北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初59619号原告（反诉被告）：七彩映天（北京）影视文化有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：辛浩，女，1975年4月16日出生，汉族，七彩映天（北京）影视文化有限公司董事长，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：北京中天金沙房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳北苑路大羊坊6号院（出让部分）C座19层2单元2210。法定代表人：周易，执行董事。委托诉讼代理人：金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，北京市昆仑律师事务所律师。第三人：北京九九瓶文化投资有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡勇士营30号601室。法定代表人：周易，执行董事。委托诉讼代理人：金小兵，身份同上。原告（反诉被告）七彩映天（北京）影视文化有限公司（以下简称七彩映天公司）与被告（反诉原告）北京中天金沙房地产经纪有限公司（以下简称中天金沙公司）、第三人北京九九瓶文化投资有限公司（以下简称九九瓶公司）合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。七彩映天公司法定代表人辛浩，中天金沙公司及九九瓶公司委托诉讼代理人金小兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。七彩映天公司向本院提出诉讼请求：1、判令中天金沙公司返还房款275万元；2、判令中天金沙公司支付违约金50万元。事实和理由：2013年10月21日，我方与中天金沙公司签订《房屋所有权转让合同》，合同标的物系北京市朝阳区北苑东路勇士营外海九号的第5号院（以下简称5号院）。房屋总价款500万元，我方分期支付，自合同签订之日至2018年10月15日，我方累计向中天金沙公司支付房价款275万元。2018年11月7日，我方收到中天金沙公司微信转发信息，内容系北京市朝阳区来广营乡新生村委会关于房屋拆迁的通知，落款日期系2018年9月28日。2019年1月24日，我方收到中天金沙公司书面通知要求单方解除合同，我方书面拒绝，此后我方没有依约支付剩余房款，双方就中天金沙公司违约事宜进行协商。中天金沙公司违背诚实守信原则，没有依约实现合同目的，应当退还我已付费用并赔偿损失。为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。中天金沙公司辩称并提出反诉请求：判令七彩映天公司支付2013年10月21日至2019年1月24日期间的房屋占有使用费2628761.34元。事实和理由：不同意七彩映天公司的诉讼请求。签约后，我方依约将5号院交付七彩映天公司使用，房屋被拆除是土地所有人实施的行为，与我方无关。5号院所在土地是集体土地，集体土地使用权人是北京市朝阳区来广营乡新生村经济合作社（以下简称新生村经济合作社），北京中天财东园艺科技有限公司（以下简称中天财东公司）承租上述土地，我方在土地上建造5号院，两公司是同一法定代表人。2013年10月21日，我方与七彩映天公司签订《房屋所有权转让合同》，我方转让的是房屋使用权，截止至2029年12月31日，使用费合计500万元，使用权转让期限与土地租赁期限一致，将近400平方米的房屋出售款不会这么便宜。签约后，七彩映天公司已付250万元。根据北京市统一疏解整治促提升行动，5号院被列入拆除腾退范围，七彩映天公司于2019年1月24日腾退房屋，5号院拆迁经济补偿金大约30万元，双方已经协商解决，仅对于涉案合同存在争议。七彩映天公司实际占有使用5号院，不存在实际损失，协议无效，不应适用违约金条款，故不同意全部的诉讼请求。另，七彩映天公司自2013年10月21日至2019年1月24日期间占有使用房屋，应当支付房屋使用费，故提起反诉，望判如所请。七彩映天公司针对反诉辩称：我方依约履行己方义务，中天金沙公司将5号院交付我方，我方享有使用权及所有权。中天金沙公司不论基于何种原因，均无权将5号院交付给第三人，主观存在恶意，我方是权利受损方。我方对于中天金沙公司主张的房屋使用费标准不予认可，我方虽然将房屋转租，但不应以此标准作为使用费标准，不同意中天金沙公司的反诉请求。九九瓶公司述称：不同意七彩映天公司的诉讼请求，认可中天金沙公司所述事实，同意中天金沙公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证；对当事人有争议的证据，本院依法予以认定。2013年10月21日，中天金沙公司（甲方）、北京桃满园影视文化传播有限公司（乙方）、中天财东公司（丙方）签署《房屋所有权转让合同》，甲乙双方经友好协商，就乙方受让甲方房产之占有、使用、收益及处分权利一事达成一致：甲方向乙方转让5号院，该房屋为甲方与新生村经济合作社签订《租赁合同书》中第五条第7项的扩建房屋，甲方拥有完全所有权。若甲方因该房屋的所有权而给乙方带来的一切损失由甲方承担，包括但不限于房屋转让款、装修、装饰费用及因此产生的诉讼费用。