广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终3133号上诉人（原审原告）：深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司，住址广东省深圳市宝安区中心区尚都花园1栋一至四层，统一社会信用代码914403007925626928。法定代表人：陈庚新，总经理。委托诉讼代理人：汤国诚，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱**军，男，汉族，1971年8月17日出生，住址湖南省临澧县。委托诉讼代理人：徐奎鑫，上海市华荣（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓国英，女，汉族，1972年8月24日出生，住址广东省深圳市龙岗区。上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司（以下简称赛格电子公司）因与上诉人朱**军、被上诉人邓国英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初37644号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，对本案进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人赛格电子公司的上诉请求：1.依法改判广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初37644号民事判决，支持上诉人全部诉讼请求并驳回朱**军、邓国英全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由朱**军、邓国英承担。上诉人朱**军的上诉请求：1.依法改判广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初37644号民事判决，驳回赛格电子公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由赛格电子公司负担。被上诉人邓国英未作答辩。赛格电子公司一审诉讼请求：1.朱**军向赛格电子公司支付所欠费用95211元（其中租金68196元、管理费24063元、水电费2952元）；2.朱**军向赛格电子公司支付单方解除合同违约金（按6个月的租金标准计为98994元）；3.朱**军向赛格电子公司支付逾期付款违约金（以欠款总额为基数，自欠款发生之日始第六日起算，每逾期一日按千分之五的标准计算至全部款项实际清偿之日止：暂计60964元）；4.朱**军承担赛格电子公司为追索债务所发生的律师费25517元；5.邓国英就朱**军所应负担的上述全部债务向赛格电子公司承担连带责任；6.本案案件受理费、诉讼保全费等全部诉讼费用由朱**军、邓国英共同承担；7.赛格电子公司有权没收已收取的履约保证金41248元、装修押金10000元、水电保证金5000元。一审判决结果：一、朱**军应于本判决生效之日起十日内向赛格电子公司支付租金及管理费57059.73元、水电费2817.6元；二、朱**军已支付的水电押金5000元、装修押金10000元、租赁保证金41248元在朱**军应支付的上述款项中予以扣减；三、邓国英应对朱**军的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回赛格电子公司的其他诉讼请求。经二审审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案件争议焦点为：一、上诉人赛格电子公司是否享有租赁合同的解除权及案涉租金该如何计算；二、案涉违约金是否应予以部分支持；三、案涉租赁保证金是否应予以没收；四、租赁合同约定的律师费是否应予以支持。关于争议焦点一。上诉人赛格电子公司与上诉人朱**军签订租赁合同之后，上诉人朱**军向上诉人赛格电子公司交付了租赁保证金及2018年5月31日之前的租金并开始进场装修。2018年6月份开始，上诉人朱**军开始拒付租金。上诉人朱**军称拒付租金的理由是上诉人赛格电子公司招商业态没有规划好，前期承诺引进的一些知名品牌未能引进；而上诉人赛格电子公司在2018年初对案涉租赁场所进行重新装修改造，上诉人赛格电子公司在未取得消防验收许可之前就将商铺出租给上诉人朱**军，存在安全隐患，严重影响了朱**军经营，因此，其有权拒绝支付租金。对于上诉人朱**军答辩陈述的两点理由，本院认为第一点关于引进知名品牌的理由，因双方租赁合同中对此未进行约定，上诉人朱**军以此为由拒付租金，缺乏合同依据，本院不予采纳。对于上诉人朱**军陈述的第二点理由，虽然上诉人赛格电子公司于2018年2月开始对商场公共区域进行装修改造，但上诉人朱**军在签订租赁合同时已经明知上诉人赛格电子公司装修改造的事实，且上诉人赛格电子公司装修改造是为了营造商场更好的经营环境，因此，上诉人赛格电子公司对商场公共区域进行装修改造尽管对上诉人朱**军装修之后的经营造成一定的影响，但该影响仅局限在2018年6月15日之前，在商场公共区域装修结束之后，上诉人朱**军的经营环境已经正常，上诉人朱**军应按照租赁合同约定支付租金。但上诉人朱**军自2018年6月份开始就未向上诉人赛格电子公司支付租金，上诉人朱**军拒付租金的行为已违反租赁合同的约定，上诉人朱**军应向上诉人赛格电子公司承担违约责任。