北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初3595号原告：徐敏仙，女，1962年5月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：霍金朋，北京市常鸿律师事务所律师。被告：北京中北通达房地产开发有限公司，住所地北京市房山区房山工业园区西区顾八路甲1号-108号。法定代表人：陆成国，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。原告徐敏仙与被告北京中北通达房地产开发有限公司（以下简称中北公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐敏仙的委托诉讼代理人霍金朋、被告中北公司的委托诉讼代理人张金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐敏仙向本院提出诉讼请求：1.确认徐敏仙与中北公司签署的《房屋买卖合同》无效；2.判令中北公司返还徐敏仙购房款205000元并支付利息（以205000元为基数，自2009年9月26日起至2019年8月19日按银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算）；3.判令中北公司赔偿徐敏仙损失100000元。事实与理由：2009年9月26日，徐晓峰与中北公司签订《房屋买卖合同》，约定徐晓峰以每平米4400元的价格购买位于北京市房山区×××小区的房屋，房屋应于2010年3月31日前交付使用。徐晓峰实际交付购房款205000元，但中北公司至今未交付房屋。徐晓峰于2013年去世，徐敏仙系徐晓峰的法定继承人，且其他继承人对案涉合同中属于徐晓峰的权利均放弃继承，徐敏仙有权代徐晓峰主张权利。2020年8月，徐敏仙致电12345了解情况，得知该住房项目仍未取得房屋预售许可证，案涉《房屋买卖合同》应属无效，中北公司收取的房款应退还徐敏仙。因签署案涉合同并交付购房款，徐晓峰丧失了使用该购房款购买其他商品房的机会，而北京地区2009年与如今的房屋市场价格相差甚远，如果案涉合同有效或徐晓峰购买其他商品房，此时其名下的财产价值应以如今房屋的市场价格标准计算，所以徐敏仙主张的损失为房屋差价。中北公司辩称，认可与徐晓峰签订《房屋买卖合同》，合同所涉房屋占用的土地属于集体土地，房屋属于无任何规划审批手续的违法建筑，仅打了地基就被政府叫停了，且没有办理房屋预售许可证，并非商品房，对于这一事实，徐晓峰是明知的，因此案涉合同无效，双方均有过错。中北公司同意返还收到的购房款并按徐敏仙主张的标准支付利息，但是不同意赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月26日，中北公司（出卖人）与徐晓锋（买受人）签订编号为1-1-101底商的《房屋买卖合同》，主要内容为：徐晓峰购买中北公司开发的位于北京市房山区×××村×××小区的房屋一套，该房屋建筑面积为99平方米，建筑平方米单价为4400元。付款方式为分期付款，买受人于2009年7月31日前已付房款167000元，在2009年9月30日前再交38000元，余下房款于本栋楼封顶时全部付清。出卖人应当在2010年3月31日前交付房屋，出卖人如未按本合同规定的期限将房屋交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。此外，合同亦对双方其他权利义务作出约定。庭审中，徐敏仙称该协议系其代签，中北公司认可案涉房屋买卖合同系中北公司与徐晓峰签订的。当日，徐晓峰向中北公司交付了205000元购房款，该房屋至今未取得商品房预售许可证且未建设。2013年，徐晓峰身故，徐晓峰没有配偶及子女，其父徐宽涛于2019年身故，其法定继承人为其母周晚香、长兄徐江平、次兄徐汉峰、大姐徐凤华、二姐徐敏仙、三姐徐玉华。2020年9月8日，周晚香、徐江平、徐汉峰、徐凤华、徐敏仙、徐玉华签订《遗产分配协议》，主要内容为：徐晓峰及徐宽涛除本协议外再无其他继承人。就徐晓峰及徐宽涛名下遗产，周晚香、徐江平、徐汉峰、徐凤华、徐玉华均放弃继承。徐晓峰生前就北京市房山区×××小区的房屋于2009年9月26日与中北公司签署的《房屋买卖合同》，该合同对应的徐晓峰享有的权利义务均由徐敏仙承受，并由其对外主张权利，其他各方均放弃相关权利义务。诉讼中，案外人周晚香称该协议上的签字系其子徐汉峰代签，并表示认可徐汉峰的代签行为。诉讼中，徐敏仙提交案涉×××小区在安居客网站和房天下网站上的二手房交易数据查询截图以证明案涉房屋同小区存在同类型房屋交易的情况，根据交易参考数据计算得出案涉房屋的溢价损失约为564400元。中北公司不认可该证据的真实性、合法性、关联性。另查，中北公司开发的×××小区的土地性质为集体所有土地，案涉楼栋至今未取得房地产开发的相关合法手续，中北公司亦未取得商品房预售许可，案涉房屋至今未建设。上述事实，有原告徐敏仙提交的房屋买卖合同、收据、亲属关系证明、遗产分配协议、本院调取的（2019）京0111民初23753号民事判决书、（2020）京02民终8389号民事判决书和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，案涉小区所在土地属于集体所有土地，中北公司未经行政部门的土地规划、建设审批程序，未取得案涉小区所在集体土地的使用权，故不具有商品房开发的合法资质。尽管徐晓峰与中北公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，但因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。因徐晓峰身故，其没有配偶及子女，除徐敏仙以外的法定继承人均承诺放弃对徐晓峰遗产的继承，且均明确放弃案涉房屋买卖合同中徐晓峰享有的权利义务，同意仅由徐敏仙承受案涉合同的权利义务，故徐晓峰的债权人地位由其法定继承人徐敏仙依法继承，徐敏仙可继续依据合同的相对性主张债权。鉴于案涉《房屋买卖合同》无效，现徐敏仙要求中北公司退还徐晓峰已交付的购房款205000元并支付相应利息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于徐敏仙要求中北公司赔偿房屋溢价损失的诉讼请求，本院认为，房屋买受人购买房屋时事先了解房屋的产权性质，属于买受人的基本常识，无需特殊的专业知识予以辅助，而徐敏仙称购房时并不知晓所购房屋的土地性质，显然不符合购房行为的基本认知。故徐晓峰与中北公司对于案涉《房屋买卖合同》的无效均存在过错，均应承担相应责任。基于案涉房屋并不属于符合国家法律规定、具备合法产权的房屋，不受法律保护，不能在房屋买卖市场进行合法有效的交易，因此徐敏仙并不存在所谓的房屋溢价损失，故对于徐敏仙主张的房屋溢价损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、确认徐晓峰与北京中北通达房地产开发有限公司于2009年9月26日签订的《房屋买卖合同》无效；二、北京中北通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向徐敏仙退还购房款205000元并支付资金占用期间的利息（以205000元为基数，自2009年9月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回徐敏仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3688元，由徐敏仙负担750元，由北京中北通达房地产开发有限公司负担2938元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 张舒二〇二一年四月二十五日法官助理 董迪书 记 员 杜颖