河南省新野县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1329民初677号原告：乔坤，男，1978年出生，汉族，住新野县。委托诉讼代理人：李浩，新野县建业法律服务所法律工作者。被告：庄焕新，女，1963年1出生，汉族，住新野县。委托诉讼代理人：杜志国，新野县建业法律服务所法律工作者。原告乔坤与被告庄焕新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿损失16500元及违约金10000元，合计26500元；2.诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.判令被告赔偿房屋租金损失12000元，做地坪、刷墙、安装水电等装修损失4500元，搬运费损失2000元及原告自2021年1月12日起至今的停业损失8000元，合计26500元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年7月原告开饭店租用被告的房子，当时合同约定：租赁期限3年，租赁费第一年1万元，第二年1.2万元，第三年1.3万元，每年支付当年的租赁费，任何一方违约向对方支付违约金1万元。合同签订后，原告提出了再多租赁一间房屋，另支付租赁费2000元。原告按约定向被告支付了租赁费12000元。原告就开始做后院的地坪，安装屋内水电，刷涂料等准备工作。之后原告开始正常做生意，一直到11月份，被告提出房子不租赁了，让原告搬出去。原告通过熟人与被告协商，12月21日，被告没有经过原告同意就私自将后边厨房上面的铁皮瓦扒掉，导致原告无法再继续做生意。之后，原告多次找人与被告协商房子租赁事情，始终没有达成一致意见，在一次通过陈某1协商过程中，被告将所签订的合同书撕掉，导致原、被告矛盾更加恶化，多次吵骂，发生了打架，之后报警。2021年1月12日被告将原告放在出租屋内所有物品搬出。为了维护原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。被告庄焕新辩称，双方签订的租赁合同无效，因合同我不认可，合同签订后我就提出将合同撕掉，原告也表示同意。被告实际是从2020年5月份开始租赁我的房屋门面部分及三楼，门面部分租金一年8000元，三楼租金一年5000元，当时协商被告做地坪、安装水电、刷涂料从租金中扣除2000元，被告又少支付1000元，我仅收到被告10000元租赁费。后为房屋漏水问题双方发生矛盾，被告要求原告搬出房屋，因原告实际使用了超出租赁范围的门面后院部分，经调解，原告应再支付我5000元租赁费，该租赁费原告一直未支付。2020年农历11月28日，我就把原告物品搬出房屋。原告请求的做地坪、安装水电、刷墙等装修损失已经从应交的房租中扣除，停业损失没有依据，也不是被告原因造成的，搬运损失应由原告自担，故应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的被告出具的证明1份、转账记录，被告对其真实性无异议，但认为，转账记录的2000元系一楼门面后的房屋租金及使用其床的费用，其出具的证明内容上的租金不含原告实际使用的门面后面院内部分。本院认为，该组证据双方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。2.原告提交的租赁合同复印件及证人陈某1证言1份，被告提出异议认为，该合同在自己没有看清情况下签订的，自己并不认可该合同，合同是无效的，被告处的原件当时已经撕掉了，原告也同意撕掉该协议。本院认为，结合陈某1出具的证言，对2020年6月22日双方签订的租房协议的真实性予以确认。3.原告申请证人郑某,4出庭作证证言，证人证言不足以证实原告因做地坪、安装水电、刷涂料的实际花费情况，故本院对该证言不予采信。4.被告申请证人陈某2、刘某,4、庄某,4出庭作证证言，因三位证人证明的主要内容均系来自被告一方口述，故本院均不予采纳。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告乔坤因经营餐饮业务，租赁被告位于新野县××东段的房屋即门面一间及三楼的房屋，双方于2020年6月22日签订租房协议1份，主要内容为：“甲方：庄焕新身份证号：乙方：乔坤身份证号：甲方庄焕新以下简称甲方将位于大桥路××小区对面门面房和××楼住宿房（门面房为××深至院内、××楼××）门面房××门街面××东隔邻。租给乙方乔坤租期三年，以下简称乙方。……一、门面房和三楼住宿房合计房租为10000。大写壹万圆整。水电自费自理，第二年租金为12000元……二、租期起止为2020年7月1日起至2023年7月1日止。合同期满提前一个月续租或告知对方解约……八、本合同一式两份，甲乙双方签字、手印生效。……日期：2020.6.22。”原、被告双方均在该租赁协议上签名。原告数次向被告共计支付房屋占有使用费10000元，2020年8月24日，被告向原告出具证明一份，内容为：“证明乔琨2020年七月一日至2021年七月一日止，房租已结清（供（注：笔误，应为共）10000元整）大写（壹万元整）特此证明：庄焕新2020.8.24。”后原告因经营需要，欲使用门面后的一间房屋，双方协商由原告再支付被告1000元，2020年10月13日，原告通过微信向被告转账1000元。2020年11月21日原告再次通过微信向被告转账1000元，用以使用院落内的一处棚屋。在房屋使用期间，双方发生矛盾，2020年12月25日，汉城司法所在调解双方纠纷过程中，被告庄焕新将原告处的租房协议原件撕毁。2021年1月12日，被告将原告放在房屋内的所有物品搬出，此后原告未再使用该房屋。另查明，原、被告签订租房合同时约定的房屋租金10000元系在13000元的基础上扣除3000元后形成。案涉房屋的建设并未办理建设工程规划许可证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。……”案涉房屋未能取得相关建设规划手续，原、被告间的房屋租赁合同无效，原、被告之间形成房屋占有使用关系。本案中原告按双方约定向被告支付一年的房屋占有使用费，但在使用过程中，原、被告双方发生矛盾，被告将原告的物品从房屋中搬出，致使原告无法继续占有使用房屋。被告收取了原告一年的房屋占有使用费10000元，至2021年1月12日原告搬出，实际使用租赁房屋6个月余，被告应予返还原告房屋占有使用费4500元。原告其后先后支付给被告的2000元房屋占有使用费，本院酌定应由被告返还原告1200元。故应由被告返还原告房屋占有使用费5700元。关于原告请求被告赔偿其做地坪、刷墙、安装水电等装修损失4500元的问题，因原、被告在协商房屋占有使用费的过程中已扣减3000元，且原告提交的证据不足以证实其做地坪、安装水电、刷涂料的实际花费，故对于原告的该项请求，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿搬运费2000元、停业损失8000元，因原告未提供证据证实，故对该部分损失本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条、第一百七十六条、第七百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告庄焕新于本判决生效之日起十日内返还原告乔坤房屋占有使用费5700元；二、驳回原告乔坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，减半收取计230元，由原告负担205元，被告负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  袁飒二〇二一年四月三十日书记员  苏桓