甘肃省天水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘05民初1号 原告：蒲某，男，汉族，住甘肃省兰州市。 委托诉讼代理人：赵某1，甘肃光明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严某，甘肃诚域律师事务所律师。 被告：赵某2，男，汉族。 委托诉讼代理人：丁某，甘肃胡耀明律师事务所律师。 原告蒲某与被告赵某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒲某及其委托诉讼代理人赵某1、严某，被告赵某2的委托诉讼代理人丁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒲某向本院提出诉讼请求：1.判令赵某2按房产置换、使用协议书约定的价格继续履行甘肃省天水市秦州区民主东路78号羲皇故里大酒店1幢主楼10至13层1室的房屋转移变更登记过户及缴税手续；2.判令赵某2按补充协议约定的义务限期移交已租赁的甘肃省天水市秦州区民主东路78号羲皇故里大酒店1幢主楼3层1室、2室面积为1900.90平方米的房屋，并以约定的价格继续履行甘肃省天水市秦州区民主东路78号羲皇故里大酒店1幢主楼3层2室面积为639.62平方米的房屋转移变更登记过户及缴税手续；3.判令赵某2给付蒲某因延迟收房产生的损失1724064.03元（按照41.67元/月/平方米的租金标准暂计算至2020年12月24日，2020年12月25日至房屋交付之前产生的损失计算亦以此为准）；4.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由赵某2承担。事实和理由：1.赵某2屡次未按相关协议约定的内容履行合同义务，其行为已构成严重违约。第一，2018年4月13日，蒲某与赵某2双方签订了房产置换、使用协议书，根据该协议约定：蒲某将所拥有的3层1室房屋（面积为1261.28平方米）以8519元／平方米的价格与赵某2所拥有的10-13层1室房屋（面积为2644.52平方米）以5500元／平方米的价格进行了置换，差价为380万元。次日，蒲某按约向赵某2支付了200万元，双方遂相互移交了房屋所有权证书和房屋。蒲某随后对10-13层房屋进行了重新装修，作为酒店二期客房使用；赵某2也于2018年5月15日将置换的3层1室房屋租赁给他人并收取租金。按置换、使用协议书的约定，赵某2本应于2018年8月31日前按蒲某的要求办理10-13层房屋的转移变更登记手续，但赵某2用于置换的10-13层房屋尚处于抵押状态，赵某2资金不足，直至2018年10月12日赵某2才偿还银行贷款解除房屋抵押。后经双方协商，将10-13层1室房屋产权人变更给蒲某的儿子蒲杰，并在天水市房地产产权交易管理服务中心办理了转移变更登记。按约定，赵某2本应缴纳转移变更登记时产生的税费约500万元，办理新的房屋产权证，但赵某2因资金困难，迟迟未能缴纳该税费，蒲某至今未能取得变更后的房屋产权证。第二，2019年2月28日，蒲某、赵某2在见证人高某的见证下达成补充协议约定：赵某2将置换的3层1室和其所有的已抵押给银行的3层2室面积共1900.90平方米的房屋转售给蒲某，其中部分房款抵作赵某2应缴纳的10-13层税费，剩余的房款中300万元，由见证人高某向蒲某出借并于次日支付；400万元作为赵某2在中国邮政储蓄银行抵押贷款的3层2室房屋房款，贷款到期赵某2配合蒲某代偿；其他剩余房款则由蒲某用3层1室房屋向银行抵押贷款，若4月10日前银行放款，由蒲某支付给赵某2，逾期的，则由蒲某按同期银行贷款利率承担利息；双方同时约定赵某2收取第一期300万元房款当日应协调承租人签订三方协议将出租的3层房屋移交给蒲某。协议签订后，赵某2当即向蒲某移交了原3层1室房屋产权证及租赁合同原件。次日，蒲某按约向赵某2支付300万元，但赵某2收取该款后却迟迟不移交房屋。