广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终293号 上诉人（原审被告）：钟盛，男，1971年12月31日出生，壮族，住广西上思县。 上诉人（原审被告）：钟洪基，男，1944年10月8日出生，壮族，住广西上思县。 上诉人（原审被告）：黄艳芳，女，1944年12月10日出生，壮族，住广西上思县。 上诉人（原审被告）：钟玉，男，1977年4月16日出生，壮族，住广西上思县。 上诉人钟洪基、黄艳芳、钟玉的共同委托诉讼代理人：钟盛，男，1971年12月31日出生，壮族，住广西上思县。 被上诉人（原审原告）：周世冲，男，1968年12月4日出生，壮族，住广西上思县。 委托诉讼代理人：黄文薇，广西昊弘律师事务所律师。 上诉人钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉因与被上诉人周世冲房屋买卖合同纠纷一 -2- 案，不服广西壮族自治区上思县人民法院（2020）桂0621民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉上诉请求：撤销原审判决，改判驳回周世冲的诉讼请求。事实和理由：一审法院仅仅以双方当事人在2015年9月14日签订的《房屋转让协议》为由，无视事实及证据，在未充分进行调查是否系双方真实意思表示的情况下草率认定周世冲诉求依法有据，属于认定事实不清，涉嫌枉法裁判。一、双方当事人在2015年9月14日签订的《房屋转让协议》的目的系为借款合同提供担保，真实情况是：2014年9月8日，钟盛因个人原因急用资金周转，遂在朋友蒙席军的介绍并担保下，向周世冲高息借款人民币10万元，当时约定月息为7分，借期为一个月。此后因投资失败，钟盛无法按照约定偿还债务，加之高利贷负担太重，导致债务越滚越大。在周世冲的步步紧逼和威胁下，钟盛无法维持正常工作生活，无奈只能接受周世冲提出的以房产作为担保的条件。先以明江新城一套价值30万左右的商品房担保（已经被周世冲逼迫转让产权），后又以案涉自建房进行担保，隐瞒真实欠债数额并动员父母和兄弟一起签订了《房屋转让协议》，这一事实从周世冲自己提供的一系列证据均可证实：（一）钟洪基和黄艳芳身份证复印件上方均注明有“仅限用于2015年9月14日借款”字样，其中的“借”字在周世冲的要求下又改成“收”字，但足以说明当时签订合同的真实意思为借款，协议签订仅为担保手段。（二）周世冲提供的《借条》本身证明的就是钟盛向周世冲借款的事实，在一审庭审时钟盛已经向法庭陈述指出该款项性质为借款，而非购房款，而且该借款实际上已经归还，只是过于相信周世冲未及时取回借条。（三）周世冲提供的《房屋转让协议》更能看出事实真相：1、双方约定“2016年6月30日前付清所有购房款……如有违约的，违约方需向对方支付本协议约定首付金额的一倍作为违约金”，然而最后一笔所谓的“购房款”上诉人是在2016年7月9日才 -3- 收到（其实是空转）。按照常理，2016年6月30日前周世冲未付清所有购房款，上诉人应该是解除合同并要求对方支付违约金，但是上诉人偏偏选择了补充条款，同意周世冲延长两个月再支付余款。这明显不符合正常房产交易习惯。之所以签订延期补充条款，是因为上诉人在2016年6月30日这个关键期限内未能还清高利贷，在周世冲的逼迫下不得已而为之。2、双方在《房屋转让协议》中约定付预付款后“由甲方将该房屋房产证移交乙方保管”。事实上，上诉人为了图得一时安宁，也当场将房产证作为担保交给周世冲保管。但在2016年8月，上诉人为了偿还周世冲的部分债务，用自己房产作抵押的方式通过他人向银行贷款，还给周世冲43万元。当时系由钟盛前往周世冲家商量，经周世冲同意并拿回房产证后才去不动产登记部门办理抵押登记的。这一事实同样在一审法庭进行过调查，周世冲也当场承认有这么一回事。如果周世冲与上诉人签订的《房屋转让协议》确实是以房屋买卖交易为目的，上诉人不可能够取回房产证并进行抵押登记。3、《房屋买卖协议》约定的房产交易价格明显偏离正常市场价格。涉案房产位于县城中心主要街道，为临街当旺门店，实际建筑面积接近400平米，按正常评估价格不低于150万元。但周世冲与上诉人签订的《房屋买卖协议》成交价格仅为80万元，其真正目的是为债务做担保，并未考虑担保房屋的价值，属于法律禁止的流质契约，当属无效。由此可以认定，案涉《房屋买卖协议》名为房屋买卖，实为借款非典型担保，买卖房屋的约定本身足当事人之间的虚伪意思表示，买卖合同本身作为伪装行为无效，也是法律所禁止的。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。综上，周世冲提起本案诉讼，但刻意隐瞒了双方之间的借贷事实。一审法院的判决缺乏充分依据，认定事实不清，适用法律错误。请二审法院对本案依法改判。 -4- 周世冲辩称，周世冲不存在威胁上诉人的行为，上诉人签订房屋转让协议是其真实意思表示，上诉人提出的明江新城的套房是钟盛转让给了闭伟文，与本案无关。周世冲已经充分的举出证据证明其已经付清房款。黄爱淑与钟盛已经离婚，该房屋的共有人钟洪基、钟盛、黄艳芳仍负有房屋转让协议的义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 周世冲向一审法院起诉请求：1．钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉履行《房屋转让协议》的义务，将位于思阳镇民政西路一栋自有产权房（房号为0700573号房）交付给周世冲，并协助周世冲办理房产登记过户手续；2．本案诉讼费由钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉承担。 一审法院认定事实：2015年9月14日，钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉作为转让方（甲方）与作为受让方（乙方）的周世冲签订《房屋转让协议》，约定：“甲方将位于上思县自有产权房（房号为：0700573号房，面积为272.22平方米）转让给乙方；二、本协议约定该套房的转让金额为80万元，乙方先付甲方购房预付款35万元后，由甲方将该房屋房产证移交乙方保管，乙方要妥善保管好相关证件，不得将该房产证进行抵押、转借；三、乙方付清全部房款后，乙方对该套房拥有完全的占有、使用、收益及处分权，甲方应将该套房屋全部钥匙和所有的相关手续及证件交付乙方；四、甲方有义务协助乙方办理房产证登记过户等手续，费用由乙方承担；五、……；六、本协议签订后，乙方务必于2016年6月30日前付清所有购房款，如到期乙方未付清房款的，甲方有权解除本协议，并退还乙方预付款，乙方应当退还甲方该房的房产证；七、本协议履行期间，甲乙双方均需严格遵守本协议，不因甲乙双方代表人的变更而变更，任何一方不得擅自变更或解除本协议，否则承担违约责任，如有违约的，违约方需向对方支付本协议约定首付金额的一倍作为违约金。”