河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民再10号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：宋红平，女，汉族，1975年4月26日出生，住任丘市。 委托诉讼代理人：范思聪，河北恭惠律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：孟庆宝，男，汉族，1988年10月15日出生，住天津市西青区。 原审第三人：马文菊，女，1966年3月3日出生，汉族，住任丘市。 再审申请人宋红平因与被申请人孟庆宝、原审第三人马文菊案外人执行异议之诉一案，不服本院（2020）冀09民终2406号民事判决书，向本院申请再审。本院于2020年2月29日作出（2020）冀09民申191号民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。 宋红平申请再审称，请求撤销沧州市中级人民法院作出的（2020）冀09民终2406号民事判决书，依法改判维持一审判决，驳回被申请人的诉讼请求。事实和理由：一、申请人有新证据足以推翻沧州中院作出的（2020）冀09民终2406号民事判决中认定的事实。本案属于案外人执行异议纠纷，涉及的是被申请人是否为合法的承租人可以阻止第三人向申请人移交占有执行标的物。根据《最高人民法院关于办理执行异议和执行复议若干问题的规定》第三十一条的规定“作为被申请人的承租人必须符合在法院查封之前签订了合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，才可以阻止向申请人移交占有”。2011年10月1日，第三人与被申请人签订了天津市滨海高新区1109、1112号房屋的租赁合同，而在2012年3月20日，第三人又将1109号房屋出租给了天津市宪岛建材商贸有限公司，作为该公司的住所地。（登记股东为马文菊、孟宪岛，详见新证据11页），直到2014年11月5日该公司一直在该房屋内经营，到2014年11月5日该公司住址变更为1112号房（详见新证据19'22页），同样的由第三人与天津市宪岛建材商贸有限公司签订了租房协议。从以上证据可以证实，第三人所有的1109、1112号房屋，在2011年出租给被申请人后，其实仍然是由第三人占有、使用和收益。在2012年第三人也将房屋一直出租给天津宪岛公司使用并获得收益。因此2011年第三人与被申请人签订的租赁合同不成立，属于无效协议，更不存在履行，该房屋不属于被申请人实际占有使用的情况。被申请人根本就不存在和第三人之间合法有效的租赁合同，也不存在占有使用。根据法律规定，被申请人无权阻止被执行标的物的移交占有。二、中院判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明。被申请人与第三人2011年签订租赁协议，租期为2011年-2031年，根据租赁协议第二条规定，20年的租金共计72万元，一次性支付。第三条第4项规定，乙方必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约，协议终止。按照该规定，被申请人应当一次性支付72万元租金。但是被申请人向法庭提交了2013年12月2日、2014年6月23日、2015年1月9日转给第三人款项为103000元、30000元、530000元的转账记录，共计663000元，称是履行房屋租赁合同的款项，显然被申请人所称与租赁合同的一次性支付的规定不符，同时数额也与租金的总数不一致。再次，该三笔款项与租赁合同没有直接的关联性，被申请人不能随便拿几笔转账记录就谎称履行了租赁合同，其仍然要承担举证责任来证明，款项和合同之间是一一对应的关系，在其没有提供任何其他证据作证的情况下，不能证明2011年的租赁合同已实际履行。中院的判决在没有任何佐证证明被申请人的转账与租赁合同之间存在关联性证据之下，就做出判决，属于认定事实缺乏证据，认定错误。关于租赁合同的履行问题属于被申请人的举证责任，被申请人不能拿出2011年签订合同时的履行凭证，就应该承担举证不能的法律后果。