青海省格尔木市人民法院   民事判决书   （2021）青2801民初313号   原告：格尔木盐湖城投资开发有限责任公司，住所地青海省格尔木市昆仑路56号，统一社会信用代码91632801579900402U。   法定代表人：赵刚，董事长。   委托诉讼代理人：张拥军，青海彰杨律师事务所律师。   委托诉讼代理人：苏合群，青海彰杨律师事务所律师。   被告：张启英,务工人员，住青海省西宁市,身份号码×××。   原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司与被告张启英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司委托诉讼代理人苏合群，被告张启英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方之间的《青海省公共租赁住房租赁合同》;2.判令被告立即腾退所租赁的位于格尔木市东台巷奥体花园B号楼0709室;3.判令被告支付2018年1月1日至起诉之日的租金39440元(暂计算至2020年10月31日),该租金应当计算至实际腾退之日；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年9月1日签订了《青海省公共租赁住房租赁合同》，被告租用了由政府为了解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和符合条件的进城务工人员的阶段性居住困难而修建的保障性住房，合同约定房屋位于格尔木市奥体花园B号楼1515室，经过调整被告实际入住奥体花园B号楼0709室，房屋测绘面积93.86平方米，租赁期限自2013年9月1日至2014年8月31日，月租金1157.9元。原告自2018年1月1日起依据2017年8月3日格尔木市发展和改革委员会下发文件《关于调整公共租赁住房租金收费标准的批复》（格发改［2017］459号）规定的收费标准收取租金，被告每月应按照1160元交纳房租。被告自2018年1月1日起再未支付租金。依据《格尔木市公共租赁住房管理暂行办法的通知》（格政办［2013］17号）第二十二条规定“公共租赁住房保障家庭有下列情形之一的，解除公共租赁住房租赁合同，五年内不得申请公共租赁住房，并按该住房承租期间市场租金水平承租公共租赁住房。其行为计入住房信用档案：（一）申报材料不实，以欺骗方式取得公共租赁住房；（二）在公共租赁住房从事经营或违法活动的；（三）将承租住房转租、转借、转让的；（四）擅自改变承租住房结构和使用性质的；（五）拖欠租金或物业管理费等累计6个月以上的；（六）违反租赁合同约定的；（七）已不符合公共租赁住房保障条件但未退出的。”被告自2018年1月1日起停止交纳租金，依据相关规定应当解除双方租赁合同关系，被告退还所租用的公租房。原告于2020年6月5日向被告送达《限期退出公共租赁住房通知书》、2020年10月17日在格尔木日报发布《关于限期腾退公租房的公告》要求被告交纳租金等费用并腾退房屋，但被告未按期交纳费用并退出租用的公租房。故原告诉至法院，请求判如所请。   被告张启英辩称，原、被告双方签订租赁合同属实，2017年底被告口头告知物业公司不再续租案涉房屋，并交清当年房租，2018年1月1日至2018年12月31日之间被告朋友在案涉房屋内租住，期间的租金被告同意支付。2019年1月1日至今案涉房屋内无人居住。被告同意支付截止2019年8月8日原告张贴的《缴款通知书》时的租金，后期产生租金不同意支付，因为《交款通知书》注明“请于此通知下发之日起五日内缴纳以上周期房租，逾期未缴纳的，我单位对你户依法提起诉讼”。该通知书张贴后原告并未对被告提起诉讼，在被告对欠付房租不知情的情况下，原告扩大自身损失，应由其自行承担。诉讼费应由原、被告各自承担一半。   根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：为完善住房保障体系，健全住房保障制度，规范公共租赁住房管理工作，2013年的3月14日青海省格尔木市人民政府办公室下发[2013]17号“关于印发格尔木市公共租赁住房管理暂行办法的通知”，适用于格尔木市公共租赁住房分配、运营、使用、退出、管理和监督。在文件中，格尔木市住房和城乡建设局委托格尔木盐湖城投资开发有限责任公司负责政府直接投资建设的公共租赁住房入住管理、运营、租金的收取、租赁合同签订等工作。文件还明确规定了公共租赁住房的申请基本条件及审批程序。即：（一）城镇中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房的，应同时具备以下基本条件：1.申请人及家庭成员具有本市城镇户籍；2.家庭收入低于全市城镇居民人均可支配收入；3.