北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19083号原告（反诉被告）：杨毅，男，1971年6月6日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杜军辉，北京市新桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡素芳（杨毅之配偶），女，1973年11月12日出生，住北京市西城区。被告（反诉原告）：曹明，男，1979年4月2日出生，汉族，住北京市东城区。被告：杨金福，男，1951年4月21日出生，汉族。被告（反诉原告）曹明、被告杨金福委托诉讼代理人：赵雅君，北京市泓理律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：董珊珊，女，1995年11月29日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。第三人：中国光大银行股份有限公司，住所地北京市西城区太平桥大街25号、甲25号中国光大中心。法定代表人：李晓鹏，董事长。委托诉讼代理人：陈欢，男，1988年7月23日出生，中国光大银行股份有限公司职员。委托诉讼代理人：沈虹，女，1974年2月2日出生，中国光大银行股份有限公司职员。原告（反诉被告）杨毅诉被告（反诉原告）曹明、被告杨金福，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、第三人中国光大银行股份有限公司（以下简称光大银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理。依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨毅及其委托诉讼代理人杜军辉、胡素芳，被告（反诉原告）曹明、被告杨金福的委托诉讼代理人赵雅君，第三人我爱我家公司委托诉讼代理人董珊珊，第三人光大银行委托诉讼代理人陈欢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨毅向本院提出诉讼请求：1、要求曹明协助杨毅办理中国光大银行资金托管账户中支取户口保证金50万元的义务，第三人光大银行予以配合；2、要求杨金福向杨毅支付违约金5万元（因逾期未办理批贷导致的违约行为）；3、要求曹明向杨毅支付违约金20万元（因扣留户口保证金导致的违约行为）。事实与理由：2019年12月27日，杨毅与杨金福在我爱我家公司居间下订立《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨毅将位于北京市东城区汪芝麻胡同2号6层×单元602号房屋（以下简称602号房屋）出售给杨金福，合同总价款690万元。后，双方又订立《补充协议》（以下简称《补充协议（一）》），约定杨金福应于2020年2月15日办理批贷，双方于2020年2月19日办理房屋过户。合同订立后，杨毅依约履行合同义务，配合杨金福办理了房屋解押、网签等手续，然而杨金福并未如期办理批贷。2020年3月5日，杨毅得知因杨金福隐瞒个人无购房资质导致上述买卖合同无法履行。2020年3月12日，杨毅与杨金福、曹明订立《补充协议》（以下简称《补充协议（二）》），约定因杨金福原因导致合同未能按照原约定履行完毕，双方协议变更买受方为曹明，由曹明承担原买卖合同的全部权利与义务。2020年3月20日，曹明向杨毅追加定金70万元。2020年3月24日，曹明在光大银行办理资金托管。2020年3月30日，杨毅与曹明办理房屋转移登记手续。根据《补充协议（二）》约定，杨毅应在房屋转移登记后三个月内办理户籍迁出手续，因此杨毅应于2020年6月30日前办理户籍迁出手续。因杨金福无购房资质，导致杨毅另行购买房屋的时间推迟（杨金福未按约定履行，导致杨毅无资金购买案外房屋，同时杨毅若提前购买案外房屋，将变成二套住房，导致杨毅及曹明方均会增加税费承担），杨毅迟至2020年6月23日才取得案外房屋产权，因此才有能力将户籍迁出。当日，杨毅至派出所办理户籍迁出迁入手续，但派出所需要入户调查，最终杨毅于2020年7月22日办理完毕户籍迁出手续。杨毅遂联系曹明协助办理户口保证金支取，但曹明予以拒绝。杨毅认为，杨毅已于2020年6月23日办理户籍迁出手续，且已依约将602号房屋户籍迁出，曹明应配合办理户口保证金支取事宜；杨金福恶意隐瞒购房资质，构成违约，应向杨毅支付违约金；曹明未按照约定配合办理户口保证金支取事宜，构成违约，亦应向杨毅支付违约金，故杨毅提起本案诉讼，因合同约定的违约金标准过高，因此杨毅对违约金数额予以调整。