广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤执复99号 复议申请人（异议人、利害关系人）：周新霞，女，1980年7月29日出生，身份证住址广东省五华县。 委托诉讼代理人：佘涛，广东广和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈育宏，广东广和律师事务所律师。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司深圳坪山支行。住所地：广东省深圳市坪山区坪山街道中山大道潮商广场110-113、211-215，统一社会信用代码91440300729852670W。 负责人：李德伟。 委托诉讼代理人：唐伟城，广东嘉得信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李振强，广东嘉得信律师事务所实习律师。 被执行人：李剑，男，1982年1月20日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 复议申请人周新霞不服广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）（2020）粤03执异1031号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 深圳中院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司深圳坪山支行（以下简称工商银行坪山支行）与被执行人李剑借款合同纠纷一案[执行依据为深圳仲裁委员会（2015）深仲裁字第1858号裁决书，执行案号为（2019）粤03执恢585号]过程中，查封并拟处分被执行人李剑名下位于深圳市××（××）16号楼D单元2603房产（不动产证号60005xx，以下简称涉案房产），异议人周新霞不服，向深圳中院提出执行异议。 周新霞提出异议称，异议人与被执行人于2014年6月17日签订房屋租赁合同，约定被执行人将涉案房产出租给异议人，租赁期限至2029年6月19日止，租金为38000元每年，支付方式为一次性支付。异议人依合同约定于2014年6月19日和2014年9月19日分两次向被执行人支付了全部租金57万元整。异议人与家人之后一直居住于涉案房产至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”异议人与被执行人签订有合法有效的租赁合同，一直占有、使用涉案房产，且已支付全部租金，法院对涉案房产查封、拍卖的行为将侵害异议人的租赁权。综上，请求中止执行（2019）粤03执恢585号执行裁定书内容，解除对涉案房产的查封并停止拍卖。异议人向深圳中院提交了房屋租赁合同、银行卡账户明细等证据材料，以证明其异议主张。 申请执行人工商银行坪山支行答辩称，一、即使异议人与被执行人签订的房屋租赁合同合法有效，其对涉案房产仅享有租赁权，租赁权并不属于法律规定的足以要求法院解除查封、停止拍卖的权利。二、异议人与被执行人之间的房屋租赁合同签订时间为2014年6月19日，涉案房产抵押登记日期为2013年12月9日，申请执行人为抵押权人，申请执行人实现抵押权发生所有权变动不适用“买卖不破租赁”规则，异议人不移交占有的请求无法律依据。三、异议人无证据证明其占有使用涉案房产，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的情形。四、异议人与被执行人的房屋租赁合同租期长达15年，租金57万在签订合同当年分两次支付完毕，与常理不符。综上，请求驳回异议人的异议请求。 深圳中院查明：关于申请执行人工商银行坪山支行与被执行人李剑借款合同纠纷一案，根据已生效的深圳仲裁委员会（2015）深仲裁字第1858号裁决书，被执行人应偿还申请执行人贷款本金2972520.27元、利息102486.91元及之后产生的相应利息等，若被执行人逾期不履行上述还款义务，申请执行人有权依法处置抵押物即涉案房产，并就处置所得价款优先受偿。因被执行人未履行仲裁裁决确定的义务，申请执行人向深圳中院申请强制执行，深圳中院先后立执行案号（2017）粤03执2967号、（2019）粤03执恢585号。在本次执行过程中，深圳中院于2020年5月14日作出（2019）粤03执恢585号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖涉案房产以清偿债务。 根据不动产登记资料显示，涉案房产登记于被执行人李剑名下，建筑面积139.58平方米，设有抵押，抵押权人为申请执行人工商银行坪山支行，抵押登记日期为2013年12月9日。