广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初306号原告：广州市马王世家企业发展有限公司，住所地广州市越秀区环市西路168号天马大厦七楼7027、7028单元。法定代表人：谭锦兴。委托诉讼代理人：金文武，广东经国律师事务所律师。被告：睿时尚服饰设计（广州）有限公司，住所地广州市越秀区站南路11号广州壹马服装广场六层第C306号。法定代表人：孙素兰。委托诉讼代理人：董升升，男，身份证登记住址广东省深圳市福田区。原告广州市马王世家企业发展有限公司与被告睿时尚服饰设计（广州）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金文武、被告委托诉讼代理人董升升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年12月29日签订的《马王世家与睿时尚办公场所租赁合同》；2.判令被告立即向原告支付2020年8月1日至同年9月30日的租金123140元、物业管理费20048元、电费及公摊电费19729元和2020年2月至9月租金补贴80000元，以上费用被告仅支付了21641元，扣除已付数额后还应支付221276元；3.判令被告立即向原告支付逾期支付上述费用的违约金132766元（以221276元为基数，按照每日百分之二计算，自2020年9月5日起计算30天）；4.判令原告没收被告支付的租赁合同保证金人民币128000元。事实和理由：2018年12月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《马王世家与睿时尚办公场所租赁合同》，约定甲方同意将其承租的坐落于广州市越秀区站南路11号壹马服装广场10楼01单元（一至三层复式结构楼）租给乙方作为办公场所使用，并将甲方原有的办公设施及附属物品设备（详见双方确认的物品对接清单表）全部转借给乙方在租赁期内全程使用；租赁期限为两年，自2019年3月1日至2021年2月28日止；租赁合同保证金为128000元；租赁期间，租赁费用按自然月计收，乙方须于每月5日前向甲方缴纳当月应付的租赁费用（包括租金、物业管理费、水电费），以“当月的壹马服装广场收费通知书金额”为准；乙方每季首月5日须支付3万元的租金补贴给予甲方，其中第一季度（2019年3、4、5月）的租金补贴3万元，乙方须于本合同签订当日一次性向甲方支付；在合同期内，如乙方未能按时支付租赁费用（租金、物业管理费、水电费）、租金补贴及其他合同内洽谈费用等，每逾期1日，须按拖欠金额的百分之二向甲方支付违约金，如逾期超过30日的，则甲方有权单方面提前解除合同及没收租赁合同保证金；租赁合同期间，若乙方存在违约行为（逾期交费、中途退场、违规壹马服装广场相关公约与物业管理规定，以及上述合同条款等）或提前解除合同，甲方有权将第三条第一项的租赁合同保证金转为该租赁合同违约金不予退给乙方，另甲方还有权向乙方追究涉及到的一切经济赔偿等。合同签订后，原告按约定将场地交付给了被告使用，但被告在2020年9月15日单方向原告发出《关于退租的说明》，单方面中途退场。而且，被告一直拖欠2020年8月至9月的租金、物业管理费、电费和2020年度的租金补贴未予支付。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，原被告签订的租赁合同是原告私自转租，我司认为是无效合同，所以没有所谓的房租补贴费用。我司同意截止至2020年9月15日前的房租、水电及物业管理费由我司支付，对于原告主张的房租、电费及物业管理费数额无异议。但因我司已向原告交纳的押金128000元足够支付所欠费用，因此不存在欠费问题。经审理查明，2018年4月1日，原告的法定代表人谭锦兴（承租方、乙方）与广州市越秀区壹骏物业租赁中心（普通合伙）（出租方、甲方）签订《壹马服装广场第十层10-01号商铺租赁合同》，约定乙方向甲方租赁商铺位于广州市越秀区站南路11号壹马服装广场第十层第10-01号，建筑面积为1002.36平方米，租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日；2018年4月1日至2018年10月31日每月租金为90212元，自2018年11月1日起租金在上一年度基础上每年递增8%等。2018年12月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《马王世家与睿时尚办公场所租赁合同》。其中约定：甲方同意将其承租的坐落于广州市越秀区站南路11号壹马服装广场10楼01单元（一至三层复式结构楼）租给乙方作为办公场所使用；并将甲方原有的办公设施及附属物品设备（详见双方确认的物品对接清单表）全部转借给乙方在租赁期内全程使用。租赁期限为两年，自2019年3月1日至2021年2月28日止（甲乙双方在本合同签订前已签订广州市越秀区站南路11号壹马服装广场10楼01单元二至三楼的租赁合同，现甲乙双方经协商一致共同确认如下：同意原二至三楼的租赁合同履行至2019年2月28日，从2019年3月1日起，按本次签订的一至三楼的租赁合同履行甲乙双方的权利义务）。租赁合同保证金为128000元，因甲乙双方在2018年6月22日签订二至三楼的租赁合同后，乙方已向甲方支付了128000元租赁合同保证金，该保证金自动转为本合同保证金，故乙方无需再向甲方支付租赁合同保证金；甲方应于租赁合同期满或甲乙双方租赁关系终止时，经双方验收租赁合同所述中的办公场所设施与转借附属物品设备，若无损坏与缺少，且乙方无其它拖欠款项，甲方应于双方办理退还手续7个工作日内向乙方一次性无计利息退还租赁合同保证金。