黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0110民初3480号原告：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区通达街4号。法定代表人：张洪全，该公司总经理。委托诉讼代理人：靳海波，该公司法务部主任。被告：季世军，男，1981年10月15日出生，汉族，职业不详，住哈尔滨市香坊区。被告：黑龙江辰能物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区长江路99-9号。法定代表人：陈玉杰，该公司董事长。原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司（以下简称新东方物业公司）与被告季世军、第三人黑龙江辰能物业管理有限责任公司（以下简称辰能物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院2020年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新东方物业公司的委托诉讼代理人靳海波到庭参加诉讼，被告季世军、第三人辰能物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。新东方物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令季世军缴纳2014年2月1日至2016年12月31日拖欠物业服务费1768.4元、电梯费1505元、违约金1000元，共计4273.4元；2、由季世军承担诉讼费用。事实与理由：黑龙江立汇房地产开发有限公司与黑龙江辰能物业管理有限责任公司（以下简称辰能物业）自2007年11月1日起签订了《前期物业服务合同》，全面委托辰能物业为其开发建设的立汇美罗湾小区做物业管理，后期哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会与辰能物业签订了《物业服务合同》，全面委托辰能物业为立汇美罗湾小区做物业管理，至2016年12月31日结束，退出小区。哈尔滨新东方物业管理有限责任公司与哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会于2017年1月1日、2018年1月1日、2018年2月5日、2019年1月1日签订《物业服务合同》，全面委托新东方物业管理有限责任公司对其管理的“立汇美罗湾”住宅小区进行物业管理。新东方物业于2019年7月收购了辰能物业的立汇美罗湾小区的所有债权，依法拥有收取拖欠辰能物业及新东方物业的物业费及违约金的权利。季世军系新东方物业公司所管理的小区业主。根据《物业服务合同》中的约定新东方物业公司向季世军提供物业管理服务，但季世军并未依约向新东方物业公司缴纳自2014年2月1日至2016年12月31日拖欠物业服务费1768.4元、电梯费1505元。根据《物业服务合同》中的约定，季世军未能按时足额缴纳物业费用，应按欠费金额的每日千分之三的标准向乙方支付违约金，2014年2月1日至2016年12月31日违约金为1000元。季世军拒不缴纳物业费的行为严重违反了已签署《物业服务合同》及相关法律、法规，严重侵犯了新东方物业公司及其他业主的合法权益，故新东方物业公司诉至法院。季世军、辰能物业经本院合法传唤无正当理由未到庭，亦未做答辩。新东方物业公司围绕诉讼请求依法提交的证据如下：1、物业服务合同一份、立汇美罗湾物业服务合同（立汇美罗湾1-4期）一份、住户情况登记表复印件一份、物业费核算依据（原告自行制作），拟证明新东方物业公司对立汇美罗湾小区进行物业服务，并收取物业费，还证明季世军于2012年1月9日进户的事实。2、辰能物业债权转让通告、债权交易合同、电子竞价成交确认书及刊登在生活报纸上的公告各一份，拟证明新东方物业公司有权对季世军拖欠辰能物业的物业费进行追缴的合法性。3、生活水泵房巡查记录、派工单、顾客沟通登记表、消杀记录、保洁巡查记录、维修值班记录表复印件各一份，拟证明辰能物业对小区进行了物业服务。季世军、辰能物业公司经本院合法传唤未到庭，亦未向本院举示证据。本院经审理查明：2007年11月1日起，黑龙江立汇房地产开发有限公司与辰能物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由辰能物业公司对立汇?美罗湾小区提供前期物业管理服务，合同约定了物业基本情况、服务内容与服务标准、服务费用、物业的使用与维护、专项维修资金、合同的备案、违约责任等。合同第五条约定了物业服务费的收费标准为：多层住宅0.46元/月/平方米（建筑面积），高层住宅0.58元/月/平方米（建筑面积），商服物业1.20元/月/平方米（建筑面积）。因立汇·美罗湾小区1-4期整体楼盘至今没有成立业主委员会，2012年11月27日开始，哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会与辰能物业公司签订《物业服务合同》，约定继续由辰能物业公司对立汇?美罗湾小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准未变，2016年12月31日合同期满，辰能物业公司退出立汇美罗湾小区。本案季世军为哈尔滨市香坊区轧钢街1号立汇花半里17栋1单元10层2号房屋的业主。该房屋登记建筑面积为87.11㎡。季世军拖欠的年物业费为0.58元*建筑面积87.11平方米*12个月=606.3元；每年电梯费为（25元+9层*2元）*12个月=516元；季世军的欠费日期为2014年2月1日至2016年12月31日，共计2年334天；334天的物业费为606.3元÷365天*334天=555.8元；334天电梯费为516元-43元=473元；其欠费金额总计为3273.4元，即606.3元+516元*2年+555.8元+473元=3273.4元。2019年7月2日，辰能物业公司与新东方物业公司签订《债权交易合同》，约定辰能物业公司将其在立汇美罗湾小区持有的债权转让给新东方物业公司，并在报纸上和小区院内进行了公告。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《哈尔滨市物业管理条例》第四十六条规定：“未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届，任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时，由社区居委会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。”黑龙江立汇房地产开发有限公司作为建设单位与辰能物业公司签订《前期物业服务合同》符合法律法规的相关规定，依法成立并发生法律效力。因立汇?美罗湾小区1-4期整体楼盘至今均未成立业主委员会，故该小区所在地的社区居委会即哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会代行业主委员会职责与辰能物业公司签订物业服务合同符合法律法规的相关规定，合同依法成立并发生法律效力，对立汇?美罗湾小区的所有业主均具有约束力。季世军是哈尔滨市香坊区轧钢街1号立汇花半里17栋1单元10层2号房屋的业主，2014年2月1日至2016年12月31日期间与辰能物业公司之间形成了物业服务合同关系。自辰能物业公司进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，季世军应履行交纳物业服务费的义务。辰能物业公司作为债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给他人，2019年7月2日辰能物业公司与新东方物业公司签订《债权交易合同》，约定辰能物业公司将其在立汇美罗湾小区持有的债权转让给新东方物业公司，该合同约定不违反法律规定，合法有效，且已在报纸上进行了公示，履行了通知债务人的义务。新东方物业公司提起诉讼主张物业管理服务费符合法律规定，季世军拖欠物业管理服务费、电梯费3273.4元，应给付新东方物业公司。因辰能物业公司在给立汇美罗湾小区提供物业服务期间，服务质量方面存在一般瑕疵需要改进，故本院对主张违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条的规定，判决如下：一、季世军于本判决生效之日立即给付哈尔滨新东方物业管理有限责任公司2014年2月1日至2016年12月31日的物业管理服务费3273.4元；二、驳回哈尔滨新东方物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（新东方物业公司已预交），由季世军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  姚建勇二〇二一年四月二十七日法官助理步秋安书记员宋丽丽