广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2021）粤0604民初1781号原告（反诉被告）：广东佛陶集团金刚新材料有限公司,住所地广东省佛山市禅城区×××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××398N。法定代表人：何某某。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢伟强，广东华登律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市井上投资服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区×××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××463X。法定代表人：陈某某。被告（反诉原告）：佛山市禅城区幸福颐养院，住所地广东省佛山市禅城区×××××××侧，统一社会信用代码524××××××××××××128。法定代表人：张某某。佛山市井上投资服务有限公司和佛山市禅城区幸福颐养院共同委托诉讼代理人：徐玉发，广东邦南律师事务所律师。原告广东佛陶集团金刚新材料有限公司（以下简称金刚公司）诉被告佛山市井上投资服务有限公司（以下简称井上公司）、佛山市禅城区幸福颐养院（以下简称幸福颐养院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，适用简易程序审理。两被告于诉讼中提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。该案于2021年3月8日公开开庭进行了审理。各当事人的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金刚公司起诉提起如下诉讼：1.井上公司和幸福颐养院立即向金刚公司支付2020年2月、3月份租金及管理费195163.22元；2.判令井上公司和幸福颐养院承担上述欠付租金的逾期付款滞纳金22199.82元（以195163.22元为本金，按日万分之五计算，暂计至2020年10月10日，2020年10月11日起至实际清偿之日的逾期付款滞纳金另行计算）；3.判令井上公司和幸福颐养院承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：金刚公司与井上公司于2011年4月25日签订一份《租赁合同》，约定金刚公司将位于佛山市禅城区××××××侧的一场地（原佛陶工人疗养院），占地面积为3468亩（含钢混结构厂房和宿舍），按现状出租条件及使用性质出租给井上公司使用。租赁合同期限从2011年4月25日起至2031年4月24日止，年租金为1040400元/年（月租金86700元），自出租物移交书签订之日起满两年，年租金开始递增3%，以后每两年的租金以上年的租金为基数递增3％，以后照此类推计算。抵押金为260000元，井上公司须于每月的10日前以现金或者转账方式缴付当月租金给金刚公司。合同第12条还约定，逾期交租的，金刚公司有权按该月租金日万分之五加收滞纳金，拖欠租金累计超二个月，金刚公司有权解除合同，并无条件没收抵押金。合同签订后，金刚公司己依约交付场地给井上公司使用。2020年4月24日，井上公司以受到新型冠状病毒肺炎影响为由，向金刚公司提交申请免租申请书，请求减免2020年2月1日至2020年3月31日两个月的租金。金刚公司收到申请书，经过调查审核发现，井上公司将承租金刚公司的物业提供给幸福颐养院使用。根据《佛山市国资委关于印发新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间市属国企减免租金实施细则的通知》第二条的规定：符合以下条件的承租人可列为减免对象：（一）企业注册地及纳税地在佛山市的中小微企业；（二）没有拖欠租金情形；（三）不存在转租分租、哄抬租金和提高水电、公摊等违规行为；（四）不存在违反物业租赁合同约定的其它情形。鉴于井上公司存在转租分租的行为，幸福颐养院（实际承租人）的性质为民办非企业，并非中小微企业，因此，不属于上述租金减免的范围，故其仍需缴纳2020年2月、3月的租金。为此，金刚公司己多次与被告进行交涉，但均无果，被告拒不缴纳租金的行为已经构成违约，并给金刚公司造成较大损失。金刚公司为此起诉。