上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初23617号原告(反诉被告)：尤翠芳，女，1992年2月24日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：李嫣妮，上海理本广治律师事务所律师。委托诉讼代理人：周亮，上海合亦和律师事务所律师。被告(反诉原告)：吉伟铭，男，1981年11月17日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告：沈晓杰，男，1989年1月30日出生，汉族，户籍地江苏省昆山市。两被告共同委托诉讼代理人：傅建平，上海耶林律师事务所律师。原告尤翠芳与被告吉伟铭、沈晓杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年1月21日第一次公开开庭进行审理，原告尤翠芳及其委托诉讼代理人李嫣妮、周亮、被告吉伟铭委托诉讼代理人傅建平、被告沈晓杰到庭参加诉讼。审理中，被告吉伟铭向本院提出反诉，本院审查后予以合并审理。本案于2021年3月10日第二次公开开庭进行审理，原告尤翠芳及其委托诉讼代理人李嫣妮、周亮、被告吉伟铭及沈晓杰共同委托诉讼代理人傅建平(其中第二次庭审作为沈晓杰委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尤翠芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除尤翠芳与吉伟铭、沈晓杰签订的《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2、判令吉伟铭、沈晓杰双倍返还定金人民币10万元；3、判令吉伟铭、沈晓杰返还房款123,000元。事实与理由：2020年6月12日，尤翠芳与吉伟铭、沈晓杰签订《房地产买卖居间合同》，约定尤翠芳向吉伟铭、沈晓杰购买青浦区崧漪路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价171万元。次日，尤翠芳与吉伟铭签订《上海市房地产买卖合同》。原告已向沈晓杰支付定金5万元，并根据沈晓杰指示向案外人陆燕支付房款123,000元。现涉案房屋已被另行出售，买卖合同无法继续履行，吉伟铭、沈晓杰构成违约，应当双倍返还定金并返还已付房款，故尤翠芳诉诸法院，请求判如所请。吉伟铭辩称：同意解除《房地产买卖居间合同》及《上海市房地产买卖合同》，解除时间为吉伟铭向尤翠芳送达解除合同通知函即2020年7月25日。本案系尤翠芳违约所致，已付定金5万元不予退还，已付购房款123,000元在抵扣违约金后剩余部分同意退还。沈晓杰辩称：两份合同是否解除与沈晓杰无关，不发表答辩意见。在签订买卖居间合同前，沈晓杰已向尤翠芳出示吉伟铭授权委托书，沈晓杰仅是作为吉伟铭的委托代理人与尤翠芳签订合同，后续也是代替吉伟铭催款，故本案纠纷与沈晓杰无关。审理中，吉伟铭提起反诉，请求判令：1、确认尤翠芳与吉伟铭签订的《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2020年7月25日解除；2、判令尤翠芳支付吉伟铭违约金318,000元。事实与理由：2020年6月12日，沈晓杰代吉伟铭与尤翠芳签订《房地产买卖居间合同》，由吉伟铭将涉案房屋出售给尤翠芳，吉伟铭知悉并认可合同内容。6月13日，吉伟铭与尤翠芳签订《上海市房地产买卖合同》。但尤翠芳仅根据合同约定支付5万元定金及123,000元购房款。2020年7月25日，吉伟铭向尤翠芳送达解除合同通知，要求解除合同并根据《上海市房地产买卖合同》第9.3条主张合同价款20%的违约金。针对反诉，尤翠芳辩称：同意解除两份合同，但解除时间应当是尤翠芳提起本案诉讼之日。本案的违约方是吉伟铭、沈晓杰，故不同意赔偿违约金。且违约金与定金不能同时适用，主张违约金应当以实际损失为限，现吉伟铭已另行出售房屋，不存在损失。沈晓杰辩称：同意吉伟铭反诉请求。经开庭审理查明：2020年6月12日沈晓杰与尤翠芳签订《房地产买卖居间合同》，合同载明出售方：吉伟铭(甲方)，买受方：尤翠芳(乙方)，并约定由乙方购买甲方所有的位于上海市青浦区崧漪路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让总价款171万元，分别于签署本合同时支付定金5万元，签署买卖合同后30日内支付40万元(含定金)，办理过户手续当日支付15万元，申请贷款103万元，2020年6月30日支付12万元，交房当日支付1万元。