河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0122民初243号原告（案外人）：杨红霞，女，1954年6月26日出生，汉族，住河南省中牟县。原告（案外人）：张建坡，男，1979年9月24日出生，汉族，住河南省中牟县。原告（案外人）：张建华，女，1984年11月22日出生，汉族，住河南省中牟县。原告（案外人）：张建勋，男，1985年10月10日出生，汉族，住河南省中牟县。三原告杨红霞、张建坡、张建华委托诉讼代理人：张建勋，男，基本信息同上。系杨红霞之子、张建坡及张建华之弟。原告张建勋委托诉讼代理人：张志慧，河南官渡律师事务所律师。被告（申请执行人）：中牟县住房和城乡建设局，住所河南省郑州市中牟县商都大街房产交易大厦1806室，统一社会信用代码11410122MB1650494R。负责人：单纪谦，局长。委托诉讼代理人：孙淑娟，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：单钰海，河南天基律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：王智景，男，1956年2月23日出生，汉族，住河南省中牟县。四原告杨红霞、张建坡、张建华、张建勋与被告中牟县住房和城乡建设局（以下简称中牟县住建局）、第三人王智景案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨红霞及张建坡，张建勋及其委托诉讼代理人张志慧，被告住建局委托诉讼代理人孙淑娟、单钰海到庭参加诉讼，第三人王智景经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告杨红霞、张建坡、张建华、张建勋向本院提出诉讼请求：1.终止对王智景名下位于中牟县官渡路×段×侧城关公司×排×号（不动产权证号ＺＭ××78）房产的强制执行措施；2.确认上述房屋所有权归原告所有（房屋价值37万元）；3.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2009年6月2日，张玉平（已故）与王智景、胡海叶签订《协议书》一份，以37万元价格购买位于中牟县官渡路×段×侧城关公司×排×号（不动产权证号ＺＭ××78）房屋，协议签订后，张玉平分多次支付了购房款，房款结清后张玉平与各原告共同居住生活于此。结清房款后，张玉平要求办理过户手续，开始王智景一直推脱，后来才告知该房屋系国有房屋，因为土地使用权已经到期，无法办理过户手续。王智景承诺会解决问题，但直至2018年6月28日张玉平去世，该房屋也未过户。张玉平去世后，房屋过户一事的协商更加困难。后该房屋被中牟县人民法院依据（2019）豫0122执恢439号裁定采取了强制措施。四原告以案外人身份向中牟县人民法院提起了执行异议，被驳回异议请求，但该房屋无法办理过户手续并非原告之错。2009年张玉平购买房屋时并不知道该房屋的土地使用权已经超期，且根据中牟县住房保障和房地产管理局相关规定，2016年12月23日之前国有土地使用权到期的房屋是不能办理过户手续的，只有在转让方即王智景缴纳了土地出让价款后，原告才可以办理不动产转移登记手续，所以涉案房屋没有正常过户并非原告过错。张玉平与王智景在房屋被查封前已经签订了合法有效的买卖合同，张玉平向王智景支付了全部房款，并且已在该房屋内居住生活，该房屋无法办理过户手续系房屋的土地使用权到期、不动产权登记未生效这一客观原因导致，而非原告之过错。故四原告诉至法院，要求终止对案涉房屋的强制执行，并确认四原告为该房屋的实际所有权人。被告中牟县住建局辩称，1.2016年5月6日，中牟县住建局作出牟建罚字（2016）017号行政处罚决定书，对姚安荣、王智景处以罚款分别为39.6万元、31万元、31万元，合计101.6万元。2019年5月13日，中牟县人民法院作出（2019）豫0122执恢439号执行裁定，冻结、查封被执行人姚安荣、王智景价值1028560元财产，实施过程中，将王智景名下位于中牟县官渡路×段×侧城关公司×排×号（不动产权证号ＺＭ××78）房屋查封。该查封事实清楚，证据确实充分。2.四原告对案涉查封房屋不享有排除强制执行的权益。虽然四原告称张玉平从王智景处购得涉案房屋，但并未办理房屋所有权登记手续，案涉房屋至今仍登记在王智景名下且不属于法律规定可以不登记的情形，故案涉房屋仍属于王智景所有。此外，基于原告所述，自2009年购房至案涉房屋被查封前长达十余年之久，房屋一直登记在王智景名下，四原告并未提交相关证据证明张玉平在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利，且根据《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（郑政[2017]6号）及《中牟县人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（牟政文[2017]143号）关于土地使用权过期仍可以办理房屋不动产变更登记的相关规定，原告未积极履行过户登记，存在过错，应当承担不利的法律后果。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张玉平及四原告对案涉房屋仅享有普通债权，不享有物权期待权，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，应驳回其诉讼请求。第三人王智景未作陈述，亦未提供证据材料。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，审理查明认定事实如下：2016年5月6日，中牟县住建局（原中牟县城乡建设管理局）作出牟建罚字（2016）017号行政处罚决定，认定姚安荣、王智景建设个人住宅楼违反了《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》有关规定，对姚安荣、王智景违法行为分别处以罚款39.6万元、31万元、31万元，合计101.6万元。