安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0705民初1535号 原告：刘金山，男，1979年5月19日出生，汉族，住江苏省南京市泰淮区。 委托诉讼代理人：张勇,安徽铜鼎律师事务所律师。 被告：钱伟伟，男，1984年1月1日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。 委托诉讼代理人:钱子君，男，1986年1月4日出生，汉族，住安徽省铜陵市，系钱伟伟胞弟。 委托诉讼代理人：王涛,安徽铜都律师事务所律师 原告刘金山诉被告钱伟伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘金山及其委托诉讼代理人，被告钱伟伟的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘金山向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告之间2018年7月17日签订的《房屋租赁合同》并责令被告腾空房屋交付原告；2、请求依法判令被告支付原告拖欠的房租46000元（计算至2021年6月15日）及利息1341.67元（1341.67元为自2020年6月16日计算至2021年1月15日的利息，之后以46000元为基数按全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率计算值实际支付之日止），超期未搬离的支付房屋占用费（自2021年6月16日起，按63.01元／天（23000元÷365天＝63.01元／天）支付至实际交付房屋之日止）；3、请求依法判令被告支付其应承担的电费、公摊等费用19759.9元（计算至2021年3月31日，之后以实际发生为准）；4、判令被告支付原告违约金2000元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过房租抵债的方式获得铜陵市××路××号××层等房屋的承租权，依法享有转租权。原被告双方于2018年7月17日签订《房屋租赁合同》一份，协议约定：原告将铜陵市××路××号××层出租给被告用于办公，租赁期限3年（2018年6月16日至2021年6月16日），同时对租金及支付方式进行了详细约定，其中被告未按期缴纳租金超过十天的，原告有权终止合同收回房屋。合同签订后，原告按协议向被告交付了房屋，被告实际使用了房屋并支付了部分租金。被告本应在2019年6月16日之前支付下一年度的房租23000元、应于2020年6月16日之前支付下一年度的房租23000元。被告并未支付上述租金，且拖欠了其应当支付的电费及公摊费用。被告未按期支付租金，已构成违约，原告有权解除合同收回房屋并要求被告支付相应费用。原告为维护自身合法权益，故特向贵院提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益，判如所请！ 钱伟伟辩称，第一，双方之间签订租赁合同是事实，但是此房已经于2020年10月15日由铜陵天源股权投资集团有限公司所有，而且由安徽景旺律师事务所发布公告，从2020年10月14日起，租金不再向本案的原告进行交纳，所以我们认为刘金山起诉主体资格有问题，而且计算的时间也要根据实际情况来进行处理。第二，原告拖欠房租，但是实际上双方之间有装饰装修合同纠纷，原告在两年之内也没有向被告主张房租，双方实际上对于房租进行过协商，用所欠的工程装修款来抵付房租。因为原告也没有按照合同约定支付相应的工程款，作为被告认为用欠付的工程款来抵付相应的房租，所以并不是被告恶意的违约。第三，关于利息，根据合同上是没有利息，而且有违约金又计算利息的话，这属于重复计算问题。第四点，关于电费和公摊费用，根据国家商业用电的费用，一块两毛五偏高。公摊这一块，在前期我交了几个月，之前我不懂，后期我咨询过了不合理。现在的电费还有电损费吗？所以说我觉得水电费这一块就涉及到一个乱收费。电梯、电费、维护费，根据哪一点来的。第五点，对于要求违约金，被告认为本案并不是被告恶意违约，而是由于其他原因，所以应当说没有违约的行为，所以请求驳回对违约金的诉讼请求。最后请求人民法院根据实际情况依法判决。 本院经审理认定事实如下：2014年12月6日，刘金山（乙方）与案外人贾敏（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于铜陵市××路××号××村××栋××房××层，建筑面积1000平方米；801室，建筑面积495.66平方米；802室，建筑面积44.6平方米出租给乙方。租赁期共120个月，自2014年12月6日起至2024年12月5日止。