贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1485号 上诉人（原审被告）：刘祥安，男，1958年3月12日生，汉族，贵州省福泉市人，户籍地贵州省福泉市，现住贵州省都匀市。 上诉人（原审被告）：李安，男，1965年1月5日生，汉族，湖北省孝感市人，住贵州省都匀市（民生医院）。 被上诉人（原审原告）：廖志诚，男，1964年11月3日生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 上诉人刘祥安、李安因与被上诉人廖志诚房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初5968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭审理，本案现已审理终结。 刘祥安、李安上诉请求：1、撤销一审判决,将本案发回重审或依法改判，责令被上诉人如约返还房屋租赁押金。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定的事实与案件真相不符。2017年3月23日，本人与刘祥安共同租赁被上诉人廖志诚（公民身份证号5227011964××××××××）位于都匀市的房屋，面积69.4平方米，用于合伙开设广济苗药堂，从事苗药诊疗服务。一个月后，上诉人刘祥安退出合伙并结清包括房租、水电和物业费等所有合伙债务，后续经营均由本人负责。2018年2月底，由于经营难以为继，上诉人李安电话通知被上诉人解除租赁合同。经商议，被上诉人同意提前解除租约。2018年3月25日至29日，上诉人李安如约腾退房屋家具并结清租赁期间的所有租金和物业管理费用。2018年3月30日和31日，上诉人李安按被上诉人廖志诚的要求逐一清洁房屋卫生、拆除屋前广告牌、交付房屋钥匙后退房，同时要求其退还上诉人房屋租赁押金，但遭被上诉人无故拒绝。二、一审适用法律错误。如前所述可知，上诉人与被上诉人廖志诚提前解除租约的意思表示真实有效，并及时给付了房屋租金和完整无害退房，可以视为上诉人已经如约完全履行了合同义务，被上诉人廖志诚要求支付租金和违约金的诉求无法律依据，所述事实也与案件真相不一致，纯属滥用司法资源实施虚假诉讼，应当依法追求其法律责任。三、一审程序存在严重瑕疵。一审过程中，上诉人未收到一审法院的开庭传票、被上诉人的民事诉状等法律文书，不知一审法院的具体开庭时间和地点，也不能及时准备应诉。因此，一审法院未通知应诉，未充分赋予上诉人的诉权即缺席审理本案，诉讼程序严重违法，依法应予发回重审。 二审中廖志诚辩称：一、被答辩人李安出据的《房租债务清结承诺书》只是描述李安与刘祥安合伙状况的变故，其二人的分伙行为既无告知答辩人也没有与答辩人变更《租赁合同》，因此对于被答辩人一方而言，李安与刘祥安仍为合伙绑定的一方，故李安2021年1月24日出据的《房租债务清结承诺书》对答辩人不产生约束力。二、被答辩人李安、刘祥安作为合伙同一方签订的《租赁合同》，其租期为2017年4月1日至2019年3月31日止（两年），而被答辩人提前六个月，单方面终止合同，于2018年10月国庆节过后的15号向答辩人交来一把租赁房屋的钥匙，该房屋内属于被答辩人的桌子、椅子、沙发、药材柜、厨具、生活用品等，在国庆节前已悄然搬空，问邻居也得到证实。三、被答辩人谎称是2月底已解约退租，其目的是想赖掉2018年4、5、6、7、8、9月这六个月的租金。四、被答辩人李安描述是“2018年2月底，上诉人李安电话通知被上诉人解除租赁合同。经商议，被上诉人同意提前解除租约。”答辩人廖志诚希望看到被答辩人李安向二审法院出具有关“同意提前解除租约”的文书，已证其描述的真实性。五、被答辩人李安广济苗医堂同诊室的同事杨医生（女士）于2018年9月30日中午13点56分34秒用号码为158××××2511的手机给答辩人发来的短信，内容为“房东老板，房子已经退出来了，你现在过来一下.”答辩人认为该条短信是李安合伙伙伴出于职务行为向答辩人明示退房。因此，答辩人将该手机短信拍照作为证据给二审法院，以此作为答辩人的举证证据或作为质证依据。六、答辩人廖志诚向邻居索取的一份证明，用以向二审法院证明上诉人实际搬离租赁房屋的时间段。 