北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初15126号原告：北京瑞得在线文中上网服务中心，住所地北京市东城区东直门内大街X号。法定代表人：毕占全，总经理。委托诉讼代理人：曾祥成，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓辉，女，1971年6月8日出生，汉族，该单位员工。被告：北京住总第三开发建设有限公司，住所地北京市海淀区阜成路5号。法定代表人：历光大，董事长。委托诉讼代理人：贾金勇，北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘恒东，北京国舜律师事务所实习律师。原告北京瑞得在线文中上网服务中心（以下简称瑞得在线中心）与被告北京住总第三开发建设有限公司（以下简称住总第三公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京瑞得在线文中上网服务中心的委托诉讼代理人曾祥成、邓辉,被告北京住总第三开发建设有限公司的委托诉讼代理人贾金勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京瑞得在线文中上网服务中心向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告退还2015年8月1日至2017年6月30日期间的租金49.5万元及2015年1月31日至2018年1月30日期间两间临建房的租金6万元；2.要求被告向原告赔偿2016年9月购置网吧电脑设备款96.18万元及接电费用50.0209万元；3.要求被告向原告赔偿翻建涉案房屋花费的全部费用2935184元；4.要求被告赔偿合同未到期被告拆除原告使用的租赁物造成的营业损失16万元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年11月1日原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将位于东城区东直门内大街X号院内东、南方向两栋小楼（以下简称涉诉房屋）出租给原告用于网吧经营；租赁期限自2007年11月1日至2017年12月31日；租金为第一年23万元，第二年开始每年租金比上一年度增加1万元。租赁合同签订后，原告投入260余万元对涉案房屋进行了装修，将南楼用于经营，东楼二层作为员工宿舍。2011年7月12日，双方签订《补充合同》，约定东房按照原告要求改为自有职工宿舍。2012年暂缓执行年增1万元租金的约定，仍按年租金26万元交纳，其他年度另行约定。2011年至2014年期间，南楼成为危房，严重影响原告经营。原告经被告同意将该楼翻建为三层，被告承诺涉案合同到期后由原告继续承租，并建议原告将二层、三层作为宿舍、公寓对外出租。于是，原告于2014年9月12日起草了《关于北京瑞德在线文中上网服务中心（乙方）承担北京住总第三开发建设有限公司物业分公司（甲方）房壁开裂、拆除翻建的报告》，载明原承租房屋拆除，翻建房屋约1200平方米，翻建工作及费用由原告承担，房屋建成后由原告继续承租，租赁费按原合同执行，房屋产权归属于被告。被告物业管理分公司在上述报告上盖章确认。2015年8月份左右，原告对南楼进行了翻建，投入工程款507万元，2016年7月竣工。新楼一层用于网吧经营，二三层建成宿舍、公寓进行招租。2016年7月至2017年3月，原告按照设计用途使用新楼仅9个月。在原告经营期间，因电量不够经常跳闸，严重影响原告经营，原告向被告反映后，被告同意原告协调解决增容问题，并考虑翻建因素，同意原告2014年至2017年度的租金按照每年27万元收取。原告如期交纳租金至2017年6月，并支出增容费用50.0209万元。2017年4月，被告物业公司以涉案房屋存在群租现象需要整改为由要求原告清退新楼二三层住户并拆除隔断间，原告于2017年6月将二、三层隔断拆除，而且政府相关部门以东楼不符合消防要求为由责令拆除东楼二层彩板房，拆除后一层由被告收回堆放杂物。