山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0202民初1163号 原告：史红娟，女，1990年11月26日出生，汉族，住内蒙古包头市。 原告：史爱爱，女，1981年9月17日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 二原告共同委托诉讼代理人：程绍起，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：李杨，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被告：青岛绿城华景置业有限公司，住所地青岛市市南区香港西路57号403室，统一社会信用代码91370200661263326L。 法定代表人：虞沁文，董事长。 委托诉讼代理人：王凯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐耀，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 原告史红娟、史爱爱与被告青岛绿城华景置业有限公司（以下简称绿城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本案于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告史红娟、史爱爱的委托诉讼代理人李杨，被告绿城公司的委托诉讼代理人王凯、徐耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 史红娟、史爱爱向本院提出诉讼请求：1.绿城公司向史红娟、史爱爱支付逾期办证违约金暂计490630.89元（以20922426元为基数，自2019年8月26日起至实际办证之日止，按日万分之零点五计算）；2.本案全部诉讼费用由绿城公司承担。事实和理由：史红娟、史爱爱与绿城公司签订了《青岛市商品房买卖合同（预售）》，约定史红娟、史爱爱购买绿城公司开发的位于青岛市市南区户房屋，房屋总价款为20922426元。预售合同签订后，史红娟、史爱爱已履行完毕全部付款义务，但绿城公司却未按照合同约定为原告办理房屋权属证书，绿城公司的行为给史红娟、史爱爱造成了较大的经济损失。 青岛绿城华景置业有限公司辩称，一、涉案房屋已具备办证条件，原告因自身不符合青岛市购房条件导致无法办理合同网签备案及产权登记，答辩人不应承担逾期办证违约责任，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当不予支持。涉案房屋已于2020年12月29日取得房地产权属登记证明，已具备办证条件，但原告因自身不符合青岛市购房条件，不具备购房资格导致无法办理预售合同网签备案登记及产权登记。根据预售合同主文部分第二十条、预售合同补充协议附件十一第十五条、第十六条的约定，涉案房屋未能办理产权登记的责任及损失应由原告自行承担，答辩人不应承担逾期办证违约责任，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当不予支持。二、答辩人始终按照规划许可要求建设涉案项目，并未违规，涉案项目因规划部门不办理规划验收导致办理初始登记时间延后，答辩人无主观过错，答辩人不应承担违约责任或至少应减轻答辩人的违约责任。2012年11月8日，青岛市规划局向答辩人核发了《建设工程规划许可证》，答辩人完全按照青岛市规划局批准的规划条件进行开发建设，并未违规。建设过程中发现已建成建筑将对项目范围外房屋产生挡光影响，规划部门因此不予办理项目规划验收手续并导致项目办理初始登记时间延后，答辩人并无任何主观过错。为确保涉案项目规划审批合法性，并尽快为购房人办理权属登记，答辩人不得不按照规划部门要求对挡光业主进行补偿，并为此产生巨额费用。答辩人对办理初始登记时间延后并无主观过错，且在问题发生后积极采取措施予以解决，从未拖延或消极对待，根据预售合同约定及法律规定，答辩人也不应承担违约责任或至少应减轻答辩人的违约责任。三、原告无证据证明其因逾期办证遭受损失，原告诉讼请求没有事实及法律依据，应当不予支持。涉案房屋早已交付原告使用，原告并未因迟延办证产生实际损失。如原告认为其有损失的，原告应当举证证明，否则其无权主张答辩人支付逾期办证违约金。四、答辩人在建设涉案项目中一直遵纪守法，从未违约，且答辩人为尽快办理权属登记已额外花费巨额成本。如贵院支持原告诉请，必将引发涉案项目其他业主大批量诉讼，届时答辩人将支付天价违约金，答辩人根本无力承担并将无法继续经营，也将造成答辩人员工失业等严重社会问题，且涉案项目维保及二期建设也将无以为继，由此必将带来一系列严重影响社会稳定的问题，望法院在裁判时综合考虑。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对证据进行了审核。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2020年1月，绿城公司（甲方）与史红娟、史爱爱（乙方）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，替代了原于2018年4月初签订的《青岛市商品房预售合同》。新版《商品房买卖合同（预售）》约定：史红娟、史爱爱向绿城公司购买位于青岛市市南区户的房屋，总价款20922426元。第二十条第（二）款：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.如因出卖人的原因（政府政策、不可抗力因素除外），买受人不能在上述期限内取得该房屋的所有权证书的，双方同意按以下方式处理：（1）买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。