河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0821民初259号原告：赵雪，女，1978年12月19日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。被告：河南紫牛房地产有限公司，住所地河南省修武县西村乡当阳峪村，统一社会信用代码91410821MA3XD8Y60Q。法定代表人：刘化超，执行董事。委托诉讼代理人：李超，男，1990年5月1日出生，汉族，河南紫牛房地产有限公司工作人员，住山东省定陶县。委托诉讼代理人：吴旭，男，1979年10月9日出生，汉族，河南紫牛房地产有限公司工作人员，住河南省郑州市金水区。原告赵雪与被告河南紫牛房地产有限公司（以下简称紫牛房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵雪与被告紫牛房地产公司的委托诉讼代理人李超、吴旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵雪向本院提出诉讼请求：1.解除其与被告紫牛房地产公司签订的《商品房预售合同》；2.被告紫牛房地产公司于解除合同通知到达之日45日内退还其购房款930,000元；3.被告紫牛房地产公司支付其违约金4,650元；4.本案诉讼费由被告紫牛房地产公司负担。事实和理由：2019年6月5日，其与被告紫牛房地产公司签订《商品房预售合同》，购买位于修武县××乡××大道西××当阳峪村东××陶瓷文化产业××号房屋，并支付全部购房款。但被告紫牛房地产公司未按约定于2020年10月31日前向其交付经验收合格的房屋，并已逾期超过90天，至其起诉亦未建成。根据双方约定，其有权解除合同，并要求被告紫牛房地产公司退还购房款及支付违约金。被告紫牛房地产公司推脱不予解决，故予起诉。被告紫牛房地产公司承认原告赵雪在本案中所主张的存在逾期交房的事实，但辩称系受疫情及环境管控方面等影响，属于不可抗力，同意按照合同约定支付违约金，但不同意解除合同及退还购房款。本院经审理，认定事实如下：2019年6月5日，原告赵雪与被告紫牛房地产公司签订《商品房预售合同》，购买被告紫牛房地产公司所开发位于修武县××乡××大道西××当阳峪村东××陶瓷文化产业××号房屋，合同总价款930,000元。原告赵雪于合同签订当日已支付100,000元，余款830,000元，双方约定于2019年8月20日前与2019年10月20日各支付300,000元，2019年11月20日再支付230,000元。逾期付款若在30日之内的，原告赵雪应自付款期满次日起按日万分之一支付违约金至应付款实际全额支付之日止。同时约定，被告紫牛房地产公司应于2020年10月31日前向原告赵雪交付经验收合格的房屋。逾期不超过90日或者原告赵雪要求继续履行合同的，自逾期之日起按日万分之零点五支付违约金至房屋实际交付之日止；超过90日后，原告赵雪有权解除合同，并实际主张解除合同的，被告紫牛房地产公司应自解除合同通知到达之日起45日内退还全部已付购房款，并按已付购房款的千分之五支付违约金。遭遇不可抗力，且被告紫牛房地产公司在发生之日起30日内告知原告赵雪的，可据实予以延期。2019年8月23日、2019年8月30日、2019年10月19日、2019年11月22日，原告赵雪各又支付被告紫牛房地产公司100,000元、200,000元、300,000元与230,000元，购房款已全部付清。直至本案法庭辩论结束，被告紫牛房地产公司未向原告赵雪交付经验收合格的房屋。另查明，2020年10月16日，焦作市污染防治攻坚战领导小组办公室印发《关于做好轻中度污染天气管控工作的通知》，自2020年10月16日10时至2020年10月21日24时启动轻中度污染天气管控，停止一切土地石方、建筑拆迁施工、建筑工程配套道路和管沟开挖作业；建筑垃圾车、渣土运输车实行24小时禁行，非道路移动机械停止运行。2020年10月20日，又印发《关于持续实施轻中度污染天气管控工作的通知》，继续实际轻中度污染管控措施至2020年10月26日24时。2020年11月21日，印发《关于启动重污染天气橙色预警响应的紧急通知》，自2020年11月22日12时起，启动重污染天气橙色（II级）预警响应，解除时间另行通知。施工工地停止土石方作业（包括停止建筑拆除、土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。