江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0706民初1046号原告：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。法定代表人：王金明，该公司总经理。被告：姚俊领，男，汉族，住连云港市海州区。被告：程恒芝，女，汉族，住连云港市海州区。被告：程晶晶，女，汉族，住江苏省灌南县新安镇。三被告共同委托诉讼代理人：乔鸿兵，江苏永信律师事务所律师。原告连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）与被告姚俊领、程恒芝、程晶晶物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告金明物业公司的法定代表人王金明、被告程恒芝以及姚俊领、程恒芝、程晶晶共同委托的诉讼代理人乔鸿兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金明物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业服务等费用11115.37元；2、承担违约损失【其中计算至起诉日的2020年11月22日的数额为6003.38元（见《诉讼标的明细》）、之后按照日利率0.06%计算至实际清偿之日】。事实和理由：被告系盛世嘉缘小区5号楼2单元201室业主，房屋面积141.41平方米，车库10平方米，被告一直拖欠原告物业服务费、垃圾费、二次供水电费、车位费等费用不予缴纳，被告共拖欠合计11115.37元。上述费用经原告多次催缴未果。综上所述，原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，望判如所请。被告姚俊领、程恒芝、程晶晶辩称，原告起诉的诉求及事实与理由无事实及法律依据。一、原告无权主张物业服务费用。1、物业服务合同的签订程序不合法，在2012年绝大部分业主及联名要求金明物业退出物业管理，但是金明物业为了获得物业费用拒绝退出盛世嘉缘小区。且在2012年11月5日，连云港市新浦区住房和城乡建设局认定金明物业属于无资质物业服务公司。2020年4月30日小区业主联名要求原告撤出，另聘物业公司进驻盛世嘉缘小区，然而原告至今为了获得不当利益，赖在盛世嘉缘小区没有退出。2、在2015年9月1日，原告未按照法定的程序，取得业主委员会的同意，只是找到业委会主任，违反程序，取得《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》上加章。实质上并不是自治管理，而是为了获得不正当利益，签订了虚假的自治管理合同。实质上还是没有资质的金明物业继续违法经营。原告没有按照物业服务合同的约定对小区进行管理。事实上，原告没有尽到管理业务，小区长期处于脏乱差状态。3、合同到2018年9月1日到期，到期后未续签，原告无权要求物业合同到期后的物业费。4、物业服务合同部分条款违法，事实上，盛世嘉缘小区没有规划停车位，都是占用公用道路停车，公用道路属于所有业主所有，业主停车，物业公司无权收取停车管理费用。5、原告于2016年4月29日办理房产证取得涉案房屋物权，之前的物业费与被告无关。6、应当按照0.35元计算物业服务费。二、原告要求程晶晶缴纳物业费无事实及法律依据，程晶晶车辆（苏ＧＸ××××）是被告向妹妹借用的车辆，且该车辆不是停放在规划停车位上，物业公司无权收取任何费用。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年9月1日、2015年9月1日，盛世嘉缘业主委员会（甲方）与原告金明物业公司（乙方）分别签订了《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，主要内容：小区位于瀛洲路38号，1－10栋共430户，建筑面积5万平方米。经盛世嘉缘小区业主委员会研究，同意金明物业公司对小区进行物业自治管理服务，自本合同签订后七日内进驻。经甲、乙双方协商，现就有关事项达成如下协议：“一、甲方责任、义务：1、服从物业公司的一切正常管理，协助乙方按时收取正常物管费用（业主委员会、负责监督催缴）。2、小区如有公共设施需要出租，由乙方协助办理，出租所得款项由乙方和甲方三、七提留。小区内停车管理收取的费用，用于贴补物业公司。3、监督小区业主自觉遵守小区各项管理制度，自觉维护小区的设备设施，保持清洁卫生，争做文明市民。二、乙方职责、义务：1、负责整个小区的秩序管理工作（小区北门和东门安排24小时的门卫，地上停放车辆有偿看管，夜间巡视工作及监控资料妥善保管）。