湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3841号上诉人（原审被告）：谢佳香，女，1976年12月30日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审被告）：谢向阳，男，1971年1月8日出生，汉族，住湖南省华容县。共同委托诉讼代理人：郭佳莉，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙天安置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区雀园路568号创谷产业园1栋12层1239-1240。法定代表人：吴佳波，董事长。委托诉讼代理人：康颉，湖南如金律师事务所律师。第三人：长沙市天心阁管理处，住所地湖南省长沙市天心区天心路17号。法定代表人：徐伟，管理处主任。委托诉讼代理人：王凯民，男，1968年3月1日出生，汉族，住长沙市天心区，系该单位员工。上诉人谢佳香、谢向阳与被上诉人长沙天安置业有限责任公司（以下简称天安置业公司）、第三人长沙市天心阁管理处（以下简称天心阁管理处）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初6939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢佳香、谢向阳上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实、法律适用错误。首先，一审法院依据《停业通知》的内容认定案涉房屋映山楼的停业开始时间为2019年8月7日，属选择性采信证据，与事实不符。从双方往来函件等证据可以证实映山楼整个门店自2019年4月开始实际已经停业。其次，一审法院认定上诉人与天心阁管理处在当年11月6日、13日的回复函中就维修事宜及减免维修期3个月的管理费进行确认，并推定天心阁管理处在维修完毕后将案涉房屋交付上诉人使用，该推定与事实不符。事实上天心阁管理处不仅没有交付案涉房屋，而且阻挠上诉人恢复营业。根据《长沙市园林系统商业门店经营管理后台》的约定，如因甲方对房屋主体修缮期间需要乙方停业，则停业不收管理费。因此一审法院判决上诉人缴纳停业期间10个月的管理费与当事人的合同约定不符，属事实认定不清导致法律适用错误。二、一审法院程序错误。1、上诉人作为唐朝策划公司的股东，在公司清算完毕后，依法办理注销登记，公司主体已经不存在，上诉人不是公司注销后的责任承担主体。根据谁主张谁举证的原则，被上诉人主张上诉人是责任承担主体，应当承担证明上诉人未经清算注销公司或应当作为责任承担主体的证明责任，而一审法院错误分配举证责任，属程序违法。2、一审法院主动追加谢向阳作为被告不符合民事诉讼法的规定，谢向阳非必要的共同诉讼人，法院应当尊重当事人对诉讼权利的处分。被上诉人长沙天安置业有限责任公司辩称：一、关于上诉人提出的一审法院认定事实错误、适用法律错误一审法院认定以被上诉人《停业通知》中明确的时间为停业开始时间，符合双方约定，认定事实清楚；一审法院依据2019年11月6日上诉人谢佳香向第三人提交的《关于映山楼合同补充协议及映山楼屋顶维修减免申请报告》认定第三人完成房屋修缮工作后将房屋交付给上诉人的认定是正确的。根据申请减免报告中提出减免房屋维修期间3个月的管理费可知，上诉人也认可房屋主体维修期间为3个月的事实，根据一审提交的购电凭证，上诉人一直是在对外营业的，否则不能产生那么大额的购电量。事实上，上诉人未依法取得《食品卫生许可证》，依法不能正常对外营业，上诉人因自己的违法行为导致其不具备对外营业的合法性相关责任应当由其自行承担；二、关于上诉人提出的一审法院程序违法，谢向阳是长沙唐朝企业策划有限公司的股东，作为必要共同诉讼当事人，应当参与诉讼。被上诉人申请追加谢向阳为一审被告，一审法院同意追加被上诉人的申请符合法律规定，且程序合法。天安置业公司向一审法院起诉请求:1、解除天安置业公司与谢佳香之间签订的《长沙市园林系统商业门店经营管理合同文本》；2、谢佳香立即腾空房屋并向天安置业公司交还房屋；3、谢佳香向天安置业公司支付2019年4月1日至2020年6月30日的管理费235000元；4、谢佳香承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月24日，第三人天心阁管理处（甲方）与案外人长沙唐朝企业策划有限公司（乙方，以下简称唐朝公司）签订《长沙市园林系统商业门店经营管理合同》，约定由乙方承包经营映山楼三楼，约213.48平方米，门店只限于经营茶饮、会务、文化类活动、文化类礼品及与之相关的产品、与茶文化有关的旅游产品。