青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青28民终108号 上诉人（原审原告）：格尔木世邦投资有限公司，住所地青海省格尔木市柴达木中路28号，统一社会信用代码91632801595027463B。 法定代表人：臧华山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘彬、董博俊，青海立詹律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青海领航数字影业有限公司，住所地青海省格尔木市柴达木中路24号，统一社会信用代码91632801310842588C。 法定代表人：韦长领，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁琨，青海长佳律师事务所律师。 上诉人格尔木世邦投资有限公司（以下简称世邦公司）因与被上诉人青海领航数字影业有限公司（以下简称领航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省格尔木市人民法院（2020）青2801民初1908号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人世邦公司的委托诉讼代理人刘彬、被上诉人领航公司的委托诉讼代理人梁琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世邦公司的上诉请求：1.撤销青海省格尔木市人民法院（2020）青2801民初1908号民事判决，改判支持上诉人一审诉求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院以上诉人与被上诉人签订的协议违背“公序良俗原则”为由认定约定无效，系事实认定及法律适用错误；2.被上诉人的违约行为切实侵害到了上诉人的合法租金收益，导致上诉人出租房屋获取合理租金收入的合同目的无法实现，一审法院对被上诉人因违约行为对上诉人所造成的电影票房租金抽成收入的实质性影响不予审查的做法存在严重的事实认定错误；3.一审法院对于被上诉人未按约定交纳租金所产生的合同解除权未予审查认定的做法存在严重的事实认定错误及法律适用错误。 领航公司辩称：1.针对第一条上诉理由，被上诉人在一审中已阐明观点，即便该条款有效我方也只是不退还保证金而已，我国法律从未限制一个人只能注册一家公司，而该条款明显是上诉人利用优势地位对被上诉人的法定代表人作出不合理的限制，一审法院对该条款的解释并无不当之处；2.针对第二条上诉理由，被上诉人在一审中通过上诉人的证据看到一年的收入分成达到了五十多万，属于符合本地的实际情况，上诉人一直强调其合同目的不能实现无任何法律、事实依据；3.针对第三条上诉理由，被上诉人在一审中已经做出了说明，并且一审判决对此也有详尽的说明，按照合同约定当年的净票房收入是以百分之十缴纳，不存在欠付租金的行为。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 世邦公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2015年4月28日签订的《格尔木世邦城市广场房屋租赁合同》及《补充协议》，2013年1月4日原告与大地公司签订的《格尔木西影大地电影院房屋租赁合同》《＜格尔木西影大地电影院房屋租赁合同＞之补充协议一》以及2015年5月5日世邦公司、大地公司、领航公司签订的《＜格尔木西影大地电影院房屋租赁合同＞之转让协议》；2.判令被告于合同解除后十五日内向原告腾退其租赁的格尔木柴达木路24号的世邦城市广场第三层编号为3121的房屋；3.判令被告支付原告2018年8月31日至2019年8月30日期间剩余未支付1%的抽成租金50156.02元；4.被告赔偿原告租金损失5171400元；5.被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年1月4日原告世邦公司（出租方）与案外人承租方大地公司签订了《格尔木西影大地电影院房屋租赁合同》，约定大地公司租赁位于格尔木市柴达木中路24号世邦城市广场3楼东侧的影院，使用面积3000平方米（最终以实测的使用面积为准）。该合同“2.1合同期限：租赁期限为自合同签订之日起至乙方按约定交换租赁场地之日止。2.2免费装修期：自甲乙双方交接场地次日起，甲方给予乙方150（壹佰伍拾）天的免费装修期，免费装修期内乙方无需向甲方支付租赁费。免费装修期不因乙方提前完成装修而结束，但非因乙方原因所致工期延误或乙方未能取得影院经营所需证照，则免费装修期相应顺延。2.3免租期：影院正式开业满12（壹拾贰）个月止。