广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初478号原告：阮春芳，男，汉族，1949年5月16日出生，住浙江省余姚市×××××××××××队，公民身份号码330××××××××××××457。被告：广东百花物业管理有限公司，住址广东省佛山市禅城区×××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××271M。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：龚秀庆,广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家杰,广东天地正律师事务所实习律师。原告阮春芳诉被告广东百花物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序由审判员肖**独任审理，并于2021年2月3日公开开庭进行审理。原告及被告委托诉讼代理人龚秀庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销与第五届业主委员会订立的天价收费合同，向原告退回多收取的物业管理费，从2018年3月14日起暂计至起诉之日止（20元/平方米/月×890元×32个月24天共计29192元）；2、公用面积加建的改造摊位费、铺位费收入归还原告，从2018年3月14日起暂计至起诉之日止（每月200元×32个月24天共计6560元）；3、房顶加建出租收入归还原告，从2020年3月14日起暂计至起诉之日止（每月100元×32个月24天共计3300元）；4、地下共二层车库（包括改造为商铺的负一层车库）收入归还原告，从2018年3月14日起暂计至起诉之日止（每月300元×32个月24天共计9840元）；5、被告将原告的维修基金收支账目交给原告审核以及物业管理费和出租收入完税凭证交给原告备查；6、广告收入归原告所有，从2018年3月14日起暂计至起诉之日止（每月30元×32个月24天共计1200元），允许原告自己的铺位包括柱子发布免费广告，合计应当退赔给原告50092元；7、被告将空调电费下调为1.50元/度；8、被告对于老租户续约免收中介费；9、被告将停车费调整为5元/小时，在广场满200元以上消费者免4小时停车费；10、被告将大厦开窗开空调；11、被告建立租户群、业主群，公开、透明，方便交流沟通；12、免除物业费，公摊收入归业主。事实和理由：一、原告为百花广场二楼的216号铺业主。被告所谓的百花广场第五届业主委员会是违规设立，被告私下指定。业委会其中的吕向阳主任、罗锐真委员就是被告的合作伙伴，按插在业主委员会的人员，瞒天过海而成。二、被告与违规的第五届业主委员会订了十五年的违规合同，未向业主通告，也没有召开业主大会讨论，也没有向住建局备案，应撤销；三、原告业主的楼顶加建收入、地下二层车库收入、一楼卫生间改造为商铺、公摊面积走廊大堂等加建加设的铺位费、摊位费、广告收入、减免税收入、政府补贴、维修基金的利息、业主租户的押金等全部收入被被告吞取。四、被告无凭无据强迫向业主收取空置物业管理费每个月包括公摊面积每平方／45元，吃空晌的推广费5元／平方，空调电费按2.43元／度，请公布收费依据！租户因为天价管理费和天价空调电费陆续退租。广大业主被盘剥到血本无归，无租可收。五、被告见租户无费可收，反过来强迫由空置业主来全额交纳物业管理费，水电费、滞纳金、违约金、利息、律师费、诉讼费。佛山百花广场地标建筑日益萧条没落。被告辩称：一、《物管合同》合法有效。阮春芳无权要求撤销《物管合同》、退还物业服务费。（一）《物管合同》合法有效。《民法典》第二百八十条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”2014年1月，佛山市禅城区××××××的百花广场小区（下称百花广场）召开业主大会，依法选举其第五届业主委员会（下称第五届业委会），任期五年。2018年2月，百花广场召开业主大会，依法续聘被告为小区物业服务人。2018年3月14日，第五届业委会与被告签订《佛山市百花广场物业管理服务合同》，并于该月19日在佛山市禅城区国土城建和水务局备案。根据上述法律规定，《物管合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。（二）阮春芳诉讼主体不适格，无权要求撤销《物管合同》。《民法典》第二百八十条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”根据上述规定，如阮春芳认为百花广场业主大会或第五届业委会的决定侵害其合法权益的，其可在撤销期内、以业主大会或第五届业委会为被告请求撤销其有关决定。但根据合同的相对性，第五届业委会与被告签订《物管合同》，阮春芳作为非合同当事人的第三人，其无权要求撤销。其提起该项诉请的主体不适格，依法驳回其起诉。（三）阮春芳要求被告退还物业服务费无依据。在《物管合同》合法有效且被告已依法依约提供物业服务的情况下，其诉请被告退还物业服务费，没有任何依据。因此，阮春芳诉请被告退还其2018年3月14日起至起诉之日止的物业服务费29192元，没有任何依据，依法应予驳回。二、阮春芳诉请摊位费、房顶加建出租收益、地下车库收入、广告收入归其所有并要求被告向其退赔50092元无依据。