广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初11318号原告：吕练珍，女，1971年12月19日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：陈聪明，广东连越律师事务所律师。被告：广州市旭创机电设备有限公司，住所地广东省广州市黄埔区夏园石场路3号102。法定代表人：余映妮。委托诉讼代理人：谢浩华，广东杰信律师事务所律师。原告吕练珍诉被告广州市旭创机电设备有限公司（以下简称旭创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用普通程序于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告吕练珍的委托诉讼代理人陈聪明，被告旭创公司的委托诉讼代理人谢浩华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕练珍向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2016年8月18日签订的《厂房租赁合同》已于2020年8月20日解除；2.判令旭创公司向吕练珍支付2020年7月至2020年12月的租金及场地占用费共计59631元（涉案房屋有两间，其中1号房屋按照6333.5元/月的标准支付，3号房屋按照3605元/月的标准支付）；3.判令旭创公司向吕练珍支付2020年7月至2020年12月的公摊水电费1080元（按180元/月的标准计算）、2020年9月至2020年12月的企业管理费333.32元（按83.33元/月的标准计算）；4.判令旭创公司向吕练珍支付2020年5月26日至2021年1月4日期间的电费8973.45元、水费1053元，上述费用合计为71070.77元；5.判令旭创公司以起诉时的未付款总金额35103.48元为本金，按照月利率2%的标准向吕练珍支付逾期付款违约金，自起诉之日起计算至实际清偿之日止；6.判令旭创公司将租赁合同项下的场地退还给吕练珍；7.判令本案诉讼费由旭创公司承担。庭审中吕练珍当庭撤回第一项诉讼请求。事实与理由：旭创公司（乙方）因经营需要向吕练珍（甲方）承租物业，吕练珍将位于广州市黄埔区穗东街石场路1号252平方、石场路3号（原155平方按现状150平方）出租给旭创公司使用，双方于2016年8月18日签订《厂房租赁合同》，约定：租赁期限从2016年8月18日起至2020年12月31日止，石场路1号2020年1月1日至2020年12月31日租金每月6333.5元，石场路3号2020年1月1日至2020年12月31日租金每月3605元。村企业管理费1000元/年，公共公摊水电费180元/月。电费暂定1.35元/度收取。乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金和物业管理费、水电费等，逾期支付，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日千分之五。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费、水电费等超过15天，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方承担。若遇乙方欠交租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用超过15天，甲方可依合同法规定通知乙方解除合同，收回租赁物使用权和留置租赁物内乙方的物品。合同签订后，吕练珍依约将租赁物交付旭创公司使用，旭创公司起初能按照合同约定按时足额缴纳租金等相关费用，但自2020年7月起至今，旭创公司出现拖欠租金等行为。2020年8月19日，吕练珍向旭创公司发送《解除合同告知函》，明确告知解除双方签订的租赁合同。吕练珍认为，双方签订的租赁合同合法有效，旭创公司在履行合同期间存在多次拖欠租金的行为，合同解除条件已成就，吕练珍有权解除合同并要求其支付实际占用期间的场地占用费。现租赁合同期限已届满，旭创公司仍未将场地交还。吕练珍特诉至法院，请求法院依法判决。被告旭创公司辩称，一、吕练珍并非本案适格的原告，其并非涉案物业的所有权人，亦未提交证据证明其是承租人然后有经出租人同意再转租。根据吕练珍提交的广州市黄埔区穗东街夏园第四股份经济合作社出具的《证明》显示，吕练珍只是受合作社委托负责管理出租事项，并未授权其作为诉讼代理人，且与吕练珍在其他关联案件中提交的证据存在矛盾之处，因此，本案的诉讼主体应是广州市黄埔区穗东街夏园第四股份经济合作社，而非吕练珍。二、涉案租赁合同应继续履行，同时应减免租金。旭创公司于2011年7月开始承租涉案物业，双方一直没有纠纷。旭创公司迟延支付租金的原因之一是受新冠××疫情影响，其次是吕练珍多次发函要求其搬迁，同时通过拟停水停电、语言恐吓威胁等手段进行逼迁，旭创公司面临随时被强行搬迁的不安境地，故迫不得已采取拖延支付租金的手段来获得安全保障，并非拒绝支付租金，仅是迟延支付，待搬迁补偿事宜协商一致时一并处理。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》及黄埔区的相关规定，请求法院根据公平原则对2020年7月份租金予以免收，8月和9月的租金减半支付并免除逾期付款违约金，延长至10月和11月支付。