广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28010号上诉人（原审原告）：刘赞，女，汉族，1970年12月12日出生，住所地贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：刘征，女，汉族，1974年7月24日出生，住所地广东省深圳市，系上诉人刘赞的妹妹。上诉人（原审被告）：广州颐和酒店管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区开创大道1946号（裙房、办公自编号H4）1815房，统一社会信用代码91440101MA5AX9WG4U。法定代表人：陈诗富。委托诉讼代理人：陈诗国，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：陈诗国，男，黎族，1969年2月22日出生，住所地湖北省丹江口市。上诉人刘赞因与上诉人广州颐和酒店管理有限公司（以下简称颐和公司）、被上诉人陈诗国房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2020）粤0310民初2286号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。刘赞上诉请求：1.撤销原审判决第二项，并依法改判；2.撤销原审判决第四项，并依法改判；3.本案一审、二审诉讼费用由陈诗国、颐和公司承担。颐和公司上诉请求：撤销原审判决，颐和公司依法向刘征（刘赞）追回家私电款及违约金19465+5800=25265元，并归还颐和公司安装的联通网络设备和每月网络费53×8=424元整。针对对方上诉，刘赞、颐和公司均未向本院提交书面答辩意见。刘赞向一审法院起诉请求：1.判令截止到2019年12月31日为双方租赁合同解除时间；2.陈诗国、颐和公司支付刘赞拖欠的租金11600元；3.陈诗国、颐和公司支付违约金5800元；4.陈诗国、颐和公司支付8月到起诉之日物业费1330.25元；5.陈诗国、颐和公司退回已收刘赞2000元，以上共计20730.25元；6.本案的诉讼费由陈诗国、颐和公司承担。一审法院认定事实：2019年7月31日，刘征以刘赞（甲方）的名义，与颐和公司（乙方）签订一份租赁合同，将位于深圳市坪山区龙光玖云著1号楼1122号房出租给颐和公司，所有权人为刘赞，建筑面积为51平方米。甲方保证该房屋权属清晰，未设定任何未声明的抵押权以及其他形式的担保权，也不存在其他产权纠纷或债务纠纷。该房屋在交付乙方时符合相关部门的要求或标准，并已经通过整体验收合格，也未被法院或其他机构采取查封、扣押等强制措施。合同约定2019年8月1日至2019年8月31日为免租期，作为乙方装修配置以及设置设备调试期，第二年起每年免租期为0.5个月，作为该物业的正常例行保养期，租赁期共计三年，自2019年9月1日至2022年8月30日止，第1、2年租金为每月2900元，第3年为租金为每月3074元。交付该房屋时，甲方负责结清该物业交付前产生的所有相关费用。物业交付后，所产生的费用由乙方承担。合同约定，甲方委托乙方按照本协议附件《家私家电配置清单》所列之明细统一配置家具家电等屋内设施，乙方按照《家私家电配置清单》完成配置齐全后，甲方应于一个星期内完成验收，甲方不得以任何理由推迟或拒绝。每逾期一天，甲方应当向乙方支付200元违约金，逾期超过一个月不验收的，视为甲方违约，甲方应当向乙方支付2个月租金作为违约金，乙方购买的《家私家电配置清单》中所有家私家电乙方可以自行处置。甲方按照《家私家电配置清单》签约当天（扣除两押一租），余款甲方一次性向乙方支付6267元作为配置费用。房屋内所有家私家电归甲方所有。合同第六条租金押金约定，押金在家私配置齐全后，从甲方支付的装修款中扣除相当于两个月的租金的押金给甲方。首期租金，乙方于免租期满后15日内支付给甲方。之后的租金乙方于每月15日前将当月租金一次性通过银行转账的方式给甲方。家私配置清单金额共计19465元，减去原有的家具价值（1200元、799元、1600元、899元），扣除颐和公司应支付的两押一租8700元（2900元/月×3个月），总费用为6267元。刘征系刘赞的妹妹，刘征以刘赞的名义与颐和公司签订合同，签订合同时，未出示书面授权委托书。刘赞及刘征未向颐和公司出示房屋产权证书及书面委托书。2019年10月9日，陈诗国通过微信联系刘征，要求刘征提交业主委托书、钥匙、门卡以及不动产权证明。刘征则以颐和公司自2019年9月起未支付过租金为由，要求颐和公司支付租金。