此后，被告物业公司通知原告2017年12月31日租赁合同到期后不再续约。原告认为南楼拆旧、翻建期间及翻建后的南楼二三层拆除期间，原告无法正常营业，被告应退还上述期间的租金。同时被告应赔偿原告因被告原因造成原告新装电脑在规定淘汰时间内未能正常发挥经营价值产生的损失，翻建费用，增容费用及因拆除南楼二三层造成的原告向承租人承担违约责任的损失。为维护原告合法权益，故成此诉。被告北京住总第三开发建设有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。2015年8月1日至2017年6月30日期间的租金，原告确实已经按照年租金27万元的标准交纳了49.5万元，但该期间原告正常占有使用涉案房屋，双方并未约定过被告须退还原告租金，故不同意退还。原告所述两间临建房的租金，该两间房屋不属于涉案租赁合同范围之内，被告仅查询到原告交了2万元租金。原告翻建房屋是经过被告认可的，翻建时间约为2015年8月至2016年8月、9月期间。翻建时双方未说过续租一事，只是说翻建后原告按原合同继续承租，此后原告可能找过被告协商，但未进行审批。合同约定的租赁用途为经营网吧，双方虽签订补充协议约定原告可用于员工宿舍，但实际上原告用于对外转租，作为群租房使用，安全隐患太大，故被告于2016年通知原告自行遣散租户，2017年6月份，原告将南楼二三层房屋内部隔断及装修拆除。2017年4月原告将东楼腾退交还被告。南楼翻建后，疫情之前原告营业过，从疫情开始至今暂停营业，尚未腾退。不同意赔偿原告电脑设备款及增容费用，原告可以自行拆除搬走，被告不同意利用。不同意按照评估结果赔偿原告翻建费用，且翻建后原告一直占有使用房屋。对于原告所述出租南楼二三层向承租人承担违约责任的损失，原告擅自改造房屋用于群租，系原告违约，被告不应赔偿损失。本院经审理认定事实如下：2007年11月1日，被告下属北京住总第三开发建设有限公司物业管理分公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于北京市东城区东直门内大街X号院内东、南方向两栋小楼出租给乙方用于网吧经营；其中东西走向，南北朝向二层小楼（以下简称南楼）面积约370平方米；南北走向，东西朝向二层小楼（以下简称东楼）面积约190平方米。租赁期限自2007年11月1日至2017年12月31日；2007年11月1日至2007年12月31日为装修期，装修期间不计房租；租金为第一年23万元，第二年开始每年租金比上一年度增加1万元；租金采用先付原则，每半年一付。乙方在租赁期内，不能转租或擅自改变用途，有关设想应及时与甲方沟通。租赁期内，乙方应对租赁甲方所有的房屋进行维护。合同期满，甲方收回房屋。乙方如续约，需在合同期满前30日内，与甲方协商，在同等条件下可优先续租。合同订立后，原告将房屋交付被告使用。2011年，被告下属北京住总第三开发建设有限公司物业管理分公司（甲方）与原告（乙方）签订《补充合同》，约定东房按乙方需求改为自有职工宿舍。2011年仍执行年租金26万元的合同约定，2012年暂缓执行年增1万元租金的合同约定，仍按年租金26万元交纳，其余合同期末到达年份租金另行约定。2014年9月12日，原告就涉案房屋房壁开裂、拆除翻建一事向被告物业管理分公司报告，表示由于原告承租涉案房屋的墙壁、屋面严重开裂，二层以上结构变形，主体墙根砖块破碎，属于严重危房，不能保证经营安全，经双方协商同意：原承租房拆除，翻建房屋1200平方米，翻建房屋需要手续、外部关系协调、建设资金、房屋建设等均由原告负责解决，房屋建成后由原告继续承租，租赁费按原承租合同执行。房屋产权仍属于被告。原告及被告物业分公司在落款处加盖公章。原告表示其于2015年8月将租赁房屋中的南楼拆除进行翻建，将原来的二层楼拆除，翻建为三层，并将二、三层内部建成隔间，至2016年8、9月份翻建完工。翻建后，原告将一楼仍作为网吧经营，但因之前翻建房屋中断经营，导致没有客源。二、三层原告作为公寓对外出租，并于2016年6、7月份对外招租。被告对此知情。2017年6月，被告更换领导后，要求原告将南楼二三层内部隔间全部拆除，之后原告停业。