广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初1787号原告：唐梦湖，女，1990年4月30日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：周灿丽，广东瑞辉律师事务所律师。被告：任珈灏，男，1982年1月25日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：王莉虹，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱淼，广东经国律师事务所律师。原告唐梦湖诉被告任珈灏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告唐梦湖的委托诉讼代理人周灿丽，被告任珈灏的委托诉讼代理人朱淼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐梦湖向本院提出以下诉讼请求：1.请求法院确认原、被告签订的《房产租赁合同》已于2020年10月15日解除；2.请求法院判令被告向原告支付拖欠的租金8453元以及支付租金滞纳金，滞纳金计算至2021年1月15日为25675.89元；3.请求法院判令被告向原告支付原告代缴的物业管理费、水电费等费用，合计2360.97元；4.被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2020年3月17日，原告与被告签订《房产租赁合同》，约定被告承租原告位于广州市番禺区石壁街××号××号的房屋，租赁期限为1年，自2020年3月25日起至2021年3月22日止。月租金为3200元，租金按月计算，在每月23日前结清，每逾期一天，按欠款金额的百分之一支付滞纳金。另外，租赁期间需要交纳的税费由被告承担，水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因被告使用该房产而产生的费用由被告负责支付，租金缴纳方式为微信转账。合同签订后，被告支付了履约保证金6400元及首月租金3200元，但一直未支付后续租金及水电费、物业管理费等费用。原告委托母亲唐新乔全权管理租赁事务，经过原告母亲多次向被告追讨，被告才于2020年10月9日通过微信转账的方式补交了部分租金，金额为10000元，被告仍然不完全履行缴纳租金、物业管理费、水电费等费用的合同义务。在多次追讨租金未果后，原告于2020年10月14日通过微信通知被告，自2020年10月15日起解除《房产租赁合同》，要求其在2020年10月16日前迁出该房屋，租金缴纳至被告迁出该房屋之日，并在迁出前补齐前期欠缴的全部租金，保证金6400元予以没收。被告于当日收到原告的解除租赁合同通知后，不仅不立即清缴所欠的租金、物业管理费、水电费等费用，态度还非常恶劣的指责原告。被告于2020年10月16日收回涉案房屋，但被告一直未付拖欠的租金以及物业管理费等费用，原告为了降低损失，无奈于2020年12月2日为被告代缴被告租赁期间所拖欠的物业管理费、水电费等费用。综上所述，被告恶意拖欠租金以及物业管理费、水电费等费用，已严重违反了双方签订的《房产租赁合同》的相关约定，原告已经依照合同约定通知被告解除该合同，但被告仍应支付拖欠的租金以及物业管理费、水电费等以及支付上述费用逾期支付所产生的滞纳金。为维护原告的合法权益，依照《民事诉讼法》等相关法律规定，向人民法院提起诉讼，请求法院依法裁判。被告任珈灏辩称：1.我方也确认双方的租赁合同已经解除，但解除时间是2020年10月14日，解除原因是被告收到了原告发出的单方解除函。2.我方是同意支付我方还未缴清的租金1840元，计算方式如下：我方自2020年3月23日租赁至2020年10月14日搬出，租赁期限共计6个月21天，因此租金应缴纳3200×6+3200÷30×21=21440元，其中我方已经支付第一个月租金3200元，以及在原告第一次催收的当天支付了10000元，其余租金应优先在保证金6400元中扣除，21440元-3200元-10000元-保证金6400元=1840元，扣除后剩余1840元，我方同意支付1840元。对于保证金我方认为应该在保证金中优先扣除应缴租金数额，根据保证金的性质以及合同中对与保证金的约定，保证金的用途是保证在乙方拖欠相关费用时优先在保证金中扣除相关费用，以保障甲方权益。