北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初859号原告（反诉被告）：北京首开天鸿集团有限公司第一房产经营分公司，住所地北京市东城区沙滩后街22号。法定代表人：刘冰，经理。委托诉讼代理人：张国香，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯焘，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：张羽，男，1970年11月3日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市碾子山区。被告（反诉原告）：张瑞，女，1976年3月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张全（张瑞之夫），男，1974年3月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：庞丽娜，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）北京首开天鸿集团有限公司第一房产经营分公司与被告张羽、被告（反诉原告）张瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京首开天鸿集团有限公司第一房产经营分公司的委托诉讼代理人张国香、冯焘，被告（反诉原告）张瑞的委托诉讼代理人庞丽娜到庭参加了诉讼。被告张羽经本院依法传唤，未到庭应诉，本院对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）北京首开天鸿集团有限公司第一房产经营分公司（以下简称首开天鸿第一分公司）向本院提出诉讼请求：1.要求二被告将位于北京市东城区东花市北里东区X楼Ⅱ段一层9~12轴对应A~D轴部分（不含楼、电梯间、女厕及南侧东入口部分）和Ⅰ段一层7~9轴对应A~D轴部分（不含楼梯间）房屋；位于X楼东段二层餐厅E~H轴、9~16轴和D~E轴、9~11轴以及二层C~D轴、13~15轴的房屋；位于X楼Ⅰ段一层2~5轴对应A~D轴部分（不含楼、电梯间4~5轴对应C~D轴的办公部分及南侧楼梯间部分）的房屋；以及“东花市北里东区X号办公楼扩建工程”所对应的房屋（建设工程规划许可证号：2007规（崇）建字0027号；建筑工程施工许可证号：[2007]施建字1552号）腾空并交还原告（二被告按照2018年6月28日签署的《补充协议》的约定已经腾退给原告的租赁标的一层北侧部分房屋（面积140平方米）除外）；2、要求二被告按照2.75元/平方米/日的标准向原告支付1934.83平方米租赁面积自2019年1月1日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费。事实和理由：2005年9月8日，原告与张羽签订《房屋租赁合同》（合同编号：租J2005-10#），约定由张羽承租位于北京市东城区东花市北里东区X楼Ⅱ段一层9~12轴对应A~D轴部分（不含楼、电梯间、女厕及南侧东入口部分）和Ⅰ段一层7~9轴对应A~D轴部分（不含楼梯间）房屋。租赁期限为5年，自2005年12月15日至2010年12月14日，年租金818782.6元。2005年12月12日，原告与张羽签订《房屋租赁合同》（合同编号：租J2005-15），约定由张羽承租位于同一楼宇X楼东段二层餐厅E~H轴、9~16轴和D~E轴、9~11轴及二层C~D轴、13~15轴的房屋。租赁期限5年，自2005年12月15日至2011年3月14日，年租金402947.52元。2006年1月9日，原告与张瑞签订《房屋租赁合同》（合同编号：租J2005-9），约定由张瑞承租X楼Ⅰ段一层2~5轴对应A~D轴部分（不含楼、电梯间4~5轴对应C~D轴的办公部分及南侧楼梯间部分）房屋租赁期限5年，自2005年12月15日至2010年12月14日，年租金430466.4元。2010年6月11日，原告与二被告签订《补充协议》（合同编号：租J2010-6#），约定由二被告共同向原告支付租赁标的空间期间的房屋管理成本100万元，双方互不追究补充协议签订之日前合同约定的权利与义务。同时《补充协议》将上述三份租赁合同的租期延期至2018年6月30日。