云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2601民初682号原告：文山和居物业服务有限公司，住所地文山市卧龙街道攀枝花社区环北三路金玉名园F48号。法定代表人：陈中会，董事长。委托诉讼代理人：王正梅，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：孙琼仙，女，1972年3月29日生，汉族，住文山市.原告文山和居物业服务有限公司（以下简称和居物业公司）诉被告孙琼仙物业服务合同纠纷一案。本院于2021年1月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和居物业公司的委托诉讼代理人王正梅，被告孙琼仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决孙琼仙支付和居物业公司电梯维护费720元(30元/户.月×24个月）、二次加压费200元(100元/户.年×2年）、物业服务费1661元(69.21㎡×1元/月.㎡×24个月)以及违约金245元(2581元×4.75%×2年)，上述共计2826元；2.由孙琼仙承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年12月26日，和居物业公司与孙琼仙的业主委员会签订了《开化商贸城三期物业管理服务合同》，合同约定：1.由和居物业公司对开化商贸城三期进行前期物业服务；2.物业服务费交纳标准为高层住宅：1元/月.平方米；二次加压费100元/户.年；电梯运行费、维保费、年检费360元/户.年、商业物业：3.0元/月.平方米；3.因业主的原因空置房屋、未装修入住或未按照地产通知时间办理收房手续的房屋，物业管理服务费由地产通知时间办理收房手续的房屋，物业管理服务费由业主按照地产通知交房之日起开始以上标准全额缴纳等。15-17栋于2014年11月17日交房，18-19栋于2016年1月12日交房，20-21栋于2016年12月12日交房，以后每年仍以该月作为缴费开始的月份。如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的3‰向欠费业主收取违约金；4、本合同期限为六年，自2018年1月1日起至2024年1月1日止。合同签订后，和居物业公司为孙琼仙的房屋提供了物业服务并一直按合同履行自己的义务，但孙琼仙却无故拖欠应支付给物业公司2018年6月12日至2020年6月11日的物业服务费等费用，经和居物业公司多次催要，孙琼仙毫无付款之意，总是以种种理由搪塞，所欠款项至今未付。为此，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院查清事实后，依法判决被告支付原告物业服务费及违约金，以维护原告合法权益。孙琼仙答辩，不同意交纳物业费、二次加压费、电梯费，因为当时买房是全款交纳的，当时是开发商承诺在两年内办证，但直到现在都没有拿到证，并且签物业合同时我不在场，我也没有签过字，对我没有约束力。不同意交违约金。如果和居物业公司从现在开始服务到位，可以按照合理的费用交纳。和居物业公司针对其主张，向本院提交了如下证据：1.《前期物业服务委托合同》一份，证明2017年6月25日，和居物业公司与孙琼仙所建房屋的房地产云南三鑫集团有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：1.由和居物业公司对开化商贸城三期进行前期物业服务；2.物业服务费交纳标准为高层住宅：1元/月.平方米；二次加压费100元/户、年；电梯运行费、维保费、年检费400元/户.年；商业物业：3.0元/月.平方米；3.业主应从甲方通知交房之日起开始交纳一年度（即12个月）物业服务费。15-17栋于2014年11月17日交房，18-19栋于2016年1月12日交房，20-21栋于2016年12月12日交房，以后每年仍以该月作为缴费开始的月份。如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金；4.本合同期限至业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；2.《开化商贸城三期物业管理服务合同》一份，证明2017年12月26日，原告与被告业主委员会签订了《开化商贸城三期物业管理服务合同》。合同约定：1.由和居物业公司对开化商贸城三期进行物业管理服务；2.物业服务费交纳标准为高层住宅：1元/月.平方米(不包括电梯运行费、二次供水加压费)，高层住宅电梯运行费、维保费、年检费360元/户.年；二次加压费100元/户.年：商业物业：3.0元/月、平方米不包括电梯运行费、二次供水加压费）；3.因业主的原因空置房屋、未装修入住或未按照地产通知时间办理收房手续的房屋，物业管理服务费由业主按照地产通知交房之日起开始以上标准全额缴纳等。15-17栋于2014年11月17日交房，18-19栋于2016年1月12日交房，20-21栋于2016年12月12日交房，以后每年仍以该月作为缴费开始的月份。如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的3‰向欠费业主收取违约金；4、本合同管理服务期限为六年。自2018年1月1日起至2024年1月1日止；3.《照片》四张，证明和居物业公司按合同约定履行了自己的义务；4.《三鑫开化商贸城三期商品房购销合同登记备案表》，证明孙琼仙系开化商贸城三期业主的事实。经质证，孙琼仙认为和居物业公司提交的第1组证据真实性不清楚，因为没有见过，并且业主并不是合同相对方，所以该证据对业主没有任何约束力；对第2组证据真实性不认可，不清楚业主委员会与原告签过合同，且业主并不是合同相对方，所以该证据对业主没有任何约束力；对第三组证据真实性不认可，因为没见过照片上的物业服务，认为照片是摆拍，但是平时也的确见过物业公司提供过物业服务；对第四组证据没有异议。本院认为，和居物业公司提交的第1、2、3、4组证据客观真实，与本案相关联，本院予以采信。孙琼仙针对其主张，向本院提交如下证据：《商品房购销合同》、《税收交款书》、《收据》6张、《购房款发票》2张、《协议书》、《物业核算补偿表》证明买房时三鑫集团有限公司及业主委员会与原告签订的物业服务合同与我没有任何关系，所以不同意交物业费，并且在孙琼仙交清房款之后，至今没有拿到证。经质证，和居物业公司对孙琼仙提交的证据的证据三性无异议，对证明观点不认可，办理房产证与和居物业公司没有任何关系，《物业核算补偿表》是2016年12月20日出具的，但我方起诉的物业费是2018年6月12日起算的，与本案无关。