广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初4543号原告:肇庆市端州房地产集团物业管理公司，住所地广东省肇庆市端州区×××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××312C。法定代表人：戴嘉明，该公司总经理。被告：詹明蔚，男，1967年10月24日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市荔湾区×××××××××。被告：詹雅丽，女，1971年12月27日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市荔湾区×××××××××。被告：詹藹恩（詹蔼恩），女，香港特别行政区居民，1991年5月15日出生。上述三被告的共同委托诉讼代理人：黄江波，广东山丰律师事务所律师。上述三被告的共同委托诉讼代理人：詹振忠，香港特别行政区居民，男，1948年5月13日出生，为三被告父亲。原告肇庆市端州房地产集团物业管理公司与被告詹明蔚、詹雅丽、詹蔼恩物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人戴嘉明，三被告的共同委托诉讼代理人黄江波、詹振忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即支付2016年12月至2020年9月拖欠的物业管理服务费36708元及违约金2682元（按年息3.85%计算）、公共分摊水电费1380元（按30元/月计收）；2.本案所有诉讼费用由三被告承担。事实与理由:2013年11月30日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告负责三被告所在星湖上院小区的物业服务，物业管理服务费的收费标准为按照建筑面积2.0元/平方米/月，三被告不按约定交费的原告有权要求三被告补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。三被告系星湖上院小区第97幢的业主，三人共同共有该套房屋。该房屋建筑面积为398.91平方米，每月物业管理服务费为798元、每月公共分摊水电费为30元。三被告自2016年12月起拒绝交费，经原告多次催收后仍拖延支付。现原告为维护自身合法权益，依据相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼。三被告辩称：因原告不履行《前期物业管理服务协议》，履行存在重大瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，三被告基于正当理由有权拒绝缴付物业服务费、公共分摊水电费。根据服务协议的约定，原告有对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理职责：实施专职的清洁人员实施标准化管理；24小时保安值班、巡查,实行全封闭式管理，有专职保安队伍；公共场所每天清扫一次，垃圾日产日清，定期进行杀虫；有专人管理绿化，保证绿化造型，定期修缮、维护等。但实际上，原告没有履行服务协议约定的日常管理与服务：没有对房屋及公用部分进行维护修缮；小区内绿化植物任其野蛮生长不作修剪，树木故枝败叶散落道路堵塞渠道不作清理；小区多数地方无视频监控设施或已失效，消防设施亦无从找寻得到；小区道路内照明设施严重不足，仅靠近小区门口附近才有路灯，稍远点却是黑灯瞎火；小区的出入口，只有正门口有一老人值守，且对外人及车辆进出既不询问也不作登记，所谓实行全封闭管理，专职保安24小时巡查，更是一纸空文，包括三被告在内的小区业主不但未依约享受应有的物业服务，反而使财产及人身安全受到威胁。本来星湖上院小区的房子，后靠北岭山，前依七星岩，背山面水山水环绕，位置还算不错，且肇庆已经禁止建设独栋别墅，小区别墅升值空间巨大，非常适合居住或投资，但原告却未履行小区内设施的维护、修缮及服务管理职责，导致上述种种乱象，致使小区居住环境恶化，入住率极低，且小区别墅严重贬值，严重损害了包括三被告在内小区业主的正常的权益。有鉴于此，三被告多次向原告反映情况，但原告依然如故小区乱象始终没有得到改变。为维护自身权益，三被告迫于无奈唯有拒交物业服务费，以促使原告能警醒而有所改进，切实履行物业服务协议约定义务为业主提供正常服务。三被告认为，缴付物业服务费应以提供物业服务为前提。综上所述，原告未提供物业服务或未按服务协议约定提供物业服务，已构成违约，但原告却要求三被告支付物业服务费，显失公平。本院经审理认定事实如下：原告为全民所有制企业，于1994年6月29日依法登记设立，经营范围为房屋出租，经济信息咨询、物业管理服务、为土石方工程和装饰工程提供服务。座落在肇庆市端州区××××××“星湖上院”第97幢别墅的权属人是三被告，建筑面积398.91平方米。“星湖上院”小区开发商肇庆昊天房地产开发有限公司委托原告对该小区进行前期物业管理。