江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1727号上诉人（原审被告）：赵岩，男，1987年8月26日出生，汉族，住溧阳市，现住溧阳市。委托诉讼代理人：赵万顺，系赵岩父亲。委托诉讼代理人：梁锁根，溧阳市北方法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：史易鑫，男，1991年1月24日出生，汉族，户籍地溧阳市，现住溧阳市。上诉人赵岩因与被上诉人史易鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院(2020)苏0481民初5925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵岩上诉请求：一、撤销一审判决；二、查清事实依法改判。事实与理由：1.一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，应判为史易鑫违约需赔偿我半年房租金的违约金97316元后再解除2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》；2.一审判决史易鑫支付我租金12439元及利息，应改判为史易鑫支付我从2020年6月1日起至2020年9月1日止三个月的房租金48658元及利息；3.一审判决的对拆除的地板进行维修恢复原状，应判为史易鑫应对租赁房屋内外的装修装潢所有的破坏及框架玻璃钢大门进行全面复原还原；或保证金2万元不予退还。三、本案一、二审诉讼费用由史易鑫负担。事实与理由：一审法院认定事实不清、明显有意偏袒史易鑫，因为史易鑫严重违约、不按合同约定履行自己的义务、单方面违约，导致我利益受侵害，主要理由如下：1.双方于2017年6月1日签订了《房屋租赁合同》，我将溧阳市平陵东路2号1幢14-21号（即月星家具城）店铺出租给史易鑫经营家居用品，租赁期限五年（从2017年6月1日起至2022年5月31日止），前二年租金为I7万一年，从第三年起（即2019年6月1日起），租金每年递增7%，一年一付，并应提前二个月支付房屋租金(即4月1日支付）。史易鑫到期应付我房屋租金时一直推诿拖延、拒不履行付租金义务，而后又在房屋租赁合同期未届满就擅自拆离搬到金桥国际家具城去经营；而一审法院听信史易鑫的慌言、误认为是我同意解除合同的，不需要支付违约金。我认为一审判决不当，当时史易鑫告知我要搬离该经营场所，我明确答复：必须按房屋租赁合同办事、赔偿我半年的房屋租金损失（合同第十条约定的乙方违约承担甲方半年房租金）。否则，不同意解除合同。故史易鑫应支付该半年房租金损失97316元。2.2020年6月早已过疫情期、月星家具城所有店铺早已全面开业经营、不存在疫情影响減免租金的情形，而一审判令扣减一个月租金不当。3.史易鑫未按合同履行义务，合同第八条约定：承租期满、乙方返回店铺时，店铺内外装饰装潢、设施设备、水电管道等所有附属设施乙方不得拆除、破坏，应完好无损、无偿交给甲方所有。但史易鑫在撤离时将店铺内外的装饰装潢、设施设备等严重破坏，故其应全部帮我恢复原状，或2万元押金不予退回，作为修复赔偿金。而一审仅判令史易鑫修复地板，其他被损坏、被拆换（墙面、天花板、框架玻璃钢大门等）均没有得到赔偿或修复，故我要求判令史易鑫对租赁房屋内外的破坏、拆除全部给予修复恢复原状；或2万元保证金作为对我的赔偿、不得冲抵房屋租金。史易鑫答辩称，对一审判决认可，对赵岩的上诉请求不认可。一、赵岩并没有到我店里明确其不同意解除合同，并且双方后续的聊天记录中也没有这一点，这一项只是在范本合同中体现。二、赵岩称2020年6月已经过了疫情期，但疫情其实直接影响四个月，这四个月我还是付了租金，其答应免除我一个月租金。我实在因为疫情经营不善，无法继续经营，也和赵岩协商了解除合同。三、赵岩房屋原来店面的装饰装潢情况，我已经提交了照片给一审法院，我在经过其同意的情况下进行了装修，现在房屋现状比赵岩当初出租给我时好了很多。如果我的装修没有经过他同意，怎么会才到今天才提到这个问题，这是逻辑不通的。我对店面全部的装修都比他原来的装修好。我唯一做的不太妥当的是，走的时候因为对方的锁门行为，加上我的新店也需要地板，所以我把门口的地板撬了。