湖南省中方县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1221民初136号原告:湖南君天物业管理有限公司。法定代表人:何强国，公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方晓，男，1968年7月13日出生，汉族，居住地长沙市芙蓉区。该公司项目经理。委托诉讼代理人：潘虹，女，1988年3月18日出生，汉族，户籍地湖南省中方县。该公司工作人员。被告：潘海荣，男，1984年4月27日出生，汉族，住怀化市中方县。原告湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）与被告潘海荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君天物业公司委托诉讼代理人方晓、潘虹、被告潘海荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君天物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告交纳拖欠的物业服务费等费用共计4116元，其中物业服务费3742元，违约金374元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2007年9月15日，原告由湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称湖南万隆公司）依法选聘对万隆&维也纳森林小区从事物业管理服务，原告严格依约履行了义务，但被告自2019年1月至今拒不交纳物业服务费等费用，经原告多次催交均无结果。现根据相关法律、法规的规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告潘海荣辩称：一、原告君天物业公司与湖南万隆公司签订的《万隆&维也纳森林前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同）对全体业主有约束力错误。（一）根据合同法原则，原告与湖南万隆公司签订的前期物业合同在本案中为涉他合同，即为他人设定权利，实质上是对他人权益的处分，依据合同相对性原则，只有在相对人间产生约束力，对他人无约束力；（二）《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”可见对于涉他合同，只有在特定情形下事后第三人的追认，才对第三人产生约束力；（三）本案被告在购买涉案物业时，没有与被告就提供的签约文件中《物业服务交费协议》文件进行双方签字让其生效，也没有对该《物业服务资费协议》中所提及前期物业合同和《万隆&维也纳森林五、六期物业服务补充协议》进行追认认可，因此，前期物业合同对被告没有约束力。二、原告君天物业公司的物业服务存在严重的服务不到位的问题，质价严重不相符，被告潘海荣要求降低收费标准或拒绝交纳物业服务费。①小区内的安防技防设施长期不维护。②小区内的公共设施与设备长期不维护。③小区内园林景观、绿化、道路长期不维护。④小区内环境卫生管理、保洁服务不到位。⑤小区内大型公共设施维护管理服务不到位。⑥对业主侵占公共用地的行为不制止，对乱搭乱建的行为不采取措施，严重损害了广大业主的合法权益。⑦小区业委会自成立以来曾多次发函要求原告进行整改，但都未得到原告的响应。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、前期物业服务合同已终止、物业服务无合法收费依据,被告与原告不存在物业服务合同关系,被告拒绝原告继续提供物业服务,有权拒绝缴纳物业服务费。(一)小区业主委员会于2016年11月29日依法成立并登记,本小区开发商即湖南万隆公司已依法告知原告前期物业服务合同已终止。原告一直未与被告或经小区业主委员会(业主大会)选聘签订物业服务合同。因前期物业合同约定的政府审批收费依据已于2015年8月12日到期失效,且前期物业合同最后一次办理审批手续是2014年,其有效期为一年。据此,原告依据前期物业合同要求被告缴纳拖欠的物业服务费没有合法依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。”之规定,原告自始至终并未提供业主委员会与业主大会依法选聘签订物业服务合同的相关证据,也未提供与被告签订物业服务合同的证据,故请求驳回原告的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的,视为条件已成就；不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。(二)《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案前期物业合同为开发商与原告签订的附有解除条件的合同。自业委会成立后,开发商已书面告知被告及业委会,前期物业合同已解除。业委会也多次要求被告前来洽谈新的物业服务合同事宜,被告为了自己的利益,采取不正当的手段,以种种不存在的理由拒绝与业委会洽谈,无理阻止条件的成就。因业委会与第三方洽谈新的物业服务合同时,需涉及到前期物业服务单位诸多需交接事项以及遗留问题,被告的无理拒绝洽谈,阻碍了业委会选聘新的物业服务公司的进程,直接导致了新的物业合同无法签订,被告的此种霸市行为严重侵害了广大业主的权益,已经给广大业主造成了重大的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条之规定,应视为解除合同条件成就,前期物业服务合同应当解除。