北京市平谷区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0117执异60号异议人（被执行人）：河北凯丰房地产开发有限公司，住所河北省石家庄市裕华区富强大街188号。统一社会信用代码：×××。法定代表人：李武杰，总经理。委托诉讼代理人：关广灿，河北冀华律师事务所律师。申请执行人：北京纯成胜达园林绿化有限公司，住所北京市平谷区马昌营镇天井大街甲2号。统一社会信用代码：×××。法定代表人：谢纯，总经理。委托诉讼代理人：刘险峰，男，北京纯成胜达园林绿化有限公司工作人员。被执行人：吴冬梅，女，1969年4月17日出生，汉族，河北省唐山市人，住河北省唐山市。被执行人：李武杰，男，1968年8月28日出生，汉族，河北省唐山市人，住河北省唐山市。在本院执行北京纯成胜达园林绿化有限公司（以下简称纯成公司）与河北凯丰房地产开发有限公司（以下简称凯丰公司）、吴冬梅、李武杰民间借贷纠纷一案中，异议人凯丰公司对本院查封其名下坐落于河北省××市××区××大街××号××大厦××公馆（商务办公楼）（以下简称涉案房产）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人凯丰公司称，请求解除对涉案房产部分不动产的查封。事实与理由：关于纯成公司与凯丰公司等民间借贷纠纷一案，凯丰公司于2020年6月5日收到贵院作出的（2020）京0117财保24号民事裁定书，裁定查封涉案房产，建筑面积23781.39平方米。现该案进入执行程序，异议人对该查封行为提出以下异议：一、贵院已查封房产明显超出争议标的数额。本案诉讼标的本金为5800万元，但是贵院查封申请人商务办公楼一栋共计建筑面积23781.39平方米，根据2020年4月26日深圳市世联土地房地产评估有限公司出具的《房地产询价单》载明：被查封房产的地上部分19089.74平方米的总价约为3.08亿元，超出争议标的5倍多。另外已查封不动产分别登记在四个不动产登记证书中，是完全可以分割的财产。根据《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》及《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》的规定，查封财产以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权额为限。贵院查封的财产已经远远超过争议标的数额，已经对申请人经营产生了影响，故此请求贵院解除对部分财产的查封。二、申请执行人属于“套路贷”，以民事诉讼为手段欺诈异议人，导致异议人无法正常经营。2017年5月25日申请执行人出借给异议人1亿元，申请执行人违反合同约定要求异议人按照年息31.2%支付利息。2017年5月26日（借款第二天）异议人归还借款4000万元，之后异议人要求申请执行人解除相应抵押遭到拒绝。此时异议人感觉申请执行人是套路贷，多次与其协商解除部分抵押后再向银行申请贷款偿还申请执行人的剩余借款，均遭到拒绝。2020年3月份法院组织调解时，申请执行人的代理人明确表示为异议人办理拆分房产证的事宜，领取调解书后其又反悔，异议人在调解结束三个月后收到贵院的查封裁定书，导致异议人3亿多资产被查封，彻底无法经营，彻底丧失了合法融资的可能性。异议人在《国家企业信用信息公示系统》《中国裁判文书网》查询得知，申请执行人和其关联公司及其法定代表人、委托诉讼代理人涉及多起民间借贷纠纷诉讼案件。证实申请执行人及其多家关联公司作为向社会不特定对象放贷为主营业务的公司，故意阻止异议人融资，以达到其获得年息24%的高额利息，最终拖垮异议人达到侵吞异议人全部财产的目的，这是“套路贷”的典型手段。申请执行人以其强势地位及专业经验，自借贷开始就抓住异议人急需资金缴纳土地出让金的弱点，步步设下圈套。异议人已经支付的利息及其他费用早已超过年息30%。现在更是导致异议人因拖欠5800万元的借款，而超过3亿元的资产被查封，完全没有了合法融资的能力。综上所述，异议人请求贵院尽快查明事实，根据《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》及《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》的规定，解除部分财产的查封。解封后异议人承诺用解封财产抵押给合法金融机构融资，在法院的监管下偿还申请执行人剩余款项。最后请求人民法院挽救异议人尽快脱离“套路贷”。为证明其主张，异议人凯丰公司向本院提交了以下证据：1.房地产询价单；2.《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》文件；3.《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》文件；4.纯成公司银行流水单。申请执行人纯成公司称，不同意异议人凯丰公司提出的异议请求，事实与理由如下：一、凯丰公司向纯成公司借款时就做了抵押登记，愿意以涉案房产做借款的担保，这是双方真实意思表示。而民事诉讼调解过程中人民法院的司法查封，也只是针对已然在房地产主管行政机关抵押登记的房产，而非凯丰公司抵押担保财产以外的其他财产，是行政权延伸至司法权。最重要的是凯丰公司认可审判阶段的司法查封，不持异议，否则，其应当在审判阶段提出。至于凯丰公司提出的抵押财产价值，则属于司法拍卖阶段评估机构确定，不是凯丰公司自己说了算的，故执行阶段人民法院不存在超标的查封。凯丰公司在执行阶段针对审判阶段的保全查封提出异议，显属无理，更没有法律依据。二、凯丰公司所称的“套路贷”更是不能成立、莫须有的。双方在借款合同当中约定了借款的金额与归还时间等，是双方协商一致的，是真实意思表示。综上，纯成公司认为凯丰公司提出的执行异议不能成立，应依法驳回。被执行人吴冬梅经本院依法传唤未到庭应诉，未提交书面答辩意见，未提交证据。