惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初335号原告：杨桂芹，女，汉族，1970年6月4日出生，住广东省深圳市南山区×××××××××××××××××2C，公民身份号码：210××××××××××××58X。被告：惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑1栋107号。法定代表人：郭某1。原告杨桂芹与被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还收取的政府代办费807元；2.以被告售楼员介绍及2栋303样板房鉴定标准及签订的《商品房买卖合同》约定的精装装修，判令被告向原告支付装修费用273475元；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金按98145.17元；4.判令被告解除25年的《前期物业管理协议》；5.判令诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：原被告于2016年04月27日签订《商品房买卖合同》【大亚湾(2016)10014019】。合同约定，被告将其位于惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑3栋3101号房屋出售给原告，建筑面积为87.31平方米；每平方米人民币9000元，总价款785790元。合同约定房屋交付时间为2017年6月30日，交付标准为被告售楼员介绍及2栋303样板房鉴定标准及签订的《商品房买卖合同》约定的精装装修。合同签订后原告已按约定向被告支付房款，但被告未能按照合同约定的时间和交付标准交付房屋。被告应于2017年6月30日向原告发出交房通知，逾期交房1249天构成违约，按照合同约定每逾期一天按照房屋总价的日万分之一支付违约金，被告应支付违约金98145.17元。被告未按照约定标准交付房屋构成违约，现原告按照合同标准自行对房屋装修，按当时售楼介绍及样板房2栋303房的《工程造价鉴定意见书》样板房装修造价290858.89元，房屋面积92.86平方，评估每平方米单位需要装修费用3132.23元，我的房屋面积为87.31平方米，共计需要装修费用273475.00元，该费用应该由被告承担。原告为维护自身合法权益，现诉至贵院，望判如所请。原告向法庭提交以下证据：1.身份证复印件；2.广东省房地产预告登记证明；3.楼宇认购书；4.商品房买卖合同；5.购房收款收据；6.购房发票；7.房屋交付确认书；8.华悦雅苑房屋交付业主出示水表、电表、燃气表读数确认单；9.工程造价鉴定意见书；10.补充协议；11.不动产权证签收回执单、广东省非税收入（电子）票据；12.不动产权证书；13.交通银行（惠州分行）已还款明细表；14.业主购房费用明细表；拟证明其诉称事实。被告未答辩，也未提交证据。综合原告的起诉、案件庭审情况及对原告提交证据的审查，本院对事实认定如下：2016年4月27日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑3栋3101号房，建筑面积87.31平方米，按照建筑面积计算价款，单价为每平方米9000元，总价款785790元。关于付款方式，合同第七条约定：买受人应当于2016年5月26日前支付首期房价款235790元，余款550000元向按揭银行申请贷款支付。合同约定的商品房交付条件和时间为：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件且取得房屋测绘报告的商品房，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。关于逾期交付责任，合同第十二条约定：逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。关于装饰装修及设备标准，合同第十六条第（三）项及附件六约定：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用的材料产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙采用瓷砖、涂料；2.起居室内墙采用涂料、壁纸，顶棚采用石膏板吊顶、涂料，室内地面采用瓷砖；3.厨房地面采用瓷砖，墙面采用耐水腻子、瓷砖，顶棚采用石膏吊顶，厨具无；4.卫生间地面采用瓷砖、墙面采用瓷砖、顶棚采用石膏吊顶，卫生器具无；5.阳台不封闭、不锈钢方通+钢化玻璃栏杆；6.电梯品牌为广日、通力、型号待定；7.管道采用优质镀锌管；8.窗户采用坚美铝合金玻璃；9.出卖人可根据实际情况以同等档次的建筑材料及设备作为交楼标准；不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。合同签订后，原告于约定的交房日前向被告付清了全部购房款；原告于2015年12月21日向被告支付维修基金5239元及政府代办费用807元。庭审中，原告称被告代收的政府代办费用807元具体包括预告登记费80元、抵押登记费80元，房屋登记费80元，它项权证费80元，测绘费115元，查档费50元，办证费322元。2020年9月10日，原告自行向惠州大亚湾区房产管理局缴交了不动产登记费-住宅类80元。2020年8月31日，惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑3栋31层01号房登记至原告名下。2019年10月19日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《华悦雅苑房屋交付确认书》，载明“鉴于甲方所开发的华悦雅苑项目已竣工验收完毕，具备交付条件。现双方同意签署本交接确认书，以便开发商所开发的该单元房屋通过本交接书正式交付给业主”。原告称涉案房屋向其交付时为毛坯状态，直至2021年3月22日被告仍未对涉案房屋进行装修。2020年8月，经涉案小区业主委托，案外人广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具一份《工程造价鉴定意见书》，经对华悦雅苑2-303房按样板房标准进行装饰装修工程还原造价评估鉴定，确定华悦雅苑2-303样板房装饰装修工程金额为290858.89元。本案审理过程中，本院依据原告财产保全的申请，于2021年1月19日作出(2021)粤1391民初335号民事裁定书,冻结被申请人惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司在交通银行惠阳支行账户为491××××××××8800171017的银行存款372427.17元，冻结期限为一年；查封申请人杨桂芹名下位于惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑3栋31层01号房的产权【产权证号：粤（2020）惠州市不动产权第4067075号】，查封价值以372427.17元为限，查封期限为一年。原告预交保全费2382.14元。上述事实，有庭审笔录及原告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于返还收取的政府代办费。原告仅提供了不动产登记费-住宅类80元为其自行缴交，但对于其他的代收费用，原告未提供充分证据予以证明被告收取政府代办费用后未实际代缴而由原告向相关政府机关部门实际支付相应的费用，原告应承担举证不能的不利后果。故被告只需向原告返还收取不动产登记费-住宅类80元。关于支付装修费用的问题。涉案合同第十六条第（三）项及附件六对涉案房屋的装饰装修及设备标准作出了约定，本案中,合同约定被告应当履行对原告购买的案涉商品房进行装修的义务,但被告未答辩也未提供证据予以证明其已履行该项义务。原告主张被告未按照约定标准交付房屋，原告因自行委托他人进行装修而支付的费用应当由被告赔偿给原告。参照原告委托案外人广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》，结合涉案合同对房屋总价款及违约责任的相关约定，本院酌定以房屋总价款的20%作为被告向原告赔偿未履行装修义务的损失，故被告应向原告赔偿损失157158元（785790元×20%），超出部分本院不予支持。关于被告是否存在逾期交房及逾期交房违约金计算标准的问题。原告按照合同约定付清购房款，被告应当在2017年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。原告于2019年10月19日实际收楼，该时间已超过合同约定的交房时间（2017年6月30日前），逾期天数为841天。故被告存在逾期交房的违约行为，应当向原告承担相应的违约责任。根据涉案合同约定，逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告应支付原告的违约金66084.94元（785790×0.0001×841），超出部分本院不予支持。关于解除《前期物业管理协议》的问题。原告该项诉讼请求与本案诉争的商品房预售合同纠纷并非同一法律关系,本案不予处理,原告可另行提起诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担相应不利的诉讼后果，不影响本案的审理判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨桂芹支付装修费用157158元；二、被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨桂芹支付逾期交房违约金66084.94元；三、驳回原告杨桂芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3443.21元、保全费2382.14元，由被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二一年三月三十日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊书 记 员 张 杭