北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初7797号原告：北京中光华会计师事务所有限责任公司，住所地北京市西城区南滨河路27号7号楼4层409。法定代表人：邱斌，总经理。委托诉讼代理人：刘亚文，女，1986年4月5日出生，汉族，北京中光华会计师事务所有限责任公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：范向华，女，1995年11月1日出生，汉族，北京中光华会计师事务所有限责任公司职员，住河南省商水县。被告：北京明大物业管理有限公司，住所地北京市延庆区八达岭工业开发区康西路602号。法定代表人：金忠，总经理。原告北京中光华会计师事务所有限责任公司（以下简称中光华事务所）与被告北京明大物业管理有限公司（以下简称明大物业公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月10日受理后，依法由本院审判员郝卉独任审理，并于2021年4月19日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中光华事务所委托诉讼代理人刘亚文、范向华；被告明大物业公司的委托诉讼代理人金忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中光华事务所向本院提出诉讼请求：1.判令明大物业公司退还中光华事务所物业服务费3000元；2.本案诉讼费由明大物业公司负担。事实与理由：中光华事务所承租由明大物业公司提供服务的北京市西城区南滨河路27号7号楼8层801、802房间。2020年5月14日，中光华事务所工作人员通过竖井在楼层4层与8层之间穿网线，需要明大物业公司打开竖井，明大物业公司要求支付此项服务对应的物业费3000元。明大物业公司收取3000元后，向中光华事务所开具了物业服务发票。此后，明大物业公司工作人员到达现场，打开、关闭竖井门锁，中光华事务所工作人员完成穿网线工作。中光华事务所认为，明大物业公司此项服务应属于《物业管理服务协议》项下的物业服务内容，中光华事务所租赁房屋所有权人已缴纳408-411室及801、802物业费，明大物业公司向中光华事务所收取3000元物业服务费，属于重复收费行为。《物业管理服务协议》并未明确拉网线配合事宜需单独收费及单独收费标准，明大物业公司亦未按照《北京市物业管理条例》第七十条“物业服务人应当在物业管理区域显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主：（二）物业服务内容和标准、收费标准和方式等”的规定对其此项收费标准进行公示并告知业主，明大物业公司收取中光华事务所3000元物业服务费属于乱收费行为。双方就此纠纷协商未果，中光华事务所诉至本院。原告明大物业公司辩称，不同意中光华公司的诉讼请求。3000元是明大物业公司提供的有偿服务。从2008年开始，明大物业公司对配电间有相关的管理规定，此项收费属于日常物业服务之外的收费项目。中光华事务所自行把已经入户的网线重新铺路从4层延长到8层，属于非正常铺设，明大物业公司收取的3000元费用，主要包含管道占用费、后续清理网线的费用以及因网线施工给天花板、墙面造成损坏后的维修费用等，收费合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：明大物业公司为北京市西城区南滨河路住宅小区7号楼A座、B座提供物业管理和服务。于东剑系北京市西城区南滨河路住宅小区7号楼A座8层801、802号房屋（以下简称案涉房屋）所有权人。2007年8月1日，于东剑与明大物业公司签订了《物业管理服务协议》，约定明大物业公司为案涉房屋提供物业服务。该合同第二条物业服务项目及范围约定：1.规划红线范围内，业主户门以外涉及共用财产和公共事务的管理。2.楼内设备设施系统的运行、维护和管理，确保所有的机械及设备处于安全及良好的工作状态，符合一切有关法律、法规要求。3.规划红线范围内的绿地的养护，楼内绿植的租摆。4.规划红线以内，业主户门以外公共区域的保洁。5.规划红线以内，业主户门以外公共秩序的维护。6.机动车辆、非机动车辆的管理。7.公共区域消防设施的维护。8.按规定向乙方房间内提供相应的电力、供冷、供暖、电视终端、电话线路终端、数据终端等。9.装修管理服务，按照房屋装饰装修管理规定执行。2020年5月7日，中光华事务所与于东剑签订《租赁合同》，承租北京市西城区南滨河路27号7号楼8层801、802号房屋用于办公经营。2020年5月14日，中光华事务所搭建局域网，需要案涉房屋所在大厦4层与8层之间通过竖井穿网线。明大物业公司工作人员应中光华事务所要求打开竖井提供辅助服务，并收取中光华事务所物业服务费3000元。诉讼中，明大物业公司陈述该公司曾在物业办公室张贴和公示《配电间管理规定》，该规定载明：1.配电间是楼宇内强电、弱电管道专用区域，消防、安全重点区域，物业需加强管理。2.配电间内强电、弱电管道空间有限，为保证业主的正常使用必须严格控制。3.物业巡检人员必须定期检查配电间内线路整洁、防火设施、节点温度、室内整洁、锁具完好等。4.监督楼内合作网络公司正常施工，配合供电公司电表等相关设施检修。5.对非正常使用管道空间严格控制，必须使用的实行收费管理。6.由合作网络公司施工和供电公司施工为正常使用，原建筑配套线路损坏更换为正常使用，其他均为非正常使用。7.非正常使用必须提前向物业申请，经物业检查空间、安全、施工等符合要求后，方能审批施工。8.非正常使用按综合成本估算每条线路3000元一次性收取。费用包含使用方租借管道空间成本，及施工前审批成本和使用期内相关管理成本。9.非正常使用完成后由物业专业人员清理废弃线路，保证管道留有安全空间。明大物业公司主张本案诉争的3000元费用应属服务费，根据前述规定收取，包含管道占用费、后续清理网线的费用以及因网线施工给天花板、墙面造成损坏后的维修费用等。中光华事务所不认可对明大物业公司此项陈述事实，提出该规定系明大物业公司单方制作，且未向业主进行公示。上述事实，还有庭审笔录和当事人陈述在案佐证。本院认为，明大物业公司与案涉房屋所有权人签订《物业管理服务协议》，双方据此成立物业服务合同关系。中光华事务所承租案涉房屋，依据其租赁和使用房屋的事实，接受明大物业公司提供的物业服务，应系物业使用人。庭审查明，物业服务合同约定按明大物业公司应向业主房间内提供相应的电力、供冷、供暖、电视终端、电话线路终端、数据终端等服务。但，本案诉争的大厦竖井内各楼层之间配合设置网线的服务内容，并未在《物业管理服务协议》的服务范围部分进行约定；庭审中，中光华事务所亦未举证证明，或就协议服务范围部分约定进行解释，明确本案诉争的收费服务行为属于协议约定的服务范围。据此，本院对中光华公司提出，其与明大物业公司成立物业服务合同关系，以及明大物业公司重复收取物业管理费的诉称意见，不予确认，本案案由根据本案查明事实，确定为合同纠纷。另，庭审中，明大物业公司辩称，其收取3000元费用，系因中光华事务所铺设网络需占用物业管道、后续进行网线清理以及因网线施工给天花板、墙面造成损坏后的维修服务而产生的相应费。但，明大物业公司并未举证证明其陈述的前述服务实际发生，可就服务事实收取相应费用，故本院对其此项抗辩意见亦不予采信。据此，明大物业公司应当退还已就并未提供的服务行为收取的费用3000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告北京明大物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告北京中光华会计师事务所有限责任公司服务费3000元。如果被告北京明大物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告北京明大物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，视为撤回上诉。审 判 员  郝 卉二〇二一年四月二十九日法官助理  王义嫔书 记 员  郭莹莹