山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0202民初1161号 原告：王艳，女，1966年6月14日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：李玮涵，北京德和衡(青岛)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭立翠，北京德和衡(青岛)律师事务所实习律师。 被告：青岛绿城华景置业有限公司，住所地青岛市市南区香港西路57号403室，统一社会信用代码91370200661263326L。 法定代表人：虞沁文，董事长。 委托诉讼代理人：王凯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐耀，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 原告王艳与被告青岛绿城华景置业有限公司（以下简称绿城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本案于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告王艳的委托诉讼代理人李玮涵、郭立翠，被告绿城公司的委托诉讼代理人王凯、徐耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王艳向本院提出诉讼请求：1.绿城公司为王艳办理房屋产权证书；2．绿城公司向王艳支付逾期办证违约金暂记1929163.85元（以13911259元为基数，自2017年10月23日起计算至实际办证之日止。2017年10月23日至2019年8月20日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月21日起暂计至起诉日，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算）；3.本案全部诉讼费用由绿城公司承担。后王艳明确第二项诉讼请求为，绿城公司向王艳支付逾期办证违约金暂记2440282.6元（以13911259元为基数，自2018年1月21日起计算至实际办证之日止：2018年1月21日至2019年8月20日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月21日起暂计至起诉日，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算）。 事实和理由：第一，2017年3月10日，王艳与绿城公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定王艳购买绿城公司开发的位于青岛市市南区户房屋，房屋总价款为13911259元，预售合同签订后，王艳已履行完毕全部付款义务，绿城公司于2017年10月23日将案涉房产实际交付于王艳，但绿城公司却未按照合同约定为原告办理房屋权属证书，绿城公司的行为给王艳造成了较大的经济损失。第二，案涉《商品房预售合同》第十四条关于办理过户手续的约定应属无效条款，该条款是格式条款，违反公平原则和诚信原则，且约定不明。对于开发商办证期限约定不明的，应按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定处理，即预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。绿城公司已于2017年10月23日将案涉房产交付于王艳使用，故绿城公司应自交付使用之日起90日内即2018年1月21日之前，为王艳办理房屋所有权登记手续。第三，关于违约金计算利率，应依据最高人民法院对于商品买卖合同的司法解释14条第二款的规定，按照银行同期利率的计算，另关于违约金终止日期，因绿城公司并未向王艳明确告知应如何提供办证材料，故截至日期应计算至实际办证之日止，同时绿城公司主张的逾期办证系第三方原因导致的理由与本案无关，基于合同相对性，绿城公司应向王艳承担违约责任。 青岛绿城华景置业有限公司辩称，第一，绿城公司始终按照青岛市规划局核发的《建设工程规划许可证》要求建设案涉项目，并未违规，建设过程中发现已建成建筑将对项目范围外房屋产生挡光影响，规划部门因此不予办理项目规划验收手续并导致项目无法办理初始登记，后绿城公司已支出巨额费用积极对被挡光业主进行补偿。绿城公司对迟延办证并无主观过错，且在问题发生后积极采取措施予以解决，从未拖延或消极对待，根据预售合同约定及法律规定，绿城公司不应承担违约责任或至少应减轻绿城公司的违约责任。第二，即使绿城公司构成逾期办证违约，因案涉项目情况完全一致，在本案预售合同对逾期办证违约责任并未约定的情况下，应当统一按照同项目其他房屋预售合同中已约定的违约标准即“已付房款的日万分之0.5”计算逾期办证违约金，以确保整个项目逾期办证违约责任标准统一，小区内各个业主的利益衡平。此外，逾期办证给王艳造成的损失要远远小于逾期交付损失，在本案预售合同约定逾期交付违约金仅为日万分之一的情况下，逾期办证违约责任按照日万分之0.5计算也符合实际情况及公平原则。第三，案涉房屋早已交付王艳使用，王艳并未因迟延办证产生实际损失。如王艳认为其有损失，应当举证证明。