上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初5496号原告：上海尚薇投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：严佳佳，执行董事。委托诉讼代理人：王晓宁，上海中筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：施姝婧，上海中筑律师事务所律师。被告：任思慧，女，1982年10月6日生，汉族，住江苏省常州市。被告：仇慧，女，1994年8月7日生，汉族，住江苏省兴化市。原告上海尚薇投资管理有限公司(以下简称尚薇公司)与被告任思慧、仇慧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人施姝婧、被告仇慧到庭参加了庭审。被告任思慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告尚薇公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《租赁合同》于2020年11月12日解除；2、判令被告按7,153.65元/月的标准向原告支付自2020年9月5日起至2020年11月12日止的房屋租金16,114.94元及欠付房租的滞纳金(以16,114.94元为基数，自2020年7月26日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，暂计至2020年12月31日为1,096.08元)；3、判令被告支付自2020年9月5日起至2020年11月12日止的物业管理费3,080元、垃圾费67元；4、判令被告支付损害赔偿金21,460.95元(按3个月租金标准计算)；5、判令被告向原告支付律师费4,000元。事实与理由：2019年8月5日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市嘉定区塔城路XXX号XXX幢XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)转租给被告使用，租赁期限自2019年9月5日起至2021年9月4日止；租金为6,813元/月，房租以每年5%涨幅依次递增，增幅计算基数按照增长前一年租金额度确认；付款方式为年付，每年度房租被告应提前45天缴纳至原告；每月物业管理费为1,232元，垃圾费360元/年，在收取物业管理费中对经营天数不足15日的按半个月计算。合同还约定被告逾期支付租金达到5日，原告有权要求被告按应付款金额的日千分之五标准支付滞纳金，逾期达30日后原告有权解除租赁合同。合同签订后，原告依约向被告交付系争房屋，并配合被告办理了个体工商户营业执照，但被告从未按合同约定时间节点支付租金。2019年9月5日至2020年9月4日期间的租金被告实际至2020年10月28日才付清(首年度租金扣除2020年2月免租期租金后，被告实付75,043元)。2020年9月5日之后的租金被告一直未支付，且被告在欠付租金、物业管理费及垃圾费的情况下于2020年11月12日从系争房屋中搬离。至此，被告欠付原告2020年9月5日至2020年11月12日的房屋租金16,114.94元、物业管理费3,080元及垃圾费67元。合同约定的滞纳金标准过高，原告自愿将滞纳金的计算标准调整至全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。经原告催讨无果，为维护自身的合法权益，故请求判如所请。被告仇慧辩称，其于2020年11月12日搬离系争房屋，对合同解除时间无异议，同意解除合同；确实自2020年9月5日起未支付租金，但当时双方协商的时候，原告同意其2020年9月5日起的租金只需支付2,000元，故愿意支付2020年9月5日起的租金2,000元，不同意支付滞纳金；同意支付自2020年9月5日起至2020年11月12日止的物业管理费3,080元、垃圾费67元；原告同意其搬离系争房屋，房屋的空置损失与其无关，故不同意赔偿原告空置期损失，亦不同意支付律师费。被告任思慧未作答辩。根据原告尚薇公司提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：系争房屋权利人为中国科学院上海分院，中国科学院上海分院将系争房屋交与中国科学院上海光学精密机械研究所使用。中国科学院上海光学精密机械研究所又将系争房屋委托给上海乐宸置业有限公司进行代理租赁等。上海乐宸置业有限公司将系争房屋出租给严佳佳使用后，严佳佳将系争房屋转租给尚薇公司，租赁期限至2022年11月30日，并向尚薇公司出具委托书，同意尚薇公司将系争房屋转租。2019年8月5日，尚薇公司(出租方，甲方)与任思慧、仇慧(承租方，乙方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积56平方米；租赁期限自2019年9月5日起至2021年9月4日止，免租期为2019年8月16日起至2019年9月4日止；租金为6,813元/月，房屋押金为一个月房租金额6,813元；付款方式为年付，每年度房租，乙方应提前45天缴纳至甲方；在本合同签订之日起房租以每年5%涨幅依次递增，同时增幅计算基数按照增长前一年租金额度确认；乙方应当于本合同签订时，向甲方缴付信用保证金5,000元；乙方同意依照合同约定按时向甲方缴付店面租金、信用保证金及其他费；若迟延付款，乙方每日须承担相当于应付款总额5‰的滞纳金；双方同意滞纳金的缴付并不影响甲方依法或依约行使其他权利或采取其他救济措施及追究违约责任；乙方同意合同未到期，甲方不予退还乙方房租押金及信用保证金；乙方拖欠店面租金、履约保证金或其他相关费用，经甲方书面催告后5日(均按照乙方在本合同预留联系方式下达，乙方拒收或者无法送达，按照甲方发出通知之日的次日计算5日期限)内仍拒绝缴付或拒绝全额缴付的，甲方有权单方面解除合同，信用保证金归甲方所有；如乙方因故需提前终止本合同，应提前三个月通知甲方，并经甲方书面同意；未经甲方书面同意乙方提前终止本合同的，视为乙方违反本合同约定单方解除合同；甲、乙双方应按本合同约定全面、合理地履行义务，任何一方未按合同履行义务的，应依照法律的规定及本合同的约定承担违约责任，该等责任包括但不限于律师费、交通费、损害赔偿金、预期利益及其他一切可能发生的费用；乙方未按照甲方约定履行合同造成违约的，乙方缴纳的信用保证金、押金及其他抵押金全部不予退还，同时不影响甲方依据相关违约条款追索违约赔偿。