贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0602民初71号原告：贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市梵净山大道88号附25号。法定代表人：康登钦，该公司经理。委托诉讼代理人：金梅,贵州黔东律师事务所律师,特别授权。被告：阮腾仪，女，1988年11月12日出生，土家族，贵州省石阡县人，住贵州省石阡县。第三人：中国建设银行股份有限公司铜仁市分行，住所地贵州省铜仁市碧江区中华路30号。负责人：朱荣祥，该行行长。委托诉讼代理人：吴世军，男，特别授权。原告贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司（以下简称九丰公司）与被告阮腾仪及第三人中国建设银行股份有限公司铜仁市分行（以下简称建行铜仁分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九丰公司的委托诉讼代理人金梅、第三人建行铜仁分行的委托诉讼代理人吴世军到庭参加诉讼。被告阮腾仪经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。原告九丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年11月3日签订的《商品房买卖合同》，由被告立即退还案涉房屋并到房产局撤销备案登记；2、判令被告向原告支付违约金45769.9元、支付代为偿还的逾期贷款本金、利息、罚息24229.79元；3、判令被告支付原告因委托律师产生的代理费17500元。以上合计：87499.69元，从被告已支付案涉房屋首付款中扣除，多退少补与被告进行结算；4、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实及理由：2016年11月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016010004），约定被告购买原告开发的铜仁市西外环路52号书香名苑第10幢19层19-4号房屋，建筑面积133.83㎡，套内面积110.61㎡，房屋单价4137.95元/㎡，房屋总价为457699元。被告支付涉案房屋首付款137699元，余款320000元由被告向第三人申请按揭贷款方式支付。后原告按照合同约定向被告交付房屋。从2018年6月起原告代被告向第三人履行还款6次，还款本金、利息、罚息共计22990元。因被告多次逾期还款，原告履次电话催告，被告仍未还款，2020年6月9日，第三人建行铜仁分行直接划扣原告保证金314041.44元作为被告欠付的贷款本金、利息、罚息等。被告的行为严重违反双方签订的《商品房买卖合同》的约定，已经构成根本性违约。根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第7条第（4）点约定：买受人在办理完毕银行按揭手续后，需按月还款给银行，如因买受人原因未及时还款给银行而导致出卖人承担相关担保责任的，因此给出卖人造成的损失及产生的费用均由买受人承担。如买受人一年内逾期支付月供累计达3次及以上，或在出卖人承担担保责任后5日内未向出卖人支付全部担保损失的，出卖人有权收回买受人所购买的房屋并另行销售，同时追究买受人按总房款的10%作为违约金赔偿给出卖人。出卖人将买受人所购买的房屋另行销售后所得房款直接偿还银行所欠款项，同时支付出卖人的担保损失及违约金后，所余房款不计利息多退少补与买受人进行结算。被告未按照《商品房买卖合同》及《按揭贷款协议》按时履行贷款义务，其行为已构成违约。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告阮腾仪未出庭应诉，未提交答辩状，亦未向本院提交证据材料。第三人建行铜仁分行述称，建行铜仁分行已向原告九丰公司出具了代偿款项的情况说明，以该情况说明为准，案涉银行按揭贷款已全部清偿完毕。经审理，本院查明事实如下：2016年11月3日，原告九丰公司与被告阮腾仪签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2016010004），约定被告购买原告开发建设的位于铜仁市碧江区房屋，建筑面积133.83㎡，套内面积110.61㎡，房屋单价4137.95元／㎡，房屋总价款457699元；被告应于签订合同之日向原告支付首期房款137699元，余款320000元以银行按揭贷款方式支付。该合同附件十二《补充协议》第7条第（4）点约定：买受人（被告阮腾仪）在办理完毕银行按揭手续后，需按月还款给银行，如因买受人原因未及时还款给银行而导致出卖人（原告九丰公司）承担相关担保责任的，因此给出卖人造成的损失及产生的费用均由买受人承担。如买受人一年内逾期支付月供累计达3次及以上，或在出卖人承担担保责任后5日内未向出卖人支付全部担保损失的，出卖人有权收回买受人所购买的房屋并另行销售，同时追究买受人按总房款的10%作为违约金赔偿给出卖人。出卖人将买受人所购买的房屋另行销售后所得房款直接偿还银行所欠款项，同时支付出卖人的担保损失及违约金后，所余房款不计利息多退少补与买受人进行结算。合同对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，被告阮腾仪通过支付首期房款及向第三人建行铜仁分行采取按揭贷款方式向原告九丰公司履行付款义务，九丰公司为阮腾仪的该笔借款提供连带责任保证。九丰公司将案涉房屋交付给了被告阮腾仪。阮腾仪从2018年6月起未如约向第三人建行铜仁分行履行还款义务，导致原告九丰公司代被告阮腾仪向第三人建行铜仁分行偿还贷款本息5次，分别为：2018年6月29日代偿1600元、2018年12月29日代偿2620元、2019年3月25日代偿5100元、2019年9月30日代偿8620元、2019年12月30日代偿5050元，九丰公司代偿金额合计22990元。因被告阮腾仪严重逾期还款，2020年5月18日，建行铜仁分行向原告九丰公司发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，载明：“我行经过多次催款，您担保的借款人阮腾仪迄今为止没有履行与我行签订的《借款合同》约定，按时归还我行贷款本息。根据与您签订的《保证合同》条款约定，在借款人未能如期归还我行贷款时，应由您承担连带保证责任。因此，请你在本通知书发出2020年5月23日内向借款人催收或代为清偿欠款。我行提前收回该合同项下全部贷款，你单位应在2020年5月23日前归还该笔合同项下的全部借款本金304844.32元，及剩余全部到期及未到期利息和罚息（截至2020年5月23日利息）。超过上述日期仍未归还清贷款款项的，我行有权按照保证合同约定在您开立的“担保保证金”专户扣收。”2020年6月9日，第三人建行铜仁分行从原告九丰公司的保证金账户中直接扣划了阮腾仪尚欠建行铜仁分行的剩余借款本息314041.44元。2021年4月8日，第三人建行铜仁分行向原告九丰公司出具《关于扣划贵州省铜仁市住房贷款的情况说明》，载明：“兹有我行个人住房贷款客户阮腾仪于2016年在你公司开发的书香名苑楼盘项目购买位于第10栋19层4号房屋，我行经审核通过后于2016年12月14日向其发放32万元的个人住房贷款（账号：52×××13），期限叁拾年整。后期客户因还款能力下降，对该笔贷款无力偿还，我行根据与贵公司签订的合作协议，于2018年6月至2020年6月分6次向贵公司保证金账户（52001683636052519030）累计扣划337031.44元用于归还该笔贷款本金、利息及罚息。目前，该笔贷款已全部结清。”另查明，案涉《商品房买卖合同》已向铜仁市房屋交易管理处办理了备案登记。原告因本次诉讼产生律师代理费17500元。