广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初2989号原告：珠海市斗门区井岸镇黄斤购物广场，住所：广东省珠海市斗门区××××××××××××××××××商铺，统一信用代码：92440400MA52UQ598L。经营者：何国鹏，男，1983年8月17日出生，汉族，公民身份号码362××××××××××××517，住所：江西省赣州市寻乌县××××××××××××××。委托诉讼代理人：王爱红，广东文证律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈建林，广东文证律师事务所律师。被告：梁铭翔，男，1988年11月9日出生，汉族，公民身份号码445××××××××××××836，住所：广东省深圳市宝安区前进一路四区×××××××××。原告珠海市斗门区井岸镇黄斤购物广场（以下简称原告）与被告梁铭翔（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，本案由审判员陈柏能、人民陪审员梁月明、赵崇裕组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王爱红、沈建林到庭参加诉讼，被告梁铭翔经本院合法传唤（公告送达）未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2019年1月11日签订的《商铺租赁合同》（租金剩余价值79万元），并判令被告向原告返还租赁保证金20,000元、水电保证金5,000元；2.请求判令被告赔偿原告装修损失516,873元（具体金额以鉴定结果为准）；3.请求判令被告赔偿原告另租商铺开设超市的寻租期（按4个月）利润损失61,335元；4.请求判令被告赔偿原告另租商铺开设超市的装修期（按4个月）利润损失61,335元；5.请求判令被告赔偿原告向案外人温水娣、孙志辉、廖振兴退还的专柜入场费损失47,000元;6.请求判令被告赔偿原告遭受的斗门区春立园1栋1单元101、102、103、104房解约损失10,000元；7.请求判令被告赔偿原告搬迁费损失25,000元；8.请求判令被告承担本案鉴定费、诉讼费。（上述共计1,536,543元）事实与理由：原被告于2019年1月11日签订《商铺租赁协议》，原告承租被告名下位于斗门区井岸镇黄金路7号1栋109-114号商铺，用于开设超市（珠海市斗门区井岸镇黄斤购物广场），租赁期限自2019年5月1日至2027年4月30日止，2019年5月1日开始计租，月租金为10,000元；三年后每年按起租价的6%递增租金；租赁保证金20,000元。合同签订后，原告依约支付了保证金，且应被告要求还支付了5,000元作为水电保证金。随即，原告共计投入620,248元，对涉案商铺进行包括室内墙面、天花、水电、消防与防盗设施等方面的全面装饰装修，超市于2019年5月1日开始营业。2019年5月28日珠海市香洲区人民法院针对涉案商铺作出（2019）粤0402执1572号执行与搬迁公告，要求原告限期搬离，现该执行案件已对商铺估价，并进入最后拍卖阶段，原被告之间的租赁合同无法履行，被迫解除。另，（2019）粤0402执1572号执行案件依据的（2018）粤0402民初4010号民事判决书，系2018年5月4日立案，判决时间为2018年10月16日，即早在被告与原告签订租赁协议的8个月前，被告已明知涉案商铺的抵押权人已实现抵押权，且该判决书在涉案租赁协议签订前已经发生法律效力，但被告在签订涉案租赁协议时恶意隐瞒了以上足以影响合同是否缔结的重大事实。2020年7月16日，原告委托广东文证律师事务所向被告发出《律师函》，明确告知在被告消除涉案商铺被强制拍卖的危险前，中止履行租金支付义务，如商铺最终被法院拍卖，原告将依法向其主张违约赔偿责任。现因香洲法院针对涉案商铺强制执行，原告被迫搬迁，与被告的租赁合同被迫解除，原告蒙受重大经济损失，依据《合同法》相关规定及公平、过错原则，被告应赔偿原告相应损失，并退还原告租赁保证金20,000元及水电保证金5,000元。关于装修损失。合同签订后，原告对涉案商铺进行了包括室内装修、消防、防盗等方面的全面装修，费用620,248元。香洲法院在执行案件中委托广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司对涉案商铺的市场价值估价，作出的《房地产估价报告》第2.1条亦列明“装饰装修：估价对象外墙均铺贴墙砖；室内地面为地板砖，内墙涂乳胶漆，天花吊顶；门窗为玻璃推拉门、铝合金窗”等（但评估结果未区分商铺的装修价值）。