安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1226民初223号 原告:李忠，男，汉族，1969年1月8日出生，住安徽省阜南县。 原告:苗春梅，女，汉族，1974年1月20日出生，住安徽省阜南县。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：张曌，安徽张怀华律师事务所律师。 被告:阜南县平和置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际4号楼101、102、103室，统一信用代码91341225MA2NORR4XY。 法定代表人:张亮亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王军，安徽弘大律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司阜南支行，住所地安徽省阜阳市阜南县城关镇谷河路59号，统一社会信用代码9134122521821818。 负责人：郭锐，该行行长。 委托诉讼代理人：朱俊，该行员工。 第三人：阜阳市住房公积金管理中心，住所地安徽省阜阳市颍州区颍州中路306号建委大厦6楼，统一社会信用代码 12341200723389294。 法定代表人：李先堂，该中心主任。 委托诉讼代理人：李彦，安徽松鼎律师事务所律师， 原告李忠、苗春梅与被告阜南县平和置业有限公司（以下简称平和置业）、第三人中国建设银行股份有限公司阜南支行（以下简称阜南建行）、第三人阜阳市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法追加阜南建行、公积金中心为本案第三人。本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李忠、苗春梅及其委托诉讼代理人张曌、被告平和置业的委托诉讼代理人王军、第三人阜南建行的委托诉讼代理人朱俊、第三人公积金中心的委托诉讼代理人李彦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李忠、苗春梅向本院提出诉讼请求:一、依法判决被告向原告李忠、苗春梅返还已付全部购房款833642元;二、判决被告向原告李忠、苗春梅支付逾期交房利息90438元（以833642元为本金，按照年利率4.9%计算，期间为2017年11月22日起至2020年4月1日）;三、判决被告向原告李忠、苗春梅支付逾期交房违约金8937元（以833642元为基数，从2019年12月31日计算至2020年4月1日，按中国人民银行同期贷款利率计算）;四、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由:原告与被告于2018年8月10日签订编号为201808100008号商品房买卖合同预售，合同约定:原告购买被告开发的金海湾.贵府6号楼41幢1单元5层501号房屋，建筑面积118.43平方米，总价款833642元。原告支付首付款253642元，余款580000元通过被告指定的银行办理按揭贷款支付；被告于2019年12月31日向原告交付该商品房，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应该自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息;同时出卖人按照全部购房款的0.001%向买受人支付违约金。 合同签订后原告依约履行了付款义务，但是原告违反合同约定未能在2019年12月31日按时交付房屋，截至到目前尚未交付房屋。根据双方的约定被告逾期交付房屋已经超过30日，原告按照合同约定于2020年4月1日向被告送达了解除合同的律师函，书面通知被告解除合同。原告于2020年6月18日向法院起诉解除合同，经颍上县人民法院调解确认原告李忠、苗春梅与被告阜南县平和置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年4月1日解除。 综上，原告依约按时付清全部购房款，被告未能按时交付房屋，构成违约，给原告造成了损失，合同约定的违约金仅为全部购房款的0.001%，合同所约定的违约金明显低于给原告造成的损失，原告请求将逾期交房违约金上调至中国人民银行发布的同期贷款利率计算为宜。 平和置业公司辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已经于2020年4月1日解除，解除后双方达成新的和解协议，因此《商品房买卖合同（预售）》不再有约束力，应当以和解协议为准，我公司愿意以和解协议履行义务。和解协议履行的条件为合同网签解除或注销后三个工作日内履行，但是到目前网签合同始终未解除，因此原告的诉讼不符合和解协议的约定，应依法给予驳回。 第三人阜南建行述称，我行按约与原告签订借款合同，并按照约定足额发放贷款，在此过程中没有违约行为。根据双方签订的合同约定，合同解除，原告是借款主体，也应受到合同的约定，偿还剩余贷款本息。被告应当对借款本息承担连带清偿责任。我行作为具有独立请求权的第三人，请求依法判决原告应当偿还剩余贷款本息253274.00元及利息，截止至2021年3月20日，以后利息按照剩余贷款本金为基数，按照年利率5.73%计数至全部贷款还清之日，依照还款当日原告出具还款凭证为准。被告应当对借款本息承担连带清偿责任。因涉案房屋已办理预抵押登记，依法判决我行对涉案房屋具有优先受偿权。 