2019年4月4日蒲某向见证人高某发函，要求其督促赵某2履行义务，赵某2置之不理；2019年4月30日，双方经见证人高某协调就移交和剩余房款支付事宜面谈，同意继续履行原补充协议，由蒲某继续向银行申请贷款，贷款发放后支付剩余房款；2019年5月17日，赵某2因资金紧张要求蒲某向其付款50万元，因银行贷款未发放，蒲某不得已向见证人高某借款50万元，支付给赵某2,房屋移交事宜赵某2仍旧未履行；2019年6月2日，银行贷款发放，蒲某通知赵某2移交房屋并支付剩余房款，但赵某2拒接电话，由见证人高某联系亦未果，移交和付款事宜搁置。2020年4月27日蒲某、赵某2双方最后一次在见证人高某的协调下，就剩余房款及房屋移交、过户转移变更登记等事宜在蒲某酒店办公室面谈，赵某2承诺继续履行，但事后赵某2至今不履行相应义务。至起诉前，蒲某多次通知赵某2履行义务未果，且通知承租人房屋买卖事宜，要求承租人向蒲某支付租金亦未果。赵某2的行为明显违反协议约定，构成严重违约。2.赵某2的违约行为对蒲某的权益造成了侵害，蒲某有权要求赵某2继续履行合同并赔偿蒲某因此遭受的损失。蒲某已按相关协议的约定向赵某2履行了协议约定的付款义务，并且剩余的房款蒲某早在2019年6月2日时便可以付清，蒲某一直主张向赵某2付清剩余房款并催告赵某2同时履行其房屋交付及过户转移登记等义务，但赵某2却迟迟不履行，导致蒲某未能取得10-13层房屋和3层1室、3层2室房屋拥有的所有权益。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，蒲某有权要求赵某2继续履行协议约定的房屋交付及过户转移登记等义务，并有权要求赵某2赔偿其未能从2019年3月1日起移交3层1室、3层2室房屋至实际交付房屋之日止的租金损失。 赵某2辩称，首先，双方虽然进行了房屋产权置换，但目前为止，蒲某还欠赵某2置换房产的房款180万元，对于500万元税费由谁承担双方均进行了明确约定；其次，补充协议中，双方约定的房屋售价为6254元/平方米，与双方置换房屋的价格相比，房屋售价的价格约定不公平。并且，涉案3层1室、3层2室房屋均在银行抵押贷款，根据相关法律及司法解释的规定，双方签订的补充协议无效。蒲某至今未支付差价款，赵某2享有先履行抗辩权。因此，赵某2不构成违约，不应给蒲某支付因违约造成的租金损失。请求驳回蒲某的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 （一）蒲某提交了以下六组证据： 第一组证据：1.房产置换、使用协议书；2.房产证号为甘肃金昱开发公司羲皇故里大酒店1幢主楼10-13层1室房屋所有权证书；3.房屋交易和产权确认告知单（转让）；4.房屋租赁合同。拟证明双方签订房产置换、使用协议书后，蒲某按协议约定给赵某2支付了首期差价款并交付了涉案3层1室房屋，赵某2随后将该房屋出租给案外人张某；赵某2向蒲某也交付了涉案10-13层1室房产及房屋所有权证，并申请将房屋转移变更登记至蒲某之子蒲杰名下，但赵某2未按房产置换、使用协议书的约定及法律规定缴纳税费，违反了协议书的约定，该行为与涉案10-13层1室房屋产权变更登记未能办结之间具有直接因果关系。 第二组证据：5.补充协议；6.甘肃银行客户回单；7.告知函；8.中国工商银行电子银行回单及收条；9.小企业借款合同；10.最高额抵押合同；11.2020年4月27日手机通话录音整理的文字资料。拟证明：1.赵某2将置换的涉案3层1室房屋及其用于抵押贷款的3层2室房屋一并出售给蒲某，蒲某按约履行首期房款支付义务，但赵某2迟迟不履行房屋移交义务。蒲某多次联系赵某2未果，2019年4月4日，蒲某向见证人高某发函，要求其督促赵某2履行义务，但赵某2置之不理；2.2019年5月17日，因赵某2急需资金，蒲某在申请的贷款尚未发放前，从见证人高某处借款50万元给赵某2；3.2020年4月27日，双方就剩余房款、涉案3层2室房屋抵押贷款代偿和房屋移交等事宜进行最后一次协商，并就继续履行事宜达成共识，但赵某2仍未履行；4.