安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0104民初3909号 原告：安徽省蓝馨物业管理有限责任公司，住所地合肥市庐阳区阜阳北路901号云顶雅苑1号楼物管109室，统一社会信用代码91340100758543172D。 法定代表人：朱翊兴，总经理。 委托诉讼代理人：李阳，安徽徽杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志伟，该公司员工。 被告：杨光，男，1981年12月3日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：杨国芍，男，1952年2月14日出生，汉族，住址同上，系杨光之父。 原告安徽省蓝馨物业管理有限责任公司(以下简称蓝馨物业公司)诉被告杨光物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝馨物业公司的委托诉讼代理人李阳及被告杨光的委托诉讼代理人杨国芍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蓝馨物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付拖欠的物业费共计6087元及违约金1826元，总计7913元。二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2005年5月30日与合肥安广房地产开发有限公司(以下简称“安广公司”)签订《黄山花园前期物业管理服务委托合同》(以下简称“合同”)，就原告为黄山花园小区提供物业服务进行了约定，并约定合同有效期为三年，从2005年6月1日起至2008年5月31日止。2008年4月22日，原告与安广公司签订《补充协议》，协议约定黄山花园小区前期物业服务合同期限延期至黄山花园业主委员会成立止。黄山花园小区至今未正式成立业主委员会，原告也一直在黄山花园小区提供服务至今。另外，原告已于2011年和2014年向辖区物价局备案物业服务费的标准为:有电梯物业综合服务费1.28元/月/m，无电梯物业综合服务费0.6元/月/m。被告自2017年1月1日起拖欠物业服务费至今，后经南七街道丁香社居委调解仍无果。至2020年12月31日，被告共计拖欠物业管理服务费48个月，共计6087元(建筑面积115.29m*1.1元/月/m*48个月)，及违约金1826元(6087*30%)，总计7913元。综上，被告逾期缴纳物业费的行为，已严重侵犯了原告的合法权益。为了给小区其它业主提供更好的物业服务，维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告杨光辩称：2014年被告父亲看到楼下南边空地有种菜、有拉钢丝网种葡萄的，也种了点菜，物业公司将被告父亲种的菜铲掉了。就这样种了铲、铲了种持续到2016年9月被告父亲就不再种了，但同时其他业主拉的钢丝网、葡萄架毫发未损。被告父亲当时很气愤，就到物业办公室理论，质问物业为什么不能一视同仁，物业的一位女负责人蛮横地说“你去告我们”，被告父亲临走时说从2017年起就不交物业费了，什么时候管理好，什么时候才交。至今三单元的钢丝网葡萄架仍安然无恙。被告父亲因为长期气愤郁闷，导致血压高，于2016年9月左右突发脑梗，住进合肥三院治疗。被告父亲生病与原告有因果关系，原告应赔偿被告父亲相应医疗费用。在这五年里没有任何个人和组织调解过，请法院能给予公正裁决，以抚慰被告父亲心灵创伤。最后我方建议原告，应该勤走走看看，清楚一切障碍物，还小区业主们一个舒适优美的环境。只要管理到位，物业费不会不交的。且原告主张的物业费与事实不符，2016年全年物业费是1410元。 本院经审理认定事实如下：2005年5月30日，合肥广安房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《黄山花园前期物业管理服务委托合同》一份，约定甲方委托乙方对黄山花园小区实行专业化物业管理，并于2008年签订了《补充协议》将服务时间延长至黄山花园小区业主委员会成立时止。合同签订后，原告入驻黄山花园小区并提供物业管理服务。被告系合肥市黄山花园小区14幢302室（有电梯）业主，房屋建筑面积为115.29㎡。2014年3月及2017年4月，合肥市蜀山区物价局出具的《服务价格登记证》记载，原告服务的黄山花园小区小高层住宅物业综合服务费为1.28元/月/㎡。2013年1月9日，合肥市蜀山区物价局向原告发出合蜀价物备[2013]24号《合肥市蜀山区住宅物业服务收费标准准予备案通知》，对原告申报的黄山花园小区物业收费标准予以审核备案，其中无电梯物业综合服务费按0.60/月/㎡元执行，有电梯物业综合服务费按1.1元/月/㎡执行。被告欠缴自2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费共计6087元（1.1元/月/㎡×115.29㎡×48个月）。 黄山花园小区多名业主曾联名要求蓝馨物业公司改进服务水平，加强物业管理。2018年，合肥市蜀山区公安消防大队曾向蓝馨物业公司出具《行政处罚决定书》，主要内容为：消防设施、器材未保持完好有效（14号楼、28号楼、31号楼消火栓无水，31号楼灭火器无法正常使用），给予罚款的行政处罚。 以上事实，有原告企业营业执照、法定代表人身份证明及其身份证复印件、黄山花园前期物业管理服务委托合同、补充协议、交付通知、业主信息登记表、备案通知、服务价格登记证、催费通知等证据在卷佐证。 本院认为，蓝馨物业公司依据与合肥广安房地产开发有限公司签订的《黄山花园前期物业管理服务委托合同》对案涉黄山花园提供物业服务是事实，被告杨光作为小区业主，接受了物业服务，应当缴纳相应的物业费。被告提供的证据证实原告确存在服务瑕疵，但尚不足以证明原告履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，不能构成不交物业费的理由。因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。同时，原告作为物业服务企业应加强服务意识、提高服务质量，多渠道加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。因原告履行服务合同确有瑕疵，本院酌情对被告应缴纳的物业费予以10%的扣减，故被告应缴纳2017年1月1日至2020年12月31日的物业费为5478.3元（6087元×90%）。原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杨光于本判决生效之日起十日内一次性支付安徽省蓝馨物业管理有限责任公司2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费5478.3元； 二、驳回安徽省蓝馨物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费118元，减半收取59元，由安徽省蓝馨物业管理有限责任公司负担9元，杨光负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 宁晓燕 二〇二一年四月三十日 法官助理 严佳珮 书 记 员 王 雪 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。