湖南省邵阳市双清区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0502民初366号原告：彭诗彦，男，1972年7月24日出生，汉族，住湖南省邵东市。委托诉讼代理人：李泽金，湖南人和人（邵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴军，湖南人和人（邵阳）律师事务所律师。被告：邵阳市志成置业有限公司，住所地湖南省邵阳市双清区佘湖新城（湖南建筑装修机具总厂内）。法定代表人：杨开成，该公司董事长。委托诉讼代理人：许婷，湖南东放明（邵阳）律师事务所律师。第三人：刘明卿，男，1963年12月28日出生，回族，住湖南省邵东市。原告彭诗彦与被告邵阳市志成置业有限公司（以下简称志成公司）、第三人刘明卿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭诗彦及其委托诉讼代理人吴军、李泽金，被告志成公司的委托诉讼代理人许婷，第三人刘明卿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告彭诗彦请求本院判令：1、解除原、被告之间购房合同；2、被告向原告双倍返还定金600000元；3、被告向原告偿还1243503元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告在开发建设志成·新世界项目时发生资金困难决定向民间进行融资。为推进工程进度，作为被告股东的第三人刘明卿于2013年11月26日向原告借款5000000元。经结算，截至2015年6月15日第三人尚欠借款本金2800000元。原告多次向第三人催收借款，2017年12月24日经被告董事会决议，被告同意将公司房产为第三人抵债。2018年3月20日，原、被告签订了八间公寓认购协议，并交纳了定金400000元（每套50000元）给被告，被告向原告出具了定金收据及房款收据，同意为第三人承担1243503元债务。原告在签订协议后处置了两间公寓，现被告进行毁约将原告剩余六间公寓全部收回，目前已被查封或转让，致使原被告的购房合同无法履行。被告志成公司答辩要点：1、原被告双方未建立合法有效的商品房购买合同；2、案涉房屋系2017年被告志成公司股东内部分配时分配给刘明卿，后刘明卿用于偿还个人债务，由于志成公司尚有大批欠款，根据与第三人的协议，刘明卿应退还相关资产；3、双方并未真实订立购房合同，原告与第三人达成的以物抵债协议，效力不及被告。第三人刘明卿答辩要点：我欠原告的债务是事实，我没有其他资产，只有在志成公司的房子。我与志成公司有内部协议，应该用我在公司的资产来偿债。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证情况，确认如下法律事实：第三人刘明卿系被告志成公司的股东，在公司分管销售和财务工作。因资金周转需要，向原告借款。2015年6月15日，第三人刘明卿向原告出具借据，载明：“今借到彭诗彦先生贰佰捌拾万元整（￥280万元），期限3个月，月息3.5分。（此借款由2014年7月1日老借款转来）是实。特此立据。”此后，第三人刘明卿又在该借据上备注还款信息：“至2015年12月15日止利息58.8万元，已付息10万元，欠息48.8万元。经双方协商，至2016年5月20日止结算刘明卿欠彭诗彦借款本息为叁佰伍拾肆万元，并达成协议同意刘明卿以如下方式偿还借款，并由邵阳新世界大酒店有限公司名下资产提供完全连带担保责任”，并列明了资产状况，盖有邵阳新世界大酒店有限公司合同专用章，但该借据中列明的资产未达到办理网签的条件。2017年12月14日，被告的三名股东即案外人杨开成、李中心及第三人刘明卿召开董事会，三人决议：1、将志成新世界A地6号栋（3、4、5、6、7、8、9、20、21层）做价3楼945万元、4楼724万元、其他楼层每层660万元。做股金分配给杨开成、李中心2人，并网签过户。2、刘明卿用房和门面抵个人债务，他本人所造花名册金额计1656万元、现金500万元、蒋新华60万元、李中心退新世界酒店270万元、杨开成退新世界酒店600万元，共计3086万元。3、李中心占份额1853万元，另加刘明卿还款270万元，合计2123万元。4、杨开成占份额3776万元，刘明卿还款600万元，合计4376万元。5、李中心分6号栋4、5、21楼，计额2044万元，余79万元。6、杨开成分6号栋3、6、7、8、9、20楼计额4246万元，余130万元。7、每个人的余额另选楼层，多退少补。在该决议的附件中，刘明卿共分得53套具体到房号、面积、单价等房屋。2018年3月29日，原告彭诗彦与被告志成公司签订《志成·新世界认购协议》，约定原告订购被告志成公司位于邵阳市邵阳××道××路××小区××栋××单元××号房××号房××号房××号房××号房××号房××号房××号房，该8套房产每套支付定金50000元。按4980元／㎡的单价计算。同日，原告彭诗彦向被告志成公司支付了定金400000元。但原告彭诗彦未支付剩余购房款。2018年8月22日，第三人刘明卿以被告志成公司出纳的名义向原告彭诗彦出具了5份收款收据，合计1243503元，第三人刘明卿在收款收据上备注“抵借款”字样并签名，被告志成公司未在该5份收款收据上加盖公章。2020年3月13日，被告志成公司三股东李中心、刘明卿、杨开成签订《股份转让合同书》，约定刘明卿将自己持有的志成公司全部股份作价16178013.6元一次性转让给杨开成，刘明卿与其名下隐名股东关于股份受让价款的分配由其自行分配，与杨开成无关。2020年8月11日，因前期志成公司分配给刘明卿的资产被建筑施工方湖南六顺建筑公司查封。