西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初5780号原告：陕西好日子物业管理有限责任公司，住所地：西安市雁塔区楼。法定代表人：刘浩平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆丽萍，女，汉族，1970年12月23日出生，住西安市新城区，该公司员工。委托诉讼代理人：房莹，陕西明萌律师事务所律师。被告：靳茹，女，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：XXXXXXXXXXXXXX0049。原告陕西好日子物业管理有限责任公司（以下简称好日子物业公司）与被告靳茹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告好日子物业公司委托诉讼代理人陆丽萍、房莹、被告靳茹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好日子物业公司诉称，原告原系曲江假日新嘉园小区（以下简称案涉小区）的物业服务公司，被告系案涉小区业主，2009年原告成为案涉小区的物业服务公司，同时与曲江假日新嘉园全体业主、业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同一直续签，2017年3月15日再次签订合同，合同期限至2022年3月31日。原告在合同期限内，一直按合同约定提供物业管理服务，后该小区业委会换届，新一届业委会决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出该小区经营，原告退出该小区时，被告尚欠原告物业管理费等一系列费用尚未结清，经原告多次索要未果。为维护原告合法权益，现诉至法院要求依法判令：1.被告支付原告2019年11月1日至2019年12月15日期间物业管理费223.55元、电梯费58.13元、生活垃圾费9元，水费估算76元及上述费用自2019年12月16日至欠费清偿完毕之日止的滞纳金83.97元（按日千分之一计算，暂计算至2020年8月1日）；2.被告支付原告2018年暖气费3695.96元及2019年1月1日至欠费清偿完毕之日的滞纳金暂计2136.26元（按日千分之一计算，暂计至2020年8月1日），以上合计6282.87元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告靳茹辩称，被告之前在小区居住，后房屋一直属于出租状态，期间租户变更很多，对于上述产生的费用回去和物业办公室办理手续。对于上述费用我方不知情，原告没有邮寄、电话等方式通知我方，且租户是否缴纳我方不清楚。对于所欠费用水费和滞纳金有异议，其他认可。经审理查明，2009年4月1日，西安曲江假日新嘉园业主委员会向原告陕西好日子物业管理有限责任公司出具了《关于物业管理费及相关费用的函》载明，经全体业委会会议通过，就现行（原欣瑞物业公司）收费标准函告贵方，望贵方以此价格遵照执行，未经业委会通过不得变更原收费价格。约定：物业费1元/平方米；电梯费：2层0.26元/㎡、3层0.27元/㎡、4层0.28元/㎡、5层0.29元/㎡、6层0.3元/㎡；生活垃圾费6元每月每户；暖气费5.7元每平方米。2014年3月15日，原告与西安曲江假日新嘉园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，由原告为曲江假日新嘉园小区提供物业服务管理，委托管理期限自2014年4月1日至2019年3月31日，合同签订后原告为案涉小区提供物业服务，2017年3月15日，原告（乙方）与西安曲江假日新嘉园业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务委托合同》，该合同约定“委托管理期限自2017年4月1日至2022年3月31日，乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：物业管理费、垃圾清运费、电梯运行费、维修养护费、代收代缴电费、水费等，收费标准为：管理费元1元∕㎡∕月、垃圾清运费6元∕月∕户、采暖费6.2元∕㎡，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金，车位和使用管理费用由乙方按标准向车位使用人收取……”。被告靳茹系案涉小区3幢B单元0202室（以下简称案涉房屋）业主，房屋建筑面积149㎡，被告前期按物业合同按期向原告缴纳物业管理费、生活垃圾费等相关费用，后因西安曲江假日新嘉园业主委员会决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出案涉小区不再提供物业管理服务，被告未向原告缴纳案涉房屋2019年11月1日至2019年12月15日期间物业管理费223.55元、电梯费58.13元、生活垃圾费9元，2018年度（2018年11月16日至2019年3月15日）暖气费3695.2元。原告于2019年12月9日为案涉小区向西安市自来水有限公司支付水费11418元，该水费缴纳的截止日期为2020年11月14日。原告据此及被告以往每月缴纳水费金额估算被告尚欠其2019年8月5日至2019年12月15日期间水费76元。上述事实，有《物业管理服务委托合同》及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方应当按照约定履行义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》,且原告自2009年至2019年均在该小区提供物业服务，被告亦按照《物业管理服务委托合同》中各项物业费用标准向原告支付了涉诉之前的物业费用，双方形成物业服务合同关系。原告作为物业服务单位已经履行提供物业服务的相应义务,被告作为业主应当按约履行支付物业管理费等费用的义务。故原告要求被告支付案涉房屋2019年11月1日至2019年12月15日期间物业管理费223.55元、电梯费58.13元、生活垃圾费9元，上述共计290.68元，于法有据,本院依法予以支持。一、关于原告诉请的估算水费能否支持的问题。估算水费系原告根据业主月平均的用水量结合欠缴期间业主的房屋建筑面积估算金额，不能以此认定业主实际欠缴水费金额，因由原告承担举证不能的法律后果，故对原告诉请的估算水费，于法无据，本院不予支持。二、关于原告诉请暖气费能否支持的问题。本案中，虽在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该会议纪要明确约定业委会组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，原告并未授权业委会收取业主暖气费，且业委会收取业主暖气费后亦未及时向原告支付，被告向业委会缴纳暖气费的行为不能对抗原告的主张，被告可另行向业委会主张其已缴纳的暖气费，故原告要求被告支付2018年11月16日至2019年3月15日暖气费3695.2元的诉请，于法有据，本院予以支持。三、关于原告诉请要求支付滞纳金能否支持的问题。被告客观上未按时缴纳相应的物业费用，但原告的物业服务并非没有瑕疵。在供暖过程中，因为暖气供热不能达标的问题，原告与业委会及曲江管委会多次协商沟通，业主自愿将暖气费交至业委会的共管账户也能反映原告的物业服务质量问题。因此被告告将暖气费交给业主委员会的共管账户并非不履行合同义务。综合本案原被告双方合同的履行情况，被告的违约原因及违约的时间，对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告靳茹于本判决生效之日起十日内支付原告陕西好日子物业管理有限责任公司物业管理费、垃圾处理费、电梯费共计290.68元、暖气费3695.2元；二、驳回原告陕西好日子物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告靳茹承担。因原告已预交，被告将该款于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  王华二〇二一年四月二十二日书记员  陈涵打印：相丽华校对：罗亚维2021年月日送达1