天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初4485号原告：徐建国，男，1970年2月5日出生，汉族，住山东省东营市。委托诉讼代理人：张扬，北京炜衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李若涵，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被告：天津耀华投资发展有限公司，住所地天津市西青区李七庄街津门湖江湾1号楼111号商铺。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：苏芳娟，该公司员工。原告徐建国与被告天津耀华投资发展有限公司（以下简称耀华投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐建国的委托诉讼代理人张扬、李若涵，被告耀华投资公司的委托诉讼代理人苏芳娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐建国向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付逾期交房利息及违约金228312.26元；2．本案诉讼费、保全费、公告费及实现债权相关费用全部由被告承担。事实和理由：2015年10月16日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于西青区××路××段××花园商品房销售给原告，关于商品房交付及交付日期，合同中明确约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或不合格的，不得交付使用。被告应于2017年5月30日前，将符合上述条件的商品房交付至原告使用。如逾期交房，逾期在60日内的，原告有权向被告追究已付房款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。逾期超过60日的，合同继续履行，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。随后，原告按照被告的要求付清了房款。被告于2017年5月30日向原告交付了房屋，但原告在2020年才发现该房屋交付时候并未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，而是直至2018年5月16日才取得。被告隐瞒房屋情况违规违约交房的行为，严重违反了双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，且违背《天津市商品房管理条例》及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》等相关规定，给原告造成巨大的经济损失，故原告依法诉请贵院判如所请，以维护原告的合法权益。耀华投资公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1．原、被告一致同意将合同第三条第一款商品房交付条件变更为商品房竣工验收合格后可交付；2．涉案小区已于2016年12月31日取得天津市建设工程竣工验收备案书，符合合同约定的交房条件；3．被告通知原告于2017年5月30日办理收房手续，不存在违约事由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年10月16日，出卖人（甲方）耀华投资公司与买受人（乙方）徐建国签订一份《天津市商品房买卖合同》，约定商品房坐落于××路××段××花园××号房屋，房屋价款2728951元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年5月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的按照第1种方式处理。合同第五条：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照“附件六补充合同相关条款”约定，追究甲方违约责任。补充协议第二条约定：如甲方逾期交付商品房超过60日，合同继续履行，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，但甲方赔偿总额不超过合同总价款的2%。补充协议第三条约定：第三条合同第六条中的“逾期付款”，是指：乙方以分期付款方式支付房款的，超过合同第四条和《客户交款通知单》约定的支付时间仍未完成付款义务的情况（包括但不限于逾期支付剩余首付款、逾期支付剩余房屋价款等情况）；乙方以现金交付首付款，其余款项办理银行贷款的，因乙方原因导致在乙方承诺的期限内贷款金额未达到甲方指定账户的。上述任何一种情况下的任何一笔付款有迟延情况，逾期在60日内的（包括60日），甲方均有权以逾期支付的房款为基数，按照每日万分之二收取利息。如果多笔付款均存在逾期情形，则按照各自的起算日分别计算，直至乙方履行付款义务之日为止。无论上述任何一种情况下的任何一笔付款迟延超过60日，甲方均有权解除合同，乙方应按照房屋总价款的10%向甲方支付违约金，并承担解除合同的相关费用，已经缴纳的契税、维修基金及其他税费由收取该笔费用的行政部门按照相关政策办理，甲方无返还义务；如甲方同意继续履行合同的，乙方应一次性支付剩余总房款及逾期部分房款之利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按照每日万分之二收取利息。乙方同意，在交付每笔房款之前，应先行交付在此之前因逾期交付房款而产生的利息。如乙方未交付该利息，则甲方在收取乙方房款时，有权从房款中先行扣除该利息，房款不足部分由乙方补足，并按逾期时间收取违约金。补充协议第四条约定：甲乙双方一致同意，将合同第三条第一款对于商品房交付条件的约定变更为“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付”，双方认可此条款为合同中所购商品房的唯一交付标准。《补充协议》第二十二条约定：乙方确认，在签订本合同及相关补充协议、附件前，甲方就所有条款尤其是可能会免除或者限制甲方责任的条款按照乙方的要求进行了提示和说明，乙方已经充分理解并同意其全部内容，合同及本补充协议的签署系甲、乙的真实意思表示。