北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初46434号原告：张树立，男，1960年8月13日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘松，北京瀛台律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐宪杰，北京瀛台律师事务所律师。被告：孟皓，男，1982年6月11日出生，汉族，民警，住北京市海淀区。被告：北京金曦伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区温泉凯盛家园二区16号楼1层104-1。法定代表人：张孝禹，董事长。委托诉讼代理人：董鹏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：周柯，男，该公司员工。原告张树立诉被告孟皓、北京金曦伟业房地产经纪有限公司（以下简称金曦伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张树立及其委托诉讼代理人刘松、徐宪杰，被告孟皓，被告金曦伟业公司委托诉讼代理人董鹏、周柯，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张树立向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告于2019年5月7日签署的《北京市存量房屋买卖合同》《居间成交确认书》、解除原被告于2020年7月5日签订的补充协议；2.请求依法判令孟皓向我返还购房款227万元及利息（自2019年5月7日起至结清之日止，按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.请求判令孟皓向我支付违约金68.1万元；4.请求判令被告金曦伟业公司返还居间服务费5.5万元；5.本案诉讼费及我实现权益所支出的相关费用由被告承担。6.要求北京金曦伟业房地产经纪有限公司对我第2、3、5项诉讼请求承担共同责任。事实和理由：我和孟皓经金曦伟业公司居间磋商，2019年5月7日签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定孟皓将其名下海淀区温泉凯盛家园x号房屋出售给我，出售价格227万元；孟皓应于2019年5月30日将房屋交付给我，并自合同签订之日起450日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，我与孟皓、金曦伟业公司签订《居间成交确认书》，我想金曦伟业公司支付居间报酬5.5万元，并向孟皓支付购房款227万元，之后孟皓将该房屋交付给我居住。2020年7月5日，我与孟皓、金曦伟业公司签订《补充协议》，约定孟皓承诺2020年7月31日前与我共同办理房屋权属过户手续，金曦伟业公司陪同，若孟皓违约，应当在违约行为发生之日起5个工作日内以相当于房屋总价款20%的数额向我支付违约金，同时按照首付款24%的年利率支付违约金。截至我起诉时，孟皓拒绝配合我办理房屋过户手续，该诉至法院，请求支持我方诉讼请求。被告孟皓辩称，我是收到了张树立支付的购房款227万，对合同解除没有意见，但我现在没有钱给张树立，我想跟我的债权人协商配合将房屋过户给张树立。我认为对方主张的违约金过高，请求法院予以酌减。被告金曦伟业公司辩称，对于张树立和孟皓之间的房屋买卖，买卖之前张树立对房屋属于未满五年的经济适用房，暂时不能过户的状态是知情的，但对于房屋被查封的情况，我方不知情也没有隐瞒，因此过错方是孟皓而不是我方，对方要求我方承担相应的责任没有道理。因现在房屋没有过户，就居间服务费我方可以退还一半。本院经审理认定事实如下：北京市海淀区温泉凯盛家园x号房屋所有权人为孟皓，登记时间为2015年8月26日，房屋性质为限价商品房。2019年5月7日，张树立、孟皓通过金曦伟业公司就购买涉案房屋事宜签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定孟皓所售房屋为海淀区温泉凯盛家园x号，房屋建筑面积58.57平方米；房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得，房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房、房屋未设定抵押，成交价格227万元；出卖人应在2019年5月30日将房屋交付买受人，本合同签订之日起450日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在房屋交付之日起470日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照当时银行利率给付利息。同日，孟皓、张树立、金曦伟业公司签订《居间成交确认书》，载明张树立支付金曦伟业公司佣金55000元。2019年5月7日，张树立向孟皓支付房款227万元，向金曦伟业公司支付居间服务费55000元。2019年5月30日，孟皓将涉案房屋交付给张树立居住。