安徽省芜湖市湾沚区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0221民初629号 原告：杜汉民，男，1963年2月11日出生，汉族，浙江省东阳市人，住浙江省东阳市。 被告：陈旭，男，1964年11月5日出生，汉族，安徽省芜湖市人，住安徽省芜湖市湾沚区。 委托诉讼代理人：徐作勇，安徽青弋江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱小刚，安徽青弋江律师事务所律师。 原告杜汉民与被告陈旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杜汉民，被告陈旭及委托诉讼代理人徐作勇、钱小刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，并判令被告限期腾空租赁房屋；2.依法判令被告支付原告租金599041.10万元（已计算至2020年1月25日（此后租金按每年65万元计算支付至实际房屋腾空交还原告之日止），并向原告支付违约金180万元（已计算至2020年11月5日，此后违约金按每日5342.47元计算支付至实际房屋腾空交还原告之日止）；3.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年11月6日签订了《房屋租赁合同》，由原告将坐落于芜湖市湾沚区××镇××道××幢××室房屋（建筑面积883.94平方米），及07幢202室房屋（建筑面积1114.96平方米），共计1998.9平方米出租给被告经营餐饮使用。合同约定：房屋租期五年，租期为2017年11月6日至2023年5月6日止；租金前三年为60万元每年，第四、第五年为65万元每年；承租方应在每年的11月5日前应付清下一年度的租金（即采用先付租金后使用的原则）；若承租方逾期支付租金的，每逾期一天应向出租方承担日租金三倍的违约金。原告交房给被告开餐饮店后，被告一直在正常经营。2019年11月6日至2020年11月5日（即2020年度）的租金为60万元，被告按合同约定应在2019年11月5日前向原告支付60万元，但被告未能按约支付，在原告多次催讨下，被告分三次也仅支付了9万元，即被告拖欠2020年度租金为51万元，后续租金被告至今也未支付。针对被告逾期支付租金，原告多次催讨，被告以资金困难为由拖欠。而让原告没有想到的是，被告为了拖赖租金，于2020年11月份以租赁房屋质量问题为由，要求原告承担其装修损失。原告无法接受被告以这种方式来拖欠租金，不得已提起本案诉讼，以维护自身的合法权益。由于被告拖欠租金时间较久，且经原告催收仍未予支付，原告认为被告严重逾期支付租金的行为已构成根本违约，应按《房屋租赁合同》承担约定的违约金。 被告陈旭辩称：1.我们同意解除双方签订的房屋租赁合同，被告认为双方的租赁合同已于2020年8月25日被告起诉原告时通过诉讼方式已经予以解除；2.恳请法庭依法驳回原告关于房屋租金的全部诉请，理由如下：第一，双方2019-2020年度的房屋租金，原告在合同租金60万元的基础上减至30万元，结合从2019年11月6日至本案被告起诉解除合同即2020年8月25日，本案被告实际使用房屋的时间大约为9.5月，根据房屋租赁合同约定，原告在出租房屋时赠送给被告6个月的装修期，如果减去这6个月的装修期，被告仅需支付原告3.5月的租金，按照年租金30万元换算，每月的租金约为2.5万元，3.5月的房租为8.75万元，原告在诉状中已经自认被告已经实际支付了9万元，两比之下，我们认为被告已经履行了支付房租的义务；第二，退一步讲，如果房屋租金没有减至30万元，按照60万元计算，被告实际使用房屋9.5月，扣除合同约定的6个月免租期，3.5月的房屋约为17.5万元，被告已经支付了9万元房租，尚欠8.5万元房租未支付，鉴于2020年新冠疫情对餐饮行业的波及，被告认为也应减少房屋租金3个月，同时因为原告拒绝对出租的涉案房屋进行维修，导致被告无法使用案涉租赁物，也应相应的减少租金，综上我们认为被告也不应支付余下的房屋租金。3.恳请法庭依法驳回原告要求被告承担违约责任，理由为，被告延期支付房屋租金，是因为原告在被告通知其出租房屋因渗漏导致无法经营要求其对出租屋进行维修但原告予以拒绝的情况下，被告才延付租金，我们认为被告延期支付租金是行使抗辩，不是违约，不应承担违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：不动产权证明、《房屋租赁合同》、《燃气入户合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：1.关于微信聊天记录，被告提供的虽然只是部分，但被告提供了完整记录，其内容也与双方当事人庭审中的陈述相一致，本院予以采信；2.关于证人宗某的证言，结合双方微信聊天记录，能够证实陈旭提出过要求杜汉民减少房租，杜汉民同意陈旭在2020年7月20日前支付11万元租金，7月30日前支付10万元租金的前提下可以将2019-2020年的租金减至30万元，但陈旭未按杜汉民的要求支付租金。 本院根据采信的证据，确认下列案件事实：2017年11月6日，原（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方自愿将坐落在芜湖市湾沚区××镇××路南侧、××道以西××国际××幢××室房屋建筑而积883.94平方米：07幢202室屋建筑面积1114.96平方米，总计面积1998.9平方米，出租给乙方经营餐饮使用，乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋；租赁期限：2017年11月6日起至2023年5月6日止，其中包括甲方赠送乙方六个月装修期，和鑫房地产发有限公司和物业承诺装修期六个月的物业费减免，自签订协议之日起算；该房屋前三年每年租金为60万元整，自2017年11月6日起至2020年11月6日止，第四年、第五年租金为65万元；租赁期内，乙方装修不得擅自改变房屋的使用结构和经营性质，并按国家规定报经有关部门审批核准后依法经营，若乙方不遵守，一切后果自负；租赁期间，甲方有权自行出售和抵押该房屋的权利，同等条件下，乙方有优先受让权及租赁五年使用权；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方止合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：1.擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；2.未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复；3.