廖志诚向一审法院诉讼请求：1、依法判令刘祥安、李安给付2018年4、5、6、7、8、9月租金7920元；2、依法判令刘祥安、李安给付中途毁约造成廖志诚房屋空置2月损失租金2640元；3、依法判令刘祥安、李安给付欠交物管费及水费230.76元；4、依法判令刘祥安、李安给付廖志诚垫支电费355.72元；5、依法判令刘祥安、李安按照《租房合同》第4条违约金约定算法给付廖志诚7920元；6、依法判令刘祥安、李安互相承担连带清偿责任；7、本案诉讼费由刘祥安、李安承担。 一审法院认定事实：廖志诚系都匀市路佳电子工贸物资公司实际掌控人。2017年3月23日，廖志诚（甲方）与刘祥安、李安（乙方）签订了《租房合同》，合同主要约定：甲方将位于都匀市房屋（面积69.14平方米）出租给乙方，租期从2017年4月1日至2019年3月31日止（两年），租金第一年度每月1200元，按季度交付租金，每季度3600元，第二年递增10%租金，租金交付按开始使用日起提前三天交付，逾期按日2%计算违约金，租赁期间水费、物业费、电费闭路电视费等由乙方自费承担，乙方交付押金2000元等。合同签订后，刘祥安、李安在第一年能按约履行支付租金。第二年开始，刘祥安、李安以租金过高为由，不按约定支付租金，自2018年4月1日后的租金至今未支付。2018年10月12日，刘祥安、李安搬出租赁房屋，并将房屋钥匙转交给廖志诚。2018年9月至11月，廖志诚垫付水费和物管费230.76元，电费159.77元，合计390.53元。2018年12月1日，廖志诚将房屋另行出租给案外人。因刘祥安、李安未结清上述租金、水费、物业费、电费等费用，廖志诚特向一审法院提起诉讼，请求如前所诉。 一审法院认为，对于房屋租赁及尚欠租金金额，廖志诚与刘祥安、李安签订的租房合同未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，刘祥安、李安应当按照合同约定履行支付租金等义务，但刘祥安、李安仅支付租金至2018年3月31日，之后的租金未予支付，刘祥安、李安构成违约，约定承担相应的民事责任。根据租房合同约定，2018年4月1日之后的每月租金应为1320元（1200元十1200元×10%），刘祥安、李安尚欠廖志诚租金共计9240元（1320元/月×7月），廖志诚主张刘祥安、李安支付尚欠租金的诉讼请求，一审法院依法予以认定；对于廖志诚垫付水费、物业费、电费合计390.53元，是刘祥安、李安在租赁房屋期间产生的费用，应当由刘祥安、李安承担，廖志诚已代刘祥安、李安垫付，刘祥安、李安应当支付给廖志诚；对于违约金，双方在租房合同中约定以应付租金额按每日2%计算，双方约定的违约金损失为利息式违约金，明显过高，应受最高人民法院关于计收利息相关司法解释的调整，因刘祥安、李安消极应诉且未到庭答辩，本案缺席审理，刘祥安、李安未提出调整违约金标准，按双方约定的违约金标准判决，将会违反公平原则并导致利益严重失衡，故以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，一审法院将违约金调整为以尚欠房屋租金9240元为基数，自欠付租金的次月起即2018年11月1日起按月利率2%计算违约金损失至付清房屋租金之日止。综上所述，廖志诚要求刘祥安、李安支付租金、违约金及垫付费用的诉讼请求，具有事实和法律依据的部分，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉论法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、刘祥安、李安于本判决生效之日起十日内支付廖志诚房屋租金人民币9240元，并自2018年11月1日起以9240元为基数按月利率2%计算利息至付清之日止；二、刘祥安、李安于本判决生效之日起十日内支付廖志诚垫付的水费、物业费及电费人民币390.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，由刘祥安、李安负担。 二审中，上诉人刘祥安提供房租债务清结承诺书，用以证明房屋债权债务与自己无关，由李安独自承担。被上诉人在答辩状中质证认为该承诺书是二上诉人的内部约定，与自己无关，上诉人李安对该承诺书予以认可。本院认为该承诺书属于二上诉人的内部约定，对被上诉人不产生约束力，将依法不作为本案的定案依据。被上诉人廖志诚提交了用李安手机号为158××××2511的手机于2018年9月30日向被上诉人发送的内容为“房东老板，房子已经退出来了，你现在过来一下。”