广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初9924号原告（反诉被告）：深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司，住所地广东省深圳市南山区高新南五道9号金证科技大楼1楼，统一社会信用代码914403005907432338。法定代表人：汪发胜。委托诉讼代理人：李国，广东益道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊兴，广东益道律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市壹玖柒零实业有限公司，住所地广东省深圳市龙华区民治街道民康路112号民兴园区4号厂房六楼601(1970科技小镇)，统一社会信用代码91440300359668146N。法定代表人：胡红娣。委托诉讼代理人：李佳妮，广东华埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：林志纯，广东华埠律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司（以下简称一品佳公司）诉被告（反诉原告）深圳市壹玖柒零实业有限公司（以下简称壹玖柒零公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，并于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李国、王俊兴，被告委托诉讼代理人李佳妮、林志纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告一品佳公司向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、解除原、被告之间于2017年10月13日签订的《物业租赁合同》（合同编号：2017034)以及于2018年4月7日签订的《物业租赁合同》（合同编号：2018243)；2、被告因合同解除返还原告物业押金人民币180000元及水电费押金4000元；3、被告赔偿原告装修折旧损失1200000元；4、被告赔偿原告营业损失500000元；5、本案诉讼费用由被告承担。原告起诉的事实和理由：2017年10月13日和2018年4月7日，原、被告签订了《物业租赁合同》（合同编号：2017034、2018243），被告分别将位于深圳市龙华区铺租给原告经营餐饮。《物业租赁合同》（合同编号：2017034）的补充协议中的第一条明确载明：“甲方（被告）同意乙方（原告）在2017年10月13日至2022年10月31日以独家经营的方式在1970科技小镇园区内进行自选快餐经营，在此期间甲方不再引进其他快餐类餐饮进驻园区，否则就乙方产生的实际损失承担违约责任”。在上述合同履行期间，被告严重违约，自2019年初起开始引进其他经营同类餐饮服务的店铺，截止到目前该园区经营同类餐饮的店铺已达2家，对原告的经营活动造成了极大的冲击，收入日渐缩水，原告在经济上遭受了重大的损失。双方据以合作的基础已经因被告的违约行为而不复存在，租赁合同的目的对原告而言已无法实现。特此，原告基于合同法第94条第二项的规定，请求贵院判决解除《物业租赁合同》，判决被告因合同解除返还原告物业押金人民币及水电费押金。此外，被告的违约行为导致原告蒙受巨大的经济损害，特请求本院判决被告赔偿原告装修折旧损失以及营业损失。被告（反诉原告）壹玖柒零公司辩称：1、原告起诉状中陈述的内容与事实不符合，原、被告确实曾经在补充协议中签订了关于独家经营的约定，但由于园区后期有将近两三千人员，原告的就餐桌椅仅有100个左右，无法满足园区内的就餐需求，被告才另行招租了两家规模更小、售价更贵的快餐店。被告的目的仅仅是为了服务园区的客户，且另外两家快餐店明显竞争力弱于原告，不会对原告的经营产生不良的影响，更不存在对原告造成极大冲击的可能性。2、即便如此，原告也与被告展开了多次的协商，并且在2019年4月协商一致，原告在2019年5月至2019年12月期间，每月可减免租金1万元，就此原、被告已就补充协议中的独家经营约定进行了妥善处理完毕。原告无权再以此为由向被告索取不当利益。3、原告曾经在2020年4月18日向被告发出知会函，明确认可了其已经通过租金减免的方式取得了被告的补偿。4、众所周知，2020年受疫情影响，各行各业都艰难度日，但原告却将此不可抗拒的因素及自身经营不善的结果，全部推卸给被告，属于不公平、不合理。原告的诉讼请求违背了正常的商业秩序，不应得到支持。相反，原告违反合同约定，长期拒不缴纳租金和水电费，其应当向被告交清占用物业期间的全部租金和水电费，并将物业恢复原状，交付给被告。被告（反诉原告）壹玖柒零公司提出如下反诉请求（变更后）：1、请求判令原、被告于2017年10月13日签订的《物业租赁合同》及《补充协议》，于2018年3月24日签订的《物业租赁合同》及《补充协议》无效；2、请求判令原告将物业清空，恢复原状，并交回给被告；3、请求判令原告向被告支付103-104号物业占有使用费583200元（按每月58320元的标准，自2020年2月1日计至2020年11月30日）；4、判令原告向被告支付105-106号物业占有使用费478971.35元（按每月46656元的标准，自2020年1月1日计至2020年11月30日）；5、请求判令原告向被告支付水电费45732元（自2020年1月1日计至2020年11月30日）；6、本案反诉受理费由原告承担。