广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0225民初2695号 原告：柳州佳友物业服务有限公司，住所地：柳州市育才路7号正局金福第1栋1-4号,统一社会信用代码：91450204MA5K997P76（1-1）。 法定代表人：郑凤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡晓云。 委托诉讼代理人：万师，广西正权律师事务所律师。 被告：吴祯培，男，1963年11月6日出生，仫佬族，户籍所在地：广西柳州市柳北区，现住广西融水苗族自治县。 原告柳州佳友物业服务有限公司（以下简称佳友物业公司）与被告吴祯培物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳友物业公司的委托诉讼代理人胡晓云到庭参加诉讼，被告吴祯培经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳友物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求被告向原告支付2017年3月-2020年6月物业费3812.73元及违约金1143.82元，律师费500元，总计5456.55元。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年，原告正式进入金山丽园小区，为小区业主提供物业服务。但被告从2017年3月至今，一直未支付其所有的房屋的物业费。原告多次催收未果后，现依据物业服务合同，要求被告付物业费、违约金及律师费，赔偿原告的经济损失。 吴祯培未提出答辩、未出庭参加诉讼，亦未在举证期限内提交任何证据。 原告佳友物业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 证据一：金山丽园业主手册，拟证明被告是金山丽园小区的业主，并签订了业主服务手册，说明被告已知晓与原告之间存在服务关系。 证据二：资质证书，拟证明原告具有服务资质。 证据三：融水苗族自治县物价局文件（融价字〔2018〕25号），拟证明原告收费经过物价局批准，属于正当收费。 证据四：房产测绘成果报告书，拟证明业主房屋面积，原告是根据业主房屋面积收取物业费。 证据五：催费图片、物业催费通知单存根，拟证明原告已尽到催费的义务。 证据六：保洁情况登记表、保安巡逻登记表，拟证明被告虽没有缴纳物业费，但原告已付出劳动。 证据七：业主拆除小区内路障照片、业主将车辆停放在禁止停放处照片、地下停车场提供场地停车照片，拟证明原告已向业主提供停车场地，但业主为了自己方便，私自拆除路障、违规停车。 证据八：禁止私拉电线公告照片、通知照片、地下停车场充电处照片，拟证明原告已提醒业主消防安全、并下发通知，提供停车场充电位置、业主不认可。 证据九：委托代理合同、广西增值税普通发票，拟证明原告已聘请律师的事实，所以要求业主向原告支付律师费。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告吴祯培经本院公告送达开庭传票，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。经审核，本院对佳友物业公司提供的上述证据的真实性依法予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认证事实如下： 2016年1月27日，佳友物业公司（乙方）与吴祯培（甲方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：物业服务内容为房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序、房屋装修管理及法律规定的其他物业服务；物业服务费用（不包含房屋共用部位、共用设施设备大中修、更换、改造的费用）为住宅物业按建筑面积每月每平方0.8元收取，甲方于每月10日之前将有关费用交到物业办公室财务；业主入住时需预交6个月的全额物业服务费，首月物业费缴纳从开发商向业主发出入住通知书之月起计算；甲方违反本合同，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，经多次催缴仍不缴纳的，乙方有权在小区公布、公示，并向人民法院起诉追缴相关费用，由此产生的诉讼费、律师费、误工费等费用全部由业主承担。该合同签订后，佳友物业公司为金山丽园小区提供物业服务。吴祯培系金山丽园3幢2单元701室的业主，该房屋建筑面积为114.41平方米。吴祯培拖欠2017年3月至2020年6月期间的物业费未支付。2017年3月26日、2018年3月10日，佳友物业公司分别以短信、上门贴《物业催费通知》等形式催缴物业服务费无果后，为维护自身合法权益，遂诉至本院。 另查明，佳友物业公司因本案诉讼，与广西正权律师事务所签订《委托代理合同》，并已按合同约定向广西正权律师事务所支付本案的律师代理费500元。 再查明，本院在审理金山丽园小区物业服务合同纠纷系列案件中查明，2017年以来，因佳友物业公司在物业管理和质量方面存在公用电灯不修、门卫、监控脱岗、小区车辆乱停、私人充电电线乱搭、工作人员服务态度生硬等瑕疵，小区业主与佳友物业公司在物业服务质量和服务费缴纳数额等方面产生分歧，甚至发生小区设施被业主群体拆除等现象。 本院认为，佳友物业公司与吴祯培签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对吴祯培具有法律约束力。佳友物业公司按照合同约定对涉案小区实施了物业服务与管理，吴祯培作为该小区业主，在接受了佳友物业公司的物业服务与管理后，有义务按照合同约定交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，佳友物业公司分别于2017年5月22日、2018年3月10日向吴祯培催交物业服务费，故本院视为原告已经向被告书面催交了2017年3月起至2018年2月止的物业服务费。而自2018年3月起的物业服务费，佳友物业公司未经书面催交而直接向本院提起诉讼，不符合法律的相关规定，故本院对于原告主张要求被告支付自2018年3月至2020年6月期间的物业服务费，本院不予支持。由于佳友物业公司在公共区域、公用设施、安全保卫和管理等服务方面存在一定瑕疵，考虑到物业服务的多样性，酌情予以减免应交物业服务费的30%，即被告向原告支付自2017年3月至2018年2月期间的物业服务费768.8元（114.41平方米×0.80元/平方米/月×12个月×70%）。对于原告要求被告支付违约金的问题。综合本案事实来看，原告在提供物业服务期间，管理、服务方面确实存在一定瑕疵，被告未按期缴纳物业管理服务费，并非恶意拖欠，故对原告的该项诉求本院不予支持。对于原告要求被告承担律师费问题。鉴于本案纠纷的形成，佳友物业公司自身也有一定的责任，故对其主张的律师代理费应适当扣减，本院酌情扣减30%。即由被告向原告支付律师代理费350元（500元×70%）。被告吴祯培经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴祯培于本判决生效之日起十日内向原告柳州佳友物业服务有限公司支付物业服务费768.8元； 二、被告吴祯培于本判决生效之日起十日内向原告柳州佳友物业服务有限公司支付律师代理费350元； 三、驳回原告柳州佳友物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，公告费560元，合计610元（原告柳州佳友物业服务有限公司已预交），由被告吴祯培负担570元，原告柳州佳友物业服务有限公司负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 杨 鲜 人民陪审员 陶 君 人民陪审员 潘转成 二〇二一年四月二十六日 法官 助理 梁伟萍 书 记 员 钟 惠