陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院      民 事 判 决 书      （2021）陕01民终2799号   上诉人（原审被告、反诉原告）：张杰，男，1970年3月8日出生，汉族。   委托诉讼代理人：贾道兴，陕西大唐律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安市新城区房产建设总公司,住所地西安市新城区北新街34号。   法定代表人：惠飞，公司总经理。   委托诉讼代理人：殷一统，陕西优哲律师事务所律师。   上诉人因与被上诉人合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初8337号判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   上诉人上诉请求：撤销一审发回或改判。其称：一审认定租金错误，且有两笔付款项未认定。   被上诉人辩称：一审正确。   一审查明：原、被告于2013年1月9日、2013年11月16日签订《合作经营协议》及《合作经营协议补充协议》，约定：双方合作经营位于西安市月登阁村芙蓉山庄度假酒店，经营起止时间为2013年1月9日至政府对该土地征收后，经营范围为芙蓉山庄整体运营，原告以芙蓉山庄现有资产及设施与被告进行合作经营。被告有权对芙蓉山庄所需部分的房屋及设施进行投资修复，有独立经营的权利。芙蓉山庄土地租金按2005年新城区房产建设总公司（薛全忠所签土地租赁合同费用为准）与灞桥区红旗乡湾子村五队签署的合同执行，由被告承担，原告不再承担芙蓉山庄的经营费用。在合作经营期间，无论亏损与盈利，被告每年应向原告交纳管理费20000元。协议签订后，原告即向被告交付了芙蓉山庄的经营权。   对双方有争议的事实和证据本院认定如下：一、原、被告约定的管理费、土地租金具体计算标准及数额。原被告在《合作经营协议》第九条约定，芙蓉山庄土地租金按2005年新城区房产建设总公司（薛全忠所签土地租赁合同费用为准）与灞桥区红旗乡湾子村五队签署的合同执行，由被告承担，原告不再承担芙蓉山庄的经营费用。在合作经营期间，无论亏损与盈利，被告每年应向原告交纳管理费20000元。庭审中，原被告均认可租赁面积共37亩，其中22亩为灞桥区红旗乡湾子村五队土地，约定每亩年租金1000元，每两年支付一次，每五年递增10%。其中15亩土地原告2006年4月与西安市民雁责任有限公司签订租赁合同，约定租金为每亩年租金2000元，每三年支付一次，每五年递增10%。原告称，合同期内原告于2017与西安市民雁责任有限公司解除租赁合同与其他人重新签订租赁合同，约定15亩土地年租金60000元，故要求被告按照60000元每年支付租金，因原告在于他人签订合同时并未告知被告或征得被告同意，故对其主张本院不予采信，应以原被告双方共同认可的标准计算，被告应向原告支付的管理费为2013年至2020年共计16万元；应支付的租金为646200元。   二、原被告分别向法庭提交的关于芙蓉山庄围墙补偿的承诺的真实性以及围墙补偿款的具体数额和补偿租金时间。庭审中，原、被告分别向本院提交关于芙蓉山庄围墙补偿的承诺书一份，原告提交的承诺书内容为：“经甲乙双方共同协商同意关于芙蓉山庄围墙被浐灞国土资源局执法大队拆除事宜双方达成以下协议：1、承包山庄负责人张杰总经理不再对围墙拆除事宜提起上诉。2、公司对其围墙造成的损失，在山庄征收补偿款时公司给以补偿。3、其他事项均按双方签订的合同执行。”上有常醒民、訾永岐、苑斗利、赵某某签字。被告提交的承诺书在原有打印内容后被告张杰手写增加：“围墙补偿款198000元（参照调查笔录），两年不征收，此款项可抵地租费用。”常醒民、訾永岐签署“情况属实”。原告申请常醒民、訾永岐出庭作证，该二人称系受公司总经理苑斗利委托向被告送达承诺，被告提出增加手写部分内容，二人请示苑斗利同意后，签署情况属实。原告认可时任公司法定代表人为苑斗利，訾永岐为当时原告时任的芙蓉山庄总经理，常醒民为原告员工。证人常醒民、訾永岐在原、被告签订的《合作经营协议》中，苑斗利作为法定代表人，常醒民、訾永岐作为原告代表签字。原告称常醒民、訾永岐对被告的承诺未经原告同意，不予认可，但未提出证据与以证明。故本院对常醒民、訾永岐证人证言予以采信，对被告提交的承诺书内容真实性予以认可。应以被告增加的手写部分确定围墙补偿的时间和价款。