广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初47号原告：陈思玲，女，1995年8月24日出生，汉族，住广东省饶平县××××××××××××，公民身份号码445××××××××××××246。原告：郑道汉，男，1994年6月18日出生，汉族，住广东省饶平县×××××××××××，公民身份号码445××××××××××××457。两原告的委托诉讼代理人：陈**，广东诺臣律师事务所律师。两原告的委托诉讼代理人：杨学冰，广东诺臣律师事务所实习律师。被告：佛山市鼎富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码91440608MA52DJYJ2J。法定代表人：赵某1。被告：佛山市房天下科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路3号1区×××××××，统一社会信用代码91440604MA4UJBET1H。法定代表人：唐某1。被告：佛山市高明区×××××黎股份经济合作社，住所地广东省佛山市高明区××××××××××××××民小组，统一社会信用代码N144××××××××3259X4。负责人：黎志华。被告：赵某1，男，1983年7月17日出生，汉族，住海南省儋州市×××××××××××××××，公民身份号码460××××××××××××612。被告：唐某1，男，1993年9月22日出生，汉族，住广东省阳山县×××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××011。原告陈思玲、郑道汉诉被告佛山市鼎富物业管理有限公司（以下简称鼎富公司）、佛山市房天下科技有限公司（以下简称房天下公司）、佛山市高明区×××××黎股份经济合作社（以下简称西黎合作社）、赵某1、唐某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈**、杨学冰到庭参加诉讼，被告鼎富公司、房天下公司、西黎合作社、赵某1、唐某1经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》于2020年6月12日解除；2.判令被告鼎富公司向两原告返还178996元租赁使用费及利息（利息以178996元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年11月1日起计至清偿之日止）；3.判令被告房天下公司向两原告返还30000元装修款及利息（利息以30000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年4月13日起计至清偿之日止）；4.被告鼎富公司对被告房天下公司的第3项债务承担连带清偿责任；5.判令被告西黎合作社对被告鼎富公司的第2项债务承担连带清偿责任；6.被告赵某1对被告鼎富公司的债务承担连带责任；7.被告唐某1对被告房天下公司的债务承担连带责任；8.本案诉讼费用由五被告承担。事实与理由：2019年4月13日，两原告与被告鼎富公司签订《物业租赁合同》及补充协议，协议约定被告鼎富公司将位于佛山市高明区××××××××××××××××××××物业出租给原告。合同签订后，两原告一直按约定支付相关款项，截至起诉之日，两原告共支付了租赁使用费178996元。同时，两原告还按照被告鼎富公司的指示向被告房天下公司支付了30000元款项。后来，两原告发现该项目一直没有动工建设，被告鼎富公司根本无法向两原告交付该物业。至于该项目是否能建成、何时建成，无法确定，且租赁年限超过法定20年的最长租赁期限。案涉物业所在地块的土地使用权人并非是被告鼎富公司，而是被告西黎合作社。2020年6月12日，两原告与被告鼎富公司协商解除《物业使用租赁合同》，原告按被告鼎富公司的要求签署了《退款申请表》，约定被告鼎富公司将已收取的租赁使用费178996元于2020年10月31日前退还给两原告。同时，被告鼎富公司还出具承诺书，保证由其负责向被告房天下公司追讨30000元款项，若追讨不回，被告鼎富公司于2020年11月30日前向原告退回该笔款项。但截止2020年11月5日，被告鼎富公司未向两原告退还款项，被告房天下公司无退还的意思。为此，两原告于2020年11月5日委托律师发函至被告鼎富公司、房天下公司、西黎合作社的住所地，要求立即退回款项，但被告鼎富公司、房天下公司、西黎合作社收函后仍未退回款项。两原告认为，按照被告鼎富公司出具的《退款申请表》和《承诺函》，被告鼎富公司的行为已经构成违约，被告鼎富公司应当全额退还178996元租赁使用费以及与被告房天下公司共同偿还30000元款项。被告西黎合作社作为该物业地块的所有权人，明知被告鼎富公司存在违规经营行为仍坐视不理，不进行任何干涉，被告西黎合作社与被告鼎富公司恶意串通，损害两原告的合法权益，依法应当承担过错责任，对被告鼎富公司应向两原告返还的178996元及利息承担连带清偿责任。根据工商档案信息显示，被告鼎富公司、房天下公司均为自然人独资企业，被告赵某1、唐某1分别是两公司的唯一股东，根据《公司法》第六十三条规定，被告赵某1、唐某1应当分别对被告鼎富公司、房天下公司的债务承担连带责任。被告鼎富公司书面辩称，1.原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》合法有效，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。依据双方签订的《物业租赁合同》第四条第一款约定“被告鼎富公司如遇到下列特殊原因，可据实予以延期交付物业：（1）遭遇不可抗力；”因疫情导致被告鼎富公司建设施工的相关证件迟延发放，属于不可抗力，应当延期。根据合同第十二条第四款“每逾期一天按已收物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过365天，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款”之约定，被告鼎富公司可以延期365天才交楼。