广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初37474号原告：汪明光，男，汉族，1956年6月26日出生，住广东省佛山市禅城区。被告：绿地集团佛山禅城置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××181。法定代表人：杜某1。委托诉讼代理人：何悦筑，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱瑶，广东金桥百信律师事务所实习律师。原告汪明光诉被告绿地集团佛山禅城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案受理后，依法适用简易程序由审判员罗婉文独任审判，并于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告派人前来维修原告的佛山市禅城区××××××××××××××的屋面漏水；2.判令上海科瑞物业管理发展有限公司禅城分公司要求原告缴交的佛山市禅城区××××××××××××××的2015年7月1日至2015年10月31日的物业服务费4348元由被告交纳；3.被告赔偿原告损失的物业服务费14131元；4.判令本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年7月30日原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的佛山市禅城区××××××××××××××××（下称涉案房屋）。约定交付房屋的时间为2015年6月30日前。但因其房屋存在严重质量问题不符合交付条件，被告于2015年11月2日才将涉案房屋交付给原告，有《收楼确认书（商铺）》为证。对该事实，（2017）粤0604民初5110号（下称5110号）民事判决书已经作出了认定。原告收楼之后，涉案房屋屋面发生过几次漏水，被告均派人前来维修。2020年9月19日原告再次发现涉案房屋屋面漏水，立即书面报告物业公司，9月23日物业公司的工作人员带维修人员前来勘察，然后迟迟没有人来维修，至9月30日，物业公司的工作人员表示：“维保期已过，施工单位已撤离”“无法安排上门维修”。根据原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定：屋面防水质量保证期为五年，“正常使用情况下出现问题由本公司工程部负责保修”。原告于2015年11月2日收取涉案房屋，2020年9月19日再次发现涉案房屋屋面漏水，要求物业公司通知被告前来维修，没有超过保修期。被告必须履行其保修义务。被告于2015年11月2日才将涉案房屋交付给原告，但是物业公司却一直要求原告交纳2015年7月1日至2015年10月31日期间的物业服务费。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。因此，虽然合同约定交付涉案房屋的时间为2015年6月30日之前。但因质量问题被告不能如期将涉案房屋交付给原告，交付之前的物业服务费应当由被告交纳给物业公司。涉案房屋每月的物业服务费为1087元，从2015年7月1日至2015年10月31日的物业服务费为4348元应当由被告交纳。收楼后原告已经向物业公司交纳的2015年11月1日至2016年11月30日期间的物业服务费14131元，此期间涉案房屋因质量问题无法使用，原告已交纳的物业服务费属于原告的损失，被告应当赔偿给原告。被告辩称，1.关于要求立即派人维修，因涉案房屋质保期已结束，原告应自行维修。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”而原告提交的《房屋质量保证书》，证明涉案房屋的竣工验收时间为2014年12月30日，屋面防水的质保期为5年，原告在该文书中自愿进行签字确认。因此，涉案房屋屋面防水的质保期应自2014年12月30日开始起算，并已于2019年12月29日质保期终结。而原告另提交的证据《微信聊天记录》，因被告并非该聊天的主体，尚不能核实该聊天记录的真实性、合法性，即使真实、合法，该聊天记录足以证明原告最早是在2020年9月22日才联系了涉案房屋的物业管家，该日期已经是质保期结束之后，即使当时屋面确实存在漏水，也应由原告自行承担维修的责任，与被告无关。2.关于要求缴交2015年7月1日至2015年10月31日的物业服务费4348元。（1）原告要求支付的物业费用实际并未产生。根据原告提供的《上海市科瑞物业管理发展有限公司禅城分公司缴费通知单》，原告自身也并未向物业公司支付过2015年7月1日至2015年10月31日的物业服务费4348元，其自身已经违反合同约定、逾期仍未支付相应物业费，因此原告所主张的费用并未实际产生，故原告本请求于法无据，法院应不予支持。在5110号案件中，原告曾提起相同诉讼请求，而5110号民事判决书中法院也已作出明确驳回此诉讼请求的判决。（2）原告无主张物业费用的主体资格。既然该物业费用原告自身都未实际支付给物业公司，而物业费用的收取主体是与原告签订物业合同的相对方物业公司，因此只有物业公司才有权依法向相应主体主张要求支付物业费用，且物业公司有权选择向直接承担主体业主本人或有利害关系的第三方而要求支付物业费。原告作为应缴纳物业费的主体，不能直接要求第三方支付物业费用，根据其提供的证据，物业公司也并未对其进行授权。因此，原告根本没有主体资格要求第三方即被告支付物业费用。（3）被告在另案已支付的违约金已包括该期间所有的费用（包括物业费），原告属于重复、无理要求。根据5110号民事判决书，其中判决要求被告向原告支付2015年7月1日至2015年11月1日期间的迟延交楼违约金58670.61元。该迟延交楼违约金已经包含被告在2015年7月1日至2015年11月1日期间所应向原告支付的所有费用，该期间所产生的物业费也已包括在内。被告按前述判决要求已按时、足额向原告支付了该笔费用。而原告在收取该迟延交楼违约金后，又在本案中向被告主张另外的物业费用，属于恶意、重复要求被告进行支付，根据公平原则和诚实信用原则，法院应驳回原告的无理要求。