广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1096号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：姚福雄，男，1961年3月15日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××054。委托诉讼代理人：何广辉，广东定稳顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：古立其，广东定稳顺律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：姚火明，男，1968年12月5日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县××××××××××，公民身份号码442××××××××××××018。委托诉讼代理人：贺昌，广东九韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕珠，广东九韬律师事务所律师。原审第三人：姚福荣，男，1963年12月18日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××515。原审第三人：惠东县×××××××××民小组，住所地惠东县××××××。负责人：姚坤明。委托诉讼代理人：汤锦龙，广东安国律师事务所律师。上诉人姚福雄与上诉人姚火明、原审第三人姚福荣、惠东县×××××××××民小组房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初6164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告、反诉被告姚福雄不服一审判决，上诉请求：一、撤销惠东县人民法院(2019)粤1323民初6164号民事判决书(以下简称一审判决)第二项判决，改判被上诉人姚火明立即向上诉人姚福雄支付2017年度(2017年5月1日至2018年4月30日)、2018年度(2018年5月1日至2019年4月30日)、2019年度(2019年5月1日至2020年4月30日)的租金、地租共27万元，以及违约金(从2018年5月1日起至还清款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计付)；二、维持(2019)粤1323民初6164号民事判决书第一项、第三项判决；三、一审及二审的诉讼费用均由被上诉人姚火明承担。事实与理由：一审判决对第三人塘头村民小组知悉第三人姚福荣的转租行为、上诉人姚福雄与被上诉人姚火明签订的《房屋租赁合同》系有效合同、被上诉人姚火明应当向上诉人姚福雄支付租金27万元的认定是正确的，但对案涉房屋遭受台风损毁需要维修、维修费由上诉人姚福雄承担的认定错误，从而作出错误的判决。一、一审判决对案涉房屋遭受台风、被上诉人姚火明已告知上诉人姚福雄案涉房屋维修的事实认定错误。被上诉人姚火明主张案涉房屋曾遭受台风损毁需要维修，但其从未将此事告知上诉人姚福雄。被上诉人姚火明一直未能提供证据证明案涉房屋遭受台风损毁需要维修的事实，一审法院仅以姚火明“2018年4月后原告有催收房租但其要求原告去村里解决好；2018年9月，承租厂房因台风损坏，出租方不愿意维修，产生纠纷”(一审判决书第12页最后一行及13页第1、2行)的说辞即认定案涉房屋遭受台风损毁需要维修、姚火明己告知姚福雄但姚福雄不愿意维修而发生纠纷的事实(一审判决书第15页第2段第7、8行)，明显违反民事诉讼证据规则，属于认定事实错误。二、一审判决对上诉人姚福雄与被上诉人姚火明就《房屋租赁合同》中房屋维修条款已作出变更的合意认定错误。(一)上诉人姚福雄(甲方)与被上诉人姚火明(乙方)于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》系有效合同，该合同第三条第4点“在租赁期间，乙方负责甲方厂房按现状使用期间的日常维修及相关的一切费用，……”、第三条第5点“乙方租赁期间应维护甲方的财产，如有损坏要维修好或按价赔偿，……”均表明租赁期间的维修费用由被上诉人姚火明负担。2014年5月1日至2017年4月30日期间，被上诉人姚火明曾请求上诉人姚福雄从租金中扣除房屋防漏维修费(包含台风造成受损的费用)，上诉人出于情谊，并没有严格按照《房屋租赁合同》的约定让被告支付上述扣除的维修费。一审法院以上诉人姚福雄帮助过被上诉人姚火明维修案涉房屋，即认定上诉人姚福雄与被上诉人姚火明已对《房屋租赁合同》维修条款进行变更(一审判决书第5页第2段第4—9行)，认为上诉人姚福雄对2017年以后的所有台风导致案涉房屋受损需要维修均要知情，显然是不符合大众认知、不符合正常逻辑的。且根据我国《合同法》规定，当事人对合同变更内容的约定必须明确，约定不明确的，推定为未变更。本案并没有证据证明上诉人姚福雄与被上诉人姚火明有任何变更合同的口头或书面协议，一审法院凭臆测作出事实认定、作出判决的行为是错误的。