北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初3529号原告（反诉被告）：北京恒宝升物业管理有限公司丰台分公司，营业场所北京市丰台区王佐镇千灵山路199号鑫湖家园34号楼。负责人：刘旻，总经理。委托诉讼代理人：田文浩，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王海雪，女，该公司工作人员。被告（反诉原告）：白连生，男，1971年6月30日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张经强，北京市包律师事务所律师。原告（反诉被告）北京恒宝升物业管理有限公司丰台分公司（以下简称恒宝升丰台分公司）与被告（反诉原告）白连生物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒宝升丰台分公司委托诉讼代理人田文浩、王海雪，被告（反诉原告）白连生委托诉讼代理人张经强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）恒宝升丰台分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2015年9月1日至2019年3月31日期间的物业费3258.97元；2.判令被告给付违约金12183.62元；3.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2014年9月1日办理入住王佐镇馨慧苑B9号楼3单元102房，同时签署《临时管理规范》等文件，约定业主按时向物业服务企业交纳物业服务费。被告至今未缴纳2015年至2019年的物业服务费，故原告诉至法院。被告（反诉原告）白连生辩称：不同意原告的诉讼请求。1、本案的原告主体不适格，合同主体是北京恒宝升物业管理有限公司，不是原告。2、本案的被告主体不适格，物业服务合同的签订方为王佐镇怪村村委会，与原告无关。3、2014年9月，被告入住后对涉案房屋进行了装修，但2015年和2016年，涉案房屋的地下室有大面积积水，造成了巨大损失，被告多次要求赔偿未果。4、前期物业服务合同届满后，原告没有与被告签订物业服务合同，故该物业服务合同对被告没有效力。5、根据王佐镇怪村村委会给全体村民下发的《关于村民搬迁上楼关心问题的答复》，村民搬迁上楼居住后，由村委会负责本小区的物业管理，其中物业费第1-5年按0.1元每建筑平方米每月收取。6、原告的诉请金额有误，违约金金额应为5527元，而且违约金跟被告没有任何关系，被告不应承担赔偿责任。7、原告没有尽到物业管理的责任和义务，自被告入住小区后，没有见过原告为该小区从事物业管理服务，小区管理混乱。主要有以下问题：（1）楼房单元门坏的门禁从来没有得到修理；（2）小区的南门和北门从来没有保安值班，外部车辆随意进入；（3）楼道内没有任何消防设备，居民安全得不到任何保障；（4）小区内电动车经常丢失，垃圾物品随意堆放，小广告在单元门和楼道张贴的到处都是，小区脏乱差；（5）小区的绿化从未见过专人管理，杂草丛生；（6）楼道内和地下室的电灯正常工作不足50%；（7）从未见过小区内有巡视的保安，居民安全得不到保障；（8）排水管道经常堵塞，得不到及时维修，给小区居民造成重大财产损失；（9）从未见过原告对小区居民进行物业管理服务调查和居民反馈物业管理情况和汇报小区物业管理收支情况。8、当物业服务出现问题，被告每次都是与村委会沟通维修事宜，所以并不知道原告的存在，原告私下里跟王佐镇怪村村委会签订服务合同，私自设立物业费标准，又不为小区提供物业服务，收费没有法律依据。被告（反诉原告）白连生提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人财产损失5000元；2.判令被反诉人返还反诉人2014年9月1日至2015年8月31日已缴纳的物业费909.48元；3.判令反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2013年，反诉人所在王佐镇怪村实施旧村改造，根据拆迁规定，反诉人进行了腾退并分得涉案房屋。2014年9月1日，反诉人入住涉案房屋。2015年和2016年，由于被反诉人物业管理不善，涉案房屋地下室大面积积水，导致了各种物品损坏，经济损失达5000元。