广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤执复100号 复议申请人（异议人、利害关系人）：邓玉婷，女，1985年6月10日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：陶丽，广东长燊律师事务所律师。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司深圳华强支行。住所地：广东省深圳市福田区深南中路2074号电子大厦，统一社会信用代码914403008923267342。 负责人：黄惠山。 委托诉讼代理人：林杰涛，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱丽芳，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。 被执行人：蓝湖欣，男，1976年7月17日出生，身份证住址广东省大埔县。 复议申请人邓玉婷不服广东省深圳市中级人民法院（下称深圳中院）（2020）粤03执异914号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 深圳中院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司深圳华强支行（以下简称工行华强支行）与被执行人蓝湖欣借款合同纠纷一案[执行依据为深圳仲裁委员会（2016）深仲裁字第440号裁决书，执行案号为（2019）粤03执恢129号]过程中，决定不带租约拍卖被执行人蓝湖欣名下位于深圳市龙岗区布吉镇xx五村xx#房产（不动产证号60006xx，以下简称涉案房产）。异议人邓玉婷不服，向深圳中院提出书面异议。 邓玉婷提出异议称，异议人与被执行人蓝湖欣于2015年6月9日签订《租赁合同书》，于同年6月10日签订《租赁合同书补充协议》，确认截至2015年6月9日蓝湖欣尚欠异议人借款本息合计1027.3万元。蓝湖欣将其名下涉案房产租赁给异议人抵扣债务，租赁期限为20年，租金共计500万元。后异议人邓玉婷向深圳市龙岗区人民法院（以下简称龙岗法院）起诉蓝湖欣及另一被告偿还剩余借款527.3万元及利息，龙岗法院依法受理并于2018年1月31日作出（2017）粤0307民初21342号民事判决书，确认了前述《租赁合同书》及《租赁合同书补充协议》的效力，并判决支持异议人的全部诉讼请求，该判决书已生效。首先，异议人在与蓝湖欣签订《租赁合同书》及补充协议时并不知道涉案房产已被抵押，为善意相对人，该《租赁合同书》及补充协议为双方真实意思表示，并经生效裁判文书确认，合法有效。若对涉案房产涤除租约拍卖，异议人的损失将不可估量，对作为善意第三人的异议人而言显失公平；其次，从法律规定上看，抵押的目的在于扩大抵押人的责任财产范围，抵押权人实现抵押权的目的在于从处分抵押物的价款中优先受偿，本质上抵押权的行使和抵押房屋上存在权利负担没有必然联系，亦不存在直接冲突。抵押物上存在的权利负担并非一定导致抵押物价值的减损，当附带租赁拍卖的保留价能够满足主债权的受偿时，则表明租赁对实现抵押权不存在影响。在此情境下，应当适用合同法有关“买卖不破租赁”之规定。本案中，法院并未评估负担租赁的情况下处分涉案房产是否会影响抵押权人实现抵押权，而直接将异议人的租约涤除，严重损害异议人的合法权利。综上，请求撤销关于拍卖涉案房产的公告，依法裁定异议人对涉案房产享有租赁权并带租拍卖涉案房产。 深圳中院查明：关于申请执行人工行华强支行与被执行人蓝湖欣借款合同纠纷一案，深圳仲裁委员会于2016年7月4日作出（2016）深仲裁字第440号裁决书，裁决被执行人蓝湖欣支付申请执行人贷款本息合计4233095.95元及其后产生的利息、罚息和复利等，确认申请执行人对被执行人抵押的涉案房产享有抵押权，对该抵押物处置所得价款享有优先受偿权。因被执行人未履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向深圳中院申请强制执行，深圳中院依法受理并先后立执行案号（2016）粤03执2711号、（2019）粤03执恢129号。在本次执行过程中，深圳中院于2020年3月12日作出（2019）粤03执恢129号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人蓝湖欣名下涉案房产以清偿债务。异议人向深圳中院提交《租赁合同书》及《租赁合同书补充协议》等材料，主张被执行人因无力偿还其债务，将涉案房产交由其使用，以租金抵偿所欠债务，租赁期为二十年，自2015年6月9日至2035年6月8日止，租金合计500万元，请求对涉案附带租约进行拍卖。深圳中院审查后认为该租约不能对抗执行，对该请求不予认可。异议人不服，遂提起本次执行异议。 另查明，根据不动产登记资料显示，涉案房产登记于被执行人蓝湖欣名下，设有抵押，抵押权人为申请执行人工行华强支行，抵押登记日期为2014年4月15日。