北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20151号原告（反诉被告）:王红霞，女，1968年10月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：牛洪顺，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦广斌，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：珠海璇玑科技有限公司，住所地广东省珠海市高新区唐家湾镇金唐路1号港湾1号科创园10栋4层401。法定代表人：祖亚军，经理。委托诉讼代理人：李春明，北京市盈科律师事务所律师。第三人：北京美丽新居房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区鹿华路5号院15号楼1层107。法定代表人：高润泽，经理。委托诉讼代理人：李**博，男，北京美丽新居房地产经纪有限公司工作人员。原告（反诉被告）王红霞与被告珠海璇玑科技有限公司（以下简称璇玑公司）、第三人北京美丽新居房地产经纪有限公司（以下简称美丽新居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王红霞及其委托诉讼诉讼代理人牛洪顺、秦广斌，璇玑公司的委托诉讼代理人李春明，美丽新居公司的委托诉讼代理人李**博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王红霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除王红霞与璇玑公司于2018年6月22日签署的《北京市房屋租赁合同》（合同编号：BJ-60000172）；2.判令璇玑公司向王红霞支付解除租赁关系前的房屋租金；3.判令璇玑公司向王红霞支付拖欠的水费、电费、燃气费、房屋损坏维修费合计6600元；4.判令璇玑公司向王红霞支付违约金170000元。在诉讼过程中，王红霞变更第2项诉讼请求为“判令璇玑公司支付自2020年7月12日至实际解除之日期间的租金”，变更第3项诉讼请求为“判令璇玑公司向王红霞支付拖欠的水费191元、保洁费440元、燃气费391.28元、有线电视费450元、房屋损坏维修费6000元，合计7472.28元”，变更第4项诉讼请求为“判令璇玑公司向王红霞支付违约金225000元”。事实与理由:2018年6月22日，王红霞与璇玑公司的前身珠海中航智科技有限公司（以下简称中航智公司）经第三方居间服务签署了《北京市房屋租赁合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定中航智公司承租王红霞所有的坐落于北京市大兴区鹿华路8号27号楼101号的房屋（以下简称涉案房屋），租赁期间自2018年7月12日至2021年7月11日止；租金标准为3.75万元/月，三年租金总计1350000元，付款方式为押一付十二，支付租金的具体时间为2018年7月12日、2019年7月12日、2020年7月12日；中航智公司不按约定支付租金达15日的，王红霞有权单方解除《合同》。《合同》签订后，王红霞于2018年7月10日将涉案房屋交付给中航智公司。中航智公司法定代表人祖亚军分别于2018年7月13日和2019年7月12日向王红霞支付了租金450900元和450000元。2020年7月12日，中航智公司未支付第三年租金。2020年7月17日前后，中航智公司单方搬离了涉案房屋。中航智公司未支付的租金的行为构成违约，搬离涉案房屋的行为表明其不再继续履行《合同》。故王红霞为维护自身合法权益，诉至本院，请求判如所请。璇玑公司辩称，不承认王红霞的诉讼请求。2018年6月22日，中航智公司与王红霞签订了《合同》，约定中航智公司承租涉案房屋。《合同》签订后中航智公司按照约定向王红霞支付了租金，于2018年7月入住涉案房屋。后涉案房屋陆续出现质量问题，王红霞始终未及时、有效处理，导致中航智公司长期无法使用涉案房屋。2018年8月底涉案房屋就发生了严重漏水事件，中航智公司要求王红霞解决，王红霞推脱让其找物业公司自行处理。事件从发生到结束整个过程长达一个多月，直到2018年9月底才修好，在此期间中航智公司正常的工作生活无法进行。此后一旦下大雨，涉案房屋就开始渗水，渗水问题始终无法得到结局。2020年初，中航智公司发现涉案房屋发生不规则沉降，室外地面与墙体产生了裂缝，同时裂缝中长期有老鼠出没，多次窜到涉案房屋内吓到居住人员，给居住人员造成了严重影响。为此，中航智公司多次与王红霞协商解决，王红霞不但未解决，反而于2020年7月13日以中航智公司违反《合同》为由要求2020年7月18日交房。鉴于王红霞不履行《合同》且执意收回房屋，中航智公司于2020年7月15日搬离涉案房屋并办理了交接手续。王红霞对涉案房屋存在的问题长期不能及时有效解决，应当承担相应的过错责任。王红霞要求2020年7月18日交房的行为缺乏法律依据，其性质系王红霞解除《合同》，应当自行承担相应的法律责任。