蒲某依据补充协议的约定支付了款项，赵某2没有向蒲某提供相关贷款银行还本付息信息，没有配合蒲某履行代偿义务，没有与房屋租赁合同承租人签订三方协议，使蒲某蒙受了租金损失。 第三组证据：12.违约损失计算清单。拟证明：赵某2未按协议要求移交涉案3层1室、3层2室房屋导致蒲某遭受租金损失，租金计算以赵某2同承租人张某签订的租赁合同中约定的前四年的租金标准为准。 第四组证据：13.蒲某2021年2月15日-3月15日期间的甘肃银行账户交易明细表。拟证明蒲某具备履行支付剩余尾款等全面履约的能力。 第五组证据：14.庭审前蒲某申请法院调取的天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初3117号蒲某诉天水兔入江湖餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案庭审笔录。拟证明：1.2019年2月28日晚，在赵某2要求下见证人高某一同到蒲某所在酒店签订了补充协议；2.签订补充协议时，蒲某与赵某2约定赵某2应当在收到首期300万元房款时移交房屋，但赵某2未履行房屋移交义务；3.补充协议签订后，见证人高某多次协调赵某2继续履行合同，但赵某2始终未按合同约定履行义务。 第六组证据：15.税费计算依据。拟证明税务部门税收管理规定计算的房屋买卖双方应承担的税费种类和计算依据。 赵某2质证对第一、二、四、五组证据的真实性无异议，对第一组证据的证明目的有异议，其认为在房屋置换、使用协议书签订后，蒲某至今还欠180万元购房款未付，并且涉案10-13层1室房屋共需缴税573万元，蒲某仅承担73万元，赵某2需要承担495万元缺乏依据，蒲某违约在先，赵某2不构成违约；对第二组证据的证明目的有异议，涉案3层1室、3层2室房屋均在银行抵押贷款，不具备房屋买卖实质性要件，补充协议无效。此外，在房屋交易过程中，置换协议中约定的价格与回购价格约定不平等，并且补充协议签订后，蒲某至今未履行400万元的代偿义务，蒲某违约在先；对第三组证据不认可，因为房产置换、使用协议约定的房屋已交付完毕，补充协议无效，房屋买卖合同不成立，不存在因延迟移交涉案3层1室、3层2室房屋而造成的租金损失；第四组、第五组证据与本案不具有直接关联性，对证明目的不予认可；第六组证据中没有任何人签字，不能证明由谁提供，税费计算不准确且没有依据，对真实性、合法性、关联性均不予认可。 （二）赵某2提交的证据：2019年5月6日-5月17日期间赵某2与蒲某的微信聊天记录。拟证明由于银行贷款问题，蒲某的400万元贷款至今无法落实，存在违约。 蒲某质证意见为：该份证据仅是影印件的复印件，赵某2未提供载体，因蒲某的手机已更换，真实性无法确认。事实是蒲某因在工商银行用涉案3层1室房屋抵押贷款未发放，迫于赵某2急需资金的要求，蒲某通过见证人高某借款50万元支付给赵某2，之后赵某2再未提其他任何要求。 根据双方的举证、质证，对当事人无异议的蒲某所举的第一、二、四、五组证据的真实性，本院予以确认，其中第1号证据房产置换、使用协议书以及第5号证据补充协议，赵某2认可是其本人所签，对上述两份证据记载内容亦予以确认。对双方有争议的其他证据，本院认证如下：关于蒲某所举的第5号证据补充协议的效力问题，该份补充协议系蒲某、赵某2本人所签，是双方真实意思表示，是否存在无效的法定情形，将在论理中予以阐述；第12号证据违约损失计算清单是以赵某2是否构成违约为前提，能否予以采信需结合本案事实综合进行认定；第15号证据税费计算依据因无制作人签名，也无双方当事人确认，对真实性不予确认；关于赵某2所举其与蒲某微信聊天记录，因仅是影印件的复印件，无法提供原始载体，故对该份证据不予采信；关于蒲某申请本院调取的天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初3117号蒲某诉天水兔入江湖餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案庭审笔录，依据该份笔录中证人高某、赵某2的出庭作证证言，与蒲某于2019年4月4日给赵某2、见证人高某发出的告知函相互印证，可以证明赵某2与蒲某签订补充协议后，蒲某曾短信要求赵某2提供银行贷款相关手续、租赁移交事宜，见证人高某多次协调赵某2继续履行合同，但赵某2以蒲某房款未付清为由，拒绝按补充协议的约定履行义务。