广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10856号原告：吕练珍，女，1971年12月19日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：陈聪明，广东连越律师事务所律师。被告：杨会勤，女，1982年5月16日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：谢浩华，广东杰信律师事务所律师。原告吕练珍诉被告杨会勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用普通程序于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告吕练珍的委托诉讼代理人陈聪明，被告杨会勤及其委托诉讼代理人谢浩华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕练珍向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《租赁合同》已于2020年5月17日解除；2.判令杨会勤向吕练珍支付2020年6月至2020年12月的场地占用费（2020年6月至10月按照租金19320元/月的标准支付，2020年11月起按照20866元/月的标准支付）并按照20866元/月的标准补齐2020年1月至10月的租金差额15460元（1546元/月×10个月），共计153792元；3.判令杨会勤向吕练珍支付2020年6月至2020年12月的公摊水电费2100元（按300元/月的标准计算）、物业管理费及卫生费9660元（按1380元/月的标准计算）、电梯维护年审费2100元（按300元/月的标准计算）；4.判令杨会勤向吕练珍支付2020年4月26日至2021年1月4日期间的电费6149元、电梯电费1430.67元、水费831.6元，上述费用合计为176063.27元；5.判令杨会勤以起诉时的未付款总金额68619.31元为本金，按照月利率2%的标准向吕练珍支付逾期付款违约金，自起诉之日起计算至实际清偿之日止；6.判令杨会勤将租赁合同项下的场地退还给吕练珍；7.判令本案诉讼费由杨会勤承担。庭审中吕练珍当庭撤回第一项诉讼请求。事实与理由：杨会勤（乙方）因经营需要向吕练珍（甲方）承租物业，吕练珍将位于广州市黄埔区夏园××号三楼整层租赁予杨会勤使用，双方于2018年签订《租赁合同》，约定：租赁期限从2019年1月12日起至2020年12月31日止，租赁保证金为60000元，保证金在合同签订时全额收取，2019年1月12日至2019年12月31日租金每月19320元，2020年租金每月20866元。村企业管理费3450元/年，物业管理费、卫生费暂定1380元/月，电梯维护年审费300元/月，水费及污水处理费暂定不含税6.3元/吨，服务费等暂定0.4元/度收取，电费暂定0.9元/度收取，公共公摊水电费300元/月。水、电损耗的费用按用电量度数、用水吨数的比例分摊，凭收据收取各项费用。乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金和物业管理费、水电费等，逾期支付，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日千分之五。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费、水电费等超过15天，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方承担。若遇乙方欠交租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用超过30天，甲方可依合同法规定通知乙方解除合同，解除合同通知书于送达当日生效，收回租赁物使用权和留置租赁物内乙方的物品。合同签订后，吕练珍依约将租赁物交付杨会勤使用，杨会勤起初能按照合同约定按时足额缴纳租金等相关费用，但自2020年2月起至今，杨会勤出现拖欠租金等行为。为此，吕练珍多次催促杨会勤支付租金。2020年5月15日，吕练珍向杨会勤发送《解除合同告知函》，函件中明确告知解除双方签订的租赁合同。