广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初6284号原告：佛山市南海鹏哲置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：卜某1。委托诉讼代理人：崔匡洲，公司员工。委托诉讼代理人：于奇奇，公司员工。被告：敖卓剑，男，1987年8月9日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：陈传捷，广东金桥百信律师事务所律师。原告佛山市南海鹏哲置业有限公司诉被告敖卓剑租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，于同年4月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔匡洲、被告及委托诉讼代理人陈传捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年5月至8月的租金38513.20元并支付违约金（违约金按日按逾期付款金额的千分之五的标准计算至被告实际支付之日为止，暂计算至2020年12月31日为109858.90元，详见“小小一贝堂逾期付款违约金明细”）；2.被告向原告支付2019年5月至8月的物业管理费32277.60元并支付违约金（违约金按日按逾期付款金额的千分之五的标准计算至被告实际支付之日为止，暂计算至2020年12月31日为92071.85元，详见“小小一贝堂逾期付款违约金明细”）；3.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为1.被告向原告支付2019年5月至8月的租金46844元；2.被告向原告支付2019年5月至8月的物业管理费62460元；3.被告向原告支付违约金共计163417.56元（以每月租金、管理费为基数，自应付未付之日起，按照每日1%计算，暂计至2020年12月31日，超出163417.56元部分原告不再主张）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《购物中心物业租赁合同》（以下简称"该合同"），约定被告向原告承租位于俤山市南海区里水镇洲村里广路2号广物国际广场三楼xx号铺。原告向被告交付该商铺后，被告多次拖欠租金、物业管理费。原告多次与被告沟通，提出多项优惠政策，并于2019年8月24日与被告签署《碧桂园金沙国际广场租赁合同补充协议》（以下简称"补充协议〃）。但截至2020年12月31日，被告仍拖欠多期租金及物业管理费。该合同第17.3条约定，乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费……的，乙方应按日按逾期付款金额的1%向甲方支付违约金。补充协议第8条约定，自2019年度起，如乙方逾期支付租金、物业服务费……，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5%。作为违约金。因此被告除应向原告支付租金及物业管理费外，还应按日向原告支付违约金。被告辩称，原、被告的租赁合同关系实际已于2019年3月10日终止。2018年8月1日起，被告正式向原告承租了位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××（以下简称“涉案商铺”），经营“小小一品堂”婴儿游泳馆。后品牌方代表黄平拟收回商铺自己经营，被告就此与原告工作人员沟通并征得同意后，于2019年3月11日与黄平签订了《转让协议》，之后黄平以其不能办理营业执照为由指定其母亲黄桂珍与被告签订了同样的《转让协议》，自2019年3月11日起，涉案商铺交由黄桂珍，由其直接向商场履行承租义务，并同时由原告办理涉案商铺转让更名相关手续。故自2019年3月11日起，被告在涉案商铺上租赁相关的权利义务均由黄桂珍享有和承担，被告与原告之间的租赁合同关系于2019年3月10日终止。原、被告有关涉案商铺的债权债务已经结清。据原告工作人员向被告反馈的信息，黄桂珍接手后就与原告商谈2019年度的减租优惠，经两方沟通最终于2019年8月24日签订了一份《补充协议》，同日黄桂珍向原告申请分期偿还2019年1月1日到8月31日的租金管理费欠款。以上证明涉案商铺的承租方早已不是被告而是黄桂珍。