以上事实，有原告诉称及第三人述称、原告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款对账单、《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》、个人贷款还款凭证、建行铜仁分行出具的《情况说明》、房屋买卖合同网签备案信息、交房流程单、照片、《委托代理合同》及发票在卷佐证，足以认定。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、该合同是否达到解除条件，被告应否向原告返还案涉房屋并协助原告撤销案涉合同的备案登记；3、被告是否存在违约行为，其应否向原告承担相应的违约责任，原告主张的违约金是否于法有据；4、原告主张的代偿金额是否于法有据；5、被告应否承担原告产生的律师代理费。关于焦点一，本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。民事主体实施民事法律行为应当具有相应的民事法律行为、意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案原告九丰公司与被告阮腾仪在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，本院予以确认，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或解除。关于焦点二，被告阮腾仪因购买案涉房屋向第三人建行铜仁分行按揭贷款支付房款，原告九丰公司作为出卖人为该笔借款提供担保。被告阮腾仪未按合同约定向建行铜仁分行履行偿还义务，经催告后，阮腾仪仍未履行还款义务，导致九丰公司的保证金账户被建行铜仁分行累计扣划337031.44元，致使原告向被告出售案涉房屋收取房款的目的不能实现。根据《中华人民共和国民法典》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”及第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，被告阮腾仪的行为严重违背诚实信用原则，已构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项、第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，原告主张解除合同，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，原、被告合同解除后，被告阮腾仪应当将案涉房屋恢复到合同签订前的状态，即被告阮腾仪应将案涉房屋返还原告九丰公司并协助九丰公司撤销案涉《商品房买卖合》的备案登记，故，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于焦点三，被告阮腾仪未按合同约定向建行铜仁分行履行偿还义务，导致原、被告签订的《商品房买卖合同》解除，阮腾仪的行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”及第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第五百八十五条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，被告阮腾仪理应按照约定向原告九丰公司承担相应的违约责任。原、被告在附件十二《补充协议》中约定按照总房款的10%承担违约金，该约定系双方意思自治的体现，也未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认，该约定对原、被告双方具有法律约束力。故，对原告要求被告承担违约金45769.9元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于焦点四，被告阮腾仪因购买案涉房屋向第三人建行铜仁分行借款320000元用于支付原告九丰公司房款，九丰公司作为保证人为该笔借款提供连带责任保证。因阮腾仪未向建行铜仁分行履行偿还义务，导致九丰公司向建行铜仁分行偿还阮腾仪逾期还款产生的借款本息22990元。双方对此在合同附件十二《补充协议》中进行了约定：买受人（被告阮腾仪）在办理完毕银行按揭手续后，需按月还款给银行，如因买受人原因未及时还款给银行而导致出卖人（原告九丰公司）承担相关担保责任的，因此给出卖人造成的损失及产生的费用均由买受人承担。另根据《中华人民共和国民法典》第七百条“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”之规定，被告阮腾仪应向原告支付代偿的借款本息22990元。故，对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。关于焦点五，原、被告在合同附件十二《补充协议》中约定了因被告违约给原告造成的损失由被告予以承担，该约定对双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，因被告的违约行为导致原告行使诉权产生了律师代理费，该费用系原告造成的合理损失，理应由被告阮腾仪承担。故原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。综上所述，对原告主张解除案涉合同并要求被告返还案涉房屋、协助撤销该房屋合同备案登记、要求被告支付违约金45769.9元及代偿的银行借款本息22990元以及要求被告支付律师代理费17500元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，超过部分的诉求不予支持。被告阮腾仪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其对诉讼权利的放弃，本院可依法对本案进行缺席判决。《中华人民共和国民法典》第三条、第七条、第八条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第三项、第四项、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司与被告阮腾仪于2016年11月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016010004）；二、被告阮腾仪于本判决生效之日起十日内向原告贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司返还位于铜仁市碧江区房屋；三、被告阮腾仪本判决生效之日起十日内协助原告贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司撤销位于铜仁市碧江区房屋的合同备案登记；四、被告阮腾仪于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司违约金45769.9元；五、被告阮腾仪于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司代偿的贷款本金、利息、罚息共计22990元；六、被告阮腾仪于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司因本次诉讼产生的律师代理费17500元；七、驳回原告贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1987元，公告费300元，合计2287元,由被告阮腾仪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  饶和秀人民陪审员  彭智顺人民陪审员  魏 勇二〇二一年四月十二日法官助理杨婷婷书记员王昆