安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0104民初3806号 原告：安徽省蓝馨物业管理有限责任公司，住所地合肥市庐阳区阜阳北路901号云顶雅苑1号楼物管109室，统一社会信用代码91340100758543172D。 法定代表人：朱翊兴，总经理。 委托诉讼代理人：李阳，安徽徽杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志伟，该公司员工。 被告：刘兴军，男，1972年7月15日出生，汉族，自由职业，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：石慧，女，1973年6月6日出生，汉族，无业，住址同上，系刘兴军之妻。 原告安徽省蓝馨物业管理有限责任公司(以下简称蓝馨物业公司)诉被告刘兴军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝馨物业公司的委托诉讼代理人李阳及被告刘兴军的委托诉讼代理人石慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蓝馨物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付拖欠的物业费共计7318元及违约金2195元，总计9513元。二、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告当庭变更第一项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付拖欠的物业费共计3659元及违约金1097元。事实与理由：原告于2005年5月30日与合肥安广房地产开发有限公司(以下简称“安广公司”)签订《黄山花园前期物业管理服务委托合同》(以下简称“合同”)，就原告为黄山花园小区提供物业服务进行了约定，并约定合同有效期为三年，从2005年6月1日起至2008年5月31日止。2008年4月22日，原告与安广公司签订《补充协议》，协议约定黄山花园小区前期物业服务合同期限延期至黄山花园业主委员会成立止。黄山花园小区至今未正式成立业主委员会，原告也一直在黄山花园小区提供服务至今。另外，原告已于2011年和2014年向辖区物价局备案物业服务费的标准为:有电梯物业综合服务费1.28元/月/m，无电梯物业综合服务费0.6元/月/m。被告自2019年1月1日起拖欠物业服务费至今，后经南七街道丁香社居委调解仍无果。至2020年12月31日，被告共计拖欠物业管理服务费24个月，共计3659元(建筑面积138.6m*1.1元/月/m*24个月)，及违约金1097元(3659*30%)。综上，被告逾期缴纳物业费的行为，已严重侵犯了原告的合法权益。为了给小区其它业主提供更好的物业服务，维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告刘兴军辩称：起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。原告长期以来没有按照《物业管理条例》、《合同法》的规定执行，没有履行《黄山花园小区物业管理规定》《黄山花园物业服务内容和标准》及合肥市广安房地产开发有限公司与安徽省蓝馨物业管理有限公签订的《黄山花园前期物业管理服务委托合同》的约定为业主提供物业服务，没有遵循诚实信用的原则，严重的违反了《合同法》的有关规定，没有履行合同义务，履行合同义务不符合约定。原告违约有先，失信在先，严重损害了被告及广大业主的合法权利。主要体现在以下几个方面：一、原告物业管理混乱，乱收费、重收费，轻管理和服务。物业公司和业主本是平等的主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按照约定缴纳物业费。先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。根据《黄山花园前期物业管理服务委托合同》中第二条的委托事项及服务标准：房屋主体的维修、养护：本物业规划红线内的主体建筑物服务标准（1)定期对房屋楼顶、梁、柱、天台、外立面、基础进行保养、维护。被告家中次卧因房屋的外立面大面积裂缝，长期失修，每到下雨天室内就大面积渗水潮湿，导致室内墙面大面积的损坏，经常有粉尘和块状物掉落。前任物业主任在的时候就报告物业要求维修外立面，一直拖着未修，再三催促谈判，直到2019年12月达成一致意见：被告缴齐2017年和2018年的物业费，物业派人维修被告家的外墙。当月物业只在外墙刷了一层胶水作为应付，但每到下雨天内墙仍然是潮湿并有粉尘掉落，后来又去找过物业几次，只是来看看，也不解决。因而，被告就暂缓了缴纳物业费。本着物业服务人员为业主提供建筑物及附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理等物业服务，业主支付物业费的宗旨，被告的物业费用已在2019年12月25日已缴纳至2018年12月31号。现在原告诬告、诬陷被告人拖欠物业服务费从2017年1月1日至2020年12月31日的48个月物业费7318元及违约金2195元。实际上只有2019年1月1日至2020年12月31日的24个月物业费未交（那是因为家里次卧的外墙大面积开裂渗水，长期没有得到维修导致内墙大面积脱落，暂缓缴纳物业费），因此给被告造成名誉上损失。被告刘兴军本人自始至终未接到相关机构及相关人员的催缴电话和调解电话，反而，被告家属在家带病修养的石慧一直被原告的法务人员多次催缴物业费的电话骚扰，并告知他们法务人员因为物业公司答应维修外墙，一直没来维修，所以暂缓缴纳，只欠24个月的物业费，不是48个月的物业费。也接到过蜀山区人民法院毛法官的催缴和调解电话，也告知过因为物业公司答应维修外墙，一直没来维修，暂缓缴纳，只欠24个月的物业费，不是48个月的物业费，经以上无数次骚扰，整天担惊受怕，现造成本来就身体不好一直在家休养的石慧经常失眠，整夜整夜睡不着觉，导致身体每况愈下，瘦骨如柴，精神萎靡。原告在业主物业费已缴纳的事实都不清楚，还要诬告业主要求重复缴纳物业费及违约金，这样管理混乱的物业公司没有资格去为广大业主管理物业。 二、原告未尽到安全保障义务，不履行公共设施、消防设备设施的维修、养护、运行和管理义务。原告违反了《黄山花园小区物业管理规定》第七章（消防管理规定）中的第一条、第七条及（黄山花园前期物业管理服务委托合同）第二条中三的规定。2018年11月20日南七街道下发给原告的《责令限期整改通知书》中6讲“整个小区消防系统无水、存在重大安全隐患”。