四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民终3512号 上诉人（原审原告、反诉被告）:冯治，男，汉族，1976年12月26日出生，住四川省绵阳市涪城区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张全亮，男，汉族，1965年10月15日出生，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：宋明东，四川法丛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗晓英，女，汉族，1964年6月1日出生，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：宋明东，四川法丛律师事务所律师。 上诉人冯治因与被上诉人张全亮、罗晓英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（2020）川0792民初1347号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 冯治上诉请求：改判原判第一项为继续履行，定金3万元抵作购房款。判令二被上诉人承担违约金12万元，及一、二审诉讼费。因被上诉人违约造成的损失204050元。事实及理由：一、原判对本案诸多重要事实认定错误，案涉合同首付款支付方式及变更登记履行顺序约定清晰，并无歧义，没有任何证据证明上诉人没有付全款的履行能力，认定事实上不能履行是不当的。1.上诉人向多家银行申请了贷款，银行皆表示其信用和资质是符合贷款要求的。2.买房采取贷款方式不代表不能够支付全款，双方合同约定，如银行实际审核数额不足三十万元，买方应当补全差价。3.原审原告在原判前，已准备了全额付款的钱款，并多次向被上诉人表示随时付款，但未获回应。4.按揭时间不确定性就是履行期限不明确，但根据相关法律规定，这是可以明确的，原审法院认定双方付款时间不明确是不当的。5.房屋产权变更登记通过不同的程序完成，申请人领取了不动产变更登记受理单，双方约定产权作变更登记的时间可以确定。二、原判要求上诉人提供履约保证，这既无合同约定、也无法律规定，在没有其他事实和法律支撑情况下，认定合同已履行不能系错误理解法律，加大了上诉人举证责任。三、原判一方面认定案涉合同有效，却未对违约行为进行惩戒，反而欲盖弥彰地纠缠于合同履行之能与不能。被上诉人多次违约，案涉合同已约定了违约金条款，被上诉人没有及时配合备齐相关资料，以致两个月内没有完成登记。且被上诉人多次表示加价就卖，不加价不卖，实质上是表明了不履行合同条款，上诉人不能给钱是由被上诉人不配合办理过户登记的行为所导致的，如罗小英登记的身份证号码与实际不一致，在双方约定变更登记当天，罗晓英也未在场，张全亮以未找到房产证为由推脱。 张全亮、罗晓英共同辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实及理由：1.一审事实认定没有错误。合同履行不能的认定，包含30万元首付款和尾款30万元，特别是30万元首付款的支付，在一审开庭前近十个月左右时间里，上诉人均未支付，所以导致合同无法履行。上诉人所述的本案合同公平原则，其阐述的是对上诉人单方有利的。2.其计算损失的金额既不客观，也没有法定依据。 上诉人冯治向一审法院起诉请求：1.判令张全亮、罗晓英依约履行《二手房买卖合同》，配合冯治办理房屋产权变更登记手续，并与冯治办理房屋交接手续，购房定金3万元冲抵房款；2.判令张全亮、罗晓英承担违约金12万元；3.判令张全亮、罗晓英承担本案受理费、保全费。 被上诉人张全亮、罗晓英向一审法院反诉请求:1.判令解除案涉《二手房买卖合同》；2.判令冯治向张全亮、罗晓英支付违约金54000元（即27万元×20%）；3.本案所有诉讼费用由冯治承担。 一审法院认定事实：2019年11月11日，张全亮以罗晓英（卖方、甲方）名义与冯治（买方、乙方）签订了《二手房买卖合同》，主要约定：乙方同意购买甲方拥有的案涉房屋；交易价格为总价人民币60万元，合同签定后乙方向甲方支付3万元作为购房定金。