北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18061号原告:李淑琴，女，1970年4月17日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王鹏，男，住北京市丰台区。被告：孙书凤，女，1962年12月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：孙书荣，女，1951年11月21日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：孙广顺，男，1966年5月2日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：刘俊英，女，1965年7月10日出生，汉族，住北京市大兴区。法定代理人：邵锫，女，1985年12月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：王会茹，女，1944年3月9日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：孙爱东，女，1972年1月10日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：孙爱军（系被告王会茹之子、被告孙爱东之兄，兼被告王会茹、被告孙爱东的委托诉讼代理人），男，1968年4月25日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：张建全，男，1970年1月20日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：张玉兰，女，1967年9月19日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：郑永泉，男，1972年3月13日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：郑春红，女，1968年3月24日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：郑春艳，女，1965年4月22日出生，汉族，住河北省涿州市开发区。被告：北京日月星房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇福星花园服务楼1幢202室。法定代表人：衡焕儒，董事长。委托诉讼代理人：苏弋，女，北京日月星房地产开发有限责任公司职员。原告李淑琴与被告孙书凤、被告孙书荣、被告孙广顺、被告刘俊英、被告王会茹、被告孙爱东、被告孙爱军、被告张建全、被告张玉兰、被告郑永泉、被告郑春红、被告郑春艳、被告北京日月星房地产开发有限责任公司（以下简称：日月星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告李淑琴的委托诉讼代理人王鹏、被告兼被告王会茹、被告孙爱东的委托诉讼代理人孙爱军、被告张建全、被告郑春红、被告郑春艳、被告日月星公司的委托诉讼代理人苏弋到庭参加诉讼。被告孙书凤、被告孙书荣、被告孙广顺、被告刘俊英、被告张玉兰、被告郑永泉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李淑琴向本院提出诉讼请求：1.判令各名被告继续履行合同，依照合同约定为李淑琴办理过户手续，将北京市大兴区兴海家园月苑*-*-601号房屋（以下简称：601室）所有权证变更至李淑琴名下；2.诉讼费用由各名被告承担。事实和理由：2007年12月3日，北京城建房地产经纪有限公司（以下简称：城建公司）作为居间人促成李淑琴与董**签订了《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议书》。合同约定李淑琴购买董**名下601室，建筑面积为61.28平方米，房款36万元。房款分30万元、6万元两次支付。产权转移手续在房本下达后办理，董**负责将此房屋产权所有人董**变更为乙方李淑琴，费用由乙方承担。待房本下达七个工作日前办理产权变更手续，待办完毕手续后乙方将剩余房款6万元交付甲方。合同签订后，李淑琴如约支付了30万元房款。依据合同的约定，董**应积极配合李淑琴办理房屋所有权证书更名手续。但董**在尚未取得房本的情况下于2008年9月19日去世。现该房屋产权证书已办理完毕，各名被告拒绝办理更名手续。董**与孙*1系夫妻关系，二人共生育7名子女，即长子孙*2、长女孙*3、次女孙*4、三女孙书荣、四女孙书凤、次子孙*5、三子孙广顺。孙*1于1976年7月26日去世，董**于2008年9月19日去世。孙*2生前与王会茹系夫妻关系，孙爱东系二人之女，孙爱军系二人之子。孙*3于上个世纪80年代死亡，孙*3生前与郑**系夫妻关系，郑永泉系二人之子，郑春红系二人之女。孙*4及其配偶张鸿永于上个世纪80年代在同一日死亡，张建全系二人之子、张玉兰系二人之女。孙*5生前系智力残疾人，残疾等级为2级，其配偶刘俊英亦为智力残疾人，无子女由邵锫作为监护人。