广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初23932号原告（反诉被告）深圳某某企业管理有限公司，营业住所地广东省深圳市龙岗区。法定代表人：万某某。委托代理人黄某某，广东广和律师事务所律师。委托代理人林某某，广东广和律师事务所律师。被告（反诉原告）毛某某，男，汉族，身份证住址河南省浙川县。委托代理人谢某某，广东意本律师事务所律师。委托代理人兰某某，广东意本律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告深圳某某企业管理有限公司（以下简称“某某公司”）委托代理人黄某某与林某某，被告委托代理人兰某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商铺租赁及运营服务合同》已解除；2.被告向原告支付2020年1月1日起至2020年5月19日期间的租金127046元以及逾期付款滞纳金（以当月欠付租金金额为基数，自逾期之日起按每日千分之五计算滞纳金至履行完毕之日止）；3.被告向原告支付2019年1月14日至2019年3月31日、2019年7月1日至2020年5月19日期间的运营管理费27174.55元以及逾期付款滞纳金（以当月欠缴金额为基数，自逾期之日起按每日千分之五计算滞纳金至履行完毕之日止）；4.被告向原告支付2019年1月14日至2019年11月30日期间租金290121.29元以及2019年4月1日至2020年6月30日期间的运营管理费6169.5元，共计296290.79元，并自逾期之日起按日千分之五支付滞纳金至履行完毕之日止；5.被告向原告支付2020年5月23日起至搬离商铺之日期间的房屋占用费及运营管理费，并按日租金的1.5倍支付违约金；6.由被告承担律师费15000元。被告的答辩要点：1.原告未履行合同义务，无权要求被告支付搬离前的租金，且原告应承担违约责任；2.原告未履行忠实运营商圈的义务，被告有权拒绝支付运营管理费；3.案涉合同系原告过错导致，原告要求被告承担律师费与诉讼费没有事实和法律依据。被告的反诉请求：1.解除双方当事人签订的《商铺租赁及运营服务合同》；2.原告返还被告两押一租共计86373元；2.原告向被告赔偿损失204191.25元（赔偿明细为：水、电费押金3427.5元、装修费用44263.75元、消防费用15000元、加盟费用132000元、律师费9000元、其他费用500元），并自反诉之日即2020年8月24日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至履行完毕之日止。原告的答辩意见要点：1.原告不存在虚假宣传，也没有任何义务保证地铁连廊于2019年5月开启，并不存在过错。原告从未承诺也不可能承诺地铁连廊开启时间，地铁连廊开通并非双方签订或履行合同的前提条件；2.原告未与被告就统一开业时间进行约定，统一开业并非原告的合同义务，被告要求原告单方实现统一开业不符合情理；3.被告已接铺进场装修并实际开业，合同目的已经实现，被告主张根本违约致使合同目的无法实现没有事实和法律依据。4.原告不存在违约，无需赔偿被告为经营商铺而委托第三方进行装修、消防改造所支出的费用，被告的水、电押金直接交至物业管理处，应由被告与收款人结算，与原告无关。案件相关情况经审理查明，2018年12月2日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《商铺租赁及运营服务合同》一份，约定由被告向原告承租位于深圳市龙岗区用于经营“某某”品牌餐饮店，租期为3年，自2019年1月1日至2021年12月31日；租赁保证金58953元，水、电费押金3427.5元，起始租金27420元／月，自第2年起，每1年递增6%，计租日为免租期结束次日，每月运营管理费为2056.5元，免租期自交付店铺之日起至2019年4月15日止。首月租金及运营管理费于合同签订后的五日内支付，其余月份的租金及运营管理费于当月1日支付。合同第五条第一款约定“甲方确认预计统一开业时间为2019年5月1日。如有延期，交租日期随之顺延（具体以甲方书面通知为准）”，合同有关违约赔偿的处理方式约定如下：合同第十三条第四款约定“乙方逾期交还商铺...每天还应按照合同最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方支付违约金...”；合同第十六条第一款约定“...