贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0623民初260号原告：石阡县信德房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91520623789777393W，住所地：贵州省铜仁市石阡县汤山街道办事处平桥街。法定代表人：杨秀国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨笔，贵州杨笔律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兴华，男，1967年6月3日出生，汉族，贵州省石阡县人，住石阡县，系公司员工。被告：陈应和，男，1991年5月20日出生，仡佬族，贵州省石阡县人，户籍地石阡县。原告石阡县信德房地产开发有限责任公司与被告陈应和租赁合同、物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告石阡县信德房地产开发有限责任公司（以下简称信德房开公司）的法定代表人杨秀国及其委托诉讼代理人杨笔、杨兴华与被告陈应和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信德房开公司向本院提出诉讼请求：一、依法终止原被告之间的租赁合同；二、由被告陈应和向原告信德房开公司支付房屋租金共计7300元整；三、由被告陈应和向原告信德房开公司支付利息共计32525元；四、依法判决由被告陈应和向原告信德房开公司支付物业费共计67500元整；五、要求被告支付至2021年1月1日起至2021年3月11日的租金共计64540.96元，物业费共计9505.40元。原被告双方签订的租赁在2020年12月6日到期后，被告任然在使用该房屋，应该承担合同到期后至今的租赁费及物业费。六、本案诉讼费用由被告陈应和承担。事实及理由：2017年12月初，原告为其修建的位于石阡县商用门面进行招商引资，被告找到原告协商，预租赁原告门面用于经营健身房，协商过程中，原告同意以“租一年免二年租金”方式将商用门面租赁给被告。同月7日，原告与被告签订《石阡.泉城别苑商铺有期有偿使用协议书》，该协议书对租赁房屋地点、租赁房屋用途、租期、租金计算方式、权利义务、违约责任等进行了明确约定。该协议书第一条约定原告将位于石阡县商业门面，建筑面积736.77平方米商铺租赁给被告；第四条约定租金以每平方25.44元／月计算，被告需于2017年12月7日前付租金10万元，于2018年4月30日前付租金62500元，于2018年8月30日前付租金32150元，于2018年11月30日前付租金32150元，即租金共计为226800元。因被告于签订协议书当日分别向原告支付10万元租金及5万元租房保证金，剩余三期租金，被告分别向原告出具三份欠条，欠条上约定若被告未按约支付租金，则自愿承担2%的月利息。2018年2月10日，被告为扩大经营，租赁原告位于泉城别××字××街商场××商铺，原告同样给予被告“租一年免两年租金”的优惠，双方于同日签订《泉城·十字天街商铺租赁核算单》，该份协议约定租金为72000元，并对租期及租金支付方式进行了约定，即租用商铺产生租金共计298800元。除此之外，原、被告双方还对被告租赁商铺期间的物业管理费进行了约定，约定物业管理费以2.8元／㎡计算。2018年度，被告向原告支付租金共计107500元；2019年度共计支付租金8000元；2020年1月至今支付租金26000元，共计支付租金241500元。同时经原、被告协商一致，被告向原告支付的50000元租房保证金用以冲抵被告所欠租金，经过冲抵被告还有7300元租金未付。物业管理费经原、被告协商一致，物业管理费以2500元／月收取，从2017年12月20日起开始计算，计算至约定的租赁期限届满，共计产生物业管理费共计90000元，被告租赁期限内，实际向原告支付物业管理费共计22500元，剩余物业管理费67500元至今未付。经原告多次催促,被告均以各种理由迟延支付租金及管理费,已严重损害原告的合法权益。