北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2155号原告：丁海江，男，1976年3月3日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：华凯琦，经理。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：张永田，经理。二被告共同委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告丁海江与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁海江，被告泰禾商业公司及被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人陈克刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁海江向本院提出诉讼请求：1.判令丁海江与泰禾商业公司之间于2018年2月28日签订的《北京市房屋租赁合同》于起诉立案之日即2020年11月23日解除；2.判令泰禾商业公司向丁海江支付房屋租金至合同解除之日（月租金16197.04元，自2020年6月1日起，暂计算至2020年11月23日，为93402.93元），并向丁海江支付房屋占有使用费（自合同解除之日起至房屋实际返还交付给丁海江之日止，房屋占有使用费仍按合同约定的月租金16197.04元标准计算）；泰禾嘉信公司对上述泰禾商业公司的支付义务承担连带保证责任；3.判令泰禾商业公司向丁海江支付违约金310983元；泰禾嘉信公司对上述泰禾商业公司的支付义务承担连带保证责任。以上2和3项，合计404385.93元；4.判令泰禾商业公司向丁海江支付房屋占有使用期间的利息（以合同约定的月租金16197.04元为基数，自合同解除之日起至房屋实际返还交付给丁海江之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算）；泰禾嘉信公司对上述泰禾商业公司的支付义务承担连带保证责任；5.判令泰禾商业公司将位于北京市大兴区义和庄北路11号5号楼18层1804（原北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-3#办公商业楼18层1804）号房屋返还交付给丁海江，并向丁海江返还房屋的钥匙3把、生活用水卡1张、中水卡1张、门禁卡3张、门卡3张、遥控器3把及电卡、燃气卡；6.本案诉讼费由泰禾商业公司、泰禾嘉信公司承担。事实与理由：2018年2月28日，丁海江与泰禾商业公司签订《北京市房屋租赁合同》。约定泰禾商业公司承租位于北京市大兴区XX层X原XX号房屋（以下简称涉案房屋）。租赁期限自2019年9月1日至2027年11月30日，前3个月免租期，月租金16197.04元，按季度支付，本季度租期届满后15天内泰禾商业公司支付下季度租金。同日，泰禾商业公司、泰禾嘉信公司与丁海江签订《保证担保协议书》，泰禾嘉信公司作为保证人为泰禾商业公司及时全面地履行《北京市房屋租赁合同》义务提供连带责任保证。合同签订后，丁海江按照合同约定履行了合同义务，将涉案房屋交付给泰禾商业公司，同时交付了房屋的钥匙3把、生活用水卡1张、中水卡1张、门禁卡3张、门卡3张、遥控器3把及电卡、燃气卡。泰禾商业公司已向丁海江支付了至2020年5月31日的租金，此后，自2020年6月1日至今泰禾商业公司没有再向丁海江支付任何租金，与其交涉，泰禾商业公司承认违约，但告知没钱。按照《保证担保协议书》，泰禾嘉信公司应当承担连带保证责任。为维护丁海江的合法权益故起诉，请贵院依法判决。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司辩称，同意与丁海江解除合同，解除日期认可为2020年11月23日。对丁海江的第二项诉讼请求中的房屋租金的金额认可为93402.93元，对于房屋占有使用费不同意支付，认可泰禾嘉信公司对上述泰禾商业公司的支付义务承担连带保证责任。对丁海江的第三项诉讼请求的违约金不同意支付，不认可。对丁海江的第四项诉讼请求房屋占有使用期间的利息不认可。对丁海江的第五项诉讼请求，建议丁海江及时和物业联系，办理手续。本院经审理认定事实如下：2018年2月28日，丁海江（出租方,甲方）与泰禾商业公司（承租方,乙方）就涉案房屋签订了《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3个月；租金标准为16197.04元/月，按季度支付。该合同第八条约定了合同解除与变更，其中第一款“经甲乙双方协商一致，可以解除本协议”；第三款“乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋”；第九条约定了违约责任，“乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失”。同日，泰禾嘉信公司作为保证人（甲方）、泰禾商业公司作为被保证人（乙方）、丁海江作为产权人（丙方）签订了《保证担保协议书》，其内容为：“乙方因经营需要与丙方签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“主合同”），为保证乙方及时全面地履行义务、保障丙方权利的实现，甲方自愿为乙方履行提供保证担保。现三方本着诚实信用，平等互利的原则，就保证担保的相关事宜达成一致协议：第一条本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月28日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第三条甲方有权了解、检查乙方经营状况，乙方应及时、完整、真实、准确地提供甲方所需的情况和相关材料。