上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初57196号原告：杜峥，女，1994年1月20日出生，汉族，住湖北省武汉市。被告：紫梧桐(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高靖。原告杜峥与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司(以下简称紫梧桐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月10日受理后，依法适用简易程序。本案于2021年1月7日公开开庭审理，原告杜峥到庭参加诉讼。被告紫梧桐公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜峥向本院提出诉讼请求：1.被告退还租金5,560元及押金2,780元共计8,340元；2.被告支付违约金2,780元；3.被告支付断网费100元；4.案件受理费由被告承担。审理中，原告增加1项诉请为：判令原、被告之间的租赁合同于2020年12月10日解除，变更诉请1为：被告退还租金1,345元(2021年1月25日至2月8日共计15天，按月租金2,780元/31天×15天计)及押金2,780元。其余诉请不变。事实和理由：原、被告于2020年2月8日就上海市静安区临汾路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订租赁合同，约定租期2020年2月8日至2021年2月7日。签约当日，原告一次性支付年付租金。系争房屋从2020年10月开始断网，且一直未能恢复，被告通过短信方式告知因网络运营商切换，并承诺每半个月赔偿50元，但原告一直未收到网费退款。因被告拖欠房东房租，自2020年11月26日开始，房东屡次催促要求原告搬离，对原告使用系争房屋造成极大困扰，原告据此行使法定解除权，请求法院判如所请。被告紫梧桐公司未到庭，亦未向法庭提供证据。因被告紫梧桐公司未到庭参加诉讼，放弃对证据的质证，本院对到庭当事人的陈述及提供的证据进行核对。经审理查明：2020年2月8日，原告作为承租人(乙方)、被告作为房屋代管机构(甲方)通过被告运营的网络平台签订《“蛋壳公寓”房屋代理租赁合同》(以下简称租赁合同)及《房屋租赁合同服务订单》(以下简称服务订单)。租赁合同约定：如乙方通过客户端完成签约步骤，甲方审核无误并加盖电子签章后，合同将以电子签章技术生成电子文档，该文档即具备合同法律效力。租赁合同《通用条款》载明：在合同有效期间，双方均应严格遵守本通用条款约定进行权利行使和义务履行；本通用条款及相关附件是双方签署的租赁合同的基本条款，与服务订单构成一个完整且不可分割的租赁合同，对甲方及乙方均具有法律效力；甲方延迟交付受托出租房屋达(含)15日的，甲方应按月租金100%向乙方支付违约金，同时乙方有权解除合同。甲方需提前收收回受托出租房屋的，应提前30日/月租10日通知乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金。租赁合同后附租户(乙方)基本信息采集表、安全告知书、物品与维修项目责任认定列表、房屋交割清单等4份附件。服务订单载明：原告承租上海市静安区临汾路XXX弄XXX号XXX室其中一间，建筑面积20平方米；确认房屋产权人为李基巍；租期自2020年2月8日至2021年2月7日，房屋月租金2,780元，结算支付周期为一次性；乙方每期向甲方支付的房屋租金为33,360元、每期应付服务费为当期应付租金的9%即300元、每期应付维修金为当期应付租金的1%即324元，合计33,984元；在每个结算支付周期开始前七个工作日内，乙方应一次性将租金及各项费用(包括但不限于该结算支付周期内产生的月度租金、服务费、维修金)按照甲方发送的账单支付到相应的付款平台，如乙方未在前述期限内支付上述任一费用，甲方有权适用《通用条款》中关于逾期支付的约定进行必要的法律救济，由此产生之不利后果，由乙方自行承担；本合同签署前，乙方应向甲方支付订金300元，该订金自本合同签署生效即自动转为乙方首次租金支付款，不足部分由乙方补齐；费用支付以甲方通知为准，通知形式包括但不限于：短信、电话、微信账单、APP账单等；在服务订单完成签订生效的当天，乙方应向甲方支付履约保证金2,780元;履约保证金在双方的合同关系解除后，应首先用于抵扣由乙方应承担而尚未支付租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任等，剩余款项(如有)应无息退还乙方。除非甲方同意，乙方不得以任何方式主张上述履约保证金用于抵扣应向甲方支付的费用；电费、水费、电话费、燃气费、卫生费、楼梯区域照明费、公共区域保洁费由乙方承担，未列明的与乙方承租房屋有关的费用，均由乙方承担；乙方每60元/月向甲方支付水燃费(水费25元/月，燃气35元/月)，超出部分甲方承担；如合同提前解除，甲方应退还未实际发生天数(按自然月30日)的费用，不足一天按整天计算；服务订单自签订之日正式成立，与双方签订的《通用条款》和相关附件构成完整且不可分割至整体，有同等法律效力。