广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7704号上诉人(原审原告、反诉被告)：梁显标，男，1963年8月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人(原审原告)：彭丽英，女，1963年11月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两上诉人共同委托诉讼代理人：申桂树，广东广立信律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：梁羽妍，广东广立信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市顺德区广鸿实业投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。上诉人梁显标、彭丽英、佛山市顺德区广鸿实业投资有限公司（以下简称）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初14802号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁显标、彭丽英上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判支持梁显标、彭丽英一审的全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用全部由广鸿公司承担。事实与理由：一、广鸿公司应偿还梁显标、彭丽英支付的银行贷款利息，一审认定有误。从生效判决认定的事实看，本案牵涉两个法律关系：一是梁显标、彭丽英与广鸿公司之间的房屋买卖关系；二是梁显标、彭丽英、广鸿公司与贷款银行之间的贷款关系。首先，从房屋买卖合同关系角度，合同被生效判决认定为有效。合同解除后，依照合同取得的财产应当返还。生效判决认定梁显标、彭丽英没有支付本案房屋的首期购房款，因此不存在返还的问题。但涉案房屋取得的贷款，是梁显标、彭丽英按照广鸿公司的意思向银行取得，并由广鸿公司全部实际占有使用。贷款的本金、利息，是由梁显标、彭丽英负责偿还的。因此，该贷款本息均应当视为梁显标、彭丽英支付的购房款。购房合同解除后，应由广鸿公司返还给梁显标、彭丽英。其次，从实际融资借款角度，梁显标、彭丽英为配合广鸿公司向银行取得融资贷款，将登记在自己名下的房产抵押给银行，所借款项全部由广鸿公司占用、使用，该贷款本息理应由广鸿公司负责偿还。但实际是梁显标、彭丽英支付了贷款利息。无论哪种关系，广鸿公司均应返还梁显标、彭丽英已向银行支付的贷款利息。二、一审认定广鸿公司不应向梁显标、彭丽英返还购房款的利息，对梁显标、彭丽英明显不公平。（一）如上所述，梁显标、彭丽英的购房款实际是梁显标、彭丽英代广鸿公司向银行偿还的贷款本息，应当视为广鸿公司向梁显标、彭丽英的借款。因此，梁显标、彭丽英要求广鸿公司支付该垫款利息，合情合理合法。（二）一审法院认为，梁显标、彭丽英在2004年8月份接收涉案房产后，相应房产租金足以弥补利息损失。一审法院的这一认定，与其认定的梁显标、彭丽英有权收取涉案房屋租金的论述相矛盾，即“广鸿公司与梁显标、彭丽英双方的房屋买卖合同属于正在履行的合同，广鸿公司将标的物交付梁显标、彭丽英使用和收益属于合同履行过程中正常义务的履行行为，梁显标、彭丽英因使用标的物并未因此形成阻碍合同正常履行的事实和障碍，所以此项收益具有正当性”，构成重复评价。另一方面，一审法院没有考量涉案房产与2000年相比已经升值近4倍。买卖合同解除后，广鸿公司享受全部的房产升值。垫款利息相对于房产的升值，简直是九牛一毛。一审法院不支持梁显标、彭丽英计付利息的请求，导致广鸿公司因非法套取银行贷款而获取了巨额利益，梁显标、彭丽英承担了巨额损失。这显然是不公平的。三、一审将广鸿公司向银行偿还的贷款本息391012.26元抵扣梁显标、彭丽英的应收房款明显不合理。（一）在（2013）佛顺法民一初字第247号案中，广鸿公司声称涉案合同是为了骗取银行按揭贷款而签订的虚假合同。广鸿公司为筹措资金，利用签订虚假买卖合同的方式，用公司开发的商铺以及商品房进行欺骗性的抵押贷款，以此获取资金维持公司的经营。广鸿公司已经合共归还贷款本息合计520168.02元（含13号铺贷款本息），证明广鸿公司是借款人和贷款的还款义务人。（2013）佛中法民一终字第2764号判决书第7页、第8页载明广鸿公司上诉称当年与梁显标签订相关购房合同的真实目的只是通过虚假的房屋买卖向银行进行带有欺骗性的贷款，广鸿公司无收取诉争房产的定金以及首付款，并履行银行还款至2004年6月，还款金额为520168.02元。双方这一行为违反了《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、人民银行颁布的《贷款通则》第二十条第八款“不得采取欺骗手段骗取贷款”的规定。退一步讲，若当年相关的放贷银行事前知晓诉讼双方以虚假房产买卖的手段进行贷款申请，银行绝不会核准房贷。其后因广鸿公司岀现断供现象，一度令梁显标被查封财产。广鸿公司陈述涉案合同是为了解决其资金困难而获取银行贷款的手段，广鸿公司始终认为其是借款的主体和还款的义务人。