第四，绿城公司于2017年10月23日向王艳交付了案涉房屋。根据预售合同补充条款第十九条约定，逾期办证违约责任的起算时间应为2018年10月19日。案涉房屋于2020年12月29日取得房地产权属登记证明，具备办证条件，至此绿城公司已按照约定履行完毕全部办证义务，逾期办证违约责任应截止至2020年12月29日。第五，绿城公司在建设案涉项目中一直遵纪守法，从未故意违约，且绿城公司为尽快办理权属登记已额外花费巨额成本。如法院支持王艳诉请，必将引发案涉项目其他业主大批量诉讼，届时绿城公司将支付天价违约金，绿城公司根本无力承担并将无法继续经营，也将造成绿城公司员工失业等严重社会问题，且案涉项目维保及二期建设也将无以为继，由此必将带来一系列严重影响社会稳定的问题，望法院在裁判时综合考虑。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对证据进行了审核。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年3月10日，绿城公司（甲方）与王艳（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》及附件、补充条款。《预售合同》约定：王艳向绿城公司购买位于青岛市市南区户的房屋，总价款13911259元。第十一条：甲方定于2017年10月20日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：如甲方未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算……。第十四条:在甲方取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市不动产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。第二十八条:本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准……补充条款约定：补充协议是预售合同不可分割的部分，本补充协议条款与主合同及附件内容不一致时，以本补充协议为准。 《补充条款》第十九条第2款“关于甲方的权属登记义务”：本合同第十四条，甲方办理权属登记，需由甲乙双方提供资料报产权登记机关备案，以甲方取得产权登记机关的收件凭证为准，甲方取得产权登记机关的收件凭证即视为甲方已履行完毕于办理产权登记有关的全部义务。……甲方应当自该房屋交付乙方或视为交付之日起（以其中较晚的时间为准）360日内将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。第二十二条“特别告知”：本合同及补充协议条款内容，甲方已向乙方作了相关说明或解释，履行了与该房屋以及本合同有关内容的告知义务，乙方对该房屋的相关事项和合同内容以及政府规划已做全面详细阅读和了解接受，双方对合同的权利义务以及排除责任约定予以确认并承诺遵守。乙方在此基础上同意签署本合同（包括其附件和补充协议），并确认该等约定可能对乙方产生的影响均已经在房价款中予以充分考虑。乙方不以本合同及补充协议条款构成格式条款为由拒绝履行，也不以任何理由，要求对方承担本合同及补充协议约定之外的责任或要求免除己方约定义务。 该预售合同及其附件、补充条款中，未约定逾期办证违约金。 二、2012年11月8日，青岛市规划局就案涉项目向绿城公司发放《建设工程规划许可证》。2015年11月25日，青岛市规划局向绿城公司出具《关于香港路绿城项目日照挡光问题的回复意见》，载明：“你公司《关于要求青岛深蓝中心日照挡光事宜合并解决的申请》收悉，我局经认真研究，提出规划意见如下：香港路绿城项目（原审计局地块）是我市重点项目，我局高度重视，积极推进，已全部核发了《建设工程规划许可证》。目前，一期工程（超高层住宅楼）基本建成，二期工程（超高层综合塔楼）尚未开工建设，根据市勘察测绘研究院出具的日照分析报告，现状建成建筑已产生实际挡光影响，造成北侧住宅29户不满足日照法规要求，其中，建设前满足、建设后不满足的8户；建设前不满足、建设后加重影响的21户。为积极支持市重点项目建设，我局原则同意先行办理一期工程单体验收手续，已造成的29户不满足日照法规要求的住宅，必须在一期工程规划综合验收前妥善解决；对于二期工程重新申请《建设工程规划许可证》的问题，你公司在妥善解决一期工程实际挡光的前提下，可参照海天项目的做法，在二期工程建设到实际挡光前妥善解决其余挡光问题”；并提出：“绿城公司作为解决日照挡光问题的责任主体，应高度重视，主动工作，要根据日照分析报告，对具体挡光情况进行分析梳理，对具体挡光住户进行摸底，同时了解房屋补偿价格，制定日照挡光补偿方案等；要根据日照挡光情况、挡光房屋面积和市场评估价格，准备好挡光补偿专项资金，建立补偿资金专用账户，做好监管，专款专用等”。 后绿城公司与被挡光住户协商一致并进行补偿，于2020年12月补偿完毕。2020年12月22日，案涉项目竣工规划核实合格，青岛市自然资源和规划局颁发《建设工程竣工规划核实合格证》。2020年12月29日，经青岛市自然资源和规划局审查，该房屋具备房地产登记条件，被准予登记。 三、2017年10月23日，绿城公司向王艳交付案涉房屋。2018年2月5日，绿城公司向王艳开具“预售房款”13911259.01元的增值税普通发票；2021年3月1日，王艳向绿城公司缴纳了案涉范围面积差价款1533.09元，至此案涉购房款全部缴清。 