广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0204民初1499号 原告：柳州鸿成市场管理有限公司，住所地：柳州市飞鹅路53号新时代商业港高层公寓五层，统一社会信用代码：91450200680130422T。 法定代表人：韦陪成，该公司执行董事。 原告：柳州市一嘉源商业管理有限公司，住所地：柳州市柳南区城站路94号新时代商业港2-9#楼四层4-4-002号，统一社会信用代码：91450204MA5P7HED9E。 法定代表人：庞忆清，该公司执行董事兼总经理。 二原告共同委托诉讼代理人：索生凤，广西君行律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：刘世英，广西君行律师事务所律师。 被告：宋念念，男，1995年8月10日出生，汉族，住安徽省 -2- 宿州市萧县黄口镇徐洼行政村大单庄西自然村114号，公民身份号码：3422221995××××××××。 原告柳州鸿成市场管理有限公司、柳州市一嘉源商业管理有限公司诉被告宋念念合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告柳州鸿成市场管理有限公司、柳州市一嘉源商业管理有限公司之共同委托诉讼代理人刘世英，被告宋念念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州鸿成市场管理有限公司、柳州市一嘉源商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两原告支付租金28272.7元及违约金（租金计算期间为2020年11月1日至2021年2月7日；逾期付款违约金以28272.7元为基数，按照年利率15.4%，从起诉之日起计算至还清租金及逾期付款违约金止）；2、判令被告向两原告支付空调费935.6元及违约金（空调费计算期间为2020年10月1日至2020年11月30日；逾期付款违约金以935.6元为基数，按照年利率15.4%，从起诉之日起计算至还清空调费及逾期付款违约金止）；3、判令被告向两原告为实现债权所产生的律师费1460元以上合计：30668.3元。4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：一原被告双方签订租赁及服务合同的事实两原告与被告签订《红星美凯龙新时代商业港家具商场展位租赁及管理服务合同》约定如下：被告租赁原告位于柳州市新时代商业港商场三楼D8056、D8057展位经营依思蒙沙品牌系列产品，租赁期 -3- 限为2019年11月1日至2020年10月31日，折合计租数量为297.02平方米，租金、管理费的支付方式按照固定方式执行，2019年11月1日至2019年12月9日租金单价为33元/平方米/月（含管理费），2019年12月10日至2020年10月31日期间租金单价为21.1元/平方米/月，管理费单价为11.9元/平方米/月，租金和管理费起算时间为2019年11月1日。被告应于每一付款周期向出租方支付租金，并向管理方支付管理费。若被告未按照合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。被告应于本合同签订当日向管理方支付质量保证金30000元，但被告未向原告支付任何质量保证金。根据《民法典》第七百三十四条之规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。故两原告与被告的租赁合同继续有效原告有权按照原租赁合同标准执行收取租金等费用。二、被告拖欠租金等费用的事实自2020年11月1日开始，被告一直拖欠租金等费用，截止到2021年2月7日，被告尚欠租金28272.7元，空调费935.6元，至今未付。三、逾期付款违约金按照年利率15.4%计算根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条以及第三十二条关于双方约定的利率不超过起诉时一年期贷款市场报价利率四倍上限之规定，原告与被告关于按照未付款项的每日千分之三逾期违约金的约定已超过上述规定，故原告按照起诉时一年期贷款市场报价利率四倍的年利率15.4%主张逾期付款违 -4- 约金。鉴于以上情况，原告认为：被告拖延支付租金等费用，不仅严重违反了合同约定，也严重侵害了原告的合法权益，根据合同约定及法律规定，原告有权要求被告支付租金等费用。为此，根据《民事诉讼法》的有关规定，特提起前列诉讼请求，请求人民法院依法判如所请。 被告宋念念辩称，不同意原告诉讼请求。原告与被告签订展位租赁及管理服务合同属于格式合同，其中的大部分约定均是加重被告义务，扩大原告权力的格式条款，属于霸王条款，根据法律规定这些应当被认定为无效。在本案的法律关系中，两原告的主体关系混淆，根据合同出租方是鸿成公司，管理方是一嘉源公司即便是向被主张租金也不应该同管理方主张，即便是向被告主张管理，也不应该由出租方来主张，两原告请求被告向其共同支付租金及空调费、管理费、违约金是没有法律和合同依据。直至原告起诉时，被告都没有获得任何一份租赁合同的任何文本，被告签约后原告以盖章为由收去所有文本，至于质保金被告认为已经交给出租方至今未退，无需重复交纳质保金，并且被告之前交纳租金原告至今未能开出有效收款收据以及正式发票。据了解，商场内其它租户与被告基本一致，出租方存在重大逃税事实。签订该合同时出租方与管理方为空白。