江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终148号上诉人（原审原告）：时金喜，男，1982年5月29日出生，汉族，住江苏省灌南县。上诉人（原审原告）：李静，女，1982年6月15日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：张永刚，江苏竹辉律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：江苏鼎合置业有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道1368号吴中科技创业园研发楼A楼7层。法定代表人：刘玉兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。上诉人时金喜、李静因与被上诉人苏州鼎合置业有限公司（以下简称鼎合公司）商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初4497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人时金喜、李静上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持时金喜、李静的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由鼎合公司承担。事实和理由：时金喜、李静与苏州百街金楼网络营销科技有限公司（以下简称百街金楼公司）于2018年1月6日签订认购书，后于2018年2月8日与鼎合公司签署商品房买卖合同，约定房屋为毛坯房出租，鼎合公司应于2018年5月31日前交付。2019年12月，鼎合公司向购房人发出交房通知，要求时金喜、李静尽快办理交房手续，但因案涉房屋不符合交付条件，时金喜、李静一直没有办理收房手续，还于2020年6月发出催告函，要求鼎合公司按约定标准交付房屋。整个过程有《认购书》、《买卖合同》、《领取钥匙通知函》、《律师函》等证据可以证实。一、一审判决认定时金喜、李静允许百街金楼公司对外出租，鼎合公司无需履行交付义务，没有事实依据。1.签约时房屋具体状态与鼎合公司按约定交付房屋没有必然关系；2.关于《声明》，鼎合公司提供只提供了复印件，时金喜、李静已经拒绝质证，未认可其真实性。该声明只能说明购房人放弃了2019年12月31日前的使用权，但开发商在2019年12月31日还应当交付房屋。该声明是由苏州百街金楼公司以鼎合公司代理人的名义签署，该声明中的甲方权利义务应归于鼎合公司。3.“2019年10月与其他业主的联名通知”中没有时金喜、李静的签名，时金喜、李静并不知情。二、双方签订的认购书和买卖合同中对于案涉房屋的交付标准、程序等都做了明确约定，合同中还明确房屋的状态是“未出租”，如果双方对于房屋的交付方式有特别要求的，完全可以直接在合同中予以明确。三、鼎合公司于2019年12月向时金喜、李静发出交房通知，可以说明截至2019年12月涉案房屋还没有交付，鼎合公司也认为需要向时金喜、李静交房。四、根据鼎合公司与苏州融熙公司的合作协议，即便购房时案涉房屋有承租人，也不意味着时金喜、李静接受该租赁关系，除非是时金喜、李静与承租人签署租赁合同。但本案中，时金喜、李静并没有与所谓外婆家或其他人有租赁合同。被上诉人鼎合公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告时金喜、李静向一审法院起诉请求：判令鼎合公司按商品房买卖合同约定标准向时金喜、李静交付东吴绿郡花园18幢107室商品房，判令鼎合公司向时金喜、李静支付逾期交房违约金（按购房款600万元的万分之五/日标准，从2018年6月1日起计算至鼎合公司按约定标准实际交付房屋之日止）。一审审理中，时金喜、李静变更违约金起算时间点为2019年4月25日。