广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23832号原告：陈雪，女，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区×××××××××××××，公民身份号码230××××××××××××021。被告：佛山市×××××××有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××时代南海互联网产业园（夏北综合楼）主楼801B室，统一社会信用代码914××××××××694135T。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李山，男，系被告公司员工。委托诉讼代理人：黄绮芳，女，系被告公司员工。原告陈雪与被告佛山市×××××××有限公司（以下简称凯泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查后依法裁定予以驳回，被告不服上诉至佛山市中级人民法院，该院受理后经审查，依法裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2021年4月1日公开开庭审理了本案。原告陈雪与被告凯泰公司的委托诉讼代理人李山、黄绮芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原被告之间的《C时代公寓使用权转让合同》无效；2.被告退还原告转让款332661元；3.被告支付上述转让款的利息28154.87元（自2017年12月5日起至实际退还之日起按中国人民银行同期同类贷款利率及LPR计算，暂计至起诉之日止)；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月5日，原、被告签订《C时代公寓使用权转让合同》，约定被告将C时代南海互联网产业载体（以下简称涉讼物业）的使用权转让给原告作商业使用，物业建筑面积为45.57平方米，使用权期限自2018年1月5日起至2038年1月4日止，另被告同意到期后无偿给予原告5年使用期，从2038年1月5日至2042年5月31日。2018年2月14日双方办理交楼手续，交房时并未验收合格。被告在向原告转让物业前，曾宣传称物业为商住两用的公寓，还在样板间加装了灶台，原告基于居住目的才与其签订合同。但合同签订后，原告才了解到被告转让的物业规划用途为办公，而非居住。被告将物业使用权转让给原告，实质上双方就是租赁合同关系，根据《最高人民法院关于审理城镇居民租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因被告物业规划许可的用途为办公，其最终却建设成公寓并出租给原告，双方签订的《C时代公寓使用权转让合同》当属无效。另外，被告实际与原告签订了25年的租赁合同，根据《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。而且，被告交付的物业与其先前宣传存在较大差异，合同上的装修内容有虚假嫌疑。约定的高级外墙砖根本没有，大堂的天花也是普通装修，而且没有约定的公共洗手间。被告在合同签订中存在欺诈行为。基于上述事实和法律，原被告签订的合同因违反法律、行政法规强制性规定而当属无效，被告应当退还原告剩余转让款并支付利息。为了维护自身合法权益，原告特起诉。被告辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一，涉讼物业的基本情况。1.被告与案外人佛山市南海区×××夏北经济联合社于2012年8月2日签订《租赁合同》，约定佛山市南海区×××夏北经济联合社将涉讼物业所在地块出租给被告，被告有权在该地块上规划自资建设建筑物，被告对地块上的建筑物有转租权。租赁期间为30年。被告为涉讼物业的合法使用权人。2.涉讼物业所属的建筑，即C时代南海互联网产业园1座综合办公楼，于2013年12月25日取得建设工程规划许可证。3.2018年2月27日，C时代南海互联网产业园1座综合办公楼竣工验收。4.2018年4月12日，C时代南海互联网产业园1座综合办公楼竣工验收备案。5.2019年3月6日，C时代南海互联网产业园1座综合办公楼取得不动产产权证。6.被告和原告于2017年12月5日签订《C时代公寓使用权转让合同》，约定被告将涉讼物业出租给原告。双方于同日签订《C时代物业管理服务合同》，约定被告在原告对涉讼物业享有使用权期间，为其提供物业管理服务。7.被告于2018年2月25日将涉讼物业交付给原告。原告在《C时代业权人/租户收楼确认书》和《业主（住户）房屋验收记录表》上签字，确认原告对涉讼物业无其他异议。二，涉讼物业在本案开庭前已经取得建设工程规划许可证，且通过竣工验收备案手续并已办妥不动产权证，故《C时代公寓使用权转让合同》合法有效。1.涉讼物业取得建设工程规划许可证的日期为2013年12月25日，该日期早于《C时代公寓使用权转让合同》的订立时间。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。因此，认定《C时代公寓使用权转让合同》有效于法有据。2.首先，涉讼物业办理竣工验收的日期为2018年2月27日；办理竣工验收备案的日期为2018年4月12日；取得不动产产权证的日期为2019年3月6日，上述日期均在本案开庭之日前。