北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初5149号原告（反诉被告）：北京自然门餐饮有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街251号。法定代表人：邓海生。委托诉讼代理人：邢鹏飞，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹辰，北京市尚元律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京齐天楼餐饮有限公司交道口分公司，住所地北京市东城区鼓楼东大街26号。负责人：蔡金祯，总经理。委托诉讼代理人：刘欣，北京智光律师事务所律师。原告（反诉被告）北京自然门餐饮有限公司（以下简称自然门公司）诉被告（反诉原告）北京齐天楼餐饮有限公司交道口分公司（以下简称齐天楼交道口分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）自然门公司法定代表人邓海生及委托诉讼代理人邢鹏飞、曹辰，被告（反诉原告）齐天楼交道口分公司委托诉讼代理人刘欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）自然门公司向本院提出诉讼请求：1、确认自然门公司与齐天楼交道口分公司之间的《房屋租赁协议》于2020年11月22日解除；2、要求齐天楼交道口分公司退还自然门公司预交的2020年1月15日至2020年4月14日期间的租金共计43.75万元；3、要求齐天楼交道口分公司退还履约保证金30万元。事实与理由：2018年10月31日，自然门公司与齐天楼交道口分公司订立《房屋租赁协议》，齐天楼交道口分公司将位于北京市东城区鼓楼东大街26号房屋（以下简称涉案房屋）出租给自然门公司用于开办餐厅，租赁期限自2018年11月1日至2021年4月14日，年租金175万元。自然门公司订立合同后支付了履约保证金30万元，并如约将租金支付至2020年4月14日。2020年，因新冠疫情爆发，国家采取隔离管控方式限制人员流动，致使鼓楼景区内的餐厅长期无人就餐。自然门公司自2020年1月起与员工解除劳动合同，2020年1月26日始开始在门口卖菜销售库存至2020年3月底、4月初。自2020年1月26日始自然门公司即未再经营。期间，自然门公司曾向齐天楼交道口分公司提出租金减免申请，但双方协商未果。2020年1月26日及2020年3月，自然门公司要求与齐天楼交道口分公司解除合同关系，被拒绝。后齐天楼交道口分公司拖延交接房屋的时间，迟至2020年11月22日双方才交接涉案房屋。自然门公司认为，新冠疫情爆发属于不可抗力，导致自然门公司无法实现租赁合同目的，故提起本案诉讼，诉如所请。被告（反诉原告）齐天楼交道口分公司答辩并提出反诉称：齐天楼交道口分公司不清楚自然门公司经营情况。2020年2、3月份，涉案房屋的产权人曾提出检查房屋，齐天楼交道口分公司通知自然门公司开门进行检查时，才知道其锁门情况。2020年3月，自然门公司曾提出解除合同，但齐天楼交道口分公司认为自然门公司并无合同的单方解除权，双方合同可继续履行，双方可协商租金减免问题，故未同意其单方解除合同。因房屋产权人尚未与齐天楼交道口分公司协商确定租金减免幅度，因此齐天楼交道口分公司无法向自然门公司承诺租金减免幅度。后齐天楼交道口分公司为减少损失同意解除合同，但要求自然门公司补交租金并清理债务后商谈交接涉案房屋问题，但自然门公司并未补交。2020年11月22日，双方交接房屋后，齐天楼交道口分公司利用涉案房屋自行经营餐厅，2020年12月29日恢复营业。因自然门公司经营时出售了大量储值卡，导致消费者要求齐天楼交道口分公司退钱或在齐天楼交道口分公司经营期间继续消费，齐天楼交道口分公司因此遭受了损失。齐天楼交道口分公司认为，自然门公司存在未清结债务及拖欠租金的违约行为，同意其第一项诉讼请求，但认为自然门公司尚欠付租金，因此不同意退还租金，同时租赁保证金应折抵欠付的房租以及给齐天楼交道口分公司造成的损失。同时提起反诉：1、要求自然门公司支付2020年4月15日至2020年11月22日期间的拖欠的租金106.4379万元；2、要求自然门公司支付违约金35万元；3、要求自然门公司赔偿因齐天楼交道口分公司解决储值卡问题遭受的损失10.1158万元。针对齐天楼交道口分公司反诉，原告（反诉被告）自然门公司答辩称：第一，自然门公司已在2020年1月26日向齐天楼交道口分公司提出解除合同，因齐天楼交道口分公司没有积极回复，导致产生后续租金损失的扩大。自然门公司拟向齐天楼交道口分公司交接钥匙，但其负责人常称有事，故未能交接。2020年5月，自然门公司法定代表人与齐天楼交道口分公司负责人见面商谈合同解除事宜，未果，但自然门公司法定代表人未想到要向其交接钥匙。第二，自然门公司因不可抗力导致合同无法实现，因此不存在违约行为，且自然门公司在齐天楼交道口分中心处留有履约保证金足以解决债务问题。