广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初860号原告：梁启正，男，1994年5月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：陈勤,系广东莲馨律师事务所律师。委托代理人：郑智丽，系广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：广州市蓥炽置业顾问有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路240号之一1楼（A座）及2楼、3楼全层，统一社会信用代码91440106054518171C。法定代表人：王强，执行董事兼总经理。被告：王霞，女，1982年9月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述两被告的共同委托代理人：孔超、廖剑梅，均系广东正平天成律师事务所律师。被告：郑小戈，男，1963年11月24日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告：王强，男，1957年3月4日出生，汉族，住四川省叙永县。原告梁启正诉被告广州市蓥炽置业顾问有限公司（下称蓥炽公司）、王霞、郑小戈、王强租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁启正及其委托代理人陈勤，被告蓥炽公司及王霞的共同委托代理人孔超到庭参加诉讼。被告郑小戈、王强经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、房产位置：位于广州市天河区天河路240号之一丰兴广场A区三层编号为A302的商铺（下称案涉物业）。二、原告（承租人）与被告蓥炽公司（出租人）签订《F-park味来都荟物业租赁合同》（下称案涉合同）的时间：2019年1月31日。三、合同约定的案涉物业建筑面积：348平方米（实用率为50%，实用面积174平方米）。四、合同约定的租赁期限：2019年2月20日至2024年2月19日。五、合同约定的基本租金标准及支付时间：2019年2月20日至2019年3月21日为免租期，2019年3月22日至2020年2月29日为90000元/月，2020年3月1日至2020年3月31日为97200元/月，2020年4月1日至2020年4月30日为免租期，2020年5月1日至2021年2月28日为97200元/月，此后每年递增8%；每月5日前支付当月基本租金。六、合同约定并实际支付的物业管理费保证金金额：27840元。七、合同约定并实际支付的水电保证金金额：27840元。八、合同约定并实际支付的租赁保证金金额：270000元。九、原告的诉讼请求：1.确认原告与被告蓥炽公司之间签署的《F-park味来都荟物业租赁合同》于2019年9月28日解除；2.被告蓥炽公司立即向原告退还入场费80000元、租赁保证金270000元、物业管理费保证金27840元、水电费保证金27840元、装修保证金10000元，共计415680元；3.被告蓥炽公司向原告支付占用上述款项利息（以415680元为计算基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日起计算至全部款项还清之日止）；4.被告蓥炽公司赔偿空调费38779元、安装消防费25000元、装修费401153元、保险费1500元、抽风排管系统费用34100元，共计500532元；5.被告蓥炽公司向原告支付占用上述款项利息（以500523元为计算基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从起诉之日起计算至全部款项还清之日止）；6.被告王霞、郑小戈、王强对被告蓥炽公司的还款义务承担连带清偿责任；7.由被告承担本案所有诉讼费用。十、被告蓥炽公司的答辩意见：1.我方对原告第一项诉请没有异议。2.合同双方协商一致，原告同意对我方为案涉物业提供的基本装修、煤气、水电管道铺设等服务支付进场费80000元，原告实际享受了我方提供的设施及服务，因此不应退还入场费。我方对于原告诉请退还租赁保证金270000元、物业管理费保证金27840元、水电费保证金27840元、装修保证金10000元无异议，但由于我方经营失败，暂无力退还相应款项。3.合同约定了租赁保证金的退还时间且是无息退还，除此之外未约定其余款项的退还时间或利息，原告诉请利息没有依据。4.我方委托被告王霞代收款项主要是为了履行与场地出租人广州丰伟装饰工程有限公司（下称丰伟公司）的合同，丰伟公司一直对我方的经情况进行监管，我方确系因经营失败导致无力履行合同。