广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0804民初517号 原告：贵港市向南居房地产开发有限公司，住所地：广西贵港市覃塘区覃塘街道中山大道9号，统一社会信用代码：9145080079681165X8。 法定代表人：杨泽标，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曹金林，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫晓寒，广西君桂律师事务所律师。 被告：罗某，女，汉族，住广西北流市。 原告贵港市向南居房地产开发有限公司（以下简称向南居公司）与被告罗某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序,于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告向南居公司的委托诉讼代理曹金林、莫晓寒到庭参加诉讼。被告罗某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告贵港市向南居房地产开发有限公司（以下简称向南居公司）向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿房款损失72000元，利息损失78627.55元（以72000元为基数，自2016年2月1日起至2019年8月20按年利率24%计算，2019年8月21日至实际支付之日止按一年期市场贷款报价利率的四倍计算（15.4%），暂计至2021年3月9日）；2.判令被告向原告赔偿原告承担的按揭贷款保证责任共计88466.28元；3.判令被告向原 2 告赔偿违约金3073.24元；4.判令被告向原告赔偿房价差价损失88121元；5.判令被告向原告赔偿律师费损失7000元。以上共计：337288.07元；6.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月26日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定被告向原告购买“向南居·汉唐世家”23栋2层2单元2-201号房。同日，被告与原告签订《借据》约定“被告借到原告72000元用于支付购买出借人的23栋2单元201号房款，并约定于2016年5月1日前分两次还清借款。2015年12月28日，被告与中国建设银行股份有限公司贵港分行（以下简称建行贵港分行）”签订《个人住房借款合同》，约定被告向建行贵港分行借款215000元，借款期限120个月。之后被告一直未偿还《借据》的借款，也未按时偿还银行按揭贷款。根据建行贵港分行与原告签订的《个人住房金借款最高额保证合同》，建行贵港分行先后因被告未按时偿还按揭贷款而从原告的保证金账户中扣划88466.28元。2017年8月11日建行贵港分行起诉原告及被告要求还款，2018年2月9日贵港市港北区人民法院作出（2017）桂0802民初3450号民事判决：“1、解除《个人住房借款合同》；2、被告偿还贷款本金181868.05元，利息779.75元，罚息43.36元；3、被告支付律师费9400元；4、原告向南居公司承担2、3项连带清偿责任；5、驳回其他诉请。”2019年2月，依据建行贵港分行的申请，港北区人民法院对被告名下的“向南居·汉唐世家”23栋2层2单元2-201号房进行拍卖，之后买受人黄尚茂以350353元竞得并已交清全部价款。2019年5月，原告起诉被告解除《商品房预售合同》，2019年覃塘区人民法院（2019）桂0804民初476号民事判决：“1、解除原告与被告签订的《商品房预售合同》；2、被告协助注销预告登记。”至此原告与被告签订的《商品房预售合同》已经解除，但因房屋已被法院拍卖，被告无法履行返还房屋的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求 3 恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”现因涉案房屋的罗某名房屋被法院公开拍卖，无法恢复原状，被告应依法赔偿原告的损失，按照市场估值涉案房屋市场价为395441元，被告应赔偿原告房屋损失395441元。在抵销原告已经支付的房款235000元（包括定金20324元及按揭贷款215000元）后，被告应赔偿原告房款损失72000元及利息，房屋差价损失88121元。根据《中华人民共和国民法典》第七百条“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿。”原告因承担保证责任而向被告的债权人建行贵港分行支付的88466.28元应向被告追偿。根据《商品房预售合同》附件四“（6）买受人承诺，如买受人未按照按揭贷款合同约定的还贷本息及其他应付款项，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的……出卖人有权单方解除本合同，买受人应当承担违约责任。