广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初14932号原告（反诉被告，下均称“原告”）：罗燕辉，女，1979年11月29日出生，汉族，住湖南省湘潭县×××××××××××××××，公民身份号码为430××××××××××××52X。委托诉讼代理人：姜远波，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡海东，湖南人和（东莞）律师事务所实习律师。被告（反诉原告，下均称“被告”）：邓皖如，女，1992年7月14日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区××××××××××，公民身份号码为412××××××××××××322。被告（反诉原告，下均称“被告”）：周龙，男，1989年5月3日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区××××××××××，公民身份号码为622××××××××××××01X。两被告的共同委托诉讼代理人：陈伟，广东鼎能律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：李文忠，广东鼎能律师事务所实习律师。第三人：东莞市众悦房地产中介有限公司，住所地广东省东莞市大岭山镇金地格林上院22栋109号，统一社会信用代码为914××××××××××××620。法定代表人：陈某1。原告罗燕辉与被告邓皖如、周龙、第三人东莞市众悦房地产中介有限公司（以下简称“众悦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告邓皖如、周龙于答辩期内提起反诉，本院对反诉一并予以受理。本院适用简易程序,于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告罗燕辉的委托诉讼代理人姜远波，被告邓皖如、周龙的共同委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。原、被告双方有调解意愿，双方庭外和解时间不计入审限。本案现已审理终结。原告罗燕辉向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告、第三人之间签订的《房地产买卖居间合同》；2.两被告连带向原告返还定金40000元；3.两被告连带向原告支付违约金87400元（437000元×20%）；4.两被告连带向原告支付佣金损失4000元；5.两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年7月26日，原告与两被告、第三人签订了《房地产买卖居间合同》，约定两被告将其所有的位于东莞市×××××××××××××××××××××××屋（权属证书号：粤（2018）东莞不动产权第0115291）转让给原告，同时该合同约定了总转让款为437000元，付款方式为银行按揭付款，违约责任为解除合同并支付房屋总转让款20%的赔偿金。在合同履行过程中，原告积极履行合同义务，支付定金及佣金，配合房屋买卖交易。然而两被告在履行合同时出现诸多问题，迟延履行合同义务，进而导致无法办理过户登记手续，导致合同目的不能实现，比如在合同签订后被告征信出现不良，导致原告无法获取贷款；被告未能及时解除案涉房屋设定的两次抵押权，造成无法过户登记和申请贷款；在签订合同后，两被告擅自涨价变更房屋总转让价款，并多次与潜在买方商谈案涉房屋买卖事宜，存在一房多卖的重大嫌疑。原告认为《房地产买卖居间合同》是各方的真实意思表示，其内容并不违反法律的规定，两被告作为案涉房屋的卖方，理应遵守前述合同的约定，并保证其个人征信良好，及时注销案涉房屋的两次抵押，以协助原告及时申请并获得金融机构的房贷。但是两被告的种种违约行为致使合同目的无法实现。该违约行为严重侵犯了原告的合法利益。因此，原告为维护自身的合法权益，特向法院提请诉讼，望判如所请。被告邓皖如、周龙共同辩称，第一，根据案涉合同第十四条的约定，二次抵押手续是由原告负责，两被告只是协助办理。案涉合同无法继续履行的根本原因是原告不按照合同约定履行赎楼手续，拒绝承担赎楼费用，导致两被告无法赎楼，违约方在于原告。第二，两被告确认收到原告定金40000元，由于违约方是原告，故两被告不同意返还定金并支付违约金。第三，关于佣金损失，案涉合同第十一条、第十二条的约定是买卖双方对第三人的违约条款，不是买卖双方之间的违约条款，原告依据该约定要求佣金损失，没有合同依据。被告邓皖如、周龙提出反诉请求：1.解除原告与两被告、第三人签订的《房地产买卖居间合同》；2.原告向两被告支付违约金87400元；3.本案的诉讼费由原告承担。