文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终345号上诉人（原审被告、反诉原告）：钟庭婷，女，1991年8月13日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：尹利，重庆昆德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎亚平，女，1987年7月8日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：肖川，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人钟庭婷因与被上诉人黎亚平房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0105民初6557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于同月27日进行了询问。上诉人钟庭婷的诉讼代理人尹利、被上诉人黎亚平的诉讼代理人肖川参加了询问。本案现已审理终结。钟庭婷上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判。事实和理由：1．一审法院以合同时限尚长来认定合同目的能够实现有失偏颇，上诉人行使合同解除权应得到法院支持；2．一审法院判决上诉人承担单方解除合同的违约责任错误，且违约金过高依法应予以改判或调整。被上诉人黎亚平辩称，新冠疫情不能作为解除合同的依据，违约金双方合同有明确约定，对方违约给自己造成了租金损失、为解决问题产生的差旅费和律师费（无票据），故不应调整。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。黎亚平向一审法院请求：1．判令解除黎亚平与钟庭婷之间于2018年8月19日签订的《租房合同》；2．判令钟庭婷在合同解除后三日之内从案涉房屋搬离且将案涉房屋按约交还给黎亚平；3．判令钟庭婷结清案涉房屋自2020年2月20日起至房屋实际交还之日止的如物业服务费、水费、电费、气费等使用费，若钟庭婷未及时予以结清，则黎亚平有权从钟庭婷缴纳的保证金中直接予以扣除，进行代缴；4．判令钟庭婷向黎亚平支付自2020年2月20日起至房屋实际交还之日止的租金，租金标准按照合同约定标准执行；5．确认钟庭婷所缴纳的保证金在扣除使用费后剩余部分归黎亚平所有；6．判令钟庭婷向黎亚平支付20000元的违约金。钟庭婷向一审法院反诉请求：1．黎亚平退还钟庭婷2020年1月26日至2020年2月20日期间房屋租金1680元；2．黎亚平退还钟庭婷房屋保证金4000元；3．黎亚平退还钟庭婷房屋装修损耗10000元；4．黎亚平赔偿钟庭婷从2020年1月26日开始计算至款项付清时止，以15680元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失。一审法院认定事实：2018年8月19日，黎亚平（甲方）与钟庭婷（乙方）签订《租房合同》，约定乙方租赁甲方位于重庆市江北区××路××号××栋××房屋；甲方出租房屋为全新成品房，租赁期限自2018年8月20日至2022年8月19日；房屋租金2018年8月20日至2019年8月19日期间为6300元／季度，保证金4000元；2019年8月20日至2020年8月19日期间为6300元／季度；2020年8月20日至2021年8月19日期间为6600元／季度；乙方的交租时间为上季度末20号前付清本季度房租；乙方签订协议时向甲方缴纳4000元保证金，乙方若违反协议约定事项时，甲方有权从缴纳的保证金中扣除；乙方须按时如数按照统一规定交纳水、电、物业服务、租金等使用费，如逾期交付达30日以上，甲方有权从保证金中扣除并可终止协议；租赁期内乙方拖欠租金累计达一个月以上，甲方有权终止合同，并收回房屋追究乙方违约责任；合同期满，乙方移交甲方房屋，甲方确认房屋设施无损坏、乙方无任何拖欠费用，应退还保证金4000元；租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，任意一方由于单方面原因提前解约需支付对方违约金2万元；甲方将房屋交给乙方时，需结清房屋之前的水、电费和物业服务费。