针对2013-2015年的几笔转账，被申请人负有举证证明款项和租赁合同存在关联性的证明责任，显然被申请人并没有提供任何证据。一审法院仅仅是根据几笔与租赁合同毫无关联的转账，在没有重要的关联性证据的情况下，将举证责任倒置，显然属于认定事实严重缺乏主要证据。同时一审法院也没有审查被申请人是否实际占有使用该房屋，也属于认定事实缺乏主要证据。三、中院的判决认定事实错误适用法律错误。本案属于案外人执行异议纠纷案件，应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和执行复议若干问题的规定》，法院应当从该规定出发审查案件事实，进行法律适用。显然中院判决的认定偏离了认定原则和法律适用。根据该法第三十一条之规定，人民法院在审查承租人是否可以阻止权利人移交占有，一方面是审查在查封前承租人是否签订合法有效的租赁租赁合同并实际占有使用。另一方面审查是否存在承租人和被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产、伪造交付租金的证据的情形。显然针对第一个审查内容中被申请人并不能证实租赁合同的真实性，更没有提供其实际占有使用该房屋的相关证据。据了解两套房屋均为写字楼，使用目的是办公而不是居住，被申请人不能提供自租赁开始至今实际占有使用房屋的证据。相反出现了涉案房屋出租给公司并由公司实际占有、使用的事实。显然被申请人并没有提供合法有效的证据证明租赁合同的真实性和实际占有使用的事实。从这一方面被申请人不能阻却移交占有。中院的认定事实和法律适用也是明显错误的。从另一方面考虑，法院也应当审查被申请人主张的租赁合同履行过程中是否存在恶意低价租赁损害第三人合法权益，伪造或提供虚假证据的情况。申请人认为被申请人的主张有太多的不符合常理和违反法律规定的情形，因此不能阻却执行。一、2011年10月1日被申请人与第三人签订的房屋租赁合同缺乏真实性、合理性，属于恶意串通损害权利人合法权益。1、本案中被申请人与第三人系母子关系，且被申请人(1988年10月15日生）当时刚刚成年，签订租赁协议时和第三人还属于同一家庭成员，试想一下同一家庭成员之间怎么可能签订房屋租赁协议，而且当时也没有必要签订，其提供的租赁协议不符合常理。2、从该协议的内容看，是第三人将其所有的天津市滨海高新区1109、1112两套写字楼均租给被申请人，但该房屋是写字楼并不具有居住的用途，被申请人租赁该房屋应当提供其实际使用目的和占有使用的依据，显然这些被申请人均没有向法庭说明，也并没有提供任何证据。3、从租金看，年租金36000元，一套房子年租金18000,每月1500元，但是结合新证据第11页，仅1109号房屋的租金为每月3500元，显然两套房屋的租金是明显低于正常的市场价格的。4、租赁的期限自2011-2031年，长达20年的时间，租金72万元，缴租为一次性付清”，依据该协议，租金应当在签订协议时一次性付清，而非分期支付，被申请人作为一个刚刚成年，可能还没有步入社会人，如何有能力支付72万元的租金这也是被申请人应当举证证明的。通过以上分析，租赁合同缺乏真实性和合理性，属于被申请人和第三人恶意串通，以明显不合理的价格承租被执行房屋，损害债权人的合法权益，不能阻止房屋移交占有。二、关于被申请人转给第三人的几笔款项，该几笔转账被申请人只提供其给第三人同日期的转账记录，而没有提供完整的转账记录，该证据明显不具备完整性，更不符合证据的要求。除此之外被申请人也没有证明款项和租赁合同的关联性、证明款项的合法来源，仅凭被申请人故意提交的虚假的支付凭证不能阻止移交房屋。所以，一审法院在认定本案事实和适用法律时，并没有按照执行异议和执行复议规定的内容进行审查和适用，认定事实和适用法律错误。综上所述，沧州市中级人民法院（2020）冀09民终2406号民事判决书违背了案件的事实真相，采取武断的分析态度来处理问题，认定事实和适用法律出现了严重的错误。为了维护申请人的合法权益，请求贵院依法履行法律监督职责，保护社会公平、正义，维护法律的尊严，依法撤销沧州市中级人民法院作出的（2020）冀09民终2406号民事判决书，依法改判维持一审判决，驳回被申请人的诉讼请求。 孟庆宝辩称，请求驳回再审申请人的申请，维持原判。其他同之前庭审意见。 