广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初3116号原告佛山市×××地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区×××××××××××××，统一社会信用代码91440604MA4UU8EH5L。法定代表人曾某1。委托诉讼代理人林冬冬，男，汉族，1992年12月2日出生，住广东省电白县××××××××，系公司员工。被告张秀清，女，汉族，1954年8月23日出生，住佛山市禅城区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××827。委托诉讼代理人张复查，男，汉族，1952年2月25日出生，住广东省佛山市顺德区×××××××××××××，系被告哥哥。原告佛山市×××地产代理有限公司诉被告张秀清中介合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林冬冬、被告的委托诉讼代理人张复查到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付经纪服务费80000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月25日，原告与被告及庞晓臻、吴丽霞签订《存量房买卖合同A》，约定被告和庞晓臻、吴丽霞佛山市禅城区××××××××××的房产进行买卖，合同价490万元。该合同第七条第2款约定：“2、乙方应向丙方（原告）支付经纪服务费8万元整”。2018年8月27日，原告与被告及庞晓臻、吴丽霞办理过户递件手续时被退件，退件理由为“权属审核不通过”。后各方签署了《房屋整改工程双方出资协议》。2018年11月8日各方再次办理过户递件手续，12月13日佛山市禅城区××××××对双方过户登记手续作退件处理，退件原因为“权属有纠纷”。后因房屋买卖过程中遇到问题买卖双方无法协议，庞晓臻、吴丽霞起诉被告，法院于2019年7月31日作出（2019）粤0604民初4133号民事判决书，判令：“一、确认原告庞晓臻、吴丽霞与被告张秀清、第三人佛山市×××地产代理有限公司于2018年8月25日签订的《存量房买卖合同A》项下原告庞晓臻和吴丽霞与被告张秀清就佛山市×××××××××××屋买卖合同关系及上述各方签订的《房屋交接书》、《房屋整改工程双方出资协议》、《补充协议3》于2019年2月28日解除；二、被告张秀清于本判决发生法律效力之日起十日内向原告庞晓臻，吴丽霞返还定金合计800000元；三、被告张秀清于本判决发生法律效力之日起十日内向原告庞晓臻、吴丽霞支付房屋整改费5200元……”被告不服提出上诉，佛山市中级人民法院作出（2019）粤06民终10448号民事判决书，判令“一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初4133号民事判决书第一项、第三项。”原告在于被告及庞晓臻、吴丽霞签订房屋买卖合同过程中积极安排处理解决各种问题，已经在交易过程中尽力将工作做到最好。根据《存量房买卖合同A》第七条经纪服务费的给付第3款约定：“3、基于甲乙任何一方当事人违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付经纪服务费。”因被告违约行为导致《存量房买卖合同A》被解除，被告应代守约方庞晓臻、吴丽霞向原告支付经纪服务费80000元。被告辩称：一、根据《存量房买卖合同A》第八条第1款，原告负有审查“房地产资料真伪的义务”；“丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供经纪服务”。2018年11月8日签约三方，申请办理产权转移登记事项，禅城区行政服务中心发给《一门式收件回执》规定“由林冬冬领取图纸”。房屋经整改验收合格后，禅城区土地测绘中心于2018年12月13日出具《违约缺席定界通知书》，邻居收到通知书后在15天内没有提出划界申请，原告应该履行《一门式收件回执》上明确规定由林冬冬领取图纸的职责。由于原告没有领取相关宗地地图的职责，导致未能办理产权变更登记。原告没有按照合同约定提供中介服务。原告要求支付中介服务费，违反了双方的口头约定。2020年8月28日被告代理人曾与原告法定代表人联系，提出房屋再次交由原告中介代理，原告不再要求被告支付第一次中介费，原告法定代表人在电话中表示接受。其后原告的业务员林冬冬与原告代理人的微信沟通记录可以印证这一点。事实上，双方就第一次房屋中介服务费达成口头协议后才进行委托第二次中介代理，双方按照该口头协议履行，原告没有理由再要求被告支付第一次的中介费。双方签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《协议书》表明第一次中介费8万元已经取消。《存量房买卖合同》第七条第4款约定，“本条款的经纪服务费不需甲方支付，乙方和丙方不得要求甲方给予任何赔偿”。原告出售的房屋自始至终没有产权纠纷，原告没有违反《存量房买卖合同A》的约定和提出解除合同，无需赔偿原告经纪服务费。