北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0107民初65号原告：北京和嘉汇商业管理有限公司，住所地北京市石景山区阜石路165号院2号楼201室。统一社会信用代码：91110107318390264R。法定代表人：邓先平，总经理。委托诉讼代理人：顾子君，女，1984年10月31日出生，汉族，北京和嘉汇商业管理有限公司员工，住北京市海淀区。被告：北京百贝高管理咨询有限公司，住所地北京市石景山区阜石路165号院2号楼3层302-2。统一社会信用代码：91110107357929787X。法定代表人：姚兰，总经理。原告北京和嘉汇商业管理有限公司（以下简称：和嘉汇公司）与被告北京百贝高管理咨询有限公司（以下简称：百贝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告和嘉汇公司的委托诉讼代理人顾子君，被告百贝公司的法定代表人姚兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和嘉汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2015年7月1日签订的《商铺租赁合同书》解除；2.判令被告支付原告租金1096835元（含税费，2019年7月1日至2021年3月31日止）；3.判令被告支付原告违约金3845228（按日1%标准计算，从2019年7月1日起至2021年3月18日）；4.判令被告将位于北京市石景山区XXX3层西侧朝阳位置场地腾退交还原告，并按照每日6126.23元的标准支付原告房屋使用费至实际腾退房屋之日止；5.案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年7月1日，原告与被告签订《商品租赁合同书》，约定：被告承租原告位于北京市石景山区XXX3层西侧朝阳位置场地，使用面积513.8平方米，用于经营游泳培训及儿童娱乐等项目，租赁期限自2015年7月1日至2025年1月31日止。同时，合同第三条约定：被告应当于2019年7月1日、10月1日分别缴纳季度租金172299元、178041元，于2020年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日分别缴纳季度租金各180912元，并按照税率3%计支付相应税费。合同第六条第7款约定：被告逾期缴纳房屋租金的，每逾期一日按欠缴租金额的1%向原告承担违约责任。逾期超过30日，原告有权解除合同，被告交纳的房屋保证金不予退还，并且被告应按实际占用房屋的天数缴纳房屋占用费，占用费标准按正常租金标准的3倍计算。合同签订后，原告按照合同约定交付了标的房屋，但被告未按照约定履行支付义务，一直拖欠租金。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告百贝公司辩称，就2019年欠款部分，双方在2020年达成还款协议，最终欠款协调到20万元，7月1日之前可以把欠款还清，但是因为去年疫情1月份开始被告无法正常营业，导致这部分费用无法履行。因为被告是教育培训，所经营的是儿童游泳，冬天本就是淡季，而夏季却赶上疫情，无法保证正常经营。租赁场地于11月份又开始整体外地面装修，本身会员上课量就下降，被告的广告牌子亦被拆掉了，导致无法正常营业。当时是原告给了几个月免租，所以原告所要求到2021年3月18日时间节点是不合适的，一共欠租金56万多，一个月6万元，2020年5、6、7、8、9、10没有交付，11、12月份租金交了，实际上被告只欠6个月房租和2019年的租金20万元，一共是56万多。56万多其中有20万元是疫情之前，双方是有协商的，如果说没有此次协商，可能被告后续也不会欠款，就停止合作了。此外，被告是教育培训行业，将近有2000个会员，如果马上解除合同肯定会造成恶劣影响，在疫情期间被告也无条件给会员做了免费延期，同时也在继续履行会员服务，还要在未来承担相应时间成本，如果解除合同，关于2000多名会员的处理，比较麻烦。因此，不同意解除合同，对于欠款20万元欠款同意支付，但疫情期间的不同意支付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月，甲方（原告）与乙方（被告）签订商铺租赁合同书，约定甲方向乙方提供北京市石景山区XXX3层西侧朝阳位置使用面积为513.8平方米的场地，用于经营婴童游泳、儿童娱乐、水上乐园、游泳培训、早教、婴童用品、玩具、服装鞋帽、母婴儿童服务、水吧项目。免租期为2015年7月1日起，至2015年10月31日止。免租期不计算房屋租金。