反诉人打电话给村委会，村委会派人到地下室查看，承诺尽快补偿，但并未履行。后来反诉人才得知来查看物品受损情况的人员是被反诉人的员工。根据王佐镇怪村委员会给全体村民下发的《关于村民搬迁上楼关心问题的答复》，村民搬迁上楼居住后，由村委会负责本小区的物业管理，由于村委会对小区物业管理不善，导致反诉人的地下室积水，致使反诉人家庭财产受损，故村委会及被反诉人应承担连带责任。小区业主收房时，村委会和被反诉人强制反诉人缴纳2014年9月1日至2015年8月31日的物业费909.48元，因村委会和被反诉人没有尽到物业管理义务，反诉人要求被反诉人返还物业费909.48元。原告（反诉被告）恒宝升丰台分公司针对被告（反诉原告）白连生提出的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。地下室漏水是由于下雨渗漏到地下室，根据房屋质量管理规定，防水这块是开发商的责任。开发商的保证责任是五年，这个责任不在物业。被告反映这个问题后，我公司已经转达给开发商。另外，我公司收费，是根据我公司跟开发商和村委会签订的物业服务合同，对小区进行物业服务。业主管理临时规约有相关约定，被告收房的时候进行了签字，明确由我公司收取物业费。而且第一年也是业主将物业费交给我公司。被告已经认可了这份合同，且已经享受了四年多的服务，退费是没有依据的。本院经审理认定事实如下：2014年3月，北京市丰台区王佐镇怪村村民委员会（甲方）、北京恒宝升物业管理有限公司（乙方）、北京新鸿基盛城置业集团有限公司（丙方）签订《前期物业服务合同》，约定由北京恒宝升物业管理有限公司为文慧家园一期、二期提供物业服务，合同第七条载明：“物业服务费标准经乙方委托的物业服务评估监理机构测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：享受村民待遇的业主1元/平方米*月；不享受村民待遇的业主、外租户按2元/平方米*月”。2016年3月，北京市丰台区王佐镇怪村村民委员会（甲方）、恒宝升丰台分公司（乙方）、北京新鸿基盛城置业集团有限公司（丙方）签订《物业服务合同（馨慧苑2015.7.1-2016.2.29）》《物业服务合同（馨慧苑2016.3.1-2016.12.31）》，约定由恒宝升丰台分公司为馨慧苑提供服务，合同第七条载明：“物业服务费标准经乙方委托的物业服务评估监理机构测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为1.5元/平方米/月；享受村民待遇的业主1元/平方米/月”。上述两份合同落款恒宝升丰台分公司处加盖了北京恒宝升物业管理有限公司公章。2017年3月，北京市丰台区王佐镇怪村村民委员会（甲方）、北京恒宝升物业管理有限公司（乙方）、北京新鸿基盛城置业集团有限公司（丙方）签订《物业服务合同（馨慧苑2017.1.1-2018.8.31）》，约定由北京恒宝升物业管理有限公司为馨慧苑提供物业服务，合同第七条载明：“物业服务费标准经乙方委托的物业服务评估监理机构测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为1.5元/平方米/月；享受村民待遇的住户按1元/平方米/月缴纳”。2018年8月，北京市丰台区王佐镇怪村村民委员会（甲方）、北京恒宝升物业管理有限公司（乙方）、北京新鸿基盛城置业集团有限公司（丙方）、北京滨湖文慧置业有限公司（丁方）签订《物业服务合同（馨慧苑2018.9.1-2019.3.31）》，约定由北京恒宝升物业管理有限公司为馨慧苑提供物业服务，合同第七条载明：“物业服务费标准经乙方委托的物业服务评估监理机构测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为1.5元/平方米/月，享受村民待遇的住户按1元/平方米/月；享受居民待遇的住户物业服务费1.3元/平方米/月”。2014年9月1日，被告白连生签署房屋确认单，确认户门号B9-3-102，面积75.79平方米，地下室门号B9-3-306，面积3.13平方米。同日，白连生签署《承诺书》，载明：“本业主所拥有物业第一期9栋第3单元102号。一、确认已详细阅读（物业管理有限公司）制定的临时管理规约（以下简称“本临时规约”）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约；三、本人同意承担违反本临时规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时规约的行为承担责任。”