北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0117民初1882号原告：王秋菊，女，1971年8月14日出生，汉族，北京市朝阳区居民，住北京市朝阳区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：宋志轩，山西隆诚（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张景寓，山西隆诚（北京）律师事务所实习律师。被告：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街83号，统一社会信用代码：91110000067294955M。法定代表人：何礼萍，总经理。第三人：中国工商银行股份有限公司北京平谷支行，营业场所北京市平谷区平谷镇府前西街14号，统一社会信用代码：91110117801108433Q。负责人：马刚，行长。委托诉讼代理人：李民峰，中国工商银行股份有限公司北京平谷支行公司律师。原告王秋菊与被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司（以下简称弘轩鼎成公司）、第三人中国工商银行股份有限公司北京平谷支行（以下简称工行平谷支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王秋菊的委托诉讼代理人宋志轩、张景寓，工行平谷支行的委托诉讼代理人李民峰到庭参加诉讼，弘轩鼎成公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秋菊向本院提出诉讼请求：1.请求判令第三人解除XX市XX区XX镇XX地块X住宅楼X层X号房屋（合同编号XXXX）的在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押；2.请求判令被告支付逾期办理房产登记违约金14395.31元；3.请求判令被告向相关部门移交待收的契税43185元及公共维修基金15839元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月，被告将原告房屋所在的XX区XX地块及在建工程抵押给第三人工行平谷支行，不动产证明号为京（2016）XX区不动产证明第XX号。2016年9月，经第三人工行平谷支行同意，被告与原告签订了商品房销售合同（合同编号XX号），双方约定被告将XX市XX区XX镇XX地块X住宅楼X层X号房屋售与原告，原告如约支付了全部房款。2016年12月28日，被告向原告交付了房屋，现此房屋由原告使用。原被告约定，被告应于交房后730日内办理房屋不动产产权证。由于被告与第三人之间存在债务纠纷，致使原告房屋及相应的土地使用权一直处于抵押状态中，被告以未解除抵押，无法办理房产登记为由，怠于履行XX号商品房买卖合同中约定的办理房产证的义务，已构成事实上的违约，同时根据原被告之间的合同约定，被告应向原告支付逾期办理房产证违约金14395.31元。此外被告代收的契税43185元及公共维修基金15839元亦未向相关部门移交。原告认为，工行平谷支行已通过单方允诺放弃了房产及相应土地份额的合法权利，有义务协助清除抵押权给原、被告之间合同履行造成的障碍。此外，原、被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护，被告逾期未办理房产登记手续，其行为已经构成违约，应承担违约责任。综上所述，被告未履行合同约定的义务，应承担违约责任，第三人亦有义务保证原被告之间合同的顺利履行，故原告根据《民事诉讼法》《物权法》等法律及相关司法解释的规定诉至法院，请法院依法支持原告诉求。庭审过程中，王秋菊变更第三项诉讼请求为：要求被告返还原告契税43185元及公共维修基金15839元。被告弘轩鼎成公司未发表答辩意见。第三人工行平谷支行述称，原告在未经确认涉案房屋归其所有的情况下，要求解除抵押，缺乏事实和法律依据。涉案房屋和土地已经抵押给工行平谷支行，生效判决确认工行平谷支行享有优先受偿的权利，工行平谷支行的抵押权应得到优先保护。工行平谷支行同意涉案房屋销售，并不等于放弃相应的抵押权或者同意解除抵押登记。工行平谷支行同意在被告清偿相应债务的情况下，解除相应的抵押登记。王秋菊围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、购房契税发票、物业费发票、收房通知单、被告代收的契税及公共维修基金收据。证明原被告之间存在商品房买卖合同，原告收房且已经占有房屋，房屋处于抵押状态的事实，被告代收契税及公共维修基金，但未移交相关部门。工行平谷支行认为原告提交的证据均是与弘轩鼎成公司之间形成的，与其无关，不发表质证意见，真实性由法院核实。弘轩鼎成公司、工行平谷支行未提交证据。