山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0211民初78号 原告：傅文仁，男，1954年7月17日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 原告：樊勇，女，1958年1月8日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 共同委托诉讼代理人：张晓晓，山东仁通律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：张彤，山东仁通律师事务所实习律师。 被告：青岛国越基础工程有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：程明江，职务董事长。 委托诉讼代理人：商光富、张校艳，山东舜天（青岛）律师事务所律师。 第三人：青岛鼎邦房产营销策划有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：李爱华，职务执行董事。 第三人：李爱华，女，1968年4月4日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 原告傅文仁、樊勇与被告青岛国越基础工程有限公司（以下简称国越公司）、第三人青岛鼎邦房产营销策划有限公司（以下简称鼎邦公司）、李爱华商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅文仁、樊勇之共同委托诉讼代理人张晓晓、张彤，被告国越公司之委托诉讼代理人张校艳到庭参加诉讼，第三人鼎邦公司、李爱华经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告傅文仁、樊勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告国越公司返还原告办理黄岛区《金融广场》2栋户房屋产权证的费用34742.19元及利息损失8364元。2、判令被告国越公司支付原告未给原告办理产权证的违约金323554元。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月12日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》。该合同约定原告购买被告国越公司位于黄岛区《金融广场》2栋1单元27层2704户房屋一套。合同第十四条第二款约定双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向胶南市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。原告按约定向国越公司支付了全部房款1155073元。被告依约于2014年8月31日将房屋交付给了原告。房屋交付后，被告委托第三人鼎邦公司（法定代表人李爱华）为原告办理不动产登记。鼎邦公司的办公地点设在被告的售楼处，原告根据鼎邦公司的李爱华的办证通知、缴费数额及缴费账号，原告于2015年10月8日交给鼎邦公司的李爱华办证费用34742.19元，但被告迟迟不给原告办理产权证。因原告急于进行房屋权属登记，无奈之下于2019年10月16日自行另行缴费后办理了产权登记。原告认为，根据合同约定，被告应于交房后365日内，由双方向原胶南市房管中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。因被告已委托鼎邦公司为原告办理产权证，原告也向鼎邦公司的法定代表人李爱华交付了办证费用，被告或其委托人应在交付后365日内为原告办理产权证，但其违反合同约定未办理，应承担逾期办证的违约责任，按银行贷款利率（6.795%／年）计算违约金，且应返还办证费用并支付利息。 被告国越公司辩称：一、其从未收取傅文仁和樊勇的税费，也未委托任何第三方缴纳税款，其委托鼎邦公司为涉案楼盘提供代办证服务，且实际收取原告税款的是李爱华个人，原告请求被告返还无事实和法律依据。二、依据原、被告间的合同，涉案房屋产权证应由原告自行办理，被告只提供必要协助；涉案房屋所在楼盘于2016年初具备办证条件，原告未按相关流程办证导致迟延办证，被告对此并无过错，不应承担逾期办证的违约责任。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 被告鼎邦公司、李爱华未到庭，也未答辩。 