2018年5月7日，北京市丰台区王佐镇怪村村民委员会出具《关于已作废的情况说明》，载明：“鉴于2014年7月15日的丰台区重大项目领导小组办公室会议（丰重办公【2014】18号文件）及2014年7月10日《王佐镇人民政府关于青龙湖二期土地一级开发项目拆迁补偿奖励方案备案的函》（王政函【2014】74号文件）决定相关村民腾退补偿政策调整，且村民已得到调整补偿。故对丰台区王佐镇怪村村民委员会于2009年12月21日公示的《关于村民搬迁上楼关心问题的答复》作废。条款包括：物业费、停车位收费标准及楼房问题。附件：关于村民搬迁上楼关心问题的答复”。《关于村民搬迁上楼关心问题的答复》载明：“……一、关于物业管理费：1、小区运行模式：高度自治的由物业管理公司服务的村集体补贴的24小时保安的封闭社区。2、收费标准：第1-5年按0.1元每建筑平方米每月收取，第6-10年按0.2元每建筑平方米每月收取。第11年始另行规定。不享受村民待遇的户按1元每建筑平方米每月收取……”。2021年3月26日，北京恒宝升物业管理有限公司出具《关于恒宝升丰台分公司情况说明》，载明：“我公司于2014年3月与开发商及当地村委会共同签订了关于北京市丰台区王佐镇馨慧苑小区的物业服务合同，并同时组建了该小区的项目服务部为其提供物业服务，直至2019年3月31日终止服务。为便于该项目的服务工作开展，在该项目部的基础上于2014年11月注册了恒宝升丰台分公司，独立为该小区提供物业服务，人员、组织结构及管理模式均未进行调整。分公司隶属于总公司，但独立运营，独立核算。所以，分公司具备收取该小区物业费的资格。特此证明”。本案审理过程中，白连生主张涉案房屋地下室发生漏水情况，恒宝升丰台分公司予以认可。恒宝升丰台分公司主张漏水是由于北京爆发特大暴雨的特殊情况，其工作人员帮助排水了，后来降雨正常后，再没有发生类似的情况。另查，白连生属于享受村民待遇的业主。上述事实，有物业服务合同、房屋确认单、承诺书、《关于已作废的情况说明》、《关于恒宝升丰台分公司情况说明》、地下室受损情况的照片和视频等证据以及当事人陈述在案佐证。本院认为，北京恒宝升物业管理有限公司与北京市丰台区王佐镇怪村村民委员会等签订物业服务合同，约定北京恒宝升物业管理有限公司为涉案房屋所在的小区提供物业服务。北京恒宝升物业管理有限公司成立分支机构恒宝升丰台分公司，实际为涉案小区提供物业服务。恒宝升丰台分公司提供物业服务后，享有收取物业费的权利。白连生作为涉案房屋的权利人，享受了物业服务后，具有交纳物业费的义务。白连生主张物业服务不到位，未提交充分证据予以证明，对该辩称，本院不予采信。根据恒宝升丰台分公司提交的物业服务合同、《关于已作废的情况说明》，白连生作为享受村民待遇的业主，应按照1元/平方米/月的标准交纳物业费。恒宝升丰台分公司要求白连生给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，双方没有明确约定，本院不予支持。关于白连生主张地下室漏水问题，其未提交证据证明系恒宝升丰台分公司未尽物业管理责任而造成，白连生要求恒宝升丰台分公司赔偿财产损失及退还物业费的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案相关法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的相关规定。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、白连生于本判决生效后七日内给付北京恒宝升物业管理有限公司丰台分公司2015年9月1日至2019年3月31日期间物业费3258.97元；二、驳回北京恒宝升物业管理有限公司丰台分公司的其他诉讼请求；三、驳回白连生的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费93元，由北京恒宝升物业管理有限公司负担68元（已交纳），由白连生负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由白连生负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 汪芬丽二〇二一年四月六日法官助理 阚 爽书 记 员 辛 靖