湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0821民初2167号 原告：曾潇立，男，1999年6月24日出生，土家族，住湖南省石门县。 委托诉讼代理人：曾召进，男，1973年10月24日出生，土家族，住湖南省石门县，系原告曾潇立父亲。 委托诉讼代理人：邢波，湖南联合创业律师事务所律师。 被告：唐耿耿，男，1972年3月28日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。 被告：李依芳，女，1981年5月14日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。 二被告委托诉讼代理人：胡伟，湖南风云律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：杨志刚，湖南风云律师事务所律师。 被告：尹国良，男，1958年2月2日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。 被告：湖南银顶置业有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇幸福路。 法定代表人：尹国良。 原告曾潇立与被告唐耿耿、李依芳、尹国良、湖南银顶置业有限公司（以下简称“银顶公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾潇立及其委托诉讼代理人曾召进、邢波，被告唐耿耿、李依芳的委托诉讼代理人杨志刚到庭参加诉讼。被告尹国良、银顶公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告曾潇立向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对原告购买的位于石门县××街道××路××栋××号房产的强制执行，并解除对其房产的查封；二、判决确认原告对位于石门县××街道××路××栋××号房产享有物权期待权；三、要求被告承担诉讼费用。 事实与理由：2019年7月23日，原告曾潇立在被告湖南银顶置业有限公司石门县分公司开发项目东城尚都处购置房屋一套，房号为2幢1层103号，面积为120.22平方米，同日，双方签订了《石门县商品房买卖合同》及合同补充协议，同月26日全额支付了房款120万元，同年9月，原告占有了房屋并进行了简单装修、使用。此后，原告多次要求湖南银顶置业有限公司石门县分公司依据《石门县商品房买卖合同》约定内容及时办理合同备案登记及不动产权属登记，湖南银顶置业有限公司石门县分公司一直推诿拒绝。现因尹国良、湖南银顶置业有限公司与被告唐耿耿、李依芳商品房销售合同纠纷一案，贵院作出（2018）湘0821民初1502号等系列民事调解书及（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定，查封原告所购置房屋。后原告为维护合法权益申请执行异议，贵院作出（2020）湘0821执异24号执行裁定书，驳回原告异议请求，同时告知原告可向贵院提起诉讼进行救济。 被告唐耿耿、李依芳辩称：1.（2020）湘0821执恢63号之一查封裁定书合法有据；2.原告曾潇立不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条或第二十九条规定的情形，不能阻却强制执行措施。 被告尹国良、银顶公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证即原告提供的第一组证据：原告身份证复印件、被告身份资料和企业信息资料，均系复印件。证明原、被告身份信息和适格的诉讼主体资格。第二组证据：慈利县法院（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定书、（2020）湘0821执异24号执行裁定书各一份。证明原告方提起执行异议之诉的依据，进一步证明起诉被告的适格主体。第三组证据：六证的复印件即石门县商品房预售许可证、不动产权证书、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证及被告银顶公司的营业执照复印件，拟证明：银顶公司对外销售房屋的合法性。第四组证据：房屋买卖合同及附件复印件各1份，拟证明：原告与银顶置业石门分公司商品房买卖权利、义务内容的约定。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告曾潇立提交的第五组证据：转账凭证、银行流水、原收据和增值税发票，均提交复印件，证明目的：原告就案涉房屋已同银顶公司签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部购房款的基本情况，且签订买卖合同时间是在查封之前。被告唐耿耿、李依芳对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为转账凭证收款人不是银顶公司，不能证明原告已经给银顶公司付清了房款，且根据原告与被告银顶公司签订的合同，约定房屋用途为商用。所以，这些转账不排除借款的可能。增值税发票恰好能证明，发票系2020年10月10日才开具。本院认为，作为原告无注意义务审查打入账户是否是公司账户，该组证据具有真实性、合法性、关联性，能作为定案的依据，本院予以采信，被告唐耿耿、李依芳没有提供能够证明案涉购房款系借款的相关证据，其质证意见本院不予采纳。 原告提交的第六组证据：业主手册、商品房使用说明书、商品房质量保证书、装修审批表、出入证、门面室内外现状拍图，拟证明：案涉房屋已交付原告占有、装修、使用的事实。来源于开发商银顶置业石门分公司和万民御物业。被告唐耿耿、李依芳对该组证据的三性均有异议。理由如下：1.银顶置业有限公司未到庭，而前期物业一般来说都是房地产开发公司自己，无法查清该组证据的真实性，且原告方没有提交涉案房屋验收合格的证据证明该房屋可以交付。2.该房屋银顶置业公司是否已经交付给原告未有证据能证实。本院认为，该组证据能够认定原告对案涉房屋已经占有使用，对该组证据本院予以采纳。 原告提交的第七组证据：不动产产权情况证明和石门县房地产交易中心情况说明及曾潇立的无房证明，拟证明：原告曾申请过备案但未果的事实及案涉房屋现设置抵押和查封及曾潇立无房的事实。被告唐耿耿、李依芳对该组证据的合法性有异议，该2份证据没有出具单位出具人员的签名。