湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民初529号原告：邓文雄，男，汉族，1969年5月2日出生，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：易建军，湖南五溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小花，湖南五溪律师事务所律师。被告：怀化长丰房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区瑞丰路258号。诉讼代表人：邹高明，怀化长丰房地产开发有限公司破产管理人清算组事务负责人。委托诉讼代理人：李代江，湖南诚怀律师事务所律师。原告邓文雄与被告怀化长丰房地产开发有限公司（以下简称长丰公司）破产有关纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓文雄委托诉讼代理人易建军、李小花，被告长丰公司的委托诉讼代理人李代江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓文雄向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告管理人于2020年8月5日做出的解除被告与原告签订的《商品房买卖合同》(合同编号：NO.1301583）的行为无效；2.请求确认双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：NO.1301583)的效力：3.请求被告全面履行《商品房买卖合同》约定的义务，协助原告办理房屋不动产登记手续：4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年因被告欠原告的债务没有能力清偿，原、被告双方经协商，原告同意被告将其开发的位于中坡瑞丰园7栋602号房屋用来抵偿欠原告的债务。为此，2015年6月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的中坡瑞丰园7栋602号房屋，房屋总价款为1170855元，被告应在2015年10月31日前将涉案房屋交付原告使用，并在交付使用之日起365个工作日内办理好产权证书。同日，被告向原告出具了收款收据，证实了被告将涉案房屋的购房款用于抵偿欠原告的债务。2019年9月2日，怀化市中级人民法院以（2019）湘12破申6号《民事裁定书》裁定受理被告的重整申请，并指定湖南云天律师事务所担任破产管理人。2020年8月5日，被告管理人向原告发出（2020)长丰破管字第126号《解除合同通知书》，该《通知》认为原被告之间的基础法律关系为债权债务关系，而非房屋买卖关系，故通知解除原被告双方签订的涉案房屋的商品房买卖合同。原告认为双方之间的法律关系是房屋买卖关系，并非债权债务关系。原、被告双方之间虽然开始是债权债务关系，但是当债务到期后，双方协商以涉案房屋抵偿被告欠原告的债务，并另行签订了《商品房买卖合同》时，双方的债权债务关系消灭，现在双方之间的法律关系就是房屋买卖关系。所以，原告为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》及《企业破产法》第二十一条的规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告怀化长丰房地产开发有限公司辩称：一、长丰公司进入破产程序后，“长丰公司”案涉房屋属于破产财产。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”房地产开发企业与购房人签订商品房买卖合同但未办理产权过户登记的，购房人对购房合同项下的房屋不享有物权。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”而《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法(试行)》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定。即使在《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案所涉销售给原告房屋未交付，亦未办理权属变更登记，相关法律、行政法规、司法解释未例外规定此情况下购房人原告可直接取得房屋所有权，应当依据《中华人民共和国企业破产法》《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》的规定，认定“原告购买房屋属于债务人即答辩人的财产。二、长丰公司进入破产程序后，原告应以债权请求权向管理人申报债权。根据最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》中第44点的司法观点（《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第305页)：“企业破产后，“以房抵债“的债权人不能请求继续履行合同。因为一旦允许债权人有权请求继续履行合同，并基于合同的履行享有物权，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿的原则。该情况下应将原告的请求转化为金钱之债，即一般的金钱债权，进而通过破产程序公平受偿。”故原告与答辩人应回归最原始的债权债务关系，以债权请求权向管理人申报债权。三、原告并非消费型购房人，并不享有物权期待权。原告在诉状中提出其已支付全部的合同价款，其物权期待权法律明确保护。而事实上，原告并非消费型购房者，并不享有物权期待权。最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》中第125点的司法观点（《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第629页）：“消费者购房人的期待权是基于生存权至上的考虑设置的特别规定.是否构成消费者购房人，审查的着眼点在于是否用于居住需求。”本案中，原告所占用的房屋系借款抵偿的购房款，款项的基础性质为借贷关系，而并非房屋买卖关系。因此，原告的房屋明显不是基于满足其“居住”需求而购买的房屋。故原告不是消费型购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告基于答辩人的以房抵债行为而形成购房事实，根据其已知答辩人将涉案房产抵顶其借款本息等具体情形，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，结合原告的资金出借人身份，可以认定原告并不属于上述规定所保护的商品房消费者。综上，原告和答辩人之间签订的涉案商品房买卖合同虽然合法有效，但是原告并未据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。四、司法判例同样认定债务人破产时，债权人无权要求继续履行以房抵债协议并支持管理人的解除权。根据（2019）最高法民申3582号《民事裁定书》和（2019)最高法民申1529号《民事裁定书》，最高人民法院同样认定在债务人破产时，债权人无权要求继续履行以房抵债协议。