贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2301民初542号 原告：罗占霞，女，1975年1月15日生，布依族，住贵州省兴义市。 原告：叶昌武，男，1972年12月24日生，汉族，住贵州省兴义市。 二原告共同委托诉讼代理人：贺壮志，贵州天生律师事务所律师。 被告：贵州云盛房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市瑞金路富康国际商务公馆1804。 法定代表人：黄金铁，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张英，贵州权衡律师事务所律师。 原告罗占霞、叶昌武与被告贵州云盛房地产开发有限公司（以下简称云盛房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗占霞及二原告的共同委托诉讼代理人贺壮志，被告云盛房开的委托诉讼代理人张英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗占霞、叶昌武向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法解除原被告于2018年8月8日签订的《商品房买卖合同》；2．依法判令被告退还原告购房款款项合计872705.15元，并自原告支付款项之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%支付资金占用利息直至清偿完毕之日止，暂算至2021年1月12日为81210.10元；3．判令被告依照合同约定比例5%支付逾期交房违约金43635.26元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月8日，原被告双方签署《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的××小区第××幢××单元××层××号商品房出售给原告，并约定案涉房屋应于2019年6月30日前交付。为履行合同义务，原告先后向被告支付购房定金、车位定金、购房首付款、公共维修基金及有线电视开户费、税费等各项费用合计472705.15元，并依照合同约定办理按揭公积金贷款400000元，该款项也已向被告发放。然迄今为止，被告仍未能履行交房义务，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任第1项第（2）款约定，如出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权退房，出卖人应当退还全部已付款并按照全部已付款的5%向买受人支付违约金。原告认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，被告应严格依约履行，但原告依约履行付款义务后，被告却迟迟不能交房，原告于2020年10月9日将退房退款通知交与被告，此后多次催要无果。为维护原告合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定具状起诉，请求人民法院依法支持原告的全部诉求！ 云盛房开辩称，我方同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》，解除合同后就不存在逾期交房违约金，对于解除合同后的违约部分请求人民法院结合合同约定以及法律规定，依法判决。原告诉称购房款属实，我方愿意退还，利息与违约金属于重复计算，违约部分应该按照合同违约进行调减。 本院经审理认定事实如下：2018年8月8日，罗占霞、叶昌武作为买受人，云盛房开作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定由罗占霞、叶昌武向云盛房开购买由其开发建设的××小区商品房第××幢××单元××层××号房，该房屋建筑面积为150.27平方米，套内建筑面积为133.50平方米，按照套内建筑面积计算，单价为6204.97元每平方米，房屋总价款为828363元，买受人以公积金按揭的方式支付房款，并在合同签订之日向出卖人交付首期房款428363元，余款400000元以银行按揭支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房在交付时应当满足该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、提供《住宅质量保证书》和《住宅适用说明书》与《住宅工程分户验收表》。合同第十三条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2020年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，罗占霞向云盛房开支付了首付款428363元、房屋维修基金9016元，另向贵州云盛物业管理有限公司支付了有线电视开户费265元。 合同签订后，2019年7月15日，罗占霞、叶昌武作为借款人/抵押人，黔西南州住房公积金管理中心作为委托人，中国工商银行股份有限公司兴义分行作为贷款人/抵押权人/受托人，云盛房开作为保证人，签署了一份《个人住房贷款借款合同》，约定罗占霞、叶昌武借款400000元用于支付案涉房屋购房款，借款期限在一年以上的为浮动利率，贷款利调整日为每年的1月1日。借款期限为180个月（即2019年6月27日至2034年6月27日），采用等额本金还款法，利息逐月结算还清。该笔贷款于2019年9月6日，由黔西南州住房公积金管理中心向云盛房开发放了400000元贷款。 另查，早在2018年4月29日，罗占霞、叶昌武就向云盛房开支付了案涉房屋车位费20000元。2018年8月17日，兴义市房地产管理中心收取了罗占霞、叶昌武支付的房屋维修基金。2018年9月4日，罗占霞向国家税务总局兴义市税务局缴纳了房屋契税15061.15元。案涉楼盘至今未取得竣工验收备案。 合同约定交房期限届满后，云盛房开未按时向罗占霞、叶昌武交付房屋。