江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2627号上诉人（原审原告）：杨太勤。上诉人（原审原告）：沈福珍。上诉人（原审原告）：杨俊。委托诉讼代理人:顾学，江苏容睿律师事务所律师，代理上述三上诉人。委托诉讼代理人:余敦亮，江苏容睿律师事务所律师，代理上述三上诉人。被上诉人（原审被告）：苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司。委托诉讼代理人：陶鑫，江苏经权律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈苏萍，江苏经权律师事务所律师。上诉人杨太勤、沈福珍、杨俊因与被上诉人苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司（以下简称宝京公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初9948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨太勤、沈福珍、杨俊上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判支持杨太勤、沈福珍、杨俊的一审诉请；2.二审案件受理费由宝京公司负担。事实和理由：一、一审判决遗漏查明事实。1.杨太勤、沈福珍、杨俊要求宝京公司赔偿物业费等损失的合同依据除《补充协议》第一条外，还包括《商品房买卖合同》第十四条。《商品房买卖合同》第十四条约定“宝岛花园酒店（按五星级标准建造）为小区业主提供酒店式有偿服务”、“在未达到十四条使用条件的期限内，甲方同意免收物业管理费”。宝岛花园酒店2010年被评定为五星级酒店，2016年被取消五星级评定，一审法院应当审查认定。2.宝岛花园酒店的上述设施均处于关闭状态，即使存在疫情影响，但案涉设施直到2020年9月份依旧没有改观，说明案涉设施早已停用。3.一审法院未查明游艇码头与案涉房屋的位置关系。游艇码头的拟建位置在案涉房屋的正下方，如游艇码头建成，将成为案涉房屋门前一道壮丽的景观，能为房屋带来巨大增值。4.一审法院未查明宝京公司向杨太勤、沈福珍、杨俊提供已存在设施的时间。二、宝京公司严重违约。1.合同约定宝京公司应提供案涉设施的义务是指宝京公司不仅应提供上述全部设施，还应保证上述设施能持续正常使用，一审判决认为只要上述设施存在就可认为宝京公司全面履行义务，有违诚信原则。2.宝京公司提供的证据不足以证明其在2006年6月30日交付上述设施，宝京公司交付上述设施前的物业费应由宝京公司全部承担，上述设施不能使用之日后的物业费也应由宝京公司按合同约定赔偿。3.杨太勤、沈福珍、杨俊购买案涉房屋是相信上述高端附属设施能带来高额附加价值，但宝京公司违约给杨太勤、沈福珍、杨俊造成巨大损失。宝京公司辩称，一、一审判决查明事实不存在遗漏。1.一审中双方已就《商品房买卖合同》第十四条充分发表了意见。该条约定的“按五星级标准建造”是指建造标准，不等同于该酒店从开业到关闭必须一直被评定为五星级，且宝岛花园酒店曾被评定过五星级。在案涉房屋交付日期前，宝岛花园酒店就已达到合同约定的使用条件。2.一审法院已通过现场查看等方式查明宝岛花园酒店配套设施的运营情况，八大配套设施均正常运营。本案争议焦点在于宝京公司是否按约提供相关配套设施，而非该设施在酒店经营期间的运营状况如何。3.杨太勤、沈福珍、杨俊提供的证据不足以证明游船码头与案涉房屋的位置。游艇码头原被政府部门批准修建，后因环保政策禁止而未能修建，宝京公司不存在虚假宣传。案涉房屋系住宅而非商业，杨太勤、沈福珍、杨俊假设游艇码头建成可为案涉房屋带来增值没有依据，且案涉小区平均单价已翻倍。4.配套设施在2004、2005年就已竣工，结合会员协议、财务表单等及现场查看，足以证明宝京公司2006年6月30日前已提供配套设施及相关服务。合同也未约定交付应采用何种方式，正常情况下，酒店开业并提供相关设施即为交付。二、一审判决适用法律正确。杨太勤、沈福珍、杨俊认为宝京公司不仅应提供相关设施，还应保持设施持续正常使用，对合同条款理解错误。宝京公司只需按期提供上述设施之一或部分即满足合同要求，所有的配套设施最终均为居住目的服务，现案涉房屋可满足居住目的，杨太勤、沈福珍、杨俊也实际享受了物业服务，应承担物业费。三、宝京公司不应承担杨太勤、沈福珍、杨俊所谓的物业费等损失。