江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0891民初551号原告：曹锦峰，男，1956年4月24日出生，汉族，住江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：李群，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：王继晨，江苏引航律师事务所（实习）律师。被告：王晓军，男，1973年9月9日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：王小青，女，1985年12月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：邓晓强，江苏律轩律师事务所律师。原告曹锦峰与被告王晓军、王小青房屋租赁合同纠纷一案，本院2021年1月25日立案受理后，依法由审判员刘海波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹锦峰的委托诉讼代理人李群、王继晨与被告王小青及其委托诉讼代理人邓晓强到庭参加诉讼，被告王晓军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹锦峰向本院提出诉讼请求：一、从起诉之日起解除原、被告签订的租房合同及补充协议，被告将租赁房屋返还给原告；二、两被告支付原告2018年1月2日-2018年12月31日期间租金46万元，并自2018年12月31日起按年利率24%标准支付利息至实际给付之日止；三、被告自解除合同之日起支付房屋使用费（按照人民币14444.45元/天标准计算至实际迁出房屋之日止。事实和理由：2014年10月14日、2020年1月5日，原、被告签订《租房合同》、《补充协议》。约定被告承租原告位于淮安经济技术开发区房屋作为洗浴中心使用；租赁期限为9年，从2015年1月1日起至2024年1月1日止；第一个三年，每年租金为42万元；第二个三年，每年租金为47万元；第三个三年，每年租金为52万元。第四年起租金按每年交付一次，交付时间为上一次房租费到期前一个月；如被告拖欠租金10日以上，原告有权解除合同。被告应按拖欠天数支付违约金，每天违约金标准为拖欠租金数额的1%。2018年12月30日，经双方结算，被告尚欠租金93万元，后被告仅支付47万元，尚欠46万元，并出具《欠条》两张。经原告多次催要未果,且拒不返还房屋。被告行为违法，根据上述合同约定应支付原告违约金。故原告诉至法院提起上述诉请。被告王晓军未作答辩。被告王小青辩称，被告王小青是从2019年元月与被告王晓军共同承租涉案房屋，原、被告双方于2020年1月5日订立了书面的补充协议，其中特别约定2020年房租47万元在2020年1月7日17点前付清，原告就同意被告续租，被告王小青不仅支付了2019年的全部租金，补充协议约定的47万元租金也按期支付，2021年的租金52万元也于2020年12月30日支付，现合同正在履行中，被告王小青没有任何违约行为，原告无权请求解除合同。王晓军只欠原告18年租金28与他个人借款合计46万元，原告与王晓军之间实际上已经形成欠款关系，而且该欠款与被告王小青无关，不应当由被告王小青支付，请求驳回原告要求解除合同的请求和要求被告王小青支付租金的请求。经审理本院认定事实如下：2014年10月14日，原告为甲方，被告王晓军为乙方，双方签订《租房合同》，合同约定甲方将位于淮安经济技术开发区房屋出租给乙方，房屋租赁期限为9年，从2015年1月1日起至2024年1月1日止，租金及其交纳方式为第一个三年，每年租金42万元，第二个三年，每年租金47万元，第三个三年，每年租金52万元，第一个三年的租金按每半年交付一次，遵守先缴租金后租房屋原则，其余的按每年交付一次，交付时间为上一次房租到期前一个月。合同第八条违约责任约定乙方拖欠租金10日以上甲方有权解除合同收回房屋，乙方逾期交付租金，除应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金标准为拖欠租金数额的1％。合同签订后，被告王晓军承租上述房屋经营浴室，2018年之前的房屋租金被告王晓军已经支付给原告，2018年度的房屋租金47万元被告王晓军已经支付给原告20万元，尚欠原告27万元租金未付，因被告王晓军还向原告借款19万元未还，故被告王晓军于2018年12月30日向原告出具欠条一张，欠条载明欠原告2018年房租27万元，借款19万元，合计46万元。2018年12月29日，被告王晓军与案外人王**（被告王小青丈夫）签订《联营协议书》约定双方共同经营浴室。2019年度的房租被告已支付给原告。2020年1月5日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《补充协议书》，约定乙方根据2014年10月14日签订的租房合同，遵守各条款不变动基础上，关于2020年房租47万元，特别约定在2020年1月7日17点前付清，甲方同意乙方继续续租，如果违约，甲乙双方签订的退房协议继续生效。上述补充协议约定的2020年房租被告已按约支付原告。审理中，原告认可被告已经支付2021年12月31日前的应付房租，目前该房屋被告正在使用经营当中。本院认为，原告与被告王晓军签订的房屋租赁合同以及原告与两被告签订的补充协议书系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告履行交付房屋义务，被告则应当按照约定履行给付房租义务。本案审理中，被告王晓军除了2018年度的房屋租金尚有27万元未付外，其余应付租金被告方均已经支付，为此被告王晓军还向原告出具了欠条确认。对于原告主张的合同能否解除问题，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。根据原告与被告王晓军2014年10月14日签订的《租房合同》，约定乙方拖欠租金10日以上甲方有权解除合同，据此约定，被告王晓军拖欠2018年度租金27万元未付，已经达到解除条件，故原告作为解除权人可以解除合同。但合同解除权系形成权，依法定或约定享有合同解除权的一方当事人经其单方面意思表示即可使合同效力归于消灭，从而打破已有的交易秩序对当事人的权利义务产生重大影响，故法律不仅严格规定其行使要件，还限制其行使时间，如果解除权人对于享有的合同解除权既不行使也不放弃，因合同随时有被解除的可能，将使合同当事人的权利义务关系长期处于不稳定状态，这与法律保护交易安全和维护社会经济秩序稳定的立法目的相悖，故《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。对于被告王晓军欠付原告2018年房租27万元的事实，被告王晓军已于2018年12月30日向原告出具欠条，原告作为解除权人当时即知道或应当知道解除事由已经发生，但原告并未在一年内行使解除权，故原告在本案中主张解除合同已经超过该除斥期间，且双方后来还签订《补充协议书》，对于补充协议书的约定内容，被告并未违约，被告王晓军欠付该27万元房租，原告完全可以向被告主张该债权以及给原告造成的相应损失，并不必然导致原告的合同目的不能实现，故本院对原告主张解除合同返还房屋以及解除合同后的房屋使用费等诉讼请求依法不予支持。对于欠付的2018年的房租27万元问题，该期间房屋系被告王晓军实际租赁，根据合同相对性原则，该27万元租金应由被告王晓军支付，且被告王晓军已向原告出具欠条确认，而《补充协议书》中并未约定该27万元应由被告王小青承担，被告王小青也无债务加入意思表示，故被告王晓军应支付原告该27万元租金，原告要求被告王小青承担无事实和法律依据。对于欠付租金27万元的利息损失，因合同约定的违约金标准过高，原告主张从2018年12月31日起按年利率24%标准支付利息损失不违反法律规定，本院酌情予以支持，但可计算至2020年8月19日，自2020年8月20日起可按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率4倍计算至实际给付之日止。对于欠条中载明的19万元借款，与本案非同一法律关系，本案不予理涉。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十四条、第五百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王晓军于判决生效后十日内支付原告曹锦峰欠付2018年租金27万元并承担利息损失（自2018年12月31日起按照年利率24%标准计算至2020年8月19日，自2020年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率4倍计算至实际给付之日止）；二、驳回原告曹锦峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告负担1672元，被告王晓军负担2728元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××49）。审 判 员 刘海波二〇二一年四月二十五日法官助理 张基兰书 记 员 黄**华