广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初493号原告：中国工商银行股份有限公司四会支行，住所地：广东省四会市××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××××××227。负责人：曾健敏，职务：行长。委托代理人：黄德中，男，1964年1月21日出生，汉族，广东省四会市人，公司员工，住广东省四会市××××××××××××××××之17，公民身份号码：442××××××××××××133。委托代理人：陈啟彪，男，1971年2月24日出生，汉族，广东省肇庆市人，公司员工，住广东省肇庆市端州区××××××××，公民身份号码：442××××××××××××012。被告：李慧馨，女，1991年6月23日出生，汉族，广东省四会市人，住址：广东省四会市××××××委会××迳口二队62号，现住广东省四会市××××××××××××××碧桂园柏丽郡苑十一街2栋904号，公民身份号码：441××××××××××××881。被告：四会市××××地产开发有限公司，住所地：广东省四会市××××××××××××××碧××豪园综合楼二楼01号，统一社会信用代码：914×××××××××××085B。法定代表人：卜德华，职务：总经理。委托代理人：魏超洲，女，1992年8月14日出生，汉族，湖南省隆回县人，公司员工，住湖南省隆回县××××××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××446。委托代理人：严文敏，女，1993年11月1日出生，汉族，广东省云浮市人，公司员工，住广东省云浮市郁南县×××××××××××××，公民身份号码：445××××××××××××827。原告中国工商银行股份有限公司四会支行（以下简称“工商银行四会支行”）诉被告李慧馨、四会市××××地产开发有限公司（以下简称“×××公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行四会支行的委托代理人黄德中、被告李慧馨、被告×××公司的委托代理人魏超洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行四会支行诉称：2016年11月11日，被告李慧馨、四会市××××地产开发有限公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》（编号：020××××××××016一手贷0001169号），被告李慧馨向原告借款419000元，借款用于购买四会市××××××××××××××碧××柏丽郡苑2栋904号的房地产，借款期限15年（自2016年11月11日至2031年11月11日止），合同约定从放款次月按月等额本息还款；借款由被告李慧馨提供所购买座落于四会市××××××××××××××碧××柏丽郡苑2栋904号为上述借款设定担保，房屋建筑面积116.51平方米，借款同时由四会市房地产房地产开发有限公司提供连带责任保证担保。原告根据《个人购房借款/担保合同》约定于2016年11月11日向被告李慧馨发放了一笔人民币贷款419000元，但被告未按《个人购房借款/担保合同》约定履行还款义务；截止2020年9月20日，借款当前连续逾期13期，累计逾期16期，共积欠借款本息376575.07元，包括本金359096.09元，（其中未到期本金336147.77元，逾期本金22948.32元），利息17478.98元。虽经原告多次向借款人催收均无结果，被告的行为已构成违约，严重损害了我行的合法权益。据此，原告请求法院判决：解除被告李慧馨、四会市××××地产开发有限公司与原告签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：020××××××××016一手贷0001169号）；被告李慧馨向原告偿还人民币借款本息376575.07元，其中本金359096.09元，利息17478.98元[利息截止至2020年9月20日，此后利息(括罚息、复利，下同)国人民银行相关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清之日另计]；被告四会市××××地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；被告承担本案全部诉讼费用及实现债权的费用。被告李慧馨辩称：去年疫情期间怀孕，现在才开始工作，申请下个月开始重新还款。被告碧桂园公司辩称：一、答辩人仅对案涉房屋处置优先受偿后不足清偿或无法处置的部分承担清偿责任。1.案涉房屋具备处置条件，原告完全可以就购房者所购商品房进行受偿。2.抵押权自预告登记之日（优先受偿）成立需符合如下条款：（1）办理首次登记，即大确权登记。（2）办理抵押权预告登记。