2020年2月2日，钟庭婷向黎亚平微信发送解除合同通知书，主要载明：“房东，你好，鉴于重庆市人民政府发布的关于新型冠状肺炎疫情，从疫情发布至今该疫情已持续数日，此前租赁房屋租赁订单已全部取消，房屋已空置半个月，我与你方签订的房屋民宿租赁合同已不能达到合同使用目的，此种情况已构成不可抗力，现向你方通知要求解除我与你方于2018年8月19日签订的房屋租赁合同，该通知到达你方生效，顺颂商祺”；“待疫情结束，你方便出门时，请尽快来办理交接，退还剩余押金租金”。2020年3月12日，钟庭婷询问黎亚平：“亲，现在管控没那么严了，你好久来办交接”。黎亚平回：“东西搬完了吗？”。钟庭婷：“没有啊，等着你来办交接，退钱呢”。黎亚平：“三月十八日前搬完，延期视为放弃”。2020年3月21日，黎亚平向钟庭婷发送微信称：“你通知解除合同那天就应该把房子清空交付给我，疫情期间我到不到现场不影响你清空房屋，双方对租金、押金退还有异议，可通过诉讼解决”。钟庭婷：“你钱好久退给我，我就好久搬撒，你好久来，我还等着的呢”。黎亚平：“我不同意你提出的全额退还租金、押金，如果双方不能协商，可以通过诉讼判决，你方不能以此为由非法占用房屋，影响产权人正常使用，限期三日内退还房屋，占用时间依法支付租金滞留金”。“房屋腾空换回原锁，通知我收钥匙或者放到物管处即可”。2020年4月28日，在本庭组织下，钟庭婷将案涉房屋钥匙交还黎亚平。另，黎亚平、钟庭婷对钟庭婷已支付4000元保证金无异议。案涉房屋2020年2月电费为520.52元、4月电费为50.44元，2020年3月水费为21元，物业服务费为84.11元/月。钟庭婷从2020年2月1日起未交纳物业服务费。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。2020年2月2日，钟庭婷向黎亚平发送解除合同通知书载明因新冠肺炎疫情使双方签订的租赁合同已不能达到合同使用目的，此种情况已构成不可抗力，要求解除合同。对此一审法院认为，本次新冠肺炎疫情是突发公共卫生事件，确对双方合同的履行造成一定影响，但本案租赁合同期限长达4年，疫情对本案的影响未达到合同目的不能实现的程度，钟庭婷不能以此为由解除合同。2020年2月2日，钟庭婷向黎亚平发出的解除合同通知书不发生解除合同的法律效力。因钟庭婷明确拒绝履行合同，2020年3月12日，黎亚平微信告知钟庭婷要求其在3月18日前搬离案涉房屋，应视为黎亚平于该日就解除合同与钟庭婷达成一致意见，故一审法院认定黎亚平与钟庭婷之间的《租赁合同》于2020年3月12日解除。关于2020年1月26日至返还房屋期间的租金或房屋占有使用费。钟庭婷应向黎亚平支付合同解除前的房屋租金，及合同解除后的房屋占有使用费。至于租金或房屋占有使用费的标准，鉴于新冠肺炎疫情为突发事件，确对经营民宿造成了客观影响，一审法院酌情将钟庭婷应付的租金或占有使用费自2020年1月26日调整为3150元/季度（6300元/季度÷2）。本案钟庭婷于2020年4月28日向黎亚平交还房屋，故，钟庭婷自2020年1月26日应向黎亚平支付的房屋租金或房屋占有使用费为3220元（3150元＋3150元/季度÷3个月÷30天×2天）。钟庭婷已按原合同约定标准支付2020年1月26日至2月20日期间租金1820元（6300元/季度÷3÷30天×26天），故，钟庭婷还需支付2020年1月26日至2020年4月28日期间房屋租金或占有使用费1400元。对黎亚平的该项诉讼请求，符合上述部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。对于钟庭婷要求返还2020年1月26日至2020年2月20日期间房屋租金的反诉请求，一审法院不予支持。关于违约金。根据合同约定，任意一方由于单方面原因提前解约需支付对方违约金20000元。本案系钟庭婷要求提前解除合同，钟庭婷应向黎亚平支付违约金20000元。对于黎亚平的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于保证金（押金），水、电费及物业服务费。根据双方合同约定钟庭婷将房屋交给黎亚平时，需结清房屋之前的水、电费和物业服务费，钟庭婷若违反协议约定事项时，黎亚平有权从缴纳的保证金中扣除。根据本案查明事实，钟庭婷交还房屋前产生的电费为570.96元（520.52元＋50.44元）、水费为21元，物业服务费为246.72元［（84.11元/月×2月）＋84.11元/月÷30天×28天）］，共计838.68元。黎亚平主张该笔金额及租金、房屋占有使用费在保证金4000元中予以扣除，符合合同约定，一审法院予以支持。因本案已支持钟庭婷关于违约金的诉请，且双方并未约定黎亚平有权没收保证金，故剩余保证金3161.32元，黎亚平应当退还。