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line-height:17px;    padding-top:20px;    word-wrap:break-word;    word-break:break-all;}.format_Paragraph,.format_Conclusion{    text-indent: 2em;    font-size: 11pt;    margin-top:20px;    word-wrap:break-word;    word-break:break-all;}  新疆生产建设兵团第六师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵06民终430号 上诉人（原审被告）：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青经开南区上海路。 法定代表人：潘国华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周洁，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖婧，女，汉族，1969年2月28日出生，住 新疆乌鲁木齐市新市区 西外环路 。 原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区新华南路。 负责人：吴晓峰，该行行长。 上诉人肖婧与被上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称浦发银行）商品房销售合同纠纷一案，肖婧不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2018）兵0601民初2538号民事判决书向本院提起上诉。本院于2020年3月26日作出（2019）兵06民终335号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院。新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院重审后作出（2020）兵0601民初671号民事判决。 君豪公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人君豪公司的委托诉讼代理人周洁、被上诉人肖婧到庭参加诉讼。原审第三人浦发银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 君豪公司上诉请求：1、依法撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2020）兵0601民初671号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。（不服标的395248.76元）。2、由被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：一、涉案商铺已经通过五方竣工验收，符合《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，上诉人也己按合同约定方式通知了被上诉人，完成了交付房屋的义务，不存在逾期交付的问题。二、本案不存在“商铺价值严重缺失、合同目的无法实现的情形”，被上诉人购买二楼商铺，其亲属尹德文同时购买一楼商铺，其从一楼搭建楼梯进入二楼商铺是其自行选择的购买模式，后期上诉人也按客户要求搭建了楼梯，完全不影响合同目的的实现。被上诉人在购买商铺时明知自己的购买模式，一审判决解除合同严重破坏了房地产市场的稳定。三、一审认定金额有误，被上诉人仅交纳36980元首付款，剩余首付款以借款形式向上诉人出借，一审将被上诉人未予归还的借款判由上诉人全额退还严重错误。公证费、预告预抵费、保险费等均己使用并支付给相关部门并实际花费，不应当由上诉人退还。上诉人也没有违约行为，不应承担违约金。四、上诉人只是被上诉人向浦发银行借款的担保人，对于上诉人垫付的被上诉人逾期未付的银行按揭款，一审判决未予扣减错误。 肖婧辩称，上诉人存在根本违约行为，其上诉理由不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 浦发银行未作陈述。 肖婧向一审法院起诉请求：1.请求解除肖婧与君豪公司签订的合同编号为YS3040431的《商品房买卖合同》（君豪御园一期商铺D区D2-212-1室）；2.请求解除肖婧与浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》；3.请求返还购房款180980元；4.请求君豪公司赔偿违约金237600元[（4200元+120元+80元）×54个月]，以商铺月租金4200元、停车位月租金120元、储物间月租金80元为基数，从2016年1月1日计算至2020年6月1日，共计54个月；5.请求君豪公司返还肖婧已向浦发银行支付的贷款本金、利息及保险费33927.6元，以上共计452507.6元；6.请求君豪公司承担向浦发银行偿还肖婧剩余个人购房贷款本金及利息的义务；7. 