广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤01执异183号异议人（利害关系人）：广州市天马河房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区新华镇风神大道天马河国际公馆主楼二层。法定代表人：杨忠平，该司董事长。委托诉讼代理人：禹喜斌，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵一超，该司职员。申请执行人：广州市社会保险基金管理中心，住所地广东省广州市小北路65号华宇大厦十二楼。负责人：唐子奇，职务：主任。委托诉讼代理人：陈林，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈非，广东红棉律师事务所律师。被执行人：广州冠华房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区狮岭镇长岗岭。法定代表人：王新华。委托诉讼代理人：梁伟荣，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔雷，广东南国德赛律师事务所律师。被执行人：广东冠城房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区明月路15号。法定代表人：潘冠华。委托诉讼代理人：余玉霞，广东佰德律师事务所律师。被执行人：广州冠益房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区明月路15号。法定代表人：潘冠华。被执行人：香港中冠有限公司，住所地香港北角英皇道367-373号上润中心6楼6A单位。法定代表人：潘冠华，职务：董事长。委托诉讼代理人：李辉。本院在执行申请执行人广州市社会保险基金管理中心（以下简称社保基金管理中心）与被执行人广东冠城房地产开发有限公司（以下简称冠城公司）、广州冠益房地产开发有限公司（以下简称冠益公司）、香港中冠有限公司（以下简称中冠公司）、广州冠华房地产开发有限公司（以下简称冠华公司）借款合同纠纷七案过程中【案号：（2019）粤01执恢294号、（2021）粤01执恢41-46号】。本院拟拍卖被执行人冠华公司名下位于广州市花都区狮岭镇长岗岭土地使用权（土地证号：00××56，地号：0116063）（以下简称案涉地块），广州市天马河房地产开发有限公司（以下简称天马河公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。天马河公司异议称：冠华公司因不能清偿到期债务被列入失信被执行人名单，其资产明显不足以清偿全部债权，已符合破产企业受理条件。同时，根据《最高人民法院关于执行案件移送破产审查若干问题的指导意见》，冠华公司符合执行案件移送破产审查条件，如直接进入破产清算程序，按照土地现状司法拍卖后将交纳大笔税费严重降低清偿率，直接损害全体债权人的合法权益。为引入投资人盘活冠华公司唯一资产（位于广州市花都区狮岭镇长岗岭土地使用权）提高清偿率，冠华公司、债权人保利里城有限公司在2020年12月分别向广州市中级人民法院提交了预重整申请。根据《中华人民共和国企业破产法》规定，重整清偿率将高于破产清算，为促成冠华公司重整，我司亦书面提交同意函，请求法院同意对冠华公司进行预重整。2020年12月31日，贵院依法作出（2020）粤01破申425号决定书，决定对冠华公司进行预重整。现获悉贵院拟根据申请执行人社保基金管理中心的要求，对冠华公司名下土地进行拍卖，因申请执行人于2010年4月16日与异议人签订债务偿还协议书，已经放弃对冠华公司的财产执行权，其无权启动土地拍卖程序，贵院受理其申请不当，依法应终止对冠华公司的土地拍卖程序。根据《最高人民法院关于执行案件移送破产审查若干问题的指导意见》，冠华公司已符合移送破产案件，而预重整为破产重整的前置司法程序，现在冠华公司已进入预重整程序，我方作为债权人不同意贵院在预重整期间启动个案的执行及清偿，恳请贵院暂缓/中止对冠华公司的强制执行，由破产法庭继续对冠华公司进行预重整。另外，我方认为：一、我方对涉案的评估报告不知情的。我方是刚刚知道有评估报告存在，本案的执行法官并没有向我方送达，我方不清楚案涉土地已经被评估了。我方认为执行法院没有将评估报告送到我方。二、评估报告中假设容积率，因规划不明确，已经7、8年了都推动不了。该评估报告有假定容积率，如果假定容积率能成立，我方认为我方的案件应该也可以拍卖。