北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初21062号原告：北京摩根瑞通网络科技有限公司，住所地北京市通州区朱家垡村西900号院2号楼101一层1277。法定代表人：安欢，执行董事。委托诉讼代理人：金建亮，男，该公司员工。被告：德为显示科技股份有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十三街12号院4号楼3层。法定代表人：杨德文，董事长。委托诉讼代理人：石弘川，北京市瑞驰律师事务所律师。原告北京摩根瑞通网络科技有限公司（以下简称摩根公司）与被告德为显示科技股份有限公司（以下简称德为公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告摩根公司的委托诉讼代理人金建亮、被告德为公司的委托诉讼代理人石弘川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。摩根公司向本院提出诉讼请求：1、判令德为公司向摩根公司退还租赁押金243000元；2、本案诉讼费由德为公司承担。事实和理由：2017年6月23日，摩根公司与德为公司签订《房屋租赁合同》，约定摩根公司承租德为公司的位于北京市北京经济技术开发区科创十三街12号院3号楼5层整层的房屋（以下简称5层房屋），面积1211.55平方米，用途为办公。2017年6月26日，双方再次签订一份《房屋租赁合同》，约定摩根公司承租德为公司的位于北京市北京经济技术开发区科创十三街12号院4号楼2层D211单元的房屋（以下简称D211房屋），租赁用途为办公。上述两份合同的租赁期限均为自2017年7月26日起至2019年7月25日止。两份合同签订后，摩根公司均依约按时足额支付了房租和押金，并依约合理使用租赁房屋，已积极履行了作为承租人的合同义务。2019年7月9日，摩根公司与德为公司分别就上述两份即将到期的《房屋租赁合同》签订了续租合同，约定租赁期限至2021年7月24日止。2017年6月，摩根公司通过工商局变更注册地址等途径发现，德为公司向摩根公司出租的两套房屋依相关规定只能自用，不能出租。另一方面，受疫情影响，摩根公司经济收入下降，无力承担租金，故向德为公司要求解除两份租赁合同并提前2个月向德为公司通知解约，德为公司同意退租后，摩根公司开始清场。2020年8月14日，租金结清后，摩根公司向德为公司交付钥匙。摩根公司主张按照正常的交易习惯，租赁关系经过协商解除后，出租方应将押金退还给承租方，然德为公司却以摩根公司提前退租为由，拒绝退还243000元押金，双方多次协商无果。摩根公司认为德为公司向其出租的两套房屋，只能自用，不能出租，根据相关规定的要求，双方之间的租赁合同无法继续履行，该结果系因德为公司过错导致，属于德为公司违约，应承担违约责任，并将押金退还给摩根公司。另受疫情影响，摩根公司收入大幅下降，其于2020年6月向德为公司协商解除合同，德为公司亦同意解除。基于上述双方协商解除合同之情形，摩根公司不存在过错，即使属于提前退租也不具备归责的现实性，且按照房屋租赁的交易习惯，押金作为一种金钱担保，用于抵扣租赁过程中因承租方原因导致的租赁物损失，摩根公司在租赁过程中克尽义务，未给租赁物造成任何损失，综上，摩根公司认为德为公司应向其退还全部押金，但德为公司拒绝退还，为维护自身合法权益，摩根公司诉至法院。德为公司辩称，不同意摩根公司的诉讼请求。第一，摩根公司的起诉状中有事实错误。2017年6月23日，双方签订《房屋租赁合同》，摩根公司租赁德为公司的5层房屋进行使用。2017年6月26日，双方又签订一份租赁合同，摩根公司租赁德为公司的D211房屋。2020年9月8日，摩根公司进行了工商登记，将其注册地址变更至D211房屋，故摩根公司所述在进行工商变更登记时只能自用不能出租与事实不符。摩根公司在2020年1月16日曾表示因资金周转不开，希望将按季支付租金改为按月支付租金，4月份后再按季度支付，到4月13日摩根公司再次致信表示因资金周转问题，希望继续按月支付房租，7月份后再按季度支付。到了7月27日摩根公司主动提出解除合同，至8月14日双方正式办理了房屋交接手续，合同正式解除。由此可见，摩根公司系于2020年7月底提出解除合同，合同于8月14日正式解除，摩根公司在诉状中说提前2个月通知解除合同与事实不符。第二，摩根公司不享有法定解除权，合同中所涉及的2套房屋均可办理工商注册地址登记，且摩根公司已将地址迁至D211房屋，德为公司出租的房屋满足办公使用的要求，不存在任何致使合同无法履行的情况。