广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终413号上诉人（原审原告)：王建军，男，汉族，1969年10月27日生，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：闫洪师，北京市中闻（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市大贸股份有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道西环路88号中国饮食文化城“初谷苑”B段5号楼5-229，统一社会信用代码91440300279522374T。法定代表人：欧阳江兵。委托诉讼代理人：苏戚萍，广东贤耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘奕虎，广东贤耀律师事务所实习律师。上诉人王建军因与上诉人深圳市大贸股份有限公司（以下简称大贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初24410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王建军上诉请求：1.判决撤销一审“被告深圳市大贸股份有限公司于本判决生效起十日内向原告王建军返还购房款5052504元及支付利息(以5052504元为基数，2014年9月1日至2019年8月19日的利率按照中国人民银行同期同类贷款基本利率计算，2019年8月20日至款项付清之日止期间的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”的裁判，依法改判为“被告深圳市大贸股份有限公司于本判决生效起十日内向原告王建军返还购房款5052504元及支付利息（以800000元为基数，利息起止日期自2009年5月15日起至款项付清之日，2019年8月19日前利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1750000元为基数，利息起止日期自2013年9月19日起至款项付清之日，2019年8月19日前利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2502504元为基数，利息起止日期自2014年9月1日起至款项付清之日，2019年8月19日前利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”。2.判决撤销一审“驳回原告王建军的其他诉讼请求”的裁判，依法改判为“被告深圳市大贸股份有限公司于本判决生效起十日内向原告王建军返还购房余款2139326.5元及支付利息（以2139326.5元为基数，利息起止日期自2014年9月1日起至工程款付清之日，2019年8月19日前利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”。3.本案一审、二审诉讼费由大贸公司承担。大贸公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王建军的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费、保全费全部由王建军承担。针对对方上诉，王建军、大贸公司均未向本院提交书面答辩意见。王建军向一审法院起诉请求：1.大贸公司返还王建军购房款5052504元，并返还已付购房款利息1911821.43元（利息暂计至2020年4月19日，实际计算至款项付清之日为止）；2.大贸公司支付王建军购房款余额2139326.5元及利息605554.2元（利息暂计至2020年4月19日，实际计算至款项还清之日止）；3.本案诉讼费由大贸公司承担。一审法院认定事实：2009年5月9日，王建军与大贸公司签订了一份《深圳市房地产认购书》（以下简称认购书），王建军认购大贸公司的X项目的第X栋（组团）X号楼X层复式X号房（以下简称涉案房屋），合同总价款为5052504元；王建军采取向银行借款方式付款；签订本认购书时，王建军向大贸公司支付定金100000元。合同第五条约定，自签订认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同。买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。如因王建军原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，王建军已付定金不予退还。如因大贸公司原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，大贸公司应双倍返还王建军已付定金。同日，王建军与大贸公司签订了一份《认购书补充协议》（以下简称补充协议)。