广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初24546号原告：伍兆荣，男，1934年6月7日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：陈荣鹏、黄敏，均为广东力诠律师事务所律师。被告：伍少琼，女，1949年5月29日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：伍志强，男，1952年9月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：伍志诚，男，1954年10月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：伍志光，男，1956年11月16日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：伍志明，男，1960年10月19日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，五被告共同委托诉讼代理人：王季秋，广东广之洲律师事务所律师。第三人：伍翠君，女，1967年1月15日出生，汉族，住广州市荔湾区，第三人：伍善文，男，1963年1月2日出生，汉族，住广州市荔湾区，两第三人共同委托诉讼代理人：柳灿，广东智洋律师事务所律师。原告伍兆荣诉被告伍少琼、伍志强、伍志诚、伍志光、伍志明，第三人伍翠君、伍善文确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈荣鹏、五被告的委托诉讼代理人王季秋、两第三人的委托诉讼代理人柳灿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与温莲英签订的《协议书》关于“广州市海珠区新滘镇凤和乡新市头村大街一巷10号房屋二楼产权归属温莲英单独所有”的约定无效；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告于1988年4月28日取得广州市海珠区新滘镇人民政府核发的穗海新字第NO.001197号《农村（墟镇）宅基地使用证》，是广州市海珠区新滘镇凤和乡新市头村大街一巷10号宅基地的合法使用人。该宅基地于1988年由原告、伍善文（原告儿子）、伍翠君（原告女儿）及温莲英（已故）四人各自出资兴建各自的楼层，其中贰楼由温莲英出资兴建，各方因此于1995年2月签订《协议书》，约定该宅基地房屋贰楼产权归属温莲英单独所有，但温莲英并非该宅基地所在村集体经济组织成员。根据当时施行的《中华人民共和国土地管理法》第二条及第八条的规定，“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有”，法律对于宅基地使用权的流转一直保持禁止性的规定。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条亦规定，“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效”。在本案中，温莲英并非该宅基地所在村集体组织成员，案涉《协议书》以其出资兴建该宅基地房屋贰楼为由约定贰楼的产权归属温莲英单独所有，实质上是变相对集体土地使用权的转让，该约定违反了法律法规的强制性规定，应属无效。现该宅基地房屋因纳入城中村改造范围，五被告作为温莲英的继承人，曾起诉至广州市海珠区人民法院【案号：(2019)粤0105民初28477号】，要求法院依据上述无效约定确认五被告对该宅基地房屋被拆除之前的第二层拥有100%所有权，法院已裁定驳回了五被告的起诉。但是，五被告仍然依据上述无效的约定对外主张该宅基地房屋的权属，并要求改造方冻结原告全部房屋的临迁费及解除与原告签订的拆迁安置补偿合同，改造房也因此通知原告将暂停发放被改造房屋一切临迁费、暂停一切安置补偿，直至原告与五被告就被改造房屋的权属纠纷或补偿安置权益纠纷妥善解决。原告认为，温莲英并非该宅基地所在村集体成员，原告与温莲英关于该宅基地房屋贰楼的产权归属温莲英单独所有的约定，属于无效的约定，无论是温莲英还是五被告，依法均不能依据上述无效的约定取得该宅基地房屋的所有权。五被告辩称：第一，五被告的妈妈温莲英在1988年房屋拆除重建时对宅基地拥有使用权。被拆除的房屋原本归伍兆堂、伍兆海和伍兆荣三兄弟共同继承所有，但伍兆堂1976年过世，发生了继承，由于当时我国还没专门的继承法，也没有土地管理法等相关法律规定，同时也没有任何其他法律和政策，禁止非农村居民户口的人取得农村宅基地使用权。