马文菊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 孟庆宝向一审法院起诉请求：1、判决原告对本案所涉房屋享有承租权（租金432000元）；2、停止对天津市滨海高新区的执行。3、本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：因第三人马文菊与被告宋红平有债务纠纷。宋红平向一审法院起诉，并申请财产保全，一审法院作出（2017）冀0982民初5072号民事裁定书，裁定查封马文菊所有的位于天津市滨海高新区房屋予以查封，查封期限截止至2019年11月20日。一审法院于2017年12月8日作出（2017）冀0982民初5072号民事判决书，判决书的主要内容为：“马文菊于本判决生效之日起十日内偿还宋红平借款80万元”。2018年11月16日，一审法院作出（2018）冀0982执324号执行裁定书，裁定拍卖马文菊所有的位于天津市滨海高新区房屋。2018年12月24日，一审法院发布拍卖公告，2019年2月26日，一审法院发布竞买须知。后被告宋红平买受涉案房屋。2019年7月12日，一审法院向孟庆宝发出通知书，通知孟庆宝十日内提出书面异议。孟庆宝认为其为涉案房屋的承租人，于是向一审法院提出书面异议。经审查，一审法院于2019年8月5日作出（2019）冀0982执异53号民事裁定，驳回了孟庆宝的异议请求。孟庆宝于2019年9月3日向一审法院提起案外人执行人执行异议之诉。另查明，原告孟庆宝与第三人马文菊为母子关系。2011年10月1日，原告孟庆宝与第三人马文菊签订了房屋租赁合同，合同约定由原告承租第三人马文菊坐落于天津市滨海高新区华苑产业区海泰华科三路华鼎置地1号楼6号楼-1112室、1109室房屋，从2011年10月1日起至2031年9月30日止。年租金36000元，缴租为一次性支付，人民币柒拾贰万元。孟庆宝必须按时缴纳房屋，否则视为孟庆宝违约。协议终止。孟庆宝分别于2013年12月2日、2014年6月23日、2015年1月9日转给马文菊款项103000元、30000元、530000元，共计663000元。以上事实有原、被告陈述和（2017）冀0982民初5072号民事裁定书、（2017）冀0982民初5072号民事判决书、（2018）冀0982执324号执行裁定书、拍卖公告、竞买须知、（2018）冀0982执异53号民事裁定等证据予以证实。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，案外人提供其与被执行人签订的房屋租赁合同，合同中约定年租金36000元，缴租为一次性支付，人民币柒拾贰万元。孟庆宝必须按时缴纳房屋，否则视为孟庆宝违约。原告未提供其一次性缴纳房租的证据。原告虽提供个人活期交易明细，其交易金额与租金不符，且显示时间为2013年至2015年间，与本案缺乏关联性。原告亦未提供其对涉案房屋占有使用的证据。综上，原告提供的证据不能证实其系涉案房屋权利人，其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告的诉讼请求本院不予支持。遂判决：驳回原告孟庆宝的诉讼请求。案件受理费7780元，由原告孟庆宝承担。 二审法院查明，二审期间，双方当事人均未提交新证据。关于案涉房屋租赁合同的签订时间是否真实，本院已向被上诉人释明：“被上诉人是否申请鉴定，三日内告知本庭，逾期视为放弃”，被上诉人未提交鉴定申请。二审查明的事实与一审一致。 二审法院认为，孟庆宝提供了其与马文菊于2011年10月1日签订的房屋租赁合同，孟庆宝提供的银行流水亦可以证实，2013年至2015年，孟庆宝已向马文菊总计支付了66.3万元，该款项系在2017年11月21日案涉房屋查封之前。由于没有证据证实孟庆宝与马文菊还存在其他的法律关系，故该款可以认定为案涉合同的租金，即案渉房屋租赁合同已实际履行。结合孟庆宝与马文菊系母子关系及实际履行事实，可以认定双方并未因72万元租金未一次性交付而解除合同。被上诉人宋红平经一审法院拍卖虽于2019年买受了涉案房屋1109室，根据《中华人民共和国合同法》二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故孟庆宝与马文菊签订的案涉房屋租赁合同仍具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，即承租人孟庆宝使用、收益案涉房屋是其法定权利。