北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15448号原告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：陈闪闪，女，1994年3月5日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司职员。被告：黄文宗，男，1987年2月1日出生，汉族，户籍地北京市通州区。原告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称原告）与被告黄文宗（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，依法适用普通程序，采用独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈闪闪到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1．请求确认原、被告之间的《资产管理服务合同》于2020年3月8日因被告根本违约解除；2．判令被告赔偿原告装修配置折旧费4101元；3．判令被告向原告支付违约金8858元；4．判令被告退还原告服务质量保证金4429元；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月25日，原告与被告签订了《资产管理服务合同》（以下简称《服务合同》），约定被告将位于北京市通州区安顺北里x号楼x层xxx号房屋（以下简称xxx号房屋）交给原告管理运营，原告为被告提供资产管理服务，并按照每月4300元的标准向被告支付预期收益，结算方式为年付，从第二个管理周期开始，每个管理周期递增3%，合同约定的管理期限为2018年1月2日起至2022年9月28日止。合同签订后，原告对房屋进行了装修配置，并且按照约定向被告支付了预期收益。装修配置完成后，原告将涉案房屋对外出租。2020年2月，涉案房屋被通州区人民法院查封，租客于2020年3月8日搬离。房屋于2020年3月17日被拍卖，后新产权人收回房屋。按照《服务合同》第6、7条的约定，被告应向原告赔偿实际损失及违约金。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，望法院判如所请。被告未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《服务合同》，约定甲方将xxx号房屋委托乙方运营管理，用途为居住，管理期限自2018年1月2日起至2022年9月28日止，标的资产依据市场行情预期合理收益为每月4300元，从第2个管理周期起，每个管理周期递增3%；甲方同意首个管理周期空置期间为60天，次个管理周期起每个管理周期空置期间为25天，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益；管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（等于当期管理周期内单个结算周期预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方，乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计4300元，此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方；双方认可自2018年3月3日开始计收收益，每个履约年度内，每月为一次结算周期，如遇需扣减业主承诺承受的空置期的，则空置期不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内；管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构，并符合国家相应的安全管理规范；管理期间，乙方会为标的资产购置新的设备、设施或用具，配置设施的所有权归乙方所有，在管理期间，若非乙方原因造成新配置设施的毁损，乙方有权从相应责任人处获得相应赔偿；合同提前解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费[损失费＝为标的资产的购进家具或家电的配置价格×（管理期间内未履行天数/管理期间总天数）]，合同到期或提前解约，乙方购置的相应配置设施所有权归甲方，并保证配置设施处于正常使用状态；鉴于乙方合作装修配置供应商费用结算、票据开具特点决定乙方无法为本协议项下标的资产装修及新配置设施提供单独票据，双方认可具体金额以乙方提供的相关数据为准；甲方不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的，乙方有权随时单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失，包括但不限于装修损失费、新配置设施损失费、乙方向资产使用人支付的违约金。《服务合同》签订后，原告向被告支付收益至2020年2月27日。2020年3月2日，原告与案外人侯春来签订《房屋租赁合同》，将xxx号房屋出租给侯春来居住使用，租期为一年。后双方签订解约协议，约定侯春来应于2020年3月8日前将房屋交付给原告，解约类型为无责退。xxx号房屋于2020年3月17日被本院拍卖并已成交。案件审理过程中，原告主张，因xxx号房屋被法院查封并进行拍卖，侯春来于2020年3月8日将362号房屋腾空交付给原告，原告未再使用xxx号房屋。xxx号房屋被拍卖后，已被新产权人收回。原告主张因无法与被告取得联系，故未向被告送达解除合同通知。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应按照约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供充分的证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。被告经传票传唤，无正当理由未到庭的，可以缺席判决。本案中，原告与被告签订的《服务合同》，实为房屋租赁合同，双方之间系房屋租赁的法律关系。双方约定的租赁期间为2018年1月2日至2022年9月28日，被告应保证在此期间，原告可以正常使用xxx号房屋。但在租期内，xxx号房屋被本院拍卖，导致原告不能继续对xxx号房屋进行占有和控制，依据《服务合同》约定，原告有权解除合同并要求被告赔偿其损失。关于原告提出的要求确认《服务合同》于2020年3月8日解除的诉讼请求，原告主张，涉案房屋被依法拍卖，合同目的已不能实现，按照《服务合同》的约定，原告享有单方解除权，但原告要求解除合同，应当通知被告，但其自认未向被告送达过解除合同通知，故《服务合同》应以本案起诉状送达被告之日起解除，本案被告黄文宗经公告送达起诉状的日期为2021年3月1日，故本院确定原告与被告于2017年12月25日签订的《服务合同》于2021年3月1日解除。但需指出的是，因涉案房屋已于2020年3月17日被本院拍卖，原告已于2020年3月8日失去对于涉案房屋的控制，涉案《服务合同》事实上已于2020年3月8日不能履行。关于原告要求被告赔偿装修配置折旧费的诉讼请求，根据《服务合同》约定的计算方法，原告主张金额并无不当，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告退还服务质量保证金的诉讼请求，根据《服务合同》的约定，每个管理周期最后结算时，双方同意原告有权以服务质量保证金抵扣原告应付款项，合同终止或解除时结算后如仍有剩余，被告应在当期付款期限内将余额返还原告。本案中，原告向被告支付租金至2020年2月27日，原告实际使用xxx号房屋至2020年3月8日，在此期间未向被告支付租金。根据前述约定，被告应在扣除2020年2月28日至2020年3月8日的租金后，将剩余质量保证金退还原告。经核算，被告需退还原告的质量保证金的金额为3143．16元，对于原告主张过高部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、北京自如生活企业管理有限公司与黄文宗于2017年12月25日签订的《资产管理服务合同》于2021年3月1日解除；二、黄文宗于本判决生效之日起七日内给付北京自如生活企业管理有限公司装修配置折旧费4101元；三、黄文宗于本判决生效之日起七日内给付北京自如生活企业管理有限公司违约金8858元；四、黄文宗于本判决生效之日起七日内退还北京自如生活企业管理有限公司服务质量保证金3143．16元；五、驳回北京自如生活企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，由北京自如生活企业管理有限公司负担17元（已交纳），由黄文宗负担217元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费由黄文宗负担，于本判决生效之日起七日内交纳，具体数额以北京自如生活企业管理有限公司提供的票据为准。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二一年四月二十日法官助理  李 成书 记 员  樊天赐