江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终657号上诉人暨被上诉人（原审原告）：戴亮，男，1971年6月3日出生，，汉族，高邮市人，住高邮市。上诉人暨被上诉人（原审原告）：王玉娣，女，1973年9月13日出生，汉族，高邮市人，住址同戴亮。两上诉人的共同委托诉讼代理人：陆嵩，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。上诉人暨被上诉人（原审被告）：扬州居正置业投资有限公司，住所地在高邮市文游南路西侧（天骄园）。法定代表人：龙艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡宏开，高邮市珠湖法律服务所法律工作者。上诉人暨被上诉人戴亮、王玉娣因与上诉人暨被上诉人扬州居正置业投资有限公司（以下简称居正公司）商品房买卖合同纠纷一案，双方均不服高邮市人民法院（2019）苏1084民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴亮、王玉娣上诉请求：1.撤销（2019）苏1084民初2077号民事判决，发回重审或支持上诉人诉求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审违反法定审限。上诉人于2019年4月1日起诉、2020年7月31日收到判决书，期间未收到法院关于审限变更或延长通知。二、原审认定事实错误，适用法律不当。1.上诉人与被上诉人于2016年4月28日签订天骄园第133幢101号商品房买卖合同，合同约定被上诉人应在同年12月31日交付该房，但直至2019年4月1日起诉，被上诉人一直未交付。被上诉人庭审中认可房屋“领取手续的时间是2018年11月13日”，但一审法院认定2017年9月4日为实际交房日。2.2016年9月份，上诉人发现诉争房屋的相邻房屋开始违法建筑，严重影响诉争房屋质量，故通过信函等提醒被上诉人，但被上诉人未采取制止措施。上诉人提出减价赔偿，但一审法院认为该诉求系物权，应由相关当事人另行主张。合同法及省高院关于审理房地产合同纠纷案件解答有明确的相关房屋质量赔偿的规定，一审法院把诉争房屋的质量问题混为物权之诉，适用法律错误。3.被上诉人在主合同外，事先拟写多份格式化条款，上诉人在不知情下签订，致房屋不符合国家关于住宅的相关强制性标准，甚至连电线、插座都没有，上诉人提出赔偿5000元，但一审法院支持格式化条款约定，属理解法律错误。4.被上诉人利用其优势地位，要求上诉人交纳15000元违反规划保证金、于法无据，且审理过程中上诉人已出售房屋，实际不可能成为《购房补充协议》的违法主体，故诉请退还保证金，但一审法院以双方合同约定支持被上诉人收取保证金，属理解法律错误，致使被上诉人仍然扣押上诉人的合法财物。三、一审法院未尽到全面依法审理的义务。1.未履行法律监督义务，上诉人向法庭提交了被上诉人在申请建筑物“环保备案”等材料时未尽到法律规定的义务，证明诉争房屋存在诸多质量问题，但一审法院视而不见，对被上诉人可能存在的违法行为置若罔闻。2.未全面审查房屋交付的必要条件。合同约定房屋应当取得建设工程规划核实合格通知书、工程质量监督报告、商品房交付使用备案证明，被上诉人始终未提供后两份证据，但一审法院一字未提，片面认定于2017年9月4日完成交付。3.错误认定“手机短信发送”的有效性。被上诉人对此证据无法提供原始载体，也未提供任何一个业主收到此“群发”短信的证据，但一审法院仍然认定了被上诉人的手机短信通知，属证据审查错误。4.未维护合同约定及法律规定的“书面通知”法律关系。合同约定出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，最高院关于审理商品房买卖的解释也明确规定必须“书面通知”，且交付房屋须具备交付验收等条件。江苏省住建厅关于商品房交付使用管理的通知规定，房地产企业须向购房者提供《交付使用通知书》，但一审法院对被上诉人应当履行的书面通知不审理、不调查、不判明，属事实未查清，理解法律错误。