广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1191号上诉人（原审被告、反诉原告）：詹礼芳，女，汉族，1972年10月14日出生，身份证号码：440××××××××××××528，住所地：广东省惠州市惠城区×××××××××××。上诉人（原审被告）：谢菊娜，女，汉族，1962年2月16日出生，身份证号码：441××××××××××××520，住所地：广东省龙川县××××××××××××××。两上诉人共同委托诉讼代理人：庄鑫，广东宝晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何银凤，女，汉族，1983年9月13日出生，身份证号码：441××××××××××××128，住所地：广东省惠州市惠城区×××××××××嘉华阁801房。委托诉讼代理人：甘莉、叶汉建，广东宇伦律师事务所律师。上诉人詹礼芳、谢菊娜与被上诉人何银凤因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院(2020)粤1302民初11565号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人詹礼芳、谢菊娜上诉请求：1、请求撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2020）粤1302民初11565号民事判决书第三项、第五项，依法改判支持上诉人一的反诉请求。2、本案一审本诉、反诉诉讼费、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审错误认定事实，合同变更后双方为未约定的变更的履行方式，上诉人不存在违约事实，而被上诉人违约。本案中可以确认的是，上诉人与被上诉人双方签订《房地产买卖协议》之后，被上诉人并未办理按揭手续，而是陆续地向上诉人支付购房款。由此可见，双方已经以实际行为变更了合同的履行方式，但双方并未就变更履行方式后的房屋过户办理进行额外约定，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”双方并未对合同履行方式变更后进行约定，应当结合交易习惯从有利于上诉人的角度出发，以保障上诉人的合法权益，因此，在上诉人已经将房屋交付给被上诉人使用的前提下，而被上诉人未完全支付购房款及土地出让金，上诉人完全有理由拒绝协助办理过户，这也符合先履行抗辩权的行使条件。二、《城市房地产管理法》适用对象并非个人房屋买卖，但参照该条，上诉人受让时未交费，转让时的费用不应由其缴纳。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第一款规定“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”由该条规定可以明确的是，《城市房地产管理法》是规范房地产开发、交易的公法，不应适用于本案中上诉人与被上诉人个人之间的房屋买卖，更不能直接推定由上诉人承担土地出让金。根据上诉人的陈述，上诉人在购买涉案房屋的过程中，并未缴纳过土地出让金，如果参照适用《城市房地产管理法》的规定，在政策要求房屋交易过户过程中需缴纳土地出让金的前提下，被上诉人作为受让人当然地应当缴纳土地出让金；退一步来说，如果上诉人当时在购买涉案房屋的时候已经缴纳的土地出让金，在上诉人转让涉案房屋的时候仍由上诉人缴纳土地出让金，明显加重的上诉人的义务，与上诉人签订《房地产买卖合同》的目的不符，更何况，涉案房屋的合同约定价格为298000元，如果由上诉人缴纳土地出让金及契税，涉案房屋的价值明显低于市场价值，显然也不合理，于上诉人来说极度不公平。三、一审法院片面认定证据，只认定录音而未认定微信聊天记录当中被上诉人所陈述的希望上诉人垫付。