陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕01民终2146号上诉人（原审被告）：陕西华顺房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：李忠英，系该公司总经理。委托诉讼代理人：崔善佳，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽丽，陕西菲格律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：石礼，男，1983年10月16日出生，汉族，住西安市户县。被上诉人（原审原告）：刘锦锦，女，1986年2月23日出生，汉族，住西安市户县。上诉人陕西华顺房地产开发有限公司（以下简称:华顺公司）因与被上诉人石礼、刘锦锦商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初12314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年7月6日，石礼、刘锦锦与华顺公司签订了《商品房买卖合同》，石礼、刘锦锦购买华顺公司开发的位于西安市高新区科技八路以南罗马心家苑（罗马西西里）小区第4幢1单元8层10801号商品房一套，建筑面积124.89平方米，合同总价款为682024元。依照双方《商品房买卖合同》第十五条规定：出卖人应在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，按照第二种意见处理，即：买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，石礼、刘锦锦按照合同约定向华顺公司缴纳了全部购房款。华顺公司于2015年8月5日将商品房交付石礼、刘锦锦使用，双方办理了房屋交接手续。2016年4月1日，华顺公司向石礼、刘锦锦出具购房发票，购房款为682242.73元，现房屋一直由石礼、刘锦锦使用至今。华顺公司于2019年10月21日将石礼、刘锦锦购买的位于西安市高新区科技八路以南罗马心家苑（罗马西西里）小区第4幢1单元8层10801号商品房办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现已于2019年12月26日取得初始登记。庭审中，石礼、刘锦锦明确要求华顺公司协助石礼、刘锦锦办理涉案房屋的权属证书。石礼、刘锦锦诉至原审法院称，其与华顺公司双方于2014年7月6日签订房屋买卖合同，合同约定：其购买华顺公司开发的罗马心家苑小区第4栋1单元8层10801号房一套，总价款682242.73元，在房屋交付使用后540个工作日办理房产证，否则向买受人支付已付房款的0.1%作为违约金。其已依约履行了付款义务，并已于2015年11月4日入住，但华顺公司至今未办理房产证，故其诉至法院，请求依法判令：1、华顺公司立即办理房产证；2、华顺公司向其支付违约金682元；3、本案诉讼费由华顺公司承担。华顺公司辩称，其公司已经按照《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》之规定，履行完毕不动产登记公告程序，虽然存在建设单位资料瑕疵以及行政机关审批进度缓慢的情形，但是其公司始终在为促成石礼、刘锦锦的房产证办理承担工作，目前罗马西西里小区已经具备协助石礼、刘锦锦办理不动产权属登记手续的条件，其公司不具有为石礼、刘锦锦办理房产证之义务，应当依法驳回，石礼、刘锦锦至今未取得房屋产权登记不可归于其公司，现其公司已经履行了资料提交义务并依法进行了公告，并已具备办理不动产权属登记手续之条件。原审法院认为，石礼、刘锦锦与华顺公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，华顺公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务，现虽华顺公司已对涉案房屋办理了初始登记，但并未在约定期限内履行提交备案资料的义务，其行为已构成违约, 按照合同约定，华顺公司应当承担石礼、刘锦锦所付房款0.1%的违约金，石礼、刘锦锦诉请华顺公司支付违约金682元于法有据，予以支持。华顺公司辩称其已履行资料提交义务并依法进行了公告，不具有为石礼、刘锦锦办理房产证之义务，但石礼、刘锦锦至今未取得房产证，华顺公司作为出卖人仍具有协助石礼、刘锦锦办理房产证之义务，故对华顺公司的辩称意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院遂判决：一、被告陕西华顺房地产开发有限公司协助原告石礼、刘锦锦办理其购买的位于西安市高新区科技八路以南罗马心家苑（罗马西西里）小区第4幢1单元8层10801号商品房的房屋产权证书。二、被告陕西华顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告石礼、刘锦锦违约金682元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告陕西华顺房地产开发有限公司减半承担，因原告石礼、刘锦锦已预交，故被告陕西华顺房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付原告石礼、刘锦锦。宣判后，华顺公司不服，向本院提起上诉称，一、一审判决内容超出石礼、刘锦锦诉讼请求范围，违反当事人处分原则和法院不告不理原则。1、一审诉讼请求为华顺公司立即为石礼、刘锦锦办理房产证，而华顺公司与石礼、刘锦锦签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，由华顺公司在约定的期限内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此，依据合同约定和法律规定华顺公司仅负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，一审法院应当依据处分原则和不告不理原则予以驳回石礼、刘锦锦的一审诉讼请求。2、一审判决载明“原告明确要求被告协助原告办理涉案房屋的权属证书。”但庭审中，对于石礼、刘锦锦当庭应当变更诉讼请求，一审法院未向华顺公司予以释明，亦未依法给予答辩期，属于程序违法。二、一审判决要求华顺公司协助石礼、刘锦锦办理房屋产权证书，突破双方当事人合同约定，扩大华顺公司的义务承担。三、华顺公司并非己方原因造成延迟办理不动产权属登记手续，不应当承担违约责任。综上，请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判为驳回石礼、刘锦锦一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由石礼、刘锦锦承担。石礼、刘锦锦未到庭答辩。经审理查明，原审法院认定的事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，石礼、刘锦锦与华顺公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，石礼、刘锦锦按照合同约定向华顺公司缴纳了全部购房款。石礼、刘锦锦已于2015年11月4日入住涉案商品房。根据合同约定，华顺公司应在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，按照第二种意见处理，即：买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.1%向买受人支付违约金。但华顺公司并未在合同约定期限内履行备案的义务，其行为已构成违约, 按照合同约定，华顺公司应当承担石礼、刘锦锦所付房款0.1%的违约金，石礼、刘锦锦诉请华顺公司支付违约金682元符合合同约定，应予支持。石礼、刘锦锦至今未取得房产证，在原审诉请华顺公司办理房产证，而办证的义务并非华顺公司单方义务，故原审判决由华顺公司协助石礼、刘锦锦履行办理房产证义务并无不妥，故对华顺公司的该项上诉意见本院依法不予采信。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陕西华顺房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。   审 判 长  董    凡审  判  员    肖  晓  通审  判  员    辛      娟 二○二一年三月二十六日  书 记 员  范  致  远1