合同第4.3条约定双方任何一方违约，守约方有权要求违约方按照定金罚则赔偿。合同另对其他内容作出约定。合同落款，沈晓杰在甲方代理人处签名，尤翠芳在乙方处签名。2020年6月13日，吉伟铭(甲方)与尤翠芳(乙方)就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定房地产转让价159万元。合同第9.3条约定乙方未按照合同约定付款的，甲方应当从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方……逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。附件三付款协议约定：房地产转让价为159万元，另支付装修款12万元，合计171万元。并约定，已付定金5万元自买卖合同签订之日转为第一笔房款，2020年6月30日前支付装修款12万元，2020年7月11日前支付房款35万元，向银行申请抵押贷款103万元，过户当日支付房款15万元，办妥房屋交接手续当日支付1万元。合同签订后，尤翠芳于2020年6月12日向沈晓杰支付定金5万元，2020年6月24日、7月4日分别向陆燕支付购房款12万元及3,000元。另查明，2020年7月25日，吉伟铭向尤翠芳送达解除合同通知函，内容载明：“应于2020年7月11日前支付房款35万元，经代理人多次催缴，贵方仍未按约履行付款义务，已延迟履行超过14日，严重违反合同约定，构成违约……自贵方收到本通知函之日起，贵我双方于2020年6月12日签订的《房地产买卖居间合同》及2020年6月13日签订的《上海市房地产买卖合同》即告解除，贵方还应按购房总价20%向我方承担违约责任”。涉案房屋于2020年9月15日已核准登记至案外人吴某某、邹某某名下。以上查明的事实，由尤翠芳、吉伟铭与沈晓杰的陈述、房地产买卖居间合同、上海市房地产买卖合同、转账凭证、上海市不动产登记簿、解除合同通知函等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，当事人对合同履行主体及究竟哪方违约存在争议，本院根据当事人提供的证据、结合双方陈述，作如下分析和认定：一、关于合同主体。尤翠芳主张：签订买卖居间合同时，尤翠芳知道吉伟铭系涉案房屋产权人，吉伟铭出具的授权委托书载明的受托人是陆燕，故对于沈晓杰作为吉伟铭委托代理人的身份不予确认。吉伟铭表示：吉伟铭授权沈晓杰与尤翠芳签订买卖居间合同，吉伟铭对合同内容知悉并认可。沈晓杰的主张同吉伟铭，并表示已向尤翠芳方出示吉伟铭出具的授权委托书。为此提供：授权委托书，载明：“委托人：吉伟铭，被委托人：陆燕。吉伟铭授权沈晓杰及陆燕代为办理出售涉案房屋的全部事宜，包括寻找买房人、寻找中介公司、签订合同、收取房款等事宜，除最后合同上必须由我本人签名之外，此两人在该房屋买卖中的所有行为均代表我的意思。委托期限：2020年6月10日起两年或者该房屋卖出为止”。落款委托人处由吉伟铭签名，被委托人处由陆燕签名。尤翠芳不认可证据的真实性，并表示沈晓杰在签订合同前确实出示过陆燕的授权委托书，但不能确认就是沈晓杰作为证据出示的这份，且该份委托书的抬头、落款载明的受托人均是陆燕。吉伟铭对证据真实性确认，并表示出具授权委托书时沈晓杰不在，故未在受托人处签字，且授权委托系单方民事法律行为，无需受托人签字便生效。本院认为：吉伟铭对沈晓杰的代理人身份认可，虽尤翠芳不予认可，但根据庭审查明的事实，尤翠芳签订买卖居间合同前知晓房屋产权人是吉伟铭，且买卖居间合同中也明确载明出售方为吉伟铭，沈晓杰仅在落款吉伟铭代理人处签名。故本院确认沈晓杰系吉伟铭的代理人，案涉合同主体为尤翠芳与吉伟铭。二、违约责任主体。尤翠芳主张：前两笔款项支付完毕后，沈晓杰要求将后续房款也支付给沈晓杰，且其提出的付款的金额、时间均与合同约定不一致。况且交易过程中吉伟铭从未露面，涉案房屋出售给中介，沈晓杰系转售尤翠芳赚取差价，综合判断再行继续交易存在风险，故尤翠芳行使不安抗辩权，未支付后续房款；为证明其主张提供如下证据：1、尤翠芳男友柏雨晨(确认代表尤翠芳)与沈晓杰的微信聊天记录。其中2020年7月12日下午2点42分，沈晓杰向柏雨晨发送自己的银行卡照片。柏雨晨回复：“这个首付也给你的吗？”沈晓杰发送：“是的”。下午2点52分沈晓杰发送：“你总的是171万，贷款103万，剩余68万你已经支付了加定金17万，这样你总的还需要支付51万，先12万不要给，那么就是39万”。下午柏雨晨发送：“我回去看一下合同，你这样算的好像也对，打钱的话一定要贷款的人打给你还是我也可以打给你？”