四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1181民初1509号 原告：余正香,女,1987年1月20日出生,汉族,住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：张鑫，北京市华泰律师事务所律师。 被告：四川申泰房地产开发有限公司，住所地：四川省峨眉山市绥山镇名山路90号，统一社会信用代码9151118167838794XJ。 法定代表人：彭意平，执行董事。 委托诉讼代理人：熊月杰，四川仙山律师事务所律师。 被告：成都谦瑞营销顾问有限公司，住所地：四川省成都市锦江区得胜上街76号6-1幢7层12号，统一社会信用代码915101046771836465。 法定代表人：洪强。 委托诉讼代理人：涂强，四川蜀鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵琴，四川蜀鼎律师事务所律师。 被告：峨眉山市润彩商业管理有限公司，住所地：四川省峨眉山市东湖路乐河国际花园社区二期86号，统一社会信用代码91511181MA6285JU30。 法定代表人：王友坪。 委托诉讼代理人：范志伟，四川仙山律师事务所律师。 被告：王雪平，女，1987年7月23日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 原告余正香与被告四川申泰房地产开发有限公司（以下简称申泰公司）、成都谦瑞营销顾问有限公司（以下简称谦瑞公司）、峨眉山市润彩商业管理有限公司（以下简称润彩公司）、王雪平商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月1日、2020年12月24日、2021年4月23日公开开庭进行了审理，原告余正香的委托诉讼代理人张鑫，被告申泰公司的委托诉讼代理人熊月杰，被告谦瑞公司的委托诉讼代理人涂强、赵琴，被告润彩公司的委托诉讼代理人范志伟到庭参加诉讼，被告王雪平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告余正香向本院提出诉讼请求：1.解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《委托经营管理合同》；2.被告连带返还原告购房款129983元并支付利息，利息以129983元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自购房款支付之日至实际给付之日；3.被告连带返还原告经营管理费30000元并支付利息，利息以30000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自经营管理费支付之日至实际给付之日；4.被告连带赔偿原告损失（以各项税费、公共维修费、产权费支出总额计算）4651.51元；5.诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：被告连带支付原告保全保函费800元。 事实与理由：原告通过宣传得知“乐河国际花园社区三期”商铺出售。被告申泰公司雇佣委托被告谦瑞公司、被告王雪平销售上述商铺。被告谦瑞公司的销售人员在售楼处告知原告只要购买商铺，可立即回租，返租收益可达到10%，十年可以回本。经被告谦瑞公司的介绍，原告决定购买用于投资。2018年12月6日，原告在被告谦瑞公司的带领下，在被告申泰公司的售楼处分别签订了《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》，不能确定《商品房买卖合同补充协议》签订时间，原告支付了房款。根据协议内容，原告购买的商品房土地用途为：商服用地，土地使用年限2048年11月16日止。原告所购商品房是项目中的16幢1层1-22号，商品房用途是商业服务，建筑面积10.19平方米，套内建筑面积5.04平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积5.15平方米。按照套内建筑面积计算，单价每平方米人民币25790.2元，每套129983元。根据《委托经营管理合同》，被告润彩公司承租原告所购房屋，租金的计算方式为：租金计算起日至当年12月31日的大润发超市的不含增值税的商品销售收入×0.025×0.6）÷（大润发超市一楼面积11685.29平方米）×原告所购商铺总建筑面积。