广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初366号原告（反诉被告）：黄启全，男，1982年6月27日出生，汉族，户籍地四川省西充县，现住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：林春妹，系黄启全妻子。被告（反诉原告）：佛山市三水高富地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：唐翔，公司董事长。委托诉讼代理人：吴育华，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：周波，广东引力律师事务所律师。黄启全与佛山市三水高富地产开发有限公司（以下简称高富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，高富公司提出反诉请求，本院经审查决定将本诉与反诉合并审理。开庭时，黄启全及其委托诉讼代理人林春妹与高富公司的委托诉讼代理人吴育华、周波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄启全向本院提出诉讼请求：1.判令高富公司向黄启全支付逾期交房违约金61162.5元（以875000元为基数，按日万分之三的标准从2018年10月31日起计算至案涉房屋实际交付之日2019年6月19日止）；2.判令高富公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、2015年12月11日，黄启全与高富公司签订《商品房买卖合同》。2018年9月10日，高富公司在未取得相关部门联合验收达到收楼标准的情况下，违约向黄启全通过邮政快递方式书面通知黄启全收楼。2018年10月4日至10月27日，高富公司在不具备交房标准条件的情况下向黄启全交房，且未于2018年10月31日向黄启全出示房屋测绘报告，高富公司的上述行为构成主观欺诈，违反《商品房买卖合同》第四章第九条第二款、第十一条和第七章第二十五条的约定，已构成违约。二、由于高富公司在合同履行中存在欺诈违约行为导致逾期交楼，黄启全于2019年6月19日才完成收楼。根据《商品房买卖合同》第四章第十二条约定，请求判令高富公司向黄启全支付自2018年10月31日至2019年6月19日按日万分之三标准计算逾期交房违约金61162.5元（875000元×0.03%×233天）。根据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，请求判令高富公司自判决书生效后，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算给付利息截至高富公司清偿违约金完毕。高富公司辩称，1.涉案房屋于2018年10月30日通过综合竣工验收取得竣工验收备案表，2018年10月31日取得房屋测绘报告，符合合同约定的交付条件。2.根据《商品房买卖合同》第十一条第二项约定，即使买受人没有收到交付通知书，也应该以合同约定的交付日期届满之日办理交付手续。因此，黄启全即使没有收到交楼通知书也应当在2018年10月31日前来办理交付手续，此款约定是黄启全履行合同的义务；且黄启全收到收楼通知书后已到收楼现场对房屋进行了查验。3.2018年12月11日，高富公司已委托佛山市三水普华美居物业管理有限公司（以下简称普华美居公司）向黄启全邮寄送达催收房屋通知书。4.涉案房屋在2018年7月就已经向相关部门申请综合验收，而且验收部门也根据申请到现场进行验收并提出部分整改意见，答辩人根据整改意见在2018年8月8日完成了整改，相关部门在2018年8月就已经完成了现场的竣工综合验收工作，并承诺在2018年10月初发放竣工验收备案表。因此，高富公司于2018年9月10日就向黄启全邮寄了交楼通知书。高富公司向本院提出反诉请求：1.判令黄启全向高富公司支付逾期收楼违约金28875元（以875000元为基数，自2018年11月1日起按日万分之三的标准计至2019年2月19日止）；2.本案本诉以及反诉诉讼费用由黄启全承担。事实和理由：高富公司与黄启全于2018年10月18日签订了《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议（预售）》，合同约定总房款为875000元；交付时间为2018年10月31日前，交付条件为该房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。案涉房屋于2018年10月30日取得建设工程竣工验收备案表，10月31日取得房屋测绘报告，达到合同约定的交付条件。