广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3604号上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市凯利金实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××124316J。法定代表人：邱国雄委托诉讼代理人：骆春声、巫喜玲，系广东惠泰律师事务所律师。被上诉人一（原审被告、反诉原告）：黄锦芬，女，汉族，1964年12月13日出生，住址：惠州市大亚湾区×××××××××××××，身份证号：442××××××××××××048。被上诉人二（原审被告）：彭锦通，男，汉族，1961年10月13日出生，住址：惠州市大亚湾区××××××××××××××，身份证号：442××××××××××××034。被上诉人三（原审被告）：刘亿兰，女，汉族，1973年5月6日出生，住址：深圳市罗湖区××××××××××××××，身份证号：442××××××××××××023。被上诉人四（原审被告）：刘冬娣，女，汉族，1971年5月8日出生，现住址：惠州大亚湾区澳头黄鱼涌，香港居民身份证号：R××××××（0）。四被上诉人共同委托诉讼代理人：朱楷东，广东法尔律师事务所律师。上诉人惠州市凯利金实业有限公司因与被上诉人黄锦芬、彭锦通、刘冬娣、刘亿兰房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初1648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，上诉人惠州市凯利金实业有限公司委托诉讼代理人骆春声、巫喜玲，被上诉人黄锦芬、彭锦通、刘冬娣、刘亿兰共同委托诉讼代理人朱楷东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市凯利金实业有限公司向本院提出上诉请求：1、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2018)粤1391民初1648号民事判决；二、依法确认上诉人惠州市凯利金实业有限公司与被上诉人黄锦芬、刘冬娣、刘亿兰签订的《房地产权益转让合同》和《补充协议》于2016年1月25日解除；三、依法判令被上诉人黄锦芬、刘冬娣、刘亿兰共同返还上诉人惠州市凯利金实业有限公司本金1249484.07元及利息(利息从2017年3月25日起按银行年利率6.15%的四倍计至付清之日止)；四、依法判令被上诉人彭锦通对被上诉人黄锦芬、刘冬娣、刘亿兰的上述债务承担连带清偿责任。五、本案全部诉讼费用由四被上诉人共同承担。事实与理由：原审法院事实认定有误，适用法律不当，原审法院认定涉案《房地产权益转让合同》和《补充协议》无效是错误的。一、基本案件情况。2013年12月16日，上诉人凯利金公司作为买方与作为卖方的被上诉人黄锦芬、刘冬娣、刘亿兰签订一份《房地产权益转让合同》(以下简称“《转让合同》”)，就位于惠州市×××××××××××××地产(权益)即卖方黄锦芬名下、惠湾国用(2012)第132×××××413号国土证所载土地及所属建筑物和卖方刘冬娣和被告刘亿兰共有名下、惠湾国用(2012)第132×××××038号国土证所载土地及所属建筑物以及卖方黄锦芬、刘冬娣、刘亿兰实际拥有、位于惠湾国用(2012)第132×××××413号国土证证载土地及所属建筑物后面相邻的宗地及所属建筑物(以下简称“合同标的”)，整体打包转让给买方事宜达成一致意见，被上诉人彭锦通为卖方的共同委托代理人，在合同签署处签署“以上代理人彭锦通”。签署合同时，卖方向买方提供了“合同标的”的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》。2014年1月29日，买卖双方就《房地产权益转让合同》第四条第1款约定的支付定金的数额和时间行了变更，卖方向买方出具了一份《同意书》因卖方在收到合同定金500万元后，长时间内未能依约将《转让合同》约定的相关房地产权属证件办妥给买方，买卖双方又于2015年12月15日签订一份《补充协议》(以下简称“《补充协议》”)，该协议对“合同标的”完成转移登记义务的违约赔偿标准作了明确的补充。《补充协议》签订后，卖方仍未按约定将“合同标的”办妥手续给买方，并在买方明确要求解除合同后，不按约定全额返还定金及支付违约金。二、涉案《转让合同》及《补充协议》是买卖双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人应严格履行合同约定的义务。