上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初6119号原告：广州天力物业发展有限公司上海分公司，住所地上海市青浦区。负责人：张宁，总经理。委托诉讼代理人：张轲，上海市尚法律师事务所律师。被告：杨兆喜，男，1973年5月25日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。委托诉讼代理人：陆永珍，上海市中山律师事务所律师。原告广州天力物业发展有限公司上海分公司与被告杨兆喜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州天力物业发展有限公司上海分公司的委托诉讼代理人张轲、被告杨兆喜的委托诉讼代理人陆永珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费人民币28,295.82元；2、判令被告支付原告滞纳金1,248.35元。事实和理由：原告系上海市青浦区某小区的物业服务企业，被告系上海市青浦区XXX弄XXX号房屋的业主。依物业服务合同约定，物业服务费标准为1.85元/平方米/月，业主应在每季度最后一个月的25日前预交下一季度物业服务费。自2016年1月1日至2020年3月31日，被告拖欠51个月物业服务费，共计28,295.82元。其间，原告多次催讨，被告均拒绝支付。按照物业服务合同的约定，业主逾期缴纳物业服务费的，应当从逾期之日每日按照应缴费用的千分之三支付违约金。被告拒付物业管理费的行为违反物业服务合同的约定，侵犯原告的合法权利，原告故诉诸法院。被告杨兆喜辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、对原告诉请的计算依据和标准均不予认可，物业服务费的收取应当按产证的面积计算。二、房屋存在质量问题，原告提供的物业服务不到位，未对房屋进行修缮，原告曾答应被告免交十年年的物业服务费，故被告未缴纳物业服务费。三、原告未进行催讨，故2016年至2017年的物业费已过诉讼时效。四、《前期物业服务合同》已于2014年到期，之后主张物业服务费无合同依据，原告后期管理无法适用《前期物业服务合同》的规定，协议效力不合法。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市青浦区青浦镇XXX弄XXX号房屋权利人为杨兆喜，房屋建筑面积为299.90平方米，其中地下建筑面积为60.30平方米。2008年10月20日，上海某房地产开发有限公司(以下简称某房产公司)作为甲方、广州天力物业发展有限公司作为乙方，双方签订《前期物业管理合同》，合同约定：第一条，物业名称：某小区；物业类型：小高层、多层、联排别墅、双拼别墅；坐落位置：青浦区。第二条，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项。第三条，物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方保修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。第七条，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。(一)住宅：高层1.85元/月·平方米；……第十条，物业服务费用按季交纳，业主应在每季最后一个月的25日前预交下一季度的物业服务费用，履行交纳义务。逾期缴纳的，违约金的支付约定如下：每日按应交纳物业费用的3‰的标准向乙方支付滞纳金。第三十四条，合同有效期为六年，自2008年10月20日起至2014年10月19日止。第三十五条，本合同期限届满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。后某房产公司与原告签订《协议》一份，约定上述《前期物业服务合同》期限顺延至业委会成立并选聘新物业公司止，由原告继续履行合同。因被告未交纳2016年1月至2020年3月的物业服务费，故原告诉诸本院。审理中，经核实，涉诉小区业主委员会于2017年12月5日成立，因选聘新物业服务人，原告物业服务期限至2020年8月底结束。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述、原告提供的前期物业服务合同、协议、上海市不动产登记簿等，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，被告提供照片一组，证明房屋存在质量问题，原告与开发商公司系关联公司，双方对房屋质量问题协商时，原告答应免收十年物业服务费。原告对被告提供的照片的真实性不予认可，认为无法看出照片的形成时间。审理中，针对被告的答辩意见，原告认为：关于房屋质量问题，小区外墙等公共部分，属于开发商的管理范围，房屋内部出现的渗水问题，在质保期内也是开发商的责任，被告应当另行起诉，超过质保期的，原告一直在跟进维修，已尽到维修的义务。关于应收取物业服务费的面积，应当按照上海市不动产登记簿上显示的建筑面积计算。关于诉讼时效问题，原告多次以上门催收或发送催收单等方式进行催收，上海市青浦区香花桥街XXX委员会(以下简称桃源埔居委会)出具的情况说明载明：“兹证明广州天力物业发展有限公司上海分公司自2008年10月20日起至今，一直为某小区提供物业管理服务。期间，因房屋质量问题，业主拖欠物业管理费情况较为严重，物业公司每季度通过电话、贴催款单、上门催缴等方式进行催收。”，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，原告对被告的答辩意见均不予认可。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。广州天力物业发展有限公司与某房产公司签订的《前期物业服务合同》及原告与某房产公司签订的《协议》合法有效，效力及于全体业主，对原、被告均具有约束力。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作。对物业服务的不足之处，业主有权提出合理化建议和意见，但物业服务具有连续、长期的特性，虽有服务瑕疵，但不足以构成业主拒交物业服务费的理由，业主应根据合同约定的标准向原告支付物业服务费。根据《前期物业服务合同》约定，物业服务费的收取按建筑面积计算，从原告提供的上海市不动产登记簿可知，房屋建筑面积亦包含地下建筑面积，故本院对被告提出的物业服务费的收取不应当计算地下建筑面积的抗辩理由不予支持。关于房屋质量问题，因与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，且某房产公司与原告系各自独立的法人，应独立承担民事责任，被告可以通过包括诉讼在内的其他途径予以解决。关于诉讼时效问题，桃源埔居委会出具的情况说明可以证明原告每季度都有催收物业费的行为，该事实已经生效法律文书予以确认，故本院对被告提出的部分物业服务费已超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。对于被告其他抗辩事由，因被告未能提供相应证据证明原告提供的物业服务违反合同约定的主要义务，本院不予采纳。综合本案案情及小区整体情况，被告并非恶意拖欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付滞纳金的主张不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条规定，判决如下：一、被告杨兆喜应于本判决生效之日起十日内支付原告广州天力物业发展有限公司上海分公司物业服务费2016年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费28,295.82元；二、驳回原告广州天力物业发展有限公司上海分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538.60元，减半收取计269.30元，由被告杨兆喜负担253元，原告广州天力物业发展有限公司上海分公司负担16.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 潘文玉二〇二一年四月二十九日法官助理 张 璐书 记 员 胡冬美附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。