两原告认为该条款是被告鼎富公司为了重复使用而事先拟定的格式条款，属于排除两原告主要权利的条款，认定该条款无效，原告该主张不当。现实中企业为提高工作效率必然会事先拟定好一个合同版本，该版本不是为了限定一方权利，是为了减少不必要的重复工作，不能因为合同是重复使用而认定这些合同为格式合同并认定无效。同时合同条款中有一项为其他约定或特别约定，在案涉《物业租赁合同》第十三条第十款“备注”中被告鼎富公司已经给了两原告特别约定的权利，但两原告并没有提出，是对自有权利的处分。《物业租赁合同》是双方真实意思表示，现两原告为达到自己解除合同的目的，否定自己已做出的行为，违背诚信原则。2.案涉30000元装修款是被告房天下公司收取，与被告鼎富公司无关。3.案涉《物业租赁合同》是原告与被告鼎富公司签订的，且相应款项是被告鼎富公司收取的，被告赵某1并非合同当事人，也未因案涉合同受益，原告要求被告赵某1承担责任无事实和法律依据。综上，被告鼎富公司认为两原告主张没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告西黎合作社书面辩称，1.根据合同相对性，被告西黎合作社不是本案适格被告。案涉《物业租赁合同》是两原告与被告鼎富公司签订的，被告西黎合作社并非该合同当事人，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款规定，被告西黎合作社无需承担任何合同责任。被告西黎合作社仅是通过佛山市高明区××××××××荷城街道分中心依法招投标程序，将本案《物业租赁合同》所涉项目土地出租给开发商（现为被告赵某1、鼎富公司）用于投资建设运营收益。被告赵某1、鼎富公司正在前述土地上投资建设当中。2.被告西黎合作社仅是案涉项目的土地出租方，案涉《物业租赁合同》能否继续履行与被告西黎合作社没有任何关系。两原告没有证据证明被告西黎合作社有任何过错，两原告以合法权益受到损害为由要求被告西黎合作社承担清偿责任是没有事实和法律依据的。综上，请求法院驳回两原告对被告西黎合作社的全部诉讼请求。被告鼎富公司、西黎合作社经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。被告房天下公司、赵某1、唐某1经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃相应的诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告房天下公司举证的《招商代理合同》、《收款委托书》，原告对其三性不认可，经审查，该合同与收款委托书经另案生效判决确认其真实性、合法性，该证据与本案相关，本院予以采信。2.被告房天下公司举证的（2019）粤0608民初4171号民事判决书、（2020）粤06民终3090号民事裁定书、（2019）粤0608民初4048号民事判决书、（2020）粤06民终2677号民事裁定书，来源真实、合法，本院对其真实性、合法性予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年4月17日，两原告（乙方）与被告鼎富公司（甲方）签订合同编号为鼎富（DF）LFZ0059的《物业租赁合同》，约定：物业位于佛山市高明区×××××××以西、怡乐路以北的地块，推广名为【西黎﹒龙庭国际广场】2栋412B单元（以下简称案涉房屋），该物业的总建筑面积为30.14平方米；乙方在签订本合同之前已清楚：该物业所在地块性质为集体建设用地，土地使用权系原承租人通过物业所在地农村集体资产交易中心组织的公开程序，向佛山市高明区×××××××民委员会西黎经济合作社承租取得后，甲方向原承租人受让土地租赁权取得；该物业的规划用途为城镇住宅用地，商服用地，文体娱乐用地；该物业租赁期限为20年，自甲方向乙方交付物业之日起开始计算；在乙方按照本合同约定履行，未违反本合同相关约定的前提下，在租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费给乙方使用至2048年2月15日；该物业租金总额为180000元；甲方应当在2020年10月31日前将物业交付乙方使用；每逾期一天按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过365天，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款。2019年4月至2020年3月期间，被告鼎富公司出具收据，确认收到两原告支付的案涉物业租赁使用费合计178996元。2019年4月13日，被告房天下公司出具收据，确认收到两原告支付的案涉物业装修款30000元。2020年6月12日，被告鼎富公司与两原告签订《退款申请表》，约定被告鼎富公司于2020年10月31日前向两原告退款案涉物业首付款110000元及分期款68996元。2020年6月29日，被告鼎富公司向两原告出具《承诺书》，承诺被告鼎富公司负责向被告房天下公司追讨原告陈思玲2栋412B缴纳给被告房天下公司的装修款项30000元，若追讨期间被告房天下公司不予受理，被告鼎富公司协助原告陈思玲向佛山市高明区人民法院提起诉讼；无论诉讼结果如何，2020年11月30日前都应退回款项。另查明：1.2018年11月19日，被告鼎富公司（甲方）与被告房天下公司（乙方）签订《项目招商代理合同》，甲方委托乙方独家代理招商房源单位，代理期限为2018年11月20日至2019年6月30日，乙方同意向甲方支付1500000元的履约保证金，取得本合同项下独家招商代理权；每套房源招商成功标准：以甲方与客户签订《物业租赁合同》，客户按照《物业租赁合同》约定向甲方缴付完成定金30000元，则乙方对该《物业租赁合同》中指定房源招商责任即告完成，但乙方仍有义务催促及跟进客户后续的贷款、交款等手续工作；甲方允许乙方以“招商服务费+策划推广费+其它”名义向客户收取30000元／套的费用，该费用实际上是甲方应支付给乙方的代理费，该笔费用由乙方直接向客户收取，甲方无需另行向乙方支付此笔代理费；如后续发生本合同第八条第11款所列情形，前述30000元／套费用由甲方向客户退还，与乙方无关。