江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初6343号原告（反诉被告）：徐州觅舍物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路延长段41号305室。法定代表人：王谦，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏德志，江苏彭邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：石亭亭，江苏彭邦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：泉山区鑫之佳美术培训工作室，住所地徐州市泉山区淮海新天地三街区3-1-209号。经营者：孟子景，女，1977年1月14日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：裴文杰，男，1987年6月24日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨萍，江苏禾嘉律师事务所律师。被告（反诉第三人）：徐州美艺美术培训有限公司，住所地徐州市云龙区民富园小区鑫泰隆超市二楼东面的门面房。法定代表人：孟子景，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨萍，江苏禾嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏珊珊，江苏禾嘉律师事务所实习律师。原告（反诉被告）徐州觅舍物业管理有限公司（以下简称觅舍公司）与被告（反诉原告）泉山区鑫之佳美术培训工作室（以下简称鑫之佳工作室）、被告（反诉第三人）徐州美艺美术培训有限公司（以下简称美艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）觅舍公司的委托诉讼代理人魏德志、石亭亭，被告（反诉原告）鑫之佳工作室的委托诉讼代理人裴文杰、杨萍，被告（反诉第三人）美艺公司的委托诉讼代理人杨萍、魏珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）觅舍公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的租金及商业运营管理费合计482020.07元（其中租金379983.47元、商业运营管理费102036.6元，均为2020年4月1日至2021年3月31日期间）；2、被告支付迟延履行违约金（以214344.05元为基数，自2020年7月1日至实际给付之日按日3‰计算）；3、诉讼费、保全费、律师费由被告承担。审理中原告（反诉被告）觅舍公司增加诉讼请求：1、被告向原告支付免租期租金173462.22元（2018年10月1日至同年12月31日期间104304.08元、2019年10月1日至同年11月30日期间69158.14元）；2、法院判决解除合同后七日内向原告返还商铺。事实和理由：2018年9月20日，原告与美艺公司签订商铺租赁合同，约定了租赁物、租期、租金等内容。2019年6月1日，原告与美艺公司、鑫之佳工作室签订租赁合同主体变更协议，合同主体变更为鑫之佳工作室，美艺公司对合同债务承担连带保证责任。2020年4月1日起，鑫之佳工作室拖欠租金及运营管理费，原告为此诉至法院，请求判令鑫之佳工作室支付拖欠的租金等费用，美艺公司对案涉债务承担连带偿还责任。被告（反诉原告）鑫之佳工作室、被告（反诉第三人）美艺公司共同辩称，原告招商时宣传的大型商业巨头没有实际入驻，导致商圈未能达到理想运营状态，影响被告正常经营，被告拒付租金是对原告违约行为的自力救济，对逾期支付违约金也不应承担责任。因上述原因，对被告已经支付的2019年第一季度的租金应冲抵2020年4月之后被告未支付的租金及管理费，并综合考虑大型品牌未进驻、疫情影响、被告亏损严重等因素，对2020年4月之后的租金和管理费以减半收取较为公平。另因疫情影响，按照有关规定，应酌情减免被告3个月的租金和管理费。被告（反诉原告）鑫之佳工作室提出反诉诉讼请求：1、解除双方之间的租赁合同；2、反诉被告返还租金及管理费541633.17元（反诉原告租赁期间所交纳）；3、赔偿反诉原告装修损失521865.20元的50%及经营损失578060.85元的50%，合计549963.025元；4、反诉被告退还租赁保证金72620.42元、运营管理费保证金17006.10元，合计89626.52元；5、反诉费由反诉被告负担。事实和理由：反诉被告未能兑现其承诺的国际和国内知名企业入驻商业广场，至今仍未整体开业，且经常停电和围栏施工，客流量极少，严重影响反诉原告经营，构成重大违约，致使反诉原告签订合同的目的根本无法实现，为此提起反诉，请求法院判如所请。原告（反诉被告）觅舍公司辩称，觅舍公司同意解除案涉合同，但鑫之佳工作室应当支付拖欠的租金和管理费，应当支付免租期间的租金。