广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终421号上诉人（原审被告）：邝春彬，男，1987年11月10日出生，汉族，住广东省乐昌市××××××××××××××××××。被上诉人（原审原告）：广州精道物业服务有限公司乐昌分公司，住所地：广东省乐昌市××××××乐昌市人民医院旧住院大楼一楼。负责人：李国文。委托诉讼代理人：莫华珍，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘珠梅，女，该公司员工。上诉人邝春彬因与被上诉人广州精道物业服务有限公司乐昌分公司（以下简称精道公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省乐昌市人民法院（2020）粤0281民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邝春彬、被上诉人精道公司的委托诉讼代理人莫华珍、刘珠梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邝春彬上诉请求：一、依法撤销一审判决中第一项，发回重审或依法改判。二、本案一、二审诉讼费用由精道公司负担。事实与理由：一、乐昌市×××××××××××于2011年5月购置，2012年元旦入住，入住后房子问题慢慢呈现。楼顶、墙面开裂渗水等不同质量问题出现。整屋多处进行修补，客房与主人房倾斜严重。经多次修补后效果不明显，墙面，楼顶还是开裂渗水。后开发商和物业给出的处理方案是屋内全部粉刷处理开裂渗水痕迹和楼顶自行搭建厂棚(说予以顶免10年物业费，此次方案业主不同意，10年物业费连搭厂棚费用的一半都不够)。没同意后开发商和物业又不理睬业主，经一段时间业主又向相关媒体和相关单位反应情况，相关部门多次约谈开发商和物业说怎么处理的。后来相关部门直接给出一套方案，相关部门有备案(大致情况是楼顶楼面全部敲掉按方案规格重新铺设，屋内开裂渗水处全部修补完后进行粉刷)。在相关部门的调解下楼顶问题慢慢凿楼面处理，但处理没严格按相关方案的规格用材，楼面处理不久后又出现问题。后来多名业主的问题都没得到有效解决，慢慢业主自行搭建厂棚。开发商和物业也不来处理楼面，墙体开裂渗水粉刷的问题。24栋与25栋楼体是连在一起的共8户业主，楼顶和屋内都出现不同程度的问题。经找开发商和物业协商无效果后，2013年至2015年陆续向乐昌建筑工程质量安全监督站和乐昌城建局反应情况。经相关部门约谈开发商和物业，回复会尽快处理。至于物业费问题从买房开始一直都有交费，后因物业没做到应尽职责产生矛盾后才没交。因房子楼顶漏水质量问题和后来搭建厂棚抵10年物业费问题，与开发商、物业的矛盾一直存在。二、因为物业的不作为，导致房屋漏水的维修工作迟迟未有效解决，此漏水现象在2012年便发生，之前与原物业做了沟通反映，如果因为现有物业不知情，那是现物业与原物业的交接问题，属于物业交接漏洞，不是业主本人责任。因为维修工作迟迟未进行，导致现在房屋漏水，一直是一个非常大的困扰，此现象属物业严重失职，故邝春彬拒交物业费。如果物业方称之前不知情，那是不可能的，按规定楼顶、楼面、楼道天天都是要巡查的。如不知情，那是物业的失职。那么从即日起是否在知情的情况下，物业方是否会跟进房屋维护修缮工作，如果会跟进维护修缮工作，那么邝春彬将会正常缴费。三、物业服务合同约定乙方提供的物业管理服务包括以下内容：房屋建筑本体共用部位(楼板、楼盖、屋顶、屋面、梁、柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅，设备机房)的维修、养护、管理和运行服务。四、因本房屋正属于24栋与25栋楼体连在一起的共8户中楼体之一。屋顶和屋内出现不同程度的问题正是楼顶开裂所致，属于物业的应尽职责。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持邝春彬的上诉请求。被上诉人精道公司答辩称：精道公司自进驻兴业茗居小区以来，一直按照物业服务合同约定，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和秩序维护等物业服务工作，邝春彬理应按合同约定缴纳物业管理费。至于邝春彬提出的房屋渗水问题，其并非物业管理服务的内容，邝春彬应向相关责任主体主张相关权利。邝春彬以精道公司为其解决房屋渗水问题才缴纳物业费无法律依据。精道公司履行对楼宇天面的日常维护工作（巡查、打扫等），但楼宇天面是很复杂的建筑体，不是单凭肉眼就能判断楼宇是否渗水，故而不能得出精道公司未履行职责的结论。实际上，邝春彬作为房屋使用者，其对漏水情况是清楚知悉的，其不但不反映渗水问题，甚至是精道公司多次上门拜访，邝春彬均拒绝做任何沟通，可见漏水问题未能及时解决的责任完全在邝春彬。最后需要说明的是，物业管理服务费的缴纳关乎全体业主的合法权益，如本案中因邝春彬自己原因而支持其不交物业服务费，则势必会影响到其他业主的合法权益。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律适当，不存在改判或者发回重审的情况。请求驳回上诉，维持原判。精道公司向一审法院起诉请求：一、判令邝春彬支付物业费3033.67元(2017年4月1日至2020年12月31日）；二、判令邝春彬按照合同约定支付违约金1826.41元（违约金计算至物业费全部缴清日止，现暂从2017年5月1日计算至2020年10月31日，共1826.41元）；三、本案诉讼费用由邝春彬承担。