未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；4.拖欠租金累计一个月以上的。自本合同签订之日起，乙方一次性付清全年租前，每下一年租金11月5日前付清，若拖欠租金，每逾期一天应向甲方支付原日租金三倍的违约金；付款方式：银行转账或现金支付，由甲方指定账号及收款人即可；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如需继续租用的或不续租用的，应提前三个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同并按规定重新办理房屋租赁登记，如乙方不续租，燃气使用权无偿过户给甲方所有；租赁期满，乙方应如期归还该房屋，如乙方逾期不归还的则每逾期一天应向甲方支付原日租金三倍的违约金，如不续租乙方装潢硬件设备不拆除赠于甲方使用，流动设备乙方搬走。乙方要求在一楼增加楼梯，必需符合相关部门要求才可建造，若违规出现事故，一切后果由乙方自负，与甲方无关，租赁期满，如需拆除，乙方配合拆除恢复原样；租赁期间，水、电、煤气、有线电视、物管、卫生、电话费等所有费用由乙方承担和解决。在租赁期间发生所有意外事情与甲方无关，由乙方自己解决，甲方不承担经济补偿，如需甲方出面，甲方应积极配合协调。房屋押金1万元，房屋租赁期满后退回押金，押金期间不计利息。 合同签订后，2018年、2019年租金被告按期支付。2019年10月，被告向原告发出微信信息，称受大环境影响及经营理念缺乏，造成严重亏损，现对外寻求合作伙伴，希望房租下调，但原告未予明确答复。2019年12月6日，原告向被告催交租金，被告请求原告将租金降到30万元。2019年12月23日，原告同意全年租金收取55万元，先付30万元，余下25万元年前付10万元，年后（正月三十前）再付15万元，但被告未能支付。之后双方陆续微信勾通，被告分三次给付租金9万元。2020年7月16日，被告向原告发出微信图片，证实房屋因漏水导致电闸推不上去。原告回复被告找开发商协商或者起诉他们。2020年7月26日，原告同意被告在2020年7月20日前支付11万元租金，7月30日前支付10万元租金的前提下可以将2019-2020年的租金减至30万元，以后租金恢复至60万元，但被告未按原告的要求支付租金。2020年9月18日，被告向本院提起诉讼，要求判令解除双方于2017年11月6日签订的房屋租赁合同；赔偿相关损失人民80万元(暂定，实际以司法评估为准)。本院以（2020）皖0221诉前鉴5号立案，经本院多次电话联系原告，均无人接听，本院通过摇号确定芜湖恒盛资产评估事务所对××酒店因漏水导致的装修损失进行了评估，评估损失为674800元。2020年11月11日，××酒店停业。2021年2月5日，本院以（2021）皖0221民初691号对陈旭与杜汉民房屋租赁合同纠纷案立案审理。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应全面履行协议确定的义务。本案通过当事人举证、质证及庭审调查，双方争议的焦点是：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》具体解除时间；2.被告应给付原告多少租金。 关于焦点一，被告因承租的房屋漏水，致酒店无法正常经营而要求原告维修，原告要求被告与开发商协商，从而未履行维修义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，被告有权要求解除《房屋租赁合同》。2020年9月18日，被告向本院提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同》，2020年12月5日，本院向原告送达了起诉状副本，《房屋租赁合同》表明被告已向原告发出了解除合同通知书，自被告收到通知之日起合同解除，尽管原告2021年2月2日向本院提起诉讼，但原告并非对解除合同存在异议，而是也要求解除合同。故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年12月5日解除。 关于焦点二，通过原、被告双方的微信信息看，2019年11月5日约定的租金缴纳期限届满后，双方就租金的缴纳一直在协商，原告延缓了租金缴纳期限，被告也陆续给付了部分租金，表明双方就租金的缴纳期限进行了变更，直到2020年7月份房屋因漏水问题未能解决，被告停止了租金的缴纳。合同履行期内，双方均存在违约行为，双方各自承担相应的违约责任，故对于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。尽管合同于2020年12月5日解除，但被告直至本次庭审结束后才通知原告交房，故被告应承担合同解除后至实际交付房屋期间的占用费。《房屋租赁合同》第十条、第十一条约定，如不续租乙方装潢硬件设备不拆除赠于甲方使用，流动设备乙方搬走。如需拆除，乙方配合拆除恢复原样，原告于2021年3月22日接到被告交房通知后，拒绝接收房屋，且不与被告交涉，应当视为已经交房。被告承担租金期限应为2019年11月6日至2021年3月22日，共计16个月15天，租金共计82.5万元。鉴于2020年新冠疫情影响，参照相关文件规定，结合被告行业特点，参照《最高人民法院关于依法审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干意见（二）》关于合同案件的审理第6条第二款的规定，本院酌情原告给予被告3个月的租金减免，共计15万元。《房屋租赁合同》约定免租期6个月，结合合同的履行情况，本院酌定免租期3个月，共计15万元，合计30万元。被告应给予原告租金52.5万元。合同约定前三年租金为60万元/年，原告要求按65万元/年计算租金没有事实依据。 为维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、原告杜汉民与被告陈旭签订的《房屋租赁合同》于2020年12月5日解除； 二、被告陈旭于本判决生效后十日内给付原告杜汉民租金52.5万元，并自2021年3月22日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息，至租金实际付清之日止； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告杜汉民的其他诉讼请求。 案件受理费25992元，由被告陈旭承担1万元，原告杜汉民承担15992元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  周玉道 人民陪审员  陈文武 人民陪审员  沈承春 二〇二一年四月十三日 书 记 员  丁梦雪 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。