北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初21717号原告（反诉被告）：北京中检安泰诊断科技有限公司，住所地北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地庆丰西路29号。法定代表人：江军，总经理。委托诉讼代理人：张璧卓，女，1985年9月23日出生，汉族，北京中检安泰诊断科技有限公司员工，住北京市西城区。被告（反诉原告）：周丽芳，女，1976年5月27日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王铭，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晚柠，北京市京师律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京中检安泰诊断科技有限公司（以下简称：中检公司）与被告（反诉原告）周丽芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员赵燕华独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中检公司的委托诉讼代理人张璧卓，被告（反诉原告）周丽芳的委托诉讼代理人王铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中检公司向本院提出诉讼请求：1.判令周丽芳退还我公司重复支付的2020年7月1日至2020年9月30日房租及押金共计16800元（3个月房租共计12600元，押金4200元）；2.诉讼费由周丽芳承担。事实和理由：2020年7月6日，我公司作为乙方，北京鸿胤和顺投资有限公司（以下简称：鸿胤公司）作为居间人，与出租人甲方周丽芳签订房屋租赁合同。合同约定2020年7月1日至2021年6月30日房屋租金和押金共计54600元，居间服务费4200元，我公司于2020年7月16日将房租、押金及居间服务费一次性汇款给居间人鸿胤公司，我公司理应享有该合同期内房屋的使用居住权。后我公司在2020年8月6日重复支付周丽芳16800元（2020年7月1日至2020年9月30日三个月房租及1个月押金）理应退还。周丽芳辩称，不同意中检公司的诉讼请求。首先根据中检公司与我以及案外人签署的合同，以及我与中检公司签署的补充协议，我已经按协议如期向中检公司交付案涉房屋，中检公司也已经实际居住使用，按照合同约定，中检公司应向我直接支付租金和押金，在2020年9月中旬我主动联系到中检公司询问其是否继续承租案涉房屋，中检公司经办人在向其公司领导征求意见后，向我作出了不再继续租赁房屋的意思表示，双方在2020年9月30日办理案涉房屋的交接手续，中检公司从案涉房屋中搬出。我们认为中检公司实际居住使用房屋达3个月，向我们支付3个月的租金是理所应当的，中检公司和我签署的合同约定租赁期限是2年，在合同未到期的情况下，其未按照合同约定提前30天通知，属单方解除合同，根据合同约定，中检公司应承担违约责任。但是双方在租赁合同中约定的违约金仅是一个月的租金，与我因此所遭受的损失不相称，我在中检公司腾出房屋后，当天就已经委托链家对案涉房屋进行托管，2021年1月10日案涉房屋才再次对外出租，这期间，因为中检公司单方的解除合同给我造成的租金的损失达3个月零10天。故我提起反诉：1.确认我与中检公司签署的位于北京市大兴区新源大街53号院15号楼3层3单元303号房屋租赁合同于2020年9月30日解除；2.判令我无需返还中检公司房屋押金4200元；3.判令中检公司支付我违约金4200元；4.判令中检公司支付我违约金之外的损失4360元（包含空置期一个月的租金4200元及采购马桶及安装的损失160元）；5.判令中检公司支付我为其垫付的水电燃气费57元；6.请求判令中检公司承担反诉费用。事实和理由：2020年7月9日，我与中检公司签订房屋租赁合同，根据合同约定，中检公司应向我直接支付租金和押金，但其却将租金支付给了其自己寻找的中介公司，但中介公司并未将租金和押金转交给我。因我一直靠出租案涉房屋的收益在他处租房，在多次催要无果情况下，于2020年8月6日前往中检公司催要租金，经协商，中检公司与我达成补充协议，中检公司向我支付押金和一个季度的租金共计16800元。2020年9月16日，我通过微信主动联系到中检公司经办人，询问中检公司是否继续承租案涉房屋，被告知其不再续租。2020年9月30日，我委托链家对案涉房屋进行收房并委托代为出租。在交接过程中，发现卫生间马桶被破坏、租赁期内水电燃气费未予结清。后找中检公司协商无果。2021年1月，案涉房屋才出租出去。故由于中检公司单方终止合同，导致我的房屋租金损失，但合同约定的违约金不足以弥补该损失，中检公司理应予以赔偿，欠缴的水电费及维修马桶费用中检公司也应予以赔付。中检公司针对反诉辩称，同意支付中检公司垫付的水电燃气费57元及马桶维修费用160元，不同意周丽芳的其他反诉请求。我认为2020年7月9日签署的房屋租赁合同在双方于2020年8月6日的补充协议时就已经解除。我公司不存在违约行为，不同意支付违约金及空置费，且周丽芳应退还我押金。