广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初39265号原告（反诉被告）：深圳市某某（集团）有限公司（以下简称某某公司），住所地深圳市福田区法定代表人：蔡某某。委托诉讼代理人：王某某，女，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。原告：深圳某某商业管理有限公司（以下简称某某公司），住所地深圳市某某岗区法定代表人：谢某某。委托诉讼代理人：谢某某，女，汉族,身份证住址广东省深圳市福田区。被告（反诉原告）：深圳市某某文化有限公司（以下简称某某公司），住所地深圳市某某岗区法定代表人：某某某某。被告：某某某某，男，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区。上述两被告共同委托诉讼代理人：丁某某，广东盛唐律师事务所律师。原告深圳市某某（集团）有限公司、深圳某某商业管理有限公司与被告深圳市某某文化有限公司、某某某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告对深圳市某某（集团）有限公司提起反诉，本院依法合并进行审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。本案相关情况一、原告诉请，1.判令被告某某公司向原告某某公司支付2020年2月1日至2020年7月31日的场地租赁费495849元及违约金（以495849元为基数，每逾期一日，按拖欠款项的2%计收违约金）。2.判令被告某某公司向原告某某公司支付2020年2月1日至2020年7月31日的项目运营费（物业管理费及专项维修资金）70119元、水电费428.33元，以及违约金（以70547.33元为基数，每逾期一日，按拖欠款项的2%计收违约金）。3.判令被告某某公司向原告某某公司支付装修管理费7920元、促销活动分摊费6600元，以及违约金（以14520元为基数，每逾期一日，按拖欠款项的2%计收违约金）。4.判令被告某某某某对被告某某公司的上述拖欠款项承担连带责任。5.被告承担本案全部诉讼费用。二、被告某某公司答辩并反诉称，2018年10月9日，某某某某与某某公司签订《租赁合同》，租用原告位于某某岗某某中心E区三层E301场地用于少儿培训，根据合同约定，被告已向原告缴纳了合同履约金269508元。2019年1月1日，原被告签订《合同主体变更协议书》，约定某某某某将其原租赁合同和补充协议项下的一切权利、义务转让给某某公司。为应对新冠肺炎疫情，政府采取防控措施，被告租赁的场地一直处于关闭状态无法开业，在此期间被告不应支付房屋租金以及项目运营费。由于停业期间无营业收入，被告经济困难。被告于2020年6月15日向原告发出《解除租赁合同申请函》，原告不同意被告的申请。原告于2020年8月3日向被告发出《解除租赁合同告知函》，要求被告支付租金等费用。另原告未进行任何的运营管理，要求被告支付项目运营费没有依据，且项目运营费及水电费根据合同约定是向物业公司支付，原告并不是适格的收取相关费用的主体。原告主张的装修管理费、促销活动分摊费，原告没有提供充分的证据予以证明，且根据合同约定，装修管理费为每天150元，但原告主张的是240元/天，且原告主张的装修期间与本合同的签订时间不符，因此对其提供的有关装修的证据不予认可。原告主张的违约金极高，甚至超过了债权金额，该违约金收取不合理。如果法院判决应支付相关的费用，违约金应该进行调整。综上，为维护合法权益，被告反诉请求：1.判令原告某某公司向被告某某公司退还合同履约金269508元、进场费10000元；2.反诉诉讼费由原告某某公司承担。三、2018年1月1日，原告某某公司与某某（集团）有限公司出具《委托书》，委托某某公司对某某岗某某中心属权利人某某公司和某某（集团）有限公司名下的商铺进行出租（包括签订合同、收取租金、确定商户、解除合同等）及经营管理，委托期限自2018年1月1日至2022年12月31日。2018年10月9日，原告某某公司作为甲方与作为乙方的某某某某签订《租赁合同》。合同约定：乙方承租场地位于某某中心E区三层E301号位置（不含装修），面积607平方米，由乙方设立本合同约定品牌店铺，并作为供应商及零售商，负责提供商品和服务。租赁期限自2018年10月10日至2022年12月31日。乙方同意按78149.5元/月的标准向甲方交纳场地租金。甲方仅按场地的现状提供予乙方使用，任何设施、设备的增加均由乙方自行负责，并承担相应费用。