2、负责整个小区环境保洁服务工作（内容含小区内的道路、绿化带，楼梯走道及公共场所）。3、负责整个小区内所有设施设备及各个住宅共用部分的有偿维修服务。4、服务工作接受业主委员会监督。5、乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括：责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金日千分之三。并对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴、催改措施。四、物业管理服务费用标准：以房产证面积为准、费用标准按照：……。”合同签约期限自2012年9月1日至2018年9月1日。合同还对其他事项进行了约定。2012年9月1日至2015年8月30日期间，该小区多层物业服务费为0.35元/每平方米·月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）；2015年9月1日至2018年9月1日期间，该小区多层物业服务费为0.45元/每平方米·月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）。连云港市物价局2001年1月16日下发的连价费字[2001]23号《连云港市城镇垃圾处理费管理实施细则》第四条规定了市区垃圾处理费标准，其中第（一）项确定了生活垃圾处理费：个人负担部分，常住人口每户每月5元，暂住人口每户每月5元（暂住时间不足15天的免交）。居民交纳的生活垃圾处理费中，街道居委会提取50%，用于小街巷垃圾清扫等费用开支，环卫部门提取50%，用于垃圾收集、清运和处置等后续费用开支。对已实施物业管理的小区，物业管理企业负责区域内的卫生保洁工作，住户垃圾处理费列入物业管理公共服务费，不另收取。环卫部门从公共服务费中按每月2.00元的标准提取，用于垃圾的收集、清运和处理等后续费用开支。连云港市海州区城市管理局（以下简称海州区城管局）根据《连云港市城镇垃圾处理费管理实施细则》的规定，认定金明物业公司应当按照规定从其收取的物业管理服务费中，按该小区实际入住户数400户、每户2元标准缴纳垃圾处理费，每月应缴纳800元，自2013年3月开始，经催缴未缴纳。2019年1月2日，海州区城管局作出海城管征字[2018]第31号行政征收决定书，决定对金明物业公司征收自2013年1月至2018年6月期间的垃圾处理费共计52800元。因原告金明物业公司不服申请行政复议，连云港市城市管理局（以下简称市城管局）于2019年3月8日作出[2019]连城行复第1号行政复议决定书，决定维持海州区城管局作出的行政征收决定。原告仍不服，起诉至连云港经济技术开发区人民法院，连云港经济技术开发区人民法院作出（2019）苏0791行初165号行政判决驳回原告的诉讼请求，原告再上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院作出（2019）苏07行终178号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年1月16日，海州区城管局制作《行政强制执行事先催告书》，要求原告在接到本催告之日起十日内依法自觉履行行政征收决定，2013年1月至2018年6月的城市生活垃圾费本金及滞纳金合计105600元。因原告未按期缴纳，海州区城管局向连云港经济技术开发区人民法院申请强制执行。另查明，被告姚俊领、程恒芝于2016年4月5日自案外人耿祥淦处购得海州区朝阳东路南瀛洲路东盛世嘉缘小区5号楼2单元201室房屋，建筑面积141.41平方米并于2016年4月29日办理了不动产登记证明。被告姚俊领、程恒芝于2016年6月7日自案外人乔敏、孙毅处购得海州区朝阳东路南瀛洲路东盛世嘉缘小区5号楼2号车库，建筑面积10.96平方米。被告姚俊领、程恒芝未缴纳过物业费及泵费。《盛世嘉缘车辆登记表》登记信息：楼号5-2-201，程晶晶，苏ＧＸ××××；楼号5-2-201，程恒芝，苏ＧＶ××××，备注回家。经查，程晶晶系程恒芝妹妹。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》两份、业主委员会通知、营业执照、水电费发票、新城社区居委会通知单、催缴通知、车辆登记信息、房屋买卖合同、证明、行政判决书、行政强制执行事先催告书、（2019）苏0791行初165号行政判决书、（2019）苏07行终178号行政判决书、（2018）海商初字第888号民事判决书、（2019）苏0706民初10111号民事判决书、（2020）苏0706民初2994号、5091号民事判决书及被告提交的照片、房产证等证据在案为证，本院予以认定。