北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初33667号原告：李笑天，男，1962年9月27日出生，汉族，住河北省涿州市。被告：吴亚骏，男，1969年2月14日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：叶慧莉，北京市双利律师事务所律师。被告：北京京赣投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区五里桥二街1号院1号楼13层1311。法定代表人：谢德森，执行董事。委托诉讼代理人：黄献华，北京市双利律师事务所律师。原告李笑天与被告吴亚骏、北京京赣投资管理有限公司（以下简称投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李笑天、被告吴亚骏的委托诉讼代理人叶慧莉、投资公司的委托诉讼代理人黄献华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李笑天向本院提出诉讼请求：判决被告偿还租金欠款525960元。事实和理由：按照原告与被告签订的租房合同，被告于2016年3月1日至2017年2月28日租原告位于北京市西城区广外大街X号X栋X-1119一楼房屋，租用面积475平方米（其中X-1119面积359.37平方米，占用X-1118号面积115.63平方米），约定年租金优惠后按照851000元收取。该房屋由投资公司经营使用。经原告查账后核实，投资公司于2016年3月1日至2017年2月28日期间共付房租325039.16元，尚欠525960.84元租金未付。被告租房期间，因原告几次出国没有及时对账，原告催要拖欠租金时被告都以种种理由推脱。其行为严重损害了原告的合法权益。现诉请法院判决被告吴亚骏、投资公司偿还原告李笑天租金525960元，并支付利息，以维护原告合法权益。吴亚骏辩称，一、合同由吴亚骏本人承租的。二、租赁时间应该截止在2016年12月31日，当时有口头同意，原告也把房屋收回去了。三、如果最后计算有欠付费用，是由吴亚骏本人承担。如果按照起诉书中的金额吴亚骏不认可。投资公司辩称，原告起诉没有依据，请法院驳回原告诉讼请求。投资公司没有租赁房屋，是吴亚骏一个人租赁的，投资公司与原告没有合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、案涉合同李笑天出示的X京房权证西字第XXXX号《房屋所有权证》上记载：房屋坐落北京市西城区广安门外大街X号X幢X层X－1119，房屋所有权人李笑天，建筑面积359.37平方米，使用面积263.29平方米。李笑天出示的X京房权证西字第XXXX号《房屋所有权证》上记载：房屋坐落北京市西城区广安门外大街X号X幢X层X－1118，房屋所有权人李笑天，建筑面积221.62平方米，使用面积162.37平方米。2016年1月16日，李笑天与吴亚骏签订《租房合同书》，内容为：“甲方（房主）：李笑天；乙方（承租人）：投资公司。一、房屋位置、用途、面积。1.甲方将北京市西城区广外大街X号朗琴国际大厦X座1119号一楼办公用房出租给乙方作为办公和经营使用。2.该房建筑面积为475平方米，已经玻璃隔断为多个敞开式办公室。二、租用期限。1.双方商定租期为3年，从2016年3月1日起至2019年2月28日止。2.租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。三、租金与押金。1.租金标准：租金每平方米单价为4.90元，每年租金计算公式为：每平方米4.90元单价×475平方米×当年总天数，第二年度每年租金上浮大约5％。根据以上单价计算每年度租金如下。第一年租金，2016年3月1日起至2017年2月28日止，闰年，全年366天，每平方米4.90元单价×475平方米×366天=851865元，（优惠后按照851000元收取），2016年2月23日、5月25日、8月25日、11月25日分四次支付，每次支付212750元。第一次缴纳租金时减免2万元，作为乙方搬家和工位隔断时间的优惠。