呼和浩特市新城区人民法院   民事判决书   （2021）内0102民初1129号   原告：孙志远，男，汉族，1991年2月8日出生，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：尚敏，内蒙古诚安律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭家信，内蒙古诚安律师事务所律师。   被告：内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司，住所地锡林郭勒盟锡林浩特市锡多公司办公楼南侧。   法定代表人：康玉德，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙煜涵，内蒙古誉昊律师事务所律师。   原告孙志远与被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司（以下简称集通凯宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙志远的委托诉讼代理人尚敏、郭家信，被告集通凯宸公司的委托诉讼代理人刘银雪、孙煜涵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告孙志远向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付2019年12月31日至2020年10月31日逾期交房违约金20102.49元；2、请求依法判令被告向原告支付2020年11月1日至2021年1月31日逾期交房违约金30219.42元；3、请求依法判令被告向原告支付2021年2月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月26日，原告与被告签订了编号为YS201800012822的《商品房买卖合同》，约定将新城区万通路以西、察哈尔大街以北集通凯宸佳苑小区二期13号楼2单元2304号房屋（房屋代码为1849756）出售给原告，房屋建筑面积共106.23平方米，房屋总价款为656944元，约定房屋交付时间为2019年10月31日.合同签订后，原告已经按照合同约定向被告支付了全部购房款，但是被告至今未依合同第十一条约定按时向原告交付房屋。合同第十二条约定逾期交房超过60日的，被告按照日万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。被告于2019年11月9日公示了内集凯（2019）35号承诺函，向集通凯宸佳苑小区二期小区全体业主承诺2020年10月31日之后的逾期交房违约金按照日万分之五计算，该承诺函是被告的真实意思表示，应当对小区全体业主生效。综上，根据《民法典》第577条、584条和585条之相关规定，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，被告应当按照原合同及承诺函的约定向原告据实支付逾期交房违约金至交房之日止。原告认为，被告延迟交房的行为既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，已经严重侵害了原告的合法权益，遂诉至法院请求人民法院依法裁判，望判如所请。   被告集通凯宸公司辩称，同意支付逾期交房违约金，但对原告关于违约金的计算方法及起止时间等持有异议。1、逾期交房违约金的截止时间为2020年12月31日。根据附件十一补充协议第八条的约定，原告在被告通知入住后，没有在通知所确定的交房期限内到通知指定的地点与被告办理完成房屋交接手续的，自通知所确定的交房期限的最后一日即视为房屋实际交付日，被告不承担延期交房的违约责任。被告已向原告发送入住通知，通知原告于2020年12月31日前来收房，但原告至今未予以收房。故，自2020年12月31日即视为房屋交付日，被告不再承担逾期交房的违约责任，因此逾期交房违约金应于2020年12月31日截止。2、因新冠疫情爆发导致项目不能按期开工，属于法定的不可抗力情形，商品房交付时间可相应顺延，即逾期交房时间应相应扣减。2020年年初,爆发了新冠肺炎疫情，蔓延全国。为抗击疫情，内蒙古自治区人民政府于2020年1月25日中午启动重大公共卫生突发事件一级响应。启动一级响应后，对从疫区流入人口要加强预防工作，落实控制措施，对传染病病人、疑似病人采取就地隔离、就地观察、就地治疗等措施，对密切接触者根据情况采取集中或居家医学观察等。2020年2月25日，内蒙古自治区新冠肺炎疫情防控指挥部发出公告，自2月25日24时起，内蒙古自治区新冠肺炎突发公共卫生事件响应级别由自治区一级响应调整为自治区三级响应。据此，内蒙古自治区因新冠肺炎疫情这一重大公共卫生事件一级响应共持续31天。另，因集通二期项目施工单位为中铁十一局集团建筑安装工程有限公司，属湖北企业，为重点疫区，本项目施工管理人员及相关劳务用工人员于武汉解除封城后4月中旬才陆续抵达本项目，以至于本项目于5月初才复工复产。被告承诺交房的时间在疫情发生之后，受新冠肺炎疫情影响，加上施工企业属湖北籍的特殊性，致使本项目复工时间严重滞后，给商品房的交付造成严重影响。该期间属不可抗力，被告交房时间可相应顺延，顺延期间被告不应承担逾期交房的违约责任。3、自2020年10月31日起，原告主张按日万分之五的标准计算违约金，被告认为过分高于其损失，根据《民法典》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告申请予以调低。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下事实证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2018年4月26日，原被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的位于新城区万通路以西、察哈尔大街以北集通凯宸佳苑小区13号楼2单元2304号房屋，总价为656944元；第七条付款方式及期限约定：3.贷款方式付款：买受人应当于2018年4月26日前支付首期房价款256944元，余款40万元申请贷款支付；第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续约定，被告应当在2019年10月31日前向原告交付该商品房。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，出卖人会在《入住通知书》中建议买受人办理交付手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。商品房具体交付时间以出卖人发放的《入住通知书》载明的交房时间为准，买受人对此无异议。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.3出卖人因自身原因造成未在本合同约定期限将该房屋交付买受人，则双方一致同意：（1）买受人给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任；（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自宽展期届满次日起，出卖人应按买受人已交购房款日万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行；第二十八条补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议将附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》第四条关于房屋交付条件约定：1.