江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终396号上诉人(原审被告)：南通华威市政建设工程有限公司，住所地南通高新区金通公路北侧、东大市场东侧（东鼎商贸城西区A座二、三楼）。法定代表人：吴朱华，总经理。委托诉讼代理人：张邢炜，江苏伟奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李露，江苏伟奥律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：南通市通州区企业公有资产管理办公室，住所地南通市通州区朝霞路88号区行政中心内。法定代表人：徐琳琳，主任。委托诉讼代理人：王引，江苏清心律师事务所律师。上诉人南通华威市政建设工程有限公司（以下简称华威市政）因与被上诉人南通市通州区企业公有资产管理办公室(以下简称公资办)房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初5369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华威市政上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人华威市政不应承担2019年房屋租金利息损失。2015年1月8日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议》，房屋租赁期限为五年，自2015年1月1日至2019年12月31日。因被上诉人每年提供支付房租的账号都不一样，所以以往每年房租的支付方式都是由被上诉人向上诉人开具发票后，上诉人再缴纳，但2019年至年底上诉人未收到任何缴费通知，上诉人联系被上诉人，但一直都联系不到专人，被上诉人处一直没有人出面来负责此事，上诉人无从得知付款的渠道，上诉人并未刻意向被上诉人拖延支付2019年租金，所以不应当承担利息损失。2.上诉人不应承担2020年房屋占用使用费。一审法院以上诉人在2020年10月30日前未与被上诉人办理交接手续来认定上诉人在此期间仍在占用使用房屋，显然与事实不符。租赁期限届满后，租赁合同即终止，合同终止后上诉人已经腾空房屋，未再占用使用房屋。且《房屋租赁协议》第三条载明：甲方在租赁期满后收回以上房屋或重新订立协议。说明在租赁期满后要么被上诉人收回房屋，要么双方重新订立协议，但双方并未重新订立协议，且自2020年起被上诉人已将案涉房屋交给惠通公司管理，说明被上诉人已经收回了房屋。所以上诉人不应支付2020年房屋占用使用费。被上诉人公资办辩称，双方对租金的支付期限约定是明确的，上诉人逾期支付租金，应当承担逾期支付的违约责任。双方在合同到期后，上诉人作为房屋的承租人，应当负有将租赁物交还出租人的义务。然而其拒绝履行交房义务，并占用房屋至2020年10月30日，该期间的占用费应当由其承担。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。公资办向一审法院起诉请求：1.判令华威市政将位于南通市通州区金沙街道建设路101号的仁寿大药房北侧底层第一间及二楼的房屋交还给公资办；2.判令华威市政支付拖欠的2019年度房租130559.02元并承担逾期付款的利息损失暂计12264.39元（自2019年2月1日起算至实际履行之日止，其中2019年8月20日前的利息按中国人民银行同期同档贷款利率的1.5倍计算，2019年8月20日至实际履行之日的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，暂计至2020年6月底）以及2020年1月1日起至实际交付之日止的房屋占用费暂计65279.51元（按2019年度房租130559.02元每年的标准计算，暂计算6个月）；3.诉讼费由华威市政承担。审理中，公资办变更诉讼请求：1.撤回第一项诉讼请求；2.将第二项诉讼请求中房屋占用费明确为87039.35元（按2019年度房租130559.02元标准计算，计至华威市政实际交还房屋之日的2020年10月30日止，共计10个月，减去疫情影响期间的2个月，为8个月）；其余诉讼请求不变更。一审法院认定事实：2015年1月8日，公资办（甲方）与华威市政（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将坐落于金沙镇建设路仁寿大药房北侧底层第一间及二楼租赁给乙方经营，租赁期限为五年，从2015年1月1日至2019年12月31日止。每年租赁费拾壹万陆仟元整（租赁期内按每年3%递增），该款在每年的一月底前一次性交清。甲方有权对上述房屋的固定资产进行管理监督，租赁期满收回以上房屋或重新订立协议。乙方固定装潢租赁期满不得拆除，归甲方所有。任何一方未能履行本协议规定的条款，另一方有权提前解除协议，所造成的经济损失由责任方承担，并按租赁金额的2%向违约方收取违约金。租赁期满，乙方所有物资自行处理，甲方概不负责，如要继续租赁或不同意租赁，甲乙双方必须提前贰个月互相协商。租赁期满后，双方一直未办理房屋交接手续，且租赁房屋一楼门厅一直由华威市政上锁。在本案审理中，2020年10月30日，双方完成了案涉租赁房屋的交付。另查明，案涉租赁房屋登记的所有权人为通州市经纬工业投资服务有限公司（产权证号：通金字第00××0号）（以下简称经纬公司），该公司出具情况说明，内容为：我公司系位于南通市通州区金沙镇建设路101号房屋（1幢1-2层，建筑面积1665.05平方米，通金字第00××0号）的所有权人。