文书内容江苏省镇江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏11执复25号复议申请人（利害关系人）：冷国良。申请执行人：永隆地产（镇江）有限公司。法定代表人：柯清滚。被执行人：庄越云。被执行人：杨双海。复议申请人冷国良不服镇江经济开发区人民法院（以下简称开发区法院）（2020)苏1191执异94号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭审查，现已审查终结。经审查查明，2018年10月8日，开发区法院对永隆地产（镇江）有限公司（以下简称永隆公司）诉庄越云、杨双海追偿权纠纷一案作出（2018）苏1191民初1531号民事判决：一、被告庄越云、杨双海于本判决生效之日起十日内给付原告永隆公司代偿款933736.14元及利息和违约金224096.67元。二、驳回原告永隆公司其他诉讼请求。上述民事判决生效后，庄越云、杨双海未履行该判决确定的义务，永隆公司向该院申请强制执行。该院于2019年10月11日立案受理，案号为（2019）苏1191执1570号。后因双方在执行过程中达成和解协议，永隆公司申请撤回执行，该案终结执行。2020年3月9日，因庄越云、杨双海未按和解协议履行，永隆公司申请恢复执行并申请拍卖谷阳路××城市广场××室房产（以下简称案涉房产）。该院于2020年3月27日立案受理，案号为（2020）苏1191执恢119号。2020年4月8日，该院向被执行人庄越云、杨双海送达通知书及询价报告，载明：通过全国法院询价评估系统对案涉房产进行网络询价，其中京东大数据评估询价平台给出的询价为1933560元；阿里拍卖大数据询价平台给出的询价为1996686元，中国工商银行融e购电商平台给出的询价为1773343元。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十三条之规定，确定参考价为1901196.3元，一拍起拍价为1330837.5元。2020年5月13日，该院作出（2020）苏1191执恢119号之一执行裁定书，裁定：拍卖案涉房产。该院在对案涉房产进行调查时，发现案涉房产为毛坯，未进行装修，因两被执行人未缴清房款，申请执行人永隆公司即案涉房产的开发商并未将案涉房产交付给两被执行人，亦未办理过户手续。《镇江市不动产登记信息查询结果证明》载明，案涉房产坐落于谷阳路××城市广场××室，建筑面积为204.39平方米，权利人为永隆公司，登记时间为2013年6月13日，于2018年5月25日被该院预查封。2020年5月12日，该院作出案涉房产的拍卖公告、拍卖须知及拍品情况调查表。拍卖公告第八项载明：因办理过户过程中所涉及的买卖双方所需承担的税费和所需补交的相关税费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产土地交易中规定缴纳的各种费用）由买卖双方依照法律规定各自负担，买受人在办理过户中应先行垫付上述应由被执行人负担的税费，凭垫付税费的票据凭证向法院申请从拍卖款中退还。物业费、水电等欠费由买受人自行承担。拍品须知第十二项载明：拍卖标的能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。拍卖须知第十四项载明：买受人自行办理水、电等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的影响标的物使用的水电、物业管理等欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用。2020年6月15日，冷国良以1460837.5元的价格竞得案涉房产。2020年7月6日，冷国良以庄越云的名义缴纳了教育费附加税1043.45元、地方教育附加税695.63元、增值税69563.69元、个人所得税22392元、城市维护建设税2434.73元，以及契税37140元，合计133269.5元。冷国良另行以自己的名义缴纳了买受人应承担的相应契税。2020年7月7日，冷国良以庄越云的名义缴纳了住宅专项维修资金8175.6元。2020年7月16日，该院作出（2020）苏1191执恢119号之二执行财产分配方案，该方案载明，优先扣除的费用中包括买受人冷国良先行代付被执行人庄越云垫付房产过户税费133269.5元。该院于2020年9月1日将冷国良垫付的税费合计133269.5元予以退还。冷国良对开发区法院不退还其缴纳的8175.6元住宅专项维修资金的执行行为不服，向该院提出执行异议。该院认为，本案争议焦点为：1、案涉房产的住宅专项维修资金是否为被执行人应当承担的税费；2、法院在拍卖过程中是否尽到披露告知义务。关于争议焦点1，该院认为，案涉房产的住宅专项维修资金并非被执行人应当承担的税费，而应由买受人自行承担。理由如下：1、国务院财政部及建设部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第四条规定：“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。”