（二）案涉房屋维修费用鉴定错误。广州市华盟价格事务所有限公司作出穗华价估(惠州)[2020]060号《报告书》，得出厂房维修价格为l11966元。实际上，《报告书》是对案涉房屋现在的状态进行鉴定总结，其所鉴定的维修项目、数量均是依据被上诉人姚火明提供的《做铁棚对账单》，并不能证明实际存在维修过的事实。即使存在维修的事实，案涉房屋的维修费用应当由被上诉人姚火明自行负担。综上所述，请求人民法院支持上诉人姚福雄的上诉请求，作出公正的判决，维护上诉人的合法权益。二审庭审中，上诉人姚福雄提出一点变更，之前上诉状我方要求的违约金的起算点是从2018年5月1日起，现在经过我方核算之后，我方认为应该从2017年11月2日起计算滞纳金、违约金的起算点，这在我们的答辩状上面有。被上诉人姚火明辩称，在二审查询中，对方上诉人姚福雄变更的第一点的要求，这个阶段的房租已经支付了，2017年11月到2018年4月底的房租已经支付了，这是第一点。第二点，在2018年4月30日应当开始要交2018年5月以后的房租，但是在2018年4月17日，我方收到了业主也就是塘头村的一个催告函，催告函在一审的时候已经确认过了。催告函的内容就是要求我方15日内要搬出这个厂房，在此情况下，我方已经不能够顺利的正常使用这个厂房，在对方上诉人姚福雄没有确定厂房是否可以顺利租赁的情况下，我方认为其是有权利暂缓缴纳租金的，这是我方当事人姚火明的正当权利。在收到催告函后，姚火明联系姚福雄以及村委，就这个厂房使用进行协商，迄今为止，出租方姚福雄都没有能够协调好，塘头村民小组也另案起诉了，要解除与姚福雄的租赁土地的合同，这是我方拒绝缴纳2018年5月1日之后房租的根本起因。第二，在2018年下半年在惠州发生了一个非常大的台风，台风将我们厂房的屋顶掀翻了，导致我们厂房无法使用，我们要求出租方对我们厂房进行维修，出租方是拒绝的，我们只好停产两个月，自己找人来维修，也垫付了维修的费用，这是我们拒绝支付租金的另外一个理由。在这两项能够理顺的情况下面，我们是会履行缴纳租金的义务的。原审被告、反诉原告姚火明不服一审判决，上诉请求：一、撤销(2019)粤1323民初6164号《民事判决书》第二项判决；二、依法改判上诉人无须向被上诉人支付158034元租金、地租及违约金；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院作出上诉人应支付违约金的判决有误，被上诉人未履行涉案租赁物的维修义务，上诉人因此拒绝支付租金系依法行使先履行抗辩权，不构成违约，故上诉人无须向被上诉人支付违约金，恳请贵院予以撤销。本案中，原审法院已依法认定涉案租赁物的维修义务应当由被上诉人承担，被上诉人作为出租人应当保证租赁物能够完好使用。涉案租赁物在2018年9月遭受台风严重破坏，上诉人多次要求被上诉人履行维修义务，但其仍以各种理由拒绝，致使上诉人无法使用。依据《合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被上诉人在履行维修义务之前，无权要求上诉人支付相应的租金、地租。上诉人因此拒绝支付租金、地租的行为并不构成违约，而是依法行使先履行抗辩权。故原审法院适用法律错误，贵院应当予以撤销、纠正。二、退一步讲，即使上诉人需向被上诉人支付违约金，违约金的起算时间也存在错误，应当从2019年5月1日起计算。上诉人未支付2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金，双方并未约定该年度租金的支付期限，而原审法院径自认定应在2018年4月30日支付存在错误。况且，涉案租赁物在此期间遭受台风严重破坏，导致上诉人无法使用，上诉人为此花费111966元进行维修，完全可以抵扣所拖欠的租金。因此，违约金从2018年5月1日计算也必然存在错误。本案应当依据《合同法》第二百二十六条之规定，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。上诉人应在届满一年时即2019年5月l日支付所欠租金，若未支付的可从当天开始计算违约金。还应当注意的是，原审法院笼统的将2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金、地租也从2018年4月30日开始计算违约金存在错误，恳请贵院予以纠正。四、原审法院参照此前双方约定的租金标准来确定2018年4月30日至2020年4月30期间的租金违背公平原则且不符合客观实际情况，应参照当地的市场价格来认定，对于疫情期间的租金还应当依据公平原则酌情调整，故恳请贵院将租金、地租计算标准下调50％。本案中，双方所签订的租赁合同并未约定2018年5月1日至2020年4月30日期间的租金，而原审法院却径直依据此前的租金标准来确定，显然有违公平原则，也不符合客观实际情况。第一，被上诉人已经很明确前述租赁期间的租金标准需要根据客观实际情况作出调整，而不是直接参照此前的租金标准。第二，涉案租赁物在2018年9月份遭遇台风严重破坏，上诉人根本就无法正常使用，且被上诉人拒绝履行维修义务，故按照此前的租金标准显然有违公平原则。