广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初37297号原告：广州市尚观佳园投资服务有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）X1301-F4487，统一社会信用代码91440101MA5ATE749L。法定代表人：张登文，董事长。委托诉讼代理人：邹建生、陈瑜，分别系广东百高律师事务所律师、实习律师。被告：刘放平，男，1980年8月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市尚观佳园投资服务有限公司诉被告刘放平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市尚观佳园投资服务有限公司的法定代表人张登文及其委托诉讼代理人邹建生到庭参加了诉讼，被告刘放平经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市尚观佳园投资服务有限公司诉称：2020年4月1日，原告与被告签署了《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于广州市天河区员村二横路程介西大田基南3号、4号房屋。租赁期限自2020年7月1日起至2032年6月30日止，房屋租金从2021年1月1日起计付，即被告给与原告180天的免租装修期，并应于2020年7月1日向原告交付涉案房屋。其中，2021年1月1日至2023年12月31日期间的月租金为10万元。该合同签署当天，原告向被告支付了租赁押金20万元，并预付了前三个月的租金30万元，被告亦向原告出具了收到上述款项的《收条》。2020年8月28日，因被告未能依约向原告交付涉案房屋，双方经协商后签订《补充协议》，约定被告应于2020年8月31日向原告退还预付的三个月租金30万元，自原告收到该款项后，则同意被告在2021年4月1日前交付房屋，否则视为被告违约。根据上述《房屋租赁合同》第四条与《补充协议》第三条的约定，被告违约的，应向原告退回押金、支付双倍押金作为违约金，并承担原告因租赁房屋产生的中介费、律师费等全部损失。2020年9月2日，原告向被告邮寄送达了律师函，催促被告退回原告预付的三个月租金，然而被告仍然拒绝履行约定的合同义务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告于2020年4月1日签署的《房屋租赁合同》及2020年8月28日签署的《补充协议》；2、被告向原告返还三个月的预付租金30万元及利息(以30万元为基数，自2020年9月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3、被告向原告退回租赁押金20万元，并向原告赔偿40万元(双倍押金）；4、被告向原告支付因租赁涉案房屋产生的中介费15万元，以及购买家具定金3万元与家电定金3万元的损失；5、被告向原告支付因主张债权产生的律师费3万元、保全费5000元及担保费2000元；6、被告承担本案的全部诉讼费用。被告刘放平未到庭应诉，亦未提交任何证据。经审理查明：2020年4月1日，被告刘放平（出租方/甲方）与原告（租赁方/乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：1、甲方将位于广州市天河区员村二横路程介西大田基南3号4号的房屋出租给乙方；2、乙方租赁甲方上述物业，由2020年7月1日至2032年6月30日止；3、租赁金额：2021年1月1日至2023年12月31日乙方每月向甲方缴纳房屋租赁款10万元；2024年1月1日至2026年12月31日乙方每月向甲方缴纳房屋租赁款11万元；2027年1月1日至2032年12月31日乙方每月向甲方缴纳房租租赁款116600元；4、乙方每月5日之前向甲方缴纳月租，如超出缴纳期限，甲方有权根据乙方实际欠款每天收取1%滞纳金，乙方超过十五天不缴纳租赁款时，甲方可终止乙方的租赁合同，作乙方违约处理，并追缴乙方所欠款项，乙方不能付现时，视为乙方终止合同，押金不予退回。无条件同意甲方变卖乙方投资的可动财产抵扣所欠租赁款；5、合同签订时，乙方付给甲方20万元作为押金。6、在合同有效期内，双方不能借故终断合同，无论哪一方中途中断合同，一律作违约处理，处置如下：如乙方违约：甲方没收一方押金；甲方没收乙方在物业上的所有动产和不动产投资；若属于甲方违约，甲方须退回押金给乙方，并以押金的双倍赔偿给乙方，同时甲方须按收购乙方在甲方此套物业上的所有动产和不动产投资。7、甲方给乙方180日免租装修期，装修期从交楼之日开始计算…，被告在甲方处签名捺印确认，原告在乙方处盖章确认。2020年4月1日，被告出具《收条》，确认收到租房押金以及三个月预付房租共计500000元。并且原告提供500000元的转账记录。2020年8月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，其中内容为：甲乙双方于2020年4月1日签订《房屋租赁合同》（租赁房屋地址：广州市天河区员村二横路程介西大田基南3号、4号整栋），因甲方未能妥善处理好原有租户的退场清场问题，导致甲方不能按约定的时间（即2020年7月1日）向乙方交付租赁房屋，现双方经友好协商，进行如下补充约定：1、甲方于2020年8月31日，退还乙方在签约时预付的三个月租金共计300000元。乙方在收到甲方退回三个月的预付租金后，则同意甲方延期交付房屋，且延迟房屋交付日期最晚不迟于2021年4月1日。2、若甲方在2021年4月1日之前的任意时间交房给乙方，双方在办理房屋交接手续进场施工时，由乙方预付三个月租金给甲方，共计300000元，另甲方承诺在原合同的免租期180天基础上再增加一个月30天的免租期（因装修施工期会跨过春节及年前年后的工人休息期），即免租期为自甲方交付房屋之日起算210天。