本院经过审查后认证如下，王秋菊提交的商品房买卖合同、购房契税发票、物业费发票、收房通知单、被告代收的契税及公共维修基金收据具有真实性、合法性，与本案待证事实有关联，本院依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月9日，弘轩鼎成公司作为出卖人与买受人王秋菊签订《北京市商品房预售合同》（住宅类），其中约定：商品房屋坐落为XX市XX区XX镇XX地块X住宅楼X层X号房屋，预测建筑面积共156.03平方米，其中套内建筑面积144.14平方米，共用部位及公用房屋分摊建筑面积11.89平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米19921.55元，总价款2871492元；该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均已经设立抵押，抵押权人为工行平谷支行，抵押登记部门为北京市国土资源局平谷分局，抵押登记日期为2016年5月26日；该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为：京房售证字（2015）XX号；出卖人应当在2016年12月28日前向买受人交付该商品房；买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、产权证印花税、房屋登记费、交易和登记机关要求房屋权属人交纳的其他费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；出卖人应当在2017年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或者其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得所有权证书的，合同继续履行，出卖人应按总房款的千分之五向买受人支付违约金。2017年2月14日，王秋菊向弘轩鼎成公司支付完据实结算的全部总房款2879062元，弘轩鼎成公司为其出具增值税发票。涉案房屋由原告王秋菊占有使用至今。另查，弘轩鼎成公司建设的位于XX市XX区XX镇XX等地块的在建工程及分摊土地使用权（包括本案涉案房屋）已抵押给工行平谷支行，工行平谷支行于2016年6月16日向平谷区住建委出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意包括涉案房屋在内的抵押范围内房屋销售，该份证明亦是前述商品房预售合同附件之一。本院认为，我国法律并不禁止抵押物的转让行为。在抵押权人同意的情况下，抵押人可以转让抵押物，此时抵押权人通过同意抵押物提前变现的方式，将其支配权的客体从抵押物转移到变现价金上，抵押物的受让人则获得无抵押负担的完整权利。本案中，涉案房屋所分摊的土地使用权及在建工程虽设立了抵押，但工行平谷支行同意弘轩鼎成公司进行销售，王秋菊购买涉案房屋并支付全部购房款后，工行平谷支行享有抵押权的支配效力仅及于转让价金，王秋菊作为抵押物的受让人应获得无抵押负担的所有权。工行平谷支行作为抵押权人，应配合解除涉案房屋的在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押，故对王秋菊要求工行平谷支行解除涉案房屋的在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押的诉讼请求本院予以支持。对王秋菊要求弘轩鼎成公司返还代收的公共维修基金15839元、契税43185元之请求，本院认为根据王秋菊与弘轩鼎成公司签订的《商品房预售合同》，王秋菊向弘轩鼎成公司缴纳契税、公共维修基金的目的是为了顺利办理房屋产权登记，现弘轩鼎成公司未将上述款项用于缴纳契税、公共维修基金并依约办理转移登记手续，若王秋菊办理产权登记需再次向税务部门缴纳公共维修基金15839元、契税43185元，故弘轩鼎成公司应将公共维修基金15839元、契税43185元退还。对王秋菊要求弘轩鼎成公司支行逾期办理房产登记违约金14395.31元之请求，本院认为王秋菊按合同约定履行了相关付款义务，但弘轩鼎成公司未依约在730日内为王秋菊办理房屋权属转移登记，系属违约，王秋菊要求弘轩鼎成公司支付未办理房屋权属转移登记的违约金14395.31元，于法有据，且符合合同约定，本院予以支持。弘轩鼎成公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃庭审抗辩、举证和质证的权利，但并不影响本院在查明事实的基础上依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、中国工商银行股份有限公司北京平谷支行于本判决生效后七日内解除坐落于XX市XX区XX镇XX地块X住宅楼X层X号房屋的在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押；二、北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还王秋菊委托其代缴的契税43185元、公共维修基金15839元；三、北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付王秋菊逾期办理房产登记违约金14395.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费818元，由中国工商银行股份有限公司北京平谷支行负担35元，由北京弘轩鼎成房地产开发有限公司负担783元（均限本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 辉二〇二一年四月二十日书记员 孙媛苹