北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初27115号原告：程风，男，1978年1月24日出生。委托诉讼代理人：韩波，北京市京师律师事务所律师。被告：北京宝隆城房地产开发经营中心，住所地北京市丰台区百强大道10号楼1层2单元105。法定代表人：胡政，董事长。委托诉讼代理人：方梅，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐喆，北京市安理律师事务所律师。原告程风与被告北京宝隆城房地产开发经营中心（以下简称宝隆城中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日作出（2018）京0106民初29570号民事判决。原告程风不服该判决向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2020年8月21日作出（2020）京02民终6095号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程风及其委托诉讼代理人韩波、被告宝隆城中心的委托诉讼代理人方梅、徐喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程风向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2006年8月19日签订的宝隆温泉公寓商品房买卖合同的备忘录及2009年8月19日签订的补充协议中关于118、119房屋的相关条款；二、被告返还原告购房款100000元及利息（以100000元为基数，自2009年8月19日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告赔偿原告房屋差价4121728元；四、被告赔偿原告租金损失（按每月4000元计算，自2010年4月18日起计算至判决之日止）及损失767672元；五、被告赔偿原告维权费用200000元；六、本案诉讼费、鉴定费由被告承担；七、被告支付原告不高于已付购房款一倍的赔偿款100000元。事实与理由：2006年8月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于北京市丰台区科技园区118、119室，并向被告支付了100000元定金。2009年8月19日，原、被告达成补充协议，并约定于2010年4月18日付清购房余款767672元。但2007年5月19日，被告将涉案房屋再次卖给了案外人王X，并办理了过户手续。原告认为，原、被告所签《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格遵守，被告在收取了原告购房定金后却拒绝继续履行合同，并将该房屋再次出卖给第三人，显属严重违约，故原告有权要求被告按合同约定支付违约金。且由于北京市房屋价格持续快速上涨，因被告的违约导致原告购房延迟，使得原告购房成本大大增加。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。宝隆城中心辩称：对于第一项解除原告与被告于2006年8月19日签订的宝隆温泉公寓商品房买卖合同的备忘录及2009年8月19日签订的补充协议中关于118、119房屋的相关条款我方同意，但是我方认为解除时间应该为我方向原告发出解除合同通知的时间即2010年6月30日。第二项诉讼请求返还100000元，数额我方认可，但是我方认为该笔款项应该是订金，起算时间应为2010年6月30日，利率应该按照存款利率计算。第三项诉讼请求我方不同意。对于第四项诉讼请求我方不同意，且在（2011）二中民终字第4322号民事判决书中对该项诉讼请求已经被驳回，属于一事不再理。第五项诉讼请求我方不同意。第六项诉讼请求鉴定费应由被告承担，诉讼费应该由法院根据判决结果确定。对于第七项诉讼请求不同意，本案原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，已经丧失胜诉权，原告于2018年8月7日首次提出诉讼请求，此时已远远超过诉讼时效。对于备忘录以及补充协议的性质，判决书中虽认定备忘录及补充协议为买卖合同，但是（2010）丰民初字第16026号民事判决书认定备忘录及补充协议属于订金合同，且该判决已经生效，本案的备忘录及补充协议应属订金合同，我方仅承担退还订金及支付利息的责任，即使案涉的备忘录及补充协议系买卖合同对于被告应向原告承担的责任应该按照客观情况来认定，在买卖合同履行过程中原告有多次违约的情形，程风没有按照要求支付尾款。从本案的事实来看原告仅支付了十万元订金，原告曾经提交过一段录音证明其曾经想履约，但是原告并未实际支付，录音无法证明原告具有履约能力。根据相关法律规定即使法院认定被告应该承担原告的损失，应该仅承担原告的合理损失，不应承担原告自行扩大的损失。原告主张的维权费用并没有提供证据证明其已经实际发生，因此请求驳回原告不符合法律规定的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2006年8月19日，宝隆城中心（出卖人）与程风（买受人）签订《宝隆温泉公寓商品房买卖合同》，约定：宝隆城中心将其开发的北京市丰台区科技园区18、19号房屋（简称218、219号房屋）出售给程风，总价款为1221402元，一次性付款。同日，双方签订《备忘录》，约定：买受人于2006年8月19日签订了购买218、219号房屋的商品房买卖合同，房屋单价为每建筑平方米7800元，签约面积为156.59平方米，总房价款为1221402元。面积以办理房产证面积为准，多退少补。