广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初36573号原告：佛山市禅城区×××××湾华股份经济合作联合社，住所地广东省佛山市禅城区××××××××，统一社会信用代码N244××××××××××547M。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：肖禹，广东群立弘律师事务所律师。被告：胡等召，男，1986年5月6日出生，汉族，住广东省廉江市×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××916。原告佛山市禅城区×××××湾华股份经济合作联合社诉被告胡等召房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序进行审理；后因被告采取公告方式进行送达而转为普通程序，由审判员肖**担任审判长、人民陪审员梁月婵、杨晓萍组成合议庭，并于2021年2月8日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付从2020年1月起所欠租金共19152元（暂算至2020年8月31日）;2.被告支付从2020年1月起所欠垃圾费共151.20元（暂算至2020年8月31日）;3.被告支付2019年10月到2020年6月所欠水费共计220元及利息8元（计算方式：以220元为基数，按照一年期贷款市场报价利率的4倍计算，自2020年6月11日起算至实际清偿完毕之日止）;4.被告支付2019年11月到2020年7月所欠电费共计2730.10元及利息64.23元（计算方式：以2730.10元为基数，按照一年期贷款市场报价利率的4倍计算）;5.被告支付原告律师费4000元；6.本案诉讼费用由被告承担。原告于2020年11月20日向本院递交《增加诉讼请求申请书》，增加诉讼请求如下：1.解除原、被告签订的《土地租赁合同》，被告交还租赁场地即位于佛山市禅城区×××××××之二；2.被告从2020年9月1日起至交还房屋场地之日止，按照每月2398元标准支付租金，每月18.90元标准支付垃圾清运费给原告。事实和理由：2019年11月14日，原告与被告签订《土地租赁合同》，约定由被告承租原告位于怡景路商铺9号之二用于商业经营，租期自2019年10月30日起至2020年10月29日止。每月租金2394元、垃圾费18.90元，共计缴纳费用2412.90元，被告须于每月10日支付总费用至原告指定账户；电费按1.29元/度的标准，水费按照5元/立方米的标准由被告向原告按月支付。如被告逾期交款，则按实欠款每日千分之四支付逾期违约金。合同签订后，原告将商铺交付给被告使用。同日，为确保合同的完全履行，被告出具《承诺书》，明确其明晰合同内容，承诺按约定交纳费用并承担相应的违约责任。事实上，被告从2020年1月起再无支付租金、垃圾费，2019年10月至2020年6月期间未支付水费，2019年11月至2020年7月期间未支付电费。截至2020年8月31日，被告已拖欠租金8个月共19152元、拖欠垃圾费8个月共151.20元、拖欠水费9个月共220元、拖欠电费9个月共2730元。被告的行为严重违反合同约定，损害原告的合法权益，被告对此应承担相应的违约责任，向原告支付租金、垃圾费、水电费以及相应的逾期违约金。被告未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.原告农村集体经济组织登记证、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体适格。2.《土地租赁合同》及承诺书、土地证。证明原告与被告的租赁合同关系，合同约定租赁期限2019年10月30日起至2020年10月29日止，并约定租金、管理费、垃圾清理费等缴纳期限及标准。被告承诺按时交租、水电费等，并承诺因拖欠上述费用，自愿承担律师费、诉讼费等费用。3.用电、用水收费登记卡。证明被告拖欠电费、水费情况。4.短信截图。证明原告工作人员在2020年6月30日向被告134×××××924手机发送短息，要求其缴纳所拖欠的租金、水费、电费、垃圾费等费用，但被告至今未缴纳也未退还厂房及场地。5.《民事委托代理合同》、发票。证明原告因本案支付前期律师费4000元，该款根据合同及被告出具的承诺书应由被告承担。被告未向本院提交证据。原告提交的五组证据，被告均未到庭提出异议，本院经审查对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年11月14日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《土地租赁合同》。约定：第一条租赁土地：1、甲方将其位于怡景路商铺9号之二，面积为63平方米的土地出租给乙方作经营使用。2、甲乙双方确认该租赁土地上由甲方已建成的上盖物共63平方米，甲方同意将该地上上盖物无偿提供给乙方配套使用。第二条租赁期限：1、租赁期限为1年，自2019年10月30日起至2020年10月29日止。第三条租金及相关费用：乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：1、土地租金：每月2394元；2、垃圾费：每月18.9元；以上费用合计每月2412.9元。第四条租金及相关费用支付方式：租金及相关费用每月缴纳一次，采用先交租后使用，乙方须于每月10号通过银行转账方式支付到甲方收款账户。第五条租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金7182元（即三个月租金）及水电费保证金1500元。第七条水电费标准：1、电费标准：甲乙双方同意租赁期间乙方需按1.29元/度的标准向甲方支付电费，该电费包含供电部门根据工业区总用电量计算的用电单价，以及共用专变电表而产生的变损、计费容量、无功电费的分摊费用和日常线路、电房等设施的维护费用。因上述变损分摊费用及维护费用并不固定，故乙方确认并同意每月电费可根据实际情况进行上调，但上调幅度不超过10%。此外，鉴于每年春节前后工业区用电量较少，故相关变损等分摊费用会加大，乙方清楚知道该情况并同意该段期间的电费按实际统计的用电费用及分摊费用予以缴纳。2、水费标准：甲乙双方同意租赁期间乙方需按5元立方米的标准向甲方支付水费。