广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0117民初1225号原告(反诉被告)：广州市大进房地产有限公司，住所地广州市从化区江埔街沿江南路129号。法定代表人：宋伟棠。委托诉讼代理人：梁贯庭，广东诚名金律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱艺萍，女，1968年1月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈挺，系广东正大联合律师事务所律师。原告(反诉被告)广州市大进房地产有限公司（以下简称大进公司）与被告(反诉原告)朱艺萍中介合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法由审判员张晔适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)大进公司的委托诉讼代理人梁贯庭，被告(反诉原告)朱艺萍的委托诉讼代理人陈挺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)大进公司向本院提出诉讼请求：1、判令朱艺萍立即向大进公司支付违约金87000元；2、本案的诉讼费用由朱艺萍承担。事实和理由：大进公司与朱艺萍于2020年9月18日签订《独家代理委托书》及《业主放盘委托书》，约定朱艺萍委托大进公司独家代理其名下位于广州市从化区温泉镇明月山溪大道诗书街29号房屋的出售事宜，委托期自2020年9月18日至2020年12月31日，在委托期间内朱艺萍不得自行出售物业及不会委托其他中介公司或第三人进行代理，同时达到委托书的价格和条件后被告不签署买卖合同的，被告应向原告支付违约金。后大进公司积极履行合同义务，派发传单、要求全公司人员每天在朋友圈发布房源信息，隔天把房源信息发布到从化中介群上，做网盘挂售涉案房屋。但大进公司在委托期间内查询广州市存量房网上交易管理系统时，发现朱艺萍跳过大进公司与案外人进行网签，朱艺萍的行为构成违约。且朱艺萍在大进公司积极寻找卖家并达成买卖条件的情况下没有履行签订买卖合同的义务，亦构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告(反诉原告)朱艺萍答辩并提出反诉：一、大进公司以欺诈方式诱骗朱艺萍签订含有高额违约金条款的《独家代理委托书》。大进公司员工朱伟标大肆宣扬独家委托的好处并承诺可以将涉案房屋以290万元的价格出售，朱艺萍因此才与大进公司签订《独家代理委托书》，但事实上该房根本无法卖到290万元。二、大进公司从未按照合同约定尽力促成涉案房屋以290万元的价格出售，而严重违背诚信和中介操守企图牟取非法利益。朱伟标企图劝说朱艺萍同意降低价格以250万元出售，又和卖家谎称业主同意以268万元出售，以此方式赚取涉案房屋买卖差价。三、而后大进公司为了获取高额违约金，将卖房信息和朱艺萍的联系方式提供给其他中介恶意制造朱艺萍在委托期间自行委托其他中介出售涉案房屋的假象。四、《独家代理委托书》中的违约金条款属于格式条款，与朱艺萍有重大利害关系，但大进公司未对该条款向朱艺萍提示和说明，该条款应排除在合同外。综上，请求法院依法驳回大进地产的全部诉讼请求。朱艺萍提出反诉请求：1.判令撤销朱艺萍与大进公司签订的《独家代理委托书》；2.本案本诉、反诉的诉讼费用由大进公司承担。原告(反诉被告)大进公司就反诉答辩称：1.双方签订合同时大进公司并不存在欺诈，大进公司也履行了相应的推销义务；2.朱艺萍在委托期间自行出售涉案房屋，并且其在反诉状中也提到与第三方签订网签，其行为足以构成违约；3.关于格式条款问题，在双方签订合同前大进公司已经通过微信向朱艺萍阐述了何为独家委托，且在《独家代理委托书》中第五条也进行了加粗提示，并且第十五条有朱艺萍本人抄录的“本人具有阅读能力，已清晰了解本合同的所有条款并愿意遵守”的内容，证明原告已履行了提示义务；4.关于朱艺萍所说的泄露其电话、信息的问题，大进公司并未将其联系方式泄露给第三方中介，也按照合同第三条履行了义务。5.大进公司没有企图牟取非法利益，当时已经约了朱艺萍和买家甘先生来从化面谈。经审理查明：2020年9月18日，大进公司与朱艺萍签订《独家代理委托书》，约定朱艺萍委托大进公司独家代理出售其名下位于广州市从化区温泉镇明月山溪大道诗书街29号房屋，售价290万元，委托期自2020年9月18日至2020年12月31日；第二条约定，朱艺萍指定大进公司为该物业的独家代理公司。