广鸿公司偿还贷款是单方处分、赠与行为或对梁显标、彭丽英的补偿行为，该项处分并不产生债的后果。如果广鸿公司认为其归还银行贷款与梁显标形成其他债权债务关系，该项债权债务关系早已超诉讼时效而不受法律保护。（二）广鸿公司于2004年8月23日向梁显标、彭丽英出具的《确认书》明确：“梁显标已向广鸿实业有限公司结清广鸿实业投资有限公司为梁显标代垫广鸿新村7＃、8＃、9＃、10＃、11＃、12＃、13＃共七间商铺及1座301＃、302＃、303＃、304＃共四套商品房首期房款及银行按揭款，对此，广鸿实业投资有限公司不得向梁显标主张任何权利”，很显然，广鸿公司向银行支付的款项，是双方因向银行贷款买卖房产达成的合意，广鸿公司支付该贷款符合当时商定的条件，完全属于广鸿公司的自愿行为。将这部分款项抵扣，不符合双方当时的意思表示，对梁显标、彭丽英不公平。（三）退一步讲，即使认定广鸿公司向银行偿还的贷款可以抵扣梁显标、彭丽英的购房款，一审法院也应当统一尺度，将广鸿公司偿还的款项区分为偿还本金和偿还利息。一审法院只认定梁显标、彭丽英向银行的还款本金为购房款，对广鸿公司向银行的还款的本金部分予以抵扣，对利息部分不予抵扣，不公平不公正。广鸿公司针梁显标、彭丽英的上诉辩称，一、一审法院认定梁显标、彭丽英不能获得利息是正确的。一审法院已查明涉案合同是由于梁显标、彭丽英拒不支付房款的根本违约行为而解除。梁显标、彭丽英无权主张违约金。二、一审法院将广鸿公司向银行偿还的款项予以抵扣是合理的，但该抵扣的数额不正确。三、梁显标、彭丽英主张涉案房屋比交易时价格上升四倍缺乏依据，另案已对涉案房屋的价值做出评估，评价价值为3000000元。广鸿公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回梁显标、彭丽英的全部诉讼请求，支持广鸿公司一审提出的全部反诉请求；2.一、二审的全部诉讼费用及财产保全费用由梁显标承担。二审中，广鸿公司撤回反诉请求第4项即要求梁显标协助广鸿公司办理广东省佛山市顺德区×××××××××××××××、8号、9号、10号、11号、12号商铺及金辉阁301、302、303、304商品房共十处物业相关的买卖合同备案注销手续以及上述十处物业相关的抵押登记注销手续。事实与理由：一审判决对于广鸿公司及梁显标各自支付的购房款及银行贷款数额不准确，忽略广鸿公司应得的租金收益及其他诉请请求，依法应予以改判，理由如下：一、一审判决对广鸿公司主张的（2019）粤0606执恢176、177号案代偿款不予支持是完全不合理的。本案的焦点就是查清双方各自支付的购房款、银行贷款的情况，而广鸿公司主张的代垫款就是涉案房屋应由梁显标应付的银行贷款，但由于梁显标自身原因而未能偿还，导致银行申请法院强制执行。该部分款项作为涉案房屋的银行贷款由广鸿公司代为支付，一审判决可以通过相互抵消的方式予以解决却要求广鸿公司另行起诉解决，造成不必要的讼累，更对本案关键事实的认定和判决造成错误及缺失，应当予以改正。二、一审判决对于广鸿公司主张的租金收益完全不支持有误（一）一审判决认为广鸿公司自认涉案交易存在虚假买卖而存在过错是完全不成立的。在之前诉讼中，广鸿公司虽然一直提出并非正常的交易，但多份生效判决均不予以确认，梁显标也作出否认。一审片面认定广鸿公司存在过错却未认定梁显标存在过错，不公平、不公正。（二）一审判决认为广鸿公司主张的租金损失已通过获取房贷而得到弥补是完全不成立的。涉案房屋获得房贷由广鸿公司和梁显标分别偿还一部分，但广鸿公司未能通过租金收益而弥补相关的房贷款。梁显标通过租金收益来偿还银行贷款，又向广鸿公司主张退还相应的银行贷款，梁显标获得贷款和租金收益的双重利益。（三）一审判决认为涉案房屋买卖的解除不产生返还租金的法律责任是不成立的。一审认为涉案房屋买卖合同在解除前属于双方正常履行，梁显标收取收益和使用具有正当性，而该正当性正是来自于他占有使用涉案房屋。若基于一审判决该逻辑思路，其在涉案合同解除前梁显标支付的房贷也应该是其履行的义务，在合同解除后就不应产生广鸿公司返还房贷款项的法律责任。但一审判决一方面认为梁显标无需返还租金，但另一方面却支持梁显标有权要求广鸿公司返还房贷款，自相矛盾且不合理。（四）《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》四十四条规定，房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后,买受人应当将房屋返还给出卖人,并支付房屋占有使用的费用,费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算。一审中广鸿公司曾就租金标准向法院提出评估鉴定申请，但一审法院未予以采纳。三、一审判决对返还13号铺购房款不予支持是完全不合理的。广鸿公司主张的13号铺与涉案商铺均是同时期同一批次所签署的买卖合同，也涉及到涉案银行贷款的认定问题，一审判决单方面割裂该商铺的处理而要求广鸿公司另行起诉解决，造成不必要的讼累也对本案关键事实认定造成错误。四、一审对广鸿公司主张的垫付贷款数额不予确定是完全没有依据的。广鸿公司与梁显标在前的诉讼中涉案房屋房屋贷款是通过梁显标的个人账户汇入贷款银行，广鸿公司无法提供足够的证据证明其实际的垫付数额，故在前的判决仅能根据当时的证据认定广鸿公司的贷款数额。