贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2231号上诉人（原审被告）：遵义南鸿房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县北环中路（建设局内）。法定代表人：王家胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：喻勇，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周榆清，泰和泰（贵阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙圣，男，1972年9月21日出生，汉族，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：李建勇，贵州遵贤律师事务所律师。上诉人遵义南鸿房地产开发有限责任公司因与被上诉人孙圣保险合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初2681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人遵义南鸿房地产开发有限责任公司上诉请求：一、撤销贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初2681号民事判决并依法改判；二、本案一、二审诉讼费由孙圣承担。事实与理由：1、原审法院解除《阳光城市花园地下停车位使用权出让合同》没有事实和法律依据。2、涉案车位不能办理不动产权证是孙圣自身原因造成，遵义南鸿房地产开发有限责任公司不存在违约和过错。被上诉人孙圣辩称，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回遵义南鸿房地产开发有限责任公司的上诉，维持原审判决。被上诉人孙圣向一审法院起诉请求：1、请求判决解除《阳光城市花园地下停车位使用权出让合同》；2、请求判决遵义南鸿房地产开发有限责任公司退还购买阳光城市花园负二层20号车位的购车位款125000.00元。一审法院认定事实：孙圣与遵义南鸿房地产开发有限责任公司于2013年9月11日签订了《阳光城市花园地下停车位使用权出让合同》，孙圣支付125000.00元购买了遵义南鸿房地产开发有限责任公司出售的阳光城市花园负二层20号车位，后孙圣多次催促被告办理产权证，遵义南鸿房地产开发有限责任公司以该车位不能办理产权证为由拒绝。孙圣在购买车位时，遵义南鸿房地产开发有限责任公司工作人员口头承诺该车位可以办理产权证，现遵义南鸿房地产开发有限责任公司工作人员告知不能办理产权证。一审法院认为：孙圣向遵义南鸿房地产开发有限责任公司支付车位款，遵义南鸿房地产开发有限责任公司将双方合同约定的车位实际交给孙圣使用，孙圣、遵义南鸿房地产开发有限责任公司双方系买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，真实、合法有效，对双方当事人均有拘束力，双方应依约履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”、第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”及《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，孙圣向遵义南鸿房地产开发有限责任公司交付购买车位的款项，遵义南鸿房地产开发有限责任公司将车位交给孙圣使用，但遵义南鸿房地产开发有限责任公司一直未为孙圣办理变更权属登记，在庭审中承认不能为孙圣办理产权证，原因是孙圣不是该车位所在小区的房屋业主。遵义南鸿房地产开发有限责任公司在庭审中未提供告知孙圣该车位不能办理权属登记证的证据，遵义南鸿房地产开发有限责任公司明知孙圣不是该小区业主而未告知，孙圣购买该车位，遵义南鸿房地产开发有限责任公司有为孙圣办理权属登记的义务，孙圣购买该车位，按其价位，本小区业主可以取得所有权，孙圣花相同款项，目的理应是取得该车位的法定权属，即取得所有权，遵义南鸿房地产开发有限责任公司向孙圣交付该车位，车位作为不动产，依法登记才产生物权交付的效力，现遵义南鸿房地产开发有限责任公司无法为原告登记，不能实现该车位的合法交付，遵义南鸿房地产开发有限责任公司永远是该车位的所有权人，损害孙圣的法定权利，遵义南鸿房地产开发有限责任公司在出卖时应告知而未告知，也未有后续的告知，致孙圣购买车位目的未能实现，孙圣有权解除双方的合同，遵义南鸿房地产开发有限责任公司以签订和履行合同时间起算孙圣均已经过解除合同除斥期间为由，因孙圣、遵义南鸿房地产开发有限责任公司未约定解除期间，遵义南鸿房地产开发有限责任公司也未催告，遵义南鸿房地产开发有限责任公司未提供告知的时间，其不存在超过期间，其关于解除合同的除斥期间已经超过的抗辩理由不成立，本院不予采信，故对孙圣该诉讼请求，本院予以支持。对孙圣请求遵义南鸿房地产开发有限责任公司退还购买阳光城市花园负二层20号车位的购车位款125000.00元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因合同解除，因孙圣履行完毕，遵义南鸿房地产开发有限责任公司未履行完毕，双方应相互返还，孙圣应当返还遵义南鸿房地产开发有限责任公司该车位，遵义南鸿房地产开发有限责任公司应当退还孙圣支付的车位款，故对孙圣该请求，本院予以支持。虽孙圣使用该车位七年有余，但遵义南鸿房地产开发有限责任公司未提出在此期间使用该车位所产生的经济损失，本院不受理该范畴。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下：一、解除孙圣与遵义南鸿房地产开发有限责任公司于2013年9月11日签订的《阳光城市花园地下停车位使用权出让合同》；二、由遵义南鸿房地产开发有限责任公司返还孙圣购买阳光城市花园负二层20号车位的购车位款125000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800.00元，减半收取1400.00元，由遵义南鸿房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院在二审中查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩及理由，本案的二审焦点为《阳光城市花园地下停车位使用权出让合同》是否可以解除。买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。买卖合同的标的为所有权，所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能。《阳光城市花园地下停车位使用权出让合同》虽名为使用权出让，但通过孙圣支付的购车位款数额、合同约定的40多年的使用年限，以及遵义南鸿房地产开发有限责任公司在庭审中承诺在具备法定条件后协助孙圣办理不动产登记的情形可知，双方的真实意思是就涉案停车位的所有权进行买卖，而非使用权。因政策原因，涉案停车位不能办理产权登记，孙圣不能取得涉案停车位的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，孙圣因不能实现买卖合同的目的而要求解除《阳光城市花园地下停车位使用权出让合同》具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，上诉人遵义南鸿房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,800元，由上诉人遵义南鸿房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁华勇审判员  陈 娜审判员  胡晓波二〇二一年四月二十二日法官助理张辉云书记员杨涛