原告认为被告提供的两份民事判决书存在问题，作为证据是没有效力的，被告保留追究原告赔偿损失的权利。诉讼中，原告提交以下证据：（2019）粤06民终10448号民事判决书、（2019）粤0604民初4133号民事判决书、《存量房买卖合同A》、补充协议、补充协议3、房屋整改工程双方出资协议、房屋交接书、出资补充协议、房地产权证、微信聊天记录。诉讼中，被告提交以下证据：一门式业务收件回执、界址签章表及违约缺席定界通知书、通话录音、林冬冬与被告代理人张复查的微信聊天截图及录音光盘、被告与新买家的微信聊天截图、存量房买卖合同（第二次出售）、补充合同、协议书。本院认证：本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将予以综合认定。经审理查明：被告（卖方）与原告（房地产经纪机构）及案外人庞晓臻、吴丽霞（买方）曾签订《存量房买卖合同A》，原告系该房屋买卖合同的中介方。该合同签订后由于办理过户过程中出现纠纷，庞晓臻、吴丽霞起诉被告要求解除合同。上述纠纷经过（2019）粤0604民初4133号民事判决书、（2019）粤06民终10448号民事判决书裁判，认定张秀清未能按期协助办证，构成违约，房屋买卖合同解除，张秀清承担了相应的违约责任。上述《存量房买卖合同A》第七条1点约定，“1.丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当向丙方支付经纪服务费……（2）乙方应向甲方支付经纪服务费80000元整”，第七条第3点约定，“基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付经纪服务费。”2020年9月23日，被告与原告签订《协议书》，对《存量房买卖合同A》中介服务费达成协议，该第1条约定：“就原存量房买卖合同A法院判决甲方违约原因，原合同约定中介服务费捌万元整（人民币80000元），经甲乙双方协商一致，乙方同意原合同中介服务费捌万元更改为伍万元（人民币50000元）。”被告就上述房屋于2020年9月23日与原告及案外人签订了《存量房买卖合同》，该合同已履行完毕。合同第七条第4点约定“本条款的经纪服务费不需甲方给付，乙方和丙方不得要求甲方给任何赔偿”本院认为：本案系居间合同纠纷。本案的焦点问题论证如下：1、被告是否应当依据《存量房买卖合同A》向原告支付经纪服务费原告系《存量房买卖合同A》的居间人，其主要合同义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，本案中原告已经促使被告与案外人签订了《存量房买卖合同A》，委托人应当按照约定支付报酬。虽然该房屋没有交易完成，但房屋买卖合同解除的原因，已由（2019）粤0604民初4133号民事判决书、（2019）粤06民终10448号民事判决书予以认定，系由于张秀清违约。原告作为居间人的合同义务已经履行，根据上述合同第七条第1点、第3点的约定，合同涉及的经纪服务费80000元应当由违约方代守约方向原告支付.被告系违约方，故原告根据双方合同约定诉请被告向其支付经纪服务费，于法有据，本院予以支持。2、尚需支付的中介费用的认定被告在法院作出判决之后，与原告就中介服务费的支付达成一致，双方签订了《协议书》，约定中介服务费由80000元变更为50000元。该协议是真实有效，系双方意思表示一致的结果，双方均应当依照协议约定履行。原告起诉主张按照80000元支付中介服务费，与双方约定不符，诉请超出部分本院不予支持。至于被告主张双方口头约定《存量房买卖合同A》的中介费不需要再支付，该口头协议内容与《协议书》约定不一致，应由被告承担举证责任，但被告提供的证据不能充分证实双方协商同意不需再支付中介费的事实，被告应承担举证不能的不利后果，本院对被告的该项抗辩理由不予采信。被告主张其后与原告、案外人于2020年9月23日签订的《存量房买卖合同》第七条第4点“本条款的经纪服务费不需甲方给付，乙方和丙方不得要求甲方给任何赔偿”，系针对《存量房买卖合同A》约定被告不需支付中介费。本院认为，从该条表述上来看，系对《存量房买卖合同》本身约定的70000元中介费进行的其他约定，无法推论出与《存量房买卖合同A》的中介费处理有直接关系，本院对张秀清的该项主张亦不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告张秀清于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市×××地产代理有限公司支付中介服务费50000元；二、驳回原告佛山市×××地产代理有限公司的其他诉讼请求。如被告张秀清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取900元，由原告佛山市×××地产代理有限公司负担300元，由被告张秀清负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 莫 曲二〇二一年四月二十日书记员 江幼钿