吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0502民初3702号 原告（反诉被告）：通化市东昌区金宝贝亲子乐园（个体工商户）。住所地：通化市建设街。 经营者：赵艳，女，现住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：王皓，男，现住通化市东昌区。 被告（反诉原告）：李丽丽，女，现住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：徐明宇，男，现住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：金鹏，吉林邦安律师事务所律师。 原告（反诉被告）通化市东昌区金宝贝亲子乐园（以下简称金宝贝）与被告李丽丽租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金宝贝经营者赵艳、委托诉讼代理人王皓，被告（反诉原告）李丽丽及委托诉讼代理人徐明宇、金鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）金宝贝向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告签订的《租赁合同》租赁关系。2.请求法院依法判令被告立即赔付原告经济损失15300元。3.请求法院依法判令被告立即给付拖欠原告摊位租金2200元。4.请求法院依法判令被告立即给付原告违约金1万元。5.案件受理费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2017年7月15日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，该合同第二条第5款约定：合同终止，乙方对场内、外的装饰，不得拆除；第一条1款约定：甲方将通化市建设大街42号商场的部分场出租给乙方，租期5年；第2款约定：每季度租金6000元，以后每三年租金在上年的标准上递增10%；第五条违约责任第1款乙方违约：如不能按时交纳租金或擅自转租房屋时，甲方有权提前收回房屋，终止合同执行，除乙方需赔偿甲方违约金伍万元外，所造成一切经济损失由乙方承担责任。因原告向被告催要2020年2-4月的一个半月房租租金时，被告告知原告不再承租该房屋。2020年11月2日乙方单方面解除合同，乙方违反约定拆除室内地板，门，窗，暖气片两组，灯，插座等。乙方在拆除前甲方已经当面告知，室内所有装修不得拆除，如要拆除就起诉乙方，乙方不予理睬强行拆除。2020年11月5日全部拆除完。合同第五条1款约定：乙方违约，如不能按时交纳租金或擅自转租房屋时，甲方有权提前收回所出租的房屋，终止合同执行。除乙方需赔偿甲方违约金1万元外，所照成的一切经济损失由乙方承担责任。因被告拆除行为导致原告直接经济损失15300元。原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定诉至贵院，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告（反诉原告）李丽丽辩称，一、答辩人同意原告解除原、被告《租赁合同》确立的租赁关系的诉讼请求；二、答辩人愿意将租赁原告房屋被拆下的玻璃、地板恢复原状；三、答辩人未拖欠原告摊位租金；四、答辩人不应给付原告违约金1万元。因为目前处于新冠肺炎疫情阶段，系不可抗力原因导致答辩人与原告《租赁合同》不能实际履行。（一）不可抗力是指合同当事人在签订合同时不可预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件，如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动战争和专用合同条款中约定的其他情形。（二）全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟于2020年2月10日表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。（三）《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。（四）《民法总则》第一百八十条规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”（五）不可抗力的概念主要出现以下法律中：1、《民法通则》第一百五十三条“本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”2、《合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”3、《民法总则》第一百八十条第二款“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”4、不可抗力的定义是统一的，都是指客观情况，都是指同时满足不能预见、不能避免、不能克服三个特性的客观情况。