北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0106民初3622号原告：北京开泰房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇文体中心304室。法定代表人：孙学民，董事长。委托诉讼代理人：孙睿婕，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧，北京市尚公律师事务所律师。被告：北京亚胜瑞驰物业管理有限公司，住所地北京市丰台区草桥东路8号院1号楼1幢1层D-104-2。法定代表人：高兴林，总经理。委托诉讼代理人：邵亚光，北京市国汉律师事务所律师。原告北京开泰房地产开发有限公司（以下简称：开泰房产公司）与被告北京亚胜瑞驰物业管理有限公司（以下简称：亚胜瑞驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告开泰房产公司的委托诉讼代理人孙睿婕、李慧，被告亚胜瑞驰公司的委托诉讼代理人邵亚光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开泰房产公司向本院提出诉讼请求：1、解除《房屋租赁合同》；2、被告支付自2020年6月1日起至合同解除之日止的租金，并以该租金为基数，支付自2020年5月1日起至实际缴付之日止每天千分之三的滞纳金；3、被告于合同解除之日腾退涉案房屋；4、本案诉讼费用被告承担。事实和理由：2018年7月31日，原告作为出租方与被告承租方签订《房屋租赁合同》，将其位于北京市丰台区草桥东路8号院1号楼和2号楼负一层及室内相关配套设备、设施一并出租给被告，总建筑面积2600平方米。房屋用途：健身房。租赁期限：2018年8月1日至2028年7月31日，共10年。免租期4个月。租金为年租金189.8万元。两年内半年付，第三年开始年付，该租金3年不变。自第4年递增10%，以后每三年递增10%至合同期终止。被告应提前30日支付租金。租金支付方式为合同签订当日支付租金94.9万元，并支付3个月房租47.45万元作为押金。之后按合同规定日期提前30日支付所有租金。另，《房屋租赁合同》第6条第1款规定，未按时交纳租金的，被告需向原告支付每天3‰的滞纳金。2020年4月30日，根据合同约定，被告应缴付2020年6月1日至2020年11月30日半年的房屋租金94.9万元。2020年5月7日，因被告逾期缴付前述租金，原告向被告发函催缴房租，并告知逾期缴付租金将按合同约定收取滞纳金。2020年8月21日，因被告迟迟不缴付租金，原告再次向被告发函催缴房租，并告知截至2020年8月20日，被告应支付的滞纳金已达23.0607万元，合计欠缴租金及滞纳金117.9607万元。截至原告起诉之日，经原告多次催告，被告仍未按照合同约定缴纳2020年6月1日至2020年11月30日半年的房屋租金94.9万元。因此，根据《合同法》相关规定及双方的合同约定，原告有权要求请求法院判令解除涉案合同，并要求被告腾退房屋。同时，被告应支付自2020年6月1日至合同解除之日止的租金（截至2020年11月30日，半年的房屋租金为94.9万元），并以前述租金为基数，按照每3‰向原告支付滞纳金（自2020年5月1日起至实际缴付之日止）。被告亚胜瑞驰公司辩称，不同意原告诉求，要求驳回。理由：原告在明知实际承租人并非被告的情况下，提起虚假诉讼。被告收到原告的解除函之后就已经搬出了房屋。我们搬出后实际是第三方公司在涉案房屋已经与原告达成新的租赁关系，原告已经收取了第三方的租金。原告提起诉讼之前已经和第三方在租金减免等问题上进行沟通，在沟通不畅后反过头来起诉被告，不具有善意。涉案房屋不受被告控制，无法腾退。2019年5月14日原告向被告发出解除租赁合同通知函，5月底被告就腾退了房屋。后来发生疫情，实际经营的第三方受到影响，要求原告减免租金，未达成共识。2020年6月1日的租金第三方是否交纳我方不清楚，但是我方认为不应该由我方交纳。