文书内容上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初18975号原告：上海恒联物业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：忻智发，董事长。委托诉讼代理人：闻耀嗣，男。被告：钟倩，女，1978年11月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海恒联物业有限公司诉被告钟倩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海恒联物业有限公司的委托诉讼代理人闻耀嗣、被告钟倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海恒联物业有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付自2017年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费人民币(以下币种均同)6,547.20元；2.判令被告支付违约金17,629.97元；3．判令被告支付自2017年4月1日起至2018年12月31日止的地面机动车车位停车费(2辆车)共计5,040元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告支付违约金600元；被告放弃第3项诉讼请求。事实和理由：被告钟倩为上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的业主，房屋建筑面积139.90平方米。原告为坐落于上海市浦东新区浦东南路3666弄的华南名苑小区(以下简称系争小区)的物业管服务单位，依据物业管理相关法律法规及与上海市浦东新区华南名苑业主大会签订的《物业服务合同》约定，按建筑面积1.95元/月/平方米收取物业服务费。原告依据服务合同《物业服务合同》对系争小区实行秩序维护、保洁、保绿、车辆管理及设施设备维修养护等物业服务工作。在原告提供物业服务期间，被告欠交自2017年1月1日起至2018年12月31日止(24个月)物业服务费6,547.20元。故原告现起诉来院，要求判如诉请。钟倩辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告确系系争房屋的业主，确未支付自2017年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费确，被告对房屋面积及欠费期间均认可。被告未支付物业服务费的理由是：1.对1.95元/月/平方米的物业服务费支付标准不认可，原告上涨物业服务费未开过业主大会，调价不合法，《物业服务合同》中载明的原告的法定代表人与营业执照中载明的法定代表人名字不同；2．原告的物业服务不到位，且管理混乱，有业主明明支付了物业服务费，结果原告还起诉该业主。现被告愿意支付自2017年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费，但要求原告打折。3．因被告并非无故拖欠物业服务费，故不同意支付违约金，且被告认为原告的违约金计算标准过高。本院经审理认定事实如下：2017年1月25日，上海市浦东新区华南名苑业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《物业服务合同》，约定由原告为系争小区提供物业管理服务，合同期为自2017年1月1日起至2018年12月31日止(共24个月)；住宅物业服务费收费标准为高层(底层)1.55元/月/平方米，高层(二层)为1.75元/月/平方米，高层(三层及三层以上)为1.95元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在月末履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起按应交纳费用的日千分之三支付违约金；合同还约定了其他事宜。《物业服务合同》签订后，原告依约入驻系争小区，为系争小区提供物业管理服务至2018年12月31日止。被告系系争房屋的业主，房屋建筑面积为139.90平方米。被告2017年1月1日起未向原告支付物业服务费，至2018年12月31日共欠物业服务费6,547.20元。以上事实由原告递交的《物业服务合同》、上海市不动产登记薄等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。审理中，原告提供如下证据：1.2018年11月21日华南名苑物业管理处和上海市浦东新区南码头路街XXX委会出具的《情况说明》、2018年11月25日系争小区业委会出具的《关于华南名苑居民垃圾管理的情况说明》、照片，证明被告提供的照片中提到的“未清理的公共部位”实际上是建筑垃圾堆放点，原告已尽到了保洁的义务；2.上海浦东新区南码头路街道房管办事处出具的《浦东新区2017年南码头路街道物业实效检查下半年报告》，证明原告的物业服务得到相关部门的认可；3.关于华南名苑设备设施存在安全隐患的报告、华南名苑消防设施隐患的报告，证明原告对系争小区的公共设施设备的维修养护尽到了义务。经质证，被告对上述证据的真实性均认可，但对证明目的不予认可。被告提供照片、业主与原告水电工的微信聊天记录及工作交接记录、华南名苑业委会2019年度工作总结，证明系争小区内存在违章搭建，而原告未予制止；原告未尽到保洁、保安、公共设施维护养护等相关义务；原告在起管理期间内未公开账目，侵害了业主的知情权。经质证，原告对上述证据中电视台采访的照片的真实性认可，电视台曾就系争小区内堆放建筑垃圾的情况来采访过，原告就此问题与业委会、居委会沟通且进行了处理；原告对其余证据的真实性不予认可。本院认为，原告与系争小区的业主大会签订的《物业服务合同》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在保安、保洁、共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务等方面的问题，但被告提供的证据不足以证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费6,547.20元的诉讼请求本院予以支持。当然，原告作为系争小区物业服务单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，在保安、保洁、共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务等方面进一步提高管理水平，为小区业主营造良好的居住氛围。关于原告主张的违约金，《物业服务合同》中虽对此有约定，但被告未按时付费系事出有因，并非恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。审理中，原告自愿放弃地面机动车车位停车费的诉请，系其对自己权利的处分，于法不悖，本院予以准许综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告钟倩应于本判决生效之日起十日内支付原告上海恒联物业有限公司自2017年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费6,547.20元；二、驳回原告上海恒联物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告钟倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二一年四月一日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。