北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15435号原告（反诉被告）：北京凯朋科技发展有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1846（经济开发区集中办公区）。法定代表人：丁科，经理。委托诉讼代理人：王博，男，该公司职员。委托诉讼代理人：黄一鸣，男，该公司职员。被告（反诉原告）：北京茉德艺创国际文化发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路1号院2号楼14层1401-1。法定代表人：刘欢欢，总经理。原告（反诉被告）北京凯朋科技发展有限公司（以下简称凯朋公司）与被告（反诉原告）北京茉德艺创国际文化发展有限公司（以下简称茉德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）凯朋公司委托诉讼代理人王博、黄一鸣，被告（反诉原告）茉德公司法定代表人刘欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯朋公司向本院提出诉讼请求：1、判令茉德公司支付凯朋公司欠付租金388150.77元；2、判令茉德公司支付凯朋公司逾期支付租金违约金134001.62元（暂计算至2020年6月22日，应计算至实际给付之日止）；3、判令茉德公司支付凯朋公司装修免租期租金179146.56元；4、判令茉德公司支付凯朋公司解除合同违约金179146.56元；5、判令茉德公司支付凯朋公司逾期办理工商注册迁址手续违约金13933.57元（暂计算至2020年6月22日，应计算至实际迁出之日止）；6、判令茉德公司将其工商注册地从租赁房屋地址处迁出；7、本案诉讼费用由茉德公司承担。庭审中，凯朋公司撤销第六项诉讼请求。事实和理由：2019年5月24日，凯朋公司与茉德公司签订《国锐广场写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定凯朋公司将其位于北京市北京经济技术开发区荣华南路1号院2号楼（国锐广场B座）14层1401号房屋（以下简称涉案房屋）出租给茉德公司。茉德公司自2019年11月20日起拖欠租金，凯朋公司多次催缴未果，于2020年6月11日向其发送《解除合同通知函》，解除了双方之间的《租赁合同》，但茉德公司至今未交纳租金及违约金等费用，凯朋公司为维护自身合法权益，诉至本院。茉德公司辩称，同意支付两个月的租金，不同意凯朋公司的其他诉讼请求。茉德公司与凯朋公司于2019年5月24日签订《租赁合同》时，涉案房屋的招商与物业负责机构均为北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（以下简称魏理仕公司），茉德公司也正是基于魏理仕公司的物业管理品质及其场地、文化活动落地合作意向才与凯朋公司签订《租赁合同》、《物业服务合同》。茉德公司于2019年9月19日得知凯朋公司与魏理仕公司解除顾问服务合同，且凯朋公司在后续招商过程中进行了大幅降价，涉案房屋的物业服务质量随之下降，茉德公司多次积极主动与凯朋公司协商未果。2019年12月12日，茉德公司的工作人员被凯朋公司强行驱离涉案房屋。2020年3月初，茉德公司将涉案房屋的门锁打开，使用至2020年5月；2020年5月29日，凯朋公司又将涉案房屋封锁。2020年6月13日，茉德公司收到凯朋公司发送的《解除合同通知函》，欲前往涉案房屋进行腾退，但无法进入，致使无法完成房屋腾退工作。综上，凯朋公司违约在先，凯朋公司应承担违约责任，此外，凯朋公司主张的违约金标准过高。茉德公司向本院提出诉讼请求：1、判令凯朋公司支付茉德公司装修损失582578元，其中包括：硬装修332070元、铁艺装修40360元、定制展柜49200元、公司及员工个人物品折抵15500元、地板34690元、消防改造56000元、空调改造31000元、装修保险3000元、装修杂费20758元；2、判令凯朋公司返还茉德公司房屋押金179146.56元3、反诉费由凯朋公司承担；4、判令凯朋公司返还其强制扣押的属于茉德公司的物品。事实和理由：同茉德公司答辩意见一致。凯朋公司对茉德公司的反诉辩称，不同意茉德公司的反诉请求。