汉中市汉台区人民法院   民事判决书   (2020)陕0702民初1467号   原告马应海，男，生于1975年11月24日，汉族，陕西省镇巴县人，住汉台区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人熊朝国，汉中市镇巴商会专职法务工作人员。   被告陕西中青置业有限公司，地址陕西省西安市雁塔区。   法定代表人：高凯，该公司董事长兼总经理。   统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4446。   委托代理人刘彩楠，陕西金镝律师事务所律师。   原告马应海诉被告陕西中青置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法公开进行了审理，原告马应海委托代理人熊朝国，被告委托代理人刘彩楠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告马应海诉称：2011年2月18日原、被告签订《商品房预售合同》，约定：（1）、原告购买被告开发的中青国际一期7号楼1单元501室住宅房屋一套，建筑面积127.28㎡，合同价496392元；（2）、2012年12月31日前交房，逾期按已交付房款的万分之0.5元/日支付违约金；（3）、交付房屋后360日内办理产权登记，逾期按已交付房款的百分之0.5元支付违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款。   2013年10月13日被告委托汉中朴诚物业公司将房门钥匙交予原告，迟延交房286天（2013年1月1日至10月13日），原告在装修时发现客厅梁底两端高度相差5cm、卧室外墙渗水，即报告给物业公司，物业公司随即报告给被告陕西中青置业有限公司，但被告仅于2017年2月24日办理了产权登记，迟延办理房屋产权证869天，其余问题并没有解决，故诉讼，请求判令被告：（1）、向原告支付迟延交房违约金7098.40元（496392元×0.5元/日×286天）；（2）、向原告支付迟延办理房屋产权证违约金2481.96元（496392元×0.5%）；（3）、修复涉案房屋客厅承重梁缺陷和卧室外墙渗水。   被告陕西中青置业有限公司辩称：一、 2011年2月18日原、被告签订《商品房预售合同》属实，但原告所诉已超过诉讼时效。（1）、 依据该合同，原告应当自2012年12月31日就知晓涉案房屋逾期交付，至今7年之久，其所诉已超过了诉讼时效；（2）、；同样，依据该合同，原告应当自2013年12月31日就知晓涉案房屋逾期办证，至今6年之久，其所诉已超过了诉讼时效；（3）、2013年10月13日原告实际接收房屋，至今7年之久，涉案房屋早已过质量保证期限，原告主张房屋存在质量瑕疵没有事实基础和法律依据。   二、逾期交付、逾期办证的责任不在被告，原告无权要求被告承担违约责任。（1）、从汉中市城乡规划局、汉中市城市开发投资公司出具的《XX路XX段道路工程建设有关情况的说明》可以看出，“因道路施工延误，无法通车，多种建筑材料不能进场，导致涉案房屋施工延期”，故逾期交付房屋的责任不在被告，原告无权要求被告承担违约责任。（2）、被告早已向房管部门提交了办证资料，由于原告未按时缴税费至办证延误，逾期办证的责任在原告方，原告无权要求被告承担违约责任。   三、原告所诉“承重梁缺陷和卧室外墙渗水”问题。涉案房屋早已通过验收合格，并向原告发送入住通知书，要求其于2013年2月19日办理入住交接手续，被告向原告交付的是符合交付标准的房屋，不存在质量问题，原告所诉“承重梁缺陷”没有科学依据。原告未按“通知要求”的时间接收房屋责任应当由原告自己承担，即便如此，2013年10月13日原告入住已7年之久，早已过了质量保证期限，即使涉案房屋存在质量问题也是系原告原因导致，“卧室外墙渗水”原告无权要求被告修复，相关修复责任应当由原告自己承担。   综上，原告相关诉讼请求应当予以驳回。   经审理查明：2011年2月18日原、被告签订《商品房预售合同》，约定：（1）、原告购买被告开发的中青国际一期7号楼1单元501室住宅房屋一套，建筑面积127.28㎡，合同价496392元；（2）、2012年12月31日前交房，逾期按已交付房款的万分之0.5元/日支付违约金；（3）、交付房屋后360日内办理产权登记，逾期按已交付房款的百分之0.5元支付违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款。   2013年10月13日被告委托汉中朴诚物业公司将房门钥匙交予原告，迟延交房286天（2013年1月1日至10月13日），原告在装修时发现客厅梁底两端高度相差5cm、卧室外墙渗水，遂多次向汉中朴诚物业公司反映，并于2016年11月19日与该物业公司经理姚敬新签订“问题确认单”，遂后物业公司将“确认的问题反映给了被告陕西中青置业有限公司，但一直未得到解决”。