……（3）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的范围所有权转移登记的，买受人不承担责任。 附件十一《补充协议》第十五条“关于限购及网签政策的补偿约定”：如买受人属境外机构或个人购房的，其提供的资料及购买该商品房的条件应符合有关法律、文件关于购房资格等的规定。如因提供的资料及购房条件不符合该文件的规定，导致商品房交付后不能办理房屋所有权证的，由此而引起的相关责任由买受方自行承担。若国家出台新的相关政策，则按新政策执行。买受人知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的规定（包括但不限于限购主体、限购套数以及境外个人购买房屋限制性规定等），保证其符合在本市购房的条件。同时，买受人知悉并承诺遵守关于网签的相关安排，保证在出卖人指定的期限内，积极配合出卖人完成网签。若买受人违反本款约定的，……出卖人不解除合同的，买受人自行承担暂不能办理买卖合同备案、房屋产权登记的后果，且买受人无权解除合同或主张撤销合同，在具备备案条件或政府相关主管部门同意受理产权登记后，双方将按合同约定的条件办理相应备案或登记。第十六条“其他约定”：1、买受人确认在双方签署本合同（含补充协议）前，出卖人已向买受人就本合同（含补充协议）的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。补充协议与本合同主文不一致的，以补充协议为准。……22、买受人知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的规定，保证其符合在本市购房的条件。若买受人违反本款约定的，……出卖人不解除合同的，买受人自行承担暂不能办理买卖合同备案、房屋产权登记的后果，且买受人无权解除合同或主张撤销合同，在具备备案条件或政府相关主管部门同意受理产权登记后，双方将按合同约定的条件办理相应备案或登记。 二、2012年11月8日，青岛市规划局就案涉项目向绿城公司发放《建设工程规划许可证》。2015年11月25日，青岛市规划局向绿城公司出具《关于香港路绿城项目日照挡光问题的回复意见》，载明：“你公司《关于要求青岛深蓝中心日照挡光事宜合并解决的申请》收悉，我局经认真研究，提出规划意见如下：香港路绿城项目（原审计局地块）是我市重点项目，我局高度重视，积极推进，已全部核发了《建设工程规划许可证》。目前，一期工程（超高层住宅楼）基本建成，二期工程（超高层综合塔楼）尚未开工建设，根据市勘察测绘研究院出具的日照分析报告，现状建成建筑已产生实际挡光影响，造成北侧住宅29户不满足日照法规要求，其中，建设前满足、建设后不满足的8户；建设前不满足、建设后加重影响的21户。为积极支持市重点项目建设，我局原则同意先行办理一期工程单体验收手续，已造成的29户不满足日照法规要求的住宅，必须在一期工程规划综合验收前妥善解决；对于二期工程重新申请《建设工程规划许可证》的问题，你公司在妥善解决一期工程实际挡光的前提下，可参照海天项目的做法，在二期工程建设到实际挡光前妥善解决其余挡光问题”；并提出：“绿城公司作为解决日照挡光问题的责任主体，应高度重视，主动工作，要根据日照分析报告，对具体挡光情况进行分析梳理，对具体挡光住户进行摸底，同时了解房屋补偿价格，制定日照挡光补偿方案等；要根据日照挡光情况、挡光房屋面积和市场评估价格，准备好挡光补偿专项资金，建立补偿资金专用账户，做好监管，专款专用等”。 后绿城公司与被挡光住户协商一致并进行补偿，于2020年12月补偿完毕。2020年12月22日，案涉项目竣工规划核实合格，青岛市自然资源和规划局颁发《建设工程竣工规划核实合格证》。2020年12月29日，经青岛市自然资源和规划局审查，该房屋具备房地产登记条件，被准予登记。 三、2018年3月30日、4月3日、5月21日、6月25日、7月25日，史红娟、史爱爱先后向绿城公司支付购房款100万元、319万元、419万元、419万元、400万元、4352426元，以上合计20922426元。 四、2018年8月26日，绿城公司向史红娟、史爱爱交付案涉房屋。 2021年1月17日，绿城公司向史红娟、史爱爱邮寄《办证通知书》，通知其绿城公司已开始为业主办理商品房不动产权属登记，集中办理时间为2021年1月20日至2021年1月27日，按揭贷款客户可直接联系按揭银行领取相关办证资料。史红娟、史爱爱于2021年1月18日收到该通知。 五、截至庭审之日，史红娟、史爱爱未向绿城公司领取与办证相关的房屋交接书；案涉房屋买卖合同一直未办理网签备案。 六、2017年3月16日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，载明：一、在市区范围（市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，包括高新区，下同）内，能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市（六区四市，下同）连续缴纳12个月及以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭（家庭成员均不拥有本市户籍，下同），限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂不得购买住房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。 