贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1597号上诉人（原审原告）：王宏，男，1962年1月3日出生，布依族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：张云，贵州恒训律师事务所律师。委托诉讼代理人：张前伟，贵州恒训律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中房集团遵义房地产开发公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区碧云路1号，统一社会信用代码：91520302214781033Y。法定代表人：吴守权，总经理。委托诉讼代理人：魏凤林，公司员工。上诉人王宏因与被上诉人中房集团遵义房地产开发公司（以下简称中房集团遵义公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初9105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王宏上诉请求：撤销原判，改判中房集团遵义公司赔偿其解除合同损失758240元。事实和理由：一、一审仅判决被上诉人返还购房款540000元，存在错误，应按照房屋现在的价值赔偿给上诉人，即按照《遵义市红花岗区向阳片区棚户区改造项目房屋模拟搬迁补偿安置方案》确定的拆迁补偿标准赔偿上诉人。1.被上诉人明确表示拒绝交付案涉房屋给上诉人。2.上诉人购房九年之久，被上诉人一直未交房，严重违约。3.案涉房屋至今未通过竣工，不能办理产权登记手续。4.案涉房屋有其他权属争议，故上诉人主张解除合同。5.2018年9月3日，红花岗区人民政府下发《遵义市红花岗区向阳片区棚户区改造项目房屋模拟搬迁补偿安置方案》，上诉人与被上诉人诉争的房屋就在拆迁范围内，面临拆迁。且该片区已开始陆续搬迁，涉案房屋在《遵义市红花岗区向阳片区棚户区改造项目房屋模拟搬迁补偿安置方案》中“渝来香烤鱼”这栋楼，评估的单价为5600元/m’，结合该房屋的135.4m'，案涉房屋价值为758240元。同时，结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。所以，被上诉人在返还上诉人购房款540000元后，还应赔偿上诉人可得利益损失218240元。中房集团遵义公司辩称，我公司不是合同主体，但法院已认定合同有效，我公司不持异议。购房款属于高利贷，据了解，该款项本金仅20万元左右，法院判决认定本息54万，同时张涛夫已支付20万元利息，总的需支付74万。该房屋尚未拆迁，且无法拆迁，上诉人要求赔偿可得利益损失无事实依据。王宏向一审法院起诉请求：1.判令解除双方2011年4月22日签订的《商品房买卖合同》；2.判令中房集团遵义公司赔偿王宏的损失758240元；3.本案诉讼费由中房集团遵义公司承担。一审法院认定事实：本案中王宏要求解除的《商品房买卖合同》系中房桃源路指挥部Ａ区Ｆ栋项目部（出卖人）与王宏（买受人）于2011年4月22日签订，约定买受人作价541600元购买出卖人开发的位于遵义市红花岗区房屋（建筑面积135.4㎡），出卖人于2011年10月1日前向买受人交付房屋，并于商品房交付使用后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。中房桃源路指挥部Ａ区Ｆ栋项目部在出卖人处加盖印章及张涛夫签名、捺印，王宏在买受人处签名、捺印。同日，中房桃源路指挥部Ａ区Ｆ栋项目部向王宏出具收据一份，载明收到王宏购桃源路Ａ区Ｆ栋Ｅ户一楼（135.4㎡）购房款540000元。王宏曾向一审法院提起诉讼要求确认该《商品房买卖合同》有效，一审法院于2019年1月4日作出（2018）黔0302民初11086号民事判决，确认该《商品房买卖合同》有效，该判决已经发生法律效力。该判决查明以下事实：1.《商品房买卖合同》中所涉及的房屋，系由中房集团遵义公司开发建设，中房集团遵义房地产开发公司桃源路工程指挥部（以下简称“中房公司桃源路指挥部”）系中房集团遵义公司的派出机构，中房桃源路指挥部Ａ区Ｆ栋项目部系中房公司桃源路指挥部单独设立，案外人张涛夫、罗永江系该项目部负责人，对Ａ区Ｆ栋自筹资金、自主经营、自负盈亏，独立承担经济和法律责任等。2.《商品房买卖合同》中所涉及的购房款540000元，实际系张涛夫向王宏的借款，双方结算后的借款本息所抵。3.《商品房买卖合同》中所涉及的位于遵义市红花岗区㎡）房屋，已有多名案外人提出执行异议申请并主张该房屋所有权，现该房屋已被一审法院执行局查封并交由中房集团遵义公司代管。4.案外人张涛夫（及其他人）与中房集团遵义公司之间因工程款等问题，已经达成协议由中房集团遵义公司用部分房屋抵作工程款支付给张涛夫等。