故请求驳回王红霞的诉讼请求。美丽新居公司辩称，《合同》是在其居间服务下签订的，约定了如果一方违约，另一方应当按照年租金的200%支付违约金。王红霞、中航智公司、美丽新居公司同时去现场看过，涉案房屋确实有损坏。璇玑公司向本院提出反诉请求：1.判令王红霞给付提前收回房屋违约金37500元；2.判令王红霞给付不履行维修义务违约金37500元；3.判令王红霞退还押金37500元。事实与理由：2018年6月22日，中航智公司与王红霞签订了《合同》，约定中航智公司承租涉案房屋。《合同》签订后中航智公司按照约定向王红霞支付了租金，于2018年7月入住涉案房屋。后涉案房屋陆续出现质量问题，王红霞始终未及时、有效处理，导致中航智公司长期无法使用涉案房屋。2018年8月底涉案房屋就发生了严重漏水事件，中航智公司要求王红霞解决，王红霞推脱让其找物业公司自行处理。事件从发生到结束整个过程长达一个多月，直到2018年9月底才修好，在此期间中航智公司正常的工作生活无法进行。此后一旦下大雨，涉案房屋就开始渗水，渗水问题始终无法得到结局。2020年初，中航智公司发现涉案房屋发生不规则沉降，室外地面与墙体产生了裂缝，同时裂缝中长期有老鼠出没，多次窜到涉案房屋内吓到居住人员，给居住人员造成了严重影响。为此，中航智公司多次与王红霞协商解决，王红霞不但未解决，反而于2020年7月13日以中航智公司违反《合同》为由要求2020年7月18日交房。鉴于王红霞不履行《合同》且执意收回房屋，中航智公司于2020年7月15日搬离涉案房屋并办理了交接手续。中航智公司认为在双方就涉案房屋维修争议尚未解决的情形下，王红霞以迟延付款一天为由要求收回涉案房屋缺乏事实和法律依据。按照《合同》约定，王红霞提前收回涉案房屋，应按月租金的100%支付违约金。同时，王红霞长期不履行维修义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。王红霞已经收回了涉案房屋，中航智公司支付的押金也应当予以退还。王红霞辩称，不承认璇玑公司的反诉请求。第一，中航智公司违反《合同》约定，擅自搬离涉案房屋，造成《合同》目的无法实现，其主张王红霞支付提前收回涉案房屋的违约金无事实和法律依据。依据《合同》约定，中航智公司应于2020年7月12日向王红霞支付租金，但中航智公司按依约定支付，且于2020年7月15日擅自搬离了涉案房屋。中航智公司上述行为表明其已不再履行《合同》，构成违约。《合同》明确约定，租赁期限内双方均不得违约，否则应按年租金的200%承担违约责任。现涉案房屋仍未出租，且月租金的市场价格比《合同》约定的标准低了一万多元，使王红霞承受了损失。王红霞根据《合同》约定及自身损失情况，将违约金主动减少至225000元。第二，王红霞积极履行了合理的维修义务，中航智公司提出的维修要求超出了合理的修缮范围，其请求王红霞给付不履行维修义务违约金的主张无事实和法律依据。第三，璇玑公司要求王红霞返还押金37500元无事实和法律依据。依据《合同》约定，租赁期满或合同解除后，押金应抵扣应由中航智公司承担的费用、租金，以及中航智公司应当承担的违约责任外，剩余部分才会退还。璇玑公司作为违约一方，不但拖欠租金、水费、燃气费、卫生费，还应承担违约金。因此，请求法院驳回璇玑公司的反诉请求。美丽新居公司辩称，《合同》是在其居间服务下签订的，约定了如果一方违约，另一方应当按照年租金的200%支付违约金。王红霞、中航智公司、美丽新居公司同时去现场看过，涉案房屋确实有损坏。本院经审理查明：璇玑公司变更前的名称为中航智公司。2018年6月22日，王红霞（甲方）与中航智公司（乙方）、美丽新居公司（丙方）签订了《合同》。《合同》约定，乙方承租涉案房屋，租赁用途为居住；租赁期间自2018年7月12日至2021年7月11日；租金标准为37500元/月，总计1350000元；支付方式为押一付十二，各期租金支付日期为2018年7月12日、2019年7月12日、2020年7月12日；押金为37500元，租赁期届满或《合同》解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、室内设施维修费由乙方承担。租赁期内对涉案房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后七日内维修，逾期不维修的乙方可代为维修，费用由甲方承担；因乙方保管不当或不合理使用，致使涉案房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；甲方交付的房屋严重不符合《合同》约定或影响乙方安全、健康的，或者甲方不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用涉案房屋的，乙方有权单方解除合同；乙方不按照约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同；甲方交付的房屋严重不符合《合同》约定或影响乙方安全、健康的，或者甲方不