上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初20022号原告(反诉被告)：上海星秀健身有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：凌志云，执行董事。委托诉讼代理人：魏建平，上海汇鼎律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鼎威房地产开发有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陈骏霆，总经理。委托诉讼代理人：王某，女。原告上海星秀健身有限公司(以下简称星秀公司)与被告上海鼎威房地产开发有限公司(以下简称鼎威公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月26日公开开庭进行审理。审理中，鼎威公司向本院提起反诉，本院依法受理后，于2020年12月11日再次公开开庭进行了审理。星秀公司法定代表人凌志云及委托诉讼代理人魏建平、鼎威公司委托诉讼代理人王某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星秀公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除星秀公司与鼎威公司之间签署的《徐汇日月光中心项目房屋租赁合同》；2.判令鼎威公司退还星秀公司自2020年1月1日至2020年3月31日的租金110,649元，物业服务费40,926元，推广费4,548元，合计156,123元；3.判令鼎威公司退还星秀公司履约保证金110,649元、物业管理服务履约保证金40,926元；4.判令鼎威公司支付给星秀公司装修补偿款156,000元。事实与理由：双方于2019年12月15日签订了《徐汇日月光中心项目房屋租赁合同》(以下简称租赁合同),约定租赁期为1个计租年度，月租金36,883元、月物业服务费13,642元、月推广费为1,516元。星秀公司按约支付相关保证金及月度费用。但由于受到新冠病毒疫情的影响，为响应国家防疫抗疫政策，星秀公司所租用的场地至今处于关停状态，未能正常开展营业。星秀公司为响应鼎威公司在疫情期间的要求，停止营业至起诉之日起仍未恢复营业。星秀公司已于2019年12月向鼎威公司预付2020年3月31日前房租、物业服务费和推广费等全部款额，但未能实际使用场地开展经营，未能实现合同目的。后经协商，双方同意解除合同，星秀公司搬离，鼎威公司退还款项。但在星秀公司搬离后，鼎威公司借故拖延退还相关款项，至今未能落实。鼎威公司严重违背商业诚信，损害星秀公司利益。故诉至法院。审理中，星秀公司明确诉请1解除时间为2020年1月23日。鼎威公司辩称，同意解除租赁合同，解除时间是2020年4月30日。不同意退还房租、物业服务费和推广宣传费。上海疫情开始是2020年1月24日，鼎威公司没有理由减免2019年12月16日至2020年1月24日的费用。根据租赁合同26-8约定，如果因为星秀公司擅自解除合同，预付钱款不予退还。2020年1月25日之后相应租金，鼎威公司曾经同意租金及物业费减半收取，但是星秀公司拒绝减半收取，双方没有达成一致意见。鼎威公司是此次疫情的受害方，如果全部减免费用，不符合公平原则。星秀公司撤场时间是2020年5月8日，如果计算占用费及合同的解约违约金，即使按照减半费用计算，星秀公司支付的费用不足以给予鼎威公司合同约定的违约款项。不同意返还履约保证金，根据租赁合同8-2、8-5约定，星秀公司提出解除合同情形下，鼎威公司不返还保证金。星秀公司有预付费卡的租户，在其预付费卡已经处理完毕前提下，再考虑处理。租赁合同没有装修期，即使有装修款，也是发生在2017年签的租赁合同中，如果发生相应的装修费，也是摊销完毕了，且星秀公司也没有相应证据证明装修款。鼎威公司向本院提出反诉请求：1.确认双方租赁合同2020年4月30日解除；2.判令鼎威公司没收星秀公司缴纳的履约保证金110,649元和物业管理服务履约保证金40,926元；3.判令星秀公司支付自2020年4月1日至2020年4月30日欠付的租金16,875元，以及向鼎威公司支付租金逾期付款违约金，以16,875元为基数，自2020年3月20日起至实际付清之日，按照日千分之一标准计算；4.判令星秀公司支付自2020年4月1日至2020年4月30日欠付的推广费1,516元，以及向鼎威公司支付推广费逾期付款违约金，以1,516元为基数，自2020年3月20日起至实际付清之日，按照日千分之一标准计算；5.判令星秀公司支付自2020年4月1日至2020年4月30日欠付的物业费6,241元，以及向鼎威公司支付物业费逾期付款违约金，以6,241元为基数，自2020年3月20日起至实际付清之日，按照日千分之一标准计算；6.