文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终2667号上诉人（原审被告暨反诉原告）：王国力，男，1985年11月4日出生，汉族，住重庆市江北区。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：重庆葆昌房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区冯时行路290号大学科技园7楼，统一社会信用代码91500109083063356C。法定代表人：潘华斌，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：程泉林，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：唐忠安，国浩律师（重庆）事务所律师。上诉人王国力因与被上诉人重庆葆昌房地产开发有限公司（以下简称葆昌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初7512号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王国力，被上诉人葆昌公司的委托诉讼代理人程泉林到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。王国力上诉请求：一、撤销重庆市北碚区人民法院作出的（2020）渝0109民初7512号民事判决；二、解除王国力与葆昌公司于2019年11月24日签订的《商品房买卖合同》；三、改判葆昌公司退还王国力已付房款92万元；四、由葆昌公司支付已付房款的资金占用利息（以92万元为基数，从2019年11月24日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际退还之日，暂计算至2021年1月7日为43587.56元）；五、由葆昌公司向王国力支付已付款项的5%计算的违约金4.6万元；六、本案一审、二审诉讼费用由葆昌公司承担。主要事实和理由：一、一审法院判令王国力履行合同支付房款，属于认定事实和适用法律错误，该合同应当解除。1、王国力拥有约定解除权。根据案涉合同中第五条第三款的约定，王国力享有解除权。虽然补充协议第六条第二、三项中关于甲、乙原因进行了描述，但补充协议属于格式条款，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条，上述条款与王国力有重大利害关系，葆昌公司没有进行提示或说明，根据上述规定，该条款不应作为裁判的依据。即使该条文属于合同内容，从约定内容看，葆昌公司对自己的原因罗列仅两点，且难以适用，而对乙方原因进行了排除式适用，明显具备提供减轻格式条款的葆昌公司责任，也属于无效条款。又或是，该条约定有效，该条款与合同第五条的约定作出了不同的理解，应当作出不利于格式条款乙方的解释。本案中，双方签订合同前就贷款申请事宜进行了协调，一审法院认定王国力如实告知了葆昌公司拥有一套房屋正在贷款过程等，葆昌公司违反诚信原则，王国力认为，葆昌公司违反诚信，故王国力拥有合同解除权。合同签订前，双方详细沟通了贷款政策及各项情况，王国力尽到了如实告知的义务，葆昌公司作为从事房地产销售的企业，对贷款政策的了解程度远超王国力，双方自愿约定了三成首付的付款方式，贷款银行是葆昌公司安排，但最终贷款为获得审批，如果认定不属于甲方原因，那也不能认定为乙方原因，其本质属于政策原因，应当属于不可归责于双方的事由导致能够获得贷款的金额少于申请数额，王国力依然享有解除权。如果法院均不认可，双方在合同中明确约定了三成首付的付款方式，根据政策需要变更为四成首付，属于合同实质性变更，需要双方重新协商达成一致，未能达成一致，合同实际无法履行，对此双方具有过错，应当解除合同。一审法院依据的补充协议第六条第七项属于格式条款，不能成为合同内容、无效或作出有利于王国力的解释，理由同上。贷款政策文件是在双方签订合同之前，并非签订合同后发生变化，证明了葆昌公司在签订合同签就知晓该政策，但仍旧承诺可以贷款七成，说明葆昌公司不诚信，王国力不能获得约定贷款的原因仅在于葆昌公司。2、王国力享有法定解除权。签订合同前，双方就贷款事宜进行了协调、沟通，葆昌公司承诺能够贷款七成，但银行并未批准，而要求贷款六成，严重影响王国力的合同目的，造成该问题的原因在于葆昌公司的不诚信，基于其不诚信行为导致合同目的不能实现，王国力享有法定解除权。二、一审法院判决继续履行合同、支付违约金和律师费，属于认定事实和适用法律错误。