北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初1544号原告：郭蒙蒙，男，1988年6月6日出生，户籍所在地河北省承德市滦平县，现住北京市密云区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码XXX。法定代表人：王春波，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京新景祥文化发展有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业开发区龙园路8号H8-02号。统一社会信用代码XXX。法定代表人：于涛，总经理。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：张建东，男，1986年8月10日出生，住山西省岚县。委托诉讼代理人：朱燕燕（系推荐），女，1984年10月16日出生，住河北省三河市燕郊开发区。被告：李爽，女，1984年3月2日出生，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。原告郭蒙蒙与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京新景祥文化发展有限公司（以下简称新景祥公司）、张建东、李爽商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭蒙蒙、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟、被告新景祥公司之委托诉讼代理人林琳、被告张建东之委托诉讼代理人朱燕燕、被告李爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭蒙蒙向本院提出诉讼请求：1.判令四被告返还原告购房款455224元并赔偿利息损失（按中国人民银行同期贷款利率支付利息，自2016年3月16日起至实际返还之日止）；2.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：绿地京纬公司是密云区绿地朗山国际健康产业园开发商，对外宣传在产业园建loft公寓进行销售，宣称城市公寓属于稀缺性产品，本项目公寓优势还在于层高可高达4.2米（一般建筑层高2.7米），可加层增加使用面积，并双层设置有卫生间、厨房及上下水，“双轻轨、双机场、双高速、双城、双园、双河流、双层空间”，“小公寓大生活一切乘双”，宣传定位为住宅用途。原告在绿地京纬公司销售大厅经李爽推荐，购买了绿地京纬公司开发的北京市密云商务区绿地朗山项目中的XXX号房屋（以下简称涉案房屋）一套。2016年3月15日，原告向新景祥公司支付购房款25万元，新景祥公司同日向原告出具102612元收据，后绿地京纬公司同日向原告出具102612元收据。2016年4月10日，原告向绿地京纬公司支付购房款205224元，绿地京纬公司向原告出具收据。2017年5月，绿地京纬公司因在密云以“商改住”名义进行虚假宣传，违规售房受到行政机关处罚，原告方知绿地京纬公司出售给其的房屋没有商品房预售许可证和销售许可证，后续原告要求绿地京纬公司进行相应赔偿，协商未果。原告认为，绿地京纬公司在未取得预售许可及销售许可的情况下，出售相关房屋因此受到相应处罚，应当返还原告已付房款并赔偿损失，同时新景祥公司、张建东、李爽也参与了绿地京纬公司的销售活动，对绿地京纬公司的销售行为应当承担连带责任。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。绿地京纬公司辩称，1.在解除双方商品房预约合同关系的前提下同意退还原告已付款307836元，不同意支付利息，不同意其他诉讼请求。2.双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，我公司并没有隐瞒相关事实。选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明我公司并没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的次日起算，不应从款项交纳之日起算。关于原告向张建东支付的其他款项：张建东因倒卖房屋已引发多起纠纷，本案中，张建东并未与我公司签订预约合同，也未向我公司支付过购房款，其向原告出售房屋的行为明显是在虚构事实，对原告进行欺诈，因此张建东不构成对我公司的表见代理，相应法律后果均应由张建东自行承担，与我公司无关。同时，原告向张建东支付的款项，既非购房款亦非原告未成功购房而产生的合理损失，应由张建东向其退还。新景祥公司辩称，我公司不清楚涉案交易事实。我公司没有收到原告的任何款项。李爽原系我公司员工，2016年3月已经离职。李爽虽曾系我公司员工，但亦曾以绿地京纬公司员工名义销售房屋，故应当由绿地京纬公司承担向原告返还购房款及赔偿损失的义务。我公司不同意原告的诉讼请求。张建东辩称，不同意原告的诉求。涉案房屋是绿地京纬公司推出的手拉手活动的锁定房源。原告已经向绿地京纬公司交纳了30%的首付款，绿地京纬公司也给原告开具了首付款收据和选房确认单。原告和绿地京纬公司形成买卖关系，涉案房屋更名已经完成。我和新景祥公司已经按照绿地京纬公司的要求完成全部工作，更名费和电商款一共147388元已经给了我，这是经过原告及绿地京纬公司认可的。涉案房屋销售价格低于正常房源的价格，新景祥公司与绿地京纬公司已经构成表见代理，更名完成后是因绿地京纬公司的虚假宣传，没有销售许可证是绿地京纬公司造成的，相关责任应由绿地京纬公司承担。李爽辩称，绿地京纬公司于2015年12月底推出手拉手购房活动，涉案房屋是手拉手活动的锁定房源，与其它房源一样享受折扣优惠。原告支付的25万元是新景祥公司代收的，其中102612元是首付款，绿地京纬公司开具了收据，剩余147388元是更名费及电商款。我以新景祥公司员工名义在绿地朗山售楼处销售房屋，不清楚是否向原告告知我的身份情况及涉案房屋系自张建东名下向原告转卖的情况。我不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2016年3月26日，郭蒙蒙与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，协议记载销售房号为XXX，协议底部置业顾问处由李爽署名。