广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4848号上诉人（原审原告、反诉被告）：钟健钊，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市禅城区南庄镇吉利集团有限公司，住所地佛山市禅城区。法定代表人：关某，该司执行董事。委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂婷，广东大润律师事务所律师。上诉人钟健钊与上诉人佛山市禅城区南庄镇吉利集团有限公司（以下简称吉利集团）因土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初19942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟健钊上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.判令吉利集团向钟健钊支付自2019年9月22日起至实际退还2000万元履约保证金期间的利息（以月利率2%为标准，暂计至2020年2月21日为200万元）；3.判令吉利集团立即向钟健钊双倍赔偿钟健钊为履行《项目合作协议》而支付的费用合计134万元；4.本案一、二审诉讼费用由吉利集团负担。事实和理由：1.钟健钊在履行涉案合同的过程中不存在违约行为，不应承担违约责任。涉案合同明确约定，吉利集团负有协助钟健钊办理涉案土地开发的相关手续的义务。同时，根据佛山市某资源局某分局的回函，对土地进行开发建设需要办妥用地手续，且开发建设的房地产项目用途应当与土地用途一致，否则不能获得政府部门的审批进行建设。此外，涉案土地中还有3241.61平方米土地需要完善历史用地手续，故涉案土地需办妥全部面积的用地手续后方可进行建设。钟健钊在签署涉案合同后，积极履行协议义务，主动向相关政府部门了解完善用地手续所需的资料，并多次敦促吉利集团提供相关文件用以办理用地手续，但吉利集团均未履行协议约定的义务。吉利集团虽通知钟健钊办理交接土地的手续，但仅一直要求办理土地交接，从不提及任何配合办理用地手续、移交资料等事宜。由于吉利集团未提交全套办理用地手续的证明文件，导致钟健钊无法办理用地手续，吉利集团的行为构成根本违约。鉴于吉利集团怠于履行合同义务以及考虑土地原租户、经济收益等情况，钟健钊暂不接收涉案土地，并要求吉利集团在移交土地时一并移交相关土地的办证文件。钟健钊未接收涉案土地，属于行使不安履行抗辩权，避免接收土地后，因吉利集团拒不履行协议义务产生更大的损失，因此钟健钊不接收涉案土地的行为不应被视为违约。2.即使钟健钊未按时接收土地构成违约，但钟健钊未接收土地有合理事由，不构成根本违约，而吉利集团不提供办证材料已构成根本违约，两者的违约行为性质不同，违约程度亦相差极大，一审法院认定两者的违约责任相互抵消，处理不当，应予纠正。3.根据涉案合同第五条第一、二款的规定，钟健钊要求吉利集团支付利息、赔偿金合法有据。吉利集团辩称，1.钟健钊在履行合同过程中明显存在根本违约行为，将土地整合的手续称为更改土地功能的手续且拒绝接收涉案土地。钟健钊解除合同的根本原因在于没有足够的资金开发涉案土地。2.一审法院认定钟健钊未按时接收土地不构成根本违约，属于认定事实不清。3.钟健钊为了索取非法利益，与案外人佛山市某铂装饰设计有限公司（以下简称某铂公司）串通伪造合同。其与某铂公司签订合同日期为2018年8月16日，当时某铂公司尚未成立，且某铂公司并无设计资质。另外，钟健钊向某公司支付设计费的时间为2019年7月20日，而此时钟健钊已向吉利集团发函解除涉案合同。综上，请求二审法院驳回钟健钊的上诉请求。吉利集团上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回钟健钊的全部本诉请求；3.支持吉利集团的全部反诉请求；4.本案一、二审诉讼费用由钟健钊负担。事实和理由：（一）根据涉案合同约定，吉利集团与钟健钊之间为合作开发关系而非租赁合同关系。一审法院认定涉案合同为租赁合同、超出二十年部分无效，属于认定事实不清。（二）钟健钊是违约方，吉利集团不存在违约行为：1.吉利集团在收到钟健钊于2018年12月28日作出的《关于某田汽修厂地块移交事宜的函》后，立即向钟健钊提交《某田地块项目资料移交清单》上列明的材料。钟健钊收到资料后，于2018年12月31日作出了《关于未签字确认贵司一事的复函》，以部分涉案土地的集体使用权人不是吉利集团为由，拒绝接收土地。构成根本违约的是钟健钊而非吉利集团。2.钟健钊屡次拒绝接收涉案土地，还两次通知吉利集团解除合同，其行为构成根本违约。根据涉案合同约定，钟健钊应向吉利集团支付双倍履约保证金4000万元，逾期不支付的，应按月息2%向吉利集团支付利息。3.一审判决没有向相关行政部门了解清楚国家的土地政策以及城市更新政策，所谓的两次询问也是浅尝辄止，认定本案与“三旧改造”政策有关，属于认定事实不清。钟健钊辩称，1.一审判决认定本案为租赁合同纠纷，定性准确。本案并非合资、合作开发房地产合同纠纷，而是房屋租赁合同纠纷。2.钟健钊在履行合同过程中不存在违约行为，不应承担违约责任。3.吉利集团已构成根本违约，应当承担违约责任。4.一审判决并未认定本案与“三旧改造”相关。综上，请求二审法院驳回吉利集团的上诉请求。钟健钊向一审法院起诉请求：1.