河南省南乐县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0923民初49号原告（反诉被告）：赵纪章，男，1950年11月20日出生，汉族，户籍所在地：南乐县，现住南乐县。被告（反诉原告）：李永奎，男，1979年5月26日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：孟利霞，濮阳市乐县光明法律服务所法律工作者。原告（反诉被告，以下简称原告）赵纪章与被告（反诉原告，以下简称被告）李永奎确认合同有效纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵纪章、被告李永奎委托诉讼代理人孟利霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵纪章向本院提出诉讼请求：请求法院判决确认赵纪章与李永奎签订的房屋租赁合同合法有效；判决李永奎支付第一年下欠的租金13000元，诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年6月25日原被告签订租赁合同，约定被告租赁原告具有合法使用权的南乐县城关镇××楼下仓库，租赁期限5年，每年租金20000元。但被告半年多来不按合同约定交纳第一年的租赁费，下欠租赁费13000元经原告催要被告未予给付，故原告诉至法院。被告李永奎辩称及反诉称，原被告签订案涉租赁合同属实，但被告不应支付原告租赁费。原被告签订租赁合同后，被告找人着手装修，在装修后，被告在涉案的房屋经营服装加工，被告将设备等物品安装了一大部分。服装加工厂需要办理营业执照、环评及消防，被告与原告协商怎么让被告妻子办理营业执照时，因原告的原因不能办理营业执照手续。原告因与第三人涉及到该库房的权属纠纷，致使库房无法接通电源，原告到电业管理部门协调此事未果。被告电话中已告知原告：如果被告不能办理营业执照及接通电源，被告不能在案涉库房经营，不能实现合同目的，就协商解除案涉合同，被告不同意解除合同。原告已收到被告于2020年9月16日通过顺丰快递向其邮寄的解除租赁合同通知函，被告已履行解除合同的通知义务，自2020年9月16日之后因涉案库房产生的损失应由原告承担。依据民法典第七百二十四条第二款规定及案涉合同第七条约定，如果发生房产纠纷造成被告无法正常经营的损失由原告包赔。请求依法解除案涉合同，原告赔偿被告装修的地板砖等及租赁之日起至2020年9月16日期间的营运损失共计15000元，反诉费及诉讼费由原告承担。原告赵纪章就被告李永奎反诉辩称，被告要求解除案涉租赁合同、要求原告赔偿被告损失，无事实及法律依据。被告无证据证明原告就案涉仓库存在房产纠纷，案涉仓库已不存在房产纠纷。2017年8月至2019年9月期间发生过原告与案外人孙卫法、孙亚伟房产使用权的纠纷，但是通过诉讼，案涉仓库自2019年9月即（2019）豫0923民初1866号判决和（2019）豫09民终1671号判决，确认原告与孙卫法于2015年6月16日签订的房屋租赁合同有效。赵纪章的案涉仓库使用权得到了法院的确认，同时转租权也得到了确认，故原被告签订的案涉租赁合同符合法律规定，应为有效合同。被告妻子不能办理营业执照非原告的责任，原被告签订合同时被告就没有考虑办营业执照的事宜，如果考虑了当时应该在合同中约定。现在被告正在案涉房屋对面经营着服装厂，该厂至今无营业执照，被告想扩大经营租赁案涉房屋，其原因是被告想借扩大办厂套取国家无息贷款，被告还说过扩大办厂的目的是安阳服装厂无偿支援30台缝纫机，被告目的没有达到，就想与原告解除合同，侵害原告的合法权益。因为合同是原被告之间签订的，不涉及被告之妻，被告要求原告为其妻办理营业执照无事实根据和法律依据。案涉房屋至今没有停过电。不认可被告反诉所称损失，关于被告装修等费用，不在赵纪章考虑之内，也不在赵纪章的包赔范围。原告可以协助被告办理营业执照。原告赵纪章就其诉称及反诉答辩提交的证据有：1、2015年6月16日赵纪章与孙卫法签订的租赁合同一份。2、2020年6月25日原被告签订的租赁合同一份。证明原告从孙卫法处租赁的房屋又转租给被告，原、被告约定租赁费每年20000元，每年7月1日交清一年的租赁费，租赁期限5年。3、南乐县人民法院（2016）豫0923民初3028号民事判决书、清丰县人民法院（2017）豫0922行初14号行政判决书、南乐县人民法院（2019）豫0923民初1866号民事判决书、濮阳市中级人民法院（2019）豫09民终1671号民事判决书、南乐县人民法院（2020）豫0923民初422号民事判决书、濮阳市中级人民法院（2020）豫09民终1017号民事判决书、南乐县人民法院（2019）豫0923民初4976号民事判决书复印件各一份，证明原告与案外人孙亚伟无房产争议。4、案涉房产的单相表及三相表照片两张，证明无人为造成案涉仓库停电。