合同另约定，物业管理费1,232元/月，乙方需支付甲方垃圾费360元/年；在收取物业管理费中对经营天数不足一个月的，经营天数不足15日的按半个月计算，超过15日的按一个月计算；物业管理费的支付方式为按一年一支付，先缴费后经营原则(每年度的物业管理费和房租同时支付)。合同签订后，尚薇公司将系争房屋交与任思慧、仇慧使用，任思慧、仇慧向尚薇公司支付了一年物业管理费14,784元及一年垃圾费360元，并陆续支付租金至2020年9月4日，租金共支付75,043元。2020年11月12日，任思慧、仇慧搬离系争房屋。2020年11年19日，尚薇公司通过微信向仇慧发送一份付款催告函，该函载明：任思慧、仇慧单方解除合同、擅自搬离租赁店面，损害尚薇公司的合同权益，要求根据合同约定没收任思慧、仇慧缴纳的房租押金、信用保证金，并要求立即支付拖欠的店面租金等费用，否则将根据合同约定及法律规定追究任思慧、仇慧的违约责任。因任思慧、仇慧未向尚薇公司支付自2020年9月5日起的租金、物业管理费及垃圾费，尚薇公司涉诉。尚薇公司为本次诉讼支付律师费4,000元。另查明，因受疫情影响，尚薇公司已减免了任思慧、仇慧应付的2020年2月的租金。庭审中，尚薇公司表示至2020年9月4日的应付租金为74,943元，任思慧、仇慧多支付了100元租金，该款已在任思慧、仇慧的欠付租金中抵扣，任思慧、仇慧还支付了信用保证金5,000元及房屋押金6,813元，要求予以没收。仇慧则表示不同意没收，要求尚薇公司予以返还。尚薇公司另表示其第四项诉请中主张的损害赔偿金系基于任思慧、仇慧欠付房屋租金应承担的违约责任。审理中，仇慧提交了其与尚薇公司工作人员的微信聊天记录，欲证明其并非擅自搬离系争房屋，系尚薇公司要求其进行清场，从未提及要求其承担违约责任，且尚薇公司表示2020年9月5日起的租金其只需支付2,000元。尚薇公司对微信聊天记录的真实性无异议，但对证明内容不予认可，表示其从未承诺过任思慧、仇慧2020年9月5日起的租金只需支付2,000元，双方协商时其未向任思慧、仇慧主张违约责任，并不影响其诉权。本院认为，尚薇公司与任思慧、仇慧签订的《租赁合同》系双方当事人间真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同履行中，任思慧、仇慧仅支付租金至2020年9月4日，此后未支付租金，根据合同约定，尚薇公司可据此解除合同。现尚薇公司要求确认双方之间的租赁合同于任思慧、仇慧搬离系争房屋之日即2020年11月12日解除，仇慧对此亦无异议，本院予以照准。合同解除后，任思慧、仇慧应支付自2020年9月5日起的租金、物业管理费、垃圾费至合同解除之日。仇慧对尚薇公司主张的欠付物业管理费、垃圾费金额无异议，本院予以照准。至于任思慧、仇慧的欠付租金金额，仇慧辩称尚薇公司同意2020年9月5日起的租金只需支付2,000元，其提交的微信聊天记录不足以证明其主张，本院不予采信。2020年9月5日至2020年11月12日期间的应付租金为16,214.94元，尚薇公司已将任思慧、仇慧多支付的租金100元在欠付租金中予以抵扣，故尚薇公司要求任思慧、仇慧支付2020年9月5日至2020年11月12日期间租金16,114.94元，本院予以支持。关于尚薇公司主张的滞纳金，符合合同约定，且其已将合同约定的滞纳金标准下调为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，本院予以支持。本案合同解除系任思慧、仇慧违约所致，任思慧、仇慧应承担相应的民事责任。根据合同约定，任思慧、仇慧未按照约定履行合同造成违约的，任思慧、仇慧缴纳的信用保证金、押金不予退还，同时不影响尚薇公司追索违约赔偿，故仇慧要求退还信用保证金5,000元、房屋押金6,813元的意见，本院不予采信。关于尚薇公司主张的律师费，符合合同约定，也未超过相关收费标准，故本院予以照准。至于尚薇公司主张的3个月租金的损害赔偿金，尚薇公司表示系基于任思慧、仇慧欠付房屋租金应承担的违约责任，因尚薇公司已主张拖欠租金的滞纳金，故对该项诉请，本院不予支持。任思慧经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海尚薇投资管理有限公司与被告任思慧、仇慧于2019年8月5日签订的《租赁合同》于2020年11月12日解除；二、被告任思慧、仇慧应于本判决生效之日起十日内支付原告上海尚薇投资管理有限公司2020年9月5日至2020年11月12日期间的租金16,114.94元；三、被告任思慧、仇慧应于本判决生效之日起十日内支付原告上海尚薇投资管理有限公司滞纳金(以16,114.94元为基数，自2020年7月26日至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算)；四、被告任思慧、仇慧应于本判决生效之日起十日内支付原告上海尚薇投资管理有限公司2020年9月5日至2020年11月12日期间的物业管理费3,080元；五、被告任思慧、仇慧应于本判决生效之日起十日内支付原告上海尚薇投资管理有限公司2020年9月5日至2020年11月12日期间的电费67元；六、被告任思慧、仇慧应于本判决生效之日起十日内支付原告上海尚薇投资管理有限公司律师费4,000元；七、原告上海尚薇投资管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费945.48元，减半收取472.74元，由原告上海尚薇投资管理有限公司负担221.42元，由被告任思慧、仇慧负担251.32元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘燕枫二〇二一年四月十九日法官助理 卜文茜书 记 员 王芙蓉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。