(三)《中华人民共和国合同法》第六十条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。(四)《湖南省物业管理条例》第三十六条约定:物业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务,履行下列义务:1落实消防、安防人员和措施,确保消防、安防监控设施正常使用,做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作:2、负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁,负责物业管理区域内的垃圾清运维护物业管理区域的环境卫生。3、对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修。4、做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主、物业使用人提供免费查询服务;5、实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作急预案,及时处理物业服务中的突发事件。6、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。(五)《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。(六)《中华人民共和国合同法》第九十六条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。本案中,被告没有按照约定全面履行自应尽的义务,连最基本的保洁服务都没有做到位(见证据照片),对小区内的设施设备长期不维护,造成硬件设施的损坏直接损失上千万元,严重降低了小区的品质,侵害了业主的合法权益:业委会多次书面通知要求被告整改相关服务不到位的地方,被告拒不整改,以自己的行为表明了不履行主要义务。为此,业委会及小区内80多户业主联名再次告知被告,前期物业合同已终止,并拒绝被告的事实服务。(七)关于本案所涉小区(万隆维也纳森林小区)前期物业合同及收费依据是否有效的问题,中方县人民法院(2019)湘1221民初45号民事判决书、怀化市中级人民法院(2019)湘12民终1137号民事判决书、湖南省高级人民法院(2019)湘民申4261号民事裁定书均已有判(裁)定:前期物业服务合同终止,物业服务无合法收费依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款和第三款、第九十六条之规定，中方县人民法院(2019)湘1221民初45号民事判决书、怀化市中级人民法院(2019)湘12民终1137号民事判决书、湖南省高级人民法院(2019)湘民申4261号民事裁定书的确定，前期物业服务合同应当终止,物业服务无合法收费依据。综上，原告君天物业公司向被告潘海荣收取物业服务费没有合法的依据，请求法院依法驳回原告君天物业公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告君天物业公司系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人。2007年9月12日，原告君天物业公司与万隆＆维也纳森林小区的开发商湖南万隆公司怀化分公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对物业服务内容及质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其他事项均作了约定，其中第七条约定“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业费用”；第二十八条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金”；该合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》之日止。合同签订后，原告君天物业公司成为万隆房地产公司选聘的对万隆&维也纳森林小区进行物业管理服务的服务机构，对该小区进行物业管理服务。2014年9月21日，被告潘海荣与湖南万隆公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告潘海荣购买了万隆&维也纳森林小区第3××栋×单元6××号房，2015年11月16日潘海荣与原告签订了一份《物业服务资费协议》，该商品房为第六期电梯洋房。补充协议第十条物业管理约定：“1、前期物业管理（指甲方通知交房期起至业主委员会成立并确定新的物业管理公司前），甲方依法确定适当的物业管理公司后，在甲、乙双方办理交房手续时，由乙方与物业管理公司签约并向物业管理公司交纳物业管理费。物业管理费标准按小区实际情况，报经房产管理机构备案后执行。乙方承诺：在甲方通知交房期起至业主委员会成立前，不论是否装修和搬入房屋居住，均按前述条款交纳物业管理费。如不及时交纳物业管理费时，物业管理公司有权依据本条款向乙方主张权利。2、正式物业管理，交房率达到规定比例后，由业主自行选举业主委员会，选聘物业管理公司，甲方不予干涉。”