北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初1311号原告：关云志，男，1967年7月30日出生，满族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：王春波，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告关云志与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关云志之委托诉讼代理人林琳，被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关云志向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除关云志与绿地京纬公司之间的商品房预约合同；2．请求判令绿地京纬公司返还关云志购房款451050元及利息（利息以451050元为基数，自2015年12月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．请求判令绿地京纬公司赔偿关云志房屋差价损失77851元；4．请求判令绿地京纬公司赔偿关云志电商信息费400000元及利息（利息以400000元为基数，自2015年12月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5．本案诉讼费由绿地京纬公司负担。事实和理由：2015年12月24日，2015年12月28日，关云志向案外人北京铭源嘉琪房地产经纪有限公司（以下简称铭源嘉琪公司）支付绿地朗山17-XX，17-XXXX，17-XXXX，17-13XX，17-13XX电商款共计250000元，向铭源嘉琪公司支付XXXX17-13XX，17-13XX，17-13XX，17-13XX，17-13XX信息费共计150000元。2015年12月29日，就上述五套房屋，经铭源嘉琪公司居间服务，关云志与绿地京纬公司签订上述房屋的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，并向绿地京纬公司交纳上述五套房屋购房款451050元。因绿地京纬公司涉嫌虚假宣传，且北京市限购政策，关云志无法购买涉案房屋。为维护自身合法权益，关云志诉于法院。绿地京纬公司辩称，本案涉及五个合同关系，应坚持一事一理原则，分别处理；在解除双方合同关系的前提下同意退还关云志已付款451050元，不同意支付利息，不同意其他诉讼请求。绿地京纬公司共收到关云志支付的购房款451050元，除此之外，未收到其他任何购房款；双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具有不确定性，且约定了救济手段。绿地京纬公司未隐瞒相关事实，合同无法继续履行是受限购政策的影响，双方均无过错，即使需要支付利息损失，应从合同解除之日的第二日起算；本案涉诉房屋的价格发生了贬损，不存在房屋差价损失，其他案件的评估价格在本案中不具有参照性，如认定存在损失，应重新评估并按照所交纳款项占总房款的比例确定。关云志提供铭源嘉琪公司开具的电商费和信息费收据，系因其双方存在其他合同关系，应另案解决；该400000元应为铭源嘉琪公司收取的居间费用，收据中收款方和财务印章均为铭源嘉琪公司，关云志未提出异议，说明其明知该款项并非购房款的一部分；另根据关云志提交的收据、选房确认单，不能体现50000元为每套房屋的电商费，也不能体现选房确认单的每套房屋原总房价和成交总价之间50000元减80000元的逻辑关系，故也不能视为购房款的一部分；密云法院已生效判决也已明确认定，每套房屋超出50000元部分的服务费既非购房款亦非关云志为成功购房而产生的合理损失，关云志主张的电商信息费用明显过高，不是关云志合理损失，且电商费、信息费是否实际交纳，也不确定，需要追加案外人铭源嘉琪公司、自然人杜文等民事主体参与诉讼，才能查清案件事实；绿地京纬公司不是该笔费用的实际收取方，故没有返还和赔偿义务。本院经审理认定事实如下：2015年12月24日，关云志向铭源嘉琪公司支付XXXX17-13XX，17-13XX，17-13XX，17-13XX，17-13XX电商款各50000元，共计250000元，铭源嘉琪公司向关云志出具了收据。2015年12月28日，关云志向铭源嘉琪公司支付XXXX17-13XX，17-13XX，17-13XX，17-13XX，17-13XX信息费各30000元，共计150000元，铭源嘉琪公司向关云志出具了收据。2015年12月29日，关云志与绿地京纬公司签订五份《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，购买绿地京纬公司开发的XXXX17-13XX，17-13XX，17-13XX，17-13XX，17-13XX五套房屋。其中约定17-13XX，17-13XX，17-13XX，17-13XX四套房屋购买价款为单价15897．6元每平方米，建筑面积为56．51平方米，原总房价1056493元，成交总价款为898374元；约定17-13XX房屋购买价款为单价15897．6元每平方米，建筑面积为57．68平方米，原总房价1076710元，成交总价款为916974元。协议签订后，关云志当日向绿地京纬公司支付17-13XX，17-13XX，17-13XX，17-13XX四套房屋购房款各89838元，17-13XX房屋购房款91698元，绿地京纬公司分别向关云志出具了收据。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，关云志丧失购买涉案房屋的主体资格。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。本院认为，关云志与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3．26”购房政策，关云志丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，关云志要求解除，绿地京纬公司同意解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现关云志共计向绿地京纬公司支付购房款451050元，对于关云志要求绿地京纬公司退还购房款451050元并支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持。关云志主张利息按照中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算，亦属合理，本院不持异议。关于房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，对《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能存在明显过错，其应就关云志因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。故关云志要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，具体数额参照涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估单价，由本院根据选房确认单记载的建筑面积及成交单价予以确定。对于关云志向铭源嘉琪公司所交纳的250000元电商款及150000元信息服务费如何定性及协议解除后该部分电商款及信息服务费如何处理。根据本案查明事实，虽然导致合同不能继续履行的原因系“3．26”购房新政，但根据相关部门的调查结果，绿地京纬公司在未取得行政许可的情况下销售房屋，且将商业办公类房屋宣传为居住用途，具有明显过错，故其应当对关云志因《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故对关云志要求绿地京纬公司赔偿400000元电商款、信息服务费及利息损失的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告关云志与被告绿地集团北京京纬置业有限公司之间的商品房预约合同关系。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告关云志购房款四十五万一千零五十元并支付利息（利息按照以下标准支付：以四十五万一千零五十元为基数，自二○一五年十二月二十九日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告关云志房屋差价损失七万七千八百五十一元。四、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告关云志电商款及信息费四十万元及利息（利息按照以下标准支付：以四十万元为基数，自二〇一五年十二月二十四日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万三千零八十九元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李 金审 判 员  佟春蕾审 判 员  任显荣二〇二一年四月二十五日法官助理  张 冉书 记 员  侯君颖