2020年5月20日、6月，吕练珍向杨会勤发送《关于限期办理通知书》等，通知杨会勤尽快搬离，并给予其合理期限。吕练珍认为，双方签订的租赁合同合法有效，杨会勤在履行合同期间存在多次拖欠租金的行为，合同解除条件已成就，吕练珍有权解除合同并要求杨会勤支付实际占用期间的场地占用费。现租赁合同期限已届满，杨会勤仍未将场地交还。吕练珍特诉至法院，请求法院依法判决。被告杨会勤辩称，一、在租赁合同无效的情况下，已缴纳的租赁押金60000元应抵扣占用费。二、杨会勤提交的证据表明，其在2020年7月至12月期间的营业收入同比上年同期明显下降，符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6点第二款中“没有营业收入或者营业收入明显减少”的情形，应依相关规定免收1个月房租、减半2个月房租。三、物业管理费及卫生费、电梯费：吕练珍从2020年10月1日开始就没有再提供物业管理及卫生服务，上述费用之前是吕练珍收取的，10月起是杨会勤自己掏钱支付的，因此不应再向吕练珍支付10月之后的物业管理费及卫生费。电梯时开时停，不能完全正常使用，其中有一个月显示是检修状态，自2020年10月起不应再支付电梯费用。四、吕练珍举证的电表读数没有对比，只提供了表的照片，不确定电费缴纳至何时和计算的标准。按合同约定，电费是0.9元/度，水费是0.4元/吨。五、同意支付租金和占用费，但合同第2页有约定合同期内租金暂不递增，因此不存在租金差额的问题。本院经审理认定事实如下：2019年，吕练珍（甲方）与杨会勤（乙方）签订《租赁合同》，约定吕练珍将位于广州市黄埔区夏园××号三楼整层（以下简称涉案房屋）租赁予乙方作为办公使用，面积为690平方米，甲方凭收据收租金。租赁期限从2019年1月12日起至2020年12月31日止。第四条租赁费用约定，4.1租赁保证金为60000元，保证金在合同签订时全额收取（合同期满，在乙方已交清租金及因本合同产生的费用后，如乙方不存在任何违约行为的，甲方无息退还乙方租赁保证金）。4.2租金、费用，租金从第二年起每一年在上期租金基础上递增8%（合同期内暂不递增），依此类推，2019.1.12-2019.12.31租金每月为19320元，2020.1.1-2020.12.31租金每月为20866元。4.3其它费用（不含税），村企业管理费3450元/年，物业管理费、卫生费暂定1380元／月（第一年暂免，第二年起按1380元/月收取），电梯维护年审费300元/月，水费及污水处理费暂定不含税6.3元/吨，服务费（电损、变压器及配件维修维护费）等暂定0.4元/度收取，电费暂定0.9元/度收取。水、电费计费标准如有调整，收费标准亦随着相应调整。公共公摊水电费用300元/月，水、电损耗的费用按用量电度数、用水吨数的比例分摊，凭收据收取各项费用。第五条租赁费用的支付约定，5.1租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的商铺等本合同所约定的责任后10日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金。5.2乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，以现金支付或双方约定的其它方式支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日5‰。5.3乙方应于每月5日前按第4.3条的约定向甲方支付物业管理费、水电费等。逾期支付物业管理费及水电费等，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日5‰。第十条物业管理约定，10.4乙方工业垃圾由乙方自行处理，生活垃圾由甲方处理，费用由乙方负责。第十三条提前终止合同约定，13.1在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费水电费等超过15天，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用超过30天，则视为自动放弃，本合同自动解除，甲方可不经任何法律途径终止本合同，收回租赁物使用权和清除租赁物内乙方的物品，乙方不得以任何原因拒交租赁物，乙方无条件服从。