当事人依法向本院提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人没有异议的证据，本院将予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周丽芳和案外人朱宏博系北京市大兴区天宫院街道办事处新源大街5号院15号楼3单元303室（以下简称303室）的所有权人。2020年7月6日，周丽芳（出租人、甲方）、中检公司（承租人、乙方）与鸿胤公司（居间人、丙方）签订北京市房屋租赁合同，约定：“第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2020年7月1日至2022年6月30日，共计贰年。甲方应于2020年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方……第四条租金及押金：（一）租金每月为肆仟贰佰元整；（二）采取押一付十二的方式缴纳房屋租金；（三）乙方自2020年7月1日起开始按季度向甲方支付租金，支付日期分别为2020.7.1付十二个月房租，2021.7.1付十二个月房租；（四）押金：肆仟贰佰元整（??4200.00元）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方……第六条居间服务：（一）丙方应当认真负责地为甲乙双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同的事项，并协助甲乙双方办理物业交接。（二）本合同签订后（即时）……乙方应向丙方支付月租金的100%即人民币肆千贰佰元整（??4200）作为佣金。（三）本合同签订后，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，承租方应向丙方支付所约定的佣金……第九条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的……第十条违约责任：……（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金……”合同签订后，周丽芳向中检公司交付房屋。中检公司于2020年7月16日向鸿胤公司转账58800元，转账用途为“天宫院新源大街5号房租押金及中介服务费”。中检公司主张其转账的费用包含2020年7月1日至2021年6月30日期间租金50400元、押金4200元、居间服务费4200元。鸿胤公司收到款项后未转给周丽芳。2020年8月6日，周丽芳（出租方、甲方）与中检公司（出租方、乙方）签订补充协议，内容为：“2020年8月6日，因大兴区新源大街5号院15号楼3单元303房屋租赁合同居间人（丙方）北京鸿胤和顺投资有限公司经办人张植胤（电话：135XXXXXXXX）电话停机，微信长时间不回复，并未能及时将房租支付给出租人（甲方）周丽芳，故于2020年8月6日承租方（乙方）北京中检安泰诊断科技有限公司支付甲方押金4200元，2020年7月1日至2020年9月30日房租4200元/月*3=12600元。共计16800元，特此补充说明。”中检公司于当日向周丽芳支付2020年7月1日至2020年9月30日期间租金12600元和押金4200元，周丽芳向中检公司出具房屋押金收据。2020年8月17日中检公司以鸿胤公司为被告向我院提交起诉状，请求：1.要求鸿胤公司依法退还中检公司2020年7月1日至2021年6月30日期间房租50400元和押金4200元，共计54600元；2.诉讼费、公告费由鸿胤公司承担。事实和理由：2020年7月6日，中检公司作为乙方，鸿胤公司作为居间人与出租人甲方周丽芳签订房屋租赁合同。合同约定2020年7月1日至2021年6月30日房屋租金和押金费共计54600元整，居间服务费共计4200元整，现房租租赁合同已经完成签订，中检公司于2020年7月16日将房租、押金及居间服务费一次性汇款给居间人公司对公账户，已经完成支付义务。鸿胤公司迟迟不向出租人甲方周丽芳转款房租、押金。经中检公司和出租方多次催促，鸿胤公司一直没有转款迹象，鸿胤公司给中检公司和出租方所留联系电话停机，微信不回复，失去联系。鸿胤公司的上述行为已严重侵害了中检公司的合法权益。鸿胤公司未作答辩。我院经审理认为：中检公司、鸿胤公司与房主之间签订了房屋租赁合同，后中检公司向鸿胤公司支付了租金及押金，中检公司和鸿胤公司之间成立合同关系，该合同系双方真实意思表示，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。现中检公司将一年的租金及押金支付给鸿胤公司，但鸿胤公司未将该笔费用转交给房主，导致中检公司重新向房主周丽芳支付2020年7月1日至2020年9月30日期间房租12600元及押金4200元。鸿胤公司应将租金及押金返还给中检公司，故对中检公司要求鸿胤公司退还2020年7月1日至2021年6月30日期间租金50400元及押金4200元的诉讼请求予以支持。我院于2021年2月24日作出（2020）京0115民初18568号民事判决书，判决：鸿胤公司退还中检公司2020年7月1日至2021年6月30日期间租金50400元及押金4200元，共计54600元。我院于2021年2月28日在人民法院报向鸿胤公司公告送达上述民事判决书。关于房屋租赁合同的解除情况。周丽芳主张因中检公司未按照合同约定提前30日通知，而是在其询问是否继续租赁303室时表示不再租赁，属中检公司单方违约，并提交周丽芳与中检公司委托诉讼代理人张璧卓的微信聊天记录予以证明。该微信聊天记录显示：“2020年9月7日周丽芳：在吗？