河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0802民初556号 原告：鲁保海，男，1956年3月2日出生，汉族，无业，住承德市双桥区。 委托代理人：张明军，河北骥腾律师事务所律师。 委托代理人：丁文红，河北骥腾律师事务所律师。 被告：承德市鸿坤房地产开发有限公司（以下简称鸿坤公司），住所地承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村劳动沟鸿坤山语墅S1#楼301室，统一社会信用代码91130802094831816C。 法定代表人：李卫锋，职务：总经理。 委托代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。 委托代理人：贾锦朝，男，1984年8月7日出生，汉族，住石家庄市桥西区，公司法务总监。 原告鲁保海与被告鸿坤公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告二委托代理人、被告鸿坤公司委托代理人岳仁东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁保海向本院诉称：2020年1月13日，原、被告签订了编号为20200113009的《商品房买卖合同（预售）》，双方就房屋价款、交付条件、交房时间、双方的权利义务以及违约责任进行了明确约定。其中《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（2）项约定，“逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。”《山语墅车位使用权协议》第七条第二款约定“因任何原因造成签署《承德市商品房买卖合同》解除或终止的，本协议也随之自动解除或终止”。合同和协议签订后，原告遂按照合同约定的时间向原告交付房屋，合同约定的房屋交付时间为2020年10月15日，而被告截止起诉之日仍不具备房屋交付条件，被告的行为已经违约，为了维护原告的合法权益，原告提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20200113009）和《山语墅车位使用权协议》；2、被告向原告退还购房款1,984,835.00元和车位使用价款674,931.00元，并向原告支付利息32,582.13元（利息暂计算至2021年1月14日，主张计算至《商品房买卖合同（预售）》和《山语墅车位使用权协议》正式解除之日），支付逾期交付房屋的违约金265.97元；3、由被告承担本案的诉讼费用。 被告鸿坤公司辩称，本案中被答辩人的全部诉讼请求，均于法无据，应于驳回。具体理由分析如下：一、关于涉案合同及补充协议约定一节。2020年1月13日，本案双方当事人签订《商品房买卖合同（预售）》及附件十一补充协议。合同约定：第十二条2、若因政府因素延期交房，出卖人不算逾期交房，无需承担任何违约责任。第二十八条补充协议。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议第六条关于房屋交付的补充约定。1、该房屋为毛坯交付，该房屋的具体交付时间以甲方发放《交付通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。2、双方明确，该房屋的交付条件为甲方取得该房屋所在楼座单体四方验收合格资料证明文件。房屋交付时，乙方应签署《交付手续办理流转单》（该流转单即为本合同约定的房屋交付的标志）。乙方不得以任何理由（包括但不限于房屋、设计变更、规划调整、装饰（如有）、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由）拒绝接受房屋，否则按本补充协议约定的因乙方原因造成该房屋未能按期交付执行，甲方不承担延期交房责任。第十三条违约责任。3、除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同及本补充协议约定履行义务。第十五条不可抗力。4、法定传染病或其他重大流行性疾病流行等公共卫生事件或其他社会突发事件导致工程延期或房屋延期交付的。乙方确认已认真阅读并理解上述条款，即发生上述不可抗力事由后，甲方无需承担任何违约责任，乙方也不以甲方未能在不可抗力发生后通知乙方而向甲方主张任何权利。第十八条补充协议的效力。本补充协议作为本合同组成部分，与本合同正文具有同等法律约束力。如本补充协议内容与本合同正文及其附件内容相冲突，以本补充协议为准。上述合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上述合同及补充协议对涉案房屋交付、逾期交房例外、解除权行使等进行约定。二、关于与本案相关的其他事实一节。涉案房屋已取得验收合格资料证明文件。