原审法院认为为无效合同，没有事实和法律依据。(一)无权代理不构成合同无效的理由。首先，关于被上诉人彭锦通在本案中的行为性质。在涉案《转让合同》签约时，代理人彭锦通及卖方黄锦芬向上诉人提供了“合同标的”的《国有土地使用权证》及《建设用地规划许可证》，在合同签署处卖方签字栏下方签署“以上代理人彭锦通”，并在合同签订后买方提供了涉案房产的房屋钥匙，上诉人认为且有理由相信彭锦通系卖方代理人，事实上，被上诉人刘冬娣、刘亿兰均有授权彭锦通处置涉案房产。其次，即使原审法院认定彭锦通处置涉案合同标的物未获得权益人刘冬娣、刘亿兰的授权及追认，彭锦通以刘冬娣、刘亿兰的名义签订涉案《转让合同》，其行为构成无权代理。根据我国《民法总则》第一百七十一条及《合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，涉案《转让合同》及《补充协议》对刘冬娣、刘亿兰不发生效力，并不意味着合同无效，而是由行为人彭锦通承担责任。在此情形下，彭锦通的行为构成处分他人财产的无权处分行为，该无权处分行为不影响涉案合同的效力，但彭锦通在客观上无法履行涉案合同卖方交付涉案房地产的主要合同义务，彭锦通属违约，应按涉案《转让合同》第七条及《补充协议》第一条第2款赔偿上诉人的经济损失。(二)涉案房产是否存在违法建设行为，不构成合同无效的理由。首先，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定，《合同法》第五十二条第(五)项规定的合同因“违反法律、行政法规的强制性規定”而无效中的“法律、行政法规的强制性规定”，系指效力性强制性规定。而我国《建筑法》第七条及建设部《建筑工程施工许可证管理办法》中，关于建设单位应当于建筑工程开工前申领施工许可证的规定，属于建筑业管理规定，且后者从法律效力层级上看系部门规章。因此，虽然涉案“合同标的”存在未取得《建筑工程施工许可证》的情形，也不属于违反法律、行政法规强制性规定的情况，合同依法有效。其次，涉案《转让合同》约定“本合同经甲、乙双方签字定金款到之日起生效”，《补充协议》约定协议“自双方签字盖章之日起生效”，涉案合同已经发生效力，不属于效力待定的合同。根据我国《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；及第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。由此可见该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。双方签订的《转让合同》及《补充协议》作为讼争“合同标的”转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该“合同标的”转让的物权变动行为。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效，不能以不动产能否办理物权登记作为判断合同是否生效或有效的标准，合同只要具备法律规定的生效要件，则应该认为合同已经生效，当事人应该受到合同的约束，违约一方应承担违约责任。而且，涉案合同明确约定完善物权转让条件，使其转让行为符合法律规定，本案合同解除的缘由就在于就是被上诉人没有履行合同主要义务即按约定办理转让手续，导致上诉人的合同目的根本无法实现，上诉人依约定、依法行使合同解除权有理有据。因此，涉案合同已依法解除。因此，原审法院认为买卖双方签订的涉案合同属于效力待定合同，涉案房产在未取得《建筑工程施工许可证》的情况下建设施工、未能取得合法建设施工手续，认定合同无效，缺乏事实和法律依据。三、被上诉人隐瞒涉案“合同标的”存在违规建设的行为，违背诚实信用原则。根据我国《民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”及《民事诉讼法》第十三条第一款规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”诚实信用原则既是民商事活动的基本准则，亦是民事诉讼活动应当遵循的基本准在本案中，被上诉人作为涉案“合同标的”权益人，在签订涉案合同时，明知涉案“合同标的”存在未取得《建筑工程施工许可证》情况下违规建设的情形，未如实告知买受人，仍然积极追求、放任该法律后果的发生，而且在诉讼中主动请求确认合同无效，其行为不仅违反诚实信用基本原则，而且不利于民事法律关系的稳定，属于违背诚信、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的恶意抗辩行为，其行为与社会价值导向相悖，应给予负面法律评价。