广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9348号上诉人（原审原告、反诉被告）：庄忠楼，男，汉族，1952年8月13日出生，住址：广东省深圳市宝安区×××××××××，身份证号码：440××××××××××××410。被上诉人（原审被告、反诉原告）：葛有福，男，汉族，1977年1月7日出生，住址：河南省郸城县××××××××××××××，身份证号码：412××××××××××××014。上诉人庄忠楼与被上诉人葛有福因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初912号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人庄忠楼上诉请求：1、依法判决撤销惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初912号民事判决第一项，并改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审的案件受理费、保全费、反诉费、上诉费等全部诉讼费用均由被上诉人负担。事实与理由：一、双方签订的房屋转让合同、协议书中的有关违约条款合法有效，上诉人据此主张权利而提出的一审全部诉讼请求有充分的契约依据；一审法院未予照准，亦未宣告该合同条款无效，属于认定事实和适用法律错误。双方关于转让广东省惠州市惠阳区××××××××××××2101号房于2015年2月3日签订的房屋转让合同以及于2015年2月10日签订的协议书中关于“被上诉人应当将该购房款在其与开发商签订广东省商品房买卖合同当日一次性付给上诉人，被上诉人若未能在约定时间内支付约定的购房款，逾期超过三个月时，上诉人有权单方解除合同，被上诉人应承担全部购房款20％的违约金，预付款不退，房屋归上诉人所有”的条款合法有效，在该条款约定的违约情形出现时，上诉人有权依据该条款主张解除双方之间签订的房屋转让合同、协议书，有权要求被上诉人依据该条款承担违约责任。上诉人将涉案房产转让给被上诉人，双方关于转让广东省惠州市惠阳区××××××××××××××××××于2015年2月3日签订了房屋转让合同以及于2015年2月10日签订了协议书，双方约定：该房转让价格为人民币526980元，被上诉人应当将该购房款在其与开发商签订广东省商品房买卖合同当日一次性付给上诉人，被上诉人若未能在约定时间内支付约定的购房款，逾期超过三个月时，上诉人有权单方解除合同，被上诉人应承担全部购房款20％的违约金，预付款不退，房屋归上诉人所有。2015年2月3日，上诉人协助被上诉人与开发商签订了广东省商品房买卖合同，此时被上诉人应当向上诉人足额支付房屋转让总价款人民币526980元，但被上诉人仅支付了46万元，剩余房款，被上诉人至今未付清，上诉人解除合同的条件已成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十一条:“有下列情形之一的，合同的权利义务终止:……（二）合同解除；……”、第九十八条:“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”因此，上诉人依法享有合同解除权，被上诉人应承担约定的违约责任。二、一审判决未遵照合法有效的合同条款确定违约责任，属于适用法律错误。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百九十条第（二）项之规定，确定民事责任明显违背当事人约定的，应当认定为民事诉讼法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误。三、本案上诉人与被上诉人之间的房屋转让合同和买家葛有福与开发商之间的商品房买卖合同是互不冲突的，是两个不同的合同关系和法律关系。买家葛有福与开发商之间的执行异议之诉，系基于排除开发商的债权人对涉案房产的执行权，买家葛有福系基于与开发商之间的商品房买卖合同关系主张房屋所有权，该案法院是依据该商品房买卖合同关系以及庄忠楼在该案中同意涉案房屋归买家葛有福所有亦是基于买家与开发商之间的商品房买卖合同关系。庄忠楼在该执行异议之诉中并未放弃自身的合同权利。而在上诉人庄忠楼与被上诉人葛有福之间产生的本案诉讼，系基于上诉人庄忠楼与被上诉人葛有福之间的房屋转让合同、协议书，依据该房屋转让合同及协议书的约定，若买家未依约足额支付房款的，则涉案房屋归庄忠楼所有，该条款是合法有效的。