文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0583民初4685号原告：方伟萍，女，1970年1月12日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：薇淳(上海)企业发展有限公司，住所地上海市宝山区吉浦路545-551号2590室，统一社会信用代码91310113MA1GLMHQ96。法定代表人：孙志亮，该公司总经理。原告方伟萍与被告薇淳(上海)企业发展有限公司（以下简称薇淳公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年6月2日起诉至上海市宝山区人民法院，2020年6月4日，上海市宝山区人民法院出具裁定书将本案移送至本院审理，本院于2021年3月3日受理后，依法适用小额程序独任审理，后因本案不适用小额程序审理，本院依法转为简易程序独任审判并于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告方伟萍到庭参加诉讼，被告薇淳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告方伟萍向本院提出诉讼请求：1、判决被告将拖欠原告的2019年12月房租1200元以及2020年1月1260元，2020年2月1260元，2020年3月1260元，共计4980元房租支付给原告；2、判决被告根据合同第十一条违约责任第1条约定支付原告违约金10000元；3、判决被告根据合同第十一条违约责任第3条约定，延迟支付托管收入，每天100元标准支付违约金13000元；4、解除原被告双方的合同；5、因给予被告免租金，但被告提前终止合同，请求判令被告赔偿3000元作为原告损失，且原告已收到的1500元房屋押金不得作为任何违约金的抵扣。案件审理过程中，原告明确第五项诉讼请求不再主张。事实与理由：原告将位于江苏省昆山市花桥××智慧广场××楼××室的房屋，托管给薇淳(上海)企业发展有限公司进行房屋出租。双方于2018年1月7日签订房屋托管合同(合同编号：VT0000757)，合同期限为：2018年1月30日至2023年5月30日。按照合同内约定，薇淳(上海)企业发展有限公司应于每月30日之前将当月托管收入，即房租，按照双方约定的方式汇入原告提供的银行账户内。2019年3月，薇淳(上海)企业发展有限公司未将2019年3月的房租汇入原告账户之中。2019年4月16日，原告与薇淳(上海)企业发展有限公司签到一份补充协议，即“关于《房屋委托管理合同》的租金调整协议”，将原来2019年每月1600元房租降至每月1200元，原来2020年每月1600元房租降至每月1260元，每月15日将当月房租汇入原告账户，从2019年5月开始执行。2019年12月，薇淳(上海)企业发展有限公司再次出现未按时支付房租的行为，直至2020年3月16日，被告构成违约，为此，原告诉至法院。被告薇淳公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：位于昆山市花桥××智慧广场××楼××室房屋系原告所有。2018年1月7日，原告方伟萍（甲方、委托方）与被告薇淳公司（乙方、受托方）签订《房屋托管合同》(合同编号：VT0000757)一份，约定由乙方为甲方提供房屋经营托管服务，托管房屋即前述房屋，建筑面积30.85平方米。合同约定托管期限自2018年1月30起至2023年5月30日止，其中2018年1月30日至2018年5月30日为免租期，托管收入第一年1500元/月，第二、三年1600元/月，第四年1700元/月，第五年1800元/月。付款方式为押一付一，押金1500元。甲方应得的托管收入在扣除相关需要代缴的费用后，于每月的15日之前由乙方按约支付至甲方指定账户。乙方承担托管期限内的费用包括水费、电费、燃气费、宽带费、有线电视费等。经营托管期间乙方为更有利于出租，甲方同意乙方对托管房屋进行装修改造。合同对于甲乙双方的权利义务、违约责任等亦进行了约定，合同第十一条违约责任条款中约定：本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金10000元。除另有约定外，本合同项下的违约金为10000元，违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任。无特殊原因且未经甲方同意，依法迟延支付托管收入超过20日的，除应按约如数补交外，从第21天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权提出解除合同。另查明：合同签订后原告将房屋交由被告，被告支付了押金1500元。2019年4月16日，原告与被告签订关于《房屋委托管理合同》的租金调整协议，约定市场价格低于预期，且整体租房市场供应量增加，导致现在委托的房源出租价格上不去，空置房源较多。经双方和平友好协商，达成以下协议：租金调整为2019年度，月租金1200元，2020、2021年度月租金1260元、2022、2023年度月租金1325元，支付方式月付，每月15日。庭审中原告称被告的租金仅支付至2019年11月，自2019年12月起的租金并未支付，并提供了原告与被告工作人员的催款信息记录予以印证。另原告陈述2020年6月上旬，被告通过邮寄涉案房屋钥匙的方式将房屋返还给原告，故被告实际应支付2019年12月-2020年5月的租金，因本案原告于2020年3月向至上海市宝山区人民法院起诉，故未主张2020年4月、5月的租金，为及时审理案件，原告暂不在本案中主张2020年4月、5月的租金。另原告称收房时水费结余10元，同意在租金中予以抵扣。又查明：原告明确要求被告支付10000元违约金是因为被告存在违约行为，租赁期限未满5年，其有免租期的租金损失。另原告要求被告支付13000元违约金是因为被告存在延期支付租金的违约行为，根据合同约定应支付上述违约金，另亦认可被告延期支付租金的行为仅给原告造成利息损失。以上事实有房屋托管合同、不动产权证、聊天截图、付款明细、关于《房屋委托管理合同》的租金调整协议以及当事人的陈述予以证明。本院认为，原、被告之间的房屋托管合同系双方的真实意思表示，依法成立有效，双方均应恪守履行。按照合同约定，原告将房屋交由被告托管经营，被告应按约及时支付相关费用。被告未到庭也未提交相关证据，应承担不利的法律后果。现原告主张被告薇淳公司自2019年12月起的租金未按约及时支付，并提供沟通记录予以印证，本院对原告的陈述予以采信，故被告的行为构成违约。庭审中原告自认被告已于2020年6月上旬以邮寄交还钥匙的方式共同解除了合同，本院予以确认。合同解除后，原告应返还被告支付的押金1500元，原告对于押金不予退还的主张，无事实依据，本院不予支持。关于欠付的租金，原告仅在本案中主张2019年12月-2020年3月的租金4980元，根据双方签订关于《房屋委托管理合同》的租金调整协议，原告上述主张有事实和法律依据，对此本院予以支持。另从中扣除押金1500元以及原告自认的结余水费10元，被告剩余应付租金为3470元。故本院依法认定被告应当支付原告租金3470元。关于违约金，原告同时主张了两项违约金，合同违约责任条款中虽约定了被告违约情形下的违约金10000元及迟延支付托管收入情形下的违约金以100元每天计算，但迟延支付托管收入系对于违约情形的具体约定，该两者违约金不可同时适用。故本院根据被告的违约情形，同时结合合同约定的免租期及合同解除后可能产生的空置期，并考虑到疫情的影响以及逾期付款产生的利息损失等因素，认定被告应赔偿原告违约金以三个月租金计算为3780元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告方伟萍与被告薇淳(上海)企业发展有限公司签订的《房屋托管合同》予以解除。二、被告薇淳(上海)企业发展有限公司支付原告方伟萍房屋租金3470元及违约金3780元，两项合计7250元，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费574元，减半收取287元，由被告薇淳(上海)企业发展有限公司负担。此款原告方伟萍已预交。被告薇淳(上海)企业发展有限公司于本判决生效后十日内直接支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  鲍丽娟二〇二一年四月六日书记员  赵亚萍附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。