天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1185号上诉人（原审被告）：李彬彬，男，1989年7月19日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区中新生态城中津大道980号。负责人：闫佩伦，区域总经理。委托诉讼代理人：苑佳奇，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。上诉人李彬彬因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司（以下简称世茂天成天津分公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初22763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李彬彬上诉请求：1．撤销一审判决发回重审，或改判上诉人按照30%标准缴纳物业费；2．赔偿房屋损失7,000元；3．本案一二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未依约提供物业服务，导致上诉人房屋损失，且被上诉人催收物业费方式不合理，应减免相应的服务费并赔偿上诉人的房屋损失。世茂天成天津分公司辩称，同意一审判决，被上诉人依约提供了物业服务，且一审法院根据提供物业服务的质量，最终判决的折扣及减免比例也是合理的，已经兼顾了双方的权利义务。对于上诉人其他上诉请求，由于在一审中并没有提出反诉，不应支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。世茂天成天津分公司向一审法院起诉请求：1．依法判令被告支付原告2016年1月1日至2020年2月29日的物业管理服务费10,900元以及违约金383元；2．本案诉讼费用由被告依法承担。一审法院认定事实：2011年3月3日，上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司与案外人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同对于双方的权利义务、原告的服务内容、服务标准、交费标准、交费时间及违约金计算标准等做了约定。约定由上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司向鲲玺园小区业主提供物业管理服务。合同明确规定了上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司的服务范围、服务标准、双方的权利义务等内容。根据合同约定，物业管理服务费采取包干制的形式，高层住宅房屋物业费的交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为1.8元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.68元交纳，上述费用业主应于每月十日前交纳，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。合同服务期限自2011年3月3日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司2015年3月16日名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司。李彬彬自案外人处购买了涉诉小区21号楼2门1502室，房屋建筑面积为87.9平方米，其办理房屋入住手续时与世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司签订了《前期物业服务协议》，该协议对物业服务费的交费时间变更为：业主接房前一次性交纳第一年度的物业服务费，以后每年度交纳一次物业服务费，交费时间为上一次费用截止日期前十五日内；如未按本协议约定的交费时间交纳相关费用，应从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金。其后，天津生态城鲲玺园业主大会（涉案小区业主委员会）与世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司再次签订《天津市住宅物业服务合同》，相关权利义务如物业服务内容、交费标准、交费时间以及逾期违约责任同《天津市住宅前期物业服务合同》，增加机动车停放管理服务费为：子母车位按照150元/个/月标准交纳车位服务费；非子母车位按照100元/个/月的标准交纳车位服务费；机动车辆全部停放至地下车库，地上公共区域除搬家等车辆等即停即走外，不允许其他车辆停放；地库规划用于停放机动车的车位，委托物业公司管理，车位使用人按照100元/个/月的标准交纳车位服务费，物业管理服务期限为二年，即2018年8月1日起至2020年7月30日终止。另查，李彬彬办理房屋入住手续后，2016年1月1日至2020年2月29日的物业管理服务费未向世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司交纳，就李彬彬拖欠的物业服务费世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司通过张贴催告以及挂号信的方式向其进行了催收。庭审中，针对业主所反映的小区物业服务情况以及物业存在的瑕疵，一审法院进行了现场勘验，具体情况如下：小区正门入口就车辆入内有保安进行询问登记，行人无障碍同行，小区内整体环境良好，秩序井然。针对业主提供照片反映的部位一审法院特意进行了勘验，不排除在勘验之前确实存在问题，但现场勘验时已进行了整改，小区路面上停车现象未见到（偶有小区设施维修面包车，不排除勘验日非双休节假日，小区车辆较少），小区地下车库地面起鼓，楼栋入户门如业主随手关门楼栋门非业主无法进入。一审法院认为，原告与案外人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，同时被告在办理房屋入住手续时再次与原告签订了前期物业服务协议，仅就物业费的交费时间以及违约责任进行了变更，后涉诉小区业主委员会代表涉诉小区全体业主与原告签订新的《天津市住宅物业服务合同》均合法有效，故原、被告均应根据合同履行时间段以及合同约定享有各自的权利同时亦承担各自的义务。原告向被告提供了物业服务，被告应当按照双方签订的前期物业服务合同约定履行交纳物业费的义务。针对庭审中业主反映的物业服务情况，根据被告庭审陈述以及一审法院现场勘验了解的小区物业服务，可见小区物业在2018年之前物业服务过程中确存在物业服务问题，但物业服务系一动态服务过程，原告在服务过程中逐步加强服务意识，2018年8月根据服务质量涉诉小区业主委员会与原告签订新的物业服务合同；同时，涉诉小区的物业服务完善、各项服务有序，不仅仅依靠原告的服务，被告作为业主应按照合同约定主动交费，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序。通过法庭调查，原告2018年之前提供的物业服务确存在瑕疵，其主张被告承担物业费全部不符合法律规定，一审法院予以酌减15%；2018年后的物业服务费，被告应按照合同约定向原告交纳，故被告应给付原告物业费87.9平方米×2.48元×24个月×85%＋87.9平方米×2.48元×26个月=10,114元；因原告物业服务确存在瑕疵，故其主张的逾期违约金一审法院亦不予支持；被告主张的诉讼时效问题，因原告始终在该小区实施服务，并已就上述欠费进行催收，故被告主张一审法院不予支持。同时，需要指出的是，涉案小区已成立业主委员会，业主委员会应定期征求业主反映集中的相关问题及时与物业公司进行联系，做好物业公司与业主之间的沟通连接问题，切实做好全体小区业主的代言人。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第二款、第一百零六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条之规定，判决：“一、被告李彬彬于本判决生效后十日内给付原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司2016年1月1日至2020年2月29日的物业管理服务费10,114元；二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币41元，原告担负5元，被告担负36元”。二审中，双方当事人均未提交证据，一审法院对本案的认定事实无误，本院予以确认。本院认为，在案的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。被上诉人作为物业服务单位，提供了相应的物业服务，上诉人应当按照合同约定履行交纳物业费的义务。一审法院依据在案证据以及案件的具体情况，认定被上诉人世茂天成天津分公司提供的物业服务确存在瑕疵，据此予以扣减相应缴纳比例以最终确认上诉人应交纳物业费的具体数额并对被上诉人主张的逾期违约金不予支持，并无不当，本院依法予以维持。上诉人李彬彬要求按30%标准缴纳物业费，于法无据，本院依法不予支持。另，上诉人李彬彬所提其他上诉请求，因其在一审中未提出反诉，可自行另案予以解决。综上所述，李彬彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82元，由上诉人李彬彬负担。本判决为终审判决。审判长 郝 真审判员 武 伟审判员 王同顺二〇二一年四月二十日书记员 倪 凯