甘肃省张掖市甘州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）甘0702执异39号 案外人：郝天琪，男，1998年3月7日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。 申请执行人：王永昌，男，1964年8月1日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。 被执行人：张掖市新城房地产开发有限责任公司。地址，张掖市甘州区张靖公路北关四社36号。 法定代表人：唐刚，该公司总经理。 本院在执行申请执行人王永昌与被执行人张掖市新城房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人郝天琪对本院查封被执行人张掖市新城房地产开发有限责任公司所有位于甘州区××新区××路××小区××号楼××层××商铺，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人郝天琪称：2019年7月8日，案外人与被执行人张掖市新城房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同一份，约定将被执行人位于甘州区××新区××路××小区××号楼××层××商铺一间，作价282791.6元出售给案外人。合同签订后，案外人按约将房屋价款付清，被执行人亦将房屋交付案外人占有使用至今。综上，该涉案房屋被执行人已出售案外人郝天琪，未能办理过户手续，并非案外人自身原因。故，该涉案房屋应系案外人所有，故请求依法解除对该房屋的查封措施，停止对该房屋的执行。 本院查明，2019年7月3日，申请执行人王永昌向本院申请诉前财产保全，经本院审查后作出（2019）甘0702财保144号民事裁定书，裁定对被执行人张掖市新城房地产开发有限责任公司所有的位于甘州区××新区××路××小区××号楼××室××室××室××室××室××室××室××室××商铺予以查封。同年7月9日，申请执行人向本院提起诉讼，本院受理后，经审理于同年10月23日作出（2019）甘0702民初5563号民事调解书，协议如下：一、被执行人张掖市新城房地产开发有限责任公司、张掖市琮神房地产开发有限责任公司共同支付申请执行人王永昌工程款3647635元，于2020年12月30日前一次性给付；二、申请执行人王永昌自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费18209.50元（已减半），由被执行人负担；保全费、保险费16000元，由被执行人负担8000元。调解书生效后，被执行人未按生效法律文书所确定的期间履行义务。申请执行人于2021年1月5日向本院申请执行，本院以（2021）甘0702执28号案件受理。本案尚在执行中。 另查明，2017年9月15日，案外人与被执行人签订3#、4#商住楼地暖工程施工合同一份，约定案外人以包工包料的方式承包被执行人开发的天薇红垣住宅小区建设项目3#、4#商住楼地暖工程，工程款以抵顶商铺方式支付等。2018年4月15日，案外人与被执行人签订商铺抵顶工程款协议一份，约定被执行人以其所有的天薇红垣2#楼105商铺（建筑面积79.08㎡）作价188210元，抵顶所欠案外人工程款，案外人可委托被执行人销售该商铺等。2019年7月8日，案外人与被执行人签订商品房买卖合同一份，约定被执行人将其开发修建的位于甘州区昭武路天薇红垣住宅小区2号商住楼1层105铺（建筑面积79.08㎡），以每平方米2380元价格计188210元出售给案外人，由案外人一次性支付房款等。合同订立后，被执行人将该店铺交付案外人。 在审查期间，案外人向本院提交了其与被执行人签订的3#、4#商住楼地暖工程施工合同一份、商铺抵顶工程款协议一份等。 本院认为,人民法院对于可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或造成当事人其他损害的，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。保全裁定进入执行程序后，自动转化为执行中的查封、扣押、冻结措施。本案在审理期间，根据当事人的申请，本院依法对被执行人所有的房屋予以保全查封，并无不当。本案所争执的焦点是本院查封的该涉案房，案外人是否对执行标的享有足以排除执行的权益。根据查明的事实，该涉案铺面系被执行人所有。案外人与被执行人签订施工合同，约定以商铺抵顶要工程款，并于2018年签订抵顶协议，但该抵顶协议并未实际履行，被执行人亦未将抵顶商铺交付案外人；后双方于2019年7月8日签订书面商品房买卖合同，将该案商铺以出售名义抵顶案外人。但在双方签订合同之前，本院已于同年7月3日作出（2019）甘0702财保144号民事裁定书，将该涉案商铺予以查封，且该商铺案外人未实际占有和使用。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，现案外人在本院查封后才与被执行人以物抵债方式签订合法买卖合同，且未实际支付价款和占有使用，并至今未能办理过户登记。 综上，案外人在本院查封后才与案外人签订书面买卖合同，亦未实际支付价款和占有使用，且未办理过户登记手续，案外人作为涉案房屋的买受人其权利并不能排除执行。故，对案外人对涉案不动产提出的异议，不符合法律及司法解释的规定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十八条之规定，裁决如下： 驳回案外人郝天琪的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 陆 军 审判员 郑 华 审判员 李建华 二〇二一年四月十二日 书记员 张 慧 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼 第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或造成当事人其他损害的，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全，责令其作出一定行为或禁止其作出一定行为。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。