云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初3372号原告：胡利群，女，1962年8月14日生，汉族，居民，住成都市青白江区。委托诉讼代理人：马骏，蒙自市法源法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：蒙自中建房地产开发经营有限公司。住所地：蒙自市文汇路中段。法定代表人：卢华，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈锐，男，1988年8月23日生，汉族，住蒙自市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵东丽，云南颐高律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告胡利群与被告蒙自中建房地产开发经营有限公司（以下简称蒙自中建房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告胡利群委托诉讼代理人马骏，被告蒙自中建房地产公司委托诉讼代理人赵东丽、陈锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡利群向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告向原告支付从2019年1月1日起至起诉之日止（2020年6月30日）共545天逾期交房违约金25080元，并按48元每日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋止的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月8日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买由被告开发的蒙自市xxx号房，并约定被告应于2018年12月30日前将验收合格的房屋交付给原告，如果逾期交房，逾期交付天数未超过60天的，按每天30元计算违约金，逾期天数超过60天后，按原告已付款的0.02%乘以实际逾期天数计算违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告至今未将验收合格的房屋交付给原告，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告蒙自中建房地产公司辩称，首先，蒙自市南湖国际小区内部有一条防洪河流—犁江河，在南湖国际小区设计规划图纸时，蒙自市政府告知被告，犁江河将改道，可以对该条河流进行规划，故被告在设计图纸时，将小区的消防扑救场所设计到了河道里，该图纸通过了审批手续，蒙自市政府对犁江河至今迟迟不予改道，住建部门没有考虑实际情况，认为被告的消防扑救场所面积不够，不符合规范，验收不予通过，这一事实是被告无法预见、不可掌控的，过错不在被告，被告正在寻求救济途径，但是由于政府原因验收不能这一不可抗力因素导致的逾期违约金损失，不应由被告承担，且房屋无法交付，双方合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同，因此被告现在正式告知原告，依法解除原告与被告签订的《商品房购销合同》。其次，被告提出每天按30元计算违约金合情合理合法，如果原告无法接受，被告请求法院同意被告提起反诉，解除与原告的《商品房购销合同》，因犁江河不改道，被告的消防扑救场所永远无法达到消防验收要求，所产生的违约金一直增加，将给被告造成无法预估的巨大损失，因此被告只能通过解除购房合同进行止损，但因不可抗力因素产生的逾期交房违约金不应由被告承担。第三，合同约定的违约金计算方法所得违约金明显高于市场价格，请求法院给合原、被告的实际损失、政府行为等不可抗力因素，依据《合同法解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对违约金酌情予以减少。第四，2018年12月，南湖国际小区已经建设完毕，2019年10月第一批业主开始接房，由于政府不可抗力原因，无法验收，导致被告无法合法交房，这期间产生的逾期交房违约金不应由被告承担，被告只能承担因工期延误导致逾期交房的违约金，因此，原告的逾期交房时间计算不正确，应予调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的居民身份证、企业信用信息公示报告、商品房购销合同及特别补充协议及被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、蒙国用（2012）第××号土地使用权证、蒙国用（2012）第××号土地使用权证、商品房预售许可证明、建设工程竣工验收备案表，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：一、被告提交以下证据：第一组：商品房购销合同补充协议、收据各一份，欲证实已经有200余户业主认可违约金用于抵扣车位认购金，且违约金按30元/天标准计算。第二组：建设工程质量整改通知单、消防总平面图各一份，欲证实因为政府方面的原因，导致被告建设的小区无法验收交房。二、本院为查明案件事实，依职权调取以下证据：蒙自市城乡规划管理处出具的《关于云南省蒙自市规划情况”的情况回复》及《关于“蒙自市工程竣工验收”的回复》、红河州消防救援支队作出的《关于云南省蒙自市人民法院的函的复函》、蒙自市水利局出具的《关于南湖国际小区犁江河改道情况的复函》各一份，用以证实蒙自市申报消防设计审核情况、验收情况及犁江河整治情况。三、根据被告申请，本院委托云南通达土地房地产资产评估有限公司作出云通房评2021-0315号《房地产估价报告》，证实蒙自市同地段房屋租金为103.38元／㎡·年。本院认为，一、被告提交的第一组证据，与本案不具有关联性，不予采信；第二组证据，具有真实性、合法性、关联性，但无相应证据印证被告的证明目的，并能证实截止2020年9月23日，被告开发的蒙自市消防安全需进行整改的事实。二、对本院依职权调取的证据，对证据真实性、合法性、关联性及证明目的予以确认。三、对云通房评2021－0315号《房地产估价报告》真实性、合法性、关联性及证明目的予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年6月8日，原告为乙方，被告为甲方，签订《商品房购销合同》，约定“第一条、项目建设依据。甲方以出让方式取得位于蒙自市南侧［地块号］Ｆ－（3）－84Ｆ－（3）－1的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地。［土地使用权证号］：蒙国用（2012）第××号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，［项目名称］：南湖国际一期。建设工程规划许可证号：建字第532522201507003号。第二条、商品房销售依据。乙方购买的商品房为预售商品房。批准预售商品房的机关：红河州住房城乡建设局，商品房预售许可证号：预许红字（201727）号。第三条、乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品住房（以下简称该商品房），其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：xxx号房，属钢筋混凝土结构……第四条、计价方式与价款。