2018年12月26日，鼎富公司向房天下公司出具《收款委托书》，鼎富公司授权房天下公司收取客户缴纳的服务费用，收费标准为30000元／套。2.被告鼎富公司为自然人独资的有限责任公司，被告赵某1为持股100%的股东及法定代表人。被告房天下公司为自然人独资的有限责任公司，被告唐某1为持股100%的股东及法定代表人。3.案涉物业所在地块性质为集体建设用地，案涉项目已于2020年9月17日取得建设工程规划许可证。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”根据该规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》及相关法律法规。本案是房屋租赁合同纠纷，案涉物业所在地块性质为集体建设用地，案涉项目已于2020年9月17日取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，两原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》合法有效。关于《物业租赁合同》是否解除的问题。2020年6月12日，被告鼎富公司与两原告签订《退款申请表》，双方已就《物业租赁合同》的解除达成合意，本院确认《物业租赁合同》于2020年6月12日解除。被告鼎富公司应按照《退款申请表》的约定于2020年10月31日前向两原告退还178996元，但至今未履行退款义务，已构成违约。两原告请求被告鼎富公司返还租赁使用费178996元及利息，利息以178996元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年11月1日起计至清偿之日止，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告房天下公司、唐某1应否承担30000元装修款及其利息的返还责任问题。首先，两原告交付30000元装修款给被告房天下公司是基于两原告与被告鼎富公司缔结的《物业租赁合同》，该合同附件二中也明确约定了物业交付的装修标准，与收据中载明的装修款相印证。被告鼎富公司出具给被告房天下公司的《收款委托书》中亦声明物业总价款包括物业租赁费及以招商服务费用、策划推广费或其它名目收取的服务费，故两原告向被告房天下公司支付的30000元属于物业总价款的一部分。其次，根据被告鼎富公司与被告房天下公司签订的《项目招商代理合同》，两被告为委托代理关系，被告房天下公司以被告鼎富公司的名义将案涉项目对外招商，促成被告鼎富公司与客户签订《物业租赁合同》，被告鼎富公司向被告房天下公司支付代理费的形式为被告房天下公司以“招商服务费+策划推广费+其它”名义向客户直接收取30000元/套的代理服务费，即被告房天下公司以自己名义收取的案涉装修费30000元是基于被告鼎富公司的委托，被告房天下公司收取30000元的行为对被代理人鼎富公司发生效力，视为被告鼎富公司作为被代理人收取了该30000元。综上，根据合同相对性原则及两被告之间的委托代理关系，向两原告返还该30000元的义务主体应为被告鼎富公司，两原告请求被告房天下公司、唐某1返还该30000元及利息，理据不足，本院不予支持。被告鼎富公司应向两原告返还该30000元并支付利息，利息以30000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从《承诺书》承诺退回款项次日（即2020年12月1日）起计至清偿之日止。两原告请求利息超出部分没有法律依据，本院不予支持。关于被告赵某1的责任问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告赵某1为被告鼎富公司持股100%的股东及法定代表人，被告赵某1并未举证证明其个人财产独立于被告鼎富公司的财产，因此，被告赵某1应对被告鼎富公司的债务承担连带清偿责任。关于被告西黎合作社的责任问题。被告西黎合作社并非《物业租赁合同》的合同相对方，也并未收取案涉物业租赁使用费、装修款，两原告请求被告西黎合作社对被告鼎富公司的债务承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告陈思玲、郑道汉与被告佛山市鼎富物业管理有限公司于2019年4月19日签订的《物业租赁合同》于2020年6月12日解除；二、被告佛山市鼎富物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈思玲、郑道汉返还178996元及利息（以178996元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年11月1日起计算至清偿之日止）；三、被告佛山市鼎富物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈思玲、郑道汉返还30000元及利息（以30000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年12月1日起计算至清偿之日止）；四、被告赵某1应对本判决第二、三项确定被告佛山市鼎富物业管理有限公司的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告陈思玲、郑道汉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4499元，减半收取2249.5元（两原告已预交），由被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵某1负担。原告陈思玲、郑道汉多预交的受理费2249.5元，由原告陈思玲、郑道汉在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵某1负担的受理费2249.5元，由被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵某1在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 陈玉明二〇二一年四月六日法官助理 蔡丹丹书 记 员 叶展玉