云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0602民初444号原告（被告）：李章奎，男，1989年10月12日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。原告（被告）：张富艳，女，1987年2月14日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人：刘远付，云南天外天（昭阳）律师事务所律师（特别授权）。被告（原告）：昭通市金科房地产开发有限公司（统一社会信用代码证：91530602MA6NYA386T），住所地：云南省昭通市昭阳区二环西路金科.集美天樾营销中心。法定代表人：宗波，该公司总经理。委托代理人：李明江，男，1995年1月18日出生，回族，云南省昭通市昭阳区人，大专文化，该公司员工，住云南省昭通市昭阳区，（特别授权）。委托代理人：黄鹤荣，男，1977年12月6日出生，汉族，云南省大理市人，大学文化，该公司员工，住云南省大理市（特别授权）。原告李章奎、张富艳诉被告昭通市金科房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理；原告昭通市金科房地产开发有限公司（以下简称：昭通市昭阳区金科公司）诉被告李章奎、张富艳商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张森泓适用简易程序于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告（被告）李章奎、张富艳的共同委托代理人刘远付，被告（原告）昭通金科公司的委托代理人黄鹤荣、李明江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（被告）李章奎、张富艳诉称，2020年7月15日，原告李章奎、张富艳向昭通金科公司交付了10000元为购房定金，次日，双方签订了《商品房买卖合同（预定）》，昭通金科公司将其开发的集美天樾的23栋23层2303号房屋卖给原告，该房屋总价597726元，原告交付127726元为购房首付款，剩余的房款向银行办理按揭贷款。合同签订后，原告按照约定支付完购房首付款后，并积极提交的办理银行按揭贷款所需资料，但至2020年11月初，昭通金科公司才告知我方无法办理银行按揭贷款。原告要求与被告解除购房合同，并退还购房首付款遭到了该公司的拒绝，为此特诉至法院，要求判令：1.解除原、被告双方所签的购房合同；2.昭通金科公司返还原告购房首付款127726元；3.昭通金科公司向原告支付资金占用利息（按照同期银行存款利率计算至清偿完毕之日止）；4；由昭通金科公司告承担案件诉讼费。被告（原告）昭通金科公司辩称，李章奎、张富艳确实提供了办理贷款的相关资料，但是二原告并没有提交银行要求再补充提交的一个月银行交易流水，所以才导致他们的贷款没有被批准。因为在合同签订后，我公司按照合同约定通知他们缴纳剩余的房款，但是他们并没有支付，所以违约责任在二原告，他们应当承担违约责任。在确认是因为李章奎、张富艳违约导致合同不能够履行的情况下，我方才同意解除合同，并且在二人应当按照合同约定承担违约金，我方也才同意退还剩余款项。另外，按照相关规定，原告无权主张资金占用率。被告（原告）昭通金科公司诉称，2020年7月16日，我公司与李章奎、张富艳协商一致后签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定二人支付首付款后，剩余的房款470000元向银行申请贷款，但因为二人的还贷比不足，贷款申请没有通过，我公司按合同约定又通知二人支付剩余房款，但二人一直未支付，我公司多次催要后，二人仍一直未支付。李章奎、张富艳的行为违反了合同及补充协议的约定，其应承担违约责任，故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方所签的购房合同及补充协议；2.驳回李章奎、张富艳的本诉要求，李章奎、张富艳向反诉人支付违约金23500元；3.本诉及反诉的案件诉讼费均由李章奎、张富艳承担。李章奎、张富艳辩称，如果被告返还我方已经支付的房款，并支付资金占用利息后，我方是同意配合昭通金科公司办理解除备案登记手续的。买卖合同是格式条款内容，对违约金的条款并没有进行加粗，不发生法律效力；另外被告并没有尽到告知义务，也无任何证据证明其尽到了告知义务，被告的反诉主张是没有任何事实及法律依据的，请求法庭驳回昭通金科公司的反诉请求。综合当事人本诉及反诉的诉辩主张，当事人双方对对方所主张的事实均无异议，本院依法予以确认：李章奎、张富艳系夫妻关系。2020年7月16日，二人与昭通金科公司签订了《认购协议》，李章奎、张富艳向昭通金科公司交付了认购房屋的定金10000元，随后双方又签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：5306012020071600101）：“…三、出卖人（昭通金科公司）将其开发的金科集美天樾的23栋23层2303号房屋卖给买受人（李章奎、张富艳），该房屋总价597726元…七、签订合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款；买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2020年7月16日前支付首期房价款127726元，余款470000元向中国工商银行股份有限公司昭通安居支行申请贷款支付。八、逾期在45日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过45天（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起45日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）…”同日，双方还签订《合同补充协议》：“前言…4、…如因买受人银行不予办理按揭贷款的，均应视为买受人违约，…买受人应当按照本协议的约定承担违约责任。