广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1551号上诉人（原审被告）：陈绪健，男，1977年11月29日出生，汉族，住广东省阳春市。上诉人（原审被告）：阳江市阳东区新东江海鲜大酒店有限公司。住所地：广东省阳江市。法定代表人：陈绪健，该公司董事长。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：黄远航，广东粤宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林小珍，女，1970年11月6日出生，汉族，住广东省阳江市。委托诉讼代理人：宁淑娟，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何妮真，广东邦杰律师事务所律师。上诉人陈绪健、阳江市阳东区新东江海鲜大酒店有限公司（以下简称新东江酒店）因与被上诉人林小珍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（X）粤1704民初2654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈绪健、新东江酒店共同上诉请求：一、撤销一审判决，驳回林小珍的全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由林小珍承担。事实及理由：一、一审认定事实不清，没有查明林小珍作为出租方存在严重的违约行为。因为林小珍的过错，导致陈绪健、新东江酒店无法取得作为承租方应有的全部实体权利，一定程度上妨碍了陈绪健、新东江酒店对租赁物进行使用的收益。2012年林小珍及其丈夫陈建成向中国工商银行阳江分行申请贷款980万元，林小珍为骗取银行审批同意发放贷款，假冒陈绪健个人的签名，擅自放弃陈绪健、新东江酒店方享有的合同实体权利，违反租赁合同第六条第（二）项、第十四条的约定，严重侵害了陈绪健、新东江酒店的合法权益，而且还涉嫌骗贷。但一审以陈绪健、新东江酒店提交的《协议书》、《承租回函》为复印件、没有相关银行的核对印章为由，就认为两份证据不具备真实性，从而未有对林小珍的违约事实予以认定，这种做法显然是错误的。《民事诉讼法》第64条规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。一审在对陈绪健、新东江酒店提交的证据未有调查、鉴定的情况下，就径自认定陈绪健、新东江酒店主张的事实不存在，是不符合法律规定的。二、本案租赁物的实际承租人、使用人、经营人都是新东江酒店，并非陈绪健个人，且该公司的性质为有限责任公司，一审未有将本案的合同责任主体予以区分，属于实体错误。一审依据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)》第二条第一款之规定，认为陈绪健应该承担合同责任，是适用法律错误。首先，《关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)》是从2011年2月16日才开始施行的，而本案陈绪健与林小珍所签订的《房屋租赁合同》是发生在2011年1月3日，因此《关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)》第二条第一款不具有溯及力。其次，本案租赁物的实际承租人、使用人、经营人都是新东江酒店，涉案的租赁合同补充协议、和解协议的权利义务主体是新东江酒店，陈绪健只是作为新东江酒店的法定代表人代表公司洽谈各项业务，其此前与林小珍的签约行为都是职务行为，法律后果应由公司承担。此外，一审判决陈绪健交纳的500000元归林小珍所有，是不合理的。当时陈绪健将属于其个人财产的500000元交付林小珍保管，并约定退租时该笔款项应该完整退回。但一审却错误认定该笔款属于新东江公司的担保物权，明显与陈绪健当初为签订租赁合同、促成双方顺利交易而支付押金的事实不符。该笔款项不是新东江公司的财产，亦非租赁合同的保证金，因此应该完整退还陈绪健本人。三、本案是民刑交叉案件，而且是属于必须以相关的刑事案件的审理结果作为依据才能作出判决的民刑交叉案件，因为涉案租赁物的权属影响着本案合同效力的认定，所以一审在刑事案件尚未侦破、涉案租赁物权属尚未查清的情况下，就处理本案民事违约责任问题，明显属于程序违法。