北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0112民初3480号原告：王永升，男，1951年10月11日出生，住北京市通州区。被告：城城不动产管理有限公司，住所西安经济技术开发区。法定代表人：张智军，总经理。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区。负责人：孙洁。第三人：秦朝庆，男，1992年8月20日出生，住北京市通州区。原告王永升与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北京分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）、第三人秦朝庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王永升、第三人秦朝庆到庭参加诉讼，被告城城不动产北京分公司、城城不动产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永升向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原被告之间签订的房屋租赁合同关系，被告及第三人将房屋腾退交还给原告；2．依法判令被告支付租金、违约金、已收取的管理费共计23915元，其中租金为2020年9月1日至2020年10月30日共计9420元，违约金为14130元，管理费为365元；3．请求法院判令被告给付2020年11月1日至实际交房之日之间的租金；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告城城不动产北京分公司于2020年7月11日签订的编号1101SJ2xx的合同约定：原告将位于通州区东总屯xx号楼xx的房屋（以下简称xx号房屋）托管给被告，房屋租金为每月4710元，每月30日交租金，自9月1日至今被告已两个月未付租金，根据双方签订的合同第十二条第三款规定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1．乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙方约定免租期除外）。现原告有权单方解除合同，收回房屋。在此期间，原告多次联系被告业务员，均以各种理由推脱，后业务员直接推说已辞职，原告拨打被告电话亦一直无人接听，被告办公地址也已搬迁至朝阳区常营草房像素xx号楼xx室。后经了解，被告高价揽租，低价出租，按年收取租户租金按月付款给房东，并且为达到一次收取一年租金的目的承诺给租户免2-3个月房租，即交9个月房租就可以住12个月。原告房屋在8月18日被被告出租。基于以上理由，现原告请求被告及时腾退房屋，并支付到交房日为止的租金、违约金、管理费用。被告城城不动产北京分公司、城城不动产公司未到庭答辩，但通过邮寄方式向本院提交一份答辩状，辩称：一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同。答辩人与被答辩人签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同。二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付被答辩人租金的具体数额。原告与被告签订《房屋托管合同》后，被告按照合同约定向原告交付了租金及押金。受疫情影响，被告在2020年9月份经营出现困难，无法按照合同约定日期向被答辩人支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内答辩人每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算答辩人欠付被答辩人租金时应免除答辩人所有免费期内租金，同时还应当将答辩人支付被答辩人的押金折抵欠付被答辩人的租金。三、被答辩人主张的违约金过高，应当依法调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款约定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少，加之受疫情影响，被告无力支付原告高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额，并依法调整原告主张的违约金数额，恳请法院结合案件事实，依法作出公正判决。第三人秦朝庆述称：一、我认为原被告双方之间是委托关系，而非租赁合同关系。即便原告现在起诉解除与被告的合同，终止了对被告的授权，原告仍应当遵守被告在代理期间与我签订的租赁合同。二、对原告追加的要求第三人腾退房屋的诉讼请求不同意，我对房屋的占有是有权占有，在我没有任何违约的情况下，若原告擅自解除租赁关系，应当返还我剩余部分房租，并且赔偿我的全部损失。三、原告提供给法院的《房屋委托合同》中缺少一页附件，并未提供附件二《资产清单及要求》。四、原告提供的房屋租赁合同明显表示，甲方为委托方乙方为受托方第一条内容为甲方将该房屋委托给乙方经营，而不是不租给乙方。五、疫情期间原告为追求高收益（原告合同中收益明显高于该小区市场价格）全权委托被告代理房屋出租，然而委托代理关系本就有一定的风险存在，原告应当承担“所托非人”的后果。本院经审理认定事实如下：2020年7月11日，王永升（托管方、甲方）与城城不动产北京分公司（受托方、乙方）签订《房屋托管合同》，主要约定：房屋基本情况：甲方将坐落在北京市通州区翠屏北里东区东总屯小区xx栋xx层xx室的房屋委托给乙方经营，面积84．82平方米。