北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13237号原告：欧阳蓉，女，1982年11月30日出生，汉族，海南卫视市场总监，住北京市朝阳区。被告：吴政义，男，1993年4月3日出生，汉族，西安21世纪不动产有限公司员工，住陕西省西安市莲湖区。原告欧阳蓉与被告吴政义房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳蓉、被告吴政义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳蓉向本院提出诉讼请求:1.判令解除欧阳蓉与吴政义签订的《北京市房屋出租委托合同》;2.判令吴政义向欧阳蓉支付2020年1月17日至2020年9月8日期间的房屋租金7700元；3.判令吴政义向欧阳蓉支付合同违约金2000元；4.本案诉讼费用由吴政义承担。事实与理由：欧阳蓉与吴政义于2019年8月15日签订了房屋出租委托合同,保吉安B栋219室委托给吴政义代理出租，租赁期自2019年8月17日至2021年8月16日共两年，免租期为60天，租金为1000元，无押金，吴政义于2019年8月15日通过微信支付欧阳蓉房租3000元，而后到现在一直未支付房租，吴政义的行为严重损害欧阳蓉的利益，欧阳蓉为维护自身合法权益,故诉至法院。吴政义辩称，不同意欧阳蓉的诉讼请求。涉案房屋交付后，荣华街道及涉案小区物业禁止我方进入使用，所以我方并未实际使用房屋。因此，合同不能履行的主要责任在欧阳蓉，我方有权利不交房租，我方没有违约。本院经审理认定事实如下：2019年8月15日，欧阳蓉（委托方，甲方）与吴政义（租赁代理机构，乙方）签订了《房屋出租委托合同》，约定如下：甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋出租委托代理的有关事宜达成协议如下：第一条房屋基本情况：房屋坐落于北京市大兴区康定街6号院保吉安B栋219室，建筑面积20平方米；房屋权属状况：其他房屋来源证明文件。第二条房屋租赁用途：商住两用。第三条出租代理期限：出租代理期自2019年8月17日至2021年8月16日，共计2年。出租代理期限可延长3个月。本合同约定的房屋代理期中开始前60天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。甲方应于2019年8月17日前将房屋交付给乙方。出租委托代理期限届满或合同终止后，乙方应将房屋交回。第四条租金:租金标准为每月房屋租金为1000元。乙方将各期租金划入甲方账户提起：第一次2019年8月17日为3000元，第二次2020年1月17日为3000元，第三次2020年4月17日为3000元……，依此类推。2019年8月17日至2019年10月16日为免租期，不支付房屋租金。第九条合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。（二）因任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达15日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同；1.未按约定划付租金达15日以上无理由的；2.利用房屋从事违法活动的。第十条违约责任：（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金。（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。《房屋出租委托合同》签订当日，欧阳蓉将涉案房屋及钥匙、水电卡交付给吴政义，吴政义向欧阳蓉支付租金3000元。庭审中，欧阳蓉称其为涉案房屋产权人，并提交了签订时间为2018年6月19日的《光彩微创园转让合同》（以下简称《转让合同》），约定如下：甲方1：兢龙美创（北京）物业管理有限公司（以下简称兢龙美创公司），甲方2：北京光彩微创源实业发展有限公司（以下简称微创源公司）；乙方：欧阳蓉。第一条转让标的1.01甲方将投资开发并经营的位于北京市大兴区亦庄经济技术开发区“光彩微创园”项目所属创业工作室房屋转让给乙方使用。1.02园区主题为框架结构。乙方房屋为本合同第一条规定项目中的C座楼1层1062号房屋。第二条转让期限及续约本合同的转让期限为20年，自2018年3月31日起至2038年3月31日止。在此期间，甲方保证本房屋无土地使用及房屋产权纠纷。转让期满后，自动延续至土地使用期，按国家政策补交续租费用，无需交纳原有地上物设施费用。3.02乙方转让年限为2018年3月31日起至2038年3月31日，期间的转让款总款项为人民币248100元整。欧阳蓉称因《转让合同》中约定的房屋未达到交付条件，所以兢龙美创公司、微创源公司将房屋变更为本案中的B栋219室并进行实际交付。