北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初33702号原告：黄长明，女，1956年10月30日出生，汉族，北京市兵器工业集团退休职工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张诚（黄长明之子），1984年6月16日出生，墨尔本德威律师事务所合伙律师，住北京市东城区。被告：付恒，男，1985年4月13日出生，汉族，中海恒达（北京）投资管理有限公司法定代表人，北京市丰台区。被告：中海恒达（北京）投资管理有限公司，住所地：北京市丰台区。法定代表人：付恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯新，男，1994年4月5日出生，中海恒达（北京）投资管理有限公司销售员。原告黄长明诉被告付恒、中海恒达（北京）投资管理有限公司（以下简称中海恒达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄长明的委托诉讼代理人张诚、被告付恒、被告中海恒达公司的法定代表人付恒及其委托诉讼代理人冯新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄长明向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令二被告支付2020年7月12日至2020年10月11日期间的房租311526元；2．请求法院判令二被告支付违约金311526元；3．请求法院判令二被告退还提前使用的2个月免租期的租金207684元；4．请求法院判令二被告支付2020年1月12日至2020年7月11日期间两个月未付的房租207684元；5．请求法院确认双方签订的房屋租赁合同于2020年10月11日解除；6．请求法院判令二被告赔偿腾房后清理房屋期间（2020年10月12日至2020年11月11日）的房屋使用费103842元；7．本案诉讼费、公告费由二被告承担。事实和理由：被告自2016年7月12日起租赁原告位于北京市西城区。房屋租赁期限为2016年7月12日起至2022年7月11日止，6年租赁合同期间，双方商定每年有一个月免租期，共计6个月。被告要求6个月的免租期全部放在租赁初始阶段使用，双方同时约定如果被告中途违约，被告退还多使用的免租期，以租金计算。2020年1月12日，被告应向原告支付6个月的租金654204元，但被告未按时支付，被告要求原告免租期和降房租才能支付，双方未达成一致意见。2020年1月25日，新冠疫情爆发后，被告借疫情称受到疫情影响才不支付租金，并要求降低租金和增加免租期。经双方协商，原告同意降低租金标准至2016年7月的原始租金，并且给与被告2个月的免租期。被告要求2020年上半年使用这2个月免租期，只支付4个月房租，并约定和承诺如果不履行完合同至2022年7月11日，到期前违约，会另外退回原告2020年上半年使用的这2个月免租期租金。被告直到2020年4月才支付了上半年的房租（实际支付4个月）。2020年7月12日为下半年房租支付日期，被告再次未交房租，此时房租刚在四月洽谈，房租已降至被告要求的2016年原始租金，但是被告仍然再次失信未给付。2020年7月初，被告又再次以北京疫情为借口，告知原告不支付房租，后北京的疫情被政府控制稳定。2020年7月末，被告公司经理冯新再次又称：北京市场不好，没钱，付不了，称他自已是公司的股东和法人，又威胁原告，称他自己进过监狱，不怕做失信被执行人，他不坐飞机，他不怕诉讼和逾越法律，如果敢把他送进监狱，他会“谢谢”我。2020年8月12日，被告公司经理冯新联系原告，要求原告给与减免。原告因为在2020年4月已经减免和降房租的基础上，再次减免十余万，但被告仍不满意，向原告正式提出退还房屋，并不支付占有期间的租金和赔偿。原告联系被告公司法人代表付恒，给其微信发书面《房屋清退通知书》，告知赔偿义务，被告公司法人代表付恒语音高声辱骂原告母亲。直至今日，被告仍未支付房租，违反双方合同第七条第四款第三项的约定，未按日期支付房租已经超过7个工作日。被告不履行租赁合同义务，多次变换借口，要求原告给免租期，达不到其需求时，蛮横如王，滥用疫情为借口，占有原告房屋，明确告知原告不能支付，且明确告知不能按照合同违约条款进行赔付，造成原告损失。现诉至法院，望判如所请。被告付恒、中海恒达公司辩称，我方与原告不是租赁关系，我方是经营写字楼出租的公司，我方与原告之间是委托代理出租关系。房屋不是我方实际使用，我方承租后对外出租，2019年8月以后就一直没有租出去，但我们一直向原告支付租金。2020年初北京发生疫情，我方经营受到很大影响，我方在2020年2月17日曾向原告发出解除合同通知，经过协商，原告同意减免我们两个月租金，双方又继续履行了合同。