辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初8247号原告：沈阳华锐商业管理发展有限公司，住所地沈阳市沈河区哈尔滨路118号，统一社会信用代码91210103774815625G。法定代表人：陈烨，系该公司执行董事。委托代理人：罗群，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：李潇，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳华港餐饮管理有限公司，住所地沈阳市沈河区哈尔滨路118号B1F-001a、001b号商铺，统一社会信用代码912101033132107708。法定代表人：杨当成，系该公司执行董事兼经理。原告沈阳华锐商业管理发展有限公司与被告沈阳华港餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳华锐商业管理发展有限公司委托代理人李潇到庭参加诉讼。被告沈阳华港餐饮管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳华锐商业管理发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费859487.68元（暂计至2020年3月31日，该日之后至实际归还房屋之日的物业管理费以实计算在本诉讼中一并主张。）；2、判令被告支付拖欠的电费405081.6元，水费3277.8元；3、判令被告支付会员卡POS机使用费1600.00元；4、判令被告支付因拖欠诉讼请第1、2、3项中相关费用产生的逾期付款违约金131452.95元（按照日万分之三的标准暂计算至2020年3月31日）；5、判令被告支付装修免租期间物业管理费307968.75元；6、判令被告支付租赁合同提前解约违约金249024.90元；7、判令被告承担本案诉讼费等一切费用。事实及理由：2014年3月21日，原告与沈阳港悦餐饮管理有限公司（以下简称“港悦公司”）签订了一份《租赁合同》，由港悦公司承租原告位于华府天地购物中心B1F层001a、001b号商铺，合同约定：计租面积2250㎡，租期8年，自2014年5月1日起至2022年4月30日止，其中2014年5月1日至2014年7月31日（三个月）为装修免租期，物业管理费从2014年8月1日开始计付。物业管理费标准为：2014年5月1日至2016年4月30日：1.5（元/天/平方米）；2018年5月1日至2020年4月30日：1.66（元/天/平方米）；2018年5月1日至2020年4月30日：1.66（元/天/平方米），付款方式为一年四付。会员卡POS机使用费800元/年，于每租约年开始前30日交纳。另外，合同第二十条第1款约定：“如承租人未按期交付租金、物业管理费或其他费用，每延期一日按逾期金额的3‰支付违约金。”合同第二十条第3款约定:“因承租人原因导致合同提前解除的，承租人已支付的履约保证金原告无需返还，且承租人应按第一年度租金及物业管理费标准向原告补缴进场装修免租期间的租金及物业管理费。”合同第十八条第1款约定，“承租人拖欠物业管理费或其他费用等任何应付款项，逾期超过30天的，原告有权单方解除合同，且承租人应另外支付相当于当时租赁年度内3个月物业管理费的违约金。”本案被告是港悦公司的子公司，在租赁合同履行过程中，港悦公司申请将合同主体变更为本案被告，2017年3月24日，原告与被告及港悦公司三方签订了一份《合同主体及合作条件变更协议书》，约定港悦公司将租赁合同项下的全部权利义务转让给被告，被告成为涉案房屋的承租人。2019年10月15日，原告与被告签署了一份《合作条件变更之补充协议》，将租赁面积减少为1644㎡上述合同及协议签订后，原告按约履行合同义务，但被告却未足额缴纳合同约定的相关费用，自2018年2月开始拖欠电费、物业管理费等。被告的行为已构成严重违约，对此经原告多次以口头、书面发函、张贴公告等方式催缴无果后，2020年1月17日原告以书面通知的方式与被告解除了租赁合同被告已于2020年1月自行撤场，但未与原告办理房屋交接手续，至起诉之日涉案商铺仍由被告占用。于2020年6月9日原告自行收回，被告的违约失信行为已严重侵害了原告的合法利益，现原告特诉至法院，请求判令被告支付相关欠款，对于迟延履行的违约金，原告考虑到合同约定的日千分之三标准过高，自愿按照日万分之三的标准进行主张。综上，基于被告的违约事实，原告之合法权益受损，请求法院支持原告诉请，维护原告的合法权益。被告沈阳华港餐饮管理有限公司经本院合法传唤未到庭答辩、质证。经审理查明，2014年3月21日，原告与沈阳港悦餐饮管理有限公司（以下简称“港悦公司”）签订了一份《租赁合同》，由港悦公司承租原告位于华府天地购物中心B1F层001a、001b号商铺，合同约定：计租面积2250㎡，租期8年，自2014年5月1日起至2022年4月30日止，其中2014年5月1日至2014年7月31日（三个月）为装修免租期，物业管理费从2014年8月1日开始计付。物业管理费标准为：2014年5月1日至2016年4月30日标准为1.50（元/天/平方米）；2018年5月1日至2020年4月30日标准为1.66（元/天/平方米）；2018年5月1日至2020年4月30日标准为1.66（元/天/平方米），付款方式为一年四付。会员卡POS机使用费800.00元/年，于每租约年开始前30日交纳。另外，合同第二十条第1款约定：“如承租人未按期交付租金、物业管理费或其他费用，每延期一日按逾期金额的3‰支付违约金。”合同第二十条第3款约定:“因承租人原因导致合同提前解除的，承租人已支付的履约保证金原告无需返还，且承租人应按第一年度租金及物业管理费标准向原告补缴进场装修免租期间的租金及物业管理费。”合同第十八条第1款约定，“承租人拖欠物业管理费或其他费用等任何应付款项，逾期超过30天的，原告有权单方解除合同，且承租人应另外支付相当于当时租赁年度内3个月物业管理费的违约金。”