重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终2287号上诉人（原审被告）：叶文娟，女，1986年10月23日出生，汉族，住重庆市渝北区丁香路200号9幢1单元5-4，公民身份号码500112198610230862。被上诉人（原审原告）：重庆勤道商业管理有限公司（原重庆勤道房地产经纪有限公司），住所地重庆市江北区融景路29号附22号2-1，统一社会信用代码91500112MA5U8W3C17。法定代表人：揭雪松，总经理。委托诉讼代理人：李隆庚，重庆扬华律师事务所律师。原审被告：王永勤，女，1975年3月8日出生，汉族，住重庆市江北区海尔路179号7幢29-2，公民身份号码510225197503083806。原审被告：刘明刚，男，1973年8月24日出生，汉族，住重庆市江北区海尔路179号7幢29-2，公民身份号码510225197308248433。上诉人叶文娟因与被上诉人重庆勤道商业管理有限公司（以下简称勤道公司），原审被告王永勤、刘明刚居间合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初28624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人叶文娟，被上诉人勤道公司的委托诉讼代理人李隆庚，原审被告王永勤、刘明刚参加诉讼。本案现已审理终结。叶文娟上诉请求：撤销一审判决关于叶文娟支付15000元违约金；判决对勤道公司及其工作人员处以罚款。事实及理由如下:一、叶文娟不存在规避勤道公司进行签约的违约行为，一审法院认定叶文娟违约，属于事实认定错误。二、《看房确认书》中的违约金条款属于无效的格式条款，且约定的标准过高，极不合理。三、勤道公司违反《房地产经纪管理办法》的规定，应该对公司及其工作人员处以罚款。勤道公司辩称，一审法院认定叶文娟存在违约行为正确。《看房确认书》中的违约金条款真实、合法、有效。对于叶文娟要求处罚公司及工作人员不属于法院审理范围。王永勤辩称，没有意见。刘明刚辩称，和刘明刚签合同的不是叶文娟，勤道公司没有通知刘明刚和叶文娟见过面，也没介绍刘明刚，不认识叶文娟。勤道公司向一审法院起诉请求：判令叶文娟向勤道公司支付违约金3万元。一审法院认定事实：2018年4月10日，案外人朱君、姜木果（甲方）与刘明刚（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方租赁给乙方产权商业门面：重庆市江北区融景路27号附13号商业门面，由乙方作为经营场地；每月租金为15000元；甲方同意乙方转让第三方，但第三方必须与甲方签订后续合同，否则为无效合同，转让金归乙方。2018年7月20日，江北区渝汇火锅店经重庆市工商行政管理局江北区分局核准设立，经营者为刘明刚，经营场所为重庆市江北区融景路27号附13号。2019年8月13日，王永勤（甲方）与勤道公司（乙方）签订《房源委托协议》，主要约定：甲方将其名下合法购买/合法租赁的重庆市江北区融景城朗峰27号及附属设施委托乙方居间：转让，并签订本委托合同以共同遵循；委托期限自2019年8月13日起至2019年10月1日止。期满后未签订书面续托协议的，视为不定期委托；租期至2022年8月1日，月租金15000元，递增5%，押金15000元；甲方规避乙方私下与乙方所提供的买受方/承租方/承转方达成成交的或乙方在促成甲方与买受方/承租方/承转方达成买卖合同/租赁合同/转让合同后，甲方以任何理由不再进行交易或与买受方/承租方/承转方合意解除已订立的合同的，则甲方应按上述月租金的200%或约定居间报酬的双倍向乙方支付预期利益损失。2019年10月17日，叶文娟（委托方，甲方）与勤道公司（居间方，乙方）签订《看房确认书》，主要约定：甲方或其亲友或其任职的单位于本合同签署之日起六个月内，不得规避乙方私下与出租方达成本合同第五条所确认房屋的租赁交易。