合同中关于“买受人无需支付物业费”的约定并未明确无需支付物业费的实现方式、金额、期限、范围等，故该约定不是违约责任，杨太勤、沈福珍、杨俊也未举证证明其实际损失，但一审判决认定宝京公司存在轻微违约，酌情认定40000元补偿款，宝京公司也不持异议。杨太勤、沈福珍、杨俊向一审法院起诉请求：1.宝京公司赔偿其物业费及诉讼费损失1499172.6元及本案律师费30000元，合计1529172.6元；2.宝京公司赔偿其房屋价值损失(以鉴定结果为准)；3.本案诉讼费用由宝京公司承担。一审法院认定事实：2005年3月18日，杨太勤、沈福珍、杨俊（买受人）和宝京公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）一份，主要内容为：出卖人以出让方式取得位于苏州太湖国家旅游度假区长沙路18号地块的土地使用权，该地块土地面积为120亩，规划用途为居住，土地使用年限自1996年12月6日至2066年12月5日，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为宝岛花园。买受人购买的商品房为第29幢房屋，建筑层数地上3层、地下1层，总价为7328478元。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺部分，载有，宝岛花园酒店（按五星级标准建造）为小区业主提供酒店式有偿服务。合同附件四补充协议第1条约定，宝岛花园酒店配套设施包括室内游泳池、健身房、卡拉OK、棋牌、美容、桑拿、水疗、室外网球场、游艇码头，为产权证人提供优惠服务，2006年6月30日交付，出卖人未能按期提供上述设施的，买受人无须支付物业管理费。宝京公司称，宝岛花园酒店也是其开发的。2008年1月8日，涉案苏州太湖国家旅游度假区长沙路宝岛花园18-29幢房屋登记为杨太勤、沈福珍、杨俊按份共有，登记房屋建筑面积为516.09平方米。2018年4月4日，一审法院受理了北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司（下称燕侨物业苏州分公司）诉杨太勤、沈福珍、杨俊物业服务合同纠纷一案[案号：（2018）苏0506民初2798号]，燕侨物业苏州分公司要求杨太勤、沈福珍、杨俊支付案涉房屋自2007年1月1日至2018年4月15日的物业管理服务费348252元（516.09平米*4.98元/平米/月*135.5个月）。一审法院于2018年6月9日判决杨太勤、沈福珍、杨俊支付燕侨物业苏州分公司物业服务费348252元，案件受理费减半收取3262元，由杨太勤、沈福珍、杨俊负担。后杨太勤、沈福珍、杨俊不服提起上诉，苏州市中级人民法院于2019年9月12日作出（2018）苏05民终7472号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，二审案件受理费6524元，由杨太勤、沈福珍、杨俊负担。后杨太勤、沈福珍、杨俊支付了上述物业服务费348252元及一审案件受理费3262元。2019年4月16日，一审法院受理了苏州市吴中区香山街道宝岛花园业主委员会诉杨太勤物业服务合同纠纷一案[案号：（2019）苏0506民初3641号]，苏州市吴中区香山街道宝岛花园业主委员会要求杨太勤给付案涉房屋自2018年4月15日至2019年4月14日的物业费23534元及滞纳金。经一审法院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、杨太勤应于2019年7月30日前给付苏州市吴中区香山街道宝岛花园业主委员会物业服务费人民币21181元。若杨太勤未能按期足额支付上述款项，则还需支付违约金人民币3000元；二、苏州市吴中区香山街道宝岛花园业主委员会放弃其他诉讼请求；三、案件受理费减半收取为人民币221元，由杨太勤负担。后杨太勤支付了上述调解协议中的物业服务费21181元，并支付了后期的物业费23533.6元。一审另查明，杨太勤、沈福珍、杨俊委托江苏容睿律师事务所指派律师代理本案诉讼，为此支出律师费30000元。一审中，杨太勤、沈福珍、杨俊称，宝京公司未按约建成合同约定的九项配套设施，亦未按约于2006年6月30日前交付上述配套设施，应对其承担物业费及其他损失的赔偿责任；其于2008年将房屋装修后一直空置，购买涉案房屋是为了投资，但因缺少约定的配套设施，房屋升值有限，宝京公司应赔偿其房屋价值损失。