北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2039号原告：麻静芳，女，1966年5月15日出生，汉族，中国建设银行北京市分行干部，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告麻静芳与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麻静芳、被告天台山公司之委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麻静芳向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告自2020年10月16日至2021年3月12日的逾期办理房屋所有权证违约金，按照已付购房款7725934元为基数，按照日万分之一标准计算。事实和理由：2013年10月14日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告向被告购买被告开发的门头沟区滨河路23号院西园嘉园项目A14号楼xx层xxxx号商品房（现名及楼号：西山御园xx号楼xxxx号，以下简称xxxx号房屋）。原告依约完全履行了合同义务，支付了全部购房款7725934元。按照合同约定，被告应当于2015年7月31日交付房屋给原告，原告实际于2017年7月11日收房。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应该在2015年7月31日后730日内为原告办理房屋不动产权属证书。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱责任，时至今日仍然没有办理房产登记，已严重违约，应当按照合同约定，以7725934元为基数，日万分之一的标准向原告支付违约金，2019年，原告曾向法院起诉，法院经审理作出（2019）京0109民初7096号民事判决书，判决被告赔偿原告自2017年8月1日至2019年10月28日的逾期办证违约金632753．99元。2020年，原告再次向法院起诉，法院经审理作出（2020）京0109民初4066号民事判决书，判决被告赔偿原告自2019年10月29日至2020年10月15日的逾期办证违约金272725．47元。因被告原因，至今未能办理1401号房屋不动产权登记证书，故原告提出诉请。被告天台山公司辩称，天台山不承担逾期办证的责任，此前生效判决已经确定业主在签订预售合同时签订了委托书一份，委托第三方对涉案房屋进行加建改建，根据合同第22条约定，买受人的责任造成未能如期取得房屋所有权证书的由买受人承担责任。原告未按照预售合同第16条的约定交齐全部的税和费，根据预售合同第14条第二款，及附件十补充协议第12条的约定，办证期限应当相应顺延，出卖人不承担责任。原告的起诉超过诉讼时效。根据合同的约定，办证的期限应当以其延期收房的时间相应的顺延。麻静芳存在逾期交付房款的情形，根据预售合同第14条的约定办证期限应当按照延期付款的时间进行顺延。原告此前与天台山签订了西园家园收房补充协议，双方约定将交房的时间顺延31天，并且天台山已经就该顺延期间内对所有原告进行了补偿，在第一点和第二点基础上应当核减31天，或者将已经支付的补偿金核减掉。原告主张的违约金过高，根据合同法及其司法解释的规定约定的违约金超过造成损失的30%可以认定为高于造成的损失，本案当中加建的部分一直是原告在使用，原告无偿获得了使用的利益，并没有受到任何损失，没有实际损失的情况下，要求天台山公司承担违约金不符合法律规定。2020年1月23日疫情爆发以来因为受到疫情不可抗力的影响，原告所在小区，房屋的现场测量勘验等工作无法正常落实，导致涉案房屋的权属登记工作无法进行，我们认为即使法院认定天台山承担责任，天台山也不应当承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任。该部分应当予以核减。自2021年2月23日，被告已经开始积极履行合同义务，组织原告办理分户产权登记，即使法院认定被告存在过错，违约期限应当截至2021年2月22日。此外，原告于2021年3月12日签订承诺书，自此时间节点之后被告不再承担逾期办证的责任，故违约金计算期间不能超过2021年3月11日。本次诉讼与上次诉讼是一个整体，即使上次诉讼中对应当核减的部分未予认定和核减，本次诉讼中亦应当在整体中予以核减。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年10月14日，天台山公司（出卖人）与麻静芳（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定麻静芳购买xxxx号房屋，房屋预测建筑面积219．3平方米，其中套内建筑面积184．15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35．15平方米，房屋总价7725934元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条：上下水、过渡性供电于2015年7月31日达到使用条件，供暖在入住后第一个供暖季达到使用条件，燃气在入住率达到70%后按国家相关规定开通，电话通信线、有线电视线于2015年7月31日敷设到户，若交付时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用该商品房的，视为该商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接收该商品房。第十四条：买受人未付清房价款及其他应付款项的，本合同所约定的交付房屋及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。附件五：买受人应于2013年10月14日前付清该商品房房款。附件十《补充协议》第9条：1、买受人应按出卖人书面交付通知载明的时间、地点并携带相关证件（包括预售合同、房款发票及身份证件等），办理该商品房交接手续。