广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初1956号 原告：南宁领泰房地产开发有限公司，住所地南宁市高新区高新四路9号办公综合楼A201号房，统一社会信用代码：91450100MA5MYRNCXG。 法定代表人：曾婉，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘桂月，广西迈泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告：李秋林，女，1988年11月2日出生，汉族，住湖北省宜城市。 委托诉讼代理人：阳文军，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马苏琳，广西欣和律师事务所实习律师。 原告南宁领泰房地产开发有限公司（以下简称领泰公司）与被告李秋林商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月19日公开开庭审理。原告领泰公司的委托诉讼代理人刘桂月，被告李秋林的委托诉讼代理人阳文军、马苏琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告领泰公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告代偿《个人购（建）房担保借款合同》贷款本息614557.38元以及代偿房屋装修贷款本息196626.52元；2.判决被告向原告支付代偿《个人房屋借款/担保合同》贷款本息的违约金184367.21元（计算方式：总代偿金额614557.38元×30%）以及代偿装修贷款本息的利息972.36元（计算方式：以代偿款196626.52元为基数，从202 2 0年11月24日起暂计至2020年12月31日，按照中国人民银行同期流动一年期贷款利率4.75%计算为972.36元）；3.判决被告赔偿原告律师代理费15000元；4.判决被告承担本案的全部诉讼费、财产保全费5000元以及财产保全保险费950元。事实与理由：2018年12月17日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于南宁市良庆区，总价款为689796元，被告在合同签订时支付总房款的20%计138796元，余款551000元于合同签订之日起30日内以银行按揭方式支付。当天，原、被告又签订了一份《商品房局部变更及装修协议》，约定被告将购买的涉诉房屋委托给被告自行装修或者另行聘请装修公司进行装修，装修款为258180元，被告在合同签订时支付78180元，余款180000元于合同签订之日起30日内以银行贷款方式支付。后被告因所购房屋贷款事宜与广西农村信用社签订了《个人购房担保借款合同》，约定广西农村信用社为被告所购房屋提供551000元住房按揭贷款，原告为该贷款提供阶段性连带责任保证。被告因本案涉诉房屋装修贷款事宜与广西农村信用社签订了《住房装修贷款额度合同》，约定广西农村信用社为房屋装修提供180000元贷款，原告为该贷款提供阶段性连带责任保证。此后，因被告未能按时偿还银行按揭贷款，广西农村信用社宣布所有借款提前到期，解除与被告的借款合同并要求原告代偿所有的借款本息。原告按借款合同约定承担了代偿的担保责任。现原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李秋林辩称，一、原告代被告向银行偿还的借款本息，被告无异议。二、原告要求被告支付184367.21元的违约金所依据的合同补充协议第五条第1项为无效的格式条款，该格式条款将被告的违约金标准设定为30%明显过高，显然对被告不利，原告亦没有采取足以引起被告注意的文字、符号、字体等方式提请被告注意，原告没有履行提醒、告知义务，应认定该条款无效。原告无权依据该无效的条款来主张违约金。三、原告主张的代偿装修贷款本息的利息应按照同期全国银行间同业拆 3 借中心公布的贷款市场报价利率计算，而不是按照银行贷款利率计算，且原告的诉讼请求仅主张利息计算至2020年12月31日，原告的代理人为一般授权，没有当庭变更、增加诉讼请求的权限，因此原告的代理人主张利息计算至清偿之日止，不应得到支持。四、原告要求被告支付15000元律师费所依据的合同补充协议第十八条第7项为无效的格式条款，原告无权依据该无效的条款来主张权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月17日，原、被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＱＦ2018121700127）及其附件，合同约定：被告向原告购买位于南宁市良庆区（以下简称2701号房），该商品房属预售房，商品房预许可证号为南高房预字［2018］第75号，该商品房建筑面积共86.06平方米，总金额为689796元，被告签订本合同时支付总房款的20%以上计138796元，余款551000元于签订本合同之日起30日内以银行按揭方式支付。合同附件六《商品房买卖合同补充协议》第五条第1款约定：1、若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担责任的，出卖人有权按以下方式处理：（1）出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人代偿还之日起7日内偿还出卖人代偿款项，并按代偿款项的30%向出卖人支付违约金。……第十八条第7款约定：7、若因买受人未按约支付合同约定的任一款项、或归还银行贷款、或欠付的出卖人受让债权款项、或该商品房被查封、预查封、冻结等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同所发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保险费、公告费、送达费、执行费、公证费、律师费等）均由买受人承担。 2018年12月17日，原、被告还签订一份《商品房局部变更及装修协议》， 4 约定被告自愿委托原告自行或另行聘请装修公司按照本协议约定的装修标准对2701号房进行局部改造及装修，并由被告向原告支付局部改造及装修服务费258180元，被告应于签订本协议时支付30%以上计78180元，余款180000元被告须在签订本协议之日起30个日历天内办理完毕银行贷款手续。 