上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初7389号原告：上海易盟企业(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王建波，董事长。委托诉讼代理人：甄灵宇，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海刚泰黄金饰品有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵瑞俊，执行董事。委托诉讼代理人：徐国凤，女。原告上海易盟企业(集团)有限公司诉被告上海刚泰黄金饰品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海易盟企业(集团)有限公司的委托诉讼代理人甄灵宇、被告上海刚泰黄金饰品有限公司的委托诉讼代理人徐国凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海易盟企业(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还租金人民币487,689.48元(以下币种相同)；二、判令被告返还押金273,016.35元；三、判令被告支付违约金273,016.35元；四、诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年9月23日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号华能联合大厦36楼3601室A、3603室A、3604室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用，租期自2019年10月15日至2024年10月14日。合同签订后，原告支付一年租金1,092,065.4元及押金273,016.35元。2019年10月15日，被告将系争房屋交付给原告使用。2019年10月16日，浙江省杭州市中级人民法院(以下简称杭州中院)向原告送达(2019)浙01执752号公告称，因被告未履行生效判决，杭州中院将对被告名下的系争房屋进行拍卖，用以偿还其所欠债务，要求原告限期迁出系争房屋，致使原告无法实现合同目的，故涉讼。被告上海刚泰黄金饰品有限公司辩称，对诉请一、二的金额无异议，同意返还。合同中明确约定被告已告知原告该房屋设定抵押，租金低于市场价，原告对系争房屋上设定抵押及相应风险是明知的，该法律后果未超过原告签订合同时的预期。系争房屋产权变更后，原告与新的产权人重新签约，对原告使用系争房屋未造成影响，不同意支付违约金。如法院认为支持该条诉请，被告认为违约金标准过高，要求法院予以调整。经审理查明，2019年9月23日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号华能联合大厦36楼3601室A、3603室A、3604室房屋出租给原告使用。合同第1-2条约定，签订本合同前，被告已告诉原告该房屋已设定抵押。第3-1条约定，房屋租赁期限自2019年10月15日至2024年10月14日，共计60个月(自房屋实际交付给原告之日起至2019年11月14日为免租期)。第4-1条约定，该房屋前3年日租金为6元/平方米/天，月含税租金为91,005.45元，年含税租金为1,092,065.4元。第8-2条约定，被告交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，原告可书面通知被告解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金。第9-2条约定，被告将该房屋出租前已抵押，因抵押权人行使抵押造成原告损失的，被告应负责赔偿，但赔偿金不应超过月租金的3倍。补充条款第4条约定，被告在此合同内是以低于市场价的价格租赁给原告。合同签订后，原告支付给被告一年租金1,092,065.4元及押金273,016.35元。2019年10月15日，被告将系争房屋交付给原告使用。2019年10月16日，杭州中院向原告送达(2019)浙01执752号公告称，因被告作为被执行人未履行浙江省高级人民法院(2019)浙民终440号已生效的民事判决书，杭州中院将对被告名下的位于上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号3601、3602、3603、3604室房地产进行拍卖，用以偿还其所欠债务。同时为保证财产使用人的合法权利，本院责令相关权利人在2019年10月30日前向本院提供相关权利凭证，逾期不提供上述材料的，法律责任自负，本院将依法对上述房产进行拍卖，用以偿还所欠债务。原告向杭州中院提出异议，杭州中院于2019年12月5日向原告送达(2019)浙01执752号通知称，你公司与上海刚泰黄金饰品有限公司于2019年9月23日签订的租赁协议涉及的系争房屋已于2019年6月13日抵押给本案申请执行人深圳市知邦投资企业(有限合伙)，租赁在抵押之后。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，你公司的租赁权不得对抗该本案申请执行人的抵押权，本院对你公司的租赁权不予保护，将对上述房产依法进行拍卖。2020年6月4日，杭州中院向原告送达(2019)浙01执752号之一的《执行裁定书》。2020年7月23日，陆家嘴环路XXX号3606室房屋产权变更至深圳市知邦投资企业(有限合伙)名下，产证上注明国有建设用地使用权使用期限自2020年6月4日起至2043年12月25日止。2020年7月24日，陆家嘴环路XXX号3603室房屋产权变更至深圳市知邦投资企业(有限合伙)名下，产证上注明国有建设用地使用权使用期限自2020年6月4日起至2043年12月25日止。2020年7月26日，陆家嘴环路XXX号3601室房屋产权变更至深圳市知邦投资企业(有限合伙)名下，产证上注明国有建设用地使用权使用期限自2020年6月18日起至2043年12月25日止。本案在审理过程中，原、被告一致确认于2019年9月23日《上海市房屋租赁合同》于2020年6月4日解除。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原、被告一致确认该份《上海市房屋租赁合同》于2020年6月4日解除，本院依法予以准许。合同解除后，被告同意返还给原告租金487,689.48元以及押金273,016.35元，本院予以照准。根据合同约定，被告交付的房屋不符合约定，不能实现合同目的致使合同解除，应按月租金的3倍支付违约金。本案中，因被告交付的系争房屋被法院司法拍卖，致使双方之间《上海市房屋租赁合同》无法继续履行而提前解除合同，被告理应按约承担相应违约责任。被告抗辩，约定的违约金标准过高，要求法院予以调整，本院综合考虑到原告在签订合同时明知系争房屋上已设定抵押，对抵押权人行使抵押权应有所预见，且约定的租金低于市场价，结合原、被告的过错责任、原告的实际损失及本案的具体案情等综合因素，酌情确定被告按2个月的租金标准支付给原告违约金182,010.9元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告上海刚泰黄金饰品有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告上海易盟企业(集团)有限公司租金人民币487,689.48元；二、被告上海刚泰黄金饰品有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告上海易盟企业(集团)有限公司押金人民币273,016.35元；三、被告上海刚泰黄金饰品有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海易盟企业(集团)有限公司违约金人民币182,010.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14,103元，减半收取计人民币7,051.5元，由原告上海易盟企业(集团)有限公司负担人民币705元，被告上海刚泰黄金饰品有限公司负担人民币6,346.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇二一年四月七日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。