1、案涉合同应当解除，王国力不应当承担违约责任、2、如果案涉合同继续履行，但实际贷款金额与合同签订金额产生差异的原因，并非王国力的过错导致，王国力没有违约的情况下，一审判决王国力承担违约责任错误。3、即使认定王国力违约，王国力承担违约金和律师费的依据不应当是补充协议，如前所述，补充协议为格式合同，关于违约金和律师费的条款未作说明或提示，不能作为合同内容。即使作为合同内容，也因违约金和律师费在主合同中并无如此约定，该约定明显加重了王国力的责任，属于无效条款。即使应当承担违约金，主合同和补充合同关于违约金约定不同时，应作出对格式条款非提供方的王国力有利的解释。4、如认定王国力违约且使用补充协议，无论是约定的日万分之五或一审法院调整后的日万分之三，均过分高于葆昌公司的损失，仅应按逾期贷款利率计算。葆昌公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1、王国力所称事实无根据，其不享有约定解除权，案涉商品房买卖合同及补充协议中关于银行按揭贷款的约定系一般商品房买卖合同条款，符合常理，并不存在侵犯王国力合法权益的事实，在商品房买卖合同中约定由买方办理按揭贷款，在不能办理银行贷款的情况下由买方通过现金或其他方式支付是通常做法，符合常理，房屋买卖合同中买方本身就负有支付购房款的义务，且办理银行按揭贷款是买方的责任，在买方不能办理银行贷款时转为现金等方式付款，符合房屋买卖的基本特征；2、本案不存在合同目的无法实现的情形，王国力不享有法定解除权，商品房买卖而言开发商是通过出售房屋取得购房款，购房人的目的是通过支付购房款取得房屋所有权及使用权，本案中只要王国力支付了相应购房款其合同目的能够实现，不存在合同目的无法实现的情形，没有可以适用法定解除权的空间；3、因王国力不享有法定约定解除权，其无权要求解除合同，更无权要求葆昌公司支付资金占用损失和违约金。葆昌公司向一审法院起诉请求：1、判令王国力向葆昌公司支付购房款3339088元；2、判令王国力以3339088元为基数，从2020年5月5日起按日万分之五计付逾期付款违约金至付清本金止；3、判令王国力承担葆昌公司律师费75797.05元；4、诉讼费用由王国力负担。王国力向一审法院提出反诉请求：1、判决解除王国力与葆昌公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令葆昌公司返还王国力已支付款项920000元；3、判令葆昌公司以920000元为基础，从2019年11月24日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至2020年9月1日，并按已付款的5%计付违约金46000元；4、诉讼费由葆昌公司承担。一审法院认定事实：2019年4月至11月，王国力在微信上与葆昌公司的销售顾问龚恩金联系购房事宜，并将其征信报告发给龚恩金，龚恩金回复说可以办理按揭，并告知首付需要200万元左右。2019年11月6日，王国力向葆昌公司支付50000元定金。2019年11月17日，王国力向葆昌公司支付76000元。2019年11月24日，王国力（买方、乙方）与葆昌公司（卖方、甲方）签订了正式的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定王国力以4268861元的价格购买葆昌公司开发的位于重庆市北碚区安礼路221号9幢1-5号房屋。付款方式为，王国力于签订合同当日支付853773元，于2020年5月4日前支付427088元，这两笔百分之三十共同作为首付款，剩余购房款通过按揭贷款的方式支付，王国力应于2020年5月4日前签订按揭合同。该合同第五条第三款约定：“（三）办理按揭贷款违约责任的约定：1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款5%赔偿乙方；2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。”第十条约定：“乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过30日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。”《补充协议》第六条关于按揭付款的补充约定：（一）乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭贷款。双方在签订认购协议时甲方已经以口头或书面形式告知乙方办理按揭贷款所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭贷款的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订买卖合同当日到甲方或按揭银行指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭贷款所需资料。