根据区企业公有资产的相关管理规定，该房屋一直委托通州区企业公有资产管理办公室经营管理并受益等。特此说明。2020年6月1日。还查明，江苏省人民政府决定，自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应。截至2020年3月1日24时，南通市（通州区、如东县、海安市、启东市、如皋市、海门市、通州湾示范区）被确定为江苏省新冠××疫情低风险地区。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉租赁房屋虽为案外人经纬公司所有，但其已明确将该房屋委托公资办经营管理并受益，故本案双方签订的《房屋租赁协议》合法有效，对双方均具有法律约束力。华威市政对尚欠公资办2019年度租金130559.02元并不持异议，但认为合同履行期间，一直是由公资办开具发票后，凭票至华威市政处收取租金，现因公资办未开具2019年度发票，也未向华威市政收取租金，致华威市政未付款，故不应承担迟延付款的违约责任。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。案涉《房屋租赁协议》明确约定，华威市政应于每年一月底前一次性交清当年度租金。华威市政主张双方在合同履行过程中以实际行动改变了合同中关于租金给付的相关约定，但未能提交任何证据予以佐证，且公资办并不认可。即便合同履行过程中，出现过华威市政迟延给付租金，而公资办未要求华威市政承担利息损失的情形，也不能据此主张双方已经变更了合同的相关约定，更不能将公资办对此前华威市政租金迟延给付情形的容忍作为华威市政今后迟延给付租金的免责事由。故对华威市政的该项抗辩意见，不予采纳，华威市政应自约定给付之日的次日起即2019年2月1日起支付公资办利息损失至实际履行之日止。华威市政另辩称公资办已承诺以华威市政应支付的租金抵扣房屋修缮费及水电安装费，亦未能举证证明，不予采信。本案的争议焦点为：自2020年1月1日起至2020年10月30日期间，华威市政是否应当支付公资办房屋占用费。公资办主张，租赁期满后，华威市政一直占用案涉房屋直至2020年10月30日，故应支付房屋占用使用费至2020年10月30日。华威市政辩称，其在租期届满前已经停止营业，案涉房屋内的可移动物品均已搬清。离场时，华威市政虽在一楼门厅上了锁，但二楼后门仍然可以正常进出。此外，根据《房屋租赁协议》约定，租期届满后，公资办应当主动收回房屋，收回房屋的义务主体为公资办，故华威市政不应承担房屋占用使用费。对此，一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。具体到本案中，《房屋租赁协议》签订后，公资办将租赁房屋交由华威市政使用，租期届满后，华威市政停止占用案涉房屋的，不仅应当将案涉房屋腾空，还应当与公资办办理房屋交接手续，将转移占有的意思表示传递到公资办。但本案华威市政非但未与公资办办理交接，更是将案涉房屋的正门出入口上锁，直至2020年10月30日才将门锁移除，故应认定双方于2020年10月30日完成交接，华威市政未能及时向公资办交付房屋，应承担房屋占用使用费。但结合庭审已经查明的事实，公资办在租期届满后，亦未积极要求华威市政交付房屋，导致其最终在2020年10月30日收回房屋，公资办对此亦有过错。结合公资办自愿减免疫情影响期间2个月的房屋占用使用费的诉请，衡情双方的过错程度，一审法院酌情由华威市政承担五个月的房屋占用使用费，标准参照2019年度的租金标准，即54399.59元，其余损失由公资办自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，一审判决：一、华威市政于判决生效之日起十日内向公资办支付租金130559.02元并承担利息损失（以130559.02元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率的1.5倍计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；二、华威市政于判决生效之日起十日内向公资办支付房屋占用使用费54399.59元；三、驳回公资办的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2374元，由公资办负担356元，由华威市政负担2018元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的《房屋租赁协议》合法有效，对双方均具有法律约束力。案涉《房屋租赁协议》明确约定，华威市政应于每年一月底前一次性交清当年度租金。但华威市政并未依约支付2019年租金，其上诉称未收到公资办缴费通知，不知付款渠道，但并无证据证明华威市政曾积极联系公资办支付2019年租金，故华威市政已构成违约，一审法院据此判令华威市政承担相应房屋租金利息损失并无不当。租赁期满后，华威市政并未及时将案涉房屋交付给公资办，双方均确认直至2020年10月30日方完成案涉租赁房屋的交付，故华威市政应支付相应的房屋占有使用费。综上，华威市政的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4748元，由上诉人南通华威市政建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 钱 锋审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年四月十五日书记员 何梦玲