湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1021民初162号 原告：肖厚荣，男，1968年10月17日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告：朱灶红，女，1969年5月20日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 上述两原告委托诉讼代理人：肖良东，湖南锐鹏律师事务所律师，代理权限系****。 被告：谢政翰（曾用名谢贵斌），男，1973年5月22日出生，汉族，住湖南省郴州市资兴市。 第三人：湖南桂阳农村商业银行股份有限公司，住湖南省郴州市桂阳县龙潭街道欧阳海大道116号荣信世家12栋101户等。 法定代表人：谢华南，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈艳平，湖南星河律师事务所律师，代理权限系****。 原告肖厚荣、朱灶红与被告谢政翰及第三人湖南桂阳农村商业银行股份有限公司（以下简称桂阳农商行）所有权确认一案，本院2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖厚荣、朱灶红及两原告的委托诉讼代理人肖良东到庭参加诉讼，被告谢政翰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人桂阳农商行的委托诉讼代理人陈艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖厚荣、朱灶红向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认位于桂阳县××镇××路××号××栋××号门面（桂阳县房权政城区字第0××3号房屋所有权证所登记的102号）所有权为原告肖厚荣、朱灶红共同所有；2、请求判令被告谢政翰立即将桂阳县房权政城区字第0××3号房屋所有权证所登记的102号房产分割登记至肖厚荣、朱灶红名下；3、请求判令确认桂阳县房他证城区字第**号他项权利证项下抵押登记无效；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2001年4月，案外人周正中受让企业改制处置的国有土地使用权，并办理登记，证号为××。同年，周正中以桂阳县地产综合开发公司的名义开发涉案房屋，项目取名森园楼。2001年7月8日，周正中与袁治芳（已故）签订《桂阳县国土局地产公司商品住宅楼承包合同书》，约定由袁治芳全额垫资以包工包料的方式承担森园楼Ｄ栋及该栋楼的片石护坡工程，周正中以该栋楼的门面、住房作价抵偿袁治芳的工程款，该栋楼的门面、住房均由袁治芳出售，办证的一切费用均由周正中承担。谢政翰与袁治芳合伙开发案涉房屋楼盘。2007年1月10日，肖厚荣、朱灶红与涉案房屋开发合伙执行人袁治芳签订《房地产买卖契约》，约定肖厚荣、朱灶红以2348元／ｍ＇的价格，购买谢政翰与袁治芳合伙开发的已竣工交付使用的桂阳县园艺路森园Ｄ栋10-26号门面，计价面积为38.25ｍ；除留押金8000元外，合同签订当日交清全部购房余款，水、电开户费由肖厚荣、朱灶红自负；押金在谢政翰交付肖厚荣、朱灶红三证时付清；房地产过户所需缴纳税费，由双方按规定各自承担。肖厚荣、朱灶红于当日交清约定应付房款81800元，袁治芳当日将房屋移交肖厚荣、朱灶红，由肖厚荣、朱灶红行使收取门面租金权利。2007年9月20日，肖厚荣、朱灶红向袁治芳支付新增厨卫间和水表款4700元。肖厚荣、朱灶红接受门面后，多次催促袁治芳办理房屋所有权证、土地使用权证和契证，但一直未能如愿。今年以来，肖厚荣、朱灶红陆续接到谢政翰及桂阳农商行的电话，要求肖厚荣、朱灶红腾房交桂阳县人民法院拍卖清偿桂阳农商行的抵押债权。经肖厚荣、朱灶红查询得知，2003年4月16日，周正中以“桂阳县地产综合开发公司森园项目”的名义将案涉房屋占有的位于××镇××路××号的532ｍ土地使用权转让给谢贵斌等20户人，2003年4月23日谢贵斌等28户受让人办理土地使用权登记。