宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2021）宁03民终260号上诉人（原审原告）：马某1，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：杨某，宁夏杨某律师事务所律师。特别授权代理。上诉人(原审原告）：马某2，个体户，住宁夏吴忠市。委托诉讼代理人：杨某，宁夏杨某律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：田某，宁夏世仑律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：吴忠市富康投资置业有限公司。法定代表人：马某3，该公司董事长。委托诉讼代理人：马某4。特别授权代理。上诉人马某1、马某2因与被上诉人王某、原审第三人吴忠市富康投资置业有限公司（以下简称富康公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302民初3526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马某1、马某2的共同委托诉讼代理人杨某及马某1本人，被上诉人王某的委托诉讼代理人田某，原审第三人富康公司的委托诉讼代理人马某4等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马某1、马某2上诉请求：1.依法在一审判决第一项的基础上判决被上诉人王某再向上诉人马某1、马某2支付购房款2359840元；2.本案的一审和二审诉讼费由被上诉人王某承担。事实和理由：1.本案系原审第三人富康公司欠上诉人9000000元借款本息，用其所有的涉案201-206号房屋作价11359840元出售给上诉人马某1、马某2，由本案各方签订三方《协议书》，被上诉人王某购买涉案的201-206号房屋，其中购房款9000000元直接支付给上诉人，下剩的2359840元用于抵偿原审第三人富康公司欠被上诉人王某的借款。在将涉案的201-202号房屋手续办理在被上诉人王某指定的王某2名下后，被上诉人王某拒绝按照协议的约定支付下欠的购房款，并拒绝购买203-206号房屋。上诉人马某1、马某2在多次催促无果的情况下，才将下欠的购房款2359840元向原审第三人富康公司支付完毕后，富康公司将203-206号房屋手续办理在上诉人马某1、马某2名下。在一审中，原审第三人富康公司当庭明确陈述下欠的200多万元的购房款由上诉人马某1、马某2支付完毕，已不欠涉案购房款。2.被上诉人王某未按照《协议书》的约定购买201-206号房屋，就不能适用该协议书第三条将剩余的购房款2359840元用于抵销原审第三人富康公司欠其3330640元债务。综上，一审判决认定事实不正确，判决不公，请求二审法院依法予以改判。被上诉人王某辩称，1.根据各方签订的《协议书》的约定和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，上诉人马某1、马某2与原审第三人富康公司系民间借贷法律关系，《协议书》中所涉201-206号房屋登记备案于上诉人是作为民间借贷的担保，其二者之间不可能形成合法有效的房屋买卖合同法律关系，上诉人马某1、马某2与被上诉人王某之间成立房屋买卖合同法律关系没有事实基础。2.案涉房屋是原审第三人富康公司作为甲方向被上诉人王某予以出售，而非上诉人马某1、马某2出售。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，只有原审第三人富康公司作为房地产开发企业才能够向社会销售房屋并转移房屋所有权于被上诉人王某，上诉人马某1、马某2不具有房地产开发企业主体身份。3.根据《协议书》第四条约定的履行方式和顺序，首先是上诉人马某1、马某2与原审第三人富康公司撤销备案登记，然后再登记备案于被上诉人王某或王某指定的第三人名下。撤销备案登记之时，抛开201-206号房屋系借款提供的担保的事实，上诉人马某1、马某2对201-206号房屋连债权关系都已不存在，无权作为房屋所有权人将房屋出售。而且案涉201-206号房屋是合同标的整体的组成，该约定是附条件、附期限的，上诉人马某1、马某2负有先履行义务。4.上诉人马某1、马某2不想、也无法履行剩余四套房屋变更备案登记的合同义务，其刻意遗漏了该事实。不存在被上诉人王某先履行两套，后面的四套房屋不再履行的事实。因上诉人马某1、马某2无法履行203-206号四套房屋约定的义务，被上诉人王某将3330640元到期债务与原审第三人富康公司抵销后，又向原审第三人富康公司支付800000元，加上支付给上诉人马某1、马某2的1001040元，共计5131680元，已超付130余万元。上诉人马某1、马某2意图超出案涉《协议书》范围，将其他房屋以抵顶形式产生的价款的返还责任转嫁于被上诉人王某没有事实和法律依据。原审第三人富康公司二审意见同一审一致。马某1、马某2向一审法院起诉请求：1.依法判令王某立即向马某1、马某2支付购房款2959840元；2.