故在2020年10月4日至12月24日期间，叶昌武多次通过微信向云盛房开法定代表人黄金铁（微信号：×××）沟通催促退房退款事宜，但未商妥。现诉至本院。 另据罗占霞、叶昌武提交的《黔西南州住房公积金管理中心还款明细（含对冲）》显示，在2019年10月7日至2020年10月6日期间，还款利息分别为1083.33元、1077.31元……1011.11元不等。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。云盛房开与罗占霞、叶昌武签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，双方应按照合同约定各自履行义务，即罗占霞、叶昌武应按约支付房款，云盛房开亦应履行按约交付房屋及办理所有权登记的义务。罗占霞、叶昌武作为买受人，取得房屋并入住系其主要合同目的，云盛房开作为出卖人，按时交付商品房系其主要合同义务。双方已在合同中明确约定：“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付商品房，且交付时应满足下列条件：1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：还应提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等”，但云盛房开至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合该房交付的约定和法定条件，其云盛房开至今未按约交房已构逾期交房行为，罗占霞、叶昌武作为买受人的主要合同目的因此也未能实现。现罗占霞、叶昌武据此主张解除《商品房买卖合同》，云盛房开自愿表示同意解除与罗占霞、叶昌武签订的《商品房买卖合同》，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认，故双方签订的《商品房买卖合同》依法予以解除。 合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现罗占霞、叶昌武基于解除合同，要求云盛房开退还已支付的购房款、房屋维修基金、有线电视开户费、契税、车位费等费用。对于已付购房款828363元，已由云盛房开收取，基于上述法律规定，应予退还。同理，就已支付的车位费20000元，因合同目的已不能实现，故云盛房开也应予退还。对于房屋维修基金9016元，因公共维修基金是小区业主为住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护缴纳的专项基金，是业主必须履行的义务。云盛房开退还后可向下一位购房者收取而得到救济，故对罗占霞、叶昌武主张退还公共维修基金9016元，予以支持。对于契税，并非系云盛房开收取的费用，且已交纳到税务机关，合同解除后，能否退还由各方当事人到税务机关自行办理，在本案中不予处理。同理，对于有线电视开户费265元，也非云盛房开收取的费用，且已支付至贵州云盛物业管理有限公司，合同解除后，由各方当事人到贵州云盛物业管理有限公司自行办理。 关于罗占霞、叶昌武主张的违约金及资金占用费，本案中，罗占霞、叶昌武已按约履行支付房款的义务，且对云盛房开的逾期交房行为不存在过错，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现罗占霞、叶昌武即主张以全部所付款项872705.15元按年利率4.75%计付资金占用利息，又主张以全部所付款项872705.15元按合同约定比例5%支付逾期交房违约金43635.26元，两项主张均系主张违约赔偿。对于违约赔偿而言，应以违约造成的实际损失为限。因云盛房开违约，在罗占霞、叶昌武未举证其遭受其他具体损失的情况下，其损失主要是已付款项的资金占用损失。因罗占霞、叶昌武支付给云盛房开的款项为购房款828363元、公共维修基金9016元、车位费20000元，合计857379元，故资金占用损失应以857379元为基数计付。该部分款项可分为两个部分：一是直接支付的首期房款428363元、公共维修基金9016元、车位费20000元，二是贷款支付的购房款400000元。针对第一部分款项的损失，该部分损失可经《商品房买卖合同》中的违约条款得予填补，按罗占霞、叶昌武主张的43635.26元予以支持，不再重新计付资金占用利息。针对第二部分款项的损失，因系向金融机构贷款会额外产生利息，该部分损失系在订立合同时云盛房开应该能预见到的损失，故云盛房开应予赔偿。但据罗占霞、叶昌武提交的《黔西南州住房公积金管理中心还款明细（含对冲）》显示，该笔贷款每月支付的利息金额不等，故其利息损失现不能具体明确化，只能以罗占霞、叶昌武实际偿还的贷款利息金额为准。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下： 一、解除罗占霞、叶昌武与贵州云盛房地产开发有限公司于2018年8月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018013253）； 二、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还罗占霞、叶昌武购房款857379元，并支付资金占用利息，资金占用利息以罗占霞、叶昌武向贷款机构实际支付的金额为准； 三、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付罗占霞、叶昌武违约金43635.26元； 四、驳回罗占霞、叶昌武的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13776元，减半收取6888元，由罗占霞、叶昌武负担278元，贵州云盛房地产开发有限公司负担6610元（该款由贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付罗占霞、叶昌武）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二一年四月十二日 法官助理 刘明发 书 记 员 韦 丽