2020年1月22日，原告收到被告润彩公司支付的租金3000元，与被告谦瑞公司承诺的数额相差甚远。原告随后找到各被告询问，各被告均拒绝按购房款百分之十支付租金，后得知其他业主也未获得承诺收益。在协商会上，被告申泰公司认可被告王雪平先为被告谦瑞公司的员工，后为其员工，而销售时被告王雪平明确对外承诺高额租金收益，现各被告均拒绝承认相关承诺。四被告在销售商铺中通过虚构年租金10%的收益、十年回本的虚假承诺，利用欺诈手段诱骗原告签订需要以大润发超市营业收入带入公式计算租金的《委托经营管理合同》。四被告在原告根本无法得知大润发相关数据的情况下，误以为合同内约定的租金收益与四被告承诺相符。根据《商品房销售管理办法》第十一条、第十二条，被告将商品房分割销售，拆除隔断整体出租与大润发商场用于经营，并承诺返租十年回本，属于违法，商铺应当恢复原状。原告实际收到的租金与支付的所谓服务费或经营管理费数额差距悬殊，按照此租金收益，十年的租金收益仅能抵销管理费，有违投资的基本常识。被告申泰公司应当对被告谦瑞公司、王雪平的欺诈销售承担连带责任，被告申泰公司、润彩公司明显存在法人人格混同，被告润彩公司承诺返租明显是经过被告申泰公司授意，意图利用多个主体、多个合同逃避虚假承诺的法律责任。原告遂诉来法院，请求判如所述。 庭审中，原告明确其要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《委托经营管理合同》是行使法定解除权，法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三、四项规定。原告认为《委托经营管理合同》是《商品房买卖合同》的重要组成部分，互为补充、相互存在关联性，是密不可分的整体。事实依据：1.被告销售案涉房屋时，承诺年租金为购房款的10%，即每年1.2万-1.5万，十年回本。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上述的房屋销售时十年回本租金的承诺应当视为允诺，既成为合同内容。目前被告支付的租金无法达到承诺的金额，合同目的不能实现，属于根本违约。2.被告已经明确表示不履行十年回本的租金义务。3.本案主要债务是租金，原告催告、协商后，被告亦拒不履行。4.案涉房屋买卖合同的标的物不存在，合同无法履行。5.大润发超市对本案涉及的法律关系不予认可，无法实现合同目的。 原告明确其要求被告返还的经营管理费实际就是每套商铺的服务费30000元。 被告申泰公司辩称：1.原告请求解除合同没有事实和法律依据，依法应当驳回其诉请。其提到的第二项、第四项诉请，因为其解除合同不成立，也应一并予以驳回。2.关于经营管理费的问题，被告从未收取原告的经营管理费，所以不存在返还的问题。3.原告第五、第六项诉请提及的费用非本案必然发生的必要费用，依法不应支持。4.针对其事实理由，原告混淆所谓的回租金，回本等销售概念，该案中所涉及的商铺，系带租销售，卖的时间租赁状态就存在，所谓的回租不成立。5.被告从未承诺10%的收益，同时原告所谓的分割销售所指的《商品房销售管理合同》只针对商品房要按套销售。该案涉及的不动产是商业，不存在原告讲的分割销售。6.申泰公司认为补充协议中广告不构成要约。 被告谦瑞公司辩称：1.本案为商品房预售合同纠纷，而案涉的《委托经营管理合同》，合同相对方为润彩公司，纠纷为委托经营管理合同，原告与不同的主体产生了不同性质的法律纠纷，我方认为应当分别起诉，分别立案，不应合并审理。2.我公司在销售代理过程中，从未向原告做出任何收益的承诺，我公司与申泰公司系销售代理关系，既不是买卖合同的签订主体，也不是经营管理合同的签订主体，也没有收取任何款项，原告请求我公司承担相应责任，缺乏依据，而本案为违约之诉，而不是侵权之诉，要求我公司承担连带责任，同样缺乏事实法律依据。3.就我公司了解的情况，被告申泰公司已按合同约定向原告交付案涉商铺并办理了房屋权属证书，商品房买卖合同双方均已履行完毕，不存在违约，原告不享有合同解除权。原告陈述的事实部分，大量用到欺诈、欺骗等词语，欺诈事实不是现在原告解除合同的法定事由。4.诉请第三项经营管理费，据我方查实已经有当事人提起过诉讼，请法院查实，如有重复诉讼违反一事不再理的原则。 被告润彩公司辩称：1.