上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初5365号原告：上海上工物业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：梅喜连，执行董事。委托诉讼代理人：顾佳怡，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄一，上海市新闵律师事务所律师。被告：邓红茹，女，1970年12月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海上工物业发展有限公司与被告邓红茹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。上工物业的委托诉讼代理人黄一、被告邓红茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2020年1月起至2020年6月期间的物业费1，425元，并按日千分之三支付逾期付款滞纳金，计算至被告实际付款之日止。事实和理由：2017年4月，原告与徐汇区永兆豪庭业主大会订立《永兆豪庭物业服务合同》，约定由原告管理永兆豪庭小区，双方就物业服务范围、服务期限、物业费金额及付款时间、违约责任等进行了约定。合同期满后，双方续订了物业服务合同，后因业委会的原因决定提前解除物业服务合同，原告实际提供物业管理服务至2020年6月30日。合同履行过程中，原告已按约提供物业服务，但被告却长期拖欠物业服务费，原告多次催讨未果。综上，原告认为被告的行为已侵犯了原告的合法权益，故依法诉诸贵院，恳请支持原告诉请。邓红茹辩称：根据“上海市物业管理条例”规定，业主委员会的任期为三年到五年，自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对选聘、解聘物业服务企业，不得对除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项作出决定。被告从上海市物业APP查询得知，永兆豪庭业委会信息为2014年3月21日至2019年3月20日，新一轮业委会成立时间是2020年12月29日。2019年3月20日至2020年12月29日期间，永兆豪庭小区没有业委会，也不存在业委会主任。2019年6月12日由业委会主任徐某某签订的物业服务合同，约定了地下停车库单独缴费等条款，提高了收费标准，存在利益输送和个人权力扩大化，损害了业主权益，应为无效合同。按照物业服务合同，原告管理期间的服务标准没有达到合同明确的单项标准，存在诸如消防通道停放车辆，景观池成为臭水池，电梯经常处于停滞状态等问题，故被告有权根据法律规定拒绝原告缴纳物业服务费用的诉请。根据《民法典》规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。永兆豪庭小区有平面广告，当然存在广告收入，根据债务抵消规定，原告在永兆豪庭所得广告收入，应按业主房屋面积比例抵消相应物业费用。经审理查明，原告系上海市徐汇区虹梅路2125弄永兆豪庭小区(以下简称涉案小区)物业管理企业，被告系上海市徐汇区虹梅路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积128.36平方米)所有权人之一。2017年4月，原告与上海市徐汇区永兆豪庭业主大会签订《物业服务合同》一份，约定，原告为永兆豪庭小区提供物业管理服务，服务期限自2017年5月1日至2019年4月30日止，该小区住宅按1.85元／月·每平方米的标准收取物业服务费。物业服务费用按季交纳，业主应在每季初履行交纳义务。逾期交纳的，按本金总额日千分之三支付违约金。合同另约定，原告违反本合同约定义务的，致使不能全部完成合同约定服务内容和标准的，业主大会有权依法解除合同，并要求原告按其减少的服务支出予以赔偿。合同落款处除盖有业主大会公章外，另有徐某某、孙某某签名。合同期限届满后，双方续签《物业服务合同》，合同期限自2019年5月1日起至2021年4月30日止，收费标准不变。合同另对停车收费、物业维修等项目予以细化明确。合同落款处盖有业主大会公章及业委会主任徐某某签名。2020年6月4日，涉案小区业主会与原告就退出事宜达成专题会议纪要，确认原告于2020年6月30日撤离涉案小区。另查明，涉案小区业主大会成立于2014年，2017年7月换届，2020年12月再次换届。2007年7月，上海市徐汇区物价局曾出具《住宅物业服务收费标准确认表》，确认涉案小区高层住宅物业服务收费标准为1.85元／月·每平方米。原告退出涉案小区后，因未收到被告自2020年1月至2020年6月期间的物业服务费，催讨无果后诉至法院。以上事实，除原被告庭审陈述外，另有不动产登记簿、物业服务合同、专题会议纪要、收费标准确认表、业主大会备案证等证据予以佐证，本院予以确认。审理中，被告为证明原告管理不到位，存在诸多问题，申请证人经某出庭作证。原告认为，证人与被告一样，拖欠缴纳物业服务费，证人身份存疑，故对其对证人证言不予认可。本院认为，2017年、2019年的《物业服务合同》由原告与徐汇区永兆豪庭业主大会签订，落款处亦有业委会主任徐某某签字，合法有效，对被告及小区全体业主或物业使用人均具有法律约束力。被告对物业服务合同不予认可的意见，依据不足，本院不予采信。被告作为小区业主，事实上接受了原告对其物业提供的管理和服务，应当按照物业服务合同的约定向原告支付物业管理服务费用。因物业服务合同的签约主体为原告与涉案小区业主大会，合同规范的是双方之间的权利义务以及涉案小区物业管理服务标准等，被告认为原告管理期间收取了应属于业主共有的广告费用，物业管理存在诸多问题，应依《民法典》中“双方互负债务可相互抵消”的规定减半收取物业服务费等辩称意见，可另寻途径予以维权。现原告要求被告按合同1.85元／月?每平方米的标准支付欠费的诉讼请求，符合合同及法律规定，应予支持。被告房屋建筑面积128.36平方米，每月应支付物业服务费237.50元。被告长期未付物业服务费，有违法律和合同约定，应支付滞纳金，但原告主张千分之三的滞纳金标准显然过分高于其所实际遭受的损失，故本院将滞纳金标准调整为每日万分之三。因物业服务合同仅约定每季度初为业主缴纳物业服务费的时间，未就具体缴费时间予以明确，本院确认每季度首月10日前为缴费日期。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二项以及2007年《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、邓红茹于本判决生效之日起十日内给付上海上工物业发展有限公司自2020年1月至2020年6月期间的物业服务费1，425元；二、邓红茹于本判决生效之日起十日内给付上海上工物业发展有限公司逾期付款滞纳金：以712.50元为基数，分别自2020年1月至2020年6月期间的每季度首月11日起，均至实际支付之日止，按日万分之三计算。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由邓红茹负担。本判决为终审判决。审判员 徐 汶二〇二一年四月十二日书记员 范心佩附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。三、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。