因此在原告认为我方拖欠租金时，应优先在保证金中予以扣除，扣除后剩余部分应为我方应支付的金额。3.我方不同意原告要求我方支付滞纳金的要求，原因如下：我方自从租赁涉案房屋后就没有收到过原告的缴费通知，原告也没有与我方联络过，而我方之所以没有自动转账，是不确定原告的微信，原告的微信是中介当时转发的名片，我方对于微信使用人的真实身份无法核对，因为我方没有在广州，因此我方也没有办法实际核对原告的身份。虽然合同约定由微信转账，也没有写明微信的账号以及收款人的账号。另外我方在结合原告提交的聊天记录中可以看出我方所述的事实，而且原告所主张的多次的催缴也不是事实，其实原告一直未催缴过，在2020年10月9日第一次催缴以后我方在当天晚上就已经转账10000元，其余部分没有转账也是有原因的，原告提供的聊天记录可以显示，原告说我们应该缴纳21000元，但是经被告的财务人员核对数额是不对的，因此我方向原告确认说我们认为数额不对，请原告确认数额，我们还在等原告回复时就收到了原告的解除函。我方在原告催收的第一时间当天即缴纳了部分没有争议的租金，其余的租金我方也没有拖欠的意图，无法支付的过错不应全部归责于被告，因此原告要求支付滞纳金没有法律依据，退一步讲即使法院认为我方应该支付滞纳金，根据原告的诉请按照每日1%租金计算，滞纳金是9600元是租金的3倍，这个数额已经我方订立合同时应当预见到的损失。根据《民法典》第584、585条规定，即使法院认为我方应支付滞纳金也应予调低。4.对于原告所述的物业管理费、水费等费用，对于物业管理费原告在附件中主张的1301.4元，我方是同意缴纳的，但是其余的费用我方不予认可，原因是我方在租赁时原告从未与我方确认过水电表读数，退租时原告也未与我方确认过水电表的度数，而我方租赁涉案房屋后因工作计划的变更，其本人是没有去过租赁场地，其同时也基本没有使用过，因此我方对其产生的水电费不予认可。当事人围绕本案的诉讼请求向本院依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。本院查明事实如下：位于广州市番禺区石壁街××号××房屋（以下简称涉讼房屋），该房屋建筑面积为56.01平方米，登记权属人为唐梦湖，产权证号为粤（2019）广州市不动产权第××××号。2020年3月17日，唐梦湖作为出租方（甲方），与任珈灏作为承租方（乙方）共同签订一份《房产租赁合同》（NO.0000094），约定甲方同意将涉讼房屋出租给乙方作商业用途使用，租期一年，从2020年3月23日至2021年3月22日止；甲方应于2020年3月17日将房产交付乙方使用，甲方向乙方交付房产前应先结清管理费、水电费、煤气费等相关费用；甲乙双方约定月租金为3200元，租金按月结算，乙方在每月的23号前结清下月租金，甲方出具收据；乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；乙方交付租金方式为现金支付，交付地点微信转账；乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金6400元以及首月租金3200元，租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；租赁期间，需要交纳的税费由乙方按规定承担，水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付；乙方拖欠租金或相关费用超过十五天的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失；租赁合同期满或提前终止，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议；等等。2021年2月3日，唐梦湖以任珈灏拖欠租金为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，唐梦湖称签订租赁合同当日即交付涉讼房屋给任珈灏使用，对于任珈灏有无持续性使用涉讼房屋其方不清楚；双方约定任珈灏通过微信转账方式支付租金和其他费用，自3月17日起任珈灏就与其方母亲唐新乔微信联系，任珈灏打招呼称乔总，任珈灏是清楚对方微信号使用人的身份的，且双方之后多次沟通，包括租金及其他方面的沟通；任珈灏在2020年3月支付了首月租金3200元和保证金6400元后，一直没有再支付租金，经过其方多次催缴仍未支付，直至2020年10月9日，任珈灏才支付了10000元租金，其余租金及费用均没有支付；因任珈灏拖欠租金超过15日以上，其方通过母亲唐新乔于2020年10月14日向任珈灏微信发送解除合同通知，通知双方签订的《房产租赁合同》自2020年10月15日起解除，任珈灏收到该通知后电话指责其方，其方后于2020年10月16日在物业管理处的人员陪同下换了锁芯收回涉讼房屋。