广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初1911号原告佛山市家怡物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区×××××跃进路2号B座房产大厦8、9楼，统一社会信用代码914××××××××××××616。法定代表人冯某1。委托诉讼代理人马智桃，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人刘天喜，广东龙浩律师事务所实习律师。被告佛山灏玮置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区×××××凤凰路隔田坊60号创客人才公寓二层铺位自编号P09(住所申报)，统一社会信用代码：91440604MA4W711J64。法定代表人江某1。原告佛山市家怡物业管理有限公司诉被告佛山灏玮置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告立即向原告支付2019年11月16日至2021年4月15日期间的租金1018141.32元及逾期付款的违约金1678788.94元（以每季度所欠租金为基数，自欠付租金的该季度的首月第6日起至实际付清欠款之日至按日千分之五的标准计算，暂计算至2021年3月22日为1678778.94元；2、判令被告立即向原告支付拖欠的水费3418.18元、电费78101.4元及垃圾费6190.72元；3、判令确认被告租赁保证金200000元由原告没收；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2017年3月23日经协商一致签订《租赁合同》，约定原告（甲方，出租方）将位于佛山市禅城区×××××××××××禅城区创客人才公寓1、2、3号楼首、二层铺位部分物业（以下简称“租赁物业”）出租给被告（乙方，承租方）经营使用，经双方确认，租赁物业实际面积为2327.18平方米，租赁期限自2017年3月16日至2027年×月30日，其中2017年×月16日至2020年×月15日租金为58179.5元/月，2020年×月16日至2023年×月15日，租金为61088.5元/月，每一个季度为一个结算周期，被告须在每个季度首月5日前交纳该季度的租金，每逾期一日，原告有权按照欠缴费用总额的5‰计收违约金。租赁期间，水电费按照实际结算，由原告代缴后，被告向原告支付。被告自接收租赁物业之日起，须承担使用租赁物业所产生的水电费、垃圾处理费及其他杂费。双方在租赁合同第十四条约定了违约责任，若被告存在拖欠租金、管理费、水费、电费和垃圾处理费等各项应缴费用一个月以上的，原告有权终止合同，没收被告交纳的租赁保证金作为违约金，并有权要求被告赔偿由此造成原告的经济损失。合同签订后，被告向原告支付租赁保证金20万元，原告按照约定将租赁物业交付给被告使用。但被告违反合同约定，长期拖欠租金、水电费及垃圾处理费，截至原告起诉之日，被告拖欠2019年9月16日至2020年12月15日期间的租金共890146.38元，截至2020年9月3日，拖欠的水费为3327.91元，截至2020年9月1日，拖欠的电费76598.14元，截至2020年8月31日，拖欠的垃圾处理费为6127.36元。经原告多次催讨，被告仍拒不支付。以上事实，有租赁合同、催交通知书、照片、律师函、快递单及发票等证据为凭。原告认为被告长期拖欠租金、水电费及垃圾处理费的行为违反了诚实信用原则，构成严重违约，其交纳的租赁保证金应由原告予以没收，此外，被告还应当按照欠缴费用总额的5‰向原告支付违约金。为维护原告合法权益，现特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。补充，原被告双方于2021年3月22日经协商一致签订了《解除协议书》，同意案涉《租赁合同》于2021年4月15日解除，并确认截至2021年3月22日，被告尚拖欠原告租金共1018141.32元，水费3418.18元、电费78101.4元以及垃圾处理费6190.72元。因被告严重违约导致案涉《租赁合同》解除，被告同意其所交纳的租赁保证金二十万元由原告没收。被告辩称，对原告起诉无异议。诉讼中，原告举证如下:1.国有土地使用权证、建设工程规划许可证、禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书，证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，按照建设工程规划许可证的规定建设并经竣工验收。2.关于隔田坊人才公寓物业委托管理的通知，证明佛山市禅城区×××××资产管理委员会将涉案房屋委托给原告管理，原告有权对涉案房屋对外出租。。