2020年10月，被告向业主邮寄了《鸿坤山语墅（承德）项目顺延交付告知书》，告知原告新冠肺炎受疫情影响房屋交付时间将顺延。2020年12月23日，被告向原告邮寄《鸿坤山语墅（承德）项目交付通知书》，告知原告具体办理入住手续的时间和地点；原告于2020年12月25日签收。但未按照合同约定办理涉案房屋的交接及入住手续。三、关于原告主张解除商品房买卖合同一节。被告认为，根据涉案合同及附件十一补充协议约定，涉案房屋为毛坯交付，被告取得房屋所在楼座单体四方验收合格资料证明文件。房屋交付时，原告应签署《交付手续办理流转单》，该流转单即为房屋交付标志。房屋具体交付时间以被告发放《交付通知书》载明的交房时间为准。涉案房屋已取得四方验收合格证明文件，符合法定及约定的交付条件，且不存在严重影响居住使用的功能性质量瑕疵。合同虽约定交房时间为2020年10月15日，但因新冠肺炎疫情及疫情防控措施导致被告未能按照合同约定的期限交付房屋。被告已于2020年12月23日通知原告办理涉案房屋的交接及入住手续，但至今原告未办理房屋交接及入住手续。据此，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》一、关于合同案件的审理。疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交房房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。根据最高院上述指导意见，原告请求解除涉案合同，不应得到贵院支持。合同约定涉案房屋交付时间为2020年10月15日。补充协议约定如有法定或约定的原告有权解除本合同及本补充协议的事由，被告自该事由发生之日起30日内未收到原告解除合同的书面通知，则视为原告放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权。双方继续履行合同，并按照本合同及本补充协议约定履行义务。据此，即使原告有法定或约定的解除权，也因未在约定的期限内行使，其解除权消灭。综上所述，被告虽受新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响未能按照合同约定的期限交付房屋，但被告全力协调资源下加紧施工并于2020年12月23日通知原告办理交接及入住手续。原告接到交通通知后未缴纳相关费用，未签署房屋交接手续，且没有拒绝收房的合法理由，故应认定被告已完成合同约定的交房手续。所以，原告主张解除商品房买卖合同于法无据，应予驳回。四、关于原告其他诉讼请求一节。基于原告主张解除涉案合同于法无据，具体理由前已述及，不再赘述。所以，原告的其他诉讼请求亦没有事实和法律依据。 庭审中，原告鲁保海出示以下证据： 1、商品房买卖合同（预售）一份，证明原告与被告存在商品房预售合同关系，合同明确约定被告应当在2020年10月15日向原告交付房屋，逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告还应支付利息及违约金。2020年12月22日，被告通知原告交付案涉房屋时并不具备合同第九条、第十条约定的交付条件。案涉房屋至今未进行综合验收，仍然不具备交付条件。 2、山语墅车位使用权协议一份。证明该车位与涉案房屋捆绑销售，协议约定解除商品房预售合同，该车位使用权协议也随之解除。 3、收款收据及银行转账凭证。证明原告已经全部履行了商品房买卖合同（预售）及车位使用权协议所约定的付款义务。 4、房屋拒收通知书及送达光盘一张。证明原告收到被告2020年12月22日送达的《房屋交付通知书》后，于2020年12月30日（被告通知的交房时间）向被告当场送达了房屋拒收通知书。明确表达了拒收房屋的意思及理由。 5、承德市住房和城乡建设局关于转发省住建厅办公室《转发＜住房和城乡建设部办公厅关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知>的通知》的通知一份。证明河北省承德市作为新冠疫情低风险地区，依据上述三份通知要求，案涉工程应在2020年3月初全面复工；新冠疫情可能造成案涉工程项目工期顺延的期限为2020年1月24日至2020年3月初，该期限正好在冬施期间（2019年11月15日至2020年3月15日），承德市属于高寒地区。新冠疫情确实是不可抗力，但是与冬施期间的时间一致，事实上不会造成案涉工程项目工期顺延。冬施期间是被告在确定交房时间时就应预见到的事实，故新冠疫情引起的停复工问题不应作为被告延期交房的理由。 6、承德市工程建设项目竣工联合验收实施细则一份。证明案涉工程项目未通过竣工联合验收，案涉房屋不具备交付条件。 被告鸿坤公司对原告出示的证据发表以下质证意见，对1号证据的真实性认可，但是其中的证明目的不予认可，补充协议已经对合同交付条件进行了变更，涉案房屋符合交付条件，被告鸿坤公司确实未在2020年10月15日交付，但是根据补充协议的约定不应该承担相应的违约责任。