河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初1904号原告：郑东旭，男，1990年3月4日生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：焦阳，河南君召律师事务所律师。被告：郑州恒泽通健康置业有限公司，住所地荥阳市荥泽大道与悦来西路交叉口东北角。法定代表人：贺**龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兴华，该公司员工。原告郑东旭诉被告郑州恒泽通健康置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人焦阳、被告委托诉讼代理人王兴华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告于2020年9月23日签订的《郑州恒大.养生谷商品房认购书》；2、请求法院依法判令被告返还原告购房款、维修基金共计85105元及利息（利息以85105元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年9月23日计算至实际支付之日止）；3、请求法院判令被告双倍返还原告定金共计4万元；4、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2020年9月17日，原告为购买被告处的房屋先向其缴纳了定金2万元，2020年9月23日，原告与被告签订了《郑州恒大.养生谷商品房认购书》一份,原告向被告认购位于郑州恒大.养生谷一期21栋1101房，双方签订的认购书明确约定：交完首期房款76703元后，被告于同日与原告签署《商品房买卖合同》，现原告已经按照合同约定向被告支付了首期房款76703元、专项维修资金8402元，但被告后续又以公司内部有规定为由，要求原告交付总房款的30%才与原告签订商品房买卖合同，被告不按照协议约定与原告签订《商品房买卖合同》系其单方违约行为，侵犯了原告合法权益。后原告诉至法院。被告辩称，原、被告的认购书已成立并生效。2020年9月23日，原告认购被告项目一期21栋1101号房屋，原、被告签订认购书，原告缴纳定金2万元，认购书中对房屋面积、价格及位置已明确约定，就上述合同，原告负有按时支付购房款的义务，被告负有在原告按时支付购房款的情况下，为原告保留案涉房源的义务，并确保原告可以按照约定价款，面积取得约定的案涉房源，上述协议未违反法律法规强制性规定，是双方真实意思表示，已成立并生效。原告就认购书不享有解除权，本案中原告已逾期支付购房款，存在违约行为，且被告也曾催促原告前来签订商品房买卖合同，不存在原告通知后不履行主要义务行为。在原告支付逾期购房款并配合进行面签的情况下，双方仍可以完成商品房买卖合同的签订，也不存在原、被告合同目的无法实现的情况，因此原告已违约在先，且也不具备民法典规定的可以解除合同情形，原告就案涉认购书不享有合同解除权。原告主张的双倍返还定金及利息没有依据。依据认购书第六条约定，如乙方履行完毕本认购书义务，但甲方未能为乙方保留案涉房源的，甲方双倍返还定金，但目前案涉房源仍在原告名下，且原告已逾期支付2020年12月、2021年3月两笔购房款，只要在原告付清上述逾期购房款的情况下，被告仍可随时与原告就认购书约定的房屋，并按照双方约定的价格，在原告配合面签后，与原告签订商品房买卖合同，因本案中原告未按照认购书约定支付购房款，已违约在先，法律不应支持原告一方因自己的违约行为而获利。其主张的利息也没有依据。故应依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：2020年9月23日，被告作为出卖人与作为买受人的原告签订郑州恒大.养生谷商品房认购书（编号为67605101）一份，主要内容为：“……乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大.养生谷一期21栋1101房……。该商品房建筑面积共129.27平方米，其中套内建筑面积94.91平方米……按建筑面积计算，单价为7480.68元/平方米；按套内建筑面积计算，单价为10188.88元/平方米……总金额为967027元……一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）……二、乙方选择下列第3种方式付款……3、分期付款：乙方须于2020年9月20日前支付首期房款76703元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年12月18日前付清96703元；于2021年3月18日前付清96703元；于2021年6月18日前付清96703元；于2021年9月18日前付清96703元；……如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大.养生谷健康展示中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款……”。2020年9月23日，原告支付被告维修基金8402元，被告给原告出具收据一份。2020年9月23日，原告支付被告款项96073元，被告给原告出具收据一份，显示为“房款（含定金）”内容，但被告以房管部门要求缴纳总房款的30%为由未与原告签订书面商品房买卖合同。2021年1月7日，被告给原告邮寄通知书一份，主要内容为：“2020年9月18日，你与我公司签订认购书，约定购买郑州恒大.养生谷项目一期21幢1101房。根据《认购书》的约定，你须于2020年9月20日前签署《商品房买卖合同》，第二期房款应于2020年12月18日前付清。至今你既未按照《认购书》约定签署《商品房买卖合同》，也未按时支付第二期房款。我公司现正式通知你：请你务必于2021年1月10日前签署《商品房买卖合同》，并支付余款……”。后原告诉至法院。本院认为，结合原、被告陈述，首先是关于双方签订的认购书效力及性质问题，一是判断合同效力应当依据民法典第一百五十三条规定，结合本案事实，本案所涉的认购书依法成立有效，二是该认购书约定原告支付首期房款76703元时，可签署《商品房买卖合同》，且实际上原告于2020年9月23日共支付被告该房款及定金共计96703元，而购房款系商品房买卖合同的核心条款之一，且该认购书同时约定了房屋坐落、房屋价款、支付方式及期限等属于商品房买卖合同的核心条款，由此可知，虽然双方之间未签订书面商品房买卖合同，但双方之间已于2020年9月23日即原告支付被告第一批房款之日成立了商品房买卖合同关系，定金2万元已经转换为购房款，该认购书预约合同性质已经终止，相应的认购书内容、收据可视为商品房买卖合同的组成部分，至于房屋交付、房屋质量等内容，可依据认购书第九条约定以及民法典第五百零九条、五百一十条、五百一十一条内容予以补充解释确定，双方之间仅是未签订正式的可予以备案网签的书面商品房买卖合同文本而已，但该情形并不影响双方之间商品房买卖合同的成立生效。其次是原告是否享有合同解除权的问题，一是对被告辩称因房管部门要求支付总房款的30%才予以备案网签的辩解理由，因被告未提供充分的证据予以证明，且该理由亦不属于、不符合双方合同的约定内容，而被告亦未提供充分的证据证明本案所涉合同约定违反了法律、行政法规强制性规定，故对该辩解理由，本院不予采纳，二是虽然在原告支付被告首期房款时，被告未与原告签订正式书面商品房买卖合同文本，构成违约，但被告于2021年1月给原告邮寄的通知书已经对此行为进行了补正，即通知原告于2021年1月10日前签署正式商品房买卖合同，而原告并未与被告签订书面文本，却于2021年3月起诉主张合同解除权，因此被告违约行为并未达到根本违约的程度，故综上原告不具有合同解除权，对原告的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郑东旭的诉讼请求。案件受理费1401元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇二一年四月二十二日书记员  王 吉