四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川05民终264号 上诉人（原审原告）：吴兴洪，男，1969年11月24日出生，汉族，住四川省叙永县。 上诉人（原审原告）：杨启容，女，1969年7月10日出生，汉族，住四川省叙永县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：邹德海，叙永县永宁法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：叙永恒汇商业管理有限公司，住所：叙永镇东城宝珠社区御景东城**楼1-1，统一社会信用代码915105243093020312。 法定代表人：赖春。 委托诉讼代理人：许邓，四川德才律师事务所律师。 原审第三人：叙永富康房地产开发有限公司，住所：叙永县叙永镇东城宝珠社区御景东城**楼1-6，统一社会信用代码915105245975421430。 法定代表人：潘静。 委托诉讼代理人：刘凤，女，1982年2月14日出生，汉族，住四川省叙永县。 上诉人吴兴洪、杨启容因与被上诉人叙永恒汇商业管理有限公司，原审第三人叙永富康房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省叙永县人民法院（2020）川0524民初3167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，上诉人吴兴洪以及吴兴洪、杨启容二人共同委托诉讼代理人邹德海，被上诉人叙永恒汇商业管理有限公司委托诉讼代理人许邓，原审第三人叙永富康房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人吴兴洪、杨启容的上诉请求：1.撤销一审法院判决依法改判被上诉人叙永恒汇商业管理有限公司向其支付5年商铺租金共计127365.21元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实有误。吴兴洪、杨启容二人已经按照《商品房买卖合同》的约定一次性支付了全部房款，不存在租金折抵房款的情况。被上诉人叙永恒汇商业管理有限公司应该按照《商铺托管协议书》的内容向上诉人支付5年的商铺租金。请求二审法院在查明案件事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人叙永恒汇商业管理有限公司辩称：原审第三人叙永富康房地产开发有限公司出售房产系商用铺面，采用售后托管经营5年房租直接抵扣房款总价39%的优惠模式，吴兴洪、杨启容签订的《商品房买卖合同》中虽然注明一次性支付房款，但实际支付的金额仅为房款总价的61%，这一情况上诉人也是明知的，并且上诉人也先后与被上诉人签订了《托管经营管理协议》、《商铺托管协议书》，这两份协议中均可印证托管期5年房租抵扣房款的事实。因此，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 原审第三人叙永富康房地产开发有限公司述称，叙永富康房地产开发有限公司对案涉商铺的销售模式均为售后托管返租的优惠政策，即以托管5年期租金抵扣房款总价的39%，实际仅向购房业主收取房款总价的61%。吴兴洪、杨启容支付的199212元仅为所购房产总价款的61%。吴兴洪、杨启容在享受了房租抵扣房款优惠政策后又向被上诉人叙永恒汇商业管理有限公司主张租金没有事实基础。一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 吴兴洪、杨启容向一审法院起诉请求：1.判决叙永恒汇商业管理有限公司支付二人商铺托管5年期经营租金127365.21元；2.判决叙永恒汇商业管理有限公司承担案件诉讼费。 一审法院认定事实：吴兴洪与杨启容系夫妻关系，二人于2015年3月向叙永富康房地产开发有限公司购买位于××镇××道××幢××层××号××房，于2015年3月2日交纳定金10000元。2015年3月3日，交纳购房款174287元，2015年3月5日又交纳付购房款10000元。随后双方于6月11日补签了《商品房买卖合同》，合同约定预测建筑面积为18.54平方米，商品房单价为每平方米10479.34元，总价款194287元。2015年6月11日，吴兴洪、杨启容与叙永恒汇商业管理有限公司签订《委托经营管理协议》，协议约定：“吴兴洪、杨启容将其在叙永县县城十字口御景东城购置的商品房委托叙永恒汇商业管理有限公司经营，预计委托期限为2015年2月1日至2025年2月1日。甲方付全部购房款次月开始收益。委托收益计收时间叙永恒汇商业管理有限公司从吴兴洪、杨启容处接收该物业后起计。