北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0107民初5973号原告：北京盛景嘉和物业管理有限公司，住所地北京市石景山区七星园4号楼南侧。统一社会信用代码：911101071022922785法定代表人：张恕峰，董事长。委托诉讼代理人：刘骊，男，1971年3月23日出生，汉族，北京盛景嘉和物业管理有限公司房管员，住该公司宿舍。被告：邹小伟，男，1972年1月8日出生，汉族，住北京市石景山区，公民身份号码×××。原告北京盛景嘉和物业管理有限公司（以下简称盛景嘉和物业）与被告邹小伟物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛景嘉和物业的委托诉讼代理人刘骊、被告邹小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛景嘉和物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业费8661.78元；2.判令被告立即支付滞纳金1555.95元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2017年4月1日与金苹阁金泰阁小区业委会签订《物业委托服务协议》，业委会将包括被告苹果园四区X号楼X室在内的，苹果园四区12、13号楼的电梯、生活垃圾外运、化粪池清掏、电梯代验、绿化、管理、小区公共设施维修、税费等物业服务事项委托原告管理，原告于2017年4月18日起为金苹阁金泰阁小区提供物业服务，协议签订后，原告忠实履行了协议约定的义务，但被告自2017年7月1日至2020年4月17日共拖欠物业费8661.78元，根据合同约定加收滞纳金1555.95元。现原告依法起诉。被告邹小伟辩称，我方未交物业费的原因主要有两点：一是物业委员会未召开业主大会表决物业费上调及上调金额，在我们不知情的情况下，业主委员会与物业公司签订委托书，属于擅自与物业公司签订委托书，上调的物业费从1.85元调到了2.5元，上调幅度接近40%，原告严重违反法律法规和意思规则，根据物权法第76条第1、2款规定，物业收费标准是属于有关共有和共同管理权利的重大事项，对此类的事项变更、决定，应由业主通过业主大会来表决通过，在得到占建筑面积超过一半的业主以及总人数超过一半业主所谓的双过半业主书面确认的情况下，方可以生效，但是原告和业主委员会直接签订了协议，绕开了法律法规规定的必须流程，侵犯了我们广大业主的知情权，物业公司应该公示出来，侵犯了我们的表决权，业主大会对重大事情进行决策、表决，我们是有权利的，但是业主大会没有让我们去表决，侵犯了我们的财产权，擅自提高了物业费标准，涨价幅度增加了40%，增加了我们对服务付出的成本，增加了经济付出的代价。二是物业公司在其与业委会签订的物业服务合同中，约定他们将按一级物业服务的标准提供服务，但实际上他们的服务达不到一级，具体列出几点：1、原告未履行一级服务标准中第10条所规定的每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率在80%以上，原告从未征取业主对服务的反馈；2、原告未做到一级服务标准中，房屋管理条款中的第3条，每天巡查小区的单元门、楼梯、通道以及第6条小区主路口未设置小区平面图，主要路口设置路标、单元门、公共设施没有明显标识；3、原告未做到在协助维护公共秩序细节中的第3条即对进出小区的车辆实施证卡管理；4、原告未做到一级服务标准中保洁服务篇章中的第3条，如楼梯扶手每日擦洗一次、路灯、楼道灯每月清洗一次；5、原告对某些业主私占公共草坪、绿地区域的行为未予制止和纠正，综上，原告的服务未达到一级服务标准。我们是基于以上两点，未交纳物业费。近三年多，小区从未召开过业主大会，业委会根本未履行其应尽的职责，其工作状态已经处于瘫痪状态，不能发挥其功能。物业费应继续按原有标准收取，如物业确实需要上调物业费，应通过业委会尽快召开业主大会告知，并让全体业主表决并通过上调物业费的相关决议，如果取得双过半业主上调物业费的确认，从确认之日起才按上调物业费的标准交纳。新物业入住前，一层不含电梯费、高压水泵费，现在从700多块钱涨到2000多块钱，属于任意增加收费项目。本院经审理认定事实如下：本案中原告主张物业费期间，邹小伟为北京市石景山区苹果园四区X号楼X室房屋（以下简称诉争房屋）的业主。2017年7月7日，苹果园四区金泰阁、金苹阁业主管理委员会（甲方）与盛景嘉和物业（乙方）签订《物业委托协议》，由盛景嘉和物业为北京市石景山区金泰阁、金苹阁提供物业服务，约定：……第五条物业服务期限为叁年，自2017年4月18日至2020年4月17日。第六条乙方提供的专项物业服务包括以下主要内容：1.