北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初496号原告：北京嘉源京大房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区西四环中路112号。法定代表人：胡陆军，董事长。委托诉讼代理人：高志静，男，该公司员工。委托诉讼代理人：田滨，北京金诚同达律师事务所律师。被告：况薇，女，1981年11月10日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。第三人：刘卫红，女，1967年9月13日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈薇，北京市京师律师事务所律师。原告北京嘉源京大房地产开发有限公司（以下简称嘉源京大公司）与被告况薇、第三人刘卫红商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉源京大公司委托诉讼代理人高志静、田滨，被告况薇，第三人刘卫红及其委托诉讼代理人陈薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉源京大公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的编号为Y1891593的《北京市商品房预售合同》已解除；二、判令被告向原告支付自《预售合同》签订之日起至交还房屋之日按日计算、按房屋总价款万分之三计算的违约金，计人民币6508847.68元（暂计至2019年10月31日）；三、判令被告配合原告办理《预售合同》注销登记手续；四、判令被告按照房屋交付时的原状将房屋交还原告，并向原告支付自房屋交付之日起至交还房屋之日止的房屋使用费（以同地区、同类型房屋的市场租金标准25000元/月计算），计人民币1025000元（暂计至2019年10月31日）；五、判令被告承担本案律师费及诉讼费。事实与理由：2016年原告与被告签订了编号为Y1891593《北京市商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》＂），约定由被告购买北京市丰台区卢沟桥乡居住项目（配建公共租赁住房）2-6#住宅楼4层1单元-1-402房屋（以下简称“案涉房屋”），被告采用按揭方式支付房款。2016年10月28日，上海浦东发展银行股份有限公司北京分行（贷款人，以下简称“浦发银行北京分行”）与被告（借款人）、原告（保证人）签订了编号为91012016100763130301的《浦发银行个人购房担保借款合同》，约定浦发银行北京分行向被告提供用于购买《预售合同》项下案涉房屋的购房贷款12170000元，并约定由原告对被告的购房贷款承担阶段性连带保证责任。自2017年9月10日起至今，被告即逾期向浦发银行北京分行偿付贷款本金和利息。2019年4月，浦发银行北京分行向北京市西城区人民法院起诉，请求法院判令被告立即偿付剩余全部贷款本金及利息、罚息、复利，并要求原告承担连带保证责任。2019年9月，浦发银行北京分行与原告达成和解，双方同意由原告替被告偿付剩余全部贷款本金、利息、罚息和复利共计人民币13165188.49元，以及浦发银行北京分行对被告进行诉讼所发生的律师费256764元、财产保全费5000元、公告费260元、诉讼费25元，以上所有费用共计13427237.49元。2019年10月8日至10月12日期间，原告向浦发银行北京分行共计支付了人民币13427237.49元。至此，原告的连带保证责任履行完毕。原被告于2016年6月1日签订的《北京市商品房预售合同》附件十《补充协议》第十条约定：如买受人连续或累计叁个月未按时还款，放贷银行要求出卖人承担了连带保证责任的，无论放贷银行是否选择与买受人解除合同，出卖人有权单方解除与买受人签署的《预售合同》，解除合同的通知于送达买受人之日起生效。现原告已就被告逾期向放贷银行还款的行为承担连带保证责任，原告有权解除《预售合同》。2019年10月10日，原告向被告发出《解除合同通知书》。根据《补充协议》第十条，《预售合同》已解除。根据《补充协议》第十条第（2）项，出卖人因履行连带保证责任而产生的全部费用及损失（包括但不限于出卖人支付的全部费用、违约金、利息、罚息，出卖人为实现债权而发生的诉讼费，律师费等费用，以及出卖人因此产生的损失等）均由买受人赔偿，自《预售合同》签订之日起，买受人按日计算按房屋总价款的万分之叁向出卖人支付违约金，买受人因履行预售合同而支付的税费及第三方费用等损失由买受人自行承担。