在本案一审的审理过程中，上诉人亦向法院提交证据证明被上诉人向上诉人明确，该笔土地出让金仅是被上诉人要求上诉人垫付的，过后会一并结清，而一审法院则片面采纳了被上诉人提交的录音，而认定被上诉人未办理过户系上诉人违约，进而判决上诉人支付违约金，明显认定事实错误。一方面，在合同履行方式变更的前提下，被上诉人未完全支付购房款，上诉人完全有理由行使先履行抗辩权而拒绝协助被上诉人办理过户，另一方面，合同未对土地出让金的缴纳问题进行约定，无论从交易习惯还是从合同的公平角度出发，均应当由被上诉人缴纳，况且，被上诉人提交的《承诺书》也是被上诉人胁迫形成，在被上诉人未全额支付购房款与土地出让金的前提下，上诉人与被上诉人的对话均是为了让被上诉人履行支付款项的义务而说，该录音不能用于认定本案事实的依据，相反，上诉人提交的微信聊天记录中，被上诉人也明确属实，该聊天记录载明上诉人的土地出让金及契税是垫付，上诉人诉请被上诉人支付该款项后再配合办理过户，有事实及法律依据。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应予改判，请求二审法院秉持“以事实为依据，以法律为准绳”的原则，查明本案事实，依法改判支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人何银凤答辩称：一、一审法院认定事实清楚，被答辩人严重违反双方签订的《房地产买卖协议》的约定及被答辩人詹礼芳出具的《承诺书》中的承诺，应当承担违约责任。2014年8月5日，答辩人与被答辩人詹礼芳签订《房地产买卖协议》，约定购房总价为298000元，答辩人于2017年7月25日止已经向被答辩人詹礼芳支付购房款290000元，但被答辩人詹礼芳将已经卖给答辩人的房屋拿去银行抵押贷款，且一直不去补交案涉房屋的土地出让金，导致答辩人在签约付款290000元后近四年的时间里都无法将案涉房屋转移到自己名下。答辩人是在别无选择的情况下按照被答辩人詹礼芳的要求分多笔支付购房款，答辩人延迟支付最后一笔尾款8000元与被答辩人能否办理房产证所造成的不确定性有密切的关联，答辩人并不存在违约行为，且答辩人于2020年6月8日已经付清所有购房款，被答辩人提出的先履行抗辩权完全是颠倒是非。被答辩人詹礼芳于2019年5月15日出具的《承诺书》中载明其承诺于2019年7月30日前补交涉案房屋的土地出让金，并办理过户手续，否则自愿赔偿100000元给答辩人，但在具备过户条件的情况下至今被答辩人詹礼芳仍未将涉案房屋办理过户手续至答辩人名下，已经严重违约，被答辩人詹礼芳的行为不仅违反了双方的协议约定，更是严重违反了自己的《承诺》，且按照禁止反言、有诺必守的诚信原则应当承担相应的违约责任。二、无论是按照合同约定、詹礼芳的书面承诺，还是按照双方在履行中的实际行为、言语，都已明确案涉房屋所需补交土地出让金以及该土地出让行为产生的交易契税应由两被答辩人承担。该土地出让金及契税系两被答辩人自己与国土部门交易而产生，其无权要求答辩人何银凤承担。（一）按照双方签订的《房地产买卖协议》约定以及被答辩人詹礼芳在2019年5月15日的承诺，答辩人作为房屋买方只需承担1.5万元的办证费，除此之外的补交地价款及交易契税等均应由卖方承担。案涉房屋的土地使用权系划拨用地，卖方需补交该房屋土地出让金以及因该土地出让行为产生的契税后，才能将案涉房屋过户给买方。这是卖方为履行《房地产买卖协议》必需完成的前置条件。这是卖方的法定义务。该房屋的实际所有人詹礼芳，作为房产中介她对此规定非常清楚。2014年8月5日，买卖双方签订的《房地产买卖协议》明确约定“买方支付首期款后，卖方同意买方对该房屋可办理过户到买方所指定的第三方，卖方必须配合买方办理买卖，办证及过户按揭公证手续。公证费由卖方负责，另注银行按揭手续由卖方负责办理，但买方必须无条件配合。（备注：办证费由买方支付人民币壹万伍仟元人民币，其余由卖方负责）”。该约定非常清晰地表述明白了，买方在房屋交易过程中只需承担1.5万元办证费，其余由卖方负责。该照该约定，整个过户对外要交的全部费用，除1.5万元之外，均应由卖方承担。