湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0821民初2189号 原告：唐新华，男，1967年7月20日出生，土家族，住湖南省石门县。 原告：刘冬英，女，1967年11月6日出生，汉族，住湖南省石门县宝峰开发区。 二原告共同委托诉讼代理人：龙波旭，湖南楚江律师事务所律师。 被告：唐耿耿，男，1972年3月28日出生，土家族，住湖南省慈利县。 被告：李依芳，女，1981年5月14日出生，土家族，住湖南省慈利县。 二被告共同委托诉讼代理人：胡伟，湖南风云律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：杨志刚，湖南风云律师事务所律师。 被告：尹国良，男，1958年2月2日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。 被告：湖南银顶置业有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇幸福路。 法定代表人：尹国良，董事长。 原告唐新华、刘冬英与被告唐耿耿、李依芳、尹国良、湖南银顶置业有限公司（以下简称“银顶公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐新华及二原告委托诉讼代理人龙波旭、被告唐耿耿、李依芳的共同委托诉讼代理人胡伟、杨志刚到庭参加诉讼。被告尹国良、银顶公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告唐新华、刘冬英向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定并判决排除石门县东城尚都1幢1层102号房屋的执行查封措施；2.确认原告唐新华、刘冬英就石门县东城尚都1幢1层102号房屋享有物权期待权。事实与理由：2019年8月19日，原告唐新华、刘冬英在湖南银顶置业有限公司石门县分公司（以下简称“银顶置业石门县分公司”）开发项目东城尚都处购置房屋一套，房号为1幢1层102号，面积为64.19平方米，同日，原告向银顶置业石门县分公司支付全部购房款53万元后双方签订了《石门县商品房买卖合同》，银顶置业石门县分公司也当即向原告交付房屋并由原告实际占有使用。此后，原告多次要求银顶置业石门县分公司依据《石门县商品房买卖合同》约定内容及时办理合同备案登记及不动产权属登记，银顶置业石门县分公司一直推诿拒绝。后原告依据合同仲裁条款向常德仲裁委员会申请仲裁，仲委会于2020年9月24日作出（2020）常仲裁字第330号裁决书，裁决书中确认房屋买卖合同合法有效，并裁决银顶置业石门县分公司应按约协助办理备案登记、权属登记。现因尹国良、湖南银顶置业有限公司与被告唐耿耿、李依芳商品房销售合同纠纷一案，贵院做出（2019）湘0821民初1502号等系列民事调解书及（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定，查封原告所购置房屋。后原告为维护合法权益提出执行异议，贵院作出（2020）湘0821执异32号执行裁定书，驳回原告异议请求，同时告知两原告可向贵院提起诉讼进行救济。 被告唐耿耿、李依芳辩称：1.（2020）湘0821执恢63号之一查封裁定书合法有据；2.原告唐新华、刘冬英不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的情形，不能阻却强制执行措施。 被告尹国良、银顶公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告唐新华、刘冬英提交的第二组证据：石门县东城尚都1幢1层102号商品房买卖合同复印件1份、转账凭证1张。证明目的：二原告就案涉房屋已同银顶公司签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部购房款的基本情况，且签订买卖合同时间是在查封之前。被告唐耿耿、李依芳对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为转账凭证收款人不是银顶公司，不能证明原告已经给银顶公司付清了房款，且根据原告与被告银顶公司签订的合同，约定房屋用途为商用。本院认为，原告无注意义务审查转款账户是否是公司账户，该组证据具有真实性、合法性、关联性，能作为定案的依据本院予以采信。 原告唐新华、刘冬英提交的第三组证据：常德仲裁委员会（2020）常仲裁字第330号裁决书。证明目的：原告就案涉房屋备案登记、权属登记已向仲裁委员会申请仲裁以及仲裁裁决的基本情况，同时可以证明购房款的支付、房屋交付情况已经按照合同约定完成。被告唐耿耿、李依芳对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告是在法院查封裁定作出以后才申请仲裁的，与能否阻却强制执行无关联。本院认为，申请仲裁的内容与法院的查封具有关联性，该组证据本院予以采信。 原告唐新华、刘冬英提交的第五组证据：石门县房地产交易中心出具的情况说明。证明目的：从2019年10月至2020年年初，原告一直要求石门县房地产交易中心对案涉商品房进行网签备案，但因购买的房屋已经抵押无法办理，无法办理登记的过错和原因在银顶公司。被告唐耿耿、李依芳对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，原告称没有过错是错误的，合同签订时间是2019年8月19日，合同约定签订之日起30天内就应该办理备案登记手续，原告于2019年10月份才到房地产交易中心要求办理备案登记，到8月19日已经超过一个月。本院认为，是否能够办理备案登记与原告的违约行为没有因果关系，该组证据本院予以采信。 原告唐新华、刘冬英提交的第六组证据：二原告缴纳水费发票6张、缴纳电费明细单15张、门面照片1张。证明目的：商品房买卖合同签订之后，被告银顶公司就已经交给原告占有。被告唐耿耿、李依芳对该组证据的真实性无异议，对门面照片无异议，但不能够证明原告在2019年8月签订合同之后就对房屋进行了占有，2020年1月才有交费记录。本院认为，该组证据能证实原告占有的事实，本院予以采信。 被告唐耿耿、李依芳、尹国良、银顶公司未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月19日，原告唐新华、刘冬英在银顶置业石门县××房屋一套，房号为1幢1层102号，预测建筑面积为64.19平方米。同日，原告给银顶置业石门县分公司支付全部购房款53万元后双方签订了《石门县商品房买卖合同》，合同第三条商品房专有部分基本情况（一）：“1幢1层102号规划批准用途为：商铺。”