广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初6356号原告：吴艳，女，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：黄静文，广东朗仁律师事务所律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：招英森。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。被告：招英森，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：佛山市南海区仲正房地产中介有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：陈某1。原告吴艳诉被告佛山市南海长富物业投资有限公司（以下简称长富公司）、招英森、佛山市南海区仲正房地产中介有限公司（以下简称仲正公司）租赁合同纠纷一案,本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序于同年4月14日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄静文、被告长富公司的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加诉讼。被告仲正公司、招英森经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告长富公司于2016年3月20日签订的合同编号为20160320D的《物业使用权转让合同》；2.被告长富公司退还原告己支付的物业使用权转让金81805元及支付利息（利息从2016年3月20日起按年利率4.35%计算至实际清偿之日止）；3.被告长富公司及仲正公司退还原告己支付的团购金30000元及支付利息（利息2016年3月20日起按年利率4.35%计算至实际清偿之日止）；4.被告招英森对上述第2、3项请求承担连带清偿责任；5.本案的案件受理费由三被告共同承担。事实和理由：2016年3月20日，原告与被告长富公司签订了合同编号为20160320D的《物业使用权转让合同》，约定被告长富公司将位于佛山市南海区××××××号楼XXX号的物业使用权转让给原告，该物业出让款81805元，建筑面积28.6平方米，物业使用权出让期自物业交付之日起至2042年9月1日。被告长富公司应在2016年9月1日前将竣工验收的物业交付给原告使用。合同第十五条第三款约定，如被告长富公司逾期30天交付物业给原告，原告有权解除合同。合同签订后当日，原告依约向被告长富公司全额支付了使用权出让款81805元，又向被告仲正公司支付了团购金30000元。截止至原告起诉之日，被告长富公司尚未按合同约定期限交付物业，因此，原告有权主张解除《物业使用权转让合同》，要求被告长富公司退还出让款81805元及从支付款项之日起按中国银行同期贷款利率4.35%支付利息，要求被告长富公司和被告仲正公司共同返还团购金30000元及支付利息。另外，被告招英森作为被告长富公司的股东，长期用自己的个人银行账户收取租金或支付经营收益，该行为造成公司财产与股东个人财产混同，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，故被告招英森应对被告长富公司的债务承担连带责任。综上，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法作出公正判决。被告长富公司辩称，一、被告长富公司与原告签订的《物业使用权出让合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉案物业办理了规划报建手续，验收合格，可正常使用，故该合同合法有效，依法应受到法律保护。二、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权出让合同》、《委托经营管理合同》约定履行。（一）被告长富公司不存在任何违约行为。1.涉案物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准，经原告确认无异议后，被告长富公司按合同约定时间向其交付。2.被告长富公司已根据与原告签订的《委托经营管理合同》向其支付经营管理收益17180元。（二）《物业使用权出让合同》、《委托经营管理合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由。由于《物业使用权出让合同》不符合法定及约定的解除条件，合法有效，应保障合同的稳定性，继续履行。三、退一步，即使解除《物业使用权出让合同》，被告长富公司认为：（一）若以涉案物业至今不具备使用条件为由解除《物业使用权出让合同》,依据《委托经营管理合同》约定，原告亦应向被告长富公司返还已收取的经营管理收益17180元。根据《委托经营管理合同》约定，原告应交付具备使用条件的物业给被告长富公司进行经营管理。而原告交付时物业的状况与现在状况是一样的。若涉案物业被认定为不具备投入使用的条件，即原告交付给被告长富公司经营管理的物业也不具备投入使用的条件，所以原告在事实上、法律上都无依据收取被告长富公司经营管理收益，应向被告长富公司返还。为减少讼累，应将原告收取经营管理收益在本案中扣减被告长富公司应退还的使用权出让金。（二）关于退还转让金81805元的利息。原告主张的利息起算点没有依据，利息应该从解除合同之日起算。（三）团购金与被告长富公司、招英森无关，不应该由被告长富公司、招英森退还。被告长富公司也不清楚原告是否有向被告仲正公司支付。即使原告实际上支付该款项，也是被告仲正公司擅自收取，与被告长富公司、招英森无关。四、被告长富公司与招英森之间不存在财产混同。第一，被告招英森是长富公司的股东之一，与长富公司是不同的主体，相互独立。第二，使用的户名为被告招英森的银行账户实际使用人均是长富公司，并非由被告招英森本人使用，款项也属于被告长富公司所有，被告长富公司也有独立的、完善的财务账册，两者的资产不存在混同的情形。第三，涉案交易主体明确，两份合同是由被告长富公司与原告签订，全部收款收据均是由被告长富公司出具，处理相关收楼等日常事宜的仍然是被告长富公司，涉案招英森账户一直由长富公司实际使用、管理，即涉案款项均由长富公司收取，经营管理收益也是由长富公司支付，交易主体清晰、明确，根本不存在混同的情形。第四，原告提供的被告招英森账户仅能证明长富公司使用户名为招英森的账户，但并无其他证据证明被告长富公司与招英森之间存在资产不分，账目不清的情形，导致出现人格混同的情形。事实上，被告长富公司或者招英森至今也没有存在严重损害公司债权人利益的行为，原告亦未提供任何证据证明。为此，本案情形不符合《公司法》第十二条的规定，原告主张被告招英森对长富公司应承担债务承担连带清偿责任，并无法律及事实依据。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求并承担全部诉讼费用。被告仲正公司、招英森未作答辩。被告仲正公司、招英森经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，有原件的证据本院对其真实性予以确认。原告提交的（2020）粤0605民初23183号民事判决书，本院对其真实性予以确认。被告提交的国土城建业务申请表、都市创意产业园A地块位置示意图、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划验收合格证、地址一致说明，本院对其予以综合认定。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年12月31日，位于佛山市南海区×××××侧的长富公司车间一项目办理建设工程规划许可证。2015年7月1日，上述项目办理建筑工程施工许可证。2017年2月13日，上述项目办理南海区建设工程竣工规划验收合格证。