补交地价款及契税自然包括在要对外缴交的费用里，理应由卖方承担。詹礼芳非常清楚法律的规定和双方的约定。因此，詹礼芳才会在2019年5月15日出具《承诺》中明确：“本人詹礼芳在2019年7月30日之前把何银凤所居住地惠州市麦地开区二区11栋嘉华阁x单车房的土地出让金109090元补齐。当天过户给何银凤。若违约本人愿意赔偿人民币壹拾万元整（￥100000）。”该承诺再次明确了案涉房的土地出让金的承担主体为詹礼芳。（二）履行合同的过程中，詹礼芳无论是言语（多次的通话录音中詹都明确认可应由其承担）还是实际行为（转账给何银凤让其去补交土地出让金）都认已认可涉案房屋的土地出让金应由其承担，并非是答辩人何银凤要求其垫付该笔费用。双方2014年8月5日签订的《房地产买卖协议》中约定，房款总价29.8万元，首付四成（11.92万元），买方支付首期款后，卖方同意买方对该房屋可办理过户到买方所指定的第三方。到2014年9月5日，何银凤作为买方已支付12万元。从此时起，卖方就应为买方办理过户。但卖方以各种理由拖延办理，至今已过六年，买方为此无数次的催促卖方詹礼芳。在此期间，案涉房屋需补交的土地出让金也大幅提升。在双方的通话中詹礼芳（2019年3月18日、2019年4月17日通话记录）明确承认，该房屋的土地出让金由其一个人承担，所需补交的土地出让金大幅提升是她造成的，再多的钱她也认，并承诺会尽快筹齐该笔款项，为答辩人办理好过户手续。正因有合同的约定和自己的承诺，她才会在2019年11月29日到2019年12月26日期间，分四次共转了109000元给何银凤，何银凤自己垫付了90元差额，在2019年12月27日以谢菊娜名义向惠州市惠城区自然资源局补缴该房屋的土地价款。甚至在何银凤起诉到法院后在诉前调解程序中还联系何银凤，表示只要何愿意再出1万元办证费（放弃追究其承诺过的拾万元违约金），她就配合过户，其行为也印证了合同的约定和自己关于土地出让金承担的诺言。詹礼芳本身从事房产中介，对于在房屋买卖时会产生什么样的费用非常清楚的，从双方合同的约定、詹的书面及口头承诺、其实际付款给何银凤去补交土地出让金的行为均可知，该房屋的土地出让金以及因该出让行为产生的契税本应由詹礼芳承担。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持，请求人民法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。何银凤向一审法院起诉请求:一、判决两被告继续履行《房地产买卖协议》，协助原告将惠州市麦地开发二区x房及39号单车间过户至原告名下；二、判决两被告向原告支付违约金100000元；三、本案诉讼费由两被告承担。詹礼芳向一审法院反诉请求：一、请求判令被告向原告支付原告预付的涉案房屋土地出让金109090元、交易契税3300元，合计人民币112390元。二、请求判令被告向原告逾期支付房款的违约金64800元。三、本案本诉、反诉诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告何银凤作为买方与第一被告詹礼芳作为卖方于2014年8月5日共同签订《房地产买卖协议》，约定：“卖方拟将位于惠州市麦地开发二区11栋嘉华阁x单车间房，建筑面积为93.24平方，单车间面积为9.39平方，房产证号码为房地证字第x号。二、卖方保证该房产产权清晰，现无诉讼、无被查封、无出售。三、该转让成交价为人民币（大写）贰拾玖万捌仟元整(￥298000元）。签定该协议时买方支付购房定金人民币（大写）贰万元(￥20000元)。四、卖方同意买方按银行按揭方式付购房款：首付40%、按揭60%（注：按揭额度以银行审批为准）五、买方支付首期款后，卖方同意买方对该房屋可办理过户到买方所指定的第三方，卖方必须配合买方办理买卖，办证及过户按揭公证手续，公证费由卖方负责。另注银行按揭手续由卖方负责办理，但买方必须无条件配合。