广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初785号原告：闵世文，男，1986年6月12日出生，汉族，住开平市×××××××××××××××××××。身份证号码：421××××××××××××317。被告：开平万冠实业有限公司，住所地：广东省开平市×××××××××。统一机构代码：914××××××××××××695。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：周丽，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓峰，广东志信律师事务所律师。原告闵世文与被告开平万冠实业有限公司（以下简称万冠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告闵世文、被告万冠公司的委托诉讼代理人许晓峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告闵世文向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期交付商品房违约金共60585元；2、要求被告尽快为原告办理好房产证；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年向被告购买位于开平市×××××××××××××××××××毛坯房一套，房屋预测面积为77.36平方米,总房价为35万元。双方于2016年12月15日签订商品房买卖合同(预售)，合同约定被告应当在2017年7月31日前向原告交付该商品房。在合同签订之前，原告已向被告支付购房款10万元，后来又通过银行按揭向被告支付购房款25万元，共计35万元。但被告不守信用，未按照合同约定的时间将商品房交付给原告，逾期之后，对原告及其他业主进行虚假承诺，不断推迟交房日期，直到2019年3月1日才将该商品房交付原告，但未给原告办理好房产证。由于被告逾期交房，不仅给原告造成很大的经济损失，且给原告的生活带来很大困难。截止到现在，被告没有给予原告任何经济补偿，而且也没有给原告办理好房产证。被告万冠公司辩称，一、房屋交付时间应当是2018年11月30日。二、合同约定前90天不作赔偿，应当扣减。三、因台风导致逾期交房，应当延期60天。四、违约金数额过高，应予调整。五、房屋过户办理的义务人是原告，被告仅需提供相关材料。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性进行认定。经审理查明，本院认定事实如下：万冠公司于2016年6月30日取得开发项目名称为“开平市×××××××××××××××住宅”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016059号），许可证期限为2016年6月30日至2017年6月30日。2016年12月15日，万冠公司和闵世文签订合同编号为HY201612070002的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》一份，约定闵世文向万冠公司购买上述开发项目的商品房：开平市×××××××××××××××504房（以下简称涉案商品房），建筑面积为77.36平方米，房屋总价款为350000元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条关于交付时间和手续的约定为：出卖人应当于2017年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条关于逾期交付责任的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：详见本合同附件十一补充协议书第六条的约定。补充协议第五条约定：该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程验收竣工报告》等办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该房屋《商品房测绘报告》、《建设工程竣工备案表》作为交付条件并以此为由向出卖人主张任何权益；出卖人按照买受人提供的电话或者通信地址通知买受人办理房屋移交，买受人必须十五日内到物业管理公司办理房屋移交手续，逾期视为买受人对交付的房屋没有异议，出卖人作已办理房屋移交处理。第六条约定：逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不做累加）：1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。签订合同后，闵世文于2017年6月13日向万冠公司付清了全部购房款350000元，但万冠公司未按照约定的期限向闵世文交付涉案商品房。2018年11月30日，涉案房屋所在工程项目取得竣工联合验收终审意见书。2019年1月25日被告通过EMS向原告邮寄收楼通知书，原告于2019年2月26日收楼。再查明，开平市于2017年8月23日遭遇十四级超强台风“天鸽”、于2018年遭遇台风“山竹”。截止法庭辩论终结时止，开平市×××××××××××××××无首次登记记录或首次登记申请记录。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案所涉的合同关系发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释进行审理。涉案商品房所在的建设项目已于2016年6月30日取得商品房预售许可证，闵世文与万冠公司于2016年12月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。万冠公司的逾期交房行为已明显违约，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，闵世文请求万冠公司自逾期交房之日起支付逾期交房违约金理据充足，本院予以支持。涉案房屋符合双方约定交付条件的时间是2018年11月30日。万冠公司虽于2019年1月26日向闵世文发出《收楼通知单》，确认业主可以办理交楼手续，但该通知并未明确办理交楼手续的日期或期间，而闵世文实际于2019年2月26日签收有关的收楼资料（含房屋钥匙），闵世文自签收《收楼通知单》至领取收楼资料期间，不存在故意拖延收楼的情形，因此，本院依法认定闵世文领取收楼资料之日为交楼日期。万冠公司抗辩涉案房屋应当视为于2018年11月30日交付给原告使用的主张理据不足，本院不予采纳。故万冠公司应按合同约定承担自2017年8月1日至2019年2月26日期间的逾期交楼责任，合共575天。但万冠公司抗辩，合同约定的前90天不作赔偿，应扣减90天，以及因两次超强台风导致逾期，应延期60天。本院认定，首先双方约定的交付时间是2017年7月31日，故虽然2017年8月份登陆的“天鸽”及2018年9月份登陆的“山竹”会对万冠公司的施工造成影响，但由于该两次台风都发生在双方约定交付房屋的时间之后，即是先存在万冠公司的违约才使台风对实际交房时间造成影响，如果万冠公司按时交付房屋，则台风不会对双方交房时间造成任何影响。故在计算万冠公司违约交房时间不应扣除该段时间，万冠公司上述主张应当扣减两次台风造成的逾期违约时间60天理据不足，本院不予支持。其次根据补充协议第六条约定：逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不做累加）：1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。双方约定计算逾期交付房屋违约金是按照逾期时间，分别处理。因此，约定的第一种情况是逾期不超过90日，第二种情形是超过90日，第三种情形是逾期超过180日，因此，上述约定中“超过90日后”应理解为对于逾期时间情形的约定，并非计算逾期违约金的起始期间。上述条款是针对逾期违约交房作出的补偿和惩罚性约定，按照日常交易习惯，违约金应从逾期交付次日起计算。由于双方当事人并未明确约定逾期超过90日的情况下免除违约方相应的违约责任，即需支付2017年8月1日至2017年10月30日期间的违约金，故万冠公司应从逾期交付房屋次日起支付违约金。万冠公司上述主张无需支付2017年8月1日至2017年10月30日期间违约金，理由不充分，本院不予采纳。就逾期交房违约金，闵世文请求按照合同约定以支付房价款每日万分之三的标准计算，万冠公司认为该标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，原、被告未对逾期超过180日的逾期交房违约金计算标准进行明确约定，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、当期贷款市场报价利率等逾期利益和闵世文因万冠公司逾期交付房屋造成的实际损失情况等因素考虑，酌定逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理，计得万冠公司应支付闵世文逾期交房违约金40250元（350000元×575天×2‱）。原告请求的超出部分，本院不予支持。对于原告要求被告协助办理房产证的诉讼请求，经查，截止法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未达到可以办理房产证的条件，因此原告的请求理据不足，本院不予支持。原告可在涉案房屋能够办理房产证时另案处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平万冠实业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付逾期交付商品房违约金40250元给原告闵世文；二、驳回原告闵世文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取657.32元（原告已预交），由原告闵世文负担224.32元，由被告开平万冠实业有限公司负担433元。原告多预交的受理费224.32元，由本院予以退回；被告开平万冠实业有限公司应向本院补缴受理费433元。请于案件生效后七日内到本院领取《补缴诉讼费通知书》，并按通知书要求补缴诉讼费，逾期不缴本院将依法移送强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  高万丽二〇二一年四月二十二日书记员  黄浩存