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用涉案房屋的，应按照月租金的100%向乙方支付违约金；乙方不按照约定支付租金达15日的，应按照月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将涉案房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回涉案房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30通知对方，并按照月租金的100%支付违约金，甲方应退还相应的租金；甲方未按约定时间交付涉案房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除《合同》条件的，应按每逾期一日按照日租金的200%支付违约金。《合同》手写部分约定，三年租期内不能违约，违约应按照年租金的百分之二百赔偿对方。《合同》签订后，璇玑公司先后向王红霞支付了押金和2018年7月12日至2019年7月11日、2019年7月12日至2020年7月11日的租金，未支付2020年7月12日至2021年7月11日的租金。王红霞主张在本案中抵扣押金。双方均认可璇玑公司于2020年7月15日自行搬离涉案房屋，2020年8月3日，在美丽新居公司的见证下，王红霞与璇玑公司就涉案房屋进行了交接。璇玑公司承认欠付租赁期间的水费191元、燃气费391.28元。双方对上述事实无争议，本院予以确认。围绕有争议的事实，双方各自提供了证据。璇玑公司主张，在租赁期间涉案房屋出现质量问题，王红霞未及时处理，构成违约，提供了照片和视频。照片和视频均未显示拍摄时间，璇玑公司自述部分拍摄于2018年，部分拍摄于2020年，欲证明涉案房屋出现了渗水和裂缝。王红霞认可关于裂缝的照片和视频的真实性，否认其证明目的，称照片和视频显示的现象非因涉案房屋质量出现问题，而因院落水土流失出现自然下沉。王红霞否认关于渗水的照片和视频的真实性、关联性和证明目的，称无法辨认其拍摄地点和时间，无法证明其显示的内容发生于涉案房屋。关于璇玑公司提供的自称拍摄于2018年的维修视频，王红霞认可该视频的真实性，称该视频能证明其履行了《合同》约定的维修义务。美丽新居公司表示照片和视频的真实性无法核实。王红霞承认2020年7月曾应璇玑公司请求，与物业公司共同到涉案房屋检修，称物业公司表示涉案房屋院落出现的下沉不影响房屋质量，所在小区大部分同类房屋都有相似问题，王红霞表示可回填部分土壤帮助解决问题，提供了现场的录音。璇玑公司未否认该录音的真实性，称物业公司不是专业鉴定机构，涉案房屋出现的沉降已超出正常范围，非填土能解决。王红霞主张璇玑公司在租赁期间内提出解除合同，构成违约。璇玑公司否认其提出解除合同，主张王红霞提前收回涉案房屋。双方提供了微信聊天记截图、短信截图、录音等证据。依据双方提供的证据，2020年7月2日，璇玑公司告知王红霞，昨日双方到涉案房屋进行了勘察，未解决土层下陷的问题，影响了涉案房屋的正常使用，请求王红霞尽快找专业鉴定机构进行修复；2020年7月8日，璇玑公司联系王红霞，称想与其就《合同》履行进行协商，王红霞表示希望继续履行《合同》；2020年7月12日，王红霞告知璇玑公司尽快支付租金，璇玑公司回复希望明日继续协商；2020年7月13日，王红霞再次催告璇玑公司支付租金，否则将于2020年7月18日在中介见证下交房；2020年7月17日，璇玑公司告知王红霞，因涉案房屋出现渗水、裂缝等问题，王红霞未能解决，因此提出解约，并于2020年7月18日前搬离，2020年7月20日前办理交接；2020年7月20日，璇玑公司再次催促王红霞办理交接。王红霞主张璇玑公司在租赁期间内对涉案房屋造成了损坏，为清理涉案房屋，王红霞支出了房屋损坏维修费6000元、保洁费440元，提供了照片、收据和转账截图。照片未体现拍摄时间，除靠近地板的壁纸和门框各有一处开裂以外，其他损坏并不明显。收据和转账截图未体现与涉案房屋有关的信息。璇玑公司认可照片的真实性，否认其证明目的，称照片显示的损坏非因其不合理使用或人为造成。璇玑公司否认收据和转账截图的真实性、证明目的。王红霞主张璇玑公司未支付租赁期间的有线电视费，提供了有线电视费支付明细，该明细显示2018年7月16日至2020年7月16日的费用共计450元。璇玑公司认可租赁期间内前二年的有线电视费。上述事实，有《合同》、微信聊天记录截图、照片、视频、自来水缴费通知单、《房屋交割清单》、有线电视费支付明细、录音、收据、转账截图、汇款凭证及当事人陈述等在案佐证。本院认为，关于本案的法律适用问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。引起本案纠纷的法律事实发生于民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。