贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终609号上诉人（原审原告、执行案外人）：赖俊，男，1969年4月27日出生，汉族，住四川省隆昌市。委托诉讼代理人：杨优志，贵州威驰（遵义）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：朱文中，男，1965年5月26日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：梁安武，重庆渝礼律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：桐梓县顺发房地产开发有限公司。住所地：桐梓县娄山关镇河滨北路。统一社会信用代码：91520322789752241A。法定代表人：令狐克胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：周正强，男，1971年11月8日出生，住贵州省桐梓县。上诉人赖俊与被上诉人朱文中、桐梓县顺发房地产开发有限公司（以下简称顺发公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初2641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赖俊及其委托诉讼代理人杨优志，被上诉人朱文中及其委托诉讼代理人梁安武，被上诉人顺发公司的委托诉讼代理人周正强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赖俊上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。上诉人与被上诉人顺发公司签订的商品房买卖合同真实有效，且上诉人交清了全部购房款并已交付使用，上诉人的请求应得到法院的支持。理由如下：上诉人曾于2013年11月20日与被上诉人顺发公司签订购房协议书，向顺发公司购买位于桐梓县。根据顺发公司2013年11月20日付款委托书约定，由上诉人向顺发公司法定代表人令狐克胜汇款视为该公司收到购房款，上诉人先后向令狐克胜汇款2400000元后，顺发公司于2013年12月31日向上诉人开具了收据，上诉人于2015年4月4日对该协议约定的455平方米商业用房1-3、1-4、1-5、16四个门面进行了网签，2015年10月17日，桐梓县住房和城乡建设局以桐城规通（2015）40号文件批复了关于桐梓县金韵华庭规划设计方案的调整，顺发公司于2017年1月17日向桐梓县不动产登记中心撤销了上诉人于2015年4月4日对该协议约定的455平方米商业用房1-3、1-4、1-5、1-6四个门面的网签，上诉人于2017年2月18日重新与顺发公司签订2017001250号、2017001251号商品房买卖合同，购买顺发公司开发的“金韵华庭”二号楼1-5、1-6商业用房，约定购房款为2451024元，将原购房款2400000元抵缴该次购房款，并按顺发公司2017年2月18日的付款委托书将余款51024元及房屋维修基金、水、电、气款29014.07元打入其指定的账户，顺发公司于2017年2月15日向上诉人开具收款收据，顺发公司于2019年5月6日向上诉人交付“金韵华庭”二号楼1-5、1-6商业用房钥匙全套，上诉人接管“金韵华庭”二号楼1-5、1-6商业用房后堆放货物使用至今。二、一审法院适用法律错误。依据《最高人民法院的解释》第三百一十二条之规定，本案上诉人在人民法院查封前，与被上诉人签订了合法有效的购房合同，已全款向顺发公司支付并合法占有该不动产，未办理过户登记也不是上诉人的原因，故可排除法院执行。朱文中辩称，一审判决正确，请求驳回上诉。顺发公司辩称，其与赖俊签订的买卖合同真实有效，赖俊已足额支付工程款，房屋已交付使用，故应支持赖俊的诉讼请求。赖俊向一审法院起诉请求：1.判决停止对其向顺发公司购买的“金韵华庭”2号楼1-5、1-6号房屋的执行；2.诉讼费由顺发公司负担。一审法院认定事实：顺发公司是从事房地产开发的公司，位于蟠龙大道的“金韵华庭”项目由顺发公司开发。顺发公司于2013年7月21日签订《国有建设用地使用权出让合同》而取得土地使用权，2014年1月1日，朱文中签订合同承包了“金韵华庭”项目10万平方米的所有土建工程的劳务工作。顺发公司于2014年7月17日取得《建设工程规划许可证》，载明规划总建筑面积101720平方米。2014年8月19日，顺发公司取得遵市商房预证桐字（2014年）第11号商品房预售许可证，预售房面积65807.75平方米，后于2017年2月8日，顺发公司取得遵市商房预证桐字（2017）第1、2、3、4号预售许可证四份，获得金韵华庭1号楼、2号楼、3号楼、4号楼的预售许可。2015年10月27日，桐梓县住房和城乡建设局（以下简称住建局）以桐城规通（2015）40号文件批复了关于桐梓县金韵华庭规划设计方案的调整，现在修建的房屋没有5号楼。