安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初5105号 原告:宣城中锐房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区水阳江大道与宣向大道交叉口东南角，统一社会信用代码342500000040655（1-1）。 法定代表人：高霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑九生，安徽明泉律师事务所律师。 被告：鲍郑兵，男，1984年12月23日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 被告：罗芳，女，1987年11月19日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告宣城中锐房地产开发有限公司（以下简称中锐房产公司）与被告鲍郑兵、罗芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中锐房产公司的委托诉讼代理人郑九生,被告罗芳到庭参加诉讼，被告鲍郑兵经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 中锐房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年3月1日签订的编号为201700004635《商品房买卖合同》，价款为474772元；2.判令被告支付违约金8843.25元；3.判令被告支付律师代理费8500元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方经协商于2017年3月1日签署了合同编号为（201700004635）的商品房买卖合同,合同约定了项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款等内容、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限等内容。其中,被告购买原告开发建设的位于宣州区水阳江××道××幢××室,合同价款为474772元,并约定采用按揭贷款进行付款,即被告支付首付款为95772元,余款379000元办理银行按揭贷款。上述合同的补充协议第三条第2款约定“买受人确认,如未按照贷款合同的约定偿还款项致使贷款机构向出卖人主张担保责任的,则买受人应自收到出卖人书面通知后10日内将出卖人因履行担保责任遭受的损失偿付出卖人,否则出卖人有权单方面解除合同,并要求买受人按实际损失的30%承担违约金。”，这是双方明确约定合同约定解除的具体合同条款。上述合同签署后,被告支付了首付款,办理了贷款,并由原告为该贷款提供阶段性保证责任。在涉案房屋包括该房屋所在楼盘竣工验收后办理交房时,被告并未到场办理交房手续,后原告也多次通知、催促,但被告一直未到原告处办理交付手续,故涉案的房屋一直未交付,被告也未入住该房屋,被告也未办理涉案房屋的抵押登记手续。2020年3月11日,因被告未履行还款义务,导致银行扣划了原告款项11752.04元（保证金支付）,原告就此事及时书面通知了被告,告知其应及时将该款偿还给原告,并再次通知其办理交房手续,被告对此未予理睬。2020年9月9日,因被告未按期还款,贷款银行再次扣划了原告款项17725.46元（保证金支付）,原告就此事再次书面通知了被告,告知其应及时将上述扣划的款项偿还给原告,并再次通知其办理交房手续,但被告对此仍是不予理睬。综上,鉴于双方在合同中明确约定了合同解除的条件,现因被告未还款,导致贷款机构两次扣划了原告的款项（保证金支付）,原告也及时将扣划事宜（保证金支付）通知了被告,并同时通知其来收房,但被告一直未履行偿付义务,也不办理收房手续,被告这一行为已经符合合同约定的解除条件;且被告迟迟不来收房、不办理住房入住手续、不办理不动产登记等手续及涉案房屋的抵押贷款手续,也从侧面证明被告有解除本合同的意思;另本案也只有解除了上述合同,原告方才能将房款退还给被告,这样既保证了原告的利益,也切实保障了被告的利益,也避免房产资源的浪费;贷款机构已经累计扣划了2次,后续还将陆续扣划,直至贷款还清为止,在这种情形下,为避免人力、司法等社会资源的浪费,解除涉案的房屋买卖合同才能从根本上解决问题,也符合双方的合同约定。 罗芳辩称，案涉房屋当时系鲍郑兵购买，其仅在合同上签名，相应的责任应由鲍郑兵承担。 鲍郑兵未到庭，亦未提交答辩状及证据材料。 原告围绕诉讼请求提交了身份信息、买卖合同、担保合同、首付款发票、案涉房屋验收报告、交付通知、EMS邮寄凭证、银行业务凭证、律师函、民事代理协议、律师费一组，鲍郑兵未到庭进行质证，罗芳要求法庭对上述证据进行核实，本院经审查认定，原告提交的证据均具备真实性及关联性，但对证据的证明目的将结合庭审查明的事实综合认定。 根据本院审查确认的证据并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年3月1日，中锐房产公司（出卖人）与罗芳、鲍郑兵（买受人）就位于宣州区水阳江××道××幢××室××商品房买卖合同，双方对价款、付款方式、产权登记、违约责任等事项进行了明确约定。同日，双方对合同未尽事宜签订了补充协议，其中约定：“···2.买受人确认，如未按照按揭贷款合同约定偿还款项致使贷款机构向出卖人主张担保责任的，则买受人自收到出卖人书面通知后10日内将出卖人因履行担保责任遭受的损失偿付出卖人，否则出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人按实际损失的30%承担违约金···”。2015年9月28日，中锐房产公司与中国农业银行股份有限公司就中锐第一城项目签订了一手房贷款业务银企合作协议，对双方间的权利义务进行了约定，2017年2月24日，罗芳、鲍郑兵交纳购房款95772元。另查明，案涉工程于2018年5月18日竣工并经验收合格。2018年6月14日，中锐房产公司向鲍郑兵、罗芳邮寄交付通知书。2020年3月11日、9月9日，中国农业银行股份有限公司分别扣划中锐房产公司保证金账户内的11752.04元、17725.46元。再查明，2020年4月10日、11月4日，中锐房产公司向鲍郑兵、罗芳发出律师函，对违约未还款、扣划保证金及办理交房手续等事宜进行了说明。2020年11月16日，中锐房产公司与安徽明泉律师事务所就案涉纠纷签订了民事代理协议，并支付律师费8500元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自身义务。本案中，双方当事人所签订的补充协议系商品房买卖合同的组成部分，与该合同具有同等法律效力，双方对买受人逾期未归还贷款致使贷款机构向出卖人主张担保责任后，出卖人有权单方解除合同及要求买受人赔偿损失进行了明确约定，故本案原告依约享有单方解除合同的权利，结合鲍郑兵、罗芳分别于2020年12月15日、2020年12月22日签收本案诉状副本的时间，本院依法认定案涉合同于2020年12月22日解除。因案涉合同解除系因被告的违约行为所致，且双方对违约责任的承担进行了明确约定，原告因被告的违约行为实际支出29477.5元（11752.04元+17725.46元），故针对原告要求被告承担支付违约金8843.25元（29477.5元×30%）的诉请不违反法律有关违约金承担的标准且符合双方约定内容，本院予以认定。另原告虽因案涉纠纷存在律师费支出的事实，但因双方未就该部分进行明确约定，且被告因其违约行为所承担的违约金足以达到弥补原告损失的程度，故针对原告要求被告支付律师费8500元的诉请，本院不予支持。被告鲍郑兵经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告宣城中锐房地产开发有限公司与被告鲍郑兵、罗芳2017年3月1日签订的商品房买卖合同（合同编号201700004635）于2020年12月22日解除； 二、被告鲍郑兵、罗芳于本判决生效之日起十日内支付原告宣城中锐房地产开发有限公司违约金8843.25元； 三、驳回原告宣城中锐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8682元，由原告宣城中锐房地产开发有限公司负担1682元，被告鲍郑兵、罗芳负担7000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  沈 兵 人民陪审员  王明瑛 人民陪审员  童 俊 二〇二一年四月二十七日 法官 助理  刘雪婷 书 记 员  汪 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十九条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。