广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初752号原告（反诉被告）：广州市利取贸易有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：江少烜。委托诉讼代理人：崔凝，广东德良律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬丽，广东德良律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市白云区白云湖街大冈村第六经济合作社，住所地广州市白云区。法定代表人：李满潮。委托诉讼代理人：廖雁鸣，广东海云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宪良，广东卓信律师事务所律师。原告（反诉被告，以下称原告）广州市利取贸易有限公司（以下简称利取公司）与被告（反诉原告，以下称被告）广州市白云区白云湖街大冈村第六经济合作社（以下简称大冈六社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利取公司的委托诉讼代理人崔凝、邬丽，被告大冈六社的委托诉讼代理人曾宪良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告利取公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告双倍返还履约保证金200000元；2.判令被告向原告赔偿740893.35元的损失；3.判令被告承担本案全部评估费用4200元和诉讼费用。事实与理由如下：原、被告于2015年11月12日签订《租赁合同》，该合同约定被告将位于大冈六社大冈工业区一栋五层楼房出租给原告使用，租赁物建筑面积约3200平方米，租赁期限为十五年，即从2016年3月1日至2031年2月28日止。原告向被告缴纳履约保证金10万元，合同并对租金标准等进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了保证金，在被告交付租赁物后，原告开始对租赁物进行内部装修和安装相关设备，于2016年3月11日全面进驻租赁物并向被告支付租金。2020年4月初，被告突然要求原告搬迁，并于4月15日向原告发出《关于整改公共设施建设项目的通知》，要求原告于4月20日前迁出，否则将组织强拆。原告向广州市白云区人民政府白云湖街道办事处了解，街道答复是由于大冈西街××（大冈五社、六社）的公共设施建设项目存在超审批建设、改变使用用途等情况，故要求被告按照审批的大小、用途进行整改，如果整改不到位的将由白云湖街道办事处组织强拆。2020年5月28日广州市白云区人民政府白云湖街道办事处向大冈经济联社发出《强拆通知》，要求被告于2020年5月30日前清空涉案租赁物内所有物品并拆除五楼，如果没有按时拆除，街道将于2020年5月31日组织强制拆除行动，届时所有未搬离的物品视为弃产处理，清拆行动所产生的费用由业主承担。被告迫于政府街道办和联社的压力，从2020年4月起就使用各种手段迫使原告停产、搬迁。该租赁物共5层3000多平方米，原告根本不可能立即找到适合的地方进行整体迁移，故只能使用租赁临时仓库和办公点的方式逐步搬迁，直至2020年7月18日原告被迫全部搬离。整个搬迁过程对原告的正常生产经营造成重大影响，给原告造成重大经济损失。鉴于被告承认涉案租赁标的物未取得建设工程规划许可证，被告的缔约过失行为直接导致双方租赁合同无效，因自身过错而要求原告搬离涉案租赁物，造成原告损失包括：装修现值损失212743元，搬迁费损失98596元，因搬迁增加的餐费48672.84元，搬迁仓库人员来往交通费1544.46元，为打包、收拾而新聘用人员增加的人力成本121882.57元、搬迁期间(2020年5月1日至2020年10月3日)按原合同应支出额与该期间实际租金支出的差额48454.48元、临仓中转装修费9000元，以上损失合计740893.35元，被告应当予以赔偿。故诉至法院，望判如所请。被告大冈六社辩称：1.原告向被告缴纳的10万元已明确为履约保证金，不存在双倍返还的情形，涉案房屋因政策原因及不可抗力而被拆除超面积部分，并非被告单方面收回房屋，原告要求双倍返还履约保证金没有合同和法律依据。2.原告在涉案房屋尚在施工阶段就与被告洽谈租赁事宜，当时涉案房屋施工过程中相关的施工信息已张贴在施工场地，原告对涉案房屋获得的相关审批手续是清楚的。涉案房屋的租金标准远远低于市场租金标准，原告因为知晓涉案房屋各项审批情况将涉案房屋的租金标准压低至远远低于市场租金标准，原告一方面享受了远远低于市场价租金标准，一方面又要求赔偿没有理据，也不符合公平原则。3.