北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初34872号原告：北京晋鑫润国际投资有限公司，住所地北京市朝阳区常惠路**楼****1304。法定代表人：祁志亮，董事长。委托诉讼代理人：马青辉，男，1989年2月7日出生，回族，北京晋鑫润国际投资有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：国安社区（北京）科技有限公司，住，住所地北京市西城区/div>法定代表人：桑光宾。原告北京晋鑫润国际投资有限公司（以下简称原告）与被告国安社区（北京）科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马青辉到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除我公司与被告签定的租赁合同；2、被告支付我公司2019年5月29日至2020年5月15日期间的租金618011.36元（已扣除被告支付的押金52378元）；3、被告以拖欠租金693180元为基数按照年利率24％的标准支付我公司自2019年5月29日至2020年5月15日期间的违约金；4、被告支付我公司提前解除合同违约金207954元；5、案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年4月18日，我公司与被告的前身xxx（北京）物联网科技有限公司（以下简称xxx公司）签订了一份《北京市房屋租赁合同》，约定由xxx公司承租我公司出租的位于北京市朝阳区常惠路xxx室的一部分面积房屋，总面积164平方米，租赁期限自2016年4月29日至2021年5月28日，每月租金57765元，以后每年递增。2016年7月22日，xxx公司经工商登记变更为本案被告。按照合同的约定，被告应当于2019年5月29日前支付我公司2019年5月29日至2020年5月28日期间的租金693180元，但经我公司多次催要，被告一直未支付，也未将遗留物品搬离承租的房屋，被告的一家分店仍登记注册在承租房屋内。2020年6月24日，被告在承租房屋注册登记的分店被注销。综上，我公司认为，双方签定的租赁合同真实有效，我公司已经履行了合同义务，向被告交付租赁房，但被告逾期支付租金，其一家分店的工商注册地址也未办理注销或迁出手续直至2020年6月24日，被告的行为构成严重违约，现我公司诉至法院，请求判决支持我公司的全部诉讼请求。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭发表答辩意见，亦未在答辩期内向本院提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并认定如下事实：xxx公司于2016年7月22日经工商行政主管部门审批变更为本案被告。2016年4月18日，原告与xxx公司签订了一份《北京市房屋租赁合同》，约定由xxx公司承租原告出租的位于北京市朝阳区常惠路xxx室的一部分面积房屋，总面积164平方米，租赁期限自2016年4月29日至2021年5月28日。2016年5月29日至2018年5月28日期间，每月租金52378元；2018年5月29日至2019年5月28日期间，每月租金55021元；2019年5月29日至2020年5月28日期间，每月租金57765元；2020年5月29日至2021年5月28日期间，每月租金60658元。合同约定，xxx公司应当支付押金52378元。该合同第十一条第2款约定：“乙方（xxx公司）未经甲方（原告）书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同总金额3‰的标准向甲方支付违约金。”该合同第十二条第（三）款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的。……”该合同第十三条第（一）款约定：“甲方有第十二条第二款约定的情形之一的，应按年租金的10％向乙方支付违约金；乙方有第十二条第三款约定的情形之一的，应按年租金的10％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。”该条第（二）款约定：“租赁期内，甲方需要提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日书面通知对方并协商一致，并按年租金的30％支付违约金，甲方还应在合同解除之日退还剩余租赁期限相应的租金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方应另行赔偿。未与乙方协商一致的，甲方不得提前收回该房屋。”上述合同签订后，xxx公司向原告支付了押金，原告将涉案房屋交付给xxx公司，xxx公司和被告按照合同约定向原告支付了2019年5月29日以前的租金。2019年4月16日，原告向被告发出了《租金缴纳提示函》，要求被告于2019年5月14日下午17时前向原告支付2019年5月29日至2020年5月28日期间的租金693180元。被告的工作人员签收了该提示函。2019年5月14日，原告再次给被告发出《租金缴纳通知函》，要求被告在2020年5月14日17时前向原告支付2019年5月29日至2020年5月28日期间的租金693180元。该通知函载明“如贵司未能按期支付，我司将依照合同的约定，采取停水、停电、封门等措施，或解除合同，收回该房屋并追究贵司的违约责任。”被告的工作人员签收了该通知函。2019年5月27日，原告再次给被告邮寄《租金缴纳催缴函》，要求被告在2019年5月28日下午17时前支付2019年5月29日至2020年5月28日期间的租金693180元，该邮件因收件地址无人被退回。同日，原告通过微信方式将该催缴函发送给被告的工作人员。庭审中，本院向原告核实被告实际搬离其承租房屋的时间，原告称，被告的物品一直存放于承租房屋内，直至2020年5月15日，原告将被告的物品清理出承租房屋，并将该房屋另行出租给案外人。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告（被告变更主体前为xxx公司）双方签定的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。被告逾期向原告支付租金，按照合同约定，原告有权单方解除合同。本案中，关于原、被告双方合同解除的时间，本院将按照起诉状送达被告的日期予以确定，即2021年3月11日。关于原告主张的被告欠付租金，本院认为，依据合同的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，在被告逾期支付租金且原告依据合同约定有权单方解除合同收回房屋的情况下，原告在逾期支付租金超过近一年后收回房屋的行为，属于扩大损失，本院酌定被告应当支付原告三个月的租金。关于原告要求被告按照年利率24％的标准支付违约金的诉讼请求，本院认为，原告依据的合同第十一条第2款并非为被告逾期支付租金的情形，原告据此要求被告支付该项违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于原告按照年租金30％的标准要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，因合同第十三条第（二）款系属于双方协商一致解除合同后违约金的负担约定，该条款并非本案合同解除的情形，本院将按照合同第十三条第（一）款的约定确定被告应付违约金的数额。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条第一款、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京晋鑫润国际投资有限公司与被告国安社区（北京）科技有限公司（xxx（北京）物联网科技有限公司）于二〇一六年四月十八日签定的《北京市房屋租赁合同》于二〇二一年三月十一日解除；二、被告国安社区（北京）科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京晋鑫润国际投资有限公司租金173295元；三、被告国安社区（北京）科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京晋鑫润国际投资有限公司违约金69318元；四、驳回原告北京晋鑫润国际投资有限公司的其他诉讼请求。如被告国安社区（北京）科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件公告费560元，由被告国安社区（北京）科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告北京晋鑫润国际投资有限公司）。案件受理费13664元，由原告北京晋鑫润国际投资有限公司负担8727元（已交纳），由被告国安社区（北京）科技有限公司负担4937元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  乔红星二〇二一年四月十六日书记员  曹春静