北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初16231号原告（反诉被告）：北京鑫荣有家物业管理有限公司，住所地北京市丰台区马家堡路******。法定代表人：王春良，总经理。委托诉讼代理人：张荣亮，男，公司员工。被告（反诉原告）：冯雪蕾，女，1971年11月29日出生，汉族，橙色水晶广告有限公司职员，住北京市西城区。原告（反诉被告）北京鑫荣有家物业管理有限公司（以下简称鑫荣有家公司）与被告（反诉原告）冯雪蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告鑫荣有家公司之委托诉讼代理人张荣亮，被告冯雪蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫荣有家公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2019年4月30日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；2.判令被告退还原告剩余租金7500元（2020年4月2日至2020年5月1日）；3.判令被告赔偿原告违约金15000元；4.判令被告支付2020年2月16日退房之日到2020年4月1日有意拖延导致房屋空置的损失11750元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月30日，原、被告双方签订《北京市房屋出租委托代理合同》一份，合同租期自2019年5月1日至2020年5月1日，房屋位于北京市西城区小马厂南里X-XX-XXX室，房屋租金按季度交纳，每季度22500元。受新冠疫情影响，原告与被告协商是否可以无责解除合同，并退还原告2020年1月30日交纳的三个月租金（2020年2月2日-5月1日），共计22500元。被告要求去看一下房子后，退还原告租金。原告告知被告看房当天通知原告，原告安排工作人员同去开锁。但被告私自开锁后把门锁换掉。2020年4月9日，原告工作人员去涉案房屋，打不开门锁，才得知门锁被换。原告再次与被告协商退款事宜，要求被告退还原告房租，被告以各种理由拒不退还，并霸占房屋，无奈原告只能报警，并拍照录像留证，至此原告已不能依法使用房屋，合同无法继续履行。被告应退还2020年4月2日至2020年5月1日剩余租金7500元。根据合同约定，被告应按月租金200%支付原告违约金，还应赔偿双方协商期间，有意拖延导致房屋空置一个月17天造成的经济损失11750元。冯雪蕾辩称，不同意原告全部诉讼请求。原告于2020年2月主动提出退租，合同实际已经解除。但原告在3月持续使用涉案房屋，4月初才搬离涉案房屋，应认定原告自身原因自行终止合同。3月29日，被告曾前往房屋查验，发现原告将房屋原有家具、电器几乎搬空，煤气管线、热水器管线被改造，房屋内异常脏乱，还有多处损坏，原告未予维修。不同意原告的诉讼请求。冯雪蕾向本院提出反诉请求：1.判令原告支付其拖欠的2019年8月至2020年3月底居住期间使用的水费465元；2.判令原告支付提前退租的违约金15000元；3.判令原告赔偿房屋丢失的家具家电损失，包括油烟机、煤气灶、冰箱、电视、洗衣机、实木组合柜等共计3000元；4.判令原告支付因使用不当产生的维修安装费用1005元；5.判令原告返还出租房电卡、煤气卡、门禁卡、门钥匙。事实和理由：原告于2019年4月30日与被告签订北京市房屋出租委托代理合同，合同期为一年，即2020年4月30日止。张荣亮所负责的涉案出租房，不仅没有善尽维护义务，还拖欠水费，损毁电路，卫生肮脏，更为恶劣的是搬空了屋中几乎所有的家具家电等物品，且搬空前未通知被告。2019年2月11日，张荣亮在微信中要求减免租金，被告未应允，在随后的电话中被告答应考虑一下，但张荣亮随即要报警。2月13日，张荣亮在微信中主动提出让被告收回房子，之后在电话中也提到退租，被告没有异议。2月22日，张荣亮在微信中告知被告因疫情等影响要退租。张荣亮称被告拖延，在2月13日至2月22日这几天打被告电话不接。被告之前接听的张荣亮的电话，经常是不同的号码，被告无法判断那个是他，被告也没有义务必须随时随地接听他的电话。因其对此主动要求退租，被告在3月1日在微信中通知张荣亮，考虑好，如果要退租抓紧搬家。张荣亮从开始就欺骗被告，在得知被告合同不在身边的情况下，告诉被告他们在租房之初曾经给被告2个月的押金做风险违约金。3月起，张荣亮无数次电话、短信要求被告退押金和房租。因当时疫情严重无法既可回出租房屋验收房屋，不可能马上退款。3月29日疫情稍缓，被告验房后发现屋内损伤严重，家具家电被搬空，损失巨大，房屋当时的状况根本无法再招租，必须重新修缮，买家具家电。合同条款中明文显示：承租住房乙方提前解约须赔偿甲方房租7500元的200%作为赔偿金。故被告提起反诉。鑫荣有家公司针对反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。双方有明确的交割清单，物品应当已交割清单为准。双方曾进行沟通，原告同意对其家具家电赔偿的前提是被告退还租金。被告有些家具已经十分老旧，双方已经预计到这些家具会更换遗弃，因此就没有在交接单里确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年4月30日，冯雪蕾（甲方）与鑫荣有家公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称出租代理合同），约定房屋坐落于北京市西城区小马厂南里X号楼XX门XXX室（以下简称涉案房屋），建筑面积75.60平方米；甲方持有房屋所有权证；租赁用途为居住；出租代理期自2019年5月1日至2020年5月1日，共计一年。本合同约定的房屋代理期中开始的前30天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。租金标准为每月7500元，乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2019年4月30日，第二次2019年7月30日，第三次2019年10月30日，第四次2020年1月30日。出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的，还应赔偿乙方相应损失。