被告（反诉原告）壹玖柒零公司反诉的事实和理由：2017年10月13日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定：1、原告向被告承租深圳市龙华区1楼103-104号物业。2、租期为2017年10月13日至2022年10月31日止，租金为50000元/月，自2018年10月13日起租金逐年递增8%。2018年3月24日，原告与被告第二次签订《物业租赁合同》，约定：1、原告向被告承租深圳市龙华区1楼105-106号物业。2、租期为2018年3月23日至2022年10月31日止，租金为40000元/月，自2019年3月23日起租金逐年递增8%。根据以上合同约定，原告应于每月5号前交清本月租金及上月水电费，然自2020年1月起，原告无故长期拖欠租金及水电费，并对物业加装门锁、在物业里遗留大量物品，导致被告至今无法进入物业。综上，基于原告长期拖欠租金及水电费的行为，被告有权依据《物业租赁合同》的约定，依法解除双方之间的合同，收回物业，且原告应将物业恢复原状、交回给被告，并应根据合同约定的标准，支付占用物业期间的租金及水电费。原告（反诉被告）一品佳公司针对被告（反诉原告）壹玖柒零公司的反诉辩称，一、原告与被告之间后重新约定103-104号物业、105-106号物业租金均为40000元/月。根据（2017）壹玖柒零租1970科技小镇字034号，103-104号物业租金为50000元，自2018年10月13日起租金逐年递增8%。事实上，在签订合同后，2019年租金重新约定为45714元/月，并继续履行原合同。根据（2018）壹玖柒零租1970科技小镇字243号，105-106号物业租金为40000元，自2019年3月23日起租金逐年递增8%。双方后来重新约定了租金，2019年3月至11月，该铺面租金为34286元/月。2019年11月起，为了计算方便，双方把两铺面的租金约定为各40000元/月。原告按共80000元/月的数额向被告支付至2020年1月31日。因此被告反诉诉讼请求中第三项的计算标准没有法律依据；二、原告认为两租赁合同的解除时间为原告提起诉讼的时间即2020年4月23日。被告在合同履行期间严重违约，自2019年初起开始引进其他经营同类餐饮服务的店铺，对原告的经营活动造成了极大的冲击，在经济上遭受了重大的损失。起初，在第二家同类餐饮店铺进驻后，原告本着互惠互利的原则，与被告积极协商，希望双方的合作关系能够持续至合同履行完毕之日。经过沟通谈判，被告同意在租金方面做一定程度的让步。不过被告在违约引进第二家餐饮店铺后又继续引进了第三家，原告的收入持续缩水。另外，双方本来按80000元/月的租金已经履行一年之多，而被告在2020年2月份突然要求原告按43200元/月+58320元/月=101520元/月进行租金支付义务，是被告擅自单方提出要原告增加租金的行为，而此时正值疫情开始之际，原告的生意本来就因增加其他同类餐饮店铺而日出惨淡，被告更是提出增加租金，原告当然不能同意被告的要求。双方没有继续履行合同的原因和过错完全在于被告。原告作为守约方，有权解除合同，并要求被告赔偿损失。为了固定证据，便于对装修损失作出评估，原告只能将涉案物业加装门锁，以防被告进入强制清场，后原告于2020年4月23日向法院提起诉讼。因此，原告认为双方解除合同的时间在2020年4月23日；三、被告对其损失扩大部分有重大过失，其经济损失不应由原告承担。因被告重大过失导致的损失扩大部分应由其自行承担；四、原告认为被告的反诉计算的标准不准确，103、104号物业应以45714元每个月计算，105、106号物业应以34286元每个月计算，因为这是双方之前约定的价格，被告在疫情期间擅自提高租金，原告不认可。五、原告认为占有使用费应当计算至原告起诉之日即2020年4月23日，理由是：涉案房屋的纠纷由于被告的违约擅自在园区内引进其他餐馆，违反合同约定，而原告为了维护自己的权益，提起诉讼，在提起诉讼之前由于疫情的原因，原告也并没有实际使用涉案房屋，因此，对起诉之后的占有使用费，应由被告自己承担。原告起诉之前的占有使用费，由双方承担。本原原告起诉之前由于疫情的原因，原告并没有实际经营，且被告在此期间提出增加租金，才导致原告决定不再继续履行合同，因此，本案纠纷的过错责任完全在于被告。经审理查明如下事实：2017年10月13日，壹玖柒零公司作为甲方，一品佳公司作为乙方签订了一份《物业租赁合同》（合同编号：2017034），约定：甲方将坐落于深圳市龙华区1楼103-104号铺出租给乙方，租赁期限从2017年10月13日至2022年10月31日止，从2018年1月1日正式计租。每月租金50000元，自2018年10月13日租金逐年递增8%。在签署该合同时，乙方应向甲方缴纳物业押金100000元和一个月的房租50000元，及水电费押金2000元，共计152000元。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。同日，壹玖柒零公司作为甲方，一品佳公司作为乙方又签订一份《的补充协议》（以下简称《补充协议》），第一条约定：甲方同意乙方在2017年10月13日至2022年10月31日以独家经营的方式在1970科技小镇园区进行自选快餐经营，在此期间甲方不再引进其他快餐类餐饮进驻园区，否则就乙方产生的实际损失承担违约责任。