申请家庭无房或家庭人均住房建筑面积低于16平方米；4.申请家庭成员中均未享受过住房保障和房改政策；5.申请家庭在两年内没有自有住房出售交易记录的。（二）新就业职工（个人）申请公共租赁住房的，应同时具备以下基本条件：1.具有我市城镇户籍或办理了居住证件；2.与我市就业单位签订两年以上劳动或工作合同，且已在我市缴纳社会保险一年以上；3.在我市无自有住房；4.申请人在两年内没有自有房屋出售交易记录的。（三）来我市务工人员、家庭申请公共租赁住房的，应同时具备以下条件：1.家庭成员均办理了居住证件，并在我市连续居住满两年；2.家庭成员中至少有一人与本市就业单位签订了2年以上劳动合同已在我市缴纳社会保险1年以上；3.申请家庭在我市无自有住房；4.申请家庭在两年内没有自有房屋出售交易记录的。（四）政府引进的特殊专业人才和在本地工作的全国、省部级、州级、市级劳模、英模及见义勇为者住房困难家庭按属地申请公共租赁住房，原则上不受收入条件的限制并给予优先安排。该文件中还规定了申请公共租赁住房提交材料种类，并规定了申请、初审、审核、复审、公示、核准等程序。该《通知》第十七条，承租人应当按照合同约定的标准缴纳租金，并按约定的期限腾退住房。公共租赁住房保障面积（50平方米以内含50平方米）租金原则上控制在所处地段市场租金水平的70%，超出50平方米的按市场租金计算。第十九条，有政府投资的公共租赁住房小区物业管理由市住房和城乡建设局委托格尔木盐湖城投资开发有限责任公司组建或选聘专业物业公司承担。公共租赁住房物业服务费、采暖费及水、电、气等费用均由承租人承担。第二十条，公共租赁住房保障实行年审制度，各行委会同市民政局、住房和城乡建设局、车辆管理所格尔木盐湖城投资开发有限责任公司对已经享受公共租赁住房政策的家庭所申报的家庭收入、人口及住房变动情况进行年审，并将年审结果进行公示。年审后，仍符合公共租赁住房保障范围的，可继续承租。年审后不符合公共租赁住房保障条件的，应当退出公共租赁住房，承租人应当自收到市住房和城乡建设局委托格尔木盐湖城投资开发有限责任公司作出的《限期退出公共租赁住房通知》之日起两个月内退出住房。超期退出的，按市场租金标准2倍收取房租。符合公共租赁住房保障条件需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核通过的重新签订租赁合同。第二十二条，公共租赁住房保障家庭有下列情形之一的，解除公共租赁住房租赁合同。并按该住房承租期间市场租金水平补交差额、租金收回其承租的公共租赁住房，即：将承租住房转租、转借、转让的；拖欠租金或物业管理费等累计6个月以上的；已不符合公共租赁住房保障条件但未退出的等。   2013年9月1日，原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司（甲方)按照《格尔木市公共租赁住房管理暂行办法》资格审查及履行审核程序的情况下与被告张启英（乙方）签订《青海省公共租赁住房租赁合同》，将位于格尔木市奥体花园B号楼1515室的住房租赁给被告张启英使用，建筑面积44.38平方米，合同约定的租赁期限自2013年9月1日至2014年8月31日，该房屋月租金443.8元，租金按季支付。后经调整，被告实际租住奥体花园B号楼0709室，房屋面积93.86平方米，月租金1157.9元。合同第十三条约定：乙方有下列行为之一时，甲方可书面通知乙方解除本合同（自通知书送达乙方之日起解除），收回该房屋。合同解除后，乙方交纳的押金不予退还。给甲方造成损失的，乙方应赔偿所造成的损失。有转租转借行为的，乙方应向甲方返还转租转借期间的不当得利。对有关情况，甲方可向乙方户籍所在街道办事处、相关政府部门及社会通报，并将有关情况记入乙方不良诚信记录：1.采取虚报、隐瞒、伪造等手段骗取公共租赁住房的；2.因就业、房产情况发生变化，不再符合公共租赁住房申请条件逾期不退出的；3.将房屋转让、转租、出借、从事其他经营活动，或者用于违法活动的；4.擅自装修或者改变房屋结构的；5.累计3个月以上未交纳租金、公摊能耗费等费用的；6.无正当理由，连续3个月以上未居住的（以房屋所在小区物业服务公司或其他管理方的记录为准）；7.违反房屋使用规定且情节严重的其他行为。合同还约定其他相关条款，双方签字盖章确认了上述合同内容。   合同签订后，原告将约定的公租房租赁给被告居住使用，被告向原告交纳租金至2018年1月1日后未再按约交纳租金。2020年6月5日，格尔木盐湖城投资开发有限责任公司向被告发出《限期退出公共租赁住房通知书》，以被告累计6个月以上欠缴租金、物业费等相关费用，经催告仍不缴纳。不符合继续承租公共租赁住房的相关管理规定，要求张启英自通知下发之日起2个月内缴纳该房屋相关费用，并办理腾退相关手续。2020年10月17日，原告在《格尔木日报》刊登“关于限期腾退公租房的公告”，公告中有被告张启英的姓名。   