广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初1407号原告：黎洁，女，1996年8月7日出生，汉族，住广东省信宜市×××××××××，公民身份号码440××××××××××××544。被告：梁雁，女，1970年3月28日出生，汉族，住广西北流市×××××××××，公民身份号码452××××××××××××043。原告黎洁与被告梁雁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后,依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告黎洁，被告梁雁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎洁向本院提出诉讼请求:1.原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年9月30日解除；2.被告立即向原告返还预交的租金2000元、押金1000元以及违约金2000元。事实与理由：2020年8月12日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，根据该合同约定及相关法律规定，被告作为出租人应如实陈述出租房屋所存在的问题，对房屋的瑕疵、缺陷问题负有维修义务，并保证交付的房屋符合安全标准及正常使用的要求。然而被告却在签订合同之前隐瞒了该房屋存在的房梁和瓦片快掉的问题，原告在入住发现此问题后，被告却采取拖拉、消极的处理方式，再三要求之下被告才承认该问题并向原告出具了《承诺书》，期间，给原告的工作与生活造成极大的影响。然而，在2020年9月19日，又出现了屋顶严重漏水以及天花吊顶处持续、大量、异常漏灰现象，疑似屋顶某处结构损坏，导致原告胆战心惊，彻夜无眠。原告在第一时间通过微信、电话方式向被告反映，提醒房屋年久失修，对该问题应当修复，并予以重视，如此问题将令原告精神陷入长期紧张之中，无法安心居住，而被告却以“30多元一天的房子，还想怎样”等诸多借口为由敷衍了事，推脱责任，拒绝维修房屋。为此，原告于2020年9月29日向被告发送解除房屋租赁合同通知书，并要求被告与原告办理退房交接手续、返还预交租金及押金，但被告至今未予以理会。综上，原告认为，被告隐瞒房屋质量问题以及拒不维修的行为已经构成了违约，严重影响了原告正常居住，导致原告签订租赁合同的目的无法实现。为保护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请判所如请。被告梁雁辩称，1、不同意解除租赁合同。双方通过中介签订合同，双方应按照合同履行。原告租赁其房子是通过中介看过房子后才签订租赁合同，原告对房子的现状非常清楚的，故不同意解除合同；2、关于返还押金和租金，原告没有租满一年，应按照月租金的2倍支付违约金。截至目前原告尚未付清水电费。3、至今原告没有返还钥匙给其。4、关于原告陈述房子存在房梁和瓦片要掉的问题是不存在的，因为有人巡查的。5、关于漏水、天花漏灰问题也是不存在的，因为涉案房屋有居委会和文物保护人员在巡查，有人管理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2020年8月12日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方），通讯地址为中山市××××××××××××××××，联系电话为159×××××731）在中山市乐淘房地产有限公司（以下简称乐淘公司）的居间下签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于中山市石岐区小较场57号的住宅出租予乙方，建筑面积为57.04平方米，租赁用途为居住；租赁期限自2020年8月20日至2021年8月20日，出租方应2020年8月20日前将该房屋按约定条件交付给承租人；租赁期满或合同解除后，出租人有权收回该房屋，承租人应按照原状返还该房屋及其附属物品中、设备设施。租赁双方应对该房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用;租金为每月1000元，承租方应于合同签署后1个工作日内向出租方支付首期租金1000元，剩余各期租金承租方应通过第三方平台（微信、支付宝）于每季度第3个月20日前向出租方支付当季租金；押金1000元，承租人应于房屋交付1日内向出租人支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由承租人承担的费用、租金，以及承租人应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给承租人；租赁期内，租赁双方应共同保障该房屋及附属物品、设备设施牌适用和安全的状态。承租人在使用该房屋过程中，如非因承租人过错所致，该房屋及其附属物品、设备设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，承租人应及时通知出租人修复并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大。出租人应在接到承租人通知后的七日内进行维修。因维修该房屋严重影响承租人使用的，应相应减少租金或顺延租赁期限。逾期不维修的，承租人可代为维修。发生特别紧急情况必须立即进行维修的，承租人应先行代为维修并及时将有关情况通知出租人。前述两种情况下发生的费用（包括承租人代为维修的合理费用及因防止缺陷扩大而支出的合同合理费用）由出租人承担。承租人未及时通知出租人维修或未及时采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该部分维修费用由承租人承担；租赁合同解除时，租赁双方协商一致，应保持房屋现状；【合同第十一条第（三）款】出租人有下列情形之一的，承租人有权单方解除合同：……2.交付的房屋不符合相关法律、法规或规章等规定，或严重不符合合同约定，或影响承租人安全、健康的。3.