第三，上诉人拖欠的部分租金涉及新冠肺炎疫情防控期间，而原审法院的判决已违背《关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的指导意见》中对个体工商户减免房租的扶持政策精神，同时违反了《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第四条关于“因新冠肺炎疫情对合同履行的影响，应结合具体案情区分情况予以认定”的规定，对上诉人明显不公平。本案应当结合客观实际情况并依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，调整2018年5月1目至2020年4月30日期间的租金、地租计算标准，即下调50％。综上，原审判决适用法律错误且违背公平原则，恳请贵院撤销原审法院不公平不公正的判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人姚福雄辩称，一、一审判决关于被答辩人应支付滞纳金的问题，认定事实清楚，适用法律正确，但滞纳金应从拖欠租金之日起算，即2017年11月2日。(一)答辩人与被答辩人在2014年5月1日所签订的《房屋租赁合同》中第三条第4点约定了“在租赁期间，乙方负责甲方厂房按现状使用期间的日常维修及相关的一切费用，并购买相应的厂房财产保险；乙方日常经营所产生的水电费、工人工资、工商福利待遇及所需缴纳的税收等由乙方承担”及第5点约定了“乙方租赁期间应维护甲方的财产”，如有损坏要维修好或按价赔偿，中途需改建或其他用途，必须经甲方同意，方可实行”，从合同中两点可以明确知道维修义务在于乙方，维修费用由乙方承担，并且如有改建或其他用途，需经过甲方同意。另根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外”，本案中答辩人与被答辩人出于真实意思表示签订合同，合同合法有效，应当按合同约定处理。一审中被答辩人一直也未能提供能证明案涉房屋遭受台风需要维修的事实，一审法院仅以被答辩人“2018年4月后答辩人有催收房租要求答辩人去村里解决好”、“2018年9月，承租厂房因台风损坏，出租方不愿意维修，产生纠纷”的说辞即认定了案涉房屋遭受台风需要维修，被答辩人己告知答辩人的事实，并且以答辩人曾帮助过被答辩人维修过案涉房屋来认定双方己对维修条款进行变更，明确违反了民事诉讼证据规则，根据《中华人民共和国民法典》第五百四十四条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，应当按照双方签订的合同，由被答辩人承担维修义务、费用，故被答辩人以《合同法》第六十七条规定“先履行抗辩原则”，属于适用法律错误。(二)被答辩人2017年11月1日起拖欠房租，具体如下：2017年拖欠房租20000元，2018年拖欠房租120000元，2019年l至10月拖欠房租10万元，2017年至2019年拖欠地租30000元共270000元。根据双方签订的《房屋租赁合同》中第二条第4点约定了“本协议签订生效之日，乙方应将第一年租金人民币壹拾贰万元及保证金贰万元支付甲方，尔后从第二年5月1日前依次支付当年租金，逾期缴纳当年租金……”，该条己明确约定了租金支付期限，即每年5月1日前支付，故不存在被答辩人所称约定不明确的情况。(三)根据双方签订的《房屋租赁合同》中约定，维修义务、费用应当由被答辩人承担。本案中，广东市华盟价格事务所有限公司作出穗华价估(惠州)：[2020]060号《报告书》，得出厂房维修价格为111966元。但实际上，《报告书》是对案涉房屋现状进行鉴定总结，其所鉴定的维修项目、数量均由被答辩人所提供《做铁鹏对账单》，并不能证明实际维修过的事实，故维修费用鉴定错误。但一审判决认定维修费111966元由答辩人承担并且用于抵扣之前的租金，从2018年5月1日计算滞纳金是错误的，应当从被答辩人拖欠租金之日计算，即2017年11月2日开始计算滞纳金。二、关于租金及地租的问题，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。(一)答辩人与被答辩人在2014年5月1日所签订的《房屋租赁合同》中，因考虑物价上涨因素，只约定了租期前四年的租金标准，口头约定了到第五年的租金标准适当上调的。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定”，故一审判决参照涉案合同中对之前的租金约定为每年12万元来认定2018年5月1日至2021年4月30日止的租金是正确的。(二)2020年因新冠疫情问题，根据《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》第三条第九款“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免”，本案中，答辩人是作为私人出租为其他物业持有人，并不属于国有资产类经营用房，该通知并未强制其他物业持有人需减免租金。