文书内容江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏10民终203号上诉人（原审第三人）：中铁四局集团有限公司，住所地安徽省合肥市包河区望江东路**。法定代表人：李新生，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱亚东，该公司员工。被上诉人（原审原告）：顾惠琴，女，1969年10月11日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：曹华，江苏石塔律师事务所律师。原审被告：扬州市中联金属机电化工公司，，住所地江苏省扬州市四望亭路**法定代表人：田忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：任佩华，江苏乐助律师事务所律师。上诉人中铁四局集团有限公司（以下简称中铁四局）因与被上诉人顾惠琴及原审被告扬州市中联金属机电化工公司（以下简称中联机电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初4566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中铁四局上诉请求：1.撤销一审法院民事判决，发回重审或者依法改判；2.一、二审诉讼费由顾惠琴承担。理由：1.一审法院判决认定事实不清，证据不足。一审法院认定涉案地点2018年11月份出现地面塌陷下沉，导致顾惠琴无法经营的事实严重错误。2017年8月，中铁四局在扬州市南部快速通道施工过程中，造成涉案房屋出现地面塌陷，在2018年5月31日前已经修复完成，周边其他商铺均已正常经营，足以证明2018年11月份没有发生地面塌陷，一审法院在没有向业主和监理调取任何证据的情况下，仅凭顾惠琴提供的视频认定2018年11月份涉案地点出现地面塌陷下沉是严重错误的。2.本案系房屋租赁合同纠纷，顾惠琴以中联机电公司作为被告提起诉讼，应适用《合同法》判决中联机电公司承担责任，而一审法院依据《侵权责任法》判决中铁四局承担赔偿责任，属适用法律错误。3.一审判决中铁四局向顾惠琴支付租金35625元、其他损失204643元严重错误。事故发生后，中铁四局委托案外人扬州市建业房屋征收服务有限公司（以下简称建业公司）与中联机电公司签订《协议书》，根据《协议书》的约定，中联机电公司负责在2018年2月15日前以书面或其他形式通知顾惠琴终止租赁协议，中联机电公司没有按照约定履行该通知义务，由此产生的损失应由中联机电公司承担，与中铁四局无关。一审法院对《协议书》的约定视而不见，判决中铁四局承担2018年5月31日之后的损失严重错误。（1）关于租金损失和装修损失。中铁四局已将包含顾惠琴租金损失在内的租金损失共计25.5万元和包含顾惠琴装修损失在内的装修损失共计38.075万元，委托案外人建业公司赔偿给中联机电公司。且根据《协议书》的约定2018年5月31日之后再产生的租金损失已经与中铁四局无关。中铁四局将房屋租金损失和装修损失赔付给中联机电公司，再由中联机电公司赔付给顾惠琴。一审法院判决中铁四局再次向顾惠琴支付租金损失和装修损失严重错误。（2）关于半停工、停业期间员工最低工资。一审中，顾惠琴没有任何证据证明其在半停工、停业期间发生员工的最低工资，一审法院在未查明案件事实的情况下，酌情认定事实，判决中铁四局向顾惠琴赔偿半停工、停业期间员工最低工资68040元严重错误。且人员工资属于营业运行成本，顾惠琴既主张人员工资又主张营业利润损失，属于重复主张。（3）关于半停工、停业期间获得利润。一审法院酌定按照每月5000元的标准计算顾惠琴半停工、停业期间获得利润，判决中铁四局向顾惠琴赔偿半停工、停业期间获得利润90000元严重错误。对顾惠琴获得利润损失的赔偿应按照《协议书》约定，按陈建明、顾惠琴承租面积占红华网吧承租面积的四分之一计算，赔偿陈建明和顾惠琴两家经营损失共计5.8万元。