北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初5914号原告：徐岩，男，1963年10月24日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：刘洋，男，1974年11月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈必胜，北京首冠律师事务所律师。原告徐岩与被告刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告徐岩，被告刘洋的委托诉讼代理人陈必胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐岩向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的《合作经营协议》于2021年3月6日解除；2、要求被告支付原告2021年1月31日之前拖欠租金518750元；3、要求被告支付欠付租金的滞纳金6000元；4、要求被告支付违约金20万元。事实和理由：2019年7月1日，原、被告签订《合作经营协议》，约定原告将位于北京市东城区交道口南大街X号（以下简称涉案房屋），建筑面积122平米的店铺与被告合作经营。合作期限为5年，自2019年7月1日至2024年7月31日。合作期间，被告每年应向原告支付分配金100万元，其中83万元为基本合作经营分配金，17万元转为股金。支付方式为半年付。2019年7月1日至7月31日被告免交合作经营利润分配金。被告另需向原告支付合作经营保证金20.75万元。合同签订后，被告使用涉案房屋经营餐饮，因经营欠佳，被告将涉案房屋一部分转租予案外人陆某经营餐饮，一部分（档口）转租予案外人杨某某经营回民小吃。被告使用涉案房屋期间，仅支付了62.5万元分配金及保证金20.75万元。经与陆某、杨某某核实，陆某表示其已向刘洋交纳租金至2021年1月22日，杨某某向刘洋交纳租金至2021年2月7日。故原告主张被告向原告支付2021年之前欠付的租金，此后的租金不再向被告主张，原告直接与次承租人协商解决。原告多次与被告协商催交分配金未果，为维护原告合法权益，故成此诉。被告刘洋辩称：原、被告之间实为合作经营关系，并非房屋租赁合同关系，合作方式为由原告出场地，被告负责装修经营，利润平均分配。按照合同约定，每年利润分配金为100万元，其中17万元股金原告不承担亏损责任，83万分配金原告应当承担亏损责任。被告使用涉案房屋后花费80万元对房屋进行了装修，2019年10月中旬才开始营业，2020年1月疫情爆发，被告停业，直到5、6月份才恢复营业，被告没有盈利，故不存在83万元部分的分配。被告确实向原告交纳了62.25万元的租金和20.75万元的保证金，是因为涉案房屋为原告承租而来，原告表示其需要向出租人交纳租金。2020年10月22日被告与陆某签订了合作经营协议。陆某系原告向被告介绍的，当时陆某希望与原告签订租赁合同，但原告不同意，所以被告才与陆某签了合同，合同约定的年租金为75万元，低于涉案合同，而且被告认为原告仅向被告主张2021年1月31日前的租金，并表示此后租金其与陆某协商解决，说明原、被告及陆某早已达成三方协议，自2020年10月22日起被告已不再是承租人，涉案合同已于2020年10月22日解除。陆某与被告签订合同后，曾向被告交纳了3个月租金18.75万元。当时原告表示基于原、被告的合作关系，让被告先收着陆某交纳的租金，之后的租金由原告直接向陆某收取，与被告无关了。关于档口部分，确实由杨某某经营，但实际上是原告直接将档口租予杨某某，年租金2万元。综上，被告认为被告已向原告支付了83万元，不同意支付租金、滞纳金。且若原告认为双方之间是租赁合同关系，原告并不享有转租权，涉案合同当属无效，被告不应支付违约金，而且合同约定的违约金标准过高，即使支付也要求法院予以调整。鉴于涉案合同无效，被告认为应当按照原告与出租人签订的租赁合同租金标准即年租金70万元计算涉案合同租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年7月1日，北京惠民一屉乡餐饮管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将北京市东城区交道口南大街X号，建筑面积122.27平米的房屋租予乙方作为悠惠社区商业使用。租赁期限自2019年7月1日至2024年7月31日。2019年8月1日至2021年7月31日期间的年租金为70万元，2021年8月1日至2023年7月31日期间的租金为73.5万元……租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自转租、分租、借予他人或调换使用。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作经营协议》，约定双方合作经营的店铺为北京市东城区交道口南大街X号，建筑面积122,27平米的房屋。合作经营期限自2019年7月1日至2024年7月31日（期中2019年7月1日至2019年7月31日免计合作经营利润分配金），合作期间由乙方全面负责经营管理，自负盈亏。乙方应支付甲方的合作经营利润分配金为每年100万元。为支持合作店铺经营，甲方同意在乙方每年支付给其的100万元分配金中留出17万元作为甲方的入股金，以合作年度为周期享受店铺的盈利分红，同时甲方不承担亏损责任。即甲方同意乙方于每个付款周期替甲方扣除入股金后，直接按83万元/年的标准向甲方支付分配金。支付方式为每半年支付41.5万元，于每年1月1日和7月1日前将下半年分配金41.5万元支付甲方。乙方应向甲方支付20.75万元的“合作经营保证金”，协议到期时如乙方未出现任何违规情况，甲方应在协议到期后5日内将保证金全额无息退还乙方。合作经营期间，乙方未按约定交纳分配金逾期10日，甲方有权解除合同，收回房屋并要求乙方赔偿相关损失。除本协议约定的解除条款外，任何一方不得单方解除合同，否则视为违约，违约方应向守约方支付违约金20万元。上述合同签订后，被告向原告交纳了62.25万元的租金和20.75万元的保证金，在涉案房屋经营餐饮。2020年10月12日，被告与陆某签订《合作经营协议》，约定刘洋与陆某合作经营的店铺为北京市东城区交道口南大街X号，建筑面积122,27平米的房屋。