上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初2379号原告：汤瑶芳，女，1984年4月30日出生，汉族，住户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郭丽敏，上海市汇盛律师事务所律师。被告：童胜强，男，1951年6月28日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被告：童杏珍，女，1961年7月3日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被告：童胜良，男，1949年1月8日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原告汤瑶芳与被告童胜强、童杏珍、童胜良房屋租赁合同纠纷一案，由上海市黄浦区人民法院移送本院，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告汤瑶芳及其委托诉讼代理人郭丽敏，被告童胜强、童杏珍、童胜良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤瑶芳向本院提出诉讼请求：1.确认原告汤瑶芳与被告童杏珍于2017年1月8日就上海市黄浦区泰康路XXX弄XXX号房屋签订的《租赁合同》于2020年1月31日解除；2.被告童胜强、童杏珍、童胜良归还原告汤瑶芳租金132,000元及租赁押金30,000元。事实和理由：上海市黄浦区泰康路XXX弄XXX号系公有住房，承租人为陆月仙，被告童胜强、童杏珍、童胜良系陆月仙的子女。2013年2月6日，汤瑶芳和童胜强签订房屋租赁合同，合同约定上述公房出租给汤瑶芳开咖啡馆，租期自2013年5月1日至2017年4月30日，关于租金，双方约定2013年5月1日至2015年4月30日的月租金为26,000元，2015年5月1日至2017年4月30日的月租金为27,000元，租赁押金为30,000元。2016年7月，陆月仙去世，房屋承租人未变更。2017年1月8日汤瑶芳和童杏珍签订房屋租赁合同，合同约定租期自2017年5月1日至2022年4月30日，关于租金，双方约定2017年5月1日至2018年4月30日的月租金为43,000元，2018年5月1日至2019年4月30日的月租金为44,000元；2019年5月1日至2022年4月30日的月租金为45,000元，租赁押金为30,000元。汤瑶芳于2020年1月18日、19日、21日分三次向童杏珍支付了2020年2月1日至2020年4月30日共计三个月的租金132,000元。后因“新冠”疫情，汤瑶芳的咖啡馆无法经营，2020年1月31日，汤瑶芳致函童胜强要求从即日起解除租赁合同，但童胜强不置可否。被告童胜强、童杏珍、童胜良辩称，2020年1月31日汤瑶芳打电话称“新冠”疫情严重影响了租赁合同的履行，想解除合同。童胜强答复可以解除合同，但须提前一个月通知，且还应当恢复房屋原来的结构。汤瑶芳称她店里有员工想要接手咖啡馆，但未谈成。2020年3月22日，汤瑶芳短信通知被告方，她已将租赁房屋的钥匙给了“田子坊”管理处。因一直没有人求租房屋，被告方也未至“田子坊”管理处拿取房屋钥匙，直到2020年8月份才有新的租客上门看房。2020年9月15日，被告与新租客签订了五年的租赁合同。现被告同意解除合同，但不同意退还租金，除非汤瑶芳将房屋恢复原状。本院经审理认定事实如下，租赁房屋位于上海市黄浦区泰康路XXX弄XXX号底层客堂，系公有住房，承租人陆月仙。被告童胜良、童胜强、童杏珍系陆月仙的子女，三人的户籍均在租赁房屋内。2013年2月6日，出租方陆月仙和童胜强(甲方)和承租方汤瑶芳(乙方)签订《租赁合同》，约定由甲方将上述房屋出租给乙方作为经营使用，租赁期限自2013年5月1日至2017年4月30日，为期四年，租赁押金30,000元。合同第八条补充约定，乙方对挖地增高一事负有复原责任，承担费用，使房屋恢复居住功能。合同签订后，双方按约履行至合同到期，无异议。2016年7月6日陆月仙报死亡。2017年1月8日，童杏珍(甲方)和汤瑶芳(乙方)续签《租赁合同》，约定由甲方继续将上述房屋出租给汤瑶芳用于经营，租期自2017年5月1日至2022年4月30日，双方约定2017年5月1日至2018年4月30日的月租金为43,000元，2018年5月1日至2019年4月30日的月租金为44,000元，2019年5月1日至2022年4月30日的月租金为45000元。合同第五条约定，保证金为30,000元，在租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第七条约定，乙方返还该房屋时应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。上述合同签订后，双方按约履行。2020年1月18日汤瑶芳向童杏珍支付50,000元，于1月19日支付50,000元，于1月21日支付32,000元，以上合计132,000元系汤瑶芳支付的2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金。2020年1月31日，汤瑶芳致函童杏珍，内容如下：由于众所周知的冠状病毒肺炎疫情，现该咖啡店已无法继续经营，特函告于2020年1月31日解除双方的房屋租赁合同，并于2020年2月1日将房屋返还贵方，房屋大门电子锁密码2324,开门阿姨电话XXXXXXXXXXX，如有问题可随时联系她，该房屋内的所有物品本人放弃，可任凭贵方处置，请贵方返还自2020年2月1日至2020年4月30日的租金共计135,000元。2020年1月31日，童杏珍微信通知汤瑶芳，内容如下：我方要求(1)泰康路XXX弄XXX号客堂的房屋地面填平；(2)二楼窗台墙面恢复原状，不可以让人随意出入；(3)二楼通道封闭；(4)天井恢复原状，将天井玻璃顶改为砖面顶，完成上述要求并验收认可后，后续再谈租金问题。汤瑶芳收到微信通知，但未按童杏珍的要求恢复原状。2020年3月22日，汤瑶芳委托他人将房屋钥匙交田子坊管理处。2020年9月，童杏珍将租赁房屋以现状出租给他人经营服装、百货工艺品等。本院认为，汤瑶芳先后和童胜强、童杏珍签订《租赁合同》，约定由童胜强、童杏珍将涉案房屋出租给汤瑶芳用于商业经营。因汤瑶芳租赁房屋用于经营咖啡馆业务，受2020年初“新冠”疫情防控措施的限制，咖啡馆的经营活动受到影响。根据法律规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。现汤瑶芳以“新冠”疫情致使合同无法履行为由要求解除合同，童杏珍也已将房屋收回并另租他人，故汤瑶芳和童杏珍签订的房屋租赁合同可予以解除。鉴于本案系因不可抗力而导致的合同不能履行，属于不可归责于双方当事人的情形，造成的经济损失应由双方分担，故2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，本院酌情确定由童杏珍返还汤瑶芳一个月的租金计44,000元。童胜强和汤瑶芳最早签订的《租赁合同》虽约定了汤瑶芳对房屋的挖地增高一事负有复原及使房屋恢复居住功能的责任，但该合同到期后，在童杏珍和汤瑶芳的续签合同中对此不再作出约定，且童杏珍在收回房屋后，也没有复原并恢复原先的居住功能，仍然将涉案房屋作为商业用途以租赁现状出租给他人用于商业目的，故童杏珍等坚持要求汤瑶芳恢复居住功能的原状才予以退还租赁押金之意见，本院不予采信。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告汤瑶芳和被告童杏珍于2017年1月8日签订的《租赁合同》于2020年1月31日解除；二、被告童杏珍应于本判决生效之日起十日内退还原告汤瑶芳租金44,000元；三、被告童杏珍应于本判决生效之日起十日内退还原告汤瑶芳租赁押金30,000元。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,540元，减半收取计1,770元由原告汤瑶芳和被告童杏珍各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  崔艺萍二〇二一年四月三十日书记员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。