广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初1133号原告：梁建仪，女，汉族，1969年6月29日出生，住广东省佛山市禅城区×××××××××××××××，公民身份号码。委托诉讼代理人：黄少娟，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑建凤，广东龙浩律师事务所实习律师。被告：李冲，男，汉族，1981年1月10日出生，住广东省吴川市×××××××××××，公民身份号码。原告梁建仪诉被告李冲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2021年3月9日及3月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告在2015年1月21日签订的《租赁合同》；2、被告立即返还租赁房屋；3、被告支付原告租金112000元（自2020年4月1日起暂计至2020年10月31日，实计至被告返还房屋日）；4、被告支付迟延支付租金的违约金（以112000元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍为标准计算违约金至被告履行完毕之日）；5、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年1月21日签订了《租赁合同》，合同约定：原告将其坐落在佛山市禅城区×××××××××民小组新村十一巷1号的房屋，一栋共首层至六层出租给被告。租赁期限从2015年3月1日起至2025年3月1日止，被告需在每月前3日向原告支付租金17000元，若被告未按期交付租金，每逾期一天应向原告支付5%滞纳金，逾期15天的，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告依约履行合同义务，向被告提供符合要求的房屋供被告使用，但被告并未能依约履行付款义务，自2020年4月1日至2020年10月31日，被告共拖欠原告租金112000元。原告多次催收，被告仍拒不支付。被告拒不支付租金的行为违反了《租赁合同》第三条3款，应承担违约责任。原告有权解除合同且没收被告履约保证金。被告需立即返还租赁房屋、支付拖欠的租金、违约金，并承担原告为维护自身的合法权益所支付的诉讼费。综上所述，被告拒不支付租金的行为已构成违约，为维护原告合法权益，原告特提起诉讼，请求法院依法判决。原告在诉讼中提供了以下证据：1.原、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2.《租赁合同》《李冲欠租欠款情况确认书》，证明：①2015年1月21日，原告与被告签订了《租赁合同》，合同第一条约定，原告将其坐落在佛山市禅城区×××××××××民小组新村十一巷1号的房屋，一栋共首层至六层出租给被告。原告与被告存在房屋租赁的法律关系。②《租赁合同》第二、三条，对租赁期限、租金的约定，证明在租赁期限（2015年3月1日起至2025年3月1日)内，被告需在每月前3日向原告支付租金17000元，若被告未按期交付租金，每逾期一天应向原告支付5%滞纳金，逾期15天的，原告有权单方解除合同收回出租房，且没收被告履约保证金。③被告并未能依约履行《租赁合同》付款义务，被告自2020年4月1日至2020年10月31日，被告共拖欠原告租金112000元。被告拒不支付租金的行为违反了《租赁合同》第三条3款，应承担违约责任，被告需立即返还租赁房屋、支付拖欠的租金、违约金，并承担原告为维护自身的合法权益所支付的诉讼费。3.土地使用权证，证明租赁房屋的土地类型为农村宅基地，没有不动产权证书，原、被告双方签订的租赁合同为有效。被告答辩称：被告对原告的诉请无异议，希望原告能保留被告对涉案房屋的租赁权，今年6月底被告就刑满释放，7月份可以继续经营涉案场所，因被告之前已经对涉案房屋投入了很多资金，被告向租客收取的租金可以用来偿还拖欠原告的租金，如正常经营，被告至少可以一个月还1万元给原告。如原告不同意被告继续经营使用涉案场所，只能靠被告通过打工来偿还所欠租金，但每个月能还的金额不确定。被告在诉讼中未能提供书面证据。经庭审质证，被告对原告提供的上述证据的真实性不持异议，本院予以确认。结合当事人诉讼中的陈述，本院确认以下事实：原告是佛山市禅城区××××××××××××××××××××［佛府集用（2006）第0600080703061号］的土地使用权人，地类（用途）为农村宅基地，使用权类型为批准拨用宅基地。该宅基地的上盖房屋没有办理产权证，原告亦未能提供该上盖房屋的相关规划报建审批手续。原告（出租方）与被告（承租方）于2015年1月21日签订《租赁合同》，约定：原告将其坐落在佛山市禅城区×××××××××民小组新村十一巷1号的房屋，壹幢共首层至六层出租给被告。租赁期限从2015年3月1日起至2025年3月1日止，共十年。被告在租赁期内应向原告支付租金（此价格不含税金）每月17000元，第八年起（即2022年3月1日起）每月租金18700元。