四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终1458号 上诉人（原审原告）：雷万林，男，1993年7月16日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：周里鹏，重庆非子律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南充赛克斯房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91511323553480227G。 住所地：蓬安县周口镇相如办事处丝绸街。 法定代表人：张道伟，董事长。 委托诉讼代理人：徐裕菊，四川三合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷林全，四川天普律师事务所律师。 上诉人雷万林因与被上诉人南充赛克斯房地产开发有限公司（以下简称赛克斯公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2020）川1323民初2024号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雷万林的委托诉讼代理人周里鹏、被上诉人赛克斯公司法定代表人张道伟及其委托诉讼代理人徐裕菊、殷林全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷万林上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审违反法定程序。一审庭审结束后，被上诉人提交了不属于新的证据要求法庭重新开庭，上诉人当庭向法庭提出被上诉人在庭审结束后提交证据超过了举证期限，不应支持。一审法院在庭审结束后再就被上诉人提交的不是举证期限期间的证据进行开庭违反法定程序。2、一审判决认定事实错误。上诉人向原审提交了证据，证明被上诉人违规搭建，被相关部门处罚，才导致了业主不能按时办理房产证，这才是被上诉人无法履行合同导致的违约原因，并不是政府行为，即所谓的不可抗力，被上诉人主观上存在过错。上诉人申请了人民法院调查证据，一审法院没有对上诉人提交的证据是否采信进行释明。3、一审判决适用法律错误。因为一审认定事实不清，导致适用法律错误。 赛克斯公司辩称，1、一审程序合法。一审第一次开庭后再复庭是为了查明案件事实需要。2、一审认定事实正确。上诉人所称的违规搭建，属于管理性行政规定的非效力性规定，不影响本案审理。一审认定有违规搭建的事实，在本院认为里面也有评述。3、一审中，被上诉人提供了充分证据证明不能办证的原因，一是蓬安县人民政府棚户区改造；二是不动产登记暂行条例实施，办证流程发生变化；三是政府拆迁延后。合同中约定了由于政府原因导致无法按时办证，被上诉人不承担违约责任。 雷万林向一审法院起诉请求：1.判令赛克斯公司为雷万林办理房地产权属证书；2.判令赛克斯公司支付雷万林因未在规定期限内取得房地产权属证书违约金44,998.00元；3.本案诉讼费及相关费用由赛克斯公司承担。 一审法院认定事实如下：2014年1月7日，赛克斯公司取得“赛克斯.首府”一期2、3、4、5幢商品房的《商品房预售许可证》，编号为（蓬）房预售证第14086号。 2014年1月28日，雷万林（买受人）与赛克斯公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：雷万林购买赛克斯公司开发的位于赛克斯.首府2幢1单元11层1-11-6号房屋，总价款为337,060.00元，出卖人应在2015年12月30日前向买受人交付商品房、在2016年12月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明(初始登记)。该《商品房买卖合同》第二十条第(一)款约定:“…2、买受人不退房，合同继续履行。自买受人应当取得权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，由出卖人按日计算向买受人支付已付总房款万分之一的违约金。如果买受人未在出卖人通知规定的时间内提交办理权属证明登记须由买受人提供的资料，或未按合同约定完清款项及未按规定缴纳办理产权的相关费用，出卖人有权拒绝按上述约定时间为买受人办理产权登记相关手续。