原告诉状陈述非事实，被告是独立主体，从未利用欺诈手段诱骗原告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《委托经营管理合同》。上述合同是原告实地考察、真正计算后签订的，上述合同是双方真实意思表示。2.被告从未收取其诉请中的经营管理费。3.原告无权解除合同，双方签订的所有合同中，均未赋予原告解除权，原告不享有约定解除的权利。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《委托经营管理合同》，都是双方真实意思表示，原告依约缴纳房款，被告依约交付房屋，买卖已全部实现。原告将房屋交被告管理，被告缴纳租金，原告收到收益，《委托经营管理合同》合同目的已经实现。综上，原告不享有解除权，合同应按约继续履行，请求法庭依法驳回原告的全部诉请。 被告王雪平未答辩，亦未提交证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告余正香（乙方）与被告申泰公司（甲方）签订了《商品房买卖合同补充协议》，对应的《商品房买卖合同》编号为×××71。内容为：第一条：付款方式1.1买受人一次性付款方式支付购房款：购房款为129983元。买受人应在本补充协议签订之日一次性向出卖人付清所有房款。2.1本补充协议上所载明的款项为买受人的房款净价，不包括应当由买卖双方各自承担的税金及其他费用。2.2办理产权登记的相关费用由买受人自行承担。第四条商品房的交付与接收4.1《合同》、《补充协议》签订前该商品房已出租并由承租人改变商品房的装饰、设备标准的，则买受人按现状收房。4.2项目采用“第三人承租、统一运营管理”的模式，承租人凭与买受人所签的《商铺租赁及集中统一运营管理服务合同》即有权代买受人办理房屋交接手续，不需要买受人再出具代为收房的委托书。承租人收房的，买受人应履行支付相关费用的义务。就付款方式及价款、商品房交付与接收等作了明确约定。第九条合同的解除及解除权的行使9.2买卖双方依据合同约定或法律规定行使合同解除权的，应当从解除权发生之日三个月内行使，否则该权利归于消灭。第十三条文本效力13.1出卖人的广告、宣传资料或者模型、售楼书中的所有图片、资料、数据、说明等，仅供买受人参考，不构成对双方权利义务的约束。除本合同及补充协议外，出卖人未对买受人作出任何不切实际的承诺，买受人同意双方权利义务均以政府批准的文件和双方签订的合同及本协议为准。13.2本补充协议是合同重要组成部分，与合同同时生效。本补充协议的约定与合同约定或者其他书面文件不一致的，或者在理解上有歧义，以本补充协议的约定为准。 2018年12月6日，余正香（甲方）与被告润彩公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将其享有所有权（或合法使用权）的商铺租赁给乙方，由乙方行使使用权。二、租赁商铺的基本概况，位置：佛光东路峨眉山乐河国际花园社区三期16号楼1层22号。建筑面积为10.19平方米，实际面积以政府主管部门实测为准。《商品房买卖合同》编号为：×××71。三、甲方商铺的入驻商家情况，3.1甲方所购商铺入驻商家：在甲方购买本商铺前，已有大润发超市入驻了本项目，甲方所购商铺在峨眉山大润发超市承租范围内。3.2大润发超市租期：2017年9月13日至2037年9月12日。3.4大润发超市计付租金的方式为：按年度不含增值税的商品销售收入的2.5%计算该年度的租金。3.5大润发超市租赁的法律关系阐述：峨眉山市大润发商业有限公司与峨眉山乐河国际花园社区三期16号楼的开发商申泰公司于2014年3月21日签订了《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》,租期至2037年9月12日止。该现存法律关系双方一致认同并自愿接受其约束。四、租金计算及支付方式，鉴于甲方与申泰公司签订了《商品房买卖合同》，在甲方依法取得所购商铺物业所有权后，原峨眉山市大润发商业有限公司与被告申泰公司于2014年3月21日签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》，租期至2037年9月12日止，继续有效履行，相关租金由大润发超市支付。4.1租赁期限：自2018年9月20日起至2037年9月12日。4.2租金计算的起止时间自甲方向开发商付清该商铺的全部房款之日起至2037年9月12日。4.3租金支付：每年11月20日前，支付上年度租金。