第一，茉德公司所称的部分装修损失、装修材料及其他费用是其对涉案房屋的自行添附行为，装修损失不应由凯朋公司承担；第二，茉德公司拖欠房屋租金构成违约，事实清晰，凯朋公司扣押三个月房屋押金的行为是基于《租赁合同》中的明确约定，凯朋公司不同意退还；第三，茉德公司的遗留物品确实存放在涉案房屋内，在茉德公司履行完全支付租金及其他费用的义务后，凯朋公司同意与茉德公司进行交接。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月14日，凯朋公司（甲方，出租人）与茉德公司（乙方，承租人）签订《租赁合同》，约定由茉德公司租赁凯朋公司的涉案房屋用于办公；该合同特别说明第三条约定：甲方委托北京澳西物业管理有限公司（以下简称澳西公司）为国锐广场提供物业服务，北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（以下简称魏理仕公司）已就国锐广场B座写字楼的物业管理向澳西公司提供物业管理顾问服务。该合同第一部分协议书约定：乙方承租甲方的涉案房屋，承租房屋的建筑面积为392.65平方米；关于租期，自2019年6月1日起至2022年5月31日止；关于租金，第3.2条：“装修期优惠租金为2019年06月01日至2019年08月31日（包括首尾两日）14928.88元/月……首年度到第3年度，月租金为59715.52元”，第3.4条：“月为自然月，租期不满一个月时，租金按照月租金金额除以当月日历总天数乘以实际承租天数计算”；关于租金及租赁保证金支付:乙方须在本合同签署之日起三个工作日内支付甲方首期租金（按首年度标准月租金的三个月标准）179146.56元、在签署本合同当日支付租赁保证金179146.56元；第4.3条：“乙方按3个月为周期向甲方支付应付租金，租期内每期租金到期前20日以支票、刷卡、转账、电汇等方式向甲方缴纳下期租金”；关于通知与送达，第5.1条：“任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行。以信件形式发出的，在该信件投邮之日起三个工作日内即视为送达”，第5.3条：“租赁物业所在地址亦为乙方的有效送达地址”。第二部分通用条款约定：关于装修期，第2.1条：“……双方理解，装修期优惠租金以本协议不得以任何原因提前解除为前提，即为附前提条件的给予乙方装修期内的租金优惠，若本协议无论因任何原因提前解除，乙方仍应按照本合同约定的首年度标准月租金向甲方支付装修期租金”；关于租赁保证金，第5.1.2条：“如果乙方违反本合同项下的规定，甲方有权解除本合同并扣留部分或全部保证金作为因乙方违约而对甲方的合理经济补偿和/或赔偿”；关于租赁物业的交还，第7.13.2条：“在提前终止本合同的情况下……但乙方或先前的乙方的财产、装修、固定设备和装置及附加设备，无论是在本合同期内还是在任何以前的租期内安置或安装的，乙方都必须在上述期限之前移走并承担相应费用”，第7.13.4条：“经甲方事先书面批准乙方可不必履行本条款第7.13.1、7.13.2款规定的拆除租赁单元内的装饰、装修义务，在这种情况下，乙方租赁单元内的装饰、装修归甲方所有而甲方无须给乙方任何补偿”；关于违约责任，第10.1条：“乙方发生以下任何情况后，甲方将有权随时单方解除本合同，并可随时进入租赁物业或其任何部分收回整个租赁物业，本合同亦即终止……：第10.1.1条：如果本合同中所规定的租金或保证金或其他应由乙方支付的费用在到期后的15日内仍未支付，无论乙方曾被正式要求清付与否……；尽管有前述规定，在发生前述任何情况后，甲方及/或物业服务公司仍有权及不须向乙方负任何责任切断所租赁物业的公共事业（包括但不限于水、电、空调）的供应，但必须在48小时前将这一意图通知乙方”；第10.2.3条：“乙方单方解除本合同或因乙方原因导致甲方单方解除本合同的，甲方除有权将全部保证金和已缴纳的租金作为违约金的一部分收取外，并有权要求乙方另行支付相当于当租赁年度3个月租金金额的违约金”；第10.6条：“在不影响发生违约后甲方的其他权利和补偿措施的情况下，如果本合同下的租金、保证金或其部分没有按照本合同的方法和时间支付，乙方则须按照应付费用每日千分之二的比例支付违约金，该违约金以拖欠的具体天数计算”；第10.7条：“乙方不能在租期届满及/或在提前终止本合同后30日内将相应的工商注册和税务登记等与租赁物业有关的全部手续、迁出租赁物业的，每延误一日，乙方按照租赁物业当期租赁年度日租金标准支付甲方违约金”。