云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2524民初124号原告：胡宝金，男，1969年10月1日生，汉族，云南省建水县人，农民，住云南省建水县。原告：唐静梅，女，1968年12月11日生，汉族，云南省建水县人，农民，住云南省建水县。二原告共同的委托诉讼代理人：胡瀛心（系二原告之女儿），住云南省建水县。被告：建水县奥城百货有限公司，住所地：云南省红河州建水县临安镇建水大道与清远路交汇处裕顺奥城1号楼。法定代表人：王福军，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘乔贵，云南鼎兴律师事务所律师。原告胡宝金、唐静梅诉被告建水县奥城百货有限公司（以下简称“奥城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡宝金、唐静梅及其委托诉讼代理人胡瀛心，被告奥城百货的委托诉讼代理人刘乔贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡宝金、唐静梅向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行编号为1-3-103号商铺《委托经营协议》；2.由被告支付第十年的收益金5,656.70元，并以第十年的收益金5,656.70元为本金按全国人民银行同业拆借中心公布的贷款利率3.85%支付从2020年11月2日起至人民法院判决确认还款之日止的资金占用期间的利息（暂计算至2021年2月24日的利息为5656.70×3.85%÷365×114=68.02元），以上暂时累计5,724.72元；3.由被告支付原告违约金1,697.01元（5656.70×30%）；4.由被告支付原告第11年至第15年的商铺委托税前收益金29,091.80元（在诉讼过程中，原告同意第十年的商铺委托管理收益金由被告代扣代缴税费，并同意减免2个月疫情期间的租金）。事实和理由：2009年12月28日，原告胡宝金、唐静梅与昆明裕顺房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》。原告如期支付合同中约定的全部价款后取得编号为4042048商品房（裕顺·奥城一期商业项目1栋3层103号）所有权。2010年8月8日，原告唐静梅、胡宝金与被告奥城公司签订《委托经营协议》，约定裕顺·奥城一期商业项目1栋3层103号商铺委托被告经营，被告于次年的11月1日支付上一年的商铺委托税前收益金给原告，委托期限为2010年11月1日-2025年10月31日，共15年。2011年-2019年的每年11月1日之后的一周内，被告在扣除税金后，向原告支付税后收益金。但2020年12月2日，原告收到被告发给的【对部分业主｛关于《建水奥城百货有限公司给奥城商业广场业主通知函》的回复｝的答复】，被告提出解除终止与原告的《委托经营协议》。原告一直未收到《委托经营协议》约定的第十年的商铺委托税前收益金。因被告在【对部分业主｛关于《建水奥城百货有限公司给奥城商业广场业主通知函》的回复｝的答复】中提到“如果强制继续履行，不但各位业主无法收到…各位业主也将无法收到”。原告认为被告履行能力明显降低，有不能对待给付的现实危险，基于不安抗辩权的行使，原告请求被告先行支付第11年-第15年的商铺委托税前收益金。被告单方面通知原告解除、终止合同，已经构成违约，严重损害原告合法权益，故起诉请求支持原告诉讼请求。被告奥城公司辩称：一、原告等各位小业主将其购买的商铺委托被告经营管理，与常规的租赁合同有区别，是一种特殊的租赁关系，期间根据实际状况及为了保证各位小业主（出租方）的合法权益是可以变通的，变通为由各位小业主直接向承租方收取相应的租金。1.共同委托被告经营管理的购房者小业主共计320家，合计委托经营管理的面积9467.44㎡，被告仅仅占其中的15.53㎡，被告必须组织庞大的人力、物力、财力为该9467.44㎡的房屋进行招商、招租，并进行经营管理，让其正常运转，不断提升人气，从而达到提升租金的目的。因此，预测早期是根本没有任何利润的，事实上至今均没有利润。从委托经营管理的2010年起至今9年来，所有房屋均是亏损经营。收取的租金远远不够返给各位业主的收益金，但被告每年均按时将收益金支付给原告，没有拖欠。至今被告欠下巨额款项，资不抵债，股东倾家荡产。2.任何一个公司的正常经营运转必须有一定的利润，或者收支必须平衡。被告为了各位业主的收益金，一直亏损经营。