安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0104民初3802号 原告：安徽省蓝馨物业管理有限责任公司，住所地合肥市庐阳区阜阳北路901号云顶雅苑1号楼物管109室，统一社会信用代码91340100758543172D。 法定代表人：朱翊兴，总经理。 委托诉讼代理人：李阳，安徽徽杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志伟，该公司员工。 被告：陈俊，男，1977年12月2日出生，汉族，自由职业，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：徐小丽，女，1982年1月11日出生，汉族，无业，住址同上，系陈俊之妻。 原告安徽省蓝馨物业管理有限责任公司(以下简称蓝馨物业公司)诉被告陈俊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝馨物业公司的委托诉讼代理人李阳及被告陈俊的委托诉讼代理人徐小丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蓝馨物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付拖欠的物业费共计11039元及违约金3312元，总计14351元。二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2005年5月30日与合肥安广房地产开发有限公司(以下简称“安广公司”)签订《黄山花园前期物业管理服务委托合同》(以下简称“合同”)，就原告为黄山花园小区提供物业服务进行了约定，并约定合同有效期为三年，从2005年6月1日起至2008年5月31日止。2008年4月22日，原告与安广公司签订《补充协议》，协议约定黄山花园小区前期物业服务合同期限延期至黄山花园业主委员会成立止。黄山花园小区至今未正式成立业主委员会，原告也一直在黄山花园小区提供服务至今。另外，原告已于2011年和2014年向辖区物价局备案物业服务费的标准为：有电梯物业综合服务费1.28元/月/m，无电梯物业综合服务费0.6元/月/m。被告自2015年1月1日起拖欠物业服务费至今，后经南七街道丁香社居委调解仍无果。至2020年12月31日，被告共计拖欠物业管理服务费72个月，共计11039元(建筑面积139.38m*1.1元/月/m*72个月)，及违约金3312元(11039*30%)，总计14351元。综上，被告逾期缴纳物业费的行为，已严重侵犯了原告的合法权益。为了给小区其它业主提供更好的物业服务，维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告陈俊辩称：一、由于原告未履行物业管理合同的协议，根据“权利对等”原则，要求暂缓缴纳物业管理费，拒绝缴纳违约金。二、被告房屋因楼顶排水管道坏了，下雨时水冲进烟囱管道，造成水从烟囱口流进家里，造成墙面空鼓墙房顶氧化，请告方进行维修处理，要求原告三十日内完成。另外，南边空调墙面没有排水管，引起墙面长期潮湿，水渗到内墙，造成的损失，到目前原告方没有给予任何解决和维修。所以请原告方妥善解决被告自己垫付的全部维修费用。三、小区一直以来，未见消防管道有水，原告一直说在修理，现要求原告出示相关证据证明消防管道有水，可以正常运作。要求原告尽快确保消防通道正常使用，确保我们业主的生命财产安全。 事实与理由：一、被告居住黄山花园20栋402室，因2016年6月至8月份，20栋楼顶排烟管道，因下雨，楼顶排水管的水冲进烟囱管道里，多次找物业，没有结果，造成被告家厨房天花板墙面多次被雨水浸泡，最后找到丁香社区反映，物业才派人把楼顶上的烟囱口盖了块瓷砖，这么点大小事，物业一再拖延，造成被告家里面这么大损失，要求物业给予赔偿。20栋南边墙面没有空调排水管，所有楼层的空调排水都在外墙拖着，每家每户只要开空调，水都顺着墙面往下流。从2016年开始，被告家南边西次卧墙，墙面就潮湿发霉向物业反应没结果。直到2017年夏季整个墙面都发霉掉皮，窗户也发霉，空调水从窗台上往下流。向物业反映后，他们派人过来看了，但没有给予处理，后面又去社区反映了两次，然后物业有人过来用水泥把外墙随便做了一下处理就算完事了，根本就没有解决实质性问题。后期被告只有找人来维修。现在希望物业能解决空调水管问题，还有对被告家所造成的损失做出相应的赔偿。根据原告提供的黄山花园物业管理服务委托合同第二条第一款服务标准的第一项：定期对房屋楼顶、梁、柱、天台、外立面基础进行保养、维护，原告未履行相关合同义务，违反合同约定，严重影响被告日常生活。二、被告居住的20栋，自从入住以来，消防管道从来没有水，根据原告提供的黄山花园物业管理服务委托合同的第二条第一款的服务标准的第二项：定期对消防系统进行保养和维护。