显然，被告应当赔偿原告客观存在的装修残值损失516,873元,即暂以620,248元÷（12个月×8年）×剩余未履行的80个月（12个月×8年-16个月）计算，最终以评估鉴定结果为准。关于寻租期和装修期利润损失:涉案协议因被告的恶意欺诈、客观上因司法拍卖被迫解除，原告存在另寻租赁商铺和对新商铺装修期间无法经营的可得利润损失。原告寻租适当面积、位置的商铺并非一蹴而就，根据公平合理原则，原告另寻商铺的寻租期按4个月计算，装修期间则参照本案商铺的装修免租期计4个月。结合原告超市2019年5月1日至2020年4月30日的刷卡记录、微信、支付宝及运营成本等营收、支出统计，原告超市月利润为15,333.79元，被告须赔偿原告寻租期间利润损失61,335元（15,333.79元/月×4个月），赔偿装修期间的利润损失61,335元（15,333.79元/月×4个月）。关于专柜入场费损失：原告超市设立了三个专柜，原告分别与温水娣（五谷专柜）、孙志辉（猪肉专柜）签订《珠海市黄斤购物广场供货合同》，合同期限均为2019年5月1日至2021年4月30日，收取温水娣入场费31,000元，收取孙志辉入场费40,000元。原告与廖振兴签订了《珠海市黄斤购物广场联营合同》，收取合作费30,000元，未约定合作期限，约定廖振兴专柜完成50万元销售额时合同终止。现因被告原因导致原告无法继续履行与前述专柜承包人之间的合同，原告依约按比例退还了温水娣入场费10,000元、退还孙志辉入场费13,000元、退还廖振兴合作费24,000元，共计47,000元。前述损失属于原告的可得利益，被告应当予以赔偿。关于斗门区春立园1栋1单元101-104房的解约损失。为经营超市，原告与珠海市联正房地产顾问有限公司签订《房屋租赁合同》，承租与被告商铺相邻的斗门区立春园1栋1单元101、102、103、104房作为办公场地，现因被告的原因导致原告租赁目的落空，被迫与珠海市联正房地产顾问有限公司解除租赁合同，导致原告为承租该商铺的4,000元押金被没收，且因需将隔墙恢复原状而产生6,000元恢复费用，前述损失也应当由被告承担。关于搬迁费用损失：因被告恶意隐瞒、违背诚信，明知导致原告刚开始经营即将面临搬迁，被告应当赔偿原告搬迁损失，因本案起诉时，原告尚未找到地方搬迁，具体费用以实际发生金额为准，暂按25,000元计算。诉讼过程中，原告变更诉讼请求如下：1.请求判令撤销原告与被告于2019年1月11日签订的《商铺租赁合同》（租金剩余价值79万元）；2.请求判令被告向原告返还租赁保证金20,000元、水电保证金5,000元；3.请求判令被告赔偿原告装修损失348,109.35元﹝装修评估价格417,731.22元÷（12个月×8年）×剩余未履行的80个月（12个月×8年-16个月）﹞；4.请求判令被告赔偿原告另租商铺开设超市的寻租期（按4个月）利润损失61,335元；5.请求判令被告赔偿原告另租商铺开设超市的装修期（按4个月）利润损失61,335元；6.请求判令被告赔偿原告向案外人温水娣、孙志辉、廖振兴退还的专柜入场费损失47,000元;7.请求判令被告赔偿原告遭受的斗门区春立园1栋1单元101、102、103、104房解约损失10,000元；8.请求判令被告赔偿原告搬迁损失费15,100元；9.请求判令被告赔偿原告支出的鉴定费损失5,012.77元。（合计1,362,892.12元）原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1.《商铺租赁协议》；2.工商信息查询表；3.执行裁定书﹝（2019）粤0402执1572号之二﹞；4.搬迁公告；5.（2018）粤0402民初4010号民事判决书；6.房地产估价报告；7.《商铺装修合同》（含决算表）；8.收据、转账记录（室内装潢）；9.《商铺监控防盗施工合同》（含决算表）；10.收据、转账记录（监控）、收据（消防）；11.律师函、快递单；12.《珠海市井岸镇黄斤购物广场供货合同》；13.《珠海市黄斤购物广场联营合同》；14.《房屋租赁合同》；15.2019年5月至2020年4月利润统计表及收支报表；16.电费、管理费收据；17.农业银行交易名下清单；18.《造价鉴定报告》；19.《造价鉴证合同》；20.发票；21.微信与手机银行转账截图；22.收据（梁铭翔收取押金、保证金）；23.收据（联正地产）；24.赔偿协议；25.收据（孙志辉）；26.