北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初5642号原告：张晓华，女，1985年9月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨建垒，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：付亚钦，北京市中闻律师事务所律师。被告：穆俊平，女，1982年4月15日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：韩宝贵，北京明润丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈光仙，北京明润丹律师事务所律师。原告张晓华与被告穆俊平排除妨害纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，通过电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告张晓华的委托诉讼代理人杨建垒、付亚钦，被告穆俊平的委托诉讼代理人韩宝贵使用电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。张晓华向本院提出诉讼请求：1.判令穆俊平搬离我所有的位于北京市丰台区×××1606号房屋（以下简称望园房屋）；2.判令穆俊平支付自2020年10月15日至实际搬离之日止，按每日320元标准计算非法占有房屋对我造成的损失；3.穆俊平承担本案诉讼费。事实和理由：我经司法拍卖取得望园房屋的所有权，并依据法院的裁定书取得了房产证。此后我欲入住该房屋时发现穆俊平及其家属居住在该房屋内，并主张其是该房屋的合法承租人。但我至今没有看到穆俊平有任何证据证明其对房屋具有合法的承租权。故我认为穆俊平及其家人无故占有我所有的房屋，严重损害了我的合法权益。我多次报警未果，故起诉。穆俊平辩称，我不同意张晓华全部诉讼请求。我于2012年9月18日与李伟成、周丽娟签订的租赁合同，自2012年9月18日至今一直承租该房屋。2012年9月18日到期后又续签了20年，并一次性交纳10年房屋租金625000元。丰台法院执行局在望园房屋竞拍时，我在京东网上房屋竞拍作为优先权人，张晓华是在最后3分钟出价将房屋买走的，我还因此在丰台法院提出了执行异议申请，但丰台法院没有支持。丰台法院已经确认我是实际居住人。且丰台法院在竞拍时已经明确告知该房屋有瑕疵情况，写明租赁期自2016年9月18日至2036年9月17日，已付租金10年，张晓华也予以认可该房屋有瑕疵。张晓华明知我在房屋内合法居住却带人将房屋的门锁撬坏、砸坏东西，也报过警，砸坏了我很多东西。本院经审理认定事实如下：望园房屋原登记在李伟成名下。2016年11月8日，李伟成、周丽娟与大业信托有限责任公司签订《贷款合同—房屋抵押》，约定李伟成、周丽娟向大业信托有限责任公司贷款4780000元。2016年11月30日，北京市长安公证处出具（2016）京长安内经证字第40663号公证书，对上述《贷款合同—房屋抵押》进行公证并赋予其强制执行效力。2017年11月20日，北京市长安公证处作出（2017）京长安执字第146号执行证书，载明申请执行人大业信托有限责任公司对被执行人李伟成、周丽娟提供抵押的望园房屋，可以依照法定程序以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。2018年1月26日，大业信托有限责任公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）京0106执1938号。本院依据已经发生法律效力的（2017）京长安执字第146号执行证书于2020年9月14日在京东网上依法对李伟成所有的望园房屋进行了拍卖（拍卖公告中写明瑕疵情况为租赁期自2016年9月18日起至2036年9月17日止，已付十年租金）。2020年9月15日，张晓华以4918835.6元的最高价竞得望园房屋，本院于2020年10月15日出具（2018）京0106执1938号执行裁定书，裁定望园房屋的所有权及相应的其他权利归张晓华所有，房屋的所有权自本裁定送达张晓华时起转移。2020年10月27日，张晓华取得该房屋的所有权证，该房屋建筑面积为129.03平方米。另查，2017年3月1日，内蒙古自治区乌兰察布市商都县人民法院对李伟成名下望园房屋予以查封。2019年3月18日，该院向本院出具（2019）内0923执95号移送执行函，将上述查封财产移送本院执行。2019年7月16日，本院作出（2018）京0106执1938号公告，责令李伟成、周丽娟在2019年7月26日上午8时前将望园房屋腾空。现张晓华以其系望园房屋所有权人为由要求实际居住人穆俊平腾退房屋并支付房屋使用费。