鑫之佳工作室要求返还已交纳的租金、管理费及赔偿其投资经营失败的损失，没有任何依据。租赁保证金、商业运营保证金需鑫之佳工作室交纳欠费后，办理退铺手续方可退回，截止目前其并没有按照正常手续办理退铺。被告（反诉第三人）美艺公司述称，认可鑫之佳工作室提出的反诉诉请及事实和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月20日，觅舍公司（出租方、甲方）与美艺公司（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定的主要内容有：乙方租赁甲方的淮海天地商住区三街区第XX幢XX单元XX号商铺，乙方作为儿童体验业态经营，经营品牌为东方娃娃；租期自交付日起开始计算，自2018年10月1日至2026年9月30日；乙方在进场装修前应交纳装修押金40000元，甲方在乙方装修完毕后经商管公司检查合格，于90个工作日内无息向乙方退还已抵扣因乙方装修行为造成任何甲方损失后的余额；乙方享有5个月的免租装修期，即自2018年10月1日至2018年12月31日、2019年10月1日至2019年11月30日，若乙方租赁期不满，提前撤场，则甲方保留追究免租期租金的权利；免租装修期内，甲方免收租金，乙方应当承担自合同签订之日起的相关费用，包括商业运营管理费等；第一年即2018年10月1日至2019年9月30日的月租金为25792.59元、年租金为309511.02元，第二年即2019年10月1日至2020年9月30日的月租金为30256.69元、年租金为363080.24元，第三年即2020年10月1日至2021年9月30日的月租金为36208.82元、年租金为434505.86元；乙方应向甲方交纳首期租金（2018年10月1日至2019年3月31日）102036.6元；租赁期内乙方应向甲方交纳商业营运管理费，每月8503.05元，首期商业运营管理费（2018年10月1日至2019年3月31日）为51018.3元；乙方应自签订合同之日起5日内向甲方交纳相当于合同期2个月租金总额的租赁保证金72620.42元、相当于2个月商业运营管理费总额的商业营运管理费保证金17006.10元；若适用固定租金的，首期租金和首期商业运营管理费均缴6押2，乙方应于本合同签订之日一次性付清；于首期租金及首期商业营运管理费所对应租期届满之日起，乙方应按每三个月为一个支付周期交付租金和商业营运管理费，乙方应于每一个支付周期首日前的15天前全额支付该期租金及商业营运管理费；租金保证金和商业营运管理费保证金系用于乙方履行本合同项下的相关义务和责任，不得用于抵作租金、商业营运管理费、水电费等费用，如乙方拖欠甲方任何款项的，或因乙方违约或其他行为造成甲方任何损失的，甲方有权从前述保证金中抵扣相应的欠付款项或损失赔偿额，如不足甲方损失，乙方应在十个工作日内补足；本合同终止时，上述保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还本物业并履行完毕其他合同义务后二十日内无息归还乙方，本合同另有约定的，从其约定；本合同终止，乙方同意，甲方无需对乙方用于本物业装修的投资进行补偿；租赁期内，除经甲方书面同意，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金或商业营运管理费，乙方迟延交纳，每迟延一日，应按欠付费用向商管公司按照逾期期间每日3‰支付迟延履行违约金；有下列违约情形之一的，除本合同约定的其他违约责任外，守约方有权书面通知违约方解除本合同，并向违约方主张相当于最近三个月租金作为违约金，若违约方为乙方的，甲方还有权要求乙方返还免租期内乙方免于支付的租金：甲方交付的本物业不符合本合同约定，致使乙方不能实现租赁目的的；乙方存在本合同第15.2约定的违约行为，经甲方书面催告后三十内仍未足额交纳欠费，或迟延交纳租金超过十日的情况累计达三次的；由于乙方欠费导致甲方诉讼追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用；凡本物业租赁活动中一切口头承诺、解释以及商业广告、文件往来与本合同不一致的，均以本合同为准。2019年6月，觅舍公司（甲方）、美艺公司（乙方）、鑫之佳工作室（丙方）共同签订一份《租赁合同主体变更协议书》，约定的主要有：甲方与乙方于2018年9月20日签订的《租赁合同》，自2019年6月1日起合同项下承租人由乙方变更为丙方，丙方享有和承担《租赁合同》项下的权利和义务；租赁期间，自变更生效日起，由丙方向甲方交纳各种款项，甲方有权按照《租赁合同》的约定向丙方主张权利或要求承担义务和责任；乙方对于丙方自变更生效日起因履行《租赁合同》及本协议而应承担的全部义务、债务及责任向甲方承担连带保证责任，保证期间为2年；本补充协议与《租赁合同》冲突之处，以本补充协议内容为准，本补充协议未涉事宜，仍按《租赁合同》相关条款执行。