北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初22356号原告:孟春宏，女，1975年2月20日出生，汉族，住北京市西城区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。负责人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告孟春宏与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城公司北京分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孟春宏到庭参加了诉讼，城城公司北京分公司、城城公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。孟春宏向本院提出诉讼请求：1.解除孟春宏与城城公司北京分公司之间2020年8月10日签订的《代理出租合同》；2.判决城城公司北京分公司退还孟春宏剩余房屋租金及押金共计39950元、违约金4700元，城城公司承担连带责任。事实与理由：2020年8月10日，孟春宏与城城公司北京分公司签订《代理出租合同》（以下简称《合同》），城城公司北京分公司将坐落于北京市大兴区北京经济技术开发区博兴九路2号院好景国际小区5栋12层1301室的房屋（以下简称涉案房屋）出租给孟春宏，租期从2020年8月10日到2021年8月9日。孟春宏一次性支付12个月房租和一个月押金，共47000元。孟春宏在2020年8月10日通过微信及支付宝方式转款47000元。2020年10月18日，涉案房屋的所有权人突然告知孟春宏未收到城城公司北京分公司支付的租金，故要求孟春宏搬家。孟春宏被迫于2020年10月31日搬离涉案房屋，并告知涉案房屋的管理员卢松。孟春宏与城城公司北京分公司的工作人员联系，告知其自己已搬离，但城城公司北京分公司一直未解决问题，造成孟春宏无法继续入住。孟春宏为维护自身合法权益，诉至法院。二被告向本院提交了书面答辩状。二被告辩称，《合同》签订后，城城公司北京分公司按照约定向孟春宏交付了涉案房屋，孟春宏也已入住。2020年9月份因疫情影响，城城公司北京分公司经营困难，客观上出现了未按照《合同》约定履行义务的情况。二被告同意解除《合同》，返还未实际租住期限对应的租金和押金，但是二被告经营异常，无法核查孟春宏实际租住期限及搬离涉案房屋的日期，故请求法院依据证据确认城城公司北京分公司应退还的金额。另，孟春宏主张的违约金远高于因城城公司北京分公司违约造成的损失，加之疫情原因，二被告无力支付，请求法院适当予以减少。依据孟春宏提供的证据，本院经审理认定事实如下：2020年7月3日，涉案房屋的所有权人郑建敏签订了《委托书》，该《委托书》载明其将涉案房屋委托给城城公司所属分公司，委托权限包括租赁合同签订、代收房屋租金和其他相关费用等。2020年8月10日，孟春宏（乙方）与城城公司北京分公司（甲方）签订《合同》。《合同》约定，城城公司北京分公司将涉案房屋出租给孟春宏，租期从2020年8月10日到2021年8月9日；月租金4700元/月；押金数额为4700元，合同期满后，在乙方无任何违约情形、不再续租，且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金；在租赁期限内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同的情形或其他甲方应退还租金或押金的情形，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金；本合同履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成时，可向甲方总公司所在地人民法院起诉。2020年8月10日，孟春宏向案外人三彩家有限公司（以下简称三彩家公司）和城城公司北京分公司转款六次，共计47000元，其中包含押金4700元。同日，城城公司北京分公司向孟春宏开具了数额为47000元的收据。孟春宏与郑建敏于2020年10月21日就涉案房屋签订新的合同。该合同约定，租赁期限从2020年12月1日至2021年8月31日；月租金为3800元，共计租金30400元。孟春宏在庭审中称2020年11月的租金损失由孟春宏与郑建敏各承担一半。孟春宏自述郑建敏要求其于2020年10月30日前搬离，后其实际上于2020年12月28日搬离，并告知涉案房屋的管理员卢松。孟春宏主张城城公司是城城公司北京分公司的总公司，且《合同》约定，如果因合同履行发生纠纷，需到城城公司所在地解决，故请求城城公司承担连带责任。上述事实，有合同、转账截图、微信聊天记录截图、收据及当事人陈述等在案佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩、提供证据并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。在本案中，二被告经本院合法传唤，无正当理由未按时到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的权利。本院对孟春宏提供的全部证据的真实性予以确认。关于本案的法律适用问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。引起本案纠纷的法律事实发生于民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。1999年《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”在本案中，孟春宏与城城公司北京分公司签订了《合同》，约定城城公司北京分公司将涉案房屋出租给孟春宏，孟春宏向城城公司北京分公司支付租金。虽然《合同》名称为《代理出租合同》，但审查双方约定的主要权利义务的内容，应当认定双方之间实际上成立的是房屋租赁合同关系。依据1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”鉴于双方均主张解除《合同》，孟春宏已搬离涉案房屋，《合同》无实际履行的必要性和可能性，故对孟春宏提出的解除《合同》的诉讼请求，本院予以支持。依据孟春宏提供的其与郑建敏签订的合同，《合同》应于2020年10月21日终止履行，故本院确定《合同》解除时间为2020年10月21日。1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2017年《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”城城公司北京分公司为城城公司的分支机构，其以自己的名义与孟春宏签订了《合同》，因此产生的民事责任应由城城公司承担，且城城公司同意退还剩余租赁期间的租金并承担违约金，故本院对此予以确认。经核算，以《合同》解除的时间起算，城城公司应退还孟春宏剩余租赁期间的租金31080.68元。根据《合同》关于退还押金的约定，城城公司应退还押金4700元。1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”关于违约金的数额，虽然城城公司抗辩违约金过分高于孟春宏的实际损失，但未提供证据，本院不予采信。根据《合同》关于支付违约金的约定，对孟春宏提出的支付违约金4700元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照1999年《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，2017年《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，缺席判决如下:一、孟春宏与城城不动产管理有限公司北京分公司之间2020年8月10日签订的《代理出租合同》于2020年10月21日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内，退还孟春宏剩余房屋租金31080.68元、押金4700元，支付孟春宏违约金4700元，合计40480.68元；三、驳回孟春宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费458元，由孟春宏负担43元（已交纳）、城城不动产管理有限公司负担415元（于本判决生效之日起十日内支付给孟春宏）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 孙玉宁二〇二一年四月十二日法官助理 陈志宇书 记 员 付云梅