合同签订后，颐和公司收取2000元的家私购买费用。刘赞向颐和公司提供房门密码。经双方确认，现存在于涉案房产内的由颐和公司所购买配置的家私如下：两张床、两个床头柜、一张茶几（合同约定为600*12000实木茶几，实际为一大一小金属茶几）、一个电视柜（合同约定为实木免漆，照片无法显示系实木电视柜）、窗帘。颐和公司主张在合同签订后，按照合同约定购买家私家电，后因刘赞未出示产权证明及业主的授权委托书，其为了止损，将部分家私家电搬出涉案房产。颐和公司未提交证据证明已经按照家私清单中约定进行配置。2019年12月29日，刘征更改了房门密码，收回房产。一审法院认为，刘征以刘赞的名义与颐和公司签订《租赁与经营合同》，该合同未违反法律禁止性规定，为合法有效的合同。签订合同后，刘征将涉案房产实际交付于颐和公司，颐和公司实际占有使用了涉案房产。颐和公司以刘赞未出具授权委托书为由，拒不支付租金。一审法院认为，刘赞未出具授权委托书并不影响其正常使用房产，颐和公司签订合同的目的可以正常实现，故其应当支付使用房屋期间租金及物业管理费，即2019年9月1日至2019年12月29日的租金11600元（2900元/月×4个月）、2019年8月1日至2019年12月29日的物业管理费1330.25元（266.05元/月×5个月）。根据合同约定，刘赞委托颐和公司按照《家私家电配置清单》采购，刘赞承担相应的费用。颐和公司未能举证证明其按照配置清单完成了配置。依据双方庭审确认及配置清单，颐和公司所配置的家具的价格如下：两张床5200元（1800元+800元+1800元+800元）、两个床头柜560元、一张茶几500元（合同约定为600*12000实木茶几，价格为1250元，实际为一大一小金属茶几，一审法院酌情认定价格为500元）、一个电视柜600元（合同约定为实木免漆1350元，照片无法显示系实木电视柜，一审法院酌情认定价格为600元）、窗帘1200元，以上共计8060元，刘赞已经实际支付2000元，颐和公司配置家具产生的费用为6060元，根据租赁合同约定，该费用由刘赞实际承担，扣减两押一租之后的款项由刘赞支付颐和公司。为了减少诉累，一审法院依法对租金进行扣减，即颐和公司还应当支付刘赞租金5540元（11600元-6060元）。刘赞支付的2000元，已经在家私配置款项中扣减，故刘赞诉请要求颐和公司返还2000元，没有事实依据，一审法院不予支持。2019年12月29日，刘征将门锁密码更换，收回涉案房产，颐和公司亦同意解除合同，一审法院依法确认租赁合同于2019年12月29日解除。因刘赞在签订合同起至双方解除合同时，均未向颐和公司出具授权委托书，其履行存在瑕疵，故其要求颐和公司支付5800元违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。陈诗国并非合同相对方，其作为颐和公司的员工，与刘赞签订租赁合同属于履行职务行为。刘赞要求陈诗国承担责任，没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认2019年7月31日签订的《租赁与经营合同》于2019年12月29日解除；二、颐和公司于判决生效之日起十日内支付刘赞租金5540元；三、颐和公司于判决生效之日起十日内支付刘赞物业管理费1330.25元；四、驳回刘赞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费159元（刘赞已预交），由刘赞负担100元，颐和公司负担59元。经审理查明，一审查明事实基本清楚，对于清楚部分，本院予以确认。另查，企业信用信息公示报告显示，颐和公司类型是有限责任公司（自然人独资），本院于2021年3月26日星期五上午11点4分电话陈诗国，陈诗国认可其是颐和公司全资股东。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：一、本案系谁违约；二、免租期如何计算；三、刘赞应支付的家电款价格；四、陈诗国对涉案债务应否承担连带责任；五、刘赞应否支付网络设备和网络费。关于焦点一，刘赞主张，一审认定刘赞在合同履行的过程中仅是存在瑕疵，即违约方并非刘赞，但又不支持颐和公司支付违约金，违反法律规定。颐和公司主张，是刘赞的代理人刘征不按照合同约定验收房屋，也不支付家私家电费用，而且不提交涉案房产业主身份证复印件、授权委托书、不动产权证书复印件等文件，导致涉案房屋无法出租，构成违约，刘赞应当承担违约责任。本院认为，《租赁与经营合同》是双方真实意思表示，合法有效。