合同签订后，茉德公司依约支付凯朋公司2019年9月1日至2019年11月30日期间的租金179146.56元以及保证金179146.56元。茉德公司未支付2019年12月1日以后的租金。凯朋公司分别于2019年12月2日、3日、4日、5日、6日向茉德公司连续发送《催款函》，载明：贵公司至今未支付2019年12月1日至2020年2月29日的租金179146.56元、物业管理费39579.12元……；请贵公司务必于2019年12月6日24时前向我司支付欠缴的物业费和租金及前述违约金，否则，我司将采取停电措施维护我司权益。2020年1月13日，凯朋公司向茉德公司发送《能源停止供应通知函》，载明：请贵司自收到本通知函之日起，及时向我司缴纳费用，如至2020年1月12日24时我司仍收到贵司支付的款项，自2020年1月13日0时起，我司停止对涉案房屋的水、电等能源供应及采取封门措施。凯朋公司2020年4月5日继续向茉德公司发送《催款函》催款，茉德公司仍未交纳租金。2020年6月11日，凯朋公司向茉德公司发送《解除合同通知函》，载明：“……（一）贵司未按合同约定支付租金……（二）我司向贵司催款后，贵司一直未予纠正……贵司的行为已构成我司单方解除《租赁合同》条件，现我司特通知贵司：（一）于贵司收到此函之后三日起，双方签订的《租赁合同》解除。（二）请贵司按《租赁合同》的约定完成房屋清理、腾退工作，如贵司逾期未完成腾退的，我司将进入房屋内进行腾退并清理遗留物品，届时所造成的一切损失均由贵司自行承担，我司不承担任何责任。三、贵司应承担的责任……（二）截止2020年6月10日，贵司所欠租金【377，925.62】元，租金逾期支付违约金【121，206.14】元……装修期租金【179，146.56】元，贵司违约导致我司单方面解除合同违约金【218，725.68】元……”2020年6月15日，茉德公司向凯朋公司发送《解除合同腾退告知函》，载明：我司已收到贵司的《解除合同通知函》，我司将于7日内完成房屋腾退，请贵司配合我司人员完成房屋腾退。由于我司承租贵司房屋处于被贵司违法侵占封锁并切断能源状态，如果由于贵司不配合而产生的腾退延后或其他一切责任由贵司承担。经询，涉案房屋于2020年5月29日被凯朋公司锁门，后茉德公司再未进入涉案房屋；茉德公司称凯朋公司突然锁门，致使其公司公章等工商登记材料均遗留在内无法取出，故无法将其公司的注册地址迁出涉案房屋所在地址，涉案房屋内尚有茉德公司部分物品无法取出。诉讼中，凯朋公司与茉德公司于2021年2月26日对涉案房屋内的茉德公司的物品进行清点，并制作了《B座1901租户室内物品清单》，其中，未取走物品名称共计40项。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，凯朋公司与茉德公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的合同，对双方均有约束力。庭审中，茉德公司主张凯朋公司擅自解除与魏理仕公司的服务合同，致使其租赁目的无法实现，系凯朋公司违约在先。本院认为，《租赁合同》未约定茉德公司承租涉案房屋的前提条件为物业服务公司特定即魏理仕公司或相应的物业服务标准，且在合同中特别说明部分载明了提供物业服务的公司为澳西公司，魏理仕公司已提供物业管理顾问服务，茉德公司在签署合同时对物业相关事项已完全知晓，并确认无任何异议等内容，现茉德公司主张因凯朋公司解除与魏理仕公司的合同关系而拒交租金，缺乏合同和法律依据，本院不予采信；《租赁合同》第4.3条约定：“乙方按3个月为周期向甲方支付应付租金，租期内每期租金到期前20日以支票、刷卡、转账、电汇等方式向甲方缴纳下期租金”；第10.1条约定：“乙方发生以下任何情况后，甲方将有权随时单方解除本合同，并可随时进入租赁物业或其任何部分收回整个租赁物业，本合同亦即终止……：第10.1.1条：如果本合同中所规定的租金或保证金或其他应由乙方支付的费用在到期后的15日内仍未支付，无论乙方曾被正式要求清付与否……。”