…不能通过银行房贷审查，则买受人应于银行贷款审查结果明确之日在15日内付清全部付款，逾期不能付清全部购房款按《主合同》第八条所约定承担逾期付款违约责任。5.…买受人不以《主合同》及本协议条款构成格式条款为由拒绝履行，也不以任何理由，要求出卖人承担《主合同》及本协议约定之外的责任或要求免除乙方约定义务。第四条（二）对于买受人以银行按揭抵押贷款形式付款的，补充如下“1、…不能与贷款银行签订商品房担保贷款合同…则买受人应于银行贷款审查结果明确之日在15日内付清全部购房款，逾期不能付清全部购房款案《主合同》第八条所约定承担逾期付款违约之日。”2.原告交付127726元购房首付款（包含定金10000元），剩余的房款欲向银行办理按揭贷款”。同日，李章奎、张富艳按照约定向昭通金科公司支付了购房首付款及贷款所需资料。2020年7月21日，该房屋进行了商品房买卖合同登记备案（合同编号5306012020071600101）。合同签订后，李章奎、张富艳向中国工商银行股份有限公司昭通分行申请贷款470000元未获通过，2020年10月14日，被告昭通金科公司向李章奎寄送了《关于要求以现金方式支付房价款的通知》：“…要求李章奎在本通知发出后15日内以现金方式支付470000元给我公司，逾期我司将按照合同约定追究贵方的违约责任…”工商银行昭通分行个人金融业务部于2020年10月27日出具《未贷款情况说明》：“客户李章奎因购买金科.集美天樾住房在我行申请个人一手住房贷款，现因该客户还贷比不足，经我行综合考虑，对该笔贷款予以退回处理”。李章奎、张富艳因无支付能力一直未向昭通金科公司支付购房尾款。李章奎、张富艳与昭通金科公司因合同解除一事发生纠纷诉至本院。本院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案双方当事人在签订《商品房买卖合同（预售）》前，就买受人李章奎、张富艳是否能够获得银行贷款一事，昭通金科公司的工作人员进行了预估，认为能够获得银行贷款，并陪同李章奎、张富艳一同到贷款银行进行贷款初审，并通过了贷款银行的贷款初审，随后，双方才签订了《商品房买卖合同（预售）》。然而，李章奎与张富艳二人的贷款申请最终未能通过，导致二人无法继续履行《商品房买卖合同（预售）》。二人的贷款申请最终未能通过，其结果与昭通金科公司的预估和贷款银行的初审结果不相一致，该结果是各方都不能预见的客观情况，应属于不可抗力。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。由于李章奎与张富艳除银行按揭贷款外，并无支付剩余购房款的能力，现已不能实现合同目的，李章奎、张富艳对该结果没有主观故意，故李章奎与张富艳主张的解除与昭通金科公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院依法予以支持；昭通金科公司主张解除双方签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，及李章奎、张富艳配合办理撤销该房屋的商品房买卖合同登记备案的诉讼请求，本院依法予以支持。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案双方当事人由于贷款银行退回李章奎、张富艳的贷款申请导致合同目的不能实现，李章奎、张富艳对该结果没有自行控制的能力，也没有主观恶意，故应免除二人全部责任，即二人不需向昭通金科公司支付未能继续履行合同的违约金，昭通金科公司要求李章奎、张富艳支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持，故二人要求昭通金科公司返还购房首付款127726元的诉讼请求，本院依法予以支持，但由于双方不能继续履行合同的原因系不可抗力导致，故李章奎、张富艳主张的要求昭通金科公司支付资金占用利息的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，第一百一十七条，参照最高人民法院最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下：一、原告（被告）李章奎、张富艳与被告（原告）昭通市金科房地产开发有限公司于2020年7月16日签订的商品房买卖合同（预售）》（合同编码：5306012020071600101）及《补充协议》依法予以解除；二、由被告（原告）昭通市金科房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内退还原告（被告）李章奎、张富艳购房首付款（含定金）127726元；三、由原告（被告）李章奎、张富艳于本判决发生法律效力之日起15日内协助被告（原告）昭通市金科房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同登记备案表》（合同编码：5306012020071600101）的相关事宜，若原告（被告）李章奎、张富艳逾期不协助，被告（原告）昭通市金科房地产开发有限公司可持本判决书自行办理撤销事宜；四、驳回原告（被告）李章奎、张富艳的其他诉讼请求；五、驳回被告（原告）昭通市金科房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告为李章奎、张富艳一案，案件受理费2855元，减收1427.5元，减半收取713.8元，由被告（原告）昭通市金科房地产开发有限公司负担；另案案件受理193元，减半收取96.5元，由原告（被告）李章奎、张富艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  张森泓二〇二一年四月六日书记员  宋攀艳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。最高人民法院最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。