井上公司和幸福颐养院共同辩称，1、金刚公司在诉状中称井上公司将承租金刚公司案涉物业提供给幸福颐养院使用属于转租行为，没有事实依据。金刚公司与井上公司于2011年4月25日签订一份《租赁合同》,约定金刚公司将位于佛山市禅城区××××××侧的一场地(原佛陶工人疗养院),占地面积为34.68亩(含钢混结构厂房和宿舍),按现状出租条件及使用性质出租给井上公司使用。租赁合同期限从2011年4月25日起至2031年4月24日止,年租金为1,040,400元/年(月租金86,700元),自出租物移交书签订之日起满两年,年租金开始递增3%,以后每两年的租金以上年的租金为基数递增3%,以后照此类推计算。井上公司承租该物业后考虑到案涉物业的特殊性，原是工人疗养院，于是与股东李耀明、胡晖鸿成立佛山市禅城区幸福颐养院经营案涉物业。2015年由于金刚公司上级公司佛山市公盈投资控股有限公司要求与幸福颐养院共同经营该养老院并进一步扩大原有建筑面积。为了方便合作经营，幸福颐养院原有三个股东即井上公司、李耀明、胡晖鸿同意在股份不改变的情况下，成立佛山市康而泰养老投资有限公司，并由该公司持有幸福颐养院全部股份和经营案涉物业，这已得到佛山市禅城区民政局的批准，即可以理解为幸福颐养院成为井上公司的孙公司，井上公司向金刚公司承租案涉物业后，没有转租，而是用于经营养老院，不存在转租行为。至于幸福颐养院将案涉租金支付给井上公司是公司内部做账的需要，以冲减相应的经营成本。如果是转租，按照常规，井上公司不能按其与金刚公司处承租的物业一分不赚转租给幸福颐养院，肯定会提高租金，只有是公司内部为了核算的需要，才会按原租金的金额计入成本，因此井上公司与幸福颐养院之间不存在转租行为。2、根据广东省发改委、国资委等8部门于2020年6月29日颁发的《关于印发的通知》（粤发改投资【2020】245号）文一（一）和佛山市发改局、国资委、财政局等8部门于2020年9月2号颁发的《佛山市发展和改革局等8部门关于印发》（佛发改资【2020】28号）四的规定，即使是转租国有房屋的，仍然可以享受减免2020年上半年3个月的租金。2020年2月6日佛山市国资委以不公开、加急形式对外发布了《佛山市国资委关于印发的通知》二、减免条件（三）不存在转租分租可以减免2、3月租金，但是广东省发改委、国资委等8部门于2020年6月29日颁发的《关于印发的通知》（粤发改投资【2020】245号）文一（一）中明确规定“对承租国有房屋，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，出租人负责通过与中间承租人加强沟通、签订合同等方式，确保减免租金足额惠及最终承租人。”及佛山市发改局、国资委、财政局等8部门于2020年9月2日颁发的《佛山市发展和改革局等8部门关于印发》（佛发改资【2020】28号）四减免期限及标准规定减免自2020年1月1日至6月30日期间三个月的租金，转租、分租国有房屋的，出租人负责通过与中间承租人加强沟通、签订合同等方式，确保减免租金足额惠及最终承租人。在上述文件发布后，金刚公司不但不严格执行，甚至多次拒绝井上公司的减免申请，曾将幸福颐养院经营一度逼入绝境，140多位老人将流离失所，几十位员工差点下岗。2020年1月23号突发的新型冠状病毒引发肺炎疫情让幸福颐养院束手无策，但为了企业的生存，幸福颐养院在疫情期间，按照政府和有关部门的要求，做到严格封闭管理、禁止职工员工出入，禁止家属探访和老人外出，又不接收新的入住长者，杜绝了病毒的输入，还采购了大量的口罩、消毒药水、防护服等防护物资，保障了职工员工和入住长者的人身安全，如有长者因特殊原因不得不外出（如生病等）后要返回的，都根据政府部门要求在院外租用酒店隔离14天才可以返院，回院后又另外在院内隔离区住上14天，进行测温和核酸检查无问题才可以入住房间，所以，幸福颐养院在疫情期间不只收入减少，还增加了很大的开支，但确保了院内长者、各职工员工的人身安全，没有一位长者和员工被感染新冠肺炎，也没有辞退一位员工，不但保证了承租物业的正常使用，也保证了没有给社会增加负担。现在金刚公司反而认为幸福颐养院是从井上公司中转租案涉房屋而拒绝减免，严重损害井上公司和幸福颐养院的合法权益，应当驳回金刚公司的诉讼请求。井上公司和幸福颐养院提出如下反诉请求：1.判令金刚公司返还井上公司、幸福颐养院已经支付2020年上半年4、5、6三个月中其中一个月的租金及管理费97851.61元；2、判令本诉和反诉诉讼费由金刚公司承担。