另外，被告并未按照2017年12月7日向原告出具的三张欠条履行支付租金义务，应当按照约定向原告支付利息共计32525元。综上所述，原、被告之间签订的协议符合法律规定，应当受到法律保护，原告已经将商铺出租给被告进行经营，被告应当按照约定向原告支付租金及物业管理费。但被告并未按照约定支付租金及物业管理费，经原告多次催促，被告均以各种理由迟延支付，已严重损害原告的合法权益。据此，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，提出如前诉请。被告陈应和辩称：2020年12月至2021年3月期间的房屋租金我们有异议，因为我们之前和原告有口头协议，因为疫情原因房屋租金有一个延期，由于我老婆身边住院，没有时间来跟原告处理这些相关的事宜，在此期间的租金存在异议；物业费这个问题也存在异议；利息我们也存在异议。因为我们当初协商过有一个延期的过程，现在他们要求2020年12月至今的租金，这个我不接受，对于其诉求中的租金及物业费没有异议，对利息的金额有异议。我现在经济十分困难，在经济这一块不能在第一时间支付，我的器材也不能第一时间搬出。我愿意在2021年年底之前支付给原告方。审理查明：2017年12月初，信德房开公司为其修建的位于石阡县商用门面进行招商引资，陈应和找到信德房开公司协商，预租赁信德房开公司门面用于经营健身房，协商过程中，信德房开公司同意以“租一年免二年租金”方式将商用门面租赁给陈应和。2017年12月7日，信德房开公司与陈应和签订《石阡·泉城别苑商铺有期有偿使用协议书》，主要内容：甲方将位于石阡县商业门面，建筑面积736.77平方米租赁给乙方。乙方承诺租用石阡县铺位，其用途是用于经营健身房；乙方不得擅自改变该房屋的用途。若乙方违反上述第1款关于经营用途的规定，本合同立即终止，甲方有权收回出租房屋，由此给乙方造成的损失由乙方自行承担，甲方不承担乙方的任何责任。租赁方式为：实行有期有偿租赁。乙方租用甲方房屋1年，即2019年12月7日起至2020年12月6日止。租金及交纳方式:租金按年收取，以一年为一个租金缴纳周期，从租赁之日起开始计算。如租期到期，续租本物业租金递增方式以2021年12月6日起，往后按4年租金总价的8%逐年递增。租金以建筑每平方25.44元／月计算租金；2017年12月7日前应缴纳租金为十万元整，2018年4月30日前应缴纳租金为陆万贰仟伍佰元整，2018年8月30日前应缴纳租金为叁万壹仟贰佰伍拾元整，2018年11月30日前应缴纳租金为叁万壹仟贰佰伍拾元整，该租金在本合同签订后部交清，后期续租租金按年一次性缴纳。若乙方需继续租用甲方房屋，甲方应优先租给乙方使用，但房屋的租金应按照当时的市场价，甲乙双方另行协商确定。3、物业及相关费用：甲方为乙方提供基础物业管理服务物业管理费每月按计费面积2.80元／平米收取，水、电费根据乙方实际使用量并参照石阡县供水、供电部门标准收取，由乙方承担。第五条、权利和义务1、甲方拥有本商铺经营管理权。本协议签订后，乙方在使用期内享有合法经营的权利和义务，未经甲方同意乙方不得将本商铺使用权用于抵押、担保、拍卖。2、开业Ｘ年内乙方不得转让转租所使用商铺；其他使用权转让、转租按《信德房开公司商铺使用权转让、转租管理规定》办理。使用权未经甲方书面同意乙方不得擅自转让、转租。因故确需向第三方转让、转租使用权，须按《合同法》和《信德房开发公司使用权转让、转租管理规定》的规定向甲方提出申请，经甲方书面同意后方可转让、转租使用权。商铺的装潢。乙方对商铺进行必要的装潢，必须事先向甲方提出申请（包括装潢方案、设计图纸和装潢材料），经甲方审批书面同意后组织施工；乙方未经审批擅自施工的，必须限期复原，并承担相应责任。商铺修缮。甲方应定期对市场进行检修，公共区域维修费用由甲方负责，商铺内因乙方损坏的维修费用由乙方承担。为规范管理，甲方有权利制定有关规定，乙方在经营活动中应遵守国家法律法规和甲方制定的规定，凡违反甲方管理制度和规定的行为均视为违约行为。乙方有义务配合甲方开展相关工作。甲方负责办理市场建筑、固定资产的财产保险，乙方负责办理商铺内乙方财产保险。违约责任：1、乙方违约（包括延迟交纳相关费用和其它应支付的各项费用）或违规经营，甲方及时向乙方发送限期整改通知书，乙方未按期整改的，或乙方拒不整改的甲方有权终止本商铺使用协议并无偿收回商铺使用权。