安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0104民初2697号 原告：华润置地（武汉）物业管理有限公司合肥分公司,住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路111号,统一社会信用代码913401000928706271。 负责人：朱江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：武影，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄杰，该公司员工 被告：陶寒,女，1990年1月20日出生，汉族，户籍地安徽省桐城市，现住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：郭波，安徽晟川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆鹏翀，安徽晟川律师事务所实习律师。 原告华润置地（武汉）物业管理有限公司合肥分公司（以下简称华润物业公司）与被告陶寒物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润物业公司的委托代理人武影、黄杰，被告陶寒及其委托代理人郭波、骆鹏翀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 华润物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费（自2019年1月1日至2020年8月31日）7929.6元及违约金（计至被告付清其拖欠的物业服务费之日止，暂计至2020年6月30日为6744.12元）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告与华润置地（合肥）实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于第Y3幢（幢、栋、#楼）（单元）10（层）1001（室、号）建筑面积134.4平米），并约定原告为被告提供前期物业服务，物业服务费为每月每平米2.95元，共计每月396.48元，合同并就其他权利义务及违约责任等做了约定。合同签订后，合肥公司按照约定提供相应物业服务。后根据国资委关于“压减法人单位”的工作要求和华润集团工作安排，合肥公司被其唯一股东华润置地（武汉）物业管理有限公司（下称“武汉公司”）吸收合并依法办理相关工商变更手续，合肥公司于2018年5月3日经工商部门依法核准注销，武汉公司存续并由原告承接合肥公司的资产、业务和人员等，故由原告继续为被告所在的小区提供物业服务。但被告却未按约定支付物业管理费。从2019年1月1日至2020年8月31日，被告累计拖延支付物业服务费合计7929.6元及违约金。虽经原告多次催缴仍然拒付，特诉至贵院，请求依法判决。 陶寒辩称：一、由于房屋楼板存在质量问题，房屋未交付，在房屋交付完成之前的物业服务费应当由开发商承担。由于在办理交房时，答辩人发现楼板有贯穿裂缝，对房屋质量不予认可，未在《商品房交接单》上签字，房屋交付程序并未完成。后经安徽省建筑工程质量第二监督站检测，认为：“裂缝产生对结构耐久性和使用有影响，应进行可靠处理。”，“不符合设计和规范要求”。根据《安徽省物业管理条例》第七十条“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位承担。”根据华润桃源里BC地块《前期物业服务协议》第21条第8项，“开发商未售出的空置房和因开发公司原因未按时交付的住户的房屋，其物业管理服务费由开发公司全额交付。”因此，原告要求答辩人承担物业费没有事实与法律依据。根据《物业管理条例》，原告应该与开发公司签署了前期物业协议，对于未能交付的房屋的物业管理费，原告应当向开发公司主张。二、如果认为房屋已经完成交付，但房屋公共部位存在质量问题，原告违反《前期物业服务协议》的约定，拒不修缮开裂的楼板，答辩人多次协商沟通均无效果，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，答辩人有权拒绝原告支付物业费的请求。答辩人在2018年3月17日已预交半年物业费，但案涉房屋在房屋办理交付时即发现存在楼面板裂缝问题。根据《安徽省物业管理条例》第104条第四款，“‘共用部位’是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等；”所以该楼板属于共有部位.《前期物业服务协议》第18条第二款约定物业管理公司的义务包括，“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；”物业管理公司未履行维修义务，答辩人有权拒绝其支付物业费的请求。三、物业违反《前期物业服务协议》中第七条和第九条的规定，其聘请的保洁人员偷窃被告财物，任意处理垃圾，物业未尽到安全防范义务和环境卫生责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”原告方违约在先，具有过错，因此本案物业费应进行减免收取。四、答辩人不存在违约行为，答辩人在2018年3月17日已预交半年物业费，但答辩人承担物业费的时间应当是房屋满足交付条件并完成交付后，答辩人并不欠物业费。即使法院判定存在到期未交的物业费，也是因为双方存在争议，居委会也组织了调解，双方无法协商一致，并非原告故意拖欠物业费，不应当承担违约金。原告对违约金数额要求过高，原告不能证明其具体损失数额，法院应当酌减违约金数额。 本院查明：2018年3月17日，陶寒与华润置地（合肥）物业管理有限公司签订《华润桃源里BC地块前期物业服务协议》，合同约定由华润物业公司对华润桃源里小区花园洋房及联排别墅进行物业服务和管理。前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会和业主大会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。对于该小区花园洋房的的收费，合同约定按2.95元/月·平方米收取，自开发公司正式通知业主收楼之日的次月1日开始计算。物业费每半年缴纳一次，业主或物业使用人应于每半年最后一个月10日前预交下半年的物业服务费。业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，视为违约，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向物业公司交纳违约金，并承担物业公司实现债权的费用，包括且不限于律师费、差旅费、查询费、邮寄费等。 陶寒为该小区Y3栋1001室业主，所住房屋为花园洋房，房屋面积为134.4平方米。 另查，案涉小区的开发公司于2017年12月25日通知陶寒接收房屋。陶寒收房时预交了2018年1月至2018年12月的物业费，并于2018年7月办理了产权证书。后发现房屋存在质量问题，期间一直与开发公司进行交涉。 又查，2018年1月31日，华润置地（合肥）物业管理有限公司被华润置地（武汉）物业管理有限公司吸收合并，其存续期间的权利义务均由华润置地（武汉）物业管理有限公司承继。后，案涉小区的物业服务由华润置地（武汉）物业管理有限公司交由其合肥分公司进行管理及服务。 上述事实，有双方当事人陈述及原告华润物业公司提交的《华润桃源里前期物业服务合同》、营业执照、法定代表人身份证明及法人身份证、吸收合并协议、吸收合并报纸公告、准予注销通知及注销工商查档资料、吸收合并小区公示照片、商品房买卖合同、交房通知、律师函，被告陶寒提交的商品房交接单、《华润桃源里BC地块Y3#楼1001室客厅楼面板裂缝检测报告》、《华润桃源里BC地块Y3#1001室客厅楼面板复测结果》在卷佐证，足以认定。 本院认为：华润物业公司与陶寒签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。陶寒辩称房屋存在质量问题，应由案涉小区的开发商解决，由于房屋质量问题给其造成的相关损失也应由开发商予以赔偿。陶寒未能提供充分证据证明华润物业公司提供的服务有违合同约定且相关责任可归责于该公司，不足以构成拒付物业服务费的理由，故对陶寒的上述辩称意见，本院不予采纳。于违约金部分，鉴于陶寒并非恶意拖欠物业费，且从物业公司和业主沟通过程来看，华润物业公司的物业服务仍有进一步完善的空间，故本院对华润物业公司主张的违约金不予支持。综上，本院认定陶寒应当向华润物业公司缴纳物业费7929.6元(134.4㎡×2.95元/㎡/月×20个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告陶寒于本判决生效之日起十日内一次性支付原告华润置地（武汉）物业管理有限公司合肥分公司2019年1月1日至2020年8月31日期间的物业管理费7929.6元； 二、驳回原告华润置地（武汉）物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 本案案件受理费167元，减半收取为83.5元，由原告华润置地（武汉）物业管理有限公司合肥分公司负担33.5元，被告陶寒负担50元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 丁 淳 二〇二一年四月一日 书记员 杨晓燕 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。