一审法院认定事实如下：2018年1月6日，案外人百街金楼公司（甲方、服务商）和时金喜、李静签订朗诗东吴绿郡诚意认购合约（诚意认购金收款凭证），明确认购物业位于苏州××室，系商业性质，建筑面积261.65平方米，原定总价6580000元，乙方确认认购的折后价格实际不高于6000000元，网签开票金额为4448050元，非开票金额为1551950元，认购定金100000元，2018年1月9日前支付齐1010000元（含认购定金）。付款方式为首付4010000元（2018年1月25日前支付1000000元，3月19日前再支付1000000元，2018年4月15日前支付房款1000000元），贷款1990000元。同日，时金喜、李静（乙方）和案外人百街金楼公司（甲方）签订声明，明确上述认购房源已发了所有优惠，并包括抵扣相应了托管期限内的出租租金，并确认放弃该房源的认购日起至2019年12月31日前的房屋使用权利，且不再发生其他相应款项。在托管期间内甲方可行使出租权利，并认可甲方行使，后续可能发生的优先出租的招商行为，但甲方应不限定乙方在托管期满后议价权力。该声明与网签《商品房买卖合同》共同生效，并不应与乙方的权属权利的变更而冲突。关于该声明上时金喜、李静的签名，时金喜、李静表示已记不清了，2018年1月6日当天签了很多材料，并不清楚该声明的内容。2018年2月8日鼎合公司（出卖人）和时金喜、李静（买受人）签订苏州市商品房买卖合同和补充协议，明确时金喜、李静向鼎合公司购买位于苏州吴中经济开发区××街道××郡花园××室，该商品房租赁情况为出卖人未将该商品房出租。商品房用途为非住宅，总价4448050元，于2018年2月8日前支付1335000元，于2018年4月15日前支付893050元，在合同签订前已支付定金100000元（冲抵房价），2018年5月15日前支付2220000元，该款采用贷款方式支付。乙方未能在2018年5月15日前获得等额于剩余全部应付房款的贷款的，乙方应自行筹集，在该付款日期届满后7日内即2018年5月22日前向甲方一次性付清全部房款。约定出卖人于2018年5月31日前交付涉案房屋，若逾期交房超60日后，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自合同约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。签署买卖合同和补充协议前，乙方对房屋所处建筑的建设状况、房屋相邻建筑、设备设施概况、房屋和小区周边环境等进行了充分了解。补充协议关于房屋交付补充约定如下内容：1、买卖合同项下房屋系有科技系统的毛坯房交付，甲方已告知且乙方已充分了解该房屋的结构情况和空间情况。2、甲乙双方根据合同约定进行交接验收并签署房屋交接单，视为甲方已根据合同约定完成房屋交付。3、乙方未在出卖方通知交付的规定期限内前来办理交付手续的，则自甲方通知的验收交接之日起视为该商品房已交付。2019年12月，鼎合公司向时金喜、李静寄送领取钥匙通知函，明确涉案房屋具备合同约定的交付条件，鼎合公司已向时金喜、李静发出《房屋交付通知书》，但时金喜、李静至今尚未到场办理交付手续，鼎合公司郑重告知该商铺视为已于合同约定交付之日鼎合公司交付时金喜、李静，要求尽快到物业服务中心补办相关手续。2020年6月8日，时金喜、李静委托其代理人向鼎合公司发送律师函，明确双方签订房屋买卖合同后，时金喜、李静已经足额支付购房款，鼎合公司至今未按约定标准交付房屋，要求：1、在2020年6月14日前按约定标准向时金喜、李静交付房屋，并支付逾期交房违约金，2、如未在上述期限内交付房屋并按约定承担违约责任的，时金喜、李静将循司法途径解决。另查，案外人摩尔尚城（苏州）商业管理有限公司于2019年7月31日向一审法院起诉马勇、马腾合作经营合同纠纷一案，一审法院于2020年3月30日作出（2019）苏0506民初6990号民事判决书（已生效），该判决记载：2016年1月24日，融熙公司与案外人马勇签署合作协议，将包括涉案房屋在内的共计15套房屋出租给案外人马勇用于开设“外婆码头饭店”。