广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终269号 上诉人（原审原告）：刘袖，男，1986年7月15日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：孙忠江（系刘袖之父），男，1962年5月15日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 被上诉人（原审被告）：广西万德利物业服务有限公司。住所：广西防城港市港口区渔洲城龙山北路博古东海岸1号楼108号商铺一层、108-112号商铺二层。统一信用代码：91450600MA5KER418N。 法定代表人：李凤华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴明聂，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鸿，广西海狮律师事务所实习人员。 上诉人刘袖因与被上诉人广西万德利物业服务有限公司（以下简称万德利公司） -2- 物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初3503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘袖上诉请求：一、撤销一审法院第二项，判令万德利公司：1．公示包括小区管理人员持证上岗上岗证，责任分工，联系方式及投诉机制；2．公示包括物业服务管理公约、物业服务合同，物业服务等级，物业服务内容以及服务标准，物业收费项目，收费依据，收费标准，收费明细与支出情况，收费方式及计费开始时间；二、本案一、二审诉讼费由万德利公司承担。事实和理由：刘袖与开发商于2016年8月9日签订商品房买卖合同，在此之前没有通过招标方式选聘前期物业公司。双方签订的商品房买卖合同附件九约定，开发商指定其旗下的前期物业公司为广西万德利进出口贸易有限公司。然而，在2016年1月8日广西万德利进出口贸易有限公司就已经变更为广西万德利投资有限公司，该公司根本就没有履行物业合同上的义务与责任，也没有转包、也没有委托他人管理，合同也没有终止。在没有公示告知业主、业主毫不知情情况下，开发商于2017年2月14日变更物业公司为本案被上诉人即广西万德利物业服务有限公司，该物业公司的法定代表人李凤华，同时是开发商股东、总经理。开发商与被上诉人弄出一份违规的合同，用以应付业主和蒙骗住建局主管部门进行备案。该违规合同与商品房买卖合同内容、收费标准，收费项目、都一致，结果开发商与被上诉人还不满足又签一份无效的前期物业合同补充，作为他们违规依据，造成违规收费，扩大收费项目，增加收费标准。根据《物业管理条例》第二十一条之规定，是由开发商与物业（选聘）物业签订物业合同。第二十二条规定，建设单位应当在销售之前，得维护业主的共同利益，开发商不得侵害物业买受人合法权益。第二十三条至第三十条之都对相关问题作出了明确的规定。 -3- 涉案博古小区已经三年多没有公示过上诉人请求的第2条9项内容。物业公司没有定期在物业区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。物业不履行合同，擅自扩大收费范围，提高收费标准，重复收费，业主拒绝交费，物业公司就不给充水费，停水，停电梯。物业公司经理咬伤业主，开发商与物业公司法定代表人带人去砸商铺打伤业主，强行收费。关于地上、地下车位、车库、归属权问题，根据物权法第七十四条之规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车位应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、属于业主共有。涉案小区开发商没有独立产权证，A区一期1.4.5.9号楼地下停车场，地下室总面积19783.00㎡，人防面积只占4382.54㎡谁投资谁受益原则，非人防面积15400.46㎡，但是一期非人防业主受益部分哪去了？三年来，业主没有见到一分钱，A区二期2.6.10号楼地下停车场，人防面积只占4157.53㎡，谁投资谁受益的原则，非人防面积4801.88㎡，二期从2018年到现在非人防业主受益钱哪去了？根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。第二百八十三条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。此外，被上诉人进入小区不合法不合规。在售房之前就应该选好物业，按照物业管理条例第三章第22条的规定，先选好物业之后再跟业主签订买卖合同。在买卖合同上签订的是万德利进出 -4- 口贸易有限公司，没有通过变更也没有终止合同，开发商又指定他旗下的为广西万德利物业服务有限公司，该公司乱收费以及扩大收费标准，三年没有明码标价、没有公示过。综上，请求二审法院公开公平公正作出判决。 万德利公司辩称，一、被上诉人进驻涉案小区，从事物业服务有事实和法律依据。1、被上诉人登记注册的范围是物业管理，有相应的从业资质。2、根据物业管理条例第二十一条之规定，前期物业服务合同的主体是建设单位和物业服务企业，根据物业管理条例第二十四条规定，采用招投标只是选聘方式的一种。上诉人提交的上诉状也证实了被上诉人与建设单位签订的前期物业合同已经在住建部门备案，获得了住建部门的同意。因此，被上诉人进驻涉案小区合法合规。二、被上诉人已经将规定公示的项目在小区予以公示。 