太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初1155号原告：刘某1，住太原市。委托诉讼代理人：王某，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某1，山西弘韬律师事务所律师。原告：阎某，住太原市。委托诉讼代理人：王某，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某1，山西弘韬律师事务所律师。被告：太原市小店区北营街道办事处许西社区居民委员会。负责人：韩某，主任。委托诉讼代理人：刘某2，山西新晋界律师事务所律师。被告：山西许坦房地产开发有限责任公司。法定代表人：赵某2，董事长。委托诉讼代理人：边某，山西隆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：南某，山西隆诚律师事务所律师。原告刘某1、原告阎某与被告太原市小店区北营街道办事处许西社区居民委员会（以下简称“许西社区居委会”）、被告山西许坦房地产开发有限责任公司（以下简称“许坦房地产公司”）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某1和阎某的共同委托诉讼代理人王某和赵某1、被告许西社区居委会的委托诉讼代理人刘某2、被告许坦房地产公司的委托诉讼代理人边某和南某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某1、阎某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告继续履行《许西社区涉及南客站铁路建设居民宅基地房屋拆迁补偿安置协议书》，并以2587500元为本金、按照日万分之五承担自2015年6月22日起至实际交付商铺之日止的违约金（暂计算至2020年11月15日为2552568.75元）；2.本案的诉讼费用由二被告承担。庭审中，二原告明确其诉讼请求第一项为：请求法院依法判令二被告继续履行《许西社区涉及南客站铁路建设居民宅基地房屋拆迁补偿安置协议书》项下的商铺权益，如不能交付商铺，要求二被告一次性支付2587500元，并以2587500元为本金、按照日万分之五承担自2015年6月22日起至实际交付商铺之日止的违约金（暂计算至2020年11月15日为2552568.75元）。事实和理由：二原告系夫妻关系，均是被告许西社区居委会辖区内居民。因省市重点工程南客站铁路建设需要，2012年6月21日，案外人李某、周某与被告许西社区居委会签订《许西社区涉及南客站铁路建设居民宅基地房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称“《拆迁补偿安置协议》”），约定被告许西社区居委会给李某、周某安置172.5平方米商铺；交房期限为2年半至3年。同日，原告与案外人李某、周某签订《购房协议》，以15000元/平方米价格购买全部商铺面积，并于当日支付全额价款。2013年4月9日，案外人李某、被告许西社区居委会、许坦房地产公司共同出具《证明》，认可并确认原告购买案外人李某、周某《拆迁补偿安置协议》项下的736.368平方米拆迁安置房和172.5平方米商铺。李某书面确认二原告享受其同等待遇，二被告盖章予以确认。合同约定商铺交付时间届满后，原告多次催促二被告履行合同，二被告至今仍未向二原告交付商铺，已构成违约，故原告诉至法院要求二被告尽快向原告交付商铺，并支付逾期交房的违约金，如不能交付商铺，则要求二被告赔偿等价值的货币，按照15000元/平方米的单价计算商铺价值，即15000元/平方米乘以172.5平方米为2587500元。被告太原市小店区北营街道办事处许西社区居民委员会辩称，我单位作为本案被告主体不适格，按照《中共太原市小店区委、太原市小店区人民政府关于加快推进城中村改造的决定》及《太原市小店区北营街道办事处关于理顺许西社区居委会和山西许坦房地产开发有限责任公司关系规范职能有关事宜的通知》，被告许坦房地产公司已全部承接我单位的经济职能，包括负责管理原集体经济组织除公益性资产外的所有资产，负责接收和发放土地补偿款，承担原城中村范围内的土地征收、旧房拆除、拆迁改造等城中村改造任务，因此原告应直接向被告许坦房地产公司主张权利。我单位现在已经无实际履行拆迁安置补偿协议的职能。我单位账户已经根据北营街道办事处的要求进行了撤销，相应经费和人员工资均由被告许坦房地产公司保障，现在我单位无资产、无收入，无实际履行拆迁安置补偿协议的意义。被告山西许坦房地产开发有限责任公司辩称，我公司不是《拆迁补偿安置协议》的履行义务主体，不应对二原告主张的诉请承担任何义务。