原告称被告在2020年4月初突然要求原告搬迁不属实，被告在2019年11月收到涉案房屋需要整改的通知即第一时间通知了原告，从2019年11月原告收到通知到2020年涉案房屋超面积部分正式拆除，原告有长达接近一年时间腾退房屋，期间被告为配合政府拆除还另行租赁了房屋给原告临时使用，并承担两个月的租赁费用7万元，但原告在2020年下半年才全部搬离涉案房屋，原告迟延搬离涉案房屋的损失不能要求被告承担。4.原告要求740893.35元的赔偿没有任何合同、事实和法律依据，原告的绝大部分所谓损失是租赁合同无论是否存在，原告均应自行承担的费用，原告要求被告承担这些损失的诉讼请求应予以驳回。被告大冈六社向本院提出反诉请求：1.判令原告支付自2020年5月1日至2020年7月17日的房屋占有使用费97533.33元及违约金8942.67元（违约金按欠缴金额为基数，以每月1%的标准支付）；2.判令原告承担反诉费。事实与理由如下：原被告双方于2015年11月12日签订《租赁合同》，约定被告将位于大冈六社工业区一栋五层楼房出租给原告使用，双方于2016年3月1日签订《合同补充协议》，约定从2016年3月11日开始计收租金。双方约定每月租金为38000元，租金每五年递增10%，原告必须在每月10日前向被告缴纳当月租金和上月水电费等，原告逾期支付的，每月承担欠缴费用1%的滞纳金，原告无故逾期支付租金和其他费用超过30天的，被告有权停止向原告供水供电，所造成的损失由原告自行承担等等。2020年8月，原告将场地全部交还给被告，但原告没有向被告缴交2020年5月1日至2020年7月17日的租金。故诉至法院，望判如所请求。针对被告大冈六社的反诉诉讼请求，原告利取公司辩称：我方不同意被告的全部反诉请求，在2020年5月1日以后原告就已经开始搬迁，陆续将安放在涉案房屋的所有的货物、家具、电脑等设备逐一搬出涉案房屋。在2020年5月1日到2020年7月17日这段时间，原告没有正常使用涉案房屋，被告为原告支付过部分租金租赁了隔壁的厂房供原告搬迁，也可以证明自2020年5月起，原告不能正常使用涉案房屋，所以不应该支付相关的房屋占用费。而且在整个过程当中，原告没有任何的违约行为，所以不应该支付相应的违约金。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《租赁合同》、《合同补充协议》、收据、《关于整改公共设施建设项目的通知》、《强拆通知》、《房地产评估报告》、《广州市白云区临小工程开工建设审批表》等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2015年11月12日，大冈六社（甲方）与利取公司（乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将其所有的大冈六社工业区一栋五层楼房有偿出租给乙方，租赁物建筑面积约3200平方米（以下简称涉案物业）。租赁期限为十五年，即从2016年3月1日至2031年2月28日，甲方交付租赁物日期为2015年12月15日，双方应自2016年3月1日起计租。签订本协议当日，乙方须向甲方缴纳履约保证金10万元。租赁物每月租金为38000元，租金每五年递增10%。甲方同意将租赁物楼顶暂时免费提供给乙方使用，允许乙方在楼顶加建简易建筑物。但如遇甲方需在楼顶加建时，须乙方无条件拆除简易建筑物，空出楼顶部分等等。2016年3月1日，大冈六社（甲方）与利取公司（乙方）签订了《合同补充协议》，约定：由于甲方未能在2015年12月15日前准时交付租赁物给乙方，通过双方充分协商一致同意将免租期由原来的2015年12月16日至2016年2月29日顺延至2016年3月10日。即从2016年3月11日开始计收租金。上述合同签订，大冈六社将涉案物业交付给利取公司使用，利取公司按照合同约定向大冈六社支付了保证金10万元。利取公司接收物业后对物业进行了装修，在涉案物业五楼楼顶上加建了一个简易厨房为员工供餐。利取公司向大冈六社支付租金至2020年4月30日。2019年10月24日，广州市白云区人民政府白云湖街道办事处（以下简称白云湖街道办事处）向广州市白云区白云湖街大冈经济联合社（以下简称大冈经济联社）发出《关于整改公共设施建设项目的通知》，主要内容为大冈西街××（大冈五社、六社）的公共设施建设项目存在超审批建设、改变使用用途等情况，请立即按照审批大小、用途进行整改，并于2019年10月31日前整改完毕，整改不到位的将进行整栋拆除。2019年11月12日，大冈六社的工作人员将该份通知转发给利取公司的一名叫梁志红的员工。2020年4月13日，白云湖街道办事处再次向大冈经济联社发出了《关于整改公共设施建设项目的通知》，主要内容为：你联社位于大冈西街××（大冈五社、六社）的公共设施建设项目存在超审批建设、改变使用用途等情况，请立即按照审批的大小、用途进行整改，并于2020年4月20日前整改完毕，整改不到位将由我街组织强拆。大冈六社于2020年4月15日向利取公司发出《关于整改公共设施建设项目的通知》，内容与前述通知内容一致。涉案物业即上述通知所涉的大冈西街44号之二的物业。