广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终196号上诉人（原审原告）：周洁，女，1972年4月5日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区××××××××××××××××××××××××××，公民身份号码：450××××××××××××344。委托诉讼代理人：李志科，广东创通顺达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州首明投资有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水新桥片区中xxxxx楼。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：牛云帆，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊赛尔，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。上诉人周洁与被上诉人惠州首明投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周洁向本院提出上诉请求：依法撤销惠州市惠阳区人民法院于2020年11月9日作出的(2020)粤1303民初4060号民事判决书，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人基于办理房产证需要其间不动产登记机关提供资料的有利地位，迫使上诉人要想办理产权证就要签订内容为“放弃因涉案房屋产权登记逾期间被上诉人主张权利”的《承诺书》，该《承诺书》内容明显显失公平，依法应予撤销。根据上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》关于被上诉人办证的期限约定及双方在一审中确定的上诉人的入伙时间，被上诉人应于2018年5月13日前向不动产产权登记中心提交产权备案登记资料为上诉人办理涉案房屋的产权登记。但被上诉人因其用地存在其他纠纷，项目跨宗地建设需办理延长土地使用年限手续等原因，迟迟未为原告办理不动产权证。因被上诉人已经超过《商品房买卖合同》约定的办证期限长达一年多，且因中信新城l000多户业主全部都因被上诉人的上述原因逾期办证，被上诉人自知按照合同约定其需向业主赔付巨额的违约金。20l9年6、7月份，被上诉人补缴了地税，具备了办证条件。但被申请人为逃避合同约定的违约责任，避免业主向其主张逾期办理房产证的违约金，问业主发出通知，并将该通知粘贴在中信新城大堂处，要求业主签订内容为“同意放弃因涉案房屋产权登记逾期向被上诉人主张权利”的《承诺书》后才给业主办理不动产权证书。上诉人为使涉案房屋尽快办理不动产权证，不得已才签署了该承诺书。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定:下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因办理不动产权证需要被上诉人配合向不动产权登记中心提交资料，被上诉人以办理不动产权证为要挟，胁迫上诉人签署的《承诺书》并不代表上诉人的真实意愿，在签订《承诺书》时双方地位处于不对等的状态，严重显失公平，上诉人有权予以撤销。二、签署《承诺书》，放弃因房屋产权登记逾期向被上诉人主张权利的中信新城的业主有几百户，而不是只有上诉人一户，且每户业主签署的《承诺书》内容都是一样的。这足以说明，被上诉人是以此为由，胁迫各业主想要办证就要放弃向其主张逾期办证的违约责任的权利，以逃避同业主支付违约金的违约责任。一审法院以该承诺书不存在重大误解、显失公平为由不予支持上诉人撤销该《承诺书》是认定事实错误。综上所述，上诉人在签署《承诺书》时与被上诉人的地位不对等，被上诉人以办理不动产权证为由胁迫上诉人签署的《承诺书》符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形，上诉人一审中请求撤销该《承诺书》，一审法院应予支持。一审法院不予撤销该《承诺书》并以上诉人签署了该《承诺书》为由，并驳回上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的请求的判决错误，依法应予撤销。上诉人依法向贵院提起上诉，望贵院依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人惠州首明投资有限公司辩称，一、上诉人出具的@承诺书》不存在欺诈、胁迫签订的情形，其实有效，上诉人应当履行承诺。上诉人称被上诉人“为逃避合同约定的违约责任，向业主发出通知，并将该通知粘贴在中信新城大堂处，要求业主签订内容为同意放弃因涉案房屋产权登记逾期向被上诉人主张权利的《承诺书》后才给业主办理不动产权证书”。而实际上，上诉人并未提供任何证据以证明其主张，且被上诉人从未发布上诉人所述内容的通知。在被上诉人与业主沟通的过程中，仅仅是由于被上诉人在补缴了巨额地价款后，包括上诉人在内的数千名业主的房屋土地使用年限均延长至2086年6月24日，比原合同中的约定延长了近9年时间，各个业主均获得了土地使用年限延长的利益，故被上诉人希望与业主协商，并不存在任何胁迫的情形。此外，上诉人所称“只有出具了《承诺书》才给办理房产证”更是与事实不符，中信新城花园C区7-12栋的业主共有一千余人，而截至本案前，被上诉人针对所有业主，无论是否出具了《承诺书》，只要业主提供了完整的办证材料，均办理了房产证，贵院可向惠阳区不动产登记机关发函以查明。