上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0116民初5089号原告：陈相富。原告：邹洋。委托诉讼代理人：陈相富。被告：蒋光荣。委托诉讼代理人：杨嘉秀，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴声威，上海正策律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司。法定代表人：宋煜锵。委托诉讼代理人：康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。原告陈相富、邹洋与被告蒋光荣、上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月22日公开开庭进行了审理，原告陈相富作为原告本人及原告邹洋委托诉讼代理人、被告蒋光荣委托诉讼代理人杨嘉秀、被告上海御府投资有限公司委托诉讼代理人康建明到庭参加庭审。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.确认二原告和被告上海御府投资有限公司于2018年5月20日签订的《御府公寓租赁合同》无效；2.判令被告蒋光荣退还原告购房款744,749元；3.请求判令被告蒋光荣赔偿原告购房款利息(以744,749元为本金,自2018年5月20日起计算至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2019年8月20日起至判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实和理由:原告与被告上海御府投资有限公司于2018年5月20日签订《御府公寓租赁合同》,合同约定,被告上海御府投资有限公司承诺于2019年5月30日前以“全装修”形式交付房屋,房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据。原告以通过租赁形式获得该房屋使用权,自交房日起至2020年5月30日,该期限届满后,原告自动续租该房屋,租赁保证金自动转换为房屋后续的租金,原告可长租至2086年3月3日。被告蒋光荣将房屋转让给原告,原告于2018年5月20日共计向被告蒋光荣支付租金及租赁保证金744,749元,但是被告上海御府投资有限公司却没有按照约定时间交付房屋。原告多次督促被告尽快交房或者退还保证金(购房款),但被告上海御府投资有限公司都以很快完工为由拖延至今。原告认为,原告与被告上海御府投资有限公司双方虽然签订的是房屋租赁合同,但实际为买卖房屋的行为,原告支付给被告蒋光荣的租赁保证金实际为购房款。房屋租赁系虚假的意思表示,是无效的,真实的意思是房屋买卖。由于买卖的房屋系公租房,被告上海御府投资有限公司也没有取得预售许可证,故房屋买卖也无效。被告蒋光荣应退还原告已支付的购房款并承担原告的利息损失。被告蒋光荣当庭辩称，确认收到原告支付的744,749元，同意原告要求退还744,749元的诉讼请求，对原告要求支付利息的诉讼请求不予认可。被告上海御府投资有限公司当庭辩称，同意关于《御府公寓租赁合同》无效的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.《御府公寓租赁合同》，证明原告和被告上海御府投资有限公司存在合同关系。2.收据，证明被告蒋光荣收到过原告744,749元的购房款。对上述证据，被告蒋光荣发表如下质证意见，证据的真实性没有异议。对上述证据，被告上海御府投资有限公司发表如下质证意见，对证据真实性均没有异议，具体收款人是被告蒋光荣。对当事人没有异议的争议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2018年5月20日，原告与被告上海御府投资有限公司签订了《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”1-1栋西单元15层03室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为51.58平方米。合同明确：该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政策的调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付款项。但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用（包括但不限于土地补偿款和税费）由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益均属于原告享有。《御府公寓租赁合同》附件一《付款协议》中关于付款的内容均划去并备注：此房屋由被告蒋光荣转让给二原告，被告上海御府投资有限公司从未收到任何资金。签订协议当日，被告蒋光荣向二原告出具收据，载明收到租赁保证金744,749元，另查明，案涉房屋系公共租赁房。以上事实，由《御府公寓租赁合同》、收据、当事人身份信息等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，二原告和被告上海御府投资有限公司之间虽签订了租赁合同，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金的金额和租房期限的长度远远超过一般正常的租赁合同约定，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于第二项诉讼请求，因被告蒋光荣同意返还二原告744,749元，与法不悖，本院予以确认。在明知公租房不能对外出售的情况下进行买卖行为，对此双方均有过错，双方按照各自的过错依法承担相应责任。被告蒋光荣因合同无效长期占用原告支付的购房款而获益，对二原告显失公平，本院酌情确定被告蒋光荣自从实际收到该笔款项之次日（2018年5月21日）起至本判决生效之日止按照中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率（2019年8月19日之前）或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日之后）支付二原告利息。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、2020年《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告陈相富、邹洋与被告上海御府投资有限公司于2018年5月20日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告蒋光荣于本判决生效之日起十日内退还原告陈相富、邹洋购房款744,749元；三、被告蒋光荣于本判决生效之日起十日内支付原告陈相富、邹洋购房款利息（以744,749元为基数，自2018年5月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5148元，由被告蒋光荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王文二〇二一年四月二十六日法官助理 潘嫣书 记 员 陆影附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。三、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。四、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……