判令星秀公司支付占用费9,701元(自2020年5月1日计算至2020年5月8日，按照日租金8元/平*151.57平即1,212.56元计算)；7.判令星秀公司支付解约违约金101,050元(暂按当月固定租金及物业服务费合计2个月计算)。事实与理由：双方于2019年11月15日签订租赁合同，约定由星秀公司承租“徐汇日月光中心”商场XXX-XXX号商铺(面积151.57平方米)从事经营。疫情发生后，虽然1月31日鼎威公司向全体租户发送了因疫情1月24日至2月25日期间租金、物业费减半的告知函，绝大部分租户都予以接受，但星秀公司认为优惠幅度不够，要求全免，在双方协商不一致的情况下，星秀公司向鼎威公司发送了《关于疫情不能营业导致撤离商场要求退还押金的函》。之后，星秀公司一直要求离场，虽然鼎威公司于2020年4月向星秀公司发送了进一步减免的《补充协议》，以期能继续合作，但星秀公司仍然坚持其不合理诉求，无奈，鼎威公司于2020年4月21日向星秀公司发送了《回复函》，明确不同意以不可抗力原因进行解除合同，并明示如星秀公司擅自解约，应承担违约责任。但由于星秀公司坚持不付欠付租金等费用要求撤离，为避免双方损失进一步扩大，鼎威公司表示因星秀公司违约，双方合同解除，星秀公司应于2020年4月30日前交还商铺并恢复原状。但星秀公司于2020年5月8日才拆除复原完毕。根据约定，星秀公司应当按租金三倍支付使用费。审理中，鼎威公司明确反诉请求2没收履约保证金的性质为解除合同的违约金。明确反诉请求3：2020年4月份月租金36,883元，减掉减免的1月24日到2月25日期间减半的租金(减免20,008元)，得出16,875元。推广费没有减免。物业费13,642元扣除减免的物业服务费1月24日至2月25日(减免7,401元)，得出6,241元即是星秀公司应付2020年4月份的物业费。星秀公司对鼎威公司的反诉辩称，不同意全部反诉请求。星秀公司自2020年1月23日开始关门，没有开业经营，实际无法实现合同目的，因为这个原因解除了合同。在此基础上，鼎威公司没收相应的保证金，同时要求支付所谓欠付的租金和占用费以及解约的违约金不合理也不合法。鼎威公司反诉请求中有解除合同违约金，又要没收保证金，违约金标准过高，且属于重复的诉求，不应得到支持。关于占用费，星秀公司在1月23日之后和2月份陆续和鼎威公司进行多次沟通，因不能开业经营，要求退出。但鼎威公司一直拖，不存在后面所谓的占用费，因为星秀公司没有去占用，而是鼎威公司导致的后果。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月5日，鼎威公司作为出租人(甲方)与星秀公司作为承租人(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市XXX路XXX号“徐汇日月光中心”商场XXX层XXX部位XXX-XXX号(以下简称系争房屋)出租给乙方。租赁面积151.57平方米。固定租金支付方式：如租金起算日为其所在日历月的首日，则自租金起算日起，乙方按每3个日历月为一个交租期支付固定租金，先付后租。如租金起算日非为其所在日历月的首日，则租金起算日所在日历月与其后3个日历月合并作为首个交租期，自首个交租期届满之次日起，乙方按每3个日历月为一个交租期支付固定租金，先付后租。乙方应于支付履约保证金及物业管理服务履约保证金的同时一并预付第一期固定租金，如自租金起算日至当月最后一日止不足一个日历月的，或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的固定租金按附表一第二部分规定的固定租金的日租金标准按照该月内的实际租赁天数计算。其后每期的固定租金，乙方应于该交租期的前一个月的20日前向甲方预先支付。乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方单方面提出解除本合同或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无须归还乙方。除本合同另有约定外，乙方逾期支付保证金、租金、推广宣传费或本合同约定的任何费用的，每逾期一日，则乙方需按逾期支付之款项的千分之一支付违约金。本合同签署后，乙方擅自解除本合同的，乙方应按照当年月固定租金及物业管理费之和的3倍支付违约金，其预付的租金、物业管理费、推广宣传费等费用将不予退还。租赁合同附表一约定：交付日2019年12月15日。租金起算日2019年12月15日。开业日2019年12月15日。租赁期自交付日起至1个计租年度届满之日止。乙方按固定租金方式计算租金。日租金为8元每天每平方米，月租金为36,883元。该物业只限于用作经营寰亚未来品牌从事儿童健身经营。租赁合同附表二约定：物业费为90元每月每平方米，即每月物业费为13,642元。推广宣传费10元每月每平方米，即每月1,516元。