租赁期间，租赁费用按自然月计收，乙方须于每月5日前向甲方缴纳当月应付的租赁费用（包括租金、物业管理费、水电费），以“当月的壹马服装广场收费通知书”金额为准；在缴纳以上租赁费用后，乙方每季首月5日须支付3万元的租金补贴给予甲方（按每月1万元），其中第一季度（2019年3、4、5月）的租金补贴3万元，乙方须于本合同签订当日一次性向甲方支付。在合同期内，如乙方未能按时支付租赁费用（租金、物业管理费、水电费）、租金补贴及其他合同内洽谈费用等，每逾期所产生的违约金由乙方全部承担支付（每逾期1日，须按拖欠金额的百分之二向甲方支付违约金），如逾期超过30日的，则甲方有权单方面提前解除合同及没收租赁合同保证金。租赁合同期间，若乙方存在违约行为（逾期交费、中途退场、违规壹马服装广场相关公约与物业管理规定，以及上述合同条款等）或提前解除合同，甲方有权将第三条第一项的租赁合同保证金转为该租赁合同违约金不予退给乙方，另甲方还有权向乙方追究涉及到的一切经济赔偿等。2020年9月15日，被告向原告发出《关于退租的说明》，称因疫情原因我司经营困难，无力再承租涉案房屋，故于2020年8月底搬离了该房屋，希望原告考虑到被告受到疫情严重影响，被迫提前退租，退回租赁保证金128000元等。但原告不同意向被告退还租赁保证金。本案审理过程中，原告称，涉案房屋系原告向案外人承租后转租给被告，原告是原价转租，每月仅收取1万元租金补贴；被告虽然在2020年9月15日向原告发出退租声明，但没有与原告办理交接手续，实际占用房屋至同年10月3日，原告在2020年10月3日收回涉案房屋，后于10月10日交还给物业公司（指出租方）。被告对此未提出相反意见。此外，原被告共同确认，因疫情影响，涉案房屋所在商场给予了2020年3-4月租金减半的优惠政策，被告已按约定及租金优惠政策支付了截止至2020年7月31日的租金（不含租金补贴）、物业管理费、电费。为证明诉讼请求中各项费用的金额，原告向本院提交了2020年8月及9月《壹马服装广场收费通知单》作为证据。其中显示房间代码YMFZ-XZL-YM-10-01谭锦兴，2020年8月1日至2020年9月30日物业管理费20048元、2020年6月20日至2020年8月19日电费12017元、2020年8月1日至2020年9月30日租金123140元、2020年6月20日至2020年8月19日公摊电费7712元，共计162917元。被告对该证据及其中载明的各项费用金额无异议。本院认为，原被告自愿签订的《马王世家与睿时尚办公场所租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反当时法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据该合同的内容，原被告之间为转租关系。自双方签订上述租赁合同之日至被告提出提前解除合同之时，被告均能够按约定正常使用租赁物，未有证据显示出租人对此提出过异议，故被告关于因双方系私自转租而合同无效的答辩依据不足，本院不予采纳。因此，被告应依约向原告支付租金、物业管理费、电费及租金补贴。被告对其应付2020年8月1日至同年9月30日的租金123140元、物业管理费20048元、电费及公摊电费19729元无异议，本院予以照准。对于2020年2月至9月的租金补贴，属原告转租收益，实为转租租金的一部分。鉴于2020年初新冠××疫情这一不可抗力因素对租赁合同的履行确产生一定不利影响，结合涉案房屋所在商场给予两个月租金减半的优惠，根据公平原则，本院酌定2020年3月至4月的租金补贴亦减半收取，据此计得被告应向原告支付2020年2月至9月租金补贴70000元。扣除被告已经支付的21641元后，被告还应向原告支付以上费用共计211276元。被告逾期向原告支付上述费用已构成违约，应承担相应违约责任，但每日按照拖欠金额的2%计付违约金显属过高，本院酌情调整为参照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计付，并以不超过原告主张的132766元为限。关于租赁保证金，被告提出解除合同时，新冠××疫情影响的高峰期早已经过去，经济秩序也已恢复正常，被告仍以疫情为由提前解除合同理由不成立。原被告签订的《马王世家与睿时尚办公场所租赁合同》约定，租赁合同期间，若乙方提前解除合同，甲方有权将租赁合同保证金转为该租赁合同违约金不予退给乙方……因此，原告主张没收保证金符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告睿时尚服饰设计（广州）有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市马王世家企业发展有限公司支付2020年8月1日至同年9月30日期间的租金、物业管理费、电费、公摊电费以及2020年2月至9月的租金补贴共计211276元；二、被告睿时尚服饰设计（广州）有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市马王世家企业发展有限公司支付迟延给付上述租金、物业管理费、电费、公摊电费以及租金补贴的违约金[自2020年9月6日起至本判决限定的付款之日止，以未付款项211276元为基数，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计付，并以不超过132766元为限]；三、被告睿时尚服饰设计（广州）有限公司已经支付的租赁保证金128000元归原告广州市马王世家企业发展有限公司所有；四、驳回原告广州市马王世家企业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4418元，由原告广州市马王世家企业发展有限公司负担1372元、被告睿时尚服饰设计（广州）有限公司负担3046元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杜轶群二〇二一年四月一日书记员  梁 涛欧阳鹏