北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6755号原告：北京乐家富国商业管理有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇京良路**。法定代表人：张振龙，总经理。委托诉讼代理人：任家闻，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑凯怡，北京大成律师事务所律师。被告：北京金百万餐饮股份有限公司，，住所地北京市顺义区府前西街南侧储备库）。法定代表人：邓刚，董事长。被告：北京金百万京良餐饮有限公司，，住所地北京市大兴区西红门镇京良路**3F-008法定代表人：陈麒任，经理。原告北京乐家富国商业管理有限公司（以下简称乐家富国公司）与被告北京金百万餐饮股份有限公司（以下简称金百万公司）、被告北京金百万京良餐饮有限公司（以下简称京良公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告乐家富国公司的委托诉讼代理人郑凯怡到庭参加诉讼。被告金百万公司、被告京良公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐家富国公司向本院提出诉讼请求：1.金百万公司腾退并返还位于北京市大兴区西红门镇京良路10号的乐家购物中心A座3层008号房屋（以下简称008号房屋）；2.金百万公司向乐家富国公司支付欠付的房屋占有使用费（计算至2019年12月31日为6328948.02元，并自2020年1月1日起算，至实际返还房屋之日止，按照3元/日/平方米的标准计算）；3.京良公司对以上两项诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费用由金百万公司、京良公司承担。事实和理由：第一，已经生效（2018）京0115民初19672号民事判决书查明并予以认定的事实如下；2014年4月1日，乐家富国公司与金百万公司（曾用名北京金百万餐饮娱乐有限责任公司）签署了《乐家购物中心租赁合同》；乐家富国公司将008号房屋出租给金百万公司，用于开设经营金百万餐厅；租赁房屋使用面积2050平方米，租赁期限15年，自2014年5月1日至2029年4月30日；2013年12月1日至2014年4月30日为免租期；租赁房屋各租赁年度每平方米日租金为，第1-5个租赁年度租金为2.5/日/平方米，第6-10个租赁年度为3元/日/平方米，第11-15年的租金在第6-10年的租金价格基础上递增率不超过20%；合同期内，金百万公司于每年每个自然月25日前向乐家富国公司支付下个月房屋租金；第二，租赁房屋的实际占用情况及租金支付情况如下；金百万公司承租租赁房屋后，将租赁房屋交由金百万公司投资并实际运营管理的连锁餐厅京良公司使用；京良公司作为金百万公司的门店之一，由金百万公司负责经营管理，京良公司所有的收入均在当天即转入由金百万公司设立的资金池账户中，由金百万公司负责统一管理、调配；金百万公司在租赁期间，多次出现过迟延交付租金的违约行为，至今仍拖欠2015年11-12月租金、2016年12月租金以及2017年1月至今的租金，乐家富国公司曾多次向金百万公司催要，但金百万公司迟迟不予支付；第三，诉争租赁合同经生效判决确认无效；由于008号房屋未取得建设工程规划许可，在（2018）京0115民初19672号民事判决书中确认乐家富国公司与金百万公司签订的《乐家购物中心租赁合同》无效；鉴于此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第17条的规定，请求法院判令金百万公司、京良公司共同腾退并向乐家富国公司交还租赁房屋；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第19条，请求法院判令金百万公司按照租金标准向乐家富国公司支付房屋占有使用费，京良公司对房屋腾退、交还以及房屋占有使用费的支付承担连带责任；请求法院查明事实，判如所请。金百万公司未作答辩。京良公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年4月1日，乐家富国公司（甲方、出租人）与北京金百万餐饮娱乐有限责任公司（乙方、承租人，后企业名称变更为北京金百万餐饮股份有限公司，即金百万公司）签订《乐家购物中心租赁合同》；双方约定甲方将位于北京市大兴区西红门镇京良路10号乐家购物中心A座3层008号房屋（即诉争008号房屋）出租给乙方，由乙方作为经营金百万品牌餐饮店使用，008号房屋的实际使用面积合计2050平方米，租赁期限暂定为15年，自2014年5月1日至2029年4月30日，2013年12月1日至2014年4月30日期间为租赁物装修期（含免租期），在此期间甲方免收租金，但乙方在此期间因施工发生的水费、电费、垃圾清运费、装修费用等其他相关费用由乙方自行承担，无论乙方装修是否完成，乙方同意按合同约定从2014年5月1日起正式计收租金（但因甲方原因造成装修工程延误除外）；关于租金标准，双方在合同书第3.1条约定，年租金仅指年租赁物的场地使用费，年租金计算方式为日租金×租赁面积（使用面积）×（365-免收租金天数（若有）），各租赁年度的每平方米（使用面积）每日租金分别为，第1-5个租赁年度为