北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初2584号原告：北京诚玖佳园房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京园401号楼7层0807。法定代表人：韩三只，经理。被告：徐枫，男，1968年11月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京诚玖佳园房地产经纪有限公司（以下简称诚玖佳园公司）与被告徐枫委托合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员代策独任审判，公开开庭进行了审理。原告诚玖佳园公司的法定代表人韩三只，被告徐枫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诚玖佳园公司向本院提出诉讼请求：1.判令徐枫赔偿诚玖佳园公司违约金2.7万；2.本案诉讼费用由徐枫负担。事实与理由：2017年10月17日，徐枫将位于北京市朝阳区南湖佳苑102号楼1单元102室的房屋（以下简称102室）委托给诚玖佳园公司进行出租，并签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《委托合同》），诚玖佳园公司将该房屋出租给京味苑（北京）餐饮管理有限责任公司（以下简称京味苑公司）。徐枫在合同期限未届满的情况下，多次到102室查看，并在未经诚玖佳园公司的允许下私留租客的联系方式，最后在合同期满之前十天与京味苑公司签订租赁合同，指使京味苑公司在租赁期满后不要搬家和交接。徐枫的行为严重违反了合同约定，应当按照合同约定承担违约金。因此，诚玖佳园公司诉至法院。徐枫辩称，不同意诚玖佳园公司的诉讼请求。第一，徐枫不存在与京味苑公司私自成交的事实。诚玖佳园公司在诉讼中并未提交任何证据证明徐枫与京味苑公司私自成交，其私自录音、录像的相关材料不能作为相应证据。徐枫与诚玖佳园公司的合同应于2019年10月17日到期，而徐枫系于2019年10月18日于李洪立签订的租赁合同。李洪立是聚点串吧望京旺角店的经理，其系代表北京聚点餐饮有限责任公司（以下简称聚点公司）签订的合同，李洪立本人不是诚玖佳园公司的客户。第二，根据《委托合同》约定，徐枫不得在合同解除后与诚玖佳园公司的承租客户私自成交，而《委托合同》并未解除，是在委托期限届满后自然终止，故徐枫的行为不受该条约定的调整。第三，徐枫在《委托合同》期限届满前一个月，就多次向诚玖佳园公司表示不再续签合同，诚玖佳园公司也没有向徐枫表达过续签的意愿，故徐枫作为房主有权继续寻找租户并为出租做准备。徐枫在查看102室的时候都及时通知诚玖佳园公司，并由诚玖佳园公司帮忙开门，仅有一次不是诚玖佳园公司开门的是因为诚玖佳园公司的员工过于繁忙无法帮忙开门，在该次中，徐枫遇到了京味苑公司的支晖，支晖告诉徐枫其即将把京味苑公司的店面转租给聚点公司开设聚点串吧望京旺角店，李洪立系该店的经理，其也在给员工寻找房屋作为宿舍，故徐枫与李洪立协商租房事宜。考虑到聚点串吧望京旺角店的员工都是京味苑公司的留任员工，而且诚玖佳园公司亦将在《委托合同》期限届满后将102室返还给徐枫，故102室的租户可以不进行交接，支晖当时承诺去找诚玖佳园公司就交接房屋一事进行协商。后因支晖与诚玖佳园公司未协商一致，在2019年10月17日交接房屋时，诚玖佳园公司以租户拒绝搬出为由，拒不向徐枫返还房屋。后支晖建议，将京味苑公司的押金作为中介费交给诚玖佳园公司，徐枫认为该建议也比较合理，就同意了支晖的建议。但是，诚玖佳园公司仍然不满足，提起本案诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2017年10月17日，徐枫作为甲方与乙方诚玖佳园公司签订《委托合同》，主要内容如下：房屋坐落于北京市朝阳区望京街道南湖佳苑102号楼1单元102室，房屋所有权人为徐枫，出租代理期自2017年10月17日至2019年10月17日，共计2年，出租代理期限可延长一月，如有延长，照交房租。本合同约定的房屋代理期中开始的前10天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。每月租金为13500元，乙方将租金汇入徐枫的账户。出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。双方解除合同后甲方不可以与乙方此房承租客户私自成交，否则甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金。同日，徐枫将102室交接给诚玖佳园公司。2019年10月2日，徐枫向诚玖佳园公司的法定代表人韩三只发送微信：“老总，如续租月租多少？签几年？每年涨多少？”韩三只回复：“两年三年都可以，但今年的市场的确平稳，甚至下滑，不涨价。”2019年10月14日，韩三只说：“您去房子里看的时候都跟客户说什么了？客户跟我说不用搬家，说给您谈好了是吗？”徐枫说：“不好意思，不续租了。”韩三只说：“我知道您不续租了，我想问一下您去看房子的时候跟里面客户谈了是吗？”徐枫说：“以后再细说吧。”韩三只说：“那您这么考虑的？是直接租给现在的租客么？您得接电话吧，而且马上到期了，啥事得说清楚吧？”徐枫说：“在办公室呢，明天我回电话，不好意思了。”次日，韩三只说：“嗯，咱家后天房子到期了，里面客户说给您谈好了，不知道你这么安排的，您也不回复我，是让他们搬还是不让他们搬。”徐枫说：“不搬了，不好意思啊。”韩三只说：“交接时您必须要到场，才能正常交接，您私自跟公司的客户成交签约，所以公司给您交接时您得到场。”徐枫说：“韩总我已全权委托魏志强先生办理所有手续，请你不要为难支总，来日方长后会有期啊！”韩三只说：“第一，您与我的客户私自成交，已经违反了咱们的合同约定，你需要向我公司支付百分之二百的违约金，第二，咱们的合同有延长期三个月，你先违反了合同，在您未支付公司违约金之前属于纠纷房，您无法出租，如果咱们的合同没有结束，他们没有权利住，第三，一个月内你会收到法院的传票。”诉讼中，徐枫提交签订于2019年10月18日的《房屋租赁合同》，该合同签订人为徐枫和李洪立，合同主要内容为徐枫将其所有的102室出租给李洪立，每季度租金为48000元。诚玖佳园公司不认可该合同的真实性，并认为徐枫与谁签订合同是其个人自由，与本案无关。由于徐枫已经提交原件供本院核实，且诚玖佳园公司也未提交反证予以证伪，故本院对《房租租赁合同》的真实性予以确认。庭审中，诚玖佳园公司与徐枫共同确认《委托合同》已于2019年10月17日到期终止。本院认为，诚玖佳园公司与徐枫签订的《委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现虽然该合同因委托期限已经届满导致权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。诚玖佳园公司主张，根据《委托合同》的约定，双方解除合同后徐枫不可以与诚玖佳园公司此房承租客户私自成交，否则徐枫应按月租金的200%向诚玖佳园公司支付违约金。本院对此认为，首先，诚玖佳园公司在接受徐枫的委托后系将102室出租给京味苑公司，而徐枫在委托期限届满后，将102室出租给李洪立，并非京味苑公司，前后二者主体并不一致。其次，即便102室的前后居住人员相同，但前述约定针对的是合同解除后徐枫私自与诚玖佳园公司的客户达成交易时违约责任的承担问题，而本案中并不存在合同解除的情形，徐枫与诚玖佳园公司的合同系委托期限届满导致权利义务的终止，徐枫不应当受该约定的约束，诚玖佳园公司无权以该条约定主张违约金。综上，诚玖佳园公司的诉讼请求缺乏事实依据，本院难以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告北京诚玖佳园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费476元，由原告北京诚玖佳园房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 代 策二〇二一年四月二十日书记员 高铭泽