广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初16802号原告：李**，男，汉族，1987年8月18日出生，公民身份号码：440××××××××××××15X，住址：广东省深圳市宝安区××××××龙华潮回楼702房。原告：黄**，女，汉族，1987年1月13日出生，公民身份号码：440××××××××××××125，住址：广东省深圳市宝安区××××××龙华潮回楼702房。委托代理人：陈波，广东凯扬律师事务所律师。委托代理人：贺彩兰，广东凯扬律师事务所律师。被告：林**，男，汉族，1990年5月7日出生，公民身讼号码：445××××××××5070915，住址：广东省饶平县××××××××××××××。被告：邱**，女，汉族，1993年2月1日出生，公民身份号码：445××××××××××××927，住址：广东省饶平县××××××××××××××。第三人：惠州市****有限公司，住所：惠州市×××××××××××××××××××××。法定代表人：钟某1。原告李**、黄**与被告林**、邱**、第三人惠州市****有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告李**及其委托代理人陈波到庭参加诉讼。两被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2019年12月19日，原告通过第三人与被告达成《惠州市×××××××服务合同》，约定被告将名下位于惠州市××××××××××××××××××××××××【建筑面积133.15㎡，证号为粤(2019)惠州市不动产权第0074***号】作价人民币160万元出售给原告，约定付款方式为一次性付款，并约定在2020年3月15日将该房屋交付给原告，且被告承诺该房屋没有租约不存在出租情况。该合同还约定了违约责任“买方或卖方不按期履行合同约定义务，逾期超过十五天的……但如守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方每日按该房产转让价的万分之五支付违约金”，且违约方还应承担守约方的居间费、律师代理费等一切费用。合同签署后，原告按照约定支付了定金及剩余全部购房款，并于2020年1月8日完成缴税及过户手续，并于2020年1月10日取得新的不动产权登记证【编号为粤(2020)惠州市不动产权第0007***号】。然而正当原告准备按照合同约定办理收楼交付手续时，发现该房屋已被案外人文友华霸占，经了解案外人文友华因与被告之间因存在经济纠纷，遂以租赁的名义强行占用原告所买房屋。原告为此曾向江北派出所报警求助未果。后经与被告协商，双方于2020年4月13日达成协议，约定被告应在三个月内即在2020年7月13日前将该房屋清场并交付给原告，否则应承担一切法律责任和损失，并约定了占用期间租金为3600元／月。然而，时至今日，被告并未按照约定将该房屋清场并交付给原告，该房屋仍然被案外人所占用，原告购买的房屋仍然无法占有使用。原告认为，被告在缔约时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致原告买房后至今仍不能居住使用，给原告造成了严重的经济损失，根据我国《合同法》第四十二条的规定，应当承担赔偿责任。同时，被告因未能在约定的2020年3月15日将案涉房屋清场交付给原告，违反了合同约定，应当按照三方签署的《惠州市×××××××服务合同》承担违约责任。为了维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令两被告支付违约金96000元【违约金计算标准为转让价的万分之五/日，从2020年3月16日暂计至2020年7月16日，此后违约金计至被告将案涉房屋清场并交付给原告占有使用之日止】给原告；2、判令两被告赔偿租金损失14400元【租金按照3600元/月，从2020年3月16日暂计至2020年7月16日，此后租金计至被告将案涉房屋清场并交付给原告占有使用之日止】给原告；3、判令两被告赔偿原告支付给第三人的居间费2万元、律师代理费3万元，合计5万元；4、两被告承担本案的全部诉讼费用。被告林**、邱**未答辩，亦未提交证据。第三人惠州市****有限公司未到庭应诉，作书面述称，一、原、被告和第三人于2019年12月19日签订的《惠州市×××××××服务合同》为原告、被告和第三人三方共同真实意思表示。二、原、被告、第三人签订《惠州市×××××××服务合同》时，案涉房屋无租约，被告也从未告知过原告、第三人该房屋存在租约或其他纠纷。三、第三人已依约积极履行了居间义务，原告也积极履行了买方义务，原告、第三人多次催促被告交付案涉房屋，但被告拒不交付，被告至今未依约向原告交付案涉房屋，属严重违约行为，应赔偿原告损失。原告、被告、第三人在《惠州市×××××××服务合同》第十一条中约定“卖方应当于2020.03.15将该房地产交付买方，……”原告于2020年1月10日取得案涉房屋的不动产权证，并将所有购房款支付给被告后，因被告未按时交付该房屋，原告、被告经协商一致，签订交房协议，该协议也为原告、被告双方真实意思表示，但被告仍不能依约交房，后发现，被告将案涉房屋出售并租赁给案外人文友华，案外人文友华强占案涉房屋，并称被告已将案涉房屋出售并租赁给案外人文友华，不愿将该房屋交付给原告。被告的行为很可能一房二卖，其行为严重损害了原告的合法权益，恳请贵院依法判处。