本院经审理认定事实如下：2018年7月31日，开泰房产公司（出租方、甲方）与亚胜瑞驰公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将所属位于北京市丰台区草桥东路8号院1号楼和2号楼负一层及屋内相关配套设备、设施一并出租给乙方，总体建筑面积为：2600平方米。第二条：房屋用途甲方同意乙方所租房屋作为健身房用途，并提供乙方正常经营所需要的必要条件。2、乙方承租该房尾用途为健身房，乙方保证在租赁期内如果改变房屋用途需征得甲方书面同意，方可变更。第三条：租赁期限1、租赁期从2018年8月1日起，至2028年7月31日止，共计10年整。其中免租期4个月，实际租赁期限从2018年12月1日开始。合同期满后，如甲方继续出租该租赁物，甲方同意在同等条件下乙方享有继续承租的优先承租权，乙方在合同期满前30日向甲方提出续租申请，双方商谈续租事宜，办理相关手续。第四条：租金、押金、付款方式、租金：实际租用面积2600平方米，乙方按年租金189.8万交纳甲方；租金：两年内半年付，第三年开始年付，该租金3年内不变，自第4年递增10%，以后每三年递增10%至合同期终止。乙方需提前30日支付租金，如遇特殊情况乙方提前通知甲方，经甲方同意在提前30日的基础上可最多延迟7日支付租金。2、付款方式：甲乙双方约定，合同签订后当日乙方向甲方支付房屋租金94.9万，并支付3个月房租47.45万作为押金。之后按合同规定日期提前30日支付所有租金。第六条：乙方的权利和义务1、乙方应按照本协议条款的规定，按时向甲方交纳租金。如果未能按时交纳租金，乙方需向甲方支付每天3‰的滞纳金。……5、乙方在租赁期满后，如不续租此房屋，应该保留原样完好交给甲方。6、乙方无权把租赁物转租给第三方。2019年4月28日，原告向被告发送《房租催缴通知》，要求亚胜瑞驰公司缴付2019年6月1日至2019年11月30日的房屋租金94.9万元，要求被告于2019年5月5日前缴付房租，如逾期仍不缴付房屋租金的，其将按合同约定收取滞纳金，并通知物业公司对此物业断水断电，并采取相应的措施及法律手段。2019年5月6日，被告向原告出具《房租交纳承诺书》，承诺于2019年5月6日一次缴纳房屋租金500000元，并保证于2019年8月30日前，缴清剩余房租449000元，并一次性缴纳下半年房屋租金949000元。如到时不能按本承诺书执行，算合同根本违约，同意甲方收回房屋，押金不退还。当日，董红亮向孙学民转账50万元，附言为草桥地下室房租。就该转账，被告称系赫威健身公司向原告支付租金。2019年5月14日，原告向被告发送《解除房屋租赁合同函》，其上载明“根据《房屋租赁合同》第六条第5款约定，乙方（北京亚胜瑞驰物业管理有限公司）无权把该租赁物转租给第三方。现贵司违反此条约定，将房屋分租给王难（见附件二），已经违反第六条第五款的约定，应该承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第四条第一款，第四条第二款中规定，贵公司应于2019年4月30日缴纳租金人民币94.9万元整（2019年6月1日-2019年11月30日房租）。贵司未能按合同规定支付房租。我司2019年5月6日收到房租50万元，同时收到贵司的房租缴纳承诺书（附件三），我司未与认可。据此，我司根据《房屋租赁合同》第七条约定，现通知贵司，贵司在收到本函件之日，我司（北京开泰房地产开发有限公司）与贵司（北京亚胜瑞驰物业管理有限公司）解除2018年7月31日所签订《房屋租赁合同》。”被告称其收到原告发出的合同解除函后，双方的合同已经解除。原告认可其发送了上述通知函，但认为被告并没有和原告进行交接，双方合同尚未解除。2019年5月24日，原告工作人员向董红亮发送微信信息，告知其房租的汇款账户和所欠房租金额为449000元和滞纳金25593元，2019年5月24日，董红亮分别向孙学民转账449000元，附言为房租，转账25593元，附言为滞纳金。被告称此为赫威健身公司所支付的款项。