2018年6月28日，原告与二被告签订《补充协议》（合同编号：J2010-6#-B3），约定二被告应于2018年7月1日将原租赁标的一层北侧部分房屋（面积140平方米）退还原告，并将租赁标的的租期延长至2018年12月31日，同时双方确认，租赁总面积调整为1934.83平方米（其中一层715.64平方米、二层1219.12平方米），租金标准为2.75元/平方米/日。上述合同履行期间，二被告为了经营所需向原告提出申请对承租的涉案房屋进行扩建，经原告申请上级公司同意后，以原告的名义作为建设单位，进行了扩建并办理了相关规划施工手续。双方曾约定对扩建部分的补偿问题进行协商，但至今尚未达成一致意见。扩建部分竣工后，由二被告一直无偿使用至今。上述各份合同均约定，合同约定的租赁期限届满，合同终止，出租人有权收回房屋。合同到期后，虽经原告多次催告，二被告仍拒不腾空并返还房屋，给原告造成巨大经济损失。为维护原告合法权益，故成此诉。被告（反诉原告）张瑞辩称：原告所述腾退范围属实，不同意原告诉讼请求。二被告租金交纳至2018年12月31日，不清楚交纳了多少押金。租赁合同履行期间，张瑞与原告就涉案房屋的扩建事宜进行协商，并达成一致意见。双方于2006年1月12日签订《关于改造并增加经营面积的函》，于2007年3月16日签订《备忘录》，约定，原告与张瑞一致同意由张瑞对涉案房屋进行扩建改造，张瑞负责办理扩建部分的相关审批手续及扩建部分的规划、设计、建设、装饰装修等相关工作。同时张瑞对扩建部分享有自主经营权，由张瑞长期免费使用，若原告收回扩建房屋，需按照收回房屋时扩建部分的市场价值（扣除土地成本）对承租人进行补偿，并对因原告单方提前收回扩建房屋赔偿由此给张瑞造成的损失，包括预期经营收益，因提前解约给第三方造成的损失等。协议签订后，张瑞将原扩建房屋所在土地由绿化用地改为商业用地，2007年张瑞完成全部审批手续，开始建设施工，2010年8月12日竣工。从建设竣工至今，扩建部分及原告原有房屋整体价值大幅增值。扩建完成后，基于原告承诺张瑞对扩建房屋部分享有自主经营权，张瑞将扩建部分出租给第三方，原告为张瑞出具证明文件予以证明。综上，张瑞不同意腾退涉案房屋及扩建部分，如果腾房，原告应给与被告相应补偿，且因双方之间的纠纷，原告不配合被告为租户办理相关手续，给被告经营使用造成影响。被告提出反诉：1、请求判令原告首开天鸿第一分公司按照扩建房屋市场价值6511.52万元赔偿张瑞扩建房屋的损失；2、判令首开天鸿第一分公司赔偿张瑞扩建房屋租金收益2325.65万元；3、判令首开天鸿第一分公司赔偿因其要求收回扩建房屋导致张瑞对次承租人承担违约责任的损失2535.05万元（包括需退还已收租金2343.36万元、违约金191.69万元）；4、判令首开天鸿第一分公司赔偿张瑞扩建房屋工程造价、装修损失708.67万元；5、判令首开天鸿第一分公司赔偿张瑞扩建房屋建设规划咨询费损失578万元；6、判令首开天鸿第一分公司赔偿张瑞扩建房屋设计费损失24.8万元。针对（反诉原告）张瑞的反诉请求，原告（反诉被告）首开天鸿第一分公司辩称：被告主张的按市场价值进行补偿缺乏事实和法律依据，被告主张的租金收益损失，被告目前收取的租金远超过原、被告签订的租赁合同期限，被告主张缺乏依据；被告主张的对次承租人承担违约责任的损失尚未发生，且无论是否发生，均与原告无关。被告要求赔偿扩建房屋造价的主张，如果发生造价部分的补偿，原告仅同意以备案合同并结合现场实际情况作出的评估结果作为依据，且加建完成后，原告并未收取加建部分的租金，原告同意按照上述评估结果的一半金额予以补偿。不同意赔偿装修损失。被告主张的扩建房屋建设规划咨询费损失、扩建房屋设计费损失没有合同和法律依据，不同意赔偿。被告张羽经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未发表书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于北京市东城区东花市北里东区X号1幢等4幢房屋系北京首都开发控股（集团）有限公司所有。房屋性质为商品房，规划用途为公寓。北京首都开发控股（集团）有限公司出具证明表示北京市东城区东花市北里东区X号楼产权归属该公司，经营管理单位为原告。2005年9月8日，北京天鸿集团公司第一房产经营分公司（2014年12月4日名称变更为北京首开天鸿集团有限公司第一房产经营分公司，即原告）作为出租人与承租人张羽签订《房屋租赁合同》（合同编号：租J2005-10#），约定出租人将北京市东城区东花市北里东区X楼Ⅱ段一层9-12轴对应A~D轴部分（不含楼、电梯间、女厕及南侧东入口部分）和Ⅰ段一层7~9轴对应A~D轴部分（不含楼梯间）房屋在良好状态下出租给承租人，房屋套内建筑面积560.8平方米。