（一）被告不存在加建改造摊位、房顶加建出租行为。被告在百花广场并不存在公用面积加建改造摊位，也不存在房顶加建出租的行为。（二）地下车库收入与被告无关。《民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”百花广场地下负一层物业已由建设单位全部出售给业主，其物权与被告无关。百花广场地下负二层是人防车位。根据上述规定，其收益归投资的建设单位所有，与被告、阮春芳无关。（三）共有收益归全体业主所有。阮春芳诉请支付共有收益主体不适格。《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”根据上述规定，利用共有区域产生的收益，依法属全体业主共有。因此，即使共有收益存在争议，依法应由业主大会或业委会起诉行使诉权。阮春芳作为业主个体，其无权代表全体业主或业委会起诉要求公用面积加建改造的摊位费铺位费6560元、房顶加建出租收入3300元、地下两层车库收入中9840元、广告收入中1200元归其所有。其提起该等诉请的主体不适格，依法应驳回其起诉。（四）阮春芳要求被告向其退赔50092元无任何依据。被告并未侵犯阮春芳在百花广场物业的物权，也不存在侵犯其合法权益需向其支付赔偿款项的法定或约定情形。因此，阮春芳要求被告退赔50092元无任何事实和法律依据，依法应予驳回。三、阮春芳其他诉请不具有可诉性，依法应予驳回。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”《最高人民法院关于适用的解释(2020修正)》第二百零八条第三款规定：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”根据上述规定，阮春芳在本案中提出的“原告的维修基金按规定不准动用”、“原告或租户所交被告的物业管理费和出租收入的完税凭证交给原告备查”、“允许原告自己的铺位包括柱子发布免费广告”、“空调电费下调为1.50元/度”、“老租户续约免收中介费”、“调整停车费为5元/小时，在广场满200元以上的消费者免4小时停车费”、“大厦开窗、开空调”、“建立租户群、业主群，公开透明方便业主交流沟通”、“今后免物业管理费、公摊收入归业主”的诉讼请求，根本不具有可诉性，依法应驳回其该等起诉。综上，阮春芳起诉被告无理，依法应予驳回。请法院依法查明事实，依法公正判决，维护被告合法权益。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证、被告企业信息查询结果，证明原、被告的主体资格。2、百花广场第五届业主委员会委员名单公示、佛山市亿保商贸有限公司、佛山百花物业发展有限公司企业查询结果，证明百花广场第五届业主委员会与被告的股东是存在关联的，原告不认可百花广场第五届业主委员会与被告签订的物业服务合同。3、照片一组、房屋分层平面图，证明百花广场的经营现状及被告加建的情况，被告加建物业的经营及广告收入应予以分割。4、粤2018佛禅不动产权第0025802号不动产权证，证明原告为216号铺位的权利人。5、佛山市禅城区住房城乡建设和水利局关于（2020）粤0604民初27154号协助调查函的复函，证明住房城乡建设和水利局确认第五届业委会的换届备案工作由街道办理。6、佛山市百花广场物业管理服务合同，证明第五届业委会与被告签订的物业服务合同是不合法的，第五届业委会的成立也是不合法的，此外合同约定的服务期限为15年，超越了法定年限。7、顺丰电子单详情，证明原告在起诉前曾通过邮件与被告协商，但被告没有理会，原告才提起本案诉讼。8、百花广场C公寓缴费通知单，证明物业管理费的收款人是罗锐真，罗锐真是被告的股东，也是第五届业主委员会的成员。被告未向本院提交证据。本院认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查予以确认；本院经审查对证据2的真实性予以确认；被告对证据3的温馨提示、外墙广告照片、房屋分层平面图的真实性无异议，本院对上述材料的真实性予以确认；该组证据的其他照片本院对真实性予以确认，但无法看出拍摄时间，本院对关联性不予确认；被告对证据4、6的真实性无异议，本院经审查对该两组证据的真实性予以确认；证据5为本院依法调取，本院对对真实性予以确认；证据7没有投递详情，本院不予采信；证据8无原件核对，本院不予采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告阮春芳系佛山市禅城区×××××××××××位权利人，原告取得该房屋的方式为2018年3月购买。2018年3月14日，佛山市百花广场第五届业主委员会与被告广东百花物业管理有限公司签署《佛山市百花广场物业管理服务合同》，约定佛山市百花广场第五届业主委员会代表业主大会聘请广东百花物业管理有限公司作为佛山市××××××百花广场的物业服务企业，并委托广东百花物业管理有限公司对百花广场提供物业管理服务，委托管理期限为十五年，自2018年8月14日起至2033年8月13日止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商场每月45元/平方米，办公楼每月10元/平方米……。推广费收费标准：对商场物业按5元/平方米收取。另查明，百花广场第五届业委会已于2019年1月26日到期，百花广场第六届业委会已经办理备案登记。