上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终128号上诉人（原审原告、反诉被告）：茅慧，女，1972年2月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：叶小康，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：田绍民，男，1983年12月14日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人茅慧因与被上诉人田绍民定金合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初28060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茅慧上诉请求：撤销原判第三项，改判被上诉人田绍民赔偿其差价损失人民币18万元、律师费损失1.8万元。事实和理由：本案双方签署之《不动产买卖（居间）合同》完整记载了房屋买卖合同必要条款，属买卖合同本约，而非原判所谓“定金合同关系的预约”，原判适用法律错误；原判所谓认定定金已可弥补损失等显然于事实不符，茅慧因为本案田绍民违约解约，不得已再行出卖，该等差价损失之28万元与后者本案违约存在因果关系，依法应予计算履行利益赔偿；上诉人律师费用按约应由主要责任方承担，被上诉人田绍民作为败诉方应予承担。田绍民答辩称：不同意上诉请求，所谓28万元差价损失不符合事实，一审其已提出六点严重质疑其真实性，上诉人损失依据不足；所谓律师费是上诉人扩大的损失，不应支持。茅慧向一审法院起诉要求：1、判令解除茅慧、田绍民于2019年5月1日签订的《不动产买卖（居间）合同》；2、请求人民法院判令田绍民向茅慧赔偿房屋差价损失180,000元；3、请求人民法院判令田绍民向茅慧赔偿律师费损失18,000元；4、本案诉讼费由田绍民承担。本案审理过程中，茅慧明确第一项诉讼请求为解除茅慧、田绍民于2019年5月1日签订的《不动产买卖（居间）合同》中的权利义务，并表示房屋差价损失为28万元，扣除田绍民已支付的定金10万元后，要求田绍民再行支付18万元。田绍民反诉要求判令：1、解除茅慧与田绍民于2019年5月1日签订的不动产买卖居间合同中的权利义务；2、判令茅慧向田绍民双倍返还定金20万元；3、本案诉讼费由茅慧负担。一审法院认定事实如下：茅慧原为上海市闵行区XX路XX弄XX路XX号XX室、XX号XX层车位XX室的产权人。2017年1月16日，茅慧与上海浦东XX股份有限公司签订《最高额抵押合同》一份，约定最高融资限额为523万元，期间为自2017年1月16日起至2020年1月15日止，并以上海市闵行区XX路XX弄XX路XX号XX室、XX号XX层车位XX室抵押。此后于上述房屋上办理了抵押登记。2019年5月1日，（要约人、买方、甲方）田绍民与（卖方）茅慧、（乙方）上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《不动产买卖（居间）合同》，约定：要约人田绍民愿意委托XX公司居间购买茅慧所有的坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX路XX号XX室不动产，该不动产建筑面积为163.92平方米（其中房屋面积131.73平方米加XX号XX层车位XX室）；该不动产的现状为无租赁关系，有抵押设定；甲方同意的成交价为468万元（此房价为卖方净到手价）；卖方在本合同之“不动产出售承诺书”上签字同意甲方之购买要约时，甲方委托乙方向买方支付首期交易款10万元（该款项的性质同时为定金）；办妥网签手续后当日内，甲方向卖方支付第二期交易款318万元；办妥产权过户手续后，由甲方申请贷款银行向卖方支付第三期交易款140万元；卖方向甲方交付不动产时，甲方向卖方支付剩余交易价款1万元；甲方于签订本合同时须给付乙方10万元作为出价意向金，并同意待卖方接受甲方在本合同中所提之“购买邀约”，并在本合同之“不动产出售承诺书”上签字时，双方买卖不动产之主合同即告成立，甲方授权乙方代表甲方将前述出价意向金即时转交给卖方。卖方收到该款项时，该款项的法律性质自动转为甲方向卖方支付的第一期交易款，同时也是定金，此时双方将遵循“定金罚则”；为满足本市不动产交易过户之行政管理的形式要求，甲方同意于卖方签订本合同之“不动产出售承诺书”后至2019年7月31日前与卖方共同办理“网签示范合同”手续；甲方同意于双方办妥“网签示范合同”手续后的合理时间内（具体时间节点由双方在办理“网签手续”时补充约定），共同至不动产所在地的不动产登记事务管理中心办理产权交易过户手续；不动产交付期限为款清后3日内，不动产交付以交钥匙为标志；此房价随房赠送水、电、煤（若有）有线电视初装费、房屋维修基金及已付开发商费用随房赠送，固定装修保持现状（含灯、淋、厨、卫、浴、空调为固定装修）；卖方在本合同之“不动产出售承诺书”上签字后，甲方向乙方支付居间报酬的条件成就，报酬金额为本合同约定的不动产成交价之1%，报酬支付时间为本合同约定的双方办理“网签示范合同”手续之日。