按照之前的续签惯例，管理方应为上海红星美凯龙品牌管理有限公司新时代商业港分公司（以下简称红星美凯龙），被答辩人在答辩人不知情的情况下擅自更改合同管理方为柳州市一嘉源商业管理有限公司，且该合同 -5- 已经于2020年10月31日结束，答辩人多次要求签订新的合同，被答辩人一直拖延不给出正面答复。答辩人一直履行着与被答辩人之间签订的合同，在合同第7页第十四条中：本合同履行过程中发生争议各方应友好协商，协商不成均可向商场所在地人民法院提起诉讼。答辩人在接到传票前，柳州鸿成市场管理有限公司与柳州市一嘉源商业管理有限公司均未与答辩人有过任何协商的过程。对于被答辩人诉求第二条中的律师费用不予认可。综上，被答辩人要求答辩人支付租金以及违约金不具有事实依据和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院将结合查明的事实在本院认为部分予以综合认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 原告鸿成公司（出租方）、原告一嘉源公司（管理方）以及被告宋念念（承租方）共同签订了一份《红星美凯龙新时代商业港家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定原告鸿成公司将位于柳州市柳南区新时代商业港红星美凯龙家居商场的D8056、8057展位出租给被告用于经营，其中在该份合同的第一部分专用条款的第2条约定：“经各方共同测量，展位实测面积为190.396平方米，测量结果见本合同附件一‘展位平面图’，展位计租公摊系数为1.56。经核算，该展位（含公用过道、大楼立柱、公共 -6- 卫生设施等公摊部门）计租面积为297.02平方米”。第3条约定：“3.1承租方应于每一付款周期向出租方支付租金，并向管理方支付管理费（管理方就其所收取的管理费提供的管理服务包括市场管理、商品质量监督、品牌及营销推广、物业服务等，详见本合同通用条款）。3.2.1租金单价按以下方式执行：1、2019年11月1日至2019年12月9日租金单位为33元/平方米/月（含管理费）；2019年12月10日至2020年10月31日租金为21.1元/平方米/月。3.2.2管理费单价按以下方式执行：2019年12月10日至2020年10月31日管理费单价为11.9元/平方米/月。3.3出租方授权管理方工作人员代为收取租金。......3.4承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金和管理费”。第4条约定：“4.1租赁期限自2019年11月1日起至2020年10月31日止，出租方应于起租日将展位交付给承租方，交付状态及相应的设施、设备清单见本合同附件二“交接清单”。4.2租金的起算时间为2019年11月1日；管理费的起算时间为2019年11月1日。4.3租金和管理费的付款周期均为叁个月。......”。第五条约定：“5.1承租方应于本合同签订当日向管理方支付保证金，其中质量保证金30000元；5.2本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚余额的情况下，管理方自本合同在终止之日起满三年后一次性无息返还”。第七条约定：“7.1承租方应支付电费、空调费。承租方承担的电费包括自用电及公共区损耗两部分：自用电部分费用=广西柳 -7- 州市物价部门指导价×自用电量；公区损耗部分费用=广西柳州市物价部门指导价×自用电量×公区损耗系数1.3561。其中，广西柳州市物价部门指导价为0.6478元/度。空调费单价为0.3元/平方米/天，承租方按以下方式支付：承租方应向出租方支付电费、共用设施用电及损耗费用、空调费。出租方可以根据实际经营需要向承租方提供空调服务（含空调设备维护等），承租方应在出租方提供空调服务的期间向出租方支付空调费。电费、共用设施用电及损耗费用、空调费由管理费代为收取”。第13条约定：“13.1本合同的变更必须经各方协商一致，签订有关变更事项的补充性法律文件，且必须加盖出租方、管理方公章后生效。13.2承租方特别同意，未经出租方、管理方向承租方出具专门的书面授权书，管理方工作人员无权代表管理方及出租方作出任何变更本合同约定的承诺、保证或行为，对此承租方在签订本合同时已完全理解和同意。11.9在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知管理方，向出租方和管理方支付相当于撤场前壹个月租金和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经管理方同意并办好所有退租手续方可撤离展位。13.4除第11.9条约定情形外，其他有关合同的解除和终止的事项，由三方根据合同通用条款以及附件相关约定执行”；第13条约定：“13.1本合同履行过程中发生争议各方应友好协商，协商不成均可向商场所在地人民法院提起诉讼”。在该份合同的第二部分通用条款的第19条约定：“违约责任：19.1若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约 -8- 保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。......19.9本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金和管理费的二倍向出租方和管理方支付场地占用费。......19.12管理方因承租方违约解除合同、责令承租方停业整顿、或承租方逾期占用展位的，管理方有权停止对承租方的一切服务，包括但不限于采取停水、停电、以合理方式封闭展位等措施”。