茉德公司自2019年12月1日起未再支付房租，且在催收后仍未履行支付房租的合同义务，其行为构成违约，根据上述合同约定，解除条件成就，凯朋公司享有合同解除权。结合《解除合同通知函》、《解除合同腾退告知函》载明的内容及凯朋公司于2020年6月15日实际控制房屋的情况，本院认定《租赁合同》的解除日期为2020年6月15日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于凯朋公司主张的租金。根据双方当事人共同确认的事实，茉德公司仅支付凯朋公司2019年9月1日至2019年11月30日期间的租金179146.56元。如上所述，本院认定《租赁合同》于2020年6月15日解除，则茉德公司应支付凯朋公司2019年12月1日至2020年6月15日期间的租金，凯朋公司在茉德公司拒不履行租金支付义务情况下采取的锁门、断电行为，属于行使合同履行抗辩权的行为。茉德公司所称涉案房屋被凯朋公司锁门等事项，并不影响茉德公司就《租赁合同》有效期限内应付租金的支付；此外，茉德公司主张受疫情这一不可抗力因素影响，疫情期间的租金应予以减免。综上，结合自2020年初以来全球爆发的新冠肺炎疫情影响，我国经济社会发展受到不可避免的影响，出于公平原则的衡量，本院酌定茉德公司应付租金为298577元。关于凯朋公司主张的逾期支付租金违约金。茉德公司拖欠租金，根据《租赁合同》第二部分第10.6条约定，应承担逾期支付租金违约金；合同约定的逾期支付租金违约金标准为应付费用的日千分之二。茉德公司主张该违约金标准过高的意见，本院予以采纳，并依法予以调整。关于凯朋公司主张的装修免租期租金。根据《租赁合同》第一部分第3.2条约定、第二部分第2.1条约定，以及茉德公司未支付装修期租金的事实，凯朋公司的该项诉讼请求，于合同有据，数额合理，本院予以支持，茉德公司应支付凯朋公司装修免租期期间租金179146.56元。关于凯朋公司主张的解除合同违约金。如上所述，《租赁合同》因茉德公司违约而解除，根据《租赁合同》第二部分第10.2.3条约定：“乙方单方解除本合同或因乙方原因导致甲方单方解除本合同的，甲方除有权将全部保证金和已缴纳的租金作为违约金的一部分收取外，并有权要求乙方另行支付相当于当租赁年度3个月租金金额的违约金”，凯朋公司的该项诉讼请求，于合同有据，数额合理，本院予以支持，茉德公司应支付凯朋公司解除合同违约金179146.56元。关于凯朋公司主张的逾期办理工商注册迁址手续违约金。根据《租赁合同》第10.7条约定：“乙方不能在租期届满及/或在提前终止本合同后30日内将相应的工商注册和税务登记等与租赁物业有关的全部手续、迁出租赁物业的，每延误一日，乙方按照租赁物业当期租赁年度日租金标准支付甲方违约金”。茉德公司称公司公章等工商登记材料均遗留在涉案房屋内，而凯朋公司突然锁门并拒绝其进入涉案房屋，故无法办理工商注册迁址手续；凯朋公司自认茉德公司在2020年5月29日后未进入涉案房屋。由此可见，茉德公司未办理工商登记迁址手续并非主观拖延行为，而是因凯朋公司阻碍所致履行不能。经查，现茉德公司仍未办理工商注册迁址手续，构成违约，应支付违约金，结合双方在诉讼中于2021年2月26日清点及交付物品的情况，本院酌定逾期办理工商注册迁址手续违约金从2021年4月1日起计算，茉德公司主张违约金过高的意见，本院予以采纳，并作相应酌减。关于茉德公司主张的装修损失。《租赁合同》因茉德公司违约而解除，结合《租赁合同》第二部分第7.13.2条：“在提前终止本合同的情况下……但乙方或先前的乙方的财产、装修、固定设备和装置及附加设备，无论是在本合同期内还是在任何以前的租期内安置或安装的，乙方都必须在上述期限之前移走并承担相应费用”和第7.13.4条：“经甲方事先书面批准乙方可不必履行本条款第7.13.1、7.13.2款规定的拆除租赁单元内的装饰、装修义务，在这种情况下，乙方租赁单元内的装饰、装修归甲方所有而甲方无须给乙方任何补偿”的约定，茉德公司要求凯朋公司赔偿装修损失，没有合同和法律依据，本院不予支持。关于茉德公司主张退还的租赁保证金。《租赁合同》第10.2.3条约定：“乙方单方解除本合同或因乙方原因导致甲方单方解除本合同的，甲方除有权将全部保证金和已缴纳的租金作为违约金的一部分收取外，并有权要求乙方另行支付相当于当租赁年度3个月租金金额的违约金”。如前所述，本院认定茉德公司违约并判令其承担解除合同违约金，而凯朋公司依据合同约定又拒绝返还租赁保证金。