广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0704民初520号原告:江门市曙光物流市×有限公司，住所地：广东省江门市江海区×××××××××××（自编201室）。法定代表人：陈有孙，总经理。委托诉讼代理人：黄斌斌，广东卫斯理律师事务所律师。被告：刘梦，女，1996年1月10日出生，汉族，公民身份号码：511××××××××××××266，住四川省江安县××××××××××××。被告：江海区桥记汽车维修中心，住所地：广东省江门市江海区×××××××××首层C06卡（一址多照）。经营者：刘梦。上列二被告共同委托诉讼代理人：阮宏兴，广东国晖（江门）律师事务所律师。上列二被告共同委托诉讼代理人：黄应桥，男，1982年10月15日出生，汉族，公民身份号码：511××××××××××××712，住四川省长宁县××××××××××，系刘梦的丈夫。原告江门市曙光物流市×有限公司（以下简称为“曙光公司”）与被告刘梦、江海区桥记汽车维修中心（以下简称为“桥记维修中心”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。曙光公司的委托诉讼代理人黄斌斌，刘梦及桥记维修中心的共同委托诉讼代理人阮宏兴、黄应桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曙光公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘梦向曙光公司支付租金28000元、水电费1248.14元及预期付款的滞纳金（滞纳金从2020年10月10日起以7000元为基数，从2020年11月10日起以14633.7元为基数，从2020年12月1日起以29248.14元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至清偿之日止）；2.判令刘梦向曙光公司支付违约金21000元；3.判令桥记维修中心对刘梦上述债务承担连带清偿责任；4.判令曙光公司没收刘梦支付的保证金14000元；5.判令刘梦、桥记维修中心承担本案的诉讼费和保全费。本院查明事实一、各方对事实、诉讼请求无争议部分（一）位于江门市江海区×××××××××的物业属于案外人江门市江海区江凯生化有限公司所有，该公司与曙光公司签订《房屋租赁授权委托书》，将该物业委托曙光公司进行出租及管理，委托期限自2016年1月1日至2037年11月30日。（二）2017年12月22日，曙光公司与案外人广东省铁投置业发展有限公司签订《城际轨道沿线租赁合同》，约定广东广珠城际轨道交通有限责任公司为广珠城际轨道所有权单位，该司委托广东省铁投置业发展有限公司全权负责广珠城际轨道沿线红线范围土地的租赁事宜。（三）2019年4月15日，曙光公司与刘梦签订合同编号为JMSG2019041401的《江门市曙光物流市×有限公司商铺租赁合同》，约定曙光公司将涉案位于江门市江海区××××××××××××××卡约252平方米的铺位及铺前08卡至09卡两个车位出租给刘梦使用，租赁期限从2019年×月15日至2021年4月14日终止，租金为7000元/月，先交租后使用，以一个季度为一期，每季交租日期为季度第一个月的10日前支付本季的足额租金，水电费按月结清，由曙光公司代收代缴，刘梦应在收到缴费通知单后三日内将水电费用支付给曙光公司等内容。（四）合同签订后，曙光公司依约将涉案商铺交付给刘梦使用，刘梦向曙光公司支付了租赁保证金14000元。（五）2020年11月24日，曙光公司的职员向刘梦一方发出《催缴通知函》，通知刘梦缴交2020年10月至11月的租金、水电费合计14633.7元。（六）刘梦一方于2020年11月23日在微信上向曙光公司的职员提出解除合同的意思表示，并于2020年12月2日向曙光公司邮寄发出落款日为为2020年11月30日的《解除合同通知书》，通知曙光公司自2020年10月起解除涉案合同，涉案铺位已经清空且没有门锁，曙光公司应立即进行接收，曙光公司于2020年12月3日签收该通知书。