上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初6402号原告：上海莘宝企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：叶挺，董事长。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海咕噜咕噜体育发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：聂海亮，董事长。原告上海莘宝企业管理有限公司与被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王翔、被告法定代表人聂海亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签署的《商铺租赁合同》于2020年9月25日解除；2、被告向原告支付2020年5月1日至2020年9月25日期间的房屋租金人民币(币种下同)247,911.33元；3、被告向原告支付租金滞纳金(以未付租金247,911.33元为计算基数，按照每日万分之五，自2020年4月10日起分段计算至实际付清之日，暂算至2020年10月28日租金滞纳金为17,764.13元)；4、被告向原告支付电费9,294.44元；5、被告向原告支付电费滞纳金(以电费9,294.44元为基数，按照每日万分之五，自2020年4月10日起分段计算至实际付清之日，暂算至2020年10月28日电费滞纳金为194.36元)；6、被告向原告支付设备租赁费人民币330元；7、被告向原告支付设备租赁费滞纳金(以设备租赁费330元为计算基数，按照每日万分之五标准，自2020年4月10日起分段计算至实际付清之日，暂算至2020年10月28日设备租赁费滞纳金为23.32元)；8、被告向原告支付解约违约金153,876元；9、被告向原告支付律师费16,162元；10、原告不予退还被告保证金153,876元。事实与理由：2019年5月31日,原、被告签署《场地租赁合同》(以下简称租赁合同)，原告向被告出租位于上海市闵行区XX路XXX号XX广场X层XXX号商铺(以下简称涉案商铺)，租赁期限自2019年7月23日至2021年7月22日。合同对于租金标准、支付期限、违约责任等作了约定。在租赁合同履行中，被告未依约向原告支付2020年5月1日至2020年9月25日期间租金247,911.33元、2020年3月至8月电费9,294.44元、2020年3、4、8月的设备租赁费330元。被告已构成违约,并给原告造成了损失。原告多次催促被告付款,但被告始终未履行其相关义务。2020年9月25日,原告向被告发送解约函。现向法院提起诉讼。诉讼中，原告表示已于2020年9月25日收回涉案商铺。被告辩称：被告已向原告支付了截止2020年1月底的租金，后受疫情影响，公司所有的门店均无法经营，因此被告于2020年3月与原告负责人联系告知其停止经营，同意由原告没收保证金且放弃商铺内的设备。2020年5月，被告的门店经理向被告表示愿意接手涉案商铺继续经营，因此原告将商铺租赁的协议发给了被告店长，该店长也向原告出具了还款计划，但双方最终未协商一致。直至2020年9月，被告得知原告已将涉案商铺连同店内的器材设备转给了被告同行经营。被告是因疫情这一不可抗力的因素而不再经营，并不存在违约行为。现愿意由原告没收租赁押金，对于原告主张的电费和设备租赁费无异议，不同意原告的其余诉讼请求。原告既要没收押金，又要求被告承担解除合同违约金，且要按每日万分之五计算各项费用的逾期付款违约金，明显不合理且计算方式过高，应当予以调低。经审理查明，上海莘宝企业管理有限公司的原企业名称为上海新宝置业有限公司，于2018年11月变更为现企业名称。2019年5月，原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)，双方签订《场地租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案商铺(租赁面积481.8平方米)，乙方用于经营“咕噜咕噜”品牌的轮滑及相关活动；租期两年，自2019年7月23日至2021年7月22日；甲方应在2019年7月23日前将租赁场地交付乙方；乙方需在本租赁合同签署同时一次性支付租赁保证金153,876元；租金结算周期为一个月。乙方应于该场地交付后每月的第10日之前向甲方提前付清下一个月的固定租金；在合同有效期内，因乙方违约而导致甲方解除本合同的，甲方有权不予返还保证金；月保底租金51,292元；乙方使用期间，该租赁场地所发生的水、电、空调、通讯、清洁等所有费用由乙方承担。上述费用由甲方或委托的物业管理公司统一代收，乙方应按甲方或物业管理公司制定的收费标准在每月第10日前及时足额缴纳。乙方应在本合同签署之日向甲方支付公用事业押金1万元。在租赁关系终止时，甲方收到公用事业费用最后一个月的账单30个工作日内，就公用事业押金与乙方予以结算；在本合同有效期内,有下列情形之一的,守约一方可书面通知违约一方解除本合同,但违约一方应承担相应的违约责任或赔偿责任：……乙方逾期不支付或者不足额支付租金、管理费、保证金及其他任何费用超过15日的。