贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初870号原告：张某，女，住贵州省平坝县。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，代理权限：特别代理。被告：贵州宏德置业有限公司，统一社会信用代码91520100697502560J，住所贵州省贵阳市乌当区东风镇后所村乌当区东风镇翠湖路7号-乐湾国际旅游综合体G（17）056号地块（商业2）2号楼。法定代表人：马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：骆光彬，贵州衡一律师事务所律师，代理权限：一般代理。第三人：招商银行股份有限公司贵阳分行，营业场所贵州省贵阳市观山湖区国际金融中心西二塔，统一社会信用代码：91520000556631449A。负责人：胡津，系该行行长。委托诉讼代理人：朱明朴，贵州观合律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：吕某某，系该行员工，代理权限：一般代理。原告张某与被告贵州宏德置业有限公司（以下简称为宏德公司）、第三人招商银行股份有限公司贵阳分行（以下简称招行贵阳分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人石少会、被告宏德公司委托诉讼代理人骆光彬、第三人招行贵阳分行的委托诉讼代理人朱明朴、吕某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出的诉讼请求：一、判令确认原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（编号：Ｙ18138754）；二、判令解除原告与第三人招商银行股份有限公司贵阳分行签订的《个人购房借款及担保合同》；三、判令被告宏德公司向原告退还首付房款201168元；四、判令被告宏德公司向原告支付《个人购房借款及担保合同》实际解除之前，原告已归还第三人招行贵阳分行的贷款本金及利息；五、判令被告宏德公司向第三人招行贵阳分行支付《个人购房借款及担保合同》实际解除之后的贷款本金及利息（罚息、复利）及违约金；六、判令被告宏德公司向原告支付资金占用费，该资金占用费以购房首付款201168元为基数，自2018年11月15日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的资金占用费，以相同基数按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项退还之日止；七、本案诉讼费（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）由被告承担。事实与理由：2018年8月15日，原告与被告宏德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号Ｙ18138754），合同约定原告购买被告开发的位于乌当区乐湾国际旅游综合体7-2地块（云栖谷）第19号楼1单元24层4号的商品房，房屋总价为981168元，首付款为201168元，其余780000元以银行按揭方式支付。合同约定，被告宏德公司应于2020年12月30日前将房屋交付给原告使用，如被告逾期交房超过90日，原告有权退房。合同签订后，原告按约履行付款义务，但被告逾期交房已超过90日，现已具备解除条件。《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人招行贵阳分行签订的贷款合同目的已无法实现，故依据相关法律请求解除双方签订的《个人购房借款及担保合同》。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判决如诉所请。被告宏德公司辩称，1、原告诉求的资金占用费不应由我方承担，双方合同并未由资金占用费的相关约定；2、即使法院支持原告的退房请求，但原告应当配合被告及第三人办理案涉房屋登记注销、抵押等相关事宜；3、案涉房屋逾期交房并非被告主观因素导致，因受房地产市场下滑及疫情影响，房地产行业收到融资等问题，案涉房屋现在已经竣工，预计在2021年7月完工，及时将房屋交付给原告，请法院维护被告的合法权益，驳回原告的诉请。第三人招行贵阳分行答辩称，不同意原告的诉求，除非原告按借款合同约定将借款剩余本息付清，合同可以解除。如被告愿意代偿结清本息，也可以解除合同，但不能免除原告作为借款主体的还款责任。本院经审理认定事实如下，2018年12月4日，原告与被告宏德公司签订合同编号为Y18138754号的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议，约定：被告宏德公司将乐湾国际旅游综合体7-2地块（云栖谷）第19号楼1单元24层4号房屋出售给原告。该房屋建筑面积109.6平方米，套内面积84.14平方米，合同约定的总价为981,168元。合同约定的首付款为201,168元，剩余房款780,000元约定为按揭贷款支付，为办理银行按揭贷款，原告与招行贵阳分行签订《个人购房借款及担保合同》，借款金额为780,000元。被告宏德公司2018年11月15日向原告出具收到首付款201,168元的收据，另外还收到由第三人向其支付的房屋按揭贷款780,000元。另查明，合同第十一条约定被告宏德公司应在2020年12月30日前交付房屋，交付房屋应当符合该条第二款约定的相关条件。合同第十三条约定逾期交房责任：第1（2）约定“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.001%向买受人支付违约金。”。该房至今未按合同约定的交付时间、交付条件向原告交付使用。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的身份证、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款及担保合同》、房款收据，第三人提交的还款明细等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的合同系有效合同，原告按合同约定支付了购房款，被告未按合同约定的时间和条件向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定逾期交房超过90日原告有权解除合同，据此推算原告自2021年4月1日起享有合同解除权，虽然原告起诉之日尚未达到合同约定的买受人解除合同的时间，但在2021年4月13日本案开庭之日被告仍然不能按合同约定向原告交付房屋，原告要求解除合同的条件已经成就，原告在除斥期间内请求解除合同，符合合同约定和法律规定。原告未书面通知被告解除合同，2021年2月3日原告直接以向本院提起诉讼方式主张解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，本案中，起诉状已于2021年2月20日送达给被告宏德公司，故原告与被告签订的《商品房买卖合同》于2021年2月20日解除。因《商品房买卖合同》已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原告与第三人招行贵阳分行签订的《个人购房借款及担保合同》也一并解除。《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》解除后，因被告宏德公司需要收回房屋，原告应当配合被告办理备案登记、抵押登记的注销手续。关于诉请第三项，原告已向被告实际支付购房首付款201,168元，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，对于原告退还首付款的请求，于法有据，本院予以支持。关于原告的第四项、第五项诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十一条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，被告宏德公司应当返还原告已经向第三人偿还的按揭贷款本金及利息，并向第三人支付《个人购房借款及担保合同》解除后剩余的贷款本金及利息，上述两项的具体金额以判决生效之日第三人出具的数据为准。关于第六项诉请实际是要求被告支付违约金，双方在合同中约定被告未能按期交房，原告行使解除合同的违约金为已付房款的0.001%，该违约金约定明显过低，不足以弥补原告的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，并且为保持同类型案件裁判尺度统一，本院按已付房款的1%计算违约金，即981,168元×1%=9,811.68元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第十二条、第二十条、第二十一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告张某与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Y18138754）于2021年2月20日解除；二、解除原告张某与第三人招商银行股份有限公司贵阳分行签订的《个人购房借款及担保合同》；三、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张某购房首付款201,168元；四、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告在《个人购房借款及担保合同》解除前已偿还给第三人招商银行股份有限公司贵阳分行的贷款本金及利息（具体金额以判决生效之日第三人出具的原告已归还的本金、利息为准）；五、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人招商银行股份有限公司贵阳分行支付在《个人购房借款及担保合同》解除后剩余的贷款本金及利息（具体金额以判决生效之日第三人出具的金额为准）；六、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某支付违约金9,811.68元；七、驳回原告张某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6,806元，已减半收取，由被告贵州宏德置业有限公司负担（上述款项原告已预交，被告可在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审判员  陈治宏二〇二一年四月十九日法官助理杨琴书记员邵益