成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初167号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地成都市锦江区东大街芷泉段88号14栋1楼1号。 法定代表人：徐耀祥，职务董事长。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：徐孝奇，男，汉族，1973年10月26日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周瑜，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建，四川新开元律师事务所律师。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称“九龙仓物业公司”）与被告徐孝奇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行审理。原告九龙仓物业公司的委托诉讼代理人徐路平，被告徐孝奇的委托诉讼代理人周瑜、张建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告九龙仓物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付其欠付原告2017年12月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费用7652.97元及违约金至付清全部欠费之日止（暂计至2020年6月30日，为1960.28元）；2、被告支付原告律师费1000元。诉讼中，原告明确违约金计算方式为：从逾期之日起按每天万分之五的标准计算违约金。事实和理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓（中国）物业管理有限公司）与被告于2014年4月11日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定由原告为被告位于成都市成华区××路××号××号××栋单元××号××区域内的房屋共用部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。按照《协议》第四条第一款之约定“被告应按其拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为82.92平方米）按3元／月／平方米的标准向原告交纳物业服务费用”；同时按照《协议》第四条第七款之约定“被告每次缴纳物业服务费用的时间是每季第一月的5日前”。协议签订后，原告依约履行了物业管理和服务的义务，但被告怠于支付物业服务费用，经原告多次催收，被告均拒绝支付。按照《协议》第八条第四款之约定“被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准缴纳违约金。如被告在一个月内仍未补交的，原告有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、原告聘请律师的费用）由被告承担”。同时，依据《临时管理规约》第六章第三十三条第17款规定“若业主或物业使用人未能于应付款到期日起15日内付清，物业服务公司有权采取下列措施：③物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”，故被告还应当向原告支付律师费1000元。 被告徐孝奇辩称，物业费收费过高，因为被告所在的8号地块只有2栋楼，小区内没有任何配套设施，而其他地块配套有游泳池、健身设备等，因被告所在的楼栋的所在标准应低于其他楼栋的标准，原告未按照物业合同履行物业义务，未公开物业的收费、收支明细，日常服务也未达标；违约金约定过高，预支付的计算方式来计算违约金不符合公平原则，要求法院予以调整；律师费并非必要费用，不应当支持。时间没有问题，是从2017年12月开始未缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：“九龙仓·御园8号地块”小区位于成都市成华区××路××号，徐孝奇系成华区东秀二路138号1栋30层3005号房屋业主，房屋建筑面积82.29平方米。2014年4月11日，九龙仓物业公司（原名成都天府时代广场物业管理有限公司，2016年9月18日更名为九龙仓物业公司）与徐孝奇签订《前期物业管理服务协议》。第四条约定，徐孝奇应按照所购房屋的建筑面积按住宅3元／月／平方米的标准缴纳物业服务费，每次缴纳费用时间为每季第一月的5日前。第八条约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准收取违约金，如果在一个月内仍未补交的，九龙仓物业公司有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、九龙仓物业公司聘请律师的费用）由甲方（徐孝奇）承担。同日，徐孝奇出具《承诺书》承诺遵守《临时管理规约》。《临时管理规约》第三十三条第17款第③项约定：九龙仓物业公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。 审理中，九龙仓物业公司陈述2017年12月1日至2020年6月30日期间徐孝奇未交物业管理服务费用7,652.97元。徐孝奇对自2017年12月起未交纳物业费不持异议，并陈述根据成都市成华区《关于全区物业服务等级划分物业服务收费政府指导价标准及有关问题的通知》，九龙仓物业公司的物业服务合同属于包干制，收费标准应当与通知一致，通知的收费标准最高为1.9元m2/月，物业服务合同的价格远高于该通知，不符合法律规定，九龙仓物业公司未提供物业服务登记收费标准。 另查明，2020年1月17日，九龙仓物业公司与中豪律师集团（四川）事务所签订《委托代理合同》，委托中豪律师集团（四川）事务所办理与徐孝奇等22名业主间的物业服务合同纠纷，一审阶段每一案件支付代理费用1,000元。2020年11月20日，九龙仓物业公司向中豪律师集团（四川）事务所支付代理费22,000元。 上述事实有以下经过质证的证据证实：当事人身份信息、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《商品房买卖合同》及附件、产权证、房屋摘要登记信息、《律师函》、《委托代理合同》、进账单及双方当事人陈述等证据。 本院认为，九龙仓物业公司与徐孝奇建立的物业服务合同关系为双方的真实意思表示，系有效民事法律关系。九龙仓物业公司按照约定向徐孝奇提供了物业管理服务，徐孝奇应按时足额向九龙仓物业公司缴纳物业服务费，故对九龙仓物业公司主张徐孝奇应交纳欠付的物业管理费本院予以支持。徐孝奇没有按约定的时间缴纳物业服务费，属违约行为，应承担相应违约责任，对九龙仓物业公司要求徐孝奇支付违约金的诉请予以支持。结合九龙仓物业公司因徐孝奇违约受到的损失，根据公平原则，对违约金的标准调整为以实际欠付的物业管理费为基数，以全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至物业管理费实际付清之日止。九龙仓物业公司主张的律师费是因本次诉讼所产生的费用，九龙仓物业公司主张徐孝奇承担符合双方的约定，不违反法律规定，本院予以支持。徐孝奇根据成都市成华区发展和改革局发布的《关于全区物业服务等级划分物业服务收费政府指导价标准及有关问题的通知》，主张物业费收费标准过高，但该通知系指导性意见，并非法律或行政法规的效力强制性规定，且双方已明确约定3元/月/m2物业收费标准，故徐孝奇的该项主张并不能当然否定双方签订的物业服务合同效力。徐孝奇辩称九龙仓物业公司物业服务设施标准过低而收费过高，可与九龙仓物业公司协商或采取其它正当的方式和途径进行沟通，而不应采取不交纳物业管理服务费消极的方式进行处理，故对此理由本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告徐孝奇于本判决生效之日起十五日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付逾期交纳的2017年12月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费7,652.97元及违约金（违约金计算标准：以2017年12月1日至2020年6月30日期间段每季度实际欠付的物业管理费为基数，以每季度第一个月6日起，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为标准，分段计算至前述物业管理费实际付清之日止）； 二、被告徐孝奇于本判决生效之日起十五日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费1,000元； 三、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66元，由被告徐孝奇承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  丁翔 二〇二一年四月七日 书记员  陈莉