阳江市监察委在侦办陈建成的刑事案件时，曾于2018年上半年和下半年分别到新东江酒店找来陈绪健个人，要求配合调查，侦办人员也口头要求新东江酒店不能再将租金交付林小珍。就该事实，经陈绪健、新东江酒店申请，阳江市纪律检查委员会第七纪检监察室在2020年2月24日向一审法院出具了一份情况说明，主要内容是：办案组经研究认为林小珍以非法手段取得该物业，为防止国有资产流失，决定由办案人员口头回复陈绪健，建议其暂停向林小珍指定的其他人的银行账户支付租金，以待案件调查终结后依法处理。该份情况说明足以证明新东江酒店暂停支付租金是为了配合监察机关办案，而非蓄意违反合同约定。另外，本案租赁物可能是属于国有资产，如果监察机关调查属实，林小珍故意隐瞒该事实而与陈绪健、新东江酒店签订房屋租赁合同以及后来的租赁合同补充协议、和解协议，都一律无效，林小珍作为过错方无任何合同依据向陈绪健、新东江酒店主张租金、违约金、押金等权利。本案的审理需要以陈建成刑事案件审判认定事实和结果为依据，因为二者具有法律上的必然联系，依法应该中止本案的审理。四、2018年12月，我国发生了新冠疫情这一突发公共卫生事件，全国餐饮行业停工停业。但一审法院仍然要求陈绪健、新东江酒店在疫情期间继续向林小珍支付租金，显然是不合情理的，此种情形下，应该适用公平原则，免除2018年12月至2020年4月的租金，出租人与承租人应共度时艰。综上所述，请二审法院支持陈绪健、新东江酒店的上诉请求。林小珍答辩称：一、陈绪健是双方之间所有协议的合同相对方，其以协议签署的实际行动确认承担合同项下的义务，理应承担本案的全部责任。陈绪健是双方之间房屋租赁合同、三份补充协议的承租方，在新东江酒店已成立的情况下，2018年4月林小珍因陈绪健拖欠租金，提起诉讼，期间也是陈绪健和林小珍达成和解协议，陈绪健再次确认欠付林小珍租金的事实，并同意承担所有合同项下的义务。因此，陈绪健主张是职务行为没有事实及法律依据。至于陈绪健、新东江酒店称一审判决所适用法律在合同签署时尚未实施，不具有溯及力，但根据相关法律法规及司法实践，就法律适用而言，是以违约行为发生时以及案件审理时生效的法律法规及司法解释为准。所以陈绪健、新东江酒店存在法律适用理解上的错误，其观点不成立。二、一审已查明陈绪健拖欠林小珍自2018年11月起至今近两年的租金，远远超过租赁合同约定拖欠租金的两个月，林小珍就有权解除合同、没收押金，并要求陈绪健、新东江酒店搬离租赁物，支付搬离前的租金及逾期利息等条件。三、涉案租赁物至今仍在林小珍名下，林小珍对其享有占有、使用、收益、处分的财产权利。而陈绪健、新东江酒店一直正常使用至今，不存在影响其使用或无法使用的情形。林小珍也没有违约，有权行使合同解除权并要求陈绪健支付租金利息及没收押金的权利。四、本案不存在民刑交叉的情况，也不需要以刑事审理结果为依据作出判决，故无需中止审理。根据《最高院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知（九民纪要）》第130点的规定，民商事案件不是必须以相关的刑事案件审理结果为依据，则民商事案件应当继续审理。结合本案林小珍丈夫陈建成涉嫌的犯罪是共同贪污的从犯，从检察院提起公诉的指控来看，陈建成涉嫌贪污的金额构成是涉案物业的契税及土地出让差价款42万多元，仅存在补缴税费的情况，而本案是陈绪健拖欠林小珍的租金，二者完全属于不同的当事人、不同的事实、不同的法律关系，不存在任何的关联性。所以本案根本不存在民刑交叉的情况，不应中止审理。无论陈建成是否构成犯罪，陈绪健、新东江酒店已经实际正常使用涉案租赁物业，其也存在长期拖欠租金的客观事实，理应承担相应的合同义务。而阳江市纪检委第七纪检监察室出具的情况说明也仅仅是办案人员基于当时的查案需要，建议陈绪健、新东江酒店暂停向林小珍指定的其他人银行账户支付租金，并没有指令陈绪健、新东江酒店无需向林小珍支付租金。陈绪健、新东江酒店只是以此为借口逃避自身的合同责任。五、陈绪健、新东江酒店以新冠疫情为由要求免于承担2018年12月份-2020年4月份的租金完全没有事实及法律依据。首先，陈绪健逾期支付租金的违约行为自2018年已经发生。且阳江不是疫区，根据相关规定，对于私人物业出租情况，承租方要有充分证据证明其因新冠疫情导致完全没有营业收入，或者收入明显减少。