出卖人与买受人共同确认，《买卖合同》第九条约定的交付条件予以作废，双方均不再执行；双方特别约定商品房交付条件为“该商品房主体已验收合格”。“该商品房主体已验收合格”是指，该商品房主体经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格。故买卖合同约定的交付日期仅指前述单位验收合格日期，并非政府部门出具的相关验收或备案文件的日期。4.双方共同确认，《买卖合同》第十一条（二）“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明的文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”约定予以作废，双方均不再执行。出卖人交付房屋时，买受人不因出卖人出示的文件或证明文件不齐全而拒绝收房，并放弃因此提出解约或向出卖人主张任何责任的权利；出卖人亦不因此而向买受人承担逾期交付房屋的违约或赔偿责任；第八条约定：由于买受人原因，未能按期交付的情形及处理办法如下：1.《买卖合同》第十一条“由于买受人原因，未能按期交付的”包括如下情形：①买受人在出卖人通知入住之后，没有在通知所确定的交房期限内到通知指定的地点与出卖人办理完成房屋交接手续。②由于买受人未能按约定及时缴纳费用，致使出卖人未能将房屋交付买受人，从而在通知确定的交房期限内没有完成房屋交接手续。2.针对上述情形的处理办法，同时适用：①在出于买受人原因导致房屋未能按期交付的情形，出卖人不承担延期交房的违约责任。   2018年4月26日，被告向原告出具《内蒙古增值税普通发票》，写明金额为256944元，备注集通凯宸佳苑小区13-2-2304。   2018年4月28日，中国哦建设银行股份有限公司呼和浩特成吉思汗大街房地产大厦支行出具《呼和浩特住房公积金管理中心个人住房公积金委托（组合）贷款借款凭证》，将40万转入指定账户。   2019年11月9日，被告集通凯宸房地产公司发文内集凯[2019]35号《关于集通凯宸佳苑小区（集通中朵城）二期交房时间承诺》，载明：“经我公司认真研究，现对集通凯宸佳苑小区（集通中朵城）二期住房交房时间及延期交付赔偿承诺如下：一、交房时间确定2020年10月31日之前全部交房。如不能交房承担相应的违约责任。二、如上述时间迟延交付房屋，每逾期1日按购房总金额日万分之五向业主支付违约金，直至房屋交付”。   2020年12月21日，被告向原告发出《入住通知书》写明：请您在2020年12月26日至2020年12月31日，到集通凯宸佳苑二期物业办理入住手续。如您有特殊情况不能在通知规定时间办理入住手续，请提前和我公司联系，我公司将根据实际情况为您另行安排办理入住时间。但自2020年12月26日起，将视为本通知所涉及的房屋已经合法交付于您，该房屋所对应的物业管理费、采暖费等费用及相关风险均由您承担。   庭审中，原被告认可涉案房屋现不具备交付条件。   本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效；被告未按照合同约定向原告交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任；对于原告请求被告支付自2019年12月31日至实际交房日期间的违约金的诉请，根据合同约定，原、被告约定宽展期为60日，即违约金的起算时间应为2019年12月31日；对于被告集通凯宸公司称应以邮寄送达的《入住通知书》中载明的通知时间视为房屋交付时间，从而不再承担后续违约责任的抗辩，本院认为，房屋交付应当满足约定及法定的交付使用条件，按照双方《商品房买卖合同》及其附件十一的相关约定（详见附件十一第4条第1项），房屋应当经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格后方可满足交付条件，而被告集通凯宸公司于庭审中认可案涉房屋并不符合约定交付条件，故在此情形下，被告相应抗辩主张不能成立，原告作为买受人依约有权拒绝接收并未满足约定交付条件的房屋（详见合同第十一条），双方在合同附件十一中关于买受人放弃相关权利、出卖人免除相关责任的约定（详见附件十一第4条第4项），依照民法典关于无效格式条款之规定及双方在主合同第二十八条之约定，应认定为无效条款，被告仍应当继续支付逾期交房违约金直至实际交付房屋之日止；对于原告请求的按照日万分之五计算违约金，被告抗辩称因新冠疫情影响导致交房延迟，应予以核减。对于合同约定的逾期交房时间即2019年12月31日至被告《承诺》中载明的交房时间即2020年10月31日之间的违约金，因被告于2019年11月9日作出《承诺》，承诺时间晚于合同约定的交房时间，疫情发生于合同约定交房日期之后，故本院认定疫情的发生不能免除被告因违反合同约定已经产生的违约责任，被告应按照合同约定的日万分之一标准支付违约金；对于被告《承诺》中的逾期交房时间2020年11月1日至实际交房之日之间的违约金，考虑到冬休期、新冠疫情不可抗力对于交房时间的影响，酌情延后60日，该60日期间仍以已交购房款日万分之一作为违约金计算标准，自2020年12月31日至实际交房之日止之间，被告抗辩称其承诺的违约金日万分之五过高并申请对于涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行司法鉴定，因本院已作出相关的生效判决，认定按照日万分之一的标准计算违约金，即可以作为调整违约金的标准，无需对同地段同类房屋租金标准进行鉴定，被告的鉴定申请对本案事实认定无必要性，故依照《最高人民法院关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》第1条第（3）项，本院对其相应鉴定申请不予准许；依照双方合同约定以及《承诺》的内容，根据公平原则和诚实信用原则，以原告实际损失为基础，结合考虑合同履行情况、当事人过错程度、新冠疫情不可抗力对于2020年10月31日前交房的影响以及被告就日万分之五违约金提出的过高抗辩等因素，确认自2019年12月31日至2020年12月30日期间，以已付购房款日万分之一作为违约金计算标准，违约金经计算为：656944元×365日×0.01%／日≈23978元；自2020年12月31日至房屋实际交付之日止期间，以购房总金额日万分之一的1.3倍作为违约金计算标准。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：   一、被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙志远自2019年12月31日至2020年12月30日止的逾期交房违约金23978元，并以购房总金额656944元为基数，按照日万分之一的1.3倍继续向原告支付自2020年12月31日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；   二、驳回原告孙志远的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   诉讼费：案件受理费减半收取人民币529元，由被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司负担252元，由原告孙志远负担277元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判员 韩宇      二〇二一年四月二十三日   书记员 杨婷