但因新冠疫情的影响，我方一直未能将房屋租出去，2020年8月12日，我方向原告发出了解除通知函，要求提前解除合同，并将门禁卡密码发给了原告。原告收到后给我方发了清退通知，所以，我方认为双方合同在2020年8月12日已经解除了。我方已经向原告支付了截止到2020年7月11日的租金，不同意原告要求我方支付已经减免的2个月租金。我方提出解除合同后，已经帮助原告找到新的客户，原告再次出租房屋的时间是2020年9月16日，原告收取新租户的第一笔租金222990元也是从9月16日开始的，我方同意向原告支付2020年7月12日至2020年9月15日期间的租金，此后租金不同意支付。关于违约金，因为2020年房屋出租不出去，6月份再次爆发疫情对我方影响很大，房屋租不出去，整栋大楼封着不让进，因此，我方提前解除合同不构成违约。如果法院认为我方违约，原告主张的违约金过高，请求法院调整。对于原告要求我方支付免租期租金的请求，我方签订合同时就一次性享受了六个月的免租期，是因为我方需要找客户、装修和搬家，我方都给了租户免租期，我方空置期已经达到了9个月，免租期租金我方不同意支付。原告主张2020年10月12日至2020年11月11日期间房屋空置费用，我方不同意支付，我方已将在2020年8月12日交出了房屋，经原告同意家具已经给原告了，原告在2020年9月16已经开始收取新的租户租金，不存在原告主张的拆除装修、清理旧家具的问题。对于诉讼费和公告费我方同意承担。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月8日，黄长明作为出租方（甲方），北京中海恒安酒店物业管理有限公司作为承租方（乙方，以下简称中海恒安物业公司）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条、房屋基本情况：（一）、房屋坐落于北京市西城区（县）XX。租赁用途：办公。第三条、租赁期限：（一）、房屋租赁期自2016年7月12日起至2022年7月11日止。甲方应于2016年7月12日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交相关证件房门钥匙为交付完成。（二）、租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。……（三）、甲方授权乙方在合同期内转租、分租或联营，乙方找到新客户入住后，把客户的基本信息告知甲方。甲方允许乙方转租后实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金标准时，高出部分归乙方所有。（四）、甲方同意在合同期内第一年给乙方6个月，作为乙方清理房屋和装修搬家等时间，在此期间，甲方不收取任何费用。租赁期满，如乙方有特殊情况还须延长使用时间，乙方应提前60日通知甲方，甲方需配合将租期延长，但最长不超过三个月，延长期内，乙方应按合同期内租金标准向甲方支付租金。第四条、租金及支付方式：（一）、租金标准：第一年至第二年103842元/月，第三年、第四年109034元/月，第五年、第六年115576元/月，租金总计7259769元。在合同有效期内，租金不予调整。（二）、支付方式：半年支付一次，各期租金支付日期：第一次2016年7月12日：623052元；第二次：2017年7月12日623052元；第三次：2018年1月12日623052元；第四次：2018年7月12日654204元；第五次：2019年1月12日654204元；第六次：2019年7月12654204元；第七次2020年1月12日654204元；第八次：2020年7月12日693456元；第九次：2021年1月12日693456元；第十次：2021年7月12日693456元；……。双方权利、义务及责任：4、租赁房屋交还时，乙方应至少提前三个工作日通知甲方交接时间。甲方应按乙方通知时间与乙方进行交接验收。如甲方未按时与乙方进行交接验收或未在交接文件中签字，视为乙方已完成标的物交还义务。乙方不再按本合同约定向甲方支付任何费用。第七条、合同解除：（一）、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）、因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定起租时间交付房屋的；2、交付的房屋不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；4、隐瞒房屋重大瑕疵，或房屋存在交验时无法发现重大隐患；5、如甲方提供的相关注册手续不能办理工商注册的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、欠水电费达到3000元人民币以上的；2、不合理使用导致设施设备损坏并拒不维修的。