异议人周新霞提交的租赁合同落款日期为2014年6月19日，租赁期限自2014年6月19日至2029年6月19日。 深圳中院审查认为，本案审查的焦点为，异议人所主张的租赁权能否对抗申请执行人对涉案房产的抵押权。 《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，申请执行人对涉案房产享有的抵押权登记在先，异议人与被执行人签订的涉案房产租赁合同在后，双方约定涉案房产租赁期限长达15年且异议人主张已分两次付清全部租金，若附带租约拍卖，即意味着竞买人竞得涉案房产后，在剩余的9年时间内既无法实际使用涉案房产，亦无法收取相应租金。显而易见，若附带租约拍卖，必将对申请执行人抵押权的实现产生影响。在此情况下，无论该租赁合同是否真实有效，依照上述规定，均不能对抗抵押权的实现。综上所述，异议人以其承租涉案房产为由请求停止拍卖涉案房产并解除对涉案房产的查封，无事实和法律依据，就其异议请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定：驳回异议人周新霞的异议请求。 周新霞不服，向本院申请复议，请求：依法裁定撤销（2020）粤执异1031号执行裁定书，依法裁定撤销深圳中院对被执行人名下的、由申请人承租的位于深圳市龙岗区xx（六期）16号楼D单元xx房产进行查封并拟拍卖的相关执行裁定书【（2019）粤03执恢585号以及（2019）粤03执恢585号之一执行裁定书】。事实与理由：申请人与被执行人于2014年6月17日签订房屋租赁合同，承租案涉房产，租赁期限至2029年6月19日止，租金为38000元每年，租金支付方式为一次性支付。申请人于2014年6月19日和2014年9月19日向被执行人支付了全部租金人民币57万元整，且有足够证据证明申请人与家人之后一直居住于案涉房产至今。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”申请人请求人民法院撤销对案涉房屋的查封和拍卖。另外，申请人与被执行人于2012年11月29日离婚，离婚协议约定男方（被执行人李剑）在离婚后如购得住房则该房产归女方（申请人周新霞）所有和支配，作为女方抚养小孩的基本生活保障。案涉房产系被执行人离婚后购得的唯一一套房产，按协议约定应归申请人所有和支配。同时，该房产是被执行人负有抚养义务的孩子的唯一的、生活必需的住所。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”综上，请求依据《民事诉讼法》第二百二十五条对申请人之复议申请进行审查，裁定撤销执行以维护申请人的合法权益。 工商银行坪山支行未作书面答辩。 本院经审查，对深圳中院查明的案件事实予以确认。 本院认为，根据复议申请人周新霞提出的复议申请事由，本案主要审查深圳中院拍卖、变卖涉案房产以清偿债务是否符合法律规定，具体涉及抵押财产设立的租赁关系能不能对抗已在先登记的抵押权。 《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据本案事实，涉案房产登记在被执行人李剑名下，已经设定抵押，抵押权人为申请执行人工商银行坪山支行，抵押登记日期为2013年12月9日，而异议人周新霞提交的租赁合同落款日期为2014年6月19日，显然租赁关系后于抵押登记日期。依照上述法律规定，周新霞与李剑形成的租赁关系不得对抗工商银行坪山支行的抵押权。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案周新霞与李剑的租赁期限为180个月，如带租约拍卖，意味着自拍卖成交后至租赁合同期满，竞买人在剩余的租赁时间内既无法实际使用涉案房产，亦无法收取相应租金，故若附带租约拍卖，必将大幅减低拍卖房产的价值，对申请执行人抵押权的实现将产生影响。而且，租赁合同约定租赁期限长达15年，周新霞提出已经分两次付清全部租金，不符合生活实践中所广泛认知的交易习惯，也与周新霞在复议申请事由中提出的“申请人与被执行人于2012年11月29日离婚，离婚协议约定男方在离婚后如购得住房则该房产归女方所有和支配……”的意思不相吻合，故深圳中院不予支持周新霞关于撤销对案涉房屋的查封和拍卖的请求是正确的。 综上所述，周新霞以其承租涉案房产为由请求停止拍卖涉案房产并解除对涉案房产的查封，无事实和法律依据，其复议理由不能成立，不予支持。深圳中院异议裁定，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回周新霞的执行复议请求，维持广东省深圳市中级人民法院（2020）粤03执异1031号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  詹伟雄 审判员  付庆海 审判员  张 磊 二〇二一年四月十九日 书记员  何谢凤