2019年8月25日至29日期间，被告向原告工作人员求证，核算2019年1月、2月和3月10天的租金管理费金额，并按原告给予黄桂珍优惠价格计算的总额向原告支付了被告转让涉案商铺前的租金管理费。至此，被告与原告之间的债权债务已经结清，2019年3月11日起有关涉案商铺的所有债务均与被告无关。另外，据被告了解的情况，涉案商铺2019年3月11日起至5月的租金管理费，黄桂珍也有向原告交付，说明原告与黄桂珍对涉案商铺转让是早已达成一致的。三方所签《补充协议》中的个别条款并非三方真实意思表示。可能由于原告内部审批问题或者黄桂珍与原告沟通减租优惠等问题的耽误，被告一直没有拿到涉案商铺的更名手续，被告多次向原告工作人员询问更名进度，直至2019年10月6日，被告拿到原告提供的一份未有三方签章的《补充协议》，目的是为了办理“更名手续”，但因其中约定涉案商铺的权利义务自2019年10月1日概括转让，被告对此有异议并向原告工作人员反馈，工作人员答复这份是固定模板合同不能改，实际操作时由黄桂珍签署优惠方案和支付费用就行，让被告不用担心可以先签《补充协议》，承诺原告会扣住《补充协议》等黄桂珍支付了2019年10月之前的租金管理费后再给黄桂珍《补充协议》，当时被告依然不放心，于是工作人员发了黄桂珍给原告的承诺书和微信聊天截图，并让被告保留好证据。在此情况下，原告才倒签了三方《补充协议》。因此，三方《补充协议》中第一条的约定并非三方的真实意思表示，合同如此约定仅仅是为了配合原告的内部更名手续，各方的实际履行行为足以证明涉案商铺已于2019年3月11日起转由黄桂珍向原告承租。原告未举证证明其诉讼请求。被告收到的证据只有原告的营业执照、三方《补充协议》以及一份原告自制的《逾期付款违约金明细》，不足以证明原告关于2019年5月-8月的租金管理费及相应违约金的事实依据和合同依据。此外，原告还需证明其有合法出租涉案商铺的证据，即合法有效的产权证明、转租证明等，否则涉案租赁合同关系可能涉及无效。原告未抵扣保证金导致损失扩大。被告承租涉案商铺时向原告支付了保证金81978元（租赁保证金35133元和管理保证金46845元），被告将涉案商铺转让给黄桂珍时，已经将保证金收据一并交给黄桂珍，三方《补充协议》也约定保证金一并转让，但在黄桂珍出现逾期付款后，在保证金足以覆盖所欠租金管理费的情况下，原告并没有用保证金进行抵扣。因此原告所主张的租金管理费本金可以直接用保证金进行抵扣，其诉求不应获得支持，且故无论本案合同关系相对方如何认定，原告都不应任由租金管理费久拖不决，不当扩大损失计算逾期付款违约金，因此损失扩大的后果应由原告自行承担。关于违约金的调整意见。根据原告的起诉状所述，违约金标准是日利率1%和5‰，相当于年利率360%和180%，严重超出合理标准。因此，若最终法院判定被告违约且应支付违约金的，被告也请求法院依法调减违约金，按中国人民银行公布的同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1年期利率计算。综上，原告的全部主张与真实情况不符，其诉讼请求于法无据，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人有提交原件核对或虽为复印件但对方当事人对真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《购物中心物业租赁合同》，约定出租物业为佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××位（租赁面积260.25平方米）。租赁期限共计60个月，自交付日起计算，约定交付日为2017年10月9日。租金分段计算，其中2018年2月25日至2019年12月24日期间的租金为11711元/月。2017年12月25日至2022年12月24日期间的物业费15615元/月。保证金81978元，其中租赁保证金35133元、管理保证金46845元。另约定其他内容。原告持有黄桂珍（承租方、乙方）与原告（出租方、甲方）签订的《碧桂园金沙国际广场租赁合同补充协议》（落款日期为空白，被告主张签订时间为2019年8月24日），约定根据测绘报告书调整租赁面积为268.98㎡。因市场下行厉害，为支持商场正常运营，经双方友好协商，乙方按以下优惠后收费标准，将截止2019年8月20日前所有租管欠费均缴清的前提下，则甲方给予乙方以下租金减免和折扣优惠。乙方从2019年1月1日到2019年12月31日的租金按9628.30元/月计算，管理费按照30元/平方米/月计算（即268.98平方米*30元/平方米/月=8069.4元/月）。