上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初19411号原告(反诉被告)：上海德持科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：吴凌，董事长。委托诉讼代理人：王利达，浙江潮乡律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐元宵，浙江潮乡律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海华庆房地产管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：PUAHTZESHYANG，董事长。委托诉讼代理人：徐军，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊爽，上海市光大律师事务所律师。原告(反诉被告)上海德持科技有限公司(以下简称德持公司)与被告(反诉原告)上海华庆房地产管理有限公司(以下简称华庆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)德持公司的委托诉讼代理人王利达、徐元宵，被告(反诉原告)华庆公司的委托诉讼代理人徐军、熊爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德持公司向本院提出本诉诉讼请求：1.依法确认原、被告之间的租赁合同已于2020年5月8日解除；2.依法判令被告对2020年1月1日至2020年5月8日期间的租金予以减免，并退回原告已支付的租金人民币689,301.35元(2020年1月1日至2020年4月30日)；3.依法判令被告退回保证金593,894.40元、装修押金和公共事业保证金200,806.40元。事实和理由：原、被告于2019年4月24日签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告租赁被告管理的来福士广场商场区域03-15室房屋，面积为94.72平方米。2020年初，因新冠疫情的影响，上海全城采取了相应的疫情防控措施，导致商场人流情况锐减，原告的销售收入远远不足以支付租金和物业管理费及人工成本。原告曾多次向被告提出要求减免租金或提前解除合同，但被告未予正面回应。为此原告于2020年5月8日致函通知被告，并于当天退出了租赁商铺。华庆公司辩称，被告向原告发出解除函，合同解除时间应当为2020年5月31日；要求全额支付2020年1月1日至2020年5月31日的租金；因原告违约，履约保证金应当由被告没收，被告无需退还；公共事业保证金及装修押金被告也拒绝退还，但不退的合同依据没有。华庆公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判决反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；2.判决反诉被告向反诉原告支付的房屋租赁保证金593,894.40元、公共事业保证金7,577.60元，装修押金193,228.80元由反诉原告没收；3.判决反诉被告向反诉原告支付装修期内免去的租金184,704元和物业管理费4,262.40元；4.判决反诉被告向反诉原告支付租赁合同提前终止的违约金593,894.40元；5.判决反诉被告向反诉原告支付拖欠的2020年5月1日至2020年5月31日租金184,704元；6.判决反诉被告向反诉原告支付拖欠的2020年5月1日至2020年5月31日物业管理费8,524.80元；7.判决反诉被告向反诉原告支付拖欠的2020年2月26日至2020年4月25日电费及线损费1,637.67元；8.判决反诉被告向反诉原告按照每日19,525.59元的标准，支付2020年6月1日至2020年7月11日(反诉原告自行复原收回房屋之日)止(共计41日)的占用使用费800,549.19元、复原期2020年7月27日至7月31日的占用费97,627.90元；9.判令反诉被告向反诉原告支付该房屋装修复原费用51,102.40元；10.判决反诉被告向反诉原告按照每日19,525.59元的标准，支付2020年7月1日至2020年7月3日逾期办妥以该房屋为地址的工商注销手续的违约金58,576.77元。事实和理由：反诉被告于2020年5月8日擅自撤店停业，构成严重违约，反诉原告要求继续履行，但反诉被告仍未恢复营业，故反诉原告书面通知5月31日解除合同，反诉被告应当承担违约责任。反诉被告经营的d.VII品牌在新世界百货的门店仍然正常经营，反诉被告关闭涉案房屋门店而非全部门店，因是其商业决策，而非受疫情影响。涉案门店与反诉原告有连接的POS系统，经查询反诉被告的营业情况并未受到疫情的严重影响，从营业额数据可以看出，2020年3月以来营业额已经有大幅上升趋势，疫情并未导致反诉被告无法继续履行合同。德持公司辩称，同意支付电费1,637.67元，确认于2020年7月3日办妥工商注销手续。d.VII是反诉被告专属经营的服装品牌，在上海目前共有新世界、八佰伴等6家门店在经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：2019年4月24日，华庆公司(原上海华庆房地产开发有限公司，2019年7月9日变更名称，出租方，甲方)与德持公司(承租方，乙方)签订《上海市商品房租赁合同》，约定：甲方出租给乙方本市黄浦区西藏中路XXX号来福士广场裙楼03-15室作为d.VII品牌女装服饰系列商业经营使用，面积94.72平方米，租期2019年5月19日至2021年6月18日，第1年固定月租金184,704元，第2年固定月租金189,440元；装修期1个月，即2019年5月19日至2019年6月18日，乙方不须支付租金，但须支付一半的物业管理费；物业管理费每月8,524.80元；保证金593,894.40元；乙方擅自中途退租，甲方有权要求继续履行，甲方也可经书面通知乙方而解除合同，甲方有权要求乙方承担违约金(违约金不得低于相当于保证金金额)，还有权没收保证金，并有权索取装修期内免去的租金和物业管理费；乙方应当于本合同解除后的30日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米206.14元的违约金；乙方同意按照甲方指定的方式每日提交销售数据给甲方，乙方同意配合甲方接入、开放本地数据库权限；乙方应于合同提前终止之日交还房屋，每逾期一日，乙方应按206.14元/平方米向甲方支付房屋占用使用费；乙方应在合同提前终止前将房屋恢复原状。