徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初1294号原告：王开民，男，1966年10月8日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：马炎炎，安徽刘金莲律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永好，江苏苏彭律师事务所律师。被告：赵彦林，男，1967年11月2日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：祝素昊，江苏彭城（新沂）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春杰，江苏彭城律师事务所律师。原告王开民诉被告赵彦林确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理，依法由审判员刘振亚独任审判，公开开庭进行了审理。原告王开民及其委托诉讼代理人王永好、被告赵彦林及其委托诉讼代理人祝素昊、刘春杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王开民向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告之间房屋买卖合同无效，判令被告返还原告位于铜山区房屋；2、请求法院判令被告返还2011年至2020年十年的房屋修缮款，共计36000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2010年4月份，原告在饭局中认识了铜山区张永海，张永海说可以一起做冬虫夏草的中药生意很赚钱，但手里无钱。原告告诉被告，张永海要贷款，被告讲我贷给你，至于你们怎么交涉我就不问了，我只给你打交道。于是原告在被告处贷了5万元，口头协议是每个月4分的利息。原告借到5万元后，又被张永海拿去用，后来才知道他是还以前的贷款。但在这期间，原告也给了被告有1万多块的利息。后来被告找到原告说还不清借款就将你的房子写给我，待你什么时候有钱后还给我，我再把房子给你。被告称我本身有房子住，你的房子我也用不着，然后我写了一份借款及转让房子协议的草稿（这个笔迹可以鉴定证明是10年写的）。第二天见被告拿到这个草稿，他没同意，原告又按照被告的要求给写了一张房屋买卖合同协议，该合同只手写了一份，由被告保留。当时是在中学校的门口写的，就写了一张没有复写，就一份在他的手里面，原告这里没有。当时写的是售房协议，他又让我写了一份租房协议书，意思是房子卖给他，房子属于他，再让我租他的房子住。到了二零一一年三四月份，原告为了单位的需要，借钱买了一辆二手普桑轿车，26000元。被告看到后，以为原告有钱不还，还买车就找到我在我家里要求把我的车开走，我也不好解释什么。他把车就开到了现任棉布村支部书记孙斌的小孩舅家里，在他那里放了好几个月。2012年3月间，原告又从别处借了5000元给被告，被告才将车让原告开走。这件事就发生在以房抵债协议形成之后可以充分说明售房协议是假，被告要钱是真。如果说真的是买卖房屋，购房协议己形成，他不应该再问我要以前欠的钱。2012年8月13日，原告因单位的事情入狱到2020年4月12日才出来。七年八个月没在家。在这期间，被告在镇里矿镇办公室拿我给他写的购房协议，冒名领了由于煤矿挖煤塌陷地造成房屋的开裂补给的房屋修缮款，从2011年-2020年，每年3600元，十年是36000元。原告王开民2020年4月12日出狱后，先是租房住了几个月，哥哥弟弟给的生活费调养好身体后，于9月23日打电话给被告，要求要回以前的住房。原告要从哥哥弟弟那里拿钱还给被告包括利息，但被告不同意，说这么多年，本金利息加起来都翻了多少倍了，那得给20万才能将房子给你。而且本案所签订的房屋买卖合同属无效，因为原告签订合同时，因欠被告借款，无法偿还，而被迫签订的房屋买卖合同；而且此房屋属于集体产权房，被告是外村村民，不具备购房资格，合同也属于法定无效。为维护原告合法权益，根据相关法律规定，特诉至贵院，恳请贵院判如所请。被告赵彦林辩称，第一，本案基础法律关系不是民间借贷，而是房屋买卖，本案虽然在事实上与民间借贷有关联，但是在法律上没有关联。原被告之间有关铜山区刘集镇机关宿舍的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。理由如下，在签订房屋买卖协议之前，原告多次向被告借款并约定了利息，截止到2010年8月买卖协议签订之日，经双方核算，原告尚欠被告借款本息共计5万元，应当是原告无力偿还，双方协商用原告名下的案涉房屋抵偿上述欠款。