甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2021）甘10民终472号上诉人（原审被告）：环县馨泰物业管理有限责任公司。法定代表人：路天星，该公司总经理。委托诉讼代理人：齐倍戊，该公司员工。委托诉讼代理人：吕民国，甘肃陇凤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：环县环江茗都住宅小区业主委员会。负责人：米治德，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：李志伟，北京市盈科(银川)律师事务所律师。上诉人环县馨泰物业管理有限责任公司（以下简称馨泰物业公司）因与被上诉人环县环江茗都住宅小区业主委员会（以下简称环江茗都业委会）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省环县人民法院（2020）甘1022民初3348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人馨泰物业公司的委托诉讼代理人齐倍戊、吕民国与被上诉人环江茗都业委会的负责人米治德及其委托诉讼代理人李志伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。环江茗都业委会向一审法院起诉请求：1.依法判令馨泰物业公司排除妨害,立即退出环江茗都住宅小区；2.判令馨泰物业公司移交物业服务用房和配电室、水泵房等相关设施、场所、场地；移交使用启动资金购置的办公设备、服务器具等；3.判令馨泰物业公司移交物业管理资料包括:(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下网管工程竣工图等竣工验收资料。(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料(特别是电梯维修维护资料和相关许可文件)。(3)物业承接查验档案和物业使用说明文件。(4)物业管理区域证明。(5)房屋及建筑物面积清册。(6)业主名册。(7)交付使用公共设备的证明。(8)物业管理所必须的其他资料(包括但不限于原开发商交接清单财产及文件)；4.本案诉讼费用由馨泰物业公司负担。当庭变更诉讼请求为：1.依法判令馨泰物业公司排除妨害，立即退出环江茗都住宅小区；2.判令馨泰物业公司移交环江茗都住宅小区物业服务用房（物业办公楼一层三间）、配电室、监控消防室；3.本案诉讼费用由馨泰物业公司负担。一审法院判决：一、环县馨泰物业管理有限责任公司立即停止妨害，并于判决生效后三日内撤出环县环江茗都住宅小区；二、环县馨泰物业管理有限责任公司于判决生效后三日内将位于环县环江茗都住宅小区内物业办公用房及监控消防室、配电室移交给环县环江茗都住宅小区业主委员会。案件受理费70元，由环县馨泰物业管理有限责任公司负担。馨泰物业公司上诉请求：1.撤销环县人民法院（2020）甘1022民初3348号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院部分证据采信、事实认定及法律适用有误，致使判决明显不当。一、因未经业主大会授权，被上诉人并非本案适格主体。根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会仅为执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。由于提起诉讼属于事关全体业主的重大事项，应当反映广大业主的真实意志，而现行法律并未规定业主委员会可以直接提起诉讼，因此业主委员会行使诉讼权利应当有业主大会的授权，否则，业主委员会不具有原告主体资格，不享有诉讼权利。另，《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（〔2005〕民立他字第8号）认为“业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼”。根据该复函，业主委员会是否具有民事主体资格就看业主大会是否授权，无授权则无资格。一审中，被上诉人并未举证证明业主共同决定或业主大会形成决定，授权其向上诉人主张本案诉请的权利。二、被上诉人未证明其与庆阳永昌瑞物业管理有限公司（以下简称永昌瑞物业公司）签订的《物业管理服务合同》程序合法，真实有效。根据《物业管理条例》第二十六条的规定，业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同是否真实有效，直接关系到前期物业服务合同是否终止即去留问题。具体到本案来说，被上诉人在一审中并未提供有效证据予以证实，一审判决对被上诉人提交的《物业管理服务合同》作为有效证据采信有误。一是被上诉人提交的4份会议记录真实性存疑。4份会议记录均系被上诉人单方作出并提交，且均存在记录内容与客观事实不符、记录内容不完整、与会单位（人员）未全部签字等问题，故真实性存疑。二是被上诉人应当提供原始会议材料以佐证选聘程序合法。根据《物业管理条例》第十一条第三款之规定，业主委员会选聘新的物业服务企业应当“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”而被上诉人提交的会议记录仅记载会议基本过程及结果，但无法证明其结果从何而来、如何产生、产生程序是否符合法律规定。三是上诉人对被上诉人选聘新物业公司程序违法提出异议并无不妥。一审中，上诉人向法庭提交的证据足以证实部分业主违约造成上诉人实际权益受损，而被上诉人选聘新物业公司程序是否合法，直接关系到前期物业服务合同是否终止，即与上诉人之间存在直接利害关系，故上诉人对此提出异议并无不妥。