合同附件收费一览表中列有租户必须在装修前交付的款项：公用事业费保证金(非餐饮租赁面积小于300平方米为40元/平方米/月×2个月)、装修保证金(一个月租金和物业管理费，可退还)、装修管理费(含复原)35元/平方米、垃圾清运费(非餐饮复原25元/平方米)，一览表右上角注有“2019年如有变化，恕不另行通知”。合同签订前后，德持公司依约支付了租赁保证金593,894.40元、公用事业费保证金7,577.60元、装修押金193,228.80元。德持公司租金和物业管理费支付至2020年4月30日。2020年5月8日，德持公司向华庆公司发出“关于上海来福士广场d.VII品牌闭店的通知”，内容有：自2019年5月入驻商场开业以来，该店铺销售业绩一直处于低迷状态，收支严重不平衡，今年疫情以来，商场人流量骤减，店铺经营更是雪上加霜，已无法继续履行合同，决定自2020年5月8日起撤店。同日，德持公司撤店搬离。2020年5月18日，华庆公司回函，不同意德持公司单方面解除合同，要求继续履行，恢复营业。2020年5月25日，华庆公司向德持公司发出“关于解除租赁合同/尽快清退及返还房屋/支付相关欠款/承担违约责任的函”，函告经催促仍不恢复营业，自2020年5月31日起终止租赁合同。2020年7月3日，德持公司办妥以该房屋为注册地址的工商注销手续。2020年8月20日，华庆公司就系争房屋与案外人签某某的租赁合同，房屋交付日为2020年8月25日。审理中，华庆公司提供了自制的德持公司的月销售额，2019年11月至2020年1月为127,212元、133,348元、123,366元，2020年2月至5月为7,659元、34,301元、26,082元、18,264元。审理中，华庆公司提供了其与案外人上海晶成建筑安装工程有限公司于2020年9月15日签订的施工合同，约定由案外人承某系争商铺的拆除复原工程，开工日期为2020年7月27日，竣工日期为2020年7月31日，工期5天，工程总造价35,000元。对此华庆公司解释，合同系倒签。另报价函中列有垃圾清运、保洁项目，技术参数系垃圾打包运至卸货区。以上事实，由租赁合同、函等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，德持公司以疫情构成不可抗力为由主张解除合同，但分析其闭店通知的内容、营业额情况及其他分店营业情况，系争店铺本身经营不善是提前闭店的主要原因。但不可否认，疫情之下，销售额明显骤减，严重入不敷出，构成提前闭店的次要原因。故德持公司中途退租的行为仍应当认定为违约，华庆公司据此行使解除权，并无不当，本院予以确认。但综合前述解约原因，在违约责任的承担上按公平合理、损失共担的原则由本院酌情调整，故判定租赁保证金归华庆公司所有的情况下，已经足以涵盖其损失，德持公司不应再承担违约金及免租期费用，但逾期办理工商注销手续的违约金另当别论，与疫情无关，应由德持公司承担。疫情期间的租金亦应共同负担，但物业管理费不属于减免范畴。另华庆公司主张没收公用事业费保证金、装修押金并无合同依据。德持公司已于2020年5月8日撤店，华庆公司亦于5月31日行使解除权，故华庆公司再主张占用费并重复主张空置损失，不予支持，实际上合同解除后至房屋再行出租这段期间的租金损失，本院已在前述将保证金作为损失赔偿中一并考量。但复原工期的占用费应由德持公司承担。房屋复原是合同义务，所产生的费用亦应由德持公司承担，其中的垃圾清运费的处理内容不同，并非重复负担。但执行的标准应以合同附件为准，系争合同系格式合同，仅在附表中作出标注，华庆公司提高收费标准实质上是变更合同内容，加重对方义务，却不履行己方通知义务，不能视为双方达成变更合意，新的收费标准对德持公司不具有效力。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、反诉原告上海华庆房地产管理有限公司与反诉被告上海德持科技有限公司于2019年4月24日签订的《上海市商品房租赁合同》于2020年5月31日解除；二、被告上海华庆房地产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海德持科技有限公司租金人民币184,704元；三、反诉被告上海德持科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海华庆房地产管理有限公司2020年5月1日至2020年5月31日物业管理费人民币8,524.80元；四、被告上海华庆房地产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海德持科技有限公司公用事业费保证金人民币7,577.60元、装修押金人民币193,228.80元；五、反诉被告上海德持科技有限公司已经支付的租赁保证金人民币593,894.40元归反诉原告上海华庆房地产管理有限公司所有；六、反诉被告上海德持科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海华庆房地产管理有限公司电费及线损费人民币1,637.67元；七、反诉被告上海德持科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海华庆房地产管理有限公司房屋装修复原费用人民币40,683.20元；八、反诉被告上海德持科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海华庆房地产管理有限公司房屋装修复原期间占用费人民币97,627.90元；九、反诉被告上海德持科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海华庆房地产管理有限公司2020年7月1日至2020年7月3日逾期办妥工商注销手续的违约金人民币58,576.74元；十、原告上海德持科技有限公司的其他诉请和反诉原告上海华庆房地产管理有限公司的其他诉请不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币18,156元(原告已预交)，由原告上海德持科技有限公司负担人民币11,073元，被告上海华庆房地产管理有限公司负担人民币7,083元。反诉案件受理费人民币14,130.50元(反诉原告已预交)，由反诉原告上海华庆房地产管理有限公司负担人民币8,225.50元，反诉被告上海德持科技有限公司负担人民币5,905元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙韵清人民陪审员  方丽妹人民陪审员  冯美福二〇二一年四月十六日法官 助理  王洁馨书 记 员  王洁馨附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。