海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2021）琼9005民初352号   原告：魏建平，女，1963年4月26日出生，汉族，住海南省文昌市。   被告：海南文昌隆盛置业有限公司，住所地海南省文昌市文城镇高隆路305号东方龙湾下沉广场。   法定代表人：赵辉，总经理。   委托诉讼代理人：钟敏，广东深天成（文昌）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：邢益睿，广东深天成（文昌）律师事务所律师。   原告魏建平与被告海南文昌隆盛置业有限公司（下称隆盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏建平，被告隆盛公司的委托诉讼代理人钟敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告魏建平向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办证违约金94,880元（自2017年1月12日起至2021年1月12日止，按海南省邮政储蓄银行2020年定期三年期的存款利率0.275%乘以4计算，利息为94,880元；自2021年1月13日起至原告领到房产证之日止，按中国人民银行间同业拆借中心发布的一年期同期贷款利率1点5倍计算。）2.判令被告于2021年3月20日前给原告办理不动产权证。3.被告承担全部诉讼费用。事实与理由:原告于2012年6月3日交房款562,732元，于2012年6月7日交房款300,000元,共计交房屋总价款：862,732元,2016年3月15日开发商补发了税务发票。2012年6月30日交契税款25,882.96元，2018年11月7日开发商补发了税务发票。2014年11月10日原告正式接房进住。2016年以前原告在开发商通知下交全了所有的办证材料。原告于2016年以前向开发商交全所有的办证材料和契税款，到如今已有5年房屋产权证至今没有办下来。截止原告起诉之日，开发商还没有补缴地价款和大修基金，还没有办理大证。   根据《海南省经济特区土地管理条例》第四十七条和《中华人民共和国城市房地产管理办法》第二十七条第二款的有关规定，海南文昌隆盛置业有限公司须按照市政府批准确定的增加容积率,补缴地价余额足额缴交，并提供建设工程规划验收合格证和建设工程竣工验收备案表后，文昌市自然规划局才能依法办理不动产权首次登记及土地分摊手续，办理不动产权证。根据办证合法流程，被告没有及时缴交应该缴交的各种费用和办理各种该办的手续。目前原告没有领到房屋产权证，责任完全在于隆盛置公司，为此隆盛公司要负全责。原告与被告签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，是含糊不清的条款。条款摘录如下:“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付总房款的万分之五向买受人支付违约金。逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。违约金总额不应超过买受人已付房款的百分之一。如因不可抗力、政府的有关法规政策变化或政府管理部门造成出卖人无法及时完成备案的不在此限”。此合同第十五条款上下矛盾，无法界定违约金额度，属于霸王条款有失公平，违背了合同对等的原则，也不合理也不合法。合同中的第十五条，原告请求法院按无效条款判定或按法律规定执行。综上，请求贵院依法律为准绳，以事实为根据，维护原告的合法权益。   被告隆盛公司辩称，对于原告未及时取得产权证代表公司表示歉意，同时公司也一直在积极协调处理，并且近期公司可以取得大证，不日可以办理分证。虽然表示歉意，但是仍然应该按照法律规定即合同约定承担各自责任。被告认为原告的诉求均没有事实和法律依据。理由如下：1.未及时办理产权证书系政府原因导致。政府关于涉案项目土地容积率问题一直未有准确核算及处理，同时政府修建公共道路占用土地使得容积率计算一直未准确，同时《不动产登记暂行条例》（中华人民共和国国务院令第656号）于2015年3月1日施行，实行不动产统一登记制度，政府主管部门不再就房屋所有权证和国有土地使用权证分别单独办理。2016年9月9日，文昌市人民政府发布通告实施不动产统一登记，被告从事实上已无法为原告单独办理房屋所权证及土地证。直到2021年1月8日政府有关部门才最终核算清楚明确容积率及明确对应增容费问题。被告已经及时向有关部门申办大证，目前已经初步近期可以取得大证，并继续办理相关分证手续。2.原告关于办证时间起算错误。合同约定房屋交付时间2012年12月31日，实际交房时间为2014年11月10日，合同约定交房之日起360日内办理房屋权属证书，办理权属证书后360日办理土地使用权。政府增容费计算问题直到2021年1月8日才落实，政府阻力障碍才消除，开始起算办证时间应该为2021年1月8日+360天（原约定房时间）+360天（原约定土地证时间）。根据目前掌握进度，被告在扣除政府原因时间内可以为广大业主办理不动产权证。3.原告主张违约金没有合同依据和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十四条规定，抛开政府原因导致无法办证，被告应该承担的违约责任最多也应该是原告已经支付的购房款的1%。1%违约金是双方真实意思表示，对双方均有约束力。并且房屋买卖合同，对于逾期交房才会导致购房者实际的损失，逾期办证并不影响购房者对所购买房屋的使用。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：   原告提交的证据：1.发票及税收完税证明；2.收据（6张）；3.文昌市商品房买卖合同；4.原告网上投诉被告逾期办证自规局答复。   经被告质证，对原告提交的证据1、3真实性、合法性、关联性无异议；认为证据2中房款收据已经替换为正式的税务发票，收据中的初装费与本案无关；对证据4的真实性无异议。   经审核，本院认定如下：原告提交的证据1、2、3客观真实，来源合法，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据；证据4的真实性，本院予以确认。   被告提交的证据：1.文自然资函[2021]35号《文昌市自然资源和规划局关于预缴琼(2019)文昌市不动产权第XXXXX号宗地增加容积率地价款的通知》;2.文自然资函[2019]1533号《文昌市自然资源和规划局关于限期缴交增加容积率补缴地价款的通知》；3.文土资函[2016]816号《文昌市国土资源局关于尽快办理“东方·高隆湾”项目增加容积率补缴地价款手续的通知》；4.