河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0104民初1741号原告：河南永威置业有限公司，住所地郑州市管城回族区十八里河镇十八里河村598号院1号楼2层。法定代表人：李伟，董事长。委托诉讼代理人：杨梦圆，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：吴旭洛，男，1990年2月1日出生。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路80号。负责人：石永拴，行长。委托诉讼代理人：史亚丽，女，该行员工。委托诉讼代理人：刘晓波，男，该行员工。原告河南永威置业有限公司（以下简称永威公司）与被告吴旭洛、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永威公司的委托诉讼代理人杨梦圆，第三人建行河南省分行的委托诉讼代理人史亚丽、刘晓波到庭参加诉讼。被告吴旭洛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永威公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为XXXXXXXXX号的《商品房买卖合同》；2.被告协助办理编号为XXXXXXX的《商品房买卖合同》备案登记注销手续、房屋预告登记注销手续、银行预抵押注销手续；3.第三人协助办理编号为XXXXXXXXX的《商品房买卖合同》银行预抵押注销手续；4.被告偿还原告为其代偿的房屋银行按揭贷款本息87400.77元及补偿金（补偿金自2017年5月25日起，银行出具的单笔扣划原告款项为基数按日万分之五先后累计相加计算向原告支付补偿金至付清全部款项之日止）；5.被告支付解除合同违约金50297.4元；6.被告承担律师费5000元；7.被告承担本案诉讼费、保全费。诉讼过程中，原告将第4项诉讼请求变更为：被告偿还原告为其代偿的房屋银行按揭贷款本息106546.26元及补偿金。事实与理由：2016年9月27日，被告与原告签订编号为16002778480的《商品房买卖合同》，合同约定被告从原告处购买位于管城××区新州××、××单元××房屋××套，房屋面积79.44平方米，总房款1005948元，其中80万元由银行提供按揭贷款。合同附件四第三条第6款（1）约定：原告为被告提供阶段性贷款担保的，如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应当在原告送达告知函之日起3日内，将原告代被告向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费损失等）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。第三条第6款（2）约定：被告没有按照上述约定付清全部款项（包括补偿金）延迟达30日，构成严重违约，原告有权选择解除合同，并按照总房款5%收取违约金等。合同签订后，原、被告双方办理了房屋买卖合同的备案登记手续，被告在建行河南省分行办理了按揭贷款,原告为该笔贷款提供了阶段性连带责任保证。由于被告未按期向银行偿还贷款本息，银行扣划了原告的保证金。被告的行为已经构成严重违约，经原告多次催要，被告仍不予偿还。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。吴旭洛未答辩。第三人建行河南省分行述称，1.涉案房屋的借款合同是我方与被告所签订，提前偿还贷款、结清及后续贷款、房屋的解押，都需被告本人办理，如非被告本人办理，需法院出具相应的法律文书；2.对于原告第三项诉求，我方需明确是否由原告代被告清偿剩余所有款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月27日，永威公司（出卖人）与吴旭洛（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），主要约定：第三条，××购买位于管城××区新州××、××单元××房屋××套，房屋面积79.44平方米，总房款1005948元；第六条，付款方式为2016年9月27日支付现金205948元，剩余80万元以商业贷款方式于2016年10月27日前付清；第七条，××如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款5%向出卖人支付违约金；第八条，出卖人应在2019年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将符合合同约定的商品房交付××等。附件四《合同补充协议》主要约定：如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金等。2016年10月13日，永威公司（保证人）与吴旭洛（借款人、抵押人）、建行河南省分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：吴旭洛向贷款人贷款80万元，借款期限自2016年10月13日起至2046年10月13日止；本合同项下的担保方式为抵押加最高额保证，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证等。上述合同签订后，被告支付贷款至2017年4月。后被告逾期还贷，导致建行河南省分行自2017年5月至2021年2月期间从原告保证金账户扣款25笔，共计146536.36元。分别为2017年5月25日扣款5112.11元、2017年6月28日扣款5151.14元、2017年9月27日扣款5099.63元、2018年11月30日扣款9976.58元、2018年12月21日扣款5004.77元、2019年1月23日扣款4968.27元、2019年4月25日扣款9863.27元、2019年5月28日扣款4959.81元、2019年7月25日扣款4903.57元、2019年8月30日扣款4914.34元、2019年9月27日扣款4910.73元、2019年11月28日扣款9796.87元、2020年1月6日扣款4907.74元、2020年1月22日扣款4867.22元、2020年4月27日扣款14102.90元、2020年5月28日扣款4892.96元、2020年6月24日扣款4827.19元、2020年7月30日扣款4823.30元、2020年8月28日扣款4843.43元、2020年9月28日扣款4787.44元、2020年10月21日扣款4802.14元、2020年11月30日扣款4787.85元、2020年12月17日扣款4799.00元、2021年1月22日扣款4756.5元、2021年2月25日扣款4677.6元。期间，吴旭洛分别于2017年7月17日还款5112.11元、于2017年11月6日还款10250.77元、于2019年4月22日还款19949.62元，共计35312.50元。扣除吴旭洛还款后，原告为被告吴旭洛代偿银行贷款本息为111223.86元。另查明，2020年11月30日，原告与上海锦天城(郑州)律师事务所签订《民事委托合同》，并支付律师费5000元。诉讼过程中，原告称，案涉房屋未交付。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与第三人建行河南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系双方真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》附件四约定，××不履行贷款还款义务而导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方解除合同。现因被告多次未按期偿还银行贷款，致使原告承担相应的担保责任，代被告向贷款银行偿还了相应款项，该代付款经过通知催要，被告至今未支付给原告，故原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。因案涉房屋在贷款银行办理有抵押预告登记手续，且原告认可尚有贷款本息未结清、第三人在不能确定是否由原告代被告清偿剩余所有款项情况下，综合考虑本案实际情况，为维护交易安全，切实保障当事人合法权益，本院酌定待涉案房屋抵押预告登记注销后解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中即为：被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记及预告登记的注销手续，按照合同约定支付违约金50297.4元；同时原告亦应将被告已经支付的购房款予以返还（据实结算）。关于原告主张的代偿款项及违约金，系因履行《个人住房（商业用房）借款合同》过程中产生，该合同履行的前提即为《商品房买卖合同》，现《商品房买卖合同》处于附条件解除状态，并且被告的贷款本息及相关费用现未清偿，且处于持续状态，不断变化中，目前无法确定合同解除时的确切状况，故本案对于原告该项诉讼请求暂不予处理。待清偿银行贷款本息完毕后，原、被告可协商确定具体赔偿数额或另行依法解决。原告主张被告支付律师费5000元，原告提交有《民事委托合同》及发票，且符合合同约定，本院予以支持。被告缺席，未予抗辩，也未提供相关证据，应承担由此引起的不利后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、待位于郑州市管城回族区XXX南、XXX东X幢X单元XX层XXXX号房屋的抵押预告登记注销后当日解除原告河南永威置业有限公司与被告吴旭洛签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXX）；二、《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）解除后三十日内，被告吴旭洛协助原告河南永威置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预告登记注销手续；三、《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）解除后十日内，被告吴旭洛向原告河南永威置业有限公司支付违约金50297.4元；四、被告吴旭洛于本判决生效后十日内支付原告河南永威置业有限公司律师费5000元；五、《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）解除后十日内，原告河南永威置业有限公司返还被告吴旭洛已经支付的购房款，具体购房款数额双方应据实结算；六、驳回原告河南永威置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13899元，减半收取计6950元，由被告吴旭洛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  侯培利二〇二一年四月二十九日书记员  位铭燕