另约定其他内容。2019年10月1日，原告（出租方、甲方）、被告（原承租方、乙方）与案外人黄桂珍（新承租方、丙方）签订《补充协议》，约定：就乙方将其在租赁合同中的全部权利义务转让给丙方行使事宜三方协商一致，自2019年10月1日起，乙方将其在租赁合同中的所有权利和义务转让给丙方，乙方不再享受租赁合同中的权利和承担义务，乙方须对丙方的履约行为承担连带担保责任。上述转让之日前的所有租金、物业管理费、能耗费及其他费用乙方应在转让之日后3天内与甲方按实结算，转让之日起则由丙方承担。乙方同意已支付给甲方的租赁保证金、管理保证金转为丙方的租赁保证金、管理保证金。若乙方尚未支付租赁保证金、管理保证金的，丙方应在转让日后3天内缴纳给甲方。《购物中心物业租赁合同》与本协议约定不一致的，以本协议为准，本协议未涉及的其他事项仍按原《购物中心物业租赁合同》的约定执行。2021年3月9日，原告提起本案诉讼。另查，原告工作人员与被告的微信聊天记录显示：日期原告工作人员被告二〇一九年六月十五日（无）这个方案确定下来了么？我是3月转给品牌方了，所以我就想他们可以尽快给我把合同转了。你的意思是说，1-3月份的租金，你直接转过来吗。对……我是3月10号转给他们的，你给我算一下。我可以帮你算下，但你这边不能说我对接你的。（空）2019年9月3日他们现在更名了么？被告发送《补充协议》未签名版的图片，询问：这个是10月1号开始的？之前的租金他们给清了吗？没给清，这里写着是我付清。是的，按分期给，12月给完，转换了名字，之后就是他们缴费。但是上面写着10月1日之前的全部租金是我付？我签了那就是我来付。这个是没法改变的，因为里面情况特殊，涉及了优惠方案，因此优惠方案他们签署及费用他们承担就行。没有变更，就是你来复（付）呀。问题是，他们还没结清10月1日之前的对吗？被告主张支付过2019年1月1日至3月10日期间的费用。本院认为：涉案租赁合同关系原相对方为承租方的被告与出租方的原告，后原、被告与案外人协商变更承租方，则即使涉案租赁物在转租过程中各方有协商或出具部分文件（非三方签署的文件，如被告主张的黄桂珍与原告于2019年8月24日签订的《碧桂园金沙国际广场租赁合同补充协议》），但在三方于2019年10月1日最终书面确认（《补充协议》）转租关系及各方权利义务关系的情况下，涉案租赁物转租引发的权利义务关系界定应以三方最终签订的《补充协议》为准，即被告应按照《补充协议》约定支付2019年10月1日前的欠付费用。原告与案外人黄桂珍（即现承租方）约定因市场下行厉害，协商就2019年1月1日到2019年12月31日期间的租金和管理费给予优惠折扣，上述约定虽非被告与原告协商达成，但为原告就涉案租赁物因市场下行厉害而给予的优惠，本院酌定以该优惠方案的标准核算被告应付2019年5月至8月期间的租金、管理费。经核算，被告应支付租金、管理费共70790.8元=9628.30元/月*4个月+8069.4元/月*4个月，在被告未能举证己方或其他人已经支付上述期间费用的情况下，被告应予支付。对原告主张超出部分，本院不予支持。对原告诉请的违约金，本院结合原告工作人员与被告的微信聊天记录内容、原告怠于主张权利至2021年1月起诉等情况，对原告诉请被告支付上述期间逾期支付费用产生的违约金，本院不予支持。《补充协议》约定被告同意已支付给原告的租赁保证金、管理保证金转为案外人黄桂珍的租赁保证金、管理保证金，原告现主张以保证金抵扣欠付费用，本院不予支持，但不影响被告就该保证金向案外人黄桂珍主张权利。本案已认定原告有权依据《补充协议》主张被告2019年10月1日前欠付的租金、管理费并已支持原告诉请（部分），对被告主张追加案外人黄桂珍为本案第三人的申请，已无必要，本院不予准许。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告敖卓剑应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金及管理费共70790.8元予原告佛山市南海鹏哲置业有限公司；二、驳回原告佛山市南海鹏哲置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2695.41元（原告已预交），由原告负担1996元，被告负担699.41元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员徐琼二〇二一年四月二十日书记员何双燕