居间报酬条件成就后，本合同非因乙方原因而无法继续履行的，甲方仍应按本合同约定向乙方支付居间报酬；卖方在本合同之“不动产出售承诺书”上签字后，甲方违反本合同约定，导致本合同无法继续履行的，卖方有权没收甲方通过乙方转交的购买定金，并有权将该不动产另售他人，卖方违反本合同约定，导致本合同无法继续履行的，卖方应当向甲方双倍返还定金，对此甲方同意支付总价1%给乙方，作为乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用；该房屋内若有户口，过户前迁出，卖方承诺该房屋产权证日期满五年且为上海唯一一套生活住房；卖方配合提供交易过程所需材料，买方（甲方）配合提供具有上海购房资格的材料；买方承诺网签当日甲方支付的房款用于卖方偿还银行抵押贷款，此款项为专款专用，不得用于其他途径，并于当日结清所有贷款金额，否则视为卖方违约等。该合同底部还附有《不动产出售承诺书》，约定：卖方已收到并知悉不动产买卖（居间）合同中甲方提出的意愿购买本人名下不动产之全部书面“要约”内容，并且同意接受甲方提出的全部书面“要约”内容，使卖方与甲方关于买卖不动产之主合同得以成立；卖方同意收取甲方委托乙方转交之出价意向金，并且同意收取之出价意向金的性质立即转为首期交易款、定金。卖方同意甲方提出的关于办理“网签示范合同”手续的期限范围，即为2019年7月31日之前，“网签”的具体时间地点授权乙方在该期限内另行制定通知；卖方与乙方居间关系成立，居间报酬支付条件已经成就，报酬金额为本合同约定的不动产成交价之1%，报酬支付时间为本合同约定的双方办理“网签示范合同”手续之日。居间报酬条件成就后，本合同非因乙方原因而无法继续履行的，卖方仍应按本合同约定向乙方支付居间报酬。卖方同意，若因甲方违约而没收甲方定金时，卖方同意支付总价1%给乙方，作为乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用等。茅慧于该《不动产出售承诺书》上签字。上述合同签订时，茅慧尚欠上海浦东XX股份有限公司欠款本金金额约为330万元。该《不动产买卖（居间）合同》签订当日，田绍民向茅慧支付10万元，茅慧出具《定金收条》，载明：今收到田绍民购买上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房屋定金10万元。2019年6月3日，XX公司工作人员将茅慧的征信报告及抵押贷款额度资料通过微信发送给田绍民。2019年7月25日，田绍民向茅慧发送短信表示，因为小孩上学的事，这个房子不敢买了，招生办很明确XX学校不满五年不行，询问茅慧能否退还一部分定金。茅慧回复表示，已经等了田绍民三个月，错过了2个要签约的买家，因为田绍民违约无法退还定金。并且表示还有几天才到期限，希望双方可以继续交易。对于学区田绍民应该明白，插班生本来也要排队的，现在连房屋产权证都没有取得，希望田绍民可以陈述不购买房屋的真实原因。田绍民表示做不到冒这个风险。后茅慧回复表示，与田绍民分析过得失，插班生也是根据房产证时间排队的，关于这一点田绍民自己亲自问过。田绍民计划上民办初中的，小学就剩下4、5年级了，时间较短，田绍民可自行克服也可放大这个点。如果田绍民坚持认为存在风险，在计划孩子三年级后转学就已经存在风险了，这是田绍民自行选择的。2019年7月30日，田绍民向茅慧发送短信表示，中介一直在催促，能否先行不解约，由茅慧先行找买家，其想办法解决小孩上学问题。如果茅慧提前找到了买家，田绍民配合随时解约，如果田绍民解决小孩上学的问题，双方继续交易。茅慧回复表示，按照双方合同，过了7月31日不能正常交易，定金不予退还。希望田绍民解决问题，尽早完成交易。此后向田绍民表示，经与中介联系，约田绍民于次日至中介处解决。田绍民回复表示次日无法过去。此后双方协商于8月4日上午10点共同至中介处。2019年8月4日，茅慧、田绍民共同至XX公司协商，当日三方未能签署书面协议。此后，茅慧与案外人另行签订《不动产买卖（居间）合同》，将房屋另售他人。2020年4月12日，茅慧签订《委托代理合同》并支付律师费，后以讼称事由诉至法院。另查明，2019年12月，XX公司分别起诉茅慧及田绍民至法院，请求判令茅慧支付佣金4.68万元及律师费；请求判令田绍民支付佣金5万元及律师费。