广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1202民初46号原告：罗泽明，男，1974年8月30日出生，汉族，身份证住址广东省四会市城中区×××××××××××之一。被告：谢玉玲，女，1972年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省从化市×××××××××××××××。委托诉讼代理人：胡登绍，广东肇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧观婷，广东肇民律师事务所律师。被告：广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司，住所地肇庆市×××××××，统一社会信用代码914×××××××××××759D。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：唐志刚，该公司员工被告：广宁县弘宇实业有限公司，住所地广宁县××××××××××弘宇世纪广场C区（原朝阳西路）AB幢首层23号铺位，统一社会信用代码914×××××××××××193F。法定代表人：庞某1。被告：陈某1，男，1957年5月15日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区×××××××星湖名郡兰瑰雅西区别墅27幢。被告：陈靖妍，女，1973年1月13日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区×××××××××。被告：陈健星，男，1982年1月29日出生，汉族，身份证住址广东省广宁县××××××××××××××××。被告：莫木兰，1984年10月9日出生，汉族，身份证住址广东省广宁县××××××××××××××××。被告：陈斯敏，1989年7月4日出生，汉族，身份证住址广东省广宁县××××××××××××××××。原告罗泽明诉被告谢玉玲、广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司（以下简称肇庆市第二建筑公司）、广宁县弘宇实业有限公司（以下简称广宁弘宇公司）、陈某1、陈靖妍、陈健星、莫木兰、陈斯敏案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告罗泽明，被告肇庆市第二建筑公司的委托诉讼代理人唐志刚到庭参加了诉讼，被告广宁县弘宇实业有限公司、陈某1、陈靖妍、莫木兰、陈斯敏、陈健星经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗泽明向本院提出诉讼请求：1、请求撤销肇庆市端州区人民法院作出的案号为（2020）粤1202执异187号的《执行裁定书》；2、请求解除对位于广东省四会市××××××××××××××××××××××的查封和拍卖。事实和理由：原告于2018年9月已购买广东省四会市××××××××××××××××××××××，并已支付购房款508000元，办理了该物业的网签事项，该物业归案外人合法拥有。因此，案外人请求法院解除对该案涉商铺的查封并停止对该商铺的拍卖。被告肇庆市第二建筑公司辩称：请求法院依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于案涉执行依据的基本事实关于申请执行人谢玉玲与被执行人肇庆市第二建筑公司、广宁弘宇公司、陈某1、陈靖妍、莫木兰、陈斯敏、陈健星民间借贷纠纷一案，因上述被执行人逾期未履行本院已发生法律效力的（2019）粤1202民初4170号民事判决确定的义务，谢玉玲遂向本院申请执行，本院以（2020）粤1202执502号立案受理上述申请。执行期间，本院于2020年6月12日以（2020）粤1202执502号《执行裁定书》查封了登记在被执行人肇庆市第二建筑公司名下的位于四会市××××××××××××××××××××××（以下简称案涉商铺）。二、罗泽明购买案涉商铺的基本事实2018年期间，罗泽明向肇庆市第二建筑公司购买其开发的案涉商铺，罗泽明分别于2018年7月24日、2018年7月30日、2018年8月21日支付了5万元、26万元、98000元，以上合计转账支付共408000元。2019年6月27日，罗泽明与肇庆市第二建筑公司就案涉商铺签订了《商品房买卖合同（现售）》，约定罗泽明购买肇庆市第二建筑公司开发的案涉商铺，总价款为808000元，首期款为408000元（已支付），余款40万向四会市××商业银行股份有限公司城区支行申请贷款支付。合同签订后，罗泽明于2019年6月28日交纳了案涉商铺的住宅专项维修资金924.85元，并向四会市××商业银行股份有限公司城区支行申请按揭贷款。