2016年3月20日，原告（乙方，承租方）与被告长富公司（甲方，出让方）签订一份《物业使用权出让合同》，约定物业位于XXXXXXXX号楼XXX号（以下简称涉案物业）；物业用途为主导商业、办公及居住；物业使用权租赁期自物业交付之日起至2042年9月1日；期满后乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权出让款总计81805元；甲方应于2016年9月1日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；甲方应按约定交付出让物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取出让费的3‰支付逾期违约金。物业交付时间逾期超过30天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。同日，原告（甲方、委托方）和被告长富公司（乙方，受托方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉案物业委托乙方经营，委托经营期内实际经营的盈亏由乙方承担，自甲方支付完全部物业使用权转让价款最后的下一季度起（由于约定的物业交付日期为2016年9月1日，特别免租期一个月，所有委托经营期最早从2016年10月1日开始），甲方获得由乙方支付的5年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间由乙方按季度向甲方支付月固定收益，在每季度第三个月20日前以转账形式支付，第一年每季度固定收益为1227元，第二年每季度固定收益为1432元，第三年每季度固定收益为1636元，第四年每季度固定收益为1841元，第五年每季度固定收益为2045元。被告长富公司于2016年3月20日出具收据确认收到原告使用权出让款81805元。被告仲正公司于2016年3月20日出具收据确认收到原告团购金30000元。2021年3月10日，原告提起本案诉讼。被告长富公司于2021年3月16日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，原告确认已收取被告长富公司经营管理收益17180元。另查明，被告长富公司在出租佛山市南海区×××××侧车间物业时，有用被告招英森的账户收取使用权出让款及支付返租收益。再查明，被告长富公司系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为招英森，股东包括招英森、马足忠。本院认为，涉案物业办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原告、被告长富公司签订的《物业使用权出让合同》关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。合同约定被告长富公司应于2016年9月1日前交付经竣工验收的房屋给原告使用，逾期交付超过30天的，原告有权解除合同。至原告提起本案诉讼主张解除合同，涉案物业未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，原告请求解除《物业使用权出让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》中二十年有效部分的约定在被告长富公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年3月16日）解除。《委托经营管理合同》是在《物业使用权出让合同》约定被告长富公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《委托经营管理合同》也应一并解除。合同部分无效，有效部分亦已解除，因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的物业使用权出让款81805元。被告长富公司占用原告的款项造成原告资金占用损失，原告主张以物业使用权出让款81805元为本金自2016年3月20日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计付利息，合情合理，本院予以支持。合同因逾期交付而解除，原告无权收取涉案物业的经营管理收益，原告已收取被告长富公司支付的17180元，应从上述物业使用权出让款的利息中扣除。经核算，至本案庭审终结日（2021年4月14日），被告长富公司应付的物业使用权出让款利息为18056元，抵扣经营管理收益后，被告长富公司仍应向原告退还物业使用权出让款81805元、支付截至2021年4月14日的利息876元及以81805元为本金自2021年4月15日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的利息（利息应以2395元为上限，81805元×25%-18056元）。被告招英森系长富公司的股东，被告长富公司通过招英森的银行账户收取物业使用权出让款及支付经营管理收益，该行为造成公司财产与股东个人财产混同，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，现原告主张被告招英森对长富公司在本案的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。关于原告对被告仲正公司的请求，现无证据反映被告仲正公司与原告之间就30000元达成约定，被告仲正公司收取的30000元没有合同依据，故原告主张被告仲正公司返还30000元并支付自2016年3月20日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算利息，本院予以支持。原告请求被告长富公司返还该30000元及支付利息，依据不足，本院不予支持。被告仲正公司、招英森经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴艳与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权出让合同》关于20年租赁期限内的约定于2021年3月16日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还使用权出让款81805元及支付以该款为本金自2021年4月15日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的利息（该利息以2395元为限）予原告吴艳；三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付利息876元予原告吴艳；四、被告佛山市南海区仲正房地产中介有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还30000元及支付以该款为本金自2016年3月20日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的利息予原告吴艳；五、被告招英森对被告佛山市南海长富物业投资有限公司上述第二、三项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告吴艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1520.21元（原告已预交），由被告佛山市南海长富物业投资有限公司、招英森负担1245.21元，由被告佛山市南海区仲正房地产中介有限公司负担275元。三被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告预交的1520.21元，自本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年四月十六日书记员 孙王成欣