广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初1240号原告：张莎莎，女，1990年11月20日出生，汉族，住址：黑龙江省海伦市。委托诉讼代理人：陈锋，广东砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱碧华，广东砝码律师事务所律师。被告：博罗明丰置业有限公司。住所地：博罗县×洲镇寮仔工业区。法定代表人：姚某1。委托诉讼代理人：余胜仿，广东金卓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢丽纯，广东金卓越律师事务所律师。原告张莎莎与被告博罗明丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱碧华，被告委托诉讼代理人余胜仿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。当事人的诉辩意见原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交楼的违约金￥79202元（以购房款￥736080元为本金，从2017年12月9日起，按日万分之二的标准计至2019年5月30日止）；二、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金（以购房款￥736080元为本金，从2019年8月9日起，按日万分之二的标准计至原告的不动产权证书办好之日为止，现暂计至起诉之日逾期办证违约金为￥66247元）；上述第一、二项暂合计￥145449元；三、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年7月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告向被告购买位于博罗县××3房，购房价款总价款为￥736080元；合同第十一条约定被告应当在2017年12月8日前向原告交付该商品房；合同第十二条约定，被告未按照上述约定的时间将该商品房交付原告的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；及依据合同第二十条的约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，被告应向原告支付违约金。上述合同签订后，原告依约支付全部购房款，但被告未在上述期间前将符合合同第九条约定的支付条件的该商品房交付给原告，及因被告的原因，原告至今未能取得该商品房的不动产权证书。原告认为：被告上述逾期交楼及逾期办证的行为已构成违约，应向原告承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、关于原告要求被告支付逾期交楼违约金的问题，被告系在涉案商品房买卖合同签署后方才获知因政府部门调整用地性质规划，进而会影响涉案商品房的正常交付，但涉案商品房实际上早已具备交付使用的条件，只是因政府原因导致无法及时办理工程竣工验收手续，被告此后也已向原告发出收楼通知，原告亦已办理了收楼手续并签署了《承诺书》承诺不再对交楼事宜主张任何权利，现原告要求被告承担逾期交付的违约责任有违诚实信用原则且并无事实和法律依据。在涉案商品房买卖合同签署后，被告于2017年在向县住建部门申请办理项目三期报建手续时方才被告知明丰东江府小区项目用地被规划为港口用地和道路用地，导致无法办理相关手续以及工程竣工验收手续，被告为妥善处理该问题已多次向博罗县×洲镇人民政府等政府部门提出申请并多次进行反映、协调，最终政府部门同意对该用地性质进行调整，被告方能够办理工程竣工验收手续。而事实上涉案商品房早已具备交付使用的条件，只是因政府部门调整用地性质影响了被告办理工程竣工验收手续的进度，这也是当时被告在签署涉案商品房买卖合同所无法预见的情形，从被告能依法取得国土证、建设用地规划许可证、完成项目规划方案审批手续等有关手续以及顺利进行开发建设也可以印证该项目用地性质此前是完全符合政府部门的规划的，工程竣工验收手续无法及时办理并非被告自身原因所致，不能将该责任归咎于被告。本案中，被告此前已向原告发出收楼通知，原告在收到后亦已办理了收楼手续并签署了《承诺书》，原告承诺不再对交楼等事宜主张任何权利，并且在被告的协调下，被告、原告与物业公司经共同商定后同意由物业公司免收原告一年的物业管理费以补偿原告的损失，从原告已办理了收楼手续且签署了《承诺书》以及此前从未据此提出异议的一系列行为应当视为其同意放弃主张逾期收楼的权利，原告对该做法以及可能产生的法律后果也是明确知悉并认可的，且被告已对原告可能遭受的损失作出了补偿，涉案商品房亦早已完成了交付，原告无权再要求被告承担逾期交付的违约责任，其主张明显有悖于本案事实且有违诚实信用的原则，依法不应予以支持。二、由于东江府项目国土证红线与水利红线冲突，政府部门此前多次以此为由拒不受理被告提出的办证申请，被告此前已通过各种渠道不断向政府部门进行反映、申请以及协调，并已及时将该情况向含原告在内的全体业主进行了公告，在收到政府部门通知可办理不动产权证后亦已及时提交了相关申请资料，被告已谨慎并及时履行办证的义务，在此过程中因政府原因的非自身可控的因素以及原告未及时缴纳契税导致办证迟延，该情形也是当时被告所难以预见的，原告要求被告承担逾期办证的违约责任有悖于本案事实。