天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初5001号原告：天津精英网络科技有限公司，住所天津滨海高新区华苑产业区工华到壹号D座2门1101、1102、1103、1104、1105（入驻天津清联网络孵化器有限公司）。法定代表人：何欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨震宇，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，国浩律师（天津）事务所律师。被告：天津臣信房地产经纪有限公司，住所天津市武清区杨村泉州北路18号B座105-14（集中办公区）。法定代表人：蒋琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：常为，天津慧萃嘉怡律师事务所律师。被告：天津高建团泊湖投资有限公司，住所天津市静海区团泊新城津王公路东侧光耀雅苑。法定代表人：谭文华，该公司经理。委托诉讼代理人：赵仁山，男，该公司职员。委托诉讼代理人：何云玺，男，该公司职员。原告天津精英网络科技有限公司（以下简称精英公司）与被告天津臣信房地产经纪有限公司（以下简称臣信公司）、天津高建团泊湖投资有限公司（以下简称高建公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告精英公司委托诉讼代理人杨震宇、李婷、被告臣信公司委托诉讼代理人常为、高建公司委托诉讼代理人赵仁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。精英公司向本院提出诉讼请求：1.判令臣信公司、高建公司连带向精英公司支付外围销售服务费1165524.64元；2.判令臣信公司、高建公司连带向精英公司支付违约金（自2020年5月31日起至实际给付之日，按日万分之一的标准计算，截至2020年11月11日为19114.6元）；3.诉讼费由臣信公司、高建公司承担。事实和理由：2019年6月，精英公司与臣信公司、高建公司签署了《公元乐府项目外围销售合同》，合同约定精英公司为高建公司开发的美湖雅苑（公元乐府）项目的外围销售机构，负责推介该项目的未售住宅，合同约定销售期限为2019年6月25日至2019年12月31日。对精英公司推介成功的客户，高建公司负责和客户签署《认购协议》及《天津市商品房买卖合同》，臣信公司负责按相应比例向精英公司结算外围销售服务费并支付给精英公司。合同签订后，精英公司按照合同约定履行了推介销售的义务，并向臣信公司和高建公司都提供了相应的《推介客户确认单》，但截至起诉之日，臣信公司、高建公司在多次催促下仍没有支付精英公司任何外围销售服务费，故精英公司提起诉讼。臣信公司辩称，1.本案的支付主体应为高建公司。根据合同法第六十五条规定，由第三人履行的合同以债权人和债务人为合同双方当事人，第三人也就是本案的被告臣信公司并非合同当事人，其只向债权人实施履行行为，不承担合同违约责任。因此，本案合同的主体应为精英公司和高建公司，由二公司承担相应的合同义务，而臣信公司与高建公司仅为委托代理关系，臣信公司的付款仅代高建公司，并在高建公司将合同款项划拨臣信公司后，根据高建公司的明确指示向精英公司付款，同时高建公司并未退出其与精英公司的合同关系，故本案不应由臣信公司承担任何付款责任和违约责任。2.如果判决臣信公司应付款，则因付款条件并不具备，臣信公司不具有付款义务。《推介客户确认单》系臣信公司向精英公司付款的条件之一，应当由高建公司案场经理和现场财务共同签字确认。因精英公司有业务人员与购房人对接、高建公司清楚了解合同网签、首付款、贷款等到账情况，只有精英公司和高建公司对好账，高建公司在交款次月给臣信公司具体钱款指示，臣信公司方对外付款，如精英公司不和高建公司对账，高建公司便无法对臣信公司发出付款指令，因此臣信公司也无法付款。就算高建公司一切手续均履行完毕，已向臣信公司发出付款通知，由于精英公司并未按照合同约定向臣信公司交付与付款等额增值税专用发票，臣信公司仍有权不予支付服务费。综上，精英公司无权主张臣信公司支付销售服务费及违约金，请求驳回精英公司的全部诉讼请求。高建公司辩称，三方签订的销售合同中，对三方的权利义务均有明确的约定，高建公司并没有付款义务。合同明确约定精英公司完成销售任务后，在符合付款条件的情况下，由臣信公司付款。精英公司针对高建公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。从臣信公司的答辩意见来看，精英公司并未向臣信公司出具增值税发票，而合同中付款条件之一就是精英公司预先开具发票，所以无论谁是付款义务人，截至目前，付款条件尚未成就。