广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初11780号 原告（反诉被告）：黄龙政，男，1985年12月23日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：黄世璜，广西悦昂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏耀玲，女，1982年5月9日出生，汉族，住广西横县。 被告（反诉原告）：邓文东，男，1985年11月26日出生，汉族，住广西合浦县。 被告（反诉原告）苏耀玲、邓文东之共同委托诉讼代理人：吴裕成。 被告（反诉被告）：广西南宁信誉房地产经纪有限公司，住所地南宁市鲁班路87号隆源国际花园6栋1层51号铺，统一社会信用代码：91450100699885614W。 法定代表人：崔战军。 第三人：中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行，住所地南宁市友爱北路26号影视制作生产大楼内第1-2、4层，统一社会信用代码：91450107708741226N。 负责人：何丽。 原告（反诉被告）黄龙政与被告（反诉原告）苏耀玲、邓文东、被告（反诉被告）广西南宁信誉房地产经纪有限公司（以下简称信誉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。后本院依职权追加中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行（以下简称中行西 2 乡塘支行）为本案第三人参加诉讼，并于2021年3月31日第二次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）黄龙政及其委托诉讼代理人黄世璜，被告（反诉原告）苏耀玲、邓文东之共同委托诉讼代理人吴裕成到庭参加诉讼。被告（反诉被告）信誉公司、第三人中行西乡塘支行经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黄龙政向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告苏耀玲、邓文东于2017年4月27日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判决被告苏耀玲、邓文东协助原告将位于南宁市房屋过户登记至原告名下；3.判决本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月，被告苏耀玲向广西百德房地产有限公司购买位于南宁市房屋（以下简称2903号房），于2017年11月30日获得桂（2017）南宁市不动产权第××号不动产权证书。2017年7月26日，原告与被告苏耀玲、邓文东签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告苏耀玲、邓文东将上述房屋转让给原告，转让价格为58万元，定金5万元。在开发商办理出上述房产证后一个月内卖方须向银行申请提前还款，待银行通知还款时买方支付购房首付款13万元整给卖方用于该房屋还款，不足以还清银行欠款差额部份由卖方在银行同意提前还款时补足，如卖方资金不足向第三方垫资解押还清，产生的解押资金垫资费用由卖方承担。卖方须在过户之前（签字起叁个月内）负责将该物业交予买方使用。合同生效之后，原告按约定支付了5万元定金并在银行尚未通知还款时先支付5万元首付款。原告接受了前述房屋，并居住使用至今。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》依法成立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告苏耀玲、邓文东未按照合同约定提前还款解押并履行房屋过户手续，经原告多次催促无果。为此，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）苏耀玲、邓文东共同辩称并向本院提出反诉请求：1.判令解除苏耀玲、邓文东与黄龙政、信誉公司于2017年4月27日签订的《房屋买卖合同》；2.判决黄龙政向苏耀玲、邓文东腾退2903号房屋，信誉公司负责协助腾退；3.判决黄龙政向苏耀玲、邓文东支付2017年7月27日至2020年11月26日期间的房屋占用费94114.4元（2020年11月27日以后占用费按每月2352.86元计算至实际腾退之日止）；4、本案诉讼费用由 3 黄龙政、信誉公司共同承担。事实与理由：2017年4月27日，经信誉公司提供中介服务，苏耀玲、邓文东与黄龙政、信誉公司签订的《房屋买卖合同》，约定苏耀玲、邓文东以58万元的价格出售2903号房给黄龙政，黄龙政向苏耀玲、邓文东支付5万元定金，合同还约定在签订合同后三个月内将2903号房交付给黄龙政使用，而对于首付款的支付时间约定不明，且黄龙政和信誉公司在明知苏耀玲、邓文东急需用钱、涉案房屋存在抵押的情况下，仍约定由苏耀玲、邓文东自筹资金解除抵押。