湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终706号上诉人（原审被告，反诉原告）：欧利地产集团有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩河东清桥路86号。法定代表人：刘应平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐飞鸽，湖南新星律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：湖南华庭物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站北路246号滨湖嘉园10栋二楼。法定代表人：肖祥华，该公司经理。委托诉讼代理人：段顺红，湖南锐和律师事务所律师。上诉人欧利地产集团有限公司（以下简称欧利地产）与被上诉人湖南华庭物业管理有限公司（以下简称华庭物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2020）湘1124民初2074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日受理后，依法组成合议庭，因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，书面进行了审理。上诉人欧利地产的委托诉讼代理人唐飞鸽，被上诉人华庭物业的委托诉讼代理人段顺红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人欧利地产上诉请求：一、撤销湖南省道县人民法院（2020）湘1124民初2074号民事判决书第三、第四项判决并改判被上诉人华庭物业支付上诉人欧利地产抵扣物业管理费后的68,697.68元。二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、前期物业合同签订之时，上诉人已为被上诉人一些共用设施用电进行分户且单独安装了电表，被上诉人负有区分物业共用设施用电和小区临时施工用电的工作，其应承担未区分共用设施用电和小区临时施工用电的不利后果。2、被上诉人擅自终止合同，其行为构成违约，应赔偿上诉人双方在合同中约定的违约金10万元。3、被上诉人在合同终止时，负有将物业管理的资料移交给业主委员会或移交给上诉人代管的义务。4、上诉人向被上诉人提供的开办费12万元系用于前期的物资采购，被上诉人擅自终止合同后，其既未与上诉人交接，采购的物资也未向上诉人移交，故被上诉人应当返还上诉人12万元的开办费用。被上诉人答辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确。事实和理由：1、上诉人陈述的就公共用电独立安装电表与客观事实不符，电力部门规划要求按照独立计量表具区分用电工作系建设施工单位即上诉人欧利地产的工作范畴，而非被上诉人华庭物业公司的工作，上诉人欧利地产应承担公共设施用电和施工临时用电混同的不利后果。2、《前期物业服务合同》系因上诉人欧利公司单方面违反合同义务而导致合同解除，且其未能提供任何证据证明系被上诉人华庭物业擅自终止《前期物业服务合同》，上诉人欧利公司应依法向华庭物业支付违约金10万元。3、前期开办费用已用于办公室采购，上诉人要求返还前期开办费用没有合同根据和事实依据，且上诉人欧利公司主张退还前期开办费用系二审新诉求，不符合法律程序。华庭物业向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠原告的2015年10月1日至2019年2月28日期间的物业管理费及其他费用共计1,071,075.71元；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：被告欧利地产开发的和苑新城小区共10栋楼房，一楼为商铺。2014年12月30日，原告（反诉被告）华庭物业为乙方与被告（反诉原告）欧利地产为甲方签订了《前期物业合同》，约定原告（反诉被告）为被告（反诉原告）开发的永州市道县和苑小区提供前期物业管理服务；第六条、本物业管理区域物业服务费选择包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.1元／月／㎡，办公楼2.2元/月/㎡，商业物业2.2元/月/㎡(合同中标价)。第七条、业主应于物业交付之日起交纳物业服务费，物业交付前产生的物业服务费由甲方支付。