北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初44677号原告（反诉被告）：杨裕，男，1988年6月19日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。委托诉讼代理人：游冬冬，北京华标律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军霞，北京华标律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京宏腾盛发餐饮服务有限公司，住所地北京市朝阳区大羊坊路85号汇金中心A座1层102-9室。法定代表人：庞增春，执行董事。委托诉讼代理人：罗计，北京义晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵巧梅，北京义晨律师事务所实习律师。原告（反诉被告）杨裕（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京宏腾盛发餐饮服务有限公司（以下简称宏腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。杨裕之委托诉讼代理人游冬冬，宏腾公司之委托诉讼代理人罗计、赵巧梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨裕向本院提出诉讼请求：1.确认杨裕与宏腾公司签订的《租赁合同》于2020年1月19日解除；2.判令宏腾公司退还杨裕已支付未使用的租金17666.67元、保证金2万元、进场费3万元；3.判令宏腾公司返还杨裕以下物品：三台卧柜式冰箱、一台冷藏柜、三组钢结构置物架、一台智能收银机、一台电磁炉、一口炒锅、一口蒸锅、两口六格水饺煮锅、两箱外卖打包盒、两把菜刀、调料及面粉若干。事实和理由：杨裕与宏腾公司于2019年9月3日签订租赁合同，约定宏腾公司将位于北京市朝阳区XXX号某某中心某某美食城3号铺位出租给杨裕使用。租期三年，自2019年9月12日至2022年9月11日，月租金1万元，按季度支付；杨裕还需要支付进场费3万元、保证金2万元。租赁合同签订后，杨裕按照约定支付了租金、进场费、保证金等费用，并于2019年12月11日支付租金至2020年3月11日。因受新冠肺炎疫情影响，自2020年1月19日起某某美食城一直未能营业。根据租赁合同第十六条第二款“在合同期内，如遇国家政策、法律调整及不可抗力的因素发生，使履约不能行使时，本合约自动失效”。现杨裕诉至法院，望判如所请。宏腾公司辩称，不同意杨裕的诉讼请求。2020年1月19日租赁合同不具备解除条件。杨裕主张的因受疫情影响从2020年1月19日开始停业与事实不符。2020年1月19日是农历腊月二十八，因为春节将至，通知全体商户放假，正月初五（2020年1月29日）恢复营业。2020年1月19日政府尚未因疫情原因对经营、出行等采取限制措施。杨裕在2020年1月16日就停止营业了，杨裕停止经营并不是因为疫情，而是因为自身原因。杨裕主张某某美食城因疫情一直不能营业同样不是事实。某某美食城自正月初五（2020年1月29日）到2020年2月19日接到停业通知，因此杨裕主张的2020年1月19日租赁合同解除不具备事实和法律依据。杨裕主张有未使用的租金也不是事实，杨裕目前尚欠付宏腾公司租金。杨裕租金支付至2020年3月11日。2020年3月11日前杨裕并未提出解除租赁合同，在此期间租赁合同仍在履行中，不存在未使用租金的情形。杨裕首次提出打算撤店是在2020年3月19日，宏腾公司答复如果撤店，杨裕需要回来一趟把东西清走。而杨裕并未回来将东西清走而是提出转租，因此2020年3月19日租赁合同仍未解除。杨裕一直未将东西清走，没有转租，也没有交纳租金，2020年4月5日，宏腾公司向杨裕发出限期搬离通知书，限其三天搬离，因此直到2020年4月7日租赁合同尚未解除，杨裕需要支付相应期间的租金，不存在其主张的未使用的租金。杨裕主张的进场费和保证金，根据租赁合同的约定也不应当退还。因为导致租赁合同无法继续履行的原因并非疫情，而是杨裕的违约行为。疫情并未导致某某美食城一直停止经营，即使在仅允许经营外卖的情况下，很多商家的外卖收益要好于正常经营下堂食的收益。疫情对于很多行业会产生冲击，特别是餐饮行业，但是受疫情影响较大的餐饮行业主要是较大规模的饭店，而美食城平时主要提供的就是简餐、工作餐，在没有疫情的情况下外卖就占有一定比例，而杨裕自2020年1月16日停止经营，没有像其他商家一样恢复经营，其直接放弃经营的行为与疫情没有必然联系。疫情对杨裕来说并未构成不可抗力，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的现象，疫情虽然是不能预见、不能避免，但是可以克服，特别是不能因为疫情放弃经营、放弃自救。因此疫情对于杨裕不构成不可抗力，因其存在违约行为，故宏腾公司不应退还进场费和保证金。杨裕无权主张物品返还。2020年4月5日宏腾公司向杨裕发出限期搬离通知证书后，杨裕一直拒绝将物品清走。杨裕主张的全部物品目前还是由我方保管，同意返还杨裕主张的物品。