对关联性有异议，情况说明是2019年6月至2020年初7人到石门县房××商品房合同备案，但无法查清本案原告是何时申请备案的，合同签订时间是2019年7月26日。本院认为，该组证据能够证实办理备案登记未果的相关情况，本院予以采信。 原告提交的第八组证据：东城尚都水电分户的统计表，来源于银顶置业石门分公司，拟证明：原告所购的案涉房产水电分户到位的事实。一并补充缴费记录。被告唐耿耿、李依芳对该组证据的三性持有异议。理由：银顶公司未到庭，无法查实真实性。本院认为，该组证据能证实原告占有案涉商铺的事实，本院予以采信。 被告唐耿耿、李依芳、尹国良、银顶公司未向本院提交证据。 根据采信的证据，本院认定事实如下：2019年7月23日，原告曾潇立与被告湖南银顶置业有限公司石门县分公司签订了《石门县商品房买卖合同》及合同补充协议，购置了开发项目东城尚都的房屋一套，房号为2幢1层103号，面积为120.22平方米，同月26日，原告向湖南银顶置业有限公司的法定代表人即被告尹国良的账户上转款支付了全部购房款120万元，同年9月，案涉房屋由原告实际占有使用。其间，原告多次要求湖南银顶置业有限公司石门县分公司依据《石门县商品房买卖合同》约定内容及时办理合同备案登记及不动产权属登记，湖南银顶置业有限公司石门县分公司一直推诿拒绝。因被告尹国良、湖南银顶置业有限公司与被告唐耿耿、李依芳等商品房销售合同纠纷系列案，本院作出（2019）湘0821民初1502号等系列民事调解书及（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定，查封了原告所购置房屋。后原告提出执行异议，本院作出（2020）湘0821执异24号驳回原告异议请求的执行裁定书，原告不服，遂提起本案诉讼。 另查明，原告在石门县除案涉房产外再无其他用于居住的房屋。案涉商品房所在的2幢未竣工验收交付。银顶置业石门分公司为被告银顶公司的分支机构。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释。案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。该诉讼主要是解决人民法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益，实质是对于同一执行特定标的物，案外人所享有的实体权益与执行债权人所享有的金钱债权谁应当优先保护的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。依据上述规定，原告的诉讼请求能否得到法律支持，至关重要的是要对原告对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、其享有的民事权益是否足以排除法院的强制执行依法进行评判。根据原告向本院提交的证据分析，原告与被告银顶公司石门分公司于2019年7月23日签订了商品房买卖合同，合同第三条商品房专有部分基本情况第（一）载明：“2幢1层103号，规划批准用途为：商铺”，说明案涉房屋是商铺，原告购买案涉房屋是商品房消费者之外的一般买受人，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款……”的纪要精神，本案在适用法律规定时只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案原告要排除法院对其购买的“湖南省石门县东城尚都2幢1层103号”房的强制执行，应符合第二十八条规定的四个要件。首先，原告与被告银顶公司于2019年7月23日就签订了商品房买卖合同，而案涉房产是在2020年5月9日被本院查封，原告与被告银顶公司签订的商品房买卖合同基于当事人的合意，其内容没有违反法律、行政法规的规定，也未有法律规定的合同无效之情形，应认定为合法有效，故可以认定原告与被告银顶公司签订了合法有效的书面买卖合同；其次，2019年9月，原告曾潇立已经实际占有使用了案涉房产，而该占有基于与被告银顶公司签订的商品房买卖合同及被告银顶公司的交付行为，虽《建设工程质量管理条例》规定了竣工验收合格的房屋才能交付使用，但该规定是基于房屋安全的考虑，是法律对开发商交付房屋条件的要求，占有制度与建筑市场安全管理制度是针对不同法律层面问题而设计出的不同法律规则，不能因开发商违法交付房屋的行为以此来推定出买受人占有的必然非法性的结论，人民法院在百姓民生权利的保护和建筑市场秩序维护的取舍上，更应倾向于将百姓民生权利的保护作为其优先选项和价值平衡，因此，应认定原告在案涉房产被查封之前就合法占有了案涉房产；再者，2019年7月26日，原告向被告湖南银顶置业有限公司的法定代表人即被告尹国良账户上转款支付了全部购房款120万元，履行了全部房款支付义务；最后，被告银顶公司在尚未竣工验收合格的情况下交付了案涉房屋，导致原告合法占有案涉房屋却不能及时办理案涉房屋过户登记手续，故案涉房屋不能办理过户登记的原因不能归责于买受人，即本案原告。综上，原告就案涉商铺请求阻却执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故对其要求阻却执行查封措施的诉讼请求，本院予以支持。原告主张物权期待权，因其系法学理论上的定义，且原、被告并未就案涉商铺进行预告登记，而《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，依据上述规定，物权的取得应当依法登记，未经登记不发生效力，故对原告要求确认其享有物权期待权的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、不得执行原告曾潇立购买的湖南省石门县东城尚都2幢1层103号房屋； 二、驳回原告曾潇立的其他诉讼请求。 案件受理费15600元，由原告曾潇立负担1560元，被告唐耿耿、李依芳、尹国良、湖南银顶置业有限公司共同负担14040元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长  沈宏杰 人民陪审员  王文次 人民陪审员  李 清 二〇二一年四月十六日 法官助理杨瑾锷 书记员卓辉宇 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉 时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。