由于政策及行业部门有关规定或工作程序的影响，造成不能按上述约定时间办理相关手续，出卖人不承担违约责任”，第（二）款约定：“…（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币(大写)。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：…（2）买受人不退房，出卖人自买受人应当取得房屋所有权的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，由出卖人按日计算向买受人支付购房款万分之一的违约金”。第二十五条约定“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。”雷万林于2014年2月17日支付了购房款168,530.00元，于2014年7月22日支付了购房款134,824.00元，于2016年2月2日支付了购房款33,706.00元，于2018年4月25日支付了代收办证费5,156.00元。 2014年11月26日，蓬安县住房和城乡规划建设局发出蓬住建审纪﹝2014﹞8号《会议纪要》。第六、丝绸厂片区改造规划方案载明:…（1）面积说明:为优化中庭景观，提高小区品质，此次设计的1号楼及8号楼是由原赛克斯1号楼及8号楼与现丝绸厂棚户区改造项目整合而成，…整合后8号楼1-3层由住宅用房变为商业用房。…(4)为满足原审批的赛克斯6#楼、7#楼与拟建9#楼、10#楼之间的采光要求，6#楼、7#楼向北进行了位置调整。 2015年12月15日，蓬安县住房和城乡规划建设局作出蓬住建函﹝2015﹞273号《关于赛克斯首府8号楼位置调整的函》，同意调整8号楼平面布局位置。 2016年1月1日，国土资源部公布施行《不动产登记暂行条例实施细则》，蓬安县从2016年下半年开始实施房屋产权登记改革，新组建了蓬安县不动产登记中心，2016年10月13日蓬安县人民政府发布通告，告知2016年10月21日起由蓬安县不动产登记中心统一受理不动产登记申请，并按不动产统一登记程序办理，将《中华人民共和国房屋所有权证》和《中华人民共和国国有土地使用证》两证合并为《中华人民共和国不动产权证书》，由蓬安县不动产登记中心办理发放《中华人民共和国不动产权证书》，自通知发布之日起至2016年10月20日止，县国土局、房管局停止受理土地、房屋登记业务申请，原已受理的土地和房屋登记业务按原办理规定于2016年10月21日前办理完毕。 2016年11月28日赛克斯公司向蓬安县国土资源局递交《关于赛克斯.首府一期（2-5号楼）办理〈不动产权证〉的申请》，批示:在住建竣工验收合格的前提下，同意先对2-7号楼先予办证，待1号、8号楼申请办证时再进行整宗地图上综合验收。请朱局长审定，利用股存档。杨永胜2016.11.29。 2016年12月12日，蓬安县住房和城乡规划建设局对赛克斯.首府一期2、3、4、5号楼及大门竣工验收同意备案。 2017年6月1日，蓬安县国土资源局与赛克斯公司签订《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》约定:…宗地和原赛克斯.首府房地产项目统一打造，地下空间统一开发，…。 2019年1月3日，蓬安县住房和城乡规划建设局对赛克斯公司在“赛克斯.首府”5﹟楼27楼架空层未取得建设工程规划许可证擅自修建的行为作出责令停止建设、接受处理的决定。 2019年7月3日，赛克斯公司向蓬安县住房和城乡规划建设局递交《关于赛克斯.首府综合验收的申请》，请求对赛克斯.首府1-8号楼进行综合验收，以便尽快办理《不动产权证》。 2019年8月1日，蓬安县不动产登记中心作出蓬不动产函[2019]27号文载明:经核实，“赛克斯.首府”小区开发商未到我中心申请办理不动产登记，且未提供任何相关资料。据了解，该小区建设及土地未通过相关部门验收。 2020年1月22日，赛克斯公司向蓬安县住房和城乡建设局提出申请，请求对项目一期1、6、7、8号楼先行办理竣工备案手续。 2020年6月9日，蓬安县自然资源和规划局以蓬自规核[2020]06号《建设工程规划核实合格证》对赛克斯.首府一期工程(1、6、7、8#楼)通过了规划条件和规划许可内容核实。 2020年10月20日，蓬安县土地房屋征收工作领导小组办公室证实丝绸街原丝厂小区棚改旧房拆迁于2019年3月完成。 2020年11月4日，蓬安县自然资源和规划局向一审法院作出《关于赛克斯首府竣工验收备案及不动产证办理的有关情况》，其陈述证实:赛克斯首府项目需1-8栋修建完成，竣工验收备案以及土地合宗、验收完成才能办理不动产证。 