(三)被答辩人以一审判决违背《关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的指导意见》中对个体工商户减免房租的扶持政策精神为由，要求将租金下调50％。首先，该意见主要针对国家单位对个体工商户，而并非个体之间；其次，如人民法院以对个体工商户减免扶持政策精神为由，来下调租金，反观对答辩人岂不是存在明显不公平的现象，故应当按照《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定，参照案涉合同之前的租金标准计付2018年5月1日至2021年4月30日止的租金。综上，答辩人认为维修义务、费用应由被答辩人承担，被答辩人拖欠租金应当支付滞纳金，但滞纳金应从被答辩人拖欠租金之日起算，一审判决认定租金计算标准无误。请贵院依法驳回被答辩人姚火明的全部诉讼请求。以上答辩意见，提请合议庭在合议时予以考虑。原审第三人姚福荣述称，一、一审判决认定《房屋租赁合同》合同有效及被答辩人应当支付租金至返还案涉房屋止是正确的。答辩人与原审第三人惠东县×××××××××民小组在2006年8月1日签订的《租地合同书》，虽该合同第九条约定了“乙方承租的地方，未经甲方同意，不得转移使用权人”，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，本案中，被答辩人与姚福雄是在2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》，而原审第三人惠东县×××××××××民小组是在2018年4月17日发出的《催告函》，实际上被答辩人在2012年已向姚福雄承租案涉土地、房屋用于经营鞋厂，被答辩人当时已是塘头村的村长，因此原审第三人惠东县×××××××××民小组对此事是知情的，并且早己超出六个月的期限，另该《催告函》的日期也有涂改，未知真假。答辩人系姚福雄的弟弟，在其将土地、厂房出租给被答辩人，答辩人是知情并且同意的，原本实际上案涉房屋是由姚福雄出资搭建，2006年至2009年的租金由答辩人所缴纳，但2010年至2012年也是由姚福雄所缴纳，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人与姚福雄所签订的《房屋租赁合同》真实合法有效。二、被答辩人应当参照案涉合同之前的租金标准向姚福雄支付拖欠的租金以及滞纳金。（一）被答辩人与姚福雄签订的《房屋租赁合同》合法有效，因双方仅对租期前四年的租金标准做了约定，第五、六、七年考虑物价上涨因素，仅口头约定租金标准适用上调。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定”，故一审判决参照涉案合同中对之前的租金约定为每年12万元来认定2018年5月1日至2021年4月30日止的租金是正确的。(二)因被答辩人自2017年11月1日起拖欠姚福雄的租金，根据双方合同中约定维修义务、费用由被答辩人承担，维修费用不应当由姚福雄承担，用于抵扣2017年11月起所拖欠的租金，故被答辩人应当支付自2017年11月2日起的滞纳金。综上，答辩人认为一审判决认定《房屋租赁合同》合法有效是正确的，被答辩人应当支付拖欠姚福雄的租金以及自2017年11月2日起的滞纳金。请贵院依法驳回被答辩人姚火明的全部诉讼请求。以上答辩意见，提请合议庭在合议时予以考虑。原审第三人惠东县×××××××××民小组述称，一、涉案土地我村小组从未同意姚福荣转租给其他第三人，姚福雄更没有权利将属于我村小组的租地转租其他第三人。涉案房屋所在土地，答辩人自始至终未租赁给姚福雄，涉案土地答辩人仅在2006年8月1日于姚福荣签订了《租地合同书》，合同约定答辩人将位于该村小组背山坡地(亦称北爷庙旱田)约30亩土地(四至为东至田沿下水沟、西至砖厂路下、南至牛麒麟埔塘边、北至龙起水村地界)租赁给姚福荣。租赁期为2006年7月1日至2026年6月30日止，每年每亩200元，2021年至2026年6月30日按近处当时租地价计算。同时合同第九条明确约定，“乙方承租的地方，未经甲方同意，不得转移使用权人”。由于姚福荣在2018年未向我村小组缴纳租金，我村小组工作人员多次向姚福荣催收租金，2018年4月经我村小组工作人员在租地实地勘察了解，我村小组发现涉案土地姚福荣违反合同约定，未经我村小组书面的同意下，擅自将涉案土地转租给姚火明以及长生鞋底厂潘老板，我村小组于2018年4月17日分别向姚火明、长生鞋底厂潘老板发送《催告函》，要求相关人员将涉案土地退还我村小组。因此，姚福雄起诉姚火明房屋租赁合同纠纷一案，姚福雄无权将涉案房屋租赁给姚火明，姚福雄的行为属于无权处分，因此，姚福雄与姚火明签订的合同属于无效合同。二、因姚福荣违反合同约定，未经我村小组书面同意，擅自将涉案土地转租给其他第三人，且自2018年至今，涉案土地租赁租金也未交付我村小组。为此，我村小组己向惠东县人民法院提起诉讼，要求解除我村小组与姚福荣签订的《租地合同书》并赔偿经济损失。