上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初1806号原告：王生官，男，1949年2月15日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。委托诉讼代理人：徐叶花，上海安宸律师事务所律师。被告：陈懿媚，男，1961年5月24日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。委托诉讼代理人：陈棨靖，男，1984年5月9日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。第三人：徐珍，女，1959年5月22日生，汉族，户籍地上海市奉贤区海港经济开发区民福村XXX号。第三人：陈棨靖，男，1984年5月9日生，汉族，户籍地上海市奉贤区海港经济开发区民福村XXX号。原告王生官与被告陈懿媚及第三人徐珍、陈棨靖确认合同有效纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，并于2021年2月4日、2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告王生官及委托诉讼代理人徐叶花、被告陈懿媚委托诉讼代理人暨第三人陈棨靖、第三人徐珍二次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王生官向本院提出诉讼请求：请求确认原告王生官与被告陈懿媚于1994年9月8日签订的《买房协议书》有效。事实和理由：1994年9月8日，原告与被告签订《买房协议书》一份，约定被告将坐落于上海市奉贤区四团镇民福村6组的宅基地房屋以54,000元的价格出售给原告。协议签订前及签订当天，原告按约履行了付款义务，被告随即将房屋交付给原告。1997年2月27日，原告及家人将户口迁入系争房屋。因原告3个儿子陆续成家、家庭人口增加，导致住房困难，又于2007年10月申请翻建，将原有的房屋拆除后重建。自购房起，原告夫妇、儿子、儿媳、孙子等十多人对系争房屋实际占有使用至今。现系争房屋符合宅基地置换政策，被告的配偶徐珍却认为当时出售的只是房屋，并未出售宅基地，双方经村委会调解不成。原告遂起诉至本院。被告陈懿媚辩称、第三人陈棨靖述称，原告不是集体组织的成员，且第三人在被告签订《买房协议书》时不知情，是事后两三个月才知道的。根据《买房协议书》中的内容，应是房屋的买卖，不涉及宅基地的转让，另外，根据土地管理法的规定，土地是集体的，不得转让。综上，《买房协议书》无效。第三人徐珍述称，不同意原告的诉讼请求。被告将房屋卖掉的时候，徐珍在上班，不知情，也未在协议上签字。其和被告陈懿媚在2007年离婚，其现在没有住所，只能和儿子陈棨靖住在一起。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认。根据本院认定的证据及当事人的陈述，本院认定如下：奉宅511-13-032宅基地房屋原登记权利人为被告陈懿媚和第三人徐珍、陈棨靖，房屋建筑占地98.90平方米，场院71.60平方米，合计批准面积176平方米。1994年9月8日，原告王生官(得居、乙方)代理人盛金松(原告王生官的岳父)与被告陈懿媚(失居、甲方)签订《买房协议书》，约定：1.失居人平安乡民福村六组陈懿媚住房三间三楼高一座约260余平方米，由洪庙乡同心村一组王生官购买(旧房一座三间三楼高260余平方米)。由甲乙议定总价54,000元，包括屋内外现安装设备全部在内，室内电线灯头、灯泡、开关等，水管龙头，火表一只，液化气灶台架一副，所有房子上门窗全套，卫生间现安装设备、马桶水盘面盆等在内，室外水泥场地、土井一只。2.宅基周围土地界限东三团口、南小公路向北、西原老房子弄口50%南北标直竹园一角、北高泥山头为界子线，这些归王生官所有，但宅基地是作大田结算(宅基田暂作非耕田计算)。3.口粮田现作甲方承担，什么时候开始种后由乙方承担。4.交款方式，双方议定后计约4,000元，是94年8月27日交，还有50,000元94年9月8日一次交清，甲方立即点清货物和所有一切钥匙与住房证、各种手续等移交(从94年9月8日后水电费用由乙方负责)。5.甲乙双方议定后共同执行为要，特此协议书。经原、被告双方确认，上述《买房协议书》中三间三楼高的房屋即为奉宅511-13-032奉贤县农村宅基地使用权审核表所附土地使用证附图中所载的房屋。涉案房屋现登记门牌号为612号。上述协议签订后，原告王生官即占有使用涉案房屋至今。现原告王生官户口簿登记住址为上海市奉贤区海港综合开发区民福村XXX号，户主为王生官，服务处所为民福村6组，1997年2月27日从奉城镇洪庙同心村1组迁至该处，后原告王生官配偶盛引仙及其子女户口陆续迁至民福村XXX号。2020年11月，原告、第三人因涉案宅基地房屋位于超高压线下，是否要进行宅基地房屋置换等问题发生纠纷，经上海市奉贤区四团镇民福村人民调解委员会调解无果。另查明，2007年10月28日，原告王生官向奉贤区海港开发区城市建设管理科提交申请报告，申请对原告王生官居住房屋的一间小屋拆除，在旁边搭建一间约50至60平方米的简便棚子，民福村村民委员会在申请报告上签章，并注明家有7人，老人不在本村，其他情况属实。2011年2月24日，上海市奉贤区人民政府向原告王生官户发放农村土地承包经营权证，发包方为奉贤区上海海港综合开发区民福村，承包土地地址为奉贤区上海海港综合经济开发区镇民福村6组，承包期限为1999年8月1日至2029年7月31日，承包方式为家庭承包。本院认为，本案的争议焦点为原告王生官与被告陈懿媚之间签订的《买房协议书》的效力。审理中，经释明，原告明确其诉请仅限于确认《买房协议书》中关于宅基地房屋买卖合同的效力。本院认为，首先，原告王生官委托其代理人与被告陈懿媚签订《买房协议书》是双方当事人的真实意思表示。第三人徐珍称其在陈懿媚签订协议时并不知情，但根据其在庭审中关于另寻他处建造房屋并居住以及《买房协议书》签定、履行的过程，第三人徐珍对被告陈懿媚出售房屋应是知情的。即便第三人徐珍对签订《买房协议书》不知情，也并非系导致《买房协议书》关于宅基地房屋买卖无效的理由。其次，双方就宅基地房屋买卖签订合同时，原告虽不是涉案房屋所在集体经济组织的成员，但合同签订后，原告支付了购房款，被告即将涉案房屋交付予原告使用至今，原告在使用过程中申请搭建一简便棚时，民福村村民委员会对情况进行确认并签章，视为双方买卖行为已经取得村民委员会的批准同意，且原告已将自己的户口迁至涉案房屋内，并在涉案房屋民福村取得土地承包经营权，即原告已经成为涉案房屋所在村集体经济组织成员，故原、被告之间在《买房协议书》中关于宅基地房屋买卖的约定，不违反法律和行政法规的规定，应属合法有效。依照《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条、第八十五条规定，判决如下：原告王生官与被告陈懿媚于1994年9月8日签订的《买房协议书》中关于宅基地房屋买卖的内容有效。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告陈懿媚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许力涛二〇二一年四月二十八日书记员  倪 晶附：相关法律条文一、《关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国民法通则》第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。