甘肃省秦安县人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0522民初269号原告：秦安县市场建设中心，住所地：秦安县兴国镇映南街40号。法定代表人：李某，该中心主任。委托诉讼代理人：邵某，该中心兴国小商品市场所副所长。委托诉讼代理人：张某，甘肃胡耀明律师事务所律师。被告：胡某。原告秦安县市场建设中心（以下简称市建中心）与被告胡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市建中心的委托诉讼代理人邵某、张某，被告胡某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告向原告交还兴国小商品市场B＃营业楼北8号房屋；3.判令被告向原告支付2011年3月1日至2020年9月1日期间的房屋租赁费57000元；4.判令被告向原告支付2011年3月1日至2020年9月1日期间的土地租金3800元；5.判令被告按年租金6000元承担2020年9月1日至向原告交还房屋期间的房屋租赁费；按年租金400元承担2020年9月1日至向原告交还房屋期间的土地租金；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：1998年经秦安县人民政府批准，原告租赁土地修建了秦安县兴国小商品市场。市场B＃营业楼修建期间，原告于2003年3月1日前预收被告8年的房屋租赁费48000元，并于2003年3月1日将兴国小商品市场B＃营业楼北8号房屋交给被告使用。2003年1月7日原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：房屋的租赁期为8年,从2003年3月1日起至2011年3月1日止；房屋租赁费为每年6000元，交纳租金的时间为每年3月一次性交付，由原告在给被告设立的预交房租费账户中逐年扣减；因原告房产所占用土地为租赁土地，被告应于每年7月底前一次性向原告交付一年的土地租金400元。2003年4月3日，秦安县公证处对该合同进行了公证。2011年3月1日合同期满后，双方再未签订新的合同，被告也未向原告交还房屋，双方之间形成了事实上的不定期租赁关系。此后，原告持续向被告催讨房屋租赁费和土地租金，被告拖欠2011年3月1日至2020年9月1日期间9年6个月的房屋租赁费57000元、土地租金3800元拒不向原告支付。综上所述，被告拒付房屋租赁费、土地租金达9年多之久，其行为己构成根本违约，原告有权依法解除合同；另外，原、被告之间现在是事实上的租赁关系，原告有权随时解除合同；被告拖欠的房屋租赁费和土地租金依法应继续履行交付义务。据此，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的相关规定，原告依法提起民事诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告胡某辩称，第一，本案原告所主张的权利已超过法定的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法典》规定，租金欠款诉讼时效适用特别诉讼时效为一年，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年，本案适用于《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条第三款之规定，延时或拒付租金的诉讼时效为一年。原告起诉时间已经超过诉讼时效，请求法院不应支持原告的诉讼请求。第二，被告与原告已经不存在房屋租赁关系，也不存在向原告交还兴国镇小商品市场B#营业楼北8号房屋的问题。2003年1月，被告与原告签订房屋租赁合同后，8年的房租已经提前交付给了原告方。当时被告所谓的租房，是市建中心从该市场老经营户每户收取48000元，以集资名义建造，当时所有市场经营户都不同意，市建中心说不集资就不给经营户摊位经营，无奈下所有经营户才出资修建的，可是房屋修好后市建中心拿来他们单方面写好的租赁合同，而且比同等的房屋年租金高了很多，由于市建中心所建成的房屋与当初的承诺严重不符，使B楼北与二栋南之间距离过近，加之中间还有20多个铁柱子，使本来狭窄的巷道变得更加狭窄，消防通道严重受阻，客流受到严重影响，使所有租户生意日渐亏损，实在做不下去了，部分租户在2003年、2004年、2005年都多次去找当时的市建中心退房（因当时我们知道市建中心给有些租户退了房屋，如B＃营业楼南高小涛，孙进义，邢建平，王志中等），但市建中心领导刘生贵给大家的答复是合同已签，房子不能退，合同期满后市建中心就收回房子，合同自动解除。合同到期后市建中心通知我们办理交房事宜，让我们等通知。在这样的环境下做生意，导致被告连年亏损，负债累累，生意实在做不下去了，被告于2010年中旬搬出所有积压货物并将该房屋交于市建中心办公室，再无经营占用该房屋。第三，被告对原合同的法律效力不认可，原合同是市建中心单方面拟好后让被告签的，不是被告真实意思的表示，被告对公证书存疑。原合同于2011年3月1日期满，后原、被告再没有签订新的合同，也没有约定新的权利，义务关系，不存在继续租赁的问题，所以，原合同于2011年3月1日已解除。对于原告所说的被告未向原告交还房，双方之间形成了事实上的不定期租赁关系，对此被告不认同，因为被告和一些租户多次找原告退房（前面已说过）所以不存在交还房屋的问题。第四，原告起诉状上所说的，原告持续向被告催讨租赁费和土地租金，被告拖欠2011年3月1日至2020年9月1日期间9年6个月的房屋租赁费57000元，土地租金3800元，拒不向原告支付。被告不知道原告是通过什么方式持续通知被告的，被告本人从来没有收到过原告所说的向被告持续催讨租赁费和土地租金的通知，何来拒不向原告支付这么一说，原告的第3、4、5、6这4项请求，应由原告方自己处理，诉讼费由原告承担。原告捏造事实，请原告赔偿被告合同内7年的损失，因损失都是原告造成的，每年30000元，共计210000元。