大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初34号原告：亿达物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地辽宁省大连市高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：王娜，系该单位经理。委托诉讼代理人：郝珈玮，系辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：路一平，系辽宁顾阳律师事务所实习人员。被告：迟磊，男，1983年10月21日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杜跃，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏晶，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。原告亿达物业服务集团有限公司与被告迟磊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司及其委托诉讼代理人郝珈玮、路一平，被告迟磊的委托诉讼代理人杜跃、夏晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠2015年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费68,989.93元及逾期缴费违约金（暂计算至2020年11月16日6,898.99元），请求支付至实际支付之日止。事实与理由：原告与大连圣安房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为融庄小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付逾期违约金（违约金按应缴总额*中国人民银行同期贷款利息*逾期天数计算）。被告系上述物业融庄房屋业主，物业面积232.29平方米，收费标准为4.5元/月/平，按约应向原告支付2015年7月1日至2020年12月31日期间物业服务费68,989.93元，但至起诉之日被告尚未支付上述费用，直至今日产生违约金。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业服务，但被告却拒不履行自己的支付物业服务费义务，原告多次催交，被告均未支付。被告的上述行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求依法裁判。被告迟磊辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：1、拍卖标的房产自2020年10月29日所有权归被告所有，原告对于2020年10月28日前的物业费，应由拍卖标的房产原产权人承担，被告不是适格主体，不应由被告承担；2、拍卖公告内没有任何“物业费由买受人承担”字样，买受人买的是房产本身不包含物业费，在没有明示、明确金额、明确内容的情况下更不能随意做扩大解释，增加买受人的责任。物业费不是拍卖房产过户、产权变更、拍卖行为相关费用，2020年10月29日之前物业费，原告请求被告支付没有任何法律依据、事实依据以及请求权基础；3、探究法理，《最高人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条第（九）项明确规定网络司法拍卖平台公示的是“拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式”，物业费跟产权转移没有任何关系，拍卖公告是人民法院作出的，法院也不可能硬性让买受人承担物业费；4、拍卖标的房产产权变更之前的物业费由被告承担极大的不公平，且增加了被告的义务。被告根本无从知道原房主是否已缴纳了全部或部分物业费，无法就原告的主张进行抗辩。原告起诉前三年之前的物业费，被告就诉讼时效行使抗辩权，原告并未提供证据证明其进行有效催讨的事实，故丧失胜诉权；5、2020年10月29日之后的物业费，因原告的前期物业合同已到期，后续并未与业主、业主委员会签订新的物业合同，但被告所有房产后，原告确实在小区内提供了部分物业服务，被告同意2020年10月29日后的部分按照原告的成本价支付（即原物业费标准的七折3.15元/平/月支付）。此外，因双方未签订物业合同，原告主张的违约金没有收取及计算依据，对此原告不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，通过原告的陈述以及本院对证据的审查，本院认定如下事实：1、原告原名称为大连亿达物业管理有限公司，于2016年10月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，于2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。2011年9月29日，原告与大连圣安房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为融庄A3区提供物业服务，物业收费标准为住宅：4.5元/月?平方米。物业服务费用按季度当季交纳，应于每自然季度首月10日内向原告交纳当期物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。2、2018年7月31日，春田社区融庄小区业主大会成立业主委员会。2018年12月7日，大连市甘井子区辛寨子街道办事处对春田社区融庄小区业主委员会作出《整改通知》，主要内容为春田社区融庄小区业主委员会11月9日在未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，发布物业企业招标公告[《公告》（第一号）]。上述行为违反相关规定，因此责令春田社区融庄小区业主委员会立即停止招标活动，并妥善处置与投标企业之间矛盾纠纷。