昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初6440号原告：刘志新，男，汉族。委托诉讼代理人：杨云，云南晨昀律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郎孝杰，云南晨昀律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：宋建芬，女，汉族，现下落不明。被告：郭坤洪，男，汉族，现下落不明。原告刘志新与被告宋建芬、郭坤洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，因被告宋建芬、郭坤洪下落不明，本院依法于2021年1月28日在《人民法院报》公告向被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票等诉讼文书。公告期满后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员黄云独任审理，于2021年4月19日公开开庭进行了审理，原告刘志新及其委托诉讼代理人杨云到庭参加诉讼，被告宋建芬、郭坤洪经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告刘志新向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，立即协助原告办理涉案房屋（云南省昆明市呈贡新城物流片区众和康园）的所有权登记、过户手续。2、判令被告向原告承担160000元的违约金责任。3、判令被告一次性偿还本案房屋的剩余贷款本息。4、本案的诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实与理由：2018年3月15日，原告刘志新与被告宋建芬、被告郭坤洪签订《房屋买卖合同》，合同约定宋建芬、郭坤洪将名下的呈贡区众和康园室出售给刘志新，转让价为80万元，该款于签订协议之日支付2万元定金，2018年3月30日前支付68万元，于办理产权过户时支付剩余10万元。房屋交付给刘志新后，所发生的相关物管费、水电费、煤气等由刘志新承担。合同第十二条约定：双方在办理该房屋转让预约公证合同当日由乙方支付给昆明至尊房地产经纪有限公司中介费12800元。因买卖房子涉及金额巨大，为求保险，2018年3月23日，原告刘志新与宋建芬、郭坤洪签订名为《房屋转让预约协议》，实际上也是房屋买卖合同，协议约定宋建芬、郭坤洪将名下的呈贡区众和康园室出售给刘志新，转让价为80万元，该款于签订协议之日支付70万元，剩余10万元于办理产权过户时支付，该房屋不动产权证书正在办理中。该协议经昆明市国信公证处进行公证，原告支付公证费1950元。当日郭坤洪、宋建芬收到刘志新支付的购房款70万元。2018年8月6日原告又向宋建芬付款3万元，总计付款73万元。合同签订当日，被告即把房屋交付给原告，原告当日缴纳专项维修基金11269元。2018年8月30日，刘志新与任德全签订《包工包料装修合同》，约定由任德全承榄刘志新所有的位于呈贡区众和康园房屋的装修项目，包工包料，工期90天即自2018年9月2日至2018年12月1日，总价款为12万元。2018年9月1日原告刘志新与云南官房物业服务有限公司签订《房屋装修责任书》、《房屋装修管理服务协议》，约定业主刘志新在装修房屋时遵守的义务。目前原告已经入住该房屋。被告收了原告73万元的购房款后就一直躲避原告，拒不履行合同过户义务，另外，被告隐瞒了涉案房子存在抵押的情况，以及被告欠了众多外债的情况，该套房屋被案外人查封，原告为了保住房子，解除房屋抵押和查封，以便办理房屋登记和过户手续，替被告偿还了案涉房屋的银行按揭贷款和被告欠案外人肖连仙、高保周的借款。综上所述，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，原告特依据《合同法》第一百零七条以及《民事诉讼法》的相关规定，特诉至贵院，原告的诉请具有事实和法律依据，恳请贵院判如原告所请。被告宋建芬、郭坤洪经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩权。