对于东楼，原告进行了内部装修，2017年4月将东楼腾退交还被告。被告表示原告翻建房屋经过被告认可，翻建时间大约为2015年8月至2016年8月、9月期间。2017年6月份，原告将南楼二、三层房屋内部隔断及装修拆除，2017年4月将东楼腾退交还被告。对于原告将南楼打隔断间被告不知情，从图纸上无法看出二三层是公寓，对于原告用作公寓对外出租，被告亦不知情，是事后发现了群租现象，故要求原告整顿。关于原告主张的租金一节，根据原告提交的银行流水显示原告交纳了2015年1月1日至2017年6月30日期间的租金67.5万元；对于原告所述两间临建小房，原告表示并未签订过书面合同，原告从2015年1月起开始使用，每年租金2万元，租金已经支付至2018年1月30日，通过转账支付2万元，其余均系现金支付。原告表示在翻建南楼时，将两间临建房拆除，将南楼扩建至了临建房的位置。被告表示认可原告于2015年4月27日向胡*红转账的15.5万元中，包含了2万元临建房屋租金，原告主张的其他4万元，未查到原告支付凭证。现在临建房已经拆除，应该是翻建南楼时扩建在一起了。关于原告要求被告赔偿网吧电脑设备款及接电费用一节，原告提交1、网吧订货单及2016年9月28日北京精信银通商贸有限公司出具的电脑货款收据，金额为961800元，原告称货款为现金支付。经质证，被告对其真实性认可，但表示无法确定原告是否实际支付，且被告不同意利用，原告可以自行搬走。2、原告向被告物业管理分公司出具的增容议项，内容为由于原告在经营生产中电量不够、跳闸现象严重，经与被告物业管理分公司协商，同意原告出面协调解决增容事项。经质证，被告对其真实性认可。3、低压用电报装工程建设工程施工合同及收据，工程期限为2016年6月25日至2016年8月23日，工程价款为500239.5元。收据显示收款人为“古向征”，金额共计500800元，原告表示均系现金支付。经质证，被告对合同真实性认可，但表示无法确认上述款项是否支付。且对于增容被告亦不同意利用，原告可以迁走。关于原告主张的翻建费用一节，原告表示双方曾在诉讼前共同委托北京赋佳慧祥工程造价咨询有限公司对涉案房屋中的南楼装修改造项目进行造价鉴定。诉讼中，双方出示了该鉴定的《造价审查意见书》，经鉴定，图纸范围内装修改造工程费用为2879796元；外接电源改造费用为55388元。原告表示外接电源改造费用是指在室内铺设电线的费用，并非原告主张的增容费用。原告实际花费的造价费用远高于评估价格，但原告按此主张。被告表示，不同意按照评估结果补偿原告翻建费用。经询，上述评估费已由被告支付。另，本院询问原告于2014年9月12日向被告出具的翻建报告中明确表示相关手续、费用由原告负担，为何双方仍共同委托进行翻建造价鉴定。原告表示因原告认为房屋翻建后被告会与原告续租，但原告仅用了一年多被告就要求原告腾房，应当赔偿原告损失，故对翻建造价进行了评估。被告表示双方发生纠纷后，原告代理人邓辉一直找被告领导要求赔偿，但双方未协商一致，被告未同意。原告向被告陈述的翻建造价前后不一致，最初表示为500万元，之后表示为800万元，还说过1000万元，被告想了解原告究竟花了多少钱，故做了鉴定。关于原告主张因合同未到期被告拆除原告使用的租赁物给原告造成损失一节，原告提交北京市东城区北新桥街道人民调解委员会作出的人民调解协议书。该调解协议书载明，案外人何威与原告代理人邓辉签订房屋租赁合同，租赁北京市东城区东直门内大街X号东南角楼内二、三层，共计35间。租赁期限自2016年7月13日至2018年7月12日。因邓辉提前解除合同双方产生纠纷，经调解，双方达成协议：1、邓辉支付何威违约金16万元；2、邓辉于2017年7月14日支付8万元，余款于2017年12月31日之前支付……4、何威于2017年7月14日下午16时之前收到8万元后，腾退35间房屋……经质证，被告对该调解协议书的真实性认可，关联性不予认可，表示原告未经被告同意转租，且违反了国家禁止群租的政策。关于双方是否协商过续租一节，原告表示原、被告曾多次进行协商，被告同意原告续租。被告表示原告翻建房屋时，双方未协商过续租一事，只是说翻建后原告按原合同继续承租。