疫情对于宏腾公司来说也造成了相应损失，宏腾公司并不是产权人，宏腾公司是从北京某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）承租的涉案房屋，某某公司没有因为疫情对宏腾公司进行租金减免。宏腾公司在承租房屋后除交纳租金外还投入了大量资金进行装修、办理营业执照、招商、维护等大量工作，如果铺位停止经营不交租金同样会给宏腾公司造成重大损失。综上，疫情对于杨裕并不构成不可抗力，宏腾公司有权因杨裕拖欠租金的违约行为解除合同，并追究杨裕的违约责任。宏腾公司向本院提出反诉请求：1.确认租赁合同于2020年4月8日解除；2.判令杨裕按照每月1万元的标准支付2020年3月12日至2020年6月7日期间的租金28700元；3.判令杨裕支付电费1683.45元、水费88.2元、卫生费3000元；4.判令杨裕支付违约金36000元。事实和理由：杨裕一直未将其物品清走，2020年6月7日宏腾公司将杨裕遗留在铺位上的物品移走，故宏腾公司只主张杨裕支付租金至2020年6月7日。杨裕针对反诉辩称，杨裕是因为疫情原因而无法继续营业，并非因自身原因停止经营。自2020年1月19日美食城因春节强制停止营业，杨裕返回山西太原老家过年，2020年1月28日太原市人民政府发布《关于调整和暂停市区城市公共交通和客运运营通知》，截至2020年3月5日，太原市交通才逐渐恢复，杨裕才有机会返回北京。但是根据北京市政府发布的《关于进一步明确疫情防控期间返京人员有关要求的通报》，自2020年2月14日起所有返京人员到京后均应居家或集中观察14天。杨裕居家隔离14天后，已经到2020年3月底，但宏腾公司却于2020年4月5日向杨裕发送单方面解除租赁合同的通知，要求杨裕限期搬离，违反常理。同时依据最高人民法院《关于依法妥善审理设新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条，对于宏腾公司所称自身造成的损失，因为合同具有相对性与本案无关。杨裕认为租赁合同于2020年1月19日解除，因为此后杨裕就没有再经营过，不存在2020年3月12日至2020年6月7日的租金问题。杨裕未曾向宏腾公司发出过解除通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年9月3日，杨裕（承租方、乙方）与宏腾公司（出租方、甲方）签订租赁合同，约定：甲方将其合法拥有的北京市汇金中心3号铺位租赁给乙方作为经营场地使用，乙方租赁甲方的场地只能用于水饺经营；租赁合同期限自2019年9月12日起至2022年9月11日止，共计3年；月租金1万元，每三个月支付一次，租金从第二年开始每年递增8%；乙方进场时需缴纳进场费3万元、保证金2万元。杨裕提交支付宝转账电子回单，拟证明其在签订租赁合同后共向宏腾公司支付租金、进场费、保证金合计11万元，其中租金付至2020年3月11日。宏腾公司对此表示认可。杨裕提交微信聊天记录、录音资料，拟证明其因受新冠肺炎疫情影响一直未能营业，后其与宏腾公司就解除租赁合同事宜进行协商，但未能达成一致。其中微信聊天记录显示，宏腾公司方人员于2020年3月19日询问杨裕何时回来继续营业，并表示当月月底可以经营堂食，杨裕则称打算撤店，后宏腾公司方要求杨裕回来清理店铺内物品，杨裕告知宏腾公司可以联系转租，并要求返还保证金，宏腾公司则要求杨裕先交一个月的租金。2020年4月5日，宏腾公司方人员向杨裕发送了《限期搬离通知书》，要求杨裕在2020年4月8日以前将杨裕遗留在租赁场地的物品搬走，杨裕当日回复称“好的，你押金退我我立刻清走”。在录音资料中，双方亦未能就解除租赁合同及退还押金事宜达成一致意见。杨裕称其在春节前返回太原过节，后因新冠肺炎疫情影响，一直无法返回北京经营涉案铺位。杨裕提交太原市人民政府于2020年1月28日发布的《关于调整和暂停市区城市公共交通和道路客运运营通知》和太原市人民政府网页2020年4月1日新闻，拟证明自2020年1月29日零点起暂停进出太原市区省际、市际、县际班线客车，直至2020年3月5日才逐渐恢复。杨裕另提交北京新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室2020年2月14日发布的《关于进一步明确疫情防控期间返京人员有关要求的通告》，要求从2020年2月14日起，所有返京人员到京后，均应居家或集中观察14天，杨裕表示其返京后的隔离观察期间无法开展经营。宏腾公司对杨裕主张的因为疫情原因无法回京以及无法开展经营的事实不予认可。宏腾公司提交群名为“某某美食城”的微信聊天记录，其中2020年1月27日，宏腾公司方人员称没有特殊情况的话初六（2020年1月30日）可以正常营业；2020年2月21日，宏腾公司方人员又发消息称开业时间另行通知；2020年3月19日，宏腾公司方人员发布消息称2020年3月20日正常营业，但只能经营外卖，不能经营堂食。宏腾公司另提交微信聊天记录及门店账单明细，拟证明杨裕铺位所在的某某美食城的其他商户在2020年1月29日就已开展经营，部分在2020年3月20日开始经营的商户在仅经营外卖的情况下经营效果也很好，宏腾公司据此主张疫情并未导致租赁合同不能履行，杨裕主张租赁合同2020年1月19日解除不能成立，杨裕也不存在没有使用的租金。杨裕认可上述证据的真实性，但不认可宏腾公司主张的证明目的。