江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初6885号原告：江阴新全盛纺织印染有限公司，住所地江阴市云亭街道黄思巷路2号。诉讼代表人：曹国华。委托诉讼代理人：张栋，江苏江民律师事务所律师。被告：江阴市涔宝纺织科技有限公司，住所地江阴市云亭街道黄思巷路2号。法定代表人：费纪锋，该公司董事长。原告江阴新全盛纺织印染有限公司（以下简称新全盛公司）与被告江阴市涔宝纺织科技有限公司（以下简称涔宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新全盛公司的委托诉讼代理人张栋，被告涔宝公司的法定代表人费纪锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新全盛公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决新全盛公司于2020年5月7日发出的解除厂房租赁合同的《通知书》有效；二、责令涔宝公司立即迁出新全盛公司厂区；三、判令涔宝公司支付自2020年4月20日起至迁出厂区之日止的资产占用费(暂计算至2020年7月10日为202389.04元)；四、本案诉讼费用由涔宝公司承担。后当庭变更第三项诉讼请求：判令涔宝公司支付自2020年5月7日起至计算至迁出厂区之日止的资产占用费，按照租赁合同的租赁费计算标准计算。事实和理由：新全盛纺织公司因不能清偿到期债务，资产不足以清偿全部债务且明显缺乏清偿能力，江阴市人民法院于2020年4月20日作出(2020)苏0281破申7号民事裁定书，裁定受理新全盛公司破产重整，并于同日指定江阴大桥会计师事务所有限公司担任管理人。2018年8月10日，新全盛公司与涔宝公司签订《厂房租赁协议》一份，约定将新全盛公司3500平方米的厂房出租给涔宝公司，年租金为105万元。2018年8月25日，双方签订《租赁合同附件》，约定新全盛公司将小食堂及活动室共三间150平方米出租给涔宝公司，年租金为15000元。2019年11月29日，双方签订了《厂房租赁补充协议》，约定对租赁厂房进行调整，调整后的厂房面积为3450平方米，余下4年租赁期，前2年的年租金按260元/平方米计算，后2年的年租金按280元/平方米计算。因新全盛公司被裁定受理破产重整，管理人于2020年5月7日向涔宝公司发出了解除合同《通知书》。为维护新全盛公司及债权人和利益，依《企业破产法》及《民事诉讼法》有关规定，具状诉至法院，请求依法判决。被告涔宝公司辩称：2020年5月7日的解除合同送达给我方并要求签字，我方当时是不认可的。现在同意解除合同，合同解除日为10月30日。10月30日已经停止生产，开始搬迁，今年的租金我方已经交了69万元，到10月底房租是足够的。合同约定90万元/年，半年一交，先交后用。1月5日我和房东签的对账协议，2020年1月份到6月份半年的租金45万元是1月份交的。下半年的房租是4月19日借给他10万元，1月5日结算的时候多付了4万元，2018年进场的时候有10万元房租押金，总算连上半年的租金付了69万元。有一部厂房我没有使用，但是他也算我租金。本院经审理认定事实如下：2018年8月10日，新全盛公司（甲方）与费纪锋（乙方）签订厂房租赁合同，双方约定甲方将位于江阴市××镇工业园××巷路××号内的厂房租赁于乙方使用。租赁面积约3500平方米。租金人民币300元／平方米，计人民币1050000元／年。2018年8月18日，新全盛公司（甲方）与费纪锋（乙方）签订租赁合同附件，双方约定增加以下条款：甲方将租赁面积内的部分轻钢建筑出售给乙方；甲方将租赁面积内的部分电器及部分设备出售给乙方，总价100000元。2018年8月25日，新全盛公司（甲方）与费纪锋（乙方）签订租赁合同附件，双方约定增加以下条款：甲方将小食堂及活动室共三间150平方米出租给乙方作办公室，租金15000元/年，乙方需先支付三年租金45000元给甲方，甲方赠送原小食堂内的柜式空调一台给乙方，后续租金一年一付。2019年11月29日，新全盛公司与涔宝公司签订厂房租赁补充协议，双方约定调整后乙方租赁面积为3450平方。原租赁合同时间为5年，现已使用1年，余下4年，前2年按260元/平方计算，后2年按280元/平方计算实行（第1年、第2年按90万/年计算）。房租付款方式：2020.1.1-6.30日施行6个月付1次，以后均按1个季度（3个月）付1次，先付后用。2020年4月20日，江阴市人民法院作出（2020）苏0281破申7号民事裁定书，裁定受理新全盛公司破产重整。同日，江阴市人民法院作出（2020）苏0281破申7号决定书，指定江阴大桥会计师事务所有限公司担任管理人。2020年5月7日，新全盛公司管理人向涔宝公司发送通知书，决定解除厂房租赁合同。该通知书由费纪锋签收。2020年7月29日，涔宝公司向新全盛公司管理人发函，载明：1、对管理人向我司发出的解除合同通知书，我司不予认可。我司与新全盛公司签订的房屋租赁协议正常履行，2020年度车间房租也已支付690000元，实际使用面积的全年房租为576578元。我司认为已依法依约履行前述合同项下的义务，破产管理人应当依据现有情况继续履行租赁协议。2、……。另查明，涔宝公司、费纪锋向新全盛公司支付租金及其他费用情况：2018年9月13日新全盛公司向费纪锋出具收款说明，载明收到厂房租金105万元、原有印花设施买断费用10万元、办公室预付三年租金4.5万元，总计119.5万元。2018年9月20日，费纪锋向新全盛公司支付房租押金10万元。2020年1月5日，新全盛公司与费纪锋结算房屋租金，扣减上年度未使用面积900平方米、防火板更换、个人借款后，双方协商一致费纪锋还需支付2020年度上半年房租25.8万元整。2020年1月5日，新全盛公司法定代表人陶峰出具收条，载明收取费纪锋上半年租金29.8万元，多余4万元作为2020年第三季度房租预付。2020年4月19日费纪锋支付房租10万元。综上，涔宝公司、费纪锋已支付2020年上半年房租45万元，下半年房屋租金已支付14万元，共计59万元。