北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初62575号原告：范某，女，1979年6月19日出生，汉族，现住北京市朝阳区。原告:张某某，男，1981年1月19日出生，汉族，现住北京市朝阳区。原告范某、原告张某某之共同委托诉讼代理人:罗浩，北京通特律师事务所律师。原告范某、原告张某某之共同委托诉讼代理人:任立成，北京京卫通律师事务所律师。被告:北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人:杜文娜，北京永勒律师事务所律师。原告范某、原告张某某（以下合述二原告，分述称姓名）与被告北京爱家营企业管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。二原告之委托诉讼代理人罗浩，被告之委托诉讼代理人杜文娜参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付单方解除合同的违约金12094元；2.判令被告支付房屋贬值损失20万元。事实和理由：2018年3月1日二原告与被告签订《北京相寓资产管理服务合同》（以下简称《管理服务合同》），二原告将其名下的位于朝阳区某处1号楼8层6单元804室（以下简称涉案房屋）出租给被告，租金为每月5700元，租期为2018年3月2日起至2023年10月17日止。租金为年付，用途为居住。2018年3月4日，被告将二原告房产转租给刘某使用，月租金6000元，租期截止到2021年3月3日。2020年6月22日，刘某被发现在涉案房屋内死亡(上吊自杀)。被告在租期内未按合同约定在2020年6月5日支付二原告租金63194.87元，经二原告多次催要均拒绝支付。租户刘某在二原告房屋内自杀并导致涉案房屋价值严重贬损。被告应按约定履行向二原告支付租金的义务，并且应当在其对涉案房屋的管理期间就涉案房屋价值承担保证义务。涉案房屋贬值事件的发生系因被告管理不当造成的，二原告损失的发生与被告存在因果关系，因此涉案房屋的贬值损失应由被告承担。被告辩称，同意第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求。二原告起诉的案由系合同纠纷，贬值损失是基于实际使用人的侵权行为导致，我方已经履行合同义务，我方对实际使用人的侵权行为没有过错，不应承担赔偿责任，且不认可二原告的贬值损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无争议的事实主要有：涉案房屋系限价商品房，由二原告共同所有。2018年3月1日，二原告作为甲方与被告作为乙方签订《管理服务合同》，约定甲方将涉案房屋委托乙方进行管理。《管理服务合同》第一条第（二）项“租赁用途”约定，甲方授权乙方以本条约定出租用途居住。甲方同意乙方以整租的形式分租该标的资产。第二条第（一）项约定，资产管理服务期限为2018年3月2日起至2023年10月17日止。第二条第（二）项约定，标的资产预计租金收益为5700元/月，合同期限为3年及以上的，从第2个资产管理周期起每个资产管理周期递增3%。第二条第（四）项约定，鉴于乙方为甲方提供约定的资产管理服务，详见附件二《资产管理服务内容》。服务期限内，每个管理周期甲方向乙方支付等于20天预计租金收益的资产管理服务费。第二条第(五)项约定，在资产管理服务期间内，因为寻找客户、客户更换空档期等原因导致的空置保障服务费，甲方给乙方首个管理周期15天，次个管理周期起每个管理周期10天的约定空置保障服务费。第二条第(八)项约定，自2018年3月2日始计算租金收益，并以年付的支付周期方式向甲方转付，甲方并于每个管理周期向乙方支付相当于15天租金的服务费。第五条第（五）项约定，资产管理服务期间，若标的资产非因乙方原因造成重大毁损或人身伤害等，乙方可选择先行处理，并及时告知甲方，相应责任按照“谁导致谁承担”原则承担。若乙方因此承担任何赔偿责任，则乙方有权要求甲方赔偿或协助向责任人追偿。第八条第(三)项“乙方违约责任”约定，因乙方原因导致本合同提前解除的，若乙方在资产管理服务期起始30日内违约解除合同，乙方已转付的租金收益作为违约金支付给甲方。超过30日的，乙方应按月预计租金收益的200%向甲方支付违金。(若有装修配置)乙方已投入的资产管理成本，对甲方房产形成不可剥离的增值部分，甲方按照投入成本50%子以补偿；可以拆除部分，由乙万自行拆除，甲方不予补偿。合同签订后，二原告将涉案房屋交付被告。2020年11月18日，二原告与被告签订《相寓付款周期变更补充协议》（以下简称《付款周期变更补充协议》），约定租金收益支付周期调整为月付，自2020年8月5日起，剩余资产管理期限不满一个支付周期的，以实际天数计算租金收益并予以支付；双方同意本协议的生效日期为2020年11月15日。同日，双方签署《补充协议》，协议内容为：由于被告要求解除双方签订的《管理服务合同》，二原告于2020年11月17日收回涉案房屋。被告认可拖欠二原告2020年4月21日至2020年11月17日期间的租金25422.52元未支付，被告承诺于2020年12月1日前付清。因被告解除合同行为导致应承担的违约责任最终以法院判决为准。