租赁用途为商业及办公使用，经出租人同意可转租或部分转租。承租人应在其营业执照许可的经营范围内进行经营活动，承租人所经营项目的注册登记、报批等相关手续由承租人负责办理，出租人应提供承租人办理经营活动所需的相关证明文件，费用由承租人自行承担。租赁期限为5年，自2005年12月15日至2010年12月14日，合同终止，出租人收回房屋。租赁标的按套内建筑面积计算租金，为4元/平方米/日。租期年租金标准为818782.6元。租金以每季度计付，季度租金204695.65元。承租人应于合同签订3日内，一次性向出租人交纳相当于租赁标的一个半月租金的保证金10万元。保证金用于补偿因承租人违约而给出租人造成的经济损失。若承租人违约，出租人不退还保证金并追偿因承租人违约给出租人造成的超出保证金金额之外的经济损失。合同到期后，承租人须向出租人交还租赁标的，经出租人确认后，在承租人付清各项费用后十个工作日内退还承租人保证金。租赁期间，承租人因使用需要，在不影响房屋结构安全的前提下，可以对房屋进行装饰，但规模、范围、工艺、用料等均应事先得到出租人的同意后方可按有关规定办理手续，组织施工。合同期满后，承租人未经出租人书面同意，继续使用该房屋，出租人有权收回房屋，并按合同约定租金标准收取承租人延期使用租金，同时承租人按约定年租金的1%以天数计算向出租人支付违约金。该合同落款出租人处加盖有原告合同专用章，联系人处由赵某签字。2005年12月12日，原告（出租人）与张羽（承租人）签订《房屋租赁合同》（合同编号：租J2005-15），约定出租人将北京市东城区东花市北里东区X楼东段二层餐厅E~H轴、9~16轴和D~E轴、9~11轴计套内建筑面积1110.71平方米及二层C~D轴、13~15轴计套内建筑面积108.48平方米房屋在现状状态下出租给承租人。租赁用途为内部餐厅，经出租人同意承租人可转租或部分转租。租赁期限5年，自2005年12月15日至2011年3月14日，合同终止，出租人收回房屋。年租金402947.52元。租金以每季度计付，季度租金100726.88元。承租人应于合同签订3日内，一次性向出租人交纳保证金7万元。保证金用于补偿因承租人违约而给出租人造成的经济损失。若承租人违约，出租人不退还保证金并追偿因承租人违约给出租人造成的超出保证金金额之外的经济损失。合同到期后，承租人须向出租人交还租赁标的，经出租人确认后，在承租人付清各项费用后十个工作日内退还承租人保证金。租赁期间，承租人因使用需要，在不影响房屋结构安全的前提下，可以对房屋进行装饰，但规模、范围、工艺、用料等均应事先得到出租人的同意后方可按有关规定办理手续，组织施工。合同期满后，承租人未经出租人书面同意，继续使用该房屋，出租人有权收回房屋，并按合同约定租金标准收取承租人延期使用租金，同时承租人按约定年租金的5%以天数计算向出租人支付违约金。该合同落款出租人处加盖有原告合同专用章，联系人为赵某。2006年1月9日，原告（出租人）与张瑞（承租人）签订《房屋租赁合同》（合同编号：租J2005-9），约定出租人将北京市东城区东花市北里东区X楼Ⅰ段一层2~5轴对应A~D轴部分（不含楼、电梯间4~5轴对应C~D轴的办公部分及南侧楼梯间部分）房屋在现状状态下出租给承租人。套内建筑面积为294.84平方米。租赁用途为商业及办公使用，经出租人同意承租人可转租或部分转租。租赁期限5年，自2005年12月15日至2010年12月14日，合同终止，出租人收回房屋。年租金430466.4元。租金以每季度计付，季度租金107616.6元。承租人应于合同签订3日内，一次性向出租人交纳保证金5万元。保证金用于补偿因承租人违约而给出租人造成的经济损失。若承租人违约，出租人不退还保证金并追偿因承租人违约给出租人造成的超出保证金金额之外的经济损失。合同到期后，承租人须向出租人交还租赁标的，经出租人确认后，在承租人付清各项费用后十个工作日内退还承租人保证金。租赁期间，承租人因使用需要，在不影响房屋结构安全的前提下，可以对房屋进行装饰，但规模、范围、工艺、用料等均应事先得到出租人的同意后方可按有关规定办理手续，组织施工。合同期满后，承租人未经出租人书面同意，继续使用该房屋，出租人有权收回房屋，并按合同约定租金标准收取承租人延期使用租金，同时承租人按约定年租金的1%以天数计算向出租人支付违约金。