广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0902民初2549号 原告：谢美银，女，1984年2月15日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：黎汝鹏，广西鸿州律师事务所律师。 被告：玉林市中鼎东方文华酒店有限公司，住所地广西玉林市玉州区玉东大道88号，统一社会信用代码：91450900MA5L5PFX6R。 法定代表人：陈欣颀。 委托诉讼代理人：龙国坚，广西崇宏律师事务所律师。 原告谢美银与被告玉林市中鼎东方文华酒店有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢美银的委托诉讼代理人黎汝鹏，被告玉林市中鼎东方文华酒店有限公司的委托诉讼代理人龙国坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢美银向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告于2019年10月20日签订的“中鼎会”VIP会员入会 -2- 申请表以及2019年11月30日分别签订的《中鼎集团酒店VIP 会员倶乐部黑卡使用协议》以及两份《补充协议》无效；2、请求法院依法判令被告返还645100元购房款给原告；3、请求法院依法判令被告支付资金占用费给原告（计算方法：以645100元为基数，从2019年11月30日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。计至起诉之日约31839元）；4、本案诉讼费（包括但不限于受理费、公告费、财产保全费等）由被告负担。事实理由:2019年10月于原告于悦湖湾小区售楼部与被告就购房等相关事宜进行协商，经双方协商一致，被告以4356.06元/平方米单价向原告出售悦湖湾15栋-1-1301号商品房，商品房合同总价折合人民币为575000元，车位合同总价折合人民币为70000元。双方协商一致后，原告按照被告要求支付了全额购房款并与被告签订了一系列协议，其中：2019年10月20日：收取100元入会费。2019年10月20日：收取备注为（悦湖湾（房开）预约金）9000元以及(备注为悦湖湾（房开）预约金）1000元；2019年11月3日：收取备注为（悦湖湾(房开)15栋-1-1301)50000元，并于当日被告向原告出具《选房确认单》一份，确认己收到原告定金50000元的事实；2019年11月30日：收取备注为（悦湖湾（房开）15栋-1-1301)525000元购房款以及60000元车位预约金，并于当日开具《悦湖湾交款确认表》确认己收到原告购房款。以上各项费用合计：645100元。原告向被告付清上述款项后，原告于2019年10月20日与被告签订的“中鼎会”VIP会员入会申请表，并于2019年11月30日分别与被告签订《中鼎集团酒店VIP会员俱乐部》黑卡使用协议》以及《补充协 -3- 议》，通过协议形式确认房号、车位、单价、建筑面积等主要内容，同时根据《补充协议》约定原告无需向被告缴纳会员费，并同样可享受购房的优惠加折扣。但协议签订后，被告至今却未能按照协议约定安排原告与玉林市浩景房地产开发有限公司签订协议，也未能向原告交付商品房以及车位，之后原告曾多次向被告催促要求尽快按照协议履行其相应义务，但被告均未予以回复。另外经核实，悦湖湾小区开发商为玉林市浩景房地产开发有限公司，目前该项目建设己处于停工状态，且尚未取得商品房预售许可证明，同时被告涉及诉讼数量之多，基于大数据分析（来源于天眼查）被告的司法风险极高，有基于此原告认为被告已丧失了履行合同前提以及能力，根据《中华人民共和国民法典》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”因此在悦湖湾小区尚未取得商品房预售许可证明的前提下，被告与原告签订协议以及全额收取购房款行为仍当认定为无效，被告应当向原告返还已交付的款项并承担相应的资金占用费用。综上所述，被告的行为虽名为入择，但实为行商品房买卖之实，在未取得悦湖湾小区销售权以及商品房预售许可证明前，被告收取原告购房款的行为已构成商业欺诈，因此被告的行为严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定特向贵院提起民事诉讼，望判如所请。 被告玉林市中鼎东方文华酒店有限公司辩称，被告方是收到原告方645100元，里面包含了车位款和房价款，因为被告现在这个小区没取得预售证，被告同意退还645100元给原告，对于 -4- 原告要求的资金占用费，因为合同没有约定有资金占用费，协议是双方在自愿的情况下达成的，所以利息的主张不能得到支持，本案的诉讼费用由法庭认可。 本院经审理认定事实如下：被告玉林市中鼎东方文华酒店有限公司是有资质从事房地产开发经营的企业。2019年11月30日，原告与被告玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司签订《中鼎集团酒店黑卡使用协议》，约定原告交纳645000元会员费给被告玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司，成为中鼎集团VIP会员，享受中鼎集团地产楼项目购房优惠。2019年11月30日，原告与被告玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司签订购房《补充协议》、购车位《补充协议》，约定原告购买【悦湖湾】商墅15幢-1-1301号商品房，商品房建筑面积132平方米，价款575000元，车位价款70000元，原告所交的会员费作为该商品房的首付定金。签订上述协议后，至2019年11月30日，原告按约定交纳了654000元会员费及入会费100元，合计645100元给被告玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司，上述款项已转为购房款、购车位款，其中房款575000元，车位款70000元。原告交款后，被告没有与原告签订商品房买卖合同，双方为此发生纠纷。2021年3月17日，原告向本院提起诉讼。 另查明，2021年1月21日，玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司变更登记为玉林市中鼎国际酒店有限公司。2021年3月31日，玉林市中鼎国际酒店有限公司变更登记为玉林市中鼎东方文华酒店有限公司。【悦湖湾】商墅15幢，是玉林市浩景房地产开发有限公司开发，该楼盘至今没有取得商品房预售许可证明。 本院认为，涉案楼盘【悦湖湾】商墅15幢，至今没有取得商 -5- 品房预售许可证明。被告玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司就涉案商品房、车位的买卖，与原告签订《中鼎集团酒店黑卡使用协议》、购房《补充协议》、购车位《补充协议》，以会员费形式收取原告购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据此，原告与被告玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司签订的上述合同无效。被告玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司未取得商品房预售许可证明，而与原告签订商品房预售合同存在过错。根据法律规定，民事法律行为无效，因该行为取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方由此所受的损失。被告玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司应当返还购房款给原告，并赔偿利息损失给原告。利息计算，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款，第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款第一项的规定，判决如下： 一、被告玉林市中鼎东方文华酒店有限公司返还购房款645100元给原告谢美银； 二、被告玉林市中鼎东方文华酒店有限公司支付利息给原告谢美银（利息计算：以645100元为基数，从2019年11月30起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计 -6- 算至付清款项之日止）。 案件受理费10569元，减半收取计5285元，由被告玉林市中鼎东方文华酒店有限公司负担。 上述义务，义务人于本判决生效后十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费10569元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号:20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  邝鑫森 二〇二一年四月三十日 书记员  陈 阳 -7-