北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初8232号原告：韩洋，女，1983年6月6日出生，住北京市西城区。被告：侯淑华，女，1942年11月8日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：郭利，北京市松涛律师事务所律师。第三人：李素梅，女，1961年12月27日出生，住北京市海淀区。原告韩洋与被告侯淑华、第三人李素梅合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩洋、被告的委托诉讼代理人郭利、第三人李素梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩洋向本院提出诉讼请求：请求法院判令侯淑华将位于北京市延庆区房产变更登记到韩洋名下。事实与理由：我是侯淑华的孙女。诉争位于延庆区房屋是以我父亲韩某的名字买的家属楼。××站开始集资时我父亲交了1万元，那时我才上小学一年级，都不记得了，就是记得我父亲确实借过几千块钱，是跟我大姨借的。我父亲于1997年去世后，单位给了5万元抚恤金，我和侯淑华一人一半，1998年单位说出1．5万元可以将诉争房屋产权办到个人名下，我就出了这1．5万元，从我拿到的抚恤金里直接扣的。因为当时我未满18周岁，奶奶侯淑华说房子是给我的，当时承诺在我18周岁后将房屋产权变更到我名下，我和奶奶感情好，所以借用侯淑华的名字办理了房产证。但在我成年后多次请求侯淑华变更房屋产权人，均被侯淑华以各种理由搪塞，甚至我们曾经已经一起去房管所登记了，但因为变更过户需要先登记，15天以后才能办理手续，侯淑华又不同意了，所以拖延至今仍未能变更产权人。故我诉至法院，请求法院依法判决。侯淑华辩称,我不同意韩洋的诉讼请求。当时××站集资建房的时候要求交1万元，我大儿子韩某刚离婚，没有钱，韩某找到我，答应给我养老、留住，我才给他拿了这1万元的；97年6月份××站家属楼买断，韩某已去世，我交给李素梅1．5万元现金用于支付买断延庆县三居室一套的房款，后来李素梅把房产证给了我，上面写的是我的名字。现在韩洋起诉我，要我名下这套楼房，我不能给她，因为我给她的房产已经够多了，而且她也很不孝顺我。我一年比一年岁数大，患有多种疾病，又没有经济来源，我得生活，我得住房。韩洋他们四个人曾经逼我到房管所过户，在房管所登记完韩洋他们要房本我就给韩洋了。后来我以为房本丢了，所以补办了房本。另外由于我身体不好，2019年8月10日，我已经将诉争房屋出售了，出售后用于养老，住养老院和就医。现在房子已经不具备过户到韩洋名下的条件。不同意韩洋的诉讼请求，韩洋可以变更诉讼请求寻求其他方式解决。李素梅述称，买断单位产权的那1．5万元是韩洋交的。韩洋的父亲韩某去世后，单位给了5万元的抚恤金，韩洋和侯淑华一人一半，韩洋用其中的1．5万元交了这笔房款，是单位直接从给韩洋的抚恤金里扣的，还有4千多办了丧事，还交了十年存骨灰的钱，韩洋只拿回了几千元。我还记得我当时还对韩洋说：“你看你爸死这么一回，就给你留了这么几千块钱”。我记得当时我可能已经离婚了，当时韩洋没有成年，不能办房产证，就说先办奶奶侯淑华身上吧，综上我同意韩洋的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：韩某系侯淑华之子；韩某与李素梅系初婚，二人生育一个女儿即韩洋。1991年延庆县××站集资建家属楼，有意愿购房的职工需交纳房款1万元。韩某当时系延庆县××站在职职工，其交纳了1万元房款购买该单位家属楼1套，即本案诉争的延庆县房屋。同年该单位开始建楼。1991年6月10日，韩某与李素梅在永宁镇政府办理协议离婚，关于夫妻共同财产约定：家庭财产除一架照相机、一块海达女表及女方随身衣物归女方所有外，其它一切财产归男方所有。