根据合同第十一条约定，黄启全应于本合同约定的交付日期届满之日，即2018年10月31日前来办理收房手续，但黄启全未按约定时间前来办理收房手续，直至2019年2月19日才办理收房手续，在此期间，因黄启全未实际接收房屋，高富公司承担了房屋保管的责任，还要承担房屋毁损、灭失等风险。根据《合同补充协议（预售）》第四条关于本合同第十一条“交付时间和手续”的补充约定，买受人逾期收楼的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际收楼之日止，买受人向出卖人支付全部房价款按日万分之三标准计算的违约金。高富公司为维护自身合法权益，故诉至法院。黄启全对高富公司的反诉辩称，1.高富公司所提供的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》为伪造证据。《收楼业主身份确认表》《业主收楼钥匙/资料/物品签收表》中黄启全的签名非本人的签名，亦为高富公司伪造证据。《商品房预售合同》第九条约定，房屋测绘报告属于交付条件之一，高富公司为逃避违约责任，伪造房屋测绘报告，甚至提出巨额反诉请求，企图通过诉讼获得不当利益，违反民事诉讼法的相关规定。2.黄启全数次依高富公司要求前往收楼，但由于高富公司无法出具合同约定以及符合法定交付条件的材料而无法收楼，并非黄启全违约逾期收楼，高富公司的诉讼请求不应予以支持。3.根据相关规定以及高富公司所公示的收楼流程，双方应在符合合同约定以及法定交付的条件下检查验收房屋后签订房屋交接表以及商品房检查表，最后再到物业服务中心缴纳相关费用之后才完成收楼手续。相关行政部门已对业主身份确认表以及收楼程序的流程做了详细回复。黄启全在本诉中提供以下证据：1.企业信用信息公示报告一份，证明高富公司主体资格。2.不动产权证一份，证明黄启全主体资格。3.收房通知书一份，证明高富公司在履行合同中的欺诈行为。4.《关于对佛山市三水高富地产开发有限公司违反相关规定的处理意见》（三建处〔2018〕756号）一份，证明高富公司在未达到交付标准的情况下通知黄启全收楼，高富公司发送收楼通知书无效。5.《关于暂停欣园二期查验房屋的通知》一份，证明高富公司发送收楼通知书后暂停收楼，后再未通知黄启全。6.《广东省商品住宅质量保证书》一份，证明黄启全与高富公司实际完成案涉房屋交付的时间。7.高富公司销售现场照片四张，证明高富公司公示的交付流程以及交付后给予黄启全的相关文件。8.发票一张，证明逾期违约金计算依据。9.《商品房买卖合同（预售）》一份（复印件），证明高富公司承担违约责任的合同依据。10.《三水区国土城建和水务局（住建）关于反映御江南收楼证件不齐全房屋质量的问题的信访事项处理意见书》（三建信复〔2018〕208号，复印件）一份，证明高富公司在合同约定期限内未取得法定交付的相关材料。高富公司在本诉中提供以下证据：1.《单位（子单位）竣工验收备案表》一份，证明案涉房屋于2018年10月30日通过综合竣工验收，符合合同约定的交付条件。2.《证明》一份，证明竣工验收备案表中的地址为派出所现编门牌地址。3.《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》一份，证明案涉房屋于2018年10月31日取得房屋测绘报告，符合合同约定的交付条件。4.《商品房买卖合同（预售）》一份，证明合同约定了房屋交付条件、时间以及双方的权利义务及违约责任。5.《授权委托书》一份，证明高富公司委托普华美居公司对御江南*区*座至*座房屋与买受人进行房屋交接手续。6.EMS快递单一份，证明黄启全没有在约定时间内办理交付手续，高富公司委托普华美居公司于2018年12月11日向黄启全邮寄《催收房通知书》，催促黄启全前来补办收楼的相关资料。7.《收楼业主身份确认表》一份，证明黄启全于2018年12月28日前来签收《收楼业主身份确认表》。8.《业主收楼钥匙/资料/物品签收表》一份，证明黄启全已于2019年2月19日实际接收房屋。9.《整改通知书》《建设工程质量隐患整改情况报告书》《三水区工程建设项目竣工联合验收受理回执》各一份，证明高富公司已于2018年7月就案涉房屋申请综合验收，相关部门根据申请到场验收并提出部分整改意见。2018年8月8日，高富公司根据整改意见完成了整改并向区建设工程质量安全监督站出具整改情况报告书，相关联合验收部门承诺在2018年10月初可发放综合验收报告和测绘报告。10.收楼现场公示照片三张（拍摄于2018年10月31日），证明高富公司在收楼现场的公示信息栏已经公示了包括涉案房屋竣工验收备案表和测绘报告在内的资料，收楼业主可以通过现场公示信息栏及公示资料查询相关信息。高富公司在反诉中提供以下证据：1.《合同补充协议（预售）》一份，证明双方签订的合同补充协议约定了买受人逾期收楼的违约责任。2.