4.4租金计算公式：（租金计算起日至当年12月31日的大润发超市的不含增值税的商品销售收入×0.025×0.6）÷（大润发超市一楼面积11685.29平方米）×甲方所购商铺总建筑面积。4.4.2租赁期最后一年即2037年的租金计算公式为：（大润发超市2037年1月1日起至2037年9月12日的不含增值税的商品销售收入×0.025×0.6）÷（大润发超市一楼面积11685.29平方米）×甲方所购商铺总建筑面积。4.5大润发超市每年财务报表的公布：每年8月31日之前公布上年度的各项财务报表，乙方在每年的9月15日前将大润发超市的各项年度财务报表发送给甲方或以公告方式公示于乙方办公区域，以利于甲方查阅。乙方采取发送或公示之任一公布方式，即视为乙方已完成有效公布。五、商业物业运营管理服务费及租金收益所得税，5.1甲方商铺每年应向乙方交纳的商业物业运营管理服务费为：该租赁商铺当年租金的7.5%。5.3自2018年9月30日起至2023年12月31日，甲方应交纳的商业物业运营管理服务费乙方予以免除；甲方应缴纳的租金收益所得税由乙方代其交纳。六、权利与义务6.1.5租赁期内，租赁商铺的使用、经营、转租、管理和服务等权利由乙方享有并行使。6.1.8租赁期内，甲方不得以房屋所有权名义向实际承租人收取包括但不限于租金在内与该商铺有关的任何费用。6.1.12为了保障全体业主的共同利益，甲方同意乙方对项目进行统一业态规划、统一经营管理和服务，为该商铺和相邻商铺的整体利益，在个人利益与整体利益发生冲突时，甲方应服从多数业主整体利益，进行整体出租。甲方已经熟知，并同意接受该规范的约束和乙方对甲方商铺的经营管理。八、合同的解除及其他约定，8.1租赁期内，任何一方不得以任何理由单方面终止、解除或变更本合同。如因一方擅自单方面终止、解除或者变更本合同，需要承担所购房屋总价五倍的金额作为违约金支付给守约方。同时需要承担由此行为给入驻商家大润发超市带来的一切直接及间接经济损失。8.2在履行合同过程中因发生不可抗力致使本合同无法履行的，可终止、解除或变更本合同。8.3本合同履行过程中，在不影响或妨碍大润发超市的租赁合同关系及正常经营活动的情况下，经甲、乙双方一致同意，可终止、解除或变更本合同。 《委托经营管理合同》签订当日，余正香签字确认《服务费及优惠购房说明》，内容为余正香享受“大润发一楼商铺每套房源交30000元服务费可抵该套房源6万元房款”的价格优惠政策。该说明中还载明本《服务费及优惠购房说明》与您所签的《定购协议书》具有同等法律效力。当您签订了《商品房买卖合同》后，即完成了润彩公司和申泰公司给您提供的全部服务，并不得要求退还服务费。 2018年12月6日，原告余正香（买受人，乙方）与被告申泰公司（出卖人，甲方）签订了《商品房买卖合同》（合同备案号为：×××71），约定：乙方所购商品房项目名称：乐河国际花园社区三期；商品房位于：峨眉山市××路××花园××期××栋××号，规划用途商业服务，商铺建筑面积均为10.19平方米，套内面积5.04平方米，公摊面积5.15平方米，价格为129983元。买受人一次性付款，出卖人于买受人付清全部款项后交付该商品房。《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图及在整个楼幢中的位置图》，图示16号楼一层被分割成了包括案涉商铺在内的1212户商铺。 2019年10月10日,峨眉山市自然资源局制发川（2019）峨眉山市不动产权第0××5号《不动产权证书》，权利人：余正香，坐落：峨眉山市佛光东路306号1幢-22，不动产单元号分别是：511181100014ＧＢ00005Ｆ00120345，《不动产权证书》均载明权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质：出让／市场化商品房，用途：商服用地／商业服务，面积：土地使用面积2.28／房屋建筑面积10.19，权利其他状况：宗地面积11126㎡、专有建筑面积5.04㎡、分摊建筑面积5.15㎡、房屋总层数5层、房屋所在层1层。该证书所附《宗地图》，权利人为余正香。该证书所附《房屋分户平面图》，图示为22＃，均为长方形。余正香领取了上述《不动产权证书》。 2018年11月20日，被告申泰公司出具的《收据》载明，收到余正香大润发商铺款定金，2018年12月6日，被告申泰公司出具的《收据》载明，收到余正香大润发商铺款。2018年12月6日，被告润彩公司出具的《收据》载明，收到服务费3万元。 