北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初4017号原告：张甫谊，女，1981年11月1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周子田，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：董薇，北京市两高律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。被告：北京赛维思公寓管理有限公司，住所地北京市通州区东石东一路1号院7号楼1层106室。法定代表人：卢旭，经理。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：张永田，经理。以上三被告共同委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告张甫谊与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称:泰禾管理公司）、被告北京赛维思公寓管理有限公司（以下简称：赛维思公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称：泰禾地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张甫谊的委托诉讼代理人董薇、周子田，被告泰禾管理公司、被告赛维思公司和被告泰禾地产公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张甫谊向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾管理公司解除与张甫谊于2018年2月2日签订的《北京市房租租赁合同》；2.判令泰禾管理公司将北京市大兴区义和庄北路11号2号楼7层717房屋返还给张甫谊；3.判令泰禾管理公司、赛维思公司支付拖欠张甫谊的租金至实际返还房屋之日止（自2020年3月1日起暂算至2021年2月25日的应付租金为189748.4元）及违约金189748.4元；4.判令泰禾地产公司对第3项诉讼请求中的资金支付承担连带责任；5.本案诉讼费由泰禾管理公司、泰禾地产公司、赛维思公司承担。事实与理由：张甫谊作为买受人，泰禾地产公司作为出卖人，于2017年2月23日签订了编号为Y2016429的《北京市商品房预售合同》，购买北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-4#办公商业楼7层717号房屋（以下统称：717号房屋）。购买房屋后，张甫谊同意将房屋委托给泰禾管理公司用于对外出租，并于2018年2月2日签订了《北京市房屋租赁合同》，合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等作出明确约定。同日，张甫谊与泰禾管理公司、泰禾地产公司签订《保证担保协议书》，约定泰禾地产公司为泰禾管理公司提供担保，担保范围为租赁合同履行时泰禾管理公司可能产生的租金、违约金、赔偿金及利息。另，张甫谊与泰禾管理公司、赛维思公司签订了《委托付款协议》，约定由赛维思公司代泰禾管理公司支付房屋租金。上述合同签订后，张甫谊积极履行合同项下义务，但是泰禾管理公司在支付了3个月租金后便不再履行支付义务，截至起诉之日已拖欠租金142311.33元。合同的签订为双方真实意思表示，且不违反国家法律政策，应属合法有效，各方均应履行合同义务并享有合同权利。现三被告严重违约损害张甫谊利益，为维护合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。泰禾管理公司、赛维思公司、泰禾地产公司辩称：同意当天解除合同，同意腾退房屋，但是需要交接时间。对租金同意按照合同约定标准支付到实际腾退之日止，违约金过高，请法院酌情减少。赛维思公司是代偿义务，不是付款义务。泰禾地产公司认为承担的是一般保证责任，对债权人享有先诉抗辩权，诉讼费请法院判决。我方是3月1日开始没有付租金，目前房屋是出租状态，有承租人使用该房屋。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年2月23日，张甫谊（买受人）与泰禾地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买717号房屋。2018年2月2日，张甫谊（甲方、出租人）与泰禾管理公司（乙方、承租人）就717号房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期自2019年9月1日起至2024年11月30日止，其中免租期为3月；租金标准及支付方式：15812.37元/月，按季度支付；合同第八条对合同解除与变更约定有：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋；合同第九条对违约责任约定有：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，张甫谊（丙方、产权人）、泰禾地产公司（甲方、保证人）、泰禾管理公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条、本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月2日签署的《北京市房屋租赁合同》；第二条、甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息；第四条、甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务；第五条、乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）。之后，张甫谊（甲方、业主）与泰禾管理公司（乙方、委托公司）、赛维思公司（丙方、代付）就717号房屋的租赁款项支付签订《委托付款协议》，约定：一、甲乙丙三方一致同意，由丙方代乙方依照租赁合同第四条约定期限向甲方足额支付租金；三、乙方承诺如丙方未按照租赁合同约定代乙方及时足额支付本协议约定第一条款项的，则乙方有权按照租赁合同的约定履行支付义务，并且按照租赁合同第九条约定向甲方支付逾期付款违约金，如乙方已按约定承担违约责任，甲方不得向丙方就同一事项要求支付违约金或承担其他违约责任。合同签订后，张甫谊向泰禾管理公司交付房屋。泰禾管理公司交纳租金至2020年2月29日。2020年3月1日之后的房屋租金泰禾管理公司未交纳。经查，本案中《北京市商品房预售合同》《北京市房屋租赁合同》中所记载的地址与张甫谊诉讼请求中所涉的北京市大兴区义和庄北路11号2号楼7层717房屋系同一地址。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第20条，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案中张甫谊与泰禾管理公司、赛维思公司、泰禾地产公司均因民法典施行前履行合同发生争议，因此，仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾管理公司与张甫谊之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。本案中，张甫谊要求解除与泰禾管理公司的《北京市房屋租赁合同》，因泰禾管理公司已拖欠超过30日的房屋租金，按照合同约定，张甫谊享有单方解除权，故本院予以支持。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，张甫谊当庭变更诉讼请求要求解除合同，故解除通知当庭到达对方，故合同解除时间应为开庭之日即2021年2月24日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，现张甫谊要求泰禾管理公司返还房屋，主张合理，本院予以支持。关于租金一项，张甫谊主张自2020年3月1日起计算至合同解除之日，主张合理，本院予以支持；主张参照租金标准自合同解除之次日起至实际返还之日期间的占用费，主张合理，本院予以支持。关于张甫谊要求赛维思公司支付房屋租金的主张，本院认为，泰禾管理公司与张甫谊之间存在房屋租赁合同关系，是租金支付义务的履行主体，现张甫谊、泰禾管理公司与赛维思公司共同签订《委托付款协议》，意在明确赛维思公司向张甫谊所付款项系代泰禾管理公司支付，而非将租金支付义务转嫁赛维思公司，且根据《委托付款协议》约定，如赛维思公司未按租赁合同约定代泰禾管理公司即使足额支付租金，则泰禾管理公司仍有义务按照租赁合同约定履行支付义务并承担逾期付款违约金，因此，张甫谊主张赛维思公司承担租金违约金支付义务一项，本院不予支持。对张甫谊主张的违约金，双方在《北京市房屋租赁合同》中有明确约定，但约定标准过高，本院依法进行调整，酌情支持37949.68元。当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。本案中，结合《保证担保协议书》，本院确认张甫谊与泰禾地产公司约定的保证方式为一般保证，对泰禾地产公司基于先诉抗辩权提出的抗辩意见，本院予以采纳，故对张甫谊要求泰禾地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、原告张甫谊与被告北京泰禾商业管理有限公司之间的《北京市房屋租赁合同》于2021年2月24日解除；二、于本判决生效后十日内，被告北京泰禾商业管理有限公司将位于北京市大兴区义和庄北路11号2号楼7层717号房屋返还给原告张甫谊；三、于本判决生效后十日内，被告北京泰禾商业管理有限公司支付原告张甫谊2020年3月1日至实际返还房屋之日止的房屋租金及占用费（按照每月15812.37元标准计算）；四、于本判决生效之日起十日内，被告北京泰禾商业管理有限公司支付原告张甫谊违约金37949.68元；五、驳回原告张甫谊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6881元，由被告北京泰禾商业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  杨 雪二〇二一年四月十三日法官助理  李慧娅书 记 员  徐 笑