北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初585号原告：北京千竣房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡甲3号A座20层22G。法定代表人：伊光富，职务：执行董事。委托诉讼代理人：郑方方，北京市风平律师事务所律师。被告：胡冰，男，1985年9月29日出生，汉族，住吉林省辉南县。委托诉讼代理人：高璐，吉林政声律师事务所律师。原告北京千竣房地产经纪有限公司（以下简称千竣房地产公司）与被告胡冰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告千竣房地产公司之委托诉讼代理人郑方方，被告胡冰及其委托诉讼代理人高璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告千竣房地产公司提出诉讼请求：1、解除双方签订的《北京千竣房地产经纪有限公司与胡冰关于北京市东城区建国门北大街×号金成建国×号×层×租赁合同》；2、判令被告向原告支付违约金64721.8元；3、判令被告向原告支付房屋空置损失201716.2元；4、判令被告向原告支付律师费19900元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年2月2日签订了《北京千竣房地产经纪有限公司与胡冰关于北京市东城区建国门北大街×号金成建国×号×层×租赁合同》，约定被告承租原告出租的北京市东城区建国门北大街五号金成建国五号21层2322号房屋，租期自2018年3月1日至2021年2月28日，并对租金、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，被告未按约支付相关费用并接收该房屋，原告多次催促，被告仍拒不履行自己的义务。在此期间，原告无法将该房屋另行出租给他人，只能空置。为了避免损失继续扩大，直至2018年10月8日，原告才将房屋出租给他人。现原告认为被告不履行义务的行为已严重违约，侵害了原告的合法权益，应承担违约责任，故原告诉至法院，望判如所请。被告胡冰辩称，认可原、被告签订合同的事实，但不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1、原告不具备本案诉讼主体资格，对于本案不享有诉权，虽然合同是原、被告签订的，但原告提供的《房屋所有权证》证明显示，房屋所有权人为山东步长制药有限公司（以下简称步长公司），是租金权益的享有者，原告并非是租赁物的所有权人，原告虽然对标的物享有管理权，但无权对步长公司享有的民事权益提起诉讼；2、原告的主张已超过诉讼时效，原、被告约定的第一笔租金的给付期限为2018年2月6日，至原告起诉之日，已超过法律保护期限一年的诉讼时效期间，原告已丧失胜诉权；3、双方于2018年2月2日签订的《租赁合同》并没有实际履行，该合同被变更。被告原系案外人永嘉融通资产管理（北京）有限公司（以下简称永嘉融通公司）职工，与原告签订合同的目的是公司办公所用，与2018年6月29日签订的合同目的是一致的；4、原告要求被告支付律师代理费没有法律依据；5、造成房屋空置的原因不在于被告，原、被告于2018年2月2日签订《租赁合同》后，双方因装修时间问题发生争议，租赁物一直上锁，未向被告交付，故被告也未交纳租赁费。原、被告在合同中约定了被告在签署合同之日起三个工作日交纳两个月的租金作为押金，并明确约定了在乙方违反合同约定，甲方有权终止本合同，由此可见，原告未交付房屋情况下，没有按照《合同法》96条的规定及时行使权利，而任由房屋闲置，造成损失扩大，在原告不能证明2月至10月期间房屋闲置是因为被告的原因造成的情况下，该损失不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：坐落于北京市东城区建国门北大街×号×层×号房屋系山东步长制药有限公司所有，该公司委托原告对上述房屋进行出租并代为收取租金。2018年2月2日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《关于北京市东城区建国门北大街×号金成建国×号×层×租赁合同》（以下简称租赁合同）约定被告承租北京市东城区建国门北大街×号金成建国×号×层×单元，租赁期限自2018年3月1日至2021年2月28日止，租金32360.9元/月，支付方式：半年付，承租人应于2018年2月6日支付2018年3月1日至2018年8月31日的第一期租金；在签署本合同之日起三个工作日内应交纳两个月的租金作为押金，共计64721.8元；甲乙双方确认甲方按照现状标准向乙方交付租赁物业，甲方收到押金和首月租金后，甲乙双方应当按照如上标准对租赁物业进行验收，并在验收结束后签署有关书面的证明文件，作为租赁物业移交时租赁物业的条件、状况的证明及乙方向甲方交还租赁物业的标准。若因乙方原因导致本合同提前解除，则乙方除应按本合同约定承担违约责任外，还应按本合同约定的违约责任承担违约金。如乙方违约，甲方有权终止合同并直接扣留部分或全部押金作为甲方经济补偿，或根据实际情况从押金中扣除应由乙方承担的费用，继续履行合同，乙方在甲方扣款后应及时补足押金。