上述事实与原告自己陈述的无力偿还借款、签署房屋买卖协议的事实是一致的，不同的是，在签署房屋买卖协议时，双方均是自愿的，没有任何强迫行为。此后案涉房屋交由被告控制，被告未再向原告主张过借款，原告也未再向被告偿还过借款，双方已实际履行完毕房屋买卖协议。本案房屋买卖协议的法律后果是以物抵债，而非民间借贷的担保。原告诉称的事实目的是误导法庭，将案涉房屋买卖协议认定为民间借贷的担保，从而达到其不诚信的诉讼目的。第二，被告赵彦林为案涉房屋的合法使用人，享有案涉房屋的处分权、收益权，被告根据房屋买卖协议领取案涉房屋修缮款的行为是基于上述处分收益权作出的，原告无权要求返还。第三，案涉房屋原为刘集镇机关宿舍，坐落的土地为刘集镇集体经济组织所有，本案双方均是刘集镇集体经济组织成员，案涉房屋不存在宅基地上房屋不得转让给非本集体经济组织成员的问题。综上，案涉房屋买卖协议是双方真实意思的表示，合同的目的是用案涉房屋抵偿原告所欠被告的款项，现案涉协议已履行完毕，不存在其他意思表示，更不存在其他的法律规定的无效情形。故原告主张案涉房屋买卖协议无效的观点不能成立。此外，案涉房屋尚未取得产权证书相关问题属行政机关处理的范畴，法院对该类房屋的纠纷应不予处理，已经受理的应驳回起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王开民为非农业户口，1998年3月10日以其前妻翁玉环的名义，在刘集镇政府家属院（中心小学后）取得建设工程规划许可证，房屋性质为镇政府房改房，建成房屋为刘集镇工农路政府机关宿舍46号。2010年1月4日，原告与翁玉环协议离婚，根据离婚协议分得该房屋。原告户籍地，被告户籍地系刘集镇棉布村3队。原告因欠被告借款5万元未能偿还，2010年8月17日双方签订房屋买卖协议，约定原告将位于铜山区刘集镇机关宿舍的一套住房卖给被告，房屋结构为砖瓦结构、堂屋3间，南屋三间及院子，该房总价款5万元。协议还约定被告于本协议签计当日将上述购房款付给原告，原告在收到被告购房款的同时将房屋交付给被告，该房屋所有权归被告所有。原告应保证该房屋无任何抵押及产权纠纷行为。今后该房如办理产权登记，变更等手续，原告应提供必须的协助，但费用由被告自理。当日，原告向被告出具收条一份，内容为“今收到赵彦林买房款伍万元整”，后该房由被告占有至今。原告王开民原为徐州市铜山区刘集镇公用事业管理处处长、环境卫生管理所所长，于2012年11月8日，被本院以（2012）铜刑初字第640号刑事判决，判决王开民犯贪污罪判处有期徒刑九年，并没收个人财产3万元，即刑期自2012年8月13日至2021年8月12日止。原告出狱后多次向被告表示想收回该房，遭到被告拒绝。原告为证明自己的主张还向法庭提供了自己手写的协议书，内容为“今借赵伟现金伍万元整，定于2013年12月17日还清。如到时不能还清，愿将王开民所属的刘集镇机关宿舍四十六号房屋所有权转给赵伟，房屋价格到还款到期时，随行就市进行协商解决。”该协议由原告书写在铜山县刘集镇公用事业管理处的信笺背面，上述文字一下部分被撕掉。本案争议的焦点是，原被告争议法律关系的性质，原告的诉请应否支持。本院认为，本案中，原被告在2010年存在民间借贷关系，被告对原告享有5万元到期债权并无争议，原告诉请的是确认原被告之间房屋买卖合同无效，判令被告返还原告位于铜山区房屋；判令被告返还2011年至2020年十年的房屋修缮款36000元。故本案应当是确认合同无效纠纷。从原告提供的自己书写的借款协议反映的内容，原告有以房抵债的意向，从被告提供的房屋买卖协议及收条，可以证明原被告已形成房屋买卖的合意，原告已收到购房款5万元，仅有被告系以出借款5万元抵偿购房款之区别。该房屋买卖合同是否有效，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”规定，原被告的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，其的目的是用案涉房屋抵偿原告所欠被告的款项，现案涉协议已履行完毕，原被告房屋买卖行为不违反法律禁止性规定，故对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下:驳回原告王开民的诉讼请求。案件受理费700元，减半收取350元，由原告王开民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  刘振亚二〇二一年四月六日书记员  赵彦玲