异议人邓玉婷提交的租赁合同落款日期为2015年6月9日，租赁期限自2015年6月9日至2035年6月8日。 又查明，关于邓玉婷诉蓝湖欣、蓝柳民间借贷纠纷一案，邓玉婷起诉称截至2015年6月9日蓝湖欣应支付其借款本息合计1027.3万元，因涉案房产租金抵扣500万元，故诉请蓝湖欣、蓝柳偿还借款本金527.3万元及利息284.7万元。龙岗法院受理后于2018年1月31日作出（2017）粤0307民初21342号民事判决书，该判决认为“原告（邓玉婷）依据2015年6月10日与被告蓝湖欣签订《租赁合同书补充协议》，同意被告蓝湖欣将其名下位于深圳市龙岗区布吉镇xx五村xx#的房产租赁给原告使用，用于抵扣借款本息500万元，是对其权利的自由处分。现原告主张剩余借款本金527.3万元，并要求被告按月息两分从2015年6月10日起计算利息，未超过法律规定，本院予以支持。”龙岗法院判决被告蓝湖欣、蓝柳向原告邓玉婷偿还本金527.3万元及相应利息。 深圳中院认为，本案审查的焦点为，异议人所主张的租赁权能否对抗申请执行人对涉案房产的抵押权。 首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，申请执行人对涉案房产享有的抵押权登记在先，异议人与被执行人签订的涉案房产租赁合同在后，且双方约定以涉案房产20年的租期抵偿被执行人欠异议人的债务500万元，若附带租约拍卖，即意味着竞买人竞得涉案房产后，在剩余的15年时间内既无法实际使用涉案房产，亦无法收取相应租金。显而易见，若附带租约拍卖，必将对申请执行人抵押权的实现产生影响。在此情况下，无论该租赁合同是否真实有效，依照上述司法规定，均不能对抗抵押权的实现。 其次，异议人主张由于被执行人欠其债务未能偿还，双方遂约定以涉案房产租金抵债，异议人与被执行人签订的租赁合同名为租赁，实为以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，故对该租赁关系的真实性深圳中院不予确认。异议人对涉案房产享有的权利不适用“买卖不破租赁”原则，不能对抗申请执行人行使抵押权。异议人因此遭受的损失应另循法律途径解决。 还需特别说明的是，龙岗法院（2017）粤0307民初21342号民事判决书系就异议人与被执行人之间债权债务纠纷所作的判决，该判决根据民事诉讼意思自治的原则，认为异议人主张根据与被执行人签订的《租赁合同书补充协议》，已用涉案房产的租赁权抵扣借款本息500万元，是异议人对其权利的自由处分。该判决并未就涉案租赁合同的真实、合法性进行实质认定，更不能产生对抗本案依法执行抵押房产之法律效果。 综上所述，异议人异议请求带租拍卖涉案房产，理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定：驳回异议人邓玉婷的异议请求。 邓玉婷不服，向本院申请复议，请求：1．依法撤销深圳中院作出的（2020）粤03执异914号执行裁定书。2．依法裁定撤销《深圳中院关于拍卖深圳市龙岗区布吉镇xx五村xx＃房的公告》3．依法裁定复议申请人对深圳市龙岗区布吉镇xx五村xx＃房产享有租赁权并带租约拍卖该房产。 事实与理由：深圳中院作出的（2020）粤03执异914号执行裁定认定事实不清，适用法律错误。具体理由：一、复议申请人在签订租赁协议及其补充协议之时，并不知该房产己经被抵押，复议申请人为善意相对人。复议申请人与被执行人就该房产签订的《租赁合同书》及《租赁合同书补充协议》是双方真实的意思表示，合法有效。复议申请人对涉案房产具有20年的租赁权是经（2017）粤0307民初21342号生效判决书确定的事实，且案涉房产己由被执行人实际交付给复议申请人使用，复议申请人至今一直实际占有、使用该租赁房屋。因此，复议申请人与被执行人之间的租赁合同关系的真实性是毋庸置疑的。深圳中院不予确认该租赁关系没有事实和法律依据。二、《租赁合同书》及《租赁合同书补充协议》从被执行人拖欠的借款本息中抵扣了20年的租金500万元，从而使复议申请人本来为1000多万的债权变成了500多万，而（2017）粤0307民初21342号民事判决书中的判决结果也是抵扣了500万元租金后的结果，如果在该房产的拍卖过程中涤除复议申请人的租约，复议申请人的损失将不可估量，这对作为善意第三人的复议申请人而言将是显失公平的。三、从法律规定来看，抵押的目的在于扩大抵押权人的责任财产范围。抵押权人实现抵押权的目的在于从处分抵押物的价款中优先受偿，保全自身利益，本质上抵押权的行使和抵押房屋上存在权利负担没有必然联系，亦不存在直接冲突。复议申请人认为，抵押物上存在的权利负担并非一定导致抵押物价值的减损，相反还可能存在导致抵押物价值增加的情形，譬如资质、实力较强的承租人的承租行为可以提高该物业的知名度和社会认可度，进而增加该物业的商业价值（如：售价、租金）。