乙方逾期交付租金、运营管理费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之五支付滞纳金”；合同第十六条第七款约定“甲方因向乙方催付租金及其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切诉讼费、律师费...），均由乙方承担”。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金58953元及首月租金27420元，两押一租共计86373元。2019年1月14日，原告与被告签署《商铺交接确认书》、《验收登记表》，确认交付案涉商铺。2019年9月17日，原告向被告送达《通知函》，告知免除被告2019年5月1日至2019年11月30日期间的租金，函件上手写“关于运营管理费，从2019年4-6月份免除，2019年8月份的今日交，7月份的放到2019年12月1日以后交”。被告于当日签收函件，并于同日向原告出具《承诺函》，承诺将不再做出任何有损原告商誉的行为。2020年1月7日，原告向被告送达《缴费通知单》，告知被告应缴纳2019年7月份至2020年1月份的运营管理费14395.5元及滞纳金6436.85元、2020年1月份租金27420元，共计48252.35元。被告于2020年1月8日签收通知单邮件。2020年4月14日，原告向被告再次发送《缴费通知及法律责任告知函》，告知被告应于2020年4月18日之前缴纳2020年1月1日至2020年4月30日的租金109680元，运营管理费20565元及滞纳金38559.38元，共计168804.38元，被告于2020年4月20日签收函件。2020年4月21日，原告向被告发送《履约催告函》，再次通知被告及时缴清拖欠费用，被告于2020年4月30日签收该催告函。2020年5月15日，原告向被告发出《解除合同通知函》，告知被告尚欠原告2019年1月至3月、2019年7月至2020年5月期间的运营管理费27928.5元以及2020年1月至2020年5月期间的租金137100元，同时双方签署的《商铺租赁及运营服务合同》即行解除，没收租赁保证金并将收回案涉商铺。原告提供的《放行条》五份显示，2020年5月29日至2020年6月2日期间，被告委托案外人徐煜负责将案涉商铺经营所用空调、桌椅等物件搬出。原告主张，被告经原告多次催告，仍拒不缴纳租金以及相关费用的行为已构成违约。被告提出反诉，主张原告没有履行开通地铁口，保证案涉商场于2019年5月1日或2019年12月1日整体开业的承诺，以致案涉商铺所在商圈人迹寥寥，案涉商铺经营状况不佳，原告存在根本违约以致合同目的不能实现，并主张由原告赔偿被告为经营案涉产业所支出的相关费用。被告提供的《工程合同》显示，2019年12月20日，被告与案外人深圳市某某建设工程有限公司（以下简称“某某公司”）签订《工程合同》，约定由某某公司承接案涉商铺的装修工程，合同金额85000元，被告提供其名下微信、支付宝以及银行转账记录显示，2019年1月14日至2019年4月17日期间，被告向案外人乐某某转账8笔款项，金额在3000元到2万元不等，共计支付88527.5元。被告主张，该款项系向案外人某某公司支付案涉商铺装修款。被告提供的《消防申报手续合同》显示，2018年12月29日，被告与案外人深圳市某某消防器材工程有限公司（以下简称“某某公司”）签订《消防申报手续合同》，约定由某某公司负责案涉商铺的二次装修消防改造工程，合同金额15000元。某某公司分别向被告出具了收到上述款项的《收据》两份。被告提供的《某某定金合同》（单店）与《合作协议书》两份协议，系被告与案外人广州某某餐饮管理有限公司（以下简称“某某公司”）分别于2018年11月17日、2018年11月24日签订，约定由被告在案涉商铺区域内销售“某某”系列产品，被告自签约时一次性向案外人某某公司支付包括合作费、运营服务费以及保证金在内的费用共计132000元，2018年11月24日，某某公司向被告出具确认收到132000元的《收款收据》两份。此外，被告提供的微信聊天记录与微信转账记录显示，被告方工作人员与案外人黄某某洽谈广告事宜，2019年11月13日，黄发送微信称“老徐这一波廊桥内外侧都上完咯广告画制作安装费500记得转我哈哈”。同日被告向黄转账500元，2019年11月27日，被告发送案涉商圈照片，并询问“这个广告下了吗”，被告主张，该款项系经营案涉商铺所支付的广告费，但相关广告仅上架数天便撤下，未达到逾期宣传目的，该费用应由原告承担。裁决结果本院认为，原、被告签订的《商铺租赁及运营服务合同》，符合自愿、合法原则，本院予以确认，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。