2020年11月9日，蓬安县自然资源和规划局向一审法院作出《关于赛克斯首府土地合宗的情况说明》，其陈述证实:赛克斯首府项目土地合宗因涉及到赛克斯公司退城入园、规划市政道路占用赛克斯首府项目土地、以及原丝绸小区棚户区改造事宜，所以现正在按程序尽快办理。 至今，赛克斯公司未办理雷万林所购住房的分户登记。 认定上述事实有营业执照、《商品房买卖合同》、购房预收发票、物管费收据、在麻辣社区向相关部门反映的情况及回复、竣工验收报告、竣工验收备案书、办证申请、两份土地出让合同复印件和补充协议复印件、申请书、情况说明、申请、20万元缴费发票、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程规划核实合格证、蓬安府办发[2013]48号《蓬安县人民政府办公室关于批转相如镇人民政府等三单位〈关于建设南路（丝绸小区）棚户区改造还房安置有关问题的处理意见〉的通知》、蓬住建审纪[2014]8号《蓬安县住房和城乡规划建设局会议纪要》、蓬住建函[2015]273号《蓬安县住房和城乡规划建设局关于赛克斯首府8号楼位置调整的函》、蓬安县自然资源和规划局《关于赛克斯首府竣工验收备案及不动产证办理的有关情况》、《关于赛克斯首府土地合宗的情况说明》等在案佐证。 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方均有约束力。但就本案的争议焦点而言，并不在于合同是否生效，而是本案因违约客观存在，是否构成免责约定，现作如下评析: 赛克斯公司主张因政府的原因导致不能按约办理初始登记，由于没有办理初始登记，分户产权也无法办理，根据合同约定，赛克斯公司不承担违约责任。结合本案，2014年1月28日签订《商品房买卖合同》，2014年11月26日蓬安县住房和城乡规划建设局发出蓬住建审纪﹝2014﹞8号《会议纪要》进行规划调整，整合丝绸厂棚户区改造项目，2016年1月1日国土资源部公布施行《不动产登记暂行条例实施细则》，2016年下半年蓬安县实施房屋产权登记改革，要求商品房项目必须取得规划核实合格凭证及房屋验收竣工备案表方能进行不动产证的办理，即赛克斯首府项目需1-8栋修建完成，竣工验收备案以及土地合宗、验收完成才能办理不动产证。在此期间，情势不断发生变更，出现的行政行为、法规颁布、登记制度改革等，符合本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条第(一)款的免责约定。其次，本案免责条件的成就均发生在约定的交付房屋权属证书之前，本案的实际房屋交付时间为2016年2月2日，按合同约定，交付房屋权属证书的合理期间为2017年2月3日之前，故免责情形并非发生在迟延交付之后。第三，2014年11月26日蓬安县住房和城乡规划建设局进行规划调整，赛克斯公司于2015年1月15日获得同意调整8号楼平面布局位置，于2016年11月28日向蓬安县国土资源局递交《关于赛克斯.首府一期（2-5号楼）办理〈不动产权证〉的申请》，于2019年7月3日向蓬安县住房和城乡规划建设局递交《关于赛克斯.首府综合验收的申请》，于2020年1月22日向蓬安县住房和城乡建设局提出申请，2020年11月9日蓬安县自然资源和规划局向法院作出《关于赛克斯首府土地合宗的情况说明》，证实赛克斯首府项目土地合宗现正在按程序尽快办理。故赛克斯公司通过持续努力，虽仍未能避免不能履行交付房屋权属证书的义务，但已尽其应尽的责任。最后，蓬安县住房和城乡规划建设局不仅于2014年11月26日进行了规划调整，与赛克斯首府项目整合，又于2017年6月1日与赛克斯公司签订《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》，要求宗地和原赛克斯.首府房地产项目统一打造，地下空间统一开发，并且对交地时间、开竣工时间作出相应变更，确定由相如镇人民政府负责的丝绸厂棚户区改造项目棚改旧房拆迁迟迟于2019年3月完成。从规划调整到统一打造、统一开发，再到与之关联的旧房拆迁进度，诸多因素导致赛克斯公司处于约定免责的持续状态之中。在此期间，赛克斯公司虽有擅自修建的行为但于2019年1月3日进行了处理，在约定免责结束前予以消灭。 综上，赛克斯公司虽未能按约办理房屋权属证书，但符合双方当事人关于免责的合同约定。结合蓬安县自然资源和规划局所作陈述，目前因涉及到退城入园、规划市政道路占用赛克斯首府项目土地、以及原丝绸小区棚户区改造等诸多事宜，现正在按程序尽快办理，故在合理期间内，赛克斯公司应当本着诚信积极履行合同义务，为雷万林办理房屋权属证书，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，赛克斯公司应在本判决生效之日起90日内办理并交付房屋权属证书。