西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初5786号原告：陕西好日子物业管理有限责任公司，住所地：西安市雁塔区楼。法定代表人：刘浩平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆丽萍，女，汉族，1970年12月23日出生，住西安市新城区，该公司员工。委托诉讼代理人：房莹，陕西明萌律师事务所律师。被告：杨丽娜，女，汉族，1958年12月28日出生，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：高犁，男，汉族，1956年3月2日出生，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告陕西好日子物业管理有限责任公司（以下简称好日子物业公司）与被告杨丽娜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告好日子物业公司委托诉讼代理人陆丽萍、房莹、被告杨丽娜委托诉讼代理人高犁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好日子物业公司诉称，原告原系曲江假日新嘉园小区（以下简称案涉小区）的物业服务公司，被告系案涉小区业主，2009年原告成为案涉小区的物业服务公司，同时与曲江假日新嘉园全体业主、业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同一直续签，2017年3月15日再次签订合同，合同期限至2022年3月31日。原告在合同期限内，一直按合同约定提供物业管理服务，后该小区业某某换届，新一届业某某决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出该小区经营，原告退出该小区时，被告尚欠原告物业管理费等一系列费用尚未结清，经原告多次索要未果。为维护原告合法权益，现诉至法院要求依法判令：1.被告支付原告2019年12月4日至2019年12月15日期间水费估算3.11元及上述费用自2019年12月16日至欠费清偿完毕之日止的滞纳金0.71元（按日千分之一计算，暂计算至2020年8月1日），2017年暖气费5511.8元及自2018年1月1日至欠费清偿完毕之日的滞纳金5197.62元（按日千分之一计算，暂计至2020年8月1日）、2018年暖气费2755.9元及2019年1月1日至欠费清偿完毕之日的滞纳金暂计1592.91元（按日千分之一计算，暂计至2020年8月1日），以上合计15062.06元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告杨丽娜辩称，原告要求被告支付水费无事实依据。因原告疏忽管理，属于其维护修缮的单元公共设施排气阀，深夜破裂泡水浸泡了答辩人室内地板给答辩人造成巨大经济损失。后经协商，原告车艳丽经理亲自向答辩人传达公司意见，不收取答辩人2017年暖气费。2018年的暖气费答辩人已经按照《会议纪要》和业某某通知，将暖气费交给了业某某，答辩人并无过错。原告诉请滞纳金于法无据。答辩人不欠原告任何费用，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年4月1日，西安曲江假日新嘉园业主委员会向原告陕西好日子物业管理有限责任公司出具了《关于物业管理费及相关费用的函》载明，经全体业某某会议通过，就现行（原欣瑞物业公司）收费标准函告贵方，望贵方以此价格遵照执行，未经业某某通过不得变更原收费价格。约定：物业费1元/平方米；电梯费：2层0.26元/㎡、3层0.27元/㎡、4层0.28元/㎡、5层0.29元/㎡、6层0.3元/㎡；生活垃圾费6元每月每户；暖气费5.7元每平方米。2014年3月15日，原告与西安曲江假日新嘉园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，由原告为曲江假日新嘉园小区提供物业服务管理，委托管理期限自2014年4月1日至2019年3月31日，合同签订后原告为案涉小区提供物业服务，2017年3月15日，原告（乙方）与西安曲江假日新嘉园业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务委托合同》，该合同约定“委托管理期限自2017年4月1日至2022年3月31日，乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：物业管理费、垃圾清运费、电梯运行费、维修养护费、代收代缴电费、水费等，收费标准为：管理费元1元∕㎡∕月、垃圾清运费6元∕月∕户、采暖费6.2元∕㎡，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金，车位和使用管理费用由乙方按标准向车位使用人收取……”。被告杨丽娜系案涉小区1幢C单元0602室（以下简称案涉房屋）业主，房屋建筑面积222.25㎡，被告前期按物业合同按期向原告缴纳物业管理费、生活垃圾费等相关费用，后因西安曲江假日新嘉园业主委员会决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出案涉小区不再提供物业管理服务，被告未向原告缴纳案涉房屋2018年度（2019年1月16日至2019年3月15日）暖气费2755.9元。