被告（反诉原告）曹明及被告杨金福答辩称：杨毅与杨金福订立合同情况属实，因受疫情影响故未能按照约定办理批贷、过户手续。杨金福名下另有公房，因此无法购买602号房屋，后三方已经协商一致变更买受人，杨毅无权再主张变更买受人的违约金。订立《补充协议（二）》后，杨金福已经退出房屋买卖关系，因此其无需承担责任。根据杨毅与曹明订立的网签合同，杨毅应于办理房屋过户后10日内办理户籍迁出手续，否则应承担违约责任。但杨毅迟至2020年7月底才将户籍迁出，已构成违约。综上，曹明、杨金福不同意杨毅全部诉讼请求，且曹明认为杨毅迟延四个月办理户籍迁出手续，应承担违约责任，即使根据杨毅与杨金福订立的《北京市存量房屋买卖合同》约定，杨毅也逾期迁户，故根据违约责任条款反诉要求杨毅支付违约金72450元，同意自户口保证金中抵扣。针对被告（反诉原告）曹明反诉，原告（反诉被告）杨毅答辩称：杨毅与曹明依照杨毅与杨金福订立的《北京市存量房屋买卖合同》及三方订立的《补充协议（二）》履行各项义务，杨毅与曹明仅订立有网签合同，但该合同只用于网签，并未实际履行，因此网签合同约定的过户10日内迁出户籍对双方没有约束力。杨毅应于2020年6月30日办理户籍迁出手续，其已经于2020年6月23日至派出所办理，并未违约，且导致杨毅迟至2020年6月23日才办理户籍迁出，系由于杨金福违约在先导致，综上杨毅不同意曹明的反诉请求。第三人我爱我家公司陈述称：杨毅与杨金福磋商购买602号房屋时，杨金福并未告知其名下有公房，后在办理购买手续过程中发现杨金福名下有公房，其仍可以购买，但会导致较高的税费。基于此，三方协商订立《补充协议（二）》由曹明代替杨金福履行2019年12月27日订立合同的权利义务，并将贷款变更为全款购买。《补充协议（二）》约定户籍迁出时间为转移登记后120日内，如果网签合同与此不相一致，应以《北京市存量房屋买卖合同》及三方订立的《补充协议（二）》约定为准。2020年6月底，杨毅至派出所办理户籍迁出手续，但因需要入户调查，故于2020年7月底办理完毕。对于户口保证金支取，需要杨毅与曹明共同签字后由我爱我家公司盖章交付至中国光大银行处。我爱我家公司对于本案本诉、反诉均服从法院判决。第三人中国光大银行陈述称：中国光大银行可根据我爱我家公司指令或法院判决书对户口保证金进行划付。对反诉请求不发表意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月27日，杨毅与杨金福订立《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨毅将602号房屋出售给杨金福，房屋总价款690万元。双方约定应于合同签署之日起120内办理产权转移登记手续，如需延长，另行签订补充协议。杨毅承诺在产权转移后3个月内向该房屋所在地的户籍管理机关办理完成户籍迁出手续。如未按照约定将户口迁出，自户口迁出期限届满之次日起至实际迁出之日止，按成交总价款每日万分之五的标准向杨金福支付违约金。如杨金福未按照约定批贷，杨毅有权解除合同，并按照成交总价款的20%向杨金福主张违约责任。双方承诺积极履行房屋交易过程中网签、注销抵押登记、评估、贷款、缴税、产权转移登记、抵押、房款、房屋交付等环节的义务，任何一方违反承诺，违约方按成交总价款日万分之五标准向守约方支付违约金。杨金福未按照协议约定付款的，杨毅选择继续履行合同的，杨金福自约定付款期限届满之次日至实际付款之日止，按成交总价款每日万分之五的标准向杨毅支付违约金。当日，杨毅、杨金福订立《补充协议（一）》，约定杨金福最迟于2020年2月15日获得批贷手续，在杨金福积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因杨金福贷款批贷迟延或贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任。如至2020年2月29日未能过户，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。当日，杨毅与杨金福订立《房款支付协议》，明确定金总额为80万元，2019年12月27日支付10万元，网签后且杨毅解抵押当日支付剩余70万元，杨金福拟贷款303万元，剩余252万元于预约交税前三个工作日以资金存管方式支付给杨金福，杨毅同意留存5万元作为物业交割保证金，以预约交税前三个工作日资金存管方式支付，杨毅同意留存50万元作为户口迁出保证金，以预约交税前三个工作日资金存管方式支付。当日，杨毅、杨金福、我爱我家公司订立《居间服务合同》，合同中条款中载明双方均认可网签合同价格以买卖合同成交价为准。就双方未按约定于2020年2月29日前过户一节，杨毅称因受疫情影响，其仅催促杨金福履行，但双方对于超此期限后应于何时批贷、过户未形成新的约定。