本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案为公共租赁住房租赁合同纠纷。公共租赁房是为城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工以及有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员提供的保障性住房，格尔木市人民政府办公室以发下[2013]17号“关于印发格尔木市公共租赁住房管理暂行办法的通知”文件形式，确认了为在格尔木市生活的上述人群的住房困难提供的保障性住房的政策支持。公共租赁住房不归个人所有，而是归政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租人承受起的价格向住房困难家庭、新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体，在申请公租房之后，不符合公租房的条件后需要退租。公租房租赁合同虽然具有社会保障功能，在合同签订程序、承租人资格要求等方面具有较强的政策性，但租赁合同一旦成立，仍为民事合同性质。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原、被告签订的《青海省公共租赁住房租赁合同》虽然约定期限自2013年9月1日至2014年8月31日，但租赁期满被告继续使用，原告在此期间未提出异议，双方形成不定期公共租赁住房租赁合同关系，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告以被告未按约支付租金构成违约，要求解除双方签订的合同并腾退案涉房屋，被告在庭审中同意解除合同并实际腾退案涉房屋，故原告要求解除双方签订的租赁合同并腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，被告辩称2019年8月8日原告在案涉房屋外张贴的《缴款通知书》上载明：“奥体花园2号楼709室：根据......截止2018年12月31日欠缴公共租赁住房房租六个月以上的承租户将纳入年审清退范围内，我单位财务核实你户欠缴：2018年1月至2019年6月房租共计20880元，请于此通知下发之日起五日内缴纳以上周期房租，逾期未缴纳的，我单位对你户依法提起诉讼”。该通知书张贴后原告在五日内未收到被告支付房租的情况下，理应按照通知书载明的内容依法对被告提起诉讼，在被告对欠付房租不知情的情况下，原告直到2021年1月23日才向法院提起诉讼，故2019年8月8日至今的房租损失系原告自身原因造成，应由其自行承担。被告同意支付自2018年1月1日至2019年8月8日期间的租金。《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。原告在明知被告违约的情况下张贴《缴款通知书》后未提起诉讼致使损失扩大，故被告的该辩称意见，本院予以采纳，关于被告欠付的租金经核实为22349元（20880元+1160元+（1160元/30日）×8日），对此本院予以确认，原告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百九十一条、第七百零三条、第七百三十四条，，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、解除原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司与被告张启英于2013年9月1日签订的《青海省公共租赁住房租赁合同》；   二、被告张启英于本判决生效之日起三日内腾退位于格尔木市奥体花园B号楼0709室房屋并归还给原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司；   三、被告张启英于本判决生效之日起三日内支付原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司房租22349元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费393元（已减半收取），由原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司负担170元（已交纳），由被告张启英负担223元，于本判决生效之日起三日内交纳。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。   审判员 王爱忠      二〇二一年四月十九日   法官助理 张 寒   书记员 逯海珍