徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初1392号原告：王猛，男，1978年3月7日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：许瑞峰，徐州市铜山区大许法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：王会（系原告合伙人），女，1988年1月20日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告：谢桂梅，女，1953年5月18日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：朱春红（系被告儿媳），女，1974年1月27日出生，汉族，住徐州市铜山区。原告王猛与被告谢桂梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王猛的委托诉讼代理人许瑞峰、王会，被告谢桂梅及其委托诉讼代理人朱春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王猛向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院确认原、被告所签订的房屋租赁协议无效；2．判令被告返还原告房屋租赁款40万元，被告承担原告的各项经济损失5.2万元（包括原告买的原材料、设计门头费及交付城管的费用、商场设计费用，及承租的房屋必须有安全通道所租赁的另外一家房屋租金）及银行贷款利息4.8万元（利息计算方式：自2019年12月16日起，以40万基数），总计50万元。3．被告承担本案的诉讼费、代理费及其他费用。事实和理由：2019年12月16日，原、被告双方签订房屋租赁协议，按照协议约定，被告谢桂梅将自己所有的位于房屋，现状为毛坯房、门窗齐全，墙皮、地坪完整，面积为一楼、二楼包括北侧楼梯所有面积（1100平方米）及门前广场和附属建筑物全部出租给原告王猛经营使用，租赁期限为10年，即2020年5月1日至2030年5月1日，房屋租金前5年每年30万元整，后5年每年32万元整。租赁协议签订后当日，被告谢桂梅因建房投资需要，要求原告给付40万元房屋租赁款，原告按照被告指定的邮政储蓄银行账号打到被告账户，并且被告出具了收据。而后原告筹备超市有关柜台、消防通道、办理营业执照等，交付了有关柜台、卫生费用和消防通道租房合同，给付租房租金。后因被告的各种原因，致使原告和被告签订的房屋租赁协议无法履行，原告多次找到被告协商，至今协商未果。为维护原告的合法权益，依据相关法律法规规定，被告应依法返还原告租赁款，赔偿原告各项经济损失和原告实际投入资金。请求人民法院依法查清本案的事实，依法支持原告的诉讼请求。被告谢桂梅辩称，1．上述房屋租赁合同系原告王猛妻子和王会趁被告谢桂梅儿子、儿媳不在家诱骗被告谢桂梅签的，合同中第五条“房屋租金应于乙方正式营业起算”等条款显失公平，系原告利用被告谢桂梅不识字故意诱骗被告签订，故拆房子等一切损失应当由原告承担。2．至于原告王猛打给被告谢桂梅的40万元，是原告承诺让被告谢桂梅建房用的，并没有提及利息的事，因此被告对原告利息主张不予认可。3．退回原告40万元可以，但是由于房屋一直被原告占用，原告王猛必须支付被告2020年5月1日至今10个月的房屋租金。至于原告王猛提及的卫生费等费用被告不予认可，原因是被告一家在当地经营多年，从没交过此类费用。4．在交给原告钥匙之前，毛坯房墙皮、地坪装修工作被告已经完成了，至于门窗是原告不让被告安装，由于疫情的原因，原告占用房屋却一直没有装修，并找出各种理由如房子无产权证明、产权纠纷、三楼施工影响一二楼经营等不存在的问题想放弃租房，拒绝支付被告房租，严重损害被告利益，故被告对于原告上述诉讼请求不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月，被告谢桂梅在其自有老房子位置原拆原建建成三层房屋。原告王猛与被告谢桂梅于2019年12月16日签订房屋租赁协议，协议约定“被告谢桂梅将自己所有的位于房屋，现状：毛坯房，门窗齐全，墙皮、地坪完整；面积：一楼、二楼包括北侧楼梯面积共约1100平方米，及门前广场和附属建筑物面积全部出租给原告王猛经营使用；租赁期限为10年，即2020年5月1日至2030年5月1日，房屋租金前5年每年30万元整，后5年每年32万元整。