贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2322民初310号 原告：王德婵，女，布依族，1976年11月16日生，贵州省安龙县人，住兴义市。 委托诉讼代理人：王伦锐，贵州纬图律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：张晓兰，女，汉族，1960年3月5日生，贵州省兴仁市人，户籍地：原兴仁县。 第三人：兴仁市腾辉房地产开发有限公司，住所地：黔西南州兴仁市城北街道办事处环城北路98号，统一社会信用代码：915223226975344071。 法定代表人：桑廷波，系该公司执行董事。 原告王德婵诉被告张晓兰及第三人兴仁市腾辉房地产开发有限公司(以下简称“腾辉公司”)租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王德婵委托诉讼代理人王伦锐、被告张晓兰、第三人腾辉公司的法定代表人桑廷波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王德婵向本院提出诉讼请求：1、判决依法确认被告张晓兰与第三人腾辉公司于2016年3月30日签订的《水晶国际.商业街区认租协议》已于2020年12月31日解除；2、判决被告张晓兰向原告王德婵交付位于兴仁市房屋，并履行腾房义务；3、判决被告张晓兰向原告王德婵偿还租金217308元，并以此为基数自原告起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息至该款全部清偿之日止；4、判决被告张晓兰赔偿原告王德婵租金损失，该损失以185元／日为基数自2021年1月1日起计算至被告实际向原告交付房屋时止。事实和理由：第三人与被告就第三人所投资开发的“水晶国际”房开项目2－1－10、2－1－11号商铺，于2016年3月30日签订《水晶国际.商业街区认租协议》，协议约定：租赁期限为5年，从2016年6月30日起至2021年6月29日止，其中2016年6月30日至2017年6月29日为免租期，年租金为60000元，合同期内，第一年、第二年的年租金相同，第三年起年租金按照上一年的年租金递增6%收取。第三人于2017年3月27日就“水晶国际”房开项目2－1－10、2－1－11号商铺与原告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2017001041、2017001043），就前述房屋向原告进行出售，原告于次日取得了该商铺的商品房预售合同登记备案，并于2017年4月12日向税务部门缴纳了该商铺的房屋契税并取得了《税收完税证明》，为该商铺的实际买受人。合同签订后，第三人与原告基于“买卖不破租赁”的原则，一致同意由第三人继续履行与被告所签订的租赁合同，由第三人代为收取租金并向原告进行支付，但被告在租赁案涉商铺后却未按《水晶国际.商业街区认租协议》的约定向第三人履行支付租金的付款义务。2020年12月23日，第三人与原告就上述事宜签订《债权转让协议》，协议载明：张晓兰尚欠腾辉公司2－1－10、2－1－11号商铺租金人民币共计217308元，腾辉公司将其对张晓兰所享有的全部债权转让给王德婵，腾辉公司与张晓兰就《水晶国际.商业街区认租协议》所产生的债权关系归于消灭，王德婵受让此债权后，同时获得因接受此债权而产生的相应权利。协议签订后，原告向被告送达了债权转让通知，要求被告向原告履行支付租金的义务。第三人也于2020年12月31日向被告送达了解除《水晶国际.商业街区认租协议》的合同解除通知，要求其向原告履行腾房义务并支付租金。但截止今日，被告仍未向原告支付相应租金及交付案涉房屋，这已经严重损害了原告的合法权益，原告故此起诉至法院。 张晓兰辩称：当时在2015年3月份，租房是给房开租的，租金给过几万元，不同意给剩下的租金。我已经与公司签订了认筹协议，并交付了1万元的定金，直到现在房开都没有通知我去签合同。原告也来找我谈过，房开商那边的合同是我签的，原告说要退我认筹金，他们从来没有通知过我，也没有电话联系过我，我的电话没有改变过。 第三人腾辉公司述称：腾辉公司上一任法人余顺斌说商铺已租给张晓兰，出租不久房开又要把这个商铺出售给他们，并签订了认筹协议书。在2017年左右，因公司内部事情，原告拿走水晶国际一楼所有商铺，用以抵偿投资的钱，水晶国际一楼至2017年起，全部归原告。 原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：证据一、原告身份证复印件各一份，证明：原告的基本情况及诉讼主体资格； 证据二、《水晶国际.商业街区认租协议》复印件一份，证明：1、被告张晓兰与第三人兴仁市腾辉房地产开发有限公司于2016年3月30日签订《水晶国际.