穆俊平表示其夫李维新与李伟成系兄弟关系，并向本院提交2012年9月18日、2016年9月18日《房屋租赁合同》、银行转账凭证、收条、汇款凭证、使用期限自2016年10月30日至2022年10月29日的《互联网及移动通信接入服务申请登记表》、2015年1月12日、2016年10月28日和2017年1月22日的购电发票、2016年11月20日燃气费收据、2019年7月31日的停车费发票及照片，拟证明其自2012年9月18日始在望园房屋内居住，租期至2016年9月17日，其于2012年9月27日向周丽娟转账2笔各50000元、2013年8月25日向周丽娟转账100000元用于支付2012年9月18日至2016年9月17日房租共计200000元。并表示2016年8月，周丽娟缺钱用，跟穆俊平商量将望园房屋继续让其承租，故穆俊平于2016年8月17日向周丽娟转账400000元。因租赁合同未到期，所以转账备注中是借款。2016年9月18日，租赁合同到期后，穆俊平与李伟成签订租期20年（至2036年9月17日）、一次性支付租金625000元的《房屋租赁合同》。2016年9月29日，穆俊平向李伟成转账225000元，备注为房款，穆俊平表示其系向李伟成支付的房屋剩余租金。庭审中，穆俊平表示2016年9月18日的《房屋租赁合同》虽约定租期20年、租金为625000元，但实际625000元租金为10年租金。张晓华对穆俊平提供的证据均不予认可，认为穆俊平之夫李维新与李伟成是兄弟关系，上述证据均涉嫌恶意串通。另，望园房屋所在的物业管理单位即北京丰台城建物业管理有限公司出具《证明》，显示望园房屋欠费情况为：欠缴2015年9月1日至2021年8月31日物业费共计17001元，欠缴2015年度至2020年度供暖费共计23225.4元。本案审理过程中，张晓华向本院提交链家网查询截图，显示丰台区望园东里3室1厅（建筑面积99平方米）月租金7800元（季付价），3室2厅（建筑面积129平方米）月租金为9600元（季付价），3室2厅（建筑面积145平方米）月租金为11000元（季付价），故按每日320元标准主张占有使用费。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，2020年9月15日，本院在京东网上对李伟成所有的望园房屋进行了拍卖，张晓华以4918835.6元的最高价竞得望园房屋，后张晓华依法取得望园房屋的不动产权证，张晓华作为该房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现望园房屋由穆俊平使用，其主张占有房屋的依据是其与李伟成就该房屋签署的为期20年的租赁合同。对此本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。穆俊平向本院提交的《房屋租赁合同》写明使用期限为20年，一次性交纳租金为625000元，租金支付方式是2016年8月17日穆俊平向周丽娟转账400000元及2016年9月29日穆俊平向李伟成转账225000元，现穆俊平表示625000元系10年房屋租金，但依据穆俊平两次转账的时间及备注可见，即使穆俊平于2012年9月曾自李伟成处承租望园房屋，但在租期未到时先向李伟成转账400000元、备注为借款系用于支付未来10年租金的解释与常理不符，且现穆俊平无法提供相关证据证明其自2012年9月始连续居住在望园房屋内，在本院已通知李伟成、周丽娟于2019年7月26日上午8时前将望园房屋腾空的情况下，仍于2019年7月31日交纳停车费，有悖常理。本院拍卖中虽将穆俊平与李伟成的租赁合同列为瑕疵情况，但司法拍卖中对涉案房屋权利负担的公示系法院在执行中对涉案房屋作初步调查后进行的公示，对涉案房屋是否存在租赁以及其他权利限制情况仅作形式审查。租赁关系真实性的判断，应当考虑租赁合同内容、租金支付情况、房屋占有状况、租赁期限、出租人与承租人之间关系等因素予以综合判断。鉴于穆俊平与李伟成的亲属关系及穆俊平提供的相关证据，可见穆俊平与李伟成之间并不存在真实的租赁关系，因此穆俊平以其与李伟成之间存在租赁合同为由拒绝腾房的辩称，于法无据，本院不予采信。现张晓华要求穆俊平支付自2020年10月15日始的房屋占有使用费一事，因本院拍卖中将房屋租赁情况列为瑕疵，张晓华以较低的价格竞买取得望园房屋的所有权，且自2020年10月15日起负有向张晓华交付房屋义务的人为李伟成，而穆俊平是房屋的实际占有人，其占有是否有据是本次诉讼解决的问题，因此，张晓华主张穆俊平自2020年10月15日起支付房屋占用损失的诉讼请求，本院难以支持。如本判决生效后穆俊平逾期腾房，则需向张晓华支付房屋占有使用费，具体数额本院按同区域、相仿户型的租金标准酌定为每日280元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、穆俊平于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区×××1606号房屋腾退，交予张晓华；二、如穆俊平未按上述期限腾退房屋，则自逾期之日起按照每日280元标准向张晓华支付房屋使用费，至腾退完毕之日止；三、驳回张晓华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元，由张晓华负担272元（已交纳）；由穆俊平负担272元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刁 彤二〇二一年四月二十八日法官助理  焦语晨书 记 员  王 琪