广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初4657号原告：邹佩珍，女，1966年2月6日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：王虎生，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市汇盛贸易有限公司，住所地：广州市番禺区化龙镇金盛一路****。法定代表人：张吕娥。被告：广州瑞万置业有限公司，住，住所地：广州市番禺区化龙镇金盛一路****/div>法定代表人：张吕娥。两被告共同委托诉讼代理人：郑春园。原告邹佩珍诉被告广州市汇盛贸易有限公司（以下简称汇盛公司）、广州瑞万置业有限公司（以下简称瑞万公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹佩珍的委托诉讼代理人王虎生到庭参加了诉讼，被告汇盛公司、瑞万公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告邹佩珍向本院提出诉讼请求，请求判定：1.确认原告与汇盛公司就涉案房屋签订的租赁期限2038年12月30日至不动产证约定截止日的《璞悦里广州市房屋租赁合同补充协议》无效；2.解除原告与汇盛公司就涉案房屋签订的《璞悦里房屋使用权转让书》《璞悦里广州市房屋租赁合同补充协议》；3.被告汇盛公司立即返还原告已支付的购房款人民币（币种下同）454637元；4.被告汇盛公司赔偿资金占用利息（以454637元为基数，自2018年5月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至全部退还之日止）；5.被告瑞万公司对汇盛公司的上述义务承担连带责任；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年，汇盛公司面向社会公众推出“璞悦里”楼盘，投放大量广告，并在广告中详细描述了该楼盘地址、交通和周边配套、户型图、实景图等楼盘信息，宣称该楼盘具有不动产权证，坐落于番禺××××号，权利性质为商品房，期限为48年；并承诺“无条件入户送学位、不限购、48000元买广州户口”等，以此加强交易力度。2018年5月8日，原告和汇盛公司签订《房屋使用权转让书》，约定汇盛公司将位于璞悦里3-303号房的房屋使用权转让给原告，总转让价款为454637元。2018年5月8日，原告分别支付了48000元，首付租金款179319元；2018年5月31日，原告支付租金款227318元。2019年8月6日，其他业主在广州市番禺区国土资源和规划局查询才知道涉案不动产规划用途为工业，并非住宅用途，原告方知上当受骗。2019年10月30日，广州市番禺区市场监督管理局作出穗番工商处字【2019】274号行政处罚决定书，认定被告汇盛公司将工业用地自建房开发成“璞悦里”公寓项目违法以租代售，并隐瞒工业用地的用途对外作出虚假宣传欺骗包括原告在内的众多消费者。原告签订合同是基于认为涉案房屋可以拥有长约47年的使用年限，现实与其预期的合同目的不一致。因此，原告有权解除合同。另外原告与汇盛公司签订的《璞悦里广州市房屋租赁合同补充协议》，租赁期限分别约定为2018年10月1日至2038年12月30日、2038年12月30日至不动产证约定截止日，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”故涉案租赁期限2038年12月30日至不动产证约定截止日的《璞悦里广州市房屋租赁合同补充协议》因违反法律法规的禁止性规定而无效。被告汇盛公司作为法人独资公司，唯一股东为瑞万公司，瑞万公司应承担连带责任。被告汇盛公司和瑞万公司未答辩亦无提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了《璞悦里房屋使用权转让书》《补充协议》、璞悦里收款收据、国土登记表等证据证明本案事实。被告汇盛公司、瑞万公司经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告提供的上述证据予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：汇盛公司是由瑞万公司独资开设的一人有限责任公司。广州市番禺××××号权属人登记为汇盛公司，土地性质为国有建设用地使用权，在2016年4月13日由相关部门核发的产权证【（2016）广州市不动产权第07210744号】上登记的权利性质为商品房，用途为宿舍楼，该证附记：登记案号201626361；已收国有土地使用权出让金，使用权出让年限从1995年11月9日起，居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地40年，其他用地50年；此共用土地面积由权属人共同使用；房屋用途：宿舍楼。2018年12月18日，相关主管部门对上述楼宇重新发证【（2018）广州市不动产权第07235176号】，该证上登记的权利性质为自建房，用途为工业，该证附记：登记案号201821299；已收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从1995年11月9日起至2045年1月8日止，用地面积2984.7平方米；所在层1-7；城市规划房屋用途：宿舍楼；他项权利情况：他项权利人刘春华，权利类型：抵押权，权利范围全部；债权数额5000000元。就上述两产权证上登记情况的变化，两被告的前法定代表人张勇曾于2019年8月向广州市规划和自然资源局提出信访，该局于2019年9月16日作出《关于张勇反映情况相关意见的复函》，其中内容为：经查档案，该房屋首次登记权属人为番禺阳光实业公司，土地性质为工业，国有建设使用权出让年限为50年，规划房屋用途为宿舍楼，房屋性质为“自建房”。