广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终3132号上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司，住址广东省深圳市宝安区中心区尚都花园1栋一至四层，统一社会信用代码914403007925626928。法定代表人：陈庚新，总经理。委托诉讼代理人：汤国诚，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：程明，男，汉族，1984年12月19日出生，住址江西省新余市分宜县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：解梦婷，女，汉族，1983年10月12日出生，住址江西省新余市分宜县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：常洁，广东淳锋律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李映俞，广东淳锋律师事务所实习律师。上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司（以下简称赛格电子公司）因与被上诉人程明、解梦婷房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初37643号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，对本案进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人赛格电子公司的上诉请求：1.依法改判广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初37643号民事判决，支持上诉人全部诉讼请求并驳回被上诉人全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人程明、解梦婷答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回赛格电子公司的上诉请求，维持原判。赛格电子公司一审诉讼请求：1.程明向赛格电子公司支付所欠费用127759元（其中租金87397元、管理费40362元）；2.程明向赛格电子公司支付单方解除合同违约金（按6个月的租金标准计为114828元）；3.程明向赛格电子公司支付逾期付款违约金（以欠款总额为基数，自欠款发生之日始第六日起算，每逾期一日按千分之五的标准计算至全部款项实际清偿之日止）；4.程明承担赛格电子公司为追索债务所发生的律师费31884元；5.解梦婷就程明所应负担的上述全部债务向赛格电子公司承担连带责任；6.本案案件受理费、诉讼保全费等全部诉讼费用由程明、解梦婷共同承担7.赛格电子公司不予退还水电押金5000元、装修押金10000元、租赁合同保证金52194元。程明、解梦婷一审反诉请求：赛格电子公司返还程明、解梦婷已支付的水电押金5000元、装修押金10000元、租赁合同保证金52194元。一审判决结果：一、程明应于本判决生效之日起十日内向赛格电子公司支付租金及管理费80900.7元；二、赛格电子公司应于本判决生效之日起十日内向程明返还水电押金5000元、装修押金10000元、租赁保证金52194元；三、解梦婷应对程明的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回赛格电子公司的其他诉讼请求；五、驳回程明、解梦婷的其他反诉诉讼请求。经二审审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案件争议焦点为：一、案涉租赁双方谁享有租赁合同的解除权及案涉租金该如何计算；二、案涉违约金是否需要部分支持；三、案涉租赁保证金是否应予以没收；四、租赁合同约定的律师费是否应予以支持。关于争议焦点一。上诉人与被上诉人签订租赁合同之后，被上诉人向上诉人交付了租赁保证金及2018年5月31日之前的租金，并开始进场装修。2018年6月份开始，被上诉人开始拒付租金。被上诉人一审庭审时陈述未付租金的理由是上诉人前期承诺引进的一些知名品牌未能引进，且上诉人承诺在2018年3月份开业，但上诉人一直处于装修阶段，六月底才试营业。对于被上诉人陈述的两点理由，本院认为第一点关于引进知名品牌的理由，因双方租赁合同中对此未进行约定，被上诉人以此为由拒付租金，缺乏合同依据，本院不予采纳。对于被上诉人陈述的第二点理由，虽然上诉人于2018年2月即双方签订租赁合同之后对商场公共区域进行了装修改造，但上诉人装修改造是为营造更好的经营环境，且上诉人装修改造过程中被上诉人亦对案涉铺位进行装修，因此，上诉人对商场公共区域进行装修改造虽然对被上诉人装修之后的经营造成一定的影响，但该影响并不足以导致被上诉人租赁合同目的的无法实现，故被上诉人无权以此为由解除租赁合同。