包头市东河区人民法院民事判决书（2021）内0202民初41号原告：贾海霞，女，1970年8月1日出生，公民身份号码×××，现住包头市。委托代理人云奋强，系内蒙古首佳律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。被告：包头市润石嘉艺贸易有限责任公司。法定代表人：仰杰进。住所：内蒙古自治区包头市稀土开发区南壕村1区6栋1号01室。委托代理人师伟，系公司员工，委托代理权限为特别授权。被告：内蒙古锐创置业经纪有限公司。法定代表人：黄春明。住所：内蒙古自治区包头市稀土高新区稀土路7号（包头市西捷物流公司内）。委托代理人贾继珍，系内蒙古罡和律师事务所律师，委托代理权限为一般代理。原告贾海霞诉被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司、内蒙古锐创置业经纪有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年8月11日，原告与被告润石嘉艺公司签订三份《东站西街集贸市场租赁协议》，协议中约定三柜台租期为30年，租金合计210978元。被告润石嘉艺公司三节柜台收取原告218099元，多收取原告7121元租金。被告锐创置业公司作为被告润石嘉艺公司启动市场宣传公司向原告收取租赁定金24000元，并出具定金收据。同日，原告与被告润石嘉艺公司签订了《委托管理协议》，将三节柜台委托被告经营三年，但被告只向原告返还了两年的租金，一年16879元租金没有返还。根据《民法典》的规定，租赁期超过20年的10年部分无效，多收取的租金70326元被告应该返还。二被告多收取的7121元也应返还，二被告合计应返还原告94326元，并应支付相应的利息，现诉至法院请求：1、判决确认原告和被告嘉艺公司签订的东站西街集贸市场叁份租赁协议中超过贰拾年的拾年租期无效；2、判令被告嘉艺公司、锐创置业公司共同向原告返还叁节柜台拾年租金70326元，返还多收取原告租金7121元，返还原告三节柜台一年租金16879元，合计返还原告94326元；3、判决被告嘉艺公司、锐创置业公司承担自2017年8月12日起到实际全部返还原告94326元租金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款年利率计算；4、本案诉讼费用由被告承担。被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司辩称，超过20年部分无效的10年租金我们同意返还，三年三节柜台共计退还70326元，原告诉请的剩余其他租金我们已经返还，我们有凭证，利息我公司不承担，定金不予退还，关于定金原告是为了享受优惠自愿缴纳的定金，所以不应退还，即便退还，也应当由博某公司承担，我公司不是实际收款方，也不是定金实际占用方，不应承担返还定金的义务。被告内蒙古锐创置业经纪有限公司辩称，因合同无效导致的租金返还责任应当由润石嘉艺公司承担，租金利息损失应当由贾海霞自行承担。租赁协议签订的主体是润石嘉艺公司和贾海霞，对于合同无效，双方都有过错，根据法律规定，双方应该各自承担相应责任。从“定金”的性质上看，虽名为定金，但是实为电商费。这是润石嘉艺公司从租金中让渡出来的一部分费用，用于支付我公司推广营销等的费用。原告自愿缴纳该费用且最终也实际享受了租金价格上的优惠。该民事法律行为亦未违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗。即便退还也应由润石嘉艺公司退还，而非由锐创公司退还，关于“定金”利息损失，因是原告自愿交付，没有违反法律法规的规定，该民事行为合法有效。另，原告明知道被告收取该费用，并未在当时提出异议并要求退还，应当减轻或免除润石嘉艺和锐创的责任。同时，贾海霞主张返还定金超过了法定的诉讼时效。经审理查明：2017年8月11日，原告贾海霞与被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司签订三份《东站西街集贸市场租赁协议》，原告租赁被告东河区东站西街集贸市场三个商铺，租赁期为30年，租金合计210978元。同日，原告与包头市润石嘉艺贸易有限责任公司签订三份《东站西街集贸市场委托经营管理协议》，约定原告委托包头市润石嘉艺贸易有限责任公司经营管理其所租赁三个商铺，委托期限为3年，即2018年1月1日至2020年12月31日，返租租金合计50637元，其中16879元冲抵租赁费，剩余33758元返还原告。2017年8月11日，原告向被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司交纳租赁费194099元，被告出具了收款收据。另查明，原告与被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司订立租赁合同过程中，就所租赁商铺签订过三份《签约确认单》，确认单中记载三个商铺的认购价分别为：86107元、86764元，每个商铺交纳8000元享受租赁优惠均为16000元，原告三个商铺共交纳24000元。2017年8月11日，被告内蒙古锐创置业经纪有限公司（以下简称锐创公司）就原告所交纳的上述24000元款项给原告出具了收款收据，收据记载为“定金”。