山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1102民初109号 原告：徐凯，男，1990年4月2日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 被告：王艳，女，1980年10月27日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：单子洋，五莲德信法律服务所法律服务工作者。 原告徐凯诉被告王艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐凯，被告王艳的委托诉讼代理人单子洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐凯向本院提出诉讼请求：1、依法判决由被告支付延期交房违约金33750元；2、诉讼费用由被告承担（庭审中明确为案件受理费，无其他费用）。事实与理由：2020年6月3日，原告徐凯与被告王艳签订房屋买卖合同，合同签订后，原告依约交纳了全部房款贰佰贰拾伍万元给被告，被告未履行合同第七条第四项约定，被告房屋逾期三天交付。现原告根据合同约定，被告应以合同约定条款，房屋每逾期一天按总房款千分之五赔偿乙方损失。原告依据《中华人民共和国合同法》相关规定，起诉至贵院，请依法判决支持原告诉求 被告王艳辩称，被告在交房期限等方面不存在任何违约，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了如下证据： 证据一、微信聊天记录一张，证明交房时间；证据二、与中介公司众信王振华以及联瑞陈泳霖录音两段，证明交房就是2020年8月20日，提交手机中的聊天记录原始载体及截图一份，提交录音的原始载体，庭后提交录音光盘及整理文字；证据三、房屋买卖合同原件一份，证明原被告之间的房屋买卖合同关系，并在合同中约定了交房时间；证据四主机查询信息，证明放款时间为2020年8月13日，银行将商业贷款20万元打入被告账户，也就是我履行了合同中的义务。 经质证，被告主张：对证据一的真实性有异议，该聊天无法证实对方的身份信息；对证据二的真实性有异议，两份录音也无法证实通话人员的身份信息，并且在录音中原告有诱导对方证实2020年8月20号交房的内容，微信及录音均属于证人证言，应让当事人出庭作证，综上原告提交的上述证据均不符合法律规定，对原告的诉求无法予以合法的证实；对证据三的真实性无异议，合同约定交房时间为被告收到原告商业贷款后三日内，原告应对被告的收款日期提供证据证实，并且合同约定逾期交房每日按总房款千分之五赔偿原告，该约定违约金明显过高，即便被告逾期交房三天，也应以逾期三天给原告造成的实际损失承担赔偿责任，原告应对造成的损失提供证据加以证实；对证据四，该证据系原告自行打印，被告不予认可，且被告2020年8月13日并未收到原告的购房商业贷款。原告补充说明：没有实际损失的证据。 被告向法庭提交被告丈夫王杰收款账户明细清单一份，证明收款为2020年8月13日，被告2020年8月18日得知该款收到后，2020年8月19日才转账动用了该笔款项，经质证，原告对证据的真实性无异议。 庭审后，本院依法对原告提交的录音中的陈雪梅（陈泳霖）进行调查，并制作了调查笔录。陈雪梅陈述：我是徐凯的房屋中介，就是涉案房屋。我改名了，在联瑞职业上班，名片上都是陈泳霖，身份证还没有去换。王艳是原房主，就是签合同时见过，交房是她老公去的，之前也不认识，我今天是证明原房主逾期交房，她收到房款后没有交房，是我们中介催着他们交房的，当时我负责联系王艳那边的中介，是我打电话催的。王艳从收到房款到具体交房中间有一个星期左右，到真正办理交房手续她已经逾期好几天了，在三天以上，但是具体时间我记不清了，原告徐凯提交的与陈泳霖的录音我认可，是我和原告徐凯的通话，当时我确实答应了他出庭作证证明被告逾期交房的事，但是具体开庭时间我忘了，所以我昨天去了五莲没来参加庭审。通话内容里我也提及了被告违约的事，她确实逾期了，虽然具体时间我记不清了，但是肯定在三天及以上，放款之前我们也跟原房主中介说过，这边着急用房子，希望他们收到款后尽快交房。银行放款也是银行直接通知房主，后期放了款被告逾期未交，我也主动联系过王艳的中介说交房的事。经质证，原告主张对该调查笔录无异议。被告主张：1、对陈雪梅的陈述有异议，其陈述与事实不符，其在陈述中表示对逾期具体时间记不清了，故其陈述不具有可信性；2、即便逾期三天交房，也非王艳主观故意，王艳及原告徐凯均不知道银行具体放款日期；3、即便逾期三天交房，合同中约定的违约金过高，应以原告徐凯的实际损失为准，而在庭审中，原告明确陈述其没有损失，连三天的房屋损失都没有，因此，应驳回徐凯的全部诉求。 对于原告提交的房屋买卖合同，被告对其真实性无异议，本院予以确认，原告对被告提交的账户明细清单无异议，本院对其真实性予以采信，对于原告提交的查询信息，被告虽主张系原告自行打印，不予认可，但该查询信息与被告提交的账户明细清单一致，故本院对其真实性予以采信。