惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初332号原告：华春艳，女，汉族，1973年3月10日出生，住广东省深圳市南山区云海天城世家B座25H，公民身份号码：320××××××××××××422。委托诉讼代理人：虞纪勤，男，汉族，1971年10月17日出生，住广东省深圳市南山区云海天城世家B座25H，公民身份号码：342××××××××××××350。系原告的丈夫。被告：惠州市中元和泰投资发展有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾西区富康国际1203室。法定代表人：袁某1。委托诉讼代理人：黄国庆，广东立邦律师事务所律师。原告华春艳与被告惠州市中元和泰投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日收案、于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人虞纪勤、被告的委托诉讼代理人黄国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.就被告惠州市中元和泰投资发展有限公司房屋延期交付进行追责和索赔，双方签定的房屋交付日期为2016年10月31日，至起诉日止延期整整1465天，按合同约定的万份之一违约赔偿计算，违约金总额为348,670元（三十四万八千六百七十元整）；2.请求贵院责令被告惠州中元和泰投资发展有限公司给原告发送正式的收楼通知书，尽快将修缮后的房屋交付原告使用；3.请求法院判令本案包含诉讼产生的一切相关费用由被告承担。事实与理由：1.购房时间、交付约定及条件。本人与2015年6月，就“龙城一品花园”76栋103单元，以总价238万元和惠州市中元和泰投资发展有限公司（即被告）签定第一份《广东省商品房买卖合同》并付清购房款，16年开发商通知惠州所有商品房必须网签，固16年8月24日补签了一份新的《广东省商品房买卖合同》，15年签定的原合同被开发商收回，购日期也由原来的15年变更为16年。合同P6第八条交付期限明确约定交付时间为2016年10月31日，也明确规定房屋交付时需满足的三个合格条件，也就是房屋验收合格的三证要齐全。2.工程进度拖延导致迟迟未取得“建筑工程竣工验收报告”而导致不能履行双方原签署的房屋交付期限。事实上本人所购的楼盘“龙城一品花园”二期工程取得“建筑工程验收报告”的实际时间为2018年1月23日。即2018年1月23日“龙城一品花园”二期方具备交付的基本条件。比合同约定时间整整晚了449天。在交付条件不满足即工程未被验收合格的情况下，被告为了履行合同的交付期限于2016年10月31日当天给业主开具了一份形式上但不具备交付资质的收楼须知，本人去了管理处（合同中约定的港华物业）准备收楼事宜，在此过程中物业未提供合同约定中的三证，查验房屋时发现有9处建筑质更量不合格（含渗水、变形等问题），物业现场开具了一份问题清单，约定好安排维修，修善后即再次书面正式通如收楼。事实上至今本人都没有收到任何形式的书面通知。此次收楼，因收楼条件不具备合同约定（三证不全、质量缺陷）导致失败。3.因具体房屋质量没有达到验收标准，未及时修复、物业更换管混乱、导致再次延期收楼。港华物业开具的维修清单，之后港华物业面临被替换，中途追踪无果，本人于2019年从管家处得知房屋需要维修的问题，碧桂园物业于2018午6月份重新统计后报给了中元和泰。直至2019年8月才正式开始维修。维修的结果如何至今没有任何的书面通知，管家也只是拍了工人作业的照片。考虑交楼的时间拖延已久，本着友好协商的态度与碧桂园物业沟通，在没有收楼的情况下，本人拿出最大的诚意愿承担房屋修缮后的物业管理费，对工程延期和维修不及时造成的时间延误，物业费本人不承担，协商未果导致再次不能收楼，收楼时间再次被延迟585天。4.物业滥诉至今不能收楼。碧桂园物业收费时间是从工程取得“建筑工程验收报告”的次月开计算的，即2018年的2月份，我的房屋质量问题维修是于2019年8月。物业交费的时间问题与碧桂园物业协商无果，碧挂园物业于2020年6月和7月先后上诉至大亚湾法院和惠州中院，法院的两次判决都支持了本人的合理诉求，驳回碧桂圆物业的诉讼请求。这次物业的滥诉让收楼时间又一次拖延了431天。综上，收楼日期被一次再次的拖延，延期了整整1465天。此次起诉只想让惠州市中元和泰投资发展有限公司如约履行延期交楼的责任和义务，一切过程皆因其没有做好一个开发商的本份，缺失了企业的责任与担当。给业主造成很大程度的损失和伤害。最后，请求贵院按照实际延期交付的违约进行判定，维护消费者的合法权益。原告向法庭提交以下证据：1.合同；2.惠州中院判决书；3.质量问题清单；4.告知函；拟证明其诉称事实。被告辩称，第一，本案已经过了诉讼时效，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，交楼时间是2016年10月31日，被告并没有按期交楼，原告知晓被告没有交楼，故原告要求被告支付延期交楼违约金的诉讼时效应当从2016年11月1日开始计算，截至原告起诉之日已经远远超过了三年，故原告的诉讼已经超过了诉讼时效；第二，假设，法院认定原告没有超过诉讼时效，根据合同的约定，交楼的条件是五方竣工验收，被告在2017年12月28日已经五方竣工验收，并在2018年1月25日通知原告收楼，原告签收了收楼通知书，而且原告也没有举证证明涉案房屋有严重影响使用的情形，那么延期交楼的违约金也仅仅是计算至2018年1月28日即原告签收之日。被告向法庭提交以下证据：1.竣工验收备案表；2.