3、乙方未按约定日期支付甲方房租超过7个工作日的。第八条、违约责任：（一）、甲方有第七条第三款约定情形之一的，应按月租金的300%向乙方支付违约金，并退还剩余的租金：乙方有第七条第四款约定情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，退还乙方剩余的租金。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前两个月通知对方，并按月租金的300%向对方支付违的金；甲方还应退还剩余的租金及所有的装修款……；第十条、其他约定事项：①本合同期6年6个月免租期，如果乙方中途违约，6个月免租期分为6年扣除，剩余的年限等于剩余的免租期补偿给甲方以月租金计算。上述合同签订后，黄长明向中海恒安物业公司交付了涉案房屋，中海恒安物业公司如期支付租金至2020年1月11日。2020年1月12日为双方约定的第七次支付租金的时间，中海恒安物业公司未按约支付。2020年2月17日，中海恒达公司向黄长明发出《合同终止通知函》，内容如下：受疫情影响，经济受冲击巨大，客户违约、欠租现象普遍，我司已承受巨大损失。就此次疫情带来的不可抗力影响，我司多次与您协商未果，现我司提出终止关于您位于北京市西城区（县）XX《北京市房屋租赁合同》合同编号为：HATZ201600013的意愿，望您理解。2020年3月4日，原告通过微信向中海恒安物业公司的法定代表人付恒发出如下内容的调解方案：根据近日贵方的要求和商议，我方整理草案如下：此次增加2个月免租期，租金4．75为准，分3次减免，房租调整为4．75。特别强调：1、原合同涨幅和涨幅时间不变；2、原合同时间不变，其他条款不变。需要执行完原来合同，如果贵公司再次违约，含租金拖延。1、需要贵公司退还这2个月免租期，以及根据年限，退还之前多用免租期。以及履行违约金等义务。2、需要自愿认可债权强制执行效力，如果贵公司不履行本合同义务，我方有权凭合同向管辖区人民法院直接申请强制执行，贵方放弃诉讼权自愿接受强制执行。此草案有效期为5个自然日，需要贵方在5个自然日内作出答复。付恒于3月5日下午16：25回复：“一会儿上班儿啊，今天刚上班儿，完了看到你的这个微信了。我觉得你那几条儿啊我都能接受，第二条接受不了，别的都能接受。如果租房子能产生这种打官司的事儿啊，那肯定是复杂的情况，我也不知道什么情况，他不可预订，所以说别的条件能接受你没问题。”2020年3月31日，中海恒安物业公司工作人员冯新通过微信向黄长明发送《补充协议》，内容如下：因新冠病毒疫情原因，市场出租困难，经甲乙双方友好协商，同意免除房租两个月，合同编号：HATZ201600013房屋地址：北京市西城区XX室合同付款日期及金额为：2020年1月12日：415368元，2020年7月12日：623052元；2021年1月12日：623052元；2021年7月12日：623052元；2022年1月12日：523052元其他条款按原合同执行。中海恒安物业公司在落款处加盖了公章。黄长明收到后通过微信表示同意。此后，中海恒安物业公司按照上述补充协议的约定向黄长明支付了2020年1月12日应支付的租金415368元。2020年8月12日，中海恒安物业公司向黄长明发出《合同终止通知函》，如容如下：尊敬的业主黄长明，因北京疫情从2020年2月至2020年8月疫情在持续，导致市场经济下滑房屋出租困难，我方无法继续运营，由于多次商议未果，现我司决定将本房屋（物业地址：北京市西城区XX室，房间门禁密码：XXXXX）退还与您，根据合同第七大条第二小条：因不可抗力导致合同无法继续履行，本合同自行解除，双方均无违约责任。同日，黄长明向中海恒安物业公司发出《房屋清退告知书》，主要内容如下：贵公司应在2020年7月12日给付623052元租金，按照《北京市房屋租赁合同》中第七条第四款第三项约定，贵公司至今日（2020年8月12日）仍未给付，应当承担违约责任。2020年8月12日，我方收到贵公司的退房通知，属于贵公司违约。由于贵公司中途违约，根据双方合同约定，必须提前两个月通知的特定期，我方享有主裁权。我方未在北京，不能马上检查房屋情况和交接，敬请谅解。根据双方约定两个月特定期的权利：我方请贵公司于2020年10月11日下午5点前，清退房屋内所有物品，退还房屋。逾期未处理，视为遗弃，我方将予处理，导致费用和损失，由你方承担。此后，黄长明于2020年9月16日与新的租户北京帆一体育健身服务有限公司签订了租赁合同，将案涉房屋重新对外出租。黄长明于本案审理中提交了案外人北京帆一体育健身服务有限公司出具的确认函，内容如下：“我公司承租朗琴国际XX，由于原租户遗留大量物品和陈旧装修，我公司在物业办理拆除手续等事宜后进行拆除及清理工作，在2020年11月15日才基本完成拆除和清理遗留装修，至可装修状态。