上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初815号原告：陈和良，男，1954年5月20日出生，汉族，住宁波市。被告：紫梧桐(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高靖。原告陈和良与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司(以下简称紫梧桐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告陈和良到庭参加诉讼。被告紫梧桐公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈和良向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的合同于2020年12月9日解除；2.被告支付欠付租金39,420元；3.被告支付解约违约金22,600元。事实和理由：原告就其所有的本市大统路XXX弄XXX号楼3001室房屋与被告签订《财产委托管理服务合同》，约定被告每月6日前将房租支付给原告。嗣后，被告将系争房屋分成A-D四间房间对外转租。原告2020年11月6日未收到房租，与被告联系沟通后告知15日内会打入账户，但其直到11月27日仍未支付。原告再次尝试联系被告催讨房租未果。被告延迟支付租金满15个工作日，原告有权依约解除合同并主张违约责任。合同已于2020年12月9日通过被告运营的APP平台解除。其中诉请2构成为以下3项之和：1.2020年11月6日至2021年1月5日2个月租金22,600元；2.2021年1月6日至2021年2月5日期间5,780元，即应付租金11,300元减去原告已收到的A、D房间的租金2,560元、2,960元；3.2021年2月6日至2021年6月6日期间11,040元，即每月应付租金11,300元减去A、B、D房间收到的租金2,560元、3,020元、2,960元，再乘以4个月。被告紫梧桐公司未答辩，亦未向法庭出示证据。鉴于被告未到庭参加诉讼，放弃对证据的质证，本院对原告的陈述及提供的证据进行核对。经审理查明：陈和良系本市静安区大统路XXX弄XXX号3001室(以下简称系争房屋)房屋权利人之一。2019年4月5日，陈和良(甲方)与紫梧桐公司(乙方)签订《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》，约定自2019年4月7日至2024年8月19日，甲方将系争房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括代理甲方运营及出租房屋并处理与运营及出租房屋相关的事宜，委托期间乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准；乙方应按附件二约定的租金标准向甲方支付租金收益；甲方同意每年向乙方支付相当于本协议所约定的月租金金额作为管理费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除，管理费具体支付方式及期限详见附件二；乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除，若委托代理期限内房屋未租出，则乙方同样应当按照附件二支付租金，作为乙方资产管理不力的经济补偿；甲方同意向乙方支付维修金，标准为69元/月，由乙方从给予甲方的房屋租金中扣除；甲方同意于2019年4月7日前将房屋交付给乙方；乙方延迟交付租金满15个工作日，法定节假日顺延，甲方有权单独解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金。上述合同附件二约定，第一年度合同期限自2019年4月7日至2020年6月5日，共计1年60天；第二年度合同期限自2020年6月6日至2021年7月5日，共计1年30天等；第一年合同期租金为11,000元/月，维修金69元/月：1.2019年4月17日支付21,931元，其中租金11,000元，抵扣维修金69元，押金11,000元；2.2019年7月6日支付10,931元，其中租金11,000元，抵扣维修金69元；3.2019年8月6日支付10,931元，其中租金11,000元，抵扣维修金69元；以此类推……12.2020年5月6日支付10,931元，其中租金11,000元，抵扣维修金69元；甲方向乙方支付第一年的管理费，以租约中2019年4月7日至2019年6月5日的租金予以抵扣；第二年合同期租金为11,300元/月，维修金69元/月：1.2020年7月6日支付11,231元，其中租金11,300元，抵扣维修金69元；2.2020年8月6日支付11,231元，其中租金11,300元，抵扣维修金69元；以此类推……12.2021年6月6日支付11,231元，其中租金11,300元，抵扣维修金69元；甲方向乙方支付第二年的管理费，以租约中2020年6月6日至2020年7月5日的租金予以抵扣；……合同签订后，陈和良将系争房屋交予紫梧桐公司。