河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初14041号原告：金路，男，1992年10月26日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。被告：毕炯，男，1992年1月12日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：梁敏，河南北纬律师事务所律师。被告：张仁珠，男，1970年2月28日出生，汉族，住河南省漯河市舞阳县。被告：张仕昌，男，1998年4月18日出生，汉族，住河南省漯河市舞阳县。被告：漯河市瑞迅汽车销售有限公司，住所地漯河市经一路与纬二路交叉口瑞迅集团，统一社会信用代码91411100MA46DY8F7F。法定代表人：张仕昌，该公司经理。原告金路与被告毕炯、张仁珠、张仕昌、漯河市瑞迅汽车销售有限公司（以下简称“瑞迅公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金路、被告毕炯及其委托诉讼代理人梁敏到庭参加诉讼，被告张仁珠、张仕昌、瑞迅公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告金路向本院提出诉讼请求：1、审查原告金路提交的房屋买卖手续无误后，立即中止对被告张仁珠房产（位于漯河市××区恒大名都7幢1单元1505号）的查封；2、确认原告金路于2020年6月24日与被告张仁珠签订达成的《房屋买卖合同》合法有效；3、判决被告张仁珠立即协助和配合原告金路办理漯河市××区恒大名都7幢1单元1505号房屋的产权过户登记。事实与理由：原告金路与被告张仁珠通过房屋中介（漯河鼎鸿房地产营销策划有限公司）在2020年6月24日签订（位于漯河市××区恒大名都7幢1单元1505号，房产面积82.93平方米）房屋买卖合同，原告金路购买金额为630000元整，并向被告张仁珠支付215000元房屋定金及1700元物业代缴费用（按张仁珠要求，216700元转入其儿子张仕昌账户，被告张仁珠签定金收据），剩余房款在房屋办理不动产登记过户时结清。上述协议签订后，该房产于2020年6月30日交房，原告金路委托房屋中介（漯河鼎鸿房地产营销策划有限公司）当日与被告张仁珠做了物业交割，拿到了该房屋所有入户钥匙并转交给原告金路，原告金路7月1日正常入户使用。按合同约定时间应在2020年8月29日前办理完毕该房屋过户事宜，但被告张仁珠却因事务繁忙一直未协助和配合原告办理产权过户登记手续。得知，在2020年7月1日，被告张仁珠因财产担保一案涉诉，驻马店市驿城区人民法院作出（2020）豫1702执保899号民事裁定书，裁定将原告金路购买的登记在被告张仁珠名下漯河市××区恒大名都7幢1单元1505号房屋（不动产权证号：20200009875）予以查封。2020年10月21日原告金路依法向驻马店市驿城区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年11月21日，驻马店市驿城区人民法院作出（2020）豫1702执异339号执行裁定书，裁定驳回原告金路的异议。并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为，其于2020年6月24日与被告张仁珠签订达成的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告张仁珠应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告金路在驻马店市驿城区人民法院查封被告张仁珠房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清了按合同约定房款的首付款，虽然没有办理产权过户登记，但是，案外人已依合同支付价款并占有标的物至今。原告金路与被告张仁珠签订《房屋买卖合同》后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且案外人在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。原告作为案外人特依法提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求！被告毕炯辩称，原告与被告张仁珠签订的房屋买卖合同不是双方真实的意思表示，其签订日期也并不是2020年6月24日，该合同虚假，不具备法律效力。原告至今未实际占有涉案房屋，按照原告起诉状中自认的原告住址为漯河市郾城区××号院，而涉案房屋位于漯河市××区恒大名都7幢1单元1505号，足以说明原告自始至终并未实际占有涉案房屋。原告购买房屋未交付全部购房款，且截止到开庭之日，原告也未将合同中约定的剩余价款按照人民法院的要求交付执行。原告怠于实行变更过户权利，自身有明显过错。原告诉求不足以排除本案诉争房屋的执行，原告诉请无法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。被告张仁珠、张仕昌、瑞迅公司未到庭亦未答辩。