上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初9276号原告：王洁，女，1977年3月7日生，汉族，住浙江省杭州市。原告：王璋，男，1981年10月23日生，汉族，住浙江省杭州市。上列二原告共同委托诉讼代理人：胡碧玮，浙江横阳律师事务所律师。被告：上海晨晗资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：严昕。第三人：上海千牛投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区创业路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：张威。原告王璋、王洁诉被告上海晨晗资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后依法适用简易程序审理。2021年2月1日，本院依法追加上海千牛投资管理有限公司作为本案第三人，并于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告王璋、王洁的共同委托诉讼代理人胡碧玮到庭参加诉讼，被告上海晨晗资产管理有限公司、第三人上海千牛投资管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王璋、王洁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令第三人迁出上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丁101、201、301、401、501室房屋，第三人迁出后由被告将上述房屋按现状返还原告；3.判令被告支付原告2019年10月22日至2021年3月4日期间的租金人民币(以下币种同)286,664元；4.判令被告支付原告违约金(分三段计算：第一段以2019年10月22日至2020年3月11日的租金82,082元为本金，自2019年10月11日起算；第二段以2020年3月12日至2020年9月11日的租金105,000元为本金，自2020年3月3日起算；第三段以2020年9月12日至2021年3月4日的租金99,582元为本金，自2020年9月3日起算。三段违约金均按每日万分之五的标准，计算至被告实际付款之日止)；5.判令被告按每月17,500元的标准支付原告自合同解除之日起至返还房屋之日止的房屋使用费。事实与理由：2016年5月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丁101、201、301、401、501室房屋出租给被告，约定了租期、租金标准等事项。合同签订当天，原告就将上述房屋交付被告使用。2018年9月起，被告不再支付租金，原告曾提起诉讼，要求被告支付租金、滞纳金，后经法院调解结案。被告欠付2018年9月起的租金至今，却仍将租赁房屋予以转租，其行为显属根本性违约。综上，为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告上海晨晗资产管理有限公司未作答辩。第三人上海千牛投资管理有限公司未作陈述。本院经审理确认如下事实：两原告系上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丁101、201、301、401、501室房屋权利人。2016年5月10日，两原告向案外人王平平出具《委托书》，委托王平平办理上述五套房屋的出租事宜。2016年5月12日，王平平代两原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丁101、201、301、401、501室房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》。该合同第2.1条约定，本合同所约定的租赁期限为十年，自免租期满次日起算。自双方签订《房屋交接书》之日起的4个月为免租期，即甲方免除乙方该4个月的租金。第3.1条约定，年租金20万元，三年内不变，自第四年起，每年在上一年基础上上调5%。第3.2条约定，本合同生效后的15日内，乙方向甲方预付保证金15,000元及半年租金10万元。第3.3条约定，首期租金期满后，租金由乙方每次提前10天向甲方支付，半年一付。若租金支付日恰逢法定休假日，则提前至法定休假日前的最后一个工作日。第4.1条约定，自双方签订《房屋交接书》之日起，即视为甲方向乙方交付了房屋。第8.4条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一，守约方可书面通知违约方解除本合同：……(3)乙方逾期支付租金连续达30天(含)以上的；……第9.2条约定，本合同如提前终止、解除或租赁期限届满时，甲方有权要求乙方于合同终止后的30天内将承租物业返还甲方。乙方返还的承租物业应符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收认可，并结清应承担的费用。甲方收回承租物业后，不得再以任何理由向乙方提出任何的索赔。乙方可在合同终止后的30日内拆除及取回乙方所有的设施、设备。乙方在所规定的日期前未拆除、取回之物品悉归甲方所有。该30天为拆除期，甲方免收租金。第10.1条约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按应付租金的万分之五向甲方支付违约金。