微信、支付宝转账记录；27.执行异议申请书；28.（2020）粤04执复64号执行裁定书；29.（2018）粤04民终2076号民事判决书；30.微信转账截图（租赁押金、保证金）；31.兴元商行货款明细；32.五谷杂粮5月货款明细（温水娣）收据；33.5月货款明细（孙志产）、微信转账记录；34.工商登记查询、亿多多超市合伙协议书、亿多多装修与开业前微信宣传记录。2020年9月5日，原告向本院申请对位于珠海市斗门区××××××××××××××××××商铺采取查封、录音录像或鉴定等证据保全措施，本院于2020年9月23日到案涉商铺现场进行拍照录像。原告对本院收集的照片、视频无异议，并认为能够证明案涉商铺存在装修损失，装修价值以原告提交的鉴定报告为准。本院依职权向珠海市香洲区人民法院发函调取（2019）粤0402执1572号之二案件的进展情况，以及位于珠海市斗门区××××××××××××××××××商铺的评估报告及现状照片。珠海市香洲区人民法院回函称，珠海市斗门区××××××××××××××××××商铺已进入拍卖程序，定于2020年9月29日在京东网公开拍卖，并提供了案涉商铺的评估报告。原告对回函及评估报告无异议。被告梁铭翔缺席，未答辩及举证，亦未发表质证意见。经审查，原告提供的证据来源合法、内容真实，与本案有关联，本院对原告提交的证据予以采纳，但证明内容以本院认定为准。根据原告的庭审陈述和审查确认的证据，本案查明事实如下：2019年1月11日，何国鹏（承租方、甲方）与被告（出租方、乙方）签订《商铺租赁协议》，约定：乙方将位于珠海市斗门区×××××××××××××××××××出租给甲方使用，建筑面积共471.84㎡，房产证号：0300089190；0300089189；0300089185；0300089187；0300089186；0300089188。租赁期限自2019年5月1日至2027年4月30日止。第3条约定：该物业商铺租金为1万元/月，租金每1个月提前付租金，每月租金须于3号前交付乙方；后期交付租金如逾期按租金的5%每天加收滞纳金，一个月欠交租金，乙方有权收回铺位，并在押金中扣除欠交的租金及有关费用。保证金：签订本商铺租赁协议同时，甲方须付乙方保证金20,000元。第6条约定，甲方租赁商铺用途购物广场超市商场及手机通讯、美容美发等。本合同约定的商铺乙方已经抵押给第三人，如遇到法律、政策或司法机关交吉，双方应在法律的范围内共同配合。第10条约定，乙方按租赁前现状交房给甲方，甲方装修商铺必须符合物业管理的规定办理相关手续。第20条其他约定事项：1.甲方退租时应按退租时的装修交房，不得随意拆装水电或装修，可移动物品电器货架除外。2.经甲乙双方洽谈协商本物业装修期至2019年5月1日止开始算租金。3.租赁期内甲方准守合同条约情况下乙方不能以任何形式与甲方中途解除合同或单方面解约，否则赔偿甲方相关损失。2019年1月11日，被告向何国鹏出具珠海市斗门区××××××××××××××××××商铺租赁保证金20,000元收据，载明合同期满凭合同退还保证金，违约不退等。同日，被告向何国鹏出具案涉商铺水电保证金5,000元收据。2019年1月30日，原告登记成立，类型为个体工商户，经营者何国鹏，经营场所位于珠海市斗门区××××××××××××××××××商铺。2019年2月27日，何国鹏与珠海市联正房地产顾问有限公司签订《房屋租赁合同》，约定珠海市联正房地产顾问有限公司将珠海市斗门区××××××××××101-104房，建筑面积170㎡的房屋及其设备在良好的状态下租给何国鹏作为仓库居住办公用途使用。租赁期限自2019年3月1日起至2024年2月28日止，该物业的租金为2,000元/月，租金每1个月交付一次，在签署合同之时，何国鹏即时向被告支付租金押金4,000元。何国鹏在合同期内提前退租，即应赔偿2个月租金给珠海市联正房地产顾问有限公司。合同签订当日，何国鹏向珠海市联正房地产顾问有限公司支付押金4,000元。2019年3月22日，原告与案外人廖振兴签订《联营合同》，约定案外人廖振兴租赁珠海市斗门区××××××××××××××××××商铺黄金购物广场第2层，经营二三线洗发水、牙膏牙刷等同类品牌的商品。合作费用30,000元，注明货款中扣。2019年3月27日，原告与案外人孙志辉签订《供货合同》，约定案外人孙志辉租赁珠海市斗门区××××××××××××××××××商铺黄金购物广场第1层，经营猪肉、鸡鸭等同类品牌的商品,合同期自2019年5月1日至2021年4月30日，租金5,000元/月，押金10,000元，装修材料基建费40,000元。