北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初59739号原告(反诉被告)：陈优桃，女，1981年7月30日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：周学腾，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕玉蓉，北京市证信律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司，住所地北京市朝阳区雅宝路2号。法定代表人：周克芹，董事长。委托诉讼代理人：肖彦希，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敬，男，1970年4月25日出生，北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司员工，住北京市东城区。原告（反诉被告）陈优桃（以下简称陈优桃）与被告（反诉原告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司（以下简称天雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈优桃及其委托诉讼代理人周学腾、毕玉蓉，天雅公司之委托诉讼代理人肖彦希、刘敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈优桃向本院提出诉讼请求：1、天雅公司双倍返还押金共计3万元；2、天雅公司返还竞拍铺位的款项共计21万元；3、天雅公司赔偿陈优桃货物积压损失23万元；4、天雅公司赔偿陈优桃营业损失22万元；5、天雅公司赔偿陈优桃私自搬离的货物价款4万元；6、天雅公司赔偿陈优桃仓储费用2万元；7、天雅公司赔偿陈优桃店铺装修费2.8万元；8、天雅公司返还陈优桃1.5个月的租金4826.25元；9、天雅公司协助陈优桃注销个体工商户营业执照。事实和理由：陈优桃自2006年始在天雅服装市场B1层通过转租他人铺位和直接承租天雅公司房屋，经营服装辅料出口批发、零售业务。2010年，天雅公司单方通知陈优桃，因市场升级，需对租赁房屋进行升级改造，并要求各商铺通过竞拍取得商铺租赁权。陈优桃为此付出了21万元竞拍款，拍得B08-01。陈优桃以现金支付拍款，天雅公司未出具相应的收据。2012年1月天雅公司以李云龙的名义与陈优桃签署为期五年的租赁合同，2017年1月，天雅公司又以陈金枝的名义与陈优桃签订《商贸用房租赁合同》，出租时间为2017年1月至2018年12月31日。实际出租人为天雅公司，天雅公司以新约代替旧约的形式，收回了原租赁合同。约定陈优桃承租北京雅宝路天雅服装市场A区B08-01号房屋两年，并在签订合同时向天雅公司缴纳押金人民币1.5万元。2017年10月30日陈优桃接到天雅公司发布的通知，通知天雅服装市场因取小商品业态，朝阳区政府要求天雅大厦B1层的小商品市场必须在2017年11月15日前清场完毕。当时正值圣诞前夕，天雅市场是面向东欧、俄罗斯的外贸批发市场，因此各家商户都大量备货。仅留取半个月的时间甩货，根本来不及。因此，到2017年11月15日天雅市场闭市时，陈优桃尚有将近100万元的货物滞留在店内，后陈优桃多次请求搬离货物，天雅公司持拖延态度，不予配合。但2017年12月上旬，天雅公司突然电话威胁陈优桃搬离货物，陈优桃被迫在夜间将货物搬离，仓促搬离货物，导致陈优桃货物损失严重。之后，在陈优桃货物尚未清空的情况下，天雅公司擅自拆毁铺位，并转租他人。合同需双方的善意和适当履行，在政府下达疏解最后期限的时刻才通知商户，属天雅公司对合同没有尽到适当履行义务，导致陈优桃损失巨大，其后未就补偿和赔偿问题达成一致意见尤其是其不愿将竞租款退还陈优桃。在双方尚未协商一致的情况下，天雅公司单方撕毁合同，将陈优桃租赁的房屋租赁给他人，严重违约，按照合同约定，需承担相应的违约责任。根据双方签署的《商贸用房租赁合同》第九章第4条之规定，甲方在合同期内未经乙方同意无故宣布终止合同，属甲方违约，甲方要将同期租金差额损失退给乙方，并将乙方向甲方所交押金双倍返还乙方。