反诉事实和理由：金刚公司与井上公司于2011年4月25日签订一份《租赁合同》,约定金刚公司将位于佛山市禅城区××××××侧的一场地(原佛陶工人疗养院),占地面积为34.68亩(含钢混结构厂房和宿舍),按现状出租条件及使用性质出租给井上公司使用。租赁合同期限从2011年4月25日起至2031年4月24日止,年租金为1,040,400元/年(月租金86,700元),自出租物移交书签订之日起满两年,年租金开始递增3%,以后每两年的租金以上年的租金为基数递增3%,以后照此类推计算。根据广东省发改委、国资委等8部门于2020年6月29日颁发的《关于印发《关于积极应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》的通知》（粤发改投资【2020】245号）文一严格落实房屋租金减免政策（一）中明确规定“对承租国有房屋，免除上半年3个月房屋租金。”及佛山市发改局、国资委、财政局等8部门于2020年9月2号颁发的《佛山市发展和改革局等8部门关于印发》（佛发改资【2020】28号）四减免期限及标准规定，对符合减免条件的对象，在约定租期内，减免其所承租物业自2020年1月1日至6月30日期间三个月的租金。两被告均符合上述文件减免其所承租物业自2020年1月1日至6月30日期间三个月的租金规定，因此两被告特此提出反诉，请求法院支持两被告的反诉请求，判令原告减免两被告所承租案涉物业自2020年1月1日至6月30日期间三个月的租金。两被告在2020年上半年租金中，除了2、3月两个月没有支付外，其余已经支付给原告，因此按照《佛山市发展和改革局等8部门关于印发》（佛发改资【2020】28号）文件规定，原告是佛山市国资委全资企业，依法必须严格遵守佛山市国资委颁发的《佛山市发展和改革局等8部门关于印发》（佛发改资【2020】28号）文件，必须免除两被告2020年上半年3个月租金，因此原告必须返还两被告已经支付2020年上半年4、5、6月份中其中一个月的租金97851.61元。佛山市国资委等8部门颁发的《佛山市发展和改革局等8部门关于印发》（佛发改资【2020】28号）文件是对佛山市国资委下属全体国有企业适用的对外公开文件，文件明确规定佛山市国资委下属全体国有企业对所有出租房屋承租人免除2020年上半年3个月的租金，原告如再向两被告收取本该免除的租金，按照《民法总则》的规定，就属于不当得利，依法应当归还。佛山市国资委是佛山市国有企业的主管机关，其所发出文件属于法律、法规强制性的规定，如原告继续向两被告收取本该免除的2020年上半年3个月的租金，就属于《合同法》中违反法律强制性规定的行为，该行为为无效行为，尚未收取的不能收取，已经收取的应该依法返还。根据中国法律渊源中，政府部门发出的规范性文件、常规、逻辑推理、风俗习惯等均是审理民事案件的依据，民事诉讼法中并无民文规定《民法总则》（或《民法典》）就是审理民事案件的唯一依据。金刚公司辩称：金刚公司认为在本案中井上公司与幸福颐养院存在未经金刚公司同意的转租行为及最终涉案租赁物实际承租人为幸福颐养院，幸福颐养院性质为民办非企业，该两种情形不符合上级部门有资质的减租政策及减免租金情形，所以被告无权要求减免租金。即使最终认定应予以减免租金，减免范围仅限于租金，不含管理费。本院经审理认定如下事实：位于佛山市禅城区南庄镇柏塱南侧第一座疗养楼、第二座疗养楼、第三座、第四座文娱楼、第五座值班楼的登记权利人为广东佛陶集团股份有限公司，已经办理了相应的不动产权证书。2011年4月25日，金刚公司与井上公司签订《租赁合同》（含《补充协议》），约定金刚公司将位于佛山市禅城区××××××侧的一场地（原佛陶工人疗养院）及其上附的钢混结构厂房和宿舍（以下简称涉案租赁物），按现状出租条件及使用性质出租给井上公司使用；租赁合同期限从2011年4月25日起至2031年4月24日止；出租人提供土地证给承租人办理营业执照后，自出租从提供土地证给承租人之日起的下一个月开始，合计月租金为86700元（其中包含综合管理费16000元/月、厂房建筑物租金15000元/月、土地租金55700元/月）；自出租物移交书签订之日起满两年，年租金开始递增3%，以后每两年的租金以上年的租金为基数递增3％，以后照此类推计算。等等。此后，井上公司和案外人李耀明、胡晖鸿共同举办了幸福颐养院，并于2012年在相关部门进行登记。幸福颐养院为民办非企业单位。井上公司于诉讼称其将案涉租赁物以出资的方式提供给了幸福颐养院使用。2020年2月24日，井上公司向金刚公司提出申请，以受新型冠状病毒影响为由，请求金刚公司减免其2020年2月、3月份两个月的租金。金刚公司不同意。