北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8304号原告：岳振波，男，1987年4月16日出生，汉族，个体，住河北省邯郸市邱县。委托诉讼代理人：孙海波，北京喻雷和律师事务所律师。被告：杨殿文，男，1945年12月26日出生，满族，个体，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：樊涛，北京市东方恒信律师事务所律师。第三人：台永强，男，1976年2月26日出生，汉族，职业不详，住北京市大兴区。原告岳振波与被告杨殿文、第三人台永强租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。岳振波的委托诉讼代理人孙海波、被告杨殿文的委托诉讼代理人樊涛到庭参加了诉讼，第三人台永强经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。岳振波向本院提出诉讼请求：判决被告退还原告租金27500元；判决被告支付原告装修补偿款150000元、经营补偿款200000元；诉讼费由被告承担。事实和理由：原告从事服装制造及销售业务，2017年2月20日与被告签订《厂房租赁合同》，约定承租被告位于北京市大兴区青云店镇沙子营工业区121号自建库房办公用房，面积约2500平方米，租期自2017年6月10日至2037年6月10日止20年，年租金22万元，合同约定“由于国家乡镇征用土地造成合同无法执行的，双方无条件解除……经营补偿归乙方所有”。2017年2月19日、3月10日、5月3日，原告依约支付被告租金11万元，被告于2017年5月1日将厂房交付给原告使用，原告对租赁物进行地面、吊顶等装修花费近30余万元，后在此经营。2017年10月，原告被大兴区青云店镇政府腾退，被告要求原告必须及时腾退厂房，并承诺按照合同支付补偿款。为配合被告，原告2017年10月25日全部腾清场地，花去搬家费40000元，被告领取补偿款后，拒绝支付原告任何补偿费。杨殿文辩称，不同意原告的诉讼请求。原告实际还欠被告租金12055元，原告租金只缴纳至2017年12月10日，双方租赁合同是2017年12月30日解除，还差被告20天租金。装修补偿，我们没有看到原告提交合法有效装修方面的证据，本案房屋没有装修，就是一个原生态的库房，关于经营补偿也不存在，被告没有得到任何经营补偿，原告是自然人，根据规定，经营补偿必须是法人或商户可以获得的。第三人台永强未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年2月20日，杨殿文（甲方）、岳振波（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将其租用青云店镇沙子营工业区121号自建库房、办公用房租赁给乙方作为生产及仓储使用，自2017年6月10日至2037年6月10日，甲方应在2017年5月1日把厂房交给乙方使用。第一年厂房租金22万元，乙方租赁厂房用于开设工厂进行制造生产。乙方有权对房屋及设施进行装修改造，但不影响房屋主体结构，由于国家、乡、镇征用土地造成合同无法执行，双方无条件解除合同（不属违约），因占地所支付的场地上建筑物赔偿费归甲方所有，经营补偿归乙方所有。乙方可以转租，但乙方和甲方的合同关系不变。合同签订后，岳振波分三次共给付杨殿文租金11万元，租金已付至2017年12月10日。岳振波提交送货单2张，主张其租赁涉案厂房后，购买地板砖、木板、吊顶等装修材料并进行装修花费213050元。杨殿文对送货单的真实性、关联性不予认可，表示不清楚岳振波装修花了多少费用。岳振波提交许方彬的银行明细、《解除协议》，主张岳振波承租涉案厂房后转租给许方彬经营服装使用，许方彬有给其员工发放工资，后因拆除腾退无法继续租赁，岳振波给付许方彬50000元，双方租赁合同解除。杨殿文对上述证据的真实性、关联性不予认可，表示不清楚转租情况。杨殿文、岳振波认可杨殿文系从第三人台永强处租赁土地，后杨殿文自建约几千平方米的厂房出租给岳振波，本案审理过程中，原、被告均未提交租赁厂房的建设工程规划许可证。岳振波主张其实际使用租赁厂房至2017年10月25日，杨殿文不予认可，主张岳振波实际使用至2017年12月30日，岳振波提交2017年8月11日有关部门向案外人蒋珍珍出具的限期搬离通知书，因该通知书中“8月11”的时间系手写，杨殿文对其真实性、关联性不予认可。