北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初79930号原告（反诉被告）：江俊峰，男，1926年2月18日出生，汉族，住北京市大兴区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李先锋，北京通美律师事务所律师。原告（反诉被告）：罗剑，女，1934年2月12日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李先锋，北京通美律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜洪恩，男，1953年11月25日出生，汉族，户籍地山东省威海市文登区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：姜海洋（姜洪恩之子），男，1978年4月16日出生，住山东省威海市文登区。原告（反诉被告）江俊峰、罗剑（以下简称姓名）与被告（反诉原告）姜洪恩（以下简称姓名）确认合同无效、房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。江俊峰和罗剑的委托诉讼代理人李先锋，姜洪恩及其委托诉讼代理人姜海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江俊峰、罗剑向本院提出诉讼请求：1.确认江俊峰与姜洪恩就买卖北京市朝阳区工人体育场东路XXX号房屋所签订的《协议书》无效；2.判令姜洪恩返还北京市朝阳区工人体育场东路XXX号房屋；3.判令姜洪恩返还北京市朝阳区工人体育场东路XXX号房屋的房产证。事实和理由：江俊峰和罗剑是夫妻，江俊峰是北京卫戍区东大桥离职干部休养所离职休养干部。二人在婚姻关系存续期间购买了北京市朝阳区工人体育场东路XXX两套房屋，两套房都是部队的房改房。2007年3月17日，江俊峰与姜洪恩签订《协议书》，约定把两套房屋出售给姜洪恩。协议签订后，因为政策原因，房屋一直没有过户。后经了解，江俊峰与姜洪恩签订的上述《协议书》违法，属于无效合同。江俊峰、罗剑曾与姜洪恩协商解除合同、收回房屋，但姜洪恩没有同意，故诉至法院。姜洪恩辩称：1.《协议书》不违反法律，系双方真实意思表示，自签订之日起便发生法律效力：（1）江俊峰和罗剑提出合同无效是基于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，但首先，协议书是北京市朝阳区工人体育场东路XXX两套房屋的买卖合同，江俊峰和罗剑在出售前已经与原房屋的所有权人签订了《军产住房出售协议书》，且二人在出售该两套房屋时已经办理涉案房屋的所有权证书，二人在法律上拥有完全的处分权，其对涉案房屋有权进行买卖；其次，涉案房屋的买卖不违反任何法律和行政法规的强制性规定，涉案房屋不属于国家强制性规定禁止出售的物品，可以在市场进行流通，不需要经过国家审批或批准，江俊峰和罗剑完全有权利自由处分；再次，“法律、行政法规的强制性规定”与“法律规定”完全不是同一含义，因此二人提出因违反法律规定而无效的理由不能成立。（2）《协议书》签订时也不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销情形，合同应当认定为有效。双方在签订《协议书》时均为完全民事行为能力人，协议内容是双方真实意思表示，不存在重大误解、显失公平，或者以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危方式签订合同的情况，也没有损害国家、集体、他人的合法权益。2.在《协议书》有效的前提下，江俊峰和罗剑无权要求返还房屋。姜洪恩向本院提出反诉请求：判令江俊峰、罗剑继续履行《协议书》，将北京市朝阳区工人体育场东路XXX号房屋过户至姜洪恩名下。事实和理由：双方签订的《协议书》不存在无效或可撤销情形，《协议书》签订后我已经将全部购房款支付完毕，房屋也实际交付给我使用，故江俊峰和罗剑有义务继续履行《协议书》。江俊峰、罗剑针对反诉辩称：不同意姜洪恩的反诉请求，涉案房屋属于军产房，无法过户给姜洪恩，《协议书》是违法协议，无法继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，江俊峰与罗剑为夫妻关系，江俊峰离休前为原北京军区空军下属部门干部。1999年6月30日，北京军区空军北京东大桥离职干部休养所（以下简称北空东大桥干休所）作为甲方、出卖人，江俊峰作为乙方、买受人，双方签订《军产住房出售协议书》，协议书约定：根据《军产住房出售暂行办法》，北空东大桥干休所将坐落于北京市朝阳区工人体育场东路XXX号住房一套出售给江俊峰，现经双方协商同意，订立本协议。一、房价计算1.甲方出售给乙方的住房建筑面积为108.31平方米，其中标准面积范围以内的108.31平方米。2.上述住房房价按每平方米建筑面积成本价1450元，和《军产房出售暂行办法》规定的各种折扣，该房所处地段、层次、朝向及装修、设备标准等调价系数、调价金额计算，经计算该房的实际售价为21172元，详见“房价计算书”。二、付款方式1.乙方要求采取一次付清全部房价款的方式购买上述住房，甲方同意按照《军产住房出售暂行办法》规定减收实际售价的20%，即4234元，乙方应缴房价为16937元，乙方保证于协议签字当天缴购房款不少于房价的40%，余款在三个月内全部交清。2.（分期付款条款，内容略）。三、产权比例乙方按成本价购房，对所购住房拥有全部产权。四、办理产权手续（略）。五、管理与维修1.乙方购房后，暂由甲方负责管理，今后交由住房社会化专门机构统一管理，双方应服从届时的管理变动。2.乙方所购住房的自用部位和自用设备的维修开支，由乙方自行负担，所购住房的共用部位和共用设施设备的维修养护由甲方负责，所需费用在住房维修基金中列支。3.乙方病故或乙方将所购住房转让（包括有偿和无偿）给他人后，其住房管理和维修按有关规定办理。六、购后出租、出售1.乙方购房住用5年后，可依法进入房地产市场，在同等条件下，甲方（或甲方的上级单位）有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按国家规定交纳有关税费后，甲乙双方按第“三”项规定的产权比例进行分配。2.乙方未住用5年，因工作调动或退役，经军以上单位主管部门审查批准，可将已购住房按届时的标准价或成本价返售给甲方。