2020年5月，利取公司委托广东金太阳房地产土地资产评估规划有限公司（以下简称金太阳评估公司）对涉案物业装饰装修工程和设备设施的重置成新价值进行了评估。2020年5月22日，金太阳评估公司作出《房地产估价报告》，载明以现场查勘日2020年5月7日作为价值时点，估价结果为估价对象于价值时点房屋原室内装饰装修工程和设备设施的重置成新价值为250215元。该估价报告所列的估价结果明细表，载明装修内容共19项，分别为：①CN1、2两仓风扇及照明灯工程费用（成新率95.67%）81320元；②安装电路工程（成新率81.08%）31498元；③改电路工程费用（成新率83.25%）8558元；④装修厨房搭棚、防盗网部分工程费用（成新率46.68%）22742元；⑤加装灯具、风扇、降温装置工程费用（成新率92.32%）4154元；⑥装监控设备部分工程费用（成新率57.34%）20837元；⑦扇灰工程费用（成新率45.62%）10036元；⑧装修风扇、安全标志等费用（成新率48.73%）684元；⑨防盗网材料费用（成新率45.62%）4562元；⑩环保空调工程费用（成新率51.85%）17111元；?安装电插座工程费用（成新率50.82%）152元；?采购货架费用（成新率58.14%）3285元；?采购货架费用（成新率58.99%）25625元；?采购空调费用（成新率73.73%）1025元；?采购窗帘费用（成新率66.47%）6650元；?加固电梯及窗户工程费用（成新率68.56%）1920元；?采购无线设备费用（成新率74.85%）2126元；?采购货架费用（成新率74.85%）7537元；?门禁费用（成新率60.52%）393元。利取公司主张其主张的装饰装修损失中已扣除了第12、13、14、18项。大冈六社则主张上述评估项目中除了第7项，其他项目利取公司均已拆除搬走。利取公司为进行上述评估，向金太阳评估公司支付了评估费4200元。本案审理过程中，当事人确认涉案物业自2020年6月初开始被拆除，其中第五层被完整拆除，第一至四层被部分拆除，拆除作业时间自2020年6月持续至2020年9月30日。另大冈六社确认涉案物业未取得《建设工程规划许可证》。由于白云湖街道办事处要求大冈六社于2020年5月30日前清空涉案物业内的货物及完成清拆超面积部分，利取公司货物多，限期无法完成搬迁工作，故大冈六社为配合白云湖街道办事处的整改要求，与案外人广州竞生物业管理有限公司签订了《临时租赁协议》，约定：大冈六社向广州竞生物业管理有限公司租借位于大冈西街××的一楼仓库给利取公司暂用两个月（2020年4月24日至6月24日），面积约为1000平方米，两月租金费用70000元，该两个月的租借费用由大冈六社支出，协议租赁期满后自动解除，如使用方利取公司在期满后仍须使用的自行与广州竞生物业管理有限公司续约，所产生的费用，由利取公司自行承担。利取公司称述其于2020年5月30日将涉案物业五楼的物品搬入上述36号D栋房屋，大冈六社支付了该租借场地2020年4月24日至6月24日的租借费70000元。涉案物业内一楼和四楼的物品由利取公司在2020年7月18日前陆续搬离。利取公司为证明其搬迁费损失，向本院提交了搬迁费报价单、搬迁合同、费用报销单、微信转账记录等，拟证明其因搬迁造成实际搬迁费用损失98596元。为证明其因涉案物业5楼厨房被拆除后在外订餐并因此增加了餐费48672.84元，利取公司向本院提交了餐费报销单、餐费收据、用餐订单等证据。为证明其搬迁仓库人员往来交通费1544.46元，利取公司向本院提交了费用报销单、车费订单等作为证据。为证明其为打包、收拾而新聘用人员增加的人力成本121882.57元，利取公司向本院提交了工资表及工资签收记录作为证据。为证明搬迁期间（2020年5月1日至2020年10月3日）其租金差额损失为48454.48元，利取公司向本院提交了新租赁佛山里水仓库的租赁合同及大冈西街42-44号3楼5月至9月份租金支付凭证、佛山里水仓库2020年8-10月份租金支付凭证、大冈西街36号D栋1楼2020年7月、8月份租金支付凭证等作为证据。为证明其为正常使用临时仓库而产生的装修费用9000元，利取公司向本院提交费用报销单及收款收据等作为证据。大冈六社对于上述证据的关联性和合法性均不予确认。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。涉案物业未取得《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条的规定，利取公司与大冈六社就涉案物业所签署的《租赁合同》及其补充协议属于无效合同。