但本次诉讼中，梁显标已经提供了完整的银行流水凭证，从而进一步证实了广鸿公司代垫付的款项情况。但一审法院不予审查，仅仅以在前生效判决已作出认定为由，认可了广鸿公司在前的垫付数额。一审法院忽视2004年8月前由广鸿公司偿还全部贷款的事实，并未结合本次新增的证据重新核实和认定双方偿还贷款的金额。综上所述，一审法院对争议焦点认定事实错误，并忽视了相关事实和证据之间的整体性和关联性，严重损害了广鸿公司的合法权益，应依法撤销一审判决，改判支持广鸿公司全部的诉讼请求。梁显标、彭丽英针对广鸿公司的上诉辩称，一、一审法院驳回广鸿公司主张的（2019）粤0606执恢176、177号案中支付的款项是正确的。（一）梁显标、彭丽英从未委托或者请求广鸿公司代为支付，广鸿公司自愿承担，与梁显标、彭丽英无关。（二）按照广鸿公司在前案庭审中的自认，该贷款实际是由其以梁显标、彭丽英的名义贷取，全部由其自行使用，自行偿还。现其愿意继续自行偿还，与梁显标、彭丽英无关。二、一审法院驳回广鸿公司关于涉案房产租金的诉请是正确的。（一）依照一审法院的认定，涉案的合同是有效合同。梁显标、彭丽英基于有效合同对标的物享有占有、使用、收益的权利，收取租金是梁显标、彭丽英当然的权利，广鸿公司无权要求返还。（二）广鸿公司自认涉案房产买卖合同是其为了骗取银行贷款而签订，广鸿公司取得贷款才得以开发完成的涉案地产项目，可见其既是房产买卖合同签订的最大受益者，也是买卖合同争议发生的重大过错方。在此情况下，广鸿公司收取房产的租金是不公平的。三、原审判决不支持返还13号铺购房款的请求是正确的。（一）13号铺不是本案争议的范畴，本案发生之前，双方对此没有任何争议。（二）此前，广鸿公司从来没有对梁显标、彭丽英主张过13号铺的购房款。因此，退一步讲，即使其认为梁显标、彭丽英尚欠购房款，也已经超过了诉讼时效，其抵扣请求也不应支持。四、本案是基于之前的生效判决认定的事实引发的诉讼。如果广鸿公司不认可之前的生效判决，则其根本无权提起（2017）粤06民终第5623号诉讼及本案诉讼，上述两案的全部诉讼请求应予驳回。综上所述，广鸿公司的上诉请求全部不能成立，应依法驳回。梁显标、彭丽英向一审法院起诉请求：1.广鸿公司向梁显标、彭丽英返还广东省佛山市顺德区×××××××××××××××、8号、9号、10号、11号、12号商铺及金辉阁301、302、303、304商品房的购房款（包括已支付利息）和该款项的利息，暂计2500000元；2.广鸿公司承担本案诉讼费用。广鸿公司向一审法院反诉请求：1.判令梁显标向广鸿公司支付（2019）粤0606执恢176、177号案中广鸿公司已代其偿还的银行贷款利息、罚息、律师费共266672.42元及执行费8245.44元，合计274917.86元；2.梁显标向广鸿公司支付自2004年9月至2017年10月期间涉案十处物业的租金收益，合共158万元；3.梁显标向广鸿公司支付佛山市顺德区××××××××××××××××××的购房款，共327711.76元；4.梁显标协助广鸿公司办理广东省佛山市顺德区×××××××××××××××、8号、9号、10号、11号、12号商铺及金辉阁301、302、303、304商品房共十处物业相关的买卖合同备案注销手续以及上述十处物业相关的抵押登记注销手续；5.梁显标向广鸿公司支付（2016）粤0606民初17124号案的诉讼费、保全费共18800元，以及（2017）粤06民终5623号案的诉讼费27600元，共计46400元；6.本案反诉费用由梁显标承担。一审法院认定事实：梁显标与广鸿公司因房屋买卖合同纠纷一案及反诉佛山市顺德区广鸿实业投资有限公司诉梁显标因房屋买卖合同纠纷一案[案号（2013）佛顺法民一初字第247号]，一审法院于2013年4月22日立案受理，梁显标、彭丽英本诉主张：1.广鸿公司在60日内协助梁显标、彭丽英办理位于佛山市顺德区×××××××××××××××、8号、9号、10号、11号、12号商铺，及金晖阁301、302、303、304号商品房的房地产权属证书；2.广鸿公司向梁显标、彭丽英出具位于佛山市顺德区×××××××××××××××、8号、9号、10号、11号、12号商铺，及金晖阁301、302、303、304号商品房的购房发票；3.广鸿公司承担本案的全部诉讼费用。广鸿公司反诉主张：1.撤销佛山市顺德区×××××××××××××××、8号、9号、10号、11号、12号商铺，及金晖阁301、302、303、304号商品房所签订的全部商品房购销合同；2.佛山市顺德区×××××××××××××××、8号、9号、10号、11号、12号商铺，及金晖阁301、302、303、304号商品房的所有权归广鸿公司所有；3.本案的诉讼费由梁显标、彭丽英承担。一审法院于2013年7月15日出具的已经发生法律效力的（2013）佛顺法民一初字第247号民事判决书事实查明如下：广鸿公司原名顺德市广鸿房产有限公司、顺德市广鸿实业投资有限公司。原法定代表人为李广田，后变更为李再新。2000年8月17日，梁显标、彭丽英与广鸿公司签订了十份《商品房购销合同》，约定由梁显标、彭丽英向广鸿公司购买位于佛山市顺德区×××××××××××××××、8号、9号、10号、11号、12号商铺，及金晖阁301、302、303、304号商品房。