贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1760号 上诉人（原审被告）：贵州大地永乐置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市龙山大道1号贵侯苑商务大酒店一楼，统一社会信用代码91522701322007053C。 法定代表人：程载。 委托诉讼代理人：陆连军，贵州贵正（修文）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张虎，男，1979年8月10日生，苗族，住贵州省独山县。 被上诉人（原审原告）：钟燕，女，1981年9月8日生，汉族，住贵州省独山县。 上诉人贵州大地永乐置业有限公司（以下简称大地公司）与被上诉人张虎、钟燕商品房销售合同纠纷一案，贵州省都匀市人民法院于2021年1月15日作出（2020）黔2701民初6458号民事判决后，大地公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年4月16日公开开庭对本案进行了审理，上诉人大地公司委托诉讼代理人陆连军，被上诉人张虎、钟燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大地公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不承担逾期办证违约金或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人未缴纳契税导致无法办理房屋产权证，对此上诉人不应承担违约责任。本案契税的纳税义务人为被上诉人，被上诉人的纳税义务在签订房屋买卖合同当天即已经产生。本案被上诉人并未缴纳契税税款，在被上诉人未缴纳契税税款之前上诉人无法为其办理房屋产权转移登记。因此，被上诉人主张上诉人承担逾期办证的违约责任不能成立。2.涉案房屋所在工程项目“新都汇国际购物广场”是于2015年12月21日经都匀市城乡规划局审核批准建设的项目。但在建设过程中，因都匀市城乡规划局的原因，于2017年6月2日对该工程项目进行了规划变更，客观上阻碍了项目的开发建设进度并最终导致无法在商品房买卖合同中约定的2017年9月30日完成所有权的变更登记。上述情况属于政府部门变更规划的不可抗力原因导致，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。且根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十六条“经批准规划设计变更的，买受人放弃索赔权利”的约定，规划变更经批准的属于免责事由，上诉人不应承担被上诉人诉请的逾期办证违约责任。 张虎、钟燕二审未答辩。 张虎、钟燕向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金62748元（从2018年5月15日暂计至2020年8月25日，计830天）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审查明的事实：2016年12月31日,原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的都匀市民族路3号新都汇国际购物广场3-72、3-74号商铺两间，建筑面积分别为39.27平方米，共计78.54平方米，总价款756000元。购房款已一次性付清。约定被告于2017年5月16日前交房，被告承诺于2018年5月15日前将办理好商品房转移登记有关文件交付原告办理房产，逾期按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按合同约定一次性付清购房款，被告已如数收到原告交付的购房款756000元。同时原、被告又签订了《商铺委托经营管理合同》，约定委托被告管理商铺期限是5年。至今被告没有按合同约定时间（已逾期830天，从2018年5月15日暂计至2020年8月15日）向原告交付商品房转移登记有关文件，导致原告不能办理产权证。另查明：原告与被告于2017年4月18日签订《商品房买卖合同》；被告贵州大地永乐置业有限公司开发建设的新都汇国际购物广场项目，都匀市城乡规划局于2015年12月21日颁发建字第520000201515948号《建设工程规划许可证》，其中建设项目名称：新都汇国际购物广场，总建筑面积：71045.37㎡，商业部分：36571.54㎡，连廊部分：3126.29㎡，地下车库：31347.54㎡。2017年6月2日，都匀市城乡规划局颁发建字第520000201717921号《建设工程规划许可证》，其中建设项目名称：新都汇国际购物广场，总建筑面积：71979.88㎡，商业部分：41167.31㎡，附属地下车库部分：30812.57㎡。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告张虎、钟燕与被告贵州大地永乐置业有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告依照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应依约支付逾期交房违约金，而被告则认为违约金过高，请求调整，按照公平原则和诚信原则综合考量，酌定调整为按原告已付房款日万分之零点五计算，故本案违约金应为：从2018年5月16日至2020年8月25日止为829天，按照购房款756000元×万分之零点五×829天=31336元。对被告提出的辩解意见，除适当降低违约金外，其余意见不予采纳。都匀市城乡规划局于2017年6月2日对《建设工程规划许可证》的变更仅仅是对总建筑面积、商业部分和附属地下车库部分面积的变更，并未对被告违约产生实质性影响。综上所述，原告张虎、钟燕要求判令被告大地公司支付逾期办证违约金31336元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告贵州大地永乐置业有限公司于判决生效后三十日内支付原告张虎、钟燕逾期办证违约金31336元；二、驳回原告张虎、钟燕其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费684元，由被告贵州大地永乐置业有限公司负担400元，原告张虎、钟燕负担284元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：契税未交清、规划变更是否属于大地公司的免责事由。 本院认为：大地公司与张虎、钟燕签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同的约定切实履行好各自的义务。 关于契税未交清、规划变更是否属于大地公司免责事由的问题。首先，针对契税问题。本案中，张虎、钟燕是以大地公司违反《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2018年5月15日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定为由，起诉至一审法院，要求大地公司交付办理房屋转移登记的文件给张虎、钟燕，并与张虎、钟燕到不动产登记部门办理房屋产权转移登记，将房屋所有权登记到张虎、钟燕名下，同时还要求大地公司承担相应的违约金。从本案审理查明的事实看，大地公司未按照合同约定的期限向张虎、钟燕交付该案涉房屋办理商品房转移登记的有关文书，已经构成违约。而大地公司上诉主张的张虎、钟燕未交纳契税不能办理权属变更登记手续，与张虎、钟燕起诉大地公司的违约行为是两个不同的法律关系。故，大地公司不能以张虎、钟燕未交清购房契税为由，拒绝向张虎、钟燕履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，更不能以此为由拒绝支付违约金。其次，针对规划变更问题。上诉人大地公司主张规划变更是因政府部门原因造成，但并未提供相关证据证实，其应承担举证不能的不力后果。至于《商品房买卖合同》第十六条第四款中约定“买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：经批准规划设计变更的，买受人放弃索赔权利。”该条约定是指商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更导致买受人因此受到损失的赔偿内容，这与本案被上诉人主张的逾期办证违约金诉请明显不符,不能作为本案的免责条款。故，大地公司以规划发生了变更为由主张免责的理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人大地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费583元，由上诉人贵州大地永乐置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年四月二十九日 法官助理兰丽辽 书记员肖文洁