湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终75号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁偲姝，女，汉族，1982年6月19日出生，住所地：湖南省怀化市城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈惠琴，女，汉族，1981年7月16日出生，住所地：湖南省怀化市鹤城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李奇志，女，汉族，1970年2月1日出生，住所地：湖南省怀化市鹤城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：舒慧，女，汉族，1979年3月21日出生，住所地：湖南省会同县。四上诉人共同委托代理人：曾奇才，湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：管拥军，男，汉族，1976年1月2日出生。住所地：重庆市开县。委托代理人：杨邵莨，怀化市鹤城区云邵法律服务所法律工作者。上诉人梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧因与被上诉人管拥军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧共同提出上诉请求：1、请求车源原审判决第二项、第五项；改判由被上诉人赔偿上诉人违约金51万元；2、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、原审法院仅凭被上诉人与案外人的一句微信聊天截图九认定上诉人与被上诉人达成了一致解除合同的合意，明显属于认定基本事实不清；2、原审法院遗漏查明被上诉人在擅自退组后损坏房屋和擅自处置上诉人原有电器设施设备的基本事实。综上，请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求。管拥军向一审法院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告退还原告所交房屋租金46000元。3、判令被告返还原告所交合同押金5万元。4、判令被告承担诉讼费用。梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧向一审法院提出反诉请求:1、请求判令被反诉人向反诉人赔偿违约金51万元。2、请求判令被反诉人支付拖欠的水电费18438元、物业费环卫费867元，共计23305元。3、本案的诉讼费用由被反诉人负担。一审法院认定的事实：2019年3月25日，原告管拥军被告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧签订《房屋租赁合同》，约定：由被反诉人承租反诉人位于怀化市鹤城区××路××栋××房屋作为餐饮经营，面积804.49平方米，租期10年，每年租金28万元，每年5月1日付清当年租金。在合同签订即日，原告按合同约定交清2019年3月25日至2020年5月1日止租金28万元、合同押金5万元及房屋设备使用费5万元。同日，原告向被告梁偲姝丈夫余海转帐完成租金、合同押金、房屋设备使用费的支付。并由被告梁偲姝向原告分别出具租金、合同押金、房屋设备使用费收据各一份。另查明，原告庭审陈述其与被告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧签订《房屋租赁合同》事宜由被告梁偲姝丈夫余海进行沟通，并在签订合同时，由被告陈惠琴、李奇志、舒慧共同向被告梁偲姝出具授权书，由梁偲姝全权处理相关事宜。再查明，2020年4月30日，原告管拥军在微信中告知梁偲姝丈夫余海：余总你好，我们决定不做了，明天开始处理东西。余海回复：“好的，尊重你们的决定！这几天你们把该处理的事情都处理好，五月六日我们交接。”5月6日当天，原告将房屋钥匙退还余海。现原告要求被告退还5万元租房押金及受“新冠疫情”影响，店面无法经营应免除2个月租金为由，诉至本院。被告以原告擅自清场退租存在违约，要求其承担违约责任。且在其租赁期间未支付所产生的2020年1月月至4月的水电费18438元、物业费、环卫费4867元为由，经双方协商未果，酿成纠纷，故诉至本院。一审法院认为，本案的争议焦点为：对于原告管拥军提前终止合同的行为，是否属于违约解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告管拥军与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。虽然双方约定的租赁期限为十年，但在租赁期限内，原告通过微信提出了提前终止合同的意见，余海回复“好的”，并未提出其他的附加条件或者意见，故本院认为，双方通过微信聊天进行协商，一致同意提前解除合同，属于当事人协商一致解除合同的情形，并不构成原告违约解除合同及支付约定违约金的条件。由于双方协议一致解除合同，在双方将房屋交接完毕后，被告应将租房押金退还给原告，故对于原告要求被告退还5万元租房押金的主张，本院予以支持。对于原告要求被告减免自2个月租金的意见，因未提交证据证明该减免合意真实存在，故对该诉请，本院不予支持。