北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初4929号原告：刘雪涛，男，1972年1月29日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告：张久会，男，1966年3月21日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。二原告委托代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。二原告委托代理人：刘峰，北京市亚太律师事务所实习律师。被告：高扬，男，1983年6月7日出生，汉族，无业，住北京市房山区。原告刘雪涛、张久会与被告高扬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，本院于2020年12月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告刘雪涛、张久会的委托诉讼代理人赵建民、刘峰，被告高扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘雪涛、张久会向本院提出诉讼请求，要求被告支付违约金100000元。事实和理由：2019年，原告与被告签订了《租赁合同》，原告刘雪涛、张久会将位于门头沟区剧场东街*号-2房屋（以下简称*号-2房屋）出租给被告使用。双方约定租赁期限为2019年10月15日至2022年10月14日，共计3年。《租赁合同》生效后，原告依约将9号-2房屋交付给被告使用。被告于2020年4月，将2020年4月15日至2020年10月14日期间的租金付至原告指定账户，金额为13.5万元。2020年10月15日，被告在未与原告协商一致的情况下，通过微信方式通知原告张久会要求终止上述《租赁合同》。截至2020年10月20日，被告未与原告二人办理任何正式的交接工作。现被告单方解除《租赁合同》的行为，致使原告合同目的不能实现。根据该《租赁合同》第七条第2款的约定提起诉讼。高扬辩称：不同意原告的诉讼请求。经和张久会协商，张久会同意被告支付1.4万元后，双方解除租赁合同，并要求被告当天将房屋腾空，将钥匙交给张久会。后被告将1.4万元转给案外人李建平，委托李建平交给张久会并办理退租。但是，被告腾空涉案房屋后，张久会反悔并拒收钥匙，让被告赔偿违约金。后被告就将钥匙放在同样是承租张久会房屋的租户处，并发微信告知了张久会。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：北京三家店粮食收储库有限公司（出租方、甲方）与刘雪涛、张久会（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租北京市门头沟区剧场东街*号，租赁期限为2019年8月20日至2022年8月19日；乙方需要续租的，应于租赁期限届满前30日内向甲方提出书面续租，就甲方同意后双方重新商定租金、租期条款，签订房屋租赁合同；未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物全部或部分转租给第三方。2019年9月27日，北京三家店粮食收储库有限公司向刘雪涛、张久会出具《关于同意剧场东街*号房屋转租的函》，载明：考虑实际经营情况，经公司研究决定，同意你公司将部分房屋转租。转租房屋期限不得超过原合同。2019年10月15日，刘雪涛、张久会（出租方、甲方）与高扬（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定：房屋坐落为9号-2房屋；租赁期自2019年10月15日至2022年10月14日，共计3年；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施；甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准及支付方式为半年付（每年27万元）；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金10万元。高扬向刘雪涛、张久会支付涉案房屋租金至2020年10月14日。涉案房屋现已腾空。双方当事人对上述事实无异议，本院予以确认。双方争议事实如下：关于涉案租赁合同是否已协商解除。高扬主张，因经营业绩下滑、收入无法负担房租，曾口头向原告提出解除合同。为证明其主张，高扬提交了以下证据：1.自行制作的情况说明、药店周边环境的照片，用以证明租赁房屋已经不具备经营条件。高扬称，涉案房屋用于经营药店，于2020年1月5日开始营业，因疫情，涉案房屋所在小区实行封闭管理，只开一个门，药店临近的（西）门采取封锁，导致药店东面小区内的顾客无法通行到店；小区在距离药店西侧50米处设防疫关卡，不允许非小区人员进入，导致外来人员无法到店购药；药店门前两个通行口都受控制而无法形成人员流入，对药店经营产生巨大影响。