安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖12民终2668号 上诉人（原审原告）：孙俊杰，男，1979年11月7日出生，汉族，住安徽省临泉县。 被上诉人（原审被告）：安徽腾辉国际城开发有限公司，住所地安徽省临泉县经济开发区管理委员会6楼,统一社会信用代码91341221335632720J。 法定代表人：周建廷，任执行董事。 上诉人孙俊杰因与被上诉人安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2021）皖1221民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙俊杰上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人按合同约定支付迟延交付房屋违约金1953元（从2017年7月1日至2017年10月23日止按照违约金每日房价款的万分之一计算）；被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：涉案房屋至2018年4月28日竣工验收合格，才符合交付条件，诉讼时效的起点也应从改日起算。同样，按照合同约定的“逾期超过90日”的理解，诉讼时效的起点也应从逾期超过90日后开始起算。 腾辉公司未发表答辩意见。 孙俊杰向一审法院起诉请求：1.判决腾辉公司按合同约定支付迟延交付房屋违约金1953元（从2017年7月1日至2017年10月23日止按照违约金每日房价款的万分之一计算）；2.判决腾辉公司赔偿其延期办理产权登记的违约金4519元（按中国人民银行近年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%从2018年1月22日计算至2018年6月26日止）；3.本案诉讼费用由腾辉公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月28日，孙俊杰与腾辉公司签订《商品房买卖合同》，约定孙俊杰购买腾辉公司建设的位于临泉县经济开发区××路××路××幢××层××号房，合同价款175857元。付款方式为一次性付清。 合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；2、自行约定：银行按揭，买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料，因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式付款，买受人应当在收到出卖人要求付款通知之日起10日内付款，逾期不付的出卖人有权另行销售该物业。 合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延；3、政府相关政策法规变化及其他行政行为导致延期的；市政配套设施延期滞后导致延期的；因规划和设计变更导致延期的。 合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。 合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如买受人自行办理房产证或由于买受人的原因未能及时办理房产证的，出卖人不承担违约责任。 一审法院另认定：孙俊杰于2017年10月23日接收涉案房屋。2018年6月26日，腾辉公司将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向腾辉公司出具《临泉县不动产登记受理通知书》。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案孙俊杰、腾辉公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。孙俊杰已支付购房款，腾辉公司亦应将房屋如期交付。本案孙俊杰于2017年10月23日接收房屋，于2021年2月3日起诉已超过三年的诉讼时效，腾辉公司关于诉讼时效的抗辩成立，孙俊杰主张逾期交房违约金不予支持。 腾辉公司于2017年10月23日交付涉案房屋，根据合同第十五条约定，其应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即腾辉公司最迟应于2018年1月21日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。本案腾辉公司于2018年6月26日才向临泉县不动产登记中心提交资料，已属违约，依法应承担逾期办证违约责任。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。腾辉公司逾期提供资料的天数应从2018年2月3日计算至2018年6月26日。腾辉公司辩称孙俊杰诉求已超诉讼时效，但自2018年1月22日至2018年6月26日，其处于持续性违约状态，该期间的违约金请求权系持续性债权，孙俊杰对于违约期间的每一日均有债权请求权，其于2021年2月3日起诉，则自2018年2月3日至2018年6月26日期间的债权请求权并不超过诉讼时效。该违约天数为144天，故腾辉公司应支付孙俊杰违约金4225.19元（175857×6.09%×144÷365）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽腾辉国际城开发有限公司于判决生效之日起十日内支付孙俊杰逾期办证违约金4225.19元；二、驳回孙俊杰的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由安徽腾辉国际城开发有限公司负担。 二审中，当事人均未提供新证据。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：孙俊杰主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效。 腾辉公司于2017年10月23日向孙俊杰交付房屋，孙俊杰认可涉案房屋于2018年4月28日通过竣工验收备案，本案一审法院于2021年2月3日，应认定腾辉公司交房日期为实际交房之日即2017年10月23日，孙俊杰主张的逾期交房违约金已过诉讼时效。同时，合同虽然约定“逾期超过90日”，但又约定违约金的计算起点为“最后交付期限的第二天起”，因此，逾期交房违约金的诉讼时效应从合同约定的交房日期的次日起算，孙俊杰主张从逾期90日后起算无事实和法律依据。故孙俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由孙俊杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶志强 审 判 员 黄发全 审 判 员 袁理想 二〇二一年四月二十九日 法官助理 李淑丹 书 记 员 刘雅馨 书 记 员 张林飞 附：本案书适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。