为证明多次催要欠付的租金，欧阳蓉提交了与吴政义、吴晨微信聊天记录。欧阳蓉称吴晨与吴政义合伙经营涉案小区房屋租赁业务。吴政义认可欠付租金，但辩称与吴晨仅是朋友关系，是吴晨要求其与欧阳蓉签订租赁合同，所以要求欧阳蓉直接向吴晨催要房租。2020年1月27日，欧阳蓉向吴政义的朋友吴晨催要房屋租赁费用。吴政义自认其欠付租金，但辩称欧阳蓉隐瞒涉案房屋状况导致合同不能履行，对此，吴政义向本院提交了2020年8月11日拍摄的录像视频、与涉案小区所在的荣华街道工作人员“刘科长”的通话录音进行证明。视频显示涉案房屋小区保安人员禁止吴政义进入小区；录音中“刘科长”称涉案房屋系违法建筑，禁止出租使用。本院于2019年5月30日作出的（2019）京0115民初10201号民事裁定书认定事实如下：北京经济技术开发区康定街6号院园区（以下简称涉案园区）的产权人为北京海辰瑞安科技有限公司（以下简称海辰瑞安公司），土地使用用途为“工业”，土地使用权终止日期为2053年3月10日，房屋规划用途为“科研服务楼”。2017年7月24日，海辰瑞安公司与华远锦恒（北京）物业管理有限公司（以下简称华远锦恒公司）签订房屋租赁合同书，约定海辰瑞安公司将涉案园区整体出租给华远锦恒公司，租赁期限为20年，自2017年8月1日起至2038年3月31日止，前三年租金900万元/年，按季度支付；双方还约定海辰瑞安公司于2017年8月1日将房屋交付给华远锦恒公司使用和装修改造。2017年8月31日，北京光彩正信投资管理有限公司（以下简称光彩正信公司）作为承租方与出租方华远锦恒公司签订了《房屋租赁合同书》，约定光彩正信公司承租华远锦恒公司拥有合法租赁使用权的位于北京经济技术开发区康定街6号院园区内的全部房屋；租赁期限为20年，自2017年9月1日起至2038年3月31日止。2018年2月14日，北京光彩微创源实业发展有限公司与光彩正信公司、陈力兢、王永欣签订《协议书》，约定微创源公司自光彩正信公司处接手涉案园区，替代了光彩正信公司，成为与华远锦恒公司所签《房屋租赁合同书》的承租方。微创源公司接手涉案园区后，与兢龙美创（北京）物业管理有限公司达成合作关系，将涉案园区内的房屋分割成面积大约为15-40㎡的单间转让给他人使用。本案中的涉案房屋即位于上述涉案园区内。本院于2019年12月30日作出的（2019）京0115行初354号《行政判决书》认定事实如下：2018年9月5日，北京市规划委员会作出规（亦）执函[2018]175号《关于违法建设的认定函》：“经查，位于北京经济技术开发区康定街6号（北京海辰瑞安科技有限公司）其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间内部改建，未取得规划行政许可手续，涉嫌改变房屋及土地使用性质，属于系违法建设，改建面积共约20600平方米。”2019年5月16日，北京经济技术开发区管理委员会收到北京市规划委员会经济技术开发区分局移送的上述认定函。2019年5月17日，北京市城市管理综合行政执法局开发区分局向开发区规划分局作出《关于协助调查北京经济技术开发区康定街6号违法建设的函》，请求协助对北京经济技术开发区康定街6号（北京海辰瑞安科技有限公司）其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间的违法建设开展调查，并提供违建相关图纸。2019年5月21日，北京市规划委员会经济技术开发区分局作出《回复函》，认定北京经济技术开发区康定街6号（北京海辰瑞安科技有限公司）该项目为整体违法建设，其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间的内部改建，均未取得规划行政许可手续。2019年6月20日，北京经济技术开发区管理委员会作出京技管城管限拆字[2019]010125号《北京经济技术开发区管理委员会限期拆除决定书》，要求拆除违建。微创源公司不服，起诉至本院，本院判决驳回其诉讼请求；微创源公司后又上诉至北京市第二中级人民法院，该院驳回其上诉，维持一审判决。本院认为，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应当适用当时施行的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据本案审理查明的事实，涉案房屋并未取得建设工程规划许可，故欧阳蓉与吴政义签订的《房屋出租委托合同》应属无效。因《房屋出租委托合同》无效，本院向欧阳蓉释明变更诉讼请求，但欧阳蓉坚持认为该合同有效，并拒绝变更诉讼请求。故欧阳蓉各项主张，无事实和法律依据，应予驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回欧阳蓉的全部诉讼请求。案件受理费25元，由欧阳蓉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二一年四月十五日书记员  张瑞瑞