北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初23327号原告：席双娣，女，1974年3月6日出生。委托诉讼代理人：李连贵，北京市恒源律师事务所律师。被告：王献，男，1976年1月16日出生。委托诉讼代理人：翁志玉，男，1987年11月5日出生。原告席双娣与被告王献房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告席双娣的委托诉讼代理人李连贵、被告王献的委托诉讼代理人翁志玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告席双娣向本院提出诉讼请求：1.确认席双娣与王献于2017年11月20日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年1月21日解除；2.要求王献返还三个月的房屋租金及押金共计248344元。事实和理由：2017年11月20日，原被告签订了《北京市房屋租赁合同》，被告将自己名下坐落在丰台区花乡四合庄×号，建筑面积148.45平方米的底商出租给原告。租期自2018年1月20日至2023年1月19日止，共计五年，免租期自2017年11月20日至2018年1月20日，年租金596025元。合同约定被告应出示房产证明或购房合同，原告提前在2017年11月25日按被告要求向被告支付了三个月房租、两个月房租押金共计248344元。合同签订后，被告始终没有提供该房屋的所有权证明及购房合同，原告找过被告多次，对方总有种种理由推脱至今，原告由于无法取得房屋的有效证明，所以无法申请办理营业执照，房屋也不能进驻装修，现该房屋又由被告出租给他人。综上所述，由于被告的违约行为给原告造成了很大经济损失，为了维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，特起诉到人民法院，要求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告王献辩称，租赁合同及打款记录属实，诉争房屋系2017年底租给原告，免租期两个月，2018年4月20日是原告支付租金的最后一天，我方4月19日多次电话联系原告，原告不接电话，联系不上，故我方于5月将房屋租给了木北造型，我方保留追究原告违约责任的权利，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，席双娣提交《房屋租赁合同》、银行电子回单、证明等证据材料；对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年11月20日，席双娣与王献签订了《北京市房屋租赁合同》，王献将自己名下坐落在丰台区花乡四合庄×房屋出租给席双娣，建筑面积148.45平方米，房屋来源证明名称：购房合同，房屋用途：咖啡及餐饮，房屋租赁期自2018年1月20日至2023年1月19日止，共计五年，免租期（含装修期）自2017年11月20日至2018年1月20日，席双娣在免租期内免付租金，但需缴纳水费、电费以及因席双娣使用而产生的相关费用。该商铺在第一年租金为人民币共计596026元。租金支付方式为押二付三，各期租金每次支付需提前7日，具体付款日期如下：2018.4.20、2018.7.20……。押金：人民币99336元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由席双娣承担的费用、租金以及席双娣应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）1.因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；2.因上述原因终止本合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：迟延交付房屋达7日的；因产权有纠纷的，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该商铺：1.不按照约定支付租金达7日的；2.欠缴各项费用达2000元的；3.擅自拆改变动或损坏商铺主体结构的；4.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正堂营业的；5.擅自将商铺转租给第三人及提前退租的。第十条违约责任：（一）甲方有第九条第（三）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋返还或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（三）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每月租金的5%按日结算标准向对方支付滞纳金。第十一条合同终止及合同到期：本合同终止及合同到期，乙方中途退租押金不退……。合同最后一页右下方手写内容为：第一期房租押金两个月、房租三个月，贰拾肆万捌仟叁佰肆拾肆圆整已收到，王献（满喜代），2017年11月15日。庭审中，席双娣提交银行电子回单称其已支付了3个月房租、两个月押金共计248344元，显示其于2017年11月15日向王献汇款248344元；王献对上述证据认可。另，席双娣提交证明一份，称其于2018年1月21日将涉案房屋交还王献一方，证明载明：王献房屋钥匙一把、水卡一张、电卡一张、燃气卡一张，下方有收东西人邓朝南签名及时间2018.1.21；据此，席双娣称合同签订后，王献始终没有提供该房屋的所有权证明及购房合同，无法办理执照以及进驻装修故腾退。王献认可上述证明中邓朝南系其工作人员，但称收到钥匙等无法确认合同已解除，且无证据佐证对方要求我方配合办理执照，合同中也无约定，另提交与北京木北科技有限公司签订的《房屋租赁合同》，称其于2018年5月22日将诉争房屋租给案外人；其提交短信记录称2018年4月19日向席双娣催要下一季度房租，但席双娣未交纳房租，故将房屋收回另行出租。在本案审理过程中，王献主张保留追究席双娣违约责任的权利。本院认为，席双娣与王献签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效；双方应当按照合同约定履行各自义务。依据现有证据，因王献认可于2018年1月21日将涉案房屋的钥匙等收回，视为席双娣已将涉案房屋交还王献，故应视为双方的合同关系已于2018年1月21日解除；关于王献称2018年4月19日向对方发短信催收租金，与常理不符，且无证据佐证席双娣实际控制房屋，故本院对该证据不予采信。关于解除事由，席双娣主张系王献始终没有提供该房屋的所有权证明及购房合同，无法办理执照以及进驻装修，但合同中对此无约定，且席双娣未提供证据佐证，王献对此不认可，故本院对该意见不予采纳；合同解除后，王献应将剩余未使用的房租返还给席双娣；因双方在合同中约定席双娣中途退租押金不退，现席双娣无证据佐证系王献违约，故属席双娣中途退租，故其要求退还押金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认席双娣与王献于2017年11月20日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年1月21日解除；二、被告王献于本判决生效后七日内退还原告席双娣房屋租金149008元；三、驳回原告席双娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5025元、公告费260元，由原告席双娣负担2000元（已交纳），由被告王献负担3285元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年四月二十九日书记员 李京文