苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初5595号 原告（反诉被告）：沈磊，男，1952年5月22日出生，汉族，户籍地苏州市姑苏区，住苏州市。 原告（反诉被告）：胡元，女，1956年2月13日出生，汉族，户籍地苏州市姑苏区，住苏州市。 委托诉讼代理人：韩红霞（代理上述两原告），江苏石湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田东升（代理上述两原告），江苏石湖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡伟，男，1964年12月25日出生，汉族，户籍地苏州市姑苏区，住苏州市姑苏区。 被告(反诉原告)：王桂梅，女，1963年7月20日出生，汉族，户籍地苏州市姑苏区，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：韩玟（代理上述两被告），江苏凡创律师事务所律师。 原告沈磊、胡元与被告胡伟、王桂梅返还原物纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序。2020年9月20日，被告胡伟、王桂梅提起反诉，经审查，本院受理并与本诉合并审理，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告沈磊、胡元及其共同委托诉讼代理人韩红霞、田东升、被告胡伟及其与王桂梅的共同委托诉讼代理人韩玟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈磊、胡元向本院提出诉讼请求：1、判令两被告将位于房屋腾空返还给原告；2、判令两被告支付原告房屋使用费（按照2000元/月的标准，自2017年7月15日起计算至房屋实际交付给原告之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，两被告亦系夫妻关系。原告胡元与被告胡伟系姐弟关系。1994年，因被告无房居住，在母亲的劝说下，原告将位于房屋借给两被告居住，原告住到了母亲家里。上述房屋系单位分给原告的职工住房，1995年单位房改，原告取得了上述房屋的所有权。2012年底，原告搬出母亲家，多次要求两被告返还房屋，但两被告一直拒绝交出房屋，导致原告至今一直居住在女儿家里。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告胡伟、王桂梅共同辩称，1、双方实际是借名买房的关系，购房款均是胡伟出资，也是由胡伟代沈磊去办理房屋购房手续，缴纳费用，且胡伟一直居住在涉案房屋至今，该房屋的实际权利人应为胡伟、王桂梅。2、涉案房屋在房改房到出售过程中，胡元和沈磊在获得该房屋的同时，有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，原告当初将自己享有的权利在特定条件下同意交由其出资，当时和现行的法律均无禁止，借名买房合同应为有效。3、其当时的出资部分既不是赠与给原告，也不是出借给原告，应当认定为其履行了借名购房的出资义务，二原告认为涉案房产是借给被告居住的观点没有事实依据。4、本案所有的购房凭证等原始证据均由其一直保管，其是实际出资者和实际购房人，并实际长期居住，支付了水费、物业费、停车费，对涉案房屋进行二次的装修等。5、退一步讲，被告的出资在整个房屋所占的份额是较大的比例，原告的工龄优惠是28.8%，而其是现住户，且一次性付款，故原告在房改房的优惠基础上，也只占有小部分的份额，请求法庭按份处理。 反诉原告胡伟、王桂梅向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告胡元、沈磊协助反诉原告办理房屋过户登记手续；2、本案的反诉费用由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告增加诉讼请求3：确认涉案房屋归反诉原告所有。事实和理由：1995年上半年，应反诉被告要求，反诉原告支付现金5000元作为涉案房屋的装修款，反诉原告实际居住到涉案房屋中。