陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2021)陕01民终7005号 上诉人（原审被告）：陕西金地佳和置业有限公司，住所地：西安市曲江新区楼。法定代表人：朱克亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘威，陕西瀚沃威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李俊志，男，1991年12月5日出生，汉族，住西安市碑林区。委托代理人：朱江，陕西永嘉信律师事务所律师。委托代理人：吴燕子，陕西永嘉信律师事务所律师。上诉人陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地佳和公司）因与被上诉人李俊志商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初18469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。金地佳和公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，发回重审或改判驳回李俊志要求其公司协助办理西安市曲江新区XX路XX城XX号XX幢XX单元XX号不动产权证书之诉请求，改判其公司在具备办理西安市曲江新区XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号XX室177.79平方米不动产权证时协助李俊志办理西安市曲江新区XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号XX室177.79平方米不动产证；2.撤销原判第二项，发回重审或改判驳回李俊志所诉逾期办理不动产权书违约金146049.16元之请求；3.一、二审诉讼费由李俊志承担。事实和理由：涉案《商品房买卖合同》经网签备案，其公司作为开发商依法销售、依约交付涉案房屋，已经于2016年11月21日向西安市XX中心申请对涉案房屋办理不动产权证，并提交了相关资料，取得了产权证号为陕（2017）西安市不动产权第1017662号的不动产权证书，履行了协助办理不动产权证书的义务，涉案房屋无法重复办理房屋不动产权书；一审法院判令其公司协助李俊志办理西安市曲江新区XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号不动产权证书因现有政策及客观事实无法履行；李俊志在缴纳大修基金及契税时就明知办理不动产权证的证载面积为343.74平方米，涉案房屋不动产权证不包含地下一层建筑面积177.79㎡并非其公司主观故意，而是因相关政策变化，其公司也愿意在具备办理条件时，协助李俊志办理地下室177.79平米的不动产权证。李俊志辩称，涉案《商品房买卖合同》约定房屋预测建筑面积为521.54平方米，其也按该建筑面积缴纳了购房款，金地佳和公司未能按合同约定建筑面积为其提供涉案房屋地下一层办理权属登记的相关资料，已构成违约；其主张金地佳和公司按总房款14604916元1%的违约金146049.16元，符合合同约定，应予支持；金地佳和公司只能办理地上一层、二层房屋面积的房地产权属证书，地下一层177.77平方米用途完全改变，不是合同约定的成套住宅，其对地下一层不能办理房产证无过错，金地佳和公司利用合同当事人优势地位，滥用出卖人权利和诉权，拒不提供有关证据资料，并将办证责任推诿至房屋行政主管部门，应当承担继续履行、返还价款、赔偿损失等民事法律责任。请求驳回上诉，维持原判。李俊志向一审法院起诉请求：1.金地佳和公司立即为其办理西安市曲江新区XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋不动产权证书，为其办理该房屋的不动产权权属过户手续；2.金地佳和公司向其支付逾期办理不动产权证书（房屋所有权证书）的违约金146049.16元；3.本案诉讼费用由金地佳和公司承担。一审法院认定事实：2013年11月3日，李俊志、金地佳和公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：李俊志购买金地佳和公司开发的位于西安市曲江新区XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号商品房，该商品房的用途为成套住宅，建筑层数地上4层，地下1层，预售预测建筑面积共521.54平方米，其中套内建筑面积453.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积68.16平方米。按建筑面积计算，单价每平方米28003.444元，房屋总价款总额14604916元，按照首付款5604916元、余款900万元整以银行按揭贷款形式付清。面积差异处理按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%时，李俊志有权退房。李俊志不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%)部分的房价款由金地佳和公司返还李俊志；绝对值超出3%部分的房价款由金地佳和公司双倍返还李俊志。金地佳和公司应当在2015年10月10日之前，将经验收合格的商品房交付李俊志使用。在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由金地佳和公司提供的资料报产权登记机关备案。如因金地佳和公司的责任，李俊志不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李俊志不退房，金地佳和公司按已付房款的1%向李俊志支付违约金。2015年9月，城市房屋测量机构对李俊志、金地佳和公司的房屋进行了测量，形成了《建筑物实测分户平面图》两页，该平面图显示：XX城XX号XX楼，1层、2层建筑面积343.74平方米。F1（即地下一层）建筑面积177.79平方米；2016年4月22日，金地佳和公司陕西金地佳和置业有限公司向李俊志李俊志开具《销售不动产统一发票》四张，金额分别为400万元、400万元、400万元、2604916元，共计14604916元；2017年2月10日，金地佳和公司向李俊志发出书面《通知》，告知李俊志缴纳房屋维修基金和契税，以及需要提交的资料，并向李俊志出具《建筑物实测分户平面图》两页；2018年8月27日，李俊志向西安市住房保障和房屋管理局缴纳住宅专项维修资金30936.6元，在《陕西省住宅专项维修资金专用收据》建筑面积一栏中显示，该房屋建筑面积为343.74平方米；2018年8月28日，李俊志李俊志向国家税务总局西安曲江新区税务局缴纳房屋买卖契税219073.74元，在《中华人民共和国税收完税证明》中备注栏显示，房屋面积为343.74平米。