水、电费、税金及其他费用全部由被告支付。租金每月交纳一次，在每月前3日内向原告缴纳当月租金及水电费。若被告未按期缴纳上述款项，每逾期一天应向原告支付5%滞纳金，逾期15天的，原告有权停止各项服务及终止合同，并有权单方解除合同，将保证金金额充当违约金予以没收。被告负责安装新电梯1台，安装电梯所需的工料费等有关费用全部由被告负责，与原告无关。合同签订后，原告向被告提供上述房屋给被告使用，被告向原告缴纳了保证金51000元。2020年7月29日，被告向原告出具《李冲欠租欠款情况确认书》，内容为：2020年7月29日止，根据合同约定，李冲共拖欠梁建仪租金欠款如下：2020年7月29日止，李冲共拖欠欠租欠款共计61000元（2020年4月欠14000元、5月欠17000元、6月欠17000元、7月欠13000元）。在庭审中，原、被告表示被告已缴纳的保证金51000元同意在本案中处理，一并抵扣相应租金。原告于庭审后2021年3月31日向本院提交《情况说明》，内容为：本人梁建仪诉被告李冲房屋租赁合同纠纷一案，本人确认收到涉案《租赁合同》的租赁标的（坐落在禅城区澜石街道黎冲朝阳村民小组新村十一巷**房屋）首层自2020年8月至2021年3月次承租人交付的租金。在2020年8月至2021年3月期间，本人每月收到次承租人交付6825元租金，共收54600元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。对于原告的各项诉讼请求，本院作如下分析：关于原告诉请解除《租赁合同》及要求被告返还租赁房屋的问题。根据现有查明的事实，原告虽然取得涉案房屋所占用宅基地的土地使用权，但在诉讼中，原告并未能提交涉案房屋（该宅基地地上建筑物）是否有产权证，亦无提交相应的规划报建审批手续，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告签订的涉案《租赁合同》应为无效合同，无需解除。故原告请求解除《租赁合同》，没有依据。又因被告欠原告的租金（房屋占有使用费）未付，原告要求被告返还所租赁的房屋，本院予以支持。关于房屋占有使用费问题。根据上述司法解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告请求被告按合同约定的租金标准支付占用费至被告返还房屋之日，本院予以支持。被告确认2020年7月29日前尚欠租金61000元未付，本院予以确认。而自2020年8月至2021年3月期间的租金应为136000元（17000元／月×8个月），因原、被告同意被告所交纳的保证金51000元在本案被告所欠租金中一并抵扣，且原告确认其自2020年8月至2021年3月共计收到次承租人交付的租金54600元，故扣减该两项款项，被告截止2021年3月31日尚欠原告的房屋占用费应为91400元（61000元+136000元-51000元-54600元）。而从2021年4月1日至被告返还房屋之日止的房屋占用费应以每月17000元另行计付，若原告在此期间有收取次承租人的租金的，应作相应金额扣减。关于原告主张的违约金问题。因《租赁合同》无效，故原告按合同约定主张违约金没有依据，但鉴于被告占有使用原告的房屋没有按时支付占有使用费，本院酌定被告应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息。又因被告此前所交纳的保证金可在被告不履行交纳租金时作抵扣相应金额，且原告自2020年8月至2021年3月有收到次承租人的部分租金，故被告在此期间尚未支付原告的91400元房屋占有使用费利息的计算起止时间，本院酌定从2021年4月1日起计至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李冲于本判决发生法律效力之日起十日内将佛山市禅城区×××××××××民小组新村十一巷1号的房屋（壹幢共首层至六层）返还给原告梁建仪；二、被告李冲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁建仪支付2020年4月1日至2021年3月31日期间尚欠的房屋占有使用费91400元，并支付利息（以91400元为基数，从2021年4月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告李冲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁建仪支付从2021年4月1日起至被告李冲返还房屋之日止的房屋占有使用费（以每月17000元计算，若原告梁建仪在此期间有收取次承租人租金的，应作相应金额扣减）；四、驳回原告梁建仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为6635元,由被告李冲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邱建聪二〇二一年四月七日书记员  罗凤华