但陈绪健、新东江酒店从没向林小珍发出过通知或申请，也未提交任何证据证明其存在因疫情而没有收入或收入明显减少的情况。综上，请二审法院驳回陈绪健、新东江酒店的全部上诉请求，维持一审判决。林小珍向一审法院起诉请求：一、判令解除林小珍与陈绪健于2011年1月3日签署的《房屋租赁合同》及相关补充协议、于2018年4月8日签署的《和解协议书》；二、判令陈绪健、新东江酒店在合同解除后，立即搬离租赁物；三、判令陈绪健、新东江酒店支付租金/房屋占用费人民币2870000元，自2018年9月1日至实际搬离租赁物之日止，目前暂计至2018年10月31日；四、判令没收陈绪健押金500000元；五、判令陈绪健、新东江酒店支付违约金455200(以每月实际欠付租金/房屋占用费金额为基数，以月2%利率为标准，从拖欠当月4日起计算，目前均暂计至2018年11月4日，实际计至清偿租金/房屋占用费之日）；六、本案诉讼费由陈绪健、新东江酒店承担。一审查明：2011年1月3日，林小珍（作为出租人、甲方）与陈绪健（作为承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同主要约定：一、租赁物：甲方将阳江市X号房产（现X酒店）前面主楼三层和附楼五层共10340.34平方米同酒店内经营中的旅业及设备出租给乙方使用（酒店设备移交以清单为准），租赁期间财产的维修保养由乙方负责；二、房屋用途：本大楼只能经营酒店饮食、旅业、娱乐、保健服务行业用途；三、租赁期限：十二年，由2011年1月3日至2023年1月3日，其中免租装修期十个月（2011年1月至2011年10月）；四、租金及交租方式：乙方需向甲方每月交租金人民币贰拾伍万元整（250000元），租金按月结算，每月3号前交清当月租金；五、押金：从签订本合同之日起，乙方即时向甲方交付合同保证金人民币伍拾万元整作押金，押金伍拾万元不计付利息，合同期满后，乙方在交清租金、水、电费及其他一切费用，并按合同规定2023年1月2日退回租物时甲方将押金完整退回乙方，如乙方违约，甲方有权没收押金；六、甲方权利义务……（二）甲方不得无故解除合同，违约的要赔偿乙方所有经济损失；（三）乙方违约或欠租超过二个月时，甲方有权单方终止和解除合同，并限乙方在十天内搬清所租房内的一切杂物，否则由甲方全权处理，乙方不得有任何异议，甲方不赔偿责任损失；七、乙方权利义务：（一）乙方必须按时缴交租金及酒店经营产生的水电、工商、税费等一切费用，否则每逾期一日罚5‰滞纳金；十四、租赁期间，甲方有权将该房地产所有权转让第三人，但应通知乙方，不能影响乙方合同中权利。上述合同还约定了其他内容。林小珍及陈绪健分别在甲方和乙方处签名并加盖指模。上述合同签订后，林小珍将涉案房屋交付给陈绪健使用。随后，林小珍与陈绪健分别于2011年7月12日、2011年8月15日、2011年8月18日分别就上述合同签订了《房屋租赁合同》的补充协议、《补充协议（二）》和《补充协议（三）》，就停车场地及旅业部分的移交等事项作出补充约定。陈绪健承租房屋后于2011年8月24日成立新东江酒店，法定代表人为陈绪健，住所地为阳江市阳东区东城镇X号。2018年1月30日，林小珍曾以陈绪健、新东江酒店未依约支付租金为由诉至一审法院。在上述案件的审理过程中，林小珍（作为甲方）与陈绪健（作为乙方）于2018年4月8日签订《和解协议书》一份，该协议书主要约定：一、甲乙双方确认乙方已向甲方支付租金至2018年6月；二、乙方尚欠甲方2018年7月至2018年3月期间的租金，双方同意按如下约定处理：1、乙方在2018年4月12日前支付2018年7月份、8月份的租金合计50万元。2、2018年9月份至2018年3月份期间的租金由乙方按如下方式支付：①2018年9月31日前支付2018年9月份租金25万元；②2018年10月30日前支付2018年10月份租金25万元；③2018年11月31日前支付2018年11月份租金25万元；④2018年12月31日前支付2018年12月份租金25万元；⑤2023年1月3日前支付清2018年2月份租金20万元、3月份租金20万元，2020年10月31日前付清2018年1月份租金。