重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0112民初30140号 原告：重庆恒大鑫泉置业有限公司，住所地重庆市渝北区金山大道1号附1号第四层，统一社会信用代码91500000068294412Q。 法定代表人：彭善荣，总经理。 委托诉讼代理人：汪玥，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄莉，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 被告：易洪川，男，汉族，1970年11月6日出生，住重庆市渝北区。 原告重庆恒大鑫泉置业有限公司与被告易洪川商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪玥到庭参加了诉讼，被告易洪川经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆恒大鑫泉置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的××《重庆市商品房买卖合同》已经解除，并判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记、重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权）及网签；2、判令被告支付原告代为偿还的本金、利息（包括罚息、复利）、诉讼费等共计1715626.29元；3、判令被告支付原告违约金221146.9元（房款10%）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月3日，原告与被告签订了××《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于重庆市北部新区恒福路××号房屋，房屋总价为2211469元。被告采取按揭方式支付房款。被告支付首期房款后，与交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行（以下称按揭银行）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，因被告怠于履行贷款合同义务，按揭银行向法院提起诉讼，重庆市九龙坡区人民法院作出（2018）渝0107民初1333号民事判决书。判决生效后，被告未履行判决书义务，原告代被告向按揭银行支付1715626.29元。原被告双方签订的买卖合同真实有效，双方应按约定履行，由于被告未按约履行，致使原告承担了保证责任，根据双方合同补充协议的约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。现起诉至法院，请求判如所请。 被告易洪川未到庭应诉，也未提交书面答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告举示了1、《重庆市商品房买卖合同》；2、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《不动产登记证明》；3、代偿证明、抵押贷款合同、通知函、转账支票、《民事判决书》；4、《解除商品房买卖合同通知》等证据。上述证据能证明本案的相关事实，本院予以确认并在案佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月3日，以原告为甲方，以被告为乙方，双方签订了××《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于重庆市北部新区恒福路××号房屋，房屋总价为2211469元。被告采取按揭方式支付房款，首付671469元，余款154万元办理按揭。合同附件五第二条针对合同第五条付款方式及期限补充约定：在《房地产权证》办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担保证责任的，原告有权解除合同，收回商品房，被告所交的全部款项不予退还。同时，被告还应配合原告办理解除合同的相关手续。合同附件五中第二条第二款“关于银行或公积金按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行或公积金按揭方式者）”第4项约定“如因乙方原因致使乙方的按揭申请未获银行或公积金最终审批同意的，在甲方的书面通知到达之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期乙方应按本合同第十条之规定承担逾期付款的违约责任；如因乙方确实无法付清房款致使合同被解除，则乙方应按房屋总价款10%向甲方支付违约金”;第5.1项约定“如经银行通知，乙方未在期限内偿还贷款的，3个月后甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还。同时乙方必须在甲方履行保证责任后30日内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续”。 合同签订后,重庆市国土房管局土地房屋登记中心出具了《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。之后，原被告与按揭银行签订《个人房产抵押贷款合同》，原告作为保证人为被告按揭贷款提供担保，贷款金额154万元。因被告怠于履行贷款合同义务，按揭银行向法院提起诉讼，重庆市九龙坡区人民法院于2018年4月3日作出（2018）渝0107民初1333号民事判决书。判决被告偿还银行借款本金1424297.6元、利息74878.33元、罚息3182.67元、复利3139.15元以及2017年6月18日以后的罚息及复利，并承担诉讼费9175元及保全费5000元，原告对以上判项承担连带清偿责任。判决生效后，被告未履行判决书义务，原告代被告向按揭银行支付了1715626.29元。交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行于2019年5月9日向原告出具了《代偿证明》载明：关于我行诉易洪川、恒大公司金融借款纠纷一案，九龙坡区人民法院下达了（2018）渝0107民初1333号民事判决书，恒大公司于2019年1月21日代偿了贷款本金1424297.6元、利息罚息及复利277153.69元、诉讼费14175元，共计1715626.29元。2019年5月23日，原告向被告发出《关于解除重庆市商品房买卖合同的通知》，在该通知中，原告称根据双方签订的买卖合同约定，因被告怠于履行个人按揭贷款合同，银行起诉要求被告支付借款本金、利息等费用，在法院判决生效后被告仍未主动履行债务，原告已代被告清偿了案款，并根据双方买卖合同的约定，通知被告解除合同，要求被告向原告支付承担保证责任所付的费用，且被告所交的全部款项不予退还，并应当配合原告办理完毕解除买卖合同相关一切手续。该解除通知书的邮寄地址与双方《重庆市商品房买卖合同》中载明的被告地址一致。 本院认为：原被告签订的商品房买卖合同及补充协议、以及抵押合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定，履行各自的权利义务。被告未按抵押合同约定履行还款义务，致使原告代为清偿，被告已构成违约，对此原告发出了解除合同通知，符合双方约定解除合同的条件，故双方的合同关系解除。合同解除后，被告应该配合原告解除涉案房屋的合同备案登记、网签等手续，并向原告支付原告代为清偿的银行按揭产生的款项，故原告的请求合法有据应予支持。原告代被告向银行承担了担保责任1715626.29元，该款项应该由被告承担。但关于原告违约金的请求，原告依据合同附件五中第二条第二款第4项约定主张房屋总价10%的违约责任，该约定内容系被告未能申请到按揭贷款或公积金而导致合同解除后应该承担的违约责任，本案中被告已经申请到了按揭贷款，原告向被告发出解除通知的理由也是以被告未能按照按揭贷款合同的约定按期支付按揭款，导致原告承担保证责任，原告有权解除买卖合同。但合同只约定了在此情形下，原告有权对被告已交款项不予退还，并未约定原告据此可以主张房屋总价10%的违约责任，故原告的违约金主张并没有相应的合同依据，故对此请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、原告重庆恒大鑫泉置业有限公司与被告易洪川2014年12月3日签订的××《重庆市商品房买卖合同》于2019年5月23日解除； 二、被告易洪川在判决生效后十日内协助原告重庆恒大鑫泉置业有限公司办理解除位于重庆市北部新区恒福路××号房屋的重庆市预购商品房买卖合同备案登记、办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权）及网签； 三、被告易洪川在判决生效后十日内支付原告重庆恒大鑫泉置业有限公司代为偿还的本金、利息、罚息、复利、案件受理费、保全费共计1715626.29元； 四、驳回原告重庆恒大鑫泉置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24491.75元，由被告易洪川负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  郭 莉 人民陪审员  何兴专 人民陪审员  吴晓春 二〇二一年四月八日 书 记 员  莫 密