根据第（7）项，如出卖人依据上述约定解除预售合同的情形出现于买受人取得房屋权属证书之后，办理完毕抵押登记之前，买受人应按照出卖人通知的时间办理产权注销登记手续，因此发生的相关费用由买受人承担：包括但不限于已发生及因产权注销登记而导致的税费、手续费、登记费、服务费等相关费用。根据第（8）项，如出现上述出卖人解除《预售合同》情形的，无论该房屋权属证书办理状况如何，买受人应自解除合同的通知送达之日起十日内按照商品房交付时的原状将该房屋交还出卖人，并向出卖人支付自商品房交付之日起的房屋使用费（以届时同地区、同类型房屋的市场租金标准计算），逾期买受人未交还房屋的，出卖人有权采取相应措施，强制回收房屋；对届时留存于该房屋内的所有物品等视为买受人放弃对其的所有权，出卖人可以其视为适当的方式处置，买受人对此无任何异议，亦不得要求出卖人进行任何形式的补偿，因此发生的提存费、公告费、保管费、评估鉴定费、代管费、拍卖变卖保险费以及为保管、运输所支出的其他费用均由买受人承担，因上述行为发生的一切损失及法律后果由买受人承担；买受人因使用该房屋所发生但不限于物业、水、电、燃气、电信网络等一切费用由买受人承担。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告况薇辩称，一、嘉源京大公司存在严重违约行为，未按约定时间办理房屋所有权证书，导致无法办理抵押登记被银行追责，责任应由嘉源京大公司承担；我与嘉源京大公司签订的编号为Y1891593的《商品房预售合同》附件十第九条约定：出卖人承诺于该房屋实际交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋所有权证书；时至今日，嘉源京大公司仍未为该楼盘所有业主办理房屋所有权证书，如嘉源京大公司按照合同约定，在2018年12月31日前为我办理好房屋所有权证书，我购买的该套房屋就可以在2019年1月把《不动产权证书》交给上海浦东发展银行办理抵押登记，随后可以出售变现偿还银行贷款；根据嘉源京大公司提交的证据二：上海浦东发展银行与嘉源京大公司签署的《个人贷款合作协议》第七条约定：乙方嘉源京大公司对甲方上海浦东发展银行发放的关于该项目的每笔个人购房贷款提供不可撤销的连带责任担保。保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房产取得《不动产权证书》，办妥房产保险和抵押登记，并将《不动产登记证明》及其他有关资料交甲方代为保管之日止。我所贷款的上海浦东发展银行正是因为2018年年底等待嘉源京大公司办理房屋所有权证书无果后，等待三个月房产证的办理依然遥遥无期的情况下，在2019年4月将我起诉，并要求嘉源京大公司承担连带责任；由于嘉源京大公司未按约定在规定时间内为我办理房屋所有权证书，导致房屋无法办理抵押登记或变现时，嘉源京大公司才承担了保证责任，如嘉源京大公司按约定办理了房屋所有权证书，那即使在我未归还银行贷款的情况下，嘉源京大公司亦无需承担保证责任，由此说明，嘉源京大公司应对其承担了担保责任负有全部的责任。此外，如嘉源京大公司按合同约定办理房屋所有权证，该房屋所有权早已确定无疑地登记在本人名下，正因为嘉源京大公司违约在先、迟迟不办房产证，才导致此房屋目前仍处在预售合同登记的状态下。嘉源京大公司现在反过来利用房屋登记状态来试图取回早已大幅增值的房屋，是借自己违约行为给自己谋利，违反最基本的诚信原则。根据合同法规定，当事人为自己利益阻碍条件成就的，视为条件已经成就。嘉源京大公司依据我未取得所有权证书来主张取回房屋，但却又阻碍本人及时取得房产证（而且该阻碍远在其代偿贷款之前10个月，当时本人并无任何违约行为），属于阻碍条件成就，应承担不利后果。二、嘉源京大公司作为合同违约方，无权提出解除合同；由于嘉源京大公司未按照合同约定，按时办理案涉房屋的《不动产权证书》，嘉源京大公司作为违约方，无权提出解除合同。最高人民法院（2015）民二终字第392号判决中明确了这一原则：合同的解除是法律允许非违约方在对方违约的情况下可采取的补救方式，是否愿意继续受到合同的约束是选择权应属于守约方，类似的处理原则在其他案件中也有体现。现在嘉源京大公司违约在先，故其无权提出解约。三、购房合同已基本履行完成，嘉源京大公司不应要求解除房屋合同；本案中，我与嘉源京大公司签订了《商品房预售合同》是为取得该房屋的物权，在房屋买卖合同中，买受人的义务是支付购房款，出让人的义务是交付房屋和协助办理权属登记。