贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔23民终164号 上诉人（原审被告）：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路２号建设大厦西楼12楼。 法定代表人：林农，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：胡云齐，贵州法甲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄安廷，男，1970年12月1日出生，布依族，住贵州省望谟县。 委托诉讼代理人：龙正碧，贵州甲丁律师事务所律师。 上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称“杰和地产公司”）因与被上诉人黄安廷商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省望谟县人民法院（2020）黔2326民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杰和地产公司上诉请求：一、撤销贵州省望谟县人民法院作出的（2020）黔2326民初1194号民事判决，依法改判支持上诉人一审请求或将本案发回重审。二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，具体理由如下：一、上诉人已按合同约定履行了合同义务，一审判决认定上诉人违约系认定事实错误。被上诉人未进行商品房转移登记，系被上诉人怠于办理的原因造成，与上诉人无关，法律后果应由被上诉人自行承担。上诉人已于2017年5月5日在案涉商品房楼梯间（过道）对领取办理转移登记文书进行了公告，并多次在案涉商品房的业主群进行了通知，同栋楼的业主均知情并领取了产权登记的文件，办理了转移登记手续和领取了维修基金等费用。被上诉人未对办理产权登记的相关事宜进行配合和前往领取相关办理商品房转移的有关文书是其自身原因所导致，一审判决认定未能办理系上诉人造成，由上诉人承担违约责任的认定事实明显错误。二、被上诉人的起诉已超过诉讼时效，一审判决支持被上诉人违约金请求的主张错误。双方签订的商品房买卖合同第十二条第三款约定了2014年12月30日前交付相应的产权登记文件，被上诉人于2020年8月29日才主张该权利，明显超过诉讼时效，其请求不应得到法律保护，依法应判决驳回诉讼请求。三、一审判决上诉人支付被上诉人契税、维修基金利息错误。上诉人代收税费和房屋维修基金代缴系双方自愿达成的，上诉人之所以未将代为收取的费用上交至国家相关部门，系因政策变化原因导致，不存在违法收取问题，上诉人也未违反法定义务，一审判决被上诉人支付利息于法无据。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，请二审法院依法查清事实，正确适用法律，作出公正裁判。 黄安廷二审辩称，一审认定事实正确，证据充分，应予维持，具体理由一审判决已说明，不重复赘述。 黄安廷向一审法院起诉请求：1.判决杰和地产公司立即将位于望谟县转移登记的文书交付给黄安廷；2.判决杰和地产公司支付黄安廷截至2020年8月31日逾期交付转移登记文书产生的违约金85060.914元，并从2020年8月31日起按每日77.6812元计算违约金至杰和地产公司实际交付之日止；3.判决杰和地产公司返还税费13594.00元（杰和地产公司违法收取黄安廷的契税5826.00元、房屋维修基金7768.00元），并赔偿黄安廷损失（损失以13594.00元为基数计算从2014年1月1日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率四倍计算至实际清偿之日止）；4.案件受理费由杰和地产公司承担。 一审法院查明，2012年10月28日，黄安廷、杰和地产公司签订了《商品房买卖合同》，黄安廷购买被告杰和地产公司开发修建的位于望谟县，房屋总价款388406.00元，房屋建筑面积为134.35㎡（其中：套内建筑面积113.29㎡）。双方在合同中约定：杰和地产公司承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给黄安廷，约定日期起90日内，杰和地产公司未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；约定日期起90日以后，杰和地产公司仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，杰和地产公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向黄安廷支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，黄安廷按照合同约定向杰和地产公司支付了购房款388406.00元（其中：签订合同当日即2012年10月28日，黄安廷向杰和地产公司支付首付款117406.00元；2013年1月23日支付公积金贷款271000.00元）。2013年4月26日“望江新城?太阳高地”工程竣工并验收合格，杰和地产公司如期向原告交付房屋。 同时查明，2014年2月17日杰和地产公司收取黄安廷案涉商品房契税5826.00元和维修基金7768.00元，杰和地产公司在向相关部门代缴未果的情况下，至今未将收取黄安廷的案涉商品房契税5826.00元和维修基金7768.00元退还黄安廷；同时亦未将购房款发票和其他办理产权证所需的商品房转移登记文书交付黄安廷，导致黄安廷至今不能办理案涉商品房产权证。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杰和地产公司于2012年10月28日与原告黄安廷签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。杰和地产公司未在合同约定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给黄安廷，属于违约，应当承担交付商品房转移登记文书的民事责任和逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约责任。 关于逾期交付转移登记文书违约金的支付问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案杰和地产公司约定向黄安廷交付转移登记文书截止日期为2014年12月30日。杰和地产公司未在约定期限内将办理产权证的转移登记文书交付给黄安廷，构成违约，应自2014年12月31日起承担逾期交付转移登记文书的违约责任。因2014年12月31日至黄安廷提起诉讼之日（即2020年9月8日）已超过三年的诉讼时效期间，黄安廷未举证证明其在本案诉讼之前已向杰和地产公司主张过逾期交付文书违约金，故违约金应从黄安廷起诉之日向前倒推三年开始计算，即自2017年9月7日开始起算。依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款“转移登记：（一）出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。”的规定，本案中，逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金为每日按已交房价款0.02%违约金计算，每日违约金为77.6812元（388406.00元×0．