上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12081号上诉人（原审原告）：沈仁官，男，1965年4月26日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：凤彩林，女，1966年1月26日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：沈凤，女，1988年8月30日生，汉族，住上海市浦东新区。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：杜广宇，上海华夏汇鸿律师事务所律师。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：赵凯迪，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海市浦东新区惠南镇人民政府，住所地上海市浦东新区惠南镇城西路200号。负责人：徐明宝，镇长。被上诉人（原审被告）：上海两港房屋拆迁有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇拱极路2375号。法定代表人：沈卫国，董事长。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘军明，上海永乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟德龙，男，1953年11月13日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人沈仁官、凤彩林、沈凤因与被上诉人上海市浦东新区惠南镇人民政府（以下简称惠南镇政府）、上海两港房屋拆迁有限公司（以下简称两港公司）、孟德龙确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。沈仁官、凤彩林、沈凤上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.生效判决已经认定沈仁官、凤彩林与孟德龙就坐落在城北村可建占地面积75平方米的宅基地（以下简称涉案宅基地）签订的《宅基地转让买卖契约》无效，虽未处理无效后果，但涉案宅基地及房屋自始登记在沈仁官、凤彩林、沈凤名下，孟德龙对涉案宅基地及房屋的占有和拒绝搬离，不能成为其取得宅基地及房屋权利的理由和依据，故孟德龙对涉案宅基地及房屋无处分权，而且孟德龙是城镇户口，不可能成为宅基地使用人，也不可能是被拆迁人。根据规定，惠南镇政府、两港公司只能与宅基地使用人及房屋所有权人签订拆迁安置补偿协议。惠南镇政府、两港公司前期也一直与沈仁官、凤彩林、沈凤协商拆迁补偿事宜，后为了让孟德龙尽快搬离，与不具有签约主体资格的孟德龙签订拆迁补偿安置协议，损害了被拆迁人沈仁官、凤彩林、沈凤的合法权益，符合合同法第五十二条第二款和第三款规定的无效情况，故该拆迁安置补偿协议应属无效。2.《宅基地转让（买卖）补充条款》（以下简称《补充条款》）及《具结书》是《宅基地转让买卖契约》不可分割的组成部分，且生效判决对《具结书》《补充条款》均有查明，故《具结书》《补充条款》不能单独成立和生效。根据法律规定，合同无效是自始无效，依据合同取得的财产应当返还或折价补偿。故涉案宅基地自始属于沈仁官、凤彩林、沈凤，对于孟德龙在涉案宅基地上建造的房屋应由沈仁官、凤彩林、沈凤另案折旧赔偿，与本案无涉。故一审法院以未经处理合同无效后的返还而认定孟德龙有处分权利，属于法律适用错误。3.惠南镇动迁征收推进办公室发放的《友情提示》的内容与法律规定的适格签约主体明显冲突，而且出具单位系惠南镇政府、两港公司下设的拆迁推进办公室，不具有相应的主体能力，且与本案有直接的利害关系。故一审法院以此为依据作出判决，显然是错误的。惠南镇政府、两港公司辩称，生效判决仅认定沈仁官、凤彩林与孟德龙签订的《宅基地转让买卖契约》无效，未涉及《补充条款》。《补充条款》约定，沈仁官、凤彩林、沈凤放弃涉案宅基地的拆迁补偿权益，由孟德龙享有。而且生效判决仅是确认之诉，无效后的返还等后果均未处理，孟德龙受让涉案宅基地后建造了房屋，并已在此居住了近20年，故参考了司法指导意见、生效判决及区里的意见后，惠南镇政府、两港公司发放了友情提示。因沈仁官、凤彩林、沈凤与孟德龙在2019年5月15日之前未达成协议。故惠南镇政府、两港公司与孟德龙签订了拆迁安置补偿协议，该协议不存在无效的情形。综上，不同意沈仁官、凤彩林、沈凤的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。