广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0321民初354号 原告:汪亚东，男，汉族，1964年9月4日生，住广西桂林市象山区。 原告：文素芳，女，汉族，1965年9月23日生，住广西桂林市叠彩区。 原告：汪炜昕，女，汉族，1993年1月4日生，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：蒋艳荣，女，1963年12月1日生，瑶族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人:陈衍东，男，汉族，1953年9月13日生，住广西桂林市秀峰区。 被告：桂林粤豪投资有限公司，住所地广西壮族自治区阳朔县阳朔镇观莲路30号F幢，统一社会信用代码：91450322729787952T。 法定代表人：郑绍炀，该公司执行董事兼总经理。 原告汪亚东、文素芳、汪炜昕与被告桂林粤豪投资有限公司房屋买卖合同 2 纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪亚东、文素芳、汪炜昕的委托诉讼代理人蒋艳荣、陈衍东到庭参加诉讼，被告桂林粤豪投资有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪亚东、文素芳、汪炜昕提出诉讼请求：1、判令被告在两日内将代为收取的契税3899元、公共维修基金2600元支付到相应的行政管理部门，承担因逾期支付产生的滞纳金等差额损失，交足原告因购房所需缴纳的契税费用及公共维修基金费用，并将契税发票原件、公共维修基金费用发票原件交付给原告；2、判令被告继续履行合同，在十五日内为原告办理房屋的不动产权证，并在收取的1000元办证费范围内退还原告多支付的办证费，同时将办证费收据或发票交付原告；3、判令被告在十五日内为原告购买的房屋安装独立水、电一户一表；4、请求判令被告赔偿原告逾期办理不动产权证产生的违约金1299.6元；5、判令被告将涉案房产的购房发票原件交付给原告；6、本案受理费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2004年9月29日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买阳朔县，原告随后向被告付清了所有房款，并按合同附件四的约定，将契税3899元、办证费1000元、公共维修基金2600元交给了被告，但被告未履行办证义务，亦未将上述费用交给相关部门。《商品房买卖合同》附件三约定被告负责安装每户的独立电表、独立水表，并备齐上下水管道，但被告至今没有为原告购买的房屋安装。综上，原告认为，原告并无合同约定的违约责任，但被告一直未履行上述合同约定的义务，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告桂林粤豪投资有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩材料。 3 原告汪亚东、文素芳、汪炜昕对其陈述的事实提供的证据有： 1、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原告向被告购买房屋并按约定履行了相关义务; 2、收据三张、非经营性收入专用收据一张、银行借款凭证一张，拟证明原告向被告缴纳的费用类型及金额。 被告桂林粤豪投资有限公司在举证期限内没有向本院提交证据。 本院依职权调取证据： 1、阳朔县自然资源局出具的《关于唐人街项目办理不动产权证的情况说明》及其附件《房产登记信息查询情况说明》、表格《粤豪公司B栋已分户的不动产证》； 2、国家税务总局阳朔县税务局出具的《关于阳朔唐人街项目契税缴纳情况的复函》及附件《唐人街项目168户业主已缴契税明细表》。 3、对阳朔县自来水公司及阳朔县供电局的询问笔录。 原告提交的上述证据，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，是认定本案基本事实的主要证据，符合法律规定的证据要件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作答辩，也未提交相关证据，视其已放弃依法享有的答辩、质证等诉讼权利。本院对上述证据予以确认并在卷佐证，作为认定本案事实的依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2004年9月29日,原告汪亚东、文素芳、汪炜昕与桂林粤豪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告汪亚东、文素芳、汪炜昕购买桂林粤豪房地产开发有限公司投资开发建设的位于阳朔县，总价为 4 129960元;合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件三对装饰、设备标准约定：电气（独立电表，留灯位，安全插座，预留空调机插座），供水（独立水表，配齐上下水管道）；附件四约定：一、购房契税按国家规定，由买受人承担，并于房屋交付使用时同时付清：购房总价的3%；二、房屋维修基金按国家规定，由买受人承担，并于房屋交付使用时同时付清：购房总价的2%；三、办证费1000元（按实际金额多退少补）；四、水电基础设施费、邮电通讯费、有线电视入网费2000元。合同对其他还作有约定。合同签订后，原告汪亚东、文素芳、汪炜昕依约支付了购房款给桂林粤豪房地产开发有限公司，并于2004年9月29日分别向桂林粤豪房地产开发有限公司支付了契税3899元、办证费1000元、公共维修基金2600元，桂林粤豪房地产开发有限公司依约将房屋交付原告管理使用。