徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初3224号原告：许团结，男，1983年2月10日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。被告：郝子军，男，1971年4月30日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。原告许团结诉被告郝子军宅基地使用权纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理，依法由审判员刘娟适用简易程序于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告许团结、被告郝子军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许团结的诉讼请求为：1、判决确认原被告2020年5月31日签订的《宅基地使用权转让协议书》无效；2、判决被告返还原告转让款51000元及逾期利息（以51000元为本金，自2020年5月31日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心发布贷款市场报价利率计算）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2020年5月31日，被告郝子军作为甲方（转让方）与作为乙方（受让方）的原告许团结签订《宅基地使用权转让协议书》，约定：1、宅基地使用权的基本情况座落：徐州市铜山区东至：郝子军；西至：郝心正；南至：蒋连喜；北至：路。面积：76.7平方来（东西5.9米、南北13米）。2、价款宅基地使用权转让款金额：55000元（大写：伍万伍仟元整）等。2020年6月1日，原告到涉案宅基地伐树，案外人郝心正报警。2020年6月10日，被告将涉案宅基地使用权转让给案外人郝心正。被告仅返还原告转让款现金4000元整，剩余转让款51000元至今未返还。为维护原告合法民事权益，依据《民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条；《土地管理法》第二条、第四十四条、第五十九条、第六十二条以及其他相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告郝子军辩称：1、同意原告第一项诉讼请求，涉案协议是无效的。2、2020年5月31日双方签订的协议，被告6月10日给原告送钱，6月14日原告找挖机准备打地基，导致被告的房子开裂，被告给原告修理完房子以后被告愿意退钱。经审理查明，1998年9月23日，原铜山县土地管理局向郝庆云出具土地使用权证，载明土地使用者为郝庆云，地址7组，用地面积110㎡，四至：东：子军，西：高侠，南：连喜，北：路。2014年8月11日，案外人郝庆云立遗嘱一份，内容为：1、立遗嘱人所有的坐落于大白头私有房地产壹套（四至：东：子军，西：高侠，南：连喜，北：路），指定由我的长子郝心正和次子郝子军共同继承，其他人不继承。具体分配方法长子郝心正和次子郝子军各继承二分之一，即长子郝心正继承该房地产的西二分之一，次子郝子军继承该房地产的东二分之一。2、长子郝心正和次子郝子军应共同承担立遗嘱人郝庆云的活养死葬义务。……。郝庆云并申请徐州市铜山区恒泰法律服务所法律工作者马服啸、王威对其立遗嘱过程进行见证。郝庆云去世后，郝心正、郝子军实际使用上述宅基地。2020年5月31日，郝子军（甲方、转让方）与许团结（乙方、受让方）签订宅基地使用权转让协议书一份，约定的主要内容有：1、宅基地坐落徐州市铜山区。东至：郝子军；西至：郝心正；南至：蒋连喜；北至：路，面积76.7平方米（东西5.9米、南北13米）。2、宅基地使用权转让款55000元。3、乙方在移交宅基地之日支付甲方转让款50000元，乙方在宅基地上建设房屋完工之日支付甲方转让款5000元。4、在本协议签订之日甲方将宅基地移交乙方，乙方对宅基地使用权享有永久权利。5、如在宅基地上建设房屋需要办理建设许可手续，甲方应协助乙方办理建设许可手续。如宅基地使用权具备转移登记条件，甲方应协助乙方办理宅基地使用权转移登记手续。如宅基地使用权及房屋所有权遇政府及集体征用、征收、拆迁、搬迁等，甲方应协助乙方办理补偿安置手续。