广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1303民初2257号原告：郭鑫，女，1991年10月26日出生，汉族，公民身份号码：411××××××××××××025，住址：广东省惠州市惠阳区×××××××××××××××××××海花园二街206房。委托诉讼代理人：李志科，广东创通顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菲，广东创通顺达律师事务所实习律师。被告：惠州首明投资有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水新桥片区xx，统一社会信用代码：914×××××××××××988H。法定代表人:孙晓东。委托诉讼代理人：牛云帆，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程晓玲，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。原告郭鑫与被告惠州首明投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李志科，被告惠州首明投资有限公司委托诉讼代理人牛云帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金，违约金按己付房款407081元每日万分之一从2018年5月6日计至被告向原告交付不动产权证之日止，暂计至起诉之日约30327.53元。2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年7月16日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》。合同约定，被告将其开发的惠州市惠阳区淡水中信新城C区10幢B座6层02房售予原告，成交总价为人民币407081元；合同第15条还约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人原因，买受人未能在规定期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，被告应承担违约责任。补充协议第12条还约定了由于出卖人原因，导致买受人没有在该商品房交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告缴纳完毕首付款、尾款、项维修基金等所有费用，至此原告完全履行了合同约定的义务。被告于2016年5月15日将商品房交付原告，根据合同约定，被告应于2018年5月28日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。被告因其自身原因，未按时到产权机关办理备案，导致原告未能在规定时间内取得不动产权证书。经部分业主向政府信访了解得知，由于被告拖延开发时间，导致中信新城C区开发建设周期过长、项目土地剩余周期不符合法律法规的要求，以及未按规划分宗红线建设，出现跨宗地建设一栋房屋，需要被告补交地价，申请延长土地使用年限、补交税费才能办理备案登记。特别是由于被告开发房地产建设时违规建设，不按照政府部门的规定进行建设，导致未能按合同约定办理产权登记备案，无法在合同的约定期限内为原告办理不动产权证，构成违约。由于被告的违约行为导致不动产权证逾期办理，被告应承担违约责任。根据《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告应按合同约定向原告承担违约责任。为维护原告的合法利益特向法院起诉，请求法庭依法支持原告的上列诉请。被告辩称，一、原告主张的“逾期办理房地产权证的违约金”应予减免，理由如下：1、案涉《商品房买卖合同》及补充协议是原、被告双方自愿签订的，内容不违反法律、行政法规的强制效力性规定，为合法有效。合同明确约定，原告购买的新城花园C区房屋的土地使用权终止日期为2077年9月6日，且原告在签署合同时已清楚知晓其购买的房屋土地剩余使用年限不足65年，合同签订后，被告已依约将案涉房屋交付原告，并向产权登记机关（惠州市国土资源局）申请初始登记并办证，但因政策变更，国土局以“新城花园C区项目土地剩余使用年限不足65年”为由，要求被告先向其申请延长土地使用年限并补缴延长年限的地价款，之后再予办理初始登记，从而导致被告完成案涉房屋权属初始登记的时间晚于合同约定的时间。2、案涉房屋于2019年12月10日完成权属初始登记，虽与案涉合同及补充协议约定的“720日内到登记机关备案”的截止日期相比有所迟延，但被告为原告办理的房屋权属登记上的土地使用年限也延长到了2086年6月24日，相比案涉合同约定的土地使用权终止日期，延长了近9年，而且，被告还为此额外支出了土地使用年限延长的地价款4084万元。3、原告作为案涉房屋的买受人，因政策变更，实际获取了不动产土地使用年限延长的利益，且相比于被告为此额外支出的巨额地价款，原告付出的仅仅是办证迟延的时间。4、“新城花园C区”项目自立项以来，在整个项目开发过程中被告始终严格按照国家规定在相关政府部门办理各项登记或许可手续，未因项目用地使用年限的问题遇到障碍，并于2016年12月15日取得了《建设工程规划验收合格证》，若非在案涉合同履行期间出现了关于改变土地使用年限的政策要求，完全不会发生延期办证的问题。5、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，产权登记机关将新增的“办理改变土地使用权年限业务”作为被告办理产权登记的前置程序，属于国家行政部门政策发生重大变化，不可归责于双方，在签订合同时双方当事人对此根本无法预见，自然也不可能在合同约定中将改变土地使用权年限业务办理时间预估在办证期限内，而新增程序必然导致办证时间增加，加上被告还为此额外补缴了巨额地价款，如果仍按原合同约定办证期限及逾期办证的违约责任来履行，对于被告来说显失公平，更何况原告还因此获得不动产土地使用年限延长的巨大利益。