广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30537号原告：广东瀚天投资发展有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：欧阳彩美，广东格然律师事务所律师。委托诉讼代理人：林中梁，广东格然律师事务所实习律师。被告：佛山市南海区正实在餐厅，住所地：佛山市南海区。经营者：刘明辉。委托诉讼代理人：许飞，男，公司员工。原告广东瀚天投资发展有限公司与被告佛山市南海区正实在餐厅租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧阳彩美、林中梁，被告的委托诉讼代理人许飞到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的租赁合同；2.被告立即支付所拖欠2020年6月至2020年12月租金、管理费和2020年6月至2020年12月水费、电费及线损费合共208507.39元，以及相应违约金(按合同约定日万分之五计算，从各月欠费日起算至被告实际清偿之日止)；3.被告支付违约金50000元给原告；4.确认被告的履约保证金180656元归原告；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月28日，被告承租原告位于佛山市南海区×××××××单元，双方签订《租赁合同》，明确约定了租赁地点、租赁面积、租赁期限、费用标准及支付方式，第三条第3款第（1）项：“租金、管理费、电梯费每月交纳一次，乙方应在每月15日前（如遇节假日可顺延至节假日后第一个工作日）支付给甲方；水费每月交纳一次，交纳时间为次月15日前。乙方逾期缴交租金、管理费、水电费等任何费用，每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付金额日万分之五计算加收违约金；并且甲方有权采取停水、停电措施，由此造成乙方损失的，由乙方自行负责；如乙方欠付任何费用达到30天的，甲方除有权收取相关违约金外，还有权解除合同。”第八条：“有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，乙方履约保证金及预付的租金费用归甲方，租赁物业上的装修物、水电设施等（其余属于乙方的可动产除外）归甲方，乙方还需向甲方支付违约金人民币五万元整，如以上措施不足以补偿甲方的损失，乙方还应赔偿甲方的经济损失。1、乙方逾期缴交租金、管理费、水电费等任何费用达到30天的；……”第十二条：“本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决；协商不成的，可向租赁物业所在地人民法院提起诉讼解决，并适用中华人民共和国法律”等等内容。租赁期间，被告多次欠付租金、管理费、水费、电费、线损，原告多次催收无果。被告至今仍拖欠租金、管理费、水费、电费及线损尚未支付给原告。原告认为，被告长期拖欠租金费用的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，原告有权依法解除合同并追究被告的全部违约责任。因此，原告为保护自己的合法权益，提起诉讼。2021年1月11日，被告退场。截止2021年1月11日，被告欠付的租金、管理费、水电费、线损费合计208507.39元，违约金计至2021年1月11日为14118.56元。被告辩称，疫情期间的租金应予减免，应减免2020年6-8月三个月部分的租金。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照原件1份、被告营业执照复印件1份；2.建设工程竣工规划验收合格证、土地租赁合同、建筑工程消防验收意见书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证原件各1份；3.租赁合同（含厨房设备材质清单）原件1份、竞投租赁成交确认书复印件1份；4.收据(合同保证金)原件1份；5.收款通知原件1份；6.瀚天科技城企业退租审核表、退场水电确认表原件各1份；7.租赁合同补充协议原件1份；8.员工饭堂水电费（宿舍区）原件1份。被告没有提交证据。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2007年2月1日，佛山市瀚天科技电子城投资有限公司员工村—宿舍六取得建设工程规划许可证，建设规模为3969平方米、6层。2017年12月28日，原告（出租人、甲方）、被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于佛山市南海区***单元租赁给乙方作园区公共饭堂场地使用，面积1472平方米；租期从2018年1月1日起至2020年12月31日止；甲方于2018年1月1日前交付租赁物业；租金按14元/月/平方米计算，2019年1月1日起在上一年的基础上递增6%；管理费按2元/月/平方米计算，若2019年5月31日之后新中标单位执行新收费标准的，乙方同意按最新中标的《物业管理服务合同》标准执行；2018年1月1日至2018年12月31日的租金为20608元/月、管理费为2944元/月，2019年1月1日至2019年5月31日的租金为21844元/月、管理费为2944元/月，2019年6月1日至2019年12月31日的租金为21844元/月、管理费暂定为2944元/月，2020年1月1日至2020年12月31日的租金为23155元/月、管理费暂定为2944元/月；水费2.95元/吨、污水处理费1.4元/吨，如供水公司调整收费标准的，甲方有权按该最新标准计收；电费1.036元/度，如供、电公司调整收费标准的，甲方有权按该最新标准计收；水电费价格已包含各种损耗，但不包含公共分摊；租金、管理费每月交纳一次，乙方应在每月15日前（如遇节假日可顺延至节后第一个工作日）支付给甲方；水费每月交纳一次，交纳时间为次月15日前；乙方逾期缴交租金、管理费、水电费等任何费用，每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付金额的万分之五每天计算加收违约金，并且甲方有权采取停水、停电措施，由此造成乙方损失的，由乙方自行负责；签订本合同时，乙方需要在三个工作日内支付共180656元（相当于三个月租金及物业管理费金额70656元、水电费保证金1万元、食品卫生安全保证金10万元）作为履约保证金给甲方；乙方逾期缴交租金、管理费、水电费等任何费用达到30天的，甲方有权单方解除合同，乙方履约保证金及预付的租金费用归甲方，租赁物业上的装修物、水电设施等（其余属于乙方的可动产除外）归甲方，乙方还需向甲方支付违约金五万元整，如以上措施不足以补偿甲方的损失，乙方还应赔偿甲方的经济损失；等等。