董**的继承人众多，不能达成一致，未继续履行合同，属违约行为，李淑琴也无从知晓后续房款向谁支付。董**继承人的违约行为，造成李淑琴多年不能办理产权证书及过户手续，给李淑琴造成巨大的经济损失及困扰。故诉至法院，望依法判决。王会茹、孙爱东、孙爱军辩称，1.601室是属于谁的房屋并不清楚，2017年有过诉讼，对两套房的归属问题进行了处理。2.601室房屋产权证早就应该办理了，这么多年都没有过户，其三人对房屋出售都不知情，当时董**都已经80多岁了，要确认601室是董**出售的还是孙*5出售的。张建全辩称，孙*5的监护人是邵锫，出售房屋的情况张建全并不清楚，也不认识李淑琴，李淑琴从来没有找过张建全，房屋出售的款项张建全没有得到，房屋过户的费用和张建全没有关系，诉讼费也和张建全没有关系，张建全保留对董**遗产继承的权利，房屋出售的尾款要求继承。郑春红、郑春艳辩称，同张建全的意见一致。日月星公司辩称，法院依法判决。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月3日形成甲方、出售方为董**，乙方、买受方为李淑琴，丙方、居间方为城建公司的《北京市房屋买卖居间合同》一份，合同约定甲方出售的房屋为601室；房屋现状为已出租；房屋成交价格为36万。合同落款处甲方签有董**的名字，委托代理人处签有孙*5的名字并捺印，李淑琴在乙方签字，城建公司在丙方盖章。同日形成《补充协议书》一份，甲方为董**，乙方为李淑琴，合同约定房款为36万；乙方承担中介费；甲方负责将此房屋的产权所有人董**变更为李淑琴，所有费用由乙方承担；乙方定于2007年12月3日交付甲方购房款30万元，剩余房款为6万元；甲乙双方协商待房本下达七个工作日前办理产权变更手续，待办完毕手续后乙方将剩余房款6万元交付甲方。甲方签有“委托代理人董**孙*5”并捺印，乙方盖有城建公司的公章并签有“代李金龙”。合同签订后，李淑琴给付董**30万元购房款。王会茹、孙爱东、孙爱军、张建全、郑春红不认可上述《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议书》，因为董**不会写字，孙*5从小就是残疾，孙*5爱人刘俊英也是智力残疾，签合同时董**并没有合法的代理人。李淑琴称签订合同时现场有董**、孙书凤、孙*5、孙书荣、孙书荣的丈夫冯成豹还有中介人员，因为当事人都在现场，所以没有让董**签订委托书，签订合同时董**意识是完全清醒的，《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议书》中甲方的签字是孙书凤代签的，《北京市房屋买卖居间合同》中甲方的手印是孙*5的，《补充协议书》中甲方的手印应该是董**的。经询问，李淑琴陈述称601室在签订合同后10日左右就交付给自己，一直居住使用至今。日月星公司陈述称现601室已具备办理不动产登记手续的条件。经查，董**于2008年9月19日死亡。2015年，孙*5向本院提起遗嘱继承纠纷，起诉王会茹、孙爱东、孙爱军、孙书荣、孙广顺、张玉兰、郑永泉、郑**、孙书凤、张建全、郑春红要求确认北京市大兴区西红门镇兴海家园*号楼*单元302室和601室归孙*5所有。本院经审理查明：“孙*1与董**生前系夫妻关系，二人共生育7名子女，即长子孙*2、长女孙*3、次女孙*4、三女被告孙书荣、四女被告孙书凤、次子原告孙*5、三子被告孙广顺；至孙*1于1976年7月26死亡时（于1977年3月2日注销户口），其父母均已死亡，其生前未立遗嘱或遗赠扶养协议；在孙*1死亡后，董**未再婚，至董**于2008年9月19日死亡时，其父母均已死亡。原告孙*5系智力残疾人，残疾等级为2级，其配偶刘俊英亦为智力残疾人；2012年9月19日，本院作出（2012）大民特字第11号民事判决书，判决：‘被申请人孙*5为限制民事行为能力人’；2015年11月3日，北京市大兴区西红门镇第二村村民委员会（以下简称：二村村委会）指定原告孙*5的亲属邵锫为原告孙*5的监护人；在本案诉讼过程中，原作为被告的孙*2死亡，孙*2生前与被告王会茹系夫妻关系，二人共生育被告孙爱东、被告孙爱军2名子女；孙*3于上世纪80年代死亡，孙*3生前与被告郑**系夫妻关系，二人共生育被告郑永泉、被告郑春红2名子女；孙*4及其配偶张鸿永于上世纪80年代在同一日死亡，二人共生育被告张建全、被告张玉兰2名子女”，“针对601室，董**（甲方、出售方）与李淑琴（乙方、买受方）、北京城建房地产经纪有限公司（丙方、居间方）于2007年12月3日订立北京市房屋买卖居间合同，各方约定董**将601室出卖给李淑琴，房屋成交价格为360000元；原告孙*5、被告张玉兰、被告郑永泉、被告郑**、被告孙书凤、被告孙广顺均主张买房人已给付购房款300000元，余款待过户时付清，已给付购房款均用来给董**看病及购买墓地，601室已交付买房人。现原告孙*5及家人居住在302室。