原审原告姚福雄向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告立即支付：⑴自2019年5月1日起至被告返还租赁物时止的房租和利息，暂计至2019年10月份租金6万元，按每月2%计付滞纳金；⑵自2018年5月1起至2019年4月30止的房租12万元及从2018年5月1日起至付清日至的滞纳金，滞纳金按每月2%计付；⑶自2017年11月1日至2018年4月30日共六个月的房租6万元及从2017年5月1日起至付清日至的滞纳金，滞纳金按每月2%计付;⑷从2017年起至交还房屋日止的地租，每年按10000元计，暂计至2019年为30000元，从2017年5月1日起按每月2%支付滞纳金;3、本案的诉讼费用由被告承担。反诉原告姚火明向一审法院反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2、请求判令被反诉人向反诉人返还房屋租金及保证金共480000元;3、请求判令被反诉人向反诉人支付厂房维修费用120120元;4、请求判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2006年8月1日，第三人吉隆塘头村小组（出租方、甲方）与第三人姚福荣（承租方、乙方）签订一份《租地合同书》，主要内容为：“经甲、乙双方协商，对租地事宜达成如下合同：一、承租时间：二00六年七月一日至二0二六年六月三十日止，共贰拾年。二、租用地方：本村塘背山坡地（亦称北爷庙旱地）约三十亩。（以实量为准【实际面积】）。三、租地金额：每年每亩二佰元（￥200元），二0二一年至二0二六年六月三十日按近处当时租地价按年计算付给甲方。四、租地四至范围：东至田沿下水沟；西至砖厂路下；南至牛麒埔塘边；北至龙起水村地界。（具体范围以双方确立的附图为准）。五、付款时间：立合同后，交清第一年租金，尔后从第二年三月一日起以次按时缴交当年租金。六、甲方提供的土地如有争议，由甲方负责与有关部门协调，否则由此造成乙方的一切损失由甲方赔偿。七、合同期间，土地如国家用地征收，双方应服从。土地征收款归甲方。地上建筑物赔偿按二十年平均计算，乙方已用时间应补回甲方。政府部门征用土地，需经村民同意，在同等的条件下，乙方有优先征用权。八、甲方对乙方的合法经营承办厂因尽量提供方便，不得干扰。乙方应做好环保工作，避免污水、废料污染水源，避免污水、废料污染水源危害农作物及村民身体健康，否则，政府部门追究由乙方负责。九、乙方承租的地方，未经甲方同意，不得转移使用权。十、本合同生效后，双方不得反悔，否则赔偿对方一切损失。十一、乙方承租时间三年内应投入固定资产150万元以上。十二、土地租用期满，不动产（是地上建筑物）无偿归甲方所有，其他归乙方在半年内搬走……。”该合同甲方签字一栏由时任村民小组成员姚国清等5人签名并加盖吉隆塘头村民小组印章，乙方签字一栏有第三人姚福荣签名，群众一栏由姚吴有等11人签名。该《租地合同书》附：测绘图一份（1页）。2014年5月1日，原告姚福雄（甲方）与被告姚火明（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要内容：“经甲乙双方友好协商，甲乙双方房屋租赁事宜达成以下协议：一、租赁期限：从2014年5月1日至2021年4月30日止，共7年。二、租赁方式：1、该厂房位于惠东县××××××背山坡地（亦称被爷庙旱地）甲方承租塘头村的地皮内；2、甲方厂房二栋约2000平方米；办公楼一栋约392平方米；宿舍房11间约500平方米；厨房、食堂约60平方米；3、甲方2014年5月1日至2018年4月30日每年以人民币壹拾贰万元租给乙方，甲方每年的地租费用由乙方承担支付壹万元整；四、本协议签订生效之日，乙方应将第一年租金人民币壹拾贰万元及保证金贰万元支付给甲方，尔后从第二年5月1日前依次支付当年租金，逾期缴纳当年租金，按年租总额每天3%滞纳金赔偿给甲方，逾期壹个月交当年租金，甲方有权收回厂房。三、双方权利及义务：1、甲方应在本协议签订后，乙方进场前，甲方给乙方提供协助方便；2、甲方承租塘头村的地皮内与村民的纠纷甲方负责协调处理；3、乙方应合法经营，甲方对乙方的合法经营承办厂因尽量提供方便，不得干扰。乙方已经做好防火安全、环保工作，避免污水、废料污染水源危害当地农作物及村民身体健康，否则乙方承担经济法律责任；4、在租赁期间，乙方负责甲方厂房按现状使用期间的日常维修及相关的一切费用，并购买相应的厂房财产保险；乙方经常经营所产生的水费、工人工资、工伤福利待遇及所需缴纳的税收的由乙方承担。5、乙方租赁期间应维护甲方的财产，如有损坏要维修好或按价赔偿，中途需改建或其他用途，必须经甲方同意，方可实行。6、租赁期满，乙方支付清甲方租金、水电费、工人工资、工伤福利待遇及税收等相关费用，经甲方验收厂房及水电后，甲方应退还保证金2万元给乙方，如乙方未结清相关费用，则保证金扣除。乙方付清相关费用后，甲方不得干涉乙方拆除乙方带来的机器设备等。四、本协议生效后，双方均不得反悔，否则应赔偿对方一切损失……。”同日，原告姚福雄在该份《房屋租赁合同》尾页下方空白处备注:“收到保证金贰万元。姚福雄。2014.5.1。”