本院经审理认定事实如下：2019年6月，高建公司（甲方）、精英公司（乙方）、臣信公司（丙方）签订《公元乐府项目外围销售合同》，约定甲方为美湖雅苑（推广名：公元乐府）项目（下称“该物业”）之开发商，委托乙方为该物业的外围销售机构；销售范围为该物业所有未售住宅；销售期限自2019年6月25日起至2019年12月31日；甲方对该物业拥有完全的所有权，负责与购楼客户签署《认购协议》和《天津市商品房买卖合同》；乙方转介客户成交后，甲方应向乙方出具由甲方案场经理、现场财务签字的《推介客户确认单》进行确认；乙方按照本合同约定完成销售工作后，丙方应按期支付约定的销售服务费；乙方完成推介服务促成的成交的，丙方均按乙方成交额的3%-4%向乙方支付销售服务费（根据当月任务指标情况，当月完成任务按4%支付，当月未完成任务按3%支付）；若客户采取一次性付款方式缴纳房款的，客户缴纳所有房款后，乙方之推介服务工作视为完成。自客户缴纳所有房款之后的次月，丙方向乙方支付全部推介服务费；若客户采取按揭付款方式缴纳房款的，客户缴纳首期款并提供全部合格购房材料、按揭材料并签订《天津市商品房买卖合同》后，乙方之推介服务工作视为完成。自客户缴纳首期款并提供全部合格购房材料、按揭材料并签订《天津市商品房买卖合同》之后的次月，丙方先按照首付款的数额为基数向乙方支付等比例的推介服务费，待客户全部房款到账后的次月，丙方向乙方支付剩余推介服务费；丙方付款前，乙方必须先向丙方提供等额增值税专用发票，否则丙方有权不予支付且不承担任何违约责任；乙方客户在签订《商品房买卖合同》后发生退房的，乙方不计取佣金，已经收取佣金的，则丙方有权自下一期佣金结算中予以扣除；丙方延迟向乙方支付推介服务费超过60日的，丙方每延期一日按应结算销售服务费总额万分之一向乙方支付违约金；另有其他约定。签订合同后，精英公司于2019年7月至2019年11月向高建公司成功推介客户46户，成交总价共计29138116元，其中客户张娟娟成交总价为635723元。2020年4月20日，高建公司员工杨娟及销售经理张晓旭在精英公司46户成交客户成交明细上签字确认，该明细上载明了客户姓名、房号、认购日期、网签日期和成交总价。另查明，张娟娟与高建公司于2019年8月19日签订的《楼宇认购书》已于2020年7月29日被本院（2020）津0118民初4580号民事判决判令解除，该判决已发生法律效力。以上事实，有精英公司提交的《公元乐府项目外围销售合同》、成交客户成交明细、推介确认单、楼宇认购书及当事人当庭陈述等予以证实。本院认为，精英公司与高建公司、臣信公司签订的《公元乐府项目外围销售合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。依据该条规定，由第三人履行的合同以债权人和债务人为合同双方当事人，第三人不是合同当事人，其只向债权人实施履行行为，而不承担合同违约责任。本案中，精英公司为高建公司提供销售推介服务，销售服务费由臣信公司向精英公司支付，臣信公司的付款行为仅系代高建公司履行向精英公司支付销售服务费的义务，高建公司并未退出其与精英公司的合同关系。就支付服务费的约定而言，精英公司是债权人，高建公司是债务人，臣信公司是第三人。在臣信公司不履行支付销售服务费的情况下，应由高建公司承担违约责任，向精英公司支付拖欠费用。臣信公司关于其不承担付款责任和违约责任的抗辩意见，具有事实和法律依据，本院予以采纳。关于精英公司主张的销售服务费和违约金。精英公司在销售期限内为高建公司成功推介客户46户，成交总价为29138116元，其中客户张娟娟在签订楼宇认购书后发生退房，应从成交总价中扣减其房款635723元，扣减后成交总价为28502393元。根据涉案合同约定，销售服务费的标准为成交额的3%-4%，根据当月任务指标情况，当月完成任务按4%支付，当月未完成任务按3%支付。现精英公司未提交证据证明高建公司为其下达了任务指标，且按月完成了指标任务，高建公司对此亦不认可，故销售服务费应按成交额28502393元的3%计算，即855071.79元。精英公司主张销售服务费1165524.64元，本院仅支持855071.79元，超出部分，不予支持。精英公司主张按销售服务费万分之一的标准按日计算违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因每套房屋成交时间、付款方式等均有所不同，成交明细上载明最后一名客户网签日期为2020年4月2日，支付销售服务费的期限应为次月，本院酌定从超过该次付款期限60日起计算违约金，即从2020年7月31日起，以855071.79元为基数，按日万分之一的标准计算违约金。高建公司的相关抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津高建团泊湖投资有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告天津精英网络科技有限公司销售服务费855071.79元及违约金（以855071.79元为基数，自2020年7月31日起至实际给付之日止，按日万分之一的标准计算）；二、驳回原告天津精英网络科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7731元，由原告天津精英网络科技有限公司负担2060元，由被告天津高建团泊湖投资有限公司负担5671元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 郭 娜二〇二一年四月二十九日书记员 相法虎