2013年11月30日，原告（甲方）与被告詹明蔚（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定物业服务合同生效时止的物业管理；乙方所购房屋坐落于肇庆市××××××“星湖上院”第97幢，建筑面积395.6262平方米；物业管理服务内容包括房屋公用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；物业管理服务质量主要包括房屋外观完好、整洁；公共设备定期维护保养、确保设备运行正常；定期共用部位、共用设施设备的维护和管理维护保养，保证正常使用；环境卫生，公共场所每天清扫一次，公共楼梯至少一个星期清扫一次，垃圾日产日清，定期进行杀虫；绿化，有专人管理，保证绿化造型、长势良好，定期修缮、维护；交通秩序与车辆停放，保持交通顺畅，车辆停放有序，车辆出入制度完善，出入有登记；保安，确保24小时值班巡查，保安人员熟悉小区环境，文明执勤，训练有素等；物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米2元收取，每个月第1-10号交纳当月管理费，共用水电费设独立计量表核算，按平均分摊的原则计收；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。原告在“甲方签章”处加盖公章，三被告的父亲詹振忠在“乙方签章”处签名确认。上述《前期物业管理服务协议》履行期间，三被告与肇庆昊天房地产开发有限公司曾因商品房销售合同纠纷诉至本院，该案在二审期间经广东省肇庆市中级人民法院调解结案，根据广东省肇庆市中级人民法院2014年9月1日作出的（2014）肇中法民二终字第148号民事调解书第二项协议约定，由肇庆市昊天房地产开发有限公司承担詹明蔚、詹雅丽、詹蔼恩（三被告）涉案别墅从2013年11月30日至2016年11月30日止的物业管理费。三被告收楼后一直未装修入住，也没有向被告交纳物业管理费。原告曾于2017年12月18日在涉案别墅张贴《关于交纳物业费的通知》，之后又于2020年7月1日向被告詹雅丽邮寄催缴费通知书。原告经催收无果后诉至本院。诉讼中，原告对其诉讼请求1主张的公共分摊水电费提供了2020年1月1日至8月31日期间代缴电费的发票、2020年1月至9月代缴水费的发票和票据、2020年1月至12月代缴生活垃圾处理费的票据。三被告为其抗辩提供了相关涉案小区现场照片、视频录像。原告认为三被告所提供的现场照片显示的是小区中未交付部分房屋，开发商尚未将这些房屋交给原告管理，但确认小区存在枯枝败叶无修整、下水道无清理的情况。另查明：肇庆昊天房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）先后在2007年9月15日、2009年8月28日签订《前期物业服务合同》，由肇庆昊天房地产开发有限公司选聘原告对“星湖上院”小区实施前期物业管理，合同约定由乙方管理的物业四至为东至凤凰台，南至加美海外学校，西至北至为北岭山；建筑面积为57900平方米，合同期限至2018年12月31日止。其中，2009年8月28日签订的《前期物业服务合同》第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业包括以下内容：物业交付前……物业交付后1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理……本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为三被告是否可以原告提供的物业服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业费。对此本院作如下评述：业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或未提供达到约定标准的物业服务时，业主才有权进行抗辩。三被告提供的涉案小区现场照片、视频录像反映的情况，原告确实未依约定期对共用部位、共用设施设备进行维护保养；未对公共场所环境卫生每天清扫、垃圾日产日清；未对小区共用部分的绿化进行管理、修剪；未定期修缮、维护没人居住房屋等。原告主张该部分房屋开发商尚未交付其进行物业管理，但却未提供相应的证据加以证实，应承担举证不能的不利后果。因此本院认为原告的物业管理存在重大瑕疵，三被告作为业主有权拒付物业服务费。因此，三被告的抗辩理由成立，原告向三被告主张物业管理费及违约金理据不足，本院不予以支持。对于公共分摊水电费的问题，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》约定，共用水电费设独立计量表核算，按平均分摊的原则计收。原告虽提供了相关费用票据，但此单据并不能证实与涉案小区有关联，原告以30元/月计收公共分摊水电费也没有合同依据和事实依据，故原告向三被告主张公共分摊水电费1380元证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：驳回原告肇庆市端州房地产集团物业管理公司的诉讼请求。本案案件受理费819.25元（原告肇庆市端州房地产集团物业管理公司已预交），由原告肇庆市端州房地产集团物业管理公司负担。如不服本判决，原告肇庆市端州房地产集团物业管理公司、被告詹明蔚、詹雅丽可在判决书送达之日起十五日内，被告詹蔼恩可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  黄卓贤审 判 员  覃丽珍人民陪审员  林亚带二〇二一年四月十三日法官 助理  唐宝怡书 记 员  梁思颖