广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初1557号原告：许衡，男，汉族，1991年6月5日出生，身份证住址：广东省五华县。委托诉讼代理人：张海如、杨秋莹，系广东海略律师事务所律师。被告：惠州市红润发投资有限公司，住所地：博罗县罗阳街道博罗大道中88号润发广场，统一社会信用代码：914413220568411913。法定代表人：符祥景。委托诉讼代理人：苏淑怡，系公司员工。原告许衡诉被告惠州市红润发投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨秋莹、被告的委托诉讼代理人苏淑怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于博罗县××××××**地（土名）地段润发广场一期1栋商业楼5层07商业用房；2、判令被告向原告支付违约金42521.11元（以378976元为基数按每日万分之二自2019年5月31日起暂计至2020年12月11日；2020年12月12日以相同标准计算至被告向原告交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告向本院提交了一份声明，明确表示同意违约金计算至2020年11月30日止，之后的违约金放弃请求赔偿。事实和理由：2019年1月13日，原告与被告签订编号为博罗（2019）10000655的《商品房买卖合同》（下称合同），合同约定原告以378976元价格向被告购买位于博罗县××××××**地（土名）地段润发广场一期1栋商业楼5层07商业用房，建筑面积为44.86平方米，合同还对交付时间、逾期违约责任等作了详细约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全额购房款378976元，但在合同约定的交房日（2019年5月30日前）被告并未依约向原告交付房屋。经原告了解，不能按期交付房屋的原因为房屋尚不具备交付条件。2020年4月20日，被告通过案外人惠州市彩之虹物业管理有限公司润发广场管理处向原告发来收楼须知。但当原告到场准备收楼时，物业公司的工作人员要求原告必须签订《延期交房协议》才能收楼。为此，原告与其他业主曾向行政主管部门投诉被告这一霸王行为，但未得到有效处理。原告认为，被告延期交房的行为已经构成违约，作为一个市场经营主体在违约之后应当立即纠正违约行为，而不是通过其强势地位对购房者进行要胁，按照合同约定，房屋符合交房条件时，被告即应交房，而不能附加收楼条件。根据双方合同第十二条第1款第（2）项约定，因被告逾期交房已逾180日，原告要求继续履行合同的情况，被告应按已付房款的万分之二向原告支付违约金。有鉴于此，特向贵院具状，提出诉讼请求如上，望依法判如所请。原告为其诉请向本院提供了如下证据：证据1、原告身份证，证明原告主体适格。证据2、被告营业执照信息，证明被告主体适格。证据3、《商品房买卖合同》，证明（1）原告于2019年1月30日与被告签订编号为“（2019）10000655”的《商品房买卖合同》及附件，约定原告向被告购买违约博罗县××××××**地（土名）地段润发广场一期1栋商业楼5层07商业用房，建筑面积为44.86平方米，总价款为378976元。（2）合同第十一条第（一）款约定被告应于2019年5月30日前向原告交付该商品房。（3）合同第十二条第1款第（2）向约定了被告未按期交付商品房的“逾期超过180日的……买受人继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”。证据4、购房款发票，证明原告依约全额付清了房款378976元。证据5、通知书、收楼须知、《延期交房协议书》，证明被告因未达交付条件逾期交付，直至2020年4月20日，被告及其通过案外人惠州市彩之虹物业管理有限公司润发广场管理处向原告发来收楼须知。但当原告到场准备收楼时，物业公司的工作人员要求原告必须签订《延期交房协议》才能收楼，原告因被告霸王行为导致未能收楼。证据6、收楼视频，证明原告到场准备收楼时，物业公司的工作人员要求原告必须签订《延期交房协议》才能收楼。被告辩称：原告诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。一、被告交楼并未以签署延期交房协议为条件。1、双方签署商品房买卖合同第九条约定了交房条件，即竣工验收备案证明、测绘报告、住宅使用说明书、质量保证书，原告诉称的延期交房协议并不属于双方约定的交付条件，因此，被告不可能以此为由单方增加交付条件。2、依据双方签署商品房买卖合同第11条约定，买受人未按通知日期办理收楼，交付日期届满之日，视为收楼，因此，依据原告提交的交楼通知书，2020年5月1日应视为原告已经收楼。3、原告可以随时至物业管理单位领取涉案商品房钥匙，以证明被告不会以签署延期交房协议为条件。二、本案延期交付并不构成违约，而是双方签署商品房买卖合同中约定的延期事由，被告无需支付延期交付违约金。本案涉案房产位于润发广场一期，一期项目由1栋和2栋共同组成，一期规划统一设计、统一施工，其中涉及到公共配套的用水、用电部分，合同施工、合并验收；一期涉及的1326平方米土地，政府直至2019年8月才以土地置换的方式交付被告，而依据政府规划，本应预计在2017年就完成该地块的交付。