上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0109民初1795号原告：上海佳灵杰物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：周运，总经理。委托诉讼代理人：莫宸屏，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子怡，上海市光大律师事务所律师。被告：杨佳，女，1976年8月12日出生，汉族，住上海市虹口区。第三人：朱根发，男，1961年11月8日出生，汉族，住上海市虹口区。原告上海佳灵杰物业管理有限公司(以下简称“佳灵杰公司”)与被告杨佳、第三人朱根发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳灵杰公司的委托诉讼代理人莫宸屏、第三人朱根发均到庭参加诉讼，被告杨佳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的上海市虹口区汶水东路XXX弄XXX号XXX室《房屋租赁合同》于2020年12月31日解除；2.判令被告立即返还上海市虹口区汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋；3.判令被告立即支付自2020年7月1日至2020年12月31日的租金共计人民币(以下币种均为人民币)33,240元；4.判令被告支付自2021年1月1日起至实际支付之日止房屋占有使用费，按3倍租金标准即每月16,620元计算；5.判令被告立即支付逾期违约金,以欠付租金33,240元为基数,自2020年7月1日起至实际支付之日止,按每日千分之一计算；6.判令被告立即支付违约金11,080元；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告协议签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租坐落于上海市虹口区汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋,租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止,月租金5,540元,居住人为被告一家共计三人。根据《房屋租赁合同》的约定，被告应每三个月支付一次租金，先付后用，每个支付期首月5日前支付当期租金。第三人朱根发系被告的丈夫，居住在该租赁房屋内，其也在《房屋租赁合同》上签字并代被告支付了2020年1月至6月份的租金33,240元。现被告无故拖欠应付租金，为了维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求判如所请。被告杨佳未作答辩。第三人朱根发述称，不同意原告全部诉请。第三人与杨佳为夫妻关系。涉案房屋自2003年就开始由第三人租赁，被告和第三人及孩子一家三口居住在该房屋，不同意解除房屋租赁合同，请求原告继续履行；对于拖欠房屋事实以及金额没有异议，愿意支付租金，但是希望可以晚一些付；对于逾期违约金和解约违约金，不同意支付，希望原告予以减免。审理中，原告增加诉讼请求为如果本院查明被告和第三人是夫妻关系，且都是居住人的话，要求被告和第三人承担连带责任。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于在案证据及各方当事人的陈述，本院确认如下事实：被告杨佳与第三人朱根发系夫妻关系，户籍地均在上海市虹口区。佳一家；租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日；该房屋每月租金为5,540元，租金每三月缴付一次，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按所欠租金额的1‰向甲方支付违约金。合同第9-6条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，没收保证金，并要求乙方支付月租金的2倍的违约金：……(三)延迟支付租金30天或延迟支付其他任何一项费用达60天的……。第三人亦在该房屋租赁合同上签字。2020年12月10日，第三人向原告支付了2020年1月至6月份合计33,240元的租金，原告向第三人开具了相同金额的增值税普通发票。同年12月24日，原告向被告发送租金催缴通知书，载明：您承租的汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋自2020年7月1日至2020年12月31日共计6个月的租金款项经多次催缴仍未付清，请支付人民币共计33,240元，请贵方在2020年12月28日之前付到本公司……。审理中,原告向本院提交情况说明,称被告杨佳和第三人朱根发于2021年3月26日向原告支付了2020年7月至12月期间的房屋租金33,240元。本院认为，原、被告所签房屋租赁合同合系当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，当事人均应恪守。现租赁合同已到期,第三人虽表示愿意继续履行合同,但原告作为出租方明确表示要解除合同,故本院确认双方签订的房屋租赁合同已于2020年12月31日终止。基于此，租赁合同项下的权利义务终止，被告应向原告返还涉案房屋。至于原告主张被告应承担相应的违约责任。对此，本院认为，被告在租赁期间未按约支付租金，已构成违约，除应支付拖欠的租金外，还应承担合同约定的违约责任。但是，本院注意到，双方租赁合同除约定了逾期付款违约金外，还约定了多重解除合同违约金，即没收保证金、一次性违约金、以及月租金3倍的违约金。现虽被告违约，但从公平原则出发予以处理为妥。因此，对于被告应当承担的违约责任，本院分述如下：首先，拖欠的租金。原告和第三人一致确认被告尚欠2020年7月至12月的租金未付，原告依约主张，本院予以支持，被告和第三人在本院审理期间已履行了支付上述期间内租金的义务，本院予以认可。其次，房屋占有使用费。原告主张按照月租金的3倍标准支付，缺乏合同和法律依据，被告承担的房屋占有使用费范围应以租赁合同约定的租金标准为宜。再次，逾期违约金。原告主张按照租赁合同第3-1条的约定，以拖欠租金为基数，自2020年7月1日起至实际支付之日止，按每日千分之一计算，虽符合合同约定，但考虑到被告系租赁涉案房屋多年，且合同约定的违约金条款较多，第三人称签约时双方并未协商等情形，原告的违约金主张显然过高。根据租赁合同第9-6条约定，在被告逾期付款达三十日后，合同已赋予了原告单方解除合同的权利，并由被告承担解除合同违约金，故逾期付款违约金以计算三十日为妥，为5,540元。最后，解除合同违约金。根据租赁合同第9-6条约定，在被告逾期付款达三十日后，合同赋予了原告单方解除合同的权利，并由被告承担月租金2倍的违约金，虽涉案合同已期满终止，不影响原告追究被告和第三人违约责任的权利，对原告的该项诉请，本院予以支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。另外，被告与第三人系夫妻关系，且均实际居住在涉案房屋，第三人虽对合同条款约定的违约责任有异议，但其认可房屋租赁合同的签订、履行和违约事实，且在租赁合同上签字确认，并多次实际支付过涉案房屋的租金，原告主张被告与第三人承担连带责任，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条、第一百一十四条以及2017年《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海佳灵杰物业管理有限公司与被告杨佳签订的《房屋租赁合同》于2020年12月31日终止；二、被告杨佳、第三人朱根发于本判决生效之日起十日内搬离上海市虹口区汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告杨佳、第三人朱根发于本判决生效之日起十日内共同向原告上海佳灵杰物业管理有限公司支付房屋占有使用费，自2021年1月1日起至实际支付之日止，按每月人民币5,540元的标准计算；四、被告杨佳、第三人朱根发于本判决生效之日起十日内共同向原告上海佳灵杰物业管理有限公司支付逾期付款违约金人民币5,540元；五、被告杨佳、第三人朱根发于本判决生效之日起十日内共同向原告上海佳灵杰物业管理有限公司支付解除合同违约金人民币11,080元；六、驳回原告上海佳灵杰物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,462元，减半收取计人民币731元，由被告杨佳、第三人朱根发共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹艳梅二〇二一年四月十六日书记员  段宜辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。