广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0402民初57号原告：珠海茶城茶文化发展有限公司，住所地珠海市×××××××××、11栋一层A25号铺，统一社会信用代码914×××××××××××094G。法定代表人：林金清，经理。委托诉讼代理人：高峰，广东诚迅达律师事务所律师。被告：吴超伟，男，汉族，1989年8月29日出生，户籍地广东省湛江市霞山区××××××××，现住珠海市香洲区×××××××珠海茶城110-2铺，公民身份号码440××××××××××××511。原告珠海茶城茶文化发展有限公司（以下简称“茶城公司”）诉被告吴超伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茶城公司的委托诉讼代理人高峰、被告吴超伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茶城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付其拖欠的租金、管理费、水电费共计69922元；2、判令被告向原告支付滞纳金共计22574元；3、判令被告向原告支付2020年8月1日起至实际付清之日止（暂计至2020年8月28日）的滞纳金人民币12949.44元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月15日，被告吴超伟租用了原告位于珠海市×××××××××××××××商铺，其从2019年10月至2020年3月25日的租金、管理费、水电费尚未支付，以上费用共计人民币69922元；除此之外，其拖欠租金产生的2020年3月30日前滞纳金共计人民币22574元也仍未支付，经过原告多次催缴，被告仍拒不支付，无奈，原告只能将被告起诉至法院，请求人民法院判令被告向原告支付租金及滞纳金等费用，共计人民币105445.44元，以保障原告的合法权益。原告茶城公司向本院提交如下证据：1、珠海茶城B区商铺租赁协议；2、催款通知单。被告吴超伟辩称，本人于2019年3月与茶城公司签署租赁合同，支付押金31312元（含履约保证金22614元、周转保证金8698元）还有进场费4万元，于2019年3月15日开始使用案涉商铺。刷卡支付租金每月一万多元，签署租赁合同期间原告说保证被告正常运营，但从2019年5月开始，商场多次被盗导致无法正常营业。跟原告协商无果，所以才不缴纳租金。由于听说原告无法运营商场，大部分商铺也没有缴纳租金了。案涉商铺目前还在使用，每个月租金交付给业主珠海博健置业有限公司（以下简称“博健公司”），业主博健公司和原告的租赁合同已于2019年12月24日终止。2020年5月1日开始被告交租金给业主博健公司了，2020年3月、4月租金因疫情获得业主博健公司的减免。2020年3月原告主动找到被告，告知被告找业主博健公司签订租赁合同事情。2020年5月被告与业主博健公司签订租赁合同，没有与原告协商合同解除事宜。被告吴超伟向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同（博健公司与吴超伟）；2、《告知函》；3、珠海博健置业有限公司营业执照；4、珠海博健置业有限公司房地产权证（珠字第0100173871号）；5、珠海都会立方（楼）商铺租赁合同。本院经审理认定事实如下：案涉珠海市香洲区××××××××××××××××产权人为博健公司。2013年，博健公司包含案涉商铺的珠海市×××××××珠海都会立方（又名珠海茶城）部分商铺出租给詹木德经营。2019年3月15日，茶城公司作为出租方（甲方）与被告吴超伟作为承租方（乙方）签订《珠海茶城B区商铺租赁协议》（合同编号：zhcc19-×××××0312-B1102）,约定甲方将位于珠海市×××××××6栋110商铺之二的铺位转租给被告用于经营创诺地产，租赁面积为86.98平方米（包含公摊）；合同第三条约定：1.租赁期限捌年,具体日期以正式租赁合同签订日期为准,协议到期时,在同等条件下乙方有优先权续约。2.