无效合同不能取得当事人预期的法律效果，因此合同中约定的违约条款亦属于无效条款，合同无效的情况下，当事人应当将因该合同取得的财产予以返还，因此大冈六社应当将收取的保证金10万元退还给利取公司，利取公司要求大冈六社双倍返还保证金的诉讼请求缺乏依据，其主张的超出部分本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第九条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，对于未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于装饰装修物的损失，因涉案物业第五层已全部被拆除，第一层至第四层部分被拆除，在物业被拆除前，利取公司委托金太阳评估公司对涉案物业装饰装修工程和设备设施的重置成新价值进行了评估，在无其他相反证据的情况下，本院对该公司作出的《房地产估价报告》予以采信。根据该报告的估价结果明细表，装修内容共19项，现利取公司确认第12、13、14、18项涉及的货架及空调已搬离并已扣减对应的评估价格，本院予以确认。该明细表中第1、5、6、8、10、15、17、19项所涉及的风扇、照明灯具、降温装置、监控设备、环保空调、窗帘、无线设备、门禁均属于未形成附合的装饰装修，且利取公司在搬离时已部分拆除，故上述不属于已形成附合的装饰装修，评估价格应当予以扣除，同时考虑到上述设备在安装及拆除过程中存在一定的人工费用并已无法回收，本院酌情认定金额为5000元，并计入已形成附合的装饰装修损失中。据此，本院认定已形成附合的装饰装修损失金额合计84468元。由于大冈六社作为出租人未提供合法建筑物，利取公司作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错，本院酌情判令双方各承担50%的责任，故大冈六社应当向利取公司支付装饰装修损失42234元，利取公司主张的超出部分本院不予支持。对于利取公司主张的因搬迁增加的餐费48672.84元、搬迁期间2020年5月1日至2020年10月3日按原合同应支出额与该期间实际租金支出的差额48454.48元等。涉案房屋由于未经规划报建，就涉案房屋签署的租赁属于无效合同。利取公司主张的上述因搬迁而增加的餐费、搬迁期间按原合同应支付的租金与实际支出的租金差额损失属于预期可得利益，本质上属于履行利益，由于涉案租赁合同无效，无效合同不能产生当事人所预期的法律效果，故利取公司主张的上述预期利益损失不应得到支持，本院予以驳回。对于利取公司主张的搬迁费损失98596元、搬迁仓库人员来往交通费1544.46元、为打包、收拾而新聘用人员增加的人力成本121882.57元，因租赁合同无效，承租人应腾空返还案涉房屋，为此搬迁所产生的费用属承租人清理合同善后的范畴，故在合同无效的情况下，搬迁费一般不应得到支持。本案中，考虑到大冈六社为配合白云湖街道办事处的整改要求，曾主动提供大冈西街36号D栋房屋暂时存放涉案房屋内的物品，导致利取公司重复发生搬迁费用，根据公平原则，本院酌情判令大冈六社赔偿利取公司搬迁费10000元。对于利取公司主张的临仓中转装修费9000元，因缺乏依据，本院不予支持。对于利取公司主张的评估费4200元，应按照本院支持的装饰装修费用占评估总价的比例分摊，由大冈六社承担884元。据此，大冈六社合计应当向利取公司赔偿损失53118元，利取公司主张的超出部分本院不予支持。对于大冈六社要求利取公司支付2020年5月1日至2020年7月17日的房屋使用费及违约金的反诉请求，因根据白云湖街道办事处发出的《关于整改公共设施建设项目的通知》，该通知内要求大冈六社于2020年4月20日前整改完毕，故利取公司主张其早2020年5月1日之后已根据整改要求将涉案物业内的物品陆续搬离，其已无法正常使用涉案房屋，该抗辩意见合理，本院予以采纳。大冈六社反诉要求利取公司支付2020年5月1日之后的房屋占有使用费及违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第九条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区白云湖街大冈村第六经济合作社向原告广州市利取贸易有限公司返还保证金100000元；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区白云湖街大冈村第六经济合作社向原告广州市利取贸易有限公司赔偿损失53118元；三、驳回原告广州市利取贸易有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告广州市白云区白云湖街大冈村第六经济合作社的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6625.47元（原告预交7944.30元），由原告广州市利取贸易有限公司负担4944.29元，被告广州市白云区白云湖街大冈村第六经济合作社负担1681.18元（本诉受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，该部分本院不作退回）；反诉费1214.80元，由被告广州市白云区白云湖街大冈村第六经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年四月三十日书记员  林嘉仪