且本案上诉人与被上诉人之间的房屋转让合同和买家葛有福与开发商之间的商品房买卖合同是互不冲突的，是两个不同的合同关系和法律关系，上诉人庄忠楼基于房屋转让合同关于未付清房款保留所有权完全是有合法的合同条款依据的，而一审判决拿毫不相干的买家葛有福与开发商之间的商品房买卖合同纠纷的判决书说事是毫无道理的。综上所述，一审判决违背了本案上诉人与被上诉人之间的合同约定，违反了当事人意识自治原则和契约优先原则，认定事实不清、适用法律错误，判决结果背离了双方当事人约定的有效的合同违约责任条款。恳请二审法院查清事实后，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人葛有福未向本院提交书面答辩意见。庄忠楼向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间关于转让广东省惠州市惠阳区××××××××××××××××××于2015年2月3日签订的房屋转让合同以及于2015年2月10日签订的协议书；2、判令位于广东省惠州市惠阳区××××××××××××××××××归原告所有；3、判令被告支付原告违约金105396元（526980元×20%）；4、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。葛有福向一审法院反诉请求：1、判令驳回被反诉人全部诉讼请求；2、判令被反诉人赔偿反诉人违约金105396元；3、判令被反诉人赔偿直接损失共166786.76元；4、判令被反诉人赔偿反诉人家庭成员精神损失费共5万元；5、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月25日，案外人惠州国墅园地产有限公司（甲方）与案外人深圳市合兴东科技有限公司（乙方）签订《工程款抵消购房款协议书》，其中约定：甲方欠乙方的防火防盗公共防火门工程的工程款人民币548204元，双方同意将该工程款用于抵消乙方以庄忠楼的名义购买的X房的房款548204元；乙方向甲方出具发票后，视同乙方收到甲方的工程款548204元，甲方向乙方指定的购房人庄忠楼出具发票后，视同甲方已收到X栋X号房的房款548204元款项。2015年2月3日，庄忠楼（转让方、甲方）与葛有福（受让方、乙方）签订一份《房屋转让合同》，该合同主要约定：甲方将其合法拥有的位于广东省惠州市惠阳区××××××××××××××××××转让给乙方，转让价格为526980元，购房款由乙方一次性支付给甲方，在乙方与开发商签订《广东省商品房买卖合同》当日一次性付给甲方。合同第四条约定：房屋交付甲方应于本合同生效之日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。第五条约定：房屋交付乙方后，办理产权证相关费用由乙方承担。第六条约定：甲方的承诺保证甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利。合同第七条违约责任约定：甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。在该合同落款处，有庄忠楼手写出具的收条“兹收到葛有福购房款贰万元正。此据”。2015年2月3日，庄忠楼向涉案房产开发商提交《中央国墅园特殊表》，申请将其2014年11月24日认购的中央国墅园3栋2101房更名为葛有福。2015年2月3日，葛有福（买受人）与案外人惠州国墅园地产有限公司（出卖人）签订涉案《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人位于惠阳区淡水土湖金惠大道格树园X号楼X层X号房，买受人购买的商品房为预售商品房，总价款548204元，买受人于签订合同当日一次性付清全额房款548204元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年4月1日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。2015年2月10日，庄忠楼与葛有福签订一份《协议书》，内容载明：“兹有庄忠楼位于淡水镇中央国墅园3栋2101房（房屋面积107.11㎡）楼房一套（详见购房合同）卖给葛有福本人，共人民币526980元整，已收到预付款柒万元整，余款肆拾伍万陆仟玖佰捌拾元整在本月16号前付肆拾万。余款56980元在交合同时付清。