北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0106民初1987号原告：王社玲，女，1977年5月30日出生，汉族，中国运载火箭技术研究院高级工程师，住北京市西城区。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：单一刚，董事长。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年3月5日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司法务。委托诉讼代理人：解紫东，男，1987年11月27日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司法务。原告王社玲与被告北京自如生活企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王社玲，被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）的委托诉讼代理人李玲、解紫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王社玲向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁合同于2020年11月13日解除；2.判令被告支付原告违约解除合同的房屋租金的二倍违约金22248元；3.判令被告支付原告2020年9月14日至11月13日租金22248元；4.判令被告赔偿原告由于租房市场房租下降带来的租金损失31200元（原房租10268元，因被告违约终止合同，周边相似房源房租大约9000元/月，合同剩余26个月未履行，租金损失1200*26=31200元）；5.判令被告赔偿租赁第二年未正常履约时间段空置期损失2318元（25天/12月*3月*11124/30）；6.判令原告不退还被告“服务质量保证金”；7.判令被告赔偿原告首年空置期损失8343元（（70-25）/4*(4年-2年)*11124/30）；8.判令被告支付原告未结清水电气费392元；9.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月9日，原、被告签订《资产管理服务合同》，由被告对原告房屋进行管理，期限为2018年9月20日至2023年2月1日。合同签订后，原告向被告交付了开发商交房时原始结构。2020年9月13日之前的付款账期内，被告一直正常按时支付租金，此后再未正常支付过租金。2020年5月以来，被告持续无理要求原告降租，未得到原告同意。同年10月13日，原告接到被告提前终止合同的“解约通知函”，被告以自己在客厅打隔断被拆除不能达到预期收益为由解除合同。原告以书面形式告知被告不同意被告提出的单方解约又不承担违约责任的要求，请求被告继续履行合同。10月29日，被告管家告知原告可以获取智能锁密码。至2020年11月4日，被告交付房租已经逾期超过15个工作日。被告已经实质性违约，原告于11月11日向被告发出解约告知函，决定于当月13日与被告解除合同，并于14日在被告管家王国静指导下获取了房屋密码，收回了房屋。房屋收回时内部结构与交付时相同。故，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，请求贵院予以支持。自如公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，涉案房屋为133平方米三居室，为便于房屋出租及提高收益，我方就房屋情况与原告进行协商，最终确定在客厅设立隔断间，以四个卧室对外出租。经评估，四个卧室的房屋租金预期收益为10800元。2019年12月隔断间被责令拆除，双方订立合同的客观条件丧失，三间卧室的租金为8550元，每月亏损2574元。加之合同签约前期的房屋装修投入成本，合同履行，对我司已不公平。因隔断间是双方协商结果，拆除的风险和损失应由双方合理分担。故我方和原告进行协商，原告均拒绝，我司无奈只能解除合同，因我方主观上不存在故意，客观上出现房屋租金减少的事实，因此，我方不同意承担违约金；其次，我司就合同解除履行了通知义务，并办理了解约结算。合同不适宜强制履行。我司向原告发送了解约通知函，同时通过微信、电话告知原告合同无法继续履行，并腾空房屋，将密码发送原告。原告作为房屋产权人，负有防止损失扩大的义务，因此，我方不同意承担解约后的房屋租金及空置损失。再次，合同虽是我方单方解除，但我方最大限度维护了原告利益。一则自2019年隔断拆除后，我方按照未拆隔断的标准向原告正常支付租金长达一年半之久，而我方每月亏损；二则即使在2020年上半年疫情对出租造成重大影响时，我方仍没有停止或减少向原告支付租金；三则合同履行期内我方从未有过延迟支付租金或毁损房屋等其他违约行为。最后，原告要求房租市场下降的损失我方不同意承担。其一，市场下降非我方原因造成；其二，原告认为市场下降是因为我方在订立合同时以四居室出租才给到了万元以上的预期收益，隔断被拆除后，三个房间对外出租的租金才八千余元，因此市场租金并未发生变化，变化的是居室数量。依据合同2.2空置期的约定，首个管理周期60天，次个管理周期25天，首个管理周期履行完毕，原告要求返还空置期费用无合同及法律依据。关于原告主张的水电费，水费被告结算到2020年10月9日为1961元，其他费用结算为80.41元，我司就该项结算共向原告支付了3363.79元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王社玲系北京市丰台区西马场路6号院1号楼7层5-701号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人，系三居室。