贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初574号原告：吴某某，男，现住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：钟捷，广东天穗（贵阳）律师事务所律师，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：蒙朝义，广东天穗（贵阳）律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：贵州东新东房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市乌当区新添寨新创路新创商住楼**6F+****，统一社会信用代码：91520000057084436A。法定代表人：袁新发，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹某某，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：孙海孟，贵州秉尚律师事务所律师，代理权限：特别代理。原告吴某某与被告贵州东新东房地产开发有限公司（以下简称东新东公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某某的委托诉讼代理人钟捷、蒙朝义，被告东新东公司的委托诉讼代理人邹某某、孙海孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2019年10月15日签订的《购房合同》；二、判令被告退还原告购房款300万元，并支付合同违约金100万元；三、判令被告按已付房款占总房款的比例，支付原告一房二卖的违约金101.76万元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年10月15日签订《购房合同》，合同约定被告将位于乌当区，建筑面积为878.6平方米的房屋，以每平方米4500元，总价5027310元的价格出售给原告。《购房合同》第五条约定：“自乙方划入首付款60天内，甲方必须确保在房产交易部门进行网签及按房产交易要求重新签订购房合同，购房价格及条款按本合同约定。如因甲方原因不能进行购房网签等法定购房手续，属甲方违约，甲方须在七天内全额退还乙方首付款，并支付乙方违约金100万元”。原告于2019年10月19日将合同约定的首期款300万元转到被告账户，履行了合同义务。被告一直推诿，未按合同约定为原告进行网签及重新签订购房合同。经原告在筑房网查询，发现被告已将出售给原告的2号楼第九层中的1-9-3和1-9-4号房出售给他人，并为他人办理了网签手续，根据相关司法解释，被告的违约行为导致双方合同目的不能实现，属根本违约，侵犯原告的合法权益，故诉至法院并请求依法支持原告诉请。被告东新东公司辩称，原告的诉讼请求、事实及理由与事实不符。被告因资金周转与原告沟通后向原告借款300万元用于周转，本案的法律关系应为借贷关系，双方所签的购房合同是一个担保，并且被告已向原告归还借款4万元，应依法予以扣减。从原告支付借款300万元至原告起诉之日，并没有给原告造成实际性的损害，即使要支付利息或者违约金，应按照市场LPR报价利率进行计算，原告主张利息过高。因本案的关系是借款关系不是商品房预约合同纠纷，被告理应有权对房屋进行处置，不存在一房二卖的情况。本院经审理认定事实如下：2019年10月15日，原告与被告签订《购房合同》，合同约定被告将位于乌当区，建筑面积为878.6平方米的房屋，以每平方米4500元，总价5027310元的价格出售给原告。《购房合同》第三条约定首付款为300万元人民币。第五条约定：“自乙方划入首付款60天内，甲方必须确保在房产交易部门进行网签及按房产交易要求重新签订购房合同，购房价格及条款按本合同约定。如因甲方原因不能进行购房网签等法定购房手续，属甲方违约，甲方须在七天内全额退还乙方首付款，并支付乙方违约金100万元”。合同签订后，原告于2019年10月19日将合同约定的首期款300万元支付给被告，履行了合同义务。上述事实，有原、被告的当庭陈述以及《购房合同》、收据、建设银行电子回单等证据予以佐证，且经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《购房合同》系双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，应为有效，原告已按合同约定向被告支付首付款3,000,000元，但被告未在合同约定的期限内为原告办理网签并签订正式的商品房买卖合同，被告的行为违反合同约定。现原告要求解除《购房合同》，被告在庭审中亦表示同意解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，本案中，诉状已于2021年1月21日送达给被告东新东公司，故本院确认原告与被告签订的《购房合同》已于2021年1月21日解除。因双方合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应当向原告返还购房首付款3,000,000元。关于违约金应如何计算的问题，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。双方已经在《购房合同》明确约定了100万元的违约金，虽然被告据此提出原告主张的违约金过高，应按LPR报价利率进行计算，但根据《购房合同》第五条违约责任的约定，由于被告未能在原告交纳首付款60日内办理网签手续及重新签订购房合同，应当退还首付款并支付违约金100万元；如被告违约，又没有在首付款到账满60天后七天内退还，每延迟一个月，原告有权追加被告违约金10万元直至退清首付款及支付所有违约金为止。被告至今未向原告退还首付款，综合上述约定的两项不同性质的违约责任以及被告的实际违约情形，原告在本案中主张按双方约定的100万元违约金并未过分高，故对被告要求降低违约金的意见，本院不予支持。关于原告要求被告支付一房二卖的违约金1,017,600元的诉请，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号修改的司法解释之一）等法律法规并未规定一房二卖的惩罚性赔偿，且双方约定的违约金1,000,000元足以覆盖原告的相应损失，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告东新东公司提出本案法律关系为借款关系的意见，经本院多次询问，被告均未向本院提交任何证据佐证其意见，在原告已经对其主张的事实承担了举证责任的前提下，被告应当就其提出的反驳意见提交证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，对被告的该意见，本院不予采信。关于被告向原告支付的40,000元，银行电子回单附言备注为归还本金，微信转账备注为代罗琦借款，该40,000元款项系另一法律关系，被告可另案主张，故不在本案中处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告吴某某与被告贵州东新东房地产开发有限公司签订的《购房合同》于2021年1月21日解除；二、被告贵州东新东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴某某购房首付款3,000,000元，并支付违约金1,000,000元；三、驳回原告吴某某的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,462元，已减半收取，由原告吴某某负担5,953元，被告贵州东新东房地产开发有限公司负担17,509元。（上述款项原告已预交，被告可在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审判员  陈治宏二〇二一年四月十五日法官助理杨琴书记员邵益