该判决认定：该房屋买卖行为实际上系张涛夫采取“以房抵债”形式抵消所欠王宏的借款本息；张涛夫作为负责人的中房桃源路指挥部Ａ区Ｆ栋项目部，是基于张涛夫、罗永江与中房集团遵义公司成立的桃源路工程指挥部签订的挂靠开发协议设立的项目开发机构，该机构不具有法人资格或其他经济组织性质，其实施开发行为对外代表的是中房集团遵义公司，故张涛夫以中房桃源路指挥部Ａ区Ｆ栋项目部与王宏签订的《商品房买卖合同》应认定为中房集团遵义公司与王宏签订。审理中，一审法院对于中房集团遵义公司要求追加张涛夫作为本案被告的申请未予准许。中房集团遵义公司称：案涉房屋并未实际验收，目前在不动产登记中心无相关登记信息；案涉房屋系张涛夫修建，张涛夫系实际权利人，应由张涛夫承担本案责任。目前，案涉房屋并未实际拆迁。一审法院认为：2011年4月22日的《商品房买卖合同》，已经生效的（2018）黔0302民初11086号民事判决书确认有效，一审法院对该判决查明的事实予以认定。王宏要求解除该合同，因案涉房屋目前已经被法院查封、也未在不动产登记中心办理登记，无法按照《商品房买卖合同》约定办理备案登记及产权登记等，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，一审法院对于王宏要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。王宏要求中房集团遵义公司赔偿损失758240元。首先，基于生效判决的认定，案涉的《商品房买卖合同》实际应认定为王宏与中房集团遵义公司之间签订，故合同解除的后果应当由中房集团遵义公司承担；其次，本案双方已经将借款本息抵作房款540000元，应认定王宏实际支付的购房款为540000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，中房集团遵义公司应当向王宏返还购房款540000元。王宏要求中房集团遵义公司以房屋被拆迁后的补偿费用作为赔偿标准，因案涉房屋并未实际拆迁，故对于王宏的该项主张一审法院不予支持。中房集团遵义公司辩称其不承担本案责任、且要求追加张涛夫作为中房集团遵义公司承担本案责任，因本案并非审理王宏与案外人张涛夫之间的民间借贷纠纷，且双方已经将借款本息转为了购房款；且案涉房屋目前处于中房集团遵义公司的管理之下，其与张涛夫之间关于工程款也存在以房抵债情形，该情形并不属于本案审理范畴，故一审法院对其申请未予准许，对其辩解理由亦不予采纳。为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，判决：一、解除王宏与中房集团遵义房地产开发公司之间于2011年4月22日签订的《商品房买卖合同》；二、中房集团遵义房地产开发公司于判决生效后十日内返还王宏购房款540000元；三、驳回王宏的其余诉讼请求。案件受理费（已减半收取)5690元，由王宏承担1090元，由中房集团遵义房地产开发公司承担4600元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，中房桃源路指挥部A区F栋项目部与王宏签订的《商品房买卖合同》经生效判决认定效力及于王宏与中房集团遵义公司，王宏与中房集团遵义公司对一审解除《商品房买卖合同》均未提起上诉，本院予以确认。二审双方当事人争议的焦点问题为：合同解除后，中房集团遵义公司应返还王宏的价款如何计算。王宏与张涛夫将借款本息计算后抵作房款540000元，并由中房桃源路指挥部A区F栋项目部向王宏出具房款收据，应认定王宏实际支付的购房款为540000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，一审认定由中房集团遵义公司返还王宏购房款540000元并无不当。王宏主张应以案涉房屋被拆迁后的补偿费用作为赔偿标准，因案涉房屋并未实际拆迁，故王宏的该项主张无事实依据，本院不予支持。庭审中王宏主张其上诉请求涉及的金额为一审未予支持的差额部分218240元，故本案上诉费用应以218240元为计算基数。本院认为，根据《诉讼费用交纳办法》第十七条“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费”之规定，王宏对一审判决认定的由中房集团遵义公司向其返还购房款540000元不服，上诉请求由中房集团遵义公司向其返还解除合同的损失758240元，故以758240元金额计算上诉费用并无不当。综上所述，王宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11380元，由王宏负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  刘娟娟二〇二一年四月二十二日法官助理张洋书记员汪建霞