我愿意把地板安装上去。赵岩向一审法院起诉请求：判令史易鑫偿付租金及违约金人民币125974元（计算至9月1日）；判令史易鑫承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：2017年6月1日，甲方（出租方）赵岩与乙方（承租方）史易鑫签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于溧阳市××路××号××幢××店铺（建筑面积172.27㎡）出租给乙方经营；租赁期限为5年，自2017年6月1日至2022年5月31日止；乙方向甲方交纳定金20000元，如乙方违约、定金不退，甲方违约、则以定金的双倍退还乙方；前二年租金为每年170000元，二年一次性支付，从第三年起每年的租金递增7%一年，租金从2017年6月1日起计算，并提前二个月交付租金；承租期满，乙方返回店铺时，店铺内外装饰装潢、设施设备等所有附属设施乙方不得拆除、破坏，应完好无损、无偿交给甲方所有。违约责任约定：乙方违约，所交付的房屋租金、保证金不退，乙方还应承担应付甲方半年房租的违约金等。合同签订后，史易鑫将案涉房屋进行了重新装潢（之前赵岩租赁给工商银行和伊味儿副食商店，史易鑫接手前房屋内也没有装潢，一片狼藉），经营期间双方均无纠纷。2020年7月，因受疫情等其他影响，史易鑫未按合同约定于2020年4月交纳2020年度的房租，赵岩的委托代理人赵万顺到史易鑫处商谈租赁及租赁费问题，史易鑫同意赵岩在租赁房屋的门面处张贴转租广告。2020年8月17日，赵万顺与史易鑫微信聊天记录中，史易鑫告之赵万顺已将租赁房屋内的东西搬迁，双方再约定交房时间和租金计算进行协议。赵万顺要求史易鑫将打通的墙壁砌好。据史易鑫陈述：其在8月15日晚已将租赁店内大部分商品搬离，尚余部分饰品未搬。因双方未租金支付及违约责任承担产生争议，双方在租赁房屋的门上分别进行了锁门行动，各执一把钥匙。根据双方分别提供的2020年9月1日所拍摄的照片显示：案涉房屋的二处门把分别被二把锁锁住，大门玻璃张贴了“店面出租（无转让费）139××××7595”。一审第一次庭审后，一审法院即要求史易鑫搬离剩余物品，立即交付房屋，双方已实际履行结束。根据双方提供的照片，史易鑫在撤店时撬掉了大门边的部分地板，散落于地上。一审法院认为，双方签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方对前二年租赁期内合同的履行及租金已支付完毕均无异议。2020年2月起因新冠肺炎疫情的发生，宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，对双方正常履行合同及史易鑫在租赁期间因疫情影响客流减少等原因造成史易鑫营业收益受到影响，可依据公平原则酌情调整租金。关于租金的计算，赵岩起诉主张自第三年起按年租金194633元计算。其中，房租自2020年6月1日起至9月1日3个月房租计算为48658元；违约金计算为194633元÷12个月×6个月=97316元。扣除史易鑫交纳的20000元押金后，赵岩主张125974元。对该请求一审法院认为，本案发生纠纷时尚在租赁期内，双方曾于2020年7月对解除租赁进行过协商，赵岩也要求史易鑫出具违约解除申请，遭史易鑫拒绝。后双方在微信聊天中，史易鑫于2020年8月17日告之赵岩“月星店搬掉了”，赵岩仅要求史易鑫将与他人打通的门用砖头水泥堵牢。后双方于9月1日均在案涉租赁房屋上各自加了一把锁，赵岩也于同期张贴了店面出租的公告。以上行为均能客观反映双方对于解除房屋租赁已达成合意，但双方做法过激。基于此，赵岩诉请要求史易鑫支付房租的时间点应确定为2020年6月1日至9月1日期间，租金计算为194633元÷12个月×3个月=48658元，同时基于赵岩在起诉时租金计算中扣除了被告交纳的20000元押金，扣除疫情期间应减免租金以一个月计算16219元，为12439元。至于赵岩主张要求史易鑫承担违约金97316元，根据本案查明的情况，合同解除双方已达成合意，史易鑫并没有根本违约的情形，仅延迟支付部分租金，赵岩主张要求按合同约定的违约金过分高于造成的损失，一审法院应予调整为：以史易鑫应支付的租金12439元为本金，自2020年4月1日起至履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算。