四、委托经营收益：协议期内委托收益为第1年至4年购房总价7%，第5年购房合同总价11%（因吴兴洪、杨启容个人原因，商品房不能向银行办理抵押按揭的，允予前5年租金抵房款）。第6至10年随市就市……”2020年6月12日，吴兴洪、杨启容向叙永富康房地产开发有限公司补交购房款4925元，房款共计199212元，叙永富康房地产开发有限公司于当天向吴兴洪、杨启容出具了增值税发票。2020年6月16日，吴兴洪与叙永恒汇商业管理有限公司签订《商铺托管经营协议书》，协议书约定“吴兴洪是御景东城义乌商贸城项目商业街15-17栋-2层66号商业用房合法拥有人，自愿将其拥有的上述商铺交给叙永恒汇商业管理有限公司全权代理并以被告名义对外招租、经营和管理……合同有效期十年，自2015年4月1日至2025年3月31日止。考虑到商业项目启动周期，各方同意在合同有效期内，叙永恒汇商业管理有限公司按租金分成向吴兴洪托管收益：托管期前五年，即2015年4月1日至2020年3月31日止，叙永恒汇商业管理有限公司不再向吴兴洪支付该商铺的租金收益分成；托管期第六年至第十年：即2020年4月1日起至2025年3月31日止，叙永恒汇商业管理有限公司每年收取吴兴洪托管商铺金总额的0%为叙永恒汇商业管理有限公司收益，剩余100%商铺金归乙方。为吴兴洪、杨启容于2020年7月23日取得该商品房产权证明，上面载明房屋产权面积为19.01平方米。 另查明，该商品房相邻的15-17栋-2层14号房屋合同单价约为每平方米10644.04元，实际单价每平方米17549元；15-17栋-2层59号房屋合同单价为每平方米9743.63元，实际单价为每平方米16376元。第三人开发的相邻的14、18、19幢18单元-2层18-2-6、1价格为25255每平方米、4、18、19幢18单元-2层18-2-52号房屋29015元。 一审法院认为，采用书面形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。吴兴洪、杨启容主张《委托经营管理协议》没有叙永恒汇商业管理有限公司公司的盖章和签字、合同不成立，但叙永恒汇商业管理有限公司当庭认可该协议的所有内容，并且已经按照协议约定支付了吴兴洪、杨启容2020年4月1日至2020年9月30日的租金，该合同依法成立并生效，故对吴兴洪、杨启容的该主张一审法院依法不予认可。吴兴洪、杨启容作为案涉商铺的所有权人，在《委托经营管理协议》上签名，将商铺委托给叙永恒汇商业管理有限公司租赁管理，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。对于《商铺托管经营协议书》吴兴洪、杨启容主张是受胁迫签订的，其并未提交受胁迫的证据予以证明，故对该主张一审法院依法不予认可。该协议书是吴兴洪、杨启容与叙永恒汇商业管理有限公司为完善《委托经营管理协议》而签订的，该协议将双方当事人的权利义务规定得更完善，吴兴洪作为完全民事行为能力人再次对委托经营的内容进行确认并签字，同时领取了叙永恒汇商业管理有限公司支付2020年4月1日至2020年9月30日的租金，其从行为上是完全认可该协议内容的。对于前5年租金抵购房款的内容，吴兴洪、杨启容也是知情的。 本案的《委托经营管理协议》、《商铺托管经营协议书》与《商品房买卖合同》合在一起形成了一个完整的售后包租方案，叙永富康房地产开发有限公司给吴兴洪、杨启容房屋折扣价格，折扣的对价就是叙永恒汇商业管理有限公司无偿租用房屋5年，符合常理。在案涉房屋相邻的14号、59号房屋同样是合同价格远远低于出票的价格，由此可见，叙永恒汇商业管理有限公司及叙永富康房地产开发有限公司陈述该房屋实际价格是321652.21元，在抵扣5年租金127365.21元后，即合同载明的价格194287元是真实的。吴兴洪、杨启容在明知该房屋前5年租金是抵购房款的情况下签订两份委托经营合同，现又要求叙永恒汇商业管理有限公司支付前5年租金是不诚信的行为，故对吴兴洪、杨启容的请求一审法院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回吴兴洪、杨启容全部诉讼请求。案件受理费1424元，由吴兴洪、杨启容负担。 二审期间，上诉人吴兴洪、杨启容向本院申请调取叙永县不动产登记中心保存的原审第三人叙永富康房地产开发有限公司与案外人严为洪签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、原审第三人叙永富康房地产开发有限公司与案外人李世琼签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》复印件各一份，拟证明吴兴洪、杨启容与原审第三人叙永富康房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》与其他购房者约定内容均不相同，已经一次性支付了全部购房款，不存在以房租抵扣房款的情形。