北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初2511号原告：吕玉荣，女，1957年2月14日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：三河市江达房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊二中西侧、二中商住楼2号。统一社会信用代码XXX。法定代表人：张水平，经理。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码XXX。法定代表人：王春波，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告吕玉荣与被告三河市江达房产经纪有限公司（以下简称江达公司）、绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕玉荣之委托诉讼代理人林琳，被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼，被告江达公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吕玉荣向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与绿地京纬公司之间密云XXX号房屋（以下简称涉案房屋）的商品房预约合同关系；2．判令绿地京纬公司返还原告房款165171元及利息（利息以165171元为基数，从2016年4月21日计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．判令江达公司、绿地京纬公司赔偿原告电商款损失5万元；4．本案诉讼费用由江达公司、绿地京纬公司承担。事实和理由：2016年4月17日，绿地京纬公司在没有预售许可证的情况下，原告经过江达公司向绿地京纬公司定购涉案房屋，原告向江达公司支付5万元电商费，向绿地京纬公司支付165171元，共计215171元。2017年3月份，因北京市限购政策，原告无法购买涉案房屋，原告一直向被告主张要求退款，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。江达公司向本院提交书面答辩状称，2016年，原告通过我公司购买涉案房屋，当时交给我公司5万元服务费，除5万元外，其余房款全部交给绿地京纬公司。原告主张的各项诉讼请求，均应由绿地京纬公司承担责任，原因如下：1．原告成功认购涉案房屋，我公司已经完成服务，原告后期退房，责任全部都在于绿地京纬公司，所以原告交给我公司的5万元，应由绿地京纬公司退还。2．除5万元外，原告直接交给绿地京纬公司的房款，应该由绿地京纬公司退还。3．若该房屋有差价损失，应由绿地京纬公司承担全部责任，退还原告。综上所述，我公司不同意原告的全部诉讼请求。绿地京纬公司辩称，1．在解除双方合同关系的前提下同意退还165171元，不同意支付利息，不同意其他诉讼请求。2．双方签订的订购协议系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，我公司并没有隐瞒相关事实；订购协议约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明我公司并没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认为需要支付利息，应从合同解除之日的第二日起算，不应从款项交纳之日起算。3．江达公司向原告收取的5万元电商费与本案不属于同一法律关系，原告与江达公司存在服务合同关系，应另案解决，我公司没有返还上述服务费的义务。该5万元由江达公司直接收取，并向原告出具了收款收据，原告并未提出异议，属于原告购房的合理开支，因此，我公司既无返还义务也无赔偿义务。本院经审理认定事实如下：2016年4月17日，吕玉荣与绿地京纬公司签订《XX密云XX定购协议》，协议记载房屋为涉案房屋，建筑面积80．14㎡，成交单价19780．01元/㎡，成交总价1585171元。2016年4月17日，吕玉荣向绿地京纬公司支付1万元，绿地京纬公司为其出具收据。2016年4月21日，吕玉荣向绿地京纬公司支付155171元，绿地京纬公司为其出具收据。2016年4月21日，吕玉荣向江达公司支付5万元，江达公司为其出具收据。收据载明：“今收到吕玉荣交来XX室电商费人民币（大写）伍万元整”。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵某、李某等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）XXX的XXX产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（XXXX）XX号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期XX商业办公楼、XX商业楼、XX商业办公楼、XX商业楼、XX商业楼、XX商业楼、XX商业楼；二期XX商业楼（含配套公建），XX商业办公楼，XX办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在XXX产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。再查，绿地京纬公司在关于XXX项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，XX”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而XXX项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的XXX项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，吕玉荣丧失购买涉案房屋的主体资格。上述事实，有当事人陈述、《XX密云XX定购协议》、收据等证据材料在案佐证。本院认为，吕玉荣与绿地京纬公司签订的《XX密云XX定购协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，现因“3．26”购房政策，吕玉荣丧失购买涉案房屋的资格，双方均认为该定购协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于吕玉荣要求绿地京纬公司返还购房款165171元及支付利息的诉求，本院予以支持。本案的争议焦点在于吕玉荣在购买涉案房屋过程中向江达公司支付的5万元电商费如何定性及定购协议解除后该5万元电商费如何处理？根据吕玉荣提交的定购协议中载明的房屋总价款与成交总价的关系，不能认定该款项构成购房款的一部分，但应当说明，吕玉荣与绿地京纬公司之间关于涉案房屋的定购协议解除的原因系“3．26”购房新政导致吕玉荣丧失购房资格，吕玉荣向江达公司交纳的5万元电商费系吕玉荣所遭受的损失。绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传且在未取得预售许可证的情况下违规销售房屋，故绿地京纬公司在与吕玉荣签订购房协议时存在明显过错，应当对吕玉荣因购房协议履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故对于吕玉荣要求绿地京纬公司赔偿50000元电商费的诉讼请求，本院予以支持。至于江达公司是否承担赔偿责任一项，依据现有证据不足以认定江达公司在促成吕玉荣、绿地京纬公司达成购房协议过程中存在过错，故本院对吕玉荣主张江达公司承担该款项赔偿责任的诉讼请求不予支持。江达公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，视为其放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吕玉荣与被告绿地集团北京京纬置业有限公司之间关于购买密云XX号房屋的商品房预约合同关系。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告吕玉荣购房款十六万五千一百七十一元并支付利息（利息以十六万五千一百七十一元为基数，自二〇一六年四月二十一日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告吕玉荣损失五万元。四、驳回原告吕玉荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千二百六十四元（系原告吕玉荣预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二一年四月十五日法官助理 江 南书 记 员 李 曼