6、2018年4月份以后按租赁合同约定如期缴交，甲方同意2018年1月份至2018年12月份期间的租金按每月20万元暂收，每月余下的5万元租金由甲乙双方在租金期限届满后另行协商解决，在租赁期限届满前或双方未协商一致前，甲方不得就上述每月余下的5万元租金支付事宜向人民法院提起诉讼解决。三、在收到乙方支付的2018年7月份、8月份租金共50万元当日，甲方应向阳东区人民法院撤回（X）粤1704民初293号案件诉讼，及申请法院解除对乙方所有财产保全措施并保证在5日内解除所有的财产保全措施，该案的诉讼费用，由甲乙双方各承担一半。四、甲方同意不再追究乙方本协议签订前逾期支付租金的违约责任，如乙方不遵守本协议的任一条款，甲方则有权对乙方尚拖欠的的全部租金提起诉讼，由此产生的律师费等一切费用由乙方承担。五、如甲方不遵守本协议的任一条款，乙方则有权解除租赁合同及本协议，要求甲方返还租赁合同履约保证金并按年租金的20%支付违约金，由此提起诉讼所产生的律师费等一切费用由甲方承担。上述和解协议由林小珍及陈绪健分别在甲、乙方处签名并加盖指模。上述和解协议签订后，林小珍于2018年4月10日向一审法院申请撤回对陈绪健、新东江酒店的起诉。一审法院经审查后于2018年4月11日作出（X）粤1704民初293号之二民事裁定书，裁定准许林小珍撤回起诉。因陈绪健未按和解协议的约定履行支付租金的义务，林小珍遂于2018年11月11日再次诉至一审法院，请求如诉称。诉讼中，林小珍主张其与陈绪健签订上述和解协议后，陈绪健、新东江酒店于2018年4月10日支付了2018年7、8月的租金共50万元，于2018年5月21日陈绪健、新东江酒店支付了2018年4月的租金20万元，于2018年7月16日、2018年8月27日、2018年9月7日、2018年9月12日支付了2018年5月的租金20万元（2万元+10万元+5万元+3万元），于2018年9月12日、2018年10月13日、2018年10月22日、2018年10月28日支付了2018年6月的租金20万元（7万元+5万元+5万元+3万元），于2018年11月10日支付了3万元，合计支付了113万元。陈绪健、新东江酒店对林小珍陈述的支付租金的数额没有异议。诉讼中，陈绪健、新东江酒店主张曾于2018年接到阳江市监察委办案人员的口头通知，告知其不向林小珍支付租金。2020年2月10日，陈绪健向阳江市监察委递交了一份《关于协助市纪委监委调查陈建光案有关情况的说明及申请有关帮助的材料》，请求阳江市监察委向一审法院出具其当时协助市纪委监委调查陈建光案有关情况的说明。阳江市纪律检查委员会第七纪检监察室于2020年2月24日向一审法院出具了一份情况说明，主要内容为：在查办陈建光案期间，陈绪健向我室办案人员反映林小珍要求其向林小珍指定的其他人的银行账号支付租金（租金合同约定向林小珍名下的银行账号支付租金），办案组经研究认为林小珍以非法手段取得该物业，为防止国有资产流失，决定由我室办案人员口头回复陈绪健，建议其暂停向林小珍指定的其他人的银行账户支付租金，以待案件调查终结后依法处理。在本案的诉讼过程中，一审法院要求林小珍明确其请求哪一被告支付租金及违约金，请求没收谁的押金。林小珍向一审法院明确表示由于租赁合同系林小珍与陈绪健签订的，因此请求陈绪健履行合同义务并承担违约责任。一审另查明，位于阳江市阳东区东城镇X号的房地产（产权证号X、房屋建筑面积10340.34平方米）、（产权证号阳东X、土地面积4512.4平方米、房屋建筑面积6145.7平方米）登记的权利人为林小珍，上述房地产已由阳江市监察委员会于2018年12月17日查封，查封文号为阳监封[X]01号。位于阳江市阳东区大令广湛公路边（第二期工业区）地块一的土地使用权[产权证号:东府国用（2012）第X号]登记的权利人为原告林小珍，上述土地使用权已由阳江市监察委员会于2018年12月17日查封，查封文号为阳监封[X]01号。位于阳江市阳东区东城镇X号地段的土地使用权[产权证号:阳府国用（2015）第X号]登记的权利人为林小珍，上述土地使用权已由中共阳江市纪委办公室于2018年2月19日查封，查封文号为阳纪办函[X]28号。一审再查明，林小珍于2018年11月11日向一审法院提出财产保全申请，要求查封、冻结陈绪健、新东江酒店价值3325200元的财产，并提供由天安财产保险股份有限公司中山中心支公司于2018年11月12日出具的《诉讼财产保全责任保险保单保函》为本案保全作担保。