合同租赁期自2015年11月1日至2025年1月31日止。甲方移交房屋时间为乙方按合同约定缴纳首期租金和房屋保证金后3个工作日内，非乙方原因导致乙方无法进场施工，乙方除正常缴纳费用以外，装修免租期自甲方实际交付房屋之日起相应顺延，甲方逾期15日内未交付给乙方场地，则乙方有权解除本合同，甲方应赔偿乙方相应经济损失。自合同签订之日起10日内，乙方向甲方缴纳计54698.00元作为房屋保证金，甲方收取该项保证金后向乙方开具收款收据，房屋保证金作为乙方履行合同担保，合同履行结束10天内，甲方将乙方保证金全额无息退还。乙方经营产生的水、电、及其他费用应根据相关规定自行缴纳。乙方缴纳甲方一切费用，须汇入甲方指定账户，甲方在收到乙方足额缴纳的租金后，为乙方开具发票（乙方支付发票额度3%）。甲方的权利、义务：甲方应尊重乙方经营权利和特点，乙方在经营范围内不违反法律、法规及甲方声誉的经营活动，不受甲方干预。甲方应给乙方提供适合乙方经营特点的经营条件，为乙方经营活动提供方便。保证乙方正常经营时间内水、电、空调、消防、燃气及设备间通风口等设施的正常供应。甲方保证产权范围内电梯、空调、燃气（承租人按照对标的房屋自营需求自行申请或报装上述装置和计量装置（相关费用由承租人承担，甲方有义务积极协助乙方完成申报）、24小时热水等设施（计费标准以物业为准约每吨70元人民币）、设备按规定时间正常运行和使用，保证乙方顾客的正常出入及紧急疏散通道的畅通。合同有效期内，出租人有权决定将标的房屋设定抵押或任何其他的担保权，亦有权将标的房屋全部转让于第三方。但出租人应及时通知承租人，并确保承租人依据本合同所享有的权利不因此受到影响。甲方向乙方提供承租区域相关产权手续，甲方提供的相关产权手续须和甲方名称相符或一致，如产权不属于甲方所有，甲方必须向乙方提供产权方出具转租证明和相关证明文件，甲方须向乙方提供房产产权手续（非个人产权须加盖产权单位公章），原始建筑消防验收文件，整层原始平面图等。如果甲方不能在乙方合同签订十个工作日提供相关的报验手续文件，报验手续包括房屋产权证、消防验收文件等。乙方免租期应在原有基础上增加相应的天数。甲方向乙方提供承租区域上下水、电、消防等设施，上下水接口、电接口预留、消防等设备保证完好无损。甲方尊重乙方经营权利，不干涉乙方的正常经营活动。甲方负责给乙方提供厕所及设备间上下水（饮用水）的位置和管道，保证乙方设计的厕所及设备间位置的正常施工和使用；甲方保证根据乙方提供的图纸和方案对乙方区域内的消防进行施工（施工费用由乙方承担），消防施工范围包括：消防喷淋，消防烟感，消防手报，消防强排烟，声光报警等一切与消防有关的项目，甲方保证乙方消防信号系统及水路系统的免费接入大厦系统中且与整体消防中控室联动，并符合消防验收要求。甲方要保证在乙方租赁区域内的管道及水、电线路变更正常工作和施工，需要停水，停电的甲方负责进行协调。甲方保证给乙方提供有24小时能独立出入的消防疏散通道及正常电梯通道：消防疏散通道要保证符合消防规范要求。甲方要保证在其房屋门头及临街位置为乙方提供不低于租赁位置临街窗户高度广告牌匾及店铺招牌，甲方承诺将相应户外广告位置在乙方承租期内给乙方免费使用。乙方自行进行广告及门头：OGO牌匾设计及安装，尺寸可根据实际情况确定。甲方不得以任何形式遮挡乙方整体租区建筑物外立面临街窗户。甲方保证乙方租赁限期内，甲方标的房屋出租区范围内禁止招租及经营、宣传、以营利及配套服务为目的的婴童游泳、洗澡、游泳教学、水上娱乐等相关的行业，保证乙方为甲方标的房屋承租方唯一业态。乙方的权利、义务：租赁期间，如乙方已是额支付租金、押金及其他相关费用，并遵守合同的所有条款，甲方不得干扰乙方正常使用承租房屋。乙方应以自己的企业名称从事经营活动，具备合法经营的一切条件，经营过程中必须严格遵守国家的法律、法规，服从政府各职能部门的执法检查管理。乙方在经营过程中违反国家政策的侵犯或连带甲方权利造成的名誉、经济等损失及后果由乙方承担、补偿。合同期内，乙方在正常缴纳租金情况下对所用场地享有使用权。在乙方租赁期间，如因乙方原因导致不能正常营业，乙方需要正常缴纳租金。乙方在经营期间，必须自觉维护声誉和企业形象，不得以任何形式和理由损害甲方声誉和利益。乙方必须遵守和执行国家及甲方有关广场的公共安全、各种通道、道路、停车场的管理以及国家关于防火、防盗、用电、消防、文化许可、环境卫生管理规定。合同期满未再续约，或乙方违反合同经甲方同意终止时，在无任何欠费情况下乙方应在三十天内负责一切设备、设施、商品和可移动装修物撤离：甲方无权干涉。甲方有权要求乙方按原状交还房屋。乙方结合其经营条件及特点经常性的与甲方加强合作，开展有影响的经营活动，共同提高双方的社会效益及经营效益。经营期间乙方发生的债权、债务均由乙方承担一切责任，甲方不承担-一切责任。