沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0191民初1976号原告：沈阳澳海房地产开发有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区。法定代表人：何平平，系该公司董事长。委托代理人：迟维鑫，女，满族，1987年9月6日出生，住址：西藏林芝市巴宜区，系该公司员工。被告：卜庆东，男，汉族，1983年11月9日出生，住址：辽宁省抚顺市望花区。委托代理人：姚宜若，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳澳海房地产开发有限公司与被告卜庆东追偿权纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳澳海房地产开发有限公司的委托代理人迟维鑫，被告卜庆东的委托代理人姚宜若到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳澳海房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告偿还已垫付银行欠款163743元、支付违约金43593元；2、请求法院依法解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2012年4月17日与原告签订商品房买卖合同，约定由被告购买沈阳经济技术开发区燕塞湖街27-29号2单1902室房屋。商品房买卖合同中约定：建筑面积50.28平方米，单价为每平方米5779.95元，总房款为290616元首付款90616元，剩余购房款200000元通过商业贷款方式予以支付。被告逾期多月未偿还商业银行欠款，共计159024元，按照商品房买卖合同第七条买受人逾期付款的违约责任第2项之补充协议第四项关于解除合同、退房的约定：因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的商品房买卖合同，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失外，由此支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用外，还应按商品房买卖合同总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金。商品房已经交付的，买受人须在合同解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，买受人因返还房屋所产生的全部损失，均由买受人自行承担，出卖人不予赔偿。综上所述，原告严格履行合同义务，但被告并未按约定偿还银行贷款，导致银行起诉原告承担阶段性担保责任。原告已垫付银行欠款163743元，被告的行为严重违反了合同约定。现原告为维护自身的合法权益，诉至贵院。被告卜庆东辩称：1、原告要求被告偿还其垫付的银行欠款并要求被告支付违约金无事实和法律依据且相互矛盾，原告无需承担代被告偿还欠款的保证责任。原、被告于2012年4月17日签订《商品房买卖合同》，被告购买原告为出卖人的位于沈阳经济技术开发区房屋，该房屋总房款为人民币290616元。被告缴纳首付款90616元，并于2012年5月30日与中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行（以下简称“建行铁西支行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》贷款人民币200000元支付了剩余购房款，原告为该笔贷款的保证人。根据被告与建行铁西支行签署的《个人住房（商业用房）借款合同》第三十六条关于保证期间的约定：原告承担保证责任的保证期间为“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。2015年3月17日，被告取得了该房屋的《不动产权证书》（沈房权证中心字第××号）并在当日办理该房屋的抵押登记手续，进行了他项权利登记（他项权证号：0212054466），抵押权人为建行铁西支行。即原告对被告购买商品房贷款承担保证责任的期间至被告取得不动产权证书并将该房屋办理抵押担保之日，即2015年3月17日已经终止。在该日起之后，原告无需再为该房屋贷款承担保证责任。被告办理该房屋的不动产权证书需要原告开发商在房产局相关网站上进行备案申请，并配合被告共同办理下证；该房屋办理抵押登记后，他项权证书已交付给抵押权人中国建设银行沈阳铁西支行，可见对于被告享有所有权的房屋已经办理不动产权证及抵押登记手续的事实，原告和建行铁西支行是明知并确认的。原告在明知其无需承担保证责任的条件下，无正当理由放弃抗辩权利、不寻求法律救济途径却主动承担还款责任，被告有足够理由怀疑，原告利用此案件及合同条款约定，恶意提起本次诉讼，意图达到收回案涉商品房，占有房屋增值价值的目的。被告对原告还款一事既不知情也不认可，被告与银行之间的欠款与原告无关，被告也从未请求或者与原告协商一致要求原告为被告垫付银行欠款。根据《中华人民共和国合同法》关于债务承担的规定，债务承担必须要经过原债务人和新债务人、债权人的一致认可。在本案中被告从未与原告达成过要求原告代为偿还债务的意思表示，完全不产生债务承担的法律效力，原告向银行支付款项的行为没有法律和事实的依据，应当由其自行承担相应的后果。另外，根据原告起诉状阐述原告要求被告偿还垫付款的同时，还要求被告按照《商品房买卖合同》中关于合同解除的条款支付违约金，明显存在矛盾。如果原告要求被告偿还垫付款项，则无权主张解除《商品房买卖合同》，更遑论要求被告按照解除合同的条款支付违约金。2、原告的诉讼请求不明确且相互矛盾，应当予以驳回。原告的前两项诉讼请求互相矛盾，如果原告要求被告偿还垫付款，则无权要求解除《商品房买卖合同》，也无权要求被告按照合同解除的条款支付违约金；如果原告要求解除《商品房买卖合同》，则无权要求被告偿还垫付款。