当事人围绕诉讼请求，依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人无争议的事实，本院确认如下： 一、2013年9月12日，原告傅文仁、樊勇（合同乙方，以下简称乙方）与被告国越公司（合同甲方，以下简称甲方）签订《青岛市商品房预售合同》。该合同约定原告购买被告国越公司位于黄岛区《金融广场》2栋户房屋，总房价款为1155073元。案涉房屋具备预售条件，预售许可证编号为：青房注字（胶南12）061号；合同第十一条约定，甲方定于2014年8月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。第十四条约定，在甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向胶南市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同附件一约定付款方式为按揭贷款支付，乙方于2013年9月12日与甲方签约，并付首付房款705073元；乙方于2013年10月12日前通过按揭贷款方式支付房款450000元。 合同补充条款第十四条对产权证办理和逾期办证违约责任的补充约定为：1、买卖双方同意该商品房的产权登记按如下方式办理：1）、买方一次性或分期付款的，买方自行向当地房屋产权登记部门办理，卖方负责在买方办理产权登记的过程中提供必要的协助；2）、买方选择按揭贷款方式付款的，买方应委托贷款机构办理，卖方负责在买方办理产权登记的过程中提供必要的协助。买方应在卖方发出办理房地产证的通知之日起15日内，配合按揭银行（按揭付款时）填写相关资料，并及时提交符合要求的全部资料、证件，缴纳相关费用。2、买方未按约定交清购房款以及办理产权所需的所有税费，卖方有权拒绝交付房产和办理房产证，逾期交付房屋或逾期办证产生的责任由买方承担。3、因买方延期提交资料、延期缴纳费用或按揭银行、产权登记部门的原因导致房地产证不能按约定期限办出的，卖方不承担责任。……5、房屋初始登记办理的时间为竣工备案后半年内，如因政府及主管部门的原因及工作程序，造成不能如期接收卖方所报送资料或卖方按期递交报建、办证等资料，政府不能按期批复造成卖方不能按约定时间办理产权证的，卖方不承担任何责任。6、如因卖方原因导致办理产权证延迟，卖方因此承担的违约金或赔偿金总额不超过买方已付房屋总价款的百分之一。7、卖方及买方双方同意：对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买方只能选择其中一项不适用叠加。8、卖方在办理完成房屋初始登记手续后，不再承担延期办证的违约责任。 合同签订后，傅文仁、樊勇向国越公司支付购房款1155073元。2015年1月23日，国越公司向傅文仁、樊勇开具了金额为1155073元的购房款发票。 二、2015年8月13日，国越公司（合同甲方，以下简称甲方）与鼎邦公司（合同乙方，以下简称乙方）签订《卓越·西海岸办证服务合同》。该合同约定乙方为甲方提供办理房地产权证服务，以月度办理房地产权证数为基数按期向乙方支付佣金，乙方以每月15日为节点，在节点前向甲方提报佣金明细、发票、房地产权证扫描件及已代缴的相关费用发票，供甲方结算。期限为2015年8月15日至2015年11月14日。合同第四条工作内容约定为：本合同生效后，需乙方组成专项工作小组，组建卓越西海岸办证团队，开展项目的办证工作；办证执行工作包括：电话预约、现场接待、引导签字、资料准备（各种表格及房屋交接书）、撤押资料准备、递交办证资料（含正式抵押资料）、缴纳税款、取得房地产权证及他项权证，按照甲方要求准备齐全相关资料办理跟办证有关的其他事宜，项目前期所有办证客户遗留问题解决等。双方授权代表：乙方指定李爱华为本合同履行期间的乙方授权代表，有权代表双方处理本合同期间的事务性工作和文件交接手续，并负责代表双方签署相关的重要文件。乙方人员配备要求：乙方指定项目总负责人1人为李荣，每周在本项目现场工作时间不低于4天。 三、2015年10月11日，原告将34742.19元汇入鼎邦公司法定代表人李爱华账户。鼎邦公司系李爱华为股东且任法定代表人的一人独资公司。2019年11月24日，李爱华给傅文仁出具欠条：今欠傅文仁34743元（因晚办证契税等办证费用、现应退还），还款日期2020年12月31日。 四、2019年10月16日，原告傅文仁、樊勇因案涉房屋各向税务机关缴纳印花税（合同、权利证照）、契税等11564.53元，合计23129.06元；同日，原告还向房产登记部门支付不动产登记费、不动产登记证书工本费等合计170元。 五、案涉合同中所记载的《金融广场》系规划名称，该项目现实际名称为《卓越·西海岸》。 上述事实，有《青岛市商品房预售合同》及其补充条款、购房发票、《卓越?