根据法不禁止即为合法的民事法律基本原理，温莲英及本案五被告作为伍兆堂的遗产继承人，有权继承伍兆堂的一切财产及财产性权益，包括祖屋的所有权以及宅基地的使用权。国家在1986年6月才颁布土地管理法，但是该土地管理法也没有明确禁止非农村居民取得农村宅基地使用权，从我们国家的法律来讲，一直以来宅基地的使用权来都是可以基于继承而取得，不论继承人是否是农村集体经济组织的成员。第二，温莲英对拆除后重建的房屋在该房屋被拆除之前仍然拥有所有权，如前所述，温莲英对于拆除前的房屋及占用的宅基地拥有使所有权和使用权。把原来的房屋拆除重建是各楼层的所有权人协商一致的意见和处理方式，根据双方的约定，温莲英完全承担了第二层楼房的建设费用。根据1988年各方达成的协议，温莲英应该对第二层房屋在拆除前享有所有权，而且该协议还经过了当时的公证处的公证，在公证文书被依法撤销之前应该是具有法律效力的。第三，温莲英和伍兆荣以及伍善文，伍翠君本身都是伍氏家族成员，讼争房屋和宅基地属于家族性的财产权益，且对于讼争房屋实际出资建设，一直在居住管理和使用直到被拆除。本着尊重和考虑历史事实的原则，也应该确认温莲英对讼争房屋拥有所有权。第四，三层半楼房的第一层、第三层、第四层的所有权人，在1995年达成的房屋权属确认的协议书中，再次明确确认温莲英对楼房第二层的所有权。第五，在海珠区人民法院已经审理完毕的（2019）粤0105民初28447号案中，本案的原告方再次明确承认本案五被告对楼房第二层拥有所有权，并在法庭笔录上签字画押。第六，就拆除重建的事宜，早在1988年8月12日就已经由原告伍兆荣和温莲英签订了拆迁的协议书，该协议书经过广州市新滘区司法办公室进行了公证，根据我国民事诉讼法的规定，经过公证的事实无需当事人另行举证证明。经过公证的协议和事项正常来讲应该都是合法的协议和事项。因此在没有相反的事实和证据推翻该公证文书之前，该公证文书具有法律效力。第七，1995年签订的协议书当属合法有效，该协议书确认各方对于重建后的房屋的所有权权益。退一步讲，即使温莲英对重建后的房屋不应享有所有权，但是该协议书是权益人内部分配重建房屋，并不产生对外的法律拘束力，因此在协议各方内部仍然是有效的。第八，即使在现在非农村集体经济组织成员仍然可以继承农村集体经济组织。两第三人述称：同意原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条及第十六条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，本案原告已于1988年4月28日取得案涉宅基地使用证，在案涉宅基地使用证未被依法变更或撤销之前，原告是案涉宅基地的唯一合法使用权人。原告在取得案涉宅基地使用证后，与温莲英及第三人以出资兴建案涉宅基地房屋为由对房屋的产权归属进行约定，该约定实质上是变相对集体土地使用权的转让，但温莲英及第三人均不属于案涉宅基地的村集体成员，故该约定违反了法律法规的强制性规定，应属无效。最后，本案为确认合同无效之诉，原告与温莲英之间关于宅基地房屋产权归属的约定是否有效，与当事人的意思表示是否真实无关，而应当以是否违反法律的强制性规定作为判断标准，至于该约定确认无效后所产生的法律后果，应由各方当事人另循法律途径解决。经审理查明：被告伍少琼、伍志强、伍志诚、伍志光、伍志明是温莲英（已故）的子女，第三人伍翠君、伍善文是原告的子女。1988年4月28日，广州市海珠区新滘镇人民政府核发了穗海新字第001197号《农村（墟镇）宅基地使用证》，该证载明：使用人伍兆荣，宅基地座落凤和乡新市头村××号，宅基地东至西5.20米，南至北9.7米，面积50.44平方米，混合结构，层数3.5，建筑面积176.54平方米。2012年8月12日，经原告申请，该宅基地座落地址更正为凤和乡新市头村大街一巷10号。1988年8月12日，原告与温莲英等人签订《协议书》，主要内容为：该祖屋座落在本市河南新窖区凤和乡新市头村××号（东至西5.20米，南至北9.70米，总面积为50.44平方米）是祖存遗产留下至由（伍兆棠1976年已去世）其妻温连英、（伍兆海1980年已去世）其妻谭清兰，伍兆荣等兄弟三人共有，现因该祖屋已有壹百多年历史。因陈旧危陇需要重新拆建，现经温连英、谭清兰、伍兆荣三方等人商量决定，谭清兰一方自愿放弃不重建，自愿转让给伍超群（五姑）继承，今后该屋一切归温连英、伍兆荣、伍超群三方所有及负责拆建，以后一切产权与被继承人谭清兰无关，拆建层数由温连英、伍兆荣、伍超群三人决定，不得与外人合建，更不得转让给他人（如国家征用例外，此书经公证处办理签证手续后即可生效）。该协议书上并有如下手写字样：“水泥钢筋结构三层半楼房产权协商如下，首层加楼梯底归伍超群所有，二层加小阳台归温莲英所有，三层加小阳台及顶层天台归伍兆荣所有，楼顶天台允许散户人上落及晒衣服”。