第21条约定：“21.3合同终止前，承租方如有意续约，应在租赁合同期满前两个月前向出租方和管理方提出申请，并重新签订书面合同（以下简称“新租赁合同”）。如新租赁合同在本合同终止日期前未完成签署，出租方或管理方未提出异议且承租方在本合同到期后仍在此展位持续经营，各方同意暂按本合同约定的标准执行；在新租赁合同完成签署后，按新合同约定重新计算费用，如需承租方补交的，承租方应于3日内补交；如承租方有多交费用的，多交费用自动转为承租方下期应交各项费用。如在本合同到期三个月内仍未签订新租赁合同，且承租方仍在此展位持续经营，视同承租方同意按照出租方和管理方新租赁合同费用标准执行，同意从本合同终止日次日起的租金、管理费用等费用标准按照新租赁合同的标准执行，否则承租方需按照本合同第21条约定撤离展位。21.4在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知管理方，经管理方同意后办好所有退租手续并交足所有合同约定的违约金和费用方可撤离展位。21.6在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现下列情况之一，管理方有权解除 -9- 合同，收回展位，承租方已交纳的保证金作为违约金不予退还。若保证金不足以弥补出租方、管理方损失的，承租方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止（包括但不限于租金、管理方、诉讼费、差旅费、律师费等）。21.6.1未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）累计一个月及以上的。21.7承租方特别承诺：因其违约导致合同解除或其单方面解除合同时，上述承租场地自本合同解除之日起视为由管理方自动收回，如承租方自本合同解除之日起一个月内拒不履行付款义务（包括但不限于租金、管理费、公用事业费、违约金、保证金、先行赔付款项等），则承租方即无条件不可撤销授权管理方自本合同解除之日起一个月届满后的三年内按不低于商品挂牌价20%的价格自行处置（包括但不限于：变卖、交换等）展位内管理方已经占有全部商品，处理所得款项优先用于偿还各项承租方应付款项（包括但不限于租金、管理费、公用事业费、违约金、保证金、先行赔偿款项等），若处理所得款不足以偿还欠款，则管理方有权继续向承租方追索。未经管理方书面同意，承租方不得将本款所得“商品”作价出售。21.8合同无论因何原因终止的，承租方应于管理方书面确认的终止之日将承租方展位内物品全部撤出展位”。第22条约定：“......22.6合同的专用条款、通用条款、合同附件三个部分是租赁合同共同组成部分，不可分割，对各方均具有法律约束力。......22.7各方在签署本合同同时，管理方已就所有条款（尤其是加粗加黑条款）向承租方及其授权代表、经办人员作了 -10- 充分的解释和说明，承租方及其授权代表、经办人员在签订本合同时已经完全理解和同意本合同所有条款（尤其是加粗加黑条款），包括但不限于专用条款、通用条款及所有附件”。 原告以被告在合同约定期限到期后继续使用案涉展位，却未依约足额交付该逾期使用展位期间的租金，以及还尚拖欠空调使用费为由诉至本院。 原告递交《红星美凯龙公共区域电量计量表底度明细》一份，载明电量抄表明细。原告递交《红星中央空调开启时间统计表》，载明各月空调开启日期及时段。原告递交《2020年11月空调费》表格一份，载明11月空调开启时间为2.5天，大部分业主在该表上签名。 原告递交《委托代理合同》及《收据》载明其为本案诉讼支出律师代理费1460元。 本院认为，一、关于合同效力。二原告与被告签订的《红星美凯龙新时代商业港家居商场展位租赁及管理服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，本院确认该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于被告辩称该合同系受二原告欺骗所签，但未能举证予以证实，但被告认可至今仍在案涉展位经营，故本院对被告的该项抗辩不予采信。租赁期限届满，承租人继承使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。本案中，虽《红星美 -11- 凯龙新时代商业港家居商场展位租赁及管理服务合同》约定的租赁期限到期，原告主张被告仍继续使用案涉展位，被告认可至今仍在案涉展位经营，故双方签订的《红星美凯龙新时代商业港家居商场展位租赁及管理服务合同》继续有效，双方约定应在每一付款周期开始前30日向原告支付租金及管理费，故被告应按照合同约定向二原告履行支付租金等合同义务。 二、关于欠费金额及违约金。原告要求被告按照合同约定支付租金，即租金为21.1元/平方米/月，管理费单价为11.9元/平方米/月，每月共计33元/平方米；其在庭审中亦明确诉请租金项目金额包括合同约定的租金及管理费。对于面积，双方明确约定计租面积为297.02平方米，本院予以确认。被告虽不认可合同约定的公摊系数，辩称其签订合同时合同系空白合同，但未能举证证实本院不予采信。对于收费方，合同虽约定租金可由管理方工作人员代收，但根据合同约定租金的实际收取方为鸿成公司，管理费由一嘉源公司实际收取。本院认为，在二原告均参加诉讼的情况下，由实际收取方收取相应款项为宜。双方合同约定违约金过高，原告调整为年利率15.4%从起诉之日开始计算，对此本院结合被告的违约情形和程度综合考量，对原告主张的违约金予以调整为一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算。