甲方提供75天装修期给乙方，期满之次日必须开业。装修期内甲方免收乙方场地租金。乙方经营范围为“排云”品牌跆拳道、音乐、珠心算、棋艺（围棋、象棋）培训。拖欠应交款项期限达七天（含七天）以上，甲方有权单方解除合同。本合同无论在任何情况下终止或解除或合同期满（未续签的），乙方均须在甲方规定的期限内按甲方要求撤场。乙方不得以任何理由拖延撤场时间或将商品存放甲方仓库，否则，甲方有权将乙方场地内所有的货柜、设施及其他物品搬离现场，并无须向乙方承担财产损害赔偿、补偿或其他任何法律责任。2018年10月9日，原告某某公司作为甲方与作为乙方的被告某某某某就双方于2018年10月9日签订的《租赁合同》，经双方友好协商签订《租赁合同补充协议（一）》。协议约定：关于场地租金的缴纳标准，按本协议约定执行。乙方场地范围内用水和用电产生的费用由乙方承担（包括装修期间产生的水电费），并由乙方直接向深圳市某某管理有限公司某某岗分公司交纳。本协议项下乙方需交纳的当月所有费用，乙方须于每月5日前以现金或转账的形式交给甲方和深圳市某某管理有限公司某某岗分公司，否则，每逾期一日，甲方和深圳市某某管理有限公司某某岗分公司将按所拖欠款项总额的百分之二向乙方计收违约金；逾期超过七天（含七天），甲方有权解除合同。本协议作为甲乙双方签订的《租赁合同》补充，与《租赁合同》具有同等的法律效果，如有冲突之处，以本协议为准。附件条款约定：甲方同意提供75天免租装修期予乙方（从2018年10月10日至2018年12月23日），具体以乙方实际进场时间为准，装修期内，乙方同意按150元/天的标准向甲方交纳装修管理费，水电费另计。2018年12月24日至2019年10月9日，乙方同意按89836元/月标准向甲方缴纳场地租金及项目运营费；2019年10月10日至2020年10月9日，乙方同意按94328元/月的标准向甲方交纳场地租金及项目运营费；2020年10月10日至2021年10月9日，乙方同意按99044元/月的标准向甲方交纳场地租金及项目运营费；2021年10月10日至2022年10月9日，乙方同意按103996元/月的标准向甲方交纳场地租金及项目运营费。前述项目运营费按11686.5元/月的标准，由乙方直接向深圳市某某管理有限公司某某岗分公司交纳，余下部分作为场地租金由乙方直接向甲方交纳。2018年10月9日，原告某某公司作为甲方与作为乙方的被告某某某某就双方于2018年10月9日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议（一）》，经双方友好协商签订《租赁合同补充协议（二）》，协议约定：由乙方委托甲方统一组织开展商场整体促销活动，乙方同意分摊相应的费用。促销活动具体时间为每年“元旦、春节、五一、端午、店庆、十一、中秋”，其中分摊的费用每次1100元，余下部分由甲方承担，其他费用由甲乙双方另行商定。本协议项下乙方需交纳的当月所有费用，乙方须于每月5日前以现金或转账的形式交纳给甲方，否则，每逾期一天，甲方将按所拖欠款项总额的百分之二向乙方计收违约金；逾期超过七天（含七天），甲方有权单方解除合同。乙方须于本协议签订当天，向甲方交纳第一个月的场地租金及项目运营费89836元。乙方在签订本协议当天，应向甲方交纳相当于三个月场地租金及项目运营费的总额作为合同履约金即269508元。2018年12月20日，原告某某公司作为甲方与作为乙方的被告某某某某、丙方某某公司就双方于2018年10月9日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议（一）》、《租赁合同补充协议（二）》，就原合同中部分款项由乙方向甲方交纳变更为乙方向丙方交纳事宜，三方友好协商达成一致条款，约定：修订《租赁合同补充协议（一）》附件条款第3点：“甲方同意提供75天免租装修期予乙方（从2018年10月10日至2018年12月23日），装修期内，乙方同意按150元/天的标准向丙方交纳装修管理费，水电费另计”。修订《租赁合同补充协议（二）》第三条部分约定：“促销活动分摊费用由乙方直接向丙方交纳”。除上述条款修订外，其他条款仍按原合同约定执行。本协议作为甲乙双方签订的原合同的补充，与原合同具有同等的法律效力，如有冲突之处，以本协议为准。