宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁01民终1143号 上诉人（原审被告）：尹某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：吴某，宁夏冬雪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄某，宁夏冬雪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：银川市兴庆区南鼎盛钱庄视听歌厅。 经营者：韩金明，1973年9月10日出生，住宁夏回族自治区贺兰县习岗镇黎明村9社40-1号。 委托诉讼代理人：罗某，宁夏瀛智律师事务所律师。 上诉人尹某因与被上诉人银川市兴庆区南鼎盛钱庄视听歌厅房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2020）宁0104民初11187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用二审程序于2021年4月7日由审判员独任开庭进行了审理。上诉人尹某的委托诉讼代理人黄某、被上诉人银川市兴庆区南鼎盛钱庄视听歌的委托诉讼代理人罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹某上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判上诉人与被上诉人继续履行双方签订的《银川市鼎盛钱庄视听歌城承包经营合同》、《银川市鼎盛钱庄视听歌厅承包合同补充协议》、《银川市鼎盛钱庄视听歌厅承包经营合同补充协议》，或依法发回重审；二、案件受理费由被上诉人银川市兴庆区南鼎盛钱庄视听歌厅承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同没有解除的法律依据。1、上诉人与被上诉人签订的三份合同，2017年11月14日签订合同中约定的100万元上诉人已经支付，且上诉人向被上诉人支付了保证金20万元。2018年11月10日签订的补充协议中约定的50万元也已经付清，2019年11月15日签订的补充协议中约定的30万元已向被上诉人支付了8万元，上诉人始终在积极履行合同义务。2、2019年9月24日、2020年4月、2020年10月宁夏银行工作人员及银川市兴庆区人民法院执行法官要求上诉人协助执行，并告知上诉人案涉房屋所有权法院已经判决给宁夏银行，且申明租赁合同作废，在案涉房屋权属不明的情况下，造成上诉人履行障碍，上诉人履行方式和对象不明，致使上诉人无法按约履行合同。3、在上诉人与被上诉人履行合同过程中，上诉人与被上诉人沟通继续履行事宜，被上诉人也是同意的，被上诉人没有解除合同的法律依据。上诉人向被上诉人支付了保证金，如被上诉人认为租金逾期，其可扣减保证金来保障其利益，实现合同目的，而不是在上诉人未根本违约时要求更严重的解除合同，被上诉人要求解除合同没有法律依据。4、上诉人与被上诉人签订了长期租赁合同，上诉人基于对合同履行的信任开展经营活动，在房屋装修投入大量资金成本，现被上诉人要求解除合同，损害了上诉人对租赁合同的期限利益，造成巨额装修费的损失，该笔装修费用损失应当由被上诉人赔偿。二、一审法院基础事实认定错误，被上诉人未完全履行其合同义务，租金应当予以减免。l、涉案房屋于2019年6月酒店用品市场发生火灾，导致消防水路损坏，暖气管道烧坏等问题致使上诉人无法正常使用涉案房屋，上诉人要求被上诉人维修，被上诉人始终不能履行其合同义务，被上诉人交付给上诉人使用的是有安全隐患且不能正常使用的房屋，其主张的租金应予以扣减。2、上诉人已经支付了采暖费，应当扣减租金。上诉人支付了2021年采暖费，一审法院未查明事实，该笔款项应当在租金中相应扣除。综上，一审法院认定事实错误，实体处理及适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。 银川市兴庆区南鼎盛钱庄视听歌厅答辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉人，维持原判。 银川市兴庆区南鼎盛钱庄视听歌厅向一审法院起诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《承包经营合同》、《承包合同补充协议》、《补充协议》；2.依法判令被告向原告支付拖欠的经营房屋租金27万元（租金22万元、消费卡5万元）；3.依法判令被告向原告支付违约金31.6万元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实，2017年11月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《银川市鼎盛钱庄视听歌城承包经营合同》一份，合同约定，乙方承包银川市鼎盛钱庄视听歌城，歌城地址位于银川市××区，经营范围：KTV娱乐，承包形式：乙方完全自主合法经营，自负盈亏。