在承租方陈优桃未同意的情况下，天雅公司擅自宣布撕毁合同，转租他人，需承担相应的违约责任。天雅市场强行闭市后，强拆陈优桃店铺后，陈优桃曾报警求助并与众商户多次奔赴各级行政部门上访维权，后各级行政部门答复本纠纷为合同纠纷。行政部门也曾搭建平台协调解决陈优桃及众商户与天雅公司之间的纠纷，陈优桃在此过程中多次根据合同约定向天雅公司追讨双倍押金、竞拍款和各项损失，但天雅公司态度恶劣，无奈之下诉至法院，恳请法院支持天雅公司辩称，不同意押金双倍返还的请求，认可从2017年1月开始与陈优桃形成事实租赁关系，但是天雅公司并不是书面租赁合同的相对方，双方实际上形成了不定期限租赁合同。天雅公司并不是要将市场关闭，只是在政府主导上进行升级。为了满足政府疏解的要求，2017年10月份下发通知。要将一部分人剥离出去，完成疏解要求。因为天雅公司这边的人员可以分成两类，一个是长期租赁关系，另一个是不定期租赁关系。陈优桃属于不定期租赁关系，属于被疏解的一方。其次，天雅公司解除租赁关系的原因就是因为政府要求疏解改造，因此我公司不同意押金双倍返还。在完全能够有条件将所有货物都搬离的情况下对于租金退还，我方也不同意，陈优桃只搬离了一部分畅销的，留下一部分放在涉案场地，占用了涉案场地，所以我们不同意返还租金。对于货损及相关诉讼请求即陈优桃诉讼请求3、5、6，我方也不同意。陈优桃经营的小商品是扣子，这些小商品不存在损失，搬离货物这个行为本身足以证明我公司搬货渠道是畅通无阻的，并且陈优桃另有出售渠道。在此情况下，陈优桃选择性搬离一部分货物，留下了一部分陈年旧货没有进行任何止损，其货物损失应当自己承担。对于经营损失和装修损失，陈优桃的主张法律依据不充分，也无事实和证据依据，我方不同意。这些也不应当由我方承担。对于营业执照注销，是否注销和存续由其自己决定，如果确需我方协助，我方愿意在力所能及的范围内提供帮助。天雅公司向本院提出反诉请求：1、确认天雅公司与陈优桃之间就雅宝路天雅服装市场B层B08-01号房屋的租赁关系已于2017年11月16日解除；2、陈优桃立即搬离货物；3、陈优桃支付自2018年1月1日起至实际搬离货物之日的房屋占有使用费。事实与理由：自2017年起，陈优桃始向天雅公司交纳租金，承租位于雅宝路天雅服装市场B层B08-01号房屋，但双方未签署书面租赁合同，根据合同法第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，天雅公司与陈优桃之间为不定期租赁合同关系，依据合同法第二百三十二条之规定，当事人双方可随时解除不定期租赁合同2017年10月，为响应北京市政府“疏解整治促提升”的号召，天雅公司对天雅服装市场B1层的小商品市场进行升级改造。为完成政府疏解任务，天雅公司只能解除与短期商户之间的租赁合同。天雅公司提前下发通知告知对一年期商户解除合同、清货等事宜，并提出了相应的补偿方案。事实上，如陈优桃欲继续在天雅服装市场经营，完全可以在2018年5月4日市场完成升级改造并正式恢复营业后另行签署短期租赁合同，而陈优桃却在租赁关系已解除之后，搬离销路较好的货品至他店销售，滞留陈年旧货，亦未重新建立新的租赁关系，依法应向天雅公司支付房屋的占有使用费。为维护天雅公司合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律法规特提起反诉，望判如所请。针对天雅公司的反诉请求，陈优桃辩称：1.对于天雅公司提出确认双方之间的租赁关系于2017年11月16日解除陈优桃不同意该项反诉请求，对其解除的原因不能认可。是否解除由法院裁定。2012年1月天雅公司以李云龙的名义与陈优桃签署为期五年的租赁合同，2017年1月，天雅公司又以刘金枝的名义与陈优桃签订《商贸用房赁合同》出租时间为2017年1月至2018年12月31日实际出租人为天雅公司，天雅公司以新约代替旧约的形式，收回了原租赁合同约定陈优桃承租北京雅宝路天雅服装市场B区B08-01号房屋两年，并在签订合同时向天雅公司缴纳押金人民币15000元。因此双方之间的租赁合同并非不定期租赁，而是尚未到期，天雅公司2017年10月30日发出通知，告知商户商场将于2017年11月15日清场，即是单方违法制解除了合同，陈优桃不认可合同解除，天雅公司必须向陈优桃就其违约行为承担违约责任。