原告应对被告王霞及其他股东与我方存在财务混同承担举证责任，未能举证证明的，其请求应予驳回。5.我方不是合同的相关方，对装修空调等产生的费用不进行评论。十一、被告王霞的答辩意见：1.我方代收款项是蓥炽公司行为，不构成与公司财产混同。该款实际由被告蓥炽公司收取并使用，被告蓥炽公司委托我方代收款项主要是为履行与出租方的合同，原告应对我方与被告蓥炽公司存在财务混同承担举证责任。2.被告蓥炽公司无力履行合同系因亏损，与我方个人并无关联。3.我方不是合同的相关方，对装修空调等产生的费用不进行评论。十二、其他：1.原告于2019年1月31日向被告蓥炽公司支付入场费80000元、2019年2月22日向被告蓥炽公司支付装修保证金10000元。2.原告称被告蓥炽公司因自身原因导致丰伟公司收回场地，进而导致原告无法继续使用案涉物业，不能实现合同目的，被告蓥炽公司的行为已构成根本违约，并提交丰伟公司作出的《告示》、两份《告知函》及《对有关事项的统一书面回复》作为证据。经质证，被告蓥炽公司、王霞对上述证据真实性均无异议。3.原告为证明其第四项诉请主张的费用，提交证据如下：（1）《美的空调器购销及安装合同》（显示甲方抬头处购货单位为“深圳市中深建装饰设计工程有限公司”打印文字，落款处为原告签名；乙方抬头处供货及安装单位为“广州盛邦机电设备工程有限公司”打印文字，落款处的签约代表为“陈锦全”签名；折后总价48475.5元；签约日期为2019年3月15日；未载明具体交货及安装地点）及原告于2019年3月18日向陈锦全转账24237元、于2019年4月6日向陈锦全转账14542元的银行流水；（2）《广州市建筑安装工程承包专用合同》（显示由原告作为发包方与承包单位广州市普利达消防工程有限公司第十分公司于2019年2月28日签订，工程名称为花札日本料理消防改造工程，工程地点为丰兴广场三楼，显示不含税总价50000元）、消防改造工程报价表、委托收款说明及原告于2019年3月8日向承包单位委托的收款人张立转账25000元的银行流水；（3）《装饰工程合同书》（显示由原告与吴华维于2019年2月23日签订，约定原告委托吴华维承包装饰工程地址体育东路，面积174平方米，工期2019年2月23日至4月4日，预算金额不含税为365000元；工程款分四期支付，前三期均支付30%即108000元，第四期在装修完成移交使用一个月内支付10%工程款）、原告向吴某维转账的银行流水（显示2019年2月24日、4月3日各付款108000元、3月7日付款113000元、4月8日付款9000元、7月1日付款25000元、10月1日、10月2日各付款10000元）、原告与“一叶知秋”的微信聊天记录〔显示原告2019年4月6日向对方付款153元、5月2日付款9000元、7月3日付款3000元、8月21日付款6000元；双方在微信聊天中发送的文件包括花札日本料理店装修工程工程预（结）算表、花札日本料理增加工程、设计图；双方聊天内容围绕装修展开〕；（4）《保险销售事项确认书》《安装工程一切险保险单》及发票（共同显示投保人“吴华雄”为案涉物业投保安装工程一切险，保险费1500元；另“吴华雄”的身份证号码与吴华维在《装饰工程合同书》落款处写的身份证号码一致；原告对此解释称“吴华雄”系他人代签签错了，并提供了吴华维的身份证复印件佐证）；（5）原告分别于2019年3月16日、3月19日、4月7日向何金辉转账9600元、5300元、19200元的银行流水（原告称支付的是抽风排烟系统费用）。经质证，被告蓥炽公司、王霞对上述证据真实性予以确认，但又称其不是合同的相关方，因此对相关的书证无法进行辨认，实际的情况是装修后使用了，费用多少由法院核对。4.原告称安装空调费用是嵌入式空调，无法拆除，现还在场地内；安装消防费是形成添附的，是丰伟公司指定的人员来做的；保险费是原告在装修案涉物业时向保险公司购买装修工程的一切险，该笔费用是丰伟公司要求必须支付的；抽风排管系统费用是安装抽风排管系统，该系统形成添附，无法拆除；装修费是装修场地固定装修的费用，是形成附合的，无法拆除迁走。5.原告在本案中申请对案涉物业的装饰装修残值进行鉴定，但逾期无正当理由未预交鉴定费，视为其撤回鉴定申请。6.原告称入场费是取得租赁期内租金优惠的对价，该费用均应均摊到整个租赁期，现租赁合同因被告蓥炽公司违约提前解除，故剩余租赁期对应的入场费应当退还给原告。被告蓥炽公司、王霞称入场费没有合同和法律依据，是原告进场时与被告蓥炽公司自愿谈的金额。判决结果本院认为，案涉合同是原告与被告蓥炽公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。原告诉请要求确认案涉合同于2019年9月28日解除，被告蓥炽公司对此无异议，本院对原告该项诉请予以支持，且从查明事实看来，被告蓥炽公司应对案涉合同的解除承担全部过错责任。