第三，如果法院认定自然门公司存在违约行为，也认为双方约定的违约金标准过高，要求法院调整违约金金额。综上，自然门公司同意赔偿损失10.1158万元，但不同意其他反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月31日，自然门公司（乙方）与齐天楼交道口分公司（甲方）订立《房屋租赁协议》，约定齐天楼交道口分公司将涉案房屋出租给自然门公司用于经营餐饮，租赁期限自2018年11月1日至2021年4月14日。年租金175万元，租金采取半年预付的方式。履约保证金30万元。合同第六条约定，甲方应提供资质、营业执照、卫生许可证等资质使用。合同第七条约定，乙方应按营业执照核准的范围合法经营，按时足额缴纳房屋租金及社会管理费用，负责清理租赁期内所发生的一切债权债务。合同同时约定，若乙方未按约定期限交纳租金或其他费用，超过十五天仍不履行交付义务的；乙方违反合同第七条约定的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，乙方应支付全年租金的20%作为违约金。订立合同后，自然门公司向齐天楼交道口分公司支付截至2020年4月14日止的租金及30万履约保证金。自然门公司称其自2020年1月26日即停止经营并遣散员工，销售库存菜品至2020年3月底、4月初。齐天楼交道口分公司称其并不了解自然门公司经营状况，但认可2020年2月、3月（具体日期记不清楚）时发现涉案房屋锁门未营业。2020年2月18日，自然门公司法定代表人邓海生向齐天楼交道口分公司负责人蔡金祯发送向奥士凯公司减免涉案房屋租金的微信，以齐天楼交道口分公司名义申请减免租金。蔡金祯回复“行，先这样吧。”齐天楼交道口分公司认可自然门公司于2020年3月向其提出解除合同，但齐天楼交道口分公司并未同意。根据自然门公司提交的邓海生与蔡金祯之间的录音证据显示：1、2020年5月11日邓海生要求蔡金祯三日内答复是否能退还押金及2月至4月的租金，蔡金祯答复要求其继续履行合同，邓海生称已经无力支撑，并表示大年三十即未再经营，退还租金公平合理。蔡金祯表示继续履行的情况下可以与产权人协商减免租金，邓海生要求其明确减免标准。最后，邓海生明确表示无法继续履行合同。2、2020年5月25日，邓海生表示无法继续履行合同，蔡金祯称不同意解除合同退还租金，可以考虑与产权人申请减免租金，要求邓海生再等等减免政策。3、2020年10月17日，双方曾协商储值卡纠纷处理问题，邓海生表示以押金解决储值卡纠纷，提出交接钥匙，蔡金祯表示将债务结清后再交接。同时，蔡金祯认可涉案房屋疫情期间确实未经营，但是因产权人不同意退还租金，故其无法退还租金。经质证，齐天楼交道口分公司认可该证据的真实性，但认为上述录音证据可以证明齐天楼交道口分公司要求自然门公司清结债务并补交租金后，双方可解除合同以止损。2020年11月22日，自然门公司与齐天楼交道口分公司交接涉案房屋以及营业执照、食品经营许可证等证照，财务章、发票章等财务物品。诉讼中，齐天楼交道口分公司另提交《协议书》，载明“乙方（自然门公司）自2020年4月15日至2020年11月22日未付给甲方（齐天楼交道口分公司）房租；乙方无法继续经营，自愿腾退房屋的使用；乙方所有的债权债务需全部自行结清结算；乙方交还甲方财务章、现金支票、转账支票、公司卡；乙方至今已违约，于2020年11月22日腾退交接。”该协议书仅有蔡金祯签名。经质证，自然门公司称交接时齐天楼交道口分公司并未向其出示该《协议书》，也并未要求自然门公司支付租金并承担违约责任。齐天楼交道口分公司解释称不清楚当日是否主张违约金，但拖欠的租金确曾主张。诉讼中，齐天楼交道口分公司另出示《投诉调解书》及消费明细单，证明其因处理消费卡遭受的损失共计10.1158万元。经质证，自然门公司认可上述证据的真实性，并同意自履约保证金中抵扣上述损失。就双方为何迟至2020年11月22日才进行房屋交接一节，自然门公司称其屡次要求交接，但齐天楼交道口分公司不同意解除合同，且存在拖延交接的情况。齐天楼交道口分公司称，疫情并未导致餐饮业全部停业，自然门公司仍应继续履行合同；后齐天楼交道口分公司体谅自然门公司经营困难，同意在其清结债务后交接房屋，但自然门公司仍未清结债务；齐天楼交道口分公司因无力向产权人支付租金才同意于2020年11月22日收回房屋。就自然门公司为何未及时清结债务问题，其称因经营困难，已向齐天楼交道口分公司表达先退还押金用以清结债务的愿望，但被拒绝，齐天楼交道口分公司无力清结债务。就租金减免问题，齐天楼交道口分公司称合同正常履行，因此无理由减免租金，且房屋产权人未减免房租，因此齐天楼交道口分公司无法同意自然门公司的减免要求。本院认为：自然门公司与齐天楼交道口分公司订立的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。2020年1月，新冠肺炎疫情爆发，确实对餐饮行业造成较大影响，但考虑到本合同租期截至2021年4月终止，而新冠疫情爆发时该合同仅履行了约一半的时间，考虑到疫情的严重程度及相关管控措施存在阶段性的特点，因此本院认为疫情影响并非导致租赁合同目的根本无法实现，自然门公司不享有合同的单方解除权。