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、在本判决生效之日起90日内，南充赛克斯房地产开发有限公司办理完毕雷万林所购商品房权属证书并交付；二、驳回雷万林的其他诉讼请求。案件受理费减半收取462.00元（雷万林已预交），由南充赛克斯房地产开发有限公司负担。 二审中，赛克斯公司提供如下证据： 1、2020年12月9日的关于南充赛克斯房地产开发有限公司申请办理“赛克斯·首府”房地产项目不动产权证书的相关事项，拟证明赛克斯公司积极申请办理赛克斯·首府项目的不动产权登记，蓬安县自然资源和规划局会审结论是同意项目用地合宗，暂不进行土地验收，由不动产登记中心直接办理该项目1-8号楼不动产分户证书和部分商业抵押登记； 2、赛克斯·首府不动产权证领取签字表（2021.3.18），拟证明赛克斯首府项目2幢、3幢、4幢、5幢已经开始陆续办理不动产产权证，部分业主已经领取不动产产权证。 经质证，雷万林称：1、对会审事项三性不予认可，2011年11月2日蓬安县人民政府与赛克斯公司签订的《土地置换协议》，上诉人与被上诉人签订的合同约定办证时间是在之后的时间。土地置换是商业行为，并不是法律规定的不可抗力的行为，不能达到被上诉人逾期办证不承担违约责任的证明目的。2、对领取不动产产权证的签字表不持异议。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 经审查，一审法院在第一次庭审后，为了查明案件事实，要求当事人双方补充提交证据，在当事人提交证据后再次开庭质证。一审审理程序不违反法律规定。 本案中，上诉人雷万林与被上诉人赛克斯公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，雷万林已按合同约定支付购房款，赛克斯公司也应按照约定履行办证义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”之规定，由于出卖人的原因，买受人未在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。赛克斯公司与雷万林虽然在《商品房买卖合同》中约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：…（2）买受人不退房，出卖人自买受人应当取得房屋所有权的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，由出卖人按日计算向买受人支付购房款万分之一的违约金”；但该合同同时约定，“由于政策及行业部门有关规定或工作程序的影响，造成不能按上述约定时间办理相关手续，出卖人不承担违约责任”。根据审理查明的事实，赛克斯公司与雷万林签订《商品房买卖合同》后，赛克斯公司按照合同约定履行了交房义务，并且在合同约定的产权办理时间前完成了产权办理的所有手续。赛克斯公司于2016年11月28日起即向原蓬安县国土资源局递交了《关于赛克斯·首府一期2-5号楼办理不动产权证的申请》，但因为政府棚户区改造导致规划调整以及市政道路占用赛克斯·首府项目土地，涉及土地合宗、统一打造、统一规划等原因未能按照约定办理房屋权属证书。虽然雷万林上诉称赛克斯公司存在擅自修建的行为，但赛克斯公司是在赛克斯·首府5号楼27楼架空层进行违规修建，2019年1月3日蓬安县住房和城乡规划建设局已经责令赛克斯公司停止建设，接受处理，雷万林未提供证据证明因赛克斯公司违规修建赛克斯·首府5号楼27楼架空层的原因致使案涉项目无法办理产权登记。并且，在经过蓬安县自然资源和规划局会审后，已经同意由不动产登记中心直接办理该项目1-8号楼的不动产分户证书，部分业主实际也已取得了不动产权属证书。据此，雷万林的房屋产权登记延迟办理，非因出卖人赛克斯公司的原因，也符合雷万林与赛克斯公司签订的《商品房买卖合同》约定的免责条件。一审法院不支持雷万林主张的迟延办证违约金不违反法律规定，本院予以确认。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费906元，由雷万林负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二一年四月十九日 书记员  刘佰燕