甲乙双方约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2.按建筑面积计价，该商品房建筑面积为74.83平方米，单价为人民币（币种）每平方米3207.59元，总金额为240024.00元整……第七条、交付期限。甲方应于2018年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方……第九条、甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列［一］种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止陆拾天内，甲方按每天叁拾元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期陆拾天后，甲方按下列［2］种约定承担违约责任……2.甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行……”。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款240024元。另查明，根据红河州消防救援支队关于《云南省蒙自市人民法院的函的复函》，被告方已在该工程报审图纸中注明，犁江河规划位于小区外，不穿过该小区，设计图平面布局按照《建筑设计防火规范》ＧＢ50016－2014第7.2.1条、7.2.2条的规定，符合消防技术标准规范要求。根据蒙自市水利局作出的蒙水复［2020］16号《蒙自市水利局关于南湖国际小区犁江河改道情况的复函》，犁江河河道防洪灌溉工程即《蒙自市润蒙水源引水工程》，于2011年经红河州水利局批准建设，2012年3月开工，2013年完工，建设内容包括途经蒙自市，目前该河道维持工程竣工现状，并未改道，被告未向蒙自市水利局递交过关于犁江河改道的申请，蒙自市水利局也未办理过犁江河河道改道的审批手续。根据蒙自市城乡规划管理处作出的《关于蒙自市工程竣工验收的回复》，截止2021年1月7日，蒙自市项目因存在机动车位数不满足规划设计条件要求等问题，未通过竣工规划核实。根据蒙自市工程质量监督站作出的质监（蒙）改字第（2020）36号《建设工程（消防）质量整改通知单》，截止2020年12月1日，蒙自市项目存在消防回车场及消防扑救面未按审查合格的消防设计图纸完成、消防避难间未按审查合格的消防设计图纸安装防火窗防火门等问题。2021年3月9日，蒙自市经建设、监理、施工、设计、勘查五方签章验收合格，竣工验收备案文件于2021年3月24日予以备案。同时，被告于2021年3月9日通过短信通知原告接房，原告以被告通知原告接房时，未能出具《竣工验收备案表》为由，未与被告办理房屋交接手续。在诉讼过程中，被告申请对蒙自市同地段同类型房屋租金标准进行评估，以确定因被告逾期交房给原告造成的损失。经本院征求双方当事人意见，选定类案（2020）云2503民初3317号案件对蒙自市同地段同类型房屋单位租金进行评估。2021年3月11日，本院指定云南通达土地房地产资产评估有限公司进行评估，2021年3月24日，云南通达土地房地产资产评估有限公司作出云通房评2021-0315号《房地产估价报告》，结论为南湖国际一期房屋单位租金为103.38元／㎡·年。审理中，原告认为违约金应计算至项目竣工验收备案文件备案之日，即违约金应计算至2021年3月24日。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1.原、被告签订的《商品房购销合同》应否解除；2.逾期交房违约金如何认定。针对上述争议焦点，本院评判如下：一、关于《商品房购销合同》应否解除的问题。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法、有效，原、被告双方应按诚实信用原则全面、完全地履行合同义务。根据查明事实，原告已按合同约定向被告支付了购房款，全面、完全地履行了合同义务，被告开发建设的蒙自市于2021年3月9日才经建设、监理、施工、设计、勘查五方签章验收合格，是由于小区存在机动车位数不满足规划设计条件要求等问题需进行整改导致，对被告称由于政府原因验收不能，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，单方通知原告解除《商品房购销合同》的陈述，无证据证实，本院不予支持，故原、被告签订的《商品房购销合同》应继续履行，现蒙自市已经建设、监理、施工、设计、勘查五方签章验收合格，房屋具备交房条件，原、被告双方应及时办理房屋交接手续。二、关于逾期交房违约金的认定。根据云通房评2021-0315号《房地产估价报告》，蒙自市同地段同类型房屋单位租金为103.38元／㎡·年，故因被告逾期交房给原告造成的损失上浮30%为134.39元／㎡·年（103.38元／㎡·年＋103.38元／㎡·年×30%），根据原、被告签订的《商品房购销合同》第九条的约定，被告逾期交房60天内，按30元／天计算违约金，超过60天后，按原告已付款的0.02%乘以实际逾期天数计算违约金，结合原告购买的房屋面积及双方约定的购房款，违约金为234.15元／㎡·年（240024元×0.02%×365天÷74.83㎡），已超过被告逾期交房造成原告的损失30%，故双方约定违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，对被告要求减少违约金的请求，本院予以支持，根据原告所购房屋面积、云通房评2021-0315号《房地产估价报告》，违约金为27.55元／天（74.83㎡×134.39元／㎡·年÷365天），结合被告所作的同意按30元／天标准计算违约金的陈述，本院认定本案违约金按30元／天标准计算。关于逾期交房违约金起止时间的认定。结合原、被告约定的交房时间及被告开发的蒙自市竣工验收合格时间、通知接房时间，逾期交房违约金从2019年1月1日计算至2021年3月9日。对原告称，违约金应计算至2021年3月24日的陈述，无事实依据，本院不予支持。对被告称，由于政府不可抗力原因，无法验收，导致被告无法合法交房，这期间产生的逾期交房违约金不应由被告承担的辩解，无证据证实，本院不予支持。综上，本院认定2019年1月1日至2021年3月9日期间逾期交房违约金为23940元（798天×30元／天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告胡利群与被告蒙自中建房地产开发经营有限公司于2018年6月8日签订的《商品房购销合同》继续履行。二、原告胡利群与被告蒙自中建房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内办理蒙自市xxx号房交接手续。三、被告蒙自中建房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告胡利群逾期交房违约金23940元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元，由原告胡利群负担29.50元，由被告蒙自中建房地产开发经营有限公司负担398.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  陈玉莹人民陪审员  马 智人民陪审员  李海涛二〇二一年四月二十五日书 记 员  贾云双