上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初17175号原告：周某某，女，1990年9月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：郑某某，女，1996年12月8日出生，汉族，住浙江省。原告周某某与被告郑某某排除妨害纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某某、被告郑某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2020年10月15日起至2021年1月31日止的逾期占有房屋使用费14,600元(4,200元/月*3.5个月)；2.判令被告支付占有使用期间的电费1,190.70元(2020年8月至2021年1月期间)；3.判令被告返还原告黑色矮凳1只、灰蓝花色厨房地垫2只；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系上海市浦东新区台中南路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权人之一。2020年7月19日，原告作为甲方、案外人上海乾顺房屋租赁有限公司作为乙方，双方签订《上海市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将房屋出租给乙方，合同期限自2020年7月20日至2022年7月19日止，每月租金4,800元，租金及付款方式为“付一押一”。2020年7月24日，案外人上海乾顺房屋租赁有限公司支付给原告9,600元。2020年7月29日，案外人上海乾顺房屋租赁有限公司作为甲方，被告作为乙方，双方签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2020年8月1日起至2021年2月1日止，每月租金为3,700元。2020年9月起，案外人上海乾顺房屋租赁有限公司未依约支付原告租金，原告多次催缴未果，致使原告与其解约。后，原告询问被告是否有意租住涉案房屋，如不，请被告腾退房屋。然，被告既不向原告支付房屋占有使用费，也不迁出房屋，还恶意欠交电费。原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，系侵权行为。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。审理中，因原告已取回黑色矮凳和灰蓝花色厨房地垫，故申请撤回第三项诉请。被告郑某某辩称，不同意原告诉请。1.原、被告不存在合同关系，涉案房屋系原告出租给案外人上海乾顺房屋租赁有限公司，案外人上海乾顺房屋租赁有限公司再出租给被告的，被告已经按照合同约定，支付了全部租金和一个月押金，目前案外人上海乾顺房屋租赁有限公司也没有退还被告押金；2.根据合同约定，租期满后，若案外人上海乾顺房屋租赁有限公司没有退还押金，其可以直接从押金中扣除电费的。3.黑色矮凳1只、灰蓝花色厨房地垫2只已经全部返还给原告了，不存在需要继续返还的情况。4.原告与案外人上海乾顺房屋租赁有限公司之间的合同第一条写明他们之间是委托代理合同关系，不是租赁合同关系。本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋的产权人之一。2020年7月19日，原告作为甲方、案外人上海乾顺房屋租赁有限公司作为乙方，双方签订《上海市房屋出租委托代理合同》，约定：甲方将房屋出租给乙方，合同期限自2020年7月20日至2022年7月19日止，房屋交付日期为2020年7月20日，甲方给予乙方30天的免租期，即2020年7月20日至2020年8月19日，每月租金4,800元，第一年的第一次支付租金日期为2020年7月27日，第二年的第一次支付租金日期为2021年7月25日；租金及付款方式为“付一押一”；乙方可代其对房屋进行出租、定价、收取租金及相关费用；在合同约定的委托期内，该房产的一切使用、出租权利均由乙方独立行使并授权乙方可采取一切有利于出租的方式促成该房屋的尽快出租，包括通过房地产经纪机构、网站、媒介等发布出租信息。同时，“补充条款”第2条还约定合约期(24个月)及延长期(少于等于六个月)内，乙方必须按时向甲方支付每月4,800元的租金，除银行系统或国家法定假日顺延外，逾期超过7个工作日，甲方有权单方面即刻解除合约，收回一切权限，造成的一切损失由乙方承担。此外，双方还就房屋维修、违约责任等进行了约定。2020年7月24日，案外人上海乾顺房屋租赁有限公司支付给原告9,600元。2020年7月29日，案外人上海乾顺房屋租赁有限公司作为甲方(出租方)，被告作为乙方(承租方)，双方签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2020年8月1日起至2021年2月1日止，每月租金为3,700元，租期内总支付费用为22,200元；支付方式为半年付，先付后用；签订本租赁合同当日，乙方另向甲方支付一个月租金3,700元作为押金，该押金于双方租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分，无息归还乙方；租赁期间，因使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、车位、有限电视、租赁税费等使用产生的费用由乙方承担，乙方应在账单截止日期前付清费用，因延迟付费引发的滞纳金或罚款均由乙方承担，如后期房间内安装智能水电表，按水电表实际示数收费。