认可2号证据的真实性，证明目的不予认可。认可3号证据的真实性，但不能证明被告鸿坤公司构成违约，原告的付款也有逾期的情况。对4号证据光盘的真实性认可，但是证明目的不认可，光盘视频中无法确定原告方是否将房屋拒收通知书交付给被告以及房屋拒收通知书的内容。认可5、6号证据的真实性，但是证明目的不认可。 庭审中，被告鸿坤公司出示以下证据： 1、《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议，证明该补充协议第六条、第十三条、第十五条对涉案房屋交付条件、交付标志、解除权行使、不可抗力等进行了明确约定，从而证明被告鸿坤公司逾期交房不能认定为违约行为，原告鲁保海依此主张解除涉案合同没有事实和法律依据，不应得到支持。 2、2020年10月9日《鸿坤·山语墅（承德）项目顺延交付告知书》一份复印件，因原件邮寄给原告了，证明受新冠肺炎疫情及疫情防控措施导致涉案房屋所在项目工期延误，被告鸿坤公司已将非因乙方原因导致逾期交房的情况及时告知原告鲁保海，被告逾期交房行为不构成违约。 3、河北省建设工程竣工验收报告一份。证明涉案房屋已取得四方验收合格资料证明文件，符合合同约定的交付条件。 4、《鸿坤•山语墅（承德）项目交付通知书》及邮件跟踪单。证明被告鸿坤公司已通知原告鲁保海办理涉案房屋的交接及入住手续，但原告鲁保海收到通知后，未按期办理交接手续，应认定被告鸿坤公司已完成房屋交接手续。 原告鲁保海对被告出示的证据发表以下质证意见，1号证据中没有提交商品房买卖合同（预售）以及山语墅车辆使用权协议原件，但是原告提交了，涉案的商品房买卖合同（预售）真实性认可，补充协议复印件及原件均不认可，我方与当事人核实，并未签订补充协议，补充协议中的签字不是原告本人签字，我方要求对原告鲁保海签字和捺手印进行鉴定，补充协议三性均不认可，补充协议和商品房买卖的关系，要求签订建设部和工商总局的合同，商品房买卖合同（预售）很多条款是不能轻易改动的，比如说房屋交付条件，被告与原告签订合同之外的补充协议就是要改变合同约定，规避法律，补充协议和现行的法律是相冲突的，即使原告鲁保海签字是真实的，也不合法的。2号证据都是复印件，不是原件，请法庭核实，该证据的合法性、客观性、证明目的均不认可。被告作为顺延交付的理由不成立的，在我方出示证据5已经说明了，依据原告的5号证据，疫情发生后，下发的通知，通知规定低风险地区要全面复工的，等省住建厅的通知，三份通知的内容是一致，承德市属于疫情低风险地区，在2月至3月前全面复工，疫情对涉案工程影响是在2月至3月，但是冬施期是不能施工，不会对被告造成实际影响，不能作为被告延期交房的理由，对于三份通知，被告是应该接收到的，知道复工日期，但是被告隐瞒了该事实，并且以此延期交房，所以该证据不能用于定案依据。3号证据的真实性认可，但是达不到被告的证明目的，被告有意的混淆竣工验收和竣工联合验收，竣工验收和竣工备案，原告提交的6号证据，涉案工程要联合验收后，才可以交付房屋。4证据的合法性、客观性，证明目的均不认可，虽然通知业主可以交房，但是不具备交付条件，不能用于定案依据予以采信。快递单的真实性没有异议。 经本院审核，被告对原告出示的证据的真实性未提出异议，本院对原告出示的证据的真实性予以认定，对上述证据所能证明的事实予以采信。庭审中，原告对被告出示的1号证据中“鲁保海”的签名提出异议，被告亦不能确定该签名为原告鲁保海所书写，同时，被告亦不主张对上述签名进行司法鉴定，因此，本院对该证据的真实性不予认定。被告出示的2号证据为复印件，其真实性本院无法确定。原告认可被告出示的3号证据的真实性，本院对该证据的真实性予以认定。原告虽否认4证据的合法性、客观性及证明目的均不认可，但并未否认其真实性，本院对该证据的真实性予以认定，对该证据所能证明的事实予以采信。 经审理查明，原、被告签订的《山语墅车位使用权协议》中约定，原告鲁保海购买位于山语墅小区内5号车库（-151）号，价款674931.00元。协议第七条特别条款约定：1、本协议签订履行中，如因任何立法、司法以及行政行为等原因导致本协议无法履行的，本协议自动解除，双方互不承担违约责任。2、因任何原因造成前述《承德市商品房买卖合同（预售）》解除或终止的，本协议也随之自动解除或终止，甲方不承担任何违约责任。如甲方已将停车位交付乙方使用的，乙方的停车位使用权于前述《承德市商品房买卖合同（预售）》解除或终止日自然终止，停车位由甲方无条件收回并自行处置。因任何原因造成本协议解除或终止的，前述《承德市商品房买卖合同（预售）》也随之自动解除或终止，甲方不承担任何违约责任。2018年11月23日，被告收取原告房款554835.00元、车位款674931.00元。2018年12月8日，被告收取原告房款840000.00元。2019年1月15日，被告收取原告房款590000.00元。