根据《拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”复议申请人认为该条规定对前述《物权法》及相关解释的内容作出了变通，《拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定更加侧重于各方利益的平衡，其核心在于租赁权是否对抵押权的实现产生了实质性的影响。《人民法院办理执行案件规范》第三百九十条、第四百零四条中规定“对于拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。拍卖应当确定保留价，经过评估的拍卖财产，评估价即为第一次拍卖保留价。”以评估价作为判断依据的，需区分以下情况：（1）附带租赁拍卖的保留价能够满足主债权的受偿时，则表明租赁对实现抵押权不存在影响；（2）附带租赁拍卖的保留价不能满足主债权的受偿、去除租赁负担拍卖能够满足时，则表明租赁对实现抵押权存在影响；（3）无论是否附带租赁拍卖，保留价均无法满足主债权的受偿，但因负担租赁对拍卖物价格存在影响，则仍应认为对实现抵押权存在影响。因此《物权法》第一百九十条“租赁关系不得对抗己登记的抵押权”亦可以理解为：因存在租赁关系导致抵押权人实现抵押权时无人购买该房屋，或出价降低导致抵押人行使抵押权后不足以清偿抵押债权时，抵押权人有权要求在不负担租赁的情况下进行处分。在此观点情境下，在抵押物负担租赁时的变价额足以清偿担保债权时，应当适用《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，即在不影响抵押人实现抵押权目的的情形下，租赁关系应继续存续并由受让人承受。在执行案件中，深圳中院在并未评估负担租赁的情况下处分该房产是否会影响抵押人实现抵押权，而直接将复议申请人的租赁涤除，严重损害了复议申请人的合法权利。而（2020）粤03执异914号执行裁定书亦在没有进行任何评估、没有任何理据的情况下，想当然的认为租约必然会影响抵押权的实现，属于事实认定和适用法律错误，严重损害了复议申请人的合法权益，故复议申请人提出复议申请，望同意复议申请人的申请。 工行华强支行未作书面答辩。 本院经审查，对深圳中院查明的案件事实予以确认。 本院认为，根据复议申请人邓玉婷提出的复议申请事由，本案主要审查深圳中院执行涉案房产时不带租约拍卖，是否符合法律规定，具体涉及抵押财产租赁关系能不能对抗已登记的抵押权，以及租赁权对在先的担保物权实现有影响的，人民法院是否应当依法将其除去后进行拍卖。 （一）《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据本案事实，涉案房产登记在被执行人蓝湖欣名下，已经设定抵押，抵押权人为申请执行人工行华强支行，抵押登记日期为2014年4月15日，而复议申请人邓玉婷提交的《租赁合同书》签订时间为2015年6月9日，《租赁合同书补充协议》签订时间为同年6月10日，显然租赁关系后于抵押登记日期。依照上述法律规定，邓玉婷与蓝湖欣形成的租赁关系不得对抗工行华强支行的抵押权。 （二）《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案邓玉婷与蓝湖欣的租赁期限为240个月，如带租约拍卖，意味着自拍卖成交后至租赁合同期满，竞买人在剩余的租赁时间内既无法实际使用涉案房产，亦无法收取相应租金。故若附带租约拍卖，必将大幅减低拍卖房产的价值，也将对申请执行人抵押权的实现产生影响。在此情况下，无论该租赁合同是否真实有效，依照上述司法解释的规定，均不能对抗在先设定的抵押权。 复议申请人提出，其并不知道涉案房产己经设定抵押，作为善意相对人对涉案房产具有20年的租赁权，是经龙岗法院（2017）粤0307民初21342号生效判决书确定的事实，且案涉房产己由被执行人实际交付给复议申请人使用，执行法院应确认租赁合同关系的真实性并附带租约拍卖。对此主张，从抵押权、租赁权设立的法律后果看，不动产办理抵押登记具有对外公示效力，抵押人出租抵押物时负有告知义务，承租人也负有向有关登记主管部门查核的审慎义务。本案中，抵押人未经抵押权人同意，复议申请人也未查证租赁房产的具体权利负担情况，即自行设立租赁关系，因该租赁关系后于涉案房产抵押权设立的时间，且龙岗法院（2017）粤0307民初21342号民事判决只是认为以租赁权抵扣借款本息是当事人对其权利的自由处分，并未就涉案租赁合同进行实质认定，故复议申请人提出的该项复议申请事由，不能产生对抗本案依法执行抵押房产之法律效果。 综上所述，复议申请人请求带租拍卖涉案房产，理由不能成立，不予支持。深圳中院异议裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回邓玉婷的执行复议请求，维持广东省深圳市中级人民法院（2020）粤03执异914号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  詹伟雄 审判员  付庆海 审判员  张 磊 二〇二一年四月十九日 书记员  何谢凤