湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3566号上诉人（原审被告）：北京龙发建筑装饰工程有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市雨花区××路××段××号××公寓商业裙楼一、二楼。负责人：谭珏雄，经理。委托诉讼代理人：高威，湖北泓峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙市罗蔓房地产经纪有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段569号陆都小区12栋1203房。法定代表人：罗瀚，总经理。委托诉讼代理人：施强，湖南光阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎文，男，1967年2月25日出生，汉族，住长沙市开福区，系公司员工。原审被告：北京龙发建筑装饰工程有限公司，住所地北京市朝阳区东风乡将台洼甲4号一层。法定代表人：严世红，总经理。上诉人北京龙发建筑装饰有限公司长沙分公司（以下简称龙发长沙分公司）与被上诉人长沙市罗蔓房地产经纪有限公司（以下简称罗蔓公司）、原审被告北京龙发建筑装饰工程有限公司（以下简称龙发公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初10049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙发长沙分公司上诉请求：1、撤销（2020）湘0111民初10049号民事判决书并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人对涉案房屋租赁合同不享有单方解除权的观点与相关法律规定相悖。涉案合同已履行近七年，上诉人的经营受××影响严重，如继续履行对上诉人显失公平，根据九民纪要第48条的规定，上诉人有解除权。二、一审法院判决租金支付至2020年10月10日缺乏依据，额外增加了上诉人支付租金的责任。上诉人于2020年8月31日通知当事人解除合同，故合同解除时间应为2020年8月31日。三、一审法院审判程序违法。一审法院应当向被上诉人释明如果无法继续履行合同，是否主张违约责任，避免诉累。被上诉人罗蔓公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。罗蔓公司向一审法院起诉请求:1、判令两被告继续履行《房屋租赁合同》；2、判令两被告支付2020年6月10日至2020年10月9日的租金344700元；3、判令两被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：长沙市金盆房地产开发有限公司（以下简称金盆房产公司）是长沙市雨花区芙蓉南路涂家冲金盆商住楼的所有权人。2013年8月10日，被告龙发长沙分公司与长沙市罗蔓投资管理有限公司（以下简称罗蔓投资公司）签订《房屋租赁合同》（编号为20130810001-1的为主合同，编号为20130810001的为辅合同），约定罗蔓投资公司将位于长沙市雨花区××路××段××号××公寓商业裙楼一、二楼全部商业门面房屋（即金盆房产公司所有的金盆商住楼，以下简称案涉房屋）出租给被告龙发长沙分公司，建筑面积1869.3平方米，租赁期自2013年10月10日起至2015年10月9日止，被告龙发长沙分公司据此获得案涉房屋的承租权。原告于2017年4月1日成立。2017年7月3日，金盆房产公司出具《同意转租的承诺》，同意原告将案涉房屋对外转租。2017年9月15日，原告与被告龙发长沙分公司签订《房屋租赁合同》（编号为20170601001-1的为主合同，编号为20170601001的为辅合同），约定原告将位于长沙市雨花区××路××段××号××公寓商业裙楼一、二楼全部商业门面房屋出租给被告龙发长沙分公司，建筑面积1869.3平方米，租赁期自2017年6月10日起至2023年10月9日止。2019年5月14日，金盆房产公司、原告、被告龙发长沙分公司三方签署《关于对龙发公司所租的商住楼分租的要求》，同意被告龙发长沙分公司分租部分租赁场地，并作出了若干要求。2020年7月18日，原告（出租方、甲方）与被告龙发长沙分公司（承租方、乙方）经协商，重新签订《房屋租赁合同》（编号为20200601001-1的为主合同，编号为20200601001的为辅合同）约定：甲方将位于长沙市雨花区××路××段××号××公寓商业裙楼一二楼部分商业门面房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方，建筑面积1299平方米，租赁期自2020年6月10日起至2023年10月9日止；甲方应于2020年6月10日前交付房屋于乙方；2020年6月10日至2020年10月9日的租金为344700元；本合同签订后，甲方收取乙方租赁押金110200元；合同解除或终止后，甲方验收合格、接管房屋后三日内全额无息退还乙方；乙方单方面宣布解除合同的，甲方所预收乙方的租金及房屋押金不予退还；乙方在本合同期满不再续约或中途退租该房屋时，除履行本合同其他退房验收交接规定外，同时还应变更因使用该房屋所在地的有关证件手续而申办的营业执照等政府性公司开办证照，否则房屋押金不予退还；本合同签订之日，前期双方签订所有合同终止；乙方根据自身经营需要，该合同签订后，乙方会继续进行分租行为，甲方要给予支持认可；甲乙双方均需遵守2019年5月14日与金盆房产公司三方签订的《关于对龙发公司所租的商住楼分租的要求》协议的内容；双方还约定了其他事项。同日，被告（乙方）与原告（甲方）还签订了一份《补充协议》作为新签合同《20200601001-1》的补充条款：乙方承诺一次性将2020年6月10日所欠甲方的房租1071046.66元付清，在签订合同之日起5个工作日内将以上款项全额转至甲方账户，逾期不付则此次重签合同失效，维持双方原合同。