德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0603民初565号 原告：程代兵，男，1990年10月19日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告：温艳玲，女，1990年1月18日出生，汉族，住山西省广灵县。 二原告共同委托诉讼代理人：刘宗宇,四川维扬律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：伍德辉,四川维扬律师事务所律师。 被告：绵竹林辰房地产开发有限公司，住所地四川省绵竹市江苏工业园区苏州大道5号（四川安费尔高分子材料科技有限公司内），统一社会信用代码91510683746902932E。 法定代表人：徐丽。 委托诉讼代理人：唐勇，公司员工。 原告程代兵、温艳玲与被告绵竹林辰房地产开发有限公司（以下简称林辰房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程代兵、温艳玲及其委托诉讼代理人刘宗宇、伍德辉，被告林辰房产的委托诉讼代理人唐勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程代兵、温艳玲向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告所签订的《商铺认购合同》、《商品房买卖合同》（合同编号：（2019）0800107）；2.判令被告返还购房款128064元，并承担相应违约金（违约金计算方式：按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。庭后,原告撤回主张违约金的请求。事实和理由：原、被告于2017年8月15日签订了《商铺认购合同》，原告以128064元从被告处申购了位于嘉陵江路以南、××中学西侧××“××橡树”项目××层××商铺。2019年8月25日，原、被告双方正式签订了《商品房买卖合同》。该合同约定被告应当于2020年6月30日向原告交付该商品房，且该房已取得“规划验收批准文件”和“建筑工程竣工验收备案书”以及“面积实测技术报告书”。现由于被告自身原因，该项目验收不合格，无法向原告交付房屋。原告认为，被告的逾期行为已构成根本违约。原合同目的已根本无法实现，理应解除。综上，被告的行为已严重损害原告的合法权益，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特提起诉讼，请求法院支持原告诉求，维护原告合法权益。 被告林辰房产辩称：1.针对原告解除合同的主张，答辩人认为首先合同未约定合同可以解除，其次涉案项目是因疫情不可抗力因素导致无法在2020年6月30如约完期；2.认可原告要求支付逾期交房违约金的主张,但不认可退房退款。 本院经审理认定事实如下：2017年8月15日，被告林辰房产（出卖人）与原告程代兵、温艳玲（买受人）签订《商铺认购合同》，约定原告购买南湖·十二橡树3层027号商铺，建筑面积19.93平方米，单价每平方米6425.69元，总金额128064元。买受人在2017年8月15日前付清全部房价款，即付款额为128064元，本合同未尽事宜按照国家《商品房买卖合同》执行。当日，原告向被告支付购房款128064元。 2019年8月25日，被告林辰房产（出卖人）与原告程代兵、温艳玲（买受人）正式签订《商品房买卖合同》，约定原告购买南湖˙十二橡树（一期）1幢第3层3-27号，建筑面积19.78平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6425.69元，总价款127100元；第十一条交付条件：（一）出卖人应在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。 2016年6月18日,原告就“南湖十二橡树商铺返租等问题”向德阳市住房和城乡建设局进行信访反映,德阳市住房和城乡建设局于2020年7月7日对此作出《关于“南湖十二橡树商铺返租等问题”信访事项的处理意见书》回复原告称：目前“南湖˙十二橡树”项目已基本完工，正在进行地下室渗水质量问题及消费工程的整改及验收工作，后续还将申请办理竣工验收备案。但目前涉案项目因流动流动资金不足而无法顺利推进，相关投资方因商品房买卖纠纷众多已暂停继续追加投资，项目一期的质量问题和消费验收整改工作也暂停。开发商正在协调投资方注资，指定推进方案，力争尽快处理好合同纠纷等问题。该《处理意见书》表明被告无法按时交房。 原告于2020年10月30日在本院以（2020）川0603诉前调3542号立案进入先调程序，本院于2020年11月26日向被告送达了民事起诉状副本、证据等文书，于2021年1月27日正式立案。 以上事实有当事人陈述、《商铺认购合同》、《商品房买卖合同》、收费收据、《关于“南湘十二橡树商铺返租等问题”信访事项的处理意见书》、送达回证等证据在卷予以佐证。 本案经开庭审理，原、被告双方进行了当庭陈述、举证、质证及辩论，综合双方的意见理由，本院对本案争议焦点及原告的诉讼请求分析评判如下： 一、原被告双方签订的《商铺认购合同》及《商品房买卖合同》是否构成解除条件 原告方认为根据合同约定，被告应于2020年6月30日交房，但现实情况是涉案项目因地下室渗水质量问题及消费工程的整改等问题还未验收，被告方迟迟不能交房，合同目的不能实现，且原告在交房截止日就已向被告表达了退房的要求，因此原告方具有解除权；被告方则认为合同中未约定解除条件，涉案房屋迟延交房是因疫情的不可抗力因素导致的，公司与政府相关部门也在与业主互相协调，现虽未达到房屋交付条件，预计2021年6月或7月份可以交付，合同可以继续履行，不同意解除合同。 本院认为，原、被告之间签订的《商铺认购合同》、《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。根据《商品房买卖合同》约定被告应在2020年6月30日前向原告交付该商品房，但被告未按照合同约定按时交付，虽疫情对涉案房屋修建项目的竣工时间客观上有一定影响，但该影响的时间有限，被告至今未能交付房屋显然已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定:“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。本案中，原、被告虽然在《商品房买卖合同》补充协议中约定了被告逾期交房“合同继续履行，自出卖人交房期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的中国人民银行同期同类人民币活期贷款利率的违约金，并于出卖人实际交房之日起30日内向买受人支付”，但该约定系被告提供的格式合同中的明显排除原告的主要权利的约定，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第三款规定：“有下列情形之一的，改格式条款无效：（三）提供格式条款一方排除对方主要权利”，故该条约定无效；同时原告陈述在《商品房买卖合同》约定的交房截止日已向被告表达了退房的要求，结合原告在的原定的交房截止日临近前向德阳市等有关问题的事实，综合判断，原告的陈述符合常理，本院对其陈述予以采信。由此，被告在原告催告后已逾三月仍不能交付房屋，原告据此享有合同解除权。故原告诉请要求解除原、被告双方签订的《商铺认购合同》、《商品房买卖合同》的理由成立，本院予以支持。原、被告双方签订的《商铺认购合同》、《商品房买卖合同》应于被告方收到民事起诉状之日即2020年11月26日解除。 二、被告是否应返还原告购房款 原告方认为纠纷是因被告违约不能按时交付房屋导致，应退房退款；被告方则认为不能按时交房是因疫情原因导致，不认可原告方退房退款的主张，但愿意承担不能按时交房的违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”。《商铺认购合同》、《商品房买卖合同》已因被告不能履行交付义务于2020年11月26日解除，合同已解除，被告应退还原告购房款128064元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、原告程代兵、温艳玲与被告绵竹林辰房地产开发有限公司签订的《商铺认购合同》、《商品房买卖合同》于2020年11月26日解除； 二、被告绵竹林辰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告程代兵、温艳玲购房款12860元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费1420元，由被告绵竹林辰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 邹赤波 二〇二一年四月十三日 法官助理 曾李雪 书 记 员 周 婷