（4）关于桌椅、电器等拆、搬、安、调、腾损失费用。一审中顾惠琴并没有任何证据证明其桌椅、电器等拆、搬、安、调、腾损失费用。且在涉案事故发生后，顾惠琴将商铺内的物品放任不管，任由其损坏，属于放任扩大损失。红华网吧和顾惠琴经营内容不同，商铺内桌椅、电器等物品不同，没有可参考性。一审法院按照赔偿给红华网吧物品损失的标准酌情认定顾惠琴该项损失费用，判决中铁四局向顾惠琴赔偿5217元严重错误。顾惠琴辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉。理由：（一）租赁房屋因中铁四局施工受损，致使顾惠琴至一审起诉时未能正常经营是客观事实。1.2018年11月10日租赁房屋门前再次发生塌陷，中铁四局和中联机电公司对此未提出异议；2.一审法院勘察现场时租赁房屋仍不具备安全使用条件。（二）一审判决中铁四局赔偿顾惠琴的损失合情合理合法。1.中铁四局对顾惠琴以外的受损户均予以赔偿；2.中铁四局委托建业公司与中联机电公司签订《协议书》第三条，中铁四局将顾惠琴作为赔偿主体，预留顾惠琴截止2018年5月30日的半停工、停业期间的利润损失5.8万元，充分说明中铁四局对因施工造成顾惠琴损失是认可的，对日后给予顾惠琴赔偿是有预期的；3.《协议书》第二条中铁四局对承租人的红华网吧赔偿项目已包含了作为经营者的全部损失内容，顾惠琴作为共同承租人，也必然存在相应损失。（三）中铁四局作为直接侵权人，应当对顾惠琴的损失承担赔偿责任，对于租金损失和装修损失中铁四局可以向中联机电公司进行追偿。中联机电公司陈述，1.中联机电公司是出租人，顾惠琴相应损失是中铁四局施工造成，中联机电公司不应承担任何赔偿责任。对于一审判决书认定的2018年11月地面出现下沉，对此中联机电公司在一审中并未认可，请二审法院结合顾惠琴提供的证据予以认定；2.关于租金部分，中铁四局已经赔付2018年5月31日前的租金，在一审中顾惠琴同意将该租金抵扣其2018年6月1日至2019年3月20日期间的租金。顾惠琴与中联机电公司的租赁合同一直持续至2020年5月25日，承租期间的租金应当由顾惠琴按合同支付给中联机电公司，期间因中铁四局施工造成损失的部分在经法院认定后，应当全部由中铁四局予以赔偿；3.关于装修损失，中铁四局通过案外人建业公司与中联机电公司签订的协议中，涉及案涉房屋的装修损失为25536.5元，此款在中联机电公司代为保管，若装修实际损失超出该金额，超出的部分仍然由中铁四局予以赔偿，与中联机电公司无关；4.一审判决其他各项费用，请二审法院查明事实予以裁决。顾惠琴向一审法院提出诉讼请求：1.判令中联机电公司及中铁四局共同为顾惠琴承租的房屋进行维修和加固，消除隐患；2.判令中联机电公司及中铁四局共同赔偿顾惠琴租金损失71250元（按月租金3750元为标准从2017年8月16日起计算至2019年3月20日止）；3.判令中联机电公司及中铁四局承担顾惠琴的停业损失和毁损物品暂定400000元；4.诉讼费由中联机电公司负担。一审法院认定事实：2017年5月30日，顾惠琴和中联机电公司签订《房产租赁协议》，约定：中联机电公司将位于扬州市营业用房一间45㎡出租给顾惠琴，双方商定租期为5年，年租金为45000元，租赁起始时间为2017年6月1日至2022年5月30日，租金每年支付一次，先缴后租。本协议期满后，顾惠琴如不再续租，原租赁期间的装潢设施均不得自行拆除。协议签订后，顾惠琴对租赁房屋装修后，以广陵区雀晨文体用品商行为字号的个体工商户进行经营，并按约交纳了第一年截止2018年5月30日的租金45000元。2017年8月，中铁四局在承建扬州市南部快速通道施工过程中，造成涉案房屋出现地面上凸和墙体开裂。2017年10月及2018年11月均出现地面塌陷下沉等，导致承租人无法经营。2018年2月13日，中铁四局曾委托案外人建业公司与中联机电公司就荷花池小区一楼营业房塌陷下沉的加固修复、维修、经营赔偿等事宜签订《协议书》，约定：营业房建筑面积414㎡，红华网吧、顾惠琴、陈建明为承租人。