江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏05执复99号复议申请人（案外人）：刘正秋，男，1979年8月31日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：张娟，上海邦跃律师事务所律师。申请执行人：平安普惠融资担保有限公司昆山分公司（曾用名富登投资信用担保有限公司昆山分公司），住所地江苏省昆山开发区伟业路18号楼301、309、310室。被执行人：陈选明，男，1969年1月1日出生，汉族，住所地昆山市。复议申请人刘正秋不服江苏省昆山市人民法院（以下简称执行法院）（2020）苏0583执异254号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2014年12月5日，执行法院受理了富登投资信用担保有限公司昆山分公司诉昆山市民本食品有限公司、陈选明等追偿权纠纷一案，于2015年5月6日作出（2014）昆商初字第2593号民事判决，判令：“一、被告昆山市民本食品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告富登投资信用担保有限公司昆山分公司支付代偿款19949586.81元及违约金（以19949586.81为基数，自2014年10月29日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算）；二、被告李怀凤、陈选明、昆山市兴华房产有限公司、昆山市张浦镇中心农贸市场有限公司对被告昆山市民本食品有限公司的上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；三、被告昆山市民本食品有限公司未按上述内容履行的，原告富登投资信用担保有限公司昆山分公司有权就被告李怀凤、陈选明位于昆山市××镇江南××室、××室、××室、××室的房产折价或拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，原告富登投资信用担保有限公司昆山分公司有权就被告昆山市兴华房产有限公司位于昆山市××楼××室的房产折价或拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。”根据平安普惠融资担保有限公司昆山分公司的申请，执行法院于2016年3月2日立案执行，后于2017年4月28日终结本次执行程序。2019年10月8日，执行法院恢复执行。在执行过程中，执行法院发出(2019)苏0583执恢931号之一执行公告，拍卖位于昆山市××镇江南××楼××室房屋。另查明：位于昆山市××镇江南××楼××室房屋于2013年抵押给另案申请执行人中国民生银行股份有限公司苏州分行，该案执行案号(2019)苏0583执恢930号。中国民生银行股份有限公司苏州分行申请涤除被执行人不动产上的租赁。执行法院审查作出(2019)苏0583执恢931号之一裁定，涤除位于昆山市××镇江南××楼××室不动产上的租赁权。案外人刘正秋向执行法院提出执行异议，请求：1.撤销江苏省昆山市人民法院作出的(2019)苏0583执恢931号之一执行裁定书；2.中止执行(2019)苏0583执恢931号之一及(2019)苏0583执恢930号案件。刘正秋围绕其异议申请，提供了房屋租赁合同、协议书、营业执照、收条、转账凭证等材料。房屋租赁合同记载：2009年，陈选明将位于昆山市张浦镇周巷村江南春堤21号楼3、4、5楼1500平方米房屋租赁给浦小军。租期自2009年9月1日至2019年8月31日。租期满后乙方如需继续承租该房屋时有优先续租权。十年租金140万元。协议书为刘正秋与浦小军于2015年签订，主要内容为：甲乙双方于2009年9月开始合伙开设浴场，浴场工商登记为昆山市张浦镇水云天浴场，实际于2010年11月26日开始营业，由甲乙双方合伙经营。现本着友好协商、平等互利原则，就甲方对浴场占有的份额转让给乙方事宜，达成如下协议：一、自本协议签订之日起甲乙双方终止合伙经营水云天浴场。