朱文中在建设“金韵华庭”项目中因工程款问题与顺发公司产生纠纷，双方于2014年12月6日结算，截止于2014年10月22日，工程规模101700平方米，完工18433.88平方米，劳务工程造价12907356.69元、土方造价6174819元、保证金3850000元，合计22932175.69元；后经过再次确认，顺发公司支付了部分款项，经遵义市中级人民法院于2017年4月28日作出（2017）黔03民初120号民事判决书确认顺发公司支付朱文中款项1085.5万元及利息，该判决经贵州高院维持原判，并经最高人民法院驳回顺发公司再审申请。遵义中院在审理中，于2017年3月16日因朱文中申请诉讼保全而作出（2017）黔03民初120号裁定书，裁定：冻结顺发公司在贵州省桐梓县建设局账户就“金韵华庭小区”应收安置房回购款1085.50万元；不足部分查封顺发公司开发的“金韵华庭小区”在建项目等额的房地产；仍不足部分查封令狐克胜所有的位于南都花园15%的股份以及其他相应财产。案外人龙马公司于2014年4月28日与顺发公司签订合同，由龙马公司承建顺发公司开发的桐梓县楚米镇工业园区内“国盛宾馆”。遵义市中级人民法院于2018年8月10日作出（2016）黔03民初348号民事判决书，经贵州高院（2018）黔民终1078号民事判决书改判：顺发公司支付龙马公司工程款8124809.3元及利息。遵义中院经龙马公司申请而作出保全裁定，查封了顺发公司位于蟠龙大道金韵华庭五号楼房产，于2016年11月2日通知龙马公司结案，查封了五号楼的25套房产。2017年2月18日，赖俊与顺发公司签订了2017001250号、2017001251号共两份《商品房买卖合同》，约定赖俊分别以1571328元、879696元购买金韵华庭2号楼1-5号、1-6号商业用房，付款方式为2018年2月18日前一次性支付，顺发公司于2017年12月30日前交付商品房，于2019年12月31日前办理产权转移登记。赖俊提交刘家芳（刘家芳与赖俊于1993年7月27日办理了结婚登记）于2013年12月21日通过邮政银行向另一账号转款50万元的凭据、2014年1月2日向令狐克胜转款108万元凭条一张、令狐克胜于2014年1月2日“信合卡转折”70万元的票据、2017年2月18日刘家芳向许敏转款80038元的凭证，用以证明赖俊交清了房款，朱文中质证认为，对合同的真实性有异议，按照合同第九条规定，预售房款应转入52×××03账户内，赖俊没有向该账户内转款，赖俊的凭据不能证明签订商品房买卖合同后交纳了购房款。赖俊提交顺发公司收据、房屋交接单、在房屋内堆放材料的照片，证明赖俊已实际占有该房屋，朱文中认为房屋不符合合同约定交付条件，如果赖俊主张的2013年认购房屋的事实成立，那么应在2013年开出票据，因此，这与事实不符，对关于占有房屋的照片不认可。遵义中院于2016年7月8日受理案外人龙马公司与顺发公司关于“国盛宾馆”项目的建设工程合同纠纷，案号（2016）黔03民初348号，遵义中院于2017年1月17日受理朱文中与顺发公司关于“金韵华庭”项目的建设工程合同纠纷，案号（2017）黔03民初120号，均申请诉讼保全。龙马公司保全顺发公司5号楼的30套房产，遵义中院2016年11月2日的（2016）黔03执保156号之一结案通知书已对“金韵华庭”5号楼25套房屋予以查封。现已经修建的楼房编号为1、2、3、4、6、7号，没有5号楼，顺发公司称原规划有5号楼，因规划调整便没有了5号楼。龙马公司的保全裁定书在诉讼案件胜诉后无法执行5号楼，一审法院于2019年8月23日作出（2019）黔0322执1024号之一执行裁定书，查封了登记在顺发公司开发的共32套房产。（2017）黔03民初120号案件在审理中作出保全措施，一审法院受遵义中院指定继续执行，于2019年8月23日，一审法院作出（2018）黔0322执482号之七执行裁定书，查封了顺发公司开发的32套房产。“金韵华庭”项目目前没有进行综合验收。一审法院于2019年8月23日作出的（2019）黔0322执1024号之一执行裁定书和（2018）黔0322执482号之七执行裁定书所查封的32套房产均一样，没有轮候。以下列出序号、幢号、房号、建筑面积、房屋用途、已提起执行异议之诉案号：1、一号楼、1-3、75.35㎡、自留房；2、一号楼、1-9、35.58㎡、自留房；3、一号楼、2-2、491.76㎡、商业用房、（2020）黔0322民初2646号；4、二号楼、1-5、218.24㎡、商业用房、（2020）黔0322民初2638号、（2020）黔0322民初2641号；5、二号楼、1-6、122.18㎡、商业用房、（2020）黔0322民初2638号、（2020）黔0322民初2641号；6、二号楼、1-7、107.54㎡、自留房；7、二号楼、1-11、217.19㎡、商业用房（本案诉讼）；……32、七号楼、3-1、983.63㎡、商业用房、（2020）黔0322民初2688号。赖俊对（2018）黔0322执482号之七执行裁定书查封序号为4、5号房的行为提出异议，另案对（2019）黔0322执1024号之一执行裁定书提出异议，一审法院于2020年4月28日分别制作（2020）黔0322执异16号、17号执行裁定书以赖俊的异议理由不成立为由，驳回其异议请求，赖俊分别向一审法院提起执行异议之诉，就（2020）黔0322执异17号执行裁定书另行提出执行异议之诉案件，案号为（2020）黔0322民初2638号。