贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1893号上诉人（原审原告）：黎长芬，女，汉族，1964年3月15日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。上诉人的共同委托诉讼代理人：娄俊，贵州贵遵律师事务所律师。上诉人的共同委托诉讼代理人：韩朝飞，贵州贵遵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州世纪龙腾房地产开发有限公司。住所地：贵州省桐梓县娄山关镇凤鸣路。法定代表人：赵正庆，该公司经理。诉讼代表人：贵州与之律师事务所，该公司破产管理人。法定代表人：李学芬，贵州与之律师事务所主任。委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。上诉人黎长芬因与被上诉人贵州世纪龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初3507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年4月16日公开开庭进行了审理。黎长芬的共同委托诉讼代理人娄俊、韩朝飞，龙腾公司的委托诉讼代理人任昕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黎长芬上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的《合作建房协议》有效以及上诉人的缴款比例达到32.29%的事实清楚。但是，原审法院依据《破产法》第十八条之规定，管理人有权决定解除合同适用法律错误，其理由如下：首先，《破产法》第十八条规定的是人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，但本案上诉人与被上诉人之间签订的《合作建房协议书》第四条“乙方在本协议签订当天，向甲方交付总出资额的百分之叁十的出资款，合计人民币114428元。优惠后的总金额为人民币354428元。甲方项目取得房地产预售许可证后，由甲方委托的组织者通知乙方，乙方应在接到通知之日起7日内到甲方指定的地方签订《商品房买卖合同》，符合国家规定按揭条件的也可以申请银行办理按揭”中明确约定，签订合同时上诉人只支付30%的购房款，待被上诉人取得预售许可证后，在通知上诉人签订《商品房买卖合同》以及办理按揭贷款，但是，上诉人至今未接到被上诉人的任何签订商品房卖买卖合同的通知，无法办理银行的按揭贷款。同时，根据房地产行业的交易习惯是办理按揭贷款也要先与房开企业签订《商品房买卖合同》才能去办理银行按揭贷款，而且是由房开企业去联系银行，买房人提供信息资料，由房开企业办理银行按揭。就本案而言，上诉人已经按照合同的约定履行完毕了支付30%的付款义务。故，原审法院依据《破产法》十八条的规定认定管理人有权解除上诉人与被上诉人签订的合同适用法律错误。其次，涉案房屋作为上诉人生存权的生活资料，管理人解除双方签订的合同，势必侵犯上诉人的生存权，该解除行为与《企业破产法》的立法精神相悖。而且，在房价大涨的今天，管理人解除与上诉人的合同，有违公平原则，通过公平原则调整个案中破产解除权行使后，将严重危及购房人的生存问题。最后，上诉人要求继续履行合同，并非是单方履行。上诉人愿意根据合同约定，对未支付的价款进行补足。因此，合同的继续履行，被上诉人的财产并不会减少。不会影响其他债权人的合法权益。为此,上诉人特提起上诉，希望人民法院在审理查明事实之后，撤销原判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。龙腾公司答辩称，根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，履行完合同义务，指的是履行全部合同义务，而非履行当期合同义务，上诉人虽支付了首付款，但未完成全部购房款的支付义务，龙腾公司主张解除合同，符合法律规定。黎长芬向一审法院提出诉讼请求：1、判决黎长芬与龙腾公司于2011年5月12日签订的《合作建房协议书》（合同编号RH2011字第46号）有效并继续履行；2、判决撤销龙腾公司管理人于2019年9月16日作出的（2019）龙管复函63号《复函》；3、诉讼费由龙腾公司承担。一审法院认定事实：龙腾公司是房地产开发公司，成立于2008年1月22日，原法定代表人是罗开强，于2013年6月24日变更登记为赵正庆。位于桐梓县娄关镇人民路、冬青路交汇处的“一品龙腾”项目由龙腾公司开发，龙腾公司于2016年8月23日取得3号楼的预售许可。2011年5月12日，龙腾公司（甲方）与黎长芬（乙方）签订《合作建房协议书》，约定甲方同意乙方以379850元优先预选3号楼1单元17层2号房，该房优惠后总金额354428元，乙方于签订协议当日支付30%的出资款即114428元，甲方在取得房地产预售证后通知乙方，乙方在接到通知之日起7日内到甲方指定的地点签订《商品房买卖合同》，交房时间为2013年11月30日前；甲方原因未能交房给乙方，逾期每日按万分之一支付违约金，甲方若因市场价格升高而单方解除合同，甲方须双倍返还乙方已缴出资款。