1993年诉争楼房办理入住。1997年6月9日韩某因车祸去世，××站给付韩某家属5万元，侯淑华与韩洋一人一半。同年8月根据国家相关政策，延庆县××站职工缴纳1．5万元即可办理产权证，产权归个人所有。1997年8月8日延庆县××站与侯淑华签订家属住宅楼售房协议，约定：“根据延庆县住房制度改革领导小组办公室，延政发（96）44号文件规定，延庆县××站于97年8月将家属住宅楼以集资额售给本站职工特制定如下协议：1．由于本站是从集资额优惠价格售给本站职工，购楼户（本站职工）在购楼后在5年之内不得转卖他人，若人已调出本单位，该住宅楼由本站做价收回；2．购楼户在购楼后要爱护该楼公共设施，损坏后照价赔偿；3．购楼户在购楼后向延庆县××站交纳每平米21元住房公共维修基金，延庆县××站存入银行，利息作为公共维修费用，由延庆县××站负责公共设施维修；4．该楼水、电、暖及卫生费，按国家有关规定由购楼户按时向延庆县××站交纳，由延庆县××站负责管理；5．购楼户购楼后，由延庆县××站统一办理产权证。”1998年1月8日诉争房屋登记至侯淑华名下。侯淑华与韩洋曾共同前往房管所办理变更登记，侯淑华将产权证交给韩洋，后未完成办理变更登记手续。2018年8月8日，韩洋诉至本院，要求侯淑华将由韩洋购买、登记在侯淑华名下的位于北京市延庆区房产归还给韩洋。2018年12月28日，本院作出（2018）京0119民初8322号民事判决，判决：侯淑华将位于北京市延庆区房产于本判决生效之日起七日内返还给韩洋。侯淑华因不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2019年5月13日，北京市第一中级人民法院认为，韩洋在一审中的诉讼请求的具体指向究竟是办理房屋产权登记还是腾退返还房屋，对此未予以明确；另外，侯淑华是否曾作出过放弃购房的意思表示以及韩洋与侯淑华之间是否存在借名买房的法律关系，是本案的基础事实，一审未予以查明，导致一审判决事实不清，故作出（2019）京01民终2803号民事裁定书，裁定：一、撤销（2018）京0119民初8322号民事判决；二、本案发回北京市延庆区人民法院重审。另查，2019年8月10日，侯淑华与施占华、北京浩天创业房地产经纪有限公司延庆分公司签订《房屋买卖居间合同》，侯淑华将诉争房屋以710000元的价格出售给施占华，并办理了房屋产权变更手续，且施占华已装修入住该房屋。对有争议的证据，本院认定如下：1．韩洋提交原延庆县××站书记兼站长李书来、原延庆县××站总务处处长李德明、原延庆县××站财务处处长侯德勤的书面证人证言，证明诉争房屋系韩某以职工身份交纳1万元购买；1997年在韩某去世后，单位向韩洋和侯淑华发放5万元抚恤金，二人一人一半，韩洋用所得2．5万元抚恤金中的1．5万元缴纳了诉争房屋办至个人名下的费用，该1．5万元系单位直接从韩洋所得抚恤金中扣除；因当时韩洋未满18周岁，不能办理产权证，因此将房屋产权登记在侯淑华名下。上述证人未能出庭作证，但系诉争房屋产权取得、变化的直接经手人，故本院直接向上述证人进行调查了解。经核实，韩洋所出示的上述证人证言均系本人作出。其中延庆县××站办理产权证的直接经手人，即原总务处处长李德明在本院调查过程中陈述，在办理产权证相关手续时，侯淑华曾明确表示“写我的名也是韩洋的房”，因此才在无法登记在未满18周岁的韩洋名下的情况下，将诉争房屋登记在侯淑华名下。上述证人均与双方当事人、第三人无利害关系，且直接参与了诉争房屋的集资、筹建、产权证办理等事项，故对上述证人证言的真实性、合法性、关联性本院予以确认，对其证明内容本院予以采信。2．韩洋提交其于2012年中秋节后、国庆节前下午6时许至晚上10时许在侯淑华家的录音资料。在录音资料中，侯淑华认可诉争房屋系韩某出资1万元购买，韩某车祸去世后，有5万元保险金，单位扣去1万元，剩余4万侯淑华与韩洋各分得2万；另有1万元风险金侯淑华都给了韩洋。