该1326平方米开发用地的延期交付，直接导致项目的竣工验收备案无法完成，公共配套的用水、电部分无法施工、验收，最终整个1期无法办理竣工备案和交付。被告当庭提交涉及一期的电力设计图纸以及施工图纸审查合格证明，证明一期的电力设计为合并设计，即一期A（即本案一期1）、一期B、二期商业综合体三个部分合并在一份设计施工图纸中，同时，依据电力工业部令第8号《供电营业规则》第八章供用电合同与违约责任之九十二条规定“供电企业和用户应当在正式供电前，根据用户用电需求和供电企业的供电能力以及办理用电申请时双方已经认可或协商一致的下列文件，签订供用电合同：4、用户受电装置施工竣工检验报告”可以看出，用电装置竣工验收必须在先，才可以完成电力供应，最后可以完成竣工验收和交付。被告另提交报政府主管部门备案的竣工验收备案表，以共同证明因1326平方米用地延期交付导致1期商品房逾期交付事实的真实性、客观性。综上，事实充分证明，涉案房产的延期交付，是由原被告双方签署商品房买卖合同的约定事由导致，且原告于2020年4月20日收到入伙通知书单方拒绝收楼，因此，被告依照双方商品房买卖合同约定而无需承担延期交付的违约责任，原告诉求应予以驳回。被告为其辩解向本院提供如下证据：证据1、博府办函（2013）30号关于成立博罗县罗阳大润发项目建设指挥部的通知，证明被告的开发项目是在政府主导、协调、支持下进行的。证据2、博国土资（用地）字（2014）118号关于挂牌出让国有建设用地使用权给惠州市红润发投资有限公司的批复。证据3、博国土资（用地）字（2014）119号关于挂牌出让国有建设用地使用权给惠州市红润发投资有限公司的批复。证据4、博国土资（用地）字（2015）210号关于挂牌出让国有建设用地使用权给惠州市红润发投资有限公司的批复。证据5、博国土资（用地）字（2015）264号关于挂牌出让国有建设用地使用权给惠州市红润发投资有限公司的批复。证据2-5共同证明：项目开发用地中的4块用地的批复时间，对比证据11项目用地5的批复时间，可以看出项目延期交付主要是地块5的延期交付开发。证据6、博府函（2014）32号博罗县人民政府关于商请支持迁建惠州博罗罗阳东加油站的函。证据7、博罗县罗阳大润发项目建设指挥部会议纪要（2017）1号。证据8、红润发（函）字（2018）001关于大润发博罗投资项目工作进展的紧急汇报函。证据9、博罗县罗阳大润发项目建设指挥部会议纪要（2018）1号。证据10、博罗县罗阳大润发项目建设指挥部会议纪要（2019）1号。证据6-10共同证明：项目开发中遇到的障碍主要是地块5的延期交付导致验收不能，被告就此积极与政府进行汇报，在政府主导下项目用地问题在2019年得到解决。证据11、博自然资（储备）字（2019）7号关于调整存量建设用地给惠州市红润发投资有限公司使用的批复，证明项目用地的地块5在2019年8月22日交付开发，对比证明6-10所列示的政府工作计划，以及证明十二2020年4月15日的项目竣工验收备案表，可以看出，至交付至验收不足一年，这足以合理证明，如果按照政府预计用地在2017年或者2018年得到解决，则被告完全可以如期按照合同约定交付物业。证据12、竣工验收备案表，证明合同约定房产已经达到交付标准，对比证据11可以看出，地块5交付被告不足一年，被告即完成主体，所以，可以充分证明地块5的延期交付，是项目延期交付的根本原因。证据13、图纸目录，证明项目的规划、设计、竣工验收均为统一，地块5的延期交付导致整个项目无法办理规划竣工验收、设计竣工验收、工程质量竣工验收。对比证据12竣工验收目录里的第4项、第8项，进一步证明，地块5的延期交付是项目延期交付的实质原因。证据14、2019年6月短信通知延期交房事宜，证明被告得知延期交付的可能性，以手机短信形式书面通知原告的记录，项目的业主在接到被告手机短信通知后，超过90%的业主在2019年6月30日前与原告达成了延期交付的协议，协议内容为，如2019年7月31日前，被告交付房产，被告无需承担违约责任，逾期仍不能交付，每延期一个月，被告赔偿业主10个月的物业管理费直至交付为止。该补充标准，已经可以足额弥补商品房买卖合同中约定的延期交付滞纳金。证据15、2020年4月收楼通知快递回执单以及签收记录，证明收楼通知快递回执单以及签收记录，证明被告已经通知原告商品房达到交付条件，原告诉求应当予以驳回。证据16、2020年10月办理的不动产权登记证书，证明2020年10月原告委托被告办理完毕涉案房屋不动产权登记证书，证明原告事实上已经接收房产，双方签署的商品房买卖合同已经实际履行完毕，原告的诉求应当予以驳回。经审理查明，被告惠州市红润发投资有限公司与原告许衡经协商，双方于2019年1月13日签订了一份《商品房买卖合同》〔合同编号为：博罗（2019）10000655〕。合同约定：原告以378976元的价格购买被告开发的位于博罗县×××××××**地（土名）地段润发广场一期*栋**楼*层0*号房（面积为44.86㎡）。合同第十一条约定，被告于2019年5月30日前向原告交付涉案商品房。