双方当事人分别在《房屋转让协议》上 -5- 乙方、甲方处签字并摁手印。当日，钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉出具《收据》，载明今收到周世冲交来民政西路楼房购房款35万圆整（¥350000）。 2016年6月20日，双方当事人在该《房屋转让协议》上补充填写“经甲乙双方协商同意，多延长时间两个月。原于2016年6月30日前付清所有购房款，现变更为到2016年8月30日前，超过8月30日视为违约。” 2016年7月9日，周世冲通过银行向钟盛的账户62×××44转账35万元。同日，钟盛、钟洪基、黄艳芳出具《收据》，载明收到周世冲交来民政西路楼房购房款35万圆整（¥350000）。 一审原审法院认为，双方当事人于2015年9月14日签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律强制性规定，是合法有效的合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，周世冲已经按合同约定支付完毕购房款，钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉应按合同约定将案涉房屋交付周世冲使用并协助周世冲办理涉案房屋产权登记手续。钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉辩称该《房屋转让协议》是为了向周世冲借款而受胁迫签订的，不是房屋买卖合同关系，实质是民间借贷法律关系。钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉为其辩解提供的证据不能形完整的证据链，不能达到钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉是为借款而被迫签订该协议的证明目的，周世冲亦否认其胁迫钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉书写《房屋转让协议》，故原审法院对钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉的该项辩解不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现周世冲要求钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉继续履行合同约定将案涉房屋交付周世冲使用并协助房屋产权登记手续义务依法有据，原审法院予以支持。 -6- 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉履行其与周世冲于2015年9月14日签订的《房屋转让协议》的义务，将位于思阳镇民政西路一栋房号为0700573号的自有产权房交付给周世冲使用并协助办理房屋产权登记手续义务。案件受理费5,900元（周世冲已预交），由钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉负担。 本院二审期间，上诉人钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉向本院提交如下证据：1、录音光盘1份（内含3段录音），拟证明钟盛与周世冲之间在许多年前存在民间借贷关系一直持续到现在，涉案的房屋买卖合同是被上诉人逼迫之下签订的，不是双方当事人的真实意思表示；2、房屋所有权证，拟证明涉案房屋共有权人包含案外黄爱淑，未经黄爱淑同意，房屋买卖合同无效；钟玉并非房屋共有人，一审判决钟玉承担义务错误。经质证，被上诉人认为证据1中的第1段录音在一审已经播放过，连同第2、3段录音在内都不体现通话的具体时间，通话内容并不指向本案的购房款，故不予认可；对证据2的真实性无异议，但需要指出的是：一审中法官明确要求上诉人提交该证据，但上诉人却未提交，房屋的共有人中的钟盛、钟洪基、黄艳芳都明确表示将房屋转让，故此三人仍具有履行相关的合同的义务。被上诉人周世冲向本院提交转账业务凭证1张（含两笔业务），拟证明上诉人钟盛与被上诉人周世冲在2015年、2017年进行借款，该两笔借款所指向的与本案的购房款并不冲突，这就是上诉人所称的借贷借款。经质证，上诉人认为钟盛并未实际收到该款项，是周世冲逼迫钟盛在对明江新城小区房产进行转让而做出的银行转账行为，实际上该款项是空转。本院认为，上诉人二审提交的证据1及被上诉人二审提交与本案实体处理不具有关联性，不予采纳；上诉人二审提交的证据2具备真实性、合法性、关联性，予以采纳。 -7- 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，案涉的位于上思县（房屋所有权证号为0700573）的房屋的共同共有权人为：钟盛、钟洪基、黄艳芳、黄爱淑。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，涉案房屋的共同共有人为上诉人钟盛、钟洪基、黄艳芳及案外人黄爱淑，上诉人钟玉并非案涉房屋的权利人，涉案《房屋转让协议》房屋的出让方并无案外人黄爱淑。被上诉人周世冲虽与四上诉人签订了《房屋转让协议》，但因涉案房屋的共同共有人黄爱淑并未同意转让，故不产生物权变动的效果。因此，被上诉人周世冲诉请上诉人交付房屋并协助其办理房产登记过户手续，缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院认定涉案房屋的共有情况不清，导致适用法律错误，本院予以纠正。 综上所述，钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区上思县人民法院（2020）桂0621民初521号民事判决； 二、驳回被上诉人周世冲的诉讼请求。 一审案件受理费11,800元，减半收取5,900元（被上诉人周世冲已预交）；二审案件受理费11,800元（上诉人钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉已预交），均由被上诉人周世冲负担。 -8- 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年四月二十九日 法官助理 邹 采 伶 书  记  员 钟 璐 聪