案涉房屋已于2017年办妥首次登记，而办理抵押权预告登记的义务主体是银行，答辩人已履行相应的义务于2017年办妥商品房预告登记，银行具备办妥抵押权预告登记的条件，然银行因自身原因一直未去办理预抵押登记，属不正当阻碍抵押权预告登记的办理，阻碍自身优先受偿权的成就，应由银行承担相应的不利后果。3.银行因自身原因未能就案涉房屋优先受偿的部分应由其自身承担后果。若处置房产按优先受偿计算银行仍无法受偿全部债权的，剩余部分银行可向答辩人追索。二、银行无权要求答辩人对购房者所有的债务承担保证责任。答辩人与银行双方已签署《按揭业务担保合作协议》，为答辩人和银行的真实意思表示，依法生效，双方均应遵照执行，答辩人承担的担保方式和范围以约定为准。该份协议为答辩人与银行之间权利义务的依据，具有法律适用上的优先性，且担保期限、担保形式、担保责任等均以此份协议为准，对本案的审理影响重大且会影响案件的定性。从银行提交的《个人住房贷款差别化服务合作协议》第八条、第九条也可以看出按揭合作协议是答辩人和银行担保权利义务的基础，可印证《按揭业务担保合作协议》的真实存在。按照通常答辩人和银行签署的协议看，均会约定银行应在购房者连续未支付的第四期贷款本息之日起至次月的第十个工作日内以书面形式通知答辩人，银行应在向答辩人发出购房者连续未支付四期贷款本息的书面通知之日起的六十天内向有管辖权的人民法院提起诉讼；若未在上述期限内起诉的，则答辩人对上述期限届满之日后的购房者逾期支付的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。结合银行提交的资料看，购房者自2019年10月即逾期还贷，于2020年1月10日连续未偿还四期贷款本息，按照《按揭业务担保合作协议》约定，银行至迟应该2020年2月14日之前书面通知答辩人，且银行需在4月14日前向法院起诉。然银行到2020年9月28日才向人民法院提交资料起诉，按照通常《按揭业务担保合作协议》的约定，适用到本案，答辩人则无需再对2020年4月14日之后的贷款本息等再承担保证责任。原告未提供编号为肇庆分行2014年1215001号《按揭业务担保合作协议》，要求答辩人承担担保责任无合同依据，请求法院驳回原告对答辩人的诉求。经审理查明：2016年11月11日，原告工商银行四会支行（贷款人）与被告李慧馨（借款人、抵押人）、碧桂园公司（保证人）签订编号：020××××××××016一手贷0001169号《个人购房借款/担保合同》，约定原告同意向被告李慧馨发放个人一手住房购置贷款419000元用于购买座落于四会市××××××××××××××碧桂园柏丽郡苑十一街2栋904号的房屋；借款期限为180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮12%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入碧桂园公司的银行账户；借款还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），借款人自愿选择每月10日为还款日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证人对正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任；被告李慧馨自愿向贷款人提供四会市××××××××××××××碧桂园柏丽郡苑十一街2栋904号房屋作为抵押担保；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权采取下列措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权等合同内容。同日，原告按照约定发放419000元贷款给被告李慧馨指定的收款人被告碧桂园公司。《借款凭证》约定借款期限自2016年11月11日起至2031年11月11日，借款当期执行利率为年利率4.312%，借款逾期利率为年利率6.468%。2020年6月14日，原告以邮寄方式向被告李慧馨、碧桂园公司发出《中国工商银行股份有限公司个人贷款办理抵押催告函》、《催告函》，请碧桂园公司在收到本函之日起10日内联系原告，及时为购买该公司所售项目的按揭客户李慧馨办理房屋转移登记手续；请李慧馨在收到本函之日起10日内联系其办理产权登记、抵押登记手续。上述邮件均显示退回妥投状态。2017年1月20日，案涉四会市××××××××××××××碧桂园柏丽郡苑十一街2栋904号房办理了预购商品房买卖预告登记，权利人（申请人）是李慧馨，义务人是碧桂园公司，不动产证明号：粤（2017）四会市不动产证明第0000927号；同年2月27日，案涉上述房屋办理了商品房确权登记，权利人（申请人）是碧桂园公司，不动产证明号：粤（2017）四会市不动产证明第0001671号。2019年9月10日起，因被告李慧馨连续多期未能按时足额归还借款本息，原告向本院提起本案诉讼。截止至2021年3月10日，被告李慧馨借款当前连续逾期19期，累计逾期19期，共拖欠原告借款本息348726.07元，包括本金359096.09元（其中未到期本金324297.86元，逾期本金34798.23元），利息（包括罚息、复利）25951.62元。