商业街区认租协议》，双方对租金、租赁期限、租赁用途等进行约定；2、租赁期限为五年，从2016年6月30日起至2021年6月29日止，其中2016年6月30日至2017年6月29日为免租期，年租金为60000元；合同期内，第一年、第二年的年租金相同，第三年起年租金按照上一年的年租金递增6%收取；3、按照租赁协议约定，2017年6月30日至2018年6月29日的租金为60000元；2018年6月30日至2019年6月29日的租金为60000元；2019年6月30日至2020年6月29日的租赁为63600元；2020年6月30日至2020年12月30日的租金为33708元；4、截止至2020年12月30日，被告差欠原告租金为217308元。 证据三、《兴仁县腾辉房地产开发有限公司会议纪要》一份、原告与第三人于2017年3月28日签订的《结算协议》一份、《水晶国际现有剩余物业资产处置清单》三份、《商品房买卖合同两份》，合同编号：2017001041、2017001043；《商品房预售合同登记备案表》两份，合同编号：2017001041、2017001043；案涉两套房屋《税收完税证明》一份；证明：1、原告王德婵与第三人兴仁市腾辉房地产开发有限公司就王德婵退出“水晶国际”房开项目，其所投入资金共计2500万元转化为购房款的事实；2、原告王德婵与第三人兴仁市腾辉房地产开发有限公司就“水晶国际”房开项目内的资产进行了划分，案涉两套房屋划为王德婵所有的事实；3、案涉两套房屋经原告王德婵与第三人兴仁市腾辉房地产开发有限公司签订了合法有效地《商品房买卖合同》，并取得了商品房预售合同登记备案，原告王德婵支付了房屋对价，依法缴纳了相关税费，是案涉房屋实际买受人的事实。 证据四、《债权转让协议》、《债权转让通知书》各一份，案涉房屋现场照片两张，证明：1、第三人与原告于2020年12月23日签订《债权转让协议》，第三人将其基于《水晶国际.商业街区认租协议》对被告张晓兰所享有的合法债权转让给原告王德婵的事实；2、原告及第三人已将债权转让的相关事宜向被告张晓兰进行告知的事实；3、案涉房产至今仍处于被告张晓兰所占有的事实； 证据五、《解除合同通知书》一份、《解除合同通知书》送达照片三张；证明：1、第三人于2020年12月31日向被告张晓兰送达解除《水晶国际.商业街区认租协议》的通知，该《解除合同通知书》通过张贴在案涉租赁房产处，以及通过短信通知的方式将合同解除事宜向被告张晓兰进行告知的事实；2、《水晶国际.商业街区认租协议》经第三人兴仁市腾辉房地产开发有限公司行使合同解除权，已于2020年12月31日进行解除的事实。 被告对原告所提交证据的质证意见是：原告提供的证据我也看不懂，我是认为门面我已经买了的，我就想着给它装修好，原告找我去谈过的。 第三人对原告所提交证据的质证意见是：无异议。 本院对原告所提交证据的分析认证如下：原告所提交的全部证据证实了原告所主张的案件事实，具备证据的真实性、合法性、关联性，全部予以采信。 本院经审理认定事实如下：第三人与被告就第三人所投资开发的“水晶国际”房开项目2－1－10、2－1－11号商铺，于2016年3月30日签订《水晶国际.商业街区认租协议》，协议约定：租赁期限为5年，从2016年6月30日起至2021年6月29日止，其中2016年6月30日至2017年6月29日为免租期，年租金为60000元，合同期内，第一年、第二年的年租金相同，第三年起年租金按照上一年的年租金递增6%收取，按照租赁协议约定，2017年6月30日至2018年6月29日的租金为60000元；2018年6月30日至2019年6月29日的租金为60000元；2019年6月30日至2020年6月29日的租赁为63600元；2020年6月30日至2020年12月30日的租金为33708元；截止至2020年12月30日，被告差欠原告租金为217308元。 第三人于2017年3月27日就“水晶国际”房开项目2－1－10、2－1－11号商铺与原告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2017001041、2017001043），就前述房屋向原告进行出售，原告于次日取得了该商铺的商品房预售合同登记备案，并于2017年4月12日向税务部门缴纳了该商铺的房屋契税并取得了《税收完税证明》，为该商铺的实际买受人。合同签订后，第三人与原告基于“买卖不破租赁”的原则，一致同意由第三人继续履行与被告所签订的租赁合同，由第三人代为收取租金并向原告进行支付，但被告在租赁案涉商铺后却未按《水晶国际.商业街区认租协议》的约定向第三人履行支付租金的付款义务。