二原告主张的权利内容来源于李某、周某和许西社区居委会所签署《拆迁补偿安置协议》，虽然二原告通过继受取得的方式取得了《拆迁补偿安置协议》项下的安置住宅和商铺权利，但是我公司终归不是《拆迁补偿安置协议》的权利人和义务人，我公司没有向二原告履行义务的事实和法律依据。二原告的诉讼请求也没有事实依据，二原告所主张的违约金没有协议约定，其诉讼请求金额没有事实根据。故二原告诉请我公司承担义务存在事实上的不足，我公司不应承担任何义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对原告提交的二原告身份证复印件、许西社区居委会企业信用报告、许坦房地产公司企业信用报告、二原告结婚证、购房协议、二被告及案外人李某共同出具的证明、《关于建设路、许坦东街综合改造对我社区被拆迁居民的补偿方案（征求意见稿）》复印件、太原市中级人民法院（2020）晋01民终6881号民事判决书，以及被告许西社区居委会提交的《中共太原市小店区委太原市小店区人民政府关于加快推进城中村改造的决定》《太原市小店区城中村1+12系列材料》《关于理顺许西社区居委会和山西许坦房地产开发有限责任公司关系规范职能有关事宜的通知》《北营街道办事处关于移交水、电、暖、集体土地管理权细则》的真实性均认可，本院予以确认并在卷佐证。此外，二原告还提交了许西社区居委会与案外人李某、周某签订的《拆迁安置补偿协议》复印件，被告许西社区居委会表示复印件上的公章看不清楚，不发表意见，被告许坦房地产公司对该证据予以认可。被告许坦房地产公司对原告提交的《关于建设路、许坦东街综合改造对我社区被拆迁居民的补偿方案（征求意见稿）》文件效力不认可，认为该方案仅是征求意见稿，原告未就该方案的最终意见提供相关证据，且该文件第八条明确该方案经两委会和党员大会讨论公开征求居民意见后实施，该方案中被告许坦房地产公司没有表决权，仅是义务主体。对原、被告有争议的上述证据，本院认为虽然二原告提交的《拆迁补偿安置协议》复印件有不清晰之处，但其相对应的事实在生效判决（2020）晋01民终6881号民事判决书中已查明，原、被告对该判决均认可，故对二原告提交的《拆迁补偿安置协议》复印件，本院予以采信。庭审中，二被告均认可二原告主体适格，可以共同主张权利。被告许坦房地产公司陈述目前许坦房地产公司所盖的拆迁安置楼只有中环新天地一栋楼，是纯住宅，没有商铺综上，结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘某1、阎某系夫妻关系。案外人李某、周某与被告许西社区居委会于2012年6月21日签订《拆迁补偿安置协议》，约定因省市重点工程南客站铁路建设需要，须拆除乙方的宅基地房屋等，甲、乙双方就乙方宅基地房屋等拆迁补偿安置达成如下协议：采取住宅+商铺+现金的方式，对乙方予以补偿安置，安置地点为本社区官道街；宅基地权属人李某、周某，宅基地证载面积李晓波0.21亩、周桂花0.48亩，应回迁安置住宅面积736.368平方米；回迁安置住宅为高层建筑，甲方免收乙方回迁安置住宅层次费，乙方的办证费用视情况由甲方减免或免收；应安置商铺面积138平方米，奖励商铺面积34.5平方米；如甲方在城中村改造其他地块进行开发建设时，补偿安置标准高于本协议补偿安置标准，由甲方补足差额；交房标准为毛墙毛地框剪结构高层建筑；交房期限为2年半至3年，逾期则按国家规定，对拆迁户予以经济补偿；协议还约定了其他内容。同日，李某、周某（甲方）与刘某1（乙方）签订《购房协议》，约定甲方自愿将南客站铁路建设拆迁安置的房屋736.368平方米、商铺172.5平方米一并出售给乙方；房屋出售价格5100元每平方米，商铺出售价格15000元每平方米；总价6342976.8元；本协议签订时，乙方已将购房款一次性付清，甲方在确认收到购房款后，签订本协议；本协议一式四份，甲方、乙方各执一份，见证人许西居委会、北营街办各执一份。2013年4月9日，被告许西社区居委会、许坦房地产公司出具证明一份，内容为“兹证明刘某1购置南中环拆迁安置房（736.368㎡）和商铺（172.5㎡）属于李某的指标，故应享受李某的同等待遇”。李某在证明上签字、捺印，并注明“同意刘某1享受同等待遇”。2014年5月14日，许西社区党支部、许西社区居委会、许坦房地产开发股份有限公司作出《关于建设路、许坦东街综合改造对我社区被拆迁居民的补偿安置方案（征求意见稿）》，内容包括：建设路、许坦东街综合改造是市政府确定的重点市政道路改造工程。按照施工规划建设方案，许西社区有部分居民宅基地和非宅基地上的建筑被列入拆迁范围。