乙方的上岗人员必须遵守国家法律及甲方的规章制度，维护公共设施。乙方公共走廊通道区域由乙方装修、装饰、设计、维护独立使用，未经乙方同意甲方不得在通道区域内进行其他广告宣传及经营。因乙方责任引起顾客投诉、索赔或行政机关的管理、检查、罚没等所发生费均由乙方承担。乙方施工应符合国家相关标准。不能对楼体进行损坏，如乙方违反相关规定，由此造成的一切后果及经济损失。双方有关违约责任约定：1.双方合作经营期间，甲方调整需调整乙方位置及面积或直至解除本合同，甲方应提前30天通知乙方，得到乙方书面同意并根据实际情况赔偿乙方的相关经济损失后方可调整。2.凡产权属于甲方设备由甲方负责维修，如甲方怠于履行维修义务或因情况紧急，在征得甲方同意后由乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。凡产权属于乙方的设备，应由乙方负责维修，因情况紧急，乙方同意甲方紧急维修的，所产生的维修费用应由乙方支付。3.由于甲方原因使乙方不能正常经营长达一天及以上，乙方可免交该期间的租金；如因甲方原因使乙方不能正常经营长达30日及以上，乙方有权解除合同，且甲方应赔偿乙方的相关经济损失。4.双方在经营期间由于乙方自身原因提前中断经营的，乙方须征得甲方同意，并赔偿甲方本合同中约定的双倍房屋押金作为违约金。5.租赁期间乙方如特殊情况停止营业时间，无需甲方审批同意方可进行，停业期间所产生的各项费用由乙方承担。6.乙方必须严格遵守国家的《消防法》《安全法》及治安管理办法规定，保证消防通道畅通，保证气源、电源安全。定期对员工进行消防安全培训，并接受广场保卫、行政科室和物业公司定期的或不定期的消防安全隐患等检查，如因乙方原因给甲方造成损失的，由乙方赔偿给甲方造成的损失。7.乙方逾期交纳房屋租金的，每逾期一日按欠交租金额的1%向甲方承担违约责任。逾期超过30日，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方交纳的房屋保证金不予退还，并且乙方应按实际占用房屋的天数交纳房屋占用费，占用费标准按正常租金标准的3倍计算。8.如因甲方原因导致合同提前终止，甲方应向乙方承担违约责任，甲方无条件退还乙方房屋押金，并赔付乙方相应的经济损失.如因甲方违反第四条第12款同行业禁止约定，乙方有权解除合同，甲方应赔付乙方合同期内相应的经济损失，并无条件退还乙方押金，如甲方赔付乙方所有经济损失后，乙方要求继续履行合同，甲方须保证乙方仍为甲方标的房屋承租区域的唯一行业。关于双方免责条款约定：1.因不可抗力的原因导致双方损失，互不承担责任。2.因国家政策发生变化使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。3.其他双方认为可以免责的。关于合同变更、解除约定：合同条款中的未尽事宜或合同条款发生变更，双方《根据中华人民共和国合同法》有关规定，在友好协商达成共识后，签订书面协议，作为本合同的有效附件，经双方委托人同意后，与本合同具有同等法律效力。租赁期满或合同解除后30日，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。上述合同签订后，原告将租赁房屋交付被告进行装修后进行幼儿教育培训等经营使用。2020年1月15日，原告向被告送达签署《还款通知》，其中主要载明：根据双方签订的商铺租赁合同书，被告2019年7月1日至2019年9月30日欠缴租金172299元，2019年10月1日至2019年12月31日欠缴租金350340元；考虑到双方多年合作与实际经营状况，原告针对被告做出自2019年7月1日至2019年12月31日减免部分租金的优惠政策，减免后金额为280272元，被告于1月16日前缴纳80272元以表接受此通知约定，剩余欠款于2020年7月1日起与租金一同缴纳（详见附件：标的房屋租金还款支付表），租金按期支付，如被告不能按约定期限缴纳以尚欠款及租金，原告有权停止租金减免优惠政策，同时依照约定解除合同，被告并按每逾期一日欠缴租金的1%向原告承担违约责任。双方均认可，被告于2020年1月16日前向原告按约定支付了2019年7月1日至2019年12月31日期间欠付的租金80272元，该期间欠付剩余租金20万元未交纳。原告主张因被告逾期支付该部分欠付租金，故有权停止租金减免政策，不再减免相应租金，除被告支付该期间欠付270068元租金外，被告应按照每日1%标准支付违约金。经询问，被告表示，同意支付欠付20万元部分的租金，未能及时交纳该部分租金是因疫情不可抗力事由，疫情期间原告把经营区域关闭，导致无法正常履约，原告违约行为在先，且约定违约金数额过高，即便构成违约，原告主张亦不合理。原告主张被告支付2019年7月1日至2020年3月31日期间欠付租金1054019元。