广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0307民初2820号原告（反诉被告）陈洪银，男，彝族，1969年2月15日出生，身份证住址贵州省毕节市。被告（反诉原告）黎虹儿，女，汉族，1950年12月13日出生，身份证住址深圳市福田区。委托诉讼代理人季晨，广东方典律师事务所律师。原告陈洪银诉黎虹儿租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈洪银及被告黎虹儿的委托诉讼代理人季晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决厂房有效租赁期为2022年7月15日；2、请求判决被告赔偿强制搬迁费用共计42.5万元整；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告于2010年7月15日租用被告位于深圳市龙岗区的一楼分租给钟立强做自行车厂，名称为：深圳市龙岗区横岗顺隆发自行车商行；三楼分租给吴汉做服装厂，名称为：深圳市克拉苏服饰有限公司；四楼分租给施丽清做绣花厂，名称为：深圳市富利激光绣花有限公司；二楼原告使用名称为：深圳市兴晨帆服饰设计有限公司，使用至今日。于2020年10月28日被告突然电话通知要收回厂房改建公寓用，并以没有书面合同为理由强制要求原告等三个工厂在12月底搬离厂房。今年受疫情影响，前半年政府不准开工，可以开工以后又货源不足，半开工半停工，搬工厂需要装修，安装等很多费用，原告及本栋三个工厂目前现状无法找钱搬迁。本厂房合同为三年一签，第一次是2010年7月15日至2013年7月15日，第二次是2013年7月15日至2016年7月15日，第三次是2016年7月15日至2019年7月15日，因被告不是住在横岗，所以每次签合同都是合同到期一个月或两个月后，才约好时间和地点，原告再开车去福田梅林一村签订书面合同。原告、被告双方口头约定：1、如遇政府拆迁被告不用赔偿。2、原告负责本栋楼的消防安全和生产安全的第一负责人。3、如果消防、生产不出问题原告可租用至政府拆迁之日。所以合同每次到期后，都是退后一个月或两个月才约时间签字。2019年7月15日合同到期，因被告说她移民到澳门，现住澳门，没有在深圳，所以书面合同至今未签，只有口头合同。但是从2019年7月15日至今日共计16个月，被告：1.在合同到期2019年7月15日，没有通知原告厂房不再续租。2.被告也没有按照合同内容规定合同到期不再续租全额退还厂房押金。3.被告从2019年7月15日至今日每个月正常向原告收取房租水电费。所以原告认为，厂房口头租赁合同是有效的。所以原告将本栋楼的一、三、四层照以前一样分租给了原来的用户正常使用，并像以往一样签订了书面合同，为2022年7月15日（政府要求消防安全要责任制，所以必须签定合同）。虽然原告和被告没有签订书面合同，但双方都在执行口头合同，请求法院依法给予支持本合同的有效，合同时间按三年计算为2019年7月15日至2022年7月15日止。目前被告强制要求原告等三个工厂搬离，属违约行为。应按照原告等三个工厂搬迁所需费用给予赔偿共计42.5万元。被告辩称，1、原告与被告的租赁合同于2019年7月15日到期，之后被告已明确告知原告不再续租，也未续签租赁合同。原告要求被告尚未与第三方订立新的租赁合同以前继续使用租赁物，被告当时未表示反对。2、原告从2020年7月份起就一直未支付任何房屋租金，被告多次通过微信的方式进行催要，被告声称截止10月份的租金直接付给了物业，作为改造费用，但物业并未就此事向被告证实，即使从2020年10月份至今，原告也已有五个月未付房屋租金。根据民法典722条的规定，被告要求解除租赁合同，请求法庭依法判决。3、原告未经被告允许将被告物业进行拆分，分组给第三方，已严重损害被告的合法权益，根据民法典716条的规定，被告要求解除租赁合同。被告向本院提出反诉请求：1、请求判令解除被告与原告之间的租赁合同；2、请求判令原告向被告支付拖欠的租金，暂计至2021年1月31日，即23000元（2020年10月3500元、2020年11月至2021年1月19500元）；3、请求判令原告支付本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2010年7月15日开始租赁被告名下位于深圳市龙岗区的厂房用于经营，租期为三年，到期后分别于2013年和2016年两次续签了租赁合同，且最后一份租赁合同已于2019年6月到期。