因乙方原因导致影院未能在免费装修期内完成装修并达到开业状态的，则商场正式开业（包括超市）之日视为影院正式开业之日，开始计算免租期。2.4免付租赁费：计租期内，甲方整体开业率（开业率指甲方商场内已开业商户的使用面积占商场总使用面积的比率）不足70%（含70%）的期间，甲方免收租赁费。2.5计租期：自免租期满次日起计15（十五）年。3.1定金：本合同生效次日起10天内，乙方应向甲方支付定金计￥200000元（大写贰拾万元整）。本合同终止之日起5（五）天内由甲方无息返还乙方。3.2租赁费：含场地租金、物业服务费、相关杂费及税费。”并约定了年租赁费按照年净票房比例提取。该合同“5.1甲方单方终止合同或将场地出租给第三方或在距影院500米范围内经营（包括自营、合营或出租给第三方经营）电影院业务，则甲方应向乙方双倍返还定金，并赔偿乙方￥1000000元，大写：壹佰万元整。5.2乙方单方无故终止合同，则乙方无权要求返还定金，并应向甲方支付违约金￥1000000元，大写：壹佰万元整。”该合同同时约定了双方的其他权利、义务。同日，原告世邦公司与案外人大地公司签订《〈格尔木西影大地电影院房屋租赁合同〉之补充协议一》，补充约定了物业服务费、影院营业时间、证照协助、水电供应、营业通道保障、垃圾清运、免费停车等内容。 2015年4月28日原告世邦公司（出租方甲方）与被告领航公司（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于格尔木市柴达木路24号的世邦城市广场第三层编号为3121房屋，套内面积约3000平方米。同时约定“租赁物用途：甲方同意乙方将承租房产用于开设加盟大地院线旗下的加盟影院（以下简称电影城）及相关配套用途…”，约定租赁期限为15年，自2015年7月24日至2030年7月23日（以世邦城市广场的统一开业日期作为租赁起始日期）。合同同时约定“租赁期限内，乙方自租赁起始日起支付给甲方的年租金按乙方电影城年度净票房收入的百分比抽成”，并约定了具体租赁年度的计提比例。该合同“第八章合同终止及延期4.有下列情形之一（但不限于下列情形），甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失：8.乙方违反其保证或责任或本合同的其他约定，在甲方通知的补救期内又未及时补救的，致使甲方的合同权益受到实质损害达一个月以上，且甲方已4次以上（每7天书面通知一次）书面通知乙方改正的。甲方依据上述情形提前终止合同的，应书面通知乙方。乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算；甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失。甲方选择提前终止合同的前提若非上述情形，须在本合同其他条款限定之列。”同日，原、被告签订《补充协议》，其中第二条约定“乙方在签订《租赁合同》的同时需缴纳10万元的承诺保证金，承诺乙方需与甲方同步开业（取得放映许可证及数字秘钥）且为保证甲方的年抽成租金的收益，乙方须于本租赁合同自租赁起始日起三年内结束其在格尔木盐湖数码影院的营业，否则甲方有权不退还该承诺保证金”。2015年5月5日，原告世邦公司（甲方）与案外人大地公司（乙方）、被告领航公司（丙方）三方签订《〈格尔木西影大地电影院房屋租赁合同〉之转让协议》，约定将上述2013年1月4日签订的《格尔木西影大地电影院房屋租赁合同》及相关补充协议、附件（以下统称《租赁合同》）项下全部权利义务概括转让给丙方，《租赁合同》约定乙方的一切权利义务由丙方继续享有和承担。该协议同时约定了三方的其他权利、义务。原告与大地公司签订租赁合同后，大地公司于2013年1月15日向原告交纳20万元保证金，三方权利义务转让协议签订后，原告于2015年5月7日退还大地公司该20万元保证金。 上述合同签订后，双方履行了合同，但被告领航公司未结束其在格尔木盐湖数码影院的营业，2018年11月27日原告世邦公司向被告领航公司发出《格尔木世邦投资有限公司关于印发青海领航数字影业有限公司关闭格尔木盐湖数码影院的通知》，要求被告领航公司关闭格尔木盐湖数码影院。 另查明，被告领航公司系自然人独资公司，被告领航公司法定代表人韦长领名下除领航公司外，还有格尔木上瑞影业有限公司、格尔木大都市电影城有限公司两家自然人投资或控股的有限责任公司。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案案涉2013年1月4日、2015年4月28日、2015年5月5日签订的合同及相关补充协议均是原、被告及案外人大地公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，真实、有效，对于双方当事人具有法律约束力。 