广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初3191号原告：中信保利达地产(佛山)有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：韩春麟。委托诉讼代理人：霍永潮，广东秋粤律师事务所律师。被告：李胜均，男，1984年2月18日出生，汉族，住吉林省舒兰市。原告中信保利达地产(佛山)有限公司与被告李胜均物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后适用简易程序，于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人霍永潮及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.被告支付涉案商铺从2019年1月1日暂计至2020年10月31日期间的物业服务费17776元以及水电费7771.26元；2.被告向原告支付迟延缴纳物业管理费的滞纳金2957.2元(滞纳金以每月的物业管理费808元为本金，按照中国人民银行贷款利率四倍的标准，自每月月末之日起计算至2020年10月30日止)；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告支付涉案商铺从2019年1月1日暂计至2020年6月30日期间的物业服务费14544元以及水电费7771.26元；2.被告向原告支付迟延缴纳物业管理费的滞纳金(滞纳金以每月的物业管理费808元为本金，按照中国人民银行贷款利率四倍的标准，自每月月末之日起计算至2020年6月30日止)；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2018年3月5日，被告与原告签订了《关于租赁佛山*****山湖天街********商铺之商业租赁合同》，其中合同第3.6条约定物业管理费按计租面积计算，每月每平方米人民币7.55元，合计每月人民币2316元。合同第14.1条关于违约责任及合同解除的约定，乙方未按合同约定交付或补足租金、管理费、租赁保证金、质量保证金、公告事业费及本合同项下其他费用的，自本合同规定付款届满之次日起，应按照应付未付金额千分之五每日支付逾期付款的滞纳金。合同签订后，原告按照合同的约定于2018年3月1日将涉案商铺交付给被告使用，同时原告亦委托了第三方物业公司对涉案商铺进行了物业管理，被告应当按照合同约定支付物业管理费。水电费作为公共事业费用，被告在承租商铺产生的费用更是理应积极缴纳。然而被告在接收涉案商铺在2018年3月起就迟迟不缴纳物业管理费和水电费，后原告委托物业公司管理人员于2018年11月26日开始在微信催讨此前拖欠的管理费，但被告以资金紧张为由予以拒绝，期后被告缴纳了2018年12月之前的物业管理费后，又开始拖欠2019年1月1日后的物业管理费和水电费，后原告一直在微信催讨拖欠的物业管理费、水电费，2020年8月28日，原告亦正式发函催讨物业费与水电费，但被告均不予理会。2020年6月30日退租。被告答辩称，1.被告要求原告出具中信委托中海物业的物业委托合同或股份制公司的股份合同。2.原告应出具自合同签署（2018年6月10日）生效后（2018年7月1日）物业服务的情况证据和图片，包括卫生、亮化、地面清扫、垃圾桶放置以及工作人员实时清扫的照片。3.原告应出具消防单位验收合同备案表，被告对外营业日因消防信号灯未能接通而耽误了开业。4.被告不同意承担滞纳金。因为原告物业服务不达标，经过多次协商未果，导致被告没有按时交纳物业服务费。5.地产物业未履行义务。（1）2015年御湖二期开始销售的时候，地产公司就明确表示商业街将于当年年底开业，但直到2018年才有部分租户入驻。（2）中信地产应按照原来的规划与物业共同实现对商户的承诺，大力推广商业街，带动小区内的消费。正是基于对中心的信任，商户才会和原告签订合同。但一年多以来，原告并没有履行承诺对商业街进行推广，小区内还有大量的住户不知道商业街的存在，未对各个商户进行宣传，也没有给商户提供宣传的平台。（3）商业街自2015年年底开张至今，一直没有形成正常的商业氛围，商业街里没有大型商业体及大型娱乐消费体，未能吸引消费者消费。（4）因疫情影响，商户一直都入不敷出，艰难经营，即使不缴纳租金，也无盈利。2020年更是遭遇新冠肺炎疫情，被告惨淡的经营状况更是雪上加霜。（5）整条商业街有一半还没有出租或者虽已出租但未开业、有一部分商户已经倒闭，有一部分处于转让但无人受让的状况。如果开发商在逼迫商户交租的话，将导致商户关停，对于商业街的招商更加不利。首年虽免租，人气不足，第二年也没有改善，无法开展商业。（6）物业管理只会催收管理费，但没有帮助商家，没有帮助商家制作商业氛围，带动消费。大部分住户没有到商业街消费，商家经营困难，无力支付物业服务费。（7）由于位置偏僻、交通不便以及地产公司变更后营销环境差，小区住户稀少，客流量更是少之又少，但经营成本却不断增加。6.物业服务不到位。（1）墙体脱落，商业街存在很大的安全隐患。有几家商铺的墙体脱落，到处皆见墙体大面积剥落，大块的砖块掉落，对行人的生命造成危险、严重的威胁。（2）公共设施损坏。下水道盖损坏却长期没有更换，一旦行人不注意脚下，会导致行人受伤。（3）商业街的建筑质量堪忧，漏水问题严重，导致商户资金损失严重，人行地面常年积水，公共安全隐患影响消费者的消费欲望。且屋外下大雨，屋内下小雨，导致被告空调以及其他设备的严重损坏。（4）卫生环境差。商业街的卫生环境差，垃圾经常不能得到及时清理，楼梯青苔从不清理，下雨天非常容易导致行人滑倒。绿化无人护理，使得商业街的环境显得十分萧条。（5）配套设施简陋。