合同经营期限自2016年1月1日起至2021年3月31日止（包含三个月装修期，装修期不收管理费）。管理费标准：15000元/月，年度管理费总额为180000元，自第二年度起每年度在上一年度管理费的基础上递增2500元。管理费支付时间：第一期管理费须在合同签订之日交纳，之后每期管理费依照合同约定方式提前30日内交纳。管理费支付方式：季度支付，逾期不交，乙方每天按欠款的1%向甲方支付违约金。甲方负责对房屋的主体（如屋顶）进行修缮，室内乙方添置的设施设备由乙方负责修理。如因甲方对房屋主体修缮期间需要乙方停业，则停业不收管理费。乙方对经营门店进行装修，装修设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。乙方拖欠管理费累计六个月以上的，甲方有权单方解除合同，收回经营门店。该合同还约定其他事项。2018年11月27日，第三人向唐朝公司发出《关于“映山楼”申请减免2017-2018年租金报告的回复》：1、经多方调查了解，“映山楼”三楼确实存在屋顶年久失修、破损漏雨以及又可减少、经营状况不佳的情形；2、同意将“映山楼”三楼及一、二楼2017年度整体承包金减免100000元、2018年度整体承包金减免至170000元。以上两年的承包金合计270000元，2017年底已经上缴50000元，差额220000元，上述款项及截至2018年11月底止的水电费请于2018年12月5日前全部交清，逾期未交，我处将按合同规定停电停水终止合同，乙方将自动退出天心阁的经营不再有任何纠纷；……4、自2019年1月1日起“映山楼”三楼及一、二楼统一合并签订补充协议：自2019年1月1日起“映山楼”三楼及一、二楼整体承包金调整为170000元/年，承包金支付方式为半年度支付，采用先付费后使用的原则，即每年1月10日、7月10日前交清该半年度承包金85000元；水电费月结月清。2019年1月1日之后的合同相关具体事项，以届时签订的《补充协议》为准。2019年2月13日，第三人天心阁管理处向唐朝公司发出《催缴通知书》，催缴2018年度承包金50000元、2018年度承包金85000元。2019年2月28日，谢佳香向第三人提交《关于映山楼屋顶漏水请求修缮的申请报告》，表示因映山楼年久失修，屋顶漏水造成经营困难，特申请修整，彻底修复楼顶裂缝，并对三楼天花板裂开处加固维修。2019年4月25日，第三人向唐朝公司发出《通知》，要求其于2019年4月30日前上交2018年度承包金50000元。2019年6月6日，谢佳香向第三人出具《承诺书》，承诺于2019年6月12日前交清2018年承包金余款20000元，逾期未交后果自负。2019年7月，映山楼经营户向第三人提交《关于映山楼补充协议报告》，同意整栋楼租金170000元签署补充协议，因映山楼三楼严重漏水，一二楼设施装饰破落不堪，无法经营，请求对租金缴纳时间延后三个月。2019年8月7日，第三人向映山楼经营门店负责人发出《停业通知》，决定对映山楼屋顶进行全面维修，要求映山楼门店于2019年8月7日起停业。第三人天心阁管理处自2019年9月30日起委托湖南金弘建筑装饰工程有限公司对映山楼屋顶进行维修，2019年10月20日维修竣工验收。2019年11月6日，谢佳香向第三人提交《关于映山楼合同补充协议及映山楼屋顶维修减免申请报告》，报告载明：对天心阁映山楼承包经营合同补充协议无异议，感谢第三人对屋顶的维修，请求减免2019年8月8日至2019年10月30日维修屋顶期间的管理费，并减免维修撤场后经营困难三个月的管理费。2019年11月13日，第三人天心阁管理处向唐朝公司出具《关于“映山楼”签订合同补充协议及映山楼屋顶维修减免申请报告的回复》，该回复中要求唐朝公司、南泥湾山庄于2019年11月20日前签订《映山楼补充协议》，并于签订时补齐2019年度承包金；同意给予唐朝公司、南泥湾山庄在合同约定的经营期限基础上延长三个月，即合同终止日期到2021年6月30日止，并要求唐朝公司、南泥湾山庄在恢复营业前办理好映山楼的《食品经营许可证》，否则不得开门营业。唐朝公司自2019年4月1日起欠缴管理费，天安置业公司多次催要未果，遂酿成纠纷。另查明，长沙唐朝企业策划有限公司已于2019年8月7日决议解散，并注销，唐朝公司注销前共有两名股东，即谢佳香、谢向阳。再查明，2020年1月7日，第三人天心阁管理处（甲方）与案外人长沙市天心国资经营集团有限公司（乙方）签订《资产委托运营协议》，将涉案房屋映山楼无条件委托给乙方运营。