贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3508号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州盛市东江房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区影山湖街道火车站社区金杯大道六七堰旁，统一社会信用代码：9152032156500632XN。法定代表人：肖廷珍，公司执行董事兼总经理。委托代理人：肖铫，贵州名城（播州）律师事务所律师。委托代理人：李世红，贵州名城（播州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李勇，男，汉族，1993年2月8日出生，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵成倩，女，汉族，1995年7月29日出生，户籍所在地：贵州省遵义市播州区，现住。上诉人贵州盛市东江房地产开发有限公司（以下简称东江房地产公司）因与被上诉人李勇、赵成倩商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初8591号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。东江房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认可《认筹协议》的真实性、认定被上诉人通过建设银行信用卡向贵州微味道餐饮管理有限公司支付了10000元属于案外人贵州宜景辰房地产营销策划有限公司代上诉人收取的房款属于事实认定错误。本案被上诉人在一审中未起诉贵州微味道餐饮管理有限公司作为案件当事人参与诉讼，查清案件事实。庭审中提交的《认筹协议》也系复印件，且字迹不清，其真实性根本无法核实。上诉人的确没有看到过该协议，也不知道案外人销售公司是否与被上诉人签订了该份协议，则一审法院在被上诉人未提供其余证据佐证，真实情况没有查清的情况下，认可该协议的真实性属于事实认定错误。被上诉人一审举证的10000元流水，其收款方为向贵州微味道餐饮管理有限公司，并非案外人销售公司或上诉人，且该笔款项也没有备注用途。本案实际情况是上诉人并不知晓该公司存在，也未收到该笔款项，也不知晓案外人销售公司是否收到该笔款项。所以一审法院认定该款项属于案外人销售公司为上诉人代收的房款属于事实认定错误。根据庭审中双方举证的《商品房买卖合同》中房屋单价4032.01元/米及面积75.59平方米的约定计算出的房屋总价款262524元，结合本案实际情况为被上诉人实际支付首付款82524元，剩余房款18万元选取贷款的方式支付而计算出的房屋总价为262524元。如被上诉人向案外人支付的10000元计算在其支付的房款中，那房屋总价与双方签订的《商品房买卖合同》约定不符。2、根据上诉人在一审中举证的微信聊天记录及被上诉人的自认，上诉人在2019年便通知被上诉人提交办理银行按揭的相应材料，后又于2020年向被上诉人通过微信方式发送需要提交材料的清单，且与被上诉人多次沟通，被上诉人由于征信未过银行审核，需要处理征信问题后方可顺利办理按揭问题。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，如因被上诉人原因导致银行按揭不能办理，则被上诉人需支付上诉人未付房款的万分之一作为违约金。一审法院一再强调上诉人房屋未达到交付、适用条件，但这与本案上诉人的反诉请求没有任何关联性，本案被反诉人没有按照合同约定提供银行认可的相应材料办理银行按揭，则应当承担相应的违约责任。银行按揭未能办理是由于被上诉人的征信问题，一审法院驳回上诉人的反诉请求属于法律适用错误。被上诉人李勇、赵成倩二审未答辩。李勇、赵成倩向一审法院起诉请求：1、解除与被告于2019年3月2日订立的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告已缴纳的购房款等费用97439.00元及利息（从2019年3月2日至2020年11月2日为4.35%/年÷12月/年×28月×60000.00元=6090.00元；从2019年3月2日至2020年11月2日为4.35%/年÷12月/年×20月×37439.00元=2714.00元）共计106243.00元，并承担同期银行贷款利息到付清购房款为止；3、本案诉讼费由被告承担。东江房地产公司向一审法院反诉请求：1、解除东江房地产公司与李勇、赵成倩于2019年3月2日签订的《商品房买卖合同》；2、李勇、赵成倩向东江房地产公司支付违约金1800.00元；3、李勇、赵成倩赔偿东江房地产公司房屋销售佣金损失10500.00元；4、本案诉讼费由李勇、赵成倩承担。一审法院认定事实：原告（反诉被告）李勇、赵成倩系夫妻关系。2017年10月15日，被告（反诉原告）作为甲方与贵州宜景辰房地产营销策划有限公司作为乙方签订《商品房委托销售协议》，协议约定被告（反诉原告）委托贵州宜景辰房地产营销策划有限公司代理销售被告（反诉原告）开发的遵义市播州区南白镇火车站社区金杯大道东方山水城项目2期房屋。委托销售内容为：（一）委托时间自2017年11月1日至2018年10月30日。（二）乙方受托销售的房屋约400套，所含楼栋为9#、14#-21#、29#楼以及1期所剩房源，最终以甲方提供的销售房源表为准。2018年7月14日，原告赵成倩（乙方）与贵州宜景辰房地产营销策划有限公司（甲方）签订《认筹协议》，该协议约定：一、基于乙方对“盛世国际城”项目住宅的购买意愿，经乙方要求，甲方同意乙方先支付人民币壹万元整（小写：10，000.00元）作为认筹诚意金，让利优惠金额为贰万元整。三、乙方须在选房当日凭本人身份证和本“认筹协议”及诚意金收据至本项目售楼部进行认购，同时享有优先选房及让利优惠；四、乙方须凭本人身份证和本“认筹协议”及诚意金收据至本项目售楼部签订《认购协议书》；若乙方未能在约定的时间内到场办理选房手续，则视为乙方自动放弃认筹权利，认筹号自动作废并不再享受让利优惠。