如果房屋真的存在经营上的瑕疵，两份租赁合同的有效期均为2年，在租赁期内，摩根公司已经明知可能存在的瑕疵，且其自述在2017年已知晓但仍于2019年7月9日与德为公司就该两套房屋签订了新的租赁合同，并继续租赁该两套房屋，这是摩根公司的真实意思表示，现摩根公司又以房屋瑕疵为由主张解除合同，于法无据。因此，德为公司认为摩根公司无权行使法定解除权，亦无权以行使法定解除权为由向德为公司主张任何的违约责任。第三，德为公司无需退还押金。摩根公司应于2020年4月20日支付当期租金258000元，但并未按约支付，直至8月份才陆续付清4月份应付租金。摩根公司至今未支付2020年7月20日至8月14日期间的租金，根据合同约定，已构成根本违约，其所交付的押金转为违约金，德为公司无需退还。另根据合同约定，摩根公司还需承担其他的违约责任，基于事实和合同，德为公司无需退还押金。2020年7月27日，摩根公司在写有应退租金押金字样的退租申请表上已盖章确认，故德为公司认为不再退还租金、押金符合合同约定，对于押金未能覆盖的剩余违约金及摩根公司应付的其他款项，德为公司视情况考虑是否进一步追诉。综上，摩根公司的诉讼请求无事实和法律依据，故请求法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：2017年6月23日，德为公司（甲方）与摩根公司（乙方）签订编号20170623的《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方的5层房屋，建筑面积为1211.55平方米，用途为办公，关于租赁期限和免租期，租赁期自2017年7月26日起至2019年7月25日止，免租期（装修期）自2017年6月26日起至2017年7月25日止；关于租金及押金，月租金为81000元，支付方式为押三付三，乙方每三个月支付一次租金，首期租金在合同签订之日起三日内支付，各期租金应于每季度起租日支付下一期租金，乙方须向甲方支付相当于三个月租金即243000元作为押金，押金作为乙方忠实履行本合同各项条款规定的保证金；关于合同终止，甲乙双方经协商，可达成书面协议提前终止本合同；关于违约责任，第12.3条约定：“乙方出现下列情况之一时，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同……12.3.2未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过半个月房租……12.3.4因以上原因解除本合同，乙方所交付的押金转为违约金，甲方无须退还；如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿……”第12.4条约定：“本合同签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，因上述12.2和12.3条款之规定解除合同，或因其它的一方的原因解除合同，违约方应支付守约方相当于贰个月房租的数额作为违约金。”同日，德为公司向摩根公司开具243000元押金收据。经询，摩根公司称在本案中主张退还的押金243000元系该合同的押金。2017年6月26日，德为公司（甲方）与摩根公司（乙方）再次签订编号20170623-D211的《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方的D211房屋，建筑面积40平方米，用途为办公；关于租赁期限和免租期，租赁期自2017年7月26日起至2019年7月25日止，免租期（装修期）自2017年6月26日至2017年7月25日止；关于租金及押金，月租金为3042元，支付方式为押三付三，即乙方每三个月支付一次租金，乙方在本合同签订之日起三日内交齐首期租金，乙方须向甲方支付相当于三个月租金即9126元作为押金，押金作为乙方忠实履行本合同各项条款规定的保证金。庭审中，摩根公司称因5层房屋无法注册公司，德为公司将D211房屋供摩根公司注册公司使用，其未实际使用D211房屋，其没有支付租金和押金，该合同未实际履行。德为公司称因5层房屋出租给摩根公司时，5层房屋所在的3号楼的注册公司的政策经常变化，没有固定下来，为了保证摩根公司能够注册公司，故其将D211房屋交给摩根公司使用，没有让摩根公司单独就D211房屋支付租金。2017年8月7日，德为公司（甲方）与摩根公司（乙方）签订《德为科技园3号楼5层整层租赁合同补充协议》，载明：“甲乙双方所签合同编号为20170623-D211之租赁合同仅供乙方办理工商注册使用，不具任何法律效力，乙方承担甲方房屋事宜以合同编号20170623之内容为准。”