其中，7号铺售价403488元，8号铺售价508600元，9号铺售价347220元，10号铺售价289300元，11号铺售价289300元，12号铺售价309688元，301号商品房售价124915元，302号商品房售价124699元，303号商品房售价115402元，304号商品房售价115188元。十份合同的总售价为2627800元。合同中第十九条同时约定：“乙方在实际接收商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起300天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日365天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的1%赔偿乙方损失”。2000年5月30日至2000年11月19日期间，广鸿公司向梁显标开出《收据》18份，内容为广鸿公司收到梁显标交来的涉案商铺及商品房的定金、首期款及首期余款。庭审中，梁显标、彭丽英、广鸿公司双方确认6间商铺及4间商品房首期款合共1121800元。但梁显标、彭丽英并没有实际给付金钱广鸿公司，梁显标、彭丽英称首付款是以材料款抵扣。2000年11月17日，梁显标、彭丽英与中国建设银行签订个人住房借款抵押合同二份，抵押物为涉案的7号、8号商铺。2000年6月27日梁显标、彭丽英与中国工商银行签订个人住房、商业用房借款合同一份，抵押物为12、13号商铺。及后，梁显标、彭丽英与中国银行签订住房抵押贷款合同三份，抵押物为9号、10号、11号商铺，住房抵押贷款合同四份，抵押物为301、302、303、304号商品房。含13号铺，总贷款本金金额为1806000元。庭审中，梁显标、彭丽英、广鸿公司确认，贷款合同签订后，广鸿公司共向上述贷款银行合共归还贷款本息合计520168.02元（含13号铺的贷款本金，因12号、13号铺是同一个扣费账号）。梁显标、彭丽英实际供了多少贷款，梁显标、彭丽英庭审中称不清楚。2004年8月23日广鸿公司出具确认书一份，称梁显标、彭丽英已向广鸿公司结算清广鸿公司为梁显标、彭丽英代垫涉案房产首期款及银行按揭款，对此广鸿公司不得向梁显标、彭丽英主张任何权利。2005年6月27日涉案商品房办理了新建商品房权属确认，确权书编号为200000057号，涉案房产涉及的购房合同已在佛山市顺德区国土城建和水利局备案，备案合同购房人为梁显标。一审法院经审理后认为梁显标、彭丽英的诉讼请求及广鸿公司的请求，于法无据，一审法院不予支持。广鸿公司诉梁显标因房屋买卖合同纠纷一案[案号（2016）粤0606民初17124号]，一审法院于2016年10月8日立案，广鸿公司主张：1.解除梁显标、彭丽英、广鸿公司关于佛山市顺德区×××××××××××××××、8号、9号、10号、11号、12号商铺及金晖阁301、302、303、304号商品房所签订的十份《商品房购销合同》；2.梁显标、彭丽英立即向广鸿公司返还佛山市顺德区×××××××××××××××、8号、9号、10号、11号、12号商铺及金晖阁301、302、303、304号商品房。3.本案诉讼费由梁显标、彭丽英承担。一审法院于2016年11月30日出具的（2016）粤0606民初17124号民事判决书认定一审法院对（2013）佛顺法民一初字第247号民事判决书认定的事实予以采纳。另查明，梁显标、彭丽英分别于2016年6月9日及2016年6月22日书面向广鸿公司发出《催告函》，要求广鸿公司合共支付不少于1838358.02元。庭审中，梁显标、彭丽英确认不应计算13号商铺的首期款，但《催告函》计算了13号商铺的首期款。另，梁显标、彭丽英无法确认13号商铺的还贷款，无法从价款中扣减。一审法院经审理后认为合同解除的条件未成就；合同已部分履行，不适宜解除合同并返还房产。故驳回广鸿公司的诉讼请求。佛山市顺德区广鸿实业投资有限公司不服该判决，上诉至佛山市中级人民法院[案号（2017）粤06民终5623号]，佛山市中级人民法院经审理，认定一审判决认定事实清楚，予以确认。另查明：梁显标于2013年4月22日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.广鸿公司在60曰内协助梁显标办理位于佛山市顺德区×××××××××××××××、8号、9号、10号、11号、12号商铺及金晖阁301、302、303、304号商品房的房地产权属证书；2.广鸿公司向梁显标出具位于佛山市顺德区×××××××××××××××、8号、9号、10号、11号、12号商铺及金晖阁301、302、303、304号商品房的购房发票。上述案件一审案号为（2013)佛顺法民一初字第247号，该案判决认定：涉案十套房产总价款为2627800元，首付款共1121800元；梁显标主张以材料供应款支付购房款缺乏事实和法律依据，现有证据不足以证明梁显标已向广鸿公司实际支付购房款；在现有证据不足以证明梁显标已向广鸿公司给付首期购房款，梁显标未完成给付广鸿公司购房款义务时，广鸿公司有抗辩权，有拒绝协助梁显标办理房产记的权利。该一审判决驳回梁显标的诉讼请求。上述案件经二审后维持原判，案件已生效。