本案中，原告要求解除案涉三份合同及相关补充协议的理由为：在双方合同履行期间，被告领航公司存在瞒报电影票房收入的行为，在实际缴纳租金过程中被告存在拖欠租金的事实，按照合同约定被告未在三年内停止对盐湖数码影院的经营，致使原告租金收入受到损失，因被告违约原告享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者以其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。庭审中，原告在（2019）青2801民初557号案件中提交的格尔木盐湖数码影院公众号电影信息、美团电影票价格、淘票票电影票价格拟证实被告法定代表人韦长领在同时经营盐湖数码影院期间采取价格竞争方式恶意损害原告租金收入的意见，一审法院认为，盐湖数码影院采取的该种方式是企业在经营过程中采取的正常营销方式，如盐湖数码影院刻意过度降低电影票价格势必会影响被告法定代表人韦长领经营的领航公司营业收入，是对其自身利益的损害，本案原、被告之间系租赁合同关系，并非具有竞争关系的经营者，但原告为了保证其自身收益要求被告关闭其法定代表人名下其他影院即格尔木盐湖数码影院的行为，是不合理限制被告的经营自由，客观上如关闭格尔木盐湖数码影院，会导致被告领航公司缺乏竞争，并不利于保护消费者权益，有违社会公共秩序，故该约定违反《中华人民共和国民法总则》第八条“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”的规定，当属无效。双方在2015年4月28日签订的《补充协议》中第二条约定：乙方在签订《租赁合同》的同时需缴纳10万元的承诺保证金，承诺乙方需与甲方同步开业（取得放映许可证及数字秘钥）且为保证甲方的年抽成租金的收益，乙方须于本租赁合同自租赁起始日起三年内结束其在格尔木盐湖数码影院的营业，否则甲方有权不退还该承诺保证金。按照合同约定，被告未停止盐湖数码影院的营业所产生的后果是原告有权不退还被告已交纳的10万元承诺保证金，并非原告要求解除合同的理由。综上，原告庭审中提交的证据以及庭审中双方当事人的陈述均不能说明双方在合同履行过程中被告存在解除合同的约定情形及法定情形，故原告要求解除与被告包括案外人大地公司签订的案涉三份合同、补充协议的诉讼请求以及要求被告腾退所租赁房屋的诉讼请求，不予支持。 关于被告是否按照合同约定足额向原告支付租金的问题，2013年1月4日世邦公司与大地公司签订的《格尔木西影大地电影院房屋租赁合同》中：“2.合同期限项下2.3免租期：影院正式开业满12（壹拾贰）个月止。因乙方导致影院未能在免费装修期内完成装修并达到开业状态的，则商场正式开业（包括超市）之日视为影院正式开业之日，开始计算免租期…2.5计租期：自免租期满次日计15（十五）年…3.定金、租赁费项下3.3支付时间与方式：3.3.1租赁费以计租年度为结算期间，每个计租年度期满之日起30（三十）个工作日内，双方完成该计租年度的年租赁费结算和支付。”2015年5月5日，原、被告及案外人大地公司共同签订《＜格尔木西影大地电影院房屋租赁合同＞之转让协议》中：“8本协议效力：本协议为租赁合同的有效组成部分之一，与租赁合同具同等法律效力。本协议与租赁合同不一致之处以本协议为准。”原告以2015年4月28日与被告签订的《房屋租赁合同》中：“第三章租金、物业管理费及支付方式1、租金及物业管理费4.租赁年度：是指租赁起始日起开始计算，每12个公历月为一个租赁年度。”的条款主张2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金应为净票房收入的11%予以计算的意见，一审法院认为，就时间效力来讲，2015年5月5日三方签订的转让协议后于2015年4月28日签订，应以后者签订的协议内容予以确认；就合同效力而言，2015年5月5日签订的转让协议中明确约定领航公司承继大地公司于2013年1月4日与世邦公司签订的“租赁合同”中的全部权利义务，并且同时约定“与租赁合同不一致之处以本协议为准”，故原告主张的租赁期间应当扣除12个月的免租期，其租金应以净票房收入10%的标准予以计算并非11%，故原告要求被告支付欠付租金50156.02元的诉讼请求，不予支持。 原告要求被告赔偿其租金损失5171400元诉讼请求的依据为庭审中提交的青海中信源房地产评估咨询有限公司于2020年4月21日出具的编号为青中评（2020）第Z4-371号房地产租赁估价报告。一审法院认为，租金的收取方式应当以出租方与承租方之间的约定为依据，本案中案涉三份合同及补充协议对租金的支付方式均作出明确约定，庭审中原告自认世邦公司名下的世邦城市广场各租户租金的收取方式不尽相同，且不以《房地产租赁估价报告》显示的租赁单价27元/㎡/月为标准进行收取，故原告主张租金损失5171400元的诉讼请求无事实依据，不予支持。