上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初24978号原告：上海旭曹置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱圣涛，总经理。委托诉讼代理人：陈宇杰，男。被告：余国华，女，1975年7月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海旭曹置业有限公司(以下简称旭曹公司)与被告余国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旭曹公司的委托诉讼代理人陈宇杰、被告余国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。旭曹公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的租赁合同于2020年9月29日解除；2.被告支付原告自2020年7月29日起至9月28日止的欠付租金19,893.66元；3.被告支付原告滞纳金，以租金19,893.66元为计算基数，自2020年7月29日起，按每日千分之三，计算至实际付款之日止。(暂计至2020年12月25日为8,295.66元)事实和理由：2017年11月2日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区海鹏路XXX号中惠金钻天地商业内第二层编号225、226号商铺(以下简称系争房屋)(面积119.35平方米)，被告用于经营棒棒贝贝亲子服务，租期五年，自开业之日起算。合同约定了每年租金的标准和支付方式，租金应先付后用。另约定了延期付款的违约责任等。合同签订后，实际起租日自2018年3月30日开始。根据合同约定，被告应在2020年7月25日前支付2020年7月29日至10月28日的租金29,840.49元。被告于2020年9月28日自行停止营业并陆续将物品搬离。被告至今未支付原告2020年7月29日至9月28日的租金19,893.66元，相应的滞纳金应由被告支付。余国华辩称，被告自2017年起承租系争房屋，2017年至2020年间都诚信履行合同，未欠付费用。2020年初新冠肺炎疫情爆发，因被告从事教培行业，国家规定疫情期间不得开业，直至2020年6月初才准许开业。被告和其他周边商户与原告协商，希望减免疫情期间的租金，但原告不同意。政府允许经营时，原告却将各商户的水电停掉，迫使商户必须交齐之前的租金才准予开业。被告为了继续经营，不得已向原告交齐租金(租金交纳至2020年6月30日、物业费交纳至7月底)。2020年6月后，商圈内实际开业的租户已不多，被告也没有生源，经营困难，勉强经营至2020年9月，当时被告已无力交纳8月的租金。2020年7月，被告曾提出减少一间租赁房屋，以减轻租金压力，但原告不同意。2020年9月中下旬，原告因收不到租金将房屋上了锁，致使被告不能再使用房屋，合同无法履行。被告的电脑、空调等物品直至2020年12月初在原告的工作人员通知后才搬离。不同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权登记于原告名下。2017年11月2日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋(建筑面积119.35平方米)出租给乙方作为经营场所，乙方经营内容为服务类(亲子)。商铺租赁期限为5年，自开业日起算。租金如下：……2020年3月30日至2021年3月29日，每月租金9,946.83元。……租金每三个月为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的25日前向甲方支付下个交租期租金。保证金为17,062元。违约责任中约定如乙方违约导致甲方单方解除本合同的，甲方有权没收租赁保证金。乙方如不能按时向甲方缴纳租金、保证金等费用，时间超过3日的，自第4日起，每延迟一天按拖欠总金额的千分之三向甲方缴纳滞纳金，且甲方可以停止本物业的电力供应和限制乙方将本物业内的物品搬走。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告。被告用于亲子教育培训。被告支付原告租赁保证金17,062元，并如期支付租赁起始至2019年底的租金。2020年初，因新冠肺炎疫情爆发，被告经营受影响。2020年6月许，被告重新营业，向原告补交了2020年6月28日之前的租金(其中原告同意减免了半个月租金)。此后，被告支付原告2020年6月29日至7月28日的租金9,946.83元。2020年7月29日起的租金，被告未支付。2020年8月底，原告向被告发送催告函，要求支付2020年7月29日至10月28日期间的租金。2020年9月中下旬，被告将系争房屋内的部分物品陆续搬离。2020年9月28日，原告在房屋上加了门锁，确认房屋收回。2020年12月初，原告向被告发送告知函，要求被告支付拖欠的2020年7月29日至9月28日的租金19,893.66元及相应的滞纳金，并要求被告将房屋内的剩余物品搬离。审理中，被告称疫情造成其经营困难，2020年6月初在国家允许教培行业恢复营业时，原告却将房屋停了水电，要求租户交纳租金后方可开业，原告已经减免的半个月租金是在2019年时就曾承诺减免的优惠，与疫情无关；被告为了合同履行才向原告交纳了2020年上半年的租金，在交纳7月份的租金后，被告无力支付后续租金；被告请求减免二个月租金或者以被告的保证金折抵原告诉请的二个月租金，对滞纳金请求调整。原告表示根据合同约定保证金应当没收，无需返还；因疫情原因原告已减免了2020年2月的半个月租金。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告已将系争房屋交付被告，被告在很长一段时期内均能恪守约定，按约履行。2020年初由于新冠疫情的爆发，为防疫所需，被告的承租用途受到影响。被告为合同正常履行，于2020年中向原告交纳了2020年上半年的租金，然2020年7月29日起的租金，被告未支付。因彼时被告已正常恢复营业，其欠付租金违反了合同约定，原告在催讨租金未着的情况下，于2020年9月28日锁门、收回房屋，本院确认涉案合同于2020年9月28日解除，截止2020年9月28日止的租金，被告应予支付。被告在系争房屋处从事亲子教培业务，新冠疫情对线下教育培训行业影响较大，其请求对疫情期间的相应租金予以减免，本院予以准许。对疫情期间被告应承担的租金部分，本院酌情减免被告租金1.5个月，考虑到已付租金中原告已给予减免半个月，故在未付租金中扣减一个月租金，剩余未付租金9,946.83元由被告支付。原告主张系被告违约导致合同解除，故租赁保证金根据合同约定予以没收，无需返还，本院予以准许。合同约定的逾期付款违约金计算标准显属过高，被告请求予以调整，本院予以准许。综合被告欠付租金的过错程度以及违约造成的损失等因素，依照公平及诚实信用的原则，本院依照相应的银行贷款利率计付逾期付款滞纳金以弥补原告的损失。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海旭曹置业有限公司与被告余国华签订的《商铺租赁合同》于2020年9月28日解除；二、被告余国华于本判决生效之日起十日内支付原告上海旭曹置业有限公司欠付租金9,946.83元；三、被告余国华于本判决生效之日起十日内支付原告上海旭曹置业有限公司滞纳金，按欠款9，946.83元为计算基数，自2020年7月29日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至本判决生效之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费504元，减半收取计252元，由原告上海旭曹置业有限公司负担52元，被告余国华负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年四月二十六日书记员  李 源附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。