广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终3136号上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司，住址广东省深圳市宝安区中心区尚都花园1栋一至四层，统一社会信用代码914403007925626928。法定代表人：陈庚新，总经理。委托诉讼代理人：汤国诚，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜碧清，女，汉族，1999年10月25日出生，住址湖南省隆回县。被上诉人（原审被告）：贺高萍，女，汉族，1979年1月11日出生，住址湖南省隆回县。委托诉讼代理人：颜碧清，系被上诉人贺高萍女儿。上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司（以下简称赛格电子公司）因与被上诉人颜碧清、贺高萍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初37637号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，对本案进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人赛格电子公司的上诉请求：1.依法改判广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初37637民事判决，支持上诉人全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人颜碧清未作答辩。被上诉人贺高萍未作答辩。赛格电子公司一审诉讼请求：1.颜碧清向赛格电子公司支付所欠费用68928元（其中租金54980元、管理费12216元、水电费1732元）；2.颜碧清向赛格电子公司支付单方解除合同违约金（按3个月的租金标准计为41235元）；3.颜碧清向赛格电子公司支付逾期付款违约金（以欠款总额为基数，自欠款发生之日始第六日起算，每逾期一日按千分之五的标准计算至全部款项实际清偿之日止）；4.颜碧清承担赛格电子公司为追索债务所发生的律师费14068元；5.贺高萍就颜碧清所应负担的上述全部债务向赛格电子公司承担连带责任；6.本案案件受理费、诉讼保全费等全部诉讼费用由颜碧清、贺高萍共同承担；7.赛格电子公司不予退还颜碧清支付的水电押金5000元、装修押金5000元和租赁合同保证金33598元。一审判决结果：一、颜碧清应于本判决生效之日起十日内向赛格电子公司支付租金及管理费45519.87元、水电费1732元;二、颜碧清已支付的水电押金5000元、装修押金5000元、租赁保证金33598元在颜碧清应支付的上述款项中予以扣减；三、贺高萍应对颜碧清的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回赛格电子公司的其他诉讼请求。经二审审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案件争议焦点为：一、上诉人是否享有租赁合同的解除权及案涉租金该如何计算；二、案涉违约金是否应予以部分支持；三、案涉租赁保证金是否应予以没收；四、租赁合同约定的律师费是否应予以支持。关于争议焦点一。上诉人与被上诉人签订租赁合同之后，被上诉人向上诉人交付了租赁保证金及2018年5月31日之前的租金并开始进场装修。2018年6月份开始，被上诉人开始拒付租金。被上诉人称未付租金的理由是案涉商铺不符合消防安全标准，存在安全隐患；上诉人招商业态没有规划好，前期承诺引进的一些知名品牌未能引进，严重影响被上诉人经营，故其有权拒付租金。对于被上诉人陈述的答辩理由，本院认为关于引进知名品牌的问题，因双方租赁合同中对此未进行约定，被上诉人以此为由拒付租金，缺乏合同依据，本院不予采纳。对于被上诉人答辩陈述的消防安全问题，因上诉人于2018年2月开始已对商场公共区域进行装修改造，案涉租赁合同签订于2018年4月15日，被上诉人在签订租赁合同时已经明知上诉人装修改造的事实，且上诉人装修改造是为了营造商场更好的经营环境，因此，上诉人对商场公共区域进行装修改造尽管对被上诉人装修之后的经营造成一定的影响，但该影响仅局限在2018年6月15日之前，在商场公共区域装修结束之后，被上诉人的经营环境已经正常，被上诉人应按照租赁合同约定支付租金。但被上诉人自2018年6月份开始就未向上诉人支付租金，被上诉人拒付租金的行为已违反租赁合同的约定，被上诉人应向上诉人承担违约责任。被上诉人提交的2018年10月22日的微信聊天记录显示被上诉人已经搬离，一审法院据此认定被上诉人于2018年10月22日搬离，本院予以确认。被上诉人应向上诉人支付搬离之前的租金。因上诉人装修期间对被上诉人的经营行为确实产生了一定影响，本院认为被上诉人承担的部分租金应予以免除，一审认定被上诉人仅需支付2018年8月1日至2018年10月22日期间的租金45519.87元，处理并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二。因被上诉人在履行租赁合同过程中存在拒付租金的违约行为，故被上诉人应向上诉人承担支付违约金的责任。上诉人与被上诉人在租赁合同中约定被上诉人逾期缴纳租金超过30天，上诉人有权解除合同，被上诉人除应当还清拖欠的各项费用外，还需向上诉人支付三个月租金标准的解除合同违约金。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。被上诉人答辩时主张自己不存在违约行为，被上诉人该答辩意见应视为其对约定的违约金过高提出了异议，本院将结合上诉人的损失情况予以适当调整。被上诉人于2018年10月22日搬离案涉物业，之后案涉商铺短期内可能出现空置状态，客观上可能给上诉人造成一定的经济损失，本院结合一般租赁市场所需的招租时间酌情确定被上诉人应向上诉人支付一个月租金标准的违约金16799元。关于争议焦点三。被上诉人在签订租赁合同时向上诉人支付了两个月租金标准的租赁履约保证金，从双方签订租赁合同的内容看，该履约保证金的主要功能是督促承租方如约履行合同义务，如果承租方违约，该履约保证金即转为违约金而被出租方没收。本案前述已对被上诉人应承担的违约责任进行了认定，故被上诉人已支付的租赁保证金不应再行予以没收，上诉人可在扣除被上诉人应支付的违约金金额后，将多收取的租赁保证金16799元（33598元-16799元）退还给被上诉人。对于上诉人主张的其他违约责任，本院不再予以支持。关于争议焦点四。补充协议第十条虽然约定：丙方承诺对乙方履行原合同及本补充协议所发生的全部债务承担无限连带责任，“全部债务”包括且不限于乙方应当向甲方支付的履约保证金、证据、综合管理费、水电费、违约金及甲方因追偿上述债务发生的诉讼费、律师费等费用。但案涉租赁合同及补充协议中并未约定被上诉人在违约情形下应向上诉人支付律师费损失，故上诉人主张被上诉人承担其律师费损失，本院不予支持。此外，一审判决认定被上诉人应支付上诉人赛格电子公司水电费1732元，处理并无不当之处，本院予以维持。被上诉人在签订租赁合同时交纳了5000元水电押金，扣除被上诉人应支付的1732元，上诉人还应退还被上诉人3268元。对于被上诉人交纳的装修押金5000元，因案涉租赁合同已经解除，在无证据表明被上诉人存在应承担装修责任的情形下，上诉人赛格电子公司应将收取的装修押金5000元退还被诉人。综上，上诉人赛格电子公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。上述上诉人与被上诉人应支付的款项相互折抵后，被上诉人还应支付上诉人20452.87元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初37637号民事判决第一项为：被上诉人颜碧清应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司支付尚欠的租金20452.87元；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初37637号民事判决第二、第三、第四项判决；三、被上诉人贺高萍应对被上诉人颜碧清的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费2712元，由上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司负担2410元，由被上诉人颜碧清和贺高萍负担302元；一审案件受理费2134元，由上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司负担1445元，被上诉人颜碧清和贺高萍负担689元。本判决为终审判决。审判员 赵  明  升二〇二一年四月八日书记员 黄红平（兼）