（二）在乙方向银行申请按揭贷款过程中，因政府金融政策，乙方的资信、身份、资料等原因导致贷款金额、贷款年限、贷款利率发生改变的，乙方同意以银行最终审批结果为准。乙方不得以此为理由，向甲方提出退房或任何索赔要求。（三）买卖合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”是指：甲乙双方在签署买卖合同前或签署买卖合同时，因甲方的故意导致该商品房所在的项目（楼盘）无任何银行表示愿意办理购房按揭贷款，或者甲方无正当理由拒绝提供阶段性担保导致乙方未能办理购房按揭贷款。（四）买卖合同第五条第（三）款第2项中“乙方原因”是指：非甲方原因导致银行未批准或未全额批准乙方的按揭贷款申请的。（五）乙方应于签订买卖合同当日付清首付款，并缴清由甲方代收的相关税费。因现行银行按揭政策所限，乙方同意向双方约定的银行办理按揭贷款，贷款金额、利率、年限以乙方与银行约定为准。乙方应无条件配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续，乙方自行承担房屋抵押贷款申请是否获得贷款银行批准的责任。甲乙双方均知悉，因国家相关政策变化导致银行降低贷款额度或拒绝贷款，不属于买卖合同第五条第（三）款第3项“不可归责于甲乙双方的事由”……（七）乙方知晓现行房地产调控中银行政策可能会发生变化，乙方在签订买卖合同前已经对现行房贷政策作了充分的了解。虽然乙方结合自身实际情况与甲方协商确定了买卖合同约定的贷款数额，乙方仍然承诺若非任何甲方原因导致银行政策发生变化（包括但不限于与银行签订借款合同后银行通知乙方需上浮银行利率或者提高首付款比例或者增加提供贷款所需的资料等）而拒绝批准乙方的全额或部分贷款申请时，乙方需在贷款银行或甲方发出书面通知10日内付清房款差额部分……。《补充协议》第二十六条约定：“双方同意将买卖合同第十条的违约责任变更为：乙方如未按买卖合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下：（一）乙方逾期支付款项，自本买卖合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金……。《补充协议》第十八条第（九）项约定：“因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。”合同签订当日，王国力向葆昌公司支付了第一期首付款803773元和代收的税费128066元。2020年5月4日，王国力去银行办理按揭贷款，被告知只能办理首付4成按揭6成的按揭贷款，王国力认为葆昌公司之前承诺了可以办理首付3成按揭7成的按揭贷款，遂未再继续履行合同。2020年7月11日，葆昌公司向王国力邮寄了《关于支付房款的催告函》。要求王国力在收到本函后3日内支付欠付的首付款351088元，在收到本函后3日内办妥按揭贷款手续或自筹资金交纳剩余房款及违约金。王国力没有继续交纳房款和办理按揭贷款手续，葆昌公司遂起诉来院，为本次诉讼，葆昌公司与国浩律师（重庆）事务所于2020年9月14日签订了《法律事务委托合同》，葆昌公司根据约定向国浩律师（重庆）事务所支付了法律服务费75797元。一审法院认为，王国力与葆昌公司于2019年11月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。王国力因为已经有一套住宅正在按揭贷款中，根据相关规定再次办理按揭贷款的最低首付比例为40%，这是银行系统内部的相关要求，王国力因此只是不能办理七成按揭贷款，但可以办理六成按揭贷款，王国力以此为由拒绝办理按揭贷款，该情形不符合《买卖合同》第五条第三款约定的因甲方的原因导致乙方未能获得银行贷款的情形，何况双方在《补充协议》中专门对“甲方原因”进行了明确约定。因此，王国力要求解除《买卖合同》没有事实根据，一审法院不予支持，其基于解除《买卖合同》提出的其他诉讼请求亦不予支持。虽然葆昌公司的销售人员没有明确向王国力承诺可以办理七成按揭贷款，但葆昌公司专门有固定的银行在为购买其销售房屋办理按揭贷款服务，其应当知道办理按揭贷款的相关政策规定，在王国力告知了销售人员其有一套房屋正在按揭贷款中的情况下，葆昌公司仍然与王国力签订了三成首付七成按揭贷款的《买卖合同》，有违诚实信用原则。同时，王国力作为购房者，在签订如此重要的《买卖合同》时，理应自己了解清楚银行的按揭贷款政策，其自身也有过错。