根据本院查明的事实，原告于2020年5月向被告提出解除合同之后，被告于2020年6月2日搬离案涉商铺，原告予以放行。原告在该解除合同通知函中表明了解除租赁合同的意愿，被告以搬离商铺的行为表明其同意解除合同；故原、被告签订的《商铺租赁及运营服务合同》于2020年6月2日解除。原告依约向被告交付了案涉商铺，被告接收后对商铺进行装修。被告主张原告应当履行商圈应当整体开业、地铁口应当启用的义务，没有合同依据，本院不予采纳。即使原告在合同前期存在未能充分履行合同义务的情形，2019年9月17日原告向被告送达《通知函》，减免了被告部分租金及运营管理费，被告签收《通知函》并向原告出具《承诺函》，应视为双方当事人对在前期合同履行过程中的纠纷达成了一致协议，即使原告存在如被告所述的违约行为，亦已通过减免租金和运营管理费的方式承担了相应的责任。因此，对被告要求原告赔偿损失204191.25元并支付相应利息的反诉请求，本院均不予支持。被告在支付首月租金后，未支付其他月份租金和运营管理费。因被告未能按合同约定支付租金，原告提出解除合同符合合同约定，根据租赁合同约定：“租赁期内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”，因此被告要求返还两押一租并要求原告支付逾期付款违约金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。被告仅支付了首月租金，自2020年1月1日至搬离之日即2020年6月2日的租金未支付，考虑到新冠肺炎疫情突然爆发，导致商场疫情防控期间不能正常营业，本院认为，2020年2月1日至2020年4月30日期间的三个月租金，依据最高法院的相关文件精神，本院酌情由被告按合同约定的50%支付，因此被告应支付的租金的月份折算为3.567个月（1+0.5+0.5+0.5+1+0.067），被告应当按照合同约定向原告支付2020年1月1日至2020年6月2日期间的租金97807.14元。自2019年7月开始的管理费，被告应当按照约定支付，与疫情期间的租金减半同理，2020年2月至4月期间的管理费亦减半收取，则被告应向原告支付2019年7月1日至2020年6月2日期间的管理费19674.54元。原告在2019年9月17日向被告送达《通知函》时，已承诺免除2019年5月1日至2019年11月30日期间的租金、2019年4月至6月的管理费，原告在本案中要求被告支付以上期间的租金及管理费，有违诚信原则，本院不予支持。虽然租赁合同有约定租金及运营管理费逾期付款违约金计算标准，但该约定过高，且鉴于双方在合同履行前期确实存在纠纷，本院根据案情酌情调整为自被告最后一期租金及管理费逾期之日即2020年5月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。关于原告主张的律师费支出，双方在租赁合同有明确约定，故原告主张被告承担律师费支出15000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告深圳某某企业管理有限公司与被告毛某某签订的《商铺租赁及运营服务合同》于2020年6月2日解除;二、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付案涉商铺2020年1月1日至2020年6月2日期间的租金97807.14元，并自2020年5月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付逾期违约金至履行完毕之日止；三、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付2019年7月1日至2020年6月2日期间运营管理费19674.54元，并自2020年5月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付逾期违约金至履行完毕之日止；四、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付律师代理费15000元；五、驳回原告其他诉讼请求；六、驳回被告全部反诉请求。付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费9308元（原告已预缴)，由原告负担7070元，被告负担2238元；反诉受理费2830元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  赵坤东二〇二一年四月十六日书记员  吴建创