但孟庆宝尚未履行的部分租金应向被上诉人宋红平交付。遂判决：一、撤销河北省任丘市人民法院（2019）冀0982民初4407号民事判决；二、上诉人孟庆宝对天津市滨海高新区享有承租权，租赁期间为2011年10月1日起至2031年9月30日止。三、驳回上诉人孟庆宝的其他诉讼请求。一审案件受理费7780元、二审案件受理费7780元，均由上诉人孟庆宝负担。 本院再审查明，本案复查听证过程中，关于孟庆宝与天津市宪岛建材商贸有限公司之间是否存在资金往来，孟庆宝申请再审时提交天津荣花会计服务有限公司出具的情况说明，该说明载明：“天津市宪岛商贸有限公司自2012年3月27日成立以来，与我公司签订代理记账合同，一直是由孟庆宝与我公司联系交接票据、支付记账费、对接财务相关工作。”而天津市宪岛建财商贸有限公司设立人是孟庆宝的父亲孟宪岛，股东系其父孟宪岛及其母马文菊，孟庆宝提交的情况说明又载明其负责天津荣华会计服务有限公司与天津市宪岛建商贸有限公司对接财物相关工作，因此，该情况说明证实孟庆宝与天津市宪岛建材商贸有限公司之间存在资金往来。另，孟庆宝认可涉案房屋2019年3月13日由马文菊已出租给东莞市帝恩检测公司，孟庆宝代替其母亲马文菊以代理人身份签订租赁合同并收取租金这一事实。审查明的其他事实与原一、二审查明事实一致。 本院再审认为，根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”首先，本案中，马文菊与孟庆宝既为母子关系，又为出租方和承租方，存在利害关系，孟庆宝应就双方之间存在租赁合同关系，及合同履行情况承担继续举证责任。2011年10月1日，双方签订的房屋租赁合同约定，涉案房屋年租金为36000元，租期为二十年，缴租为一次性支付人民币700000元，并约定必须按时缴纳房租，否则视为违约，协议终止。孟庆宝主张在2013年12月2日、2014年6月23日、2015年1月9日分别向马文菊转款103000元、30000元、530000元，但该转款时间、金额与双方签订的房屋租赁合同约定的租金数额和支付方式均不相符，与本案租金缴纳缺乏关联性。另，在本案复查听证过程中查明，孟庆宝与天津市宪岛建材商贸有限公司之间存在资金往来，故孟庆宝不能证实其三笔转账即为支付房屋租金，孟庆宝主张承租涉案房屋并支付租金的主张，本院不予认定。其次，孟庆宝并未实际占有涉案房屋，不享有足以排除强制执行的民事权益。2012年3月21日孟庆宝之父孟宪岛成立天津市宪岛建材商贸有限公司，该公司是自然人独资公司，该公司章程第四条载明公司住所地为：新产业园区华苑产业区海泰华科三路1号6号楼-1109，即涉案房屋。同日，该公司任命马文菊为公司监事，2013年11月25日，决议吸收马文菊为新股东。2012年3月20日，甲方马文菊与乙方天津市宪岛建材商贸有限公司签订租赁协议，马文菊将所有的1109室房屋出租给该公司，租期1年，租金每月3500元。因此该房屋的实际使用者、占有者是其父设立的宪岛公司，而不是孟庆宝。另，本案复查听证过程中，孟庆宝认可涉案房屋2019年3月13日马文菊出租给东莞市帝恩检测公司，孟庆宝以代理人身份，代替其母亲马文菊签订租赁合同，并收取租金。上述事实证明，孟庆宝并未实际占有使用涉案房屋。综上，孟庆宝不能证实其对涉案房屋享有排除执行的权益，原一审判决驳回孟庆宝的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二审改判有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省沧州市中级人民法院（2020）冀09民终2406号民事判决； 二、维持河北省任丘市人民法院（2019）冀0982民初4407号民事判决。 一审案件受理费7780元，二审案件受理费7780元，均由被申请人孟庆宝承担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 华 审判员 李美华 审判员 郭亚宁 二〇二一年四月二十日 书记员 王 新