上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初58317号原告：上海山川置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人；贺方建，董事长。委托诉讼代理人：耿甜甜，上海市世基律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡海云，上海市世基律师事务所律师。被告：上海童奢文化发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：俞新年。被告：上海昶昱黄金制品股份有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：俞新年。原告上海山川置业有限公司(以下简称山川公司)诉被告上海童奢文化发展有限公司(以下简称童奢公司)、被告上海昶昱黄金制品股份有限公司(以下简称昶昱公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通独任程序，由审判员秦冬红独任审理，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告山川公司的委托诉讼代理人耿甜甜到庭参加了诉讼。被告童奢公司、被告昶昱公司经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告山川公司提出诉讼请求如下：1.判令二被告支付原告2019年11月1日至2020年1月7日期间租金人民币(以下币种相同)67,642.01元及逾期支付租金违约金(以0.16元为本金，自2019年10月29日起算；以54,987.25元为本金，自2019年11月29日起算；以12,654.60元为本金，自2019年12月29日起算，均按照日千分之二标准计算到实际支付日止)；2.判令二被告支付原告2020年1月1日至2020年1月7日期间的物业管理费1,088.57元及逾期支付物业管理费违约金(以1,088.57元为本金，自2019年12月29日起算按照日千分之二标准计算到实际支付日止)；3.判令二被告支付原告2019年11月1日至2019年12月31日期间电费1,736.28元及逾期支付电费违约金(以931.14元为本金，自2019年12月28日起算；以805.14元为本金，自2020年1月28日起算，均按照日千分之二标准计算到实际支付日止)；4.判令二被告支付原告免租期租金51,321.43元；5.被告已付保证金179,424.15元不予返还。庭审中，原告撤回要求二被告支付原告复原费23,000元的诉请。事实理由：2016年8月17日原告与被告昶昱公司签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定由被告昶昱公司承租原告所有的位于上海市浦东新区丁香路880弄丁香国际商业中心地上一层L104单元房屋。2017年6月14日原告与被告昶昱公司就上述租赁合同签署《备忘录》一份，确认该房屋的租赁期限变更为2017年4月10日至2020年4月9日。2018年12月13日原告与二被告共同签署《丁香国际商业中心租赁合同补充条款》一份，确认该房屋承租人由被告昶昱公司变更为被告童奢公司，同时约定，二被告互相就涉案租赁合同之义务履行承担连带保证责任。被告自2019年11月起未按时支付相关款项，并企图于2020年1月6日转移系争房屋内的相关财产。自被告违约以来，原告多次与其沟通，向其催告，未果。2020年1月7日原告向被告发函解除系争租赁合同。为维护自身合法权益，原告诉至法院，诉请同前。被告童奢公司、昶昱公司未到庭应诉答辩，亦未提供证据。本院庭审中，原告对上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、《备忘录》、《丁香国际商业中心租赁合同补充条款》、告知函、回复函、律师函、电子邮件、付款通知书二份等证据进行举证，并由本院对原告的陈述记录在案，本院对上述证据及原告的陈述分析认证后认定事实如下：2016年8月17日原告山川公司作为出租方(甲方)与承租方被告昶昱公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区丁香路880弄丁香国际商业中心L104单元(以下简称系争商铺)，该房屋租赁面积共计60.26平方米，租赁期间从2016年9月18日起至2019年9月17日，起租日为装修期届满之日次日或开业日的当日，两者以先到者为准(“起租日”)，除本合同另有约定外，乙方应在起租日起支付其于本合同项下的各项应付款项。合同补充条款第十五条“租赁费用及支付方式”约定：该房屋的租金按月结算，每月租金的计算方式为以下基本租金与营业额租金两种，以两者中较高者为当月适用租金，基本租金应于前一历月的28日或之前向甲方预先支付，但租赁期第一个月的租金应在本合同签订之时，或最迟不迟于该房屋交付于乙方之日支付，基本租金第1租赁年度，每历月基本租金为51,321.43元，第2个租赁年度，每历月基本租金为53,154.34元，第3个租赁年度，每历月基本租金为54,987.25元即按每平方米每日平均30元计算……物业管理费标准为每历月每平方米租赁面积80元即每月4,820.80元，每个月的物业管理费应由乙方于前一历月的28日或之前向甲方或者该商场物业管理公司预先支付，租赁期第一个月的物业管理费应在本合同签订之时或最迟不迟于该房屋交付于乙方之日支付，装修期的物业管理费总额即2,410.40元应在本合同签订之时，或最迟不迟于该房屋交付于乙方之日，一次性全额支付……。