广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1423民初214号 原告：广西龙州恒力房地产有限公司，住所地广西壮族自治区龙州县龙州镇城北路**，统一社会信用代码：91451423680103643T。 法定代表人：陈孝力，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐铁肩，北京德恒（南宁）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陆新涛，北京德恒（南宁）律师事务所执业律师。 被告：何叔杰，男，1973年12月8日出生，壮族，广西龙州县人，居民，住广西龙州县。 被告：谢淑红，女，1976年8月10日出生，壮族，广西龙州县人，居民，住广西龙州县。 原告广西龙州恒力房地产有限公司与被告何叔杰、谢淑红商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年1月29日立案后。依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告广西龙州恒力房地产有限公司的委托诉讼代理人徐铁肩、被告何叔杰、谢淑红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 广西龙州恒力房地产有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告何叔杰、谢淑红向原告偿还借款60000元；二、判令被告何叔杰、谢淑红向原告支付违约金54716元。事实与理由：2016年10月14日，原告广西龙州恒力房地产有限公司与 被告就位于龙州县的有关买卖事宜签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋总价款352160元，合同签订前支付定金10000元，被告应于2016年10月16日前支付首期房款71160元，余款281000元向崇左市住房公积金管理中心申请贷款支付等。合同签订后，由于被告资金紧张无法足额支付首期房款，便与原告协商借款支付首付房款事宜。2016年10月17日，原告与被告签订《借款协议》，协议约定被告向原告借款60000元，用途为支付上述购房合同的房屋首付款，还款期限为2016年12月30日前偿还第一期20000元，2017年3月30日前偿还第二期40000元，如有逾期，二被告按日向原告支付逾期借款额5‰的违约金等。2016年10月21日，二被告使用原告借款足额支付了房屋首付款，原告为被告办理商品房买卖合同登记备案。借款期限届满，二被告未按时偿还原告的借款本金及支付违约金。原告多次联系二被告，二被告均已各种理由拖延，2020年10月23日，原告向被告发送借款催款函，至今二被告仍未主动偿还原告借款60000元，原告主张按照在2020年8月20日前按每年利率24%支付违约金，自2020年8月20日起至2021年1月31日同期贷款报价4.35%的4倍支付违约金。综上所述，为维护原告合法权益不受侵犯，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 何叔杰、谢淑红辩称,被告尚欠原告房屋首付款60000元是事实，原告主张违约金过高，不合理，请求人民法院依法调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月14日，原告与被告何叔杰、谢淑红签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋总价款352160元，合同签订前支付定金10000元，被告应于2016年10月16日前支付首期房款71160元，余款281000元向崇左市住房公积金管理中心申请贷款支付等。合同签订后，何叔杰、谢淑红与原告协商借款支付首付房款60000元事宜，同年10月17日，原告与被告何叔杰、谢淑红签订《借款协议》，协议约定被告何叔杰、谢淑红向原告借款60000元为该房屋首付款，还款期限为2016年12月30日前偿还20000元，2017年3月30日前偿还40000元，如有逾期，被告何叔杰、谢淑红按日向原告支付逾期借款额5‰的违约金等。2016年10月21日，原告财务管理员将上述房屋首付款71160元（其中被告支付11160元）存入原告广西龙州恒力房地产有限公司的账户20×××09。该合同第七条付款方式3.贷款方式付款：买受人于2016年10月21日前支付房屋首付款71160元存入原告广西龙州恒力房地产有限公司的账户20×××09，余款281000元向崇左市住房公积金申请贷款支付。第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 本院认为，本案争议焦点:案涉《借款协议》中格式条款效力认定问题。 关于借款协议条款每日千分之五违约金是否过高,是否应当予以调整的问题。双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同（预售）》和《借款协议》，案涉《借款协议》约定何叔杰、谢淑红按日支付逾期借款5‰的违约金,明显不合理地加重借款人何叔杰、谢淑红的责任,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定”。根据上述规定，该条款按日支付逾期借款额5‰的违约金,对何叔杰、谢淑红不具有拘束力。原告主张按照自2020年8月20日前按年利率24%支付违约金，自2020年8月20日起至2021年1月31日同期贷款报价4.35%的4倍即年利率17.4%支付违约金，原告主张上述两种计算方式超出全国银行间同业拆借中心2020年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍年利率15.4%，由于被告何叔杰、谢淑红逾期没有支付房屋首付款6万元，导致本案商品房买卖合同发生纠纷，并非双方存在民间借贷纠纷，原告主张按照上述同期贷款年利率的四倍是没有法律依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”规定。被告何叔杰、谢淑红以约定的违约金过高为由请求减少的，符合上述司法解释规定，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》50条“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定”的规定，综合考虑本案是商品房预售合同逾期没有支付首付款6万元引起纠纷,被告何叔杰、谢淑红主张违约金过高,应予以调整违约金,符合公平原则，参照双方签订《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，即由被告何叔杰、谢淑红向原告支付逾期应付款每日万分之三的违约金25794元（以20000元为基数，自2016年12月30日起至2021年1月31日止违约金8958元，以40000元为基数，自2017年3月30日起至2021年1月31日止违约金16836元）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的规定,判决如下: 一、被告何叔杰、谢淑红于本判决生效之日起三十日偿还原告广西龙州恒力房地产有限公司房屋首付款项60000元（此款由被告转入本院账户后再转给原告，开户行：中国农业银行龙州县支行振龙分理处，户名：龙州县人民法院，账号：20×××02）； 二、被告何叔杰、谢淑红于本判决生效之日起三十日内向原告广西龙州恒力房地产有限公司支付违约金25794元（此款由被告转入本院账户后再转给原告，开户行：中国农业银行龙州县支行振龙分理处，户名：龙州县人民法院，账号：20×××02）； 案件受理费2594元，减半收取1297元，由原告广西龙州恒力房地产有限公司负担330元，被告何叔杰、谢淑红共同负担967元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 张瑞明 二〇二一年四月十二日 法官助理 余 意 书 记 员 陆香丽 附：法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为 标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。