综上所述，涉案《转让合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律法规强制性规定，合同合法有效。合同解除后，被上诉人应按涉案合同约定向上诉人返还定金及支付违约金。恳请二审法院查明事实，依法判决支持上诉人的全部诉求，以彰显法律的公平与正义，制裁惩戒违约失信行为！被上诉人黄锦芬、彭锦通、刘冬娣、刘亿兰辩称：一、原审判决事实清楚，证据确凿，请求维持原判。原审已经调查清楚，涉案房屋属于违建，原《房地产权益转让合同》无效，被上诉人向上诉人退回款项，上诉人向被上诉人退回多收的钱，合乎法律规定，请求维持原判。二、原《房地产权益转让合同》是无效合同，不存在解除合同，而且违约金条款也无效。原《房地产权益转让合同》是无效合同，无效合同自始无效，合同的内容也是无效，违约金条款也是无效。所以请求法院驳回上诉人的所有诉讼请求。另补充答辩意见如下：一、上诉人明知违建而购买，存在过错，签订的合同属于无效合同，违约金条款也无效。违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。本案所涉及房屋属于违法建筑。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。因建设工程规划关系到城乡空间布局和人居环境，关涉公共利益，故上述规定系效力性强制性规定。本案中，因涉诉房屋并未取得建设工程规划许可证，属于违法建设，故原被告就该房屋签订的协议书亦应归于无效。2013年12月16日《房地产权益转让合同》中双方在明知属于违法建筑的情况下，签订了合同，并且在合同中第一条，第1，2，3款都已经明确，尚未办理报建手续，竣工手续和房地产权证。《合同法》第52条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。所以应当认定合同无效，退还双方支付的所有款项。包括被告已经支付的违约金217万元。二、合同中约定因政策等原因无法办理房产证，不属于违约，而且约定的违约金过高，不应当支持。合同第七条第二款，除外条款，请求事项未获政府相关部门的批准，确认，不构成本合同项下之违约。所以因政策原因无法办理，不属于违约。不应当计算违约金。合同无效，已经支付的违约金217万元应当返还。而且补充协议中第一条第二款约定违约金为银行同期利率上浮明显过高。但也必须注意，计算违约金的时间是“自支付之日起至协议规定日期止”，补充协议中第一条第二款显示规定日期为2015年12月31日止，所以合同中约定的违约金计算时间是付款日至2015年12月31日，而不是无止境的计算，而且不得违反合同法司法解释(二)第二十九条，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，所以不得高于500万的30%，就是150万元。但必须注意的是，合同无效，违约金条款也应当无效，被上诉人不应当支付任何违约金。三、上诉人存在过错，明知购买违法建筑是无效合同，不应当让明知是无法实现合同目的的情况下，不断获利。本案涉案房屋，被认定为违建，双方明知违建而买卖，合同无效，双方都有过错，被上诉人已经将上诉人所支付的款项退回，但不应当让有过错的上诉人，明知无法实现合同目的的情况下不断获利。所以，应当驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。惠州市凯利金实业有限公司向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告黄锦芬、刘冬娣（又名刘东娣）、刘亿兰签订的《房地产权益转让合同》和《，房地产权益转让合同>补充协议》于2016年1月25日解除。二、判令被告黄锦芬、刘冬娣（刘东娣）、刘亿兰立即共同返还原告剩余合同定金1249484.07元及利息（利息从2017年3月25日起按银行年利率6.1590的四倍计至付清之日止）。三、本案案件受理费、保全费由三被告共同承担。一审法院认定事实：2013年12月16日，原告凯利金公司（乙方）与“黄锦芬”、“彭锦通”、“刘冬娣”、“刘亿兰”（甲方）签订一份《房地产权益转让合同》，约定黄锦芬、刘冬娣、刘亿兰将其所有的位于惠州市××××××××××的三宗房地产整体打包转让给原告凯利金公司【第一宗：黄锦芬名下的国有土地使用权（国土证号为：惠湾国用(2012)第132×××××413号，使用权面积255.6㎡）以及该地上已建成的十二层楼宇，建筑面积约3800㎡；第二宗：刘冬娣、刘亿兰名下的国有土地使用权（国土证号为：惠湾国用(2012)第132×××××038号，使用权面积120㎡）以及该地上已建成的十二层楼宇，建筑面积约1600㎡；第三宗：惠湾国用(2012)第132×××××413号宗地后面相邻的一幢建筑物，共5层，建筑面积约650㎡】，上述建筑物均未办理报建手续、竣工验收手续和房地产权证。