抚顺市望花区人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽0404民初562号原告：抚顺伟达物业管理有限公司，住所地辽宁省抚顺经济开发区高湾经济区铁路南2号路29号411室。法定代表人：朴慧淑，系该公司经理。委托诉讼代理人：张雪，抚顺市顺城区城东法律服务所法律工作者。被告：辽宁省抚顺市望花区朴屯街道盖平社区居民委员会，住所地抚顺市望花区雷锋路东段28号。负责人：李宏。被告：抚顺银达房地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区新华大街21号。法定代表人：李世达，系该公司经理。委托诉讼代理人：杜文华，系该公司副经理。原告抚顺伟达物业管理有限公司（以下简称“伟达物业”）与被告辽宁省抚顺市望花区朴屯街道盖平社区居民委员会（以下简称“盖平居委会”）、被告抚顺银达房地产开发有限公司（以下简称“银达房地产”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伟达物业的法定代表人朴慧淑及其委托诉讼代理人张雪，被告银达房地产委托诉讼代理人杜文华到庭参加了诉讼，被告盖平居委会经本院依法传唤未到庭参加庭审。本案现已缺席审理终结。原告伟达物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费166021.96元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年8月29日原告竞标，从2017年9月1日开始对被告所在的小区进行物业服务。2020年4月24日原告与望花区朴屯街道办事处盖平社区（居民）委员会补签了《物业管理委托合同》，全面委托原告对案涉小区占地面积3500平方米，建筑面积14000.05平方米进行物业管理。由原告提供服务的受益人为本住宅的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人对履行该合同承担相应的责任。物业费收取标准为住宅每月每平方米1.2元，非住宅每月每平方米1元。被告住宅物业面积1360.82平方米，非住宅物业面积3062.71平方米。自2017年9月1日起开始收取。原告从2017年9月1日开始依约为被告提供物业服务，但被告2017年9月1日至2020年8月30日的物业费166021.96元，至今未能缴纳。原告多次向其催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了案涉《物业管理委托合同》的规定，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院，望人民法院公正裁决维护原告的合法权益。盖平居委会提供答辩状辩称：1、案涉服务合同虽是本委员会代为签署，但该服务合同项下没有约定由本委员会给付物业费的约定；2、本委员会签订合同是由于涉案物业的业主委员会已经解散，由于没有依法成立的业主委员会，无法签订物业服务合同，基于此由本委员会代为签署物业服务合同；3、本委员会不是实际的受益人及使用人，因此要求本委员会给付无事实和法律依据；4、原告对我方无具体诉讼请求，无需本单位到庭。被告银达房地产辩称，1、我公司在接到传票前并不知道是由原告接手盖平宝居的物业。在房屋售出之前，开发商仍是房屋的所有权人，也是业主，因而有权参加业主大会并行使表决权。而伟达物业与盖平社区居委会双方签订的合同中第四章B款“适用于房地产开发企业”的相关13条内容及第六章第二十二条第3项的内容，双方没有按照法定程序通知我公司，也没有通知我公司参加业主大会，严重侵犯了我公司合法权益。会议一切事宜也未向我公司传达，我公司概不知情。2、伟达物业及盖平居委会从我公司房屋建成出售之日起从未与我公司进行过任何业务解除，也未与我公司签订任何物业管理合同和物业托管合同。对于我公司已经出售的商品住宅及门市房，已经通知其业主向物业公司交纳了物业管理费，而对于未出售的房屋出现的一些物业问题曾向物业公司反映，但物业明确回答我公司：“对于未出售的商品住宅及门市房的维护、保养等物业管理问题，物业公司概不负责。”所以我公司对于未出售的房屋这些年都是我公司自行维护管理。3、对于未出售的房屋收取管理费一事，伟达物业应向我公司提供收费许可证及相关收费标准。4、《物业管理委托合同》第六章第二十二条第5项只规定了已售出房屋的物业收费标准，对未出售的房屋收费标准没有说明。伟达物业从2017年9月1日至2020年8月30日对我公司未出售的房屋从未按《物业管理委托合同》进行全面物业管理服务，所以无权向我公司收取物业费。目前，伟达物业因为服务不到位与业主委员会已经解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月29日，盖平居委会在盖平宝居小区内张贴通知，内容为：“盖平宝居全体业主：因盖平宝居73户居民联名要求：盖平宝居竞标的4家物业公司（抚顺伟达物业公司、抚顺乾峰物业公司、抚顺金磊物业管理有限公司、辽宁万鑫物业管理有限公司）与全体业主面对面竞标参选。故定于2017年8月29日晚6点30分在盖平社区会议室召开全体业主大会。请全体业主准时到场，如不到场责任自负”。盖平居委会未能提供盖平宝居小区召开业主大会的会议纪要、人员签到表、业主大会决议等相关会议资料。2020年4月24日，盖平居委会与伟达物业签订《物业管理委托合同》，约定盖平居委会将盖平宝居委托伟达物业实行物业管理，委托管理期限为1年，自2019年9月1日起至2020年8月31日止，住宅房屋由伟达物业按建筑面积每月每平方米1.2元向业主、物业使用人收取，非住宅房屋（门市房屋）按建筑面积每月每平方米1元向业主、物业使用人收取。庭审中，伟达物业提供盖平居委会于2020年4月24日出具的情况说明一份，内容为：“因盖平宝居前物业管理不好，2017年8月29日召开业主大会从（重）新招聘物业对其服务。当时抚顺伟达物业竞标成功，在2017年9月1日开始对居民进行服务，将园内垃圾进行了清理、电梯进行年检维护、安装监控器等一系列服务。现服务至今。情况属实。证明人：（下附10人姓名、身份证号、联系电话）”。此份证明加盖盖平居委会公章，无出具人姓名及联系方式。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力，但法律另有规定的除外；第九百三十九条规定建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。也就是说，物业服务企业与建设单位或业主委员会、业主大会依法订立的合同对业主具有法律约束力，系物业合同对合同当事人以外的人发生法律效力的特殊规定。虽《辽宁省物业管理条例》第三十条规定不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。但《物业管理条例》及《辽宁省物业管理条例》同时规定的业主委员会的职责为：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。也就是说无论是业主委员会还是居（村）民委员会代行业主委员会职责，其均应当与业主大会选聘的物业公司签订。本案中，虽伟达物业提交了盖平居委会在盖平宝居小区张贴的召开业主大会的通知，但业主大会是否召开，召开时参与的业主有多少人，业主是否同意选聘伟达物业在盖平宝居小区进行物业服务，同意的业主是否达到了人数过半、面积过半的法定要求等其均未能提供证据予以证明，本院无法确认伟达物业与业主大会达成了口头的物业管理委托合同，亦无法认定伟达物业与盖平居委会签订的《物业管理委托合同》为合法有效。该合同无法对盖平宝居小区的业主发生法律约束力，伟达物业以物业服务合同纠纷提起诉讼，不符合诉讼主体资格，伟达物业诉银达房地产承担物业费用于法无据。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第四百六十五条、第九百三十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第三条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告抚顺伟达物业管理有限公司的起诉。案件受理费减半收取1810元，返还原告抚顺伟达物业管理有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员  王丹辰二〇二一年四月十九日书记员  张 明