第四条甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）。第六条在本协议有效期间，任何一方均不得擅自变更或解除本协议，任何一方需变更本协议时，应经三方协商同意，达成书面协议。第七条任何与本协议有关的争议均由甲方住所地人民法院管辖。第八条本协议经甲、乙双方签字盖章之日起生效，壹式叁份，三方各执壹份，具有同等的法律效力。”泰禾嘉信公司、泰禾商业公司、丁海江分别在该协议书尾部的甲方、乙方、丙方处加盖公章、签名。庭审中，丁海江提交《北京市房屋租赁合同》，证明泰禾商业公司违反合同约定，应承担相关违约责任。提交保证担保协议书，证明泰禾嘉信公司应承担保证责任。提交地址证明，证明涉案房屋当时签合同时是临时地址名称，证明涉案房屋现地址与租赁合同中的地址是同一地址。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司对上述证据的合法性、关联性均认可。丁海江提交泰禾商业公司（甲方，回购方）与丁海江（乙方，出售方）签订的补充协议，协议第一条内容为“针对乙方与泰禾嘉信公司就‘泰禾中央广场项目’签订了《北京市商品房预售合同》，现甲乙双方经友好协商一致，达成如下补充条款”，证明其主张的违约金并不过高。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司认为该证据与本案无关，称该协议是买房时签订的，与租赁无关。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司均未向法庭提交证据。经询问，双方均认可丁海江给予泰禾嘉信公司3个月的免租期（2019年9月1日至2019年11月30日），泰禾商业公司仅向丁海江支付了自2019年12月1日至2020年5月31日的租金，之后未再向丁海江支付过任何房屋租金。本案审理过程中，丁海江申请撤回第五项诉讼请求，并提交说明称其已于2021年4月6日将涉案房屋及该房屋的钥匙3把、生活用水卡1张、中水卡1张、门禁卡3张、门卡3张、遥控器3把及电卡、燃气卡收回，对此本院予以准许。本院认为，民法典施行前成立的合同，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，丁海江与泰禾商业公司于2018年2月28日签订《北京市房屋租赁合同》，且双方履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。丁海江与泰禾商业公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据该合同第八条第三款的约定，“乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋”，合同签订后，泰禾商业公司未按照约定方式向丁海江支付房屋租金，导致房屋租赁合同无法继续履行，现丁海江要求确认涉案租赁合同于2020年11月23日解除，且泰禾商业公司、泰禾嘉信公司亦同意该日期为双方合同的解除日期，对此本院不持异议。庭审中，泰禾商业公司、泰禾嘉信公司同意向丁海江支付自2020年6月1日至2020年11月23日期间的房屋租金93402.93元，对此本院不持异议。关于丁海江主张泰禾商业公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，经核算2020年11月24日至2021年4月5日期间的占有使用费为71266.98元。关于丁海江主张泰禾商业公司、泰禾嘉信公司支付违约金310983元的诉讼请求，泰禾商业公司、泰禾嘉信公司认为明显过高要求酌减，综合考虑本案事实及因违约造成丁海江实际损失程度，本院酌定违约金为32933.98元。关于丁海江主张泰禾商业公司支付房屋占有使用期间的利息的诉讼请求，本院认为，利息的性质系实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，丁海江已经就违约责任主张了违约金，且违约金的数额足以补偿其所遭受的实际损失，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于丁海江主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司的债务承担连带保证责任的诉讼请求，泰禾嘉信公司对此表示认可，本院不持异议，故对丁海江的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、确认丁海江与北京泰禾商业管理有限公司2018年2月28日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年11月23日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向丁海江支付自2020年6月1日至2020年11月23日期间的房屋租金93402.93元三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向丁海江支付自2020年11月24日至2021年4月5日期间的房屋占有使用费71266.98元；四、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向丁海江支付违约金32933.98元；五、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项、第四项确定的北京泰禾商业管理有限公司的债务承担连带保证责任；六、驳回丁海江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3683元，由北京泰禾商业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二一年四月二十八日法官助理  刘 微法官助理  赵新兰书 记 员  张海利