四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15399号 上诉人（原审被告，反诉原告）：四川兴立园林环境工程有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道666号3栋13层5号。 法定代表人：罗杰，总经理。 委托诉讼代理人：刘虹，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈丹，四川高扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：成都兴华生态建设开发有限公司（原名：成都鑫华农业有限公司），住所地：成都市成华区青龙场致强环街238号7栋。 法定代表人：曾维斌，总经理。 委托诉讼代理人：龚霞，四川善嘉律师事务所律师。 上诉人四川兴立园林环境工程有限公司（以下简称兴立公司）因与被上诉人成都兴华生态建设开发有限公司（原名：成都鑫华农业有限公司，以下简称兴华公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 兴立公司上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院(2020)川0108民初955号民事判决第一、二、四项；2.改判兴华公司在向兴立公司赔偿土地平整治理费用及土地腾退苗木移植费共计5451856.3元的前提下解除双方合同关系；3.判令一审本诉及反诉的诉讼费、二审诉讼费由兴华公司承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。1、兴立公司与兴华公司之间的法律关系不是单纯的土地租赁关系。兴华公司自认其是为完成2014年成都市城市环城生态建设目标要求，引进兴立公司在龙潭绕城外环院东社区打造“四季花海”项目，兴华公司对“四季花海”项目的土地平整、土壤改良的建设进度进行了跟踪及督促，对“四季花海”项目苗木种植类别提出要求，对种植进度进行监督。若双方仅仅是土地租赁关系，则兴华公司对租赁土地后的使用情况没有话语权。兴华公司是政府的平台公司，非常清楚完成涉案土地的绿化工作是其责任，所以兴华公司才会在未获得土地流转权利的前提下要求兴立公司与其合作，从而有效降低兴华公司在土地平整、改良及苗木幼苗的购买与种植的资金投入，又有效完成政府赋予的任务。所以，双方之间就“四季花海”项目的招商引资行为是就完成政府整体城市规划进行的单一合作行为。2、即便认定双方的法律关系是土地租赁关系，兴立公司仍然享有要求继续履行合同或获得损失赔偿的权利。虽然兴立公司不断催促兴华公司签订书面的合同，但由于兴华公司此时的主体资格有瑕疵，兴华公司以各种借口推诿签署书面合同。依据市场交易习惯，苗木种植项目前期投入资金巨大，须经多年细心培植才能获益。一般情况下合同方会重视土地的使用年限，对种植苗木的土地的使用年限明确约定。因此，兴立公司提出曾多次催促兴华公司及时签订书面合同，虽无书面或录音形式的证据，但符合交易习惯。本案中兴华公司利用政府平台公司优势和他人对政府及国有公司的信赖，在双方没有及时签订书面合作协议时故意毁约。因此，兴华公司不能因为无书面土地租赁合同就有权随时、随意解除双方关系。即便兴立公司因为政府的整体规划发生变更需要配合解除原有土地租赁合同关系，依据《最高人民法院关于充分发挥审判职能作用为企业家创新创业营造良好法治环境的通知》（法〔2018〕1号）第三条的规定，应给予兴立公司提前腾退土地损失的补偿。二、一审法院认定事实错误。一审法院在审理中认为兴立公司主张土地整理费用及苗木移栽费用缺乏事实与法律依据的认定是错误的。1、对土地整理、改良等行为发生的费用虽然属于正常经营成本范围，但其是固化在土地上的，属于在土地上的添附行为，受益人应给予补偿。兴立公司对涉案土地的整理、改良等行为应属于对标的物的添附行为，依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条的规定，同时参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项之规定，该添附的受益人兴华公司应就其获利价值折现返还兴立公司，一审法院简单地认定1131493.45元土地整理费用系兴立公司的正常经营成本没有考虑到公平原则的适用。另外，双方未能签订书面的土地租赁合同，其责任也完全在于兴华公司，而一审法院未评析双方纠纷的真正原因，仅凭未签订书面的租赁合同就作出判决。2、苗木移栽费用确实不是兴立公司正常经营成本的范畴，此费用目前尚未发生，但是一旦双方解除合同关系并腾退土地时，兴立公司就必然会发生苗木移栽费用。