综上所述，责任方在原告，被告不应承担责任，对原告的诉讼完全不接受，请求法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对本案证据和有争议的事实，本院认定如下：1.原告提交的《房屋租赁合同》、（2003）秦公字第450号《公证书》（附收据）各1份，证明2003年3月1日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定了租赁期限、租金等，并对该合同进行了公证。经质证，被告对租赁合同认可，但认为不是其情愿的，是胁迫的，当时说的不签合同就没有房。公证书其没有印象。经审核，该组证据符合证据属性，且被告对其真实性认可，故对该组证据证明效力予以确认；被告虽以签订合同时存在胁迫为由否认该证据的证明效力，但其除陈述外未举出其他证据证明胁迫事实的存在，也未举出能够证明自己曾因胁迫而提出撤销合同效力的相关证据，故被告此项陈述意见因没有证据支持，本院不予采信。2.被告以其在合同期满前已将房子钥匙交给了原告，再没有使用房屋的当庭陈述意见，因原告不认可，被告除陈述外未提交其他有力证据加以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，被告应承担不利后果。故对于被告的该项抗辩理由不予采信，应当认定合同期满后被告未交付房屋。基于以上原、被告的诉辩称及陈述、举证质证过程和本院对证据的分析判定，本院查明的事实如下：1998年经秦安县人民政府批准，原告租赁土地修建秦安县兴国镇小商品市场北B#营业楼，原告在修建期间预收被告8年的房屋租赁费48000元。2003年1月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：原告将兴国小商品市场北B#营业楼北8号房屋出租给被告使用，租赁期8年（从2003年3月1日起至2011年3月1日），房屋租赁费每年6000元，于每年3月一次性交付，由原告给被告设立的预交房租费账户中逐年扣减；土地租金每年400元，于每年7月底前一次性交付；租赁期届满，如出租方继续出租房屋，在同等条件下，承租方享有优先承租权，但应重新签订合同，并约定新的权利义务关系。合同签订后，原告将兴国小商品市场北B#营业楼北8号房屋交给被告使用，经营批发零售文具。2011年3月1日，合同期满后，双方未续签合同。被告既未继续使用该房经营，也未向原告支付此后房屋租赁费；为此，原告诉至法院，要求解除合同，交还房屋，支付租金。另查明，合同期满后，被告未向原告退还房屋，原告也未主动收回。本院认为，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将兴国小商品市场房屋出租给被告经营使用，由被告支付租赁费，系双方当事人真实意思表示，当事人之间形成了房屋租赁合同关系，依法应予保护，当事人双方应当全面履行各自的义务。2011年3月1日，租赁合同期满后，双方没有续签合同；被告既未继续使用该房经营，也未向原告支付此后房屋租赁费；事实上多年来双方没有继续履行合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第一款第六项规定，应当认定原告与被告之间的租赁合同因到期而合同的权利义务关系终止。此后，双方之间没有形成不定期租赁关系，故对于原告要求解除租赁合同并由被告支付租金的诉讼请求不应支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十七条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”因此，合同终止后，被告应当及时将房屋交还原告；其至今未交还房屋，致使房屋闲置多年，属违约行为，应当承担违约责任，继续交还房屋，赔偿给原告造成的损失。故对于原告要求被告返还房屋和赔偿损失的诉讼请求应予支持。被告未及时交还房屋给原告造成的损失，实际上为房屋占用费，应当参照租赁合同约定的租金标准6400元/年（房屋租金6000元/年+土地租金400元/年）计算。但考虑到合同到期终止后，原告在知道被告没有继续经营，违约未及时交还房屋的情况下，多年来未采取适当措施及时收回房屋，防止损失的扩大，故扩大的损失应酌情由原告自行承担70%，由被告赔偿原告房屋占用、土地占有费的30%为宜。原告虽未明确要求赔偿损失，但其要求被告支付租金的诉讼请求，实际上包含了要求赔偿损失支付房屋、土地占用费，故对于原告要求被告支付房屋、土地占用费30%的诉讼请求应予支持。对其超过部分请求不予支持。关于被告要求原告赔偿合同内7年损失210000元的请求，因双方在合同并未有此项约定，且被告除陈述外，未举出证据证明自己确有损失存在，本院对此亦不予支持，被告若要主张，可另案起诉。关于被告认为原告多年未要求其支付租金，超过了三年诉讼时效的抗辩主张。2011年3月1日，原租赁合同期满后，被告一直占有租赁物，参照原合同的约定，租金应当每年支付一次。《中华人民共和国民法典》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”由于被告本案占用房屋持续至今，诉讼时效期间应当参照合同约定的最后一期给付租金的履行期限届满之日起计算；因此，本案未超过诉讼时效。故被告的该项抗辩理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百九十一条第一款、第七百三十三条的规定，判决如下：一、被告胡某于本判决生效之日起十五日内将秦安县兴国镇兴国小商品市场北B#营业楼北8号房屋交付给原告秦安县市场建设中心；二、被告胡某于本判决生效之日起十五日内一次性向原告秦安县市场建设中心支付30%的房屋、土地占用费（按6400元/年，自2011年3月2日起计算至房屋实际交付之日止）；三、驳回原告秦安县市场建设中心的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1320元，减半收取660元，由原告秦安县市场建设中心负担427元，被告胡某负担233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 员 李万忠二〇二一年四月十四日法官助理 靳 慧书 记 员 刘 璐