该条款以下划线的方式予以标注。合同签订后，原告缴纳了全部购房款。被告于2016年12月31日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》后，通知原告于2017年5月30日接收房屋。原告在起诉状中自认被告于2017年5月30日向其交付了房屋。被告就诉争房屋于2018年5月16日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。关于原告接收房屋时对被告未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况是否知情。原告称收房时，被告未告知房屋尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，对被告未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况不知情，原告是在2020年才知晓被告在2018年5月16日才取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。被告称收房时被告向原告解释其系按合同约定时间进行交付。被告无证据证明交接房屋时原告明知房屋未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况。本院认为，原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定、合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。原告已缴纳全部购房款，被告应依约交付合格的商品房。关于耀华投资公司应否承担逾期交房责任的问题。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付”，但补充协议第四条将该条款变更为“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付”，该格式条款不符合《天津市商品房管理条例》的规定，免除了耀华投资公司取得商品房交付许可证方可交付房屋的责任，亦排除了徐建国在不符合交房条件下拒绝接收涉案房屋的权利。法律规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”，虽然耀华投资公司主张补充协议第二十二条就免除或者限制自身责任的条款以下划线的方式尽到了提示说明义务，但该条款本身属于涉案合同格式条款内容，仅以下划线的方式不能视为按照对方的要求尽到提示说明义务，故原告提出的补充协议第四条不成为合同内容的主张，本院予以支持。耀华投资公司在未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况下于2017年5月30日向原告交付诉争房屋的行为，不符合合同的约定，亦不符合法律的规定。虽然原告接收了房屋，但被告无证据证明原告接收房屋时明知房屋未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》仍选择办理交接手续，故耀华投资公司应依约承担逾期交房的违约责任。关于被告应付原告逾期交房利息及违约金的标准、数额问题。按照补充协议第二条“如甲方逾期交付商品房超过60日，合同继续履行，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，但甲方赔偿总额不超过合同总价款的2%”的约定，无论被告延期交房多久，被告只承担不超过合同总价款2%的有限赔偿责任。但是，如果原告迟延支付房款，按照补充协议第三条的约定，被告有权按照逾期支付的房款为基数，按照每日万分之二收取利息，直至原告履行付款义务之日为止。并且，如迟延付款超过60日，被告有权解除合同，原告应按照房屋总价款的10%向被告支付违约金并承担其他相关费用。由此，本院认为，补充协议第二条关于被告逾期交房违约责任的约定系耀华投资公司采用格式条款订立的补充协议条款，耀华投资公司作为提供格式条款的一方，排除了徐建国在耀华投资公司持续违约的情形下要求耀华投资公司承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约的情况下应承担的违约责任。并且，对照补充协议第三条关于原告迟延付款违约责任的约定，补充协议对于原、被告迟延履行违约责任的约定明显不对等，补充协议第二条对原告显失公平。因此，补充协议第二条不成为合同的内容，耀华投资公司应按照合同第五条的约定承担逾期交房的违约责任，即耀华投资公司应支付徐建国自2017年5月31日起2018年5月16日止的已付款利息共计114,156.13元。由于双方合同对于违约金标准未明确约定，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第九条，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条第二项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、天津耀华投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付徐建国已付款利息114,156.13元；二、驳回徐建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,726元，由徐建国承担2,363元，由天津耀华投资发展有限公司负担2,363元（此款于本判决发生法律效力之日十日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张昌辉人民陪审员  刘 敏人民陪审员  董庆翠二〇二一年四月二十二日书 记 员  张乃琳附相关法律条文1．《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。第九条民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。2．《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。3．《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。