每年贴出巨额资金支付各位业主的收益金，已无力支撑。今年新冠肺炎疫情影响，导致彻底无力支撑。如果继续强行支撑，被告无法按约定返还收益金给各位业主，待其他债权人向被告追讨欠款时，将直接涉及、影响各位业主房屋现在及将来实际的租金收益。届时租金收益将无法收取并支付到各位业主手里，将被其他债权人通过法院执行程序部分或者全部执行。3.被告付出巨大的心血，用9年时间为各位业主所购房屋的商业中心进行宣传、招商、炒作，直至今天有一定的人气、人流量，可以正常运转。虽然大部分承租商户因为疫情的影响，没有办法获得利润，甚至亏损经营，但毕竟整个商业中心基本可以正常运营，各位小业主的房屋基本已经出租，有一定的租金收益。该租金与被告应该支付给各位的返租收益金有差额，这一切得之不易。如果各位小业主一意孤行，要求继续履行委托经营协议，由被告继续收取房屋租金，被告无法保证收取的租金能否付给各位小业主。被告无法根据委托经营协议约定返租收益金。如果各位小业主不变通终止委托经营协议，尽快将房屋收回并自己收取租金，那么不但无法收到自己房屋的实际租金，被告9年来费尽心血取得的整个商业中心的现有效果、成果将灰飞烟灭，商业中心也将面临废弃。二、针对原告方诉讼请求，被告方的答辩意见是：1.诉讼请求第一项、第二项：如果按照第一项诉讼请求，协议继续履行，不但第二项诉讼请求的租金无法支付，此后5年的租金被告也无法支付，而一旦因为各位小业主及其他债权人的原因导致被告或者其他管理者无法继续对整个商业中心进行运营管理，则原告的房屋将没有承租商户，整个商业中心将成为空屋，原告尚余的25年的所有权期间的收益将无法获得。而原告第二项诉讼请求主张的租金被告已经承诺在扣除疫情期间的减免租金后逐步支付原告并对此发出了通知，被告为原告考虑的并不是这一年的租金收益，而是此后委托经营5年期间以及房屋所有权还剩25年期间的收益。至于资金占用费，因为被告延迟支付租金是有客观原因，特别是新冠肺炎疫情的影响以及双方正在协商解除合同事宜，所以不应该计算支付此期间的资金占用费。2.诉讼请求第三项原告主张的违约金没有任何事实依据，也没有任何约定及法定的法律依据，因此，该项诉讼请求不应该得到支持。3.诉讼请求第四项的主张则更是毫无任何事实理由及法律依据。原告既然已经在第一项诉讼请求中主张继续履行双方之间的《委托经营协议》，那么，往后5年的收益金肯定是根据约定时间进行支付，原告的该项诉讼请求毫无依据，而如果原告主张解除《委托经营协议》，那么，往后5年的收益金也就不用再支付了，而是原告自己向具体承租户收取，所以，不管什么情形，原告的该项诉讼请求均没有任何事实依据和法律依据，不应该得到法院的支持。三、为了维护原告等各位小业主的合法权益，被告认为双方之间应该进行协商并解除《委托经营协议》，由被告将受委托管理的商铺交还原告自己经营管理或者另行委托其他主体进行经营管理，这样，不会因为被告的欠债行为影响到原告等各位小业主的现有租金收益，也不会影响到现有的还可以继续承租商铺继续经营的承租户，保证商业中心正常运转，进而让被告10年来付出心血经营起来商业中心的现状、成果不会付之东流。综上，请求驳回原告诉讼请求。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：1.《企业信用信息公示报告》，证明被告身份明确。2.《商品房购销合同》，证明奥城“1-3-103”商品房的所有人为原告的事实。3.《委托经营协议》，证明被告与原告之间存在房屋租赁合同事实。4.《公告》、【对部分业主｛关于《建水奥城百货有限公司给奥城商业广场业主通知函》的回复｝的答复】、《回函》，证明被告同意解除《委托经营协议》的事实。经质证，被告认可原告方证据的三性，但不认可原告方第三组证据的证明目的。被告奥城公司提交下列证据证明自己的答辩主张：证据1：（1）返租收益金及实收租金对照表复印件，证明被告9年来共计返给320户业主收益金（不含1-3年期间的首付款抵减额）26,141,602.2元，实收租金只有891,244元，亏损金额达到17,222,269.2元，即被告已经自己出资支付各位业主（含原告）资金172万多元，该部分资金被告已经无法回收。（2）320户小业主铺面位置平面图复印件，证明被告受托经营管理的铺面房屋涉及320户业主，面积9467.44㎡，分布在奥城-裕顺商业中心1号楼负一层至三层、六号楼，属于整体对外招租房屋，租金收入只能根据所占面积进行分摊，原告只占其中的15.53㎡。