吉利集团立即向钟健钊退还履约保证金2000万元及利息[利息分段计算：从2018年7月30日（即钟健钊支付之日）起计算至2019年8月15日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，为994246.58元；从2019年8月16日（即钟健钊通过《解除项目合作协议的函》告知吉利集团支付《项目合作协议》解除产生的相关费用的期限届满之日起一个月后起计算至实际清偿之日止，按照月利率2%计算]；2.吉利集团立即向钟健钊双倍支付钟健钊为履行与吉利集团签订的《项目合作协议》而支付的费用，合共134万元；3.吉利集团承担本案全部诉讼费。吉利集团向一审法院反诉请求：1.解除吉利集团、钟健钊签订的《项目合作协议》；2.钟健钊向吉利集团支付双倍履约保证金共4000万元及利息（利息以4000万元为本金，按月利率2%计算，从2019年7月13日起计算至付清双倍履行保证金之日止，暂计算至2019年8月27日利息为120万元）；3.钟健钊承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月30日，钟健钊（乙方）与吉利集团（甲方）签订《项目合作协议》，约定：经甲、乙双方友好协商，本着平等互利和诚实信用的原则，一致同意就双方共同合作建设“过境路以北、某田汽修厂地块”项目的相关事宜达成以下合作意向：第一条合作开发项目概况：（一）合作项目所在用地位于佛山市禅城区××××××以北、某田汽修厂地块，规划总用地面积约为13.953亩，实际面积以设计要点核准为准（以下简称“该地块”），该地块具体位置图详见附图，具体土地使用证号和面积数据以政府相关部门核定为准。（二）该地块土地性质为集体商服用地；项目建设规模待定；根据地块规划设计条件，参考数据如下：容积率≤6.0，建筑密度≤40%，绿化率≥30%。（具体数据以政府规划及国土部门批准为准）。第二条本项目合作方式：（一）甲乙双方签订本项目合作开发协议书前，乙方须向甲方缴交2000万元作为履约保证金。本履约保证金在工程进度完成至首层±0米，并由某区质量安全监督站检验合格后无息退还1000万元；工程进度完成至项目封顶，并由某区质量安全监督站检验合格后无息退还500万元；剩余履约保证金500万元在项目通过联合竣工验收并经甲方书面确认接收本协议书约定的物业分成后五个工作日内无息退还给乙方。（二）合作开发期内，甲方负责提供开发土地，乙方负责办理该项目的用地土地整合、土地改功、规划报建、建设和验收以及日后建成物业的房地产权证等手续，相关的一切费用支出由乙方负责。（三）该项目建成物业的所有权归甲方所有，合作开发期内，乙方仅获得所分得物业的使用权。(四)本项目的合作开发期为50年，即从2019年1月1日起至2068年12月31日止。合作开发期到期后，合作项目地块内的所有建成物业全部归甲方所有，乙方不得拆除或损坏建筑物及附着设施设备，乙方须于到期之日无条件退场，且乙方须于到期之日前的半年时间内将合作项目地块建筑物的所有有关租赁合同及相关文件转交给甲方，由甲方负责接管及接收项目建筑物的全部收益，但在甲方接管前的债务须由乙方自行承担，若因此造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。（五）乙方须在2022年6月30日前完成项目建设并按本协议约定的分成比例将合作项目地块上甲方应得部分的建筑物按相关标准验收合格后交付给甲方。若乙方不能在2022年6月30日前完成项目建设并按合作开发协议的分成比例约定将甲方应得部分的建筑物验收合格交付给甲方，则视为乙方违约，按照本合作开发协议违约责任相关条款处理。该地块范围内所有建设及规划建设方案乙方须先报甲方审核及确认后才可报建以及建设。乙方应以甲方的名义负责办好该地块的土地用地整合、土地改功、项目在建、建设、验收和房地产权证办证等手续，所应支付的相关费用及税费均由乙方承担，且所有建成的建筑物所有权全部归甲方。（六）利益分配。……第三条双方责任：（一）甲方责任。1.甲方是项目地块上的土地所有权人，有权与乙方签订及履行本协议约定的权利、义务和承担法律责任。2.甲方按现状的控规土规提供土地。3.甲方负责指派1-2人协助乙方办理土地开发的相关手续，积极协助乙方，确保开发顺利进行。（二）乙方责任。1.负责本项目开发建设的全部资金，包括但不限于所有项目开发资金、税费、相关办证手续费等一切报建以及与建设有关的工作和费用。2.乙方负责完善用地手续、整合零碎土地以及土地改功等一切工作和费用。3.负责项目用地范围内的立项、规划、勘测设计、报建、施工、安装、验收等工作和费用。……第五条违约责任：（一）合作双方的任何一方违约造成本协议不能履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方的损失。如违约致使不能继续合作的，守约方有权通过法律程序解除本协议。（二）甲方违约，导致本协议不能履行的，应在确认不能履行之日起一个月内向乙方双倍返还因履行本协议而支出的全部费用，若逾期返还的，应按月息2%向乙方支付利息。（三）乙方违约，导致本协议不能履行的，则甲方有权解除本协议，乙方须向甲方支付双倍履约保证金（即4000万元）,若逾期支付的，应按月息2%向甲方支付利息。……《合作地块位置图》为该《项目合作协议》附件，《合作地块位置图》载明：规划总用地9302.56平方米，规划净用地7748.28平方米，有证面积6064.24平方米，容积率6.0，绿化率30%，密度40%。同日，钟健钊向吉利集团转账履约保证金2000万元。2018年12月26日，吉利集团向钟健钊送达《移交确认书》，上载：“……。