广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初155号原告（反诉被告）：刘东顺，男，汉族，1969年7月30日出生，住广东省博罗县×××××××××××××××。委托诉讼代理人：吴勇宏，广东融易律师事务所律师。被告（反诉原告）：张威，男，汉族，1983年2月12日出生，住广东省大埔县××××××××××××××。原告刘东顺与被告张威租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，被告张威在举证期限内提起反诉，本院依法组成合议庭适用简易程序公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理，原告刘东顺及其委托诉讼代理人吴勇宏、被告张威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即搬离租赁物并将租赁物【位于博罗县×××××××××××××××底约180平方米（三室一厅加前后院子）】交还给原告；3.判令被告支付从2020年6月1日至2020年12月31日的房屋租金13543元及逾期付款利息（以13543元为基数，从2020年6月1日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至全部款项清偿之日止）给原告，2020年12月31日后的房屋租金计算至被告实际搬离房屋并将房屋交还给原告为止；4.判令被告支付电费11322.34元及逾期付款利息（以11322.34元为基数，从2020年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至全部款项清偿之日止）给原告；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年5月11日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（即原告）将位于博罗县×××××××××××××××底层约180平方（三室一厅加前后院子）出租给乙方（即被告）做饮食使用。租用期限从2018年6月1日至2023年6月1日止，月租金2000元，每个月交租日期1-5日，逾期每天按月租金百分之五滞纳金收取，超过当月作违约处理，头三年月租金不变，第四年开始月租金2300元，第五年月租2500元计算。合同签订后，原告将房屋交付给了被告使用，被告起初还能按期支付租金及水电费，但到了2020年6月份就开始拖欠租金，也不缴纳水电费，原告向被告进行追讨，但被告仍不予理睬，至今已拖欠2020年6月1日至12月31日的租金共计13543元，且被告还拖欠2020年6月、7月、8月及9月的电费共计11322.34元。原告认为，被告未按照合同的约定支付租金的行为已构成违约，原告出租房屋给被告就是为了收取租金，但被告却未按约支付租金，原告可单方面解除合同，且被告应支付所拖欠的租金及电费给原告。原告与被告协商未果，为维护自己的合法权益，原告现向法院提起诉讼。被告答辩称，我没有说不交租金和水电费，第一，他要求我交租，但我要原告解决电的问题，去年5月份我重新装修也跟原告交涉电的问题，因为以前两个月没开也在跟他交涉，我说我重新装修，大家坐下来看怎么把店搞好，跟原告共同用电的情况下，天气热的时候电力根本没法正常使用；第二，原告来收租的时候，我也明确跟他说了，微信聊天也有记录，明天告诉他我可以交租，我租了原告的店1年多了，我也没欠原告租金跟电费；第三，原告把他自己的电表收掉了，他从来没有跟我说，也没有拍照给我，然后在收电费的时候，他自己就跟我说了一句电费单上面的用电的度数和新表不一样，然后他就告知我电表收掉了，我还跟他说，你的电表收掉当时要跟我说，我为什么一直不交电费的原因：1.用电不足，导致我生意没法正常运作；2.我的店跟他共同用一个表，他的用电表的度数我不清楚，当时我也强烈跟他要求，我微信上面有聊天记录的；3.当时我6月、7月份没交电费，跟他交涉的时候没有交，后面8月、9月和9月、10月、11月、12月的电费都是我在垫，当时我到村里的在供电所上班的刘经理过来协商过此事，他也叫人过来协商过此事，他没有说让我去怎样处理好这个店的用电的问题，他只是让我去拉多一条线，但不能保证我用电正常，所以我当时选择不同意该方案。被告向本院提出反诉请求：1.判令反诉原告与反诉被告于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令反诉被告退还反诉原告押金4000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失93534.3元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年5月11日签订《房屋租赁合同》，约定将反诉被告位于博罗县×××××××××××××××底层约180平方米（三室一厅加前后院子）出租给反诉原告使用，使用期限为2018年6月1日至2023年6月1日，因租赁物长期供电不足，不能维持满足反诉原告做餐饮行业的电量需求，反诉原告要求增加供电设施，但反诉被告无法提供造成双方矛盾。反诉原告因租赁该物业投入了装修费用，如合同期内解除合同，将造成反诉原告装修损失。