被告提交交通银行个人客户交易清单，其上显示2019年5月24日，李慧广向董红亮转账支付474593元，同日董红亮分别向孙学民转账支付449000元和25593元。被告提交赫威健身公司的企业信息，其中显示李慧广系该公司监事，以此证明董红亮系替赫威健身公司支付租金，租金系赫威健身公司交纳。原告对此真实性认可，但对证明目的不认可。被告提交其作为甲方与赫威健身公司（乙方）于2019年5月25日签订的《合同交接协议》，其上约定，一、甲方将本身与北京开泰房地产开发有限公司签订的租赁协议原件交由乙方保管，乙方承担由甲方面对开泰房地产开发有限公司的任何违约责任，以后合同履约条款都与甲方没有任何关系，乙方愿意为甲方承担所有责任。附件：合同复印件。二、甲方按协议约定的使用面积收取收益时须按合作条款三方签署，甲方未经乙方同意单独与第三方签署协议的，甲方需承担所有责任。原告对此称，此协议并非被告与原告交接，被告擅自转租房屋并与第三方交接，被告应对此负责。被告提交赫威健身公司于2019年6月21日出具的《收条》一张，以证明被告已经将租赁合同押金条交付了赫威健身公司，其已经退出了租赁场所。收条上载明“今收到北京亚胜瑞驰物业管理有限公司交来与北京开泰房地产有限公司签订的草桥东路8号院1号楼、2号楼地下室房屋租赁合同的租房押金条，金额人民币：肆拾柒万肆仟伍佰元整。￥474,500.00。”原告称转租未经原告同意，对原告不发生效力。2020年5月7日、2020年8月21日，原告分别向被告发送《房租催缴通知》，要求被告缴付2020年6月1日至2020年11月30日的房屋租金94.9万元。被告称未收到该两份交费通知，其已不在诉争房屋处办公。2020年12月15日，原告向被告发送《房租催缴通知》，要求被告支付2020年12月1日至2021年11月30日的房屋租金189.8万元。被告对此不认可，称没有收到。另，原告提交2018年11月30日董红亮和王难所签订的《游泳健身会所租赁协议》，以证明被告法定代表人董红亮将房屋转租给了赫威健身公司的法定代表人王难。该协议载明，甲方将其有合法租赁权的位于北京草桥东路8号院1号楼地下一层一部分的会所及设备现状租赁给乙方使用，租赁房屋面积为1700平方米。租期为10年，自2018年11月23日至2028年7月31日止。被告不认可该协议，称董红亮和王难非本案当事人，但认可转租事实。原告的证人杨某到庭作证称，董红亮于2020年3月份给其打过电话，要求减免疫情期间的租金，当时因疫情未上班，未接到减免租金通知，故其没有回复董红亮。被告对该证人证言不予认可。原告的证人刘某到庭作证称，其于2020年12月16日在草桥东路1号楼104超市处张贴了催缴通知，1号楼地下一层处营业人为赫威健身公司。被告称没有收到缴费通知，涉案房屋系赫威健身公司使用，不是被告。被告提交另案原告北京赫威休闲健身有限公司（以下简称：赫威健身公司）与被告开泰房产公司财产损害赔偿纠纷的开庭公告，以证明原告对于第三人赫威健身公司使用房屋是明知的，且双方产生了纠纷在另案解决。庭审中，原告称合同还没有解除，要求法院判决解除，合同解除日期以被告收到起诉状的日期为准。解除理由是2020年4月30日被告应该缴纳6月份的租金，但是被告至今没有缴纳，其逾期缴纳租金，经催告也不履行，故要求法定解除。2019年5月14日，原告虽然发了解除通知函，但是双方还是继续履行合同，5月24日被告支付了租金，合同并没有解除。2019年5月6日董洪亮向孙学民转账50万元，2019年5月24日董洪亮向孙学民转账44.9万元房租和25593元滞纳金，对应的是2019年下半年（2019年6月1日至11月30日的）的租金和滞纳金。2019年12月1日至2020年4月30日的租金是李慧广缴纳，分别为10月31日缴纳64.9万元，11月11日缴纳30万元，共94.9万元。之后的租金就没有再缴纳了。原告现基于合同相对性，要求被告腾退房屋。被告称其在2019年5月20日收到了原告的解除通知函，其确实在租期内将涉案房屋转租给了赫威健身公司，其认可在转租前已经欠付原告租金，原告基于被告欠付租金和转租与被告解除合同。2019年5月25日，被告和赫威健身公司签署了交接协议。