江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初2629号原告：陈霞，女，汉族，1976年1月4日生，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：袁守军、纪星宇，江苏瀛广达律师事务所律师。被告：王中芹，女，汉族，1974年7月6日生，住江苏省涟水县。第三人：王中祥，男，汉族，1977年1月9日生，住江苏省涟水县。原告陈霞与被告王中芹、第三人王中祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈霞及其委托诉讼代理人袁守军、纪星宇，被告王中芹，第三人王中祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈霞向本院提出诉讼请求：1、判决被告协助将位于淮安经济技术开发区威海路21号63幢402室房屋产权过户至原告及第三人名下；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月15日，原告与案外人朱某,4签订协议，约定以总价375000元购买涉案房屋，朱某,4应于2014年1月15日配合办理相关购房手续。因被告与第三人系姐弟关系，故原告与被告协商一致，借被告名义购房涉案房屋。2014年1月15日，原告在开发商处办理购房手续并交纳相关款项，后续房屋按揭贷款亦由原告与第三人共同偿还。涉案房屋交付后，原告出资对房屋进行装修并购买家具家电，装修结束后原告一直居住使用至今，此外因房屋延迟交付引起的诉讼纠纷，也是由第三人全权代为处理。原告认为涉案房屋名义上的购房人虽是被告，但涉案房屋的首付款、按揭贷款、装饰装修等费用均由原告出资，涉及房屋的纠纷均由原告及第三人处理，原告一直占有使用涉案房屋，涉案房屋的实际所有人应为原告及第三人。因与被告就涉案房屋纠纷一事协商未果，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告王中芹辩称：原告陈述借名买房是因为其有第一套房，属于二次购房，原告需要提供证据。原告说房屋银行贷款由她偿还，实际上是我还的。402室房屋所有权属于我。定金是原告帮我付的，首付款的钱我先给我弟弟7万元，加上我借妹妹2万元，加上原告欠我的3、4万元，上述款项我都给我弟弟了，是我弟弟帮我买的402室房屋。第三人王中祥辩称：房子确实我帮我姐姐看的，选好后联系姐姐自己回来查看，定金是我和原告一起交的，因为我欠姐姐不到5万元，姐姐回来带回5万元现金给我，合计大概11万余元。我和原告把钱交了，就帮她把这套房子定下来了，签购房合同的时候，原、被告及我都在场，还有售楼处的一个工作人员，合同是我姐姐签的。本院经审理认定事实如下：原告陈霞与第三人王中祥原系夫妻关系，已于2019年2月20日协议离婚，被告王中芹与第三人王中祥系姐弟关系。2013年12月15日，原告陈霞与售楼处工作人员朱某,4签订了简单购房协议，双方约定陈霞以总价37.5万购买大湖城邦62号楼402室房屋，朱某,4在陈霞付清首付款13.5万元后协助陈霞办理购房手续。同日，朱某,4向陈霞出具收条“今收到陈霞购房定金2万元”。2014年1月15日，被告王中芹分别与淮安飞耀房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》和银行签订了贷款抵押合同，约定房屋总价为354370元，其中首付款114370元，按揭贷款240000元。当日，陈霞与王中祥以转账及现金存款方式向朱某,4支付首付款106000元（其中转账至朱某,4农行银行账户86000元，现金存入朱某,4农业银行账户20000元，），淮安飞耀房地产开发有限公司开具金额为114370元的购房首付款发票。涉案房屋由陈霞与王中祥装修，且自房屋交付之日起陈霞、王中祥及儿子王政一直居住其中。2019年2月20日，陈霞与王中祥协议离婚，离婚协议书中约定“位于淮安市经济开发区，面积92.5平方，不动产权归儿子王政所有（欠中国农业银行房贷由男方偿还）”。2019年8月22日，原告陈霞就本案向本院提起诉讼。2020年12月21日，王中芹缴纳涉案房屋维修基金9146元。2021年3月4日，涉案房屋取得不动产证，登记为王中芹单独所有。2021年3月19日，王中芹将涉案房屋剩余贷款全部还清，还款数额为153448.98元。