北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0117民初982号原告：刘怀德，男，1955年3月8日出生，汉族，北京市顺义区居民，住该区。委托诉讼代理人：彭金城，北京市玖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭聪，北京市玖典律师事务所律师。被告：高星，男，1980年6月22日出生，汉族，北京市朝阳区居民，住顺义区。委托诉讼代理人：辛江，北京高文律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨爽，北京高文律师事务所实习律师。第三人：金晶，女，1985年4月12日出生，汉族，北京市顺义区居民，住该区。原告刘怀德与被告高星，第三人金晶农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘怀德及委托诉讼代理人彭聪，被告高星及委托诉讼代理人辛江、杨爽，第三人金晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘怀德向本院提出诉讼请求：1.要求确认2000年3月31日馈赠协议书无效;2.被告腾退北京市顺义区XXX地区XXX村XXX路XXX号房屋及宅基地;3.判决被告返还原告涉诉宅基地使用证。事实和理由：原告在XXX镇地区一街有祖宅一所，1979年原告翻建成北正房6间，东厢房2间。1993年确权宅基地时，登记在原告名下。2000年3月30日，原告将上述房产以15000元的价格卖给被告，并将宅基地使用证交付给被告。被告购房后，翻建东、西厢房各2间。原告之母祁秀珍户口登记在XXX路XXX号，且系本村村民。因被告非XXX村农民，故双方的房屋买卖行为违反国家强制性规定，应属无效。庭审中，因涉案房屋已拆迁，原告放弃第2.3项诉讼请求。被告高星辩称，原告之诉系滥用诉权，意在谋取不义之财，于法无据，请求裁定驳回起诉。涉案房屋是原告转让给我，我是依照市场支付对价购得，不是赠与。首先，房屋在2011年转让给第三人，现已被拆除，房屋在法律意义上已经灭失，其要求返回无法实现。其次，原告起诉状前五行内容与事实相符，但原告隐瞒了“他转让该房屋时不具有XXX村农民身份，到现在也不具有”的事实，不认可其主张无效的理由。我与原告之间的房屋买卖协议已经过去二十年，为维护交易秩序和诚实信用原则及契约精神，其起诉超过两年或三年的诉讼时效，合同也非以合法形式掩盖非法目的的情形，应该适用诉讼时效，法院应不予受理或裁定驳回起诉。三是原告所言违反国家强制性规定的理由客观上并不存在。土地法第62条规定，农村居民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。北京市高级法院于2004年12月15日的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》以及第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（2016年11月30日）第19条、第20条所涉及均规制的情形是“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人”，但原告早在出售该房屋之前已经是城镇居民，不是司法政策所指引的农民。故上述两个会议纪要的文件精神均不适用本案。原告不具有XXX村的农民身份。正如原告所言，涉案房屋不是原告申请的宅基地自建房，而是继承祖宅，涉案房屋并非是原告的唯一住所，原告在转让该房屋前已在楼房居住。原告起诉违背了诚实守信原则，违背了“爱国敬业诚信友善”的社会主义价值观。第三人金晶述称，本案与我无关。我是XXX村农民，之前不认识原、被告，也不知道涉案房屋的情况。因为我孩子在昌平出生，我想让他享受我们村的拆迁待遇，便通过熟人找到拆迁办工作人员，他说能帮助解决孩子的户口，让孩子享受拆迁待遇。后来其找我帮忙，在一份空白的房屋买卖合同上签字。被告提交的《买卖房契》上乙方的签字不是我本人签写。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张涉案房屋系祖宅，为其继承所得，当时有北正房两间，但均是土坯房，其在1979年翻建房屋。