后反诉被告获得单位购房指标但其当时无力购房，故反诉被告就主动找到反诉原告，希望反诉原告出资购房，如果反诉原告不购房的话，该购房指标就作废了。当时鉴于胡元与胡伟是亲姐弟，比较信任，未签订书面协议，于是双方达成口头协议：由反诉原告出资，以反诉被告名义购房，房屋所有权及一切权益归反诉原告所有，待符合过户条件时，反诉被告协助反诉原告办理过户手续，反诉原告一直按照口头协议履行。1996年3月22日，反诉原告一次性支付了15770.99元购房款。拿到房屋后该房屋由反诉原告占有、使用并居住至今。该房屋全部的购房款、装修款、公共维修基金、收房物业费、产权手续费等费用均由反诉原告承担，且原件均在反诉原告手里。但是房产证办下来后，反诉原告多次催促反诉被告办理涉案房产的过户手续，但反诉被告一直推诿。为维护反诉原告合法权益，故提起反诉。 反诉被告沈磊、胡元共同辩称，1、其从未与反诉原告达成所谓的购房转让协议，更不存在所谓借名买房问题，虽反诉原告实际使用涉案房屋，但不等于反诉原告对房屋享有所有权，反诉原告虽然出资，但亦不能证明反诉原告对涉案房屋具有所有权，更何况反诉原告只出资了该房屋的三分之一份额，其余三分之二均属于其享受的福利，等同于原告支付了涉案房屋三分之二的房款，其从未承诺将涉案房屋出卖给反诉原告，也从未谈及所谓的借名买房之事，反诉原告交纳了部分房款只能是对涉案房屋享有债权，而不是物权。反诉原告提供证据证明对房屋确实存在出资，但不足以证明双方存在借名登记的约定，反诉原告主张房屋归其所有并且要求其办理房屋所有权转移登记，没有法律依据。2、反诉原告无任何根据一人享受两套福利分房待遇，根据房改房政策，每一户家庭只能享受一次福利分房待遇，胡伟与其在同一单位工作，房改时，胡伟也分到了单位的福利分房，因此胡伟是不可能，也不允许在同一单位享有两套房改房的。3、反诉原告因房屋买卖纠纷提起诉讼已过诉讼时效，涉案房屋产证是办理的，按照反诉原告所述，房产证下来以后，反诉原告多次催促其办理涉案房屋的过户手续，但其一直推诿，也就是说从11月10日起至今已经经过了23年，超过了法律规定的诉讼时效，其诉请不应得到法院支持。 本院经审理认定事实如下：沈磊与胡元系夫妻关系，胡伟与王桂梅系夫妻关系，胡元与胡伟系同胞姐弟关系。 1995年，沈磊、胡元参加苏州大学教职工福利分房，由沈磊、胡元自愿购买现住房屋。1995年12月1日，苏州大学（出卖方、甲方）与沈磊（买受人、乙方）签订苏州市市区优惠住房买卖契约，约定双方同意将坐落于室房屋按《苏州市市区优惠出售公有住房实施方案》精神给乙方执业，现双方约定事项如下：房屋建造年代为1988年，建筑结构为砖混，建筑面积为59.615㎡，成本价710元，售房基价为710元，现住户优惠5%，工龄优惠28.8%，应付房款19470.26元，实际房款金额为15770.91元，付款方式为一次性付款，房屋产权归个人所有。后房屋产权登记在沈磊、胡元名下，为沈磊、胡元共同共有。 1999年，胡伟作为苏州大学职工，参与福利分房，购得房屋。 审理中，本院至出售公有住房明细表，该表载明，建筑面积59.615㎡，售房成本价为710平，调节率（地段）-5%，折旧率-16%，现住房折扣率-5%，工龄折扣率28.8%，实际售价单价326.6元/㎡，总额为19470.26元，一次性付款为15770.91元。沈磊、胡元与胡伟、王桂梅均无异议。 审理中，沈磊、胡元与胡伟、王桂梅均确认涉案房屋购房款15770.91元由胡伟、王桂梅支付，胡伟、王桂梅自1995年起一直居住在涉案房屋内。关于涉案房屋的权属问题，沈磊、胡元与胡伟、王桂梅没有书面约定。目前，沈磊、胡元持有涉案房屋2013年因挂失补发的不动产权属登记证明，胡伟、王桂梅持有涉案房屋颁发的国有土地使用权登记证明、房屋所有权证，沈磊、胡元称胡伟、王桂梅持有的权证是其借给胡伟、王桂梅使用，但胡伟、王桂梅迟迟不归还，其才挂失补办的。根据沈磊、胡元提供的证据，胡元与胡伟多次协商沟通处理涉案房屋的权属问题，均未能达成一致。 审理中，沈磊、胡元陈述，1994年之前，胡伟和母亲居住在房屋内，母亲与胡伟、王桂梅有矛盾，就要求其搬回去和母亲住，让胡元和王桂梅住到涉案房屋。1995年房改的时候，母亲让其支付的购房款，其开始不愿意，其在苏州大学也是有房屋的，后母亲说胡伟居住在里面，就让胡伟先付，其付的购房款，其就按照母亲的意思做了。