重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终9391号上诉人（原审原告）：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路61号37楼，统一社会信用代码91500000552008043U。法定代表人：吴自力，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈思强，重庆万友律师事务所律师。委托诉讼代理人：任新民，重庆万友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李贤华，女，1982年1月20日出生，汉族，住重庆市渝北区（户籍所在地重庆市开县）。上诉人重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称“公共住房公司”）因与被上诉人李贤华房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初5964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月10日进行了询问。公共住房公司的诉讼代理人陈思强、任新民与被上诉人李贤华参加了询问。双方当事人申请和解期限两个月，本院予以准许。本案现已审理终结。公共住房公司上诉请求：1．维持一审判决第一、二、三、四项，对其第五项和诉讼费用分摊金额依法改判；2．支持上诉人一审的其他诉讼请求；3．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1．上诉人要求被上诉人支付商铺空置损失47151元合法有据。由于被上诉人严重违约导致双方签订的《商铺租赁合同》提前解除，上诉人按规定流程到联交所挂牌招租最低需93天，且不包括流标再招标日程。依据案涉租赁合同第16.3款及我国合同法第113条的规定，被上诉人应承担商铺空置期间的损失。2．一审中上诉人的大部分诉请均得到了支持，且上诉人不存在违约行为和过错，一审法院判令上诉人承担60%以上的诉讼费用不符合法律规定亦不符合公平原则。李贤华辩称，自己并未违约，请求法院驳回上诉人请求。公共住房公司向一审法院起诉请求：1、请求判决确认双方2018年12月26日签订的《商铺租赁合同》已于2020年5月13日解除；2、请求判令李贤华向公共住房公司支付租金63696元；3、请求判令李贤华向公共住房公司承担并支付自2019年12月10日起至拖欠租金款项付清之日止的违约金（该违约金金额按合同以第二年租金总额为基数，按日万分之五计算，即每日92.5元）；4、请求判令李贤华向公共住房公司承担并支付自2020年5月14日起至2020年7月14日止的房屋占用使用费30834元；5、请求判令李贤华向公共住房公司支付商铺空置期间的损失47151元；6、本案诉讼费由李贤华承担。一审法院认定事实：2018年12月26日，公共住房公司（出租人）与李贤华（承租人）签订《重庆市公共住房开发建设投资有限公司碚都佳园项目商铺租赁合同》，将其所有的位于重庆市北碚区××区，门牌号为同康一路9号商铺出租给乙方用于经营，建筑面积为236.04平方米（租赁范围详见租赁场地平面示意图，此图纸为示意图，最终以实物为准）。合同计租面积为建筑面积，建筑面积以甲方取得的实测报告载明的建筑面积为准。商铺经营业态仅限家具、家电、窗帘布艺、五金挂件、绿植鲜花、床上用品。租赁期为3年，以商铺起租时间起算。租金单价为每月61元／平方米，月租金为14398元（月租金四舍五入保留至个位）。自租期第二年起（含第二年）每年递增，递增率为上年租金单价的5%，即第一年，租金单价为每月61元／平方米，月租金为14398元，含1个月装修免租期；第二年，递增5%，租金单价为每月64.05元／平方米，月租金为15118元，含1个月装修免租期；第三年，递增5%，租金单价为每月67.25元／平方米，月租金为15874元，含1个月装修免租期。乙方应于合同签订之日向甲方支付首期租金（首期租金为6个月），租金按每半年计付，乙方应于当期届满前至少30日到甲方公司所在地或项目所在地运营中心交付下一次租金（遇法定节假日向前顺推），甲方在收到乙方每笔租金后，应向乙方开具相应实收金额的发票。