嗣后，原告依约支付了押金、服务费、维修管理费及租金，并入住。2020年11月4日，原告通过微信向被告方询问“WIFI怎么突然用不了”，被告回复“供应商正在更换网络”，原告继续表示“我刚填了保修单”，嗣后因网络仍未恢复正常，原告再次询问被告，但被告未回复。2020年11月5日，被告向原告发送短信，内容为：即日起，由于蛋壳公寓对网络供应商进行切换，期间可能导致您的房间暂时断网，运营商正在全力维护，预计15天左右可以恢复正常，个别用户可能会有所延迟，您申请的维修工单由供应商先操作关闭，并加速切换工作，给您造成的不便深表歉意。同时，我们会针对受断网影响超过72小时的租客提供50元(每半月)网络补偿至APP钱包(每月15日、30日打款)。2020年11月24日，原告在与被告方销售的微信聊天中了解到被告拖欠支付房东租金，并询问“我的租金怎么办”“我还有两三个月(租金)、还有一个月的押金、一个月的免租”。嗣后，原告添加房东微信，并表示“我这边也会帮您沟通蛋壳给您付租金，如果有任何需要配合可以找我。”2021年1月18日，原告就承租其他房屋与案外人签订租赁合同，租期自2021年2月6日开始。2021年1月25日，原告向房东微信转账押金2,500元、租金830元(2020年1月25日至2月5日)。2021年2月3日，原告微信联系房东表示“6号我弄好跟您说，您就可以来收房了”、“房间收拾好，我让阿姨打扫干净”。2021年2月6日，原告与房东结清费用后搬离系争房屋。当日，房东微信转账退还原告2,000元。审理中，原告表示，系争房屋从2020年10月开始断网，一直未能恢复，本案其只主张100元的补偿。2020年11月26日，房东上门告知因被告拖欠租金，如2020年12月15日仍未收到租金就要收回系争房屋，之后房东屡次催促要求原告搬离。原告对于被告与房东之间的租赁合同是否解除以及如何协商并不清楚。本院认为，原、被告签订的《“蛋壳公寓”房屋代理租赁合同》、《房屋租赁合同服务订单》系当事人真实意思表示，依法成立并有效，对双方均有约束力。被告承租系争房屋后再转租给原告，原告已按约支付租金，被告作为转租人应保证原告正常使用系争房屋。因被告拖欠房东租金，房东将该情况告知原告并多次要求原告搬离，原告作为次承租人无法基于合同关系继续依法使用系争房屋，其租赁目的已无法实现，原告主张解除合同于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，原告起诉前未以书面方式通知被告解约，其以诉讼方式要求解约，本案诉讼材料也已送达被告，原告主张起诉之日2020年12月10日解除系争合同未加重被告责任，本院予以确认。租赁合同因被告未能提供适租房屋的违约行为而解除，原告要求被告退还押金以及支付相当于一个月租金的违约金符合约定，结合双方合同履行情况、过错程度，违约金金额亦属合理，本院予以支持。关于原告要求被告支付100元断网费的诉请，鉴于被告明确承诺对受断网影响超过72小时的租客给予每半月50元的补偿，对该项诉请本院予以支持。租赁合同解除后，原告继续使用系争房屋直至2021年2月6日搬离。经与房东协商，原告另行向房东支付了2021年1月25日至2月6日的租金作为使用系争房屋的对价，故原告仍应支付合同解除后至2021年1月24日期间的房屋使用费，但被告收取2021年1月25日至2月8日期间的租金因缺乏依据，应予退还，原告计算金额正确，本院予以支持。综上，根据1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告杜峥与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司就上海市静安区临汾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《“蛋壳公寓”房屋代理租赁合同》、《房屋租赁合同服务订单》于2020年12月10日解除；二、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告杜峥租金1,345元、押金2,780元；三、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杜峥断网费100元；四、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杜峥违约金2,780元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二一年四月八日书记员  张蕾附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。