广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初2885号原告：中山市中灯物业管理有限公司，住所地广东省中山市×××××××。法定代表人：区锦成，董事长。委托诉讼代理人：郑洪权，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟仁，广东广中律师事务所律师。被告：张福龙，男，1973年7月3日出生，汉族，住江西省抚州市临川区××××××××××。原告中山市中灯物业管理有限公司（以下简称中灯公司）与被告张福龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中灯公司的委托诉讼代理人孙伟仁，被告张福龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中灯公司向本院提出诉讼请求：一、确认中灯公司与张福龙签订的《商铺租赁合同书》（合同号：X7）于2020年10月18日解除；二、张福龙向中灯公司偿付承租位于中山市×××××××××××共三卡商铺自2019年12月1日至2020年10月18日期间的租金及管理费共计245361.72元，并支付逾期付款违约金（计收标准：1.以67567.32元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的4倍从2019年11月16日起计至实际清偿之日止；2.以70182元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的4倍从2020年2月16日起计至实际清偿之日止；3.以70182元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的4倍从2020年5月16日起计至实际清偿之日止；4.以37430.4元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的4倍从2020年8月16日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年11月10日逾期付款违约金为25288.72元）；三、张福龙向中灯公司偿付承租位于中山市×××××××××××三卡商铺自2019年11月1日至2020年7月31日期间的电费及空调费共计15476.17元，并支付逾期付款违约金（计收标准：以15476.17元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的4倍从2020年9月13日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年11月10日逾期付款违约金为359.12元）；四、张福龙向中灯公司偿付占用位于中山市×××××××××××三卡商铺自2020年10月24日至2020年10月29日期间的场地占用费9357.6元；五、张福龙向中灯公司偿付律师费11743元；六、张福龙向中灯公司支付违约金70182元。诉讼过程中，中灯公司明确诉求二的租金及管理费245361元包括2019年12月至2020年2月67567.32元、2020年3月至5月70182元、2020年6月至8月70182元、2020年9月至10月18日37430.4元，诉求三的电费及空调费15476.17元包括2019年11月至2020年1月4913.42元、2020年2月至4月2259.27元、2020年5月至7月8303.48元，调整诉求三的违约金计收标准为全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率1倍，并明确诉求四占用费按双倍租金标准即每日1559.6元（23394÷30×2）计算。事实和理由：2019年1月19日，中灯公司与张福龙签署《商铺租赁合同书》（合同号：X7），约定中灯公司将位于中山市×××××××××××三卡商铺出租给张福龙经营使用，租赁期限自2019年3月1日起至2022年6月15日止，月租金（含物业管理费、不含租赁税费）为23394元，每三个月为一个租金缴付期，张福龙应提前15日缴付当期应付租金；张福龙逾期交租的，每逾期一日以应交租金额按银行同期贷款利率的四倍向中灯公司支付滞纳金；逾期交租超过15日的构成根本违约，中灯公司有权单方解除合同，收回租赁物，没收全部押金；合同解除后，中灯公司有权要求张福龙支付拖欠租金及费用，且张福龙须按本合同约定的三个月租金额向中灯公司支付违约金；合同提前终止或解除的，张福龙应于合同终止或解除之日起五日内返还租赁物给中灯公司；合同终止或解除后，张福龙未按上述约定期限返还租赁物给中灯公司，张福龙应于逾期之日起至中灯公司实际收回租赁物之日止按本合同约定的双倍租金向中灯公司支付场地占用费；因张福龙原因导致中灯公司提起诉讼或中灯公司牵涉到相关诉讼之中的，就中灯公司所产生的律师费、诉讼费、诉讼保全费等费用，由张福龙全部承担。