上诉人赛格电子公司于2018年9月8日向上诉人朱**军发出解除合同通知，故双方租赁合同应于上诉人朱**军签收该解除合同的通知时解除。上诉人朱**军于2018年11月26日才搬离案涉租赁商铺，上诉人朱**军应向上诉人赛格电子公司支付搬离之前的租金及占有使用费。因上诉人赛格电子公司装修期间对上诉人朱**军的经营行为确实产生了一定影响，再结合商场整体运营的推迟情况，本院认为上诉人朱**军承担的部分租金应予以免除，一审认定上诉人朱**军仅需支付2018年9月5日至2018年11月26日期间的租金57059.73元，处理并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二。因上诉人朱**军在履行租赁合同过程中存在拒付租金的违约行为，故上诉人朱**军除承担解除合同的违约责任之外，还应向上诉人赛格电子公司承担支付违约金的责任。上诉人赛格电子公司与上诉人朱**军在租赁合同中约定上诉人朱**军逾期缴纳租金超过60天，上诉人赛格电子公司有权解除合同，上诉人朱**军除应当还清拖欠的各项费用外，还需向上诉人赛格电子公司支付六个月租金标准的解除合同违约金。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。上诉人朱**军答辩时主张自己不存在违约行为，上诉人朱**军该答辩意见应视为其对约定的违约金过高提出了异议，本院将结合上诉人赛格电子公司的损失情况予以适当调整。上诉人赛格电子公司于2018年9月上旬依据合同约定解除了双方之间的租赁合同，案涉商铺短期内可能出现空置状态，客观上应存在一定的经济损失，但考虑到上诉人朱**军已承担解除租赁合同之后至其实际搬离期间的占有使用费损失，结合一般租赁市场所需的招租时间，本院酌情确定朱**军应向赛格电子公司支付一个月租金标准的违约金20624元。关于争议焦点三。上诉人朱**军在签订租赁合同时向上诉人赛格电子公司支付了两个月租金标准的租赁履约保证金，从双方签订租赁合同的内容看，该履约保证金的主要功能是督促承租方如约履行合同义务，如果承租方违约，该履约保证金即转为违约金而被出租方没收。本案前述已对上诉人朱**军应承担的违约责任进行了认定，故上诉人朱**军已支付的租赁保证金不应再行予以没收，上诉人赛格电子公司可在扣除上诉人朱**军应支付的违约金后，将多收取的租赁保证金20624元（41248元-20624元）退还给上诉人朱**军。对于上诉人赛格电子主张的其他违约责任，本院不再予以支持。关于争议焦点四。补充协议第十条虽然约定：丙方承诺对乙方履行原合同及本补充协议所发生的全部债务承担无限连带责任，“全部债务”包括且不限于乙方应当向甲方支付的履约保证金、证据、综合管理费、水电费、违约金及甲方因追偿上述债务发生的诉讼费、律师费等费用。但案涉租赁合同及补充协议中并未约定上诉人朱**军在违约情形下应向上诉人赛格电子公司支付律师费损失，故上诉人赛格电子公司主张上诉人朱**军承担其律师费损失，本院不予支持。此外，一审判决认定上诉人朱**军应支付上诉人赛格电子公司水电费2817.6元，处理并无不当之处，本院予以维持。上诉人朱**军在签订租赁合同时交纳了5000元水电押金，上诉人朱**军应支付的水电费2817.6元应在5000元水电押金中予以扣除，余下的水电押金2182.4元上诉人赛格电子公司应退还给上诉人朱**军。对于上诉人朱**军交纳的装修押金10000元，因案涉租赁合同已经解除，在无证据表明上诉人朱**军存在应承担装修责任的情形下，上诉人赛格电子公司应将收取的装修押金退还上诉人朱**军，一审判定上诉人赛格电子公司应将装修押金10000元退还给上诉人朱**军，处理正确，本院予以确认。综上，上诉人赛格电子公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。上诉人朱**军的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。上述上诉人朱**军应支付给上诉人赛格电子公司的款项扣除上诉人赛格电子公司应退还的租赁保证金、水电押金和装修押金后，余额为24253.33元，该款项上诉人朱**军应支付给上诉人赛格电子公司。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初37644号民事判决第一项为：上诉人朱**军应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司支付尚欠的款项24253.33元；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初37644号民事判决第二项、第三项、第四项；三、被上诉人邓国英应对上诉人朱**军的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司的其他诉讼请求。上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司预交的二审案件受理费5456元，由上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司负担5050元，由上诉人朱**军和被上诉人邓国英连带负担406元。上诉人朱**军预交二审案件受理费50元，由上诉人朱**军负担。一审本诉案件受理费3177元，由上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司负担2418元，上诉人朱**军和被上诉人邓国英连带负担759元。本判决为终审判决。审判员 赵  明  升二〇二一年四月八日书记员 黄红平（兼）