其次，根据原告和被告于收楼时签订的《C时代业权人/租户收楼确认书》和《业主（住户）房屋验收记录表》，原告并未对涉讼物业的交付状态提出异议。再者，涉讼物业在交付之时未验收合格并不是法定的合同无效事由，被告和原告在《C时代公寓使用权转让合同》中也并未对涉讼物业的竣工验收时间作具体约定。基于此，涉讼物业在交付之时是否验收合格，对《C时代公寓使用权转让合同》的效力并无影响。三、《C时代公寓使用权转让合同》明确约定涉讼物业的用途为商业使用，原告所称的因其对涉讼物业用途产生误解而导致《C时代公寓使用权转让合同》无效的理由缺乏事实根据。根据《C时代公寓使用权转让合同》第一条第1款：“甲方同意将C时代南海互联网产业载体1座综合办公楼《国际专家公馆》309单元的使用权转让给乙方作商业使用（具体用途需报甲方备案批准后方可经营）”，原告作为完全民事行为能力人，在签订《C时代公寓使用权转让合同》时对涉讼物业的属性和用途应当时是清晰而明确的，不应存在任何误解。四，《C时代公寓使用权转让合同》关于被告在涉讼物业使用权限届满后无偿给予原告使用期的约定并未违反法律强制性规定，应为合法有效。1.根据《C时代公寓使用权转让合同》第二条第1款:“物业使用权期限自2018年1月5日起，至2038年1月4日止”，涉讼物业的租赁期限为二十年。上述约定符合《民法典》第七百零五条关于租赁期限的规定，为合法有效的约定。2.根据《C时代公寓使用权转让合同》第二条第2款约定：“在本合同物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方4年5个月使用期，再使用从2038年1月5日至2042年5月31日止”，被告认为：（1）原告所支付的332661元使用权转让款对应的仅仅是涉讼物业二十年使用权，涉讼物业自2038年1月5日至2042年5月31日止期间的使用权为被告在原告一次性缴纳涉讼物业二十年转让款的前提下，自愿地赠予原告的奖励措施，被告并未就上述期限收取原告租金费用，故该期限并不属于并不适用《民法典》第七百零五条关于租赁期限的规定。基于此，即使原告放弃被告赠予的涉讼物业在上述4年5个月期间使用权，被告也无需退还原告任何款项。（2）被告无偿给予原告使用涉讼物业，本质上属于系被告自主、合法地处分具有财产利益的权利，也符合《民法典》第六百五十七条关于赠与合同的相关规定。（3）以赠送使用期限作为优惠返利手段吸引客户订立合同，是商业物业租赁行业的惯常做法，原告对此也自愿接受，故对上述使用期限性质的理解应当遵循《民法典》第一百四十二条的关于交易习惯和诚实信用原则规定。综上，被告关于涉讼物业自2038年1月5日至2042年5月31日止期间的使用权因违反《民法典》第七百零五条对租赁期限的限制而无效的主张缺乏法律依据。五，涉讼物业公共卫生间被取消已取得原告同意，《C时代公寓使用权转让合同》关于该卫生间的约定已被实质性变更，原告以此为由请求解除《C时代公寓使用权转让合同》于法无据。1.被告与原告签订的《C时代公寓使用权转让合同》附件二中所约定了涉讼物业所处楼层的公共卫生间，因为房屋设计功能的改变而被取消。2.被告在交付涉讼物业之前已经口头告知原告上述卫生间被取消的事宜。原告并未向被告提出异议，且自愿签订了《C时代业权人/租户收楼确认书》和《业主（住户）房屋验收记录表》，确认被告交付的租赁物业符合《C时代公寓使用权转让合同》的相关约定。3.自2018年2月25日收楼之日起至本答辩状作出之日止，在期间长达接近3年的时间内，原告亦从来未就该卫生间被取消向被告表达过任何异议。4.根据《民法典》第五百四十三条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。被告和原告通过签订《记录表》以及《确认书》，应视为双方已经就该卫生间房屋设计功能改变而被取消达成一致意见，《C时代公寓使用权转让合同》关于原公共卫生间的约定已被实质性变更，原告以变更前的合同约定请求解除变更后《C时代公寓使用权转让合同》并无法律依据。六，原告提出的所谓退还转让款以及利息的请求既无法律依据，也违背了诚实信用原则。1.原告与被告签订的《C时代公寓使用权转让合同》为双方真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，并无被认定为无效或解除的法律依据。2.退一万步而言，即使极为牵强地认为《C时代公寓使用权转让合同》存在所谓的无效事由，根据《民法典》第一百五十七条规定，原告作为一个完全民事行为能力人在明知合同存在无效事由情形下仍与被告订立《C时代公寓使用权转让合同》，则对该合同的成立也存在重大过错，应自行承担合同无效而造成的损失。同时，如果判令被告退还合同无效部分租金及利息，则意味着原告反而因上述过错行为获益，这显然既不符合法律的规定，也不符合诚实信用原则。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查，因原、被告均对相对方所提交的证据的真实性未提出异议，故本院对当事人所提交的证据的真实性均予以采信并在卷佐证。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼物业所在楼宇于2013年12月25日取得建设工程规划许可证，于2018年4月12日办妥竣工验收备案手续，于2019年3月6日办理不动产权登记，证载权利人为佛山市南海区×××夏北经济联合社。