文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初1737号原告：长沙育天物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区湘岳路10号联晟大厦601房。法定代表人：黄长。委托诉讼代理人：吕米娜，湖南怀治律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾银玉，湖南怀治律师事务所实习律师。被告：何芳，女，1989年6月10日出生，汉族，住湖南省岳阳县。原告长沙育天物业管理有限公司（以下简称育天公司）与被告何芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告育天公司的委托诉讼代理人吕米娜、曾银玉到庭参加诉讼，被告何芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告育天公司请求本院判令：一、判令被告支付原告物业管理费4833元，违约金1449元，共计6282元；二、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告为漫步江湾上源湘江**庭1栋3003号房业主，房屋建筑面积97.64平方米，原告为该小区提供物业服务，物业费单价为高层住宅每月每平方米1.5元，办公用房每月每平方米2元。物业服务合同签订后，原告积极履行合同约定的各项权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施了规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。被告于2018年6月30日起停止交纳物业费，截止2020年9月30日，共计欠费4833元，违约金部分原告请求1449元，共计6282元。经原告多次催缴，被告仍拒交物业费，原告特诉至法院。被告何芳未予答辩，未提交证据。经审理查明：2013年7月18日，长沙上源置业有限公司（甲方）与原告（乙方）就“湘江**庭”小区前期物业管理签订《“湘江**庭”前期物业服务合同》及《补充协议》各1份，约定：一、物业名称为“湘江**庭”，类型为商住小区，坐落于长沙市天心区××路××路交叉的西南角；二、在物业管理区域内乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的手机、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。三、乙方提供的前期管理服务应达到约定的质量标准（详见附件）；四、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅物业管理服务费每月每平米1.5元，商业铺面物业管理服务费每月每平米2元；五、业主应于正式办理入伙收楼之日次月起交纳物业管理费；六、物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每月前五日履行交纳义务。（前期物业服务费，第一次预交一年）；七、本合同期限自2013年7月1日起，至业主委员会成立签订新的物业管理合同止。2016年2月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上源湘江**庭前期物业服务协议》1份，且协议有效期自本协议签订之日起至上源湘江**庭小区业主委员会与新的物业服务企业签订协议时止。双方约定：一、甲方的权利和义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本物业的物业管理制度和业主手册并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反物业管理法律法规、管理制度、业主手册规定的行为；5、物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务；6、依据本协议向乙方收取物业服务费用；……二、乙方的权利义务：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业服务有关问题向甲方提出意见和建议；3、签订本协议时，应与甲方签订《上源湘江**庭房屋装饰装修重要事项的约定》（见附件一）；4、遵守本物业的物业管理制度；5、依据本协议按时向甲方缴纳物业管理费用、代收代缴费用和其他相关费用，享有与所缴纳物业管理服务费用相应的服务：……13、不得擅自将住宅改为商业经营用房使用；……三、乙方入伙时须预缴纳物业服务费12个月，以后每6个月预缴纳一次。物业管理服务费收费标准高层住宅按建筑面积1.5元/㎡·月，办公用房按建筑面积2元/㎡·月，商业用房按建筑面积2元/㎡·月；四、因乙方原因空置且未装修房，乙方按90%比例向甲方缴纳物业管理费；五、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴，并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。在该协议上，原、被告双方均予签名、盖章。被告系涉案上源湘江**庭小区1栋3003号房业主，其房屋建筑面积为97.64㎡。同时被告系长沙市天心区可人居设计工作室经营者，涉案房屋外张贴有“可人居设计工作室”标牌。2018年1月1日至2018年6月30日期间被告以办公用房（建筑面积2元/㎡·月）的标准向原告缴纳物业费共计1177元。此后原告因被告未交纳物业服务费为由，向被告催交未果，遂诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”原告系经依法批准成立的物业管理公司，有合法的物业管理资质。原告与长沙上源置业有限公司就涉案小区签订的《“湘江**庭”前期物业服务合同》、原告与被告签订的《上源湘江**庭前期物业服务协议》均系双方真实意思表示，合法有效，对包括被告在内的全体业主具有约束力，双方应认真按约定行使权利和履行义务，原告应当根据物业服务合同的约定提供好物业管理服务,被告则应支付相应的物业服务费。现原告已提供了相应的物业服务，被告迄今未向原告交纳2018年7月1日至2020年9月30日期间的物业费，已构成违约，应承担相应的民事责任。原告认为被告将涉案住宅用于开设工作室，应按照办公用房即按照2元/㎡·月的标准计算物业费，因2018年1月1日至2018年6月30日期间被告已按上述标准向原告缴纳了相应的物业费，双方达成一致，故本院对原告该项主张予以确认。现原告自愿将被告2020年1月1日至2020年9月30日期间的物业费标准由2元/㎡·月下调至1.5元/㎡·月计算，符合法律、合同约定，本院亦予以确认。综上，本院确认被告应支付原告2018年7月1日至2020年9月30日期间的物业费为4833元（97.64㎡×2元/㎡/月×18个月+97.64㎡×1.5元/㎡/月×9个月=4833元）。原告诉求被告按未交物业费的30%支付违约金，本院认为，原、被告在合同中约定违约金按每天3‰计算，该违约金约定过高。现原告自愿下调违约金的计算标准按未交物业费的30%支付，仍然过高于原告所受损失，本院酌情认定被告应支付违约金按所欠物业费数额的10%计算，即被告应向原告支付违约金483.3元（4833元×10%=483.3元），对原告所诉超出部分违约金不予支持。被告何芳经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告何芳于本判决生效之日起十日内支付原告长沙育天物业管理有限公司2018年7月1日至2020年9月30日期间的物业费4833元；二、被告何芳于本判决生效之日起十日内支付原告长沙育天物业管理有限公司违约金483.3元；三、驳回原告长沙育天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告何芳未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告何芳承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  向利二〇二一年四月一日法官助理聂士洋代理书记员丁玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。