快递单、快递签收记录、收楼须知、收楼通知书；拟证明其辩称事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月24日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙城一品花园76栋103号房，总价款为2,380,000元。关于付款方式及期限：合同第六条约定，买受人于2016年8月24日之前付清总房款40%的首期款计960000（含定金），余款计1,420,000元办理银行按揭贷款。在合同签订之日起15日内买受人办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准。关于交付条件及期限：合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同补充协议第十一条约定，在出卖人按本合同第十一条向买受人提供相关文件后，买受人不得拒绝或者拖延办理交付手续；否则，出卖人按买受人在买卖合同中所记载的通讯地址寄送《收楼通知书》后，即视为出卖人已履行了交房通知义务，而且，《收楼通知书》中的收楼期限届满之日即为本商品房的交付时间，如超过收楼及收楼期限未办理收楼手续，从通知买受人办理收楼及收楼手续之日内起计收物业管理费。关于逾期交付责任：合同第九条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事宜。合同签订后,原告按约付清了全部购房款。案涉房屋于2018年1月23日取得竣工验收备案表，原告于2018年1月28日收到被告向其邮寄的《收楼通知书》。另查明，（2020）粤13民终7072号民事判决书已发生法律效力，该生效判决查明事实如下：涉案房屋在2019年8月份修缮完成交付华春艳。上述事实，有庭审笔录及原被告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于涉案房屋的交付标准问题。合同约定案涉房屋交付标准为“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告”，该标准低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付标准应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案的规定，故案涉房屋的交付以备案为最低交付条件。关于被告履行交付涉案房屋义务时间的认定。合同约定被告应当在2016年10月31日前交付案涉房屋，涉案房屋于2018年1月23日通过竣工验收备案，此时涉案房屋才具备交付条件。原告于2018年1月28日收到被告寄送的收楼通知书，被告完成合同约定的通知交付房屋的义务，原告收到收楼通知书后应当自行到被告处办理收楼手续，履行收楼的义务。至于生效的（2020）粤13民终7072号民事判决书查明“涉案房屋在2019年8月份修缮完成交付华春艳”的事实，本院认为2019年8月系房屋实际交付的时间，这一实际交付行为不影响计算逾期交房违约金天数。关于被告是否存在逾期交房及逾期交房违约金计算标准的问题。原告按照合同约定付清购房款，被告应于2016年10月31日向被告交付房屋，但被告直到2018年1月28日完成通知交付房屋的义务，逾期交房共454天。被告存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。对于被告抗辩原告主张逾期办证违约金已超过诉讼时效，由于双方合同约定的逾期办证违约金是按日为时间单位累计计算，而每日所产生的违约金均属于一个个别债权，诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。根据《民法总则》第一百八十八条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年”的规定，原告因逾期交房提起违约之诉，被告在答辩期提出诉讼时效抗辩理由，原告未能举证证明诉讼时效中止、中断或延长的情形。故应当以权利人向法院起诉之日(2020年11月5日)起向前推算三年，保护这三年的违约金请求权，即自2017年11月5日起至被告完成通知交付房屋义务之日止即2018年1月28日，违约金计算共计84天，按合同约定计算逾期交房违约金。根据涉案合同约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故被告应向原告支付逾期交房违约金19,992元（2,380,000×0.0001×84）。原告主张超过部分，本院不予支持。关于原告诉求被告发送正式的收楼通知书及将修缮后的房屋交付原告使用的问题。被告已在涉案房屋达到交付条件时正式向原告发出收楼通知书，而且（2020）粤13民终7072号民事判决书也查明涉案房屋在2019年8月份修缮完成交付了给原告，涉案房屋在此后的使用过程中如果再出现需修缮的问题，原告应当通知被告处理，被告应当及得给予修缮。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市中元和泰投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告华春艳支付逾期违约金19,992元；二、驳回原告华春艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,265.03元，由原告华春艳负担3,077.82元，被告惠州市中元和泰投资发展有限公司负担187.21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二一年三月三十一日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊书 记 员 张 杭