河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初763号原告：胡振波，男，汉族，户籍地郑州市金水区。委托诉讼代理人：郑银萍，河南修谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘方晓，河南邦基律师事务所律师。被告：张庆伟，男，汉族，户籍地河南省固始县。委托诉讼代理人：王旭，河南天纲律师事务所律师。原告胡振波与被告张庆伟中介合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。除胡振波外，本案各诉讼参加人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡振波向本院提出诉讼请求：1.被告返还120000元及利息40134元（利息自2014年5月1日起暂计至2020年11月5日为40134元，2020年11月5日以后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月，原告到河南冠联工程有限公司“郑州硅谷广场”售楼部买房时，置业顾问介绍说被告有个优惠的购房资格，单价每平方米10000元，原告如果使用被告的该优惠资格，需要向被告支付好处费120000元。后经置业顾问协调，原告在2014年4月30日向被告支付120000元后，当日即用妻子徐永红的名义以每平方米10000元的价格与河南冠联工程有限公司签订了《硅谷广场房屋转让预备协议》，并陆续全额支付了购房款。后在办理房产证过程中，才得知花12万元好处费购买的房屋用地竟属科研用地，无法办理房产证。原告后根据《硅谷广场房屋转让预备协议》的约定、以妻子徐永红的名义向郑州仲裁委员会申请仲裁，并在仲裁委员会的调解下与河南冠联工程有限公司达成了“退房退款”的调解结果，且已生效。原告认为，被告收取原告的120000元没有法律依据，也应全额退还。被告张庆伟辩称，一、本案法律关系发生在2014年，已经远远超过诉讼时效，应当依法驳回起诉。二、本案中案外人徐永红是房屋买卖法律关系的主体，也是被告居间服务的对象，而原告只是接受徐永红委托的付款人，所以本案主体不适格，应当依法驳回其起诉。三、本案所诉事实清楚，但法律关系错误：案外人徐永红与河南冠联工程有限公司系房屋买卖关系，被告当时具有低价买房的资格，其资格在当时也是有价值的，不然的话徐永红也不会出120000元购买该资格。被告放弃该资格，实际就是受徐永红委托所从事的居间合同关系（即民法典所称的中介合同关系），被告履行了居间服务的义务，让案外人徐永红以低于当时所售价格购买到了其所需要的房屋，本案所诉的120000元系被告所收到的居间报酬，是理所当然，合理合法的，而不是本案所诉的不当得利。如果按此逻辑推论，婚姻介绍所收的婚姻介绍费如果夫妻婚后不能生出孩子，都应当是不当得利而被要求返还，岂不是滑稽之极？所以应当依法驳回诉讼请求。综上所述，本案应当驳回起诉或者驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对下列没有争议的事实，本院予以确认：1.徐永红与胡振波系夫妻关系。2014年4月，胡振波到河南冠联工程有限公司开发的硅谷广场项目售楼部欲购买房屋，经置业顾问告知，得知张庆伟可以单价10000元的价格购买房屋。2014年4月30日，胡振波通过银行转账方式向张庆伟支付120000元。2014年4月30日，徐永红（乙方）与河南省煤炭科学研究院有限公司郑州硅谷广场项目部（甲方）签订《硅谷广场房屋转让预备协议》，约定：乙方要求购买甲方建造的硅谷广场项目的A座21层21号办公楼（以下简称案涉房屋），建筑面积76.01平方米，总价款760100元；甲方保证乙方所选择房产能够取得房产权证；如未能按双方约定时间如期办理房产证书，乙方选择退房，甲方将合同约定总价款退还于乙方，并按合同约定总价款的20%予以补偿。签订上述协议后，胡振波支付了案涉房屋全部购房款760100元。2.因案涉房屋未能办理产权证书，徐永红作为申请人，以河南冠联工程有限公司作为被申请人，向郑州仲裁委员会提起仲裁申请，该仲裁委于2019年3月15日受理，2019年5月21日作出（2019）郑仲调字第0238号调解书，载明双方自愿达成调解协议：徐永红与河南冠联工程有限公司确认《房屋转让预备协议》予以解除；河南冠联工程有限公司向徐永红支付房款及房屋补偿款共计728327.8元；徐永红自上述款项全部付清之日起搬出案涉房屋等内容。