制定物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制定合理的物业服务有关制度；2.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集清运等；3.房屋的使用、维修、养护。4.负责维护公共秩序和做好安全防范工作；5.负责本小区后期改造停车场的管理和维护；6.区域内设备、设施维修、养护、运行和管理；7.接受供水、供电等部门委托，进行相关费用的代收工作；8.其他甲方同意并委托的服务事项……第七条乙方按照我市《住宅物业服务标准》为甲方住宅物业服务提供的标准等级为壹级。1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。4、环卫设施完备，设有果皮垃圾箱。5、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。6、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。7、楼体共用部位保持清洁，每周清扫三次楼道，每季度清拖二次楼道。定期清理乱贴乱画，清理堆放杂物现象……第三章专项物业服务收费第十条本物业管理区城专项物业服务收费方式为：包干制。第十一条包干制1.商品房物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：[商品房]：2.5元/m??·月……2.乙方收取物业费方式为按年预收，业主应当于物业费到期前向乙方缴纳下一年的物业费。上述协议签订后，盛景嘉和物业为邹小伟实际提供了房屋建筑公用部位、设施的维修和养护等物业服务至今。盛景嘉和物业按照房屋面积103.42平方米主张被告自2017年7月1日至2020年4月17日未交纳涉诉房屋的物业费8661.78元、滞纳金1555.95元。邹小伟认可上述期间未交纳物业费，但主要原因是在其不知情的情况下业委会与原告签订合同上调物业费金额，对上调的物业费不认可，且原告提供的物业服务达不到合同中约定的标准，物业服务在多方面存在问题。诉讼过程中，本院前往被告所在小区进行现场走访，经调查，未发现物业服务在卫生保洁、公共设施维护、车辆进出管理、停车秩序、绿化养护等方面存在严重违约问题。上述事实，有《物业委托协议》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，苹果园四区金泰阁、金苹阁业主管理委员会与盛景嘉和物业签订的《物业委托协议》真实有效，对盛景嘉和物业及涉案小区的全体业主均具有约束力。物业管理合同为双务合同，盛景嘉和物业已履行物业服务，被告有义务按期交纳物业费，故对被告主张合同是在其不知情时由盛景嘉和物业与业委会签订对上调物业费不认可的抗辩意见，本院不予采纳。对于部分业主主张其居住于一楼，不同意交纳物业费中的电梯费和高压水泵费的抗辩意见，本院认为盛景嘉和物业对被告居住的小区提供了物业管理服务，被告应履行交纳相应费用的义务，电梯和高压水泵属于单元楼内所有业主的共有设施，对于共有设施而发生的费用应当由单元楼内所有业主分摊，在没有特别约定的情况下，业主不能仅以未享受或无需接受相关物业服务作为不支付费用的抗辩理由。被告主张的物业服务不到位等问题，未提供充足的证据予以证明，且该瑕疵亦未对其正常生活造成实质性影响，尚不构成少交或不交物业费的充分理由，故对其答辩意见，本院不予采信。盛景嘉和物业要求被告交纳2017年7月1日至2020年4月17日未交纳涉诉房屋的物业费8661.78元，有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，因原告所提供的物业服务仍有不足之处，结合被告欠费数额，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下:一、邹小伟于本判决生效之日起十日内给付北京盛景嘉和物业管理有限公司2017年7月1日至2020年4月17日的物业费8661.78元；二、驳回北京盛景嘉和物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28元（北京盛景嘉和物业管理有限公司已预交），由邹小伟负担24元（于本判决生效之日起十日内直接支付给北京盛景嘉和物业管理有限公司）；由北京盛景嘉和物业管理有限公司负担4元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求的数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  孟 哲二〇二一年四月二十九日法官助理  付天娇书 记 员  李 雪