北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初17919号原告（反诉被告）：孟学冬，男，1964年1月19日出生，满族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：孟祥昊，男，1990年11月26日出生，满族，住北京市怀柔区。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，董事长。委托诉讼代理人：李艳，女，1991年2月26日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：王华，女，1992年1月8日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司员工。原告（反诉被告）孟学冬（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孟学冬的委托诉讼代理人孟祥昊及自如公司的委托诉讼代理人李艳、王华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孟学冬向本院提出诉讼请求：1、判令自如公司继续履行编号为BJGYWD189262265的《资产管理服务合同》；2、判令自如公司向我支付租金及利息（以月租金9017.65元为标准，支付自2020年9月20日至今的租金及利息，详见我的利息计算表）；3、判令自如公司支付我拖欠的水费155元。事实和理由：我是北京市朝阳区汤立路201号院4号楼17层1单元2005号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2018年6月25日，我与自如公司签订《资产管理服务合同》，约定自如公司对涉案房屋进行资产管理，合同期限自2018年6月27日至2021年9月19日，预计租金为8500元每月，此后每年租金会上调。合同签订后，我交付了涉案房屋，自如公司如期支付租金，自如公司的租金支付至2020年9月19日，此后的租金一直未支付，自如公司一直以各种理由要求解除合同或者降低租金，我均未同意。现自如公司并未达到合同约定的解除条件，亦不符合法定解除的条件。故诉至法院，请求维护我的合法权益。自如公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。认可原告陈述的合同签订及约定情况。承租涉案房屋时，涉案房屋是一个三居室，孟学冬在涉案房屋中打了隔断，因此该合同以三居室的标准来谈租金的，后来街道办通知隔断需要拆除，目前已经拆除了，拆除后仅能作为两居室来出租，租金水平显著降低，我方每个月都在亏损，无力支付租金，在合同目的无法实现，继续履行对我方显示公平。我方于2020年10月27日向孟学冬发送解约通知函，通知孟学冬合同于2020年11月1日解除，同时将涉案房屋的电子锁密码下发给孟学冬，且涉案房屋已经完全腾空。自如公司提起反诉请求：1、请求确认孟学冬与我方签订《资产管理服务合同》于2020年11月1日解除；2、判令孟学冬支付装修配置折旧费6773.65元。事实及理由：1、《资产管理服务合同》因不可归责于我方的原因而发生根本性变化，导致合同履行陷入实质性僵局。我已就涉案房屋完成清退和保洁等工作，且已将合同永久性密码发给孟学冬，已经通知孟学冬解除合同，不论是形式上还是实质上，均已经完成了合同的解除。2、我方在合同履行过程中不存在违约的故意和行为。双方达成合意在涉案房屋中设立优化间，现优化间被拆除，居室的变化直接导致合同目的无法实现，继续履行合同对我方显示公平。孟学冬就反诉辩称，不同意自如公司的全部反诉请求。双方的合同还没有解除，自如公司没有单方解除权，而且态度一直很强硬，要求我们降租，自如公司违约还要求我们倒赔钱，我不同意。我要求继续履行合同，不同意退还租赁保证金，自如公司装修花了多少钱我不知道，我也不同意支付装修配置折旧费，合同中关于装修配置折旧费的条款是霸王条款，明显有利于自如公司。本院经审理认定事实如下：2018年6月25日，孟学冬（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定自如公司对涉案房屋进行资产管理，自2018年6月27日开始至2021年9月19日止。收益为8500元每月，此后每个管理周期递增百分之三。另外，在每个管理周期内，涉案房屋均有空置期，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，空置期甲方不收取任何收益。双方均认可从2018年8月1日起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期，本合同项下首个结算日为2018年8月31日。本合同涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日前提前5个工作日内支付。关于服务质量保证金，首期服务保证金为8500元，在本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应当在付款期限内将余额返还给乙方。关于标的资产的装修改造，合同提前解除，甲方均应向乙方支付新配置设施的损失费。合同签订后，孟学冬向自如公司交付涉案房屋，自如公司于2018年7月4日支付保证金8200元，于2018年8月31日支付第一笔租金8500元。