2020年7月20日，金盆房产公司在2017年7月3日的《同意转租的承诺》上备注：“长沙市金盆房地产开发有限公司与长沙市罗蔓房地产经纪有限公司租赁合同期终止日为2023年12月31日”。合同签订后，被告龙发长沙分公司支付了1071046.66元租金，但2020年6月10日之后的租金未付。2020年8月25日，被告龙发长沙分公司向原告邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》称：由于经营成本过高，经营多年一直严重亏损，自新冠疫情至今，公司没有进项，店面实在无力承租，无法履行双方签订的房屋租赁合同。公司决定于2020年8月31日搬离承租的房屋，租金计付至办理之日止，合同自办理之日起解除。请你方在上述时间到场与我公司办理房屋交接手续，因拒不办理交接造成的后果我公司概不承担。2020年9月2日，被告龙发长沙分公司向原告邮寄案涉房屋的钥匙，因原告拒绝解除合同而拒收。2020年9月7日，被告龙发长沙分公司再次向原告发出书面通知称：我公司于今年8月24日向你方邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，通知书已明确了我司将于8月31日搬离承租的房屋，并已将房屋钥匙邮寄给你司，因你司拒绝接受，钥匙被退回。现我公司已在上述时间内腾空房屋，因你方拒不配合办理房屋交接手续，我公司再次致函你司请在收到本通知后3日内与我公司联系办理交接手续，逾期不予办理的，你公司房屋内发生的一切毁损、灭失等相关风险均与我公司无关，另我公司已按合同约定支付了房屋押金110200元，现因双方合同已经解除，请你方在5日内将上述款项返还至我公司账户。逾期不予返还，我公司将通过法律途径依法追索押金以及延迟支付的赔偿金。另查明，被告龙发长沙分公司于2020年10月10日向一审法院提起诉讼，请求依法确认双方于2020年7月18日签订的合同编号为20200061001-1房屋租赁合同已于2020年8月31日解除；判令原告向被告龙发长沙分公司立即返还租赁押金110200元。本案经由一审法院主持调解，双方当事人未能达成协议。一审法院认为：原告与案涉房屋所有权人签订房屋租赁合同后，取得所有权人的同意，与被告龙发长沙分公司签订的《房屋租赁合同》（编号为20200601001-1），系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告向被告龙发长沙分公司交付了符合使用要求的房屋，履行了合同义务。而被告龙发长沙分公司从2020年6月10日开始拖欠租金，且于2020年8月25日通知原告单方解除合同，于2020年8月31日搬离了租赁房屋，被告龙发长沙分公司的上述行为已经构成违约，应当承担违约责任。被告龙发长沙分公司称新冠疫情导致租赁房屋无法正常使用，属于不可抗力情形，且新冠疫情对原告的经营活动造成重大影响，继续履行合同已无法实现合同目的。一审法院经审查后认为，首先，双方签订合同的时间是2020年7月18日，此时全国已经取消新冠疫情的应急响应，被告龙发长沙分公司称新冠疫情导致房屋无法正常使用，没有事实依据。其次，《房屋租赁合同》的合同目的是出租人提供房屋给承租人使用，并向承租人收取租金。本案中原告已向被告龙发长沙分公司交付了符合使用要求的房屋，故不存在合同目的不能实现的问题。被告龙发长沙分公司经营自身业务出现的问题，与房屋租赁合同的合同目的无关。故被告龙发长沙分公司不享有合同的解除权，其发出的解除通知，不发生解除合同的法律效果。但是基于被告龙发长沙分公司已经搬离案涉房屋，表示不再履行合同，故一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》（编号为20200601001-1）已经解除，解除的时间为双方向一审法院起诉之日，即2020年10月10日。对于合同解除前，即2020年6月10日至2020年10月9日欠付的租金344700元，被告龙发长沙分公司应当予以支付。被告龙发公司作为总公司，应当对分公司的债务承担共同清偿责任。据此，综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第二百一十二条之规定，原审判决如下：一、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司、北京龙发建筑装饰工程有限公司长沙分公司于本判决生效之日起7日内共同向原告长沙市罗蔓房地产经纪有限公司支付租金344700元；二、驳回原告长沙市罗蔓房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本案受理费6470元，因适用简易程序减半收取3235元，由被告北京龙发建筑装饰工程有限公司、北京龙发建筑装饰工程有限公司长沙分公司共同负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》（编号为20200601001-1）真实、合法，双方均应按合同约定履行各自义务。被上诉人向上诉人交付了房屋，上诉人应当按时交付租金。涉案合同签订于新冠疫情爆发之后，上诉人以受到新冠疫情影响作为解除合同的理由显然不能成立，上诉人不享有单方解除合同的权利。但鉴于上诉人已于2020年8月31日搬离了租赁房屋，合同已实际无法履行，故一审法院以上诉人起诉要求解除合同之日2020年10月10日作为合同解除时间并判决上诉人支付合同解除之前的租金并无不当。上诉人所称一审法院程序违法无相关事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求和理由均不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6470元，由上诉人北京龙发建筑装饰工程有限公司长沙分公司负担。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  程婧审判员  蔡晓二〇二一年四月六日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。