对于涉案商品房迟延办证的原因，事实上，被告系在涉案商品房买卖合同签署后方才通过政府得知东江府项目国土证红线与水利红线冲突，政府要求只有在解决国土证红线与水利红线冲突问题之后才能办理不动产权登记手续，再加上为解决因政府部门调整用地性质规划的问题本身也需耗费一定时间（用地性质规划调整的问题影响办理工程竣工验收手续进而影响办理不动产权证登记手续的进度），则当时的情况对于被告而言，也只能等待前述问题解决后方才能办理办证手续。该情形也是被告所难以预见的，被告此后通过多种不同的渠道不断向政府部门进行反映、申请以及协调并及时将有关情况告知原告在内的全体业主，其中有部分业主也不断通过信访等形式要求政府部门解决该问题。之后被告经了解得知“因当地政府未将外移堤围建议方案按有关建设程序上报审批，也无相关竣工验收资料，堤围建设方案仍需省水利厅确认，博罗县水利局在将有关整治方案逐级上报至省水利厅之后也无法确定具体的销号时间”，鉴于政府行政审批的时间是被告所无法预料以及控制的，被告只能不断协调有关政府部门尽快妥善处理该问题，在此期间也曾多次向政府部门提交过办证申请，但政府均以水利红线不符为由拒不收件，在经多番努力后，政府部门于近期告知被告可办理有关办证手续，被告亦及时通知了原告在内的小区业主。本案并非是因被告自身原因导致办证逾期，原告要求被告承担逾期办证的违约金责任有悖于本案事实。根据《房地产开发经营管理条例》第33条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，在商品房买卖合同中迟延办证的，必须是“由于出卖人的原因”所致，才能追究出卖方的违约责任。本案中，根据涉案的商品房买卖合同附件十一补充协议第九条“出卖人（即被告，下同）对买受人（即原告）的办理权属登记仅有协助义务，在该商品房具备办理权属登记时，为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定出卖人在本合同第二十条的义务已经完成”“因买方延期提交资料、延期缴纳费用或按揭银行、产权登记部分的原因导致《房地产权属证书》不能按照约定期间办出的，卖方不承担责任”“因政府及主管部门原因及工作程序，造成不能如期接受卖方所报送资料或卖方近期递交办证等资料，政府不能按期批复造成卖方并不能按约定时间办理产权证的，卖方不承担任何责任”以及第二十三条“如属市政公共事业等非卖方原因造成的，出卖人不承担违约责任，但应负责协调有关单位及时解决”的约定，被告转移商品房所有权的义务主要体现为协助买受人办理商品房产权转移登记，被告与原告均具有向房屋产权部门申请办理房屋产权转移登记的义务，且原告是办理产权转移登记的主体，被告只对因怠于履行相关义务等自身原因而导致的迟延办证结果承担违约责任，对于非被告自身原因导致的迟延办证，被告无需承担违约责任。另外，《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条规定和双方在涉案商品房买卖合同补充协议第九条中也约定了“买方未按约定交清购房款......办理产权所需的所有税费，卖方有权拒绝交付房产和办理房产证，逾期交付商品房或逾期办证的违约责任由买方承担”，原告依法向税务部门缴纳购房契税是被告办理涉案商品房不动产登记手续的前提条件之一，而原告至今没有向税务部门缴纳购房契税，亦未将相关办证资料交给被告，因此本案因原告尚未缴纳契税，尚不具备办理不动产权证书的条件，原告应自行承担由此造成的后果，涉案商品房不能办理不动产权证书的直接责任在于原告，原告将责任归责于被告明显不当，原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求依法不应予以支持。综上所述，东江府项目国土证红线与水利红线冲突的情形属被告与原告签署涉案商品房买卖合同时无法预见的客观情形，确属不可归责于被告的事由，在办证受阻后被告亦已经在积极推动政府部门解决该问题，之后的政府行为也是被告无法控制的，被告系因政府原因、原告未及时缴纳契税导致无法按期办证，且逾期办证的时间也不是很长，况且原告本身对无法及时办理办证手续也在存在一定过错，综合考虑被告积极履行办证义务，在此过程中所做的种种努力及履行合同的诚意，原告对未能办证亦存在过错等情形，不应要求被告承担逾期办证的违约责任。综上所述，原告的诉求明显缺乏事实及法律依据，被告请求法院依法予以全部驳回。查明的案件事实经审理查明，2016年7月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定原告购买由被告开发的位于博罗县××3房，总价款为736080元。合同第九条约定商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；第十一条约定出卖人应当在2017年12月8日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，按已付房款0.02%一次性向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房价款。2017年12月8日，被告向原告发出《收楼通知书》，内容为：现通知您于2017年12月8日至2018年6月30日期间，亲自带备相关资料办理收楼手续，若在上述交楼期限时段届满前仍未前来收楼的，按购房合同约定，则可视作同意收楼，届时将如期计收物业管理服务费用。