广西壮族自治区防城港市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂06执异10号 案外人：梁力勤，男，1987年1月14日出生，汉族，户籍所在地：广西柳州市柳北区。 委托代理人：蒋旭华，广西精一律师事务所律师。 委托代理人：陈景榕，广西精一律师事务所实习律师。 申请执行人：南宁市金商企业管理服务有限公司，住所地：南宁市北湖北路23号秀湖花园6栋2单元607号房。 法定代表人：严飞凤，该公司总经理。 委托代理人：黄艳祯，广西友宁律师事务所律师。 委托代理人：周海燕，广西桂成律师事务所律师。 被执行人：广西防城港汉港房地产开发有限公司，住所地：防城港市港口区渔洲坪建政路6号红林海岸小区A8号三楼。 法定代表人：骆远亮，该公司执行董事兼总经理。 在本院执行申请执行人南宁市金商企业管理服务有限公司（简称金商公司）与被执行人广西防城港汉港房地产开发有限公司（简称汉港公司）借款合同纠纷一案中，案外人梁力勤对本院在（2018）06执恢12号之一执行裁定中查封位于防城港市港口区（原房号为Ａ2-1-3）不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人梁力勤称，金商公司与汉港公司借款合同纠纷一案，防城港市中级法院作出（2015）防市民二初字第4号民事调解书，案件在执行过程中，又作出（2018）桂06执恢12号之一执行裁定，对位于防城港市港口区宗房屋（证号为：Ｃ201430087-Ｃ201430112）进行查封，其中包括梁力勤的12-1-3号商品房（原房号为Ａ2-1-3）。2009年11月1日，梁力勤与汉港公司签订了《商品房买卖合同》购买位于防城港市港口区（原房号为Ａ2-1-3），并于2010年1月22日在防城港市进行备案。签订合同后，梁力勤于2009年11月24日向汉港公司支付了237832元首付款。后梁力勤于2010年1月21日与中国工商银行防城港分行签订了《个人购房借款合同》，办理按揭贷款，该行随后将84万元贷款转账给汉港公司用于支付梁力勤的购房款。至此，梁力勤支付了全部购房款1077832元。梁力勤已经按照《商品房买卖合同》的约定支付了购房款并办理了备案登记手续，梁力勤应当享有对该商品房的所有权，该权利可以排除对该房屋的执行。请求中止对位于防城港市港口区（原房号为Ａ2-1-3）的执行。 申请执行人金商公司称，对于案涉房屋，梁力勤与汉港公司协议解除，购房合同已经作废，是否取消备案或者变更贷款情形，不影响协议解除的事实，梁力勤依据退房协议取得了退房款的债权，可以通过另案解决。汉港公司没有交涉案房产给梁力勤，双方已按照退房协议履行了合同，因此，梁力勤不是适格的主体，其提起执行异议无事实和法律依据，事实上，汉港公司在销售项目地产时存在利用他人名义假销售房屋，而后由汉港公司向银行归还银行房屋贷款，本案异议符合汉港公司一贯的操作，因此，2014年6月汉港公司将包括案涉房产在内的房产登记在汉港公司名下为产权人，汉港公司即是案涉房产的所有权人，梁力勤并未取得案涉房产，也未付清或一定比例的购房款，不能对已经解除的购房合同再主张权利，请求驳回梁力勤的异议请求。 本院查明，2009年11月1日，梁力勤与汉港公司签订一份商品房买卖合同，约定：汉港公司为出卖人，梁力勤为买受人，汉港公司以出让方式取得位于港口区的土地使用权，土地使用权证号为国用（2008）第Ａ-024、025、026、027、028、029、030号等。商品房预售许可证号为：防房预售字××号。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第Ａ2-1-3号房。商品房为住宅，属框架结构，四层，建筑面积283.64平方米，单价每平方米3800元，共计1077832元。买受人按银行按揭付款。合同还约定了其他事项。同年11月24日，梁力勤向汉港公司支付首付款237832元，2010年1月21日，梁力勤与中国工商银行股份有限公司防城港分行、汉港公司签订一份《个人购房借款／担保合同》［编号Ａ：房信购字钦州分行防港分支行（2010）年（700）号］，合同约定：梁力勤为借款人，中国工商银行股份有限公司防城港分行为贷款人，汉港公司为保证人，贷款人同意向借款人发放贷款，金额为840000元，贷款用途用于购买坐落在防城港市港口区房屋，建筑面积283.64平方米，贷款期限30年，合同还约定其他事项。中国工商银行股份有限公司防城港分行按约定发放了贷款。2010年1月22日，该商品房买卖合同在防城港市进行了备案。 