故被告应向原告鸿成公司支付2020年11月1日至2021年2月7日的租金20263.69元【（21.1元×297.02平方米×3个月）+（21.1元×297.02平方米÷30×7天）】，并以20263.69元为基数，按照年利率3.85%， -12- 从起诉之日开始计算至20263.69元支付完毕时止；应向一嘉源公司支付2020年11月1日至2021年2月7日的管理费11428.34元【（11.9元×297.02平方米×3个月）+（11.9元×297.02平方米÷30×7天）】，并以11428.34元为基数，按照年利率3.85%，从起诉之日开始计算至11428.34元支付完毕时止。 三、关于空调费。双方在合同中约定“出租方可以根据实际经营需要向承租方提供空调服务，承租方应在出租方提供空调服务的期间向出租方支付空调费”。原告递交证据证实商场在2020年11月空调开放时间为2.5天，对于原告诉请上述时段之外的空调费，因原告并未举证证明实际发生的天数及费用数额，原告仅提供表格亦未有业主签字确认，故应承担举证不能的不利诉讼后果，对原告要求被告支付上述时段之外的空调费，本院不予支持。被告应按照约定向原告鸿成公司支付空调费。双方对合同约定的“0.3元/平方米/天”中的“平方米”具体数额有争议。原告主张按照计租面积即297.02平方米计算，被告对公摊系数不认可，不同意按该面积计算空调费。对此，本院认为应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。本案中，结合双方对公共区域使用及支付费用的相关约定，空调费亦应包含公摊面积的相应费用。在未单独约定空调费计算面积的情况下，对于以面积计量的收费项目，本院认可原告关于以计租面积计算空调费的主张。双方未约定空调费支付期限，至起诉时原告要求被告支付2020年11月的空调费 -13- 已经给予被告必要的准备时间。故被告应向原告鸿成公司2020年11月的空调费222.77元并支付违约金，违约金按照年利率3.85%，从起诉之日计算至空调费支付完毕时止。 四、关于律师费。双方在合同约定承租方出现未按时交纳合同项下的费用累计一个月以上的，承租方需赔偿出租方、管理方全部损失包括但不限于租金、管理费、诉讼费、差旅费、律师费等。二原告举证证实其为实现本案债权支付律师代理费1460元，故被告应向二原告支付律师费1460元。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十六条、第四百九十条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十二条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、被告宋念念向原告柳州鸿成市场管理有限公司支付2020年11月1日至2021年2月7日的租金20263.69元并支付违约金（违约金以20263.69元为基数，按照年利率3.85%，从起诉之日开始计算至20263.69元支付完毕时止）。 二、被告宋念念向原告柳州市一嘉源商业管理有限公司支付2020年11月1日至2021年2月7日的管理费11428.34元并支付违约金（以11428.34元为基数，按照年利率3.85%，从起诉之日开始计算至11428.34元支付完毕时止）。 -14- 三、被告宋念念向原告柳州鸿成市场管理有限公司支付2020年11月空调费222.77元及违约金（违约金以317.4元为基数，按照年利率3.85%，从起诉之日开始计算至222.77元支付完毕时止）。 四、被告宋念念向原告柳州鸿成市场管理有限公司、原告柳州市一嘉源商业管理有限公司支付律师费1460元。 五、驳回原告柳州鸿成市场管理有限公司、原告柳州市一嘉源商业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取计283元（原告已预交），由被告宋念念负担并迳付原告柳州鸿成市场管理有限公司、柳州市一嘉源商业管理有限公司。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员 邓 媛 -15- 二〇二一年四月二十五日 书记员 雷艺琴 适用法律条文： 《中华人民共和国民法典》 -16- 第四百六十五条【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。 第四百六十六条【合同条款的解释】当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。 第四百九十条【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。 第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违 -17- 约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百二十二条【承租人违反支付租金义务的法律后果】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第七百三十四条【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -18- 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007