3.关于要求赔偿2015年11月1日至2016年11月30日期间的物业费14131元。（1）原告无法证明涉案房屋在2015年11月1日至2016年11月30日期间无法使用。原告在2015年11月2日正式收楼后，涉案房屋就属于原告进行使用。而原告声称涉案房屋在2015年11月1日至2016年11月30日期间因质量问题无法使用，但是根据其提供的证据《微信聊天记录》，即使该证据真实、合法，该聊天记录足以证明原告最早是在2020年9月22日才联系了涉案房屋的物业管家，即原告无法提交相应证据证明涉案房屋在2015年11月1日至2016年11月30日期间无法使用，原告属于扭曲事实、意欲利用司法途径满足其私人利益，对此无理要求，应不予支持。（2）即使该期间无法使用的情况为真，被告在另案已支付的损失已包括该期间所有的费用，原告属于重复、无理要求，违反了“一事不再理”的原则。《最高人民法院关于适用的解释》第247条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”第247条第二款规定：“当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”原告在5110号案中，以房屋漏水、无法使用涉案房屋为由要求被告向其赔偿2015年11月2日至2017年3月6日期间的损失。根据5110号民事判决结果：原告在2016年11月30日已将涉案房屋转租，存在租金收益。因此被告仅需向原告支付2015年11月2日至2016年11月29日期间的损失35959.41元。被告按前述判决要求已按时、足额向原告支付了该笔费用。前述费用已经包括原告在2015年11月2日至2016年11月29日期间可能导致的所有损失方面的费用。而原告在本案中又向被告以同样事实理由、主张同样期间的损失费用，其属于恶意、重复要求被告进行支付，违反了“一事不再理”的原则，根据公平原则和诚实信用原则，法院应驳回原告的无理要求。综上所述，原告无权要求被告立即派人维修原告的佛山市禅城区××××××××××××××的屋面漏水、缴交2015年7月1日至2015年10月31日的物业服务费4348元，以及赔偿损失的物业费14131元。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告的企业信用信息公示报告。证明原、被告的诉讼主体资格适格。2.《广东省商品房买卖合同》及购房发票、《收楼确认书（商铺）》。证明：①原、被告之间房屋买卖合同成立、双方都已经履行合同；②原告收楼时间是2015年11月2日；③屋面防水保修期为五年。3.微信截图9张。证明原告通过物业公司工作人员向开发商请求对涉案房屋屋面漏水进行维修，时间是2020年9月22日。物业公司的工作人员带维修师傅来现场察看，确认漏水，但是迟迟不来维修，最后被告以“维保期已过，施工单位已撤离”为由拒绝维修。4.上海科瑞物业管理发展有限公司禅城分公司收取物业管理费清单1份、缴费通知单1份。证明原告接收涉案房屋之前的2015年7月-10月的物业服务费4348元未缴纳，该物业公司要求原告交纳；原告已交纳2015年11月至2016年11月的物业管理费14131元应当由被告赔偿。5.《佛山禅城绿地中心前期物业管理服务协议》。证明原告签署服务协议的时间是2015年11月2日，也是收楼的当天。收楼之前原告没有接受物业公司的服务，之前的物业管理费按照《物业管理条例》规定应当由被告交纳。6.（2017）粤0604民初5110号民事判决书、（2017）粤06民终10106号民事判决书。证明该两份生效判决确认涉案房屋交付后，因存在质量问题不能正常使用。2015年11月2日至2016年11月29日期间的损失，被告应予以赔偿。2015年11月至2016年11月原告损失物业管理费14131元，被告应予以赔偿。7.（2017）粤0604民初5179号民事判决书、（2017）粤06民终10107号民事判决书。证明之前的相关案件判决已判决被告赔偿相邻物业权属人因物业不能正常使用而损失的物业管理费。诉讼中，被告提交以下证据：中国银行国内支付业务付款回单。证明5110号案已判决要求：被告向原告支付2015年7月1日2015年11月1日间的迟延交楼违约金58670.61元、向其支付2015年11月2日至2016年11月29日期间的因房屋漏水导致的损失35959.41元，被告已按时、足额向原告支付前述金额。前述的迟延交楼违约金费用已经涵盖本案中原告要求的2015年7月1日-2015年10月31日的物业服务费4348元；前述的损失费用已经涵盖本案中原告要求的损失物业费14131元。原告属于无理要求被告进行重复支付，违反一事不再理原则，应予以驳回。诉讼中，本院依法对涉案铺位进行现场查看，向物业公司工作人员制作询问笔录和拍摄照片。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3、4、5，原告能提供手机载体或原件予以核对，本院对真实性予以确认；证据6、7为本院的民事判决书，本院对真实性予以确认。被告的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院制作的照片和笔录，原、被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年7月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，双方主要约定如下：第一条、出卖人以出让方式取得位于佛山市禅城区×××××侧、镇安东路西侧、编号为《佛禅国用（2013）第1206352号》的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。经批准，上述地块上建设商品房，现定名为禅城绿地金融中心。……第三条、买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的禅城区季华六路13号二座首层P5号；该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为3.6米，建筑层数地上3层，地下2层；该商品房合同约定建筑面积共181.13平方米，其中套内建筑面积178.43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.70平方米。