北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初3300号原告：彭亚坤，男，1992年3月9日出生，汉族，北京汇程国际旅行社有限公司职员，住北京市丰台区。被告：北京泰乐房地产开发有限公司，住所北京市西城区广安门外大街305号。法定代表人：杨绍晖，董事长。委托诉讼代理人：朱富忠，北京市钧盛律师事务所律师。原告彭亚坤与被告北京泰乐房地产开发有限公司（以下简称泰乐房地产公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭亚坤、被告北京泰乐房地产开发有限公司委托诉讼代理人朱富忠参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告从2018年5月12日至2021年3月11日迟延交付房屋违约金共计115600元，每月按照3400元计算；2．诉讼费由被告承担。事实及理由：XXX号西房一间8．9平米房屋登记在原告祖母王德珍名下，实际居住人只有原告及原告的祖母，被告拆迁上述房屋为此签订有《宣武区XXX号房屋回迁安置协议书》（5-B2），约定安置原告和王德珍房屋具体位置为XXX号房屋。协议书约定被告需要在2014年3月28日前交房，但是被告至今未交房。之前已经起诉过被告到2018年5月11日的违约金，现在又过去两年多的时间，被告仍没有交房，原告只能再次起诉，违约金之前每月认定6800元，原告取其中50%即3400元每月。原告依法起诉到贵院，请贵院查清事实，支持我方的诉讼请求。在案件审理过程中，原告向本院提交以下证据材料：1．2018京0102民初20391号判决书。被告辩称，本案涉案房屋目前无法交付，我方不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、被告逾期交房系不可抗力，该不可抗力系原告本身原因造成的。被告自2006年开始展开拆迁工作，除王德珍外，其他拆迁户均已在2010年完成拆迁，唯独王德珍拒绝拆迁，导致无法正常施工。被告原计划整体施工，但王德珍为索要巨额拆迁补偿，拒绝拆迁，且其房屋占据施工的关键方位，被告在无奈之下，只能分期开工，故于2011年4月进行一期工程施工，二期工程视王德珍房屋拆迁情况另定，后王德珍于2012年3月28日签订了拆迁协议，但此时经施工单位查看，二期工程无法立刻开工，此时开工会导致一期工程坍塌或处于危险状态，必须等到一期工程即将竣工后方能施工，故导致本案拆迁安置房屋逾期交房，所以此次逾期，是原告王德珍拒绝拆迁，导致无法正常施工，系王德珍和本案原告原因造成的。2、北京市市政府对房屋的政策调控，至今未给被告办理房屋销售许可证，导致房屋未能交付，也是本案逾期交房的不可抗力之因素。3、原告索要租金过高，不符合实际情况。原案法官了解的同类房屋租金为6500元至6800元之间，被告对此无异议，但是被告认为，法官从中介机构了解的租金，是带有家具、装修、能入住的房屋，而本案的房屋系毛坯房，无任何家具，无任何装修，甚至水电都没有，所以本案的房屋与法官了解的房屋虽在相同地段，但是屋内完全不一致，所在确定租金时，应对此予以考虑，不能统一标准。4、由于2020年新型冠状病毒导致被告公司无法正常经营，被告公司在10月才正式恢复运营，同时在疫情期间，北京市西城区建委也停止办公，我们无法办理任何手续，导致本案的房屋无法办理销售许可证。在案件审理过程中，被告未向本院提交证据材料。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。经审理查明：王德珍系彭亚坤的祖母。北京市西城区XXX号西房一间8．9平米房屋系王德珍名下的产权房。2012年3月28日，彭振（王德珍之子、彭亚坤之父）携王德珍的授权委托书与被告泰乐房地产公司签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定：甲方（拆迁人，本案被告泰乐房地产公司）因泰乐家园工程项目建设，需要拆迁乙方（被拆迁人，王德珍）在拆迁范围内本区南丰窝3号院所有房屋。乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋1间，建筑面积8．9平方米；非正式房屋自建房。甲方支付乙方拆迁补助费共计2925391元，自建房300万元。甲方应在乙方将原住房及自建房交甲方拆除后5日内，将上述拆迁补偿款、补助费合计600万元一次性支付给乙方。协议落款处乙方签字为彭振。同日，泰乐房地产公司作为甲方，王德珍分别与彭振、彭振前妻唐晓光、彭振之子彭亚坤作为乙方，签订了《宣武区XXX号房屋回迁安置协议书》（彭亚坤为三份），其中涉及本案的即乙方为王德珍、彭亚坤的安置协议书约定：乙方选择就地回迁房安置方式，安置住房为XXX号房屋（以下简称涉案房屋），该安置住房面积为99．