事实和理由：原告与两被告、第三人签订《房地产买卖居间合同》后，原告未能依约及时办理赎楼手续，构成违约。因此，两被告依据《房地产买卖居间合同》的约定，请求解除合同，并要求原告支付违约金。原告罗燕辉对反诉的答辩意见同己方的起诉意见。第三人众悦公司未作陈述。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于东莞市××××××××××××××××××××××[不动产权证号：粤（2018）东莞不动产权第0115291号]（以下简称“案涉物业”）登记在被告邓皖如名下，抵押情况为2018年4月28日登记抵押权人中国农业银行股份有限公司东莞东城支行，2018年8月22日登记抵押权人东莞市广汇科技小额贷款股份有限公司。2019年7月26日，原告作为买方，两被告作为卖方，第三人作为经纪方，三方签署编号为2019515的《房地产买卖居间合同》一份，主要约定：买卖双方通过经纪人出售及购入位于东莞市××××××××××××××××××××××物业；物业转让成交价为437000元，买方在签订本合约的同时支付40000元作为定金；买方以银行按揭付款：经纪人协助买方寻求贷款银行并协助买方办理按揭（购房抵押贷款）手续，但所发生的全部费用由买方承担，买方须于银行出具贷款承诺书后5日内向卖方支付购房首期款177000元（即转让成交价总金额与买方在银行承诺贷款额度内选择的贷款额之差额，含已交定金），该首期款待过户后，转予卖方，贷款发放时间由买方与银行签订的贷款合同确定；《房地产买卖合同》签订后，经纪人即协助买卖双方开始办理过户手续，按政府有关规定，买卖双方需付包括担保赎楼费等费用；有关该物业在本次转让前已发生的产权纠纷、债权债务纠纷、税项及租赁清退抵押等事宜，卖方应在交付前清理完毕，并保证交付后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以及逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过10个工作日，则守约方书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍不积极履行的，则守约方有权解除合同，且要求违约方赔偿房价的20%；任何一方逾期未办理按揭手续的，按违约处理；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖成立，买卖双方确认，买方向经纪方支付8000元作为佣金，签订本合同3天内支付4000元，剩余4000元签订房管所买卖合同当天支付；本合约签署后，买卖双方无论以何种方式成交，均各自负责向经纪人支付本合约约定的佣金；无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或购入该物业，则毁约之一方须即时支付8000元作为佣金作为违约金；若买卖双方在未经得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为本合同之毁约者而须共同连带支付8000元作为佣金；三方约定的其他事项：买方已知卖方的房产有二次抵押，卖方需协助办理房产的二次解除抵押手续。上述合同签署后，原告向两被告支付定金40000元，原告向第三人支付佣金4000元，且第三人向原告出具收到4000元佣金的收款收据。原、两被告及第三人签署上述合同后，组建了一个微信群，群成员包括原告及两被告、第三人的工作人员等数人。2019年8月3日，第三人称“12号办理按揭贷款”，被告周龙称“你这计划有点远，29号签合同，12月才开始走流程”，第三人则回复被告周龙“你赎楼也要时间，客户她先生过来才能走流程”；8月12日，三方到房地产管理所，并到公证处办理公证手续；10月17日，被告周龙问原告“9月28日决定改快贷，我这边垫资赎楼，到现在了，你这边还是没时间去吗”、“7月26日签合同，定金拖到30号才给完，然后又拖到8月12号才开始走流程，银行批贷1个月，9月12号出同贷，我们9月28号改快贷，您这边一直拖到现在还没准确回复”，原告则回复“我已经按正常流程走完了”、“为什么银行一直没放贷？”、“为什么改快贷？”，被告周龙回答“我这边要垫资赎楼，我想快点拿到钱，我请了垫资公司赎楼”；11月1日，三方到了东莞银行办理相关手续；12月12日，原告问被告周龙“你那边赎楼什么时间可以完成？又过了一个多月了”，被告周龙回复“还在处理，还在确定，不要催那么急”、“我不是在找垫资公司解决吗”。2020年4月1日，第三人称“最开始我们是安排做中国银行，由于业主的征信问题，没有批下来。然后我们安排去做东莞银行，东莞银行出了同贷书，但是业主这几个月没有还房贷和二抵的钱，客户做不了担保赎楼。