广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0204民初2051号原告：张新安，男，1990年12月9日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。委托诉讼代理人：钟静娴，广西仁清律师事务所律师。被告：柳州市沃海置业有限公司，住所：柳州市航生路3号康怡嘉园一层商场，统一社会信用代码：91450200579414594D。法定代表人：刘加才，该公司执行董事。委托诉讼代理人：覃干琴，女，该公司员工。原告张新安与被告柳州市沃海置业有限公司（以下简称“沃海公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张新安的委托诉讼代理人钟静娴，被告沃海公司的委托诉讼代理人覃干琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张新安向本院提出诉讼请求：1．被告立即办理柳州市柳南区航鹰大道18号《南俪首座》7-1-22-4号房屋商品房的产权转移登记，将该商品房的产权登记于原告名下。2．请求判令-2-被告支付原告逾期未办理《不动产登记证》违约金6011.97元（从2020年11月5日暂计至2021年2月25日，共111天，以房屋总价541619元为基数，2020年11月5日至2021年2月25日按日万分之一计算违约金为6011.97元，之后的违约金按照前述标准计至被告将办理房地产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日。事实和理由：2015年9月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告以541619元购买被告出售的位于柳州市《南俪首座》7-1-22-4号房屋，《商品房买卖合同》第十五条第一款约定：“出卖人应在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”此外，合同第七条第二、三款约定：“买受人逾期付款的情况下按日支付应付款万分之五的违约金。”合同签订后，原告依约向被告付清了购房款。2020年1月10日，被告将商品房交付给二原告使用，但至今被告没有为原告办理房地产权属证书，也没有向产权登记机关报备办理房地产权属证书需要的资料。原告多次向被告表达诉求，但被告以种种理由敷衍不办，严重侵犯了原告的合法权益。原告认为，被告违约事实明显，被告应立即为原告办理房地产权属证书及支付违约金。由于被告的违约行为造成原告失去房屋正常上市交易、无法贷款融资等机会，从而失去利用涉案房屋所有权衍生的其他权利和收益，确实存在实际损失，并在-3-不断扩大。而合同约定逾期办证被告按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金几百元，违约金明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故原告要求被告按房屋购房款为基数按每日万分之一的标准支付违约金。另，《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，买受人不能更改，而合同约定买受人逾期付款每日按逾期应付房款的万分之五计算违约金，与出卖人逾期办理房地产权属证书按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金不对等，且不随逾期办证天数的增加而增加：若买受人逾期付款，则要承担高额的违约金，且随逾期交付天数的增加而增加。双方违约责任上的约定存在不对等，这显然是违背合同法中公平原则和诚实信用原则。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告沃海公司辩称，不同意原告诉请的数额，确实存在逾期，-4-但是逾期有疫情影响因素，逾期责任应按合同约定即房价款的千分之一支付违约金。本院认为，原告向被告购买案涉商品房，原被告双方之间存在商品房销售合同关系，合同合法有效，双方当事人应恪守履行。原告依约支付了合同房款541619元；被告除应依约向原告交付房屋，还应履行协助办理产权登记等从属义务，合同的第十五条对此约定“出卖人应在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，经查，案涉房屋于2020年1月10日公告交房，依照合同被告应于2020年11月4日前将需由其提供的资料报产权登记机关备案，原、被告对此均无异议。根据庭审查明，案涉房屋的备案材料已于2021年1月13日交到不动产登记部门，同日，不动产登记部门对此受理并完成初始登记。如前所述，被告已经于2021年1月13日履行了合同第十五条关于提交备案材料的义务，但确实存在逾期情形，被告应承担违约责任。根据合同关于违约责任的约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，被告应向原告支付房价千分之一的违约金。原告认为该违约金过低，请求法院调整。被告认为合同约定合法，且交房之后的300天内，发生新冠疫情公共卫生事件，对其收集、提交备案材料造成阻碍，并不是恶意拖延办证。经查，房屋交付之后，国内爆发新冠疫情，在客观上对社会的生产、办公、生活均产生影响，根据柳州市政府疫情防控及建筑行-5-业复工复产的相关文件，本院酌情对2020年2月1日至2021年1月17日计17日予以顺延。案涉房屋交房之日为2020年1月10日，依照合同约定的300日办证期计算，应于2020年11月4日前办理材料备案，再顺延前述的17日，至迟应于2020年11月21日前将相关材料备案，故此，至2021年1月13日案涉房屋完成不动产初始登记备案之日，被告报备材料逾期52日。本院认为，在原告未举证证明其损失超过约定的情况下，综合考虑合同已大部分履行完毕的情况、结合被告逾期的时长、过错程度及客观上新冠疫情导致停工停产等因素，违约金按合同约定的房价的千分之一计算合理有据，对原告要求调整违约金的相关意见不予采纳。故此，原告诉请的逾期违约金应为房价的0.1%即542元，对超出的部分，本院不予支持。此外，对原告要求办理房产证到自己名下的第一项诉请，如前所述，被告已于2021年1月13日为案涉房屋办理了商品房所有权的初始登记，已完成合同第十五条的义务，故原告的该项诉请不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告柳州市沃海置业有限公司向原告张新安支付逾期办证的违约金542元；-6-二、驳回原告张新安的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费减半收取计50元（原告已预交），由原告张新安负担45元，被告柳州市沃海置业有限公司负担5元并径付给原告。本判决为终审判决。审判员  林欣欣二〇二一年四月二十七日书记员  黄丽银-7-附法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。-8-《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。