原告提出相互矛盾的诉讼请求应当视为诉讼请求不明确、不具体，根据民事诉讼法第119条的规定，本案应当不予受理，已受理的应当裁定驳回原告的诉讼请求。3、原告要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》没有依据，该合同已经履行完毕，原告已不享有解除权。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》在被告支付了全部购房款，原告交付房屋，被告为该房屋办理《不动产权证书》之后，该合同约定的权利义务已经全部履行完毕，被告已取得了房屋的所有权，原告在《商品房买卖合同》履行完毕后已丧失了主张解除权的权利。即便合同约定了原告可以行使解除权的情形也与本案实际情况不相符而不应予以适用：首先，《商品房买卖合同》双方的权利义务已经履行完毕，原告已丧失对该合同主张解除的权利；其次，原告的保证责任已经终止，原告无需承担保证责任代替被告向银行支付欠款，原告在被告不知情且明知该房屋已经办理产权证，原告已无需承担保证责任的情况下主动向银行支付款项，原告的行为存在其主观故意和恶意目的，应当由其自行承担相应的后果，不能转嫁给被告；第三，在原告已不承担保证责任的情况下，《商品房买卖合同》中关于因买受人未按期偿还银行贷款导致出卖人承担保证责任从而享有的合同解除权的所有条款随着保证责任的终止即已全部当然不发生效力，原告在无需承担保证责任的情况下援引该条款没有前提依据；第四，《商品房买卖合同》中约定的可以解除合同的情况是在尚未办理不动产证权证书之前的情形，本案房屋已经办理了不动产权证书，形成了物权所有权，约定条款已不适用，也不能对抗被告的物权所有权。原告在此情况下主张解除双方签署的《商品房买卖合同》属于滥用解除权的行为，应该予以否定。另外，根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》，即九民纪要第47条规定，守约方如请求解除合同，法院应审查违约方的违约程度是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除。在本案中，原告作为房地产开发单位，其向被告销售房屋并且取得购房款的合同目的已经实现，房屋已经交付被告占有使用多年，也早已取得产权证书，即便原告享有解除权，此时主张解除合同也不符合维护市场交易，有违诚实信用原则，不应予以支持。除此之外，《商品房买卖合同》中约定合同解除时原告按照购房时的房款数额向买受人退还购房款属于显失公平的约定，目前被告名下的房产已经增值，如果按照购房时的房款额进行返还无疑严重侵害了被告的财产权益，原告作为房屋开发企业制订如此不平等的霸王条款属于严重侵害消费者权益，限制消费者权利，规避自身责任、将风险转嫁给消费者的行为。结合原告明知自身无需承担保证责任仍主动还款，意图达到收回房屋、占有增值权益的目的，该条款应当认定为无效。综上所述，原告的诉讼请求相互矛盾且均无法律依据，恳请法院判令驳回原告的诉讼请求，保护被告的合法权益。经审理查明，2012年4月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告（买受人）购买原告（出卖人）开发的位于沈阳经济技术开发区房屋，房屋总价款290616元，贷款金额为20万元。2012年5月30日，原告、被告与中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行贷款20万元。合同约定：原告为合同项下的贷款提供连带保证责任。因被告迟延还贷，中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行提起诉讼，要求原告履行担保责任，原告偿还中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行贷款共计159024.02元，支付另案诉讼费3339元，保全费1279元，共计163642.02元。另查明，被告已于2015年3月17日取得房屋所有权证书。以上事实的认定，有2018辽0106民初4630号民事判决书、关于被告拖欠款项强制执行罚扣原告账户明细及凭证、个人住房（商业用房）借款合同、动产权证书、不动产电子登记（簿）查询证明、被告与原告工作人员迟孜芮的微信聊天记录及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，原告作为保证人，代被告向债权人清偿全部银行贷款及利息、罚息并支付另案诉讼费、保全费。原告因此取得了对被告的追偿权，故对原告要求被告支付其代为偿还的贷款159024.02元、另案诉讼费3339元，保全费1279元的诉讼请求，本院依法支持。关于原告要求解除《商品房买卖合同》、支付违约金的诉请，因被告已于2015年3月17日取得房屋所有权证书，该商品房买卖合同已履行完毕，原告不享有解除权。故原告要求解除《商品房买卖合同》、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：中华人民共和国担保法一、被告卜庆东于本判决发生法律效力之日起十日内日向原告沈阳澳海房地产开发有限公司支付代还银行贷款159024.02元；二、被告卜庆东于本判决发生法律效力之日起十日内日向原告沈阳澳海房地产开发有限公司支付另案诉讼费3339元；三、被告卜庆东于本判决发生法律效力之日起十日内日向原告沈阳澳海房地产开发有限公司支付另案保全费1279元；四、驳回原告沈阳澳海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4410元，由被告卜庆东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费4410元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王桂华人民陪审员  王 丹人民陪审员  赵 娜二〇二一年四月十五日书 记 员  闵 璐本判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。