被告志成公司与第三人刘明卿签订《协议书》，约定：“经双方确认，刘明卿应退回志成公司14163960元，并列明细表，退回金额总计13837867元，少退回326093元，少退回金额双方另行商定。以上退回资产已由刘明卿抵债给其个人债务的债权人，刘明卿以志成公司名义开具了收据，并利用职权收取了部分债权人的定金后再将资产抵债给其个人债务的债权人。现刘明卿同意以上客户所有应处理事项（包括缴纳定金的事项）均由刘明卿自行处理，并承诺将A区6#栋住房于2020年8月30日之前全部退还给志成公司，刘明卿应负责所有人员将收据原件予以退回给志成公司。刘明卿的个人债权债务应由其个人自行负责处理”。以上资产明细中包含原告彭诗彦的0116021、0116022、0116023、0116025、0117023、0117025号6间公寓。目前，志成公司与原告彭诗彦签订合同中约定的6间公寓已被查封，原告彭诗彦认为其未实现对第三人刘明卿的债权、亦无法履行与被告志成公司的购房合同，遂酿成此纠纷。判决的理由与结果原、被告之间的认购协议是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人都具有法律约束力。至于购房款的支付问题，本院认为：一是原告主张本案的性质为以房抵债合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条和第一百条的规定，抵销债务的前提条件是当事人互负债务。从本案借款的形成过程看，借据是由第三人刘明卿以其个人名义出具的，款项亦未汇入被告志成公司，故被告志成公司与原告彭诗彦不存在借贷合意，因此原告主张以房抵债与查明的事实不符。二是原告主张是志成公司同意为第三人刘明卿承担债务，是对原告与第三人民间借贷纠纷债的加入，一方面被告志成公司未与原告彭诗彦签订任何带有债务加入意思表示的书面凭证，未以合法形式表达为第三人刘明卿清偿债务的意思表示。另一方面，即使原告与被告志成公司、第三人刘明卿有债务加入的合意，根据《中华人民共和国公司法》第十六条的规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，属于应由股东会决定的重大事项。举轻以明重，本案中，公司作出对股东个人的债务加入意思表示，可能会对公司及其他股东、其他债权人的权益造成更为不利的影响，故该债务加入的意思表示同样需要参照《中华人民共和国公司法》第十六条的规定，由公司股东会或者董事会决议。原告彭诗彦虽提交了一份股东会决议，但该决议未体现法定的程序,也没有为刘明卿偿债的意思表示，第三人刘明卿在收款收据上签“抵借款”属越权代表，志成公司没有盖章，不构成债的加入。三是依据《中华人民共和国公司法》第一百四十八条的规定，公司董事、高级管理人员不得违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保，本案中，第三人刘明卿系志成公司股东和高管，原告亦明知，刘明卿不得利用职权，以公司的财产为其个人偿还债务。因此，原告彭诗彦要求被告志成公司返还购房款的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于双倍返还定金的问题，因该协议签订后，原告没有交纳剩余房款，被告亦不能交付房屋，双方都有过错，应各自承担相应的法律责任。故原告彭诗彦要求被告志成公司双倍返还定金没有事实和法律依据，本院亦不予支持，但被告志成公司收取的定金300000元（50000元/套×6套）应予以返还。现被告不能交付房屋，合同目的已不能实现，合同应予解除，原告彭诗彦未提交证据证实其通知被告志成公司解除合同，故解除合同时间为起诉状副本到达被告志成公司时即2021年3月2日。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国公司法》第十六条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、原告彭诗彦与被告邵阳市志成置业有限公司签订的《志成·新世界认购协议》自2021年3月2日解除；二、被告邵阳市志成置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告彭诗彦认购金300000元；三、驳回原告彭诗彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10695元，由原告彭诗彦负担8955元，被告邵阳市志成置业有限公司负担1740元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  贺力平二〇二一年四月三十日法官助理刘奕男书记员姜思维附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。《中华人民共和国公司法》第十六条公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。第一百四十八条董事、高级管理人员不得有下列行为：（一）挪用公司资金；（二）将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储；（三）违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保；（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易；（五）未经股东会或者股东大会同意，利用职务便利为自己或者他人谋取属于公司的商业机会，自营或者为他人经营与所任职公司同类的业务；（六）接受他人与公司交易的佣金归为己有；（七）擅自披露公司秘密；（八）违反对公司忠实义务的其他行为。董事、高级管理人员违反前款规定所得的收入应当归公司所有。