该租赁合同还约定了双方其他权利义务内容。上述租赁合同签署后，中灯公司按约将租赁物交付给张福龙使用，但张福龙在承租过程中未按约向中灯公司支付租金等费用。中灯公司先后于2020年8月18日、同年9月9日及10月10日向张福龙发函督促其缴纳租金等费用，但张福龙未予理会。2020年10月14日，中灯公司委托律师向张福龙约定的送达地址发出《关于：解约及处置商铺遗留物品的通知》，通知张福龙解除租赁合同并函告“本函发出之后（以邮戳记载日期起算）第四日即为双方租赁关系解除日”。同年10月19日，中灯公司委托律师向张福龙约定的送达地址发出《关于：尽快办理解约手续及处置商铺遗留物品的通知》，通知张福龙办理案涉租赁商铺的腾退交还手续。案涉租赁商铺已于2020年10月29日由中灯公司收回。另中灯公司委托广东广中律师事务所作为诉讼代理人提起本案诉讼，已实际产生合理律师费11743元。综上，张福龙未按期足额向中灯公司支付租金、管理费以及电费、空调费等费用，经催告后仍未履行偿付义务，已构成根本违约，中灯公司依法、依约有权行使合同解除权，张福龙应当承担支付违约金、承担律师费等违约责任。双方的租赁合同关系已于解除合同通知发出第四日即2020年10月18日宣告解除。租赁合同解除后，张福龙仍继续占用租赁商铺，其应当按照原租金额的双倍标准向中灯公司支付场地占用费。后中灯公司补充称，张福龙于2020年1月24日支付10000元，中灯公司用于抵扣张福龙应所欠2019年8月至2019年10月的电费及空调费7385.32元，余额2614.68元用于抵扣张福龙所欠2019年12月至2020年2月的部分租金，故张福龙尚欠该期租金67567.32元。张福龙辩称，其于2019年年底因为上新品装修好案涉商铺，但2020年过完年后因为疫情一直没有营业，直到4月底才开始营业，其本来想继续租的，但2020年7月份中灯公司就停了电，其之前还在正常营业，之后一直没有营业，人也不在本地，案涉商铺也是关起来的。2020年10月19日，跟其对接的中灯公司管理人员向其发送了尽快办理解约手续及处置商铺遗留物品的通知，并于当天就将其物品搬出案涉商铺，后面的事情其不清楚。对于诉求一，其也不知道怎么办，由法院依法判决；2.确认从2019年12月1日开始没有交租金，但中灯公司的熊总曾于2020年1月16日发微信告知其，要求其年后第一时间办理缴费；因为其没有营业，故不同意支付这么多租金，只同意支付2019年12月份及2020年5月-6月的租金，不同意支付其余租金，也不同意支付租金违约金；3.对诉求三的电费、空调费有异议，其已经缴纳2019年8月至10月份的电费，所以其在1月份缴纳的1万元应用于抵扣诉求三的金额，也不同意违约金；4.不同意支付占用费；5.不同意支付律师费；6.不同意支付诉求六的违约金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2019年1月19日，中灯公司（甲方）与张福龙（乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定乙方承租甲方位于中山市×××××××××××三卡商铺，租赁期限为2019年3月1日至2022年6月15日；第四条租金的计算及支付方式、支付时间：租金起算时间为2019年3月1日，租金（含物业管理费、不含租赁税费）每月合计23394元，双方同意先交租后使用，租金支付方式为每次一次性支付三个月租金，乙方应提前十五日交付当期应付租金；乙方同意在本租赁合同签订之日向甲方一次性支付70182元作为押金，押金作为乙方履行本合同之保证；乙方逾期未缴纳租金超过15日，或根本违约，甲方按本合同约定单方解除合同的，甲方有权在单方解除合同的状况下没收押金并继续追究其违约责任；第十一条费用承担：乙方需承担电费（乙方独立电表所记载的用电度数×1.2元/度）、空调费（乙方独立空调表所记载的单位冷量×0.45元/KW）；双方同意每三个月作为一个电费、空调费缴付期，乙方先使用后按实际用量缴费；乙方应于甲方发出《缴费通知书》10日内向甲方支付；乙方对抄表数据有异议的，应在收到《缴费通知书》三日内以书面方式向甲方提出异议，对双方核查后确认数据；乙方未按规定时间提出异议的不得以此为由拒付电费空调费；乙方逾期交租的，每逾期一日以应交租金额按银行同期贷款利率的四倍支付滞纳金；逾期交租超过15日的构成根本违约，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，没收全部押金；合同解除后，甲方有权要求乙方支付拖欠租金及费用，且乙方须按本合同约定的三个月租金额向甲方支付违约金；合同提前终止或解除的，乙方应于合同终止或解除之日起五日内返还租赁物给甲方；乙方超过该期限内仍未向甲方返还商铺，经甲方催促后仍未返还的，甲方有权单方强制收回商铺；合同终止或解除后，乙方未按上述约定期限返还租赁物给甲方，乙方应于逾期之日起至甲方实际收回租赁物之日止按本合同约定的双倍租金向甲方支付场地占用费；因乙方原因导致甲方提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中的，就甲方所产生的律师费、诉讼费、诉讼保全费等费用，由乙方全部承担；本合同涉及的有关通知以书面形式、特快专递等形式发出……按特快专递发出的应按本合同约定的地址或工商登记地址（乙方通讯地址：中山市×××××××××××，电话138×××××181）发送，若被通知人或其员工、家属拒绝签收或无法签收，在快递邮件发出之日起第三日（邮戳日为起算日）视为送达；任一方发生通讯地址、电话、微信变更，应在事实发生后5日内书面通知对方，否则仍以上述约定地址为准等内容。