该费用系基于兴立公司配合政府对该土地的整体规划的变更、同意与兴华公司解除合同关系而腾退合法使用中的苗木而发生，且苗木移栽过程中根系不可避免的会受损，未来三年移栽的苗木正常的生长也受影响。兴立公司腾退土地而移栽苗木的损失是显而易见的，应由兴华公司予以赔偿。 兴华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，判决正确：1.因为双方是不定期租赁合同，兴华公司有权解除租赁关系，没有违约行为，因此兴华公司不应当承担对兴立公司赔偿损失的法律责任；2.兴华公司提前一年通知兴立公司解除，要求对方腾退，已经给予兴立公司足够时间；3.无论双方是否解除合同，土地整理以及苗木移植都是兴立公司应承担的经营成本，不是兴立公司因解除遭受的损失，不应获得赔偿。 兴华公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间就位于龙潭街道办事处院东社区居民小组内151亩土地（具体以四季花海项目围墙范围内为准）形成的租赁关系；2、判令兴立公司腾退位于龙潭街道办事处院东社区居民小组内151亩土地（具体以四季花海项目围墙范围内为准）；3、判令兴立公司向兴华公司支付从2014年8月至实际腾退之日止的土地使用费（暂计算至今为4415994.24元）。 兴立公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令兴华公司向兴立公司支付土地整理费用（含清杂立木杂草、平整场地、挖基坑土方、挖沟槽土方、整理绿化用地、土壤改良）合计1131493.65元；2、判令兴华公司向兴立公司支付苗木移栽费用4320362.65元。 一审法院经审理认定事实：2015年9月30日，兴华公司与成都市成华区居民委员会（以下简称：院东社区）签订《成都市成华区农村土地承包经营权流转合同》，主要约定：院东社区将位于龙潭街道办事处院东社区第2、3、4、5、6居民小组集体土地及院东社区部分集体土地共1675.011亩的承包经营权统一流转给兴华公司；土地承包经营权流转时限从2015年10月1日至2027年12月31日止；土地流转费每亩每年3000元整，一年一交，每整3年在前次付款基础上上浮5%。 一审审理中，兴华公司与兴立公司一致确认，兴立公司于2014年8月正式进场，对案涉土地进行整理并种植苗木，至今双方未签订土地租赁协议。兴华公司陈述，兴立公司入场时兴华公司未与院东社区签订土地承包经营权流转合同，但院东社区口头同意兴华公司在签订正式土地承包经营权流转合同前使用该土地。 一审审理中，兴华公司与兴立公司还一致确认，兴立公司目前实际使用的位于龙潭街道办事处院东社区的土地为151亩。 2019年9月6日，兴立公司委托四川高扬律师事务所向兴华公司发送《律师函》，该《律师函》载明：“委托人陈述事实如下：……在招商引资入驻条件谈判过程中，兴立公司提出租金免五减五，至少租赁十五年的要求，兴华公司就此上报了上级单位，并经成华区政府常务会研究。后成都北湖熊猫国际旅游休闲区管理委员会和兴华公司同意给予兴立公司“减三免四，长期租赁”（即以租赁形式承租土地，前四年免租金，后三年租金减半（2000元/亩/年），后期按市场价格（4000元/亩/年）长期租赁）的优惠政策，兴立公司这才同意招商入驻的……2019年3月，兴立公司收到兴华公司发送的《关于苗圃移植的函》”。 一审审理中，兴立公司举出刘波与夏建琼之间的往来邮件、2014年9月3日至2019年9月24日的关于案涉土地的照片、卫星图、总平面设计方案图等证据，拟证明：兴华公司引进兴立公司投资打造“四季花海”项目的事实。同时，兴立公司举出其根据《四川省住房和城乡建设厅颁布四川省建设工程工程量清单计价定额》自行制作的《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》，拟证明：兴华公司应当向其支付土地整理费用（包括清杂立木杂草、平整场地、挖基坑土方、挖沟槽土方、整理绿化用地、土壤改良）共计1131493.65元、苗木移栽费用共计4320362.65元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，兴华公司与兴立公司就位于成都市成华区居民小组内151亩土地未签订书面租赁合同，结合双方认可兴立公司实际使用上述土地的事实，双方之间就案涉土地成立不定期租赁合同关系。兴华公司作为出租人，请求解除双方之间就案涉土地形成的租赁关系，符合法律规定，一审法院予以支持。兴华公司作为出租人，在请求解除租赁关系的同时，主张兴立公司腾退案涉151亩土地，亦符合法律规定，一审法院予以支持，鉴于腾退案涉土地客观上需要一定时间，一审法院确定给予兴立公司90日腾退期间。