广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初17242号原告：钟浩明，男，汉族，1972年10月8日出生，公民身份号码：440××××××××××××114，户籍所在地：惠州市惠城区××××××。原告：吕仕卿，女，汉族，1942年7月26日出生，公民身份号码：442××××××××××××020，户籍所在地：深圳市盐田区×××××××××××。原告：钟浩翔，男，汉族，1973年8月14日出生，公民身份号码：440××××××××××××111，户籍所在地：深圳市盐田区×××××××××××。原告：钟浩晴，男，汉族，1965年5月27日出生，公民身份号码：442××××××××5272015，户籍所在地：惠州市惠城区×××××××××。原告：钟浩曦，男，汉族，1975年11月20日出生，公民身份号码：440××××××××××××618，户籍所在地：深圳市盐田区×××××××××××。原告共同委托代理人：林立枢、刘苏全，均系广东方正联合律师事务所律师。被告：惠州市惠城区××××××××民委员会，住所地：惠州市惠城区×××××××××。法定代表人：钟某1。原告钟浩明、吕仕卿、钟浩翔、钟浩晴、钟浩曦诉被告惠州市惠城区××××××××民委员会建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟浩明、吕仕卿、钟浩翔、钟浩晴、钟浩曦的代理人林立枢、刘苏全到庭参加诉讼，被告惠州市惠城区××××××××民委员会未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告钟浩明、吕仕卿、钟浩翔、钟浩晴、钟浩曦起诉称，1998年间，被告向祖籍文头岭的村民及部分已迁外籍原村民（以下简称：购地人）发出通知，告知各购地人其决定在店背至泥地塘片规划三万多平方米住宅用地，专门分配给祖籍文头岭而户籍在外的人员建房，每户分配60㎡，每60㎡被告收取1.5万元。其中，村民钟浩明（即原告）、钟国伟得知情况后与被告协商并分别于1998年12月及2018年4月与其口头约定由被告向原告及钟国伟转让位于惠城区文头岭村委会的土地使用权，甲方（被告）负责总体报批规划、设计手续，每户建设用地60㎡，并负责按村民身份办理报建，领取国土使用证及房产证手续；乙方（原告及钟国伟）祖籍文头岭人，每户收填土，整治费15000元，外籍收18000元。原告及钟国伟与被告达成口头协议后，二人先后向被告交付了二期新区建房用地设施费及住宅设施费共计人民币45000元，被告向其二人出具《收据》、《收款收据》作为凭证。原告及钟国伟支付上述款项后，被告却一直未能履行合同约定将土地使用权办至原告名下。后经原告多方了解得知，被告在收取原告购地款后又将上述土地使用权转让给惠州市丽景房产开发有限公司【以下简称：丽景公司】，用于开发“东江新城”项目。丽景公司已于2007年9月取得上述土地的《建设用地规划许可证》【证号：惠市规地证（2007）1160号】，并于2008年4月取得上述土地的《国有土地使用权证》【证号：惠府国用（2008）第130×××××001】，涉案土地使用权已经无法交付给原告及钟国伟。另，钟国伟系原告的父亲，于2008年11月3日已经死亡，其第一顺位继承人吕仕卿、钟浩曦、钟浩晴、钟浩翔共同委托原告（同为第一顺位继承人）就钟国伟的债权向被告提起诉讼。原告认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第63条之规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。原告认为，被告向原告出售村集体土地使用权的行为违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，原、被告之间关于买卖上述土地使用的协议无效。因此，原告有权要求被告返还已付款，并按向被告主张利息损失。综上，原告的诉请有事实和法律的依据，请求贵院判令如上所请。请求：1、判令确认原、被告之间的土地使用权买卖关系无效；2、判令被告立即向原告返还新区建房用地设施费及住宅设施费人民币45000元及利息约61390元【以未还款项为本金，其中21000元自1998年12月6日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计付，2019年8月20日起按贷款市场报价利率（LPR）计付至清偿全部款项之日；24000元自1998年4月10日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计付，2019年8月20日起按贷款市场报价利率（LPR）计付至清偿全部款项之日，暂计至2020年8月10日】，本息暂合计106390元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。本院依据原告钟浩明的申请，依法追加吕仕卿、钟浩翔、钟浩晴、钟浩曦为本案的原告参加诉讼。被告惠州市惠城区××××××××民委员会未出庭应诉，亦未作答辩。