北京市西城区人民法院民 事 裁 定 书（2021）京0102民初4166号原告：曹勇，男，1945年10月25日出生，汉族，住北京市东城区。被告：北京恒达物业管理有限责任公司，住所地北京市门头沟区石龙经济技术开发区永安路20号3号楼A-5608室。法定代表人：刘辰。委托诉讼代理人：李萌，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：许飞，男，1993年10月11日出生，汉族，北京瀛和律师事务所实习律师，户籍地黑龙江省大庆市让胡路区。原告曹勇与被告北京恒达物业管理有限责任公司（以下简称：恒达物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告曹勇、被告恒达物业公司的委托诉讼代理人李萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹勇向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令恒达物业公司退还原告2015年至2020年违规收费1588.92元。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：一、北京市东城区XX号院小区2-2-402室属于曹勇所有，该房屋是1998年12月按房改成本价购买的“中央在京单位已购公有住房”（简称已购公房），售房单位为人总行机关服务中心。《房屋买卖契约》第七条约定，乙方购房后，供暖、电梯等费用的收取仍按北京市人民政府关于职工承租公房的办法执行。即曹勇承担区域清洁卫生和秩序维护费用120元/年户。2016年，恒达物业公司违反房屋买卖合同约定收取曹勇物业费2388.92元。曹勇认可2015年-2020年应承担720元，因此恒达物业公司构成违规收费1588.92元。该部分费用应由恒达物业公司退还曹勇。二、《北京市物业服务收费管理办法》规定物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。即业主大会成立后按照业主大会和服务企业签订的物业服务合同约定收费。业主大会成立前按照业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定收费，没有约定的由建设单位承担。北京市物业条例规定，在没成立业主大会期间的发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。三、《北京市物业服务收费管理办法》规定，按房改政策出售公房的售房单位和购房人物业服务费用的承担，从其（买卖合同）约定。国家房改政策规定，以成本价购买的已购公房按房屋买卖合同约定收费：其与原房屋产权单位在物业服务费负担主体和收费水平上有约定的，从其约定；如果没有约定的，仍由职工和原产权单位共同负担物业服务费，即职工承担区域清洁卫生费用和秩序维护费用，其余的费用由原产权单位承担。四、需要说明三点：1.物业服务收费是“以房产权性质定价”，与业主是谁无关，和业主是否补贴更没关系。物价部门按照房屋产权性质确定物业服务收费的市场价政府调节价。其中房改房就是这么规定。2.事实服务是个伪命题。没成立业主大会，业主接受的是建设单位的售后物业服务，服务企业只是作为建设单位委托人履行房屋买卖合同约定的权利义务。3.物业改革504号文件对业主没有约束力。国管局解释说此文件是对中央单位的经济适用房小区而言，且强调“以业主自主自愿为前提条件”。五、最高法院规定，业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规、部门规章规定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。综上，请求法院支持曹勇的诉讼请求。被告恒大物业公司辩称，一、曹勇起诉属于重复起诉，应予驳回。自从2016年交完物业费后，曹勇曾进行过七次诉讼，七次诉讼均以驳回结案。二、曹勇已经按照第三方评估机构测算的收费标准向恒达物业公司缴纳了2016年的物业费，恒达物业不存在违约的情况下，曹勇要求退还已经缴纳的大部分物业费缺乏事实及法律依据。三、恒达物业公司是接受人民银行委托在案涉小区提供物业管理服务，主体资格适格。四、曹勇与恒达物业公司之间存在事实上的物业服务关系。综上，曹勇在2015年之前是按照政策规定缴纳物业费，后政策进行了改变，应当按照政策规定缴纳物业费，曹勇不但拒绝缴纳物业费，还以同样的诉讼请求提起多个相同的诉讼，已经侵害了恒达物业公司的合法权益，请求驳回曹勇的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年12月10日，中国人民银行作为甲方（卖方），曹勇作为乙方（买方），双方签订《房屋买卖契约》约定根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定以及中央国家机关房改办的批复，甲方将坐落在北京市东城区XX号房屋以成本价出售给乙方，上述协议第七条约定：“甲、乙双方办完交易，乙方领取《北京市房地产所有证》后应遵守下列规定：……4.乙方购房后，供暖、电梯等费用的收取仍按北京市人民政府有关职工承租公房的办法执行”。曹勇于2004年4月25日取得上述涉案房屋所有权证（京房权证东私成字第XXXX号）。2020年5月14日，恒达物业公司向曹勇发出收取欠费通知单，要求曹勇支付2019年及历年欠交物业费9235.68元。