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的商业用房，其物业服务费由甲方按50%向乙方按月交纳，因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由双方协商定额交纳。……。第八条、物业服务收费的其他未尽事宜遵照《湖南省物业服务收费管理办法》执行。第九条、停车收费标准由甲方、乙方及业主代表另行协商。甲方自有车位委托乙方收取停车场地占用费的，按场地占用费的20%提取佣金。第十一条、本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施在征得甲方或全体业主同意后，统一委托乙方经营，经营收入除去乙方成本后，用于补充物业管理费之不足。第十二条、为了保证前期物业管理服务正常开展，在首批房屋交付30日前甲方按招标文件要求提供乙方可直接投入使用物业管理综合用房。在首批房屋交付10日前，甲方向乙方提供开办费12万元（在一期交房前20日支付9万元，在二期交房前20日支付3万元），用于前期物业管理开办物资采购，以保障物业管理服务经营正常运营。2015年11月24日，原告（反诉被告）为乙方与被告（反诉原告）为甲方签订了《补充协议》，第一条、从2015年6月18日至2015年9月30日止乙方在本项目前期介入所产生的工资、福利、社保等费用合计8万元，甲方在12月30日前支付给乙方。第四条、乙方因考虑到项目1#-6#栋为某局在职干警及家属，物业服务费由中标价格的1.1元／㎡降至1元／㎡，第一年乙方按0.9元／㎡收取业主的物业管理费，甲方补助0.1元／㎡的物业服务费给乙方，甲方于2016年6月中旬前支付补助物业费用给乙方。合同签订后，原告（反诉被告）华庭物业入驻涉案小区提供物业服务，因小区物业尚未竣工验收，被告（反诉原告）欧利地产未对电梯等共用设施向原告（反诉被告）华庭物业进行交接。电力未单独分户，业主生活用电、电梯和消防等共用设施用电与施工临时用电混合在一起，电费亦由被告（反诉原告）欧利地产直接收取后向供电部门缴纳。1-6栋业主在2018年完成电表分户后其电费直接向供电部门缴纳，但7-10栋业主电表一直未能分户，其业主生活用电、共用设施用电仍与施工临时用电混合在一起。根据《前期物业合同》、《补充协议》的约定，经原、被告双方确认涉案小区1-6栋的住宅补贴费用为97,908元、前期物业开办费12万元、前期介入所产生的工资和福利及社保等费用合计8万元，共计297,908元，被告（反诉原告）欧利地产已支付220,000元给原告（反诉被告）华庭物业，尚欠77,908元未付。因在合同履行过程中，被告（反诉原告）欧利地产未能依约支付前期物业费，2018年10月15日，原告（反诉被告）提供了一份“和苑新城小区前期物业服务费用结算明细”给被告（反诉原告）。2018年10月25日，被告（反诉原告）出具一份“关于道县和苑新城小区前期物业服务费用结算回复函”给原告（反诉被告），在回复函中，被告（反诉原告）对开办费及前期介入费用200,000元，一期住宅补贴费用97,908.11元，共计297,908.11元，予以认可，并已付原告（反诉被告）220,000元，尚欠77,908元；对商铺空置费、空置房费用、车位卫生费，提出没有政策及协议依据，不予认可；另外，被告（反诉原告）在回复函中提出除被告（反诉原告）2015年至2016年7月段公共用电未计算用电费用外，原告（反诉被告）截至2018年10月30日欠被告（反诉原告）垫付电费及专变预交费金470,208元。经协商，双方未达成协议。原告（反诉被告）华庭物业于2019年2月28日退出该小区的物业服务，并主张由被告（反诉原告）支付其物业管理费及其他费用合计1,071,075.71元（其中商铺空置费307,238.2元，空置房费用177,079.4元，车位卫生费478,850元）。另查明，被告（反诉原告）欧利地产于2015年6月16日刊登公告，通知1-6号栋业主定于2015年6月18日至7月31日正式交房；于2017年4月29日刊登公告通知10号栋业主定于2017年4月29日至5月19日正式交房；于2017年12月21日刊登公告通知9号栋业主定于2017年12月25日至12月31日正式交房；7-8号栋的交房时间为2016年底；1-6栋的商铺面积为4947.6㎡，7-8栋的商铺面积为2940.61㎡，商铺业主在原告华庭物业退出前一直未与原告办理收房手续；1-10栋共计133套房业主未按照公告时间收房（另13套房即1栋1808号李冬梅、6栋1805号朱志平、7栋801号何伟、7栋804号阳昊、8栋2005号盘华等5户业主情况登记表上无日期，1栋1403号何洋舟、1605号何勋成、1705号何国辉、1806号何娟、2栋1704号王晓群、3栋1306号何新忠、6栋206号何楚辉、7栋604号吴仕山等8户无物业交付单或业主情况登记表，无法确认该13套房业主收房时间，亦即不能证实房屋空置时间）。