陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕01民终3387号 上诉人（原审原告）：何春玲，女，1969年5月30日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：任丹，女，汉族。委托诉讼代理人：曹航，男，汉族。上诉人（原审被告）：西安融辉房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区楼。法定代表人：林茂祺，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莹，陕西尚文律师事务所律师。上诉人何春玲与上诉人西安融辉房地产开发有限公司（以下简称：融辉公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初6262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何春玲上诉请求：1、撤销(2020)陕0104民初字第6262号民事判决书，依法改判；2、判令融辉公司支付其违约金124356元；3、本案上诉费用由融辉公司承担。事实与理由：一、原审法院未经当事人主张随意调整违约金，程序不合法，严重侵犯其权益；二、原审法院认定双方约定的违约金数额过高，无正当理由，认定事实不清。融辉公司辩称，一、何春玲二审委托诉讼代理人的身份不符合民诉法第五十八条第三款规定的情形；二、其余意见同其公司的上诉意见。融辉公司上诉请求：1、撤销西安市莲湖区人民法院(2020)陕0104民初6262号民事判决书，驳回何春玲的全部诉讼请求;2、一审、二审诉讼费用由何春玲承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，导致判决错误。1、其公司已经依约履行了交房义务，故不存在逾期交房的问题，更不应该承担违约责任，何春玲拒收房屋所导致的后果应由其自行承担。2、房屋质量问题不属于逾期交房责任范围，一审法院将两者混同，导致判决错误。3、何春玲一审未提交任何有效证据证明何春玲向其公司主张过逾期交房的违约责任，应当承担举证不能的法律责任。二、何春玲起诉己明显超过法律规定的三年法定诉讼时效，故应当依法驳回何春玲的全部诉讼请求。何春玲辩称，1、一审对融辉公司逾期交房的事实认定正确。案涉房屋质量未验收合格，入伙通知书系融辉公司预交付的单方文件，不能证明其入伙成功。2、其的主张并未超过诉讼时效，其在诉讼时效内多次向融辉公司主张自己的权利，诉讼时效并未超过。何春玲向原审法院提出诉讼请求：1、判令融辉公司向其支付逾期交房的违约金124356元；2、本案的案件受理费由融辉公司承担。事实与理由：2012年5月28日，其与融辉公司签订《商品房买卖合同》，其购买了融辉公司开发的位于陕西省西安市莲湖区XX庙坡十字东北角的金辉天鹅湾小区2幢1单元4层10401号房屋一套，建筑面积115.87平方米，房价款860000元整。合同第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条第1款第1项约定了出卖人逾期交房的违约责任；逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，融辉公司直到2015年7月26日才向何春玲交付房屋，逾期482天。其认为，双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。融辉公司的逾期交房行为已经构成违约，依法应当承担违约责任，现其为维护自己的合法权益，故诉至法院，望判如所请。融辉公司辩称，何春玲起诉已超过法律规定的诉讼时效，依法应驳回。2012年何春玲与其公司双方签订合同，合同约定其公司应在2014年3月31日前将房屋交付，如何春玲认为其在2014年3月31日到期后未依约收到商品房，就应视为何春玲已知道其权利受到侵害，违约责任时效应从此时开始计算，此次诉讼已经超过民法通则规定的请求保护民事权利的三年诉讼时效期间。退一步说，即使如何春玲诉状所述，其公司于2015年7月26日才向何春玲交付房屋，那至何春玲起诉时也已经超过三年法定的诉讼时效，故法院应依法驳回何春玲的诉讼请求。其次，其公司在合同约定的交房期限前履行了收房告知义务，不存在违约行为，因何春玲自身原因造成的交房迟延，与其公司无关，其公司不应承担违约责任。综上所述，何春玲的起诉已经超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，且其公司在合同约定的期限前已经履行了相应的收房告知义务，不存在违约行为，故请求依法驳回何春玲的诉讼请求。原审法院经审理认定事实如下：2014年8月3日，何春玲作为买受人与出卖人融辉公司签订合同备案号为Y12043288号的《商品房买卖合同》，约定，由何春玲购买融辉公司开发的位于西安市莲湖区XX庙坡十字东北角名称为金辉·天鹅湾第2幢1单元4层10401号房屋一套，建筑面积115.87平方米，总价款86万元整，该XX房XX镇住宅。