河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1102民初807号原告：李建春，男，汉族，1946年1月16日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：白新安，漯河市源汇区华安法律服务所法律工作者。被告:姚玉玲，女，汉族，1975年12月10日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：丁宁，河南强正律师事务所律师。原告李建春与被告姚玉玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建春及其委托诉讼代理人白新安、被告姚玉玲及其委托诉讼代理人丁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建春向本院提出诉讼请求：1.依法判令李建春和姚玉玲的房屋租赁合同终止，姚玉玲从李建春所有的房子里搬出；2.判令姚玉玲按每月3000元标准支付租金至搬出为止；3.判令姚玉玲将在房屋内墙开挖的门洞恢复原状，或者支付修复费用5000元；4.本案诉讼费由姚玉玲承担。事实与理由：2018年1月1日，姚玉玲与李建春签订租房合同。双方约定：租赁期限自2018年1月1日至2020年12月1日止；年租金33000元；付款办法一次付清一年租金，先付款后使用房屋；租金付清后，甲方无权向乙方收取任何费用（租金随行就市）；合同到期，乙方在同等条件下优先续签合同，如乙方不再续签合同，到期及时搬出；等等。姚玉玲在租赁期间，为图做生意方便之用，没有同李建春协商就擅自在内墙上开挖一个约高2.5米、宽3米的门洞。如今双方签订的租房合同已经到期，但姚玉玲不与李建春续签合同，也不支付房租，已构成违约。姚玉玲辩称，一、李建春陈述与事实不符，双方无法续签合同是因李建春违反诚信原则、单方增大承租人的义务所致，故其要求姚玉玲搬离房屋缺乏依据。双方租赁关系开始于2010年1月1日，姚玉玲的丈夫沈新建与李建春签订了租赁合同，约定：“租赁期限为10年。合同到期乙方若继续使用，提前30天续签合同，缴纳租金”。当时约定年租金为15000元，之后陆续涨至3万元，姚玉玲一直依约交纳房租。其间李建春急需用钱，姚玉玲曾一次性向其交纳4年房租与其共渡难关。2017年，李建春提出另行签订租赁合同，为避免发生矛盾，双方签订了3年的租赁合同，约定年租金33000元，合同到期后承租方在同等条件下优先续签合同。同时双方约定，姚玉玲可以转让。2019年，因建材生意日渐惨淡，考虑到合同到期后双方可以续租，姚玉玲花费几十万元对店内进行整体装修，却没想到在2020年初赶上新冠疫情。建材市场基本都响应国家号召，为租户平均减免了1-3个月房租，但李建春分文未降。2020年底，姚玉玲向李建春交纳房租，李建春看到姚玉玲花费巨资重新装修，便单方提出要将房租涨至每年45000元，并且要求每年在原基础上递增百分之四，涨幅高达37％-50％。除此之外，还要求姚玉玲额外再交纳2万元押金。姚玉玲承租同地段同等面积房屋租金在2万元每年，且2020-2021年期间，房屋所在地的建材市场房租整体都在下降，根本不存在涨房租的情形。因此，本案不能续签合同的真实原因在于李建春随意涨价，破坏市场交易规则、片面加重承租人负担所致，姚玉玲愿意按照市场行情与李建春续签合同，交纳房租，但李建春却拒绝接收。另外，姚玉玲实际占用房屋期间的租金应当认定为每年33000元，李建春要求按照每月3000元支付缺乏依据。二、若李建春执意要求姚玉玲搬离房屋，应当赔偿姚玉玲的装修损失费、维修费用及转让损失。1.租赁该房屋时，李建春知道姚玉玲支付了近十万元的转让费，租赁期间对房屋进行了钢结构加宽、加高，扩大子房屋的实际使用面积。2019年下半年，姚玉玲对店铺内外全部精装修，花费60余万元。2.2017年双方签订的租赁协议也约定了房屋漏水的维修责任在于李建春，为了避免发生纠纷，多年来都是承租人出资对房屋进行维修，花费近万元。如果李建春要求姚玉玲搬离，应当赔偿上述损失，并同意由姚玉玲转让房屋。三、因李建春房屋面积有限，承租人在李建春房屋隔壁又租赁一间房屋共同使用，现两套房屋为整体经营。如果双方就装修、维修费用及房屋转让等事项达成协议的前提下，姚玉玲可以将房屋门洞恢复原状，李建春主张恢复费用5000元过高，没有依据。