孟德龙辩称，其买下涉案宅基地时是一块空地，宅基地上的房屋是其建造的，该房屋的所有权人是孟德龙。孟德龙以前是农村户口，转业后变成城镇户口，沈仁官、凤彩林、沈凤现在也是城镇户口。孟德龙一直居住在涉案宅基地的房屋里。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。沈仁官、凤彩林、沈凤向一审法院起诉请求：1.判令孟德龙与惠南镇政府、两港公司签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》无效；2.诉讼费由孟德龙、惠南镇政府、两港公司承担。一审法院认定事实：2000年6月4日，沈仁官、凤彩林（甲方）与孟德龙（乙方）签订《宅基地转让买卖契约》约定，今为甲方将坐落在城北村可建占地面积75平方米的宅基地一块，经甲、乙双方协商一致，特订立如下契约：第一条，甲方将自有宅基地及该宅基地占用范围内的土地使用权转让给乙方，宅基地坐落于XX镇XX村XX组，凤某房东侧，宅基地批转建造占地面积为75平方米，层高为三层……第二条，甲乙双方经协商同意上述宅基地转让价格为人民币9万元整……第三条，甲乙双方同意，本契约生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方定于2001年6月3日前，将建筑许可证交付乙方，在政策和条件允许下，甲方应提供有关办证手续，将宅基地土地使用证等过户给乙方等。同日，凤彩林出具《具结书》，保证向孟德龙提供的转让契约书、建筑许可证、宅基地使用证等交易材料与事实不符或今后发生宅基地产权争议，由凤彩林个人负一切法律责任。为使受让人顺利建房，以凤彩林名义建造房屋，但新建的地面房屋及产权均归孟德龙所有，凤彩林夫妇及子孙后代绝无争议。并在今后为受让人转移过户上述宅基地及房屋产权。2004年5月16日，凤彩林与孟德龙签订《补充条款》，其中约定若今后涉及政府对该地块房屋动迁等情况出现，则由孟德龙享受房屋土地拆迁补偿的全部权益。凤彩林已收取土地转让费，自愿放弃拆迁土地（宅基地）补偿的一切权益，并有责任配合孟德龙做好有关手续。合同签订后，孟德龙向沈仁官、凤彩林、沈凤支付宅基地转让款，沈仁官、凤彩林、沈凤将宅基地交付给孟德龙。2000年，孟德龙在宅基地上建造房屋，并由孟德龙一直使用。2011年，沈仁官、凤彩林、沈凤向一审法院起诉，要求确认沈仁官、凤彩林、沈凤与孟德龙签订的《宅基地转让买卖契约》无效等。该案在审理过程中，沈仁官、凤彩林、沈凤变更诉讼请求为：要求确认双方签订的《宅基地转让买卖契约》无效，对于无效的后果不要求法院处理，并同时申请撤回要求孟德龙退还宅基地及宅基地上建筑物的诉讼请求。一审法院经审理后认为沈仁官、凤彩林与孟德龙于2000年6月4日签订《宅基地转让买卖契约》后，未取得当地集团经济组织和相关部门的批准，同时孟德龙户籍性质为城镇居民，不符合受让农村宅基地使用权的条件，故沈仁官、凤彩林与孟德龙签订的《宅基地转让买卖契约》无效，双方均未要求处理无效后果并无不当，法院予以准许。2011年11月9日，一审法院判决沈仁官、凤彩林与孟德龙签订的《宅基地转让买卖契约》无效。孟德龙不服上诉，上海市第一中级人民法院于2011年12月23日驳回上诉，维持原判。2019年5月6日，惠南镇动迁征收推进办公室发放给动迁户《友情提示》称，惠南镇民乐大居动迁工作已接近尾声，对本基地有证宅基地买卖的处置作如下友情提示：1.由出让人与受让人在有效权证面积内进行协商，达成协议后由出让人签订补偿安置协议；2.达不成协议的，及时采取司法调解、诉讼途径予以处置；3.考虑司法上对有证宅基地买卖中实际出资、建造、居住和使用的买卖宅基地房屋产权纠纷的有关处置原则。如在2019年5月15日之前达不成协议的，直接与受让人签订补偿安置协议，受让人在认定有效权证面积内采用价值标准房屋调换的方式处置。沈仁官、凤彩林、沈凤与孟德龙在2019年5月15日之前未达成协议。2019年6月12日，惠南镇政府（甲方）、两港公司（代理人）与孟德龙（乙方）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》约定，甲方取得拆迁乙方住房的房屋拆迁许可证，乙方所有的房屋坐落在XX村XX组，房屋结构砖混，建筑面积302.06平方米。乙方选择按与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式，并同意与甲方按房地产市场价值结算调换房屋的差价。甲方安置乙方的房屋建筑面积为147.13平方米，总价为469,951.50元。协议签订后，孟德龙安置到上海市浦东新区XX路XX号XX室和上海市浦东新区XX路XX号XX室两套房屋共计面积147.13平方米以及补偿款582,521.18元。