容积率是不是真实可以存在的，应该要依法进行审查，而且没有让我方提出异议，剥夺了我方的异议权。三、063号土地已经流拍了两次，目前要进行抵债，从两个角度考虑，我方也是执行申请人，我方作为申请执行人可否也申请抵债，我方希望法院能一视同仁。如该案仅限于给社保基金中心来抵债，我方认为是侵犯了其他债权人的权利，因为我方有参与分配的权利，不能实施抵债，而且以物抵债这种以不动产的方式在最高法院已经明确多次明确了不能够实施的。另外，案涉土地与其余地块是一个整体，整体处理有利于上述土地的开发利用，最大限度的保障债权人的权益，故应当与其他地块一并予以处理。四、社保基金管理中心与我方的和解协议当中，实际上社保基金管理中心放弃了对冠华新城项目所有土地财产的主张权，所以我方认为社保基金管理中心没有权利对土地进行处置。因为我方当时代冠华公司向社保基金管理中心清偿了9500万元债务，社保基金管理中心跟我方约定了冠华新城项目，社保基金管理中心不能够再来主张权利的。因为当时我方要收购这个项目，进行土地开发，所以社保基金管理中心当时承诺是要用另外的财产来主张债权。综上所述，请求法院中止对冠华公司名下位于广州市花都区狮岭镇长岗岭的土地使用权（土地证号：00××56，地号：0116063）的拍卖，并中止本案执行程序。申请执行人社保基金管理中心答辩称：一、关于预重整程序，并不产生中止执行程序的结果，本案不属于“执转破”程序的重整，法院无须中止对债务人财产的执行；我方申请强制执行在前，预重整程序在后，我方维护自身合法权益合情合理合法，法院应继续推进强制执行。二、异议申请人称双方签订了债务偿还协议，申请执行人就不能申请对涉案土地进行拍卖的问题，申请人社保基金管理中心、被执行人冠华公司以及异议申请人天马河公司三方在2010年签订的债务偿还协议书，该协议书约定了“冠华新城项目”，并不包括本案准备拍卖的土地。双方签订的债务偿还协议约定，经甲（社保基金管理中心）、乙（冠华公司）、丙（天马河公司），就通过丙方代为偿还乙方在甲方的部分债务，同意甲方作为甲方同意解除对广州冠华房地产开发有限公司名下位于广东省广州市花都区狮岭镇长岗岭地段27栋商住楼和两宗地，地号0116064号以及地号0116068号。协议约定的就是冠华新城所包括的内容是两宗地，以及一宗地上的27栋商住楼。本案涉案拍卖的土地是2014年冠华公司通过执行回转，将原来登记在广州市寺右实业有限公司名下的土地执行回转登记到冠华公司名下，也就是地号0116063号。因此2010年三方签订的协议，社保基金管理中心同意解除查封的土地中并不包括本案就是涉案土地。三、关于评估报告容积率不明确的问题，容积率是评估公司假定的容积率，是根据冠华新城另外其他地块上的容积率作为参考，来进行评估的。该容积率评估报告参考的容积率应该是2.2，该容积率是比较高的，以该容积率来进行评估不影响冠华新城地块的评估价值。四、申请执行人社保基金管理中心能不能以物抵债的问题。在执行阶段，申请执行人通过查封取得了涉案地块的处置权。地块在执行拍卖以后，只有首先偿还取得查封权的债权人的债务以后，其他的轮候查封申请人才取得偿还其债权的权利。涉案地块是社保基金管理中心进行轮候查封以后，是与首封法院从化区人民法院进行沟通后，取得了该地块的处置权，异议人天马河公司并没有对地块进行查封，因此社保基金管理中心依据轮候查封并取得处置权，来申请对该地块进行拍卖，是符合法律规定的。综上，请求法院驳回异议人的异议请求。被执行人冠城公司、冠益公司、中冠公司、冠华公司均同意天马河公司的异议理由及请求。本院查明，关于广东华侨信托投资公司投资基金部与被执行人冠华公司委托投资合同纠纷三案，本院作出（1998）穗中法经初字第856、857、858民事判决，判令：一、在判决生效之日起十日内，冠华公司应返还5000万元并偿付利息给广东华侨信托投资公司投资基金部（计息：1995年7月4日至同年12月10日按本金2000万元、1995年12月11日至同月16日按本金3000万元、1995年12月17日至清偿止按本金5000万元，均按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）；二、驳回广东华侨信托投资公司投资基金部的其他诉讼请求。关于广东华侨信托投资公司投资基金部与被执行人冠华公司借款合同纠纷三案，本院作出（1998）穗中法经初字第859号民事判决，判令：一、冠华公司在判决生效之日起十日内，返还借款本金500万元，并计付相应利息（从1995年9月21日至判决还款日，按同期银行贷款利率计算）给广东华侨信托投资公司投资基金部，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定处理；二、驳回广东华侨信托投资公司投资基金部的其他诉讼请求。