杨金福称因受疫情影响才未在2020年2月29日前过户完毕。后因杨金福购房资质问题，2020年3月12日杨毅（甲方）、杨金福（乙方）、曹明、我爱我家公司（丙方）订立《补充协议（二）》，载明杨毅与杨金福订立《北京市存量房屋买卖合同》由于杨金福个人原因，需要变更买受方，经甲乙丙三方友好协商同意原乙方杨金福变更为新乙方曹明，变更后的新乙方完全承担并无条件履行原乙方在《北京市存量房屋买卖合同》及附属合同、补充协议中约定的所有责任和义务。甲乙双方将原合同延期执行至2020年3月26日。乙方在网签前自行支付甲方购房款10万元，在网签后自行支付甲方购房款140万元。定金总额为80万元，2019年12月27日支付10万元，网签后且甲方解抵押当日支付70万元，乙方通过全款方式购房，甲方同意除定金、物业保证金、户口保证金外剩余房款，按照以下方式支付：网签后不晚于2020年3月20日自行支付70万元，缴税前三个工作日以资金存款方式支付485万元。本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲乙丙三方另行协商解决。当日，杨毅与曹明订立《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同），合同约定602号房屋成交价180万元，出卖人承诺买受人取得不动产权证书10日内/年月日前/交易双方签署的存量房买卖合同及补充协议中约定的时间或条件内向房屋所在地户籍管理机关办理完成出卖人相关人的现有户籍迁出手续，如未如期将上述户籍迁出的，出卖人应当向买受人支付全部房价款10%的违约金。上述条款并未勾选户籍应迁出时间的选项。曹明认为应按照“买受人取得不动产权证书10日内”约定履行，杨毅对此不予认可，称该网签合同仅为办理网签，双方并未按照该合同条款实际履约。2020年3月24日，杨毅、曹明、我爱我家公司向中国光大银行申请房屋交易资金网上托管业务。约定50万元户口保证金支付条件为提供杨毅、曹明签字确认的户口解冻通知单。2020年3月30日，602号房屋完成产权转移登记，602号房屋登记至曹明名下。2020年6月23日，杨毅至派出所办理602号房屋户籍迁出手续。2020年7月22日，杨毅将登记在602号房屋内的户籍迁移至北京市东城区东厂北巷2号楼2单元212号。关于付款情况，杨金福于2019年12月27日支付10万元、2020年1月31日支付70万元，曹明于2020年3月19日支付70万元、2020年3月24日支付540万元。其中诉争50万元包含在540万元中，尚托管于中国光大银行付款账户中。诉讼中，杨毅出示：1、律师函及快递凭证，证明杨毅要求曹明协助办理户口保证金支取事宜。经质证，杨金福、曹明及第三人均认可该证据的真实性。2、杨毅与案外人订立的《北京市存量房屋买卖合同》、《房款支付协议》、《补充协议》、产权证等，证明杨毅出售602号房屋用以购买案外房屋，因此杨毅于2020年1月5日与案外人订立合同，购买北京市东城区东厂北巷2号楼×单元212号房屋，房价款709万元。双方约定应于订立合同后120日内办理产权转移登记手续，由于杨金福违约导致杨毅无资金、无资质购买案外房屋，迟至2020年6月23日杨毅才取得案外房屋所有权，才有能力将602号房屋户籍迁出至案外房屋。2020年3月21日，杨毅与案外人订立《补充协议》，载明案外人需于2020年3月21日之前办理央产房上市出售许可，由于杨毅原因导致合同未能按照原约定履行完毕，因此双方协商将原合同延期执行至2020年3月1日，定金追加20万元，其余购房款仍采取资金存款及贷款方式。经质证，杨金福、曹明及第三人均认可上述证据的真实性，但杨金福、曹明认为杨毅与案外人订立《补充协议》系因案外人央产房上市问题，且杨金福变更买受人后以全款支付，因此对杨毅购买案外房屋不构成影响。杨毅另提供其与案外人于2020年1月5日订立的《补充协议》，证明并非因央产房上市手续问题而订立2020年3月21日的《补充协议》，经质证杨金福、曹明否认该证据的真实性。我爱我家公司认可上述证据的真实性，称案外人已于2020年1月9日完成央产房上市手续，但因杨毅未能支付合同约定的一笔房款，故双方另行订立第二份《补充协议》，但因案外人迟迟未提供央产房上市证明，网签时才能够查到，因此在《补充协议》中约定于网签后交纳剩余定金，并由50万元提高至70万元。2020年1月5日订立的《补充协议》显示案外人应于2020年3月1日前办理央产房上市出售许可，且由于杨毅原因将2020年1月5日签订的房屋买卖合同等附属合同延期执行至2020年3月1日。3、杨毅配偶与我爱我家公司员工之间的微信聊条记录，证明杨毅于2020年3月5日才知晓杨金福不具有购房资质，导致杨毅购买案外房屋出现违约。经质证，杨金福与曹明不认可该证据的真实性，称订立合同时中介及杨毅均知晓此情况；第三人均认可证据的真实性，我爱我家公司称磋商订立合同时杨金福并未告知其不具有购房资质。