（备注：办证费由买方支付人民币壹万伍仟元，其余由卖方负责）”该合同有原告何银凤、第一被告詹礼芳的签字、按印确认，第二被告谢菊娜作为见证人在该合同上签字、按印并批注“此房全权委托詹礼芳处理”。原告提交一份《不动产权证书》，显示坐落于惠州市麦地开发二区11栋嘉华阁x房及39号单车间房的房产粤房地权证【惠州字第x号】（建筑面积93.24平方米）共有情况：单独所有，房地产权属人：谢菊娜，登记时间为2012年12月12日。用于证明涉案房屋登记在第二被告名下，实际所有权人为第一被告。第一被告、第二被告对此予以认可。原告提交《转账记录》，载明原告于2014年8月28日向第一被告转账20000元，于2014年8月30日向第一被告转账50000元，于2014年8月31日向第一被告转账30000元，于2014年9月5日向第一被告转账20000元，于2014年11月13日向第一被告转账30000元，于2015年1月25日向第一被告转账10000元，于2015年2月13日向第一被告转账20000元，于2015年4月2日向第一被告转账20000元，于2015年6月10日向第一被告转账10000元，于2015年8月23日向第一被告转账20000元，于2016年2月22日向第一被告转账10000元，于2016年8月15日向第一被告转账30000元，于2017年6月19日向第一被告转账10000元，于2017年7月25日向第一被告转账10000元，于2020年6月8日向第一被告转账8000元，共计转账298000元。用于证明原告已全额支付了购房款。原告提交一份由第一被告于2019年5月15日出具的《承诺书》，载明：“本人詹礼芳在2019年7月30日之前把何银凤所居住地惠州市麦地开发二区11栋嘉华阁801房及39号单车间房的土地出让金109090元补齐，当天过户给何银凤，若违约本人愿意赔偿人名币壹拾万元（￥100000.00）”。原告提交《广发银行转账记录》，显示第一被告于2019年11月29日向原告转账20000元，于2019年12月10日向原告转账30000元，于2019年12月17日向原告转账10000元，于2019年12月26日向原告转账49000元，共计转账109000元。用于证明第一被告于2019年12月26日将涉案房屋土地出让金转给原告，让原告自行补交土地出让金。原告提交一份《收据》，显示缴费人：谢菊娜,执收单位：惠州市惠城区自然资源局，补缴土地价款：转让划拨土地应补缴土地价款金额109090.80元，时间：2019年12月27日。用于证明原告已代第一被告补缴涉案房屋土地转让金。原告提交《录音记录》，该记录显示第一被告自认涉案房屋土地出让金大幅上涨是由其造成的，且该笔土地出让金也应由其承担。第一被告提交《工商银行转账记录》，显示第二被告的银行账户于2020年1月14日消费支出3300.2元。用以证明第一被告先行垫付涉案交易契税。第一被告、第二被告提交一份由惠州市国土资源局于2019年1月21日出具的《惠市国土资（惠城）（用地）字[2019]23-号关于谢菊娜申请土地使用权出让手续的批复》，载明：“一、同意谢菊娜将其经批准以划拨形式取得，并领有《房地产权证》(粤房地权证惠州字第1100158688号)，位于惠州市麦地开发二区x及39号单车间建筑面积为93.24平方米住宅建设用地对应的土地使用权办理出让手续。二、土地使用权使用年限为70年，使用期从2019年1月21日至2089年1月21日止。三、接此批复，带齐有关资料到惠州市×××××××办理登记手续，领取不动产权证。”用于证明涉案房屋的土地为划拨性质，转让房屋须补交土地出让金才可办理出让手续。庭审期间，第一被告、第二被告诉称当时原告的丈夫不想支付银行利息，不愿办理银行按揭贷款，原告与第一被告口头约定变更支付购房款的方式为一次性付清，在2017年之前全额支付完毕，支付完毕之后再办理过户手续，而原告一直拖延支付购房款，故被告没有对涉案房屋办理过户，但已于2015年1月份将涉案房屋交付给原告。