葛有福在收到合同时未付清全款超2个月，房屋归庄忠楼所有，预付款不退。如庄忠楼二个月内没办完手续按时交合同给葛有福，应按每个月贰万元利息归还葛有福本人。本协一式二份，当事人各一份。”协议书尾部注有内容“实收39万包括以前定金共46万元，实欠款66980元”。2015年2月16日，葛有福向庄忠楼汇款共39万元。另查一，2015年4月22日，葛有福签收开发商惠州国墅园地产有限公司发出的《收楼手续表》，该手续表主要载明：葛有福购买的位于中央国墅园（注册名：格树园）3栋21层1号房，现已具备收楼入住条件，入住资格是抵工程、物业各项费用已付清、房屋钥匙已领取。同日，葛有福缴纳涉案房屋管理费386元。另查二，2015年2月4日，本院作出（2014）惠阳法民一初字第260-4号民事裁定书，裁定查封惠州国墅园地产有限公司名下包括涉案房产在内的财产。2016年8月19日，惠州市惠城区人民法院作出（2016）粤1302执867号之五《执行裁定书》，裁定查封惠州国墅园地产有限公司名下包括涉案房产在内的等多套房产。葛有福对该（2016）粤1302执867号之五《执行裁定书》不服提出异议，请求中止对位于惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道格树园小区×××××××××的执行，并解除对上述房产的查封。2018年12年19日，惠州市惠城区人民法院作出（2018）粤1302执异316号《执行裁定书》，裁定驳回葛有福的执行异议请求。葛有福对该（2018）粤1302执异316号《执行裁定书》不服，向惠州市惠城区人民法院提起执行异议之诉[案号：（2019）粤1302民初1220号，庄忠楼为该案被告之一]，请求：1、判令葛有福与惠州国墅园地产有限公司于2015年2月3日就位于惠州市惠阳区×××××××××××××××××××××产[证号：惠（2018）惠州市不动产权第X]签订的《商品房买卖合同》有效，涉案房产归葛有福所有，并停止对该房产的执行；2、判令惠州国墅园地产有限公司立即协助原房产证过户手续。2019年9月30日,惠州市惠城区人民法院作出（2019）粤1302民初1220号《民事判决书》，判决：一、不得对葛有福所购买的惠州国墅园地产有限公司名下位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××的房产强制执行。二、确认葛有福与惠州国墅园地产有限公司于2015年2月5日就位于惠州市惠阳区×××××××××××××××××××××产[证号：惠（2018）惠州市不动产权第3012521号]签订的《商品房买卖合同》有效，位于惠州市惠阳区×××××××××××××××××××××属于葛有福所有。三、惠州国墅园地产有限公司在本判决生效之日起十日内协助葛有福将位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××的房产过户至葛有福名下。该判决认为，葛有福与惠州国墅园地产有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且惠州国墅园地产有限公司向葛有福出具的《收款收据》载明其收到涉案房产房款548204元，可视为葛有福已经向惠州国墅园地产有限公司缴纳了全部房款，双方成立合法有效的买卖合同关系，双方应该依约履行自己的义务。该（2019）粤1302民初1220号《民事判决书》已于2019年11月16日发生法律效力。该判决生效后，葛有福向惠州市惠城区人民法院申请了强制执行。2019年12月12日，惠州市惠城区人民法院作出（2016）粤1302执867号之九《执行裁定书》，裁定：解除（2016）粤1302执867号之五《执行裁定书》中对惠州国墅园地产有限公司位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××【证号为：惠阳房预许字（2012）第017】房地产权的查封。2020年5月8日，惠州市惠城区人民法院作出（2020）粤1302执3594号《结案通知书》，内容载明：“关于申请执行人葛有福与被执行人惠州国墅园地产有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院作出的（2019）粤1302民初1220号《民事判决书》已经发生法律效力。因被执行人未履行生效的判决书所确定的义务，申请执行人依法向本院申请恢复执行。