北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初2003号原告：高兴海，男，1962年9月29日出生，汉族，北京市朝阳区人，住北京市顺义区，身份证号×××。委托诉讼代理人：高雷，北京格竹律师事务所律师。被告：北京泓源投资集团有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码×××。法定代表人：甄飞，总经理。委托诉讼代理人：甄雄伟，男，1979年9月24日出生，汉族，河北省保定市唐县人，该公司员工，身份证号×××。委托诉讼代理人：甄建强，男，1978年4月9日出生，汉族，北京市顺义区人，该公司员工，身份证号×××。被告：内江农村商业银行股份有限公司，住所地四川省内江市东兴区，统一社会信用代码×××。法定代表人：王**，董事长。委托诉讼代理人：李如岗，四川宏兴律师事务所律师。原告高兴海与被告北京泓源投资集团有限公司（以下简称泓源公司）、被告内江农村商业银行股份有限公司（以下简称内江农商行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。原告高兴海及其委托诉讼代理人高雷、被告泓源公司的委托诉讼代理人甄雄伟、内江农商行的委托诉讼代理人李如岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高兴海向本院提出诉讼请求：1．判决被告泓源公司支付高兴海违逾期办理房屋产权证书违约金，以6790001元为基数，按照日万分之一的标准计算，自2019年2月9日计算至实际办理房屋产权证书之日止；2．判决被告内江农商行将登记在内江市市中区农村信用合作联社名下的位于顺义区×花园×区×号楼×层×房屋的抵押登记注销；3．判决被告泓源公司于抵押登记注销后协助原告高兴海将顺义区×花园×区×号楼×层×房屋过户登记至高兴海名下；4．案件受理费由被告泓源公司负担。事实与理由：2016年12月24日，原告与泓源公司签订《商品房现房买卖合同》，约定泓源公司将其开发的坐落于顺义区×花园×区×号楼×层×房屋出售给原告，房屋总价6790001元，该房屋已经设定抵押，抵押权人为内江市市中区农村信用合作联社，抵押登记日期为2016年9月29日，付款方式为分期付款（剩余尾款2017年1月底前补齐），2017年2月18日前交付房屋。合同第十八条权属转移登记（一）出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。（二）商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，委托费用捌佰元人民币。（三）买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日向买受人支付。另合同附内江市市中区农村信用合作联社（以下简称内江农村信用合作联社）出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。合同签订后，原告支付了全部价款。依照合同约定，泓源公司未能在720日（2019年2月9日）之前为原告办理房屋所有权证书已构成违约。此后，原告多次向泓源公司催促办理房屋所有权证书，泓源公司以各种理由推托，不予办理。为维护原告的合法权益，故，原告起诉到贵院，请求依法判决。被告泓源公司辩称：我方同意原告的诉讼请求。当时内江农村信用合作联社要求我方卖10套房屋后才办理抵押注销，但是我方同意当时是卖一套注销一套抵押的。被告内江农商行辩称：我方同意原告的诉讼请求。内江农村信用合作联社的相关权利义务已经由我方予以承受，我方是本案适格被告。我方办理的是委托贷款，我方接受委托人的委托，其委托我方允许泓源公司出卖涉诉房屋，但泓源公司在涉诉房屋出卖后并未将卖房款项用于清偿贷款，因此本案过错方为泓源公司，我方没有过错。经审理查明：2016年12月24日，泓源公司（出卖人）与高兴海（买受人）签订了《商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：高兴海向泓源公司购买坐落于顺义区×花园×区×号楼×层×（以下简称涉案房屋），总价款为6790001元，买受人采取分期付款方式付款。出卖人应当于2017年2月18日前向买受人交付该商品房。商品房交付后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用捌佰元人民币；买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照当年银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。该商品房已经设定抵押，抵押权人为内江市市中区农村信用合作联社，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2016年9月29日。《买卖合同》还对双方其他权利义务作出了约定。《买卖合同》的附件三为内江农村信用合作联社出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，该证明载有：“北京泓源投资集团有限公司开发建设的位于顺义区的×花园×区×#独栋住宅楼等23项项目×#、×#、×#-×#、×#、×#号楼已抵押给我公司，我公司同意以下抵押范围内房屋销售：……不动产登记证明号为京（2016）顺义区不动产证明第×号，房号：……×#×-×……”。