2017年12月5日，原、被告签订《C时代国际专家公馆使用权转让合同》，约定：被告将涉讼物业的使用权转让给原告作商业使用；涉讼物业的建筑面积为45.57平方米（含公摊面积）；涉讼物业为毛坯交楼；物业使用期限自2018年1月5日起至2038年1月4日止，使用期限届满之后，被告同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予原告4年5个月的使用期，再使用从2038年1月5日至2042年5月31日止；涉讼物业使用权转让款332661元；原告应于2017年1月5日前支付首期款182661元，租金余款150000元原告应于签合同当天办理第三方支付手续，若第三方支付的申请未通过或第三方未将贷款划入被告账户或划款不足，原告应在2018年1月5日前一次性支付予被告。同日，原、被告还签订《C时代物业管理服务合同》，约定被告为原告承租的涉讼物业提供物业管理服务，并对收费标准作明确约定。签订以上协议后，原告向被告支付了约定的全部转让款332661元。2018年2月25日，原告签署《C时代业权人/租户收楼确认书》《业主（住户）房屋验收记录表》,确认涉讼物业符合约定的交付标准，并接收了涉讼物业。其中《业主（住户）房屋验收记录表》备注记载“门锁坏了”。本院认为，本案为租赁合同纠纷，且为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。经审查，原、被告签订的《C时代国际专家公馆使用权转让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记、权属变更问题，故原告与被告之间形成的是租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。《C时代国际专家公馆使用权转让合同》虽约定租赁期限为二十年，但同时约定使用期限届满之后，被告同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予原告4年5个月的使用期，该赠送租赁期限的条款实际为意图规避法律对租赁合同最长租赁期间限制而制定，故本院认定涉讼物业的实际租赁期限应为被告出租给原告的使用期限加赠送期限两部分构成，即从2018年1月5日至2042年5月31日，该期限已超过二十年，超出部分无效。因涉讼物业在庭审辩论终结之前已经通过竣工验收备案手续，并已办妥不动产权证，双方签订的《C时代国际专家公馆使用权转让合同》除上述关于租赁期限的约定存在部分无效的情形之外，并无其他无效的情形，故本院仅确认《C时代国际专家公馆使用权转让合同》中约定的租赁期限超出20年部分（2038年1月5日至2042年5月31日）无效，对原告请求超以上核定部分不予支持。《C时代国际专家公馆使用权转让合同》部分无效，不影响其有效部分的效力。对有效部分，双方应依约履行义务，不得擅自解除或变更合同。对无效部分，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，则自始无效，双方依照相互返还的原则进行清算。虽然《C时代国际专家公馆使用权转让合同》约定涉讼物业使用权转让款332661元对应的租赁期间为2018年1月5日至2042年5月31日，但如上所述，《C时代国际专家公馆使用权转让合同》为规避法律关于租赁合同约定的租赁期限不得超过20年的强制性规定，将原本属于租赁期限一部分（2038年1月5日至2042年5月31日）表述为“赠送”期限，该约定无效，故使用权转让款332661元应是原告在2018年1月5日至2042年5月31日期间共8913天使用涉讼物业的对价，因此，对2038年1月5日至2042年5月31日共1608天期间对应的使用权转让款60015.58元（332661÷8913×1608），被告应退还予原告。因原告未举证证明其在本案诉讼之前有向被告主张退款，故本院判令被告以应退款项60015.58元为本金，从2020年9月16日起至实际退款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。原告诉请被告清退转让款本息超出上述核定的，本院不予支持。被告辩称其无需清退任何款项理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：确认原告陈雪与被告佛山市×××××××有限公司签订的《C时代国际专家公馆使用权转让合同》中约定的租赁期限超出20年部分（2038年1月5日至2042年5月31日）无效；被告佛山市×××××××有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还60015.58元及以该款为本金从2020年9月16日起至实际退款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息予原告陈雪；驳回原告陈雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3356.12元，（原告已预交），由原告负担2705.93元，由被告负担650.19元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年四月二十三日书记员  许晓璇