广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初23933号原告（反诉被告）深圳某某企业管理有限公司，营业住所地广东省深圳市龙岗区。法定代表人：万某某。委托代理人黄某某，广东广和律师事务所律师。被告（反诉原告）陈某某，女，汉族，身份证住址广东省陆丰市。委托代理人谢某某，广东意本律师事务所律师。委托代理人兰某某，广东意本律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告深圳某某企业管理有限公司（以下简称“某某公司”）委托代理人黄某某、被告委托代理人兰某某与谢某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商铺租赁及运营服务合同》已解除；2.被告向原告支付2020年1月1日起至2020年5月16日期间的租金126184.43元以及逾期付款滞纳金（以当月欠付租金金额为基数，自逾期之日起按每日千分之五计算滞纳金至履行完毕之日止）；3.被告向原告支付2019年3月21日至2019年3月31日、2019年7月1日至2020年5月16日期间的运营管理费32471.8元以及逾期付款滞纳金（以当月欠缴金额为基数，自逾期之日起按每日千分之五计算滞纳金至履行完毕之日止）；4.被告向原告支付2019年3月21日至2019年11月30日期间租金232555.26元以及2019年4月1日至2020年6月30日期间的运营管理费8946.9元，共计241502.16元，并自2020年5月20日起按日千分之五支付滞纳金至履行完毕之日止；5.被告向原告支付2020年5月20日起至搬离商铺之日止期间的房屋占用费及运营管理费，并按日租金的1.5倍支付违约金；6.由被告承担律师费15000元。被告的答辩要点：1.交租日与商圈整体开业具有关联性，商圈未整体开业之前，被告有权拒绝缴纳租金；2.原告未履行忠实运营商圈的义务，被告有权拒绝支付运营管理费；3.案涉合同系原告过错导致，原告要求被告承担律师费与诉讼费没有事实和法律依据。被告的反诉请求：1.原告返还被告两押一租共计89469元；2.原告向被告赔偿损失196295.36元（赔偿明细为：水、电费押金4970.5元、装修费用34924.86元、消防费用18000元、加盟费用2万元、加盟违约金5万元、定制货柜58100元、律师费9000元、网络使用费1300元），并自反诉之日起即2020年7月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至履行完毕之日止。原告的答辩意见要点：1.原告不存在虚假宣传，也没有任何义务保证地铁连廊于2019年5月开启，并不存在过错。原告从未承诺也不可能承诺地铁连廊开启时间，地铁连廊开通并非双方签订或履行合同的前提条件；2.原告未与被告就统一开业时间进行约定，统一开业并非原告的合同义务，被告要求原告单方实现统一开业不符合情理；3.被告已接收铺面进场装修并实际开业，合同目的已经实现，被告主张根本违约致使合同目的无法实现没有事实和法律依据。4.原告不存在违约，无需赔偿被告为经营商铺而委托第三方进行装修、消防改造所支出的费用，被告的水、电押金直接交至物业管理处，应由被告与收款人结算，与原告无关。案件相关情况经审理查明，2019年3月17日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《商铺租赁及运营服务合同》一份，约定由被告向原告承租位于深圳市龙岗区用于经营“某某诚品”品牌百货店，租期为3年，自2019年4月1日至2022年3月31日；租赁保证金61634.2元，水、电费押金4970.5元，起始租金27834.8元／月，自第2年起，每1年递增6%，计租日为免租期结束次日，每月运营管理费为2982.3元，免租期自交付店铺之日起至2019年4月30日止。首月租金及运营管理费于合同签订后的五日内支付，其余月份的租金及运营管理费于当月1日支付。合同有关违约赔偿的处理方式约定如下：合同第十三条第四款约定“乙方逾期交还商铺...每天还应按照合同最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方支付违约金”；合同第十六条第一款约定“...乙方逾期交付租金、运营管理费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之五支付滞纳金”；合同第十六条第七款约定“甲方因向乙方催付租金及其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切诉讼费、律师费...），均由乙方承担”。