甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终150号 上诉人（原审被告）：任某，男，汉族，甘肃省民乐县人，住民乐县，公民身份证号：×××。 委托诉讼代理人：张某1，女，汉族，1960年12月13日出生，甘肃省民乐县人，住民乐县，系上诉人任某母亲。公民身份号码：×××。 被上诉人（原审原告）：张某2，男，汉族，甘肃省民乐县人，住民乐县，公民身份证号：×××。 被上诉人（原审原告）：张某3，男，汉族，甘肃省民乐县人，住民乐县，公民身份证号：×××。 上诉人任某因与被上诉人张某3、张某2房屋租赁合同纠纷一案，不服民乐县人民法院（2020）甘0722民初1570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任某，被上诉人张某3、张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任某上诉请求：1.撤销甘肃省民乐县人民法院(2020)甘0722民初1570号民事判决书，将案件发回重审或改判;2.一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、张某2作为一审本诉原告主体不适格。2018年10月4日，上诉人与被上诉人张某3签订了《房屋租赁合同》，签订合同时张某3没有出示张某2的授权委托手续，也没有告知上诉人该房屋系张某2所有，合同上面的具名都是张某3，后来的合同履行也是以张某3的名义进行。二、一审适用法律不当。《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条规定了出租人应当承担的维修义务，并规定不能履行维修义务应当承担的后果。一审查明导致上诉人不能正常经营的原因是因为地下室漏水，且上诉人多次告知被上诉人之后仍然得不到处理，不能把由他人造成的损失转嫁给上诉人。因此，上诉人不应支付房屋租赁费。三、一审法院应当追加民乐县恒安物业公司为被告或第三人参加诉讼。一审法院既然已经查明了因民乐县恒安物业公司的管理失职造成了房屋漏水，使上诉人不能正常经营，就应追加其参加诉讼并承担相应的赔偿责任。 张某2、张某3辩称：一、张某2与上诉人曾口头约定上诉人应支付张某2暖气费1万元，但一审法院将其认定为租赁费不当。二、上诉人拉走张某2价值3700元的家具，张某2保留诉权。三、一审判决上诉人按全额的70%支付租赁费，被上诉人有异议，但被上诉人没有提出上诉，视为对一审判决的认可。 任某向一审法院提出诉讼请求：1.被告立即支付至起诉前的房屋租金46438元；2.被告承担至房屋实际交付前的租金（每天164元计算）；3.本案诉讼费用由被告承担；4.被告在租赁房屋的过程中，将原告的房屋内装修好的木地板和地台损坏，现已不能正常使用，要求被告恢复原状。 张某3、张某2向一审法院提出反诉请求，1.要求与被反诉人解除合同；2.要求二被反诉人赔偿因出租的房屋漏水给反诉人造成的各项经济损失30000元；3.被反诉人承担本诉反诉诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2018年10月4日，原告（反诉被告）张某3于被告（反诉原告）任某签订了《房屋租赁合同》一份，双方约定将被告张某2所有的××县地下室（700平方米）租赁给被告任某，租赁期限为2年，自2019年1月1日到2020耐12月31日止。租金为6万元/年。房租每年分两次付清，分别于元月和七月份两次付清房屋租金。2018年10月4日、2018年11月8日被告任某分别交付租金30000元和10000元，共计交纳租金40000元。原告给被告交付了房屋，被告开始经营，后因一楼自来水管和暖气管破裂的，导致部分家具被淹，原被告双方将此事反映给民乐县恒安物业公司，至今未解决。后被告将房屋内的家具等物全部搬清，口头告知原告不再租赁原告房屋。同时查明，原告（反诉被告）从被告（反诉原告）处使用了共计6600元的家具。 一审法院认为，双方在互惠互利、平等自愿的基础上签订房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，予以认定。双方当事人应当受合同的约束，双方当事人在合同中明确约定了租金数额及租金的给付方式，时间，原告按照约定向被告交付了房屋，被告应当按照约定给付租金。现原告要求被告支付房屋租赁46438元（自2019年1月1日至2030年4月10日起诉之日，）于法有据，予以支持。原告要求被告承担至房屋实际交付前的租金，在审理阶段，经调解，双方当事人达成协议，双方同意解除签订的《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）于2020年5月27日将租赁房屋交付于原告（反诉被告），因此，实际交付日期为2020年5月27日，起诉之日至实际交付之日共计47天，应当计算租金为7708元。根据合同约定，及双方之间发生的账目，对于原告（反诉被告）从被告（反诉原告）处使用的共计6600元的家具费应当予以口扣除，因此，被告（反诉原告）应当给付原告（反诉被告）的租金共计为47546元。根据查明的事实，双方虽然明确约定了租金的数额及交付方式，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以减少租金或者不支付租金的；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”《最高人民法院关于适用中华共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或着解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更解除。”本案中，原被告双方签订租赁合同，被告用来销售家具，因一楼漏水导致租赁物无法正常使用，导致订立合同的目的不能实现，房屋租金应当予以减少。原告（反诉被告）因出租房屋被告将房屋内装修好的木地板和地台损坏，现已不能正常使用，要求恢复原状。被告（反诉原告）要求二被反诉人赔偿因出租的房屋漏水给反诉人造成的各项经济损失30000元，因房屋漏水导致的损失，因涉及到第三方恒安物业管理有限公司，现双方的过错责任无法认定，因此原(反诉被告）诉请的恢复原状和被告（反诉原告）要求赔偿损失的请求本庭不予支持。原被告双方可以另行主张自己的权利。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）任某支付原告（反诉被告）张某2、张某3房屋租金33282.2元（47546×70%）；二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。本诉案件受理费1031元，减半收取515.5元，由被告任某负担。反诉案件受理550元，由被告任某负担。 二审中，上诉人明确其主张的经济损失30000元，是指家具被水浸泡的损失。 二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案中，上诉人反诉要求解除租赁合同，提出不承担租赁费，要求被上诉人赔偿因出租房屋漏水造成的各项经济损失30000元，并在二审中提出追加诉讼民乐县恒安物业公司参加诉讼。关于租赁费是否承担的问题，经查，导致部分涉案家具被淹，上诉人与被上诉人均认可是因涉案房屋一楼自来水管和暖气管破裂造成，被上诉人也未提出上诉人有过错。但上诉人并无直接证据证实房屋交付前，漏水导致其无法经营，其于2020年5月27日才将租赁房屋交付被上诉人。而一审法院对上诉人提出解除合同的请求予以支持，认为因一楼漏水导致上诉人对租赁物无法正常使用，依据《最高人民法院关于适用中华共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，对房租已进行了一定减免。因此，一审法院判令上诉人对其余房租仍承担支付义务并无不当，上诉人抗辩不承担房租的理由不能成立。关于上诉人主张30000元经济损失的问题，其在二审中明确为家具被水浸泡的损失，而民乐县恒安物业公司在本案中并非必须参加诉讼的当事人，上诉人提出因漏水造成的经济损失的确涉及到民乐县恒安物业管理有限公司，因此，一审法院对被上诉人要求恢复原状和上诉人要求赔偿损失的请求，双方不另行解决，上诉人的诉请并未被限制。另上诉人虽提出被上诉人张某2的主体不适格，但一审中其在双方协议解除合同并签订协议时，并未对合同相对方张某2的身份提出异议，因此，该上诉理由亦不能成立。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1031元，由上诉人任某负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈 军 审判员 胡宏睿 二〇二一年四月十五日 书记员 魏文婧 【附本案所适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决。