二审法院认为本案为房屋买卖合同纠纷。根据广鸿公司的上诉意见和梁显标的答辩意见，二审的争议焦点为(一）应否解除广鸿公司与梁显标所签订的涉案十份《商品房购销合同》；（二）梁显标应否向广鸿公司返还涉案十套房产。关于争议焦点一。广鸿公司上诉主张梁显标欠付涉案十套房产首期款1121800元及广鸿公司代垫银行贷款520168.02元，构成根本违约，请求解除双方签订的涉案十份《商品房购销合同》。经审查，生效的（2013)佛顺法民一初字第247号民事判决已认定，梁显标提供的证据不足以证明其已支付涉案十套房产的购房款，梁显标在本案中也未举证证明其已支付过购房款，故梁显标存在欠付购房款的行为。该一审判决生效后，广鸿公司分别于2016年6月9日及2016年6月22日书面向梁显标发出《催告函》，要求梁显标支付购房款及代垫银行贷款不少于1838358.02元。由于涉案十套房产的首期款金额已确定，广鸿公司所发《催告函》催告的款项既包括涉案十套房产的首期款，也包括广鸿公司代垫的银行贷款金额，即便广鸿公司所催告的款项中包含了与本案无关的13号商铺的代垫银行贷款金额；亦不影响梁显标先行支付欠付涉案十套房产首期款。梁显标在欠付购房款的情况下，经广鸿公司催告仍拒不支付房款，同时还继续在本案中主张广鸿公司欠付的工程款已与涉案十套房产首期款抵扣，这足以表明其也不愿再支付首期款继续履行合同。因此，梁显标的行为已构成根本违约，广鸿公司上诉请求解除涉案十份《商品房购销合同》有事实和法律依据，二审法院予以支持。一审判决驳回广鸿公司关于解除涉案十份《商品房购销合同》的诉请，适用法律不当，二审法院予以纠正。关于争议焦点二。如上所述，因涉案十份《商品房购销合同》已解除，根据合同法第九十七条的规定，梁显标应向广鸿公司返还涉案十套房产。一审判决认为不宜直接解除涉案十份《商品房购销合同》并返还房产，适用法律错误，二审法院予以纠正。综上所述，广鸿公司的上诉请求成立，予以支持。依照规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初17124号民事判决；二、解除佛山市顺德区广鸿实业投资有限公司与梁显标关于佛山市顺德区×××××××××××××××、8号、9号、10号、11号、12号商铺及金晖阁301、302、303、304号商品房所签订的十份《商品房购销合同》；三、梁显标应于判决发生法律效力之日起六十日内向佛山市顺德区广鸿实业投资有限公司返还佛山市顺德区×××××××××××××××、8号、9号、10号、11号、12号商铺及金晖阁301、302、303、304号商品房。另查，涉案301、302、303、304号四套商品房银行贷款本金为38.3万元，贷款期限为15年，该款项于2015年12月还清，偿还本息及罚息共计567258.39元。涉案9、10、11号商铺分别贷款为17.3万元、14.4万元、14.4万元，合计46.1万元，贷款期限为5年，该笔款项于2007年3月27日结清，从2002年3月到2007年2月5日还款本息及罚息共计为535335.6元。12号商铺贷款本金为184166元，贷款期限为10年，该笔款项于2011年7月25日结清，因12号和13号商铺在一个银行账号归还，根据计算得出，12号商铺本息合计归还款项为248825.31元；涉案7号铺贷款为26万元、8号商铺贷款为22万，合计为48万元。梁显标、彭丽英称7、8号商铺在涉案合同较为特殊，因为它们抵押在建行顺德分行，后来申请法院执行，该笔贷款梁显标、彭丽英只归还了部分，归还额为378379.43元，7号商铺已还本金为22万元，已还利息128505.69元；8号商铺已还本金为26万元，已还利息209371.37元；该笔建行贷款截止到庭审之日已经还清，有部分款项是广鸿公司在执行案件中支付的，因此梁显标、彭丽英支付7、8号商铺的贷款只能计算总数，不能区分本金和利息。一审法院认为，本案争议的焦点是，1.梁显标、彭丽英主张的购房款是否应当返还，具体金额；2.广鸿公司的反诉请求是否成立。围绕上述争议焦点，一审法院分析如下：一、关于梁显标、彭丽英主张的购房款。（一）广鸿公司是否应当返还购房款。佛山市中级人民法院出具的（2017）粤06民终5623号民事判决书，判决解除佛山市顺德区广鸿实业投资有限公司与梁显标关于佛山市顺德区×××××××××××××××、8号、9号、10号、11号、12号商铺及金晖阁301、302、303、304号商品房所签订的十份《商品房购销合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，因银行贷款是以梁显标、彭丽英为贷款人签订的，故应视为银行已依贷款合同约定，向广鸿公司支付了该部分购房款。除首付款外，梁显标、彭丽英已通过银行贷款形式向广鸿公司支付了其余购房款。现梁显标、彭丽英、广鸿公司双方解除了所签订的十份《商品房购销合同》，故梁显标、彭丽英就其向银行归还的贷款对广鸿公司享有债权，广鸿公司应当赔偿梁显标、彭丽英该部分的损失。（二）返还的购房款是否应包括已支付的利息。首先，涉案的十份《商品房购销合同》之所以被判令解除，是因为梁显标在欠付购房款的情况下，经广鸿公司催告仍拒不支付房款，同时还继续在本案中主张广鸿公司欠付的工程款已与涉案十套房产首期款抵扣，这足以表明其也不愿再支付首期款继续履行合同。