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金61634.2元及首月租金27834.8元，两押一租共计89469元，运营管理费2982.3元。2019年3月21日，原告与被告签署《某某SPACE店铺接场验收登记表》，确认交付案涉商铺。2019年9月17日，原告向被告送达《通知函》，告知免除被告2019年5月1日至2019年11月30日期间的租金，函件上手写“关于运营管理费：2019年4月至6月份免除，7月份开始正常交”。被告于当日签收函件，并于同日向原告出具《承诺函》，承诺将不再做出任何有损原告商誉的行为。2020年1月7日，原告向被告送达《缴费通知单》，告知被告应缴纳2019年7月份至2020年1月份的运营管理费20876.1元及滞纳金8976.72元、2020年1月份租金27834.8元，共计57687.62元。被告于2020年1月8日签收通知单邮件。2020年4月14日，原告向被告再次发送《缴费通知及法律责任告知函》，告知被告应于2020年4月18日之前缴纳2020年1月1日至2020年4月30日的租金111339.2元，运营管理费29823元及滞纳金45181.85元，共计186344.05元，被告于2020年4月15日签收函件。2020年4月21日，原告向被告发送《履约催告函》，再次通知被告及时缴清拖欠费用，被告于次日签收该催告函。2020年5月15日，原告向被告发出《解除合同通知函》，告知被告尚欠2019年3月、2019年7月至2020年5月期间的运营管理费33863.54元以及2020年1月至2020年5月期间的租金139174元，并通知被告，双方签署的《商铺租赁及运营服务合同》即行解除，将没收租赁保证金。原告提供的《放行条》两份显示，2020年5月27日，被告搬出案涉商铺经营所用柜台、空调等物件，完成搬离手续。原告主张，被告经原告多次催告，拒不履行缴纳租金以及相关费用的行为已构成违约。被告提出反诉，主张原告没有履行开通地铁口，保证案涉商场于2019年5月1日或2019年12月1日整体开业的承诺，以致案涉商铺所在商圈人迹寥寥，案涉商铺经营状况不佳，原告存在根本违约以致合同目的不能实现，并主张由原告赔偿被告为经营案涉产业所支出的相关费用。被告提供的《装修合同》显示，2019年3月26日，被告与案外人深圳市某某装饰设计工程有限公司（以下简称“某某公司”）签订《装修合同》，约定由某某公司承接案涉商铺的装修工程，合同金额54665元，某某公司向被告出具了收到54665元装修款的《收据》。被告提供的《消防申报手续合同》显示，2019年3月29日，被告与案外人深圳市某某有限公司（以下简称“某某公司”）签订《消防申报手续合同》，约定由某某公司负责案涉商铺的二次装修消防改造工程，合同金额18000元。2019年3月29日与2019年10月15日，某某公司分别向被告出具了收到14400元、3600元的《收据》。被告提供的《加盟合同》显示，2019年4月16日，被告与案外人广州某某国际贸易有限公司（以下简称“某某公司”）签订《加盟合同》，约定由被告在案涉商铺区域内销售“某某诚品”系列产品，合同签订之日向某某公司缴纳履约金贰万元，首批交付货款13万元（以实际交纳货款为准），合同有效期为2019年4月16日至2021年4月15日止。合同第十三条约定“合同期内，任何一方违约，应支付违约金5万元”。被告提供的银行账户明细显示，合同签订当天，被告向案外人周某某转账58100元，被告主张该费用系根据加盟合同第三条第三款，依约支付的货柜款58100元。被告提供了其与某某公司员工龚某某的微信聊天记录显示，2019年9月23日，龚向被告发送消息称“您的货单金额是120000元，履约金20000元您有付定金5000元您还需要打款135000元”，被告旋即通过银行转账支付两笔款项至案外人某某公司员工名下银行账户，金额分别为10万元与35000元，共计135000元，并向龚发送了转账截图。被告主张，因案涉商铺无法正常营业，被告未能正常同案外人某某公司履约，原告应向被告赔偿加盟履约金2万元以及违约金5万元。此外，被告提供的网络费用支付凭证显示，被告通过其名下平安银行账户向案外人深圳市某某广播电视网络有限公司转账1300元，被告主张该款项系经营案涉商铺所支付的网络使用费。裁决结果本院认为，原、被告签订的《商铺租赁及运营服务合同》，符合自愿、合法原则，本院予以确认，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。