贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初11694号原告：程某，女，2010年3月31日出生，汉族，住所地福建省古田县。法定代理人：郑某，女，1977年10月1日出生，汉族，住所地福建省古田县，系原告母亲。委托诉讼代理人：张继革，贵州继革律师事务所律师，执业证号：15201199710446237，特别代理。委托诉讼代理人：石承江，实习证号：23012102119291，一般代理。被告：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层，统一社会信用代码：91520100569241394H。法定代表人：刘长波，职务：董事长。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住所地重庆市渝北区，特别代理。本院受理的原告程某诉被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告程某的委托诉讼代理人张继革、石承江，被告中渝置地的委托诉讼代理人谢福成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告程某诉请：1.解除原告与被告签订的ＺＹＷＸＣ-Ｃ3-1-40号房屋买卖合同；2.被告返还原告已支付购房款964522元；3.被告承担返还房款利息244211.61元，自被告收款之日起按同期银行贷款利息暂时计算至2020年10月22日为止；4.被告向原告支付违约金232500.01元。事实及理由，2015年9月8日，原告购买被告开发的预售商品房观山湖区合肥路与北京路东侧地块中渝.万熙城Ｃ地块1-3号楼（中渝.万熙城Ｃ地块项目Ｃ3栋／单元1层42号商品房）商业门面店，约定交房时间最晚不超过2017年12月30日，因被告原因，无法按照合同约定时间向原告交付上述房屋。从最晚交付时间起计算，已经超过90日未能向原告交付房屋，被告已经构成违约。《商品房买卖合同》第十三条约定：逾期交房超过90日，买受人有权退房。现解除《商品房买卖合同》的条件已成就，故要求解除原被告之间的《商品房买卖合同》。其次原告在购买该门面时，根据被告广告及沙盘模型宣传，在该项目未竣工的情况下，签署了商品房预售合同。在被告交房后，原告验收时发现，原告购买的门面门口本应为临街门面，被告原规划为一个空旷的大型广场，而现实则成为与大街隔断的小区门面，通过栅栏将小区围死，大大限制住了人流量。小区现实规划与广告及沙盘模型宣传严重不符，严重影响了原告购买目的，已经构成了虚假宣传。原告先后多次与被告进行沟通协商解除合同，返还价款未果，为维护原告自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告中渝置地辩称，原告主张解除合同无事实及法律依据：1、原告已经实际收房，在收房时并未就逾期交房解除合同事宜提出异议。原告已享有案涉房屋的管理及使用权，其合同目的已经实现；2、原告行使合同解除权已超过除斥期间，解除权已消灭请求法院依法驳回。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法主持了举证质证，现依据依法确认的证据，认定事实如下：2015年9月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（编号：ＺＹＷＸＣ-Ｃ3-1-42）及补充协议，约定原告以964522元的总价向被告购买其开发的位于观山湖区合肥路与北京路东侧地块中渝万熙城第C3栋1层42号房屋。第十一条约定“（一）出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房”。第十四条交接手续约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。（二）查验房屋：1、买受人应在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续……”补充协议第十条约定：“1、双方均同意以合同和补充协议所约定的条款作为界定双方权利、义务的最终法律依据，其他资料与合同及补充协议不同之处，均以合同及补充协议内容为准。双方同意，相关口头讲解、广告、宣传资料、楼书、沙盘模型、展示品、样板房等所表达或提供的信息仅为甲方宣传目的而提供或设立，不是买卖合同的组成部分或附件之一，不作为该房屋交易的要约或承诺，对乙方购买该房屋未产生实质性影响，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，仅作为购房参考”。合同签订后，原告按约支付相关款项。2019年10月2日，原告在被告提供的《房屋钥匙签收确认书》上签字，表明自己收取了涉案房屋的钥匙。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《商品房买卖合同》（编号：ZYWXC-C3-1-40）及补充协议、收款收据、《房屋钥匙签收确认书》、照片等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案应首先明确法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案原被告之间因履行合同产生的争议发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。《商品房买卖合同》（编号：ZYWXC-C3-1-42）及补充协议系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。在本案中，原告主张解除合同的依据为被告逾期交房。关于被告逾期交房的问题，合同约定被告应当于2017年12月30日前交付涉案房屋，逾期180日之后被告可以主张解除合同，故原告基于被告逾期交房产生的合同解除权从2017年12月31日起算的第91日，即2018年4月1日起算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条之规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中原告未向本院提交其催告被告交房的相关证据，故原告基于被告逾期交房的解除权除斥期间为一年，截止2018年4月1日，原告未向本院提交其在2018年4月1日前向被告主张解除合同的相关证据，其基于被告逾期交房的合同解除权于2018年4月1日之后消灭，被告主张原告该项合同解除权消灭的主张本院予以支持。关于原告主张房屋与合同约定不符的问题，原告主张涉案房屋门口本应为临街门面，被告原规划为一个空旷的大型广场，而现实则成为与大街隔断的小区门面，通过栅栏将小区围死，大大限制住了人流量。小区现实规划与广告及沙盘模型宣传严重不符，严重影响了原告购买目的，已经构成了虚假宣传。本院认为，原告并未提交证据证实涉案房屋的规划发生过变更，原告称房屋周边状态与其购房时沙盘模型中显示的周边状态不符，影响原告使用房屋经营，但涉案的《商品房买卖合同》中并未就房屋的周边状态进行约定，且补充协议第十条亦明确排除了沙盘模型作为要约或承诺法律形式，故即便涉案房屋的周边状态确实影响原告使用房屋经营，原告亦应提请赔偿，而并不因此产生合同的解除权。关于违约金，原告主张的违约金计算的依据为：被告如期交房后原告出租该房屋所得收益加日万分之一的逾期交房违约金，本院认为，被告逾期交房，合同明确约定的逾期交房违约金的计算标准，原告另行主张被告如期交房后原告出租该房屋所得收益并无法律依据，该部分本院不予支持，逾期交房违约金的部分本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条之规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交接使用，但当事人另有约定的除外”，原被告在交接房屋时，房屋虽不符合合同约定条件，但双方就该商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，应视为案涉商品房已于2019年10月2日实际交付，虽双方在事后为交房不符合约定条件发生纠纷，但双方就被告交房不符合约定条件的违约行为及逾期交房应负的法律责任未达成新的约定，故原告主张的违约金只能计算至实际交房之日，双方在合同第十三条也约定逾期交房违约金从约定的交付期限届满次日起计算至实际交付之日止。原告主张其领取钥匙仅为给当事人查验房屋，并不属于房屋交付。本院认为查验房屋可以不必领取钥匙，原告领取钥匙后已经实际控制涉案房屋，符合交付房屋的合同约定，该意见本院不予采信。2017年12月31日至2019年10月2日共计640日，违约金数额为：964,522元×1?×640日=61,729.41元，原告诉请超出部分本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第八条、第十一条之规定，判决如下：一、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告程某支付逾期交房违约金61729.41元；二、驳回原告程某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8985元（原告预交），由原告程某负担8700元，由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二一年四月十五日书记员  杨朵朵