广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1964号上诉人（原审被告）：惠州市翱龙实业有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区××××××××××××××××××。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：邹应杰，广东驰浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王超，男，汉族，1986年11月19日出生，住湖南省安化县×××××××××××××××，身份证号码：430××××××××××××252。委托诉讼代理人：封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。原审第三人：惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行，住所地：惠州市大亚湾经济技术开发区xxxx。负责人：吕国新。上诉人惠州市翱龙实业有限公司与被上诉人王超、原审第三人惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初4369号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市翱龙实业有限公司上诉请求：1.请求依法判令撤销原审法院（2020）粤1391民初4369号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（预售）（以下简称“合同”）及补充协议2020年7月28日解除缺乏事实和法律依据。（一）上诉人不具有逾期交房的情形。1、补充协议第五条5.3款约定，因不可抗力，导致房屋无法交付的，出卖人可据实予以延期，无需承担逾期交付违约责任；5.3.1款约定，如由于施工周期受天气等不确定因素影响或不可抗力原因，则买受人同意交楼时间顺延，不视为出卖人违约。对此，上诉人有证据证明顺延交楼是受上述因素的影响:（1）本案2020年1月23日启动突发公共卫生事件一级应急响应到广东省2020年5月8日决定从2020年5月9日零时起从二级降为三级响应的时间为108天，属于不可抗力的因素导致。（2）由于施工周期受灾害性天气不确定因素影响，上诉人从2018年5月22日开工到2020年6月30日取得竣工验收备案期间，受灾害性天气不确定因素影响的天数为189天。所以上述两因素导致天数为297天，均是补充协议第五条5.3、5.3.1款约定上诉人无需承担逾期交楼违约责任的。2、从表象来看，上诉人应于2019年12月31日交楼，而答辩人取得竣工验收备案是2020年7月15日，并刊登公告向被上诉人发出《入伙通知书》其顺延交楼时间198天。也就是说，除去不可抗力和灾害性天气因素影响，无需承担逾期交楼违约责任的时间297天，上诉人实际上提前99天交楼。（二）即使只考虑新冠病毒疫情不可抗力因素的影响，被上诉人要求解除合同的条件也没有成就。前述因受新冠病毒疫情不可抗力因素影响的天数为108天，就按被上诉人主张从2020年1月1日至2020年7月15日交楼，顺延交楼时间是198天，上诉人顺延交楼也只有90天，根本没有达到补充协议第五条5.3.4款：“逾期超过120日，买受人有权解除合同…”，约定的解除合同条件。恰恰相反，根据此款约定，逾期在120之内，被上诉人不得以此作为解除合同的理由。终上，被上诉人要求解除合同和补充协议根本没有任何事实和合同依据。（三）被上诉人以书面告知主张双方签订的合同已解除，理由不能成立。首先，解除合同应具备合同解除的条件，根据案事实，被上诉人明显不具备“…逾期超过120日，买受人有权解除合同…”的条件，被上诉人无权行使解除权；其次，上诉人对被上诉人书面告知解除合同明确提出了抗辩，且要求被上诉人继续履行合同，所以，对于合同是否应当解除，应根据本案查明的事实，由法院作出裁判，而不应根据被人的书面告知就解除合同。（四）从客观上讲，造成顺延交楼并不是因上诉人主观原因所致，且上诉人在向被上诉人回复中也承诺将按合同约定承担违约责任更重要的是，涉案商品房已取得竣工验收备案登记具备交楼条件，从维持合同的稳定性，在上诉人要求继续履行合同，且合同在事实上可继续履行的情况下，应支持上诉人继续履行合同的抗辩理由，除非合同存在事实上履行不能，致双方订立合同的目的无法实现，否则对上诉人不公平，有违法律规定的公平原则。所以，上诉人根本没有逾期交楼的情形，被上诉人无权要求解除合同。二、原审法院判决解除上诉人与被上诉人、第三人签订的《个人购房按揭贷款合同》（以下简称“按揭合同”）理由不能成立。根据上诉人的前述理由，既然上诉人与被上诉人的合同应继续履行，那么上诉人与被上诉人、第三人签订的按揭合同就应继续履行。同时，因被上诉人违反按揭合同的违约责任应由被上诉人承担，与上诉人无关。原审法院判决解除按揭合同，并由上诉人向第三人偿还贷款和支付违约金存在明显错误。终上所述，上诉人认为原审法院的判决没有事实和法律依据，请求二审法院依法撤销（2020）粤1391民初4369号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人王超未向本院提交书面答辩意见。王超向一审法院起诉请求:1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人签订的《个人购房按揭贷款合同》，并由被告向原告支付剩余贷款本金1005627.21元及因解除合同需支付的违约金64058.45元（剩余本金及违约金按惠州农商银行贷款第二部分H-8.2条约定暂计至2020的8月31日，实际金额以判决生效之日原告已偿还的金额为准）；3、判决被告返还原告购房首付款449419元；4.