河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民初5号 原告（案外人）：尹长河，男，汉族，1954年7月12日出生，现住河北省衡水市桃城区。 原告（案外人）：马振钱，女，汉族，1954年7月5日出生，现住河北省衡水市桃城区。 原告（案外人）：王建华，男，汉族，1968年7月24日出生，现住河北省武邑县。 原告（案外人）：张桂森，男，汉族，1960年8月14日出生，现住河北省武邑县。 四原告委托诉讼代理人：王书信，河北刘爱国师事务所律师。 四原告委托诉讼代理人：王涛，河北刘爱国师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：河北恒伟建设工程集团有限公司。住所地：河北省邢台市襄都区永康城市花园20#楼14层。 法定代表人：王晓明，董事长。 委托诉讼代理人：范磊，河北德盛律师事务所律师。 第三人：衡水红日房地产开发有限公司，住所地：衡水市桃城区中华南大街233号。 法定代表人：李长青，经理。 委托诉讼代理人:董济黔，该公司员工。 原告尹长河、马振钱、王建华、张桂森与被告河北恒伟建设工程集团有限公司（以下简称恒伟公司）、第三人衡水红日房地产开发有限公司（以下简称红日房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告尹长河、马振钱、张桂森及尹长河、马振钱、王建华、张桂森的委托诉讼代理人王书信、王涛，被告恒伟公司的委托诉讼代理人范磊，第三人红日公司的委托诉讼代理人董济黔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四原告向本院提出诉讼请求，1、申请人民法院判决撤销2020年11月3日衡水市中级人民法院做出的(2020)冀1执异84号执行裁定书、解除对红日S0H0第1栋“2单元301室房屋的查封、终止拍卖该房产。2、诉讼费由被告承担。事实与理由： 四原告购买的诉争房产虽然购房款是用原告借给衡水银信投资担保有限公司的钱抵顶的，但应认定原告已经全部交纳了购房款，|并且双方在人民法院查封前签订了购房合同，因第三人衡水红日房地产开发有限公司的开发手续不全造成没有过户到原告名下，并非原告的原因造成没有过户，该案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应依法支持原告的诉讼请求，衡水市中级人民法院以以房抵债不属于买卖合同为由驳回原告的申请是错误的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并没有规定只适用买卖合同而不适用其他债权，原有债务双方已经达成房屋买卖协议的方式清偿。该债权已经转安成购房款，可以证明双方已经达成房屋买卖合同的意思表示和行为，所以请人民法院判决撤销2020年11月3日衡水市中级人民法院做出的(2020)冀11执异84号执行裁定书，解除对红日SOHO第1栋2单元301室房屋的查封、终止拍卖该房产。 被告恒伟公司辩称，法院查封之前和查封时，涉案房产均登记在衡水红日房地产开发有限公司名下，应属于红日公司财产，可以进行强制执行。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，原告仅享有依据《商品房买卖合同》要求红日公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权。“根据《最高院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”因此双方签订了商品房买卖合同，也属于无效合同。原告也没有证据证明其在查封之前合法的占有该房屋并按合同约定支付购房款等事实。故衡水红日房地产开发有限公司是该涉案房产的合法权利人而不是原告，原告对该房屋不享有足以排除强制执行的权利，不能够排除强制执行。原告不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定的情形，也无法证明其权利的合法性与真实性，不能排除执行，请求人民法院依法驳回原告诉请，维护我公司的合法权益。 红日公司诉称，我司与衡水银信投资担保有限公司确实存在债权债务关系，我司与四原告于2016年1月12日签订《认购协议》是为了解决我司因欠银信公司的部分债务以案涉房产抵顶的方式进行的，认购款的数额也是我司财务人员与银信公司留守人员核实对账后与四原告充分协商完成的，我司认可四原告对案涉衡水红日景园小区SOHO1栋2单元301室的实际购房人身份，四原告已经完成了实际占有，签订了认购协议之后，我司就对外没有了对案涉房产的处分权，故四原告的诉求依法应该得到法院支持。 四原告诉讼中向本院提出了以上证据： 证据一、存于银信公司的《武邑支付表》两张、银行付款凭证15张、银信公司制作的《付款凭证》3张，拟证明四原告在银信公司的资金投入金额以及支付方式。 证据二、河北省故城县人民法院（2019）冀1126刑初44号《刑事判决书》一份，拟证明转账的收款人李长红经该判决书认定为银信公司的实际控制人，其收款行为系在银信公司的职务行为，我们四原告与红日公司抵顶案涉房产来源于两个公司之间的债权债务关系。 证据三、《认购协议》原件一份和收据复印件2张，拟证明四原告的抵顶购房款支付数额。特作如下说明，由于案涉房产系抵顶的四原告的投资款，为了避免争议，故《认购协议》原件由原告尹长河持有，收据两张原件在另外三名原告的手里，已经丢失，我们提交的复印件是在红日公司财务那里复印的，这一点红日公司也认可。 证据四、现场照片6张，拟证明301室现状，其中第5张塑料布覆盖的部分为红日公司按照我们四原告的要求将与201室相通的楼梯施工去掉、隔开完成的事实，第1、2、3张为我们施工的一小部分装修材料，因为楼梯的原因，我们为了防止材料被盗，所以没有将全部装修材料全部放置。 