2、在协议约定的使用期限内，乙方有下列情形之一的，经查实，由乙方承担违约责任；同时，甲方通知乙方及时整改，如限期不整改或整改未达到要求的，甲方有权终止本商铺使用协议并无偿收回商铺使用权。（1）协议约定不得转让、转租商铺使用权而转让、转租；（2）协议约定经甲方审批同意后使用权可以转让、转租的商铺，乙方未提出中请而擅自转让、转租使用权；（3）使用期内连续二个月关门或累计六个月不正常营业；（4）未经甲方同意，乙方不按约定时间入场经营或在规定的经营时间内连续7天以上不经营并给市场造成不良影响。3、在协议约定的使用期限内，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权终止本商铺使用协议并无偿收回商铺使用权。（1）未经甲方同意，擅自将商铺使用权用于抵押、担保、拍卖；（2）严重违法经营、侵犯知识产权或引发重大事件危害市场经营秩序，受到治安或刑事处罚；（3）按本协议约定应支付赔偿、违约金而在协议约定时限内未支付的，或者应补足履约保证金缺额而未按时补足的；4、甲方按照本协议约定终止本商铺使用协议时，双方协议甲方终止协议通知作出之日起终止，甲方已收取的一切相关费概不退还，乙方应在收到通知之日起7日内清理并搬出商铺内货物、用品、用具，腾空商铺；乙方按法律规定及协议约定应承违约责任的，仍应承担。特别约定事项：1、乙方不得有煽动、串联、违法组织参与集体上访、闹事滋事行为，不得发布、传播不利于市场稳定和发展的不良信息，如造成一定影响的，一经有关部门通报或查处，甲方有权终止本商铺使用协并无偿收回商铺使用权。2、起计时间，乙方所使用商铺以签订本合同之日起计算。第八条、免责条件因不可抗力原因导致双方或单方无法履约，双方互不承担违约责任。本协议发生纠纷，双方协商解决。协商不成时，可向甲方所在地人民法院提起诉讼。其他约定事项……本协议使用期满，乙方拥有优先续租权。本协议具有法律效力；本协议未尽事项，双方协商一致后另立。本协议经双方签字并加盖公章或捺印生效；乙方凭本协议办理商铺使用权。杨海燕于2017年12月7日收到陈应和现金100,000元，同日杨海燕陈应和保证金50,000元。剩余三期租金，陈应和分别向信德房开公司于2017年12月7日欠条“经欠到信德房开公司62,500元，保证在2018年4月30日之前全部付清”，欠条上约定若被告未按约支付租金，则自愿承担2%的月利息。超月的将超月利息自动计入当月本金计算月利息。2017年12月7日欠条“经欠到信德房开公司31,250元，保证在2018年11月30日之前全部付清”，欠条上约定若被告未按约支付租金，则自愿承担2%的月利息。超月的将超月利息自动计入当月本金计算月利息。2017年12月7日欠条“经欠到信德房开公司31,250元，保证在2018年11月30日之前全部付清”，欠条上约定若被告未按约支付租金，则自愿承担2%的月利息。超月的将超月利息自动计入当月本金计算月利息。三张欠条担保人陈迪，欠款人陈应和。信德房开公司（甲方）与陈应和（乙方）签订《物业使用合同》，主要内容：甲方将位于石阡县铺位建筑面积737.77平方米物业提供给乙方使用。物业用途：1、乙方承诺租用石阡县泉都街道办事处温泉大道泉城别苑大底盘负一层铺位，其用途是用于经营健身房；乙方不得擅自改变该房屋的用途。2、若乙方违反上述第1款关于经营用途的规定，本合同立即终止，甲方有权收回提供给乙方使用的房屋，由此给乙方造成的损失由乙方自行承担，甲方不承担乙方的任何责任。使用方式：物业使用。房屋物业使用的期限为三年，即从2017年12月7日起至2020年_12月6日止。物业及相关费用：甲方为乙方提供基础物业管理服务，物业管理每月按计费面积2.80元／平米收取，水、电费根据乙方实际使用量参照石阡县供水、供电部门标准收取，由乙方承担。第五条、权利和义务1、甲方拥有本商铺经营管理权。本协议签订后，乙方在使用期内有合法经营的权利和义务，未经甲方同意乙方不得将本商铺使用权用抵押、担保、拍卖。……第六条、违约责任1、乙方违约（包括延迟交纳相关费用和其它应支付的各项费用）或违规经营，甲方及时向乙方发送限期整改通知书，乙方未按期整改的，或乙方拒不整改的甲方有权终止本商铺使用协议并无偿收回商铺使用权。