2003年5月20日，谢政翰使用谢贵斌的名称申请办理××镇××路××号101-110号，共10个门面计365.29ｍ房屋所有权初始登记，证号为××号。改名后，将10个门面变更登记至谢政翰名下，证号为××号。2012年2月29日，谢政翰改名后以10个门面中的102、104号门面作抵押，为李衍喜在桂阳农商行的前身桂阳县农村信用合作联社贷款50万元担保，并办理抵押登记，他项权利证为桂阳县房他证城区字第**号。因贷款逾期未还，桂阳农商行向桂阳县人民法院提起诉讼，桂阳县人民法院于2015年10月13日，以（2015）桂阳法民初字第00825号民事判决书判决谢政翰对该贷款本息承担连带清偿责任，桂阳农商行对案涉房屋的拍卖、变卖款享有优先受偿权。 肖厚荣、朱灶红认为，其二人与袁治芳签订的《房地产买卖契约》合法有效，肖厚荣、朱灶红依约交付购房款，袁治芳已经向肖厚荣、朱灶红交付房屋，案涉房屋由肖厚荣、朱灶红实际控制，肖厚荣、朱灶红享有案涉房屋所有权。被告迟迟不给肖厚荣、朱灶红办理产权分割登记，且未经肖厚荣、朱灶红同意，在肖厚荣、朱灶红所有的房屋上设置抵押权，侵害了肖厚荣、朱灶红的合法权益，故向法院提起诉讼。 被告谢政翰未到庭，未进行答辩，亦未向本庭提交证据。 第三人桂阳农商行辩称，一、根据合同相对性原则，本案肖厚荣、朱灶红所依据的《房地产买卖契约》的合同主体系肖厚荣、朱灶红与袁治芳，袁治芳是合同相对方，其才是本案适格被告，袁治芳已死亡，袁治芳的继承人应概括继承该契约合同的权利及义务。 二、肖厚荣、朱灶红诉请确认桂阳县××镇××路××号××栋××号门面（桂阳县房权证城区字第0××3号房屋所有权证所登记的102号）所有权为两肖厚荣、朱灶红共同所有毫无事实和法律依据，应予以驳回。理由为：1、《房地产买卖契约》的真实性存疑，具体体现在：①被告于2003年5月份就完成了涉案门面的所有权初始登记，当时就已经确定门面号为102号，而肖厚荣、朱灶红提交的契约是2007年1月10日签订，契约约定购买森园Ｄ栋门面**号，面积38.25平方米，与涉案门面门号和面积（37.54平方米）都不一致，不能证实肖厚荣、朱灶红从袁治芳处购买的门面与涉案门面是同一事物；②肖厚荣、朱灶红从袁治芳处购买门面时完全可以到相关部门去核实门面的产权信息，肖厚荣、朱灶红作为成年人，购买门面不是小事，应当谨慎对待，但是其并未核实门面的产权信息，就跟袁治芳签订了《房地产买卖契约》，并且在长达数年都未通过合法途径要求袁治芳办理产权证，造成的不利后果由其自行承担；③肖厚荣、朱灶红提交的证据收据、收条无银行转账凭证，不能证实肖厚荣、朱灶红已实际支付了门面购房款；④该房地产买卖契约第九条约定“本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”，肖厚荣、朱灶红亦未提供证据证实该房地产买卖契约经过了房地产买卖主管机关审查批准，该契约并未生效。2、假设肖厚荣、朱灶红与袁治芳签订《房地产买卖契约》系双方的真实意思表示，但是该行为系债权行为，肖厚荣、朱灶红基于买卖合同所享有的仅是要求出卖人办理房屋所有权转移登记手续的债权请求权，基于债权请求权肖厚荣、朱灶红只能诉请合同相对方袁治芳履行该合同。在履行合同请求尚未实现之前，肖厚荣、朱灶红对于诉争门面并不享有物权，所以肖厚荣、朱灶红要求法院确认诉争门面为其所有，没有物权基础和法律依据。另涉案门面于2003年5月份就完成了所有权初始登记，门面登记在被告名下。被告将门面抵押给桂阳农商行，双方签订了《抵押合同》，并办理抵押登记。桂阳农商行对涉案门面的抵押权受法律保护，肖厚荣、朱灶红所享有的债权请求权不能对抗桂阳农商行的抵押权。故《房地产买卖契约》已经无法履行，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条之规定，对非金钱债务因法律上或者事实上不能履行，致使不能实现合同目的的，合同当事人不能要求对方当事人继续履行。肖厚荣、朱灶红基于合同关系可以要求合同相对方袁治芳承担违约责任或者赔偿损失。 三、桂阳农商行在涉案102号门面上设立的抵押权合法有效，相关权益依法应当受到保护，肖厚荣、朱灶红诉请确认桂阳县房他证城区字第**号他项权利证项下抵押登记无效没有法律及事实依据，应予以驳回。