在本案的合同中，我采取按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了支付购房款的合同义务，嘉源京大公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现，嘉源京大公司也依约交付了房屋，双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中我不存在违约行为；根据《合同法》第九十一条的规定，义务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。即使《商品房预售合同》约定买受人逾期不支付嘉源京大公司代其偿还的贷款本息的，嘉源京大公司有权解除合同，收回房屋，但解除合同已失去基础和前提，嘉源京大公司不能依此而提出解除合同。银行与我的贷款合同为债权债务合同，在购房合同履行完成后，我未按时归还银行贷款，嘉源京大公司做为担保责任人代我偿还了银行贷款，不应因为嘉源京大公司替我偿还了债务而取消我对房屋的所有权，我已按合同要求支付了全部购房款，开发商也已交付房屋，事实上该《商品房预售合同》已履行完毕，开发商不能提出解除合同，并且无权收回已出售的房屋；关于开发商的权利，其在向银行承担保证责任后即享有对我的追偿权，可以要求我偿还代偿款项及相关费用。四、嘉源京大公司与我签订的《商品房预售合同》买受人与出让方权利义务不对等，明显有失公平；我与嘉源京大公司签订的《商品房预售合同》中对于买受人的违约责任非常明确，而且违约责任非常重，如按日、按房屋总价款万分之三计算违约金等（房款约2000万元，一天违约金就高达6000元）；而嘉源京大公司对于自身的义务，尤其是办理《不动产权证》这么重要的合同环节中，只是用了“出卖人承诺......”，并且未明确因出卖人未兑现承诺如何承担违约责任。五、嘉源京大公司自身存在严重违约行为并要求我赔偿高额违约费用，请法官在合理范围内进行调整；银行贷款部分，嘉源京大公司于2019年10月代我向上海浦东发展银行偿还了13165188.49元，借款本金部分为我个人向银行借款应由我个人承担，但按合同约定嘉源京大公司应办理但未办理房屋产权登记证期间发生的罚息、违约金应由嘉源京大公司承担；违约金部分，嘉源京大公司要求我支付自《预售合同》签订之日起至交还房屋之日按日计算、按房屋总价款万分之三计算违约金，至2019年10月31日需归还6508847.68元；签订合同以来，我严格遵守合约，按期支付了首付款及银行按揭尾款，我发生贷款逾期后，银行也未通过法律诉讼方式要求嘉源京大公司承担连带责任，所以我的贷款逾期并未给嘉源京大公司造成任何损失，直至2019年4月，嘉源京大公司办理房屋产权证遥遥无期的情况下，银行才在法院立案起诉，由于嘉源京大公司违约未按约定在2018年12月31日前办理房屋产权证才导致银行诉讼追责，违约方应为嘉源京大公司本身，而并非我！故嘉源京大公司没有理由要求我支付违约金。即使我应承担嘉源京大公司代我偿还的13165188.49元贷款的资金占用费，也应从嘉源京大公司代我偿还贷款之日起开始计算。租金部分，嘉源京大公司要求自房屋交付之日起至交还房屋之日止按每月25000元支付房屋使用费；我认为，我与嘉源京大公司签订了《商品房预售合同》，到目前为止合同也是在存续期内，我是享有房屋使用权的，房屋并不是嘉源京大公司所有，所以我无需在合同存续期内向嘉源京大公司支付房屋使用费用。另，同地区同类型的房屋市场租金也无法达到25000元/月，周边无地铁，交通不方便有价无市。六、该房屋增值可观且为我名下唯一住房；该房屋所在小区还有部分在售房屋，目前售楼处该小区房屋销售单价每平米在10-11万元，按照最低单价10万每平米，我购买的这套房屋面积是263平米，房屋出售总价应为2600万元左右，嘉源京大公司不但想收回价值2600万元的房屋，并表示即便合同解除的情况下首付款￥7993819元（大写：人民币柒佰玖拾玖万叁仟捌佰壹拾玖元整）一分不想退还给我，除此之外还要求我额外向他们缴纳高额违约金，嘉源京大公司恃强凌弱，简直就是趁火打劫，望法官明断；因嘉源京大公司自身违约后，代我偿还了13165188.49元贷款、利息及违约金，即使加上高额资金占用费，目前最高法规定民间借贷利息上限也仅为年利率15%，嘉源京大公司要求我赔付的高额违约金没有法律依据，法院不应支持；本套房屋为我名下唯一住房，且本套房屋目前也涉及其他债权人利益，如果解除合同也极大的损害了其他债权人利益。