韩洋用其中的2．5万元购买了房屋的产权；因当时韩洋未满18周岁，所以当时将房屋登记在侯淑华名下；侯淑华在韩洋成年后，未及时将产权变更至韩洋名下，开始是因为要为侯淑华的外孙郭延起办户口，后因侯淑华的次子要分家等产生纠纷，侯淑华未及时将诉争楼房办至韩洋名下；在录音中，侯淑华表示不与韩洋争诉争楼房，诉争楼房确实是韩洋的，并写下证明一份。侯淑华对录音资料不认可，称录音中的话是其在韩洋的逼迫下所说的，陈述不真实，但未能提供证据证明。本院综合录音中双方的情绪、语气等认定侯淑华系在自然状态下作出的陈述，其内容较为客观。3．韩洋提交录音当天形成的落款为侯淑华的证明一份，内容如下：“我证明我名下××房是孙女韩洋所购买，由于当时孙女不够18周岁，不能办理房产证，所以才用我名字办理。特此证明。”侯淑华称该证明不是其本人签名的，不知道，记不住了，但不申请做笔迹鉴定。依照证据规则，谁主张谁举证，现侯淑华拒绝对签名的真实性进行鉴定，应由其承担举证不能的不利后果，且该证明内容与录音现场情况一致，与录音中谈话内容相互印证，故本院对证明的真实性予以确认，而对于其证明目的，本院将综合认定。综合以上证据，应视为侯淑华已放弃购房的意思表示，韩洋与侯淑华之间存在借名买房的法律关系本院予以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。本案的诉争房屋系××站1991年出售给在职职工的福利房，当时韩某系该单位在职职工，其出资1万元购得诉争房屋部分产权；1997年韩某去世后，其遗留的财产发生继承。因韩某已于1991年离异，因此依照法定继承，已由韩某购买的诉争房屋部分产权，由韩某的母亲侯淑华和女儿韩洋继承。××站发给韩洋的抚恤金，属于韩洋的个人合法财产，韩洋用抚恤金中的1．5万元购得诉争房屋的原个人以外的产权，使诉争产权全部归个人所有，应认定韩洋基于投资对诉争房屋享有部分产权。继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示。用口头方式表示放弃继承，本人承认，或有其他充分证据证明的，也应当认定其有效。1997年××站统一办理产权登记，韩洋交纳了购买个人以外产权的1．5万，根据当事人陈述及证人证言，当时因韩洋未满18周岁不能办理产权证，侯淑华表示“写我的名也是韩洋的”，2012年录音中侯淑华称“奶奶不跟你争”，以及两次将诉争房屋的产权证交给韩洋，并曾与韩洋一起至房管局办理过户。侯淑华一系列的表示和行为均指向其对韩某遗留的诉争房产放弃继承。虽经多方调查，本院对李素梅与韩某离婚、韩某出资购买诉争楼房时间先后无法查清，但因李素梅在离婚协议中放弃了包括一台照相机、一块海达女表及其随身衣物外，放弃其他一切家庭财产。因此不论韩某是在与李素梅婚姻存续期间购得诉争房屋，还是在离婚后购得诉争房屋，诉争房屋均无李素梅的份额。因此，诉争房产的唯一权利人为韩洋。综上，韩洋通过继承和出资行为等享有了诉争房屋的权益。因此韩洋与侯淑华之间存在借名买房合同关系，且该合同关系合法、有效，双方均应依约履行。但该诉争房产已被侯淑华出售给第三人，且韩洋亦表示无法确认侯淑华与第三人之间存在恶意串通等行为。故韩洋关于要求侯淑华将位于北京市延庆区房产变更登记到韩洋名下的目的已无法实现，故对于韩洋的诉讼请求，本院不予支持。但韩洋仍可通过其他途径解决该诉争房产的损失。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第47条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回韩洋的全部诉讼请求。案件受理费70元，由侯淑华负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张立民审 判 员  马家欣人民陪审员  刘玉梅二〇二一年四月十四日书 记 员  程雪鹏