贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1174号上诉人（原审被告）：程龙水，男，1986年5月1日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：重庆兴鸥营销策划有限公司，住所地：重庆市涪陵区龙潭镇建设路龙潭供销合作社办公楼3-23室。统一社会信用代码：915001020503507031。法定代表人：冉梭，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王贵才，重庆山语（遵义）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑静，重庆山语（遵义）律师事务所律师。原审被告：唐理军，男，1988年10月12日出生，汉族，住重庆市潼南区。原审被告：张路伟，男，1983年1月4日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。上诉人程龙水因与被上诉人重庆兴鸥营销策划有限公司（以下简称兴鸥公司）及原审被告唐理军、张路伟租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初6590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程龙水上诉请求：1.撤销原判，依法改判上诉人仅向被上诉人支付房屋租赁费、水电费、电费、物业费共计10185.91元；2.本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订租赁合同时，上诉人分别通过微信、现金方式向被上诉人共计支付了1万元租房保证金及1万元租金，一审法院判决解除被上诉人与原审被告唐理军之间的《房屋租赁合同》，根据合同相对性原则，上诉人不应当向被上诉人承担违约责任，所以，被上诉人应当返还上诉人已支付的保证金。一审庭审过程中，双方均认可上诉人已缴纳了1万元保证金及1万元租金，一审法院应当将该保证金在本案中予以抵扣或判决被上诉人返还该2万元，但一审法院未将已支付的保证金和租金进行抵扣。综上，一审法院认定事实不清，请求撤销原审判决，并依法改判。此外，被上诉人不允许上诉人将留在店里价值3000元的设备拉走，应当一并扣除。兴鸥公司答辩称，1.我方同意扣减上诉人支付的1万元租金；2.上诉人要求抵扣的1万元保证金系唐理军交纳的，因唐理军未按时交纳租金，存在违约行为，故我方不同意抵扣；3.针对上诉人要求抵扣3000元设备费，与本案无关，且没有事实依据，我方已告知上诉人自行搬走设备，上诉人未搬走我方才强制搬走的。原审被告张路伟答辩称，当时唐理军说如果不租了，1万元押金可以退还，我们去拉设备的时候公司不允许，后来是公司将设备处理了。原审被告唐理军二审未作答辩。兴鸥公司向一审法院起诉请求：1.解除《房屋租赁合同》；2.判令唐理军、张路伟支付原告2019年11月25日至2020年6月23日的房屋租金34683.30元;3.判令唐理军、张路伟支付水费、电费、物业服务费等共计4933.41元;4.判令唐理军、张路伟按照未付租金的30%计算支付违约金10405元；5.本案诉讼费用由唐理军、张路伟承担。诉讼中，兴鸥公司以程龙水与张路伟系合伙关系为由申请追加程龙水为被告，要求三被告共同承担责任。一审法院认定事实：2018年11月22日，原告兴鸥公司（甲方）与被告唐理军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将位于遵义市播州区兴茂·财富中心项目12＃、13＃楼裙楼临街-1Ｆ层0-1-3号商业用房出租给被告唐理军使用，租赁期限为2018年11月25日至2021年11月24日止，租金为76600元／年，租金按照银行转账的方式按年支付，先支付租金，后使用门面，签合同当日乙方应支付20000元定金，2018年12月1日支付年租金及押金共计60220元；下一年度租金提前20天支付；每逾期一天，按照应付金额的千分之十支付违约金，直至付清为止，若逾期超过20日仍不支付，甲方有权解除本协议，乙方自行承担经济损失；乙方使用租赁房屋期间产生的水费、电费、燃气费、电视收视费、网络费、物业服务费等费用由乙方承担；在合同约定期限内，未经甲方书面同意乙方不得将租赁房屋转租、分租，如发生以上情况甲方有权收回房屋并追究乙方赔偿责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告唐理军将第一年即2018年11月25日至2019年11月24日的房屋租赁费支付给原告兴鸥公司并使用该商业用房至2019年9月。被告张路伟与被告程龙水系合伙关系。2019年10月，被告唐理军将该商业用房转租给被告张路伟及程龙水，被告张路伟及程龙水将2019年10月至2019年11月24日的房屋租赁费支付给被告唐理军。2019年11月20日，原告兴鸥公司员工以微信方式叫被告张路伟去签订合同，被告张路伟微信回复“好”。同月26日，原告兴鸥公司员工又向被告张路伟发微信称“……唐理军的合同已经到期了，你们什么时候能上来签合同呢，之前说的20号左右，今天都26了”。