为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起诉讼。反诉被告答辩称，一、关于合同效力的问题。在本案中，由法院按照相关的法律规定审查本案的合同效力问题，但在本案中，被答辩人未按照合同的约定支付租金给答辩人事实清楚，就算合同无效，被答辩人也应当按照合同所约定的租金水平支付房屋占有使用费给答辩人。二、关于被答辩人要求答辩人退还押金4000元的问题。在本案中，根据双方所签订的合同第五条第（一）项“如合同期内乙方违约解除本合同的，甲方不退还押金，装修及固定的添加物，归甲方所有”的约定，被答辩人未按照合同的约定支付相应的租金，该行为已构成违约，因此，押金无需退还给被答辩人。三、关于被答辩人要求答辩人赔偿装修损失93534.3元的问题。被答辩人的该项诉请没有事实和法律依据，依法应予以驳回。1、在本案中，被答辩人提供的照片予以佐证其装修的情况，该些照片并不能充分的证实其装修的相关情况，在被答辩人没有提供充足证据的情况下，被答辩人就应承担举证不能的法律后果，因此，被答辩人的该项诉讼依法应予以驳回。2、被答辩人并没有提供充足的证据证明装修物的价值，被答辩人所提供的收据并不能作为装修物价值的依据，其也没有相关的评估报告予以佐证，因此，在被答辩人没有充足的证据证明装修物价值的情况下，依法应予以驳回。3、即使法院认为其装修物有损失，那么，在本案中，被答辩人对造成合同无效应承担最主要的责任，其依法应承担最主要的责任。4、根据相关的法律规定，装修物未形成附合的，被答辩人应自行拆除，不能作为损失计算在内。综上，被答辩人的诉请没有相应的法律依据，依法应予以驳回。本院经审理查明，2018年5月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于博罗县××××××××××××××底层约180平方米（三室一厅加前后院子）出租给乙方做饮食使用，租赁期限自2018年6月1日至2023年6月1日止，月租金2000元，每个月交租日期为1—5日，逾期每天按月租金百分之五滞纳金收取，超过当月15日作违约处理，前三年月租金不变，第四年月租金为2300元，第五年月租金为2500元；签订合同时乙方应支付甲方4000元作押金，交第一个月租金2000元，押金到期乙方没有违约的，甲方需退还给乙方；乙方自行出资装水表、电表，缴交水电费用；如合同期内乙方违约解除本合同，甲方不退押金，装修及固定的添附物归甲方所有。合同签订后，被告向原告支付了押金4000元，将房屋用于餐饮。原告称被告从2020年6月起开始拖欠租金及水电费，故诉请解除案涉合同及要求被告承担违约责任。被告反诉称原告未满足被告的用电需求造成被告装修损失，反诉请求确认案涉合同无效且要求反诉被告向其赔偿损失等诉请。另查明，至本案一审辩论终结前，原未向本院提供案涉房屋的建筑工程规划许可证或产权证，也未向本院提供经主管部门批准建设的相关证据；2021年2月26日，被告向本院申请房屋装修损失鉴定，本院依申请委托有鉴定资质的鉴定机构予以鉴定，并将缴费通知书送达被告，被告在规定期限内未交纳鉴定费。本院认为，本案系租赁合同纠纷。由于原告出租给被告的房屋没有相关产权证或建设工程规划许可证、经主管部门批准建设的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效，原告诉请解除案涉合同，缺乏法律依据，本院不予支持。鉴于案涉租赁合同为无效合同，原告基于解除《房屋租赁合同》而提出的请求被告搬离案涉租赁物及支付租金没有法律基础，故本院对原告该诉请均不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，被告反诉请求原告返还押金4000元，本院予以支持。对原告诉请被告支付拖欠的电费问题，庭审中，原告承认与被告共用一个电表，原告提供的电费发票显示的数额包含原告使用的电费，其未提供相关证据证明原告自身使用的电费，本院无法确认被告用电实际产生的电费，原告应承担举证不能的法律后果，原告诉请被告支付电费11322.34元及逾期付款利息，本院不予支持。对被告反诉请求原告赔偿装修损失的问题，被告仅提供装修照片、装修项目及收据等证据，尚不能证明其主张，且被告逾期不交纳鉴定费，视其放弃鉴定申请，应承担不利的法律后果，故本院对被告该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、反诉原告张威与反诉被告刘东顺于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》无效。二、反诉被告刘东顺于本判决发生法律效力之日起七日内返还押金4000元给反诉原告张威。三、驳回原告刘东顺的全部诉讼请求。四、驳回反诉原告张威的其他诉讼请求。如未在指定的时间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费211元，由原告刘东顺承担；反诉受理费1119元，由反诉原告张威承担1073元，反诉被告刘东顺承担46元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟伟志二〇二一年四月二十二日法官助理 张树秋书 记 员 刘松枝