本院对蒲某所举的第1-4、6-11、13、14号证据的证明目的予以采纳。 根据双方的诉辩陈述及经认证后本院采信的证据，本院对事实认定如下： 2018年4月13日，蒲某与赵某2签订了房产置换、使用协议书，该协议约定：蒲某将所拥有的天水市秦州区民主东路78号羲皇故里大酒店1幢主楼3层1室房屋[建筑面积为1261.28平方米，房产所有权证号为：天（2016）秦州区不动产权第00022541号]以8519元/㎡的价格与赵某2所拥有的天水市秦州区民主东路78号羲皇故里大酒店1幢主楼10-13层1室房屋（建筑面积为2644.52平方米，房屋所有权证号：以5500元/㎡的价格进行置换，甲乙双方置换的房产建筑面积差额为1383.24平方米，差价为380万元。协议第二条第3款支付期限约定：自双方签订置换协议之日起3个工作日内蒲某向赵某2支付差价金额的200万元；赵某2在约定的置换期限前取得不动产权证交于蒲某当日（限工作日内），蒲某再向赵某2支付剩余差价金额180万元。第三条第2款置换期限约定：双方最迟于2018年8月31日前办理房产置换的转移变更登记等各项手续。第四条置换房产变更登记费用承担约定：因置换房产办理转移变更登记手续过程中所发生的各项税费由蒲某、赵某2按国家相关法律法规的规定各自承担。2018年4月14日，蒲某按约向赵某2支付了200万元，双方遂相互移交了房屋所有权证书和房屋。蒲某随后对涉案10-13层1室房屋进行了重新装修，作为酒店二期客房使用；赵某2也于2018年5月15日将置换的3层1室房屋租赁给案外人张某并收取租金，租期五年，其中前四年每年租金100万元，第五年租金120万元。由于赵某2置换的10-13层1室房屋尚处于抵押状态，其资金不足，直至2018年10月12日赵某2才偿还银行贷款解除房屋抵押。2018年10月12日，经蒲某与赵某2协商，涉案10-13层1室房屋交易和产权受让人变更为蒲某的儿子蒲杰，并在天水市房地产产权交易管理服务中心办理了转移变更登记，该中心出具了天市房交转字第201810120028号房屋交易和产权确认告知单（转让）。但赵某2至今未缴纳相关税费，蒲某未能取得涉案10-13层1室房屋的产权证。 2019年2月28日，蒲某（甲方）、赵某2（乙方）在见证人高某的见证下达成补充协议，赵某2对蒲某用于置换的天水市秦州区民主东路78号羲皇故里大酒店1幢主楼3层1室房产，不要求蒲某协助办理转移变更登记手续。并约定对案涉3层1室房产和其所有的已抵押给银行的案涉3层2室房产转售给蒲某。双方对于已办理转移变更登记手续的10-13层1室房产缴税事宜与赵某2有意出售的两处房产的买卖事宜达成以下补充协议：一、因乙方用于置换的10-13层房产按国家相关法律规定，甲乙双方需缴税567万元，其中甲方应承担72万元，乙方应承担495万元，甲方欠付乙方的剩余差价款180万元抵作乙方应承担的税款后，乙方尚需承担的剩余税款315万元，对于乙方该部分尚需承担的剩余税款，乙方同意抵作置换的3层房产及已有的3层另外部分出售的房款，在甲方应付给乙方的房款中相应抵销，由甲方自行筹集缴纳。二、乙方将甲方用于置换的3层房产（面积为1261.28㎡）及乙方已有的3层另外部分房产（639.52㎡）合计面积为1900.80㎡，一并出售给甲方，扣除抵作房款的税款315万元后，上述房产净成交价格为1070万元，该净成交金额为甲方应付给乙方的实际金额，乙方不再承担上述相关房产的买卖交易税费。三、对乙方出售给甲方的已有的3层另外部分（639.52㎡）的房产，因乙方已抵押给另一贷款单位，贷款400万元，贷款期限5年，贷款已实际发放，乙方暂无法协助甲方办理转移变更登记手续；对该笔贷款的处置，双方经协商同意：从总的房产净成交价格1070万元中扣减该400万元，甲方实际支付给乙方670万元，该400万元贷款自本协议签订之日起的利息由甲方负责偿还，在甲方需要办理转移变更登记前，由甲方一次性偿本付息后，乙方应无条件协助甲方办理相关的转移变更登记手续。