13.4租赁期限内如乙方有任何违约行为，包括但不限于延迟交付租金、水电费等，本租赁保证金不能用于冲抵租金、水电费等，由甲方直接没收，乙方另行赔付（支付）租金、水电费、物业管理费等。租赁合同签订后，杨会勤向吕练珍支付租赁保证金60000元。2019年2月20日，双方签订《交接单》办理了涉案房屋的交接手续，并载明涉案房屋水表号为39508，水表读数为1257吨，电表号为68888，电表读数为63285度，电梯电为58712。2020年4月26日，吕练珍向杨会勤发出《催缴告知函》，载明杨会勤累计已拖欠2020年2月至4月租金，要求其于2020年4月28日前缴清所有欠款。2020年5月8日，吕练珍向杨会勤再次发出《催缴告知函》，载明杨会勤累计已拖欠2020年3月和5月租金，要求其于2020年5月11日前缴清所有欠款。2020年5月16日，吕练珍向杨会勤发出《解除合同告知函》，载明因杨会勤拖欠2020年3月和5月的租金，并多次催缴仍未缴清，已达到合同解除条件，故要求解除与杨会勤的租赁合同，并要求杨会勤于2020年5月18日前缴清所欠款项并交还租赁场地。2020年5月20日，吕练珍向杨会勤发出《关于限期搬离通知书》，要求其于2020年5月31日前将所有物品搬离租赁场地、缴清所有费用并办理退租手续。杨会勤确认收到上述通知。吕练珍另提交电费发票和水费收据拟证实其代为支付了涉案房屋的水电费。双方在案件审理过程中到现场查看了水电表读数，并签订《交接单》，杨会勤对吕练珍主张的电费6149元、水费831.6元、电梯电费1430.67元予以确认。杨会勤确认涉案房屋仍由其占有使用，并表示需在吕练珍支付补偿款项后才同意交还涉案房屋。双方确认2020年1月至6月期间涉案房屋租金一直按19320元/月收取，在此期间吕练珍并未提出异议，吕练珍陈述因其工作人员未及时查看合同导致忘记租金需要递增，直至2020年6月查看合同时才发现该问题故起诉要求收取租金递增差额。杨会勤为证实吕练珍自2020年10月1日起未再提供物业管理服务和清洁卫生服务，提交了园区垃圾照片、2020年11月15日向案外人支付500元代为清理垃圾费用的支付记录；另杨会勤为证实自2020年10月1日起园区内电梯无法正常运行，提交了2020年11月26日的照片一张，杨会勤称该照片为当天园区内租户集体讨论时的监控截图。吕练珍对上述证据均不予确认，并陈述其确实计划自2020年10月1日起停止提供物业服务，但在停止提供服务10天左右因涉及市容市貌问题，村社要求其恢复提供物业服务工作，其在2020年10月中旬之后恢复了物业服务，杨会勤总共才支付500元从侧面印证了其主张，另安保是在12月才撤离，垃圾卫生服务在2021年1月10日才撤离，此外电梯一直可以正常使用，并提交了其于2020年12月8日拍摄的电梯正常使用的照片。杨会勤认为该照片只拍摄了电梯正常使用时的情况，无法证明电梯一直是正常运行。杨会勤为证实其营业收入同比明显下降还提交了2019年7月至12月期间与2020年7月至12月期间公司利润表、资产负债表、2019年度企业所得税年度纳税申报表。另查明，广州市黄埔区穗东街夏园第四股份经济合作社出具《证明》，载明：该社厂房位于夏园××号，产权、消防地址一致，经穗埔公消验[2000]第125号消防验收合格，该厂房产权属于该社所有。为了发展经济，现委托吕练珍负责管理出租事项。吕练珍陈述涉案场地未能取得规划报建等手续。经本院释明，吕练珍主张涉案《租赁合同》有效，若法院认定涉案《租赁合同》无效，其将诉讼请求中的租金变更为场地占用费，其他诉请不变。以上事实有《租赁合同》《交接单》《催缴告知函》《解除合同告知函》《关于限期搬离通知书》、快递单、《证明》、发票、收据、电表读数、水表读数、照片、支付记录、公司利润表、资产负债表、2019年度企业所得税年度纳税申报表及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，涉案房屋未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《租赁合同》因违反法律法规的效力性强制性规定，应属无效。吕练珍向本院申请撤回第一项诉讼请求，是其对自身权利的处分，本院予以准许。合同无效，合同约定的违约金条款亦为无效，吕练珍主张的违约金无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，杨会勤继续占用涉案房屋无法律依据，应将涉案房屋返还给吕练珍。