银顶置业石门县分公司当即向原告交付房屋并由原告实际占有使用，原告于2019年8月22日对案涉房屋进行装修。此后，原告多次要求银顶置业石门县分公司依据《石门县商品房买卖合同》约定内容及时办理合同备案登记及不动产权属登记，银顶置业石门县分公司一直推诿拒绝。后原告依据合同仲裁条款向常德仲裁委员会申请仲裁，仲裁委员会于2020年9月24日作出（2020）常仲裁字第330号裁决书，裁决书中确认房屋买卖合同合法有效，并裁决银顶置业石门县分公司应按约协助办理备案登记、权属登记。在申请执行人唐耿耿、李依芳与被执行人尹国良、银顶公司商品房销售合同纠纷一案中，本院于2020年5月9日查封了东城尚都1幢1层102号商品房。二原告向本院提出执行异议，本院2020年10月29日作出（2020）湘0821执异32号执行裁定，驳回了二原告的异议请求。 另查明，案涉商品房竣工未经验收。银顶置业石门县分公司为被告银顶公司的分支机构。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释。案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。该诉讼主要是解决人民法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益，实质是对于同一执行特定标的物，案外人所享有的实体权益与执行债权人所享有的金钱债权谁应当优先保护的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”依据上述规定，原告的诉讼请求能否得到本院支持，至关重要的是原告对执行标的物是否享有权利？享有什么样的权利？其享有的民事权益是否足以排除法院的强制执行？首先，我们对涉案的法律适用进行分析。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条“实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉时，可参照适用此规定……”以及第127条“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款……”按照上述纪要的精神，案外人是商品房消费者的应适用上述纪要第125条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人是商品房消费者之外的一般买受人应适用上述纪要第127条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。在对法律适用进行分析之后，其次，我们再针对本案原告提交的证据所认定的法律事实来进行判断。原告与被告银顶公司于2019年8月19日签订了商品房买卖合同。依据合同第三条商品房专有部分基本情况第（一）载明：“1幢1层102号规划批准用途为：商铺。”显而易见，写字楼、商铺具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，那么该套商品房只能适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。最后，针对原告购买的“1幢1层102号规划批准用途为商铺”这套房对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案原告要排除法院的强制执行，必须符合四个要件。案涉不动产被本院查封的时间节点是2020年5月9日，原告与被告银顶公司签订商品房买卖合同的时间节点为2019年8月19日。显然，在人民法院查封之前原告与被告银顶公司签订了商品房买卖合同，该合同基于当事人的合意，其内容没有违反法律、行政法规的规定，该合同未有法律无效之情形，其合同合法有效无歧义。原告也已履行了合同的付款义务，即全额支付了购房款这点亦无歧义。本案的焦点问题是，案涉房屋没有经过竣工验收，但原告又于2019年8月22日对房屋进行装修实际占有，本案原告对现实未竣工验收的房屋的占有是否构成合法占有？要厘清这个焦点问题，首先要弄清楚什么是占有？其次进一步探析什么是合法占有？这两个核心问题是本案裁判案件的逻辑起点。占有系对不动产或者动产事实上的控制与支配。所谓控制，指物处于占有人的管理或影响之下。所谓支配，指占有人能够对物加以一定利用。占有的性质，通说认为占有仅体现为人对物的支配管理关系，并不反映为某种权利关系。无论是合法行为还是违法行为，均可基于管领物的事实而成立占有。占有是一种事实状态，并非是使占有人取得权利。所谓合法占有，是指有法律上的原因的占有。原告与被告银顶公司基于签订的商品房买卖合同及开发商的交付行为，未竣工验收的房屋成为占有物，原告即买受人对房屋在事实上控制了，即便房屋未经验收，也符合占有的要求。原告与被告银顶公司是基于签订商品房买卖合同产生的占有。竣工验收合格的房屋才能交付使用，是基于房屋安全的考虑，是法律对开发商交付房屋条件的要求。占有制度与建筑市场安全管理制度是针对不同法律层面问题而设计出的不同法律规则。不能因开发商违法交付房屋的行为以此来推定出买受人占有的必然非法性结论。人民法院在老百姓民生权利的保护和建筑市场秩序维护的取舍上，更应倾向于老百姓民生权利的保护作为其优先选项和价值平衡。综上所述原告对未竣工验收房屋的占有属于合法占有。保护合法占有，才能有利于维护财产的秩序和社会的安宁。原告的占有既然构成合法占有，显然，被告银顶公司因未竣工验收房屋，那么不能办理过户登记的原因不可归责于买受人自身缘由。那么原告就执行标的物“1幢1层102号规划批准用途为商铺”的这套商品房就享有足以排除强制执行的民事权益，故对于原告要求排除此套商品房（“1幢1层102号”）强制执行的诉讼请求，本院予以支持。物权期待权系法学理论上的定义，对原告要求确认其享有物权期待权的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、不得执行原告唐新华、刘冬英购买的湖南省石门县东城尚都1幢1层102号房屋； 二、驳回原告唐新华、刘冬英的其他诉讼请求。 案件受理费9100元，由原告唐新华、刘冬英负担910元，被告唐耿耿、李依芳、尹国良、湖南银顶置业有限公司共同负担8190元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长  滕 勇 审 判 员  覃文辉 人民陪审员  王文次 二〇二一年四月十九日 法官助理张晓哲 书记员王风 附相关法律法规条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉 时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。