江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1850号上诉人（原审被告）：南通五洲国际商业运营管理有限公司，住所地南通市钟秀中路25号。法定代表人：黄玉敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：施建华，上海融孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许云生，男，1951年1月15日出生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：杨燕，南通市崇川区时进法律服务所法律工作者。原审被告：南通摩卡房地产开发有限公司，住所地南通市崇川区秦灶街道汇通公寓6号楼101室。法定代表人：刘春来，该公司董事长。上诉人南通五洲国际商业运营管理有限公司（以下简称五洲公司）因与被上诉人许云生及原审被告南通摩卡房地产开发有限公司（以下简称摩卡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初3622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五洲公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：五洲公司没有和许云生签订关于案涉房屋的买卖合同，也不存在关于案涉房屋的买卖关系，没有义务收购许云生案涉房屋。《商铺委托经营管理协议》第七条收购条款属于预约合同或预约条款，当事人不能依预约合同主张另一方履行买卖义务。现一审判决五洲公司收购案涉房屋，而又不判决许云生同时协助办理产权变更登记的过户手续，是错误的。如法院最终判决五洲公司收购案涉房屋，应同时判决许云生协助五洲公司办理产权变更登记的过户手续，双方应是同时履行。许云生辩称，《商铺委托经营管理协议》中就案涉商铺回购的约定非常明确，许云生已按约定履行相关义务，但五洲公司没有履行诚意，这是造成本案纠纷的原因。在许云生根据上述协议约定向五洲公司发出收购要求后，无论是否需要另行签订购房合同，都可以认定双方就案涉商铺回购的合同关系已经成立并生效。一审庭审中，许云生已明确表示会协助办理过户登记手续，五洲公司已该理由否认一审判决不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。摩卡公司未作述称。许云生向一审法院起诉请求：1.判令五洲公司支付收购许云生位于五洲城市广场D幢110室商铺的价款342200元(290000元×118%)；2.摩卡公司对五洲公司上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费用由五洲公司、摩卡公司承担。一审法院认定事实：2014年11月5日，许云生与南通五洲国际投资有限公司（后更名为摩卡公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定许云生购买五洲城市广场D幢110室商铺，成交总价为296086元。当月28日，许云生作为甲方（委托方）与五洲公司作为乙方（受托方）签订《南通五洲城市广场（五洲国际广场）商铺委托经营管理协议》，其将购买的五洲城市广场D幢110室商铺全权委托乙方进行出租和经营管理事宜，委托经营期自2015年1月1日起算共计15年。协议中除对委托经营管理的具体权利义务进行了详细约定外，协议第七条同时约定：“甲方在本协议约定的期限，可向乙方（或乙方指定、介绍的第三方）收购本协议委托经营的商铺（包括土地使用权）。（一）请求收购期间：甲方应在2020年6月1日至2020年6月30日之间向乙方提出收取商铺的请求，甲方如未在前述期间内提出收购请求，则视为甲方放弃请求收购。（二）申请收购资料：甲方在请求收购期间内，应当携带购房等材料，向乙方提出收购商铺的请求。资料不完整的，应当在请求收购期间届满前补足，否则视为甲方放弃请求收购。（三）收购价格：乙方（或乙方指定、介绍的第三方）按甲方和南通五洲国际投资有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的实际成交价（及开发商最终开票总价）的118%进行收购。（四）甲方申请收购商铺（包括土地使用权）前，甲方应确保：1.该商铺（包括土地使用权）应付开发商的款项已全部结清或银行按揭贷款全部清偿，且已经领取房产所有权证和土地使用权证；2.商铺（包括土地使用权）为设定任何形式的抵押、担保、抵债，未被司法机关查封、扣押，也无其他应向商铺使用和收益的任何负担；3.商铺在请求收购前已结清所有包括但不限于水、电、物业、经营等方面的费用；4.未因使用或装修发生任何造成或可能造成商铺主体结果、安全性能危害等情形；5.商铺依据协议正处于乙方管理或控制之下，无清偿障碍、交付障碍等情况。