2020年2月27日，长沙市天心国资经营集团有限公司向天安置业公司出具《资产管理授权委托书》，委托天安置业公司代为管理经营涉案房屋映山楼。上述事实有《长沙市园林系统商业门店经营管理合同》《关于“映山楼”申请减免2017-2018年租金报告的回复》《通知》《承诺书》《关于映山楼补充协议报告》《停业通知》《关于映山楼合同补充协议及映山楼屋顶维修减免申请报告》《关于“映山楼”签订合同补充协议及映山楼屋顶维修减免申请报告的回复》《资产委托运营协议》《资产管理授权委托书》《国家企业信用信息公示系统信息》及当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。一审法院认为：第三人天心阁管理处与唐朝公司签订的《长沙市园林系统商业门店经营管理合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应当按约履行各自的义务。现第三人将涉案房屋映山楼委托给长沙市天心国资经营集团有限公司运营，长沙市天心国资经营集团有限公司委托天安置业公司代为管理经营涉案房屋，故天安置业公司依约取得涉案房屋的经营管理权，享有第三人天心阁管理处在《长沙市园林系统商业门店经营管理合同》中应有的权利并承担相应的义务。第一、关于天安置业公司要求解除合同腾空房屋的问题。唐朝公司依约应当按季度提前30日缴纳管理费，经查，唐朝公司自2019年4月1日起欠缴管理费，截至2020年6月30日，欠缴时间已超过六个月，合同解除条件已成就，故天安置业公司要求解除《长沙市园林系统商业门店经营管理合同文本》，有合同依据，该院予以支持自起诉之日（2020年7月15日）起解除，合同解除后，映山楼经营户应将租赁物腾空并交还天安置业公司。第二，关于管理费标准问题，第三人天心阁管理处在《关于“映山楼”申请减免2017-2018年租金报告的回复》中告知映山楼经营户自2019年1月1日起“映山楼”三楼及一、二楼整体承包金调整为170000/年，2019年7月，映山楼经营户向第三人提交《关于映山楼补充协议报告》，同意整栋楼租金170000元，至此双方一致同意变更管理费标准，故天安置业公司要求谢佳香、谢向阳按原合同约定的标准支付管理费，于法无据，应按一至三楼整体管理费170000元/年的标准计算。第三，关于疫情及维修停业期间租金减免的问题。谢佳香、谢向阳辩称涉案房屋主体结构质量问题及漏水，无法正常使用，其自停业起不应交纳管理费。经查，第三人发出《停业通知》要求映山楼门店自2019年8月7日起停业维修。2019年10月22日维修竣工验收合格。谢佳香、谢向阳与第三人天心阁管理处在当年11月6日与13日的《关于映山楼合同补充协议及映山楼屋顶维修减免申请报告》及《关于“映山楼”签订合同补充协议及映山楼屋顶维修减免申请报告的回复》就维修事宜及减免维修期3个月管理费进行确认。由此可知，天心阁管理处在维修完毕后将建筑物交付谢佳香、谢向阳使用，同时同意减免维修期3个月管理费。故谢佳香、谢向阳要求其自停业起不交纳管理费的辩解意见，一审法院不予采纳。另，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情属于全国性突发公共卫生事件，系当事人均无法预见的客观情况变化，且关停门店配合疫情防控不仅是承租人的义务，亦是出租人的责任。因此造成的损失，根据公平原则，双方均应分担责任。结合疫情防控对正常经营的影响程度，该院予以酌情支持减免2个月管理费。第四、谢佳香、谢向阳应支付管理费金额问题。2019年4月1日至2020年6月30日共15个月，减免5个月疫情及停业期间管理费，共计应交纳10个月管理费，按比例核减的管理费为67426元【170000（回复中确认的管理费）÷395000（原合同管理费）×235000÷15×10】。第五、关于谢佳香、谢向阳的责任承担问题，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条之规定，公司解散应当依法清算完毕后，申请办理注销登记，未经清算即办理注销登记，债权人可主张公司股东承担清偿责任。《长沙市园林系统商业门店经营管理合同》系唐朝公司与第三人天心阁管理处签订，唐朝公司于2019年8月7日已注销，谢佳香、谢向阳作为唐朝公司股东，未提交证据证明其已履行清算义务，故天安置业公司要求谢佳香、谢向阳对涉案合同产生的债务承担清偿责任，于法有据，该院予以支持。一审法院判决如下：一、长沙市天心阁管理处与长沙唐朝企业策划有限公司签订的《长沙市园林系统商业门店经营管理合同文本》自起诉之日（2020年7月15日）起解除；二、谢佳香、谢向阳在本判决生效后十日内一次性向长沙天安置业有限责任公司支付欠付的管理费67426元；三、谢佳香、谢向阳在本判决生效后十日内腾空映山楼三楼房屋并交付长沙天安置业有限责任公司；四、驳回长沙天安置业有限责任公司的其他诉讼请求。