合同第6.1条，甲乙双方约定，乙方应于合同签订之日向甲方支付商铺租赁保证金，保证金数额为6个月的租金额（以成交价计算），共计86391元。合同第6.2条，若乙方在合同期间拖欠租金，甲方有权优先从租赁保证金中扣除乙方拖欠的租金及其相应的违约金，乙方应自欠租之日起7个工作日内补足，否则甲方有权按合同第16.2款第（1）项处理。合同第6.3条，若乙方在合同期间无违规违法以及违反合同行为，未对甲方的利益造成损失，此保证金在甲、乙双方解除租赁关系，乙方将商铺退还给甲方并经甲方验收合格且双方完善相关移交手续后，甲方在10个工作日内全额无息退还乙方。合同第7.1条，甲乙双方约定，在本合同签订且该商铺取得竣工备案证后（预计2019年1月1日前）将商铺交付给乙方。双方完善相关交付手续即视为乙方已认可并接受甲方的交付行为及交付标的物。乙方在合同签订前根据自己经营项目已充分进行了风险评估，已充分了解公租房项目的特性，对本项目拟入住情况及未来可能存在入住不饱和存在的经营压力和风险进行了充分评估，并已对租赁物现状及道路、周边配套设施、环境、工程配置条件等现状及项目商业的其他业态布局和可能产生的市场风险（包括占道经营、游摊散贩、住房自主经营以及相关部门临时施工、维修整改等带来的经营风险等）进行了充分了解，乙方签订本合同即视为乙方已接受且已认可。合同第8.1条，装修免租期3个月，装修免租期按照实际履行租期1年享受1个月的原则执行，即每缴满11个月租金后享有1个月免租期，每个计租年度的最后一个月为免租期。合同第16.2条第（1）款，乙方违反合同约定，未在约定的期限内向甲方支付租金，每逾期一天，每日应向甲方支付年租金额的万分之五作为违约金。合同第16.2条第（2）款，若乙方累计欠缴租金的时间达到90日，甲方除有权单方解除合同，向乙方追收拖欠的租金、违约金外，有权对该商铺停水、停电或采取相关措施禁止使用该商铺，乙方应自行承担由此造成的损失外，甲方可依法向乙方追偿因此造成的实际经济损失。商铺租赁期限到期或本合同依法解除后超过5个工作日，乙方未到甲方办理退租手续的，视为乙方自动退铺，甲方有权没收乙方租赁保证金并收回该商铺，且乙方在该商铺内自有设施设备及堆放物视为乙方放弃所有权，交由甲方处置，所得收益归甲方所有。合同第19.11条，甲乙双方约定在本合同履行中所有书面通知、信函、函件、文书以及诉讼文书等送达地址为本合同签约载明联系地址，按本合同载明的姓名、地址、电话发送信息和邮政特快专递联系对方送达至该地址均为视为履行了告知义务，并视为有效送达。如地址发生变化，双方应在地址变化10日内书面通知各方。甲方联系地址：重庆市两江新区××路××号；乙方联系地址：重庆市两江新区××庄××号××。合同末尾加盖公共住房开发有限公司印章，李贤华在乙方签字处签字捺印并注明联系地址及电话。合同签订当天，李贤华即办理了接铺手续，缴纳保证金86391元，并按合同记载面积236.04平方米缴纳了2019年1月10日至2019年7月9日的租金86388元。但从2019年7月9日起李贤华未再缴纳租金。2019年6月18日公共住房公司向合同约定的承租人送达地址邮寄送达《催款通知书》，要求其于2019年7月9日前补足已产生的欠款75125元，其中包括2019年1月10日至2019年7月9日商铺面积差额租金1710元，2019年7月10日至2020年1月9日商铺租金73415元。同年7月18日以同样的方式邮寄送达第二份《催款通知书》，要求李贤华于2019年7月26日前缴清所欠租金及违约金。但李贤华一直未缴纳。2019年8月2日重庆万友律师事务所受公共住房公司委托出具律师函，并向合同约定的承租人送达地址进行了邮寄送达。2019年9月27日公共住房公司向李贤华发出第三份《催款通知书》，除告知欠款金额外，并告知根据合同第6.2条约定，用租赁保证金抵扣拖欠的租金、违约金及剩余保证金金额，要求其在2019年10月13日前补足保证金。2020年1月15日公共住房公司发出第四份《催款通知书》，但李贤华仍未补足保证金并缴纳欠缴租金。2020年5月9日公共住房公司向李贤华邮寄送达了《关于解除李贤华的告知函》，李贤华于2020年5月13日签收，但直至2020年7月14日才办理退铺。一审法院还查明，案涉商铺系通过重庆联合产权交易所公开挂牌对外招租。2018年11月28日，重庆市公共租赁房屋信息网发布《重庆市北碚区蔡家（碚都佳园A区）同康一路1号等28处房产招租》公告，公告对房产坐落、面积等情况进行了公示，其中同康一路9号建筑面积为236.04平方米。