同年7月2日，肇庆市第二建筑公司向罗泽明出具了首期房款408000元的增值税普通发票。由于四会市××商业银行股份有限公司城区支行仅同意贷款30万元给罗泽明，肇庆市第二建筑公司于2019年9月3日向案外人罗泽明发出《催交按揭申请资料通知书》，要求罗泽明再缴交首期款10万元。罗泽明遂分别于2019年9月16日、10月27日、11月21日、12月23日以及2020年1月19日分别向肇庆市第二建筑公司交纳了2万元，以上合计10万元。肇庆市第二建筑公司收款后出具了相应的收据给罗泽明。由于四会市××商业银行股份有限公司城区支行未能向罗泽明发放贷款30万元，故罗泽明未能向肇庆市第二建筑公司清偿余下房款。随后，罗泽明向本院提出执行异议，本院以（2020）粤1202执异187号受理上述异议。异议审查期间，罗泽明向本院表示其本人没有能力将案涉商铺余下的购房款30万元交付执行。2020年11月16日，本院依法作出《执行裁定书》[（2020）粤1202执异187号]，裁定驳回罗泽明的异议请求。2020年12月28日，原告罗泽明向本院提起了诉讼。诉讼中，罗泽明于2021年3月20日将余下购房款30万元支付至本院指定的账户，并同意将该款项交付执行。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人主张对登记在被执行人名下的不动产排除执行的，应当满足法定的构成要件。本案中，罗泽明对登记在被执行人肇庆市第二建筑公司的案涉商铺主张排除执行，本院作如下分析：一、当事人在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，罗泽明与肇庆市第二建筑公司于2019年6月27日签订《商品房买卖合同（现售）》，约定罗泽明购买肇庆市第二建筑公司开发的案涉商铺，且罗泽明也支付了案涉商铺的首付款并实际占有使用案涉商铺，上述情形足以证明《商品房买卖合同（现售）》的真实性。因此，罗泽明与肇庆市第二建筑公司签订的《商品房买卖合同（现售）》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，且签订的时间在本院查封（2020年6月12日）之前，本院对此予以确认。二、当事人在人民法院查封之前是否已合法占有不动产。本案中，根据罗泽明提交的《租赁合同书》、《商铺委托经营管理合同》，罗泽明在本院查封之前已实际占有并管理案涉商铺，肇庆市第二建筑公司也确认向罗泽明交付案涉商铺的事实，故本院对罗泽明在本院查封之前已经合法占有案涉房产的事实予以确认。三、当事人是否支付部分房款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，根据《商品房买卖合同（现售）》的约定，案涉商铺的总价款为808000元，罗泽明已依约向肇庆市第二建筑公司支付首期款以及部分房款合计508000元，其尚欠肇庆市第二建筑公司购房款30万元。鉴于罗泽明在诉讼期间向本院指定的账户交纳了余下购房款30万元，并同意将上述房款交付执行，故本院认定罗泽明的上述执行行为满足该构成要件。四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因本院于2020年6月12日以（2020）粤1202执502号《执行裁定书》查封了登记在被执行人肇庆市第二建筑公司名下的案涉商铺，且罗泽明也表示案涉商铺因被查封的原因而无法正常办理贷款以及过户登记手续。肇庆市第二建筑公司对上述情况予以认可，故罗泽明对未办理案涉商铺过户登记的行为不存在过错，本院对此予以确认。综上，罗泽明起诉请求不得执行案涉商铺符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件，其主张理据充分，本院予以支持。因罗泽明诉请不得执行案涉商铺已足以排除对执行标的的查封等执行行为，故本院不再重复处理罗泽明的解除查封的请求。对于罗泽明主张撤销请求撤销本院作出的（2020）粤1202执异187号的《执行裁定书》，该诉请并不在本案处理范围内，故对于罗泽明该项诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一项的规定，判决如下：一、不得执行广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司名下的位于广东省四会市××××××××××××××××××××××；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由原告罗泽明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长 林 达审判员 王薇薇审判员 杨 华二〇二一年四月十五日书记员 梁智杰