2015年1月10日，被告潘海荣与湖南万隆公司对房款及有关费用进行了结算，办理了交房手续，双方验收确认合同面积130.13平方米，核准面积为129.93平方米，被告潘海荣成为万隆＆维也纳森林小区的业主。2015年11月16日，原、被告签订了《物业服务交费协议》，约定电梯洋房别墅物业费标准为1.2元/月.平方米，按季度预交，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业服务费用。第五条的违约责任约定“乙方未能按时足额交纳相关费用的，每逾期一天按应缴费总额的千分之三的标准累计计算向甲方支付违约金……”。本协议还约定协议期限自签订之日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》之日止。被告潘海荣购房后交纳物业服务费至2018年12月31日，自2019年1月1日至2020年12月31日止，被告潘海荣未交纳物业服务费3742元。现双方因物业服务合同的效力、物业服务质量、价格标准等原因发生纠纷。本案在审理过程中，被告潘海荣提交了前期物业合同到期告知函、关于业委会应邀君天物业重新签署服务合同的告知函、业委会关于督促君天物业服务达标的工作建议以及被告服务小区部分照片等证据，拟证明原告君天物业公司的收费无依据及物业服务质量存在瑕疵的事实。另查明:万隆＆维也纳森林小区业主委员会于2016年11月29日依法成立并登记备案。2021年2月1日，经过换届选举成立了第二届业主委员会。2016年12月11日、26日，2017年9月5日,业主委员会分别就物业管理存在的众多问题以及擅自提高收费标准向原告发出通知，要求对原告君天物业公司进行整改。2018年12月3日，该小区业委会向被告君天物业提出督促物业服务达标的工作建议，对小区物业存在的问题提出了意见。2016年12月21日、29日,原告君天物业公司就相关问题进行了回复。2017年3月10日、6月6日,湖南万隆公司二次致函维也纳森林小区业主委员会及原告，表示前期物业合同依约终止，要求业主委员会尽快落实选聘或续聘物业公司。2018年7月6日，小区81户业主联名向原告发出《前期物业服务合同到期，被告开发商依法解除已生效，业主拒绝事实物业服务及收费告知函》，要求签订新的物业服务合同，并拒绝原告提供物业服务。2016年以后，因国家政策调整，改为登记备案，收费标准执行市场调节价。2019年11月20日，中方县发展和改革局向君天物业公司关于收费许可证等问题进行了复函，回复原告君天物业公司不需要到价格主管部门办理收费许可证和收费备案。2019年12月9日，中方县住房保障服务中心向原告君天物业公司关于万隆维也纳小区业主和物业使用人提供服务资格和收费问题了答复，被告知该原告在万隆维也纳小区业委会成立后，没有签订物业服务合同，继续为物业使用人提供物业服务，按照前期物业管理约定收取物业服务费。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告君天物业与万隆房地产公司签订的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》、原、被告签订的《物业服务交费协议》均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告君天物业依约为被告潘海荣在保洁、安保、公共设施维护等提供了物业服务，保障了业主的正常生活。根据合同约定和法律规定，被告潘海荣作为业主，在接受原告君天物业提供的服务内容后，应按照合同约定及时交纳物业服务费。原告君天物业要求被告潘海荣交纳2019年1月至2020年12月的物业费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因原告的物业服务质量存在一定瑕疵，其要求被告按所欠金额的10%承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出的前期物业合同到期以及原告收费无合法依据的意见，理由不足，本院不予采信，理由是《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》以及《物业服务交费协议》均明确约定了该合同期限为自签订之日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》之日止，该小区业主委员会虽然成立多年，但仍未与其他物业服务机构签订新的物业服务合同，故被告主张前期物业合同到期对业主无约束力意见的理由不能成立，在没有签订新的物业服务合同的情形下，被告潘海荣提出的原告按1.2元/平方米向被告潘海荣收取物业服务费没有合法依据的辩解理由也不能成立，且该收费标准未超出原政府行政机关许可的价格，也未超过同时期同行业收费标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下：一、限潘海荣在本判决生效之日起十日内支付湖南君天物业管理有限公司物业服务费3742元（2019年1月1日至2020年12月31日）；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回湖南君天物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由潘海荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  李元洪二〇二一年四月十六日书记员  王容慧附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。