北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初19205号原告（反诉被告）：北京元邑房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：任孝发，执行董事。委托诉讼代理人：刘吉薇，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莹，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天地和豪装饰设计有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：张志强。委托诉讼代理人：易思韵，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：张志强，男，1976年6月24日出生，汉族，住河北省保定市清苑区。被告：常春明，男，1978年6月15日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：林逢龙，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：易思韵，广东广信君达律师事务所实习律师。原告北京元邑房地产开发有限责任公司（以下简称原告）与北京天地和豪装饰设计有限公司（以下简称天地和豪公司）、被告张志强（以下简称张志强）、被告常春明（以下简称常春明）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，天地和豪公司对原告提起反诉，本院予以受理，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙莹、天地和豪公司以及常春明委托诉讼代理人林逢龙到庭参加诉讼，张志强经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、天地和豪公司支付我公司拖欠的租金3616285.17元；2、天地和豪公司以拖欠租金数额为基数按照日千分之五的标准支付我公司自应付租金之日起至实际支付之日止的违约金；3、天地和豪公司按照合同约定租金标准的两倍支付我公司2019年9月20日至2020年8月23日期间的房屋占有使用费47050908.37元；4、天地和豪公司按照四个月的租金标准支付我公司房屋空置费10780032元；5、天地和豪公司支付我公司2019年9月1日至2020年8月23日期间拖欠的物业费1433312.67元；6、天地和豪公司支付我公司2018年1月1日至2020年8月23日期间的车位管理费67620元；7、天地和豪公司支付我公司律师费30万元；8、张志强、常春明对天地和豪公司的上述给付义务承担连带责任；9、案件受理费由三被告负担。事实和理由：2017年11月10日，我公司与天地和豪公司签订了一份《租赁合同》，约定天地和豪公司承租我公司出租的位于北京市朝阳区某中心首层及二层，建筑面积为12023.44平方米，1号楼地下一层建筑面积7028.17平方米，整体建筑面积19051.61平方米，租赁期限自2017年1月1日至2027年8月31日。该合同附件二约定了每年的租金标准，其中2018年9月1日至2019年8月31日，地上面积租金单价为每天每平方米5.5元，地下面积租金单价为每天每平方米2.34元，2019年9月1日至2020年8月31日，地上面积租金单价为每天每平方米6元，地下面积租金单价为每天每平方米2.34元。合同约定租金按季度支付，每季度结束5日前应当支付下一季度租金。天地和豪公司逾期支付租金的，按应付租金的日千分之五向我公司支付违约金。逾期超过5日的，我公司有权解除合同。天地和豪公司除应补交租金和违约金外，所缴纳的保证金不予退还。该合同附件二还约定了物业费支付标准，地上面积每月物业费71229元，地下面积物业费每月48811元。合同约定我公司向天地和豪公司提供30个免费车位，但天地和豪公司应当每月支付每个车位的管理费70元，车位管理费每年支付一次。根据双方签定的合同约定，天地和豪公司应当在2019年5月25日前支付我公司2019年6月至8月的房租，但天地和豪公司未按期支付，在我公司多次催缴的情况下，该季度仍有大量租金未支付。2019年8月31日，天地和豪公司向我公司发出函件，称因其经营出现困难，请求解除双方签定的租赁合同。