2019年7月9日，德为公司（甲方）与摩根公司（乙方）签订编号201900709的《续租合同》，约定乙方续租甲方的5层房屋，租赁期自2019年7月25日起至2021年7月24日止；关于租金及押金，月租金为86000元，租金支付方式为乙方按每三个月支付一次房屋租金258000元，甲乙双方在2017年6月23日签订的编号为20170623的《房屋租赁合同》中已经明确押金（保证金）相关事宜且乙方已交纳，继续作为押金（保证金）使用，甲方不再另行收取。未尽事宜仍以原合同为准，作为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。另，德为公司（甲方）与摩根公司（乙方）签订编号20190623-D211的《续租合同》，约定乙方续租甲方的D211房屋，租赁期自2019年7月25日起至2021年7月24日止，关于租金及押金，月租金为3042元，支付方式为押三付三，甲乙双方在2017年6月23日签订的编号为20170623-D211房屋租赁合同中已明确押金（保证金）相关事项且乙方已缴纳，继续作为押金（保证金）使用，甲方不再另行收取。2019年12月6日,德为公司（甲方）与摩根公司（乙方）再次签订《德为科技园3号楼5层整层租赁合同补充协议》，载明：“甲乙双方所签合同编号为20170623-D211之租赁合同仅供乙方办理工商注册使用，不具任何法律效力，乙方承担甲方房屋事宜以合同编号20170623之内容为准。”2020年4月13日，摩根公司向德为公司递交《申请》，称因受疫情影响，导致公司财务资金暂时周转不开，特向租赁方申请自2020年4月25日至2020年7月24日房租缴纳方式更改为月付，2020年7月24日之后的租金按原房屋租赁合同内容执行。庭审中，德为公司称其曾同意摩根公司按月支付租金，但摩根公司亦未按期支付；摩根公司称未按期支付的原因是其资金问题，没有足额资金支付。另，德为公司（甲方）与摩根公司（乙方）、金书卉（丙方）三方曾拟定《房租延迟缴纳协议》，载明截止到2020年6月29日，乙方尚未全部支付完2020年4月20日前应支付的当期租金，剩余未支付租金132000元，三方约定：1、甲方同意乙方延迟支付当期剩余租金132000元，最晚支付期限为2020年7月23日；2、丙方同意将一台自有产权车辆、钥匙等交由甲方保存，此车辆作为乙方上述租金的支付抵押物；3、如在2020年7月23日前，乙方仍未支付甲方上述租金，乙方与丙方同意将上述车辆交由甲方处置，处置金额不足以支付上述费用的，甲方将继续追偿剩余房租。德为公司、摩根公司分别在落款的甲方、乙方处加盖公章，丙方未签字。庭审中，摩根公司称该协议证明其无力交付房租，无法继续履行合同，该协议中的租金是计算至2020年7月20日，签订该协议时双方并未就押金进行处理，其向本院提交了其在2020年7月20日至30日期间向德为公司的转账记录，欲证明其已向德为公司支付了上述协议中记载的剩余未支付的132000元。德为公司称因丙方并未签字，该协议并未生效，可以看出摩根公司拖欠了2020年4月20日应付的房租，且德为公司应按原合同约定向摩根公司收取违约金，德为公司认可收到了该132000元租金，但认为基本都在2020年7月23日之后支付，故摩根公司仍构成根本性违约。再询，摩根公司称该协议于2020年7月2日签订，是对之前欠付租金进行结算，并未明确说明是要解除合同，后面其不想继续承租房屋了。德为公司向本院提交一份《退租申请表》，该申请表的客户填写栏中显示“租赁房号：3号楼5层”“承租方：北京摩根瑞通网络科技有限公司”“申请退租日期：2020年7月31日”“退租理由”处勾选“提前解约”，摩根公司在客户处加盖公章。财务中心填写栏中载明：“1.是否欠缴租金：壹拾叁万贰仟元整，2.应退租赁押金：无”。摩根公司称其对“应退租赁押金”的内容有异议，其已经将132000元支付给德为公司，德为公司以摩根公司提前解约为由拒绝退还押金，财务中心填写栏中并无财务中心加盖公章亦未填写日期，故摩根公司仅认可客户填写栏中的内容。庭审中，双方均认可摩根公司于2017年9月8日将公司住所地变更为D211房屋地址，摩根公司称5层房屋与D211房屋所在地块的土地性质为工业用地，其先后两次因注册地址无法联系被工商管理部门列入经营异常名录，在2020年2月18日自行将公司注册地迁至北京市通州区朱家垡村西900号院2号楼101一层1277。德为公司向本院提交了北京景腾科技有限公司的工商登记信息，欲证明5层房屋所在的3号楼可以办理工商登记。摩根公司对该证据的真实性认可，称其所承租的5层房屋无法办理工商登记。摩根公司向本院提交了企查查系统的企业查询信息截图，欲证明其承租房屋所在的地块系工业用地，不能对外出租，且其因工商注册导致两次经营异常。其中，第一次被列入经营异常名录的时间是2019年4月29日，原因为通过登记的住所或者经营场地无法联系，2019年7月1日被移出经营异常名录。