四川省自贡市大安区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0304民初916号原告：陈德英，女，1967年11月18日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。委托诉讼代理人：杨小英，四川宏宗律师事务所律师。原告：邓杨**，男，1967年9月24日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。委托诉讼代理人：杨小英，四川宏宗律师事务所律师。被告：自贡鑫茂置业有限公司，住所地四川省自贡市大安区凤凰乡济公居委会**。法定代表人：周照勇，总经理。委托诉讼代理人：郭珊，四川瀚毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丹，四川瀚毅律师事务所律师。被告：恒大地产集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区海德三道**卓越后海金融中心**房。法定代表人：柯鹏，总经理。委托诉讼代理人：郭珊，四川瀚毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丹，四川瀚毅律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司自贡分行，住所地四川省自贡市自流井区檀木林街**。负责人：李华，行长。委托诉讼代理人：吕娇，女，1979年12月20日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，是该行员工。委托诉讼代理人：赖彦，女，1970年10月18日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，是该行员工。原告陈德英、邓杨**与被告自贡鑫茂置业有限公司（简称鑫茂公司）、恒大地产集团有限公司（简称恒大地产公司）、第三人中国建设银行股份有限公司自贡分行（简称建行自贡分行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈德英、邓杨**共同委托诉讼代理人杨小英，被告鑫茂公司、恒大地产公司共同委托诉讼代理人郭丹，第三人建行自贡分行委托诉讼代理人吕娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈德英、邓杨**向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告鑫茂公司签订的《四川省商品房买卖合同》于2020年4月21日解除；2.判决二被告连带退还原告购房款907532元、维修基金5982.35元、转移登记费90元及利息，利息的计算方式为以907532元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从2020年5月21日起计算至购房款实际退清之日止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月28日，原告与被告鑫茂公司签订了《四川省商品房买卖合同》，约定原告购买坐落于自贡市大安区凤凰坝马吃水片区E2-15-1地块、房屋预售许可证第18144号下第19幢1单元3层1-3-11号的房屋，房屋套内面积为87.47平方米，单价为每平方米10375.35元，总价为907532元，付款方式为按揭。签订合同当日，原告与被告签订了《无理由退房协议书》，约定若原告在履行购房合同的过程中不存在任何违约行为的，则自签署购房合同及退房协议书之日起到办理入住手续前的任何时间内，原告享有无理由退房的权利。合同签订后，原告按约履行了付款义务，无任何违约行为。2020年4月20日原告与被告签署了无理由退房审批表，但至今为止，被告没有退还购房款，双方多次协商未果。被告鑫茂公司辩称，鑫茂公司与原告签订了买卖合同属实，对于该合同的解除，双方有共同签订的退房审批表，审批表上的签名时间并非2020年4月21日；退房是附条件的协议，原告是按揭购房，需按揭银行审核通过，退款的金额及利息均不应得到支持。被告恒大地产公司辩称，恒大地产公司既不是合同的主体，也不是收取购房款的主体，在本案中不承担任何责任。第三人建行自贡分行辩称，建行自贡分行按照与原告的约定发放了贷款，原告应按约履行义务，被告承担连带责任；原、被告之间的购房合同与建行自贡分行无关，不管法院如何判决，均不影响我方的贷款回收。本院经审理认定事实如下：2018年8月28日，原告陈德英、邓杨**与被告鑫茂公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售》（简称商品房买卖合同），约定陈德英、邓杨**向鑫茂公司购买该公司预售的坐落于恒大未来城第19幢1单元3层1-3-11号的房屋，总价款为907532元，采取按揭的方式付款，即首付457532元，按揭450000元。当日，陈德英、邓杨**交清了上述的首付款并同时预交了转移登记费80元、共有权证费10元；鑫茂公司则向陈德英、邓杨**出具了加盖恒大地产公司印章的《无理由退房承诺书》（简称退房承诺书），承诺内容如下：“您所购买的恒大属下公司开发的恒大未来城楼盘19幢1单元1-3-11房，若你已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”同时，鑫茂公司还与陈德英、邓杨**签订了《无理由退房协议书》（简称退房协议书），主要内容如下：“一、如乙方（指陈德英、邓杨**）按《自贡恒大未来城商品房认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已经全部履行完毕。”次日，陈德英、邓杨**向鑫茂公司交纳了维修基金5982.35元。2018年8月31日，陈德英、邓杨**与建行自贡分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（简称借款合同），约定陈德英、邓杨**向建行自贡分行借款450000元，分为120月返还，保证人为鑫茂公司，陈德英、邓杨**以其购买的上述房屋进行抵押。