同时，双方还就维修与养护、合同解除及终止、违约责任等进行了约定。当日，原告向案外人上海乾顺房屋租赁有限公司转账支付25,900元，并向案外人上海兰启地产经纪有限公司支付佣金1,850元。2021年1月31日，被告搬离涉案房屋。以上事实，有不动产权证、《上海市房屋出租委托代理合同》、银行客户回单、《上海市房屋租赁合同》、银行转账凭证、收据及当事人的陈述为证。审理中，原告提交原、被告间的微信聊天记录、图片，欲证明原告于2020年9月告知被告案外人上海乾顺房屋租赁有限公司违约，要求被告与原告重新签约，因未协商一致后，要求被告退房，以及被告改过租房合同的事实。对此，被告表示原、被告的微信聊天记录的真实性无异议，但图片不认可，被告没有改过租房合同。原告还提交电费发票、付款通知、电费账单，证明被告并未支付承租期内(2020年8月至2021年1月)的电费1,190.70元，原告作为产权人已经代为支付的事实。对此，被告表示证据的真实性、合法性无异议，其居住期间确实没有缴纳过电费，但由于被告退租时，无法与案外人上海乾顺房屋租赁有限公司取得联系，无法办理押金和电费的相关交接工作，若无法确认被告与案外人上海乾顺房屋租赁有限公司之间的租赁合同第六条第2款约定的退还押金的权利得到履行，被告就无理由缴纳电费。被告提交照片、原、被告间的微信和短信聊天记录，证明在租期内，原告擅自打开涉案房屋的房门，后因警察正在人口普查，警察告知原告不要继续闹的事实。对此，原告表示证据的真实性无异议。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。本案中，从在案证据及原、被告与案外人上海乾顺房屋租赁有限公司之间的合同履行情况看，原、被告之间并不存在直接的法律关系，原告与案外人上海乾顺房屋租赁有限公司之间的法律关系并不符合委托代理关系的实质构成要素，双方应为房屋租赁合同法律关系，并非委托代理关系，而案外人上海乾顺房屋租赁有限公司与被告之间亦属房屋租赁合同法律关系，且案外人上海乾顺房屋租赁有限公司系合法转租给被告，被告依约支付了全部租金和押金,被告的义务已经履行完毕，其在租期内(2020年8月1日起至2021年2月1日止)对涉案房屋的占有、使用应属合法占有、使用，并非物权妨害行为或侵权行为。尽管原告系涉案房屋的所有权人之一，但在被告合法承租房屋期间(被告已经依约在租期届满前搬离了涉案房屋)，原告无权直接要求被告腾退房屋、支付占有使用费。故，原告主张被告侵权，要求被告排除妨碍，并支付原告自2020年10月15日起至2021年1月31日止的逾期占有房屋使用费14,600元(4,200元/月*3.5个月)，无事实和法律依据，本院不予支持。原告称被告改过租房合同，在被告否认的情况下，原告并未提供充足的证据予以证明，本院不予采信。原告还要求被告支付原告2020年8月至2021年1月间的电费1,190.70元。对此，本院认为，根据在案证据和被告陈述，被告承租期间的电费确应由被告承担，但被告并未支付。现，原告作为涉案房屋产权人，代被告支付了相应电费，有权依法向被告主张。故，原告的该项主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称，依合同约定，其承租期间的电费应从案外人上海乾顺房屋租赁有限公司收取的押金中予以抵扣。对此，本院认为，被告与案外人上海乾顺房屋租赁有限公司之间的合同约定具有相对性，不能直接对抗第三人，即原告。故，对于被告的该辩称意见，本院不予采纳。审理中，原告申请撤回要求被告返还原告黑色矮凳1只、灰蓝花色厨房地垫2只的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。另，需要指出的是，根据合同相对性原理，对于案外人上海乾顺房屋租赁有限公司应支付原告的租金及应退还被告的押金问题，原、被告可另行起诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第五百二十四条、第七百零三条、第七百一十六条、第七百四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、被告郑某某于本判决生效之日起十日内支付原告周某某电费1,190.70元；二、驳回原告周某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，减半收取计97.50元，由原告周某某负担90.50元，被告郑某某负担7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陆 钰二〇二一年四月二十五日法官助理  刘 飞书 记 员  吴文荣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第五百二十四条债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百四十八条出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。