及涉案房屋的相邻居住人陈国强出具的证明，用以证明上诉人于2018年9月底才搬离涉案房屋，上诉人认可发送手机短信的号码是李安的，但对发送的内容不认可，同时对证明也不认可。本院认为因上诉人李安是2018年9月30日向被上诉人发送内容为“房东老板，房子已经退出来了，你现在过来一下。”的短信的手机的主人，故该短信内容依法应为上诉人李安的真实意思表示，该短信将依法作为本案的定案依据。对于证明由于出具证明的人没有到庭作证，上诉人对此也不认可，将依法不作为本案的定案依据 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 二审另查明，上诉人李安于2018年9月30日发送短信通知被上诉人收回房屋。廖志诚在二审中表示放弃2018年9月、10月、11月支付的水费和物管费230.76元，对于垫付的2018年10月1日前的电费159.77元要求法院依法进行判决。 本院认为，对于上诉人上诉主张的一审未将诉状副本、开庭传票等应诉材料依法向其送达，存在程序严重瑕疵的问题，二审核实了一审的送达手续，一审通过电子送达的方式在一审开庭前已经将诉状副本、开庭传票进行了送达，符合法律关于送达的规定,故一审审理程序符合法律规定。 本案争议的焦点是上诉人是否应支付2018年4月至9月期间的涉案房屋的租金及水电费用。上诉人与被上诉人签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的权利义务。在合同中约定了上诉人应给付使用涉案房屋期间的租金及水电费、物管费。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人上诉主张自己只使用涉案房屋到2018年3月底，在2018年3月底前已经与被上诉人达成一致意见不再使用涉案房屋，被上诉人对此不予认可，此时上诉人就应提交充分证据予以证实其主张，但其在一、二审中均没有提交任何书面证据，相反，被上诉人在主张上诉人使用涉案房屋的截止时间是2018年9月底，在一、二审中提交了由上诉人李安向其发送的手机短信可以印证涉案房屋上诉人使用至2018年9月30日，并且上诉人认可涉案房屋的租金只给付至2018年3月底，故根据合同约定，上诉人就应承担2018年4月至9月共计6个月的房屋租金及这期间产生的物管费与水电费，对于物管费与水费的问题，被上诉人在二审中表示放弃，该放弃行为不侵害任何个人或集体的权益，本院依法予以准许，故上诉人应向被上诉人给付的租金本金为1320元/月×6月=7920元，电费为150.99元。因上诉人没有按照合同约定给付房屋租金，但双方合同约定的违约金标准过高，一审酌情将违约金的标准调整为以未支付的租金为基数，按照月利率2%计算，符合本案的客观实际，本院予以确认。但一审将未给付的租金计算为7个月，不当，本院依法予以纠正。 对于二上诉人主张他们之间已经进行了合伙结算，合伙期间的相关权利义务由李安承接，与刘祥安无关，被上诉人对此不予认可，而二上诉人主张的合伙结算只是内部行为，对外不能产生约束力，故本案中二上诉人应承担连带责任。 对于二上诉人主张要求被上诉人返还其租房押金的问题，有二上诉人在一审中没有对此提出反诉，该部分请求未经一审审理，二审依法不能成立，若当事人有异议，可以另案主张权利。 综上，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。但一审认定的未给付租金的时间计算有误，本院依法予以纠正，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、上诉人刘祥安、李安于本判决生效之日起十日内支付廖志诚房屋租金人民币7920元，并自2018年10月1日起以1920元为基数按月利率2%计算利息至付清之日止； 二、上诉人刘祥安、李安于本判决生效之日起十日内支付被上诉人廖志诚垫付的电费人民币159.77元； 三、驳回上诉人刘祥安、李安的其余上诉请求； 四、驳回被上诉人廖志诚的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费138元，由上诉人刘祥安、李安负担；二审案件受理费50元，由上诉人刘祥安、李安负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月二十二日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