君豪公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年6月，肖婧与君豪公司签订一份合同编号为ＹＳ3040431的《商品房买卖合同》，约定由肖婧购买位于 五家渠青经开南区××街××幢××层商铺×× ，层高3.5米，建筑层数为地上2层，商品房预测建筑面积为65.57平方米，每平方米单价5490元，总价为359980元。付款方式：肖婧于2015年6月24日付房款180980元;余款179000元，由银行贷款支付。买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，合同解除的，买受人应按累计应付款的20%支付违约金。交付期间及交付条件：出卖人应在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，合同解除的，出卖人应按买受人累计已付款的0.1%支付违约金。规划、设计变更约定：经规划部门批准的设计变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更，影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当自有关部门批准同意之日起10日内书面告知买受人，未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。出卖人按买受人已付款退还，并按银行同期存款利率支付利息。合同签订后，肖婧给君豪公司支付首付款36980元，又向君豪公司申请借款144000元作为首付款，于2015年6月30日与君豪公司签订了《购房借款协议》及《借款》。2015年9月19日，肖婧与君豪公司又签订五份地下停车位使用权转让（赠送）协议及四份储物间使用权转让（赠送）协议，约定君豪公司将君豪御园小区Ｄ-308号、Ｄ-309号、Ｄ-310号、Ｄ-311号、Ｄ-312号五个地下停车位及24号楼1单元14号、19号，2单元8号、21号四个储物间的使用权赠与肖婧。 2015年7月27日，肖婧与君豪公司、浦发银行签订了合同编号为60072015130077130601的《个人购房担保借款合同》，约定，肖婧向浦发银行贷款179000元，用于购买 五家渠青经开南区××街××层××幢商铺 ，君豪公司为保证人，合同贷款期限为10年，自2015年7月27日至2025年7月27日。当日，浦发银行将179000元贷款支付给君豪公司。次日，肖婧与浦发银行办理了涉案商铺的预购商品房抵押权预告登记。自2015年8月起，肖婧按月向浦发银行支付按揭款，至2016年12月，肖婧共支付按揭款本金19281.63元及利息14026.11元。自2017年1月之后，肖婧未再支付按揭款。截止到2020年4月，君豪公司为肖婧垫付按揭款本金及利息67311元，尚欠浦发银行按揭款本金108463.82元及2020年4月之后利息。肖婧为办理按揭贷款，花费保险费501.2元。 2015年12月28日，君豪公司向肖婧送达《延期交房告知函》，告知肖婧，君豪公司本应于2015年12月31日交付房屋，但因配套设施未完善，需要延期交房，待所购房屋达到交付条件后，向肖婧邮寄《入住通知书》。2016年5月27日，君豪御园D区商铺竣工并经五方验收合格。2016年6月8日，君豪公司在报纸上刊登公告，通知君豪御园D区、E区沿街商铺于2016年6月15日开始交房，要求业主按时办理交付手续，并于当日给肖婧邮寄该通知。肖婧认为涉案商铺不符合交付条件，一直未办理入住。 2016年10月29日，肖婧与公证人员到涉案商铺现场进行勘验，对其购置的房屋情况作了证据保全并拍照，记载如下：肖婧购买的五间商铺在图木舒克街南侧，为二层楼房，坐南朝北，一层门面商铺门朝北开。肖婧购买的五间商铺均在二层，从东向西依次为204-1、220-1、216-1、212-1、208-1，临街一楼至二楼商铺没有通道、二层商铺临街安装了窗户。公证人员从商铺东侧的入口进入商铺南侧，再到该二楼商铺的南墙处，南墙处搭建了铁质楼梯通至二楼，二层220-1、216-1、212-1、208-1号商铺南墙打开了通道，公证人员 从某 打开的通道处进入室内，查看到，上述四间商铺均为一间大通道，未粉刷。已安装灯管，临街安装窗户（北），没有安装水管，其中仅有208-1号房间有电，其他房间无电，四间商铺隔墙上都有施工洞，工人正在砸开南面的墙壁，地面上堆有砂石料。公证人员对现场进行了拍照。肖婧以房屋不具备交房条件且君豪公司延期交房为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。另，肖婧及小区其他业主于2017年1月6日联名上访，要求解决此事宜，因与君豪公司协商解决未果，引起本案争讼。 另查明，2020年5月20日，第六师工程质量安全监督站回复肖婧，内容为君豪御园一期D区商铺212-1号、216-1号商铺于2016年5月27日组织进行验收，于2017年5月3日办理竣工验收备案登记。 一审法院认定上述事实的证据有：肖婧提交的《商品房买卖合同》、地下停车位使用权转让（赠送）协议、储藏间使用权转让（赠送）协议、君豪公司的信函、《公证书》、浦发银行流水明细、《个人购房担保借款合同》、保险费票据、五家渠信访局签名的上访信、建设工程质量投诉办理情况告知书，君豪公司提交的收款收据、建设工程竣工验收报告、报纸公告以及挂号信回执、购房借款协议、借款，浦发银行提交的还款明细及当事人当庭陈述。