合同补充条款第十六条“租赁保证金”第一款约定：乙方应当向甲方支付相等于三个月的最高基本租金及三个月物业管理费的租赁保证金共计179,424.15元以保证其完全履行本合同……。合同补充条款第十七条“交付”第1款、第5款约定：交付日为2016年8月18日，如本合同由于乙方原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有装修期即免租期，乙方必须立即向甲方补交该等期间的所有租金及其他费用。合同补充条款第二十条“特殊条款”第1款“装修条款”第a项约定：该房屋装修期为1个月，自该房屋交付日起开始计算，装修期即为免租期，该等期间内，乙方无需缴付租金，但需按每平方米租赁面积每月40元缴付装修期物业管理费及其他应付费用，在装修期内，乙方仍应完全履行本合同的其他条款。合同补充条款第二十六条“租赁保证金”第2款约定：如乙方违反本合同的任何条款，甲方有权终止本合同并没收租赁保证金……。合同补充条款第二十八条“违约责任”约定：如本合同约定的租金、物业管理费或其他应由乙方支付的应付款项在到期后经甲方或物业公司书面催缴后的十四日内仍未支付，及/或乙方违反或不履行本合同条款，包括逃租和/或在租赁期届满前自行终止本合同项下的租赁，及/或因乙方破产/清算致使其无法继续履行本合同，及/或该房屋因乙方原因被执行司法程序的，发生以上任何一项或多项情况的，甲方有权分别或同时行使下列措施，(1)随时进入该房屋或其任何部分以收回整个该房屋，本合同亦立即终止；(2)有权因乙方违约或不履行本合同条款而提起法律诉讼；(3)从乙方缴纳的租赁保证金中扣减由此而引起的损失(包括但不限于乙方应付的租赁期内的剩余期间的租金和物业管理费)的权利及没收租赁保证金……在不影响发生乙方违约后甲方的其他权利的情况下，如果本合同的租金、物业管理费、应付款项、包括乙方根据本合同应向甲方赔偿的一切金额或其任何部分未按本合同约定的方法和时间支付，甲方有权就乙方逾期未支付部分按照每日千分之二的标准收取逾期违约金。2017年6月14日原告山川公司(甲方)与被告昶昱公司(乙方)就上述租赁合同签订《备忘录》，鉴于签署《租赁合同》时，丁香国际商业中心尚未开业，《租赁合同》约定的相关日期均为暂定，丁香国际商业中心已确定于2016年12月23日正式开业，双方约定：房屋租赁期限为3年，自2017年4月10日(租期起算日)至2020年4月9日止，房屋租金起算日为2017年4月10日等。2018年12月13日原告山川公司(甲方)、被告昶昱公司(乙方)与被告童奢公司(丙方)签订《丁香国际商业中心租赁合同补充条款》，约定甲方自2019年1月1日起，丙方将承继租赁合同项下的义务使用系争商铺，自2018年12月31日之前的相关所有费用由乙方负责承担，自2019年1月1日起丙方应按照租赁合同的约定支付租金、物业管理费等相关费用；若丙方未依租赁合同约定履行其义务(包括但不限于怠于或拒绝支付租金、物业管理费等)或未按约承担其责任，乙方应承担不可撤销的连带保证责任，甲方有权选择向乙方或丙方主张权利，保证责任期限为租赁合同履行及租赁合同履行期满后的两年；若乙方未依租赁合同约定履行其义务(包括但不限于怠于或拒绝支付租金、物业管理费等)或未按约承担其责任，丙方应承担不可撤销的连带保证责任，甲方有权选择向乙方或丙方主张权利，保证责任期限为租赁合同履行及租赁合同履行期满后的两年。2020年1月3日原告向被告童奢公司发送《告知函》，催告被告童奢公司于2020年1月6日前支付截止2020年1月31日前欠付的租金109,974.66元及逾期付款违约金等。2020年1月7日原告以电子邮件及邮寄的方式向被告童奢公司发送《回复函》，称经多次催告被告童奢公司仍未支付欠租，原告通知被告童奢公司双方签署的《租赁合同》于2020年1月7日解除，同时收回系争商铺，并要求被告童奢公司支付欠租承担违约责任。2020年1月14日原告委托律师发函被告童奢公司，告知其《租赁合同》已于2020年1月7日解除并要求其支付欠租承担违约责任。关于电费。原告提交的2019年11月27日付款通知书记载被告童奢公司于2019年12月27日前支付2019年11月1日至2019年11月30日期间电费931.14元。2020年1月10日的付款通知书记载被告童奢公司于2020年1月28日前支付2019年12月1日至2019年12月31日期间电费805.14元。本院认为，当事人应当按约全面履行义务。原告与被告昶昱公司签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、《备忘录》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。嗣后，原告与二被告签订《丁香国际商业中心租赁合同补充条款》，被告昶昱公司将涉案租赁合同项下的权利义务概括转移给被告童奢公司，故被告童奢公司应承担涉案租赁合同项下的权利义务。