该补充协议第2条约定付款方式如下：王建军须于2009年5月16日前支付不低于30%的房款，即1522504元(含定金）；按揭金额、按揭年限以银行最后批复为准，如银行贷款金额减少，首期款将有所增加；王建军自签订认购书之日起7日内与按揭银行办妥按揭相关手续。第3条约定，若王建军未按期支付任何一笔款项，每延期一日，王建军应按逾期金额的万分之三向大贸公司支付违约金。第4条约定，王建军应在付清全部购房款或付清首期款、办妥按揭手续的同时，与大贸公司签订《深圳市房地产买卖合同》。第6条约定，认购书中所称的“买方（王建军）原因”包括：（1）王建军逾期付款超过三个自然日；（2）王建军逾期未按大贸公司要求办理按揭手续，或因王建军提交资料不合格、资信状况或其他王建军原因导致银行按揭未获批准；（3）王建军逾期未与大贸公司签订买卖合同或王建军单方解除认购书或补充协议；若发生上述事由之一，认购书及补充协议自动终止，王建军所交定金不予退回。第8条约定，在下述情况下，大贸公司有权拒绝与王建军签订买卖合同，且不视为大贸公司违约：（1）选择一次性支付购房款的，在王建军付清购房款之前；（2）选择银行按揭方式支付购房款的，在王建军付清首期款及提交按揭所需全部材料、签署按揭相关文件、获得银行同意贷款之前。补充协议的其他约定与认购书约定一致。同日，大贸公司出具收款收据确认收到了王建军支付的涉案房产购房定金10万元。2009年5月11日，王建军在前述认购书上出具承诺，内容如下：王建军承诺X庄园弱电智能化系统工程投标揭标后，在同等条件下中标，则工程款抵房款。另王建军先期支付房款800000元，即按认购书付款时间规定支付完800000元。补充说明：若工程不能中标，承诺三天内办理合同按揭手续且支付完按揭款。案外人梁某某亦在认购书上书写如下内容：经请示欧总后,同意此承诺及补充说明，请预算部配合。2009年5月15日，王建军向大贸公司支付购房款70万元，大贸公司出具收款收据予以确认。2009年11月25日，大贸公司（发包方、甲方）与车安科技公司（承包方、乙方）签订《X庄园X地块智能化系统安装合同》，约定车安科技公司承包大贸公司位于XX区X地块智能化系统安装工程，工程总价175万元（已包含设备费、材料费、安装费、税金及完成全部工程及交付使用前一切费用）；承包方式为总价包干，包设备、材料采购，包工程施工、设备安装、调试；包质量、包安全、包验收；工程无预付款及工程进度款，双方商定所有工程款的95%用以抵扣“乙方”所购买的D4-6房款，剩余5%为质保金，保修期两年满无质量缺陷后一次性无息付清，抵扣房款相关手续时，应提供相应金额的合法有效工程款发票给大贸公司，财务与车安科技公司另办理购房相关交易手续。合同还约定了工程承包范围、工期及质量要求、双方责任、设计变更及结算计价办法等。2011年3月7日，涉案房产转移登记至案外人黄礼智名下。2012年6月12日，大贸公司（发包方、甲方）与案外人深圳市车安通讯工程有限公司（承包方、乙方，以下筒称车安通讯公司）签订《X庄园X地块智能化系统安装合同》，约定案外人车安通讯公司承包大贸公司位于XX区X地块智能化系统安装工程，工程总价360万元（已包含设备费、材料费、安装费、税金及完成全工程及交付使用前一切费用承包方式为总价包干，包括但不限于设备、材料采购，包工程施工、设备安装、调试；包质量、包安全、验收等一切费用；工程无预付款及工程进度款，双方商定工程竣工验收合格并结算后，大贸公司应支付的所有工程款的95%用以抵扣“乙方”向大贸公司所购买的X庄园X组团X房款，剩余5%作为保修金，待保修期满无质量问题并结清相关款项后一个月内无息付清；办理抵扣房款相关手续时，案外人车安通讯公司应提供相应金额的合法有效工程款发票给大贸公司，待本合同工程竣工且验收合格后、双方确认结算结果时，由大贸公司财务与案外人车安通讯公司另办理购房相关交易手续）。合同还约定了工程承包范围、工期及质量要求、双方责任、结算及变更的计价办法等。2016年4月28日，车安通讯公司向大贸公司开具深圳市建筑行业统一发票，发票记载大贸公司向案外人车安通讯公司支付X庄园X地块智能化系统安装合同的工程进度款3420000元。大贸公司对该发票的真实性、合法性予以认可，但辩称没有收到。因王建军、大贸公司对于上述工程款是否用于抵扣王建军购买涉案房产的购房款以及前述认购书及其补充协议的效力产生分歧，王建军遂诉至一审法院并提出前述请求。另查，王建军系车安科技公司的股东，占股28.75%。王建军系案外人车安通讯公司的法定代表人兼股东，占股95%。双方确认X、X地块智能化系统安装工程尚未结算工程款，并确认大贸公司未支付工程款。王建军主张工程施工过程中增加了工程量，大贸公司代理人称不清楚是否增加了工程量。王建军提交了两份《分部分项工程竣工验收单》、一份《工程移交单》和工程施工的签证审批流程单，用以证明X、X地块智能化系统安装工程已竣工验收合格并交付使用。两份竣工验收单记载的施工单位分别是案外人车安通讯公司和车安科技公司（加盖的均是案外人车安通讯公司的公章），建设单位是大贸公司，“建设单位”一栏分别有档案资料员、工程部经理、项目副总经理、项目总经理出具“验收合格”的意见，但未加盖大贸公司公章。