北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初25688号原告：中科智选（北京）商业管理有限公司。法定代表人：齐振波，经理。委托诉讼代理人：金勇，北京赛尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟辉，北京赛尔律师事务所律师。被告：朱跃虎，男，1973年1月24日出生。原告中科智选（北京）商业管理有限公司（以下简称中科公司）与被告朱跃虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中科公司之委托诉讼代理人金勇、孟辉，被告朱跃虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中科公司向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁合同》无效；2.朱跃虎退还我公司租金8500000元；3.朱跃虎赔偿我公司装修损失1800000元；4.朱跃虎承担本案全部诉讼费、鉴定费用。事实和理由：2015年11月5日，我公司与朱跃虎签订《房屋租赁合同》，约定我公司承租位于111号B1座5层，总面积为1800平方米，租赁期限自2015年11月5日至2030年8月1日，全部租金为9000000元。合同签订之后，我公司如约支付全部租金，并对房屋进行整体装修，后对外出租。现诉争房屋因存在重大安全隐患，已被列为重大火灾隐患挂账单位，北京市丰台区防火安全委员会下发《通告》，要求出租单位务必停止续租，并要求在2018年11月13日前腾退、搬离完毕，由于朱跃虎出租的房屋不符合消防安全标准，导致我公司无法正常经营，必须限期搬离，给我公司造成巨大经济损失，故诉至法院，望判如所请。被告朱跃虎辩称，不同意中科公司的诉讼请求，中科公司没有全额支付租金，诉争房屋不是不让经营，只是需要改造，改造之后可以经营，诉争房屋是我装修之后给中科公司使用的。诉争房屋已经被案外人收回，中科公司没有使用权了，无法返还我房屋，我不应该返还租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月5日，朱跃虎（甲方，出租方）与张扬（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租位于111号B1座5层房屋（以下简称诉争房屋），总建筑面积1800平方米，租期自2015年11月5日至2030年8月1日。合同第一条约定“1.2该房屋甲方已完成基本装修，乙方根据自身需要进行装修调整。”第二条约定“2.2乙方租用该房屋后享有自主经营使用权，有权在管理范围内进行转租或用于公寓、办公等，但不得从事违法经营活动。”第三条约定“3.1本合同签订前，乙方已充分了解该房屋的产权归属等相关信息，并踏勘了房屋现场，充分了解了房屋现状，自愿承租该房屋，并承担相应的风险。”第四条约定“4.1全部租期内房租共计9000000元，年租金600000元。4.2总租金支付方式为分两期支付，于签订本合同之日起五日之内支付租金的50%，人民币4500000元，余款于合同签订后满六个月内分两次支付，满三个月之日支付人民币2250000元，满六个月之日支付人民币2250000元。”第八条约定“8.1.1在乙方不违约的条件下，甲方保证乙方拥有租赁房屋的使用权，不干扰乙方对租赁房屋的正常使用。甲方无论以何种方式处分租赁房屋，均保证乙方在本合同下的权利不受影响。”合同第十一条约定“11.1租赁期内，甲方不得提前收回房屋，如因甲方原因造成乙方无法正常使用房屋的，除退还所缴纳租金外，向乙方承担总租金的30%作为违约金……”。合同第十四条约定“14.3甲乙双方签订本合同之后，在租赁标的物内注册新的公司作为合同主体，将本合同项下的权利义务概况转移给甲乙双方新注册成立的公司，由双方公司继续履行本合同，合同主体均变更为法人主体，并重新签章确认。”2018年10月31日，北京市丰台区防火安全委员会出具《通告》，指出111号院存在重大安全隐患，现已被列为重大火灾隐患挂账单位，为消除安全隐患，进行通告：“一、北京环三环原创投资管理有限公司、北京玉泉五洲文化创意有限公司等相关出租单位务必自公告之日起停止续租，主动组织承租住户于11月13日前腾退、搬离完毕，并维护好搬离期间安全秩序，落实安全防护措施，确保安全稳定。请各位承租住户主动配合，在规定时限内腾退、搬离。二、……中科公司等单位自通告之日起，组织承租住户于11月13日前腾退、搬离完毕，并落实搬离期间安全防范责任。三、为了确保广大承租住户的合法利益，请各位承租住户按照北京中兴佳联商贸有限责任公司（以下简称中兴佳联公司）发布的《通知书》有关内容协商办理腾退、搬离手续。四、2018年11月13日起，相关部门将对111号院内的A、B座依法进行处理。”同日，中兴佳联公司向承租住户发布《通知书》，其上载明“根据丰台区防火安全委员会《通告》的要求，为了消除111号院存在的重大消防安全隐患，维护人民群众人身、财产安全，请广大承租住户于2018年11月13日前腾退搬离。为确保您的权益不受侵害，中兴佳联公司垫资对您承租的公寓预交租金剩余部分进行退还……”。2018年11月18日，中科公司从诉争房屋处搬离。中科公司认可搬离之前诉争房屋可正常使用。张扬就笨啊《房屋租赁合同》曾起诉朱跃虎，该案2019年4月1日开庭笔录中记载：张扬称“……租金是900万……我们付了850万。”朱跃虎称“是的。”张扬称“因为五层中的一部分拿出来给被告用了，所以租金已经结清了。”朱跃虎表示“没有的，整层都是原告用的。”法院询问张扬有无证据证明双方就850万结清租金，张扬表示“没有”。法院询问张扬是什么身份？张扬表示其是中科智选的经理，提交一份声明书，签合同是职务行为。法院询问朱跃虎认为合同相对方是谁，朱跃虎答“我们签订合同的承租人是中科公司。”