承包期限共10年，自2017年11月14日起至2027年11月30日，其中自2017年11月14日至2017年11月30日期间不计算承包费，承包费每年100万元。保证金20万元，签订本合同时一次性足额支付。乙方未按本合同约定日期支付承包费时，甲方有权单方无条件解除本合同，扣除本合同保证金。任何一方因违反本合同项下的任何条款，应按本合同承包费总金额的20%承担违约责任，造成对方经济损失的，还应承担赔偿责任。该协议落款处原告加盖印章，刘小美签名。协议签订后，被告向原告支付了当年度承包费100万元。2018年11月10日，原、被告签订《银川市鼎盛钱庄视听歌厅承包合同补充协议》一份，该协议约定承包费每年为50万元，被告亦按约履行了当年度承包费的支付义务。该协议落款处原告加盖印章，刘小美签名。2019年11月14日，原、被告再次签订《银川市鼎盛钱庄视听歌厅承包经营合同补充协议》一份，对原签订的承包合同作出修改和补充，承包期限自2019年11月15日至2027年11月14日，承包费每年35万元，其中人民币30万元，本歌厅消费储值卡5万元。被告应于2019年11月30日前一次性支付承包费30万元，办理本歌厅消费储值卡5万元。本协议有效期内，歌厅发生的一切包括但不限于工伤、火灾事故、违法、违约、违规事件和停业等，均由乙方完全承担因此而产生的一切后果和责任，与甲方无关。该协议签订后，被告于2019年11月30日向原告支付承包费3万元，2019年12月17日向原告支付承包费5万元，2019年12月23日向原告支付消费卡5万元。现原告以被告欠付租金为由，诉至法院。 另查明，韩金明、刘小美及宁夏爱康贸易有限公司因涉及诉讼，被法院依法强制执行。一审法院于2020年4月21日作出（2020）宁0104执1477号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人宁夏爱康贸易有限公司、刘小美、韩金明名下银行存款93956.54元。后法院向被告送达协助执行通知书及执行裁定书，要求被告协助扣留、提取被执行人宁夏爱康贸易有限公司名下位于银川市××区营业房的房屋租金。 还查明，因全国爆发新冠肺炎疫情，宁夏回族自治区人民政府决定从2020年1月25日19时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年5月12日，文化和旅游部市场管理司发布《娱乐场所恢复开放疫情防控措施指南》。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市鼎盛钱庄视听歌城承包经营合同》、《银川市鼎盛钱庄视听歌厅承包合同补充协议》、《银川市鼎盛钱庄视听歌厅承包经营合同补充协议》均系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效。补充协议约定被告应于2019年11月30日前支付承包费35万元，被告逾期支付承包费，原告享有解除合同的权利，现被告仅支付承包费8万元，通过储值卡支付承包费5万元，未足额支付2019年度承包费，故对原告要求解除合同的诉讼请求法院予以支持。合同解除后，被告应当继续履行支付承包费的义务。关于原告主张的承包费，被告承租房屋用于娱乐经营，因受疫情防控影响，在宁夏启动重大突发公共卫生事件一级、二级响应后，自2020年1月25日至2020年5月12日期间，被告无法正常使用涉案房屋，该事件为被告不能预见、不能避免且不能克服的。法院酌定被告按照月租金一半的标准支付2020年1月25日至2020年5月12日期间的承包费52260元（350000元÷2÷365天×109天），其余期间的费用被告应按照合同约定向原告支付245479元（350000元÷365天×256天），扣除被告已向原告支付的13万元，其还应向原告支付承包费167739元（52260元+245479元-130000元）。关于原告主张的违约金，被告存在逾期支付承包费的违约行为，但双方合同约定的违约金数额明显过高，法院予以调整。结合双方合同履行的具体情况，法院认定被告按照欠付租金的10%向原告承担违约金16774元。因原告的经营者涉及诉讼被法院执行，法院已向被告送达了协助执行通知书，故被告应将上述租金及违约金直接支付至兴庆区法院执行款账户。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、解除原告银川市兴庆区南鼎盛钱庄视听歌厅与被告尹某签订的《银川市鼎盛钱庄视听歌城承包经营合同》、《银川市鼎盛钱庄视听歌厅承包合同补充协议》、《银川市鼎盛钱庄视听歌厅承包经营合同补充协议》； 二、被告尹某于判决生效之日起七日内向原告银川市兴庆区南鼎盛钱庄视听歌厅支付承包费167739元；三、被告尹某于本判决生效之日起七日内向原告银川市兴庆区南鼎盛钱庄视听歌厅支付违约金16774元。