广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初3804号原告：苏建荣，男，1982年3月14日出生，汉族，住广东省广州市番禺区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××739。委托诉讼代理人：王静，广东瑞科律师事务所律师。被告：佛山市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省佛山市禅城区×××××××××××××之二，统一社会信用代码914××××××××××843XL。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：黎宇轩，男，1997年8月30日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区×××××××,系公司员工。委托诉讼代理人：高亚静，女，1990年8月16日出生，汉族，住河南省登封市×××××××××，系公司员工。被告：肖贵岩，男，1950年6月13日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区××××××泡子沿屯，公民身份号码230×××××××0××××035。委托诉讼代理人：王振兴，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹铮，广东佰仕杰律师事务所实习律师。原告苏建荣诉被告佛山市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）、肖贵岩合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月18日公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人、被告乐有家公司的委托诉讼代理人黎宇轩及被告肖贵岩的委托诉讼代理人王振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、撤销原告与两被告之间于2020年8月27日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、两被告向原告返还合同款项112800元及利息（以12800元为本金，以年利率3.85%为标准，自2020年8月27日起计付利息至实际清偿之日止；以50000元为本金，以年利率3.85%为标准，自2020年8月27日起计付利息至实际清偿之日止；以50000元为本金，以年利率3.85%为标准，自2020年9月15日起计付利息至实际清偿之日止）；三、两被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉请为：一、撤销原告与两被告之间于2020年8月27日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告乐有家公司向原告返还佣金12800元并支付利息（以12800元为本金，以年利率3.85%为标准，自2020年8月27日起计付利息至实际清偿之日止）；三、被告肖贵岩向原告返还定金100000元并支付利息（以50000元为本金，以年利率3.85%为标准，自2020年8月27日起计付利息至实际清偿之日止；以50000元为本金，以年利率3.85%为标准，自2020年9月15日起计付利息至实际清偿之日止）；四、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年8月，被告乐有家公司员工向原告推销涉案商铺，原告也有购房意向，于是，原告向被告乐有家公司员工告知其是广州户口，持有的营业执照也是广州的，并询问是否可以购买，员工明确称可以。2020年8月27日，原告与两被告签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定原告向被告肖贵岩购买佛山市南海区×××××××××××××××××××××××，建筑面积39.67㎡，房款为1280000元，定金为100000元，买卖双方约定定金与房款的支付时间，与中介方约定佣金支付时间。同日，原告向被告乐有家公司支付定金50000元、佣金12800元。9月15日，原告向被告乐有家公司支付定金50000元。后被告乐有家公司员工先后向两家贷款公司、两家银行为原告办理贷款申请，但均未通过申请。