上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初18573号原告：唐冬敏，男，1982年12月22日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：姜荣华，上海宇钧律师事务所律师。被告：梁旭舟，男，1987年7月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告唐冬敏与被告梁旭舟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐冬敏及其委托诉讼代理人姜荣华到庭参加诉讼，被告梁旭舟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告唐冬敏向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告在2020年6月24日签订的合同编号为XXXXXXX号《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)于2020年11月21日解除；2.判令被告向原告支付逾期未付的租金5,017元(2020年10月10日至2020年11月21日，共计43天，按月租金3,500元计算)；3.判令被告向原告支付自2020年11月22日起至实际搬离返还房屋之日止的房屋占有使用费(按每月3,500元计算)；4.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金11,000元；5.判令被告向原告支付中介费等损失1,750元；6.判令被告将上海市浦东新区绿林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)腾空、恢复原状并返还原告，且结清截止搬离上述房屋之日止的水、电、气、有线电视、通信等费用；7.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2020年6月24日,原、被告签订《租赁合同》,约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限为五年、自2020年7月10日起至2025年7月9日止，租金支付方式为押一付三、保证金为一个月租金即3,500元，租金以三个月为一期支付、应于前一期租金到期前七天内支付给原告。双方确定第四年、第五年租金在上一年交费金额基础上上浮3%。被告向甲方承诺该房屋只作为居住使用。该合同第10-3(六)约定，被告逾期不支付租金累计超过7日的原告有权书面通知被告解除本合同，并有权要求被告赔偿损失。合同签订后，原告依约将该房屋交付给被告使用。但在该合同履行期间，被告先是违约仅按月向原告支付租金，而后自2020年10月10日起拖欠租金至今。原告多次与被告沟通无果后，于2020年11月18日向被告发送一份《解除房屋租赁合同通知书》，明确基于被告的上述违约行为而解除该合同，并要求被告最迟于2020年11月22日12时前搬离系争房屋、结清相关费用，以及承担相应违约责任等。然而被告于2020年11月21日收到该通知书后仍拒不理睬。综上所述，原告认为，被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，原告有权按合同约定单方解除双方的《租赁合同》,并要求被告承担违约金、赔偿损失等，望法院判如所请。被告梁旭舟未应诉答辩。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋权利人。2020年6月24日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)经居间方上海我爱我家房地产经纪有限公司居间，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给被告，租赁期限自2020年7月10日至2025年7月9日止，甲方于2020年7月10日前将房屋交付给乙方；租赁期内房屋月租金为3,500元，押一付三，应在前一期租金到期日前7天内支付。本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。第十条解除本合同的条件10-3(六)约定，乙方逾期不支付租金累计7日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。第十二条违约责任12-6约定，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的壹倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同还约定居间服务费：由甲乙双方分别于签订本合同当日支付居间方佣金(月租金50%)1,750元。该合同附件备注栏手写添加：房子可转租……第四年、第五年租金上浮3%(价格基础为上一个交费价格)，备注下方有原、被告签名、署期。合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告向原告支付了押金3,500元，并逐月支付了2020年7月10日至10月9日的房租。其间，原告曾提出异议“合同上押一付三……按合同上来吧”，被告表示“前三个月是月付，第四个月开始季付”。因被告未按约支付2020年10月10日起的租金，原告自10月11日向被告催款，被告未作回应。2020年10月底，原告要求被告清退系争房屋内的租客，被告表示“租客明天去公司办解约手续”，而11月7日，被告又表示“下午换锁，租客不好沟通，换锁断电。”2020年11月9日，原告通过微信向被告发送《解除房屋租赁合同通知书》。后原告于11月18日向被告寄送了纸质《解除房屋租赁合同通知书》，告知被告自本通知函发之日起《租赁合同》解除并要求被告搬离等，该函于2020年11月21日送达被告。审理中，原告变更第6项诉讼请求为判令被告将系争房屋腾空并返还原告。同时表示目前因被告违约致原告解除合同受到的损失就是居间方的佣金1,750元，其它损失尚不明确。认定以上事实的依据为：原告提交的《上海市房地产权证》《租赁合同》、微信支付交易明细证明、支付宝账单详情、原告与被告微信聊天记录截屏、《解除房屋租赁合同通知书》、邮件交寄单(收据)、中国邮政物流详情以及当事人当庭陈述。以上书证，经当庭举证、认证，经庭审质证，被告未到庭提出异议，视为放弃了对原告提交证据的质证权利。原告提交的证据具有客观性、真实性、关联性，可以作为认定本案相关事实的依据。本院认为，讼争《租赁合同》系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规定的强制性规定，合法有效，缔约双方均应恪守履行。被告未按约支付租金构成根本性违约，原告行使单方解约权符合合同约定，依法可予支持，讼争《租赁合同》于解除通知到达被告之时即2020年11月21日解除。合同解除后，被告已无继续占用系争房屋的合法依据，原告要求被告返还房屋并支付欠租及房屋占用费，依法应予支持。原告按合同约定的租金标准主张房屋占用费，可以照准。至于原告主张的违约金11,000元及损失1,750元，根据合同约定，被告违约致合同解除的，应按合月租金的壹倍即3,500元向原告支付违约金；且在违约金不足抵付原告损失时，被告负赔偿责任。故原告要求11,000元违约金缺乏合同依据，本院依双方合同约定支持违约金3,500元。而原告自述目前明确的损失即佣金1,750元，即使计入被告逾期支付租金可能造成的原告利息损失，亦未超出3,500元，在违约金3,500元已能涵盖原告目前损失的前提下，原告同时主张1,750元损失赔偿，既与合同约定相悖又无法律依据，本院难以支持。被告无正当理由拒不到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十七条、第一百一十四条第一、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告唐冬敏与被告梁旭舟于2020年6月24日签订的《房屋租赁合同》(合同编号为XXXXXXX号)确认于2020年11月21日解除；二、被告梁旭舟于本判决生效之日起十五日内腾退上海市浦东新区绿林路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将前述房屋返还原告唐冬敏；三、被告梁旭舟于本判决生效之日起十五日内支付原告唐冬敏自2020年10月10日起至上述房屋实际返还之日止的房屋租金及占有使用费(按每月3,500元的标准计算)；四、被告梁旭舟于本判决生效之日起十五日内支付原告唐冬敏违约金3,500元；五、驳回原告唐冬敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元，减半收取344元，由原告唐冬敏负担104元，被告梁旭舟负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇二一年四月二十六日书记员  王 珺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。