本案的诉讼费用由王某承担。一审法院认定事实：2017年3月6日，马某1、马某2与王某、富康公司、以及案外人马某3、马某5、马某6、张某签订了《协议书》一份，约定甲方（富康公司）向乙方马某1、马某2借款本息总计9000000元，甲方（富康公司）将其名下位于吴忠市××区（324.38㎡）、202（170.73㎡）、203（152.8㎡）、204（172.86㎡）、205（349.99㎡）、206（249.22㎡）房屋产权备案登记至乙方（马某1、马某2）名下，为上述债务提供担保。由于富康公司无法偿还借款，将上述房屋以每平米8000元的价格出售给王某，房款共计11359840元，出售的房款其中9000000元由王某直接支付给马某1、马某2，剩余2359840元用富康公司欠王某的3330640元冲抵相应部分，冲抵后富康公司仍欠王某970800元，并约定该协议签订5个工作日内，富康公司和马某1、马某2配合撤销201-206号房屋在马某1、马某2名下的备案登记，并于同日将201-206号房屋登记备案至王某或王某指定的第三人名下。上述201-206号房屋登记备案至王某或王某指定的第三人名下之日，王某代富康公司向马某1、马某2支付4000000元，剩余5000000元于协议签订之日起60日内由王某代富康公司支付给马某1、马某2，以清偿富康公司欠马某1、马某2的借款本息，该60日内不计利息。马某1、马某2在收到第一期4000000元之后，富康公司需将201-206号房屋交付给王某，并一并交付房屋钥匙以及水、暖、电、天然气、电梯等卡或相关手续。王某直接支付给马某1、马某2的9000000元系王某向富康公司支付的购买201-206号房屋的购房款。富康公司协助办理房屋产权登记。案外人马某3、马某5、马某6、张某四人自愿承诺就富康公司在本协议中的义务向王某承担连带责任。协议签订后，王某于2017年3月29日向马某1转账付房款300000元，2017年11月27日向马某1转账付房款701040元，富康公司于2017年11月21与王某指定的王某2签订上述201号（324.38㎡）、202（170.73㎡）号房屋的《商品房买卖合同》，面积总计495.11平方米，房款共计3960880元，并将房屋产权证办理在王某2名下。之后，马某1、马某2未按协议约定将涉案的203-206房屋备案解除，也未将203-206号房屋产权手续办至王某名下，而是将203-206号房屋办理房屋产权登记手续至马某1、马某2名下。王某再未支付协议中下剩房款。富康公司有与王某或王某指定的第三人签订《房屋买卖合同》、交付房屋、办理过户手续的义务，王某有向马某1、马某2支付房款的义务，涉案的201、202号房屋《房屋买卖合同》是按照《协议书》约定而签署，《协议书》是房屋买卖合同签订的前提，而且双方也按照《协议书》及《房屋买卖合同》的约定履行了201、202号房屋的交房、交款过户相关手续。故王某以上辩解一审不予采信。王某认为马某1、马某2与王某签订的是附条件附期限协议，因马某1、马某2未履行合同义务即协议签订5个工作日内，富康公司和马某1、马某2配合撤销201-206号房屋在马某1、马某2名下的备案登记，并于同日将201-206号房屋登记备案至王某或王某指定的第三人名下，马某1、马某2未能完全履行该义务，故其无主张王某支付房款的权利，但在审理中提交的证据以及当庭陈述可以证实，双方就该协议中房屋价款支付等问题进行过多次协商，现协议中的201、202号房屋已经办理房屋产权手续至王某指定的王某2名下，就该两套房屋应当按照协议进行结算。庭审中双方均主张对方违约不履行合同义务，但均未提供相应的证据予以证实。故对王某以上辩解不予采信。一审法院认为，根据庭审查明的事实证实，在《协议书》履行过程中，因双方原因，该协议中涉案的富康商务中心二楼201、202号两套房屋已过户至王某指定的王某2名下，203-206号四套房屋并未按约定出卖给王某指定的第三人，而是办理至马某1、马某2名下，该四套房屋价款为7398960元，故与富康公司欠其9000000元借款抵顶后，下欠1601040元。王某所得201、202号房屋的价款为3960880元，依照协议抵顶富康公司欠其的借款2359840元后，还应按协议支付马某1、马某2房屋价款为1601040元，王某已支付了马某11001040元，故在协议约定的9000000欠款中，王某还应支付马某1、马某2的金额为600000元。故马某1、马某2要求王某支付下欠房款2959840元的诉讼请求无事实依据，王某按照协议应当支付的金额为600000元。对于王某辩解的201、202号房屋价款已通过支付给马某1、马某21001040元、与富康公司抵消欠款3330640元以及抵顶富康公司向王某借款800000元，已经超额支付的意见，庭审中富康公司明确表示800000元欠款与本案中抵顶房屋并无关系，该涉案房屋只是与《协议书》内容相关，且《协议书》明确了冲抵欠款的金额为2359840元，并非3330640元，故王某已经超额支付的辩解一审不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限王某于判决生效后十日内向马某1、马某2支付吴忠市利通区富康商务中心一号综合楼201号、202号铺下欠房款600000元；二、驳回马某1、马某2的其他诉讼请求。