北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2821号原告：张××，男，1975年12月出生，汉族，北京××集团有限公司总经理，住北京市。原告：弓××，女，1978年2月出生，汉族，北京××集团有限公司董事，住山西省。上述2名原告的共同委托诉讼代理人：石岩，北京市君致律师事务所律师。被告：北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷1号楼201-68。法定代表人：朱灿，董事长。委托诉讼代理人：贾锦朝，男，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司法务总监。原告张××、原告弓××与被告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称鸿坤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2名原告的共同委托诉讼代理人石岩、被告鸿坤公司的委托诉讼代理人贾锦朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张××、弓××（以上2名原告以下简称二原告）向本院提出诉讼请求：1.判令鸿坤公司支付二原告违约金480533.58元及逾期支付违约金的利息（该利息损失以上述违约金为基数，自2019年5月2日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.诉讼费用由鸿坤公司承担。事实和理由：2016年4月13日，二原告与鸿坤公司签署了《北京市商品房预售合同》，二原告向鸿坤公司购买大兴区某住宅楼102（后更名为“大兴区××路×号院102”，以下简称102室）房屋1套；2016年4月，二原告支付了全部购房款18065172元；2016年11月30日，鸿坤公司交房；但直到2019年4月2日，鸿坤公司才为二原告办理了不动产权登记手续；根据《北京市商品房预售合同》第二十二条第（二）款第2项：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”之约定，出卖人应支付买受人逾期取得房屋所有权证的违约金480533.58元，以及未按约定支付违约金的利息损失；二原告多次找鸿坤公司协商，均未果；为维护自身合法权益，二原告诉至法院，请求判如所请。鸿坤公司辩称，对二原告的诉讼请求不认可；第一，鸿坤公司逾期办证的情况并非鸿坤公司的过错，鸿坤公司已经按照合同约定的日期将102室交付给二原告，二原告也进行了收房，二原告并没有任何损失，对于逾期办证的情况鸿坤公司也与二原告多次沟通，对相关办证材料二原告未按鸿坤公司要求按时向鸿坤公司提交，致使房产证未能按期办理，主要过错方应该是二原告；第二，退一步讲，即使鸿坤公司存在逾期办证的行为，二原告主张的违约金过高，请求法院予以调整；第三，二原告主张逾期支付违约金的利息没有事实和法律依据，请求予以驳回；第四，本案诉讼费用应由二原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据审查确认的证据与当事人的陈述，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系；鸿坤公司系大兴区某小区的开发商。2016年4月13日，鸿坤公司（出卖人）与二原告（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》；双方约定由二原告向鸿坤公司购买102室，预售许可证号为京房售证字（2014）××号，项目名称为××家园，房屋坐落为“大兴区某住宅楼×层102”（该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准），该商品房的用途为住宅、仓储，其预测建筑面积共361.81平方米，其中套内建筑面积340.26平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积21.55平方米，该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为江苏银行股份有限公司北京安定门支行，该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为江苏银行股份有限公司北京安定门支行；双方约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米53092.26元，总价款为18065172元，买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国银行借款支付；双方约定，出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；关于交付条件，双方在合同书第十二条约定，出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并满足合同书第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》；关于缴纳税费，双方在合同书第十六条第五款约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权证印花税、房屋所有权证代办费1500元、有线电视初装费（最终以有线电视收费标准为准）、产权登记费80元（1个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加1本证书加收证书工本费80元，最终以政策规定为准），买受人自行向相关单位缴纳物业服务费用。关于转移登记，双方在合同书第二十二条第二款约定：“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理——买受人同意委托北京鸿坤经纪有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟伍佰元人民币（大写）。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理——买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。3.如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”双方约定，在合同履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向北京市大兴区人民法院起诉；双方还对逾期付款责任、逾期交房责任、面积差异处理、前期物业服务等事项一并进行约定。