二、原水云天浴场房屋由甲方与房东陈选明签订租赁合同，甲乙双方解除合伙协议后，租赁合同由乙方继续履行，租金由乙方继续向房东缴纳，乙方保证不得拖欠房东租金，因房屋产生的租赁纠纷与甲方无关。三、水云天浴场由乙方继续经营，由乙方自担盈亏，自签订本协议之日起，浴场的所有债权债务与甲方无关。四、由乙方一次性支付甲方185000元浴场转让款，于签订合同之日起一个月内支付，乙方支付完上述款项后甲方不得再向乙方主张有关水云天浴场的任何权益。租赁协议为陈选明与刘正秋于2018年12月6日签订，主要内容为：甲方将位于昆山市张浦镇江南春堤21号楼302室房屋约500平方米出租给乙方。甲乙双方约定房屋租赁期自2019年9月1日至2023年8月31日共计四年，租赁期满后乙方如需继续承租该房屋有优先续租权。四年租金36万元。执行法院认为：本案所涉房屋所有权系被执行人所有，执行法院有权拍卖。案外人主张其与被执行人之间存在租赁合同关系，租赁合同关系只有在符合法律规定的情形下才能适用“买卖不破租赁”规则，即拍卖后仍维持原有租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。从前述法律规定可以看出，在抵押或查封之后形成的租赁合同不适用“买卖不破租赁”规则，即承租人无权要求带租拍卖。本案中，案外人异议人主张的自2019年形成的租赁发生在抵押之后，也发生查封之后，异议人无权要求带租拍卖，更无权要求中止拍卖。故异议人提出的异议请求不成立。关于案外人主张其自2009年即已经形成了租赁关系，2019年为续租的主张。执行法院认为，其主张续租的时间为2019年，陈选明已经涉及大量诉讼，包括抵押权人在内多位权利人均在申请执行，该房屋已因多个案件被查封，其此时进行续租不能排除执行，也不能适用“买卖不破租赁”规则要求带租拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定：驳回案外人刘正秋的异议请求。刘正秋不服上述裁定，向本院申请复议称：一、刘正秋提供的证据可以证明其实际自2009年9月1日起租赁被执行人陈选明位于昆山市张浦镇江南春堤花苑21号楼房屋，上述租赁事实发生在房屋被查封前，亦发生在房屋被抵押前。本案应适用“买卖不破租赁规则”，即拍卖后仍维持原有租赁合同关系，在租赁合同于2023年8月31日到期前，刘正秋有权继续使用房屋。二、一审法院割裂了刘正秋提供的两份租赁合同的整体性，认定事实及适用法律错误，严重损害了刘正秋的利益。刘正秋自2009年9月1日起租赁案涉房屋，到期后续签，租赁期限相连接。第二份租赁合同是第一份租赁合同的延续，两份租赁合同是完整的租赁关系。三、一审法院于2020年5月21日发出拍卖公告，而刘正秋与被执行人于2018年12月6日签订第二份租赁合同。签订合同时，房屋上没有张贴公告，刘正秋无从知晓案涉房屋存在被执行、查封的情形。一审法院认定刘正秋在续签合同时应当知道案涉房屋存在执行及查封情形，违背事实。四、刘正秋合法租赁被执行人陈选明的房屋，对房屋进行多次装修，投入大量资金，正是基于自2009年起签订租赁合同的信赖。带租拍卖在降低刘正秋损失的同时，不会损害买受人的利益，申请人愿意继续向买受人支付租金。请求：撤销（2020）苏0583执异254号执行裁定，裁定带租拍卖或中止拍卖昆山市张浦镇江南春堤21号楼302室房屋。本院认为，2009年租赁合同的当事人并非刘正秋，而是案外人浦小军，后者与刘正秋之间是否存在合伙关系，不影响2009年租赁合同当事人的认定。刘正秋依据该份合同主张其自2009年起与被执行人陈选明达成租赁合意，不能成立。刘正秋承租案涉房屋时，案涉房屋上已设立有抵押权，其要求带租拍卖或中止拍卖案涉房屋，缺乏事实和法律依据，执行法院未予支持，并无不当。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项，裁定如下：驳回刘正秋提出的执行复议申请，维持江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583执异254号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 王蔚珏审 判 员 孔维璌审 判 员 刘 钰二〇二一年四月二十八日法官助理 夏玉琴书 记 员 王婧娴