因此，上诉人出具的《承诺书》并非由被上诉人要挟、胁迫所签订。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人认为《承诺书》内容一致，就足以证明被上诉人胁迫业主签订了承诺书，这显然不符合正常逻辑。即便是内容一致，但是否签署的主动权、选择权仍然在于上诉人自己的选择。《中华人民共和国民事诉讼法》第13条第2款规定:“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。而上诉人作为具有完全民事行为能力的自然人，其当然有权自行放弃、处分自己的民事权利，其签署《承诺书》中的内容，应当视为其真实的意思表示，但上诉人却在出具了《承诺书》后，要求法院确认《承诺书》无效，完全丧失了契约精神，违背了民事活动中重要的诚实信用原则。此外，根据《承诺书》中的内容，即“如出卖人惠州首明投资有限公司放弃因目标房屋土地使用权年限向木人主张任何权利，则本人放弃因目标房屋产权登记逾期向出卖人惠州首明投资有限公司主张任何权利”，被上诉人也具有相关义务，即放弃因目标房屋土地使用权年限延长向上诉人主张任何权利，因此上诉人出具的《承诺书》也不存在显失公平的情形，且被上诉人也确实放弃了该项权利，未向上诉人主张任何权利，不存在任何违反约定的情形，但上诉人却违背承诺向惠阳区人民法院起诉。惠阳区人民法院受理了多起业主签订《承诺书》后反悔，起诉被上诉人的案件[案号分别为(2020)粤1303民初2566号、4040号、4048号、4060号]，一审判决均认定《承诺书》有效，不存在重大误解订立、订立时显失公平的情形，驳回了包括上诉人在打的业主的全部诉讼请求。其中(2020)粤1303民初2566号以及4040号案件的原告均未再上诉，判决已经生效。但本案中，上诉人仍提出无理的上诉请求与理由，且未提供任何有力证据证明被上诉人存在欺诈、胁迫的情形，是对司法资源的浪费。综上所述，上诉人的上诉请求、上诉理由无事实与法律依据，一审法院认定事实清楚、法律适用正确，故被上述人恳请贵院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。原审原告周洁向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金，违约金按己付房款503017元每日万分之一从2018年5月19日计至2020年6月5日被告向原告交付不动产权证之日止为37071元。2、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审时，原审原告请求撤回第一项诉讼请求，增加一项诉讼请求：依法确认原、被告签订的《承诺书》无效。一审法院查明的事实：2015年8月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园xxxx房预售商品房，案涉商品房土地使用权年限自2007年9月11日至2077年9月6日止，总金额503017元，被告应当在2016年5月28日前，将案涉商品房交付给原告使用。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人自愿委托出卖人办理房产产权手续。”。同时，原、被告签订《补充协议》，《补充协议》第十二条关于产权登记的约定（对原合同第十五条的补充）：“1.540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。买受人如需办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关办证税、费，出卖人提供必要的协助，如买受人采用银行按揭方式支付部分楼款的，在按揭期间申请办理产权证的，还须符合贷款银行有关规定，出卖人不为买受人提供保证或其他形式的担保。2.如因下列原因致使买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：……（4）政府相关部门的原因造成的……3.由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同”。原告在买受人（签章）处签名确认，被告在出卖人（签章）处盖章确认。合同签订后，原告已付清案涉房屋购房款，并缴纳了维修基金及契税、办证费。原、被告双方均确认被告于2016年5月22日将案涉商品房交付原告使用。2018年8月15日，惠州市国土资源局惠阳区分局出具惠阳国土资〔2018〕966号《关于区人民法院来函[（2018）粤1303民初2383号等案]的回复意见》，载明“……中信新城项目建设需办理延长土地使用年限手续，首明公司向我区政府申请先预交地价款。经我区政府同意，首明公司于2015年4月前分4次预缴地价款共1500万元至我区财政账户。因用地存在其他纠纷，项目跨宗地建设等问题，至2015年11月前首明公司仍未按预缴时的承诺向我局申请办理整体延长土地使用期限业务……我局按程序选取评估公司对首明公司需补交的地价款进行评估，该公司认为评估选取的评估基准日不合理，要求按当时房屋销售均价进行评估补缴地价款。截止目前，该公司仍未完善该用地手续，故无法办理不动产登记发证……2、该项目需完善延长年限业务手续且缴清相关地价款、税费后可申请办理不动产登记发证……”。2018年9月8日，惠州市惠阳区房产管理局出具惠阳房函[2018]197号《复函》，载明“经核实，中信新城花园C区的开发企业至今尚未前来申请该项目1-12幢的不动产首次登记……”。