四、甲乙双方就上述置换的房产及乙方出售给甲方的已有的3层另外部分（639.52㎡）的房产因交易产生的一切税费由甲方承担，乙方不再承担任何的税费。五、本协议签订后，甲方应最晚于2019年3月10日前支付给乙方部分购房款300万元，剩余的购房款370万元，应最晚于2019年4月10日前全部支付完毕。若需延期支付的，甲方应征得乙方的同意，否则，甲方应承担逾期支付期间的利息，利息标准按同期银行贷款利率执行。六、乙方因转让3层，与原承租方签订的租赁合同继续有效，甲乙双方并原承租方张某三方之间补充三方协议。协议签订后，赵某2当即向蒲某移交了原3层1室房屋产权证及租赁合同原件。合同签订次日，蒲某按约向赵某2支付300万元，但赵某2收取该款后未签订三方协议，未履行涉案房屋移交事宜。 2019年4月4日，由于赵某2不履行补充协议中约定与3层涉案房产的原承租方张三顺签订三方协议的义务，亦未向蒲某提供相关贷款银行的还本付息信息，配合蒲某依约向贷款银行履行代偿义务，蒲某向赵某2发出告知函，函告赵某2：“1、蒲某先生已按协议的约定履行了相关的义务，请你方见函后尽快履行你方应履行的配合义务，告知相关的贷款银行的还本付息信息，配合还款，否则产生的相关责任由你方全部承担；2、关于3层房产转让的相关事实，蒲某先生已告知承租方张某，蒲某先生在维护原租赁合同的基础上，将严格按照租赁合同约定的内容行使权利，包括按时收取租金的权利，你方已经收取的租赁押金，请你方尽快移交清结。”同日，蒲某向见证人高某发出告知函，要求其督促赵某2履行义务。2019年5月17日，赵某2因资金紧张要求蒲某向其付款50万元。因银行贷款未发放，蒲某向见证人高某借款50万元，于2019年5月18日通过中国工商银行给赵某2转款50万元，但赵某2仍未履行房屋移交事宜；2019年5月28日，蒲某与中国工商银行股份有限公司天水分行签订最高额抵押合同，以蒲某名下天水市秦州区民主东路78号羲皇故里大酒店1幢1单元101室以及涉案3层1室房产抵押担保贷款。银行贷款发放后，双方因剩余房款、房屋移交、过户转移变更登记、要求承租人向蒲某支付租金等事宜发生纠纷，多次协商未果。 本院认为，本案争议焦点为：1.2019年2月28日，蒲某与赵某2签订的补充协议是否有效；2.赵某2是否应当协助蒲某办理天水市秦州区民主东路78号羲皇故里大酒店1幢主楼10至13层1室房屋产权变更登记手续及缴税手续；是否应当协助蒲某办理天水市秦州区民主东路78号羲皇故里大酒店1幢主楼3层1室房屋的房屋产权变更登记手续；3.蒲某主张赵某2承担违约责任的诉讼请求能否成立。 关于第一个争议焦点。2019年2月28日，蒲某与赵某2签订的补充协议系双方本人所签，是双方真实意思表示。蒲某要求赵某2按照补充协议的约定履行义务，赵某2抗辩认为补充协议所涉房产上设定了抵押，不能进行买卖，主张补充协议无效。对此本院认为，补充协议共涉及三套房产，分别为：10-13层1室房产、3层1室房产、3层2室房产，在签订补充协议时，10-13层1室房屋上设定的抵押已解除，3层1室房产尚未设定抵押，仅有3层2室房产赵某2在中国邮政储蓄银行抵押贷款。关于转让抵押房产是否有效的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”依据当时的法律规定，虽然未对抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的合同效力作出明确规定，但第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第14条明确了物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持的司法观点。