大贸公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。《工程移交单》记载移交单位是案外人车安通讯公司，建设单位是大贸公司，接收单位是深圳市X庄园管理处，移交内容为前述X、X地块智能化系统安装工程，接受意见处记载“同意接收”，落款时间为2015年7月15日，但未加盖大贸公司或接收单位公章。大贸公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，但大贸公司在庭审中称其知晓王建军与物业公司办理了工程的交接手续，大贸公司认为不能因此视为大贸公司同意接收工程。王建军还提交了车安通讯公司出具的《情况说明》，用以证明车安通讯公司同意将X庄园X地块智能化系统安装工程的95%工程款用于抵扣王建军购买涉案房产的购房款。车安通讯公司出具《情况说明》称，王建军系车安通讯公司的股东兼法定代表人，车安通讯公司没有同王建军签署房屋买卖合同，《X庄园X地块智能化系统安装合同》中所称工程款抵扣购房款实际为王建军购买的大贸公司的一套别墅，车安通讯公司同意以工程款的95%用于抵扣该购房款，并称上述工程已于2014年9月1日竣工、于2015年7月15日移交大贸公司使用。大贸公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。上述事实已在深圳市中级人民法院（2019）粤03民终30050号民事判决中予以认定。一审法院认为，王建军已依约支付了购房款80万元，在认购书及其补充协议没有解除的情况下，大贸公司将涉案房产转移登记至案外人黄礼智名下的行为已构成根本违约，王建军据此主张返还购房款，合法合理，一审法院予以支持。大贸公司辩称王建军未付清首期款1522504元，但根据双方2015年5月11日作出的变更付款方式约定，王建军的付款义务已变更为“先期支付房款800000元”、剩余房款以工程款抵扣，且王建军已依约支付了购房款80万元，故对大贸公司该项辩解，一审法院不予采纳。大贸公司辩称王建军并非车安科技公司及案外人车安通讯公司的唯一股东，其无权代表该两公司作出工程款抵扣房款的意思表示，但该两公司在涉案X、X地块智能化系统安装合同中已然同意工程款抵扣房款，大贸公司亦未能提交证据证明其在签订了X地块智能化系统安装工程后基于不安抗辩而通知王建军提供继续履行认购书及其补充协议的适当担保，且该事实已在（2019）粤03民终30050号民事案件中予以认定，故对大贸公司该项辩解，一审法院亦不予采纳。王建军主张其支付大贸公司的购房款80万元加上之后的工程款已经超过当时《认购书》上房屋的价格，大贸公司应向其支付多余的购房款2139326.5元及利息。一审法院认为该多出的购房款实际上性质为工程款，在本案中，王建军主张的款项为购房款，故一审法院对多出的工程款不做处理，王建军可另行起诉。关于王建军主张购房款的利息计算起始时间，一审法院认为王建军完成全部购房款的支付时间为《X庄园X地块智能化系统安装合同》履行完毕之时，即2014年9月1日，故购房款的利息从2014年9月1日起开始予以计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条、第八条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、大贸公司于判决生效起十日内向王建军返还购房款5052504元及支付利息（以5052504元为基数，2014年9月1日至2019年8月19日的利率按照中国人民银行同期同类贷款基本利率计算，2019年8月20日至款项付清之日止期间的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回王建军的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费79764元，因适用简易程序减半收取39882元（王建军已预交）、保全费用5000元，合计44882元，由王建军承担11167元，由大贸公司负担33715元。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。二审另查明，2020年4月10日，王建军不再是车安科技公司的股东。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点为：一、王建军是否系适格的原告；二、涉案《房地产认购书》和《补充协议》的合同权利义务是否已经终止；三、工程款能否直接抵扣房款；四、返还的购房款利息如何起算。关于王建军是否系适格原告的问题，大贸公司主张，《X庄园X地块智能化系统安装合同》（以下简称B合同）中约定，本工程的预付款和进度款，可以抵扣乙方所购买的X房款，而合同的乙方是车安科技公司，即涉案房产的权利义务概括转让给车安科技公司，车安科技公司才是涉案房屋的购买方，王建军无权主张购房款和利息的返还。