安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初1856号 原告：王平祥，男，1990年9月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱旭，安徽亚星律师事务所实习律师。 被告：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市相山区南黎路149号水岸碧桂园3#一层。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 原告王平祥与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月4日立案后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告王平祥的委托诉讼代理人刘文文，被告德城公司的委托诉讼代理人王中兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王平祥向本院提出诉讼请求：1.判令德城公司支付逾期办理上述房屋产权证的违约金3830.69元；2.判令德城公司返还契税、维修基金、办证费11491.69元，并支付占用期间利息损失2319.72元（损失以11491.69元为基数，自2016年11月4日起计算至2021年3月14日止，请求至其清偿之日止；其中，2016年11月4日至2019年8月20日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案的全部诉讼费由德城公司承担。事实与理由：王平祥与德城公司系商品房买卖合同关系。2014年5月3日，王平祥与德城公司签署了《商品房买卖合同》，德城公司将淮北市相山区孟山中路X幢XXXX号房屋售予王平祥，王平祥支付房价383069元，王平祥已经按照合同约定履行了付款义务。双方合同约定，德城公司在房屋交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证的，买受人不退房，出卖人需按已付房价的1%向买受人支付违约金。德城公司在办理交付房屋手续时，让王平祥缴纳了契税、维修基金，但在约定的办证期间内未能及时办证，故应该支付占用期间的利息损失。现该楼的大产权证已经办理，但德城公司拒不为王平祥办理分户产权。综上所述，德城公司的行为严重侵害了王平祥的合法权益，为维护王平祥的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持王平祥的全部诉讼请求。 德城公司辩称，1.王平祥主张违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当予以驳回。双方签订的商品房买卖合同约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，现王平祥自收房时间至其提起诉讼已超过3年，诉讼时效已经经过。2.淮北“办证难”、“难办证”问题已经形成一种社会问题，逾期办证的原因系政府相关政策变化等不可抗力因素导致的，并非德城公司主观上违约。3.德城公司收取相应的契税、维修基金系双方合同约定，王平祥授权德城公司代相关部门对其进行收取和缴纳，德城公司占用该资金也是因产权证无法办理，契税、维修基金等没有部门愿意收取，非德城公司故意或重大过失导致占用。综上，本案应驳回王平祥的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，王平祥提交的《商品房买卖合同》、购房款发票、收据、市政留言板留言记录、房产证，德城公司提交的不动产权证书等证据，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷作证。 结合当事人陈述，本院查明事实如下：2014年5月3日，王平祥与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将广场X幢XXXX室出售给王平祥，房屋总价383069元。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该合同附件四《合同补充协议》第13条第（5）款规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……”。2014年11月3日，德城公司将案涉房屋交付给王平祥。同日，王平祥向德城公司缴纳了契税3830.69元、维修基金7661元，共计11491.69元。德城公司未按合同约定期限将相关材料报产权登记机关备案。2020年7月17日，案涉房屋6幢楼的总产权证办至德城公司名下。2021年3月25日，德城公司退还王平祥契税，并协助王平祥取得案涉房屋的不动产权证书。 因案涉小区交房后未能按约办理房产证，该小区业主多次维权无果，于2018年1月14日通过市政府留言板进行留言，反映德城公司未及时办理房产证、不支付违约金之事，请其责成淮北市政府处理。 本院认为，王平祥与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，系合法有效合同。双方均应当按照约定履行各自的义务。王平祥交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致案涉房屋于2021年3月25日才能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对王平祥要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金3830.69元（383069元×1%）。对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证的抗辩，本院不予采信。德城公司辩称王平祥请求上述违约金已过诉讼时效，从王平祥提交的证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应重新计算，故王平祥主张德城公司支付上述违约金的请求未过诉讼时效，对德城公司该项辩称，不予采信。 关于王平祥请求德城公司返还维修基金、契税、办证费，并支付占用期间利息的问题。德城公司基于合同约定代向王平祥收取维修基金7661元、契税3830.69元，共计11491.69元。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年11月3日前将上述费用交至相关部门办理产权登记。案涉房屋X幢XXXX室已取得不动产权证书，故维修基金、契税等不应返还。案涉房屋6幢楼于2020年7月17日办理总产权证，德城公司存在占用维修基金的行为，故占用维修基金的利息应以7661元为基数，自2016年11月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日起至案涉6幢楼总产权证办理之日前一日（2020年7月16日）按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。案涉6幢1502室房屋于2021年3月25日办理产权登记，德城公司存在占用契税的行为，故占用契税的利息应以3830.69元为基数，自2016年11月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日起至2021年3月24日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付王平祥逾期办理房屋所有权证书违约金3830.69元； 二、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付王平祥占用维修基金、契税的利息（占用维修基金的利息以7661元为基数，自2016年11月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日起至2020年7月16日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。占用契税的利息以3830.69元为基数，自2016年11月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日起至2021年3月24日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）； 三、驳回王平祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费237元，减半收取计118.5元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 员 潘红梅 二〇二一年四月三十日 法官助理 周圆圆 书 记 员 丁晶晶 附法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。