北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初20791号原告（反诉被告）：吴钟凯，男，1988年5月10日出生，汉族，住福建省泰宁县。委托诉讼代理人：李梦琳，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，北京京师（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：尹秀兰，女，1956年3月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族。原告（反诉被告）吴钟凯（以下称名字）与被告（反诉原告）尹秀兰（以下称名字）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序公开开庭，由审判员独任审理。吴钟凯的委托诉讼代理人李梦琳，张迪，尹秀兰，链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴钟凯向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间的房屋租赁合同；2.判令尹秀兰返还2019年11月6日-2019年12月5日的租金5000元及押金5000元；3.判令尹秀兰支付违约金5000元；4.判令尹秀兰支付原告的维修费314.8元；5、判令尹秀兰返还水费80元；6、判令链家公司对第2-4项诉请承担连带责任。事实和理由：2019年3月1日，我与尹秀兰、链家公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定我承租尹秀兰位于北京市朝阳区花家地某房屋（以下简称涉案房屋），签订后，屋内马桶、门窗等多处老化严重，燃气管道老化造成燃气泄漏，多次要求尹秀兰维修，未履行维修义务，严重危及我的生命安全，该房屋已经无法实际居住，合同目的无法实现，故诉至法院。尹秀兰对本诉辩称，不同意解除，租金、押金不同意退还。对于水费如果原告有证据证明确实有85元的水费，我可以同意退还原告，但是吴钟凯也有电费没有向我支付。尹秀兰向本院提出反诉请求：1、判令吴钟凯支付2019年12月、2020年1-2月3个月的房租15000元；2.判令吴钟凯支付违约金5000元；4.判令吴钟凯支付物品损失（床和排风扇、防盗门锁芯、插座、灯、下水器、地漏、物业修理费）共计1122元、地砖损坏费用2232元、水电费845.44元。事实和理由：2019年3月吴钟凯承租涉诉房屋时对屋内设施设备做了认真检查，一切完好，2019年9月吴钟凯因个人原因单方擅自解除合同，屋内涉诉涉诉损坏严重，2019年11月3日单方搬走，拒不履行交接手续，给我造成经济损失，故提起反诉。吴钟凯对反诉辩称，不同意尹秀兰的反诉请求。1、合同已经解除，无法继续履行，因为尹秀兰不履行维修义务，导致房屋无法正常使用，双方已经2019年11月5日交接完毕，合同应当在2019年11月3日解除。2、搬离房屋后我就没有再使用过房屋，不应支付房屋租金。3、我不存在违约，不应支付违约金，租赁期间吴钟凯发现燃气管道泄漏，涉案房屋不具备居住条件，尹秀兰不履行维修义务，违反了合同的第10条第3款第2和第3项的约定，我有权单方解除合同，不构成违约。4、我没有损害过涉案房屋的设施，不应承担赔偿责任，尹秀兰主张的产品损坏是正常的产品损耗，本身存在老化。链家公司对本诉、反诉辩称，解除合同由法院判决，其他诉讼请求与我方无关，不发表意见。本案是租赁合同，我方是居间服务，不是同一法律关系，不同意承担连带责任，没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2019年3月1日，乙方吴钟凯与甲方尹秀兰签订《北京市房屋租赁合同》，链家公司作为居间方，约定:乙方从甲方处承租涉案房屋用于居住，租期自2019年3月6日至2020年3月5日，租金标准5000元/月，押一付三，各期租金支付日期2019年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日，押金5000元，租赁期满或合同解除后除抵扣费用、租金以及赔偿责任外，剩余部分如数返还。甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，或交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同。乙方不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除合同。甲方或乙方任一方违约的，应按照月租金的100%支付违约金。吴钟凯提交证据：1、照片，证明屋内燃气管道漏气，存在生命财产安全威胁，无法正常居住；2、录音证据，证明吴钟凯存在垫付维修费用，尹秀兰认可其有维修义务；3、修锁登记单、淘宝购物记录，证明吴钟凯垫付了修理费用；4、双方微信聊天记录，证明吴钟凯维修及垫付的情况；5、用水量截图及缴纳水费截图，证明多交了水费；6、缴纳燃气费的截图，证明已经交费。对以上证据，尹秀兰称，1、真实性不认可，照片经过加工；2、真实性不认可，不完整；3、水龙头和灯的维修费用认可，修锁不认可；4、真实性认可；5、真实性不认可，经我核算只有5元的误差，同意退还这5元；6、燃气费有差额16.832元，吴钟凯应该支付给我。链家公司称，真实性无法核实。