合同第四条就转让价格及付款方式约定，该三宗土地转让价格合计约为1750万元，本合同正式签署后，乙方向甲方支付定金500万元，其中200万元在合同签订后支付，另外300万元在2014年1月10日前支付。在乙方履行完毕上述支付定金的约定后，甲方开始着手办理本合同项下转让房地产权益登记至乙方书面指定的单位名下的工作。甲乙双方约定第一、二宗房产到大亚湾国土局受理转让，7个工作日内乙方支付500万元给甲方，另支付第三宗房产全款130万元给甲方。惠湾国用(2012)第132×××××413号、惠湾国用(2012)第132×××××038号宗地变更登记至乙方或乙方书面指定单位名下国土证原件，甲方将十二层楼宇办出乙方或乙方书面指定单位名下属性为商住的房产证之日起5个工作日内，乙方向甲方付清余款620万元。合同第七条就违约责任约定，（一）甲乙任何一方不正确、不全面履行本合同项下义务构成根本性违约的，守约方有权要求违约方（1）改正违约行为、继续履行合同；（2）解除合同，要求违约方退回已收款项，并且赔偿因违约行为造成的损害后果。（二）除外条款：因法律、法规、政策、政府文件的限制规定、禁止规定、批准障碍等法律、政策性的原因造成本合同项下房地产权属的补办、完善、确权、变更，以及土地、房产性质（用途）的申请、请求等事项未获政府相关部门的批准、确认，不构成本合同项下之违约。甲乙双方可协商一致终止本合同的履行。未按双方约定时间办出商住办公用途的房地产证，乙方支付给甲方款项按银行同期利率上浮三倍作为违约金，同时乙方将该楼宇国土证过户给甲方。该合同甲方签名处黄锦芬和代理人彭锦通系其本人签名，黄锦芬与彭锦通系夫妻关系。刘东娣和刘亿兰并非本人签名，两人亦未授权彭锦通签订涉案合同。合同签订后，原告分别于2013年12月27日、2013年12月29日、2014年1月10日、2014年1月14日向被告黄锦芬支付了20万、30万、100万、50万，共计200万元定金。2014年1月29日，被告彭锦通出具一份《同意书》，甲方同意乙方暂付160万元，并同意原在2013年12月16日所订立的《房地产权益转让合同》约定中少付部分资金，待后补足140万元。2014年1月30日，原告通过邱国雄的账户向彭锦通支付160万元定金。2014年2月28日、2014年3月6日、2014年3月7日，原告向被告黄锦芬支付了余下140万元定金。2015年12月15日，原告凯利金公司与被告彭锦通签订《房地产权益转让合同》补充协议，甲方至今仍未按照合同内容办理出相关证件给乙方，现乙方要求甲方须在2015年12月31日前明确相关房产的办证情况并及时告知甲方。如甲方在2015年12月31日前确定未能办理出房屋的相关证件，甲方需按照原合同的第七条第二项规定赔偿，乙方支付给甲方款项自支付之日起至协议规定日期止，按银行同期利率上浮三倍作为违约金（2014年同期中国人民银行1-3年贷款利率为6.15%）。2016年3月22日，原告因被告未依约转让涉案土地及房产诉至一审法院，请求解除涉案合同并返还定金500万元及相应利息。后原告向一审法院申请撤诉，一审法院于2018年5月16日作出（2016）粤1391民初921号民事裁定书，准许原告撤回起诉。另查明，邱国雄与陈建军系原告凯利金公司的股东。被告黄锦芬分别于2016年1月25日通过叶嘉明的账户向陈建军转账30万元，于2016年3月24日通过严顺友的账户向陈建军转账30万元，于2016年8月4日通过黄锦芬的账户向陈建军转账500万元，于2016年9月5日通过彭惠敏的账户向陈建军转账65万元，于2016年9月25日通过彭锦通的账户向陈建军转账20万元，于2016年11月4日通过彭锦通的账户向陈建军转账15万元，于2017年3月5日通过彭惠敏的账户向陈建军转账15万元，于2017年3月17日通过彭锦通的账户向陈建军转账25万元，于2017年3月24日通过彭锦通的账户向陈建军转账17万元。以上共计717万元。再查明，2013年1月16日，惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局向惠州城市管理行政执法局大亚湾区分局发出《关于查处违法建设行为的告知函》，告知其位于大亚湾区乌石村口对面的12层私宅，未经取得《建筑工程施工许可证》擅自开工建设，违反了《中华人民共和国建筑法》及《建筑工程施工许可管理办法》等有关法律、法规，属于违法建设行为，并要求进一步查处。