经询，二原告确认已于2020年11月17日收回涉案房屋，二原告、被告均确认至房屋收回之日的租金已经结清。经查，2018年3月11日，被告将涉案房屋出租给刘某，双方签订《北京市房屋租赁合同（机构代理成交版）》（以下简称《租赁合同（机构代理版）》），约定被告作为房屋所有权人的全权委托人，行使出租代理权，房屋租赁期限自2018年3月4日至2021年3月3日，租金标准为6000元/月。同日，张某某作为出租人、被告作为租赁代理机构、刘某作为承租人、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）作为居间人签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称《租赁合同（居间成交版）》），约定张某某与刘东在我爱我家公司的居间撮合下就涉案房屋达成该协议，租赁期、租金标准与《租赁合同（机构代理版）》约定内容相同。经询，被告称《租赁合同（居间成交版）》落款处“张某某”的签名系由被告代签。2020年6月22日，刘某被发现在涉案房屋中自杀身亡。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：关于合同性质。被告称涉案合同系有偿委托合同，受二原告委托对外出租涉案房屋，其与实际承租人签订合同的主体是二原告，被告将收取的租金转给二原告。二原告称涉案合同系租赁合同，被告赚取转租的溢价，直至刘某在涉案房屋自杀时，二原告才知道刘某实际使用房屋。经询，被告称在向二原告打款时会告知房屋的出租状态；二原告称其按照合同约定收取租金，不论房屋是否实际对外出租，被告未告知其实际使用人的情况。关于合同解除。二原告称被告单方提出解除合同，二原告不同意，双方僵持，后来双方协商收回房屋。被告称因疫情、租赁市场行情等原因，涉案房屋不好出租，被告于2020年7月通过快递方式通知二原告解除合同。关于房屋贬值损失。二原告称被告在转租过程中存在过错，导致涉案房屋在租赁期间发生自杀行为，导致房屋价值贬损，称涉案房屋的市场价值为398万元，按照该价值的1%主张贬值损失。经询，被告称自刘某去世至二原收回涉案房屋期间，其释放房源信息，但是没有人承租涉案房屋。二原告称其收回涉案房屋后一直空置，租不出去。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据查明的事实，二原告将涉案房屋交付被告，被告向二原告支付租金，故双方形成租赁关系。被告虽称双方系委托合同关系，但未充分举证，故本院对该项意见不予采纳。依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，二原告、被告签订的《管理服务合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。被告在合同履行期限届满前表示不再履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。二原告于2020年11月17日收回涉案房屋，本院确认涉案合同于该日解除。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。二原告依据合同约定主张违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于房屋贬值损失一节。承租人未按照租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人有权要求赔偿损失。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。被告将涉案房屋交由案外人使用，案外人在房屋内自杀死亡，未正当使用涉案房屋，二原告就此要求被告赔偿损失。本院认为，涉案房屋在承租期内发生自杀事件，虽然对房屋的物理属性不必然产生影响，但房屋的主要功能是居住使用，人们购买或使用房屋追求平安、舒适的居住环境，依照善良的社会风俗以及社会的普遍价值观，发生过非正常死亡事件的房屋会影响人们的居住心理，由此使得房屋的价值在客观上受到影响。因此二原告主张被告赔偿损失的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持，对具体数额依法予以酌定。综上，本院对二原告诉讼请求中有事实及法律依据的部分予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告范某、原告张某某支付违约金12094元；二、被告北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告范某、原告张某某赔偿损失60000元；三、驳回原告范某、原告张某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4481元，由原告范某、原告张某某负担2958元（已交纳），被告北京爱家营企业管理有限公司负担1523元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二一年四月二十九日书记员 栾晨焕