尹秀兰提交证据：1、微信聊天记录，证明事发经过；2、插座和地面损坏的照片；3、维修灯、空调及上下水的记录；4、维修票据及物业收费票据；5、水电燃气表的照片；6、2019年10月3日和10月7日的通话录音；7、光盘一份，证明维修录像和沟通聊天记录。对以上证据，吴钟凯称，1、真实性认可，证明目的不认可。2、真实性不认可，证明目的不认可，没有出租时的照片对比，无法证明是原告损坏。3、维修灯具和水池的照片真实性认可，证明目的不认可，维修义务是其的义务，不应向我主张。关于插座和空调的真实性不认可，我搬离房屋时没有损坏。4、真实性不认可，不是正规发票，关联性不认可。5、水表和燃气真实性不认可，不是11月5日拍的照片。6-7、真实性认可，证明目的不认可，双方因为燃气纠纷有纠纷，被告口头承诺修理，但是没有实际修理，也没有实现修理的义务。链家公司称，真实性认可，其他不发表意见。庭审中，经询，1、燃气管道是否泄漏？吴钟凯称，有微信聊天及现场照片，我咨询过燃气公司，没有书面证据。尹秀兰称，燃气没有泄漏。2、燃气管道是否实际维修？双方当事人称，租赁期间没有实际维修。3、吴钟凯是否通知尹秀兰维修燃气管道？吴钟凯称，在微信中通知了尹秀兰维修，2019年10月3日去上门维修过，我没有不同意更换，具体为何没换是因为修理需要支付费用，我不想垫付费用，想等房东来了再修。尹秀兰称，2019年9月30日通知我修燃气，10月3日我联系燃气公司去上门检修燃气罩，燃气公司说换一个软管就可以，吴钟凯不同意换，非要换燃气罩。4、吴钟凯已经交纳9个月租金，即租金交纳至2019年12月5日。6、吴钟凯自认于2019年11月3日搬离涉案房屋。另查，根据双方微信证据及录音证据内容显示：2019年9月30日吴钟凯一方通知尹秀兰燃气泄漏的事情，尹秀兰于2019年10月3日联系燃气公司人员上门维修，但双方对维修方案及费用垫付问题发生争议而维修未果，2019年10月12日尹秀兰又通知吴钟凯更换燃气灶，但吴钟凯回复要走法律程序，此后10月13日至11月1日尹秀兰多次询问吴钟凯更换燃气灶未得到回复，11月3日吴钟凯通知尹秀兰解除合同并搬离涉案房屋。本院认为，本案中，吴钟凯与尹秀兰签订《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。链家公司作为居间方，并非房屋租赁合同相对方，吴钟凯与链家公司如有纠纷，可另行解决。对于双方的争议焦点及法律责任，详言之，根据日常生活经验法则可知，老旧房屋燃气管道老化现象普遍存在，燃气泄漏属于需要及时维修、排查的重大安全事故隐患。本案中，吴钟凯提交的照片及微信证据显示涉案房屋燃气软管存在老化漏气的问题，确实存在一定的燃气中毒或火灾等安全隐患，尹秀兰作为业主，对燃气漏气问题应尽快、积极履行维修义务以确保涉案房屋可以正常居住使用，吴钟凯作为租户，可以要求并需要积极配合尹秀兰在合理期限内维修解决。根据双方提交的微信证据及录音证据可知，在吴钟凯2019年9月30日通知尹秀兰需要维修燃气后，2019年10月3日尹秀兰联系燃气公司人员上门维修，但吴钟凯、尹秀兰对于维修具体事宜发生争议而维修未果，此后，双方并未达成一致如何解决燃气问题，吴钟凯微信通知尹秀兰解除合同。因此，尹秀兰在合理期限内未履行完毕维修义务以解决燃气问题，吴钟凯因燃气问题而主张无法正常使用涉案房屋，吴钟凯按照合同约定行使单方解除权并于2019年11月3日通知尹秀兰解除合同并搬离涉案房屋，已经发生合同解除的效力，尹秀兰并未举证证明吴钟凯在此后存在继续占有使用涉案房屋的情况，故吴钟凯主张解除合同并退还2019年11月6日至12月5日未履行部分的租金并无不当，本院予以支持。同理，尹秀兰反诉要求支付剩余租金，本院不予支持。对于尹秀兰及吴钟凯各自主张对方承担的违约金及赔偿损失、水电费的请求，根据查明事实可知，本案燃气问题的解决需要尹秀兰的积极维修行为及吴钟凯的积极配合，但尹秀兰的维修行为及吴钟凯的配合行为在具体实施过程中均存在不当之处，双方对燃气问题未能及时维修解决而出现合同约定的解除情形以及合同解除的后果均负有过错，故本院综合考虑案情、双方过错程度及双方合理损失，酌情对于双方主张对方承担的违约金及赔偿损失、水电费的请求互相折抵，不再另行判处。对于押金，鉴于双方租赁合同已经解除，尹秀兰并未举证证明存在其他需要抵扣的费用或损失，故吴钟凯主张退还押金符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）吴钟凯与被告（反诉原告）尹秀兰于2019年3月1日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）尹秀兰于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）吴钟凯退还租金5000元；三、被告（反诉原告）尹秀兰于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）吴钟凯退还押金5000元；四、驳回原告（反诉被告）吴钟凯的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）尹秀兰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费184元，由原告（反诉被告）吴钟凯负担（已交纳），反诉案件受理费404元，由被告（反诉原告）尹秀兰负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  魏慧彪二〇二一年四月二十六日书记员  王安然