2020年1月13日，原告鲁保海与被告鸿坤公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20200113009），该合同主要约定了，原告鲁保海购买被告鸿坤公司开发建设的承德市双桥区房屋一套，建筑面积154.51平方米，总价款1984835.00元。原告鲁保海采用一次性付款的方式支付购房款，并于签订合同当日前支付全部价款1984835.00元。合同第九条约定，商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，（一）出卖人应当在2020年10月15日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。2、逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。 2020年3月2日，承德市住房和城乡建设局转发了省住建厅办公室《转发〈住房和城乡建设部办公厅关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业复工工作的通知〉的通知》的通知，该通知要求全面推动低风险地区企业和工程项目开复工。 2020年12月23日，被告向原告邮寄了《鸿坤•山语墅（承德）项目交付通知书》，通知原告2020年12月29日至2020年12月30日为业主办理入住手续。原告2020年12月25日签收了该邮件。2020年12月28日，原告购买的T5-9#楼经勘查单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位验收合格。2020年12月30日，原告向被告送达了房屋拒收通知书。本院于2021年1月29日向被告送达了起诉状。 承德市人民政府办公室2020年8月25日印发的承德市工程建设项目竣工验收实施细则的通知第三条规定工程建设项目竣工联合验收是指工程建设项目主体及配套工程竣工并完成相关专业技术验收监测，且具备验收条件后，项目建设单位向联合验收牵头部门（以下简称“牵头部门”）提出申请，牵头部门按照“一窗受理、统一组织、联合测绘、集中验收、限时办结、统一确认”的办理方式，召集行政审批、自然资源规划、城管、住建、人防、教育、园林和供水、供热、燃气、电力等相关部门（单位）成立联合验收工作组，明确验收工作负责人及工作人员并授权到位，按时参加联合验收和出具验收意见，统一组织完成竣工验收工作。 本院认为，鲁保海与鸿坤公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。2020年疫情防控期间虽有部分时间在冬季停工期内，且相关行政部门及时通知企业复工，但疫情防控必然对施工进度造成一定影响，综合考量上述因素，本院酌定被告交付房屋的期限顺延45日，至2020年11月30日。被告虽在2020年12月25日通知原告交付房屋，但被告交付房屋时不能出示合同中约定的证明文件，且至开庭审理时，被告尚不能出示合同中所约定相关证明文件。合同中约定的解除条件成就，原告依据合同的约定主张解除《商品房买卖合同（预售）》合法、有据，本院予以支持。《商品房买卖合同（预售）》自本院向被告送达起诉状之日即2021年1月29日解除。依据《山语墅车位使用权协议》的约定，该协议亦于2021年1月29日解除。上述合同解除后，被告应退还原告交纳的相应款项，并按合同约定承担相应的利息。原告请求被告支付逾期交付的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告鲁保海与被告承德市鸿坤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20200113009）、《山语墅车位使用权协议》。 二、被告承德市鸿坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告鲁保海车位款674,931.00元、购房款1,984,835.00元及购房款的利息（554,835.00元自2018年11月23日起、840,000.00元自2018年12月8日起、590,000.00元自2019年1月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，但利率不低于年利率4.9%。自2019年8月20日起，以1,984,835.00元为基数至2021年1月29日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但利率不低于年利率4.9%）。 三、驳回原告鲁保海其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,170.00元，由被告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  张明华 二〇二一年四月六日 书记员  吴文利 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。