信誉公司利用其自身优势地位与黄龙政合谋，利用苏耀玲、邓文东看不懂合同内容、缺乏经验，欺骗苏耀玲、邓文东签订了涉案房屋买卖合同。以至于自2017年4月签订涉案房屋买卖合同后，黄龙政仅向苏耀玲、邓文东支付了5万元定金就居住使用涉案房屋至今，而苏耀玲、邓文东一直在偿还银行每月按揭贷款。苏耀玲、邓文东认为涉案房屋买卖合同显失公平，如果继续按原合同履行，对苏耀玲、邓文东而言是非常不公平的，苏耀玲、邓文东不同意继续履行合同，请求法院依法解除涉案房屋买卖合同。另外，涉案房屋自2013年购买时，办理了银行按揭贷款，按揭贷款期限20年，至今尚未结清银行按揭贷款，苏耀玲、邓文东现无能力一次性还清银行按揭贷款，无法解除抵押，涉案合同也无法继续履行。此外，黄龙政仅向苏耀玲、邓文东支付了5万元定金居住使用涉案房屋至今，应当向苏耀玲、邓文东支付房屋占用费。综上，请求法院支持苏耀玲、邓文东的反诉请求。 原告（反诉被告）黄龙政对被告（反诉原告）苏耀玲、邓文东的反诉辩称，黄龙政不同意解除合同，该合同是合法有效的可以履行，被告苏耀玲、邓文东存在恶意违约，其损失应由其自行承担。 被告（反诉被告）信誉公司未作答辩。 第三人中行西乡塘支行未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏耀玲、邓文东为夫妻关系。2017年4月27日，黄龙政作为买方，苏耀玲、邓文东作为卖方，信誉公司作为经纪方签订一份《房屋买卖合同》，约定黄龙政向苏耀玲、邓文东购买2903号房，成交价为58万元，定金5万元，买方在签署本合同时交付予经纪方；第二部分楼款53万元，付款方式如下：Ⅰ买方除定金之外的首付款13万元须在银行通知还款时五个工作日前支付给卖方；Ⅱ买方须在新 4 证办下来后15日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，买卖双方须配合银行办理抵押贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，并按银行规定签署所需法律文书。办理按揭贷款所发生的费用由买方自理，否则视为买方违约。合同第4条约定：买卖双方约定，买卖双方须付税费：（1）增值税；（2）印花税；（3）垫资解押所产生相关费用；（4）产权登记费；（5）契税；（6）个人所得税；（7）公证费；（8）交易手续费；（9）银行提前还款违约金；（10）评估费；（11）按揭服务费。上述部分税费须在产权过户之前七个工作日缴清。其中买方支付上述（2）（4）（5）（7）（8）（10）（11）项，卖方支付上述（1）（3）（6）（9）项。本合同履行过程中因政府政策原因发生税费种类或税费的增加，则由买卖双方承担增加后各自应付之税费。合同第19条约定，备注：如本备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准。经买卖双方友好协商同意共同遵守以下条款：①买卖双方均清楚该房屋房产证还处在办理当中，认可并按本合同约定进行交易。②在办理该房屋卖方名字房产证过程中产生的费用由卖方承担并支付。③该房屋处在银行按揭抵押状态，在开发商办理该房屋房产证后一个月内卖方须向银行申请提前还款，待银行通知还款时买方支付购房首付款13万元给卖方用于该房屋还款，不足以还清银行欠款之差额部分由卖方在银行同意还款时补足，如卖方资金不足向第三方垫资解押还清，产生的解押垫资费用由卖方承担。 2017年4月27日，黄龙政向苏耀玲、邓文东支付购房定金5万元。2017年5月3日，黄龙政向信誉公司支付佣金12400元。2018年12月1日，黄龙政向苏耀玲、邓文东支付购房第一笔首付款5万元。 苏耀玲、邓文东已将2903号房交付黄龙政。苏耀玲、邓文东称交付时间为2017年7月底，黄龙政称交付时间为2017年8月5日。 2017年11月30日，2903号房进行了权属登记，办理了桂（2017）南宁市不动产权第××号不动产权证书，登记为苏耀玲个人所有，房屋建筑面积为86.62㎡，所在层数为29层，附记：2013年10月向广西百德房地产有限公司购买，该房产已办理抵押登记，权利人：中国银行股份有限公司南宁市城北支行。 2903号房取得不动产权证书后，苏耀玲、邓文东称其没有资金办理解押手续。后2903号房于2018年3月19日被司法查封，于2019年5月13日解封。此后因苏耀玲、邓文东与黄龙政就2903号房交付给黄龙政使用期间支付的银行按揭贷款如何负担问题无法达成一致意见，苏耀玲、邓文东亦未办理解押手续，原告于2020年10月诉 5 至本院，提出前述诉讼请求。 第一次庭审中，黄龙政表示愿意代苏耀玲、邓文东偿还中国银行股份有限公司南宁市城北支行的贷款并解除对2903号房的抵押。