2.对于天雅公司要求陈优桃立即腾空B08-01号房屋并交还的诉求，陈优桃认为该项反诉请求不能成立。早在2018年5月之前，天雅公司就已经私自将B08-01号房屋内的货物搬走拆除，并对B08-01号房屋进行了改造，且另租他人经营，所以该项反诉请求不能成立。3.对于天雅公司要求陈优桃支付自2018年1月1日起至实际腾空房屋交还天雅公司之日的房屋占有使同费，陈优桃不同意，请法院在查明真相后，驳回该项反诉请求。天雅公司在合同未解除，未到期就已将涉案房屋货物腾空拆除，并另交他人经营，陈优桃未占用该房屋，不应支付房屋占用费。实际的情况是，2017年10月30日，在天雅公司要求商户离开的通知中，号称是由于政府的政令，但据陈优桃等商户所知，如意市场大红门市场等，在腾退的过程中，都有政府部门的公告，并且会提前5、6个月通知商户，让商户提前做好充足的准备。而在天雅市场的所谓疏解腾退中，既无政府公告，亦无提前通知，仅仅在关闭市场前15天才通知商户，完全不合情理。天雅公司通知商户的时间节点2017年10月30日，此时正是天雅商户一年中为了西方圣诞节备货最多的时候。众所周知，天雅市场是面对俄罗斯、东欧的批发市场，当时正值圣诞前期，商户为此蒙受了巨大的损失。由于仓促闭市，商户的货物无法及时出手，大量囤积在店内，不仅造成了货物积压损失，还导致了订单损失（陈优桃经营的商品大部分专款专定制适用于冬季裘皮大衣的，时间限制性极强）。为搬离货物减少损失，陈优桃已于017年11月2日另花费4万元租赁库房并已将部分货物搬入。之所以陈优桃面临如此被动的局面，完全是由于天雅公司违约仓促闭市没有给予充足时间搬货所导致。如果是真正的疏解政府会发公告，为商户预腾退和甩货的时间，绝不可能置商户的利益于不顾。在反诉状中，天雅公司明确提出是其响应政府的疏解政策，升级改造，那就是说，升级改造是其自主行为。那么天雅公司毁约导致商户的损失，应由其自主承担。陈优桃不但不应向天雅公司支付其房屋占有使用的费用，天雅公司还应赔偿陈优桃的各项损失。因此，对于天雅公司要求陈优桃承担正反诉诉讼费用的反诉请求，陈优桃不同意，当前诉讼完全是由于天雅公司违约所造成的，且久拖不决，商户损失惨重，正反诉诉讼费理应由天雅公司承担。不同意天雅公司第一项反诉请求，因为2012年天雅公司以李云龙的名义签订合同，2017年又以刘金枝签订合同，陈优桃从未见过这两个人，实际上都是天雅公司以案外人的名义同陈优桃签的，押金、租金都是交纳给天雅公司，我们并不是不定期租赁关系而是租赁关系未到期，天雅公司属于违法解除。对于第二项反诉请求，不同意搬走，货物的损失损坏都无法计量，所以我方要求赔偿，我方不要求退还原物。对于第三项反诉请求，天雅公司转移走我的货物不是我自愿的而是强制搬走的他们要自己承担相应的责任，所有的事情我们都不知道，是他们违约在先。天雅公司对于政府疏解腾退没有提前通知，其他商场疏解腾退都是提前几个月通知的。所以导致我们无法有效处理囤积的商品，造成了巨大的损失。所以我们认为不是政府要求的疏解升级，天雅公司也说是响应政府的疏解升级。因为天雅公司仓促要求陈优桃搬离，所以陈优桃根本没有足够时间去搬货，仓促情况下有一部分落在了涉案场地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷作证，并据此认定事实如下：1.关于双方涉案房间租赁合同签订情况出租方（甲方）刘金枝与承租方（乙方）陈优桃签订《商贸用房租赁合同》（下称租赁合同）。约定，甲乙双方经过平等协商，对甲方所属的天雅大厦商贸用房A区B08-01号（下称涉案房屋）承租事宜，签订本合同，甲方全权委托天雅大厦对乙方进行日常服务和管理。甲乙双方合同期限从2017年1月1日起至2018年12月31日止。此间商贸用房租金为每月人民币3900元，与天雅大厦出租的价格相等。乙方应在签订本合同时向甲方缴纳15000元人民币作为履约押金。天雅公司与陈优桃签订《北京天雅大厦安全消防协议书》，约定双方安全消防任务职责。该协议书首部载明天雅公司为出租方，陈优桃为承租方。甲方天雅公司与乙方陈优桃签订《补充协议》，载明乙方承租甲方所有的天雅大厦A区B08-01号房间，经营项目为百货。