第三人公积金中心述称，1、请求判决解除其委托中国建设银行股份有限公司阜南支行与李忠、苗春梅签订的《住房公积金借款合同》，请求判决李忠、苗春梅偿还其下余未偿还的借款本金271999.97元（本金截止到2021年2月20日，后续利息按《住房公积金借款合同》约定利息计算至本金偿清时止），被告对上述借款承担连带责任。2、判决李忠、苗春梅用被告返还给原告的全部购房款本金及利息偿还第三人尚未收回的借款本金、利息；3、判决第三人享有原告抵押的房屋优先受偿权。事实和理由：原告为购买被告房屋与第三人委托的阜南建行签订了《住房公积金借款合同》。2021年3月第三人接到颍上法院通知，方知原告与被告调解解除《商品房买卖合同（预售）》。根据《住房公积金管理条例》，住房公积金是为了职工购买、建造、翻建房屋才有的权利，现原告与被告商品房买卖合同已解除，其借款购买商品房的目的无法实现。故请求判决解除第三人委托阜南建行与原告签订的《住房公积金借款合同》，原告偿还下余借款本金、利息，被告对上述借款承担承担连带责任。 本院经审理认定事实如下：2018年8月10日李忠、苗春梅与平和置业签订一份编号为201808100008号《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：李忠、苗春梅购买平和置业开发的位于阜南县××路××路××路××号楼××幢××单元××层××号，房屋总价款833642元；2018年8月10日前支付首付款253642元，余款580000元向出卖方指定的金融机构申请贷款支付；出卖人应当自2019年12月31日前向买受人交付该商品房若逾期交房，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.001%向买受人支付违约金。 2017年11月19日，李忠、苗春梅向平和置业交付购房定金50000元，同年11月21日交付购房款203642元，合计253642元，余款580000元，李忠、苗春梅办理商业贷款。 2019年8月14日，李忠、苗春梅与第三人阜南建行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定，借款人李忠、苗春梅，贷款人阜南建行，保证人平和置业，抵押人李忠、苗春梅；借款金额280000元，借款期限120个月，借款人的还款方法为等额本息还款法。同年7月11日，李忠、苗春梅向住房公积金中心申请贷款，同年8月14日公积金中心委托阜南建行与李忠、苗春梅签订《住房公积金借款合同》，借款金额300000元，借款期限120月。李忠、苗春梅将其购买的案涉房屋抵押给阜南建行、公积金中心，并分别办理了不动产登记【皖（2019）阜南县不动产证明第0014732号】、【皖（2019）阜南县不动产证明第0014731号】。 上述借款合同生效后，阜南建行按约将贷款280000元转入到借款合同指定的平和置业账户，公积金中心按约将贷款300000元转入到借款合同指定的平和置业账户。 李忠、苗春梅按约支付了全部购房款，但平和置业未按期交付商品房。李忠、苗春梅于2020年6月18日向本院起诉平和置业，要求解除双方签订的商品房销售合同。本院于2020年7月24日作出（2020）皖1226民初号调解书，确认原、被告2018年8月10日签订的编号为201808100008号《商品房买卖合同（预售）》于2020年4月1日解除。 李忠、苗春梅于2020年2月18日起按月归还购房贷款本息。 截至2021年3月1日，李忠、苗春梅偿还阜南建行借款本金26726元，利息19809.36元；偿还公积金中心借款本金28000.03元，利息10110.38元，尚欠阜南建行借款本金253274元及利息，欠公积金中心借款本金271999.7元及利息。 另查明，2017年8月3日，平和置业与第三人阜南建行签订一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同约定：甲方平和置业，乙方阜南建行。为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称“债务人”是指因购置坐落于阜勤路东侧项目所属之金海湾房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2017年8月3日至2020年3月2日因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，担保债权包括贷款本金及利息。保证方式为连带责任保证。保证期间为该笔借款的债务履行期限届满之日后两年止。 又查明，2020年7月24日，原、被告签订《和解协议》，该协议约定：甲方李忠、苗春梅，乙方阜南县平和置业有限公司，代理人王军，安徽弘大律师事务所；甲乙双方达成庭外和解，协议如下：一、经过人民法院主持调解确认解除合同。二、案涉房屋的价款，全额返还。乙方领补助甲方人民币壹万伍仟元整。乙方退还甲方：1、首付款，2、已付银行的本息，3、剩余的银行按揭款项由乙方直接返还给银行。三、合同网签注销（解除）后三个工作日内履行。《和解协议》签订后，平和置业一直未与李忠、苗春梅办理合同网签注销（解除）手续，导致商品房买卖合同解除后，李忠、苗春梅的购房款至今未能返还。 