2018年4月7日，第三人吉隆塘头村民小组向惠东县长生PU鞋底厂经营者潘运红发出《催告函》：“长生鞋底厂潘老板：阁下现使用的位于惠东县××××××背山坡地（亦称北爷庙旱地）即塘头村的地皮内（厂房二栋、办公楼一栋、宿舍二栋、食堂一间共约2600平方米）一事，经本村小组调查落实，现查清阁下与姚福雄签订的《房屋租赁合同》为无效合同，本村小组没有授权姚福雄以及任何第三方与阁下签订任何关于上述地段土地及相关建筑的租赁合同，阁下与姚福雄签订的合同，经过本村小组确认，即为无效合同。届于阁下无权使用上述土地以及相关建筑，已经严重损害本村小组以及集体村民利益。现本村小组正式向阁下催告如下：阁下在收到本催告函之日起十五日内将上述地段使用的土地以及相关建筑和工厂所有设施清场并退还本村小组。如阁下在限期内没有按照本催告函将上述地段使用土地以及相关建筑工厂设施清场并退还本村小组，本村小组有权将争议提交惠东县人民法院解决，届时产生的诉讼费、保全费、律师费全部由阁下承担。催告人：惠东县××××××民小组姚坤明”，上述两份《催告函》催告人一栏加盖第三人吉隆塘头村小组印章，姚华明、姚乃基等3人签名证实。2018年4月17日,第三人吉隆塘头村小组向被告姚火明发出《催告函》,除抬头为“姚火明”外，该份《催告函》内容与2018年4月7日发出的《催告函》一致。2020年1月1日，第三人吉隆塘头村小组召开村民小组农户代表会议，形成《惠东县×××××××××民小组会议决议》，主要内容为：“……村民共有农户代表152户，今到会112户。于2020年1月1日召开户代表会议，决议如下：1、通过法律途径，向惠东县人民法院提起诉讼，要求解除我村小组与姚福荣签订的《租地合同书》并赔偿经济损失。2……4、委托广东安国律师事务所……处理上述我村小组与姚福荣的合同纠纷。5、委托广东安国律师事务所……作为（2019）粤1323民初6164号我村小组第三人委托代理人出庭应诉……。该决议附:各户代表签名按捺指模(共2页)。2020年4月22日，第三人吉隆塘头村小组以原告身份列第姚福雄、姚福荣、姚火明为被告向一审法院提起诉讼，诉请：1.解除原告与被告签订的《租地合同书》；2.被告将《租地合同书》项下承租的全部租地（含地上建筑物）无偿返还移交给原告；3.被告向原告支付未交租金暂计15660元（2018年、2019年两年租金未交）；3.本案所有诉讼费用由被告承担。一审法院于2020年8月16日作出民事判决，判决姚福荣于本判决生效之日起5日内支付吉隆塘头村小组租金15660元及驳回吉隆塘头村小组的其余诉讼请求。诉讼期间，第三人吉隆塘头村小组提交收据（4份），证明于2014年10月3日、2015年12月1日、2016年12月1日、2018年1月4日出具收据，收取第三人姚福荣交付的涉案地皮租金39.16亩按年20元计款7830元、7830元、7830元、7830元（此笔款为2017年7月1日至2018年6月30日租金）。经核，2005年至2008年期间，姚石和担任原告塘头村民小组村民小组长（负责人）；2008年至2011年，姚火明（第三人）担任原告塘头村民小组村民小组长（负责人）；2011年至2014年，姚斗梅担任原告塘头村民小组村民小组长（负责人）；2014年至2020年，姚坤明担任原告塘头村民小组村民小组长（负责人）。第三人姚福荣与原告姚福雄系兄弟关系，第三人姚福荣对原告姚福雄与被告姚火明（乙方）签订一份《房屋租赁合同》的行为，予以认可。经一审法院询问，原告姚福雄确认被告姚火明欠2017年租金2万元未付，并主张被告姚火明自2018年起未再支付租金；2018年前有台风造成厂房受损的话，其维修过并负担维修费用，被告姚火明也有维修过，费用就在租金中抵扣。经一审法院现场勘查，目前被告仍在涉案使用涉案房屋。被告姚火明确认与原告姚福雄于2014年5月1日签订《房屋租赁合同》之后，与潘运红合伙（未提交合同或协议），以合伙人潘运红名义申办惠东县长生PU鞋底厂的工商登记，以个人名义支付租金，其中于2017年8月3日从个名下账户（账号622×××××××××××××412）转账支付租金50000元至被告姚福雄妻子观秀凤账户（账号622×××××××××××××078）；于2018年2月13日从个名下账户（账号622×××××××××××××412）转账支付租金50000元至被告姚福雄账户（账号622×××××××××××××213），上述100000元是2017年5月1日至2018年4月30日年度的租金；确认2017年5月1日至2018年4月30日年度的地租没交，此前的地租按时缴纳；2017年5月确认第三人吉隆塘头村小组向合伙人潘运红（惠东县长生PU鞋底厂经营者）发《催告函》，阻拦生产，要求搬迁；2018年4月后原告有催收房租，但其要求原告去村里解决好；2018年9月，承租厂房因台风损坏，出租方不愿意维修，产生纠纷。另查，第三人吉隆塘头村小组于2013年7月15日出具《证明》给被告姚火明办理惠东县吉隆靓帆鞋底厂（经营者：姚火明）工商登记，该《证明》内容为：“兹有我大华村委塘头村民小组村民姚火明承租姚福雄在本村地名背三坡（亦称北爷庙旱地）房屋二间约200平方米做鞋底厂使用，使用租期四年。