一、对房屋产权人赔偿1、由中铁四局负责对该房屋进行加固修复，2018年3月3日动工，2018年4月3日结束。由具有资质的房屋鉴定机构对加固修复后的房屋出具鉴定证书并确保加固修复后房屋不会造成再次损伤；2、赔偿产权人房屋受损和塌陷至承租人正常经营期间的房租损失（2017年8月初至2018年5月31日止），房租计算：3万元/月*2个月*50%+3万元/月*7.5个月＝25.5万元；3、赔偿产权人房屋内部维修损失费用77450元。二、对房屋承租人（红华网吧）赔偿1、赔偿装修损失：38.075万元（中铁四局委托上海观点装饰设计工程有限公司出具的414㎡装修预算）。装修期间从2018年3月4日至2018年5月31日止；2、赔偿半停工、停业期间员工最低工资：工资计算1890元/月*2个月*50%*10个人+1890元/月*7.5个月*10个人＝160650元；3、赔偿半停业、停业期间获得利润，利润计算：5000元/月*2个月*50%+5000元/月*7.5个月＝42500元；4、赔偿电脑及网吧设备、桌椅、电器等拆、搬、安、调、腾、损失等费用共计48000元。三、对房屋承租人（陈建明、顾惠琴）赔偿，因承租人提出10万元/月的经营损失赔偿要求太高，为了不影响重大工程进度及产权人和红华网吧的合法权益。由产权人于2018年2月14日书面或其他形式通知承租人，提前三个月提出终止租赁。如承租人通过法院诉讼，则产权人按法院判决赔偿承租人，最终由甲方负责实际赔偿款项。赔偿费用测算按承租面积80多平方，占红华网吧承租面积的四分之一计算约需赔偿经济损失共计5.8万元。四、赔偿资金的支付1、对产权人赔偿资金的支付：2018年2月14日支付20万元，2018年5月3日支付132450元；2、对承租人赔偿资金的支付，由甲方统一支付给乙方，再由乙方支付给承租人（产权人与承租人另立协议书）。2017年已由中铁四局直接支付给承租人6.5万元，2018年2月14日支付10万元，2018年4月4日支付30万，2018年5月4日支付10万，2018年5月31日支付66900元。双方并对其他事项作了约定。之后，中联机电公司与红华网吧负责人按上述约定签订了赔偿协议。期间，建业公司与荷花池小区其他受损户（如朱松盛、陈国庆、夏志强、张兰等等）就房屋加固修复、停产经营损失、内部装修受损费等达成协议。2018年6月25日，苏交科集团股份有限公司出具“荷花池小区22栋建筑物监测情况说明”，载明“荷花池小区22栋建筑物自2018年3月5日开始加固结束。我方于2018年4月3日对加固建筑物进行监测，2018年5月9日至2018年6月25日，建筑物累计沉降量及建筑物倾斜率已趋于稳定”。2018年6月26日，江苏建华建设有限公司第一事业部出具“竣工验收论证审查意见书”，认为“本工程一层与主体结构之间为牛腿连接，因水土流失造成裙房局部倾斜，由南京工业大学建筑设计研究院出具纠偏加固方案及施工图纸设计，根据施工图纸对地基进行压密注浆，局部加固了基础，用锚杆进行了纠偏，对局部梁柱进行粘钢加固，屋面板进行碳纤维加固，施工完成后对其进行沉降观察，属于合格工程”。中联机电公司于2019年3月21日向一审法院提起诉讼，要求解除与顾惠琴间的租赁协议，并要求顾惠琴支付2018年6月1日之后的租金。该案审理中，顾惠琴同意解除与中联机电公司间的租赁合同关系，并撤回第一个诉讼请求，双方于2020年5月25日交付了返还的租赁房屋。经一审法院主持调解，双方就中联机电公司于2019年3月21日提起诉讼之日起至2020年5月25日交付房屋止的租金损失达成调解协议，由顾惠琴向中联机电公司支付租金30000元（其中扣除了疫情导致的两个月租金损失）。一审法院审理中，顾惠琴曾申请停业损失评估，根据评估部门要求需要提供过往两年的会计账册和纳税申报表等资料才能进行评估，因顾惠琴租赁房屋后两三个月即发生损害，客观上不能提供上述所需要资料，顾惠琴遂撤回评估申请。