第二年租金，2017年3月1日起至2018年2月28日止，全年365天，参照政府物价上涨指数，年度租金每平方米增加0.25元，475平方米×5.15元×365天＝全年租金892881.25元（优惠，按照整数892000元支付），分别于2017年2月23日、5月25日、8月25日、11月25日分四次支付，每次支付223000元。第三年租金，2018年3月1日起至2019年2月28日止，全年365天，参照政府公布的物价上涨指数，年度租金增加5％，每平方米单价542元×475平方米×365天＝939692.50元（优惠，按照整数939000元支付），分别于2018年2月23日、5月25日、8月25日、11月25日分四次支付，每次支付234750元。2.支付方式，租金3个月支付一次（上一个租金付款期结束前5天内付清下一个租期租金，每推迟一天需支付0.05％滞纳金）。3.付款方式，现金或者电子转账方式均可。因为房东在海外，无法提供租金发票。4.双方签订合同当天乙方支付合同押金5万元整。四、装修改造。五、提前解约、退租、转租与续租。六、甲方承担费用和其他责任与义务。七、乙方负担费用和其他责任与义务。八、乙方安全责任与其他义务。九、违约责任。”合同落款甲方签名盖章处有李笑天签名；乙方签名盖章处有吴亚骏签名。就本院针对上述合同涉及的房屋等事项进行的询问，李笑天称“房屋坐落地址是北京市西城区广安门外大街X号X幢X层X-1118和北京市西城区广安门外大街X号X幢X层X-1119。合同签订后于2016年1月16日交付给了吴亚骏。2017年2月27日我去锁的门。因为吴亚骏欠付租金，2017年2月28日解除合同。2017年5月份把涉案房屋出租了，吴亚骏的东西也没拉走。2016年3月1日至2017年2月28日期间的租金，扣除已付的，我主张的是吴亚骏没支付的”。吴亚骏称“房屋坐落地址是北京市西城区广安门外大街X号X幢X层X-1118和北京市西城区广安门外大街X号X幢X层X-1119。是两处房屋。我们认可2016年3月1日收到的房屋。是因为我方欠付租金，2016年12月31日合同解除，是双方口头同意解除合同。房屋我们现在没用，已经锁门了。我方于2016年12月31日搬出的房屋。房屋内没有吴亚骏的个人物品。2016年3月1日至2016年12月31日期间的租金支付了，支付的金额是527789.16元”。投资公司称“房屋坐落地址是北京市西城区广安门外大街X号X幢X层X-1118和北京市西城区广安门外大街X号X幢X层X-1119。不知道是不是两处房屋。没有吴亚骏的个人物品，也没有我们公司的物品。”。就本院针对上述合同款项支付情况进行的询问，李笑天出具《关于租金收款对账的说明》，内容有：“（1）2016年6月8日收到投资公司汇款金额2100元（代缴电费）；（2）2016年6月8日投资公司汇款房租212750元；（3）2016年6月17日投资公司汇款7634.28元（代缴电费）；（4）2016年8月9日投资公司汇款房租60000元；（5）2016年8月23日投资公司汇款房租79140元；（6）2016年10月20日投资公司汇款房租24335.88元（代缴电费）；（7）2016年10月24日投资公司汇款房租20000元；（8）2016年11月8日投资公司汇款房租30000元；（9）2016年11月18日投资公司汇款房租50000元；（10）2016年12月12日投资公司汇款房租20000元；（11）2016年12月19日投资公司汇款房租30000元；（12）2016年12月21日投资公司汇款8219元（代缴电费）。以上汇入李笑天账户租金合计金额501890元，代缴电费合计42889.16元；（13）2016年3月投资公司汇款至李笑天公司财务王腊梅账户押金10000元；（14）2016年3月投资公司汇款至财务王腊梅账户房屋租金192750元。以上汇款至财务王腊梅账户合计金额202750元。以上汇入李笑天和王腊梅账户房屋租金汇款合计704640元。根据李笑天与吴亚骏、投资公司2016年1月所签租房合同，广外大街X号X栋X-1119户型（一楼475平方米）全年租金为851000元。经核对计算（不含代缴电费合计42889.16元），投资公司已经汇入李笑天和王腊梅账户房屋租金汇款合计704640元。