0002元＝77.6812元），每年违约金为28353.638元（77.6812元/日×365天＝28353.638元/年）。故本案涉诉违约金从2017年9月7日至2020年9月6日止为85060.91元（28353.638元/年×3年＝85060.91元），从2020年9月7日起按每日77.6812元计算违约金至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止。因此，黄安廷要求杰和地产公司交付商品房转移登记文书和支付违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。杰和地产公司主张本案已超过诉讼时效，从杰和地产公司提交的现有证据不足以证明诉讼时效已经经过。因此，杰和地产公司提出本案超过诉讼时效的主张，不予采信。 关于杰和地产公司收取黄安廷契税和房屋维修基金是否退还及如何计算支付利息的问题。2014年2月17杰和地产公司收取黄安廷案涉商品房契税5826.00元和维修基金7768.00元，在其向相关职能部门代缴未果的情况下，杰和地产公司应当及时将两笔费用退还黄安廷。但至本案庭审结束，杰和地产公司仍然占有黄安廷案涉商品房契税5826.00元和维修基金7768.00元，给黄安廷造成损失，杰和地产公司应当予以退还房屋契税5826.00元和维修基金7768.00元给原告黄安廷，并承担支付占用资金期间的利息。因双方对退还契税和维修基金的利息未作约定，故本案杰和地产公司占用黄安廷契税和维修基金共计13594.00元的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，从2014年2月18日起计算至退清之日止。但因2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案的利息从2014年2月18日至2019年8月19日止的利息以13594.00元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起以13594.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算至全部款项付清之日止。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、限贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于判决生效之日起五日内将位于望谟县转移登记的文书交付给黄安廷。二、由贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告黄安廷逾期交付商品房转移登记文书违约金85060.91元及从2020年9月7日起按每日77.6812元计算违约金至实际交付文书之日止。三、限贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内退还黄安廷契税及房屋维修基金共计13594.00元及利息（从2014年2月18日至2019年8月19日止的利息以13594.00元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起以13594.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算至全部款项付清之日止。）本案受理费2266.37元，减半收取1133.18元，由贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司承担。 二审中，上诉人向本院提交2021年2月3日望谟县自然资源局不动产登记中心出具的情况说明一份，拟证明案涉房屋上诉人对交付办理转移登记相关文件进行在小区单元楼门口公示公告后该单元楼基本上已明确相关办理转移文件，并办理了转移手续的事实，被上诉人并未领取相关文件是其自身造成，应由其自行承担不利后果，不应由上诉人承担。经本院组织质证，黄安廷质证意见为该证据不符合新证据特征，载明内容也不能证明上诉人履行了交付转移登记材料的事实，与本案无关联性。 本院经审查，该证据不能证明杰和地产公司已经履行通知黄安廷领取房屋转移登记文书的义务，故对该证据证明目的不予采纳。 本案二审查明事实与一审基本一致。 本院认为，归纳当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：1、杰和地产公司是否应向黄安廷支付逾期交付商品房转移登记文书违约金？2、杰和地产公司是否应退还黄安廷契税及房屋维修基金并承担相应利息？ 关于本案争议焦点一，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八章第三条第二款约定：“（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的0.02%的违约金。”，黄安廷提出杰和地产公司并未按约定移交相关转移登记文书导致其无法办理房产转移手续，应按合同约定支付违约金。本案中，杰和地产公司提出其已于2017年5月5日在所涉商品房一楼楼梯过道处张贴了《关于办理产权证的公告》，但仅有张贴公告的照片，无其他相关证据证明其为了通知黄安廷领取相应文书，已经通过电话、短信等方式联系黄安廷办理房屋转移登记资料移交手续，故该辩解理由不能成立。杰和地产公司提出其已于2019年9月9日通过业主微信群通知各业主办理房屋转移登记手续并提交了微信群通知记录的截图，黄安廷提出未看到该通知，但其本人已在该微信群，故应认定杰和地产公司已尽到通知义务，黄安廷仍未领取转移登记手续应视为其在2019年9月9日后怠于行使权利，但本案中黄安廷是于2019年9月8日就已向一审法院提起本案诉讼，且一审法院所支持的违约金部分是自其起诉之日起往前三年的违约金予以支持，杰和地产公司通知黄安廷的时间晚于黄安廷一审提起本案诉讼的时间，故一审法院对本案违约金期间的认定并无不当。关于杰和地产公司所提黄安廷起诉已过诉讼时效的问题，承前所述，黄安廷是于2020年9月8日向法院提起诉讼，因其未提交证据证明在合同约定的2014年12月31日起至起诉期间其曾经向杰和地产公司主张逾期交付文书违约金，已超过三年诉讼时效，但至今杰和地产公司仍未向其交付相应文书，持续处于违约状态，故一审法院扣除已过诉讼时效期间的部分，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定将逾期交付文书违约金自2019年9月8日倒推三年计算即2017年9月7日起算并无不当。 关于本案争议焦点二，杰和地产公司上诉主张其系因政策变化才未将代收契税、维修基金交至相关部门，非因公司原因导致，故不应支付该项资金占用利息。本院经审查认为，杰和地产公司在知悉政策改变后至今未向黄安廷退还该资金，故一审认定其应予以退还房屋契税5826元以及维修基金7768元给黄安廷，并承担资金占用期间的利息并无不当。 综上所述，贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，本院不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2266.37元，由上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 鹏 审 判 员  杨 林 审 判 员  张基柱 二〇二一年四月十三日 法官助理  张依依 书 记 员  刘蓉唯