2019年1月1日，原告某某公司作为甲方、某某某某作为乙方、某某公司作为丙方签订了《合同主体变更协议书》，协议书约定：根据甲乙双方于2018年10月9日签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议一》及《租赁合同补充协议二》，就原合同变更承租方主体一事，经三方自愿、平等、友好协商，达成一致意见，现共同订立本协议如下：原合同承租方（乙方）主体变更为丙方，即乙方将其在原合同项下一切权利、义务一并转让给丙方。同时，丙方对合同效力及由此产生的一切债权与债务关系均表示无条件地予以追认。乙丙双方对甲方在原合同项下约定的权力、义务表示无异议，原合同涉及的全部权利、义务由丙方全权负责，原合同所有后续事宜应由变更后的合同主体丙方履行。因原合同主体变更产生或存在的一切法律后果及责任，乙丙双方共同承诺愿意承担全部责任，并保证甲方免受任何不良影响。原合同及本协议执行过程中，乙方或丙方与其他第三方产生的一切纠纷均与甲方无关。乙方愿意作为丙方履行原合同的担保人，因丙方在履行合同产生的一切责任后果（包括丙方拖欠租金及其他费用等），乙方愿意承担连带担保责任。四、2006年9月28日，深圳市某某（集团）有限公司、深圳市某某（集团）有限公司作为甲方，与作为乙方的深圳市某某管理有限公司签订了《物业管理合同》。双方约定：甲方将某某岗某某中心物业委托乙方进行物业管理，合同期限自2006年10月1日起至业委会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止，物业管理服务费按每月每平方米建筑面积12元收取。五、2020年6月15日，被告某某公司向原告某某公司发出《解除租赁合同申请函》，函件内容：双方于2018年10月9日签订了《租赁合同》及《租赁合同补充协议》等，合同约定你方将位于深圳市某某岗区某某中心E区三层E301铺出租给我方使用，同时约定了租赁期限、租金标准、违约责任、免责条款、不可抗力等内容，合同签订后，双方都依约履行了合同的权力与义务。2020年1月份起至今，因新冠疫情的爆发，广东教育厅明确规定少儿线下教育培训机构不能早于2020年6月2日开业，我司于2020年1月20日至今都没有营业，鉴于以上情形，我方难以承受贵司的巨额租金及各种损失。特向贵司申请函告，我司于2020年6月20日解除与贵司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》；免除2020年6月20日前我方未向贵司支付的租金，物业管理费等费用；我司于2020年6月20日前搬离租赁物，其中正道馆有学员购买的道服和护具，请贵司提供协助予以搬出。2020年6月20日，原告某某公司向某某公司发出《商户复函》，对于贵公司在疫情期间所遇到的挑战深表理解，也因此同意给予贵公司相应费用减免（贵公司继续履行合同为前提）。现线下教育培训已陆续复课，我司委托深圳某某商业管理有限公司对某某中心各教育培训机构复课宣传、点位招生等给予大力支持……望贵公司能尽快复课并向我公司及其他相关方交纳各项应交费用和违约金（属我公司租金减免政策前的欠费）。具体如下：贵公司自2020年2月1日至2020年6月20日未支付租金、项目运营费等费用共计454045.66元以及违约金723735.86元。具体明细如下：应交我公司租金385660.33元及违约金619811.25元；应交深圳市某某管理有限公司某某岗分公司项目运营费及电费54965.33元及违约金88608.21元；应交某某公司促销活动分摊费和装修管理费13420元及违约金15316.4元，请贵公司于2020年6月28日前向我公司及其他相关方付清上述所有费用及违约金。如贵公司执意要求在合同期内单方解除合同，即构成严重违约……还需按照合同约定向我公司承担以下责任：于2020年6月28日前向我公司另支付提前解除合同产生的违约金50000元；贵公司向我公司交纳的合同履约金269508元不予退还；于2020年7月10日前按我公司要求拆除店铺装修和完成垃圾清运。2020年8月3日，原告某某公司向被告某某公司发出《解除租赁合同告知函》，函件内容：我公司于2020年6月20日复函明确表示不予认可解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》等，并要求你方按照复函的时间向我方支付租金及相关费用。但截止至2020年7月31日，贵公司接到我公司复函后，即未支付各项欠费和违约金，也未复课。贵公司自2020年2月1日至2020年7月31日未支付租金、项目运营费等费用共计580916.33元以及违约金1180341.65元。