为此，本院认为，中国银行股份有限公司南宁市城北支行与本案的诉讼存在法律上的利害关系，于2021年2月5日决定追加中国银行股份有限公司南宁市城北支行为本案第三人参加诉讼。中国银行股份有限公司南宁市城北支行于2019年2月18日变更为现名称中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告（反诉被告）信誉公司、第三人中行西乡塘支行经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。 黄龙政与苏耀玲、邓文东、信誉公司签订的《房屋买卖合同》为各方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”黄龙政与苏耀玲、邓文东在合同第19条第③款明确约定，涉案房屋处于抵押状态，在开发商办理好房产证一个月内卖方须向银行申请提前还款，待银行通知还款时买方支付购房首付款13万元给卖方用于该房屋还款，不足以还清银行欠款之差额部分由卖方在银行同意还款时补足。涉案房屋获得不动产权证书已逾三年，苏耀玲、邓文东至今仍未向中行西乡塘支行申请提前还款并办理解押手续，苏耀玲、邓文东的行为已构成违约，现黄龙政要求继续履行合同，于法有据，本院予以支持。苏耀玲、邓文东要求解除合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因黄龙政要求继续履行《房屋买卖合同》，并愿意代苏耀玲、邓文东清偿涉案房屋在中行西乡塘支行的尚欠贷款，消灭抵押权，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，由黄龙政代苏耀玲、邓文东办理结清尚欠中行西乡塘支行的购房贷款（具体金额由中行西乡塘支行核定），中行西乡塘支行在该房解押款到位后，按办理解押规定的期限内办理贷款结清手续及抵押注销手续给黄龙政。黄龙政代苏耀玲、邓文东向中行西乡塘支行支付贷款的数额，可从其应支付给苏耀玲、邓文东的剩余购房款48万元（58万元- 6 5万元定金-5万元房屋首付款）中扣除，尚余房款由黄龙政在银行办理贷款结清手续后10日内支付给苏耀玲、邓文东，苏耀玲、邓文东在收到该房款后10日内协助黄龙政将2903号房过户到黄龙政名下。按照合同第4条约定，办理银行提前还款违约金及注销抵押的手续费、办理过户手续产生的增值税、个人所得税由苏耀玲、邓文东负担，若前述费用由黄龙政垫付，则黄龙政垫付的费用亦可其应支付给苏耀玲、邓文东的剩余购房款48万元中扣除。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）黄龙政与被告（反诉原告）苏耀玲、邓文东、被告（反诉被告）广西南宁信誉房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、原告（反诉被告）黄龙政应于本判决生效后10日内代被告（反诉原告）苏耀玲、邓文东结清其购买南宁市房屋尚欠第三人中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行的购房贷款（具体金额由第三人中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行核定）；第三人中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行在讼争房屋贷款结清后，按银行规定的期限办理该房屋贷款结清手续及抵押注销手续给原告（反诉被告）黄龙政。原告（反诉被告）黄龙政应在该房屋贷款手续结清后10日内一次性向被告（反诉原告）苏耀玲、邓文东支付购房款48万元（黄龙政代苏耀玲、邓文东清偿银行房贷的款项以及黄龙政代苏耀玲、邓文东支付的办理银行提前还款违约金、注销抵押的手续费、过户所产生的增值税、个人所得税等费用从48万元中扣除）。被告（反诉原告）苏耀玲、邓文东在收到原告（反诉被告）黄龙政支付的购房款后10日内协助原告（反诉被告）黄龙政将南宁市房屋过户到原告（反诉被告）黄龙政名下； 三、驳回被告（反诉原告）苏耀玲、邓文东的所有反诉请求。 上述义务，义务人应在本判决指定的期间内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生 7 效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费9600元，保全费3420元，两项合计13020元（原告黄龙政已预交），由被告苏耀玲、邓文东负担；反诉案件受理费5271元（反诉原告苏耀玲、邓文东已预交），由反诉原告苏耀玲、邓文东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  班日强 人民陪审员  张小燕 二〇二一年四月一日 书 记 员  文艺霖