第四条、该商品房总金额4731501元……第八条、交付期限。出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.买受人未完全履行本合同约定的各项义务（包括支付全部购房款及有关违约金等）。……第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自合同约定的交付期限届满之日起，视为出卖人已按合同约定交房，出卖人不承担延期交房的违约责任，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担；第十六条：买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。其中附件《房屋质量保证书》，其中载明：保修项目为屋面防水的保修期为五年，正常使用情况下出现问题由本公司工程部负责维修。2020年9月22日，原告向“禅城绿地金融中心T1写字楼管家”发微信：“我的商铺天花漏水，需要维修。”对方回复：“好的，我这边跟进一下。”2017年4月12日，原告起诉绿地集团佛山禅城置业有限公司（下称绿地公司）、上海科瑞物业管理发展有限公司禅城分公司、上海科瑞物业管理发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案【（2017）粤0604民初5110号】，原告诉请如下：1、确认原告与被告绿地公司于2014年7月30日签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条第二款无效；2、被告绿地公司因延期交付房屋给原告，应向原告支付违约金85997元；3、三被告共同向原告支付交付房屋后因不能实际正常使用的违约金（损失赔偿金）339825.29元(2015年11月2日至2017年3月6日共490天)；4、房屋交付给原告之前即从2015年7月1日至2015年10月31日的物业服务费4347.12元及其滞纳金由被告绿地公司负担；5、本案诉讼费由三被告负担。本院于2017年7月26日作出一审民事判决，其中查明：2015年11月2日，原告签署收楼确认书。其中本院认为，“依据被告绿地公司的陈述可认定涉案铺位的地面下沉问题属于严重影响买受人正常居住使用的情形,原告有拒绝收楼的正当理由。被告绿地公司未能依约向原告交付法律规定可予以交付的房屋，其行为已构成违约,被告绿地公司应向原告支付逾期交房违约金。原告于2015年11月2日签署收楼确认书确认收楼，故被告绿地公司仍应支付2015年7月1日至2015年11月1日期间的迟延交楼违约金”……判决如下：被告绿地集团佛山禅城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告汪明光支付逾期交房违约金58670.61元；被告绿地集团佛山禅城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告汪明光赔偿收楼后至修复前的损失35959.41元；驳回原告汪明光的其他诉讼请求。绿地公司不服，上诉至佛山市中级人民法院。2017年12月21日，佛山市中级人民法院作出二审民事判决【（2017）粤06民终10106号】，驳回上诉，维持原判。2020年12月23日，本院到现场进行勘查并拍摄照片。物业公司人员陈述如下：原告与物业公司约在2020年9月23日到涉案房屋查看漏水，当时没有下雨，所以没发现漏水，但有水迹，前两天是有下雨，出现水迹的位置在涉案房屋三楼靠近东面阳台处的天花。原告商铺三楼为顶层，顶层上的天面没有用途。已经将查看的情况告知领导，物业公司只是进行日常维护告知，如需维修则由绿地公司聘请第三方进行维修。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请被告维修屋面漏水。《广东省商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付期限为2015年6月30日前，但据（2017）粤0604民初5110号民事判决认定，被告未能依约向原告交付法律规定可予以交付的房屋，而原告于2015年11月2日签署收楼确认书确认收楼。故实际上，涉案房屋收楼时间为2015年11月2日。涉案《房屋质量保证书》载明：保修项目为屋面防水的保修期为五年。故本案屋面防水的保修期应至2020年11月1日止。本案中，原告于2020年9月22日向物业公司主张其屋面漏水，物业公司在次日勘查房屋发现水迹，故可推断涉案房屋存在漏水的事实。而涉案漏水的天花对应的是天面，并无作他用，故并非是可归咎于原告非正常使用用途。综上，被告应依约查勘屋面防水层的情况，如属于维修范围，则应履行修缮义务，被告以原告已过保修期不予查勘维修的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于原告诉请的2015年7月1日至2015年10月31日物业服务费以及赔偿物业服务费损失在民事裁定书中审查处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告绿地集团佛山禅城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，维修原告汪明光的佛山市禅城区××××××××××××××的屋面漏水（位于房屋三楼靠近东面阳台处）。如果被告绿地集团佛山禅城置业有限公司未按本判决指定的期间履行维修义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案适用简易程序，受理费减半收取131元，被告绿地集团佛山禅城置业有限公司负担50元，其他受理费在民事裁定书中处理。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二一年四月七日书记员  黄帼文