庭审中，原告陈述：1、原告诉讼请求第2、3、4、6项所主张的收入标准是原告随意估算的，没有具体的计算依据；2、原告是二手业主，故没有缴纳维修基金。原告不清楚被告是否动用原告维修基金；3、原告所在的物业无需额外缴纳空调费，原告诉讼请求第7项系代表其他不是商铺的业主提出的；4、原告诉讼请求第8项所指的老租户续约免收中介费是指：如果原告委托被告放租，老租户续租原告商铺时，被告强制要求原告及租户各按照半个月租金的标准向被告缴纳中介费；5、原告的商铺现出租给案外人使用，由租户承担物业管理费。庭审中，被告陈述：1、关于停车场的收费，前15分钟是免费的，每小时收费8元，每增加一小时按照两元每辆每小时收取，24小时内最高收费50元，该收费标准经过了禅城区市场监督管理局的备案，该收费标准符合市场标准；2、根据了解，百花广场在1992年开始出售，当时并没有收取维修基金的政策或规定，因此百花广场绝大多数的业主并没有缴纳维修基金，原告在2018年受让涉案商铺也没有缴纳维修基金；3、原告的商铺现由原告自己放租，并未委托被告放租，故被告没有收取原告中介费；4、原告所有的物业为商铺，商铺无需额外缴纳空调电费。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。关于原告主张的各项诉讼请求，本院分析如下：1、关于原告主张的撤销合同并退回部分物业管理费的诉请：根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条第二款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。又根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十二条的规定，该撤销权的行使期限为知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内。本案中，佛山市百花广场第五届业主委员会与被告广东百花物业管理有限公司签署《佛山市百花广场物业管理服务合同》的时间是2018年3月14日，原告提起诉讼要求撤销该合同的时间为2021年1月6日，显然已经超出撤销权的行使期间，撤销权已经消灭。至于第五届业主委员会与被告签订的上述物业服务合同所约定的物业委托服务期限超出第五届业主委员会任期的部分是否有效，属于百花广场业主共同决定事项，取决于百花广场第六届业主委员会是否追认，暂无法确定，故本院暂不予审查。被告向原告收取物业管理费的标准有物业服务合同为依据，且原告未举证证明被告提供的物业服务存在应予减交、免交物业管理费的情形，故原告起诉要求被告返还非法多收的物业管理费及免收物业费，依据不足，本院不予支持。2、关于原告诉请的公用面积加建改造摊位费收入、房顶加建出租收入、地下共二层车库收入、广告收入：根据《民法典》第二百八十二条的规定，物业服务企业利用共有区域产生的收益，依法属全体业主共有。因此，即使被告所管理的百花广场确有共有收益，依法应由业主大会或业委会起诉行使诉权，原告作为业主个体，其无权代表全体业主或业委会起诉要求分割上述收益及确认公摊收入的权属。3、关于原告诉请的物业维修基金的相关主张：本案中，根据庭审查明的事实可知，原告系二手业主，原告并未有证据证明其就涉案物业缴纳物业维修基金，且原告未举证证明被告存在动用原告维修基金的情形，故原告该项诉请亦缺乏依据，本院不予支持。另，原告诉请被告提交完税凭证供原告备查，涉及税务问题，原告向被告缴纳物业服务费后可要求被告出具发票，如被告未依法开具发票，原告可向税务部门反馈，本院不予审查。4、关于原告诉请的空调电费下调：根据原告确认的事实可知，原告所在的商铺无需额外缴纳空调费，原告明确表示该项诉请系代表其他非商铺业主提出，故该项诉请与原告不具有诉的利益，本院不予审查。5、关于原告诉请的老租户续约免收中介费：根据各方确认的事实可知，中介费发生在业主与被告居间合同关系中，只有业主委托被告放租的情形下被告才收取，被告根据业主的委托放租后是否向业主收取中介费及收取中介费的具体金额均属于居间合同的意思自治范畴，如原告不愿意向被告支付中介费，完全可以不与被告成立居间合同关系。原告该项诉请无据，本院不予支持。6、关于原告诉请的调整停车费：百花广场停车费的收费标准系由佛山市禅城区××监督管理局备案，停车费是否合理属于行政审查范围，不属于民事案件审查范围。如原告认为百花广场停车费过高，可向相关行政主管部门反映。7、关于原告诉请的大厦开窗及开空调：该项诉请与原告不具备直接利害关系，且属于被告履行物业服务过程中根据当天的情况自行确定的事项，不宜统一确认，本院不予审查。8、关于原告诉请的建立租户群及业主群：建立租户群及业主群并非被告的法定义务或约定义务，属于意思自治的范畴，原告诉请无据，本院不予审查。另，原告诉请允许原告在自己的铺位包括柱子上发布免费广告，因未有证据证明被告不允许原告在自己的铺位包括柱子上发布广告，且原告发布广告的行为应符合百花广场的整体管理，属于双方自行沟通协调的范畴，本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告阮春芳的诉讼请求。本案案件受理费526元，由原告阮春芳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇二一年四月一日书记员 原洁萍