2018年9月9日，王社玲（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定乙方受甲方委托管理运营涉案房屋，管理期间自2018年9月20日至2023年2月1日。标的资产依据市场行情预期合理收益10800元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。首个管理周期的空置期为60天，次个管理周期起每个管理周期空置期为25天，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。关于服务质量保证金，管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金，每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算后如仍有剩余，甲方应在当期付款期限内将余额返还给乙方。结算方式：双方认可自2018年11月19日开始计收收益，每月为一次结算周期。6.2（2）乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（a）迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日；（b）乙方对本合同构成严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应义务已经不可能或不公平的；……。7.3乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于两倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同签订后，王社玲于9月20日交付了房屋，自如公司向王社玲交付了服务质量保证金及至2020年9月13日的租金。委托管理期内，自如公司将涉案房屋客厅内打隔断，形成四居室的事实对外出租，后隔断于2019年12月拆除。自如公司主张因隔断被拆除，房屋作为四居室出租的目的无法实现，与王社玲协商降低房租未果，便向王社玲发送《解约通知函》，决定于2020年10月17日解除合同。王社玲称其不知晓自如公司打隔断以四居室出租，且能否以四居室出租与其无关，书面表示不同意解除合同。为此自如公司提交《附件一：标的资产信息及所有权证明》，显示“居室数量4室1起居室”，欲证明收益定为10800元/月系四居室的费用，王社玲明知自如公司要将涉案房屋打隔断形成四居室对外出租。2020年10月16日，自如公司单方出具《解约结算协议》，记载：“双方于2020年10月16日（交割日）对标的资产内的费用结算、生活费用、装修配置等事宜予以解决……双方费用结算明细，根据本协议附件《费用结算清单》，自如公司应向王社玲支付费用3363.79元”。经询问，3363.79元计算方式为2020年9月14日至2020年10月17日房屋租金12607.20元+水费1961元-煤气费43.94元-电费36.47元-服务质量保证金11124元=3363.79元。王社玲认为自如公司迟延交付房租，已违约，不具有合同解除权。王社玲于2020年11月11日发出《业主解约告知函》，11月12日自如公司收到此函件，11月14日，王社玲通过操作自如APP获取房屋智能锁密码，进入涉案房屋。本院认为，王社玲与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照约定履行各自义务。自如公司主张涉案房屋因拆除隔断无法按四居室出租致使合同目的不能实现，故其有权解除合同。本院认为，法律保护之利益应为合法之利益，而非违反政策获益之所得。且自如公司作为专业租赁机构对本市禁止打隔断出租政策应当明知。故自如公司不具有合同解除权。现双方一致认可于2020年11月14日交接房屋智能锁密码，本院确认《资产管理服务合同》于当日解除。在合同解除前，自如公司应如约交纳租金，故对2020年10月18日至11月14日的租金10382.40元，本院予以支持。庭审中，王社玲自认听说过自如公司可能会打隔断，结合租赁合同附件一中房屋信息“居室数量4室1起居室”的描述以及当地同地段相似房屋的租金标准来看，可以推断出王社玲对自如公司以四居室出租的情况是知悉的。故王社玲对合同的解除亦存在相应过错。王社玲主张的违约金要求过高，本院根据案件的实际情况，双方的过错程度，酌减为15000元。王社玲主张的房租下降损失及第二年空置期损失，因其也存有过错，故本院不予支持。王社玲主张的首年空置期损失，没有合同依据，本院不予支持。王社玲主张的未结清水电气费，以及不退还服务质量保证金的诉讼请求，根据《费用结算清单》显示，自如公司就水电气费和服务质量保证金已作出了抵扣，故对于王社玲要求自如公司支付水电气费和不退还服务质量保证金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条之规定，判决如下：一、确认王社玲与北京自如生活企业管理有限公司于2018年9月9日签订的《资产管理服务合同》于2020年11月14日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向王社玲支付2020年10月18日至11月14日的租金10382.40元；三、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向王社玲支付违约金15000元；四、驳回王社玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元，由王社玲负担620元（已交纳），由北京自如生活企业管理有限公司负担368元（自本判决生效之日起七日内一并支付给王社玲）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  冯 媛二〇二一年四月十三日法官助理  谢家文书 记 员  陈 曦