庭审期间，审：“双方对于土地出让金，有无约定应由谁支付？”被告：“在签订合同时并没有约定，因为当时并不需要缴纳土地出让金。那么在之后因为原告拖延支付款项，造成没有办理过户，发生了政府政策的变化以后，原告是要求被告支付土地出让金，但被告并不同意，原告以资金困难为由，要求被告先行垫付，在之后也强迫被告出具了承诺书，被告也按承诺约定先行垫付了该笔土地出让金。”原告：“1、土地出让金是从来都要补交的，因为划拨用地必须补交出让金才能过户交易，并不是说在签协议的时候就不需要补交。2、原告从来没有要求被告垫付，第一被告是按照合同约定和第一被告的承诺承担自己的责任，而且承诺书也不是我们强迫她出具的，没有任何证据证明我们的强迫。3、同栋楼、同户型的同样性质的房屋，在2017年交易的时候，补交的土地出让金才2万多，并没有10万多，因为被告自己延误导致地价上涨所增加的。”庭审期间，第一被告、第二被告称涉案房屋在签订涉案合同前办理了抵押，现该房屋的权力已无瑕疵，涉案房屋在签订合同时实际由第一被告詹礼芳所有，第二被告谢菊娜只是代持有。原告对此予以认可。另查，第二被告系第一被告的舅妈，原告的委托代理人袁斌系原告的丈夫。一审法院认为,本案系买卖合同纠纷。原告何银凤与第一被告詹礼芳于2014年8月5日共同签订《房地产买卖协议》，系双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案争议焦点为：一、第一被告是否应承担涉案房屋土地出让金；二、涉案违约责任认定和支付违约金的问题；三、原告能否要求第一被告、第二被告协助将涉案房屋办理过户登记至原告名下？关于第一被告是否应承担涉案房屋土地出让金的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”因涉案房屋的土地使用权属划拨出让性质，第一被告理应知道涉案房屋需缴纳土地出让金才可转让，但涉案《房地产买卖协议》约定原告只需支付房屋过户办证费，其余费用均由第一被告承担，且第一被告于2019年5月15日出具的《承诺书》中载明第一被告自愿缴纳涉案房屋的土地出让金，虽第一被告辩称系原告胁迫其出具《承诺书》，但并未提交相关证据予以证明，应承担举证不利之责，另外，《录音记录》中显示第一被告承认涉案房屋土地出让金大幅上涨是由其造成的，且该笔土地出让金也应由其承担。故，涉案房屋土地出让金应由第一被告承担，第一被告请求原告支付土地出让金的主张，于法无据，本院不予支持。至于第一被告请求原告承担涉案交易契税的问题，如上所述，因涉案《房地产买卖协议》中双方约定由第一被告承担除房屋过户办证费之外的所有费用。故，涉案交易契税3300元亦应由第一被告承担，第一被告请求原告支付涉案交易契税的主张，于法无据，本院不予支持。关于违约责任认定和支付违约金的问题。本案中，原告虽未按照涉案合同约定向银行按揭贷款向原告支付购房款，但原告于2020年6月8日向原告足额支付了涉案购房款，即使第一被告称原告与其口头约定变更购房款的支付方式为一次性付清，且在2017年之前全额支付，支付完毕后再办理过户手续，原告于2017年之前已向第一被告支付购房款270000元，履行了绝大部分合同义务，并不构成根本违约，且原告延迟支付部分购房款与第一被告能否办理房产证所造成的不确定性有密切关联。而第一被告于2019年5月15日出具的《承诺书》中载明其承诺于2019年7月30日前补交涉案房屋的土地出让金，并办理过户手续，否则自愿赔偿100000元给原告。但直至庭审之日，在涉案房屋土地出让金已经全部缴纳的情况下，第一被告仍未对涉案房屋办理过户手续，第一被告的行为显然构成违约，应承担相应违约责任。虽然但考虑到房屋的实际售价和原告支付房款期限的情况，原告诉请的违约金过高，应酌情予以减少，故本院酌定第一被告向原告支付违约金30000元。而第一被告请求原告支付违约金的主张，于法无据，本院不予支持。