因此，梁显标的行为已构成根本违约。已经发生法律效力的法律文书认定梁显标的行为构成违约。其次，梁显标、彭丽英在2004年8月份接收涉案房产后，相应的房产会产生租金，租金已弥补其利息损失。故梁显标、彭丽英主张贷款产生的利息，一审法院不予支持。（三）关于涉案房产的贷款金额。第一，涉案301、302、303、304号四套商品房银行贷款本金为38.3万元，该款项于2015年12月还清，故该四套商品房的银行贷款本金383000元，广鸿公司理应返还。第二，涉案9、10、11号商铺分别贷款为17.3万元、14.4万元、14.4万元，合计46.1万元，该笔款项于2007年3月27日结清，故该三套商铺的银行贷款本金461000元，广鸿公司理应返还。第三，涉案12号商铺贷款本金为184166元，该笔款项于2011年7月25日结清，故该套商铺的银行贷款本金184166元，广鸿公司理应返还。第四，涉案7号铺贷款为26万元，截至2017年10月23日，梁显标、彭丽英已还本金为141590.02元，故该套商铺的银行贷款本金141590.02元，广鸿公司理应返还。第五，涉案8号商铺贷款为22万，截至2017年10月23日，梁显标、彭丽英已还本金为139214.91元，故该套商铺的银行贷款本金139214.91元，广鸿公司理应返还。综上，广鸿公司应返还的购房款总额为1308970.93元。二、关于广鸿公司的反诉请求。（一）关于广鸿公司主张的（2019）粤0606执恢176、177号案中广鸿公司已代其偿还的银行贷款利息、罚息、律师费共266672.42元及执行费8245.44元，合计274917.86元。广鸿公司代梁显标、彭丽英履行的（2019）粤0606执恢176号、177号案件的款项是广鸿公司与该案申请执行人之间协商的结果。广鸿公司的自愿履行行为不同于《中华人民共和国合同法》第六十五条规定的第三人代为履行情形。该项债权债务与本案争议的事实不是基于同一法律关系或同一事实，不符合反诉的条件，该项债权债务广鸿公司可另觅法律途径解决。（二）关于广鸿公司主张自2004年9月至2017年10月期间涉案十处物业的租金收益，合共158万元。首先，广鸿公司在（2013）佛顺法民一初字第247号案中辩称“梁显标、彭丽英、广鸿公司双方并不存在真实的买卖关系，梁显标、彭丽英之前从事建筑材料的经营，与广鸿公司有业务往来。广鸿公司当时出现资金困难，为筹措资金，利用签订虚假买卖合同的方式，用公司开发的商铺及商品房向银行进行欺骗性的抵押贷款，以此获取资金维持公司的经营。梁显标、彭丽英没有向广鸿公司支付与诉争的十一处物业相关的任何款项。”由此可见广鸿公司自认存在虚假买卖，存在一定过错。另一方面其租金的损失已通过获取房贷而得到弥补。其次，广鸿公司与梁显标、彭丽英双方所订立的10份《房屋买卖合同》是有效合同，梁显标、彭丽英对涉案10处物业的占有是广鸿公司按照买卖合同的约定向梁显标、彭丽英交付的标的物，梁显标、彭丽英占有该房屋是基于合同的约定，对于梁显标、彭丽英占有该房屋广鸿公司从来没有异议，所以在合同履行期间梁显标、彭丽英占有该房屋是基于双方合意。再次，涉案合同因（2017）粤06民终5623号判决书而解除，解除的效力始于二审判决发出时，在解除前，广鸿公司与梁显标、彭丽英双方的房屋买卖合同属于正在履行的合同，广鸿公司将标的物交付梁显标、彭丽英使用和收益属于合同履行过程中正常义务的履行行为，梁显标、彭丽英因使用标的物并未因此形成阻碍合同正常履行的事实和障碍，所以此项收益具有正当性。综上，梁显标、彭丽英收取租金基于合同权利，即使涉案合同被解除，出租合同只产生返还房屋停止租赁的后果，不产生返还租金的法律责任。（三）关于广鸿公司要求返还13号铺的购房款200928.36元的问题。13号商铺也不是本涉案案合同，与本案无关联，广鸿公司可另觅法律途径解决。（四）广鸿公司要求梁显标、彭丽英协助办理广东省佛山市顺德区×××××××××××××××、8号、9号、10号、11号、12号商铺及金辉阁301、302、303、304商品房共十处物业相关的买卖合同备案注销手续以及上述十处物业相关的抵押登记注销手续的问题。关于买卖合同备案注销的问题，因涉案的10处物业均处在查封状态，涉及第三人利益，权利人可另觅法律途径解决。关于抵押登记注销手续的问题，因涉及抵押权人的利益，广鸿公司可另觅法律途径解决。（五）关于广鸿公司主张的（2016）粤0606民初17124号案的诉讼费、保全费共18800元，以及（2017）粤06民终5623号案的诉讼费27600元，共计46400元。广鸿公司已经就（2017）粤06民终5623号判决书申请执行，广鸿公司所列举的费用属于诉讼费用，生效的判决书已经列明费用的承担义务人，该费用的承担是执行案件处理的问题。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、广鸿公司于判决发生法律效力之日起十日内，向梁显标、彭丽英返还购房款1308970.93元；二、驳回梁显标、彭丽英的其他诉讼请求。三、驳回广鸿公司的反诉请求。如广鸿公司不按上述判决确定的期限履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费26800元，财产保全费5000元，合计31800元，由梁显标、彭丽英负担14800元，由广鸿公司负担17000元；反诉诉讼费减半收取12316.12元，由广鸿公司负担。