本院查明的案件事实经审理查明，1998年间，被告向祖籍文头岭的村民及部分已迁外籍原村民（以下简称：购地人）发出通知，告知各购地人其决定在店背至泥地塘片规划三万多平方米住宅用地，专门分配给祖籍文头岭而户籍在外的人员建房，每户分配60㎡，每60㎡被告收取1.5万元。其中，村民钟浩明、钟国伟得知情况后与被告协商并分别于1998年12月及2018年4月与其口头约定由被告向原告及钟国伟转让位于惠城区文头岭村委会的土地使用权，甲方（被告）负责总体报批规划、设计手续，每户建设用地60㎡，并负责按村民身份办理报建，领取国土使用证及房产证手续；乙方（原告及钟国伟）祖籍文头岭人，每户收填土，整治费15000元，外籍收18000元。原告及钟国伟与被告达成口头协议后，二人先后向被告交付了二期新区建房用地设施费及住宅设施费共计人民币45000元，被告向其二人出具《收据》、《收款收据》作为凭证。被告却一直未能履行合同约定将土地使用权办至原告名下。后经查实，被告在收取原告购地款后又将上述土地使用权转让给惠州市丽景房产开发有限公司，用于开发“东江新城”项目。该公司已于2007年9月取得上述土地的《建设用地规划许可证》【证号：惠市规地证（2007）1160号】，并于2008年4月取得上述土地的《国有土地使用权证》【证号：惠府国用（2008）第130×××××001】。另查明，钟国伟系原告钟浩明的父亲，于2008年11月3日死亡，其第一顺位继承人为钟浩明、吕仕卿、钟浩翔、钟浩晴、钟浩曦。裁判理由和结果本院认为，本案争议的焦点是双方签订是否有效。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设依法批准使用农民集体所的土地除外。建设占用土地，涉及农用地转为用建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。在本案中，原告钟浩明及钟国伟根据被告发布的《新住宅小区建设合同》和《文头岭小区建设预收款通知》，向被告支付新区建房用地设施费及住宅设施费人民币45000元，双方之间形成建设用地使用权出让合同关系，原告吕仕卿、钟浩翔、钟浩晴、钟浩曦系钟国伟的第一顺位继承人，因此，原告钟浩明、吕仕卿、钟浩翔、钟浩晴、钟浩曦可以直接向被告主张权利。本案现有证据不能证明当时双方合作建房的土地经过了法律规定的审批程序，且事实上涉案土地的土地使用权被告已转让给惠州市丽景房产开发有限公司，用于开发“东江新城”项目。该公司已于2007年9月取得上述土地的《建设用地规划许可证》【证号：惠市规地证（2007）1160号】，并于2008年4月取得上述土地的《国有土地使用权证》【证号：惠府国用（2008）第130×××××001】，涉案土地使用权已经无法交付给原告方，因此，双方签订的《新住宅小区建设合同》合同无效。根据合同法的规定，合同无效的法律后果是因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，原告方请求被告返还45000元及支付占用款项期间利息的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。被告惠州市惠城区××××办事处文头岭村民委员会经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告钟浩明、吕仕卿、钟浩翔、钟浩晴、钟浩曦与被告惠州市惠城区××××办事处文头岭村民委员会之间的土地使用权买卖关系无效。二、被告惠州市惠城区××××办事处文头岭村民委员会自本判决生效之日起十日内向原告钟浩明、吕仕卿、钟浩翔、钟浩晴、钟浩曦返还新区建房用地设施费及住宅设施费人民币45000元及利息（利息以未还款项为本金，其中24000元自1998年4月10日起、21000元自1998年12月6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。本案受理费2427.8元（原告已预交），由被告惠州市惠城区××××办事处文头岭村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 蓝诗祥审 判 员 卢 耀审 判 员 黄链生二〇二一年四月一日法官助理 叶丽伟书 记 员 彭蕙雯附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。《中华人民共和国土地管理法》第四十五条：为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：（一）军事和外交需要用地的；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。前款规定的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；第（四）项、第（五）项规定的建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划；第（五）项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。