（六）刘梦未向曙光公司支付涉案商铺从2020年10月至11月的水电费合计1248.14元。（七）刘梦从2020年10月之后没有按合同约定向曙光公司支付租金。（八）涉案租赁合同上的门前08卡至09卡两个车位在本案开庭当日2021年3月3日已被围闭不能使用。二、各方对事实、诉讼请求争议部分争议事项1：涉案租赁合同于何时解除。曙光公司主张:其于2020年12月3日收到刘梦邮寄发出的《解除合同通知书》，因此，涉案合同于2020年12月3日解除。刘梦、桥记维修中心抗辩意见：刘梦一方于2020年11月23日在微信上向曙光公司提出解除合同的意思表示，因此，涉案合同应于2020年11月23日解除。法院认定及理由：双方均确认刘梦一方于2020年11月23日在微信上向曙光公司一方提出解除合同的意思表示，因此，本院予以确认涉案合同于2020年11月23日解除。本院对曙光公司主张的合同解除时间不予采纳。争议事项2：曙光公司与刘梦是否构成违约。曙光公司主张:涉案合同约定租金按季度收取，刘梦先交租后使用，但刘梦经常在第三个月支付当期租金，刘梦逾期支付租金的行为已构成违约；涉案车位直到2020年10月26日仍未进行围闭施工，其也根据刘梦的要求将C05卡铺位给刘梦替换车位使用，因此，刘梦构成违约，其不构成违约。刘梦、桥记维修中心抗辩意见：曙光公司将并非其产权的车位出租给刘梦使用，导致该车位在2020年9月被业主方通知清场而无法使用，其租赁商铺的目的是用于经营汽车维修，车位是租赁标的的核心内容之一，并且曙光公司置换的C05卡商铺只是用于放置杂物，该商铺内的杂物、玻璃等曙光公司不能拆除及清理，其不同意该置换；现由于没有车位造成刘梦租赁商铺的目的无法达成，刘梦于2020年11月向曙光公司提出解除合同，并将涉案租赁物交换给曙光公司，曙光公司也已经接收，综上，曙光公司构成违约，刘梦不构成违约，刘梦有权单方解除合同。法院认定及理由：根据刘梦提交的照片显示，因广珠城际轻轨线路桥下全线封闭施工，广珠城际轻轨线路施工方于2020年9月19日通知城轨沿线居民于2020年9月21日前清空桥下铁路部门所有土地上的附着物，曙光公司虽对刘梦提交的该证据不予认可，并主张涉案两个车位直到2020年10月26日仍未被围闭施工，但其并未提交充分的证据证明其主张，结合曙光公司提交的微信聊天记录，刘梦一方于2020年11月23日在微信上提及其在2020年10月开始使用不了涉案物业，因此，本院对曙光公司提交上述关于清空通知的照片予以采纳，确认刘梦从2020年9月22日起无法正常使用涉案两个车位。关于车位与商铺的置换问题，首先，曙光公司及刘梦均确认曙光公司将涉案两个车位置换为商铺隔壁的C05卡商铺给刘梦使用，但双方均未举证证明置换的具体时间以及双方是否就置换的事宜达成一致意见；其次，根据曙光公司提交的照片显示，C05卡商铺内的确安装了玻璃结构导致车辆无法完全进入商铺内进行维修作业，结合刘梦不同意曙光公司将涉案车位置换为C05卡商铺的主张，本院认为涉案车位是涉案合同约定的租赁标的的一部分，而刘梦租赁涉案物业是作车辆维修业务用，因此，足够的车辆停放空间是刘梦开展业务的必须条件，曙光公司在无法提供涉案车位给刘梦正常使用的前提下，其理应提供与涉案车位同等条件的物业给刘梦使用，现曙光公司提供的证据并不足以证明刘梦同意其置换方案以及其已将与涉案车位同等条件的物业置换给刘梦使用，因此，本院确认曙光公司从2020年9月22日起没有按照涉案合同的约定提供涉案车位给刘梦使用的行为已构成违约，而刘梦因曙光公司的违约行为单方提出解除合同以及未支付2020年10月起租金的行为并不构成违约。争议事项3：曙光公司要求刘梦支付涉案商铺租金、水电费的请求应否予以支持，曙光公司应支付的金额是多少。曙光公司主张:其按照涉案租赁合同的约定将涉案商铺出租给刘梦使用，现刘梦存在违约，刘梦应向其支付2020年10月至11月及从2019年4月15日至6月16日免租期合共4个月的租金28000元、水电费1248.14元。