安徽省寿县人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）皖0422民初311号 原告:叶伟,男,汉族,1991年3月9日出生,住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：张国斌，安徽吉和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈皖雪，安徽吉和律师事务所实习律师。 被告:安徽省阳光半岛文化发展有限公司,住所地安徽省淮南市寿县新桥国际产业园,统一社会信用代码913404225689694717。 法定代表人:管以江，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张亚冰，该公司法务。 委托诉讼代理人：范陈文，该公司法务。 原告叶伟与被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司（以下简称阳光半岛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告叶伟委托诉讼代理人张国斌、被告阳光半岛公司委托诉讼代理人张亚冰、范陈文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 叶伟向本院提出诉讼请求：一、确认阳光半岛公司管理人发出的解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》的通知无效;二、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:因第三人叶金龙对被告拥有债权,需要用被告的房屋来冲抵其债权(融资款)，所以，叶金龙建议原告在被告处购买房屋。原告于2013年1月28日、1月30日、4月10日分别向叶金龙转账470，000元、3，060，070元、370，000元,共计3，900，070元。2013年6月3日,原告通过叶金龙与被告签订《商品房买卖合同》,购买8地块23幢房屋,合同价款为3，927，289元,全部购房款(包括差价27，219元)由第三人叶金龙代为支付,支付方式为被告从第三人叶金龙的债权(融资款)中扣。2013年11月26日,被告向原告出具收据,收据注明:“交款单位:叶伟,人民币叁佰玖拾贰万柒仟贰佰捌拾玖元整(¥3，927，289),收款事由:8地块23栋购房款,直抵叶金龙融资款。”确认收到了原告的购房款3，927，289元。 2014年7月23日,寿县人民法院裁定受理阳光半岛公司的破产申请,指定安徽大别山律师事务所担任管理人。原告根据被告管理人要求申报登记了房屋,亦得到了管理人的确认。时隔六年,2020年12月22日,原告收到被告管理人的《通知书》,以原告并非真正意义上的消费购房,目的是以被告的房产抵付第三方的相关债务,原告未实际支付购房款,对被告不享有债权,且在签订合同时房屋尚未建成、未实际支付、未实际履行为由向原告发送了解除《商品房买卖合同》的通知,解除原被告签订的涉案《商品房买卖合同》。 原告认为,前述解除合同的通知严重违反法律规定,显属无效。一、原告系消费购房。原告名下仅案涉一套房屋,原告确属消费购房。且无论本案原告出于何种动机和目的购房,只要签订了房屋买卖合同就属于合法有效的合同,就应当受到法律的保护,不影响诉讼合同的履行。对于被告管理人提出的原告非真实意义上的消费购房,此解除合同理由不能成立。二、原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示,不违反相关法律法规强制性规定,为有效合同,应受法律保护。原被告双方是在自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》,被告向原告开具了盖有阳光半岛公司财务专用章全款收款收据,且阳光半岛公司的销售台账已经确认案涉房屋为原告所有,被告办理了全款已付销售登记。根据叶金龙与芜湖首创房地产开发有限公司的《债权债务转让协议书》、债务转让凭证等证据,证明被告同意叶金龙用芜湖首创房地产开发有限公司的债权购买阳光半岛公司房屋,购买后由阳光半岛公司免费代为销售,销售款项交于叶金龙。在阳光半岛公司系列案件之一(2020)皖0422民初4769号案件中,阳光半岛公司会计张明生出庭作证,证明阳光半岛公司承担了关联公司芜湖首创房地产开发有限公司的债务,叶金龙用其债权购买了阳光半岛公司的房屋,再由阳光半岛公司免费代为销售,销售款项交于叶金龙，而叶金龙所售的房屋均进行了财务处理。