又查明，被告润石嘉艺公司与案外人博某联行（北京）房地产经纪有限公司包头分公司（以下简称博某经纪包头分公司）签订过一份《东站西街集贸市场委托服务代理合同》（签订日期未注明），委托内容为被告润石嘉艺公司委托博某经纪包头分公司对本项目提供商业产品服务代理及电子商务服务，并作为本项目独家代理公司、独家渠道电商服务。委托服务代理房屋范围为代理包头东站西街集贸市场及规划所有商业产品。在第七条第③项约定，合作期内，甲方（被告润石嘉艺公司）同意本项目合作房源可统一按照优惠价格服务代理，且允许乙方（博某经纪包头分公司）每套8000元的标准收取电商费。被告锐创置业公司提出其与案外人博某经纪包头分公司系合作关系，博某经纪包头分公司委托锐创置业公司代为收取上述电商费，并提供博某经纪包头分公司出具的情况说明书予以证明。现原告诉至法院请求：1、判决确认原告和被告嘉艺公司签订的东站西街集贸市场叁份租赁协议中超过贰拾年的拾年租期无效；2、判令被告嘉艺公司、锐创置业公司共同向原告返还叁节柜台拾年租金70326元，返还多收取原告租金7121元，返还原告三节柜台一年租金16879元，合计返还原告94326元；3、判决被告嘉艺公司、锐创置业公司承担自2017年8月12日起到实际全部返还原告94326元租金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款年利率计算；4、本案诉讼诉讼费用由被告承担。以上事实有当事人的陈述、签约确认单、收款收据、管理协议、委托服务代理合同在案予以佐证。本院认为，原告贾海霞与被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司签订的三份《东站西街集贸市场租赁协议》系双方真实意思表示，因该租赁协议约定双方的租赁期限为30年违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，故此协议中租赁期限超出法律规定范围的10年无效。无效部分所收取的租赁费应予返还原告，占用资金的利息损失应依相应的责任情况予以支付。原告交纳租赁费210978元，被告对应返还无效部分租赁费70326元无异议，本院予以确认。原告要求被告按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款年利率，自2017年8月12日起，支付相应的利息。被告不予认可。被告润石嘉艺公司作为出租一方，出具统一制式合同，应对租赁期限超过法律规定范围的情况承担责任，故本院对原告所诉请利息损失中合理部分予以支持，即以无效租赁期间10年的租金70326元为基数，自2017年8月12日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利随本清。另有，原告要求被告内蒙古锐创置业经纪有限公司共同返还无效部分租金，锐创公司不予认可。被告锐创公司不是原告租赁合同的相对主体，故原告该请求于法无据，本院不予支持。又有，原告要求被告返还其所交纳的两个商铺“定金”24000元，被告不予认可。通过庭审查明，被告锐创公司收取上述费用系基于被告润石嘉艺公司与案外人博某联行（北京）房地产经纪有限公司包头分公司（以下简称博某经纪包头分公司）签订的《东站西街集贸市场委托服务代理合同》中关于每套商铺8000元电商费的约定。原告签订《签约确认单》并交纳24000元，被告早在2017年8月11日就给原告出具了收据，原告已实际享受到租赁优惠，原告对此是明知且认可的，该项费用亦属于其应当支付费用的一部分，且原告总共支付的费用亦未超过其应当支付的认购总价，原告的权利并未因此受到损害，故原告要求被告返还该款项及利息的主张缺乏依据。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告贾海霞与被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司签订的《东站西街集贸市场租赁协议》中租赁期超过20年以上的10年部分无效；二、被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司于本判决生效之日起15日内退还原告无效租赁期10年的租金70326元；三、被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司于本判决生效之日起15日内以无效租赁期间10年的租金70326元为基数，支付资金占用期间的利息：从2017年8月12日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利随本清；四、驳回原告的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2158.16元，减半收取1079.08元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审判员 郭常勇二O二一年四月二日书记员 李永丽（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。