2018年12月24日，大连甘井子区辛寨子街道办事处对融庄小区全体业主作出《关于暂停业主委员会履行职责的公告》，主要内容为暂停业主委员会履行职责，由春田社区代行业主委员会职责。2019年1月，融庄小区业主姜洪明曾向本院提起诉讼，要求撤销大连市甘井子区春田融庄小区业主大会作出的代连海、阎帅、毕慧颖、梁辉、李明达、付斌、韩艳梅当选业主委员会委员的决议，请求判令依法改选业主委员会。本院于2020年5月20日作出（2019）辽0211民初240号民事判决，驳回了姜洪明的诉讼请求。姜洪明不服，提起上诉。大连市中级人民法院于2020年8月28日作出（2020）辽02民终4881号民事判决，判决撤销大连市甘井子区春田融庄小区业主大会作出的代连海、阎帅、毕慧颖、梁辉、李明达、付斌、韩艳梅当选业主委员会委员的决议。3、坐落于大连市甘井子区房屋，建筑面积232.29平方米，原房主为汪书宇。2020年9月18日，被告通过网上竞拍方式购得该房屋。案涉房屋的《竞买公告》第七条内容为：“拍卖成交，买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书，拍卖成交确认书，自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续，如标的暂不具备办理权属变更条件，买受人须待办理条件符合时再自行办理。标的物交付手续由买受人自行办理。所有涉及的税费、欠费及办理权证等所需费用，按法律规定标准，全部由买受人承担。买受人须承诺拍卖成交后的入住和资产移交工作由其自行解决。”《竞买须知》第十三条内容为：“标的物交付手续由买受人自行办理，所有涉及的税费、欠费及办理权证等所需费用，按法律规定标准，全部由买受人承担。”《标的物详情》拍品介绍的第2条内容：“税费负担情况（标的所在房管局、财税部门）：所有涉及的税费、欠费及办理权证所需费用，需按法律规定的标准，由买受人负担。”2020年9月19日，本院作出（2018）辽0211执恢481号执行裁定书，裁定案涉房屋归本案被告迟磊所有，所有权自该裁定送达迟磊时起转移。2020年10月29日，本院向买受人迟磊送达了执行裁定书、成交确认书。4、原告自2011年9月起至本案法庭辩论终结时止，一直在案涉小区提供物业服务。现原告主张原房主汪书宇自2015年7月1日起拖欠案涉房屋物业服务费，要求被告作为买受人支付上述期间物业服务费。被告表示仅同意按照3.15元/平/月支付自2020年10月29日起产生的物业费。本院认为，原告与大连圣安房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有约束力。小区业主应当按照合同约定的物业收费标准及时间向原告交纳物业服务费。原告主张的物业服务费期间包括原房主汪书宇拖欠的物业服务费期间以及被告拖欠的物业服务费期间。本案中，双方的争议焦点为：1、被告作为竞拍房屋的买受人是否应当承担房屋产权转移前原房主拖欠的物业费；2、案涉《前期物业服务合同》的效力问题。对于第一个问题，本院认为，原房主汪书宇在2020年10月28日前系案涉房屋的所有人，应对此前产生的物业管理费承担付款责任，该责任不因房屋被拍卖而被免除，而且《竞买公告》、《竞买须知》、《标的物详情》中关于买受人应当负担费用的说明为：“所有涉及的税费、欠费及办理权证等所需费用，按法律规定标准，全部由买受人承担。”均未明确说明案涉房屋拍卖成交产权转移前拖欠的物业服务费由买受人承担，亦无法推断出买受人应当承担拍卖成交前的物业服务费。原告主张被告承担房屋拍卖成交产权转移前的物业服务费，没有依据。对于第二问题，本院认为，原告与大连圣安房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定合同期限自签订起至物业业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。虽春田社区融庄小区业主大会在2018年7月31日成立业委会、2018年11月业委会决议解除与亿达物业的服务合同、发布物业企业招标公告等，但随后大连市甘井子区辛寨子街道办事处作出《整改通知书》、《关于暂停业主委员会履行职责的公告》，分别责令业委会停止招标活动、决定暂停业委会履行职责、由春田社区代行业委会职责，且大连市中级人民法院生效的（2020）辽02民终4881号民事判决书判决撤销春田融庄小区业主大会做出的代连海等七人当选业主委员会的决议，而代行业委会职责的春田社区亦未与其他物业服务人签订新的物业服务合同。因此，案涉《前期物业服务合同》尚未终止，在诉争期间仍具有法律效力，被告现作为案涉小区的业主应受该合同的约束，对于被告主张的案涉《前期物业服务合同》已到期的意见，本院不予采纳。综上，被告应当承担自案涉房屋产权转移至其所有后的物业费，即2020年10月29日至2020年12月31日期间的物业服务费2,195.14元（232.29平方米×4.5元/月/平×2个月+232.29平方米×4.5元/月/平×÷30天×3天）。原告主张超出部分的请求本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告未及时交纳物业服务费的原因系因原被告对缴费时间存在争议而非被告恶意拖欠，且被告主张支付的物业服务费期间理由正当，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、被告迟磊于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告亿达物业服务集团有限公司2020年10月29日至2020年12月31日期间的物业服务费2,195.14元。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费849元（原告已预付，已减半），由原告负担824元，由被告迟磊负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  孙云芳二〇二一年四月九日书记员  刘 姗