3.租赁合同及附件，证明原告将涉案房屋出租给被告，合同约定了房屋租赁面积、租赁期限、租金标准、租金交纳方式及违约责任等条款。4、催缴通知书、催收照片、律师函、EMS快递信息，证明原告于2020年8月17日在被告店铺黏贴催缴通知书，并催缴通知送达给被告的法定代表人；委托广东龙浩律师事务所律师于2020年9月2日向被告发送律师函，要求被告及时付清所欠的租金、管理费、水电费及垃圾费等费用。5.案涉房屋实际用水量及应收水费明细表，证明截至2020年11月3日，被告拖欠案涉房屋水费共计3418.8元。6、案涉房屋计费电量及应收电费明细表，证明截至2020年12月1日，被告拖欠案涉房屋电费共计78101.4元。7、广东省增值税普通电子发票、垃圾处理费清单，证明原告为被告代缴1座P6商铺2019年8月至2020年7月期间的垃圾处理费2995.2元；分别代缴1座P7、P9、P16商铺2018年12月至2020年7月期间的垃圾处理费640元、1036.8元、1071.36元8、解除《租赁合同》协议书，证明原被告于2021年3月22日经协商一致签订了《解除协议书》，同意案涉《租赁合同》于2021年4月15日解除，并确认截至2021年3月22日，被告尚欠拖欠原告租金共1018141.32元、水费3418.18元、电费78101.4元以及垃圾处理费6190.72元。因被告严重违约导致案涉《租赁合同》解除，被告同意其所交纳的租赁保证金二十万元由原告没收。被告未举证。本院认证：本院认证：本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告所举证据，被告均无异议，本院予以确认。经审理查明：2017年3月23日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《租赁合同》，合同主要约定：第一条：租赁标的物1、甲方将坐落在石湾凤凰路隔田坊60号禅城区创客人才公寓1、2、3号楼首、二层铺位部分物业（无产权证）出租给乙方使用。甲方征得乙方同意，将3号楼首层部分靠近公园湖一侧约60平方米铺位收回另行出租。因此对原“信力公司2017年第6号投标招租面积：2416.44平方米”予以核减甲方收回铺位面积后，双方重新确认计租面积实际为2327.18平方米。第二条：租赁期限1、该物业租赁期限自2017年3月16日起至2027年6月30日止；2、2017年3月16日起至2017年6月15日止为免租金和物业管理费装修期。第三条：租金和物业管理费（一）租金1、该物业自2017年6月16日起至2020年6月15日止，租金按每月每平方25元，每月租金为58179.5元；2、2020年6月16日起至2023年6月15日止，租金按每月每平方26.25元，每月租金为61088.5元；……（二）管理费乙方必须无条件接受石湾镇街道政府部门聘请的人才公寓物业管理公司提供的统一物管服务；与物管公司签订《物业管理服务合同》，按照商业3元/m2/月标准向物业管理公司缴纳该物业管理费7070元/月。第四条：租金、租赁保证金和各项费用缴纳1、租金、管理费以每一个季度为一个计租周期，乙方必须在每个季度首月的5日前，到甲方收租站缴清当期的租金和管理费（节假日顺延）；如乙方逾期缴交的，每逾期一日，甲方有权按照欠缴费用总额的千分之五计收违约金。2、乙方在签订本合同时，必须向甲方支付二十万元作为租赁保证金，合同期满后，在乙方无违约的情况下，乙方按规定时间交回租赁物后，由甲方退回租赁保证金（不计息）。3、水、电费用按实际结算，乙方应在本合同签订时向甲方缴交水、电费的银行账户，甲方可代乙方向有关部门办理水、电费代扣业务，乙方应保证账户内有足够的存款用于缴交水、电费用，逾期支付乙方应自行承担由此产生的一切责任，包括水、电部门收缴的滞纳金等。4、自接收租赁标的物之日起，乙方负责承担租赁标的发生的水、电费、垃圾处理费及其他各项相关杂费。……第十四条：违约责任……2、乙方有下列情形之一的作违约处理。甲方有权终止合同，采取包括但不限于断水、断电、封门等强制方式收回租赁标的物使用权，向乙方追讨租金欠款；乙方所交的租赁保证金作为违约金不予退回，并应赔偿甲方因此而造成的经济损失。……2021年3月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《解除协议书》，约定甲乙双方于2017年3月23日签订了有关石湾凤凰路隔田坊60号禅城区创客人才公寓1、2、3号楼首、二层铺位的《租赁合同》。乙方因经营困难向甲方提出解除合同申请。现甲乙双方经友好协商，一致同意就解除上述《租赁合同》达成以下协议：一、甲乙双方确认，截至本协议签订之日，乙方尚欠甲方租金、管理费1129845.94元，水费3418.18元、电费78101.4元、垃圾处理费6190.72元。