涉案房屋首付款及按揭还款银行交易记录情况查明如下：2013年12月15日，陈霞从其本人建设银行卡中取款2万元交予朱某,4，用于支付购房定金。有2013年12月15日陈霞建设银行取款记录及朱某,4同日出具的收条为证。2013年12月16日，陈霞向其二姐陈雪琴借款3万元，其中现金2万元，另从其二姐夫余国章的定期存单取款1万元。同日，陈霞将该3万元存入王中祥的农业银行卡中。以上有余国章2013年12月16日取款记录、王中祥2013年12月16日农业银行存款记录为证。2013年12月27日，陈霞向其三姐陈梅借款2万元，当日陈梅从其本人银行卡中取款2万元。2014年1月4日，陈霞将该2万元存入王中祥农业银行卡中。以上有陈梅2013年12月27日邮储银行取款记录、王中祥2014年1月4日农业银行存款记录为证。2014年1月15日，陈霞从其本人工商银行卡中取现金2万元并于当日存入朱某,4账户，有当日陈霞工商银行取款记录为证。且陈霞于当日缴纳了契税4500元，有陈霞银行交易记录为证。同日，王中芹曾转账9000元，陈霞经过回忆认可该款应系其向王中芹借款用于支付相关房款。2014年2月至2015年8月期间，房屋按揭贷款还款方式为现存或转存，陈霞及王中祥均有参与还款，交易地点主要发生在农业银行涟水县支行。2015年9月至2021年2月，房屋按揭贷款还款方式为银行转账或支付宝转账，还款人绝大部分是王中祥。其中2015年11月3日，陈霞同事何俊生转入还款账户2100元，经本院调查该款系陈霞委托案外人何俊生代其还按揭贷款，王中祥与何俊生不认识。以上有王中芹农业银行交易、王中祥农业银行交易记录、何俊生调查笔录为证。庭审中，原告提供不动产登记信息一份，证明其和第三人有位于房屋一套，故其购买讼争房屋属于第二套购房。庭审中，原告陈霞陈述，2014年2月至2015年8月期间，房屋的按揭贷款是由其偿还，还款方式为现金存入，还款地点在农业银行涟水长青路支行和涟水县中山路支行。2015年8月以后，陈霞和王中祥商量，由陈霞负责儿子上大学的开支，由王中祥负责偿还涉案房屋的贷款。庭审中王中芹陈述，其仅在签署房屋买卖合同和按揭贷款合同时在场，对于陈霞与朱某,4签订协议、缴纳契税等事宜均不知情。《商品房买卖合同》中补充协议一承诺人一栏“王中芹”三个字不是其本人签署。首付款其给了5万元，其中给王中祥现金4.1万元及转账9000元。房屋按揭贷款是其每年春节前从宁波的银行取现金带回来，再交给王中祥代其偿还贷款。庭审中王中祥陈述，2014年1月15日从其农业银行卡中转出的8.6万元用于支付首付款，该8.6万元大部分是其工资余额。又陈述王中芹给其5万元现金，其中交定金2万元，剩余3万元存在其本人卡中。按揭贷款是由其代王中芹偿还，还款地点不固定，有时候在淮安市区，有时候在涟水，使用支付宝后就通过支付宝还款。证人朱某,4陈述，其既是淮安飞耀房地产开发有限公司售楼处工作人员，也是涉案房屋的原买受人，朱某,4从开发商处认购涉案房屋，并在房屋总价上加价2万元转让给陈霞。因当年的二套房首付比例是50%，而首套房的首付比例是30%，故购房时陈霞借王中芹的名义购买涉案房屋以降低首付比例，朱某,4曾提醒陈霞借名买房存在风险。本院认为：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。双方是否存在口头借名买房的约定，应从首付款的支付、按揭贷款还款、借名与出名人的关系、买卖双方的合意选择以及购房合同、票据等原件由谁持有、房屋的使用情况等多方面予以综合评判。本案中，在整个房屋交易的过程，包括看房选房、商谈价款、支付定金、贷款等，均是陈霞和朱某,4具体办理，王中芹仅随陈霞在签订《商品房买卖合同》以及办理房屋按揭贷款合同时到场签字。自始至终，朱某,4一直知晓是陈霞在买房，之所以登记在王中芹名下，仅仅是为了降低首付款的比例。故实际买受人为陈霞，而非王中芹，王中芹仅为名义买受人，本案应认定为借名买房。具体理由如下：首先首付款的支付：根据陈霞的陈述其在支付朱某,4购房定金后，曾分别向其二姐借款3万、三姐借款2万用于支付首付款，并举证了2013年12月16日其二姐夫余国章的交易记录、2013年12月27日其三姐陈梅的交易记录，上述交易记录与王中祥的银行卡存款记录能够相互印证。