上述事实，由原告李忠、苗春梅提供的身份证、《商品房买卖合同（预售）》、（2020）皖1226民初号调解书、两份收据、首付款发票，被告平和置业提供的和解协议，第三人提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《住房公积金借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、不动产登记证明两份、个人贷款对账单、公积金还款明细及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，李忠、苗春梅与阜南建行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《住房公积金借款合同》，平和置业与阜南建行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行。 原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已被依法解除，平和置业应向李忠、苗春梅返还购房首付款253642元，并赔偿李忠、苗春梅因此所产生的损失。李忠、苗春梅主张**和置业返还全部购房款833642元及逾期交付利息90438元，本院对其合理部分予以支持。 《商品房买卖合同（预售）》已经解除，涉案借款合同的目的已无法实现，阜南建行要求解除其与李忠、苗春梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《住房公积金借款合同》，本院予以确认。 李忠、苗春梅与阜南建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《住房公积金借款合同》时，将其购买的位于阜南县××号楼××幢××单元××层××号房产抵押给阜南建行和公积金管理中心，并办理了不动产抵押登记，阜南建行、公积金中心要求对抵押的房产享有优先受偿权，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》被解除，平和置业无须再向李忠、苗春梅交付房屋，且对于李忠、苗春梅首付款的利息损失及已付银行贷款的利息损失均已确认由平和置业负担。为此，李忠、苗春梅再要求平和置业承担逾期交付违约金的请求，本院不予支持。 平和置业对李忠、苗春梅向第三人阜南建行、公积金中心的借款提供连带责任保证，在保证期间，阜南建行、公积金中心要求平和置业对李忠、苗春梅的借款承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 平和置业称其与李忠、苗春梅解除《商品房销售合同（预售）》后，双方达成和解协议。该和解协议约定，合同网签注销（解除）后三个工作日内履行，因合同网签注销（解除）未完成，本案未达到返还李忠、苗春梅购房款的条件，依法应驳回李忠、苗春梅的诉讼请求。本院认为，该《和解协议》中对平和置业返还李忠、苗春梅的款项、数额、还款时间及办理网签注销（解除）的时间均没有约定，该和解协议没有实际可操作性。为减少当事人诉累，李忠、苗春梅要求按《商品房销售合同（预售）》主张其权利，并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、解除李忠、苗春梅与中国建设银行股份有限公司阜南支行于2018年8月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《住房公积金借款合同》； 二、阜南县平和置业有限公司于判决生效之日起十日内返还李忠、苗春梅购房首付款253642元及李忠、苗春梅已向中国建设银行股份有限公司阜南支行支付的贷款本金26726元、利息19809.36元、已向阜阳市住房公积金管理中心支付的贷款本金28000.03元、利息10110.38元。 三、阜南县平和置业有限公司赔偿李忠、苗春梅以253642元为本金的利息（其中50000元利息，自2017年11月19日起计算、203642元利息自2017年11月21日起计算均至本息还清之日止。利率计算标准：自2017年11月19日起至2019年8月19日，按国家银行同期贷款利率计算；2019年8月20日起至本息还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、李忠、苗春梅于判决书生效之日起三十日内向第三人中国建设银行股份有限公司阜南支行返还剩余贷款本金253274元及利息（具体以阜南建行结算为准）； 五、李忠、苗春梅于判决书生效之日起三十日内向第三人阜阳市住房公积金管理中心返还剩余贷款本金271999.7元及利息（具体以阜南建行结算为准）； 六、阜南县平和置业有限公司对上述第四项、第五项债务承担连带清偿责任； 七、中国建设银行股份有限公司阜南支行、阜阳市住房公积金管理中心对位于阜南县××号楼××幢××单元××层××号房产在本判决第四项、第五项确定的债务范围内享有优先受偿权； 八、驳回李忠、苗春梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13130元，减半收取计6565元，原告李忠、苗春梅负担1025元，被告阜南县平和置业有限公司负担5540元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 汪 宏 二〇二一年四月一日 书记员 李先云 附相关法律条款： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第八条民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。 特别告知： 本案标的款履行义务人将标的款汇入颍上县人民法院下列账户，并在汇款后及时联系承办法官汪宏，电话0558-445××××。 开户银行：中国工商银行颍上支行 开户名称：颍上县人民法院 开户账号：1311××××1662