4、杨毅配偶与我爱我家公司员工之间的微信聊条记录，证明中介公司曾告知按照逾期21天交付逾期过户违约金，佐证当事人系按照杨毅与杨金福之间订立的《北京市存量房屋买卖合同》履行权利义务。经质证，杨金福与曹明不认可该证据的真实性，第三人均认可证据的真实性。5、杨毅配偶与我爱我家公司员工之间微信聊条记录及东华门派出所出入登记表，证明杨毅于2020年6月23日至派出所办理户籍迁移手续。经质证，杨金福与曹明不认可该证据的真实性，第三人均认可证据的真实性。本院认为：杨毅与杨金福之间及杨毅与杨金福、曹明之间订立的一系列房屋买卖合同及补充协议均系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应依照约定履行各自的义务。现根据已查明情况，杨毅与杨金福曾建立有房屋买卖合同关系，后因杨金福购房资质问题，变更新买受人为曹明。虽然杨金福未能按照原协议履行买受人义务，但此后杨毅与杨金福、曹明另行达成《补充协议（二）》，协商变更买受人，并继续履行原买卖合同相关权利义务直至过户完毕，应视为杨毅认可杨金福变更602号房屋买受人为曹明，故本案中杨毅以杨金福违约为由要求其支付违约金，理由不足，本院不予支持。根据杨毅与杨金福之间订立的《北京市存量房屋买卖合同》约定，杨毅应于602号房屋产权过户后三个月内向该房屋所在地的户籍管理机关办理完成户籍迁出手续，现602号房屋已于2020年3月30日过户，虽然杨毅于2020年6月23日至户籍管理机关申请办理户籍迁出手续，但并未在2020年6月30日之前完成迁出户籍手续，因此杨毅应承担逾期迁户的违约责任。但应指出，由于杨金福不具有购房资质导致当事人之间订立《补充协议（二）》对款项支付时间及数额进行调整，在一定程度上影响了杨毅与案外人履行案外合同，虽然曹明变更全款购买方式，但不可否认交易过程中变更买受人对杨毅逾期过户的影响；同时结合杨毅与案外人订立的案外房屋买卖合同及补充协议载明内容，我爱我家公司对杨毅与案外人履行合同情节的陈述及602号房屋完整交易情节的分析，杨毅迟至2020年6月23日取得案外房屋所有权系多重复杂原因导致。因此，杨毅认为杨金福不具有购买资质系导致其逾期迁户的直接原因从而抗辩其不构成违约的意见，本院难以采信。同时应指出，杨毅在取得案外房屋所有权后第一时间办理户籍迁出手续，表明其积极履约的态度，主观违约恶意程度较低。因此本院综合考虑杨毅逾期迁出户籍的时间，杨毅逾期迁户的主观恶意程度并结合当事人在连环买卖中的情节，对杨毅应支付的逾期迁户违约金数额予以酌定。鉴于602号房屋户籍已迁出，因此曹明应配合杨毅履行支取户口保证金义务。曹明反诉要求杨毅支付的违约金，可自该户口保证金中一并予以抵扣。另，曹明认为应按照双方之间的网签合同认定杨毅应迁出户籍时间，缺乏依据，本院不予采信。鉴于杨毅逾期迁出户籍，涉及违约金扣除问题，双方因此产生户口保证金支取纠纷，而非曹明违约拒不配合履行义务，因此杨毅要求曹明因扣留户口保证金而支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曹明于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）杨毅办理中国光大银行资金托管账户中支取户口保证金50万元的义务，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司、第三人中国光大银行股份有限公司予以配合；二、原告（反诉被告）杨毅于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）曹明支付逾期迁户违约金1万元（自户口保证金50万元中抵扣）；三、驳回原告（反诉被告）杨毅其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）曹明其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5050元，由原告（反诉被告）杨毅负担4900元（已交纳），由被告（反诉原告）曹明负担150元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费806元，由原告（反诉被告）杨毅负担111元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）曹明负担695元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二一年四月一日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