惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初538号原告（反诉被告）：郑瑞碧，女，汉族，1972年10月16日出生，住广东省深圳市南山区××××××香山里花园（一期）1栋1406，公民身份号码：440××××××××××××363。委托诉讼代理人：廖敏义，广东淘法律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泽衔，广东淘法律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：惠州市沁海酒店管理有限公司，住所地：惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园海云天3单元14号房。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：方鹏，广东登丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝健，广东登丰律师事务所律师。原告（反诉被告）郑瑞碧与被告（反诉原告）惠州市沁海酒店管理有限公司（以下简称沁海酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖敏义、被告的委托诉讼代理人方鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑瑞碧向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付2020年9月份租金人民币17,000元、2020年10月1日至2020年10月10日租金人民币5,666.67元；2.请求法院判决被告支付因逾期支付租金的滞纳金人民币306元（以逾期支付的租金为计算基数，按年利率24%计算，自2020年9月15日起算，分段计算，暂算至2020年11月20日，其后发生的滞纳金计算至被告完全清偿债务之日止）；3.请求法院判决被告支付2020年9月份电费人民币1,709.41元、物业管理费人民币776.29元、公摊电费人民币67.59元、水费人民币23.76元、公摊水费人民币0.41元、垃圾处理费人民币4.41元、排污费人民币7.65元、公摊垃圾处理费人民币0.08元、公摊排污费人民币0.13元；4.请求法院判决被告支付2020年10月1日至2020年10月10日电费人民币490.93元、物业管理费人民币258.76元、公摊电费人民币20.12元、水费人民币5.28元、公摊水费人民币0.13元、垃圾处理费人民币0.98元、排污费人民币1.7元、公摊垃圾处理费人民币0.02元、公摊排污费人民币0.04元；5.请求法院判决被告向原告支付原告为修复租赁房屋所支出的房屋维修费人民币4,055元；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年5月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将其所有的坐落于惠州大亚湾霞涌小径湾1号华润小径湾花园观海轩12栋二单元401号的个人住宅出租给被告，租赁期限自2020年5月15日至2021年5月14日止，租金每月人民币17,000元。原告于合同签订当天交付了房屋。合同签订后，双方严格按照合同约定履行。但自2020年9月起，被告开始拖欠原告租金，原告多次催讨，被告仍拒不支付，甚至在2020年10月6日提出单方解除合同要求。原告在向被告明确告知其单方解除合同的后果后，要求被告于2020年10月9日到现场办理房屋交接手续。2020年10月9日，被告派了一位名为“邱博”（电话135×××××737）的代表来办理房屋交接手续。被告的代表“邱博”对水电读数进行了确认，并与原告共同对房屋现状进行了查看，现场确认了房屋的损坏情况，但“邱博”却拒绝在《交接问题》文件上签字。无奈，原告只能通过微信与此前一直代表被告进行交租的张凤艳进行沟通，却发现其已将原告拉黑。原告只得再通过被告在合同中预留的张英杰的微信（150×××××547）与其沟通维修及赔偿事宜，但张英杰拒绝沟通并拉黑了原告的微信！原告在向被告主张无果的情况下，只能委托物业公司及第三方公司进行维修，并为此支出了维修费用人民币4,055元。此外，被告在提出单方解除合同要求后，一直未支付2020年9月及2020年10月1日至2020年10月9日期间的电费、水费、物业费等费用，经过原告多次催促亦未缴纳，无奈原告亦只能自己先行缴纳。被告的以上行为，已严重违反了《房屋租赁合同书》的约定，为维护原告的合法权益，特诉请法院，判令被告尽速支付租金及各项费用。原告（反诉被告）郑瑞碧于2021年3月12日向本院增加诉讼请求：请求判决被告向原告支付因其在租赁期未满即提前终止协议须支付给申请人的两个月租金的补偿（违约金）人民币34,000元。事实与理由：根据原告与被告签订的《房屋租赁合同书》第十五条约定“为保证租赁的延续性，如果租赁期未满，任何一方提前终止协议，均须支付给另一方贰个月租金作为补偿。”现被告于2020年10月6日提出单方解除合同要求，原告在向被告明确告知其单方解除合同的后果后，与被告于2020年10月10日办理了房屋交接手续。因此根据该条约定，被告应向原告支付贰个月租金即人民币34,000元作为补偿（违约金）。原告（反诉被告）郑瑞碧向法庭提交以下证据：1.房屋租赁合同；2.微信聊天记录（原告与被告代表张凤艳）；3.微信聊天记录（原告与被告代表张凤艳）；4.