河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初1355号原告：王国梁，男，汉族，1972年8月30日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：齐勇智，河南白贲律师事务所律师。被告：郑州恒林置业有限公司，住所荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：贾飞，该公司总经理。委托诉讼代理人:邱盼盼，该公司员工。原告王国梁与被告郑州恒林置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人齐勇智、被告委托诉讼代理人邱盼盼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王国梁向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即提供正式的供水供电；2.请求判令被告对原告购买的房产墙体开裂、渗水漏水、装修受损的情况立即进行修缮；3.请求判令被告支付原告逾期办理房产证违约金4332.08元（自2018年4月30日算至2020年12月31日）。事实和理由：2015年1月1日，原告购买了被告开发的恒大山水城85-303房屋一套，2016年10月交房，交房后，即出现墙体开裂，导致房屋渗水漏水严重，室内墙体霉变，壁纸及装饰受损严重，原告多次要求被告维修，被告维修后没有任何效果，现在这一问题仍然严重存在，通知被告修理，被告根本不予理睬，另外，根据双方签订的买卖合同附件四第五条的约定，被告应当在2017年10月31日前完成初始登记，初始登记后180日内，取得该房屋所有权证并通知原告领取，否则，被告按年向原告支付总房款0.1％的违约金。而至今原告未领到房产证，被告应当按照约定向原告支付逾期办理房产证的违约金。另外被告售房时承诺的公共绿地，后来被告又租赁给其他单位开办了松鼠部落商业项目；原来用于业主通行的道路被被告施工占用，导致业主无法通行；被告至今不能提供正式的供水，自己开挖了临时机井，业主的全部用水都是来自这些机井，水质没有任何保障；被告至今不能提供正式的用电，现在小区的用电都是来自临时接入的工业用电，导致经常停电，业主的生活电器及冰箱内储存的食品经常出现因频繁停电造成损坏的情况。故原告诉至法院。被告郑州恒林置业有限公司辩称，被告出售给原告的房屋经过监理、施工、设计等五大主体单位验收合格，符合商品房买卖的交付标准，符合居住条件，已完全履行了合同义务。原告于2016年10月31日办理了收房入住手续，自原告入住后，被告积极履行了维修义务，经原告签字认可，完成了维修单，现墙体裂缝已超过质保期。渗水漏水问题质保期为五年，质保期内被告积极履行维修义务，为原告积极修缮漏水问题。本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为XY150××××6511）一份，主要内容为：“第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市贾峪镇鹿村郑州恒大山水城一区85幢2单元3-4层303号房……第四条计价方式与价款……该商品房单价为每平方米8906.91元，总金额1624532元整……第八条交付期限出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件，……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；2、出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；3、关于产权登记的约定按附件四第五条约定内容执行……第十八条保修责任……”。当日，双方又签订合同补充协议一份（附件四），主要内容为：“五、产权登记的约定1、产权初始登记出卖人应当在2017年10月31日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送荥阳市住房保障和房地产中心。2、转移登记出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：……出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：买受人不解除合同，出卖人按年向买受人支付总房款0.1%的违约金……七、双方同意本合同第十八条补充如下：出卖人按《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任的，买受人应对出卖人的保修行为提供必要的便利……”。2016年10月31日，被告将本案所涉房屋交付给原告占有，后原告发现该房屋具有墙体裂缝、渗水漏水现象，向被告报修后，被告进行了维修，但并未完全维修，该现象仍然存在。该情形造成原告房屋装饰的壁纸等受损。截止目前，被告并未按照合同约定向不动产行政部门申请办理不动产转移登记手续。另查明，原告接受房屋后用水为被告所提供的机井水，供电为临时用电。本院认为，结合原、被告陈述，双方之间签订的《商品房买卖合同》依法成立有效。首先是关于原告第一项诉讼请求即要求被告提供正式的供水供电问题，一是根据本案所涉商品房买卖合同第十四条约定内容，双方并未明确约定供水电单位、用水标准及用电标准；二是关于用水问题，参照城市供水条例相关规定，供水分为公共供水和自建设施供水，具体到本案，原告陈述被告提供的机井水不能保障质量，但原告并未提供充分的证据予以证明。因用水人为全体业主，涉及业主整体利益，单个业主改换供水方式，应当通过业主大会基于多数原则决定，原告作为单个业主并不具有相应的诉权；三是关于用电问题，依据电力供应与使用条例相关规定，应当由电力供应企业向业主提供永久性生活用电，虽然本案所涉合同并未明确约定供电内容，但结合本案情况及《中华人民共和国民法典》第四百九十八条关于格式条款的解释方法的规定，应当理解为被告应向原告交付由供电企业向原告供应永久性生活用电，但被告至今并未交付符合规定的用电，被告行为构成违约，本案中原告选择让被告承担继续履行义务的违约责任，但前提是原告需提供充分的证据证明该义务具有客观可履行性，原告并未提供相应证据予以证明，且本案关于用电问题确实涉及到案外人供电单位，故综上，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。其次是关于原告第二项诉讼请求即要求被告对墙体开裂、渗水漏水、装修受损进行修缮，一是被告辩称已经超过保修期被告不承担责任的辩解理由，因在保修期内被告并未将该质量问题修缮至原告居住使用，致使该问题一直存在，而被告亦未提供充分的证据证明其维修效果已达至原告正常居住使用标准，故对该辩解理由，本院不予采纳；二是原告提供的照片虽不能证明其装修受损的具体范围、详细情况，但结合本案具体情况及原、被告陈述，本院对原告要求被告维修案涉房屋墙体裂缝、渗水漏水问题及墙体受损壁纸的诉讼请求予以支持，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。最后是关于原告第三项诉讼请求即主张逾期办理不动产证违约金问题，结合本案事实，被告行为构成违约，依据本案所涉合同第十五条约定以及补充协议第五条约定，被告履行合同义务的期限至2018年4月30日，因此该违约金的计算应从2018年5月1日至原告主张的2020年12月31日，经计算为4332.08元，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百五十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告王国梁购买的房屋（荥阳市贾峪镇鹿村郑州恒大山水城一区85幢2单元303号房）存在墙体开裂、渗水漏水问题及墙体受损壁纸进行维修，届时原告王国梁应当予以协助；二、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王国梁逾期办理房产证违约金4332.08元；三、驳回原告王国梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告郑州恒林置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  黄花香二〇二一年四月二十二日书记员  黄 琰