2019年9月9日，被告申泰公司出具的一份《收据》载明，收到余正香大润发16-1-22#维修基金459元。另一《收据》载明，收到余正香大润发16-1-275#产权550元。 2019年6月28日，被告申泰公司为余正香开具四川增值税普通发票。2019年9月9日，税务部门为余正香开具《完税证明》。 2020年1月22日，原告自认收到被告润彩公司支付的租金3000元。 另查明：2014年3月12日，被告申泰公司（甲方）与峨眉山市大润发商业有限公司（乙方）签订《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》，约定：甲方将其合法拥有且符合乐山市商业网点规划和可开设大型综合超市的商业用地上建造之商业用房及附属场地、设施整体出租给乙方开设大型综合超市。甲方约在2014年9月底前按甲、乙双方的设计要求于该地块上建造完成该商业用房（含附属场地、设施），并在相关手续办理完毕后移交给乙方。乙方系由康成投资（中国）有限公司在峨眉山市投资设立的独资法人公司，乙方经营该商业用房内开设的大型超市，乙方之母公司康成投资（中国）有限公司作为乙方的担保方，对乙方履行本合同项下义务承担连带责任。租赁期限：该商业用房的租赁期为20年，从乙方的大型综合超市对外营业日起计算，建设期及精装修期不含在内。前述商业用房（含附属场地、设施）的年租金，前二年为固定租金，第一年租金为700万，第二年租金为750万，从第三年起按乙方该年度不含增值税的商品销售收入的2.5%计付【不含乙方转租部分的商品销售收入，但如乙方招租肯德基，则肯德基的销售收入（不含营业税）计入计算范围，本合同所涉乙方商品销售收入均以此定义为准】，乙方正式年度审计报告将于次年上半年完成，届时以审计报告所示乙方上年度商品销售收入的金额为准。 2016年8月1日，被告申泰公司（甲方）与被告润彩公司（乙方）签订《峨眉•润彩商业物业运营管理委托合同》，约定：甲方于2016年7月开发建设峨眉润彩广场（乐河国际花园社区16#楼），约定由乙方对该商业物业提供运营管理服务。合作事项：润彩广场（乐河国际花园社区16#楼）项目下全部商业物业的商业规划、经营策划、开展团购业务、商业物业管理与服务（包含代理招商等）。鉴于甲方与峨眉山市大润发商业有限公司已签署《商业用房租赁合同》，其所辖商场的物业管理由大润发公司自主决定；除此以外的物业管理，由甲方自由选择，可自行管理或委托有物业管理资质的第三方管理。甲方与购房业主签订润彩广场（乐河国际花园社区16#楼）《商品房买卖合同》之前或同时，乙方应当与购房业主签订甲方认可的《商业物业运营管理委托合同》、《租赁合同》及其他委托管理经营的相关授权文件，并按该类合同及授权文件的约定履行其商业、物业运营管理及服务义务，同时将该类合同及文件原件一套交由甲方备存。同时双方还约定了商业管理服务费的收费标准及支付方式。合作期限2016年8月1日至2021年7月31日。 2018年8月20日，被告申泰公司（甲方）与被告谦瑞公司（乙方）签订《销售代理合同》，约定：甲方委托乙方为其投资开发的“乐河国际”项目进行销售代理。代理销售范围：大润发一楼的商业建筑面积约11685.29平方米（项目可供销售面积的最终技术经济指标以政府相关部门批准核实的数据为准。项目最终可售面积以及户型图以政府部门批准核实的数据为准）。甲方委托乙方作为本项目的销售代理商，在合作期间由乙方独家负责本项目的销售工作。委托期限2018年8月20日至2019年5月31日。4.1甲方享有本项目的独立开发权与收益权。4.2甲方享有本项目的所有销售收益和资产增值权益。4.8甲方负责派驻财务人员进驻现场售楼处或室内售楼处收取房款及/或定金、订金。4.9甲方应承担因楼房质量、广告不实、物业管理、投资回报等而引起的各类投诉纠纷，其损失由甲方自行负责。甲方须对提供给乙方的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，如因甲方提供的资料而引起法律纠纷，其相关的责任由甲方负责。4.10乙方接受甲方的委托，保证对本项目投入专业团队，并保证专业团队的稳定性；乙方保证与其派驻的专业团队人员建立了劳动关系，该等人员与甲方不存在任何劳动关系。大润发一楼的对外销售价格为15000元/平方。因房地产市场及经济环境影响的变化要调整销售价格的，由甲乙双方协商，重新拟定《开发商销售底价表》和《对外销售价格表》以及各类价格优惠政策，双方并盖章确认。 