上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初24602号原告：章龙云，男，1957年7月20日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：上海青客创意产业配套物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：宋磊，执行董事。委托诉讼代理人：郁晨瑞。原告章龙云与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司(以下简称青客公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。章龙云，青客公司的委托诉讼代理人郁晨瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章龙云向本院提出诉讼请求：1、要求确认章龙云与青客公司订立的《房屋托管租赁合同》解除；2、要求青客公司支付提前解除合同的违约金20,484元；3、要求青客公司支付2019年12月25日至2020年12月25日期间的房屋租金81,936元；4、要求青客公司支付2018年3月25日至2019年12月24日期间少付的房屋租金4,194.33元；5、要求青客公司支付章龙云代付的水费、电费共计834.50元；6、要求青客公司按照中国人民银行同期贷款基准利率支付欠付租金的利息，利息分段计算，每段自应付未付之日起计算至实际支付之日止。事实与理由：章龙云与青客公司于2018年1月8日订立了《房屋托管租赁合同》，约定章龙云将上海市普陀区交通西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)交由青客公司托管，租赁期限自2018年3月25日至2021年3月24日，月租金6,828元，青客公司应于每年的3月25日、6月25日、9月25日、12月25日预付三个月的租金20,484元，但是青客公司自2019年12月25日至今未支付租金，经多次催讨，仍拒不支付。另外，2018年3月25日至2019年12月24日期间，青客公司应支付租金的金额为143,388元，但实际支付租金139,193.67元，少付租金共计4,194.33元。青客公司辩称，同意双方订立的《房屋托管租赁合同》于2020年12月25日解除，但不同意支付解约违约金，合同提前解除并非青客公司主观违约造成的，系因为受到新冠肺炎疫情影响导致青客公司资金周转困难，合同约定因不可抗力导致合同解除的，双方不承担违约责任，若法院认定青客公司需要支付违约金，希望法院酌情调整违约金标准，同意支付2019年12月25日至2020年12月25日期间欠付的租金81,936元、2018年3月25日至2019年12月24日期间少付的租金4,194.33元以及欠付租金的利息，同意支付章龙云代付的水费、电费合计834.50元，青客公司支付的押金6,828元要求在本案中抵扣欠付的费用。本院经审理认定事实如下：2018年1月8日，章龙云作为甲方与青客公司作为乙方订立《房屋托管租赁合同》(合同编号：青房管XXXXXXXXXX)，约定房屋地址为系争房屋，面积97.01平方米，租赁期限36个月，自2018年3月25日至2021年3月24日，月租金6,828元，付三押一，2018年3月25日后10个工作日内支付相当于一个月租金的押金6,828元。前述合同的《一般条款》约定，乙方租赁该房屋作为人才公寓供居住使用；租赁期限为8年；乙方于支付款周期月25日将租金支付至甲方青客宝账户，25日为非工作日的青客宝到账时间为此后第一个工作日，租金产生的税费由甲方承担，可委托乙方代办，租赁期内房屋的空置风险由乙方承担；租赁关系终止时，如甲方收取的房屋租赁押金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；非本合同规定的情况甲方擅自解除合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿；乙方装修房屋或者增设附属设施的，租赁期满乙方添附的固定装修，除电器外赠送给甲方；因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任等等。《补充协议一》约定该房屋托管合同履行届满36个月(即2018年3月25日至2021年3月24日)前两个月，若甲方需自用该套房屋，可通知乙方解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任，逾期甲方未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行。合同订立后，章龙云将系争房屋交付青客公司，青客公司支付了押金6,828元。关于租赁期内的租金支付情况，青客公司分别于2018年3月26日支付租金19,801.20元，于2018年6月25日支付租金19,801.20元，于2018年9月25日支付租金19,801.20元，于2018年12月25日支付租金19,801.20元，于2019年3月27日支付租金19,996.29元，于2019年6月25日支付租金19,996.29元，于2019年9月26日支付租金19,996.29元，青客公司实际支付租金至2019年12月24日，嗣后未再支付租金。