北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初33449号原告：苏小南，女，1991年5月10日出生，住北京市东城区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区。负责人：孙洁。原告苏小南与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告苏小南到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏小南向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令原被告于2020年11月5日解除租赁合同；2．请求法院依法判令被告支付原告苏小南剩余租金15312元（使用时间2020年5月5日-2020年11月5日，共年计：184天，年租金31320÷12/月=2610/每月，每月租金2610元÷30/天=87/元，87元×184天=16008元）；3．请求法院依法判令被告退还原告押金3480元；4．请求法院依法判令被告支付原告违约金3480元；5．本案诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2020年5月5日签订《房屋服务合同》，被告将位于北京市通州区京洲园xx号楼xx单元xx室的房屋租赁给原告，每月租金为3480元，租赁时间为2020年5月5日起至2021年5月4日止，共计1年，付款方式为：年付，一个月房屋租金3480元作为押金交付甲方。合同中第十三条：在租期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金等其他的违约责任及其他条款约定。双方在签订合同时，被告承诺原告按年支付租金，可享有《无忧住会员卡》免费居住三个月，交付款项时当时减免，原告在被告的APP《三彩家》以微信在线方式向被告支付年租金为：31320元，押金3480元。原告租赁半年后，于2020年10月27日原房主找到原告要求原告尽快腾退租赁房屋，因被告拖欠案外人房主的租赁费，原告不得不搬离该租赁房屋。现原告于2020年11月5日将搬离房屋，现全部腾退完毕，并通知案外人房主收房，将房屋钥匙等屋内设施交接给原房主。现房屋腾退后，原告多次找被告要求退还剩余租金，押金，违约金等损失，可被告至今找不到，电话微信无人接听，被告原办公地点也人去楼空。综上所述，原告认为，被告在租赁期间给原告造成损失，导致使用期间给原告造成财产损失及提前解除租赁关系，现被告电话、微信全部拒接，至今未果，原告无奈依法起诉，请求判决，维护原告的合法权益。被告未到庭，当向本院邮寄提交了书面答辩状，辩称：一、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认被告退还原告租金的具体数额。被告与原告签订合同后，一直按照合同约定向原告交付了租赁服务，2020年9月受疫情影响，被告出现经营困难，导致大量业主提前解除合，并且要求被答辩人办理涉案房屋。因此，答辩人客观上存在未按合同约定履行义务的情况。针对被答辩人已经支付了租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，答辩人同意解除涉案合同并且返还未实际租住的期限对应的租金及押金。二、原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据民法典第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。原告主张的违约金远高于被告违约给原告造成的损失，加之疫情的影响，被告无力支付原告高额违约金，恳请贵院依法进行调整。本院经审理认定事实如下：2020年5月5日，苏小南（乙方）与被告（甲方）签订《房屋服务合同》，主要约定：甲方受产权方委托将坐落在北京市通州区京洲园xx号楼xx单元xx室的房屋出租给乙方使用。本协议租赁期限从2020年5月5日起至2021年5月4日止。月租金3480元，含物业费。付款方式：年付，押金数额3480元。违约责任：在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金和押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。合同还约定的其他内容。合同签订后，苏小南已交纳租金31320元以及押金3480元。庭审中，关于搬离涉案租赁房屋原因及具体时间，苏小南诉称因涉案租赁房屋所有权人威胁骚扰，其于2020年11月5日与涉案租赁房屋所有权人进行了交接，搬离了涉案租赁房屋。本案诉讼过程中，本院于2021年2月19日向被告送达了起诉状等诉讼材料。上述事实，有《房屋服务合同》、收款收据及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的主张应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了质证的权利。根据查明事实，苏小南与被告订立的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。关于苏小南要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持，对于合同解除的时间，根据民法典的规定，应以起诉状送达之日为准。在苏小南已经搬离涉案房屋的情形下，被告理应将其多交纳的租金及押金予以退还，具体数额由本院结合苏小南租金交纳情况以及实际居住情况依法予以核实。关于苏小南主张的违约金，双方合同中明确约定了违约金的计算标准，被告认为过高应予调整，结合双方合同约定以及履行情况，本院认为被告的该主张，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十五条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏小南与被告城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《房屋服务合同》于2021年2月19日解除；二、被告城城不动产管理有限公司北京分公司退还原告苏小南租金15312元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告城城不动产管理有限公司北京分公司退还原告苏小南押金3480元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告城城不动产管理有限公司北京分公司给付原告苏小南违约金3480元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告苏小南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元，由被告城城不动产管理有限公司北京分公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。起诉状副本和传票的公告费260元，由被告城城不动产管理有限公司北京分公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。判决书的公告费（以人民法院报社的正式发票金额为准），由被告城城不动产管理有限公司北京分公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈明山二〇二一年四月十六日法官助理 徐晓云书 记 员 郑秋爽