唐梦湖并提交了授权委托书、唐新乔与任珈灏之间的微信聊天记录、微信账单详情等证据拟证实其上述主张。任珈灏对微信聊天记录真实性无异议，但认为截图不完整；对授权委托书不予确认，该委托书是唐梦湖自己出具的，其没有看到过；对微信账单详情予以确认，但其方是在2020年10月5日第一次被催讨租金，并非多次催讨。任珈灏并主张其租赁涉讼房屋是为了开拓广州地区的生意，后因为其方工作情况的变更最终未能成行，无法实现租赁目的；其没有来过涉讼房屋，有两个同事偶尔白天回来，可能接待过客人，但不是持续性使用房屋；其方确认签订合同时支付了首月租金3200元和保证金6400元，虽然签订合同时约定微信转账方式支付租金及其他费用，但签订合同时其方只与中介签订，其没有见过唐梦湖；其方是做美容生意的，所以一直以为是客户之间关于项目的沟通，其方不确认对方微信号的使用人身份，该微信号是中介方推荐的微信名片添加的，因为微信名是乔，所以其方称呼为乔总；其方在2020年10月9日向对方微信号支付租金时，提出租金疑问要求对方计算租金，因为如果对方不是房东就不清楚租金标准；由于是唐梦湖与其方解除合同，在2020年10月14日收到解除通知当天，其同事就将自己的物品直接搬离涉讼房屋了。对于涉讼房屋物业管理费、水电费等拖欠金额问题。唐梦湖提交了缴款通知单和微信支付记录，其中缴款通知单载明2020年5月27日至2020年11月30日的住宅物业管理费1721.48元；2020年3月1日至2020年11月1日的分摊公共照明电费69.10元、分摊水泵电费34.06元、分摊电梯电费62.39元、分摊水费4.56元；2020年6月1日至2020年11月1日分摊线损电费40.78元；2020年4月1日至2020年11月1日普通水费70.30元、分摊公共设施设备电费38.91元；2020年7月1日至2020年11月1日普通电费767.04元；2020年3月1日至2020年4月1日的分摊电费8.72元。唐梦湖称其在2020年11月26日前往物业管理处查询时才得知任珈灏一直拖欠水电费、物业管理费、公摊费用，其方为了减轻损失，因此代缴了该费用；基于涉讼租赁合同已于2020年10月15日解除，分摊费用由于无法精确计算，因此其方酌情扣减一个月的平均值，作为其方代缴金额，而住宅物业管理费其方则扣减了2020年10月16日至2020年11月30日的物业管理费，扣减后，其方主张任珈灏应支付的分摊公共照明电费60.46元、分摊水泵电费29.80元、分摊电梯电费54.59元、分摊线损电费35.68元、普通水费70.30元、普通电费767.04元、住宅物业管理费1301.40元、分摊公共设施设备电费33.35元、分摊电费4.36元、分摊水费3.99元。任珈灏对物业管理费1301.40元无异议，但对其余费用均不予认可。另外，对于任珈灏已缴纳的保证金6400元，唐梦湖主张其有权没收该保证金；任珈灏则认为该保证金应优先抵扣其方应缴纳的租金金额。本院认为，唐梦湖与任珈灏就租赁涉讼房屋签订《房产租赁合同》建立房屋租赁合同关系，为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。任珈灏作为承租人理应按照合同约定履行按时、足额支付租金的义务。现从唐梦湖提交的证据以及双方当事人在诉讼中的陈述可确定，任珈灏仅支付了首月租金后未按合同约定时间支付其余租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。任珈灏虽然抗辩称无法确认对方微信号使用人的身份，但从双方提交的微信聊天记录内容来看，该微信号为中介人员发送给任珈灏的，任珈灏理应知悉该微信号为唐梦湖一方，且任珈灏在与对方进行微信聊天时，亦从未提出对对方身份的质疑，即使在2020年10月9日微信转账10000元时，也没有核实对方身份，现任珈灏抗辩主张其无法核实确认对方微信号的身份，与常理不符，本院不予采纳。任珈灏另抗辩唐梦湖未向其催缴以及向其方发送的应缴纳金额不对而未支付其余租金，亦理据不成立，本院亦不予采纳。