北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初10452号原告：陈泽，男，1992年3月25日出生。原告：陈楹，男，1993年6月20日出生。二原告委托诉讼代理人：孙思嘉，北京元都律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：崔边宁，女，1986年12月19日出生。被告：张继才，男，1961年2月27日出生。被告：崔迪，女，1988年9月1日出生。被告：崔玲，女，1964年6月9日出生。原告陈泽、陈楹与被告张继才、崔迪、崔玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告陈泽、陈楹的委托诉讼代理人孙思嘉、崔边宁，被告张继才到庭参加诉讼。被告崔迪、崔玲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈泽、陈楹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年4月1日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令被告限期将北京市丰台区育仁南路1号院6号楼1层104号房屋腾空、恢复原状并交付二原告；3.判令被告连带向二原告支付自2017年10月1日起至房屋实际交付之日止的房租及利息（2017年10月1日至2020年12月31日为1516954元，2021年1月1日及以后的房租，按照合同约定的租金标准支付；利息以欠付租金为基数，年利率6%，自欠付之日起计算至实际支付之日止）；4.判令被告连带向二原告支付违约金52187元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将北京市丰台区育仁南路1号院6号楼1层104号房屋（以下简称104号房屋）出租给被告。原告如约将房屋交给被告，但被告自2017年9月起至今不按时足额缴纳租金。为维护合法权益，原告向贵院起诉，望判如所请。被告张继才辩称，不同意陈泽、陈楹的诉讼请求，房屋租金太贵，一开始我租的时候说可以搭建二层，但是实际上不让搭建二层，二层是违章建筑，罚款8万多，现在无法经营；本案与崔迪、崔玲无关，他们没有在合同上签字。被告崔迪、崔玲未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，陈泽、陈楹提交房屋所有权证、《房屋租赁合同》、银行转账记录等证据材料；对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：陈泽、陈楹系104号房屋的所有权人。2017年4月1日，陈泽、陈楹（甲方、出租人）与北京三加二餐饮管理有限公司（乙方、承租人，以下简称三加二公司）签订《北京市房屋租赁合同》约定，房屋基本情况：房屋坐落于北京市丰台区科技园东区三期1516-64地块多功能用地C座104号，建筑面积142.98平方米；租赁用途：商业；第三条租赁期限（起租日以诺德中心交房日开始算）。房屋租赁期自2017年4月1日至2025年6月30日，共计8年，免租期为90天。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。……第四条租金及押金：月租为人民币52187元，支付方式：季付；押金：人民币52187元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方应如数返还给乙方。本合同签订后三个工作日内乙方支付给甲方3个月的租金及1个月押金，共计208748元。注：租期8年，前三年租金不变，第四年起每年递增5%，第六年起每年递增10%，2017年4月1日至2018年6月30日租金标准为12元/天/平方米，年租金626252元，支付方式为季度支付156561元，各期租金支付日期：2017年9月15日、2017年12月15日、2018年3月15日；2018年7月1日至2019年6月30日租金标准为12元/天/平方米，年租金626252元，支付方式为半年支付313122元，各期租金支付日期：2018年12月15日、2018年6月15日；2019年7月1日至2020年6月30日租金标准为12元/天/平方米，年租金626252元，支付方式为半年支付313122元，各期租金支付日期：2019年6月15日、2019年12月15日；2020年7月1日至2021年6月30日租金标准为12.6元/天/平方米，年租金657565元，支付方式为半年支付328782元，各期租金支付日期：2020年6月15日、2020年12月15日；……第八条合同解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的；2.欠缴各项费用达2000元的。第九条违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同右下方承租人（乙方）签章处有三加二公司印章及张继才签名；后附说明：1.本合同是我签订的，我借用三加二公司的公章签的；2.我一直在这里经营，不想搬走；3.我愿意承担本合同的一切权利义务。下方有张继才签名及时间2019年12月27日。