2、在协议约定的使用期限内，乙方有下列情形之一的，经查实，由乙方承担违约责任；同时，甲方通知乙方及时整改，如限期不整改或整改未达到要求的，甲方有权终止本商铺使用协议并无偿收回商铺使用权。（1）协议约定不得转让、转租商铺使用权而转让、转租；（2）协议约定经甲方审批同意后使用权可以转让、转租的商铺，乙方未提出申请而擅自转让、转租使用权；（3）使用期内连续二个月关门或累计六个月不正常营业；（4）.未经甲方同意，乙方不按约定时间入场经营或在规定的经营时间内连续7天以上不经营并给市场造成不良影响。3、在协议约定的使用期限内，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权终止本商铺使用协议并无偿收回商铺使用权。（1）未经甲方同意，擅自将商铺使用权用于抵押、担保、拍卖；（2）严重违法经营、侵犯知识产权或引发重大事件危害市场经营秩序，受到治安或刑事处罚；（3）按本协议约定应支付赔偿、违约金而在协议约定时限内未支付的，或者应补足履约保证金缺额而未按时补足的；4、甲方按照本协议约定终止本商铺使用协议时，双方协议自甲方终止协议通知作出之日起终止，甲方已收取的一切相关费用概不退还，乙方应在收到通知之日起7日内清理并搬出商铺内货物、用品、用具，腾空商铺；乙方按法律规定及协议约定应承担违约责任的，仍应承担。第七条、特别约定事项1、乙方不得有煽动、串联、违法组织参与集体上访、闹事滋事等行为，不得发布、传播不利于市场稳定和发展的不良信息，如造成一定影响的，一经有关部门通报或查处，甲方有权终止本商铺使用协议并无偿收回商铺使用权。2、起计时间，乙方所使用商铺以签订本合同之日起计算。第八条、免责条件因不可抗力原因导致双方或单方无法履约，双方互不承担违约责任。第九条、纠纷处理办法本协议发生纠纷，双方协商解决。协商不成时，可向甲方所在地人民法院提起诉讼……本协议使用期满，乙方拥有优先续租权。2018年2月10日，陈应和（乙方）为扩大经营，信德房开公司（甲方）又将石阡泉城·十字天街商铺有期有偿提供给乙方使用，签订了《石阡泉城·十字天街商铺有期有偿使用协议书》，主要内容：本协议商铺地址为泉城·十字天街商场_三层33、34、35、36号商铺，建筑面积为335.22平方米，根据划行归市原则，本商铺限乙方用于健身房行业的经营，不得改作它用；使用期内因商场商品经营状况发生变化，甲方确定对本商铺的行业和类别进行调整，乙方须配合服从。商铺类别：定向安排商铺。3、商铺使用期限和使用费：商铺使用期限共_3年，自2017年12月7日起至2020年12月6日止；商铺使用费：详见。3.2履约保证金（含物业保证金）：履约保证金为确保乙方履行本协议而设，乙方应向甲方缴纳保证金X元整（大写：X元）缴纳履约保证金，在协议签订时一次付清。乙方在使用期内违反法律规定或本协议约定应承担赔偿等法律责任的，甲方直接以乙方的履约保证金抵付赔偿金或承担法律责任：履约保证金不足以赔偿损失或承担法律责任时，其不足部分由乙方用现金付足。使用期内发生违约赔偿缺额，乙方应在缺额发生日起10日内补足本协议约定的履约保证金数量。使用期满经甲方检查，确认物业无损、各项费用具清后3个月内予以退还（不计利息）。3.3其它费用：甲方为乙方提供基础物业管理服务，物业管理费每月按计费面积2.8元/平米收取，中央空调费按每天每平米X元（以商场实际使用天数计）收取，水、电费根据乙方实际使用量并参照供水、供电部门标准收取，由乙方承担。4、权利和义务4.1甲方拥有本商铺经营管理权。本协议签订后，乙方在使用期内享有合法经营者的权利和义务，未经甲方同意乙方不得将本商铺使用权用于抵押、担保、拍卖。4.2自商场开业3年内乙方不得转让转租所使用商铺，其他使用权转让、转租按《石阡泉城·十字天街商铺使用权转让、转租管理规定》办理。使用权未经甲方书面同意乙方不得擅自转让、转租。因故确需向第三方转让、转租使用权，须按《合同法》和《泉城·十字天街商铺使用权转让、转租管理规定》的规定向甲方提出申请，经甲方书面同意后方可转让、转租使用权……违约责任5.1乙方违约（包括延迟交纳商铺使用费和其它应支付的各项费用）或违规经营，甲方及时向乙方发送限期整改通知书，乙方未按期整改的，承担每日支付双倍商铺使用费的违约责任。