湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初1418号原告长沙恒兴资产经营有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放中路239号长房大厦九、十楼。法定代表人王伟，该公司总经理。委托代理人文雅男，该公司法务。委托代理人吴昊，该公司员工。被告刘先运，女，1968年7月19日出生，汉族，住长沙市开福区。被告杨培同，男，1954年3月15日出生，汉族，住长沙市开福区。原告长沙恒兴资产经营有限公司（以下简称恒兴公司）诉被告刘先运、杨培同返还原物纠纷一案，本案于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告恒兴公司的委托代理人文雅男、吴昊，被告刘先运、杨培同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告刘先运之间的房屋租赁关系；2、判令被告刘先运向原告支付截止到2021年1月欠缴的房屋租金共计19894.92元；3、判令被告刘先运、杨培同腾交产权证地址为幸福桥013号001-002栋3层309号房屋给原告；4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：位于长沙市开福区××号××栋××层××号房屋为国有资产，系直管公房，产权为原告长沙房产（集团）有限公司所有。原告长沙恒兴资产经营有限公司作为长房集团的全资子公司，经营、管理长房集团所有位于芙蓉区××房。1995年8月21日湖南共立房地产开发公司与刘某某签订《长沙市城市公房拆迁安置补偿协议》，协议约定将刘某某安置住进涉案公房，协议及相关住房安排通知均明确，房屋属性为公房，使用人应携带户口并缴纳租金。刘某某去世之后，该公房由刘某某之女刘先运继续承租。根据原长沙市房屋产权局所存档的资料显示，被告刘先运自2001年7月起租，但至今从未支付过任何房屋租金，按照《长沙市1999年深化住房制度改革方案和长沙市职工住房货币分配实施方案》以及《长沙市发展和改革委员会关于调整我市直管公有住房租金标准的通知》对公有住房租金标准相关规定来计算，被告刘先运应支付截止至2021年1月的欠租共计19894.92元。并且被告刘先运除欠租之外，其近亲属还将房屋转让给被告杨培同居住，其行为严重侵害原告的合法权益，对国有资产造成了损害。根据相关法律之规定，被告刘先运租用国有公房以后长期不支付房屋租金，且擅自将房屋交由被告杨培同使用，甚至在缺乏不动产产权的情况下将房屋擅自对外转让，原告有权依法解除原告与被告一之间的房屋租赁关系并要求被告刘先运付清全部房屋租金。同时，被告杨培同长期违法占用国有资产，依法亦应当返还给原告。综上，为保护国有资产、维护原告合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告刘先运辩称，涉案房屋是答辩人父亲的公租房，父亲生前是答辩人一个叫刘金海（又名刘先霞）的表哥和答辩人共同照顾的，父亲去世后就由刘金海居住在涉案房屋。后来也是刘金海将涉案房屋当私房卖掉了。答辩人没有住过涉案房屋，房屋也不是答辩人售卖的，原告对答辩人的诉请与事实不符，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告杨培同辩称，涉案房屋系答辩人从刘先霞处购买，有购房合同及公证书为证，为答辩人的私房，原告对答辩人的诉请与事实不符，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。经审理查明，刘某某系刘先运父亲。刘某某（乙方、被拆迁人）因其位于长沙市××路××栋东门403号面积为27.41平方米的房屋拆迁，于1995年8月21日与湖南共立房地产开发公司（甲方、拆迁人）签订《长沙市城市公房拆迁安置协议》，约定：一、住房安置，依照《长沙市城市房屋拆迁管理办法》第四十、四十一、四十二条规定，乙方一家在幸福桥应安置住房使用面积27.41平方米，因受设计户型限制和乙方的要求，现同意安置住幸福桥三栋一单元三层302号一室一厅户型住房套，计使用面积34.39平方米，这一次性安置。二、附属设施及搬迁补偿、补助费合计2329.46元，各项补偿和补助费在乙方搬迁交甲方验收空房后方可发放。三、搬迁时间，因建设需要，双方同意乙方在1995年8月20日前搬迁完毕，交甲方验收后，按乙方房屋使用面积每平方米6元给予奖励。1995年8月18日，湖南共立房地产开发公司物业管理部向刘某某开具了《住房安排通知书》，告知：刘某某同志，你的住房，经审查批准，作如下安排。请于8月20日前持本通知并携带本人户口、租金前往幸福桥安置房××栋××层××号××室××厅间办理住房手续。后刘某某入住了涉案房屋，刘先霞（后改名刘金海，为被告刘先运表哥）因照顾刘某某与刘某某共同居住在涉案房屋，刘某某去世后，涉案房屋由刘先霞继续居住。2002年1月14日，刘先霞（甲方）与被告杨培同（乙方）签订了《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将自己座落在幸福桥三栋一单位三层一室一厅的房屋（房屋建筑面积38平方米）出售给乙方；甲乙双方议定上述房屋成交价格为人民币39000元，具体付款方式为办理买卖公证后付款34000元整，余款5000元待产权证下发后付清。合同第四条约定：甲方保证上述房屋权属清楚，未抵押。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。该《房地产买卖契约》签订后，双方于2002年1月14日就该《房地产买卖契约》的签订向长沙市开福区公证处申请办理公证，同日，长沙市开福区公证处作出（2002）长开证民字第127号《公证书》，公证内容为兹证明刘先霞与杨培同于2002年1月14日在长沙市蔡锷中路建安房讯部，签订了前面的《房地产买卖契约》、双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，契约内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，契约上双方当事人的签名属实。