广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初6699号原告：曾松喜，女，1977年9月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：童某1。原告曾松喜与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序于同年4月27日公开开庭进行了审理。原告曾松喜到庭参加诉讼，三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》；2.解除原告与被告悦心物业签订的《委托经营管理合同》；3.三被告向原告返还出让金27000元；4.三被告向原告返还按金3000元；5.诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2013年7月16日，原告与被告宝盈大沥分公司签订物业使用权出让合同,约定被告宝盈大沥分公司将位于佛山市南海区×××××××××××号商铺使用权出让给原告,出让金39951元。2013年7月16日原告与被告悦心公司签订委托经营管理合同,合同约定被告悦心公司从2013年12月31日起第一年至第三年每月支付266元给原告,第四第五年每月支付333元给原告,第六年起收益为实际经营租户所缴付的租金,五年内被告悦心公司已支付原告约13000元,但被告悦心公司满五年后就不再经营管理,没有出租,导致原告不再有收益,所以原告要求与被告宝盈大沥分公司解除合同,要求三被告赔偿原告除五年内返还的租金外的出让金27000元给原告，要求三被告返还原告已交的按金3000元,要求与被告悦心公司解除合同,为维护原告的合法权益，故提起诉讼。三被告没有答辩。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，内容清楚，且与本案相关联，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年7月16日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区×××××××××××号商铺的使用权出让给乙方。出让期限从本合同签订之日起至2033年7月16日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2013年12月31日起享有受让的该物业的收益。乙方应一次性向甲方支付总出让款39951元及物业管理按金3000元。使用权出让期及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还等。原告已向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元及涉案租赁物物业使用权出让金39951元。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案租赁物自2013年12月31日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。从2013年12月31日开始，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定收益为每月266元，第四年至第五年固定收益为每月333元，固定收益在每月20号以转账形式按月支付，第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过6个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过12个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税等。原告陈述被告悦心公司已支付租金收益约13000元。原告提交的流水显示被告悦心公司从2018年11月开始未再依约支付租金收益。2021年3月12日，原告提起本案诉讼。另查明，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。原告陈述涉案租赁物位于宝盈广场x区x楼茶楼经营的位置，无法明确具体位置、无法独立区分。再查明，原告主张解除《委托经营管理合同》《物业使用权出让合同》的起诉状于2021年3月31日送达至三被告。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案租赁物所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告悦心公司在《委托经营管理合同》约定固定收益期间届满后，并无实际返还涉案租赁物业、也未如约足额支付租金收益予原告，则原告有权要求解除《委托经营管理合同》，本院确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告悦心公司之日即2021年3月31日为《委托经营管理合同》解除之日。原告签订《物业使用权出让合同》的合同目的是通过取得涉案租赁物的使用权获得收益，《委托经营管理合同》解除后，被告悦心公司应将涉案租赁物返还予原告，但根据原告陈述的涉案租赁物所在宝盈广场的实际状况，涉案租赁物无法以独立商铺形式返还原告，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，被告也未能举证涉案租赁物可以独立返还，即原告在《委托经营管理合同》解除后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于被告宝盈大沥分公司收到载有解除意思表示的原告起诉状之日即2021年3月31日解除。《物业使用权出让合同》已解除，被告宝盈大沥分公司应返还合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为10427天，合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分期限共7612天（2021年3月31日至2042年1月31日），原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价，故被告宝盈大沥分公司应返还原告物业使用权出让金29165元（7612天÷10427天×39951元），原告主张退还的出让金27000元并未超出本院核定数额，本院予以支持。原告请求被告宝盈大沥分公司返还物业管理按金3000元，本院予以支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。原告起诉被告悦心公司承担上述责任，并无合理依据，本院不予支持。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告曾松喜与被告佛山市悦心物业管理有限公司于2013年7月16日签订的《委托经营管理合同》于2021年3月31日解除；二、确认原告曾松喜与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年7月16日签订的《物业使用权出让合同》关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年3月31日解除；三、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金27000元、物业管理按金3000元予原告曾松喜；四、驳回原告曾松喜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计650.94元（原告曾松喜已预交），由被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告曾松喜已预交的受理费650.94元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予原告曾松喜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二一年四月二十七日书记员 何双燕