由于原告提前解除合同并不构成违约，故对于被告提出反诉要求原告支付解除合同的违约金的诉请，本院不予支持。因本案中，反诉被告尚未结清租住房屋期间的2020年1月至4月的水电费18438元、物业费、环卫费4867元，共计23305元，因该费用由反诉原告垫付，反诉被告应予支付，故对反诉原告该诉求，本院予以支持。据此依法判决：一、解除原告管拥军被告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧签订《房屋租赁合同》。二、被告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧应于本判决生效之日起十日内返还原告管拥军租房押金5万元。三、反诉被告管拥军应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧水电费、物业费、环卫费共计23305元。四、驳回原告管拥军的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取2200元，由原告管拥军负担1000元，被告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧负担1200元。反诉案件受理费4567元，由反诉原告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧负担4000元，由反诉被告管拥军负担567元。二审中，当事人未向本院提交新的证据。二审补充查明：1、管拥军撤出租赁的房屋后，将原房屋内的电器设施、设备全部擅自处置，并将原租赁房屋内的部分设施损毁；2、2020年1月，本国发生重大新冠疫情。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：1、对于管拥军提前终止合同的行为，是否符合法定解除合同的情形；2、管拥军撤出租赁的房屋后，损坏房屋和擅自处置原租赁物的设备是否构成违约。现评析如下：一、对于管拥军提前终止合同的行为，是否符合法定解除合同的情形。首先，依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行。本案中，上诉人梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧与被上诉人管拥军，于2019年3月25日签订房屋租赁合同，该合同约定管拥军承租期为十年，每年租金为28万元，合同押金及房屋设施使用费各5万元。合同签订后，管拥军按月支付了第一年的租金，同时交纳了押金及房屋设施使用费各5万元。尔后，管拥军在承租的房屋内，经营一年后，因故向案外人即上诉人梁偲姝丈夫于海在微信中提出欲终止合同。而于海回复“尊重你们的决定，这几天你们把该处理的事情都处理好，五月六日我们交接”，而管拥军收到此回复后，即认为，四上诉人同意终止双方所签订的合同，显然不当。因为，管拥军是与四上诉人签订房屋租赁合同，合同的相对方是四上诉人，于海仅是梁偲姝的丈夫，并非合同的相对方，且四上诉人从未有同意终止合同的意思表示。再者，于海所回复的信息中，表示尊重管拥军的决定，但必须在五月六日履行交接手续。而管拥军在收到此信息后，即搬走租赁房屋内的所有电器设施和设备，并损毁租赁屋内的部分设施，与法相悖，应承担相应的民事责任。二、管拥军撤出租赁的房屋后，损坏房屋和擅自处置原租赁物的设备是否构成违约。管拥军在未征得合同相对方即四上诉人一致同意的情况下，即终止合同并擅自走租赁房屋内的所有电器设施和设备，并损毁租赁屋内的部分设施，显然不当并构成违约。且在承租期内，其尚欠水电费、物业费等费用共计23305元，故一审法院判令予以支付，是恰当的。现管拥军与四上诉人所签订的房屋租赁合同，已实际终止，管拥军擅自处置的租赁屋内的电器设备已无法评估。因此，管拥军所交纳的5万元押金即为合同履约保证金，由于管拥军违背了双方所签订的《房屋租赁合同》中的第十二条“未经甲方（四上诉人）书面同意，拆改房屋结构或损毁房屋。”的约定，四上诉人本可以不予退还。但鉴于管拥军在承租期间内，国内发生重大新冠疫情，可参照湖南省湖南省2020年1月23日至2020年3月31日期间的重大突发公共时间响应级别情况，酌情免除管拥军的部分违约责任。根据本案的基本事实，结合本案的实际情况，管拥军所交的5万元押金，可抵扣其所欠交租赁期间的水电和物业等费用23305元，剩余18305元押金，可视为管拥军在履约期间的违约应承担的责任，不予退还。综上所述，原审判决认定的基本事实清楚，但适用法律和处理不当。上诉人提出的部分上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初2473号民事判决；二、驳回原审原告管拥军的诉讼请求；三、驳回上诉人梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧的反诉请求。一审案件受理费2200元，由管拥军负担。二审案件受理费8900元，一审案件反诉费4567元，共计13467元，由梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭湘平审 判 员  周 晓审 判 员  欧晓林二〇二一年四月一日代理书记员  舒 宁