吴中经济开发区外婆码头饭店于2016年12月22日设立，开设地址位于东吴××诗××郡花园××商业街××楼、××楼（××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××），建筑面积3200平方米左右。后融熙公司将与案外人马勇签署的合作协议的相关权利义务转移给摩尔尚城（苏州）商业管理有限公司。该饭店对应商铺系15户业主于2017年1月1日开始陆续委托摩尔尚城（苏州）商业管理有限公司经营管理，其中11户业主于2016年12月31日前购买房屋，已签订《商铺委托管理协议》或《声明》，另有包括18-101、18-107、18-108、13-113号的4户业主在2016年12月31日后购买房屋，未与业主签订《商铺委托管理合同》，而是直接在购买房屋时以2017年至2019年房屋租金抵扣房款作为优惠政策。2019年10月21日包括18-107业主在内的10户业主联名发送通知书，明确租赁合同即将于2019年12月31日到期，因摩尔尚城（苏州）商业管理有限公司自2018年至2019年一直拖欠业主租金，故决定到期日由业主收回各自商铺。该案中，摩尔尚城（苏州）商业管理有限公司提供了18-107即本案所涉合同的声明原件。一审审理中，时金喜、李静陈述，其于2018年1月6日签订认购合约前至涉案商铺实地查看过，当时1楼是空着的且很小，铺设有地砖，2楼就没有上去看了，据说当时有人用，具体谁使用其并不清楚，当时秦经理让其不用管，只要将钱交齐，可以委托代租，也可以收回房屋。房屋外部的确挂着外婆码头什么的招牌，具体经营什么并不清楚；2019年4月其款项交清后，并未收房，其曾催促过秦经理何时收房，还是代为出租，一直未获得回复；鼎合公司发送的交付钥匙通知其收到后委托中介王小姐去收房但是没有收到，至此才知道涉案房屋用于经营饭店；其他业主曾联系其收回商铺，但其表示其连房子都没有收到，和其他业主的情况并不一样；查看2019年10月21日包括18-107业主在内的10户业主联名发送通知书材料后，其表示其并不清楚这个事情，代表其签名的可能是中介王某,4。以上事实，由时金喜、李静提供的认购合约原件、苏州市商品房买卖合同复印件、领取钥匙通知函原件、照片、律师事务所含及快递单，鼎合公司提供的声明复印件、（2019）苏0506民初6990号民事判决书，一审法院制作的开庭笔录、举证质证笔录、调查笔录等证据予以证实。为证明鼎合公司委托销售和出租代理的情况，鼎合公司提供了如下证据:证据1.其与融熙公司签订的《苏州朗诗东吴绿郡商铺合作协议》，明确2015年10月27日鼎合公司（甲方）和融熙公司（乙方）签订商铺合作协议，自2015年10月27日至2016年12月31日为双方合作期，甲方同意乙方在上述合作期内作为甲方独家销售代理和出租代理代为销售和出租合作项目，合作期限届满时，乙方按本合同约定确定的销售底价承购所有本项目未售出商铺。证据2.百街金楼公司出具的情况，说明2015年12月27日，鼎合公司将包括18幢107室房屋在内的朗诗东吴绿郡项目二期商铺全部委托给融熙公司进行独家销售和出租代理，代为销售和出租未售出商铺。自2016年起，18幢107室房屋和另外14套房屋用于开设“外婆码头”饭店，由百街金楼公司代理销售该房屋。2018年1月6日，时金喜、李静和其签署了《认购合约》，同时也签订了《声明》，明确将18幢107室委托百街金楼公司管理，其有权出租。时金喜、李静购房时就知晓且接受及认可该房屋状态，并确认将房屋交给其托管。托管期限届满前，时金喜、李静与其他购房人也联名通知“外婆码头”饭店经营者，要求其在托管期满后返还房屋。对此，时金喜、李静认为：《苏州朗诗东吴绿郡商铺合作协议》系鼎合公司和案外人签订，真实性无法确认，且从内容来看，融熙公司就是鼎合公司的代理公司，其所有的销售行为代表鼎合公司，并不具备独立的第三方主体。