上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初20779号原告：张明远，男，1993年1月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：张仁慧，女，1991年12月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。两原告共同委托诉讼代理人：罗小星，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：杨琪，男，1955年5月25日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：胡慧，女，1959年7月22日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：杨伟俊，男，1986年1月12日出生，汉族，住上海市黄浦区。三被告共同委托诉讼代理人：刘威，上海普盛律师事务所律师。第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：姚某某，女。原告张明远、张仁慧与被告杨琪、胡慧、杨伟俊及第三人上海中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告张明远、张仁慧及其共同委托诉讼代理人罗小星、被告杨琪及三被告共同委托诉讼代理人刘威及第三人上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人姚某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张明远、张仁慧向本院提出诉讼请求：1.判令杨琪、胡慧、杨伟俊继续履行房屋买卖合同，将上海市徐汇区桂林东街XXX弄XXX号XXX室房屋交付张明远、张仁慧；2.判令杨琪、胡慧、杨伟俊支付逾期交房违约金(以4,100,000元为本金，按日万分之五的标准，自2020年5月3日起计算至实际交付之日止)。事实和理由：2020年3月，经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，原、被告就上海市徐汇区桂林东街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房屋买卖合同》一份，约定，原告向被告购买系争房屋，房价款为4,100,000元。被告应于收到原告支付的银行贷款后5日内交付房屋，逾期未交付的，按总房价款的日万分之五支付违约金。合同签订后，两原告已按约支付房款，目前仅余50,000元尾款未支付，且系争房屋亦过户至两原告名下，但被告至今仍未向两原告交付系争房屋。现原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。杨琪、胡慧、杨伟俊辩称，被告确实未能按照合同约定交付房屋，但是并非被告本意。因被告与案外人存在纠纷，目前系争房屋被案外人占1，故被告无法向原告交付系争房屋。案外人虽然曾经承诺搬离系争房屋，但目前仍迟迟未搬离，导致被告无法向原告交付系争房屋。因不能按时交付房屋并非被告本意，原告主张的违约金过高，要求法院考虑实际情况，依法予以调整。上海中原物业顾问有限公司述称，要求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2020年3月17日，两原告(买受方，乙方)与三被告(出卖方，甲方)经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲方将上海市徐汇区桂林东街XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)出售给乙方，房价款为4,000,000元。为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于2020年3月31日前前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。合同并约定付款方式为：首期房价款为1,400,000元；第二期房价款为2,550,000元，通过银行贷款方式支付。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方账户后5天内对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款50,000元。甲、乙双方应于2020年5月10日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。签署示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准。合同并就其他内容进行了约定。同日，张明远(付款乙方)与杨琪(收款甲方)签订收款收据一份，约定，现就甲乙双方关于在中原地产签署的系争房屋买卖合同，甲乙双方经过协商，达成以下共识：购买人乙方张明远、张仁慧于签署上述买卖协议当天支付甲方产权人杨琪关于购买此房屋的房屋装修补偿款人民币壹拾万元整。同时此收据也由甲方收取此笔款项后签字。2020年3月31日，原告(买受人，乙方)与被告(卖售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方向乙方出售系争房屋，房价款为4,000,000元。甲乙双方确认，在2020年5月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之伍计算，直至实际交付日。甲、乙双方应在乙方银行贷款划入甲方指定的收款账户后五日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方将该房地产交付乙方。同时乙方应支付甲方房价尾款50,000元。合同并就其他内容进行了约定。2020年4月24日，系争房屋过户登记至两原告名下。2020年4月27日，原告将银行贷款打入被告杨琪收款账户。庭审中，原、被告均确认，系争房屋合同价款为4,000,000元，总房价款为4,100,000元，两原告目前尚余50,000元尾款未支付。另查明，三被告与案外人蔡某1系争房屋曾经产生纠纷，目前系争房屋由案外人实际占1使用。原告通过第三人多次催促被告交付房屋，但被告因系争房屋被案外人实际占1，无法履行交房义务。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，另有房屋买卖合同、房地产买卖居间协议、收款收据、不动产权证书、微信记录等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，原告已经于2020年4月27日将第二笔房款通过贷款银行打入被告杨琪账户，被告理应按照合同约定于2020年5月2日前将系争房屋交付原告。现因被告无法按时履行交房义务，原告要求被告履行交房义务，于法有据，本院依法予以支持。因原、被告签订的房地产买卖合同约定总房价款为4,000,000元，原告主张以4,100,000元为本金计算违约金，于法无据，且被告认为原告主张的违约金标准过高，要求法院依法予以调整，现本院根据实际情况酌情就违约金部分予以调整。就被告认为双方曾就交房时间进行过重新约定，但仅从微信聊天记录内容，无法佐证被告的观点，此仅是因系争房屋被案外人占2，原告的无奈退让之举，故就被告的该项辩称，本院不予采信。因原告尚余50,000元尾款未支付，本院为减少讼累，一并予以处理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、张明远、张仁慧与杨琪、胡慧、杨伟俊继续履行双方于2020年3月31日签订的《上海市房地产买卖合同》，杨琪、胡慧、杨伟俊于本判决生效之日起十五日内将上海市徐汇区桂林东街XXX弄XXX号XXX室房屋交付张明远、张仁慧；二、杨琪、胡慧、杨伟俊于本判决生效之日起十五日内支付张明远、张仁慧逾期交房违约金(以4,000,000元为本金，按日万分之二点一的标准，自2020年5月3日起计算至实际交付之日止)；三、张明远、张仁慧于本判决生效之日起十五日内支付杨琪、胡慧、杨伟俊尾款50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,720元，减半收取计1,360元，由杨琪、胡慧、杨伟俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李嶔操二〇二一年四月七日书记员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。