广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初462号原告（反诉被告）：肇庆市第二建筑实业有限公司紫金广场物业管理部，住所地：广东省四会市××××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××××××701。负责人：余海洋。委托代理人：吴景飞，男，1983年3月2号出生，汉族，河南省镇平县人，该管理部员工，住河南省镇平县×××××××××××，公民身份号码：411××××××××××××258。被告（反诉原告）：叶小玉，女，1985年11月15日出生，汉族，湖南省汨罗市人，职业：个体户，住址：湖南省汨罗市××××××××××，现住广东省深圳市福田区××××××××××××××台，公民身份号码：340××××××××××××828。委托代理人：李超，男，1982年2月4日出生，汉族，湖南省汨罗市人，职业：个体户，住址：湖南省汨罗市××××××××××，现住广东省深圳市福田区××××，公民身份号码：430××××××××××××213。原告肇庆市第二建筑实业有限公司紫金广场物业管理部（以下简称“紫金广场管理部”）诉被告叶小玉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告叶小玉提出了反诉，本院依法合并审理。原告紫金广场物业管理部的法定代表人吴景飞、被告叶小玉的委托代理人李超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告紫金广场管理部诉称：被告拥有的紫金广场B栋2002房产(面积:98.42平方米)，按照双方签订的《前期物业管理服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据《前期物业管理服务协议》，被告自2018年7月--2020年10月共拖欠应缴纳的物业管理费为4132.8元，截止2018年7月--2020年10月，被告依法应缴纳物业管理费违约金5021.4元，累计费用共达9154.2元(欠费通知单)。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。据此，原告请求法院判决：被告立即支付物业管理费共计人民币4132.8元；被告支付逾期缴纳物业管理费违约金5021.4元；本案全部诉讼费用由被告承担。被告叶小玉辩称：收取物业管理费无意见，答辩人可以交，但原告的物业服务合同义务没有完成，答辩人不存在违约行为。反诉原告叶小玉诉称：一、反诉原告所处物业的建筑在2014年6月19日前并未达到交楼条件，期间小区物业管理费未办理相关的收费手续，故反诉被告应将2014年7月前收取的物业管理费返还反诉原告。二、反诉被告自取得物业管理收费资格至2019年5月止违规向业主乱收恒压泵电费与电梯电费公摊费，应依法退回反诉原告。三、反诉被告违反服务承诺，达不到约定的服务质量，应依法返还其取得的利益并赔偿损失，将擅自乱收的物管费、历年恒压泵电费及电梯电费的公摊费返还，并按反诉原告购房时银行同期利率退还利息。综上所述，请求法院判决反诉被告退还反诉原告2014年2月至6月份的不合法收费，退还从2015年9月至2019年5月违规收取反诉原告的恒压泵电费及电梯电费公摊费用，反诉被告应全面履行物业服务合同内容的承诺和义务。反诉被告紫金广场管理部辩称：反诉原告提出的反诉与本案无关。原告紫金广场物业管理部提交了如下证据：1、前期物业管理服务协议；2、被告欠费明细表；3、欠费违约金计算表；4、物业服务照片5、被告身份证；6、紫金广场缴费通知单。被告叶小玉提交了如下证据:1、广东省网上办事大厅肇庆市四会分厅咨询及回复；2、关于减免业主公摊水电费的通知、关于恒压泵电费、电梯电费退费公示；3、信访事项处理意见书；4、筹备组特别会议记录表；5、前期物业管理服务协议；6、物业管理服务承诺；7、物业服务收费备案表；8、关于紫金广场物业管理问题整改的回复；9、小区图片；10、费用明细表、收据。经审理查明：被告叶小玉是四会市×××××××××××××××××××××的所有人，房屋的建筑面积为99.26㎡。原告起诉状所称的紫金广场B栋2002房【自编门牌】与四会市××××××××××××××××××【房产证登记地址】是同一房屋。2013年1月10日，肇庆市第二建筑实业有限公司（甲方）与被告叶小玉（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方所购紫金广场B栋2002房(住宅)的建筑面积为98.42㎡，其物业管理服务费按建筑面积1.5元/月/㎡计算，在办理本物业交付手续时，乙方应一次性交纳6个月的物业管理服务费，以后每季度的物业管理费，乙方应于当月20日前交纳，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，并约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的物业服务合同生效时止的物业管理。