后面到公司协商业主同意做垫资赎楼”，被告周龙回复“是的，垫资赎楼的钱我不会出的”；5月8日，原告问第三人“你把具体垫资赎楼的流程信息、费用、时间都告知我们一下，我们要如何配合”，被告周龙回复“这么久了，房子涨价5万，我们一人一半”，原告则称“你要赎楼还是个问题啊”，第三人则称“你的楼贷款还不了，现在我这边银行就算出了同贷书也办不了过户，这个单我们现在不提前还款，银行已经做不了了”；5月9日，三方约定下周一到中国农业银行。再根据原告和第三人的工作人员的微信记录显示：2019年10月18日，第三人称“我说句实话，其实业主没什么问题的，现在是业主用自己的名义帮你去做这笔银行贷款”、“买房都是大家配合的事情，但是现在是你不去配合”；2020年4月28日，第三人称“我刚才跟垫资公司打了电话，（垫资公司要求）它给钱去赎楼的时候就需要你给费用了，贷款由我们这边跟周龙去银行申请贷款，就是还没有过户，没有打税之前，你就需要给这些费用到垫资公司，你看你同不同意”；5月28日，原告将其（首付款）余额账单放在第三人处；6月2日，第三人称“明天可以出同贷”。被告周龙和第三人的工作人员的微信记录显示：第三人称“你的二抵去赎了吗”，被告周龙回复“还没，找不到垫资公司”，第三人则称“你要尽快处理了，现在客户天天都在问”、“我问了银行，现在是你的征信有问题，做不了赎楼”，被告周龙则称“合同上面有（约定），签合同的时候征信报告，查档都有给买家，买家请的担保公司”，第三人回复“就算是额度赎楼也是要你先把二抵做了才能去做一抵”、“你二抵搞不完客户也不敢帮你去做一抵，这是流程”，被告周龙回复“OK”。原告与被告周龙之间的微信聊天记录显示，2020年6月13日，被告周龙称“你违约在前，定金不退”，原告则称“你跟我的合约还在，你就一直约其他客户，抬高房价，反复无常，征信糟糕，导致交易不能顺利进行”，被告周龙则回复“我卖的另外一套，你这套我没有卖”、“签合同的时候，征信是没有问题的，只是你们一直不赎楼导致征信不良”、“你一直不履行合同，11个月了，你不赎楼，按照合同规定，你早就违约了，我才涨价的”；6月16日，原告发送“现双方达成以下决定：1.房价依合同43.7万元继续交易；2.垫资赎楼费用卖方承担1.5万，买方承担2万；3.买方承担2.8万，再继续完成合同”、“OK”，被告周龙回复“OK”、“我现在约垫资”，原告称“如再出现变卦和反复，违约责任你自己承担了”，被告周龙回复“OK”。6月17日，原告称“我和中介其实都没信心的，上回5月9日也谈得好好的，我们都积极配合好，批出同贷，结果呢？”，被告周龙则回复“你现在想怎么样”、“垫资公司我都约好了”，原告则称“要继续的话，垫资公司的费用你先给，等赎完楼过好户，房款、垫资费用都付给你”，被告周龙则称“你找个垫资公司过来吧，我这边还是按照那付一万五”、“按照垫资公司要求(支付垫资费用)”，原告称“你还跟我谈了2.8万的加价，其实你哪有资格谈那么多，我也作出了让步，一直诚心配合，但你如果达不到你先垫资的话，我是不会交易的”，被告周龙回复“OK，你在群里说吧”。2020年7月13日，原告向三方微信群组及被告周龙微信发送解除合同通知：“自2019年7月26日签订房屋买卖合同以来，我均按照合同的约定履行自己的义务。但是你多次出现违约情形，比如：个人征信不合格、不能及时和按时赎楼、擅自加价等，该违约行为给我造成了很大的经济利益损失。有鉴于此，我现在正式通知你，自2020年7月13日起，因为你方违约，我解除与你方之间签订的房屋买卖合同。请知悉！”。庭审中，原告主张2020年7月13日其向被告周龙发送上述解除合同通知以解除案涉合同。被告确认收到原告上述解除合同通知，并同意解除合同，但认为由于原告不履行双方于2020年6月16日达成的协议承担赎楼的费用，导致双方合同无法继续履行，故双方解除合同的时间为被告向原告送达反诉状及证据材料的时间即2020年12月4日。以上事实，有原告提交的《房地产买卖居间合同》、收款收据、不动产登记信息查询结果、微信聊天记录，被告提交的微信聊天记录，以及当事人陈述等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与两被告、第三人签署的《房地产买卖居间合同》系合同三方真实意思的表示，其内容及形式均不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应遵守约定，诚信、全面地履行各自的合同义务。综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原、被告是否存在违约行为，双方以对方存在违约行为为由主张解除合同是否合法有据；二、违约方的违约责任如何认定。关于焦点一。本院分析如下：第一，案涉房屋设有两次抵押，案涉《房地产买卖居间合同》约定部分房款由原告以银行按揭方式付款，案涉物业在转让前已发生的抵押事宜，两被告应在交付前清理完毕以及两被告需协助办理房产的二次解除抵押手续，但关于案涉房屋赎楼的具体事宜、履行期限等合同未作明确约定，结合三方之间的微信聊天内容，可以推出原、被告一开始约定由原告以担保赎楼方式解除首次抵押，两被告负责解除二次抵押，且根据被告周龙与第三人的微信聊天记录，两被告确认应由其先解除二次抵押，再由原告解除首次抵押的赎楼流程。