一审法院经审查后于2018年11月19日作出（X）粤1704民初2654号民事裁定书，裁定如下：“一、冻结被申请人陈绪健在中国工商银行股份有限公司（卡号X）、中国建设银行股份有限公司（账号X）的存款及被申请人阳江市阳东区新东江海鲜大酒店有限公司在广东阳东农村商业银行股份有限公司（账号X）的存款，冻结金额为1600000元，冻结期限为一年；二、查封被申请人陈绪健所有的位于阳春市春城镇环城南路园和华庭B幢401房（产权证号：CX），在查封期间，该房地产由被申请人陈绪健负责看管使用，但不得转让、出租、抵押等，查封期限为三年；三、查封被申请人陈绪健所有的位于阳春市春城街道阳春大道高冲岭地段D区地块二金鼎花园C幢X房（复式）[产权证号：粤（X）阳春市不动产权第X号]，在查封期间，该房地产由被申请人陈绪健负责看管使用，但不得转让、出租、抵押等，查封期限为三年；四、查封被申请人陈绪健所有的粤QJX号小型汽车，在查封期间，该车辆由被申请人陈绪健负责看管使用，但不得转让、出租、抵押等，查封期限为二年。”在一审诉讼中，陈绪健、新东江酒店主张林小珍曾假冒陈绪健的签名而获取银行贷款，损害了其权利。对此，陈绪健、新东江酒店提供一份《协议书》及《承租回函》复印件拟证实其主张，但未提供上述证据的原件。林小珍以该证据没有原件为由对其真实性不予认可，同时认为并未影响陈绪健、新东江酒店对涉案房屋的使用，该证据与本案无关。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。林小珍与陈绪健签订的《房屋租赁合同》及补充协议、和解协议，是林小珍、陈绪健双方的真实意思表示，且该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋虽被阳江市监察委员会查封，但该房屋仍登记在林小珍名下，应认定林小珍为涉案房屋的所有权人。陈绪健、新东江酒店主张该房屋的实际所有权人是林小珍的丈夫陈建成，理据不足，一审法院不予支持。林小珍与陈绪健签订《房屋租赁合同》及补充协议后，林小珍依约将相关的房地产交付给陈绪健使用，并由陈绪健在此经营新东江酒店，林小珍已履行了合同义务。陈绪健在承租涉案房地产后，自2018年7月份开始出现拖欠租金的情况，其行为已构成违约。在林小珍与陈绪健签订和解协议后,陈绪健仅支付了租金113万元,并未按时足额支付租金,目前陈绪健拖欠租金已超过两个月,根据上述《房屋租赁合同》第六条第（三）项的约定，林小珍有权解除合同。林小珍请求解除其与陈绪健签订的《房屋租赁合同》、补充协议及和解协议，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。租赁合同解除后，陈绪健无权继续使用该房屋用于经营新东江酒店，林小珍请求陈绪健、新东江酒店搬离涉案房屋，依法有据，一审法院予以支持。陈绪健、新东江酒店主张**江监察委的工作人员在侦办陈建成的刑事案时，口头要求新东江酒店不能再将租金交付给林小珍。从阳江市纪律检查委员会第七纪检监察室出具的情况说明来看，办案人员为了防止国有资产流失，口头建议陈绪健暂停向林小珍指定的其他人的银行账户支付租金，并非要求陈绪健不能支付租金给林小珍，陈绪健仍可以通过支付租金至林小珍本人账户的方式履行合同义务，故陈绪健以此为由拒付租金，依法无据，一审法院不予支持。陈绪健、新东江酒店主张林小珍为向中国工商银行贷款，冒充陈绪健的签名，签署了一份《协议书》及《承租回函》。陈绪健、新东江酒店在本案中提供的《协议书》及《承租回函》为复印件，亦没有相关银行的核对印章，故对该两份证据的真实性无法认定。林小珍将涉案房屋出租给陈绪健后，已将该房屋交由陈绪健用于经营新东江酒店，并未出现因银行行使抵押权而影响陈绪健、新东江酒店使用涉案房屋的情形，因此，陈绪健不能以此为由而拒付租金。陈绪健是新东江酒店的股东及法定代表人，其在新东江酒店设立前以自己的名义与林小珍签订租赁合同，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，林小珍请求陈绪健承担合同责任，一审法院予以支持。根据和解协议的约定,陈绪健没有履行和解协议的任一条款，林小珍有权对陈绪健尚拖欠的全部租金提起诉讼。因此，林小珍请求陈绪健支付拖欠的租金，理据充分，一审示院予以支持。