2020年11月22日，双方完成房屋交接，自然门公司要求确认该日合同解除，齐天楼交道口分公司亦表示同意，本院不持异议。关于2020年1月15日至2020年11月22日期间的租金问题，首先根据自然门公司的自认，其于疫情开始后，即2020年1月26日始销售库存食材，并未再经营，因此其要求退还2020年1月15日至2020年1月25日期间的租金，理由不足，本院不予支持。而2020年1月26日至2020年11月22日期间自然门公司应否支付租金以及支付租金标准问题，鉴于自然门公司不享有合同的单方解除权，且合同于2020年11月22日才予以解除，因此自然门公司仍应支付该期间的租金。在疫情期间，作为租赁合同的双方当事人，应本着公平合理、共渡难关的态度积极维持合同的继续履行，在明确无法继续履行合同的情况下，也应采取积极行为止损，以免陷入合同履行僵局。考虑到疫情对于自然门公司的影响及自然门公司在该期间的营业状况，同时考虑合同双方当事人的合理止损义务，本院对于该期间的租金标准予以酌定，根据酌定后的金额认定本诉中齐天楼交道口分公司应退还的租金，以及反诉中自然门公司应支付的租金。关于合理止损义务一节，应当指出，根据合同约定，自然门公司负有清结债务的义务，特别是带照租赁的情况下，齐天楼交道口分公司要求自然门公司清结债务后才同意解除合同，存在合理性；但另一方面，齐天楼交道口分公司明知自然门公司已无力经营，其迟至2020年11月22日才同意交接房屋，存在扩大租金损失的情况；同时，自然门公司作为提出解除合同的一方，应采取更为积极的行为以满足交接止损的条件，因此本院综合认定租赁合同双方均未尽到合理止损义务。关于齐天楼交道口分公司反诉要求自然门公司支付违约金的反诉请求，根据合同约定自然门公司在拖欠租金及违反清结债务义务的情况下应承担违约责任，考虑到自然门公司因疫情原因影响租金支付，并导致出现餐饮预付卡债务问题，因此本院对违约金金额予以酌定。因履约保证金的性质系保证租赁合同的正常履行，而非对承租人对外债务的担保，因此自然门公司认为齐天楼交道口分公司应利用履约保证金先行抵扣债务，自然门公司不构成违约的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。自然门公司同意赔偿齐天楼交道口分公司解决储值卡问题遭受的损失，本院照准。考虑到履约保证金的性质及当事人意见，本院以履约保证金折抵自然门公司应承担的付款义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京自然门餐饮有限公司与被告（反诉原告）北京齐天楼餐饮有限公司交道口分公司之间的《房屋租赁协议》于2020年11月22日解除；二、被告（反诉原告）北京齐天楼餐饮有限公司交道口分公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京自然门餐饮有限公司2020年1月26日至2020年4月14日期间的租金19.18万元；三、原告（反诉被告）北京自然门餐饮有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京齐天楼餐饮有限公司交道口分公司支付2020年4月15日至2020年11月22日期间的租金53.22万元（以履约保证金30万元优先抵扣，抵扣后北京自然门餐饮有限公司仍需支付23.22万元）；四、原告（反诉被告）北京自然门餐饮有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京齐天楼餐饮有限公司交道口分公司支付违约金3万元；五、原告（反诉被告）北京自然门餐饮有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京齐天楼餐饮有限公司交道口分公司赔偿解决储值卡问题遭受的损失10.1158万元；六、驳回原告（反诉被告）北京自然门餐饮有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京齐天楼餐饮有限公司交道口分公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5588元，由原告（反诉被告）北京自然门餐饮有限公司负担1862元（已交纳），由被告（反诉原告）北京齐天楼餐饮有限公司交道口分公司负担3726元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费9220元，由原告（反诉被告）北京自然门餐饮有限公司负担4036元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京齐天楼餐饮有限公司交道口分公司负担5184元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二一年四月二十六日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