北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初33423号原告：舒惠林，女，1977年11月25日出生，汉族，住湖南省临澧县。委托诉讼代理人：徐晓秋，北京市普华律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昊，北京市普华律师事务所实习律师。被告：王立红，女，1970年12月5日出生，汉族，无业，住北京市通州区。被告：马海山，男，1969年2月15日出生，汉族，自由职业者，住北京市通州区原告舒惠林与被告王立红、马海山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告舒惠林的委托诉讼代理人徐晓秋、黄昊，被告王立红、马海山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒惠林向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同，2、请求判令两被告向原告返还购房款210万元，3、请求判令两被告按年利率6%向原告支付自2013年8月27日起中世纪返还之日至的自己占用期间利息714982．52元，4、请求判令两被告承担本案诉讼费、财产保全费、担保费。原告诉称的事实及理由：2013年被告王立红称其家因房屋被产前，补偿的房屋面积较小，想购买面积较大的房屋改善居住条件，但资金有限，故王立红向原告提出将其位于北京市通州区XX小区XXX号楼X单元XXXX室的房屋（下称案涉房屋）以200万元卖给原告，购房款由原告在5年内付清，王立红永该部分自己支付房屋按揭贷款。原告同意王立红的意见，双方达成购房合同。王立红通过银行贷款的方式购买了北京市通州区XX小区XX号楼X层XXX号及跃层房屋，王立红向银行支付的首付款中就包括原告向其支付的购房款65万元。从2013年8月开始至2017年2月，舒惠林通过银行汇款、微信转账等方式陆续向王立红计支付购房款200万元(见证据1)。在王立红收齐了200万元购款后，2017年2月5日，王立红及其丈夫向原告出具收条，明确收齐了原告支付的200万元房款(见证据2)。至此，原告提前两年付清了房款。在此期间，王立红也一直用原告向其提供的款项偿还银行按揭贷款。在等案涉房屋待过户期间，王立红因资金短缺，向原告借款，原告汇给她10万元(见证据3)，事后本想要求王立红按照借款出具借据，但没曾想王立红居然以案涉房屋增加面积还进行了装饰为由，要求原告认可该款项为购房款，事实上她单方面将房屋售价确定为210万元。考虑到希望能促成尽快过户，原告并没有过多与其争执，只要能办理过户，吃亏也就认了。由于王立红夫妇告知案涉房屋系回迁安置房，需要五年届满才能过户，因此在五年期限届满前，原告并没有催促被告夫妇办理过户手续。但五年届满后，原告多次催促王立红夫妇为其办理房屋过户登记手续，但王立红夫妇一直以各种理由拖延。甚至告知原告案涉房屋为小产权房，无法过户。原告认为，原、被告基于自愿达成的合同买卖合同合法有效，由沪被告明确表示不能办理过户，原告合同目的无法实现，原告有权基于被告的严重违约行为要求解除双方的房屋买卖合同，并要求被告返还全部购房款。由于五年间该地区房屋价格已上涨至每平米4．5万元，相比较成交当时的价格每平米1．5万元，被告的违约行为给原告造成的房屋差价损失达人民币280多万元，而被告自己利用原告提供的购房款所购房屋却享受了房屋增值利益。原告本可以主张案涉房屋房价差损失，但考虑到被告的负担能力，原告要求被告支付占用原名购房款期间的资金利息，为维护自身的合法权益，现根据相关法律法规向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告王立红、马海山辩称，买卖是双方自愿的，已经过了好几年了，现在原告想要解除合同毫无道理，我不同意解除合同，也不同意返还原告的钱款。不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年，被告王立红与原告舒惠林达成口头协议，约定被告王立红将位于北京市通州区XX小区XXX号楼X单元XXXX室的房屋（下称案涉房屋）出卖给原告，原告于2013年8月26日至2017年2月3日通过银行转账、微信支付累计共向被告王立红支付200万元。2017年2月5日，被告王立红、马海山出具《收条》，载明“今收齐房款贰佰万元整，北京市通州区XX小区XXX号楼X单元XXXX室，面积93．41平方米出让”。被告王立红、马海山对上述事实均认可。另查，原告分别于2017年3月30日、3月30日、10月10日通过银行转账和微信支付的方式支付王立红6万元、1万元、3万元，共计10万元。