双方均认可被告已于2020年1月16日前按约定已支付欠付的2019年12月31日之前的租金80273元以及2020年11月、12月这两个月租金合计120608元。被告主张于2020年7月1日就所欠付的20万元租金及2020年1月至7月租金应一并交纳，但因疫情不可抗力因素，其于2020年3月整体放假停业，无力承担该部分租金，根据有关政策规定，2020年2月、3月、4月租金原告应予减免。2020年5月至8月期间未支付租金是因为租赁区域西门出入口被封门，期间整个公寓就一个东门，会员无法进入其租赁的三层区域，亦无法实际经营，至到2020年9月1日才打开西门出入口开始正常营业。2020年9月、10月因刚开始营业，确实困难，未交纳该期间的租金。原告陈述称，疫情期间租赁区域的出入的西门确实封闭，8月份西门才予以开放，当时就A座一个东门可以进入租赁区域，但不能直接进入被告的租赁区域，但可通过二层再到三层的租赁区域。关于2021年1月至3月期间未交纳租金的原因。被告表示，自2020年11月29日开始，原告及产权方在租赁区域外围搭建围挡进行装修，影响到其正常经营，双方就免租或赔偿问题未能达成一致意见，原告承诺按照每天每平米2元、合计154天给予赔偿，被告主张按照每天每平方米4元予以赔偿，但就赔偿期间及金额问题未能达成一致意见。原告表示，自2020年11月28日开始，产权方对租赁区域外围进行围挡装修，装修计划到2021年4月31日，其承诺给予154天按照每天每平米2元给予赔偿，双方就此未能达成一致意见，但被告应正常缴纳租金。被告亦表示，其应该缴纳租金与原告就该部分损失赔偿问题系不同问题。双方均表示就外围装修产生的赔偿问题与租金交纳问题分别解决。另，2021年1月22日，北京市体育局发布《关于进一步做好疫情防控工作的通知》其中载明：鉴于当前疫情形势，2021年1月23日起大兴区暂停所有线下体育活动，其他区暂停线下向中小学生的室内体育培训活动和室外集体项目培训活动。被告表示，因有关部门通知要求，其于2021年1月22日至3月2日期间处于停业状态。其已经于2021年3月2日开始复工经营。本院认为，租赁合同中，出租方的主要义务是将符合约定的租赁标的交付承租方使用和收益，并在租赁期间保持租赁物处于适租状态。承租人的主要义务是按约定向出租人及时足额支付租金对价。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反、法律行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应当遵照诚信原则全面及时履行各自的义务。结合查明的事实及双方诉辩意见，本案争议焦点：一是原告是否享有合同约定或法定解除权，租赁合同目的是否不能实现问题；二是被告应否支付欠付租金及违约责任承担问题。一、关于原告请求解除租赁合同的主张是否成立问题。首先，根据《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《合同法》第一百十一七条、第一百一十八条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应在合理期间内提供证明。同时，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》有关规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。自2020年1月24日至6月5日期间及其后一段时期，因新冠疫情影响，本市实施一级、二级、三级疫情防控措施。本案中，被告承租房屋用于幼儿教育培训等项目经营，相关疫情及防控措施必然对被告经营及营业收益等产生重大影响。被告承租房屋用于幼儿教育培训项目等经营使用，其主张因疫情及防控措施不可抗力因素的影响导致迟延支付租金而不构成根本违约的意见，有事实和法律依据，本院予以采纳。因此，关于原告请求解除合同、被告腾退场地主张，本院不予支持。其次，当事人协商一致，可以变更合同。民事法律行为可以附条件。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。本案中，根据双方于2020年1月15日签署的《还款通知》所载明内容，被告应于2021年1月16日前缴纳80272元，剩余欠款于2020年7月1日起与租金一同缴纳，否则原告有权停止租金减免优惠政策。据此，合同履行过程中，双方通过该补充协议方式实际改变了此前租赁合同中租金数额及支付期限的约定，即被告于2020年1月16日前履行支付欠付租金80272元义务后，2019年10月1日至2019年12月31日期间的其余欠付租金20万元应于7月1日起与租金一同缴纳。