年6月1日起的应付租金，被告应支付原告。原告依据合同的租金标准计算房屋占有使用费至2020年8月4日，本院予以认可。合同对逾期返还房屋的房屋占有使用费的约定，系一方违反合同约定所应承担的违约责任。鉴于被告已对违约责任的承担提出异议、请求调整，本院予以准许。对于2020年8月5日起的应付房屋占有使用费(271号房屋计算至2020年11月13日，269号房屋计算至2021年3月31日)，本院依照合同租金标准的1.2倍计，由被告支付原告。考虑到原告曾同意被告适当延缓支付租金、以及涉案合同已于7月28日解除，故对于逾期付款的滞纳金，本院调整至按1,500元计，由被告承担。被告在原告处的租赁押金10,000元，原告同意退还，本案中一并处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海北蔡工业有限公司与被告邵自俊签订的《房屋租赁合同》于2020年7月28日解除；二、被告邵自俊于本判决生效之日起十日内支付原告上海北蔡工业有限公司上海市浦东新区北蔡镇新陈路XXXXXXX(单号)房屋自2020年6月1日起至8月4日止的租金及房屋占有使用费，按每月11,208.33元计算；支付2020年8月5日至11月13日的房屋占有使用费，按每月13,450元计算；三、被告邵自俊于本判决生效之日起十日内支付原告上海北蔡工业有限公司上海市浦东新区北蔡镇新陈路XXX号房屋自2020年11月14日起至2021年3月31日止的房屋占有使用费，按每月6,725元计算；四、被告邵自俊于本判决生效之日起十日内支付原告上海北蔡工业有限公司逾期付款滞纳金1,500元；五、被告邵自俊于本判决生效之日起十日内支付原告上海北蔡工业有限公司解除合同违约金22,416.67元；六、原告上海北蔡工业有限公司于本判决生效之日十日内退还被告邵自俊租赁押金10,000元。(此款在上述被告的应付费用中抵扣)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,160元，减半收取计1,080元，由被告邵自俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年四月六日书记员  沈 嬿附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。