时金喜、李静强调上述合作协议中明确约定“合作期内，乙方将存在租赁关系的商铺对外销售的，甲方与乙方的租赁合同、乙方与承租人的转租合同则解除，由商铺买受人与甲方签署商品房销售合同。如商铺买受人愿意按转租合同继续将商铺出租给承租人的，乙方应协助商铺买受人与承租人签署租赁合同；如商铺买受人不愿与承租人继续履行租赁合同的，因此给承租人造成的损失由乙方负责补偿，与甲方无关。如承租人不同意解除转租合同的，并要求原转租合同继续履行的，在转租合同到期前，甲方不与该买受人签署买卖合同，该房源不视为已经成功售出”，该条款系鼎合公司与其代理公司的约定，结合时金喜、李静与鼎合公司已签订买卖合同，时金喜、李静和承租人没有签署任何形式租赁合同，可以推出鼎合公司与其代理公司已经就案涉房屋的租赁问题妥善解决，至于如何解决，系其内部问题，不能让购房人来承担。关于百街金楼公司的身份，其和鼎合公司之间有利害关系，其情况说明不应作为对时金喜、李静不利的解释，更何况对该证明内容其不予认可。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。时金喜、李静的合法权利应受法律保护。依据本案案情，时金喜、李静的诉讼请求一审法院碍难支持，理由如下：1、包括涉案商铺在内的共计3000平方米左右的商铺于2016年12月22日即被登记注册用于经营外婆码头饭店，2018年1月6日时金喜、李静签订认购合约前前往涉案商铺查看时，亦陈述当时涉案商铺一楼已铺有地砖，二楼有人经营使用，商铺外挂有外婆码头的招牌，即时金喜、李静购买商铺前已知晓商铺由他人使用的情况；2、2018年1月6日时金喜、李静签订认购合约的同时，亦签订了声明一份，该声明材料中已明确时金喜、李静放弃认购日起至2019年12月31日前涉案商铺使用权利，且房价优惠项目中已包含了托管期内的租金抵扣项，虽时金喜、李静表示对该声明内容不知情，亦不肯定该声明内容由其签订，但结合时金喜、李静陈述的2018年1月6日当日其的确签订了很多材料，并结合（2019）苏0506民初6990号民事判决书所载内容可知，该声明应属实，即百街金楼公司在2018年1月6日至2019年12月31日期间获得出租涉案房屋的权利；3、虽商品房买卖合同约定2018年5月31日前交付涉案房屋，时金喜、李静实际最终于2019年4月交清涉案房屋款项，但款项交清后时金喜、李静并未积极收房，直至2019年12月收到鼎合公司交付钥匙通知函后亦未自行收房，其陈述接到鼎合公司发送的领取钥匙通知后，委托中介王小姐收房但未收到房屋，至此其才知晓涉案房屋真实情况，而2019年10月业主联名发送通知时，时金喜、李静又陈述有其他业主联系其要求一起收房，其明确表示自家的情况和其他业主不同，时金喜、李静所陈述的知晓房屋真实情况的时间点相互矛盾，且最终亦由中介王小姐代替其在15位业主联名发送的通知书上签字，时金喜、李静上述看房、收房的行为明显与生活常理不相符。综上，可以认定时金喜、李静在购买涉案房屋时已认可涉案房屋被出租的状态，放弃2019年12月31日前涉案房屋的使用权，并允许案外人百街金楼公司行使出租，至于鼎合公司提出的双方签订的《苏州市商品房买卖合同》、补充协议以及鼎合公司与融熙公司之间的合作协议中的相关约定，并不影响时金喜、李静和百楼金街公司之间的特别约定。故时金喜、李静要求鼎合公司交付房屋的诉讼请求与一审法院查明的事实不符，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回时金喜、李静的诉讼请求。案件受理费减半收取计26900元，由时金喜、李静负担。二审法庭调查时，双方确认涉案购房款已经全部支付完毕。时金喜、李静称其向百街金楼公司支付了401万元，向鼎合公司支付了199万元，共600万元。鼎合公司表示认可，但称其收到的购房款是网签合同的金额即4448050元，差价是百街金楼公司收取的。