北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初4444号原告（反诉被告）：杨文俊，男，1988年10月5日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：张雷，男，1980年4月15日出生，汉族，住北京市西城区。原告（反诉被告）杨文俊与被告（反诉原告）张雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文俊，被告张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨文俊向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告于2019年4月30日签订的房屋租赁合同于2020年11月4日解除；2.请求判令被告退还原告押金7500元；3.请求判令被告赔偿原告违约金7500元；4.请求判令被告赔偿房屋漏雨期间损失6250元；5.请求判令被告支付原告重新找房的中介费用5600元。事实和理由：2019年4月30日，原、被告就位于北京市西城区xx号的房屋签订了为期3年的定期租赁合同，租金按季度缴纳，第一年每季度支付22500元，第二年每季度支付23400元，第三年每季度支付24300元。合同约定，一方违约，违约方需支付损害赔偿金。原告在2019年05月04日入住后，发现房屋存在以下问题：1.房屋刚入住不到两周就出现屋顶漏雨，严重影响了被告居住，持续时间不少于25天，漏雨造成屋内物品损坏、主卧不能使用及维修期间误工；2.2019年冬天，从北京市统一供暖开始屋里温度就不达标，一直到供暖季结束问题也没能解决；3.2020年8月19日，考虑冬季即将来临，原告提前两个多月联系被告，协商于2020年11月4日解除合同，但被告坚决不同意；4.原告于2020年11月02日搬出，并通知被告领取钥匙、交接房屋，但被告没有过来交接。综上，原告认为被告已违约，为维护自己合法权益，故诉至法院。张雷辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，原告于2019年5月20日反映主卧天花板漏水问题后，我随即向物业报修并已修缮完毕，漏雨是因楼顶防水层损坏，我已尽到相应义务，不存在违约；第二，原告于2019年供暖季反映暖气不热，我更换了主卧空调、购置了电暖气一台并向热力集团报修，热力集团派人测温调试后，在不使用电暖及空调时主卧温度已达标，且热力集团对该年度供暖费打了六折，减免金额我也如数转交原告；第三，合同约定原告逾期交纳房租达10日的我有解除权，原告支付租金至2020年11月4日，我于2020年11月14日通知原告解除合同，所以双方合同应于该日解除。退还押金的前提是原告将合同履行完毕，但原告违约导致合同解除，所以不同意退还押金，不同意支付违约金，更不同意承担原告另行找房的中介费。基于上述事实和理由，张雷提出反诉请求：1.判令反诉人与被反诉人2019年4月30日签订的租赁合同于2020年11月14日解除；2.判令被反诉人支付反诉人2020年11月4日至11月15日的房屋租金及占用费3120元；3.判令被反诉人支付违约金7800元；4.判决反诉人支付燃气费109.62元、电费199.4元、清洁费500元；5.判令被反诉人支付房屋空置费31200元；6.由被反诉人承担诉讼费。杨文俊针对张雷的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。合同解除的原因是屋内供暖不达标，当时我妻子在坐月子，孩子刚出生没有办法换房，电暖气是我强烈要求下，被告给的临时性补偿方案，空调老旧无法制热，虽然被告换了空调，但是以空调取暖也不是长久之事。晚上只有14摄氏度，去客厅只能穿上羽绒服，最后一次测温也没有达标，2020年8月19日我们就通知被告，我们在供暖季来临之前搬走，也愿意配合被告看房，11月2日我通知被告收房，但被告没来，直到11月14日被告才发出解除通知并于次日收房。不认可被告提出的合同解除时间，不同意支付租金、占用费、违约金和空置损失。房屋清洁费不同意支付，我走时打扫了房屋，与入住时候差异不大。电费199.4元同意支付，但我搬离时电费尚余55元，应予抵扣。燃气费109.62元同意支付，但被告也欠我燃气费128元。