上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初11537号原告：中远酒店物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘金侠，总经理。委托诉讼代理人：梅莉，女。被告：宋丽虹，女，1986年11月11日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：朱汉富，男，1987年7月31日生，汉族，住上海市浦东新区。原告中远酒店物业管理有限公司上海分公司与被告宋丽虹、朱汉富物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告中远酒店物业管理有限公司上海分公司的委托诉讼代理人梅莉、被告宋丽虹、朱汉富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中远酒店物业管理有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年3月1日至2020年12月31日期间的物业服务费人民币7,951.24元，逾期付款的滞纳金795.12元，合计8,746.36元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与建设单位上海远汇置业有限公司(以下简称开发商)签订《前期物业服务合同》，约定由原告为远洋四季华庭小区(上海市浦东新区观海路XXX弄)提供前期物业管理服务。合同约定物业服务费的收费标准为：住宅物业服务费2.90元/月/平方米并约定逾期交纳承担相应的违约责任。被告系远洋四季华庭小区XX号XXXX室房屋(以下简称涉案房屋)业主，房屋建筑面积80.64平方米。被告未支付2018年3月1日至2020年12月31日的物业服务费7,951.24元。原告多次向被告发出催缴通知，但被告仍未交纳，故原告诉至法院，要求判如所请。被告宋丽虹、朱汉富辩称，对于房屋地址、面积、欠费时间段、收费标准予以认可，但不同意原告的全部诉请。理由如下：1.涉案房屋系精装修房，由于房屋存在质量问题，被告于2018年10月12日完成涉案房屋的交付手续，故在此之前的物业服务费不应由被告承担；2.被告并非拖欠物业服务费，其多次与原告交涉愿意支付交房后的物业服务费，但原告不同意该方案，故逾期付款产生的滞纳金不应由被告承担；3.涉案房屋一直处于空置状态，被告未享受原告提供的任何物业服务，故被告仅愿意半价支付交房后的物业服务费。根据原、被告的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：原告(乙方)与开发商(甲方)签订《前期物业服务合同》，约定由原告对远洋四季华庭小区提供物业管理服务，合同期限自2015年至2017年，合同期限届满前三月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，本合同自动顺延至业主大会与物业管理企业签订的物业管理合同生效之日。合同第七条约定物业服务费收费标准为住宅物业服务费2.90元/月/平方米。第八条约定本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业预售合同的约定承担。物业预售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担。第十条约定物业服务费按季交纳，业主应在每季5日前履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以逾期之日起按应缴费用的0.3%日加收滞纳金。2016年8月26日，被告(乙方)与开发商(甲方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，由被告向开发商购买涉案房屋，约定总房价款暂定为2,379,563元，暂测房屋建筑面积80.66平方米。《预售合同》补充条款一第十九条约定“1、该房屋的物业管理费自房屋交付的次月起由乙方支付。若乙方未按合同约定的日期办理验收交接手续，该房屋的物业管理费自甲方书面通知乙方办理交付手续之日的次月起由乙方支付。……”2019年1月27日，涉案房屋产权登记在被告名下，房屋建筑面积80.64平方米。另查明，2017年11月23日，开发商向被告开具《远洋四季华庭交付通知书》，通知被告于2017年12月31日至2018年1月2日期间办理房屋交付手续，但双方在验房过程中发现涉案房屋存在入户门异响、小卧室墙纸起壳、不平、破损等质量问题，故涉案房屋实际于2018年10月12日完成交付。2021年2月1日，原告诉至本院要求判如所请。审理中，原告认为虽然涉案房屋的实际交房时间为2018年10月12日，但坚持要求按照房屋交付通知书明确的交房时间，扣除开发商赠送的两个月，被告应从2018年3月开始支付物业服务费。被告坚持辩称意见。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《前期物业服务合同》《预售合同》、上海市不动产登记簿、《房屋意见反馈单》《远洋四季华庭交付通知书》《远洋四季华庭物业手续流转单》等证据所证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费。审理中，被告辩称物业服务费应从实际交房后开始计算，原告则坚持诉请。本院认为，根据《前期物业服务合同》第八条及《预售合同》补充条款一第十九条的约定，涉案房屋的物业服务费自交房次月起由被告承担。现原、被告一致确认涉案房屋的实际交房时间为2018年10月12日，被告应自交房次月即2018年11月起支付物业服务费，被告的相关辩称意见本院予以采纳。原告要求被告按照开发商通知的交房时间收取物业服务费的请求无合同依据，本院不予支持，故被告应向原告支付2018年11月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6,080.36元。被告以房屋空置为由要求半价支付物业服务费，原告对此不予认可。被告的该辩称意见无合同和法律依据，本院不予采纳。对于原告要求被告支付滞纳金的诉求，考虑到被告并非恶意拖欠，故原告的此项诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院》第一条的规定，判决如下：一、被告宋丽虹、朱汉富于本判决生效之日起十日内支付原告中远酒店物业管理有限公司上海分公司2018年11月1日至2020年12月31日的物业服务费6,080.36元；二、驳回原告中远酒店物业管理有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元(原告中远酒店物业管理有限公司上海分公司已预交)，由被告宋丽虹、朱汉富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇二一年四月二十六日书记员  邱 娇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；四、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。