2020年1月13日，被告张路伟向原告出具《关于兴茂财富中心12号楼0-1-3号商铺租金支付时间承诺》，承诺该商铺半年租金为38300元，且承诺2020年1月13日支付租金10000元、2020年1月19日支付租金10000元、2020年2月6日支付租金18300元。2020年3月26日，原告仍以微信方式催问被告张路伟“什么时候过来处理合同之事”。后被告张路伟、程龙水与原告因受新型冠状病毒肺炎疫情影响就房屋租赁费未能达成一致意见而未签订房屋租赁合同，但被告张路伟、程龙水一直使用门面至2020年1月25日，后因受新型冠状病毒肺炎疫情影响而停止营业直至2020年6月23日原告将涉案门面腾空并收回。期间，原告支付涉案门面水费及污水处理费158.05元、2020年1月1日至2020年6月物业费1275.75元、2019年11月1日至2019年11月30日电费280.82元、2019年12月1日至2020年3月31日电费3218.79元。庭审中，原告自认被告唐理军已将2019年11月24日前的合同义务履行完毕。且原告兴鸥公司、被告唐理军均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。一审法院认为，原告兴鸥公司、被告唐理军均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，故对原告请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。本案的争议焦点在于原告请求的房屋租赁费、水费、电费、物业服务费、违约金是否应当支持以及如何计算并由谁承担的问题。关于费用由谁承担的问题，根据查明事实，本案中，虽原告与被告唐理军于2018年11月22日签订的《房屋租赁合同》中约定“将位于遵义市播州区兴茂·财富中心项目12＃、13＃楼裙楼临街-1Ｆ层0-1-3号商业用房出租给被告唐理军使用，租赁期限为2018年11月25日至2021年11月24日止，租金为76600元／年。在合同约定期限内，未经甲方书面同意乙方不得将租赁房屋转租、分租”等，但该合同的双方当事人系原告和被告唐理军，故该合同仅对原告和被告唐理军具有拘束力。现被告唐理军将涉案门面使用至2019年9月并支付原告2019年11月24日前的所有费用后将其转租给被告张路伟、程龙水，虽然被告唐理军未按照《房屋租赁合同》的约定经原告书面同意后将涉案门面予以转租，但根据原告公司员工与被告张路伟的微信记录“……唐理军的合同已经到期了”，能够证明原告同意解除其与被告唐理军签订的《房屋租赁合同》且同意将涉案门面又出租给被告张路伟、程龙水使用。虽然被告张路伟与程龙水因租金支付问题未能与原告达成一致意见而签订书面租赁合同，但结合被告张路伟、程龙水从2019年10月起一直使用门面至2020年1月25日，后因受新型冠状病毒肺炎疫情影响而停止营业直至2020年6月23日原告将涉案门面腾空收回的实际情况，再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，涉案费用应由被告张路伟及程龙水负担，酌情认定房屋租赁费从2020年11月25日起计算至2020年3月25日止，根据被告张路伟向原告承诺的半年租金38300元标准计算为25533.32元（38300元÷6个月×4个月），2020年3月26日起至2020年6月23日止期间的房屋租赁费损失，因受新型冠状病毒肺炎疫情影响由原告自行承担。关于原告要求被告支付水费、电费、物业服务费共计4933.41元的问题，因被告唐理军已将合同约定的义务履行至2019年11月24日，故原告支付的2019年11月1日至2019年11月30日止的电费280.82元应当予以扣除，故被告张路伟、程龙水还应当支付原告水费、电费、物业服务费小计4652.59元。关于原告要求按照《房屋租赁合同》约定支付违约金10405元的问题，同前所述，原告与被告唐理军签订的《房屋租赁合同》仅对原告及被告唐理军具有拘束力，对被告张路伟、程龙水无拘束力，且被告张路伟、程龙水因受疫情影响无法经营是客观存在的事实，故对原告要求按此合同的约定支付违约金10405元的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、解除原告重庆兴鸥营销策划有限公司与被告唐理军签订的《房屋租赁合同》；二、被告张路伟、程龙水于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆兴鸥营销策划有限公司房屋租赁费、水费、电费、物业服务费共计30185.91元；三、驳回原告重庆兴鸥营销策划有限公司对被告唐理军的诉讼请求；四、驳回原告重庆兴鸥营销策划有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由原告承担100元，被告张路伟、程龙水共同承担425元。二审期间，双方当事人均未提供新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，程龙水和张路伟在承租门面后向兴鸥公司支付了1万元租金，兴鸥公司在二审中予以认可。