上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初3343号原告(反诉被告)：吕伟明，男，1987年10月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：彭亚斌，上海观驰律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨孝超，男，1974年12月9日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：孙随勤，上海创远律师事务所律师。委托诉讼代理人：周佳丽，上海创远律师事务所实习律师。原告吕伟明诉被告杨孝超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)吕伟明及其委托诉讼代理人彭亚斌，被告(反诉原告)杨孝超委托诉讼代理人孙随勤、周佳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕伟明向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间的《房屋出租委托合同》；2.要求被告返还上海市浦东新区运盐河路XXX弄XXX号XXX室；3.判令被告支付2020年7月4日至2021年1月26日期间的租金/房屋使用费人民币31,500元；4.判令被告赔偿原告违约金100,000元；5.判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2020年1月30日，原、被告签订《房屋出租委托合同》，约定原告将位于上海市浦东新区运盐河路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告，约定租金4,500元，付三押一，起算房租日为2020年4月4日。被告在支付了第一期房租后，2020年7月4日前应该支付原告第二期房租时，但其拒绝支付。原告多次催要，被告均未支付。原告只好在2020年7月14日向被告发出解除合同通知书，通知被告解除上述房屋出租合同，并要求被告交出钥匙和涉案房屋，但被告至今仍占据涉案房屋，故原告诉至法院，要求判如所请。杨孝超辩称，1.被告现已支付原告3个月租金及押金4,500元，并向中介支付中介费4,500元。2.同意解除合同，但解除日期为2020年4月12日，双方通过电话及微信要求原告配合被告办理装修手续，但原告一直未配合，故被告通过微信于2020年4月12日13时09分向原告发出解除通知退还押金、租金及中介费。被告发出通知后原告仍不见人影也未与被告见面，被告认为若原告同意解除合同则应当交接房屋退还相应押金等费用，若不同意解除合同则应当配合被告办理装修备案手续。据此被告认为2020年4月12日后的损失应当由原告承担。3.关于诉讼请求2，庭前已将钥匙返还原告，也愿意配合原告庭后共同验收房屋。4.不同意诉讼请求3，是原告违约并非被告，理由同前述。另《上海市住宅物业管理规定》第57条强制规定业主和使用人共同至物业管理处签订装修管理协议，否则禁止施工人员及材料进入物业管理区。5.不同意诉讼请求4，是原告违约而非被告，微信记录和住宅物业管理条例均能证明。被告于2021年1月13日提起反诉请求如下：1.确认原、被告间的《房屋出租委托合同》于2020年4月12日解除；2.判令原告退还房屋租金13,500元；3.判令原告退还押金4,500元；4.判令原告承担违约金100,000元；5.判令原告赔偿被告中介费(即居间费用)损失4,500元；6.判令原告承担本案的诉讼费用。针对杨孝超的反诉请求，原告辩称，不同意全部反诉请求，无事实和法律依据。解除合同无异议，但解除权在原告，被告拖欠租金，庭审之日才返还钥匙，不应当返还租金，押金同意抵扣未付租金，违约的是被告故不应该支付违约金，中介费也应当由被告自行承担。且原、被告在2020年4月至7月处于协商中，曾谈过涉案房屋原有租金标准降低300元，但最终双方未能达成一致。本院经审理认定事实如下：涉案房屋系原告作为被拆迁人之一动迁安置所得。2020年1月3日，以原告为甲方，被告为乙方在案外人上海益房房产经纪有限公司居间下签订《房屋出租委托合同》，约定甲方出租涉案房屋给乙方，建筑面积为113平方米；甲乙双方约定，委托期自2020年1月4日至2026年4月3日；自签订合同之日交房，至起算房租日为免租期，起算房租日为2020年4月4日；甲乙双方约定该房屋委托租金为4,500元/月，付三押一，每三个月付一次，乙方需提前七天支付下期房租；甲方的房子为毛坯或简装房委托的，甲方同意乙方根据实际使用需要，在不破坏主体的情况下自行设计装修以及对使用功能的改变，装修费用乙方承担。合同附件条款约定，甲乙双方约定在租房期间乙方每期付款应提前7天，如甲、乙(某一方)因个人原因不租此房，视为违约，违约金100,000元补偿对方，允许出租等。合同另约定了其他事项。合同签订后，被告向原告支付押金4,500元及3个月租金(2020年4月4日至2020年7月3日)。2020年7月14日，原告在涉案房屋入户门张贴《解除房屋租赁合同通知书》，载明解除与被告之间的租赁合同，要求被告收到通知后3日内交还房屋钥匙，否则依照相关法律及约定追究被告责任。