三、一审法院认定上诉人存在“妨害行为”系事实认定错误。现已查明，被上诉人业主委员会于2019年10月份选举产生，但其组成人员选举及备案在2020年7月10日之后，故在《前期物业服务合同》到期后，上诉人与庆阳市弘翔房地产开发有限公司（以下简称弘翔公司）于2019年11月30日签订的《补充协议》合法有效。加之前述理由，被上诉人与永昌瑞物业公司签订的《物业管理服务合同》合法性存疑，不具有有效性，则对上诉人不能适用《物业管理条例》第二十六条规定，而认定合同终止。迄今为止，上诉人仍为环县环江茗都住宅小区服务区域内唯一能够合法提供物业服务的企业，故不存在妨害行为。环江茗都业委会辩称，一、答辩人具备民事主体资格，是本案适格原告。答辩人系由环县环江茗都住宅小区业主会议推选出的业主委员组成，是代表业主行使小区物业管理职权的群众性自治组织，在环县房产服务中心依法登记，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定，业主委员会符合“其他组织”条件，自登记成立之日起即具备合法的民事主体资格，依法享有民事诉讼权利，作为本案原告，具备主体资格。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务企业履行合同后移交义务的相对人为业主委员会，非业主。因此，有权提起诉讼的主体为业主委员会，非业主本人，上诉人的上诉理由不能成立。另外，关于上诉人所说的《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（已废除），该复函中特别写明“业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼”，因此该复函所明确的是业主委员会是否能作为被告，其焦点是涉及民事责任承担时业主委员会需要业主的授权，以落实后续诉讼的结果与成效，但在本案中业主委员会作为原告没有涉及民事责任的承担问题，与该《复函》中的情况并不相同，因此不适用该《复函》的具体内容，即无需授权也可作为民事主体向上诉人提起民事诉讼主张权利。况且，物业解释的位阶及时间效力高于《复函》。二、答辩人要求前期物业退出、选聘新物业服务企业签订合同系行使业主自治权利，被告无权撤销。首先，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条第二款的规定，答辩人召开业主大会及业主代表大会要求前期物业退出、选聘新物业服务企业等事宜均属于业主自治范畴，业主委员会在作出要求前期物业退出、选聘新物业服务企业时的决议，程序是否违法或该决议内容是否侵害了业主知情权等合法权益，只有业主才有权提出异议并行使撤销权，上诉人并非业主，故其以要求前期物业退出、选聘新的物业服务企业违反法律规定、业主大会程序及表决结果不合法等为由主张业主委员会作出的要求前期物业退出、选聘新的物业的决议无效，于法无据，依法不予支持。其次，上诉人与开发商签订的《前期物业服务合同》服务期限为2014年12月1日至2019年11月30日，业主委员会在此之后随时可以与上诉人终止事实物业服务关系令其退出小区物业服务。2020年10月18日答辩人与永昌瑞物业公司签订的《物业管理服务合同》，合同期限自2020年11月1日至2023年10月31日，合同已生效，上诉人也移交了部分物业工作，对前期物业合同终止是认可的，即使前期物业合同没有终止，依据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业合同立即终止。《物业管理服务合同》的生效是合同当事人约定的权利，上诉人不是《物业管理服务合同》的当事人，无权质疑该合同的效力。三、《前期物业合同》终止，但上诉人拒绝撤出并移交相关物业手续，存在妨害行为。首先，答辩人业主委员会于2019年10月选举产生，依法备案，具备行使民事权利的主体资格，在行政主管部门的指导下，答辩人按照业委会的工作要求选聘物业服务企业并签订物业服务合同是自治的权利，选聘物业服务企业并签订物业服务合同是答辩人而非开发商。其次，根据《物业管理条例》第二十四条的规定，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，上诉人与弘翔公司于2019年11月30日签订《补充协议》未经过招投标，显然是不合法的，无论是合同的签订主体还是合同的程序，上诉人与弘翔公司签订的《补充协议》均无效。综上，答辩人与永昌瑞物业公司签订的《物业管理服务合同》合法有效，上诉人签订的《前期物业服务合同》已经终止，此时，上诉人不配合退出小区物业服务并交接全部物业财产，严重影响了后续永昌瑞物业公司为小区提供物业服务，进而严重妨害了小区业主的正常生活。并且，目前上诉人的工作人员已停止全部物业服务离岗，上诉人拒不移交物业设施，物业管理岗位处于瘫痪状态，严重影响广大业主的居住生活，尤其是冬季疫情防控、供暖、供水、供电以及消防安全存在重大隐患，如不及时采取安全防范措施，尤其是现已进入疫情防控的关键时期，小区疫情防控处于“无人值守”的责任巨大，这不仅妨害了小区业主的正常生活，更妨害了疫情防控工作的开展，妨害了社会安全，二审法院应尽快排除妨碍，维护正常物业服务。基于以上事实与理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不成立，答辩人恳请二审法院审理后，驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。馨泰物业公司申请证人魏某、程某、贾某出庭作证，用以证明环江茗都业委会未按照合法程序召开业主大会选聘新的物业公司。