现原告购买的房屋装有水、电、网络、有线电视等，无独立水、电表。 2018年3月29日，桂林粤豪房地产开发有限公司变更名称为桂林粤豪投资有限公司即本案被告。 另查明，因涉案该房产开发项目在建设过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率行为，导致涉案房产于2016年7月28日才通过规划竣工验收，至今尚未为原告办理不动产产权证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖 5 合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。原、被告均应当按照合同约定行使权利和履行义务。合同签订后，原告履行了交付购房款的义务，被告也依约将房屋交付原告。后桂林粤豪房地产开发有限公司变更为桂林粤豪投资有限公司，则桂林粤豪房地产开发有限公司的权利义务由被告桂林粤豪投资有限公司承继。 本案的争议焦点在于：原告的各项诉请有无事实和法律依据。 一、关于被告是否应为原告代缴契税、公共维修金缴纳至有关行政部门以及缴足契税、交付契税发票和公共维修金发票的问题。关于契税和契税发票，虽原、被告在《商品房买卖合同》中未约定被告为原告代缴契税至相关行政管理部门的期限，但从阳朔县税务局及阳朔县自然资源局的答复看，契税交纳时间为业主办理不动产权证前，契税交纳义务人为原告，而办证条件之一即为开具契税的完税证明，在交房之前原告按国家规定将契税缴足给被告，被告已代收了原告交纳的契税，应当为原告完善该办证条件，即向阳朔县税务局缴足契税，并向原告交付契税发票原件。即使双方在《商品房买卖合同》中未约定被告代缴契税的期限，被告长期占有该笔费用而不为原告交纳契税，也不符合合同的公平原则和诚实信用原则。所以，本院对原告该项诉请予以支持。关于公共维修金及发票交付问题，因向相关行政部门缴纳公共维修基金属于行政管理问题，不属于民事受案的范围，原告可以通过民事诉讼之外的法律途径主张相应的权利，故对原告提出的该部分诉请，本院不予支持。 二、关于被告是否应当于十五日内为原告办理不动产权证并退还剩余办证费的问题。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告已经履行了其作为买受人应尽的义务，被告应当按照约定， 6 在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由其提供的资料报送至产权登记机关。而在交房后至今十几年时间，原告仍未取得不动产权证，被告应按合同约定及法律规定履行为原告办理不动产权证的义务。故原告该项诉请，本院予以支持。关于办证费，由于办证费尚未实际支出，应待办证后根据实际缴纳情况方能确定金额，多退少补，故对于原告要求被告退还剩余办证费的诉讼请求，本院暂不予处理。 三、关于被告是否应当为原告购买的房屋安装独立水、电一户一表的问题。按照双方签订的合同附件三装饰、设备标准第10项中的约定，被告应当为业主安装独立水、电表。庭审中，对于安装独立水、电表的标准问题，原告认可以阳朔县自来水公司、阳朔县供电局分别认定的行业标准，原告的该项诉请合理有据，本院予以支持，安装标准以阳朔县自来水厂、阳朔县供电局认定的行业标准为准。 四、关于逾期办证违约金被告是否应当给付原告的问题。因被告在本案涉诉房产开发项目的建设过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率行为,被阳朔县住房和城乡建设局进行了行政处罚。该房产开发项目在2016年7月28日才通过竣工规划验收,以致被告未在合同约定的期限内将办理权属登记的相关资料提交产权登记机关备案，致使原告至今不能取得所购房屋的合法权属证书。被告的行为已经构成违约，其应当承担违约责任。按照合同约定，被告应按原告已付房价款的1%向原告支付违约金。故对原告要求被告给付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 五、关于被告应否向原告交付销售不动产发票原件的问题。原告已履行了缴纳购房款给被告的义务，被告应当将销售不动产发票原件交付给原告。故，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。 7 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林粤豪投资有限公司为原告汪亚东、文素芳、汪炜昕缴纳阳朔县房屋的契税3899元至国家税务总局阳朔县税务局,如有滞纳金，应由被告缴足并将涉案房屋的契税发票原件交付给原告汪亚东、文素芳、汪炜昕； 二、被告桂林粤豪投资有限公司协助原告汪亚东、文素芳、汪炜昕办理阳朔县房屋的不动产权证； 三、被告桂林粤豪投资有限公司为原告汪亚东、文素芳、汪炜昕购买的阳朔县房屋安装独立水、电表，安装标准以阳朔县自来水厂、阳朔县供电局认定的行业标准为准； 四、被告桂林粤豪投资有限公司支付原告汪亚东、文素芳、汪炜昕逾期办证违约金1299.6元； 五、被告桂林粤豪投资有限公司将阳朔县房屋的销售不动产发票原件交付给原告汪亚东、文素芳、汪炜昕； 六、驳回原告汪亚东、文素芳、汪炜昕的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 8 本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告桂林粤豪投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  李 美 二〇二一年四月七日 法官助理  李成俊 代书记员  陆爱萍