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，君豪公司于2016年6月15日通过报纸公告及邮寄交房通知方式向肖婧交付房屋，肖婧认为君豪公司交付的房屋不符合交付条件，未办理入住。肖婧与君豪公司签订买卖合同的目的是经营收益，商铺作为经营者为消费者提供商品交易、服务、感受体验的场所，应当具备便利、无障碍的基本空间和功能。肖婧购买的涉案商铺在二楼，临街面无外设楼梯进入，未实现商铺的使用功能及价值，对肖婧所购房屋使用目的的实现产生重大影响。虽然君豪公司在商铺南侧（商铺背面）加装了楼梯，但加装行为并未得到肖婧书面认可，也无法实现合同目的。君豪公司交付的商铺楼梯建设缺失及君豪公司擅自加装楼梯的违约行为致肖婧合同目的无法实现。对肖婧主张解除合同编号为YS3040431的《商品房买卖合同》的诉请，应予支持。买卖合同依法解除后，借款合同无法实际履行，致借款合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，肖婧、君豪公司与浦发银行签订的合同编号为60072015130077130601的《个人购房担保借款合同》也应解除。关于肖婧主张的首付款、按揭款本金及利息、保险费、违约金的问题。因君豪公司违约行为致买卖合同解除，肖婧支付的购房首付款180980元（包含君豪公司出借144000元），应由君豪公司返还。关于按揭款本金及利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，截止2018年12月，肖婧已付按揭款本金19281.63元、利息14026.11元，应由君豪公司返还。剩余未付按揭款本金108463.82元及2020年4月之后利息，应由君豪公司返还给浦发银行。肖婧主张保险费501.2元，系肖婧为办理贷款而支付的费用，属于实际损失，君豪公司应予赔偿。对肖婧主张君豪公司支付按揭款本金、利息、保险费33808.94元的诉请予以支持。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人履行合同不符合约定，应承担赔偿损失的违约责任。双方合同约定出卖人逾期交房致合同解除，出卖人按买受人已付款的0.1%支付违约金。如买受人逾期付款致合同解除，则买受人按累计应付款的20%支付违约金。合同对双方违约约定的违约金的承担不对等，明显损害买受人的合法权益。肖婧以商铺、停车位、储物间的月租金作为实际损失主张君豪公司支付违约金237600元，但未举证证明同地段同类房屋租金标准。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合双方合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，酌定君豪公司按肖婧已付房款的20%支付违约金71996元（359980元×20%），对肖婧主张的超出部分不予支持。君豪公司辩称涉案商铺符合交付条件且已完成交付及肖婧已付款数额实际为36980元的辩解理由，与查明事实不符，对该辩解理由不予采纳。君豪公司辩称其垫付的按揭款67113元应优先冲减已付款的辩解理由不予采纳。庭审结束后，肖婧又提交起诉状，增加诉讼请求，主张君豪公司支付资金占用利息损失44183.95元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”的规定，肖婧增加的上述诉讼请求，是在法庭辩论结束后提出的，一审法院不予处理。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除肖婧与君豪公司签订的合同编号为YS3040431的《商品房买卖合同》及肖婧与君豪公司、浦发银行签订的合同编号为60072015130077130601的《个人购房担保借款合同》；二、君豪公司于判决生效之日起五日内返还肖婧已付购房首付款180980元、已付按揭款本金、利息、保险费共计33808.94元、违约金71996元，以上合计286784.94元；三、君豪公司于判决生效之日起五日内返还浦发银行剩余按揭款本金108463.82元及2020年4月之后利息；四、驳回肖婧的其他诉讼请求。案件受理费7912元（肖婧已预交3956元）、邮寄送达费88.8元（肖婧已预交），合计8000.8元，由肖婧负担2930.1元，由君豪公司负担5070.7元。 本院二审期间，上诉人君豪公司、原审第三人浦发银行均未提交新证据。 被上诉人肖婧提交了君豪御园D区商铺（4#、5#、6#、7#、8#)竣工资料（竣工报告、竣工验收报告、移交证书、保修书）,欲证明其购买的商铺在合同约定交付时间内未达到交付条件。君豪公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。经审查，本院对上述证据客观存在的真实性予以确认。 对于肖婧申请调取案涉房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》及要求君豪公司提交工程备案资料等，因不属于审理本案需要的证据，本院不予调取。 