后来原告应该是找被告协商过，但未进行审批。另查，2019年5月23日，被告住总第三公司曾以房屋租赁合同纠纷为由起诉原告瑞得在线中心，要求瑞得在线中心腾退涉案房屋。本院经审理认为双方所签的《房屋租赁合同》涉及的租赁房屋因未办理不动产权属登记，亦未取得建设工程规划许可证，应属无效合同。经释明，住总第三公司坚持认为合同有效，故本院认为原告的诉讼请求缺乏依据，不予支持。并依照相关法律规定，确认原、被告所签的房屋租赁合同无效，驳回住总第三公司的全部诉讼请求。该案已生效。2019年10月28日，住总第三公司再次以房屋租赁合同纠纷为由将瑞得在线中心诉至本院，要求瑞得在线中心腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费。在该案中，本院经审理查明，瑞得在线中心于2017年4月30日将190平米的房屋交还住总第三公司，瑞得在线中心尚欠合同期内2017年7月1日至12月31日的占用费未交纳。综上本院判决瑞得在线中心将其占用的涉案房屋中东西走向，南北朝向小楼一栋腾空交还住总第三公司；瑞得在线中心向住总第三公司支付自2017年7月1日至12月31日的房屋占用费89195.9元并按照年占用费178391.8元的标准向住总第三公司支付自2018年1月1日至实际腾退房屋之日的房屋占用费，驳回住总第三公司的其他诉讼请求。上述判决送达双方当事人后，瑞得在线中心不服一审判决，上诉于北京市第二中级人民法院，该院于2021年2月18日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，原告于2014年9月12日就涉案房屋房壁开裂、拆除翻建一事向被告提交报告，表示经双方协商同意：原承租房拆除，翻建房屋1200平方米，翻建房屋需要手续、外部关系协调、建设资金、房屋建设等均由原告负责解决，房屋建成后由原告继续承租，租赁费按原承租合同执行。鉴于在该报告中明确约定了翻建手续、翻建费用等由原告承担，现双方签订的租赁合同虽经法院确认无效，但房屋翻建后，在双方约定合同期限内，原告继续使用翻建房屋至合同期满，且租金按双方约定的租金标准交纳，故原告要求被告赔偿翻建费用的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告退还租金的诉讼请求，原告表示系因南楼拆旧、翻建期间及翻建后的南楼二三层拆除期间，原告无法正常营业，故应退还租金。鉴于双方虽未就翻建期间是否收取原告租金作出约定，但翻建期间原告确实无法使用涉案房屋，且翻建后被告亦因此获利，故上述期间的租金应予退还。涉案合同约定原告承租涉案房屋经营网吧，不得擅自改变房屋用途，根据现有证据无法证明原告将翻建后的房屋二、三层作为公寓使用对外出租系经过被告同意，被告亦明确表示其对上述情况不知情，故原告擅自改变上述房屋用途，不符合双方约定，被告责令原告拆除整改，并清退租户不存在过错，故原告要求被告退还因拆除二、三层隔断导致原告无法经营期间的租金并赔偿原告对次承租人承担的违约责任损失，亦缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿电脑设备损失及增容费用一节，鉴于涉案合同虽无效，但在双方约定的合同期内，被告并未影响原告网吧经营，且合同到期后至今，原告仍未腾退南楼，原告的上述设备设施并未与房屋形成附和，原告可以自行搬离，被告亦表示不同意利用，故原告要求被告赔偿上述损失的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十二条之规定，判决如下：一、被告北京住总第三开发建设有限公司于本判决生效后七日内向原告北京瑞得在线文中上网服务中心退还租金278333元；二、驳回原告北京瑞得在线文中上网服务中心的其他诉讼请求。案件受理费48039元，由原告北京瑞得在线文中上网服务中心负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二一年四月二十八日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