证据2：（1）原告9年返租收益金表复印件，证明原告9年来合计收到的返租收益金，而其所占有的位于1号楼3层的103号商铺从第1年至第7年均没有任何租金收入，原告历年获得的收益金均是被告自有资金支付的，截止至第10年即2020年原告已经无力再支付了。（2）租金收益分摊表及商铺租赁合同复印件，证明原告所占有位于1号楼3层的103号商铺直到2018年4月份才出租给奥宸喜事开办餐饮、婚宴并有了租金收入，根据原告所占面积对租金收入进行分摊，被告依然每年要自己出资支付原告收益金，截止至2020年被告已经无力承担支付差额部分的收益金了，只能据实以实际收取的租金金额支付给原告。证据3：通告及通知复印件，证明建水县应对疫情工作领导小组指挥部及建水县市场监督管理局分别于2021年1月20日、1月21日发出通告及通知，明确暂停办理喜宴，这与去年通知的内容一致，即2020年1月份后餐饮、婚宴行业也关门停业，所以本案中理应减免租金，以示公平。证据4：（2020）云2524民初3222号民事判决书复印件，证明9年来，被告为了保证不拖欠320户业主的返租收益金，自筹资金（其中包含裕顺房地产公司出租给被告的房屋租金收入）按时支付每年的返租收益金，导致欠下了巨额外债，也导致欠付裕顺房地产公司8年来的巨额的租金600多万元，欠款已经法院判决并进入执行程序。同时证明因疫情影响，法院判决减免被告3个月20天的租金。本案中，如果法院判决被告支付租金也应该根据判决的统一性减免被告3个月20天的租金。经质证，原告方认可被告提交的第1、2、4组证据的真实性、合法性，第3组证据的三性，但不认可第1、2、4组证据的关联性。对双方当事人无异议的证据的真实性本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2009年12月28日，原告胡宝金、唐静梅向昆明裕顺房地产开发有限公司购买位于建水县交汇处裕顺·奥城一期商业项目1栋3层103号房（已包含公摊面积的参考建筑面积为15.53㎡）。2010年4月9日，原告唐静梅作为甲方产权所有人、胡宝金作为产权共有人，被告奥城公司作为合同乙方，双方签订《“裕顺·奥城”商业广场委托经营协议》，合同约定甲方将其所有的上述商铺委托给乙方经营，甲、乙双方合作期限为15年，自2010年11月1日到2025年10月31日止。双方对合作期限内的委托收益金标准及支付方式进行了约定，其中第三条第5项约定“乙方将第九年至第十一年（自2018年11月01日到2021年10月31日）每年以总房款7%，即固定值￥：5656.70元，（大写伍仟陆佰伍拾陆元柒角整）三年共计￥：16970.10元，（大写：壹万陆仟玖佰柒拾零元壹角整）作为商铺委托税前收益金；该期第一笔商铺委托税前收益金￥：5656.70元，乙方于2019年11月01日前支付给甲方；该期第二笔商铺委托税前收益金￥：5656.70元，乙方于2020年11月01日前支付给甲方；该期第三笔商铺委托税前收益金￥：5656.70元，乙方于2021年11月01日前支付给甲方”。第五条双方权利义务第8项约定“在本协议期满前，乙方不得单方解除协议。否则视为违约，并应承担支付协议期内的租金的责任。”第六条违约责任第1项约定“本合同签订后，双方均应严格遵守，若一方违约，除赔偿守约方损失外，还须向守约方支付人民币50万元（大写伍拾万元整），作为违约补偿。”第2项规定“乙方未按约定支付委托收益金的，每逾期一日应按未交委托收益金的1%向甲方承担违约责任，……”等内容。协议签订后，原告胡宝金、唐静梅将商铺交给被告奥城百货经营管理，奥城百货按双方达成的合议扣除代缴的税费后，已支付给原告截止至2019年11月1日的商铺委托管理收益金。因被告未于2020年11月1日前支付原告第十年（2019年11月1日至2020年10月31日）的商铺委托管理收益金。2020年10月20日起，被告奥城公司陆续通过公告、答复、回函方式通知原告等业主尽快与原告办理解除《委托经营管理协议》，原告承诺办理相关交接手续后30个工作日内付清第十年委托收益金（扣除2个月疫情损失）。在诉讼过程中，原、被告双方一致同意原告第十年的商铺委托管理收益金5,656.70元，继续由被告代扣代缴税费342.23元，余款5,314.47元，被告要求在双方协商解除合同前提下，再行减免4个月疫情期间的租金1,771.48元（5,314.47元÷12×4），被告支付给原告商铺委托管理收益金3,542.99元。原告同意扣减2个月的疫情期间租金。被告要求扣减4个月疫情期间租金，但未提交充足证据证明其主张。另，原、被告双方均确认裕顺·奥城一期商业项目1栋2层、3层的商铺均已连片，无法识别原告商铺的位置。