庭审中，被告杨培同称已支付了购房款34000元，余款5000元因权证未办未付，并称签订《房地产买卖契约》时，只看到拆迁协议，未看到其他权证材料。《房地产买卖契约》签订后，涉案房屋实际由被告杨培同居住至今。涉案房屋原作为直管公房由原长沙市房屋产权管理局管理，其档案保管的《长沙市公有住房分户核租表》显示，自2001年7月起刘先运为涉案房屋的承租人，计租面积为32.31平方米，刘先运对该证据没有异议。2003年12月26日，长沙市房屋产权管理局向长沙房产（集团）有限公司作出长房政发（2003）133号《关于移交直管公房房屋产权的通知》，决定向长沙房产（集团）有限公司移交直管公房产权，并要求长沙房产（集团）有限公司凭该通知持原直管公房产权证，向长沙市房屋产权监理处办理直管公房变更登记。2004年2月23日，长沙市房屋产权管理局在《长沙晚报》上刊登了《长沙市房屋产权管理局关于移交直管公房的公告》，确定位于芙蓉区××房，由长沙房产（集团）有限公司下属的分公司原告恒兴公司经营管理。2011年4月6日，涉案房屋登记至长沙房产（集团）有限公司名下，登记地址为长沙市开福区幸福桥013号001-002栋309房。2021年1月18日，原告恒兴公司向被告刘先运发出《解除租赁关系通知单》，告知：自本函发送之日起，你与我司产权地址为幸福桥013号001-002栋3层309号房屋租赁关系终止，请你在收到本通知7日内腾空房屋并将达到退房标准的房屋交付于我司。同时请你支付截至到2021年1月欠缴的房屋租金共计19894.92元。2021年1月19日，原告恒兴公司向被告杨培同发出《腾房通知》，告知：产权地址为长沙市开福区××号××栋××层××号房屋，系恒兴公司经营管理的长沙市直管公房，系国有资产；现我司要求你从收到本通知之日起五个工作日之内自行腾退搬离该房屋，将房屋腾空、恢复原状后交还我司。若你限期内未履行，你户在该房屋内所有物品及设施视同遗弃，我司有权处置。因两被告未向原告腾空房屋和交纳租金，原告遂提起本案诉讼。庭审中，原告明确其主张的19894.92元租金是从2001年7月起按政策调整的各时段租金标准计算至2021年1月止的租金，两被告针对原告提出的租金诉讼请求进行诉讼时效抗辩，原告称因自身管理、无法找到人等原因，故造成该房屋欠租近20年的事实，且直至2020年才知道涉案房屋被卖。刘先运还当庭明确，其在原告的档案虽然为承租人，但因房屋已被出卖，其本人并未实际居住，不主张涉案房屋承租人的相关权利。上述事实，有《产权证》、《关于移交直管公房的公告》、《长沙市城市公房拆迁安置协议》、《住房安排通知单》、《长沙市公有住房分户核租表》、《长沙市1999年深化住房制度改革方案和长沙市职工住房货币分配实施方案》、《长沙市发展和改革委员会关于调整我市直管公有住房租金标准的通知》、《解除租赁关系通知单》、《腾房通知》、（2002）长开证民字第127号《公证书》、《房地产买卖契约》等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、涉案房屋因拆迁安置开始由刘先运父亲刘某某承租使用，在刘某某去世后，涉案房屋承租人自2001年7月起变更为刘先运，故刘先运与原直管公房管理部门就涉案房屋存在直管公房的事实租赁关系。而涉案房屋已于2002年1月14日由刘先霞出卖给杨培同并由杨培同实际居住至今，刘先运早已不是房屋的直管公房实际承租人和居住人，且刘先运已当庭明确不主张涉案房屋直管公房承租人的相关权利，根据上述查明事实，应确认刘先运与原直管公房管理部门就涉案房屋形成的直管公房的租赁关系已于2002年1月14日解除。由于刘先运对原告的租金支付诉讼请求提出了诉讼时效抗辩，原告向刘先运主张的自2001年7月起至2002年1月14日至期间的租金部分，显然超过了法律规定的诉讼时效，本院对此不予支持。如前述，刘先运与原直管公房管理部门就涉案房屋形成的直管公房的租赁关系应当确认于2002年1月14日解除，且此后刘先运未实际使用房屋，故原告要求刘先运返还房屋及支付2002年1月14日后的房屋租金缺乏事实依据，本院亦不予支持。二、杨培同与刘先霞虽就涉案房屋签订了《房地产买卖契约》并办理合同签订公证，但就涉案房屋的权属来看，涉案房屋属直管公房，且房屋所有权已登记至长沙房产（集团）有限公司，刘某某、刘先运即使作为直管公房的承租人，对房屋也只有居住、使用等权利，并无处分权，而刘先霞对直管公房更无出卖的处分权，故刘先霞对房屋的出卖依法应认定为无效处分行为，杨培同与刘先霞就涉案房屋签订了《房地产买卖契约》依法应认定为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，杨培同依据无效合同取得的财产应当返还，故对原告要求杨培同返还房屋的诉讼请求予以支持。杨培同因合同无效所造成的财产损失，可依据《房地产买卖契约》的约定主张权利。因原告在本案中并未向杨培同主张租金损失赔偿，本院对此不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：一、确认被告刘先运与原直管公房管理部门就长沙市开福区幸福桥013号001-002栋309房（原幸福桥三栋一单元三层302号）所形成的直管公房的租赁关系已于2002年1月14日解除；二、被告杨培同在本判决生效之日起十日内将其居住的长沙市开福区幸福桥013号001-002栋309房（原幸福桥三栋一单元三层302号）腾退并返还给原告长沙恒兴资产经营有限公司；三、驳回原告长沙恒兴资产经营有限公司的其他诉讼请求。本案受理费149元，由被告杨培同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二一年四月二十九日代理书记员  刘倩妮