案件受理费30479元，由马某1、马某2负担20679元，王某负担9800元。本院二审中，被上诉人王某及原审第三人富康公司均未提交新证据。上诉人马某1、马某2向本院提交收条一份，证明一审将该案的2359840元以原审第三人富康公司欠被上诉人王某的借款用于冲抵购房款不属实。该购房款上诉人马某1、马某2已经付清，被上诉人王某应当按照协议的约定支付201-202的购房款。被上诉人王某质证认为，一审提起诉讼的日期是2020年7月28日，收条载明的时间是2020年7月10日，上诉人马某1、马某2未在法定举证时间内提交，不属于新证据。该证据相关事实超出案涉三方协议三方共同意思表示之外，该部分事实对被上诉人王某不产生法律效力，证据内容不真实，形式不合法，与本案没有关联性，证明目的不能成立。原审第三人富康公司对该收条的真实性没有意见，认可收条所载明的事实。本院经审查，对该证据的真实性因原审第三人富康公司认可，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据与本案争议不具有直接关联性，对其关联性及证明目的本院不予确认。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，原审第三人富康公司因欠上诉人马某1、马某2借款以及欠被上诉人王某借款，三方签订《协议书》一份，该协议实质是为了履行原审第三人富康公司逾期债务而签订，而非房屋买卖合同。其后，原审第三人富康公司与案外人王某2签订的《商品房买卖合同》是实际履行上述三方协议的行为，也并非房屋买卖行为。并且协议三方的身份均不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条有关商品房买卖主体的规定。以房屋买卖合同纠纷定性本案一审所列本案当事人诉讼地位也不当。故本案应为债权债务概括转移合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。此类纠纷的处理原则应以原审第三人富康公司所欠债务为基础并结合履行现状予以分别计算处理。按照三方协议的内容，原审第三人富康公司所属的6套房屋以三方协议价每平方米8000元抵销所欠上诉人马某1、马某2及被上诉人王某的债务，被上诉人王某购买房屋的行为既有抵销原审第三人富康公司欠其债务的目的，也有代原审第三人富康公司履行欠上诉人马某1、马某2债务的目的，但最终未完全按协议内容履行。实际履行状况是被上诉人王某取得了其中两套房屋的所有权，并为此向上诉人马某1支付用以抵销原审第三人富康公司所欠债务的房款1001040元，抵销原审第三人富康公司欠被上诉人王某债务2359840元，上述两套房屋的协议总价款为3960880元，故仍有剩余600000元未付清（3960880元-2359840元-1001040元=600000元）。由于三方协议未对抵销清偿债务的顺序进行明确约定，被上诉人王某在购买上述两套房屋时现行抵销了原审第三人富康公司欠其部分债务并无不当，但抵销数额应以三方协议约定的2359840元认定。由于签订三方协议的目的是为了清偿原审第三人富康公司的逾期债务，故被上诉人王某应将剩余房款支付给被上诉人马某1、马某2。其后被上诉人王某可就原审第三人富康公司的剩余债务及其它债权债务另行选择途径解决。现剩余四套房屋已登记至上诉人马某1、马某2名下，应视为原审第三人富康公司与其已形成债权债务抵销，对抵销后剩余债务及其它事项由上诉人马某1、马某2与原审第三人富康公司另行选择途径解决。上诉人马某1、马某2向被上诉人王某主张剩余房款，一是剩余房款中的2359840元已抵销了原审第三人富康公司欠被上诉人王某的债务，剩余房款应为600000元；二是对于事实上已抵销的债务属债权债务人自行处分的权利，且符合三方协议约定的内容，人民法院不应再重新作出认定判决。故上诉人马某1、马某2的请求缺乏事实依据。上诉人马某1、马某2在三方协议签订后又给付原审第三人富康公司钱款的行为，既不属于三方协议约定的内容，也不符合债权加入条件，与本案查证的事实没有关联性。上诉人马某1、马某2应另行选择途径解决。综上所述，上诉人马某1、马某2与被上诉人王某、原审第三人富康公司等签订的《协议书》合法有效。该协议属三方就债权债务的转移履行达成的协议。根据《中华人民共和国合同法》第八十九条及《最高人民法院关于民事案件案由规定》第七十二项的规定，本案应为债权债务概括转移合同纠纷。一审定性本案案由错误，本院予以纠正。但一审判决由被上诉人王某支付剩余600000元符合本案事实，裁判结果正确，本院予以维持。上诉人马某1、马某2的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25679元，由上诉人马某1、马某2负担。本判决为终审判决。审判长 马建萍审判员 贾玉宁审判员 马春燕二〇二一年四月二十一日书记员 丁晓芳附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。