诉讼中，张庆伟申请证人郑某到庭作证，郑某当庭陈述：2014年我在硅谷广场做置业顾问；我当时在硅谷广场售卖房屋时的房价均价是13000多元；当时硅谷广场出售的房屋楼层、大小、朝向不同价格会有差别；2014年、2015年、2017年硅谷广场出售的房屋价格稍微会有调整，但不会变化太大；客户比较多，不太记得是否认识张庆伟或者徐永红；今天是张庆伟的律师联系的来出庭作证；我不认识冯惠娟，之前有个领导叫叶逢锦，是总监，高层；我在硅谷广场做了一年多的置业顾问，硅谷广场的位置在金水区文化路与东风路交叉口往南老科技市场对面路西，出卖方及开发商是河南江山地产开发有限公司，当时叫河南冠联工程有限公司，硅谷广场项目是该公司和煤炭院联合开发的，房屋性质时间长了，记不得了；2014年销售硅谷广场的开发商是河南冠联工程有限公司；是面向社会销售房屋；不清楚有没有人员可以拿到硅谷广场的低价房转手高价销售；我不认识张庆伟，也不认识徐永红，没有见过胡振波、张庆伟和徐永红；我在硅谷广场卖的房屋最低价也是12000多元；2014年4月30日徐永红与甲方签订的《硅谷广场房屋转让预备协议》，徐永红购买案涉房屋与我作为置业顾问面向社会销售的价格有差别，面向社会销售的应该是在13000元左右；听说有关系户可以价钱低一点；张庆伟有可能是关系户，我不认识张庆伟，我听说过这类事情；关于徐永红购买该套办公用房能否办理房屋所有权证或不动产权证书，当时我销售的时候领导说可以办成，但至今都没有办成房屋所有权证或不动产权证书。本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，本案诉讼时效应自胡振波知道其权利受到侵害之日即其或徐永红向仲裁委提出解除《房屋转让预备协议》之日起计算，尚未超过诉讼时效期间，故对张庆伟有关本案已超过诉讼时效期间的辩称意见，不予采信。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，张庆伟为胡振波、徐永红购买房屋提供媒介服务，使其以低于市场价的价格购买案涉房屋，双方之间形成居间合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同成立后，徐永红签订《硅谷广场房屋转让预备协议》购买了案涉房屋，胡振波也向张庆伟支付了120000元报酬，双方之间的居间合同已实际履行。本案立案时案由为不当得利纠纷，经审理认为立案案由不当，应以经审理确定的案由中介合同纠纷为准。因案涉房屋未能如期办理不动产权证书，《硅谷广场房屋转让预备协议》已经解除，现胡振波能否要求张庆伟退还120000元报酬，应依据居间合同中张庆伟是否负有保证案涉房屋能够取得不动产权证书的义务来确定，双方均未就居间合同中是否约定该项义务进行举证。但从《硅谷广场房屋转让预备协议》中“甲方保证乙方所选择指定房产，能够取得产权证”的约定来看，胡振波、徐永红对于取得案涉房屋不动产权证书与河南冠联工程有限公司有详细约定，对取得不动产权证书负有主要义务的应是河南冠联工程有限公司，张庆伟应不负有保证案涉房屋能够办理不动产权证书的义务。但张庆伟作为居间人，应充分了解委托人的需要和居间服务项目有关的事项并如实告知委托人，尽力履行居间人职责以促使居间合同目的的实现，张庆伟未充分了解或未充分告知胡振波案涉房屋土地性质及办理不动产权证书可能存在的风险，应认定其履行居间合同存在瑕疵，综合考虑原被告各自义务及居间合同履行情况，本院酌定张庆伟向胡振波退还60000元。张庆伟占用胡振波的资金给其造成了一定损失，现胡振波要求支付利息，予以支持，利息应以60000元为基数，自《硅谷广场房屋转让预备协议》解除之日即2019年5月21日起计算至实际清偿之日止（其中2019年5月21日至2019年8月20日的利息按照年利率6%计算，2019年8月21日至实际清偿之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。胡振波过高部分的诉讼请求，不予支持。胡振波与徐永红系夫妻关系，胡振波系居间合同的相对方，故张庆伟有关胡振波不是本案适格主体的辩称意见，没有依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，张庆伟向胡振波退还60000元并支付利息（以60000元为基数，自2019年5月21日至2019年8月20日按照年利率6%计算，自2019年8月21日至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回胡振波过高部分的诉讼请求。案件受理费1752元（已减半收取），原告胡振波负担1043元，被告张庆伟负担709元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李建丽二〇二一年四月十二日书记员  卢 婷