广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初29804号原告：中山科技新城建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××564T。法定代表人：彭飞，总经理。委托诉讼代理人：卢满辉，该公司工作人员。委托诉讼代理人：马晓阳，该公司工作人员。被告：黄宇斌，男，1974年10月23日出生，汉族，住广东省中山市石岐区×××××××××，公民身份号码442××××××××××××656。原告中山科技新城建设发展有限公司（以下简称科技新城公司）与被告黄宇斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告科技新城公司委托诉讼代理人马晓阳、卢满辉到庭参加诉讼,被告黄宇斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技新城公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2018年11月至2020年7月期间物业管理费6541.5元及违约金（违约金计算方式：以每月欠款金额为基数，自2018年11月起按日万分之五计至实际清偿之日止）。庭审中，原告明确违约金计算标准为：以每月欠款金额为基数，自2018年11月1日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止。事实和理由：原被告签订人才楼A(B)前期物业管理服务协议（以下简称服务协议），约定原告为被告位于中山火炬开发区×××人才楼A1-1××1房（以下简称为涉案房产）提供前期物业服务，并约定按物业的建筑面积1.5元/月/平方米的标准计付物业管理费，涉案房产建筑面积207.65平方米，管理费311.5元／月。服务协议约定被告须于每月15日前向原告缴纳物业管理费，但自2018年11月15日起，被告开始拖欠涉案房产物业管理费，经原告口头、书面通知以及委托律师致函敦促被告支付，被告均末履行支付管理费的义务。被告逾期支付管理费行为已经构成违约。综上所述，请求法院依法判决。原告科技新城公司向本院提供的证据主要有：1.催告管理费律师函；2.邮寄快递单；3.服务协议；4.住户紧急联络人登记表；5.收楼通知书；6.不动产权证复印件。被告黄宇斌未到庭应诉，亦未提供答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：黄宇斌是涉案房产原业主[房产证号为：粤（2017）中山市不动产权第02×××33号]，建筑面积为207.65平方米。科技新城公司称，涉案房产又于2021年3月18日经人民法院公告拍卖。2007年12月1日，案外人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）（甲方、房地产开发公司）与科技新城公司（乙方、物业管理公司）签订中山市火炬开发区人才楼A/B区前期物业服务合同（以下简称为前期物业服务合同），该合同约定：本物业竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用包干制方式收取物业服务费和提取酬金；按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费；住宅楼【建筑面积】每月每平方米1.5元收取；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月15日前；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金；服务期限自二零零八年一月一日其至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。该合同还约定了其他内容。2018年4月25日，科技新城公司（甲方）与黄宇斌（乙方，案外人刘伟祝代签）签订了服务协议，该协议约定：物业买受人同意建设单位选聘科技新城公司为中山市人才楼A（B）前期物业管理服务单位，并自愿遵守建设单位与科技新城公司签订的前期物业服务合同的有关约定。高层住宅按建筑面积（以房地产权证确权面积为准）每月每平方米l.5元收取（含电梯运行、路灯电费及生活用水加压电费，不含楼梯灯等楼宇本体公共电费）。物业管理费自通知收楼之日或按《商品房买卖合同》约定视为收缕之日起按上述标准收缴。协议还约定了其他内容。该协议由刘伟祝代黄宇斌签名确认，科技新城公司称，刘伟祝系帮助黄宇斌购买涉案房产的中介人员。2020年6月15日，因黄宇斌拖欠科技新城公司物业管理费，科技新城公司向黄宇斌邮寄催款函，该函载明：“贵方至今拖欠2018年11月1日至2020年6月30日的物业管理费6230元，合计6230元尚未缴纳。根据前期物业服务合同的约定，贵方拖欠物业管理费的，自应付未付之日起按0.05%支付滞纳金补偿给我司。我司多次催促贵方支付上述欠款及滞纳金，仍未果。我司认为，贵方未依约支付物业管理费的行为已构成违约。并给我司及其他业主的利益造成了损害。为此，请贵方务必于收到本催款函之日起7日内向我司付清2018年11月1日至2020年6月30日的物业管理费6230元，否则，我司将通过法律途径追究贵方责任。”科技新城公司称，该催款函邮寄地址为黄宇斌身份证地址，邮件被退回，黄宇斌未向科技新城公司主动交费。另查，根据黄宇斌紧急联络资料登记表显示，涉案房屋收楼日期为2018年4月25日，科技新城称，涉案房屋是黄宇斌2017年从一手业主黄赤英处购买。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，建发公司与科技新城公司签订的前期物业服务合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，科技新城公司已依约向小区提供物业服务，黄宇斌作为小区物业业主期间，前述物业服务合同对其具有约束力，应依约向科技新城公司交纳物业管理费。黄宇斌逾期未交纳物业服务费及其他费用构成违约，应承担相应的违约责任。科技新城公司诉请黄宇斌交纳自2018年11月至2020年7月期间的物业管理费为6540.98元（207.65平方米×1.5元/月/平方米×21个月），理据充分，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。关于违约金问题。科技新城公司主张按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。于法不悖，本院予以支持。鉴于中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率已于2019年8月19日取消，自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算。关于违约金起算日期，根据物业服务合同约定，业主应于每月15日前缴纳当月物业管理费，故违约金应从欠费当月逾期之日即每月16日起分段计算。黄宇斌经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、被告黄宇斌于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山科技新城建设发展有限公司支付自2018年11月至2020年7月期间的物业管理费6540.98元及违约金（违约金计算方法：以每月实欠物业管理费金额为基数，从2018年11月16日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率分段计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算）；二、驳回原告中山科技新城建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山科技新城建设发展有限公司已预交），由被告黄宇斌负担（被告黄宇斌于本判决生效之日起七日内迳付给原告中山科技新城建设发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  赵 磊人民陪审员  张洁星人民陪审员  李楝宏二〇二一年三月三十日书 记 员  程梓欣