湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初2588号原告：何姣虹，女，1974年6月8日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：朱超良，湖南湘康律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧敏，湖南湘康律师事务所实习律师。被告：长沙瑞银置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区小林子冲13号B、C栋1013房。法定代表人：高在兴。委托诉讼代理人：章伟（系公司员工），男，1969年7月13日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。原告何姣虹(以下简称原告)与被告长沙瑞银置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱超良、王慧敏，被告的委托诉讼代理人章伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，立即无条件为原告办理位于雨花区××路××号××栋××层××商铺的分户手续及预告登记；2.判令被告立即无条件为原告办理位于雨花区××路××号××栋××层××商铺房屋产权登记证书；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告于2018年11月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于雨花区××路××号××栋××层××号商铺。原告依约向被告支付了购房款、契税、印花税、物业维修基金、中介费等共6360000元。2018年12月18日，被告将上述房屋交付给原告使用。2019年双方签订《补充协议六》，约定被告应在2019年10月10日之前办理好上述房屋的分户手续、网签手续、预告登记。被告在2020年7月31日之前办理好房屋产权登记证书。但时至今日，被告仍未为原告办理房屋产权登记证书。本案审理过程中，原告明确第一项诉讼中“被告继续履行合同”为“被告继续履行编号为102的《商品房买卖合同》及系列补充协议”。被告辩称，1.原告系与被告的前法定代表人签订的《商品房买卖合同》《补充协议六》，原告应该付款800多万元，原告已经付款6360000元，但实际只有3500000元到被告账户，其他款项系被告的前法定代表人通过虚假的POS机刷到了自己私人账户，但是POS机显示的抬头系被告；2.原告明知该案涉门面不能办理分户，仍与被告前法定代表人达成协议，被告前法定代表人为了其利益私自做主违规操作把本不属于原告的门面网签给了原告，导致被告无法履行楼盘验收、分户、办证以及所有系列的相关手续；3.被告的委托诉讼代理人章伟多次与原告协商处理门面事宜，原告还需支付被告100多万元的尾款，原告可以选择付尾款购买门面办分户或者退回门面给被告；4.就算办好分户，涉案门面也无法退回，因原告本人在美国不能回国办理面签；5.被告愿意与原告协商解决问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月17日，原告向被告支付购房定金500000元。2018年10月18日，原告与被告签订编号为102的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称102号《长沙市商品房买卖合同》），约定原告购买的商品房为坐落于雨花区××路××号××幢××层××号房屋（以下称102号商铺），规划用途为商铺；建筑面积147.77平方米，其中套内面积为139.43平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.34平方米；单价51973元／平方米,总房价为7680000元；首付款（含定金）500000元于2018年10月17日支付，第二笔款以补充协议为准；自合同签订之日起，被告应于90个工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；若设定了在建建筑物抵押权登记，被告应于90个工作日内和抵押权人申请办理抵押权注销登记；买卖双方应于90个工作日内向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记；在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，450个工作日内办妥买受人的土地使用权证。2018年10月18日，原、被告签订《补充协议一》，第一条约定：被告将102号商铺出售给原告，面积147.77平方米，出售总价（含税）7860000元；第二条约定：所有7860000元均由原告付到被告公司账户，2018年10月17日支付500000元，2018年11月9支付3500000元，2019年2月2日支付2500000元，2019年2月26日支付1360000元，78600000元为双方商谈确定的购房且交房产证的一揽子价格，包含但不限于购房款、所有契税、印花税、手续费、办证费、物业维修基金等其他所有应交款项。原告交完7860000元后，被告无条件于2019年2月26日起后的第366个工作日将147平方米2号商铺的房产证交给原告且不得向原告收取任何费用。之后，双方签订《补充协议二》《补充协议三》，《补充协议三》确认《补充协议一》的147平方米应为147.77平方米。2018年11月9日，原告与被告签订了合同编号为20150638102的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称20150638102号《长沙市商品房买卖合同》），约定原告购买的商品房为坐落于雨花区××路××号××幢××层××号房屋（以下简称20150638102号商铺），规划用途为商业，建筑面积402.36平方米，其中套内面积为379.81平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.55平方米。被告使用上述合同为原告办理了位于雨花区××路××号××幢××层××号房屋（402.36平方米）的网签。同日，原告向被告支付购房款3500000元，被告向原告出具相应的收据。2018年12月16日，原、被告签订《补充协议四》，约定：原告于2018年12月31日前交款2360000元给被告，凡主合同及各补充协议的总价描述与7860000元不一致的，以本次确定的7860000元为准，余款1500000元双方约定在2019年8月15日前支付给被告。