3、如果甲方在2021年4月1日（含当天）前，仍然不能向乙方交付房屋、办理房屋交接手续及乙方不能正常进场装修的，则视为甲方违约，甲方除应按原合同违约条款的约定，退回乙方所支付的合同保证金20万，赔偿40万元（双倍保证金）作为违约金外，并向乙方支付因租赁该房屋产生的中介费15万元整。甲方违约的，自愿承担乙方因主张债权的产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、执行费、律师费、鉴定费、评估费等费用）。本协议与原租赁合同有冲突部分以本协议为准，本协议未约定的按原租赁合同履行。被告在甲方处签名捺印确认，原告在乙方处盖章确认。广州市天河区员村二横路大田基南1号之二A座、广州市天河区员村二横路大田基南1号之二B座的产权权属人：刘科业，规划用途：住宅，权利类型：宅基地使用权/房屋（建筑物）所有权。建筑面积分别是965.4平方米、971.64平方米，幢占地面积/建基面积均系188.13平方米。原告在庭审中表示，1、涉案房产是被告刘放平的父亲的，当时原被告在签订租赁的时候，被告的父亲也在场且口头同意被告转租的，但是没有书面证据；2、签订涉案合同时，被告仍前一手租约还在履行但租赁届满期限是2020年6月30日，但对此没有书面证据提交。涉案租约虽是2020年4月签订，但约定的交付时间是2020年7月1日。原告提交原告与居间人（微信备注：汪强、杨向新）的聊天记录，并提交于2020年4月5日向汪功强转账10万元、于2020年3月31日、2020年5月6日向杨向新转账共5万元的转账记录。原告提交《家具采购合同》以及收据（载明：今收到广州尚观佳园投资服务有限公司家具定金款一批，共计30000元，经手人杨丽辉签名），及微信支付转账电子凭证（转账给杨丽辉3万元）；提交《工程购销合同》以及收据（载明：今收到尚观佳园投资服务有限公司在天河区员村二横路程介西大西基南3号、4号项目的定金30000元）及微信支付转账电子凭证（转账给胡志胜3万元）；2020年9月1日，原告委托广东百高律师事务所向被告邮寄发出《律师函》，要求被告收到函件当日向原告一次性退还租金预付款30万元，原告将保留解除合同，并进一步追究违约责任、损失赔偿责任等一切合法权利。邮件显示于2020年9月2日签收。原告提交与被告刘放平的聊天记录，其中原告在微信聊天中多次催促被告履行租赁合同的义务交接房产，被告在微信表示“扩招人员的事，拖不了。他们只能尽快找地方”、“我是已经通知住户了。让他们有心里准备。没逼着他们尽快搬，主要是城管没确定，只要确定下来，立马就开始催”，表示暂无法清空涉案房产给原告使用；被告在微信聊天中多次承诺先退回30万元给原告，但均因各种原因未退回给原告。其中被告表示“咱们既然签了合同，我违约在先，无法履行合同”、“前面说先退钱，这一次次的都没到位给你们”并表示其已告诉其父亲此事，被告已收到原告寄出的律师函。拟证明原告催促被告交付房屋与退还租金预付款。原告提交《民事代理委托合同》、发票（3万元）、转账记录（2020年11月2日转账的3万元），拟证明原告为本案诉讼实际支出律师费3万元。原告提交保险投保单、发票（2000.01元）、转账记录，拟证明原告为本案诉讼保全支付2000元担保费。本院认为：原被告之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，双方均应遵守。被告未按照合同约定将涉案房屋交付给原告，经原告多次催促，均未在合同规定的期限内交付涉案房屋，且在涉案房屋存在其他租赁期限未届满的情况下仍签订涉案的租赁合同，现原告主张解除双方于2020年4月1日签订的《房屋租赁合同》及2020年8月28日的《补充协议》，本院予以支持。关于签订的涉案房屋租赁合同，原告亦未尽到其应尽的审查义务，在知悉涉案房屋在签订租赁合同的时候存在其他租赁，有存在无法交付的风险的情况下仍签订租赁合同。故对涉案房屋租赁合同的效力问题，双方当事人均对此有责任，被告存在根本违约的情况。关于原告主张的退还三个月预付租金30万元，原告因信赖合同有效成立而受到的上述实际损失，本院予以支持。对于原告主张的被告支付的中介费15万元以及购买家具定金3万元及家电定金3万元，并非是涉案房屋因租赁而产生的实际损失，依法无据，本院予以驳回。综上分析，结合公平原则及综合本案案情，涉案的《补充协议》中约定被告违约，向原告支付双倍押金以及承担因债权所产生的费用，故被告要求原告支付的律师费3万元、双倍押金40万元，本院予以支持。对于原告主张的预付租金30万元的利息，因本院判令被告向原告支付上述双倍押金，已足以弥补原告的损失，故对该部分不再予以支持。对于其主张的担保费，基于原告对于涉案租赁合同的签订，在知道其存在其他租赁未届满的情况下，未尽到其应有的审查义务，对于合同的解除，其亦存在相应的责任，故对其主张担保费，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告广州市尚观佳园投资服务有限公司与被告刘放平签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告刘放平自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市尚观佳园投资服务有限公司返还三个月的预付租金300000元；三、被告刘放平自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市尚观佳园投资服务有限公司支付双倍押金400000元；四、被告刘放平自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市尚观佳园投资服务有限公司支付律师费30000元；五、驳回原告广州市尚观佳园投资服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15123元，保全费5000元，由原告广州市尚观佳园投资服务有限公司负担7400元，被告刘放平负担12723元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林文谦人民陪审员  高彦鑫人民陪审员  何晓芬二〇二一年四月二十九日书 记 员  梁怡筠