2014年5月，惠州市城市管理行政执法局作出惠市执罚【2013】第F-1001号与惠市执罚【2013】第F-1002号《行政处罚决定书》，分别对被告黄锦芬于2011年11月在大亚湾澳头黄鱼涌田澳背村未取得《建筑工程施工许可证》进行施工建设（建筑面积3668.18㎡，楼高12层）及被告刘冬娣、刘亿兰于2011年11月在大亚湾澳头黄鱼涌田澳背村未取得《建筑工程施工许可证》进行施工建设（建筑面积1777.61㎡，楼高12层）的行为进行了相应的罚款处罚。一审法院认为，本案的争议焦点为《房地产权益转让合同》及其补充协议的效力问题与被告彭锦通、黄锦芬应否承担责任的问题。关于合同的效力问题。首先，《房地产权益转让合同》上刘东娣与刘亿兰的签名并非其本人所签，且《房地产权益转让合同》补充协议上仅有被告彭锦通的签名确认，被告彭锦通并未获得被告刘冬娣与刘亿兰的授权委托，该行为构成无权处分，即处分人既不是所有权人也没有获得代理权而处分了他人享有所有权的财产，由此签订的涉案合同为效力待定的合同，而真正的权利人被告刘冬娣与刘亿兰没有对被告彭锦通的无权处分行为进行追认，涉案合同归于无效。其次，涉案合同的标的物均在未取得《建筑工程施工许可证》的情况下进行建设施工，该违法建设行为已被相关执法机关查处。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，合同当事人未办理产权过户登记并不必然导致涉及违章建筑的买卖合同无效，而是属于效力待定的合同，合同的效力取决于合同当事人是否补办相关手续从而取得合法建设施工的资质。本案中，被告黄锦芬、刘冬娣、刘亿兰并未补正相关手续，合同由效力待定归于无效，无效的合同自始没有法律效力。关于本诉部分，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”被告彭锦通的无权处分行为未获得被告刘冬娣、刘亿兰的追认，而被告黄锦芬明知涉案房产未取得《建筑工程施工许可证》，系违法建设而成，仍与原告签订涉案合同，两人均应承担缔约过失责任。故被告黄锦芬、彭锦通应当向原告承担涉案定金500万元的利息的赔偿责任（利息计算：以20万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年12月27日计算至付清之日止；以30万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年12月29日计算至付清之日止；以100万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月10日计算至付清之日止；以50万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月14日计算至付清之日止；以160万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月30日计算至付清之日止；以60万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年2月28日计算至付清之日止；以40万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年3月6日计算至付清之日止；以40万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年3月7日计算至付清之日止）。关于反诉部分，被告黄锦芬共计向原告转账717万元，除去退还500万元定金之外多支付了217万元。涉案合同归于无效后，原告因该合同取得的217万元属于不当得利，应当予以返还，故被告诉请原告退还217万元，依据充分，一审法院予以支持。至于利息部分，涉案合同归于无效的原因系被告方存在缔约过错，致使原告预期利益受损，一审法院就被告利息部分的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认涉案《房地产权益转让合同》及《房地产权益转让合同》补充协议为无效合同；二、被告黄锦芬、彭锦通共同向原告惠州市凯利金实业有限公司支付定金500万元的利息（利息计算：以20万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年12月27日计算至付清之日止；以30万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年12月29日计算至付清之日止；以100万