转租没有经过原告书面同意，但是房租交纳一直是赫威健身公司和原告在沟通。被告认可董红亮是租赁期间其公司的控制人，但2020年九十月份实际控制人已经变更。被告称到了该交纳2019年6月1日至2019年12月底的租金时，还差40来万元，该40万元是赫威健身公司的王难打给了董红亮，由董红亮转给了原告，2020年初的一笔租金是赫威健身公司直接打给原告的，原告已经认可了赫威健身公司实际承租的事实。原告称，被告实际控制赫威健身公司，原告认可涉案房屋部分由赫威健身公司在使用。本院认为，原被告于2018年所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应依约履行。在合同履行过程中，被告应于2019年4月30日向原告支付租金94.9万元，但被告未依约支付，经催缴后仍未在限期内支付，且被告认可其在合同租赁期间将房屋转租给了案外人，违反了双方的合同约定，故原告有权要求解除合同，其于2019年5月14日向被告发送了合同解除函，被告认可其于2019年5月20日收到了上述函件，故双方所签订的房屋租赁合同已于2019年5月20日解除。合同解除权系形成权，解除通知一旦到达对方即发生法律效力，故原告所称合同尚未解除的意见，本院不予采信。根据现有证据，合同解除后被告并未向原告返还房屋，且仍于2019年5月24日向原告继续按照原合同的租金标准支付房屋租金及滞纳金，原告亦未向被告主张收回房屋，故应视为双方以实际行为形成了不定期房屋租赁关系。原告认可其房租已收取至2020年6月1日，本院对此不持异议，现被告未支付其后的房屋租金，且经原告催缴后仍未缴纳，现原告要求解除双方之间的租赁合同，本院对此予以支持。合同解除时间应以原告的解除合同的意思表示到达被告之日为准，即应以被告收到原告起诉状的时间为准，即2020年12月30日。故原告要求确认合同于2020年12月30日解除的诉讼请求，本院对此予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，原告基于合同相对性要求被告腾退涉案房屋，本院予以支持。原告要求被告支付自2020年6月1日至合同解除之日止的房屋租金，本院对此予以支持，租金标准由本院参考双方原合同的租金标准予以确定。原告要求被告支付滞纳金，没有事实及法律依据，本院对此不予支持。被告称其已退出涉案房屋，案外人赫威健身公司为实际承租人，但其所提交的交接协议及收条均系其与案外人赫威健身公司所签订，原告对此不予认可，恰恰可以佐证，涉案房屋系由被告交给了赫威健身公司使用，其应对此承担相应的法律责任，仅依据银行转账记录无法认定赫威健身公司系与原告发生租赁关系的相对方。至于其和案外人赫威健身公司的相关权利义务应依据其双方的合同予以确定。综上所述，依照依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告北京开泰房地产开发有限公司与被告北京亚胜瑞驰物业管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2020年12月30日解除；二、被告北京亚胜瑞驰物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内将位于北京市丰台区草桥东路8号院1号楼和2号楼负一层腾退交还原告北京开泰房地产开发有限公司；三、被告北京亚胜瑞驰物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内向原告北京开泰房地产开发有限公司支付2020年6月1日至2020年12月30日止的房屋租金，按照每年189.8万元的租金标准计算；四、驳回原告北京开泰房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54080元，由被告北京亚胜瑞驰物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  孙宇杉二〇二一年四月二十二日书记员  柳艾青