理由为：1、肖厚荣、朱灶红并未提交相关证据证明抵押合同存在《中华人民共和国民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条规定的合同无效情形，抵押合同经桂阳农商行与被告意思自治达成，合法有效。2、桂阳农商行接受涉案门面作为抵押物，并依法办理抵押登记时，该抵押门面的产权问题并不存在争议，不属于《中华人民共和国民法典》第三百九十九条规定的不得抵押的“所有权、使用权不明或者有争议的财产”。桂阳农商行是基于信任当时涉案门面的产权证所记载的内容是真实、准确的，系由国家行政机关依法定程序审查后作出的确认，是具有物权公示公信效力的，接受涉案门面作为抵押物并向借款人发放贷款，桂阳农商行已依法办理了涉案门面的抵押登记手续，根据《中华人民共和国民法典》规定，当事人以不动产进行抵押的，抵押权自办理抵押登记时成立。3、桂阳县人民法院（2015）桂阳法民初字第00825号生效民事判决书判决认定桂阳农商行对涉案抵押门面享有优先受偿权，该案已经进入执行阶段，桂阳农商行有权对涉案抵押门面进行处置。 综上所述，被桂阳农商行的诉请没有事实和法律依据，为维护桂阳农商行的合法权益，请求驳回被桂阳农商行的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原、被告提交证据经庭审核实，均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月10日，袁治芳与肖厚荣、朱灶红签订《房地产买卖契约》，合同约定：“…甲方自愿将坐落在桂阳县园艺路森园D栋门面**的房地产（房屋建筑面积38.25平方米）出售给乙方…甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币每平方（大写）贰仟叁佰肆拾捌元；2348元。乙方由二〇〇七年一月十日前付清给甲方，购房定金将最后一次付款中冲抵。付款方式：留押金捌仟元（8000元）在交付给乙方交证时乙方必须交清捌仟元”。此后该门面一直由肖厚荣及其妻子朱灶红管理使用，但未办理过户手续。 2012年2月12日，案外人李衍喜以承包工程为由向桂阳农商行借款500000元并签订（2021）借字［02］第02号《借款合同》，谢政翰（抵押人）为该笔借款合同提供担保并签订（2021）抵字［02］第02号《抵押合同》，合同约定：“…抵押人同意以下列财产桂阳××镇××路××号（详见编号20120221的抵押清单）作为抵押物…上述抵押物暂作价人民币（金额大写）捌拾肆万零壹佰肆拾元元整…”。2012年2月28日，桂阳农商行与谢政翰针对（2021）抵字［02］第02号《抵押合同》办理了桂阳县房他证城区字第**号他项权利证抵押登记。2011年5月14日，袁治芳过世。 本院认为，本案系所有权确认纠纷。本案争议焦点系：一、关于桂阳县××镇××路××号××栋××号门面（桂阳县房权政城区字第0××3号房屋所有权证所登记的102号）所有权权属问题以及过户登记履行的问题；二、桂阳县房他证城区字第**号他项权利证的抵押登记是否有效。 关于焦点一，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”规定。本案中，桂阳县××镇××路××号××栋××号门面已被登记在谢政翰名下，房屋所有权证号为：桂阳县房权政城区字第0××3号，该门面已经通过行政登记确权。另，该门面正处于被本院查封状态无法进行过户，故肖厚荣、朱灶红主张谢政翰协助过户的诉请，本院不予支持。 关于焦点二、本院已于2015年10月13日作出(2015)桂阳法民初字第00825号生效民事判决书，该判决已确认谢政翰抵押门面有效。 综上所述，本院对原告的诉讼请求不予以支持。依据 《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告肖厚荣、朱灶红的诉讼请求。 案件受理费240元，减半收取计120元，由原告肖厚荣、朱灶红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员 欧阳思俊 二〇二一年四月一日 法官助理李沁 书记员李烁宇 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。