聊天记录（原告与被告代表张凤艳）；5.被告委派的代表邱博手写的水电度数确认单；6.交接问题；7.聊天记录（原告与被告代表张凤艳）；8.聊天记录（原告与被告代表张英杰）；9.小径湾12栋2单元401房设备设施维修清单；10.短信记录（收件人张英杰）；11.缴费结果通知、发票、收款收据；拟证明其诉称事实。被告（反诉原告）沁海酒店辩称，第一，被告的房租实际已支付至2020年9月15日，9月份未支付的房租8,500元，被告在2020年10月2日已与原告达成了解除合同的意向，双方同意2020年10月5日是解除合同的最后期限，因此被告10月份的房租应支付至2020年10月5日为止，而不是原告计算的支付至2020年10月10日；第二，关于原告诉求的2020年9月的电费等费用，没有异议；第三，关于原告主张的电费等费用，应计算至2020年10月5日，而不应该计算至2020年10月10日；第四，原告主张的损失没有事实依据，原告所有的证据均是其单方面制作，并未得到被告的确认，并且其主张的维修费用，并未实际发生，因此不应予以支持。第五，关于原告增加的诉讼请求，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知，第一项第五条的约定，原告主张支付违约金应不予支持。被告（反诉原告）沁海酒店向法庭提交以下证据：1.收据、汇款明细详情；2.微信聊天记录、中国工商银行境内汇款电子回单；3.最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知；拟证明其辩称事实。被告（反诉原告）沁海酒店向本院提出反诉请求：1.判决被反诉人退还反诉人支付的租赁押金人民币19,448.05元；2.判决被反诉人承担案件的诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2020年5月14日签订《房屋租赁合同》，反诉人租赁被反诉人的房屋用于经营度假客房。反诉人向被反诉人支付了租赁押金人民币34,000元。后因新冠肺炎疫情的影响，反诉人无法继续经营，便于被反诉人协商解除租赁合同。反诉人于2020年10月6日通知被反诉人收房，被反诉人也同意。双方于2020年10月10日办理了交接手续。交接后，被反诉人拒不退还反诉人缴纳的租赁押金。为此，反诉人特向贵院提起反诉，恳请贵院依法查明事实，支持反诉人的请求。庭审中，沁海酒店称其是在2020年10月5日通知郑瑞碧收房。沁海酒店向法庭提交以下证据：1.收据、汇款明细详情；2.微信聊天记录、中国工商银行境内汇款电子回单；拟证明其诉称事实。针对沁海酒店的反诉请求与理由，郑瑞碧辩称，反诉人要求退还租赁押金既无法律依据也不符合合同约定，依法已予以驳回。郑瑞碧未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月14日，郑瑞碧作为出租方（甲方）与沁海公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，主要约定：1.甲方所有的房屋坐落于广东省惠州大亚湾霞涌小径湾1号华润小径湾花园观海轩12栋二单元401号房，租赁期限自2020年5月15日至2021年5月14日止，共壹年；2.关于租金及付款方式，合同第四条、第五条约定：该房屋租赁金标准为每月17,000元；合同签订当日乙方须向甲方支付两个月租赁金34,000元作为押金，同时支付该房屋首月租赁金共计17,000元；该房屋租金每月支付一次，即乙方在每月的1日前向甲方支付下月的租赁金；3.关于提前终止合同，合同第十五条约定，为保证租赁的延续性，如果租赁期未满，任何一方提前终止协议，均须支付给另一方贰个月租金作为补偿；4.关于违约责任，合同第十六条约定：租赁期间双方必须信守合同，乙方违反合同规定，甲方可以从押金进行处罚或者抵扣；造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。甲方违反合同约定的，应当全额返还押金，并支付贰个月租金作为违约金。合同期内，乙方逾期未交付租金的，甲方通知乙方后，乙方每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金；5.合同第十二条第三款约定，乙方迁离该房屋时，必须保证该房屋装修、主体结构完好、达到合同签署时交付标准（该房屋租赁期间，附属设施自然折旧除外）；同时，房屋设施设备、装修及上下水、电器电路及照明灯饰等需保证完整及正常使用状态，否则，甲方可根据实际维修（按照小区内物业收费标准执行）或重置标准向乙方收取相关赔偿费用；以上费用由甲方从乙方所缴纳押金中予以扣除。合同还约定了其他事宜。合同签订后，郑瑞碧依约将涉案房屋交付沁海酒店使用，沁海酒店向郑瑞碧支付押金34,000元，郑瑞碧向沁海酒店出具相应的收据。庭审中，郑瑞碧与沁海酒店一致确认沁海酒店支付租金至2020年9月15日。沁海酒店自2020年9月15日起未按合同约定向郑瑞碧支付租金、水电费、物业费等费用，具体数额及时间如下表：时间欠付项目金额备注2020年9月租金8500已支付了2020年9月15日之前的租金其他费用电费1709.41/水费23.76/物业管理费776.29/公摊电费67.59/公摊水费0.41/垃圾处理费4.41/排污费7.65/公摊垃圾处理费0.08/公摊排污费0.13/其他费用小计2589.73/2020年10月1日至10月10日租金5666.6717000/30*10其他费用电费490.93/水费5.2815.84/30*10物业管理费258.76776.29/30*10公摊电费20.1260.37/30*10公摊水费0.130.40/30*10垃圾处理费0.982.94/30*10排污费1.705.10/30*10公摊垃圾处理费0.020.07/30*10公摊排污费0.040.13/30*10其他费用小计777.96/合计租金14166.67/其他费用3367.71/2020年10月5日，沁海酒店通过微信告知郑瑞碧解除涉案合同。