2020年7月5日，孟皓（甲方）、张树立（乙方）、金曦伟业公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲方应在2020年7月15日前，还清银行贷款并办理完注销抵押登记手续；甲方在办理完注销抵押登记手续后，应在3个工作日内通过直系亲属赠予的方式完成房屋产权性质的转换（转商），权利性质由限价商品住房变更为出让/商品房，甲乙双方在甲方办理完转商手续之后，应在2020年7月31号之前共同前往办理权属过户手续，丙方陪同；任何一方拖延办理，每延期1日违约方需向守约方支付200元违约金（延期在30日内），若延期超过30日，若甲方违约，则应在违约行为发生之日起5个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金，并退还乙方支付的购房首付款，同时还要支付首付款24%年利率的利息作为违约金，丙方收取乙方所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2019年4月10日，案外人李**将孟皓以民间借贷纠纷为由诉至北京市顺义区人民法院，在案件审理过程中，李**向本院申请财产保全，北京市顺义区人民法院于2019年4月29日查封孟皓名下位于北京市海淀区温泉凯盛家园x号房屋。后北京市顺义区人民法院于2019年7月24日作出（2019）京0113民初10281号民事调解书，调解协议内容为：“一、被告孟皓偿还原告李**欠款本金及利息共计四百五十万元；分别于二〇一九年八月十五日前给付五十万元，于二〇一九年九月十五日前给付四十万元，于二〇一九年十月十五日前给付四十万元，于二〇一九年十一月十五日前给付四十万元，于二〇一九年十二月十五日前给付四十万元，于二〇二〇年一月十五日前给付四十万元，于二〇二〇年二月十五日前给付五十万元，于二〇二〇年三月十五日前给付三十万元，于二〇二〇年四月十五日前给付三十万元，于二〇二〇年五月十五日前给付三十万元，于二〇二〇年六月十五日前给付三十万元，于二〇二〇年七月十五日前给付三十万元；二、如被告孟皓逾期偿还前述欠款，则自逾期之日起，原告李**可就全部未偿还欠款申请强制执行；三、案件受理费由原告李**负担（已交纳）”。孟皓未履行生效法律文书确定义务，李**向北京市顺义区人民法院提出强制执行申请，北京市顺义区人民法院依法予以立案，执行案号为（2019）京0113执8264号，财产保全措施自动转为执行中的查封。2020年10月13日，北京市顺义区人民法院作出（2020）京0113执恢1265号执行裁定书，裁定拍卖被执行人孟皓所有的位于北京市海淀区温泉凯盛家园x号房屋。后张树立提出书面异议，主张其已经全款购买涉案房屋并实际占有、使用涉案房屋，系涉案房屋所有权人要求解除查封。2020年11月4日，北京市顺义区人民法院作出（2020）京0113执异362号执行裁定书，裁定驳回张树立的异议请求。张树立不服上述裁定向北京市顺义区人民法院执行异议之诉，2020年12月25日，北京市顺义区人民法院作出（2020）京0113民初18242号民事判决书，判决驳回了张树立的全部诉讼请求。庭审中，经本院就合同效力问题进行释明，张树立称其起诉时诉争房屋已经具备了过户条件，可以按照合同有效来处理；如果法院认定无效，坚持其诉讼请求，违约金变更为损失赔偿，涉案房屋现市场价为330万元左右，其主张的损失数额合理。金曦伟业公司称如果法院认定无效，其可以退还张树立全部中介费用。本院认为，购买限价商品房取得房屋权属证书5年不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。本案中，孟皓与张树立签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》时，涉案房屋取得房屋权属证书不足5年，仍处于限制交易期内，且当事人未申请政府回购，故该买卖行为违反了限价商品住房的管理秩序，损害了社会公共利益，应属无效，孟皓作为出卖人，就合同无效负主要责任，张树立作为买受人，就合同无效负次要责任。无效的合同自始没有法律约束力，故张树立要求孟皓返还购房款227万元，具备事实及法律依据，本院予以支持。经本院释明，张树立称如《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》被确认无效，其就违约金的主张改为损失赔偿主张，具体数额不变。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故就张树立的损失，由张树立和孟皓应按照各自的过错比例负担，具体数额由本院酌定。张树立要求解除《居间成交确认书》、金曦伟业公司承担共同付款责任等诉讼请求，系张树立与金曦伟业公司之间的居间服务合同关系，与本案不属同一法律关系，本院不予处理。金曦伟业公司自述同意退还张树立居间服务费55000元，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，判决如下：一、孟皓与张树立签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及孟皓、张树立与北京金曦伟业房地产经纪有限公司于签订的《补充协议》无效。二、孟皓于本判决生效后10日内退还张树立购房款227万元并赔偿张树立损失49万元。三、北京金曦伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内退还张树立居间服务费55000元。四、驳回张树立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15424元，由张树立负担4627元，已交纳；由孟皓负担10797元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈迎宾二〇二一年四月十五日书记员  李永瑞