甲乙双方合同期限从2017年1月1日起至2018年12月31日止。尾部盖有天雅公司合同专用章，载有陈优桃签字。2017年1月1日，天雅公司出具《承诺》，载明，天雅公司对刘金枝租赁给贵商户的商贸用房A区B08-01的租赁事宜承诺：1.租赁押金按照天雅大厦的房间价格租赁。2.租赁押金按照天雅大厦的房租押金标准收取，到期不续租时，天雅大厦凭押金条代甲方退还押金。3.享有与其他租赁商户相同的管理及服务。4.本公司保证：承租方享有与本大厦商户相同的房屋租赁价格的有限续租权。5.天雅大厦为支持商户经营发展，稳定市场经管，保持市场可持续发展能力，在本合同履行期限内，将不再进行租金上调。如遇经济环境突变等不利因素导致整体经营受阻时，天雅大厦将依据雅宝路商圈整体情况，酌情进行租金的调整，以达到天雅大厦与商户双方共同承担经营风险的目的。租金的调整以书面协议为准。2.关于押金、租金交纳情况关于押金，陈优桃向本院提交2016年12月30日收据，载明收到涉案房屋押金15000元。诉讼中，天雅公司称，认可收取押金15000元。关于租金，陈优桃主张租金支付至2017年12月31日，年租金38610元。天雅公司对此予以认可。3.关于天雅公司的补偿方案天雅公司于2017年11月21日公布了《天雅大厦B层升级改造补偿方案》，该方案显示：“为配合疏解非首都功能工作，提升首都形象，根据政府精神，大厦为了响应号召，自2017年11月16日起，对地下一层进行升级改造，公司办公会针对地下一层升级改造出台对商户的补偿方案如下：一、短租合同商户：1.2017年12月31日到期的合同，大厦退还已交的押金和闭市后的剩余租金。2.其他时间未到期的商户，大厦退还已交的押金和闭市后的剩余租金，并给予2个月租金标准的补偿。二、长租合同商户：1.愿意终止合同不再经营的，参考其他市场清退标准，大厦除退还剩余押金外，额外给予36个月租金标准的补偿。2.愿意在改造后继续经营的商户，大厦将一次性给予12个月租金标准的补偿，改造后商铺位置的选择，根据等级时间先后顺序依次进行。（如有涉及换位经营的，按照位置差异再补偿租金差价。）具体改造细节大厦会尽快的提出方案，也希望大家能够给予大厦时间进行规划。如届时商户无法匹配升级改造后的方案，则依然可以恢复选择终止合同不再经营的方案。具体工作安排：一、各商户申报意愿地址：1.短租商户，可以去一层1058房间办理。2.长租商户选择继续经营的，可以去五层5097房间办理。3.长租商户选择终止合同的，可以去十二层会议室办理。二、参加申报登记的商户请携带好身份证、租赁合同以及相关票据等。三、申报登记开始时间：明天上午10点半。”对当事人有争议的事实和证据，本院认定事实如下：1.关于涉案房间租赁合同解除情况天雅公司主张其与2017年11月16日解除双方租赁关系，原因为2017年10月为响应北京市政府“疏解整治促提升”的号召，对天雅大厦B1层的小商品市场进行升级改造，2017年11月15日前需进行清场,故2017年11月16日起该涉案房屋无法作为经营使用。天雅公司就此提交了《北京城市总体规划》《北京市规划和自然资源委员会关于发布的通知》予以证明。陈优桃不认可上述证据真实性，主张缺乏关联性。天雅公司向本院提交2017年10月28日《致一年期合同的商户》《通知》。《致一年期合同的商户》载明，商户朋友，您好！正如通知所说，2017年11月15日B1层清场完毕是政令。我们都无法抗拒，只有执行。……不要忘记清场的截止日是2017年11月15日。在此前撤场的商户，只要搬清了一切手续，大厦将在五个工作日内把2017年11月、12月两个整月的房租及全部的房间押金退还给你。”《通知》载明，2017年10月28日，显示：“B1层商户现正式通知如下：北京市全市整体对小商品业态的取缔工作已进行了相当长一段时间了。目前整个朝阳区四环以内只有天雅大厦B1层这一家小商品市场还在经营了。2017年10月27日，朝阳区政府给天雅大厦下的命令是，天雅大厦B1层的小商品市场必须在2017年11月15日前清场完毕！……陈优桃认可上述文件的真实性，不认可证明目的，不认可其提出的证明双方解除合同关系，主张天雅公司在2017年10月28日的通知中并无提及双方解除租赁合同关系，天雅公司违约与陈优桃解除合同。