后员工称，原告如果想通过贷款审批，需提供在佛山市注册的营业执照。原告认为，被告乐有家公司在合同订立时对原告存在欺诈行为，被告乐有家公司利用原告法律意识淡薄，欺骗原告以现有条件可以贷款购房，原告基于对被告乐有家公司专业知识的信任，才同意与被告肖贵岩签订购房合同并支付相应款项，现由于贷款申请无法通过，原告无法继续履行合同，而在佛山市注册营业执照将大大增加原告的履约成本，明显损害原告的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，涉案合同应予撤销，两被告向原告赔偿损失。被告乐有家公司答辩称：一、被告乐有家公司已履行中介义务，有权收取佣金，原告主张返还佣金无依据。2020年8月27日，原告与被告肖贵岩在被告乐有家公司提供的中介服务下签订《二手房买卖及居间服务合同》等文件，合同真实有效，各方均应全面履行。次日，被告乐有家公司员工按照贷款评估机构的要求，微信告知原告提前准备好办理贷款评估申请所需资料，并约定在8月31日前往银行办理手续。9月24日，由于原告存在征信问题，银行贷款未能通过审批，被告乐有家公司积极沟通，协助原告变更办理贷款担保机构，并告知原告应当配合贷款机构的要求提供相关资料，但原告认为如需补齐贷款担保机构要求的审核资料，需要前往佛山办理营业执照，其履行合同的成本费用加重，便以此为由拒不履行合同。11月24日，两被告向原告发出催告函，告知违约责任及相关风险，均未达到理想效果，合同无法继续履行。12月17日，两被告向原告发出《解除合同通知》。原告作为完全民事行为能力人，应当知悉交易风险，对其实施的民事法律行为承担相应责任。涉案合同第十条、《交易节点确认书》中关于办理贷款的约定载明，贷款金额以贷款担保机构实际放款金额为准，若贷款审批通过金额低于意向贷款金额，原告应当在办理不动产登记手续当日向被告肖贵岩补足差额，以上文件均有原告签字确认。被告乐有家公司作为中介方无权决定贷款担保机构处理贷款审批时所需的具体资料，也无法左右第三方机构的贷款审批结果，被告乐有家公司在协助原告办理贷款申请前，已如实告知当次贷款申请所需的资料内容。被告乐有家公司作为中介方已履行告知义务，不存在故意告知虚假情况或者隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示的行为，原告无权请求撤销合同。二、被告乐有家公司并非涉案商铺交易的主体，原告主张被告乐有家公司返还定金无依据，违反合同相对性原则。被告肖贵岩答辩称：一、涉案合同系经各方合意而签订，涉案商铺无抵押、无查封，随时可以办理过户手续，被告肖贵岩未实施欺诈行为。涉案合同并未约定原告必须通过按揭贷款才能交易，贷款并非购房唯一途径。涉案合同约定，原告应于2020年9月26日前向银行申请按揭贷款，贷款金额为640000元；按揭贷款金额以银行实际批复的贷款金额为准，若银行同意发放的贷款金额加上原告已付的首期款与定金后少于总价款的，原告应在办理产权过户递件手续当天向被告肖贵岩补足差额。即原告在签订合同时已经知晓并应当合理预见到可能出现银行不同意为其贷款或不同意为其足额贷款的情况，并同意在此情形下自行补足差额。因此，原告以无法获得银行按揭贷款为由拒绝向被告肖贵岩支付房款，已构成违约。被告乐有家公司作为中介方的主要义务是促成买卖双方达成交易，按揭贷款业务的办理并非其服务内容。原告作为完全民事行为人，应当知晓中介方不能代表银行等贷款金融机构承诺按揭贷款能否成功。据被告乐有家公司了解，原告并非无法通过按揭贷款，原告只需办理一个佛山市的营业执照即可完成贷款申请，但原告拒绝办理，故其实际意思为不想购买涉案商铺。二、涉案合同约定，原告应于2020年9月26日前申请按揭贷款640000元，但原告既未在约定期限内支付首期款并申请按揭贷款，也未通过其他方式向被告肖贵岩支付房款，其行为已构成严重违约，根据合同约定，被告肖贵岩有权没收定金100000元。三、被告肖贵岩未对原告实施过任何欺诈行为，原告举证亦不足以证明被告乐有家公司对其存在欺诈行为，即使被告乐有家公司确实在能否办理按揭贷款的问题上对原告存在欺骗行为，原告也应当向被告乐有家公司主张权利，而非被告肖贵岩，原告诉请被告肖贵岩返还定金并支付利息，并与被告乐有家公司承担连带责任无事实与法律依据。原告向被告乐有家公司支付的佣金与被告肖贵岩无关。综上，请求法院依法查明案件事实，判决驳回原告对被告肖贵岩的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告、被告乐有家公司的企业信息查询、被告肖贵岩的全国库信息资料。