太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初1818号原告：山西富源物业管理有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：燕某。委托诉讼代理人：瓮某，山西艾伦律师事务所律师。被告：张某，现住太原市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：郑某，山西硕浩律师事务所律师。原告山西富源物业管理有限公司与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西富源物业管理有限公司的委托诉讼代理人瓮某，被告张某的委托诉讼代理人郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西富源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张某缴纳物业费、电梯费、暖气费、生活垃圾费等共计30510元，根据《物业服务合同》及《物业管理手册》相关规定收取滞纳金27638元；2、判令被告承担发函费及律师咨询费等共计1000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担，迟延履行期间的一半债务利息按照15%计算。事实和理由：原告与被告张某系物业服务合同关系。原告于2012年10月15日与被告签订了《物业服务合同》、《物业管理手册》，合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细的约定，合同约定物业服务费按业主所购房的建筑面积收取，住宅按1.27元/平方米/月向业主收取，收费方法规定按年收取，每一年度为一收费期，被告应及时将费用交给乙方，但被告自2013年10月起拖欠各项费用至今，原告根据合同约定多次以公告书、电话及函告形式通知被告限期缴纳物业相关费用，被告至今未能缴纳。根据《物业服务合同》约定，被告未按照合同约定的时间缴纳，对所欠费用逾期仍未缴纳的，按日所欠费用总额收取千分之五滞纳金。为保护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告张某辩称，第一，包括被告在内的众多业主并非不支付物业费用，而是原告的物业服务存在严重不作为或乱作为的问题。原告系开发商的前期物业，与开发商有着千丝万缕的联系，小区众多业主曾请求街办成立业主委员会，但因案涉小区房屋未办理大红本，无法证明系业主而未能成立业委会，原告依仗着无法更换物业，只收费不办事，根本无物业服务。第二，交房后的第一年，被告正常缴纳了全部费用后，因暖气地暖存在问题，室内温度经测量低于18度。开发商委托物业负责维修，多次反映，但物业推三阻四一直不予维修。后因原告不履行物业服务，被告拒付物业费，原告于供暖季将暖气管道锯断来逼迫原告交费，无法正常供暖，导致水管冻裂、地暖破裂，不仅使被告多次赔偿邻居因楼顶泡水的损失，还导致被告家中地暖全部需要更换维修，损失金额4万多元。第三，物业维修服务不到位。在房屋交付时，被告房屋有几处玻璃裂缝，原告一直答应更换，但直至起诉之日仍未更换。下水主管道不清理、不维修疏通，被告家中三次臭水反溢，导致家中无法居住，被告常年在外租房，整个小区底层多户存在被告所反映的情况。此外，原告作为物业服务企业，应当对小区卫生和安全负责，但被告并未及时对小区的外墙皮脱落、小区单元门门禁损坏问题进行维修，给小区业主带来了极大的安全隐患。小区电梯广告收入及业主交纳的大量维修基金等足以进行维修，但物业始终不作为。第四，物业胡作非为。国家不允许收取装修保证金，原告不仅收取还在8年多的时间内以各种借口不予退还。此外，物业将消防通道阻挡，导致消防车无法进入，致使小区内房屋焚毁严重。综上所诉，请求减少被告应当支付的物业费用，驳回原告对于供暖费和滞纳金的诉讼请求，同时要求原告退还被告装修保证金，并赔偿因停暖造成的损失。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张某系嘉隆锦都苑4号楼3单元202号的业主，房屋建筑面积119.44平方米。2012年10月15日，原告山西富源物业管理有限公司（以下简称“富源物业公司”）与被告张某签订《锦都苑物业服务合同》，合同约定：在物业管理区域内，物业服务费按包干制方式，按业主所购房的建筑面积计算，住宅按1.27元/平方米/月收取。电梯运行费收费标准为1层25元/户/月，2-5层0.3元/月/平方米，6-10层为0.4元/月/平方米，11-15层0.5元/月/平方米，15层以上0.6元/月/平方米。暖气费于每年10月25日前按政府规定价格收取，如存在供暖二次加压则另外收取供暖二次加压费。