2019年4月9日，原告与案外人温水娣签订《供货合同》，约定案外人温水娣租赁珠海市斗门区××××××××××××××××××商铺黄金购物广场第1层，经营散装五谷杂粮，合同期自2019年5月1日至2021年4月30日，进场费用33,000元（注明退还进场费2,000元，实际入场费31,000元），押金10,000元，合同到期返还。2019年5月28日，珠海市香洲区人民法院作出（2019）粤0402执1572号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人梁铭翔（本案被告）名下位于斗门区井岸镇黄金路7号1栋109-114号商铺等，并于当日发出搬迁公告，责令被执行人梁铭翔（本案被告）在2019年8月29日前搬出案涉房屋，在案涉房屋内居住、使用的其他人员亦应于同日前自行迁出。原告的经营者何国鹏遂申请执行异议，请求停止执行珠海市香洲区人民法院作出的（2019）粤0402执1572号案件要求异议人搬迁的裁定。珠海市香洲区人民法院裁定驳回何国鹏的异议请求，何国鹏不服向珠海市中级人民法院申请复议。2020年6月11日，珠海市中级人民法院作出（2020）粤04执复64号执行裁定书驳回何国鹏的复议请求，终审裁定确认的事实如下：珠海市斗门区××××××××××××××××××商铺（房产权证号：030008918×××××××89190）产权人为梁铭翔，上述不动产已设定二次最高额抵押，抵押权人均是珠海市中小企业融资担保有限公司，一押、二押期间均是2017年4月17日至2022年4月17日，二次最高额抵押金额均为600万元。2020年9月25日，原告委托珠海德联工程咨询有限公司，对位于珠海市斗门区井岸镇黄斤购物广场装潢工程进行造价鉴证，并签订《造价鉴证合同》，该合同约定咨询人完成工程造价鉴证工作，出具书面报告后10个工作日内一次性支付造价鉴证费5,012.77元。2020年10月30日，珠海德联工程咨询有限公司出具珠海市斗门区井岸镇黄斤购物广场装潢工程的《造价鉴定报告》，经鉴定珠海市斗门区××××××××××××××××××商铺装修工程造价为417,731.22元。2020年11月12日，珠海德联工程咨询有限公司向珠海市斗门区井岸镇黄斤购物广场开具金额为5,012.77元的广东增值税普通发票。2020年9月20日，何国鹏与孙志辉签订《赔偿协议》，提前解除与孙志辉签订的《供货合同》，何国鹏退还孙志辉入场费13,000元、退还押金10,000元，协议载明：2020年9月20日已微信退还10,000元押金，已微信退还13,000元入场费。2020年12月18日，何国鹏与温水娣签订《赔偿协议》，提前解除与温水娣签订的《供货合同》，何国鹏退还温水娣入场费10,000元，退还押金10,000元,协议载明：2020年9月22日已微信退还押金10,000元，2020年10月31日已支付宝退还5,000元入场费。2020年12月22日，何国鹏与廖振兴签订《赔偿协议》，提前解除与廖振兴签订的《联营合同》，何国鹏需退还廖振兴入场费24,000元。诉讼过程中，经本院释明，原告将第一项诉讼请求“请求判令撤销原告与被告于2019年1月11日签订的《商铺租赁合同》（租金剩余价值79万元）”变更为“请求判令解除原告与被告于2019年1月11日签订的《商铺租赁合同》（租金剩余价值79万元）”。本院认为，涉案《商铺租赁协议》虽由何国鹏与原告签订，但何国鹏签订的目的为筹备注册成立个体工商户即原告，且何国鹏为原告的投资经营者，此后又以原告名义履行商铺租赁协议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条“在诉讼中，个休工商户以营业执行上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”的规定，原告以自己名义主张涉案《商铺租赁协议》项下权利义务并无不当。涉案《商铺租赁协议》是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因案涉商铺被司法拍卖，原被告签订的《商铺租赁协议》无法继续履行，原告就合同的效力及合同终止后的损失赔偿等问题提出的诉讼请求，本院具体分析评述如下：一、关于原告请求撤销原被告签订的《商铺租赁协议》原告主张，原被告签订《商铺租赁协议》时，被告恶意隐瞒涉案商铺抵押权人实现抵押权及商铺被查封等事实，其行为构成欺诈，请求撤销《商铺租赁协议》。