拟证明原告与两被告的诉讼主体适格。2、《二手房买卖及居间服务合同》《二手房买卖合同补充协议》《佛山市（不含顺德区）费用估算表》《价格确认书》《交易节点确认书》《信息告知书》《“十大承诺·七大保障”真服务承诺书》。拟证明原告及两被告订立上述合同。3、《中国光大银行对私活期账户》、电子收据、收款收据、微信聊天记录（原告与被告员工）。拟证明原告支付房款的情况；被告乐有家公司在签订合同时知晓原告的资质情况，但仍告知原告可办理贷款，对原告存在欺诈行为；原告以现有资质无法在佛山贷款购买涉案商铺，原告需要在佛山市注册营业执照。4、微信聊天记录（原告与邮政银行员工）。拟证明2020年11月9日，邮政银行的员工通知由于原告是广州户口，且营业执照也是广州的，所以原告的按揭审批无法通过。5、微信聊天记录（原告与被告乐有家公司员工贺小姐）。拟证明被告乐有家公司员工于2020年10月10日告知原告向邮政银行申请按揭贷款所需提供的材料，原告积极配合提供。诉讼中，被告乐有家公司提交以下证据：1、《二手房买卖及居间服务合同》《交易节点确认书》《信息告知书》。拟证明被告乐有家公司促成原告与被告肖贵岩订立购房合同，原告依约应当支付佣金；原告已知悉并签字确认关于办理贷款的约定，被告乐有家公司不存在欺诈行为。2、《催告函》（2020年11月24日发出）、快递单及投递记录、《解除合同通知》（2020年12月27日发出）、快递单及投递记录。拟证明原告存在违约事实，被告乐有家公司履行中介义务配合被告肖贵岩行使相关权利。3、微信聊天记录（浦发银行员工侯超毅与被告乐有家公司员工林梅）、微信聊天记录（被告乐有家公司员工贺钰婷与林梅）、微信聊天记录（乐有家按揭微信群）。拟证明原告因自身原因导致银行贷款审批不能通过。诉讼中，被告肖贵岩提交以下证据：1、《二手房买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同补充协议》、公证书。拟证明被告肖贵岩及其配偶办理公证授权李秀梅作为代理人，与原告、被告乐有家公司一同签署涉案合同，将涉案商铺以1280000元转让给原告；按照《交易节点确认书》的约定，原告应先向被告肖贵岩支付50000元首付款，并于2020年9月26日前申请按揭贷款；被告乐有家公司在涉案合同中均明确其提供的中介服务不包含按揭贷款业务的办理；在原告逾期履行合同义务超过15天的情况下，被告肖贵岩有权单方解除合同并没收定金。2、不动产证明。拟证明被告肖贵岩系涉案商铺产权人，涉案商铺不存在抵押或被法院查封等情形，符合交易过户条件。3、微信聊天记录（被告肖贵岩儿子肖峰与被告乐有家公司员工贺小姐）。拟证明原告未依约办理按揭贷款，也未通过其他方式支付房款，其行为已构成违约，被告肖贵岩多次要求被告乐有家公司催促原告履行义务，原告仍未履行。4、《解除合同通知》及邮寄记录。拟证明被告肖贵岩的代理人李秀梅于2020年12月17日委托被告乐有家公司向原告送达《解除合同通知》，依约解除合同。本院认证认为，原告提交的证据1、2，两被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信；证据3，两被告对其真实性无异议，本院确认其真实性；证据4，原告提交手机原始载体供法院核对，证据上载邮政银行未通过原告按揭贷款申请的理由为原告未提供佛山的营业执照，该理由与被告乐有家公司所述理由一致，结合上述情形，本院确认该证据的真实性；证据5，本院经审查确认其真实性。被告乐有家公司提交的证据，原告与被告肖贵岩对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信；被告肖贵岩提交的证据，原告与被告乐有家公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2020年8月27日，案外人李秀梅受被告肖贵岩的委托与原告、被告乐有家公司签订《二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：“第一条【转让标的】买卖双方交易的房地产位于广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××××……建筑面积为39.67平方米……第三条【转让价款】该房产转让总价款为1280000元……第四条【交易定金】该房产交易定金共计100000元。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金50000元……定金支付方式如下：1、【定金托管】买卖双方同意将定金50000元交由居间方托管。