甲乙双方合同签定后，若乙方违约购房定金归甲方所有，若甲方违约应以乙方所付定金的双倍返还给乙方；（付款时间与办法）甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定双方在该房屋产权作变更登记当日支付首付款（含定金）30万元给甲方，剩余房款30万元申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在银行放款当日将差额一并支付给甲方）；甲方应在收到乙方全额房款之日起5天内将交易房产的相关手续、文件全部交付给乙方，并应在收到乙方全额房款之日将水电费、物业费、车位费等费用结清；甲方应保证该房屋具有能够上市交易的资格，税费负担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易契税由乙方承担，若产生中介费及代办产权过户手续费由有关约定承担；合同签定后，合同任何一方违约都应承担违约责任，违约方应向守约方支付合同约定的房产交易总价20%的违约金；甲方应在签定合同之日起两个月内将该房屋内的户口迁出、备齐相关资料并将该房屋产权变更登记于买方，否则应承担房产交易总价20%的违约金；合同未尽事宜甲乙双方可另行约定。合同尾部“出卖方（甲方）”处由张全亮代罗晓英签名确认，“代理人（甲方）”处亦由张全亮签名确认。同日，冯治向张全亮支付购房定金3万元并由张全亮出具了《收条》。签订合同时，张全亮向冯治出示了案涉房屋的《房屋所有权证》（显示房屋所有权人为罗晓英，产权证编号为绵房权证高字第2××7号，建筑面积140.65平方米）以及《国有土地使用证》（显示土地使用权人为罗晓英，使用证编号为绵城国用（2009）第06113号）。 合同签订后，张全亮、罗晓英认为合同中对首付款支付节点与产权变更登记的履行顺序以及按揭贷款的办理时间等事项未作出明确约定，遂与冯治沟通协商，但未能协商成功。2020年5月1日，冯治与张全亮电话联系要求商量案涉房屋过户或者违约金的事宜，张全亮则表示两个方面都考虑。5月2日，冯治向张全亮电话询问其具体想法，张全亮则称加钱就卖、不加钱就不卖，冯治表示依合同执行且房价在跌，张全亮表示案涉房屋位置好、面积大、安心买就加价。6月25日，冯治与张全亮电话联系要求张全亮与罗晓英将案涉房屋的事情解决了，张全亮则表示谈的拢就谈、谈不拢又说谈不拢的事。5月3日，张全亮向冯治发送短信，要求冯治将两证带上谈买与不买事宜。8月25日，张全亮向冯治发送短信，称案涉房屋的房产证及土地使用证一直在冯治手里，冯治一直未支付购房首付款导致无法办理房屋买卖过户手续，故通知冯治于两日内支付房屋首付款30万元并到不动产中心办理房屋过户手续。8月26日，张全亮与冯治电话联系，再次要求冯治准备好30万元并向其支付后于8月27日办理案涉房屋产权变更登记手续，冯治则称其已做好准备并要求按合同办理。8月27日下午14时许，冯治向张全亮发送短信，称其已做好履行合同的一切准备，并已在不动产中心等待张全亮与罗晓英，希望二人备齐房产证等资料来不动产中心办理产权变更登记等合同约定事项。8月27日下午15时许，冯治向张全亮发送短信询问其在何处，张全亮则回复短信称其已在不动产中心。8月28日，张全亮向冯治发送短信，称昨日下午见面时并未看到冯治的一分钱、更不要说支付全部首付款，遂要求冯治将证明其有首付款支付能力的凭证(银行存单、银行余额或其他形式现金资产）用手机彩信发送，否则认为其没有付款和购买能力。冯治则于同日向张全亮回复短信称其既然买房就准备好了钱、可以放心其支付能力，并要求张全亮、罗晓英一起与其到有关机构办理房屋过户手续，其保证能够按约履行。张全亮亦于同日向冯治回复短信称其一直拖着不付钱故只有法院见了。双方至今未针对案涉房屋办理网签合同备案手续。 庭审中，冯治主张按照案涉《二手房买卖合同》约定，需先进行产权变更登记并由其取得相关权属证书后才应支付首付款，张全亮、罗晓英则主张双方针对案涉房屋在通过绵阳市存量房网上交易系统办理网上交易手续（即签订网签合同）进行备案当日即应支付首付款。经一审法院询问，冯治未能向一审法院提供其具备首付款支付能力的相关依据，且坚持要求对剩余购房款按照合同约定以办理银行按揭贷款的方式支付；张全亮、罗晓英则表示对合同约定的购房款金额并无异议，但不认可冯治主张的购房款支付方式。经一审法院释明，冯治表示：如本案存在履行费用过高或者事实上不能履行的情形，则其同意解除案涉《二手房买卖合同》，并要求张全亮、罗晓英向其承担退还定金3万元以及支付违约金12万元的违约责任。 另查明：张全亮与罗晓英系夫妻关系，二人于2015年12月31日登记结婚。 一审法院认为，冯治与张全亮签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。因罗晓英事实上亦追认了张全亮代其签订该合同的民事法律行为，故该合同对罗晓英具有法律上的约束力。 