涉案房屋原坐落于北京市顺义区XXX地区XXX村XXX路XXX号。2000年3月30日，原告与被告签订以下协议，载明：今有XXX地区XXX村刘怀德宅基地正房陆间、东厢房两间，院楼一座（面积以一九九三年顺义县人民政府下发的土地使用证为准）变卖给高星折价壹万伍仟元整，以后高星变卖时，原房主愿无条件协助办理一切手续。同日，双方签订《馈赠协议书》，载明：今有房主刘怀德在顺义区XXX地区XXX村内有北正房陆间，东厢房两间，院落一座（面积以一九九三年顺义县人民政府下发的土地使用证为准，土地使用证已交给高星保存），因长期闲置无用，愿赠与高星永远为业。房主在以后修缮和翻建均由高星自行做主，房主不予干涉，院内不动产均由高星自行处理，恐后反悔，特立此协议为凭。此协议一式叁份，双方各执一份，一份由XXX镇地区法律服务所存档。4月18日，双方履行了付款及交房义务。2011年6月1日，被告与第三人签订《买卖房契》，载明被告以35万元的价格将涉案房屋售予第三人。第三人不认可《买卖房契》乙方签名为其本人签写，陈述不认识本案原、被告，不知道涉案房屋的情况。被告认可因之前原告讨要涉案房屋，才伪造上述合同。2019年11月20日，拆迁人北京中建京东置业有限公司(甲方)与被拆迁人刘怀德（买卖）高春生（乙方）签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》。12月8日，北京中建京东置业有限公司(甲方)与刘怀德（买卖）高春生（乙方）签订《顺义区XXX镇棚户区改造土地开发项目定向安置房认购协议书》。被告称因签订拆迁安置协议书和安置房协议书时，其不在XXX村，便委托其父亲高春生签订上述两协议。被告据此主张涉案房屋已拆除，其作为被拆迁人获得拆迁款和拆迁安置房。另查明，在1992年12月1日村委会的宅基地登记卡上，户主为原告。1998年，原告农业户口转为小城镇非农业户口。原告母亲祁秀珍户口则登记在涉案房屋，未变动。庭审中，原告主张因被告在购买涉案房屋时是城镇居民，才与其签订《馈赠协议书》，但实质是房屋买卖协议。被告认可在购买涉案房屋时是朝阳区非农业户口，但主张原告出售涉案房屋时已经农转非，现在仍是城镇居民，故原告无权要求确认《馈赠协议书》无效。原告认可其已不是村集体经济组织成员，但主张在1998年转成小城镇户口，其户口仍在XXX村，也在该村居住，也继续享受集体经济组织成员的待遇，到2008年才不享受村集体成员待遇。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。基于房地一体的情况，处分房屋也必然会处分宅基地使用权，因此，在农村房屋买卖合同中，即使是房屋买卖，也必然包括房屋对应的宅基地使用权的处分。原、被告签订的《馈赠协议书》名为“馈赠”，实为“买卖”，原告在处分涉案房屋的同时，亦处分了相应的宅基地使用权。原告在出售涉案房屋时，虽户口变为非农业，但其户籍仍在XXX村，为本村集体组织成员，而被告为朝阳区居民，非本村集体组织成员，另被告承认其与第三人签订的《买卖房契》系伪造，故原、被告签订的《馈赠协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。原告主张的《馈赠协议书》签订时间有误，本院依法更正。被告主张原告在出售涉案房屋时已是城镇居民，双方签订的合同有效，于法无据，本院不予采纳。另主张原告的诉讼请求超过诉讼时效，鉴于合同效力是对缔约事实的确认，并非涉及实体上的请求权，属于形成权的范畴，不能适用诉讼时效的相关规定，故对被告上述辩称，本院亦不予采纳。原告放弃要求被告腾退北京市顺义区XXX地区XXX村XXX路XXX号房屋及宅基地，被告返还原告涉诉宅基地使用证的诉讼请求，符合法律规定，本院准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，判决如下：原告刘怀德与被告高星于2000年3月30日签订的《馈赠协议书》无效。案件受理费35元，由被告高星负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李朝文二〇二一年四月九日法官助理 贾曾翔书 记 员 张 坤