第一期租金自2020年12月16日开始。”用以证明中海恒安物业公司交房时，未将房屋清理干净。付恒、中海恒达公司认为黄长明已于2020年9月16日将涉案房屋对外出租，黄长明给予新租户的装修免租期与其无关。付恒、中海恒达公司提交了一份合同附件的复印件，该份材料记载：北京帆一体育健身服务有限公司关于合同编号20200916号北京市房屋租赁合同付款时间，支付时间为：2020．9．16：222990元；2021．2．16：148660元；2021．4．16：148660元……。下方有甲方：北京帆一体育健身服务有限公司代理人签字，乙方：黄长明签字。付恒、中海恒达公司主张该份证据证明黄长明已经从2020年9月16日开始收取租金。黄长明对该份证据的真实性不予认可，但未出示相关证据予以反驳。另查，中海恒安物业公司的股东为中海恒达（北京）投资管理有限公司，付恒为上述两个公司的法定代表人。中海恒安物业公司于2020年9月11日在工商部门办理了公司注销手续，该公司办理注销登记的工商档案资料中没有清算组通知债权人申报债权的公告，中海恒达公司向工商部门出具的《全体投资人（发起人）承诺书》记载：本企业申请注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完毕，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结……。本企业全体投资人（发起人）对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人（发起人）承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩罚。现原告诉至本院，1．请求法院判令二被告支付2020年7月12日至2020年10月11日期间的房租311526元；2．请求法院判令二被告支付违约金311526元；3．请求法院判令二被告退还提前使用的2个月免租期的租金207684元；4．请求法院判令二被告支付2020年1月12日至2020年7月11日期间两个月未付的房租207684元；5．请求法院确认双方签订的房屋租赁合同于2020年10月11日解除；6．请求法院判令二被告赔偿腾房后清理房屋期间（2020年10月12日至2020年11月11日）的房屋使用费103842元；7．本案诉讼费、公告费由二被告承担。付恒和中海恒达公司同意向黄长明支付2020年7月12日至2020年9月15日期间的租金，不同意黄长明其他诉讼请求。本院认为，中海恒安物业公司于2020年10月11日办理了注销登记，但该公司在未通知债权人申报债权的情况下，即出具了清算报告，办理了公司注销手续，中海恒安物业公司的行为违反了我国公司法对于公司解散时公司债权债务清算的相关规定，导致黄长明的涉案债权未能得到清偿，黄长明要求中海恒达公司对中海恒安物业公司向黄长明所负债务承担清偿责任的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。付恒为中海恒安物业公司的法定代表人，并非该公司股东，黄长明要求付恒对其享有的债权承担清偿责任的请求，于法无据，本院不予支持。黄长明与中海恒安物业公司签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同解除问题，涉案租赁合同签订后，黄长明依约向中海恒安物业公司交付了房屋，中海恒安物业公司亦应履行支付租金的义务。涉案租赁合同履行期间，北京发生新冠疫情，黄长明因此在2020年上半年给中海恒安物业公司减免了两个月的租金；2020年6月中旬，北京新发地虽然爆发了二次疫情，但该次疫情持续时间短、影响范围小，黄长明亦愿意以延长一个月租期的方式分担此次疫情对中海恒安物业公司造成的影响，双方合同不满足因不可抗力解除的情形，中海恒安物业公司并不享有合同解除权，该公司单方终止履行合同的行为，构成违约。黄长明于2020年9月16日将涉案房屋再次对外出租的行为，表明其已认可并接受双方租赁合同终止履行的事实，因此，双方租赁合同的解除时间应为2020年9月16日。黄长明主张双方租赁合同于2020年10月11日解除的陈述意见，依据不足，本院不予采纳。关于租金，涉案租赁合同存续期间，中海恒安物业公司未向黄长明支付2020年7月12日至2020年9月15日期间的租金，现中海恒达公司同意向黄长明支付上述期间的租金，本院不持异议。