乙方应在合同签订后，按照物业公司确定的方式向物业公司提交书面的关于装修及设备、附属物等设计涉及的装修涉及方案、图纸等资料，在获得甲方及物业公司书面同意后，方可进行施工。乙方在任何情况下延迟提交或再提交装修设计图纸及规格说明，不影响租金起始日和其他费用的起算及租金和乙方所应缴纳之其他款项的支付。若乙方在合同约定的租金或其他费用到期后的5日内仍未支付，甲方有权解除合同，且无论甲方是否选择解除合同，乙方须向甲方支付一笔相当于两个月租金的违约金，除违约条款外，双方任何一方单方面提出提前解约时，需向对方支付相当于三个月租金的违约金作为违约补偿。在不影响发生违约后甲方的其他权利和补偿措施的情况下，如果租金、违约金、任何其他费用或其部分没有按合同约定的方法、时间支付，乙方则须按照应付费用每日千分之五的比例支付滞纳金，直至付清为止。甲方追讨本合同项下乙方应付款项所引起的费用和开支（包括但不限于仲裁、诉讼、公证、律师等费用），由乙方负担。诉讼中，原、被告均表示上述合同签订后，被告未支付过押金、租金，原告也未将房屋交付被告使用。原告述称，按照合同约定，被告应在2018年2月6日支付押金及第一期租金，待被告支付后，原告才交付房屋，但被告一直未付，故原告未将房屋交付被告。被告称按照合同约定，乙方应在合同签订后就开始装修，但原告一直没有交付房屋，被告无法开始装修，被告认为是双方因装修事宜产生争议，被告才未按时支付押金及租金。另，被告称其签订案涉合同是代表当时就职的永嘉融通公司签的，因签合同时比较急，手边也没有公司材料，故以被告个人名义签订了合同。但合同签订后双方发生争议，后来永嘉融通公司也出面与原告解决了纠纷并将租赁房屋进行了调换，公司也与原告就调换后的房屋重新签订了租赁合同，故被告认为本案案涉合同已经被永嘉融通公司与原告重新签订的合同所替代。经本院询问被告是否有证据证明其系代理永嘉融通公司签订合同、或本案案涉合同已为新合同所替代，亦或是否在签订新合同后，曾就本案合同与原告进行解约事宜。被告表示没有代理永嘉融通公司签订合同的证据、未与原告就本案案涉合同进行解约，但提交了签订于2018年6月29日的《北京千竣房地产经纪有限公司与永嘉融通资产管理（北京）有限公司关于北京市东城区建国门北大街×号金成建国×号×层×租赁合同》及被告于2018年10月15日支付×号房屋房租的付款记录以证明其主张。原告表示对被告提交的原告与案外人签订的租赁合同与被告的付款凭证真实性均无异议，但证明目的均不认可，原告认为该两份证据无法证明被告主张的租赁房屋由×号房屋变更为×号房屋的事实，与本案无关联性。就案涉房屋空置情况，原告提交了与案外人于2018年10月8日就案涉房屋签订的租赁合同，以证明房屋一直空置到2018年10月7日。空置的理由为原告认为双方合同未解除故一直空置，后为了减少双方损失，原告才重新对外出租。被告认可原告与案外人签订新的租赁合同的真实性，但不认可关联性，认为原告空置房屋并非被告的原因。上述事实，有租赁合同、转账记录及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告认为原告无权对步长公司享有的民事权益提起诉讼及原告的主张超过诉讼时效的辩论意见，无事实与法律依据，本院不予采纳。合同约定被告应在签署合同之日起三个工作日内缴纳押金并于2018年2月6日支付2018年3月1日至2018年8月31日的租金，被告未如期交纳前述款项，已构成违约，应支付违约金。原告现起诉要求解除合同并要求被告依据合同约定支付相当于两个月租金的违约金，有事实与法律依据，本院予以支持。被告称其系代表永嘉融通公司与原告签订合同且案涉合同已被永嘉融通公司与原告签订的合同所替代，但未提交证据予以佐证，故被告的该项抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。被告辩称原告未在合同签订后立即交付房屋，致使被告无法装修才未支付押金及租金的理由，本院认为，合同约定在原告收到押金和首月租金后，双方才能办理租赁物业验收移交事宜，故被告的该项意见，缺乏依据，本院不予采纳。原告要求被告承担房屋空置损失的请求，本院认为本案合同签订后，被告未支付任何费用，原告亦未实际交付房屋，在此情形下，原告未积极向被告行使相关权利，致使损失进一步扩大，原告对此应承担责任，故原告的此项请求，本院不予支持。原告要求被告支付律师费的请求，有事实及合同依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告北京千竣房地产经纪有限公司与被告胡冰签订的《北京千竣房地产经纪有限公司与胡冰关于北京市东城区建国门北大街×号金成建国×号×层×租赁合同》；二、被告胡冰于本判决生效之日起十日内支付原告北京千竣房地产经纪有限公司违约金64721.8元；三、被告胡冰于本判决生效之日起十日内支付原告北京千竣房地产经纪有限公司律师费19900元；四、驳回原告北京千竣房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2798元，由原告北京千竣房地产经纪有限公司负担1971元（已交纳），由被告胡冰负担827元（于本判决书生效之日起七日内缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  张 丹二〇二一年四月二十五日法官助理  周若筱书 记 员  刘 斌