被告童奢公司欠付自2019年11月1日起的租金，经原告催告后十四天内仍未支付，根据合同约定，原告享有合同解除权。原告于2020年1月7日向被告童奢公司送达《回复函》，发生解除《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》及《备忘录》的法律效力。合同解除后，被告童奢公司应当结清欠费。原告请求被告童奢公司支付2019年11月1日至2020年1月7日期间拖欠租金、物业管理费及2019年11月1日至2019年12月31日期间电费的诉请，具有合同及法律依据，本院予以支持。被告童奢公司逾期支付租金、物业管理费、电费，应当承担逾期付款的违约责任。原告请求被告童奢公司支付上述欠费的逾期付款违约金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。至于逾期付款违约金的标准，合同约定的日千分之二标准过分高于原告的实际损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将逾期付款违约金的标准酌情确定为日万分之五。原告主张逾期付款违约金的起止日期，并无不当，本院予以准许。免租期是合同正常履行下出租方给予承租方的优惠，本案合同实际已部分履行，根据合同已履行期限与免租期之间的比例，本院酌情确定被告童奢公司支付原告免租期租金3,421.43元。涉案租赁合同约定承租方违约，出租方有权没收租赁保证金。被告童奢公司逾期付款构成违约，原告有权没收租赁保证金179,424.15元。原告与二被告签订的《丁香国际商业中心租赁合同补充条款》约定，被告昶昱公司对被告童奢公司在涉案租赁合同项下的付款义务承担连带担保责任，故被告昶昱公司应对被告童奢公司上述付款义务承担连带清偿责任。原告撤回要求被告支付复原费的诉请,系其对自身权利的处分,并无不当,本院予以准许。被告昶昱公司、被告童奢公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院视其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条，1995年《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海童奢文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海山川置业有限公司2019年11月1日至2020年1月7日期间拖欠租金67,642.01元；二、被告上海童奢文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海山川置业有限公司逾期支付租金违约金(违约金计算方式为：以0.16元为本金，自2019年10月29日起算；以54,987.25元为本金，自2019年11月29日起算；以12,654.60元为本金，自2019年12月29日起算，均按照日万分之五标准计算到实际支付日止)；三、被告上海童奢文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海山川置业有限公司2020年1月1日至2020年1月7日期间的物业管理费1,088.57元；四、被告上海童奢文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海山川置业有限公司逾期支付物业管理费违约金(违约金计算方式为：以1,088.57元为本金，自2019年12月29日起算按照日万分之五标准计算到实际支付日止)；五、被告上海童奢文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海山川置业有限公司2019年11月1日至2019年12月31日期间电费1,736.28元；六、被告上海童奢文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海山川置业有限公司逾期支付电费违约金(违约金计算方式为：以931.14元为本金，自2019年12月28日起算；以805.14元为本金，自2020年1月28日起算，均按照日万分之五标准计算到实际支付日止)；七、被告上海童奢文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海山川置业有限公司免租期租金3,421.43元；八、原告上海山川置业有限公司有权没收租赁保证金179,424.15元；九、被告上海昶昱黄金制品股份有限公司对被告上海童奢文化发展有限公司本判决主文第一至七项付款义务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,226元、公告费560元，由被告上海昶昱黄金制品股份有限公司、被告上海童奢文化发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 秦冬红二〇二一年四月十二日法官助理 王晔璐书 记 员 王晔璐附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。