关于案涉《二手房买卖合同》是应继续履行还是解除的问题。在二手房买卖交易实践中，买卖双方的权利义务在二手房买卖合同成立生效后即得以固定，卖方的核心义务是转移房屋所有权并交付，核心权利是获得房屋对价；相应的，买方的核心义务是支付对价，核心权利是获得房屋所有权并占有。除非有合同无效、被撤销或解除的情形，否则双方均应当按照诚实信用原则全面履行前述各自项下义务。因此，在人民法院处理二手房买卖交易的司法实践中，买方要获取标的房屋的所有权，必须支付相当的对价，买家就标的房屋对价支付的可能性成为人民法院是否支持继续履行的关键因素。买方要求继续履行应当具备支付对价的能力，并且这种能力不是将来可实现的，而应当是人民法院裁判作出前已经实际具备的。本案中，首先，冯治未能向一审法院提供其具备首付款支付能力的相关依据，据此其是否对必要的交易准备行为履行到位具有不确定性。对于首付款的支付节点，冯治主张按照合同约定需先进行产权变更登记并由其取得相关权属证书后才应支付首付款，张全亮、罗晓英则主张合同网签备案当日即应支付首付款。一审法院认为，案涉房屋产权完成变更登记的必经程序包括合同网签备案、交纳税费等，而该合同关于首付款支付节点的约定内容为“该房屋产权作变更登记当日支付首付款（含定金）30万元给甲方”，据此并不能确定是在产权变更登记过程中还是产权变更登记全部完成时支付首付款，该约定内容不明确。其次，二手房买卖合同的履行中涉及到贷款方式支付购房款的，其履行环节则涉及到买受人贷款资料的提交、审核，贷款合同的面签，房屋买卖合同的网签，购房资金的监管等等，而银行对贷款审批属于第三方行为，其审批会受到国家金融政策及贷款申请人资信影响而具有不确定性。本案中，冯治虽基于案涉《二手房买卖合同》的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但依照《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”以及《中华人民共和国商业银行法》第四十一条“任何单位和个人不得强令商业银行发放贷款或者提供担保。”的规定，在冯治未向特定银行申请贷款、签订住房按揭贷款合同从而取得贷款承诺的情形下，一审法院裁判并不能直接约束非本案当事人的行为而强制确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额。况且，合同也仅约定“剩余房款30万元申请银行按揭”，但对于办理按揭贷款的具体时间节点并未作出明确的约定。经一审法院释明，冯治未明确表示愿意在本案中一次性支付购房款，且至今双方也无法就购房款支付这一重要条款达成新的合意，致使合同已丧失继续履行的基础，事实上已不能履行。对此，冯治虽诉请要求继续履行合同，但经一审法院释明后亦同意在事实上不能履行的情形下同意解除合同，张全亮、罗晓英在本案诉讼中亦要求解除合同。故考虑到冯治对案涉房屋交易仅投入3万元，解除合同不至于对其造成明显不公，一审法院对冯治要求张全亮、罗晓英履行案涉《二手房买卖合同》、配合其办理房屋产权变更登记手续并与其办理房屋交接手续的诉讼请求不予支持，对张全亮、罗晓英所提要求解除案涉《二手房买卖合同》的反诉请求予以支持。对于冯治要求张全亮、罗晓英在合同解除的情形下向其返还购房定金3万元的主张，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，一审法院予以支持。 关于双方当事人各自主张的违约金是否成立的问题。房屋买卖是一个动态交易过程，需要买卖双方互相配合协作、共同推进交易履行，交易履行的具体细节需要双方在交易过程中沟通协商和调整配合。本案中，冯治主张张全亮、罗晓英承担违约金的理由为张全亮、罗晓英拒绝履行合同约定义务，从而导致在2020年1月11日前未能将案涉房屋产权变更登记至冯治名下；但根据庭审查明的合同履行情况，冯治仅支付了3万元购房定金，并未履行主要付款义务，且也无证据证明其已完成必要的前期履行行为而张全亮、罗晓英不履行协作义务，不足以认定张全亮、罗晓英存在阻碍交易履行的违约行为；因此，冯治在其所承担的核心义务未履行完毕的情况下即主张张全亮、罗晓英承担高额的违约金并无充分理据。另，因案涉《二手房买卖合同》对于支付购房款这一重要条款约定不明确，且双方经沟通协商对此也不能达成新的合意，故张全亮、罗晓英所提冯治存在拖延支付首付款的违约行为而应承担高额违约金的诉讼主张亦缺乏事实依据。