本院查明的案件事实经审理查明，2019年12月19日，原告（即买方）、被告（即卖方）与第三人（即居间方）签订一份《惠州市×××××××服务合同》，该合同主要约定：被告将名下惠州市××××××××××××××××××××××××【建筑面积133.15㎡，证号为粤(2019)惠州市不动产权第0074***号】作价人民币160万元出售给原告，约定付款方式为一次性付款，并约定在2020年3月15日将该房屋交付给原告，且被告承诺该房屋没有租约不存在出租情况。该合同还约定了违约责任“买方或卖方不按期履行合同约定义务，逾期超过十五天的……但如守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方每日按该房产转让价的万分之五支付违约金”，且违约方还应承担守约方的居间费、律师代理费等一切费用。上述合同签订后，原告按照约定支付了购房款人民币160万元给两被告，并于2020年1月8日完成缴税及过户手续，并于2020年1月10日取得新的不动产权登记证【编号为粤(2020)惠州市不动产权第0007***号】。为此，原告支付给第三人居间费2万元。然而原告准备按照合同约定办理收楼交付手续时，发现该房屋已被案外人文友华占用，案外人文友华因与被告之间因存在经济纠纷，遂以租赁的名义强行占用原告所买房屋。原告向本院提交原告李**与被告邱**签订的《协议书》复印件，协议书主要约定：原告收到被告邱**10万元，被告应在三个月内即在2020年7月13日前将该房屋清场并交付给原告，否则应承担一切法律责任和损失，并约定了占用期间租金为3600元／月。但是，时至今日，被告并未按照约定将该房屋清场并交付给原告，该房屋仍然被案外人文友华所占用，原告购买的房屋仍然无法占有使用，原告于2020年7月29日向本院提起诉讼【案号：(2020)粤l302民初135**号】，请求两被告、文友华返还原物（即案涉房产），该案正在审理中。另查，原告委托广东凯扬律师事务所指派律师代理本案诉讼，并提供律师费发票、银行转帐凭证证明其支付律师费30000元。再查，原告李**、黄**是夫妻关系，被告林**、邱**是夫妻关系。以上事实由当事人身份信息、惠州市×××××××服务合同、不动产登记结果、收款收据、转账凭证、税务票据、房屋买卖合同、银行流水、受理案件通知书以及庭审笔录等为据，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原告、被告与第三人签订的《惠州市×××××××服务合同》是各方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规强制性规定，应认定合法有效，本院予以确认。该合同约定案涉房屋不存在租约，被告应当在2020年3月15日将该房屋交付给原告，但案涉房屋至今仍被案外人文友华占用，对此，两被告应当承担违约责任。根据原、被告及第三人签订的《惠州市×××××××服务合同》第十四条第2款约定，守约方有权要求违约方每日按照该房产转让价的万分之五支付违约金。同时根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，本案中违约金酌情以房屋总价款160万元的10%为限即按每日万分之五计但总额不得超过16万元。原告请求两被告赔偿租金损失，超过其实际损失，且未有合同约定，原告已另案【案号：(2020)粤l302民初13***号】主张权利，故本院不予支持；《惠州市×××××××服务合同》第十四条第4款约约定，两被告违约需赔偿原告追索上述违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用），原告请求两被告赔偿其支付给第三人的居间费2万元、律师代理费3万元的诉求，有理有据，本院予以支持。两被告、第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩质证的权利，不影响本案审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告林**、邱**应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李**、黄**支付违约金（以房产转让价160万元为基数，从2020年3月16日计至案涉房屋清场并交付给原告占有使用之日止按每日万分之五计，但不得超过16万元为限）二、被告林**、邱**应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李**、黄**支付给第三人的居间费2万元、律师代理费3万元，合计5万元。三、驳回原告李**、黄**的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3508元（原告已预交3508元），由被告林**、邱**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  卢 耀审 判 员  蓝诗祥审 判 员  龙伟永二〇二一年三月二十九日法官助理  钟文思书 记 员  温璐璇附上法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条：民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释的规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。