《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，对抵押人未经抵押权人同意，转让抵押财产的效力问题，第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第14条的司法观点与民法典的规定一致，《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定对合同效力进一步进行了明确。结合本案，赵某2将其名下设定抵押的3层2室房产出售的行为系其真实意思表示，且蒲某也已履行了部分协议义务，并且补充协议中约定了向贷款银行偿还抵押贷款的方法，既符合契约自由、诚实守信的原则，也未损害贷款银行的合法利益，故本案应当适用《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更加符合诚实信用原则，因此，应认定蒲某与赵某2签订的补充协议合法有效。 关于第二个争议焦点。第一、关于房产置换、使用协议的履行情况。蒲某已按照协议约定支付了房屋置换差价金额200万元，并向赵某2交付了房屋，剩余180万元未付，但双方在补充协议中对该180万元未支付的原因进行了明确，即“尚剩余差价款180万元因未完成置换房产的转移变更登记手续未支付”，并且补充协议第一条中双方约定蒲某欠赵某2剩余差价款180万元抵作赵某2应承担的税款。补充协议还约定，赵某2对于蒲某用于置换的3层1室房产，不要求蒲某协助办理转移变更登记手续。因此，蒲某已按照协议约定履行了全部义务，赵某2以蒲某未支付剩余置换差价款180万元为由主张蒲某违反房产置换、使用协议的主张与合同约定及实际履行情况不符。此外，经双方协商和经天水市房地产产权交易管理服务中心确认，该房屋交易和产权受让人已变更为蒲某的儿子蒲杰，故赵某2应当依据房产置换、使用协议书的约定，以及天水市房地产产权交易管理服务中心天市房交转字第201810120028号房屋交易和产权确认告知单（转让）确认的受让人，协助办理涉案10-13层1室房屋产权变更登记手续，并按国家政策规定，承担因置换房产办理转移办理登记手续过程中出卖人应当承担的各项税费。虽然双方在补充协议第一条中约定，赵某2用于置换的10-13层1室房产按国家相关法律规定，赵某2与蒲某需缴税567万元，其中蒲某应承担72万元，赵某2应承担495万元，但房屋产权变更登记过程中产生的税费应当以房管部门核算后实际发生的税费为准，故赵某2应当按照房管部门核算的出卖人应承担的税费数额履行缴税义务。蒲某则应按房产置换、使用协议的约定，在取得10-13层1室房屋不动产权证当日向赵某2支付剩余置换差价款180万元。 第二、关于补充协议的履行情况。双方在补充协议中虽然约定从总价格中扣除抵作10-13层1室房产应缴纳的税款315万元后，涉案3层1室、3层2室房产净成交价格为1070万元。但如前所述，该部分税款不应以双方的约定为准，而应以房管部门实际核算为准，应当认定赵某2将涉案3层1室、3层2室房产以总价格1385万元出售给蒲某。补充协议签订后，蒲某分两次分别给赵某2支付购房款300万元、50万元，尚欠1035万元未付。根据补充协议约定，双方同意从房产成交价格中扣减400万元，并约定自2019年2月28日补充协议签订之日起，该400万元的贷款利息由蒲某负责偿还。补充协议签订后，本案现有证据显示，蒲某不仅短信要求赵某2提供银行贷款相关手续、租赁移交事宜，见证人高某也多次协调赵某2继续履行合同，蒲某也于2019年4月4日给赵某2发出告知函，要求赵某2提供贷款银行的相关信息，但赵某2始终未按补充协议的约定协助蒲某履行代为偿还银行贷款的义务。并且，在贷款银行起诉赵某2贷款纠纷案件中，赵某2亦未申请追加蒲某作为被告参加诉讼，也未提出应当由蒲某偿还银行贷款本息的主张。