否则，甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方完成甲方的委托事项时……甲方按下列标准一次性向乙方支付服务报酬：甲方承租房屋时，为实际成交月租金的100%；甲方确认，以下房屋为首次由乙方居间介绍并由乙方带领甲方实地查看，且非其他中介机构提供居间服务：房屋一地址：重庆市江北区融景路27号附13号（渝汇老火锅）。《看房确认书》中载明的叶文娟联系电话为18983645115。合同签订后，勤道公司带叶文娟到渝汇老火锅门店看房。次日，叶文娟向勤道公司工作人员刘艳阳支付渝汇火锅意向金5000元，并约定在三日内勤道公司谈下渝汇老火锅门店门面转让事宜，否则退意向金。此后，因勤道公司未谈下门面转让事宜，勤道公司将5000元退还叶文娟。2019年10月23日，刘明刚（转让方，甲方）、李骏（顶让方，乙方）与朱君、姜木果（房东，丙方）签订《门面转让协议》，主要约定：丙方同意甲方将自己位于重庆市江北区融景城55-1-1-2的门面转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；丙方与甲方签订了租赁合同，租赁期到2023年4月30日止，剩余租金全部由乙方支付给丙方；门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有门面租赁合同中所规定的条款。渝汇老火锅门店外横幅载明“渝汇老火锅改名（幸福串串香）即将开业，敬请期待！招服务员、收银员”横幅上载明的联系方式为18983645115。在幸福串串香的宣传单上载明“详细地址：原渝汇老火锅现已升级改名为幸福串串香，串串热线：18983645115”。在刘明刚与李骏签订合同后，该店尚未开始装修前，勤道公司工作人员与叶文娟在案涉房屋内发生争吵，视频显示的内容为：1′56″叶文娟说“我们俩个赌个啥子嘛，我做起走了又啷个吗？”2′6秒叶文娟说“我做不走了，我跟你姓，我…..”，勤道公司人员“意思是还是你在做”，叶文娟“你不管哪个在做”；2′30″叶文娟“未必这个店别个在做，我就不能来了吗？”2′48″叶文娟“不要说真心真意，都是为了找钱，你为了找钱，我为了节约钱”。勤道公司工作人员冉茂露与叶文娟通过电话联系，通话的主要内容为：冉：“你就是幸福串串香的老板吗？”叶：“我不是幸福串串老板，我是搞管理的。”冉：“哦，你就是专门管这个店哈。那我过来是找你还是找哪个，我们这边还有个朋友…”叶：“找我找我。”2019年11月4日，勤道公司分别向叶文娟邮寄送达律师函，要求支付违约金。一审庭审中，勤道公司陈述，王永勤与刘明刚系夫妻关系，二人共同经营火锅店，王永勤代刘明刚签订《房源委托合同》。看房时，没有向叶文娟介绍刘明刚，也没有提供电话号码。收取叶文娟的诚意金后，因没有谈成，便将诚意金退给了叶文娟。融景路27号附13号与融景城55-1-1-2是同一个房屋，一个是开发商叫法，一个是派出所编的门牌号。一审庭审中，叶文娟陈述，签订《看房确认书》时，该协议是空白的，没有写渝汇老火锅、违约金条款等。2019年10月17日，勤道公司带我去看了生鲜超市、呱呱老火锅、渝汇老火锅，第二天交了诚意金，但因勤道公司没有在承诺的三天内谈成，便将诚意金退给我了。后来，我看到店面在装修，就去问李骏要不要招聘员工，李骏就聘请了我。我与勤道公司签订的《看房确认书》整个合同都不合理，与违约金无关。一审庭审中，王永勤陈述，我只签了《房源委托合同》，是代表刘明刚去签的，刘明刚是知道的。一审庭审中，刘明刚陈述，我是通过58同城与李骏签的合同，签合同时我没有见过叶文娟，是我与李骏、房东签的合同。我是事后才知道王永勤将渝汇老火锅委托中介进行转让，但不知道委托的是哪个公司，我同意了王永勤委托中介公司进行转让。勤道公司没有介绍叶文娟来。融景路27号附13号与融景城55-1-1-2是同一个房屋，一个是开发商叫法，一个是派出所编的门牌号。