因此，案涉合同及补充协议中有关办证期限及逾期办证违约责任的约定，应依法予以变更。二、即便不考虑上述情况，原告主张的违约金也不合理，且其主张的违约金起算时间、截止时间均存在错误，具体如下：首先，原被告双方签订《补充协议》第十二条（或十二条）“关于产权登记的约定”第1项约定：“540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准计算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。买受人如需办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关办证税、费，出卖人提供必要的协助……”;第3项约定“由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金……”。原被告双方签署的《补充协议》是对涉案《商品房买卖合同》的补充，原告在签署《补充协议》时就清楚知晓协议内容，未提出任何异议，且《补充协议》的相关条款也不存在违反法律规定，侵害国家、集体或其他人的合法权益，更未损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任，亦未加重权利人的主要权利等法律禁止的内容，故对双方当事人具有法律约束力。按照上述协议约定，违约金的起算时间与案涉房屋“交付时间”相关。若案涉房屋实际交付时间早于合同约定的交付时间，则以合同约定的交付时间作为该房屋的“交付时间”；若案涉房屋实际交付时间晚于合同约定的交付时间，则以实际交付时间作为该房屋的“交付时间”。因此，在确定违约金起算时间前，首先得确定协议中有关“商品房交付之日起720日”中的“交付之日”是以合同约定的时间为准还是以实际交付时间为准。上述案件中，原告主张的违约金起算时间存在错误，主要表现在以下三个方面：（1）原告未对合同约定的案涉房屋交付时间与实际交付时间进行区分，不论实际交付时间早于合同约定亦或晚于合同约定的交付时间，一律都以实际交付时间作为案涉房屋的“交付时间”，从而导致原告主张的违约金起算时间计算错误；（2）按照补充协议约定的内容，违约金的起算时间应为案涉房屋交付之日起的第721日，而非原告所主张的案涉房屋“交付之日”起的第720日。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定，再结合双方签署的《补充协议》前述约定，本案中，被告应承担的办证义务，即为案涉房屋办理权属初始登记，并在原告申请办理不动产权证书时提供必要协助。因此，在被告完成案涉房屋权属初始登记之后，不应再承担逾期办证的违约责任。如前所述，案涉房屋已于2019年12月10日完成权属初始登记，故逾期办证违约金也只能计算到2019年12月10日。除上述情况外，原告主张的违约金也过高。虽然被告完成案涉房产权属初始登记的时间晚于合同约定，但并不足以造成原告经济损失，反而还让原告获得了不动产土地使用年限延长的利益。故，不宜再要求被告按照合同约定的违约金承担责任。三、根据原告与被告签订的商品房预售合同及补充协议约定，关于产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准，计算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准，计算办理产权登记的期限。也就是说应当从合同约定的交房时间与实际入伙时间中较晚的时间作为约定办证时间的起算点，即便是存在逾期办证情况，也应当从前述较晚的时间开始的721天起算。本院经审理认定事实如下：2015年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园C区10幢B座6层02房预售商品房，总金额407081元，被告应当在2016年5月28日前，将案涉商品房交付给原告使用。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人自愿委托出卖人办理房产产权手续。”。同时，原、被告签订《补充协议》，《补充协议》第十二条关于产权登记的约定（对原合同第十五条的补充）：“1.540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。买受人如需办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关办证税、费，出卖人提供必要的协助，如买受人采用银行按揭方式支付部分楼款的，在按揭期间申请办理产权证的，还须符合贷款银行有关规定，出卖人不为买受人提供保证或其他形式的担保。2.如因下列原因致使买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：……（4）政府相关部门的原因造成的……3.由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同”。原告在买受人（签章）处签名确认，被告在出卖人（签章）处盖章确认。合同签订后，原告已付清案涉房屋购房款，并缴纳了维修基金及契税、办证费。被告于2016年5月15日将案涉房屋交付原告使用。2018年8月15日，惠州市国土资源局惠阳区分局出具惠阳国土资〔2018〕966号《关于区人民法院来函[（2018）粤1303民初2383号等案]的回复意见》，载明“……中信新城项目建设需办理延长土地使用年限手续，首明公司向我区政府申请先预交地价款。经我区政府同意，首明公司于2015年4月前分4次预缴地价款共1500万元至我区财政账户。