2020年12月23日，第三人与原告就上述事宜签订《债权转让协议》，协议载明：张晓兰尚欠腾辉公司2－1－10、2－1－11号商铺租金人民币共计217308元，腾辉公司将其对张晓兰所享有的全部债权转让给王德婵，腾辉公司与张晓兰就《水晶国际.商业街区认租协议》所产生的债权关系归于消灭，王德婵受让此债权后，同时获得因接受此债权而产生的相应权利。协议签订后，第三人向被告送达了债权转让通知，要求被告向原告履行支付租金的义务。第三人也于2020年12月31日向被告送达了解除《水晶国际.商业街区认租协议》的合同解除通知，要求其向原告履行腾房义务并支付租金。但截止今日，被告仍未向原告支付相应租金及交付案涉房屋。 本院认为，被告张晓兰向第三人腾辉公司租赁商铺，双方形成租赁合同关系；第三人将案涉案商铺卖与原告，双方形成商品房买卖合同关系。被告张晓兰与第三人腾辉公司于2016年3月30日签订的《水晶国际.商业街区认租协议》、第三人于2017年3月27日就“水晶国际”房开项目2－1－10、2－1－11号商铺与原告签订的《商品房买卖合同》，及2020年12月23日第三人与原告签订的《债权转让协议》均未违反有关法律法规的强制性规定及不存在其他无效的情形，该三份合同均有效，各方当事人均受合同的约束。 本案的争议焦点在于：一、被告与第三人是否已经解除合同；二、被告是否应向原告支付租金及承担违约责任，交还原告房屋。焦点一：合同的解除包括约定解除和法定解除，在合同一方延迟履行或有其他违约情形不能实现合同目的的，债权人可以通知对方解除合同，合同自通知到达对方时予以解除。本案第三人于2020年12月31日向被告送达了解除《水晶国际.商业街区认租协议》的合同解除通知，该通知送达即生效，因此被告与第三人已经解除了合同。焦点二：债权人可以将自己的债权进行转让，债权转让在债权人对债务人进行通知后生效。2020年12月23日，第三人与原告就上述事宜签订《债权转让协议》，该协议第三人已经向被告进行了通知，债权转让行为已经生效，原告已经享有第三人对被告的相应债权。因被告拒不支付第三人租金，第三人已经向被告提出解除合同且合同已经解除，合同解除后被告还应该承担支付已到期租金的违约责任及返还财产，这些权利第三人已经概括转移给了原告，因此被告应该向原告支付租金及承担违约责任，交还原告房屋。被告至今未搬出涉案商铺，其应该继续按照合同约定向原告支付租金，按照2020年至2021年应付租金67416元测算每日的租金为185元。被告自2017年便未向第三人支付租金，双方未在合同内约定未按期支付租金的违约方式，因此应该依据法律的规定予以计算。被告本应该按照未支付租金的时间分阶段向原告支付租金损失费用，但原告只要求从起诉之日起按照未付租金数额为基数自2021年1月21日之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息至该款全部清偿之日止，该请求符合法律规定，予以支持。被告以已与三人签订认筹协议为由，主张享有争议商铺的物权，与法律规定不符。认筹协议仅为立约合同，双方之后并未按认筹协议约定签订正式的商品房买卖合同，更未办理房屋预售登记，被告使用该商铺系与三人签订的租赁合同关系，而不是买卖合同关系。被告的辩解与查明的事实及法律规定不符，不予采纳。 综上，本案所争议事实发生在2021年1月1日前，但延续至2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行以后，故法律适用应以2021年1月1日为准分段适用。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下： 一、确认被告张晓兰与兴仁市腾辉房地产开发有限公司于2016年3月21日签订的《水晶国际.商业街区认租协议》已于2020年12月31日解除； 二、被告张晓兰在本判决生效之日起十日内向原告王德婵交付位于兴仁市房屋，并履行腾房义务； 三、被告张晓兰在本判决生效之日起十日内向原告王德婵支付租金217308元，并以此为基数自2021年1月21日之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即一年期年利率3.85%计算资金占用利息至该款全部清偿之日止； 四、被告张晓兰赔偿原告王德婵租金损失，该损失以185元／日为基数自2021年1月1日起计算至被告张晓兰实际向原告王德婵交付房屋时止； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4560元，减半收取计2280元（原告已预交），由被告张晓兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期限届满后两年内向本院申请执行。 审 判 员 何厚高 二〇二一年四月十六日 法官助理 宋臣江 书 记 员 李元会