一旦达成上述条件，朱艺萍全权委托大进公司按上述售价适当收取客户定金。在打进公司介绍的客户按委托条件承诺后，朱艺萍不得擅自终止委托或拒绝出售，否则应向大进公司支付等额于买卖双方代理费总和的违约金；第三条约定，大进公司需将本合同指定的房屋在58同城网、安居网以及搜房网挂牌销售、不定期带买家实地视察该物业、不定期向委托人提供房屋清洁服务、需在其门店内投放广告展示该物业并不定期组织员工派发宣传单张、积极促成买家与委托人达成买卖协议、协助办理相关交易手续；第五条约定，在委托期间，朱艺萍保证不会自行出售物业及不会委托其他中介公司或第三人进行代理，并不会与大进公司所介绍的买家爱私下进行交易，同时达到本委托书的价格和条件后而不签署买卖合同的，被告将向原告支付第一条规定之售价的3%作为违约金；第十五条朱艺萍抄录：本人具有阅读能力，已清晰了解本合同的所有条款并愿意遵守。大进公司与朱艺萍同时还签订了《业主放盘委托书》。合同签订后，大进公司将涉案房屋挂在58同城、赶集网、安居客等网站上售卖，带有意向购买涉案房屋的人去看房，并积极促成涉案房屋出售。庭审中，朱艺萍自认其于2020年12月19日与案外人甘先生签订房屋买卖合同。本院认为，本案为中介合同纠纷，本案的争议焦点为：1.大进公司是否有欺诈行为，《独家代理委托书》是否应予撤销；2.朱艺萍是否应向大进公司支付违约金87000元。关于争议焦点一。朱艺萍提出大进公司欺诈的理由有：1.大进公司根本无法将涉案房屋卖到290万元，以欺诈方式诱骗朱艺萍签订含有高额违约金条款的《独家代理委托书》；2.劝说朱艺萍同意降低价格以250万元出售，又和卖家谎称业主同意以268万元出售，以此方式赚取涉案房屋差价；3.将卖房信息和朱艺萍的联系方式提供给其他中介，恶意制造朱艺萍在委托期间自行委托其他中介出售涉案房屋的假象。经查，针对理由1、2，大进公司建议降价售楼的行为并不违反法律法规的规定及合同约定，如果大进公司无法达到合同约定的出售房屋条件，朱艺萍完全可以选择不降价、不出售房屋，甚至可以以合同目的无法达成为由提出解除合同，此乃合同赋予朱艺萍的权利，朱艺萍也不会因此遭受任何损失；按照交易规则，最终房屋买卖合同和网签合同等都是由买家和卖家直接签订，即买家和卖家都会知道房屋的价格。朱艺萍提供的证据无法说明大进公司如何通过劝说朱艺萍降价，又和卖家谎报高于朱艺萍售价的价格来赚取涉案房屋的差价。综上，理由1、2不能证实大进公司有欺诈行为。针对理由3，朱艺萍未提交证据证明是大进公司将卖房信息和其联系方式提供给其他中介并授意他人恶意制造朱艺萍违约，因此理由3不能证实大进公司有欺诈行为。综上，现有证据均不能证实大进公司有欺诈行为，本院认定，大进公司与朱艺萍签订的《独家代理委托书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。朱艺萍提出撤销《独家代理委托书》的理由不成立，对该诉请本院不予支持。另，朱艺萍提出违约金条款属于格式条款，大进公司未对该条款向朱艺萍提示和说明，该条款应排除在合同外的意见。经查，《独家代理委托书》第五条字体加粗，且第十五条朱艺萍手写抄录“本人具有阅读能力，已清晰了解本合同的所有条款并愿意遵守”，证实朱艺萍在签订合同时已经充分了解合同第五条的意思。对朱艺萍的上述意见，本院不予采纳。关于争议焦点二。《独家代理委托书》第五条约定：“在委托期间，本人保证不会自行出售物业及不会委托其他中介公司或第三人进行代理，并不会与广州市大进房地产有限公司所介绍的买家私下进行交易，同时达到本委托书的价格和条件后而不签署买卖合同的，本人将向广州市大进房地产有限公司支付第一条规定之售价的3%作为违约金。”现朱艺萍承认于委托期限内自行将涉案房屋出售，其行为已违反了上述合同约定，属违约，依约应支付违约金290万元×3%=87000元给大进公司。对大进公司主张朱艺萍支付违约金87000元的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：被告（反诉原告）朱艺萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州市大进房地产有限公司支付违约金87000元；驳回被告（反诉原告）朱艺萍的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费988元、反诉受理费262元,均由被告（反诉原告）朱艺萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 晔二〇二一年四月十三日书记员 李健华