（1）不能预见，指当事人在订立合同时不可预见的，它是在合同订立后才发生的具有偶然性的事件。（2）不能避免，指出现了不可预见的客观情况后，当事人无法采取任何措施加以避免。（3）不可克服，指当事人对该事件的后果无法加以克服，即毫无办法加以阻止。综上，原告请求法院判令答辩人给付其违约金1万元的诉求于法无据、于理相悖，法院应驳回其诉讼请求。五、原告应返还答辩人签订《租赁合同》时交付的抵押金人民币5000元。 被告李丽丽（反诉原告）诉称：1.原告返还被告抵押金5000元。2.原告返还被告因疫情期间没有经营的月份租赁费和递增的房租3600元。申请反诉的事实与理由：2017年7月15日，双方签订了租赁合同，合同期限为五年。在租赁期间被告一直按合同约定交纳租金及费用。被告租赁原告的场地作为课外培训。一、因为疫情影响，政府管控，被告从疫情开始长达半年多没有经营，根据最高法人民法院指导意见（二）第6条2款，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”公平原则，是指合同双方当事人之间的权利义务要公平合理，要大体上平衡，强调一方给付与对方给付之间的等值性，合同上的风险承担要进行合理的分配。二、因为目前处于新冠肺炎疫情阶段，系不可抗力原因导致《租赁合同》不能实际履行。基于双方合法解除《租赁合同》，原告返还被告抵押金。 原告（反诉被告）金宝贝辩称，疫情期间已经让了一个半月房租，不可抗力因素早已解除了，我们已经承担风险，如果真的是因为疫情原因导致不能继续经营，在疫情期间就应该提出来，后期再交房租就充分说明你可以继续经营，所以不能成为不交房租、拖欠房租的理由，因为疫情的原因不能无止境的拖延成为不交房租的理由，减免房租国家对国企是强制性的，对个体经营者是号召性的，我们已经响应国家号召给你减免了一个半月房租，你是因为自己经营不善导致你现在经营困难，不能交付房租，不能以疫情为由偷换概念。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交通化中远资产评估有限责任公司出具的资产评估报告及鉴定费收据。欲证明被告应赔偿原告损失最低6916元恢复装修的费用。被告认为，真实性无异议，证明内容有异议，该评估报告确定的是2020年11月1日全新状态下的价值，该装修实际发生在2017年8月，应该按照2017年8月时的价值并结合折旧来确定现有价值。鉴定费不是正规发票，鉴定费明显过高，不予认可。本院认为，原告曾以金宝贝与洪峰装饰装潢有限公司签订的装修合同及明细向被告主张装饰装修的损失15300元，因被告存有异议，原告申请了司法鉴定，要求对装修价值进行评估，评估结论为6916元。虽然被告系在2017年8月进行的装修，被告拆除的时间为2020年11月，而原告需恢复原状重新装修，其装修材料、人工等费用势必按照时下价值确定，故鉴定机构作出的装修材料原值系以2020年11月1日为基准日全新状态下的价值属合理，被告拆除装修时，装修物确是存在使用了几年后的状态，鉴定机构充分考虑了综合成新率，确定以成新率68%计算的净值即评估结论所确定的价值，故属合理，并且鉴定机构对被告提出的异议作了明确答复，故该评估报告本院采信。虽然庭审时原告提交的系鉴定费收据，但原告在庭审后开具了增值税发票，与其提交收据的鉴定费数额相符，司法鉴定需要支付鉴定费是客观事实。另外，鉴定费收取标准是否过高非本院评判确认范围，故原告支付鉴定费3000元的事实本院采信。2.被告提交通化市新冠状病毒肺炎疫情防控指挥部关于印发通化市疫情防控期间企业和建设项目复工复产工作方案的通知。欲证明，2020年2月18日至7月末我方没有营业，请求原告返还3个月的递增房租600元，即8月至10月份。减免2020年2月至4月的租金3000元，即每月减免1000元。共计3600元。原告质证认为，不同意被告的请求，被告提出的证明没有要求出租方必须减免所有房租，2020年8月至10月份被告已经正常营业，2020年2月至7月份，原告已给被告减免一个半月房租，所以被告上交过的租金已成为事实，不予返还。且原告本诉主张被告应当支付11月1日至30日期间的租金2200元。本院认为，2020年发生了新冠肺炎疫情，属不可抗力因素，原告已经考虑了疫情原因，在2020年2至7月期间为被告减免了一个半月的租金，递增10%租金是双方合同约定，被告已经实际交纳，故被告反诉要求原告为其减免2至4月期间每月1000元租金及递增的600元租金（计3600元）的请求无事实及法律依据；虽然被告在未经原告同意的情况下于2020年11月2日拆除装饰装修物并终止了合同的履行，但被告11月实际占用了2天房屋，被告应当支付占用房屋期间的租金，原告要求被告按照1个月来计算租金费用无事实及法律依据，合同约定每平方米月租金50元，被告租赁面积为40平方米，租金递增10%后每平方米每天租金为73.33元，故2天的租赁费应为146.67元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月23日，原、被告签订了租赁合同，合同约定，原告将通化市建设大街42号商场的部分场地共40平方米出租给被告，租赁期5年，2017年7月15日起至2022年7月14日止；被告以每月每平方米50元，每季度向甲方交纳三个月租金即人民币6000元，以后每三年整（即2020年、2023年、2026年）租金在上年的标准上递增10%。