原告称上述款项是被告王立红向原告单方面主张增加的购房款，但被告称上述款项是被告要求原告支付的面积差价款，并向本院提交了一份《收据》，载明案涉房屋3．41平方米楼款51150元，时间为2013年10月17日。再查，案涉房屋尚未办理不动产权证书，是否能够办理不动产权证书，被告亦不清楚。原告称，其在2020年才由被告告知其不能办理不动产权证书。原告称，双方并未约定过户时间，只约定了交房时间。现案涉房屋由被告对外出租。庭审过程中，本院询问被告是否可以交付房屋，被告称房屋已经交给了原告，原告委托被告对外出租，但并未提交相关证据；原告对此不予认可，称从来没有见过房屋，更不可能委托出租房屋。庭审结束后，被告向本院邮寄提交了其与原告的银行转账和微信支付记录、微信聊天记录，显示被告于2018年11月3日至2019年11月29日，共计支付给原告5万元，但被告并未提交其辩称原告委托出租房屋的相关证据。原告对被告提交的5万元转账认可，称双方口头约定被告每年转给原告房租3万元，截至法庭辩论终结之日，被告共向原告转账5万元。上述事实，有银行转账记录、微信聊天记录截图、微信支付记录、收条、收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。本案中，原被告双方签订买卖合同，原告签订合同目的系取得房屋的所有权，但截至本案法庭辩论终结，案涉房屋尚未办理不动产证书，亦未将案涉房屋变更登记到原告名下，故原告合同目的无法实现，故本院对于原告请求判决解除该房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。关于解除的具体日期，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条的规定，当事人一方为通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定，即合同自起诉状副本送达对方时解除。本案中，原告起诉状副本送达被告之日为2021年3月7日，故本案中原告与被告以口头方式订立的房屋买卖合同于2021年3月7日解除。关于原告请求被告返还购房款210万元的诉讼请求，本院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，因本院已支持解除房屋买卖合同，故对于原告请求返还购房款的诉讼请求予以支持；虽双方当事人对于其中10万元的支付用途、性质存有争议，但本院认为，该10万元亦属于应当返还的购房款，故被告应返还购房款210万元。此外，被告王立红与被告马海山系夫妻关系，案涉房屋系夫妻共同财产，相关权利义务应由被告王立红与被告马海山共同享有和承受，故被告王立红与被告马海山应对上述义务承担连带责任。此外，关于被告已支付给原告的租金5万元，虽被告并未提出反诉，但本院本着减少当事人诉累的原则，一并予以处理，在被告应当给付的款项中一并扣除。关于原告请求被告按年利率6%的标准向原告支付自2013年8月27日至实际返还之日止的资金占用期间利息的诉讼请求，本院认为，原告明知案涉房屋系拆迁安置房屋而购买，自身存在过错，且双方并未签订书面协议确定房屋交付的时间、办理产权变更登记的时间等事宜，亦未对其诉请的资金占用利息作出约定，故原告的此项诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于原告请求被告承担担保费的诉讼请求，于法无据，故本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，判决如下：一、原告舒惠林与被告王立红、马海山于2013年通过口头形式达成的出售位于北京市通州区XX小区XXX号楼X单元XXXX室的房屋的协议于2021年3月7日解除；二、被告王立红返还原告舒惠林购房款210万元，于本判决生效之日起七日内执行清，被告马海山对上述债务承担连带责任；三、被告王立红已支付的房租5万元，应优先用于折抵本判决第二项确定的费用；四、驳回原告舒惠林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14666元（已交纳），由原告负担3066元，由被告王立红、马海山负担11600元，于本判决生效之日起七日内支付给原告舒惠林。保全费5000元，由被告王立红、马海山负担（已交纳），于本判决生效之日起七日内支付给原告舒惠林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内末交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  邹 强二〇二一年四月三日法官助理  李春雨书 记 员  黄 琛