渭南市临渭区人民法院执行裁定书 (2021）陕0502执异18号 案外人：党王强，男，1994年XX月XX日出生，汉族，住陕西省白某某，农民。 委托诉讼代理人：王麦芳，女，1972年5月20日出生，汉族，住陕西省白某某XX镇XX村XX组，农民，系党王强之母。申请执行人：临渭区航海小额贷款有限责任公司，住所地陕西省渭南市临渭区（XX路与北塘十字西南角）城中园108商铺。法定代表人：周少锋，董事长，渭南市临渭区十八届人大代表。委托诉讼代理人：韩韦，男，1965年12月6日出生，汉族，党员，临渭区航海小额贷款有限责任公司总经理，住渭南市乐天大街招二路南段临渭区。委托诉讼代理人：张福善，男，1957年5月27日出生，汉族，党员，临渭区航海小额贷款有限责任公司副总经理，住渭南市。被执行人：陈林森，男，1956年3月13日出生，汉族，党员，住陕西省西安市雁塔区，农民。被执行人：陕西泉鑫置业投资有限公司，住所地陕西省西安市未央区。法定代表人：段吉余，董事长。委托诉讼代理人：杨长友，男，1963年6月18日出生，汉族，住陕西省白某某泉鑫御苑小区办公室，系陕西泉鑫置业投资有限公司副总经理。本院在执行临渭区航海小额贷款有限责任公司与陕西泉鑫置业投资有限公司、陈林森公证债权文书一案中，案外党王强于2021年3月2日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年3月9日组织各方当事人进行听证。案外人党王强及其委托诉讼代理人王麦芳均到庭参加听证，申请执行人临渭区航海小额贷款有限责任公司法定代表人周少锋、被执行人陕西泉鑫置业投资有限公司法定代表人段吉余均未到庭，分别指派其委托诉讼代理人张福善、韩韦、杨长友到庭参加听证,被执行人陈林森未到庭。本案现已审查终结。案外人党王强称，法院在执行临渭区航海小额贷款有限责任公司与被执行人陕西泉鑫置业投资有限公司、陈林森公证债权文书纠纷一案中，于2019年8月15日以（2019）陕0502执恢522-1号查封公告，查封了白某某泉鑫御苑小区1号楼3单元906室商品房（以下简称商品房），因案外人与被执行人在2014年10月28日签订了编号GF-200-0171号商品房买卖合同，并在签订合同当日，案外人给被执行人支付了该商品房的全款265161元，法院查封的案涉商品房所有权应属于案外人所有，现提出执行书面异议。请求依法中止（2019）陕0502执恢522号执行案件对白某某泉鑫御苑小区1号楼3单元906室商品房的查封执行措施。案外人党王强提供证据有：商品房买卖合同、收据、收款收据。证明案外人早已购得案涉房屋，该案涉房屋应属案外人党王强所有，临渭区法院对涉案房屋的执行措施错误，应予中止。申请执行人临渭区航海小额贷款有限责任公司称，一、申请执行人申请查封陕西泉鑫置投资有限公司位于渭南市白某某泉鑫御苑小区1号楼3单元906室房屋，程序合法符合法律规定。   2014年4月4日，陕西泉鑫投资有限公司向申请执行人借款500万元整，双方签订了《借款担保合同》，并在渭南市临渭区公证处对《借款担保合同》进行了具有强制执行效力的债权文书公证书，后因陕西泉鑫投资有限公司未按照借款合同履行还款义务，申请执行人有权按照双方的约定向渭南市临渭区人民法院申请强制执行。2015年11月13日，渭南市临渭区人民法院作出（2015）临渭执字第00872-1号执行裁定书，到白某某房管部门依法查封陕西泉鑫投资有限公司名下泉鑫御苑小区1号楼3单元906室房屋，并在该小区张贴了 “查封公告”，可以看出涉案房屋并未在案外人名下登记，而且案外人一直未提异议。二、白某某泉鑫御苑小区1号楼3单元906室房屋不属于案外人。在渭南市临渭区人民法院查封期间，陕西泉鑫置业投资有限公司提出用其名下泉鑫御苑小区17套房屋抵消部分账务，并将该17套房屋“房源表”和17套房屋钥匙交付给申请执行人，案涉房屋一号楼3单元906室房屋就包括在其中，具体由该小区物业办翟经理负责办理了交接手续。在此期间申请执行人曾多次去该小区查看该17套房，该17套房都为空房、无人居住。2018年9月渭南市临渭区人民法院对上述查封房屋进行了续封，并于2019年8月在该小区物业翟经理的配合下对查封的房屋逐房贴了封条、也在该小区再次张贴了“查封公告”，2021年1月渭南市临渭区人民法院根据申请执行人的拍卖申请，于14日同评估公司工作人员以及申请执行人到白某某对移交查封的17套房进行了评估，当时1号楼3单元906室房屋门锁无法打开，翟经理当场叫了换锁人对906室门锁进行更换，并将新钥匙交给申请执行人，该房仍为空房，无人居住。