关于购房交款事实，郭蒙蒙主张于2016年3月15日，通过案外人账户向李爽转账支付购房款25万元，后收到以新景祥公司名义开具的收据，内容载明：今收到17号楼1514房款交来首付款102612元，3月27日，收到绿地京纬公司为其开具的收据，收据记载房号为涉案房屋，交款金额为102612元。2016年4月10日，郭蒙蒙另向绿地京纬公司支付购房款205224元，绿地京纬公司为其开具收据。庭审中，绿地京纬公司认可与郭蒙蒙签订《绿地密云朗山定购协议》及向郭蒙蒙开具两张收据并收取收据载明款项的事实。新景祥公司否认向郭蒙蒙开具收据及收款的事实，对绿地京纬公司认可的事实不持异议。张建东认可郭蒙蒙与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》，另陈述以新景祥公司名义开具的收据与2016年3月27日绿地京纬公司为郭蒙蒙开具的收据实际系一笔款项，系李爽收款后，又代郭蒙蒙将该款交至绿地京纬公司，李爽收取的其他款项系更名费及电商费。李爽认可郭蒙蒙陈述的交款过程及金额，认可郭蒙蒙与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》，认可除转交绿地京纬公司的款项之外的其余款项147388元系更名费及电商费。本案审理过程中，郭蒙蒙另提交张建东与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》复印件，该确认单记载签署日期为2015年12月29日，销售房号为XXX。庭审中，郭蒙蒙主张该确认单复印件系李爽在给付其购房材料时一并交付，但对自张建东处购买涉案房屋的情况不知晓，亦未得到告知。绿地京纬公司对该确认单不予认可，否认收取过张建东购房款及与张建东建立合同关系的事实。新景祥公司陈述对该确认单不清楚。张建东认可该确认单，但陈述涉案房屋系手拉手房源，虽签订确认单，但尚未交纳购房款。李爽认可该确认单。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵某、李某等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）XXX的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（XXXX）XX号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期XXX商业办公楼、XXX商业楼、XXX商业办公楼、XXX商业楼、XXX商业楼、XXX商业楼、XXX商业楼；二期XXX商业楼（含配套公建），XXX商业办公楼，XXX办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地朗山项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，XX#XX#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，郭蒙蒙及张建东均丧失购买涉案房屋的主体资格。新景祥公司的前身为北京新景祥房地产经纪有限公司，2016年7月12日，经北京市工商行政管理局门头沟分局核准，北京新景祥房地产经纪有限公司名称变更为新景祥公司。上述事实，有双方当事人陈述、《绿地密云朗山定购协议》、收据等证据材料在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，郭蒙蒙与绿地京纬公司之间的法律关系应为商品房预约合同关系，本院根据查明事实对本案案由予以变更。现因为购房政策影响，郭蒙蒙丧失购买涉案房屋的资格，故郭蒙蒙与绿地京纬公司之间的合同关系应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对郭蒙蒙要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司的购房款307836元并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。本案现有争议在于李爽代为收取的147388元的性质如何确定及《绿地密云朗山定购协议》解除后该款项如何处理？经查，郭蒙蒙在绿地京纬公司售楼处通过李爽购买涉案房屋，并交纳购房款项。庭审中，李爽否认以绿地京纬公司员工名义销售涉案房屋，但依据郭蒙蒙与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》中李爽在置业顾问处署名，郭蒙蒙通过李爽交款后，得到绿地京纬公司开具的收据等事实可推论，郭蒙蒙有理由相信李爽系代表绿地京纬公司销售涉案房屋。故即使李爽并非绿地京纬公司员工，通过前述查明事实，也应认定李爽与绿地京纬公司之间构成表见代理关系。另应说明，绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故绿地京纬公司在与郭蒙蒙订立合同关系时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对郭蒙蒙遭受的损失承担法律责任。综上，绿地京纬公司应当承担返还前述147388元及赔偿利息损失的法律责任。此外，关于绿地京纬公司与新景祥公司、张建东、李爽之间的纠纷，本案不予涉及，双方可另案予以解决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告郭蒙蒙购房款四十五万五千二百二十四元并支付利息（利息按照以下方式计算：1.以二十五万元为基数，自二〇一六年三月十六日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；2.以二十万五千二百二十四元为基数，自二〇一六年四月十日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告郭蒙蒙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千零六十四元（系原告郭蒙蒙预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二一年四月一日法官助理 江 南书 记 员 李 曼