惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初212号原告：惠州大亚湾湘兑实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头大温坝。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：罗利民，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓杰，北京市盈科（惠州）律师事务所实习律师。被告：万伟，男，汉族，1993年8月29日出生，住江西省南昌市南昌县×××××××××××××××××，公民身份号码：360××××××××××××010。原告惠州大亚湾湘兑实业有限公司与被告万伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告惠州大亚湾湘兑实业有限公司的法定代表人邓某1及委托诉讼代理人罗利民、林晓杰到庭参加诉讼，被告万伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2012）02723】；2.请求法院判令被告向原告支付违约金￥33,720元（按总房款的10%计算）；3.请求判令被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续及预告登记手续，并承担相关费用；4.请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年8月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定被告购买原告开发的位于惠州大亚湾澳头中兴南路88号中富大厦第3栋15层03号房，购房总金额为人民币337,200元，被告采取按揭贷款方式支付购房款：2012年8月1日付清总房款的30%，即101,200元。2012年8月6日办成银行按揭贷款，由银行支付总房款的70%，即236,000元。《补充协议》第二条约定，因买受人自身原因或者按揭银行原因导致按揭贷款未获批准，买受人应在出卖人通知之日起10日内以其他方式付清房款，逾期未付房款，出卖人有权解除合同，买受人按照总房款的10%支付违约金。合同签订后，被告至今未向原告支付上述房款，且由于被告自身原因，其按揭贷款未获银行批准，原告亦无法取得相应房款。经原告方多次催讨，被告拒不履行还款义务，严重违反合同约定。综上所述，鉴于被告的上述违约行为已严重侵害了原告的合法权益，为依法维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特诉诸贵院，望判如所请！原告向法庭提交以下证据：1.企业营业执照；2.身份证；3.《商品房买卖合同》、补充协议；4.房地产预告登记证明；5.催告函、邮单；拟证明其诉称事实。被告未答辩，也未提交证据。综合原告的起诉、案件庭审情况及对原告提交证据的审查，本院对事实认定如下：2012年8月1日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于惠州大亚湾澳头中兴南路88号中富大厦第3栋15层03号房，总房价款为337,200元。关于付款方式及期限，合同第六条约定总房款的30%即101,200元于2012年8月1日付清，余额70%即236,000元于2012年8月6日前以银行按揭贷款。关于买受人逾期付款的违约责任，合同第七条约定，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。补充协议第二条约定：买受人购房需要办理银行按揭贷款手续的，出卖人仅代为联络按揭银行，并按照银行要求为买受人办理贷款手续提供必要协助，买受人应在签订《商品房买卖合同》的同时提交符合按揭放款要求的个人住房贷款资料；自签订《商品房买卖合同》之日起7日内与银行办理完成按揭贷款手续。贷款额度和年限以银行最终审批为准。如银行要求买受人提高首期款或补齐其他资料时，买受人在收到出卖人电话或短信通知后7日内补交首期款或者补齐资料，若因买受人自身原因或者按揭银行原因导致其按揭贷款未获批准，买受人应当在出卖人通知之日起30日内以其他方式付清购房款，逾期未付清购房款，出卖人有权解除合同，买受人按照总房款的10%支付违约金，并承担因解除合同所发生的任何费用。合同及补充协议还就其他内容进行了约定。庭审中，原告称被告于2012年7月25日支付房款10,000元，另外还支付了20,000元。2020年10月9日，原告向被告邮寄一份催告函，要求被告在收到催告之日起3日内支付未付清的房款及利息，但该邮件未成功送达被告。另查明，（2017）粤13民终3940号民事判决书已发生法律效力，该生效判决查明事实如下：原告于2012年8月29日取得编号为惠湾房预许字[2012]第022号的商品房预售许可证，有效期至2013年6月18日。2012年5月，大亚湾房产管理局向原告发出《关于暂停“中富大厦”项目预销售的通知》。2016年1月6日大亚湾房产管理局的网页查询显示，上述许可证已被大亚湾房产管理局锁定，预售证过期1238天，开发资质过期1042天。2016年6月15日，原告向中富大厦全体小业主出具一份《承诺书》承诺：我公司开发建设的中富大厦曾因法人代表总经理个人债务纠纷导致在建楼盘被查封烂尾。……原告法人邓某1及、政府相关机关工作人员及部分业主该份《承诺书》中签名确认。上述事实，有庭审笔录及原告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于涉案合同是否解除的问题。根据合同第六条约定，被告应在2012年8月1日前向原告支付首付款101,200元，于2012年8月6日前以银行按揭贷款方式支付房款236,000元。在合同履行过程中，被告于2012年7月25日支付房款10,000元，除此之外还支付了20,000元，原告称被告未再向其支付剩余的购房款。2013年5月份，原告因原法定代表人邓新栋的个人债务纠纷导致“中富大厦”后继工程因资金问题被迫停工，面临被查封烂尾的风险，同时“中富大厦”项目预售许可证被大亚湾区房管局锁定。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;……”因原告的经营状况出现严重问题，被告在支付购房款30,000元后，未按合同约定支付剩余购房款，不构成违约。被告应当在其恢复正常经营后及时与原告协商如何支付剩余购房款、如何办理银行按揭贷款手续。原告直至2020年10月向被告邮寄催告函，该函件并没有成功送达至被告，且仅给予被告3日的时间支付剩余购房款，该期限明显不合理。故原告主张与被告解除合同、承担违约金及撤销备案登记及预告登记手续并承担相关费用的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担相应不利的诉讼后果，不影响本案的审理判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告惠州大亚湾湘兑实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3,179元，由原告惠州大亚湾湘兑实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二一年三月三十一日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊书 记 员 张 杭