在本案审理过程中，陈泽、陈楹曾将三加二公司作为本案被告，称系其签订租赁合同并实际占有104号房屋，后将三加二公司撤回，并申请追加崔迪、崔玲为被告，称两人系三加二公司的股东，应对公司租赁行为承担连带责任；其提交工商档案材料显示：原有名称为三加二公司于2014年6月19日取得开业登记，2015年12月4日，工商管理部门作出撤销上述开业登记行政许可的决定，法定代表人崔迪，股东为崔迪及崔玲；注册地址北京市丰台区南四环西路128号院2号楼1层103；同一名称的三加二公司于2018年11月20日成立，2020年12月23日注销，法定代表人及股东与前一三加二公司一致，注册地址为北京市丰台区育仁南路1号院4号楼1层108。张继才认可上述证据真实性，但称公司已撤销未经营，合同中手写说明写明签订合同是其个人行为，与崔迪、崔玲无关；陈泽、陈楹确认张继才签署合同时未持有公司授权手续，张继才也并非三加二公司职工。关于张继才已交纳的房屋租金，陈泽、陈楹向本院出示电子银行回单称，2017年4月1日至2017年6月30日为免租期，租金自2017年7月1日起算，显示：2017年3月，崔迪、崔玲转账共计208748元，系2017年7月至9月的租金及押金52187元；其后，2018年1月至2019年7月20日期间，崔迪、崔玲共计支付533999元；陈泽、陈楹称崔迪、崔玲系三加二公司股东，应承担连带责任，张继才认可上述支付租金数额，称崔迪、崔玲仅系家人，两人转账系帮忙支付，两人并非履行职务行为，与本案无关。另，陈泽、陈楹主张张继才应付2017年10月至2019年12月租金共计1409049元，2020年1月至2020年6月应付313122元，自2020年7月开始调整租金为月租金54797元。陈泽、陈楹确认未曾向张继才送达解除合同通知书，张继才确认收到陈泽、陈楹解除合同的书面诉讼申请时间为2020年10月15日。张继才称当时二原告让加盖二层才租赁房屋，但后因加盖二层被消防部门封门，并罚款8万元多，后因修路二原告曾同意减免三个多月的房屋，提交照片称修路期间承租房屋门口堵死无法通行，且租金约定过高，疫情阶段自2020年1月至9月大厦不让进出，一直没有办法经营；陈泽、陈楹对照片真实性认可，但称未承诺减免房屋租金，且未曾同意对方加盖二层，不清楚张继才在疫情阶段的经营情况。张继才向本院出示了附有陈泽、陈楹签字的装修图纸，陈泽、陈楹认可确系其本人签字，但认为这是设计图纸而非施工图纸。张继才确认104号房屋由其实际占有，但称最后庭审前几天被陈泽、陈楹停水停电无法经营，二原告对此不认可。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告崔迪、崔玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。陈泽、陈楹与张继才签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。依据现有证据可见，张继才虽持有三加二公司公章签订上述合同，但陈泽、陈楹确认当时张继才未出示相关授权委托手续，也并非三加二公司职工，无法确认当时张继才签订合同行为构成表见代理或履行职务行为，且张继才书面说明系个人行为，三加二公司并未向陈泽、陈楹支付过房租，注册地也并非诉争的104号房屋处，且无证据佐证三加二公司在此实际办公；张继才称崔迪、崔玲作为家人代付房租，并非履行职务行为，租赁合同与两人无关；综上，陈泽、陈楹要求崔迪、崔玲承担连带责任依据不足，本院不予支持。庭审中，双方确认张继才于2020年10月15日收到陈泽、陈楹解除合同的诉讼请求申请书，故本院确认解除合同时间应为2020年10月15日。现张继才欠付房屋租金，已构成违约，根据合同约定张继才不按照约定支付租金达7日的或欠缴各项费用达2000元的，陈泽、陈楹有权解除合同及收回房屋，故本院对陈泽、陈楹要求解除合同，张继才将104号房屋腾退并返还给陈泽、陈楹的诉讼请求，予以支持；关于张继才应支付租金部分，本院支持的部分为至合同解除之日即2020年10月15日期间的租金，具体数额为应付租金减去已付租金数额及押金。关于合同解除之日后的房屋使用费部分，本院暂不支持，陈泽、陈楹可另行主张；关于张继才辩称对方同意减免房租及被消防部门封门、罚款无法经营，无证据佐证，且陈泽、陈楹不予认可，本院对该答辩意见不予采纳；关于张继才辩称因疫情及修路原因导致无法经营，本院考虑到诉争房屋用于商业经营，结合现有证据，对相应租金予以酌情扣减。另，关于陈泽、陈楹主张违约金一项，双方约定张继才有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，张继才怠于支付房屋租金存在根本违约情形，陈泽、陈楹主张张继才支付违约金符合合同约定，本院予以支持；关于陈泽、陈楹主张欠付租金的利息一项，本院考虑到双方约定的违约金数额足以弥补陈泽、陈楹的损失，本着约定优先的原则，对利息不再重复支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认陈泽、陈楹与张继才签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年10月15日解除；二、张继才于本判决生效之日起十日内将位于北京市丰台区育仁南路1号院6号楼1层104号房屋腾空、恢复原状并返还给陈泽、陈楹；三、张继才于本判决生效之日起十日内支付原告陈泽、陈楹至2020年10月15日止的租金共计1171213.5元；四、张继才于本判决生效之日起十日内支付原告陈泽、陈楹违约金52187元；五、驳回原告陈泽、陈楹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18922元、公告费560元，由陈泽、陈楹负担4482元，由张继才负担15000元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年四月二十八日书记员 李京文