沈晓杰回复：“都可以”。下午7点52分，柏雨晨发送：“老板你好，我刚回来，我看合同上你说的有点不一样，我明天过来你跟我说下顺便付钱拿收据可以吗”。7月24日下午12点58分，沈晓杰发送：“房东在问你是不是除了103万贷款，别的都付吗？”柏雨晨回复：“你们的12万等装修贷款出来给你们，其他还有39万”。沈晓杰表示：“不行”。此后，柏雨晨多次就款项支付至沈晓杰账户提出异议，认为应当支付给吉伟铭。以此证明尤翠芳方对沈晓杰提出的房款支付金额及收款方提出异议；2、录音光盘及文字整理，证明涉案房屋先由中介购买，再出售给尤翠芳，沈晓杰赚取差价；3、合同备案信息查阅结果，证明2020年4月6日，吉伟铭就涉案房屋与陆燕签订网签合同，2020年6月13日买受人变更为尤翠芳，并于2020年7月25日撤销网签。吉伟铭对尤翠芳提供的证据1真实性予以认可，但是认为，2020年7月5日下午3点02分柏雨晨向沈晓杰发送“来得及就打给你，来不及明天打行吗”，可见柏雨晨对沈晓杰的身份是认可的，当时因为吉伟铭在外欠债，担心债权人查封账户故要求将房款打至沈晓杰账户。且合同已明确约定付款金额，柏雨晨未提出异议；证据2真实性不清楚，吉伟铭未参与，房屋交易价格就是171万元，沈晓杰未赚取差价；证据3真实性无异议，中介为锁定房源故先与产权人网签，找到真实买家再解除网签。沈晓杰对证据1真实性无异议，并表示微信中柏雨晨对沈晓杰收款不持异议，仅要求核对付款金额；证据2中6月10日的录音真实性不认可，沈晓杰未参与聊天。6月12日的录音真实性认可，房屋交易价格为171万元，网签作低价格为159万元，另外12万元约定为装修款性质；证据3质证意见同吉伟铭。本院认为：根据柏雨晨和沈晓杰的微信聊天记录显示，尤翠芳方对沈晓杰要求支付除103万元贷款之外的剩余全部房款以及将房款支付至沈晓杰账户提出异议。但是，根据双方签署的《上海市房地产买卖合同》附件三对付款金额及付款时间已做出明确约定，并不存在理解歧义；况且，合同签订后，尤翠芳曾向沈晓杰支付定金5万元，又分别向陆燕支付购房款123,000元，根据微信记录显示，沈晓杰要求尤翠芳继续付房款时，尤翠芳只对付款金额提出异议，却并未表示不同意向沈晓杰付款。此后，即便尤翠芳认为吉伟铭从未露面，存在交易风险，亦应当按照法律规定行使相关权利，况且，吉伟铭处于正常履约状态。因此，尤翠芳在没有确切证据证明吉伟铭存在丧失或者可能丧失履约能力的情况下中止付款，没有事实及法律依据。尤翠芳未按合同履行付款义务构成违约。综上，本院认为：尤翠芳与吉伟铭签订的《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的一方，应当按照合同约定向另一方承担违约责任。本案中，尤翠芳未按约支付购房款，构成违约，故其并不享有合同解除权，吉伟铭可行使合同解除权。《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》的解除时间为吉伟铭向尤翠芳送达书面解除通知函即2020年7月25日。合同解除后，尤翠芳支付的定金5万元予以没收，吉伟铭将购房款123,000元返还尤翠芳。另吉伟铭要求尤翠芳应当按照总房价款20%的标准赔偿违约金，结合双方合同履行情况、过错程度、实际损失等因素，予以没收的定金5万元，足以弥补其实际损失，故吉伟铭此主张不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告尤翠芳与被告吉伟铭签订的《房地产买卖居间合同》及《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2020年7月25日解除；二、被告吉伟铭应于本判决生效之日起十日内返还原告尤翠芳购房款123,000元；三、驳回原告尤翠芳的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告吉伟铭的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费20,190元，减半收取计10,095元，由原告尤翠芳负担8，715元，被告吉伟铭负担1,380元；反诉受理费3,035元，由反诉原告吉伟铭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 蔡红兰二〇二一年四月二十三日法官助理 赵晓霞书 记 员 钟晓霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。