合同第十二条约定，如被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告的全部房款，并自原告付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时被告应按照全部房价的3%向原告支付违约金等内容。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。等等。上述合同签订后，原告已按约定向被告付清了全部购房款378976元，被告于2019年2月21日开具了发票给原告。双方约定的房屋交付日期届满后，被告以涉案商品房因政府工作滞后的原因未完成验收合格为由，未向原告交付。涉案的商品房已于2020年4月15日办理了竣工验收合格备案，双方均明确表示涉案的商品房现已符合合同约定的交付条件。2020年4月21日，被告通过快递向原告邮寄了收楼通知书、收楼须知。原告于2020年4月22日签收了收楼通知书、收楼须知后，从2020年5月开始，先后多次前往现场办理收楼手续，因被告要求原告签署延期交房协议书后才交付房屋，原告表示不同意，故涉案的房屋至今未能交付给原告使用，双方由此发生纠纷。被告向本院提供了不动产权证书，证明原告已经收楼。原告表示对被告提供的上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为交付房屋和办理不动产权证书属于两个独立的行为，申请办理不动产权证书一般仅需买方向开发商缴纳契税等相应的费用即可办证，不能直接表示原告已收楼，且被告至今未交付房屋。本案在审理过程中，原告向本院提交了一份声明，明确表示同意违约金计算至2020年11月30日止，之后的违约金放弃请求赔偿。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告许衡与被告惠州市红润发投资有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。签订合同后，原告已按约定向被告付清了全部购房款378976元，双方约定的房屋交付日期届满后，被告至今未按约定向原告交付涉案的房屋。本案争议的焦点是被告迟延交付房屋是否构成违约，是否应承担违约责任。被告主张因政府原因导致涉案房屋延期交付，是双方签署商品房买卖合同中约定的延期事由，其无需向原告支付延期交付违约金。本院认为，首先，在涉案商品房买卖合同签订前被告即已知晓涉案地块存在尚未完善用地手续等情况，存在开发障碍的问题，被告作为专业的房地产开发企业，在签订合同时就能够并应该预料到上述情况对房屋交付的影响。而被告称上述情况是双方签署商品房买卖合同中约定的延期事由，双方签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议4.1条第（2）项和6.5条作为约定的免责条款是适用于免除签订合同时不能预见、将来可能发生的违约责任的情形，故本案不存在《商品房买卖合同》附件十一补充协议4.1条第（2）项和6.5条约定的免责事由。其次，被告未能提供充分的合法有效的证据证实其在签订合同时将涉案地块存在尚未完善用地手续等情况告知原告，亦未能提供充分的合法有效的证据证实其就上述情况对《商品房买卖合同》附件十一补充协议4.1条第（2）项和6.5条尽到了明确的提示义务。因此，被告主张因政府原因导致涉案房屋延期交付，是双方签署商品房买卖合同中约定的延期事由，其无需向原告支付延期交付违约金，理由不充分，本院不予支持。综上，被告至今未按约定向原告交付涉案的房屋，已构成违约，应承担违约责任。涉案的商品房已于2020年4月15日办理了竣工验收合格备案，双方均明确表示涉案的商品房现已符合合同约定的交付条件，现原告请求被告交付涉案的房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。关于迟延交付房屋的违约金应如何计算的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，如被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。本案中，合同约定被告于2019年5月30日前向原告交付涉案商品房，但被告至今未交付涉案房屋给原告使用，显然，被告逾期交房已超过180日。据此，原告请求被告以378976元为基数，按每日万分之二自2019年5月31日起支付违约金，计付至2020年11月30日止，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决如下：一、被告惠州市红润发投资有限公司应于本判决发生法律之日起十五日内向原告许衡交付涉案的位于博罗县×××××××**地（土名）地段润发广场一期*栋**楼*层0*号房屋。二、被告惠州市红润发投资有限公司应于本判决发生法律之日起十五日内向原告许衡支付违约金（违约金以378976元为基数，按每日万分之二自2019年5月31日起计付，计付至2020年11月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3811元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟云峰二〇二一年四月二十七日法官助理 童婉怡书 记 员 温婉玲