被执行人李武杰称，支持凯丰公司提出的异议请求，认为应该解除凯丰公司部分房产，李武杰未提交证据。本院查明，纯成公司于2020年3月23日向本院申请诉前财产保全，本院于2020年3月24日作出（2020）京0117财保24号民事裁定书，裁定查封涉案房产。在上述财产保全案件执行过程中，本院委托河北省石家庄市桥西区人民法院对涉案房产进行查封，该法院于2020年5月29日查封涉案房产，查封期限自2020年5月29日始至2023年5月28日止。关于纯成公司与凯丰公司民间借贷纠纷一案，本院于2020年3月30日作出（2020）京0117民初2051号民事调解书，该调解书确定：一、凯丰公司于2020年9月30日前归还纯成公司借款本金5800万元；二、凯丰公司以5800万元为基数，按照年息24%向纯成公司支付自2019年10月15日始至借款清偿之日止的利息；三、李武杰、吴冬梅对上述借款本息承担连带清偿责任。案件受理费82950元，由凯丰公司、李武杰、吴冬梅负担（于2020年3月27日前交纳）。因凯丰公司未履行上述调解书确定的给付义务，纯成公司向本院申请强制执行，本院于2020年10月15日以（2020）京0117执3157号立案执行。另查明，凯丰公司向纯成公司借款1亿元，并约定了利息，凯丰公司以涉案房产作抵押以担保上述借款及利息。后凯丰公司分两笔偿还了纯成公司借款本金4000万元、200万元，尚欠借款本金5800万元及利息，纯成公司与凯丰公司对上述事实均予认可。因已偿还部分借款，凯丰公司认为不应就已抵押的全部涉案房产行使抵押权，主张要求解封部分涉案房产，纯成公司不认可其主张。通过调取本案执行实施卷宗得知涉案房产现状为：凯丰公司将部分涉案房产（按其“房号”计算，共计将近100处）以“内部购房协议”的形式予以“出售”，未办理过户登记；凯丰公司将部分涉案房产予以出租。本院认为，异议人凯丰公司提出纯成公司属于“套路贷”的事实主张，不属于本案异议的审查范围，异议人如认为其合法权益被侵犯，可通过其他途径予以解决。通过书面审查及询问当事人可知，本案的争议焦点为：一、涉案房产抵押担保的借款为1亿元本金及利息，在凯丰公司已偿还部分借款的情况下，纯成公司是否能够以全部涉案房产行使抵押权，即本案能否查封全部涉案房产；二、在凯丰公司收到保全裁定之日起五日内未向本院申请复议的情况下，保全措施自动转为执行中的查封措施后，本院的查封行为是否事实上构成了明显超标的查封。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第三十八条规定，主债权未受全部清偿，担保物权人主张就担保财产的全部行使担保物权的，人民法院应予支持。担保财产被分割或者部分转让，担保物权人主张就分割或者转让后的担保财产行使担保物权的，人民法院应予支持，但是法律或者司法解释另有规定的除外。因此，即使异议人凯丰公司已经偿还了部分借款，并且无论其以“内部购房协议”的形式予以“出售”部分涉案房产的行为是否有效，纯成公司仍然有权要求以全部涉案房产行使抵押权。对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债，故本案可以查封全部涉案房产。关于判断是否存在明显超标的查封情形，应当先行查明案件申请执行标的金额，再参考评估价格认定是否存在明显超标的查封情形；对于未经过评估的财产，应当在参考市场价格、房产现状等各种相关因素的基础上，综合判断查封的财产是否明显超过执行标的金额。执行标的金额需考虑执行依据确定的债务本金、利息、罚息、滞纳金、违约金以及评估费、鉴定费、公告费等因诉讼或仲裁所支出的费用、迟延履行期间的利息、执行费用等。对是否明显超标的，需要综合考虑标的物是否设定抵押、是否系轮候查封、是否可以分割等具体情形予以认定，同时还要考虑网络司法拍卖可以拍卖两次且第一次拍卖可以评估价70%起拍、第二次拍卖可以第一次拍卖价80%起拍的规定。关于本案债务本金、执行费、案件受理费、一般债务利息、需加倍支付的迟延履行期间债务利息的计算，考虑到存在拍卖房产及异议审查的情况，本案执行审限暂以12个月计算为宜，本案利息暂计算至2021年10月15日，上述执行标的金额共计约为9032万元，针对两次拍卖价格最终可能会下沉至评估价格的56%，涉案房产评估价格在不低于1.6129亿元的情况下本案债权方能全部实现。对于涉案财产的价值，异议人凯丰公司提供了深圳市世联土地房地产评估有限公司出具的世联预自×××号《房地产询价单》，主张涉案房产总值为3.08亿元，纯成公司对此不予认可。涉案房产地下两层存在两个不动产权证书，其用途分别为设备间和车库；地上一至四层存在于一个不动产权证书中，用途为商业；地上五层以上共计153个独立的不动产单元号存在于一个不动产权证书中，无法分割查封与处置；涉案房产存在“出售”或者出租现状，若进行网络司法拍卖，成交存在困难。凯丰公司“内部购房协议”显示其购房价格多数均在8000元/平方米至9000元/平方米价格区间，可作为涉案房产市场价格的参考因素之一。对于异议人提交的《房地产询价单》，本院认为价格明显过高，本院不予认可。另，因本案尚未执行完毕以及涉案房产处置存在不确定性，本案利息仍然存在继续增加的可能性，本案还可能会存在评估费用、公告费用、拍卖费用、腾退费用等其他暂时无法确定的费用。通过综合考虑本案未执行到位债权以及涉案房产的抵押、市场、现状等各方面因素，本院对于涉案房产的查封并未达到明显超标的查封的程度。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回河北凯丰房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内，通过本院递交复议申请书并按其他当事人的人数递交副本，向北京市第三中级人民法院申请复议。审 判 长  于宝灵人民陪审员  郭春丽人民陪审员  秦立丽二〇二一年四月十六日法官 助理  代海会书 记 员  贾小颖