杨殿文提交沙子营村人民调解委员会出具的证明，该证明表示杨殿文与岳振波的租赁合同已到期，但岳振波拒不交还厂房，经沙子营村委会协调，岳振波同意2017年12月19日下午5点到拆迁指挥部协商此事，但其未能到达，直到2017年12月30日厂房交给拆迁公司也未见岳振波前来协商。岳振波质证意见为对该证明真实性不认可，没有出具证明的联系人、电话，且与事实不符，2017年10月25日次承租人许方彬搬走时杨殿文已给换了锁。本案审理过程中，经岳振波提交调查取证申请，本院出具调查令，调取本案租赁厂房涉及拆迁腾退档案，原告根据拆迁办航拍图（标有“特国强QY-F-SZY-013”）、房屋条件调查表、房屋附属物及设备登记调查表（产权人/承租人特国强、台永强）、被拆迁厂房照片、房屋及场地经营示意图等，确定调取的拆迁腾退档案及本案原被告租赁的厂房腾退档案，根据拆除腾退档案显示，台永强就本案租赁厂房与拆除腾退公司签订《拆除腾退补偿协议》，取得房屋拆除费1370954元、房屋腾退费169369元、装修设备及附属物补偿费381087元、一次性停产停业综合补助费464783元、搬迁补助费200438元、工程配合奖2004375元。拆迁档案中，台永强以异地有营业执照，尚未办理营业执照，一直使用此场所从事生产经营，经营项目为服装加工，申请停产停业补偿。杨殿文认可台永强就租赁厂房签订腾退补偿协议，认可其收到台永强补偿款60万元，其后又表示是台永强偿还其借款、对其性质未明确，杨殿文不认可拆迁腾退档案的关联性，其表示对租赁厂房的位置、面积等记不清楚了，与台永强之间合同已丢失等。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据法律规定，原、被告签订的《厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定，应属无效。杨殿文作为房屋出租人与岳振波签订租赁合同，提供合法产权房屋是杨殿文的主要义务，故杨殿文应对《厂房租赁合同》无效负有主要过错，岳振波未审核房屋合法建设审批手续租赁该厂房，其对《厂房租赁合同》无效亦负有过错。原告主张其在缴纳的租金截止前已搬离，被告应退还租金，但原告未举证证实，故本院对原告要求退还租金的请求，不予支持。被告现有证据难以证实原告实际使用租赁厂房截止时间，被告关于原告继续补交租金的请求，因未交纳相应反诉费，本案不予处理，如有争议，可另行解决。被告虽不认可拆除腾退档案的关联性，但未提交相反证据证实，故本院对其抗辩意见不予采纳，同时，其表示收到台永强给付补偿款600000元，亦未提交证据佐证，本院对此不予采信。本案争议焦点为租赁房屋拆除腾退款如何分割。租赁合同主体间对拆除腾退款有约定的，依约定处理，没有约定，根据法律规定和案件实际情况处理。实践中，拆除腾退单位进行腾退补偿通常不审核房屋建设工程手续是否完备，也不考虑租赁合同的效力问题，且原、被告间关于拆除腾退利益分割的约定系当事人的真实意思表示，故本案中虽租赁合同因违反法律规定而无效，原、被告对合同无效均有过错，但一定程度上合同约定内容可以作为拆除腾退利益分配的参考。关于装修补偿款，因租赁合同约定相应建筑物赔偿费归杨殿文所有，故原告请求给付装修补偿款150000元，依据不足，本院不予支持。关于经营补偿款系对在被腾退房屋从事实际生产经营活动一方因拆除腾退导致停止的补偿费用，但因原、被告均未在租赁房屋办理营业执照，原告租赁厂房后未实际经营即转租给他人，考虑到被告建设房屋、原告转租均以租赁为主要用途，故原告可合理分配停产停业综合补助费，考虑到本案租赁厂房及土地涉及的出租方、承租方系多人，本院根据租赁合同实际履行情况、原告转租情况、合同无效的过错等，酌定原告享有经营补偿款200000元。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：杨殿文给付岳振波经营补偿款200000元（于本判决书生效后十日内履行）；二、驳回岳振波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6963元，由岳振波负担3274元（已交纳），由杨殿文负担3689元（于本判决生效之日起七日内给付岳振波）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭艳飞二〇二一年四月二十五日书记员  高惠军