另，上述合同书中对以下内容作加粗加黑字体提示：第十一条费用承担中“特别约定：乙方不按时缴付全部应缴电费、空调费的，甲方督促无效后有权单方采取停电措施减小损失，因此产生的后果由乙方自行承担”；第十二条违约责任中“乙方同意：乙方未按本合同第四条及第十一条的约定在规定期限内足额缴纳应付之租金、管理费、电费、空调费等费用的，经催促仍未缴清欠费的，甲方有权单方强制停止供电，待乙方缴足租金、管理费、电费、空调费后恢复供电，停止供电期间的全部损失由乙方自行承担，乙方不得据此向甲方提出任何赔偿要求”。当日，双方还签订《租赁物交接确认书》，约定自2019年3月1日起中灯公司将租赁物交由张福龙使用。张福龙已向中灯公司缴纳押金70182元。2019年11月，中灯公司向张福龙发出缴费通知，并附《星光联盟灯饰LED照明博览中心商铺计费单》，通知张福龙交纳2019年12月至2020年2月租金、2019年8月至2019年10月电费及空调费。计费单详细列明上述三卡商铺各自电表名称、抄表起止码、电量、单价、电费，空调表名称、上次读数、本次读数、净用量、制冷量、用量、单价、金额，电费合计6616.2元、空调费合计769.12元。2020年1月16日，中灯公司通过微信向张福龙催收上述租金、电费、空调费等合计77567.32元。张福龙回复“收到，谢谢”。2020年3月，中灯公司向张福龙发出缴费通知，并附《星光联盟灯饰LED照明博览中心商铺计费单》，通知张福龙交纳2020年3月至2020年5月租金、2019年11月至2020年1月电费4913.42元。2020年5月，中灯公司向张福龙发出缴费通知，并附《星光联盟灯饰LED照明博览中心商铺计费单》，通知张福龙交纳2020年6月至2020年8月租金、2020年2月至2020年4月电费2259.27元（其中B06卡商铺电表电量为0）。2020年7月下旬，张福龙曾向中灯公司表示2020年8月底可以交租。2020年7月底，中灯公司对上述三卡商铺采取停电措施，张福龙遂关门不营业，之后亦未产生电费、空调费。后中灯公司未能通知张福龙交纳2020年5月至7月电费5694.13元、空调费2609.35元。2020年8月18日，中灯公司通过国内标准快递按上述约定地址向张福龙邮寄《督促缴纳租金等费用的函》，但该因收件地址无人，收件人拒收为由被退回。2020年9月9日，中灯公司通过国内标准快递按上述约定地址向张福龙邮寄《再次督促缴纳租金等费用的函》，通知张福龙在该函发出之日起三日内按规定缴付应付的租金等费用。该邮件因原址查无此人、迁移新址不明而被退回。2020年10月10日，中灯公司通过国内标准快递按上述约定地址向张福龙邮寄的《最后督促缴纳租金等费用的函》因收件人拒收、收件人要求有事直接电联而被退回。经催收未果，中灯公司委托广东中元（中山）律师事务所于2020年10月14日通过国内标准快递按上述约定地址向张福龙邮寄《解约及处置商铺遗留物品的通知》，告知张福龙因其拖欠租金、电费等费用，已构成根本违约，中灯公司行使单方解除权，自本函发出之后（以邮戳记载日期起算）第四日即视为双方租赁关系解除日。该邮件于2020年10月17日被退回。中灯公司委托广东中元（中山）律师事务所于2020年10月19日通过国内标准快递按上述约定地址向张福龙邮寄的《尽快办理解约手续及处置商铺遗留物品的通知》也被退回。2020年10月19日，中灯公司还通过微信向张福龙发送了上述《尽快办理解约手续及处置商铺遗留物品的通知》的图片，告知张福龙，中灯公司已于2020年10月14日向其发出解约函解除双方租赁关系，因张福龙未能办理解约手续，故通知张福龙三日内办妥合同终止手续、缴清欠费等。张福龙一直未与中灯公司办理相关手续。中灯公司自认已将上述三卡商铺内遗留的灯饰、家具等物件搬至其他地方暂存保管，并于2020年10月29日收回上述三卡商铺，后于2020年11月另行出租。2021年1月29日，中灯公司诉至本院，提出前述诉请。另查明：2020年11月6日，中灯公司（甲方）与广东广中律师事务所（乙方）签订《民事委托合同》，约定乙方接受甲方的委托，指派该所律师郑洪权、孙伟仁在甲方与张福龙房屋租赁合同纠纷一案的一审程序中担任甲方代理人，律师代理费11743元等内容。2020年11月13日，广东广中律师事务所向中灯公司出具律师费金额为11743元的广东增值税普通发票。