河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终663号 上诉人（原审原告）：秦嘉春，男,1993年3月10日出生，汉族，住天津市河东区。 委托诉讼代理人：秦长青，男，1965年5月15日出生，汉族，住天津市河东区，系上诉人父亲。 委托诉讼代理人：曲鹏，北京嘉润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廊坊市昊业房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市永清县韩村镇韩村。 法定代表人：张贵田，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙大伟，男，该公司法律顾问。 上诉人秦嘉春因与被上诉人廊坊市昊业房地产开发有限公司（以下简称昊业房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初1750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦嘉春上诉请求：撤销原判；改判支持上诉人一审中的全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：于本判决生效且涉案商品房完成初始登记，具备房屋所有权登记备案手续办理条件后90日内协助原告办理涉案房屋权属证书、登记手续，将该房屋登记至原告名下，因为办理初始登记和办理产权证是一个整体，不应人为地割裂为两部分，也不应把前者作为办理后者的前提条件，如果被上诉人永远不办理大产权证，上诉人就永远无法办理涉案房屋产权证的后果严重侵犯了上诉人的合法权益。该判项存在严重的错误，不具备任何实际操作的可能性；原审对于被上诉人赔偿上诉人逾期办理产权证的违约金的数额予以酌减属于明显的错误。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，原审应考虑实际损失、合同履行情况、被上诉人的过错程度及预期利益等因素予以衡量，而不应滥用自由裁量权。 昊业房产公司答辩称，上诉人在一审诉状中已经自认于2016年10月份接收房屋。对于协助办理，我方理解为因为办理产权证书主体为业主，我们只能尽其所能进行协助。对于违约金数额的调整，我方在庭审中和代理词中均明确说明。对于一些管理性条款并非强制性规定，而部门规章也不能对抗上位法的规定，所以一审判决认定违约金的数额是正确的。请求驳回上诉，维持原判。 秦嘉春向一审法院起诉请求：1.判决被告廊坊昊业公司立即为原告秦嘉春办理廊坊市昊业忆江南小区0021座1单元1-3层0002（1-102）号房的房屋所有权证；2.判决被告廊坊昊业公司立即与原告秦嘉春办理廊坊市昊业忆江南小区0021座1单元1-3层0002（1-102）号房的验收交接手续，并将符合合同约定的交付使用条件的房屋交付给原告秦嘉春；3.判决被告廊坊昊业公司向原告支付廊坊市昊业忆江南小区0021座1单元1-3层0002（1-102）号房2016年11月1日至2019年10月30日的物业服务费37869元（包含150元垃圾处理费）；4.判决被告廊坊昊业公司向原告秦嘉春赔偿违约金498950元（根据合同约定总房款2494750元的百分之二十）；5.判令被告廊坊昊业公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年4月21日原、被告签订了合同编号为20160421114的《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告开发的永清县昊业忆江南小区0021座1单元1-3层0002（1-102）号住宅房。建筑面积为254.38平方米，地上3层，地下1层，单价为每平方米9807.18元，总金额为24934750元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十一条：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方协商解决，并由出卖人积极办理。同日，双方还签订《补充协议Ⅰ》和《补充协议Ⅱ》。《补充协议Ⅰ》第七条对合同十五条补充约定：甲方（被告）应在该房屋交付后730天内，协助乙方（原告）取得该房屋所有权证。如因甲方原因，乙方未能按规定日期取得该房屋所有权证的，甲方继续积极办理直到房屋所有权证办理完毕；第十一条：本协议生效后，任何一方均无权要求解除或终止本协议。除双方另行约定并签订协议外，任何单方解除或终止或拒不履行本协议的有关规定均应承担违约责任，并按合同房款总额的20%承担违约责任；第十三条约定，本协议及附件均为合同不可分割的部分，本补充协议Ⅰ与合同内容如有冲突，以本协议条款为准。《补充协议II》中第六条关于房屋交付的补充约定，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：1、乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。2、如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十六条约定，本补充协议II作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力，如与本合同正文与网签合同补充协议I相冲突，以本补充协议为准。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，2016年10月30日，被告向原告交付了涉案房屋。2019年1月14日，涉案房屋所在昊业忆江南住宅小区21#楼经验收合格，取得永清县建设局出具的《河北省建设工程竣工验收备案表》。 一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议Ⅰ》、《补充协议Ⅱ》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。