本院认为，被告系案涉珠海市斗门区××××××××××××××××××商铺的产权人，并于2017年4月17日对上述不动产设立了二次最高额抵押。原被告于2019年1月11日签订《商铺租赁协议》，该《商铺租赁协议》第6条约定，本合同约定的商铺被告已经抵押给第三人，如遇到法律、政策或司法机关交吉，双方应在法律的范围内共同配合。根据原告的庭审陈述，原告自认在承租案涉商铺时被告已告知商铺设立了抵押权。原告与被告签订长达八年的《商铺租赁协议》，租赁被告471.84㎡的商铺用于经营超市，在此基础上还将与案外人产生其他合同关系，原告既然已明知案涉商铺存在抵押权的事实，抵押权的实现将严重影响到原被告之间的合同能否继续履行，原告作为承租人理应尽到审慎的审查义务。现因抵押权人实现抵押权，案涉商铺被司法拍卖，原被告之间的租赁协议已无法继续履行，原告主张被告在签订协议时存在欺诈行为，据此请求撤销双方签订的《商铺租赁协议》，与事实不符。经本院释明，原告变更第一项诉讼请求为解除双方签订的《商铺租赁协议》。原被告签订的《商铺租赁协议》项下标的物商铺已经司法程序拍卖处理，被告亦不落不明，合同事实上不能履行，合同目的已无法实现，原告于2020年9月20日搬离案涉商铺，故原被告签订的《商铺租赁协议》于2020年9月20日已经解除。关于原告请求被告返还租赁保证金、水电保证金依照《商铺租赁协议》第3.3条约定，签订本商铺租赁协议同时，原告须付被告保证金20,000元。原告已按合同约定向被告支付了20,000元保证金，其收据载明“合同期满凭合同退还保证金，违约不退等”，同时原告还向被告支付了5,000元的水电保证金，上述保证金目的在于促使承租人及时履行租金给付义务，系租赁合同中的押金。案涉《商铺租赁协议》已经解除，被告继续占用原告的保证金无法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告请求被告返还租赁保证金20,000元、水电保证金5,000元，本院予以支持。关于原告请求被告赔偿原告装修损失依照《商铺租赁协议》第20条其他约定事项：1.原告退租时应按退租时的装修交房，不得随意拆装水电或装修，可移动物品电器货架除外。该条仅约定了原告按退租时的装修交房，交付状态为已形成附合的装饰装修物，至于装饰装修物的残值处理并未明确约定。案涉《商铺租赁协议》因无法继续履行于2020年9月20日解除，合同剩余租期为2020年9月20日至2027年4月30日，折算为79个月零10天。合同剩余租期内原告对商铺的装饰装修价值未实际享用，因合同提前解除导致原告产生装饰装修残值损失，原告按退租时的装修腾退商铺，客观上使被告因商铺添附增值而获益。经原告委托珠海德联工程咨询有限公司对案涉商铺装修工程造价进行评估鉴定，《造价鉴定报告》显示鉴定工程造价为417,731.22元。本院经核算，合同剩余租期内案涉商铺的装修残值为345,193.93元【（417,731.22元÷96个月）×79.33个月】。原告主张被告应当赔偿合同剩余租期内装饰装修残值损失，本院认为，案涉商铺因抵押权人实现抵押权，致使原告不能继续使用经营，合同提前解除导致原告产生装饰装修残值损失。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款“……如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”之规定，原告在签订合同时，明知商铺已设立抵押权继而承租，并投入高额装修，对其发生的损失因其疏忽大意，应当自行承担责任。鉴于被告同意原告投入装修，且案涉商铺客观上因装饰装修残值添附而获益，被告应对这部分价值给予原告一定的补偿，本院以实际损失为基础，综合考量合同的履行情况及当事人的过错、利益平衡，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应当向原告补偿商铺装修损失172,596.96元（345,193.93元×50%）。原告因此支付的装修损失评估费5,012.77元，被告应承担2,506.38元（5,012.77元×50%）。关于原告请求被告赔偿专柜入场费及租赁办公用房的解约损失根据本院查明的事实，原告在承租案涉商铺期间为经营超市，与案外人廖振兴签订《联营合同》约定合作费用30,000元（货款里扣），与温水娣签订《供货合同》约定进场费33,000元（实际进场费为31,000元）、与孙志辉签订《供货合同》约定装修材料基建费40,000元。