上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初27660号原告：吕园杰，女，1988年9月19日出生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：吕承栋，上海正策律师事务所律师。被告：谢天祥，男，1997年2月7日出生，汉族，户籍地安徽省。原告吕园杰与被告谢天祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案于2021年3月12日公开开庭进行了审理，原告吕园杰及其委托诉讼代理人吕承栋到庭参加诉讼。被告谢天祥经本院公告送达开庭传票等，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕园杰向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2020年7月23日签署的编号为XXXXXXX的《房屋租赁合同》；2.判令谢天祥返还吕园杰已支付的2020年10月1日至2021年7月30日的房屋租金共计48,000元；3.判令谢天祥返还吕园杰已支付的押金4,800元及中介服务费1,600元；4.判令谢天祥支付违约金4,800元、律师费10,000元及搬家费478元。事实和理由：吕园杰与谢天祥于2020年7月23日签订合同编号为XXXXXXX的《房屋租赁合同》,约定谢天祥将上海市徐汇区XXX大厦XXX3室房屋出租给吕园杰使用，租赁期限自2020年7月31日至2021年7月30日，房屋租赁押金为4,800元。合同签订当日，吕园杰通过支付宝向谢天祥支付了共计64,000元，包括12个月的房屋租金57,600元、押金4,800元及中介服务费1,600元。2020年10月2日，吕园杰收到房屋所有权人管某某的通知,称谢天祥没有权利转租上海市徐汇区XXX大厦XXX3室房屋，并要求吕园杰于2020年10月7日前搬离租赁房屋。吕园杰在查看了谢天祥与房屋所有权人管某某签订的房屋租赁合同才知晓其没有转租的权利。吕园杰于2020年10月7日按照房屋所有权人管某某的要求限期腾退、清空房屋。同日,吕园杰与谢天祥就搬离承租房屋后的款项返还问题进行了微信沟通，谢天祥承诺于2020年10月7日晚将剩余租赁期10个月的租金48,000元及押金4,800元返还至吕园杰指定的账户。但在指定时间过后，谢天祥并未返还相关款项。吕园杰在无法与谢天祥取得联系的情形下，于2020年10月13日委托上海正策律师事务所函告谢天祥，要求其于同年10月16日前支付57,600元,但谢天祥至今仍未支付任何款项，故吕园杰诉至法院，要求判如所请。谢天祥未作答辩。本院经审理认定事实如下：2020年7月23日，谢天祥(出租方、甲方)与吕园杰(承租方、乙方)签署编号为XXXXXXX的《房屋租赁合同》，其中约定，甲方将坐落于本市徐汇区XXX大厦XXX3室房屋(以下简称涉案房屋)出租给乙方作为居住使用，租赁期从2020年7月31日起至2021年7月30日止，月租金为4,800元，双方协定首期付12个月，另付4,800元押金。该合同中关于“甲方的义务”约定，甲方需按时将房屋及附属设施交付乙方使用，甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷；关于“违约处理”中约定，甲、乙双方如有特殊情况需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方等对方同意后，方可办理退房手续；如无故违约则向对方支付违约金4,800元整，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约,则甲方有权不退还押金。上述合同落款处有吕园杰及谢天祥签名，另有“上海琛妤房地产经纪有限公司”盖章。同日，吕园杰通过支付宝向谢天祥转账共计64,000元。审理中，吕园杰提交涉案房屋不动产登记信息、案外人管某某出具的《搬离证明》及谢天祥与管某某签订的合同复印件。其中，谢天祥与管某某签订的合同中明确约定谢天祥不得将承租的房屋转租；《搬离证明》则记载“住户：吕园杰(身份证号略)，被房东(姓名管某某，身份证号略)，要求于2020年10月7日17：00搬离XXX大厦XXX3室(XXX路XXX弄XXX号楼)，特此书面证明！”另，吕园杰提交其与谢天祥的微信聊天记录，要求谢天祥于2020年10月7日晚十点前退还押金及租金共计52,800元。另查明，2020年10月13日，吕园杰委托上海正策律师事务所向谢天祥发送《律师函》，声明双方签订的《房屋租赁合同》于2020年10月7日解除，并要求谢天祥于2020年10月16日前返还吕园杰已支付的租金、押金52,800元，并支付违约金4,800元。为委托律师代理本案诉讼，吕园杰向上海正策律师事务所支付律师费10,000元。为搬离房屋，吕园杰于2020年10月6日通过“货拉拉”APP支付搬家费用共计478元。以上事实，除当事人陈述外，另有租赁合同、支付宝转账记录、律师函、搬离证明、律师费发票、不动产登记信息、微信聊天记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，因谢天祥违反其与房屋权利人之间的约定，导致吕园杰被要求搬离租赁房屋，租赁合同无法继续履行，此确系谢天祥违约，吕园杰依此要求解除合同于法有据，同时根据吕园杰提交的《搬离证明》等证据，其确于2020年10月7日搬离了涉案房屋，故本院认定双方租赁合同于该日解除。合同解除后，吕园杰已经支付的押金及自搬离之日起的租金应予返还，结合原、被告在合同中的约定及吕园杰实际交付的金额，本院确认需返还的押金为4,800元、租金为47,040元。关于违约金，原、被告在租赁合同中明确约定了违约责任，现谢天祥违反合同约定，则应支付相应违约金，本院对吕园杰要求谢天祥支付4,800元违约金的主张予以支持。关于搬家费，吕园杰因谢天祥违约而搬离租赁房屋，由此产生搬家费亦属合理，其提交了相应订单截屏，显示的时间及位置距离等均能佐证吕园杰的主张，故本院对此予以支持，金额为478元。关于中介费及律师费，鉴于原、被告在租赁合同中并未对该两笔费用作出约定，吕园杰亦无其他证据佐证其主张，故本院对此均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认吕园杰与谢天祥于2020年7月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月7日解除；二、谢天祥于本判决生效之日起十日内退还吕园杰租金47,040元；三、谢天祥于本判决生效之日起十日内退还吕园杰押金4,800元；四、谢天祥于本判决生效之日起十日内赔偿吕园杰违约金4,800元；五、谢天祥于本判决生效之日起十日内支付吕园杰搬家费478元；六、驳回吕园杰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,228元、公告费560元，由谢天祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  任培君二〇二一年四月七日书记员  于 晗附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。