在特别告知的第十一条中载明：“标的面积以甲方取得的实测报告载明的建筑面积为准，不因面积不符合而影响成交结果”。同时查明，根据北碚区房屋测绘管理所出具《重庆市房产面积竣工测算报告书》，案涉商铺建筑面积约为240.71平方米。一审庭审中公共住房公司自认因疫情影响，愿意免除2020年1月24日至2020年4月23日的租金。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。公共住房公司与李贤华签订的《重庆市公共住房开发建设投资有限公司碚都佳园项目商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，且系通过合法招投标程序达成。李贤华作为承租人，未按照合同约定支付房屋租金，经催收仍未缴纳，其行为已构成违约，按照合同约定，公共住房公司可行使合同解除权并收回案涉商铺。根据查明的事实，2020年5月9日公共住房公司向李贤华邮寄送达了《关于解除李贤华的告知函》，李贤华于2020年5月13日签收，故对公共住房公司要求确认双方之间租赁合同关系于2020年5月13日解除的诉讼请求，事实清楚，证据充分，应予支持。李贤华辩称投标时交有保证金，中标就必须签合同，否则保证金不予退还，有逼迫行为；合同存在隐瞒、欺诈等情形，房屋计租面积与合同记载面积不一致；且在公租房小区内有人在未交房的房屋内从事同类经营项目，影响周边业态，一审法院认为，联交所收取的保证金系在产权交易过程中，产权交易主体承诺遵守市场规则和交易约定，在发生违规违约行为时作为赔偿相关主体的经济保证。李贤华通过联交所平台参加招投标并中标，中标后若无法定情形，拒绝依据中标通知书签订租赁合同，保证金依法不予退还。且该保证金的收取单位系联交所，与原告系不同主体，不是同一法律关系。李贤华抗辩存在逼迫行为，与事实不符，且于法无据，一审法院不予支持。关于案涉商铺计租面积，在联交所公开招租信息及双方签订的租赁合同中均已书面告知计租面积以实测报告载明的建筑面积为准，符合市场交易习惯，不存在隐瞒、欺诈的情形，且公共住房公司对公租房不享有所有权，对公租房内的经营行为不具有管理职权，对李贤华的抗辩理由，一审法院不予支持。关于李贤华欠付租金及房屋占用费的计算。根据一审查明的事实，合同签订后李贤华依据合同暂定面积缴纳租金至2019年7月9日，金额为86388元（236.04平方米×61元／平方米·月×6个月）。根据合同约定，租期每满1年免租1个月，若合同期内拖欠租金，公共住房公司有权优先从租赁保证金中扣除拖欠的租金及相应违约金，截至2020年5月13日合同解除日，李贤华欠付租金的时间为4个月零4日，扣减因疫情免除租金3个月，李贤华应按实测面积支付1个月零4日的租金，即240.71平方米×64.05元／平方米·月×12个月÷365天×34天＝15810元。合同解除后，应支付的不再是租金而是房屋占用使用费，李贤华于2020年7月14日办理了退铺，故自2020年5月14日起至2020年7月14日止计算房屋占用使用费，即240.71平方米×64.05元／平方米·月×2个月＝30834元。关于违约金的计算，公共住房公司要求以第二年租金总额为基数，以日万分之五为标准，计算自2019年12月10日起至拖欠款项付清之日止的违约金。一审法院认为，李贤华未按照合同约定支付商铺租金，其行为构成违约，理应承担违约责任。2020年1月10日前产生的租金在保证金抵扣后已无拖欠情况。2020年1月10日起产生的租金，依合同约定应在2019年12月10日前缴纳，李贤华未依合同约定支付租金，故应从2019年12月10日起以欠付租金总额15810元为基数，以中国人民银行公布的LPR的4倍为标准计算违约金至利随本清时止。关于公共住房公司要求李贤华承担案涉商铺重新招租期间的空置损失费的诉讼请求，截止一审法庭辩论终结前，公共住房公司未提交证据材料证明其主张，且无法律依据，故对该项请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告李贤华于2018年12月26日签订的《重庆市公共住房开发建设投资有限公司碚都佳园项目商铺租赁合同》于2020年5月13日解除。二、由被告李贤华于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司租金15810元。