北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初27368号原告：周琮然，男，1992年3月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：霍建杰，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：解冰，北京市中友律师事务所律师。被告：高文君，女，1986年10月23日出生，汉族，户籍所在地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：陈抒，北京市竞天公诚律师事务所律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，该公司法律顾问。第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号13层0-1608-1610。法定代表人：魏勇，执行董事。委托诉讼代理人：庄志豪，男，该公司法务。委托诉讼代理人：吕洪亮，男，该公司法务。原告周琮然与被告高文君，第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员吴彬独任审理，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。周琮然及其委托诉讼代理人霍建杰、高文君委托诉讼代理人陈抒、中融信公司委托诉讼代理人庄志豪到庭参加诉讼。链家公司经本院合法传唤，无正当理由未参加2021年2月22日的庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。周琮然向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖合同》网签合同于2020年1月17日解除；2.判令高文君返还周琮然购房款50万元，中融信公司对其中40万元承担连带返还义务；3.判令高文君支付周琮然违约金178万元。事实和理由：2019年11月4日，周琮然与高文君就北京市朝阳区0902号房屋（以下简称涉案房屋）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》，其中约定：高文君将涉案房屋出售给周琮然，出售价格为890万元，高文君自签订合同之日起60日内办理不动产转移登记手续，若高文君出现房屋被查封或限制转让导致周琮然无法取得房屋所有权证的情况，周琮然有权解除买卖合同，高文君应向周琮然支付房屋总价款20%的违约金。之后周琮然依约履行了支付订金及首付款的义务，双方于2019年11月7日办理了不动产网签手续，后于11月28日正式办理房屋过户手续时被告知涉案房屋无法办理过户，2020年1月6日周琮然通过查询了解到涉案房屋无法办理过户原因为已被查封登记。因高文君过错导致出售的房屋不能办理房屋过户手续，《买卖合同》无法继续履行，已构成根本违约，高文君应退还周琮然因购房所支付的全部费用，并承担合同约定的违约责任。为维护自身权益，周琮然诉至法院。高文君辩称：我方在本次诉讼前与周琮然多次协商，想尽量减少其损失，但是周琮然不同意，我方愿意继续履行合同。本案的起因是因为高文君的前夫捏造夫妻债务，导致涉案房屋被查封，高文君此前不知道有所谓的夫妻共同债务，对此已提起另案诉讼。如果法院认为《买卖合同》无法继续履行，我方认为合同解除系属情势变更，即发生了高文君无法预见的事由。关于购房款，我方同意返还购房款50万元。关于违约金，根据《买卖合同》约定，解除合同需要周琮然向高文君书面发送通知，但目前高文君没有收到通知，本案中周琮然是为了拿到违约金，放任损失发生，而且我方认为违约金标准过高。链家公司述称：同意解除《买卖合同》及网签合同，其他诉讼请求不针对我公司，不发表意见。中融信公司述称：根据《担保支付协议》，我公司同意在法院判决认定是高文君原因导致《买卖合同》解除的，在周琮然按照《担保支付协议》的约定提交相应材料的前提下，对购房款中的40万元承担向周琮然连带返还的义务，同时希望法院在判决认定我公司承担赔偿责任后，我公司享有向高文君追偿的权利。对周琮然的其他诉讼请求，与我公司无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月4日，高文君作为出卖人与周琮然作为买受人签订《买卖合同》，约定周琮然购买涉案房屋，房屋建筑面积139.24平方米，总价款890万元。同日，高文君作为出卖方（甲方）、周琮然作为买受方（乙方），与链家公司作为居间方（丙方）签订《补充协议》。该协议第二条约定，乙方于2019年11月4日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方；于2019年11月6日将第二笔定金40万元以自行划转的方式支付甲方……乙方在不晚于办理权属转移登记前3个工作日将第一笔首付款人民币23万元以理房通支付的方式支付甲方……甲乙双方同意，在收到银行批贷函后10个工作日且不晚于2020年1月4日前，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。《补充协议》第四条第2款约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的；（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（6）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。同日，周琮然支付高文君定金50万元。当天，高文君作为甲方，周琮然作为乙方与中融信公司作为丙方签订《担保支付协议》（安心用3号定金宝），约定本协议项下乙方同意向甲方支付的定金金额为40万元，丙方在本协议项下提供定金支付担保服务。协议第五条规定：本协议项下的担保范围为该笔定金的本金部分，即丙方仅担保乙方按照本协议约定支付的定金本金。