一审法院认为，李俊志、金地佳和公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。李俊志按照合同约定方式向金地佳和公司支付了全部购房款，金地佳和公司应按照合同约定在规定时间内将办理权属登记需要由金地佳和公司提供的资料报产权登记机关备案，本案中合同约定房屋预测建筑面积为521.54平方米，李俊志也按该建筑面积缴纳购房款，李俊志在2018年8月27日向西安市住房保障和房屋管理局缴纳住宅专项维修资金30936.6元，及2018年8月28日向国家税务总局西安曲江新区税务局缴纳房屋买卖契税219073.74元均可证明该房屋产权登记面积为343.74平方米，金地佳和公司未能按照合同约定建筑面积为李俊志提供涉案房屋地下一层办理权属登记的相关资料，构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故李俊志诉请金地佳和公司为李俊志办理该房屋的不动产权权属过户手续，于法有据，该院予以支持；关于李俊志主张金地佳和公司按照合同约定支付总房款14604916元1%的违约金146049.16元的请求，符合双方合同约定，该院依法予以支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告李俊志办理西安市曲江新区XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋不动产权证书。二、被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李俊志支付逾期办理不动产权证书违约金146049.16元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3221元，由陕西金地佳和置业有限公司承担。因李俊志已预交，陕西金地佳和置业有限公司将其承担部分于本判决生效后十日内支付给李俊志。本院二审期间，当事人未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实。另，《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。经询，李俊志表示：因金地佳和公司原因致其不能在房屋交付后365个工作日内取得合同约定的521.54平方米房屋的房地产权属证书。其明确诉讼请求为：金地佳和公司将办理合同登记号为Y13121485《商品房买卖合同》约定的预测面积为521.54平方米，其中套内建筑面积453.38平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积68.16平方米成套住宅房屋权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，当事人均应全面履行自己的义务。本案中，合同签订后，李俊志已如约按每平方米28003.444元向金地佳和公司支付了套内建筑面积为453.38平方米、公共部分与公用房屋分摊建筑面积68.16平方米房屋的全部购房款，金地佳和公司亦应如约在房屋交付后365个工作日内将办理涉案房屋权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案。然根据本案现已查明事实情况，金地佳和公司至今未能如约履行合同约定之义务，终致李俊志至今未能取得涉案房屋房地产权属证书，金地佳和公司已构成违约，应当承担违约责任。一审法院判令金地佳和公司按总房款14604916元的1%向李俊志支付违约金146049.16元，符合涉案合同第十五条之约定，并无不当。金地佳和公司虽以申请日期为2016年11月21日的《西安市XX户表》为据，认为其公司已履行了协助办证义务，但该表中所载分户房号10102、1F102对应的房屋用途分别为成套住宅和其他，与《商品房买卖合同》第三条中所约定的全部453.38平方米商品房用途为成套住宅并不相符，结合本案现已查明事实及认定证据情况，并不能认定金地佳和公司已如约将办理预测建筑面积为521.54平米房屋房地产权属证书需要由其公司提交的资料报产权登记机关备案之事实，故金地佳和公司仍应继续履行合同约定的协助办证义务为宜。李俊志在本案中诉请金地佳和公司立即为其办理西安市曲江新区XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋不动产权证书，为其办理该房屋的不动产权权属过户手续，一审法院判决金地佳和公司协助李俊志办理西安市曲江新区XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋不动产权证书，与涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”确有不符，经本院询问李俊志，其已明确诉讼请求为：金地佳和公司将办理合同登记号为Y13121485《商品房买卖合同》约定的预测面积为521.54平方米，其中套内建筑面积453.38平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积68.16平方米成套住宅房屋权属登记需要由金地佳和公司提供的资料报产权登记机关备案。故为减少当事人诉累，本院对一审判决第一项予以变更。综上所述，金地佳和公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初18469号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初18469号民事判决第一项为：陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理合同登记号为Y13121485《商品房买卖合同》约定的预测面积为521.54平方米，其中套内建筑面积453.38平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积68.16平方米成套住宅房屋权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案。一、二审案件受理费各3221元，均由陕西金地佳和置业有限公司负担。本判决为终审判决。   审判长        何强审判员      肖晓通审判员        张楠 二〇二一年四月二十三日书 记 员   周伟