广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初30497号原告：广州市瑞龙强物业管理有限公司，住所地广州市海珠区侨港路春晓街2号-30号第二层商铺。法定代表人：伍凤珊。委托诉讼代理人：谭淑仪、张京廷，为广东法制盛邦律师事务所律师及实习人员。被告：黄少兰，女，1968年2月22日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告广州市瑞龙强物业管理有限公司诉被告黄少兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员胡泳贤独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2018年5月7日，被告与原告签订《租赁合同》，承租原告位于广州市海珠区侨城花园内街冬日苑12号首层商铺（下称“涉案商铺”），约定租期自2018年5月1日起至2021年4月30日止。双方并签订《补充协议》，约定，租赁合同中的租金费用必须开具发票，税率为22%，由被告支付税费。同日，原告将涉案商铺正式交付被告使用。自2020年3月起，被告开始无故拖欠租金、税费等，经原告多次催缴被告总以各种理由拖延，拒绝缴纳。2020年9月24日，原告向被告于《租赁合同》中约定的法定地址（也是被告的户籍地址）发出《解除租赁合同通知书》，告知其《租赁合同》正式解除，并要求其清缴欠费，清空腾退商铺，但该件于9月26日被拒收。截至起诉之日，被告仍未向原告支付欠缴的租金、税费等费用，也未清空交还涉案商铺，涉案商铺仍被被告当作仓库占有，被告的行为已严重损害原告的合法权益。为此，原告起诉要求判令：1、确认双方租赁合同于2020年9月26日正式解除；2、被告立即清空腾退位于广州市海珠区侨城花园内街冬日苑12号首层商铺并返还原告；3、被告向原告支付欠付的2020年3月1日至9月25日的租金24145元；4、被告向原告支付场地占用费5566元（自2020年9月26日起按原租金标准暂计至起诉之日，应计至实际返还物业之日止）；5、被告向原告支付欠付的2020年3月1日至9月25日的服务费（税费）1593.97元（其中2020年3月1日至2020年4月30日期间每月按场地费990元×22%=218元计，2020年5月1日至2020年9月25日期间每月按场地费1089元×22%=239.58元计）；6、被告向原告支付的履约保证金9000元归原告所有，不予返还；7、被告赔偿原告支付的律师费5000元；8、本案诉讼费由被告承担。被告没有到庭提出答辩意见及证据。经审理查明：海珠区侨城花园内街冬日苑12号商铺的权属人是广州市海珠区瑞宝街瑞宝经济联合社（下称“瑞宝联合社”）。2018年4月27日，该合作社出具《授权书》，授权广州市瑞龙强物业管理有限公司全权对该商铺经营管理，对外出租，以自己独立名义处理订立租贷合同、收取租金等一切出租相关事宜。如经营、出租中产生纠纷需诉讼解决，亦由广州市瑞龙强物业管理有限公司全权处理。2018年5月7日原告（甲方）与被告（乙方，地址广东省鹤山市址山镇禾南村民委员会上黄村三队185号）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于侨城花园内街冬日苑12号首层商铺，计租面积100平方米。租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日，在签订本合同时，一次性交纳给甲方场地维护费（指一年多收一个月场地维护费）9000元，一经交纳不作退回。在本合同签订之日，乙方须一次性向甲方交纳9000元（三个月场地费和管理服务费），作为履行本合同的保证金，保证金不计利息，不抵作场地维护费。租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金无息退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述承租物的使用权；如甲方违约，双倍退还保证金。本标的物中标单价包含场地费及管理服务费，其中场地费占中标价的30%，管理服务费占中标价70%。第一期：由2018年5月1日至2019年4月30日止，场地费每月900元、管理服务费2100元，合计3000元；第二期：由2019年5月1日至2020年4月30日止，场地费每月990元、管理服务费2310元，合计3300元；第三期：由2020年5月1日至2021年4月30日止，场地费每月1089元、管理服务费2541元，合计3630元。场地费及相关费用按月收取，乙方在每月5日前缴纳当月场地费及相关费用。在租赁期内，必须按规定期限缴交场地费及相关费用，凡拖欠场地费及相关费用，需加收滞纳金。滞纳金每天按照所欠总额5%计算。