又查明：2020年1月24日，因新冠肺炎疫情影响，广东省根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》启动重大公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省将新冠肺炎疫情防控应急响应调整为二级响应。2020年2月22日，中山市古镇镇人民政府出台“助力企业复工复产十条”，对承租镇属集体资产类经营土地、物业从事生产经营活动的非公有经济在实体和个体工商户减免2020年2月、3月的租金，要求古镇内各大灯饰综合卖场、灯饰配件市场等在2月24日全面复工，引导个体工商户2月23日全面复工。外交部、国家移民管理局于2020年3月28日起暂停有效中国签证、居留许可的外国人入境。再查明：张福龙在庭审过程中对中灯公司提交的2019年8月至2020年7月每一期的电费、空调费计费单均确认。本院认为，中灯公司与张福龙签订的《商铺租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。中灯公司主张张福龙自2019年12月1日起未支付租金，张福龙确认，故本院予以认定。张福龙逾期交租超过15天，已构成根本违约，中灯公司依约有权解除合同，并要求张福龙承担违约责任。关于合同解除时间，因双方已明确约定“按特快专递发出的应按本合同约定的地址或工商登记地址发送，若被通知人或其员工、家属拒绝签收或无法签收，在快递邮件发出之日起第三日（邮戳日为起算日）视为送达”，而中灯公司已按约定联系方式向张福龙寄送解除通知，即使该通知被退回，也应按约定视为张福龙于2020年10月17日收到该解除通知，故案涉租赁合同依法于该日解除。其次，关于中灯公司主张的电费及空调费，因中灯公司已把2019年8月至2020年4月的计费单交付给张福龙，张福龙并没有提出任何异议，也在庭审中对案涉全部计费单（2019年8月至2020年7月）均确认，相应费用截止时间即2020年7月也与中灯公司于2020年7月底采取停电措施，案涉商铺之后未产生电费及空调费的情况相符，故本院对中灯公司主张的该期间电费及空调费予以认定。中灯公司以张福龙于2020年1月所交纳的10000元优先抵扣张福龙所欠2019年8月至2019年10月电费及空调费总额7385.32元，本院予以认可。张福龙辩称已另行交纳2019年8月至2019年10月的电费及空调费，不同意中灯公司的上述抵扣，但没有提供任何证据予以佐证，故本院不予采纳。因此，张福龙应向中灯公司支付2019年11月至2020年7月的电费及空调费合计15476.17元（4913.42元+2259.27元+5694.13元+2609.35元）。中灯公司要求张福龙支付电费、空调费15476.17元，并按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率从逾期之日即2020年9月13日起至清偿之日止计付违约金的诉请亦有理，故本院予以支持。第三，关于中灯公司主张的2019年12月1日起至合同解除之日即2020年10月17日止的租金，张福龙以疫情导致没有正常营业为由不同意支付租金。而2020年1月爆发的新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，属于不可抗力情形。考虑到广东省于2020年1月24日就新冠肺炎疫情影响启动重大公共卫生事件一级响应，2020年2月24日调整为二级响应，且中山市古镇镇已要求各大灯饰综合卖场于2020年2月24日全面复工，而复工复产过程也需要一定过渡期，即因新冠肺炎疫情影响政府采取防控措施导致张福龙无法正常使用案涉租赁物的期间为2020年1月至3月。根据公平原则和不可抗力免责原则，本院酌定中灯公司对该期间的租金减免一个月。为方便计算，本院确定减免期间为2020年2月。张福龙以中灯公司停电导致其没有正常营业为由不同意支付租金，因双方已约定“乙方（张福生）同意：乙方未按本合同第四条及第十一条的约定在规定期限内足额缴纳应付之租金、管理费、电费、空调费等费用的，经催促仍未缴清欠费的，甲方有权单方强制停止供电，待乙方缴足租金、管理费、电费、空调费后恢复供电，停止供电期间的全部损失由乙方自行承担，乙方不得据此向甲方提出任何赔偿要求”，即在张福龙欠费且经催促仍不缴清的情况下，中灯公司依约有权自行采取停电措施以减少损失，进一步促使张福龙清偿欠费，且造成的相应损失由张福龙自行承担，故张福龙该抗辩理据不足，本院不予采纳。况且，在张福龙逾期未交纳租金的情况下，张福龙一直与中灯公司协商，有坚持履行租赁合同的意向，并曾承诺在2020年8月交纳2019年12月之后的租金，且并未搬离，一直占有使用案涉租赁物，故其应按约定支付相应租金。因此，张福龙应向中灯公司支付2019年12月1日至2020年1月31日、2020年3月1日至10月17日的租金221187.92元[23394元+23394元-（10000元-7385.32元）+23394元×7个月+23394元÷30天×17天]。中灯公司主张从逾期之日起至清偿之日止计付违约金的诉请有理，故本院予以支持。