原告刘志新围绕诉讼请求，向本院提交了以下证据：（一）、《房屋买卖合同》、《公证书》及发票、《收据》、《收条》、《微信截图》、《云南省农村信用社账户交易明细表》、《户口本》、《中国银行交易流水明细清单》、《委托付款情况说明》、《身份证复印件》、《收条》；（二）、《云南省住宅专项维修基金收据》、《业务确认单》、《房屋装修责任书》、《包工包料装修合同》、《入住证明》、《证明》、《物业管理费发票》；（三）、《商品房购销合同》；（四）、《还款凭证》、《中国工商银行借记卡账户历史明细清单》；（五）、《（2018）云0128民初1851号民事调解书》、《（2018）云0128民初1851号民事裁定书》、《（2020）云0128民初846号民事判决书》、《协议书》、《补充协议书》、《解除保全申请》；（六）、《（2019）云0422民初1142号民事判决书》、《（2020）云0422执427号执行通知书》、《（2020）云0422执427号之三执行裁定书》、《澄江县人民法院执行局执行笔录》、《中国建设银行存款回单》、《中国工商银行存款回单》、《云南省行政事业单位资金往来结算票据》、《诉讼费发票》、《查封详情表》。上述证据欲证明原告的诉讼主张。被告宋建芬、郭坤洪未到庭发表质证意见，也未向本院提交证据，视为放弃举证和质证的权利。本院认为，原告刘志新提交的上述证据，均系与原件核对无异的复印件，其来源合法、内容真实、与本案有关联，且各项证据内容相互印证，本院对其真实、合法、关联性及证明力予以认定。本院根据原告陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：被告宋建芬与郭坤洪系夫妻关系。2016年2月19日，被告宋建芬、郭坤洪与案外人云南官房土地房屋开发经营股份有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定被告宋建芬、郭坤洪购买云南官房土地房屋开发经营股份有限公司开发建设的位于昆明市呈贡区“众和康园”项目房屋一套，建筑面积125.22平方米、房屋总价款541800元。2018年3月15日，原告刘志新（乙方、买方）与被告宋建芬、郭坤洪（甲方、卖方）在昆明至尊房地产经纪有限公司居间下签订《房屋买卖合同》，约定：被告将位于昆明市呈贡区众和康园房屋（作价800000元转让给原告；付款方式约定为：签订本买卖合同当日支付定金20000元，2018年3月30日前支付680000元，尾款100000元待该房屋产权证下发办理房产交易过户当日乙方一次性支付给甲方；房屋交付时间约定为：办理房屋转让预约合同当日，随同房屋一并交付的附属设施以开发商交房时的标准为准；违约责任约定为：合同经双方签字后生效，如因一方违约造成本合同无法履行，则违约方必须向守约方支付成交价的20%作为违约金。2018年3月23日，原、被告双方又签订了《房屋转让预约协议》，协议约定的房屋位置、面积、转让价格与双方签订的《房屋买卖合同》约定一致；价款支付约定为：乙方于签订本协议当日支付柒拾万元给甲方，剩余的壹拾万元于双方办理产权过户手续当日支付；办理产权过户手续的时间及条件约定为：上述房屋取得《不动产权证书》且符合过户条件之日起90日内，甲方还清贷款并与乙方签署正式房屋买卖合同、办理产权过户手续；违约责任约定为：甲方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，乙方有权选择：（1）要求甲方退赔所实际收取的全部转让款项，同时向乙方支付转让价款总额20%的违约金；（2）要求甲方继续履行本协议，将房屋转让于乙方。协议还对其他相关事宜进行了约定。该《房屋转让预约协议》经云南省昆明市国信公证处公证，《公证书》号为（2018）云昆国信证字第17398号。上述协议签订后，原告按协议约定于2018年3月23日向被告支付了购房款700000元，被告收款后于同日向原告出具《收条》。2018年8月6日，经被告催要，原告又向被告宋建芬支付了购房款30000元，被告宋建芬向原告出具《收条》，至今原告尚欠被告的购房尾款为70000元。被告亦于协议签订当日，将房屋交付原告管理，原告接房后装修入住至今。另查明：因上述房屋系由被告向中国工商银行股份有限公司昆明关上支行按揭贷款购买，该房屋抵押于贷款银行；还因被告欠案外人肖连仙、高宝周借款，上述房屋先后被云南省禄劝县人民法院和云南省澄江县人民法院查封；同时原告在提起本案诉讼中，亦向本院申请对该房屋进行了查封保全。还查明：原告为解除上述房屋的银行抵押和查封，代被告向案涉房屋抵押银行即中国工商银行股份有限公司昆明关上支行偿还了被告尚欠的购房贷款本息380400元；偿还了被告欠案外人肖连仙的借款本息400000元；偿还了被告欠案外人高保周的借款50000元；原告共计代被告偿还了上述共计830400元债务后，解除了案涉房屋的抵押和查封（原告本案申请查封的除外）。