对损失赔偿，顾惠琴变更诉讼请求，要求比照中联机电公司和中铁四局在事故发生后与同地点其他受损户签订的协议予以赔偿，为：1、装修损失，414㎡租赁房屋由红华网吧和陈建明、顾惠琴共同承租，《协议书》确定的装修损失赔偿款为380750元，顾惠琴的装修损失按比例折价为380750÷（414÷45）＝41312.5元。2、人员工资，顾惠琴雇佣员工两名，2019年4月工资7000元，4月后工资5500元，自2017年8月初计算至2019年7月30日计23个月，（7000元/月*2个月*50%*2个人+7000元/月*17个月*2个人+5500元/月*4个月＝148000元）。3、停业期间利润9000元/月*2个月*50%+9000元/月*21个月＝198000元。4、物品损失10000元。上述合计397312元。一审法院审理中，中联机电公司陈述中铁四局已向其赔付了陈建明与顾惠琴两户8.5个月的租金计56667元，并同意算为2018年6月1日至2019年2月15日的租金。一审法院审理中，中联机电公司陈述其向顾惠琴发送了解除合同告之函，但顾惠琴陈述从未收到过，对此中联机电公司未能提供证据佐证。一审法院认为：顾惠琴与中联机电公司签订的《房产租赁协议》系当事人真实意思表示，事实清楚，一审法院予以认定。租赁期间，2017年8月、2017年10月、2018年11月，由于中铁四局的施工，造成涉案房屋地面上凸和墙体开裂以及房屋塌陷下沉等事实清楚，证据确凿，一审法院予以认定。事故发生后，中铁四局委托案外人建业公司与中联机电公司签订《协议书》，以房屋加固修复、维修及经营赔偿等事宜进行了约定，该《协议书》中铁四局并不持异议，陈述系其委托案外人进行的调解，故受委托人建业公司的行为对第三人产生法律效力，因此，根据法律规定以及《协议书》约定，顾惠琴在租赁期间由于中铁四局的行为遭受的损害，依法可以向中铁四局要求赔偿。关于顾惠琴要求中联机电公司及中铁四局共同将承租的房屋进行维修和加固，消除隐患的诉讼请求，审理中因顾惠琴、中联机电公司已达成解除《房产租赁协议》的合意，顾惠琴申请撤回该诉讼请求一审法院予以准许。关于顾惠琴要求中联机电公司及中铁四局共同赔偿从2017年8月16日起至2019年3月20日止租金损失的诉讼请求，一审法院认为，顾惠琴、中联机电公司签订《房产租赁协议》后，顾惠琴按约向中联机电公司交纳了第一年租金45000元，2017年8月16日因中铁四局行为造成事故发生后，致顾惠琴一直未能经营及中联机电公司房屋一直未能产生租金收益，客观上导致房屋租金损失的产生，中铁四局应予赔偿，顾惠琴要求赔偿自2017年8月16日起至中联机电公司起诉之前（2019年3月20日）的租金损失并无不当，考虑到顾惠琴实际交纳租金截止2018年5月30日，2018年6月1日之后的租金顾惠琴尚未实际向中联机电公司交纳，且审理中中联机电公司陈述中铁四局已实际向其赔付了部分租金损失，故中铁四局应直接赔偿顾惠琴第一年剩余租金损失35625元（按年45000元的标准从2017年8月16日起计算至2018年6月1日止计9.5个月）。对于2018年6月1日之后至2019年3月20日的租金损失由中铁四局与顾惠琴另行结算后予以赔付。关于顾惠琴要求中联机电公司和中铁四局赔偿其他损失的诉讼请求，一审法院认为，顾惠琴因第三人的过错遭受的损失客观存在，顾惠琴客观上虽鉴定不能，但顾惠琴根据中铁四局委托的案外人建业公司与中联机电公司以及与其他受损户签订的《协议书》约定的内容同等赔偿并无不当，一审法院酌情予以支持。根据《协议书》的约定，一审法院对顾惠琴其他损失认定如下：1、赔偿装修损失：（45/414）*380750元＝41386元。2、赔偿半停工、停业期间员工最低工资，《协议书》确定的房屋受损和塌陷致承租人不能正常经营期间为2017年8月初至2018年5月31日，前两个月为50%，同时《协议书》约定由中联机电公司于2018年2月14日前通知承租人提前三个月终止租赁，审理中，中联机电公司未能提供证据证明其已通知顾惠琴提前终止租赁，直至2019年3月21日中联机电公司向一审法院提起诉讼要求解除与顾惠琴之间的租赁协议，故一审法院对顾惠琴主张计算至2019年7月30日的诉讼请求酌情计算至2019年3月21日起诉时，计算2人，故赔偿员工最低工资为68040元（1890元/月*2个月*50%*2个人+1890元/月*17个月*2个人）。