江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初17446号原告：刘静珍，女，1964年2月14日出生，汉族，住江苏省昆山市，委托诉讼代理人：顾雪华、荣晓敏，江苏贤俊律师事务所律师。被告：王能才，男，1966年9月23日出生，汉族，住江苏省昆山市，被告：吴心翠，女，1968年11月1日出生，汉族，住江苏省昆山市，委托诉讼代理人：王涛，汉族，1995年4月4日出生，住江苏省昆山市，系两被告儿子，代理上述二被告。原告刘静珍与被告王能才、吴心翠民间借贷纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告刘静珍及其委托诉讼代理人顾雪华，两被告的共同委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘静珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告王能才、被告吴心翠立即归还原告的借款本金1550000元，借期内利息27645.83元以及逾期利息(截止2020年10月13日的逾期利息为24533.06元，2020年10月14日起的逾期利息，以借款本金1550000元为基数，按中国人民银行授权全国银行间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍为利率计算至实际清偿之日止)；2、判令被告王能才、被告吴心翠承担本案诉讼费用；3、判令原告对两被告抵押的坐落昆山市××楼××室的不动产在经折价、拍卖、变卖所得的价款优先受偿。事实与理由：2020年5月25日，原告与被告王能才、被告吴心翠签订了《抵押借款合同》，两被告因资金周转向原告借款，借款期限为2020年5月25日起至2021年5月24日止，两被告为确保上述借款的全面履行，自愿提供自有不动产进行抵押担保，抵押物为坐落于昆山市××楼××室的房产(房权证号：昆房权证玉山字第××号)，且已办妥抵押登记。此外，上述合同对诉讼等费用的承担方式及违约责任、提前收回借款等进行了明确的约定。同日，原被告双方签具了《还息确认书》，双方确认了借期内利息总计232500元，自2020年6月24日起每月付息，共十二期，合同到期日将本金及利息全部归还结束。2020年5月25日，原告将155万元通过网银转账转入了被告王能才账户，同日，两被告向原告出具了收条确认收到了原告的155万元借款。原告依约完成出借义务后，被告吴心翠、王能才未按合同约定归还本息，造成逾期，截止2020年9月1日，已经累计两次未按合同约定按期足额归还利息。故按照合同约定，两被告的作为已对原告的借款的回收产生重大影响，原告有权依据合同提前收回全部借款本息，并要求被告吴心翠、王能才支付原告为实现债权而支出的相关费用。2020年9月4日，原告委托江苏贤俊律师事务所向两被告出具律师函，宣布借款提前到期，要求承担提前还款责任，两被告于2020年9月5日签收后，于2020年9月10日还款了19500元，但截止目前未归还全部本息。据此，为维护原告的合法权益，诉请法院。被告吴心翠、王能才辩称,本金无异议，原告主张的利息过高。还过两笔，同原告所述一致。本案经审理查明：2020年5月25日，原被告签订《抵押借款合同》一份，约定两被告向原告借款200万元，借款期限12个月，2020年5月25日-2021年5月24日止，年利率15%，如借款本金逾期的逾期利息按年利率24%计算，利息分十二次付息，最后一次还本付息，如两次不按约定时间清偿利息，无须向借款人发出通知本合同自动终止，第二次结息之日为借款到期之日，到期后的本金的利息及本金的违约金按每日万分之六计算。借款人以昆山市××楼××室的房地产做抵押，担保范围包含合同项下的本金、利息、逾期利息、违约金、诉讼费、执行费、律师费、公证费、公告费、评估费、交通费等。两被告同时向原告出具还息确认书及收条。同日原被告就上述房产为本案借款办理了抵押登记，权证号为苏（xxxx）昆山市不动产证明第xxxxxxx号。同日原告向被告王能才银行账户转账汇入100万元及55万元。原被告一致确认2020年6月24日被告归还19375元，2020年9月10日被告归还19500元。2020年9月1日原告委托江苏贤俊律师事务所向两被告发送宣布贷款提前到期的律师函，主要内容为截止2020年9月1日，两被告与刘静珍之间的借款已经累计两次未按约定时间清偿利息,现刘静珍按照合同约定宣布借款提前到期，要求立即归还全部债务本金并结清利息，并承担合同约定的违约责任。该律师函于2020年9月5日签收。另查明：原告确认实际出借金额为155万元。上述事实有抵押借款合同、还息确认书、房产证、土地证、不动产登记证明、招商银行历史交易明细表、收条、律师函、快递凭证及当事人庭审陈述所证实。本院认为，原告主张被告王能才、吴心翠向其借款155万元，提供了抵押借款合同及转账凭证，证明借贷合意和款项交付，两被告对借款本金不持异议，本院依据现有证据认定借款155万元属实，被告于2020年6月24日归还原告19375元，根据双方约定的借款期限内年利率15%计算，自出借之日计算至2020年6月24日利息为18729元，被告于6月24日归还19375元，多还的646元抵扣本金，截止2020年6月24日两被告结欠原告本金为1549354元。根据双方签订的合同约定“如两次不按约定时间清偿利息，无须向借款人发出通知本合同自动终止，第二次结息之日为借款到期之日，到期后的本金的利息及本金的违约金按每日万分之六计算。”原告于2020年9月5日向两被告宣布合同到期，则自2020年9月6日起原告可另行计算违约金，因违约金与利息之和超出了法律的禁止性规定，原告主动降低为自2020年9月6日起按起诉时中国人民银行授权全国银行间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计算利息符合法律规定，以本金1549354元为基数按年利率15%自2020年6月25日计算至2020年9月5日利息为45189元，以1549354元为基数按年利率15.4%自2020年9月5日计算至2020年9月10日利息为3314元，2020年9月10日被告归还19500元，尚结欠原告本金1549354元及利息29003元（45189元+3314元-19500）。此后的利息依法计算如下：以本金1549354元为基数自2020年9月11日起按年利率15.4%计算至实际支付之日止。关于原告主张对被告王能才、吴心翠抵押的位于昆山市××楼××室的房产享有优先受偿权的诉请，因双方就上述房屋为借款办理了抵押登记，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼，因此，本院对于原告要求就两被告抵押的昆山市××楼××室的房产享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释（2020）17号）第二十八条、第二十九条、第三十一条及《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定，判决如下：一、被告王能才、吴心翠于本判决生效之日起十日内归还原告刘静珍借款本金1549354元、利息29003元并支付逾期利息（以本金1549354元为基数自2020年9月11日起按年利率15.4%计算至实际支付之日止）。二、原告刘静珍有权在上述第一项范围内对被告王能才、吴心翠抵押的位于昆山市xx楼xx室的房产折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19220元，减半收取9610元，保全费5000元，共计14610元，由原告负担210元、两被告负担14400元。其中，原告预交的案件受理费14400元，本院予以退还，两被告应当负担的14400元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，帐号：32250198643600000811189869，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  狄毅琼二〇二一年四月二十二日书记员  朱晨清