判决被告偿还原告已向第三人支付的贷款本息153228.5元（贷款本金及利息暂计至2020年8月31日，实际金额以判决生效之日原告已偿还的金额为准）；5、判决被告赔偿原告专项维修基金6446元、不动产权登记费80元、公证服务费360元、律师见证服务费1000元，合计7886元；6、判决被告向原告支付合同违约金14794.19元（暂计至2020年8月14日）；7、判决被告支付原告维权律师费65680元；以上2-7项共计人民币1760693.35元；8.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月27日，原告王超作为买受人，与作为出卖人的被告惠州市翱龙实业有限公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：大亚湾（2018）xxx】及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾x房，总价款为1479419元。关于交付期限及交付标准，合同第九条、第十一条约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人交清全部房款或银行放款至出卖人账户并付清所有应付款；4.满足其他双方另行约定的交付条件。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条及补充协议第五条约定：自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期在120日之内，出卖人按日计算向买受人支付商品房总价款万分之一的违约金，且违约金总额不得超过该商品房总价款的百分之一，买受人不得以此作为解除合同的理由；逾期超过120日，买受人有权解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30个工作日内退还买受人已付商品房总价款（含已付贷款部分），且出卖人应支付商品房总价款百分之一的违约金。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，原告于2018年7月31日支付购房首期款449419元，余款1030000元向第三人惠州农商银行大亚湾支行申请贷款支付。2018年8月15日，原告作为借款人，被告作为保证人与作为贷款人的第三人签订《个人购房按揭贷款合同》，约定原告向第三人借款1030000元用于向被告支付购房款，同时约定：原告提前还款的，须提前10个工作日向第三人提出书面申请，在原告承诺按约定支付违约金【贷款发放后2年（不含）至5年（含）间提前还款的，按提前还款本金×月利率×1收取，上述“月利率”是指提前还款时执行的月利率】、遵守第三人关于提前还款规定的前提下，第三人可同意提前还款。2018年8月27日，第三人向被告发放按揭贷款1030000元，该款直接转入被告名下的账户内，即合同约定的交付之日前原告已按约向被告付清了完全部购房款。截至2020年10月21日，原告向第三人偿还了贷款本金26547.12元，贷款利息139526.36元，尚余1003452.88元本金未偿还。2019年11月28日，被告通过微信向原告发出《延期交房通知书》，通知原告交付房屋的时间延期至2020年4月28日，原告收到信息后未明确表示同意。2020年7月17日,被告通过微信通知原告办理收楼手续。2020年7月26日，原告向被告邮寄《申请退房解除合同表》，被告于2020年7月28日收悉后回复原告称不予退房并要求继续履行双方之间的合同。另查明，基于新冠肺炎疫情，广东省人民政府于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，此后，经被告申请，大亚湾区住房和规划建设局批准被告于2020年3月13日复工，被告停工停产的期间合计为51天。被告在建的金利花园项目于2020年7月14日完成竣工验收备案登记。被告代收取了原告支付的办证费80元、专项维修基金6446元、公证服务费360元、律师见证服务费1000元，其中房屋维修基金已由被告代原告向相关部门缴交。一审法院认为,本案是商品房预售合同纠纷。原告王超、被告翱龙公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，原、被告与第三人惠州农商银行大亚湾支行签订的《个人购房按揭贷款合同》均不违反法律法规的强制性规定，均为有效合同。各方当事人应当诚信全面履行自己的合同义务。关于违约事实认定和合同解除的问题。本案中，原、被告在合同中约定，被告应于2019年12月31日前向原告交付商品房。原告已经按合同约定的首付款﹢银行按揭贷款的方式向被告付清了全部购房款，被告实际直至2020年7月14日才满足约定的交付条件，其虽于2020年7月17日通知原告办理收房手续，但已经逾期交房199天，即使扣除被告因新冠肺炎疫情导致的停工停产51天，被告也逾期交房长达148天，已经超过120天以上，据此，双方约定的合同解除条件成就，原告有权单方面请求解除合同。合同约定原告解除合同应当书面通知被告，该约定的目的在于体现原告解除合同的意思表示的正式性和稳定性，即原告向被告邮寄的《申请退房解除合同表》自被告于2020年7月28日收悉后即产生合同解除的效力。