沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初12269号原告：陈杨志，男，汉族，1982年11月5日出生，住址。公民身份号码。委托代理人：王伟、杨莉，辽宁明申律师事务所律师。被告：沈阳市铁西区融诚科技小额贷款有限责任公司，住所地沈阳市铁西区艳华街10-1号。法定代表人：蒋玉臣，系该公司董事长。委托代理人：戴思佳，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。第三人：国树海，男，汉族，1962年8月17日出生，住。公民身份号码。第三人：沈阳春兴成套开关有限公司，住所地沈阳市皇姑区观音路16号。法定代表人：国树海。第三人：沈阳市石油设备厂，住所地沈阳市皇姑区鸭绿江街213号。法定代表人：朱来君。原告陈杨志与沈阳市铁西区融诚科技小额贷款有限责任公司及第三人国树海、沈阳春兴成套开关有限公司、沈阳市石油设备厂案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张珈担任审判长，与审判员吴彦华、人民陪审员栾鸾组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈杨志及委托代理人，被告沈阳市铁西区融诚科技小额贷款有限责任公司委托代理人，第三人国树海、沈阳春兴成套开关有限公司法定代表人均到庭参加诉讼。第三人沈阳市石油设备厂经本院合法传唤，未到庭应诉。原告诉称，1、请求法院依法判令停止对位于沈阳市浑南新区明波路13号（3幢1单元）1-6-1房屋所采取的强制执行措施并解除查封（房屋购买时价格为45万元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，案涉房屋备案至本案第三人国树海名下，根据物权法定原则，案涉房屋所有权人应为国树海，在他案民间借贷中国树海作为本案的被执行人，被告依法申请法院强制执行，事实清楚依据法律正确。并且本案原告并不符合执行异议复议的若干规定中所保护的善意买受人，原告与国树海之间形成的并非房屋买卖关系因此请求法院驳回原告诉讼请求。第三人国树海、沈阳春兴成套开关有限公司述称，同意原告诉请。房子是经过我们顶账的，我顶给叶选圣40多万，具体金额记不住了。叶选圣怎么顶给原告就不知道了。我公司当时给开发商干工程活，是叶选圣垫付的材料款，所以开发商跟我顶工程款，我拿房子顶给叶选圣当材料款。第三人沈阳市石油设备厂未应诉答辩。经审理查明，2013年9月23日沈阳市石油设备厂向沈阳市铁西区融诚科技小额贷款有限责任公司借款3000000元，并签订借款合同，沈阳春兴成套开关有限公司、国树海与出借人签订保证合同。因到期未还款，沈阳市铁西区融诚科技小额贷款有限责任公司诉至本院。本院于2014年7月30日作出（2014）沈铁西民三初字第311号民事判决，判决沈阳市石油设备厂给付沈阳市铁西区融诚科技小额贷款有限责任公司欠款2899500元及至判决生效之日的利息，沈阳春兴成套开关有限公司、国树海承担连带责任。案件审理过程中，依当事人申请，本院作出（2014）沈铁西民三初字第311号民事裁定，于2014年4月4日保全预查封了国树海名下本案案涉房产。判决生效后，沈阳市铁西区融诚科技小额贷款有限责任公司向本院申请执行。执行案件号为（2014）沈铁西执字第7362号[(2020)辽0106执恢511号]。另查明，沈阳市春兴成套开关厂（原沈阳春兴成套开关有限公司转制前身）及国树海因辽宁圣亚房地产开发有限公司欠沈阳春兴成套开关厂工程款,故协商用本案案涉房产抵顶。2011年8月房屋具备备案登记条件，因房屋只能登记于个人名下，故国树海与辽宁圣亚房地产开发有限公司于2011年8月10日补签商品房买卖合同一份，总价380025元。同年12月19日完成备案登记，登记至国树海名下。沈阳春兴成套开关厂在施工期间欠案外人沈阳信基电力设备制造有限公司材料款，2008年1月29日与该公司业务经理叶选圣签订抵房协议，将案涉房产以450000元的价格抵货款。并承诺如抵货款的房屋因甲方原因被查封、抵押、出售、或无法按时办理房地产权证，甲方将提供其它房屋抵偿或赔偿一切损失。沈阳信基电力设备制造有限公司于2008年7月被吊销，该公司法定代表人杜宁到庭接受法庭询问，其表示公司共有两名股东，杜宁占股70%，王兴占股30%。