在乙方全面履行正式租赁合同约定内容的条件下,甲、乙双方同意按以下标准计算租金,该商铺按铺位建筑面积86.98平方米计算租金,2016年11月01日至2017年10月31日月租金11307.00元，2017年11月1日至2018年10月31日月租金11985.00元，2018年11月1日至2019年10月31日月租金12705.00元,2019年11月1日至2020年10月31日月租金13467.00元。合同第四条约定管理费及水电费计算方式，1.管理费:茶城B区物业管理费以4元计算。2.水电费:A.有独立水表的,水费以4.50元/吨计费(包含公摊费用)；B.无独立水电表的,水费以4.10元/吨计。电费1.20元/度,以乙方自己商铺自用水电量,另加公推费(如有),以建筑面积平摊计算(以当月实际用电量按铺位面积分)。3.租赁期间,如因珠海市政府调整最低工资水平或供电供水公司实际调整水电费,甲方有权根据实际情况,符合管理公司基本实际经费来调整管理费,但每次调整需提前30天以书面方式通知乙方。合同第五条约定公共装修费、履约保证金、周转保证金(管理费、水电费及中央空调费)，乙方应在正式租赁合同签订之日起3天内向甲方支付以下费用：1、公共装修费:装修费为肆万元整；2、履约保证金:按第1年的租金标准,一次性向甲方支付2个月租金作为正式租赁合同履约保证金,合计￥22614.00元；3、周转保证金:乙方需支付(管理费、公摊与自用水电费)2个月的周转保证金(每月以50元一平方计),合计8698.00元；4、装修相关费用及保证金：A、乙方商铺装修前需支付装修保证金,每家￥2000元;装修工作人员出入工作证工本费每人20元(装修完毕退回装修出入证)；B、乙方装修前需一次性缴纳垃圾清理费(每平方5元计);装修期间每个月需缴纳装修管理费(每平方3元计)；C.乙方装修结束经甲方验收合格并缴清相关费用后退还装修保证金。合同第六条约定租金、管理费、水电费的支付时间、支付方式，1、租金与管理费支付时间:租金按月结算,乙方在每月的10号前向甲方指定帐户与地点缴交当月租金与管理费。甲方收到乙方缴纳租金与管理费后,应于5日内向乙方开具等额租赁收据或发票(乙方自付税费)。注:计租期首月及最后1个月的租金计算方式(不足1个月时)＝乙方在该月实际租赁的天数×当月日租金额(日租金额＝该商铺月租金额/该月实际天数的得数)；2、水电费支付时间:按甲方开出的收费单10天内向甲方支付使用该商铺而产生的水电费;3、支付方式:现金支付或银行汇款,甲方指定银行:账户名:珠海茶城茶文化发展有限公司、开户行:中国民生银行股份有限公司珠海分行、银行帐号:601378234；4、乙方延迟缴纳本合同项下应缴费用,则每延迟一日,乙方应向甲方每日相当于乙方欠费金额0.5%延迟履行违约金；若迟延期在30天以上,即视为乙方违约,甲方有权终止合同。甲方有权采取停电、停水或停止物业管理服务的措施,由此给乙方造成损失的,甲方不承担责任。双方确认,在乙方欠付租金、物业管理费、水电费等费用期间,未经甲方批准,乙方不得将放置于该商铺内的货物、财物转移出该商铺。乙方需缴清所有应缴款项及产生的延迟履行违约金,且甲方没收乙方的履约保证金与周转保证金作为乙方赔偿给甲方的违约金。甲方有权追究乙方因违约给甲方造成的直接损失和法律责任。合同第七条约定该商铺的交付日期为2016年11月01日。合同第十条约定协议变更、续约、终止……4、协议变更或自然终止时,如乙方已清缴全部租金及其它应缴之费并无违约行为,甲方应在租赁终止日后1个月内将乙方的租赁保证金、管理保证金、水电费保证金的本金(不计利息)退回乙方。如有欠租及未将各费清缴等情况,甲方可先从乙方的租赁保证金中扣除支付。倘乙方有违约行为,甲方可将租赁保证金全部或一部分扣除,作为对乙方违约行为的惩罚和因乙方违约而致损失的补偿。租赁保证金扣除后的余数甲方应如期还给乙方,但如租赁保证金不足以补偿甲方的损失时,甲方有权向乙方追讨。合同第十三条约定违约责任，A、本合同签署后,如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物业管理服务公司足额支付公共装修费、履约保证金、周转保证金、装修押金以及首期租金、物业管理费等应缴费用中的任何一项,则自乙方逾期支付第3日起,甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同后,乙方应当向甲方支付金额相当于应付未付金额的违约赔偿金。