经质证，原告对照片真实性无异议，但表示疫情期间，药店可以进入。2.微信转账记录、营销核准、证明、收据，用以证明水电费已结清。经质证，原告对上述证据的真实性及证明目的均无异议。3.被告与案外人李建平的微信聊天记录，用以证明协商解除的过程。该记录显示，2020年10月15日，高扬向案外人李建平转款14000元，李建平回复语音“刚才打电话说这个房东进去又说说，今天你们把东西拉走，要锁门，我估计现在这个意思是”。经质证，原告表示，不清楚上述微信聊天记录的真实性，对证明目的不予认可，4.案外人李建平与原告张久会的聊天记录，用以证明协商解除的过程。该记录显示，2020年10月16日，李建平发送微信“张哥，我下午把门店的钥匙给你”。张久会回复“送过来吧，永定中学对面”“建平，你让高扬来送吧，我们这有事对高扬说，跟你没什么关系，你别管这事了，合同跟高扬签的，让高扬送吧”。经质证，原告对上述证据的真实性无异议，证明目的不认可。5.被告与原告张久会的微信聊天记录。该记录显示，2020年10月16日，高扬发送微信“钥匙李建平给您送过去了，为什么不要”“您让我们昨天搬空、都搬完了”。张久会用语音回复“高扬，咱们这个房租没解决好，你把钥匙给我送过来，咱们解决这个事，你现在连人都见不着，这事证明解决啊，我跟你签的合同，我跟人说不着”“高扬，咱们别弄这个，我没让你搬，咱们合同没到期，我让你搬了，我得给你损失。咱们别闹，我没让你搬，是你说不干了，你们就搬走了，房租也没给，现在交接都没跟我交接。我跟你签的合同，你得来，咱们解决这个事”。经质证，原告对上述证据的真实性无异议，证明目的不认可。原告则表示，高扬系突然将租赁房屋内的物品搬空、并称不再履行租赁合同。为证明其主张，张久会提交了与高杨的通话录音。该录音中，张久会称“你现在就开始搬东西，你房租还没给我呢”“你这不言不语就开始搬东西”“你说你不干咱们好好说，现在就剩空的了，咱们还暂时不说违约的事，合同是你自己写的”“他现在装东西呢，我可不让他拉出去”“东西你肯定拉不走，房租还没给呢”。高扬回复“我言不言语，不差你房租就完了”“一会我四个过去，该给你的房租给你，你不让拉也行，都给你”。经质证，高扬对上述证据的真实性无异议，证明目的不认可，称张久会口头承诺，支付14000元后，同意高扬搬离。经询问，高扬表示，无法提交其他证据证明原告曾同意其退租。另查，双方当事人均确认原告未收取被告支付的14000元。审理中，双方当事人均同意涉案房屋租赁合同于2020年10月16日解除。关于涉案房屋钥匙的交接。高扬主张，已经房屋钥匙交给涉案房屋隔壁、张久会的另一个租户。张久会对此不予认可，称收钥匙的人不是其租户，其未委托该人接收钥匙。经询问，高扬称，其未与原告做出约定，由该租户作为原告的代理人接收钥匙。关于违约金。原告主张，被告解除合同给其造成房屋空置的损失。争议房屋现有一间已出租、另有三间空置。被告则表示违约金过高，要求法院依法调整。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方于2019年10月15日订立的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。关于涉案合同是否经双方协商一致解除。一方面，被告虽主张双方已就涉案合同的解除进行协商，但原告不予认可，被告亦无法提交证据证明双方就合同的解除达成一致意见；另一方面，根据庭审中被告提交的微信聊天记录显示，双方未就合同解除后的违约金支付、损失赔偿等情况达成一致意见，故本院对被告的此项意见不予采纳。现原被告均认可上述租赁合同已于2020年10月16日解除，本院对此不持异议。关于违约金。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。根据庭审中查明的事实，原告表示，被告解除合同给其造成房屋空置的损失。本院根据租赁合同的剩余租期、履行期间的疫情情况、涉案房屋出租及空置的现状，疫情给租赁合同正常履行带来的影响、承租人的过错程度等因素，酌定被告按照3个月的房屋租金标准承担赔偿损失的违约责任，共计67500元，原告此项主张过高的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、高扬于判决生效之日起七日内给付刘雪涛、张久会违约金67500元；二、驳回刘雪涛、张久会的其他诉讼请求。案件受理费两千三百元，由刘雪涛、张久会负担八百一十二元（已交纳）；由高扬负担一千四百八十八元，于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  余 婕二〇二一年四月十六日法官助理  王 琛书 记 员  牛亚武