为证明其主张，杨太勤、沈福珍、杨俊向一审法院提供了以下证据：1.2020年1月20日苏州市吴中区香山街道宝岛花园业主委员会出具的证明一份及照片若干，证明内容为：我们苏州市吴中区香山街道宝岛花园业主委员会于2017年9月成立，自成立以来，宝岛花园酒店未告知过业委会或与业委会协商关于本小区业主可以优惠使用酒店游泳池、网球场、棋牌室、美容健身卡拉OK等附属设施的相关政策和优惠方案，我们了解到，酒店的游泳池自2011年起就已关闭，其他设施经现场核实，因缺乏维护，从目前的状况来看也无法正常使用。杨太勤、沈福珍、杨俊称，该组证据证明酒店的各项设施年久失修，不能正常使用，酒店不能提供正常的服务。2.网页截图，证明涉案小区均价为每平方米19000元-21000元，未达到苏州市房价的正常增长速度。经质证，证据1，宝京公司对证明内容不认可，认为业委会也确认酒店提供了相关配套设施，其合同义务仅限于按约定期限提供相关设施，并非如杨太勤、沈福珍、杨俊所述必须使设施保持特定状态，酒店有经营自主权，疫情期间，按照政府要求暂停营业；照片恰恰说明其提供了相关配套设施。证据2，宝京公司不予认可。宝京公司称，除了游艇码头以外，其于2006年6月30日前提供了合同约定的其他八项酒店配套设施；因国家政策变化，未能建造游艇码头，并非其过错。为证明其抗辩，宝京公司向一审法院提供了以下证据：1.宝岛花园酒店竣工图，编制日期为2004年、2005年，证明宝京公司在宝岛花园酒店提供了室内游泳池、健身房、卡拉OK、棋牌、美容、桑拿、水疗及室外网球场八项配套设施，且上述配套设施分别于2004年、2005年竣工。2.2006年6月15日的宝岛花园酒店会员协议一份，证明宝岛花园酒店于2006年6月15日已制定了相关会员优惠政策，包括娱乐方面享受8折优惠，SPA享受9折优惠，在入住期间免费健身和游泳。3.宝岛花园酒店2006年11月份发生额及余额表，证明2006年宝岛花园酒店已产生水疗成本、KTV成本、健康中心收入营业税、水疗部营业税、KTV营业税、棋牌室营业税等账目。宝京公司称，该表系从用友财务软件中打印的。4.1996年6月14日发布的江苏省太湖水污染防治条例、2007年9月27日发布的江苏省太湖水污染防治条例，其中2007年9月27日发布的条例第二条规定：……太湖湖体、沿湖岸五公里区域、入湖河道上溯十公里以及沿岸两侧各一公里范围为一级保护区；……第四十六条规定：太湖流域一级保护区禁止下列行为：……（四）新建、扩建高尔夫球场、水上游乐等开发项目；……该条例规定的施行日期为2008年6月5日。宝京公司称，1996年6月14日发布的条例未禁止在太湖相关水域新建游艇码头一类的游乐设施，但2007年9月27日发布的条例禁止在一级保护区内新建包括游艇码头在内的水上游乐项目，案涉太湖区域属于一级保护区，环保部门早在条例发布前就停止了新建水上游乐项目的环评审批，故其自2006年起已无法建设游艇码头。经质证，证据1，原告杨太勤、沈福珍、杨俊对真实性无异议，但认为不能证明八项配套设施已于2006年6月30日前交付，宝京公司从未向其和其他业主交付过配套设施或提供承诺的服务。证据2，杨太勤、沈福珍、杨俊不予认可，认为并非针对业主的优惠协议。证据3，杨太勤、沈福珍、杨俊不认可证明目的。证据4，杨太勤、沈福珍、杨俊对规定无异议，但认为双方合同于2005年签订，在2007年规定出台前，不影响游艇码头建设，宝京公司延期建设导致政策变化，应承担违约责任。一审中，一审法院组织双方至案涉现场查看，双方确认，案涉宝岛花园酒店和住宅别墅自东南方向钟楼下大门进入，进入后即为酒店区域，往里西北方向为别墅区域，酒店区域与别墅区域之间有门岗、道闸，涉案别墅位于太湖边、酒店区域的西北侧，与酒店区域毗邻；酒店内有游泳池、健身房、KTV、棋牌室、水疗馆、SPA（含美容服务）、温泉（含桑拿）、室外网球场，无游艇码头。上述事实，由杨太勤、沈福珍、杨俊提供的《商品房买卖合同》、房屋所有权证、民事判决书、民事调解书、付款凭证、情况说明、聘请律师合同、发票、证明、照片、网页截图，宝京公司提供的竣工图、会员协议、发生额及余额表、条例，以及一审法院质证笔录、庭审笔录、勘查笔录等在案佐证。一审法院认为，杨太勤、沈福珍、杨俊与宝京公司双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应恪守履行。合同约定，宝岛花园酒店为小区业主提供酒店式有偿服务。