后，张扬撤诉。另，诉争房屋无建设工程规划许可手续。中科公司主张《房屋租赁合同》系无效合同，基于合同无效要求朱跃虎返还租金8500000元。中科公司称合同约定租金金额9000000元，因朱跃虎占用诉争房屋部分面积，且房屋跑水中科公司进行了维修，故扣减500000元。朱跃虎不同意返还租金，理由有三：1、未收到8500000元租金，只认可中科公司提交收条和银行凭证对应的金额，共计7750000元。2、消防改造之后可以继续经营，且中科公司未将房屋返还给朱跃虎。3、案外人代为向小租户退了租金，导致案外人没有给朱跃虎补偿面积。”中科公司另主张装修损失1800000元，并提交公司与季某于2015年11月7日签订的《五层改造施工承包合同》（以下简称《承包合同》）、收条三张及银行转账凭证等证据，据此主张装修损失1800000元。中科公司申请证人季某、魏某出庭作证并提交季某的银行卡明细、《承包合同》等予以佐证。季某称“我和中科公司的装修款一共3100000元左右，中科公司称手里没有太多钱，我先行垫资了一部分，他们后期陆续给我的，其中转账支付了110多万元，现金给了60多万元，现金支付的都打了收条。一共给了1800000元，还欠120多万没有给。现金是我去中科公司，张扬、岳彬等人给我的，张扬是公司的总经理，我和公司接洽主要就是通过张扬”。魏某称“我给季某转账的13000元是公司让我转账的装修款”。本院就上述事实向张扬进行核实，张扬认可收条的真实性，称是其代中科公司向季某支付装修款。经核对，《承包合同》上载明装修部分价款1350412元，家具家电及厨卫等价款1766000元（包括橱柜、坐便、电器等），共计3116412元。收条金额分别为230000元、170000元、100000元。明细上载明张扬、魏某共计转账926576元。朱跃虎对上述主张及证据均不予认可，称诉争房屋系其装修，中科公司仅购买了家具家电。2019年12月20日庭审中，双方均认可诉争房屋被拆除。本案两次开庭，朱跃虎均未对中科公司为承租人提出异议。直到2021年4月谈话时，朱跃虎改称张扬系合同相对方。本院认为：关于合同主体，朱跃虎于另案及本案庭审中认可承租方系中科公司，直到本案最后一次谈话时才改称应为张扬。因中科公司及张扬均认可张扬签订合同系代表中科公司的职务行为，实际交款人亦为中科公司，朱跃虎无正当理由更改陈述，本院不予采信，《房屋租赁合同》相对方应为朱跃虎与中科公司。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因诉争房屋未取得建设工程规划手续，故双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。中科公司主张退还占用费8500000元，其中2015年11月5日至2018年11月17日，中科公司自认正常使用房屋，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故本院对其主张退还上述期间的占用费，不予支持。2018年11月18日中科公司因消防原因搬离诉争房屋，中科公司亦表示无法继续使用房屋，故朱跃虎应退还其2018年11月18日之后的占用费。庭审中，双方对中科公司占用费已付数额及是否变更租金金额存在争议。中科公司主张支付8500000元，朱跃虎不予认可，称仅认可中科公司提供收条及转账凭证的部分，但在另案中朱跃虎曾认可收到8500000元，故本院对中科公司主张已付8500000元一节，不持异议。中科公司主张因朱跃虎占用部分诉争房屋面积及维修跑水问题，占用费应扣减500000元，就此中科公司未能提交证据证明双方就此协商一致，故本院对其该项主张，不予认可。综上，本院以原合同标准并结合已付款数额计算应予退还占用费数额。本院对朱跃虎所称抗辩意见不予采信，理由如下：首先，朱跃虎并未提交证据证明返还租金及数额；其次，中科公司腾退诉争房屋系基于行政机关的通知，而非履行合同中的返还义务，且诉争房屋之后已被拆除，故即使中科公司无法向朱跃虎返还诉争房屋，并不影响朱跃虎返还未使用部分的占有使用费。第三。合同无效后，朱跃虎应当返还基于《房屋租赁合同》取得的财产，即已收取但尚未使用期间的占有使用费。如果朱跃虎认为案外人代中科公司返还给其造成损失，可以另行主张。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，双方在签订《房屋租赁合同》时应充分了解产权归属等相关信息，清楚合同风险，故本院认定双方对导致合同无效的情形各承担一半责任。中科公司提交与季某签订的《承包合同》及相应转账凭证等证据，据此可以认定中科公司确实对诉争房屋进行装修。在房屋使用中，朱跃虎未对中科公司装修提出异议，应视为其同意装修。因诉争房屋部分面积被拆除，中科公司亦未就现有装饰装修申请评估鉴定，本院结合转账情况、收条数额、双方过错程度等情形酌情认定装修损失赔偿数额。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条、第九条，判决如下：一、确认中科智选（北京）商业管理有限公司与朱跃虎签订的《房屋租赁合同》无效；二、朱跃虎于本判决生效之日起十日内返还中科智选（北京）商业管理有限公司占用费6678333元；三、朱跃虎于本判决生效之日起十日内赔偿中科智选（北京）商业管理有限公司装修损失330000元；四、驳回中科智选（北京）商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费83600元，由中科智选（北京）商业管理有限公司负担26785元（已交纳）；由朱跃虎负担56815元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  高 原人民陪审员  王定年人民陪审员  李素花二〇二一年四月二十九日书 记 员  辛明明