刘袖向一审法院起诉请求：一、万德利公司向刘袖公示以下内容：1、小区面积区域总平面图，小区管理人员持证上岗的上岗证，服务人员的基本情况，责任分工，联系方式及投诉机制。2、小区管理公约，物业服务合同，物业服务等级，物业服务内容以及服务标准，物业收费项目，收费依据，收费标准，收费明细，收费方式及计费开始时间。3、小区公共区域，公共部位，公共设施的收益明细，公共区域部位及设备设施养护记录，设备设施的年检手续；4、建筑物及其附属设施的维修基金筹集使用情况，配套设施和地下管网工程竣工图验收资料。国际供水供电单位委托万德利公司收取水电费的委托书。小区停车管理方案，建筑物区划车位车库的基本情况，以及发生重大安全事故时的应急预案；5、相关部门对有公共设施检查合格准许使用的文件，对公共区域绿化部位的养护记录。楼梯外墙墙顶防水的养护记录，物业服务用房的情况，小区化粪池的清理记录时间和记录档案；二、请求法院判此次诉讼费用由万德利公司承担。 -5- 一审法院认定事实：2016年8月9日，刘袖与防城港博古房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定刘袖购买了位于防城港市港口区。该《商品房买卖合同（预售）》附件九中的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》载明防城港博古房地产开发有限公司选聘广西万德利进出口贸易有限公司对博古东海岸小区Ａ区提供前期物业管理服务事宜，该《前期物业服务合同》还对物业服务内容、费用、收费方式等进行了约定。2017年2月14日，万德利公司与防城港博古房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定防城港博古房地产开发有限公司选聘万德利公司对博古东海岸小区Ａ区提供前期物业管理服务事宜，该《前期物业服务合同》对物业服务内容、费用、收费方式等也进行了约定。 另查明，万德利公司对《特种设备使用标准》、《电梯维护保养承诺书》《高压／低压预装式变电站》等进行了公布。 一审法院认为，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督；业主对该建筑物及其附属设施的共用部分享有共同管理、使用和按其应有比例收益的权利，对物业管理事务处理情况和物业维修基金的收支、使用情况有知情权、监督权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料”，《物业管理条例》第六条“房屋的所有 -6- 权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用”。故关于刘袖要求万德利公司公示若干资料的诉讼请求，作出如下认定：1、对于刘袖要求万德利公司公示小区面积区域总平面图，小区管理人员持证上岗的上岗证，服务人员的基本情况，责任分工，联系方式及投诉机制，根据上述规定，原审法院认为万德利公司应当向刘袖公布小区面积区域总平面图、小区管理人员投诉机制。2、对于刘袖要求万德利公司公示小区管理公约，物业服务合同，物业服务等级，物业服务内容以及服务标准，物业收费项目，收费依据，收费标准，收费明细，收费方式及计费开始时间，根据上述规定，《商品房买卖合同（预售）》附件九中的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》及2017年2月14日的《前期物业服务合同》均已对上述内容进行了约定，刘袖也未提交证明万德利公司存在其他未约定的收费情况，故对于刘袖的该诉讼要求，原审法院不予支持。3、对于刘袖要求万德利公司公示小区公共区域，公共部位，公共设施的收益明细，公共区域部位及设备设施养护记录，设备设施的年检手续，根据上述规定，原审法院认为万德利公司应当向刘袖公布小区公共区域，公共部位，公共设施的收益明细，公共区域部位及设备设施养护记录，设备设施的年检手续。4、对于刘袖要求万德利公司公示建筑物及其附属设施的维修基金筹集使用情况，配套设施和地下管网工程竣工图验收资料。国家供水供电单位委托万德利公司收取水电费的委托书。小区停车管理方案，建筑物区划车位车库的基本情况，以及发生重大安全事故时的应急预案，根据上述规定及《物业管理条例》第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工 -7- 程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”，原审法院认为万德利公司应当向刘袖公布建筑物及其附属设施的维修基金筹集使用情况，配套设施和地下管网工程竣工图验收资料。国家供水供电单位委托万德利公司收取水电费的委托书。小区停车管理方案，建筑物区划车位车库的基本情况，以及发生重大安全事故时的应急预案。5、对于刘袖要求万德利公司公示相关部门对有公共设施检查合格准许使用的文件，对公共区域绿化部位的养护记录。楼梯外墙墙顶防水的养护记录，物业服务用房的情况，小区化粪池的清理记录时间和记录档案，根据上述规定，原审法院认为万德利公司应当向刘袖公布对公共区域绿化部位的养护记录。楼梯外墙墙顶防水的养护记录，物业服务用房的情况，小区化粪池的清理记录时间和记录档案。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第六条、第二十九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、万德利公司应于判决生效后十日内向刘袖公布如下资料：1．小区面积区域总平面图、小区管理人员投诉机制；2．