贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初2665号原告：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层，统一社会信用代码：91520100569241394H。法定代表人：刘长波，职务：公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁恋，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201210420497，特别代理。委托诉讼代理人：谢晓飞，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201710013045，特别代理。被告：程超，男，1990年3月23日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区。第三人：中国光大银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路以东与林城东路以北交接处，统一社会信用代码：91520190055031197A。负责人：赵军强，职务：行长。委托诉讼代理人：刘江娇，贵州久同律师事务所律师，执业证号：15201201911116273，特别代理。原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地）诉被告程超，第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行（以下简称光大银行贵阳分行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告中渝置地的委托诉讼代理人袁恋，被告程超，第三人光大银行贵阳分行的委托诉讼代理人刘江娇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中渝置地诉请：1.解除原被告双方于2017年3月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字08-17-0461）及《补充协议》；2.被告协助原告办理注销位于观山湖区合肥路长岭南路的西侧恒大中央广场A2地块首开期A1-13号楼1单元23层1号房屋的预告登记（登记号：黔（2017）观山湖区不动产证明第0100198号）及商品房预售合同备案登记（备案登记号：Ｙ17019612）；3.确认原告退还被告购房款项为76622.63元（该金额系被告已交房款减去总房款10%违约金、代偿贷款本金、利罚息、案件受理费、律师代理费后金额），违约金为：68549.9元。事实及理由，原被告双方于2017年3月1日签订《商品房买卖合同》,约定原告将其开发的位于观山湖区合肥路长岭南路西侧恒大中央广场A2地块首开期A1-13号楼1单元23层1号房屋出售给被告。房款总价685499元,首付145499元,余款540000元通过按揭支付。随后第三人贷款540000元给被告,原告系该贷款的保证人,贷款发放之后,被告却未按照约定按时还款,导致第三人起诉原告,原告承担保证责任,现已代被告偿还第三人540326.47元。依照合同约定,被告并未按照银行规定的还款期限偿还贷款导致原告承担了保证责任的,原告有权单方终止合同。为维护原告合法权益,原告遂诉至法院。被告程超辩称，不是无意不还款，会争取将贷款还上。第三人光大银行贵阳分行称，原告诉请与第三人无关，不做答辩。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法主持了举证质证，现依据依法确认的证据，认定事实如下：2017年3月1日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（编号：黔契合字08-17-0461）及补充协议，约定原告以685499元的总价向被告购买其开发的位于观山湖区合肥路与长岭南路的西侧恒大中央广场A2地块首开期A1-13号楼1单元23层1号房屋。合同第八条约定：“买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以【√银行按揭】【公积金贷款】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计145499元，余款（小写）540000元以【√银行按揭】【公积金贷款】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理”。补充协议第二条约定：“……（一）关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭、公积金方式者）……5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无需承担任何责任”。合同签订后，原告按约支付首期款，并于第三人签订按揭贷款合同支付了按揭贷款，其中被告为该笔贷款的担保人。其后合同完成了备案登记（备案登记号：Ｙ17019612），涉案房屋完成了预告登记。后因被告未按期还款被第三人诉至本院，本院作出（2018）黔0115民初3658号民事判决书，判决：“一、被告程超在本判决生效后三十日内向原告中国光大银行股份有限公司贵阳分行偿还借款本金531901.48元、截止2018年06月27日的利息、罚息8279.82元及2018年06月28日至全部款项清偿之日止的罚息（罚息的计算方式为：以尚未清偿的本金为基数，按年利率6.615%计算）；二、被告程超在本判决生效后三十日内向原告中国光大银行股份有限公司贵阳分行支付原告中国光大银行股份有限公司贵阳分行因诉讼支付的律师代理费5000元；三、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司对上述给付义务承担连带清偿责任”。其后被告依照判决向第三人支付了540326.47元，承担了担保责任。认定上述事实的证据有：当事人陈述、付款凭证、《商品房买卖合同》（编号：黔契合字08-17-0461）及补充协议、预售合同备案登记表（Y17019612）、（2018）黔00115民初3658号民事判决书、《贷款结清证明》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案应首先明确法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案原被告之间因履行合同产生的争议发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。《商品房买卖合同》（编号：黔契合字08-17-0461）及补充协议系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。被告断供导致原告向第三人承担担保责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”。原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》（编号：黔契合字08-17-0461）及补充协议符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告诉请被告配合其办理涉案合同备案注销手续及涉案房屋的预告登记注销手续本院予以支持。关于违约金，补充协议约定因买受人断供导致出卖人承担担保责任的，买受人的已付款不予退还，原告诉请以买受人已付款的50%为违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原告诉请按被告已付款的50%计算违约金，被告仅同意继续偿还贷款，对违约即将不予认可作为抗辩，该标准本院认为过高，酌情调整为被告付款的20%，故违约金数额为：145,499元×20%=29,099.8元，被告超出部分的诉请本院不予支持，故原告应当向被告返还购房款145,499元-29,099.8元=116,399.2元。原告诉请中因（2018）黔0115民初3658号案件产生的利息、罚息、律师费、案件受理费皆由前述违约金包括，该部分诉请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条、第二十条判决如下：一、解除原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司与被告程超于2017年3月1日签订的《商品房买卖合同》（编号：黔契合字08-17-0461）及补充协议；二、被告程超配合原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（编号：黔契合字08-17-0461）及补充协议的备案登记注销手续（备案登记证号：Y19062450）及涉案房屋的预告登记注销手续；三、原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司在本判决书第三项履行完毕之日起三日内扣除违约金29,099.8元后，向被告程超返还购房款116,399.2元；四、驳回原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,056元(原告预交)，由原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担480，由被告程超负576元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二一年四月八日书记员  田晨晨