5、原告自南乐县电业局打印的案涉仓库电费交付情况明细一份，第一页手写的交电费100元是李永奎所交，证明李永奎使用着案涉房屋。6、2020年9月17日原告收到被告向其发出的解除租赁合同通知函一份，证明被告无事实和法律依据要求解除案涉合同。被告李永奎就其辩称及反诉提交的证据有：1、原告赵纪章电话号码（136××××5395）与被告李永奎（139××××7966）的通话录音光盘2份（8段录音）、录音整理文字材料8份、通话录音截图3张，证明原、被告电话联系案涉房屋的电源被切断，不能办理营业执照，被告不能实现合同目的，被告要求解除租赁合同符合约定的事实。2、案涉房屋装修及物品照片25张，证明被告装修情况及物品（包括缝纫机、货架、装修版面、安装空调、机器设备等）已经放在仓库造成损失的事实。3、原、被告微信聊天记录一张，证明被告经营不能办理营业执照的事实。4、案涉房屋仓库房门钥匙一把，证明被告使用的是原来仓库的钥匙，另一把钥匙在原告处。经审理查明：案外人孙卫法、杨翠英夫妇在其租赁的位于南乐县北环路北侧××村的土地上建设了涉案房屋后，2010年8月11日，南乐县房地产管理所（以下简称南乐房管所）为该房颁发了乐房产权证城Ｄ区字第2011-××号房屋所有权证。赵纪章与孙卫法于2015年6月16日签订租赁合同，租赁涉案仓库288平方米，本院（2019）豫0923民初1866号民事判决确认该合同有效，该判决已经生效。2015年8月3日，孙卫法又将该房产过户给案外人孙亚伟，当日，南乐房管所为该房颁发了濮房权证南乐县字第××号房屋所有权证。原告于2017年11月2日诉至河南省清丰县人民法院，请求法院确认南乐房管所为孙卫法办理上述房屋所有权证的行政行为违法。该院经审理于2017年12月22日作出（2017）豫0922行初14号行政判决书，认为南乐房管所为孙卫法办理个人房产初始登记的行政行为明显违法；孙卫法将该房屋转让给他人、办理转移登记，侵害了赵纪章的合法权益；房屋转移登记是初始登记的延续，初始登记行为违法，转移登记即是初始登记违法行为效力的延续；判决确认南乐房管所为孙卫法办理乐房产权证城Ｄ区字第2011-××号房屋所有权证的行政行为违法。该判决已经生效。2020年3月6日孙亚伟以租赁合同纠纷案起诉赵纪章，要求判令赵纪章支付孙亚伟房屋租金60000元，本院于2020年4月驳回孙亚伟的诉讼请求。孙亚伟对该判决不服提出上诉，2020年6月28日,濮阳市中级人民法院作出（2020）豫09民终1017号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年6月25日，原被告签订租赁合同，约定被告租赁原告具有合法使用权的登记在案外人孙亚伟名下的位于南乐县城关镇××楼下仓库，租赁期限5年，每年租金20000元，每年7月1日交清一年的租赁费。如果房产发生纠纷，造成被告的损失（租金和无法正常经营）由原告负责赔付。签订合同后，被告要求原告承担装修费7000元抵租赁费，原告同意并在被告持有的租赁合同上载明。本院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告对案涉仓库具有合法使用权，本案中，原、被告就案涉仓库签订租赁合同，合同有效，双方之间成立租赁合同关系。原告已将仓库交付被告，被告应按时支付原告租金。扣除原被告协商以装修费7000元折抵租金外，被告仍下欠原告第一年租金13000元（20000元-7000元）应给付原告。被告辩称无法为其妻子办理营业执照，本院认为，原告对此无过错，如不能办理营业执照，被告可向办理营业执照的相关部门主张权利，在办理营业执照过程中原告应配合被告办理，故被告该辩称本院不予采信。庭审中被告认可经原告协调案涉仓库已接通电源，即使未通电，原告可向供电公司主张权利要求通电，不通电非合同解除的法定事由，原被告租赁合同中亦未明确约定因此需解除合同，故被告辩称无法接通电源需解除合同的理由亦无法成立。经生效判决已确认原告对案涉仓库享有合法使用权，案涉仓库权属已不具有争议，被告辩称根据民法典第724条第二项规定租赁物权属有争议予以解除合同的理由不成立，故被告反诉要求解除原、被告签订的租赁合同并要求原告赔偿损失15000元无事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认2020年6月25日赵纪章与李永奎签订的房屋租赁合同有效。二、被告李永奎于本判决生效后十日内给付原告赵纪章第一年租赁费13000元。三、驳回李永奎的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取63元，反诉费175元，减半收取87.5元，均由被告李永奎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  王晓伟二〇二一年四月四日书记员  鲁 陶