履约保证金：相当于3个月的整个计租期限平均月固定租金36,883元，即110,649元。物业管理服务履约保证金：相当于3个月物业服务费的金额，共计40,926元。作为乙方依约履行《物业管理服务协议/公约》的保证金。租赁合同附件四补充条款约定，租赁合同附表二第二部分修改为：履约保证金相当于3个月的整个计租期限平均月固定租金36,883元，即110,649元。物业管理服务履约保证金相当于3个月物业服务费的金额，共计40,926元。鉴于甲乙双方曾签署编号为XXXXXXXXXXXXXX的《徐汇日月光中心项目租赁合同》，现乙方同意原合同终止后甲方无需归还原合同约定的履约保证金94,398元以及物业管理服务履约保证金38,652元，直接将该笔费用转为本合同的等额履约保证金以及物业管理服务履约保证金，但乙方应在本合同签订后10个工作日内向甲方支付履约保证金差额部分，即16,251元以及物业管理服务履约保证金差额部分2,274元。2020年3月31日，星秀公司向鼎威公司等发送《关于疫情不能营业导致撤离商场要求退租退押金的函》，主要内容为：疫情突如其来，本中心响应国家政策，不得不从2020年1月24日起停业，至今从未开门经营。鉴于疫情导致不能营业的情况，本中心不认可在不能经营期间仍需支付一半租金、物业管理费和宣传推广费用的不合理要求。于3月30日书面明确表示减免诉求，并于3月26日、4月1日分别与贵司协商全额减免租金、物业管理费、宣传推广费失败，故再次发函恳求和贵司就因疫情致使本中心不能营业的租赁事宜达成共识，并因疫情造成不能营业的实际情况不得不提出撤离。请及时予以结算并退回本中心2020年1月24日至3月31日的房租、物业服务费和推广宣传费的全部金额。此外，履约保证金以及物业管理服务履约保证金贵方都应当按时及时退还至本中心。2020年4月1日，星秀公司向鼎威公司等发送《关于协商疫情期间迫使店铺不得经营引致的房租和物业费减免问题的函》。主要内容为：根据国家相关法律以及2003年非典时对不可抗力的认定，我中心认为此次疫情期间我中心无法正常营业系为防治新冠疫情的行为是不可抗力，故特提请贵司给予上海市政府认可线下教育培训活动机构复学之日前所产生的房屋租赁费和物业管理费全部减免的申请。关于复学标准中有明确规定教室需要通风，由于在我们租赁合同中对于线下教育培训活动机构并没有相关要求，现在指导意见发生变化，中心要求商场提供能够满足租赁条件的硬件设施，确保中心能够正常复学。2020年4月21日，鼎威公司向星秀公司发送《回复函》，主要内容为：新冠病毒疫情本身不能当然构成不可抗力，故贵司不可以不可抗力为由要求提前解除合同或免除、拒绝支付租金、物业管理费等费用。由于贵司擅自解约我司有权按照合同约定，没收贵司的保证金及预付费用，并追究贵司其他违约责任。故贵司申请撤场并退回2020年1月24日至3月31日期间全部租金、其他费用及保证金的行为违反合同约定，我司不予认可。关于贵司提出的我司须提供能够满足租赁条件的硬件设施，确保贵司正常复学的需求，待双方妥善处理本函所述相关争议事项且贵司恢复正常经营后，我司将按照政府部门的规定给予必要的配合与协助。2020年4月30日至2020年5月8日，星秀公司对系争房屋装修进行拆除并复原。审理中，鼎威公司表示星秀公司于2020年1月24日之后确实没有再营业，星秀公司实际于2020年5月8日将系争房屋交还鼎威公司；星秀公司则表示星秀公司于2020年1月23日即停业，并于2020年1月23日撤场。审理中，双方一致确认：鼎威公司曾告知星秀公司于2020年4月30日从系争房屋搬离。星秀公司已支付鼎威公司履约保证金110,649元和物业管理服务履约保证金40,926元，并已支付鼎威公司自2020年1月1日至2020年3月31日的租金110,649元，物业服务费40,926元，推广费4,548元。以上事实，除当事人陈述一致外，另有租赁合同、关于疫情不能营业导致撤离商场要求退租退押金的函、关于协商疫情期间迫使店铺不得经营引致的房租和物业费减免问题的函、回复函等证据佐证，本院依法予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应恪守。因新冠肺炎疫情影响，上海市人民政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后自2020年3月24日零时起将响应级别由一级响应调整为二级响应。虽然星秀公司的经营确实受疫情直接影响，但租赁合同约定租赁期限自交付日即2019年12月15日至1个计租年度届满之日，而疫情的影响是阶段性的，不足以造成租赁合同根本目的无法实现，故星秀公司实际无权以疫情为由单方解除租赁合同，星秀公司单方提出解除租赁合同，已构成违约，应承担相应违约责任，鼎威公司有权据此解除租赁合同。故本院对于星秀公司主张租赁合同于2020年1月23日解除的诉请不予支持。