托管期限：托管期内，甲方每年的第一个月月租金作为管理费支付给乙方。本合同托管期合计36个月，2020年7月15日至2023年7月14日止。甲方实收租期33个月，管理费三个月。租金：托管期内，乙方保证甲方每月租金收入4710元，甲方收款方式：月付。押金标准：本合同生效后3个工作日内乙方向甲方支付相当于一个月房屋租金作为托管押金，押金数额为4710元。合同还约定了其他内容。合同签订后，城城不动产北京分公司已交付王永升一个月租金4710元及押金4710元，共计9420元。另查，2020年8月15日，城城不动产北京分公司（甲方）与秦朝庆（乙方）签订《代理出租合同》（以下简称合同），主要约定：甲方受产权方委托将坐落于北京市通州区翠屏北里东区东总屯小区xx栋xx层xx号房屋出租给乙方，租期为2020年8月18日至2021年8月17日，月租金4450元，乙方在甲方微信公众号进行签约及缴纳租金、押金，付款方式为年付，押金为4450元。在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租金及押金，另赔付相当于一个月房屋租金作为违约金。合同签订后，秦朝庆交付了九个月租金40500元、押金4450元，共计44950元。本案诉讼过程中，本院于2021年2月19日向被告城城不动产北京分公司及城城不动产公司送达了起诉状等诉讼材料。本院认为：本院认为，本案法律事实发生在民法典施行前，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，应当适用民法典之前的相关法律规定。同时该司法解释第十条的规定“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”合同法规定，依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。民法典第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的主张应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案二被告经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了质证的权利。根据查明事实，王永升与城城不动产北京分公司订立的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。结合双方合同无效以及被告城城不动产北京分公司至今仅支付了一个月租金的事实，本院对于王永升主张解除合同、要求二被告腾退房屋、主张房屋占有使用费以及要求二被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，依法予以支持，对于合同解除的时间，根据民法典的规定，应以起诉状送达之日为准。根据双方合同约定的租赁期限以及被告实际交纳租金情况，被告已交付的租金对应的租期应为2017年7月15日至2017年8月14日。被告城城不动产北京分公司已交付的押金4710元，本案中一并予以处理。根据原被告双方《房屋托管合同》约定的租赁期限以及被告城城不动产北京分公司租金实际交纳情况，被告城城不动产北京分公司已交纳租金对应的租赁期限应为2020年7月15日至2020年8月14日。从物权保护角度考虑，王永升作为涉案租赁房屋所有权人，在其与被告城城不动产北京分公司《房屋托管合同》解除的情形下，其要求第三人秦朝庆履行协助腾退义务的诉讼请求，合法合理，本院依法予以支持。第三人秦朝庆与被告城城不动产北京分公司之间的纠纷，可另行解决。关于王永升主张的违约金，首先合同中明确约定了违约金的计算标准，二被告认为过高应予调整，结合合同的约定、履行情况以及目前的房屋租赁市场行情，本院认为二被告的该主张，并无不当，故本院对于违约金的标准予以适当调整，具体标准为两个月租金。关于王永升要求城城不动产公司承担民事责任的诉讼请求，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，城城不动产北京分公司为非独立核算的分公司，因此王永升要求城城不动产共同承担给付义务，符合法律规定，故本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王永升与被告城城不动产管理有限公司北京分公司之间的《房屋托管合同》于2021年2月19日解除；二、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司及第三人秦朝庆将坐落于北京市通州区翠屏北里东区xx幢xx号房屋腾退给原告王永升，于本判决生效之日起七日内执行清；三、除已支付的押金4710元外，被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司按照每月4710元的标准给付原告王永升自2020年9月15日起至实际腾房之日止的租金及房屋占有使用费，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司给付原告王永升违约金9420元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告王永升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费199元，由被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司北京分公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈明山二〇二一年四月二十六日法官助理 徐晓云书 记 员 郑秋爽