广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1203民初343号原告：张玉林，男，汉族，1988年1月25出生，住肇庆市鼎湖区××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××413。被告：肇庆市美华房产开发有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区新城13区宝鼎路美华天湖丽景花园第2幢商铺01卡首层，统一社会信用代码：914××××××××5060417。法定代表人：何某1。原告张玉林诉被告肇庆市美华房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日受理后，依法适用简易程序于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2013年12月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告将美华天湖丽景花园二期第XX房出售给原告，单价为4600元每平方米，建筑面积为77.23平方米，总价为人民币355258元。合同约定：被告应于2015年6月30日前向原告交付该住宅，如延迟交房，被告需按合同和补充协议向原告支付违约金。但被告将交房日期一拖再拖，至2021年2月1日房屋仍没有交付给原告使用。原告认为，被告延迟交房的行为，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了巨大的经济损失。现起诉请求判决：1、被告向原告支付逾期交楼的违约金102874元（2018年6月21日起至2021年2月1日止共计974天，原总房价355258元×每天万分之1.5×违约天数974天+合同建筑面积77.23平方米×每平方米20元×违约月数33个月），并于判定之日起一个月内以现金一次性付清；2、被告向原告退还已支付的购房款人民币355258元，并于判定之日起一个月内以现金一次性付清；3、本案全部诉讼费用由被告承担。被告无答辩。原告举证如下：1、身份证，证明原告的主体资格；2、企业机读档案登记资料，证明被告的主体资格；3、《商品房买卖合同》、《美华·天湖丽景花园二期商品房买卖合同补充协议》、发票，证明案涉房屋属于原告所有；4、（2018）粤1203民初639号《民事判决书》，证明被告逾期交房的事实已经生效法律文书所确认，并判决支付2015年7月1日计至2018年6月20日止的迟延交楼违约金。被告无举证，且其经本院传票传唤无到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。上述证据1-4经与原件核对无疑，其真实性、合法性、关联性本院予以确认，均予采信。结合本院对证据的采信及庭审调查情况，查明如下事实：原告与被告于2013年12月9日签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于肇庆市鼎湖区新城13区宝鼎路的美华天湖丽景花园第8-11幢XX房，其建筑面积为77.23平方米，总房价为355258元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款355258元，被告于2013年12月10日向原告出具发票。由于被告未能按时交付案涉房屋，双方经协商后于2015年7月22日签订了《美华·天湖丽景花园二期商品房买卖合同补充协议》。该协议第一条约定：出卖人必须在买卖双方商议的最终交楼日期2016年6月30日前依据政府有关部门出具的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等有效的证件办好商品房竣工验收手续并将房屋交付各业主使用，若未能在最终交楼日期前交楼给买受人使用，买受人有权解除合同并按原合同条款第九条第一款第（2）点的相关内容执行。第四条约定：2015年6月30日至2016年6月30日期间的赔偿金按原《商品房买卖合同》中第九条的约定执行，2016年7、8月为业主给予开发商因政府部门审批或其他行政行为的缓冲期，出卖人必须于2016年8月30日前提供《建设工程竣工验收备案表》，否则2016年7、8月的缓冲期一并纳入2015年6月30日至2016年6月30日的赔偿范围；若2016年8月30日前不能交楼，则2016年9月1日起赔偿金额以该商品房合同约定的建筑面积按每月人民币15元/平方米计算，以后每延期多1个月按每平方米逐月递增人民币5元的方式计算，延期不足一个月的按一个月计算。此后，被告仍未能按照上述协议约定交付房屋给原告，原告于2018年向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交楼的违约金。本院于2018年8月13日作出（2018）粤1203民初639号民事判决书，判决被告向原告支付从2015年7月1日至2018年6月20日止的迟延交楼违约金57818.24元。该判决生效后，被告仍未能交付房屋，原告于2021年2月1日提起本案诉讼。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应依约定履行义务。依照合同的约定，原告支付全部购房款后，被告应依约按时交付房屋给原告使用，其未在该期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担违约责任。且被告经本院传票传唤无到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，原告要求被告支付逾期交楼违约金，本院予以支持。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方式，但其后又签订了《美华·天湖丽景花园二期商品房买卖合同补充协议》，对违约金的约定进行变更，应以变更后的协议内容作为履行的依据。因此，原告请求同时按照《商品房买卖合同》及《美华·天湖丽景花园二期商品房买卖合同补充协议》的约定计算违约金，理据不足，本院不予支持。依照《美华·天湖丽景花园二期商品房买卖合同补充协议》第四条的约定，2016年9月1日起赔偿金额以该商品房合同约定的建筑面积按每月人民币15元/平方米计算，以后每延期多1个月按每平方米逐月递增人民币5元的方式计算，延期不足一个月的按一个月计算。依上述方式计算的违约金明显过高，原告主张按照20元/平方米计算合理，本院予以采纳。其2018年6月21日至2021年2月1日期间的违约金应为49427.2元（20元/月/平方米×77.23平方米×32个月）。原告请求返还购房款，实为请求解除合同。而本案合同的签订及履行均发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，对争议涉及的解除权的行使问题，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）第十五条第二款的规定，出卖人迟延交付房屋，没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。依照《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2015年6月30日前交付房屋，超过60日的，原告可以解除合同。依照《美华·天湖丽景花园二期商品房买卖合同补充协议》第一条的约定，被告至迟交楼的时间为2016年6月30日，逾期原告可以解除合同。上述解除权的发生时间已超过一年，原告未在规定的期限内行使该权利，却起诉要求继续履行合同并计付违约金，依照上述司法解释的规定应认定其解除权已消灭。故现原告要求解除合同、返还已支付的购房款，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、五百八十五条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告肇庆市美华房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内向原告张玉林支付2018年6月21日至2021年2月1日期间逾期交楼的违约金49427.2元；驳回原告张玉林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4085.99元（原告已预交），由原告负担3644.99元，被告负担441元。原告多交的费用441元由本院退回，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴交应负担的受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员  谭建玲二〇二一年四月二十八日书记员  唐舒婷