2019年9月20日，我公司向天地和豪公司回函，因天地和豪公司恶意拖欠租金，我公司同意解除租赁合同，并要求天地和豪公司立即支付2019年9月20日之前欠付的租金、违约金、合同解除后至天地和豪公司腾退前的房屋占有使用费以及空置费损失。但截止我公司起诉之日，天地和豪公司仍未支付。2019年1月15日，张志强、常春明签署承诺函，承诺对《租赁合同》及承诺函项下天地和豪公司对我公司的全部应付租金、违约金以及为实现债权所支出的律师费、担保费等费用承担连带保证责任，直至天地和豪公司全部支付完毕。现我公司诉至法院，请求判决支持我公司的上述全部诉讼请求。天地和豪公司辩称并反诉称：2017年11月10日，我公司与原告签订了一份《租赁合同》，约定由我公司承租原告出租的位于北京市朝阳区某中心，该合同对租金、物业费与车位管理费的计算标准和支付方式进行了约定。2016年2月27日，原告收取了我公司支付的租赁保证金8417787元。2019年8月31日，我公司向原告发送了《北京天地和豪装饰设计有限公司解约函》，说明我公司因经营困难，希望从2019年8月31日起解除租赁合同，并提出解约前置条件与解除租赁合同方案。上述合同解除后，我公司明确要求原告清场并停水电，并承诺我公司将于15日内搬运完毕租赁区域内的所有物品。2019年9月5日，原告向我公司出具了《关于北京天地和豪装饰设计有限公司解约函的回函》，其中原告明确表示同意解除合同，并要求我公司于30日内腾空房屋交还原告。我公司早于2019年8月就开始搬迁租赁房屋内的物品，期间有关物品也被供应商哄抢。2019年9月20日，租赁房屋中的物品基本已经搬空，原告张贴了《解约函公告》，再次明确双方合同解除，并立刻限制我公司人员进入租赁场地。2019年10月17日开始，原告将原租赁房屋进出大门上锁，事实上原告已于当天收回房屋。关于原告主张的拖欠租金3616285.17元，我公司已经在2019年8月31日的书面意见中表示同意从已支付的租赁保证金中扣除。所以我公司并不存在违约行为，而且原告按日千分之五的标准主张的违约金也属于标准约定明显过高，我公司请求法院将该违约金标准调整为日万分之五。关于原告要求按照租金标准的二倍支付房屋占用费的诉讼请求，没有事实依据，请求法院依法驳回。原告在2019年10月17日就已经收回全部租赁房屋，根本不存在我公司继续占用的事实和可能。关于原告主张的房屋空置损失，我公司认为没有合同和事实依据，更没有相应的法律依据，请求法院依法驳回。关于原告主张的物业费和车位管理费，我公司认为我公司未拖欠上述两项费用。我公司已经足额支付了物业费和车位管理费，原告在正常租赁过程中，根本不可能给我公司拖欠车位管理费和物业费的可能性。而且，2019年1月签署的承诺函中，也从未提及物业费和车位管理费。关于原告主张的律师费，我公司认为该律师费金额过高且未提交相应的收费证据，该项请求不应得到法院支持。另根据我公司与原告签定的《租赁合同》第六条第3款的约定，在合同解除并完成交接后，原告应当在五个工作日内将我公司支付的租赁保证金退还给我公司。现我公司提起反诉，请求判决：1、原告退还我公司房屋保证金8417787元；2、案件反诉费由原告负担。常春明辩称：我同意天地和豪公司的答辩意见。鉴于原告的诉讼请求不能得到法院支持，所以原告要求我承担连带责任的诉讼请求亦不应得到法院支持。张志强经本院依法传唤，无正当理由未到庭发表答辩意见，亦未在答辩期内向本院提交书面答辩状。原告对天地和豪公司的反诉辩称：我公司不同意天地和豪公司的全部反诉请求，因天地和豪公司违约，按照双方签定的《租赁合同》的约定，天地和豪公司支付的租赁保证金应予罚没。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2017年11月10日，原告与天地和豪公司签订了一份《租赁合同》，该合同约定由天地和豪公司承租原告出租的位于北京市朝阳区某中心1号楼首层、二层12023.44平方米以及地下一层7028.17平方米的房屋，总面积19051.61平方米。租赁期限自2017年1月1日至2027年8月31日，其中2017年1月1日至2017年8月31日为免租期。该合同第四条约定：“1、1号楼面积12023.44建筑平方米，租期十年租金共计：272927564元（即大写人民币贰亿柒仟贰佰玖拾贰万柒仟伍佰陆拾肆元整）。（1号楼租赁期内租金缴纳约定，详见附件二：各区域租金价格明细表）”2、1幢号楼面积7028.17建筑平方米，租期十年租金共计：63783908元（即大写人民币陆仟叁佰柒拾捌万叁仟玖佰零捌元整）。