该合同落款出租人处加盖有原告合同专用章，联系人处由赵某签字。合同履行期间，被告因经营需要，经原告同意对涉案房屋进行了扩建。扩建工程于2007年6月19日取得规划许可证，编号为2007规（崇）建字0027号，于2007年9月19日取得施工许可证，编号为[2007]施建字1552号，载明建设单位为原告，建设规模813.94平方米，合同价格97万元，设计单位为北京天鸿方圆建筑设计有限责任公司。开工日期为2007年8月31日，竣工日期为2007年10月31日。2010年8月18日，北京市规划委员会就扩建工程向原告核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2010年6月11日，原告（出租人）与二被告（承租人）签订《补充协议》（合同编号：租J2010-6#），载明鉴于原告与二被告签订了上述三份租赁合同，均因所承租房产的前期改扩建施工、消防验收与供电和道路改造问题，未能实际进行开业经营。三方补充约定：由二被告共同向原告支付标的空置期间的房屋管理成本100万元，自本协议签订之日起5日内，承租人向出租人一次性付清。双方不追究本补充协议签订之日前合同约定的权利义务。三份租赁合同中，关于租金、租期及租金交付之条款调整如下：承租人和出租人同意将三份合同延期8年，租赁期限自2010年7月1日至2018年6月30日，协议终止，出租人收回房屋。租期内年租金计收标准前两年不变，自第三年起每两年递增3%。租金按季度支付，第一年第一季度租金为413049.13元，保证金22万元。三份合同均增加如下条款：1、承租人因经营需要，自行对租赁标的进行了扩建及改造施工，承租人保证该工程符合国家有关房屋设计和施工要求……2、承租人需于本协议签订起12个月内完成扩建工程的竣工验收手续，并将相关全部建设工程审批文件的原件报送出租人存档……3、承租人对租赁标的进行装修和设备设施更新改造，应向出租人报送施工方案，经批准后方可组织施工。竣工后应向出租人和物业管理单位提交整套竣工验收资料存档。原三份租赁合同其他条款不变，本补充协议为原三份合同不可分割的一部分。2018年6月28日，原告（出租人）与二被告（承租人）签订《补充协议》（合同编号：租J2010-6#-B3），载明因双方签订的补充协议约定租赁期限至2018年6月30日，但租赁房屋西南侧房屋扩建补偿问题尚未解决，故约定租赁期限于2018年6月30日到期后，双方同意临时延长租赁期限半年，即自2018年7月1日至2018年12月31日。承租人于2018年7月1日将原承租标的一层北侧部分房屋（面积140平方米）退还给出租人。本次补充协议租赁面积调整为1934.83平方米（其中一层715.64平方米、二层1219.12平方米），该租赁面积不含承租人扩建面积，具体部分详见附件二。延长期内租金标准为2.75元/平方米/日，租金总额为971040元。关于扩建补偿问题，双方约定，在半年的临时延长期限内，就扩建补偿问题进行协商，争取达成解决协议。如在临时延长期限内，双方未能就扩建房屋事宜达成共同认可的解决协议，亦未就继续租赁达成新的协议，则本补充协议到期终止。上述补充协议到期后，双方未就扩建补偿问题达成一致，被告亦未腾退涉案房屋，2018年12月，原告向二被告发送律师函，要求二被告腾退房屋。张瑞为证明双方对扩建部分的补偿问题协商一致，提交1、其于2006年1月12日向原告发送的《关于改造并增加经营面积的函》。主要内容为张瑞向原告表示考虑今后经营需要，目前承租面积明显不足。张瑞拟在租赁房屋的西侧增加经营面积，实施改造。改造工程由张瑞办理相关审批手续，办理手续的费用及增加部分的改造费用全部由张瑞承担。因该楼产权为原告，在办理过程中需要原告给予配合。鉴于增加部分为张瑞投资，该部分的经营使用权应归张瑞所有，因租赁合同期满或其他原因原告不再将该商业房租予张瑞，应给予相应补偿。原告在该函落款处加盖公章，并由王明手写“同意配合，今后补偿另议。”对于该函原告表示真实性认可，证明目的不认可，王明不是原告时任法定代表人。2、2007年3月16日由张瑞及赵某书写的《备忘录》，显示：……4、根据集团领导批示，出租人给予承租人扩建房屋自主经营权，由承租人长期免费使用。5、经双方协议一致，如出租人收回扩建房屋，考虑到承租人扩建的实际困难，出租人同意按收回房屋时的扩建部分市场价值（扣除土地成本）对承租人进行补偿。6、出租人未经协商单方提前要求收回扩建房屋，应赔偿给承租人造成的损失，包括承租人的装修、预期经营收益、因提前解约给第三方造成的损失等。