合同附件补充协议约定，宝岛花园酒店配套设施包括室内游泳池、健身房、卡拉OK、棋牌、美容、桑拿、水疗、室外网球场、游艇码头，为产权证人提供优惠服务，2006年6月30日交付，出卖人未能按期提供上述设施的，买受人无须支付物业管理费。根据宝京公司提供的竣工图、会员协议及财务报表等证据，结合一审法院现场查看情况，可以确认宝京公司于2006年6月30日前提供了上述游泳池、健身房、卡拉OK、棋牌、美容、桑拿、水疗及室外网球场等宝岛花园酒店八项配套设施，但未能提供游艇码头。杨太勤、沈福珍、杨俊称，上述提供的设施不能正常使用，酒店不能提供正常的服务。因合同约定杨太勤、沈福珍、杨俊无需支付物业管理费的条件是宝京公司未能按期提供上述设施，并非确保上述设施可供杨太勤、沈福珍、杨俊使用，且酒店仅为业主提供有偿优惠服务，故一审法院对杨太勤、沈福珍、杨俊的上述意见不予采纳。对于杨太勤、沈福珍、杨俊要求宝京公司承担的物业费，宝京公司提供了大部分酒店配套设施，仅未提供游艇码头，虽然2007年9月27日发布的江苏省太湖水污染防治条例规定禁止新建水上游乐开发项目，但在该规定施行前宝京公司未能建造并按期提供游艇码头，存在轻微违约，考虑宝京公司的违约情节，杨太勤、沈福珍、杨俊支付物业费的情况等因素，一审法院酌定宝京公司补偿杨太勤、沈福珍、杨俊物业费损失40000元。对于杨太勤、沈福珍、杨俊主张的诉讼费、律师费及房屋价值损失，均于法无据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内给付杨太勤、沈福珍、杨俊物业费损失40000元。二、驳回杨太勤、沈福珍、杨俊的其他诉讼请求。一审案件受理费18563元，由杨太勤、沈福珍、杨俊共同负担17663元，苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司负担900元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，案涉《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电、煤气、电话、有线电视、宽带安装到户。开通费用业主自理。2.宝岛花园酒店（按五星级标准建造）为小区业主提供酒店式有偿服务。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.在未达到第十四条使用条件的期限内，甲方同意免收物业管理费。2.在达到上述使用条件的情况下乙方同意正常支付物业管理费”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，杨太勤、沈福珍、杨俊与宝京公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。杨太勤、沈福珍、杨俊主张宝京公司未按合同约定提供宝岛花园酒店各项配套设施，未保证上述配套设施持续可使用且宝岛花园酒店未持续保持五星级状态，构成违约，宝京公司应赔偿其物业费、律师费等损失。本院认为，首先，案涉《商品房买卖合同》约定，宝京公司需按期提供上述配套设施，按五星级标准建造的宝岛花园酒店为小区业主提供酒店式有偿服务，并非确保宝岛花园酒店可持续保持五星级且上述配套设施可持续供杨太勤、沈福珍、杨俊使用。其次，根据宝京公司提供的竣工图、会员协议及财务报表等证据以及一审法院现场查看情况，可以确认宝京公司在2006年6月30日前提供了案涉《商品房买卖合同》约定的游泳池、健身房、卡拉OK、棋牌、美容、桑拿、水疗及室外网球场等宝岛花园酒店八项配套设施，未能提供游艇码头。虽然2007年9月27日发布的《江苏省太湖水污染防治条例》规定禁止新建水上游乐开发项目，但在该规定施行前宝京公司未能建造并按期提供游艇码头，存在轻微违约。考虑宝京公司的违约情节，杨太勤、沈福珍、杨俊支付物业费的情况等因素，一审法院酌定宝京公司补偿杨太勤、沈福珍、杨俊物业费损失40000元，并无不当。综上所述，杨太勤、沈福珍、杨俊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18563元，由上诉人杨太勤、沈福珍、杨俊负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  沈维佳审 判 员  曾雪蓉二〇二一年四月二十九日法官助理  孟 桢书 记 员  王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。