贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初10621号原告：江承建，男，1975年11月24日出生，汉族，住贵阳市花溪区。原告：刘秋连，女，1978年5月1日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。委托诉讼代理人：罗玉先，贵州民光律师事务所律师，特别代理。被告：贵州利尔房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区珠江路66号。法定代表人：李修平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雪乂，贵州好时律师事务所律师，特别代理。原告江承建、刘秋连诉贵州利尔房地产开发有限公司（以下简称“利尔房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理，于2019年12月17日做出判决。原告江承建、刘秋连不服本院判决上诉至贵阳市中级人民法院。贵阳市中级人民法院裁定本案发回本院重审。本院于2020年8月17日立案受理，由审判员高燕、李艳阳、段海军组成合议庭审理，原告江承建、刘秋连及其委托诉讼代理人罗玉先，被告利尔房开公司委托诉讼代理人王雪乂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江承建、刘秋连向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交房的违约金185151元（违约金计算为2013年10月31日至2014年7月31日，按万分之一计算，2014年8月1日至2014年8月31日按万分之二计算，2014年9月1日至2019年6月24日，按万分之三计算）；2、由被告承担本案诉讼费。重审中，原告变更诉请为严要求被告支付从合同约定交房之日起至实际交房之日的违约金。事实和理由：原告与被告于2012年9月17日签订《商品房买卖合同》，原告购房款总价为290877元，被告应当在2013年10月31日前交付该商品房，现原告已依约交付房款，但被告未按期将合格房屋交付给原告。原被告双方自愿签订《商品房买卖合同》。对双方均有约束力，双方应按照合同的约定享有权利、履行义务。本案原告按照合同约定履行了支付购房款的义务，应当享有按照合同约定期限取得房屋的权利。但因被告未能按照合同约定期限内交付房屋给原告，违反了合同约定的义务，应承担违约责任。原告在多次向被告主张违约金的过程中，被告以回复、承诺等书面形式分时间段变更了逾期交房违约金的计算标准，应视为双方认可对逾期交房违约金的计算标准。被告的违约行为造成原告重大经济损失，原告特提起诉讼。被告利尔房款公司辩称，房屋已经实际交付给原告，且原告实际居住，按照商品房买卖合同司法解释的规定，转移占有即视为已交房，实际交房时间为2015年9月30日。交房后被告不再承担逾期交房责任。原告要求被告支付违约金，系债权纠纷，应适用三年的诉讼时效，原告的起诉已经超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年9月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告向被告购买位于花溪区房屋一套，房屋总价款为290877元，首付款为90877年，余款采用银行贷款方式支付。合同第十一条约定被告应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同十三条约定（1）逾期交房在90日之内，在约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款。2014年7月25日，被告发出《关于月半湾延期交房及增加违约金赔偿的通知》，载明：“由于施工单位收尾工作尚未完工，不能按照《商品房买卖合同》中约定的时间交房，应业主要求我司已于2014年5月8日按照合同第十三条约定，支付2013年10月31日至2014年4月30日共计6个月的违约金，现我司就延期交房时间及增加违约金事宜作出以下通知：一、违约金从2014年8月1日至2014年8月31日的支付比例将提高至已付购房款的万分之二（按按日计算），2014年9月1日起至交房之日违约金的比例将提高至已支付购房款的万分之三（按日计算）。二、2014年5月1日起直至交房之日的违约金我司将按照合同约定，在房屋实际交付之日起三日内向业主支付违约金。”2014年11月19日，被告发出“关于按时交房的公告”，主要载明：“现由经开区管委会及住建、公安等部门于2014年11月18日会同大部分业主协商，将承诺如下：1、本次协商是由经开区管委会牵头，由区住建及公安等部门监督执行，并由管委会于下周借款800万元协助项目完工。2、本公司承诺于2014年11月25日黔开张项目实质性开工，并于2015年3月28日前交房，力争提前。3、本次延期交房的违约金问题，余下未领取逾期交房违约金的住户通过两种方式解决：①若业主愿意暂时不领取违约金，违约金推迟至交房前付清并由本公司支付，按月息2%支付该笔款项。②想领取违约金的业主在项目动工后贰周内在施工现场登记领取。”2015年9月28日，被告发出《交房通知》，载明“月半湾房屋已基本达到领房条件，定于2015年9月29日至9月30日交付钥匙，对尚未完成的道路修建、水、电收尾等后期剩余工程，将加大工作力度，争取尽快完工。关于违约金，将在今后的物管费用中进行充抵。”