同时还应按上述第5条标准对承租人进行补偿。经质证，原告表示真实性无法核实，证明目的不予认可。该证据是备忘录，是双方达成的备忘事项，而非协商一致的条款，不构成对原、被告双方具有约束力的合同，即使是真实的，也是双方协商沟通的过程性文件，赵某是双方租赁合同履行中，原告方的联系人，而非原告的法定代表人或涉案合同注明的负责人，其本人没有权力代表原告就补偿事宜作出决定，也不能代表原告的真实意思表示。且双方于此后两次签订补充协议，均明确双方就扩建补偿一事未达成一致，说明双方并未达成按市场价进行补偿的一致意见。庭审中，张瑞申请赵某作为其证人出庭作证，赵某表示：赵某原系原告单位经营事业部经营处副处长，负责单位房产租赁事宜。赵某于六年前离职，当时负责涉案合同的租赁事宜，备忘录系其签署。备忘录的内容应该是关于部分房屋的加建问题，原告公司常务副总王明曾作出书面批示，就是张瑞提交的《关于改造并增加经营面积的函》中王明的批示。根据该批示，赵某于被告协商扩建部分租赁事宜，谈了经营增加部分的收益，没谈具体的补偿，因为时间久远，记不清内容了。赵某是履行职务行为，因为是张瑞加建的，原告应该是同意补偿的，长期免费使用没有说明具体多长时间，当时意思很含糊，就是给一些补偿。备忘录没有加盖公章应该是当时没有走程序，王明分管的内容发生了变化，就没盖章。对于上述证人证言，原告表示证人个人并无权限决定补偿事宜，且备忘录没有按照流程形成具有法律效力的合同类文件，且证人对备忘录中的使用期限、补偿条款理解模糊，不应予以采纳。被告表示证人于签订备忘录时主要负责原告对外房产租赁事宜，有权代表公司签订备忘录，被告不清楚原告公司内部程序，被告是基于对证人行为的信任才与其签订备忘录并在此基础上扩建房屋并支出大额扩建费用。备忘录虽名为备忘录，实际内容明确具体，具备了合同要件，原告应承担签订备忘录的后果。此后签订的补充协议仅是对补偿的具体金额未达成一致，并非对补偿范围未达成一致。3、2017年6月13日由原告出具的证明，显示涉案房屋系原告所有，由张瑞承租。2007年6月经北京市规划委员会（编号2007规【崇】建字0027号）批准，对该商业用房扩建，扩建部分由承租人张瑞出资建设，其对扩建部分具有经营使用权及对外出租权。经质证，原告对其真实性认可。张瑞为证明其支出的扩建工程费用，申请对扩建工程的工程造价进行评估，本院依法委托北京建基业工程管理有限公司对涉案扩建工程造价进行评估，并按照张瑞提交的图纸及北京市规划和自然资源委员会东城分局备案图纸分别进行评估，并出具鉴定意见书。根据张瑞提交的图纸出具的鉴定意见书显示，涉案扩建工程造价为3335207.4元，张瑞支出评估费10万元；根据北京市规划和自然资源委员会东城分局备案图纸并结合现场实际情况出具的鉴定意见书显示，工程造价为3250941.52元。张瑞支出评估费72680元。原告认可以北京市规划和自然资源委员会东城分局备案图纸并结合现场实际情况作出的鉴定报告。被告张瑞另申请对涉案房屋的装修、改造现值进行评估，本院依法委托北京晟明资产评估有限公司进行评估，经评估，涉案房屋的装修、改造现值为6252350元。张瑞支出评估费7万元。张瑞为证明其主张的涉案房屋扩建部分的市场价值，提交建设工程规划许可证及涉案房屋同地段商业地产售价的中介网页截图，证明同地段商业地产售价约每平米10万元左右，扩建部分面积为813.94平方米。张瑞表示其按照每平米8万元主张。经质证，原告对中介网页截图的真实性及证明目的不予认可。张瑞为证明其支出扩建房屋建设规划咨询费，提交1、规划咨询协议书，显示张瑞委托北京福吉祥房地产经纪有限公司（以下简称福吉祥公司）对涉案房屋扩建项目进行规划咨询和技术指导。委托费用为1229.2万元，包括929万元现金及货物价值300万元的金丝楠木。2、福吉祥公司规划咨询服务补充协议，显示因扩建房屋因故暂无法办理房产证，故咨询费变更为500万元，以等值金丝楠家具折抵。3、福吉祥公司签收金丝楠家具的证明，显示该公司收到张瑞明式金丝楠顶箱柜2对、明式皇宫椅三件套2套。4、建设工程项目管理委托合同，显示张瑞委托北京百年经典装饰装修工程有限公司对涉案扩建工程进行项目管理，管理费78万元。经质证，原告对其真实性认可，证明目的不予认可。经询，张瑞表示因当时的工作人员已离职，相关支付凭证找不到了。张瑞为证明其支出扩建房屋设计费，提交建设工程设计合同，显示张瑞委托北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司对涉案扩建工程完成装饰施工图设计所包含的全部内容。