根据本院查明的事实，原告于2020年5月向被告提出解除合同之后，被告于2020年5月27日搬离案涉商铺，原告予以放行。原告在该解除合同通知函中表明了解除租赁合同的意愿，被告以搬离商铺的行为表明其同意解除合同；故原、被告签订的《商铺租赁及运营服务合同》于2020年5月27日解除。原告依约向被告交付了案涉商铺，被告接收后对商铺进行装修。被告主张原告应当履行商圈应当整体开业、地铁口应当启用的义务，没有合同依据，本院不予采纳。即使原告在合同前期存在未能充分履行合同义务的情形，2019年9月17日原告向被告送达《通知函》，减免了被告部分租金及运营管理费，被告签收《通知函》并向原告出具《承诺函》，应视为双方当事人对在前期合同履行过程中的纠纷达成了一致协议，即使原告存在如被告所述的违约行为，亦已通过减免租金和运营管理费的方式承担了相应的责任。因此，对被告要求原告赔偿损失196295.36元并支付相应利息的反诉请求，本院均不予支持。被告在支付首月租金后，未支付其他月份租金和运营管理费。因被告未能按合同约定支付租金，原告提出解除合同符合合同约定，根据租赁合同约定：“租赁期内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”，因此被告要求返还两押一租并要求原告支付逾期付款违约金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。被告仅支付了首月租金，自2020年1月1日至搬离之日即2020年5月27日的租金未支付，考虑到新冠肺炎疫情突然爆发，导致商场疫情防控期间不能正常营业，本院认为，2020年2月1日至2020年4月30日期间的三个月租金，依据最高法院的相关文件精神，本院酌情由被告按合同约定的50%支付，因此被告应支付的租金的月份折算为3.4个月（1+0.5+0.5+0.5+0.9），被告应当按照合同约定向原告支付2020年1月1日至2020年5月27日期间的租金94638.32元。自2019年7月开始的管理费，被告应当按照约定支付，与疫情期间的租金减半同理，2020年2月至4月期间的管理费亦减半收取，则被告应向原告支付2019年7月1日至2020年5月27日的管理费28033.62元。原告在2019年9月17日向被告送达《通知函》时，已承诺免除2019年5月1日至2019年11月30日期间的租金、2019年4月至6月的管理费，原告在本案中要求被告支付以上期间的租金及管理费，有违诚信原则，本院不予支持。虽然租赁合同有约定租金及运营管理费逾期付款违约金计算标准，但该约定过高，且鉴于双方在合同履行前期确实存在纠纷，本院根据案情酌情调整为自被告最后一期租金及管理费逾期之日即2020年5月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。关于原告主张的律师费支出，双方在租赁合同有明确约定，故原告主张被告承担律师费支出15000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告深圳某某企业管理有限公司与被告陈某某签订的《商铺租赁及运营服务合同》于2020年5月27日解除;二、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付案涉商铺2020年1月1日至2020年5月27日期间的租金94638.32元，并自2020年5月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付逾期违约金至履行完毕之日止；三、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付2019年7月1日至2020年5月27日期间运营管理费28033.62元，并自2020年5月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付逾期违约金至履行完毕之日止；四、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付律师代理费15000元；五、驳回原告其他诉讼请求；六、驳回被告全部反诉请求。付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费8790元（原告已预缴)，由原告负担6367元，被告负担2423元；反诉受理费2793元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  赵坤东二〇二一年四月十六日书记员  吴建创