（1幢号楼租赁期内租金缴纳约定，详见附件二：各区域租金价格明细表）3、该房屋的租金支付方式为季付（即每三个月为一季），合同签订后乙方（天地和豪公司）应在3日内向甲方（原告）支付第一季的租金，1号楼第一季租金为5485695元（即大写人民币伍佰肆拾捌万伍仟陆佰玖拾伍元整）；1幢号楼第一季的租金为1502194元（即大写人民币壹佰伍拾万贰仟壹佰玖拾肆元整），该房屋第一季的租金共计：6987889元。（即大写人民币陆佰玖拾捌万柒仟捌佰捌拾玖元整）。后以每季结束5日前乙方按附件二的约定向甲方支付该房屋下个季度的租金。……”该合同约定天地和豪公司应向原告支付保证金8417787元。该合同第四条第7款约定：“甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租金及保证金，租赁期满或合同解除后，该保证金亦可用于保障房屋内的设备完好，如出现违约及设备损坏的现象，甲方有权按照合理的市场价格扣除相应的保证金作为赔偿款，并将保证金的余款于扣除之日起15日内返还乙方。”该合同第八条约定第2款约定：“乙方按季交付甲方租金，不得拖欠租金，每逾期1日，按照乙方应付租金的每日千分之5作为违约金支付甲方，逾期超过5日的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方除应补交租金及逾期违约金外，所缴纳的保证金不予退还。”该合同第十三条约定：“1、物业管理①无论是由甲方或由甲方以外的任何第三方对房屋实施物业管理服务，乙方均应认可该物业管理单位，不得以未经其同意为由拒绝物业管理单位的服务，并签署物业管理协议和自觉遵守物业管理的各项规章制度，按租赁面积交纳物业管理费及其它管理费用。②物业管理费起止日期为2017年7月1日至合同期满日（免6个月物业费，共计10年2个月），费用按照物业管理单位报经当地价格行政主管机关核定的标准交纳，即每建筑平米5.93元/月，物业管理费支付方式为年付，后以每年度结束5日前乙方按附件二的约定向甲方支付该房屋下个年度的物业管理费。（收费约定详见附件二：各区域物业费明细表）。……⑤甲方在地下三层停车场免费提供给乙方30个车位，但由乙方向物业缴纳车位管理费，每个车位每月管理费为70元，（具体车位号见附件四：车位管理费明细表）。车位管理费支付方式为年付，后以每年度结束5日前乙方按附件四的约定向甲方支付下个年度的车位管理费。”该合同后附有附件，其中附件二对租金、物业费的标准、支付日期作出约定。附件四对车位管理费的标准、支付时间以及车位具体位置进行了约定。在上述合同履行合同过程中，2019年1月15日，天地和豪公司、张志强、常春明共同向原告出具了《承诺函》，该承诺函就天地和豪公司拖欠原告2018年12月1日至2019年2月28日期间租金事项由天地和豪公司、张志强、常春明作为承诺人向原告承诺支付拖欠上述期间租金的时间，并就2019年3月1日至2019年8月31日期间支付租金的时间作出承诺，该《承诺函》第四条载明：“天地和公司股东对《租赁合同》及本承诺函项下天地和公司对贵司的全部应付租金和违约金及贵司为实现债权所支付的律师费、担保费等费用承担连带保证责任，直至天地和公司全部支付完毕。”该《承诺函》有张志强、常春明的签字和天地和豪公司的签章，在签字处载明，张志强系天地和豪公司的法定代表人和股东，常春明系天地和豪公司的股东。2019年8月31日，天地和豪公司给原告发出了一份《北京天地和豪装饰设计有限公司解约函》，在该函件中，天地和豪公司请求：“1、元邑分期分批退还247万元，金额以实际为准。2、租金计算至2019年8月31日。2019年9月1日起不计算房租，希望元邑停止供应天地和（分租户区域除外）水、电，并请求元邑清场。3、希望使用地上租赁部用房，做为天地和处理善后问题使用。并承诺15天内将租赁区域物品搬运清理。4、请贵司派人与我司洽谈合同解除事宜及分租户问题，并协商确定上述款项的精确数字。”原告收到该函件后，于2019年9月5日向天地和豪公司发出了一份《关于北京天地和豪装饰设计有限公司解约函的回函》，该函件载明：“1、鉴于贵司长期拖欠租金，逾期拒不支付，导致贵我双方租赁合同无法履行，故我司同意解除上述租赁合同。2、贵司应在收到我司回函之日起，积极自行解决贵司与次租户之间的租赁关系，妥善处理好次租户腾退事宜，于收到本回函之日起30日内将承租房屋全部腾空后交还至我司。待承租房屋符合上述交付条件时，请贵司及时与我司联系，办理交房事宜。”