湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4277号上诉人（原审被告）：朱江，男，1978年5月24日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：易谨，湖南中禹航律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：湖南中建信和梅溪湖置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路中建梅溪嘉苑918号18栋。法定代表人：舒跃辉。委托诉讼代理人：何帅，湖南江荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思，湖南江荣律师事务所实习律师。上诉人朱江因与被上诉人湖南中建信和梅溪湖置业有限公司（以下简称中建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初16031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱江上诉请求：一、请求二审法院依法改判一审判决第二项，确认被上诉人向上诉人返还履约保证金9791元；二、请求判令被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：1、《梅澜坊商铺租赁合同》（商铺编号：6-2001a)1.14定义不可抗力为：甲乙双方均不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。为免疑问，不包括法律变更和政府行为。23.2约定，如在不可抗力事件发生后90日内乙方无法继续经营，且双方无法达成一致意见的，任何一方均有权解除合同。本合同因此而提前终止的，双方互不承担违约责任。受新冠疫情影响致使上诉人所承租商铺自2020年1月24日开始停业，虽然后来疫情得到缓解而复工复产，但疫情对经营的影响却一直持续，所租房屋挂牌为“品画优剪工作室”，实为台球室，娱乐业受疫情影响最大，已达双方约定合同解除的条件，及在不可抗力事件发生后90日内乙方无法继续经营，上诉人与被上诉人7月底协商无法达成一致意见，根据合同23.2约定，上诉人均有权解除合同，且不需要承担违约责任；2、一审法院适用法律错误，应适用《中华人民共和国合同法》第93条规定的约定解除权。被上诉人中建公司辩称：1、上诉人并没有证明其因受到新冠疫情的影响，而导致无法履行合同，无法继续经营。在上诉人的经营领域有多家商户都并不存在无法继续经营的问题，上诉人也未提供任何证据证明，故上诉人的上诉理由不成立；2、上诉人并没有在法定或约定的时间内向我方要求解除合同；3、上诉人发出解除合同通知时，已经严重违约，逾期缴纳租金和物业费多时，租金应当是按季度缴纳，每个季度开始缴纳下个季度的租金和物业费。上诉人称其已经缴纳租金的理由不属实。由于上诉人的逾期缴费以及解除合同导致我司商铺空置多时，给我方造成实际的经济损失，一审法院判决已经使我司的损失不能得到弥补，考虑到尽快纠纷的目的，请求贵院依法维持原判。中建公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认原被告签订的《梅澜坊商铺租赁合同》（合同编号：ＭＬＦＳＨ-2017017）已解除；2、判决确认原告无需向被告返还履约保证金21818元；3、判令被告向原告支付涉案商铺租金35679元（计算至2020年8月31日，已扣除因疫情原告主动免除被告的租金12429元）;4、判令被告向原告支付延迟履行违约金4709元（按照租金欠费金额日1‰的标准，暂计算至2020年9月30日）;5、判令被告承担本案的案件受理费、财产保全费等全部诉讼相关的费用（以上诉讼请求合计暂为62206元）。事实和理由：2017年9月8日，原被告签订《梅澜坊商铺租赁合同》，租赁合同约定：原告将位于长沙市岳麓区××坊××街××栋××层××号商铺出租给被告用于经营文创体验，建筑面积167.82平方米，租期为5年。被告须向原告交纳履约保证金21818元并按期缴纳租金，其中2018年1月1日至2018年12月31日月租金5454.48元；2019年1月1日至2019年12月31日月租金11454元；2020年1月1日至12月31日月租金12027元。租赁合同还对交纳租金的时间、逾期交租的违约责任等均作了约定。合同签订后，原告妥善履行己方义务，将涉案房屋正常交付被告使用，但被告未按时履行交纳租金和物业费的义务。2020年3月20日和2020年6月20日前，被告应交纳2020年4-6月的租金和7-9月的租金分别为36081元，但被告均未按时交纳,已构成严重违约。2020年8月5日，被告向原告发出《解除合同通知书》，单方要求解除合同，通知原告合同于2020年8月31日解除。基于被告一直拖欠租金构成严重违约，且被告单方要求解除合同，原告回函同意其合同解除的要求，但该合同系被告违约而解除，要求被告承担违约责任，并缴齐所有租金等费用。截至原告起诉之日止，被告仍欠租金未交纳，被告的此种行为已经严重违反合同约定，并给原告造成严重损失。