四平市铁西区人民法院民事判决书（2021）吉0302民初669号原告：宋亚娥，女，1957年12月12日生，汉族，四平市绝缘厂退休工人，现住四平市铁西区。被告：四平乾程房地产开发有限公司。住所地：四平市铁西区英雄街文苑社区乾程国际小区3#楼106室。法定代表人：陈松柏，总经理。委托诉讼代理人：朱海燕，该公司财务人员。原告宋亚娥与被告四平乾程房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋亚娥及被告四平乾程房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋亚娥向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金13198.95元，并在法院判决生效后一次性现金付清；2.本案诉讼费用及其他相关费用全部由被告承担。事实和理由：原告宋亚娥于2014年10月27日购买被告开发的乾程国际小区（简称波尔多小镇）第12幢2单元303号房（原为A6幢1单元302室后改为12幢2单元303室），房屋代码为1720721。总价款为351972元，于2017年2月20日完成，原告并于2014年11月2日与被告签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》规定被告交房日期为2015年12月31日前。被告四平乾程房地产开发有限公司由于在经营管理过程中存在诸多问题和资金短缺，致使原告所购买的商品房不能按约定的交房时间交房。在被告2015年12月31日没有按时交房之后，11号至15号楼的购买业主自发地多次去四平市有关部门上访，并多次敦促被告尽早竣工交房，协商逾期交房违约金赔偿问题，双方经过协商达成逾期交房的承诺协议如下：一、11号楼至15号楼交房时间由2015年12月31日暂改为2016年8月31日前。二、对于从2015年12月31日起至2016年8月31日前的逾期交房补偿按银行存款基准利率计算，本项按一年期定期存款利率即1.5％计算，补偿计算基数为甲方收到的实际购房总价款。若2016年8月31日仍不能交房的，自2016年9月1日起按上述利率的双倍计算逾期补偿。原告与被告于2016年3月17日签订了这个逾期交房的承诺协议。在业主和有关部门的督促下，被告终于建设完工，于2018年12月交房。按照承诺协议第三条：“以上补偿仅限于如下情况：第二款，按揭客户，按卖方要求在规定时间到银行办理按揭手续并放款的。”原告符合第二款的规定，有权得到逾期交房补偿。依照逾期交房补偿的计算公式，原告2017年9月30日起至2018年12月31日补偿金额为13198.95元（351792×3%/12×15个月）。2018年12月交房以后，原告和11号至15号楼的部分业主，多次和被告协商逾期交房违约金补偿事宜，被告无理拒绝执行《关于对11#-15#楼逾期交房的承诺协议》，不给予补偿逾期交房给原告带来的经济损失，所以原告现诉讼至贵院，衷心恳请贵院及主审法官以事实为依据，以法律法规为准绳，以公平、公正的审判维护百姓的合法权益，维护法律的尊严。被告四平乾程房地产开发有限公司辩称，一、2016年10月27日答辩人收到被答辩人首付款168335元，2017年2月20日被答辩人将剩余购房尾款全部补齐，当日答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同，合同第八条交付期限约定交付房屋的时间为2017年9月30日，合同第十三条约定“如果在规定日期内未达成适用条件双方同意三个月内完成整改达成使用条件不承担违约责任”，答辩人实际交付房屋的时间为2017年12月30日，在合同约定交付期限范围内，不存在违约事项。二、答辩人从来没有与被答辩人签订过任何补偿协议，被答辩人提供给法庭的2016年3月17日签订逾期交房承诺协议是恶意伪造的，是虚假的，其行为已触犯法律的底线，违反法律规定，其主张不应该得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月20日，原告与被告四平乾程房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于四平市铁西区英雄街文苑社区乾城国际小区12/766幢2单元303号房屋，建筑面积85.59平方米，总价款351972元，原告于当日付清全部房款，被告给原告开具了购房发票。合同约定房屋交付日期为2017年9月30日前，但对出卖人逾期交付房屋的违约责任没有进行约定。合同第十三条约定：“出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.生活用电；交付之日同时开通；2.上、下水在房屋交付之日同时接通（车库没有上下水）；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.三个月内完成整改达到使用条件，不承担延期交付的违约责任。”被告实际于2018年1月14日向宋亚娥交付房屋。原告提交《关于对11#~15#楼逾期交房的承诺协议》，欲证明其诉请中损失数额的计算依据，但其提交的此证据中仅有被告公章的复印件，被告对此证据的真实性不予认可。被告与11#-15#楼部分业主（纪宪有、郑际等）因延期交房签署过同此约定内容的承诺协议，相关协议有被告单位加盖的公章。此承诺协议约定：“交房时间由2015年12月31日暂改为2016年8月31日前。二、对于从2015年12月31日起至2016年8月31日前的逾期交房的补偿按银行存款基准利率计算，本项按一年期定期存款利率即1.5%计算；补偿计算基数为甲方收到的实际购房总价款；补偿金额计算方式为实收购房总价款×1.5%÷12元/月（人民币）。若2016年8月31日仍不能交房的，自2016年9月1日起，按上述利率的双倍计算逾期补偿，补偿金额计算方式为（实收购房总价款×1.5%÷12×8）+(实收购房总价款×3%÷12×N(N代表自2016年9月1日起超出月数))元（人民币）。”本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，引起本案民事纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。按照合同约定，被告应于2017年9月30日前将案涉房屋交付给原告，但其实际于2018年1月14日交付，构成违约。原告主张其与被告达成了逾期交房的赔偿协议，但其提交的承诺协议并非原件，被告也不予认可，同时该协议约定的内容与《商品房买卖合同》的内容存在明显矛盾，故本院对原告与被告达成赔偿协议的事实不予认可。被告主张按照合同第十四条约定其不构成延期交房。本院认为第十四条约定的是如果在规定日期内未达到使用条件，被告此时如三个月内完成整改达到使用条件，不承担延期交付的违约责任。但本案中，被告并未提供证据证明其延期交房系因为未达到使用条件导致延期交房，故其不能依据此条免除其违约责任。《商品房买卖合同》中虽对出卖人逾期交付房屋的违约责任未作约定，但逾期行为确实对原告造成了损害，因此被告应该承担相应的赔偿责任。原告按照被告与其同区域的其他业主签订的关于逾期交房的承诺协议主张损失，并未超出被告的预见范围，故本院参照该标准计算原告的损失，即逾期的前8个月按年利率1.5%计算损失，被告应赔偿原告的数额为（351972×1.5%/12×3.5）=1539.88元。综上所述，被告应赔偿原告逾期交房损失1539.88元，对原告诉请中超过此数额部分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告四平乾程房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告宋亚娥逾期交房损失1539.88元；二、驳回原告宋亚娥其他诉讼请求。案件受理费130元，减半收取计65元，由被告四平乾程房地产开发有限公司负担8元，原告宋亚娥负担57元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员 刘成二〇二一年四月二十五日书记员 倪娜