根据查明事实，鼎威公司曾告知星秀公司于2020年4月30日从系争房屋搬离，可看出鼎威公司实际向星秀公司表达了2020年4月30日租赁合同解除的意思表示，现鼎威公司要求确认租赁合同于2020年4月30日解除的反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于星秀公司主张退还租金、物业服务费、推广费的诉请，如上所述，本院已确认租赁合同于2020年4月30日解除，故星秀公司应支付2020年1月至4月期间的租金、物业管理费、推广费，但本院考虑到新冠肺炎疫情确实对星秀公司的实际经营产生影响，本着出租人和承租人在疫情期间共克时艰，共担风险的原则，并结合鼎威公司在反诉请求中明确的因疫情已减免租金20,008元、物业管理费7,401元的意见，酌定由鼎威公司返还星秀公司2020年1月1日至2020年3月31日期间的房屋租金16,875元、推广费1,516元、物业管理费6,241元。关于星秀公司主张返还履约保证金110,649元和物业管理服务履约保证金40,926元的诉请和关于鼎威公司要求没收星秀公司缴纳的履约保证金、物业管理服务履约保证金以及支付解约违约金的反诉请求，如上所述，本案系星秀公司违约，星秀公司应承担相应违约责任。星秀公司对鼎威公司主张的上述违约金标准提出异议，认为过高，本院综合考虑本案租赁合同解除的原因、星秀公司的违约程度、鼎威公司的实际损失等情况，认为鼎威公司的上述两项主张确实过高，故酌定星秀公司支付鼎威公司解除合同违约金90,000元，但对于鼎威公司主张没收履约保证金、物业管理服务履约保证金的反诉请求不予支持。现星秀公司提出返还履约保证金和物业管理服务履约保证金的诉请，于法不悖，本院对此予以支持。关于星秀公司主张装修补偿款的诉请，由于本案系星秀公司违约，故星秀公司该诉请，于法无据，本院不予支持。关于鼎威公司主张欠付租金、推广费、物业费的反诉请求，有事实及合同依据，本院对此予以支持。关于鼎威公司主张逾期支付租金、推广费、物业费的违约金的反诉请求，本院已处理鼎威公司提出的解除合同违约金的反诉请求，结合本案的实际情况，本院认为鼎威公司的上述反诉请求显已加重星秀公司的负担，对于鼎威公司的上述反诉请求，本院难以支持。关于鼎威公司主张占用费的反诉请求，根据查明事实，鼎威公司要求星秀公司于2020年4月30日之前从系争房屋搬离。而2020年4月30日至2020年5月8日星秀公司对系争房屋装修进行拆除并复原。故本院考虑本案租赁合同的解除原因、星秀公司的违约程度以及鼎威公司的实际损失等情况，酌定星秀公司支付鼎威公司2020年5月1日至2020年5月8日期间的占用费4,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、上海星秀健身有限公司与上海鼎威房地产开发有限公司于2019年11月5日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；二、上海鼎威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海星秀健身有限公司2020年1月1日至2020年3月31日期间的房屋租金16,875元、推广费1,516元、物业管理费6,241元；三、上海鼎威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海星秀健身有限公司履约保证金110,649元和物业管理服务履约保证金40,926元；四、上海星秀健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海鼎威房地产开发有限公司2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金16,875元、推广费1,516元、物业管理费6,241元；五、上海星秀健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海鼎威房地产开发有限公司房屋占用费4,000元；六、上海星秀健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海鼎威房地产开发有限公司解除合同违约金90,000元；七、驳回上海星秀健身有限公司其余诉讼请求；八、驳回上海鼎威房地产开发有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计4,127元，由上海鼎威房地产开发有限公司负担1,912元、上海星秀健身有限公司负担2,215元；反诉案件受理费2,802元，由上海星秀健身有限公司负担1,336元、上海鼎威房地产开发有限公司负担1,466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二一年四月二十七日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。