被上诉人叙永恒汇商业管理有限公司质证认为，就原审第三人叙永富康房地产开发有限公司与所有购房业主签订的《商品房买卖合同》内容而言，均采用托管经营5年期间的房租抵扣总房款39%的模式，无一例外。二上诉人申请调取的证据不能达到其证明目的，反而证实了上诉人已经享受托管房租抵扣房款的优惠政策和被上诉人已经履行托管义务的事实。原审第三人叙永富康房地产开发有限公司质证意见与被上诉人叙永恒汇商业管理有限公司的质证意见基本一致，认为吴兴洪、杨启容签订的《商品房买卖合同》中记载的房屋面积单价与房屋总价均是在享受房屋租金抵扣房款以后的金额，并非该房屋的实际总价。本院认为，上诉人吴兴洪、杨启容申请调取案外人严为洪、李世琼二人的《四川省商品房买卖合同（预售）》内容客观真实，合同显示严为洪、李世琼二人的房屋均属叙永富康房地产开发有限公司开发商用铺面，两处商铺面积相当，位置毗邻，价格相近，严为洪、李世琼的商品房合同均有以购房后以托管5年期间的租金抵扣房款的约定，已付房款与租金抵扣房款比例恰好为61%与39%，不能达到吴兴洪、杨启容所述已经一次性支付所有购房款，理应收取5年租金127365.21元的证明目的。除上述事实以外，本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据一、二审已经查明的案件事实及双方当事人在本案中诉辩情况，双方在本案中的争议焦点是：1.吴兴洪、杨启容所购房产的总价应如何确定，是否应包含商铺托管5年的租金在内；2.叙永恒汇商业管理有限公司是否应该向吴兴洪、杨启容支付商铺租金。本案针对上述争议焦点做如下评述： 关于吴兴洪、杨启容所购房产的总价应如何确定，是否应包含商铺托管5年的租金在内的问题。上诉人吴兴洪、杨启容认为根据自己与叙永富康房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，二人已经按照一次性支付了全部房款199212元，不存在托管5年期租金抵扣房款的情况。所以被上诉人叙永恒汇商业管理有限公司应该按照《商铺托管协议书》的内容向上诉人支付五年的商铺租金127365.21元。本院认为，从现有已售商铺的销售模式来看，本案中二上诉人以及其他案外人所签订的《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》、《商铺托管经营协议书》内容均一一相互印证，彼此关联，充分证实了叙永富康房地产开发有限公司对现有已售商铺均采取以售后商铺托管5年期房租直接抵扣39%购房款的优惠模式，即该公司向业主实际收取的房款仅为房款总额的61%，托管期五年的房租折抵房款总额的39%，无一例外。从现有已售商铺的销售价格来看，二上诉人所购商铺与现有举证在案的胡如容、赵雪容、严为洪、李世琼四位业主所购商铺面积相当、位置毗邻、购置时间先后相近。如二上诉人购买商铺房款平方单价每平方米10479.34元，总价仅为199212元，与其余四位业主的平方单价和房款总价相差巨大，不合常理。此外，上诉人吴兴洪、杨启容于2015年购房后随即就托管事宜与叙永恒汇商业管理有限公司签订了《委托经营管理协议》。上诉人对该协议内容未提任何异议，在2015年4月1日至2020年3月31日近5年托管期间也从未向被上诉人叙永恒汇商业管理有限公司主张过任何租金权利。而上诉人吴兴洪、杨启容于2020年再次与被上诉人叙永恒汇商业管理有限公司签订《商铺托管经营协议书》之时，双方在协议中明确载明托管期前五年，即2015年4月1日至2020年3月31日止，叙永恒汇商业管理有限公司不再向吴兴洪支付该商铺的租金收益分成。由此可见，上诉人吴兴洪、杨启容与被上诉人叙永恒汇商业管理有限公司双方对于2015年4月1日至2020年3月31日托管期租金抵扣房款的问题已达成一致意见且已按约履行。上诉人吴兴洪、杨启容在本案中再行主张2015年4月1日至2020年3月31日租金的诉求不应得到支持。综上，本院认为二上诉人认为自己所购商铺总价为199212元且已一次性支付完毕，要求叙永恒汇商业管理有限公司支付127365.21元五年期托管租金的主张没有事实基础和法律依据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2848元，由上诉人吴兴洪、杨启容负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒲卫东 审判员  胡 艳 审判员  刘 静 二〇二一年四月十九日 书记员  银 宇