二审期间上诉人谢佳香提交了如下证据：证据一、《停业通知》，真实性、合法性予以确认，对其证明目的将综合全案证据予以认定；证据二、收条两张，证据三、《长沙市岳麓区劳动人事争议仲裁委员会仲裁裁决书》，该两份证据与本案无关，本院不予采信；证据四、映山茶楼工资表，系上诉人单方制作，无其他证据予以佐证，真实性无法确认，本院不予采信。本院二审查明：2019年11月6日，谢佳香向天心阁管理处出具《关于映山楼合同补充协议及映山楼屋顶维修减免申请报告》载明“······感谢天心阁管理处对于映山楼屋顶年久失修，破损及严重漏雨情况进行了大型维修，但在维修过程中耽误的经营时间比较长从2019年8月8日停业维修直到2019年10月30日近三个月才撤场。给映山楼经营者带来严重的经营困难······”2019年11月13日，天心阁管理处向唐朝公司、南泥湾休闲山庄出具《关于映山楼合同补充协议及映山楼屋顶维修减免申请报告的回复》载明“······3、同意给予拟两公司在映山楼屋顶维修期间的三个月时间补偿······”。2020年8月18日，天安置业公司于向一审法院申请追加谢向阳为被告。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。根据已查明的事实和当事人诉辩主张，本案二审的争议焦点是：一、被上诉人是否有权解除涉案合同；二、上诉人是否应当支付欠付的管理费；三、一审法院是否存在程序违法。一、被上诉人是否有权解除涉案合同。二审庭审中，上诉人对合同解除无异议，仅主张被上诉人无合同解除权。本案中，根据《长沙市园林系统商业门店经营管理合同》第八条第7项，拖欠管理费累计6个月以上，天心阁管理处有权解除合同。本院认为，上诉人自2019年4月1日起未支付管理费，合同解除条件已成就，天安置业公司受天心阁管理处委托取得涉案房屋的经营管理权，享有合同权利义务，有权解除涉案合同。二、上诉人是否应当支付欠付的管理费。上诉人主张涉案房屋映山楼于2019年4月起实际停业至今，一审认定停业时间错误。根据《长沙市园林系统商业门店经营管理合同》约定停业期间不收取管理费，故一审判决上诉人缴纳停业期间费用错误。经查，谢佳香于2019年11月6日向天心阁管理处出具的《关于映山楼合同补充协议及映山楼屋顶维修减免申请报告》中载明“感谢天心阁管理处对于映山楼屋顶年久失修，破损及严重漏雨情况进行了大型维修，但在维修过程中耽误的经营时间比较长从2019年8月8日停业维修直到2019年10月30日近三个月才撤场。给映山楼经营者带来严重的经营困难······”2019年11月13日，天心阁管理处向唐朝公司、南泥湾休闲山庄出具《关于映山楼合同补充协议及映山楼屋顶维修减免申请报告的回复》，同意给予映山楼屋顶维修期间的三个月的时间补偿。本院认为，结合上述事实，一审法院认定停业开始时间为2019年8月7日，维修时间为3个月并无不当。上诉人主张自2019年4月1日停业至今与事实不符，一审法院认定上诉人向被上诉人支付管理费且根据疫情酌情减免管理费金额并无不当，本院依法予以维持。三、一审是否存在程序违法。上诉人主张一审法院举证责任分配错误，法院主动追加谢向阳为被告，属于程序违法。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。第八十一条规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。本案中，唐朝公司于2019年8月7日已注销，谢佳香、谢向阳为唐朝公司股东，为本案当事人。谢佳香、谢向阳主张其诉讼主体不适格，应当对唐朝公司经依法清算后注销承担举证责任。天安置业公司于2020年8月18日向一审法院申请追加谢向阳为被告，一审法院依法向谢向阳送达了开庭传票等诉讼文书，故一审程序并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人谢佳香、谢向阳上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4826元，由上诉人谢佳香、谢向阳承担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 马光祥审判员 蔡 晓二〇二一年四月二十日书记员 何 叶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。