陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2021)陕01民终6969号 上诉人（原审被告）：马金亮，男，1980年8月15日出生，汉族，住西安市未央区凤城十路**城市星钻**楼**。上诉人（原审被告）：屈沙莉，女，1982年5月16日出生，汉族，住西安，住西安市未央区凤城十路**城市星钻**楼**pan>被上诉人（原审原告）：杨鑫，男，1991年7月9日出生，汉族，住西安市未央区凤，住西安市未央区凤城十路城市星钻**楼**/p>上诉人马金亮、屈沙莉因与被上诉人杨鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初20681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。马金亮、屈沙莉上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五项，改判驳回杨鑫的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杨鑫承担。事实和理由：因案涉房屋被法院查封而导致涉案合同不能履行，其对此并无主观过错，不应承担违约责任；房屋被查封后，杨鑫仍要求继续完成交易，不及时解约，自身亦存在过错，导致损失进一步扩大，该部分损失不应由其承担；其为弥补杨鑫的损失，将房屋交由杨鑫居住使用，法院判令其支付违约金和损失，明显加重了其法定责任。杨鑫辩称，双方签订《房屋买卖居间合同》当日，其就将购房定金10万元通过银行转付至屈沙莉名下账户，在办理过户手续过程中，其才得知涉案房屋于2019年4月18日被法院查封，其对合同无法继续履行没有任何过错；马金亮一再保证会尽快处理好与他人的债务纠纷并尽快将涉案房屋解封，但时至今日已近两年时间，马金亮仍没有解决与他人的债务纠纷，房屋仍处于被查封状态，无法办理过户手续，根据合同第十一条第二款违约条款及备注条款第2条、第4条的约定，马金亮、屈沙莉已构成严重违约，应当向其支付交易房款20%的违约金224000元，一审法院判决的违约金和损失远远不够弥补其因房价上涨带来的实际损失。其愿意接受一审判决结果，请求驳回上诉，维持原判。杨鑫向一审法院起诉请求：1.判令马金亮、屈沙莉向其返还房款100000元；2.判令马金亮、屈沙莉向其赔偿损失：中介费18700元，按揭服务费和评估费5000元；3.判令马金亮、屈沙莉向其支付违约金224000元；4.判令马金亮、屈沙莉向其返还房贷利息7753.82元；5.本案诉讼费由马金亮、屈沙莉承担。一审法院认定事实：2019年3月8日，杨鑫（买方）与马金亮、屈沙莉（卖方）及西安家立方房地产营销策划公司（以下简称家立方公司）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定杨鑫购买马金亮、屈沙莉位于西安市未央区城市星钻4栋1单元27层2705室房屋，建筑面积97.47平方米，成交价为112万元，合同签订当日，杨鑫应支付定金10万元，房款支付方式为首付款24万元，剩余78万元办理银行贷款。合同第十一条约定，卖方逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该物业成交价的千分之三向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房屋成交价的20%作为违约金。当日，杨鑫向马金亮支付购房定金10万元，向家立方公司支付中介服务费18700元、按揭服务和评估费5000元。2019年4月17日，杨鑫、闫卉与中国农业银行股份有限公司西安永宁门支行签订借款合同，约定杨鑫、闫卉向中国农业银行股份有限公司西安永宁门支行借款75万元。6月8日，杨鑫偿还借款4322.16元。6月18日，杨鑫向中国农业银行股份有限公司西安永宁门支行支付利息3431.66元。2019年4月22日，案涉房屋被本院查封。6月6日，马金亮向杨鑫出具声明，载明：由于本人原因导致房屋被查封，影响到本人位于凤城十路52号城市星钻4#2705的房子无法正常过户到杨鑫、闫卉名下，本人主张临时撤销在农行的资金监管，由于本次撤销导致的费用由本人承担，本人承担一切法律责任和后果。2019年7月马金亮、屈沙莉将房屋交付杨鑫。另，家立方公司已于2020年3月6日注销。闫卉系杨鑫妻子。一审法院认为，杨鑫与马金亮、屈沙莉、家立方公司签订的房屋买卖（居间）合同，系三方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，对三方均具有约束力。涉案房屋因马金亮的其他诉讼被查封无法交易，杨鑫主张解除合同，该院予以支持。合同解除后，马金亮、屈沙莉应退还杨鑫购房定金10万元。因房屋已交付杨鑫，合同解除后，杨鑫应将房屋返还马金亮、屈沙莉。马金亮、屈沙莉的行为构成违约，应承担违约责任，杨鑫因合同支出的中介服务费18700元、按揭服务和评估费5000元，及房屋贷款利息7753.82元，均系其损失，其主张由马金亮、屈沙莉赔偿，该院予以支持。在知晓案涉房屋被查封后，双方未能及时止损，仍进行房屋交付，故双方均存在过错，结合合同履行程度，该院酌定按照房屋成交价的5%即5.6万元确定违约金。屈沙莉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提出答辩，视为自动放弃诉讼权利，该院依法进行缺席判决。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告杨鑫与被告马金亮、屈沙莉及西安家立方房地产营销策划公司于2019年3月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告马金亮、屈沙莉于本判决生效之日起十日内退还原告杨鑫购房定金10万元；三、被告马金亮、屈沙莉于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨鑫中介服务费18700元、按揭服务和评估费5000元；四、被告马金亮、屈沙莉于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨鑫房屋贷款利息7753.82元；五、被告马金亮、屈沙莉于本判决生效之日起十日内支付原告杨鑫违约金5.6万元；六、原告杨鑫于本判决生效之日起九十日内向被告马金亮、屈沙莉腾交位于西安市未央区城市星钻4栋1单元27层2705室的房屋；七、驳回原告杨鑫的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6631元（杨鑫已预交），由马金亮、屈沙莉负担，与上述款项一并给付杨鑫。二审中，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。另，屈沙莉未到庭参加诉讼，经询，马金亮对一审判决第一项、第二项无异议，表示提起的上诉针对一审判决第三项、第四项、第五项。本院认为，涉案《房屋买卖（居间）合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨鑫虽在合同签订当日向马金亮、屈沙莉支付了定金，但由于案涉房屋在合同履行中因马金亮涉及的其他诉讼被查封而最终导致交易无法完成。马金亮、屈沙莉已构成违约。一审法院综合合同性质、约定内容及履行实际等因素，判决解除涉案《房屋买卖（居间）合同》，马金亮、屈沙莉退还定金，杨鑫腾交涉案房屋，并无不当。关于违约金和损失问题。涉案《房屋买卖（居间）合同》第十一条中既约定了违约金条款，也约定了违约方赔偿损失的条款，杨鑫在本案中同时诉请违约金和中介服务费、按揭服务和评估费、房屋贷款利息等损失，一审法院所做出的处理，既考虑了合同约定，也考虑了实际损失，兼顾了合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，裁量和处理符合公平原则和诚实信用原则衡量的标准，亦无不妥。马金亮提出的上诉意见，事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，马金亮的上诉请求不能成立，应予驳回；屈沙莉虽同时提起上诉，但无正当理由拒不到庭参加诉讼，对其上诉应按其撤回上诉处理，本院在本判决中一并予以明确，不再另行制作裁定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1986元，由马金亮、屈沙莉负担。本判决为终审判决。    审判员      何强 二〇二一年四月十九日书 记 员 周伟