广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8808号上诉人（原审原告）：万杰，男，汉族，1986年1月28日出生，住湖北省应城市×××××××陈湾4，公民身份号码：422××××××××××××230。被上诉人（原审被告）：崔明新，男，汉族，1960年6月6日出生，住郑州市金水区××××××××××××，公民身份号码：410××××××××××××013。委托诉讼代理人：黄孟斌，广东商达（惠州）律师事务所律师。上诉人万杰与被上诉人崔明新因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初2233号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人万杰上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，上诉人并没有违约，法院编排事实，说我也有责任，偏袒被上诉人，要求判令2020粤1391民初2233号诉讼请求2、3、4、5条生效（违约金我可以不要，占有使用费必须赔）。2、由于被上诉人一直拖延，不按合同补充条款退钱，或者资金监管办理退款，银行按揭贷款已经作废，现在上诉人重新办理贷款需要4-8周时间审批下款。被上诉人赔偿上诉人的按揭服务费，评付费6500＋3000元＋其他杂费大概10000元，上诉人可以提供相关单据水单。3、如果被上诉人不同意按废除欺诈要挟条款继续履行合同，请法院按照原起诉状要求，取消合同，将房子过户回被上诉人，退回上诉人所交一切费用，取消交易。事实与理由：1、一审判决认定事实不清楚，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉一方。上诉人2233号案有明确写，上诉人办理抵押登记之后办理退款27000元，并且已经签字，并且被上诉人文字表示欠这27000但是没钱给，大亚湾法院还歪曲事实说要求同时放款和退还27000元。上诉人6月初就办理了按押签字。2、2233号案诉讼请求第二条诉讼请求，2019年1月11日补充条款，是显失公平的，根据合同法第5、54条是无效的，并不是我签了就有效，补充条款房产交易中介搞出来的补充条款99％是欺诈条款。2、被上诉人一再拖延，搞得这个银行按揭失效，按揭服务费白交，故意捣乱（其目的就是想多搞点钱），应当赔偿按揭服务费，评估费律师鉴证费等约1万元。合同法制定的目的是稳定和维护经济秩序，增加违法成本，这个案子长期占用资金，让我不能贷款，对于一个做生意的影响是很大的（我拿着3万和30万赚的钱是一样多吗？），被上诉人就是利用这一点，一再捣乱，就算这个案子被上诉人赔100万给我，我也不觉得赚了。而大亚湾法院对这些破坏经济秩序的行为不予以打击，而是让被上诉人违法无成本，中国本来就内忧外患，法院还这样不作为，长此以往，国将不国。再次这个交易给钱，给物，都有一个先后顺序，合同上写了抵押登记之后，退2.7万元，这是双方签字了。上诉人2019年6月14日办理抵押登记之后，被上诉人文字承认欠27000元，而且上诉人还退了一步，可以27000元资金监管，或者地产中介监管，被上诉人不同意，有写了一个欺诈意图很明显的2019年7月25日补充条款，而不是大亚湾所说的同时按压签名和退款，按压签名早在2019年6月11日办理了，被上诉人的欺诈意图是非常明显的，法院应当判令被上诉人赔偿房屋在其违约期间的占有使用费，物业费。2019年1月10日的补充条款欺诈条款2019年1月11补充条款显示公平2019年3月13号条款被上诉人违约被上诉人崔明新未向本院提交书面答辩意见。万杰向一审法院起诉请求:1.判令被告按照合同继续履行退还原告买房多贷的27000元；2.判令2019年1月10日和2019年1月11日补充协议无效，对于原告没有任何好处，在原告多给3000元的情况下把我的过户交房使用取消了，显失公平，如果我不答应就退不到2万定金，胁迫，根据合同法第五条、第54条判令该补充协议无效；3.根据《合同法》以及合同第十条，被告赔偿原告长期占着款子让原告不能贷款造成的损失，长期不交房占有使用费14个月×1000=14000元，以及产生的物业费、房屋折旧费、违约金从2019年6月14日至今的违约金暂计400天×47×0.0005=9.4万元和其他违约损失待举证；4.根据《民法通则》被告赔偿原告打官司违约造成的误工费1000元，律师费、诉讼费、差旅费以及其他费用；5.根据《民法通则》被告赔偿原告在银行大堂大庭广众之下恐吓辱骂原告、侵犯原告人格尊严权的精神损失费1000元。一审法院认定事实：2019年1月6日，原告万杰作为买方、被告崔明新作为卖方，在案外人惠州市乐有家房产经纪有限公司的居间下三方签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：卖方将其所有的位于惠州大亚湾西区响水河北路3号中铭君豪公寓铭仕阁X单元X号房转让给买方，转让价款470000元，买方以按揭付款方式支付房款。买方同意在签订合同时向卖方支付定金20000元，买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管。第十条约定违约责任：1.