房屋租金应于原告王猛正式营业起算。”当日，即2019年12月16日，原告王猛通过银行转账方式向被告谢桂梅农行账户汇款40万元，谢桂梅出具的收据写明“2019年12月16日今收到金达百货王猛40万元整，其中包含（2020年5月1日至2021年5月1日房租30万），及2021年至2022年房租10万元。”被告谢桂梅于2020年5月1日将租赁房屋钥匙交给原告王猛，原告王猛购买了部分物品放置在涉案房屋内。徐州市自然资源和规划局于2020年4月2日对被告谢桂梅出具徐自然资规铜告字[2020]11号行政处罚告知书，告知书载明“谢桂梅：你于2019年8月未取得建设工程规划许可证擅自在洲红服饰广场对面建设的商住楼的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《江苏省城乡规划条例》第三十八条第一款的规定。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《江苏省城乡规划条例》第六十二条的规定，我局拟对你作出如下行政处罚：责令你停止建设；限期15日内自行拆除违法建筑。”2020年4月8日，铜山区行政执法局以及大许镇政府对被告谢桂梅的涉案房屋三楼部分违章建筑进行依法拆除。2020年6月17日徐州市自然资源和规划局又因行政处罚决定适用法律条款不当，对上述《行政处罚决定书》（徐自然资规铜罚字[2020]11号）予以撤销。2021年3月5日，徐州市自然资源和规划局给予被告谢桂梅行政处罚，徐自然资规铜罚字[2020]200号行政处罚决定书载明“谢桂梅因2019年5月未经批准取得建设工程规划许可证，擅自建设三层楼房的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《江苏省城乡规划条例》第三十八条第一款的规定。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《江苏省城乡规划条例》第六十二条第一款、第二款规定，决定处罚如下：责令停止建设；限期15日内拆除违法建筑。”本院认为，一、原被告间房屋租赁协议无效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被告谢桂梅与原告王猛在涉案房屋没有取得相应规划审批手续的情况下订立房屋租赁协议，违反了相关法律强制性规定，故该房屋租赁协议无效。二、关于原告主张被告退还原告租金40万元及赔偿经济损失和利息。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，被告谢桂梅收取原告的40万元租金依照上述规定应予返还。原告王猛与被告谢桂梅均知道涉案房屋没有办理相应的规划审批手续签订租赁合同，导致合同无效均存在相应的过错。原告陈述因为涉案房屋系违章建筑，租赁合同无法履行，但原告在明知2020年4月8日相关行政部门已对涉案房屋进行部分拆除的情况下，仍然接收房屋钥匙、购置装潢材料、缴纳相关卫生费用，说明原告存在继续履行合同的意思表示。即使客观存在相关部门不让其装潢经营的情形，原告也没有及时向被告提出终止履行租赁合同的要求，没有及时采取适当措施防止损失的扩大，而是继续占有涉案房屋，导致被告没有及时利用涉案房屋。因此，原告也应承担相应的责任。故，参照租金标准本院酌定原告王猛向被告谢桂梅支付2个月房屋占有使用费50000元。综上，以上两项费用相抵，被告谢桂梅需返还原告租金35万元。关于原告王猛诉请要求被告谢桂梅承担各项经济损失5.2万元（包括原告进的原材料、设计门头费及交付城管的费用、商场设计费用，及承租的房屋必须有安全通道所租赁的另外一家房屋租金）及银行贷款利息4.8万元，原告未提供证据证明，且涉案租赁合同无效，也应承担相应的责任，故该项诉请本院不予支持。原告主张代理费及其他费用无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告王猛与被告谢桂梅之间于2019年12月16日签订的房屋租赁协议无效；二、被告谢桂梅于本判决生效之日起二十日内返还原告王猛35万元；三、驳回原告王猛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告王猛负担440元，被告谢桂梅负担3960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  孙懋二〇二一年四月二十八日书记员  黄维