根据协议规定，项目合作开发期从2019年1月1日起，现我司郑重将项目合作地块以现状移交给钟健钊本人，现状项目地块内的租户（某市某兴消防器材设备有限公司、孔某泉、黄某辉）由钟健钊本人自行协商处理。”钟健钊未在该《移交确认书》的接收人落款处签名。2018年12月28日，钟健钊、吉利集团签署《某田地块项目资料移交清单》，吉利集团向钟健钊移交以下资料：1.佛山市某区人民政府工作会议纪要[文号：某区“三旧”改造联席会议纪要（20**年第*期）]；2.某区“三旧”改造完善历史用地手续改造方案会审表；3.集体土地所有权证（证号：佛某集有（20**）第00****号）；4.集体土地使用证（证号：佛某集用（20**）第0600111****号），并备注：以上资料均为复印件加盖公章各一份（仅用于“某田地块”场地移交手续）。2018年12月31日，钟健钊向吉利集团出具《关于未签字确认贵司一事的复函》，上载：……。贵我双方2018年7月30日签订的《项目合作协议》第一条内容中，已明确本项目地块编号为108***，权属人登记内容为贵司“吉利集团有限公司”，总用地面积约9302.56平方米。因此，贵司三日前向我移交的土地权属证明资料中，只有上述《集体土地使用证》权属人登记内容符合《项目合作协议》第一条约定，但该使用证的面积仅为6064.26平方，并非9302.56平方，因此面积登记内容不符合双方协议约定。而对于贵司移交的上述《集体土地所有证》复印件资料，因登记的权属人为第三方，并非贵司本身，完全不符合《项目合作开发协议》第一条约定。根据《项目合作协议》约定，我本人所承担的土地整合、土地改功、规划报建等合同责任，是基于贵司已提供符合《项目合作协议》第一条约定的地块资料基础上进行。因此，在《项目合作协议》签订后贵司已预留5个月提供相关资料的情况下，对于贵司此前3天向我提供的已移交资料，实际上只有部分资料符合双方协议约定，贵司的移交资料合同责任未能全部完成，有鉴于此，我确实无法在贵司单方草拟的《移交确认书》上先行签字确认相关移交事宜。特此函复贵司。在此，我再次恳请贵司在3个工作日内书面答复按合同约定条件移交全部地块资料的准确时间，贵司如需顺延的，也烦请在3个工作日内明确书面回复。同日，钟健钊向吉利集团送达《关于某田汽修厂地块移交事宜的函》，上载：……。就地块移交相关问题，本人曾向相关部门咨询过，得悉本项目合作用地办理集体商服用地手续，需要提供如下表格清单所列材料：……。本人认为，贵司在移交地块时，应当一并移交上述清单所列材料，并对本项目用地界线的各关键点位在地块现场做出标记、由双方现场拍照及书面确认，而不是以贵司单方面草拟的《移交确认书》所列事项草草进行移交，却不移交任何上述清单所列资料，也不对地块界线现场确认事宜作出安排，这不符合双方所签协议内容要求。……。贵司在2019年1月1日正式移交地块时，也应当向我提供上述材料清单第10项“所有权证”、第11项：“集体所有权证”两项材料，该两项权证材料的合计面积应当为《项目合作协议》第一条所述面积9303.56平方，且权属人应当登记为贵司“吉利集团有限公司”。事实上，本人自2018年8月时起，已就地块权属登记人资料等事宜，多次联系过贵司要求落实，但据本人了解，贵司至今尚未办理完成该相关权证。本合作项目中，我本人承担的办理土地整合、规划报建等合同责任，是基于贵司已提供《项目合作协议》第一条地块资料基础上进行。因此，本人认为，贵司应当依据双方所签订合同的约定，向我移交权属人已登记为贵司该9302.56平方米地块及其相关资料，如贵司现能确定无法在2019年1月1日按合同约定条件移交地块的，则双方正式移交日期应当顺延至贵司符合约定移交条件时为准；同时，双方所签订《项目合作协议》中的相关合作期限及项目建设交付期限，均应一并顺延。2019年1月3日，钟健钊向吉利集团出具《关于某田地块租户要求续租一事的处理提议》，载明：……。2018年12月31日，我再次向贵司致函《关于未签字确认贵司一事的复函》。……。同时，我还在该函件中向贵司明确请求：“恳请贵司在3个工作日内书面回复按合同约定条件移交全部地块资料的准确时间，贵司如需顺延的，也烦请在3个工作日内明确书面回复”。但截至本函发出之日，贵司尚未就该函件向我作出回复，因此，现贵我双方仍未就某田地块按合同约定条件正式移交办理过任何确认手续。最近，某田地块内的原租户联系贵司及我本人，要求协商临时续租事宜。为减轻贵司管理负担，我现向贵司郑重提议：对于与相关租户协商某田地块续租一事，我可先行提前介入处理。如贵司对上述提议无异议的，我将与相关租户协商临时续租事宜，并作为贵我双方的共同代表，与相关租户签订临时续租合约（月租金标准按原合同标准维持不变），租金由租户汇入贵司原先指定的租金账户（或由我暂时代收，须专户专存），贵我双方可视日后地块移交办理实际情况，由双方另行协商办理相关续租租金的处理或移交手续。2019年1月8日，吉利集团向钟健钊送达《敦促履行合同规定的通知书》，上载：……。根据协议规定，项目合作开发期从2019年1月1日起，请贵方履行合同的规定，自本通知书发出之日起3个日历天内前往我司办理场地移交手续，逾期未办理场地接收将视为贵方违约处理，相关法律责任及经济损失由贵方自行承担。次日，钟健钊针对该通知书出具复函，载明：对于贵司某田汽修厂地块将场地先行移交我本人接收一事，我可以配合办理。但对于贵司至今未能按《项目合作协议》第一条向我移交符合约定条件的9302.56平方米全部地块资料一事，相关合同责任应当由贵司自行承担。