后一品佳公司向壹玖柒零公司支付103-104商铺物业押金及水电费押金102000元，壹玖柒零公司向一品佳公司出具了相应的收款收据。2018年4月7日，壹玖柒零公司作为甲方，一品佳公司作为乙方签订了一份《物业租赁合同》（合同编号：2018243），约定：甲方将坐落于深圳市龙华区1楼105-106号铺出租给乙方，租赁期限从2018年3月23日起至2022年10月31日止，从2018年4月24日正式计租。每月租金40000元，自2019年3月23日租金逐年递增8%。在签署该合同时，乙方应向甲方缴纳物业押金80000元和一个月的房租40000元，及水电费押金2000元，共计122000元。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。同日，一品佳公司与壹玖柒零公司关于第二份《物业租赁合同》签订一份《的补充协议》。后一品佳公司于2018年5月10日向壹玖柒零公司支付105-106商铺两个月物业押金及水电费押金82000元，壹玖柒零公司向一品佳公司出具了相应的收款收据。根据两份《物业租赁合同》约定，涉案两物业的总租金为90000元。自2019年6月起，一品佳公司与壹玖柒零公司协商将涉案两物业总租金调整为80000元，自2019年11月起涉案两物业租金各为40000元，合计仍为80000元。另，根据壹玖柒零公司陈述，涉案物业没有产权证亦没有建设工程规划许可证。后一品佳公司向本院申请开具律师调查令，向深圳市不动产登记中心调查涉案物业的产权信息，一品佳公司告知本院无法查到两涉案物业相关产权信息以及建设工程规划许可证。故本院认定，两涉案物业至一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证。一品佳公司在承租涉案物业后，主张为经营餐饮，对涉案物业进行了装修装饰。一品佳公司向本院申请对涉案物业装修损失以及营业损失的价值进行评估鉴定，因评估公司告知营业损失难以评估鉴定，后一品佳公司同意仅进行涉案物业装修损失评估鉴定。本院根据一品佳公司与壹玖柒零公司双方选定的评估鉴定机构进行委托，后接受委托的深圳市世纪中盛土地房地产资产评估咨询有限公司于2020年11月30日出具了《房地产估价报告》（编号为：深世纪中盛房估字[2020]第12015F号），评估结果显示：1楼103-104铺、105-106铺室内自行装修装饰（二次装修）评估总值为444976元。该评估机构系双方共同选定的，对于评估的结果双方均表示无异议，故本院予以采纳。另，一品佳公司与壹玖柒零公司在庭审中均确认涉案物业交付的时间为2020年11月30日。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案合同的效力；2、双方责任分担。一、关于合同效力问题：本院认为，首先壹玖柒零公司未能提交涉案物业的产权证明以及建设用地规划许可证；其次，一品佳公司向深圳市不动产登记中心调查涉案物业的产权信息，依旧没有查询结果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案物业至今仍未取得建设工程规划许可证，故本案两份《物业租赁合同》应认定无效，另因主合同无效，两份《补充协议》作为从合同也无效。二、关于双方责任分担问题：本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案涉案合同系无效合同，一品佳公司应当返还涉案物业给壹玖柒零公司，壹玖柒零公司应退还一品佳公司租赁物业的押金以及水电费押金。一品佳公司已举证证明其签合同时已将物业押金以及水电费押金184000元支付给壹玖柒零公司，故壹玖柒零公司应退还一品佳公司物业押金以及水电费押金184000元。关于一品佳公司诉请的装修折旧损失。本案中，一品佳公司与壹玖柒零公司作为合同订立的相对人，在签订合同时应当对合同约定的内容负有审慎注意义务，应当知悉所订立的合同的效力，双方在涉案物业缺乏权属证明的情况下仍然签订合同，故本院认为双方在签订合同的过程中均有过错，但壹玖柒零公司作为出租方，应明确告知租赁方租赁物权属情况而没有告知，仍与一品佳公司签订合同，其过错程度更大。本院认定，对于因本合同造成的损失一品佳公司和壹玖柒零公司双方应当各自承担40%、60%的责任。根据评估结果，壹玖柒零公司应向一品佳公司支付装修损失266986元（444976元*60%）。关于一品佳公司诉请的营业损失，因其未举证证明其营业损失价值，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于壹玖柒零公司诉请的涉案物业占有使用费。本院认为，虽然本案合同被认定为无效，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。一品佳公司实际占有使用了涉案物业，其应按照合同约定的款项支付涉案物业占用使用费。一品佳公司主张壹玖柒零公司于2020年4月17日对涉案物业采取停水停电措施，一品佳公司于2020年4月23日向本院提起诉讼，认为租金应当计算至2020年4月23日。壹玖柒零公司主张，一品佳公司于2020年11月30日交付涉案物业，应当支付物业占有使用费至交付之日。因一品佳公司并未提交涉案两物业2020年1月的租金转账凭证，应承担相应举证不能的不利后果。