本案被告是港悦公司的子公司，在租赁合同履行过程中，港悦公司申请将合同主体变更为本案被告。2017年3月24日，原告与被告及港悦公司三方签订了一份《合同主体及合作条件变更协议书》，约定港悦公司将租赁合同项下的全部权利义务转让给被告，被告成为涉案房屋的承租人。2019年10月15日，原告与被告签署了一份《合作条件变更之补充协议》，将租赁面积减少为1644㎡上述合同及协议签订后，原告按约履行合同义务，但被告却未足额缴纳合同约定的相关费用，自2018年2月开始拖欠水、电费、物业管理费等。对此经原告多次以口头、书面发函、张贴公告等方式催缴无果后，2020年1月17日原告以书面通知的方式与被告解除了租赁合同被告已于2020年1月自行撤场，但未与原告办理房屋交接手续，仍由被告占用。原告于2020年6月9日自行收回房屋。合同签订后，原告收取了被告10万元履约保证金。经核算，自2018年8月10日至2020年3月31日，被告应交物业管理费1877000.18元，被告交付1017512.50元，欠缴859487.68元；拖欠2018年3月31日至2019年9月19日期间电费405081.60元；拖欠2019年12月5日至2020年1月5日期间水费3277.80元；拖欠2018年5月10日至2019年5月10日期间POS机使用费1600.00元。上述事实，有当事人陈述，原告提供的《租赁合同》、《合同主体及合作条件变更协议书》、《合作条件变更之补充协议》、电费缴款计划申请、电费还款计划及明细表、水费交费通知单、水费发票、催款函、张贴送达照片、快递单及查询记录、催缴通知函、张贴送达照片、快递单及查询记录、解除合同通知、张贴送达照片、快递单及查询记录共16张等证据经本院开庭审理核实认证，在卷为凭。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告沈阳华港餐饮管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。原告与港悦公司签订《租赁合同》，由港悦公司承租原告商铺用于经营使用，后根据《合同主体及合作条件变更协议书》及《合作条件变更之补充协议》，被告承继了案涉《租赁合同》项下承租权利及交付物业管理费、水电费、POS及使用费义务以及合同约定的违约责任义务。后被告在合同履约期间未满时，擅自停止经营，自行退场不退铺，构成违约。原告于2020年1月17日通知被告解除租赁合同符合法律及合同约定，具有民事法律效力。关于原告请求被告支付物业管理费859487.68元、电费405081.60元、水费3277.80元、POS机使用费1600.00元符合合同约定，依法予以支持。关于拖欠费用违约金，合同约定了日千分之三违约金，现原告按日万分之三请求被告支付物业管理费违约金67924.06元、电费违约金63187.24元、水费违约金98.05元、POS机使用费违约金243.60元，合计131452.95元，与事实相符，于法有据，予以支持。根据《租赁合同》第二十条第3款关于因承租人原因导致合同提前解除的，承租人应按第一年度租金及物业管理费标准向原告补缴进场装修免租期间的租金及物业管理费的约定，原告请求被告支付免租期三个月期间物业管理费307968.75元（1.50元×2250㎡×365日÷12个月×3个月）合理，予以支持。根据《租赁合同》第十八条第1款关于承租人拖欠物业管理费或其他费用等任何应付款项，逾期超过30天的，原告有权单方解除合同，且承租人应另外支付相当于当时租赁年度内3个月物业管理费的违约金的约定，原告请求被告按当年租金标准支付3个月租金额度违约金249024.90元（1.66元×1644㎡×365日÷12个月×3个月）合理，予以支持。本项违约金足以弥补原告因被告违约造成的经济损失，其同时约定履约保证金不予退还显然作为格式条款限制了承租人的权利，双项补偿标准过高，应予减少。本院对原告不予退还履约保证金的诉称，不予采信，认定该保证金从本案判决应付义务款中予以扣减。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（八）项、第（九）项、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百一十六条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳华港餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性给付原告沈阳华锐商业管理发展有限公司物业管理费人民币（以下货币种类同此）859487.68元、电费405081.60元、水费3277.80元、POS机使用费1600.00元；二、被告沈阳华港餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性给付原告沈阳华锐商业管理发展有限公司欠费违约金人民币131452.95元；三、被告沈阳华港餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性给付原告沈阳华锐商业管理发展有限公司免租期三个月期间物业管理费人民币307968.75元；四、被告沈阳华港餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性给付原告沈阳华锐商业管理发展有限公司合同约定相当于当年3个月租金的逾期违约金人民币249024.90元；五、被告沈阳华港餐饮管理有限公司履行本案判决义务时，现存原告处履约保证金10万元应予扣除；六、驳回原告沈阳华锐商业管理发展有限公司的其他诉讼请求。如被告沈阳华港餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币22421.00元，公告费800.00元，由被告沈阳华港餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘小兵人民陪审员  王 哲人民陪审员  史秋灏二〇二一年四月二十三日法官 助理  姜 岳书 记 员  吕婷婷