具体明细如下：应交我公司租金495849元及违约金1009879.13元；应交深圳市某某管理有限公司某某岗分公司项目运营费及电费70547.33元及违约金144119.72元；应交深圳某某商业管理有限公司促销活动分摊费和装修管理费14520元及违约金26342.8元。鉴于贵公司拖欠租金等各项费用行为属于严重违约行为，故我公司郑重函告贵公司：我公司于2020年8月5日解除与贵公司签订的租赁合同；贵公司向我公司缴纳的合同履约金269508元转为违约金不予退还；贵公司于2020年8月5日前向我公司及其他相关方支付租金、项目运营费580916.33元及违约金1180341.65元；贵公司在我公司发出本函告之日起三日内到深圳某某商业管理有限公司办理撤场手续，并按租赁合同约定清理所有物品，否则，本商铺内所有财产均视为贵公司放弃处理，即我公司有权对本商铺内遗留的装修装饰、设施设备、物品等予以拆除、丢弃、变卖或采取其他措施处理，一切后果及责任均由贵公司承担；我公司将对本商铺另行招商出租。六、原、被告确认被告已交清2020年1月31日以前发生的租金、运营管理费、水电费等费用，未再支付2020年2月1日以后发生的费用。被告还向原告支付了履约保证金269508元。关于涉案房屋的腾退时间。被告主张其在2020年6月15日向被告发出的解除申请函中，提到被告将于2020年6月20日腾退涉案房屋，并要求原告进行协助，但原告未能进行协助，因此被告无法进行腾退。原告主张，被告一直未办理腾退手续，其根据2020年8月3日向被告发出的《解除租赁合同告知函》，已将部分物品处理掉，剩余的物品暂存放在原告处，双方之间的租赁合同及协议于2020年8月3日解除。七、原告提交了“元旦、春节、五一、端午、店庆、十一”的节日活动方案及活动照片，以证明其开展了促销活动。被告对此不予认可。原告还提交了装修审批表、通知书、加班表，以证明被告某某公司于2019年11月5日至2019年12月8日期间对涉案租赁物进行了装修。被告对上述证据不予认可，上述证据也未显示有被告的签章。以上查明的事实有《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、解除租赁合同告知函、合同主体变更协议书、解除租赁合同申请函、委托书等证据及庭审笔录予以佐证，经庭审质证，足以认定。判决结果本院认为，原被告签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议一》、《租赁合同补充协议二》、《租赁合同补充协议三》、《合同主体变更协议书》是各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应依约履行。原告已经依约向被告交付房产，被告某某公司未能按期向原告某某公司支付租金，应当承担违约责任。原告某某公司于2020年8月3日向被告某某公司发出《解除租赁合同告知函》，双方之间的租赁合同及协议于该日解除，原告某某公司无需退还被告履约保证金及进场费。关于2020年2月1日至6月1日期间的租金。深圳市新冠肺炎疫情防控指挥部办公室于2020年5月20日发布《关于做好教育培训机构有序开展线下培训和疫情防控工作的通知》，通知明确：5月25日起，举办面向成人类、高考复读、高考艺考以及面向高三年级学生学科培训的机构，可申请开展线下培训活动；6月2日起，除上述以外的其他各级各类教育培训机构，可申请开展线下培训活动。根据上述相关通知等，被告经营的涉案租赁场所于2020年2月1日至6月1日期间因疫情影响被告中止营业，就该期间的租金原告某某公司应当减免一半收取。关于2020年6月2日至2020年7月31日期间的租金。根据上述防控疫情的相关通知被告某某公司已经可以开展线下培训，故被告应当足额支付原告上述期间的租金。综上被告某某公司应当支付原告2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金329188.64元【（94328元/月-11686.5元）×3个月+（94328元/月-11686.5元）÷30天/月×29.5】。被告逾期支付原告上述租金，应当承担相应的违约责任，原被告约定的违约金过高，本院酌情调整至按照日万分之五计算，故被告某某公司应当支付原告某某公司违约金（按照日万分之五，1.以41320.75元为基数，自2020年2月6日起计算至被告某某公司还清41320.75元为止；2.以41320.75元为基数，自2020年3月6日起计算至被告某某公司还清41320.75元为止；3.以41320.75元为基数，自2020年4月6日起计算至被告某某公司还清41320.75元为止；4.