合同价款为24.8万元。经质证，原告对其真实性认可，证明目的不予认可。经询，张瑞表示因当时的工作人员已离职，相关支付凭证找不到了。张瑞为证明其扩建房屋对外出租的租金收益损失及对次承租人承担的违约责任损失，提交1、北京商鲲教育控股集团有限公司（以下简称商鲲公司）与张瑞代理人张全于2017年11月23日签订的房屋租赁合同及补充协议、于2019年5月15日签订的延长租赁期限补充协议、租金支付转账凭证、于2021年2月5日签订的房屋租金收益转让合同、房屋租金收益转让支付凭证。房屋租赁合同显示商鲲公司承租东花市北里东区X号西侧物业（主体与续建）一、二层。主体部分租赁期限至2018年12月31日止，续建部分租赁期限至2023年2月29日止。2019年5月15日签订的补充协议显示双方将租期延长至2037年4月19日。房屋租金收益转让合同显示张瑞将上述租赁合同2021年3月1日至2031年4月19日期间的租金收益权转让给案外人吴作儒，转让价款为1560万元。转账凭证显示吴作儒向张瑞转账1560万元。2、张瑞与北京建华时代酒店管理有限责任公司（以下简称建华时代公司）于2018年9月15日签订的房屋租赁协议、2018年至2020年租金支付凭证、双方于2021年1月18日签订的一次性预收房租补充协议、一次性预收租金支付凭证。房屋租赁协议显示建华时代公司承租东花市北里东区X号楼南侧中段商铺（含一层、二层），租赁期限自2018年9月15日至2037年9月14日，年租金768万元，按年支付。补充协议显示建华时代公司于2021年1月21日一次性支付了2018年至2020年的租金140.8万元，同意一次性支付2021年11月15日至2037年9月14日期间的租金783.36万元。转账凭证显示上述费用已支付。3、张瑞代理人张全与北京辣么帅餐饮管理有限公司（以下简称辣么帅公司）于2018年11月23日签订的房屋出租合同、房租支付转账凭证、2018年12月3日签订的延长租赁期限补充协议。房屋出租合同显示辣么帅公司承租东花市北里东区X号东侧门面房（主体与续建）一、二层。主体部分租赁期自2018年9月15日至2018年12月31日，续建部分租赁期自2018年9月15日至2021年9月14日。年租金26.28万元。补充协议显示双方将租赁期限延长至2037年9月14日。4、张瑞与北京福吉祥房地产经纪有限公司（以下简称福吉祥公司）于2017年10月20日签订的房屋租赁协议，显示该公司承租东花市北里东区X号楼南侧中段底商（一层），租赁期限自2017年10月20日至2037年10月19日。年租金24万元。原告对于上述证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均不予认可，原告表示被告在双方租赁合同到期后仍将租赁标的对外转租，已违反了法律规定，其超出涉案合同租赁期限的转租行为为无效法律行为，而且被告不仅未积极腾退房屋，反而向次承租人收取远超出合同期限的巨额租金，被告该行为属于以非法占有为目的，侵害次承租人权益的合同诈骗行为，更为甚者，被告将其根本没有合法权益的预期租金收益权对外转让，收取巨额转让费，明显构成诈骗，原告保留向相关机关举报的权利。针对涉案房屋的实际使用情况，本院进行了现场勘验，经勘验，二被告在承租房屋西侧、南侧向外扩建了二层房屋，扩建部分与原房屋一体使用，并由案外人使用。自西向东的共有5户实际使用人，分别为北京北电中视影视培训中心、北京四特商贸有限公司、第三户实际使用人未营业，处于装修状态，未查明身份，第四户实际使用人为北京建华时代酒店管理有限责任公司，第五户实际使用人经营餐饮，未查明身份。另，本院于第一次庭前谈话时询问张瑞是否能提供其与次承租人签订的房屋租赁合同，后张瑞表示与次承租人签订的租赁合同均由张羽持有，张瑞无法提供。但在庭审时，被告张瑞出示了其与次承租人的租赁合同，对此张瑞表示是张瑞后来找到的，张瑞自始至终未联系到张羽，当时陈述合同在张羽处可能是记错了。对于张瑞提交的租赁合同的承租人与本院现场勘验的房屋实际使用人不一致，张瑞表示商鲲公司是北京北电中视影视培训中心的股东，由商鲲公司承租，北京北电中视影视培训中心实际使用。北京四特商贸有限公司使用的位置就是福吉祥公司承租位置，福吉祥公司与北京四特商贸有限公司之间是何关系不清楚，自西向东第三户也是建华时代公司承租房屋，最东侧经营餐饮的就是辣么帅公司。