一审法院认为，《房源委托合同》、《看房确认书》系当事人真实意思表示，双方均应秉持诚实信用原则履行该合同。关于叶文娟是否违约的问题。叶文娟与勤道公司签订了《看房确认书》，勤道公司带叶文娟查看了该确认书上载明的房屋，表明勤道公司为叶文娟提供了服务。“幸福串串香店”的横幅及宣传单中载明的地址均《看房确认书》上的地址即江北区融景路27号附13号，能够认定“幸福串串香店”系李骏从刘明刚处受让的案涉房屋所开设的店铺。叶文娟陈述其是在看见李骏开始装修案涉房屋之后，然后询问李骏是否需要招收管理人员，才到“幸福串串香店”工作的，但在叶文娟与勤道公司的人员发生争吵时，该店并未开始装修，且录像的内容能够反映在该店装修前，叶文娟已经在负责案涉房屋“幸福串串香店”经营活动，因此叶文娟的上述陈述不能成立，一审法院不予采信；叶文娟所辩解的“在签订《看房确认书》前，其已了解过该路段和物业，非勤道公司首次带领实地查看”的理由，因叶文娟并未提供证据证明在勤道公司带其看案涉房屋前，其已通过其他途径查看过案涉房屋，并知晓案涉房屋要转让（转租）的事情，故一审法院对叶文娟的此辩解理由不能成立，一审法院不予采信。勤道公司提供能够认定叶文娟所负责经营的案涉房屋“幸福串串香店”是在叶文娟签订《看房确认书》并被勤道公司带看案涉重庆市江北区融景路27号附13号的房屋后实际承租并使用该房屋。叶文娟的行为违反了《看房确认书》中载明的“叶文娟或其亲友或其任职的单位于本合同签署之日起六个月内，不得规避勤道公司私下与出租方达成本合同第五条所确认房屋的租赁交易”，属违约，应承担相应的违约责任。虽然双方约定应按月租金的200%向勤道公司支付违约金，但根据约定，若双方依约履行合同后，勤道公司可获得的预期收益为实际成交租金的100%，《房源委托合同》《房屋租赁合同》《门面转让合同》能够看出案涉房屋的月租金为15000元，可以推定勤道公司的预期收益为15000元，因此，因叶文娟违约导致勤道公司遭受的损失应为15000元，勤道公司主张按月租金200%支付违约金，金额过高，因此，一审法院酌情主张违约金为15000元。故对勤道公司要求叶文娟支付违约金15000元的诉讼请求，一审法院予以支持，对超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告叶文娟于本判决生效之日起十日内向原告重庆勤道房地产经纪有限公司支付违约金15000元；二、驳回原告重庆勤道房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告重庆勤道房地产经纪有限公司负担1125元，被告叶文娟负担175元；公告费300元由被告叶文娟负担。”二审中，各方当事人均未向本院举示新证据。另，本院二审中，重庆市渝北区市场监督管理局于2021年1月11日作出《准予变更登记通知书》，准予重庆勤道房地产经纪有限公司的名称变更为重庆勤道商业管理有限公司。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于叶文娟是否存在违约行为的问题，一审法院已进行了详细评述并作出了明确的处理意见。本院的处理意见及具体理由与一审法院一致，在此不再赘述。对于叶文娟主张违约金条款属于无效的格式条款，且约定的标准过高的上诉理由。本院认为，《看房确认书》是双方自愿签订，内容合法有效，不存在无效的相关情形，且一审判决已经对违约金予以调整降低，一审法院判决并无不当。另，关于叶文娟主张对勤道公司及工作人员处以罚款的上诉理由，不属于本院二审审理范围，本院不予审查。综上所述，叶文娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由叶文娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗太平审 判 员 赵 青审 判 员 李菊霞二〇二一年四月十三日法官助理 潘国伟书 记 员 王 娜