本院作出（1998）穗中法经初字第860号民事判决，判令：一、冠华公司在判决生效之日起十日内，返还借款本金3500万元，并计付相应利息（从1996年1月9日至判决还款日，按同期银行贷款利率计算）给广东华侨信托投资公司投资基金部，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定处理；二、驳回广东华侨信托投资公司投资基金部的其他诉讼请求。本院作出（1998）穗中法经初字第861号民事判决，判令：一、冠华公司在判决生效之日起十日内，返还借款本金500万元，并计付相应利息（从1995年7月20日至判决还款日，按同期银行贷款利率计算）给广东华侨信托投资公司投资基金部，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定处理；二、驳回广东华侨信托投资公司投资基金部的其他诉讼请求。经查，上述六案借款均由广州市社会劳动保险公司委托广东华侨信托投资公司投资基金部向冠华公司发放。1997年7月2日，广州市社会劳动保险公司更名为广州市社会保险基金管理中心。社保基金管理中心与冠华公司、中冠公司借款合同纠纷一案达成调解，本院作出（2002）穗中法民三初字第434号《民事调解书》，各方达成以下协议：一、冠华公司在2002年12月31日前，向社保基金管理中心清偿5600万元本金及其利息（利息从每笔借款借出之日起计算至2002年12月31日止，其中1500万元本金从1995年9月13日起计息、1000万元本金从1995年9月28日起计息、1000万元本金从1995年11月7日起计息、1500万元本金从1995年12月7日起计息，100万元本金从1993年12月27日起计息，500万元本金从1994年7月15日起计息，并按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；二、中冠公司对上述债务承担连带责任；三、案件受理费438486元由冠华公司、中冠公司共同负担。上述法律文书生效后，因被执行人未全部履行义务，根据申请执行人社保基金管理中心的申请，本院分别以(2002)穗中法执字第1077-1079,1332-1334号、(2003)穗中法执字第786号案强制执行。2002年8月26日，根据申请执行人的申请，本院作出（2002）穗中法执字第1077-1079、1332-1334之一号民事裁定，依法追加冠城公司、冠益公司、中冠公司为上述执行案件的被执行人。2010年4月16日，冠华公司与社保基金管理中心、天马河公司、冠益公司、冠城公司、中冠公司签订《债务偿还协议书》，约定：天马河公司代为偿还冠华公司在社保基金管理中心的部分债务，作为社保基金管理中心同意解除对冠华公司名下位于广东省花都市狮岭镇长岗岭地段27栋商住楼和二宗地（地号为0116064，面积201851.01平方米；地号0116068，面积24070.5平方米，花国用（2004）第720051号《国有土地使用权证》，合计225921.51平方米，以下简称“冠华新城项目”）轮候查封的条件。第一条第2.1款约定：社保基金管理中心在法院确认收回借款本金9500万元后，先行解除对冠华公司名下“冠华新城项目”的轮候查封，所欠利息继续执行广东省广州市中级人民法院（2002）穗中法执字第1077-1079、1332-1334之1号《民事裁定书》，以冠华公司“冠华新城项目”以外的其他财产偿还，中冠公司、冠城公司以及冠益公司承担连带清偿责任。执行广东省广州市中级人民法院（2002）穗中法民三初字第434号《民事调解书》中借款本金5600万元及其利息，以冠华公司“冠华新城项目”以外的其他财产偿还，中冠公司承担连带清偿责任。第一条第2.2款约定：法院确定收到天马河公司替冠华公司偿还社保基金管理中心9500万元借款后，社保基金管理中心解除对冠华公司名下“冠华新城项目”的轮候查封，并放弃对该“冠华新城项目”的强制执行。天马河公司有权在9500万元内向冠华公司及其“冠华新城项目”追索，与社保基金管理中心无关。2010年6月18日，社保基金管理中心向本院提交《解除查封申请书》，称天马河公司已代为冠华公司偿还借款本金9500万元，请求法院解除对冠华公司名下位于广东省花都市狮岭镇长岗岭地段27栋商住楼和二宗地（地号为0116064，面积201851.01平方米；地号0116068，面积24070.5平方米，花国用（2004）第720051号《国有土地使用权证》，合计225921.51平方米）的轮候查封。