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对冯治所提违约金主张以及张全亮、罗晓英所提违约金主张，一审法院均不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除冯治与张全亮之间于2019年11月11日所签订的《二手房买卖合同》；二、张全亮、罗晓英于判决生效之日起三日内向冯治退还购房定金共计人民币3万元；三、驳回冯治的其他诉讼请求；四、驳回张全亮、罗晓英的其他反诉请求。本诉案件受理费5500元，由冯治负担；反诉案件受理费5170元，由张全亮、罗晓英共同负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人冯治提交了以下证据：1.2020年5月5日、2020年9月23日到2020年9月24日、2020年1月8日到2021年1月15日冯治名下银行流水，以及2020年8月27日照片，拟证明冯治在判决前后均有履行一次性支付全部购房款60万元的能力。被上诉人质证意见为，该组证据不算新证据，除2021年交易明细外，其余的流水是其本人知晓并能够提供的，且银行流水打印并不完整，特别是2020年的流水明细均只有很短的时间，达不到其证明目的，2021年新发生的事实不能证明一审事实认定错误。对照片无法确认真伪性，不符合证据形式要求。2.冯治、张全亮、罗晓英及罗晓英父亲的音频资料1份；短信截屏1张及照片3张，拟证明被上诉人加价才买，没有履行意愿和诚意，是假意履行、违约。被上诉人质证意见为，音频资料真实性需要核实，从内容来看，是双方协商履行的问题，并不是履行还是不履行的问题。对短信截屏，认可其真实性，但对照片看不出与本案的关联，达不到其证明目的。3.绵阳市房产交易和不动产登记受理单，拟证明不动产登记单交给房屋买卖申请人后，房屋的产权实质上已发生变更，因此，支付价款的时间是明确的。被上诉人质证意见为，这是不动产变更过户的流程，与本案不具有关联性，不属于证据。上诉人意图支付3万元定金就获得被上诉人的不动产。4.冯治与张全亮、罗晓英在一审判决后短信截屏1份及照片两张，拟证明冯治履行合同的能力及诚意。被上诉人质证意见为，对其短信记录、照片均不予认可，不能以新的行为和事实否定一审判决。5.快递照片及视频，拟证明一审判决后，冯治仍然可以要求履行合同。被上诉人质证意见为，该证据系其单方制作，不具有真实性。6.案涉房屋2020年12月份挂网价格照片及视频资料，拟证明案涉房屋市场价格为75万元。被上诉人质证意见为，对案涉房屋在2019年开始就在网上出售的事实不否认，但不能证明实际的成交价格。本院认为，对冯治所提交证据，本院将结合本案其他证据作出综合评判。 被上诉人张全亮、罗晓英提交了以下证据：1.2019年12月29日，罗晓英与他人签订的房屋买卖合同，房产证复印件、收条以及剑阁县2020年房屋价格变动图，拟证明本案双方签订买卖合同后，被上诉人就在其常住地另行签订了一份购房合同，由于上诉人一直未支付价款导致合同被解除，造成损失，本案继续履行对被上诉人不公平。上诉人质证意见为，对两份证据的真实性有异议，且与本案没有关联，达不到其证明目的。本院认为，被上诉人提交的证据与本案无关联性，无法达到其证明目的，本院不予采信。 一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合诉辩意见，二审争议焦点为案涉房屋买卖合同应否解除及违约金赔付的问题，评判如下： 关于案涉房屋买卖合同应否解除的问题。首先，因本案法律事实发生于2021年1月1日前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”规定，本案不符合《中华人民共和国民法典》的适用条件。其次，合同解除，是指合同有效成立后，在合同履行过程中因各种主客观情况的变化，导致合同的继续履行成为不必要或者不可能。合同解除的本质特征是合同目的无法实现。本案中，上诉人冯治与被上诉人张全亮、罗晓英按照房屋买卖合同的约定，应分别履行交付房款和过户房产的义务。但双方在长期的交流中已互不信任，导致对案涉合同约定中的付款时间节点产生争议，同时也对对方履行能力产生质疑。房屋产权完成过户登记是一个动态的过程，正如原判所述，包含了备案、交税等程序。对被上诉人张全亮、罗晓英而言，有变更过户后不能收回房款的担忧。对上诉人冯治而言，也有房财两空的顾虑。使双方出现了“买房不敢先付款，卖方不敢先过户”的尴尬情形。