广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初1252号原告：高飞，女，1987年6月2日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：吴琼芳，湖南信义律师事务所律师。被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地陕西省西安市西安经济技术开发区凤城二路6号三彩大厦402室，统一社会信用代码91610132MA6W9PCX0Y。法定代表人：张智军。第三人：彭锦辉，男，1992年8月17日出生，汉族，住广东省五华县，委托诉讼代理人：梁红辉，广东都昇律师事务所律师。原告高飞与被告城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称城市社区公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用小额诉讼程序进行审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用小额诉讼程序审理的情形，2021年3月2日裁定转为适用简易程序，2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告高飞于2021年3月30日申请通知彭锦辉作为第三人参加诉讼，本院于2021年4月9日通知彭锦辉参加诉讼。本院依法适用简易程序，2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告高飞的委托诉讼代理人吴琼芳于2021年3月2日及4月27日到庭参加诉讼。第三人彭锦辉的委托诉讼代理人梁红辉于2021年4月27日到庭参加诉讼。被告城市社区公司经传票传唤，2021年3月2日及4月27日均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高飞向本院提出诉讼请求：1.判令解除高飞与城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司（以下城市社区广州分公司）签订的《房屋托管合同》及《补充协议》；2.判令城市社区公司向高飞支付解除合同前的租金暂计21863.65元（暂计至2020年11月30日）；3.判令城市社区公司向高飞返还房屋和《资产交割单》中的设备，承担自解除合同之日起至返还房屋之日止的房屋占用费；4.判令城市社区公司向高飞支付违约金11100元；5.判令高飞没收城市社区公司交付的押金3700元；6.诉讼费用由城市社区公司负担。高飞于2021年3月30日变更第3项诉讼请求为：判令城市社区公司及彭锦辉向高飞返还房屋及《资产交割单》中的设备，连带支付自解除合同之日起至返还房屋之日止的房屋占用费（按照每月3700元租金标准支付）。事实和理由：高飞与城市社区广州分公司于2019年12月14日签订《房屋托管合同》，约定：高飞位于广州市花都区花城街道凤凰北路77广州融创文旅城路融创文旅城小区（社区）3区3栋3003室，由城市社区广州分公司提供托管服务，合同期限36个月，自2019年12月17日至2022年12月16日，月租金3700元，每月最后一日支付当月租金。高飞每年支付1个月托管服务费，直接以每年起租月租金冲抵。受新冠××疫情影响，双方于2020年2月25日签订《补充协议》，约定：城市社区广州分公司未支付的两个月租金7400元，在2020年3月至2021年1月中，每月支付672.73元租金，变更期间租金为每月4372.73元。高飞按照约定向城市社区广州分公司交付房屋，结清物业、水电等费用。城市社区广州分公司于2019年12月18日支付押金3700元，2020年4月1日支付672.73元，4月30日支付672.73元，6月1日支付672.73元，6月6日支付3700元，7月5日支付4372.73元，8月12日支付4372.73元，9月16日支付3700元，9月25日672.73元，欠付2020年3月租金4372.73元、4月租金3027.27元、5月租金4372.73元、10月租金4372.73元、11月租金4372.73元，以及应于2020年12月额外支付的672.73元、2021年1月额外支付的672.73元，合计21863.65元。合同约定，城市社区广州分公司不按照约定支付租金达30日的，高飞可以解除合同，城市社区广州分公司按3个月租金标准支付违约金，不予退还押金。城市社区广州分公司已于2020年6月4日注销，民事责任应由城市社区公司承担。高飞起诉解除合同之日，与城市社区广州分公司的房屋租赁合同已解除。城市社区广州分公司将房屋转租彭锦辉。高飞起诉前多次与彭锦辉协商沟通，但彭锦辉拒不返还房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的。高飞有权要求彭锦辉腾房并自合同解除之日起，按照每月租金3700元的标准向高飞缴纳房屋占用费。原告高飞为证明主张，提供证据：1.不动产权证；2.《房屋托管合同》；3.《补充协议》；4.银行账户明细清单；5.《房屋交接证明》；6.企业信用信息公示报告，商事登记基本信息。被告城市社区公司于2021年2月24日提交书面答辩意见，辩称：1.城市社区公司同意解除合同。2.因全国新冠××疫情影响，城市社区公司处于经营困难期，导致拖欠房屋租金，并非城市社区公司的过错。城市社区公司同意支付已拖欠房屋租金，但先前支付的押金3700元应抵扣一个月租金。3.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，不予支持。另，虽《房屋托管合同》约定违约金，但根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，高飞主张的违约金显然过分高于损失的百分之三十。为此，高飞主张违约金，不符合法律规定，城市社区公司不应承担违约金。