2018年12月10日蜀山区公安消防大队向原告下发了《行政处罚决定书》并罚款壹万元，并要求整改。2020年10月27日合肥市蜀山区消防救援大队对小区的消防安全工作又做了一次检查，消防设施设备仍无法使用，又向原告下达《责令限期改正通知书》《行政处罚决定书》并罚款四万一仟元并要求迅速整改。直到今天，原告采取欺下瞒上的手段忽悠业主。并讲“消防关系到生命安全，没有人会拿生命开玩笑，消防栓不是没有水，而是管子漏水，总闸门关上了，用时打开，有水”这样的行为严重威胁到我们业主的生命安全。消防设施养护不当，没有投入资金、人力进行维修、保养，造成消防设备设施损坏，所有消防栓无水。原告不但严重违反法律的直接规定，同时也构成严重的违约行为，影响了业主的正常生活和工作，造成了极大的安全隐患。广大业主的人生安全、财产安全得不到保证。特别是我们住在高层的住户担心害怕，存在很多后顾之忧，不能过着安居乐业的生活。根据《蜀山区人民政府办公室关于建立物业调解工作机制的意见》蜀政办｛2016}25号文件规定。为了和谐物管建设，完善多元化纠纷解决机制，依法、及时、有效地预防和化解物业纠纷，建立分级调解制度（即：社区、镇街园、诉前调解三级调解），而原、被告物业纠纷一案，也未经过社区和街道的调解，就直接到了法院了，并且被告本人连电话都未接到过，违反了蜀山区人民政府办公室的文件。对于小区出现的种种现象，原告违背了《黄山花园管理规定》《物业管理服务内容和标准》及《小区前期物业管理服务协议》的有关规定，没有按照合同约定的服务质量和标准为业主提供服务，违反了《合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一二条，第一百一十三条，《物业管理条例》第三十五条，第五十条及《安徽省物业管理条例》第五十八条，第七十一条，第七十二条的规定，损害了广大业主的合法权益。为此，按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，根据《合同法》的关于履行抗辩权的规定。因原告不履行物业服务合同约定，履行合同义务不符合约定，也违反了协议的约定。原告违约在先，失信在先，没有尽到应尽的义务，严重损害了本人及广大业主的合法权利。因此，业主不应当承担违约责任，业主就有权拒绝履行支付义务，这也是属于正当理由。为了维护广大业主及被告的合法权益，为业主创造安全、整洁、舒适的生活和工作环境。因此，请求法院判令原告：1、承担被告家里内墙损坏的维修费及粉尘污染5000元，并对外立面进行彻底维修及保养；2、原告诬告、诬陷被告，赔偿被告名誉损失费5000元；3、赔偿被告家属石慧的精神和身体受到伤害的损失费5000元作为赔偿；4、原告承担本案的所有诉讼费用，并驳回原告的其他诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2005年5月30日，合肥广安房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《黄山花园前期物业管理服务委托合同》一份，约定甲方委托乙方对黄山花园小区实行专业化物业管理，并于2008年签订了《补充协议》将服务时间延长至黄山花园小区业主委员会成立时止。合同签订后，原告入驻黄山花园小区并提供物业管理服务。被告系合肥市黄山花园小区20幢1001室（有电梯）业主，房屋建筑面积为138.6㎡。2014年3月及2017年4月，合肥市蜀山区物价局出具的《服务价格登记证》记载，原告服务的黄山花园小区小高层住宅物业综合服务费为1.28元/月/㎡。2013年1月9日，合肥市蜀山区物价局向原告发出合蜀价物备[2013]24号《合肥市蜀山区住宅物业服务收费标准准予备案通知》，对原告申报的黄山花园小区物业收费标准予以审核备案，其中无电梯物业综合服务费按0.60/月/㎡元执行，有电梯物业综合服务费按1.1元/月/㎡执行。被告欠缴自2019年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费共计3659元（1.1元/月/㎡×138.6㎡×24个月）。 黄山花园小区多名业主曾联名要求蓝馨物业公司改进服务水平，加强物业管理。2018年，合肥市蜀山区公安消防大队曾向蓝馨物业公司出具《行政处罚决定书》，主要内容为：消防设施、器材未保持完好有效（14号楼、28号楼、31号楼消火栓无水，31号楼灭火器无法正常使用），给予罚款的行政处罚。 以上事实，有原告企业营业执照、法定代表人身份证明及其身份证复印件、黄山花园前期物业管理服务委托合同、补充协议、交付通知、业主信息登记表、备案通知、服务价格登记证、催费通知、行政处罚决定书等证据在卷佐证。 本院认为，蓝馨物业公司依据与合肥广安房地产开发有限公司签订的《黄山花园前期物业管理服务委托合同》对案涉黄山花园提供物业服务是事实，被告刘兴军作为小区业主，接受了物业服务，应当缴纳相应的物业费。被告提供的证据证实原告确存在服务瑕疵，但尚不足以证明原告履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，不能构成不交物业费的理由。因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。同时，原告作为物业服务企业应加强服务意识、提高服务质量，多渠道加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。因原告履行服务合同确有瑕疵，本院酌情对被告应缴纳的物业费予以10%的扣减，故被告应缴纳2019年1月1日至2020年12月31日的物业费为3293.1元（3659元×90%）。原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。被告要求原告赔偿被告家中财产损失、名誉损失、人身及精神损失，因上述损失与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、刘兴军于本判决生效之日起十日内一次性支付安徽省蓝馨物业管理有限责任公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费3293.1元； 二、驳回安徽省蓝馨物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由安徽省蓝馨物业管理有限责任公司负担3元，刘兴军负担22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 宁晓燕 二〇二一年四月三十日 法官助理 严佳珮 书 记 员 王 雪 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。