B、双方确认,本合同因乙方违约而提前终止的(包括因乙方违约致使甲方单方提前终止本合同及乙方擅自终止本合同),则甲方有权没收本合同项下之履约保证金,没收之履约保证金不足以弥补甲方实际损失的,乙方应按照甲方实际损失赔偿。本合同因甲方违约而提前终止的,甲方应当退还履约保证金,并向乙方支付金额相当于履约保证金的违约金。C、如因不可抗力的因素(如自然灾害等)及政府政策性问题使本协议无法执行,不视为违约,甲乙双方互不追究责任。詹木德作为茶城公司代表在《珠海茶城B区商铺租赁协议》上签字、茶城公司盖章确认，吴超伟本人在协议上签字。同日，被告向原告支付押金31312元（含履约保证金22614元、周转保证金8698元）、装修费4万元，并开始占有使用案涉商铺。2019年3月至2019年9月，被告每月依约向预原告支付租金、管理费与水电费。自2019年10月1日起，被告停止向茶城公司支付租金、管理费与水电费，但仍持续使用案涉商铺至今。2020年3月26日，博健公司向被告发送《告知函》，通知博健公司与詹木德就案涉商铺有关的全部租赁合同及有关补充协议已于2019年12月24日解除。詹木德自2019年12月24日起丧失向被告转租有关商铺的权利，亦无权就此收取有关商铺租金及相应的其他费用。被告自2020年3月26日起就有关商铺应缴纳的全部租金以及相应的其他费用，均应向博健公司直接支付。2020年3月26日，博健公司（出租人）与被告（承租人）签订了珠海都会立方（楼）商铺租赁合同（合同编号：ZHBJ20200505），约定博健公司将位于珠海市×××××××6栋110-2的商铺出租给被告用于经营茶叶、地产中介服务（创诺地产），租赁面积为86.98平方米。该商铺交付日为2020年3月26日，租赁期限自交付之日起5年，即由2020年3月26日起至2025年3月25日止。合同协议书第四条约定租金标准，2020年3月26日至2020年4月30日为免租期，2020年5月1日至2021年3月25日（第一年）的月租金为9567.80元，此后四年的月租金分别为10046.19元、10548.50元、11075.93元、11629.73元；约定被告每月应缴管理费347.92元；租赁保证金与质量保证金未作约定。原告茶城公司陈述，从2016年至2020年5月，原告整体承租博健公司的物业作为茶城使用，原告对该物业整体装修并且管理运营对外分租商铺。到了2020年年初因疫情的问题原告代表全体租户向博健公司申请减免租金但遭到博健公司反对，不但不给予减免反而上浮租金导致原告无法继续经营下去。在此之前，茶城公司与博健公司停车场使用管理问题上矛盾，博健公司在2019年12月曾发出公告解除与原告的租赁关系，引起茶城的商铺租户议论纷纷；不知如何处理以后的事宜。原告曾多次组织商铺租户开会，协商如何与博健公司处理租赁的事宜，在当时茶城的租户都是在原告一边，都同意原告代表茶城租户统一与博健公司交涉。后来，博健公司通过诉讼要求解除与原告的租赁关系，该诉讼的判决至今还没生效。由于原告与博健公司的关系，原告组织租户向博健公司提出要求，要求博健公司接受原茶城的租户继续承租物业，以避免租户因可能被博健公司强行赶走造成的损失。2020年3月底原告组织租户与博健公司协商好，5月1日租户开始正式向博健公司交租；茶城公司主张将押金、保证金都转给博健公司，但博健公司与茶城公司、租户三方没有签订确认书。被告吴超伟陈述确与博健公司重新签订租赁合同，但是合同约定零押金，合同期限2020年5月1日至2025年4月30日。被告吴超伟在2020年3月、4月没有正常使用案涉商铺，该期间的租金获得博健公司的减免。还查明，2020年7月27日，原告向被告发出《催款通知单》，告知被告需于2020年7月30日前缴付2019年10月至2020年3月25日的租金（64572元）、管理费（2021元）、电费（3063元）、水费（266元）合计69922元，以及上述费用计算至2020年3月25日的滞纳金22574元，全部所欠费用（含滞纳金）共计92496元。《催款通知单》备注：当月租金须当月底前缴清，如有欠费，将于迟交日起，按日收取滞纳金。庭审中，茶城公司确认《催款通知单》中月租金的金额与支付时间、滞纳金的起算时间与珠海茶城B区商铺租赁协议的约定不一致，系茶城公司与商铺协商后进行调整，以催款通知单备注的“当月租金须当月底前缴清，如有欠费，将于迟交日起，按日收取滞纳金”为准。