2015年9月30日，被告向原告交付了案涉房屋。原告遂提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金。审理中，原告提交《信访事项处理意见书》、贵阳市花溪区平桥街道办事处出具的《证明》、贵州省人民群众来访接待中心出具的《关于“月半湾”小区部分业主到省走访情况说明主张2018年9月5日被告承诺清算业主违约金，因此原告的诉讼时效在2018年9月5日中断，原告的起诉未过诉讼时效。贵阳经济技术开发区建设管理局于2019年1月7日出具的《信访事项处理意见书》载明：“刘秋莲女士：您反映其是小河月半湾小区业主，要求贵阳市经开区建管局落实消防、绿化、停车场和办理产权证等相关问题。我们已于2018年11月23日受理，并发出告知书……6、关于反映至今利尔房开公司未清算违约金具体金额，严重影响遗留问题的处理的问题。2018年9月5日晚航天社区服务中心牵头召开协调会，会上，房开公司承诺，即日起清算业主违约金。2018年10月8日，该房开公司将清理结果及违约金抵扣物管费情况进行告知，但从目前我局了解的情况来看，该小区业主对房开公司清算的房屋违约金明细有异议，为此，我局及社区等相关部门建议业主通过司法程序进行维权。”2020年5月9日贵阳市花溪区平桥街道办事处出具的《证明》载明“兹有我街道办事处（含原航天社区服务中心）辖区内月半湾小区业主代表在2015年、2017年、2018年多次向贵州省信访接待中心反映贵州利尔房地产开发有限公司未支付逾期交房违约金、未办理不动产权证、未完善小区配套设施等有关问题，在2018年9月5日晚，由原航天社区服务中心牵头召开了贵州利尔房地产开发有限公司负责人、月半湾小区业主代表董树清、李本堂、汪世斌、文成军、张杰、申天国、唐清余、杨章训、刘秋连等人参加的关于逾期交房违约金的协调会，协调会上经贵阳经济技术开发区建设管理局、原航天社区服务中心调解，贵州利尔房地产开发有限公司承诺：从2018年9月5日起，对月半湾小区所有业主逾期交房的违约金进行清算并告知业主，后因贵州利尔房地产开发有限公司与月半湾小区业主们计算的违约金有差异，故贵阳经济技术开发区建设管理局及原航天社区等相关部门建议业主们通过司法程序进行维权。”贵州省人民群众来访接待中心出具的《关于“月半湾”小区部分业主到省走访情况说明》载明：“花溪区小河漓江路“月半湾”小区部分业主2015年10月15日、2017年6月1日、2018年11月21日先后到省走访，主要反映贵州利尔房地产开发有限公司未履行合同约定，未完善小区配套设施等问题。”被告不认可前述证据的真实性，辩称原告应向被告主张权利，不是向相关部门主张。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、关于月半湾延期交房及增加违约金赔偿的通知、关于按时交房的公告、交房通知、《信访事项处理意见书》、贵阳市花溪区平桥街道办事处出具的《证明》等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点为原告提起本案诉讼是否已过诉讼时效。《商品房买卖合同》约定的交房时间是2013年10月31日，但被告实际交房时间为2015年9月30日，被告存在逾期交房的违约行为。根据《商品房买卖合同》的约定被告应在房屋实际交房之日起30日内向原告支付逾期交房违约金，即被告应在2015年10月30日前支付原告逾期交房违约金，如被告不支付，原告应在2018年10月31日诉讼时效届满前提起诉讼。原告于2019年7月9日才向本院提起诉讼，被告辩称已过诉讼时效。原告反驳称被告在2018年9月5日承诺清算业主违约金，属于诉讼时效的中断。贵阳经济技术开发区建设管理局出具的《信访事项处理意见书》和贵阳市花溪区平桥街道办事处出具的《证明》中均载明了在2018年9月5日由原航天申请服务中心牵头召开的协调会上被告利尔房开公司承诺从2018年9月5日起对业主逾期交房的违约金进行清算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（二）义务人同意履行义务……”之规定，诉讼时效应从2018年9月5日起开始重新计算，故原告的起诉未过诉讼时效。根据《商品房买卖合同》和《关于月半湾延期交房及增加违约金赔偿的通知》，被告应向原告支付的逾期交房违约金以总购房款290877元为基数，2013年10月31日至2014年7月31日的违约金按照每日万分之一计算为290877元×274天×1?=7970.03元，2014年8月1日至2014年8月31日的违约金按照每日万分之二计算为290877元×31天×2?=1803.44元，2014年9月1日至2015年9月30日的违约金按照每日万分之三计算为290877元×395天×3?=34469.92元，前述违约金共计44243.39元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，经审委会讨论，判决如下：被告贵州利尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江承建、刘秋连逾期交房违约金44243.39元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2002元，由被告贵州利尔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长 高 燕审判员 李艳阳审判员 段海军二〇二一年四月十六日书记员 刘怡鸿