2020年1月6日，本院委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称业勤公司）对包括被执行人冠华公司名下案涉土地在内的相关房产及土地进行评估。2020年4月13日，业勤公司对案涉土地（地号0116063）作出业评地字【2020】第0111号《土地估价报告》，宗地用途：城镇住宅用地，容积率2.2，估价土地面积：56168.92㎡，估价期日为2020年2月28日，案涉土地地面单价17160元/㎡,楼面单价7800元/㎡，总地价：963859000元。业勤公司在《土地估价报告》中对案涉土地容积率表述：“委托方未能提供待估宗地三块地规划情况，待估宗地三（指案涉土地-本院注）与待估宗地一、二位置相近，根据委托方提供的《关于提供花都区狮岭镇长岗岭地块规划情况的复函》（穗花规函【2011】69号），宗地一、二住宅用地的容积率为2.2，宗地三的证载用途为城镇住宅用地，故设定待估宗地三的容积率为2.2，其他符合当地相关部门的规划。”2020年5月20日，冠华公司就业勤公司出具的《土地估价报告》提出异议，对容积率的指标认为是假设、预估出来的数据，不予认同。另外对土地评估价认为远低于市场价格。2020年9月25日，业勤公司对冠华公司的异议出具回复函认为：1、宗地一、二按照提供资料设定容积率指标，宗地三未明确容积率指标。广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见，历史上已签署出让合同无规划资料，净容积率一般不超过1.8，由于宗地一、二、三为相邻的地块，宗地一、二规划住宅的容积率为2.2，故按照宗地统一开发的情况，设定宗地三的住宅容积率为2.2。如异议人能提供宗地三的详细规划指标，评估报告需按新提供的资料做相应调整。并备注：容积率在2.2的情况下的土地使用权价值比在1.8情况下的土地使用权价值高，评估师已充分考虑土地使用权人的权益状况。2、宗地使用权价格主要取决于宗地所在位置、用途、宗地的开发指标、周边房价等，宗地价格之间的比较主要是宗地的楼面单价去比较，异议人提出的单价内涵不详，地面单价是不能直接进行比较的。故认为本次评估结果清晰明确。2020年9月25日，本院在召集社保基金管理中心以及冠华公司等进行询问时，已将业勤公司的回复函的意见告知冠华公司。根据申请执行人的申请，本院对上述执行案件立案恢复执行。恢复案号为：(2019)粤01执恢294号、(2021)粤01执恢41-46号。执行过程中，本院于2021年1月27日作出(2019)粤01执恢294号、(2021)粤01执恢41-46号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人冠华公司名下位于广州市花都区狮岭镇长岗岭一宗土地使用权（土地证号：00××56，地号：0116063，面积：56168.92平方米），并于2021年1月29日向被执行人冠城公司、冠益公司、中冠公司及被执行人冠华公司临时管理人负责人梁伟荣（广东南国德赛律师事务所律师）送达拍卖裁定书。2021年2月1日，本院在《南方日报》、广州市公共资源交易中心网站刊登了拍卖公告。保利里城有限公司不服本院作出的拍卖裁定向本院提出本案异议。本院在《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》中明确案涉土地起拍价为963859000元。其中第（四）项专门列出风险及瑕疵披露提醒：（1）闲置土地情况：拍卖的该宗土地被广州市规划和自然资源局花都区分局认定为闲置土地，拍卖成交后，买受人需配合相关行政部门完成闲置土地的处置工作，费用全部由买受人承担。……（3）规划情况：根据广州市规划和自然资源局花都区分局出具的穗规划资源花函（2020）161号复函，本院披露穗花批字（2004）124号文审批意见已过有效期，买受人应服从规划部门重新的规划条件及相关的技术指标，因规划调整所产生的风险和责任由买受人承担。……（6）税费情况：因在拍卖前无法核定相关的税费金额，但该土地可能产生高额税费。并且列明可能产生税费的种类等以及拍卖过户产生的相关税费及其他一切相关费用均由买受人承担，提醒竞买人在拍卖前自行向税务部门或相关部门了解清楚，谨慎判断。（7）以上披露并未能涵盖该地块所有风险和瑕疵，在拍卖成交后，买受人对已知和未知的风险、瑕疵承担全部的责任。此外，该拍卖网上竞价时间为：2021年3月3日10时起。