甲方根据本合同约定解除本合同的，有权不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于租赁保证金金额的违约金;如果前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失,则乙方仍应向甲方赔偿该等损失。乙方未按时支付租金、保证金、管理费及有关费用,则每延误一日,应按照应付未付金额的每日万分之五标准向甲方加付滞纳金。甲方因向乙方追讨欠款而支出的任何费用可按照本合同的约定向乙方追索,该等费用包括但不限于：甲方为向乙方追讨欠款所需支付的合理的法律费用(包括但不限于律师费和诉讼费),而不论诉讼程序是否开始；甲方为向乙方追讨欠款而委任其他人员所需支付的任何合理的费用。合同第十五条“特别约定”约定：乙方为续约租户，租赁保证金需在本合同签署当日补足差价43,965元。合同附件六“商户销售数据采集协议书”约定：甲方是销售数据采集设备的合法拥有者。就该租赁场地内销售数据采集设备/云POS(含银行刷卡POS机)的使用，乙方需向甲方支付月租赁费110元/台。合同对其他事项亦作了约定。在合同签订后，被告向原告补足了租赁保证金153,876元。双方按约履行合同。被告向原告支付了截止至2020年1月的租金后，由于受疫情影响而停止经营。之后，原告收到了2020年2月的半个月租金和3月、4月的租金。原告减免了2020年2月期间的半个月租金。2020年8月、9月，原告向被告寄发催款函要求被告支付拖欠的租金、电费、设备租赁费。9月18日，原告以微信方式向被告法定代表人发送催款函，但被告未能支付。2020年9月25日，原告自行收回了涉案商铺。2020年9月27日，原告通过邮政快递方式向被告寄发解约函，但该邮件于2020年9月30日退回原告，未能成功投递。2020年9月29日，原告通过微信向被告发送解约函，通知被告即日解除租赁合同，要求被告支付截止合同解除日止的租金228,886.84元，公共事业费9,194.44元，逾期支付租金违约金12,351.75元及其他费用330元，合计250,177.51元；要求被告支付违约金153,876元；要求被告恢复商铺原状并返还商铺。2020年10月，原告将涉案商铺重新出租，承租方为同样经营轮滑业务的公司，且接收了被告的部分会员。现原告以诉称理由诉至本院。另查，原告为本案诉讼，与北京大成(上海)律师事务所签订《法律服务合同》，约定由该律师事务所提供法律服务，原告支付了法律服务费32,310元。原告于2020年8月向被告寄发的催款函，要求被告支付的租金为2020年5月至9月的租金237,435.51元，2020年3月至7月的电费7,657.84元，2020年3月、4月和8月的设备租赁费330元，合计245,423.35元。该邮件未能成功寄送到被告。再查，2020年7、8月期间，案外人有某向继续履行涉案租赁合同，并曾与原、被告协商变更涉案租赁合同的承租人主体，但三方协商未果。庭审中，被告表示政府因疫情原因对被告行业的限制经营的要求直至2020年6月才解除。庭审后,原告向本院确认被告已支付的1万元公用事业押金，可以与被告应付的电费及电费的滞纳金进行结算。以上事实，由原告提供的租赁合同、催款函及寄件凭证、投递信息、解约函、微信截屏、法律服务合同及发票等，被告提供的落款无任何人签名盖章的租赁主体变更协议，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。在履行过程中，原告已收取了截止至2020年4月的租金，但自2020年5月起的租金，被告未能支付，被告确实已构成违约。在原告向被告催讨租金、电费和设备租赁费后，被告仍未能付款，据此原告享有合同解除权。原告的解除函通过微信方式于2020年9月29日送达被告，因此双方的租赁合同于该日解除。虽然被告的门店负责人曾与原、被告协商变更承租人主体，但协商未果，被告也未能将商铺退还原告，因此对于2020年5月1日至9月25日期间的租金，被告应当支付。被告未能按期支付上述租金，根据合同约定被告逾期支付租金应当承担逾期付款违约金。因疫情原因，被告经营轮滑及相关活动项目的业务确实会受到影响，因此被告未能按期支付2020年上半年租金行为尚可理解，根据被告的行业特点及违约情节，本院酌情免除2020年6月(含6月的租金)之前逾期支付租金的违约责任。但按被告所述2020年6月才被允许恢复经营，则被告对于2020年7月的租金应当按时支付，因此对于2020年7月、8月、9月的租金，被告应当承担逾期付款违约责任，向原告支付逾期付款违约金。合同约定被告应当于当月10日前支付下月租金，则逾期付款违约金应自当月11日起算。原告按每日万分之五计算违约金，计算方式确实偏高，本院酌情调整按每日万分之二计算。对于原告主张的电费9,294.44元，被告同意支付，本院予以准许。关于被告已向原告支付的公用事业押金1万元，原告同意与被告应付电费进行结算，因此为避免诉累，本院于本案中一并处理。被告应付电费9,294.44元，在公用事业押金中扣除此款后，原告应退被告705.56元。至于原告主张的逾期支付电费的违约金，由于目前无证据证明在合同履行过程中原告将每月的被告实际使用电量及电费清单抄送被告并由被告确认，被告在2021年4月13日的庭审中明确表示不认可由原告提供的电表抄表清单。