北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初5111号原告：李晓夫，男，1986年11月23日出生，满族，无业，住北京市东城区。被告：杨莉，女，1969年3月14日出生，汉族，退休，住北京市。原告李晓夫与被告杨莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓夫，被告杨莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓夫向本院提出诉讼请求：1.判令杨莉因房屋存在隐蔽质量瑕疵给付违约赔偿金288000元（包括房屋屋顶漏水维修费用18000元、房屋内电梯噪音导致房屋价值贬损260000元、房屋屋顶中央空调噪音降噪处理费用10000元）；2.本案诉讼费由杨莉承担。事实和理由：2020年9月6日，李晓夫和杨莉在居间公司的服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李晓夫购买位于北京市x号院x号楼x号房屋，面积35.14平方米，房屋总价款1600000元。2020年9月22日，李晓夫支付完毕全部合同价款，双方办理房屋产权转移登记手续。同日，杨莉将房屋交付李晓夫。在收房后，李晓夫发现房屋二层衣帽间墙顶角存在漏水问题，当晚便与居间方联系告知情况，但未予解决。2020年10月13日，李晓夫将上述情况告知杨莉，经确认，杨莉认可出售房屋前存在漏水问题但未进行处理。2020年12月初，李晓夫入住涉案房屋，发现房屋内存在电梯噪音和屋顶中央空调噪音，上述噪音已经影响了李晓夫的正常生活。李晓夫认为，房屋漏水和噪音排放问题并非轻微二手房屋品质问题，不同于该房屋内容易发现或者诸如楼梯把手断裂、楼梯和木门螺丝存在缺损等房屋交付前虽不易发现但李晓夫应该承受的一般性问题，房屋漏水和噪音排放构成影响房屋品质的瑕疵，杨莉对此应该负有瑕疵担保义务。同时，基于诚实信用原则所产生的义务，杨莉应该将不利因素情况和影响如实告知李晓夫，不应隐瞒合同对对方不利而对自己有利的重要事实，违反公平交易。杨莉利用李晓夫对房屋情况的不了解和缺乏经验，在已知房屋存在电梯噪音、屋顶漏水、空调噪音问题的前提下，故意隐瞒了房屋交付前无法发现、不易发现的事实，出售并交付了带有较为严重质量瑕疵问题的房屋，致使双方的权利义务明显违反公平和等价原则。因房屋存在漏水问题，故李晓夫需要支付屋顶维修费18000元；因电梯间噪音问题，涉案房屋的价值将贬值总价款16.5%即260000元；因中央空调噪音问题，故李晓夫需要支付降噪处理费10000元。综上，杨莉的行为已经侵害了李晓夫的合法权益，故诉至法院，要求杨莉向李晓夫支付违约赔偿金共计288000元。杨莉辩称，不同意李晓夫的全部诉讼请求。关于房屋漏水问题，李晓夫仅凭衣帽间存在水印主张房屋漏水是完全没有依据的。杨莉于2013年发现衣帽间存在水印并告知物业，物业查看后告知杨莉没有漏水。此后，房屋再未发生漏水情况。李晓夫于2020年9月24日向物业报修屋顶漏水问题，经物业工作人员现场检查，检查结果是涉案房屋不漏水。李晓夫没有提供物业公司或相关的检测机构出具材料证明涉案房屋漏水，只是根据过去形成的水印推测漏水问题并主张维修费，无事实依据。关于电梯噪音问题，电梯有年检合格证明，杨莉出售的房屋不包括公共区域和设施，居住期间没有发现电梯噪音扰民问题，也从来没有向物业公司投诉过噪音问题；关于中央空调噪音问题，产生噪音的空调是空调分体机，空调作为消耗品，已经使用近10年。即使存在空调产生噪音问题，李晓夫可自行更换空调，空调问题与杨莉无关，杨莉占用使用房屋期间没有感受到空调噪音。杨莉作为非专业人士，为了避免房屋买卖合同过程中产生纠纷，将涉案房屋钥匙交付给居间方，由居间方带买方看房。杨莉在居间方的指导下完全按照市场交易规则完成交易，并无故意隐瞒行为。李晓夫作为买房人，在签署房屋买卖合同前已经亲自实地看房，且李晓夫看房时杨莉并未在场，杨莉不可能误导李晓夫，杨莉没有将水印故意遮挡或将房顶重新粉刷，李晓夫不应以没有经验为由推卸责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月6日，杨莉（出卖人）与李晓夫（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李晓夫购买位于北京市x号院x号楼x层x房屋，房屋总价款160万元。该合同第五条第三款约定，出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋前完成修复。如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。但买受人使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定之范围内；第五条第四款约定，出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属情况、附属设施设备、装饰装修情况和相邻关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。合同签订后，双方于2020年9月22日办理了房屋转移登记手续，李晓夫给付完毕全部购房款，杨莉并交付房屋。2020年10月13日，李晓夫以微信的形式向杨莉提出涉案房屋存在漏水点，询问杨莉漏水问题的意见。杨莉回复称2013年杨莉父亲向物业反映过情况，物业工作人员查看过，并告知已经处理好。近几年未发现过漏水情况，水印是以前留下的，是陈旧的痕迹。经询问，双方均认可涉案房屋系顶层，涉案房屋所在单元楼已近10年楼龄。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。李晓夫与杨莉签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。李晓夫主张涉案房屋存在质量瑕疵要求杨莉承担经济赔偿责任。关于李晓夫要求杨莉承担房屋屋顶漏水维修费18000元的诉讼请求，证据不足，且维修费用尚未发生，故对其该项诉讼请求，本院不予支持；关于因电梯间噪音问题导致贬值损失260000元的诉讼请求，首先，涉案房屋买卖合同系现房交易，房屋及电梯的位置在房屋交易时已经存在，买受人亦应尽到合理审慎注意义务。李晓夫未提供证据证明该房屋存在质量问题或存在不符合国家标准或行业标准的情形。其次，涉案房屋买卖合同的标的物为房屋，并非电梯，李晓夫未提供充足的证据证明因电梯运行导致房屋出现贬值损失。据此，李晓夫主张杨莉赔偿因电梯间噪音问题导致贬值损失260000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于李晓夫主张支付中央空调降噪处理费10000元的诉讼请求，证据不足，本院不予处理。需要指出的是，李晓夫作为买房人，其在购买涉案房屋前曾两次实地看房，应对涉案房屋的房屋权属、户型结构、楼层位置、建成年代等基本信息具备应有的了解，李晓夫并未提供充分证据证明杨莉存在故意隐瞒涉案房屋情况的行为，故对李晓夫的上述意见，本院不予采信。因李晓夫提出的《室内电梯设备噪音鉴定申请》非本案必要鉴定，故对于该鉴定申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第六百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回李晓夫的全部诉讼请求。案件受理费2810元，由李晓夫负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖爽二〇二一年四月十二日书记员  高奡