鉴于涉案房屋由案外人实际使用，本院曾询问原告是否追加次承租人作为第三人参加诉讼，原告表示原告与次承租人之间没有租赁合同关系，且对多户次承租人实际经营者，原告不了解相关主体信息，应由次承租人与被告就双方之间的租赁合同关系自行解决，原告不申请追加次承租人作为第三人参加诉讼。本院向原告释明鉴于原告诉讼请求主张腾退涉案房屋，次承租人为实际使用人，是否要求次承租人一并腾退涉案房屋，原告明确表示原告将另行解决与次承租人的纠纷，不在本案中一并主张。另，诉讼中，张瑞于2019年10月10日申请对涉案房屋中部分空置房屋进行交接，原告表示涉案房屋是一个整体，如果就一部分空置房屋先行交接，原告无法使用，且原告收回涉案房屋后需要进行整体装修，业态升级，故被告如果腾退房屋应将全部涉案房屋一并腾退。另鉴于原告申请对涉案房屋的装修改造现值进行鉴定，若双方进行交接，涉及涉案房屋现场证据的固定，本院向双方当事人释明后，张瑞坚持主张对涉案房屋的装修改造现值进行鉴定，故本院要求双方对腾退部分房屋一事进行妥善协商，明确意见。庭审中，原告表示被告此后并未联系原告协商先行腾退部分房屋一事，不清楚被告要腾退的是哪一部分。被告表示系被告给原告邮寄过腾退申请，但被退回了，双方陈述不一致，亦均未提交证据予以佐证。关于合同期内租金、押金交纳情况，原告认可合同期内的租金二被告已经交纳完毕，押金共交纳了7万元，押金不同意抵扣使用费。被告对于押金交纳情况表示不清楚，亦未提供证据予以佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告张羽经本院依法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与二被告签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方当事人均应当全面履行自己的义务。根据双方于2018年6月28日签订的《补充协议》（合同编号：租J2010-6#-B3）约定，因扩建补偿问题尚未解决，双方协商将租赁期限临时延长至2018年12月31日。如在临时延长期限内，双方未能就扩建房屋事宜达成共同认可的解决协议，亦未就继续租赁达成新的协议，则本补充协议到期终止。现该补充协议约定的临时延长期限业已到期，双方并未就扩建房屋事宜协商一致，亦未签订新的租赁协议，故原租赁合同到期终止。合同期满，二被告应当腾退涉案房屋，故原告要求二被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同到期后，二被告继续占有使用涉案房屋期间应当向原告支付占有使用费，故原告要求二被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于使用费的具体数额，鉴于双方均认可被告尚未腾退的正式房屋面积为1934.83平方米，本院将参照双方于2018年签订的补充协议租金标准，按照上述未腾退面积予以确定。原告认可被告交纳押金7万元，应予抵扣使用费。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。鉴于租赁期间，张瑞经原告同意对涉案房屋进行了扩建，故扩建造价费用应由原告负担。关于扩建造价费用，应以北京市规划和自然资源委员会东城分局备案图纸并结合现场实际情况出具的鉴定意见书评估的造价为准。另鉴于扩建工程于2010年8月18日通过规划验收，被告张瑞表示该扩建工程于2010年8月12日竣工。上述扩建工程至今由二被告免费使用，尚未腾退。故对于张瑞要求原告赔偿的扩建造价费用，本院将综合考虑被告免费使用情况、被告实际损失等因素按照公平原则和诚实信用原则依法予以确定。张瑞陈述扩建工程系其一人所建，与张羽无关，鉴于被告张羽经本院依法传唤未到庭应诉，亦未在本案中进行主张，如果扩建工程系二被告共同出资建造，系二被告共同债权，张瑞受领债权后张羽向其另行主张。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。鉴于涉案合同已到期终止，双方亦未就合同期满应对承租人装饰装修进行补偿另行作出约定，故张瑞要求原告赔偿装修损失的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。关于张瑞要求原告按照扩建房屋市场价值赔偿扩建房屋损失一节，鉴于张瑞提交的备忘录并没有原告加盖公章确认，且签订该备忘录的赵某作为张瑞的证人出庭作证时表示，其系根据原告时任副总王明的批示“同意配合，今后补偿另议。”