与原告有同样付款方式(房款交付方式为“直抵叶金龙融资款”)的还有购房户徐丹丹、汪涛等,已经阳光半岛公司管理人确认其商品房买卖合同合法有效,办理了交房手续。说明与原告相同付款方式的购房户,管理人和阳光半岛公司认为属于重整草案第七条规定的应当交付商品房的购房户,认可其签订的商品房买卖合同合法有效。在淮南市中级人民法院(2019)皖04民终1639号阳光半岛公司与钱福林一案中,法院对与原告有相同付款方式的购房户钱福林签订的《商品房买卖合同》予以确认,对钱福林已经付清购房款的事实予以确认,且已经交房。因此，根据民商事审判坚持平等保护的原则,也应当确认案涉商品房买卖合同合法有效。三、原告已经向被告支付了购房款,已经全部履行了付款义务,原告对被告享有债权。原告认为,原告已经实际向被告支付了购房款。被告于2013年11月26日向原告出具的收款收据充分证明了原告已经按照合同要求履行了付款义务。收款收据载明:“8地块23栋购房款,直抵叶金龙融资款。”该份证据能够证明以下三点:1、原被告约定了购房款付款方式,即以第三人叶金龙债权(融资款)冲抵房款;2、被告确认了原告购房款的支付方式:3、被告确认已经收到了原告支付的购房款,即原告已经履行了付款义务。请法庭对收款收据这份重要证据进行评判,确认收款收据的真实性、合法性以及关联性,确认原告已经按照合同要求支付了购房款。与本案相同的付款方式已经由生效法律文书确认为已支付购房款。根据淮南市中级人民法院(2018)皖04民终1070号民事判决书中的观点:“钱某某在一审中提交了盖有阳光半岛公司财务专用章的案涉两套房屋全款收据(备注抵肖一国石材款)复印件加以证明,阳光半岛公司虽对真实性提出异议,但购房事实已在其销售房屋台账备案,自然会有存根联,其未能提供存根联对其异议加以证明,应承担不利后果,故对双方存在案涉两套房屋买卖合同关系及钱某某已付购房款全款的事实予以确认,阳光半岛公司应在合理期限内向钱某某交付房屋,鉴于房地产开发企业对于所售商品房办理产权过户程序中所负配合义务,故阳光半岛公司应协助钱某某办理产权过户登记手续。”(2019)皖04民终1639号民事判决书、马鞍山市雨花区人民法院(2016)皖0422民初2006号民事判决书、安徽省高级人民法院(2020)皖民终287号民事判决书均对此种付款方式进行了确认。且支付购房款可以采用现金、以物抵债等方式,法律并未规定商品房买卖一定要采取现金支付的方式。如前所述,现有证据能够证明原告已经支付了购房款且被告也予以确认,不能以被告未收到现金而否认以抵债的方式支付购房款的效力，因此，应当认定原告已经支付了购房款。四、阳光半岛公司重整计划中含有案涉房屋，管理人无权发出解除合同通知,系程序违法。2017年8月28日,寿县人民法院裁定批准阳光半岛公司的破产重整计划草案,重整计划中第九项关于重整计划的执行规定：“本重整计划由阳光半岛公司负责执行,管理人负责监督重整计划的执行。”原告认为,本案在重整期间,债务人的财产管理和营业事务执行是由债务人负责。根据《企业破产法》规定,经债务人申请,人民法院批准,债务人可以在管理人的监督下自行管理财产和营业事务。管理人应向债务人移交财产和营业事务，管理人无权解除合同。 综上所述,原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效,原告已经全部履行了合同付款义务，被告的管理人现无权解除合同。为维护原告的合法权益,请求法院判如所请。 阳光半岛公司辩称：一、原告的诉讼请求不明确。如果原告请求的是确认管理人的解除合同通知对原告不生效，被告认为该通知到达原告即生效；如果原告要求的是确认某种法律关系或法律行为无效，被告认为原告的诉讼请求不符合法律规定。二、2014年7月3日，寿县人民法院裁定受理被告破产清算一案，并指定安徽大别山律师事务所担任破产管理人。2017年8月28日，寿县人民法院裁定批准被告的破产重整计划草案，截至目前，被告仍处于破产重整计划执行期间。案涉商品房买卖发生在被告破产之前，且案涉寿县阳光半岛8号地块在被告破产之前尚未建设，尚未办理预售许可证，所谓的商品房买卖本身就是无效的。三、原告在被告破产后向管理人申报登记了购房户债权，管理人作为债权审核的主体，有权审核债权以及处理破产前的购房合同。暂且不论案涉购房合同是不真实的，仅从合同性质和商品房建设情况看，购房合同属于双务合同，在被告破产之前，案涉商品房没有建设，也没有取得预售许可证，原告也没有支付购房款，双方均未履行。