根据审查的相关事实，本院采纳壹玖柒零公司的主张，即对于103-104铺支付租金至2020年1月，该月支付了76150.4元；105-106铺2020年1月支付了租金29027.2元，故一品佳公司2020年1月共计支付105177.6元，已超过2020年1月缴费通知单上两物业合计金额101977.6元（44147.2元+57830.4元），本院认定一品佳公司均付清两物业的租金至2020年1月。2020年4月17日，一品佳公司与壹玖柒零公司双方对于合同履行问题存在争议，后一品佳公司于2020年5月20日向本院提起诉讼，本院经诉前联调，于2020年6月30日正式立案，现一品佳公司已于2020年11月30日将涉案物业交付给壹玖柒零公司，但在这段期间一品佳公司并未正常使用涉案物业，故本院认定一品佳公司对于103-104铺以及105-106铺需支付占有使用费期间均为2020年2月1日至2020年6月30日。关于占有使用费的认定。一品佳公司主张自2019年11月起，两物业金额各为40000元，壹玖柒零公司主张2019年5月至12月期间总金额为80000元，自2020年1月，103-104铺租金为58320元、105-106铺租金为43200元。结合一品佳公司提交的缴费通知单，2020年1月两物业的租金各为40000元，与壹玖柒零公司主张的减租至2019年12月的不符。故，本院认定两物业的租金约定均为40000元。综上，对于涉案物业103-104铺，一品佳公司已支付占用使用费至2020年1月31日，还应支付2020年2月1日至2020年6月30日涉案房屋占用使用费200000元（40000元×5个月）；对于涉案物业105-106铺占有使用费，一品佳公司已付清至2020年1月，还应支付2020年2月1日至2020年6月30日占用使用费200000元（40000元*5个月）。关于壹玖柒零公司诉请的水电费45732元，一品佳公司认为水电费应据实计算。壹玖柒零公司于2020年4月17日对涉案物业进行停水停电措施，本院认为水电费应统计至2020年4月17日。结合壹玖柒零公司提交的缴费单等证据，本院对此项金额予以确认，一品佳公司应支付壹玖柒零公司水电费45732元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司与被告（反诉原告）深圳市壹玖柒零公司文化产业服务有限公司于2017年10月13日签订的《物业租赁合同》及《的补充协议》无效；二、确认原告（反诉被告）深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司与被告（反诉原告）深圳市壹玖柒零公司文化产业服务有限公司于2018年4月7日签订的《物业租赁合同》及《的补充协议》无效；三、被告（反诉原告）深圳市壹玖柒零公司文化产业服务有限公司于本判决生效之日起五日内退还物业押金以及水电费押金共计人民币184000元给原告（反诉被告）深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司；四、被告（反诉原告）深圳市壹玖柒零公司文化产业服务有限公司于本判决生效之日起五日内支付装修损失人民币266986元给原告（反诉被告）深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司；五、原告（反诉被告）深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司于本判决生效之日起五日内支付涉案物业103-104铺2020年2月1日至2020年6月30日期间占用使用费人民币200000元给被告（反诉原告）深圳市壹玖柒零公司文化产业服务有限公司；六、原告（反诉被告）深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司于本判决生效之日起五日内支付涉案物业105-106铺2020年2月1日至2020年6月30日期间占有使用费人民币200000元给被告（反诉原告）深圳市壹玖柒零公司文化产业服务有限公司；七、原告（反诉被告）深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司于本判决生效之日起五日内支付涉案物业水电费人民币45732元给被告（反诉原告）深圳市壹玖柒零公司文化产业服务有限公司；八、驳回原告（反诉被告）深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）深圳市壹玖柒零公司文化产业服务有限公司的其他反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币10878元，反诉案件受理费人民币6389.76元，共计人民币17267.76元，由原告（反诉被告）深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司负担人民币10839元，由被告（反诉原告）深圳市壹玖柒零公司文化产业服务有限公司负担人民币6428.76元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 周  鹏  盛二〇二一年四月二十七日书记员 陈    颖书记员 郝天龙(兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第七条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。