淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初9074号原告：杨宝县，男，汉族，1981年12月10日出生，住淮安经济技术开发区。原告：彭光玲，女，汉族，1983年11月11日出生，住淮安经济技术开发区。两原告共同委托诉讼代理人：徐健、史明月，江苏铭彦律师事务所律师。被告：淮安永业置业有限公司，住所地淮安市清江浦区明远西路18号，统一社会信用代码：913208000676744562。法定代表人：范海根，系公司董事长。委托诉讼代理人：卜巧莹，江苏典业律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐子慧，江苏典业律师事务所律师。第三人：江苏银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市水渡口大道16号，统一社会信用代码：91320800735723699C。负责人：陈亚明，职务行长。委托诉讼代理人：杨华（系公司律师），女，汉族，1981年4月10日出生，居民身份证号码320802198104102026，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王阳（系公司员工），女，汉族，1997年5月28日出生，住淮安市清江浦区。原告杨宝县、彭光玲与被告淮安永业置业有限公司（以下简称“永业置业”）、第三人江苏银行股份有限公司淮安分行（以下简称“江苏银行淮安分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告杨宝县、彭光玲及其委托诉讼代理人徐健，被告永业置业的委托诉讼代理人唐子慧，第三人江苏银行淮安分行的委托诉讼代理人杨华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨宝县、彭光玲向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款54.6万元；2、解除原告与第三人江苏银行淮安分行的借款合同和抵押合同；3、被告赔偿原告首付款27.6万元的资金占用利息，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从2018年4月18日计算至被告实际支付之日止；4、被告返还原告已向第三人支付的贷款利息33917.67元(暂计算至2020年10月20日，具体数额至判决生效时原告实际偿还数额为准）。事实与理由：2018年4月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于淮安市清江浦区明远西路18号永业梦乐城3幢1509室房屋出售给原告，房屋总价为546000元，房屋交付时间为2019年12月30日前，被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告按约支付了房屋首付款276000元。2018年7月24日，原、被告与第三人签订《房屋贷款合同》，贷款金额270000元，同日，第三人将上述贷款支付给被告，原告按约向第三人偿还贷款本息。现被告逾期交房超过278天，被告承诺的学区房也无法兑现。原、被告就解除合同及退款等事宜协商未果，合同约定违约金过低。请求支持原告诉讼请求。被告永业置业辩称：1、原告存在逾期付款违约行为，应当扣减违约金1728元。2、被告不承担首付款占用利息，合同约定逾期交房违约金为2%，被告只承担已付房款2%的违约金，该金额已足够弥补原告损失。3、原告主张的贷款利息损失与被告延期交房行为无关，被告不予承担。2020年10月，被告已同意解除合同，10月份之后的贷款利息不应由被告承担，10月份之前的贷款利息被告亦不承担。原告作为买房人，根据其自身的支付能力选择按揭贷款方式支付房款，就应当支付相应的贷款本金和利息，不能因双方协商解除合同，就将此部分的利息转嫁他人。被告同意解除合同、返还购房首付款，原告未还清贷款情形下，被告不同意解除借款合同和抵押合同。第三人江苏银行淮安分行述称：第三人不同意解除借款合同及抵押合同，如法院判决解除原告与第三人的借款合同，第三人要求原、被告一次性提前还清贷款本息。被告为原告向第三人借款提供了阶段性连带责任保证，第三人要求原、被告共同向第三人还款。经审理查明：2018年4月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买梦乐广场第3幢1509号房屋，总金额546000元，买受人于签订本合同时支付首付款166000元，余款380000元买受人应当于本合同签订后5个工作日内向指定银行贷款机构等书面申请（商业贷款）购房按揭付款，并保证自办理贷款申请之日20个工作日内通过银行贷款机构将按揭贷款全额划付到合同约定的出卖人账户；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2019年12月30日前，将具备商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。同日，原告支付购房款166000元。2018年4月18日，原告支付购房款110000元。2018年7月23日，原告（借款人）、被告（担保人）与第三人（贷款人）签订《个人借款合同》，合同约定：贷款人向借款人发放27万元的借款，借款期限自2018年7月23日起至2028年7月23日止。2018年7月24日，原告申请的按揭贷款27万元划入被告账户。2018年7月23日，原告（甲方，抵押人）与第三人（乙方、抵押权人）签订《不动产抵押合同》1份，约定：为确保债务人杨宝县于2018年7月23日起至2028年7月23日止，向江苏银行股份有限公司淮安分行发生的债权额27万元的主合同履行，甲方以位于梦乐广场3幢1509号房屋设定抵押担保；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用全部债务清偿之日；抵押期限自2018年7月23日起至2028年7月23日止。2018年8月20日起，原告申请的按揭贷款开始还本付息，截至2020年10月20日，原告共偿还贷款本金46752.76元，贷款利息33917.67元，截至2021年3月23日，原告共偿还贷款本金56186.86元、利息39382.12元。另查明，合同约定的交房期限届满后，被告未按约交付房屋。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。本案审理过程中，原告第一次庭审时的诉讼请求为要求解除原、被告签订的商品房买卖合同、被告返还原告首付款27.6万元，被告赔偿原告首付款27.6万元的利息，被告返还原告已偿还的按揭贷款本金46752.76元及利息33917.67元（暂计金额，以实际偿还金额为准），被告偿还第三人剩余贷款本金及利息。