综上，李建春的行为违反了诚实信用的基本原则，在疫情过后国家要求复兴经济的大环境中，破坏市场的基本秩序和行业惯例，请求依法驳回李建春的诉讼请求。经审理查明，2010年1月1日，李建春（甲方）与姚玉玲的丈夫沈新建（乙方）签订《租赁合同》一份。双方约定：经甲乙双方协商，甲方同意乙方租用建材市场19区1号营业房一套，每年租金壹万伍仟元整，高低随行就市；乙方必须遵守先付房租后使用的原则，应提前30天一次性交纳二年租金总计叁万元整；乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构，人为造成的房屋、门窗及附属结构的损坏由乙方负责；乙方在不改变房屋结构的情况下可进行装修，但一切费用由乙方承担；合同到期乙方若继续使用，应提前30天续订合同，交纳租金；此合同自2010年1月1日起到2020年1月1日止；等等。合同签订后，李建春将案渉房屋交付给李建春、姚玉玲夫妇，李建春、姚玉玲租赁房屋用于经营建材生意，依约向李建春支付房租。2017年12月1日，李建春（甲方）与姚玉玲（乙方）就案渉房屋又签订《租房合同》一份。双方约定：租赁时间2018年1月1日至2020年12月30日；年租金33000元，付款办法：一次付清一年租金，先付款后使用房子，租金付清后，甲方无权向乙方收取任何费用(租金随行就市)；租用期间工商、税务、水电等一切费用乙方自理，如房子门窗及水电设施损坏，乙方应及时修理或更换，甲方不承担费用，房漏归甲方维修，乙方不承担费用，如乙方根据需要想装修，费用自理，合同终止，无偿拆除；合同期内甲乙双方不能擅自终止，否则应赔偿对方合同期内经济损失；合同到期，乙方在同等条件下优先续签合同，如乙方不再续签合同，到期及时搬出；等等。该合同右上方手写“三年不涨价”。合同签订后，姚玉玲继续使用案渉房屋并依约支付租金至2020年12月31日。2020年12月31日，合同约定的租赁期限届满，双方协商续租事宜未果，李建春诉至本院。另查明，案渉房屋坐落于漯河市××区建材市场××号，登记于李建春妻子李爱菊名下，不动产权证号为豫（2020）漯河市不动产权第0027170号。本院认为，2010年1月1日，李建春与沈新建签订《租赁合同》后，双方当事人均依约履行合同义务。2017年12月1日，李建春又与姚玉玲签订《租房合同》，缔约双方用在后的《租房合同》取代了在先的《租赁合同》，本案应当以《租房合同》的内容来确定双方当事人的权利义务。根据《租房合同》的约定，租赁期限于2020年12月31日届满，李建春与姚玉玲就续租事宜协商未果，双方租赁关系已不复存在，故姚玉玲应将案渉房屋返还给李建春，并向李建春支付继续占有房屋期间的使用费。双方租赁合同约定每年租金33000元，此数额是市场交易价格的真实体现，以此作为房屋占有使用费的计算标准，既符合市场交易的法则，于双方亦无不利之处。此外，2020年初全国爆发新冠肺炎疫情，各地政府及卫生防控部门均采取了疫情防控措施，导致姚玉玲经营的建材店停业，资金回笼困难，经营损失较大，但是，也应看到，疫情及疫情防控措施给姚玉玲带来的损失亦不可归责于合同相对方，姚玉玲也不能将其损失全部转嫁于李建春，双方当事人应互谅互让，共同分担损失，实现互惠共赢。鉴此，本院酌定姚玉玲支付房屋占有使用费的时间从2021年3月1日起计算。李建春的其他诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于姚玉玲所提李建春应赔偿其装修损失、维修损失及转让损失等各项意见，属于积极地向李建春主张权利，而非被动地防御，只能通过反诉或另诉来主张，不能用抗辩的方式提出，故此，对姚玉玲关于李建春应赔偿其装修损失、维修损失及转让损失等各项请求，本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、姚玉玲于本判决生效之日起二十日内向李建春返还不动产权证号为豫（2020）漯河市不动产权第0027170号的房屋一套。二、姚玉玲于本判决生效之日起二十日内向李建春支付房屋占有使用费（自2021年3月1日起，按年租金33000元的标准支付至房屋返还之日）。三、驳回李建春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由姚玉玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  黄磊二〇二一年四月十三日书记员  宋伟