本院认为，本院作出的（2019）粤03民终30050号民事判决已经发生法律效力，该判决已经认定涉案房屋买卖合同的主体是王建军和大贸公司。在并无证据推翻以上认定的情况下，王建军是涉案房屋买卖合同的相对方，其是适格的原告。关于涉案《房地产认购书》和《补充协议》的合同权利义务是否已经终止的问题，大贸公司主张，因涉案房产的买方未依约办理购房按揭手续及足额支付购房款，涉案的合同权利义务应当终止。本院认为，2009年5月11日，王建军在认购书上作出承诺和补充说明，即若是其中标X庄园弱电智能化系统工程，则工程款抵房款，若不能中标，则三天内办理合同按揭手续和支付按揭款，上述承诺和补充说明，大贸公司予以同意。因此，双方对于涉案房款的支付方式，进行了重新的约定。王建军按照约定支付了购房款80万元，并无违约行为。但大贸公司却在2011年3月7日将涉案房产转移登记到案外人名下，构成根本违约。在王建军主张合同解除之前，大贸公司无权终止合同权利义务。另外在（2019）粤03民终30050号案件中，大贸公司也提出过同样的抗辩，两级法院均不予采纳。因此，《房地产认购书》和《补充协议》的合同权利义务并未终止。关于工程款能否直接抵扣房款的问题，大贸公司主张，关于工程款抵扣房款的约定是大贸公司与车安通讯公司之间的约定，而且事实上，也无法实际履行，房屋买卖和工程款应当各自结算。另外，王建军实际支付房款仅有80万，即使要退还，也应当以该金额为限，但是该主张也已经超过诉讼时效。王建军主张，《X庄园X块智能化系统安装合同》（以下简称X合同）和B合同均明确约定以工程款抵扣购买房款，且约定范围是“所有工程款”，包括增量工程的工程款。因此上述工程款已经全部转化为购房款，因购房合同解除，大贸公司应当返还所有的款项。本院认为，X合同和B合同均明确约定，以工程款的95%抵扣房款，且车安通讯公司还出具了《情况说明》，进一步明确是王建军所购置的X房产，而上述工程均已经竣工，因此王建军实际支付的房款不仅仅是80万，大贸公司关于王建军仅支付了80万购房款的主张，本院不予支持。但是，双方约定的是“抵扣”，并未表示工程款均转化为房款，因此，王建军实际支付的房款以合同约定为准，并未有多支付的行为，王建军关于将工程款全额计算成购房款并予以返还的主张，本院不予支持。工程款如果有超出房款的金额，相关公司可另循法律途径解决。关于返还的购房款利息如何起算的问题，王建军主张，X合同和B合同已经约定将工程款抵扣购房款，而工程款包括涉案工程款和增量工程款，其支付的时间不一致，因此，退还购房款利息的起算时间应当从房款实际支付之日，而并非全部支付完毕之日起算。本院认为，关于王建军支付购房款的时间，对于80万元房款的支付时间为2009年5月15日，双方无异议，本院予以确认。关于剩余房款的支付时间，一审以X合同工程竣工之日即2014年9月1日为实际支付之日，并无不妥，本院予以确认。关于增量工程，并非本案审理的范畴，且双方未进行结算，实际是否有增量以及增量工程款是多少，无法进行确认。而且，如前所述，本案退还房款仅以合同约定的抵扣数额为限，也无需计算增量工程款。因此，对于80万购房款的利息应当从2009年5月15日起算，一审认定有误，本院予以纠正。综上，大贸公司的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。王建军的上诉请求、理由部分成立，对于成立部分本院予以支持。一审判决认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初24410号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初24410号民事判决第一项为：上诉人大贸股份有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人王建军返还购房款5052504元及支付利息（利息以80万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2009年5月15日计算至2014年8月31日；以5052540元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年9月1日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计算至实际支付之日止）；三、驳回上诉人王建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费159528元，由上诉人王建军负担47559元，由上诉人深圳市大贸股份有限公司负担79764元。王建军已预交79764元，王建军多预交的32205元本院予以退回。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年四月六日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。