2016年4月，您公司申请换发不动产权证书，原广州市番禺区国土资源和规划局经审核发了（2016）广州市不动产权第07210744号《不动产权证书》，房屋误登为“商品房”。故2018年8月原广州市番禺区国土资源和规划局发函（穗番国规【2018】325号）通知您公司前来办理更正登记。2018年12月您作为代理人代理您公司申请办理变更房屋性质，原广州市番禺区国土资源和规划局更正其房屋性质后，重新核发了不动产权证书（2018）广州市不动产权第07235176号。另查明，涉案房屋地址为广州市番禺××××号璞悦里3栋303号（以下简称为涉案房屋），位于上述争议的不动产权属证书所在楼宇内。汇盛公司（甲方、出让方）与原告邹佩珍（乙方、受让方）签订《璞悦里房屋使用权转让书》（没有签署日期），其中约定，甲方将涉案房屋的使用权转让给乙方，该单元用途为宿舍，建筑面积为36.88平方米，其中套内面积29.01平方米，装修标准为精装；乙方经实地看房，对上述房屋已充分了解，使用期限至不动产权证约定到期时间止；本协议约定使用期限届满后，甲方承诺不要求乙方搬离该物业，在不与法律法规、国家政策相关违背或无其他不可抗力事由的前提下，乙方仍可继续使用该物业，并且甲方不得向乙方的继续使用行为收取任何费用；乙方受让该物业使用权的转让价格为498299元，成交总转让价格款为454637元；乙方应在签订本转让书的同时支付定金20000元；甲方已向乙方明示双方将签订的住房租赁合同文本、补充协议及法律法规规定应明示的其它文件、证书等；乙方声明已阅悉并同意上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目和收费标准和其它文件、证书等，且无异议；对所受让使用权的物业费、交易条件、周边环境已有充分的了解；乙方应在甲乙双方签订本转让书后约定的时间内，凭本转让书和已付首期款项/全额款项之收据，与甲方签订《广州市住房租赁合同》；本协议签订之日起至起租日开始前，甲乙双方均不得擅自解除原合同及本协议，否则违约方需按款项总额的30%向对方支付违约金；本协议约定使用期限开始之日起，乙方不得擅自解除本合同及其补充协议等；若乙方无法定或约定原因单方擅自解除本合同及其补充协议的，应按剩余使用期限对应之款项的30%向甲方支付违约金，违约金不足以补偿甲方损失的，乙方需按甲方实际损失予以赔偿；剩余使用期限对应之款项在扣除违约金或甲方实际损失（以较高者为准）后无息退还乙方；因乙方原因导致原合同及本协议解除的，乙方应于原合同及本协议解除之日起十五天内迁出该单元，若乙方拒不迁出的，甲方有权要求乙方按届时市场租金标准的双倍支付占用期间的使用费，并乙方应支付占用期间的物业服务费及水、电等费用；该单元的交付标准为精装修交付，具体见附件二；乙方应在接到交付通知书之日起7日内对该单元进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出。视为验收合格并同意接收该单元；乙方认为该单元不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议；乙方知悉并确认该单元的权属性质为国有建设用地使用，具体详见不动产登记查册表及不动产证书（详见附件三）乙方同意对该单元房屋仅享有使用权等。该使用权转让书的附件三是（2016）广州市不动产权第07402744号不动产权证书复印件。汇盛公司（甲方、出租方）还与苏锦钗（乙方、承租方）就涉案房屋签订一份《广州市房屋租赁合同补充协议》（没有签署日期），其中约定：租赁期限为20年，即自2018年12月31日至2038年12月30日，20年租期届满后，双方无需办理任何续租手续，租期自动延长至该栋物业不动产证约定时间。若20年租期届满后，届时的法律法规要求双方需另行签订租赁合同的，任何一方有义务配合另一方签订自2038年12月30日至该栋物业不动产证约定时间的租赁合同。该单元的用途为宿舍，由广州璞悦房屋租赁有限公司提供物业管理服务；乙方承租单元的租金总额为454637元，乙方于2018年5月31日前支付454637元；本协议约定租赁期限内即自2018年12月31日至该栋物业不动产证约定时间及租赁期满乙方继续使用该单元物业的，乙方使用该单元物业所发生的费用均由乙方自行承担；因办理租赁登记备案手续而签订的租赁合同与本协议不一致的，以本协议为准；甲方应于2018年12月31日前将该单元交付乙方使用；甲方未能按本协议约定期限将单元交付乙方使用，按双方实际交付日期起算租期；乙方知悉并确认该单元的权属性质为国有建设用地使用，具体详见不动产登记查册表及不动产证书（详见附件三）乙方同意对该单元房屋仅享有使用权，甲方没有配合办理产权过户的义务；若后续政府政策允许该单元房屋可以办理产权过户，甲方同意配合办理，由此所产生的甲方和乙方费用均由乙方承担；本协议约定租赁期限届满后即至不动产权证约定截止之日止；本协议约定使用期限届满后，甲方承诺不要求乙方搬离该物业，在不与法律法规、国家政策相关违背或无其他不可抗力事由的前提下，乙方仍可继续使用该物业，并且甲方不得向乙方的继续使用行为收取任何费用；本协议签订之日起至起租日开始前，甲乙双方均不得擅自解除原合同及本协议，否则违约方需按款项总额的30%向对方支付违约金；本协议约定起租日开始之日起，甲方不得擅自解除本合同及其补充协议等；若甲方无法定或约定原因单方擅自解除本合同及其补充协议的，应无息向乙方退还剩余租期对应之租金，并按剩余租期对应之租金的30%向乙方支付违约金；本协议约定起租日开始之日起，乙方不得擅自解除本合同及其补充协议等；若乙方无法定或约定原因单方擅自解除本合同及其补充协议的，应按剩余使用期限对应之款项的30%向甲方支付违约金，违约金不足以补偿甲方损失的，乙方需按甲方实际损失予以赔偿；剩余使用期限对应之款项在扣除违约金或甲方实际损失（以较高者为准）后无息退还乙方；因乙方原因导致原合同及本协议解除的，乙方应于原合同及本协议解除之日起十五天内迁出该单元，若乙方拒不迁出的，甲方有权要求乙方按届时市场租金标准的双倍支付占用期间的使用费，并乙方应支付占用期间的物业服务费及水、电等费用；甲乙双方就该单元租赁事宜签订《广州市房屋租赁合同》（本协议内简称“原合同”），本协议作为原合同的补充，若本协议条款与原合同不一致的，以本协议为准等。