河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0104民初2751号原告：王红艳，女，1977年1月28日出生。委托诉讼代理人：任文军，河南佐达胜律师事务所律师。被告：郑州市郑东新区荣昌茶社，经营场所郑州市郑东新区商鼎路25号22号楼1-2层附6号。经营者：杨巧玲,女，1970年2月20日出生。委托诉讼代理人：王舒，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝海朋，河南天基律师事务所律师。原告王红艳与被告郑州市郑东新区荣昌茶社（以下简称荣昌茶社）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王红艳的委托诉讼代理人任文军，被告荣昌茶社的委托诉讼代理人王舒、祝海朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王红艳向本院提出诉讼请求：1.解除2016年7月21日案外人马芝兰与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付原告房屋占用使用费（自2021年3月16日—实际交付之日止）、违约金1万元、损失费2万元及在实际交付前应支付的电费、水费、物业管理费等；3.被告将房屋恢复原状并返还原告；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年9月10日，原告通过河南省巩义市人民法院执行程序拍得位于XXXX××楼××、××号房屋的所有权（不动产权证号XXXXXXXX、建筑面积148.08平方米，不动产权证号XXXXXXX、建筑面积147.85平方米，合计295.93平方米），成为房屋产权人。当日，法院转交给原告一份被告与原房屋产权人于2016年签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期间自2016年7月22日起至2024年7月22日。10月16日，法院执行人员带领原、被告交接房屋，并告知被告于2020年9月起向新房屋产权人即原告交付租金。原告取得该房屋产权后，向被告送达了租赁房产权证书并告知了租金付款账户，但被告在原告多次送达催告通知书后仍拒付租金。原告为维护其合法权益，故起诉至法院。荣昌茶社辩称，原告诉请无事实和法律依据，应予驳回。1.租赁合同仅约定房屋租金为15000元/月，租金按三个月结算，但未约定具体支付期限。依据民法典相关规定，我方在三个月期满前向原告支付租金即可。被告作为承租人，初次与原告交易，出于谨慎考虑，要求原告提供身份信息予以核验后再进行房租交付事宜合乎交易习惯。且被告为尽快完成房租交接事宜，曾通过短信多次与原告交涉，原告不予配合。被告以行为表示积极配合原告交接租金支付事宜，继续履行《房屋租赁合同》，原告声称被告迟迟不支付房屋租金与事实不符；2.被告已支付原告2020年9月16日至2021年3月16日期间的租金，不存在欠付租金情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月21日，荣昌茶社（承租方、乙方）与案外人马芝兰（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.甲方房屋坐落于XXX××楼××（××），共1、2楼建筑面积280平方米；2.房屋用途为餐饮、茶馆；3.租赁期限自2016年7月22日起至2024年7月22日止，甲方不得随意增加房屋的租赁价格；4.房屋租金为15000元/月，租金按三个月结算，共计45000元，房屋押金为10000元，房屋水电气等费用结清返回；5.租赁期满后本合同终止，如乙方要求继续租赁，则需提前一个月向甲方提出；6.因乙方擅自将房屋转租的、擅自拆改承租房屋结构或改变承租用途的、利用房屋进行违约活动的情形的，甲方可终止活动等。2020年9月16日，河南省巩义市人民法院作出（2019）豫0181执4159号之十九执行裁定，一、解除对被执行人李应周妻子马芝兰名下位于XXXX区××楼××、××号（不动产权证号XXXXXXX/XXXXXXX）房产的查封；2.郑东新区××楼××、××号（不动产权证号XXXXXXX/XXXXXXX）房产归买受人王红艳（公民身份号码：）所有。XXX区××楼××、××号（不动产权证号XXXXXXX/XXXXXXX）房产的所有权自本裁定送达买受人王红艳时起转移；3.买受人王红艳（公民身份号码：）可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。后王红艳办理了案涉房屋不动产权证，其中，XXX区XXX路XX号XX号楼X层附X号不动产权证号为XXXXXXX，建筑面积为147.85㎡，XXX区XXX路XX号XX号楼X层附X号不动产权证号为XXXXXXX，建筑面积为148.08㎡。原告提交案外人曹爱君与荣昌茶社的经营者杨巧玲微信记录。2020年10月3日，曹爱君向杨巧玲发送《通知》，主要载明：1.