陈优桃向本院提交政府信息公开申请答复告知书，拟证明天雅大厦并非政府疏解范围。天雅公司认可该证据真实性，关联性证明目的不认可，主张该信息公开答复告知书所称的疏解升级一百家市场名单是指成功疏解升级的名单，而并非是陈优桃所谓的拟进行疏解升级的名单，在天雅大厦按照相关部门要求进行升级改造的时候，恰恰是因为案涉十几户商户不配合，甚至采用聚众静坐、上访等行为造成恶劣影响，直接导致了天雅大厦并没有及时升级改造成功。陈优桃认为，双方租赁关系系天雅公司违约解除，同意双方租赁关系的解除时间是2017年11月16日。2.涉案房屋货物情况租赁关系解除后，陈优桃的货物一直未从天雅公司处搬离，双方均认可天雅公司于2018年3月13日将货物从涉案房屋搬至其他房间。关于涉案房屋现状，天雅公司称，因为涉案房屋在中央通道，绕不过去，只能拆掉，涉案房屋的原址改造拆除了，部分出租，部分空置，2021年1月1日开始已经全部空置。陈优桃称，2018年5月就发现改造完之后房屋已经出租，实际上将涉案房屋面积扩大很多倍后另行出租，没有空置。关于搬离货物情况，陈优桃主张是天雅公司阻止陈优桃搬货，导致陈优桃没有将货物搬走，造成了货物损失。其申请证人胡某出庭作证。胡某称，2018年1月29日，应我朋友陈优桃要求，去给她搬离货物，在天雅公司的地下搬离。因为我对陈优桃的货物类别不清楚，我就负责往外拉货，2018年1月29日晚上八点多至十点多，最后一次两次，陈优桃让我赶紧往外搬，我们是冲着一次办完，我问为什么，陈优桃说没有签什么协议，搬了没多久，就被赶走了，我们被迫离开了。天雅公司不认可胡某证言的真实性，称，我们当时每天一个负责人领班，会配合商户搬货，但是我们不参与搬货，我们只是开通通道让他们往外搬，并且进行监督，我们原则上是十二点截止，不认可十点把他们赶走了，当时我们是希望他们搬走，不可能不让他们搬走，我们听说他们那一天搬货搬走了很多，即使那一天没搬完，后面也可以过来搬，但是他们只搬了那一次，三年以来都没有说要把货搬走。2.关于竞租款的情况陈优桃主张其通过现金方式向天雅公司支付竞租款210000元，陈优桃向本院提交《竞租会场管理规定及竞租须知》、《确认书》，天雅大厦B层商铺竞租会副券、其他商户的交费通知单及签约通知单、其他租户转账业务凭证、案涉房屋的结构示意图、取款证明等对此予以佐证。其中《竞租会场管理规定及竞租须知》载明：……10.竞租过程中，不准买卖竞租项目，严禁出现合伙串通竞租的行为，一旦发现，将取消其参与资格，天雅大厦收回摊位或房间的经营权同时扣除竞租保证金；竞租后发现有买卖、串通竞租项目的行为，此竞租项目视同无效，天雅大厦收回。11.天雅大厦有权对本次竞租活动的相关细节进行调整。12.竞租成功后，竞租商户须进行现场签字确认。……落款为天雅大厦及“北京雅宝路天雅服装市场”公章，日期为2010年8月16日。《确认书》载明：天雅大厦定于2010年8月23日在天雅大厦11层原西餐厅召开B层改造后摊位的竞租会。……4.竞租活动结束经天雅大厦核算后，竞租人应在接到天雅大厦交费通知后7个工作日内向天雅大厦缴齐竞租款；逾期未缴的，天雅大厦将按照承诺书的相关约定进行处理。”落款为天雅大厦及“北京雅宝路天雅服装市场”公章，日期为2010年8月19日。2010年8月31日，邹胜义通过北京银行取现200000元。天雅公司主张上述证据无法证明与案涉合同有直接关联，无法证明陈优桃参加竞拍及具体情况，退一步讲，如果真是发生了竞租款，竞租款归属也不是天雅公司。综合双方意见，天雅公司虽然对陈优桃上述证据不认可，但未提交证据反驳，而陈优桃提交的部分证据系原件且上述证据能相互印证，故本院对陈优桃提交上述证据真实性予以采信。陈优桃申请证人邹某出庭作证。邹某称，我是2008年至2010年来到北京在天雅大厦工作，那时候我是陈优桃店的店长，2010年9月份、10月份，大厦打电话给我们，让陈优桃就拍卖的事情去开会，后来大概10月份左右，陈优桃拎着黑色塑料袋里面有两捆钱，说要去拍卖，当时她说现金不够，让我在店里给她凑两万现金给她，一起拎到上面去，具体拍卖了多少钱我不清楚，后来2011年我就回老家了不去了。