一审法院经审理查明：邝春彬是乐昌市××××××××××××××××××（以下简称801房）的业主，××××建筑面积为134.83平方米。兴业茗居小区已成立乐昌市××××业主委员会。2017年3月27日，以乐昌市××××业主委员会为甲方，精道公司为乙方，双方签订《兴业茗居物业服务合同》，合同期限3年，自2017年×月×日起至2020年3月31日止。合同主要约定物业服务费交纳标准为：电梯住宅×元/月/平方米，步梯住宅0.5元/月/平方米，商业物业×元/月/平方米；业主应于乙方正式进驻之日起向乙方交纳物业服务费；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月底前缴纳当季物业服务费，逾期交纳物业服务费的，业主或非业主使用人自逾期的次月×日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳违约金。该合同服务期限到期后，因受疫情影响，乐昌市××××业主委员会向精道公司发出《关于延长物业公司服务时间的函》，将精道公司服务时间延长至2020年8月31日。后双方又于2020年8月31日续签了《兴业茗居物业服务合同》，合同期限自2020年9月1日起至2025年8月31日止。现精道公司称邝春彬从2017年4月1日起至2020年12月31日共45个月未缴纳物业服务费3033.67元（计算标准：801房建筑面积为134.83平方米，每月物业服务费为134.83平方米×0.5元/月/平方米即67.415元），经催收无果，故诉至一审法院。庭审中，邝春彬称其对精道公司诉请的物业服务费金额予以认可；认为精道公司未解决邝春彬屋顶漏水问题，故未交该物业服务费。精道公司称邝春彬屋顶漏水属实，但邝春彬直至11月份才提起屋内渗水的事，精道公司立刻安排了工作人员上门，但邝春彬拒绝开门沟通。一审法院审理后认为，本案系物业服务合同纠纷。邝春彬的房屋所在兴业茗居住宅小区已成立业主委员会，兴业茗居业主委员会与精道公司签订的《兴业茗居物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该服务合同对作为业主的邝春彬具有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。签订合同后，精道公司即组织了人员为兴业茗居小区提供物业管理服务，邝春彬应当按照合同的约定向精道公司缴纳物业服务费。关于邝春彬提出的房屋渗水问题。邝春彬称其在2011年购买涉案房屋，2012年入住即发现房屋有开裂现象。一审法院认为，涉案房屋在交付不久就出现开裂现象，邝春彬应该找开发商主张相关权利。精道公司作为物业服务企业在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，并非是房屋质量问题的责任主体。邝春彬的房屋开裂、渗水等问题不可归责于精道公司，邝春彬以精道公司为其解决房屋上述问题才缴纳物业费的抗辩无法律依据，一审法院不予采纳。邝春彬应向精道公司交纳2017年4月至2020年12月的物业服务费3033.67元。关于违约金问题。从《物业服务合同》第二条“在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务内容包括：1.房屋建筑本体共用部位（楼板、楼盖、屋顶、屋面、梁、柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护、管理和运行服务。……”的约定看，邝春彬所在单元屋顶漏水、渗水多年，而精道公司称其一直不知情，可以看出精道公司在服务过程中对该公共部位疏于管理和养护，存在一定的管理瑕疵，故精道公司要求邝春彬支付物业服务费的同时支付违约金的理由不充分，一审法院不予支持。一审法院经审理后作出判决：一、邝春彬应于判决生效之日起五日内向精道公司支付2017年4月至2020年12月的物业服务费3033.67元；二、驳回精道公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由邝春彬负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是邝春彬应否向精道公司交纳物业服务费。从现已查明的事实看，兴业茗居业主委员会与精道公司签订《兴业茗居物业服务合同》后，精道公司作为物业服务公司，在履行了物业服务义务后，依法享有按合同约定收取物业服务费的权利。邝春彬作为业主，享受了精道公司提供的物业服务的同时负有支付物业服务费的义务，故一审法院判决邝春彬交纳所欠物业服务费并无不当。对于邝春彬上诉提出涉案房屋出现开裂渗水需要精道公司维修，因未修复故不需交纳物业费。对此，本院认为，案涉房屋在交付不久就出现开裂的现象，是开发商交付的房屋的质量问题,物业公司是依照物业合同履行物业服务，并非房屋质量的责任主体。即便邝春彬认为精道公司提供的物业服务不达标，但由于精道公司提供的服务涉及整个小区，如果部分业主以各自的理由拒交物业服务费将有损已缴费业主的利益，同时影响小区的公共服务，邝春彬可依据《兴业茗居物业服务合同》要求精道公司履行约定的物业服务，但其以此为由拒交物业费用，依据不足，一审不予采纳并无不当。综上所述，邝春彬的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邝春彬负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二一年四月二十二日书记员  陈敖明