后原告于2018年5月8日向汇盛公司支付租金48000元，2018年5月8日支付179319元，2018年5月31日支付227318元，合计454637元。汇盛公司出具收款收据予以确认。庭审中，原告确认未对涉案房屋进行收楼。另查明，被告汇盛公司因涉案楼宇“以租代售”的行为被广州市番禺区工商行政管理局行政处罚。本院认为，邹佩珍与汇盛公司签订的《璞悦里房屋使用权转让书》虽然名为使用权转让书，但从转让书的内容以及结合双方后面签订的《璞悦里广州市房屋租赁合同补充协议》来看，里面明确约定了涉案房屋的租金价格以及其他租赁事项，其实是租赁合同性质，并非房屋使用权转让，故双方应为房屋租赁合同关系，本案属房屋租赁合同纠纷。关于涉案《璞悦里房屋使用权转让书》《璞悦里广州市房屋租赁合同补充协议》的效力问题。本院认为，一、原告与汇盛公司签订的《广州市房屋租赁合同补充协议》，租赁期限分别约定为2018年12月31日至2038年12月30日、2038年12月30日至不动产证约定截止日，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”故涉案租赁期限2038年12月30日至不动产证约定截止日的《璞悦里广州市房屋租赁合同补充协议》因违反法律法规的禁止性规定而无效；二、原告与汇盛公司签订的《璞悦里房屋使用权转让书》《璞悦里广州市房屋租赁合同补充协议》（不超过二十年部分）形成租赁合同关系是双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。关于原告诉请解除前述两份合同，返还款项能否支持的问题。汇盛公司与原告于2018年签订上述合同，在后汇盛公司得知国土部门将涉案房屋产权错误登记后不及时告知原告真实的情况，导致原告一直误以为涉案房屋的性质还是商品房、使用权限仍为70年而继续交纳全部租金履行前述合同。尽管法律规定租期不能超过20年，但是到期后可以续签租赁合同，保证继续租赁权，原告签订合同是基于认为涉案房屋可以拥有长约47年的使用年限，现实与其预期的合同目的不一致。汇盛公司未能如期交付房屋，虽双方约定实际交付日起算租期，但双方也未能就此达成一致意见。因此，原告选择以解除前述合同对自身权利进行救济，并无不妥。前述两份合同解除，双方应当相互返还。汇盛公司应向原告返还已付租金454637元，并分别以227319元为本金，自2018年5月8日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算利息至2018年5月30日；以454637元为本金，自2018年5月30日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止。另因涉案房屋原告没有进行收楼，前述合同解除后涉案房屋不存在交还汇盛公司管业的问题。关于被告瑞万公司的责任问题。根据《中华人民共和国公司法》第五十七条“一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。”和第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，汇盛公司和瑞万公司没有提供证据证实公司财产各自独立，故瑞万公司应对汇盛公司的上述欠款承担连带清偿责任。被告汇盛公司和瑞万公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩及质证的权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百零五条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告邹佩珍与被告广州市汇盛贸易有限公司就涉案房屋所签订的租赁期限2038年12月30日至不动产证约定截止日的《璞悦里广州市房屋租赁合同补充协议》无效；二、解除原告邹佩珍与被告广州市汇盛贸易有限公司就位于广州市番禺区化龙镇金盛一路5号璞悦里3栋303号房屋签订的《璞悦里房屋使用权转让书》和《璞悦里广州市房屋租赁合同补充协议》；三、被告广州市汇盛贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邹佩珍返还租金454637元及利息（利息分别以227319元为本金，自2018年5月8日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算利息至2018年5月30日；以454637元为本金，自2018年5月30日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）；四、被告广州瑞万置业有限公司对被告广州市汇盛贸易有限公司的上述欠款承担连带清偿责任；五、驳回原告邹佩珍的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4060元，由被告广州市汇盛贸易有限公司、广州瑞万置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  麦绮云二〇二一年四月二十二日书记员  李紫鑫