德为公司称该系统的企业工商基本信息可能是正确的，但对于购地信息是否正确不认可，且无法判断摩根公司被移入、移出经营异常名录的情况，如果电话能联系上就不存在现场核查的问题了，另，即使2019年4月29日第一次被列入经营异常名录是真实的，摩根公司亦在2019年7月9日进行续租，说明摩根公司认可且自愿承担相应风险。经询，摩根公司称其于2020年6月与德为公司联系并要求解除合同，于2020年7月27日向德为公司提出退租申请。德为公司称摩根公司在2020年6月与其联系是想延迟支付租金，因为疫情影响，双方一直在协商，摩根公司在2020年7月27日才正式提出退租申请。双方均认可摩根公司于2020年8月14日与德为公司就房屋剩余款项进行结算，于2020年8月21日彻底搬离房屋。另询，摩根公司称虽系其提前解约，但双方于2020年6月就解除合同已协商一致，其主要经营招商加盟，因受疫情影响导致无人来北京洽谈项目，公司业务无法进行下去，因疫情影响而解除合同，不构成违约，可主张退还押金，且其承租的5层房屋不能注册，房屋所在地块为工业用地，德为公司构成违约，导致其只能在D211房屋注册，并出现两次工商登记异常。德为公司称之所以未退还押金，是因为摩根公司存在违约行为，其迟延支付租金并主动提出提前解约，其解除合同的原因为单方资金问题。再询，摩根公司称其在5层房屋的《房屋租赁合同》签订完毕后就得知5层房屋无法进行工商登记，德为公司将D211房屋供摩根公司注册使用，因当时已经支付了租金，故未直接退租。本院认为，摩根公司与德为公司签订的《房屋租赁合同》、《续租合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，根据摩根公司与德为公司所提交的证据及陈述，可以认定双方之间的《房屋租赁合同》已经解除。本案中，系摩根公司提出解除合同，其主张解除合同的原因有二：一是德为公司提供的房屋无法正常进行工商注册登记，构成违约；二是因为疫情影响，经营困难导致资金问题，无力承担租金。关于工商注册登记事宜，德为公司称因5层房屋出租给摩根公司时，5层房屋所在的3号楼的注册公司的政策经常变化，没有固定下来，为了保证摩根公司能够注册公司，故其将D211房屋交给摩根公司使用，表明德为公司知晓5层房屋存在不能正常进行工商登记的风险。摩根公司称其于2017年6月23日签订5层房屋的《房屋租赁合同》后，得知5层房屋无法登记注册，但摩根公司将D211房屋供摩根公司进行工商登记使用，且未就D211房屋收取租金、押金，已满足了摩根公司办理工商登记的目的。摩根公司主张其两次被列入经营异常名录，但依据其提交的证据不足以佐证系德为公司的原因导致。即使在2019年4月29日被列入经营异常名录，摩根公司仍于2019年7月9日就5层房屋、D211房屋与德为公司续签合同，故其应对风险承担相应的责任。综上，摩根公司主张德为公司提供的房屋无法正常进行工商注册登记，构成违约，本院不予支持。关于疫情影响，摩根公司提出《退租申请表》时，我国疫情防控的积极效果显现，新型冠状肺炎正处于有效控制的状态，疫情对摩根公司的影响是具有时效性的，并非持续性、绝对性的。本院认为，疫情防控措施确实会一定程度上影响摩根公司合同目的的实现，但这种影响尚不足以达到解除合同的程度，且德为公司在摩根公司提出将租金支付时间由按季度支付更改为按月支付的请求后，亦表示同意，在一定程度上为摩根公司提供了便利。摩根公司单方提出提前解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于摩根公司主张的押金，综合考虑德为公司在房屋出租过程中确实存在部分过错以及疫情影响等原因，本院对摩根公司违约责任予以减轻，就押金退还金额予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、德为显示科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内向北京摩根瑞通网络科技有限公司退还押金120000元；二、驳回北京摩根瑞通网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2473元，由北京摩根瑞通网络科技有限公司负担1252元(已交纳)，由德为显示科技股份有限公司负担1221元(于判决生效后七日内支付给北京摩根瑞通网络科技有限公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年四月二日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