《空置房巡查记录表》一组，证明因黄启全逾期接收房屋，高富公司委托普华美居公司定期对案涉房屋进行巡查、维护。黄启全在反诉中没有提供证据。本院在案件审理过程中依黄启全申请依法向佛山市自然资源局调取了案涉房屋所在楼栋的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即黄启全提供的证据1、证据2、证据9，高富公司本诉提供的证据2、证据4、证据5，高富公司反诉提供的证据1，本院予以确认并在卷佐证。高富公司对黄启全提供的证据3、证据4、证据6、证据8，黄启全对高富公司本诉提供的证据6、证据9的真实性无异议，上述证据与本案待证事实相关，本院予以采信。黄启全提供的证据5，高富公司虽不确认该证据的真实性，但结合高富公司委托普华美居公司与购房人进行房屋交接的行为，本院对该证据予以采信；证据7，因高富公司向黄启全送达的《收房通知书》已载明商品房交付手续流程，且该证据未能显示证据的形成时间，本院对该证据不予采信；证据10，黄启全未能出示该证据原件，且该信访事项处理意见书复印件把人员姓名涂黑，回复内容亦未能反映与案涉房屋有关，对该证据，本院不予采信。高富公司在本诉提供的证据1，是原件，且有相关单位的盖章，亦与本案待证事实相关，对该证据，本院予以采信；证据3，是原件，且有测绘公司和审核单位盖章确认，该证据虽与本院依法调取的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》测绘时间、审核时间不一致，但该证据的用途为供房产公司交楼使用，而本院调取证据的用途为办理不动产权证或确权使用，由此可见以上二份证据测绘时间、审核时间不一致的原因是测绘的用途不同，除却以上不同外，二份记录册记载的其他内容一致，故对上述二份证据，本院均予以采信；证据7、证据8，黄启全虽否认上述二证据的签名非其本人所签，但未能提供相反证据证明上述二份证据为高富公司伪造证据，故对上述二份证据，本院予以采信；证据10，因该证据未能显示证据的形成时间，本院对该证据不予采信。高富公司反诉提供的证据2，高富公司未能提供其他证据佐证，且即使该证据真实，亦仅能证明普华美居公司对案涉房屋的日常物业管理，故对该证据，本院不予采信。综合本院采信的证据和结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年10月18日，黄启全作为买受人与高富公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定黄启全购买高富公司开发建设的位于佛山市三水区××××××××××御江南国际社区*区*座*号商品房，房屋总价款为875000元。合同第九条约定商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。第十条对商品房相关设施设备交付条件亦进行了约定。第十一条第一项约定出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。上述条款第二项约定该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。上述条款第三项第三点约定由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，出卖人可按照合同约定的交楼时间计收买受人的物业管理费，买受人未收楼的一切风险由买受人自行承担。第十二条约定逾期交付商品房超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第二十八条约定对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，高富公司作为出卖人与黄启全作为买受人签订《合同补充协议（预售）》，该协议第四部分第二条第二项约定买受人逾期收楼在30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际收楼之日止，买受人按日计算向出卖人支付全部房价款万分之三的违约金；第三项约定买受人逾期收楼超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同书面通知送达之日起15日内按照购房总价款的5%向出卖人支付违约金，出卖人退还买受人已付全部房款。高富公司于2018年9月10日向黄启全出具书面收房通知书，通知黄启全于2018年10月11日收房。2018年10月1日，高富公司委托普华美居公司就御江南国际社区*区*座至*座房屋与购房人进行房屋交接手续。2018年10月24日，佛山市三水区国土城建和水务局（住建）作出《关于对佛山市三水高富地产开发有限公司违反相关规定的处理意见》（三建处〔2018〕756号），该处理意见载明高富公司开发的“御江南国际社区”项目*区**-**座截至目前都未经相关部门竣工验收，该商品房未达到交付使用条件，高富公司于2018年10月6日就通知相关业主办理收楼手续，由此引起业主投诉信访……。