本院认为，违约金应当以损失为限，茉德公司主张违约金标准过高意见，本院予以采纳，并依法予以调整，支持茉德公司的该项诉求。关于茉德公司主张凯朋公司返还的扣留物品。凯朋公司与茉德公司就扣留物品进行清点，并向本院提交《B座1901租户室内物品清单》，凯朋公司应返还茉德公司上述物品。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、北京茉德艺创国际文化发展有限公司于本判决生效后七日内支付北京凯朋科技发展有限公司租金298577元；二、北京茉德艺创国际文化发展有限公司于本判决生效后七日内支付北京凯朋科技发展有限公司逾期支付租金违约金（以149288元为基数，按全国银行间同业拆借中心2019年10月21日公布的一年期贷款市场报价利率标准的四倍，自2019年11月11日起计算至租金实际付清之日止；以119431元为基数，按全国银行间同业拆借中心2020年1月20日公布的一年期贷款市场报价利率标准的四倍，自2020年2月10日起计算至租金实际付清之日止；以29858元为基数，按全国银行间同业拆借中心2020年4月20日公布的一年期贷款市场报价利率标准的四倍，自2020年5月12日起计算至租金实际付清之日止）；三、北京茉德艺创国际文化发展有限公司于本判决生效后七日内支付北京凯朋科技发展有限公司装修免租期租金179146.56元；四、北京茉德艺创国际文化发展有限公司于本判决生效后七日内支付北京凯朋科技发展有限公司解除合同违约金179146.56元；五、北京茉德艺创国际文化发展有限公司于本判决生效后七日内支付北京凯朋科技发展有限公司逾期办理工商注册迁址手续违约金(按每日500元标准，自2021年4月1日起计算至实际迁出之日止)；六、北京凯朋科技发展有限公司于本判决生效后七日内退还北京茉德艺创国际文化发展有限公司租赁保证金179146.56元；七、北京凯朋科技发展有限公司于本判决生效后七内向北京茉德艺创国际文化发展有限公司返还扣留物品（详见《B座1901租户室内物品清单》）；八、驳回北京凯朋科技发展有限公司的其他诉讼请求；九、驳回北京茉德艺创国际文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12744元，由北京茉德艺创国际文化发展有限公司负担（于判决生效后七日内支付北京凯朋科技发展有限公司)；反诉费5709元，由北京茉德艺创国际文化发展有限公司负担3768元(已交纳)，由北京凯朋科技发展有限公司负担1941元（于判决生效后七日内支付北京茉德艺创国际文化发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  霍志勇二〇二一年四月二十三日书记员  龙可鑫B座1901租户室内物品清单1.南侧小屋木桌椅1套（桌1张、椅6把），深黑色；2.木柜1套，白色；3.活动桌子6张，白色；4.打印机1台，惠普；5.置物架1个，带轮；6.东南侧小屋木柜1个；7.折叠椅20把，宜家，白色；8.移动文件柜10个，白色；9.超市用手推车1个；10.大玻璃茶几1个；11.皮质小沙发（单人）2个，棕色；12.东侧屋办公椅（转动）4把，灰色；13.工作台3个，木质，原木色；14.大挂衣架1个，木质，黑色；15.东北侧大吧台1套，木质，黑色；16.冰箱1台，航天民生，灰色；17.木质小圆桌椅1套（1桌3椅），原木色；18.小布艺沙发4个，紫色；19.北侧屋工作台7个，木质，原木色；20.台工缝纫机1台，白色；21.高档真空烫台1台、锅炉1台；22.大挂衣架1个，木质，黑色；23.大型衣帽镜1个，折叠，黑咖色；24.北侧展厅展式柜4个（2大2小），木质，深木色；25.布艺沙发4组（3大1小，灰色2个，绿色2个）；26.椭圆茶几1个，木质，深木色；27.大型衣柜2组；28.小型衣柜1组；29.小茶几2个（1大1小），圆型，黑色；30.试衣间木柜1个，木质；31.工具间折叠梯子1个；32.欧式布艺椅1把；33.长沙发1个，皮质，黑色；34.布艺椅2把，格子；35.躺椅1把，深木色；36.电视机1台，乐视牌；37.黑板1面，1*1.8M；38.小圆茶几1个，圆形，黑色；39.小型红酒柜1个，奥克斯；40.墙面柜2个，木质。北京市大兴区人民法院