1999年《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”在本案中，王红霞与曾用名中航智公司的璇玑公司签订的《合同》系双方的真实意思表示，依法成立并生效，双方应当按照约定享有权利、履行义务。依据1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。在本案中，依据现有证据，在未与王红霞达成一致的情况下，璇玑公司于2020年2020年7月15日自行搬离涉案房屋，2020年7月17日通知王红霞解约，可认定璇玑公司以实际行动表明其无意继续履行《合同》。对璇玑公司提出的王红霞提前收回涉案房屋的主张，本院不予采信。璇玑公司提出的给付提前涉案房屋的违约金的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。鉴于目前《合同》已无继续履行的必要性和可能性，对王红霞提出的解除《合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于《合同》解除的时间，鉴于2020年8月3日双方办理现场交接，即租赁物实际上于2020年8月3日返还出租人，此后《合同》终止履行，故本院确定《合同》解除的时间为2020年8月3日。1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。璇玑公司未按照《合同》约定支付租金，对王红霞提出的支付租金的主张，本院予以支持。关于应当支付租金的数额，对2020年7月13日至2020年8月3日的租金，本院予以支持。经核算，这一期间的租金数额为26612.96元。璇玑公司认可欠付王红霞支付水费191元、燃气费391.28元，对王红霞提出的支付水费和燃气费的诉讼请求，本院予以支持。关于有限电视费，根据《合同》约定，璇玑公司应当支付租赁期间的有线电视费。经核算，王红霞请求璇玑公司支付的有线电视费的数额无误，本院予以支持。关于保洁费，现有证据不足以证明该费用是为清理涉案房屋支出的，本院不予支持。关于房屋损坏维修费，依据《合同》约定，现有证据不足以认定王红霞主张的对涉案房屋造成的损坏发生于璇玑公司租赁期间，亦不足以认定损坏是因璇玑公司保管不当或不合理使用造成的。故对王红霞提出的支付房屋损坏维修费的诉讼请求，本院不予支持。1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据《合同》约定，璇玑公司逾期未支付租金，在未与王红霞达成一致的情况下提出解约并提前搬离涉案房屋，构成违约，应当支付违约金。关于违约金的数额，王红霞主张适用的年租金的200%的标准明显过高，虽然王红霞在本案中将违约金的数额减少至六个月的租金，但综合考虑给王红霞造成的实际损失、过错程度等因素，本院依法酌情予以调整，将违约金的数额确定为三个月的租金，即112500元。对王红霞主张的超出该数额的违约金，本院不予支持。璇玑公司主张王红霞不履行维修义务，但综合全案举证、质证情况，对璇玑公司提出的涉案房屋发生的渗水、裂痕等问题，可以认定王红霞和物业公司曾到涉案房屋内查看、检修。对璇玑公司提出的王红霞不履行维修义务的主张，本院不予采信。璇玑公司提出的给付不履行维修义务的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于押金，根据《合同》关于退还押金的条件的约定，鉴于璇玑公司尚需向王红霞支付租金、相关费用和承担违约责任，且王红霞主张在本案中予以抵扣。故对璇玑公司提出的退还押金的反诉请求，本院不予支持。押金在王红霞提出的诉讼请求确定的总额中予以抵扣。综上，依照1999年《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王红霞与珠海璇玑科技有限公司于2018年6月22日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年8月3日起解除；二、珠海璇玑科技有限公司于本判决生效之日起十日内向王红霞支付2020年7月12日至2020年8月3日的租金26612.96元；三、珠海璇玑科技有限公司于本判决生效之日起十日内向王红霞支付拖欠的水费191元、燃气费391.28元、有线电视费450元；四、珠海璇玑科技有限公司于本判决生效之日起十日内向王红霞支付违约金112500元；五、上述费用合计140145.24元，扣除押金37500元，珠海璇玑科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向王红霞实际支付102645.24元；六、驳回王红霞的其他诉讼请求；七、驳回珠海璇玑科技有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2597元，由王红霞负担1482元（已交纳）、珠海璇玑科技有限公司负担1115元（于本判决生效之日起十日内支付给王红霞）。反诉费1275元，由珠海璇玑科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年四月十三日法官助理 陈志宇书 记 员 付云梅