1999年，胡伟参加房改，分到房屋，其就要求胡伟、王桂梅搬离，胡伟称其参与房改的房屋不能住人，不肯搬，其母亲也劝说，其碍于姐弟关系，也不能硬要，其每年都要，但胡伟一直不还。其确实于1995年收到了胡伟支付的5000元，但不是装修款，其当时换房屋时，用于购买母亲居住的房屋家电。涉案房屋是其所有，不存在分割。 审理中，胡伟陈述，1995年春节后，其与母亲、胡元坐下来商谈，母亲讲父亲去世后，母亲就与胡元共同生活，其就同意了，因当时其没有住处，母亲和胡元都同意其居住在涉案房屋，约定了搬家时间，搬家当天其还支付了胡元5000元的装修费，后其对涉案房屋进行装修，并居住至今。1996年，涉案房屋参加房改，胡元让其购买，当时王桂梅及她的家人都反对，表示宁愿再贴点钱，自己买个，后来其做通了王桂梅的工作，就借钱购买了涉案房屋，其后来要求胡元过户涉案房屋，胡元称母亲的房屋不过户给她，她也不过户给其。其只要求对涉案房屋确权，不要求分割房屋。胡伟、王桂梅主张涉案房屋产权共同共有。 以上事实，有沈磊、胡元提供的不动产权登记证明、苏州市市区优惠住房买卖契约、苏州大学自愿购买住房审批表、苏州大学教职工申请住房登记积分表、苏州市房改售房产权转移审批表、证明、通话录音、微信聊天记录，被告胡伟、王桂梅提交的江苏省共有住房出售收入专用收据、国有土地使用权登记证明、房屋所有权证、苏州大学收款收据、居民供用电合同、电费发票、收据，证人王某、李某的证言，本院调取的苏州市市区出售共有住房明细表及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。涉案房屋在参加房改时，沈磊、胡元认可胡伟、王桂梅支付购房款购买沈磊、胡元的福利分房，双方之间就涉案房屋达成借名买房的协议，该协议未违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。但该借名买房不同于一般意义上的借名买房，在涉案房屋权利尚未转移前，沈磊、胡元明确表示不愿意将涉案房屋登记至胡伟、王桂梅名下，沈磊、胡元仍以其福利优惠对涉案房屋享有所有权，故沈磊、胡元、胡伟、王桂梅均是涉案房屋的权利人。本院结合沈磊、胡元的福利购房资格、工龄优惠、现住户优惠以及胡伟、王桂梅支付的购房款金额及房屋居住现状，酌定由沈磊、胡元共同共有涉案房屋40%的份额，胡伟、王桂梅共同共有涉案房屋60%的份额，鉴于双方均不要求分割房屋，本院对该房屋不予分割处理。 鉴于胡伟、王桂梅亦系涉案房屋的房屋所有权人，且胡伟、王桂梅自1995年起即居住在涉案房屋，沈磊、胡元主张胡伟、王桂梅将涉案房屋腾空返还并支付房屋占有使用费的诉讼请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。 胡伟、王桂梅主张涉案房屋归其所有，并主张胡沈磊、胡元协助办理过户登记手续的反诉请求，因本院酌定胡伟、王桂梅共同共有涉案房屋60%的份额，沈磊、胡元应协助胡伟、王桂梅将胡伟、王桂梅的涉案房屋60%份额变更登记至胡伟、王桂梅名下，胡伟、王桂梅主张超出部分，本院不予支持。 关于沈磊、胡元提出胡伟、王桂梅主张权利已过诉讼时效的抗辩意见，因胡伟、王桂梅请求确认涉案房屋所有权，属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定，故对沈磊、胡元的该抗辩意见不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、确认沈磊、胡元共同共有坐落于房屋40%的份额，胡伟、王桂梅共同共有坐落于房屋60%的份额； 二、沈磊、胡元于本判决生效之日起十日内协助胡伟、王桂梅将上述房屋60%的份额权属变更登记至胡伟、王桂梅名下； 三、驳回沈磊、胡元的全部诉讼请求； 四、驳回胡伟、王桂梅的其他反诉请求。 本诉案件受理费80元，减半收取40元，由本诉原告沈磊、胡元负担。反诉案件受理费13400元，由反诉原告胡伟、王桂梅负担6700元，反诉被告沈磊、胡元负担6700元，反诉被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付给反诉原告胡伟、王桂梅。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  孙丽丽 二〇二一年四月十六日 书记员  陶 敏