曹爱君受业主王红艳委托办理涉案商铺租金事宜，需你方提供荣昌茶社负责人姓名、电话、微信，便于双方合作；2.告知你方应交纳2020年9月—11月租金45000元；3.房屋租赁期间有必要在友好协商的前提下完善租赁合同，接到微信回复。原告提交的微信聊天记录显示，杨巧玲遂发送一份其与案外人马芝兰签订的《房屋租赁合同》。2020年11月17日，原告至荣昌茶社送达《催告通知书》，主要载明：《房屋租赁合同》约定，郑东新区××楼××（××），共1、2楼建筑面积280平方米，限租赁方在三日内把附5号一楼尽快腾空并恢复原状；自签订租赁合同当日起生效，应提前15日交付租金，三个月结算租金为45000元，转款至王红艳账户；业主于2020年10月16日至荣昌茶社告知杨巧玲，房租从9月份向出租方按合同约定履行交付租金，至今租金未到账，现二次催告，限你三日内交付租金，如逾期未支付，将解除租赁合同等。2020年11月19日，杨巧玲向原告发送短信，称“你既然成房东了，麻烦你带上房本、身份证，我们来做个交接，我把房租给你，你给我打个收条……你如果委托别人，得带上你的委托书、身份证、房本，我们来个正式交接。至于别的，我们可以坐下来慢慢协商……房租早都准备好了，手续不全没法给你。”原告回“所有手续都已给你了，委托手续也早已发给你了。”2021年2月9日，杨巧玲向原告汇款45000元，付款用途注明“9月16号至12月16号荣昌租金。”2021年3月15日，杨巧玲向原告汇款45000元，付款用途注明“2020年12月16号至2021年3月16号荣昌茶社租金清。”诉讼过程中，原告称，河南省巩义市人民法院公示的租赁合同系荣昌茶社与案外人马芝兰于2016年7月21日签订的《房屋租赁合同》，其在工商部门调取的杨巧玲与马芝兰于2015年10月签订的《房屋租赁合同》约定房租为11500元/月，面积为210平方米，租金应提前一个月支付；原、被告均称，被告支付原告租金至2021年3月15日。本院认为，租赁物在承租人按照租赁合同期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原告通过司法拍卖程序取得涉案房产的所有权，且认可拍卖过程中公示的是案外人马芝兰与被告于2016年7月21日签订的《房屋租赁合同》，故原告已继受案外人马芝兰与被告于2016年7月21日签订的《房屋租赁合同》中约定的权利和义务，在被告不存在导致合同解除的相关行为时，原、被告双方应按照合同的约定继续履行各自义务。关于《房屋租赁合同》中约定的出租房屋问题。原告向被告发出的《催告通知书》中称租赁房屋为XXX区××楼××（××），不含附5号一楼部分。本院认为，XXX区XX路XXXXXXX号均有二层结构，面积分别为147.85㎡、148.08㎡，结合《房屋租赁合同》约定的租赁面积280㎡，本院确认《房屋租赁合同》约定的“含5号二楼”，实际应为含XXX区XX路XXXX2X层附5号第一层及第二层。原告主张租赁房屋不含附5号一楼部分，本院不予采信。关于原告主张解除租赁合同问题。原告称被告应根据杨巧玲与马芝兰于2015年10月签订的租赁合同约定“提前一个月支付租金”，且诉前向被告发出“三日内未交付租金将解除合同”的催告通知，被告则认为因原告未及时提交身份证明、房屋所有权证明等导致其迟延交付租金不同意解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条“当事人协商一致，可以变更合同”、第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，因案涉合同仅约定房租“自2016年7月22日起算、三个月结算”，未约定支付租金的具体日期，原告主张被告应履行杨巧玲与马芝兰于2015年10月签订的租赁合同约定，于法无据；原告提交的证据不能证明双方就支付租金的日期达成合意；被告在短信中表示待确认原告房东真实身份后即可给付房租，且已向原告支付2020年9月16日至2021年3月15日期间的房租；原告虽主张被告违约仍收取租金，双方的租赁合同仍处继续履行状态；案涉合同约定的合同解除条件不成就，据此，原告主张解除合同、恢复原状并返还房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付解除合同之后的房屋占用费，无事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金、损失问题。因案涉合同无相关约定，亦无支付租金的具体时间的约定，且原告未提交其损失的相关证据，原告该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百四十三条、第七百二十二条、第七百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告王红艳的诉讼请求。案件受理费2150，减半收取计1075元，由原告王红艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  侯培利二〇二一年四月二十一日书记员  位铭燕