江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0116民初1509号原告：南京宇扬置业有限公司，住所地江苏省南京市六合区横梁街道兴镇路23-8号。诉讼代表人：唐俊华。委托诉讼代理人：季阳，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：南京博雅雨花石文化有公司，住所地江苏省南京市六合区横梁街道山东路49号4幢101室。法定代表人：周正林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：闫乐薇，江苏振泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王纯，江苏振泽律师事务所实习律师。原告南京宇扬置业有限公司（以下简称宇扬公司）与被告南京博雅雨花石文化有公司（以下简称博雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宇扬公司委托诉讼代理人季阳、被告博雅公司委托诉讼代理人闫乐薇、王纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宇扬公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间房屋租赁协议解除；2.判令被告立即迁出南京市六合区横梁街道××路××号××幢××室房屋；3.判令被告向原告支付拖欠的房屋租赁费用2500元（2021年1月）及逾期腾房的房屋使用费（自2021年2月1日起至实际迁出之日止，每月按2500元计算）。事实和理由：南京市六合区人民法院于2016年12月12日作出(2016)苏0116破2号民事裁定书，裁定受理原告破产清算案件。经管理人前往南京市六合区不动产登记中心调查，案涉房屋登记在原告名下，系原告所有。原、被告于2009年8月签订了一份房屋租赁协议，被告承租了案涉房屋，租期为二十年（自2009年9月1日起至2029年8月31日止），租金为3万元/年，每年一付。后管理人根据宇扬公司债权人会议通过的破产财产变价方案，将上述房屋提交淘宝网络司法拍卖平台进行变卖处置，并在每次房屋处置前提前通知被告行使优先购买权，但被告一直怠于行使该权利。由于该房屋存在租赁事实以及合同约定的租金明显过分低于市场同类房屋的租赁价格等情况，导致案涉房屋处置困难、价值不断降低，目前已明显低于市场价格，导致宇扬公司财产极大贬损，已严重损害到全体债权人的合法利益，同时阻碍了破产程序顺利有序的推进。2021年1月20日，管理人依据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第十八条规定向被告寄送了《解除租赁协议通知书》并通知其按期腾空上述房屋，但被告至今仍拒不配合迁出上述房屋。被告博雅公司辩称，原告主张的请求权基础是《破产法》第十八条规定。破产管理人仅享有一次解除合同的选择权，选择继续履行即放弃了解除合同的选择。案涉租赁合同一直在继续履行状态，从原告诉讼请求和带租拍卖的事实可以看出。无法顺利拍卖是市场行为，经过债权人会议了，对于该后果应由破产管理人和债权人承担，不能因此损害被告的合法权益。原告于2021年1月通知被告解除合同，在长达5年时间里合同一直处于继续履行的状态，破产管理人已经选择了继续履行，不再享有破产法规定的解除权。因此，破产管理人在选择继续履行合同后又决定解除合同的行为不发生法律效力。综上，双方应继续履行合同，恳请依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋登记所有权人为宇扬公司，规划用途为商业，建筑面积为603.26平方米（2层），房屋所有权证号为宁房权证合初字第××号，国有土地使用证号为宁六国用（2009）第××号。2009年8月，宇扬公司（出租方、甲方）与博雅公司（承租方、乙方）签订房屋租赁协议一份，周正林在承租方栏签名后加盖博雅公司印章。该协议约定：一、甲方租赁给乙方的房屋位于南京市六合区横梁街道××路××号××幢××室，丘权号××-××-××，面积约为603.26平方米；二、乙方向甲方承诺所租赁房屋用于经营雨花石、观赏石、工艺品等用途；三、租赁期限为二十年，2009年9月1日起至2029年8月31日止；四、租金为每年30,000元,其中2009年9月1日至2015年8月31日共计六年免收租金，后期租金每年一付，具体支付时间及方式以甲方书面缴付租金通知为准;七、甲、乙双方如有任何一方违约，违约方将赔付年租金的百分之十作为违约金，但本合同已经单列的违约行为及违约责任除外；八、本合同到期、终止及甲方收回房屋时，所有建筑及附属设施不可拆除部分乙方不应破坏，均归甲方无偿所有。乙方应于接到通知(包括但不仅限于电话、短信息、上述场地门前张贴公告等方式)后五日内将所属设备、物品搬离上述房屋。协议签订后，宇扬公司按照约定将案涉房屋交付给博雅公司使用至今，博雅公司按照约定向宇扬公司支付租金。