被告恒伟公司针对上述四原告的证据质证称，当时房子在查封包括执行查封公示拍卖全部程序走完后，四原告、红日公司均未提出异议，直到经过拍卖流拍准备以房抵债时，四原告才提出的异议。 对证据一的真实性不能确定，该支付表中的转账并未备注需要转账的事由，很有可能是其他经济往来； 对证据二，判决书的真实性无异议，恰恰证明该借款涉嫌非法吸收公众存款，而所签订的协议及付款均为赃款，应该由法院部门进行收缴； 对证据三，该证据真实性不能确定，其三原告马振钱、张桂森、王建华均未在认购书中的乙方处签字，该合同很有可能出现时间倒签的可能，该协议乙方签字尹长河为复印件、其余马振钱、王建华、张桂森为原始签字。对收款收据的真实性不能确定，该78万元收据收款事由并未写清为抵房款，而5908元的收据中写明系抵房款； 对证据四，六张照片并未显示拍摄时间，也未显示拍摄的角度，不能证明是涉案房产。 红日公司针对上述四原告的证据质证称，对证据一，没有异议；对刑事判决书也没有异议；对认购协议、收款收据都是真实的，我们公司在2014年4月9日取得了红日景园1号楼的预售证；对照片的真实性没有异议。 针对红日公司出示的存于手机中的预售许可证，恒伟公司无异议。 诉讼中，四原告陈述称，红日公司并未正式通知领钥匙，当时拿钥匙是为看房子的状况，看房后认为房子需要改建，红日公司让将钥匙放在公司，另外因房子是抵顶我们四原告的借款，因为无法分割，想将房屋出售，就与红日公司售楼处商量由售楼处给我卖房，因价格不合适房子没有卖。没有给我们正式的交房通知也没有领取房屋质量合格的证明，只是告诉我们可以卖房。抵顶房屋时说的是2016年底交房，后因工程未完成没有交房，所以没有办理房产证。我们认为谁买了房子谁再办证。 根据当事人的提供的证据及开庭陈述以及本案涉及的执行案件，本院经查明如下事实： 恒伟公司与红日公司建设工程施工合同纠纷一案经衡水仲裁委员会审理，作出衡裁字【2018】054号裁决书，裁决“（一）被申请人衡水红日房地产开发有限公司于本裁决书送达之日起十五日内给付申请人河北恒伟建设工程集团有限公司工程款8926070.97元。（二）驳回申请人的其他仲裁请求。（三）本案仲裁费87844元，由申请人承担2050元，由被申请人承担85794元。本案鉴定费245000元，由申请人承担122500元，由被申请人承担122500元。因仲裁费、鉴定费已由申请人预交，故被申请人应在履行本裁决确定的第（一）向给付义务时将应负担的仲裁费、鉴定费一并给付申请人。”后河北恒伟建设工程集团有限公司申请强制执行，本院立案（2019）冀11执663号案件执行。在执行过程中，本院查封了衡水红日房地产开发有限公司名下的不动产红日景园1号楼3层商8、商13、商15、商16。 本院在对上述房产执行中，四原告称其购买的红日SOHO第1栋2单元301室房屋属于本院查封的红日景园1号楼3层商8。根据四原告提供的证据显示，四原告于2016年1月12日与红日公司签订了认购协议，协议约定四原告认购红日SOHO第1栋2单元301号房，建筑面积119.96平方米，总房款为788137元。若乙方未按通知时间内签署《商品房买卖合同》，在甲方已书面形式催函后10日内乙方仍然未签署《商品房买卖合同》，视为乙方违约，违约金按每日总房款的万分之三计算。本认购协议在甲乙双方签署《商品房买卖合同》后，本认购协议自行作废，并由甲方收回。同日，尹长河交纳了788137元的购房款和5908元的余款，红日公司为尹长河出具了收款收据。四原告及红日公司诉称，四原告交纳的购房款是因衡水银信投资担保有限公司欠四原告借款，红日公司与衡水银信投资担保有限公司存在债权债务关系，红日公司以房抵顶的原告购房款形成。 诉讼中，红日公司提供的商品房预售许可证显示，在四原告与红日公司签订认购协议前，红日公司已于2014年4月9日取得了商品房预售许可证，红日公司与四原告未签订正式的商品房买卖合同。因房子是抵顶四原告的借款，四原告想将房屋出售，与红日公司售楼处商量由售楼处卖房，因价格不合适房子没有卖成，红日公司没有给四原告正式的交房通知，未实际向四原告交付争议房屋，只是通知四原告可以卖房。四原告谁买了房子谁再办证。 本院认为，本案争议的主要问题是，四原告对争议的红日SOHO第1栋2单元301室房屋是否具有排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，本案四原告的民事权益需要同时符合上述四个要件，才可以排除对争议房产的强制执行。 根据四原告提供的证据和开庭陈述，四原告与红日公司签订的认购协议的签订时间虽在本院对争议房产的查封时间之前，在特定条件下，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，认购协议也可以认定为《商品房买卖合同》，但本案争议的房屋并没有实际向四原告交付，四原告没有实际占有争议房屋，并且四原告本意是通过再将争议房屋出售以分割购房款，不签订正式商品房买卖合同和办理房产证也是为出售房屋方便，谁购买了争议房屋，由谁再去办理房产证，应当认定争议房产没有办理过户登记也是四原告主观意愿。据此，四原告对争议房屋请求排除执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 综上所述，四原告对争议房屋不享有排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告尹长河、马振钱、王建华、张桂森的诉讼请求。 案件受理费11681元，由原告尹长河、马振钱、王建华、张桂森共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  李守文 审 判 员  李成立 人民陪审员  杨凤丽 二〇二一年四月二十日 书 记 员  王聪颖