根据上述《房屋租赁合同》的约定，每月租金为25万元，陈绪健在签订和解协议后，支付了租金113万元，可用于支付2018年7月至10月的租金100万元及2018年11月租金中的13万元，陈绪健尚欠林小珍2018年11月的租金12万元，从2018年起至陈绪健、新东江酒店搬离之日止的租金应按每月25万元计算。上述《房屋租赁合同》签订后，陈绪健按约定支付了50万元给林小珍作为押金，根据该合同第五条的约定，如陈绪健违约，林小珍有权没收押金。因陈绪健拖欠租金的行为已构成违约，故林小珍请求没收陈绪健交纳的押金，理据充分，应予支持。同时，根据《房屋租赁合同》第七条第（一）项的约定，陈绪健必须按时缴交租金及酒店经营产生的水电、工商、税费等一切费用，否则每逾期一日罚5‰滞纳金。陈绪健拖欠租金的行为已构成违约，林小珍请求陈绪健按月利率2%的标准支付违约金，没有超出合同约定及法律规定，一审法院予以支持。根据《房屋租赁合同》的约定，租金按月结算，每月3日前交清当月租金，因此，违约金可从拖欠租金当月的4日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条,《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，判决如下：一、解除林小珍与陈绪健于2011年1月3日签订的《房屋租赁合同》以及双方于2011年7月12日签订的《房屋租赁合同》的补充协议、于2011年8月15日签订的《补充协议（二）》、于2011年8月18日签订的《补充协议（三）》、于2018年4月8日签订的《和解协议书》；二、陈绪健、新东江酒店于本判决发生法律效力之日起六十日内从本案租赁物搬离；三、陈绪健于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金（计至2018年11月份的租金为120000元，从2018年12月1日起的租金按每月250000元的标准计算至陈绪健、新东江酒店搬离本案租赁物之日止）给林小珍；四、陈绪健于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠租金的违约金（违约金以每月实际拖欠的租金数额为本金从2018年11月4日起按月利率2%计算至被告陈绪健付清租金之日止）给林小珍；五、陈绪健交纳的押金500000元归林小珍所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费37402元，保全费5000元，合共42402元，由陈绪健负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明：新东江酒店的企业工商登记资料显示，其成立日期为2011年8月24日，企业类型为“有限责任公司（自然人投资或控股）”。在二审诉讼中，林小珍主张陈绪健、新东江酒店没有因为林小珍将涉案房地产抵押向中国工商银行股份有限公司阳江分行贷款的问题而影响经营，陈绪健亦陈述“暂时还没有，只是银行工作人员去过酒店查看，说明情况及询问情况”。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。根据一级响应的要求，当地人民政府可以在本行政区域内采取限制或停止集市、集会、影剧院演出以及其他人群聚集的活动、停工、停业、停课等疫情防控措施。2020年2月5日，阳江市市场监督管理局发布了一份《阳江市市场监督管理局关于加强餐饮服务行业疫情防控工作的通告》，要求全市各大、中型餐馆推迟恢复营业，其他餐饮服务单位（包括小型餐馆、小餐饮、糕点店、饮品店及单位食堂等）禁止提供现场就餐。2020年2月6日，广东省人民政府发布《关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》第三条“进一步减轻企业经营负担……（九）国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。”2020年2月24日，省新冠肺炎防控领导小组决定，自2020年2月24日9时起，将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月8日，广东省新冠肺炎防控领导小组决定，自2020年5月9日零时起，将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。