安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初9868号 原告：临泉县食品公司破产管理人，住所地临泉县政务新区办公大楼。 负责人：陆军，任组长。 委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪玉霖，安徽安一律师事务所律师。 被告：王瑞，女，回族，1971年1月10日出生，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：王强，安徽皖北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余鸿飞，安徽皖北律师事务所律师。 原告临泉县食品公司破产管理人与被告王瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日作出（2020）皖1221民初841号民事判决，被告王瑞提起上诉，安徽省阜阳市中级人民法院于2020年9月3日作出（2020）皖12民终2765号民事裁定：一、撤销安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初841号民事判决；二、本案发回安徽省临泉县人民法院重审。本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告临泉县食品公司破产管理人的委托诉讼代理人王华栋、被告王瑞及其委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告临泉县食品公司破产管理人向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告支付拖欠的2020年度租金人民币200000元整；3、依法判令被告返还原告租赁房屋并支付房屋占用费至房屋返还原告之日止；4、本案诉讼等一切费用由被告承担。庭审中变更诉讼请求为：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2、依法判令被告返还原告租赁房屋；3、依法判令被告支付从2020年8月1日起至被告返还原告房屋止的房屋占用费（暂计算2020年8月1日至2021年1月31日占用费为人民币10万元）；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原、被告于2015年5月10日签订《房屋租赁协议》，将位于临泉县××路××座××营业楼出租给被告使用。协议第二条约定租赁期限十年，第三条约定租金为每年200000元（上一年8月1日至次年7月31日），除第一年外，下一年度租金必须在本年7月31日之前汇至原告指定账户。合同履行期间，被告多次违反协议约定，不按时支付租金。2019年11月21日原告书面通知被告解除租赁协议，终止合同。鉴于此，被告于2019年11月26日将2019-2020年度租金二十万元汇至原告银行账户。另外，被告在租赁房屋期间未告知原告并经原告同意便将租赁房屋转租给第三方使用。为维护合法权益，原告具状起诉，请求依法支持诉讼请求。 原告临泉县食品公司破产管理人为支持其诉讼请求，向本院举出证据如下： 第一组：临泉县人民法院（2009）临破字第1号之一民事裁定书复印件一份。证明原告的诉讼主体资格。 第二组：房屋租赁协议、房屋所有权证明。证明涉案房屋的合法性及原、被告之间存在房屋租赁的合法关系。 第三组：临食破字(2019)15号文件、临食破字(2019)13号文件、临食破字(2019)8号文件、临泉县食品公司破产管理人通知一份、照片两张。证明原告依法向被告送达解除合同的通知的事实。 第四组：收据复印件四份、缴款凭据复印件一份。证明被告缴纳房租的情况及经常未按合同约定支付房租的事实。 第五组：企业信用信息公示报告及一审庭审笔录。证明被告认可将租赁房屋与他人使用的内容，因被告无法举证证明合伙经营的事实，公示报告及一审庭审笔录证实，被告将涉案房屋转租给临泉县锦宝服装店等使用的事实。 被告王瑞辩称，1、根据《合同法》第九十四条第（三）项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以行使合同解除权。按照上述法律规定，守约方应当首先向违约方催告交纳租金，如仍未履行，方可正式解除合同；该规定不仅有条件地赋予了守约方的合同解除权，在违约情形发生后至“催告并经合理期限”的条件成就前，同样赋予了违约方可通过采取补救措施补正合同履行来阻却守约方将要获得法定解除权的抗辩权。原告未正式通知被告交纳房租，更未告知过由此而引发的法律后果即解除合同，目前原告向法院提起诉讼要求解除合同并无事实和法律依据。2、本案诉争的《房屋租赁协议》约定租赁期限为十年，每年的起止日期为上年度8月1日至下年度7月31日，次年租金在当年7月31日之前提前交纳；在本案原一审庭审中原告对被告在2019年11月26日支付了从2019年8月1日—2020年7月31日的租金是无异议的，也就认可了被告在初始起诉时本案诉争的合同仍在履行中。