至于程龙水和张路伟主张的1万元保证金，二人在二审中称是唐理军交给兴鸥公司的，二人接收门面后支付了1万元给唐理军。兴鸥公司在二审中称因程龙水和张路伟未交物业费，物业公司锁的门。一审中，唐理军称经冉梭同意，其将门面转租给张路伟、程龙水，并签订了转让费协议，唐理军使用门面至2019年9月，剩余租期转租给张路伟、程龙水，二人尚未支付完毕转让费。张路伟认可与程龙水之间是合伙经营关系，从2019年10月经营至2020年1月，2020年3月与兴鸥公司协商不再经营，但因押金问题未能达成一致意见，兴鸥公司将门面上锁。程龙水则称于2019年9月从唐理军处转租门面，经营至2019年12月左右，又开始与张路伟合伙经营，直至农历12月28日，后因疫情关门至3月底，向兴鸥公司提出免租，没有协商一致就表示不租了，其后没有再管了。本院认为，程龙水主张其已经支付1万元租金，兴鸥公司予以认可，并同意抵扣欠付租金，故本案二审的争议焦点为程龙水、张路伟主张的1万元保证金应否予以抵扣欠付租赁费用。根据查明事实，程龙水主张的1万元保证金实为唐理军支付给兴鸥公司的，程龙水从唐理军处转租房屋后支付给唐理军的1万元。兴鸥公司主张该1万元保证金系唐理军交纳，唐理军违约故不应抵扣租金，因兴鸥公司同意解除其与唐理军签订的《房屋租赁合同》，同意将涉案门面出租给张路伟、程龙水使用，且唐理军已按合同约定支付了截至2019年11月24日的租赁费用,故其不存在违约行为。根据2020年3月26日兴鸥公司员工与张路伟的微信聊天记录，其中兴鸥公司员工称“如果你们要解除合同的话免半个月租金，保证金不退”，可以看出兴鸥公司已同意将唐理军交纳的1万元保证金作为张路伟、程龙水支付的保证金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，虽然程龙水、张路伟与兴鸥公司之间没有签订书面租赁合同，但是兴鸥公司已经将门面实际交付给程龙水、张路伟使用，程龙水、张路伟也向兴鸥公司支付了部分房租，双方之间已成立不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，张路伟已经向兴鸥公司表达了解除租赁合同的意思，合同自通知到达兴鸥公司时解除。但是张路伟没有按照2020年1月13日出具的承诺支付租金，且在通知兴鸥公司解除合同后，没有将其应当支付的水费、电费、物业费等费用予以结清，已经构成违约，应当承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条关于“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，虽然从张路伟与兴鸥公司员工的微信聊天记录中看出张路伟有解除该不定期租赁合同的意思，但是程龙水、张路伟在协商未果的情况下，没有向兴鸥公司交还门面，也未明确通知兴鸥公司可收回门面，而是放任不管，直至2020年6月23日兴鸥公司才将案涉门面腾空收回，故对于门面腾空前的空置损失，程龙水、张路伟应承担一定责任。综合本案实际情况，在一审已确定二人承担截至2020年3月25日租金的情况下，本院酌情确定二人再承担6000元的赔偿责任，即从1万元保证金中扣除6000元作为赔偿款，剩余4000元保证金用于抵扣欠付租赁费用。因此，在一审认定张路伟、程龙水应当支付兴鸥公司共计30185.91元的基础上扣减14000元（已交房屋租金1万元和保证金4000元），即二人还应向兴鸥公司支付16185.91元。关于程龙水主张抵扣3000元设备费用的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因其没有提供相应的证据予以证明，故本院对该上诉理由不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决结果稍有不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初6590号民事判决第一项、第三项、第四项，即“一、解除原告重庆兴鸥营销策划有限公司与被告唐理军签订的《房屋租赁合同》；三、驳回原告重庆兴鸥营销策划有限公司对被告唐理军的诉讼请求；四、驳回原告重庆兴鸥营销策划有限公司的其余诉讼请求”；二、变更贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初6590号民事判决第二项为“被告张路伟、程龙水于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆兴鸥营销策划有限公司房屋租赁费、水费、电费、物业服务费共计16185.91元”；三、驳回程龙水的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，由张路伟、程龙水负担350元，重庆兴鸥营销策划有限公司负担175元；二审案件受理费1050元，由程龙水负担500元，重庆兴鸥营销策划有限公司负担550元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二一年四月二十七日法官助理黄和利书记员向应松