上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初4436号原告：上海豪普生达商业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：章秀完，执行董事。委托诉讼代理人：杨盛欢，上海金茂凯德律师事务所律师。被告：上海永菱房产发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：罗琼，董事长。委托诉讼代理人：周伟，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晴，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告上海豪普生达商业管理有限公司诉被告上海永菱房产发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2020年10月14日和2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨盛欢，被告的委托诉讼代理人周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海豪普生达商业管理有限公司诉称：原、被告双方于2015年10月签订《上海广场商场租赁合同》，约定被告将本市淮海中路XXX号上海广场商场512室出租给原告用于餐饮经营，租赁期自2015年10月15日起至2023年10月14日止，合同对租金及支付方式、履约保证金、场地交付时间及违约责任等事项均作了约定。合同生效后，双方均按约履行。履行期间，因被告拟对上海广场进行整体改造，经双方协商，原告同意撤场，被告给予补偿。为此原告向被告提出了补偿范围，双方于2019年3月27日签订《房屋租赁合同终止协议》，协议约定双方签订的《上海广场商场租赁合同》于2019年2月28日终止，原告于2019年4月15日前完成撤场，被告自愿补偿原告人民币1000万元，若原告认为人民币1000万元不足弥补提前终止合同所造成的损失，原告仍有权利继续向被告主张，若在2019年6月30日前双方不能就补偿达成一致，原告可提起诉讼。终止协议签署后，被告按约向原告支付了补偿款人民币1000万元，现经原告计算，其各项损失达人民币2131万元，在向原告主张剩余部分损失赔偿未果后，故起诉要求被告再支付赔偿金人民币1131万元。被告上海永菱房产发展有限公司辩称：其从未认可原告主张的赔偿总额，原告主张的前期投资损失、前三年投资合理收益以及因合同提前终止导致闭店员工的工资损失不合理，也缺乏事实和法律依据，其已付的赔偿金人民币1000万元足以补偿原告的损失，故不同意原告的诉讼请求。原告上海豪普生达商业管理有限公司提供的证据如下：1、《上海广场商场租赁合同》，证明双方建立租赁合同关系以及对相关权利义务的约定；2、2018年10月24日被告给原告的函，证明因被告需对上海广场进行整体改造，会给原告经营带来影响，故向原告发函提出磋商方案；3、2019年2月11日双方签署的《关于上海广场改造撤场事宜的备忘录》，证明原告承诺撤场，被告同意因合同提前终止而给予原告补偿；4、2018年11月13日原告给被告的回函及建议函，证明原告对上海广场改造安置提出建议；5、2019年3月27日双方签署的《房屋租赁合同终止协议》及付款凭证，证明双方就租赁合同终止以及相关补偿事宜达成协议，被告已支付补偿款人民币1000万元；6、2019年6月13日原告给被告的《关于补偿款的协商函》及附件和邮寄凭证，证明被告对合同终止造成其三方面损失提出补偿的金额；7、微信记录，证明双方关于补偿事宜进行沟通，被告方认可原告的补偿方案；8、原告的营业执照、食品经营许可证、营业额日流水，证明原告承租场地门店的经营状况；9、原告装修租赁场地的投入、装修合同、费用凭证，证明因租赁合同提前终止给原告前期投入造成的损失；10、员工工资证明资料，证明因门店关闭，员工待岗期间，公司发放员工工资的情况；11、2019年8月12日原告给被告关于退还押金的申请，证明原告在退还押金的申请中再次提出损失补偿款事宜以及申请退还押金；12、银行业务凭证，证明被告根据原告申请退还了押金；13、2019年3－4月员工工资支出情况和餐厅营业额情况，证明餐厅经营状况和员工工资情况，说明餐厅的盈利能力。被告上海永菱房产发展有限公司未提供证据，其对原告上海豪普生达商业管理有限公司提供的证据1－3无异议；对证据4－7真实性无异议，被告已支付补偿款人民币1000万元，但对原告提出的补偿金额从未认可，只能表明在原告充分举证证明损失基础上，原告可享有进一步诉权；对证据8－10中证照的真实性无异议，但对营业额日流水真实性难以确认，对原告主张三方面的损失中，部分前期投资、装修费用予以认可，对收益损失和员工待工期间的工资损失，没有提供报税数据和缴纳社保等证据，故对其关联性不予认可；对证据11－12真实性无异议，在退还押金的申请中提及尚未补偿的金额也只是原告单方面要求，被告不予认可；对证据13真实性不予认可，关联性无法证明。经审理查明：原、被告双方于2015年10月签订《上海广场商场租赁合同》，约定被告将本市淮海中路XXX号上海广场商场512室出租给原告用于餐饮经营，租赁期自2015年10月15日起至2023年10月14日止，合同对租金及支付方式、履约保证金、场地交付时间及违约责任等事项均作了约定。合同生效后，双方均按约履行。2018年10月24日，被告向原告发出《关于上海广场拟进行改造的函》，通知原告因需对上海广场进行全方位改造，可能对原告的经营造成影响和不便，希望就改造的影响和解决方案进行协商。2018年11月13日，被告提出了改造方案的建议函。之后，原、被告双方经协商原告同意撤场，被告同意因合同提前终止给予原告补偿。2019年3月27日，原、被告双方签订《房屋租赁合同终止协议》，协议约定：确认双方签订的《上海广场商场租赁合同》于2019年2月28日终止，原告于2019年4月15日前完成腾退，被告自愿补偿原告人民币1000万元，但原告认为若补偿不足以弥补原告损失的，双方确认原告仍有权利继续向被告主张损失未弥补的部分，双方应不晚于“证照注销/变更”日期前，就全部补偿达成一致，否则原告可诉讼解决。终止协议签署后，原告按约完成腾退义务，被告也按约支付了补偿款人民币1000万元。之后，原告认为现有补偿金不足于弥补其损失，双方又在约定期限内继续协商，但未能达成一致。现原告以其前期投资、前三年投资合理收益及合同提前终止导致的员工工资补偿三个方面的直接损失达人民币2131万元，现被告仅支付补偿款人民币1000万元不足于弥补其损失为由，于2020年3月提起诉讼，要求判如所请。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同终止协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。原、被告已根据协议的约定，各自履行了房屋腾退和支付补偿款的义务。但根据终止协议约定在被告已付补偿款不足于弥补原告损失情况下，原告有权继续主张补偿不足部分的损失，现原告提出前期投资、前三年投资合理收益及因合同提前终止导致的员工工资补偿三个方面直接损失达人民币2131万元，且被告也认可该损失金额，故被告应予以补足。对此被告予以否认，称该金额仅是原告单方面意见，其从未予以认可，原告亦缺乏被告认可的相应证据。从原告提供主张赔偿的三方面证据来看，对于前期投资部分的证据，不完全与系争房屋存在关联性，部分资产可重复使用，部分主张的费用缺乏相应证据佐证，对于合理收益部分的损失，缺乏有效的报税数据予以证明其利润的损失，对于合同提前终止导致的员工工资补偿损失，因闭店会产生员工离职而发生的补偿金，但对于待岗期间发放员工工资不属于受损范畴，原告提供的资料均系其单方制作且资料之间数据不一致，不能印证其真实性和关联性。综上，原告提供的证据，不足于证明其主张，即合同提前终止造成的实际损失大于被告已支付的补偿款，故原告要求被告再支付补偿金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2019年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告上海豪普生达商业管理有限公司要求被告上海永菱房产发展有限公司支付赔偿金人民币11,310,000元的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币89,660元，由原告上海豪普生达商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  钱念治二〇二一年四月二十八日书 记 员  周 琪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。