2019年9月20日，原告又向天地和豪公司发出了《解约函公告》，该文件载明：“1、解除我司与贵司于2017年11月10日签署的《租赁合同》。2、请贵司于2019年10月10日前将租赁房屋全部腾空交还我司。3、请贵司立即将欠付的租金支付至2019年9月20日，并按照合同约定的标准支付违约金。2019年9月21日至2019年10月10日期间的占用费，我司将根据贵司实际占用期间，根据合同约定的租金标准向贵司收取。如果贵司未在2019年10月10日前将租赁房屋腾空并交还我司，我司将根据租赁合同第八条第4款的约定，按照双倍租金标准向贵司收取自2019年10月11日至贵司实际将租赁房屋腾空并交还我司之日期间的占用费。4我司收回租赁房屋后，需将房屋另行出租，而另行出租至少需要三个月至六个月的时间，其间的房屋空置损失应由贵司承担，具体金额我司将根据具体空置的期间予以计算。另贵司向我司发送的《北京天地和豪装饰设计有限公司解约函》，我司已收到。鉴于贵方已在解约函中提出了解除合同的请求，故我方同意解除合同，但因租赁合同的解除是因贵司恶意违约所致，故我司不同意贵司在解约函中所提出的解约前置条件和解除租赁合同方案。”原告提交的邮件查询单显示该《解约函公告》于2019年9月24日由张志强本人签收。庭审中，原告和天地和豪公司均认可天地和豪公司已经付清2019年5月31日以前的全部租金，天地和豪公司从2019年6月1日开始拖欠租金。2019年6月底，天地和豪公司向原告支付过租金1418074元，天地和豪公司转租的承租人替天地和豪公司向原告支付租金4298770.83元。原告称天地和豪公司的转租的承租人租用一层面积为4095.97平方米，该转租承租人从2019年11月1日开始直接与原告形成租赁合同关系。原告称天地和豪公司从2019年9月1日开始未再继续支付物业费，从2018年1月1日开始未再支付车位管理费。案件审理过程中，本案承办人于2020年7月23日对天地和豪公司承租的房屋进行现场勘验，经勘验查明在天地和豪公司原承租房屋范围内，现场留有大量天地和豪公司的物品以及未拆除的装修样板间。本案承办人要求天地和豪公司于一个月内将现场腾空，逾期原告可自行处理现场物品。天地和豪公司未按照法院要求腾空房屋，原告于2020年8月23日收回房屋。原告向本院提交了因本次诉讼委托北京市中闻律师事务所的委托代理人合同以及律师费发票，金额为10万元。案件审理过程中，天地和豪公司称原告在2019年10月17日就对出租的房屋上锁，致使天地和豪公司的工作人员无法进入承租房屋，应当视为原告于该日期收回了租赁房屋。原告对天地和豪公司的该陈述不予认可，天地和豪公司亦未就其该陈述向本院提交证据予以证明。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告与天地和豪公司签定的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原告和天地和豪公司应当按照合同的约定履行各自的义务。天地和豪公司的股东，即张志强、常春明于2019年1月15日签署的承诺函亦为承诺人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故张志强、常春明应当按照承诺函的约定对原告就天地和豪公司的债务承担连带责任。关于原告和天地和豪公司签定的《租赁合同》解除的时间，本院认为，天地和豪公司在合同履行过程中以其公司经营不善为由提出解除合同的行为属于违约行为，其提出的解除合同的要求在未经原告同意的情况下，不能产生合同解除的法律效果。原告于2019年9月5日向天地和豪公司发出回函，告知天地和豪公司同意解除合同，并由天地和豪公司在30日内腾空租赁房屋交还原告，原告的该意思表示应产生合同解除的法律后果，故本院认定，原告与天地和豪公司签定的《租赁合同》已于2019年9月5日解除。关于原告主张的2019年6月1日至2019年9月5日其间租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告按照日千分之五的标准主张逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院认为该违约金标准过高，根据被告申请酌减至日千分之二，计算至2019年9月5日。关于原告主张的2019年9月21日以后房屋占用费的诉讼请求。