上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初25090号原告：程佳利，男，1969年3月27日生，汉族，住上海市普陀区。被告：梁云炜，男，1985年7月30日生，汉族，住上海市浦东新区。原告程佳利与被告梁云炜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程佳利、被告梁云炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程佳利向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还国家给予减免的三个月租金24,000元；2、判令被告退还押金8,000元；3、判令被告赔偿因违约造成的经济损失5万元(转让费34,000元及装修费16,000元)；4、判令被告支付违约金48,000元(按六个月租金标准计算)，上述合计13万元。事实和理由：原、被告于2019年签订房屋联营协议，直至2020年1月末，因疫情店铺遇到重大损失。经被告同意，原告于2020年5月将店铺转租，但因疫情损失重大，无力一次性支付下半年租金，原告向被告申请延迟支付租金，同时请求被告返还上海长江口置业有限公司给予减免的三个月租金，但被告均予拒绝，并单方面毁约，与次承租人重新签订房屋联营合同。故原告为此涉讼，请求判如所请。被告梁云炜辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告应于2020年6月1日前支付2020年下半年租金，但原告一直拖欠租金不付，被告在2020年7月之前打电话，原告不接。被告于2020年7月2日发出催缴租金通知书，通知原告在7日内支付租金。原告仍拖欠未付，故双方之间的租赁合同应于2020年7月10日解除。被告采取停电措施后，实际使用的租户就与被告沟通，将欠付的租金补上了。根据合同约定，原告不得将店铺转租他人，但原告将店铺分割，转租给了两家租户。且原告逾期支付租金，构成违约，应当承担违约责任，不同意退还押金8,000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2019年1月1日，梁云炜代上海市宝山区优益佳食品商店(甲方)与程佳利(乙方)签订《房屋联营协议》，约定，甲方位于上海市宝山区淞兴西路XXX号一层6临商铺，商业房联营给乙方使用，实际面积25平方米；联营期限自2019年1月1日起至2020年12月31日，为期贰年；第二次交纳租金于租金到期前30天交纳；年租金96,000元，支付方式为半年一付，押金8,000元。协议第九条第二款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同，乙方应向甲方支付拖欠款项及本合同解除前其实际使用该房屋所发生租金及相关费用外，无权向甲方提出装修补偿，并且补足免租装修期的租金，再向甲方支付陆个月租金金额的违约金，乙方应在收到甲方书面通知之日起五个工作日内迁出该房屋：乙方逾期10天仍未足额向甲方支付租金的；乙方逾期30天仍未足额缴纳水、电费用的；乙方违反本合同其他各项义务条款且经书面催告仍不履行义务的。第九条第四款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权提前解除合同，甲方应向乙方返还已收取未使用期限的租金外，并赔偿乙方此时(指违约时间)估价的装修费用：由于甲方原因，该房屋无法符合本合同约定的商业用途和功能，并造成乙方不能经营的；在联营期间，因甲方根本性违约而导致乙方终止合同或产权纠纷的原因而造成乙方无法经营的。上述协议签订后，程佳利支付了押金8,000元。双方确认租金付至2020年6月30日止，之后租金未付。2019年4月27日，程佳利将部分商铺转租给了案外人叶某，租期自2019年5月21日至2020年12月31日止。2020年5月4日，程佳利将部分商铺转租给了案外人沈某。2020年6月16日，程佳利与梁云炜通过微信商量房租减免事宜，梁云炜未予同意。同年6月23日，程佳利通知梁云炜称因私自扣押国家给的疫情期间减免房租2个月，共计16,000元，程佳利将通过法院等部门依法行使个人权利。