本院认为，盛世嘉缘业主委员会与原告金明物业公司签订的《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，对被告姚俊领、程恒芝具有约束力。被告姚俊领、程恒芝作为小区业主，应当根据合同的约定缴纳物业管理费用。原告主张自2016年4月28日至2020年12月31日期间物业费、二次供水费、垃圾处理费、车位费。关于被告姚俊领、程恒芝欠缴的物业费，涉案房屋面积141.41平方米，2016年4月29日至2020年12月31日期间物业费141.41平方×0.45元/平方×56个月=3563.53元；涉案车库10.96平方米，2016年6月7日至2020年12月31日期间物业费10.96平方×0.45元/平方×55个月=271.26元；物业费合计3834.79元。综合本案被告提供的照片以及本院查明的事实，原告对小区内的绿化养护、卫生保洁等方面不符合合同约定，物业服务不到位，故本院依法酌情扣减30%，故被告姚俊领、程恒芝应向原告缴纳物业服务费为2684.35元（3834.79元×70%）。关于原告主张的二次供水电费，欠缴期间自2016年4月28日至2020年12月31日，二次供水电费为280元（5元×56个月），由被告姚俊领、程恒芝承担。关于原告主张的车位占用费，虽《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》中约定：业主如按照物业公司指定地点停放车辆，并缴纳车位停放管理费用，所收取费用归物业公司所有，但该合同并未载明停车费的收费标准。2014年8月15日，盛世嘉缘业主委员会及连云港金明物业服务有限公司的通知中载明：车辆停车占用费每辆每月60元，故原告主张的停车占用费应按每辆每月60元计算。故自2016年4月28日起计算至2020年12月31日，苏ＧＶ××××车辆车位费为3360元（60元×56个月）。关于原告金明物业公司主张的垃圾处理费280元的诉讼请求。根据《连云港市城镇垃圾处理费管理实施细则》规定“对已实施物业管理的小区，物业管理企业负责区域内的卫生保洁工作，住户垃圾处理费用列入物业管理公共服务费，不另收取”，故对原告金明物业公司的该部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告金明物业公司主张的违约金的诉讼请求。本案在审理过程中，被告姚俊领、程恒芝提供证据证明小区垃圾太多，原告金明物业公司未能及时清理，本院认为，被告姚俊领、程恒芝暂停支付费用的原因，是原告金明物业公司履行合同过程中存在违约的情形，故原告金明物业公司主张支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告程晶晶承担责任的问题，被告程晶晶并非涉案房屋及车库的所有权人，原告要求其承担物业费、公共水电费、违约金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。庭审中，原告出示小区车辆登记表及照片，欲证实被告程晶晶将苏ＧＸ××××停放在该小区内，本院认为，原告提交的证据仅能表明车辆进入小区的单次记录，且被告不予认可，原告亦未提供其他证据证明程晶晶将苏ＧＸ××××长期停放在小区内，故对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告姚俊领、程恒芝于本判决生效之日起十日内给付原告连云港金明物业服务有限公司物业费2684.35元、二次供水电费280元、车位费3360元；二、驳回原告连云港金明物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元，由连云港金明物业服务有限公司负担178元，由姚俊领、程恒芝负担50元（连云港金明物业服务有限公司已预交，姚俊领、程恒芝于给付上述款项时一并给付连云港金明物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审 判 员  孟   善   业二〇二一年四月二十四日法官助理  张壤书记员李小红法律条文及案款缴款账户附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合力期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。二、案款缴纳账号开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：3205××××6999-65338