本院认为：本案是租赁合同纠纷。林小珍与陈绪健签订的房屋租赁合同及补充协议、和解协议，是林小珍、陈绪健双方的真实意思表示，没有违反现行法律、法规的强制性规定，一审认定合法有效正确，本院予以确认。林小珍与陈绪健签订房屋租赁合同及补充协议后，已依约将出租物交付给陈绪健使用，履行了合同义务。陈绪健承租后，用于开办新东江酒店，但其于2018年7月份开始拖欠租金，其行为已构成违约，并且，在双方签订和解协议后,陈绪健仅支付113万元租金,已经违反了和解协议的约定,至本案一审起诉时，陈绪健拖欠租金已超过两个月,违反了《房屋租赁合同》第六条第（三）项的约定，一审判决确认林小珍有权解除合同正确，本院予以支持。综合当事人的诉、辩意见，本案当事人上诉争议的焦点，一是本案合同的主体如何认定，一审判决陈绪健个人承担责任是否正确；二是林小珍、陈建成以涉案房地产抵押向中国工商银股份有限公司行阳江分行办理贷款是否对租赁合同构成违约，一审没有对林小珍、陈建成向中国工商银行股份有限公司阳江分行申请贷款的《协议书》和《承租回函》进行调查和委托鉴定，是否损害陈绪健、新东江酒店在本案的诉讼权益；三是本案是否属于民刑交叉案件、是否需要等待刑事案件的审判结果为依据；四是陈绪健、新东江酒店二审以涉新冠疫情为由，请求免除2018年12月至2020年4月份租金是否成立的问题。一、关于本案合同的主体如何认定，一审判决陈绪健个人承担责任是否正确的问题。新东江酒店虽为有限责任公司，成立于2011年8月24日，但本案的《房屋租赁合同》由林小珍与陈绪健双方以个人名义于2011年1月3日签订，《〈房屋租赁合同〉补充协议》也是由林小珍与陈绪健双方以个人名义于2011年7月12日签订，而在另案诉讼过程中的《和解协议》亦是林小珍与陈绪健双方以个人名义于2018年4月8日签订，上述三份协议均为民事合同，合同的内容均为林小珍、陈绪健双方的真实意思表示，且没有违反现行法律、法规的强制性规定，一审认定合法有效正确，本院予以确认。陈绪健不但是该三份合同的主体，也是合同约定的承租人和租金支付的责任主体，且林小珍在一审诉讼中已明确表示只向陈绪健请求租金及违约责任，故陈绪健、新东江酒店共同上诉主张应由新东江酒店承担责任理据不足，本院不予支持。二、关于林小珍、案外人陈建成以涉案房地产抵押向中国工商银行股份有限公司阳江分行办理贷款是否对租赁合同构成违约，一审没有对林小珍、陈建成向中国工商银行股份有限公司阳江分行申请贷款的《协议书》和《承租回函》进行调查核实和委托鉴定，是否损害陈绪健、新东江酒店在本案的诉讼权益的问题。林小珍与陈绪健双方形成的是租赁合同关系。所谓租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。陈绪健作为承租人，只对租赁物按合同约定的方式享有使用并获取相应收益的权利。本案中，不管是《房屋租赁合同》还是《〈房屋租赁合同〉补充协议》，林小珍与陈绪健均没有约定限制出租人林小珍在租赁期间将租赁物用于抵押的权利，况且，在二审诉讼中，林小珍主张陈绪健、新东江酒店没有因为林小珍将涉案房地产抵押向中国工商银行股份有限公司阳江分行贷款的问题而影响经营，陈绪健亦承认“暂时还没有，只是银行工作人员去过酒店查看说明情况及询问情况”。故此，陈绪健上诉主张林小珍因办理抵押贷款而违反《租赁合同》第六条第（二）项、第十四条的约定与事实不符且缺乏法律依据，陈绪健主张林小珍构成严重违约理由不能成立，本院不予支持。至于林小珍、陈建成在办理贷款过程中是否伪造陈绪健的签名、是否构成骗贷，均没有侵害陈绪健于本案的合同权利，上述行为与本案分属不同的法律关系，双方如因此发生纠纷，应另循法律途径解决。由此，一审没有对林小珍、陈建成向中国工商银行股份有限公司阳江分行申请贷款的《协议书》和《承租回函》进行调查核实和委托鉴定并不损害陈绪健、新东江酒店在本案的诉讼权益，不构成程序违法。三、关于本案是否属于民刑交叉案件、是否需要等待刑事案件的审判结果为依据的问题。本案是租赁合同纠纷，租赁标的登记在林小珍名下，应推定林小珍是本案出租房地产的权利人。至于该房地产是否为林小珍以及其关系人陈建成或陈建光通过违法犯罪所获得，并不对陈绪健作为承租人依据租赁合同享受权利、承担义务构成妨碍，即使该房地产将来被司法机关依法认定为犯罪所得需要没收，出租人依据该房地产所产生的租金收益亦应依法由有权部门收归国家所有，而不能因此免除承租人陈绪健缴交租金和承担违约责任的义务。