2020年3月28日，云南官房物业服务有限公司众和康园物业服务中心向案涉房屋所在小区的业主发送了《关于二期预约办证的通知》，案涉房屋已符合办理不动产权证的条件，但至今被告尚未办理案涉房屋的初始房屋不动产权证。综上所述，针对原告要求继续履行原、被告双方签订的《房屋买卖合同》和《房屋转让预约协议》，由被告协助原告办理案涉房屋产权过户登记的诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋转让预约协议》系双方当事人的真实意思表示，合同及协议内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，原告已按协议约定向被告支付了购房款，被告亦按协议约定向原告交付了房屋，合同已实际履行，双方已成立合法有效的房屋买卖关系，且根据本案查明的事实，该合同目前不存在履行上的障碍，故对原告请求继续履行《房屋买卖合同》及《房屋转让预约协议》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一、二款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案被告宋建芬、郭坤洪作为出卖人，在收到原告刘志新按合同约定支付的房款后，未在具备办证条件时及时办理房屋产权证并将房屋产权过户至原告名下，其行为已构成违约，现该房屋已具备办理房屋不动产权证的条件，被告宋建芬、郭坤洪应按合同约定及时办理案涉房屋的不动产权登记手续并协助原告将房屋产权过户登记至原告名下。针对原告要求被告承担160000元违约金的诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第十条违约责任约定为：“合同经双方签字后生效，如因一方违约造成本合同无法履行，则违约方必须向守约方支付成交价的20%作为违约金。”双方签订的《房屋转让预约协议》第七条违约责任第1款约定为：“甲方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，乙方有权选择：（1）要求甲方退赔所实际收取的全部转让款项，同时向乙方支付转让价款总额20%的违约金；（2）要求甲方继续履行本协议，将该房屋转让于乙方”。上述合同及协议已明确约定，乙方向甲方支付违约金的前提是合同不能履行的情形，现原告明确选择要求被告继续履行合同，其再要求被告支付违约金不符合双方合同约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。针对原告要求被告偿还案涉房屋剩余贷款本息的诉讼请求，本院认为，案涉房屋的贷款本息已由原告代被告偿还，目前案涉房屋已不存在贷款，原、被告双方就该代偿款项形成债权债务关系，原告可就该代偿款项向被告主张追偿，原告要求被告在本案中承担贷款本息，本院不予支持。被告宋建芬、郭坤洪经本院合法传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，由此引起的不利后果，由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一、二款，第五百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘志新与被告宋建芬、郭坤洪于2018年3月15日签订的《房屋买卖合同》和2018年3月23日签订的《房屋转让预约协议》继续履行。二、被告宋建芬、郭坤洪于本判决生效之日起15日内按房屋开发商的要求提交办理不动产权证所需要的资料，办理位于昆明市呈贡区“众和康园”房屋的不动产权证，原告刘志新予以协助。三、被告宋建芬、郭坤洪于取得上述房屋的不动产权证之日起15日内协助原告刘志新将该房屋不动产权过户登记至原告刘志新名下。四、原告刘志新于上述房屋不动产权过户当日向被告宋建芬、郭坤洪支付购房尾款人民币70000元或将该购房尾款用于抵扣原告刘志新代被告宋建芬、郭坤洪偿还的债务。五、驳回原告刘志新的其他诉讼请求。案件受理费3500元，由被告宋建芬、郭坤洪承担500元，原告刘志新承担3000元；保全费5000元、公告费560元，由被告宋建芬、郭坤洪承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员  黄云二〇二一年四月二十六日书记员  廖平