六、本协议在签订完商品房买卖合同之时起自动失效，同时甲方有权将本协议收回。另该协议约定意向房号为21-6-402、平层，意向面积：75.59m2。同日，原告赵成倩用中国建设银行龙卡信用卡向贵州微味道餐饮管理有限公司支付了10，000.00元。同年同月16日，原告赵成倩向被告东江房地产公司支付了50，000.00元购房款，其中30，000.00元系原告赵成倩用中国建设银行龙卡信用卡向被告支付。2019年3月2日，二原告与被告东江房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定二原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发建设的东方·山水城（暂定名）21幢6单元4层6-4-2号房，该商品房为预售商品房，建筑面积为75.59平方米，单价为4，032.01元/平方米，总价款为262，524.00元。该合同第八条约定付款方式及期限为“贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款82，524.00元，余款180，000.00元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用;买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任;逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第2种方式:(2)买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息”。第十条约定逾期付款责任为“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：(1)逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的1.00%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金”。第十一条约定交付时间为“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”。第十三条约定逾期交房责任为“除不可抗力外”,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：(1)逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算并向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同日，二原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了32，524.00元购房款、4，535.00元房屋维修基金及380.00元平层费。庭审中，原、被告双方提交了双方的微信聊天记录，据双方微信聊天记录显示，后二原告将收入证明和征信记录提交给被告。2020年7月2日，被告称原告提交的征信记录是2018年12月打的，已过期，要求二原告重新提交二原告夫妻二人的征信记录和收入证明。2020年7月13日，二原告将准备好的资料欲提交给被告，被告让原告找销售公司，销售公司让原告找被告，双方相互推诿，原告遂诉提起本诉，请求支持如前诉请。一审法院另查明，被告开发的东方·山水城现命名为盛世国际·绿地城。2019年7月30日，被告支付了贵州宜景辰房地产营销策划有限公司服务费100，000.00元。现被告提起反诉，请求支持其反诉请求。截止庭审结束，被告未提供证据证明涉案房屋已竣工验收、已达交付使用条件，且未提供证据证明已书面通知原告提交办理银行按揭的全部资料。一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，现原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均要求解除双方于2019年3月2日签订的《商品房买卖合同》，故对该合同予以解除。本案的争议焦点系：1、原告支付给被告的购房款该如何认定；2、原、被告双方是否相互违约，双方是否应当互负违约责任以及应当如何计算违约金。关于第1个争议焦点，原告（反诉被告）称已向被告支付了97，439.00元购房款等费用，被告称仅收到原告87，439.00元购房款等费用，对原告2018年7月14日向贵州微味道餐饮管理有限公司支付的10，000.00元否认系被告收取，对此，本院认为，根据原告提供的其于2017年7月14日与贵州宜景辰房地产营销策划有限公司签订的《认筹协议》、同日赵成倩用中国建设银行龙卡信用卡向贵州微味道餐饮管理有限公司支付了10，000.00元的交易情况，结合被告提供的其于2017年10月15日与贵州宜景辰房地产营销策划有限公司签订的《商品房委托销售协议》，以及其后原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，能够形成证据锁链证明原告于2018年7月14日向贵州微味道餐饮管理有限公司支付的10，000.00元即为贵州宜景辰房地产营销策划有限公司代为被告收取的原告认购盛世国际城21-6-402号房缴纳的认筹金10，000.00元，现原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已解除，故被告应当退还原告缴纳的认筹金10，000.00元及购房款等费用共计97，439.00元。关于被告辩称其未收到贵州宜景辰房地产营销策划有限公司代为收取的10，000.00元认筹金的问题，被告可以另案向贵州宜景辰房地产营销策划有限公司主张。