二审期间，梁显标、彭丽英向本院提交新的证据如下：证据1.确认书，拟证明广鸿公司于2004年8月23日确认梁显标已结清应付广鸿公司涉案10套房产的首期款及银行按揭款，广鸿公司承诺不得向梁显标主张任何权利，一审法院认为该部分款项在梁显标应付款项中抵扣是错误的。证据2.2005年3月-8月，2007年1月-9月的租金交接记录，拟证明实际收取租金远低于评估报告确定的租金。实际收租还没有扣减每平方米142元的物业管理费和维修费。证据3.租房协议、押金收据、承租人身份证复印件、商铺租赁合同，拟证明评估结论不符合实际，高于实际收取租金。实际收租还没有扣减每平方米142元的物业管理费和维修费。证据4.出租记录，拟证明评估结论不符合实际，高于实际收取租金。实际收租还没有扣减每平方米142元的物业管理费和维修费。租金一直较低。证据5.诉讼材料清单、租金收据，拟证明广鸿公司在（2013）佛顺法民一初字第247号案中证实，2004年8月23日移交涉案房产之后，全部房产的租金共计4000多元，其中8月租金4300元，9月租金4000元，而且房产是广鸿公司出租给承租人，不应按照市场价格计租。证据6.申请表、预付收视费服务协议、装机费发票，拟证明直到2007年11月，案涉房产仍然没有开通有线电视，需要业主自行付费，不应当按照市场价格核定租金。证据7.供用水合同，拟证明2007年11月，涉案房产没有开业入户供水，需要业主自行付费安装分户表，不应当按照市场价格来核定当时租金。二审期间，广鸿公司未向本院提交新的证据。本院根据广鸿公司的租金评估鉴定申请书，委托司法鉴定机构对涉案房屋的租金标准进行评估鉴定。本院组织各方当事人对以上新的证据进行证据交换和质证。本院经核查认为，广鸿公司对梁显标、彭丽英提交的证据1《确认书》上的公章的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。梁显标、彭丽英提交的证据2至证据7不足以推翻报告书的结论，不作为定案依据。本院依法委托佛山市南海区正信价格事务所出具的报告书程序合法，可作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，佛山市南海区正信价格事务所出具的报告书载明在2004年9月至2017年10月期间，涉案十套房产的租金合计为1276293元。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.广鸿公司应否向梁显标、彭丽英返还涉案房屋的购房款及利息；2.梁显标应否向广鸿公司支付银行贷款利息、罚息、律师费和执行费；3.梁显标应否向广鸿公司支付租金。一、关于广鸿公司应否向梁显标、彭丽英返还涉案房屋的购房款及利息的问题（2017）粤06民终5623号案查明十套房产总价款为2627800元，判决解除该十套房产的《商品房购销合同》。该判决已经生效。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”一审中，梁显标提交了贷款银行的还款结算流水单88张，广鸿公司对该证据的真实性予以确认。根据一审法院查明事实，涉案十套房屋已归还银行的贷款本金和利息、罚息合计为2169296.36元；广鸿公司和梁显标、彭丽英确认广鸿公司就涉案十间商铺已经归还的本息合计520168.02元。广鸿公司在（2013）佛中法民一终字第2764号案上诉状中陈述广鸿公司履行银行还款至2004年6月，还款金额为520168.02元（包含案外商铺13号铺贷款129155.76元），则广鸿公司就涉案十间商铺垫付贷款391012.26元。梁显标、彭丽英提交的广鸿公司盖章的《确认书》载明广鸿公司于2004年8月23日确认梁显标已结清应付广鸿公司涉案10套房产的首期款及银行按揭款；广鸿公司承诺不向梁显标主张任何权利。则广鸿公司应返还梁显标、彭丽英为涉案十套房屋支付银行的贷款本金和利息、罚息合计为1778284.1元（2169296.36元-391012.26元）。关于利息部分，根据一审法院查明事实：第一，涉案301、302、303、304号四套商品房银行贷款本金为38.3万元，贷款期限为15年，该款项于2015年12月还清，偿还本金及罚息共计567258.39元。结合广鸿公司和梁显标履行合同的情况、本金和罚息金额的确定时间，本院酌定广鸿公司应返还的利息是以567258.39元为本金，从2016年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第二，涉案9、10、11号商铺分别贷款为17.3万元、14.4万元、14.4万元，合计46.1万元，贷款期限为5年，该笔款项于2007年3月27日结清，从2002年3月到2007年2月5日还款本金及罚息共计为535335.6元。结合广鸿公司和梁显标履行合同的情况、本金和罚息金额的确定时间，本院酌定广鸿公司应返还的利息是以535335.6元为本金，从2007年3月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第三，12号商铺贷款本金为184166元，贷款期限为10年，该笔款项于2011年7月25日结清，因12号和13号商铺在一个银行账号归还，根据计算得出，12号商铺本息合计归还款项为248825.31元。