广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0883民初472号原告：江克强，男，1982年7月11日出生，汉族，住广东省阳春市××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××912，联系电话136×××××911。原告：康彩媚，女，1979年9月5日出生，汉族，住广东省吴川市××××××××××，公民身份号码440××××××××××××62X。两原告共同委托诉讼代理人：林日成、戴莹，广东粤海律师事务所律师，一般代理。被告：吴川市新国基房地产开发有限公司，住所吴川市×××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××729。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：李亚保，男，被告公司法律顾问，公民身份号码440××××××××××××013，一般代理。原告江克强、康彩媚诉被告吴川市新国基房地产开发有限公司（以下简称新国基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后原适用小额诉讼程序，鉴于该小区同类案件争议较大，现决定本案适用简易程序审理，不再适用小额诉讼程序，并于2021年3月17日公开开庭进行了审理，两原告委托诉讼代理人林日成、戴莹，被告法定代表人任剑锋及被告的委托诉讼代理人李亚保均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告的逾期办证违约金（从2018年7月25日起计至2020年12月31日止为2166.06元，从2021年1月1日起至原告取得房地产权属证书之日止，每月按已付购房款370902元的万分之二计算）；2、判令被告立即为原告办理吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区×××××××的房地产权属证书；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区×××××××，购房款共计370902元。合同签订后，原告已依照合同约定支付了全部购房款给被告。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后420日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…(3)买受人不退房，出卖人每逾期一个月按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。被告于2017年5月31日交房后至今没有为原告办理涉案房屋的房地产权属证书和支付逾期办证违约金。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。在举证期限内原告向本院提供如下证据复印件：1、原告身份证；2、《商品房买卖合同》、房款发票；3、前期物业服务协议；4、被告工商登记资料。被告新国基公司辩称，一、逾期办理权属登记非因出卖人责任。《商品房买卖合同》第十五条约定，出买人应当在商品房交付使用后420日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案的商品房通过竣工验收合格后，2019年6月30日答辩人向业主发出收楼通知，通知业主于2019年7月31日前收楼，同时于2019年10月9日、2019年10月12日在碧海园商住小区出入口处和名为《碧海园业主总群》的微信群以及电话通知业主在期限内（2019年10月26日前）带身份证到指定地点办理产权证转移手续，逾期后果自负。但被答辩人却没有依时到指定地点办理产权证转移手续，可见被答辩人不办理产权证转移手续导致不能办理涉案房屋的房地产权属证非因出卖人责任，被辩人应当承担后果自负责任。二、被答辩人已增大涉案的商品房套内面积，应当承担过错责任及恢复原状。《商品房买卖合同》第十八条约定，“买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构承重结构和用途……”。但被答辩人在涉案的商品房竣工验收前已占有使用，且对房屋改造，被答辩人通过改造行为获得了更多房屋使用面积，应当知晓其中风险，被答辩人把“入户花园空间”演变成可实际使用空间、增加侧墙、增加窗户，用途改造、拆除防护栏杆等增大了商品房的套内面积（备案面积：79.73平方米，改造后面积89.58平方米），导致房屋实际户型与答辩人在政府部门登记备案的户型不符，从而导致不具备房屋权属转移登记条件，因此，对于房屋产权移转登记手续逾期，被答辩人应当承担全部过错责任。综上所述，逾期办理权属登记非因出卖人责任，涉案商品房不具备房屋权属转移登记条件应由被答辩人承担全部过错责任，被上诉人的起诉缺乏事实和法律依据，请法院驳回被上诉人的诉讼请求。在举证期限内被告向本院提供如下证据复印件：1、通告；2、房产平面图。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：两原告与被告新国基公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：碧海园0160），约定：两原告向被告购买位于吴川市×××××××××××××××××住宅小区5号楼404房，总价款370902元，被告应当在2014年10月1日前将验收合格的房屋交付给原告，并且“应当在商品房交付使用后420日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：…3.买受人不退房，出卖人每逾期一个月按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金”。签订合同后，两原告按合同约定的方式向被告支付了全部购房款。2017年5月31日，两原告与被告委托的湛江市华盛物业服务有限公司签订《前期物业服务协议书》。两原告主张2017年5月31日为其收房时间，被告对该时间为两原告的居住时间无异议。涉案房产于2019年6月27日竣工验收，并已办理权属初始登记在被告名下。由于被告至今未为两原告办理涉案房产的权属登记手续，未向两原告交付房地产权属登记证书，经多次催讨无果，两原告遂具状起诉，诉如所请。另查明，被告向本院递交两份通告用以证明其已经向业主发出通知办理产权转移登记手续，并主张按通告落款时间即2019年10月9日、2019年10月12日张贴在小区的公告栏、大门出入处和发送到微信业主群，但原告对此予以否认。本院认为，本案案由是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，应受法律保护。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定履行各自的义务。由于原、被告在《广东省商品房买卖合同》中约定被告应当在2014年10月1日前将验收合格的房屋交付给原告，并且“应当在商品房交付使用后420日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但被告至今未为原告办理产权登记手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日…”的规定，被告依法应承担逾期办证的违约责任。涉案房屋实际于2017年5月31日交付原告使用，原告现主张被告自2018年7月25日起至原告取得房地产权属证书之日止，每月按已付房款万分之二的标准计算逾期办证违约金，符合合同的约定，因此，原告请求被告支付自2018年7月25日至2020年12月31日止以370902元为基数按月万分之二计算的违约金2166.06元，本院予以支持。由于涉案房产已经竣工验收，且已办理权属初始登记在被告名下，已经具备产权转移登记至原告名下的条件，故原告诉请被告为其办理涉案房产的权属登记手续、交付房地产权属证书，合法有理，本院予以支持。被告抗辩其已经张贴公告、在微信群通知原告办理产权转移登记手续，原告对此予以否认，被告未能提供有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对此抗辩意见不予采纳。至于被告主张原告增大涉案房产的套内面积应承担过错责任、恢复原状的抗辩意见，不属于本案处理范畴，本院对此不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告吴川市新国基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办证违约金2166.06元，以及自2021年1月1日起至原告取得房地产权属证书之日止以370902元为基数按月万分之二计算的逾期办证违约金给原告江克强、康彩媚；限被告吴川市新国基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十个工作日内为原告江克强、康彩媚办理吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区×××××××的权属登记手续并交付房地产权属证书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费25元，由被告吴川市新国基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员  李 琼二〇二一年四月十八日法官助理  陈卫英书 记 员  姚 梦附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。