2019年6月12日，孟德龙向惠南镇政府出具《承诺书》称，本户孟德龙现有一处有证宅基地房屋在民乐大居动迁区域内，通过买卖方式取得了宅基地房屋所有权。本户同意按有证建筑面积采用价值标准房屋调换方式补偿处置，如因该处宅基地房屋补偿处置中产生任何纠纷由户承担。一审法院认为，首先，被拆迁的房屋是由孟德龙实际出资建造并居住使用至今，且孟德龙已支付给沈仁官、凤彩林、沈凤宅基地转让款。其次，虽然一审法院判决确认沈仁官、凤彩林与孟德龙签订的《宅基地转让买卖契约》无效，但该案在审理过程中，沈仁官、凤彩林、沈凤对于无效的后果不要求法院处理，并同时申请撤回要求孟德龙退还宅基地及宅基地上的建筑物的诉讼请求。第三，2019年5月6日，惠南镇动迁征收推进办公室发放给动迁户《友情提示》称，考虑司法上对有证宅基地买卖中实际出资、建造、居住和使用的买卖宅基地房屋产权纠纷的有关处置原则，如在2019年5月15日之前达不成协议的，直接与受让人签订补偿安置协议，受让人在认定有效权证面积内采用价值标准房屋调换的方式处置。沈仁官、凤彩林、沈凤与孟德龙在2019年5月15日之前未达成协议。综上，对沈仁官、凤彩林、沈凤要求确认孟德龙与惠南镇政府、两港公司签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》无效的诉请难以支持。一审法院审理后于2020年3月18日作出判决：驳回沈仁官、凤彩林、沈凤的全部诉讼请求。案件受理费14,302元，减半收取计7,151元，由沈仁官、凤彩林、沈凤负担。二审中，当事人未向本院提交新的证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，根据惠南镇政府、两港公司与孟德龙签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》及后附的《房屋拆迁、安置、补偿结算单》可见，涉案宅基地上建造的房屋建筑面积为302.06平方米，评估价为708,232.68元，附属物评估价为82,640元，搬家费为3,000元，过渡费为3,600元，“土地使用权基价+价格补贴”为255,000元【150平方米×（1,400+300）元】，应补金额合计1,052,472.68元，有证面积150平方米采用价值标准房屋调换方式补偿安置，两套安置房面积为147.13平方米，合计469,951.50元（64.92平方米×3,250元＋82.21平方米×3,150元），剩余补偿款为582,521.18元。一审中，沈仁官、凤彩林、沈凤陈述，因三人户口在拆迁范围内，故惠南镇政府、两港公司为其预留了46平方米的动迁利益，但其至今未去签订协议。其他当事人在一审中确认有预留动迁利益，但具体要核实。二审中，惠南镇政府、两港公司表示，涉案宅基地上的房屋有证面积为150平方米，按照沈仁官、凤彩林夫妻76平方米，沈凤120平方米（大龄），总计可以安置196平方米，除了与孟德龙签订的上述补偿安置协议外，该户按相关口径还可以享受46平方米的安置面积、购买档案袋30平方米及相关奖励费9万元，目前该部分的动迁利益还未与沈仁官、凤彩林、沈凤签订拆迁安置协议。惠南镇政府、两港公司另表示，其只是分别与出让方和受让方签订拆迁安置协议，至于拆迁利益如何分配，由出让方与受让方自行解决。本院认为，本案的争议焦点在于惠南镇政府、两港公司与孟德龙于2019年6月12日签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》是否存在无效情形。根据本案查明的事实，被拆迁的房屋是孟德龙于2000年出资建造，并一直由孟德龙居住使用。虽然沈仁官、凤彩林曾于2011年起诉要求确认其与孟德龙签订的《宅基地转让买卖契约》无效并获法院支持，但沈仁官、凤彩林不要求法院处理无效后果。故该案生效后，孟德龙仍然居住在被拆迁的房屋里，沈仁官、凤彩林亦未退还涉案宅基地转让款9万元。直至孟德龙与惠南镇政府、两港公司签订本案所涉协议时，孟德龙已经在被拆迁的房屋里居住了近20年。因孟德龙与沈仁官、凤彩林、沈凤协商不成，惠南镇政府、两港公司选择与孟德龙签订上述协议，并不存在沈仁官、凤彩林、沈凤所称的符合合同法第五十二条第二款和第三款规定的无效情形，亦不存在其他无效情况。至于沈仁官、凤彩林、沈凤与孟德龙之间就涉案宅基地及房屋的拆迁利益如何分割，双方可待全部拆迁利益到位后另案解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,302元，由沈仁官、凤彩林、沈凤负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二一年四月十九日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……