庭审中，工商银行四会支行提出被告李慧馨于2021年6月底前清偿逾期借款本息69634.62元、案件受理费3474元、财产保全申请费2420元。被告李慧馨表示同意原告的还款意见。诉讼中，原告于2021年3月5日向本院提出财产保全申请，本院依据（2021）粤1284民初493号之一民事裁定书，已轮候预查封被告李慧馨名下座落于四会市××××××××××××××碧桂园柏丽郡苑十一街2栋904房的不动产权，冻结被告李慧馨银行账户800×××××××××××316内的存款32.62元，保全金额以69634.62元为限。原告为此向本院提供信用担保。另案涉房产已被法院另案查封，该房产至今未办理以原告为权利人的他项权抵押登记手续。又查明，工商银行肇庆分行（甲方）与碧桂园公司（乙方）于2014年12月15日签订了《个人住房贷款差别化服务合作协议》（编号：肇庆分行2014年121502号），约定双方就《按揭业务担保合作协议》（编号为肇庆分行2014年1215001号）未涉及的甲方在抵押贷款房产办理抵押备案登记之前先行放贷部分的事宜达成本协议，在甲方依约向购房者发放贷款后至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押备案登记之日的期间，乙方对购房者与甲方、乙方签订的《个人购房借款/担保合同》项下购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用，承担连带责任保证；乙方应于收到甲方同意购房者的贷款申请的书面通知之日起十五个工作日内办妥该笔贷款相对应的《商品房买卖合同》的预售备案登记，甲方应于将贷予购房者的款项划入乙方在甲方营业网点开设的指定账户后三个工作日内将国土房管部门所要求的办理抵押备案登记所需的甲方应提供的一切资料和文件提供给乙方，由乙方在收到上述甲方应提供的材料且办妥《商品房买卖合同》的预售备案登记之日起二十个工作日内办妥该笔贷款相应的抵押贷款房产的抵押备案登记。因被告碧桂园公司不同意调解，本案未能调解。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、证据；被告李慧馨、碧桂园公司的答辩；本院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。本院认为:本案是金融借款合同纠纷。被告李慧馨因购房需要以被告碧桂园公司为担保向原告借款419000元，各方当事人签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人真实的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，该借款合同为有效合同，双方由此形成的借贷关系合法有效，受法律保护。根据查明的事实，被告李慧馨没有按照合同的约定按时足额归还借款本息，截止2021年3月10日，被告李慧馨仍拖欠原告借款本金359096.09元（其中逾期本金34798.23元），利息（包括罚息、复利）25951.62元，构成违约，应承担违约责任。而庭审中原告同意被告李慧馨于2021年6月底前清偿逾期借款本息69634.62元、案件受理费3474元、财产保全申请费2420元，因此本案合同仍能继续履行，合同目的仍能够实现，且被告李慧馨承诺于2021年6月底补交全部逾期款项而非拒不履行合同义务，案涉借款是住房贷款，房屋是被告李慧馨实现家庭居住需求的重要保障。综上，原告要求解除案涉《个人购房借款/担保合同》及被告李慧馨一次性偿还贷款的主张理据不足，本院不予支持。被告李慧馨清偿上述逾期本息后仍应履行合同义务，向原告按时足额偿还借款本息。关于原告诉请被告碧桂园公司承担连带责任问题。由于原告未取得抵押房屋的抵押登记权利证书，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，被告碧桂园公司应对被告李慧馨未偿还给原告的借款本息在李慧馨提供的抵押物处置受偿不足以清还部分承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李慧馨应于2021年6月30日前清偿借款本息69634.62元给原告中国工商银行股份有限公司四会支行；二、被告四会市××××地产开发有限公司对被告李慧馨未偿还给原告的借款本息在李慧馨提供的抵押物处置受偿不足以清还部分承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司四会支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3474元，财产保全费2420元，合计5894元，由被告李慧馨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 赵建红四月十二日书记员 范   婉   婷