广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初15472号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路****东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：司坤华、吴琼玉，该公司员工。被告：陈丕彬，男，1947年2月28日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）与被告陈丕彬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，因被告陈丕彬下落不明，本案依法转为普通程序。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人吴琼玉到庭参加诉讼。被告陈丕彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万科物业向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年7月至2020年6月拖欠的物业服务费3594.84元及逾期付款违约金(物业服务费暂计算至2020年6月；每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至2020年6月23日为577.87元)：2.被告立即向原告支付2019年7月至2020年6月拖欠的各项公共用电分摊费281.67元；3.被告立即向原告支付2016年6月至2020年6月拖欠的商业水、电费1669.07元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了位于广州市黄埔区东荟二街81号633房的房屋。原告与涉案房屋的所在小区的开发商签订了《万科东荟花园（一期）前期物业服务合同》，约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的房屋服务费标准为6元/月·平方米。开发商依照《广州市商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务。但自2016年6月起至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用、商业水费、商业电费，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告陈丕彬未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2011年10月29日，广州市万怡房地产有限公司（甲方，以下简称“万怡公司”）与万科物业（乙方）签订《万科东荟花园（一期）前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对万科东荟花园提供前期物业服务，本合同期限自2011年10月30日起至2014年10月29日止，但是：1.合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：2.98元/月·平方米；公寓：6.0元/月·平方米；商业：B1栋商业用房(肉菜市场)：8.0元/月·平方米，其它商业用房6.0元/月·平方米。上述收费标准适用于本项目一期，本项目后期及其他类型物业的物业服务收费标准另行约定。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金。除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其它公共水电费(共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费)不包含在以上物业服务费中，由全体业主另行分摊。乙方接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用。万怡公司（卖方）与陈丕彬（买方）在2012年12月24日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定陈丕彬向万怡公司购买万科东荟花园B3栋第6层633号房（以下简称“涉案房屋”），房屋地址为广州市黄埔区东荟二街81号633房，该商品房的用途为办公，建筑面积为49.477平方米。上述买卖合同附件五前期物业服务合同，约定万科东荟花园的前期物业服务单位为万科物业，第三条第一款约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，B3栋：8.0元/月·平方米；第三款约定物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向物业公司支付违约金。物业公司接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用的，因物业公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月10日前向物业公司交清相关费用。其它公共水电费(共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费)不包含在以上物业服务费中，由全体业主另行分摊。该前期服务合同业经陈丕彬签字确认。陈丕彬于2014年1月16日收楼。万科物业曾于2020年3月2日向陈丕彬发函催收物业服务费、公共用电分摊费、商业水费等费用。万科物业提交了2016年12月至2017年8月、2019年7月至2020年6月的电费发票以及2019年7月至2020年6月的水费发票，以证明其代为交纳了涉案房屋所在小区的水电费。万科物业称涉案房屋2016年6月至11月的电费是由开发商代为交纳的。万科物业确认陈丕彬已经结清涉案物业2017年9月至2019年6月的物业服务费、公共用电用水分摊费、商业电费、商业水费以及2016年6月至2017年8月期间除商业电费以外的其他费用。上述事实有《万科东荟花园（一期）前期物业服务合同》《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、《客户钥匙/物品签收单》《律师函》及快递查询记录、欠费清单、水电费发票及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，陈丕彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院在审核万科物业所提交证据的基础上对本案作出认定。万怡公司与万科物业签订的《万科东荟花园（一期）前期物业服务合同》，约定由万科物业对万科东荟花园（一期）提供前期物业服务，该合同合法有效。同时，万怡公司与陈丕彬签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，《前期物业服务合同》作为房屋买卖合同附件经陈丕彬签字确认。陈丕彬作为涉案房屋的业主，应当受《前期物业服务合同》的约束。关于物业服务费的问题。万科物业具备物业管理的相应资质，已提供了物业管理服务，有权要求陈丕彬按照合同约定支付物业服务费。陈丕彬没有对万科物业主张的物业服务费收费标准提出异议，也未提交任何证据证明其作为业主足额交纳了2019年7月至2020年6月的物业服务费，该行为已经构成违约。万科物业请求陈丕彬支付上述期间拖欠的物业服务费合计3594.84元（299.57元/月×12个月），理据充分，本院予以支持。关于逾期付款违约金的问题。陈丕彬至今未向万科物业支付上述期间的物业服务费，万科物业请求陈丕彬支付逾期交纳物业服务费的违约金，具有合同依据，本院予以支持。万科物业主张每月逾期交纳物业服务费的违约金从次月1日起计算，属于其对自身权益的合法处分，本院予以准许。陈丕彬并未对违约金计算标准提出异议，本院依法予以照准。由此，上述期间每月物业服务费的违约金以299.57元为本金，按照每日1‰的标准计付，从次月1日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过本金299.57元为限。关于公共用电用水分摊费的问题。陈丕彬实际入住涉案房屋，理应承担涉案房屋发生的公摊电费、公摊水费。万科物业提交了自行制作的欠费清单，上面详细载明了每月公共用电用水分摊的具体明细，同时提交了涉案房屋所在小区2019年7月至2020年6月期间的电费、水费发票，每月公共用电用水分摊金额均在合理范围内。因此，万科物业要求陈丕彬支付2019年7月至2020年6月拖欠的各项公共用电用水公摊费281.67元，本院予以支持。关于商业电费、商业水费的问题。陈丕彬实际入住涉案房屋，理应承担涉案房屋发生的商业电费、商业水费。万科物业提交了自行制作的欠费清单，上面详细载明了涉案房屋每月商业电费、商业水费的具体明细，同时提交了涉案房屋所在小区2016年12月至2017年8月、2019年7月至2020年6月期间的电费发票以及2019年9月至2020年6月期间的水费发票，足以证实万科物业代为交纳了涉案房屋前述期间的商业电费、商业水费。现万科物业要求陈丕彬支付2016年12月至2017年8月、2019年7月至2020年6月拖欠的商业电费720.66元、2019年9月至2020年6月拖欠的商业水费62.83元，合计783.49元，本院予以支持。至于2016年6月至11月的商业电费，万科物业自认该期间的电费是由开发商代为交纳的，本院依法驳回万科物业该部分诉请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈丕彬于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年7月至2020年6月的物业服务费3594.84元及逾期付款违约金（每月物业服务费的违约金以299.57元为本金，按照每日1‰的标准计付，从次月1日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过本金299.57元为限）；二、被告陈丕彬于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年7月至2020年6月的公共用电用水分摊费281.67元；三、被告陈丕彬于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付2016年12月至2017年8月和2019年7月至2020年6月的商业电费720.66元以及2019年9月至2020年6月的商业水费62.83元；四、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州市万科物业服务有限公司负担7元，由被告陈丕彬负担43元。原告预缴的案件受理费本院不再退还，被告应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽娜二〇二一年四月八日书记员  陆镇培