上述合同书签订当日，即在2016年4月13日，鸿坤公司（出卖人）与二原告（买受人）签订《补充协议》；就产权登记的责任，双方在第八条约定：“出卖人承诺在商品房交付之日起720日内办理完毕该商品房产权证。买受人在办理主合同第十二条所约定的交接手续之同时，应向出卖人提交办理该商品房产权证必须由买受人提供的所有资料及缴清相关税费，并支付代办费用。买受人未提交上述办证所需资料、支付费用，并且没有合理正当理由的，出卖人不再承担为买受人办理产权证的责任，买受人无权为此要求退房或要求出卖人承担违约责任；另，买受人未按约定时间提交上述办证所需资料、费用的，每逾期一日，应向出卖人支付该商品房总价款万分之一的违约金；如买受人采取按揭贷款的方式支付房价款，买受人未按约定时间提交上述办证所需材料、缴纳相关费用的，按买受人逾期付款处理……”。合同签订当日，即在2016年4月13日（发票落款时间，下同），二原告向鸿坤公司交纳购房款5425172元；2016年11月29日，二原告向鸿坤公司交纳购房款2640000元、10000000元；以上购房款合计18065172元，与合同书所载明房屋价款金额一致。在合同书所约定甲方截止时间2016年11月30日之前，即在2016年11月22日，鸿坤公司向二原告出具《××项目交付通知书》，通知二原告于2016年11月30日来办理102室的交接及入住手续；2016年11月30日，鸿坤公司向二原告交付102室，双方签订《收房结算单》，确认102室的房屋总价为18065172元，无需补交或退还房价款；《收房结算单》及相应《专用收款收据》还载明二原告向鸿坤公司交纳了契税568955.16元、公共维修基金36181元、房屋登记费90元、产权代办费1500元、有线电视初装费1080元、物业费38771.56元、产权代办印花税10元，以上交款合计646587.72元。2019年4月2日，对102室颁发编号为京（2019）大不动产权第×××号的不动产权证书；该证书载明权利人为二原告，共有情况为共同共有，坐落为“大兴区××路××号院××号楼××层102”，权利性质为出让/商品房，房屋建筑面积为361.81平方米。就所主张逾期办证违约金480533.58元的计算依据，二原告在民事起诉状中附有计算清单，即商品房交付日期为2016年11月30日，按照合同约定，买受人在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，则应当取得房屋所有权证书期限届满日期为2018年11月20日，而实际取得房屋所有权证书日期为2019年4月2日，二者之间相差133日，全部已付款为18065172元，计算公式为18065172×0.0002×133=480533.58元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，诉争合同书的签订时间、给付购房款时间、房屋交付时间、颁发不动产权证书时间，以及二原告向本院提交民事起诉状时间（落款时间为2020年11月20日），均在2021年1月1日民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》等法律规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；依法成立的合同，受法律保护；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，二原告与鸿坤公司所签订商品房预售合同系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属有效合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（自2003年6月1日起施行）第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因本案买卖双方已对买受人逾期取得房屋权属证书的出卖人违约责任作出特别约定，即：“出卖人承诺在商品房交付之日起720日内办理完毕该商品房产权证”“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付”，现二原告延期取得不动产权证书，鸿坤公司应承担违约责任，按照约定给付延期办证违约金；在2018年11月30日办理入住时，二原告依约定交纳了产权代办费、契税、房屋登记费、产权证印花税等费用，在此情况下，鸿坤公司提出二原告未提交办理产权证书所需材料，应提供充分证据证明，如通知交付材料清单、催告清单等；因举证不充分，故对鸿坤公司的该项抗辩意见，本院不予采纳；经核算，二原告所提交计算明细，精确具体且正确，本院予以认定，即逾期办证违约金为480533.58元；考虑到双方系约定买受人在房屋交付后720日内取得房屋所有权证，相比较司法解释规定，已为鸿坤公司准备了相当长的时期，且二原告已在接收房屋时预交了各项费用，故对于每日万分之二的违约金计算标准，核算年化利率为7.3%，参照“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并非过高，故对鸿坤公司主张该违约金标准过高的抗辩意见,本院不予采纳。因在酌情确定上述违约金标准合理性时已考虑本案各项具体情况，故对二原告另行要求鸿坤公司给付违约金的利息损失的诉讼请求，本院不予支持；当然，如鸿坤公司未履行本判决所确定金钱给付义务，二原告可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，依法主张法定罚息。综上所述，对二原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（自2003年6月1日起施行）第十八条规定,判决如下：一、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付张××、弓××违约金480533.58元；二、驳回张××、弓××的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4254元，由张××、弓××负担254元（已交纳），由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担4000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 振二〇二一年四月二十二日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