审理时，针对302室、601室未颁发不动产登记证书”，“为证明董**生前所立遗嘱情况，原告孙*5提交2份遗嘱；落款时间为2007年8月27日的遗嘱载明：‘立遗嘱人董**自愿在去世后，将北京市大兴区西红门镇兴海家园*号楼*单元302室，由次子孙*5个人继承’，该遗嘱由律师张建发代书并见证，由律师邝卿见证，由不会书写的董**摁印确认；落款时间为2007年9月9日的遗嘱载明：‘立遗嘱人董**自愿在去世后，将北京市大兴区西红门镇兴海家园6号楼4单元601室，由次子孙*5个人继承’，该遗嘱由律师张建发代书并见证，由律师邝卿见证，由不会书写的董**摁印确认”,本院经审理认为：“本案中，被继承人董**于2008年9月19日死亡，但其在2007年12月3日将诉争601室出卖，即董**生前已将601室进行处分，且购买人已占有使用601室并支付购房款，即至董**死亡时，601室不是其遗留的个人合法财产，即601室并非遗产，故对原告孙*5要求将601室作为遗产在本案中进行遗嘱继承的意见，本院不予采纳，对601室所立遗嘱，本院不予审查。对于买受人因买卖合同所可能产生之争议，争议方可另行解决，此并非本案遗嘱继承纠纷的审理范畴”，据此判决：“一、被继承人董**所订立拆迁协议下坐落于兴海家园五号楼三单元三○二号回迁安置房的房屋权利由原告孙*5享有；二、驳回原告孙*5的其他诉讼请求”。该判决现已生效。另查，郑**已于2020年死亡，其生前与孙*3共育有3名子女，除郑永泉、郑春红之外，另育有长女郑春艳。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，孙书凤、孙书荣、孙广顺、刘俊英、张玉兰、郑永泉经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证质证的权利。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，虽然《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议书》并无董**的亲笔签名，亦无法核实是否为董**本人捺印，但其子孙*5参与卖房的行为结合董**在卖房之前订立遗嘱要求其去世后601室由孙*5继承的事实可以判断，将601室交予孙*5出卖应当系董**的真实意思表示；虽然孙*5在2012年被认定为限制行为能力人，但并不能据此判断在2007年卖房时，孙*5不具备辨认售房行为意义的行为能力；且601室在《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议书》签订后就交付给李淑琴长期居住使用，李淑琴亦支付大部分房款，从履行情况上来看亦可判断售房系董**的真实意思。故本院认为《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议书》系李淑琴和董**的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现董**已去世，而601室现已具备不动产权登记条件及办理过户条件，孙书凤、孙书荣等各名董**的法定继承人系董**的权利义务继受人，负有协助李淑琴办理601室的所有权转移登记手续的义务，因对于601室尚未向董**颁发不动产权证书，故应依次进行过户，即先依据回迁安置协议等将601室登记在董**的各名法定继承人名下，再依据二手房买卖合同将601室自董**的各名法定继承人转移登记至李淑琴名下；据此，对于李淑琴提出的办理涉案房屋的所有权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。因支持了继续履行合同的诉讼请求，故李淑琴亦应给付董**的各名法定继承人未付房款6万元，李淑琴以各名被告违约为由要求酌减购房款依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、孙书凤、孙书荣、孙广顺、刘俊英、王会茹、孙爱东、孙爱军、张建全、张玉兰、郑永泉、郑春红、郑春艳、北京日月星房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助李淑琴办理位于北京市大兴区西红门镇兴海家园月苑*号楼*单元601号房屋的不动产权登记，将该房屋登记在孙书凤、孙书荣、孙广顺、刘俊英、王会茹、孙爱东、孙爱军、张建全、张玉兰、郑永泉、郑春红、郑春艳名下；二、在上述一项房屋登记在孙书凤、孙书荣、孙广顺、刘俊英、王会茹、孙爱东、孙爱军、张建全、张玉兰、郑永泉、郑春红、郑春艳名下后十日内，孙书凤、孙书荣、孙广顺、刘俊英、王会茹、孙爱东、孙爱军、张建全、张玉兰、郑永泉、郑春红、郑春艳协助李淑琴办理位于北京市大兴区西红门镇兴海家园月苑*号楼*单元601号房屋所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至李淑琴名下；三、李淑琴于北京市大兴区西红门镇兴海家园月苑*号楼*单元601号房屋转移登记至李淑琴名下后三内给付孙书凤、孙书荣、孙广顺、刘俊英、王会茹、孙爱东、孙爱军、张建全、张玉兰、郑永泉、郑春红、郑春艳购房款60000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由孙书凤、孙书荣、孙广顺、刘俊英、王会茹、孙爱东、孙爱军、张建全、张玉兰、郑永泉、郑春红、郑春艳负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 瑶二〇二一年四月二十八日书记员 张思竹-2--1-