按照先付款后租用的原则，乙方应在签订本合同时和以后每季度期满前两个月向甲方支付下一季度租金。如不能按时交纳租金，按违约处理合同自行解除；被告应当向原告交纳抵押金5000元；原告给予被告22天的免租装修期，免租装修期间原告免收租金和综合服务费，但被告应当承担水、电、垃圾清运费等费用；被告在经营期间需要每月向原告交纳水费40元；合同终止，乙方对场内、外的装饰，不得拆除；被告违约，如不能按时交纳租金或擅自转租房屋时，原告有权提前收回所出租的房屋，终止合同执行。除被告需赔偿原告违约金1万元外，所造成一切经济损失由被告承担责任。原告违约，如原告终止合同或擅自变更合同内容时，原告除退还被告抵押金1万元外，对被告所购置的设备、设施，原告按实际经营时间折价付给被告，对被告所造成的一切经济损失由原告承担责任。合同签订后，被告对所租赁场地进行了装饰装修并经营，2020年11月2日，被告擅自将所租赁场地的装饰装修物予以了拆除，并搬离租赁场地。被告拆除的装修装饰物价值经司法鉴定价值为6916元。被告按照合同约定交纳了抵押金5000元，原告在诉讼中花销了司法鉴定费3000元。 另查明，案涉场地原告于2020年11月16日与他人重新签订了租赁合同，合同约定装修期限45天，装修期限内不收取租金，租金起算时间为2021年1月1日。 根据原告诉讼请求和被告答辩意见，总结本案争议焦点为：原告的本诉和被告反诉的各项诉讼请求有无相关法律事实？是否应当支持？ 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）法释〔2009〕5号》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，双方签订的租赁合同约定租赁期限届满期限为2022年7月14日，被告主张已在2020年7月26日通知原告解除了合同，但原告认为系被告单方面违约，不能证明原告同意解除合同。通过被告提交的微信聊天记录，只能证明被告向原告主张退还8、9、10月租金，但不能证明原告同意并解除了合同，且被告仍然在履行合同使用租赁场地，故被告主张合同已经解除无事实依据。2020年11月2日，被告擅自拆除装修物并搬离租赁场地，终止了合同的履行，属“以自己的行为表明不履行主要义务”的情形，被告的行为致使原告不能实现合同目的，原告诉讼至本院要求与被告解除租赁合同，被告答辩同意解除合同，故本院确认解除双方签订的租赁合同。被告单方面终止合同的履行并擅自拆除装饰装修造成原告经济损失，按照合同约定其应当承担支付原告拖欠的租金、赔偿拆除装饰装修损失的民事责任，被告应支付原告装饰装修物损失6916元，占用两天房屋的租金146.67元。双方签订租赁合同后均应当全面履行合同义务，原告诉讼请求被告解除租赁合同、承担违约责任非合同正常履行状态下原告以被告没有按照约定的期限支付租金为由要求被告解除租赁合同、承担违约责任，而系被告擅自拆除装饰装修，已先行单方面终止了合同的履行，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定的情形，故被告应当承担违约责任，双方合同约定的违约金为1万元，被告未要求适当减少，故被告应当承担违约金1万元。2020年发生了新冠肺炎疫情，属不可抗力因素，原告已经考虑了疫情原因，在2020年2至7月期间为被告减免了一个半月的租金，递增10%租金是双方合同约定，被告已经实际交纳，故被告反诉要求原告为其减免2至4月期间每月1000元租金及递增的600元租金计3600元的请求无事实及法律依据，不予支持。综上，被告应支付原告装饰装修物损失6916元、租金146.67元、违约金1万元，合计17062.67元。被告交纳的抵押金5000元折抵上述费用后，被告应再行支付原告12062.67元。 综上所述，依照上述法律的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）通化市东昌区金宝贝亲子乐园（经营者赵艳）与被告（反诉原告）李丽丽于2017年6月23日签订的租赁合同。 二、被告（反诉原告）李丽丽于本判决生效后立即支付原告（反诉被告）通化市东昌区金宝贝亲子乐园（经营者赵艳）尚欠装饰装修物损失、违约金计12062.67元。 三、驳回被告（反诉原告）李丽丽反诉的诉讼请求。 一审案件受理费132元（系减半收取）、司法鉴定费3000元（原告交纳）；反诉费25元（被告交纳）由被告李丽丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员  韩春雷 二〇二一年四月二十五日 书记员  赵 爽