一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。除一审法院查明的事实外，本院另查明:1、2015年11月16日，君豪公司受理并同意肖婧提交的《买受人姓名变更申请表》，同意将客户肖婧名下的合同号D区-D2-216变更至尹德文名下。变更原因：客户因购买6套商铺，贷款额度较大，5间二楼已审批通过，一层商铺退件，现申请变更买受人姓名，由尹德文办理按揭手续，望领导批准。2、2015年6月30日，肖婧因购买君豪公司开发的君豪御园一期D2-204-1、D2-208-1、D2-212-1、D2-216-1、D2-220-1号商铺（五套），与君豪公司签订五份《购房借款协议》，向君豪公司借款723000元作为购房首付款。因肖婧未按协议约定偿还借款，君豪公司提起诉讼。经新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院(2019)兵0601民初1488号民事判决书判决肖婧向君豪公司归还借款本金723000元、利息115135元（暂计至2019年6月20日，之后利息按年息6%计至实际清偿之日）。肖婧不服上述判决，向本院提起上诉。本院作出（2020）兵06民终128号民事判决驳回上诉，维持原判。3、肖婧与尹德文系夫妻关系。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。本案中，上诉人君豪公司与被上诉人肖婧签订D区D2-216号房（一楼）《商品房买卖合同》后，经肖婧申请、君豪公司领导审批同意，将D区D2-216号房（一楼）由肖婧变更为尹德文，尹德文即为D区D2-216号房（一楼）《商品房买卖合同》的相对方。君豪公司称尹德文购买了一楼商铺，肖婧可从一楼搭建楼梯通往二楼商铺的意见，系为他人设置权利义务，未经他人允诺，不发生法律效力。虽然君豪公司称其“按客户要求搭建了楼梯”，但并未提交证据证明搭建楼梯后已经满足了客户（肖婧）的要求，且由于该楼梯未临街搭建，必然对商铺的使用功能及价值产生重大影响，肖婧为此主张解除《商品房买卖合同》符合法律规定，故对君豪公司上诉主张肖婧从一楼搭建楼梯进入二楼商铺是其自行选择的购买模式的意见及搭建外置楼梯后完全不影响合同目的实现的意见，本院不予采纳。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被上诉人肖婧与上诉人君豪公司签订的《商品房买卖合同》约定：君豪公司于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付给肖婧。2016年5月27日，涉案房屋竣工并经五方验收合格。2016年6月8日，君豪公司在报纸上刊登公告，通知包含涉案房屋在内的沿街商铺业主于2016年6月15日开始交房。当日，君豪公司向肖婧邮寄了交房通知。肖婧查看后认为君豪公司的涉案商铺未达到约定的交付条件而未收房。2016年10月29日，肖婧与公证人员对现场进行公证时见到工人仍在对涉案房屋实施砸墙施工。君豪公司提交的证据不足以证明涉案商铺达到了与肖婧约定的交付条件，故对君豪公司称涉案商铺符合交付条件，完成了交付房屋义务，不存在逾期交付的上诉主张，本院不予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，君豪公司与肖婧签订的《商品房买卖合同》应当解除，故君豪公司应向肖婧返还因履行《商品房买卖合同》而交纳的款项及赔偿造成的损失。君豪公司称肖婧仅交纳36980元首付款，剩余首付款为借款，不应全额退还。君豪公司与肖婧双方签订有《购房借款协议》，君豪公司将借款直接抵作了肖婧购买商铺的首付款，双方就此借款形成民间借贷法律关系。针对肖婧未能如期归还的借款，君豪公司作为权利主体己向人民法院提起诉讼，并经生效法律文书确认权利。所以君豪公司主张不应将所借首付款予以退还的理由，不能成立。君豪公司未按约定条件履行向肖婧交付商铺的义务，己构成违约，肖婧因购买商铺而进行银行按揭贷款支付的公证费、预告登记费、保险费等，均属于肖婧为履行《商品房买卖合同》而受到的合理损失，君豪公司应予赔偿。对君豪公司以上述费用已使用并支付给相关部门不予退还的主张，本院不予支持。一审法院根据合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，酌定君豪公司按己付房款的20%支付违约金，符合本案实际，本院予以确认。肖婧与君豪公司签订的《商品房买卖合同》及肖婧与浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》解除后，君豪公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还给担保权人和买受人，故君豪公司认为应当扣减其垫付的银行按揭款的理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人君豪公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7228.73元，由上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵 群 审判员  慕新伟 审判员  李 霞            二○二一年三月二十九日 书记员  王卓尔