因原告无法继续使用商铺经营，原告解除与上述案外人的合同关系，并分别签订了《赔偿协议》，各约定原告退还廖振兴入场费24,000元，退还温水娣入场费10,000元（原告已通过支付宝退还5,000元），退还孙志辉入场费13,000元（原告已通过微信退还）。据此，原告主张上述费用属于原告的可得利益，要求被告赔偿原告向案外人退还的入场费损失47,000元。本院认为，案涉《商铺租赁协议》并非被告违反先合同义务而不能继续履行，原告明知租赁物存在权利瑕疵，也未对租赁物尽到必要的审查义务，无视租赁物已设立抵押权的事实，承租后与案外人签订一系列合同，现因商铺的抵押权实现，导致原告不能继续使用租赁物，由此终止与案外人的其他合同关系，致其产生的损失应当由原告自行承担。其次，上述费用并非原告因履行与被告签订的《商铺租赁协议》可获得的直接利益，也超出了出租人订立合同时应当预见到违反合同可能造成的损失。同理，原告因提前终止与珠海市联正房地产顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》，导致押金4,000元被没收、另支付隔墙修复费用6,000元，该项损失也应当由原告自行承担，并且原告未提供证据证明上述损失已实际发生，故原告的上述请求，无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿原告另租商铺开设超市的寻租期及装修期的利润损失、搬迁费损失原告主张《商铺租赁协议》因被告恶意欺诈，商铺被司法拍卖导致合同解除，请求被告支付原告另寻商铺和对新商铺装修期间无法经营的可得利润损失及搬迁费损失。本院认为，如前所述案涉《商铺租赁协议》并非被告恶意欺诈违反先合同义务致使合同解除，原告在承租时明知商铺设立抵押权的事实，视为自愿接受因抵押权实现而导致租赁关系终止的风险，合同解除后原告主张另租商铺的寻租期和装修期的利润损失、搬迁费损失，无法律依据。再者，原告诉请的4个月寻租期及装修期利润损失，原告以其自制的相关财务数据为依据，主张2019年5月至2020年4月案涉商铺的月均净利润为15,333.79元，据此计算寻租期及装修期的利润损失。根据原告提供的证据显示，2019年5月至2020年4月期间，案涉商铺每月的净利润差额异常明显，其中有八个月的净利润远低于原告所主张的月均利润15,333.79元，原告以此作为可得利润损失依据，本院不予采信。另，原告主张搬迁费损失15,100元，根据原告提供的微信转账记录及手机银行转账截图，部分交易并未显示其交易对象、交易内容，并不能足以证明为原告商铺搬迁的实际费用，并且原告自行搬迁至其户籍地，已超出了出租人所能预见的搬迁损失。故原告的上列诉讼请求，亦无事实与法律依据，本院不予支持。本案纠纷所涉房屋租赁合同法律事实和立案均发生在《中华人民共和国民法典》施行前，且当时的《中华人民共和国合同法》及相关司法解释对本案纠纷的处理有规定，根据最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案仍适用《中华人民共和国合同法》等相关规定。被告经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告珠海市斗门区井岸镇黄斤购物广场与被告梁铭翔于2019年1月11日签订的《商铺租赁协议》于2020年9月20日解除；二、被告梁铭翔于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区井岸镇黄斤购物广场返还租赁保证金20,000元及水电保证金5,000元；三、被告梁铭翔于本判决生效之日起七日内补偿原告珠海市斗门区井岸镇黄斤购物广场装修损失费172,596.96元；四、被告梁铭翔于本判决生效之日起七日内补偿原告珠海市斗门区井岸镇黄斤购物广场装修评估费2,506.38元；五、驳回原告珠海市斗门区井岸镇黄斤购物广场提出的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17,066元（原告珠海市斗门区井岸镇黄斤购物广场已预付18,629元，本院退回原告珠海市斗门区井岸镇黄斤购物广场1,563元），由原告珠海市斗门区井岸镇黄斤购物广场负担4,668元，被告梁铭翔负担12,398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈柏能人民陪审员  梁月明人民陪审员  赵崇裕二〇二一年四月二十日书 记 员  方晓森附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。