本案于2020年4月28日立案执行，2020年5月8日，申请执行人向本院提交1份《执行结案申请书》，认为：被执行人已经将上述生效文书所确认的义务全部履行完毕，请求结案。另，本案申请执行人已经缴纳执行费用500元。现本案已全部执行完毕，本院依法通知双方，对本院作出的（2019）粤1302民初1220号《民事判决书》所确定的义务全部执行完毕”。还查明，惠州市惠阳区×××××××××××年4月17日出具的《惠州市惠阳区不动产登记受理收件回执单》载明：“业务类型：受理回执（增量房转移登记）；产权人：葛有福；房屋座落：惠州市惠阳区××××××××××××××××××××；原产权人：惠州国墅园地产有限公司”。庭审时，庄忠楼确认以下事实：1、葛有福已支付购房款共计46万元；2、涉案房产于2020年4月27日登记至葛有福名下；3、葛有福于2015年4月22日实际收楼并占有使用至今。葛有福认为，庄忠楼未按合同约定履行义务，故未支付剩余房款66980元。一审法院认为,业已生效的（2019）粤1302民初1220号民事判决，已确认涉案位于惠州市惠阳区×××××××××××××××××××××属于葛有福所有，且涉案房屋由葛有福实际占有、并已办证至葛有福名下，庄忠楼在该（2019）粤1302民初1220号案中亦明确表示同意葛有福主张涉案房屋归葛有福所有的诉求，现庄忠楼诉求解除其与葛有福签订的《房屋转让合同》及《协议书》、要求确认涉案房产归其所有，理据不足，本院不予支持。庄忠楼可根据合同约定向葛有福主张债权。另，庄忠楼基于解除合同提出的违约金请求，本院亦不予支持。关于葛有福的反诉请求。葛有福与庄忠楼签订《房屋转让合同》当日，即作为买受人与案外人惠州国墅园地产有限公司（出卖人）签订涉案《商品房买卖合同》，确定涉案房产为预售商品房，并约定由出卖人惠州国墅园地产有限公司在2015年4月1日前交房、在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该《商品房买卖合同》系葛有福与惠州国墅园地产有限公司的真实意思表示，对合同双方均具有法律约束力，惠州国墅园地产有限公司应按约履行向葛有福交付房屋及办证义务。该《商品房买卖合同》履行过程中，因惠州国墅园地产有限公司原因，导致涉案房产被查封，不可归责于庄忠楼；且在葛有福未付清款的情况下，庄忠楼于2015年4月16日协助葛有福向出卖人惠州国墅园地产有限公司领取了涉案房屋的全款收款收据凭证，应视为庄忠楼已履行《房屋转让合同》约定义务。因此，葛有福反诉请求庄忠楼支付违约金、赔偿直接损失及家庭成员精神损失费的诉求，无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）庄忠楼的全部诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）葛有福的全部反诉请求。本案本诉受理费1204元、保全费1046元，由原告（反诉被告）庄忠楼承担；反诉费3066元，由被告（反诉原告）葛有福承担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案《房屋转让合同》及《协议书》是否应当解除；二、被上诉人是否应当支付违约金。对此分析如下：第一，关于涉案《房屋转让合同》及《协议书》是否应当解除的问题。如上诉人所说，双方之间在本案是房屋买卖合同关系，涉案房屋因被上诉人在另案执行异议之诉中被确认系房屋所有权人，产权已登记在被上诉人名下，故上诉人要求解除《房屋转让合同》及《协议书》并要求房屋归其所有已无可履行性，故上诉人要求解除涉案《商品房买卖合同》及《协议书》本院不予支持。第二、关于被上诉人是否应当支付违约金的问题。上诉人要求被上诉人支付违约金的理由是认为被上诉人未能按约定时间支付购房尾款，但本案中，被上诉人与开发商签订《广东省商品房买卖合同》后涉案房屋随即因另案纠纷被查封，被上诉人因对涉案房屋的权益处于不确定状态而另行提起执行异议及执行异议之诉，在此情况下，被上诉人未支付购房尾款系有正当理由的，故上诉人因此要求被上诉人支付违约金的请求不予支持。对于购房尾款问题，上诉人可以另行主张权利。综上，上诉人庄忠楼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1204元，由上诉人庄忠楼负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年三月二十九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