北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初1749号原告：张振达，男，1972年3月4日出生，汉族，北京联通人力资源部科员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：袁喜娣（系原告张振达之妻），1971年4月14日出生，汉族，大兴农业技术推广站农艺师，住北京市大兴区。被告：北京爱吉屋房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区乐园路4号院3号楼7层811。法定代表人：张金龙，职业不祥。原告张振达与被告北京爱吉屋房地产经纪有限公司（以下简称：爱吉屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张振达及其委托诉讼代理人袁喜娣到庭参加诉讼、被告爱吉屋公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张振达向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告从2020年6月10日至2020年8月27日期间及恢复房屋原貌占用15日，累计3个月房租10800元；3、判令被告支付原告违约金7200元；4、请求法院判令被告给付原告将房屋恢复原貌费用22780元；5、请求法院判令被告赔偿房屋内物品损失费3816元；6．判令被告结清租赁期内产生的水、电、燃气等相关费用1791元；7．请求法院判令被告赔偿误工费800元、交通费200元；8．诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年7月8日，原被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的位于北京市大兴区三合南里小区42号楼10单元501室房屋，建筑面积68平方米，租赁期限共24个月，自2018年9月10日起至2020年9月9日止，月租金3600元，年租金43200元整。租金支付方式按季度缴纳，每季度支付10800元。如果一方违约，则违约方需支付违约金7200元。2020年5月下旬，被告要求退租，原告6月10日验房，被告在原告不知情的情况下厨房被拆，室内物品丢失，原告要求被告恢复原貌，经交涉无果，被告拒不履行合同又不恢复，也不照价赔偿，拒绝支付违约金，致使原告无法收房，蒙受经济损失。爱吉屋公司虽未到庭，但在庭外辩称，双方的合同已经于2020年6月10日解除，我公司无需支付2020年6月10日之后的租金；合同解除是不可抗力造成的，我公司无需承担违约责任，2020年1月21日新冠疫情全面爆发导致各行各业受到冲击，因受疫情防控政策影响，带看房源受限，故委托合同解除原因是不可抗力；我公司已经于2020年5月8日将涉案房屋的隔断予以拆除，并提交拆隔断、倒垃圾的支出凭证予以证明，原告单方对涉案房屋进行的装修，不应将责任转嫁给我公司，故原告要求的恢复原状的原料费、人工费等费用没有证据支持，亦无法律依据；关于被答辩人主张的冰箱、家具家电、灯具、床架和床垫赔偿3816元，我公司不予认可，原告所提交证据并未证明相关涉案房屋的家具家电、床垫无法正常使用，也没有证明冰箱不是原物，亦不能证明灯具损坏，且家具家电在使用过程中亦有正常的自然磨损及折损。在双方均在现场确认的情况下，如果有缺失的物品，我公司可以按照合同约定给其相应的配置，原告不能单方对物品买新，由我公司来承担，这对我公司也是极不公平的；关于被答辩人主张的水费、电费、煤气费、及其他相关费用1791元，我公司均不予认可，我公司在交割房屋的时候已经予以结清；关于原告主张的误工费800元、交通费200元，我公司不予认可。原告主张的误工费、交通费，没有法律依据。我公司已经于2020年5月8日将涉案房屋的隔断予以拆除，2020年6月10日将房屋交接给原告，故不同意向原告支付任何费用。本院经审理认定的事实如下：对双方当事人无争议的证据和事实，本院予以确认。张振达系坐落于北京市大兴区黄村镇三合南里42楼10-501室的房屋所有权人。2016年9月2日，委托人、甲方张振达与代理人、乙方爱吉屋公司签订房屋出租委托代理合同，合同约定甲方委托乙方出租涉案房屋，委托期限2016年9月10日至2018年9月10日止，时间共计24个月。上述合同签订后，张振达交付了房屋，爱吉屋支付房屋租金。合同到期后，张振达与爱吉屋于2018年7月8日续签房屋出租委托合同，该合同约定：委托期限为2018年9月10日至2020年9月9日止。房屋月租金为3600元。在合同期内，为了便于出租，如乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有。房屋及附属设施、设备《含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责修复，双方如有异议，提交有关质量检验部门鉴定；除乙方及其代理客户使用不当、人为破坏原因造成房屋及附属设施、设备（含家电）损坏的情况外：房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏及老化的维修责任均由甲方承担。甲方应在收到乙方维修通知后15日内完成维修，或提供相应替代品，否则乙方有权代其维修，所发生的费用由甲方承担。因延误维修造成乙方代理客户损失的，由甲方依法承担相应责任；如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任。如遇拆迁，甲方应提前书面通知乙方，租金按实际居住时间计算，甲方应及时退还乙方剩余租金及相关费用。委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方贰个月的合同约定的月租金为违约金。依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的，甲方应给乙方调客户时间，并承担乙方投入及乙方已经缴纳给甲方未实际使用的房屋租金。下列情形之一可以变更或者解除本合同：双方均不承担违约责任：1．甲乙双方协商一致的；2．不可抗力致使本合同不能继续履行的；3．依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的；4．依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的。第八条特别注意事项：一、在委托期内甲方应负责的事项、费用：1．因水、电、燃气、管道线路及防水层，房屋主体结构装修自然老化、无法正常使用的，因修理或施工改造所发生的费用；2．