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”原告胡宝金、唐静梅与被告奥城公司签订的《“裕顺·奥城”商业广场委托经营协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。胡宝金、唐静梅已按约定将其商铺交给奥城公司经营管理，履行了合同义务，奥城公司按约定应于2020年11月1日前向胡宝金、唐静梅支付第十年（2019年11月1日至2020年10月31日）的商铺委托管理收益金，但奥城公司未按约定支付原告第十年的商铺委托管理收益金。对原告主张继续履行合同，同意由被告代扣代缴税费342.23元，扣减2个月的疫情期间租金885.74元（5,314.47元÷12×2），由被告支付给原告第十年商铺委托管理收益金4,428.73元（5,656.70元－342.23元－885.74元）的诉讼请求，本院予以支持。被告主张应减免4个月疫情期间租金之辩解意见，因依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，被告奥城公司未按约定支付原告第十年商铺委托管理收益金，单方面通知原告解除、终止合同，其行为已构成违约，原告胡宝金、唐静梅主张由被告以第十年的收益金5,656.70元为本金，按全国人民银行同业拆借中心公布的贷款利率3.85%支付从2020年11月2日起至人民法院判决确认还款之日止的资金占用期间的利息及违约金1,697.01元的诉讼请求，奥城公司提出合同约定的违约金过高，不同意支付原告利息和违约金。因原告的损失实际为被告未支付第十年委托管理收益金的利息损失，原告的请求已过分高于原告的利息损失，根据案件实际，逾期时间计算至胡宝金、唐静梅向法院主张权利之日，即自逾期之日2020年11月2日起至起诉之日2021年1月6日止，共计66天。以原告主张支付的第十年商铺委托管理收益金4,428.73元为基数，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算（4,428.73元×同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率÷365天×66天×130%）较为适宜。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款规定“依法成立的合同，受法律保护”。本案中，奥城公司按约定应于2020年11月1日向胡宝金、唐静梅支付第十年商铺委托管理收益金，但奥城公司至今未支付，其行为已构成违约。违约方不享有单方面解除合同的权利，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。奥城公司作为不享有解除权的一方，其通过公告、答复、回函方式通知原告解除、终止双方签订的《委托经营管理协议》，不发生租赁合同解除的效果。胡宝金、唐静梅作为守约方拒绝解除合同，不违反诚实信用原则。被告奥城公司经营亏盈属于其承租商铺经营管理中出现的商业风险，系其在订立租赁合同时应当预见。对原告要求被告继续履行协议的诉讼请求，本院予以支持，对奥城公司要求解除委托经营协议，将商铺交还原告的辩解意见，本院不予支持。对原告要求被告支付第11年至第15年的商铺委托税前收益金29,091.80元的诉讼请求，因依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告建水县奥城百货有限公司于判决生效后十五日内代扣代缴胡宝金、唐静梅第十年（2019年11月1日至2020年10月31日）商铺委托管理收益金5,656.70元之税费342.23元，支付给原告商铺委托管理收益金4,428.73元，并支付原告自2020年11月2日起至2021年1月6日止的违约金（以4,428.73元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。二、原告胡宝金、唐静梅与被告建水县奥城百货有限公司签订的《“裕顺·奥城”商业广场委托经营协议》继续履行。三、驳回原告胡宝金、唐静梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，由被告建水县奥城百货有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  陆昱文人民陪审员  李苏云人民陪审员  张炳发二〇二一年四月七日书 记 员  董秋月