后双方因租金减免问题未能协商一致，故诉至本院。另查明：（一）除了2月、3月份的租金和管理费未付外，井上公司已经向金刚公司付清了2020年上半年其余月份的租金和管理费。（二）2020年6月28日，广东省发展和改革委员会、广东省人民政府国有资产监督管理委员会等八个单位共同发布了《关于印发〈关于积极应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案〉的通知》（粤发改投资［2020］245号），通知要求“一、严格落实房屋租金减免政策。（一）对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。……”2020年9月2日，佛山市发展和改革局、佛山市人民政府国有资产监督管理委员会等八个单位共同发布《佛山市发展和改革局等8部门关于印发〈佛山市关于积极应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施细则〉的通知》，通知明确“一、根据《关于印发〈关于积极应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案〉的通知》（粤发改投资［2020］245号），承租市级国有房屋（包栝国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户（以下简称“服务业小微企业和个体工商”)免除上半年3个月房屋租金。……减免费用不包括物业管理费、水电费、经营权费、清保费、广告费等其他应由承租户支付的费用。三、减免对象。受到新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，生产经营遇到困难的，且符合《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号）规定的服务业小微企业和个体工商户。……”。（三）诉讼中，幸福颐养院提供的财务报表显示其2019年上半年和2020年上半年的收入、支出情况如下：20192020月份收入支出盈余收入支出盈余一月467853425948.2341904.77313790307059.496730.51二月434789463360.23-28571.23404029385980.618048.4三月403075398438.164636.84318644311030.297613.71四月403366395370.927995.08394933377446.7717486.23五月392785432119.58-39334.58407621385895.0921725.91六月393573433790.02-40217.02370858384103.87-13245.87合计24954412549027.14-53586.1422098752151516.1158358.89幸福颐养院陈述称其上述2020年2月、3月份的支出未列入该两月租金和管理费195163.22元。以上事实，有金刚公司举证的《租赁合同》、工人疗养院产权证明、民办非企业单位变更登记表、佛山市康而寿养老投资有限公司营业执照、佛山市康而泰养老投资有限公司企业机读档案登记资料、转账租金流水、租金免租申请书、关于申请减免租金复函、关于租金免租申请说明、关于租金免租申请说明（2）、关于申请减免租金的复函、催款函、催款函复函，井上公司和幸福颐养院共同举证的粤发改投资［2020］245号文件、佛发改资［2020］28号文件及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案属于房屋租赁合同关系。案涉《租赁合同》为金刚公司和井上公司的真实意思表示，无法律法规规定的无效或者可撤销情形，合法有效，双方均应诚实全面地履行。本案各方争议在于1.幸福颐养院于本案中的权利和义务；2.出租人应否减免租金和管理费以及减免的数额。一、关于幸福颐养院于本案中的权利和义务幸福颐养院基于其与井上公司之间的有关约定而直接占有使用涉案房屋，但非涉案《租赁合同》签订主体，依照合同相对性原则，幸福颐养院对金刚公司不负担该合同义务，也不享有该合同权利；经各方当事人一致确认，金刚公司与幸福颐养院之间也不存在其他合同法律关系，故金刚公司对幸福颐养院提出的诉讼请求以及幸福颐养院对金刚公司提出的反诉请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于租金和管理费的减免第一，井上公司主张按照粤发改投资［2020］245号文件、佛发改资［2020］28号文件的规定，要求被告免除2020年上半年3个月的租金并且退还已付的一个月租金，而金刚公司于庭审中明确表示该两份文件可以适用于金刚公司与井上公司之间权利义务关系的处理，此可视为双方一致同意将该两份文件的有关规定转化为租赁合同内容的一部分，故双方应按照该两份文件的规定诚实全面地履行义务、行使权利。