本次拍卖转让通过广州土地矿业权网上交易系统进行。交易机构为广州公共资源交易中心。后该次拍卖流拍，本院于2021年3月10日决定第二次拍卖上述案涉土地使用权，起拍价771087200元。网上竞价时间为2021年3月29日10时起。案涉土地使用权第二次拍卖再次流拍。本院于2021年4月12日对案涉土地使用权作出变卖转让公告，变卖期时间：60日（2021年5月12日至2021年7月10日），变卖价771087200元，增价幅度3850000元。另查，2020年12月31日，本院根据保利里城有限公司的申请作出（2020）粤01破申425号《决定书》，决定：对冠华公司进行预重整。同日，本院作出（2020）粤01破申425号《指定临时管理人决定书》，指定广东南国德赛律师事务所担任冠华公司临时管理人，负责人梁伟荣。对于该预重整的申请，保利里城有限公司并未征得社保基金管理中心的同意。再查，异议人天马河公司在本院听证期间提交广州市规划和自然资源局花都区分局于2014年12月1日出具穗规花都（2014）694号《广州市规划局花都分局关于花都区长岗岭建设用地规划情况的复函》中说明：“……土地证号为11××21号地块用地性质及面积分别为：……其中二类居住用地（R2）规划指标控制为容积率1.5……该地块东侧西侧南侧居住用地难以独立开发建设，建议国土部门纳入储备用地，依程序出让后，与本案地块一并开发建设。”2021年2月25日，广州市规划和自然资源局花都区分局出具穗规划资源花函（2021）367号《关于广州冠华房地产开发有限公司名下不动产规划、报建、预售情况的复函》，该函对该项目地块容积率的描述为“该项目所在地块现行城市总体规划中规划为适建区；现行土地利用总体规划中规划为城乡建设用地；现行控制性详细规划中规划为二类居住用地……其中二类居住用地容积率分别≤1.53和≤2.0……该项目须待法院解封并完成闲置土地处置后再按流程办理相关规划审批手续”。本院认为，对于异议人提出本院已经作出预重整决定，应当中止执行的问题。本院认为，本案只是预重整，预重整是重整的预备阶段，尚未进入正式的重整及破产程序，与继续执行并不矛盾。如果预重整具备重整条件则进入正式重整程序，如不具备重整条件，则不支持其重整，预重整程序虽然是司法介入的重整程序的预备阶段，主要还是由当事人自己来处理相关债权债务，其效力实为庭外重整。本案并非执转破或本院依法将执行案件移送重整审查的，故并不适用中止执行的规定。且即使按照本院作出的（2020）粤01破申425号《指定临时管理人决定书》所引用的《广州市中级人民法院关于破产重整案件审理指引（试行）》第三十二条规定，临时管理人职责第（二）项：“执行案件移送重整审查的，及时通知所有已知执行人民法院中止对债务人财产的执行程序”。该条规定也是明确规定，符合执行案件移送重整审查条件的，临时管理人才可以通知已知人民法院中止对债务人财产的执行程序。本案并非执行案件移送重整审查的情形，不符合上述条件，故异议人要求中止对冠华公司案涉土地使用权的执行程序，没有法律依据，本院不予采纳。对于异议人提出多方已经签订《债务偿还协议书》申请执行人无权对案涉土地使用权申请执行的主张。本院认为，经查，《债务偿还协议书》约定：天马河公司代为偿还冠华公司在社保基金管理中心的部分债务，作为社保基金管理中心同意解除对冠华公司名下位于广东省花都市狮岭镇长岗岭地段27栋商住楼和二宗地（地号为0116064，面积201851.01平方米；地号0116068，面积24070.5平方米，花国用（2004）第720051号《国有土地使用权证》，合计225921.51平方米，以下简称“冠华新城项目”）轮候查封的条件。第一条第2.1款约定：社保基金管理中心在法院确认收回借款本金9500万元后，先行解除对冠华公司名下“冠华新城项目”的轮候查封，所欠利息继续执行广东省广州市中级人民法院（2002）穗中法执字第1077-1079、1332-1334之1号《民事裁定书》，以冠华公司“冠华新城项目”以外的其他财产偿还，中冠公司、冠城公司以及冠益公司承担连带清偿责任。执行广东省广州市中级人民法院（2002）穗中法民三初字第434号《民事调解书》中借款本金5600万元及其利息，以冠华公司“冠华新城项目”以外的其他财产偿还，中冠公司承担连带清偿责任。第一条第2.2款约定：法院确定收到天马河公司替冠华公司偿还社保基金管理中心9500万元借款后，社保基金管理中心解除对冠华公司名下“冠华新城项目”的轮候查封，并放弃对该“冠华新城项目”的强制执行。