后中牟县住建局向本院申请强制执行，本院于2016年11月14日作出（2016）豫0122行审173号行政裁定，准予强制执行牟建罚字（2016）017号行政处罚决定。执行过程中，本院于2019年5月13日作出（2019）豫0122执恢439号执行裁定，冻结、查封姚安荣、王智景价值1028560元财产。实施过程中，将王智景名下中牟县官渡路×段×侧城关公司×排×号（不动产权证号ＺＭ××78）房产予以查封，查封期限三年，自2019年5月20日至2022年5月19日。另查明，2009年6月2日，胡海叶（王智景妻子）、王智景作为甲方（卖方）与张玉平作为乙方（买方）签订《协议书》，约定：甲方将自己所有的上述中牟县官渡路×段×侧城关公司×排×号房屋（不动产权证号ＺＭ××78）及房屋坐落小院、院内二间平房以37万元总价款出售给乙方，乙方于2009年6月2日将购房款37万元付给甲方，乙方付清款项后，房屋及坐落小院的所有权归乙方所有。2009年6月3日胡海叶向张玉平出具收到条，写明收到购房款37万元。张玉平购买该房产后，一直实际占有，用于与家人共同生活居住。2018年6月28日，张玉平去世。杨红霞、张建坡、张建华、张建勋分别系张玉平之妻子、长子、长女、次子，四人以案外人身份对上述被执行标的提出执行异议，认为该房产系张玉平遗留的个人合法财产，并非王智景所有。本院于2020年12月10日作出（2020）豫0122执异152号执行裁定，驳回杨红霞、张建坡、张建华、张建勋的异议请求。杨红霞、张建坡、张建华、张建勋不服，提起本案案外人执行异议之诉。再查明，在中牟县人民法院对涉案房产采取案涉查封措施前，河南省郑州市上街区人民法院在执行中牟县人民法院（2016）豫0122民初241号中牟县中小企业担保有限公司与被告王智景、胡海叶、李建军、孔喜荣、刘喜增、刘新软、李文中、刘云玲、中牟中建宏图房地产置业有限公司追偿权纠纷一案民事判决中，已对王智景名下案涉房产采取查封措施，查封期限自2016年1月21日至2021年11月13日。杨红霞、张建坡、张建华、张建勋作为案外人向上街区人民法院提出执行异议，上街区人民法院于2020年10月26日作出（2020）豫0106执异23号执行裁定，认为杨红霞、张建坡、张建华、张建勋的异议成立，裁定中止对中牟县官渡路×段×侧城关公司×排×号房产（不动产权证号ＺＭ××78）的执行。诉讼中，原告提供了中牟县住房保障和房地产管理局2021年3月18日出具的《关于王智景名下房屋及土地无法办理过户手续的情况说明》，该说明写明王智景名下房屋坐落于中牟县官渡路×段×侧城关公司×排×号，房产证号为ＺＭ××78。该房屋土地所有权人为中牟县城关镇房产开发公司，土地使用权到期时间为2003年10月。该公司自2003年10月土地使用权到期后，未向国土资源部门缴纳土地出让金，导致群众无法办理房屋及土地的过户手续。2016年12月23日，国土资源部召开《自然资源统一确权登记办法（试行）》新闻发布会，会上明确了地方相关法律安排明确之前，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理，即：不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。本院认为，本案争议焦点系四原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，张玉平于生前购买王智景名下位于中牟县官渡路×段×侧城关公司×排×号（不动产权证号ＺＭ××78）房屋，双方签订书面房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。在本院对涉案房屋作出查封裁定之前，合同已经签订，且张玉平已按照合同约定支付全部购房款，王智景将房屋交付张玉平，张玉平及其家人已经实际占有居住。虽然至今案涉房屋未能过户登记至张玉平或其家人名下，但其原因系在2016年12月23日前，由于土地性质的原因，案涉房屋在客观上不具备办理产权过户登记的条件，而在此后，该房屋又一直处于被查封状态，亦无法办理过户登记，故张玉平及四原告未办理房产过户登记，并非其自身原因所致。另一方面，张玉平购买房产发生于2009年，依法享有合同债权，亦对案涉房产享有物权期待权，其依法享有的民事权利，相较于中牟县住建局2016年因行政处罚申请本院对王智景强制执行所应取得罚款的财产权，理应优先受到保护。因此，综合分析后认为，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，四原告对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其请求排除对案涉房产采取强制执行措施，有事实根据和法律依据，应予支持。此外，四原告请求确认涉案房产所有权归其所有，因该房屋系张玉平生前购买，至今尚未进行不动产过户登记，确权条件尚不具备，其请求亦不符合物权法相关规定，且涉及对张玉平生前共有财产的认定、分割、遗产继承等其他法律关系及问题，不宜在本案中作出处理，故对四原告该项请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、不得执行中牟县官渡路×段×侧城关公司×排×号房产（不动产权证号ＺＭ××78）；二、驳回原告杨红霞、张建坡、张建华、张建勋的其他诉讼请求。案件受理费6850元，由被告中牟县住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王文胜人民陪审员  乔彦生人民陪审员  贾海运二〇二一年四月二十日书 记 员  杨晓宁