在此，本人郑重向贵司声明：某田汽修厂地块的项目合作开发期，应当顺延至贵司正式向我移交符合《项目合作协议》第一条约定条件的地块资料时起算，而不是自2019年1月1日起算。2019年3月20日，佛山市禅城区某镇国土城建和水务局向佛山市某资源局某分局出具《关于审批“吉利大道以北、某田汽修厂”地块完善历史用地手续的请示》，载明：为实施“三旧”改造规划和年度实施计划，现对吉利大道以北、某田汽修厂地块完善集体建设用地手续。有关审查意见如下：一、吉利大道以北、某田汽修厂地块，面积为0.280932公顷，已纳入“三旧”改造地块项目库，编号为44060****。二、该地块属于旧厂房改造，位于土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内，符合《佛山市禅城区土地利用总体规划(2010—20**调整完善方案》。规划用途为商业商务用地以及道路用地。三、该地块改造方案已经佛山市某区人民政府批准，并纳入《某区“三旧”改造2018年度实施计划》。四、该地块在1997年6月开始由佛山市禅城区南庄镇吉利集团有限公司出租使用，佛山市某区国土城建和水务局已按照用地发生时的土地管理法律法规对其违法用地行为以佛建（国土）报罚字[2018]第*号国土资源行政处罚决定书作出了处罚。五、该地块权属为佛山市禅城区××××××某家、某屋、某便、某边、某边、某巷、某街、某村、某岗、某里、某东、某头、某水、某街、某堂、某二、某田、某街、某甫、某口经济合作社农民集体{证号：佛禅集有(2012)第00004**号、佛府集用(2006)第0600111101**号}，权属清晰，无争议。六、该地块的2017年、2009年土地利用地现状均为建设用地。七、该地块土地经完善集体历史建设用地手续后由佛山市禅城区南庄镇吉利集团有限公司组织实施改造。鉴此，我局会审认为，该报批用地符合“三旧”用地完善集体历史建设用地手续。根据《中华人民共和国土地管理法》《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知（粤府[2016]96号）、《广东省人民政府关于将一批省级行政职权事项调整由各地级市以上市实施的决定》（粤府令第248号）等有关规定，现将有关材料呈上，请审批。另，佛山市某资源局某分局土地利用与规划管理科向吉利集团出具《用地业务并联审批意见表》（退件），就吉利集团作为申请单位申请的吉利大道以北、某田汽修厂地块“三旧”完善历史集体建设用地手续的申请出具意见如下：你公司向我局申请办理吉利大道以北、某田汽修厂的“三旧”完善历史集体建设用地手续，经相关科室审核，提出以下修改意见（绿色部分），现将申请材料整套退回，请你单位根据以下意见重新整理。根据该《用地业务并联审批意见表》，权属登记管理科的修改意见为：该证及核界材料应提供彩色高清格式，建议重新完善。本批次尚缺少以下材料（包括但不限于）：集团公司章程、土地所有权共有人（经济合作社）同意办理用地手续的证明、份额证明、权属汇总表等，建议尽快补充完整。权属争议调处科的修改意见为：请使用2017年地类重新核算。监察大队的修改意见为：请使用监察大队提供的违法用地处罚材料。土地利用与规划管理科的修改意见为：不能以集团公司名义申请，请以所有权权属人申请该事项；压占相邻地块（佛山市禅城区南庄镇吉利集团有限公司）0.0253平方米，该部分要扣除；压占交通规模，该部分要扣除。根据佛山市某资源局某分局向一审法院出具的复函，该申请材料退还吉利集团的时间为2018年9月25日。2019年6月17日，钟健钊向吉利集团送达《紧急请求函》，载明：……。贵司提供的两证（土地所有权证和土地使用权证）标注的土地所有权人不一致且部分土地没有使用权证、有使用权证的土地也并非集体商服用地。故，本人曾经多次到相关政府部门了解该地块办理集体商服用地手续以及所需要提供的资料，也曾经多次致函请求贵司提供相关政府部门关于办理集体商服用地手续的所需资料，但贵司一直未予以配合提供，直接导致双方合作项目长期停滞，至今无法推进。最近，本人向佛山市某资源局某分局咨询惊闻：该地块“三旧”批复有效期至2019年8月5日截止，过期作废，即过期将无法办理集体商服用地手续。故，本人再次紧急向贵司致函请求：1.请求贵司在三日内派人与本人就“佛山市禅城区××××××以北、某田汽修厂地块”办理集体商服用地手续事宜，共同前往佛山市某资源局某分局等相关政府部门咨询办理。2.请求贵司在三日内按照佛山市某资源局某分局等相关政府部门要求，提供关于“佛山市禅城区××××××以北、某田汽修厂地块”办理集体商服用地手续事宜所需要的完整全套资料证件给本人，或者直接向相关政府部门提供（如贵司直接提供，请告知本人），以确保该地块可以成功办理集体商服用地手续事宜。……。如贵司仍然拒绝配合，双方合作的目的将无法实现，将导致重大经济损失。特此致函，再次紧急请求，请贵司予以配合！请贵司务必重视！2019年7月4日，吉利集团向钟健钊送达《特急催告函》，上载：……。我司依约于2018年12月27日即通知你前往我司办理接收土地手续，但是你一直以各种理由拖延，拒绝办理接收土地手续。你的严重违约行为将对我司造成极其严重的损失，请你务必在2019年7月5日下午3时整之前到我司办理完毕接收土地手续。特此催告。2019年7月10日，钟健钊向吉利集团发送《工作联系函》，载明：按照相关政府文件显示，项目地块中3241.61平方米的部分需办理完善用地手续，在完善用地手续后方可办理相应的土地改功、报建手续。