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。一审法院认定事实：2017年9月8日，中建公司（甲方）与朱江（乙方）签订一份《梅澜坊商铺租赁合同》，约定甲方将位于长沙市岳麓区××坊××街××栋××层××号商铺（下称“该房屋”或“该商铺”）出租给乙方使用。合同第三条“租赁期限”约定，本合同项下租赁期限为60个月，自进场日开始计算，即自2018年1月1日起至2022年12月31日止。合同第五条“租金、物业服务费、保证金、其他各项费用及支付方式”中约定，5.1租金乙方按“固定租金”方式向甲方交纳租金，具体支付方式如下：5.1.1按期交纳固定租金；5.1.1.1本合同期内的起始月固定租金单价标准为65元／（月?平方米），月固定租金＝月固定租金单价标准×计租面积，不满一个月的，按实际天数计算固定租金。日固定租金的计算标准为：日固定租金＝月固定租金／30日。5.1.1.2计租日至2018年12月31日，起始月固定租金标准为5454.48元；自2019年1月1日至2019年12月31日，在起始月固定租金标准基础上递增百分之伍，即每月租金为11454元；自2020年1月1日至2020年12月31日，在上一个交租期固定租金标准基础上递增百分之伍，即每月租金为12027元……5.1.1.3除第一期和最后一期固定租金外，其他各期固定租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳。乙方应当在下一个交租期到达之前至少提前10天足额交纳租金……5.3.1.1本合同签署当日，乙方应当向甲方支付21818元作为履约保证金；同时向物业公司支付4028元作为物业服务费保证金。合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。5.3.1.2甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费及乙方违约金、赔偿金，乙方应在15日内补足保证金；但甲方或物业服务公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。合同第二十条“违约责任”中约定，20.4乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟5日仍未足额交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（如第三方因此向甲方或物业服务公司索赔，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿）；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。20.8本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等）并不免除。20.10经甲、乙双方协商一致后，乙方可经提前90日书面通知甲方并足额交纳租金等费用后解除本合同。除履约保证金不予返还外，乙方无需承担其他违约责任。合同第二十三条“不可抗力”中约定，23.2如在不可抗力事件发生后90日内乙方无法继续经营，且双方无法达成一致意见的，任何一方均有权解除本合同。本合同因此而提前终止的，双方互不承担违约责任。合同第二十五条“合同终止与解除”中约定，25.1合同的租赁期届满，合同终止或被解除。在租赁期内发生下列情形之一的，本合同终止或被解除，双方互不承担责任，甲方根据实际租赁天数结算租金后退还乙方剩余的履约保证金，具体包括以下情形：（1）不可抗力因素（含政府征收、重用、重新规划、旧城改造等原因）导致本合同无法继续履行的；（2）因法律规定原因，改变租赁标的用途的；（3）租赁标的租赁期限届满，双方未就续租事宜达成一致的；（4）甲、乙双方协商一致，决定提前终止本合同的。25.5合同终止或被解除后双方义务：（1）乙方应立即支付本合同项下尚欠甲方的任何款项；（2）乙方应自本合同终止或被解除之日起15日内将该商铺恢复原状或在甲方认可的情况下退还给甲方，并在缴清相关费用后办理退房手续。25.7若未发生乙方违约事件或本合同规定的其它不予退还履约保证金的情形，在本合同期满后，租赁标的经甲方检查并书面确认符合甲方验收依据后，甲方应将乙方交纳的履约保证金或扣除相关费用后的剩余部分于15日内全额无息退还乙方。上述合同签订后，中建公司依约将案涉商铺交付朱江使用，朱江向中建公司交纳了履约保证金21818元，此后，朱江依约向中建公司交纳了租金至2020年3月。2020年5月22日，朱江向中建公司交纳了2020年7月的租金12027元。2020年7月21日，中建公司委托湖南江荣律师事务所向朱江送达《律师函》，其中主张：截至本函发函之日，经中建公司及物业服务公司中建信和地产有限公司商业管理分公司反复催促，朱江仍欠付租金47706元、欠付物业服务费24168元，已构成严重违约，要求朱江在收到《律师函》后三日内立即向中建公司和中建信和地产有限公司商业管理分公司支付上述款项。