原告实收被告公用事业押金1万元，合同约定在双方租赁关系终止时，原告收到公用事业费用后最后一个月的账单30个工作日内，就公用事业押金与被告进行结算。双方的租赁合同于2020年9月29日解除，原告最迟也应当于2020年11月以被告支付的1万元押金与应付电费进行结算，因此现原告主张逾期支付电费的违约金之请求，本院不予支持。关于原告主张的设备租赁费330元，被告对此无异议。租赁合同的附件中约定被告需要向原告支付收银系统的设备租赁费每月110元，至于每月110元是提前支付还是在当月的某日支付并未约定，因此本院认为对于每月设备租赁费应于当月月底前支付。按照合同主文中关于逾期付款的约定，被告需要承担逾期付款违约金。对于逾期支付设备租赁费的滞纳金，原告随诉状提供的滞纳金计算清单显示其主张了2020年3月、4月和8月设备租赁费，则根据合同约定被告应当于2020年3月底、4月底、8月底前支付设备租赁费否则应当自次月1日起承担逾期付款违约金。现原告分别自2020年5月10日、6月10日起算2020年3、4月设备租赁费的逾期付款违约金，本院予以准许。但对于2020年8月的设备租赁费逾期付款违约金，原告自2020年7月10日起算，显然有误，本院调整为自2020年9月1日起算。关于逾期付款违约金计算标准，调整为每日万分之二。关于原告主张要求没收被告已付的租赁保证金153,876元，符合合同约定，且被告对此亦表示同意，故本院予以支持。但原告同时又要求被告偿付解除合同违约金153,876元。本院注意到，原告于2020年9月25日收回房屋后即于次月重新出租，且利用了被告原有的设备器材。因此原告因被告违约而解除租赁合同后并未对原告造成房屋空置损失，原告没收被告的租赁保证金153,876元(相当于三个月租金总和)已可弥补原告的相关损失，且对被告的违约行为起到惩罚性效果。再结合被告的违约行为并非出于恶意，虽然合同约定了解除合同违约金，但仍应当考虑原、被告之间的利益平衡，公平合理的处理合同解除后的相关后果。基于此，原告再行主张解除合同违约金的请求，本院不予支持。关于原告主张律师代理费16,162元之请求，符合合同约定，且代理费金额相对于本案诉讼标的而言尚属于合理，因此本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告上海莘宝企业管理有限公司与被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司就上海市闵行区XX路XXX号XX广场X层XXX号商铺签订的《场地租赁合同》于2020年9月29日解除；二、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海莘宝企业管理有限公司自2020年5月1日至2020年9月25日期间的租金247,911.25元；三、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海莘宝企业管理有限公司逾期支付租金违约金(计算方式：以2020年7月租金51,292元为本金自2020年6月11日起算，以2020年8月租金51,292元为本金自2020年7月11日起算，以2020年9月租金42,743.25元为本金自2020年8月11日起算，均按每日万分之二计算至实际付款之日为止)；四、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海莘宝企业管理有限公司设备租赁费330元；五、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海莘宝企业管理有限公司逾期支付设备租赁费的违约金(计算方式：以2020年3月设备租赁费110元为本金自2020年5月10日起算，以2020年4月设备租赁费110元本金自2020年6月10日起算，以2020年8月设备租赁费110元为本金自2020年9月1日起算，均按每日万分之二计算至实际付款之日为止)；六、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告上海莘宝企业管理有限公司律师代理费16,162元；七、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司已支付的租赁保证金153,876元由原告上海莘宝企业管理有限公司作为违约金没收，不再予以退还；八、原告上海莘宝企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司公用事业押金705.56元；九、驳回原告上海莘宝企业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,794.32元，减半收取计4,897.16元，由原告上海莘宝企业管理有限公司负担1,273.26元，被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司负担3,623.90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二一年四月二十九日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。