广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终285号上诉人（原审被告）：阳江恒隆投资有限公司。住所地：广东省阳江市江城区新江东路299号。法定代表人：苏枝桓，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贤娜，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林志辉，男，1966年12月20日出生，汉族，住广东省阳江市。委托诉讼代理人：徐志坚，广东康凯律师事务所律师。上诉人阳江恒隆投资有限公司（以下简称恒隆公司）因与被上诉人林志辉商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初8223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林志辉向一审法院起诉请求：一、确认林志辉与恒隆公司于2016年5月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》中的第十二条第1（2）项第二款无效；二、恒隆公司支付逾期交房的违约金44100元给林志辉；三、恒隆公司承担本案诉讼费用。一审法院判决：一、限恒隆公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金36470元给林志辉；二、驳回林志辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费451元，由林志辉负担95元，恒隆公司负担356元。具体认定的事实和理由详见一审判决。恒隆公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回林志辉的一审全部诉讼请求；二、林志辉承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、涉案商品房迟至2018年10月9日才满足《商品房买卖合同（预售）》第九、十条约定的交付条件是由于政府行为、自然因素造成的，该等事项发生在双方签订《商品房买卖合同（预售）》之后，是恒隆公司不能预见、不能避免也不能克服的客观情况，不能归责于恒隆公司。（一）恒隆公司已提交证据证实涉案项目的通信、防雷设施、供水、供电、燃气等设施在2017年9月30日前已经相关部门验收合格，此时已满足合同第十条约定的商品房相关设施设备的交付条件。（二）合同签订后，因政府未按时解决涉案土地遗留的用地、用电问题，以及涉案工程因恶劣天气停工69天，导致涉案商品房直至2018年10月9日才满足《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，这非恒隆公司可预见的情形，不可归责于恒隆公司。1.恒隆公司提交的证据足以证实政府及其相关部门未按阳江市委、市政府的要求及时解决涉案工程项目用地存在的问题，导致涉案工程项目进程受到实质性阻碍，继而影响涉案工程项目延迟到2018年9月19日才竣工验收备案和2018年10月9日才取得房屋测绘报告，一审法院对此未予认定是错误的。2.涉案工程因“台风”或“暴雨”等恶劣天气造成停工69天，导致涉案工程竣工验收备案延期，属恒隆公司无法预见、无法克服的客观情况，不可归属于恒隆公司。二、如前所述，涉案商品房于2018年10月9日才满足合同约定的交付条件，且本案业主早已清楚涉案商品房具备交付条件并已办理完毕商品房所有权转移登记手续，上述时间应视为交房之日。三、一审未予支持林志辉关于涉案商品房买卖合同中的逾期交房违约金的约定属无效条款的诉讼主张并驳回其该项诉讼请求正确，但一审又支持林志辉主张按同地段同类房屋的租金标准计付逾期交房违约金的诉讼请求偏离了林志辉原来的诉讼主张，显然判非所请，属于适用法律不当。四、即使恒隆公司应承担逾期交房的违约责任，亦应按合同约定执行。（一）林志辉与恒隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中已经明确逾期交房违约金的计算方式，是双方真实的意思表示，一审在认定前述合同条款有效及业主未举证证明其实际损失的情况下，无视合同有关逾期交房违约金的计算方式并予以调整，显然违背了当事人的意思自治原则，更违反合同约定。（二）一审在业主未提供任何证据证明其存在租金或其他实际损失，以及合同约定的违约金低于其实际损失的情况下调整违约金是错误的，不应支持林志辉主张调整违约金的请求。（三）涉案《房地产估价报告》没有采选到成功出租获取租金的范例，且在选用“估价方法”进行评估时存在严重瑕疵，而且估价报告设定的“价值时点”违反《房地产估价规范》，根本不能客观反映估价对象2017年9月30日至2020年1月21日期间的租金标准。此外，估价报告对于估价对象于2019年11月15日的状况本身已经存在许多勘测错漏，根本不考虑是否会有人承租和会以何种价格承租毛坯状态的涉案商品房，径自主观对毛坯状态的涉案商品房作出已精装修等多项优化假设并作出评估结论。