江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏05执异16号异议人（案外人）：吴乐乐，女，1980年6月6日出生，汉，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：孙来，江苏誉腾律师事务所律师。申请人：邢舜，男，1950年6月4日出生，住台湾新北市中和区建八路2号6楼之6.委托诉讼代理人：刘培朝，上海典韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：周橙橙，上海典韵律师事务所律师。被申请人：昆山恒谷投资发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北路1188号城北湖商业中心第2幢1单元124号房。法定代表人：黄龙。被申请人：黄龙，男，1964年3月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。被申请人：昆山市金龙达铜业有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇石牌街道长江北路东侧。法定代表人：黄龙。被申请人：黄晟，女，1988年12月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。在本院执行邢舜与昆山恒谷投资发展有限公司（以下简称恒谷公司）、黄龙、昆山市金龙达铜业有限公司、黄晟财产保全一案中，案外人吴乐乐对本院查封的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。邢舜与恒谷公司、黄龙、昆山市金龙达铜业有限公司、黄晟仲裁一案，申请保全人邢舜向本院申请财产保全，本院依法于2020年11月4日作出（2020）苏05财保230号民事裁定，冻结恒谷公司、黄龙、昆山市金龙达铜业有限公司、黄晟名下银行账户资金8412万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。该裁定发生法律效力后，本院依法于2020年11月25日向不动产登记部门送达（2020）苏05执保420号协助执行通知，对恒谷公司名下包括昆山市城北湖商业中心第3幢1单元102、103号房屋（以下简称案涉不动产）在内的不动产进行了查封。案外人吴乐乐针对上述执行标的提出异议请求：中止对案涉房屋的的执行。事实和理由：一、吴乐乐在查封之前已经购买案涉房屋。二、吴乐乐在查封前已经实际占有使用案涉房屋，恒谷公司未能按照合同约定交房，直至2019年5月20日恒谷公司才去的交付备案证书，之后双方因首付款是否支付产生争议，导致该房屋虽未办至吴乐乐名下，水电费、物业费由吴乐乐支付，银行贷款由吴乐乐按月归还，但房屋一直由恒谷公司以吴乐乐名义对外出租。之后，吴乐乐多次与恒谷公司、施工方中康公司沟通，于2020年11月2日签订三方协议，约定吴乐乐将首付款支付给中康公司，中康公司收款后，恒谷公司办理不动产证，同年11月4日，吴乐乐如期支付约定的首付款，并与恒谷公司签订《交房确认单》，吴乐乐最迟于该日亦占有使用案涉房屋。三、吴乐乐已经支付全部购房款，其中两套房产的银行贷款合计1450000元已经贷款到位，首付款鉴于双方存在争议，吴乐乐为尽快取得产证，于2020年11月4日支付至恒谷公司处，恒谷公司也开具了全额的购房款发票。四、未办理过户非吴乐乐自身原因所致。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称异议复议规定）第二十八条提起执行异议。邢舜辩称：一、商品房销售合同仅能证明异议人与被执行人恒谷公司签订了合同，但是，不动产权利为登记为准，目前该房屋仍登记在恒谷公司名下，物权仍为恒谷公司所有，法院查封恒谷公司的财产完全符合法律规定。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二百一十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。即使办理了商品房销售合同备案登记，其性质是房地产管理部门对房地产开发企业的商品房销售进行的行政管理行为，不产生物权变动的法律后果，亦没有物权公示、公信之效力。二、本案多个证据中均明确载明案涉房屋的用途为商业营业用房，异议人购买该房屋并非用于居住用途，不属于消费者生存权保护的范畴，明显不符合最高人民法院异议复议规定第二十九条第(二)项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。异议复议规定第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于投资型、经营型房屋，或者购买度假型、豪华型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等，均不属于生存权特别保护的范畴。