本院经审理认定事实如下：2019年4月30日，张雷（房屋出租方、甲方）、杨文俊（房屋承租方、乙方）与北京链家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，内容有：房屋坐落于北京市西城区xx号（以下简称涉案房屋），租赁用途居住，租赁期自2019年5月4日至2022年5月3日，租金第一年每月7500元、第二年每月7800元、第三年每月8100元，按季支付，各期租金支付日期为2019年5月4日、8月4日、11月4日、2020年2月4日、以此类推。押金7500元，随第一笔租金支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约金赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，燃气费、电费、水费由乙方承担。第七条房屋的维护及维修：（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障涉案房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全状态：1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第十条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达10日；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日；2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的；……第十一条违约责任：（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，由违约方按日租金的2倍支付违约金。上述合同签订当日，张雷向杨文俊交付了涉案房屋，双方查验电费余额199.4元、燃气起计底数为2346.29。杨文俊向张雷交纳押金7500元并支付租金至2020年11月3日。杨文俊入住涉案房屋后，发现涉案房屋内存在以下问题：夏季主卧天花板漏水、开关跳闸、采暖季暖气不热。杨文俊主张，发现上述问题后，其通知并要求张雷进行维修，其他问题得以解决，但供暖始终没有改善。针对上述问题，张雷抗辩称，其已及时报修至热力部门，并出资购买了电暖气、更换了卧室空调。对此，杨文俊称空调和电暖气只是临时措施，孩子在入住当年出生，因供暖温度不达标影响居住。杨文俊与张雷于2019年11月至2020年1月期间的微信聊天记录显示：11月27日，张雷：今天热力打电话说又调温了，你感觉一下温度提高了吗？杨文俊：还是很冷，白天不到16度，晚上16度多点。张雷：使电暖气以后温度能上去吗？杨文俊：用大功率可以。11月29日，张雷：供暖和你联系调温了吗？杨文俊：昨天过来测了一下温度，没有变化。张雷：还是16度？杨文俊：16度。12月10日，张雷：供暖公司换了横管了吗，现在温度提高了吗？杨文俊：昨天换了，提高了1度，现在室内17度。12月12日，张雷：我刚才和供暖联系，他说下周一再去调整一下连接管。12月18日，杨文俊：周一过去了，做了点调整，温度没咋变。张雷：供暖张站长说现在温度已达17.7度，他说他做了很多工作，刚才也和你沟通了，已经得到你的认可。杨文俊：啥，没和我沟通啊，我从来没认可。张雷：我继续找他们。12月22日，张雷：供暖公司说定制了一个钢制暖气片说最近给你安装试试看。12月31日，杨文俊：昨天换了暖气片，今天看效果不明显，屋里温度还是16度多点。张雷：好的，我和供暖说一下。他说昨天温度测完已经达标18度多点，你媳妇签字确认了。杨文俊：可能昨天刚换完屋里人多，今天温度就降下来了，他们可以再过来测下。2020年1月15日，张雷：目前，温度有改善吗？杨文俊：没有，他们打算在大门后加个厚的帘子挡风，还没安。张雷：我这几天一直和他沟通，一方面让他们给你想办法调温，一方面减免供暖费，减免的部分补偿给你。杨文俊：旧的暖气片打算怎么处理。张雷：我让他们给换回来，没有效果。……庭审中，张雷认可涉案房屋所在小区2020年度供暖普遍不好，2021年政府有关部门进行了改造。2020年8月19日，杨文俊向张雷表示房子漏水一个月，暖气始终修不好，为了小孩不能再忍了，希望11月4日解除合同退还押金，这期间配合看房。张雷表示不同意解约。2020年11月2日，杨文俊向张雷表示已搬离涉案房屋，要求张雷11月4日交接房屋。张雷称杨文俊已提起诉讼，法院没有判决无法交接。2020年11月4日、10日，张雷向杨文俊发出租金催缴通知。11月14日，张雷向杨文俊发送合同解除通知书，称杨文俊未按合同约定于11月4日交纳房租，构成违约，通知杨文俊解除合同。11月15日，张雷与杨文俊办理了房屋交接，电费余额55元、燃气欠费109.62元。