付款方式为首付款加银行按揭贷款支付。合同约定出卖人应当在2014的3月31日前将经验收合格的商品房向买受人交付。逾期交付责任约定：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。协议签订后，何春玲按约向融辉公司支付房价款。2014年3月20日，融辉公司向何春玲发出《入伙通知书》，通知交房工作从2014年3月31日开始，何春玲收房时间为2014年4月6日，同时载明，办理入伙手续时，有专人陪同对所购房屋进行验收，协助填写、签署入伙文件并移交单元钥匙等。何春玲称其收到入伙通知后，前往收房时，发现房屋质量存在很多问题，不符合收房条件，直至2015年7月26日其收房，但房屋质量仍存在很多问题，同日何春玲向物业公司进行装修登记备案，交纳装修保证金2500元、并预交2015年8月1日至2015年8月31日物业费等227元。何春玲称其因逾期交房及房屋质量等问题，多次与融辉公司沟通协商，甲方融辉公司与乙方何春玲双方曾于2018年6月22日达成《协议书》，载明，乙方购买的金辉天鹅湾2号楼10401号房，因房屋漏水及卫生间瓷砖脱落等问题，经双方友好协商，同意就以上问题通过以下方式进行处理：1、甲方一次性补偿何春玲9000元整，在融辉公司支付完上述费用后，乙方不再对上述问题以任何方式向甲方提出任何补偿或赔偿要求；2、乙方承诺不向任何第三方披露本协议内容，否则乙方应退还甲方在本协议中所给付的全部补偿款项，并赔偿甲方的损失。该协议双方签名盖章。原审法院认为，何春玲和融辉公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定履行各自权利义务。合同约定交房日期为2014年3月31日前，何春玲称由于房屋质量不合格，其未收房，融辉公司称其已按期向何春玲交付房屋，但未提供相关证据予以证明，结合何春玲提供装修登记备案表及预交物业等相关手续，可以认定何春玲实际收房日期为2015年7月26日，逾期交房482天，融辉公司逾期交房已构成违约，应依法承担违约责任。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，何春玲请求由融辉公司承担逾期交房的违约损失，符合上述法律规定。关于融辉公司逾期交房应承担的违约损失的计算问题，双方合同约定逾期交房违约金为按日支付已交付房价款万分之三的违约金，该约定明显过高，原审法院结合房屋市场租金等相关情形，确定每日按100元计算，应为48200元整。关于融辉公司辩称，何春玲起诉已过诉讼时效一节，根据何春玲提供的证据可以证明其一直就房屋质量及XX房XX沟通，双方曾于2018年达成协议，故对融辉公司该辩称理由，原审法院不予采信。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，原审法院遂判决：一、本判决生效后三日内，被告西安融辉房地产开发有限公司支付原告何春玲逾期交房违约金48200元整；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间。）案件受理费2787元（原告已预交），由被告西安融辉房地产开发有限公司承担。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，本案何春玲与融辉公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。故本案争议的焦点问题是原审法院酌情按照每日100元认定案涉违约金是否恰当的问题。首先，2014年3月20日融辉公司向何春玲发出了《入伙通知书》，虽然何春玲反映案涉房屋存在漏、渗水的情况，且拒绝收房亦是其维权的手段，但案涉房屋漏、渗水等房屋质量问题，何春玲业已与融辉公司达成了由融辉公司给付9000元补偿款的协议，案涉房屋质量问题给何春玲所造成的损失已经双方协商一致得到补偿。另一方面，融辉公司在向业主交付房屋时案涉楼盘已通过了验收备案，融辉公司也向何春玲出具了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《竣工验收备案表》。因此，在何春玲不能证明除房屋质量瑕疵之外仍存在违约损失且融辉公司已给予何春玲质量瑕疵补偿的情况下，原审法院以每日100元的标准认定融辉公司承担违约责任恰当，本院予以支持。综上，原审判决正确，应予维持。何春玲的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。何春玲预交的2787元二审案件受理费，由何春玲负担；西安融辉房地产开发有限公司预交的2787元二审案件受理费，由西安融辉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○二一年四月九日 法 官助 理  郭   莹书 记 员  范 致 远