刘梦、桥记维修中心抗辩意见：其已在2020年11月23日明确解除合同，并将租赁物返还给曙光公司，曙光公司存在违约，其无需向曙光公司支付4个月的租金，即使需要支付2020年10月至11月的租金，该租金也应当减免或减半收取。法院认定及理由：如前所述，曙光公司构成违约，因此，其要求刘梦支付从2019年4月15日至6月16日免租期租金的请求理据不足，本院不予支持。关于2020年10月至11月的租金，双方并未举证证明刘梦何时搬离涉案商铺，但根据刘梦向曙光公司出具的落款日期为2020年11月30日的《解除合同通知书》，记载涉案商铺已经清空且没有门锁，因此，本院确认刘梦于2020年11月30日搬离涉案商铺。涉案合同于2020年11月23日解除，因此，刘梦应向曙光公司支付2020年10月至11月23日的租金、11月24日至30日的占用费。又因涉案租赁合同并未对商铺及车位的租金分别约定租金标准，本院结合涉案商铺的建筑面积，酌定涉案商铺的租金为3500元，刘梦应向曙光公司支付租金、占用费合计7000元（3500元×2个月），加上刘梦拖欠曙光公司的2020年10月至11月的水电费1248.14元，刘梦应向曙光公司支付合计4748.14元。根据涉案合同第16条第4款的约定，合同解除后，如刘梦尚拖欠应缴租金等费用的情况下，曙光公司有权从保证金中抵扣，因此，本院以刘梦支付的保证金抵扣其拖欠的上述款项，抵扣后，刘梦无需向曙光公司支付任何款项。争议事项4：曙光公司要求刘梦所缴交的租赁保证金14000元由其没收的请求应否予以支持。曙光公司主张：刘梦存在违约，根据涉案租赁合同的第十二条第2项的约定，其可没收刘梦缴交的租赁保证金14000元。刘梦、桥记维修中心抗辩意见:违约责任在于曙光公司，曙光公司应当向其返还保证金14000元。法院认定及理由：如前所述，刘梦不构成违约，其向曙光公司提出解除合同亦非其主观上的过错所致，因此，根据公平原则，本院对曙光公司要求刘梦交纳的租赁保证金14000元归其所有的请求不予支持，租赁保证金应予抵扣拖欠的租金。因当事人在本案中未提出租赁保证金抵扣租金后余额返还的请求，本院在本案中不予处理。争议事项4：曙光公司要求刘梦支付滞纳金、违约金的请求应否予以支持，滞纳金、违约金的计算标准如何确定。曙光公司主张：刘梦拖欠其租金、水电费未付，刘梦存在违约，刘梦应根据涉案合同的约定，按照第一项诉讼请求向其支付滞纳金，并支付违约金21000元。刘梦、桥记维修中心抗辩意见:刘梦不存在违约，其无需支付滞纳金及违约金。法院认定及理由：如前所述，刘梦不构成违约，因此，曙光公司请刘梦支付滞纳金、违约金的请求，依据不足，本院不予支持。争议事项5：曙光公司要求桥记维修中心对刘梦的本案债务承担连带清偿责任的请求应否予以支持。曙光公司主张：刘梦承租涉案商铺后用于经营桥记维修中心，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款的规定，桥记维修中心是租赁商铺的实际使用人，应对刘梦的本案债务承担连带清偿责任。刘梦、桥记维修中心抗辩意见:桥记维修中心与曙光公司没有合同关系，不是涉案租赁合同的当事人，桥记维修中心不应承担责任。法院认定及理由：根据本院查明的上述事实，刘梦并不拖欠曙光公司任何款项，因此，曙光公司要求桥记维修中心对刘梦的本案债务承担连带清偿责任的请求，依据不足，本院不予主持。裁判理由及结果本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据本院查明的事实，对曙光公司的全部诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告江门市曙光物流市×有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1420.78元，适用简易程序减半收取710.39元，由原告门市曙光物流市场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员  罗 斌二〇二一年四月二十四日法官助理  曾家玲书 记 员  林 欣