4.2020年2月，新冠××疫情蔓延，城市社区公司未能支付租金，属不可抗力。根据国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，经营餐饮、旅游、家政、教育培训等行业减免租金3个月。城市社区公司是服务全国房屋租赁的家政企业，属于被减免范围。被告城市社区公司为证明主张，提供证据：自行制作的彭锦辉缴纳租金明细表。第三人彭锦辉述称：1.城市社区公司未按照《房屋托管合同》的约定支付租金，根据合同相对性的原则，与彭锦辉无关。2.城市社区公司受高飞委托管理3003房，代理包括签订租赁合同、代收房屋租金、押金、物业、水电等费用。彭锦辉与城市社区公司签订《代理出租合同》，已按约定向城市社区公司支付一年租金，对高飞具有法律效力，是合法占有3003房。高飞以已解除《房屋托管合同》为由，要求彭锦辉腾房是违约行为，违反诚实信用原则，侵犯承租人的信赖利益。高飞请求彭锦辉连带支付房屋占用费，理由不能成立。第三人彭锦辉为证明主张，提供证据：1.《委托书》；2.《业主告知书》；3.《代理出租合同》；4.电子账单。经审理查明：广州市花都区叶榕街6号3栋3003房登记权利人高飞。高飞（托管方，甲方）与城市社区广州分公司（受托方，乙方）于2019年12月14日签订《房屋托管合同》，约定：甲方向乙方托管3003房，向乙方出具授权委托书，用途为乙方经营长租、短租或配套项目，乙方将租房合同作为本合同附件一。第五条关于运营模式，约定：托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应托管服务费。第六条关于托管服务费，约定：合同期内，甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付。第七条关于托管期限，约定：托管期36个月，自2019年12月17日至2022年12月16日止，甲方实收租期36个月，冲抵服务费3个月。本合同自双方签章及甲方提供完整签约资料当日为生效日，生效日起3日后为起租日。第八条关于租金标准及支付方式，约定：1.含物业费月租金3700元。3.乙方在合同生效后三个工作日内支付押金3700元，部分冲抵合同期最后1个月租金。4.合同起租日起，甲方租金与乙方托管服务费冲抵，次月起每月最后一天支付租金，如遇法定节假日、公休日顺延。每年春节当月租金在次月一次性支付两个月租金，每年合同起租月租金与托管服务费冲抵，互不支付。5.甲方指定名下的华夏银行广州市花都支行的账号为收款账户。7.甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%。第十二条关于转租，约定：乙方在托管期内可出租、转租房屋。第十四条关于合同的解除，约定：3.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。第十五条关于违约责任，约定：甲方需提前收回该房屋的，应提前三十日通知乙方，共按三个月租金标准的违约金支付乙方，同时退还乙方押金。乙方提前解除托管的，应提前三十日通知甲方，并按三个月租金标准的违约金赔偿甲方，甲方收取押金不予退还。乙方有合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付甲方，甲方收取押金不予退还。甲方有合同第十四条第四款约定情形之一的，乙方要求解除合同，甲方应按三个月租金标准的违约支付乙方，同时退还乙方押金。第十七条约定：合同经双方签章后生效。合同另约定其他事项。高飞（甲方）与城市社区广州分公司（乙方）于2020年2月25日签订《补充协议》，约定：因受新冠××疫情影响，乙方未支付甲方2个月租金7400元，在乙方复工后，以甲方剩余合同期时间为准平均按月支付，最长不超过12个月。乙方于2020年3月至2021年1月每月额外支付甲方672.72元租金，其他条款不变。城市社区广州分公司于2019年12月18日支付押金3700元，2020年4月1日支付672.73元，4月30日支付672.73元，6月1日支付672.73元，6月6日支付3700元，7月5日支付4372.73元，8月12日支付4372.73元，9月16日支付3700元，9月25日672.73元。城市社区广州分公司于2020年6月4日注销。高飞于2019年12月14日签订《委托书》，授权委托案外人城城不动产管理有限公司广州分公司（以下简称城城管理广州分公司）代理签订303房租赁合同、代收租金、押金、物业、水电等相关费用。城城管理广州分公司（甲方）与彭锦辉（乙方）于2020年6月12日签订《代理出租合同》，约定：甲方受产权方委托向乙方出租3003房，租赁期限自2020年6月15日起至2021年6月14日止。月租金含物业费3150元，付款方式为年付，乙方支付相当于一个月租金的押金。彭锦辉提供电子账单，显示：彭锦辉于2020年6月12日向城城管理广州分公司支付租金28350元及押金3150元。彭锦辉于2021年4月7日向高飞交还3003房。本院通过EMS邮政特快专递方式，向城市社区公司寄送起诉状副本等诉讼材料，城市社区公司于2021年1月29日签收。在诉讼过程中，高飞确认：其起诉前未向城市社区公司主张解除合同，已完整交还《资产交割单》中的设备。主张：其因城市社区公司自2020年3月起未支付租金已达30天以上，依据《房屋托管合同》第14.3条的约定，主张解除合同、违约金及没收押金。其因城市社区公司违约造成租金损失，如违约金和押金合并过高，其优先选择违约金。其于2020年11月2日起向彭锦辉提出交还3003房，彭锦辉于2021年4月7日交还3003房。彭锦辉主张：高飞于2020年11月2日微信中只是称考虑收回3003房，其于2021年4月5日交还3003房。本院认为：高飞与城市社区广州分公司于2019年12月14日签订《房屋托管合同》，2020年2月25日签订《补充协议》，依法成立，具有法律约束力。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。