物业服务费、电梯运行费、车位使用费按年收取，每一年度为一收费期。业主第一次缴费日为业主次年度缴费起始日，业主应及时将费用交给物业公司。物业服务费、供暖费、电费等费用，业主应在规定的日期之内缴纳，对所欠费用逾期仍未交纳的，按日按所欠费用总额收千分之五的滞纳金。业主违反合同的，不按合同约定的时间和收费标准交纳费用的，物业服务企业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，在业主未交纳费用期间物业服务企业有权终止为业主提供服务。合同还约定了其他内容。合同底部业主落款处，有被告张某的签名。同日，被告张某在《锦都苑物业管理手册上》签字。另查明，被告张某未缴纳2013年10月15日至2020年10月14日的物业费12740元（每年1820元）、电梯费3010元（每年430元），2013年至2019年的暖气费14735元（截至2020年3月31日，2013年取暖费1835元，此后每年2150元），2014年1月1日至2014年5月31日的生活垃圾费25元，上述费用共计30510元。2020年10月31日，原告富源物业公司以邮寄的方式向被告张某送达催费通知单，告知其欠缴费用共计30510元，并要求被告于收到通知单后3日内到小区客服大厅交清所欠费用。被告张某表示未收到催款单。在本案审理过程中，被告向原告补交2013年10月15日至2019年10月14日的物业费10920元，2013年10月15日至2020年10月14日的电梯费3010元。再查明，在原告富源物业公司为被告张某提供物业服务期间，存在维修不及时、小区楼体外墙出现大范围墙皮脱落等问题。原告富源物业公司陈述其已就墙皮脱落问题向相关部门报备，并提供了与案外人山西龙创建筑工程有限公司签订的《维修施工合同》。另，被告陈述因原告对下水主管道不清理、不疏通导致其房屋因下水管道堵塞而污水反溢，其无法居住使用房屋；原告将供暖管道隔断，被告未享受供暖服务，以上被告提供了照片为证。原告反驳，下水管道堵塞的责任不在原告，被告之前有报修申请的，原告也已经处理，被告不能以此作为拒交物业费的理由；被告提供的照片不能证明是被告家的供暖管道，也不能证明是原告割断的暖气管道。本院确认的上述事实有原告提供的《物业服务合同》、物业服务手册、催费通知单、EMS快递单、未收费明细查询单，被告提供的收据、照片以及庭审笔录等在案佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。被告张某未按照合同的约定按期缴纳物业费、电梯运行费、生活垃圾费，其行为已经构成违约。虽然被告张某以原告富源物业公司提供的服务不达标为由拒绝交纳物业服务费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告张某作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告富源物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业服务费，故被告张某应当向原告支付欠缴的物业费1820元。原告主张生活垃圾费25元，无合同约定，对原告的该项请求不予支持。被告以下水管道堵塞、未享受供暖服务主张原告物业服务不到位，理由和证据不足，本院不予采纳。关于被告张某是否应当向原告缴纳暖气费的问题，原告富源物业公司提供的证据不足以证明供热公司已委托其代收其物业服务范围内的取暖费，原告应当承担举证不能的后果，本院对原告的该项请求不予支持。关于原告富源物业公司要求被告按照合同约定支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，原告富源物业公司在履行合同过程中提供的物业服务存在一定的瑕疵，故本院对该项诉请不予支持。此外，原告富源物业公司主张发函费及律师咨询费1000元，其未提供证据予以证明，故本院对该项诉讼请求不予支持；原告另主张迟延履行期间按照15%计算的一般债务利息，缺乏依据，本院不予保护。对于被告张某要求原告赔偿其因停暖造成的损失及返还装修保证金，不属于本案的审理范畴，本院不作处理，被告可另行主张。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张某于本判决生效后十日内支付原告山西富源物业管理有限公司物业费1820元。二、驳回原告山西富源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取639元（原告已预交），由原告山西富源物业管理有限公司负担619元，由被告张某负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘燕玲二〇二一年四月二十五日法官助理 武曌辉书记员 刘 婷