本院认为，根据本院现场勘验的结果可以认定天地和豪公司的大量物品在合同解除后一直存放在承租房屋内，天地和豪公司称原告对承租房屋上锁致使其无法进入承租房屋内搬离物品的意见，因原告不予认可，天地和豪公司的证据不足以证明原告阻止天地和豪公司人员进入承租房屋搬离物品，故本院对被告的该项答辩意见不予采信。天地和豪公司应当按照合同约定的租金标准向原告支付2019年9月21日至2020年8月23日其间的房屋占有使用费。关于原告主张的房屋空置损失，本院认为，在本院已经判决天地和豪公司承担违约金且支付房屋占用费至2020年8月23日的情况下，原告的该项诉讼请求缺乏合同和事实依据，本院不予支持。关于原告主张的物业费和车位管理费，因天地和豪公司未提交证据证明已经支付了原告主张期间的上述费用，故本院对原告的该部分诉讼请求予以支持。关于原告主张的律师费，具有合同依据，本院将根据原告提交的律师费发票载明的金额予以确定。关于原告要求常春明、张志强对天地和豪公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于天地和豪公司反诉要求原告退还租赁保证金的反诉请求，本院认为，在原告和天地和豪公司签定的《租赁合同》第四条第7款与第八条第2款之间存在明显矛盾之处，故本院认为双方就该保证金折抵、退还或罚没事项约定不明，故原告无权基于上述约定不明的条款主张罚没该保证金。天地和豪公司要求原告退还保证金的反诉请求，具有事实依据，本院予以支持。张志强经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京天地和豪装饰设计有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京元邑房地产开发有限责任公司房屋租金二百二十六万八千七百八十一元三角六分；二、被告（反诉原告）北京天地和豪装饰设计有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京元邑房地产开发有限责任公司违约金九十五万五千九百九十六元八角八分；三、被告（反诉原告）北京天地和豪装饰设计有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京元邑房地产开发有限责任公司房屋占有使用费四千七百零五万零九百零八元三角七分；四、被告（反诉原告）北京天地和豪装饰设计有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京元邑房地产开发有限责任公司物业费一百四十三万三千三百一十二元六角七分；五、被告（反诉原告）北京天地和豪装饰设计有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京元邑房地产开发有限责任公司车位管理费六万七千六百二十元；六、被告（反诉原告）北京天地和豪装饰设计有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京元邑房地产开发有限责任公司律师费十万元；七、被告常春明、被告张志强就上述判决第一项至第六项被告（反诉原告）北京天地和豪装饰设计有限公司的全部债务向原告（反诉被告）北京元邑房地产开发有限责任公司承担连带给付义务；七、原告（反诉被告）北京元邑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）北京天地和豪装饰设计有限公司租赁保证金八百四十一万七千七百八十七元；八、驳回原告（反诉被告）北京元邑房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；如果原告（反诉被告）北京元邑房地产开发有限责任公司、被告（反诉原告）北京天地和豪装饰设计有限公司、被告张志强、被告常春明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三十七万一千九百九十四元，由原告（反诉被告）北京元邑房地产开发有限责任公司负担七万零八百一十一元（已交纳），由被告（反诉被告）北京天地和豪装饰设计有限公司、被告张志强、被告常春明负担三十万一千一百八十三元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费三万五千三百六十二元，由原告（反诉被告）北京元邑房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  乔红星审判员  黎伟伟审判员  栾 荟二〇二一年四月十四日书记员  唐 哲