七、违约处理（略）。八、其他规定（略）。九、本协议自1999年6月30日生效，一式四份，甲乙方各一份，甲方上级管理部门一份，办证机关一份。《军产住房出售协议书》附件为“军产住房出售房价计算表”。2000年1月26日，江俊峰取得房屋所有权证，所有权证编号京房权证军空朝移私字第XXXX号（军队房改成本价售房），登记坐落为朝阳区工人体育场东路XXX（以下称涉案房屋），房屋产别为私有产，登记建筑面积108.31平方米，登记设计用途为住宅。2007年3月17日，江俊峰、罗剑与姜洪恩签订一份《协议书》，约定：“江俊峰与姜洪恩就北京市朝阳区工体东路XXX房间的转让达成如下协议：一、江俊峰自愿出售此房，并将房产证交给姜洪恩。二、姜洪恩自愿购买江俊峰的房子，价格为柒拾伍万元。三、双方约定此房在政府不允许进入房屋交易市场之前，姜洪恩不能将此房出售给第三方。如果违约，江俊峰将收回此房。四、此房在政府允许进入市场后，房屋的出售或者是搬迁后产生的收益完全归姜洪恩所有，与此相关的费用由姜洪恩负责。五、此房的水电费等是由干休所从江俊峰工资中扣除的，由姜洪恩支付给江俊峰。六、现已付款叁拾万元。”江俊峰、罗剑和姜洪恩均在《协议书》上签字。就《协议书》的履行情况，姜洪恩表示《协议书》签订时其已经通过银行转账方式支付了30万元，此后又给付现金45万元，就此姜洪恩提交了一张由江俊峰、罗剑签字盖章的字条，记载：“收到工体东路十四号院八号楼一二〇一及一二〇二室转让房款柒拾伍万元整。”姜洪恩称其支付全部房款后已经实际占用房屋至今，并持有涉案房屋的房产证原件，但尚未办理涉案房屋的产权过户手续。江俊峰、罗剑主张《协议书》违反《中国人民解放军总后勤部移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革实施办法》（后营字[2000]第70号）、《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部1999后营字第530号）以及《中国人民解放军房地产管理条例》，故上述《协议书》违反法律和行政法规的强制性规定，属于无效合同。江俊峰、罗剑还提交了一份由北京卫戍区朝阳第七离职干部休养所（原北空东大桥干休所）出具的《证明》，据此主张涉案房屋根据军队有关规定，不能上市交易。姜洪恩对该《证明》不予认可，主张根据《军产住房出售协议书》第六条第一款，涉案房屋购房住用5年后可以上市交易。经查，由原总后勤部印发并于1995年9月1日起施行的《军产房出售暂行办法》第十条规定：“军队人员购买现住房，实行成本价或标准价……”；第二十条规定：“军队干部、职工以成本价购买的住房，产权归个人所有。住用五年和付清全部房款后，可以依法进入市场，原售房单位有优先购买、租用权，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按国家规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有。”1999年12月27日，原总后勤部印发《军队现有住房出售管理办法》（【1999】后营字第530号），其中第三十条规定：“按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权；需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后，其余以入归个人所有。”第五十条规定：“本办法自颁发之日起施行。总后勤部1995年印发的《军产住房出售暂行办法》即行废止。”就上述《军队现有住房出售管理办法》第三十条规定的上市交易准入制度，本院向涉案房屋售房单位进行了调查，其答复表示虽然《军队现有住房出售管理办法》第三十条规定了上市交易准入制度，但该准入制度至今并未建立，故事实上军队经济适用住房和军队房改售房目前均无法上市交易，仅可依法继承。本院认为，涉案《协议书》签订于《中华人民共和国民法典》施行之前，故应首先依据《中华人民共和国合同法》的有关规定审查合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。前述法律、行政法规是指全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，前述强制性规定特指效力性强制性规定。本案中，江俊峰、罗剑主张《协议书》因违反法律和行政法规的强制性规定而无效，但二人所援引的《中国人民解放军总后勤部移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革实施办法》、《军队现有住房出售管理办法》和《中国人民解放军房地产管理条例》均不属于全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规，故本院对江俊峰、罗剑关于确认《协议书》无效的诉讼请求不予支持，该《协议书》属于有效合同。因《协议书》系有效合同，而江俊峰、罗剑所出具的字条亦反映二人已收到约定的全部购房款，故姜洪恩依据《协议书》相关约定占有涉案房屋属于有权占有，其持有涉案房屋的产权证书亦有合同依据，故本院对江俊峰、罗剑的第二项、第三项诉讼请求均不予支持。就姜洪恩的反诉请求，涉案房屋系江俊峰以房改成本价购买的军产房，虽然《军产住房出售协议书》第六条约定了“购房住用5年后，可依法进入房地产市场”等内容，但该约定来源于当时施行的《军产房出售暂行办法》，《军队现有住房出售管理办法》1999年12月27日施行时，《军产房出售暂行办法》即行废止，故涉案房屋能否办理过户手续，应根据《军队现有住房出售管理办法》有关规定处理。根据本院查明的有关情况，虽然江俊峰在购买涉案房屋后享有全部产权，且《协议书》属于有效合同，但由于《军队现有住房出售管理办法》规定的上市交易制度尚未建立，涉案房屋过户手续事实上无法办理，故本院对姜洪恩的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）江俊峰、罗剑的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）姜洪恩的全部反诉请求。本诉案件受理费11300元，由原告（反诉被告）江俊峰、罗剑负担（已交纳）。反诉案件受理费5650元，由被告（反诉原告）姜洪恩负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 郝 卓二〇二一年四月十二日书记员 王兆博