结合广鸿公司和梁显标履行合同的情况、本金和罚息金额的确定时间，本院酌定广鸿公司应返还的利息是以248825.31元为本金，从2011年7月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第四，涉案7号铺贷款为26万元、8号商铺贷款为22万元，合计为48万元。该笔贷款梁显标、彭丽英归还额为378379.43元。7号和8号商铺的全部贷款在一审庭审前还清。庭审时间是2019年10月28日，本院酌定广鸿公司应返还的利息是以378379.43元为本金，从2019年10月28日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、关于梁显标应否向广鸿公司支付租金的问题涉案十套房屋的买卖合同已经（2017）粤06民终5623号生效判决解除。如前所述，广鸿公司应向梁显标返还房款本金和利息、罚息，梁显标应向广鸿公司返还十套房屋和占有房屋的费用。二审中佛山市南海区正信价格事务所出具的报告书载明在2004年9月至2017年10月期间，涉案十套房产的租金合计为1276293元。合同解除，梁显标应返还房屋给广鸿公司。广鸿公司要求梁显标支付占有房屋期间的占有使用费，合理合法，本院予以支持。梁显标应向广鸿公司支付租金1276293元。三、关于梁显标应否向广鸿公司支付银行贷款利息、罚息、律师费和执行费的问题广鸿公司认为梁显标应向其支付（2019）粤0606执恢176、177号案中广鸿公司代为偿还的银行贷款利息、罚息、律师费共266672.42元及执行费8245.44元。本院认为，广鸿公司已经实际支付上述款项，为避免讼累，在本案中一并处理。上述案件的被执行人为梁显标、彭丽英，费用因梁显标不配合执行发生，故梁显标应向广鸿公司支付（2019）粤0606执恢176、177号案中广鸿公司代为偿还的银行贷款利息、罚息、律师费共266672.42元及执行费8245.44元。关于梁显标应否向广鸿公司支付（2016）粤0606民初17124号案、（2017）粤06民终5623号案的诉讼费和保全费的问题。诉讼费和保全费的负担由法院根据该案件的情况进行处理，本院在本案不做处理。广鸿公司反诉要求梁显标向其支付13号商铺的购房款，该项请求不属于涉案十套房屋的范围，本院在本案不做处理。综上所述，梁显标、彭丽英、广鸿公司的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持。本案因二审期间的新证据改判，一审判决不属于错误裁判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初14802号民事判决第二项、第三项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初14802号民事判决第一项为：佛山市顺德区广鸿实业投资有限公司应于本判决发生发生法律效力之日起十日内，向梁显标、彭丽英返还购房款本金1778284.1元以及利息（利息部分计算方法如下：以567258.39元为本金，从2016年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以535335.6元为本金，从2007年3月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以248825.31元为本金，从2011年7月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以378379.43元为本金，从2019年10月28日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、梁显标应于本判决发生发生法律效力之日起十日内向佛山市顺德区广鸿实业投资有限公司支付租金1276293元；四、梁显标应于本判决发生发生法律效力之日起十日内向广鸿公司支付（2019）粤0606执恢176、177号案中广鸿公司代为偿还的银行贷款利息、罚息、律师费共266672.42元及执行费8245.44元。五、驳回梁显标、彭丽英的其他诉讼请求。六、驳回佛山市顺德区广鸿实业投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费26800元，保全费5000元，合计31800元，由梁显标、彭丽英负担1590元，由佛山市顺德区广鸿实业投资有限公司负担30210元。反诉受理费12316.12元，由梁显标、彭丽英负担8621.28元，由佛山市顺德区广鸿实业投资有限公司负担3694.84元。二审案件受理费40151.49元，评估费15000元，合计55151.49元，由梁显标、彭丽英负担29604.87元，由佛山市顺德区广鸿实业投资有限公司负担25546.62元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二一年四月十六日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