对于租金违约金的计算标准，中灯公司主张按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的4倍计算，张福龙主张违约金过高，要求调低。因张福龙拖欠租金的行为给中灯公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且中灯公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故中灯公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、张福龙违约事实给中灯公司造成的实际损失及协议完全履行后中灯公司的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整租金违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计付。第四，关于中灯公司主张的占用费，因案涉租赁合同解除后，张福龙应在约定期限内搬离涉案租赁物，否则应支付相应占用费。中灯公司要求张福龙支付2020年10月24日起至其自认收回案涉租赁物之日即2020年10月29日止的占有费，张福龙没有提供任何证据予以反驳，故本院予以认定。中灯公司主张按双倍租金标准计算占用费，张福龙不同意。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”及第十三条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，本院酌定张福龙按原租金标准即每23394元向中灯公司支付占用费，为4678.8元（23394元÷30天×6天）。第五，关于中灯公司主张的律师费11743元，因双方在案涉租赁合同中已对该项费用有约定，且中灯公司已提供相应代理合同及付款凭证，故本院予以支持。第六，对于中灯公司主张的三个月租金额的违约金70182元，因张福龙逾期交租的行为导致合同提前解除，中灯公司依约有权没收作为张福龙履行案涉租赁合同保证的押金70182元，故押金已具有惩罚张福龙及弥补合同提前解除造成中灯公司可预期利息损失的违约金性质。而双方还约定在同一情况下张福龙另应支付三个月租金额作为违约金，即双方针对张福龙的逾期交租行为导致合同提前解除的结果约定了两项违约金，共六个月租金合计140364元。而本案中，即使中灯公司没有主张没收押金70182元，但因张福龙的根本违约行为导致合同提前解除，张福龙也无权要求中灯公司退还押金，即押金实际已由中灯公司没收。现中灯公司也没有提供证据证明张福龙的违约行为有造成其他的损失，结合本案合同的履行情况、张福龙违约事实给中灯公司造成的实际损失及协议完全履行后中灯公司的预期利益等因素，本院认定中灯公司所没收的押金已足以弥补张福龙违约导致合同提前解除造成的损失，故对中灯公司主张的违约金70182元不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认原告中山市中灯物业管理有限公司与被告张福龙于2019年1月19日签订的《商铺租赁合同书》于2020年10月17日解除；二、被告张福龙应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中灯物业管理有限公司支付租金221187.92元及逾期付款违约金（违约金计算方法：以44173.32元为基数从2020年11月16日起计至实际清偿之日止，以70182元为基数分别从2020年2月16日、2020年5月16日起计至实际清偿之日止，以36650.6元为基数从2020年8月16日起计至实际清偿之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）；三、被告张福龙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中灯物业管理有限公司支付电费及空调费15476.17元，并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率从2020年9月13日起至清偿之日止计付违约金；四、被告张福龙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中灯物业管理有限公司支付占用费4678.8元；五、被告张福龙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中灯物业管理有限公司支付律师费11743元；六、驳回原告中山市中灯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6966元，减半收取计3483元（已由中山市中灯物业管理有限公司预交），由原告中山市中灯物业管理有限公司负担1038元，被告张福龙负担2445元，并直接向原告中山市中灯物业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈玉珍二〇二一年四月九日书记员  肖亮华