天雅公司针对邹某的证言的质证意见为：不认可邹某证言的真实性，邹某与当事人之间存在利益关联，其证言不足以采信，且通过其陈述，其并没有打开黑色塑料袋进行查看，无法核实是否为现金，具体的金额并不清楚，她也没有看到交易过程。3.关于陈优桃主张损失陈优桃主张因天雅公司违约，故造成其实际损失，货物积压损失是因为产品有季节性，因为积压产生折价；营业损失是按照店铺流水的30%利润计算13.5个月的损失；私自搬离的货物价款一方面是我时间有限，仓促搬走过程中产生的货物损失，另一方面是天雅公司在搬我们的货物时对我方货物造成的损失，估算为4万元；仓储费是我方为了搬走货物另组库房支付的仓储费；装修费以收据为准。就此陈优桃向本院提交租赁库房的租赁合同、装修店铺的支出记录、陈优桃店铺2009年-2017年经营流水记账本、陈优桃店铺2009年-2017年实际经营月数以及现金收入数据表、进货单等予以佐证。天雅公司对上述证据不予认可。诉讼中，经本院释明，陈优桃不就上述损失申请鉴定。4.陈优桃向本院申请调取天雅大厦华夏银行德外支行2010年9月、10月、11月、12月的银行流水，用以证明和查清商户交纳竞租款的事实。因陈优桃自述其为现金交纳竞租款，故天雅公司的银行流水与陈优桃交纳竞拍款情况缺乏直接关联性，本院对陈优桃该调取证据申请依法不予准许。陈优桃向本院提交《调查取证申请书》，请求：1.法院依职权向天雅公司时任高级管理人员及工作人员调查2010年竞拍铺位承租权和优先承租权的事项是否真实存在，并就竞拍款收费方式、B08-01号房间竞拍款数额进行调查。2.法院依职权向天雅公司调取2010年天雅市场铺位拍卖的相关财务账簿。陈优桃上述申请不属于人民法院依职权调取证据的范围，本院依法不予准许。本院认为，本案陈优桃与天雅公司之间签订的《补充协议》明确载明陈优桃承租天雅公司所有的天雅大厦A区B08-01号房间，结合《北京天雅大厦安全消防协议书》、《承诺》，陈优桃与天雅公司2017年1月1日起至2018年12月31日止成立租赁关系，天雅公司关于双方之间并不是书面租赁合同的相对方，双方实际上形成了不定期限租赁合同的意见缺乏事实依据，本院不予采信。关于双方租赁关系的解除问题，根据查明的事实，本案双方当事人均认可双方之间的租赁关系于2017年11月16日解除，但对解除原因各执一词，陈优桃主张天雅公司违约解除双方租赁关系，天雅公司主张因政府疏解政治解除双方租赁关系。对此本院认为，天雅公司通过发送清场通知等方式解除租赁关系，虽然该行为不符合合同约定，但系因涉案房屋所在的小商品市场受北京市非首都功能疏解政策影响需要进行调整而为之，系不可归责于双方当事人的事由。陈优桃虽主张天雅大厦不属于疏解范围，但未向本院提交充分有效证据予以佐证，本院对其该主张不予支持。据此，本院确认双方租赁关系于2017年11月16日解除，且本案涉案合同解除不应归责于双方当事人，双方当事人均不应承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方《租赁合同》由于不可归责于双方当事人原因解除，因此，合同解除后，应依据法律规定公平合理处理当事人之间的权利义务关系。首先，关于陈优桃主张返还的竞租款的问题。根据查明的事实，本院可以认定天雅公司在2010年8月23日召开改造后摊位竞租会。但陈优桃应对竞租款数额及其已经实际交纳竞租款承担举证责任。陈优桃主张其通过现金方式向天雅公司交纳竞租款，但其向本院提交的证据均不足以证明其参加竞拍会、竞租款的具体数额以及其已经实际交纳竞租款，其申请出庭的证人邹某系其员工，且其证言亦未明确陈述其见到陈优桃交纳竞租款及竞租款具体数额的场景，本院对其证言不予采信，陈优桃亦未向本院提交充分有效证据证明竞租款的具体数额，据此，本院对陈优桃要求天雅公司返还竞租款的主张不予支持。其次，关于陈优桃要求天雅公司返还1.5个月租金及天雅公司要求陈优桃搬离货物及支付自2018年1月1日起至实际搬离货物之日的房屋占有使用费一节。因双方租赁合同于2017年11月16日解除，陈优桃应将其货物自天雅公司处搬离，对天雅公司请求判令陈优桃搬离货物的主张，本院予以支持。陈优桃继续占有、使用涉案房屋缺乏依据，应当支付占有使用费，但天雅公司已经于2018年3月13日将涉案房屋内的货物搬离至其他房屋，自2018年3月13日起，陈优桃的货物未占据涉案房屋，故天雅公司无权以陈优桃占有使用涉案房屋为由要求陈优桃按涉案房屋租金为标准支付相应房屋占有使用费。