12平方米。该房号为临时编号。甲方交付安置住房的时间为2014年3月28日之前。甲方如未按本协议约定的期限将安置住房交付乙方，按照逾期时间，自本协议约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付3‰元违约金。协议落款处乙方签字均为彭振。协议签订后，彭振领取了拆迁补偿款及补助费600万元。2013年，泰乐房地产公司将王德珍及彭振、唐晓光、彭亚坤起诉至本院，要求撤销其与王德珍于2012年3月28日签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》和五份《宣武区XXX号房屋回迁安置协议书》。庭审中，王德珍当庭表示对2012年3月21日的授权委托书和《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》及五份《宣武区XXX号房屋回迁安置协议书》效力给予追认，同意上述协议内容。本院于2013年8月28日出具（2013）西民初字第14926号民事判决书，驳回了泰乐房地产公司的诉讼请求。2014年，王德珍以泰乐房地产公司为被告，以彭亚坤为第三人向本院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，请求判令泰乐房地产公司向王德珍支付逾期交房违约金658元（自2014年3月29日起至2014年3月31日，共3天，以涉案房屋月租金6800元的标准计算本案的违约金）。本院经审理后，于2015年3月9日作出（2014）西民初字第12214号民事判决，其中认定：“《宣武区XXX号房屋回迁安置协议书》经王德珍追认被本院生效判决确认为有效合同，王德珍及彭亚坤作为合同的签订一方，是共同权利人。可以依据《宣武区XXX号房屋回迁安置协议书》的约定要求泰乐房地产公司履行合同义务，按照《宣武区XXX号房屋回迁安置协议书》约定的交房期限向其二人交付涉案房屋。现因泰乐房地产公司未能按期交付涉案房屋，王德珍起诉要求支付逾期交房的违约金，理由正当，本院予以支持。……彭亚坤作为共同权利人应与王德珍一起领取泰乐房地产公司赔付的逾期交房违约金。”最终判决：自本判决生效之日起七日内，北京泰乐房地产开发有限公司给付原告王德珍及第三人彭亚坤自二〇一四年三月二十九日起至二〇一四年三月三十一日止的逾期交房违约金六百五十八元。该判决已于2015年3月26日生效。2015年，王德珍以彭亚坤为被告向本院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷之诉，请求确认法院判决的北京泰乐房地产开发有限公司支付自2014年3月29日至2014年3月31日的逾期交房违约金658元由原告王德珍与被告彭亚坤平均享有。本院经审理后于2015年12月17日作出（2015）西民初字第33313号民事判决，其中认定：“债权人为二人以上的，按照确定的份额分享权利。生效判决已经确认本案所涉《宣武区XXX号房屋回迁安置协议书》，王德珍及彭亚坤作为合同的签订一方，是共同权利人，彭亚坤作为共同权利人应与王德珍一起领取泰乐房地产公司赔付的逾期交房违约金。鉴于王德珍本身为被拆迁房屋所有权人，与彭亚坤同为合同乙方，其二人就逾期交房违约金享有的债权份额应相同，因此原告要求确认其各自享有逾期交房违约金658元中的百分之五十份额，理由正当，本院予以支持。”判决内容：就（2014）西民初字第12214号民事判决书所涉北京泰乐房地产开发有限公司支付王德珍与彭亚坤自二〇一四年三月二十九日起至二〇一四年三月三十一日止的逾期交房违约金六百五十八元，由王德珍与彭亚坤各自享有百分之五十份额，即各三百二十九元。该判决已生效。2015年，王德珍以泰乐房地产公司为被告向本院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷之诉，请求判令泰乐房地产公司向王德珍支付逾期交房违约金的百分之五十，共计76000元（自2014年4月1日起至2015年10月31日止，按照每月8000元的标准进行计算）。本院经审理后，认为：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，《宣武区XXX号房屋回迁安置协议书》经原告王德珍追认被本院生效判决确认为有效合同，原告王德珍及彭亚坤作为合同的签订一方，是共同权利人。可以依据《宣武区XXX号房屋回迁安置协议书》的约定要求被告泰乐房地产公司履行合同义务，按照《宣武区XXX号房屋回迁安置协议书》约定的交房期限向其二人交付涉案房屋。现因被告泰乐房地产公司未能按期交付涉案房屋，原告王德珍起诉要求支付逾期交房的违约金，理由正当，本院予以支持。