电梯、停车场从未投入使用，形同虚设。造成商户及消费者停车困难，极大影响消费者的消费欲望，对商户搬运货物带来了极大的不便。（6）因房屋漏水严重，维修时间延长，这里修过那里漏，泥沙全部堆在门前，严重影响生意，且维修后从未收到过验收整改确认书。（7）卫生间堵塞。被告按照装修图纸装修，卫生间堵了很多次，每次都是物业有偿解决问题且造成污染，屋内臭气熏天，屋内地垫多次更换造成了一定的损失，多个客户投诉要求退款。最后，因消防不过关被告无法开业，且商铺漏水严重。被告自承租至今缴纳过10000元，但不确定缴纳的是电费还是物业费，其他费用没有交过。合同约定物业费按7.55元/平方米计算。******房的水电费无异议。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方围绕己方主张提交证据。原告提供的商铺管理费催收签收表示原件，无被告的签名，本院不予确认；被告对原告提供的其他证据均无异议，本院均予以确认。被告提供的照片均有通过微信向物业管家提出意见，本院对被告提供的证据均予以确认。原告提交的《建设工程消防验收意见书》是原件，本院予以确认。本院经审理查明认定事实如下：原、被告于2018年3月5日签订《商业租赁合同》，约定被告向原告承租佛山市南海区里水镇和顺*************商铺，商铺建筑面积为106.96平方米。合同第2.1条约定房屋交付日为2018年3月1日，该日期亦为租赁期限起始日及租金等各项费用计收起始日。第3.6条约定物业管理费约定按计租面积计算，每月每平方米7.55元，每月808元。第14.1条关于违约责任及合同解除的约定，乙方未按合同约定交付或补足租金、管理费、租赁保证金、质量保证金、公告事业费及本合同项下其他费用的，自本合同规定付款届满之次日起，应按照应付未付金额千分之五每日支付逾期付款的滞纳金。被告使用铺位的过程中认为物业服务未达标，于2019年4月、6月、9月、2020年3月、12月、2021年1月分别向原告的工作人员提出商铺内漏水、垃圾乱堆乱放、户外无人打扫卫生、地面污水无人打扫等情形，据拍摄的图片显示：商铺内漏水情况严重，致使铺内地面积水严重；户外、楼道卫生状况较差。2019年10月份，原告的工作人员向被告反馈称：“***商铺都是通过一次消防审批合格后交付的，我们已经安排一次消防单位来检查，发现健身房铺外信号没问题，铺内已被你们的二次消防单位改动过了，一消单位不负责。二消验收需要你们自己处理。地面灯和卫生已经通知物业来检修。漏水点已于9月份处理完毕，这两天漏水新发现的位置昨天已经安排”。原告确认被告缴纳了10000元，认为用于支付2018年8月的电费3025.20元、水费353.50元；10月份的电费882元、水费316.5元；2019年1月份的电费4505.70元及494.30元，前述共计9397.20元。另查，2017年6月6日，佛山市公安消防支队南海区大队向原告出具关于*****花园****商业区（一期）******号楼（地下室）《建设工程消防验收意见书》，对工程的消防进行验收并出具合格的意见。本院认为，原、被告之间签订的《商业租赁合同》是双方真实的意思表示，原告作为合同的出租方、物业服务提供方请求被告支付物业服务费具有合同依据。被告自承租涉讼商铺以来除缴纳了10000元外，未缴纳过其他费用，原告主张相应的款项已经扣减了2018年8月至2019年1月期间的水、电费合理，本院予以确认。被告对物业费的欠款期间及物业费单价及水电费数额无异议，本院确认被告未缴纳2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费14544元及水电费7771.26元。本案的争议焦点是，原告提供的物业服务是否符合合同约定。关于被告提出的消防信号没有接通的情况，原告举证涉讼商铺工程消防已验收合格，原告已经及时告知被告其装修后造成的消防信号不通应由其自行处理，被告未举证证明该情形是原告造成的，故本院对被告该项辩解不予采纳。被告使用涉讼商铺用作商业用途，缴纳的物业服务费较高，原告应提供更为优质和高标准的物业服务，根据被告提供的微信记录显示在2019年及2020年期间商铺的漏水严重，有部分图片显示屋面积水、屋顶漏水造成屋内漏水，原告作为物业服务提供方应当及时予以疏通，而被告举证有多次此种情形，本院酌定扣减20%的物业服务费且无权要求被告支付逾期付款违约金。被告多次向原告提出商业街楼道垃圾散乱、地面污水积水、垃圾无人清扫等情形，物业服务接受人有权对物业服务提出要求，无证据证明原告未予以处理，本院对被告该项主张不予确认。综上，被告应向原告支付2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费11635.20元及水电费7771.26元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、李胜均应于本判决发生法律效力之日起十日内向中信保利达地产(佛山)有限公司支付2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费11635.20元及水电费7771.26元；二、驳回中信保利达地产(佛山)有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取231.31元（原告已预交256.31元），由中信保利达地产(佛山)有限公司负担25元，由李胜均负担206.31元并应于本判决发生法律效力后迳付还予中信保利达地产(佛山)有限公司，本院不另收退。中信保利达地产(佛山)有限公司多预交的受理费25元可于本判决发生法律效力后向本院申请退回。本判决为终审判决。审判员  李柳媚二〇二一年四月二十三日书记员  阮楚欣