依据企业破产法第18条之规定，管理人在被告破产后2个月内未通知继续履行的，视同解除。另，依据破产重整计划中的购房户安置方案，原告没有支付款项，不符合安置条件。据此，管理人有权终止案涉购房合同的履行。四、原告并非真正的消费购房，没有以现金、转账或其他方式支付购房款。原告在本案中主张以案外人叶金龙的债权抵付购房款，没有事实和法律依据。一方面，本案的基础债权债务关系不明确，即叶金龙的债权是否合法有效存在，是否与被告有关，均无证据予以证明；另一方面，各方之间没有任何抵债协议，被告也从未确认以案涉商品房为案外人抵债。何况案涉商品房在被告破产之前既不存在，也未取得预售许可证，所谓的抵债根本无从谈起。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明事实如下：2013年6月3日，叶伟（买受人）与阳光半岛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：叶伟购买阳光半岛公司开发的位于寿县新桥国际产业园的新桥阳光半岛8地块23幢房屋，建筑面积为446.98平方米，该房按套计价，价款为3，927，289元，叶伟应于2013年6月3日一次性付清总购房款，阳光半岛公司应于2014年12月31日前交房。合同签订后,阳光半岛公司于2013年11月26日为原告开具了1张收据,收据载明:“交款单位:叶伟,人民币大写叁佰玖拾贰万柒仟贰佰捌拾玖元整(¥3，927，289),收款事由:8﹟地块23栋购房款,全款直抵叶金龙融资款。” 2014年7月3日，本院裁定受理对阳光半岛公司的破产清算申请，并指定安徽大别山律师事务所担任管理人。2017年7月12日，本院裁定自2017年7月12日起阳光半岛公司进行重整。2017年8月28日，本院裁定批准阳光半岛公司的重整计划草案，终止阳光半岛公司重整程序。阳光半岛公司的重整计划执行期限至2021年2月27日届满。 2017年7月26日叶伟在《征求意见表》（一）中表示选择要房。《征求意见表》载明：“根据破产重整需要，对已经签订《商品房买卖合同》购房户征求意见如下：1、若选择要房，按照阳光半岛公司管理人对38#地块已经交付房屋的《交房相关事宜公告》、《答复》统一执行。……”。 2020年11月30日，阳光半岛公司管理人向叶伟发出1份《通知书》，通知书称，叶伟，根据你方提供的资料及阳光半岛公司销售台账记载，经初步调查，你与阳光半岛公司签订的位于寿县新桥阳光半岛8地块的《商品房买卖合同》，目的是以阳光半岛的房产抵付第三方的相关债务，并非真正意义上的消费购房。由于你方未向阳光半岛公司实际支付购房款，且你方对阳光半岛公司不享有债权。另外在签订合同时，上述房屋尚未建成，阳光半岛公司未能交付，你方与阳光半岛公司签订的房屋买卖合同未实际履行。为此，管理人依据《企业破产法》第十八条、《合同法》第九十四条等相关法律规定，通知如下：解除你方与阳光半岛公司签订的上述《商品房买卖合同》。若你方有异议，可在收到本通知书之日起三十日内向寿县人民法院提起诉讼。 上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、《征求意见表（一）》复印件、《通知书》、《阳光半岛公司重整计划》复印件等证据及当庭陈述在卷佐证。 本院认为：《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。本案中，管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知继续履行合同的，视为合同已经解除，无需再发出通知，故本案管理人发出的解除合同的通知不产生法律效果，不属于法院的受案范围，应驳回起诉。据此，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下： 驳回原告叶伟的起诉。 案件受理费80元（已预交），予以退还原告叶伟。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 王 辉 二〇二一年四月二十七日 书记员 许克虎 附本案相关法律条文： 1、《中华人民共和国企业破产法》 第十八条第一款人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条第一款裁定适用于下列范围： （三）驳回起诉 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。