贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1193号上诉人（原审被告）：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所地：贵州省凯里市博南路西侧客运站3号楼2层6号，统一社会信用代码：915226013374400959。法定代表人：欧阳腾平，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：龙艳，女，侗族，1992年1月23日生，住贵州省锦屏县。委托诉讼代理人：杨艺丹，贵州维律（剑河）律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人凯里碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园物业公司”）与被上诉人龙艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初17173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回被上诉人原审第一项诉讼请求。事实和理由：上诉人在合同期限内已经满足了交房条件并且向被上诉人发出了交房通知，不存在逾期交房的违约情形，不应向被上诉人支付逾期交房的违约金。龙艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。龙艳向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告从2018年7月1日起至2018年8月5日止的逾期交房违约金4859.88元；2、判令被告支付原告从2018年7月1日起至2020年1月20日止的逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金39434.48元；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同效力：有效，依据为合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定；二、签订商品房买卖合同的时间：2016年9月9日；三、商品房买卖合同约定买卖标的物：凯里市永丰西路11号凯里碧桂园二期119幢2单元9层2-9-2号房屋，精装房；四、商品房买卖合同价款：694269元，原告已支付；五、商品房买卖合同约定交房时间：2018年6月30日前；六、商品房买卖合同约定交房条件(合同第十一条)：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；七、商品房买卖合同约定逾期交房责任（合同第十三条）：约定逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。约定逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金；八、商品房买卖合同约定房屋交接手续(合同第十四条)：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件,否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；九、房屋交接时间：2018年8月5日；十、商品房买卖合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间：2018年6月30日前；十一、商品房买卖合同约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金计算方式（合同第二十二条第三款）：约定日期起60日内，按已付房价款千分之一承担违约责任。约定日期起60日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；十二、房屋权属登记情况：案涉房屋于2019年12月7日取得黔（2019）凯里市不动产权第0027664号初始登记证书，2020年4月20日取得黔（2020）凯里市不动产权第0003810号证书，登记至原告龙艳名下；十三、查明其他情况：买受人委托出卖人办理该商品房权属登记的具体事宜详见本附录三《委托办理权属登记协议书》的约定。主要内容为：买受人自愿委托出卖人办理“申办买受人所购商品房合同备案登记”、“申办买受人所购商品房预告登记”、“申办买受人所购商品房《房屋所有权证》”、“领取买受人所购商品房《房屋所有权证》”等事宜。买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交凯里市房管局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。一审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定诚实、全面履行各自的义务。本案的焦点为违约金计算时间及支付标准的问题。关于原告主张被告支付从2018年7月1日至2018年8月5日止的逾期交房违约金问题，被告辩称在合同约定的交房时间之前已经取得了涉案房屋建筑工程竣工合格文件、有资质的房产测绘机构出具的涉案房屋实测技术报告书等文件资料，实现了合同交付条件，并通过邮寄方式通知原告交房，但该辩称与原告方提供的凯里市建设局盖章的《竣工验收备案表》中显示案涉房屋竣工验收备案时间位于合同约定时间之后不一致，原告接到被告收房通知后，对房屋提出质量问题要求整改，被告经整改后原告2018年8月5予以接收房屋。被告方未在合同约定交付时间内向原告交付符合合同约定的房屋，应当承担违约责任。因此，逾期交房违约金时间为2018年7月1日至2018年8月5日止，共计35天。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金问题，被告未能在约定期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，其行为构成违约，应承担违约责任。原告签字的《委托书》，系其真实意思表示，不具有无效情形，可以认定原告已委托被告申办和领取房屋所有权证，因此，被告已无将办理商品房转移登记有关文书移交原告之必要，故违约时间应从2018年7月1日起计算截止至2019年12月7日，共计524天。关于以上两项违约金支付标准问题。被告逾期交房的行为应当按照合同约定的按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，即694269元×0.02%×35天=4859.88元；对于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金标准问题，该违约行为虽使原告不能及时取得权利证明文书，但并未影响双方买卖合同目的的实现，此时违约金应以弥补心理预期损失为原则。结合原、被告双方履行合同的实际情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，被告请求调整违约金理由正当，予以采纳，本院酌情将违约金计算比例由日万分之一调整为日万分之零点五，即694269元×0.005%×524天=18189.85元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告龙艳逾期交房违约金4859.88元；二、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告龙艳逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金18189.85元；三、驳回原告龙艳的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为454元，由原告龙艳负担31元，被告凯里碧桂园物业发展有限公司负担423元。二审期间，双方当事人未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院另查明，2019年10月24日，凯里市住房和城乡建设局出具案涉房屋竣工验收备案。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.碧桂园公司是否存在逾期交房的情形；2.如果存在逾期交房的违约情形，违约金的支付标准。关于争议焦点一，案涉《商品房买卖合同》第十一条对涉案房屋的交付时间和条件等作了约定：“（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……”该条对房屋的交付时间和条件做了约定。上诉人上诉主张在合同约定的交房时间内，案涉房屋已经过五方验收合格，具备交房条件，不存在逾期交房的违约情形。本院认为，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。此外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，凯里市住房和城乡建设局作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。根据本案查明的事实，案涉房屋经凯里市住房和城乡建设局核准取得竣工验收备案的时间是2019年10月24日，系在合同约定的交房时间即2018年6月30日之后。在合同约定的交房时间内，碧桂园公司因未取得竣工验收备案不符合商品房交付的条件，由此产生的逾期交房责任由碧桂园公司承担。碧桂园公司关于不存在逾期交房违约情形的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，碧桂园公司逾期交房，应承担相应的违约责任，其向法院主张合同约定的日万分之二的逾期交房违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，结合双方履行合同的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整逾期交房违约金为日万分之一。龙艳于2018年5月8日接收房屋并办理入住，虽案涉房屋此时尚未取得竣工验收备案，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之约定，应以龙艳实际入住的时间作为逾期交房违约金的截止日期。碧桂园公司应承担的逾期交房违约金从2018年7月1日起至2018年8月5日止，共计35天，为694269元×0.01%×35天=2429.94元。综上所述，凯里碧桂园物业发展有限公司的上诉请求部分成立，对成立的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、维持贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初17173号民事判决第二项，即“凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付龙艳逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金18189.85元”；二、变更贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初17173号民事判决第一项“凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告龙艳逾期交房违约金4859.88元”为“凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告龙艳逾期交房违约金2429.94元”；三、驳回龙艳的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取为454元，由龙艳负担54元，由凯里碧桂园物业发展有限公司负担400元。二审案件受理费50元，由凯里碧桂园物业发展有限公司负担40元，由龙艳负担10元。本判决为终审判决。审判长 田 嫄审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月二日书记员 刘智慧