另，史易鑫不能因与赵岩存在纠纷而将完整的地板拆除部分以泄不满，该行为是错误的，故法院要求史易鑫在判决生效后五日内对拆除的地板进行重新维修，恢复原状。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条的规定，作出如下判决：一、解除赵岩、史易鑫于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、史易鑫应于判决生效之日起五日内支付赵岩租金人民币12439元，并支付以12439元为本金，自2020年4月1日起至履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算的违约金；三、史易鑫应于判决生效之日起五日内对拆除的地板进行重新维修，恢复原状；四、驳回赵岩的其他诉讼请求。案件受理费2820元，由赵岩负担1820元，史易鑫负担1000元。二审中，史易鑫称涉案房屋的装修是经过赵岩允许的，赵岩予以认可。赵岩称涉案房屋至今空置，未另行出租。史易鑫认可该事实，但称未能另行出租的原因是赵岩主张的租金标准远远高于市场行情。二审中，双方均未提交新证据。二审查明：双方签订的房屋租赁合同中并未约定租赁期满后恢复原状的条款。二审查明的其他事实与原审一致，本院依法予以确认。本院认为：一审判决结果不当，二审予以改判。理由及依据如下：一、关于租赁合同效力的认定。双方签订的租赁合同是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。二、关于合同解除的责任认定。根据租赁合同的约定，房屋是先付后用，房租应提前两个月交付。因疫情发生，史易鑫的经营受到影响，其未能在2020年4月1日缴纳2020年6月1日之后的租金。对于该事宜，虽事出有因，但因此而构成违约是不争的事实。三、关于违约责任的认定。双方在后续的交涉过程中虽对合同的解除达成了一致意见，但是并无证据证明赵岩有放弃主张违约责任的行为，故史易鑫应承担违约责任。考虑到疫情影响的客观原因，对于违约责任酌情调整为一个月的房屋空置费16219元（参照房屋租金标准）。四、关于扣减一个月租金的认定。史易鑫虽称赵岩答应自己扣减一个月租金，但并未提交证据证明该主张，且赵岩亦不予认可，故二审不予采信。2020年5月31日前的租金已经支付完毕，一审法院酌情从2020年6月1日至2020年9月1日的租金中扣减一个月租金，无事实和法律依据，二审予以纠正。五、其他事宜。关于一审恢复原状的判项，赵岩的一审诉请中并没有主张恢复原状，一审直接在判项中判令史易鑫将地板恢复原状明显不当，二审予以纠正。史易鑫在二审中称愿意将店铺内的几块地板恢复原状，是当事人的真实意思表示，本案不予理涉。赵岩的其他诉请，依据不足，不予支持。根据上述分析，史易鑫应支付赵岩2020年6月1日至9月1日的租金48658元，扣除已付的20000元押金，还应向赵岩支付28658元，并再向赵岩支付空置费16219元。综上，赵岩的上诉意见，有事实和法律依据的部分，二审予以支持，没有事实和法律依据的部分，二审不予支持。一审判决结果不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持溧阳市人民法院(2020)苏0481民初5925号民事判决第一项；二、撤销溧阳市人民法院(2020)苏0481民初5925号民事判决第二项、第三项、第四项；三、史易鑫应于本判决生效之日起五日内支付赵岩租金28658元、空置费16219元，并支付以28658元为本金，自2020年4月1日起至履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算的逾期利息；四、驳回赵岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2820元，由史易鑫负担；二审案件受理费2820元，由赵岩负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年四月二十七日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