因此，在上述协议签订后，本人曾多次请求、催告贵司提供办项目地块完善用地手续的资料（包括但不限于申请书、村民表决、权属证明文件等），或在贵司办妥完善用地手续后将土地使用证给本人办理相关报建手续，但贵司一直拖延、拒不提供，导致项目地块至今未能办理建设用地手续，本人也不能办理项目地块的改功、规划许可证、施工许可证等施工报建手续。贵司拒不提供资料的行为已经严重违反双方之间《项目合作协议》的约定，应当承担相应的违约责任。2019年7月10日，吉利集团向钟健钊送达《关于再三敦促钟健钊接收土地的紧急通知》，再次通知钟健钊于2019年7月12日下午3时前往吉利集团处办理完毕接收土地手续。2019年7月13日，钟健钊向吉利集团发送《解除项目合作协议的函》，上载：……。在上述协议签订后，本人曾多次请求、催告贵司提供办理项目地块完善用地手续的资料（包括但不限于完善历史用地手续的申请、村民就此进行的表决、权属证明文件等），或贵司办妥完善用地手续后将土地使用证给钟健钊办理相关报建手续，但贵司拒不提供，导致项目地块至今未能办妥建设用地手续，也不能办理项目地块的改功、规划许可、施工许可证等施工报建手续，不能对项目地块进行建设。贵司拒不履行合同义务，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，本人依法依约有权解除双方之间项目合作协议。现本人特通知贵司：于2019年7月13日解除贵我双方之间的《项目合作协议》，请贵司在收到本函后3日内与本人办理解除协议的相关手续，并承担相应的违约责任（包括但不限于退还保证金及利息、赔偿损失等）。特此函告。2019年7月29日，吉利集团向钟健钊发送《关于询问钟健钊是否已发出决定解除合同通知的专函》，询问钟健钊是否决定从2019年7月13日起解除《项目合作协议》。钟健钊于次日向吉利集团出具《回复函》，确认已于2019年7月13日通知吉利集团解除《项目合作协议》。根据[2018]6号《禅城区“三旧”改造联席会议纪要（2018年第1期），联席会议同意吉利大道北侧、某田汽修厂地块项目剔除部分地块面积后纳入“三旧”改造范畴。该会议纪要就南庄镇吉利大道北侧某田汽修厂地块涉及完善项目历史用地手续改造方案问题载明：南庄镇吉利集团有限公司所属的吉利大道北侧某田汽修厂地块，总用地面积9302.56平方米（约13.95亩），需完善历史用地手续面积3241.61平方米（约2.16亩）。现状主要为旧厂房，自1997年起使用，现有建筑面积6579平方米，拟改造为商业办公项目。经联席会议研究，同意该宗“三旧”改造涉及完善项目历史用地手续改造方案，总用地面积9302.56平方米（约13.95亩），完善历史用地手续面积3241.61平方米（约2.16亩）。吉利集团及佛山市禅城区××××××某家、某屋、某便、某边、某边、某巷、某街、某村、某岗、某里、某东、某头、某水、某街、某堂、某二、某田、某街、某甫、某口等二十个经济合作社于2018年3月8日向佛山市某资源局某分局（原佛山市某区国土城建和水务局）出具《关于三旧改造补办用地手续申请单位与集体土地所有权证发证主体不一致的情况说明》，载明：按照佛山市××集体土地所有权证登记发证的要求，农村集体土地所有权登记单位主体须为村集体经济合作社，而根据南庄镇成立股份制集团公司的有关规定和公司章程，村集体经济合作社的土地由我村集团公司统筹安排，统一开发，这样就导致申请办理“三旧”改造完善历史用地手续的单位为佛山市禅城区南庄镇吉利集团有限公司，而集体土地所有权证权利人为佛山市禅城区××××××某家、某屋、某便、某边、某边、某巷、某街、某村、某岗、某里、某东、某头、某水、某街、某堂、某二、某田、某街、某甫、某口经济合作社，因此出现两者不一致的情况。鉴于此情况，特此说明。我司保证，完善手续后的土地使用权为我司所有，由我司开发建设，各经济合作社对此无异议。2019年8月24日，上述二十个经济合作社共同出具《确认书》，载明：本单位确认同意佛山市禅城区南庄镇吉利集团有限公司按照《项目合作协议》的约定在2018年12月25日开始代本单位向钟健钊交付土地。特此确认。为查明案件事实，一审法院于2019年9月9日向佛山市某资源局某分局出具（2019）粤0604民初19942号之一《调查函》，询问如下问题：1.附图阴影部分的土地尚未办理土地证，请问附图阴影部分是否可以办理土地证及阴影部分地块的土地性质、土地使用权人、土地所有权人？2.如附图阴影部分可以办理土地证，则办理该地块的土地证需要提供哪些资料？3.钟健钊在附图红线范围内进行开发建设，附图阴影部分尚未办理土地证对其领取《建设用地规划许可证》是否产生影响？4.钟健钊在附图红线范围内进行开发建设，办理用地手续的流程及具体需要提供哪些资料？5.附图黄色部分为有证土地部分，根据佛山市禅城区南庄镇吉利集团有限公司提供的土地使用权证，该土地的地类为“办公楼”，是否即指该地块的土地性质为集体商服用地？如“办公楼”并非集体商服用地，则变更土地用途为集体商服用地需提交哪些资料？6.另，钟健钊、吉利集团签订的《项目合作协议》约定的合作开发期为50年，即从2019年1月1日起至2068年12月31日止，你局作为土地主管部门，对涉案地块的土地合作开发期是否同意？7.附件四的《用地业务并联审批意见表（退件）》是否真实？佛山市某资源局某分局于2019年9月24日向一审法院出具《复函》，载明：一、经查，来函附图阴影部分土地已办理不动产权属登记，证号为佛禅集有(2012)第0000**号，土地所有权人为佛山市禅城区××××××某家、某屋、某便、某边、某边、某巷、某街、某村、某岗、某里、某东、某头、某水、某街、某堂、某二、某田、某街、某甫、某口经济合作社农民集体，权利类型为集体土地所有权；该部分土地未查到相关土地使用权登记信息。