违约金为总房价款的1%，同时承担出卖人为追索代偿垫付款项所产生的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。”故被告应赔偿原告违约金3073.24元及律师费损失7000元。综上，为了维护原告的合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告罗某未到庭参加诉讼也未提出答辩意见。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，认定事实如下： 2015年11月26日，罗某与向南居公司签订《商品房预售合同》，约定罗某以3261.77元/平方米购买向南居公司开发建设的“向南居·汉唐世家”小区23栋2单元2层2-201号房，房屋建筑面积共94.22平方米（套内建筑面积81.81平方米）总价款307324元，首付款为92324元，由罗某向向南居公司支付，其余 4 215000元由罗某向银行按揭贷款，向南居公司为该笔贷款提供担保。《商品房预售合同》附件四约定：如买受人申请按揭贷款并由出卖人提供担保的，买受人承诺，如买受人未按照按揭贷款合同约定的偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的……出卖人有权单方解除本合同，买受人应当承担违约责任。违约金为总房款的1%，同时承担出卖人为追索代偿垫付款项所产生的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。合同签订当日，罗某向向南居公司支付了购房定金20324元，尚欠房屋首付款72000元。同日，罗某向向南居公司出具一份借据，借据中载明“今借到向南居公司（以下简称出借人）人民币柒万贰仟元整（￥72000.00）用于支付购买出借人的向南居·汉唐世家项目23栋二单元2层201号房款，借款期限为6个月，并于2016年5月1日前分两次向出借人还清借款（不计利息），具体如下：2016年2月1日前归还人民币叁万陆仟元整（36000.00）；2016年5月1日前归还人民币叁万陆仟元整（36000.00）。借款人承诺：1.借款人未按时还清借款且逾期不超过30天（含30天）的，借款人须向出借人支付违约金，违约金计算方式为借款总额×1‰×逾期天数。2.借款人逾期超过30日未还清出借人借款的，出借人有权解除双方签订的《商品房预售合同》、有权自行办理该房产的《商品房预售合同登记备案证明》的撤销手续，并收回该房产另行处置，借款人已支付的购房款作为违约金赔偿出借人损失，不足部分出借人有权进行追索。3.借款人同意向出借人出具《授权委托书》，如借款人逾期超过30日未还清借款的，出借人有权持借款人的《授权委托书》到房产局自行办理该房产的《商品房预售合同登记备案证明》的撤销手续。4.借款人须还清所有借款后，出借人才能交房，由于逾期归还借款导致的逾期交房责任由借款人承担。5.本借据有效期至借款人还清借款为止。”庭审中，双方一致确认该借据中所称的借款72000元实际是罗某尚欠向南居公司的房屋首付款。双方签订合同后，罗某没有按照借据中的约定支付尚欠的房屋首付款，亦没有向银行履行按揭还款义务。向南居公司于2016年6月7日向罗某邮 5 寄了一份《通知》，该通知中向南居公司表示，根据双方约定，罗某应当于借款协议约定的时间交付第二笔、第三笔首付款，由于其没有按约付款，已经构成违约。至今涉案房屋未交付给罗某占有使用，亦未办理房产证。后因被告罗某未按时偿还建行贵港分行的按揭贷款，建行贵港分行于2016年9月29日至2019年3月27日先后从原告的保证金账户中扣款88466.28元以抵充被告月供欠款，被告没有偿还该款项给原告。后因罗某未向银行履行按揭还款义务，被建行贵港分行诉至法院，现其购买的涉案房屋已于2019年3月22日被贵港市港北区人民法院依法拍卖给案外人黄尚茂，拍卖成交价为350353元，款已交清法院，涉案房屋已交付给黄尚茂。贵港市港北区人民法院已将上述拍卖款履行该院（2018）桂0802执1048号被告罗某所欠建行贵港分行执行案的债务，该院（2017）桂0802民初3450号民事判决书的债务已执行完毕。 另查明，原告于2019年4月2日向本院提起诉讼，请求判令解除原、被告于2015年11月26日签订的《商品房预售合同》，本院于2019年6月25日作出（2019）桂0804民初476号民事判决书，判决解除原、被告于2015年11月26日签订的《商品房预售合同》，该判决已发生法律效力。 本院认为，原告向南居公司与被告罗某签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同约定没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依照约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告与被告签订的《商品房预售合同》虽然名义是预售合同，但该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定该合同为商品房买卖合同，原、被告之间为商品房买卖合同关系。