被告（反诉原告）欧利地产从2016年7月至2019年1月对涉案小区两个用电客户号共缴纳电费909,350.71元（经与供电部门核实，其中客户号2071899792于2014年10月10日立户，属于施工用电，于2020年8月18日销户，该户缴费855,350.71元；客户号2077712767于2018年7月4日立户，用于小区生活电梯、公共照明、消防设施用电，根据被告欧利地产提供的票据证实其在原告华庭物业退出前，即2019年2月28日前对该客户号缴费54,000元，且在缴费报销单上均注明“给物业代缴”），支付特种设备（8栋电梯检测）检验费3578元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《前期物业合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。本案争议的焦点为：一、空置房、商铺空置物业费用如何计算？二、地下车位费用是否支持？三、被告（反诉原告）欧利地产缴纳的电费由谁负担？关于焦点一，双方签订的合同系前期物业合同，该合同第七条明确约定物业交付前产生的物业服务费由甲方（即被告欧利地产）支付，该约定与《物业管理条例》第四十一条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定一致，根据欧利地产的交房公告，1-6栋的收房时间最迟在2015年7月31日前，原告华庭物业主张对1-6栋空置房从2015年10月1日起由被告欧利地产支付物业费符合约定，但收费标准应按补充协议的约定1元/㎡收取，因被告对1-6栋在第一年已按0.1元/㎡计算了原告住宅补贴费用为97,908元，故不再重复计算，应按0.9元/㎡计算物业费，超过一年后的空置时间按1元/㎡计算，经核算1-6栋的空置房计20套，物业费为52,425.03元；7-8栋收房时间为2016年底前，原告主张从2017年元月起由被告欧利地产支付物业费符合约定，经核算7-8栋的空置房计87套，物业费为73,865.54元（7-10栋均按1.1元/㎡计算）；9栋收房时间为2017年12月31日前，原告主张从2018年元月起由被告欧利地产支付物业费符合约定，经核算9栋的空置房计7套，物业费为5165.21元；10栋收房时间为2017年5月19日前，原告主张从该年5月1日起由被告欧利地产支付物业费不符合约定，应从2017年6月1日起计算物业费，经核算10栋的空置房计19套，物业费为17,796元。1-10栋空置房物业费合计149,251.78元。空置商铺无业主与原告华庭物业办理收房手续，视为未出售，其物业服务费由被告欧利地产依约定按50%交纳，按照同栋房屋收房时间的原则计算，1-6栋商铺4947.6㎡空置40个月（自2015年10月1日至2019年2月28日），应计物业费217,694.4元（4947.6㎡×2.2元×40月×50%）；7-8栋商铺2940.61㎡空置25个月，应计物业费80,866.78元（2940.61㎡×2.2元×25月×50%）。上述空置房、商铺空置物业费合计447,812.96元。关于焦点二，根据双方签订的《前期物业合同》第九条约定停车位收费标准由甲方、乙方及业主代表另行协商。原告（反诉被告）华庭物业未提供证据证实其与被告（反诉原告）欧利地产及业主代表另行进行了协商，应承担举证不能的后果，法院对其主张地下车位物业费478,850元不予支持。关于焦点三，因涉案小区在物业合同期间被告欧利地产未对业主生活用电、共用设施用电和施工临时用电予以单独分户，业主生活用电、电梯和消防等共用设施用电与施工临时用电在2018年7月4日前混合在一起，无法区分，导致物业本身存在固有瑕疵，且电费亦由被告（反诉原告）欧利地产收取，被告（反诉原告）欧利地产应承担因此所致的后果。客户号2077712767于2018年7月4日立户后已明确为用于小区生活电梯、公共照明、消防设施用电，该共用设施的日常运行费用应由原告（反诉被告）华庭物业承担，且根据被告提供的证据费用报销单上均予以注明，故被告（反诉原告）欧利地产反诉由原告（反诉被告）华庭物业承担电费918,349元的请求，法院予以支持54,000元，其余电费由被告（反诉原告）欧利地产自行承担。