该局责令高富公司立即停止上述交楼行为，并对高富公司进行诚信扣15分处理。2018年10月27日，普华美居公司以御江南客服中心名义发出《关于暂停欣园二期查验房屋的通知》，通知欣园二期业主因欣园二期的有关手续问题，从该日起暂停接受原预约业主查验房屋手续的办理。高富公司于2018年10月30日办理了案涉房屋的竣工验收备案手续，于2018年10月31日取得了由佛山市三水国盛测绘有限公司对案涉房屋所在的御江南国际社区*区*座进行房产面积测绘出具的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。黄启全在庭审中承认于2018年10月31日到了收楼现场。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，黄启全与高富公司签订《商品房买卖合同（预售）》意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点为：1.高富公司是否逾期交楼；2.黄启全是否需支付逾期收楼违约金。关于高富公司是否逾期交楼问题。高富公司已于2018年10月30日办理了案涉房屋的竣工验收备案手续及于2018年10月31日取得了案涉房屋的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》，案涉房屋已在合同约定的交付日期内达到合同约定的交付条件。虽然高富公司曾因案涉房屋未达到收楼条件的情况下向黄启全发出书面收楼通知书通知黄启全于2018年10月11日收楼的违规行为被相关行政机关行政处罚，并于2018年10月27日停止接受查验房屋手续，此时，黄启全拒绝收楼，理据充分；但是黄启全于合同约定的交付期限届满之日即2018年10月31日再次到达收楼现场时，高富公司已依约取得了房屋竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，此时，案涉房屋已符合约定交付条件，具备交楼基础。虽然高富公司发出暂停接受查验房屋通知后至交付期限届满日前没有再次向黄启全发出书面收楼通知书，但结合黄启全于合同约定的最后交楼日2018年10月31日到达收楼现场的事实，可以认定高富公司关于通知业主收楼的意思表示已明确送达黄启全。且按照案涉商品房预售合同第十一条第二项关于“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”的约定，在案涉房屋已达到约定交付条件且黄启全也按约到达收楼现场的情况下，高富公司在履行告知义务问题上不存在违反合同约定的情形。因此，高富公司不存在逾期交楼行为，黄启全以案涉房屋未符合交楼条件或高富公司暂停收楼后未再及时履行交楼通知义务为由，主张高富公司承担逾期交房违约责任，理据不足，本院不予支持。关于黄启全是否需支付逾期收楼违约金的问题。对此，本院分析如下：一、案涉商品房预售合同第十一条第二项已明确约定商品房达到交楼条件的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，即案涉房屋在办理交付手续的期限届满之日已视为交付，既然已视为交付，也就不存在逾期收楼问题。二、在上述合同条款第三项第三点已明确约定由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，出卖人可按照合同约定的交楼时间计收买受人的物业管理费以及买受人未收楼的一切风险由买受人自行承担的情况下，出卖人再另行通过补充协议的形式在第四部分第二条第二、三项约定买受人承担逾期收楼违约责任，该约定属于案涉商品房预售合同第二十八条约定的不合理加重买受人责任之情形，不对双方当事人产生法律效力。故高富公司反诉主张黄启全自交付期限届满之次日至黄启全实际收楼之日，按日万分之三的标准支付逾期收楼违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）黄启全的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）佛山市三水高富地产开发有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取计665元（黄启全已预交），由黄启全负担；反诉案件受理费减半收取计261元（高富公司已预交），由佛山市三水高富地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 劳楚文二〇二一年四月六日法官助理 程秋燕书 记 员 林平峰