北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初68465号原告：刘某某，女，1991年11月18日出生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孟丽娜，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛萌，北京市康达律师事务所律师。被告：北京京山健康管理有限公司，住所地北京市海淀区某处**院**楼******。法定代表人：刘芳。原告刘某某（以下称原告）与被告北京京山健康管理有限公司（以下称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人孟丽娜、薛萌到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未按时出庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2020年6月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》、2020年6月17日签订的《补充协议》、2020年7月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2020年7月31日解除；2.判令被告向原告支付迟延交付房屋的违约金162万元；3.判令被告立即配合原告办理注销网签手续；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2020年原、被告经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）提供经纪服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》(合同编号：WAE20061XXX)，原告将位于朝阳区某处2号楼20层1单元XXXX的房屋(以下简称涉案房屋)出售给被告。第四条约定：“经甲、乙双方协商一致，该房屋主体价款为人民币260万元，该房屋装修及设施折价款为人民币560万元……”；第九条约定：“……（二）逾期付款责任……2、逾期付款超过10日的，甲方有权选择解除合同或继续履行合同。甲方选择解除的，适用本合同第十二条第(一)款的约定；甲方选择继续履行合同的，乙方自约定付款期限届满之次日起至实际付款之日止，按成交总价款每日万分之五的标准向乙方支付违约金。”第十二条第一款约定：“如甲方依照本合同约定解除合同，应当以书面方式通知乙方，自解除通知到达乙方之日解除，甲方应按成交总价款的20%向乙方追究违约责任。甲方应将已收取的价款扣除违约金后返还乙方，如不足以抵扣，有权要求乙方补足。已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。已网签的，甲方有权要求乙方于合同解除之日起5个工作日内注销网签，乙方未办理的，甲方有权要求乙方赔偿损失。其中，《房款支付协议》约定，被告于2020年7月15日前将人民币8200000元(大写：捌佰贰拾万元整)以资金自行划转的方式支付原告。2020年6月17日，双方签订补充协议，被告于同日向原告支付了2万元定金。2020年6月19日，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》(合同编号：C1930XXX)，办理了网签手续。然而，被告未按照上述买卖合同的约定，于2020年7月15日前向原告支付全部购房款。2020年7月28日，被告向原告出具《承诺书》，明确“决定在2020年8月10日一次性付清买房全款，820万元整(捌佰贰拾万元整)，决不失言。如果2020年8月10号交不上钱，愿承担违约责任和违约金”。2020年7月29日，原告通过邮件及快递方式向被告发出《买卖合同解除通知书》，通知被告解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求按照成交总价款的20%，即合计1640000元，向被告追究违约责任。被告于2020年7月31日签收。原告另委托经纪机构工作人员将《买卖合同解除通知书》发送给被告。原告认为，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方均负有全面履行合同的义务。截至原告起诉之日，被告一直未交付购房款，已构成违约。在上述合同依约解除后，原告有权依据要求被告向原告支付违约金162万元(已扣除定金)，并要求被告协助办理注销网签的相关手续。被告在第一次庭审时到庭应诉，辩称，不同意原告的全部诉讼请求。如果在2020年11月底交不了钱，我同意解除合同。双方约定2020年7月15日前支付820万元，因为疫情资金走动不了，2020年8月10日我向原告要开户行，原告不给，让我在合同上找，合同上没有开户行，8月23日晚上原告将开户行给我，我那时生气，就没有打钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无争议的事实主要有：2020年6月14日，原告作为甲方（出售方）与被告作为乙方（买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：WAE200614XXX，以下简称《买卖合同》）及附件，约定原告将涉案房屋出售给乙方，房屋主体价款为260万元，装修及设施折价款为560万元，装修及设施包括但不限于家具、家电、装饰装修、室内设计及产权车位、产权地下室等。《买卖合同》载明被告的通讯地址为北京市海淀区某处B座4层4008-160号（以下简称某处160号）。第三条“成交方式”约定，甲、乙双方委托房地产经纪机构成交，甲方签署《北京市存量房屋出售经纪服务合同》，房地产经纪机构名称：我爱我家公司。第七条“房屋交付”约定，甲方应当在2020年7月31日前将该房屋交付给乙方。第九条第（二）项“逾期付款违约责任”约定，除不可抗力外，乙方未按房款支付协议或补充协议约定付款的，逾期付款超过10日的，甲方有权选择解除合同或继续履行合同。甲方选择解除的，适用本合同第十二条第（一）款的约定；甲方选择继续履行的……第十二条第（一）款约定，如甲方依照本合同约定解除合同，应当以书面方式通知乙方，自解除通知送达乙方之日解除。甲方应按成交总价款的20%向乙方追究违约责任。甲方应将已收取的价款扣除违约金后返还乙方，如不足以抵扣，有权要求乙方补足。已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。已网签的，甲方有权要求乙方于合同解除之日起5个工作日内注销网签，乙方未办理的，甲方有权要求乙方赔偿损失。第十四条约定，甲、乙双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话、电子邮箱的，应当自变更前3日内书面通知另一方。变更的乙方未履行或未及时履行通知义务导致送达不能的，自行承担由此产生的后果，如另一方按照本合同约定的通讯地址进行送达的，视为有效送达。