贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2397号上诉人（原审被告）：贵州百丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市赤水市大同镇大同村三组，统一社会信用代码：915203810827514990。法定代表人：代正华，总经理。委托诉讼代理人：范小云，四川杰可律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李安忠，男，1970年11月22日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。原审被告：赤水市爱途酒店管理有限公司，住所地：四川省眉山市东坡区东方首座9-1-102，统一社会信用代码：91520381MA6H46CAXX。法定代表人：李月江，执行董事。上诉人贵州百丰房地产开发有限公司（以下简称百丰公司）因与被上诉人李安忠及原审被告赤水市爱途酒店管理有限公司（以下简称爱途公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初3069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。百丰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回李安忠的一审诉讼请求。事实和理由：一、百丰公司与李安忠签订的《商品房买卖合同》不具备解除条件。1.百丰公司出售给李安忠的是现房，合同约定是清水房，而非精装房，李安忠随时可以接房；2.后续精装修系爱途公司与李安忠之间的约定，百丰公司并不知晓；3.由于爱途公司操作违法违规，导致百丰公司经营困难，现百丰公司已对装修问题予以落实，精装修房屋很快可达到交付条件，从社会效益角度看，《商品房买卖合同》继续履行更为恰当；4.百丰公司目前无力承担返还购房款，若解除该《商品房买卖合同》，不利于维护李安忠的权益。二、一审法院认定由百丰公司与爱途公司连带返还李安忠218005元明显不当。1.根据合同“相对性原则”，应由百丰公司与爱途公司各自退还所收取款项。百丰公司与爱途公司是非关联公司，亦无人格混同情形，案涉购房款分别由百丰公司与爱途公司收取，判决二者承担连带返还责任无事实及法律依据。2.李安忠系完全民事行为能力人，有正确、独立的判断，其与百丰公司签订房屋买卖合同，涉及的购房款项应当交给百丰公司，但其却向爱途公司交纳购房款，并由爱途公司向其出具收据，李安忠并未对此提出异议，应认定李安忠具有过错。李安忠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、百丰公司所销售的商品房交付标准为精装修，其逾期交房构成违约。根据百丰公司的宣布单和海报，其法定代表人在政府成立的专班协调会上表态，其与洞天阁业主签署的《调解协议》，以及百丰公司与装修公司签订的合同，百丰公司均承诺、认可其所售房屋为精装房。现其未在合同约定的2020年8月30日前交付精装房已构成违约。二、百丰公司与爱途公司具有关联关系，应承担连带返还购房款的责任。1.百丰公司委托爱途公司销售“百丰·洞天阁”项目的房屋，对外产生的权利义务应由百丰公司享有和负担，爱途公司亦无合法依据占有购房款，故百丰公司与爱途公司应承担连带责任。2.爱途公司始终以百丰公司的名义从事销售业务，无论爱途公司以何名义收取购房款，均不能改变李安忠所付款项的性质。三、百丰公司逾期交房，构成违约，一审认定违约金标准并无不当。另外，百丰房开逾期交房、逾期办理产权证、无法兑现宣传预期收益，合同目的已不能实现，合同应予解除。爱途公司二审未到庭发表意见。李安忠向一审法院起诉请求：一、判令解除其与百丰公司之间的《商品房买卖合同》；二、判令百丰公司、爱途公司共同连带退还李安忠购房款、代收税费共计378,005.00元；三、判令百丰公司承担违约责任，支付违约金，暂定为16,443.00元（以378,005.00元为基数，按2019年央行贷款利率计算，至购房款、代收税费全部退还李安忠之日止）；四、诉讼费由百丰公司、爱途公司承担。一审法院认定事实：2019年4月21日，百丰公司（甲方）与李安忠（乙方）签订“百丰·洞天阁”《房屋认购协议书》，主要内容：一、乙方认购房屋为百丰·洞天阁B2号楼-1层18号房屋，建筑面积59.41㎡。二、房屋销售原价为人民币￥587921元，一口价450000元。三、签订本协议之日乙方向甲方支付定金10,000.00元，在双方签订《商品房买卖合同》及相关附件后，所交定金转为乙方购房款。四、乙方交付购房定金后，于2019年5月20日携带剩余房款及相关办证费用到百丰·洞天阁销售中心签订《商品房买卖合同》。协议书签订当日，百丰公司向李安忠出具收据两份，分别载明收到李安忠购B2-(-1)-18号购房定金20,000.00元和收到李安忠购B2-(-1)-18号购房定金10,000.00元。2019年5月5日，百丰公司向李安忠出具收据一份载明收到李安忠购A1-（-1）-30号房房款130,000.00元。2019年6月23日，爱途公司向李安忠出具收据一份，载明收到了李安忠购A1-（-1）-30号房房款100,000.00元。2019年6月30日李安忠与百丰公司签订《商品房买卖合同》，约定由李安忠购买百丰公司开发的百丰·洞天阁第A1幢-1层-1-30号房，建筑面积51.93平方米，套内建筑面积35.60平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米10200.98元，总价款363155元。买受人采取一次性付款，在2019年6月30日前支付全部房价款。出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起60日以后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。同日，爱途公司向李安忠出具收据两份分别载明收到李安忠购A1-（-1）-30号房房款103,155.00元及代收购A1-（-1）-30税费14,850.00元。另查明，2018年7月1日，代正华、巫显隆与陈永奎签订《百丰·洞天阁项目内部承包销售经营管理协议》，约定：陈永奎在12个月内支付项目投资款1.2135亿元后，项目产权全部归陈永奎所有；陈永奎未付清项目投资款前，销售收入必须全部进入百丰公司账户；陈永奎成立一家商业服务公司，对销售、物业管理进行委托管理。