2017年11月8日，申泰公司取得《峨眉山市建设工程规划核实合格证》。同年12月11日，乐河国际花园社区-16#楼（大润发）通过竣工验收备案，其中工程基本情况载明层数为地上3F/地下2F。案涉房屋已于2016年7月19日取得预售许可证，证号为峨市住建（2016）房预售证第015号。大润发超市于2017年9月13日开始营业。案涉房屋于2017年12月17日进行了竣工验收备案登记，于2017年12月28日取得不动产初始登记证书。 申泰公司持有川（2017）峨眉山市不动产权第0××8号《不动产权证书》，权利人：申泰公司，坐落：峨眉山市佛光东路306号，不动产单元号：511181100014ＧＢ00005Ｆ00120324，权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质：出让／市场化商品房，用途：商服用地／商业服务，面积：土地使用面积2614.98／房屋建筑面积11685.29，权利其他状况：专有建筑面积5779.34㎡、分摊建筑面积5905.95㎡、总层数0层、房屋所在层1层。该证书所附《总证图》载明层数5，层次1，备注一层商用房产权面积11685.29㎡，并附一层平面图。申泰公司持有川（2017）峨眉山市不动产权第0××7号《不动产权证书》，权利人：申泰公司，坐落：峨眉山市绥山镇佛光东路306号，不动产单元号：511181100014ＧＢ00005Ｆ00120001，权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质：出让／市场化商品房，用途：商服用地／地下车位，面积：土地使用面积3075.17／房屋建筑面积13717.39，权利其他状况：专有建筑面积5900.46㎡、分摊建筑面积7816.93㎡、总层数：0层、房屋所在层：-1层。该证书所附《总证图》载明层数5，层次-2-（-1），备注负一层商用房产权面积2678.77㎡，负一层车位产权面积11038.62㎡，并附负一层、负二层平面图。 原告余正香持有的《不动产权证书》附平面图与申泰公司持有川（2017）峨眉山市不动产权第0××8号《不动产权证书》附平面图一致。 诉讼中，为核实案件事实，本院依法向案外人峨眉山市大润发商业有限公司进行调查询问。峨眉山市大润发商业有限公司以书面形式回复，主要内容如下：我司与申泰公司于2014年3月12日签订的《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》目前仍按合同约定履行，申泰公司发过两次征询函拟销售我司承租的商业用房，我司放弃了优先购买权。按照“买卖不破租赁”的法律规定，我司租金支付未发生变化，仍向申泰公司支付。我司与润彩公司之间不存在合同关系，也不知晓《委托经营管理合同》，对“相关租金由大润发超市支付”的内容不知情，属于无效约定。我司用于经营“大润发超市”的商铺在《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》有明确约定，且以上合同约定范围的商铺均由我司承租。我司财务报表（审计报告）目前是国际四大会计师事务所之一的毕马威会计师事务所出具的，每月我司都会有纳税申报、每年也会进行汇总纳税申报及汇算清缴，时间在每年的五月份，并且我司还有外商投资企业联合年检申报，时间在每年6月30日前。书面提交政府相关职能部门。在适用抽成租金年度也提供给出租方申泰公司，双方进行租金结算。 峨眉山市市场监督管理局2019年11月13日对王雪平的询问笔录，王雪平陈述：我于2018年受成都谦瑞营销顾问有限公司聘请到乐河国际项目营销中心工作，后于2019年9月1日与其解除合同，并于当天与申泰公司签订合同，并在乐河国际项目营销中心工作至今。黄亚群向峨眉山市市场监督管理局提供含有“一万二三是没得问题的……”的通话录音是我和黄亚群通话所说，“一万二三是没得问题的……”是指的乐河国际-大润发项目商铺的收益回报，这个内容是自己编撰的，没有佐证材料或公司指导，我公司没有授权我关于乐河国际项目收益回报的保障性承诺，公司并不知情。 峨眉山市市场监督管理局2020年1月9日对任小琴的询问笔录，任小琴陈述：我现在为恒居房产（金顶北路店）的销售人员。我是2018年5月到恒居房产（白龙店）工作，2019年2月份受公司调动至金顶北路店工作至今。