事实上，王国力虽然不能办理七成按揭贷款，但其办理六成按揭贷款仍然可以履行合同，根据王国力与销售人员的聊天记录显示，销售人员告知过王国力大概需要200万元的首付款，王国力应当是对自己支付首付款的金额有所准备，根据案涉房屋的销售价格4268861元来计算，4成首付款的金额为1707544.44元，并未超出首付款预期金额，王国力亦应当继续履行合同，而不应以此为由拒绝履行合同。支付购房款是王国力的合同义务，王国力未按照合同约定时间支付购房款，应当继续支付购房款，并承担相应的违约责任，故对葆昌公司要求王国力支付剩余购房款的诉讼请求，予以支持。关于违约金起算时间，尚欠的首付款351088元，从应支付的次日即2020年5月5日起算。关于约定以按揭贷款方式支付的2988000元，根据《买卖合同》第五条第（三）款第2项的约定，因王国力的原因导致未能获得银行贷款的，应在按揭银行书面通知到达之日起3日内支付，因王国力2020年5月4日到银行得知只能办理6成按揭贷款后就未办理按揭贷款手续，故是当日为银行通知到达之日，王国力应在2020年5月7日前支付2988000元购房款，故违约金起算时间应从2020年5月8日起算。关于违约金计算比例，双方在《补充协议》中重新约定调整为日万分之五，该违约金过高，一审法院酌情调整为日万分之三。关于律师费，双方在《补充协议》中有明确的约定，应当由王国力承担。综上，一审法院判决：一、王国力于本判决生效之日起10内支付重庆葆昌房地产开发有限公司购房款3339088元;二、王国力于本判决生效之日起10内支付重庆葆昌房地产开发有限公司违约金，以351088元为基数，从2020年5月5日起按日万分之三计付至2020年5月7日；以3339088元为基数，从2020年5月8日起按日万分之三计付至付清本金止;三、王国力于本判决生效之日起10内支付重庆葆昌房地产开发有限公司律师费75797元；四、驳回重庆葆昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回王国力的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35013.96元，保全费5000元，反诉案件受理费6889.36元，共计46903.32元，由王国力负担。本院二审期间，因王国力及葆昌公司对一审法院认定的事实无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，一、合同附件五第三十条约定，买卖双方对本补充协议条款内容全部知悉和理解，本补充协议的签署是双方协商一致的结果，不是格式条款，不存在重大误解或显示公平的情形，本补充协议系双方的真实意思表示。该条存在明显的加黑加粗。二、合同签订前，王国力与葆昌公司工作人员微信记录中记载，葆昌公司工作人员明确了首付款需要200万元左右等内容。二审中，王国力陈述，依据合同附件五补充协议第六条（二）、（三）项的约定解除合同。葆昌公司不认可王国力的陈述，王国力不能依据该条款退房，也不能依据该条具有解除权。本院认为，经双方当事人确认，本案的争议焦点为：王国力解除合同是否合法。本院认为，王国力请求解除合同的请求不应得到支持，理由为：1、合同附件五第三十条以加黑加粗的方式对合同进行了明确提示，约定了补充协议的条款性质，即补充协议约定的条款不是格式条款，王国力以格式条款为由，认为补充协议相关内容无效的理由不能成立；2、补充协议第六条第（二）、（三）项并未约定在王国力未能按照合同约定获得相应的按揭贷款金额的情况下，其有权解除合同，该条约定明确了王国力按揭贷款的金额以银行最终审判结果为准，据此，可以认定，王国力应当支付的购房首付款金额应当基于银行审批结果进行确定。根据查明的事实，王国力不能办理银行七成按揭，其首付款比例不能低于40%，但合同中并未约定当其不能办理银行七成按揭时，王国力具有解除合同的权利。3、根据案涉房屋价格结合查明的事实，签订合同前，葆昌公司工作人员已经明确告知首付款金额为200万元左右，即使按照银行审批的六成按揭，王国力应当支付的首付款金额也没有超过200万元，符合王国力签订合同前的预期，在王国力按照合同约定履行义务的情况下，案涉合同目的是可以实现的。故王国力解除合同的请求没有事实和法律依据。一审法院对此的处理并无不当。对于王国力提出不应当承担律师费、违约金等理由，因双方合同中对此明确进行了约定，一审法院也进行了详细阐述，本院在此不再赘述。其他认定同一审。泽鹏公司由项目团重庆分公司但渡桐木煤矿义务，综上所述，王国力的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40950.89元，由王国力负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二一年四月七日法官助理 杨浩江书 记 员 廖婧伊