上述合同履行期间，美艺公司交纳款项有：2018年9月29日交纳首期租金102036元、首期商业运营管理费51018.30元（均自2018年10月1日至2019年3月31日）；2018年10月8日交纳租赁保证金72620.42元、商业运营管理费保证金17006.1元，另交纳装修押金40000元。鑫之佳工作室交纳款项有：2019年5月21日交纳同年6月-12月的租金135219.52元（应交纳175219.52元，其中用美艺公司交纳的装修押金40000元冲抵租金40000元）、商业运营管理费59521.35元；2019年12月31日交纳2020年1月-3月的租金108328.86元、商业运营管理费25509.15元；2020年7月24日交纳租金20000元；其后鑫之佳工作室未再支付租金、商业运营管理费。庭审时，鑫之佳工作室提供案涉商业街区在招商时宣传家乐福等知名商业品牌将入驻该街区的广告、图册等资料，但其后并未实际入驻，以此证明觅舍公司存在虚假宣传、误导承租人的行为。觅舍公司因本次诉讼，委托江苏彭邦律师事务所代理诉讼，双方于2020年6月12日签订了《委托代理合同》，觅舍公司支付律师费8000元。2020年8月31日，江苏彭邦律师事务所向美艺公司寄送一份《律师函》，主要内容是要求美艺公司在接到该函后3日内向觅舍公司支付拖欠的租金、商业运营管理费等。关于觅舍公司诉请的租金，觅舍公司称诉请的数额中已经减免了因受新冠疫情影响的一个月的租金。本案审理过程中，本院于2020年12月23日向觅舍公司送达了鑫之佳工作室提起反诉的反诉状副本。另查明，案涉商业街区亦有其他承租方与出租方因租赁问题产生纠纷诉至本院，其中已生效的（2020）苏03民终7798号民事判决书中查明，因突发新冠疫情，江苏省人民政府决定自2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，同年3月27日调整为省级三级响应，同年4月8日，武汉市解除离汉离鄂通道管控措施。该判决书中还另外查明，上海铂生建设管理咨询有限公司在案涉商业街区招商过程中存在不实宣传的行为。本院认为，本案当事人所签订的《商铺租赁合同》及《租赁合同主体变更协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，各方均应严格依约履行。关于觅舍公司提起的本诉各项诉请应否得到支持的问题。一、关于觅舍公司诉请鑫之佳工作室支付拖欠的租金379983.47元及商业运营管理费102036.6元（均自2020年4月1日至2021年3月31日）。根据已查明的案情，按觅舍公司诉请拖欠租金的期间，合同约定该期间的第二年度月租金为30256.69元、第三年度月租金为36208.82元，其诉请期间的租金共计398793.06元（30256.69元/月×6个月+36208.82元/月×6个月），减去其间鑫之佳工作室已经交纳的租金20000元，尚余378793.06元；合同约定商业运营管理费收取标准为8503.05元/月，觅舍公司诉请上述期间的商业运营管理费经计算为102036.6元（8503.05元/月×12个月）；觅舍公司称其诉请的租金中已经因新冠疫情原因减免了一个月的租金，本院综合考虑新冠疫情防控措施实施的期间及对鑫之佳工作室经营的影响，酌定以减免鑫之佳工作室两个月的租金（按照疫情期间收取租金的标准）及商业运营管理费为宜；据此，本院确认支持觅舍公司租金诉请318279.68元（378793.06元-30256.69元/月×2个月）、支持商业运营管理费诉请85030.5元（102036.6元-8503.05元/月×2个月），两项合计支持403310.18元（318279.68元+85030.5元）。二、关于觅舍公司诉请的迟延支付租金及商业运营管理费的违约金。案涉合同约定了逾期付款的违约责任，鑫之佳工作室亦存在逾期付款的情形，但考虑到受疫情影响造成鑫之佳工作室经营困难以及前期招商过程中存在的不实宣传给其造成的损失等因素，本院对觅舍公司的该项诉请不予支持。三、关于觅舍公司诉请的律师费8000元，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院依法予以支持。四、关于觅舍公司诉请的支付免租期租金173462.22元，合同中虽约定了在鑫之佳工作室拖欠租金等费用具有约定情形后觅舍公司享有追偿免租期租金的权利，但由于案涉商业街区在招商过程中确实存在不实宣传问题，致使鑫之佳工作室的经营预期产生一定的落空，以及由于新冠疫情的影响，鑫之佳工作室拖欠租金等费用事出有因，综合考虑以上情况及其他因素，本院对觅舍公司该项诉请不予支持。五、关于觅舍公司诉请鑫之佳工作室在合同解除后限期返还案涉商铺问题，觅舍公司的诉请符合法律规定，但应给予鑫之佳工作室一定的合理的撤场搬离时间，为此本院酌定案涉商铺返还的期限为本判决生效后三十日内。由于美艺公司在《租赁合同主体变更协议书》中承诺对鑫之佳工作室所负觅舍公司的债务承担连带保证责任，故其对于本判决确认的鑫之佳工作室所负觅舍公司的债务依法应承担连带保证责任，在其承担保证责任后，有权向鑫之佳工作室追偿。