第二，粤发改投资［2020］245号文件、佛发改资［2020］28号文件规定租金减免对象为承租国有房屋，受到新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，生产经营遇到困难的服务业小微企业和个体工商户。本案井上公司符合小微服务业企业承租人的条件，应否减免租金，则应视其是否符合因受到疫情影响生产经营遇到困难这一条件而定。井上公司未就其因受到疫情影响直接遇到生产经营困难的情形予以举证证明，应承担举证不能的不利后果。但是，如井上公司所述，其以出资入股的方式将对案涉房屋的租赁权提供给幸福颐养院使用，每月租金由幸福颐养院交付给井上公司后再由井上公司向金刚公司进行转付，幸福颐养院受疫情影响的情况也会对井上公司产生相应的影响，因此可将幸福颐养院受影响的程度作为衡量井上公司受影响程度的参考。第三，幸福颐养院于本案提供的2020年上半年财务报表尚未将2020年2月份和3月份未付的租金和管理费列入支出项目中，若列入，则幸福颐养院2020年上半年的收支盈余为-136804.33元，相比疫情之前的2019年同期收支盈余-53586.14元，亏损扩大了83218.19元。结合疫情期间需要购买疫情防控物资、加强人员管理等客观实际，应推定上述亏损扩大与疫情影响之间存在一定的困果关系。该亏损扩大情形应认为符合前述两文件规定的“生产经营遇到困难”的情形，井上公司有权要求减免相应的租金。第四，包括前述两份文件在内，政府有关部门出台受疫情影响企业的租金减免政策，其出发点在于以减免租金的方式与承租人一起承担因新冠疫情不可抗力所造成的损失和风险。作为损失和风险的分担方法，应当遵循公平原则，若承租人利用租金减免政策不但完全避免了疫情所带来的损失，而且还从中有所渔利，则违反了公平原则也有悖于政策的初衷，不应允许。参考幸福颐养院2019年上半年的收支盈余水平，本院酌定金刚公司减免幸福颐养院1.5个月的租金(含《租赁合同》第五条所约定的综合管理费、厂房建筑物租金、土地租金在内），即146372.42元（97581.61元/月×1.5个月）较为合理。第五，至于原告主张的管理费。按照《租赁合同》第五条之约定，承租人每月所支付的“综合管理费”实际是上物业租赁对价即租金的一部分，而非通常意义上所说的为物业的公共秩序维护、环境卫生清洁、设备设施维护等而支出的物业管理费用，故不属于上述政策文件规定“物业管理费”的范围，出租人无权单独要求对该部分“综合管理费”提出减少豁免。第六，至于金刚公司主张的滞纳金，井上公司因疫情影响未按照合同约定时间支付租金和管理费，应认定为因不可抗力原因造成的违约，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定，无需承担该逾期付款的违约责任。综上，井上公司应支付金刚公司2020年2月、3月份的租金（含管理费）共48790.81元（97581.61元/月×0.5个月）。金刚公司诉求超出的部分以及井上公司的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市井上投资服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东佛陶集团金刚新材料有限公司支付2020年2月、3月份的租金（含管理费）共48790.81元；二、驳回原告广东佛陶集团金刚新材料有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告佛山市井上投资服务有限公司、佛山市禅城区幸福颐养院的全部反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取计2280元，由原告广东佛陶集团金刚新材料有限公司负担1768元，被告佛山市井上投资服务有限公司负担512元；反诉受理费减半收取计1123元，由反诉原告佛山市井上投资服务有限公司、佛山市禅城区幸福颐养院共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二一年三月十五日书记员 梁茵琪