吕练珍应当将收取的租赁保证金60000元返还给杨会勤，杨会勤要求在本案中抵扣场地占用费，本院予以一并处理。关于场地占用费。涉案《租赁合同》虽无效，但杨会勤实际使用了涉案房屋，亦应参照合同约定的租金标准支付场地占用费。双方对2020年的租金标准即场地占用费的标准发生争议，从合同条款来看，双方虽然在第4.2条约定“租金从第二年起每一年在上期租金基础上递增8%”后括号内附“合同期内暂不递增”，但在下文又继续约定了2019年每月租金和2020年每月租金标准，经核算，2020年的租金标准相较2019年确实增长8%，如双方的真实意思是租金不递增，不应在后文中再次明确每年的租金标准是按照递增的标准收取，而应明确租期内租金一直是采取某个确定的标准。2020年1月至5月期间，双方虽然一直按照2019年的租金标准履行，但吕练珍对此作出了合理的解释，且杨会勤除涉案房屋外还向吕练珍承租了同一栋楼的其他楼层，租金标准亦是采取递增的形式，故本院对杨会勤的抗辩意见不予采信，确认2020年的租金即占用费标准为20866元。杨会勤还要求减免租金，因本案只处理2020年6月及之后的占用费，2020年6月已正式复工复产，疫情影响相对较小，故本院对该抗辩意见不予支持。综上，杨会勤需向吕练珍支付2020年6月至12月的场地占用费及2020年1月至5月的场地占用费差额共计153792元[20866元/月×7个月+（20866元/月-19320元/月）×5个月]。抵扣租赁保证金后，杨会勤仍需向吕练珍支付场地占用费93792元。关于公共公摊水电费、物业管理费、卫生费、电梯维护年审费。涉案租赁合同虽无效，本院参照双方合同约定的标准计付上述费用，对于公共公摊水电费杨会勤并无异议，本院予以支持2020年6月至12月的公共公摊水电费为2100元（300元/月×7个月）。对于物业管理费、卫生费、电梯维护年审费，双方对2020年6月至9月期间的费用无异议，本院予以确认。杨会勤辩称自2020年10月起吕练珍均未提供物业管理服务、卫生服务，电梯无法正常运行，故不同意支付上述费用，根据吕练珍自己的陈述，物业管理服务、卫生服务在2020年10月确实停止了10天左右，之后有恢复，但未提交任何证据证实，本院对该段期间的物业管理费、卫生费不予支持。对于电梯维护年审费，杨会勤辩称电梯时好时坏，大部分时间无法正常运行，吕练珍仅提交了一张照片，不足以证实上述期间内电梯属于正常运行状态，故本院对该段期间内的电梯维护年审费亦不予支持。综上，本院支持2020年6月至12月期间的物业管理费、卫生费共计5520元（1380元/月×4个月），电梯维护年审费共计1200元（300元/月×4个月）。上述费用共计8820元，对于超出上述标准的诉讼请求，本院依法予以驳回。关于电费、水费、电梯电费。杨会勤对吕练珍主张的2020年4月26日至2021年1月4日期间的电费6149元、水费831.6元、电梯电费1430.67元予以确认，上述费用共计8411.27元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨会勤于本判决生效之日起十五日内向原告吕练珍交还广州市黄埔区夏园石场路1号三楼整层房屋；二、被告杨会勤于本判决生效之日起十五日内向原告吕练珍支付2020年6月至12月的场地占用费及2020年1月至5月的场地占用费差额共计93792元；三、被告杨会勤于本判决生效之日起十五日内向原告吕练珍支付2020年6月至12月的公共公摊水电费、物业管理费、卫生费、电梯维护年审费共计8820元；四、被告杨会勤于本判决生效之日起十五日内向原告吕练珍支付2020年4月26日至2021年1月4日期间的水费、电费、电梯电费共计8411.27元；五、驳回原告吕练珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3821元，由原告吕练珍负担1412元，被告杨会勤负担2409元。上述案件受理费原告吕练珍已预缴，被告杨会勤在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告吕练珍，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  覃志强人民陪审员  刘 英二〇二一年四月二十三日法官助理彭逸婷书记员王汝欣