居正公司辩称，关于房屋交付时间，一审我方已经举证，居正公司当时是现房，由于长期没有销售，没有销售的原因是政府有规划，戴亮、王玉娣购买的房屋131栋前排要拆除。对其他三期现房进行销售后，大批房主对房屋进行改造，导致居正公司无法通过验收，但为了资金尽早回笼才进行出售。在出售时，购买方与出售方除了签订商品房买卖合同外，又签订了补充协议，在补充协议第七条就告知购买人由于部分住户违建影响整体销售，待验收合格后办理房产；为了慎重起见，居正公司向戴亮、王玉娣出具提示函，进一步作了提示，戴亮、王玉娣签字认可，这说明特别提示了。高邮市城市管理行政执法部门在对违建户进行处罚后，对居正公司进行了综合验收。验收后，对未领取房屋的住房其中包含戴亮、王玉娣，电话联系后群发微信，该微信在一审中已经提供。戴亮、王玉娣未领取房屋的原因是正在挂牌转让，待确定转让后才前往居正公司办理领证手续。同时戴亮、王玉娣存在提前办理的物业费问题，所以居正公司认为双方达成的提示函、补充协议、承诺书都具有民事法律行为的生效要件，因为他们都是有行为能力的人。根据民法通则规定，提示函、承诺书、补充协议是在戴亮、王玉娣自愿情况下签订的，并非像对方所说格式文件，居正公司民事法律行为只要不违背国家强制性规定，所形成的补充协议、提示函、承诺书都具有法律效力，应当受法律保护。一审法院判决居正公司承担违约责任，居正公司不服提起上诉，请二审法院确认居正公司与戴亮、王玉娣所签订的补充协议、提示函、承诺书等是否具备法律效力？该行为是否受法律保护？对于对方提出交房书面合同问题，根据合同法第11条规定，居正公司采用群发短信也是书面形式，一审法院对此已经予以确认，请二审法院予以审查。对于对方提出必须交付符合质量的文件，在戴亮、王玉娣办理房产证，应当予以提供，之前由于未能全面通过验收，相关部门没有办理相关手续，所以产生了补充协议等。如果戴亮、王玉娣购买时这些材料都具备，就不会形成提示函、承诺书的必要。对于对方提出相邻违建问题，因居正公司已将所建房屋交给物业，购房户到物业办理相关手续后进行违建，居正公司也很急，因不能通过整体验收，大量资金积压，也向相关部门要求处理。相邻违建，戴亮、王玉娣进行了举报，但对其影响与居正公司没有关系，是第三方对其侵权，对戴亮、王玉娣造成的损失应向高邮城市管理行政执法局进行主张。居正公司上诉请求，1.请求依法对（2019）苏1084民初2077号判决第一项予以改判，驳回两被上诉人该项诉求；2.一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实与理由：商品房买卖合同约定上诉人应在2016年12月31日前交付房屋，因上诉人的商品房为现房、为清盘采取降价处理，被上诉人自合同签订之日随时可以到物业公司领取钥匙进行装修使用。但是，该商品房根据法律规定还不符合交付条件，原因是现房各购房业主签订合同后到物业办理手续进行装修，装修过程中出现大批业主违章改造，导致上诉人无法通过验收。为此，在两被上诉人购买133幢101号商品房时，上诉人告知两被上诉人，上诉人现房相关验收因有违章改造业主的行为尚未通过，待相关部门处理后通过验收方可办理，两被上诉人认可后与上诉人签订《合同补充协议》《购房补充协议》《提示函》《承诺书》，合同补充协议第七条的约定实际是对合同第八条的交付时间作出变更，未明确具体的交付日期，待出卖人解决经相关部门认可并取得交付使用证明书方可办理房产权属证书，这是交付的具体时间。上诉人于2017年7月18日取得建设工程规划核发合格通知，同年8月12日通过手机短信的方式群发各相关业主，通知相关业主来办理入住手续，而被上诉人对该房早挂牌转让，迟迟不来办理，而是待确定转让后才来办理，一审法院对合同补充协议予以确认，但协议中约定的意思表示事实未能采纳，判决上诉人违约、承担违约责任，没有依事实作出判决。戴亮、王玉娣辩称，2016年4月28日购房，明确同年12月31日交房，但同年6月发现所购房屋开始违建，我向居正公司书面报告，未收到答复。2017年7月多次去函询问何时交房，均没有得到明确答复。