本案被告虽然在2016年10月向原告交付了未经验收合格的涉案房屋，在履约方面存有过错，但原告作为一个完全民事行为能力人，在日常重大的交易行为中应尽到谨慎注意义务，其明知涉案商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋，应视为原告同意变更约定的交付条件，并且涉案楼房已在2019年1月经验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明书，符合交付条件，因此原告主张被告立即与原告办理涉案房屋的验收交接手续并交付房屋的诉请，理据不足，一审法院不予支持。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房地产开发企业协助购房者办理房屋权属登记的法定义务主要是提供必要的证明文件，在其备齐办理产权登记所必需的全部资料、送交房屋产权登记机关之后，至购房者可以持相关凭证自己前往房屋产权登记机关办理房产证之时，开发商的协助义务即告完成。原告请求被告为其办理房地产权属证书的主张，系对被告应履行协助义务的认识错误。因案涉商品房具备办理房产登记的法定条件后，被告方能履行协助原告办理房产登记，故根据本案实际情况，一审法院确定被告在合理期限内履行协助原告办理房地产权属登记的义务，对原告办理房地产权属证书的诉讼请求及理由成立的部分，予以支持。原告依据涉案《补充协议Ⅰ》的约定要求被告赔偿违约金498950元，而被告以约定的违约金过高为由请求核减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案合同当事人之间违约金的约定是否过高，应以被告违约给原告造成的实际损失为基础来认定。因双方均未提交相应证据，故一审法院根据公平原则，结合本案的实际情况，酌定被告每月支付违约金1100元。依照合同第十五条及补充协议中关于产权登记的约定，原告于2016年10月30日领受涉案商品房，被告即应当在2018年10月30日前将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。现被告既未提交证据证明已履行上述义务，亦未提交证据证明办证逾期系因买受人即原告未提交相关证明等原因所致，故一审法院确定违约金以2018年10月31日为起算日。原告主张被告承担案涉房屋物业管理服务费37869元的诉讼请求，因其提供的证据不足以证明该主张，亦无事实与法律依据，故一审法院对该诉讼请求不予支持。综上所述，被告作为房地产开发企业应当协助原告办理房屋所有权登记手续，被告未能依约履行义务，应承担违约责任，对原告诉讼请求及理由成立的部分，一审法院予以支持。被告关于减少违约金的诉请，依法有据，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定判决：一、被告廊坊市昊业房地产开发有限公司于本判决生效且涉案商品房完成初始登记具备房屋所有权登记备案手续办理条件后九十日内，协助原告秦嘉春办理永清县昊业忆江南小区0021座1单元1-3层0002（1-102）号住宅房权属证书登记手续，将该房屋的房地产权利登记至原告秦嘉春名下；二、被告廊坊市昊业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告秦嘉春支付违约金（违约金以2018年10月31日为起算日，按每月1100元计算至被告履行完毕本判决第一项确定的义务之日）；三、驳回原告秦嘉春其他诉讼请求。案件受理费9168元，由原告秦嘉春、被告廊坊市昊业房地产开发有限公司负各担4584元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人请求被上诉人协助办理不动产权属证书的问题。《补充协议Ⅰ》约定：甲方（被上诉人）应在该房屋交付后730天内，协助乙方（上诉人）取得该房屋所有权证。本协议生效后，任何一方均无权要求解除或终止本协议。除双方另行约定并签订协议外，任何单方解除或终止或拒不履行本协议的有关规定均应承担违约责任，并按合同房款总额的20%承担违约责任违约金的数额。2016年10月30日被上诉人向上诉人交付了案涉房屋，依据上述约定，被上诉人应于2018年10月30日前协助上诉人取得房屋权属证书，被上诉人逾期办理，应限期办理并承担违约责任。原审判决判令涉案商品房完成初始登记具备房屋所有权登记备案手续办理条件后九十日内协助上诉人办理权属证书，履行期限不明确、不具体，不可供执行，本院予以纠正，且办理初始登记系被上诉人的义务，应于案涉房屋交付后730日内履行，该义务的延迟履行，不应成为逾期办证的理由。被上诉人应将办理产权登记的相关材料提交至办理权属证书的行政部门，协助上诉人办理案涉房屋的权属证书。关于逾期办证的违约金的问题。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原审中上诉人不能提供证据证明其实际损失，故原审按照每月1100元酌定违约金并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、变更河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初1750号民事判决第一项为被上诉人廊坊市昊业房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将办理产权登记的相关材料提交至办理权属证书的行政部门，协助上诉人秦嘉春办理案涉房屋永清县昊业忆江南小区0021座1单元1-3层0002（1-102）号住宅的权属证书； 二、维持河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初1750号民事判决第二项、第三项，即被告廊坊市昊业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告秦嘉春支付违约金（违约金以2018年10月31日为起算日，按每月1100元计算至被告履行完毕本判决第一项确定的义务之日）；驳回原告张秦嘉春其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照原审判决执行；二审案件受理费9168元，由上诉人和被上诉人各负担4584元。 本判决为终审判决 审判长  田雪芹 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二〇二一年四月二十五日 书记员  郝欣宇