上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初48928号原告：上海地铁东方置业发展有限公司,住所地上海市黄浦区马当路XXX号XXX室A5座。法定代表人：刘耀民，执行董事。委托诉讼代理人：冷刚，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周骏杰，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海齐昊物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张世根，执行董事。原告上海地铁东方置业发展有限公司(以下简称东方公司)与被告上海齐昊物业管理有限公司(以下简称齐昊公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月2日组织双方进行证据交换，并于2021年1月13日、4月21日公开开庭进行了审理。原告东方公司的委托诉讼代理人周骏杰、被告齐昊公司的法定代表人张世根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方公司向本院提出诉讼请求：1、判令齐昊公司向东方公司支付房屋租赁费727,770元；2、判令齐昊公司向东方公司支付物业管理费873,576元；3、判令齐昊公司向东方公司支付拖欠房屋租赁合同及物业管理费而应承担的违约金3,081,931.03元。诉讼过程中，东方公司变更诉请为：1、判令齐昊公司向东方公司支付2019年1月15日至2019年6月14日期间房屋租赁费461,364元(已扣除保证金266,406元)；2、判令齐昊公司向东方公司支付2018年1月15日至2019年6月14日期间物业管理费874,548元；3、判令齐昊公司向东方公司支付因拖欠房屋租赁费及物业管理费而应承担的违约金，违约金以1,335,912元为本金，按日千分之三的标准支付2019年7月1日至2020年9月25日，共计1,811,496.6元；4、判令齐昊公司将上海市静安区天目西路XXX号XXX层房屋(以下简称17层房屋)恢复原状。事实和理由：2012年2月24日，东方公司与齐昊公司签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定由齐昊公司承租上海市静安区天目西路XXX号14F-17F房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限为2012年3月15日至2020年3月14日，租金为每月145,554元、物业管理费每月51,444元，每月10日前支付，逾期支付的，每逾期一天，齐昊公司需按月租金、月物业管理费的0.3%支付违约金。合同并约定，租赁期满后或因齐昊公司责任导致退租的，东方公司有权要求齐昊公司将系争房屋恢复原状。2019年5月15日，东方公司向齐昊公司出具了《催款函》，要求齐昊公司限期支付拖欠的租金、物业管理费及相应的违约金。2019年6月14日，因齐昊公司未履行上述付款义务，东方公司向齐昊公司发送《律师函》，再次要求齐昊公司限期履行付款义务。2019年6月27日，东方公司向齐昊公司发送《关于解除与齐昊物业的通知》，解除了双方之间的租赁合同关系。然，东方公司至今未收到齐昊公司拖欠的上述钱款，东方公司为维护自身合法权益，故起诉要求判如诉请。齐昊公司辩称，不同意东方公司的诉请。确认双方之间的租赁合同关系已于2019年6月14日解除，系争房屋亦已在合同解除当日全部交还。确认2019年1月15日至2019年6月14日期间的租金、2018年1月15日至2019年6月14日期间的物业管理费均未支付，上述期间租金为每月145,554元、物业管理费为每月51,444元，共计欠付租金727,770元、物业管理费874,548元，保证金266,406元在东方公司处。但拖欠租金、物业管理费事出有因，齐昊公司应东方公司法定代表人刘耀民要求，把17层房屋租户清退，再出租给刘耀民引荐的公司。该公司承租后，长期拖欠租金等未支付，后经协调，刘耀民同意由其出面催讨租金，但该公司至今仍未支付。对于东方公司提出的违约金，即使要支付，则违约金计算标准亦过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，东方公司(甲方)与齐昊公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，面积3,020.2平方米，租赁期限为2012年3月15日至2020年3月14日，每日每平方米租金1.45元，总计每月交付租金133,203元，物业管理费由乙方自行支付给房屋物业管理单位。租金每两年递增3%，2018年3月15日至2020年3月14日期间租金为每月145,554元。乙方应于每(月、季)10日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.3%支付违约金。本合同签订后，租赁房屋交付前，乙方应当向甲方支付租赁保证金266,406元。本合同有效期内，若乙方未支付任何款项(包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用)，甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时，乙方应向甲方补足保证金。