综上，嘉源京大公司在与我签署的《商品房预售合同》中及与上海浦东发展银行签署的《个人贷款合作协议》违约在先，因其未按约定办理《不动产权证书》造成银行无法办理抵押登记，进而要求嘉源京大公司按协议要求承担担保责任；嘉源京大公司却以我违反《商品房预售合同》为由，诉请解除《商品房预售合同》，缺乏事实和法律依据，不能成立。同理，嘉源京大公司基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础。第三人刘卫红述称，一、贵院对案涉房屋采取的执行措施完全符合法律规定，第三人刘卫红已经依法取得案涉房屋所有权。因第三人刘卫红与被告况薇之间发生民间借贷纠纷，经贵院作出（2018）京0106民初6102号一审民事判决书、北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终3281号二审民事判决书，终审判决确认况薇应偿还刘卫红借款本金1360万元并支付利息、魏力（案外人）就借款本金中的400万元承担共同还款责任等。一审中，经刘卫红申请，人民法院对况薇已办理预售登记的北京市丰台区卢沟桥乡居住项目（配建公共租赁住房）2-6#住宅楼4层1单元-1-402号房屋采取了保全查封措施，刘卫红系首封债权人。2019年7月，因况薇、魏力拒不履行生效判决，申请人向贵院申请强制执行。在执行过程中，双方确认以26282000元（10万元/平方米*房屋建筑面积）作为拍卖起拍价，贵院分别于2019年12月13日、2020年2月18日通过北京市丰台区人民法院工行融e购司法拍卖网络平台对案涉房屋进行了两轮拍卖，后因无人参与竞买均流拍，申请人随即提交《以物抵债申请书》。2020年7月，经全体参与分配债权人同意并确认，申请人以二拍保留价21025600元受让上述房产，并抵偿刘卫红对况薇享有的部分债权，差额部分1200万元由刘卫红交至贵院。2020年8月3日，刘卫红已将1200万元全额转入贵院指定账户。2020年8月4日，贵院作出（2019）京0106执8128号执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人况薇所有的案涉房屋作价21025600元，交付申请执行人刘卫红抵偿相应的债务。案涉房屋的所有权自本裁定送达申请执行人刘卫红时起转移。二、申请执行人刘卫红可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2020年9月1日，贵院作出（2020）京0106执异775号执行裁定书，驳回原告提出的执行异议。现第三人认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2008修订）》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”据此，贵院采取的预查封措施于法有据。此外，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”以及第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”据此，贵院采取的案涉房产拍卖和作出的以物抵债裁定亦符合相关法律规定，且第三人已经取得案涉房屋的所有权。二、被告已向原告足额支付转让价款，根据原、被告签订的《北京市商品房预售合同》的约定，被告在2018年12月31日就应取得案涉房屋所有权，而原告实际承担担保责任的时间晚于该日期，所以原告无权以以后发生的行为对抗先履行的义务。根据原告提交的起诉书及证据，案涉房屋购房总价款为17398684元，其中，被告应付首付款金额为5228684元，剩余房款12170000元由被告通过银行贷款方式支付，协议签订后被告已办理贷款手续，说明原告已全额收到购房款。同时，根据原告提交的《北京市商品房预售合同》及其补充协议的约定，房屋交付日期为2016年12月31日前，而出卖人承诺于该房屋实际交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋所有权证书，所以原告理应在2018年12月31日前为被告办理完毕房屋所有权证书。须指出的问题是，尽管原告指称被告于2017年9月10日即发生贷款逾期，但根据《补充协议》第九条第1、2、3款以及第十条第2款第（2）、（3）、（4）项，在原告已经全额收到购房款且被告已经全权委托原告办理产权证并提交所需资料的情况下，原告应当如期办理所有权转移登记。而如果原告拒绝按上述期限配合办理，被告连续3个月发生贷款逾期只是条件之一，更关键的前提应是原告于约定办证期限前已经履行了代偿义务并已经提出解约。