2019年12月10日，惠州市国土资源局出具《惠州市商品房首次登记告知书》给被告，对被告申请坐落于惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园C区7-12幢的国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记予以核准，土地使用期限为2056年6月24日（商服用地）、2086年6月24日（城镇住宅用地）。2020年1月19日，原告向被告出具《承诺书》，该《承诺书》载明：1、本人周洁作为买受人与被告就位于惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园C区11幢B座34层03房（以下简称“目标房屋”）签订了《商品房买卖合同》；2、买卖合同项下，目标房屋的土地使用权年限自2007年9月11日至2077年9月6日，目标房屋应取得的不动产权证书相应的土地使用权年限截止日期应至2077年9月6日；3、应政府及主管部门要求，目标房屋所在的地块土地使用权年限延长至2086年6月24日，延长了8年292天，目标房屋已至取得/拟取得的不动产权证书相应的土地使用权年限截止日期至2086年6月24日，比买卖合同约定的期限多出了8年292天；4、本人未能按照买卖合同的约定如期取得目标房屋的不动产权证书，目标房屋的产权登记出现了逾期。本人现不可撤销地郑重承诺如下：如被告放弃因目标房屋土地使用权年限延长向本人主张任何权利，则本人放弃因目标房屋产权登记逾期向被告主张任何权利，具体为：１、本人不因目标房屋产权登记逾期而起诉主张逾期办证违约金；2、本人已起诉主张逾期办证违约金但尚未审结的（含一审、二审），本人向法院申请撤回上诉（如有）并撤回起诉，全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、本人所请律师代理费，但不包括被告方的律师费用，下同）由本人承担；3、如目标房屋关于逾期办证违约金的判决已经生效，本人放弃申请强制执行的权利，全部诉讼费用由本人承担；4、如本人已经申请强制执行，本人向法院申请撤回强制执行申请并不再另行提起强制执行申请，本人将已收到的全部执行款项（如有）足额返还给被告，全部诉讼费用及执行费用由本人承担。承诺人一栏署名周洁并捺手印。2020年4月3日，惠州市惠阳区×××××××向被告出具案涉房产的《惠州市惠阳区不动产登记受理收件回执单》；2020年4月27日，惠州市自然资源局颁发了案涉房产的《不动产权证书》。一审法院审查认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，案涉房屋已出现逾期办证的事实，被告应按约定向原告支付逾期办证违约金，但原告于2020年1月19日，签署了一份《承诺书》，载明：……2、买卖合同项下，目标房屋的土地使用权年限自2007年9月11日至2077年9月6日，目标房屋应取得的不动产权证书相应的土地使用权年限截止日期应至2077年9月6日；3、应政府及主管部门要求，目标房屋所在的地块土地使用权年限延长至2086年6月24日，延长了8年292天，目标房屋已至取得/拟取得的不动产权证书相应的土地使用权年限截止日期至2086年6月24日，比买卖合同约定的期限多出了8年292天；本人（原告）未能按照买卖合同的约定如期取得目标房屋的不动产权证书，目标房屋的产权登记出现了逾期。本人现不可撤销地郑重承诺如下：如出卖人被告放弃因目标房屋土地使用权年限延长向本人主张任何权利，则本人放弃因目标房屋产权登记逾期向出卖人被告主张任何权利。现原告主张撤销上述《承诺书》，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。本院认为，上述《承诺书》的意思表达清楚，指向内容特定、明确，原告虽主张撤销上述《承诺书》，但并未提供相应的证据予以证明被告以欺诈、胁迫等方式要求原告签署案涉《承诺书》，故对原告要求撤销《承诺书》的主张，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理房地产权证违约金的主张，原告作为完全民事行为能力人，其签署的《承诺书》属于其真实意思表示，系对自身权利的自由处分，本院予以照准，因《承诺书》不存在因重大误解订立、订立时显失公平等依法撤销的情形，故对原告该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告周洁的全部诉讼请求。本案受理费363元（原告已预交），由原告周洁负担。本案二审期间，上诉人周洁向本院提交证据：承诺书相片。本院均组织当事人进行了质证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：《承诺书》是否应当予以撤销。具体分析如下：上诉人与被上诉人作为平等的民事主体，在经充分协商的情况下达成《承诺书》，《承诺书》的意思表达清楚，指向内容明确，亦不违反法律法规的强制性规定，应视为上诉人对自身权利的自由处分，应当予以准许。现上诉人主张其与被上诉人地位不对等，被上诉人以办理不动产权证为由胁迫签署《承诺书》，明显显失公平，应予以撤销，但上诉人并未提供相应的证据证明被上诉人存在胁迫的情形，承诺书的内容亦不存在显示公平的情形，上诉人要求撤销《承诺书》的理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费727元，由上诉人周洁负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  胡 江二〇二一年四月六日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