经审理查明，2020年6月24日，本院受理毕炯诉漯河市瑞迅汽车销售有限公司、张仕昌、张仁珠买卖合同纠纷一案，审理中，毕炯向本院申请财产保全申请，2020年6月29日，本院作出（2020）豫1702民初5390号民事裁定书，7月1日，本院查封了张仁珠名下位于河南省××区××路南侧骊山路西侧恒大名都7#楼房屋（不动产权证号：××号）即本案涉案房屋一套及张仕昌名下汽车（车牌号：豫L·9L023）一辆。本院在审理过程中，双方达成和解，2020年7月30日，本院作出（2020）豫1702民初5390号民事调解书，调解协议内容为：“一、解除原告毕炯与被告漯河市瑞迅汽车销售有限公司于2020年4月15日签订的《汽车销售定车合同》；二、被告漯河市瑞迅汽车销售有限公司、张仁珠、张仕昌欠原告毕炯购车款179600元、保险费6000元、定金94800元、原告律师费20000元，合计共300400元，原告毕炯同意三被告分期分批偿还，即2020年8月31日前偿还原告150000元，余款150400元于2020年9月30日前一次性付清，如三被告未按上述约定时间及金额足额偿还原告，则原告有权就三被告未履行部分一并申请强制执行；三、案件受理费5956元，减半收取2978元，保全费2072元，合计共5050元，三被告共同负担。”该调解书生效后，瑞迅公司、张仕昌、张仁珠未履行该调解书确认的义务，毕炯向本院申请强制执行。执行过程中，金路向本院提出执行异议，2021年11月21日，本院作出（2020）执异339号执行裁定书，裁定驳回了金路的异议请求。后金路向本院提起本案案外人执行异议之诉。另查明，金路通过58同城APP房产中介漯河鼎鸿房地产营销策划有限公司购买张仁珠本案涉案房屋一套，2020年6月24日，张仁珠（代理人：包瑞芬）作为甲方，金路作为乙方，漯河鼎鸿房地产营销策划有限公司作为丙方共同签订《房屋买卖合同》，由金路购买张仁珠所有本案涉案房屋一套，金路于当日通过其建设银行账户向张仁珠账户交付房屋定金200000元及押金15000元，张仁珠向金路出具收据两份。2020年7月20日，金路代张仁珠与漯河中裕燃气有限公司签订《用气合同（居民）》，7月27日，金路为涉案房屋办理宽带业务。另金路在庭审中提交其购买家具记录及家具安装记录，购买办理时间为2020年7月12日至2020年9月28日期间，证明其已正常入住该房屋，并占有标的物至今。毕炯质证认为签收地址虽为本案涉案房屋地址，但不能证明原告方实际占有该房屋，不足以证明金路在涉案房屋实际居住，且购买时间及安装时间均在涉案房屋被查封之后，不足以证明其在涉案房屋被查封之前已占有使用该房屋。又查明，（2020）豫1702民初5390号毕炯诉瑞迅公司、张仁珠、张仕昌买卖合同纠纷一案于2020年7月30日开庭审理过程中，张仁珠答辩称：“我名下有一套房，我愿意把房子卖了之后返还原告。”本次诉讼庭审中，毕炯申请证人张某出庭作证，证明2020年7月初其联系张仁珠、张仕昌，二人告知其价钱太低，房子没有卖，把房子卖个好价钱偿还毕炯。金路对证人张某证言表示无异议。诉讼中，毕炯向本院提交其与张某于2021年2月5日和张仁珠通话录音一份，录音内容为：“毕炯：恒大名都的房子具体是哪一天交给金路的？张仁珠：具体大概就是二号、三号，七月二号三号那两天。张某：七月二号、三号，是2020年的7月二号三号吗？张仁珠：嗯。毕炯：你是那一天拿到钥匙的？张仁珠：30号，6月30号。张某：要么二号要么三号把钥匙给他的？张仁珠：嗯。”上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，本案争议的焦点是：原告金路是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告金路提交其与张仁珠、漯河鼎鸿房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》，但被告毕炯该合同真实性不予认可，且签订合同的被告张仁珠亦未到庭接受质询，就原告提供证据现不能认定该合同合法有效。本案涉案房屋查封日期为2020年7月1日，原告金路与被告张仁珠于2020年6月24日签订《房屋买卖合同》，但原告金路所提供证明其入住涉案房屋的证据所显示日期均在查封日期之后，不能够证明其于本院对涉案房屋查封前已占有该房屋，且其仅支付部分购房款，关于未办理过户登记的过错问题，原告金路陈述因被告张仁珠因事务繁忙一直未协助、配合其办理产权过户登记手续，因被告张仁珠未到庭接受质询，原告金路亦未向本院提交其他证据证明。因此原告金路不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权。关于原告金路请求确认其与被告张仁珠签订的《房屋买卖合同》合法有效及判决被告张仁珠协助配合其办理涉案房屋产权过户的诉讼请求，非本案案外人执行异议之诉案由审理范围，原告可另案主张权利，对该诉讼请求本院不予支持。综上，原告金路的诉讼请求无实事与法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告金路的诉讼请求。案件受理费10100元，由原告金路负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于驻马店市中级人民法院。审判长 王磊人民陪审员段丽娟人民陪审员马冲二〇二一年四月二十七日书记员 张       东       超