另查明，系争房屋2020年2月的电费账单显示本月实付电费400.70元，2020年4月的电费账单显示本月实付电费307.40元，2020年5月电费账单显示本月实付电费6.10元，2020年6月的电费账单显示本月实付电费6.20元，2020年10月的电费账单显示本月实付电费1.80元，2020年11月的电费账单显示本月实付电费2.20元，2020年12月的电费账单显示本次电量结算周期是2020年11月1日至11月30日，实付电费2.40元，2020年7月的水费账单显示应缴水费73.20元，2020年11月的水费账单显示应缴水费34.50元，章龙云代为缴纳了前述水费、电费合计834.50元。审理中，青客公司于2020年12月25日当庭将系争房屋的大门及房间的密码锁密码告知章龙云，并表示系争房屋目前处于空关状态，章龙云可凭借密码自行将系争房屋收回，章龙云于当日自行收回了系争房屋。审理中，关于欠付租金的利息计算方式，章龙云表示为了便于计算，2018年3月25日至2019年3月24日期间欠付租金2,731.20元的利息，以2,731.20元为本金，自2019年3月25日起计算至实际支付之日止，2019年3月25日至2019年12月24日期间欠付租金1,463.13元的利息，以1,463.13元为本金，自2019年12月25日起计算至实际支付之日止，2019年12月25日开始欠付租金的利息，仍自应付未付之日起计算至实际支付之日止。青客公司对此表示同意按照章龙云的计算方式支付利息。审理中，章云龙表示同意就押金在本案中一并予以处理。本院认为，章龙云与青客公司就系争房屋订立的《房屋托管租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。青客公司自2019年12月25日起停止支付租金，构成根本性违约，现章龙云与青客公司均同意解除《房屋托管租赁合同》，本院依法予以确认，审理过程中青客公司于2020年12月25日将系争房屋的密码锁密码告知章龙云，章龙云亦于当日自行收回了系争房屋，因此本院确定解除时间为2020年12月25日。章龙云要求青客公司支付租期内欠付租金及利息，青客公司对此表示同意，本院对相关诉讼请求依法予以支持。章龙云收取的押金，亦应按约抵充青客公司欠付的款项。关于青客公司承租系争房屋期间产生的水费、电费，章龙云已经代为支付，青客公司对此予以确认，因此青客公司应当如数付款。对于解约违约金，青客公司认为合同提前解除系因受到新冠肺炎疫情影响导致资金链断裂，青客公司并非故意违约，缺乏依据，本院不予采信，青客公司认为合同约定的违约金标准过高，希望法院酌情调整，本院在尊重当事人约定的基础上，兼顾违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，根据本案的实际情况，结合合同约定的租金标准及租赁年限，合同履行程度，当事人的过错程度，章龙云的实际损失等因素，酌情确定青客公司应支付违约金10,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决如下：一、确认原告章龙云与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司订立的《房屋托管租赁合同》于2020年12月25日解除；二、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司支付原告章龙云2019年12月25日至2020年12月25日期间欠付的房屋租金81,936元(其中应扣除押金6,828元)；三、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司支付原告章龙云2018年3月25日至2019年12月24日期间欠付的房屋租金4,194.33元；四、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司支付原告章龙云逾期支付租金的利息，分别以2,731.20元为基数，自2019年3月25日起，以1,463.13元为基数，自2019年12月25日起,以20,484元为基数，自2019年12月25日起，以20,484元为基数，自2020年3月25日起，以20,484元为基数，自2020年6月25日起，以20,484元为基数，自2020年9月25日起，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际支付之日止；五、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司支付原告章龙云水费、电费共计834.50元；六、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司支付原告章龙云违约金10,000元。以上第二、三、四、五、六项，均于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,448元，减半收取计1,224元，由被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴 燚二〇二一年四月一日书记员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。