2017年2月24日被告给原告办理了产权登记，迟延办理房屋产权证869天。因上述问题并未得彻底到解决，故原告诉讼，请求判令被告：（1）、向原告支付迟延交房违约金7098.40元（496392元×0.5元/日×286天）；（2）、向原告支付迟延办理房屋产权证违约金2481.96元（496392元×0.5%）；（3）、修复涉案房屋客厅承重梁缺陷和卧室外墙渗水。   审理中，被告陕西中青置业有限公司以原告在事发7年之后主张权利超过诉讼时效为由抗辩。   同时，被告陕西中青置业有限公司提供了一份该公司“办理交房手续通知单”，想借此证明被告曾通知原告马应海“于2013年2月19日办理交房手续”，该通知确定的日期之后的责任在原告马应海而不在被告，迟延交房天数不能按286天计算等，但无法证明该通知单已经送达给了原告马应海，难以起到其证明目的。   上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提举：购房合同、问题确认单及物业公司证明、房产证复印件、装修押金单等证据，被告提举：商品房预售合同、《XX路XX段道路工程建设有关情况的说明》、入伙通知单、房管部门网上截图、验收报告等证据在卷佐证。   本案在审理中，经本院主持调解，被告表示原告已超过诉讼时效，本不应该考虑原告诉求，但为了解决纠纷，可以在4000元以内协商，但原告要求最少给付3.5万元，双方意见分歧，调解未果。   本院认为：合法有效的合同关系受法律保护，相关当事人应当全面履行合同约定的义务，违约就应承担相应的违约责任。   关于本案的诉讼时效问题， 2013年10月13日被告陕西中青置业有限公司委托汉中朴诚物业公司将房门钥匙交予原告的事实证明，被告“实际能够履行交房义务的条件成就时间”是2013年10月，受托人汉中朴诚物业公司作为涉案财产的代管方所出具的证明“马应海多次要求解决问题，并于2016年11月19日与物业公司经理签订问题确认书，向被告反映后一直未解决”的事实，依据相关法律解释“可以认定为时效中断”，故原告在本案的诉讼时效不存在过期的问题。   关于本案责任划分的问题，被告认为“因道路施工延误，无法通车，多种建筑材料不能进场，导致涉案房屋施工延期”。逾期交付房屋的责任不在被告，但被告所述事由并非不可抗力，以此为理由主张免责并无法律规定。   关于延迟交房的责任划分，被告陕西中青置业有限公司虽提供了“办理交房手续通知单”，想借此证明曾通知原告马应海“于2013年2月19日办理交房手续”，但并无证据证明“该通知单”送达到了原告马应海，而“办理交房手续”和“交房”还是由概念上的差异的；2013年10月13日被告陕西中青置业有限公司委托汉中朴诚物业公司将房门钥匙交予原告的事实证明，被告“实际能够履行交房义务的条件成就时间”是2013年10月，故把迟延交房的责任归咎于原告的证据欠充足，被告的抗辩理由不能成立。   被告以“早已向房管部门提交了办证资料，由于原告未按时缴税费至办证延误，逾期办证的责任在原告方”为由主张免责，但并没有提交被告“按合同约定时间向房管部门提交了办证资料”的证据，即便如此，按照原被告双方的约定，迟延1天和迟延869天办理房屋产权证，均不影响违约责任的认定，也不影响应当支付违约金2481.96元的法律后果。   关于原告马应海所诉“客厅梁底两端高度相差5cm”的问题，因涉案“建设工程竣工验收报告”显示，各项指标均“合格”、“无缺陷”，原告客厅梁属于承重建筑，不允许随意改动，原告所诉“房梁问题”并没有相关专业部门认定其属于“质量问题”的证据，其相关诉讼请求缺乏法律依据，本院无法支持。   原告所诉“卧室外墙渗水”问题，是一直没有彻底解决的老问题，作为房屋出售方，被告有义务给予彻底修复。依据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：   一、限被告陕西中青置业有限公司在本判决生效之日起30日内，向原告支付迟延交房违约金7098.40元（496392元×0.5元/日×286天）。    二、限被告陕西中青置业有限公司在本判决生效之日起30日内，向原告支付迟延办理房屋产权证违约金2481.96元（496392元×0.5%）。   三、限被告陕西中青置业有限公司在本判决生效之日起30日内，修复涉案房屋原告卧室外墙渗水或承担修复渗水实际所产生的费用（以具有相关资质的维修企业所出具的票据为准）。   四、驳回原告其他诉讼请求。   本案案件受理费150元，减半收取75元，由被告陕西中青置业有限公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。                  审 判 员 陈 明 平       二〇二一年四月十二日       书 记 员 刘 姝 麒                1