如经丙方审查，甲乙双方满足前述第二条约定的支付条件，且乙方支付的该笔定金已根据本协议约定划转至甲方指定的理房通支付账户后，符合以下任一条件的，丙方承担担保责任，且自丙方代偿后，乙方对甲方的权利转让至丙方，乙方应积极配合丙方向甲方追偿：（1）发生非因乙方原因导致甲乙双方协商一致解除买卖合同或法院判决解除买卖合同的情况，买卖合同的解约协议或调解书明确约定非因乙方原因导致买卖合同解约的，且甲方应向乙方返还定金但未在上述买卖合同的解约协议或判决/调解书中约定时间内足额返还定金的。丙方应在返还期限届满后收到乙方提交的理房通出具的定金转账凭证（电子回单、银行回单）、上述买卖合同的解约协议或判决/调解书以及相关书面申请后十五个工作日内履行担保代偿义务，即丙方向乙方支付乙方已按本协议约定支付的该笔定金。（2）发生非因乙方原因导致该房屋被查封且乙方不存在买卖合同的违约行为，自查封之日起十五个工作日内该房屋查封仍未解除的情况，乙方按照买卖合同约定单方行使买卖合同解除权解除买卖合同的。自乙方发送的书面解约通知送达生效后十五个工作日内，甲方应向乙方足额返还该笔定金，如甲方未按照前述期限返还该笔定金的。丙方应在收到乙方提交的理房通出具的定金转账凭证（电子回单、银行回单）、单方书面解约通知复印件及已送达生效的相关证明（包括但不限于邮寄凭证）、该房屋已被查封十五个工作日的相关证明、申请代偿的书面申请文件后十五个工作日内履行担保代偿义务，即丙方向乙方支付乙方已按本协议约定支付的该笔定金……2019年11月4日，周琮然支付链家公司居间代理费195800元、支付案外人北京方源房地产咨询服务有限公司保障服务费44500元。2019年11月24日，周琮然支付高文君购房款333万元，经询，周琮然认可该333万元已于2020年3月9日退还。本案中，周琮然以涉案房屋被查封导致《买卖合同》无法继续履行为由，要求确认《买卖合同》于本案起诉之日即2020年1月17日解除，并要求高文君赔偿违约金178万元。为此，周琮然提交《不动产登记信息查询结果告知单》，显示截至2020年1月6日，涉案房屋显示有查封登记情形。高文君表示不同意解除《买卖合同》，认为合同仍可继续履行，但主张如果法院认为《买卖合同》无法继续履行，同意合同于2020年1月17日解除。就涉案房屋状态，高文君认可涉案房屋有被查封情形。就查封原因，高文君主张因其牵涉另案诉讼，涉案房屋作为其名下财产被保全查封，现该案已判决高文君不承担相应责任，高文君对于房屋被查封没有过错。对此，高文君提交《民事判决书》、另案诉讼材料等。周琮然对此不予认可，认为高文君违约原因与周琮然无关。对于周琮然主张的违约金，高文君辩称该违约金标准过高。为证明自身损失，周琮然提交：1.《北京市房屋租赁合同》及付款凭证，证明其据此产生的租房损失；2.税收完税证明两份，其中增值税完税证明纳税人处显示为高文君，金额为233948.26元，对此双方均认可增值税款项实际由周琮然支付。契税完税证明纳税人处显示为周琮然，金额为123439.41元；3.担保函，显示周琮然在本案中为保全涉案房屋向保险公司支付保单费用6840元；4.与案外人微信聊天记录、网页截图、完税证明等，以证明其产生的搬家、装修、房屋差价、退税等经济损失。高文君认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，主张周琮然有放任损失扩大情形，并提交其与案外人苗某的微信聊天记录，显示自2019年11月30日至2020年1月18日，双方就房屋买卖、解除合同等事宜多次进行协商，高文君曾向苗某提出解决方案，但双方最终未能达成一致。庭审中，高文君提交中止审理申请书，以本案需等待另案审理结果为由，申请本案中止或延期审理。另查，本案庭审结束后，周琮然向我院提交高文君作为甲方、周琮然作为乙方与链家公司作为丙方签订的《解约协议》，并称双方已办理网签解除。该协议显示：各方均确认自本协议签订后各方就涉案房屋交易事宜签署的相关合同均告解除，丙方自协议签署后15个工作日内向乙方退还服务费240300元。落款日期为2021年3月4日。2021年4月22日，周琮然到庭述称，其已于2021年3月18日收到了高文君转账的退税款7724.7元、增值税220705.91元；3月22日收到税务局契税退款123439.41元；4月3日收到高文君转账的教育费附加税退款5517.65元；4月7日收到链家公司退还的中介费240300元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，周琮然、高文君、链家公司与中融信公司各自签订的《买卖合同》《补充协议》《担保支付协议》等系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自义务。现周琮然主张涉案房屋因查封无法过户，要求确认合同解除，并据此主张高文君承担违约责任，根据双方庭审陈述及提交证据，可以认定高文君构成根本违约。现周琮然自认双方已签订《解约协议》并完成网签解除，故对于周琮然关于解除合同的诉求，因已处理完毕，本院不再重复处理。对于周琮然的其他诉求。关于返还购房款，因高文君违约，故对周琮然要求高文君返还购房款50万元的诉求，本院予以支持；关于周琮然要求中融信公司对其中的40万元承担连带赔偿义务的诉求，根据《担保支付协议》内容及中融信公司自述，该项诉求具有合同和法律依据，故本院亦予以支持。对于违约金，周琮然主张违约金过高，本院以周琮然的实际损失为基础，结合双方提交证据，综合考虑高文君的过错程度、《买卖合同》履行情况、及诚实信用和公平原则，酌情判令高文君赔偿周琮然违约金25万元。对于高文君关于延期及中止审理的申请，于法无据，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，第一条之规定，判决如下：一、被告高文君于本判决生效后七日内返还原告周琮然购房款50万元，第三人北京中融信融资担保有限公司对其中的40万元承担连带返还义务；二、被告高文君于本判决生效后七日内支付原告周琮然违约金25万元。案件受理费25040元，由原告周琮然负担13740元（已交纳），由被告高文君负担11300元（于本判决生效后七日内交纳）；保全费5000元，由被告高文君负担（原告周琮然已交纳，被告高文君于本判决生效后七日内支付原告周琮然）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 彬二〇二一年四月二十六日书记员 慕婷婷