广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤0111民初1036号原告：欧阳翠萍，女，1951年11月7日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，委托诉讼代理人：罗培韡，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李百灵，北京市炜衡（广州）律师事务所实习人员。被告：任雅筠，女，1978年8月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓若云，广东达熙律师事务所律师。原告欧阳翠萍与被告任雅筠租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳翠萍的委托诉讼代理人罗培韡、李百灵，被告任雅筠及其委托诉讼代理人王云松、邓若云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳翠萍提出诉讼请求：1、判令确认解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告腾空返还广州市白云区黄石东路***号二层商铺202号铺位的租赁物业；3、被告支付自2020年2月6日至2020年12月5日尚欠租金317000元及违约金1036060元（以每日加收所欠缴金额2%的标准计算，自每期租金的逾期之日起至实际支付之日止，暂计至2020年12月14日）；4、被告支付2020年7月6日至2020年12月5日物业管理费15000元；5、被告支付2020年11月6日至12月5日水电费1381.91元；6、被告支付自合同解除之日（2020年12月9日）至实际返还租赁物业之日止的租金480000元（以原租金的两倍，即每月100000元的标准计算）；7、被告支付自合同解除之日（2020年12月9日）起至实际返还租赁物业之日止的物业管理费（以每月5000元的标准计算）；8、被告支付合同期租金总额20%的违约金600000元；9、原告依约没收被告支付的合同保证金100000元；10、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2016年4月2日，原告与胡平海签订《商铺租赁合同》，约定胡平海将位于广州市白云区黄石东路***号二层商铺202号铺位（以下简称涉案商铺）出租给原告经营使用，免租装修期为2016年4月5日至2016年6月4日，租期为2016年6月5日至2023年6月4日；合同明确约定，在租赁期间，原告在保证胡平海合同既有利益的前提下，可以转让经营权。前述合同签订后，原告授权委托何科融负责出租、管理租赁物业的一切事宜。2016年4月6日，受托人何科融以自己名义，在原告的授权范围内与被告任雅筠签订《商铺租赁合同》，约定将前述租赁物业出租给被告使用，租期自2016年5月7日至2021年5月6日。合同签订后，原告依约交付涉案商铺予被告，并依约全面履行义务，但被告并未按约如期、足额支付租金及物业管理费。自2020年2月至今，被告始终无故拖延支付租金及物业管理费，且经原告多次催促并报警寻求帮助，仍未能足额支付。2020年8月27日，原告迫于无奈再次报警，当日，双方在警方的见证下，就欠缴租金事宜签订《租金协议》，约定被告应于2020年10月30日前补齐所欠租金，同时保证此后的租金按时支付。协议签订后，被告仍未按协议约定履行。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告任雅筠辩称：原告主体资格不适格，涉案租赁合同是何科融与被告签署，《租金协议》则系马立娜与被告签署，原告并非租赁合同或租金协议的当事人，应驳回原告起诉。原告并非租赁合同相对方，无权解除涉案合同，被告也无需向原告返还涉案商铺，原告也无权要求被告支付租金、物业管理费、水电费及违约金，更无权没收保证金。在疫情期间，被告经营受到影响，出租方应进行租金、物业管理费的减免。即使被告存在逾期支付租金的行为，违约金也不应超过因该行为造成出租方资金占用期间利息损失的30%，涉案租赁合同约定的违约金过高，应予以调整。暂不论原告主体资格问题，原告主张于2020年12月9日向被告送达解除租赁合同的告知函，但仍诉请要求被告支付2020年12月的租金及物业管理费，相互矛盾，不应支持。再者，因涉案合同尚未解除，被告无需按照合同第四条第9款的约定支付租金或物业管理费，该条款约定双倍缴纳租金，本质上属于违约金，合同还另行约定租期总额20%的违约金，金额奇高，远超出租方的实际损失，在出租方未举证证明损失的前提下，被告不应支付违约金。2020年期间，业主方及出租方存在擅自对涉案商铺上锁的行为，直接导致被告无法正常使用涉案商铺，该期间的物业管理费不应支持。关于水电费，并无相关票据，原告提交的单据均为手写，被告无法确认水电费数额。即使被告存在逾期支付租金等费用的行为，相关费用应先行在合同保证金中予以扣除；没收保证金本质上亦属违约金，而涉案合同保证金为100000元，足以弥补因被告逾期付款行为产生的损失，若保证金被没收，则出租方无权要求被告支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广州市白云区黄石东路***号202房为胡平海所有，面积932.85平方米。2011年3月28日，广东省广州市南方公证处出具（2011）南公证内第11176号《公证书》，记载胡平海于2011年3月25日来到该处签按委托书。委托书内容为，委托人胡平海，受委托人马立娜，代理执行和处理广州市白云区黄石东路***号02号铺订立租赁合约、收取租金、缴纳税费、对房屋进行管理、使用等事项，受委托人有权转委托权；委托书的有效期限自签署之日起至委托事项完成为止。2016年1月2日，马立娜代胡平海将广州市白云区黄石东路***号02商铺出租给欧阳翠萍，租期自2016年6月5日至2023年6月4日。2016年4月2日，原告出具授权书委托书，记载原告授权委托何科融出租、管理广州市白云区黄石东路***号二层商铺202号铺位的一切事宜。被告对该授权书委托书不予确认，称系原告单方制作，并称签署合同时何科融并未披露是代原告签署。2016年4月6日，被告（乙方、承租方）与何科融（甲方、出租方、授权代表人）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市白云区黄石东路***号二层商铺202号铺位出租给乙方，面积约1000平方米，租期自2016年5月7日至2021年5月6日，乙方租赁该商铺的名称为广州荟娉化妆品有限公司，经营范围美容，每月租金50000元，物业管理费5000元，合同保证金100000元，租金按约于每月5日前支付；等等。2020年2月5日、3月16日、3月25日、4月6日、5月7日、6月24日、9月16日、11月17日、12月7日，被告分别向原告支付30000元、20000元、10000元、30000元、30000元、30000元、48000元、20000元、20000元。2020年8月27日，马立娜（甲方）与被告（乙方）签订《租金协议》，约定租客在弃租的情况下，多次自行撬门进入，经过多次报警、协商，约定从2020年3月5日至9月4日所拖欠租金210000元分期付款给甲方，于2020年9月15日补交100000元，于2020年10月30日补交租金110000元，2020年9月5日至10月4日的租金于2020年9月30日支付，被告保证以后租金按租赁合同约定的时间支付，否则产生的一切法律后果按租赁合同执行。以上事实有不动产权证书、公证书、商铺租赁合同、授权委托书、转账记录、水电费结算单、微信转账记录、报警回执、租金协议、关于解除租赁合同的告知函及交邮记录、微信截图、电子银行业务回单和当事人陈述等证据证实。本院认为：关于争议焦点原告是否涉案租赁合同相对方的问题。从现有证据显示，与被告签订租赁合同的出租方记载为何科融，且落款处的出租方亦书写为何科融。原告虽出示授权书委托书，主张签订合同时曾告知何科融是受原告的委托，但未能提供证据证实已将授权书委托书向被告送达或告知，故应认定原告与何科融之间构成隐名代理关系。在隐名代理情况下，相对方享有自主选择对该隐名代理行为是否确认。现被告不确认原告为其租赁合同的相对方，属于被告合法享有的权利，故原告并非租赁合同的合同相对方，与该合同并无直接利害关系，无权就该租赁合同提起本案诉讼。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百二十六条第二款之规定，裁定如下：驳回原告欧阳翠萍的起诉。本案不收取受理费。如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二一年四月一日书记员  孔捷昕