被告吴超伟主张没有签收该《催款通知单》，滞纳金计算标准过高，原告无权收取相关费用，但对《催款通知单》中租金、管理费和水电费的金额予以确认。经查明，《催款通知单》中列明2020年2月1日至2020年2月29日水费项目为0元，其他月份均存在数值。《催款通知单》中注明滞纳金标准为每迟延一日按照每日0.5%计算。再查明，2020年1月23日，珠海市防控疫情工作领导小组办公室发出《公告》，载明：1月23日20:23，广东省启动省重大突发公共卫生事件一级响应，并提出四点防控措施。2020年2月24日9时起，广东省将重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。本院认为，原、被告就案涉商铺于2019年3月15日签订的《珠海茶城B区商铺租赁协议》系双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性，亦不违背公序良俗，合法有效，对双方均有约束力。原告依约将案涉商铺交付给被告使用，被告应当依约向原告支付租金、管理费和水电费。综合原、被告的诉辩意见和举证，双方的争议焦点：1、租金、管理费和水电费的计算期限；2、滞纳金的计算标准。分析如下：一、关于租金、管理费和水电费的计算期限。茶城公司诉请租金、管理费和水电费计至2020年3月25日，茶城公司认可博健公司与吴超伟签订合同意味着原、被告的合同终止。吴超伟则抗辩称博健公司向其发出《告知函》，通知其博健公司与茶城公司的租赁合同已于2019年12月24日终止，故租金、管理费和水电费应当计至2019年12月24日。首先，经查博健公司的《告知函》落款时间为2020年3月26日，吴超伟与博健公司就案涉商铺签署租赁合同的时间也为2020年3月26日，虽然博健公司的《告知函》载2019年12月24日起茶城公司无权收取有关商铺租金及相应的其他费用，但是基于合同相对性原则，在2020年3月25日之前茶城公司与吴超伟未解除双方签订的租赁合同，且在2019年12月24日至2020年3月25日期间吴超伟可以根据其与茶城公司之间的租赁合同占有使用案涉商铺，故2019年12月24日至2020年3月25日期间的租金，吴超伟应当向茶城公司支付。至于茶城公司与博健公司之间租赁合同纷争，与本案茶城公司与吴超伟之间租金上不存在法律上影响，也未妨碍自2019年12月24日至2020年3月25日期间吴超伟对案涉商铺的占有使用权利。吴超伟另主张案涉场地发生多次盗窃，茶城公司疏于管理，导致其无法正常经营，应当减免租金，但吴超伟也并未提供证据证明因盗窃造成的实际损失金额以及茶城公司对此存在过错，故对吴超伟以此为由拒绝支付及减免租金的主张，不能成立。其次，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）第六条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，2020年2月，吴超伟所用商铺水费为0元，可以判断为受新冠肺炎疫情影响未正常营业。考虑到疫情对经营活动和收益的实际影响，从公平角度出发，本院认为在本案中可以免除自2020年1月24日至2020年2月24日的租金。二、关于迟延履行违约金。因吴超伟未按照租赁合同约定支付2019年10月1日至2020年3月25日期间（2020年1月24日至2020年2月24日租赁除外）的租金、水电费、物业费等，应当承担违约责任，茶城公司将原租赁合同约定的每月10日支付完毕当月费用的约定调整为每月月底支付缴清，属于对自身权利的处分，未加重吴超伟的负担，本院予以确认。茶城公司主张迟延履行责任按照每日0.5%的标准计算迟延履行违约金（滞纳金），吴超伟答辩认为该标准过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，案涉计算滞纳金标准过分高于造成的损失，本院调整为按照迟延一日按每日万分之五的标准计算迟延履行违约金（滞纳金）。因2020年1月24日开始受疫情影响，案涉商铺的无法正常使用，另外在2020年3月茶城公司、博健公司与吴超伟之间就案涉租赁合同发生解约及重新签订事宜，故从公平角度出发及考虑到合同履行、变更的实际，对原告主张的2020年1月、2月、3月的租金及其他费用计算至2020年3月25日的滞纳金，本院不予支持。