租期届满后，被告已口头通知原告原则上不再续租，但在最终确定租赁物后续处置之前，原告可以继续使用。原告对此并无异议。之后，被告发现原告在未经被告同意的情形下，将涉案房租转租给第三方作为工厂使用。对此，街道办和安全生产部门多次予以警告，要求涉案租赁物立即停止用作生产经营。而且原告从2020年10月开始，就未曾向被告支付过任何租金。原告拖欠租金、违约转租和分租，已构成严重违约，且根据街道办和安全生产部门的意见，涉案租赁物也不适合继续用作工厂，为保障被告的合法权益和社会公共利益，特提起反诉。原告针对被告的反诉辩称，一、原告与被告采取口头合同形式订立合同，且被告未提出异议，该份合同应持续到2022年7月15日。二、被告发出的解除租赁合同的通知函中，被告关于原告未经被告同意，私自将厂房分组给四个工厂的陈述不属实。因为，四个工厂都有营业执照，四个工厂营业执照的办理需要被告本人的配合，实际上也正是被告本人到厂房以后，然后去村委开房屋使用证明和消防批文证明，然后再带着每层楼的老板去国家的租赁管理公司开正规的租赁合同，然后每层楼的老板再将这个合同去环保局申请环保批文，再到工商局去申请营业执照，故房屋是被告亲自把这个厂房租给给四个工厂，原告只是代为管理。三、根据龙岗区消防管理办法和规定，租赁的工厂要在安监办存入企业的相关资料和档案，进行网格管理和企业自查自报，每个季度每个月村委的安监办和街道办的安全办不定时到工厂检查消防，从2010年7月15日直到发生纠纷即2020年10月份，涉案工厂没有发生过任何消防隐患，也没有发生过任何生产事故，另消防隐患问题需要政府职能部门来评判，不能由被告定论。四、双方的纠纷发生在2020年10月份中旬，原告于10月份纠纷之前的费用如实交付，10月份欠租3500元，并非被告所说的分文未交。合同没有规定每月交租的时间，也没有规定什么时候交租过期及有什么后果。但是10月底还没到，原告已经把10月的租金交了2000元，10月底还没有到交纳房租的时间，被告委托他人到工厂闹事，赶原告走。五、针对被告反诉的租金，被告要收10月份的租金没有异议，因为10月份在正常使用。但11月份被告亲自带陈延安到车间量尺寸，陈延安以维修为借口，不给他量尺寸，就要打人，已经严重影响了原告及其他工厂的正常生产。12月31日被告就委托他人停四个工厂的水电，后原告报警，经横岗街道安监办工作人员责令恢复水电并出具了书面整改书。到了5日被告去到涉案房屋后，又命令现在承租这个厂房的第三方，和陈延安一起强行又把电停了，一直到今天，水电都没有开通，四个工厂从2021年1月1日停工至今日。按照民法典，出租方给承租人使用的必须是正常能够生产使用的，被告已经严重破坏了生产，承租人可以不交租金，并且可以要求出租人给予赔偿。11月份、12月份的2个月份房租不应计入未交付范围。经审理查明，2013年6月8日，被告作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订《厂房租赁合同》，合同第一条约定：甲方将深圳市龙岗区1-4楼整栋出租给乙方使用；第二条约定：乙方承租该厂房期限为3年，即从2013年7月16日至2016年7月15日止；第三条约定:厂房月租金为6000元；第四条约定：乙方向甲方支付押金6000元，合约期满后，甲方应将押金全额退还给乙方；第五条约定：本合同有效期内，任何一方违约，对方有权提出解除本合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。第六条约定：本合同期满后，乙方需继续租用的，在同等条件下，乙方有优先承租权；第七条约定：本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决。2016年6月30日，被告作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限为2016年7月16日至2019年7月15日止，租金每月为6500元，押金为6500元，约定的其他内容与2013年6月8日的《厂房租赁合同》相同。