该证明上盖有内江农村信用合作联社的公章及泓源公司的合同专用章，内江农商行及泓源公司均认可该证明的真实性。经高兴海申请，本院向北京市顺义区不动产登记事务中心进行了查询。经查，涉案房屋现存一项抵押登记，抵押权人为内江农村信用合作联社，不动产登记证明号为京（2016）顺义区不动产证明第×号，登记时间为2016年9月29日，债务履行期限为2016年5月27日至2018年5月26日。除上述抵押登记外，无其他未解除的抵押登记。庭审中，高兴海提交《买卖合同》及附件、办理产权证代收各项税费收据、涉税信息查询结果告知书、购房发票等，用于证明其已按照约定履行了全部合同义务，已经支付了全部购房款，泓源公司逾期办理房屋所有权证已经构成违约，应当承担违约责任。内江农商行及泓源公司对以上证据的真实性均予以认可。庭审中，内江农商行提供中国银监会四川监管局文件《中国银监会四川监管局关于内江农村商业银行股份有限公司开业的批复》（川银监复【2017】×号），该文件载明：“内江农村商业银行股份有限公司开业的同时，内江市东兴区农村信用合作联社、内江市市中区农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为内江农村商业银行股份有限公司债权债务”，内江农商行称虽然现在内江农村信用合作联社还没有注销，但其实际由内江农商行控制，本案涉案房产的抵押权利已经被内江农商行承受。留下内江农村信用合作联社是为了处理改制后资产遗留问题。高兴海与泓源公司认可该批复的真实性，对内江农商行的主体资格不持异议。庭审中，高兴海称涉诉房屋是自己的唯一住房。经询，高兴海明确表示不同意代偿债务以注销抵押手续。另查，截止本案法庭辩论终结前，高兴海仍未取得房屋所有权证书，泓源公司也尚未向高兴海支付逾期办证违约金。上述事实，有双方当事人陈述、《中国银监会四川监管局关于内江农村商业银行股份有限公司开业的批复》《买卖合同》及附件、办理产权证代收各项税费收据、涉税信息查询结果告知书、购房发票及本院庭审笔录等在案佐证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，高兴海与泓源公司就涉案房屋签订的合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效。根据本院查明的事实，各方对于合同的履行程度和履行情况并无异议。本院认为内江农村信用合作联社同意涉案房屋在抵押状态下销售即意味着其对抵押物丧失了物上追及效力，在抵押物的交换价值实现之后，抵押权的效力仅及于转让所得的价金，而非抵押物本身。理由如下：第一，所谓“销售”，必然意味着所有权在购房人与出售者之间的变动和流转，内江农村信用合作联社同意泓源公司销售抵押财产，意味着其对抵押财产所有权可能会转移至购房人手中明知且同意，事实上，通过财产流转获得价金以使债务能够获得清偿也正是其同意销售的目的；第二，高兴海作为普通购房人，其在抵押权人明确表示同意销售的情形下才与泓源公司签订了购房合同，并已按照合同约定将购房款支付完毕，取得房屋所有权是其基于合同约定和交易惯例所抱有的正当、合理期待；第三，高兴海作为普通消费者与作为专业金融机构的内江农村信用合作联社在认知水平、风险防范意识和能力等方面均存在较大的差异，综合本案实际情况，在高兴海是善意且支付了全部对价的情况下，其合同期待权应优先于内江农村信用合作联社的债权获得保护。综上，本院认为，本案内江农村信用合作联社已同意泓源公司转让涉案房屋，在此情况下，其已丧失对涉案房屋的物上追及效力。现内江农村信用合作联社的债权债务已经转为内江农商行的债权债务，故关于高兴海在合同约定的过户登记条件已经成就的情形下，要求内江农商行注销抵押登记，泓源公司协助将涉案房屋过户至高兴海名下的诉讼请求，本院应予支持。内江农商行及泓源公司均同意高兴海的诉讼请求，本院亦不持异议。根据《买卖合同》的约定，泓源公司应当协助高兴海于该商品房交付之日起720日内取得该商品房的不动产权证书。根据查明的事实，高兴海至今未取得涉案房屋的不动产权证书，对此，泓源公司应当承担相应的违约责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告内江农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内将登记在内江市市中区农村信用合作联社名下的位于顺义区×花园×区×号楼×层×房屋的抵押登记注销；二、被告北京泓源投资集团有限公司于抵押登记注销之日起十五日内协助原告高兴海将上述房屋的所有权转移登记至原告高兴海名下；三、被告北京泓源投资集团有限公司于本判决生效后向原告高兴海支付延期办理房屋所有权证违约金（违约金以购房款六百七十九万零一元为基数，按照日利率万分之一的标准，自二〇一九年二月九日起计算至房屋所有权转移登记实际完成之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三十五元，由被告北京泓源投资集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 鹏二〇二一年四月七日书记员 王宏伟