安徽省芜湖市鸠江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0207民初1107号 原告：潘长贵，男，1969年12月16日出生，汉族，户籍地四川省通江县，现住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：沈世钢，安徽金亚太（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玲，安徽金亚太（芜湖）律师事务所律师。 被告：吴金角，女，1949年2月12日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区。 被告：沈永平，男，1974年11月14日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区。 被告：沈有香，女，1970年10月15日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市鸠江区。 原告潘长贵诉被告吴金角、被告沈永平、被告沈有香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月17日、2021年4月20日两次公开开庭进行了审理。原告潘长贵的委托诉讼代理人张玲到庭参加了诉讼，被告吴金角、被告沈永平、被告沈有香经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告双方签订的《芜湖市家军房屋中介所售房屋合同》合法有效；2、判令三被告将坐落在芜湖市鸠江区水岸星城14幢3单元202室房屋的房屋过户到原告名下；3、判令三被告支付原告违约金57000元整；4、判令三被告支付原告律师费10000元；5、判令三被告承担本案的诉讼费。 事实与理由:涉案房屋为沈广武因拆迁安置分配所得，沈广武与被告吴金角系夫妻关系，两人生育一子沈永平、一女沈永香，后沈广武死亡，继承人为三被告。2017年1月21日，三被告通过芜湖市家军房屋中介所，将共有的涉案安置房屋出售给原告，三方签订《芜湖市家军房屋中介所售房合同》，合同约定:甲方出售坐落于芜湖市××幢××单元××室，面积为65平方米，框架结构，总售价为人民币拾玖万元整;乙方先付购房履约定金人民币壹万元整，如甲方违约，应双倍赔偿购房履约金，违约金由乙方和中介方各收益50％；乙方将用于购买所售房屋的购房款于2017年1月21日一次性支付给甲方；当能办理所售房屋产权证时,甲方应无条件积极配合中介方和乙方办理相关手续，若甲方有不配合过户的行为，时间不能超过30天，若超过则判定甲方违约，并承担相应的违约责任;若甲方违约应在30天内赔偿给乙方双倍购房款（叁拾捌万元整）,如果所售房屋市场价超过双倍赔偿款,甲方必须以市场价为准进行赔偿，同时甲方还应双倍赔偿乙方在所售房屋内的装修费用，并且购房款和装修费用综合的利息损失（按年利率24%计算），从付款之日起计取，若乙方违约，甲方有权不退购房款等。 合同签订后，原告于当日以现金形式支付房款十九万元整给三被告，同时三被告出具收条，收条载明：今收到买房购房款14幢3单202室，现金190000元，大写：拾玖万元整，自双方签字后，不能违约。涉案房屋可以办理房产证时，原告多次联系被告要求配合办理涉案房屋过户手续，均未果。原告无奈，委托安徽金亚太(芜湖)律师事务所沈世钢律师于2020年11月5日向三被告以邮寄的方式发出律师函，督促其履行合同约定，配合原告办理过户手续，并明确告知其违约后应当承担的违约责任。2020年11月9日，沈世钢律师又短信的方式将该律师函发送至被告的手机上。 然而，截止目前，距离律师函发出时间已经过去了30天，被告仍没有将涉案房屋过户给原告，已经构成了违约。为了维护原告的合法权益，特具状向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告吴金角、被告沈永平、被告沈有香均未答辩，也未提交证据。 经审理查明，沈广武与吴金角系夫妻关系，沈永平、沈有香系沈广武的儿女。沈广武于2012年9月19日死亡，其死亡时父母均早已亡故，继承人有妻子吴金角、儿子沈永平及女儿沈有香三人。 2008年4月23日，沈广武与芜湖市鸠江建设投资有限公司签订《芜湖市房屋拆迁安置协议书》，沈广武所有的鸠江区××街道××村××村××＃房屋被拆迁，依据该拆迁协议，沈广武分得鸠江区水岸星城14幢3单元202室房屋一套。沈广武去世后，吴金角、沈永平、沈有香三人于2017年1月将该套房屋卖与潘长贵，并于2017年1月21日与潘长贵签订《芜湖市家军房屋中介所售房合同》一份，合同约定：二、甲方出售房坐落在芜湖市××幢××单元××室，面积为65平方米，结构框架，总售价为拾玖万元整。甲方承诺所售房屋无任何产权纠纷及质量问题，否则应属欺诈行为，并承担相应的违约责任和相应的法律责任；三、乙方先付购房履约定金人民币大写：壹万元整；（此款以后转为乙方购房款内）如甲方违约，应双倍赔偿购房履约金，违约金由乙方和中介方各收益50％；五、甲乙双方约定：乙方将用于购买所售房屋的购房款（大写：拾玖万元整）于2017年1月21日一次性支付给甲方，同时将所售房屋的所有钥匙全部移交给乙方，并提供关于所售房屋的所有原始材料给乙方；六、当能办理所售房屋产权证时，甲方应无条件积极配合中介方和乙方办理相关手续。