因此，本案无需以相关刑事案件的审判结果为依据，陈绪健、新东江酒店上诉主张本案应当中止审理，等待刑事案件的判决结果再恢复审理的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。四、关于陈绪健、新东江酒店二审以涉新冠疫情为由，请求免除2018年12月至2020年4月份租金是否成立的问题。新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于不可抗力，可直接导致承租人不能实现合同目的。阳江地区虽然不是疫区，但党中央、中央人民政府本着人民生命健康至上的理念为防控疫情做出了伟大的决策，为中华民族乃至全人类成就了卓绝的贡献。作为国家的公民以及民事主体，理应积极贯彻落实和坚决执行政府颁布的各项疫情防控政策、措施。因此，非疫区所受到的影响理应视同不可抗力对待。2020年1月23日，广东省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。根据一级响应的要求，当地人民政府可以在本行政区域内采取限制或停止集市、集会、影剧院演出以及其他人群聚集的活动、停工、停业、停课等疫情防控措施。2020年2月5日，阳江市市场监督管理局于发布了一份《阳江市市场监督管理局关于加强餐饮服务行业疫情防控工作的通告》，要求全市各大、中型餐馆推迟恢复营业，其他餐饮服务单位（包括小型餐馆、小餐饮、糕点店、饮品店及单位食堂等）禁止提供现场就餐。2020年5月8日，广东省新冠肺炎防控领导小组决定，自2020年5月9日零时起，将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。在此期间，对新东江酒店、陈绪健的经营确实会产生根本性的不能避免并不能克服的影响。而对该类案件，根据本地区的审判实践，已基本参照广东省人民政府于2020年2月6日发布的《关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》第三条“进一步减轻企业经营负担……（九）国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。”的精神，形成了对租赁合同的承租人免除2020年2月份的租金，并对3、4月份的租金予以减半的裁判标准，故本案亦应按该裁判标准执行。陈绪健、新东江酒店请求免除2018年12月至2020年4月份租金与上述审判实践形成的标准不符，且欠缺充足的理据，本院不予采纳。综上所述，一审认定基本事实清楚，陈绪健的行为已经构成违约，符合合同约定的解除条件，一审判决解除合同、林小珍有权没收陈绪健的500000元押金，由陈绪健和新东江酒店搬离并退还租赁房产，以及按月利率2%的标准支付逾期缴交租金的利息并无不妥，本院予以维持。而对于租金问题，应在一审判决的基础上对陈绪健2020年2月份的租金予以免除，对3、4月份的租金减半。陈绪健的上诉部分成立，对该部分本院予以支持，并对其不成立的部分予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳江市阳东区人民法院（X）粤1704民初2654号民事判决的第一、二、四、五项和受理费负担部分；二、变更阳江市阳东区人民法院（X）粤1704民初2654号民事判决的第三项为：陈绪健于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金（计至2018年11月份的租金为120000元，从2018年12月1日起的租金按每月250000元的标准计算至陈绪健、新东江酒店搬离本案租赁物之日止，但其中的2020年2月份的租金予以免除，2020年3、4月份的租金减半）给林小珍。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费37402元，由陈绪健、阳江市阳东区新东江海鲜大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二一年四月二十三日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。