一审法院审理后，于2020年3月27日作出（2019）沪0112民初47521号民事判决，驳回了XX公司对茅慧的全部诉讼请求；于2020年3月27日作出（2019）沪0112民初47514号民事判决，驳回了XX公司对田绍民的全部诉讼请求。还查明，田绍民在（2019）沪0112民初47514号案件审理过程中，于2020年3月23日的庭审中向法院表述到，2019年8月4日，茅慧与田绍民双方曾到XX公司处协商解约，当时XX公司草拟的解约协议中，需茅慧支付46,800元居间费用，而田绍民支付的定金10万元没收后无需再支付其他费用，但是茅慧未予同意，故三方未能签约。其认为同意与茅慧解约，定金没收后与田绍民无关，佣金田绍民无需再支付。一审法院认为，茅慧与田绍民经XX公司居间斡旋签订了抬头为《不动产买卖（居间）合同》（后附《不动产出售承诺书》）的协议，其中该《房地产买卖合同》中约定了部分房屋买卖的交易条件，但也约定了佣金支付方式及买卖双方对XX公司应承担的违约责任。《不动产买卖（居间）合同》（后附《不动产出售承诺书》）系茅慧、田绍民及XX公司真实意思表示，于法不悖，属合法有效，三方当事人均应按约履行各自义务。关于茅慧及田绍民于合同中是否已达成买卖合同关系？一审认为，首先，三方商定的合同中约定了房屋出售价格、房款支付方式及房屋交付时间，但对于过户时间该项房屋交易的重要内容却未予约定。对此，茅慧及田绍民在他案审理过程中，均认为双方签订该《不动产买卖（居间）合同》后仍对交易进行协商，于2019年7月31日前签订《上海市房地产买卖合同》时再行明确相应交易的条件。其次，本案《不动产买卖（居间）合同》中的违约责任约定处，明确了茅慧及田绍民应承担之定金罚则，田绍民支付的10万元亦为购房定金。从茅慧与田绍民的签约内容、付款性质、协商过程及履约情况来看，签订《不动产买卖（居间）合同》时双方对于交易过户的时间及违约责任等交易条件还需进一步协商确定，双方间系就房屋买卖达成了定金合同关系。田绍民支付的10万元定金系订约定金，是对交易双方签订正式房地产买卖合同的一种担保，即茅慧、田绍民双方均应在约定的期限之前就系争房屋的交易进行积极协商，以促成房屋买卖合同的达成，否则违约方承担责任。现本案争议的焦点为未能签订买卖合同的责任在谁？违约方应承担的违约责任该如何计算？关于争议焦点一，田绍民表示因抵押金额过高存在风险，未能按约保证入学资格导致双方协商未果后，茅慧另行出售房屋导致无法继续履行，合同解除责任在茅慧。一审认为，关于系争房屋上设立的抵押，签订《不动产买卖（居间）合同》时即予以告知，双方并特别约定：“买方承诺网签当日甲方支付的房款用于卖方偿还银行抵押贷款，此款项为专款专用，不得用于其他途径，并于当日结清所有贷款金额，否则视为卖方违约”，茅慧已对其还款涤除抵押做出承诺并愿意承担相应之违约责任。此后，XX公司工作人员并将茅慧征信报告及欠款金额告知田绍民，田绍民也未提出异议。双方约定的田绍民应付之首付款足以用于清偿欠款涤除抵押，茅慧并未隐瞒信息也未就抵押涤除事宜予以违约。关于田绍民主张的入学问题，双方于合同中并未约定茅慧对入学年限及入学资格的保证。田绍民于本案庭审中陈述，询问过茅慧子女读书事宜，也在购买房屋前核实过招生事宜，并经与招生办老师核实，表示插班生不影响。即田绍民在核实入学信息及房屋具体情况后，才予以决定签约，对此茅慧未予隐瞒且并未违约。此后田绍民表示其提交资料时，招生办老师表示房屋对应的学籍为5年一户，在无法保证入学的情况下故与茅慧协商。对于相应入学不能均系田绍民个人陈述，并未能向法院提交证据予以证明。即使田绍民陈述属实，从其陈述的内容来看，系自身对于入学资格的信息偏差而导致，对此茅慧并未违约。且从他案查明的事实来看，田绍民已明确提出解约并同意没收定金，系因对佣金负担产生争议，故未能签订三方解约协议。田绍民并在庭审中自认同意与茅慧解约，定金予以没收后佣金与其无关，即因田绍民违约导致双方未能签订买卖合同，应由其承担相应之违约责任，故田绍民请求双倍返还定金的诉讼请求，法院不予支持。又茅慧于2020年9月7日庭审中明确要求解除《不动产买卖（居间）合同》中与田绍民的权利义务，田绍民当庭亦要求解除，故法院确认茅慧与田绍民就《不动产买卖（居间）合同》中的权利义务于2020年9月7日解除。关于争议焦点二，茅慧认为因田绍民违约导致房屋出售价格降低了28万元，且产生了律师费损失，故定金10万元没收后田绍民还应承担超出部分的损失198,000元。一审认为，从签约过程来看，双方协商未果后茅慧当天即签约，在此之前已与案外人进行磋商，并未造成损失的扩大。房屋交易价格的确定，系由买卖双方在市场价格的基础上结合双方自身情况协商而达成，为买卖双方合意之结果，受到较多因素的影响。