北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初7227号原告：杜文敏，女，1957年1月18日出生，汉族，北京金源投资管理有限公司退休职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：曹祥海，北京市鉴杜律师事务所律师。被告：王春生，男，1956年11月30日出生，汉族，中国供销合作对外贸易公司退休职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邓和平，北京市常鸿律师事务所律师。原告杜文敏与被告王春生合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员宁泽兰独任审理，公开开庭进行了审理。原告杜文敏及其委托诉讼代理人曹祥海，被告王春生及其委托诉讼代理人邓和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜文敏向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告杜文敏与被告王春生于2003年就北京西城区**胡同**号房屋的口头借名买房协议有效；2.依法判决北京西城区**胡同**号房屋归原告杜文敏所有，确认北京西城区**胡同**号房屋出卖款人民币473万元归原告所有，并由被告王春生返还给原告杜文敏房屋出卖款人民币473万元；3.被告返还原告工龄优惠折抵的购房款61016元；4.依法判决被告王春生承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是原告之夫马某2的亲妹妹的丈夫，原告与被告基于亲戚身份人身信赖关系，在2003年没有签订书面借名买房协议、已经形成并实际履行口头借名买房协议，（借名人）被告借用（出名人）原告的名义购买北京市西城区**胡同**号房屋，且房屋所有权登记在原告名下。2016年12月2日，被告以出卖人原告名义且代替原告签字，与居间方北京链家房地产经纪有限公司及买受人杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及补充协议和《居间服务合同》，与北京方源房地产咨询服务有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，以人民币473万元买卖价格将上述北京市西城区**胡同**号房屋出卖给买受人杨某。《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，……”。第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）【法释(2016)5号】第一条：“审查基础关系或确认权属于民事诉讼受案范围因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。……”。原告认为，原告是上述北京市西城区**胡同**号房屋登记所有权人并享有相应法定权利。综上所述，请人民法院依法查明事实，并支持原告的诉讼请求。被告王春生辩称，同意第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求，考虑到双方亲戚关系，同意第三项诉讼请求。答辩人与被答辩人是亲戚，答辩人爱人马某1与被答辩人爱人马某2是亲兄妹。答辩人是中国供销合作对外贸易公司职工，公司将坐落于北京市西城区**胡同**号分配给答辩人，答辩人购买了涉案房屋，2002年2月20日取得房屋所有权，房屋产权证号：京房权证私字第XXXX号，面积为43.6平方米，2002年6月，中国供销合作对外贸易公司将公司职工道尔吉的住房调整给答辩人，按照当时公司的规定，分配给答辩人一套房子面积不够，二套面积加起来又超过标准，同意将北京市西城区**胡同**号登记在亲戚名下，这样北京市西城区**胡同**号的产权证变更到被答辩人杜文敏名下。认可双方有口头借名买房协议，同意原告的第一项诉讼请求。答辩人一直居住在北京市西城区**胡同**号内，所有费用都是答辩人负担。2016年12月2日答辩人将涉案房屋出售给第三人杨某。因涉案房屋登记在被答辩人名下，被答辩人2016年12月2日亲笔签订《授权委托书》，委托书授权答辩人享有以委托人的名义签署买卖合同、收取定金、收取购房款、享有《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，第三人杨某将所有售房款400万元先是打到被答辩人卡内，被答辩人于2017年4月20日又将全部房款转到答辩人卡内。其余房屋家具、家电、装修及配套设施作价73万元，第三人杨某直接交给了答辩人。被答辩人夫妻二人又亲自到房屋产权中心配合办理过户手续，现涉案房屋2017年1月已登记在杨某名下。