第九条第一款规定：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”第十条第一款规定：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。”第十二条第一款规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”从上述规定可以看出，住宅专项维修资金属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施保修期满后的维修和更新、改造的资金。它是在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户存储、单独核算。住宅专项维修资金并非税费的一种，而是属于业主所有，在业主大会成立前由相关行政机关予以代管。住宅专项维修资金必须由业主在办理入住手续前存入住宅专项维修资金专户，否则开发商不得将房屋交付购买者。本案中案涉房产仍登记在开发商名下，开发商未将房产实际交付给被执行人，被执行人未办理过房屋入住手续，亦未取得案涉房产的业主资格，且未享有案涉房产的相应权益，若由被执行人承担缴纳住宅专项维修资金的义务，明显与权利义务对等原则相违背。2、案涉房产为毛坯房，被执行人未办理过实际入住手续，虽然相关税务部门按照二手房的交易征收了相关税费，但法院已将由被执行人缴纳的各种税费返还给冷国良，冷国良仅承担了应由买受人承担的契税及拍卖公告约定的物业费及相关水电费后成为案涉房产的首位业主。依照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定，其作为案涉房产的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。3、因被执行人未缴清房款，法院在拍卖其名下房产时，被执行人尚未取得案涉房产的所有权，冷国良通过司法拍卖将案涉房产由开发商直接确权至自己名下，享有该房屋的权利同时也应承担该房屋项下应担之义务，而住宅专项维修资金作为业主维护建筑物的长期安全使用应承担该项法定义务。关于争议焦点2，该院认为，拍卖公告及拍卖须知中已明确载明，相关税费由买卖双方依照法律规定各自负担；物业费、水电等欠费由买受人自行承担，拍卖人不承担上述费用；拍卖标的相关过户手续由竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。本案中住宅专项维修资金并非被执行人应承担的税费的一种，应系买受人办理入住手续前应当缴纳的专项基金，故应由买受人自行承担，该院已告知竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认相关手续，法院在拍卖过程中已尽到充分的披露告知义务。据此，该院于2020年10月23日作出（2020）苏1191执异94号执行裁定：驳回冷国良的异议请求。冷国良不服上述裁定，向本院申请复议称，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专户，被执行人庄越云作为案涉房产的买受人，应当缴纳该笔款项。冷国良作为竞买人为庄越云垫付的该笔款项，应当认定为被执行人庄越云应承担的税费，法院应当将该笔款项退还给冷国良。请求撤销开发区法院（2020）苏1191执异94号执行裁定。本院认为，本案的争议焦点为冷国良是否应当承担8175.6元住宅专项维修资金。国务院财政部及建设部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》第九条第一款规定：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”据此可知，住宅专项维修资金不属于由国家收取的税费。本案中，开发区法院作出的拍卖公告第八项“拍卖过程中的税费负担”明确载明：“因办理过户过程中所涉及的买卖双方所需承担的税费和所需补交的相关税费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产土地交易中规定缴纳的各种费用）由买卖双方依照法律规定各自负担，买受人在办理过户中应先行垫付上述应由被执行人负担的税费，凭垫付税费的票据凭证向法院申请从拍卖款中退还。物业费、水电等欠费由买受人自行承担。”据此可知，应当从拍卖款中退还的款项是买受人垫付的、在办理房产土地交易中应当由被执行人承担的由国家收取的税费。而冷国良缴纳的8175.6元住宅专项维修资金应属于冷国良所有，不属于由国家收取的税费，故不应从拍卖款中予以退还。综上，冷国良的复议请求不能成立，本院不予支持。开发区法院作出的（2020）苏1191执异94号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回复议申请人冷国良的复议申请，维持镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191执异94号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 于  竞审判员 章 晓 东审判员 司马仲华二〇二一年四月二十八日书记员 孙 敏 瑶