现唐梦湖依据《房产租赁合同》约定主张解除双方签订的租赁合同，理据充分。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”唐梦湖解除双方签订的《租赁合同》的条件已成就，唐梦湖于2020年10月14日向任珈灏通过微信发送解除合同通知，任珈灏即时收到该微信，故双方当事人就涉讼房屋签订《房产租赁合同》建立的房屋租赁合同关系的解除时间以2020年10月14日为宜。对于保证金问题，依据合同约定，唐梦湖有权没收该保证金，故对于唐梦湖提出没收保证金6400元的主张，本院予以采纳。任珈灏主张保证金应抵扣尚欠的租金，理据不成立，本院不予采纳。基于唐梦湖在本案中未就此提出相应的诉讼请求，故本院不作判决处理。对于唐梦湖主张任珈灏支付欠缴租金的诉请。任珈灏虽然抗辩称其已于2020年10月14日收到解除合同通知当日即搬离涉讼房屋，但未能予以举证证实，亦无法提交证据证实已通知唐梦湖搬离该房屋，应承担举证不能的不利后果，故对于任珈灏的该抗辩理由，本院不予采纳。现唐梦湖确认其方已于2020年10月16日收回涉讼房屋，合理合法，本院予以采纳。任珈灏仅支付了首月租金以及于2020年10月19日支付了租金10000后未支付其他租金，故应向唐梦湖支付尚欠的租金共计为8453元[3200元/月×（5个月+23天÷30天）-10000元]。至于唐梦湖诉请的滞纳金问题，如前述，本院已支持其没收保证金的主张，该保证金足以弥补唐梦湖的损失，故本院对唐梦湖的该滞纳金诉请，不再予以支持。对于物业管理费、水电费的问题。唐梦湖提交了缴款通知单和微信支付记录证实涉讼房屋在承租期间产生的物业管理费、水电费等费用。首先，双方当事人均确认任珈灏拖欠的物业管理费金额为1301.40元，本院予以采纳。其次，对于水电费，任珈灏虽然抗辩称其基本没有使用过涉讼房屋，且双方没有就涉讼房屋确认过水电表读数，因此不确认上述费用。但任珈灏对此未能举证证实其该主张，亦未能提交相关证据证实其使用房屋期间实际产生的水电费的金额，唐梦湖提交的上述证据已明确载明计费的期间，本院予以合理采信。其中对于分摊公共设施设备电费，唐梦湖自愿扣减一个月平均值计算，属于唐梦湖自行处分民事权利行为，本院予以采纳。对于其他水电费，因唐梦湖所提交缴款通知单记载的部分收费期间自2020年3月1日开始，且费用均系以整月计，而任珈灏自2020年3月23日才开始承租，且唐梦湖于2020年10月16日已收回涉讼房屋，现双方均无法明确任珈灏在2020年3月23日至10月15日期间所应支付的分摊公共照明电费、分摊水泵电费、分摊电梯电费、普通水费、普通电费、分摊电费、分摊水费的具体金额，本院酌情按其使用天数所占当月的比例计算。故综上，任珈灏应向唐梦湖支付的2020年3月23日至2020年10月15日期间的水电费共为953.08元{（69.10元+34.06元+62.39元+4.56元）÷8个月×[6个月+（23天÷30天）]+40.78元÷5个月×[4个月+15天÷30天]+70.30元÷7个月×[6个月+（15天÷30天）]+767.04元÷4个月×[3个月+（15天÷30天）]+33.35元+8.72元÷30天×9天}。对于唐梦湖主张的超出该金额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第（三）项、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、确认原告唐梦湖与被告任珈灏于2020年3月17日签订的《房产租赁合同》及相应的房屋租赁法律关系于2020年10月14日起解除；二、被告任珈灏应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告唐梦湖支付租金8453元；三、被告任珈灏应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告唐梦湖支付物业管理费1301.40元、水电费（含分摊费用）953.08元；四、驳回原告唐梦湖的其余诉讼请求。如被告任珈灏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费356元，由原告唐梦湖负担252元，被告任珈灏负担104元。本判决为终审判决。审判员  蔡淑慧二〇二一年四月二日书记员  徐倩雯