第二，根据三方的微信聊天记录可知，由于两被告征信存在问题以至于原告无法进行担保赎楼，双方协商一致由两被告垫资赎楼，其后，原告与第三人均有催办两被告垫资赎楼事宜，两被告均回复正在处理，还没赎楼，在此情况下，2020年5月8日两被告还提出需增加房价。第三，直至2020年6月16日，双方协商一致达成以下协议：“1.房价按合同约定437000元继续交易；2.垫资赎楼费用卖方承担15000元，买方承担20000元；3.买方承担28000元，再继续完成合同”，但次日，关于垫资赎楼费用问题，原告表示其愿意承担20000元，但认为基于两被告之前的征信问题、未及时履行赎楼义务以及提出加价等行为，影响其对两被告的信任和继续积极完成交易的信心，提出由两被告先支付垫资赎楼的费用，赎楼完成并办理过户后原告再向两被告支付该费用，两被告则表示可以由原告找垫资公司，双方根据垫资公司的要求支付各自承担的垫资费用，原告则坚持表示需要两被告先垫付垫资赎楼费用否则其不会交易，之后双方亦没有作进一步的沟通。在此情况下，原告于2020年7月13日向两被告发出解除合同通知以解除案涉合同。对此，本院认为，两被告作为卖方，交付案涉房屋是两被告应履行的主要义务，在房屋有抵押的情况下，保证自身征信良好以赎楼又是实现合同目的必不可少的环节，由上可知，两被告存在征信问题导致无法进行担保赎楼；后在其同意垫资赎楼的情况下，经原告及第三人催告后在合理期限内仍未积极履行该赎楼义务，并且提出加价，其存在案涉合同约定的解除事由。但原告作为守约方，在两被告存在违约行为时，原告并未选择解除合同，而是选择继续履行合同并与两被告达成补充协议，原告实际以上述行为表明其不行使解除权。在双方于2020年6月16日达成补充协议后原告据此要求解除合同，缺乏事实依据，也有违诚信，本院不予支持。本案中，双方达成的补充协议中没有约定垫资赎楼费用的支付时间等具体事项，在此情况下，双方可以协议补充，不能达成协议补充的可以按照合同有关条款或者交易习惯等确定；需要指出的是，根据原告与第三人的微信聊天记录可知，在原告与两被告达成上述补充协议之前，第三人已明确告知原告若双方选择垫资赎楼，在垫资公司办理赎楼时原告就需要支付其承担的垫资费用，在此情况下，原告仍提出需由两被告先行垫付垫资费用否则其不会交易，两被告不予同意，原告遂提出解除合同，超出了不安履行抗辩权的范围。综上，本院认定两被告不存在违约行为，案涉合同不能继续履行的原因在于原告拒绝履行合同，原告构成违约。故对于原告提起的全部诉讼请求，本院均不予支持。关于焦点二。由于原告拒绝履行合同，故两被告诉请解除合同，符合合同约定，本院予以支持。由于两被告诉请解除合同的反诉材料于2020年12月4日送达原告，故本院认定案涉房屋买卖合同关系于2020年12月4日解除。原告违约，应承担相应的违约责任，合同约定若一方违约，守约方有权解除合同以及要求违约方赔偿房价的20%。两被告有权选择适用违约金或者定金条款，现两被告诉请原告按照房价的20%支付违约金87400元，符合合同约定，但考虑到上述合同的履行仍处于定金阶段，且两被告未能就其实际损失情况作出合理说明，再考虑到案涉交易的专业性较强，又有部分约定不明晰，因此，本院综合考虑两被告的实际损失情况、当事人的过错、合同履行情况以及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金为按照房屋成交价格的10%即43700元计算，但原告已支付的40000元定金应抵做部分违约金予以扣除，扣除后原告还应向两被告支付违约金3700元。对于两被告诉请中超过的部分，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告罗燕辉与被告邓皖如、周龙于2019年7月26日签署的《房地产买卖居间合同》已经解除；二、限原告罗燕辉于本判决发生法律效力之日起五日内向被告邓皖如、周龙支付违约金3700元；三、驳回原告罗燕辉的全部诉讼请求；四、驳回被告邓皖如、周龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4742元（原告已预交），由原告罗燕辉承担；反诉受理费3927.5元（被告已预交），由原告罗燕辉承担2981.5元，由被告邓皖如、周龙共同承担946元。如不服本判决，双方当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  伦雪莹二〇二一年四月十九日书记员  李蕙儒强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。