上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初74310号原告：上海钦禾自动化科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王全喜，董事长。委托诉讼代理人：谭岗，上海文拓律师事务所律师。被告：上海尊前电子商务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：曹阳。原告上海钦禾自动化科技有限公司(以下至判决主文前简称钦禾科技公司)与被告上海尊前电子商务有限公司(以下至判决主文前简称尊前商务公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告钦禾科技公司的委托诉讼代理人谭岗到庭参加诉讼，被告尊前商务公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告钦禾科技公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年7月9日解除；2.被告支付原告2019年11月1日至2020年7月9日的租金人民币(币种下同)396,304元(1,598元/天×248天)、2020年7月10日至2020年7月31日的房屋占用费35,156元(1,598元/天×22天)；3.被告支付原告逾期付款违约金，以拖欠租金及占用费431,460元为基数，按每天0.1%的标准，自2019年11月1日计算至实际清偿日止；4.被告支付原告物业管理费、电梯维保费等15,011.24元、2020年5至7月电费2,694.28元。事实与理由：2019年1月原被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于浦东新区秀浦路XXX弄XXX-XXX号房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)用于办公存储、商用体验，房屋面积地上863.66平方米，日租金每平方米1.7元，地下175.70平方米，日租金每平方米1元，租赁期自2019年2月1日至2022年1月31日。合同签订后，原告如约交付房屋，但被告自2019年11月起未再支付租金，故原告于2020年7月9日向被告发出解除通知，后被告于当月31日搬离系争房屋。原告明确，合同约定的租金略高于诉请的金额，现在就按诉请金额来主张；又因合同约定的逾期付款违约金标准过低，并非当事人真实意思，故要求按诉请计算违约金；原告代被告支付了物业费和电费，也需要向被告追偿。综上，原告提出以上诉请。审理中，原告同意将被告支付的保证金35,000元用于抵扣其应付的租金。被告尊前商务公司未作答辩。因被告未到庭发表答辩及质证意见，故本院对原告提交的证据进行审核，确认原告所提交房地产权证、房屋租赁合同、电费账单、物业公司证明的真实性、合法性及关联性；至于承诺书、书面答复、治安案件当场调解协议书、物业服务费缴纳通知书、催缴物业费的函，在本院明确要求原告提交的情况下，原告一直未提供原件，故本院对以上证据的真实性不予确认。本院据此确认如下事实：2019年1月原被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告承租原告的系争房屋，租赁期自2019年2月1日至2022年1月31日；房屋面积地上863.66平方米，日租金每平方米1.7元，地下175.70平方米，日租金每平方米1元，被告应于每季度第一个月前5天内向原告支付租金，逾期一日，则被告需按日租金的0.1%支付违约金；原告交付房屋时，被告应支付保证金35,000元；租赁期间，系争房屋的水电煤、电梯维护、物业管理费用、车位管理费由被告承担。合同签订后，原告交付了房屋，被告支付了保证金。2019年11月起，被告未再支付租金。本院认为，原被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面、切实履行。对于合同解除的问题，第一，根据法律规定，当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同，但应当通知对方。本案中，被告尊前商务公司自2019年11月至2020年7月未支付租金，已使原告收取租金的合同目的不能实现，故原告有权要求解除合同，但因原告未能举证证明该解除通知已到达对方，因此双方的合同并未解除。第二，根据法律规定，当事人一方直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本院据此确认，原被告的《上海市房屋租赁合同》自被告公告期满的2021年1月25日解除。对于租金及房屋占有使用费，因双方合同在2020年7月9日并未解除，故被告仍应支付租金至其搬离之日(2020年7月31日)，具体金额，原告主张按1,598元/天计算270天，与法不悖，本院予以照准。故被告应支付原告租金431,460元，扣除保证金35,000元后，被告还应支付396,460元。对于逾期付款违约金，因被告逾期支付租金，原告有权要求其按约支付相应违约金，但原告要求以欠付租金为基数，按每日千分之一的标准计算，于法无据。现双方约定的每日逾期付款违约金为日租金的0.1%(1,598元×0.1%=1.598元)，与法不悖，本院按此计算：2019年11月至2020年1月为145.42元(1.598元×91天)，2020年2月至4月为284.44元(1.598元×2×89天)，2020年5月1日起，按4.79元/天(1.598元×3)的标准计算至实际清偿日。对于物业管理费、电费，合同约定应由被告支付，但原告提交的物业公司证明中未记载被告拖欠的金额，其又一直未提交物业服务费缴纳通知书、催缴物业费函的原件，故本院对原告主张的物业费金额，不予确认；本院现根据原告提交的电费票据原件(2020年6月、7月)，确认被告应支付原告电费1,026.68元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告上海钦禾自动化科技有限公司与被告上海尊前电子商务有限公司之间关于上海市浦东新区秀浦路XXX弄XXX-XXX号房屋的《上海市房屋租赁合同》于2021年1月25日解除；二、被告上海尊前电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海钦禾自动化科技有限公司租金396,460元(已扣除保证金35,000元)；三、被告上海尊前电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海钦禾自动化科技有限公司逾期付款违约金：2019年11月1日至2020年4月30日为429.86元，2020年5月1日至实际付清第二项判决中的租金之日止，按4.79元/天的标准支付；四、被告上海尊前电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海钦禾自动化科技有限公司电费1,026.68元五、驳回原告上海钦禾自动化科技有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,037元(原告已预交)，减半收取计4,018.50元，由原告上海钦禾自动化科技有限公司负担149.50元，被告上海尊前电子商务有限公司负担3,869元，被告应负之款，于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李世宇二〇二一年四月二日书记员  鲁 昕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……第十条民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。三、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。