2018年12月28日，原告作为保证人，被告作为借款人与南宁市区农村信用合作联社签订一份《个人购（建）房担保借款合同》，约定被告向南宁市区农村信用合作联社借款551000元用于购买2701号房，借款期限29年，原告提供阶段性连带保证责任。 2018年12月28日，被告作为借款人与南宁市区农村信用合作联社签订一份《个人借款合同》，约定被告向南宁市区农村信用合作联社借款180000元用于房屋装修，借款期限10年。当日，原告与南宁市区农村信用合作联社签订一份《保证担保合同》，约定原告为被告的前述180000元借款提供连带保证责任。 后因被告连续拖欠借款本息，南宁市区农村信用合作联社于2019年10月14日向原告发出两份《通知函》，分别要求原告履行《个人购（建）房担保借款合同》、《保证担保合同》约定的担保义务。 2020年11月23日，原告向南宁市区农村信用合作联社支付借款本息合计614557.38元，《个人购（建）房担保借款合同》项下的借款已全部清偿。同日，原告向南宁市区农村信用合作联社支付借款本息合计196626.52元，《个人借款合同》项下的借款已全部清偿。 诉讼过程中，原告申请财产保全，支出保全费5000元，并向中国人民财产保险股份有限公司南宁市分公司支付诉讼保全责任保险950元。 另查明，2020年1月10日，原告与广西迈泰律师事务所签订《委托代理合同》，约定广西迈泰律师事务所接受原告委托，委派刘桂月、黄世军律师为本案一审诉讼代理人，原告向广西迈泰律师事务所支付律师服务费15000元。2020年4月2 5 9日，广西迈泰律师事务所向原告出具发票，载明律师代理费为15000元。 庭审过程中，原告明确其主张的代偿装修贷款本息的利息自代偿之日起计算至实际清偿之日止。 本院认为，原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 原告分别作为被告购房贷款债务、房屋装修贷款债务的连带责任保证人，因被告未依约向南宁市区农村信用合作联社偿还贷款本息，导致原告承担担保责任，代被告向南宁市区农村信用合作联社支付偿还《个人购（建）房担保借款合同》项下的借款本息合计614557.38元、《个人借款合同》项下的借款本息合计196626.52元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”之规定，原告承担保证责任后，有权向被告追偿。原告代被告向南宁市区农村信用合作联社清偿的款项，应由被告支付，故原告要求被告偿还代偿款项811183.9元（614557.38元+196626.52元），有事实和法律依据，本院予以支持。 关于代偿购房借款本息的违约金。合同附件六《商品房买卖合同补充协议》第五条第1款约定，因买受人未按照《个人购（建）房担保借款合同》规定的期限归还银行借款本息导致出卖人承担保证责任的，出卖人代为偿还后可要求买受人按代偿款项的30%向出卖人支付违约金。本案中，确因被告原因导致原告承担了保证责任，被告的行为已构成违约，应向原告承担违约责任，但该条款约定的违约金标准显然过高，本院调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，但违约金总额不能超过代偿款项的30%即184367.21元。因此，被告应当向原告支付违约金的计算方式为：以614557.38元为基数，自代偿之日即2020年11月23日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，总金额不超过184367.21元。被告抗辩称前述合同条款为 6 无效的格式条款，其无需向原告承担支付违约金的责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的代偿装修贷款本息的利息。原告代被告向南宁市区农村信用合作联社支付偿还《个人借款合同》项下的借款本息合计196626.52元，现被告一直未向原告偿还该笔款项，导致原告资金被占用的损失，现原告要求被告支付利息，并无不当，本院予以支持。因此，利息计算方式为：以196626.52元为基数，自原告主张的2020年11月24日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于律师费。合同附件六《商品房买卖合同补充协议》第十八条第7款约定因买受人原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权所发生的律师费、保险费等各项费用均由买受人承担。该约定未违反法律规定，被告抗辩称该条款系无效的格式条款，没有事实及法律依据，本院不予采信。原告在本案中确实聘请律师支出了律师费，且原告主张的律师费亦未超出广西律师费收费标准，现原告要求被告支付律师费15000元，本院予以支持。 关于保全保险费。原告在本案中支出财产保全保险费950元，根据合同附件六《商品房买卖合同补充协议》第十八条第7款之约定，该费用应当由被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李秋林向原告南宁领泰房地产开发有限公司支付代偿款项811183.9元； 二、被告李秋林向原告南宁领泰房地产开发有限公司支付代偿购房贷款本息的违约金（计算方式：以614557.38元为基数，自2020年11月23日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，总金额不超过184367.21元）； 7 三、被告李秋林向原告南宁领泰房地产开发有限公司支付代偿装修贷款本息的利息（计算方式：以196626.52元为基数，自2020年11月24日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告李秋林向原告南宁领泰房地产开发有限公司支付律师费15000元； 五、被告李秋林向原告南宁领泰房地产开发有限公司支付财产保全保险费950元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费13430元，保全费5000元，两项合计18430元（原告南宁领泰房地产开发有限公司已预交），由被告李秋林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  张小燕 人民陪审员  何玉英 8 二〇二一年四月二十三日 书 记 员  文艺霖