因用地存在其他纠纷，项目跨宗地建设等问题，至2015年11月前首明公司仍未按预缴时的承诺向我局申请办理整体延长土地使用期限业务……我局按程序选取评估公司对首明公司需补交的地价款进行评估，该公司认为评估选取的评估基准日不合理，要求按当时房屋销售均价进行评估补缴地价款。截止目前，该公司仍未完善该用地手续，故无法办理不动产登记发证……2、该项目需完善延长年限业务手续且缴清相关地价款、税费后可申请办理不动产登记发证……”。2018年9月8日，惠州市惠阳区房产管理局出具惠阳房函[2018]197号《复函》，载明“经核实，中信新城花园C区的开发企业至今尚未前来申请该项目1-12幢的不动产首次登记……”。2019年12月10日，惠州市国土资源局出具《惠州市商品房首次登记告知书》给被告，对被告申请坐落于惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园C区7-12幢的国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记予以核准，土地使用期限为2056年6月24日（商服用地）、2086年6月24日（城镇住宅用地）。2020年7月27日惠州市惠阳区×××××××就案涉房产向被告出具《惠州市惠阳区不动产登记受理收件回执单》。上述事实有商品房买卖合同、购房款发票、契税发票、维修基金收据、收款收据、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程规划验收合格证、竣工验收备案表、关于印发《惠州市国土资源局关于规范已经出让国有建设用地改变使用年限的实施办法（试行）》的通知、惠州市商品房首次登记告知书、惠州市惠阳区不动产登记受理收件回执单及庭审陈述等为据。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格遵守并执行。根据原、被告争议，本案作以下分析认定：关于案涉商品房未办理产权备案是因被告原因还是政府原因导致的问题。本案中，据国土部门的复函可知，案涉房屋至今未能办理不动产登记发证的原因是：被告开发的案涉商品房所涉用地存在其他纠纷、项目跨宗地建设等问题，需整体办理延长土地年限及缴清相关地价款、税费后方可申请办理不动产登记发证。被告作为专业性开发房地产企业，对其取得的出让土地情况应当十分清楚，且被告在其与原告签订的案涉《商品房买卖合同》明确约定土地使用权终止期限是2077年9月6日。被告未缴清相关地价款导致无法延长土地使用年限，导致原告未能在合同约定期限内取得房屋权属证书，明显违反合同约定，依法应承担违约责任。案涉合同为被告拟制的格式合同，对合同履行后果的预判明显优于原告，故被告认为因政策变更的政府原因导致案涉房屋权属初始登记时间晚于合同约定的时间，本院不予采信。同时，由于被告已将办理案涉房产不动产权证所需资料提交给惠阳区不动产登记中心并取得相关回执单，故原告的第一项诉讼请求已实现，本院不再予以处理。关于办证违约金应如何计算的问题。原、被告通过案涉《补充协议》第十二条对案涉《商品房买卖合同》第十五条进行补充变更约定，是双方真实意愿，不违反法律规定，本院予以尊重，故关于产权登记的约定按案涉《补充协议》第十二条进行认定。案涉《补充协议》第十二条明确约定如因被告原因导致被告没有在案涉商品房交付之日起720日内将需由被告提供的资料交到产权登记机关备案的，每逾期一日，被告按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。本案中，案涉房屋在2016年5月15日已交付原告使用，早于合同约定的交付时间2016年5月28日，根据《补充协议》第十二条的约定，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限，故案涉房产办理产权登记的期限从2016年5月28日起算，再扣除720日，至2018年5月18日前被告即应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告于2020年5月13日才将案涉房产办理权属登记所需资料提交给惠州市惠阳区×××××××应承担相应的逾期办证违约责任，故逾期办证的违约金起算时间应为2018年5月18日。原告诉请自2018年5月6日起计付被告逾期办证违约金计算有偏差，对于超出部分，本院不予支持。故原告请求被告支付逾期办证违约金（以407081元为基数，按日万分之一从2018年5月18日起计至2020年5月13日止），有事实和合同依据，应予支持；超出部分，本院不予支持。被告辩称其已于2019年12月10日完成案涉房屋权属初始登记之后不应承担逾期办证的违约金，而根据双方合同约定，违约金截止时间应为被告将由其提供的资料提交到产权登记机关备案之日止。办理案涉房产初始登记与转移登记属于两个不同业务，即案涉房屋权属初始登记日期不等同于被告将由其向产权登记机关提交办理案涉房屋权属登记资料备案日期。据此，本院对被告的抗辩意见不予采信。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，本案欠款的事实发生在民法典施行之前，应当适用当时的法律、司法解释。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告惠州首明投资有限公司在本判决生效之日起60日内向原告郭鑫支付办证违约金（以407081元为基数，按日万分之一从2018年5月18日起计至2020年5月13日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费279元（原告已预交279元），由被告惠州首明投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员 钟 盛二〇二一年四月二十五日书记员 肖丽平