广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终179号上诉人（原审被告）：阳江市润信置业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区。法定代表人：杨振军，该公司董事。委托诉讼代理人：杨成名，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄生，男，1984年7月17日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹婷婷，广东言必行律师事务所律师。上诉人阳江市润信置业有限公司（以下简称润信公司）因与被上诉人黄生商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院作出的（2020）粤1702民初7286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄生向一审法院起诉请求：一、判令润信公司立即将符合房屋质量标准的阳江市江城区中洲大道8号阳江奥园X房交付给黄生；二、判令润信公司立即支付逾期交楼违约金给黄生（逾期交楼违约金以682866元为基数，按万分之五/日计算，从2020年1月1日起算至房屋验收合格实际交付之日止，暂算至2020年8月31日为83309.65元）；三、本案诉讼费用由润信公司承担。一审法院判决：一、润信公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金409.72元给黄生；二、驳回黄生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费941元，由黄生负担936元，由润信公司负担5元。具体认定的事实和理由详见一审判决。润信公司上诉请求：撤销或改判一审判决第一项，改判为驳回该项诉讼请求。事实及理由：一审判决润信公司承担逾期6天的违约责任,与事实不符、与《商品房买卖合同》约定不符。一、润信公司通过邮寄收楼通知的方式通知黄生前来办理收楼，黄生于快递发出次日即收到收楼通知，黄生选择于2020年1月6日前来办理收楼是其个人安排，不应据此将延迟收楼责任转嫁给润信公司。二、结合开发商收楼管理，为确保业主集体收楼工作的有序、顺利进行，通常采取在不同时间段分批办理收楼的方式，如此操作符合双方的利益。本案中，认定润信公司是否存在逾期交楼应结合开发商是否如约履行收楼通知义务、收楼日期是否存在合理范畴、逾期原因等综合因素进行判定，不能仅凭收楼时间与约定时间存在差异即判定存在逾期。三、按照《商品房买卖合同》第十一条第（3）款规定，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付。本案中，润信公司已于合同约定交付日期前通知黄生收楼，黄生在2020年1月6日才来收楼、领取钥匙，按照上述合同约定，涉案商品房交楼日期应认定为2019年12月31日，润信公司不存在需要承担逾期交房违约责任的情形。综上，请二审法院依法改判或撤销一审判决。黄生辩称：一、一审判决认定涉案《商品房买卖合同》补充协议无效，认定事实清楚、证据充分。涉案《商品房买卖合同》补充协议未经有关部门备案，属于格式条款，且条款内容减轻了润信公司的交房责任，并加重了黄生的责任，润信公司也没有证据证明其已尽了相应的说明义务，根据《民法典》第四百九十六条以及第四百九十七条的规定，该补充协议应当无效。二、涉案房屋未达到法定及合同约定的交付标准，黄生有权拒绝收房，一审法院认定涉案房屋于2020年1月6日已交付，与事实不符，依法无据。1.《业主收楼确认书》是润信公司的工作人员带黄生到涉案房屋实地查验之前，明确要求黄生签名后才带黄生去验房，当时黄生还未到涉案房屋进行实地查验，不清楚涉案房屋是否符合法定的交房条件。黄生到涉案房屋实地查验后，发现涉案房屋存在严重的开裂、渗水、漏水等质量问题，根本就无法入住，于是立即要求润信公司进行整改，并与其他业主一起维权，但润信公司却一拖再拖。此外，黄生提供的多份《单元验收反馈表》显示，涉案房屋存在多次验房的情况，这也充分说明了润信公司清楚涉案房屋尚未正式交付，且存在质量问题并在修复当中。2.在一审过程中，润信公司主张涉案房屋已经竣工验收，并提供了《单位（子单位）竣工验收备案表》作为证据，但《单位（子单位）竣工验收备案表》并不能证明涉案房屋已达到交付标准。《单位（子单位）竣工验收备案表》只说明润信公司通过了勘测、规划、监理等单位的五方验收，但五方验收与竣工验收备案有所区别。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，竣工验收备案的对象应为住建部门，而润信公司在本案中未能出具证据证明涉案房屋已通过竣工验收备案。3.根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，润信公司办理工程竣工验收备案应当提供规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件等。也即是说，涉案房屋要通过综合验收才具备交付条件，但本案中润信公司至今未向黄生出示竣工验收备案的证明文件，也无法证明涉案房屋通过了综合验收，达到了可以安全居住的标准。所以，涉案房屋未符合约定交付标准，黄生拒绝收楼依法有据，润信公司应依约承担逾期交房违约责任。三、润信公司应按照《商品房买卖合同》第十二条的约定支付逾期交房违约金。一审法院在润信公司未进行任何相关举证的情况下，将违约金计算标准直接降低80%，依法无据。1.涉案《商品房买卖合同》是润信公司拟定，且经住建部门备案，是双方的真实意思表示，润信公司应按合同约定的每日万分之五向黄生支付逾期交房违约金。2.根据《民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”以及参考原《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，人民法院调整违约金的前提条件应为当事人主动提出调整，但本案润信公司在一审中只提到违约金的上限为3%，没有主张对违约金的计算方式进行调整，一审法院主动调整降低违约金为每日万分之一明显不当。此外，按照合同约定的每日万分之五计算逾期交房违约金，一年的违约金数额为总购房款的18.25%，没有超过上述规定的30%，故本案不存在违约金过高的情形。3.润信公司至今已逾期交房一年有余，在此期间，黄生为维护自己的合法权益，投入了大量的时间和人力成本。而且黄生作为一名普通老百姓，买到一套有质量问题的房屋，有房不能住，这对于黄生的心理打击十分巨大，一审法院直接将违约金的计算标准直接降低80%，幅度过大，明显不适当、不合理、不公平。4.在同系列案件（2020）粤1702民初7460号案中，该民事判决将逾期交房违约金调整为每日按合同总金额的万分之二点五计算，存在标准不一的情况。这种主动调整违约金的做法不科学、不合理，请二审法院严格遵照《商品房买卖合同》第十二条之约定，判决润信公司每日按合同总金额万分之五的标准向黄生支付逾期交房违约金。综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足，请二审法院依法查明本案事实，并将本案发回重审。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因黄生未对本案提起上诉，故本院仅对润信公司的上诉请求进行审查。本案争议焦点为润信公司是否存在逾期交房、应否承担逾期交房违约责任的问题。本案中，润信公司与黄生订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。双方应按合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》第九条约定涉案商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告。润信公司与黄生签订的《补充协议》第八条对《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件作出了补充约定，该条款是润信公司为了重复使用而预先拟定、在订立合同时未与黄生协商的格式条款，且条款内容减轻了润信公司的交房责任，并加重了黄生的责任，故该补充条款应当无效，本案认定涉案商品房是否符合交付条件应按照《商品房买卖合同》第九条的约定。本案中，润信公司于2019年12月27日取得涉案商品房的《单位（子单位）竣工验收备案表》，于2020年3月5日取得《房地产实测绘报告》，《商品房买卖合同》约定润信公司应于2019年12月31日前向黄生交付涉案商品房，故至黄生于2020年1月6日签署《收楼确认书》时，涉案商品房不符合交付条件。润信公司将不符合交付条件的涉案商品房交付给黄生，存在违约，应承担逾期交房违约责任，一审判决润信公司承担逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。润信公司主张其不存在需要承担逾期交房违约责任的情形，理据不足，本院不予支持。综上所述，润信公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江市润信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  陈欢欢二〇二一年四月××日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。