因为买受人资金周转出现问题，经双方协商，买受人于2006年8月19日支付出卖人2号楼118、119号房间（简称118、119号房屋）定金10万元，并于2007年4月18日前支付剩余房款767672元，如未按期支付剩余房款买受人应向出卖人按日支付3%的违约金，另还应向出卖人支付218、219号房屋租金每月4000元，买受人在2006年8月19日签订的218、219号房屋合同无效，买受人无条件退房。出卖人如数退还买受人支付218、219号房屋房款1221402元和118、119号房屋定金100000元，退还房款无利息及其它经济说法。此备忘录是在买受人交清以上房款的前提下方与合同同时生效。2007年5月19日，宝隆城中心与王X签订了《宝隆温泉公寓商品房买卖合同》、备忘录各一份，载明：宝隆城中心将位于丰台区科技园区118、119号房屋出售给王X，价款为每平方米7800元，合计867672元。2009年8月19日，程风与宝隆城中心又签订《补充协议》，约定：出卖人与买受人在2006年8月19日双方签订的商品房买卖合同及备忘录由于当时买受人资金出现问题，未能按双方所签合同履行，现经双方协商愿意继续履行所签定的商品房买卖合同及备忘录，并于2009年8月19日支付出卖人218、219号房屋总房价1221402元、118、119号房屋定金100000元整，并于2010年4月18日前支付剩余房款767672元，如未按期支付剩余房款买受人应向出卖人按日支付3%的违约金，另还应向出卖人支付218、219号房屋租金每月4000元，买受人在2006年8月19日双方所签的商品房买卖合同无效，买受人无条件退房。出卖人如数退还买受人218、219号房屋总房价1221402元，118、119号房屋定金100000元，退还房款无利息及其它经济说法。如需网上签约买受人承诺在七日内（出卖人书面通知）无条件签署在网上的现房合同，否则将视为买受人违约，由其承担给出卖人造成的所有相关的损失。上述协议签订后，程风于签订当日交纳218、219号房屋全部房款及118、119号房屋定金100000元。2009年8月31日，宝隆城中心依约向程风交付218、219号房屋。2010年12月20日，宝隆城中心与王X签订了一份《补充协议》，载明：出卖人与买受人于2007年5月19日签订了购买宝隆温泉公寓118、119号房屋的商品房买卖合同及备忘录。由于当时买受人的资金出现问题和其他原因，未能按双方所签上述合同和备忘录履行。现经双方协商愿意继续履行上述所签定的商品房买卖合同并于2010年12月21日向出卖人支付定金10万元，并于其后三个月内支付剩余房款767672元。王X于2011年3月23日取得118、119号房屋的不动产权证书。后，程风与宝隆城中心对程风未能如约在2010年4月18日前支付118、119号房屋剩余房款767672元一事的原因产生争议，数次诉至法院，具体情况如下：2010年7月7日，宝隆城中心将程风诉至本院，要求判令程风向其支付违约金并判令定金不予返还。2010年12月20日，本院作出（2010）丰民初字第16026号民事判决书，驳回宝隆城中心的诉讼请求。该判决书在本院认为中阐明：宝隆城中心拒绝程风签合同、给付房款的正当要求，属于违约。其违约在先，又无法定或约定解约事由，其无权要求解除与程风的约定。2010年7月21日，程风将宝隆城中心诉至本院，要求判令宝隆城中心接受其关于118、119号房屋的付款、交付房屋并赔偿损失。2010年12月20日，本院作出（2010）丰民初字第17037号民事判决书，认定双方在备忘录中相关条款系定金合同，宝隆城中心无正当理由拒绝履行该定金合同，拒绝程风签订合同、给付房款的正当要求，属于违约，应当根据定金罚则承担责任。但双方未就所涉房屋签订正式商品房销售合同，程风以商品房销售合同纠纷为由，主张宝隆城中心接受其房款，无事实及法律依据为由，驳回了程风的诉讼请求。判决后，程风不服提起上诉。2011年5月18日，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）作出（2011）二中民终字第4322号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该终审判决在本院认为中阐明：“根据《备忘录》及《补充协议》的内容，可以确定双方就118、119号房屋已达成买卖合同。原审法院认为双方仅成立定金合同，并未签订正式商品房买卖合同，与合同法及相关司法解释的规定及立法精神相悖，显属不当，予以纠正。在本院二审过程中，宝隆城中心已将讼争房屋转移登记至案外人名下，交付房屋已无法履行，在此种前提下，程风要求宝隆城中心接受房款并交付房屋的诉讼请求，本院不能支持”。2011年9月15日，程风将宝隆城中心、王X诉至本院，要求法院确认宝隆城中心与王X签订的房屋买卖合同和备忘录及其补充协议无效。2014年6月20日，本院作出（2011）丰民初字第24455号民事判决书，判决驳回程风的诉讼请求。2014年9月19日，二中院作出（2014）二中民终字第08833号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。程风不服该二审生效裁判，向北京市高级人民法院和北京市人民检察院第二分院申请再审和监督，2015年3月20日，北京市高级人民法院作出（2015）高民申字第00315号民事裁定书，裁定驳回程风的再审申请；2016年6月21日，北京市人民检察院第二分院作出京二分检民（行）监〔2016〕118XXXXXXXX号不支持监督申请决定书，决定不支持程风的监督申请。2018年3月14日，程风将宝隆城中心诉至本院，因未按期交纳案件受理费，本院于2018年4月26日作出（2018）京0106民初10244号民事裁定书，裁定按程风撤回起诉处理。后程风将宝隆城中心诉至本院，案号为（2018）京0106民初29570号，在该案审理过程中，程风申请对涉案房屋进行现值鉴定，经本院委托，北京国地房地产土地评估有限公司（以下简称鉴定机构）于2019年11月8日出具《房地产估计报告》，确定位于北京市丰台区百强大道118号房地产在2019年10月15日的房地产市场价值为233.40万元；位于北京市丰台区百强大道119号房地产在2019年10月15日的房地产市场价值为265.54万元。