重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终1246号上诉人（原审被告）：杨育臻，男，汉族，1985年6月29日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：聂炜昌，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司，住重庆市潼南区梓潼街道办事处滨江路外滩国际城6、8号楼1层44号，统一社会信用代码9150022334605222XM。负责人：杨军，总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：樊硕，重庆市潼南区古溪法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杜培源，男，汉族，1974年11月7日出生，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：彭远嘉，重庆渝潼律师事务所律师。原审第三人：重庆驰华亿立地产发展有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处外滩西路3号夹层商业夹-03，统一社会信用代码9150022355406773250。法定代表人：米祖贵，总经理。上诉人杨育臻因与被上诉人重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司（以下简称鑫山物业公司）、被上诉人杜培源、原审第三人重庆驰华亿立地产发展有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2020）渝0152民初2448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，于2021年3月16日进行了询问。上诉人杨育臻的委托诉讼代理人聂炜昌，被上诉人鑫山物业公司的委托诉讼代理人刘鹏、樊硕，被上诉人杜培源的委托诉讼代理人彭远嘉到庭参加诉讼。原审第三人重庆驰华亿立地产发展有限公司未到庭参加审理。本案现已审理终结。杨育臻上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回鑫山物业公司对杨育臻的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费由鑫山物业公司承担。事实和理由：1.鑫山物业公司在起诉之前，未举示证据证明其履行书面催收义务，其起诉不应得到法院支持。2.即便杨育臻应承担相应费用，但一审判决按2元/平方米计算物业服务费有误，应改判按照1.5元/平方米计算。杨育臻与杜培源签订《租赁合同》载明房屋租赁面积1002.72平方米，《外滩国际城前期物业管理服务合同》约定，二、三层1000平方米以上，每月1.5元/平方米。因此2017年7月1日至2019年9月20日共27个月的物业费为：1.5元/平方米×1002.72平方米×27个月=40610.16元。3.鑫山物业公司提供物业服务存在重大瑕疵，导致物业公司和业主、租户之间产生激烈矛盾，其诉讼费不应由杨育臻全部承担。鑫山物业公司辩称：一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。在一审中，鑫山物业公司已经提交了书面催收证据；根据鑫山物业公司在房管局查询的房屋面积登记为992.64平方米，登记面积在1000平方米以下；鑫山物业公司提供的服务不存在重大瑕疵。杜培源辩称：1.杨育臻上诉请求应当得到支持，认可上诉人的事实及理由。2.鑫山物业公司在一审起诉前没有履行书面催收义务，商品房买卖合同中载明的房屋建筑面积超过了1000平方米，应当按照每平方米1.5元计算物业服务费。3.涉案房屋与开发商签订了协议，不需要缴纳物业服务费，应驳回鑫山物业公司在一审中的诉讼请求。鑫山物业公司向一审法院起诉请求：1.判决杨育臻、杜培源支付物业管理费用66179.52元;2.判令杨育臻、杜培源支付滞纳金(滞纳金从2017年1月1日起按应缴纳金额每天千分之三计算至付清之日止);3.诉讼费由杨育臻、杜培源承担。一审法院认定事实：2015年6月28日，鑫山物业公司与“外滩国际城”小区开发商第三人驰华亿立地产公司签订了《外滩国际城前期物业管理服务合同》，合同约定：服务期限自2015年7月1日至2017年7月1日，物业服务费收费标准按建筑面积计算，电梯住宅每月每平方米1.2元，商业用房一层每月每平方米2.5元，二、三层1000平方米以下每月每平方米2.0元，二、三层1000平方米以上每月每平方米1.5元。物业服务费逾期缴纳按日加收应缴纳总费用3‰的滞纳金。合同届满后，鑫山物业公司继续为“外滩国际城”小区提供物业服务至今。杜培源系潼南区梓潼街道办事处外滩东路55号附1号3-1房屋所有权人，该房屋建筑面积992.64平方米。2016年3月1日，杜培源将涉案房屋租赁给杨育臻使用，租赁期限为2016年3月1日至2024年2月29日。合同还约定物业管理费由杨育臻承担。因杨育臻、杜培源未缴纳2017年7月1日至2019年9月30日物业服务费共计2元/平方米×992.64平方米×33月=65514.24元，鑫山物业公司遂诉至法院。在审理过程中，鑫山物业公司自愿放弃要求杨育臻、杜培源支付滞纳金的诉讼请求。另查明，2016年8月1日，杜培源与驰华亿立地产公司签订《补充协议》，协议约定：涉案房屋的物业管理由乙方（杜培源）自行解决。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案杨育臻、杜培源作为该小区业主，鑫山物业公司作为提供物业服务的一方，有权按照物业服务合同请求杨育臻、杜培源支付拖欠的物业费用。故对鑫山物业公司请求给付2017年7月1日至2019年9月30日期间拖欠物业服务费的合理部分共计65514.24元，一审法院予以支持。审理过程中，鑫山物业公司自愿放弃要求杨育臻、杜培源支付滞纳金的诉讼请求，系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，一审法院予以准许。杨育臻、杜培源辩解称与第三人签订有《补充协议》，约定物业管理由杜培源自行负责，鑫山物业公司不应该收取物管费。一审法院认为，该《补充协议》系杜培源与第三人所签订，鑫山物业公司不是协议的相对方，故该协议的效力不及于鑫山物业公司。因此，杨育臻、杜培源的辩解理由不成立，一审法院不予支持。关于诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”鑫山物业公司的诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效期限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、杨育臻于判决生效后十日内向鑫山物业公司支付2017年7月1日至2019年9月30日的物业管理费65514.24元，杜培源对该款承担连带给付责任；二、驳回鑫山物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1454.5元，由杨育臻负担。本院二审中，双方均无新证据举示。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于鑫山物业公司是否履行催收义务的问题。一审中，鑫山物业公司举示了物业管理费的催收照片，杨育臻虽不认可，但无相反证据证明自己的观点，根据民事诉讼证据优势原则，可以认定鑫山物业公司已履行了物业管理费的催收义务。关于涉案房屋面积问题。鑫山物业公司在一审中举示加盖了重庆市潼南区国土资源房屋管理综合档案查询专用章的《不动产登记申请审批表》，证明涉案房屋面积在1000平方米以下，杜培源在一审中举示了《商品房买卖合同》，证明涉案房屋在1000平方米以上。从双方证据的证明力上看，《商品房买卖合同》系买卖双方的意思表示，房屋的最终办证面积需经行政主管部门的审核和登记，故行政主管部门加盖公章的登记表更具有证明力。由此，一审法院按照每月每平方米2元的标准计算物业服务费并无不当。杨育臻另称，鑫山物业公司提供物业服务存在重大瑕疵，诉讼费不应由杨育臻负担。对此，本院认为，本案中证明鑫山物业公司的服务存在重大瑕疵的证据并不充分，一般瑕疵问题不是拒交物业服务费的理由，一审法院据此确定由杨育臻承担本案诉讼费并无不当。综上所述，杨育臻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1454.49元，由上诉人杨育臻负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年四月二日法官助理  黄春燕书 记 员  程 容