(2019)最高法民申3582号《民事裁定书》本院认为提到：“在人民法院已经受理金凤桐公司破产申请的情况下，如不解除以物抵债的协议，继续履行的效果就是使作为一般债权人的陆文学、王勤爱事实上取得了所有权，对其他债权人不公。就此而言，原审判决判令解除合同，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，在结果上并无不当。以房抵债协议解除后，如果陆文学、王勤爱对金风桐公司确实享有债权的，可以根据原来的债权债务关系向金凤桐公司的破产管理人申报债权。”因此，在债务人企业破产的情况下，债权人无权请求继续履行以房抵债协议。一旦允许债务人继续履行合同，则使债权人享受了房屋所有权这一物权属性的权利，违背了破产程序公平受偿的原则。管理人有权解除以房抵债合同，在合同解除后，债权人可依照原来的债权债务关系向管理人申报债权。五、从破产程序的实际出发，解除案涉《商品房买卖合同》有利于破产程序顺利推进。原告的诉讼请求属于个别清偿请求，有违破产程序的相关制度。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”，而公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。本案中，长丰公司进入破产程序后，如果继续履行《商品房买卖合同》，属于对其进行个别清偿的诉讼请求，与前述破产程序的宗旨和相关规定均不符。综上，原告未取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。涉案《商品房买卖合同》如果不予解除，则相关房屋上的网签不能注销，那么管理人无法处置该破产财产，企业破产程序将无法继续进行，从有利于推进企业破产程序的角度，应当支持被告的主张。综上，管理人解除原告与答辩人之间的“以房抵债”的《商品房买卖合同》并无不当。恳请贵院依法驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的证据一、邓文雄身份复印件；证据二、工商信息查询；证据三、《商品房买卖合同》；证据四、收款收据；证据五、《解除合同通知书》。本院认为，上述证据真实、合法，能证实相关案件事实，本院予以采信。根据采信的证据和当事人陈述，本院查明案件事实如下：2015年6月2日，原告邓文雄与被告长丰公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为NO.1301583。合同约定被告长丰公司将其开发的中坡˙瑞丰园7栋602号房屋出卖给原告邓文雄，房屋总价款1170855元。合同签订后，原告用以房抵债方式交清房款。被告长丰公司则为原告开具了收到房款1170855元及代收代办费19016元的《收款收据》。至今，案涉房屋未竣工验收，被告长丰公司未办理涉案房屋的不动产登记手续。2019年9月2日，本院作出（2019）湘12破申6号民事裁定，受理长丰公司的破产清算申请。2019年9月16日，本院作出（2019）湘12破7号决定，指定湖南云天律师事务所担任长丰公司管理人。2020年8月5日，被告长丰公司管理人向原告发出（2020)长丰破管字第126号《解除合同通知书》，解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》。对此，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，本案系与破产有关纠纷。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产……”，该规定于2002年7月30日施行，是为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》出台的司法解释。2007年6月1日，《中华人民共和国企业破产法》施行，原《中华人民共和国企业破产法（试行）》废止，虽然《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》尚未失效，但最高人民法院于2013年9月5日公布《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条列举的不属破产企业财产范围，并不包括“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”。根据新法优于旧法的原则，本案应适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》的规定，认定案涉“中坡˙瑞丰园7栋602号房屋”为长丰公司的财产。根据查明的事实，2015年6月2日，长丰公司与原告签订《商品房买卖合同》并由长丰公司出具收据。事实上，长丰公司是为了以案涉房屋抵偿其所负的借款债务，而与原告签订商品房买卖合同。原告与长丰公司之间并没有达成购房合意，原告也未向长丰公司支付购房款，合同主体、行为体现的是从借款到“以房抵债”的过程，而非从借款变更为买卖。“以房抵债”本质是以房屋物权转移替代履行清偿到期债务，签订《商品房买卖合同》时，不存在原告尚有其他义务未履行的情形，故本案不适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定。长丰公司在财产变价方案通过前解除案涉商品房买卖合同，亦不符合《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。根据《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》规定的精神，并非所有破产程序中的个别清偿行为均属于《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的无效行为，认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他债权人的合法权益。本案中，长丰公司未能提供“以房抵债”的价格明显低于市场价格，导致其他债权人利益受损的证据，其所提出的本案的基础法律关系是债权债务关系，而非房屋买卖关系而要求解除合同的理由法律依据不足。《中华人民共和国企业破产法》第四十八条规定：“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权……。”受理长丰公司破产清算申请前，原告未取得案涉房屋的物权。原告与长丰公司之间系合同之债，人民法院裁定受理长丰公司破产清算申请后，原告应向长丰公司管理人申报债权并按破产财产分配方案进行清偿，故原告要求确认合同效力已无诉之利益。因其无权要求继续履行合同，现原告请求长丰公司在破产清算期间继续履行商品房买卖合同并办理产权证，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第三十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条的规定，判决如下：一、确认怀化长丰房地产开发有限公司2020年8月5日解除《商品房买卖合同》(合同编号：N0.1301583）行为无效；二、驳回邓文雄的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，由邓文雄负担10元，由怀化长丰房地产开发有限公司负担70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  陈利建审判员  杨立平审判员  曹 阳二〇二一年四月十六日法官助理谌奕书记员舒灵慧