以上事实说明，该案涉1号楼3单元906室房屋并不属于案外人。综上，申请执行人申请强制执行，查封、拍卖陕西泉鑫置业投资有限公司的房产程序合法、符合法律规定，应依法驳回案外人的异议请求。申请执行人临渭区航海小额贷款有限责任公司提供的证据有：（2015）临渭执字第00872号查封公告、（2019）陕0502执恢522-1号查封公告、渭南航海房源表。证明法院对案涉房屋在2015年已经查封，当时查封时该案涉房屋并未备案登记，且被执行人陕西泉鑫置业投资有限公司向申请执行人临渭区航海小额贷款有限责任公司出具书面渭南航海房源表，并给申请执行人交付了该十七套房屋钥匙。被执行人陕西泉鑫置业投资有限公司对案外人党王强所提异议请求及提供证据均予以认可,并陈述包括案涉房屋在内的建设工程截至目前还没有竣工验收，涉案房屋目前由案外人党王强占有。本院查明，2015年6月1日，本院受理临渭区航海小额贷款有限责任公司与陕西泉鑫置业投资有限公司、陈林森公证债权文书一案，案号：（2015）临渭执字第00872号，该案于2015年11月13日终结本次执行程序，于2016年3月23日恢复执行，案号：（2016）陕0502执恢40号。2016年12月1日，该案终结本次执行程序，于2018年4月2日恢复执行，案号：（2018）陕0502执恢116号。2018年5月26日，本院作出（2018）陕0502执恢116号执行裁定书，裁定“查封、扣押、冻结或者划拨被执行人陕西泉鑫置业投资有限公司、陈林森价值8700000元的财产。”2018年9月26日，本院分别向白某某不动产登记中心、白某某房地产管理所发出执行裁定书、协助执行通知书，查封白某某泉鑫御苑小区1号楼1单元1602号、1502号、1302号、502号、101号、102号；2单元1603号、1503号、1504号、1404号、903号、803号、804号、103号；3单元1405号、1406号、906号、205号、106号；2号楼3单元1206号房产共计二十套。其中送达回证备考一栏均显示有手写“首封”字样。2018年12月27日，该案终结执行。2019年6月21日，该案恢复执行，案号：（2019）陕0502执恢522号。2019年8月6日，本院作出（2019）陕0502执恢522-1号查封公告，主要内容为：位于白某某泉鑫御苑小区1号楼1单元1602号、1502号、1302号、502号、101号、102号；2单元1603号、1503号、1504号、1404号、903号、803号、804号、103号；3单元1405号、1406号、906号、205号、106号；2号楼3单元1206号共计二十套房，已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2018年9月26日至2021年9月25日止。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为。2020年12月15日，本院委托陕西省渭南市中级人民法院对包括上述房产在内的被执行人财产进行价格评估。2020年12月17日，该案终结本次执行程序。2021年1月18日，陕西富星辉房地产资产评估有限公司作出陕富星辉房评（渭2021）字第0112号房地产司法鉴定估价报告，其中案涉1-3-906号房屋面积104.06平方米，评估结果为单价3620.22元／平方米，总价37.67万元。2021年3月4日，该案恢复执行，案号：（2021）陕0502执恢282号。2021年3月2日，案外人党王强向本院提出书面执行异议，请求依法中止（2019）陕0502执恢522号执行案件对白某某泉鑫御苑小区1号楼3单元906室商品房的查封执行措施。又查，2014年10月28日，案外人党王强与陕西泉鑫置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》。约定出卖人陕西泉鑫置业投资有限公司将位于白某某泉鑫御苑第1幢3单元9层906号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共106.92平方米，单价为（人民币）每平方米2480元，总金额265161元出售给买受人党王强，一次性付清全部房款。买受人须按本合同约定时间内办理银行按揭手续，若逾期一个月未能办理按揭手续则改为分期付款方式，所定房屋由出卖人另行出售，并由买受人承担房款总价10%违约金。