特此证明。”惠东县××××××民委员会备注：“情况属实，大华村委会”、加盖村民委员会印章。诉讼期间，应原告申请，一审法院依法作出（2019）粤1323民初6164号民事裁定书，依法查封了姚火明名下位于惠东县×××××××××218、219号房产（不动产证号：粤房地证字第C6207100号）及原告姚福雄名下位于惠东县×××××××××的土地使用权【惠东国用（1998）字第132×××××330号】及位于惠东县×××××××××、18号房产（粤房地证字第C2458239号）。应被告申请，一审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对吉隆长生鞋底厂厂房的维修费用进行鉴定。该公司于2020年9月14日出具穗华价估（惠州）[2020]060号评估结论书，评估结论为上述厂房的维修费用为111966元。被告姚火明预交了评估费6500元。一审法院认为，第三人吉隆塘头村小组与第三人姚福荣于2006年8月1日签订的《租地合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且双方当事人对该合同书的效力不持异议，故一审法院对该《租地合同书》的效力予以确认。合同签订后，姚福荣授权原告姚福雄，由原告姚福雄与被告姚火明于2014年5月1日签订《房屋租赁合同》，将承租的涉案土地投入的固定资产（厂房二栋约2000平方米、办公楼一栋约392平方米、宿舍房11间约500平方米、厨房、食堂约60平方米）出租（转租）给被告姚火明，结合出租（转租）土地固定资产的所处位置、被告姚火明办理工商登记时第三人吉隆塘头村小组出具的《证明》内容、以及被告姚火明曾担任第三人吉隆塘头村小组组长（负责人）等情况，应推定第三人吉隆塘头村小组对第三人姚福荣承租期间的出租（转租）行为是知悉的，第三人吉隆塘头村小组对此明知而未提出异议，视为对第三人姚福荣的出租（转租）行为的同意。因此，原告姚福雄与被告姚火明于2014年5月1日签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，故一审法院对其效力予以确认。综上，被告姚火明反诉请求确认其与原告姚福雄于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》为无效合同并以此为基础要求原告返还租金，依据不足，一审法院不予支持。被告姚火明拖欠租金已长达2年，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告诉请解除原告与被告于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》，理由充分，一审法院予以支持。解除合同后，原告负有返还保证金2万元的义务,被告负有返还租赁物的义务。被告反诉请求原告返还该保证金，依据充分，一审法院予以支持。同时，因被告尚欠2017年5月1日至2018年4月30日的租金2万元未付。《房屋租赁合同》解除后，原告应返还的2万元保证金可抵扣2017年度（2017年5月1日至2018年4月30日）被告拖欠的2万元租金。抵扣后，视为被告付清2017年年度该期间的租金。关于租金及地租的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，被告享有使用涉案租赁物的权利及负有支付租金、地租的义务。《房屋租赁合同》未约定2018年5月1日起至2021年4月30日的租金，且双方未能就该期间的租金达成一致协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，因涉案合同对此前的租金约定为每年12万元，一审法院据此确认2018年5月1日起至2021年4月30日止的租金继续按每年12万元计算。根据一审法院查明的事实，至2020年4月30日，被告已拖欠2年租金24万元及3年地租3万元合计27万元未交，该款项，被告应当支付给原告。同时，被告还应自2020年5月1日起至其实际返还涉案租赁物之日止按每年13万元（12万元租金+1万元地租）的标准支付租金、地租给原告。关于被告反诉原告支付维修费的问题。2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》第三条第4点约定租赁期间由被告负责厂房按现状使用期间的日常维修及相关的一切费用。从该条款可以看出，租赁期间租赁物的维修义务属被告姚火明承担。原告姚福雄经一审法院询问，自认此前台风造成厂房受损时，原告自己曾维修并自付维修费用，被告也曾维修过并在租金中抵扣维修费用。结合被告确认厂房损坏时因原告不愿意维修而发生纠纷的事实，足以认定涉案合同第三条第4点的条款内容在履行过程中已发生变更，即涉案租赁物的维修系由原告负责。目前涉案租赁物因台风发生损坏后已由被告自行维修完毕，维修费用经评估为111966元，被告据此反诉请求原告支付厂房维修费用，理由充分，一审法院予以支持。该维修费用111966元可抵扣上述被告未付的租金、地租27万元。