对于原告提交的与联瑞中介公司员工陈泳霖的通话录音，陈泳霖到庭予以认可，本院对录音的真实性予以确认。对于原告提交的与众信中介公司员工王振华的微信聊天记录，经电话核实，王振华认可向原告发送上述微信，本院对该聊天记录的真实性予以确认。对有争议的证据和事实，将结合事实认定及本院认为部分作进一步分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年6月3日，原告徐凯（买方、乙方）与被告王艳（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：甲方出卖的房屋位于日照市，并附带车位。房屋成交总价款为人民币（大写）贰佰贰拾伍万元整，本合同签定的同时，乙方向甲方支付购房定金款人民币（大写）贰万元整，甲乙双方同意此定金暂由方保管。乙方于2020年7月1日前支付购买房屋首付款人民币（大写）陆拾捌万元整（含定金）。乙方欠甲方房屋余款：人民币（大写）壹佰伍拾柒万元整，由乙方申请办理银行二手房按揭贷款方式支付给甲方。甲方不按约定时间交房，每逾期一天按总房款千分之五赔偿乙方。逾期二个月的，乙方有权解除合同，甲方将已收房款全部退还乙方，并按总房款20%赔偿乙方。备注：甲乙双方一致协商约定，甲方收到乙方商业贷款后三日内将此房交付乙方。庭审中，原被告均认可双方同意银行将贷款发放于被告丈夫王杰账户。被告王艳在甲方处签名捺印，原告徐凯在乙方处签名捺印，甲方店长为王振华：133××××3875，乙方店长为联瑞109店133××××2106。 2020年8月13日，被告王艳丈夫王杰收到涉案银行商业贷款200000元。被告主张因其丈夫银行卡未开通短信通知，故未及时发现银行贷款已发放。 关于交房时间，被告主张为2020年8月18日，原告主张为2020年8月20日。原告为证明其所主张的交房时间，提交了原告与中介工作人员王振华的微信聊天记录（200年8月20日上午11:53分，王振华向原告发送微信内容为：您好，经三方确认幸苑小区2号楼一单元401室于2020年8月20日进行交接完毕，乙方收到钥匙两把）、通话录音，以及原告与联瑞中介公司员工陈雪梅录音。 同时查明，原告于2020年11月13日向本院主张权利，繁简案号为2020鲁1102繁简6895号，后因无法调解立为本案。 本院认为，原告徐凯和被告王艳签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告徐凯履行给付购房款的义务后，被告依法应按合同约定向原告交付房屋。涉案房屋买卖合同约定“甲方收到乙方商业贷款后三日内将此房交付乙方”，原被告均同意银行将贷款发放于被告丈夫王杰账户，且被告王艳丈夫王杰于2020年8月13日收到涉案银行商业贷款200000元，故被告应于2020年8月17日前交付房屋，但被告在合同约定的履行期限届满后尚未交付房屋，构成违约。关于逾期交房时间，被告主张为2020年8月18日，原告主张为2020年8月20日，原告提交的与众信中介公司员工王振华的微信聊天记录中明确载明三方确认于2020年8月20日交接完毕，与陈雪梅的证人证言形成一个完整的证据链，同时结合本院调查的事实，具有高度的盖然性，能够证实原告所主张的2020年8月20日交房的事实，故本院认定实际交房时间2020年8月20日。 关于违约金，被告王艳逾期交房的行为确已构成违约，原告请求被告王艳支付违约金，符合合同和法律规定，应予支持。原、被告在合同中约定每逾期一天按总房款千分之五赔偿乙方。因违约金具有损失补偿性质，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据相关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，原告并未提交证据证明其损失，故约定的违约金标准过高。现被告王艳以非主观因素逾期交房及原告未能证明其实际损失为由要求减少违约金，符合法律规定，本院在综合考量本案的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素的基础上，依据公平原则和诚实信用原则，酌情调整逾期交房违约金为以总房款为基数，自逾期交房之日计算至实际交房之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下: 一、被告王艳于本判决生效之日起七日内支付原告徐凯逾期交房违约金（以房款2250000元为基数，自2020年8月17日起计算至2020年8月20日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告徐凯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费322元，由原告徐凯负担314元，由被告王艳负担8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  丁浩 二〇二一年四月六日 书记员  申盈