因被告未将涉案房屋返还原告，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提交其与被告之间2020年4月21日至2020年8月11日期间的微信聊天记录、原告妻子与被告之间的录音及短信记录，证明被告一再要求原告降低租金，宽限免租期及装修期，但从未提过原告需要去物业签字的事宜；因原告每次找被告催讨租金，被告均是谈价格，后续由原告妻子出面与被告沟通，原告妻子未同意被告最后提出的免租期方案。经质证，被告对真实性予以确认，但认为内容不完整，认为被告材料均已进场却无法装修，原告妻子只谈租金不讲事实，被告内心是想继续履行合同的，希望原告配合。被告提交原、被告2020年2月17日至2020年8月11日之间的微信聊天记录及原告妻子与被告之间的短信记录，证明2020年2月17日开始被告陆续与原告微信、电话沟通装修需要物业公司备案登记，当时原告同意配合办理，但是直至2020年4月12日以生病等各种理由不出面配合办理装修登记，于是被告于2020年4月12日下午给原告发送微信解除租赁合同，要求退还租金、押金及中介费。经质证，原告对真实性无异议，但结合双方提交的证据均无法看出被告要求原告配合办理装修手续，也无法看出需要原告签字，且原告根据被告要求到场四次，每次都是降低租金问题，从未提过装修事宜。2020年4月12日被告发出过解除通知，但却未交房，合同未解除。被告表示原告未出现交不了房。2.原告当庭播放2021年1月25日手机录像一段，视频内人物为物业经理，证明物业公司表示疫情防控之后不需要房东前去办理装修。经质证，被告确认视频内人物为物业公司工作人员，但当时被告不在场。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋出租委托合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。关于本诉。原告起诉要求解除租赁合同，被告付清2020年7月4日至2021年1月26日期间的租金/房屋使用费。被告表示同意解除合同，但不同意支付租金/房屋使用费，因原告未配合其办理装修备案手续合同。根据庭审查明的事实，原、被告在签订本案合同后，对租金标准、免租期期间及装修期确有过协商，但最终未能达成一致意见，后续原告起诉后，被告于2021年1月26日庭审前将涉案房屋钥匙返还。被告虽提出因原告不配合装修备案手续导致合同解除，但其提供的证据无法予以证明且双方合同对此亦无约定，故本院对被告的意见不予采纳。现被告未按照合同约定支付租金，原告有权解除合同，故对原告要求解除《房屋出租委托合同》的诉讼请求，本院予以支持，合同解除日期以原告发出的《解除房屋租赁合同通知书》张贴涉案房屋到达被告处的时间即2020年7月14日为准。合同解除后，涉案房屋应当予以返还。现庭审前双方已交接钥匙，原告对涉案房屋进行了查看，涉案房屋已经返还，无须再次返还。被告返还房屋后还应付清返还前的租金/房屋使用费。至于租金/房屋使用费的标准，虽原告曾答应过被告予以降低租金等，但被告再次提出新的方案，最终双方并未形成过一致意见，现原告仍以合同约定的租金标准要求被告支付租金/房屋使用费，并无不妥，本院予以支持。经核算，被告2020年7月4日至2021年1月26日期间的应付的租金/房屋使用费数额为30,450元。原告另主张违约金100,000元。被告表示不认可。但本案合同系被告原因而解除，被告应当支付违约金。本院综合考虑双方合同履行情况、被告过错程度等因素将违约金酌定为9,000元。关于反诉。被告要求原告退还租金。如前文所述，被告应当付清返还涉案房屋之前的租金/房屋使用费，故原告无需返还被告已付租金。被告还要求原告退还押金。原告表示同意但要求抵扣未付租金。双方合同并未约定押金用于抵扣未付款项，故对被告要求原告返还押金4,500元的诉讼请求，本院予以支持。至于被告要求的违约金及中介费损失，本案系被告违约，故对该两项反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)吕伟明与被告(反诉原告)杨孝超之间的《房屋出租委托合同》于2020年7月14日解除；二、被告(反诉原告)杨孝超于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)吕伟明2020年7月4日至2021年1月26日期间的租金/房屋使用费30,450元；三、被告(反诉原告)杨孝超于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)吕伟明违约金9,000元；四、原告(反诉被告)吕伟明于本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)杨孝超押金4,500元；五、驳回原告吕伟明其余诉讼请求；六、驳回反诉原告杨孝超其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,930元，减半收取计1,465元，由原告吕伟明负担1,025.50元，被告杨孝超负担439.50元。反诉案件受理费1,375元，由反诉原告杨孝超负担1,324.50元，反诉被告吕伟明负担50.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二一年四月十二日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。