湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1102民初427号原告：永州市联创物业管理有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区南津北路上海花园。法定代表人：曾四元，系该公司经理。委托诉讼代理人：屈凌志，女，1967年1月5日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，系该公司员工，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：易靖，湖南博大律师事务所律师。被告：唐华国，男，1976年1月4日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，居民，住湖南省永州市零陵区。原告永州市联创物业管理有限公司（以下简称联创物业）与被告唐华国物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联创物业的委托诉讼代理人屈凌志、易靖，被告唐华国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联创物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2015年9月1日至2020年12月31日物业管理费7701元、违约金2000元，共计9701元。2020年12月31日之后的违约金计算至被告交清物业费时止；2、本案的一切诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在零陵区上海花园小区购买了该小区房屋，2014年9月9日，被告签订了《前期物业管理协议》，合同约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。据此，原告依约提供的物业服务，但被告从2015年9月1日起拒绝向原告交纳物业服务费用，期间经原告多次催收，被告以种种理由予以搪塞，不予交纳。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告唐华国辩称：1、2014年9月是与御桦物业签订的合同，我并没有与原告签订合同，原告主体不符；2、我与御桦物业签订合同交房后，房屋我并未装修入住；3、我与御桦物业签订合同为1元/m2，后期我们并没有收到任何通知变更为1.2元/m2；4、钥匙没有交接给我，且历史遗留问题未给我解决；5、我不是故意拖欠物业费，交房后期间没有任何人催收和联系我，直至2020年才有人联系我；6、物业服务质量差，未达到合同约定要求；7、房屋开裂、房屋产权问题未给我解决。原告永州市联创物业管理有限公司为支持其诉请，向本院提交了如下证据：1、中标通知书，证明2015年12月24日，招标人永州坤达房地产开发有限公司通过公开招标选定原告为上海花园小区的物业服务，原告取得上海花园小区的物业服务程序合法；2、《关于同意上海花园前期物业管理服务收费备案的通知》永发改价【2017】89号文件，证实原告中标上海花园小区物业服务后，就服务该小区的物业服务收费经永州市发展和改革委员会批准，小区高层为1.2元/月/平米，符合法律规定；3、前期物业合同，证明根据《湖南省物业管理条例》第25条之规定，该小区在未成立业主委员会之前，建设方有权选聘物业公司，因此原告与建设方即：坤达房地产开发有限公司签订的物业服务合同系有效合同；4、授权委托书，证明永州坤达房地产开发有限公司与2016年1月25日与永州市御桦物业管理有限公司解除了上海花园小区的物业服务合同，此前业主未缴纳的物业管理费，全部委托原告收取的相关事宜；5、被告欠费明细及催缴记录，证实被告欠费时间、欠费金额及原告最后一次催缴物业服务费记录情况。被告唐华国质证意见如下：对证据1、2、3、4、5号的真实性、合法性、关联性均无异议，但原告并未通知到我，并表示对证据内容不知情。本院认证意见是：被告虽表示对证据1、2、3、4、5号的内容不知情，但对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对证据1、2、3、4、5号予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告唐华国购买了位于永州市零陵区××路××花园小区××栋××号房屋，建筑面积为111.28Ｍ2，被告唐华国于2014年9月9日与永州市零陵御桦物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议明确了双方的权利与义务，约定了物业管理服务内容、服务质量、服务费用、违约责任等内容，其中双方约定的物业管理服务费为高层住宅1元／Ｍ2（不含绿化服务费用），业主未依约本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天每季度管理费百分之三的比例收取违约金（滞纳金）。被告从2015年9月1日至2020年12月31日未向原告交纳物业管理费，因原告多次催缴未果，原告遂诉至本院。另查明，原告提供服务的上海花园小区目前尚未成立业主委员会，上海花园小区前期物业管理服务经过招标，2015年12月24日，原告成为中标人，同日，永州市坤达房地产开发有限公司与原告永州市联创物业管理有限公司签订了《上海花园小区前期物业服务合同》，选聘原告作为上海花园前期物业管理服务公司，2016年1月25日，永州市御桦物业管理有限公司授权给原告永州市联创物业管理有限公司，永州市御桦物业管理有限公司于2016年1月25日终止与上海花园小区物业服务合同关系，经双方协商，原告同意将业主欠的物业费垫付给永州市御桦物业管理有限公司，后由原告收取2016年1月25日之前欠交的物业管理费，其不再收取以上费用。原告联创物业公司未与被告签订书面的物业服务合同，因被告与变更前的御桦物业服务有限公司签订的合同约定的服务费为1元/月/平方米，中标通知书上的物业服务费单价为高层住宅1.2元/月/平方米，2017年3月19日，永州市发展与改革委员会下发了《关于同意上海花园前期物业管理服务收费备案的通知》，小区高层住宅物业管理费为1.2元/月/平方米，2016年7月1日至2018年10月31日的物业管理费按1元/月/平方米计算为3644元，2018年11月1日至2020年12月31日的物业管理费按1.2元/月/平方米计算为4060元，合计7704元。被告在收到本院传票后，于2021年3月6日与原告联系，并主动缴纳了物业管理费2000元。本院认为，本案原告先与永州市御桦物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议，后该公司终止与该小区物业服务合同关系，经招标，原告成为中标人，且该小区开发商与原告签订了前期物业服务协议，虽然原、被告尚未签订书面的物业服务合同，但自2015年12月24日起，原告经招投标中标后一直在被告所居住的小区为被告等业主提供物业管理服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，原告的物业收费标准是中标价且已经被政府相关部门认可，另被告在收到本院传票后，已缴纳了物业管理费2000元，被告唐华国购买上海花园小区的10栋1707房屋并验收收房后，至今未装修入住，属空置房，按照相关法律规定及司法文件，被告唐华国应缴纳的物业费应按照应缴物业费的90%计算，因此被告唐华国拖欠物业费计算为7704元×90%-2000元=4933.6元，故本院对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求予以部分支持。对于原告要求被告支付违约金2000元的诉讼请求，虽然被告事实上没有支付物业管理费，但因原告没有与被告签订书面合同，且原告未能提交证据证实其实际发生的损失，本院对于原告的这一诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条之规定，判决如下：一、限被告唐华国在本判决生效后五日内支付原告永州市联创物业管理有限公司从2015年9月1日至2020年12月31日的物业管理费4933.6元；二、驳回原告永州市联创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告永州市联创物业管理有限公司负担10元，被告唐华国负担15元。诉前保全费93元，由被告唐华国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  蒋衡元二〇二一年四月二日法官助理蒋京良书记员唐小芹附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。