3、赔偿半停业、停业期间获得利润，利润计算：5000元/月*2个月*50%+5000元/月*17个月＝90000元。4、赔偿桌椅、电器等拆、搬、安、调、腾损失等费用：（45/414）*48000元＝5217元。以上四项合计204643元。据此，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、中铁四局于判决生效后十日内给付顾惠琴租金损失35625元；二、中铁四局于判决生效后十日内给付顾惠琴其他损失204643元；三、驳回顾惠琴的其他诉讼请求。案件受理费8650元，由顾惠琴负担4409元，中铁四局负担4241元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方当事人均无新证据提交。经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院依法予以确认。另查明，1.自2017年8月事故发生后，顾惠琴未得到赔偿；2.顾惠琴与中联机电公司房屋租赁关系于2020年5月25日解除；3.顾惠琴在二审中明确要求中联机电公司与中铁四局承担共同侵权责任。本院认为，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任；二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。本案中，顾惠琴与中联机电公司系租赁关系，顾惠琴承租的案涉房屋因中铁四局施工，造成房屋地面、墙体损坏以及房屋塌陷下沉等，中联机电公司与中铁四局并未实施共同侵权行为，因此，相应侵权责任应当由中铁四局承担。关于侵权损害赔偿范围：第一，关于租金部分的赔偿问题，中铁四局已赔偿产权人2017年8月初至2018年5月31日期间的租金损失，但该部分损失中应赔偿承租人部分已由产权人抵冲2018年6月1日后的租金，故承租人并未实际得到赔偿，中铁四局应赔偿承租人该期间租金损失35625元。第二，关于装修部分的赔偿问题，中铁四局已按照整个产权面积414平米赔偿380750元，再赔偿本案承租人装修损失属于重复赔偿，承租人直接向相关主体主张即可。第三，关于半停工、停业期间员工最低工资赔偿问题，一审法院根据实际情况酌情计算2人共68040元并无不当。第四，关于半停业、停业期间利润问题，承租人租赁房屋后两个月即发生损害，承租人无证据证明利润损失，一审法院按照中铁四局委托的案外人与红华网吧（占租赁房屋面积的绝大部分）私下协议的5000元/月标准计算没有事实依据，且员工工资是经营成本，经营成本和经营利润不得重复计算。第五，关于财物损失赔偿问题，中铁四局赔偿红华网吧的电脑及网吧设备、桌椅、电器等费用48000元无法作为本案承租人的赔偿标准，该部分损失没有充分证据证明。综上所述，上诉人的上诉请求，部分有事实和法律依据，依法应予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初4566号民事判决第一项、第三项；二、撤销扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初4566号民事判决第二项；三、变更扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初4566号民事判决第二项为“中铁四局集团有限公司于本判决生效后十日内给付顾惠琴其他损失68040元。”本案二审受理费8650元，由中铁四局集团有限公司负担2373元、顾惠琴负担6277元。本判决为终审判决。审 判 长 陆开存审 判 员 孙建瑢审 判 员 叶 露二〇二一年四月二十日法官助理 周 洁书 记 员 朱爱娟