评估报告送达后，双方均提出书面异议，后鉴定机构作出《异议答复》，双方均未申请鉴定人出庭。程风支付评估费用17400元。在本案审理过程中，本院调取了程风出售218、219号房屋的材料，根据材料显示：2010年4月16日，程风与侯XX签订存量房屋买卖合同（自行成交版），约定程风将218号房屋出售给侯XX，房屋建筑面积67.9平方米，房屋成交价格为1100000元。2011年2月17日，程风与张XX签订存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定程风将219号房屋出售给张XX，房屋建筑面积88.69平方米，房屋成交价格为520000元。庭审中，程风要求宝隆城中心赔偿其自2010年4月18日起计算至判决之日止，按每月4000元计算的租金损失、损失767672元及维权费用200000元。程风主张维权费用包括交通费、律师费、诉讼费等费用，提交了诉讼费票据及律师费发票，表示其他费用的票据并未留存，但相应费用是必然发生的费用。关于涉案房屋的房屋差价损失，程风主张应按照鉴定结论的时间点计算，理由是在那之前程风一直认为房子都是他的，并不存在任何止损的想法，所以直到需要进行评估的时候，程风才有了相应止损的想法。宝隆城中心主张应按2011年5月18日的房屋价格计算差价损失，其后产生的损失是程风自行扩大的损失，应由其自行承担，理由是根据生效判决所表述的内容，涉案房屋已经出售给案外人，已经不具备履行条件，应另行处理。具体数额应参照程风出售的218、219号房屋的单价作为参考，因为宝隆城中心向程风同时出售四套房屋，即118、119、218、219号房屋，四套房屋情况基本类似。本院认为：程风与宝隆城中心因房屋买卖合同的履行产生争议，所涉及的法律事实均发生在民法典施行前，因此应适用当时的法律、司法解释的规定。解除权系形成权，不适用诉讼时效制度。本案中，程风要求解除与宝隆城中心于2006年8月19日签订的《备忘录》及2009年8月19日签订的《补充协议》中关于118、119房屋的相关条款，不适用诉讼时效制度。同样，程风关于合同解除后果的诉讼请求，也未超过诉讼时效。根据合同法的规定，当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，宝隆城中心同意程风提出的要求解除合同及返还10万元的诉讼请求，本院对此不持异议，对于程风的相应诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。根据已查明的事实，虽然程风未能按照双方约定的时间支付118、119号房屋的购房款，但原因系宝隆城中心拒绝程风签订合同、给付房款的正当要求，且在未与程风解除合同的情况下将房屋出售给案外人，导致涉案合同最终被解除，因此宝隆城中心应对程风的损失承担赔偿责任。同时，当事人应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。根据已查明的事实，（2011）二中民终字第4322号民事判决书中已阐明：宝隆城中心已将讼争房屋转移登记至案外人名下，交付房屋已无法履行，在此种前提下，程风要求宝隆城中心接受房款并交付房屋的诉讼请求，本院不能支持。因此在该生效判决书作出时，已确定涉案合同的目的已经不实现，已具备当事人行使合同解除权的法定条件，可以认定因合同解除造成的损失在此时已经确定，程风应在此时采取适当措施防止损失扩大。故对于程风的损失节点应确定为（2011）二中民终字第4322号民事判决书作出的时间，即2011年5月18日为宜。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，承担相应的不利后果。程风关于要求支付利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。程风关于租金损失、767672元损失及维权费用的请求，依据不足，本院难以支持。程风关于房屋差价的请求，本院考虑涉案合同解除的责任、合同履行程度，综合运用可预见规则、减损规则把握损失节点等因素，参考程风出售218、219号房屋的情况酌情确定房屋差价损失为300000元。程风关于不高于已付购房款一倍的赔偿款的诉讼请求，本院根据合同实际履行等情况酌情确定为80000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、解除北京宝隆城房地产开发经营中心与程风于2006年8月19日签订的《备忘录》及2009年8月19日签订的《补充协议》中关于118、119房屋的相关条款；二、北京宝隆城房地产开发经营中心于本判决生效后十日内返还程风定金100000元及利息（以10万元为基数，自2009年8月19日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京宝隆城房地产开发经营中心于本判决生效后十日内支付程风房屋差价300000元；四、北京宝隆城房地产开发经营中心于本判决生效后十日内支付程风赔偿款80000元。五、驳回程风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52046元，由程风负担35117元（已交纳）；由北京宝隆城房地产开发经营中心负担16929元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费17400元，由程风负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  陆宋宁人民陪审员  梁京联人民陪审员  潘慧英二〇二一年四月二十一日法官 助理  肖 荣书 记 员  杨 鑫