2014年3月26日，梁力鑫、王焰卉、梁力勤与汉港公司签订一份《退还购房协议》，约定，梁力鑫、王焰卉、梁力勤为甲方，汉港公司为乙方，经双方协商，甲方将购入的乙方红林海岸小区A2-1-1号、A2-1-2号、A2-1-3号房屋退还给乙方，甲方2014年4月的银行按揭及利息由乙方支付，甲方原支付给乙方的购房款716164元和支付给银行的按揭款和利息677254元，共计1393418元由乙方退还给甲方。付房款时从总额扣除115000元，房款在2014年4月底前付完。甲方由胡素媛签名。梁力勤称，其是胡素媛的儿子。梁力勤称，《退还购房协议》签订后，汉港公司没有履行协议，房贷款一直由梁力勤归还。金商公司也没有证据证明汉港公司已履行该协议。 2016年3月23日，广西嘉良城市建设投资管理中心（有限合伙）（简称广西嘉良中心）与汉港公司、防城港市东岳房地产开发有限公司、李晶莹达成调解协议，本院作出（2015）防市民二初字第4号民事调解书。该调解书生效后，因义务人未自动履行确定义务，2016年5月16日，广西嘉良中心向本院申请强制执行。2016年7月5日，本院作出（2016）桂06执16号之二执行裁定：一、查封汉港公司位于广西防城港市港口区宗房屋（证号分别为：Ｃ201430087－Ｃ201430112）；二、查封期限为三年。其中包含涉案房产。2016年7月12日，防城港市港口区不动产登记局协助查封。2017年3月14日，广西嘉良中心与金商公司签订《债权转让协议》，将本院（2015）防市民二初字第4号民事调解书项下的全部权利义务转让给金商公司。2017年8月9日，本院作出（2016）桂06执16号之七执行裁定，变更金商公司为本案的申请执行人。2018年10月31日，金商公司向本院申请恢复执行，本院于2018年10月31日作出（2018）桂06执恢12号执行通知，立案恢复执行。2019年7月8日，本院作出（2018）桂06执恢12号之一执行裁定，续行查封汉港公司位于防城港市港口区宗房屋（证号为：Ｃ201430087－Ｃ201430112），查封期限为三年。2019年7月9日，防城港市港口区不动产登记中心协助续封。2021年4月18日，防城港市不动产登记局向本院出具一份《不动产登记资料查询结果证明》，证明梁力勤无相关房屋、土地登记信息。 本院认为，本案争议的焦点是案外人梁力勤请求中止对涉案房产执行的异议理由是否成立。本案中，梁力勤向汉港公司购买的涉案房产被本院（2016）桂06执16号之二执行裁定首次查封及（2018）桂06执恢12号之一执行裁定续封时，仍登记在房地产开发企业名下，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。适用上述法律规定的前提是房屋消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，故本案应审查梁力勤关于排除执行异议的请求是否符合上述法律规定的三种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本院首次作出查封包含涉案房产的（2016）桂06执16号之二执行裁定的时间是2016年7月5日，实施查封行为的时间是2016年7月12日，梁力勤与汉港公司签订《商品房买卖合同》是2009年11月1日，并于2010年1月22日办理了备案登记。该合同明确了当事人的名称、商品房具体的位置、房号、价款、交付方式，可以认定为合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。梁力勤在防城港市城区住房，符合规定；（三）已交付的价款超过合同约定总价款的50％。梁力勤已经在本院查封前通过银行按揭贷款方式向汉港公司交清房款，已交付的价款也超过合同约定房款的50%。另外，虽然梁力勤与汉港公司签订一份《退还购房协议》，但各方当事人无证据证明已实际履行该协议，因此，梁力勤对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其请求中止执行的异议成立。 综上，梁力勤的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第(二)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款，第二十四条，第二十九条的规定，裁定如下： 中止对位于防城港市港口区（原房号为Ａ2-1-3）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长  李洪波 审判员  郭传亿 审判员  田 海 二〇二一年四月二十七日 书记员  冯镜光