黄长明在2020年9月16日已将涉案房屋对外出租，其要求中海恒达公司支付2020年9月16日至2020年10月11日期间租金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金，中海恒安物业公司在欠付租金的情况下，单方终止履行合同，构成违约，黄长明要求支付违约金的请求正当，但中海恒达公司认为中海恒安物业公司单方终止履行合同系受到新冠疫情的影响所致，中海恒安物业公司在提出解除合同后已经协助黄长明尽快找到了新的租户，避免了损失进一步扩大，涉案租赁合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。对此问题，本院认为，中海恒安物业公司承租涉案房屋后用于出租经营，2020年在北京先后发生的两次疫情对中海恒安物业公司的经营势必造成一定影响，中海恒安物业公司退还房屋后，黄长明已将涉案房屋再次对外出租，中海恒达公司亦同意承担黄长明再次出租涉案房屋之前的房屋租金，因此，黄长明并未因中海恒安物业公司的违约行为产生空置期租金损失，中海恒安物业公司迟延支付租金亦构成违约，但黄长明未举证因中海恒安物业公司迟延支付租金的行为，除利息之外另产生其它损失，现黄长明主张的违约金数额过高，本院将该违约金调整为一个月的租金，对黄长明此项请求的合理部分，本院予以支持。关于黄长明要求退还提前使用的2个月免租期的租金，涉案租赁合同约定黄长明同意在合同期内第一年给中海恒安物业公司6个月的免租期，作为清理房屋和装修搬家等时间，但如果中海恒安物业公司中途违约，6个月免租期分为6年扣除，剩余年限的免租期租金应当返还给黄长明。现涉案租赁合同因中海恒安物业公司违约解除，按照上述约定，中海恒安物业公司应当将剩余租期应分摊的免租期租金返还给黄长明，对黄长明要求中海恒达公司支付2个月免租期租金的请求，本院予以支持。关于黄长明要求2020年1月12日至2020年7月11日期间已减免的两个月房租的请求，涉案租赁合同履行期间，北京发生新冠疫情，中海恒安物业公司向黄长明提出解除合同的申请后，经双方协商，黄长明免除了中海恒安物业公司两个月的租金，涉案租赁合同得以继续履行，中海恒安物业公司与黄长明就免除租金达成一致意见的时间为2020年3月31日，黄长明虽在此前协商过程中提出过如因中海恒安物业公司提前解除合同而不予免除租金的方案，但在双方最终确认的免租方案中并未涉及此部分内容，因此，黄长明要求中海恒达公司支付已免除租金的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于黄长明要求赔偿2020年10月12日至2020年11月11日期间清理房屋的房屋使用费的请求，黄长明在庭审中认可其已于2020年9月16日将涉案房屋再次对外出租，黄长明未提交的证据证明与中海恒安物业公司交接房屋时对中海恒安物业公司的交房现状存在异议，亦未提交证据证明其自身因清理涉案房屋产生相关损失，而案外人北京帆一体育健身服务有限公司出具的确认函虽表明其在装修过程中进行了相关拆除，但其拆除行为属于承租房屋后的装修需要，黄长明与新租户之间装修免租期的约定，对中海恒安物业公司没有约束力，黄长明要求中海恒达公司赔偿2020年10月12日至2020年11月11日期间清理房屋使用费的请求，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九四十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》（2018年修正）第一百八十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）（2014年修正）第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、原告黄长明与北京中海恒安酒店物业管理有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年九月十六日解除。二、被告中海恒达（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告黄长明二〇二〇年七月十二日二〇二〇年九月十五日期间的租金221529．60元。三、被告中海恒达（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告黄长明违约金103842元。四、被告中海恒达（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告黄长明免租期租金207684元。五、驳回原告黄长明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15080元，由原告黄长明负担8042元（已交纳），由被告海恒达（北京）投资管理有限公司负担7038元，余款自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年四月二十七日法官助理 姜 洁书 记 员 李 婷