该协议书上加盖广州南郊新滘区司法办公室公章。1995年，原告、温莲英及第三人伍翠君、伍善文签订《协议书》，主要内容为：座落在广州市海珠区新滘镇凤和乡新市头村××号物业是世代祖屋，宅基地使用人系伍兆荣，该物业于1989年由宅基地使用人伍兆荣及其儿子伍善文、女儿伍翠君、大嫂温连英四人各自出资兴建各自的楼层。壹楼是女儿伍翠君出资所建，贰楼是大嫂温连英出资所建，叁楼是儿子伍善文出资所建，肆楼是伍兆荣出资所建。因此，壹楼产权归属女儿伍翠君单独所有，其余各层与其无关；贰楼产权归属大嫂温连英单独所有，其余各层与其无关；叁楼产权归属儿子伍善文单独所有，其余各层与其无关；肆楼产权归属伍兆荣单独所有，其余各层与其无关。各楼层由各自所属产权人负责自行管理并承担各自楼层的相关法律责任。伍兆荣暂时总管，负责协办将来城中村改造前有关手续，待城中村（我村）改造时，由各层与城中村改造的相关部门协商达成各自楼层的补偿或回迁事项。该物业完成改造后由原来该物业的各楼层产权归属人自行领取房屋产权证。另查，原告是涉案宅基地房屋所在村集体经济组织的成员，案外人温莲英、被告伍少琼、伍志强、伍志诚、伍志光、伍志明及第三人伍翠君、伍善文均不是涉案宅基地房屋所在村集体经济组织的成员。诉讼过程中，原告及五被告一致确认以下事实：1、1995年签订的协议书存在笔误，涉案宅基地房屋系于1988年拆除重建，现已全部拆除，重建后直至拆除时的房屋状况与宅基地使用证登记情况一致；2、涉案宅基地房屋建成后至拆除前，首层是伍翠君使用，二楼是温莲英使用，三楼是伍善文使用，四楼是原告使用。原告还表示：1988年4月28日政府核发宅基地使用证并登记在原告名下，1988年下半年各方对宅基地上的上盖物进行拆除重建，宅基地使用证上的建筑面积、四至、层数以及面积数据是宅基地使用证核发时允许宅基地使用人可以建设的层数及面积。庭审中，原告表示其认为原告、温莲英及第三人伍翠君、伍善文签订的《协议书》全部无效，经本院释明，原告表示坚持诉讼请求。本院认为：原被告及第三人对凤和乡新市头村××号宅基地房屋由原告、温莲英及第三人共同出资建造的事实均无异议，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地属于集体所有，宅基地使用权与集体成员资格密切相关，可以取得宅基地使用权的个人应为集体成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。五被告及其母亲温莲英、两第三人均不属于凤和村集体成员，故原告与第三人伍翠君、伍善文及案外人温莲英1995年签订《协议书》中关于重建房屋楼层产权归属的约定违反了法律和行政法规的强制性规定，该协议应为无效。五被告关于温莲英对于1988年拆除后重建的房屋拥有所有权的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。关于被告抗辩涉案房屋属于祖屋，五被告的母亲温莲英在1988年房屋拆除重建时对宅基地拥有使用权的问题。本院认为，农村宅基地是村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，具有福利性质和社会保障功能，宅基地所有权属于村集体，村民只享有宅基地使用权，没有所有权和处分权。宅基地使用权本身不能作为公民个人财产进行继承。但宅基地上所建房屋可以依法继承，根据地随房走、房地一体的原则，继承人可因该房屋产权的合法转移，而继续享有原房屋占地范围内的宅基地使用权。就本案而言，即便温莲英对凤和乡新市头村××号原有遗留的祖屋有继承权，该原有祖屋也已于1988年被拆除重建，温莲英作为非集体经济组织成员因继承而享有的上述宅基地使用权亦随之消灭，且原告已持有广州市海珠区新滘镇人民政府核发的《农村（墟镇）宅基地使用证》，是合法的宅基地使用权人，故五被告的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。鉴于原告、温莲英及两第三人合建的房屋及订立的《协议书》均是一个整体，对原告仅要求确认该《协议书》中部分条款无效的意见，本院不予采纳。本案讼争《协议书》全部无效，原告及温莲英对此均有过错，故受理费宜由原告、五被告共同负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：原告伍兆荣与温莲英、第三人伍翠君、伍善文签订的《协议书》无效。本案受理费5083元，由原告伍兆荣负担2541.5元，被告伍少琼、伍志强、伍志诚、伍志光、伍志明负担2541.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二一年四月二日书记员  颜姣吴晓菁