买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫。卖方应向买方开具定金收据；卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。居间方收到托管款项后，应出具收款收据，相关收据自托管款项依本合同约定从居间方支付给卖方、买方或其他主体后自动失效。买卖双方同意具备以下第A种条件后的五个工作日内，居间方可直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户：A、房地产证或不动产权证书原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态；……【风险提示】买卖双方已明确知晓过户前放定的风险（包括但不限于：买方可能无法取得房屋所有权，亦无法追回已经支付的房款等）……第五条【付款方式】买卖双方协商一致约定买方按以下第B种方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议。……B、按揭付款……第九条【居间服务】鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金25600元，佣金应在签订本合同时付清……第十条【额外附加服务】1、为保障交易流程的顺利进行，买卖双方可委托居间方提供如下附加服务……（5）协助买方办理贷款，买方拟向银行/公积金中心申请贷款的数额为640000元，贷款金额以银行/公积金中心实际放款金额为准……2、买卖双方同意在签署本协议时向居间方支付以下服务费用：（2）买方支付贷款服务费……7680元……3、买卖双方应该根据政府机关等第三方机构及本协议约定的相关规定履行各项应尽义务，应配合向第三方机构或居间方提交交易所需全部资料并对资料的真实、合法、合规性负责，配合办理交易相关手续。因买卖双方自身（隐瞒事实、提交虚假资料、不提交或迟延提交资料等）、第三方机构或其他不可抗力因素导致交易进度迟缓/停滞或者交易手续办理不成功的，相关法律责任由买卖双方自行负责，与居间方无关。4、鉴于贷款机构对于是否批贷及贷款发放时间享有决策权，出现贷款机构拒贷或批贷未放款等其他情形引发贷款相关纠纷和责任的，由买卖双方自行处理与承担，买卖双方不得以自愿放弃贷款、贷款机构未批贷、延期放款或不放款等理由主张减少或免除应向居间方支付的服务费。第十一条【违约责任】……2、如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担……”同日，李秀梅作为被告肖贵岩的代理人与原告签订《二手房买卖合同补充协议》：“1、签约双方已知晓本合同为代理签署，如出现问题由签约人负责……”同日，三方签订《交易节点确认书》载明：买方须于办理产权过户递件手续前支付首期款（不含定金）50000元至买卖双方约定的银行监管账户；买方意向贷款金额为640000元，并于2020年9月26日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；按揭贷款金额以银行实际批复的贷款金额为准，若银行同意发放的贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于原合同约定转让总价款的，买方应在办理产权过户递件手续当天向卖方补足差额；如多于原合同转让总价款的，则买方可向卖方要求将多出部分退回，卖方应无条件配合。同日，原告向被告乐有家公司转账定金50000元、佣金12800元；9月15日，原告向被告乐有家公司转账定金50000元。涉案微信聊天记录显示：原告与邮政银行员工：2020年11月9日，邮政银行员工“苏先生，这样的，你这笔单我正在审，然后上面沟通一个问题，因为上面有个政策要求……佛山的商铺只限佛山的自雇人士，同佛山营业执照才可以买，如果你是广州的营业执照就不可以做，这是上面的政策……只有广州执照（营业执照）就买不到佛山的商铺，这是我行的要求。”原告与被告乐有家公司员工：2020年11月17日，被告乐有家公司员工“贷款那边我也问过，说是需要您提供一下营业执照。如果您想退定，我也跟业主沟通过，业主说他那边不会退，你要是办贷款，他可以再等等。”原告“因为当初你们也知道我的情况，我是广州户口，营业执照也是广州的，你们也说可以办贷款，现在两间银行都不批贷款，那还可贷款吗？”被告乐有家公司员工“邮政没有说不批啊，说是要您提供一个营业执照就能批了啊。”