前文已论述，钟庭婷欠付黎亚平租金1400元，且黎亚平有权依据合同主张欠付的租金在保证金中予以抵扣。故，抵扣后，黎亚平仍需返还钟庭婷保证金1761.32元。因新冠疫情影响，一审法院已对钟庭婷应付租金或房屋占有使用费进行了调减，故，关于钟庭婷请求的资金占用损失，一审法院不予支持。对于钟庭婷反诉请求未超出前述部分，一审法院予以支持。关于装修损耗，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据加以证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，钟庭婷未举证证明其装修损耗，其主张黎亚平退还房屋装修损耗10000元无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、确认黎亚平（反诉被告）与钟庭婷（反诉原告）签订的《租赁合同》于2020年3月12日解除；二、钟庭婷（反诉原告）于本判决生效后十日内支付黎亚平（反诉被告）2020年2月21日至2020年4月28日期间的房屋租金及占有使用费1400元；三、黎亚平（反诉被告）于本判决生效后十日内支付被告钟庭婷（反诉原告）保证金3161.32元；四、被告钟庭婷（反诉原告）于本判决生效后十日内支付黎亚平（反诉被告）违约金20000元；五、驳回黎亚平（反诉被告）的其他诉讼请求；六、驳回钟庭婷（反诉原告）的其他诉讼请求。本诉案件受理费462.5元，减半收取计231.25元，由钟庭婷（反诉原告）负担，反诉案件受理费192元，减半收取计96元，钟庭婷（反诉原告）负担。”本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院二审查明：黎亚平自述，案涉房屋在2020年5月份已经重新出租。本院查明的其他事实与一审审理查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、钟庭婷是否享有合同解除权，其向黎亚平发送的解除合同通知是否生效；二、钟庭婷是否违约以及应当如何承担违约金。现评判如下：第一关于合同解除的问题。双方签订的《租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力，任何一方解除合同需举证证明其享有合同解除权，即其具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的情形或条件。新冠肺炎疫情爆发属于突发公共卫生事件，确实不能预见、不能避免，但双方租赁合同期限长达4年，疫情对双方的影响并未达到合同目的不能实现的程度，双方可以通过协商减免租金、变更合同履行期限等方式继续履行合同。钟庭婷在既无合同约定解除权，也不享有法定解除权的情况下，以受疫情影响订单取消、房屋空置为由发出解除合同通知，并不能产生解除合同的效力。一审法院对钟庭婷解除合同无效的认定并无不当。第二关于违约金的问题。基于前述分析，钟庭婷提出提前终止合同履行，构成违约，理应依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”案涉房屋于2020年4月28日由钟庭婷实际交还，同年5月份黎亚平将其另行出租。虽然合同约定任意一方由于单方面原因提前解约需支付对方违约金20000元，但综合考虑案涉房屋实际空置时间、解决纠纷产生的差旅费、律师费等费用损失，该约定违约金确实过高，钟庭婷请求调低，符合法律规定，故本院酌定将违约金调整为5000元。综上，上诉人钟庭婷的上诉请求部分成立，本院予以相应支持；基于二审出现新证据，本院依法予以相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2020）渝0105民初6557号民事判决第一、二、三、六项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0105民初6557号民事判决第五项；三、变更渝北区人民法院（2020）渝0105民初6557号民事判决第四项为：“钟庭婷于本判决生效后十日内支付黎亚平违约金5000元”；四、驳回黎亚平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉一审案件受理费462.5元，减半收取计231.25元，由钟庭婷（反诉原告）负担，一审反诉案件受理费192元，减半收取计96元，钟庭婷（反诉原告）负担。二审案件受理费192元，由钟庭婷负担。本判决为终审判决。审判长  胡敬审判员  陈娟审判员  刘静二〇二一年四月二日书记员  陈欣