被告反诉请求原告支付围墙补偿款198000元，本院予以支持。三、被告已支付的租金及管理费金额，被告剩余应向原告支付款项数额。原告认可被告2015年7月1日支付管理费20000元，2019年12月30日支付租金60000元，2020年6月15日支付租金90000元，以上共计170000元。被告称其向原告支付各项费用共计283000元。被告向法庭提交原告出具发票两张金额共15万元，原告盖章的收据一张金额为2万元,共17万元。其向法庭提交等驾坡定点屠宰场收据复印件一张，不符合证据形式要件，本院不予采信。被告称向原告缴纳现金8万元，但无凭证，其申请法院审查原告账目无法律依据，本院不予准许，对被告缴纳款项数额，本院认定为17万元。被告应向原告支付的管理费为2013年至2020年16万元；应支付的租金为646200元。共计806200元，减去被告已支付的170000元及应扣除的围墙补偿款198000元，被告应向原告支付438200元。   一审认为，合同依法成立，当事人双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案原被告虽然签订合作经营协议，但从协议内容分析，原告仅提供场地，收取管理费和租金，并不承担经营风险应为租赁合同纠纷。本案的焦点为被告未向原告足额支付管理费、租金是否构成违约，原被告约定合同履行两年后，租金部分应扣除围墙补偿198000元，原告不同意扣除该项费用。原告提出因原租赁合同解除，新合同中15亩的地租增加要求被告支付，被告不同意，庭审中，原告称在与他人解除合同及签订新合同之前均未与被告协商。本院认为，合同内容变更，双方应协商一致，任何一方不得擅自更改。因原告改变约定内容要求被告承担合同外义务，双方发生争议，被告因此未能按时足额缴纳租金、管理费并不构成违约，原告要求解除双方合同及未缴纳部分的利息的主张，无事实和法律依据，本院不予支。但被告应向原告支付约定的管理费和租金。被告要求原告支付围墙补偿款的利息部分，因双方均未按照约定履行义务，故本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张杰于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）西安市新城区房产建设总公司支付管理费、租金共计636200元，原告（法诉被告）西安市新城区房产建设总公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）张杰支付围墙补偿款198000元。以上折抵后被告（反诉原告）张杰应向原告（反诉被告）西安市新城区房产建设总公司支付管理费、租金共计438200元。二、驳回原告（反诉被告）其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）其余反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11947元，由原告（反诉被告）西安市新城区房产建设总公司负担3747元，由被告（反诉原告）张杰负担8200元。反诉费用2439元，由原告（反诉被告）负担1900元，由被告（反诉原告）负担539元。   二审查明，一审查明基本属实。二审另查到：双方对计算租金的起止时间及计算标准达成共识；上诉人所谓两笔付款未认定的主张，在二审中仍缺乏证据。   上述事实有询问笔录等在卷为证。   本院认为，上述事实表明，双方之间法律关系明确，在租金起止时间及计算标准形成共识，且上诉人所谓两笔付款缺乏证据的情形下，上诉人所欠款项清晰可查。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、 维持一审判决第二、三项；   二、 变更一审判决第一项为：张杰支付西安市新城区房产   建设总公司管理费、租金共计27.912704万元。   二审案件受理费11947元由上诉人负担7647元，被上诉人负担4300元。一审案件受理费11947元由上诉人负担5000元，被上诉人负担9647元；2439元由上诉人负担400元，被上诉人负担2039元。   本判决为终审判决。            审 判 长 童 运 军    审 判 员 张 海 荣    审 判 员 季 立 耘       二○二一年四月二十日       书 记 员 丁 银 银                      1