被告因资金不足欠原告房屋首付款72000元，经双方协商 6 一致以被告向原告借款的方式支付上述首付款，但实际没有发生资金支付，事实上《借据》中所谓分期归还借款的约定，是对分期支付首付款的一种约定。现被告没有按照约定支付首付款，已构成违约。本院已生效的（2019）桂0804民初476号民事判决书已经判决解除原、被告于2015年11月26日签订的《商品房预售合同》。因被告罗某未向银行履行按揭还款义务，被建行贵港分行诉至法院，现其购买的涉案房屋已于2019年3月22日被贵港市港北区人民法院依法拍卖给案外人黄尚茂。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。现被告已无法履行返还涉案房屋给原告，故原告有权要求被告赔偿其因此受到的损失。1.原告请求被告赔偿房款损失（欠购房首付款）72000元理据充分，也符合合同法的规定，予以支持，但原告主张利息以72000元为基数，自2016年2月1日起至2019年8月20按年利率24%计算，2019年8月21日至实际支付之日止按一年期市场贷款报价利率的四倍（15.4%）计算，根据借据约定于2016年5月1日前分两次向出借人还清借款（不计利息），借款人未按时还清借款且逾期不超过30天（含30天）的，借款人须向出借人支付违约金，违约金计算方式为借款总额×1‰×逾期天数，原告主张2016年5月1日前的利息不符合合同的约定，不予支持。自2016年5月2日至5月31日共30日的利息合同约定按借款总额72000元×1‰×逾期天数30天为2160元，现原告主张按年利率24%计算为1440元，没有超出合同的约定，也符合法律规定，予以支持；合同没有约定逾期超过30天要计算违约金，但约定借款人逾期超过30日未还清出借人借款的，出借人有权解除双方签订的《商品房预售合同》、有权自行办理该房产的《商品房预售合同登记备案证明》的撤销手续，并收回该房产另行处置，借款人已支付的购房款作为违约金赔偿出借人损失，不足部分出借人有权进行追索。故原告主张自2016年6月1日起至2019年8月20日按年利率24%计算，自2019年8月21 7 日起至实际支付之日止按一年期市场贷款报价利率的四倍计算（15.4%）利息无事实依据，不予支持，但被告逾期没有偿还借款构成违约，确实造成原告的损失，本院支持自2016年6月1日起至2019年8月20日按银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月21日起至实际支付之日止按2019年当年一年期市场贷款报价利率计算利息，超过部分不予支持。2.原告请求被告赔偿原告承担的按揭贷款保证责任共计88466.28元，事实清楚，证据充分，予以支持。3.原告请求被告赔偿违约金3073.24元及律师费损失7000元，根据《商品房预售合同》附件四“（6）买受人承诺，如买受人未按照按揭贷款合同约定的还贷本息及其他应付款项，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的……出卖人有权单方解除本合同，买受人应当承担违约责任。违约金为总房价款的1%，同时承担出卖人为追索代偿垫付款项所产生的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用”，原告的请求符合合同的约定，故被告应赔偿原告违约金3073.24元及律师费损失7000元。4.原告请求被告向原告赔偿房价差价损失88121元，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告罗某赔偿原告贵港市向南居房地产开发有限公司购房首付款损失72000元及利息（以72000元为基数，自2016年5月2日至5月31日按年利率24%计算，自2016年6月1日起至2019年8月20日按银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际支付之日止按2019年当年一年期市场贷款报价利率计算利息）； 二、被告罗某向原告贵港市向南居房地产开发有限公司支付保证责任赔偿款88466.28元； 三、被告罗某向原告贵港市向南居房地产开发有限公司支付违约金30 8 73.24元； 四、被告罗某向原告贵港市向南居房地产开发有限公司支付律师费损失7000元； 五、驳回原告贵港市向南居房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费6360元，减半收取计3180元，财产保全申请费2206元，合计共5386元，由被告罗某负担4000元，原告贵港市向南居房地产开发有限公司负担1386元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费6360元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  黄保昌 二〇二一年四月二十六日 9 书记员  黄钰惠