……本协议使用期满，乙方拥有优先续租权。泉城·十字天街商铺租赁核算单，主要内容：陈应和认租的泉城·十字天街商场1期三层33、34、35、36号商铺，建筑面积335.22㎡，使用费核算如下：一、商铺使用期内使用费总合计72,000元，二、物业管理费2.8元/㎡/月，服务期限2017年12月7日至2020年12月6日；后期依据市场实际收费标准收取；三、商铺使用期限共36月。使用期自2017年12月7日起至2020年12月6日止，于2017年12月8日前将商铺提供给经营户使用，并办理相关交付手续；四、装修期限：经营户于2018年3月20日前完成装修并入场开始营业。五、本次应缴商铺租金40,000元、余下商铺租金32,000元于正式营业前7天内付清。合计收取40,000元。2017年12月20日陈应和缴费物业费（从2017年12月20日-2018年1月19日止）2,500元。2019年3月19日陈应和缴费（从2018年2月-2019年1月30日之前按30,000元收取），注：下欠25,000元，实收5,000元。2019年3月31日陈应和缴费物业费（从2019年2月1日-2月28日止）2,500元。2019年6月30日陈应和缴费物业费（从2019年3月1日-3月30日止）2,500元。2019年7月28日陈应和缴费物业费（从2019年5月1日-6月30日止）5,000元。2019年7月30日陈应和缴费物业费（从2019年4月1日-4月30日止）2,500元。2019年11月23日陈应和缴费物业费（从2019年7月1日-7月31日止）2,500元。本院认为，原告石阡县信德房地产开发有限责任公司与被告陈应和之间达成的《石阡·泉城别苑商铺有期有偿使用协议书》及《物业使用合同》，《石阡泉城·十字天街商铺有期有偿使用协议书》及泉城·十字天街商铺租赁核算单，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，系合法有效的合同。足以认定双方之间对房屋租赁、物业服务构成了民事法律关系。双方应按以上合同积极履行。但被告陈应和并未完全履行合同义务，对此应承担相应的合同责任。原告石阡县信德房地产开发有限责任公司已经将商铺出租给被告陈应和进行经营，被告陈应和应当按照约定向原告石阡县信德房地产开发有限责任公司支付租金及物业管理费。但被告陈应和并未按照约定支付租金及物业管理费，故对原告石阡县信德房地产开发有限责任公司诉讼请求，本院予以支持。被告陈应和方提出的“我们之前和原告有口头协议，因为疫情原因房屋租金有一个延期”因未提供证据，不予采信。考虑到被告陈应和有一定的困难，在2021年3月11日以后的租金、物业费等，不再予以支付。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、终止原告石阡县信德房地产开发有限责任公司与被告陈应和签订的《石阡·泉城别苑商铺有期有偿使用协议书》、《物业使用合同》、《石阡泉城·十字天街商铺有期有偿使用协议书》；二、由被告陈应和向原告石阡县信德房地产开发有限责任公司支付房屋租金共计7,300元＋64,540.96元（2021年1月1日起至2021年3月11日的租金）＝71,840.96元；三、由被告陈应和向原告石阡县信德房地产开发有限责任公司支付物业费共计67,500元＋9,505.40元（2021年1月1日起至2021年3月11日的物业费）＝77,005.4元；四、由被告陈应和向原告石阡县信德房地产开发有限责任公司支付利息共计32,525元；五、驳回原告石阡县信德房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。以上有执行内容的款项，在本判决生效后60日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,223元，由被告陈应和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  杜宏芳二〇二一年四月二十日法官助理杨菁书记员李治广