出租代理合同履行过程中，鑫荣有家公司以疫情为由于2020年2月11日起与冯雪蕾沟通房租减免或退租，冯雪蕾不同意减免房租。后双方就退租事宜多次进行协商。2020年3月26日，鑫荣有家公司向冯雪蕾发送手机短信称“房子退租的事，前几天说这几天有时间去把房子交接下”，冯雪蕾回复称“回去看过房子以后会跟你联系的”，鑫荣有家公司称“那也得有时间啊，尽快处理了，把该退的房租退给我们，也别耽误您继续出租，尽快达成一致，别为了这点事到时候再扯皮”，冯雪蕾称“懒得跟你说这么多，看过房子会和你联系”，鑫荣有家公司称“您那有房子钥匙么？我得让人过去给您开门啊”……2020年3月30日，冯雪蕾在手机短信中问“这屋子里的床都没了？柜子一个不剩？”鑫荣有家公司回复称“床钱你可以扣出来，或给您拉过去两张”。后冯雪蕾对房屋状态、家具丢失等问题提出异议，双方产生争执。庭审中，鑫荣有家公司与冯雪蕾对鑫荣有家公司房租已交至2020年5月1日均无异议。鑫荣有家公司对冯雪蕾主张的水费及相应转账记录未提出异议和反驳证据。以上事实，有当事人提交的出租代理合同、短信记录、转账记录、户口本及产权证照片、微信聊天中的开锁照片、通话记录、收房时房屋照片、转账记录、短信截图、微信聊天记录、新闻截图、处方照片、居委会电脑记录照片等证据及庭审陈述意见在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。冯雪蕾与鑫荣有家公司签订的出租代理合同，虽然名为委托代理合同关系，但结合合同条款可以看出，双方的基本权利义务是冯雪蕾将涉案房屋交给鑫荣有家公司使用（出租），鑫荣有家公司于约定时间向冯雪蕾支付一定数额的租金，而非鑫荣有家公司根据房屋出租情况将承租人支付的租金转交冯雪蕾而取得相应报酬，因此应当认定双方实为房屋租赁合同关系。出租代理合同关于房屋租赁的约定，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，鑫荣有家公司与冯雪蕾协商减免房租未果，继而协商退租。而根据当事人提交的证据，无法确认双方就合同解除日期及违约责任达成明确一致的意见。但结合涉案房屋的实际交接情况，可以确认冯雪蕾于2020年3月30日收到了鑫荣有家公司交还的房屋，出租代理合同于该日事实上已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合双方合同的履行情况，出租代理合同提前解除系基于鑫荣有家公司提出退租，而非冯雪蕾自身原因所致，冯雪蕾虽接受退租，但双方并未就违约责任问题另行达成协议，故鑫荣有家公司仍需依照出租代理合同承担相应的违约责任。出租代理合同约定，出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。考虑疫情影响因素，本院酌情确定鑫荣有家公司按月租金的100%向冯雪蕾支付违约金。关于鑫荣有家公司主张冯雪蕾退还一个月剩余租金7500元的诉讼请求，结合涉案房屋交接情况及租金交付情况，本院予以支持。关于鑫荣有家公司主张冯雪蕾赔偿违约金15000元的诉讼请求，鑫荣有家公司一方面请求冯雪蕾同意其提前退租，另一方面又以冯雪蕾换锁导致合同无法继续履行而主张冯雪蕾违约，其行为自相矛盾。根据鑫荣有家公司提交的证据，不足以认定冯雪蕾存在违约情形，故本院对鑫荣有家公司的上述请求不予支持。关于鑫荣有家公司主张冯雪蕾支付2020年2月16日退房之日到2020年4月1日有意拖延导致房屋空置的损失11750元的诉讼请求，根据出租代理合同约定，一方提前终止合同的，应提前通知对方，因此，鑫荣有家公司虽于2020年2月提出退租，但亦应给予对方一定的合理期间，而委托代理合同于2020年3月30日解除，尚属合理期间。故对于鑫荣有家公司的上述请求，本院不予支持。关于冯雪蕾主张鑫荣有家公司支付拖欠的水费465元的反诉请求，结合事实查明情况，本院予以支持。关于冯雪蕾主张鑫荣有家公司赔偿房屋丢失的家具家电损失共计3000元及维修安装费用1005元的诉讼请求，结合委托代理合同所附房屋交割清单及房屋照片、微信聊天记录等证据，本院认为冯雪蕾提交的证据可以证明家具等存在丢失情况，房屋设施亦需要清洁和维修，但不足以证明上述主张金额。结合实际情况，本院酌情确定鑫荣有家公司向冯雪蕾赔偿家具损失1500元、维修费用500元。关于冯雪蕾主张鑫荣有家公司退还电卡、煤气卡、门禁卡以及钥匙的反诉请求，鑫荣有家公司不同意该项反诉请求，双方亦就该部分物品未在委托代理合同所附房屋交割清单上予以确认。冯雪蕾未提供其他证据的情况下，对其该项主张本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京鑫荣有家物业管理有限公司与被告（反诉原告）冯雪蕾于2019年4月30日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年3月30日解除；二、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）冯雪蕾退还原告（反诉被告）北京鑫荣有家物业管理有限公司租金7500元；三、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）北京鑫荣有家物业管理有限公司支付被告（反诉原告）冯雪蕾违约金7500元；四、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）北京鑫荣有家物业管理有限公司支付被告（反诉原告）冯雪蕾水费465元；五、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）北京鑫荣有家物业管理有限公司赔偿被告（反诉原告）冯雪蕾家具损失1500元、维修费用500元；六、驳回原告（反诉被告）北京鑫荣有家物业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）冯雪蕾的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费656元、反诉费143元，合计799元，由原告（反诉被告）北京鑫荣有家物业管理有限公司负担585元（已交纳），由被告（反诉原告）冯雪蕾负担214元（已交纳143元，剩余71元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审判员  满建伟二〇二一年四月九日书记员  肖彦青