本院认为，孙琼仙提交的证据客观真实，但与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙琼仙系开化商贸城三期20幢805号房屋的业主,房屋建筑面积为69.21平方米。2017年6月25日，和居物业公司与云南三鑫集团有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定由和居物业公司为云南三鑫集团有限公司开发建设的开化商贸城三期提供前期物业管理服务，合同约定：一、本合同期限至业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；二、本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。1.物业服务费用由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅：1元/月.平方米；二次加压费100元/户、年；电梯运行费、维保费、年检费400元/户.年；商业物业：3.0元/月.平方米；三、业主应从甲方通知交房之日起开始交纳一年度（即12个月）物业服务费。15-17栋于2014年11月17日交房，18-19栋于2016年1月12日交房，20-21栋于2016年12月12日交房，以后每年仍以该月作为缴费开始的月份。如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金。2017年12月26日，和居物业公司与开化商贸城三期业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定：1.由和居物业公司对开化商贸城三期进行物业管理服务；2.物业服务费交纳标准为：高层住宅（电梯房）按照建筑面积1元/月.平方米(不包括电梯运行费、二次供水加压费)；高层住宅电梯运行费、维保费、年检费360元/户.年；二次加压费100元/户.年；商铺按照建筑面积3.0元/平方米.元计算（不包括电梯运行费、二次供水加压费）；3.因业主的原因空置房屋、未装修入住或未按照地产通知时间办理收房手续的房屋，物业管理服务费由业主按照地产通知交房之日起开始以上标准全额缴纳等。15-17栋于2014年11月17日交房，18-19栋于2016年1月12日交房，20-21栋于2016年12月12日交房，开始交纳一年度（即12个月）的物业服务费，以后每年仍以该月作为缴费开始的月份。如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的3‰向欠费业主收取违约金；4、合同管理服务期限为六年，自2018年1月1日起至2024年1月1日止。合同签订后，和居物业公司按约定为开化商贸城三期业主进行物业服务，孙琼仙于2016年12月起就接房入住至今。因孙琼仙从2018年6月12日起就未交纳开化商贸城三期20幢805室房屋的物业服务费，和居物业公司为此诉至本院。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，和居物业公司与开化商贸城三期业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，案涉《物业管理服务委托合同》对孙琼仙在内的所有业主均有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。和居物业公司作为物业管理单位，已为包括孙琼仙在内的全体业主提供了物业管理服务，孙琼仙实际享受了和居物业公司提供的物业服务至今，孙琼仙应按照合同约定支付物业服务管理费。孙琼仙自2018年6月12日至2020年6月11日未交纳物业服务管理费，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业费服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”的规定，现和居物业公司根据合同约定主张孙琼仙支付开化商贸城三期20幢805号房屋自2018年6月12日至2020年6月11日的电梯维护费720元(30元/户.月×24个月）、二次加压费200元(100元/户.年×2年）、物业服务费1661元(69.21㎡×1元/月.㎡×24个月)，以上共计2581（以上数字均已四舍五入）的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。孙琼仙抗辩其不需要和居物业公司提供物业服务的主张，不符合法律规定，本院不予支持。和居物业公司与开化商贸城三期业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》约定：如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的3‰向欠费业主收取违约金。孙琼仙二年未交纳物业服务费的行为，确实给和居物业公司造成了相应的损失。和居物业公司要求孙琼仙支付违约金245元的诉讼请求，本院酌情按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2021年1月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算违约金，支持和居物业公司违约金199元（2581元×3.85%×2年），其余请求不予支持。综上所述，孙琼仙应支付和居物业公司电梯维护费720元、二次加压费200元、物业服务费1661元、违约金199元，共计2780元。孙琼仙抗辩，因房地产开发商未给予其办理房产证，因本案是物业服务合同，和居物业公司仅仅对案涉小区内的共有部分的养护、清洁、绿化、妥善维修等提供物业服务，孙琼仙主张的办理房产证与本案无关联性，孙琼仙可另案处理。综上，故孙琼仙抗辩案涉物业服务合同对其没有约束力及和居物业公司的收费标准过高无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、孙琼仙于本判决书生效之日起十日内向文山和居物业服务有限公司支付自2018年6月12日至2020年6月11日止的电梯维护费720元、二次加压费200元、物业服务费1661元、违约金199元，共计2780元；二、驳回文山和居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由孙琼仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  马彦红二〇二一年四月八日书记员  盘诗晨