北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初3548号原告：崔建国，男，1973年9月27日出生，汉族，住北京市通州区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告崔建国（以下简称原告）与被告城城不动产管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告到庭参加诉讼，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方于2019年11月5日签订的《房屋托管合同》；2．判令被告向原告支付拖欠房租款合计11745．46元（包括2020年1月份和2月份租金分摊中的六期租金共4145．46元，2020年9月份和10月份未付的两个月房租7600元）；3．请求判令被告向原告支付违约金11400元（3个月房租）；4．本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告双方于2019年11月5日签订《房屋托管合同》，约定原告将位于北京市通州区永顺镇陈列馆路富力惠兰美居x区xx栋x单元xxxx室房屋托管给被告出租使用，被告需向原告支付的租金为3800元/月，付款方式为月付；因被告原因导致不支付或者不按照合同约定支付租金达30日的，原告有权单方解除合同，收回该房屋；原告因此要求解除合同的，被告应按3个月租金标准的违约金支付给原告；合同约定，被告每个月最后一天支付租金。合同签订后，原告已按合同约定向被告交付房屋，被告也已实际投入业务使用中。然而截至2020年10月31日，被告应当于2020年9月30日支付的9月份房租尚未支付且逾期达30日。依据合同约定，被告的行为已构成违约且原告享有解除权，原告已向被告发送《解除合同通知书》，解除时间为2020年11月1日。原告为维护自身合法权益，故向法院起诉，望判如所请。被告未到庭参加庭审，但其在书面答辩状中辩称，一、因解除涉案合同直接影响案外人的合法权益，因此被告不同意解除涉案合同。被告与原告签订合同后，与案外人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了案外人实际使用，若解除合同直接影响案外人的合法权益，因此不同意解除涉案合同。二、恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告欠付原告租金的具体数额。被告与原告签订合同后，一直按照合同约定向原告支付租金及押金，2020年9月受疫情影响，被告出现经营困难，无法按照合同约定日期向原告支付租金，根据双方签订的合同约定，在合同期限内被告每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算被告欠付的租金时应免除被告所有免租期内租金，同时还应将被告支付原告的押金折抵原告的租金。在被告未按合同约定日期支付租金的情况下，原告单方与实际使用涉案房屋的案外人协商，收回涉案房屋。因此自原告收回涉案房屋之日起，被告无需向原告支付租金。由于被告经营异常无法核查原告单方收回房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算被告欠付租金的具体数额。三、原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。原告主张的违约金远高于被告违约给原告造成的损失，加之疫情的影响，被告无力支付原告高额违约金，恳请法院依法进行调整。当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院经审理查明事实如下：2019年11月5日，原告（托管方、甲方）与被告（受托方、乙方）订立合同编号为6101SJ1911050258012的《房屋托管合同》（以下简称托管合同），约定原告将北京市通州区永顺镇陈列馆路富力惠兰美居x区xx栋x单元xxxx室的房屋托管给被告，用于长租、短租或配套项目，托管期限合计36个月，自2019年11月8日（以本合同起租日为准）至2022年11月7日，甲方实收租期35个月，冲抵服务费1个月，月租金标准为3800元，付款方式为月付；托管合同起租日起，甲方首月租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方按月支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）；关于合同解除及违约责任，乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达1万元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。托管合同还约定了其他内容。托管合同订立后，原告如约将房屋交付被告。庭审过程中，原告陈述被告交付租金至2020年8月底，9月之后的房屋租金未付，其于2020年11月10日收回房屋。关于租金分摊的问题，原告陈述疫情期间被告未付1月和2月的租金，为此原告（甲方）与被告（乙方）于2020年2月27日签订了一份《补充协议》，内容为“乙方未支付甲方2个月的租金，合计7600元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付690．91元，其他合同条款不变。”被告在支付了五期分摊租金后，剩余六期至今未付。另，本院于2021年3月12日向被告送达了起诉状等材料。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。根据查明的事实，原告与被告订立的托管合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同虽然名为托管合同，但从其内容分析，实为房屋租赁合同。原告已经将涉案房屋交付被告，但被告自2020年9月8日起，未再支付租金，根据托管合同约定，原告有权解除合同、收回涉案房屋，并要求被告支付拖欠的租金及违约金。关于原告要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于合同解除的时间，原告主张其制作了解除合同通知书，但未向被告送达，因原告以起诉的方式要求解除托管合同，故托管合同解除日期为本院向被告送达起诉状之日，即2021年3月12日。关于原告主张被告拖欠房租款11745．46元的诉讼请求，其主张包含分摊期间的租金4145．46元及拖欠2020年9月、10月两个月的房租7600元，经审查，对于分摊期间的租金4145．46元，被告已付五期，共3454．55元，尚有六期未付共计4145．46元；对于被告拖欠的两个月的租金7600元，系2020年9月8日至2020年11月7日的房屋租金。结合原告收回房屋的时间及托管合同约定的租金标准，原告的此项诉求证据充分，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，托管合同中明确约定了违约金的计算标准，被告认为该标准过高请求法院予以调整，结合托管合同的约定、履行情况并考虑新冠肺炎疫情对当前房屋租赁市场的影响，本院认为被告要求调整违约金的主张，并无不当，故本院对于违约金的标准予以适当调整，具体标准为两个月租金7600元，对于原告主张过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下：一、崔建国与城城不动产管理有限公司于2019年11月5日签订的《房屋托管合同》（合同编号：6101SJ1911050258012）于2021年3月12日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付崔建国房屋租金11745．46元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付崔建国违约金7600元；四、驳回崔建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，由城城不动产管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二一年四月十三日法官助理  李 成书 记 员  樊天赐