2.5元/日/平方米，第6-10个租赁年度为3元/日/平方米，第11-15年的租金在第6-10年的租金价格基础上的递增率不超过20%，届时由双方协商确定；关于租金的支付方式，双方在合同书第3.2条约定，在合同期内，乙方应于每年每个自然月25日前向甲方支付下个月的房屋租金，即2014年4月25日前支付2014年5月的租金，2014年5月25日前支付2014年6月的租金，依次类推；关于其他费用，双方在合同书第3.3条约定，在租赁期间，因日常使用需缴纳的各种费用租赁房屋范围内的水、电、天然气、供暖、供冷、通讯、网络、有线、垃圾清运、广告宣传、店庆活动等费用均由乙方承担，由乙方按甲方规定时间足额交给甲方；关于租赁物的用途，双方在合同书第四条约定，甲方同意乙方将租赁房屋用于开设经营金百万餐厅，乙方不得将租赁物用于该规定外的其他用途，乙方自行负责申报商业经营所用的审批手续，乙方不得将租赁物的部分或全部转租或提供给任何无关第三方（乙方关联方除外）使用，也不得将租赁物以经营、招商的名义改变用途，变相转租、转借，或以承包形式发包任何无关第三方（乙方关联方除外），如乙方想改变租赁物的用途，必须提前3个月与甲方协商，经甲方书面同意后，方可改变租赁物用途；双方还对租赁物交付条件、双方权利义务、违约责任等事项一并进行约定，并约定在合同履行期间，双方当事人如果发生纠纷，应本着互谅互让的原则协商解决，协商不成的，任何一方均可向租赁物所在地人民法院提起诉讼。该合同书同时附有承租店铺平面示意图、租赁物照片、租赁缴纳明细表、租赁物工程标准。合同签订后，乐家富国公司向金百万公司交付008号房屋；金百万公司按照约定向乐家富国公司交纳租金至2015年10月底，并交纳2016年1月至11月期间租金，对于2015年11月、12月期间租金，以及2016年12月期间租金，还有2017年1月1日之后租金，金百万公司未再交纳；对2019年12月31日之前的欠付租金（占有使用费）数额，经乐家富国公司核算并提交欠租明细，总金额为6328948.02元。2018年，乐家富国公司将金百万公司以房屋租赁合同纠纷的案由诉至本院，要求判令解除双方于2014年4月1日签订的《乐家购物中心租赁合同》，并提出要求判令金百万公司腾退并返还008号房屋，金百万公司支付欠付的租金5580698.02元（暂计算至2019年8月31日），并以3元/日/平方米即月租金187062.5元为标准自2019年9月1日起计算至金百万公司返还房屋之日止，金百万公司补交免租期租金779427.1元，金百万公司支付违约金467656.25元并支付延迟支付租金的利息损失402478.85元等诉讼请求；在该案审理过程中，金百万公司答辩称，不同意乐家富国公司的诉讼请求，双方虽签署租赁合同，但是，依据合同约定应该由新成立的京良公司来承担付款的义务，也应该由该公司成为本案的被告，合同履行过程中，也是由新的公司交纳租金，乐家富国公司向京良公司出具结算单，后续事宜应当由京良公司来履行，本案被告主体不适格，（2017）京02民终9305号一案中已认定涉案房屋是违章建筑，合同应属无效，不能按照合同约定来履行，实际上双方在签署后房屋已经由京良公司实际使用，并缴纳房租，既然合同无效，应当由实际使用人来承担相应义务；经审理，本院于2019年11月28日作出（2018）京0115民初19672号民事判决书，认定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由于涉案场地未取得建设工程规划许可证，故乐家富国公司与金百万公司签订的《乐家购物中心租赁合同》应属无效。经法院依法释明后，乐家富国公司坚持主张按照有效合同审理并据此提出诉讼请求，故对于乐家富国公司的诉讼请求应予驳回”，判决：“一、确认北京乐家富国商业管理有限公司与北京金百万餐饮股份有限公司签订的《乐家购物中心租赁合同》无效；二、驳回北京乐家富国商业管理有限公司的诉讼请求。”该民事判决现已生效。京良公司的工商注册住所即为诉争**房屋，其成立日期为2014年8月21日，至本案审理时，其经营状态为吊销，尚未注销，具有诉讼主体资格；2018年11月26日，北京市工商行政管理局大兴分局作出《列入经营异常名录决定书》，认，认定京良公司因工商行政管理部门通过登记的住所或者经营场所无法取得联系决定将京良公司列入经营异常名录；经查询工商档案，京良公司的原股东为吴秋婷及“北京金百万餐饮娱乐有限责任公司”，后在2015年变更为吴秋婷1人，金百万公司将其持有的股份出资2800000元（约占68.15%的股权）转让给吴秋婷。就京良公司实行资金集体管理制度，其所有收入均转入金百万公司设立的资金池账户，京良公司只留5000元备用金，资金进入资金池后由金百万公司统一进行管理、调配的事实，乐家富国公司提交《资金管理制度》《资金注入时间》等证据材料；就京良公司发生对外付款时，首先由京良公司向金百万公司提交申请，该申请经金百万公司批准后，由金百万公司通过资金池向京良公司账户拨款，京良公司得到拨款后再进行对外付款的事实，乐家富国公司提交金蝶系统登录流程截图及费用审批单。