以41320.75元为基数，自2020年5月6日起计算至被告某某公司还清41320.75元为止；5.以82641.5元为基数，自2020年6月6日起计算至被告某某公司还清82641.5元为止；6.以82641.5元为基数，自2020年7月6日起计算至被告某某公司还清82641.5元为止）。关于项目运营费，《租赁合同补充协议（一）》约定项目运营费、水电费支付给深圳市某某管理有限公司，原告某某公司未提交证据证明其已经代为缴纳了上述费用，故其诉求被告某某公司向其支付项目运营费及水电费没有事实及法律依据，本院不予支持。关于促销活动分摊费。原告提交了“元旦、春节、五一、端午、店庆、十一”的节日活动方案及活动照片，本院对该证据予以采信。双方约定上述活动被告某某公司需分摊费用1100元/次，故根据上述协议约定，被告某某公司应当向原告某某公司支付促销活动分摊费5500元【1100元/次×5次】。被告未能及时支付原告该费用，应当承担相应的违约责任，原被告约定的违约金过高，本院酌定按照日万分之五计算，故被告应当支付原告促销活动分摊费用的相应违约金（按照日万分之五，分别以1100元为基数，1.自2020年1月6日起计算至被告某某公司还清1100元为止；2.自2020年5月6日起计算至被告某某公司还清1100元为止；3.自2019年10月6日起计算至被告某某公司还清1100元为止。按照日万分之五，以2200元为基数，自2020年6月6日起计算至被告某某公司还清2200元为止）。关于装修管理费。被告对原告提交的相应举证及主张不予认可，原告提交的证据中也无被告签章确认。故本院对原告提交的证据不予采信。对其主张的装修管理费不予支持。被告某某某某在《合同主体变更协议书》中承诺对被告某某公司在履行合同产生的一切责任后果（包括拖欠租金及其他费用等），承担连带担保责任。故被告某某某某应对被告某某公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市某某文化有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某（集团）有限公司支付2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金329188.64元及违约金（按照日万分之五，1.以41320.75元为基数，自2020年2月6日起计算至被告某某公司还清41320.75元为止；2.以41320.75元为基数，自2020年3月6日起计算至被告某某公司还清41320.75元为止；3.以41320.75元为基数，自2020年4月6日起计算至被告某某公司还清41320.75元为止；4.以41320.75元为基数，自2020年5月6日起计算至被告某某公司还清41320.75元为止；5.以82641.5元为基数，自2020年6月6日起计算至被告某某公司还清82641.5元为止；6.以82641.5元为基数，自2020年7月6日起计算至被告某某公司还清82641.5元为止）；二、被告深圳市某某文化有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳某某商业管理有限公司促销活动分摊费5500元及违约金（按照日万分之五，分别以1100元为基数，1.自2020年1月6日起计算至被告某某公司还清1100元为止；2.自2020年5月6日起计算至被告某某公司还清1100元为止；3.自2019年10月6日起计算至被告某某公司还清1100元为止。按照日万分之五，以2200元为基数，自2020年6月6日起计算至被告某某公司还清2200元为止）；三、驳回原告深圳市某某（集团）有限公司、深圳某某商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市某某文化有限公司的全部反诉请求。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费20652元，由原告承担16728元，由被告承担3924元。被告深圳市某某文化有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告迳付受理费3924元。反诉受理费2746元，由被告深圳市某某文化有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王婷婷二〇二一年四月二十三日书记员  曾巧婷