租赁期结束或本合同提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付之违约金及其他费用且乙方按本合同约定返还该房屋后，保证金如有剩余的，应无息返还乙方。合同签订后，东方公司按约向齐昊公司交付了系争房屋，齐昊公司亦按约支付了首期租金及保证金等。合同履行过程中，东方公司与齐昊公司签订《补充协议》，约定原《房屋租赁合同》中房屋租金仍按原合同条款执行。物业管理费由原合同“物业管理费由乙方自行支付给房屋物业管理单位。”变更为“物业管理费甲乙双方约定自2014年1月1日起至2020年3月14日止，每月10日前由乙方直接支付给甲方，每日每平方米物业管理费为人民币：大写伍万壹仟肆佰肆拾肆元(51444元)。逾期支付的，每逾期一天，则乙方需按月物业管理费的0.3%支付违约金。”因齐昊公司拖欠2019年1月15日至2019年6月14日期间租金以及2018年1月15日至2019年6月14日期间物业管理费未支付，2019年6月14日，东方公司与齐昊公司协商一致解除租赁合同及补充协议，并一同办理系争房屋交接手续，未签订书面交接单。现经东方公司多次催讨，齐昊公司仍未支付上述欠付钱款，故东方公司起诉要求判如诉请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。东方公司与齐昊公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据相关法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，经双方协商一致，东方公司与齐昊公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》已于2019年6月14日解除，但齐昊公司拖欠的租金及物业管理费至今仍未支付。根据相关法律规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，齐昊公司拖欠租金727,770元、物业管理费874,548元未支付，故东方公司主张齐昊公司支付拖欠的租金、物业管理费，有事实和法律依据，本院予以支持。现东方公司主张齐昊公司支付的租赁保证金266,406元用于抵扣欠付的租金，根据双方合同约定，若齐昊公司未支付任何款项，东方公司可按实际数额从保证金中扣除抵偿。故东方公司该抵扣主张，有合同依据，本院一并予以支持。即，齐昊公司还应向东方公司支付租金727,770元-266,406元=461,364元、物业管理费874,548元。对于东方公司主张齐昊公司支付逾期付款违约金的诉请，根据双方合同约定，齐昊公司逾期支付租金、物业管理费的，每逾期一天，则需按月租金的0.3%支付违约金。截止2019年6月14日，齐昊公司拖欠租金461,364元(已将保证金抵扣)、物业管理费874,548元未支付，合计1,335,912元。现双方合同已确认于2019年6月14日解除，东方公司主张齐昊公司以1,335,912元为本金，支付2019年7月1日至2020年9月25日止的逾期付款违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。至于滞纳金的计算标准，东方公司主张按合同约定每日千分之三计算，齐昊公司辩称该标准过高，请求予以调整。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现东方公司主张的每日千分之三的标准确实过高，故本院采纳齐昊公司的辩称意见，调整滞纳金标准为每日万分之二。即，齐昊公司应以1,335,912元为本金，按每日万分之二的标准向东方公司支付2019年7月1日至2020年9月25日止的逾期付款违约金1,335,912元*0.2‰/天*452天=120,766元。对于东方公司主张齐昊公司将17层房屋恢复原状的诉请，根据本案查明的事实，双方租赁合同于2019年6月14日解除，并于当日办理完房屋交接。房屋交接后，相关维护和管理义务应由东方公司承担，现东方公司在接收房屋一年后，要求齐昊公司恢复原状，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海齐昊物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海地铁东方置业发展有限公司支付欠付的租金461,364元、物业管理费874,548元；二、被告上海齐昊物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海地铁东方置业发展有限公司支付逾期付款违约金120,766元；三、原告上海地铁东方置业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费34,110.52元，由原告上海地铁东方置业发展有限公司负担10,110.52元、被告上海齐昊物业管理有限公司负担24,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 姚峥二〇二一年四月二十七日法官助理 蒋洁书 记 员 李康附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。