现原告王德珍主张按照每月8000元的租金标准支付违约金，被告泰乐房地产公司不同意原告王德珍的请求，认为前诉生效判决未考虑涉案交付房屋应为毛坯房，确定租金标准时应予酌减。对此，本院认为，前诉生效判决按照同地段同类房屋租金标准计算涉案房屋的违约金损失并无不当，且前诉生效判决与本案时间相近，不宜对租金标准重新进行调整。故本院将依据前诉生效判决确定的以涉案房屋月租金6800元的标准酌情判定违约金数额。原告王德珍的请求高于每月6800元租金标准的部分，本院不予支持。经生效判决认定，原告王德珍与彭亚坤对涉案房屋的逾期交房违约金各享有百分之五十的份额，本院将逾期交房违约金的百分之五十判令支付给原告王德珍，彭亚坤未在本案中一并起诉，本案对彭亚坤所享有的另外百分之五十的逾期交房违约金不予处理，彭亚坤可另行主张。本院于2016年6月16日作出（2015）西民初字第34055号民事判决，内容为：自本判决生效之日起七日内，被告北京泰乐房地产开发有限公司给付原告王德珍自二〇一四年四月一日起至二〇一五年十月三十一日止的逾期交房违约金六万四千六百元。后泰乐房地产公司提起上诉，2016年9月28日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终7855号民事判决，内容为：驳回上诉维持原判。2018年，彭亚坤以泰乐房地产公司为被告向本院提起房屋拆迁安置补偿合同之诉，彭亚坤诉请：一、请求判令被告支付原告从2014年4月1日到2018年5月11日迟延交付违约金297000元（标准是每月12000元，原告占有百分之五十的份额，每月6000元）；2、判令被告支付原告从2014年4月1日到2018年5月11日的周转房补贴费99000元；3、诉讼费用由被告承担。本院经审理认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。……关于违约金的标准，生效法律文书确认为每月6800元，且王德珍诉泰乐房地产公司（2015）西民初字第34055号民事判决及北京市第二中级人民法院（2016）京02民终7855号民事判决均沿用该租金标准，前述判决距离本次判决时间间隔并不长，故本院继续沿用此标准。被告抗辩涉案房屋价格已经过高的理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。经生效判决认定，王德珍与彭亚坤对涉案房屋的逾期交房违约金各享有百分之五十的份额，本院将逾期交房违约金的百分之五十判令支付给原告彭亚坤，王德珍的相应份额部分，可另行主张。双方在合同中并未约定周转房补贴费，原告诉请判令被告支付周转房补贴费的诉求，缺乏法律依据，本院不予支持。遂于2018年9月12日作出（2018）京0102民初20391号判决：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京泰乐房地产开发有限公司给付原告彭亚坤自二〇一五年十月一日起至二〇一八年五月十一日止的逾期交房违约金十万零六千六百四十六元七角；二、驳回原告彭亚坤的其他诉讼请求。该判决已生效。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，《宣武区XXX号房屋回迁安置协议书》经王德珍追认被本院生效判决确认为有效合同，王德珍及彭亚坤作为合同的签订一方，是共同权利人。可以依据《宣武区XXX号房屋回迁安置协议书》的约定要求泰乐房地产公司履行合同义务，按照《宣武区XXX号房屋回迁安置协议书》约定的交房期限向其二人交付涉案房屋。现因泰乐房地产公司未能按期交付涉案房屋，彭亚坤起诉要求泰乐房地产公司支付逾期交房违约金的请求，理由正当，本院予以支持。对于违约金标准，2015年本院生效法律文书确认定为每月6800元，结合房屋租售平台房源信息及生活经验,现今相同区域内的房租标准并未降低，另经已生效判决认定，彭亚坤与王德珍对涉案房屋的逾期交房违约金各享有百分之五十的份额，故原告主张每月3400元的标准应予支持，王德珍的相应份额部分，可另行主张。对于泰乐房地产公司的抗辩理由没有事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十四条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：自本判决生效之日起七日内，被告北京泰乐房地产开发有限公司给付原告彭亚坤自二〇一八年五月十二日起至二〇二一年三月十一日止的逾期交房违约金115600元。如果被告北京泰乐房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1306元，由被告北京泰乐房地产开发有限公司负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 袁佳二〇二一年四月七日法官助理 王权书 记 员 赵雯