而实际上案涉《房屋租赁合同》是2002年租赁合同的延续，由于当时签订的是九年租期，且被告在2006年应出租方要求一次性提前支付了4年租金，为此，当时出租人明确给予被告7个月的无偿使用期限；在2011年9月4日的《房屋租赁补充协议》中原告对该7个月使用期限提前到2016年7月31日房租到期后即使用，期限至2017年2月28日；该7个月使用期限虽然在案涉2015年的合同中又约定为协议到期后使用，但原告前任负责人季斌生前已经同意被告可提前使用该期限，与案涉的合同并无冲突和矛盾之处；这也就是为何被告在2019年5月22日才支付2018-2019年度租金，但原告在此期间没有提出任何异议的原因。因为存在7个月无偿使用期限是否提前的争议，被告在2019年11月26日支付了当年租金以后，原告也未提出任何异议更没有退还该款，按照合同约定目前支付租金的期限来算，租赁期限至2020年7月31日，但按照季斌同意提前使用7个月无偿期计算，租赁期限应该至2021年3月1日止，由此可见，本案的租赁合同仍在履行过程中。3、被告为了使用该租赁房屋投入了庞大资金进行装修，并投入广告宣传，由于受全国疫情的影响，承受了巨大的经济损失，举步维艰，即便在这种情况下，被告也没有向原告提出减免部分租金的要求；现在情况刚刚稍有好转，原告又主张解除合同，无疑让被告的经营雪上加霜，有悖于《合同法》鼓励交易的立法精神。4、被告现暂不评价自己是否存在延期支付租金的行为，但如果仅仅是晚2个多月支付租金就导致解除合同，被告认为太小题大作，与立法本意不符，该行为并非根本违约，也并非不能弥补。5、被告在案件发回重审后，在收到原告变更诉讼请求之前，就按照原起诉状第二项诉求履行了次年的房租支付义务，支付了20万元租金，现原告突然又变更解除合同，无法律和事实依据。6、根据临泉县住建局、财政局关于落实减免中小微企业租金实施细则财资（2020）1号文件，由临泉县国有资产运营管理有限公司落实政府文件给予免收2020年2月至4月的三个月租金，该系政府行为，对于疫情期间企业的照顾，请求法院在驳回原告诉求的基础上，对被告的租期予以顺延三个月。 被告王瑞为支持其抗辩意见，向本院举出证据如下： 第一组：被告的户籍证明。证明被告的自然状况及诉讼主体资格。 第二组：转账详情单一份。证明被告已在2019年11月26日将对应租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日租金支付完毕，不存在违约行为，另由于季斌同意被告提前使用该7个月的无偿租赁期，才导致原、被告双方产生误解。 第三组：2020年12月24日转账记录一份。证明被告转账支付原告租金20万元，对应的租期为2020年7月31日至2021年7月31日（不包括提前使用的7个月租期）。 第四组：2011年9月4日房屋租赁补充协议。证明原告负责人季斌同意七个月的租期提前使用，提前使用的原因是由于响应县政府关于人民路拆迁的政策，为防止案涉房屋在使用期间被拆迁而无法继续使用，故将该七个月的使用予以提前。 经审理查明：2015年5月10日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定将位于临泉县城关镇人民西路北侧一座综合营业楼一至四每层五间，五层一间出租给被告使用，出租期限10年，租金为每一个租赁年度（即从上一年8月1日至次年7月31日）租金贰拾万（人民币），第一年度的租金在租赁协议签订之日由乙方一次性汇至甲方临泉县食品公司破产管理人指定帐户内，以后年度的租金乙方必须在每年7月31日前汇至甲方管理人指定账户。协议还约定，由于2006年8月16日，因乙方提前四年一次性预付给甲方4年房租款24万元，甲方承诺无偿延期7个月给乙方使用。待本协议到期后，乙方无偿使用七个月（有原合同）。 另查明，2019年8月1日之前的房租王瑞已支付。王瑞于2019年11月26日支付2019年8月1日—2020年7月31日的租金20万元；2020年12月24日支付2020年8月1日—2021年7月31日的租金20万元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告王瑞已支付了2021年7月31日以前的房屋租金，且临泉县食品公司破产管理人所举证据不能证明王瑞有转租行为，故临泉县食品公司破产管理人请求解除合同的理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告临泉县食品公司破产管理人的诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告临泉县食品公司破产管理人负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  胡曙光 审 判 员  董秀云 人民陪审员  李 娜 二〇二一年四月十二日 法官 助理  王 春 书 记 员  庞 涛 附：《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。