城市社区广州分公司不具有法人资格，2020年6月4日注销登记，民事责任由城市社区公司承担。一、关于解除合同的问题城市社区公司违反约定逾期支付租金，高飞具有约定解除权和法定解除权。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼……的方式依法主张解除合同，人民法院……确认该主张的，合同自起诉状副本……送达对方时解除。”高飞以提起诉讼的方式依法主张解除合同，该合同自起诉状副状于2021年1月29日送达城市社区公司时解除。二、关于租金及占有使用费的问题高飞与城市社区公司约定自《房屋托管合同》于2019年12月14日签订生效起3日后为起租日，即自2019年12月17日起计租，托管服务费抵扣首月租金，即自2020年1月17日起实际计租。经核计，根据《房屋托管合同》及《补充协议》，城市社区公司自2020年1月17日起至2021年1月29日解除合同之日止，应当支付租金合计45952元，扣除高飞应当支付的第二年首月托管服务费308元，应支付差额45644元；自2021年1月30日起至2021年4月7日交还房屋之日止，参照高飞主张的每月3700元的租金标准，应当支付占有使用费合计8502元。高飞主张城市社区公司已支付租金合计18836.38元，保证陈述真实，提供银行账户明细清单佐证，城市社区公司没有相反的答辩意见及提供相反证据予以反驳，本院予以认定。扣除该已付租金18836.38元，城市社区公司应当继续支付2020年1月17日至2021年1月29日的租金26808元，2021年1月30日至2021年4月7日的占有使用费8502元。三、关于违约金及没收押金的问题首先，城市社区广州分公司与高飞于2019年12月14日签订《房屋托管合同》后，仅支付押金3700元后即迟延支付租金，在通过城城管理广州分公司与彭锦辉于2020年6月12日签订《代理出租合同》并同日收取租金及押金合计31500元后，又继续迟延支付，累计向高飞支付押金3700元及租金18836.38元，合计仅22536元。城市社区公司托管3003房后又代理出租3003房，对同一房屋，向承租人彭锦辉收取31500元，向委托人高飞仅支付22536元，收入明显高于支出。城市社区公司以履行合同困难抗辩不应承担违约责任，没有理据。其次，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项规定，“合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。”城市社区广州分公司以受新冠××疫情影响为由，已于2020年2月25日与高飞变更租金支付方式，即应当诚实信用地全面履行约定的义务。城市社区广州分公司变更合同后，又以履行合同困难主张免除违约责任，也于法不符。再次，《房屋托管合同》约定履行期限三年，第十五条关于双方的违约责任对等。城市社区广州分公司自签订之日起至合同解除之日，仅履行一年一个月。另外，城市社区广州分公司迟延支付租金，必然造成高飞应收资金的法定孳息损失，也已致高飞通过本次诉讼，必然支出合理费用进行维护合法权益。为此，高飞主张相当于三个月租金的违约金11100元及没收押金3700元，也没有明显超过因城市社区广州分公司违约造成的损失。综上，高飞主张违约金11100元及没收押金3700元，本院均予以支持。城市社区公司抗辩不承担违约责任、违约责任过高以及押金应抵扣租金的意见，本院不予采纳。四、关于彭锦辉应否连带支付房屋占有使用费的问题《中华人民共和国民法典》第一百六十二条规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”高飞签订委托书，书面授权城城管理广州分公司代理签订租赁合同、代收租金、押金等。彭锦辉与高飞的代理人城城管理广州分公司签订的《代理出租合同》，对高飞发生效力。彭锦辉于2021年4月7日向高飞交还3003房，高飞没有提供证据证明在2021年4月7日前，已依法解除《代理出租合同》，为此，彭锦辉依据《代理出租合同》占有3003房，高飞主张彭锦辉连带支付房屋占有使用费，没有理据，本院不予支持。在诉讼过程中，高飞已确认彭锦辉于2021年4月7日交还3003房以及《资产交割单》中的设备，为此，其主张城市社区公司与彭锦辉连带返还3003房以及《资产交割单》中的设备，本院不予重复处理。城市社区公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百六十二条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百五十七条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告高飞与被告城市社区服务集团（西安）有限公司于2019年12月14日签订的《房屋托管合同》以及2020年2月25日签订的《补充协议》于2021年1月29日解除；二、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高飞支付2020年1月17日至2021年1月29日的租金26808元；三、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高飞支付2021年1月30日至2021年4月7日的占有使用费8502元；四、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高飞支付违约金11100元；五、确认原告高飞没收被告城市社区服务集团（西安）有限公司押金3700元；六、驳回原告高飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1476.5元，由被告城市社区服务集团（西安）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二一年四月三十日书记员  刘雄燕