故原告请求解除与被告签订的上述《商品房买卖合同》有事实和法律依据，本院予以支持，本院确认原、被告之间的上述合同已于2020年7月28日解除。原告与被告的上述商品房买卖合同解除后，原告与第三人及被告签订的《个人购房按揭贷款合同》的合同目的因此丧失，也应当依法同时予以解除。故对原告要求同时解除其与第三人及被告签订的《个人购房按揭贷款合同》的诉讼请求，本院也一并予以支持。关于合同解除后的处理问题。原告与被告签订的商品房买卖合同，因被告的违约行为而解除，被告应当按约向原告退还其已付的全部购房款1479419元，并赔偿原告实际向第三人支付的按揭贷款利息，同时还需向原告支付约定的违约金。至2020年10月21日，原告已经向第三人支付了贷款利息139526.36元，但被告实际应赔偿原告的贷款利息以解除《个人购房按揭贷款合同》时第三人核算的为准。原、被告在合同中明确约定了被告逾期交付房屋致使合同解除的，应按总房价款的1%向原告支付违约金，本案中，原告向被告支付的购房款为1479419元，则被告应向原告支付的违约金为14794.19元（1479419元×1%）。原告所缴纳的专项维修基金6446元已经由被告支付至相应的专款监管账户，该款在合同解除后由原告自行办理退费申请。原告所缴纳的办证费80元、公证服务费360元、律师见证服务费1000元，被告应当予以退还。原告请求被告支付律师费65680元，不符合双方的合同约定，本院不予支持。被告辩称受天气等不确定因素影响应顺延交楼时间。本院认为，被告作为开发商，在订立合同之初就应充分考虑到天气因素，预留充分时间，以保按时交房。故被告的该项辩解理由不充分，不予采纳。被告辩称已经先原告送达延迟交楼通知书，双方确定的交楼时间为2020年4月28日。本院认为，原告虽收到被告发出的延迟交楼通知书，但原告未明确表示同意，不能认定双方就延迟交房达成一致意见，被告的该项辩解理由不充分，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告王超与被告惠州市翱龙实业有限公司于2018年7月27日签订的关于惠州大亚湾x房的《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：大亚湾（2018）xx】及补充协议于2020年7月28日解除。二、解除原告王超与被告惠州市翱龙实业有限公司、第三人惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行于2018年8月15日签订《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：大亚湾房借字2018第570号）。三、被告惠州市翱龙实业有限公司于本判决生效之日起15日内向原告王超退还办证费80元、公证服务费360元、律师见证服务费1000元，并支付解除合同的违约金14794.19元。四、被告惠州市翱龙实业有限公司自本判决生效后十日内向原告王超返还购房款1479419元，并赔偿原告向第三人惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行支付的按揭贷款利息（至2020年10月21日，原告已经向第三人支付了贷款利息139526.36元，实际应赔偿原告的贷款利息以第三人核算的为准）。五、原告王超于本判决生效之日起15日内向第三人惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行返还所借该银行的剩余借款及以该借款本金为基数按合同约定利率计算的借款利息，并支付按《个人购房按揭贷款合同》约定的提前还款应承担的违约金（具体以该银行按相关规定核算的数据为准）。此款在执行时，实际由被告惠州市翱龙实业有限公司在其应付原告的上述第四项款项中，代原告直接支付给第三人。被告向第三人支付该款项后，上述第四项款项的剩余部分，由被告按期支付给原告。六、驳回原告王超的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9057.39元，由被告惠州市翱龙实业有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否应当解除。对此分析如下：第一，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”，本案中，上诉人未按照合同的约定的时间交付房屋，逾期超过120日，双方约定的解除合同条件已经成就，故一审法院判决解除合同的并无不当，本院予以支持。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，双方约定的商品房交付时间为2019年12月31日前，该时间在新型冠状病毒疫情爆发之前，故不符合法律规定应当免除责任的情形。另外，上诉人称因施工期间灾害性天气影响的天数应当予以扣除，上诉人没有提供证据证明灾害性天气对合同的履行造成根本性影响，且台风、暴雨等天气对于沿海地区并非不可预见，上诉人作为专业的地产开发企业，理应对影响工期的各种因素有充分的预知和预判。因此，上诉人的上诉请求没有事实和法律的依据，本院不予支持。综上，上诉人惠州市翱龙实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用18114.78元，由上诉人惠州市翱龙实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年四月十五日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