（五）因收购产生的税、费，由交易双方按国家规定各自承担。（六）如甲方按约向乙方提出收购请求，甲方和乙方（或乙方指定、介绍的第三方）就此签订购房合同后，如因国家法律、政策或甲方自身原因无法实现本次收购的（包括但不限于无法办理房屋所有权证、土地使用权证变更手续，无法交付商铺），乙方（或乙方指定、介绍的第三方）有权单方面解除与甲方签订的购房合同。其中是因甲方自身原因导致的，甲方还应向乙方（或乙方指定、介绍的第三方）支付收购总额的20%的违约金。”上述合同签订后，许云生于2015年5月27日支付房款290000元（发票所载金额），并于2016年10月21日领取了案涉房产的不动产权属证明，登记的权利人为杨索雅、许云生共同共有。2020年6月8日，许云生向五洲公司提出要求回购五洲城市广场D幢110室商铺，并于当月提交了书面申请及案涉商铺的不动产证复印件、购房发票复印件、无抵押证明原件等材料。五洲公司收到上述回购申请后，未作回应。所涉商铺目前仍由五洲公司经营管理。诉讼中，许云生主张，根据其与五洲公司签订的委托管理协议第七条的约定，双方间就案涉商铺收购事宜已经达成买卖协议应当具备的基本条款，许云生在约定期间内提出收购申请，双方间收购协议就已合法成立，五洲公司应按许云生买受商铺时票面金额290000元的118%向许云生支付收购款；摩卡公司与五洲公司人员混同，属于关联公司，应当对五洲公司的债务承担连带责任。对此，五洲公司抗辩认为，案涉委托管理协议第七条的约定仅是对收购事项的预约，双方间尚未签订书面收购协议，且目前也不同意签订书面协议，许云生请求五洲公司支付房款，并无事实和法律依据。摩卡公司抗辩认为，其与五洲公司之间并不存在人格混同的情形，不应承担连带责任。一审认为，许云生与五洲公司签订的委托经营管理协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。该协议第七条就收购价格、标的状况等主要内容已进行了明确约定。当许云生根据约定向五洲公司发出收购要求时，相关收购的权利义务关系是明确的。虽然委托经营管理协议中约定了需另行签订购房合同，但在主要权利义务关系明确的前提下，无论是否另行签订购房合同，都可以认定双方间涉及回购房屋的合同关系已经成立并生效。况且，在五洲公司已经表明不履行有关收购条款的情况下，如果再要求许云生与五洲公司另行签订买卖合同，亦无助于解决双方纠纷，徒增诉累。故五洲公司应当履行合同义务，向许云生给付约定的购房款。五洲公司付款后，许云生亦有义务配合五洲公司办理房屋过户手续。至于许云生主张的五洲公司与摩卡公司人格混同的情形，因其未就该项主张提供任何确切依据，两公司亦均予否认，一审法院对此不予采纳，许云生要求摩卡公司承担连带付款责任，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，一审判决：一、五洲公司于判决生效之日起十日内支付许云生房款342200元；二、驳回许云生其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6433元，由五洲公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，许云生与五洲公司签订的委托经营管理协议系双方自愿协商签订，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方在该协议中约定了回购条款，该条款仅约定许云生有向五洲公司申请回购的权利，并未约定五洲公司可以拒绝回购，也即只要许云生向五洲公司提出回购申请，五洲公司就应当按照约定与其订立购房合同。该约定虽是关于将来缔约的约定，符合预约的性质，但在合同的标的、位置、价格等基本要素均已具备，无需再经过缔约磋商的情况下，一审认定双方涉及回购的合同关系已成立并生效符合协议内容所反映的双方真实意思表示，本院予以确认。关于是否需判决过户的问题，双方在委托经营管理协议中并未约定付款和过户的先后履行顺序。鉴于双方约定该条款的目的是为了更好地保障购房人的投资权益，本院认为，先支付购房款后办理过户手续更符合双方设置回购条款的宗旨。配合办理过户手续是许云生作为出卖方的合同义务，其不能将合同义务作为诉讼请求提出；五洲公司一审中也未对过户问题提出反诉，本着不告不理的原则，一审法院未对此作出处理合乎法律规定。一审中，法院已对许云生及房屋共有人谈话，许云生及房屋共有人均表示收到回购款后愿意配合五洲公司办理过户手续，若双方对过户手续产生争议，仍可依法另行解决，本案中不作处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6433元，由上诉人南通五洲国际商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钱锋审判员  卢丽审判员  曹璐二〇二一年四月二十九日书记员  邱晴