涉案房屋其所有权是答辩人的，被答辩人对涉案房屋没有任何权利。涉案房屋从公司分配给答辩人到2016年12月出售，一直是答辩人居住。2016年12月2日涉案房屋出售，被答辩人知道房屋是答辩人的，她配合办理全部房屋出售手续，所有售房款也全部转给答辩人。从2016年12月2日涉案房屋出售到今已四年，远超过三年的诉讼时效，被答辩人一直没有提出异议。综上所述，涉案房屋其所有权是答辩人的，被答辩人并不享有任何权利，而且涉案房屋出售给第三人已四年，已经超过法定的三年诉讼时效，请求法院驳回被答辩人的第二项诉讼请求。关于第三项诉讼请求，考虑到双方亲戚关系，虽然没有用原告的工龄，但同意第三项诉讼请求。经审理查明，双方均认可：原、被告系亲戚关系。原告之夫为马某2，马某1为马某2的妹妹，被告为马某2之夫。原告主张被告借用原告姓名和身份信息购买了北京市西城区**胡同**号房屋。被告对此不予认可，主张涉案房屋原本就登记在被告名下，由于单位要将另外的住房调整给被告，但分配一套房子面积不够，分配两套房子又超标。被告单位同意将涉案房屋登记在原告名下，因此就将涉案房屋登记在原告名下，但双方并不存在借名买房的协议。诉讼中，调取的涉案房屋的档案材料载明情况如下：王春生在2001年9月3日的单位出售公有住房房价计算表上签字，2002年2月20日的，涉案房屋登记在王春生名下。2003年4月15日，王春生（甲方，下同）与中华全国供销合作总社（乙方，下同）签订《已购公房回购协议》，内容为：甲方于1999年9月以房改售房成本价购乙方房产于西城区**胡同**号房1室一套，……。因甲方单位调房，将该房退给乙方。乙方同意按照国家房改的有关政策回购该房屋，乙方根据国家房改政策退甲方的相关费用。2003年4月10日，中华全国供销合作总社（甲方）与杜文敏（乙方）签订房屋买卖契约，约定甲方将涉案房屋出售给乙方。2003年4月15日，杜文敏在单位出售公有住房房价计算表上签字，计算表中填写了杜文敏男方、女方的工龄。2004年5月24日，中华全国供销合作总社出具变更申请：“我单位因调房，现申请将西城区**胡同**号产权变更。原产权人王春生，申请变更为杜文敏。”2003年4月10日，登记产权人为杜文敏，产权来源为房改售房，其中查丈情况表中记载“因房改调房，原产权人王春生同意将房产由新调入户杜文敏购买，批件存入卷内。”被告主张虽然2003年4月15日的单位出售公有住房房价计算表中写了杜文敏男方、女方的工龄，但实际并未用到原告杜文敏的工龄。双方还认可：2016年12月2日，杜文敏为王春生出具授权委托书，委托王春生出售北京市西城区**胡同**号房屋，马某2签写同意出售证明。当日杜文敏与杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》。同时，双方均认可该房屋售价473万元，其中400万元房款转入原告账户后，原告转账给了被告，另外73万元由买房人杨某转入了被告名下。上述事实，有房屋产权证、房屋档案、北京市存量房屋买卖合同、银行转账及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，原告主张双方存在借名买房协议，要求确认有效，被告对此予以认可，并同意原告的该项诉讼请求，而根据现有证据确实存在被告借用原告名义购买北京西城区**胡同**号房屋的情况。因此，原告要求确认双方口头借名买房协议有效的诉讼请求，本院予以支持。由于双方存在口头借名买房的协议，北京西城区**胡同**号房屋实际为被告王春生所有，因此原告要求确认北京西城区**胡同**号房屋归原告杜文敏所有、要求北京西城区**胡同**号房屋出卖款人民币473万元归原告所有，由被告王春生返还给原告杜文敏房屋出卖款人民币473万元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还工龄优惠折抵的购房款61016元的诉讼请求，被告表示虽然不认可购买房屋用到了原告夫妻的工龄，但考虑到双方亲戚关系，同意向原告返还工龄优惠折抵的购房款61016元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条之规定，判决如下：一、确认原告杜文敏与被告王春生于2003年就北京西城区**胡同**号房屋的口头借名买房协议有效。二、本判决生效之日起七日内，被告王春生返还原告杜文敏工龄优惠折抵的购房款61016元。三、驳回原告杜文敏的其他诉讼请求。案件受理费44640元，由原告杜文敏负担43340元（已交纳），被告王春生负担1300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如果王春生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 宁泽兰二〇二一年四月二十五日法官助理 杨思佳书 记 员 陈凯枫