与张瑞进行协商。该批示仅系表示原告同意另行协商补偿事宜，并未明确补偿内容，证人赵某依据该批示与张瑞协商形成的备忘录，应当视为双方协商的过程性文件，且结合证人的职务及其陈述，其个人并无权力直接代表原告作出意思表示，上述备忘录亦未经过原告确认，对原告不具有约束力；且该备忘录的签署日期为2007年，此后双方两次签订补充协议，直至双方签订的补充协议履行期间届满，双方均表示尚未对扩建补偿一事协商一致，故张瑞依据备忘录要求按照扩建房屋市场价值赔偿扩建房屋的损失缺乏依据，本院不予支持。涉案合同及补充协议均明确约定了租赁合同期限，张瑞在租赁合同期间正常使用了涉案房屋，张瑞与次承租人签订远超过涉案合同租赁期限的租赁合同，现涉案租赁合同到期届满，对于合同期满后因原告要求二被告腾退房屋，导致张瑞与次承租人之间的租赁合同无法履行问题，原告不存在过错，张瑞要求原告赔偿租金收益及对次承租人承担违约责任的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张瑞要求原告赔偿扩建房屋建设规划咨询费损失及设计费损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据，且根据现有证据，不足以证明张瑞实际支付了上述费用，张瑞的上述反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第七百三十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张羽、被告（反诉原告）张瑞于本判决生效后七日内将位于北京市东城区东花市北里东区X楼Ⅱ段一层9~12轴对应A~D轴部分（不含楼、电梯间、女厕及南侧东入口部分）和Ⅰ段一层7~9轴对应A~D轴部分（不含楼梯间）房屋；位于X楼东段二层餐厅E~H轴、9~16轴和D~E轴、9~11轴以及二层C~D轴、13~15轴的房屋；位于X楼Ⅰ段一层2~5轴对应A~D轴部分（不含楼、电梯间4~5轴对应C~D轴的办公部分及南侧楼梯间部分）的房屋；以及“东花市北里东区1号办公楼扩建工程”所对应得房屋（建设工程规划许可证号：2007规（崇）建字0027号；建筑工程施工许可证号：[2007]施建字1552号）腾空并交还原告（反诉被告）北京首开天鸿集团有限公司第一房产经营分公司（被告张羽、张瑞按照2018年6月28日签署的《补充协议》的约定已经腾退的租赁标的一层北侧部分面积140平方米的房屋除外）；二、被告张羽、被告（反诉原告）张瑞于本判决生效后七日内按照2.75元/平方米/日的标准向原告（反诉被告）北京首开天鸿集团有限公司第一房产经营分公司支付1934.83平方米租赁面积自2019年1月1日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；三、原告（反诉被告）北京首开天鸿集团有限公司第一房产经营分公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）张瑞赔偿扩建房屋造价费用1625471元；四、驳回被告（反诉原告）张瑞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费864元,由被告张羽、被告（反诉原告）张瑞负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费338609元，由被告（反诉原告）张瑞负担334278元（已交纳），由原告（反诉被告）北京首开天鸿集团有限公司第一房产经营分公司负担4331元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费820元，由被告张羽负担（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费242680元，由被告（反诉原告）张瑞负担206340元（已交纳），由原告（反诉被告）北京首开天鸿集团有限公司第一房产经营分公司负担36340元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李晓彤审 判 员 崔 赟审 判 员 王 亮二〇二一年四月二十三日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