乙方对甲方该房屋权属情况已充分了解，自愿接受该房屋所有权之受让。房屋所有权转让款500万元，乙方于合同签订之日起支付100万元，自2014年10月21日至2023年10月21日期间，乙方于合同签署日次年起每年10月21日向甲方支付转让款35万元，2024年10月21日前，乙方向甲方最后支付最后一笔转让款50万元。房屋交付在乙方支付第一笔转让款后3个工作日内完成。根据国家政策，房屋土地性质转变为建设用地，由乙方补交相应的土地出让金，可办理房屋产权登记后，甲方协助乙方办理相关手续，甲方不另行收费。自乙方全部交清该房屋转让款后，乙方享有该房屋的所有权，自乙方向甲方支付第一笔款项时，乙方拥有该房屋的使用、收益及处分的权利。本合同履行完毕前，因甲方原因导致本合同解除，甲方收回房屋的，甲方按每年50万元的标准自本合同签订之日至合同解除之日计算乙方使用该房屋所有权的转让款，甲方向乙方支付违约金50万元，甲方向乙方退还剩余转让款。丙方同意并确认由丙方于新生村经济合作社签订的《租赁合同》的所有权利义务由甲方享有和承担，本合同对三方均有约束力。经查，北京桃满园影视文化传播有限公司于2013年12月4日名称变更为七彩映天公司。中天财东公司于2012年9月29日更名为九九瓶公司。另查1，2010年3月24日，新生村经济合作社与中天财东公司签署《租赁合同书》将北京市朝阳区来广营乡新生村新北路栋的院落建筑面积1471平方米及周边围墙出租给中天财东公司使用，租赁期限自2010年7月1日至2029年12月31日。另查2,2018年9月28日，北京市朝阳区来广营乡疏解整治促提升拆除腾退办公室与来广营乡新生村委会联合发布通知，全面启动实施新生村剩余企业的拆除腾退工作，抓紧办理腾退手续，于2018年10月31日前搬迁交房。庭审中，双方均确认中天金沙公司依约将5号院交付七彩映天公司，七彩映天公司已付款项275万元。后因拆迁腾退要求，5号房屋于2019年1月24日被收回。经询，七彩映天公司表示于2015年1月15日以年租金40万元价格出租5号院直至腾退当日。对此，中天金沙公司主张依据《房屋所有权转让合同》约定以每年50万元主张房屋占有使用费。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。依据法律规定，县级以上地方人民政府根据本地农村经济社会发展水平，按照因地制宜、切实可行的原则，确定应当制定乡规划、村庄规划的区域。在确定区域内的乡、村庄，应当制定规划，规划区内的乡、村庄建设应当符合规划要求；建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。本案中，七彩映天公司与中天金沙公司签订之《房屋所有权转让合同》所涉转让标的5号院未经规划建设，转让行为应属无效，本院判定《房屋所有权转让合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。七彩映天公司要求中天金沙公司返还已付购房款275万元有事实及法律依据，中天金沙公司辩称双方实为使用权转让与合同约定不符，且未能举证证明，本院不予采信，对于七彩映天公司返还购房款主张予以支持。涉案合同经认定无效，七彩映天公司依据合同约定主张违约金于法无据，本院不予支持。关于房屋使用费，七彩映天公司占有房屋期间应当支付使用费，中天金沙公司主张2013年10月21日至2019年1月24日期间房屋使用费理由正当，但依据合同约定主张于法无据，本院参考七彩映天公司自认房屋出租价格，酌情判处七彩映天公司支付中天金沙公司房屋使用费210万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第三条、第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京中天金沙房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）七彩映天（北京）影视文化有限公司转让款二百七十五万元。二、原告（反诉被告）七彩映天（北京）影视文化有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京中天金沙房地产经纪有限公司房屋使用费二百一十万元。三、驳回原告（反诉被告）七彩映天（北京）影视文化有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）北京中天金沙房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37600元，由被告（反诉原告）北京中天金沙房地产经纪有限公司（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）七彩映天（北京）影视文化有限公司）。反诉案件受理费27824元，由原告（反诉被告）七彩映天（北京）影视文化有限公司负担23600元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京中天金沙房地产经纪有限公司），由被告（反诉原告）北京中天金沙房地产经纪有限公司负担4224元（已交纳）如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二一年四月二十七日书记员 李剑奇