北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初21952号原告：宋瑶，女，1981年10月10日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：陈子尘，北京市京师律师事务所律师。被告：王淑清，女，1964年5月3日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王堃，北京市嘉昊律师事务所律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，北京链家置地房地产经纪有限公司法律顾问。原告宋瑶（以下简称原告）与被告王淑清（以下简称被告）、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈子尘、被告的委托诉讼代理人王堃、第三人的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的房屋买卖合同及补充协议于2020年12月6日解除；2.判令被告退还原告购房定金10万元；3、判令被告支付原告违约金112万元。事实及理由：2020年11月8日，原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告名下位于北京市朝阳区立水桥甲1101号房屋（以下简称涉案房屋）。当日原告支付定金10万元，签约后被告多次表示拒绝履行合同，导致合同目的无法实现，2020年12月5日，我方通知被告解除合同。被告拒绝履行合同的行为已经构成违约，我方要求被告支付违约金。特诉至法院。被告辩称，1、同意解除合同，解除合同时间以开庭之日2021年3月29日为准。2、同意退还购房定金10万元。3、我方不构成违约。因为疫情的不可抗力，已经将延期履行通过第三人，并达成一致意见。2020年11月8日，原被告签订房屋买卖合同及系列交易文件，根据合同约定，被告最迟应于11月30日前向涉案房屋的抵押权人提交偿还贷款的申请，最迟于2020年12月31日办理解除抵押手续。因为涉案房屋是以被告爱人刘庆名义办理的，到2020年11月还有30余万元贷款没有还清，后经过询问，办理解除抵押需要刘庆亲自办理，但是刘庆因为疫情原因无法回京办理，我方于2020年11月将上述情况告知第三人并要求延期，第三人及原告坚持要求按照合同约定办理，第三人员工多次上门致使被告一岁多的外孙收到了很大惊吓，我方延期履行系基于不可抗力，并且已经尽到了通知义务，并无违约行为。关于违约金，我方没有任何违约行为，只是要求延期履行，我方不同意支付违约金。第三人述称，同意原告的第一项诉讼请求，其他请求与我方无关，不发表意见。本院经审理查明事实如下：涉案房屋于2010年5月12日登记在被告名下。2020年11月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定原告购买被告名下的涉案房屋，该房屋已经设定抵押，出卖人应当办理抵押权注销登记。该房屋成交价格为3740000元，家具家电装修装饰及配套设施设备作价1860000元。同日，原告（乙方）、被告（甲方）、第三人（丙方）签订补充协议，约定成交总价款5600000元，乙方于2020年11月8日将第一笔定金10万元支付给甲方，于房屋解押完毕后3个工作日将第二笔定金20万元支付给甲方。甲方应于2020年11月30日前向该房屋的抵押权人提交一次性还清剩余借贷款项的申请，且甲方最迟应于2020年12月31日前办理完毕解除抵押登记手续。关于违约责任，甲方出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。买卖合同签订后，原告向被告支付定金10万元。2010年6月1日，借款人刘庆（被告之夫）及被告与中国工商银行签订《个人借款担保合同》，约定中国银行银行为刘庆及被告发放70万的个人房屋抵押贷款，贷款期限为18年，抵押物为涉案房屋，抵押人系被告。当日，被告与中国工商银行地安门支行（以下简称工商银行）签订《房屋抵押贷款合同》，被告将涉案房屋抵押给工商银行。另，被告向本院提交其与第三人工作人员刘锋及群里的微信聊天记录，其中2020年11月25日，被告“现在还款是提前一个月，得约一个月，也要求是本人去”、“刘锋，你别申请网签了，现在签不了，我们家那主没回来”、“只能过春节，回来之后跟他那啥怎么怎么协商，或怎么弄”。2020年11月28日，被告在群里说“房子不卖了钱咋转回去你们商量”、“不卖了”。2020年12月5日，原告向被告发出律师函，要求解除合同、退还定金并赔偿违约金，被告表示于12月6日收到该律师函。庭审中，本院询问买卖合同的下一步该如何履行，被告说应该是由其去办理解抵押手续，但是因为当时借款人是刘庆及被告，办理解抵押需要刘庆配合，但是刘庆因为疫情原因无法回京，属于不可抗力造成的。链家表示下一步确实是办理解押手续，被告开始想晚点腾房，但是也没怎么商量，就直接说不卖了。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告、被告及第三人签订的买卖合同及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。本案中，被告在聊天记录中明确表示房子不卖了，属于在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的行为，原告于2020年12月5日向被告发出律师函要求解除买卖合同及补充协议，被告认可于2020年12月6日收到该律师函，原告要求确认买卖合同及补充协议于2020年12月6日解除于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告为购买涉案房屋支付定金10万元，现买卖合同已经解除，原告要求退还定金理由正当，被告亦表示同意，本院不持异议。关于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庭审中，被告表示买卖合同的下一步应该由被告办理解抵押手续，但是因为共同借款人刘庆不在北京，所以解抵押手续无法办理，属于不可抗力造成的，故被告不构成违约。就此问题，首先《房屋抵押贷款合同》系由被告与工商银行签订，被告并未举证办理解抵押手续需要刘庆配合；其次，即便确如被告所述，办理还款及解押手续需要刘庆配合，被告亦可与原告充分协商沟通变更合同内容，但被告并未举证证明其曾告知过原告买卖合同下一步的履行障碍，且根据被告提交的聊天记录，其于2020年11月28日明确表示不卖了，被告的行为确属违约，原告要求被告支付违约金理由正当，关于违约金金额，原告并未证明其实际损失且被告主张双方约定的违约金金额过高，要求法院调低，本院结合双方合同履行程度及被告履约过错，酌情判处被告支付原告违约金十万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告宋瑶与被告王淑清签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2020年12月6日解除。二、被告王淑清于本判决生效之日起七日内退还原告宋瑶购房定金十万元。三、被告王淑清于本判决生效之日起七日内支付原告宋瑶违约金十万元。四、驳回原告宋瑶的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7890元，由原告宋瑶负担6600元（已交纳），由被告王淑琴负担1290元（原告宋瑶已交纳，被告王淑清于本判决生效之日起七日内支付给原告宋瑶）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 付瑞洁二〇二一年四月二十日法官助理 王泉丁书 记 员 王 磊