茅慧所述的另行出售价格也系其与案外人协商达成，并非由田绍民的违约而直接导致。且三方于2019年8月4日的协商过程中，就定金的没收已初步达成一致，田绍民支付的定金已可弥补茅慧的损失，故茅慧要求田绍民赔偿房屋差价损失18万元的诉讼请求，法院不予支持。关于茅慧主张的律师费18,000元，一审认为，在田绍民明确定金予以没收的情况下，茅慧仍然提起本案诉讼，要求另行赔偿，在法院未予支持的情况下，引发本案的诉讼成本应由茅慧自行负担，该诉讼请求法院不予支持。综上所述，一审法院于二○二○年十月十六日依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十八条、第一百二十条第一款之规定，作出判决：一、确认茅慧与田绍民就《不动产买卖（居间）合同》中双方的权利义务于2020年9月7日解除；二、田绍民支付的定金10万元，茅慧不予返还；三、驳回茅慧的其余本诉诉讼请求；四、驳回田绍民的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计2,905元，由茅慧负担1,930.17元，由田绍民负担974.83元；反诉案件受理费减半收取计2,150元，由田绍民负担。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，2019年8月4日，茅慧与案外人杨某另行签订《房地产买卖（含居间）合同》，将标的房屋以440万元出售。本院认为，上诉人茅慧与被上诉人田绍民、XX公司2017年5月1日签订的《不动产买卖（居间）合同》（含《不动产出售承诺书》）系当事人真实意思表示，内容未违反强制性法律规定。查合同约定内容明确包含房屋价款金额及给付期限、网签合同签约、房屋交付期限及标准等等房屋买卖合同主要条款，应该认为，该合同相关房屋买卖约定部分符合买卖合同基本要件，合同项下之网签合同签约条款显为不动产登记、履行程序即房屋买卖履行之一部，合同相关约定内容依法已构成独立、完整的房屋买卖合同法律关系，显非仅为交易定金约款或买卖预约，原判于之认定有误，应予纠正。茅慧、田绍民由此建立之房屋买卖合同法律关系应属合法、有效。有效合同依法约束当事人按约履行。根据查明事实，合同履行期间，因买方田绍民不再履行签订网签合同等买方义务，导致双方未能签订买卖合同，合同处履行障碍状态；后双方就解约及其责任协商未果，卖方将标的房屋另行出售，合同处客观履行不能状态；原判依据双方解约主张确定合同解除符合法律规定，双方亦无异议，本院应予维持。需要指出的是，本案合同履行障碍、合同解除之直接原因系买方田绍民拒绝履约，其应承担由此形成的实质性违约责任。关于违约责任范围，上诉主张涉及差价损失、律师费支出。查卖方另行出卖标的房屋前双方就解约事宜确有磋商，但2019年8月4日当日，茅慧、田绍民共同至XX公司协商未果后，茅慧即于当日与案外人签约另行售房，并无任何证据表明，上诉人茅慧存在相当之必要性、紧急性需即刻出售房屋，此其一也；其次，当时、当地之房屋买卖市场交易条件、价格等均处平稳状态，茅慧另行出售房屋比照本案合同价格迳行降价6%，缺乏谨慎、合理理由。应该认为，上诉人该等另行出售行为不具备社会、经济范某之合理性，显然已超出损失合理预期范围，该等茅慧个人出售行为之差价损失依法不能支持。关于本案诉讼上诉人律师费支出之18,000元，查双方《不动产买卖（居间）合同》明确约定属（“败诉方/主要责任方/主要过错方”）违约方承担范某，被上诉人田绍民违约直接导致本案诉讼，其按约应承担该部费用，原判于之判断有误，应予更正。综上所述，上诉人茅慧的上诉请求部分成立，一审判决认定有误部分应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初28060号民事判决第一、二、四项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初28060号民事判决第三项；三、田绍民应于本判决生效后十日内向茅慧支付律师费损失18,000元；四、驳回茅慧其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,905元，由茅慧负担1,743元、田绍民负担1,162元，反诉案件受理费2,150元由田绍民负担。二审案件受理费人民币4,260元，由茅慧负担3,877元、田绍民负担383元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 叶振军审判员 胡桂霞二〇二一年四月二十五日书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……