但原告实际是在2019年10月12日才履行代偿义务，晚于在先到期的原告履行办证义务的期限，所以原告在当时时点下无权拒绝办理所有权转移登记。况且，根据合同约定，如果原告如期为被告办理了房产证，贷款银行即可取得房屋抵押权并免除原告担保责任，也就不会发生事后原告承担担保责任的情形。因此，根据债务履行先后顺序，原告因自身违约行为未能及时向被告办理案涉房屋所有权转移登记，却以事后发生的担保事由提出解约，其理由不能成立，亦不能对抗第三人依法取得房屋所有权的事实。三、原告对被告享有的债权仅为普通金钱债权，与第三人及其他众多债权人的债权性质无异，人民法院应当平等对待全体债权人，不应单独保护个别债权人的利益。《中华人民共和国担保法》第31条规定：“保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。”由于贷款银行并未享有案涉房屋的优先债权，所以原告即便履行了担保责任，对被告仅享有普通金钱债权。至于原告根据《预售合同》的约定向被告提出解除合同、收回房屋，并非法定权利而是约定权利，况且该合同属于原告单方制定的格式条款，仅是从原告维护自身利益角度出发，并未考虑房屋增值、添附等公平因素，更因为原告并未在约定过户期限前及时履行担保责任和提出解除合同，所以依然不能改变原告享有的仅为普通金钱债权的性质。相对而言，第三人对被告享有的债权连本带利计算，实际已经超过案涉房屋以物抵债时的价值，由于第三人申请执行案件中参与分配债权人除原告外多达十六人，第三人为了挽回部分损失，只得被迫同意出资1200万元以满足其他参与分配债权人的分配额度，且第三人已将该笔款项于2020年8月3日交付贵院。因此，与原告尚未经生效判决认定的债权而言，第三人及其他十六名债权人的合法权益应当受到法律保护。第三人的上述观点亦符合很多法院执行实践中的具体做法和规定，例如，《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》第三条第一款规定：“被执行人购买的预售商品房，如何执行？被执行人已将房款全部支付给开放商（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。”四、第三人提出申请的案涉房屋执行全过程中始终未发生排除执行或中止的事由，现原告继续要求解除合同已经没有实现可能。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”据此说明，除非原告在贵院启动对案涉房屋的查封和司法拍卖工作前，已经取得确认《预售合同》解除的生效裁判文书并且已经提出执行异议，才有可能排除执行，然而目前第三人已经取得贵院作出的以物抵债生效裁定书，期间并无排除执行的事由发生，因此原告在本案中提出解除合同、收回房屋的诉请，不应被法院支持。其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条第一款第（二）项规定：“有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；”本案中，被告早已被列入失信被执行人名单，而案涉房屋经两轮司法拍卖的信息亦可从网上公开渠道获取，原告作为一家专业的房地产开发企业，对于自己出售房屋的实时情况可以通过多个渠道获取信息，所以原告不应以不知情为由不及时主张权利。然而实际情况却是，在第三人申请执行至以物抵债裁定作出长达一年、网上拍卖也至少8个月的时间里，原告并未主动申请中止执行，现在无论原告提出何种主张，均无法对抗案涉房屋以物抵债工作已经结束的事实。最后，尽管原告称2019年10月10日就已向被告发出《解除合同通知书》，但是不论该通知是否送达被告，通知均系原告单方作出的，其解除效力应当经过人民法院审理确认，否则不能视为当时已解除。同时，原告于起诉书中提出的诉讼请求亦存在矛盾：如果原告主张承担担保责任后的损失追偿权，即无权要求被告返还房屋；如果原告主张解除合同、返还房屋，由于被告至少向原告支付了500余万元的首付款等款项，结合房屋的增值、添附等情况，原告应当向被告折价补偿，否则不但被告的利益受损，对被告享有债权的其他债权人的利益同样无法得到保障。因此，在原告未明确对被告折价补偿情况下单方作出的解约通知，不发生法律效力。现在案涉房屋所有权已经发生转移，原告更不能以之前发出的无效解约通知阻碍第三人对案涉房屋享有的权利。