原告诉请要求被告蓥炽公司退还租赁保证金270000元、物业管理费保证金27840元、水电保证金27840元、装修保证金10000元，被告蓥炽公司对此无异议，本院对原告该项诉请亦予以支持。至于入场费，原告及被告蓥炽公司、王霞对于该款项性质各执一词但均未能举证证明，本院综合考虑租赁市场的交易习惯及本案案情，酌情认定被告蓥炽公司应按剩余租赁期限占整个租赁期限的比例向原告退还入场费70317.63元（即1605天÷1826天×80000元）。原告与被告蓥炽公司之间的合同已经于2019年9月28日解除，但被告蓥炽公司占用上述款项至今未予退还，给原告造成了损失，原告要求被告蓥炽公司支付占用上述款项自起诉之日至实际付清之日的利息，合法有理，应予支持。关于原告主张的安装消防费25000元，其已提交的合同及付款凭证证明实际支出上述费用，本院予以认可。原告主张的装修费、保险费，从其提交的装修合同、投保材料、付款凭证、微信聊天记录等可形成完整证据链，本院认可其对案涉物业进行装修并支付相应装修费和保险费。对于保险费1500元，本院予以认可；但对于装修费，本院结合装修合同中关于工期、付款时间的约定及实际付款时间，认定以338000元（108000元+113000元+108000元+9000元，即2019年2月24日至4月8日期间转账给吴华维的款项）为宜，原告主张的装修费超出338000元的部分因付款时间与合同约定不符或无法证明收款人身份，本院则不予支持。关于原告诉请主张的空调费，其提交的购销安装合同及付款凭证能够与案涉租赁合同的时间、上述装修合同等证据互相呼应，且符合常理，本院予以认可。至于原告主张的抽风排管系统费用34100元，因其提交的证据未能形成证据链，应承担举证不能的不利后果，本院对该部分诉请不予支持。综上，被告蓥炽公司应按剩余租赁期限占整个租赁期限的比例向原告支付安装消防费、装修费、保险费损失354470.31元〔即1605天÷1826天×（25000元+338000元+1500元+38779元）〕。原告要求被告蓥炽公司支付上述款项自起诉之日至实际付清之日的利息，合法有理，应予支持。至于原告要求被告王霞、郑小戈、王强承担连带清偿责任的诉请，原告未能举证证明被告王霞、郑小戈、王强与被告蓥炽公司存在财产混同，应承担举证不能的不利后果，故原告该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。被告郑小戈、王强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告梁启正与被告广州市蓥炽置业顾问有限公司于2019年1月31日签订的《F-park味来都荟物业租赁合同》于2019年9月28日解除。被告广州市蓥炽置业顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告梁启正退还入场费70317.63元、租赁保证金270000元、物业管理费保证金27840元、水电费保证金27840元、装修保证金10000元，合计405997.63元。被告广州市蓥炽置业顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告梁启正支付占有上述款项的利息（以405997.63元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准，自2020年1月9日起计至实际付清之日止）。被告广州市蓥炽置业顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告梁启正赔偿安装消防费、装修费、保险费、空调费损失合计354470.31元。被告广州市蓥炽置业顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告梁启正支付占有上述款项的利息（以354470.31元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准，自2020年1月9日起计至实际付清之日止）。驳回原告梁启正的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费65698元，由原告梁启正负担1089元，被告广州市蓥炽置业顾问有限公司负担64609元；保全费2600元，由原告梁启正负担43元，被告广州市蓥炽置业顾问有限公司负担2557元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯审 判 员  张 杳人民陪审员  姚传盛二〇二一年四月二十三日书 记 员  牛立萍梁炎梅