2020年10月10日，郑碧瑞与沁海酒店委托人邱博交接涉案房屋，并对涉案房屋的水、电度数进行确定。对涉案房屋存在的问题，郑瑞碧制作交接问题清单一份，载明：1.4层两个淋浴头被更换，需更换回科勒原装淋浴头；2.5层有壹间卧室及4层卧室挂画需取走，还原墙面；3.餐厅插座（地插）坏；4.取电箱损坏需还原；5.楼梯间墙壁涂污严重；6.沙发需移回原位；7.阳台纱窗部分损坏；8.主卧床垫严重污损；9.4层阳台铝合金门无法锁上（壹张加壹张）；10.4层空调天花污损严重；11.热水器墙壁插座短路。郑瑞碧向法庭提供一份视频，显示邱博对上述问题现场予以确认。郑瑞碧委托案外人维修涉案房屋存在的上述问题，至庭审时尚未完成维修也并未结算支付。上述事实，有庭审笔录及原被告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。郑瑞碧与沁海酒店签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于拖欠租金、物业管理费、水电费等费用的问题。郑瑞碧作为出租人已将租赁物交付沁海酒店使用，沁海酒店作为承租人亦应当按照合同约定支付租金。沁海酒店于2020年10月10日将涉案房屋交还郑瑞碧，本院予以确认租金等费用计算至涉案房屋实际交还之日止。沁海酒店尚欠原告租金14,166.67元，物业管理费、水电费等其他费用合计3,367.71元，沁海酒店未提交证据证明其已履行支付租金等费用的义务，本院对上述欠费项目和金额予以确认。故沁海酒店应向原告支付欠付的租金14,166.67元，物业管理费、水电费等其他费用3,367.71元。关于滞纳金的问题。根据涉案合同约定，沁海酒店应于每月1日前支付租金等费用，合同期内，逾期未交付租金的，每逾期一日，按月租金的3%支付滞纳金。如前所述，沁海酒店存在拖欠租金等费用的违约行为，应当承担相应的违约责任。郑瑞碧未提供因沁海酒店未能如期支付租金等费用所造成实际损失的相关证据，郑瑞碧的损失实为合同相对方逾期付款造成的资金占用损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，本案中结合沁海酒店在履约过程中的违约情况、郑瑞碧的实际损失情况等，本院酌情将逾期付款滞纳金标准调整为年利率6%，自当月2日起计算至实际清偿之日止。关于维修费用的问题。沁海酒店在租房期间损坏涉案房屋,应承担损害赔偿责任。由于涉案房屋至庭审时尚未完成维修，被告并未结算支付维修费用，故郑瑞碧要求沁海酒店支付修理费4,055元，本院不予支持。郑瑞碧可待维修完成并实际支付维修费用后再行主张。关于郑瑞碧主张支付两个月租金补偿及沁海酒店主张退还租赁押金的问题。根据涉案合同第十五条约定:“为保证租赁的延续性，如果租赁期未满，任何一方提前终止协议，均须支付给另一方贰个月租金作为补偿”，结合现有证据沁海酒店于2020年10月5日向郑瑞碧提出解除涉案合同，故沁海酒店单方解除合同已构成违约。上述合同约定中“贰个月租金作为补偿”，在本案中，沁海酒店作为违约方其已支付的押金34,000元，予以抵扣二个月租金的补偿，即郑瑞碧予以没收押金。沁海酒店抗辩根据《最高人民法院印发的通知》第一项第五条规定，不应支持违约金。关于疫情的影响，我国已对本次疫情进行了有效控制，之前受疫情影响的产业已逐步恢复正常，本市也早已全面复工复产。同时，沁海酒店也没有证据证明因疫情影响致使后续租赁期间资金周转困难或者应于收入明细减少等无法正常营业情形存在，应承担举证不能的不利后果。故对郑瑞碧主张支付两个月租金补偿及沁海酒店主张退还租赁押金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）惠州市沁海酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑瑞碧支付租金14,166.67元及滞纳金（滞纳金均按年利率6%为标准计算，分两笔，其中第一笔以8,500元为基数，自2020年9月2日起计算至实际付清之日止；第二笔以5,666.67元为基数，自2020年10月2日起计算至实际付清之日止）；二、被告（反诉原告）惠州市沁海酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑瑞碧支付水、电费、物业管理费等其他费用3,367.71元；三、驳回原告（反诉被告）郑瑞碧的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）惠州市沁海酒店管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费704.94元、反诉案件受理费286.2元，由被告（反诉原告）惠州市沁海酒店管理有限公司负担，原告（反诉被告）郑瑞碧多预交的本诉案件受理费225元自行向法院申请退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二一年四月九日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊书 记 员 张 杭