同日，双方签订《术语解释、说明及告知提示》（以下简称《告知提示》）、《房款支付协议》。《告知提示》中的“履约服务提示”约定，为确保履约顺利进行，建议选择我爱我家公司保持合作的北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉公司）提供专业的贷款、转按揭、权证代办、督促履约、协调合同履行等服务，相关履约服务费用由伟嘉公司收取。《房款支付协议》约定涉案房屋成交总价款为820万元，由主体价款和装修及设施折价款组成，乙方通过全款方式购房，乙方于过户前且2020年7月15日前将820万元以资金自行划转的方式支付甲方。原、被告与伟嘉公司作为丙方（服务方）就《买卖合同》履行事宜签订《履约服务合同》，约定签署合同当日，乙方向丙方支付履约服务费82000元。2020年6月17日，原、被告、伟嘉公司签订《补充协议》，约定房屋成交总价款为820万元，包括房屋主体价款270万元和家具家电、装饰装修及相关设施等的折价款550万元。同日，被告向原告支付定金2万元。2020年7月23日，原、被告签署《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1930XXX，以下简称《买卖合同》2），所售房屋为涉案房屋，约定双方委托我爱我家公司成交，房屋成交价格为270万元，被告应当在产权转移登记前两个工作日向原告一次性付款。《买卖合同》2载明被告的通讯地址为某处160号，联系电话151XX****XX，该合同中如房屋交付时间、违约责任中逾期时间及处理方式、移转登记时间等留白部分均未填写相关内容。2020年7月28日，被告出具《承诺书》，承诺在2020年8月10日之前一次性付清买房全款820万元，如未按期交钱，愿承担违约责任和违约金。《承诺书》落款处加盖被告公司印章，法定代表人刘芳签名并加盖个人印章，见证人处签署“牛某某”。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：关于合同解除及时间。原告主张双方就涉案房屋签订的买卖合同及补充协议于2020年7月31日解除，称其于2020年7月29日向被告邮寄解除通知，被告于2020年7月31日签收该邮件，其于2020年8月23日通过微信向被告的法定代表人刘芳发送解除通知。原告提交《买卖合同解除通知》（以下简称《解除通知》）及邮件签收、发送状态查询截图，我爱我家公司工作人员牛某某与被告法定代表人刘芳的微信聊天记录截图，《催告函》及邮件状态查询截图。《解除通知》上载，截止2020年7月28日原告未收到购房款，通知被告、伟嘉公司解除《买卖合同》及《补充协议》，按成交价款20%向被告追究违约责任。邮件签收、发送截图上载，中通快递尾号为5695的快递于7月31日签收，签收人：家人；收件人邮箱：jxhgsnjgs001@163.com，发送时间为2020年7月29日，附件内容为《解除通知》，发送状态：发送成功。微信聊天记录显示，双方沟通涉案房屋事宜，牛某某向刘芳发送催告函，要求刘芳配合解网签。《催告函》上载，原告表示已于2020年7月29日通过邮件及快递方式向被告送达《解除通知》，双方签订的买卖合同及补充协议于该日解除，要求被告按照合同第十二条第一款的约定，自收到本催告函5个工作日内配合办理网签合同的注销手续。邮件状态查询截图显示，投递时间为2020年8月23日。被告不认可《解除通知》、《催告函》、邮件签收状态的真实性，认可微信聊天记录的真实性，称其仅于2020年8月23日收到《催告函》。经询，原告称《解除通知》收件地址为朝阳雅筑2号楼1单元2806（以下简称雅筑2806号房屋），被告称其在2020年7月29日至7月31日期间居住在该房屋内，但未收到《解除通知》。原告申请我爱我家公司的工作人员牛某某出庭作证。牛某某陈述，我是被告找的中介，被告违约，多次不履行诺言，不交纳房款。原告将《解除通知》通过微信发给我，要求我配合通知被告解除合同，我找到刘芳，现场向刘芳读了通知内容，刘芳说房子肯定买，多次承诺给钱一直没实现。2020年8月14日，我通过微信第二次催被告付款，因为被告承诺8月10日前付款。经询，牛某某称2020年8月底相同地段的一套同类房屋的成交价为790万元，认为涉案房屋的估价在800万元。关于违约金。原告称因被告违约，涉案房屋有网签，房价现在处于下行状态，据其了解同地段差不多面积的房屋价格是698万元。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应履行各自义务。被告未按约定支付购房款，构成违约，原告主张解除涉案合同及补充协议、支付违约金、注销网签的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于合同解除的时间，合同约定，任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式送达对方，双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话、电子邮箱均真实有效。原告未向合同记载的通讯地址发送《解除通知》，亦未就该解除通知已送达被告充分举证，不应视为有效送达，本院对原告关于合同解除时间的意见不予采纳。本院认为《催告函》具有解除合同的意思表示，被告自认于2020年8月23日收到该函件，故确认该日涉案合同及补充协议予以解除。关于违约金的数额。考虑被告的答辩意见，但就合同解除的损失，双方均未充分举证，本院综合合同履行情况及双方意见，酌定违约金数额为100万元，在扣减已支付的2万元定金后，确认应支付的违约金数额为98万元。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明事实做出判决。综上，本院对原告的诉讼请求中有事实及法律依据的部分予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认原告刘某某、被告北京京山健康管理有限公司于2020年6月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、2020年6月17日签订的《补充协议》、2020年7月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2020年8月23日解除；二、被告北京京山健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告刘某某违约金九十八万元；三、被告北京京山健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内配合原告刘某某办理位于北京市朝阳区某处2号楼20层1单元XXXX的房屋的网签注销手续；四、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19380元，由原告刘某某负担7656元（已交纳），被告北京京山健康管理有限公司负担11724元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二一年四月十二日书记员 栾晨焕