2020年12月31日,涔宝公司与新全盛公司在质证笔录中一致认可2020年度涔宝公司未使用面积按400平方米计算。新全盛公司同意自2020年4月20日至实际搬出之日止，扣除未使用的400平方米租金。后涔宝公司与新全盛公司均补充提交情况说明，双方均认可涔宝公司于2020年11月15日搬离新全盛公司厂区。以上事实有厂房租赁合同、租赁合同附件、厂房租赁补充协议、收条、结算凭证、情况说明及当事人的陈述等在卷予以佐证。本院认为，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。2020年5月7日，新全盛公司管理人向涔宝公司发送通知书，决定解除厂房租赁合同，该通知书由费纪锋签收。2020年7月29日，涔宝公司向新全盛公司管理人发函的内容表明其不同意解除合同，要求房屋租赁协议正常履行，2020年度车间房租也已支付690000元（其中房租59万元，房租押金10万元）。本院认为破产受理时，涔宝公司已按照租赁协议付清了2020年上半年的租金，其合同义务已履行完毕，而新全盛公司的义务尚未履行完毕，故新全盛公司以《中华人民共和国企业破产法》第十八条为依据，提出于2020年5月7日解除合同，不符合法律规定，故依法不予支持，涉案租赁合同应认定新全盛公司履行至2020年6月30日止，未履行部分终止履行，故本院认定新全盛公司与涔宝公司的厂房租赁合同及其附件、补充协议于2020年6月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。涔宝公司无权继续占有使用新全盛公司的厂房和土地，双方确认涔宝公司于2020年11月15日已迁出新全盛公司厂区，本院予以确认。对于涔宝公司提出的该公司于2020年10月30日已经停产，2020年11月1日至15日期间已停电、停水、停气，无经营收入，故要求免除15天的资产占有使用费的要求。新全盛公司提交的情况说明证实，新全盛公司于2020年11月1日至15日对涔宝公司停水、停气，因涔宝公司搬迁需要用电，故并未停电。本院认为，自2020年11月1日起涔宝公司已经开始搬离厂房，其作为善意承租人和租赁合同的守约方配合新全盛公司破产重整，故本院酌定其合理的搬离日期为5天，即5天时间不计算涔宝公司资产占有使用费，涔宝公司应支付新全盛公司资产占有使用费的日期自2020年7月1日起至2020年11月10日止。关于2020年1月至6月的租金及2020年7月1日至11月10日的资产占有使用费的认定。2020年1月1日至2020年4月19日，涔宝公司使用面积为3450平方米，2020年4月20日至11月15日止，涔宝公司使用面积为3050平方米。按照双方签订的厂房租赁补充协议中约定的前2年按260元/平方米计算，折算成日租金为0.71元/天/平方米。按照该计算标准，2020年1月1日至2020年4月19日的租金为269445元（0.71元/天/平方米×3450平方米×110天），2020年4月20日至2020年6月30日的租金为155916元（0.71元/天/平方米×3050平方米×72天），合计租金为425361元，扣除涔宝公司已缴纳的租金59万元后，新全盛公司应向涔宝公司返还租金164639元并返还押金10万元。2020年7月1日至2020年11月10日涔宝公司应向新全盛公司支付的资产占有使用费为288011.5元（0.71元/天/平方米×3050平方米×133天）关于案涉租赁合同解除后，涔宝公司依法享有债权性质的确认问题。本院认为，首先案涉租赁合同为继续性合同，对承租人而言，合同解除后负有返还租赁物的义务；对出租人而言，合同解除后，多收的剩余租期租金即构成不当得利，根据《企业破产法》第四十二条第（三）项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，应予以返还。合同解除后，新全盛公司应返还的剩余预付租金164639元和房租押金10万元。对涔宝公司主张该期间的剩余租金及押金与资产占有使用费相抵销的抗辩，本院认为上述相互抵销的债务均属共益债务，依法可予抵销，故对涔宝公司的主张依法予以支持。债务抵销后，涔宝公司还应支付新全盛公司资产占有使用费23372.5元（288011.5元—164639元—100000元）。故本院对新全盛公司提出的要求涔宝公司支付资产占有费23372.5元的诉讼请求，依法予以支付，超出部分予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第四十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条之规定，判决如下：一、确认江阴新全盛纺织印染有限公司与江阴市涔宝纺织科技有限公司之间签订的厂房租赁合同及其附件、补充协议于2020年6月30日解除。二、江阴市涔宝纺织科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付江阴新全盛纺织印染有限公司资产占有使用费23372.5元。三、驳回江阴新全盛纺织印染有限公司的其他诉讼请求。案件受理费收取4334元（江阴新全盛纺织印染有限公司已预交），由江阴新全盛纺织印染有限公司负担3834元，由江阴市涔宝纺织科技有限公司负担500元。江阴市涔宝纺织科技有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付给江阴新全盛纺织印染有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时,根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  沈洪兴人民陪审员  蒋红月人民陪审员  孙永珍二〇二一年四月六日书 记 员  王 洁附：相关法律、司法解释条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。第四十二条人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。