二、根据《土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”、《不动产登记暂行条例》第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：……（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；……”等相关规定，来文附图阴影部分土地如需办理土地使用权登记，需提供如用地批复等权属依据，并按不同的申请类型提交相应的申请登记材料进行不动产登记申请（见附件1）。三、关于申请《建设用地规划许可证》核发问题：……。来函所询用地不属于上述的“以划拨方式”或“以出让方式”提供国有土地使用权的情形，故无需办理《建设用地规划许可证》核发。四、如需办理“三旧”改造完善集体建设用地，请参照《完善集体建设用地手续材料清单（暂定）》提交申请材料（见附件2），具体材料清单请以实际交件时间为准。“三旧”改造完善集体建设用地手续流程：（一）由用地单位向镇国土城建和水务局提出申请；（二）镇国土城建和水务局预审；（三）自然资源分局初审，并组织召开区政府建设用地审批（审核）联席会议；（四）市自然资源局审核，市政府审批。五、证号为佛府集用(2006)第060011110****号的集体土地证上记载的“地类（用途）：办公楼”，是指该宗地的用途。根据土地利用现状分类(CB/T21010-2017)对应的土地二级类用途应为商务金融用地；根据《佛山市一环快速干线沿线地区（禅城区南庄吉利、龙津片区）控制性详细规划修编》，附图地块为商业商务用地。关于集体土地改变用途问题：根据《佛山市自然资源局关于明确集体建设用地土地及建筑物改变用途有关问题的意见》，集体建设用地未发生流转，使用权登记在村集体名下的，由村集体经济组织向各区自然资源分局申请改变用途审批，在符合规划和用途管制前提下，经自然资源分局同意后办理变更登记。权属人可登录佛山市禅城区数据便民服务平台提交申请。申请材料详见（为进一步查明案件事实，一审法院于2019年10月30日向佛山市某资源局某分局出具（2019）粤0604民初19942号之二《调查函》，针对佛山市某资源局某分局向一审法院出具的上述《复函》第三点回复补充询问如下问题：钟健钊在附图红线范围内进行开发建设，附图阴影部分尚未办理土地使用权证对其领取《建设工程规划许可证》是否产生影响。佛山市某资源局某分局于2019年11月4日向一审法院出具《复函》，载明：根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料”，以及《广东省城乡规划条例》第四十一条“建设单位或者个人申领建设工程规划许可证，应当持使用土地的证明文件、建设工程设计方案和法律、法规规定的其他材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府提出申请”，建设单位应具备合法使用土地的证明文件等法规规定的材料后，再向我局申领建设工程规划许可证。另查明，吉利集团为有限责任公司，其投资者为佛山市禅城区××××××某家、某屋、某便、某边、某边、某巷、某街、某村、某岗、某里、某东、某头、某水、某街、某堂、某二、某田、某街、某甫、某口经济合作社。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”钟健钊、吉利集团签订的《项目合作协议》约定吉利集团将涉案土地使用权出让给钟健钊一定期限，钟健钊负责开发建设的全部资金，并因此取得约定期限内部分建成房屋的占有使用权，该使用权的取得以其预付租金（对工程建设的投资）作为前提。合作开发到期后，合作项目地块内的所有建成物业全部归吉利集团所有，钟健钊于到期之日无条件退场。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质为租赁合同，本案应为房屋租赁合同纠纷。钟健钊与吉利集团签订的《项目合作协议》约定吉利集团向钟健钊出让土地使用权的期限为50年，即从2019年1月1日至2068年12月31日，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2038年12月31日的部分无效。《项目合作协议》约定的其他内容均系签约各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。本案中，钟健钊于2019年7月13日向吉利集团送达解除《项目合作协议》的书面通知，吉利集团在本案中反诉要求解除《项目合作协议》，一审法院确认双方签订的《项目合作协议》于吉利集团提起反诉之日也即2019年8月23日解除。本案中，钟健钊主张吉利集团未履行配合办证义务，导致其合同目的无法实现，故主张吉利集团违约；吉利集团则抗辩钟健钊未按约定履行收地义务，构成违约。根据双方的诉辩意见，一审法院归纳本案争议焦点为涉案《项目合作协议》履行过程中钟健钊、吉利集团是否存在违约。对此，一审法院分析如下：一、关于钟健钊的违约情况本案中，钟健钊在签约时已经明确知道其与吉利集团合作开发的地块仅有6064.24平方米办理有土地使用权证，尚有3238.32平方米未办理土地使用权证，需要完善用地手续。根据《项目合作协议》的约定，钟健钊、吉利集团的合作开发期自2019年1月1日开始，吉利集团要求钟健钊配合办理移交土地手续，合情合理，钟健钊以双方合作的土地中尚有3238.32平方米未办理土地使用权证至吉利集团名下为由拒绝接收土地，缺乏依据。