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。2.如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。第十六条备注：……2.卖方实收房款为430000元，成交价470000元，业主出个税40000元，多出部分由买方承担；……合同还约定了其他事宜。同日，三方签订《交易节点确认书》，其中关于银行发放按揭贷款的约定为：买方办理完抵押登记手续后，银行将贷款审批通过的款项放款至卖方指定账户。2019年1月10日，三方签订第一份《二手房买卖合同补充协议》，其中将原合同补充条款第2条变更为买家帮卖家支付个税3000元，其它个税仍由卖家自行承担，双方约定过户时卖家交房给买家使用，其他条款保持不变。2019年1月11日，签订第二份《二手房买卖合同补充协议》，其中约定更改业主实收总房款为473000元，卖家自行支付个人所得税，买家不再支付卖家个税。作废2019年1月10日签署，以此份补充协议为准。2019年3月13日，签订第三份《二手房买卖合同补充协议》，其中约定卖方实收房款为473000元，业主自行出个人所得税，由于银行审批可贷款金额为360000元，买方已支付20000元定金加首付款140000元，共计160000元，高出业主实收房款47000元，现双方约定卖方今日先行返还支付买方20000元，剩余27000元于买家房产证办抵押后返还。合同签订后，万杰向崔明新支付了定金20000元（其中5000元交由案外人惠州市乐有家房产经纪有限公司监管）及首付款140000元，崔明新于2019年3月13日向万杰返还购房款20000元。之后，涉案房产过户登记至万杰名下，银行贷款审批通过后办理了抵押登记，但崔明新未返还款项27000元给万杰，万杰也未通知银行放款，致使贷款一直未发放。至本案庭审辩论结束，万杰仍欠购房款333000元未支付。一审法院认为,本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议焦点为被告崔明新是否应退还原告万杰购房款27000元。第三份《二手房买卖合同补充协议》约定被告将购房款27000元在涉案房产办理抵押后退还给原告，根据该约定，被告返还27000元的前提条件是银行贷款360000元有效，存在贷款加首期款高于总房价的情形。实际上原告仅向被告支付了购房款140000元，剩余购房款333000元未付，不存在多贷款或多支付房款的情形，因此，原告诉请被告退还购房款27000元没有事实依据，本院不予支持。关于原告诉请2019年1月10日和2019年1月11日补充协议无效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律法规、行政法规的强制性规定。”原告未提供相关证据证明双方在签订补充协议时存在上述规定的情形，因此，对原告主张补充协议无效，本院不予支持。涉案房产已过户登记至原告名下，原告在办理抵押登记后未通知银行放款，被告也未返还购房款，在双方都违反补充协议的约定情况下，应当各自承担相应责任，原告请求被告支付房屋占有使用费、物业费、房屋折旧费、违约金以及支付误工费、律师费、差旅费以及精神损失费，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告万杰的诉讼请求。案件受理费1625元，由原告万杰负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案二审的争议焦点为：被上诉人崔明新是否应返还购房款27000元及涉案补充协议是否无效。对此分析如下：根据双方签订的第三份《二手房买卖合同补充协议》的约定，崔明新实收房款为473000元，由于银行审批可贷款金额为360000元，万杰已支付20000元定金加首付款140000元，共计160000元，高出万杰实收房款47000元，并约定由万杰在签订该协议之日先行返还20000元，剩余27000元于房产证办抵押后返还。通过以上约定可知，在卖方崔明新可得购房款超出房屋价值总金额的情况下，约定由卖方崔明新返还超出的金额，但双方交易现状为按揭贷款尚未通知发放，尚有购房尾款333000元未支付，万杰支付购房尾款333000元及崔明新返还超出款项27000元是互负履行义务的双务关系，双方应本着有利于交易及诚实信用原则协商解决，在上诉人目前未能支付尾款及上诉人称银行贷款已作废的情况下，再要求被上诉人返还27000元不予支持。另，对于上诉人称补充协议无效的问题，上诉人未就其主张的存在欺诈的事实进行举证，故上诉人以欺诈为由要求确认协议无效，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。对于上诉人提出赔偿按揭服务费、协助过户等上诉意见，已超出一审诉讼请求，在本案中不作处理。综上，上诉人万杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用387.5元，由上诉人万杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年三月二十九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