综上所述，恳请贵院驳回原告诉讼请求，维护第三人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月1日，嘉源京大公司（出卖人）与况薇（买受人）签订《预售合同》，况薇采用按揭贷款方式购买案涉房屋，价款17398684元。附件十《补充协议》第十条关于买受人违反借款合同义务，约定：“1、买受人保证严格履行与放贷银行签订的借款合同,按时还本付息。2、如买受人违反其与放贷银行签订的借款合同所规定的义务,按照下列方式处理:(1)由于买受人违反其与放贷银行签订的借款合同所规定的义务,致使出卖人承担向放贷银行还贷款本息及罚息等费用的,出卖人因履行连带保证责任而产生的全部费用及损失(包括但不限于出卖人代买受人支付的全部费用、违约金、利息、罚息,出卖人为实现债权而发生的诉讼费、律师费等费用以及出卖人因此产生的损失等)均由买受人赔偿。买受人应于出卖人代为偿还放贷银行相关费用后三月内,一次性将全部费用支付给出卖人。逾期不支付的,买受人应自出卖人代偿之月起,按月计算按房屋总价款的方分之叁向出卖人支付违约金。如出现多次多期出卖人承担担保责任的,则违约金按照上述方式累计计取。(2)如买受人连续或累计叁个月未按时还款,放贷银行要求出卖人承担了连带保证责任的,无论放贷银行是否选择与买受人解除借款合同,出卖人有权单方解除与买受人签署的《预售合同》,解除合同的通知于送达买受人之日起生效,出卖人因履行连带保证责任而产生的全部费用及损失(包括但不限于出卖人代买受人支付的全部费用、违约金、利息、罚息,出卖人为实现债权而发生的诉讼费、律师费等费用,以及出卖人因此产生的损失等)均由买受人赔偿。自《预售合同》签定之月起,买受人按月计算按房屋总价款的万分之叁向出卖人支付违约金。买受人因履行借款合周而支付的利息、因履行预售合同而支付的税费及第三方费用等损失由买受人自行承担。(3)如买受人连续或累计叁个月未按时还款,出卖人有权代买受人向银行申请提前清偿全部剩余贷款本息,并视同为出卖人承担了连带保证责任,按照上述(2)约定处理。(4)如买受人出现其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为(包括但不限于财务状况恶化或因其他原因导致偿债能力明显下降),导致放贷银行提前终止借款合同而致使出卖人承担了连带保证责任的,出卖人有权单方解除与买受人签署的《预售合同》,解除合同的通知于送达买受人之日起生效。出卖人因履行连带保证责任而产生的全部费用及损失(包括但不限于出卖人代买受人支付的全部费用、违约金、利息、罚息,出卖人为实现债权而发生的诉讼费、律师费等费用,以及出卖人因此产生的损失等)均由买受人赔偿。自《预售合同》签定之日起,买受人按计算按房屋总价款的万分之叁向出卖人支付违约金。买受人因履行借款合同而支付的利息、因履行预售合同而支付的税费及第三方费用等损失由买受人自行承担。(5)如买受人出现其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为(包括但不限于财务状况恶化或因其他原因导致偿债能力明显下降),出卖人有权代买受人或按银行要求向银行申请提前清偿全部剩余贷款本息,并视同为出卖人承担了连带保证责任,按照上述(4)约定处理。(6)如出卖人依据上述约定解除预售合同的情形出现于办理房屋权属证书过程中或之前,出卖人有权停止办理房屋权属证书相关事项,因此造成买受人不能取得房屋权属证书的后果及下列相关费用由买受人承担:包括但不限于已发生的税费、手续费、登记费、服务费等相关费用。(7)如出卖人依据上述约定解除预售合同的情形出现于买受人取得房屋权属证书之后、办理完毕抵押登记之前,买受人应按照出卖人通知的时间办理产权注销登记手续,因此发生的下列相关费用由买受人承担:包括但不限于己发生及因产权注销登记行为而导致的税费、手续费、登记费、服务费等相关费用。(8)双方确认:如出现上述出卖人解除《预售合同》情形的,无论该房屋权属证书办理状况如何,买受人应自解除合同的通知送达之日起十日内按照商品房交付时的原状将该房屋交还出卖人,并向出卖人支付自商品房交付之日起的房屋使用费(以届时该地区、同类型房屋的市场租金标准计算)。逾期买受人未交还房屋的,出卖人有权采取相应措施,强制收回房屋；对届时留存于该房屋内的所有物品等视为买受人放弃对其的所有权,出卖人可以其认为适当的方式处置,买受人对此无任何异议,并不得要求出卖人进行任何形式的补偿,因此发生的提存费、公告费、保管费、评估鉴定费、代管费、拍卖变卖费、保险费以及为保管、运输所支出的其他费用均由买受人承担,因上述行为发生的一切损失与法律后果由买受人承担；买受人因使用该房屋所发生的包括但不限于物业、水、电、燃气、通信网络等”。