甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2021）甘10民终103号上诉人（原审原告）：李某，男，汉族，农民，住庆阳市。委托诉讼代理人：侯某，女，汉族，1974年4月28日出生，原庆阳地区运输公司下岗职工，住庆阳市。被上诉人（原审被告）:曾某，男，汉族，居民，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：张某，甘肃昕脉律师事务所律师。原审被告：庆阳陇上家和房产经纪有限公司，住所地庆阳市西峰区长庆大道建材市场西门北5号。法定代表人：魏某，该公司总经理。委托诉讼代理人：高某，女，汉族，该公司员工。上诉人李某2李某2，原审被告庆阳陇上家和房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省庆阳市西峰区人民法院于2020年12月18日作出的（2020）甘1002民初2524号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。李某上诉请求：1.维持一审判决，增判由被上诉人支付违约金5000元、赔偿不能使用房屋期间的租金损失4749元、赔偿添置的财产费用共21500元、赔偿因违约给上诉人造成的经济损失10000元；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、合同履行期间，被上诉人撕毁合同强行闯入上诉人租赁楼房，导致合同不能履行，应按照合同约定支付违约金5000元。二、一审法院仅仅判决由被上诉人返还上诉人预交的下年度租金，但对被上诉人单方违约强行收回房子导致上诉人不能使用房屋给上诉人造成的租金损失没有判决，应赔偿房屋租金4749元。三、上诉人在租赁房屋后，在房屋内添置了生活用品和家具，花费21500元，应予以返还。四、被上诉人单方违约，导致上诉人另外寻找租赁房屋，造成上诉人不能正常营业，应赔偿10000元。曾某辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。二、上诉人的上诉请求均不能成立。被答辩人欠交2019年度供暖费符合解除条件。被答辩人在第二租赁年度期内也未按约定交纳租金，被答辩人收回房子不构成违约。被答辩人主张的添置财物与事实不符，答辩人收回房子时，房屋内除答辩人原有附属物和装修外，并无被答辩人添置的任何财产。庆阳陇上家和房产经纪有限公司述称，曾某私自撬开房门属实，但我公司对此并不知情。李某向一审法院起诉请求：1、判令曾某、庆阳陇上家和房产经纪有限公司连带退还其多支付的房租费20494元，房屋押金5000元，违约金5000元，赔偿其在租房内添置财物及设施费用合计36500元（其中花洒+浴霸1套，价值8500元，洗面台1套，价值9500元，床1张15000元，指纹锁1把3500元），违约后造成的生意损失1万元，合计76994元；2、诉讼费用由曾某、庆阳陇上家和房产经纪有限公司承担。一审法院认定事实：2019年1月25日，李某、曾某、庆阳陇上家和房产经纪有限公司签订了《房屋出租合同》，约定李某租赁曾某位于庆阳市××区的房屋一套，面积137.04平方米，租赁期共36个月，自2019年2月1日至2022年1月31日止，租赁用途为居住，租金标准3166元/月，一年租金一次性付清，押金5000元。中介服务费为承租方、出租方各负担1583元。当天，李某向曾某交纳房屋费38000元及押金5000元，曾某向李某出具收条一张。随后，李某及其表哥吴天共同入住该房屋。第一年度合同到期后，吴天于2019年12月向曾某预付了下一年度房屋租赁费10000元。后吴天向曾某提出欲购买该楼房，但之后吴天无法联系。曾某于2019年春节前大约2020年1月下旬开锁进入房屋。随后，吴天父母找到曾某夫妻协商房屋的租赁问题，但未能达成一致意见。一审法院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李某与曾某签订《房屋出租合同》，租赁曾某名下楼房一套，故李某为本案适格的主体。签订合同后，李某交纳了第一年度租赁费。后又于2019年12月份预交了下一年度租赁费10000元。但曾某于2020年1月开锁进入房屋内，致使李某无法继续使用该楼房。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现李某的合同目的已经无法实现，故应解除双方签订的《房屋出租合同》。合同解除后，曾某应当按照李某使用房屋的时间收取租赁费，并退还多收取的租赁费及押金。经质证，李某实际自2020年2月份之后再未使用该楼房，故曾某应当退还租赁费10000元及押金5000元。关于李某要求曾某赔偿楼房内添置的财物折价费36500元的请求，因李某未提交相应的证据，现并无证据能够证明房屋内是否添置了上述物品、上述物品是否存放在楼房内及物品的价值，故该项请求不予支持。关于违约金问题，对于本案涉及的上述情形，合同内并无相应的约定，故该项请求无事实依据，不予支持。关于曾某要求支付暖气费的问题，因其未反诉，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十二条规定，判决：一、解除李某、曾某及庆阳陇上家和房产经纪有限公司之间签订的《房屋出租合同》；二、曾某向李某退还房屋租赁费10000元及押金5000元；三、驳回李某的其他诉讼请求。上述给付内容限判决书发生法律效力后10日内履行完毕。案件受理费1725元，由曾某负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审另查明，《房屋租赁合同》第三条第二项约定：各期租金交付日期2019年2月1日至2020年1月31日一年租金一次性付清；第七条第四项约定：乙方不按约定支付租金达7日的甲方有权解除合同，收回房屋；第八条第二项约定：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并支付违约金5000元，甲方还应退还相应的租金。对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点问题为：李某诉请的违约金及损失能否成立。案涉《房屋租赁合同》系有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面、实际的履行。《房屋租赁合同》第三条、第七条对房租的交付时间作出明确约定，即李某应自2020年1月31日之前付清2020年房租，逾期交房7日后，曾某可以单方解除合同。曾某于2020年1月底撬开房锁，尚未达到交付租金最后期限，曾某自行收回房屋构成违约，按照《房屋租赁合同》第八条第二项：“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并支付违约金5000元，甲方还应退还相应的租金。”的约定，曾某应赔偿李某违约金5000元。《房屋租赁合同》虽约定承租方欠缴各项费用共达500元，出租方有权单方解除合同，但合同并未明确约定取暖费的交纳时间，收回房屋时尚处于取暖费交纳期间内，并未构成欠交，对曾某认为李某先行违约的抗辩理由不予支持。李某还上诉请求曾某赔偿其添置财产损失，并向法庭提交相关证据，但其提供的证据不足以证实其添置财产的事实，对李某该项上诉请求不予支持。同时，李某上诉请求的租房损失及经营损失，无合同约定，亦不予支持。综上所述，李某的上诉请求部分成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持庆阳市西峰区人民法院（2020）甘1002民初2524号民事判决第一、二项（即解除李某、曾某及庆阳陇上家和房产经纪有限公司之间签订的《房屋出租合同》；曾某向李某退还房屋租赁费10000元及押金5000元）；二、撤销庆阳市西峰区人民法院（2020）甘1002民初2524号民事判决第三项（即驳回李某的其他诉讼请求）；三、曾某支付李某违约金5000元；四、驳回李某的其他诉讼请求。上述给付内容限判决生效10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计3450元，由李某负担1035元，由曾某负担2415元。本判决为终审判决。审判长 樊 欣审判员 贾九龙审判员 吴容芳二Ｏ二一年四月八日书记员 石 玮