乙方应按时交纳租赁期内应负担的电话费、网络费、电费（电表数＋公摊数）、水费（水表数＋公摊数）、卫生费、物业费各项费用。同时合同约定，乙方在租赁期间可以自行转租。2018年7月17日，刘金山（甲方）与钱伟伟（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方将位于安徽省铜陵市××路××号××层××方。房屋租期为3年，自2018年6月16日起至2021年6月16日止，每月租金1916元，按年支付；合同签订之日，乙方须向甲方缴纳租房押金5000元，乙方退房时，所有费用结清后，甲方应退给乙方押金；乙方应按时交纳租赁期间应负担的电话费、网络费、电费（电费＋公摊）、水费、卫生费、物业费各项费用；乙方须按时交纳房屋租金、电等费用；延期缴纳的按月租金的2%处罚滞纳金；拖欠租金、水电费超过十天的，甲方有权收回房屋；在协议有效期内无解除协议原因的一方违约而致协议解除，违约方应向对方付违约金2000元。合同签订后，刘金山将案涉房屋交付给钱伟伟使用至今。钱伟伟支付了2018年6月16日至2019年6月15日的租金后未再支付房屋租金。截至2021年4月15日累计欠付租金42168元。自2018年12月份起至2021年3月31日止累计欠付案涉租赁房屋应付水费、电费、电梯费用、公共卫生及垃圾清理等费用共计19759.9元。 另查明，双方在庭审中均认可，在宣城寺庙的装饰装修工程应付工程款中已计入了案涉《房屋租赁合同》中约定的钱伟伟应付的租房押金5000元。案涉租赁房屋已由铜陵市天源股权投资集团有限公司通过司法拍卖取得不动产权。本案受理案件后，于2021年4月7日向钱伟伟送达了起诉状及相关诉讼材料。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同各方应按约定履行。刘金山按合同约定交付租赁房屋，钱伟伟也应按约定支付房屋租金及各项费用。因钱伟伟未能按合同约定履行其义务，违反合同约定，故对刘金山要求解除双方之间所签订的《房屋租赁合同》并腾空房屋的诉求，依法予以支持。对于刘金山主张的要求钱伟伟支付拖欠的2019年6月16日至2021年6月15日的租金46000元的诉求，因其实际使用租赁房屋期间与其主张期间不符，为计算方便，本院确定尚欠租金的计算时间截止2021年4月15日。此后房屋占用费用按合同约定的月租金计算至钱伟伟实际交付房屋时止。对于刘金山主张的利息损失，符合法律规定，依法予以支持。对于刘金山主张的钱伟伟应给付的水、电费及公摊费用的诉求，结合钱伟伟此前已付情况及钱伟伟也未能提交证据予以证明该项费用的不合理，故对该诉求，依法予以支持。庭审时，双方对于租房押金5000元的交付情况，均认可是在计算宣城寺庙的装饰装修工程应付工程款进行了扣除，结合该装修工程的施工时间，可以确认双方对本案的房屋租金与装修工程的工程款项的给付做过协商抵付的事实。故钱伟伟未按时给付房屋租金主观上并无违约的故意，对刘金山要求给付违约金的诉求，不予以支持。对钱伟伟提出的本案原告主体资格问题，虽然案涉房产的产权发生了变动，但依据“买卖不破租赁”的民法原理，刘金山的诉讼主体资格符合法律规定。对于抵付的租房押金5000元，因双方均认可已抵付，故本案中不再处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条规定，判决如下： 一、确认刘金山与钱伟伟2018年7月17日签订的《房屋租赁合同》于2021年4月7日解除。 二、钱伟伟于本判决生效后二十日内搬离铜陵市××路××号××层房屋并交付给刘金山。 三、钱伟伟于本判决生效后十日内给付刘金山截止到2021年4月15日的房屋租金42168元及利息（利息计算：以42168元为基数，自2020年6月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清时止）；此后房屋占用费用由钱伟伟按月租金1916元计算至将铜陵市××路××号××层房屋实际交付给刘金山时止。 四、钱伟伟于本判决生效后十日内给付刘金山截止2021年3月31日止的水、电、公摊等费用19759.9元；此后按实际发生的费用计算至铜陵市××路××号××层房屋实际交付给刘金山时止。 五、驳回刘金山的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费1505元，减半收取752.5元，由刘金山负担52.5元，由钱伟伟负担700元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 王 云 二〇二一年四月二十六日 书记员 陈耀鹏 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。