江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3135号上诉人（原审被告）：邹燕平，女，1985年10月20日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：邰飞，江苏广浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：太仓市沙溪镇胜利村村民委员会，住所地太仓市沙溪镇镇东路1号。法定代表人：汤庆丰，主任。委托诉讼代理人：单志刚，太仓市沙溪法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：单炳奎，太仓市沙溪法律服务所法律工作者。上诉人邹燕平因与被上诉人太仓市沙溪镇胜利村村民委员会（以下简称胜利村村委会）屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初6243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人邹燕平上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，现没有任何证据证明案件所涉租赁房屋属于胜利村村委会所有，抑或是由胜利村村委会所建造。没有证据证明胜利村村委会具备该房屋的占有、使用、处分、收益权。二、本案租赁合同签订于2019年5月26日，即使需支付使用费，使用费的起算时间也不应该为2019年6月1日。三、如合同无效，胜利村村委会存在极大过错，理应对邹燕平的装修等损失给予一定赔偿。被上诉人胜利村村委会辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。原审原告胜利村村委会向一审法院起诉请求：1.判令邹燕平将其占用的太仓市沙溪镇实验中学西、沙南路北侧综合用房东11-13号房腾退给胜利村村委会。2.判令邹燕平支付胜利村村委会房屋占用使用费（按照45760元/年，自2019年5月1日计算至实际腾退之日）；3.判令邹燕平支付2017年5月1日至2020年7月3日的水电费47660.99元。一审法院经审查认定以下事实：2017年5月26日，胜利村村委会与邹燕平签订《门面房租赁合同》，约定：胜利村村委会将坐落于太仓市沙溪镇实验中学西、沙南路北侧综合用房东11-13号门面房出租给邹燕平用于经营，门面建筑面积共352平方米，全年租金为45760元。租赁合同为三年一签，自2017年5月1日起至2020年4月30日止。在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由邹燕平自行承担。合同到期后，双方未续签合同。邹燕平支付了胜利村村委会2017年5月1日至2019年4月30日的占有使用费。一审另查明，涉案房屋未取得行政部门的规划许可，目前也未取得房屋所有权证。因合同到期后，邹燕平未腾退房屋，且未支付占有使用费和水电费，胜利村村委会遂诉至一审法院。上述事实，由胜利村村委会提供的《门面房租赁合同》、水电费用明细、银行贷记通知、照片以及胜利村村委会与邹燕平当庭陈述等证据证实。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租房协议无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案房屋无相应的权利证书，且在本案法庭辩论终结前，胜利村村委会也未能提供已取得相应建设工程规划许可证的证据。因此，胜利村村委会与邹燕平签订的《门面房租赁合同》无效。邹燕平应当返还占有的房屋。故一审法院对胜利村村委会要求邹燕平将其占用房屋腾退给胜利村村委会的诉讼请求予以支持。房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。邹燕平提出，因新冠××疫情的影响，其长时间停业且亏损严重，要求减免2020年2月至今的占有使用费。一审法院认为，自2020年1月下旬开始的新冠××疫情以及地方政府采取的防控措施确系对邹燕平的店铺经营产生较大的不利影响，一审法院结合新冠××疫情的影响、当地的防控措施、双方利益平衡等因素综合考量，酌情确定减免一个月租金。也即邹燕平应向胜利村村委会支付按照45760元/年，自2019年6月1日计算至实际腾退之日的房屋占有使用费。邹燕平对结欠胜利村村委会水电费47660.99元不持异议，一审法院亦予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审法院判决：一、邹燕平于判决生效之日起十五日内将其占用的位于太仓市沙溪镇实验中学西、沙南路北侧11—13号房屋腾退给太仓市沙溪镇胜利村村民委员会；二、邹燕平于判决生效之日起十五日内支付太仓市沙溪镇胜利村村民委员会房屋占有使用费（按照45760元/年，自2019年6月1日计算至实际腾退之日）；三、邹燕平于判决生效之日起十五日内支付太仓市沙溪镇胜利村村民委员会水电费47660.99元；四、驳回太仓市沙溪镇胜利村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费2474元，减半收取1237元，由邹燕平负担。二审中，邹燕平撤回了第二项上诉理由。邹燕平称，其出资15万元从上家手中受让了涉案店铺，其接手时涉案店铺中包含了装修，接手后其又将门、地板、墙纸、天花板进行了更新。邹燕平主张胜利村村委会应当赔偿的装修损失金额为15万元，如果其可以再行转让的话，可以弥补不少于15万元的损失。以上事实，由本院调查笔录予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2017年5月26日，胜利村村委会与邹燕平签订《门面房租赁合同》，胜利村村委会将涉案门面房出租给邹燕平用于经营，租期自2017年5月1日起至2020年4月30日止。虽然涉案房屋租赁合同因出租人胜利村村委会未取得规划许可证而无效，但合同签订后，邹燕平基于胜利村村委会的交付实际占有使用了涉案房屋，胜利村村委会有权参照合同约定的租金标准要求邹燕平支付房屋占有使用费并返还房屋。关于邹燕平上诉主张的装修损失赔偿，邹燕平在一审中并未提出反诉，二审中也未提供证据证明其该损失的金额，且在相应的租期内邹燕平也已经实际占有使用涉案房屋完毕，故对其该项上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人邹燕平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2474元，由上诉人邹燕平负担。本判决为终审判决。审 判 员 黄源榕二〇二一年四月二十九日法官助理 史学树书 记 员 蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。