投资公司尚欠李笑天租金146360元。以上对账单均有银行到款凭证可查，请法官按照此《对账说明》确认被告所欠租金。”吴亚骏、投资公司对上述《关于租金收款对账的说明》中的付款金额认可。二、另案2019年，法院受理原告李笑天与被告投资公司房屋租赁合同纠纷案，李笑天在该案向法院提出诉讼请求：请求判令京赣公司支付拖欠的租金278280元。法院经审理认定事实如下：2015年10月23日，王腊梅作为甲方（出租方）李笑天的代理人与乙方的代理人吴亚骏签订《写字楼租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市西城区广安门外大街X号X幢X层X-1119室出租给乙方使用，承租区域的建筑面积为359.37平方米，出租面积为305平方米，承租区域作为办公用途。免租期为10天，自2015年10月23日起至2015年11月2日止。自2015年11月2日起租至2017年11月1日止，租期两年。双方约定房屋租金为每平米每天5元，每月租金为46380元，此租金包括物业管理费、取暖费；付款方式为押一付三……。2020年9月7日，法院作出（2020）京0102民初21818号民事判决：“一、自本判决生效之日起七日内，北京京赣投资管理有限公司支付李笑天房屋租金57594元。二、驳回李笑天的其他诉讼请求。”就本院针对上述案件进行的询问，李笑天称“没有关联，已经生效的判决书是处理的另一处房屋，和本案涉案的房屋没关系，向法院提交（2020）京0102民初21818号民事判决书及租房合同书”。投资公司称“对（2020）京0102民初21818号民事判决书和租房合同书的真实性认可，但是认为和本案无关”。吴亚骏称“对（2020）京0102民初21818号民事判决书和租房合同书的真实性认可，但是对具体案件不清楚”。本院认为，李笑天与吴亚骏签订的《租房合同书》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。吴亚骏作为承租人，应当按照合同约定给付租金，并对履行付款行为负有举证责任。在合同约定的租赁期间，吴亚骏未支付相应租金，构成违约，李笑天因此于2017年2月27日将租赁房屋的户门上锁，且吴亚骏所述其于2016年12月31日搬离租赁房屋早于李笑天锁门日期，由此可知，双方的租赁合同已经终止，但吴亚骏搬离租赁房屋不产生租赁合同解除的法律后果，对吴亚骏之2016年12月31日合同解除的主张，本院不予支持，双方合同关系终止的日期确定为李笑天主张的2017年2月28日。李笑天要求吴亚骏给付租金的主张，存在合同依据，本院予以支持。审理中，吴亚骏未就其陈述的付款数额出示证据，当事人对李笑天出具的《关于租金收款对账的说明》中记载的付款金额没有异议，能够作为李笑天对收到租金数额的自认，本院用以作为双方租金结算依据。李笑天在本案主张的租金对应租赁期限是合同约定的第一年即自2016年3月1日起至2017年2月28日止，此间的租金双方约定为“按照851000元收取”，自2016年6月8日起至同年12月19日止，李笑天及其认可的收款人王腊梅收到由投资公司转账支付的租金合计704640元，吴亚骏欠李笑天的租金数额为146360元。对李笑天超出本院认定欠款数额的诉讼请求，本院不予支持。在《租房合同书》的“乙方（承租人）”处虽填写了投资公司的名称，但投资公司未在合同上盖章，投资公司亦否认与李笑天存在合同关系，投资公司虽有付款行为，但不能因此得出投资公司有租赁房屋的意思表示，且李笑天未出示吴亚骏签订合同的行为代表投资公司的证据，故对李笑天要求投资公司与吴亚骏共同给付租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，吴亚骏给付李笑天租金146360元；二、驳回李笑天的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9059.60元，减半收取计4529.80元，由李笑天负担2916.20元（已交纳）由吴亚骏负担1613.60元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二一年四月二十五日法官助理  陈 欢书 记 员  温晓娟