宏腾公司另称，其在2020年4月5日向杨裕发出限期搬离通知书后，因杨裕并未将铺位上的物品搬走，后宏腾公司于2020年6月7日将杨裕的物品搬离该铺位单独存放，故要求杨裕交纳2020年3月12日至2020年6月7日期间的租金。宏腾公司另提交收据，主张杨裕应交纳电费1683.45元、水费88.2元。杨裕对该证据的真实性不予认可，但认可其在2020年1月中上旬曾开展经营，并表示此前每月电费在3000元左右。宏腾公司另要求杨裕交纳卫生费3000元，并称卫生费在租赁合同中没有约定，宏腾公司实际是按照每月1000元收取，按月交纳，卫生费是因宏腾公司统一洗碗、打扫美食城的卫生而收取的费用，杨裕卫生费交至2019年12月底，宏腾公司应支付2020年1月至2020年6月的卫生费，但考虑到实际情况，宏腾公司仅主张3个月的卫生费。杨裕认可其水、电费、卫生费交至2019年12月底，并主张其不存在欠费。杨裕称卫生费每月1000元，是因为由宏腾公司统一洗碗、打扫美食城的卫生而收取的费用。杨裕同意支付营业期间实际发生的水、电、卫生费。宏腾公司另称，涉案房屋没有建设规划审批手续，归十八里店乡周家庄村委会所有。经询，杨裕与宏腾公司均表示，若法院认定涉案租赁合同无效，其仍坚持除要求确认租赁合同解除以外的其他诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故本院确认杨裕、宏腾公司就涉案房屋签订的租赁合同为无效合同。对于杨裕要求宏腾公司退还保证金2万元的诉讼请求，本院予以支持。关于宏腾公司主张的违约金，本院不予支持。关于杨裕要求宏腾公司退还的进场费3万元，合同中未对该项费用的用途进行约定，按照字面意思，宜理解为杨裕承租涉案铺位从而成为某某美食城商户之一的对价。现杨裕已经实际在涉案铺位开展经营，若将进场费全额退还，有失公平，故本院结合杨裕实际占用铺位的期间、租赁合同约定的租赁期限等因素，酌情确定宏腾公司返还杨裕进场费25000元。关于杨裕要求宏腾公司返还租金以及宏腾公司要求杨裕支付租金的请求，租赁合同虽为无效，但杨裕仍应支付实际占有使用铺位期间的占有使用费。本院结合杨裕实际支付占有使用费的情况、杨裕所经营铺位的停业时间、新冠肺炎疫情对涉案铺位经营的影响、杨裕在涉案铺位能够开展经营以及收到宏腾公司送达的限期腾退通知后一直未腾退相关物品等情况，认为杨裕需另行支付宏腾公司占有使用费15000元，宏腾公司则无需向杨裕返还占有使用费。关于宏腾公司主张的水、电、卫生费，宏腾公司提交的收据系其自行制作，其未提交实际交费记录、电表、水表照片等更为客观的证据对其相应请求予以佐证，本院根据杨裕关于其正常经营期间用电情况的陈述，结合本案具体情况，酌情确定杨裕应支付宏腾公司电费1600元、水费80元、卫生费600元。关于杨裕要求宏腾公司返还相关物品的请求，宏腾公司表示同意，本院不持异议，并对杨裕相应请求予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨裕与被告（反诉原告）北京宏腾盛发餐饮服务有限公司于二○一九年九月三日签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）北京宏腾盛发餐饮服务有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）杨裕保证金20000元、入场费25000元，合计45000元；三、被告（反诉原告）北京宏腾盛发餐饮服务有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）杨裕卧柜式冰箱三台、冷藏柜一台、钢结构置物架三组、智能收银机一台、电磁炉一台、炒锅一口、蒸锅一口、六格水饺煮锅两口、外卖打包盒两箱、菜刀两把、调料及面粉若干；四、原告（反诉被告）杨裕于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京宏腾盛发餐饮服务有限公司铺位占有使用费15000元；五、原告（反诉被告）杨裕于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京宏腾盛发餐饮服务有限公司电费1600元、水费80元、卫生费600元，合计2280元；六、驳回原告（反诉被告）杨裕的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京宏腾盛发餐饮服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1492元，由原告（反诉被告）杨裕负担567元（已交纳）、被告（反诉原告）北京宏腾盛发餐饮服务有限公司负担925元【原告（反诉被告）杨裕已预交，被告（反诉原告）北京宏腾盛发餐饮服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）杨裕】；反诉案件受理费768元，由被告（反诉原告）北京宏腾盛发餐饮服务有限公司负担652元（已交纳）、原告（反诉被告）杨裕负担116元【被告（反诉原告）北京宏腾盛发餐饮服务有限公司已预交，原告（反诉被告）杨裕于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京宏腾盛发餐饮服务有限公司】。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二一年四月二十九日书记员 胡琪汶