2020年7月2日，梁云炜向程佳利发缴款租金通知书，内容为程佳利应于同年6月1日前缴纳下一期租赁房屋租金48,000元，虽经多次催要，但至今仍未缴纳，请于接到本通知之日起七日内支付下一期租金，逾期将按约定解除《房屋联营协议》。同年7月8日，程佳利回复表示，因疫情期间亏损巨大，申请延期交纳租金；关于2个月减免租金一事走法律程序；不同意梁云炜单方面撕毁合同。2、2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。自同年3月24日零时，上海市将本市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。3、审理中，程佳利认为双方建立的是联营合同关系，合同相对方为梁云炜，故当庭变更被告为梁云炜。同时，程佳利表示，每月支付8,000元，商铺盈亏与梁云炜无关，商铺自过年至2020年3月31日期间因疫情原因停止营业，后恢复营业。程佳利另表示，其向租户叶某收取了下半年2个月的租金，向租户沈某收取了下半年5个月的租金，但其因资金困难无力向梁云炜支付租金。审理中，梁云炜认为双方建立的是房屋租赁合同关系，同意承担涉案合同项下相关义务和责任。同时，梁云炜表示，因疫情原因房东确实减免了3个月租金，但因程佳利未经同意擅自转租，故梁云炜不同意向程佳利减免租金。因程佳利未支付租金，后梁云炜直接向次承租人收取了下半年的租金。本院认为，程佳利与梁云炜之间签订的《房屋联营协议》，实为房屋租赁合同关系。根据当事人的意见，可认定《房屋联营协议》已实际解除。本案争议的主要焦点是合同解除的责任方及解除后果的处理。根据合同约定，支付方式为半年一付，第二次交纳租金于租金到期前30天交纳，故程佳利理应于2020年6月1日前支付下半年租金，然而，程佳利在收取了次承租人租金的情况下，未按约定期限向梁云炜支付租金，在梁云炜以通知书形式向程佳利催讨租金，并宽限期间届满后，程佳利仍未向梁云炜支付租金，已构成违约。根据合同约定，乙方逾期10天仍未足额向甲方支付租金的，甲方有权提前解除合同。梁云炜自2020年7月2日通知程佳利于接到通知之日起七日内支付租金，逾期将按约定解除《房屋联营协议》，故梁云炜主张双方之间的《房屋联营协议》自2020年7月10日解除，可予准许。审理中，程佳利主张梁云炜擅自解除合同，构成违约，缺乏依据，本院不予采纳。合同解除后，程佳利应将商铺返还给梁云炜。审理中，梁云炜确认已直接向次承租人收取了自2020年7月1日起的租金，并与次承租人直接建立了租赁关系，故可视为梁云炜已收回租赁物。关于租金，双方确认程佳利租金支付至2020年6月30日。程佳利认为因疫情原因，梁云炜应减免3个月租金，并应将相应租金返还给程佳利。本院认为，疫情及疫情防控，确在一定程度上影响了商铺的正常经营与使用，并且各市场经济主体在疫情期理应互谅互让、共克时艰，况且房东也实际向梁云炜减免了3个月租金，故程佳利请求减免租金，本院可酌情予以考虑。本院根据本案实际情况，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及疫情实际影响等因素，依据诚实信用和公平合理原则，酌情认定梁云炜向程佳利返还租金16,000元。梁云炜关于程佳利擅自转租故不予减免租金的抗辩意见，本院不予采纳。关于押金。根据合同约定，乙方逾期支付租金，甲方提前解除合同，乙方应向甲方支付违约金。现梁云炜主张没收押金作为违约金，可予准许。故程佳利请求返还押金8,000元，本院不予准许。程佳利作为违约方，主张装修损失16,000元，无法律和合同依据，也未提交证据证明，本院不予准许。程佳利主张转让费34,000元，缺乏依据，本院不予准许。程佳利主张六个月租金金额的违约金，缺乏依据，本院不予准许。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告梁云炜于本判决生效之日起十日内，向原告程佳利返还租金16,000元；二、驳回原告程佳利的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1,450元，由原告程佳利负担1,272元，被告梁云炜负担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚二〇二一年四月二十六日法官助理  张紫嫣书 记 员  张紫嫣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。