2020年8月5日，朱江向中建公司发出《解除合同通知书》，以受新冠肺炎疫情影响导致合同目的无法实现为由，主张：(1）原合同于2020年8月31日起解除；(2）朱江于本合同解除之日起15日内腾空搬离可移动的设施设备；(3）朱江已缴纳的履约保证金21818元和物业服务保证金4028元、质量保证金10000元，共计人民币35846元，请中建公司依据原合同的约定于交还房屋后15日内退还给本人。2020年8月9日，中建公司向朱江送达《关于朱江解除合同通知书的回函》，回复：1、同意解除原租赁合同，但不接受朱江的免责要求。根据双方的合同及履行情况，目前并无导致合同无法履行的情况发生，朱江并不具有单方解除合同的权利，由于朱江严重拖欠租金、物业费并单方要求与中建公司解除合同，视为朱江对租赁合同的单方违约，朱江应当根据合同约定承担其违约导致的法律责任。2、请朱江于5个工作日内向中建公司及物业公司支付至商铺交还日止欠付的租金和物业管理费用……查，1、中建公司为国有企业。2、朱江在案涉商铺经营“长沙市岳麓区品画优剪工作室”，营业执照上登记“类型”为个体工商户，“经营范围”为美术品零售、理发服务。3、庭审中，双方对于案涉《梅澜坊商铺租赁合同》已于2020年8月31日解除均无异议。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《梅澜坊商铺租赁合同》、解除合同通知书、《关于朱江解除合同通知书的回函》、收据等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为：朱江与中建公司签订的涉案《梅澜坊商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人在庭审中均认可案涉《梅澜坊商铺租赁合同》已于2020年8月31日解除，一审法院予以确认。本案的争议焦点为：案涉《梅澜坊商铺租赁合同》解除后的法律后果问题。具体评析如下：一、租金的支付问题。2020年上半年因受新冠肺炎疫情的影响，在一定时间段内确实存在朱江所经营的店铺无法正常营业的客观情况，而中建公司系国有企业，根据国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）项之规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位用房，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”，现朱江主张中建公司减免租金3个月理由正当，一审法院予以确认，根据朱江交纳租金的实际情况及双方解除合同的时间，朱江现还需向中建公司支付2020年8月的租金12027元，对于中建公司该项诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。二、违约责任的承担问题。本案中，虽因新冠肺炎疫情或疫情防控措施，对朱江的经营确实造成了一定程度的影响，但至朱江向中建公司提出解除合同之时，已因疫情得到缓解而复工复产，不存在合同无法履行的情形，故朱江以因不可抗力导致合同解除，从而无需承担违约责任的抗辩意见理据不足，履约保证金原本无需退还，但考虑到朱江承租案涉商铺系用于经营理发服务，受疫情影响相对较大，故一审法院确定朱江还应向中建公司支付的租金12027元，可在其交纳的履约保证金21818元中予以抵扣，剩余9791元则不予退还。同理，一审法院对中建公司主张的迟延履行违约金亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）湖南中建信和梅溪湖置业有限公司与被告（反诉原告）朱江签订的《梅澜坊商铺租赁合同》于2020年8月31日解除；二、确认被告（反诉原告）朱江向原告（反诉原告）湖南中建信和梅溪湖置业有限公司交纳的履约保证金21818元中的12027元用于抵扣被告（反诉原告）朱江应支付的2020年8月租金12027元，剩余9791元无需返还；三、驳回原告（反诉被告）湖南中建信和梅溪湖置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）朱江的其他反诉请求。本案受理费减半收取678元，财产保全费470元，共计1148元，由原告（反诉被告）湖南中建信和梅溪湖置业有限公司负担；反诉案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）朱江负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,新冠疫情虽对朱江的经营造成了一定程度的影响，但朱江向中建公司提出解除合同之时，疫情已得到缓解而复工复产，不存在合同约定的无法履行的情形，故朱江不享有合同约定的单方解除权。其单方解除合同的行为构成违约。一审法院考虑到朱江的经营实际上受疫情影响较大，在认定退还履约保证金时已经做了减免，处理未有不当。综上所述，上诉人朱江上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由朱江负担。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  程婧审判员  蔡晓二〇二一年四月二十七日法官助理闫江欢书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。