2021年1月17日，绿城公司向王艳邮寄《办证通知书》，通知其绿城公司已开始为业主办理商品房不动产权属登记，集中办理时间为2021年1月20日至2021年1月27日，按揭贷款客户可直接联系按揭银行领取相关办证资料。王艳于2021年1月18日收到该通知。截至庭审之日，王艳未向绿城公司领取与办证相关的房屋交接书。 四、绿城公司在案涉项目先后使用过两个版本的合同，本案中的合同签订时间较早，未约定逾期办证违约金标准，在2018年绿城公司更换过网签合同内容，新的合同中绿城公司与部分业主约定逾期办证违约金标准为日万分之0.5且违约金总额不超过房款总额的1%。 本院认为，案件的争议焦点为：一、绿城公司是否应当承担逾期办证违约责任；二、若承担，逾期办证违约责任的起止时间如何确定；三、若承担，以何种标准计算违约金。 关于焦点一。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限……”，绿城公司未在合同约定的期限内为王艳提供办理不动产登记的条件，应当承担违约责任。 绿城公司辩称其逾期办理不动产登记系因案涉项目存在日照挡光问题、规划部门因此不予办理项目规划验收手续导致项目无法办理初始登记，绿城公司没有主观过错，不应承担违约责任。对此本院认为，绿城公司的理由不属于法律规定的免责情形，双方亦无相关特殊约定，故不予采纳。 关于焦点二。 双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款明确约定补充条款与主合同及附件内容不一致时，以补充协议为准，现主合同（即预售合同）第十四条与补充条款第十九条均对办证时间有约定但约定不一致，应以补充条款第十九条约定为准。补充条款第十九条第2款约定：甲方的权属登记义务为甲方提供资料报产权登记机关备案并取得产权登记机关的收件凭证，甲方取得产权登记机关的收件凭证即视为甲方已履行完毕于办理产权登记有关的全部义务；甲方应当自该房屋交付乙方或视为交付之日起（以其中较晚的时间为准）360日内将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。 上述约定明确且有效，双方均应严格履行，绿城公司最晚应于2018年10月18日（即2017年10月23日房屋交付王艳之日起360日）履行办证义务。因此，违约金应自2018年10月19日起计算。关于违约金计算的截止时间，案涉房屋于2020年12月29日具备房地产登记条件，绿城公司书面通知王艳集中办证时间为2021年1月20日至2021年1月27日，即王艳自2021年1月20日起可以办理产权登记手续，故违约金计算的截止时间应为2021年1月19日。 绿城公司辩称按照约定其取得产权登记机关的收件凭证即视为其已履行完毕与办理产权登记有关的全部义务，因此违约金应计算至2020年12月29日。对此本院认为，绿城公司已经长时间逾期办理产权登记手续，王艳作为业主无法了解绿城公司取得相关材料的时间，在通知的集中办证时间前，王艳亦无法办理产权登记手续，故对该辩称不予采纳。 关于焦点三。 首先，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，但该规定用的是“可以”，并非强制性规定。根据相关法律规定，违约金的确定应当以实际损失为基础。本案中，案涉房屋已交付王艳使用，王艳亦未提交证据证明其损失。其次，绿城公司逾期履行产权登记义务的原因是案涉项目挡光无法通过项目规划验收，后其通过协商已妥善解决相关问题，且付出较大成本，主观过错较小。再次，案涉合同中约定逾期交房违约金标准为日万分之一，一般来说，逾期办理产权登记给购房者造成的损失明显低于逾期交房造成的损失，相应的逾期办理产权登记的违约责任不宜高于逾期交房的违约责任。最后，案涉项目部分业主购房时与绿城公司约定逾期办证违约金标准为日万分之0.5，统一违约金标准有利于平衡业主利益、整体妥善解决案涉项目纠纷。 综合考虑案涉合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以已付购房款13911259元为基数，按照日万分之零点五的标准计算逾期办证违约金为宜。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第十八条规定，判决如下： 一、青岛绿城华景置业有限公司于本判决生效后十日内协助王艳办理位于青岛市市南区户房屋的不动产权属登记； 二、青岛绿城华景置业有限公司于本判决生效后十日内向王艳支付以13911259元为基数，按照日万分之零点五计算的逾期办证（自2018年10月19日起至2021年1月19日）违约损失572448.31元； 三、驳回王艳的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行本判决上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案系被告逾期办证引发的违约救济诉讼，原告无过错，则对于减半收取的案件受理费13161元，本院酌定由被告负担8124元，余款由原告自行负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  陈刚 二〇二一年四月二十九日 书记员  韩璐