因此，一审以该评估意见作为裁判依据是认定事实错误。五、涉案商品房交付时为毛坯房，一审认定业主承租毛坯房每月租金为2100元不符合事实。而业主在其早已知道涉案商品房已经具备交付条件并办证至其名下的情况下，故意不配合恒隆公司办理收楼手续并请求按“同地段同类房屋租金标准”支付逾期交房违约金有违诚信。林志辉辩称：在恒隆公司上诉的另一批案件中，有些商品房在2017年9月30日前已完成交付，并不存在恒隆公司主张因“政府行为、自然因素”造成迟延交付的情形，恒隆公司陈述涉案商品房迟延交楼是“政府行为、自然因素”造成的，没有事实依据，亦不构成不可抗力。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金按日万分之0.1计算明显低于林志辉的实际损失，一审法院按照租金标准确定恒隆公司应支付给林志辉的违约金正确。综上，恒隆公司的上诉请求及事实理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是恒隆公司对逾期交房应否承担违约责任，逾期交房的时间应如何确定；二是一审按照每月2100元的标准计付逾期交房违约金是否恰当。关于争议焦点一，林志辉已按照合同的约定付清全部购房款给恒隆公司，按照《商品房买卖合同（预售）》约定，恒隆公司应当在2017年9月30日前交付具备合同约定交付条件的房屋交付给林志辉，但在合同约定的交付期限届满前，涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件，恒隆公司上诉主张因政府行为、自然因素造成涉案房屋所在的恒隆共青湖山庄项目迟延完成竣工验收备案和取得房屋测绘报告，非恒隆公司可预见，不应将未如期交房的责任归责于恒隆公司。首先，从阳会纪[2015]X号《城建项目工作推进会议纪要》来看，恒隆共青湖山庄项目存在用地、用电、市政道路及配套设施问题，该会议纪要已就各项问题的解决时间提出了要求。恒隆公司提供的证据可反映除了高压电线杆迁改工程建设项目超过会议要求的时间解决之外，其余问题基本在会议要求的时间内予以解决；而恒隆公司与林志辉签订《商品房买卖合同（预售）》时已知道相关问题未能依时解决的情况，但恒隆公司仍将涉案房屋的交房时间确定为2017年9月30日前,在合同的交付期限可能出现迟延的情况时，恒隆公司也没有及时通知业主。其次，即使如恒隆公司主张，因案外人行为导致恒隆公司用地未能按时动工开发建设,致使迟延完成竣工验收备案和取得房屋测绘报告，进而影响房屋交付，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，恒隆公司仍应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向林志辉承担相应的违约责任。再次，恒隆公司亦未能提供证据证明本案存在不可抗力，影响合同履行的情形，恒隆公司不能以此免除其违约责任。综上，恒隆公司主张不应将未如期交付房屋的责任归责于恒隆公司，理据不足，应不予采纳。依据双方合同约定，涉案商品房具备合同约定的交付条件时，恒隆公司需通过书面形式通知林志辉收房，但恒隆公司直至涉案商品房的权属转移登记已办至林志辉名下仍未能提供证据证实其已履行书面通知收房的义务，但林志辉对一审确定恒隆公司应承担逾期交房违约责任的期间为2017年10月1日至2019年3月5日并无提起上诉，本院予以维持。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，林志辉未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，以当地同地段同类型房屋的租金水平作为认定林志辉的损失的参考标准。依据林志辉与恒隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中对逾期交房违约金计算的约定，恒隆公司每日应承担的逾期交房违约金约为7.07元（706551元×0.00001），即恒隆公司每月应承担的逾期交房违约金为212.10元（7.07元×30天），明显低于一审法院在另案委托评估机构对涉案所在同地段同类型普通装修房屋的租金进行评定的2726元/月标准，一审法院参考该评估租金标准并综合考虑涉案商品房的价值及毛坯房状态，以及普通装修费用占房屋原值的比例，酌定将逾期交房的违约金调整为按每月2100元计算并无不妥，本院予以维持。恒隆公司上诉请求逾期交房违约金不予调整和一审法院采信另案评估报告确定本案的逾期交房违约金计算标准不当，均缺乏理据，应不予采纳。综上所述，恒隆公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费711元，由阳江恒隆投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  陈欢欢二〇二一年四月十二日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。