遂依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、驳回原告格尔木世邦投资有限公司要求解除与被告格尔木领航数字影业有限公司于2015年4月28日签订的《格尔木世邦城市广场房屋租赁合同》及《补充协议》，于2013年1月4日与陕西西影大地影院建设有限公司签订的《格尔木西影大地电影院房屋租赁合同》《＜格尔木西影大地电影院房屋租赁合同＞之补充协议一》以及于2015年5月5日与陕西西影大地影院建设有限公司、格尔木领航数字影业有限公司签订的《＜格尔木西影大地电影院房屋租赁合同＞之转让协议》的诉讼请求； 二、驳回原告格尔木世邦投资有限公司要求被告格尔木领航数字影业有限公司于合同解除后十五日内向原告格尔木世邦投资有限公司腾退其租赁的格尔木市柴达木路24号的世邦城市广场第三层编号为3121房屋的诉讼请求；三、驳回原告格尔木世邦投资有限公司要求被告格尔木领航数字影业有限公司2018年8月31日至2019年8月30日期间剩余未支付1%的抽成租金50156.02元的诉讼请求；四、驳回原告格尔木世邦投资有限公司要求被告格尔木领航数字影业有限公司赔偿租金损失5171400元的诉讼请求。案件受理费48351元，由原告格尔木世邦投资有限公司负担（已交纳）。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。 二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，世邦公司与领航公司于2015年4月28日签订《格尔木世邦城市广场房屋租赁合同》后，双方当事人及案外人格尔木西影大地电影院建设有限公司又于2015年5月5日签订《＜格尔木西影大地电影院房屋租赁合同＞之转让协议》，租赁合同及转让协议所涉标的均为格尔木市柴达木中路24号世邦城市广场第三层，承租期限亦具有连续性，故2015年5月5日的转让协议系对2015年4月28日的房屋租赁合同内容的明确与变更，不一致之处应以转让协议约定内容为准。 本案中，世邦公司主张解除案涉房屋租赁合同、补充协议及转让协议的理由为领航公司未按约关闭其在格尔木盐湖数码影院的营业及拖欠租金致使世邦公司利益受损。本院对此分析认为：第一，2015年4月28日的补充协议第二条约定领航公司未在三年内结束其在格尔木盐湖数码影院的营业时，世邦公司不予退还100000元的承诺保证金，该条并未约定领航公司不予关闭格尔木盐湖数码影院时应解除房屋租赁合同，我国法律亦未规定市场主体在同一城市不得有多个同种类经营场所，领航公司经营的格尔木盐湖数码影院与世邦广场相距较远且位置较偏僻，采取一定的促销方式亦无不当，不存在恶意竞争损害市场其他竞争主体等利益的行为，世邦公司以此为由主张解除合同无事实及法律依据；第二，2013年1月4日的《格尔木西影大地电影院房屋租赁合同》约定免租期至影院正式开业满12个月止，2015年4月28日签订的房屋租赁合同约定第1个至第3个租赁年度租金按电影城年度净票房收入的10%收取租金，未约定免租期，两份合同对免租期约定存在不一致之处。从本案事实出发，2015年4月28日的转让协议明确载明领航公司取代格尔木西影大地电影院建设有限公司成为原《格尔木西影大地电影院房屋租赁合同》的承租人，该公司自然承继原合同项下的全部权利义务，加之前述已认定2015年4月28日的房屋租赁合同内容与转让协议不一致之处应以后者为准，领航公司正式开业满12个月内（即2015年8月31日至2016年8月31日）应享受免租期待遇，2016年9月1日至2019年8月31日期间租金应按领航公司年度净票房收入的10%收取，故世邦公司称领航公司未按约定以其年度净票房收入的11%缴纳该期间内租金的理由不成立；第三，从双方合同约定的内容来看，世邦公司享有合同解除权的前提是领航公司存在未经其同意转租房屋、拖欠租金、瞒报收入、破坏房屋主体结构等损害其利益致使合同目的不能实现的行为，但领航公司并未拖欠租金及恶意竞争（相反，领航公司已按合同约定缴纳物业费、承诺保证金等），世邦公司亦未提交证据证明领航公司有上述损害世邦公司利益的行为，故本案不存在合同解除的情形。据此，一审法院驳回世邦公司全部诉讼请求并无不当。 综上所述，上诉人格尔木世邦投资有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费48351元，由上诉人格尔木世邦投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 毅 审 判 员  谢建华 审 判 员  陈治冈 二〇二一年四月三十日 法官助理  刘永龙 书 记 员  赵红艳