文规建函[2016]689号《文昌市住房和城乡规划建设局关于尽快补缴“东方·高隆湾”项目文国用(2012)第XXXXX号、文国用(2012)第XXXXX号等两块用地增容费的函》;5.关于按照解决商品房登记遗留问题政策办理商品房登记的请示;6.关于申请处置横二路规划变更走向占用隆盛置业公司项目用地遗留问题的请示;7.关于申请减免缴纳东方龙湾一期项目土地增容费的请示报告。   经原告质证，对被告提交的证据1至7的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议。   经审核，本院认定如下：被告提交的证据1至4客观真实，来源合法，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据；证据5至7系被告单方面出具的文件，没有相关部门的证据材料佐证，本院不予确认。   本院经审理认定事实如下：2014年7月15日，原告魏建平与被告隆盛公司签订《文昌市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于海南省文昌市XXXXX号XXXXX房，合同总价款862,732元。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。违约金总额不应超过买受人已付总房款的1%。如因不可抗力、政府的有关法规政策变化或政府管理部门造成出卖人无法及时完成备案的不在此限。合同签订后，原告先后向被告支付购房款共计862,732元并缴付涉案房屋契税款。被告于2014年11月10日向原告交付涉案房屋。   另查明，文昌市住房和城乡规划建设局于2016年10月19日向被告作出《文昌市住房和城乡规划建设局关于尽快补缴“东方·高隆湾”项目文国用（2012）第XXXXX号、文国用（2012）第XXXXX号等两块用地增容费的函》，要求被告尽快办理缴交增容部分土地价款手续。同年11月2日，文昌市国土局向被告作出《关于尽快办理“东方·高隆湾”项目增加容积率补缴地价款手续的通知》，被告未向该局申请办理增加容积率补缴地价款手续，为做好增容费的追缴工作，限期缴纳。2019年9月26日，文昌市自然资源和规划局再次向被告发出限期缴交增加容积率补缴地价款的通知。   再查明，2016年9月9日，文昌市人民政府发布通告实施不动产统一登记。截至原告提起本案诉讼前，被告尚未取得涉案整体项目的不动产权属证书，尚未为原告办理涉案房屋的不动产权证书。   本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点是：被告是否应当向原告支付逾期办证违约金。   针对争议焦点，评判如下：   原、被告签订的《文昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约交付房款，被告应依约履行办证义务。根据合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因不可抗力、政府的有关法规政策变化或政府管理部门造成出卖人无法及时完成备案的不在此限。被告隆盛公司没有为原告办证的原因是涉案房屋的用地容积率等发生变化所致，未按照时限向政府部门缴纳增加容积率地价款，责任在被告。被告提交的证据不足以证明其逾期办证是政府的原因所致，故，被告应当继续履行合同约定的义务。即被告隆盛公司至少应当在2016年10月30日（2014年11月10日+360日+360日）前为原告办理涉案房屋的不动产登记证书，被告隆盛公司逾期未办理不动产登记证，自2016年10月31日起构成违约。根据双方合同约定，因被告原因逾期360日以上未能取得房地产权属证书的，买受人有权单方解除合同。违约金总额不应超过买受人已付总房款的1%。本案中，原告在被告违约的情况下选择的是不解除合同，则被告应当按照双方合同约定向原告按已交纳房款的1%支付违约金8,627.32元。原告主张被告承担逾期办证的违约责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。但原告主张逾期办证违约金的计算标准于法无据，本院不予支持。   另外，原告主张被告办理涉案房屋不动产权证的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；......”的规定，被告尚未取得涉案项目的整体不动产权证书，暂不具备办理涉案房屋不动产权证条件，原告主张被告办理涉案房屋不动产权证，属于事实上不能履行的情形，对原告该主张，本院不予支持。对于该办证主张，原告可待被告取得整体项目不动产权证书后再另行主张。   关于本案的案件受理费承担的认定问题。本案中，原告的诉讼请求虽未被本院全部支持，但本案纠纷的引起，是因被告单方面违反合同义务而导致，因此关于本案的案件受理费，本院决定由被告负担90%，原告负担10%。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第三款，最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告海南文昌隆盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏建平支付逾期办证违约金8,627.32元；   二、驳回原告魏建平的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1086元，由被告海南文昌隆盛置业有限公司负担977.4元，原告魏建平负担108.6元，限被告海南文昌隆盛置业有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费977.4元。原告魏建平已预交案件受理费1086元，本判决生效后本院予以退回977.4元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 林鹤玲      二〇二一年四月十六日   法官助理 陈 雪   书记员 吴钟旺   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：   （一）法律上或者事实上不能履行；   （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；   （三）债权人在合理期限内未要求履行。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   最高人民法院   关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。