买受人接到出卖人交房通知15日内，未按期办理房屋交接手续，则视同买受人已接收该房屋，因此而产生的物业管理及其他相关费用，由买受人承担。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向白某某住房和城乡建设局申请登记备案。该商品房房买卖合同出卖人一栏加盖有陕西泉鑫置业投资有限公司单位公章及法定代表人私章，买受人一栏显示有党王强的签字摁印。同日，陕西泉鑫置业投资有限公司出具收据并加盖陕西泉鑫置业投资有限公司业务专用章，载明收到党王强1-3-906东人民币265161元，收款事由房款，收款方式一栏为空白。2020年4月15日，陕西泉鑫置业投资有限公司分别出具收款收据并加盖陕西泉鑫置业投资有限公司业务专用章，载明收到王麦芳1-3-906热力接口费10158元、地辐热4812元、交换站水电公摊150元。案外人党王强陈述该案涉购房款及其他款项的支付全部是现金，但未提供现金支付的证据。因上述《商品房买卖合同》首页显示有白某某住房和城乡建设局商品房买卖合同登记备案专用章。本院依法调查上述涉案房屋备案登记情况。2021年3月24日，白某某住房和城乡建设局向本院寄送白政住建函（2021）11号《关于党王强商品房买卖合同登记备案情况的回复函》，主要内容为，房产办和房管所对涉及该项目的商品房预售合同备案登记册和房产备案系统进行核对，经核对，未见有党王强登记备案的记录和备案合同原件。关于陕西泉鑫置业投资有限公司陈述包括案涉房屋在内的建设工程竣工验收及涉案房屋目前由案外人党王强占有使用情况未提供证据予以佐证。关于申请执行人临渭区航海小额贷款有限责任公司陈述被执行人已向其交付了包括案涉房屋在内的十七套房屋钥匙的情形，亦未提供证据进行佐证。另，2019年9月6日，本院作出(2019）陕0502执异130号执行裁定书，裁定：中止本院依据（2018）陕0502执恢116号执行裁定书所采取的对被执行人陕西泉鑫置业投资有限公司名下位于白某某泉鑫御苑小区2号楼2单元1504室、2号楼3单元105室、205室、1405室、1406室、1606室共六套房屋的查封执行措施。2020年9月9日，本院作出(2020）陕0502执异67号执行裁定书，裁定驳回案外人陈潘社的异议请求。陈潘社不服提起执行异议之诉，2021年3月22日，本院作出（2020）陕0502民初5124号民事判决书，驳回原告陈潘社的诉讼请求。该判决目前尚未生效。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，因案外人党王强对上述涉案不动产之权属问题提出书面执行异议，应依据上述第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条规定进行审查处理。根据案外人党王强提供证据可以认定，涉案不动产属被执行人陕西泉鑫置业投资有限公司开发建造，案外人党王强与陕西泉鑫置业投资有限公司虽签订有商品房买卖合同，但在签订商品房买卖合同之后达六年之久并未按合同约定进行登记备案，且陕西泉鑫置业投资有限公司承认包括案涉房屋在内的建设工程截至目前还没有竣工验收。本院认为，虽案外人党王强与被执行人陕西泉鑫置业投资有限公司签订有《商品房买卖合同》，且签订日期2014年10月28日早于本院查封时间2018年9月26日。但该涉案房屋既未进行备案登记，且案外人党王强又无证据证明其实际已经缴纳了案涉购房款，加之被执行人陕西泉鑫置业投资有限公司承认包括案涉房屋在内的建设工程截至目前还没有竣工验收。因此，针对案外人党王强与被执行人陕西泉鑫置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，以及案外人党王强是否合法占有该案涉房屋尚需通过诉讼确认。现案外人党王强针对本院查封上述涉案房屋的执行措施提出书面执行异议，其所提执行异议与上述第二十八条、第二十九条的规定不相符合，其所提证据并不足以排除本院对上述涉案房屋的执行，故对其异议请求依法应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人党王强的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。  审  判  长        苏继军审  判  员        张  鹏     审  判  员        刘晓静 二〇二一年三月三十一日   法 官助 理       丁秦龙书  记  员       张  丹1