原告“现在要我去佛山再办营业执照。你都知道营业执照是广州的。”……原告“当初我答应下订金是因为问清楚你们我要贷款、我是广州户口的，而你们也亲口答应我可以用我广州这边的营业执照办贷款，我才下的订金。现在两间银行明确说不批。你这边又要我在佛山办营业执照，已经是违背了当初的承诺，再说，如果按你说法在佛山办营业执照，那费用谁付？要多少钱？办理什么行业的营业执照？”被告乐有家公司员工“苏先生，邮政没有说过明确不批的，说的是办个营业执照就可以了。”2020年12月19日，两被告向原告邮寄发出《解除合同通知》，告知原告逾期履行支付首期款或办理首期款监管手续、办理按揭贷款手续义务75天，通知解除《二手房买卖及居间服务合同》。12月20日，原告收到该通知。另查明：涉案商铺位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××，建筑面积39.67㎡，用途为城镇住宅用地/商铺。原告在诉讼中称：原告先后向浦发银行与邮政银行申请按揭贷款，但均未通过，第一次未通过的原因是原告单身，第二次是因为原告是广州户口，原告的营业执照也是在广州办理，不满足相关政策。被告乐有家公司告知原告以现有条件可申请银行按揭贷款，但事实上并非如此，被告乐有家公司实施欺诈行为，使得原告产生重大误解而签订涉案合同，故涉案合同应予撤销。以普通的社会常识，大多数人购房需要依靠银行按揭贷款，是否能够通过银行审批是影响大多数人签订购房合同的重要因素。以普通的社会常识，如果不是被告乐有家公司告知原告可以成功办理银行按揭贷款，原告是不会签订涉案合同的。涉案合同应予撤销，撤销后两被告应向原告返还已收取的款项。被告乐有家公司称：原告先后向浦发银行与邮政银行申请按揭贷款，但均未通过，第一次未通过的原因是原告单身且有连续逾期还款记录，第二次是因为原告未配合办理佛山的营业执照。被告乐有家公司并未向原告承诺按揭贷款申请一定会通过审批，被告乐有家公司并非按揭贷款最终评估机构，并非贷款放款机构。涉案合同已于2020年12月20日解除。被告肖贵岩在诉讼中称：涉案合同已于2020年12月20日解除。本院认为，本案系合同纠纷。涉案《二手房买卖及居间服务合同》包含原告与被告肖贵岩之间的房屋买卖合同以及原告、被告肖贵岩与被告乐有家公司之间的中介服务合同。符合法律规定的可撤销的受欺诈行为，须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认识作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。原告主张被告乐有家公司故意欺诈原告，称原告以签订合同时的自身现状可以成功向银行申请按揭贷款，原告相信被告乐有家公司的承诺才签订涉案合同并向两被告支付相应的定金与佣金，然而事实上原告两次申请银行按揭贷款均未通过，被告乐有家公司存在欺诈行为，涉案合同系原告受被告乐有家公司的欺诈而签订，合同应予撤销。经查，原告举证不足以证明被告乐有家公司在签订合同时存在欺诈故意，并欺骗原告称其以签订合同时的自身现状可以成功向银行申请按揭贷款，应承担举证不能的不利后果，原告诉请撤销合同无依据，本院不予支持。《二手房买卖及居间服务合同》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面善意履行。原告未按照约定向被告肖贵岩支付房款，两被告已向原告邮寄《解除合同通知》，原告已于2020年12月20日查收该通知，故《二手房买卖及居间服务合同》于该日解除。原告称，涉案合同撤销后，被告乐有家公司应向其返还佣金并支付利息。如上所述，涉案合同不具备法律规定的可撤销情形，不应撤销，应属合法有效，故原告以合同应予撤销为由，主张被告乐有家公司返还佣金并支付利息欠缺理据，本院不予支持。同理，涉案合同合法有效，原告依照合同约定应向被告肖贵岩支付购房定金100000元，现原告未按照合同约定向被告肖贵岩支付房款，其行为已构成违约，被告肖贵岩在本案中并无过错，故根据合同约定，被告肖贵岩有权没收定金100000元，原告诉请被告肖贵岩返还定金并支付利息无事实与法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告苏建荣的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取1291元，由原告苏建荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二一年四月二十日书记员 余柔敏