兴华公司主张兴立公司支付2014年8月至实际腾退之日止的土地使用费，缺乏合同依据，一审法院不予支持。关于兴立公司主张的土地整理费用及苗木移栽费用。一审法院认为，土地整理费用与苗木移栽费用系兴立公司正常经营成本，并非兴立公司实际损失，兴立公司主张上述费用，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除兴华公司与兴立公司就位于成都市成华区居民小组内151亩土地（具体以四季花海项目围墙范围内为准）形成的租赁关系；二、兴立公司于判决生效之日起90日内向兴华公司腾退位于成都市成华区居民小组内151亩土地（具体以四季花海项目围墙范围内为准）；三、驳回兴华公司其他本诉请求；四、驳回兴立公司全部反诉请求。一审本诉案件受理费42228元，减半收取21114元，由成都鑫华农业有限公司负担；反诉案件受理费24982元，由四川兴立园林环境工程有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、兴立公司与兴华公司之间的法律关系性质应如何认定；二、兴华公司要求解除双方的合同关系是否具有相应的事实和法律依据；三、兴华公司是否应当向兴立公司赔偿损失。本院分别认定如下： 一、关于兴立公司与兴华公司之间的法律关系性质是租赁关系还是合作关系的问题。本案中，兴华公司认为双方系租赁关系，兴立公司主张双方之间系合作关系，并举示了双方人员的邮件往来及兴立公司向兴华公司作出的《成都环城生态区成华区域“四季花海”项目情况汇报》（以下简称《情况汇报》）为证。本院认为，合作关系的本质特征是双方当事人共同经营、共担风险和共享收益，但兴立公司提交的邮件往来及《情况汇报》仅能证明双方对案涉土地使用的情况进行了沟通交流，并不能证明双方具有合作关系的本质特征，相反，兴立公司在《情况汇报》载明“我公司（兴立公司）受邀参加成都环城生态区成华区域的建设，采取以土地租赁形式……由企业自主筹资打造”，兴立公司在2019年3月26日给兴华公司的回函中亦提到由于兴华公司的阻碍导致双方未能签订书面土地租赁合同，说明兴立公司亦认可双方间就案涉土地形成的是租赁关系，而非合作关系。综上，一审关于双方当事人之间系租赁关系的认定具有事实和法律依据，本院予以维持。 二、关于兴华公司要求解除双方的合同关系是否具有相应的事实和法律依据的问题。本案中，兴华公司与兴立公司之间未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，应视为双方之间建立了不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同。综上，因兴华公司和兴立公司就案涉土地形成不定期租赁合同，兴华公司有权随时解除该租赁合同，一审判令解除双方之间的租赁关系具有事实和法律依据，本院予以维持。 三、关于兴华公司是否应当向兴立公司赔偿损失的问题，兴立公司上诉请求兴华公司向其赔偿的损失为土地平整治理费用及土地腾退苗木移栽费用，本院认为，关于土地整理费用问题，兴立公司诉请的土地整理费用金额系以其自行制作的分布分项工程和单价计价表为依据，该表属于其单方作出的统计计算，且兴立公司不能提供其他证据，故其关于土地整理费用的证据不足；其次，双方系不定期租赁关系，因土地租赁期限及剩余期限不明，故难以确定折价系数；再次，一审驳回了兴华公司要求兴立公司支付占用费的诉请，兴华公司亦未对此提起上诉，兴立公司亦享受了一定期间的占有利益。基于上述考虑，本院对兴立公司要求兴华公司支付土地整理费用的上诉请求不予支持。关于苗木移栽费用，本案中，虽然兴立公司主张双方未签订书面租赁协议的责任在兴华公司，但其未证明双方已协商确定了土地租赁期限，因租赁期限系租赁合同中的主要条款，在双方未对租赁期限协商一致的情形下，不宜将未签订书面租赁协议的责任归于兴华公司单方，且即使双方在未确定租期的情形下签订了书面协议，租赁关系亦因租赁期限没有约定或约定不明而属于不定期租赁，兴华公司亦享有随时解除的权利。兴立公司在尚未签订书面租赁协议、租赁期限尚未明确的情形下即进场使用，其亦应对未签订书面协议的风险有所承担。综上，兴华公司对双方之间的不定期租赁关系行使解除权具有相应的法律依据，不构成违约，其不应向兴立公司赔偿因腾退产生的苗木移栽费用。 综上，兴立公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费49963元，由四川兴立园林环境工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年四月三十日 书记员 袁 敬