叶选圣系公司业务经理，负责公司全部业务，对沈阳市春兴成套开关厂与沈阳信基电力设备制造有限公司以房抵货款一事知情且无异议，因为所供货款实际就是叶选圣个人的。因公司多年不经营，所以王兴已经联系不上。因沈阳春兴成套开关有限公司被沈阳市于洪区人民法院查封，故本院依原告申请并由原告持有本院出具的调查令，调取了沈阳春兴成套开关有限公司往来账，根据账目及发票、部分入库单显示，2003年开始双方开始业务往来，至2012年1月1日沈阳春兴成套开关有限公司账面仍有对沈阳信基电力设备制造有限公司欠款结转434060.35元，因案涉房屋一直备案在国树海名下，故仍有挂账。叶选圣与原告为亲属关系。2009年8月5日叶选圣与原告签订买卖房合同，叶选圣将案涉房屋以450000元价格转让给原告，约定一次性全额付款。实际履行过程中，原告称于2011年底给付房款100000元，2013年底支付200000元、2014年底支付房款100000元，全部为现金交付，因为其父陈通钱为辽宁正泰电控设备有限公司业务员，每年底以现金形式发放年终奖，加上平时收入，故不能提交转账或取款记录。叶选圣出具收条三份。原告为此主张向法庭提交了陈通钱在辽宁正泰电控设备有限公司参保缴费明细，部分年终奖金领款收据及工作证明。2009年8月案涉房屋开始装修，2010年原告入住并缴纳水、电、采暖、网络、物业等各项费用。2015年案涉房屋能够办理产权登记，原告遂联系国树海，但购房发票及商品房买卖合同一直在辽宁圣亚房地产开发有限公司处。国树海称房屋顶账后因房价上涨，辽宁圣亚房地产开发有限公司认为顶账380025元过低，要求补差价34000元，由国树海交给辽宁富鹏建筑安装工程有限公司，该公司向国树海出具收款收据，收款事由处载明“房款（备案合同及发票已取走）”。商品房买卖合同价格仍为380025元。2015年9月8日原告以国树海名义交纳了房屋维修基金及契税、印花税。办理房屋产权登记证时发现房屋已被本院预查封，之后原告多次找到国树海协商解决未果。上述事实，有各方当事人当庭陈述，原告提交的买卖合同、顶房协议一份、商品房买卖合同、契税发票、购房发票、税收条款书、购房款收条、物业费单据、宽带单据、水电费、装修家居、采暖费、居住证明复印件、执行异议裁定书、沈阳春兴成套开关厂与沈阳信基电力设备制造有限公司部分往来账目及发票入库单、陈通钱参保缴费明细及年终奖金领款收据及工作证明；有第三人沈阳春兴成套开关有限公司提交的收款收据；经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以物抵债协议属于诺成合同，自双方达成合意时成立，但是，以物抵债协议成立不能当然排除强制执行。如果以物抵债协议实际履行，抵债物的权属已经发生变动，受领人主张排除了对抵债物的强制执行，应予支持。结合本案，案外人辽宁圣亚房地产开发有限公司因欠沈阳春兴成套开关厂工程款，故与该厂法定代表人国树海达成本案案涉房屋的抵房协议，并于2011年8月10日以380025元的房屋价格补签商品房买卖合同，同年12月19日将位于沈阳市浑南新区房屋备案至国树海名下。2008年1月29日因沈阳市春兴成套开关厂欠沈阳信基电力设备制造有限公司货款，沈阳市春兴成套开关厂与沈阳信基电力设备制造有限公司业务经理叶选圣又以45000元的价格签订抵房协议，2009年8月5日叶选圣将房屋出卖给亲属即本案原告。随后，原告将房屋装修后并居住至今。本院认为，沈阳市春兴成套开关厂与叶选圣债务履行期限届满虽达成以房抵债合意，但无证据证明房屋已实际交付并由叶选圣占有使用，且房屋一直备案在国树海名下，以房抵债协议未实际履行完毕，抵债物的权属未发生变动，在此情况下,叶选圣无权处分案涉房屋，故不能产生足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告陈杨志的诉讼请求。案件受理费14250元，由原告陈杨志承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，依法交纳上诉费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 珈审 判 员  吴彦华人民陪审员  栾 鸾二〇二一年四月六日法官助理齐丹书记员黄玥本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。