原、被告确认双方自2020年7月15日产生房屋租赁关系，共签订了包括上述两份合同在内的三份书面《厂房租赁合同》。原、被告另确认第三份《厂房租赁合同》到期于2019年7月15日到期后，双方尚未签订书面的租赁合同。另查，2019年7月15日，原告作为甲方（出租方）与吴汉作为乙方（承租方）签订《厂房租赁合同》。合同第一条约定：甲方将深圳市龙岗区3楼出租给乙方使用；合同第二条约定：乙方租用厂房期限为3年，即从2019年7月15日至2022年7月15日止；合同第三条约定：厂房月租金为4500元；合同第四条约定：交租时间为每月15日至20日，过期交租，后果由乙方自己承担，甲方有权解除合同，不退押金；合同第五条约定：乙方向甲方支付押金13500元，合同期满后，甲方应将押金全额退还给乙方，但在合同期内，乙方不得向甲方退还押金；合同第八条约定，乙方不准将厂房分租和转租；合同第九条约定，甲方不承担因政府拆迁的任何赔偿。2019年7月15日，原告作为甲方（出租方）与施丽清作为（承租方）签订《厂房租赁合同》，甲方将深圳市龙岗区4楼出租给乙方使用；约定租金每月为4200元，押金为12600元；甲方不承担因政府拆迁的任何赔偿，由乙方与在政府协商赔偿；该合同约定的其他内容与上述原告与吴汉签订的《厂房租赁合同》的内容相同。2019年7月19日，原告作为甲方（出租方）与钟立强作为（承租方）签订《厂房租赁合同》，甲方将深圳市龙岗区1楼出租给乙方使用；约定租金每月为4180元，押金为12560元；该合同约定的其他内容与上述原告与吴汉签订的《厂房租赁合同》的内容相同。被告提交的其与原告的微信聊天记录显示：2020年5月25日下午9点20分原告：“我明天给你一万，三千要6号才能给你”，被告：“好的，努力吧”；2020年5月27日上午8点17分原告向被告转账10000元，被告收款并回复：“这是3月份和4月份的”；2020年6月8日下午9点29分被告：“今天能给吗”，2020年6月10日上午6点46分原告向被告转账3000元，被告进行了收款。2020年7月4日下午7点57分被告：“厂房的阿安他会和你沟通改造停车位的事宜，有什么情况到时跟他们沟通后告诉我谢谢”。2020年7月17日上午11点11分被告：“收到需要支付多少商量好告诉我。钱想办法在租金扣除。到时对对帐”。2020年8月22日下午1点46分被告：“小陈你和阿安那是怎么交接的。车场完工了吗、有和他们结算了吗？能给我汇报一下吧”。2020年8月22日下午2点34分原告：“阿姨，车场完工了，按照你安排分期支付他们，我上个月付给了他们13000元，这个月月底付给他们13000元，剩下的九月份付清。”2020年11月10日下午9点53分被告：“小陈你先把上月租金余额转给我吧”。2020年11月19日上午10点17分被告：“几时给我厂租呀”。关于租金交纳情况，被告主张原告直接支付租金至2020年6月份，并提交微信转账记录予以佐证。转账记录显示，2019年4月12日转账8000元、4月16日5000元；5月17日6000元、5月19日500元；6月17日6500元；7月17日6500元、7月31日5300元；8月4日1200元；9月4日6500元；10月8日5000元、10月15日1500元；11月8日6500元；12月17日6500元；2020年1月21日10000元、1月22日3000元；4月1日6000元；5月27日10000元；6月10日3000元。原告陈述，其前面是交到了6月份，但后面被告微信通知要求原告把后面的租金全部交给第三方来做消防改造，原告有向第三方支付29000元，按租金6500元/月核算，7、8、9、10月的租金已交，剩余3000元为交纳的11月份的租金，故其租金已是交至2020年11月2日。原告提交一份2020年10月14日的《收款收据》用于佐证，其中载明“今收到联盛巷1号E栋陈洪银代黎虹儿交来：打地板及消防改造款29000元”，另空白处记载“备注之前单号183825收据作废”。被告对原告所提交的《收款收据》不予认可，并陈述，其确实是要求原告将租金直接向物业交款进行水电改造，但物业未向其证实原告已交纳相关费用，并表示其仅主张从10月份之后的租金。