原告于2019年12月9日为案涉小区向西安市自来水有限公司支付水费11418元，该水费缴纳的截止日期为2020年11月14日。原告据此及被告以往每月缴纳水费金额估算被告尚欠其2019年12月4日至2019年12月15日期间水费3.11元。另查明，2018年12月10日，就案涉小区2018年供暖事宜，在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该纪要第2条约定“物业服务企业每月15日向业务会公示供暖费收支情况，接受业某某监督，业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，供暖设施设备维修支出，须经业某某同意后支出。供暖期结束，物业服务企业对小区2018年供暖情况进行最终核算，并向全体业主公示”，第3条约定“物业服务企业将报备房地局取暖方案和已交暖气费的业主名单提交业某某，由业某某安排和督促业主向物业服务企业缴纳暖气费”。原告向案涉小区业某某书面提交2019年1月、2月的暖气收入及收支情况说明，案涉小区业某某以原告提交的说明数据不实而不予认可。2019年2月22日，案涉小区业主委员会通知全体业主暂停向原告缴纳取暖费，后业某某通过小区业主微信群通知业主将取暖费暂缴纳至西安假日新嘉园小区业主委员会设立的监管账户（开户行：中国工商银行西安曲江支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXX1992）。案涉小区部分业主向上述业某某监管账户缴纳2018年度部分暖气费，因案涉小区业某某未向原告支付业主缴纳的暖气费，2019年8月，原告以不当得利将业某某起诉至本院，要求其返还收取的暖气费281110.07元，本院审理后作出（2020）陕0113民初1893号民事判决书，以债权具有相对性驳回原告的诉讼请求，双方均未上诉，该判决现已生效。被告于2019年3月4日向业某某设立的监管账户缴纳2019年1月16日至2019年3月15日期间暖气费2755.9元。上述事实，有《物业管理服务委托合同》、《协调会会议纪要》、（2020）陕0113民初1893号民事判决书、微信支付截图及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方应当按照约定履行义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》,且原告自2009年至2019年均在该小区提供物业服务，被告亦按照《物业管理服务委托合同》中各项物业费用标准向原告支付了涉诉之前的物业费用。双方形成物业服务合同关系。原告作为物业服务单位已经履行提供物业服务的相应义务,被告作为业主应当按约履行支付物业管理费等费用的义务。一、关于原告诉请的估算水费能否支持的问题。估算水费系原告根据业主月平均的用水量结合欠缴期间业主的房屋建筑面积估算金额，不能以此认定业主实际欠缴水费金额，因由原告承担举证不能的法律后果，故对原告诉请的估算水费，于法无据，本院不予支持。二、关于原告诉请2018年度暖气费能否支持的问题。本案中，虽在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该会议纪要明确约定业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，原告并未授权业某某收取业主暖气费，且业某某收取业主暖气费后亦未及时向原告支付，被告向业某某缴纳暖气费的行为不能对抗原告的主张，被告可另行向业某某主张其已缴纳的暖气费，故原告要求被告支付2019年1月16日至2019年3月15日暖气费2755.9元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请2017年暖气费问题，庭审中承办法官限原告于庭审后3日内向法庭提交是否存在同意抵扣2017年暖气费的书面回复，到期后原告未提交，承办法官电话询问原告代理人，原告代理人认可曾与被告达成承诺同意抵扣被告2017年暖气费，后原告对上述抵扣情形不予认可，原告该行为有违诚信原则，且原告并未提供证据证明其向被告催要2017年暖气费的事实，故对原告该项诉请不予支持。三、关于原告诉请要求支付滞纳金能否支持的问题。被告客观上未按时缴纳相应的物业费用，但原告的物业服务并非没有瑕疵。在供暖过程中，因为暖气供热不能达标的问题，原告与业某某及曲江管委会多次协商沟通，业主自愿将暖气费交至业某某的共管账户也能反映原告的物业服务质量问题。因此被告将暖气费交给业主委员会的共管账户并非不履行合同义务。综合本案原被告双方合同的履行情况，被告的违约原因及违约的时间，对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨丽娜于本判决生效之日起十日内支付原告陕西好日子物业管理有限责任公司暖气费2755.9元；二、驳回原告陕西好日子物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费177元，减半收取88.5元，由被告杨丽娜承担25元、原告承担63.5元。因原告已预交，被告将该款于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  王华二〇二一年四月二十二日书记员  陈涵打印：相丽华校对：罗亚维2021年月日送达1