就申请人乐家富国公司与被申请人金百万公司于2013年9月5日所签订《合营协议》、于2013年9月15日所签订《补充协议》所涉及共同设立新公司（即京良公司）所引发争议，申请人乐家富国公司提出要求金百万公司支付股权分红款等仲裁请求；北京仲裁委员会于2019年6月3日作出（2019）京仲裁字第1191号裁决书，仲裁庭认定：“2015年7月被申请人股权转让后直至京良店暂停经营期间，被申请人与京良店之间仍保持资金池款项往来、业务审批、工资发放、贷款拨付、停业处置等包括资金管理、人事管理、采购管理等在内的经营管理行为，仲裁庭认为，可以认定被申请人仍实际经营管理京良店，对于被申请人关于其难以按照《合营协议》的约定负责京良店的经营、采购、财务管理，统一负责京良店的日常经营管理，京良店实际由申请人经营管理的主张，缺少证据支持，仲裁庭实难予以采信”，即认定虽然乐家富国公司与金百万公司签订了《合营协议》，但诉争008号房屋系由金百万公司经营管理。就008号房屋状况，经询问，乐家富国公司陈述称，目前房屋状况为还处于暂停经营的原状，经法庭提示，乐家富国公司也试图自力救济，尽量减少损失，但确实找不到愿意对腾退过程进行公证的公证处，所以房屋内物品及附属物均没有移动，并提交视频及照片；上述电子证据显示，虽然部分经营物品被搬离，但008号房屋内仍留有大量餐桌、大型厨具等经营物品；对经营人的撤场时间，乐家富国公司陈述称，相关人员在2017年11月30日之前就已经陆续离场了，对最后离场时间不清楚，因为没有员工宿舍了，所以经营人就暂停经营了，之后因金百万公司自身出现一些问题，就搁置未再继续经营，经营人在2017年12月1日向乐家富国公司发了停业告知书，但也只是写明暂停经营，没有说终止经营，乐家富国公司未对008号房屋采取断水断电等限制经营措施，只是催缴过租金。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，金百万公司、京良公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，诉争《乐家购物中心租赁合同》签订于2014年4月1日，且在本院于2019年11月28日所作出（2018）京0115民初19672号民事判决书中确认为无效合同，乐家富国公司亦在2020年提起本案诉讼，上述时间均在2021年1月1日民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》等法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因诉争租赁合同被生效判决确认为无效合同，故对乐家富国公司要求金百万公司返还008号房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据自2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故对乐家富国公司要求金百万公司参照合同约定给付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持；经核算，其所主张金额及计算标准与合同书一致，并无不当。下面分析京良公司是否针对上述2项请求承担连带责任；因合同发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体；出租人以承租人和实际使用房屋的企业为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任的，一般不予支持，但有证据证明该企业对承租人所欠合同债务构成债务加入的除外。实际使用房屋的企业同意承担承租人欠付租金等合同债务，或者其存在以自己名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的，可以认定为前述的债务加入。综合考虑本案具体情况，特别是乐家富国公司所提交证据以及金百万公司在生效案件中的答辩意见，本院认定京良公司之行为构成债务加入，应承担连带责任。综上所述，对乐家富国公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（自2009年9月1日起施行）第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、北京金百万餐饮股份有限公司于本判决生效后十日内将其与北京乐家富国商业管理有限公司所签订《乐家购物中心租赁合同》所涉及租赁房屋即位于北京市大兴区西红门镇京良路10号乐家购物中心A座三层008号房屋腾退返还给北京乐家富国商业管理有限公司；二、北京金百万餐饮股份有限公司于本判决生效后十日内给付北京乐家富国商业管理有限公司二〇一九年十二月三十一日之前的房屋占有使用费6328948.02元，并给付二〇二〇年一月一日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按照每日每平方米3元的标准，以及2050平方米的租赁面积计算）；三、对于本判决第一项所确定腾退义务，以及第二项所确定金钱给付义务，北京金百万京良餐饮有限公司承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56103元、公告费560元，均由北京金百万餐饮股份有限公司、北京金百万京良餐饮有限公司连带负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 振二〇二一年四月二十九日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