经讯，曹勇认可其未按恒达物业公司要求的标准支付2015年及2017年至2019年的物业费，其主张应当按每年120元的标准缴纳物业费2016年，曹勇将恒达物业公司起诉至北京市门头沟区人民法院，要求1.恒达物业公司按照合同收取2016年物业服务费120元，退还超收的2188.92元；2.要求恒达物业公司在XX号院公开向曹勇道歉，并赔偿精神和名誉损害2万元。2017年2月27日，北京市门头沟区人民法院作出（2016）京0109民初5479号民事判决书，载明“……本院经审理认定事实如下：恒达物业公司受人民银行机关服务中心资产管理处的委托管理人民银行职工住宅区，其中包括XX号院。2015年10月16日，经人民银行机关事务管理局委托，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司出具《东城区烧酒胡同3号院住宅项目物业服务费用评估报告》，报告载明该小区物业服务费用收费标准测算结果为1.56元/平方米/月。2016年10月22日，曹勇向恒达物业公司交纳2016年度物业费2308.92元。审理中，恒达物业公司提交人民银行机关服务中心出具的公函，载明：烧酒胡同3号院目前是已购公房职工住宅区，多数业主没有获得完整产权，现状的配套产权属于人民银行总行，尚未具备条件成立业主大会。经质证，曹勇对此不予认可……判决如下：驳回曹勇的诉讼请求”。曹勇不服上述一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2017年6月21日作出（2017）京01民终3101号民事判决，其中载明：“……本院认为……现曹勇已经按照第三方评估机构测算的收费标准向恒达物业公司交纳了2016年度物业费，故在恒达物业公司不存在违约的情况下，曹勇要求恒达物业公司退还已交纳的大部分物业费缺乏事实和法律依据……判决如下：驳回上诉，维持原判。”2019年7月，曹勇将恒达物业公司起诉至北京市西城区人民法院，要求确认恒达物业公司在2015年度至2018年度每年应按照120元收取曹勇的物业费。2019年8月28日，北京市西城区人民法院作出（2019）京0102民初28338号民事判决书，判决驳回曹勇的诉讼请求。曹勇不服，上诉至北京市第二中级人民法院。2019年10月22日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终12806号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。2020年，曹勇将恒达物业公司起诉至北京市西城区人民法院，要求确认恒达物业公司以物业管理改革为据违法签订的物业服务合同无效，并请求判令恒达物业公司退还已收取的违规费用1708.92元。2020年2月10日，北京市西城区人民法院作出（2020）京0102民初315号民事判决书，判决驳回曹勇的诉讼请求。曹勇不服，上诉至北京市第二中级人民法院。2020年5月15日，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终4905号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年，曹勇将恒达物业公司起诉至北京市西城区人民法院，要求1.请求法院判令恒达物业公司按房屋买卖契约的约定向曹勇收取自2015年至2019年的区域清洁卫生费及秩序维护费120元/年；2.请求法院判令恒达物业公司退还2015至2019年五年违规收费1708.92元；3.诉讼费由恒达物业公司承担。该案中，恒达物业公司提出反诉，要求1.判令曹勇交纳2015年、2017年、2018年、2019年未缴纳的物业费9235.68元；2.由曹勇承担诉讼费用。2020年10月22日，北京市西城区人民法院作出（2020）京0102民初24520号民事判决书，判决：1.曹勇向恒达物业公司支付2015年、2017年、2018年及2019年的物业服务费共计9235.68元。2.驳回曹勇的全部诉讼请求。曹勇不服，上诉至北京市第二中级人民法院。2020年11月30日，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终11372号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，并存在后诉与前诉当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同或后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的，构成重复起诉。本案中，曹勇要求判令恒达物业公司退还2015年至2020年违规收费1588.92元。本次诉讼与曹勇之前提起的多次起诉恒达物业公司的案件当事人相同，诉讼标的数额虽稍有变化，但与前诉案件的请求实质相同，即均为否定曹勇与恒达物业公司之间成立物业服务合同关系。因此曹勇的本次诉讼构成重复起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下：驳回原告曹勇的起诉。如不服本裁定，可以在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 方晓晨二〇二一年四月二十六日法官助理 王 潇书 记 员 温晓娟