故对被告（反诉原告）该辩称意见不予采信。关于第2个争议焦点，原告（反诉被告）与贵州宜景辰房地产营销策划有限公司（甲方）签订《认筹协议》后，分别于2018年7月14日、16日向被告（反诉原告）及其委托销售公司缴纳购房款60，000.00元。原、被告双方于2019年3月2日签订《商品房买卖合同》后，原告又向被告支付了32，524.00元购房款、4，535.00元房屋维修基金及380.00元平层费。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，本案原告应在签订合同之日向被告缴纳82，524.00元购房款，且应当在接到被告书面通知之日起15日内提交办理按揭手续的全部资料，现原告已在合同签订之日前向被告缴纳了97，439.00元购房款等费用，且被告未提供证据证明已书面通知原告提交办理银行按揭的全部资料，而根据双方的微信聊天记录显示，原告已向被告提交了收入证明和征信记录，其已尽到了合同约定的提交收入证明和征信记录的义务。本案导致合同解除的根本原因系被告截止庭审结束，也未提供证据证明涉案房屋已竣工验收合格，已达交付使用条件，其行为已违反了其合同约定的2019年12月31日前交付房屋的期限，故被告存在违约，原告无违约情形。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条(2)“逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金”之约定，被告应退还原告已缴纳的购房款97，439.00元，且应当以此为基数，按1%计算支付原告违约金974.39元。原告（反诉被告）其余诉讼请求及被告（反诉原告）反诉请求无事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）李勇、赵成倩与被告（反诉原告）贵州盛市东江房地产开发有限公司于2019年3月2日签订的《商品房买卖合同》。二、被告（反诉原告）贵州盛市东江房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告（反诉被告）李勇、赵成倩97，439.00元购房款并支付974.39元违约金等费用共计98，413.39元。三、驳回原告（反诉被告）李勇、赵成倩的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）贵州盛市东江房地产开发有限公司的全部反诉请求。案件受理费2，424.00元，减半收取1，212.00元，由原告（反诉被告）李勇、赵成倩承担212.00元，由被告（反诉原告）贵州盛市东江房地产开发有限公司承担1，000.00元；反诉费53.00元，由被告（反诉原告）贵州盛市东江房地产开发有限公司承担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。李勇、赵成倩提供的其于2017年7月14日与贵州宜景辰房地产营销策划有限公司签订的《认筹协议》虽然为复印件，但是在《认筹协议》中已经明确记载，在签订正式商品房买卖合同后，出卖方有权收回《认筹协议》。李勇、赵成倩在一审也对《认筹协议》为复印件的原因作出了合理解释。李勇、赵成倩已经尽到了其举证义务，东江房地产公司虽然不认可该《认筹协议》的真实性，但是未提交证据予以反驳，东江房地产公司应当承担举证不能的不利后果。同日，赵成倩用中国建设银行龙卡信用卡支付了10000元，经查询银行交易记录，该10000元系向贵州微味道餐饮管理有限公司支付，东江房地产公司对该10000元不认可。本院认为，贵州宜景辰房地产营销策划有限公司系东江房地产公司委托的销售公司，涉案房屋当时正在进行认筹，根据《认筹协议》的约定，缴纳认筹金的目的就是为了享有优先选房及让利优惠的权利，在《认筹协议》载明的意向房号和房屋面积，均与李勇、赵成倩与东江房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定的房号及面积一致，由此可知，在李勇、赵成倩缴纳了10000元的认筹金后，已经享有了优先选房的权利，东江房地产公司也兑现了这一承诺。因此，李勇、赵成倩于2018年7月14日向贵州微味道餐饮管理有限公司支付的10000元即为贵州宜景辰房地产营销策划有限公司代为东江房地产公司收取的李勇、赵成倩认购盛世国际城21-6-402号房缴纳的认筹金10000.00元，现李勇、赵成倩，东江房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》已解除，故东江房地产公司应当退还李勇、赵成倩缴纳的认筹金10000元及购房款等费用共计97439元。李勇、赵成倩应在签订合同之日向东江房地产公司缴纳相应购房款，且应当在接到东江房地产公司书面通知之日起15日内提交办理按揭手续的全部资料，现李勇、赵成倩已在合同签订之日前向东江房地产公司缴纳了首付款等费用，且东江房地产公司未提供证据证明已书面通知李勇、赵成倩提交办理银行按揭的全部资料。东江房地产公司主张系因李勇、赵成倩的征信问题导致无法办理按揭贷款，而根据双方的微信聊天记录显示，李勇、赵成倩已向东江房地产公司提交了收入证明和征信记录，其已尽到了合同约定的提交收入证明和征信记录的义务，东江房地产公司也未举证证明银行系因李勇、赵成倩征信问题而拒绝放贷。本案导致合同解除的根本原因系东江房地产公司未提供证据证明涉案房屋已竣工验收合格，已达交付使用条件，其行为已违反了合同约定，存在违约，故一审未支持东江房地产公司的反诉请求并无不当。综上所述，东江房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2477元，由贵州盛市东江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  杨恩高二〇二一年四月二十八日法官助理朱梅书记员胡汝静