被告虽按约定履行了支付欠付租金80272元义务，并未按约定支付2020年1月1日至2020年7月1日期间的租金及2019年10月1日至2019年12月31日期间其余欠付20万元租金。如上所述，被告主张因疫情及防控措施等不可抗力因素导致经营困难，无力支付上述欠付租金而不构成根本违约的抗辩意见，有正当事由，本院予以采纳。对原告主张因被告逾期支付欠付租金，有权停止租金减免优惠政策的意见，本院不予采纳。二、关于被告应支付欠付租金数额及租金减免问题。首先，原告请求被告支付欠付的2019年10月1日至2019年12月31日期间欠付的租金20万元，被告亦表示同意，本院不持异议。被告未按约定支付该部分租金系受疫情影响经营困难而致，虽其不构成根本违约，但被告迟延支付该部分租金，也必然导致原告该部分租金利息损失。原告请求按照按日1%标准要求被告支付违约金的主张，被告认为违约金约定过高，且主张不可抗力抗辩。对此，针对被告所欠付的20万元租金，根据公平原则和诚实信用原则，结合双方约定、被告过错程度、原告实际损失、疫情对合同履行影响程度等因素，本院酌情确定被告支付自2020年7月2日起至2021年3月18日止期间的合理利息损失。对于原告主张过高主张部分，本院不予支持。其次，根据查明的事实，案涉整个租赁区域因疫情防控等事由，导致被告正常进出西门被封闭，而仅留有东门出入，有关疫情防控措施也必然会影响有关人员出入，进而对被告正常经营状况造成一定影响。对此，双方应当根据公平原则协商解决，在双方未能协商一致前提下，关于被告应减免相应租金的主张，结合双方有关陈述意见，在案证据材料，并综合考虑到被告营业性质、疫情防控期间及防控等级等对租赁合同履行影响程等因素，根据公平原则，本院酌定减免被告自2020年1月1日至12月31日期间共计四个月租金。扣除被告已支付的2020年11月、12月期间租金合计120608元，被告应支付2020年1月1日至12月31日期间共计欠付6个月租金，合计603040（180912×4-120608）元。如上所述，对原告请求被告给付逾期支付该部分租金所对应的利息损失的合理主张，本院予以支持。具体期间，结合合同履行状况及原告主张，本院酌情确定。最后，被告认可自2020年11月28日起租赁区域搭建围挡装修，但主张因双方就搭建围挡装修损失补偿问题未能达成一致意见，进而导致未支付2020年1月1日至3月31日期间的租金。由于双方均表示就该期间损失补偿问题另行解决，故原告请求被告支付2021年1月1日至3月31日期间租金合计180912元的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告请求被告承担该期间逾期支付租金违约金的主张，因被告的相关抗辩意见，属合理抗辩事由，故对原告的相关主张，不予支持。综上所述，依照《民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告北京百贝高管理咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京和嘉汇商业管理有限公司租金200000元（期间自2019年10月1日起至2019年12月31日止），并支付利息损失（以200000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自2020年7月2日起至2021年3月18日止）；二、被告北京百贝高管理咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京和嘉汇商业管理有限公司租金603040元（期间自2020年1月1日起至2020年10月31日止），并支付利息损失（以603040元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自2020年11月1日起至2021年3月18日止）；三、被告北京百贝高管理咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京和嘉汇商业管理有限公司租金180912元（期间自2021年1月1日起至2021年3月31日止）；四、驳回原告北京和嘉汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46336元，由原告北京和嘉汇商业管理有限公司负担37069元（已交纳15431元，其余于本判决生效后七日内交纳），由被告北京百贝高管理咨询有限公司负担9267元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张英周二〇二一年四月十五日法官助理 车玉龙书 记 员 李 璐-16--1-