紫梧桐公司将系争房屋4间房屋按A、B、C、D间分别出租，并按约支付租金。但紫梧桐公司2020年10月6日支付11,231元后再未付款，对应租期至2020年11月5日。陈和良遂通过APP申请解约，双方确认解约日期为2020年12月9日。紫梧桐公司表示，其应向陈和良支付解约金额12,807元，解约后业主可自行处理房屋内部的家具家电及装修。审理中，陈和良表示，其已与A、B、D房间在住租客另行建立租赁关系，其中A房间租客自2020年12月27日起按每月2,560元支付租金、B房间租客自2021年1月27日起按每月3,020元支付租金、D房间租客自2020年12月28日起按每月2,960元支付租金。但C房间租客与紫梧桐公司签订了一年的租赁合同并已向紫梧桐公司支付了全额租金，故既未搬离也未向陈和良支付租金。因陈和良无法收取C房间租金，应视为紫梧桐公司仍然未交还房屋，故陈和良有权要求紫梧桐公司继续支付租金。陈和良提供其与C房间租客达成的人民调解协议为证，载明“……房东允许房客住到2021年5月24日，后续如果需要继续居住可以和房东签订租赁合同；房客于2020年12月9日和蛋壳自动解除租赁合同……如果蛋壳公司退给房客房租，房客将把钱直接打入房东的有效账户；如果钱直接打入房东的账户，房东告知租客即可……”此外，陈和良认可紫梧桐公司已付款项中包括押金11,000元，同意与紫梧桐公司未付款项抵扣，在本案中一并处理。本院认为，陈和良与紫梧桐公司签订的《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》合法有效，双方理应恪守。该合同名为委托管理服务合同，但双方主要权利义务为陈和良将合同约定的房屋交给紫梧桐公司，紫梧桐公司将该房屋对外出租，同时按期向陈和良支付固定租金，故实为租赁合同。紫梧桐公司未支付2020年11月6日起的房屋租金，显属违约。双方当事人已协商确认系争合同于2020年12月9日解除，并无不当，本院依法予以确认。合同解除后，紫梧桐公司理应结清合同期内费用。合同解除后，紫梧桐公司继续占有房屋的，还应支付房屋占有使用费。上述两项费用实际对应原告的诉请2。鉴于紫梧桐公司合同期内实际每月应付款项为11,231元，并非11,300元；陈和良于2020年12月底开始陆续自租客处收取房屋租金，故相应期间不应重复向紫梧桐公司收取房屋占有使用费；根据陈和良与C房屋房客达成的协议，该租客自2021年5月25日起应搬离或与陈和良重新签订租赁合同，故陈和良仅能主张房屋占有使用费至2021年5月24日，其诉请2的计算标准及方法均有误，本院予以重新认定。具体为：1.合同期内未付租金，对应期间2020年11月6日至12月9日。每月紫梧桐公司实际应付费用为11,231元，故共计应支付12,728元。2.截至直接收取A房间租金前的房屋占有使用费，对应期间2020年12月10日至12月26日。该期间月占有使用费标准为参照合同租金标准11,300元，故共计6,403元。3.截至直接收取D房间租金前的房屋占有使用费，即2020年12月27日1天。该期间月占有使用费标准应为11,300元减去2,560元，故计291元。4.截至直接收取B房间租金前的房屋占有使用费，对应期间2020年12月28日至2021年1月26日。该期间月占有使用费标准为11,300元减去2,560元及2,960元，故共计5,780元。5.截至C房间租客已付租金用尽前，对应期间2021年1月27日至5月24日。该期间月占有使用费标准为11,300元减去2,560元、2,960元及3,020元，故共计10,856元。综上，紫梧桐公司应支付租金、房屋占有使用费金额为上述1至5项之和，即36,058元。合同明确约定乙方逾期付款甲方单独解除合同的，乙方应赔偿甲方两个月租金，故陈和良有权要求紫梧桐公司赔偿22,600元。鉴于紫梧桐公司已付押金11,000元陈和良同意在本案中抵扣，故抵扣后紫梧桐还应赔偿11,600元。综上，根据1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告陈和良与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司就上海市静安区大统路XXX弄XXX号3001室房屋签订的《财产委托管理服务合同》于2020年12月9日解除；二、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈和良租金、房屋占有使用费共计36,058元；三、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈和良11,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,075元，减半收取计537.5元，由原告负担37.5元，被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二一年四月二十六日书记员  张蕾附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。