合作经营期限自2020年10月12日至2024年10月11日（期中2020年10月12日至2020年10月22日为免费装修期），合作期间由乙方全面负责经营管理，自负盈亏。合作经营分配金为每年75万元，每两年递增8%。被告自认陆某向其交纳了18.75万元的租金。现涉案房屋由陆某经营。关于被告所述原、被告及陆某已达成一致，自2020年10月22日起被告已不再是承租人，涉案合同已于2020年10月22日解除一节，原告表示因被告经营状况欠佳，拖欠原告租金，在涉案房屋处张贴了招商广告。陆某与被告取得联系，并了解到被告系向原告承租的涉案房屋，故向原告表示希望直接与原告签订房屋租赁合同。但因涉案合同尚未到期，原告希望陆某从被告处承租涉案房屋，此后陆某与被告签订了租赁合同。本院经向陆某核实，陆某表示原告徐岩陈述属实，关于租金支付情况，陆某向刘洋支付了三个月的租金，已经支付至2021年1月21日，另外还交纳了相当于一个月租金的押金。因期间徐岩告知陆某，刘洋拖欠其租金，双方存在纠纷，经协商，2021年1月22日之后的租金陆某直接交给了徐岩。系每月一交，已经了两个月。原告认可其已经向陆某收取了2021年1月22日之后的租金。庭审中，原告提交被告与案外人徐岩于2020年10月11日签订的《餐饮档口租赁合同》，租赁期限自2020年11月8日至2022年11月8日。月租金2万元，按季度支付。对于该合同，原告表示，案外人徐岩与原告同名，但原告并不认识，档口实际由案外人徐岩及杨某某共同经营。被告表示该档口的实际使用人为杨某某，系原告将该档口以每月2万元的租金标准租予杨某某，原告曾表示需要给杨某某看档口的租金标准，故与被告协商签订了被告租予徐岩的所谓《餐饮档口租赁合同》，实际上《餐饮档口租赁合同》中的徐岩就是原告。本院经向杨某某、案外人徐岩核实，二人均表示杨某某及案外人徐岩与本案原告徐岩此前并不认识，2019月11月，杨某某向刘洋承租档口，租期一年，到期后由案外人徐岩与刘洋签订租赁合同，继续承租。租金已向刘洋支付至2021年2月7日，之后的租金交给了本案原告徐岩。疫情期间档口陆续有停业的状况，但仍足额向刘洋支付了租金，没有减免。原告认可2021年2月8日之后的租金已自行向次承租人收取。另，被告表示因受疫情影响，被告自2020年1月起就停止营业，直至2020年5、6月份才恢复营业，疫情期间北京惠民一屉乡餐饮管理有限公司免除了原告三个月租金。对此原告提交北京惠民天天美食餐饮管理有限公司向原告出具的《关于房屋租金减免的决定》，主要内容为原告承租该公司涉案房屋，受2020年疫情影响，该公司相应国家号召，一次性减免原告房屋租金87500元。经质证，被告对其真实性予以认可。对于原告主张的租金，原告表示关于涉案合同约定的17万元入股金，虽然原告尚未分红，但不在本案中对入股分红一事进行主张，原告仅按照年租金83万元主张租金，且同意减免被告一个半月租金。原告另提交其与被告2020年10月18日至11月20日期间的微信聊天记录，证明其向被告催缴租金情况。聊天记录显示原告多次向被告催交租金，被告表示其也在赔钱，希望在租户交纳租金后被告再向原告交纳。被告对聊天记录的真实性予以认可。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，从原、被告签订的《合作经营协议》约定履行内容、分配金标准、支付方式、风险承担方式等看，涉案合同虽名为合作经营协议，实为房屋租赁合同。涉案合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。按照合同约定被告未按约定交纳租金逾期10日，原告有权解除合同，鉴于被告仅支付了62.75万元租金，此后经原告反复催交，被告未予交纳，故原告有权解除合同，原告向本院提起诉讼，被告于2021年3月6日收到本院向其送达的诉讼材料，故原告要求确认涉案合同于该日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告并未提供证据证明原、被告及陆某已协商一致，于2020年10月22日涉案合同解除，且经向陆某核实，被告陈述与事实不符，被告的此项意见，本院不予采信。合同解除前，被告欠付的租金应予交纳，原告认可陆某承租部分2021年1月22日之后的租金已向陆某收取，档口租金2021年2月8日之后的租金亦已向案外人徐岩、杨某某收取，故此后的租金被告不应交纳。原告表示因次承租人的支付租金日期不一致，故原告为了计算方便统一按2021年1月31日估算，本院将根据实际履行情况确定被告应支付租金数额。原告同意减免被告一个半月租金，本院不持异议。被告已交纳的保证金应予抵扣。被告所称档口系原告租予案外人杨某某的意见，与事实不符，本院不予采信。因被告逾期支付租金导致涉案合同解除，被告构成违约，应向原告承担违约金责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。被告表示合同约定的违约金标准过高，要求法院予以酌减，本院将综合考虑合同履行情况、被告违约情形、原告损失等因素，并根据诚实信用原则对违约金依法予以调整。涉案合同并未对被告逾期支付租金需承担滞纳金责任作出约定，且滞纳金的性质实为被告逾期支付租金的违约金，原告业已主张解约违约金，本院将综合考虑原告损失情况一并处理，对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十五条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、确认原告徐岩与被告刘洋签订的《合作经营协议》于2021年3月6日解除；二、被告刘洋于本判决生效后七日内向原告徐岩支付欠付租金511066元（刘洋交纳的保证金207500元予以抵扣，抵扣后尚需支付303566元）；三、被告刘洋于本判决生效后七日内向原告徐岩支付违约金30000元；四、驳回原告徐岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5861元，由原告徐岩负担3386元（已交纳），由被告刘洋负担2475元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二一年四月二十五日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