环江茗都业委会质证认为证人魏某的证言来源系听说，属于间接证据，传来证据，业主代表大会是房管中心组织的，魏某不参加本身就是失职行为，对证人魏某证言的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；证人程某的证言与待证事实无关联性，不能达到证据的证明目的；证人贾某证实小区成立了小区业委会，对更换物业的情况并不清楚，与待证事实无关联性，不能达到证明目的。本院审查认为，上述证人证言均不属于二审程序中的新证据，部分证人证实的内容来源于听说，属于传来证据且无其他证据佐证，新的物业公司虽非以召开业主大会的形式选聘，但不能证实该选聘程序违法，故对馨泰物业公司提供的三名证人证言均不予采信。二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案中，环县环江茗都住宅小区在环县房产服务中心与环县环城镇北关社区的共同指导协助下，召开业主大会，依法选举成立了环江茗都业委会，后又依法定程序补选产生了9名业主委员会委员，并在环县房产服务中心进行了备案。环县环江茗都住宅小区此后还两次依法召开业主代表大会，表决同意解聘馨泰物业公司，投票通过选聘永昌瑞物业公司为小区提供物业服务。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款:“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。”第七十六条:“下列事项由业主共同决定:……(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;”《物业管理条例》第十五条:“业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:……(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;……。”《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条:“物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。”《甘肃省物业管理办法》第十条：“物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会按照国家有关规定开展活动……业主人数在100人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。”等相关规定，环江茗都业委会的产生及解聘馨泰物业公司、选聘永昌瑞物业公司作为物业服务企业程序合法，环江茗都业委会于2020年10月18日与永昌瑞物业公司签订的《物业管理服务合同》亦不存在法定的合同无效情形，且根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定，物业服务企业的选聘和解聘均属业主自治范畴，环江茗都业委会选聘新物业服务企业的程序是否违法或者决议内容是否侵害了业主合法权益，只有业主才有权提出异议并行使撤销权，馨泰物业公司并非小区业主，无权对环江茗都业委会与他人签订的物业服务合同提出异议，而且该小区业主至今亦未对小区业主委员会的行为提出异议，故一审判决认定该合同合法有效并无不当，本院予以确认，馨泰物业公司主张合同无效的理由缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。环江茗都业委会和永昌瑞物业公司签订的《物业管理服务合同》已于2020年10月18日生效，且无论馨泰物业公司上诉提出在《前期物业服务合同》于2019年11月30日期限届满后，其又与弘翔公司续签《补充协议》是否真实存在，前期物业服务合同都已经根据《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，被依法终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，物业服务企业履行合同后移交义务的相对人为业主委员会，而非业主。因此，有权提起诉讼的主体为业主委员会，非业主本人。环江茗都业委会系由环县环江茗都住宅小区业主会议推选的业主委员组成，是小区业主大会的常设执行机构，是代表业主行使小区物业管理职权的群众性自治组织，自备案成立之日起即具备合法的民事主体资格，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的其他组织，故环江茗都业委会与其他诉讼主体一样可以径行参加诉讼并享有诉讼权利。本案上诉人馨泰物业公司与弘翔公司签订的《前期物业服务合同》的权利义务终止后，环江茗都业委会诉请馨泰物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，诉讼主体适格，馨泰物业公司上诉提出环江茗都业委会未取得业主大会授权，不享有诉讼权利的理由，无法律依据，不予采纳。馨泰物业公司在前期物业服务合同终止后，拒绝退出物业服务区域且不配合移交物业服务用房和相关设施的行为，于法相悖，妨害了已经依照合同约定进入物业服务区域的永昌瑞物业公司物业服务的正常开展，一审判决馨泰物业公司限期退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，合法有据。综上所述，馨泰物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由环县馨泰物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢小栋审判员 杨立锋审判员 王 军二○二一年四月二十五日书记员 张 婷