三、由被告李贤华于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司2020年5月14日至2020年7月14日止的房屋占用使用费30834元。四、由被告李贤华于本判决生效之日起五日内支付原告违约金，从2019年12月10日起以欠付租金总额15810元为基数，以中国人民银行公布的LPR的4倍为标准计算违约金至利随本清时止。五、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3133.62元，减半收取1566.81元，由原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司负担966.81元，由被告李贤华负担600元。”本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明：公共住房公司在一审中提交的证据显示：从2018年11月6日公共住房公司开会议定招租专项方案，到申请挂牌招租，至最终于2018年12月26日签订案涉租赁合同，历时51天。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于案涉商铺在租赁合同提前解除后是否存在空置期租金损失以及如何赔付。现具体评判如下：李贤华违约迟延支付租金，公共住房公司依法依约解除合同。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，当事人可以要求赔偿损失。李贤华违约导致案涉租赁合同提前终止履行，在其交还案涉商铺后，公共住房公司不得不重新招租。在再次出租之前，案涉商铺处于空置状态，公共住房公司本可以按原租赁合同收取租金而不能。因此，在重新招租的合理期间内的租金损失，应由违约方李贤华予以赔偿。公共住房公司根据自己估算的招租流程时间主张93天的空置期损失共计47151元，但其并无充分证据予以证明。结合案涉商铺本次实际招租流程、公共住房公司所负避免损失进一步扩大义务以及通常情况考虑，本院酌定案涉商铺合理空置期为2个月。故李贤华应赔偿公共住房公司案涉商铺重新招租空置期租金损失30834.95元（即240.71平方米×64.05元／平方米·月×2个月＝30834.95元）。一审法院对此未予主张不当，本院依法予以纠正。另，双方当事人对于案涉租赁合同于2020年5月13日解除及案涉商铺应支付的占有使用费均无异议，同时双方均未对一审关于欠付租金及迟延支付租金的违约金判项提出上诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，本院对原判第一、二、三、四项予以维持。至于公共住房公司提到一审诉讼费用分担比例的问题，《诉讼费用交纳办法》第二十九条明确规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”根据公共住房公司一审主张的诉讼标的金额和得以支持金额的比例，一审确立的诉讼费用分担比例基本合理，并无不当。综上，公共住房公司的上诉请求部分成立，本院予以相应主张；原判认定基本事实清楚，适用法律部分不当，本院予以相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初5964号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初5964号民事判决第五项；三、李贤华应于本判决生效之日起五日内向重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付重庆市北碚区××区同康一路9号商铺重新招租空置期租金损失30834.95元；四、驳回重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3133.62元，减半收取1566.81元，由重庆市公共住房开发建设投资有限公司负担966.81元，由李贤华负担600元；二审案件受理费978.78元，由重庆市公共住房开发建设投资有限公司负担338.78元，由李贤华负担640元。本判决为终审判决。审判长 胡 敬审判员 刘 静审判员 陈义熙二〇二一年四月二十七日书记员 陈 欣