期间也未收到居正公司的收房通知。2019年我通过其他渠道知道房屋存在环保、消防等质量问题，为维护我的权益诉讼至法院。诉讼期间，为保证诉讼以及证据，我于2019年4月11日主动办理了房产证，认同实际交房时间就是该日。对居正公司上诉状中提及的承诺书、提示函、补充协议，因系格式化条款本人保留权利。房屋交付是一个法律效果，必须依照合同的约定履行书面通知的义务，必须提供合同约定的证明房屋符合质量的相关法律文书，而不是居正公司想拿就拿不拿就不拿。同时对实际交房前邻居的违建给我们的房屋造成了通风、采光以及不可预见的质量隐患提出减价赔偿。戴亮、王玉娣向一审法院起诉请求：1.居正公司支付合同约定逾期交房违约金，自2016年12月31日至实际交房之日止按日228.9元累计；2.戴亮、王玉娣交付的房屋水电工程应达到标准要求，否则室内电线成本5000元由居正公司承担；3.居正公司承担因涉案待交付房屋与原规划重大出入导致通风、采光权、容积率增加等受损的赔偿15万元；4.居正公司立即退还规划保证金15000元。一审法院认定事实：2016年4月28日，戴亮、王玉娣与居正公司签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《购房补充协议》，约定：戴亮、王玉娣购买居正公司天骄园第133栋101号商品房，房屋总价款109万元，居正公司应于2016年12月31日前交付，逾期超过90天交付的，居正公司按日向戴亮、王玉娣支付已付房款总价万分之2.1违约金。合同签订当日，居正公司向戴亮、王玉娣出示了《提示函》，后者在《提示函》中签字确认，该《提示函》载明：本着“诚实守信和明白消费”的原则，本公司是按房屋目前质量现状定价销售的，一等价钱一等货，购房户在购房后，不得再以所购房屋存在或出现上述类似或相关质量问题，向本公司或销售公司提出退房或维修、减价等要求，以免今后双方发生矛盾或投诉。戴亮、王玉娣亦同时向居正公司出具《承诺书》一份，载明：本人郑重承诺，本人对所购买的房屋的质量和现状均已经进行详细的踏看，自愿接受你公司出示的《提示函》的特别提示。后戴亮、王玉娣向居正公司支付了房款，居正公司未能按合同约定期限交付房屋，致产生纠纷。审理中，居正公司于2017年9月4日取得涉案房屋的权属（交房条件成就）并向戴亮、王玉娣履行了交付房屋的义务。另查明：戴亮、王玉娣已将天骄园第133栋101号商品房于2019年6月转卖他人，且已办理了过户手续。一审法院认为：戴亮、王玉娣与居正公司所签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《购房补充协议》系当事人的真实意思表示，内容并无法律规定禁止性条款，依法应确认其有效。居正公司未能按约定期限交付房屋，构成违约。关于房屋实际交付的期限，居正公司于2017年7月18日取得建设工程规划核实合格通知书，同年8月12日通过手机短信的方式群发各相关业主，通知相关业主来办理相关入住手续。同年9月4日，居正公司就诉争房屋取得权属证明，相关业主陆续领取房屋，就其证据的盖然性，应认定2017年9月4日为实际交房日。就室内电线是否应由居正公司承担，因双方所签订的《合同补充协议》第14条已约定，室内电线、楼梯扶手、窗台防护以及外窗遮阳措施均由业主自理，故对该项诉请一审法院不予支持。针对戴亮、王玉娣认为居正公司交付的房屋与原规划重大出入导致通风等受损，要求居正公司赔偿15万元的诉讼请求，因该主张系物权，且房屋所有权人已非戴亮、王玉娣，应由相关当事人另行主张。关于规划保证金15000元，双方当事人在《购房补充协议》中约定：待天骄园133栋101号房屋装修结束，无违章搭建，不得侵占绿地等，由居正公司返还给戴亮、王玉娣。综上，为维护正常的经济秩序，保护公民、法人的合法民事权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：一、居正公司应于本判决生效之日起十日内向戴亮、王玉娣支付逾期交房违约金55851.60元（从2017年1月1日起至同年9月4日，按总房款的日万分之2.1计算）。