上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初9375号原告：黄兰亭，女，1986年2月4日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：倪博(系原告黄兰亭丈夫)，住上海市静安区。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：张智军，总经理。第三人：吴生华，女，1987年2月14日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市河南街XXX委**。委托诉讼代理人：安光霖(系被告吴生华丈夫)，住，住上海市松江区/div>原告黄兰亭与被告城市社区服务集团(西安)有限公司、第三人吴生华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄兰亭及其委托诉讼代理人倪博，第三人吴生华及其委托诉讼代理人安光霖到庭参加了诉讼，被告城市社区服务集团(西安)有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。黄兰亭向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋托管合同》于2020年11月22日解除；2.被告支付原告自2020年9月10日起至2020年11月25日止的欠付租金，按每月7,600元计算，支付分期未付租金7笔，每笔1,266.67元；3.被告支付原告解除合同违约金45,600元；4、第三人支付原告自2020年11月25日起至2021年3月28日(实际搬离房屋之日)止的房屋占有使用费，按每月7,600元计算。事实和理由：2019年3月11日，原告与被告的分公司签订《房屋托管合同》，约定原告将位于上海市浦东新区高科中路2810弄张江公馆小区5栋1103室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限至2022年3月9日止，月租金7,600元，付款方式为月付。合同签订后，原告向被告交付了房屋。2020年初，受新冠疫情影响，被告称经营困难，双方于2020年2月28日签订了补充协议，约定以分期方式支付2020年1月、2月的租金，自2020年3月至2021年2月期间分12期支付，每期应支付1,266.67元。被告承租后，将系争房屋转租给了第三人。2020年9月10日起的租金，被告未支付。分期付款的租金，被告仅支付了五笔。原告于2020年11月22日向被告及其分公司、第三人均发送了解除合同通知，此后第三人拒绝搬出系争房屋。被告分公司的民事责任应由被告承担，第三人延期搬离，应当承担逾期腾退的房屋占有使用费。城市社区服务集团(西安)有限公司未作答辩。第三人吴生华辩称，第三人自2019年起向被告的关联公司承租系争房屋，一年期满后于2020年4月2日续签租赁合同，签约时转租方出示过原告的授权委托书以及相应的房产凭证，续租期限为一年。续租合同签订后，第三人已向转租方支付了一年租金。第三人不清楚原、被告之间合同的履行情况。第三人于2021年3月28日自系争房屋搬出，第三人已足额支付了应付租金，不同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：被告前名称为城市房屋租赁集团(西安)有限公司,其设立了上海分公司。原告是系争房屋登记的产权人。2019年3月11日，原告(托管方、甲方)与被告的分公司(受托方、乙方)签订《房屋托管合同》(电子版)，约定甲方将系争房屋(产证面积71.36平方米)托管给乙方，托管用途为经营长租、短租公寓及办公或配套项目。甲方收租期35个月，托管期36个月，自2019年3月10日至2022年3月9日止。月租金7,600元，付款方式为月付。本合同生效之日起，甲方首月租金与乙方的平台服务费冲抵，次月起每个月25日乙方按月支付甲方租金。第十二条合同的解除第三款，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)；2.非甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元；……。第十三条违约责任，……四、乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告的分公司。2020年2月28日，原告(甲方)与被告的分公司(乙方)签订补充协议(电子版)，约定双方原于2019年3月11日签署《房屋托管合同》，受新冠病毒影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金。乙方未支付甲方2个月租金合计15,200元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年2月期间分期进行支付，每个月支付1,266.67元，其他合同条款不变。补充协议签订后，被告支付了协议约定的分期款项5笔，尚有7笔未支付，另按月支付租金至2020年9月9日。另查明，2020年3月27日，吴生华(承租方、乙方)与被告的关联企业城城不动产管理有限公司上海分公司(出租方、甲方、以下简称城城公司)签订房屋服务合同一份(电子合同)，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2020年4月2日至2021年5月1日止。月租金9,196元。付款方式为年付。附件中约定了会员权益等内容。合同签订前后，城城公司出具了收款收据(共10份)，合计金额94,050元。其中2020年3月27日的收款收据载明押金2,090元、租金(租赁期间2020年4月2日至2021年4月1日)7,910元；其余收据时间为2020年4月16日，载明租金期间为2020年4月2日至2021年4月1日。第三人称前述押金金额是补交上一年度与续租押金的差额，第三人年付租金，根据合同双方约定享受付10个月住12个月的租金优惠。2020年11月22日，原告向被告及其分公司、第三人发送了解除《房屋托管合同》的通知，要求解除与被告签订的《房屋托管合同》、支付欠付租金及违约金，并要求第三人腾退房屋。原告发送给被告及其分公司的函件均遭退回。2020年11月26日，原告向本院提交起诉材料。2021年1月29日，本院向被告发送了起诉状副本。2021年3月28日，原告自第三人处收回系争房屋。审理中，原告更正诉请，对第2项诉请被告支付租金的时间截止2021年1月29日；第4项诉请的起始时间自2021年1月30日起。本院认为，原告与被告分公司就系争房屋签订的《房屋托管合同》以及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。涉案的《房屋托管合同》合同性质符合租赁合同的特性，双方间实为房屋租赁合同关系。原告已履行了出租方的合同义务，交付租赁物给承租人使用。被告及其分公司未按合同约定按期支付租金以及补充协议约定的分期付款义务，显然违反了合同约定。原告据此具有解除合同的权利。2020年11月22日，原告向被告发送了解除合同通知，遭退回。故涉案合同应以原告的起诉状副本送达被告之日即2021年1月29日解除。被告的分公司不具有独立法人资格，相应的民事责任应由被告承担。由于被告方逾期支付租金导致涉案合同提前解除，原告诉请被告支付解除合同违约金以及截止合同解除之日的欠付租金，符合合同约定，本院予以支持。系争房屋由被告的关联公司转租给了第三人，转租合同约定的租金支付方式为年付，租金收据载明转租期限自2020年4月2日至2021年4月1日。现第三人已提交了其支付转租合同租金的凭证，第三人已于诉讼中腾退房屋给原告。原告诉请第三人支付自2021年1月30日起至3月28日止的房屋占有使用费，本院不予支持。前述期间的房屋占有使用费，原告可向其合同相对方主张。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄兰亭与被告城市社区服务集团(西安)有限公司间的《房屋托管合同》于2021年1月29日解除；二、被告城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄兰亭分期未付租金8,866.69元；三、被告城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄兰亭自2020年9月10日起至2021年1月29日止的租金，按每月7,600元计算；四、被告城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄兰亭解除合同违约金45,600元；五、驳回原告黄兰亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,730元，减半收取计865元，由被告城市社区服务集团(西安)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年四月二十五日书记员  卢念腾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。