广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1366号上诉人（原审被告）：唐成均，男，1973年7月24日出生，汉族，住重庆市奉节县×××××××××××，公民身份号码为512××××××××××××234。委托诉讼代理人：苟武臣，重庆赤甲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马玉刚，男，1975年4月10日出生，汉族，住重庆市开州区郭家镇团包村2组25号，公民身份号码为512××××××××××××098。委托诉讼代理人：蔡道凤，广东智优律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄倩，广东智优律师事务所辅助人员。上诉人唐成均因与被上诉人马玉刚合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初14173号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马玉刚向一审法院起诉请求：1.解除唐成均与马玉刚签订的《转让合同》；2.唐成均退还马玉刚交付的转让费28000元；3.唐成均支付马玉刚利息48.54元(以28000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率（LPR），从2020年4月22日开始计算暂计算至2020年5月7日，以实际付清时为准)；4.唐成均支付马玉刚维权产生的交通费等必要费用2000元；三项共计30048.54元；5.本案受理费由唐成均承担。马玉刚于一审庭审时变更其第1项诉讼请求为请求撤销合同。一审法院判决结果：一、确认马玉刚与唐成均于2020年4月22日签订的《转让合同》无效；二、唐成均应于判决发生法律效力之日起五日内向马玉刚返还转让款28000元；三、驳回马玉刚的其他诉讼请求。一审案件受理费276元，由唐成均负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初14173号民事判决书。唐成均上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马玉刚的全部诉讼请求。事实与理由：一、案涉《转让合同》合法有效，唐成均的转租行为是有权处分。1.从《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定可见，最高人民法院在房屋租赁司法解释之后出台的其他司法解释中，已经弱化了合同法第五十一条关于无权处分规则的理论和实践的不适性。《中华人民共和国民法典》则删除了合同法第五十一条的规定，不再将具有权利来源作为肯定合同效力的要件，另一方面对未经出租人同意的转租合同及转租期限超出租赁期限的情形进行了区分规定，按照该法典第七百一十六条所述，转租合同未经出租人同意,合同仍然有效,但赋予出租人解除租赁合同的权利，以兼顾出租人、承租人和次承租人的权益。2.我国物权法采用的物权变动形式主义，即不动产需通过登记，动产需要通过交付才产生物权变动的结果。订立合同只是物权变动的原因，而不是结果。因此订立合同的一方是否取得相应的处分权，并不是决定合同效力的要件。本案中，马玉刚向唐成均转租商铺已经与商铺所有人尹炳森签订了《租房合同》，即该转租行为经商铺所有人同意，是合法有效的。退一步讲，即使唐成均是无权处分人，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，该转租合同经商铺所有人尹炳森同意后仍然合法有效。二、本案涉及租赁权转让，应严格区分于一般的转租行为，唐成均已经合法取得租赁权。《转让协议》反映，原承租人廖辉红因欠唐成均六万元债务而将其案涉商铺的租赁权转移给唐成均，即廖辉红将其租赁合同项下权利义务概括转移给唐成均，因此唐成均享有合法有效的租赁权。根据《中华人民共和国合同法》第八十条、八十四条、八十八条规定，根据《转让协议》，自2020年1月2日廖辉红已将案涉商铺的租赁权转让给唐成均，廖辉红退出原租赁关系，由唐成均与尹炳森建立租赁关系。《转让协议》关于“即日起，房租、水电由唐成均自己负责”的约定实质上是对唐成均与尹炳森之间支付义务的约定，约定由唐成均直接向尹炳森支付。三、一审认定合同无效，对唐成均明显不公。1.请求确认合同无效的主体应是出租人尹炳森，在尹炳森未提出异议的情况下，案涉转租合同合法有效。马玉刚作为次承租人无权请求确认合同无效。案涉合同的28000元的转让款包括租金以及设备等款项，双方现场清点了设施设备并交付了钥匙，已经完成了现实交付，合同已经履行完毕。马玉刚作为现实占有人，对于廖辉红的妨害行为，可另寻途径救济排除妨害。2.一审在未核实身份信息的情况下，且案外人廖辉红未主动参与诉讼的前提下，自行与案外人进行电话调查，该电话录音不应作为本案证据使用，但一审却片面采纳了该电话录音，程序上于法无据，证据采信错误。马玉刚未在法定期间内向本院提交书面答辩意见。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院所查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对唐成均的上诉意见，本案二审分析如下：本案中，马玉刚以唐成均签订案涉合同时对其隐瞒事实和欺诈为由，诉请撤销双方于2020年4月22日签订的《转让合同》，对此应由马玉刚对其主张的事实举证予以证明。从马玉刚所提交的证据来看，其与唐成均签订案涉《转让合同》后，已与案涉商铺出租人尹炳森签订了相应的《租赁合同》，并无证据显示出租人尹炳森对此存在异议。结合双方在诉讼中的陈述可见，唐成均与马玉刚签订前述《转让合同》时亦向马玉刚出示了廖辉红与唐成均之间的案涉《转让协议》、廖辉红与尹炳森之间的租房合同，并已将案涉商铺的钥匙实际交付给马玉刚。诉讼中，唐成均对其向马玉刚转让案涉商铺租赁前以及商铺内设施的权益的由来也作出解释，其解释与本案中的证据亦可印证。马玉刚主张唐成均向其出示的廖辉红与唐成均之间的案涉《转让协议》、廖辉红与尹炳森之间的租房合同系虚假的，但并无证据可对此予以证明。马玉刚亦未在本案中申请廖辉红出庭作证或作为本案第三人参加诉讼，虽然一审法院曾对廖辉红进行电话调查，廖辉红对唐成均的主张予以否认，但本案中并无证据可对廖辉红的陈述予以佐证。在此情况下，综合双方在本案中的陈述以及举证情况来看，马玉刚主张唐成均在签订案涉《转让合同》时存在隐瞒事实和欺诈的行为，证据并不充分，一审判决认定唐成均本案中的行为属于无权处分亦缺乏依据。唐成均与马玉刚签订案涉《转让合同》后，马玉刚亦与出租人尹炳森签订了《租房合同》，唐成均已将案涉商铺实际交付给马玉刚占有，唐成均已履行其案涉《转让合同》中的合同义务，故马玉刚在本案中所提出的诉请不应予以支持。马玉刚主张其在实际占有过程中受到案外人廖辉红的妨害，其可另循途径向案外人主张权利。综上，唐成均的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初14173号民事判决；二、驳回马玉刚全部诉讼请求。一审案件受理费276元，由马玉刚负担。二审案件受理费500元，由马玉刚负担。鉴于双方同意诉讼费由败诉方直接向胜诉方支付，故上述费用由马玉刚直接向唐成均支付，本院不作退收。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二一年四月十四日书记员  陈奕霖附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。