一审法院认为，赖俊于2017年2月18日与顺发公司签订了2017001250号、2017001251号《商品房买卖合同》，购买了顺发公司开发的“金韵华庭”二号楼1-5、1-6号商业用房，顺发公司取得了预售许可，商品房买卖合同合法有效。赖俊主张其与顺发公司是真实买卖房屋的关系，持有顺发公司于签订合同当日开具的票据，但与双方在合同中约定的交款方式不同，且当日没有向顺发公司转交房款的银行凭证，赖俊现有证据不能证明其在签订商品房买卖合同后交纳了购房款，且该房屋是商业用房，不能证明赖俊基于消费购买住房，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，一审法院对赖俊的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回赖俊的诉讼请求。案件受理费100元由赖俊负担。本院二审期间，赖俊提交如下证据：一、协议书，证明购房的事实。二、委托付款及付款凭证、收据，证明其已交付购房款。三、承诺，证明顺发房开承诺交房的时间。四、网签说明、撤销网签申请，证明网签及撤销网签的时间。五、商品房买卖合同，证明二次买房。六、付款委托及付款凭证、收据，证明付款证据。七、交接单、领条及对方货物图片，证明已接管商铺。朱文中质证认为，协议书及委托书不属于新证据。付款委托书不符合公司财务规定，购房款不能汇入法人账户及其他账户。顺发公司质证认为，对协议书、付款委托书的三性均予认可。本院经审理查明：赖俊于2013年11月20向顺发公司认购“金韵华庭”455㎡的房屋，单价为7200元/㎡，总价款3276000元。双方约定赖俊向顺发公司支付240万元购房款，剩余房款在办理手续时一次性付清。2013年12月20日，顺发公司向赖俊出具付款委托书，委托赖俊将240万元购房款汇入顺发公司法定代表人令狐克胜的银行账户。2017年2月18日，顺发公司向赖俊出具付款委托书，该委托书载明：“赖俊，你向我公司购买的二号楼1-5、1-6商铺营房支付的购房款2400000元转入抵缴你购买的二号楼1-5、1-6商铺购房款，请你将余款51024元及房屋维修基金和水电气29014.07元汇入公司指定的许敏的银行账户，款项进入许敏的银行账户后，视为我公司收到了你购买的二号楼1-5、1-6商铺的全部购房款”。2013年12月21日、2014年1月1日及1月2日，赖俊通过其妻刘家芳的账户分别转账50万元、108万元及70万元给顺发公司法定代表人令狐克胜。2017年2月18日，刘家芳转账80038元给许敏。顺发公司于2015年4月3日和4月4日与赖俊签订了2015000947、2015000948、2015000946、2015000952商品房买卖网签合同。后因金韵华庭规划变更，顺发公司与赖俊于2017年1月17日共同向桐梓县不动产登记中心申请撤销2015000947、2015000948、2015000946、2015000952商品房买卖网签合同。以上合同被撤销后，双方于2017年2月18日签订了合同编号为2017001250、2017001251的商品房买卖合同，同日顺发公司将“金韵华庭”项目2号1-5、1-6号房产的钥匙交付给赖俊。再查明：“金韵华庭”项目至今未进行综合验收。本院查明的其余事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案的争议焦点是赖俊是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，赖俊于2013年12月向顺发公司认购“金韵华庭”项目二栋1-3、1-4、1-5、1-6号房产，并按认购合同支付了240万元房款，后因房源变动，赖俊与顺发公司共同向桐梓县不动产登记中心申请了撤销2015000947、2015000948、2015000946、2015000952商品房买卖网签合同。前述合同被撤销后，双方于2017年2月18日签订了合同编号为2017001250、2017001251的商品房买卖合同，约定赖俊购买顺发公司“金韵华庭”项目2号1-5、1-6号房产，该房产的钥匙已在人民法院查封前交付给赖俊。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，赖俊在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已按合同约定支付价款并合法占有该不动产，未办理过户登记系因案涉房屋未经过综合验收，不能归责于赖俊，故赖俊对案涉房屋享有可排除强制执行的民事权益。赖俊关于排除强制执行的上诉请求成立，本院予以采信。综上所述，赖俊的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初2641号民事判决；二、停止对赖俊向桐梓县顺发房地产开发有限公司购买的位于桐梓县房屋的执行。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由桐梓县顺发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  刘娟娟二〇二一年四月九日法官助理张洋书记员张剑