根据上述事实，可以认定赵某2在与蒲某签订补充协议后，不仅怠于履行与原承租方张某签订三方协议的合同义务，也不积极配合蒲某主动要求履行代偿银行贷款合同义务的请求，蒲某用涉案3层1室房产向银行抵押贷款，银行发放贷款后，由于赵某2违约在先，蒲某再未支付剩余购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”蒲某在多次催促赵某2与原承租人张某签订三方协议，要求赵某2提供贷款银行同意代偿的证明及贷款银行信息后，赵某2以种种理由不予配合的行为，导致蒲某无法向贷款银行履行偿本付息的义务，责任并不在于蒲某。此外，由于赵某2未履行与蒲某、承租人张某签订三方协议的义务，使蒲某丧失了从承租人处获得租金的权利，并且在蒲某银行贷款发放后，赵某2仍未履行上述义务，导致蒲某支付剩余购房款事宜搁置。故赵某2违约在先，蒲某未支付剩余购房款的行为不构成违约。鉴于蒲某要求继续履行协议，因此双方的补充协议应当继续履行，赵某2应在蒲某支付剩余购房款1035万元后，协助蒲某办理涉案3层2室房屋产权变更登记手续。关于蒲某诉请要求赵某2承担办理房屋产权变更登记的缴税义务，因双方补充协议中约定赵某2不再承担该房产的买卖交易税费，故蒲某的该项诉讼请求不能成立。 关于第三个争议焦点，即蒲某主张按照41.67元/平方米/月租金标准，由赵某2承担自2019年3月1日起至涉案3层房屋交付之日止的违约责任的诉讼请求能否成立的问题。虽然赵某2怠于履行签订三方协议的合同义务，根据买卖不破租赁原则，在赵某2将涉案3层1室、3层2室房屋出售给蒲某后，并不影响租赁合同的效力。但由于赵某2的违约行为导致蒲某没有得到取得租金的权利，故蒲某诉请要求按照赵某2与张某签订的租赁合同中约定的前四年41.67元/平方米/月的租金标准,自支付首次购房款之日，即2019年3月1日起，按1900.80平方米计算违约金的主张应予支持。关于蒲某主张违约金应支付至涉案3层房屋交付之日止，因买卖不破租赁的原则，赵某2与张某签订的租赁合同为期五年，自2018年8月10日至2023年8月10日，租赁期未满，租赁合同也未解除，无法实际交付。故蒲某要求赵某2移交其租赁的涉案3层房屋的诉讼请求不能成立，并且违约金应当计算至涉案3层2室房屋产权变更登记至蒲某名下之日止较为妥当，对于其后的租金应由房屋所有权人蒲某收取。 综上所述，蒲某的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、赵某2于本判决生效之日起十五日内依据天水市房地产产权交易管理服务中心天市房交转字第201810120028号房屋交易和产权确认告知单（转让）确认的受让人，协助办理天水市秦州区民主东路78号羲皇故里大酒店1幢主楼10至13层1室的房屋产权转移变更登记手续；蒲某、赵某2各自按国家政策规定承担因办理产权变更登记手续产生的各项税费； 二、蒲某在取得天水市秦州区民主东路78号羲皇故里大酒店1幢主楼10至13层1室房屋不动产权证当日向赵某2支付剩余置换差价款180万元； 三、蒲某于本判决生效之日起十五日内支付赵某2天水市秦州区民主东路78号羲皇故里大酒店1幢主楼3层1室、3层2室房屋剩余购房款1035万元； 四、赵某2在蒲某支付剩余购房款后十五日内协助蒲某办理天水市秦州区民主东路78号羲皇故里大酒店1幢主楼3层2室面积为639.62平方米的房屋产权变更登记手续；蒲某承担因办理产权变更登记手续产生的所有税费； 五、赵某2于天水市秦州区民主东路78号羲皇故里大酒店1幢主楼3层2室房屋产权变更登记至蒲某名下之日起十五日内赔偿蒲某租金损失，按照41.67元/平方米/月的租金标准,自2019年3月1日起至天水市秦州区民主东路78号羲皇故里大酒店1幢主楼3层2室房屋产权变更登记至蒲某名下之日止，按1900.80平方米计算的违约金； 六、驳回蒲某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费143144.62元，由蒲某负担3144.62元，赵某2负担140000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。 审 判 长 丁建文 审 判 员 石 岚 审 判 员 张碧霞 二〇二一年四月三十日 法官助理 柳 樱 书 记 员 王 晶