2020年4月21日，陈德英、邓杨**要求无理由退房，鑫茂公司的工作人员于当日在陈德英、邓杨**处收走了商品房买卖合同原件、首付款收据原件及转移登记费、共有权证费收据（注：该两项费用在一张收据上）原件。鑫茂公司与陈德英、邓杨**还签订有《四川公司自贡恒大未来城项目无理由退房审批表》（简称退房审批表），该表载明陈德英、邓杨**无违约行为，同时，该审批表还载明要退还转移登记费80元、共有权证费10元及维修基金5982.35元。该审批表落款日期为2020年5月11日，陈德英、邓杨**表示落款日期并非其本人书写，对此，本院要求鑫茂公司与其经办人员核实并在三日内向本院反馈核实结果，但鑫茂公司并未向本院反馈核实结果。陈德英、邓杨**提出无理由退房要求后，鑫茂公司至今未予以退款。诉讼中，陈德英、邓杨**表示若本案符合退款条件，愿意由第三人建行自贡分行在欠付借款本息的范围内接收退款以用于提前清偿贷款，第三人则表示可根据法院的判决接受二被告返还原告剩余的贷款；被告鑫茂公司未同意在符合退款情况下直接向第三人支付。以上事实有记录本案审理过程的庭审笔录以及当事人提供的以下证据加以证明：原告提供的身份证明、企业公示信息、商品房买卖合同、无理由退房承诺书、无理由退房协议书、首付款收据、转移登记费收据，被告鑫茂公司提供的无理由退房审批表，第三人提供的个人住房（商业用房）借款合同、贷款支付凭证、最高额保证合同、对账单。当事人提供的以上证据客观真实，本院予以确认。原告提供的无理由退房审批表从外观判断系拍照打印，由于原告没有出示原始载体，故本院不予确认。本院认为：一、关于本案法律适用的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。该司法解释体现“法不溯及既往的”的法治原则，明确表明不能用现在的法律规定，去约束过去的行为。根据该司法解释的规定，由于本案的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》（简称民法典）施行前，故本案应适用民法典施行前的相关法律和司法解释。二、关于无理由退房权利的问题。根据《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人有权解除合同。由于退房将消除合同履行的基础，故无理由退房权利是一种约定的合同解除权利。作为一种合同解除权利，开发商既然界定了其行使的边界，也就应当对权利如何行使进行说明。具体而言，在购房人要求无理由退房时，开发商仅仅不拒绝购房人退房是不够的，根据公平和诚信原则，其还应当明确告知购房人退房的流程、积极办理相关手续以及不得加设无关条件（即退房流程应当是合理的）。根据查明的事实，原告在本案中享有无理由退房的权利。三、合同解除的时间问题。对于合同的解除时间，根据私法自治原则，有约定的可以从约定，没有约定的，应根据合同法确定。根据合同法第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。由于双方没有约定合同的解除时间，故涉案合同于原告通知被告时解除。至于原告通知被告鑫茂公司的时间，则应以被告工作人员在原告处收回合同原件及票据原件的时间为准，即合同的解除日期为2020年4月21日。四、合同解除后的责任问题。合同解除后，根据合同法第九十七条规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该规定，合同解除后，被告鑫茂公司应当及时退款并办理相关手续，而需要原告办理或协助的事项，则应明确告知原告。由于鑫茂公司在原告提出无理由退房的要求后不作为，故其违反了诚信原则，占用了原告的资金，给原告造成了损失，应承担退还购房款、代收费用以及支付资金占用利息的责任。鉴于鑫茂公司即便积极作为，也不可能立即退款，故本院酌定一个月为其退款的合理期间，故应从2020年5月21日起计算资金占用利息。五、对于恒大地产公司的责任问题。合同关系具有相对性，合同赋予当事人的权利，一般不及于第三人，合同规定由当事人承担的义务，一般不能对第三人产生拘束。合同关系以相对性为原则，除法律规定的情形如合同保全外，不得对合同的相对性进行突破。由于原告与被告恒大地产公司之间不具有合同关系且原告并未举证证明本案应当突破合同相对性，故被告恒大地产公司在本案中不承担责任。六、关于第三人建行自贡分行与原告之间借贷关系的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。由于第三人建行自贡分行在本案中并未提出诉讼请求，且没有明确表示同意原告提前还款并接收本案退款，故本院仅处理原、被告之间的争议。对于第三人与原告之间的借贷关系的问题，虽原告及第三人对被告鑫茂公司直接向第三人支付没有异议，但被告鑫茂公司并未同意直接向第三人支付，故三方没有达成协议，第三人可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告陈德英、邓杨**与被告自贡鑫茂置业有限公司于2018年8月28日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》于2020年4月21日解除；二、被告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告陈德英、邓杨**涉案购房款907532元、代收的维修基金5982.35元、转移登记费80元、共有权证费10元，并支付资金占用利息，资金占用利息的计算方式为：以未退还的购房款为基数，自2020年5月21日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，计算至购房款实际还清之日止；三、驳回原告陈德英、邓杨**提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13236元减半收到计6618元，由被告自贡鑫茂置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 员 黄剑波二〇二一年四月二十九日法官助理 陈 阳书 记 员 游雪婷