综上，结合《催款通知单》及可减免情况，吴超伟应向茶城公司支付的2019年10月1日至2020年3月25日的租金总额为51867元（64572元减去减免一个月租金12705元），应付水电费、物业费合计5350元（266元+2021元+3063元），共计57217元。滞纳金合计为1726.46元，具体为：1.2019年10月租金3328元、管理费348元、水费36元、电费888元，合计4600元，按照每日万分之五标准自2019年11月1日起计算至2020年3月25日滞纳金为335.8元（4600元×0.0005×146天）；2.2019年11月租金12794元、管理费348元、水45元、电费746元，合计13933元，按照每日万分之五标准自2019年12月1日起计算至2020年3月25日滞纳金为808.11元（13933元×0.0005×116天）；3.2019年12月租金12794元、管理费348元、水54元、电费511元，合计13707元，按照每日万分之五标准自2020年1月1日起计算至2020年3月25日滞纳金为582.55元（13707元×0.0005×85天）。三、关于吴超伟实际应付款项金额。按照《珠海茶城B区商铺租赁协议》第十条约定“4、协议变更或自然终止时,如乙方已清缴全部租金及其它应缴之费并无违约行为,甲方应在租赁终止日后1个月内将乙方的租赁保证金、管理保证金、水电费保证金的本金(不计利息)退回乙方。如有欠租及未将各费清缴等情况,甲方可先从乙方的租赁保证金中扣除支付。倘乙方有违约行为,甲方可将租赁保证金全部或一部分扣除,作为对乙方违约行为的惩罚和因乙方违约而致损失的补偿。租赁保证金扣除后的余数甲方应如期还给乙方,但如租赁保证金不足以补偿甲方的损失时,甲方有权向乙方追讨”。根据该约定，本案中吴超伟已经向茶城公司支付押金31312元（含履约保证金22614元、周转保证金8698元），在2020年3月26日吴超伟与茶城公司自然解除租赁合同时，茶城公司未将上述履约保证金退还吴超伟。吴超伟提交的其与博健公司的租赁合同未约定履约保证金，且三方也未确认和约定茶城公司将上述履约保证金转交博健公司作为吴超伟与博健公司履约的保证金，茶城公司主张已将履约保证金转交给博健公司的意见，未提交证据予以佐证，本院不予采信。按照《珠海茶城B区商铺租赁协议》的约定，吴超伟向茶城公司交付的31312履约保证金可以抵扣其欠付租金、费用和滞纳金，抵扣后截止至2020年3月25日吴超伟共欠付茶城公司租金、管理费、水电费合计25905元（57217元-31312元）、滞纳金为1726.46元。2020年7月27日，原告茶城公司向被告吴超伟发出书面《催款通知书后》，吴超伟仍然未付拖欠的租金、管理费、水电费，应当承担逾期付款责任，按照前述分析，根据原告茶城公司诉讼请求，本院支持原告茶城公司要求吴超伟支付自2020年8月1日起至实际付清之日止滞纳金的诉请，滞纳金计算标准为以25905元为基数，按照每日万分之五的计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告吴超伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海茶城茶文化发展有限公司支付租金、管理费、水电费差额共计25905元；二、被告吴超伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海茶城茶文化发展有限公司支付截止至2020年3月25日的迟延履行违约金1726.46元。三、被告吴超伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海茶城茶文化发展有限公司支付滞纳金（以25905元为基数，自2020年8月1日起至实际付清之日止按照每日万分之五的标准计算）；四、驳回原告珠海茶城茶文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1204元，原告珠海茶城茶文化发展有限公司负担人民币949元，被告吴超伟负担255元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  刘晓亮二〇二一年四月二日书记员  张烔尉陈彤彤