二、甲乙双方确认上述《租赁合同》于2021年4月15日解除，终止双方的租赁合同关系，乙方须于2021年4月15日前将租赁房屋交还给甲方，逾期交还房屋的，应当2021年4月16日起至实际交还房屋之日止向甲方支付房屋占用费。鉴于P5号、P8号、P9号、P16、P12、P15商铺有次承租人正在经营，甲乙双方一致同意自4月16日起，如次承租人同意且实际按照现其向乙方承租的租金标准直接向甲方交付租金的，视为乙方已向甲方支付该次承租人所占用房屋的占用费，否则，乙方仍有义务就该承租人占用的房屋向甲方支付场地占用费。三、因乙方违反合同约定，长期拖欠租金、水电费及垃圾处理费等费用，导致租赁合同无法继续履行，给甲方造成经济损失，乙方同意其缴纳的租赁保证金20万元由甲方没收。四、乙方须妥善与次承租人解除租赁合同关系，确保租赁房屋能顺利交接。五、乙方撤场时不得拆除和毁坏物业内装修设施，物业原有和乙方出资新增的一切固定装修设施无条件归甲方所有，属于乙方所有的可移动物品由乙方自行搬走，乙方在实际交还房屋房屋之日未搬离可移动物品的，视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权自主处置，无需通知乙方。乙方交还租赁房屋是未清偿，甲方为此支付的清偿费用由乙方承担。另查明，涉案土地的使用权人为佛山市禅城区×××××机关事务所，涉案房屋项目于2011年10月13日取得建设工程规划许可证，并于2015年12月8日竣工验收。2015年，石湾镇街道资产管理委员会向佛山市石湾信力投资发展有限公司发出《关于隔田坊人才公寓物业委托管理的通知》，决定委托佛山市家怡物业有限公司公司管理隔田坊60号1-5座（隔田坊人才公寓）1183住宅、商业配套面积3832.54m2和地下停车位202个。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。本案的焦点问题为：1、租赁合同的解除；2、尚欠租金及违约金、水电费、垃圾处理费的认定以及保证金的处理。关于租赁合同的解除，双方于2021年3月22日协商一致签订了《解除》，确认涉案租赁合同在2021年4月15日解除，双方协商一致解除合同，本院予以认定。关于尚欠租金、违约金、水电费、垃圾费。双方签订的《解除》，明确了被告尚欠原告租金1018141.32元，水费3418.18元，电费78101.4元，垃圾处理费6190.72元。被告当庭对以上费用的欠款事实没有异议，以上费用依据双方租赁合同，被告应当向原告支付。故本院认定，被告尚需向原告支付截至2021年4月15日的租金1018141.32元，水费3418.18元，电费78101.4元，垃圾处理费6190.72元。关于违约金。原告主张由于被告从2019年9月16日开始即存在拖欠租金的情况，要求按照双方合同约定的日利率5‰的标准计算拖欠租金的违约金，经原告提供计算表截至2021年3月22日，被告共产生了拖欠租金的违约金1678778.94元。被告当庭对上述违约金计算标准及计算结果没有异议。原告的诉请符合双方约定，本院认定，被告需向原告支付逾期支付租金的违约金截至2021年3月22日为1678778.94元，其后的违约金以1018141.32元为基数，按每日5‰的标准计算至实际清偿之日止。关于保证金。双方签订租赁合同时，被告交纳了保证金200000元，双方签订的《解除》约定，该笔保证金同意由原告没收。上述约定是双方真实意思表示，双方应当遵照执行。原告诉请没收保证金200000元，符合双方合同约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：确认原告佛山市家怡物业管理有限公司与被告佛山灝玮置业有限公司签订的《租赁合同》于2021年4月15日解除；被告佛山灝玮置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市家怡物业管理有限公司支付尚欠的租金1018141.32元及违约金（违约金截至2021年3月22日为1678778.94元，2021年3月23日之后的违约金以1018141.32元为基数，按日5‰的标准计算至实际清偿之日止）；被告佛山灝玮置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市家怡物业管理有限公司支付尚欠的水费3418.18元，电费78101.4元，垃圾处理费6190.72元；被告佛山灝玮置业有限公司交纳的保证金200000元由原告佛山市家怡物业管理有限公司没收。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费元15338元，由被告佛山灝玮置业有限公司负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 莫 曲二〇二一年四月十四日书记员 潘有鹏