上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初3704号原告：潘晓黎，女，1982年7月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张某,汉族，住同原告潘晓黎。被告：上海律阳资产管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：魏良庆，总经理。委托诉讼代理人：乔某某，男。委托诉讼代理人：李某，男。原告潘晓黎与被告上海律阳资产管理有限公司(以下简称律阳公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告潘晓黎及其委托诉讼代理人张某，被告律阳公司的委托诉讼代理人乔某某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘晓黎向本院提出诉讼请求：1、判令律阳公司立即返还潘晓黎已付租金14,506元；2、判令律阳公司承担本案诉讼费。事实与理由：潘晓黎与律阳公司就上海市徐区龙华路XXX弄XXX号XXX室物业租赁事宜，于2020年9月29日签署了《房屋租赁合同》。依据合同之约定，潘晓黎原定于租赁期限至2021年9月28日，现由于潘晓黎自身原因，告知律阳公司租赁至2020年11月25日，潘晓黎愿意按照房屋租赁合同的约定，承担违约责任，即赔偿律阳公司一个月的租赁保证金人民币12,800元，要求律阳公司立即返还潘晓黎已经支付给律阳公司的从2020年11月25日至2020年12月28日的租金人民币14,506元，律阳公司则以潘晓黎未提前30日通知为由，要求潘晓黎多支付一个月的租金作为赔偿，潘晓黎无法接受。故诉至法院。律阳公司辩称，潘晓黎确实在11月25日通知律阳公司要搬离，但因为合同中约定潘晓黎退租需要提前一个月告知律阳公司，所以律阳公司于12月25日收回房屋并且扣除租金到12月25日。现律阳公司同意退还潘晓黎12月25日至12月28日四天的租金计1,706元。本院经审理认定事实如下：2020年9月25日，律阳公司(出租方、甲方)与潘晓黎(承租方、乙方)、上海中原物业顾问有限公司(居间方)(以下简称中原物业)签订房屋租赁合同，由律阳公司将其承租的上海市徐汇区龙华路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给潘晓黎居住使用，建筑面积107.29平方米，双方约定租赁期限为一年，自2020年9月29日至2021年9月28日止，月租金12,800元，租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2020年9月29日前付清；乙方需支付给甲方租赁保证金12,800元。合同第九条约定违约责任：本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍，……。双方还对其他权利义务等作了约定。合同签订后，双方依约履行，潘晓黎支付了第一期三个月租金38,400元，租赁保证金12,800元。2020年11月25日晚，潘晓黎通过微信与律阳公司工作人员乔某某联系，表示不再租房，已经搬走，要求交接，乔某某回复称押金没法退了，并表示要扣除中介费，潘晓黎对扣除中介费持有异议，律阳公司也未进行交接。随后潘晓黎将房屋钥匙交给居间方中原物业。中原物业工作人员于12月3日通知律阳公司要求领取钥匙，律阳公司则表示提前一个月通知，12月25日可以去拿钥匙，现在也可以去拿，但是钱也没法退。12月5日，中原物业工作人员再次联系律阳公司拿房屋钥匙，律阳公司工作人员表示：“事情还没解决好，我们肯定是按照我们合同执行”。至12月25日，律阳公司收回房屋。庭审中，律阳公司表示在签订纸质版房屋租赁合同前，潘晓黎签订了电子版《居住房屋租赁合同》，并提供电子版《居住房屋租赁合同》一份，该合同第十三条违约责任(二)2.乙方提前退租的应提前30日书面或电话通知甲方，保证金不予退还，10个工作日内退还剩余租金及服务费。合同还对其他事项作了约定。对此，潘晓黎表示从未见过此电子合同，其与律阳公司、居间方签订合同后，支付租金必须通过寓多多支付平台手机支付，支付费用需要认证，该电子合同没有签名、没有签署时间，潘晓黎从未见过，而且在签订合同时律阳公司也从未说过提前30天通知，因此不认可该电子合同。潘晓黎并申请证人程某出庭作证，证人程某表示：“程某系中原物业工作人员，作为居间方与潘晓黎、律阳公司签订了房屋租赁合同，在签署房屋租赁合同之前潘晓黎未签过其他合同，签署房屋租赁合同时律阳公司从未提出过如果违约需要提前30天告知，只是约定违约方承担一个月租金的违约金。”对证人证言，潘晓黎、律阳公司均无异议。以上事实，除双方当事人陈述外，另有潘晓黎提供的房屋租赁合同、微信聊天记录、转账记录、产权证及委托书和租赁合同、证人证言，律阳公司提供的居住房屋租赁合同等证据证实，经当庭质证，除潘晓黎对律阳公司提供的居住房屋租赁合同不予认可外，对其余证据双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。因律阳公司提供的居住房屋租赁合同系格式合同，合同上无潘晓黎签名，也无签署日期，潘晓黎对此不予认可，本院也难以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。在合同履行期间，从潘晓黎提供的2020年11月25日与乔某某的微信聊天记录显示，潘晓黎已经于当日向律阳公司表示已经搬离，不再继续履行双方之间的租赁合同，律阳公司工作人员也表示押金没法退，还要求扣除中介费，故双方之间的租赁合同应当认定已经于2020年11月25日解除。因潘晓黎本身并不享有合同解除权，其擅自提前终止合同，理应承担相应的违约责任，向律阳公司支付违约金，按合同约定违约金为一个月租金，故违约金以潘晓黎支付的租赁保证金抵扣。另从潘晓黎提供的微信聊天记录中显示，潘晓黎已经于2020年11月25日向律阳公司表示不再租房，已经搬离，要求交接，律阳公司对此明知，但却怠于行使自己的权利，以需要提前30天通知为理由拒收房屋钥匙缺乏事实和法律依据，且本院认为，潘晓黎支付的违约金已足以弥补律阳公司的损失，故由于律阳公司怠于行使权利致使房屋空置，由律阳公司自行承担。因此，潘晓黎要求律阳公司返还已付租金，本院予以支持，本院考虑到潘晓黎提出终止合同在11月25日晚上，且双方尚在沟通中，故返还租金日期适当延后，具体数额由本院酌情判处。律阳公司仅同意退还四天租金的抗辩理由不足，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，1999年《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：上海律阳资产管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还潘晓黎已付房屋租金12,800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计81元，由上海律阳资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史建红二〇二一年四月十六日书记员  郜倩云附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。