北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初1831号原告：柴学宇，女，1985年7月2日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李蕾，北京市盈科律师事务所律师。被告：杜彩霞，女，1971年3月11日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：聂利锋，男，1963年12月19日出生，汉族，住北京市顺义区。第三人：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福****楼****，统一社会信用代码91110113795109623G。法定代表人：刘胜秋，总经理。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。原告柴学宇与被告杜彩霞、第三人北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴学宇之委托诉讼代理人李蕾，被告杜彩霞之委托诉讼代理人聂利锋、金色时光公司之委托诉讼代理人苟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柴学宇向本院提出诉讼请求：1．判令被告按300元/日的标准向原告支付自2017年10月23日起至户口迁出之日止的违约金（暂计至2020年11月5日，为333000元）；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月5日，被告（出卖人、甲方）与原告（买受人、乙方）在金色时光公司居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，被告将位于北京市顺义区×××号房屋（以下简称涉诉房屋）出卖给原告，房屋总成交价为460万元。该合同第七条第（三）款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人原因未如期将与本房屋内相关的户口迁出的，出卖人应当按300元/日的标准向买受人支付违约金，直到户口全部迁出为止。2017年10月12日，被告将涉诉房屋过户登记至原告名下。根据合同约定，被告应当在2017年10月23日前办理完成原有户口迁出手续，但直至起诉之日，该房屋内原有的张建新户口仍未迁出。2018年，北京市顺义区人民法院曾在原告家门口张贴公告，公告中所涉及人员即为户口在该房屋内的张建海。2020年人口普查时，社区工作人员也多次核实张建海的个人情况。户口问题已经影响到原告家人的正常生活。此外，原告购买此房屋为过渡使用，现在已有换房计划，原有户口未迁出必然会影响房屋成交及成交价格，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告杜彩霞辩称，不同意原告的诉讼请求，被告提交的房屋买卖合同与原告不一致，买卖合同中的第7条第3款与原告方所提交的合同不一致。涉案房屋上的户口为张建海的户口，该房屋系回迁房，原由张建海及其配偶所有，二人离婚后进行交易卖出。我方是从案外人李山手中购买的涉案房屋。第三人金色时光公司述称，原被告间的争议与第三人无关，第三人已尽居间义务。就本案第三人曾与经办人联系，经办人陈述当时在卖房的时候是跟买受人说过涉案房屋内有其他户口。本院经审理认定事实如下：柴学宇为证明其主张，提交不动产权证书，《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）、张建海常住人口信息查询打印表。2017年5月5日，在金色时光公司居间下，柴学宇作为买受人与杜彩霞作为出卖人签署房屋买卖合同，约定：出卖人所售房屋坐落于顺义区×××20号楼3单元1801号，该房屋建筑面积91．26平方米，经双方协商一致房屋成交价格为1500000元，屋内家电、家具、装修装饰、其它配套设施设备等作价为3100000元。合同第七条房屋权属转移显示，（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人原因未如期将与本房屋内相关的户口迁出的，出卖人应按300元/日的标准向买受人违约金，直到户口全部迁出为止。杜彩霞主张其自北京市规划和自然资源委员会调取编号为C1547612的存量房屋买卖合同与柴学宇提交的合同不一致，主张应以其调取的合同中的约定为双方意思表示。该合同约定房屋价款为1500000元，第十条权属转移登记第（三）项，显示：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起x日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付x元的违约金，逾期超过x未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付万分之x的违约金。双方均认可该合同为网签合同。双方一致认可涉案房屋价款为460万，房屋上有案外人张建海的户口，杜彩霞陈述涉案房屋为张建海与其原配偶回迁房，后二人离婚，涉案房屋多次买卖。因张建海现无房屋落户，导致户口无法迁出。杜彩霞与金色时光公司均陈述双方在签订房屋买卖合同时均告知过柴学宇涉案房屋上有张建海的户口，柴学宇对此不认可，表示并未向其告知。本案审理过程中，经本院询问如本案张建海的户口未迁出的情况并未触及违约条款，原告方在本院释明后，申请变更诉讼请求为赔偿因户口未迁出而造成的相关损失，被告方表示坚持其答辩意见。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方当事人之间的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。柴学宇与杜彩霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。杜彩霞提交的网签合同系相关房地产行政主管部门在房屋买卖合同履行过程中需要进行的登记备案手续，该备案内容对双方履行房屋买卖合同并不构成实质性影响。本案中，交易双方已完成网签备案，且买受人已实际支付了全部购房款。杜彩霞以网签合同与《北京市存量房屋买卖合同》价格不符、约定不一致为由要求以该合同为双方实际履行的合同没有事实和法律依据，本院不予采纳。就杜彩霞是否因案外人户口未迁出而支付柴学宇违约金，本院认为，双方合同约定“如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的”，出卖人应当依约向买受人支付违约金，但本案中案外人的户口不能迁出不可归责于杜彩霞，不是杜彩霞“自身原因”，因此柴学宇据此要求杜彩霞支付其违约金依据不足。但本院同时需要强调的是，买卖合同的出卖人对其出卖的标的物负有权利瑕疵担保义务，应当保证其出卖的标的物权利具有完整性，任何第三人对该标的物不享有任何权利。出卖人的权利瑕疵担保义务属于法定义务，且不以出卖人具有主观过错为前提条件。及至本案，在当前的户籍管理制度下，户口是附着于房屋这一物之上的权利，买受人在依约支付对价之后取得房屋所有权，同时也取得了以房屋所有权为基础的其他权利，比如附着于该房屋之上的户口相关权利，即买受人作为房屋所有权人有权将自己的户口迁入涉案房屋，也有权要求他人将户口迁出该房屋或不得迁入该房屋。从本案买卖交易过程看，买卖双方对户口相关问题实际上是有明确约定的，杜彩霞陈述柴学宇知晓涉案房屋上有户口且表示无需迁户口，但就此未提交充分证据，且与双方合同约定明显不符，故本院对其辩解意见不予采信。杜彩霞作为出卖人，未能在出卖房屋时将涉案房屋上有案外人户口的情况告知买受人柴学宇，致使柴学宇买受的房屋存在权利瑕疵，进而影响了柴学宇后续作为出卖人出售房屋的交易情况，具体赔偿金额本院结合该项权利瑕疵对合同目的的影响程度、交易对价的公平合理性等因素酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百五十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告杜彩霞赔偿原告柴学宇损失120000元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告柴学宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3417元（原告柴学宇预交），由原告柴学宇负担2067元（已交纳），由被告杜彩霞负担1350元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱建娜二〇二一年四月二十五日法官助理 孙亚卿书 记 员 朱学佳