（以上第二项、第三项确定的承包费及违约金由被告尹某直接支付至银川市兴庆区人民法院执行款专户）。案件受理费4830元，由原告银川市兴庆区南鼎盛钱庄视听歌厅负担3309元，由被告尹某负担1521元。 本院二审期间，上诉人尹某提交证据一、银川市不动产登记信息查询单1页，证明涉案房屋兴庆区南薰路107号西塔综合市场东区二层营业房系案外人宁夏爱康贸易有限公司所有，宁夏爱康贸易有限公司已经于2016年6月23日将涉案房屋抵押给案外人宁夏银行股份有限公司西塔支行，且现在该房屋已经被兴庆区人民法院查封的事实。证据二、（2019）宁0104民初16103号民事判决书、（2019）宁0104民初16156号民事判决书、中国执行信息公开网查询单2页（打印件），证明1、案外人宁夏银行股份有限公司西塔支行系涉案房屋抵押权人，且2019年12月2日经人民法院依法判决其有权对涉案房屋兴庆区南薰路107号西塔综合市场东区二层营业房行使抵押权。2、案外人宁夏爱康贸易有限公司截止今日依然未履行（2019）宁0104民初16103号、（2019）宁0104民初16156号判决中确定的义务，涉案房屋抵押权人自2019年12月2日起随时依法行使抵押权，要求上诉人停止使用涉案房屋。 被上诉人银川市兴庆区南鼎盛钱庄视听歌厅质证称，证据一、二的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的有异议。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系以及事实履行情况和一审法院认定的事实均可以表明涉案的房屋系双方真实意思表示缔约及履行的，根据最高人民法院关于审理房屋租赁司法解释的相关规定，案外的法律关系并不影响双方履行涉案房屋。 被上诉人银川市兴庆区南鼎盛钱庄视听歌厅二审未提交证据。 经审查，上诉人尹某二审提交的证据只能证明涉案房屋兴庆区南薰路107号西塔综合市场东区二层营业房的抵押及涉案情况，并不能达到证明在上诉人与被上诉人约定的支付租金期限前涉案房屋已由人民法院开始执行的证明目的，二审不予采信。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案中，上诉人尹某与被上诉人银川市兴庆区南鼎盛钱庄视听歌厅签订的《银川市鼎盛钱庄视听歌城承包经营合同》、《银川市鼎盛钱庄视听歌厅承包合同补充协议》、《银川市鼎盛钱庄视听歌厅承包经营合同补充协议》均系双方真实意思表示，为有效协议，对双方有约束力。按照双方2019年11月14日签订的《银川市鼎盛钱庄视听歌厅承包经营合同补充协议》约定上诉人应于2019年11月30日前支付全部费用。上诉人尹某未能按照约定支付费用，其行为已构成违约，同时，上诉人与被上诉人签订的协议约定上诉人未按合同约定日期支付费用时，被上诉人有权解除合同。被上诉人依据合同约定向一审法院起诉解除双方之间的合同并诉请由上诉人支付欠付的租金。一审法院对被上诉人主张解除合同的请求予以支持并无不当。本案中，一审法院已查明，韩金明、刘小美及宁夏爱康贸易有限公司因涉及诉讼，被一审法院依法强制执行，一审法院于2020年4月21日作出（2020）宁0104执1477号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人宁夏爱康贸易有限公司、刘小美、韩金明名下银行存款93956.54元。一审法院并向上诉人送达协助执行通知书及执行裁定书，要求上诉人协助扣留、提取被执行人宁夏爱康贸易有限公司名下位于银川市××区营业房的房屋租金。而上诉人与被上诉人约定的租金支付时间为2019年11月30日前，故上诉人辩称在案涉房屋权属不明的情况下，造成上诉人履行障碍的理由不能成立。关于上诉人上诉称其对房屋装修投入大量资金成本，现被上诉人要求解除合同，损害了上诉人对租赁合同的期限利益。因一审中，上诉人尹某未就此提交证据，也未对此提起反诉，不属本案中诉请的范围，如上诉人在租赁期间确有装修投资，其可另行主张。关于上诉人上诉所称其支付了2021年采暖费，一审法院未查明事实，该笔款项应当在租金中相应扣除。因无证据证明涉案房屋在判决未生效前，上诉人已移交房屋，故对此不予采信。关于上诉人称其向被上诉人支付保证金20万元，但上诉人未就此提交相应证据证明，尚不足以确定。综上，上诉人尹某的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判； 二审案件受理费100元，由上诉人尹某负担。 本判决为终审判决。 审判员  陈勇军 二〇二一年四月十五日 书记员  陈 丽 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。