广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初27511号原告：中山市威信物业管理有限公司,住所地广东省中山市东区×××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××341。法定代表人：陈达仁，总经理。委托诉讼代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。被告：陈振中，男，1970年8月14日出生，汉族，住广东省中山市石岐区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××713。原告中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信公司）与被告陈振中物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告威信公司委托诉讼代理人肖金，被告陈振中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威信公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告向原告支付2018年8月至2019年6月期间共11个月的物业管理费818.95元及违约金(以每月物业管理费74.45元为基数，分别从欠费次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至清偿之日止)；2.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告拖欠原告物业管理费未按时支付。合同签订情况：原告与被告的业主委员会签订《上海城住宅小区物业管理服务合同》。物业坐落：中山市石岐区第一城怡景6、7幢底层、2层9卡。权属人：陈振中。建筑面积：74.45平方米。付费期限：每月31日前支付。违约金依据：根据《上海城住宅小区物业管理服务合同》第二十条约定。欠费期间：2018年8月至2019年6月，共11个月。欠费金额：物业管理费每月74.45元，合计818.95元。以上共1318.95元。被告陈振中承认没有支付2018年8月至2019年6月的物业服务费。辩称：1.上海城所有商铺的物管费都是物管员上门收取。当时陈振中将物业出租，约定由承租人向原告支付物业费，不知道这段时间承租人有无支付物业费。物业费一直由刘志坚上门收取，但在2018年8月后没有上门收取。商铺天天有人开门，业主就住在这幢楼的五楼，从来没欠费，商铺也长期有缴费，催缴通知书应贴在商铺门上或交给业主，但陈振中从来没收到催缴通知书。催缴通知书与事实不符，通知书里的内容也和起诉状内容不符。2.原告管理不作为。超市有小区里开设后门，影响住户安全；住户随便拉电线充电，存在安全隐患；陈振中商铺外面的空地允许他人随便摆卖，影响整条街的卫生、形象。当事人双方对下列事实无异议，本院予以确认：被告陈振中是中山市石岐区第一城怡景6、7幢底层、2层9卡的业主。该房产于2007年9月24日登记在陈振中名下，建筑面积74.45平方米，规划用途为商业服务。2011年7月6日，原告威信公司（乙方）与中山市上海城小区业主委员会（以下简称上海城业委会）（甲方）签订《上海城住宅小区物业管理服务合同》，主要约定：甲方为坐落于中山市石岐区×××××侧、白石路北侧的中山市“上海城”住宅小区提供物业服务；物业管理服务内容及质量标准：一、综合服务。1.按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准，2.……二、房屋管理及维修养护。1.按物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务，2.……三、共用设施设备维修养护。1.对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），2.小区内公共配套服务设施完好，不随意改变用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，3.……六，协助管理公共治安秩序，1.设专人24小时执勤……3.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；每月物业管理服务费收取标准暂定为商业用房1.00元/平方米；逾期未交纳物业管理费的，按每日千分之三加收违约金；物业管理服务合同期限为3年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止。合同到期后，上海城业委会没有与威信公司签订新的物业服务合同，威信公司一直为案涉小区提供物业管理服务，直至2019年7月2日退出该小区。威信物业经常通过其员工刘志坚上门收取物业服务费。根据合同约定，陈振中每月应交物业服务费为74.45元（1.00元/月/平方米×74.45平方米）。陈振中未支付2018年8月至2019年6月期间共11个月的物业服务费。其间，案涉小区存在超市开设后门，住户拉电线充电的情形。对有争议的事实，本院认定如下：威信公司称，其已经催告开后门、拉电线的业主解决问题，尽到管理义务，但业主不予解决；威信公司通过电话、上门、在小区公告栏和案涉物业处张贴催缴通知等方式向陈振中催交物业服务费。但威信公司没有提供充分证据证明上述主张，应承担举证不能的不利后果，故本院对此不予采信。陈振中称，大概2019年1月开始就有小贩在其商铺外的空地占道摆卖，威信公司没有尽到管理义务。陈振中提供了2021年3月24日拍摄的摊贩摆卖照片。威信公司否认其提供物业服务期间存在上述问题。陈振中没有提供证据证明诉争期间存在小贩在其商铺外占道摆卖的事实，应承担举证不能的不利后果，故本院对此不予采信。本院认为，威信公司与上海城业委会签订的物业管理服务合同，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述物业服务合同对全体业主均具有约束力。合同期限届满后，威信公司继续为案涉小区提供物业服务，威信公司与案涉小区业主形成事实上的物业服务合同关系。被告陈振中自认其没有支付讼争期间的物业服务费，也没有提交证据证明他人支付该费用的事实，应承担举证不能的不利后果。陈振中应依法承担向威信公司支付物业服务费的民事责任。双方确认案涉小区在讼争期间存在超市开设后门、住户拉电线充电的情形。威信公司未举证证明其有制止或向有关部门报告物业使用人的不当行为，本院据此认定威信公司未尽适当管理义务。其在提供物业管理服务中存在瑕疵，但该瑕疵尚未达到陈振中可拒交物业服务费的程度，陈振中应向威信公司全额支付2018年8月至2019年6月期间的物业服务费818.95元（74.45元/月×11个月）。关于违约金。合同没有约定每月支付物业服务费的期限，则陈振中最迟应于每月月底支付当月物业服务费。合同约定的逾期付款违约金明显过高。威信公司没有举证证明陈振中拒交物业服务费的行为给其造成的损失达到上述约定标准，也没有举证证明其在提起本案诉讼前履行了催告义务，根据公平合理原则，考虑因陈振中违约给威信公司造成的资金占用期间利息损失，本院酌情调整违约金为以所欠物业服务费818.95元为基数，自起诉之日即2020年9月14日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈振中于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市威信物业管理有限公司支付2018年8月至2019年6月期间的物业服务费818.95元，及违约金（以818.95元为基数，自2020年9月14日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、驳回原告中山市威信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已由原告中山市威信物业管理有限公司预交），由被告陈振中负担，于本判决发生法律效力之日起七日内直接向原告中山市威信物业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  巫洁涛人民陪审员  宋文伟人民陪审员  莫晓雯二〇二一年四月十三日书 记 员  雷绮婷冼日飞