至于第二被告是否需对第一被告上述债务承担连带责任的问题，因涉案《承诺书》不是第二被告出具的，原告请求第二被告对第一被告向原告支付违约金之债务承担连带责任的主张，于法无据，本院不予支持。关于原告能否要求第一被告、第二被告协助将涉案房屋办理过户登记至原告名下的问题。根据涉案《房地产买卖协议》约定：“五、买方支付首期款后，卖方同意买方对该房屋可办理过户到买方所指定的第三方，卖方必须配合买方办理买卖，办证及过户按揭公证手续，公证费由卖方负责。另注银行按揭手续由卖方负责办理，但买方必须无条件配合。”原告已向第一被告足额支付涉案房屋购房款，且涉案房屋的土地出让金已于2019年12月27日缴纳，涉案房屋的权利亦无瑕疵，具备办证条件，第一被告应履行协助原告办理房屋的房地产权证的义务，因第一被告、第二被告确认涉案房屋实际由第一被告所有，第二被告只是代持，而第二被告作为涉案房屋产权登记权利人，亦应配合原告办理过户手续。故，原告请求继续履行涉案《房地产买卖协议》以及请求第一被告、第二被告协助办理涉案房屋的房地产权证的主张，于法有据，本院予以支持。第二被告谢菊娜经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告（反诉被告）何银凤与第一被告（反诉原告）詹礼芳于2014年8月5日签订的《房地产买卖协议》继续履行。二、第一被告（反诉原告）詹礼芳、第二被告谢菊娜应于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）何银凤办理位于惠州市麦地开发二区1x单车间房的不动产过户登记手续。三、第一被告（反诉原告）詹礼芳应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）何银凤支付违约金人民币30000元。四、驳回原告（反诉被告）何银凤的其他诉讼请求。五、驳回第一被告（反诉原告）詹礼芳的全部诉讼请求。如未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2300元，由原告负担1610元，由第一被告詹礼芳负担690元，反诉受理费1922元，由反诉原告詹礼芳负担。本案二审期间，上诉人詹礼芳、谢菊娜提交了证据：上诉人购买涉案不动产的内档信息材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案房屋的土地出让金是否应由上诉人承担；二、上诉人是否应当支付违约金。对此分析如下：关于涉案房屋的土地出让金是否应由上诉人承担的问题。根据双方签订的《房地产买卖协议》第五条约定，办证费由被上诉人支付人民币一万五千元，其余由上诉人负担。又根据上诉人詹礼芳于2019年5月15日出具的《承诺》，由其补齐涉案房屋土地出让金，并随后在2019年11月至12月间向被上诉人转账109000元。可见，无论是合同约定还是上诉人自行承诺，乃至上诉人实际履行行为，均可证明土地出让金应由上诉人承担。对于上诉人称承诺系被胁迫签订的，但未能提供证据证明，且从随后其向被上诉人账户转账金额来看，应判断其为自愿履行的。对于上诉人所称双方微信聊天记录可以证明其仅为垫付土地出让金，但从涉案微信聊天记录“让你先拿出来，到时一起算回给你”并未清晰表述双方讨论的为何问题，故一审法院采信《承诺》内容并无不当。另，对于违约金的问题，如前所述，上诉人詹礼芳所写《承诺》可作为定案依据，该承诺写明支付土地出让金当天过户，违约赔偿100000元，故上诉人应承担违约金，一审法院鉴于承诺违约金较高，酌情调整为30000元是对双方权利义务的综合考量，本院予以确认。综上，上诉人詹礼芳、谢菊娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用2472元，由上诉人詹礼芳、谢菊娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年四月八日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