若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，买受人应当在预售合同约定的交付期限届满之日携带相关证件前往该商品房所在地办理该商品房交接手续。2、买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日(若买受人未收到出卖人书面通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准)按预售合同约定的条件向买受人交付该商品房，预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算。麻静芳于2013年11月19日向天台山公司交纳购房款共计：7725934元，涉案房屋于2017年11月15日交付麻静芳，麻静芳于2017年11月15日向天台山公司交纳代收公共维修基金等。天台山公司至今未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。2016年5月22日，双方签订《西园嘉园收房补充协议》，约定：2015年7月，麻静芳收到天台山公司的《收房通知书》，双方对收房标准有分歧，就相关分歧，双方进行了沟通，为有效解决分歧，双方达成本协议，天台山公司同意对麻静芳延期收房期间（双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日）由天台山公司按已付房款每日万分之一的标准向麻静芳支付补偿金，本协议达成后，双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于《北京市商品房预售合同》亦无其他争议。上述补偿金已支付。另查，麻静芳于2021年3月12日签署《承诺书》，载明麻静芳承诺自行办理1401号房屋权属转移登记手续，天台山公司履行配合义务，自麻静芳在附件一《自办产权领取资料明细》上签字确认之日视为天台山公司履行完毕配合义务，天台山公司履行义务后，若麻静芳逾期或无法办理登记手续的，天台山公司不向麻静芳承担任何违约责任。同日，麻静芳在《自办产权领取资料明细》上签字，确认取得自办产权相应的资料。2019年10月，麻静芳诉至本院要求天台山公司给付自2017年8月1日至实际办理房屋所有权证之日止的逾期办理房屋所有权证违约金，该案经审理认定天台山未按照合同约定为麻静芳办理房屋转移登记手续，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。预售合同中约定天台山公司逾期办理房产证，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，天台山公司主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故对天台山公司主张降低违约金的意见，不予采纳，本院经审理作出（2019）京0109民初7096号民事判决书，判决天台山公司支付麻静芳2017年8月1日至2019年10月28日逾期办理房屋所有权证违约金632753．99元。该判决书已经生效。在该案审理中，天台山公司曾提出有关对开放阳台进行封闭、将结构洞口封闭系受业主委托施工，业主享有了上述改造的利益，要求以麻静芳实际收房日期起算办证期限，逾期办证没有给麻静芳造成损失，违约金应予减少，房屋所有权证不能办理是麻静芳原因导致的答辩、上诉意见。2020年10月，麻静芳诉至本院要求天台山公司给付自2019年10月29日至2020年10月15日的逾期办证违约金，本院经审理作出（2020）京0109民初4066号民事判决书，判决天台山公司支付麻静芳自2019年10月29日至2020年10月15日的逾期办证违约金272725．47元。该判决已生效。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，属有效合同。双方均应按照合同约定履行。天台山公司至今未为麻静芳办理房屋不动产权转移登记手续，应按照合同约定承担违约责任，对麻静芳主张的以已交房款的万分之一的标准支付每日违约金的意见，本院予以支持。原告主张计算至2021年3月12日，因其已经承诺自2021年3月12日起天台山公司不再向其承担任何违约责任，故此其主张的违约金的时间应截至2021年3月11日，本院依法予以调整。因生效判决已经确认天台山公司按照日万分之一的标准支付麻静芳逾期办证违约金，对天台山公司所提不应支付违约金、违约金标准过高、违约金起算时间应顺延的答辩意见，本院均不予采纳，天台山公司应继续支付2020年10月16日之后的逾期办证违约金。对天台山公司所提应从逾期办证违约金中扣除天台山公司已经支付的关于延期交房的补偿金的答辩意见，因关于延期交房的补偿金是对双方关于交房标准事宜的协商结果，与逾期办证违约金无关，故本院对天台山公司相应答辩意见不予采纳。对天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。对于天台山公司主张违约金起诉时间应截至2021年2月22日的答辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。对天台山公司主张麻静芳起诉已超过诉讼时效的答辩意见，麻静芳先后两次提起诉讼，构成诉讼时效中断，现其提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，对天台山公司的相应答辩意见，本院不予采纳。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付麻静芳2020年10月16日至2021年3月11日的逾期办证违约金113571．23元；二、驳回麻静芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1293元，由原告麻静芳负担25元，已交纳；由被告北京天台山房地产开发有限公司负担1268元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  余 婕二〇二一年四月二十七日法官助理  张天泽书 记 员  丁梓瑶