原告提交其向信访办提交的申请书、短信、通知、授权委托书、租赁合同、图片、报警回执（其中申请书、租赁合同为原件，其他为打印件、复印件）用于证明被告私自对其进行停电，其请求政府帮助恢复原告的正常用电；被告委托陈延安全权代理处理工厂纠纷一事，陈延安10月份、12月份分别到车间闹事，赶原告走及原告1月份总共报警十几次。被告对上述证据的真实性、关联性均不予认可，并表示工业园区是整体水电，被告无权对涉案房屋进行停水停电，原告所称的陈延安系物业的人员。另，原告提交一楼单车厂、二楼工厂、三楼服装厂、四楼绣花厂的营业执照及该相应公司出具的搬迁所需支付费用而要求赔偿数额的说明，其中显示一层顺隆发电动自行车商行拆迁仓库费用及重新搬仓库搬迁费共计约9.5万元；二层深圳市兴晨帆服饰设计有限公司搬迁所需费用10万元；三层深圳市克拉苏服饰有限公司搬迁装修、安装所需费用共计赔偿5万元；四层深圳市富利激光绣花有限公司的厂房装修、重型机器吊机搬迁、所有机器排污设备安装、设备拆除重新组装安装，搬迁时间耽误，误工产生的费用，所有为18万元。原告明确其诉请的强制搬迁费用共计42.5万元为上述费用的合计。再查，涉案房屋有取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证。庭审时，原、被告确认涉案房屋仍由原告在使用。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，原告与被告原签订的三份《厂房租赁合同》已履行完毕，2019年7月15日最后一份《厂房租赁合同》的租期届满后，原告继续使用，并交纳租金至2020年6月，被告对此未提出异议，故原、被告于2016年6月30日签订的《厂房租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。原告主张其与被告口头达成了订立至2022年7月15日的租赁合同，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果，故原告诉请厂房有效租赁期为2022年7月15日，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因原、被告自2019年7月15日后形成不定期租赁关系，依照法律规定被告可以随时解除，故被告诉请解除与原告的租赁合同，合法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿搬迁费的问题，该搬迁费用并未实际产生，且原告诉请被告赔偿该费用缺乏事实、合同及法律依据，本院不予支持。关于被告反诉的暂计至2020年1月31日租金23000元的问题，因被告自认其确曾要求原告将租金向第三人支付作为改造费用及其未诉请2020年7月至9月期间的租金来看，本院对原告提供的《收款收据》复印件予以合理采信，认定原告已向案外人代被告支付29000元的事实，该29000元抵扣相应的租金，按6500元/月核算，原告已支付了2020年7月、8月、9月、10月的租金及11月部分的租金，故原告还应向被告支付2020年11月租金3500元、12月租金6500元、2021年1月（截止31日）租金6500元，合计为16500元。因被告仅诉请了暂计至2020年1月31日的租金，对于之后的租金被告可另寻法律途径解决，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告陈洪银与被告黎虹儿之间的租赁合同；二、原告陈洪银应于本判决生效之日起三日内向被告黎虹儿华支付2020年11月租金3500元、12月租金6500元、2021年1月租金6500元，合计为16500元；三、驳回原告陈洪银的全部诉讼请求；四、驳回被告黎虹儿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3838元（原告已预交），由原告陈洪银负担。反诉受理费94元（被告已预交），由原告陈洪银负担64元，被告黎虹儿负担30元。被告黎虹儿已预交的94元，由本院予以退回64元。原告陈洪银应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费64元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二一年四月七日书记员 方雯婷