黄亚群向峨眉山市市场监督管理局提供含有“一万四五左右，具体还是要看大润发的营业额”录音的是我和黄亚群通话时所说，具体时间记不清楚了，“一万四五左右，具体还是要看大润发的营业额”指的该项目商铺的收益回报。2018年8月左右，公司让我去乐河国际花园社区营销中心踩盘，当时有该项目销售公司的销售人员在对我们一些中介人员作现场宣讲,宣讲的内容就有“大润发商铺每年分成收益下来一万四五左右，但具体还是要看大润发的营业额”。所以黄亚群问到我时我就这样给她说了。我于2018年11月29日在朋友圈发过关于大润发“小金铺，总价16万起，5年固定收益年底收益分红，每年1.4万”的朋友圈。2018年9月15日，9月16日，10月4日发过含有“大润发一楼旺铺，年回报超10%”的朋友圈。 证人余某陈述其先交钱后签订相关合同，且没有看到合同内容，其曾经在深圳上班时知晓深圳大润发的生意很好，看到大润发的广告宣传才购买了商铺。证人姒红燕陈述其先交了定金后签订相关合同，且没有看到合同内容，听到销售人员介绍是马云旗下的商铺，让其放心购买，告知了其有收益，但与当时承诺的不一致。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：申泰公司、润彩公司是否存在根本违约行为，导致余正香的合同目的不能实现，案涉合同应否解除并向余正香返还相应款项。 一、关于申泰公司是否构成根本违约，案涉《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》应否解除的问题。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”余正香与申泰公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》中并无售后返租的约定，申泰公司的合同义务为交付合同约定的房屋给余正香，并为其办理不动产登记证书。余正香所举的关于案涉商铺年租金1.2－1.5万元及十年回本的宣传的广告发布主体并非申泰公司或谦瑞公司，余正香系根据其与润彩公司签订的《委托经营管理合同》从润彩公司处获取租金收益，支付租金并非申泰公司的合同义务。即使王雪平作为谦瑞公司的销售人员向余正香作过商铺投资回报的宣传，该宣传内容也并非对房屋本身及相关设施所作的说明和允诺，并不属于以上司法解释规定的情形。且根据余正香与申泰公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十三条13.1约定“出卖人的广告、宣传资料或者模型、售楼书中的所有图片、资料、数据、说明等，仅供买受人参考，不构成对双方权利义务的约束。除本合同及补充协议外，出卖人未对买受人作出任何不切实际的承诺，买受人同意双方权利义务均以政府批准的文件和双方签订的合同及本协议为准。”双方在合同签订时，已明确排除将广告、宣传资料的内容作为合同的权利义务，合同内容以书面合同载明的内容为准。故申泰公司并不负有向余正香支付租金的合同义务，余正香主张申泰公司拒不支付“十年回本”的租金构成根本违约的理由不成立。 余正香主张申泰公司销售的房屋由于缺乏隔离设施，不具备独立使用功能，其违法将整体楼层进行分割销售给余正香，申泰公司未能交付符合合同约定的房屋给余正香，致余正香的合同目的不能实现，申泰公司构成根本违约。本院认为，产权式商铺的经营模式是开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。采用商铺销售模式的商城，都是为了实现商铺的最大商业价值而实行整体统一经营的商城。从合同签订的目的来看，商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益或者“分红”红利。本案中，余正香明知其购买的商铺是用于经营超市，其在2018年12月6日与申泰公司签订《商品房买卖合同》时，大润发超市已实际营业一年之久，案涉商铺系没有隔离设施的开放空间、在使用功能和固定界址方面有别于传统封闭独立空间商铺形式的现房已呈现在余正香面前，余正香亦是基于对大润发超市前景的看好，自愿选择购买该商铺，申泰公司已按双方合同约定将商铺交付了承租方实际经营，余正香已取得该商铺的不动产产权证书，并已实际开始收取该商铺的租金收益，余正香与申泰公司、润彩公司的纠纷根源是租金收益问题，而非商铺形态的问题。案涉房屋已于2016年7月19日取得了《房屋预售许可证》，余正香与申泰公司签订《商品房买卖合同》时，合同中已明确约定了经不动产登记部门审定的房号，且在房屋实测后，余正香已取得案涉房屋的《不动产登记证书》，故余正香主张申泰公司违法分割房屋进行销售、案涉合同的标的物不存在的理由不成立。