二、待天骄园第133栋101号商品房装修结束且不违章搭建，不侵占绿地等，由居正公司一次性返还戴亮、王玉娣保证金15000元。三、驳回戴亮、王玉娣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6746元，由戴亮、王玉娣和居正公司各半负担。本案二审期间，双方当事人未提供新证据。本院查明，一审法院认定的事实基本属实，本院依法予以确认。另查明，《合同补充协议》之七约定：由于部分住户违章建筑影响综合竣工验收，待出卖人解决经相关部门认可并取得交付使用证明书，方可办理房产权属证书……；之十四约定：室内电线、楼梯扶手、窗台防护以及外窗遮阳措施均由业主自理。《购房补充协议》二载明：根据市城管、规划等部门对天娇园一、二期违章整治工作的要求，乙方必须严格执行与甲方所签的相关协议……。《提示函》相关内容与《合同补充协议》之七约定内容一致。2017年4月11日，高邮市城市管理行政执法局作出邮城执罚字[2017]第106号行政处罚决定书，对居正公司、王某等92户天娇园三期购房户违法建设作出处理、处罚。案涉房屋为天娇园最后一期，合同约定用途为别墅、建筑面积202.61平方米、单价5379.79元/平方米。居正公司于2017年7月18日取得建设工程规划核实合格通知书，同年8月12日通过手机短信的方式群发各相关业主通知办理入住手续，相关业主自同年9月6日起陆续领取房屋；戴亮在增量房确权证明书领取（三期）表上签字落款时间为2018年11月13日。本案的争议焦点为：居正公司是否存在违约行为以及具体的违约情形？本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，第一，双方当事人签订的《商品房买卖合同》《合同补充协议》《购房补充协议》等，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应当认定为合法有效，对双方当事人具有法律约束力。第二，居正公司基于涉案房屋系已建成商品房，因前期业主违建导致无法及时办理相关手续，故在《商品房买卖合同》的基础上，与戴亮、王玉娣签订《合同补充协议》《购房补充协议》，并出示《提示函》，这些应当认定为系对商品房买卖合同格式条款的提示和说明；在此基础上，戴亮、王玉娣向居正公司出具《承诺书》，购房者事后再以不知情格式条款为由，主张补充协议违反规定，有违诚信原则。第三，商品房买卖合同明确约定了房产交付时间，居正公司未能按约定交付，应当承担逾期交房违约责任，居正公司认为补充协议未明确具体的交付日期与事实不符，没有履行期限的合同也有悖常理。第四，在认定房屋交付时间上，居正公司于2017年7月18日取得建设工程规划核实合格通知书，同年8月12日通过手机短信的方式群发各相关业主通知办理入住手续，相关业主自同年9月6日起陆续领取房屋；结合居正公司于同年9月4日取得涉案房产首次登记不动产权属证明，一审法院根据证据的高度盖然性，认定2017年9月4日为实际交房日并无不当。第五，戴亮、王玉娣认为一审法院对居正公司可能存在违法行为置若罔闻，建设工程规划核实合格通知书等系办理不动产权属登记的条件，现涉案房屋已办理不动产权属登记，一审法院无需审理其他条件，至于居正公司是否存在其他违法行为，不属于本案审理范围。第六，戴亮、王玉娣认为一审法院违反法定审限，本案一审程序涉及简转普、延长审限等，审限变更情况未及时告知双方当事人不妥，但未影响本案实体审理。综上所述，双方上诉人的上诉请求，均没有事实和法律依据，依法不应予以支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，结果应予以维持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6746元，由戴亮、王玉娣和扬州居正置业投资有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判长  陆开存审判员  叶 露审判员  孙建瑢二〇二一年四月二十七日书记员  朱爱娟