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”规定，双方当事人可以依据《绵阳市存量房交易资金监管办法（试行）》，协议设立资金监管账户或通过第三方监管平台来降低交易风险，不致于使合同目的实现不能。再次，上诉人冯治在二审中举出了其在2020年5月、同年9月23日至24日以及一审判决后的银行流水，充分表达了其具有履行支付的能力及强烈要求继续履行合同的愿望，合同履行的条件已经成就。最后，根据双方签订的合同，上诉人冯治履行支付首付款的前提为案涉房屋产权作变更登记当日支付。在被上诉人张全亮、罗晓英作出变更登记行为之时，上诉人冯治即应支付首付款。因本案合同目的并非不能实现，且上诉人冯治无证据显示其个人债务恶化，丧失履行能力。一审法院认定合同应当解除有误，本院予以纠正。在冯治通过公证提存或直接支付等合理方式履行首付款支付义务后，张全亮、罗晓英应当配合冯治办理案涉房屋的过户手续。上诉人冯治在完成案涉房屋过户后，应当在合理预期的两个月内办理完成银行按期贷款手续，若超过合理逾期，被上诉人张全亮、罗晓英有权要求上诉人冯治支付剩余的购房款。 关于违约金的问题。首先，关于冯治是否应当支付违约金12万元的问题。虽然根据双方签订的《二手房买卖合同》第三条第一款：“甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定双方在该房屋产权作变更登记当事支付首付款（含定金）人民币30万元整（大写叁拾万元）给甲方，剩余房款人民币30万元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在银行放款当日将差额一并支付给甲方）”的约定，双方对于首付款的支付时间并不明确，但结合该合同第七条“甲方（指张全亮、罗晓英）应在签订本合同之日起两个月内将该房内的户口迁出，逾期未迁出甲方应承担房产交易总价20%的违约金。甲方应在签订本合同之日起两个月内应备齐相关资料并将该房屋产权变更登记于买方，否则应当承担房产交易总价20%的违约金”的约定，张全亮、罗晓英作为案涉合同的卖方，在合同签订之日两个月内（2020年1月11日前）应当完成卖方的主要义务，即变更房屋产权登记和迁出户口，按照一般交易规则，冯治作为案涉买卖合同买方，也应当履行其作为买方的主要义务，即在合同签订之日起两个月内（2020年1月11日前）准备好购买案涉房屋所需的首付款30万元。但直到双方因是否履行案涉合同发生争议并诉至法院，且法院明确向冯治释明是否具有履行能力时，冯治仍然答复：“现在不行”。据此足以说明，在双方合同约定的履行期内，冯治并未按照合同约定准备好案涉房屋所需的首付款，冯治对此存在违约行为，根据案涉合同第六条的规定，冯治应当承担案涉房屋交易总价20%的违约责任，即冯治应当向张全亮支付12万元的违约金。关于张全亮、罗晓英是否应当支付违约金的问题。如前所述，根据案涉合同第三条第一款及第七条的约定，张全亮、罗晓英也无证据证实在2020年1月11日前积极推动履行迁出户口和变更房屋产权登记证据，结合冯治2020年6月25日提交的通话录音资料中张全亮称“既然说到这了那要添钱的，不添钱是不可能的.......”，据此说明张全亮、罗晓英在合同履行过程也存在不按合同约定价款履行，试图涨价的违约行为。由于迁出户口和办理房屋变更登记属于卖方的主要义务，故本院确定张全亮、罗晓英应当向冯治支付12万元的违约金。据此，因双方当事人均存在违反合同主要义务的行为，故经品迭后，冯治和张全亮、罗晓英均不向对方再行支付违约金。冯治及张全亮、罗晓英的相应请求均不予支持。 综上所述，冯治的上诉理由部分成立，相应的上诉请求，本院予以支持，一审法院认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（2020）川0792民初1347号民事判决； 二、张全亮、罗晓英继续履行与冯治于2019年11月11日签订的《二手房买卖合同》，并在冯治完成首付款支付当日，配合冯治办理位于绵阳市高新区××路××号××号房屋的过户手续，且购房定金3万元冲抵房款； 三、驳回冯治的其他诉讼请求。 四、驳回张全亮、罗晓英的反诉请求。 一审本诉案件受理费5500元，由冯治负担2700元，张全亮、罗晓英负担2800元；一审反诉案件受理费5170元，由张全亮、罗晓英负担。二审案件受理费3300元，由冯治负担2700元，张全亮、罗晓英负担600元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 维 审判员 欧泳如 审判员 刘云锋 二〇二一年四月五日 书记员 龚泾羽