2018年1月2日，原告出具收据，确认收到被告合同保证金180656元。2020年9月1日，原、被告签订《补充协议》，约定从2020年9月1日至2020年12月31日管理费按2.4元/平方米/月执行，即被告需缴纳的管理费为3533元/月。原告向被告发送《收款通知》，被告确认其员工签收了该通知。该通知载明被告2020年6月至2020年10月应交的费用：费用2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月租金23155元23155元23155元23155元23155元管理费2944元2944元2944元3533元3533元水费890元743.15元934.5元1148.1元电费2181.54元2506.11元3612.59元3498.41元线损298.52元342.94元494.35元478.73元总计29469.06元29691.2元31140.44元31813.24元26688元被告2020年10月27日至2020年11月26日的水电费为2839.12元。原、被告签署《退场水电确认表》，确认至2021年1月11日的计费表底数、应付电费527.66元、4.68元、0.35元、1.46元，应付水费209.15元、13.35元，合计756.65元。双方确认该表记载的数额为2020年12月的水电费、线损费。本案应诉材料于2020年12月25日送达被告。诉讼中，被告确认于2021年1月11日退场、交还租赁物予原告；原被告一致确认被告支付租金、管理费、水电费、线损费至2020年5月，自2020年6月开始没有支付。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。涉讼租赁物所在楼栋已取得建设工程规划许可证，涉讼合同为原、被告的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。涉讼合同约定被告应于每月15日前（如遇节假日可顺延至节假日后第一个工作日）支付当月租金、管理费予原告，拖欠超过30天则原告有权解除合同。被告使用涉讼租赁物至2021年1月11日，但被告仅支付租金、管理费、水电费、线损费至2020年5月，被告拖欠租金的行为已构成根本违约，原告请求解除涉讼合同有理。合同自通知到达对方时解除。本案应诉材料于2020年12月25日送达被告，故本院确认涉讼合同于2020年12月25日解除。被告收到原告发送的《收款通知》，没有对其中的水电费、线损费提出异议，本院予以确认。被告辩称2020年6月至8月属疫情期间，租金应予减免，没有依据，本院不予采纳。经核算，被告应支付原告2020年6月至2020年12月的租金、管理费、水电费及线损费合计为205773.71元（29469.06元+29691.2元+31140.44元+31813.24元+26688元+26688元+26688+2839.12元+756.65元），原告主张超出部分，理据不足，本院不予支持。被告逾期支付租金、管理费等费用，应承担相应的违约责任。但合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。结合原告的主张，经核算，被告应支付附表的违约金予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。被告拖欠租金、管理费致涉讼合同解除，应承担相应的违约责任。涉讼合同约定，被告拖欠租金致合同解除的，被告支付的履约保证金归原告，被告还需向原告支付违约金5万元。被告向原告支付了保证金70656元、水电费保证金1万元、食品卫生安全保证金10万元，双方约定的租期为2018年1月1日至2020年12月31日，结合涉讼合同的履行情况、被告的过错程度及原告的损失情况，本院酌情确定原告没收保证金50000元。原告主张没收被告支付的其余保证金、原告支付5万元违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告广东瀚天投资发展有限公司与被告佛山市南海区正实在餐厅于2017年12月28日签订的《租赁合同》于2020年12月25日解除；二、被告佛山市南海区正实在餐厅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金、管理费、水电费及线损费合计205773.71元予原告广东瀚天投资发展有限公司；三、被告佛山市南海区正实在餐厅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（详见附表）予原告广东瀚天投资发展有限公司；四、被告佛山市南海区正实在餐厅已支付的保证金50000元归原告广东瀚天投资发展有限公司所有；五、驳回原告广东瀚天投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计3536.32元（原告已预交6366.34元），由原告负担968.32元，由被告负担2568元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的2830.02元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员胡方平二○二一年四月十四日书记员余宝儿附表：月份逾期租金、管理费、水电费、线损费违约金标准逾期之日截止之日2020年6月29469.06元全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%2020年6月16日实际清偿之日2020年7月29691.2元同上2020年7月16日实际清偿之日2020年8月31140.44元同上2020年8月16日实际清偿之日2020年9月31813.24元同上2020年9月16日实际清偿之日2020年10月26688元同上2020年10月16日实际清偿之日2020年11月26688元同上2020年11月16日实际清偿之日2020年12月29527.12元同上2020年12月16日实际清偿之日