庭审中，杨文俊主张其接收房屋时燃气已欠费128元。另查，一、杨文俊向本院提交了房屋漏水的视频，证明漏水影响主卧使用并造成物品损失。张雷予以认可，表示对三天漏雨和被子浸泡损失，同意以三天半的租金数额作为补偿。二、张雷向本院提交了供热缴费通知单、生活缴费凭证、微信转账记录，证明供暖公司减免了2019-2020年度供暖费的40%，其将减免金额648.96元支付给杨文俊。杨文俊认可上述证据的真实性和证明目的，但表示供暖问题仍未得到解决。三、张雷向本院提交了照片等，证明杨文俊搬离时涉案房屋卫生状况差，应支付保洁费。杨文俊不认可其真实性，并提交了视频证明其搬离时的房屋状况。张雷认可视频的真实性，但表示从视频可以看出卫生间和厨房很脏。四、张雷向本院提交了其另行出租房屋的租赁合同及网页截图，证明其空置损失。杨文俊不予认可，并向本院提交了其另行承租房屋的租赁合同及中介费收据，证明其因另行寻找房屋支付中介费5600元。张雷表示中介费与其无关。本院认为，张雷与杨文俊签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，张雷交付的房屋严重不符合合同约定的，杨文俊有权解除合同，且张雷应按照月租金的100%向杨文俊支付违约金。本案中，根据微信聊天记录和双方当事人陈述可知，张雷提供的暖气不具备使用条件，其虽多次向供暖公司报修，供暖公司亦多次上门维修，但始终未能予以解决，其购置的电取暖设备亦不能改变房屋长期使用功能上的缺陷，涉案房屋存在的上述问题已达到严重不符合合同约定、无法正常使用的程度，故杨文俊有权单方解除合同。杨文俊告知张雷双方之间的合同于2020年11月4日解除，存在法律依据，本院依法予以支持。杨文俊要求张雷按照合同约定支付月租金100%的违约金，亦符合合同约定。杨文俊要求张雷赔偿另行租房的中介损失，因违约金之目的即用以弥补损失，故对于该项损失本院不予支持。合同解除后，押金应予以返还，但根据合同约定，押金应抵扣杨文俊欠付费用。张雷主张杨文俊应支付清洁费500元，杨文俊虽对张雷提交的照片不予认可，但其提交的视频中能显示出其搬离房屋时卫生间和厨房尚未保洁，张雷主张的金额亦具有合理性，故本院对张雷的该项反诉请求予以支持。关于燃气费，杨文俊提交的证据不足以证明其接收房屋时燃气欠费128元，故燃气费和电费的欠费金额以双方交接房屋时的欠费为准。杨文俊支付的押金应折抵其欠付的燃气费、电费、清洁费后予以返还，本院对杨文俊该项诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。关于漏水损失，漏雨造成杨文俊物品毁损，且势必会影响杨文俊对主卧室的使用，杨文俊有权就此要求张雷承担相应的赔偿责任，但杨文俊并未对具体损失数额予以举证，本院根据杨文俊提交的视频、双方就此问题的微信沟通情况结合张雷的自认，酌定该部分损失为1500元。关于张雷要求杨文俊支付2020年11月4日至11月15日占用费的反诉请求，双方虽于2020年11月15日办理房屋交接，但杨文俊已于11月2日通知张雷办理房屋交接，涉案房屋未能及时交接系因张雷拒绝接收所致，故合同解除后至房屋实际交还期间的损失应由张雷自行承担，本院对其该项反诉请求不予支持。对于空置损失，同理，杨文俊已就解约事宜预先告知张雷，且合同提前解除系因张雷所致，故张雷的该项反诉请求亦缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。张雷以杨文俊未按照合同约定于2020年11月14日支付租金为由，要求杨文俊支付违约金，不符合法律规定，本院对其该项反诉请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认张雷与杨文俊于二〇一九年四月三十日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年十一月四日解除；二、于本判决生效之日起七日内，张雷退还杨文俊押金6745.98元；三、于本判决生效之日起七日内，张雷支付杨文俊违约金7500元；四、于本判决生效之日起七日内，张雷支付杨文俊因漏雨造成的损失1500元；五、驳回杨文俊的其他诉讼请求；六、驳回张雷的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2963元（其中本诉案件受理费1500元、反诉案件受理费1463元），由杨文俊负担645元（已交纳），由张雷负担2318元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 田晓昕二〇二一年四月十三日法官助理 任旋旋书 记 员 胡玉亚