对上述被拆迁居民的补偿安置，严格按照《关于南客站铁路建设涉及许西社区官道街居民宅基地房屋拆迁补偿安置方案》（以下简称“《官道街补偿安置方案》”）确定的办法执行，补偿安置以合法有效的宅基地使用证证载面积为基本依据。在规定期限内签订拆迁安置协议的，继续坚持“先签先拆不能吃亏”的原则，对本次签订了拆迁补偿安置协议和实施房屋拆除的居民，许西社区进行城中村改造的补偿安置标准高于本方案时，按新标准给予一次性补差。补偿安置的具体办法：根据《官道街补偿安置方案》，对本次有合法有效的宅基地的被拆迁居民的补偿安置，原则上采取“住宅+商铺+现金”的方式，住宅和商铺由许坦公司在中环新天地回迁安置项目中，与南客站铁路建设官道街被拆迁居民一并安置分配。具体办法为：“1.住宅安置：安置面积以合法有效的宅基地证载面积的1.6倍计算；2.商铺安置：以合法有效的宅基地面积为准，每分宅基地安置20平米商铺；3.地上建筑差异补偿：〔建筑物总面积（不包括临时建筑）-合法有效的宅基地面积的1.6倍〕×800元/平米；4.临时建筑补偿：临时建筑按400元/平米补偿；5.过渡补助：被拆迁居民自行过渡，过渡期3年。3年过渡补助费一次性支付。过渡补助费以合法有效宅基地面积计算，标准为每年每分地10000元；6.搬迁补助：搬迁补助费以合法有效的宅基地面积为准，一次性支付两次搬迁补助费，标准为每次每分地1500元；7.附属物补偿：装潢、供（排）水、通信、供热等附属设施、管线等，不再另行补偿；8.交房期限：安置住宅、商铺的交房期限为2年半至3年，于被拆迁居民签订协议之日起计算，因自然灾害、国家政策等不可抗力耽误的期限不计算在内，逾期则按照国家规定，对被拆迁居民予以经济补偿；9.安置住宅、商铺折现：被拆迁居民要求一次性折现补偿的，住宅按5100元/平米、商铺按15000元/平米折现，安置住宅被拆迁居民可自主折现，安置商铺只能由许坦公司以15000元/平米回购折现，不得对外出售；许坦公司按合法有效的宅基地面积的1.6倍安置住宅后，不再以5100元/平米向被拆迁居民提供住宅，只能按市场价提供住宅；10.非合法有效宅基地上的建筑，按照《官道街补偿安置方案》的有关办法补偿；11.拆迁补偿安置结果应公开。”案外人李某、周某曾将许坦房地产公司诉至本院，要求被告许坦房地产公司支付案涉拆迁安置房屋退款784950元，刘某1、阎某作为第三人在该案中提出诉讼请求要求判令李某、周某与许坦房地产公司诉争的后续产权证办理费用784950元由许坦房地产公司直接支付给刘某1、阎某。本院作出（2020）晋0105民初3946号民事判决书，认为李某、周某与许西社区居委会签订安置协议书当日即与刘某1签订购房协议，将案涉拆迁面积转让给同一村集体组织的居民刘某1，其并未从许西社区居委会取得相应拆迁安置补偿款，而是直接从刘某1、阎某处收取现金6342976.8元，李某、周某收到相应对价时刘某1、阎某即取得了对案涉拆迁安置房屋面积的支配权，取得了李某、周某对案涉拆迁安置面积同等的待遇；判决驳回了李某、周某的诉讼请求，由被告许坦房地产公司返还刘某1、阎某后续办理产权证的费用784950元。李某、周某不服该判决，上诉于太原市中级人民法院，太原市中级人民法院于2020年12月22日作出（2020）晋01民终6881号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查明，太原市小店区北营街道办事处于2015年11月3日向许西社区居委会、许坦房地产公司发出《关于理顺许西社区居委会和山西许坦房地产开发有限责任公司关系规范职能有关事宜的通知》，通知内容为“一、许西社区居委会账户在接到本通知之日起10日内撤销，不再负责发放居民福利等。二、许西社区居委会人员工资、工作经费由许坦房地产公司保障。三、许西社区居委会负责社区治安、环境卫生等管理服务工作。四、未尽事宜按照区委、区政府关于城中村改造过渡期1+12系列文件和《关于做好公司筹备委员会选举结束后集体经济改制工作的通知》（公司选办〔2015〕1号）执行。”太原市小店区城中村“1+12”系列材料中《太原市小店区城中村改造过渡期规范管理办法（试行）》（讨论稿）第十九条的内容为：村集体经济组织改制后的公司要成立党组织。公司党组织在街道党工委、乡（镇）党委的领导下开展工作。村集体经济组织改制后的公司负责经营、管理原集体经济组织除公益性资产外的所有集体资产。土地补偿款由村集体经济组织改制后的公司接收和发放。村集体经济组织改制后的公司承担原城中村范围内的土地征收、旧村拆除、拆迁改造等任务。太原市小店区北营街道办事处于2015年12月31日作出《北营街道办事处关于移交水、电、暖、集体土地管理权细则》，内容为：按照区委、区城中村改造中心有关文件精神，街道办事处组织安排，现将许西社区居委会管理的水、电、暖及其附属设施以及集体土地移交给许坦房地产开发有限责任公司进行管理，随后，按照相关程序，由双方协商完成所有权手续的变更工作。