2017年3月17日，青岛市国土资源和房屋管理局发布关于落实《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》有关事项的通知，载明：一、政策界定（一）购房时间以交易合同网签备案时间为准。合同网签备案时间在2017年3月15日之前（含3月15日）的，适用《通知》之前的政策规定。……二、相关规定（四）自2017年3月16日起，本市户籍居民家庭在市南区、市北区、李沧区购房前，购房人应当先持身份证明、户口簿、结婚证等证件原件及复印件到青岛市不动产交易中心申请开具《购房资格查验证明》……非本市户籍居民家庭购买住房前，……申请开具《购房资格查验证明》。对符合条件的，不动产登记机构予以出具《购房资格查验证明》。（五）政策执行期间，购房人办理房屋交易合同网签备案时，应提供《购房资格查验证明》。房地产开发企业和房地产经纪机构在提供房屋交易合同网签备案服务时应当收取《购房资格查验证明》原件，并留存备查。 2018年4月18日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，载明：一、在市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区）范围内，对已拥有1套住房的本市（七区三市）户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供从购房申请之日起2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭（家庭成员均不拥有本市户籍，下同），限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在上述区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供上述纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。……三、售房单位应在2018年4月28日（含当日）17:00前将本通知实施前已形成实际交易尚未完成网签备案的商品住房明细及交易证明材料（包括商品住房的认购协议、认购单、购房发票、税控收据、非税控收据和资金支付凭证等）报房屋所在地房产交易管理部门。四、买卖双方或经纪机构应在2018年4月28日（含当日）17:00前将本通知实施前已经形成交易尚未完成网签备案手续的存量住房完成网签备案。 2018年4月20日，青岛市国土资源和房屋管理局发布关于落实《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》有关事项的通知，载明：一、政策界定（一）新购住房（含新建商品住房和二手住房，下同）时间以交易合同网签备案时间为准。合同网签备案时间在2018年4月18日之前（含4月18日）的，不受4.18《通知》限购和限售政策限制。……（十一）符合《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》（青土资房发[2017]4号要求，且在4.18《通知》实施前已形成实际交易尚未完成网签备案的商品住房，由售房单位在2018年4月28日（含当日）17:00前向房屋所在地房产交易管理部门报备明细（包括商品住房的认购协议、认购单、购房发票、税控收据、非税控收据和资金支付凭证等），经报备的商品住房不受4.18《通知》政策限制。二、相关规定（十三）自2018年4月19日起，本市户籍居民家庭在市南区、市北区、李沧区购买住房前，……申请开具《购房资格查验证明》。……非本市户籍居民家庭购买住房前，……申请开具《购房资格查验证明》。对符合条件的，不动产登记机构予以出具《购房资格查验证明》。（十四）政策执行期间，购房人办理房屋交易合同网签备案时，应提供《购房资格查验证明》。房地产开发企业和房地产经纪机构在提供房屋交易合同网签备案服务时应当收取《购房资格查验证明》原件，并留存备查。 另查明，诉讼双方均确认，史红娟、史爱爱至庭审时不符合本市限制购房政策。 本院认为，案涉的《商品房买卖合同（预售）》及附件（含补充协议）是讼争双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点是绿城公司应否承担逾期办证违约责任。 买卖商品房时，房地产开发企业和购房者都必须遵守国家和地方政府的有关限购限售政策。具体到操作流程，2017年3月和2018年4月出台的限购政策中，政府相关主管部门均要求购房者必须到不动产登记机构申请出具《购房资格查验证明》，购房人凭此证明办理房屋交易合同网签备案。根据上述规定要求，未取得《购房资格查验证明》的购房者不具备办理网签以及后续的申请权属登记的资格。2018年4月20日青岛市国土资源和房屋管理局发布的关于落实《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》有关事项的通知中，所提及的“4.18《通知》实施前已形成实际交易尚未完成网签备案的商品住房”亦应遵循相同的资格审查流程，即未取得《购房资格查验证明》同样也不能进行补充网签备案。 史红娟、史爱爱因自身原因不符合在本市新购商品房的条件，按照《补充协议》中“买受人自行承担暂不能办理买卖合同备案、房屋产权登记的后果”的约定，其不得就案涉房地产未在约定办证期间内具备房地产登记条件的事实向绿城公司主张违约责任。史红娟、史爱爱的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，判决如下： 驳回史红娟、史爱爱的诉讼请求。 减半收取的案件受理费4329.50元，由史红娟、史爱爱自行负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  陈刚 二〇二一年四月二十九日 书记员  韩璐