第十二条双方责任：11、乙方知悉该租赁场地尚的上盖物建筑因历史及政策原因未办理相关建设规划手续，若乙方在租赁期间需办理相关报建手续的，所有的费用及责任由乙方负责。第十三条违约责任：1、乙方逾期支付本合同约定的租金及其他一切费用的，则按实欠款每日千分之四向甲方支付违约金。若拖欠租金超过15日，甲方有权停止水电供应并解除本合同。因此造成乙方的损失及相关法律责任由乙方承担。乙方除无权要求返还租赁保证金外，还须向甲方结清至撤出租赁土地之日止所计租金和相关费用及逾期付款违约金。2014年11月14日，被告出具《承诺书》，上载：“本人胡等召租赁湾华股份合作经济联合社属下物业怡景路商铺九号之二，已签订租赁合同，明晰合同内容及条款。本人承诺自今日起按合同约定交纳租金及水电费等费用，并承诺不拖欠租金及水电费等费用。逾期不交或少交，本人愿意承担相应的利息及一切法律后果。如因此引发诉讼，导致贵社律师费、诉讼费等其它费用的支出，由本人承担。”为实现本案债权，原告委托广东群立弘律师事务所代理本案诉讼，并约定律师费为4000元。为查明涉案物业现状，本院于2021年3月5日组织原告进行现场勘查，涉案商铺为上锁状态，本院指令原告工作人员进行开锁，并由本院工作人员进行全程录像。开锁后经现场查看：商铺内存放有以下物品：一个冷柜、一个消毒柜、一个电饭煲、一个微波炉、碗筷若干、煤气灶两个、桌子八张、椅子三十二张、另厨房内存放有一个大冰柜。因涉案商铺内尚存放有大量被告物品，且被告未到场，原告亦表示暂时找不到地方存放上述物品且担心搬离过程中物品出现损坏，故原告要求就地保存。本院结合现场情况，确定在诉讼中暂不组织原告收回涉案物业，本院指令原告对商铺重新上锁并指令原告对商铺内物品进行妥善保管。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁合同虽名称为《土地租赁合同》，但原告实际对外转租使用的是土地上的地上建筑物，本案应为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案物业没有规划报建资料，根据上述法律规定，原、被告签订的《土地租赁合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。原告主张被告返还涉案租赁物，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的租金。本院分析如下：首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然涉案的《土地租赁合同》为无效合同，但被告实际占有并使用了涉案物业，故应参照双方约定的租金标准向原告支付占有使用费，原告诉请的租金应为占有使用费。其次，经审查，广东省突发重大公共卫生一级响应自2020年1月23日起至2020年2月24日止，涉案租赁物的用途为餐饮，新冠疫情的爆发及相关防控政策确实给被告承租涉案物业的生产经营造成严重影响，若原告仍按照合同约定的标准计付占有使用费，对被告明显不公平。因此本院根据公平原则，酌情将2020年1月23日至2020年2月24日期间的占有使用费变更为合同约定计付标准的一半。经核算，原告在2020年1月1日至2020年2月24日应向原告支付的占有使用费合计2895.97元，具体计算过程如下：1、2020年1月1日至2020年1月22日期间占有使用费1698.97元（2394元/月÷31天×22天）；2、2020年1月23日至2020年2月24日期间占有使用费1197元/月。至于2020年2月25日至实际返还租赁物期间的占有使用费，因被告的物品一直占有使用涉案商铺且涉案商铺由被告上锁，仍应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。经核算，自2020年2月25日暂计至2021年2月24日，被告应向原告支付占有使用费28728元（2394元/月×12个月）。关于原告主张的垃圾费。被告未对欠费期间及每月应缴金额均未提出异议，本院予以确认。被告应按18.90元/月的标准向原告支付2020年1月至返还租赁物之日止的垃圾费。经核算，自2020年1月暂计至2020年12月，被告应向原告支付垃圾费226.80元。关于原告主张的水费220元及电费2730.10元，被告未第欠费期间及欠费金额提出异议，本院予以确认。至于原告主张被告支付拖欠水费及电费的利息，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的律师费4000元。如前文所述，原、被告之间的房屋租赁合同无效，原告要求被告负担律师费，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告胡等召于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市禅城区×××××湾华股份合作经济联合社返还位于佛山市禅城区×××××之二商铺；二、被告胡等召于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市禅城区×××××湾华股份合作经济联合社支付占有使用费31623.97元（暂计至2021年2月24日，此后至实际返还之日止应按照2394元/月继续计算）；三、被告胡等召于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市禅城区×××××湾华股份合作经济联合社支付垃圾费226.80元（暂计至2020年12月31日，此后至实际返还之日止应按照18.90元/月继续计算）；四、被告胡等召于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市禅城区×××××湾华股份合作经济联合社支付水费220元及电费2730.10元；五、驳回原告佛山市禅城区×××××湾华股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费458.14元,财产保全费250元，合计708.14元，由原告佛山市禅城区×××××湾华股份合作经济联合社负担28.14元，被告胡等召负担680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  肖 华人民陪审员  杨晓萍人民陪审员  梁月婵二〇二一年三月十五日书 记 员  黎晓婷