办理所售房屋产权证过户手续的费用应由乙方承担；若甲方由不配合过户的行为，时间不能超过30天，若超过则判定甲方违约，并应承担相应违约责任。乙方有权保护合法权益；十六、违约责任：若甲方违约金应在30天内赔偿给乙方双倍购房款（叁拾捌万元整）。如果所售房屋市场价超过双方赔偿款，甲方必须以市场价为准进行进行赔偿，同时甲方还应双倍赔偿乙方在所售房屋内的装修费用，并且购房款和装修费用综合的利息损失（按年利率24％计算），从付款之日起计取。若乙方违约，甲方有权不退购房款。吴金角、沈永平、沈有香三人在合同下方甲方处签名按印，潘长贵在乙方处签名。 合同签订的当日，潘长贵即支付了全部购房款，吴金角、沈永平、沈有香三人共同向其出具收条，上载：“今收到买方购房款14幢3单元202室，现金190000元，大写：¥拾玖万元整，自双方签字后，不能违约”。房款交付后，吴金角、沈永平、沈有香将房屋交予潘长贵，由潘长贵居住使用至今。后案涉房屋能够办理产权证及产权转移过户手续，潘长贵联系办证未果，遂成讼。 另查明：2020年10月26日，潘长贵与安徽金亚太（芜湖）律师事务所签订委托代理合同，委托该所代理本案诉讼，并支付了律师代理费10000元。 上述事实，有潘长贵提供的身份证复印件、户籍查询信息、户口本复印件、《芜湖市家军房屋中介所售房合同》、收条、《芜湖市房屋拆迁安置协议书》、委托代理人合同、律师费发票、鸠江区官陡街道北陡经济合作社出具的亲属关系的证明以及潘长贵的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：一、依法成立的合同受法律保护。案涉房屋系沈广武的拆迁安置房，沈广武死亡后，根据《中华人民共和国继承法》的相关规定，该房屋作为遗产应由其第一顺位继承人依法继承。因沈广武的父母先于沈广武离世，故其第一顺位继承人仅余配偶、子女，而本案三被告即为沈广武的配偶、子女，故案涉房屋在沈广武死亡后由被告吴金角、被告沈永平、被告沈有香依法继承，三被告有权依法对房屋作出相应处置。2017年1月21日，三被告于原告签订《芜湖市家军房屋中介所售房合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，虽然合同签订时涉案房屋尚不能办理产权证书，但双方对此是知情的，并在合同书中约定“当能办理所售房屋产权证时，甲方应无条件积极配合中介方和乙方办理相关手续”，故该房屋买卖合同是以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原告提出的依法确认原、被告于2017年1月21日签订的《芜湖市家军房屋中介所售房合同》合法有效的诉请符合法律规定，本院依法予以支持。 二、房屋买卖合同签订后，双方均应按约行使合同权利，并应按约和诚实信用原则全面履行合同义务。依据合同约定，三被告负有办理涉案房屋产权证并在办理好产权证后配合原告办理涉案房屋产权过户手续的义务。现涉案房屋已经具备了安置房产权证办理条件，原、被告间房屋买卖合同继续履行并不存在事实和法律上的障碍，过户条件已经成就，三被告理应继续履行买卖合同，协助原告过户。故原告诉请三被告协助办理芜湖市鸠江区水岸星城14幢3单元202室的产权转移登记手续，将房屋产权转移登记原告名下的请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。 三、关于原告诉请的违约金57000元及律师代理费10000元。原告以三被告违约为由要求三被告向其支付违约金及律师代理费，但其提供的邮寄律师函的快递单无投递信息，无法证明其已向三被告履行过催告义务，短信记录无原始载体核对，无法确认其真实性，故以上证据均不能证明三被告构成根本违约。而结合双方签订的买卖合同第十六条关于违约责任的约定，结合其前后文的意思表述不难看出此违约责任系在三被告构成根本违约、原告无法实现其买方目的的情况下适用的违约条款，本案显然不满足该条违约责任的适用条件。且案涉合同并无有关于律师代理费负担的约定。原告以此为由诉请三被告支付违约金及律师代理费缺乏事实依据，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、原告潘长贵与被告吴金角、被告沈永平、被告沈有香于2017年1月21日签订的《芜湖市家军房屋中介所售房合同》合法有效。 二、被告吴金角、被告沈永平、被告沈有香于本判决生效之日起十日内共同协助原告潘长贵办理芜湖市鸠江区水岸星城14幢3单元202室的房屋所有权登记手续，将该房屋产权转移登记至原告潘长贵名下； 三、驳回原告潘长贵的其他诉讼请求。 减半收取的案件受理费2578元，由原告潘长贵负担672元，被告吴金角、被告沈永平、被告沈有香共同负担1906元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 员 陶呈成 二〇二一年四月二十五日 法官助理 焦 颖 书 记 员 吴沙莎 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国继承法》 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。