如拖欠的总额超过一个月场地费及管理服务费的，甲方可单方解除合同，并有权自行开锁，收回租赁场地，该场地内的财产视为乙方弃产，并将该场地全部财产抵偿甲方的经济损失，履约保证金不退，乙方完全同意。租用期间，乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损失的，视乙方违约，乙方除承担相应的违约责任外，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有，并收回承租物。乙方违约时甲方有权在乙方违约时随时单方解除本租赁合同，并没收履约保证金和收取违约金（违约金按本租赁合同场地费及管理服务费总额的20%计算）。同日，原告与被告签订《补充协议》，双方还约定，租赁合同中的租金费用必须开具发票，税率为22%，由被告支付税费。同时，原告将涉案商铺移交被告使用。之后，被告向原告支付保证金9000元。被告从2020年3月起没有向原告支付租金（场地费及管理服务费）、税费等费用。2020年6月11日原告向被告发出《催款函》，敦促被告缴清2020年2月、3月、4月及5月免租期部分剩余欠缴租金合计11844元。该函件被退回。2020年9月24日原告通过特快专递向被告在合同签署的地址发出《解除租赁合同通知书》，以被告拖欠2020年3月-8月租金、服务费构成根本性违约为由通知原告收到通知之即日起解除双方的《租赁合同》，并要求被告在接到本通知后10日内清空腾退租赁商铺、付清欠费及违约金，并清空属于被告的物品。该通知书于2020年9月26日因被告拒收被退回。原告通过邮件、微信等方式向被告追索租金等费用无果，遂于2020年11月13日提起本案诉讼。另，原告为提起本案诉讼委托广东法制盛邦律师事务所律师为诉讼代理人，并为此支付律师费5000元。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定，场地费及相关费用按月收取，乙方在每月5日前缴纳当月场地费及相关费用；如拖欠的总额超过一个月场地费及管理服务费的，甲方可单方解除合同。被告从2020年3月起没有向原告支付租金等费用，原告通过邮件、微信等方式向原告催收租金等费用，并将疫情期间实施租金优惠事宜告知被告，但被告至今未有将拖欠的租金等费用支付给原告，已构成根本性违约，故原告在2020年9月24日向被告在合同签署的地址发出的《解除租赁合同通知书》具有解除合同的效力，该通知书在2020年9月26日因被告拒收被退回，本院依法认定原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》在此时解除。合同解除后，被告应及时将涉案商铺交还给原告，故原告要求被告腾空交还商铺的请求有理，本院予以支持。被告实际使用涉案商铺，理应向原告支付租金及场地占用费。关于租金，应从2020年3月1日起计至2020年9月26日，根据瑞宝联合社在防疫期间给予被告的租金减免优惠20天，该租金优惠应在上述期间租金金额中予以扣除。经计算，被告应支付租金21846元。关于场地占用费，应从2020年9月27日起计至被告实际返还涉案商铺之日止，原告要求参照原合同租金标准支付，本院予以支持，即每月按3630元计。关于税费，双方约定租金费用开具发票的税费由被告支付，故原告要求被告支付2020年3月1日至2020年9月25日期间税费1593.97元请求有理，本院予以支持。合同订明，被告违约的，原告有权单方解除合同，保证金归原告所有，故原告要求被告支付的履约保证金9000元给其所有的请求，本院予以支持。原告为提起本案诉讼聘请律师为诉讼代理人是原告自身需要所致，双方没有约定律师费由被告承担，故原告要求被告赔偿律师费5000元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告广州市瑞龙强物业管理有限公司与被告黄少兰签订的《租赁合同》及《补充协议》于2020年9月26日解除。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2020年3月1日起计至2020年9月26日期间租金21846元。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2020年9月27日起至被告实际返还涉案商铺之日止的场地使用费（每月按3630元计）。三、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2020年3月1日至2020年9月25日期间税费1593.97元。四、被告向原告支付的履约保证金9000元归原告所有，不予返还。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本案受理费1568元，由原告负担173元、被告负担1395元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇二一年四月二十三日书记员  王静贤黄艾婷