山东省成武县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1723民初2481号 原告：刘爱民，男，1951年9月22日出生，汉族，住河南省新乡市红旗区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘进梅、肖建濮，河南秉持律师事务所律师。 被告：山东省成武县富达置业有限公司，住所地：成武县，现住所地：成武县，统一社会信用代码：91371723684801481T。 法定代表人：侯照义，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：张庆豪、侯恩江，山东文亭扶正律师事务所律师。 原告刘爱民与被告山东省成武县富达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告刘爱民及委托诉讼代理人刘进梅、肖建濮，被告山东省成武县富达置业有限公司委托诉讼代理人侯恩江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘爱民向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的23份售房协议无效；2、依法判令被告返还原告购房款4227540元；3、依法判令被告按照原告已付购房款4227540元的一倍计算，赔偿原告4227540元；4、依法判令被告以购房款4227540元为基数，向原告支付自2018年7月13日起至2020年10月24日期间的利息413527.16元；5、依法判令被告以购房款4227540元为基数，自2020年10月25日起至全部返还购房款之日止，按照货币市场报价利率（ＬＰＲ）向原告支付利息；6、判令被告支付原告申请诉讼保全支出的保全保险费3万元。事实和理由：2018年5月31日和2018年7月12日，原告与被告签订了23份《售房协议书》，购买被告开发的位于山东省成武县富达东方城二期Ｃ区××号楼××号楼的23套住宅，并向被告支付了4227540元购房款，但时至今日，被告也没有向原告交付房屋。现据原告了解，被告开发的成武县富达东方城项目，没有取得预售许可证，被告向原告隐瞒了该事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《售房协议书》为无效合同，依据该司法解释第九条的规定，被告应当向原告返还购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，以上计算至2020年10月24日，共计8898607.16元。故此，特提起诉讼，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告山东省成武县富达置业有限公司辩称，一、原、被告之间不存在商品房预售合同法律关系，双方事实上系合伙关系。被告以以房抵债的方式出售给河南省新乡市债权人一批房屋，抵房人并不是为了居住而是希望将房屋出售变现，以实现自己的债权。2018年，原、被告协商合伙收购该类房屋，收购价格为1500元/㎡，并约定实际再出售的房款与1500元/㎡的差额为利润，双方各50%。原告为了保障自己的利益，要求将收购回来的房屋与被告重新签订《售房协议书》，并在每份协议书上增加第十条：“1500元/㎡至实际售价之间的差，甲乙双方各50%”。原、被告虽然名义上签订的是《售房协议书》，但该《售房协议书》明确约定了合伙购房再次出售后的利润分配，收购价款及收购方式，其实质上是双方合伙收购被告抵债的房屋，再次销售赚取差价平分利润的合作协议，此其一。其次，从本案双方交易原因、交易过程、交易处所、交易价格、职业特点及履行情况来看，《售房协议书》也不具有商品房买卖的法律特征。因而，原、被告之间明显符合合伙的法律特征，双方事实上构成合伙法律关系。二、原、被告共同收购的房屋已部分出售（包括原告自住一套），原告已收回部分投资款，其余房屋待售。原、被告达成合伙收购房屋的合意后，共同从冯秀藏、胡红琴、陈玉萍等人处购买了26套房屋，部分房屋已出售，原告从被告处领取款项加上其自住的一套房屋××号楼东一单元6××2）的价款及他人代领的其所住房屋的装修款共计1269708元。其余未售的房屋，即原告所主张的房屋，处于待售状态，房屋售完后双方再进行结算。三、本案系合伙法律关系，不属于商品房买卖合同法律关系，本案案由应定性为合伙。由第一点可知本案实质上是合伙收房法律关系，并不是商品房买卖合同法律关系，本案案由应定性为合伙，因而，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告的诉请无事实和法律依据。综上所述，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月31日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订15份制式《售房协议书》，该协议显示甲方向乙方购置房屋15套，并约定了房屋位置、面积、价款、付款方式等，另协议书中均手写添加一项条款，内容为：“收购房，按实际销售款减去1500元/㎡后，甲乙双方各50%”。上述15套房屋总价款为2832030元，2018年6月1日，原告向被告指定的账户转款2800000元，被告向原告出具了2800000元的收据一份；2018年7月12日，原、被告双方又签订8份与上述相同的《售房协议书》，手写添加条款的内容为：“1500元/㎡至实际售价之间差，甲乙双方各50%”，该8套房屋总价款为1395510元，同日，原告向被告指定的账户转款800000元，原告向被告出具了8份收据，共计款1382150元；另原告于2018年7月9日向被告指定的账户转款1500000元，原告共计向被告转款5100000元。 另查明，原告当庭陈述其与被告签订上述协议是为了投资，转手卖了赚钱，其与被告签订了28套房屋的协议书，已售出4套，其自己住了1套。被告提供的四份原、被告签订的已作废的《售房协议书》复印件中，均显示原告在协议书上签署意见，同意以1800元/㎡的价格出售。 本院认为，本案的争议焦点是原、被告之间的法律关系。原告根据双方签订的《售房协议书》，认为双方存在商品房预售合同关系，并据此提起本案诉讼，被告则认为商品房买卖关系是双方虚假的意思表示，通过《售房协议书》中手写条款可以看出隐藏的民事法律行为系双方合伙收购房屋。故本案要确认双方的法律关系，关键在于对《售房协议书》中手写条款的认定。原告对该条款解释为：原、被告签订协议时，被告承诺回购原告购买的房屋，回购时超出1500元/㎡的差额部分，原告只收取50%；被告对该条款解释为：原、被告以1500元/㎡的价格合伙收购上述房屋，对外出售后超出1500元/㎡的差额部分，双方各分50%。根据合同解释原则及双方对该条款的解释，结合交易习惯和日常生活经验，本院认为，原告非本地居民，其亦未提供证据证明在本地有丰富的购房客户源，被告将涉案房屋以1500元/㎡的价格出售给原告，然后再以超出1500元/㎡的价格回购，差价部分只收取50%，明显不符合常理和交易习惯；且双方2018年5月31日签订的《售房协议书》中手写部分明确记载该部分房屋为收购房，被告陈述的由原告投资，双方合伙以1500元/㎡的价格收购房屋，出售后，超出1500元/㎡的差价部分，双方各分50%的事实存在，具有高度可能性，故本院认定原、被告之间签订的《售房协议书》并非当事人的真实意思表示，原、被告之间的真实法律关系应为合伙关系。原告以商品房预售合同法律关系向本院提起诉讼，其诉请不当，本院依法不予支持。原告可依据合伙法律关系另行向被告主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 驳回原告刘爱民的诉讼请求。 案件受理费75328元，由原告刘爱民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长 张 旭 人民陪审员 徐 伟 人民陪审员 包晓云 二〇二一年四月二十日 书 记 员 张文婷