至于被告（反诉原告）欧利地产支付的特种设备检验费3578元，属共用设施的日常运行费用亦应由原告（反诉被告）华庭物业承担。被告（反诉原告）欧利地产垫付的电费54,000元及特种设备检验费3578元，合计57,578元由原告（反诉被告）华庭物业承担。综上，被告（反诉原告）欧利地产应支付给原告（反诉被告）华庭物业物业费等共计525,720.96元（含空置房物业费149,251.78元、空置商铺物业费298,561.18元、住宅补贴费用、前期物业开办费、前期介入所产生的工资和福利及社保等费用欠款77,908元），原告（反诉被告）华庭物业应支付被告（反诉原告）欧利地产垫付的电费及特种设备检验费合计57,578元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、由被告（反诉原告）欧利地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）湖南华庭物业管理有限公司物业管理费525,720.96元；二、驳回原告（反诉被告）湖南华庭物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、由原告（反诉被告）湖南华庭物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）欧利地产集团有限公司垫付的电费及特种设备检验费合计57,578元；四、驳回被告（反诉原告）欧利地产集团有限公司的其他反诉请求。上述一、三项两抵后，由被告（反诉原告）欧利地产集团有限公司支付原告（反诉被告）湖南华庭物业管理有限公司物业管理费468,142.96元。本诉案件受理费14,440元，由原告（反诉被告）湖南华庭物业管理有限公司负担6440元，被告（反诉原告）欧利地产负担8000元。反诉费6492元由被告（反诉原告）欧利地产集团有限公司负担5492元，原告（反诉被告）湖南华庭物业管理有限公司负担1000元。二审期间，上诉人向本院提交两份证据。证据一：告知函、电表读数，拟证明欧利地产在2017年7月27日独立安装了工业用电电表，截止到2018年7月6日止，实际用电是6722度。证据二：移交材料的清单，拟证明上诉人进驻和苑小区，被上诉人向上诉人移交相应材料。被上诉人质证：对证据一的真实性、合法性、关联性、均有异议，该份证据上没有华庭公司的签收，均是欧利公司单方出具的证据，不具有任何证明目的。对证据二真实性、合法性、关联性性均有异议。楼宇对讲机要安装在每户业主家里的设施设备，截止被上诉人车撤场前仍完整的遗留在监控室，施工单位没有施工。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点在于：1、上诉人欧利公司所缴纳的电费中是否有应当由被上诉人华庭物业承担的部分；2、被上诉人是否违约；3、开办费用12万元被上诉人是否应当返还。一、按独立计量表具区分用电工作系建设施工单位即上诉人欧利地产的责任，在物业合同期间上诉人欧利地产未对涉案小区的业主生活用电、共用设施用电和施工临时用电予以单独分户，致使业主生活用电、共用设施用电与施工临时用电在2018年7月4日前混合在一起，无法区分，导致物业本身存在其固有瑕疵，且该部分的电费亦由上诉人欧利地产在收取，上诉人欧利地产未对各部分的用电进行区分，其应承担因此所致的后果，故2018年7月4日前的用电费用应由上诉人欧利地产承担。客户号2077712767于2018年7月4日立户后已明确为用于小区生活电梯、公共照明、消防设施用电，且上诉人欧利地产提供的证据费用报销单上均予以注明，故该共用设施的日常运行费用应由被上诉人华庭物业承担。上诉人欧利地产支付的特种设备检验费3578元，也属共用设施的日常运行费用亦应由被上诉人华庭物业承担。二、被上诉人华庭物业退出小区物业服务的时间系在其已经履行其大部分义务之后，故其退出行为未能导致合同主要目的无法实现，其行为不构成违约，上诉人要求按照合同约定支付10万元的违约金本院不予支持。三、上诉人欧利地产未提供证据证明双方对开办费用的处理已进行了约定，故上诉人主张返还开办费用无法律依据。综上所述，上诉人欧利地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,440元，由上诉人欧利地产负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二一年四月十二日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。