建筑垃圾清运车辆和砂石运输车辆停止上路行驶。开挖土石方的挖掘机等非道路移动机械停止作业。2020年12月4日，又印发《关于进一步加强秋冬季大气污染管控工作的紧急通知》，自2020年12月5日至2020年12月31日，所有施工工地（包括建筑工程、道路工程、水利工程、土石方作业和房屋拆迁施工等），实施停工管控措施。上述事实，有原告赵雪提交的《商品房预售合同》与收据，被告紫牛房地产公司提交的焦作市污染防治攻坚战领导小组办公室《关于做好轻中度污染天气管控工作的通知》等证据，以及双方当庭陈述在卷为证，予以认定。本院认为，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。本案中，被告紫牛房地产公司虽未按照与原告赵雪所签订《商品房预售合同》的约定，在2020年10月31日前向原告赵雪交付经验收合格的房屋。但鉴于合同期内于2020年初爆发了新冠疫情，政府因此采取了强制居家隔离等措施，是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力，依法应当免除被告紫牛房地产公司相应责任，被告紫牛房地产公司并不当然构成违约。被告紫牛房产地公司虽未按照合同约定在不可抗力发生之日起30日内告知原告赵雪，但鉴于新冠疫情爆发是众所周知的事实，本院认为，被告紫牛房地产公司仍然可以按照合同约定据实予以延期。根据当地有关2020年1月25日全省启动一级应急响应与《焦作市住房和城乡建设局关于印发焦作市建筑工地和商砼企业新冠肺炎疫情防控期间复工复产实施方案的通知》[焦建办（2020）9号，2020年2月13日印发]有关“3月下旬，房地产开发等一般工程、城镇老旧小区改造工程复工”的实际，酌定由被告紫牛房地产公司延后55天即2020年12月25日前向原告赵雪交付房屋为宜。若再行逾期超过90日，原告赵雪可以按照合同约定主张解除合同，同时，被告紫牛房地产公司应当按照合同约定向原告赵雪支付违约金。截至2021年3月18日本案法庭辩论结束，被告紫牛房地产公司未能向原告赵雪交付经验收合格的房屋，已逾期83天；现又已近一个月，仍未能交付，已构成违约，并且达到合同所约定原告赵雪一方依法主张解除合同的条件。根据双方约定以及法律规定，原告赵雪有权主张解除合同，并由被告紫牛房地产公司退还已付购房款，且承担违约责任。原告赵雪有关解除其与被告紫牛房地产公司所签订《商品房预售合同》，由被告紫牛房地产公司于解除合同通知到达之日45日内退还其购房款930,000元，并支付其违约金4,650元的诉讼请求成立，予以支持。原告赵雪未提交其通知被告紫牛房地产公司解除合同的有关证据，视为未通知，应以本案起诉书副本送达被告紫牛房地产公司即2021年2月25日为合同解除日。截至判决，有关购房款也已达到退还的期限条件。为打赢蓝天保卫战，焦作地区早在被告紫牛房地产公司与原告赵雪签订《商品房预售合同》前，就已常态化的实施环境管控。此并非不能预见，而是被告紫牛房地产公司在签订合同时就应当充分考虑到的逾期交房因素之一。但被告紫牛房地产公司并未就此与原告赵雪有专门约定，亦未提交比照合同有关不可抗力约定在发生之日起30内向在原告赵雪履行告知义务的有关证据，其公司基于环境管控，主张亦按照不可抗力规定免除相应责任的辩称意见不成立，不予采纳。原告赵雪部分购房款交付存在逾期，被告紫牛房地产公司未予反诉进行主张，可由双方自行协商或者另行诉讼解决，本案中不作处理。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第五百九十条第一款、第五百九十五条、第六百零一条规定，判决如下：一、原告赵雪与被告河南紫牛房地产有限公司签订的《商品房预售合同》于2021年2月25日解除；二、被告河南紫牛房地产有限公司于判决生效当日退还原告赵雪购房款930,000元；三、被告河南紫牛房地产有限公司于判决生效当日支付原告赵雪违约金4650元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13146元，减半收取计6573元，由被告河南紫牛房地产有限公司负担；已由原告赵雪垫付，待履行义务时一并结清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 卫 超二〇二一年四月十二日书记员 吴克亮