被告于2020年11月30日收到本院送达的诉状副本及证据材料等文书。本案第二次庭审时，原告增加诉讼请求，要求解除原告与第三人签订的贷款合同及抵押合同，并要求被告返还原告购房款54.6万元。本院于2021年3月4日向被告及第三人送达原告增加诉讼请求申请。原告陈述贷款合同解除后，第三人的贷款本金及利息在原告收到被告返还的购房款54.6万元后由原告支付。被告辩称原告未还清贷款，无权要求被告返还全部房款，被告只能返还原告首付款27.6万元。被告辩称应扣除原告逾期付款违约金1728元，被告未提起反诉，原告不同意在本案中对此一并处理。以上事实，有原、被告及第三人当庭陈述、《商品房买卖合同》、《个人借款合同》、发票、《江苏银行个人贷款对账单》等证据载卷证明。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行各自义务。根据合同约定，被告应当在2019年12月30日前将经验收合格的房屋交付原告，但被告并未按期交付房屋，且逾期交房超过90日，现原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，本案起诉状副本于2020年11月30日送达被告永业置业公司，故本院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2020年11月30日解除。原告要求解除原、被告及第三人之间的《个人借款合同》及《不动产抵押合同》，因原告与被告、第三人签订《个人借款合同》及《不动产抵押合同》系为支付案涉房屋购房款所需，现因被告迟延交付房屋，《商品房买卖合同》约定的解除条件已经成就，《商品房买卖合同》已解除，《个人借款合同》如继续履行，原告的合法权益难以保障，其结果显悖法理，故对原告要求解除《个人借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。《商品房买卖合同》及《个人借款合同》解除后，《不动产抵押合同》无法履行，应当一并解除，故对原告要求解除《不动产抵押合同》的请求予以支持。原告要求被告返还原告购房款54.6万元，因原告已支付被告首付款27.6万元，已偿还贷款本金56186.86元，故被告应将原告已支付的首付款27.6万元及已偿还的贷款本金（截至2021年3月23日为56186.86元，具体以判决生效时原告实际偿还数额为准）返还给原告，对原告要求被告返还的其余房款不予支持。原告要求被告支付原告已向第三人支付的贷款利息(暂计算至2021年3月23日为39382.12元，具体以判决生效时原告实际偿还数额为准），因被告违约行为导致涉案商品房买卖合同、借款合同及抵押合同解除，原告已支付的贷款利息系被告违约所造成的原告损失，故对原告该请求予以支持。原告要求被告按中国人民银行同期贷款基准利率标准赔偿首付款27.6万元的利息，被告辩称应按合同约定的已付款2%标准支付原告违约金，原告主张合同约定的违约金不足以弥补原告损失，请求调高。考虑到被告逾期交房期限较长，且至本案审理期间仍占用原告购房资金，合同约定的违约金不足以弥补原告损失，故对原告要求被告自2018年4月18日起中国人民银行同期同类贷款基准利率标准支付首付款27.6万元利息的请求予以支持，2019年8月20日至被告实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。第三人陈述如法院判决解除原告与第三人的借款合同，则要求原、被告一次性提前还清剩余贷款本息，现本院判决解除原告与第三人签订的借款合同及抵押合同，被告应按原告与第三人于2018年7月23日签订的《个人借款合同》约定标准向第三人偿还剩余贷款本息（具体金额以被告实际偿还时依据借款合同计算的数额为准）。原告在本案第二次庭审中陈述第三人的贷款本金及利息在原告收到被告返还的购房款54.6万元后由原告支付，该陈述与其要求解除借款合同及抵押合同的主张相矛盾，且本院对其要求被告返还54.6万元房款的请求未予支持，故原告该陈述不能视为原告同意借款合同解除后仍对第三人承担还款责任，对第三人要求原告承担剩余贷款本息清偿责任的请求不予支持。被告辩称原告存在逾期付款行为，应在原告主张的违约金中扣除1728元，因被告未提出反诉，且原告也不同意在本案中一并处理，故对被告该主张不予处理，被告可另行主张。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告杨宝县、彭光玲与被告淮安永业置业有限公司于2018年4月9日签订的《商品房买卖合同》于2020年11月30日解除；二、被告淮安永业置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨宝县、彭光玲首付款276000元，并支付原告杨宝县、彭光玲276000元的资金占用利息（自2018年4月18日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至被告淮安永业置业有限公司实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告淮安永业置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨宝县、彭光玲已偿还的按揭贷款本金及利息（截至2021年3月23日已偿还本金56186.86元、已支付利息39382.12元，具体以判决生效时原告杨宝县、彭光玲实际偿还数额为准）；四、解除原告杨宝县、彭光玲与第三人江苏银行股份有限公司淮安分行于2018年7月23日签订的《个人借款合同》及《不动产抵押合同》；五、被告淮安永业置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人江苏银行股份有限公司淮安分行偿还本案《个人借款合同》所涉剩余贷款本金及利息（具体金额以被告实际偿还时依据个人借款合同计算的数额为准）；五、驳回原告杨宝县、彭光玲其他诉讼请求。案件受理费9915元，由被告淮安永业置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  许 霞人民陪审员  徐胜雄人民陪审员  周 锋二〇二一年四月二十九日法官 助理  许婧婧书 记 员  朱隆基附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典实施前的法律事实持续至民法典实施后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。