刘赞履行了向颐和公司交付房屋的义务，颐和公司应当履行支付租金和物业管理费的义务。但是，因本案的合同系刘赞的委托代理人刘征代为签订，刘征未向颐和公司出具和交付业主的身份证、授权委托书以及业主的房地产权证书的复印件，再加上根据双方的约定，刘赞还需支付家电家私配置费用的余款，在此情况下颐和公司享有不安抗辩权，其暂停支付租金的行为，不构成根本违约，刘赞对于合同的解除存在过错。但是颐和公司一直占有涉案房屋，也无证据证明其按照双方合同的约定，在合理时间内配齐家私家电并通知刘赞验收，颐和公司也存在过错。因此，在双方均存在过错的情况下，一审法院认定颐和公司无需支付违约金，符合法律规定，本院予以维持。至于颐和公司主张刘赞支付违约金，其在一审过程中，并未提起反诉，因此，对其上诉请求，本院不予审查。关于焦点二，刘赞主张，因颐和公司违约，合同没有履行完毕，不应当依照合同的约定认定免租期。本院认为，如前所述，对于涉案合同的解除，双方均存在一定的过错，因此，对于免租期的损失双方均需承担责任。由于一个月的免租期是基于三年的合同，但实际上仅履行了5个月，因此，按比例计算免租期为4天，双方各承担百分之五十的责任，颐和公司需要支付免租期租金损失1257元。一审认定有误，本院予以纠正。关于焦点三，刘赞主张，颐和公司未提交任何凭证来证明其购买家私家电的价格，因此，不能以颐和公司提供的价格清单来计算价格。本院认为，《家私家电配置清单》是《租赁与经营合同》的附件，系双方当事人真实意思表示，合法有效。该清单对于所有用品均标注了型号和价格，一审过程中，对于留在涉案房屋中的家私双方也进行了核对，在刘赞未提交证据证明实际配置的家私与配置清单约定不一致的情况下，一审法院采用清单约定的价格，并无不妥，对于照片显示与约定不一致的家私，一审法院也予以酌定，因此，一审法院认定家私价格为8060元，本院予以维持。关于焦点四，刘赞主张，陈诗国是颐和公司的独资股东，应当对涉案债务承担连带责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东的自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。陈诗国认可其是颐和公司的股东，但未提交证据证明其个人财产独立于公司财产，应当对颐和公司的上述债务承担连带责任。一审认定有误，本院予以纠正。关于焦点五，颐和公司主张，其为涉案房屋安装了网络，刘赞应当支付网络设备和每月的网络费。本院认为，当事人对自己的主张，有提供证据证明的义务。颐和公司主张安装了网络以及支出了网络费，但未提交任何证明证明，本院对于该主张，不予采信。综上，经计算，广州颐和公司需支付的租金为12857元，扣除刘赞还需支付的家私费用6060元，计得6797元。综上，颐和公司的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。刘赞的上诉请求、理由部分成立，对于成立部分本院予以支持。一审判决认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市坪山区人民法院（2020）粤0310民初2286号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省深圳市坪山区人民法院（2020）粤0310民初2286号民事判决第四项；三、变更广东省深圳市坪山区人民法院（2020）粤0310民初2286号民事判决第二项为：上诉人广州颐和酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人刘赞租金6797元；四、被上诉人陈诗国对上诉人广州颐和酒店管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回上诉人刘赞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费159元（刘赞已预交），由刘赞负担69元，由颐和公司、陈诗国负担90元。颐和公司、陈诗国应自本判决生效之日起七日内日向刘赞迳付90元。二审案件受理费175元，由广州颐和酒店管理有限公司负担。广州颐和酒店管理有限公司已预交二审受理费50元，广州颐和酒店管理有限公司应自本判决生效之日起七日内日向刘赞迳付125元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年四月二十八日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。