首先，钟健钊在向吉利集团送达的函件中要求吉利集团在移交土地时一并移交3238.32平方米土地的权属人已经登记为吉利集团的相关资料，并以此为由拒绝接收土地，该行为与《项目合作协议》的约定不符。根据《项目合作协议》关于各方权利义务的约定，剩余3238.32平方米尚未办理土地使用权证的合作地块，应由钟健钊在吉利集团的协助下办理合法使用该土地的证明文件，而非由吉利集团单方办理，且《项目合作协议》中对于剩余3238.32平方米尚未办理土地使用权证的土地何时完善用地手续并未作出明确约定，钟健钊要求吉利集团移交土地时一并移交该部分土地的使用证明资料，缺乏依据。其次，钟健钊抗辩吉利集团作为出租方未全面披露涉案地块的权属情况，并以此为由拒绝接收土地，亦缺乏依据。本案中，根据涉案地块的土地权属证明资料可知，合作地块仅有土地使用权证部分（6064.26平方米）的土地使用权人为吉利集团，剩余合作地块中暂未办理土地使用权证的土地所有权人为佛山市禅城区××××××某家、某屋、某便、某边、某边、某巷、某街、某村、某岗、某里、某东、某头、某水、某街、某堂、某二、某田、某街、某甫、某口经济合作社农民集体。对此事实，钟健钊作为承租方需尽到谨慎的注意义务，对合作地块的权属情况进行审查，结合吉利集团举证的《关于三旧改造补办用地手续申请单位与集体土地所有权证发证主体不一致的情况说明》，吉利集团在签约前已经取得上述二十个经济合作社同意由吉利集团开发建设的确认书，钟健钊在签约时知道或应该知道吉利集团并非全部合作地块的权属人。二、关于吉利集团的违约情况本案中，虽然《项目合作协议》约定由钟健钊负责办理该项目的用地土地整合、土地改功、规划报建、建设和验收以及日后建成物业的房地产权证等手续，但《项目合作协议》同时约定吉利集团应负责指派1-2人协助钟健钊办理土地开发的相关手续，积极协助钟健钊，确保项目顺利进行。结合《项目合作协议》约定合作项目地块内的所有建成物业的所有权归吉利集团所有及钟健钊以吉利集团名义负责办好该地块的土地用地整合、土地改功等手续的约定可知，钟健钊履行《项目合作协议》第二条第（二）点、第三条第（二）点约定义务必须以吉利集团作为涉案地块的权利人积极配合为前提，根据《合同法》第六十条的规定，吉利集团作为出地一方，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。如前文所述，本案合同实质为房屋租赁合同，其目的在于合作开发建设房屋后共同占有使用，根据常理可知，如果没有吉利集团的积极配合，仅凭钟健钊的一己之力，客观上无法完善用地手续。本案中，从双方的举证来看，显然吉利集团并未积极履行配合钟健钊完善用地手续的义务。第一，钟健钊以规划总用地面积9302.56平方米为标的规划、建设，如需完善暂未办理土地使用权证土地的用地手续，必然需要取得该部分地块土地所有权人的授权及相关证明文件，然根据吉利集团的举证可知，吉利集团2018年12月28日向钟健钊移交的合作地块项目资料并未包含相关资料。第二，为尽快完善涉案合作地块的用地手续，钟健钊于2018年12月31日向吉利集团送达《关于某田汽修厂地块移交事宜的函》，该函件中钟健钊以列表的形式明确载明吉利集团为协助钟健钊办理用地手续需配合提交的相关资料，并在该份函件中要求吉利集团在接函后三日内向钟健钊书面复函。根据一审法院向佛山市某资源局某分局调取的《复函》可知，钟健钊在该份函件中所列资料与涉案土地完善用地手续所需资料基本相符，吉利集团作为出租方理应积极配合提供。但从吉利集团举证来看，吉利集团向钟健钊送达的函件仅为催促钟健钊办理收地手续，对协助钟健钊完善用地手续需要提交的资料只字未提。吉利集团为完善涉案地块集体建设用地手续所举证的材料仅有某镇国土城建和水务局2019年3月20日就涉案地块完善历史用地手续而向佛山市某资源局某分局出具的一份《请示》及佛山市某资源局某分局土地利用与规划管理科出具的《用地业务并联审批意见表》（退件），然该份《请示》的出具时间距离钟健钊向吉利集团送达《关于某田汽修厂地块移交事宜的函》已近四个月，且未有证据证明吉利集团将该份《请示》向钟健钊送达。另，根据佛山市某资源局某分局的向一审法院出具的《复函》可知，《用地业务并联审批意见表》（退件）及整套申请资料退回吉利集团的时间为2018年9月25日，本案中，未有证据证明吉利集团在此后按照《用地业务并联审批意见表》（退件）所提出的修改意见重新向相关政府部门提交资料。第三，钟健钊于2019年6月17日向吉利集团送达《紧急请求函》，以涉案地块“三旧”批复有效期至2019年8月5日截止，过期将无法办理集体商服用地手续为由，请求吉利集团三日内派人与钟健钊共同前往佛山市某资源局某分局等相关政府部门咨询办理并请求吉利集团在三日内按照佛山市某资源局某分局等相关政府部门要求，提供关于涉案地块办理集体商服用地手续事宜所需要的完整全套资料证件给钟健钊或直接向相关政府部门提供。本案中，吉利集团在收到钟健钊的该份函件后，并未对该函件中提出的请求给予任何回应，更未按照函件的请求协助钟健钊办理涉案地块的集体商服用地手续。综合以上分析，一审法院认定钟健钊、吉利集团在履行《项目合作协议》过程中，均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，应当各自承担相应的责任。本案中，钟健钊、吉利集团双方互付违约责任且过错程度相当的情形下，一审法院确定双方各自根据《项目合作协议》应当承担的违约责任相互抵消，抵消后由吉利集团向钟健钊返还履约保证金2000万元。