如因甲方原因导致乙方无法在宅基地上建设房屋或者甲方将宅基地另行转让或抵押他人、或因甲方其他原因导致乙方不能取得宅基地使用权及房屋所有权的，乙方有权单方解除本协议，甲方应返还乙方已支付的转让款，并按照解除协议时宅基地使用权及房屋所有权市场价值与转让款之间的差额赔偿乙方，同时，甲方还应当按照乙方已支付转让款24%年利率计算违约金赔偿乙方。7、如宅基地使用权及房屋所有权遇政府及集体征用、征收、拆迁、搬迁等，政府及集体补偿的包括但不限于拆迁、搬迁补偿费用、安置费用、营业损失等与宅基地使用权及房屋所有权相关的全部款项全部归乙方。8、本协议自双方签字之日起生效。当日，许团结将转让款55000元全部支付给郝子军，郝子军在该协议背面备注“已收全款55000元整”。2020年6月1日，许团结到涉案宅基地上伐树，郝心正进行阻挠，郝子军报警，警察让郝子军、郝心正双方进行协商。2020年6月10日晚，郝子军到许团结家中，将一张银行卡及4000元现金交给许团结，后续还给许团结发送微信红包1000元，主张宅基地使用权不转让了。郝子军陈述银行卡里有50000元，当时让许团结跟他一起到银行去取钱，许团结不同意，微信红包发了两次许团结都没有接收。现银行卡与4000元现金均在许团结处。许团结主张没有使用过该银行卡取款。郝子军述称许团结因在涉案宅基地上挖地基导致郝子军家的墙面开裂，应予以修复。许团结认可6月14日左右挖过地基，正常挖地基大概挖1米，许团结才挖到30厘米，但是郝子军家墙面的裂缝并非许团结挖地基所致，郝子军的房屋并非一次性加盖，后期接过一次房子，裂痕不是许团结导致。后因郝子军的哥哥阻止干活，便没有继续施工。郝子军述称2021年1月11日，其找了案外人梁威、蒋守强，四人一起去银行取钱，想退许团结51000元。到银行以后，许团结说银行卡丢了，当日下午郝子军补办了银行卡。1月12日第二天准备取51000元，卡里只有50100多元，但是中间人又说许团结不愿意要了。许团结认可1月11日四人去了银行，但后来郝子军自己把钱取走了，打电话也找不到人了。另查明，2020年8月3日，许团结向本院提起诉讼，要求确认双方签订的涉案宅基地使用权转让协议书有效。本院于2020年10月14日作出（2020）苏0312民初6867号民事判决，驳回了许团结的诉讼请求。双方均未上诉。以上事实，有原被告当庭陈述及原告提交的宅基地使用权转让协议书、（2020）苏0312民初6867号民事判决书，被告提交的照片等证据证实，本院予以确认。本院认为：首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，如违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。涉案宅基地处并未建设房屋，许团结应按照相关法律程序申请宅基地，郝子军个人将宅基地使用权有偿转让给许团结，违反了法律规定，原、被告之间签订的宅基地使用权转让协议书应属无效。2020年8月3日，许团结已向本院提起诉讼，要求确认双方签订的涉案宅基地使用权转让协议书有效，本院已在论证部分明确认定涉案协议系无效的，判决驳回了许团结的诉讼请求，故对原告本案中第一项诉请不予理涉。其次，涉案协议属无效协议，被告理应将收取的转让费退还给原告，扣除被告曾留在原告处的现金4000元，剩余51000元被告应退还。被告抗辩原告因在涉案宅基地上挖地基导致被告墙面开裂，但被告提交的照片不足以证明其墙面开裂系被告造成，被告庭审中述称2021年1月曾协商退还51000元给原告，且在（2020）苏0312民初6867号案件中被告也未主张过墙面开裂的问题，故从现有证据看，被告的该项抗辩，本院不予采信。另，2020年5月31日，许团结支付了转让费55000元，许团结要求郝子军支付自5月31日起至实际清偿日的利息，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郝子军于本判决生效之日起十日内退还原告许团结剩余转让费51000元，并支付逾期付款利息（计算方式如下：以51000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2020年5月31日起计算至债务实际付清之日止）；二、驳回原告许团结的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1075元，减半收取为537.5元，由被告郝子军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审判员 刘 娟二〇二一年四月二十二日书记员 张欣然