本院认为，根据上述协议约定，“冠华新城项目”在该协议中具有特定具体的指向，即仅是指：冠华公司名下位于广东省花都市狮岭镇长岗岭地段27栋商住楼和二宗地，地号为0116064，面积201851.01平方米；地号0116068，面积24070.5平方米，花国用（2004）第720051号《国有土地使用权证》，合计225921.51平方米，以下简称“冠华新城项目”，对该“冠华新城项目”名称并不能够做扩大解释。对于异议人认为“冠华新城项目”是对与冠华新城项目有关的冠华公司所有财产包括案涉土地使用权均受该协议约定的约束，社保基金管理中心已放弃对上述财产的处置权的主张。本院认为，该协议是在2010年4月16日订立，而案涉土地使用权是在2014年9月才通过执行回转的方式重新登记在冠华公司名下，异议人天马河公司认为2010年的协议对2014年才执行回转到冠华公司名下的不动产具有约束力，是对该协议的曲解，且不符合该协议的约定的内容，本院不予采纳。对于异议人天马河公司主张评估报告以容积率2.2为评估标准，与其提交的证据证明的容积率的标准不符，认为评估报告错误。本院认为，首先，在本院委托业勤公司对案涉土地进行评估时，冠华公司等被执行人并未提交充分证据证实案涉地块的容积率标准供业勤公司参考，因此，业勤公司参照宗地三（案涉土地）与宗地一、二土地相邻并且用途也为城镇住宅用地，故设定待估宗地三的容积率为2.2，符合同地段同用途容积率相同的认知常识，且业勤公司在回复函中也明确如被执行人能提供宗地三的详细规划指标，评估报告需按新提供的资料做相应调整。并备注：容积率在2.2的情况下的土地使用权价值比在1.8情况下的土地使用权价值高，评估师已充分考虑土地使用权人的权益状况。表明业勤公司的评估报告已经充分考虑保障土地使用权人的权益，其认定的容积率也有相应的参考依据；其二，根据广州市规划和自然资源局花都区分局于2014年的复函中可知案涉地块在2014年确定的容积率为1.5，但在该局于2021年的复函中对该项目容积率的描述为≤1.53和≤2.0，该事实表明广州市规划和自然资源局花都区分局对案涉地块容积率的确定也是随着时间的不同而不断变化的，表明该容积率并非一个固定的标准，可以随着政府对土地规划的调整发生变化。评估报告中容积率2.2也仅比广州市规划和自然资源局花都区分局提出的容积率标准区间高了一点，且容积率仅为评估报告确定起拍价的参考依据，并非认定该土地实际价值的依据，案涉土地应当以市场拍卖、变卖的成交价体现其真实价值；第三，广州市规划和自然资源局花都区分局复函中也明确该项目须待法院解封并完成闲置土地处置后再按流程办理相关规划审批手续。表明该地块在拍卖过户以及完成闲置土地处置后，将来还需再按流程重新办理相关的规划审批手续，即案涉土地的容积率仍有可能发生变化。因此，异议人因评估报告容积率与其提交的证据容积率不同而认为评估报告错误的主张不成立，本院不予采纳。对于异议人要求中止拍卖案涉土地使用权以及应当整体处置冠华新城项目的主张。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十条规定“执行异议审查和复议期间，不停止执行。被执行人、利害关系人提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。”故在异议人天马河公司没有提供充分、有效担保的情况下，其主张中止执行没有事实及法律依据，应不予采纳。对于异议人提出应将案涉地块与其余地块整体处置的主张，本院认为广州市规划和自然资源局花都区分局的复函仅是认为该地块东侧西侧南侧居住用地难以独立开发建设，建议国土部门纳入储备用地，依程序出让后，与本案地块一并开发建设。该局只是提出建议，并没有不同意人民法院对案涉土地使用权的单独处置，因此，本院对案涉土地使用权依法予以处置符合法律规定，并无不当，本院予以支持。异议人的该异议理由不能成立，本院不予采纳综上所述，异议人天马河公司的异议理由及请求均不能成立，本院不予采纳，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十六条第一款、第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回广州市天马河房地产开发有限公司的异议请求。当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。审判长  胡  审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  黄 征二〇二一年四月三十日书记员  赖泽钊陈燕霞