综合陈霞的交易记录、王中祥的交易记录、朱某,4出具的定金收条、陈霞与朱某,4签订的协议，首付款数额及支付日期基本吻合，应认定讼争房屋的首付款绝大部分系由陈霞筹集并支付。王中芹主张首付款是其支付，除2014年1月15日转账9000元的记录外，未能提供其他证据予以证明，故对王中芹的主张不予采纳。王中祥主张首付款王中芹给了5万现金，其他首付款是其欠王中芹的钱，但未能提供证据证明，本院不予采纳。其次关于讼争房屋按揭贷款的还款：原告陈述，2014年2月至2015年8月期间，房屋的按揭贷款是由其偿还，还款地点在农业银行涟水长青路支行和涟水县中山路支行。2015年8月以后，陈霞和王中祥商量，由陈霞负责儿子上大学的开支，此后主要由王中祥负责偿还涉案房屋的贷款。从本院调取的王中芹农业银行卡的还款记录来看，2014年2月至2015年8月，房屋按揭贷款还款方式为现存或转存，还款地点主要在农业银行涟水县支行。2015年9月至2021年2月，交易记录显示还款主要是由王中祥通过支付宝转账还款，2015年11月3日案外人何俊生（系陈霞在高沟的同事）曾代陈霞偿还贷款2100元。上述交易记录能够与陈霞的陈述相互印证，可以认定按揭贷款是由陈霞与王中祥在婚姻存续期间用夫妻共同财产进行偿还。王中芹主张其每年过年回来给王中祥现金用于还款，但未提供证据予以证明，且在本院释明后仍未在规定期限内提供相应银行交易记录，由此产生的不利后果应当由其承担。再次对于房屋居住使用情况：自房屋交付后，陈霞即对该房屋进行装修，装修完成后陈霞一家三口人一直在其中居住。结合陈霞与王中祥在离婚协议书中对涉案房屋进行了处分，如果双方不从内心认定讼争房屋所有权属于其两人所有，一般情况下不会对他人财产进行处理。虽然王中祥在庭审中否认陈霞为涉案房屋的实际买受人，但其未能对在离婚协议书中处分涉案房屋作出合理解释，故本院认定王中祥在离婚协议中对涉案房屋的约定是其真实意思表示。另外对于合同、票据的保管：购房合同、票据等原件均由陈霞持有，房产作为一项重要的生活资料，对于一个普通家庭而言，房产支出占据了绝大部分。作为不动产权的重要凭证，大多数产权人自己会持有并保管好购房合同、发票原件等，而不会将此委托他人保管或随意丢弃。综合上述分析，王中芹除曾在办理按揭贷款时签名外，对于房屋购买的其他事宜均不知情，亦无证据证明王中芹支付首付款或偿还按揭贷款。反观原告方，陈霞与朱某,4签订购房协议，并支付首付款及偿还按揭贷款，且装修并一直居住使用房屋，陈霞提交证据明显具有优势。而王中芹与王中祥系姐弟关系，结合朱某,4的证人证言，对于陈霞为降低首付款比例借王中芹名义买房一事能够做出合理解释。故可以认定陈霞与王中芹之间存在借名买房的法律关系，陈霞要求王中芹协助将位于淮安经济技术开发区威海路21号63幢402室房屋过户至其名下的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于王中芹缴纳维修基金9146元提前缴纳涉案房屋剩余银行贷款153448.98元，上述两笔支出均发生在诉讼过程中，上述款项应由原告及第三人支付给被告。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十九条、《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈霞及第三人王中祥于本判决生效后三十日内一次性支付被告王中芹代付款162594.98元。二、被告王中芹于本判决生效后三十日内协助将位于淮安经济技术开发区威海路21号63号楼402室房屋过户至原告陈霞及第三人王中祥名下（因过户产生的所有税、费由原告陈霞及第三人王中祥负担）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6925元、保全费2395元，合计9320元，由被告王中芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××27）。审 判 长  杨汉伟人民陪审员  曹从志人民陪审员  瞿继生二〇二一年四月二十八日法官 助理  魏 勇书 记 员  徐 力附相关法律规定：《中华人民共和国物权法》第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。《中华人民共和国物权法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。