西海岸办证服务合同》、银行转款凭证、欠条、税费票据等证据证明，本院予以确认。 本院认为，傅文仁、樊勇与国越公司签订的《青岛市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点是：一、国越公司是否应对办证费用及利息承担返还义务；二、案涉房屋的办证义务主体是否存在逾期办证的违约情形。对此，根据已查明的事实和相关法律规定，本院作如下分析判定： 一、国越公司是否应对办证费用及利息承担返还义务。 民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。国越公司与鼎邦公司签订《卓越·西海岸办证服务合同》，约定由鼎邦公司负责电话预约、现场接待、引导签字、资料准备（各种表格及房屋交接书）、撤押资料准备、递交办证资料（含正式抵押资料）、缴纳税款、取得房地产权证及他项权证等工作，期限为2015年8月15日至2015年11月14日，而李爱华作为鼎邦公司的法定代表人有权代表该公司从事相关业务的办理，结合李爱华向原告出具的欠条，可以认定，2015年10月11日原告向李爱华转账的34743元系第三人鼎邦公司代收的办理案涉房屋产权证的税费。第三人鼎邦公司收取税费后，未给原告代缴，致使原告自行缴纳案涉房屋的各项税费，因此，第三人鼎邦公司应予以返还并支付资金占用利息，但其系代理国越公司收取，故，应由被告国越公司承担支付本息的义务。 对于利息，2015年10月11日原告支付了房屋税费34743元，由鼎邦公司或被告代为缴纳税费并办理产权证，因此，被告或第三人鼎邦公司可因代缴而合法代持，直到原告于2019年10月16日自行向税务机关和房产登记机关缴纳了房屋税费，被告才具有返还义务，利息也自该日起算，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至本判决生效之日。原告请求的利息数额为8364元，因此，判决义务履行时利息总额不得超出该请求数。 二、案涉房屋的办证义务主体是否存在逾期办证的违约情形。 虽然《青岛市商品房预售合同》补充条款约定被告为原告办理产权登记过程中提供必要协助义务，但同时也约定原告未按约定交清购房款以及办理产权所需的所有税费，被告有权拒绝交付房产和办理房产证，结合被告与第三人鼎邦公司之间关于缴纳税款、代办房地产权证的约定，可以看出，原、被告之间实际履行的是办理房地产权证的义务由被告承担，原告只需缴纳全部房款和税费即可。而被告于2015年1月23日为原告开具了全部房款的发票，说明原告最晚于2015年1月23日即已向被告交清了全部房款。对于税费问题，根据被告与第三人鼎邦公司签订的《卓越?西海岸办证服务合同》，第三人鼎邦公司的工作内容包含电话预约、现场接待、引导签字、资料准备（各种表格及房屋交接书）、撤押资料准备、递交办证资料（含正式抵押资料）、缴纳税款、取得房地产权证及他项权证，由此可见，鼎邦公司有向买房人代收办理房地产权证所需税费并向税务机关和房产登记部门缴纳税费的内容，而李爱华作为鼎邦公司的法定代表人有权代表该公司从事相关业务的办理，因此，李爱华于2015年10月11日向原告收取税费款项后，被告有义务为原告办理房地产证的登记，其不履行该义务构成违约，应依据双方的合同承担不高于已付房屋总价款百分之一的违约金，即11550.73元（1155073元×1%）。 被告鼎邦公司、李爱华经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告青岛国越基础工程有限公司返还原告傅文仁、樊勇款项34743元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息（期限：2019年10月16日至本判决生效之日，利息数额不得高于8364元）。 二、被告青岛国越基础工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告傅文仁、樊勇违约金11550.73元。 上述款项于本判决生效之日起十日内付清，可直接支付至原告指定的账户（户名：傅文仁、账号：60×××44、开户行：中国银行青岛双珠路支行）。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按照判决指定的期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费3400元，由原告负担2893元，被告负担507元（可直接支付至上述原告账户）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 赵成名 二〇二一年四月二日 法官助理 葛 磊 书 记 员 邢贞玲