关于鑫之佳工作室提起的反诉各项诉请应否得到支持的问题。一、关于鑫之佳工作室诉请解除案涉租赁合同。鑫之佳工作室在履行合同过程中有拖欠租金等费用的违约行为，觅舍公司也存在不实招商宣传给鑫之佳工作室的经营造成一定的影响和损失的行为，双方合作的信任感严重动摇，合同履行陷于僵局，继续履行对双方都不利，且觅舍公司也表示同意解除合同。参照法（2019）254号文（即第九次民事审判会议纪要）第48条规定的精神，本院对鑫之佳工作室反诉诉请的解除租赁合同予以支持，同时一并解除《租赁合同主体变更协议书》，解除的时间依照有关法律规定，以本院于2020年12月23日向觅舍公司送达反诉状副本的时间为准。二、关于鑫之佳工作室诉请返还租金及管理费541633.17元，该费用系鑫之佳工作室在租赁期间依据合同约定应当交纳的费用，且其已实际使用租赁的案涉商铺，现诉请返还该费用，没有合同依据，亦不符合法律规定，本院依法不予支持。三、关于鑫之佳工作室诉请赔偿装修损失521865.2元的50%，该装修费用是其在自主经营过程中的必要投资，应当由其自行承担，其诉请觅舍公司赔偿，没有合同依据，亦不符合法律规定，本院依法不予支持；关于鑫之佳工作室诉请赔偿经营损失578060.85元的50%，案涉商铺在商业街区中，该区域的商业价值对鑫之佳工作室租赁经营有重要影响，知名品牌的入驻亦对该商业区的知名度、客流量存在一定的影响，该商业区在招商过程中的不实宣传确给鑫之佳工作室的经营造成了一定程度的影响和损失，为此本院参照合同约定的第一年度月租金25792.59元作为计算其经营损失的标准并考虑其他造成损失的因素，酌定支持其经营损失额为77377.77元（25792.59元/月×3个月）。四、关于鑫之佳工作室诉请觅舍公司退还租赁保证金、商业运营管理费保证金合计89626.52元，因案涉合同依前述理由本院已经判决解除，依照法律规定，上述保证金应予退还，故本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐州觅舍物业管理有限公司与被告（反诉第三人）徐州美艺美术培训有限公司签订的《商铺租赁合同》以及原告（反诉被告）徐州觅舍物业管理有限公司与被告（反诉原告）泉山区鑫之佳美术培训工作室、被告（反诉第三人）徐州美艺美术培训有限公司签订的《租赁合同主体变更协议书》于2020年12月23日解除；二、被告（反诉原告）泉山区鑫之佳美术培训工作室于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）徐州觅舍物业管理有限公司租金及商业运营管理费合计403310.18元；三、被告（反诉原告）泉山区鑫之佳美术培训工作室于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）徐州觅舍物业管理有限公司律师费8000元；四、被告（反诉原告）泉山区鑫之佳美术培训工作室于本判决生效之日起三十日内将淮海天地商住区三街区第3幢1单元209号商铺返还给原告（反诉被告）徐州觅舍物业管理有限公司；五、原告（反诉被告）徐州觅舍物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）泉山区鑫之佳美术培训工作室经营损失77377.77元；六、原告（反诉被告）徐州觅舍物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）泉山区鑫之佳美术培训工作室租赁保证金、商业运营管理费保证金合计89626.52元；七、驳回原告（反诉被告）徐州觅舍物业管理有限公司的本诉其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）泉山区鑫之佳美术培训工作室的反诉其他诉讼请求；九、被告（反诉第三人）徐州美艺美术培训有限公司对本判决确认的第二、三、四项债务承担连带保证责任，在其承担连带保证责任后有权向被告（反诉原告）泉山区鑫之佳美术培训工作室追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费10798元，财产保全费2170元，合计12968元，由原告（反诉被告）徐州觅舍物业管理有限公司负担5200元；由被告（反诉原告）泉山区鑫之佳美术培训工作室、被告（反诉第三人）徐州美艺美术培训有限公司连带负担7768元，被告（反诉原告）泉山区鑫之佳美术培训工作室、被告（反诉第三人）徐州美艺美术培训有限公司应负担的本诉诉讼费于本判决生效后七日内交纳至本院。反诉案件受理费8165.5元，由被告（反诉原告）泉山区鑫之佳美术培训工作室负担7000元；由原告（反诉被告）徐州觅舍物业管理有限公司负担1165.5元，原告（反诉被告）徐州觅舍物业管理有限公司应负担的反诉诉讼费于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  金 文人民陪审员  阚久云人民陪审员  王 果二〇二一年四月二十七日书 记 员  唐 薇