上述《房屋租赁合同》签订当日，双方签订《房屋交接书》，原告将五套租赁房屋交付被告。因被告欠付租金，两原告曾起诉至本院，诉请要求解除《房屋租赁合同》，被告返还租赁房屋、支付2018年9月12日起至实际返还房屋之日止的租金、免租期租金、违约金等，案号为(2019)沪0115民初76440号。该案经本院主持调解，双方当事人达成调解协议，本院于2019年10月21日作出民事调解书：“一、被告上海晨晗资产管理有限公司应于2019年11月30日之前支付原告王洁、王璋人民币12万元；二、被告上海晨晗资产管理有限公司应于2020年1月15日之前支付原告王洁、王璋人民币135,000元；三、若被告上海晨晗资产管理有限公司逾期或未支付上述任一期款项，则原告王洁、王璋可就全款申请强制执行；四、案件受理费人民币5,125元，减半收取计人民币2,562.50元，由被告上海晨晗资产管理有限公司承担。”根据调解笔录，上述调解主文第一、二项金额合计255,000元包括2018年9月12日至2019年10月21日期间的租金以及滞纳金、律师费。原告表示，就上述调解书申请强制执行后，因被告没有可供执行的财产，已终结执行；被告就调解书确定的款项至今分文未付。2021年3月4日，本院向被告有效送达本案起诉状副本等材料。原告称，被告向原告支付过保证金15,000元，本案中同意返还被告，并在执行时抵扣被告欠费；被告承租房屋后全部转租给第三人经营“胡桃夹子酒店”；对于合同约定的30天拆除期，原告免收被告使用费；对于合同约定的违约金标准，若法院认为过高，可依法调整。以上事实，有上海市房地产权证、委托书、《房屋租赁合同》《房屋交接书》、(2019)沪0115民初76440号案件调解笔录及民事调解书等以及原告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行。被告未履行民事调解书确定之付款义务，之后又欠付自2019年10月22日起的租金至今，已构成根本性违约，原告依约享有合同解除权。本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持，《房屋租赁合同》于本案诉状副本送达之日解除。合同解除之后，被告应向原告返还租赁房屋，房屋由第三人实际使用，第三人应当迁出。同时，原、被告还应按约结算相关租赁费用，原告要求被告支付自2019年10月22日起至合同解除之日止的租金，具有事实依据和合同依据，本院予以支持。被告在合同解除后仍不返还房屋的，应向原告支付房屋使用费，原告要求被告参照租金标准支付房屋使用费，经查并无不当，本院照准。根据《房屋租赁合同》第9.2条对于拆除期的约定以及原告的意见，被告应付房屋使用费自2021年4月4日起算。被告逾期付款，应承担相应的违约责任。涉案合同约定按应付租金的日万分之五计算违约金，被告未到庭抗辩，本院认为该标准过分高于原告的实际损失，在原告同意本院依法调整违约金标准的情形下，本院以原告实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、被告过错程度以及原告的预期利益等因素，酌情确定被告每日按未付租金的万分之二向原告支付逾期付款违约金。对租赁保证金，原告同意返还被告，经查并无不当，本院作为合同解除的后果在本案中一并予以判决。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告王璋、王洁与被告上海晨晗资产管理有限公司于2016年5月12日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月4日解除；二、第三人上海千牛投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丁101室、201室、301室、401室、501室房屋，并由被告上海晨晗资产管理有限公司将上述房屋返还原告王璋、王洁；三、被告上海晨晗资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告王璋、王洁2019年10月22日至2021年3月4日期间的租金286,664元；四、被告上海晨晗资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内按每日万分之二的标准支付原告王璋、王洁逾期付款违约金至实际支付之日止(分三段计算：1.以82,082元为基数，自2019年10月11日起算；2.以105,000元为基数，自2020年3月3日起算；3.以99,582元为基数，自2020年9月3日起算)；五、被告上海晨晗资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内按每月17,500元的标准支付原告王璋、王洁自2021年4月4日起至实际返还上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丁单元101室、201室、301室、401室、501室房屋之日止的房屋使用费；六、原告王璋、王洁于本判决生效之日起十日内返还被告上海晨晗资产管理有限公司保证金15,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,712元，减半收取计2,356元，由被告上海晨晗资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许瑞芬二〇二一年四月六日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭允可中途退庭的，不影响案件的审理。