本案所涉房屋从使用功能上看明显不涉及生存权的保护问题，异议人也未举证证明其家庭无其他用于居住的房屋，未提交证据证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用异议复议规定第二十九条的规定排除强制执行。根据异议人自认案涉房屋系用于对外出租经营之用，并非用于居住，但根据异议复议规定第二十八条的立法目的是保护无过错不动产买受人的物权期待权，应限定于居住用房，对于“生产性、商业性经营用房”和“土地使用权”，其本身属于生产经营或者投资行为，与本条所保护的生存价值相异，在权利位阶上不具有优于金钱类债权人地位，故本案也不应参照适用异议复议规定第二十八条的规定排除强制执行。三、本案中，未办理房屋过户登记显然系异议人自身原因导致，明显不符合异议复议规定第二十八条第(四)项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。根据异议人提交证据，昆山法院早在2019年8月15日就作出了(2019)苏0583民初12346号、(2019)苏0583民初12362号民事判决书，判决恒谷公司于判决书生效之日起30日内向异议人交付案涉房产，并于交付之日起30日内办理上述房屋产权过户手续。但直至案涉房屋被法院查封前，距判决时间已经超过了15个月，根据房产交易中心的操作惯例，只要异议人持法院生效裁判文书即可单方办理过户手续，无需恒谷公司配合协助。但在案涉房屋未能办理过户的情况下，异议人未能积极、主动、有效地主张自己的权利，对此也未做合理说明，应承担不利后果。即便异议人于2020年11月4日向中康公司支付款项后，应当立即与恒谷公司办理过户手续，但直至法院采取查封措施，异议人仍有20天可与恒谷公司办理过户手续，但异议人未能积极、主动、有效地主张自己的权利，也未提供任何证据证明其要求恒谷公司办理产证过户手续，异议人对此也未做合理说明，应当承担不利后果。四、异议人提供的证据无法证明其在法院查封前已合法占有房屋。《前期物业服务管理协议》等本案中异议人提交不真实，不能排除异议人与恒谷公司双方恶意串通、后补倒签日期、配合做出租赁移交、对抗查封、损害他人权益的嫌疑。不符合异议复议规定第二十八条第(二)项“在法院查封之前已合法占有该不动产”；异议人也无法证明已支付全部价款，针对三方协议书中的三笔抵扣款项也未能举证提供相关依据，故不能形成支付房款的完整证据链，异议人付款金额少于合同约定总房价，不符合异议复议规定第二十八条第(三)项“已支付全部价款”的条件。综上所述，异议人对于案涉房屋没有所有权，也不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求不能成立，请予驳回。本院经审查查明，恒谷公司（出卖人）与吴乐乐（买受人）签订两份《昆山市商品房购销合同》。其中，昆山市城北湖商业中心第3幢1单元102号房屋的商品房，建筑面积59.28平方米，总价为1450397元，2014年5月30日前支付730397元，余款72万元于七日后办理完成银行按揭手续；昆山市城北湖商业中心第3幢1单元103号房屋的商品房，建筑面积59.28平方米，总价为1473575元，2014年5月30日前支付743575元，余款73万元于七日后办理完成银行按揭手续。合同另约定，出卖人应当在2015年12月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查明，因恒谷公司逾期未交房，吴乐乐于2019年6月17日就案涉两房产分别向昆山市人民法院提起诉讼请求：1、确认两房产归吴乐乐所有，恒谷公司在符合交房条件后交付房屋，协助办理过户手续；2、恒谷公司支付相应的逾期交房违约金；3、恒谷公司承担诉讼费用。在该案中，恒谷公司抗辩称首付款来源为戴英明向黄龙的借款。昆山法院经审理认为，双方各的商品房购销合同合法有效，恒谷公司应承担相应违约责任，据此于2019年8月15日作出（2019）苏0583民初12346号、12362号两份民事判决，依据上述民事判决：恒谷公司应于判决生效之日起30日内向吴乐乐交付案涉房产，并于交付之日起30日内协助吴乐乐办理上述房产产权过户手续，将上述房产过户至吴乐乐名下，过户后房产归吴乐乐所有；恒谷公司承担相应的逾期交房违约金。上述事实有《昆山市商品房购销合同》、民事判决书等证实。本案异议争议焦点在：吴乐乐的异议请求是否符合异议复议规定第二十八条或二十九条。