暖气费、物业费、有线电视初装费及冬季暖气不达标准温度，由业主联系相关部门解决；3．委托期前所发生的费用；4．房屋内所留电器自然损坏需维修的；5．房屋的水管总闸门损坏、漏水，爆裂，由甲方联系相关部门修理；6。因乙方必须需要联系相关部门解决的问题，甲方应配合乙方。二、在委托期内，乙方及代理客户应负责的事项、费用：1．房内的门窗、玻璃、灯具、灶具等因使用不当发生损坏的；2．合同期内发生的水、电、气费用；3．配件、水管龙头等因使用不当产生问题的：4．物业交割后下水管道因使用问题发生堵塞而产生的疏通费用；5．木地板、地砖、墙砖因使用问题而破损的；6。因客户需要更换防盗门、户门或门锁等费用；7．屋内其它物品因使用不当产生破损的。爱吉屋公司租金支付至2020年6月10日。关于合同解除事宜。张振达主张因2020年5月，社区入户要求拆除隔断，爱吉屋公司和其商量要求搬离房屋，解除时间为2020年8月27日，因为这天请人破门而入的，后面装修期间（2020年8月28日至9月10日）的租金不主张了，故其主张的房屋租金由10800元变更为9240元（10800元-1560元），2020年6月10日，爱吉屋公司将其叫到涉案房屋说是要退租，但是房屋没有恢复原状，所以没有交接，爱吉屋公司就离开了涉案房屋。爱吉屋公司主张因疫情，社区居委会要求不能群租，其公司要求解除合同，合同于2020年6月10日解除，并办理完交接。关于恢复原状费用问题。张振达提交照片、收据、收条、视频等证据证明其为恢复房屋原状花费22780元，其中恒生卫浴三联单显示座便380元、收据显示金钢纱窗1500元、烟机灶台、不锈钢盒1000元、橱柜2900元、装修费用17000元。爱吉屋公司庭外提交其公司与次承租人的北京市房屋租赁合同及房屋交接单、支出凭单，证明涉案房屋于2020年5月底被腾空以及房屋恢复原状的事实。上述合同显示其公司与次承租人签订的合同均是2020年9月9日到期。支出凭单显示其公司退给次承租人押金、房租及三合南里42-10-501室拆除隔断、倒垃圾、修复墙面费用等费用共计360元。关于损坏家具家电问题。张振达提交的照片、收据、销售单、发票证明其购买沙发、茶几、电视柜等花费1810元、灯具286元、洗衣机999元、冰箱1001元，张振达称2018年房屋租赁合同中物品交接清单就是抄写的2016年房屋租赁合同的物品交接清单，2018年续签合同时并未进屋核实。关于水电燃气费问题。张振达提交照片、缴费通知书、中国银行用户存根、发票、收据等证据，其中中国银行用户存根显示水费为1430元、燃气缴费信息打印小票及收据显示燃气费26．1元及燃气卡10元、电费发票显示销售电量100元。针对销售电量100元，张振达称如果仅补电卡，无法出具发票，故又购买了100元的电费。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中张振达与爱吉屋公司签订的合同，是双方真实意思表示，且未违反效力性强制规范，应属有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行己方的权利义务。本案中，爱吉屋公司承租房屋用于转租，且房屋用途用于居住，不是商业用房，且其公司与次承租人签订的合同均是在2020年9月9日到期，虽因新冠疫情爆发，但疫情并未严重致使合同目的无法实现，故爱吉屋公司因疫情提出解除合同，且主张不可抗力，不支付违约责任的主张，理由不足，本院不予采信，爱吉屋公司应按照合同约定支付违约金。至于合同解除时间。本案中，虽爱吉屋公司主张房屋于2020年6月10日进行了交接，并未提交相应的证据，其提交的公司与次承租人的交接单等证据仅能证明公司与次承租人的交接情况，并不能证明公司与张振达的交接情况，故对该公司主张于2020年6月10日完成交接的事实，本院不予确认。根据查明情况，爱吉屋公司与张振达协商解除合同，并于2020年6月10日试图进行交接，但因房屋恢复原状问题并未交接成功，由此可以看出爱吉屋公司解除合同的意思表示已经送达了张振达，故本院认定合同解除时间为2020年6月10日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述规定，本院认为双方在交接房屋恢复原状问题存在争议，双方应积极协商解决，完全可以通过拍照、录像等方式保存房屋状态，但双方均未采取措施，导致房屋租金损失扩大，结合案情，根据双方的过错程度，本院认定爱吉屋公司应支付张振达2020年6月11日至2020年8月27日期间的租金损失共计5544元（3600÷30×77天×60%）。对于张振达主张的房屋恢复原状费用及家具家电损失费用。考虑到该房屋交付爱吉屋公司时房屋状态，及自2016年起，爱吉屋公司进行转租至今及室内家具家电使用折旧情况，结合张振达对房屋进行重新装修的情况及张振达提交的票据，本院酌情认定爱吉屋公司应支付张振达房屋恢复原状费用及家具家电损失费用共计16000元。关于张振达主张的水电燃气费，结合其提交的相关票据，本院认定爱吉屋公司应支付张振达水费1430元、燃气卡及燃气费共计36．1元。对张振达要求的电费100元，本院认为该电费100元已经储存在电卡内，受益人仍是张振达，该100元并非损失，故对其主张的电费100元不予支持。对张振达要求的误工费、交通费，考虑到合同并未对该项费用进行约定，且张振达对该项费用并未举证，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认张振达与北京爱吉屋房地产经纪有限公司的房屋租赁合同关系于2020年6月10日解除；二、北京爱吉屋房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付张振达2020年6月11日至2020年8月27日期间的租金损失5544元；三、北京爱吉屋房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付张振达水费、燃气费等费用共计1466．1元；四、北京爱吉屋房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付张振达违约金7200元；五、北京爱吉屋房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付张振达房屋恢复原状费用及家具家电等费用共计16000元；六、驳回张振达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费946元，由张振达负担391元（已交纳），由北京爱吉屋房地产经纪有限公司负担555元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年四月三十日法官助理  刘天怡法官助理  印承程书 记 员  陈禄源