陈优桃虽主张其未搬离涉案房屋系天雅公司对其办理货物构成阻碍，但其实际已进行过一次搬离货物的行为，其未向本院提交充分有效证据证明天雅公司限制其搬离剩余货物，故本院对陈优桃该主张不予采信。本院依法支持2018年1月1日至2018年3月12日陈优桃占有使用涉案房屋的占有使用费，具体数额双方应根据公平责任予以分担，本院综合考虑双方纠纷产生的原因、双方实际对涉案货物的处理行为、涉案房屋的租金数额，酌情认定陈优桃应当支付天雅公司相应房屋占有使用费，自2018年1月1日起计算至2018年3月12日止，为3702.33元（38610元÷365日×70日÷2）。陈优桃交纳房租至2017年12月31日，对其要求退还2017年11月16日至2017年12月31日期间的租金的请求，本院予以支持，故天雅公司应返还陈优桃该期间租金4826.25元（38610元÷12个月×1.5个月）。其次，关于陈优桃主张返还押金的问题。根据本案查明情况，陈优桃实际交纳押金1.5万元，双方租赁关系解除，天雅公司应对该押金予以返还，陈优桃虽主张天雅公司应当双倍返还，但天雅公司解除租赁关系的行为不属违约行为，本院对陈优桃关于双倍返还的主张不予支持。第三，关于陈优桃主张的货物积压损失、营业损失、私自搬离的货物价款、仓储费、装修费等损失的问题。就上述损失，陈优桃虽提交了相应证据，但上述证据并不足以证明其主张。尽管如此，考虑到本案合同解除后，陈优桃作为经营者，确实会存在一定损失，同时考虑双方在涉案合同因不可归责于双方原因不能履行后，均负有防止损失扩大的义务，因此，综合考虑本案情况，基于公平原则，本院酌定由天雅公司对陈优桃支付损失补偿40000元。第四，关于陈优桃请求判令天雅公司协助注销其个体工商户营业执照问题。个体工商户的注销登记应由个体工商户经营者本人作为申请人提出申请，陈优桃该请求未明确具体天雅公司需要协助的事项内容，本院依法不予支持。但天雅公司在诉讼中表示同意协助，双方可自行解决该事宜。综上所述，依据中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司与原告（反诉被告）陈优桃之间就雅宝路天雅服装市场B层B08-01号房屋成立的租赁关系于2017年11月16日解除；二、被告（反诉原告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）陈优桃押金15000元；三、被告（反诉原告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）陈优桃损失费40000元；四、被告（反诉原告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）陈优桃租金4826.25元；五、原告（反诉被告）陈优桃于本判决生效之日起七日内将其留存于被告（反诉原告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司处的货物搬离；六、原告（反诉被告）陈优桃于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司房屋占有使用费3702.33元；七、驳回原告（反诉被告）陈优桃其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11628元，由原告（反诉被告）陈优桃负担10739元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司负担889元（于本判决生效后七日交纳）。反诉费1164元，由被告（反诉原告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司负担1121.5元（已交纳）；由被告（反诉原告）陈优桃负担42.5元（于本判决生效后七日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  胡震霄审判员  师一哲审判员  杨晓娥二〇二一年四月三十日书记员  张 茜