紫金广场管理部成立于2013年12月9日，肇庆市第二建筑实业有限公司与原告紫金广场物业管理部签订了《协议》，同意紫金广场管理部作为原告对其与被告订立《前期物业管理服务协议》约定的权利义务作为原告进行诉讼，并明确现紫金广场物业服务由紫金广场管理部提供。2021年1月21日原告以被告欠缴2018年7月至2020年10月的物业管理费（以1.5元X98.42㎡=147.6元/月的标准，按28个月计算，147.6元/月X28个月=4132.8元）、违约金5021.4元，合计9154.2元为由向本院起诉，请求判决被告予以清偿。按《前期物业管理服务协议》约定，恒压泵电费及电梯电费的公摊费属于住宅外的其他收费，不包含在住宅计费单价内，而被告提交的原告向四会市物价局存档的《物业服务收费备案表》中，备注栏填写为：含水电费公摊。诉讼中，被告对原告收取物业管理费没有异议，但反诉提出要求原告退还2014年7月前收取的物业管理费以及2015年9月至2019年5月的恒压泵电费及电梯电费公摊费用，然没有提交原告收取其2015年9月至2019年5月的恒压泵电费及电梯电费公摊费用具体金额和收费凭据。因原、被告分歧较大，本案未能调解。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、证据；被告提交的反诉状、证据；本院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。肇庆市第二建筑实业有限公司与被告叶小玉签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行义务。之后，肇庆市第二建筑实业有限公司与紫金广场物业管理部签订《协议》，同意由紫金广场管理部作为原告主张上述《前期物业管理服务协议》合同权益，故紫金广场管理部为本案适格的原告。根据合同约定，被告欠缴原告从2018年7月至2020年10月共计28个月的物业管理服务费4132.8元未交，构成违约，应迅速予以缴交，原告的此项诉讼主张合理合法，本院予以支持。被告叶小玉认为紫金广场管理部在环境卫生、维修维护等方面提供的物业管理服务不符合协议约定，有权拒交物业管理费，但物业管理服务具有整体性，涉及所在小区全体业主的公共利益，个别业主对物业公司提供的物业服务不满而拒交物业管理费，不符合小区的整体利益，而且还损害到其他多数业主尤其是已交费业主的利益，且其未能提交充分的证据证明紫金广场管理部存在重大违约。因此，对被告叶小玉的抗辩，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题。鉴于被告叶小玉并非恶意拖欠物业服务费用，且紫金广场管理部在履行《前期物业管理服务协议》约定的物业管理服务内容过程中存在瑕疵，双方对此产生的矛盾缺乏沟通与交流，原告在诉讼中虽提供了要求被告缴交物业管理费的书面缴费通知单，但未能证明曾向被告进行有效的书面催收，因此对于紫金广场管理部主张的计收被告违约金5021.4元，事实依据不足，本院不予支持。关于被告叶小玉的反诉问题。原告起诉被告偿还物业管理费的期间为2018年7月--2020年10月，被告反诉请求之一要求原告退还收取的物业管理费的期间为2014年7月之前，被告反诉与原告本诉的诉讼请求之间不是基于相同事实，不具有因果关系；此外，被告反诉请求的第二项是要求原告返还2015年9月至2019年5月的恒压泵电费及电梯电费公摊费用，虽然有原告本诉主张的2018年7月至2019年5月的期间的诉讼事实，而诉讼中被告并没有充分举证证实原告在此期间不当收取了被告的具体款项，被告的上述二项反诉主张，事实与理由依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，判决如下：一、被告叶小玉应于本判决生效之日起5日内支付2018年7月至2020年10月的物业管理费4132.8元给原告肇庆市第二建筑实业有限公司紫金广场物业管理部；二、驳回原告肇庆市第二建筑实业有限公司紫金广场物业管理部的其他诉讼请求；三、驳回被告叶小玉的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告叶小玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 赵建红年四月十二日书记员 范   婉   婷