针对争议焦点，吴乐乐提交了如下证据：一、是否已经已经支付了全部购房款吴乐乐为证明其主张，提交：证据一、协议两份，一份为吴乐乐、恒谷公司、江苏中康建设公司（以下简称中康公司）于2020年11月2日签订的三方协议，依据协议，吴乐乐与恒谷公司商品房购销合同两案【（2019）苏0583民初12346号、12362号】以及吴乐乐对中康公司起诉恒谷公司建设工程优先权纠纷案件中查封吴乐乐所购房屋而提起执行异议两案，三方达成和解协议：1、经吴乐乐与恒谷公司结算，吴乐乐应付恒谷公司购房款1170000元，恒谷公司同意在吴乐乐付款后办理不动产证至吴乐乐名下；2、恒谷公司同意，吴乐乐愿意将上述款项直接支付给中康公司，吴乐乐与中康公司确认该117万元为恒谷公司支付中康公司的工程款。中康公司同意在收到该款后立即向苏州中院申请解除对案涉商品房的查封。另一份为吴乐乐、陈红兵（吴乐乐配偶）与恒谷公司、黄龙以及中康公司签订的协议书，该协议书明确了吴乐乐应付恒谷公司购房款1170000元的具体结算方式“1、因吴乐乐所购房屋首付付款来源系戴英明向恒谷公司黄龙借款后转借给吴乐乐的，现吴乐乐同意向恒谷公司支付相当于两套商品房的首付款金额合计1473972元，恒谷公司、黄龙放弃要求戴英明归还该笔借款。恒谷公司同意将已经出租并收取的该两套房屋的两年租金合计184500元移交吴乐乐（恒谷公司将该2套房屋出租的期限为2019年1月16日至2024年1月15日五年）。本协议生效后出租房的权利义务由吴乐乐乙方承受，第三年起的租金由吴乐乐收取。产证办至吴乐乐名下后，恒谷公司即向租户发移交函，相抵后吴乐乐应付恒谷公司1289472元。吴乐乐放弃延期交房违约金，恒谷公司黄龙放弃；2、恒谷公司支付陈红兵所购2套房屋的延期交房违约金119472元，履行后陈红兵向款山法院执行局申请终结或撤销执行；3、上述经结算和协商，恒谷公司同意吴乐乐以1170000元结算支付。”证据二、2020年11月4日的个人转账汇款单，金额1170000元。证据三、吴乐乐与昆山农商行振川支行于2014年5月20日签订的个人住房贷款合同一份，金额为145万元。证据四、2014年5月14日的同城提入清算凭证，交易双方系吴乐乐与恒谷公司，金额为1473972元。证据五、102室购房款发票两张，其中2014年5月16日金额730397元，2014年5月29日金额72万元；103室购房款发票两张，其中2014年5月16日金额743575元，2014年5月29日金额73万元。二、是否已经在查封前实际占有使用房屋吴乐乐提交：证据一、交房确认单，依据该确认单，案涉房屋自2020年11月4日起即转移至吴乐乐，确认单另约定，恒谷公司于2019年1月16日对外出租，恒谷公司向承租方发出书面租赁移关函，明确出租方主体为吴乐乐。证据二、恒谷公司与郭康军于2019年9月2日签署的《商业用房租赁合同》，租期2019年1月16日至2024年1月15日。证据三、郭康军于2020年11月4日签字确认的租赁移移交函，该函载明自该日期，租赁合同出租方的权利义务转让给吴乐乐。证据四、吴乐乐、陈红兵与郭康军于2020年11月4日签订的商用房租赁合同。证据五、郭康军于2021年1月6日向吴乐乐支付租金的聊天记录和转账凭证。证据六、抄表记录，户名吴乐乐，期间为2019年4月2日至2021年2月3日。证据七、恒谷公司于2020年11月4日出具的承诺函。证据八、昆山市悦豪物业管理有限公司与吴乐乐于2020年11月4日签订的前期物业服务管理协议。本院认为，财产保全过程中,买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除保全的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，吴乐乐与恒谷公司签订的《昆山市商品房购销合同》虽未落款时间，但结合购房款发票的出具时间及合同约定的付款时间，可以印证系签订在本院查封之前，且该合同的效力已经经由昆山法院在先判决所确认。其次，同城提入清算凭证、《昆山市商品房购销合同》、《个人购房借款合同》、购房发票相互印证，可以证实吴乐乐曾通过首付款及按揭贷款的方式支付了购房款，结合三方协议及个人转账汇款单等证据所载内容，吴乐乐已经在查封前依据约定支付了全部的购房款。再次，交房确认单、抄表记录、租赁移交函、商用房租赁合同足以证明其在查封前恒谷公司已经将案涉房屋移交吴乐乐并由吴乐乐对外出租。最后，恒谷公司存在大量因逾期交房和办理产证引发的诉讼案件及申请支付令案件，吴乐乐亦因此提起了相应诉讼，足以认定系恒谷公司原因导致未能办理过户手续。综上所述，案涉执行标的符合中止执行的条件，申请执行人对中止执行裁定不服的，可以依法向本院提起执行异议之诉，进行实体审理，从而查明相关实体权利的性质及其归属。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：中止本院对昆山恒谷投资发展有限公司名下昆山市城北湖商业中心第1幢1单元102、103号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  王蔚珏审判员  刘 钰审判员  孔维璌二〇二一年四月十二日书记员  荣 莉