各方均认可截止至开庭之时，扣除维修基金后，自如公司共支付服务质量保证金8717.65元，租金支付至2020年9月19日，下一笔租金的支付时间应系2020年10月19日支付2020年9月20日至2020年10月19日期间的租金，但自如公司一直未支付。2020年10月8日，自如公司工作人员曾与孟学冬短信沟通合同解除、违约金事宜、装修折旧等其他费用问题，孟学冬表示收到短信没有看就直接删除了。另，自如公司于2020年10月9日作出解约函，要求于2020年11月1日与孟学冬解除合同，并称通过EMS快递向孟学冬邮寄，孟学冬表示并未收到该解约函。关于自如公司的腾房时间，自如公司表示已经于2020年11月15日前腾退完毕，后再未进入到涉案房屋中，孟学冬表示不清楚，没有到涉案房屋中查看过。2020年12月29日，自如公司通过短信平台向号码138XXXXXXXX发送短信，内容如下：“自如网二次提示，您尾号BJGYWD1892622265的合同已解约完成，房屋电子锁密码971397，为避免损失，请及时收回房屋。”孟学冬表示没有收到过该短信。经核实，上述接收短信的号码与孟学冬在起诉状中预留号码一致。经询，各方均认可自2020年8月26日至2021年9月19日期间的租金水平为每个月9017.65元。另，自如公司表示已经单方与孟学冬完成了结算，并于2020年11月2日支付过一笔结算款11290.86元，孟学冬表示双方未结算，但是收到了该笔款项，自如公司要求在本案中进行抵扣。本院认为，孟学冬与自如公司于2018年6月25日签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。本案中，双方在合同履行过程中，自如公司应于2020年10月19日支付租金，至今仍未支付，自如公司在庭审中陈述情势变更公司亏损无力支付租金，其拒不支付租金的行为已经导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，且考虑到房屋租赁合同有一个长期性的履行过程，在一方不同意继续履行的情况下，对合同相对方的利益亦无法保证，故本院对于自如公司要求确认解除合同的诉讼请求予以支持。关于合同解除时间，虽然自如公司称向孟学冬送达了解约通知函，但未举证证明解约通知函已经送达孟学冬，2020年12月29日自如公司以短信向孟学冬发送电子密码，孟学冬虽然表示未收到，但是经本院核实，该号码系孟学冬起诉时自留的手机号，本院对于孟学冬未收到短信的抗辩不予采信，据此，本院确认双方的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。现自如公司拖欠自2020年9月20日至今的租金，本院以2020年12月29日孟学冬收到电子密码的的时间为限，以月租金9017.65元为依据，酌情判处自如公司支付孟学冬自2020年9月20日至2020年12月29日期间的租金及租金对应的利息，庭审中双方均认可2020年11月2日自如公司向孟学冬支付过一笔11290.86元的费用，自如公司表示同意本院在处理本案时一并抵扣，本院对于该笔款项在租金中进行抵扣。孟学冬主张以全国银行间同业拆借中心的利率并无法律依据，本院按照孟学冬主张的本金基准及起算日，利息标准按照中国人民银行同期存款利率计算。就孟学冬主张水费，结合孟学冬提交的支付宝账单，显示水费发生的时间系2020年10月及12月，该期间在租赁期限内，本院对孟学冬的该项请求予以支持。就服务质量保证金一节，合同虽然约定在解除时应予返还，但合同的解除系因自如公司提起，因孟学冬在本案中要求继续履行合同，故未提出违约金请求，若孟学冬认为自如公司存在违约行为，可在本判决生效后另行起诉，服务质量保证金在本案中不宜处理。同样，关于自如公司主张的装修配置损失费，因本案孟学冬要求继续履行合同，故无法明确孟学冬对于合同解除后装修的利用情况，本案中对于自如公司的该项请求同样不予支持，自如公司可在本判决生效后可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百五十六条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百八十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、第二十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）孟学冬与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于二〇二〇年十二月二十九日解除。二、被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）孟学冬房屋租金一万八千七百六十七元及利息（以9017.65元为基数，按照中国人民银行同期存款利率，分别自2020年10月19日、2020年11月19日、2020年12月19日计算至实际支付之日）。三、被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）孟学冬水费一百五十五元。四、驳回原告（反诉被告）孟学冬的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2945元，由原告（反诉被告）孟学冬负担（已交纳）。反诉案件受理费2945元，由被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 付瑞洁二〇二一年四月二十三日法官助理 王泉丁书 记 员 王 磊