协议签订后，陈永奎向李月江出具书面函件，将百丰·洞天阁项目的经营管理权全权委托李月江实施。李月江接受陈永奎委托后，于2018年7月11日申请设立爱途公司，负责百丰·洞天阁项目商品房屋的销售、运营及物业管理等事项。购买的房屋为精装房，2019年12月24日，百丰公司和洞天阁业主签订《调解协议》，承诺在2020年8月30日前按样板间标准装修完工。现涉案房屋仍未装修，未办理变更登记。一审法院认为，本案的争议焦点：1.李安忠能否要求解除与百丰公司签订的《商品房买卖合同》和退款；2.百丰公司、爱途公司分别承担的责任；3.百丰公司是否应支付违约金及违约金的计算。一、李安忠能否要求解除与百丰公司签订的《商品房买卖合同》和退款。2019年6月30日李安忠与百丰公司签订《商品房买卖合同》第十三条约定“出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款……”，该合同签订于2019年6月30日，合同约定的交房时间为2019年2月28日，交房时间早于合同签订时间，应视为交房时间约定不明。但2019年12月24日，百丰公司和洞天阁业主签订《调解协议》，承诺在2020年8月30日前按样板间标准装修完工，应视为交付时间为2020年8月30日前。现涉案房屋仍未装修，且李安忠自2020年11月11日向本院起诉至今百丰公司仍不具备交付条件，已符合了双方约定的解除条件。故李安忠诉请要求解除与百丰公司签订的《商品房买卖合同》并退回已付款有理，应予支持。二、百丰公司、爱途公司分别承担的责任。百丰·洞天阁是百丰公司开发建设的商品房项目,爱途公司对项目商品房进行销售应属于委托销售行为，李安忠作为一般消费者是基于对房开商的信赖而购买房屋，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，该商品房销售对外产生的权利义务依法应由百丰公司享有和负担，但爱途公司也没有合法占有该购房款的法律依据，爱途公司收取的购房款应由百丰公司和爱途公司连带退还，故百丰公司应退还李安忠购房款160,000.00元；百丰公司和爱途公司连带退还李安忠购房款及税费218,005.00元（购房款203,155.00元、税费14,850.00元）。三、百丰公司是否应支付违约金。李安忠诉请要求百丰公司按2019年央行贷款利率计算支付违约金系认为违约金约定过低要求增加的意思表示，按照《商品房买卖合同》约定，百丰公司退还购房款后应按照买受人全部已付款的0.01%支付违约金，则百丰公司应支付李安忠违约金为36.3155元（363,155.00元×0.01%）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据双方的约定明显低于李安忠的损失，一审法院结合双方的约定及实际情况酌定百丰公司支付李安忠违约金3,631.55元（363,155.00元×1%）。一审审理中，百丰公司、爱途公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，属自行放弃陈述及举证和质证权利，应承担由此产生的不利法律后果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，一审适用缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除李安忠与贵州百丰房地产开发有限公司于2019年6月30日签订的《商品房买卖合同》；二、贵州百丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内返还李安忠购房款160,000.00元；三、贵州百丰房地产开发有限公司、赤水市爱途酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后十五日内连带返还购房款及税费218,005.00元；四、贵州百丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日支付李安忠违约金3,631.55元；五、驳回李安忠其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审已批准缓交的案件受理费3,608.00元，由贵州百丰房地产开发有限公司、赤水市爱途酒店管理有限公司负担3,500.00元，李安忠负担108.00元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，百丰公司与李安忠签订的《商品房买卖合同》、《调解协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。合同订立后，李安忠全额支付购房款，但百丰公司并未按照《调解协议》的约定于2020年8月30日前按样板间标准装修完工并交付房屋，百丰公司已构成违约。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期交房超过30日，李安忠有权解除合同。故百丰公司关于《商品房买卖合同》解除条件不成就的主张不能成立，本院不予支持。关于百丰公司主张应由其与爱途公司对各自所收取款项承担返还责任，一审认定双方承担连带责任无事实及法律依据问题。根据本案查明的事实，百丰公司股东代正华、巫显隆与股东陈永奎签订《百丰·洞天阁项目内部承包销售经营管理协议》，由陈永奎承包案涉项目的销售运营，后陈永奎委托李月江设立爱途公司、负责案涉项目商品房屋的销售运营等事项。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，案涉项目房屋销售对外产生的权利义务依法应由被代理人享有和负担。其次，上述销售经营管理协议系百丰公司内部承包协议，不具有对抗第三人的效力，陈永奎委托爱途公司进行销售运营的行为应视为其代表百丰公司所作出，案涉项目房屋销售对外产生的权利义务依法应由百丰公司享有和负担，故百丰公司应承担返还全部购房款的责任，其主张仅对自身所收取款项承担返还责任无法律依据，本院不予支持。爱途公司对一审认定其与百丰公司承担连带返还购房款责任未提起上诉，系其对自身权利的放弃，本院遵从其愿。综上所述，百丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7216元，由贵州百丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  喻 茜二〇二一年四月二十二日法官助理张洋书记员田林