以上事实，由本院调查笔录予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。二审中，时金喜、李静向本院提交2021年2月2日拍摄的案涉房屋现场照片打印件一组，拟证明截至目前涉案房屋一楼仍处于被改造的状态，并没有恢复到毛坯房，不符合合同约定的交房条件。鼎合公司质证认为，照片反映的内容无法核实，关联性和证明目的不予认可。照片可以反映出房屋处于托管和租赁状态，与鼎合公司无关。二审调查时，时金喜、李静申请证人王某,4出庭作证，王某,4称，时金喜、李静是其客户，他们付清了房款但未收到房屋。当时是由其带他们至朗诗即开发商处签订的认购书，不是在百街金楼公司签的。房屋总价为650多万元，秦晓东（朗诗负责销售的老总）说如果当天能够定下来，房价可以便宜点，为600万元。关于联合声明，因为外婆码头欠租，全体业主准备签一份联合声明把外婆码头赶出去收回房屋，其中一位业主是其（王某,4）朋友，让其帮忙在声明上签字，所以其就签了，同时也帮时金喜签了，但是时金喜并没有通知其代签字。关于王某,4与鼎合公司之间的关系，王某,4先称双方是分销合作关系，由开发商支付佣金；后又称，鼎合公司未向其支付佣金。时金喜、李静认为，证人证言可以证明乙方放弃涉案房屋自认购之日起至2019年12月31日的使用权，可以在房屋总价方面优惠50万元，但并不代表时金喜、李静与鼎合公司之间系约定带租约销售或者按现状交付。另外，联合声明系王某,4代签，并未经过我方同意。鼎合公司认为，证人与时金喜、李静之间是客户关系，双方存在利害关系，证人证言不能作为认定案件事实的依据。本院认为，证人与时金喜、李静是客户关系，且证人证言存在前后矛盾之处，对证人证言，本院不予采信。本院认为，本案二审争议焦点为鼎合公司是否负有向时金喜、李静交付涉案房屋的义务。包括涉案商铺在内15套共计3000平方米左右的房屋于2016年12月22日即被注册登记用于经营外婆码头饭店。2018年1月6日认购合约签订前时金喜、李静即前往涉案商铺查看，商铺外挂有外婆码头的招牌，说明时金喜、李静已经知晓商铺由他人在占有使用。2018年1月6日时金喜、李静与百街金楼公司签订《声明》，明确时金喜、李静所认购房源已经享受了所有优惠，包括了抵扣托管期限内的租金，放弃认购日起至2019年12月31日前涉案商铺使用权利。时金喜、李静上诉称该声明只有复印件，拒绝质证，但结合（2019）苏0506民初6990号生效民事判决所反映的内容：包括18-101、18-107、18-108、13-113号的4户业主在2016年12月31日后购买房屋，未签订《商铺委托管理合同》，而是直接在购买房屋时以2017年至2019年房屋租金抵扣房款作为优惠政策。一审法院对《声明》的真实性予以认定，并无不当，本院予以确认。时金喜、李静在查看涉案房屋并确认房屋由他人在占有使用之后，与百街金楼公司签订《声明》，约定将其购买的涉案商铺交由百街金楼公司进行托管，用以抵扣其购房时所享受的优惠。时金喜、李静与百街金楼公司之间成立委托管理关系。同时，时金喜、李静于2019年4月付清房款，直至2020年6月8日在长达一年多的时间里既未向鼎合公司提出交房要求，也未对案外人占有使用涉案房屋的情形提出异议，也可以印证金喜、李静将涉案商铺交由百街金楼公司进行托管的事实。至于时金喜、李静与鼎合公司签订的商品房买卖合同、补充协议以及鼎合公司与融熙公司之间合作协议的相关内容，均不足以推翻时金喜、李静将涉案房屋委托百街金楼公司进行管理的事实。综上，时金喜、李静上诉要求鼎合公司根据双方签订的商品房买卖合同向其交房，缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人时金喜、李静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53800元，由上诉人时金喜、李静负担。本判决为终审判决。审 判 员 黄源榕二〇二一年四月十五日法官助理 史学树书 记 员 蔡胤骏