不承担约定的维修义务或支付维修费用，致使承租人无法正常使用房屋的……；出租人有第十一条第（三）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向承租人支付违约金；租赁期内，出租人需提前收回该房屋的，或承租人需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金；承租人不按约定支付租金或押金但未达到解除合同条件的，以及承租人未按约定时间返还该房屋的，应按月租金5%按日支付违约金。此外，该合同还就其他事宜作出了约定。签订上述合同后，被告依约于2020年8月20日前将上述房屋交付给原告使用，原告则已经向被告支付租金3000元及1000元押金，且在未通知被告的情况下更换了该房屋的门锁。2020年9月19日,原告通过微信告知被告“今晚一晚上面有东西掉落的声音，还有滴水声！很大声！”“1.漏水严重，2.天花板不停有碎石掉落”，并要求被告对房屋进行维修，被告未予处理。2020年9月21日，原告通过微信告知被告“梁雁房东，这个房子的漏水，和漏灰，已经影响我的正常居住，给我的生活和工作带来了极大影响，在我发现这个问题的时候，我第时间向你反应了情况，经过了多次的沟通，但你至今没有解决前述的问题，我最后再问你一次，你是不是决定按今天晚上电话所说的那样不处理了。”被告回复“前天晚上我过去看了房子，看到房子的状况跟我出租给你的时候是一模一样的，所以我，同意你的你说法，昨天我听了你的情况我叫师傅去看了，没有什么，这是住老房子会遇到的正常情况，你说漏水很严重，我在里面住的时候房子状况是一样的，对于正常的房子状况，你要搬走，我是没有办法要求你怎么样的，我不是能随便收你的租金的你看住进来我房子我的开支4000-500中介费-300运费走-300运费回-300焊窗-300焊窗回-维修房子1380-1000月租=亏80元，还有你拆装墙壁很多地方我要找人回复（恢复）搞好，不知道要花多少钱。”“这个房子你不在这里住我不是出租出去就是我回去住，租金你我也很烦，我是不会退钱给你了的。”“这个房子我花了差不多60万买的，不是随便可以收你33.3元一天房租的。”原告回复“不好意思我没有拆装什么墙壁那是装空调,而且还是在原来的位置上装的，它本来就是这样的！那晩你来了我们和你说得很清楚，本来就是按照你那里原来有空调洞的地方装的，不要现在开始在诬赖人和装可怜”“对于你说房屋状态和出租状态一模一样，这是我租住这个房子的时候并不知道的问题，现在你不仅不对房屋质量进行维修，而且你在出租房子的时候隐瞒了房屋漏水和漏灰的事实，致使我现在无法正常的生活和工作”。被告回复“这个房子租给你之前我和另外一个人民医院工作的研究生女孩一直都是住在里面的，现在房子的状况跟我住的时候是一样的，这个房子不是出租就是我住。上百年的房子状况就是这样的，这是文胜古迹要保护的房子，就是这样子的。你自己租的房子，达不到你自己的要求，我也没有办法的。”2020年9月27日，原告通过微信向被告发送微信一条，内容为：“解除房屋租赁合同通知书，梁雁女士：你我双方于2020年8月12日签订了《房屋租赁合同》，根据该合同约定及相关法律规定，你作为承租人应如实陈述出租房屋所存在的问题，对房屋的瑕疵、缺陷问题负有维修义务，并保证交付的房屋符合安全标准及正常使用的要求。然而你却在签订合同之前隐瞒了该房屋存在房梁和瓦片快掉的问题，我在入住发现此问题后，你却采取拖拉、消极的处理方式，再三要求之下你才承认该问题并向我出具了《承诺书》，期间，给我的工作与生活造成极大的影响。然而，在2020年9月19日，又出现了屋顶严重漏水以及天花吊顶处持续、大量、异常漏灰现象，疑似屋顶某处结构损坏，导致我胆战心惊，彻夜无眠。我在第一时间通过微信、电话方式向你反映，提醒你房屋年久失修，对该问题应当修复，并予以重视，如此问题将令我精神陷入长期紧张之中，无法安心居住，而你却以‘30多元一天的房子，还想怎样’等诸多借口为由敷衍了事，推脱责任，至今仍未对该房屋存在的问题进行维修。综上，我认为，你隐瞒房屋质量问题以及拒不维修的行为已经构成了违约，严重影响了我正常居住，导致我签订租赁合同的目的无法实现，给我的身心造成不可逆的损害，我决定：立即与你解除租赁合同，你应自收到本通知次日与我办理退房交接手续，并退还我预交的租金2000元和押金1000元以及支付2000元违约金。与此同时，我保留追究你其他违约责任的权利。否则，我将诉诸法律，因此产生的一切后果概由你承担。”对此信息，被告未予以回复。2020年9月28日，原告通过EMS国内标准快递以广东省中山市广东中山市××××××××××××××××(联系电话为159×××××731)为地址将上述微信发送的解除房屋租赁合同通知书向被告寄送。对此邮件，被告表示未收取。本案庭审中，原告述称其于2020年9月27日发解除合同通知书给被告时即已搬离本案涉案房屋，但双方未办理房屋交接手续。在本院主持下，双方当庭就涉案房屋进行实际交接。原告为证明涉案房屋存在漏水、天花板有碎石掉下，当庭提交了两段视频，一是2020年9月19是凌晨5：13关于阳台漏水视频，时间是，二是2020年9月20日晚上20：56关于一楼到二楼的楼梯天花板石头响声的视频，被告对该两段视频的真实性予以确认。本案经本院当庭主持调解，双方当事人未能达成调解协议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案原被告在中介的居间下签订的《房屋租赁合同》，系双方在平等自愿的基础上签订，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当诚信履行。原告主张涉案房屋存在漏水、天花板快掉落等不符合居住使用的情况,并提交了足以证实房屋状况的证据（两段视频）。但该两段视频反映的情况为阳台窗户顶部滴水以及楼梯天花板存在石头声响，而无法证实室内存在上述问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，本院对于原告主张的事实，不予采信。原告以上述理由事实，及被告不依约进行维修等理由主张解除本案房屋租赁合同，缺乏事实依据，本院不予以支持。同理，原告在此基础上提出的其他诉讼请求亦理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告黎洁提出的所有诉讼请求。案件受理费减半收取为25元，原告黎洁已预交并由其自行负担。本判决送达后即发生法律效力。审判员  叶迟玖二〇二一年二月二十五日书记员  王 丽周晓文