文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0116民初1265号原告：中国农业银行股份有限公司重庆江津支行，住所地重庆市江津区几江街道办事处老米市街152号，统一社会信用代码9150011690359943XG。负责人：罗红文，行长。委托诉讼代理人：李竹、刘永忠，系原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行公司员工。被告：谢林林，男，汉族，1997年7月13日出生，住重庆市丰都县。被告：重庆市搏展房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道渝鲁大道737号鲁能兴城三街区13幢1-7，统一社会信用代码9150011220288377XT。法定代表人：喻林强，董事长。委托诉讼代理人：余雨，重庆市搏展房地产开发有限责任公司员工。原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行与被告谢林林、重庆搏展房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法由审判员林杨独任审判，适用简易程序于2021年4月28日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行委托诉讼代理人刘永忠，被告谢林林、被告重庆搏展房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人余雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告谢林林偿还截至2020年10月13日的贷款本金484756.38元、利息9258.76元（其中正常息9090.04元，罚息32.58元，复利136.14元），共计494015.14元；2、判令被告谢林林偿还自2020年10月14日起至贷款本息结清日止的罚息和复利（其中，罚息以所欠贷款本金为基数，复利以所欠应付未付利息为基数，均在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）；3、判令原告对被告谢林林所有的位于江津区xxx的房产享有优先受偿权；4、判令被告重庆搏展房地产开发有限责任公司对前述1-2项债务承担连带清偿责任；5、判令本案诉讼费用由被告谢林林、重庆搏展房地产开发有限责任公司承担。事实及理由：2019年9月1日，原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：原告向被告谢林林发放贷款489000元，贷款期限360个月，贷款利率为浮动利率，原告有权依合同约定计收罚息，依法计收复利;借款人未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放的借款等。同时，被告以其购买的位于江津区xxx的房产为该笔借款提供抵押，并办理了预告抵押登记。被告重庆搏展房地产开发有限责任公司自愿为该笔借款提供阶段性保证担保。根据合同约定，原告于2019年9月24日向被告发放了贷款489000元。此后，被告谢林林未按约定履行还款义务，截至2020年10月13日，尚欠原告贷款本金484756.38元，利息9258.76元。原告认为，被告逾期偿还贷款本息的行为已构成了违约，原告有权要求其立即偿还全部贷款本息并承担相关费用。被告以其购买的上述房产设立了抵押担保，原告有权对该房产折价、变卖或拍卖所得价款优先受偿。为维护我行合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等的相关规定，特向贵院提出如上请求，望贵院依法裁决。被告谢林林辩称：之前与原告公司的经理协商过，诉讼费用由我承担，把之前的房贷还清，之后按合同还款。对原告起诉的本息金额无异议。被告重庆搏展房地产开发有限责任公司辩称：1、因我公司已经办理完毕产权证和正式抵押登记证，我司阶段性担保责任已终止，在债务人提供物保且由我公司提供人保的情况下，应当优先执行物保，我司不承担保证责任。2、诉讼费用属于原告扩大的损失，不应由我公司承担。本院经审理认定事实如下：被告谢林林因购房需要向原告申请贷款489000元。2019年9月1日，原告（贷款人、抵押权人）与被告谢林林（借款人、抵押人）、重庆搏展房地产开发有限责任公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，上述合同主要约定：1、借款金额为人民币489000元，借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；2、借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%，借款期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率为执行利率，按照借款发放前一工作日的1年期确定；3、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；4、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；5、本合同的还款方式为等额本息还款；6、发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权：……借款人未按约定按期足额偿还借款……7、借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人重庆搏展房地产开发有限责任公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权一切费用；保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。由抵押人提供位于江津区xxx的房产进行抵押担保。上述合同签订后，原、被告对前述房产办理预告抵押登记。2021年4月19日，案涉房屋取得了房屋产权证，并办理正式抵押权登记。2019年9月24日，原告向被告谢林林发放贷款489000元，其借款凭证记载：借款日期2019年9月24日，到期日期2049年9月23日，还款方式为等额本息还款，执行利率为5.635%，逾期利率为8.4525%。嗣后，被告谢林林未能按约按期还款，截至2021年3月25日，尚欠原告借款本金484214.74元、利息20777.10元（其中正常息20009.18元，罚息139.34元，复利628.58元）及2021年3月26日以后的利息。上述事实，有原告提交的个人信贷业务申请表，个人购房担保借款合同，不动产预告登记，债务逾期欠款清单，被告提交的涉案房屋产权证，不动产登记证明，以及当事人陈述经庭审质证在卷为凭。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约全面履行合同义务。原告已按合同约定向被告谢林林发放了贷款，已履行其合同义务。被告谢林林作为借款人未按约按期足额偿还借款本息，已构成违约，应当依照合同约定承担偿还尚欠贷款本金、利息、逾期罚息、复利的责任。原告请求被告谢林林提前偿还借款有合同约定，本院予以支持。被告重庆搏展房地产开发有限责任公司自愿为被告谢林林上述借款本息提供担保，是其真实意思表示，其担保行为合法有效。因阶段性担保责任免除条件已成就，故应依法对被告谢林林的上述债务不再承担连带清偿责任。关于原告对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。原告与被告谢林林就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。但该抵押权预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定的物权效力，即排他性，但并不产生抵押权设立的法律后果，在未变更为正式抵押权登记前，债权人尚未取得该预购商品房的抵押权，原告就涉案房屋主张不应享有优先受偿权。但在诉讼期间，涉案房屋办理了正式抵押登记，该抵押登记具有排他性，故原告享有对涉案房屋抵押优先权的请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：一、被告谢林林在本判决生效后十日内返还原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行贷款本金484214.74元。二、被告谢林林在本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行利息（其中，截至2021年3月25日前的利息为20777.10元；从2021年3月26日起至借款本息付清时止，罚息以所欠贷款本金为基数，复利以应付未付利息为基数，均在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）。三、原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行享有对被告谢林林位于江津区xxx的房产在拍卖、变卖或折价后所得价款的优先受偿权。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行其他诉讼请求。如果被告谢林林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4356元（已减半），由被告谢林林负担。由被告谢林林在本判决生效后七日内迳付原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  林 杨二〇二一年四月二十九日法官助理  相平平书 记 员  钟 越