三、不同意交还租赁场地，吕练珍应当支付相应的补偿给旭创公司，并赔偿其停产停业等损失。四、对于水电费用，受疫情影响旭创公司营业收入明显减少，希望迟延支付。五、旭创公司迟延支付的原因是受疫情影响及吕练珍强行逼迁导致，不应计算逾期付款违约金，且吕练珍计算的标准明显过高，即使需要支付，也应参照中国人民银行同期同类存款利率计算。六、在租赁合同无效的情况下，已缴纳的租赁押金25000元应抵扣占用费。七、企业管理费：吕练珍从2020年10月1日开始就没有再提供物业管理及卫生服务，上述费用之前是吕练珍收取的，10月起是旭创公司自己掏钱支付的，因此不应再向吕练珍支付10月之后的企业管理费。八、吕练珍在2020年9月24日至25日实施了违法停水停电2天，导致旭创公司无法正常经营，造成营业收入损失，应当予以赔偿43747.65元。本院经审理认定事实如下：2016年8月18日，吕练珍（甲方）与旭创公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定吕练珍将位于广州市黄埔区穗东街石场路1号252平方、石场路3号（原155平方按现状150平方）（以下简称涉案房屋）租赁予乙方用作厂房，租赁物面积（含公摊）402平方米，甲方凭收据收租金。租赁期限从2016年8月18日起至2020年12月31日止。第四条租赁费用约定，4.1租赁保证金为25000元，保证金在合同签订时全额收取。4.2租金、费用，租金从第二年起每一年在上期租金基础上递增3%，依此类推，其中石场路1号2020年1月1日至2020年12月31日租金每月6333.5元，石场路3号2020年1月1日至2020年12月31日租金每月3605元。4.3其它费用，村企业管理费1000元/年，水费暂定6.5元/吨，电费暂定1.35元/度。水、电费计费标准如有调整，收费标准亦随着相应调整。公共公摊水电费用180元/月。水、电损耗的费用按用量电度数、用水吨数的比例分摊，凭收据收取各项费用。第五条租赁费用的支付约定，5.1租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后15日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金。5.2乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，以现金支付或双方约定的其它方式支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日5‰。5.3乙方应于每月5日前按第4.3条的约定向甲方支付物业管理费、水电费等。逾期支付物业管理费及水电费等，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日5‰。第十条物业管理约定，10.4乙方工业垃圾由乙方自行处理，生活垃圾由甲方处理。第十三条提前终止合同约定，13.1在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费水电费等超过半个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用超过15天，甲方可不经任何法律途径终止本合同，收回租赁物使用权和留置租赁物内乙方的物品，乙方不得以任何原因拒交租赁物，乙方无条件服从。租赁合同签订后，旭创公司向吕练珍支付租赁保证金25000元，双方开始履行合同。2020年8月19日，吕练珍向旭创公司发出《解除合同告知函》，载明因旭创公司拖欠2020年7月至8月的租金，并多次催缴仍未缴清，已达到合同解除条件，故要求解除与旭创公司的租赁合同，并要求旭创公司于2020年8月22日前缴清所欠款项并交还租赁场地。2020年9月21日，吕练珍向旭创公司发出《告知函》，载明因旭创公司拖欠2020年7月至9月的租金，并多次催缴仍未缴清，双方无法协商一致，吕练珍将于2020年9月24日起停止一切水电设施供应，要求旭创公司于2020年9月26日前搬离租赁场地。旭创公司确认收到上述通知。旭创公司辩称吕练珍曾于2020年9月24日、25日对涉案房屋进行断电，为此提交了2020年9月24日当天的《报警回执》。吕练珍主张因旭创公司一直拒绝支付租金，其在发出《告知函》后仍拒绝支付，因此才采取了停水停电的措施，但只停了一两个小时，随后又恢复供电。旭创公司确认涉案房屋仍由其占有使用，并表示需在吕练珍支付补偿款项后才同意交还涉案房屋。吕练珍另提交电费发票和水费收据拟证实其代为支付了涉案房屋的水电费。双方在案件审理过程中到现场查看了水电表读数，并签订《交接单》，旭创公司对吕练珍主张的2020年5月26日至2021年1月4日期间的电费8973.45元、水费1053元合计10026.45元予以确认。旭创公司为证实吕练珍自2020年10月1日起未再提供物业管理服务和清洁卫生服务，提交了园区垃圾照片、2020年11月15日向案外人支付500元代为清理垃圾费用的支付记录。吕练珍对上述证据均不予确认，并陈述其确实计划自2020年10月1日起停止提供物业服务，但在停止提供服务10天左右因涉及市容市貌问题，村社要求其恢复提供物业服务工作，其在2020年10月中旬之后恢复了物业服务，旭创公司总共才支付500元从侧面印证了其主张，另安保是在12月才撤离，垃圾卫生服务在2021年1月10日才撤离。