2016年12月12日，本院作出（2016）苏0116破2号民事裁定书、决定书，裁定受理苏州恒丰进出口有限公司对宇扬公司的破产清算申请，指定江苏永衡昭辉律师事务所担任宇扬公司管理人。此后，博雅公司继续使用案涉房屋，并通过周正林名下南京银行账户向宇扬公司管理人支付租金至2020年12月31日。2019年11月29日，宇扬公司管理人通过淘宝网司法拍卖平台发出竞买公告：宇扬公司管理人将于2019年12月11日10日至2019年12月12日10时止（延时除外）在阿里巴巴司法拍卖网络平台上对案涉房屋进行第一次拍卖；拍卖标的物评估价5,861,500元（建筑面积603.26平方米），规划用途为商业；根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》及宇扬公司债权人会议决议，本次拍卖起拍价为5,861,500元，保证金70万元，增加幅度5万元；优先购买权人为周正林……。本场及后续第二次、第三次拍卖均流拍，后又经多次变卖失败（2021年1月17日变卖价为3,059,739.63元）。2021年1月20日，宇扬公司管理人向周正林（博雅公司）发出解除租赁协议通知书，主要内容：根据宇扬公司债权人会议通过的破产财产变价方案，宇扬公司名下房屋采取网络拍卖以及变卖的方式进行处置。截至本通知出具之日，除你方承租的案涉房屋外，宇扬公司名下的其他房屋均已处置完毕。根据相关法律规定，你方作为承租人享有对承租房屋在同等条件下的优先购买权，管理人在每次房屋处置前均提前通知你方行使优先购买权，但你方一直怠于行使该权利。由于该房屋存在你方租赁事实以及合同约定的租金明显过分低于市场同类房屋的租赁价格等情况，导致按涉房屋处置困难、价值不断降低，目前已明显低于市场价格，导致宇扬公司财产极大贬损，已严重损害到全体债权人的合法利益，如再降价处理，势必进一步使该房屋贬值，债权人的利益进一步受到损害，同时阻碍了破产程序顺利有序的推进。鉴于上述事实，现管理人依据《破产法》第十八条规定，决定自本通知书送达你方时解除与你方签订的房屋租赁协议，并请你方于2021年1月31日前将承租的案涉房屋腾空并交付给管理人。逾期腾空房屋的，管理人将依法申请法院采取相应强制措施。如你方认为因上述协议解除产生相关损失，可于收到本通知书之日起15日内向南京市六合区人民法院提起诉讼。2021年1月22日，博雅公司收到上述通知后作出关于解除租赁协议通知书的回函，主要内容：你方主张解除我方与宇扬公司于2009年8月签订的房屋租赁协议缺乏事实与法律依据。据《破产法》第十八条第二款规定，管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行。你方于2016年12月12日经南京市六合区人民法院裁定成为宇扬公司的破产管理人。此后。我方一直按时向你方足额缴纳租金，你方予以接受，并认可双方的租赁关系。由此足以认定，你方选择继续履行案涉租赁合同，现你方要求我方将租赁的房屋腾空并交付你方并无事实依据及法律基础。宇扬公司于2021年1月23日收到上述回函后，于2021年3月2日提起本案诉讼。上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋租赁协议、南京银行网上银行电子回单、竞买公告、解除租赁协议通知书及回函，以及本院（2016）苏0116破2号民事裁定书、决定书等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告之间的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效。《破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。本案主要争议焦点为宇扬公司管理人行使合同履行选择权后能否反悔。《中华人民共和国民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，本院于2016年12月12日裁定受理苏州恒丰进出口有限公司对宇扬公司的破产清算申请后，原、被告继续履行案涉房屋租赁合同，博雅公司按照约定向宇扬公司管理人支付租金至2020年12月31日，宇扬公司管理人已经选择继续履行案涉房屋租赁合同，不得再反悔。现宇扬公司管理人提出解除上述合同，严重违背诚信原则，可能损害对方当事人的合法权益。其解除通知不具备法律规定的条件，不发生解除合同的法律效力。故对于宇扬公司关于请求确认案涉房屋租赁协议解除、判令被告迁出案涉房屋、支付拖欠的房屋租金及房屋使用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回南京宇扬置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5350元，减半收取计2675元，由南京宇扬置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  李九俊二〇二一年四月二十二日书记员  邓 惠