由于网签面积与补充协议中的实际面积147.77平方米不一致，原告同意配合被告重新办理147.77平方米商铺的网签手续（含注销402.36平方米网签）。在原告配合办理注销手续前，为降低原告的交易风险，被告应先带原告到房地局确定已办好分户手续以及做好了网签准备。被告承诺在注销网签手续后3天内（含注销当天）再次办理好该商铺符合本合同约定的网签协议（合同面积为：147.77平方米，产权人为：何姣虹，身份证号码：430502197406××××，位置及户型图见复印的双方于2018年11月9日已经签订的编号为20150638102的合同，用途为：商业）。2018年12月21日，原告向被告支付购房款2360000元，被告向原告出具了相应的收据，至此原告共计向被告支付购房款6360000元。同日，原、被告签订《业主楼宇交接书》，双方验收后被告将案涉102号商铺（建筑面积147.77平方米）交付给原告。2019年7月20日，原、被告签订《补充协议六》，约定：1.关于原、被告签订的20150638102号《长沙市商品房买卖合同》，原告实际购买的是20150638102号商铺中的147.77平方米（20150638102号商铺总建筑面积402.36平方米，被告承诺可予以分户），购买总价为7860000元，该7860000元包括购房款、应由原告承担的契税、印花税、物业维修基金、中介费等所有税费。原告应向房屋登记机构、税务机关等部门或个人缴纳或承担的一切税费均包括在7860000元中；2.因被告已逾期办理原告购买商铺的分户手续及预告登记手续，构成违约，现被告同意就此向原告支付20000元违约金，该20000元违约金在原告应当支付的商铺尾款中予以抵扣。被告承担上述20000元违约金后，并不免除被告的其他违约责任；3.被告承诺在2019年10月10日之前，为原告办理好20150638102号商铺的分户手续、原告所购买的147.77平方米商铺的网签手续，以及预告登记手续；4.被告承诺2020年7月31日之前，为原告理好原告所购商铺的不动产权利登记，并将相应权利证书交付给原告。5.被告已按合同约定于2018年12月将商铺（建筑面积为147.77平方米）交付给原告。因原告委托被告将商铺出租给邓超鹏，且第一年租金588000元由被告收取并归被告所有。双方议定，无论该商铺第一年的租金被告是否实际收取到位，该第一年租金抵扣220000元购房款；6.原被告确认7860000元购买商铺的总价中，原告已实际支付6360000元，还余1500000元尾款未支付。根据本协议第二条、第五条之约定，1500000元尾款中需抵扣20000元违约金，且第一年租金抵扣220000元购房款，故双方最终确认：被告还需向原告支付1260000元尾款。该1260000元尾款支付时间：在被告为原告购买的147.77平方米商铺办理好预告登记手续之日后60日内支付完毕；7.被告办理撤销原402.36平方米商铺网签手续、新办原告购买的147.77平方米商铺时，为降低原告交易风险，被告需支付6360000元付至原被告双方的双控账户，办理完毕网签手续后，该6360000元退还至被告指定账户；8.如被告未履行本协议第三条或第四条之约定时，原告可选择以下任一方式处理：（1）解除合同，被告退还原告已支付的房款6600000元(包括实际支付的房款6360000元、可抵扣的20000元违约金、可抵扣的220000元房款)。同时，按年利率24%的标准自原告每笔款项支付给被告之日向原告支付资金占用利息，以及自逾期之日按已付房款6600000元的万分之五每天的标准向原告支付违约金。同时，被告需赔偿原告来回机票、餐饮、住宿、误工等费用，共计30000元；（2）继续履行合同，被告自逾期之日按已付房款6600000元（包括实际支付的房款、可抵扣的20000元违约金、可抵扣的220000元房款)万分之五每天的标准向原告支付违约金。同时，被告需赔偿原告来回交通费、餐饮、住宿、误工等费用，共计30000元；9.本协议与之前合同或其他补充协议有不一致的，以本协议为准，之前合同及补充协议的其他条款继续有效。被告未按约定办理原告实际购买的商铺的分割、网签手续及预告登记等，原告诉至本院，请求依法裁决。另查明，坐落于长沙市雨花区××路××号××幢××层××号房屋所在楼栋尚未办理综合验收。本院认为，原、被告先后签订102号《长沙市商品房买卖合同》和20150638102号《长沙市商品房买卖合同》，从原、被告的陈述及双方签订的相关补充协议表明，签订的20150638102号《长沙市商品房买卖合同》仅为登记备案使用，原、被告签订的102号《长沙市商品房买卖合同》及相关补充协议，才系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律法规强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力，原、被告均应按照该合同约定履行义务。原告已经按照双方的约定向被告支付购房款6360000元，但被告未按照约定履行相应义务。故原告请求被告继续履行102号《长沙市商品房买卖合同》及相关补充协议，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，原、被告签订的20150638102号《长沙市商品房买卖合同》所涉商铺面积涵盖了102号《长沙市商品房买卖合同》所涉商铺面积；原告请求被告为其办理20150638102号商铺的分户手续，其实质系要求将102号商铺从20150638102号商铺中分割出来，而对20150638102号商铺进行具体分割涉及到规划、测绘等的变更，系行政管理行为，不属于法院管辖，故原告的该项诉讼请求，本院不予处理。同时，原告要求被告为其购买的商铺申请办理预告登记，缺乏履行条件，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告为其购买的商铺申请办理产权登记证书，因案涉商铺所在楼栋尚未办理竣工验收，暂不具备办理房屋产权登记的条件，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告何姣虹与被告长沙瑞银置业有限公司继续履行所涉长沙市雨花区××路××号××幢××层××号房屋的编号为102的《长沙市商品房买卖合同》及相关补充协议；二、驳回原告何姣虹的其他诉讼请求。本案受理费15600元，因适用简易程序减半收取7800元，由被告长沙瑞银置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孙满平二〇二一年四月二十六日书记员  刘 崇附：《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。