原告从来没有进行保养和维护，原告的这一行为严重危害到被告及小区其他业主的生命安全，让全体业主每天的生活都处于惶恐不安中。三、小区一共有五个门，正常通行的只有两个门，其它几个门都严重的存在被堵现象。小区的形象大门变成垃圾处理场。消防通道常年锁门，门口常期停放车辆，北门也是如此。四、被告自入住以来至2015年一直缴纳物业费，由于后期我们的生活服务得不到保障，生命安全得不到保障，因此暂缓缴纳物业费。五、原告起诉被告欠违约金3312元，无任何依据。原告违约了对房屋定期保养和维护，违约了对消防设施的保养和维护，是原告违约在先，才导致被告暂缓缴纳交物业费。原告在起诉书上说的经南七街道丁香社居委调解无效，故起诉到法院，仅为原告片面之词。在起诉书送到之日前，我方并未接到各级政府部门或者个人参与的调解。综上所述：原告严重侵犯了被告的合法权益，为了维护被告的合法权益及小区其他业主的生命安全，特请贵院为被告主持公道。 本院经审理认定事实如下：2005年5月30日，合肥广安房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《黄山花园前期物业管理服务委托合同》一份，约定甲方委托乙方对黄山花园小区实行专业化物业管理，并于2008年签订了《补充协议》将服务时间延长至黄山花园小区业主委员会成立时止。合同签订后，原告入驻黄山花园小区并提供物业管理服务。被告系合肥市黄山花园小区20幢402室（有电梯）业主，房屋建筑面积为139.38㎡。2014年3月及2017年4月，合肥市蜀山区物价局出具的《服务价格登记证》记载，原告服务的黄山花园小区小高层住宅物业综合服务费为1.28元/月/㎡。2013年1月9日，合肥市蜀山区物价局向原告发出合蜀价物备[2013]24号《合肥市蜀山区住宅物业服务收费标准准予备案通知》，对原告申报的黄山花园小区物业收费标准予以审核备案，其中无电梯物业综合服务费按0.60/月/㎡元执行，有电梯物业综合服务费按1.1元/月/㎡执行。被告欠缴自2015年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费共计11039元（1.1元/月/㎡×139.38㎡×72个月）。 黄山花园小区多名业主曾联名要求蓝馨物业公司改进服务水平，加强物业管理。2018年，合肥市蜀山区公安消防大队曾向蓝馨物业公司出具《行政处罚决定书》，主要内容为：消防设施、器材未保持完好有效（14号楼、28号楼、31号楼消火栓无水，31号楼灭火器无法正常使用），给予罚款的行政处罚。 以上事实，有原告企业营业执照、法定代表人身份证明及其身份证复印件、黄山花园前期物业管理服务委托合同、补充协议、交付通知、业主信息登记表、备案通知、服务价格登记证、催费通知等证据在卷佐证。 本院认为，蓝馨物业公司依据与合肥广安房地产开发有限公司签订的《黄山花园前期物业管理服务委托合同》对案涉黄山花园提供物业服务是事实，被告陈俊作为小区业主，接受了物业服务，应当缴纳相应的物业费。被告提供的证据证实原告确存在服务瑕疵，但尚不足以证明原告履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，不能构成不交物业费的理由。因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。同时，原告作为物业服务企业应加强服务意识、提高服务质量，多渠道加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。因原告履行服务合同确有瑕疵，本院酌情对被告应缴纳的物业费予以10%的扣减，故被告应缴纳2015年1月1日至2020年12月31日的物业费为9935.1元（11039元×90%）。原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。被告要求原告维修排水管道、解决其垫付的维修费用等，与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、陈俊于本判决生效之日起十日内一次性支付安徽省蓝馨物业管理有限责任公司2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费9935.1元； 二、驳回安徽省蓝馨物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费159元，减半收取79.5元，由安徽省蓝馨物业管理有限责任公司负担9.5元，陈俊负担70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 宁晓燕 二〇二一年四月三十日 法官助理 严佳珮 书 记 员 王 雪 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。