申泰公司已按约履行《商品房买卖合同》及补充协议约定的合同义务，并不存在根本违约导致合同目的不能实现的情形，余正香主张解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的理由不成立。 二、关于润彩公司是否构成根本违约，案涉《委托经营管理合同》应否解除的问题。 余正香通过工作人员宣传介绍最终与润彩公司签订的《委托经营管理合同》中，对商铺投资回报的收益以收取租金的形式得以体现，双方在合同中对租金的计算方式进行了明确的约定，即“4.4租金计算公式：（租金计算起日至当年12月31日的大润发超市的不含增值税的商品销售收入×0.025×0.6）÷（大润发超市一楼面积11685.29平方米）×甲方所购商铺总建筑面积。4.4.2租赁期最后一年即2037年的租金计算公式为：（大润发超市2037年1月1日起至2037年9月12日的不含增值税的商品销售收入×0.025×0.6）÷（大润发超市一楼面积11685.29平方米）×甲方所购商铺总建筑面积。”该约定内容并无年租金收入1.2－1.5万元的内容，不能解读出润彩公司负有按该标准向余正香支付租金的义务。 根据余正香与润彩公司签订的《委托经营管理合同》第四条约定“鉴于甲方与申泰公司签订了《商品房买卖合同》，在甲方依法取得所购商铺物业所有权后，原峨眉山市大润发商业有限公司与申泰公司于2014年3月21日签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》，租期至2037年9月12日止，继续有效履行，相关租金由大润发超市支付。”以及该条项下4.4条租金计算公式的约定，租金的计算是以大润发超市的销售收入为基数。而大润发公司与申泰公司签订的前述商业用房（含附属场地、设施）的年租金，前二年为固定租金，第一年租金为700万，第二年租金为750万，从第三年起按乙方该年度不含增值税的商品销售收入。余正香收取的前两年租金计算，亦应建立在大润发计付租金的标准上。润彩公司已将按照前述计算方式计算的租金支付给了余正香，余正香主张润彩公司存在根本违约的理由不成立。 余正香与润彩公司签订的《服务费及优惠购房说明》虽不具有合同的外观要件，但其对双方的主要权利义务进行了约定，即余正香向润彩公司交纳30,000元服务费，润彩公司提供余正香从申泰公司处抵扣60,000元房款等服务，故该购房说明具备了合同的实质要件。双方约定的前述内容，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。余正香主张其支付给润彩公司的该服务费为销售佣金或经营管理费；润彩公司则主张余正香在与申泰公司协商房价的过程中，润彩公司已向余正香介绍了服务协议的内容，在双方达成口头协议后，通过润彩公司的参与，从申泰公司处享受到60,000元的房款优惠，并根据优惠后的价格与申泰公司签订了《商品房买卖合同》。本院认为，根据余正香签字确认的《服务费及优惠购房说明》中载明的“大润发一楼商铺每套房源交30,000元服务费可抵该套房源6万元房款”“本服务费及优惠购房说明》与您所签的《定购协议书》具有同等法律效力。当您签订了《商品房买卖合同》后，即完成了润彩公司和申泰公司给您提供的全部服务，并不得要求退还服务费。”等内容，余正香已确认享受到了润彩公司提供的服务，从申泰公司享受了购房优惠。余正香主张该款项为润彩公司收取的销售佣金或经营管理费，并要求润彩公司予以返还的理由不成立，本院不予采纳。 综上，余正香主张解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《委托经营管理合同》，并要求返还相应款项的理由不成立，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条，第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告余正香的全部诉讼请求。 案件受理费3593元，保全费1343元，由原告余正香负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  张 玲 审 判 员  余 娟 人民陪审员  朱念蓉 二〇二一年四月二十七日 法官 助理  王玉婕 书 记 员  刘 璐