钟健钊、吉利集团主张超出部分，一审法院均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、钟健钊与吉利集团于2018年7月30日签订的《项目合作协议》超出2038年12月31日的部分无效；二、钟健钊与吉利公司于2018年7月30日签订的《项目合作协议》未超出2038年12月31日的部分于2019年8月23日解除；三、吉利集团于判决生效之日起十日内，向钟健钊返还履约保证金2000万元；四、驳回钟健钊的其他诉讼请求；五、驳回吉利集团的其他反诉请求。如吉利集团未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，一审本诉案件受理费153471元，由钟健钊负担15471元，吉利集团负担138000元。一审反诉案件受理费123900元，由吉利集团负担。二审期间，吉利集团向本院提交了某铂公司的企业信用信息公示报告、佛山市禅城区人民法院印发《佛山市禅城区×××××××××庄（居）改造的实施意见》的通知，佛山市某资源局某分局关于印发《禅城区城市某新单元计划申报指引》的通知、土地利用现状分类，拟证明某铂公司于2018年9月27日才成立，但钟健钊和某铂公司在2018年8月16日就签订合同并且收取了定金，某铂公司和钟健钊在合谋造假，涉案未取得土地使用权的土地仍可通过城市更新完善土地手续，已取得土地使用权证的土地属于商服用地，吉利集团不存在违约行为。经审查，吉利集团在二审中提交的新证据仅能证明某铂公司的成立时间，无法证明某铂公司和钟健钊伪造证据，亦无法证明吉利集团不存在违约行为，故本院不予采纳。经审理，一审法院查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，综合双方当事人在二审中的诉辩意见，本案主要的争议焦点为：涉案合同的效力；钟健钊和吉利集团在履行合同过程中是否存在违约行为；钟健钊、吉利集团的上诉请求是否应当得到支持。关于第一个争议焦点。吉利集团与钟健钊签订《项目合作协议》，约定吉利集团将涉案土地使用权出让给钟健钊一段期限，钟健钊负责开发建设的全部资金，钟健钊因此取得约定期限内部分建成房屋的占有使用权，合作开发到期后，合作项目地块内的所有建成物业全部归吉利集团所有，钟健钊无条件退场。前述约定符合土地租赁合同的法律特征，本案为土地租赁合同纠纷。一审法院将本案案由定为房屋租赁合同纠纷，处理不当，本院予以纠正。涉案合同约定的期限为50年，从2019年1月1日起至2068年12月31日止，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条中租赁期限不得超过20年的规定，一审法院据此认定涉案合同超出20年部分无效，于法有据，本院予以维持。关于第二个争议焦点。第一，钟健钊在涉案合同履行过程中是否存在违约行为。本院认为，钟健钊在签约时已明确知悉，其与吉利集团合作开发的涉案土地中仍有3238.32平方米土地尚未办理土地使用权证，需要完善用地手续，合同中亦无钟健钊接收涉案土地的前提条件为吉利集团已完善用地手续的约定，故在吉利集团多次敦促钟健钊接收涉案土地的情况下，钟健钊以涉案土地中尚有部分土地未办理土地使用权证至吉利集团名下为由拒绝接收涉案土地，构成违约。钟健钊上诉主张其行为并未构成违约，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第二，吉利集团在涉案合同履行过程中是否存在违约行为。涉案合同约定，由钟健钊负责办理项目用地土地整合、土地改动、规划报建、建设和验收以及日后建成物业的房地产权证等手续，由吉利集团负责指派1-2人协助钟健钊办理土地开发的相关手续，积极协助钟健钊，确保项目顺利进行，所有建成物业的所有权归吉利集团所有，钟健钊以吉利集团名义负责办理土地用地整合、土地改功等手续。根据前述约定，吉利集团作为出租土地的一方，应当积极履行合同约定的协助办证义务。根据一审查明的事实，吉利集团经钟健钊多次催促，怠于履行协助办证义务，构成违约。吉利集团上诉主张其在合同履行过程中并不存在违约行为，缺乏证据支持，本院不予采纳。一审法院认定双方在履行合同过程中均存在违约行为，理据充分，本院予以维持。关于第三个争议焦点。一审法院认定双方在履行涉案合同中均存在违约行为，对合同解除均负有责任，根据本案案情，判令吉利集团向钟健钊返还2000万元履约保证金，处理得当，本院予以维持。钟健钊上诉主张吉利集团支付履约保证金利息、双倍赔偿钟健钊为履行合同而支付的费用，吉利集团上诉主张钟健钊双倍支付履约保证金及利息，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二审中，吉利集团向本院申请向佛山市某资源局某分局调查取证。经审查，本院认为，一审法院根据吉利集团的申请，已经两次向行政部门发函调查，吉利集团在二审中申请调查的事项，部分系重复调查，部分与本案讼争事实无关，故本院对该申请依法不予准许。综上所述，钟健钊、吉利集团的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费281320元，由上诉人钟健钊负担33520元，上诉人佛山市禅城区南庄镇吉利集团有限公司负担247800元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二一年四月九日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