抵扣后，被告剩余未付租金、地租合计158034元。关于滞纳金的问题。从2018年5月1日起至2020年4月30日止，被告逾期未付的租金、地租达158034元（已抵扣原告应付的维修费111966元），属占用原告资金造成利息损失，已构成违约行为，应承担违约责任。合同约定违约金标准每日3%，原告诉请每月2%计付违约金的标准过高，依法应当予以调整。根据上述查明的事实及原告的损失程度，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，一审法院将违约金标准调整为一年期贷款市场报价利率四倍。综上，被告应以所欠租金、地租158034元为基数，从2018年5月1日起至还清款日止，按一年期贷款市场报价利率的四倍向原告计付违约金。至于2020年5月1日后的租金、地租的滞纳金，因该时间段内的租金、地租数额不确定且尚未达到支付条件，被告是否存在违约行为亦无法认定。故原告诉请2020年5月1日后的租金、地租的滞纳金，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，原告的诉请和被告的反诉，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告姚福雄与被告姚火明于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。二、被告姚火明于本判决生效之日起10日内支付158034元租金、地租及违约金（从2018年5月1日起至还清款日止，按一年期贷款市场报价利率四倍计付）给原告姚福雄。三、被告姚火明自2020年5月1日起至其实际返还涉案租赁物之日止按每年13万元标准支付租金、地租给原告姚福雄。四、驳回原告姚福雄的其他诉讼请求。五、驳回被告姚火明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元、保全费2520元合计7870元，由原告姚福雄负担1890元，由被告姚火明负担5980元。反诉费9801.2元，由原告姚福雄负担2539.2元，由被告姚火明负担7262元。鉴定费6500元，由原告姚福雄负担。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、上诉人姚福雄主张的滞纳金的计算从2017年11月2日开始计算应否得到支持；2、上诉人姚火明主张的先履行抗辩权是否应予支持；3、上诉人姚火明提出的2018年5月1日至2020年4月30日期间的租金标准受新冠疫情等客观影响需减免房租是否应予支持。具体评述如下：关于姚福雄请求滞纳金的计算从2017年11月2日开始计算应否得到支持，一审法院认定2017年5月1日至2018年4月30日年度的租金已交100000元，该年度剩余的2万元由上诉人姚福雄应返还的保证金予以抵扣，抵扣后，视为姚火明付清了2017年的租金，故姚福雄要求支付2017年度的租金滞纳金本院不予支持。关于租赁合同履行过程中何方存在违约行为，姚福雄主张姚火明未按时交纳租金构成违约，涉案房屋的维修义务由姚火明承担。姚火明主张涉案房屋在台风中被损毁，姚福雄未及时履行修复义务，其拒绝交纳租金系行使先履行抗辩权，姚福雄构成违约。根据双方签订的租赁合同可知，涉案房屋的日常维修责任由承租人姚火明承担，但涉案房屋在台风中受损，该维修不同于一般的日常维修，不应适用双方的租赁合同约定条款，该出租人应承担该修复义务。虽然出租人未履行该义务，承租人亦应在合理期限内进行修复，该费用由出租人姚福雄负担。原审法院虽认定双方已实际行为变更的合同条款依据不足，本院予以纠正。姚火明虽然以出租人未履行修复义务为由抗辩，但其交纳租金的义务早于出租人的修复义务，其未按时交纳租金已构成违约，理由承担相应的违约责任。原审法院对此认定正确，本院予以支持。关于上诉人姚火明提出的2018年5月1日至2020年4月30日期间的租金标准受新冠疫情影响需减免房租是否应予支持，根据《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》第三条第九款“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免”，本案中，姚福雄是作为私人出租为其他物业持有人，并不属于国有资产类经营用房，该通知并未强制其他物业持有人需减免租金。上诉人姚火明以上主张，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，虽适用法律不当，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费8810元，由上诉人姚福雄负担5350元（姚福雄已预交），被上诉人姚火明负担3460元（姚火明已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  寇 倩审 判 员  蓝惠兰审 判 员  卫书平二〇二一年四月二十二日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。