小区公共区域，公共部位，公共设施的收益明细，公共区域部位及设备设施养护记录，设备设施的年检手续；3．建筑物及其附属设施的维修基金筹集使用情况，配套设施和地下管网工程竣工图验收资料。国家供水供电单位委托万德利公司收取水电费的委托书。小区停车管理方案，建筑物区划车位车库的基本情况，以及发生重大安全事故时的应急预案；4．公共区域绿化部位的养护记录。楼梯外墙墙顶防水的养护记录，物业服务用房的情况，小区化粪池的清理记录 -8- 时间和记录档案；二、驳回刘袖的其他诉讼请求。本案受理费100元，减半收取计50元，由万德利公司负担。 本院二审期间，上诉人刘袖向本院提交如下证据材料：1、广西壮族自治区物业管理条例文本，拟证明前期物业招投标选聘公告及其他公示内容；2、桂价格［2013］62号文件，拟证明物业公司应公示物业收费标准、收支情况、收益收支账目。经质证，被上诉人万德利公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，被上诉人万德利公司对上述证据无异议，故予以采纳作为定案参考。 双方当事人对一审判决已查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《广西壮族自治区物业管理条例》第六十二条规定：“物业服务人应当在物业管理区域内显著位置如实公示并及时更新下列信息，同时通过其他便捷方式告知全体业主：（一）物业服务人的营业执照、信用信息和服务咨询投诉电话，项目负责人的基本情况和联系方式；（二）物业服务内容、服务质量标准，收费项目、收费标准、收费方式等；（三）物业承接查验情况和物业承接查验协议；（四）电梯、消防、二次供水等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；（五）物业专项维修资金使用情况，包括涉及维修、更新、改造项目的明细；（六）水、电等公共能耗总量、明细及费用分摊情况；（七）物业管理区域公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同或者协议等；（八）业主、物业使用人进行房屋装饰装修活动的情况；（九）法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。前款第一项至第四项和第八项应当持续公示并及时更新，第五项至第七项至少每半年公布一次，公示期不少于三十日。业主对公示内容有异 -9- 议的，物业服务人应当及时解答”。根据上述规定，万德利公司应当公示项目负责人的基本情况和联系方式，一审判决完全驳回刘袖要求公示小区管理人员联系方式的诉请不当，本院予以纠正。对于刘袖要求公示小区管理人员持证上岗的上岗证、责任分工的诉请以及收费明细，缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院判决支持刘袖要求公示小区管理人员投诉机制的诉请，万德利公司未提起上诉，本院予以维持。关于刘袖要求公示包括物业服务管理公约、物业服务合同，物业服务等级，物业服务内容以及服务标准，物业收费项目，收费依据，收费标准，收费明细，收费方式及计费开始时间的问题。本院认为，双方当事人并未提交证据证明存在物业服务管理公约的文件，且刘袖要求公示该物业服务管理公约并无相应的法律依据，本院不予支持。关于刘袖要求公示物业服务合同，物业服务等级，物业服务内容以及服务标准，物业收费项目，收费依据，收费标准，收费方式及计费开始时间的问题。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第六十二条之规定，被上诉人应当在物业管理区域内显著位置持续公示并及时更新上述内容。一审判决驳回上诉人的该项诉请不当，本院予以纠正。关于刘袖提出要求万德利公司公示支出情况的上诉请求，该请求未在一审中提出，属于二审中增加独立的诉讼请求，万德利公司未明确表示同意调解或同意由本院一并审理，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，本院不予审理，刘袖可另行起诉主张权利。对于双方当事人均未提起上诉的原审判项，本院予以维持。 综上所述，刘袖的上诉请求部分成立。依照《广西壮族自治区物业管理条例》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，判决如下： -10- 一、维持广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初3503号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初3503号民事判决第二项； 三、被上诉人广西万德利物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内在物业管理区域内显著位置持续公示并及时更新如下内容：1、小区物业项目负责人的联系方式；2、物业服务合同，物业服务等级，物业服务内容以及服务标准，物业收费项目，收费依据，收费标准，收费方式及计费开始时间； 四、驳回上诉人刘袖的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，减半收取计50元；二审案件受理费100元，均由被上诉人广西万德利物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 -11- 二〇二一年四月三十日 法官助理 邹 采 伶 书  记  员 钟 璐 聪