张璧卓：您说。周丽芳：和中介联系上了吗？张璧卓：没有，我个人建议您去派出所立个案吧，在这件事儿上您和我都是受害者。周丽芳：立案也不是我一个人立吧？张璧卓：我这里已经上法院了，公对公。2020年9月16日周丽芳：在吗？张璧卓：您说。周丽芳：多彩嘉园的房子还住吗？张璧卓：我跟领导请示一下哈。张璧卓：姐您好，领导综合考虑因为钱已经被骗58800元了，所以不继续租您的房子了，咱们后续签约是三个月房租是吧，到期日也就是9月31日对吗？我们十月一日之前搬出，您将押金退还给我们可以吧。周丽芳：好，提前约个时间交接吧。张璧卓：看您时间我们随时。2020年9月22日张璧卓：本周六上午半天我们基本就能搬完，您看什么时间方便来交接一下，尽量减少损失，现在公司决定我个人承担责任。2020年9月22日19：10周丽芳：我只能等孩子放假在过去，暂定30号下午吧。”中检公司对微信聊天记录的真实性认可，对证明目的不认可，并主张在签2020年8月6日的补充协议时，2020年7月9日的合同就已经解除了。后中检公司于2020年9月30日搬离涉案房屋。上述事实有双方提交的房屋租赁合同、补充协议、房屋押金收据、汇款回单、微信聊天记录等证据及其陈述意见在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，周丽芳（出租人、甲方）、中检公司（承租人、乙方）与鸿胤公司（居间人、丙方）签订的北京市房屋租赁合同系各方当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。本案中，中检公司主张其重复支付周丽芳的租金及押金16800元应退还。关于房屋租金，周丽芳于合同签订后将房屋交付给中检公司，根据房屋租赁合同约定，中检公司应将房屋租金及押金直接支付给周丽芳，中检公司已实际居住使用案涉房屋，且其向鸿胤公司支付的房屋租金及押金已经法院判决由鸿胤公司向其退还。故对中检公司要求周丽芳退还房屋租金12600元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于房屋押金，周丽芳主张中检公司未按合同的约定提前30日通知退租，属单方违约，不同意退还押金并反诉要求中检公司支付违约金及房屋空置期损失。据双方陈述及在案证据，双方在2020年7月底即联系不到居间人鸿胤公司，并协商就案涉房屋2020年7月1日至2020年9月30日期间的房租及押金事宜签订补充协议，且中检公司告知周丽芳其已向法院提起诉讼，由此可知双方对合同能否继续履行均有预期，周丽芳提交的微信聊天记录内容可以认定为双方对房屋租赁合同的解除及房屋交接达成合意，应属双方协商一致解除合同。故对周丽芳关于周丽芳主张中检公司未按合同的约定提前30日通知退租，属单方违约的主张，本院不予采信。根据合同约定“合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”，中检公司同意向周丽芳支付其退房时未结清的水电燃气费及马桶维修费用，对上述费用本院在押金中予以扣除，故对中检公司要求周丽芳退还房屋押金的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。对周丽芳提出的不予退还押金并要求中检公司支付违约金及房屋空置期损失的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。关于合同解除时间，中检公司关于在签2020年8月6日的补充协议时2020年7月9日的合同就已经解除的主张，缺乏依据，本院不予采信。合同约定“经甲乙双方协商一致，可以解除合同”，周丽芳在得知中检公司不再打算继续承租房屋时并未提出异议或表示会追究中检公司的违约责任，而是回复“好，提前约个时间交接吧”，结合双方在租赁合同履行过程中已经出现无法联系中介并产生相关诉讼的情况，应当认为周丽芳对中检公司不再续租是有预期的，其在中检公司表示不再续租时表示认可，并与中检公司就退房交接等问题达成合意，应当视为双方协商一致解除合同。双方于2020年9月30日进行交接，中检公司于当日搬离涉案房屋，故对周丽芳要求确认房屋租赁合同于2020年9月30日解除的反诉请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、周丽芳与北京中检安泰诊断科技有限公司于2020年7月9日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月30日解除；二、周丽芳于本判决生效之起十日内向北京中检安泰诊断科技有限公司退还押金3983元；三、驳回北京中检安泰诊断科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回周丽芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费220元，由北京中检安泰诊断科技有限公司负担140元（已交纳），由周丽芳负担80元（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费120元，由周丽芳负担90元（已交纳），由北京中检安泰诊断科技有限公司负担30元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 赵燕华二〇二一年四月二十五日法官助理 刘盼盼书 记 员 苏 娜