同时，社区正常工作运转经费和公益事业支出由公司全额保障。自公司接管之日起，社区驻地企业、居民用水、用电、用暖由公司保障，供热二次管网、水电线路及9个变台、4眼水井的管理维护、安全运营责任由公司承担，所发生的任何事故与社区无关。集体土地上发生的所有违法乱建全由公司负责处理，坟地、驻地企业的安全消防事宜由公司负责。集体土地范围以许西集体土地使用证为准（包括全部“133”用地地块）。本院认为，本案的争议焦点为本案的责任主体是谁；原告主张交付商铺，如不能交付则一次性支付2587500元的诉讼请求应否支持；原告主张违约金的诉讼请求应否支持。关于本案责任主体的问题。案外人李某、周某与被告许西社区居委会签订的《许西社区涉及南客站铁路建设居民宅基地房屋拆迁补偿安置协议书》，以及李某、周某与刘某1签订的《购房协议》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行各自的合同义务。根据当事人提交的证据以及生效判决查明的事实，可以认定原告刘某1、阎某依据《购房协议》支付李某、周某对价后已取得了对案涉拆迁安置房屋和商铺的支配权，取得了李某、周某对案涉拆迁安置房屋和商铺的同等待遇，且二被告均认可二原告主体适格，故原告刘某1、阎某有权主张案涉权利。根据被告许西社区居委会提交的证据，村集体经济组织改制后的公司承担原城中村范围内的土地征收、旧村拆除、拆迁改造等任务，被告许西社区居委会的账户也已撤销，故本案虽然与李某、周某签订拆迁安置补偿协议的系被告许西社区居委会，但在理顺被告许西社区居委会和许坦房地产公司职能后，应由被告许坦房地产公司承担继续履行案涉拆迁安置协议的义务。被告许西社区居委会所持其作为被告主体不适格的抗辩意见，本院予以采信。被告许坦房地产公司所持其不是案涉拆迁安置协议的履行义务主体的抗辩意见，本院不予采信。关于原告主张交付商铺，如不能交付则一次性支付2587500元的诉讼请求应否支持的问题。二原告提交的《关于建设路、许坦东街综合改造对我社区被拆迁居民的补偿安置方案》虽是征求意见稿，但其中确定的补偿安置方案是按照《官道街补偿安置方案》制定，因此可以反映出《官道街补偿安置方案》的补偿办法，其该补偿安置方案与案涉《拆迁补偿安置协议》约定的补偿条款一致，故本院对该补偿安置方案予以采信。被告许坦房地产公司现无法向二原告交付商铺，故根据补偿安置方案，被告许坦房地产公司应按每平米15000元的标准一次性向二原告支付商铺折现款2587500元（15000元/平方米×172.5平方米。关于原告主张违约金的诉讼请求应否支持的问题。案涉《拆迁补偿安置协议》约定的安置房屋交房期限为2年半至3年，逾期则按国家规定，对拆迁户予以经济补偿。本案中，被告许坦房地产公司未按约定向二原告交付商铺，应按约定对二原告予以经济补偿，本院酌定被告许坦房地产公司按同期银行贷款利率标准支付违约金，即以2587500元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年6月22日起至2019年8月19日止的违约金，及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）支付自2019年8月20日起至实际支付商铺折价款之日止的违约金。被告许坦房地产公司所持二原告诉讼请求缺乏事实依据的抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西许坦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘某1、阎某拆迁安置商铺折价款2587500元，并支付该款自2015年6月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金，及该款自2019年8月20日起至实际支付商铺折价款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）计算的违约金。二、驳回原告刘某1、阎某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费23890元（原告刘某1已预交），由原告刘某1、阎某负担7548元，由被告山西许坦房地产开发有限责任公司负担16342元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 石秀凤二〇二一年四月十七日书记员 张燕波