况薇于2016年5月25日交付服务费30万元，2016年5月27日交付装修升级款2465135元，2016年6月21日交付购房款5228684元，以上合计7993819元。2016年10月28日，浦发银行北京分行（贷款人）与况薇（借款人）及嘉源京大公司（保证人）签订编号为91012016100763130301的《个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》），约定：贷款人向借款人发放个人一手住房购置借款，借款用途为购买案涉房屋，借款金额12170000元，借款期限为360个月。2016年12月31日，嘉源京大公司将案涉房屋交付给况薇。《借款合同》履行过程中，况薇自2017年9月起连续三个月发生逾期还款。2019年4月，浦发银行北京分行向北京市西城区人民法院起诉，请求法院判令被告立即偿付剩余全部贷款本金及利息、罚息、复利，并要求原告承担连带保证责任。2019年9月，浦发银行北京分行与原告达成和解，双方同意由原告替被告偿付剩余全部贷款本金、利息、罚息和复利共计人民币13165188.49元，以及浦发银行北京分行对被告进行诉讼所发生的律师费256764元、财产保全费5000元、公告费260元、诉讼费25元，以上所有费用共计13427237.49元。2019年10月8日至10月12日期间，原告向浦发银行北京分行共计支付了人民币13427237.49元。至此，原告的连带保证责任履行完毕。嘉源京大公司主张依据《预售合同》附件十《补充协议》第七条、第十条，嘉源京大公司已向浦发银行北京分行承担责任，故要求解除《预售合同》、况薇给付解除合同违约金。合同解除后，嘉源京大公司要求况薇返还案涉房屋、办理网签备案注销手续、给付违约金、房屋占有使用费。审理过程中，本院针对本案中违约金与实际损失的问题询问嘉源京大公司，嘉源京大公司称同意法院针对本案具体情节酌情调整违约金。本院认为：《预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。如买受人连续或累计叁个月未按时还款,放贷银行要求出卖人承担了连带保证责任的,无论放贷银行是否选择与买受人解除借款合同,出卖人有权单方解除与买受人签署的《预售合同》,解除合同的通知于送达买受人之日起生效,出卖人因履行连带保证责任而产生的全部费用及损失由买受人赔偿，嘉源京大公司已向浦发银行北京分行承担保证责任，且况薇未提交证据证明其归还了嘉源京大公司代还的全部款项，故本院对嘉源京大公司要求解除《预售合同》予以支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故本院对嘉源京大公司要求况薇返还案涉房屋、配合办理《预售合同》注销登记手续，予以支持。嘉源京大公司应返还况薇已支付的费用。关于违约金一节，本院考虑双方约定、案涉房屋升值、给嘉源京大公司造成的实际损失、况薇因欠外债导致案涉房屋被以物抵债等因素，酌情确定具体数额。嘉源京大公司其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除北京嘉源京大房地产开发有限公司与况薇签订的编号为Y1891593的《北京市商品房预售合同》；二、况薇于本判决书生效之日起十日内将位于北京市丰台区卢沟桥乡居住项目（配建公共租赁住房）2-6#住宅楼4层1单元-1-402房屋返还给北京嘉源京大房地产开发有限公司；三、况薇于本判决书生效之日起十日内协助北京嘉源京大房地产开发有限公司办理编号为Y1891593的《北京市商品房预售合同》的网签备案注销手续；四、况薇于本判决书生效之日起十日内给付北京嘉源京大房地产开发有限公司解除合同违约金1500000元；五、北京嘉源京大房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内给付况薇7993819元；六、驳回北京嘉源京大房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166462元，由北京嘉源京大房地产开发有限公司负担46462元（已交纳）；由况薇负担120000元（于本判决书生效之日起十日内给付北京嘉源京大房地产开发有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  周生辉人民陪审员  赵越英人民陪审员  张 强二〇二一年四月十五日法官 助理  刘 畅书 记 员  霍 然