因被上诉人陈述的两点理由均不成立，故被上诉人在双方租赁合同履行过程中并不享有租赁合同的解除权。被上诉人自2018年6月份开始就未向上诉人支付租金，被上诉人拒付租金的行为已构成违约，被上诉人应向上诉人承担违约责任。上诉人于2018年9月20日向被上诉人发出解除合同通知，故双方租赁合同应于被上诉人签收该解除合同的通知时解除。被上诉人于2018年11月22日才搬离案涉租赁商铺，被上诉人应向上诉人支付搬离之前的租金及占有使用费。因上诉人装修期间对被上诉人的经营行为确实产生了一定影响，再结合商场整体运营的推迟情况，本院认为被上诉人承担的部分租金应予以免除，一审认定被上诉人仅需支付2018年8月22日至2018年11月22日期间的租金80900.7元，处理并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二。因被上诉人在履行租赁合同过程中存在拒付租金的违约行为，故被上诉人除承担解除合同的违约责任之外，还应向上诉人承担支付违约金的责任。上诉人与被上诉人在租赁合同中约定被上诉人逾期缴纳租金超过60天，上诉人有权解除合同，被上诉人除应当还清拖欠的各项费用外，还需向上诉人支付六个月租金标准的解除合同违约金。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。被上诉人在上诉人起诉后提起了反诉，并主张自己不存在违约行为，被上诉人该行为应视为其对约定的违约金过高提出了异议，本院将结合上诉人的损失情况予以适当调整。上诉人于2018年9月下旬依据合同约定解除了双方之间的租赁合同，上诉人解除租赁合同之后至重新招租，案涉商铺应存在一段时间的空档期，客观上应存在一定的经济损失，但考虑到被上诉人已承担解除租赁合同之后至其实际搬离期间的占有使用费损失，结合一般租赁市场所需的招租时间，本院酌情确定上诉人因本次租赁合同解除而产生的空置损失为一个月的租金损失，并据此认定被上诉人应向上诉人支付违约金26097元。关于争议焦点三。被上诉人在签订租赁合同时向上诉人支付了两个月租金标准的租赁履约保证金，从双方签订租赁合同的内容看，该履约保证金的主要功能是督促承租方如约履行合同义务，如果承租方违约，该履约保证金即转为违约金而被出租方没收。本案前述已对被上诉人应承担的违约责任进行了认定，故被上诉人已支付的租赁保证金不应再行予以没收，上诉人可在扣除被上诉人应支付的违约金金额后，将多收取的租赁保证金26097元（52194元-26097元）退还给被上诉人。对于上诉人主张的其他违约责任，本院不再予以支持。关于争议焦点四。补充协议第十条虽然约定：丙方承诺对乙方履行原合同及本补充协议所发生的全部债务承担无限连带责任，“全部债务”包括且不限于乙方应当向甲方支付的履约保证金、证据、综合管理费、水电费、违约金及甲方因追偿上述债务发生的诉讼费、律师费等费用。但案涉租赁合同及补充协议中并未约定被上诉人程明在违约情形下应向上诉人支付律师费损失，故上诉人主张被上诉人程明承担其律师费损失，本院不予支持。此外，对于水电押金和装修押金，因案涉租赁合同已经解除，在无证据表明被上诉人存在拖欠上诉人水电费用的情况下及应承担装修责任的情形下，上诉人应将收取的水电押金及装修押金退还被上诉人，一审判定上诉人应将水电押金退还给被上诉人，处理正确，本院予以维持。综上，上诉人赛格电子公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初37643号民事判决第一项；二、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初37643号民事判决第二项为：上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向程明返还水电押金5000元、装修押金10000元、租赁保证金余额26097元；三、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初37643号民事判决第三项、第四项；四、被上诉人解梦婷应对被上诉人程明的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司其他诉讼请求。六、驳回被上诉人程明、解梦婷的其他反诉请求。二审案件受理费5211元，由上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司负担4807元，由被上诉人程明和解梦婷连带负担404元。一审本诉案件受理费3784元，由上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司负担2815元，被上诉人程明和解梦婷连带负担969元；反诉案件受理费740元，由上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司负担453元，被上诉人程明和解梦婷连带负担287元。本判决为终审判决。审判员 赵  明  升二〇二一年四月八日书记员 黄红平（兼）