贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初11553号原告：黎梅，女，1971年12月24日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：唐瑞秸，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201202011208216，特别代理。委托诉讼代理人：宋蓉，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201199911710982，特别代理。被告：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层，统一社会信用代码：91520100569241394H。法定代表人：刘长波，职务：董事长。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住所地重庆市渝北区，特别代理。本院受理的原告黎梅诉被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告黎梅的委托诉讼代理人唐瑞秸、宋蓉，被告中渝置地的委托诉讼代理人谢福成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黎梅诉请：1.解除原被告于2015年9月10日签订的ＺＹＷＸＣ-Ｃ3-1-16号《商品房买卖合同》并返还原告已支付的房款519620元、维修基金5196.2元，共计524816.2元；2.被告按同期银行贷款利率向原告支付自2015年9月10日至实际履行之日的资金占用费、违约金等费用（截至2020年9月10日，已产生124643.85元）；3、被告承担律师费。事实及理由，2015年9月10日，原告作为买受人与作为出卖人的贵阳中渝置地房地产开发有限公司签订了ＺＹＷＸＣ-Ｃ3-1-16号《商品房买卖合同》，约定原告以总价519620元购买位于观山湖区合肥路与北京路东侧地块中渝万熙城第C3栋1层16号，净高6米、建筑面积为15.31平方米、套内建筑面积14.21平方米的商品房，原告于签约当日付清全部房款及维修基金。合同签订后，被告未按合同约定在2017年12月30日前向买受人交付该商品房，直到2019年10月25日，原告才收到房开的交房通知，被告不仅没有提供《合同》承诺的商品房移交时应提供的四项证明材料，且房屋实际面积与合同约定面积出入较大。为维护原告合法权益，特向人民法院起诉。被告中渝置地辩称，原告主张解除合同无事实及法律依据：1、原告已经实际收房并享有对房屋的使用权及管理权，且原告在收房时并未就被告逾期交房提出异议。现双方合同目的已经事实，丧失了合同解除权的基础；2、根据合同及法律规定，原告起诉解除合同已超过行使解除权的期限，解除权已消灭。综上，请法院依法驳回原告诉请。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法主持了举证质证，现依据依法确认的证据，认定事实如下：2015年9月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）草签了一份《商品房买卖合同》，其后，原告在被告处签订了用于备案的《商品房买卖合同》（编号：ＺＹＷＸＣ-Ｃ3-1-16）及补充协议，约定原告以519620元的总价向被告购买其开发的位于观山湖区合肥路与北京路东侧地块中渝万熙城第C3栋1层16号房屋。第十一条约定“（一）出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房”。第十四条约定：“……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期贷款利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。”补充协议第六条约定：“……（五）、买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题的，应当取得贵州省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题”。补充协议第十六条约定：“……3、按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定”。备案合同的签约时间合同载明为2015年9月10日，与草签合同时间一致。合同签订后，原告按约支付相关款项。2019年10月25日，被告通知原告收房，原告于当日接受钥匙后发现钥匙无法开门，其后于10月28日进行验房，在《楼宇情况反馈表》上，原告注明该房屋在交房时被告未向原告提供合同约定的交房材料，且房屋与合同约定面积有差异，应当补偿，以及被告逾期交房，应当按照合同约定支付违约金。其后原告称涉案房屋变更设计严重影响原告对房屋的正常使用，经整改后仍不能满足原告对商铺的正常使用，主张解除合同引起本案。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《商品房买卖合同》（编号：ZYWXC-C3-1-16）及补充协议、收款收据、《楼宇情况反馈表》、照片等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案应首先明确法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案原被告之间因履行合同产生的争议发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。《商品房买卖合同》（编号：ZYWXC-C3-1-16）及补充协议系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。在本案中，原告主张解除合同的依据有二：一是被告逾期交房，二是涉案房屋存在严重质量问题导致不能正常使用。关于被告逾期交房的问题，合同约定被告应当于2017年12月30日前交付涉案房屋，逾期180日之后被告可以主张解除合同，顾原告基于被告逾期交房产生的合同解除权从2017年12月31日起算的第181日，即2018年6月30日起算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条之规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中原告未向本院提交其催告被告交房的相关证据，故原告基于被告逾期交房的解除权除斥期间为一年，截止2019年6月29日，原告未向本院提交其在2019年6月29日前向被告主张解除合同的相关证据，其基于被告逾期交房的合同解除权于2019年6月30日之后消灭，被告主张原告该项合同解除权消灭的主张本院予以支持。关于房屋存在严重质量问题的意见，补充协议约定原告作为买受人援引该条款主张权利的范围在“房屋地基基础和主体结构存在质量问题”，原告主张的问题为“房屋变更设计严重影响原告对房屋的正常使用”，本院认为，被告并未提交涉案房屋房屋地基基础和主体结构存在质量问题的相关证据，现有证据亦不足以证明被告变更了房屋的设计，原告主张的房屋不能正常使用系指房屋的现有结构影响原告使用房屋对外经营，本院认为现有证据不足以认定涉案房屋地基基础和主体结构存在质量问题，若原告认为被告交付的房屋现有结构影响其对外经营的，可以向被告主张赔偿责任。综上，原告的诉请并无事实依据、法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条之规定，判决如下：驳回原告黎梅的诉讼请求。案件受理费5,247元(原告预交)，由原告黎梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二一年四月十五日书记员  杨朵朵