旭创公司为证实其营业收入同比明显下降还提交了2019年7月至12月期间与2020年7月至12月期间公司利润表、资产负债表、2019年度企业所得税汇算清缴纳税调整报告。另查明，广州市黄埔区穗东街夏园第四股份经济合作社出具《证明》，载明：该社厂房位于夏园××号，产权、消防地址一致，经穗埔公消验[2000]第125号消防验收合格，该厂房产权属于该社所有。为了发展经济，现委托吕练珍负责管理出租事项。吕练珍陈述涉案场地未能取得规划报建等手续。经本院释明，吕练珍主张涉案《厂房租赁合同》有效，若法院认定涉案《厂房租赁合同》无效，其将诉讼请求中的租金变更为场地占用费，其他诉请不变。以上事实有《厂房租赁合同》《解除合同告知函》《告知函》、快递单、《证明》《报警回执》《收据》、发票、照片、支付记录、公司利润表、资产负债表、2019年度企业所得税汇算清缴纳税调整报告及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，吕练珍受广州市黄埔区穗东街夏园第四股份经济合作社委托负责管理出租事项，其作为本案起诉的主体适格。涉案房屋未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《厂房租赁合同》因违反法律法规的效力性强制性规定，应属无效。吕练珍向本院申请撤回第一项诉讼请求，是其对自身权利的处分，本院予以准许。合同无效，合同约定的违约金条款亦为无效，吕练珍主张的违约金无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，旭创公司继续占用涉案房屋无法律依据，应将涉案房屋返还给吕练珍。吕练珍应当将收取的租赁保证金25000元返还给旭创公司，旭创公司要求在本案中抵扣场地占用费，本院予以一并处理。关于场地占用费。涉案《厂房租赁合同》虽无效，但旭创公司实际使用了涉案房屋，亦应参照合同约定的租金标准支付场地占用费。双方对租金标准无异议，旭创公司亦同意支付占用费，本院核算2020年7月至12月的场地占用费为59631元（6333.5元/月×6个月+3605元/月×6个月）。因吕练珍确认曾于2020年9月24日、25日采取了临时的停电措施，在此期间提供的租赁物无法全部满足正常使用的条件，本院酌情扣除一天的使用费，故旭创公司应向吕练珍支付2020年7月至12月的场地占用费59299.72元[59631元-（6333.5元/月+3605元/月）÷30天]。旭创公司还要求减免租金，因本案只处理2020年7月及之后的占用费，2020年7月已正式复工复产，疫情影响相对较小，故本院对该抗辩意见不予支持。抵扣租赁保证金后，旭创公司仍需向吕练珍支付场地占用费34299.72元。关于公共公摊水电费、企业管理费。涉案租赁合同无效，本院参照双方合同约定的标准计付上述费用，对于公共公摊水电费旭创公司并无异议，本院予以支持2020年7月至12月的公共公摊水电费为1080元（180元/月×6个月）。对于企业管理费，双方对2020年9月的费用83.33元（1000元/年÷12个月）无异议，本院予以确认。旭创公司辩称自2020年10月起吕练珍均未提供物业管理服务、卫生服务，故不同意支付上述费用，根据吕练珍自己的陈述，物业管理服务、卫生服务在2020年10月确实停止了10天左右，之后有恢复，但未提交任何证据证实，本院对该段期间的企业管理费不予支持。上述费用共计1163.33元，对于超出上述标准的诉讼请求，本院依法予以驳回。关于电费、水费。旭创公司对吕练珍主张的2020年5月26日至2021年1月4日期间的电费8973.45元、水费1053元予以确认，上述费用共计10026.45元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州市旭创机电设备有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吕练珍交还广州市黄埔区穗东街石场路1号252平方、石场路3号（原155平方按现状150平方）厂房；二、被告广州市旭创机电设备有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吕练珍支付2020年7月至12月的场地占用费共计34299.72元；三、被告广州市旭创机电设备有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吕练珍支付2020年7月至12月的公共公摊水电费、企业管理费共计1163.33元；四、被告广州市旭创机电设备有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吕练珍支付2020年5月26日至2021年1月4日期间的水费、电费共计10026.45元；五、驳回原告吕练珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1577元，由原告吕练珍负担568元，被告广州市旭创机电设备有限公司负担1009元。上述案件受理费原告吕练珍已预缴，被告广州市旭创机电设备有限公司在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告吕练珍，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  覃志强人民陪审员  刘 英二〇二一年四月二十三日法官助理彭逸婷书记员王汝欣