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月10日计算至付清之日止；以50万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月14日计算至付清之日止；以160万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月30日计算至付清之日止；以60万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年2月28日计算至付清之日止；以40万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年3月6日计算至付清之日止；以40万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年3月7日计算至付清之日止）；三、原告惠州市凯利金实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告黄锦芬退还217万元；四、驳回原告惠州市凯利金实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告黄锦芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16045元，财产保全费5000元（原告均已预交），由被告黄锦芬、彭锦通共同负担，应于本判决生效之日起十日内将上述费用迳付给原告；反诉费26408.8元（被告黄锦芬已预交），由原告惠州市凯利金实业有限公司负担，原告应于本判决生效之日起十日内将上述费用迳付给被告黄锦芬。二审中，上诉人惠州市凯利金实业有限公司提交以下新证据：证据一：结婚证复印件，证明：黄锦芬、彭锦通系夫妻。被上诉人黄锦芬、彭锦通、刘冬娣、刘亿兰质证称：对该证据合法性、真实性无异议，关联性有异议。本院认为，结婚证与本案待证事实无关联性本院不予采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案涉港房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：关于涉案的房屋买卖合同及补充协议是否具有法律效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案《房地产权益转让合同》中被上诉人刘东娣与刘亿兰的签名并非其本人所签，且《房地产权益转让合同》补充协议上仅有被上诉人彭锦通的签名确认，未有证据佐证彭锦通已获得刘冬娣与刘亿兰的授权委托或事后追认，故，彭锦通属于无权代理。因此，该合同及补充协议效力待定。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，案涉房屋在没有取得建设工程规划许可证的情况下，违法建房并出售，显然违反了上述行政法规的规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案合同及补充协议应认定为无效。因涉案合同无效，故惠州市凯利金实业有限公司主张与黄锦芬、刘冬娣、刘亿兰签订的《房地产权益转让合同》和《补充协议》于2016年1月25日解除，缺乏事实基础，本院不予支持。一审法院关于房屋买卖合同及补充协议效力的认定正确，本院予以维持。关于黄锦芬、刘冬娣、刘亿兰是否应当共同向惠州市凯利金实业有限公司返还本金及利息的问题。本案《房地产权益转让合同》中被上诉人刘东娣与刘亿兰的签名并非其本人所签，且《房地产权益转让合同》补充协议上仅有被上诉人彭锦通的签名确认，未有证据佐证彭锦通已获得刘冬娣与刘亿兰的授权委托或事后追认，故，彭锦通属于无权代理，惠州市凯利金实业有限公司诉请黄锦芬、刘冬娣、刘亿兰是共同返还本金及利息，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定由黄锦芬、彭锦通共同向惠州市凯利金实业有限公司返还本金及利息正确，本院予以维持。综上所述，上诉人惠州市凯利金实业有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16045.36元，由上诉人惠州市凯利金实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 刘天贞审 判 员 温永宏二〇二一年三月二十六日法官助理 黄 婷书 记 员 蔡思琦附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。