由于本期交楼户数较多，为了错峰与更好的为您服务，我司将安排2017年12月8日至12月12日为您及23位业主的专属交楼期（若您在此期间无法前来，请您提前与本司联系，另行预约）。2017年12月11日，原告与广东明丰物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议临时管理规约》。同日，原告签订《承诺书》，声明本承诺书签署后，本人承诺不再对交楼等事宜主张任何权利。2018年12月7日，被告通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的竣工验收。2019年4月10日，被告取得《博罗县不动产面积测绘成果报告书》。2019年5月30日，被告取得建设工程竣工验收备案证明文件。2020年12月10日，被告向博罗县不动产登记管理局提交材料申请不动产权属登记。原告至今未缴纳购房契税。裁判的理由和结果本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效,对双方当事人均具有法律约束力,双方应当按合同约定履行。结合原告的诉请及被告的答辩意见，本案的争议焦点为：1.被告是否存在迟延交楼行为及是否应当承担迟延交楼的违约责任；2.被告是否存在迟延办证的行为及是否应当承担迟延办证的违约责任。关于第一个焦点问题，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应当于2017年12月8日前向买受人交付涉案商品房，本案中，被告已于2017年12月8日向原告发出《收楼通知书》，通知原告可于2017年12月8日至12月12日期间前往办理收楼事宜，按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件的约定，被告已经履行了相关的通知交付义务，原告并未在验收期限届满前提出异议，且原告实际已于2017年12月11日办理了收楼手续，并于同日签订了《承诺书》，声明本承诺书签署后，本人不再对交楼等事宜主张任何权利。原告主张被告未在合同约定的时间内将符合约定交付条件的房屋交付给原告，无事实根据和法律依据，本院不予支持。关于《承诺书》的效力问题。承诺书，顾名思义是承诺人就某某事对相对人所做的书面承诺，只要承诺人所作的承诺是其真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定或侵犯他人利益，就具备法律效力。本案中，原告称该《承诺书》为物业公司提供的格式合同，应当属无效，且承诺对象并非是被告，本院认为，从原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及被告向原告发出的《收楼通知书》内容和原告收楼行为看，三者具有密切的因果关系，可以确定《承诺书》是原告针对《商品房买卖合同（预售）》中对案涉商品房交付及协助办理房屋不动产权证约定内容所作出的最终明确意思表示。另，原告并未能举证证明其在签署该《承诺书》时是受欺诈、胁迫或被他人乘人之危,使其在违背自身真实意思的情况下所签订,亦未能举证证明系因重大误解而签订，且《承诺书》的内容也不存在违反法律法规的禁止性规定或侵犯他人利益的情形,故对于该《承诺书》的效力,本院予以确认。原告在《承诺书》中关于不再对交楼等事宜主张任何权利的约定,应视为原告同意放弃追究商品房开发商承担迟延交付房屋的违约责任的权利。因此，原告主张被告向其支付逾期交楼的违约金79202元，本院不予支持。关于第二个焦点问题，《中华人民共和国契税征收暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条规定，本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：......（三）房屋买卖；......。第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。缴纳契税是原告的法定义务，原告应当主动履行该义务，而被告协助原告办理权属登记的前提是原告已缴纳契税并将相关资料交予被告，被告才有可能向不动产登记管理部门申请权属登记，否则，被告无法履行双方的相关约定。本案中，原、被告双方于2016年7月18日签订房屋买卖合同，但原告至今尚未缴纳契税，故原告主张被告迟延办理产权证并应承担迟延办证的违约责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百一十九条、第一百三十三条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张莎莎全部诉讼请求。本案受理费已减半收取1604元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 曹万畅二〇二一年四月二十九日法官助理 林瑞菁书 记 员 胡振文附：相关法律法规《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。第一百三十八条无相对人的意思表示，表示完成时生效。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。