签订协议书之日，龙腾公司收取黎长芬现金114428元，交款事由是建房投资款。双方一直没有签订《商品房买卖合同》，龙腾公司认可《合作建房协议书》即为《商品房买卖合同》。黎长芬预选的3-1-17-2号房，被桐梓县住房和城乡建设局改变为3-1-17-6号。龙腾公司向案外人贵州桐梓农村商业银行股份有限公司抵押贷款，将3号楼1-17-6号房与其他房屋一起于2017年12月办理了抵押登记，证号为黔（2017）桐梓县不动产证明第0005025号。3号楼现仅为大楼封顶的状态，没有附属设施和内外装修，不能交付使用。龙腾公司提交一份格式的《退房申请》，载明“申请人黎长芬于2011年5月12日购得贵公司一品龙腾项目3号楼住房一套（房号：17层2号），申请人现自愿申请退房，已在贵公司进行登记（注：如贵公司按预期交房，则不退房）。”申请人有黎长芬签名，日期是2016年10月16日，龙腾公司由赵正庆签字，加盖龙腾公司印章，注明“同意申请人退房，该款在2年内退清”。黎长芬对该申请不认可，认为签名非黎长芬所签。一审法院于2019年4月9日裁定受理对龙腾公司进行破产清算，并指定贵州与之律师事务所为管理人。管理人以《中华人民共和国破产法》第十八条关于“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人……即视为解除合同。”规定，解除了双方的《合作建房协议书》。管理人张贴公告，对住宅类商品房买卖合同包括合作建房协议，交款比例未达到50%及以上的，且购房人名下无其他住房的，无论该房产有无设定抵押，管理人决定继续履行。黎长芬等人向管理人申请，要求撤销管理人所张贴的继续履行部分合同的公告，管理人于2019年9月16日制作“关于《要求撤销的申请》的复函”，明确管理人有权解除合同及解除合同的法律依据，并重申了管理人于2019年6月9日作出的《关于继续履行部分合同的公告》有效，对黎长芬等人的申请撤销不予认可。黎长芬庭审中称于年前向一审法院提起诉讼，法院后来才通知黎长芬交纳诉讼费。一审法院认为，黎长芬与龙腾公司于2011年5月12日签订了《合作建房协议书》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，黎长芬请求确认《合作建房协议书》合法有效的主张，予以支持。黎长芬所预选的3号楼1-17-2号（现为1-17-6号）房至今没有修建完成，黎长芬按《合作建房协议书》交纳了114428元，达到房款的32.29%，黎长芬没有全部履行合同，也没有达到管理人提出的50%，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，管理人有权决定解除合同。管理人已公告解除合同，黎长芬请求撤销该公告，管理人作出复函，重申解除合同，黎长芬以解除合同无效为由请求撤销《复函》的主张，不予支持。双方签订的《合作建房协议书》已经解除，黎长芬请求继续履行，不予支持。黎长芬因签订《合作建房协议书》而交纳了现金，黎长芬可依法向管理人申报债权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决：一、原告黎长芬与被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司于2011年5月12日签订的《合作建房协议书》合法有效；二、驳回原告黎长芬的其他诉讼请求。案件受理费60元，由贵州世纪龙腾房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于上诉人对龙腾公司享有的权利如何认定的问题，上诉人与龙腾公司签订协议，由上诉人向龙腾公司购买其开发房屋，上诉人支付了部分购房款项，双方未正式签订商品房买卖合同，双方约定的房屋也未备案至上诉人名下，经审理查明，涉案房屋也未实际开发完成，龙腾公司违反双方合同约定，而形成违约之债，因此，上诉人对龙腾公司享有的系债权，而非物权或物上请求权。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，一审法院受理龙腾公司破产案件后，该公司的破产管理人主张解除双方签订的合同并按法律规定的程序履行了通知义务，经本院审查，一审法院受理龙腾公司破产案件时，双方当事人均未完全履行涉案《合作建房协议书》，因此，龙腾公司主张合同已经解除的理由成立，一审判决对此认定正确，本院予以确认。上诉人所持一审判决适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人已缴纳的购房款，龙腾公司具有返还义务，上诉人可向龙腾公司的破产管理人申报债权。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由黎长芬负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇审判员  杨恩高二〇二一年四月十六日法官助理朱梅书记员胡汝静书记员钟永海