北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初2079号原告（反诉被告）：北京东方世纪物业管理有限公司，住所地北京市东城区朝阳门内大街188号。法定代表人：刘正国，董事长。委托诉讼代理人：张海潮，男，该公司工作人员。被告（反诉原告）：翟乐，男，1968年12月11日出生，汉族，住北京市东城区。原告(反诉被告)北京东方世纪物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）翟乐（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。北京东方世纪物业管理有限公司委托诉讼代理人张海潮与翟乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东方物业公司向本院提出诉讼请求：1．要求被告向原告支付自2017年11月1日至2020年10月31日期间的物业费共计26379．72元；2．要求被告向原告支付自2017年11月1日至实际交纳物业管理费用日的延期支付违约金48316．57元；3．要求被告向原告支付代收代缴的2019-2020年采暖期和2020-2021年采暖期的采暖费7327．68元；4．要求被告向原告支付2018年8月18日至2020年8月21日的电费1103．64元；5．要求被告准许原告按时入室抄水表核算水表，并按照实际用水量向原告支付水费；6．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告受北京鸿安国际商务大厦业主委员会委托为该大厦提供物业服务，并签订物业管理服务合同。合同约定，该项目收费标准为住宅房屋4．8元/平方米/每月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按欠交管理费总数的千分之三交纳滞纳金。被告于2002年2月5日入住北京市东城区朝阳门内大街188号鸿安国际商务大厦×××（以下简称涉案房屋），但自2017年11月1日起至2020年10月31日，被告无故拖欠物业费、采暖费等各项费用，故原告提起本案诉讼，诉如所请。被告翟乐辩称：认可原告主张的物业费、采暖费、电费数额，该费用应该在原告支付被告的赔偿金里面扣除，不同意原告其他诉讼请求。物业服务管理合同约定的违约金过高，属于霸王条款和不平等条约，且被告从未见过该合同。由于原告多次拦截被告的客人进屋做客，侵犯了被告的正当权益，所以被告拒绝原告进入家门核查水表。被告翟乐另提出反诉：请求判令原告支付被告侵权赔偿金、电话骚扰赔偿金以及自侵权和电话骚扰发生之日起至今的滞纳金，按照每日千分之三计算，共计1919173元。事实及理由：从2017年起，原告以公司规定为借口，原告工作人员屡次拦截被告邀请进家的快递员，被告多次口头警告原告不得阻拦原告的客人，并于2017年11月30日向原告发出书面声明，表明原告侵权行为每发生一次需支付被告侵权赔偿金9万元。被告收到声明后并未停止侵权，并于2018年8月30日再次拦截被告的客人进入。对此被告致电原告工作人员，表示今后每发生一次拦截行为，原告需要支付被告赔偿金30万元。此外，原告对被告电话骚扰一次需支付10万元赔偿金。故原告应支付被告侵权赔偿金。原告针对被告反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年2月5日，案外人北京鸿安房地产有限责任公司向原告出具入住通知书，要求原告协助办理被告入住涉案房屋相关手续。后，被告实际居住涉案房屋至今，但涉案房屋（建筑面积152．66平米）至今没有办理产权登记。另，原告与涉案房屋所在小区北京鸿安国际大厦业主委员会签订有《物业管理服务合同》，约定由原告为鸿安国际大厦提供物业管理服务，物业管理费为住宅房屋每月每平方米4．80元。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按欠交管理费总数的千分之三缴纳滞纳金。水电费由原告按照实际发生额向业主和物业使用人代收代缴；供暖费由原告按照建筑面积向业主和物业使用人代收代缴。2017年10月19日，鸿安国际商务大厦业主委员会开展2017年第一次业主委员会，会议最终表决同意针对公寓全体业主进行《关于禁止送快递及送餐人员进入楼内》的征询意见调查工作。2017年10月27日，鸿安国际大厦业主委员召开第四届业主委员会2017年第二次会议，会议决议：鸿安国际大厦关于禁止送快递及送餐人员进入楼内征询意见投票结果真实有效，同意物业公司继续延续“十九大”期间禁止送快递及送餐人员进入楼内的管理模式，该决议即时生效。2017年11月至2020年1月，原告禁止快递员进入大厦。被告多次以邀请快递员到家里做客为由，要求原告准许快递员进入大厦内部。其中在2017年11月4日，被告通过电话及短信的方式向原告声明：“到被告家的快递员都是被告的私人访客，原告如果认为此举侵犯了别人利益，可以通过正当法律程序进行诉求。但决不允许采取黑社会手段恶意阻拦其进楼到被告家来。从现时起，每侵权一次，原告需支付被告侵权赔偿金9000元”。对此，2017年11月6日，原告向被告出具东方世纪发【2017】第021回复函，载明：“对于被告的声明，我司不接受不同意，也不认可。对于禁止快递和送餐人员进入楼内事宜，已经鸿安国际商务大厦业主委员会过半数表决通过”。2017年11月18日，因原告阻拦快递员上楼，被告告知原告工作人员每发生一次侵权行为需支付被告9万元。2018年4月17日，被告告知原告工作人员，表明只允许案外人刘某及彭某来电联络，其余一律视作骚扰，这种骚扰每发生一次，原告须给付被告赔偿金10万元。2018年8月30日，被告告知原告每发生一次侵权行为，原告需支付被告赔偿金30万元。现被告拖欠原告诉讼请求所指向期间的物业费、采暖费、电费，被告对原告主张的数额没有异议，但认为应以原告应付被告的赔偿金等冲抵；因被告拒绝原告入户查看水表，故水费应交金额不清。本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。关于本案的本诉，因被告对原告主张的物业费26379．72元、采暖费7327．68元、电费1103．64元数额没有异议，故本院予以认定，被告理应予以交纳；被告所持逾期未交上述费用的理由没有合法依据，本院不予采纳，故本院认为被告理应适当予以支付违约金，具体数额，本院酌定。原告与北京鸿安国际商务大厦业主委员会签订的《物业管理服务合同》已明确约定水电费由原告按照实际发生额向业主和物业使用人代收代缴，被告作为鸿安国际大厦的业主，该《物业管理服务合同》对其具有法律约束力，被告理应配合原告入室抄水表核算水表，并按照实际用水量向原告支付水费；被告所持其拒绝原告入室抄水表系因原告阻拦其客人到家做客侵犯其正当权益，故被告已经失去对原告的信任的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于被告的反诉，本院认为在原、被告双方就是否允许快递员入户的问题上存在争议，双方应该理性解决，但任何一方无权就此向对方主张侵权责任，故对于被告向原告索赔1919173元的反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，判决如下：一、翟乐于本判决生效之日起7日内支付北京东方世纪物业管理有限公司2017年11月1日至2020年10月31日期间的物业费26379．72元；二、翟乐于本判决生效之日起7日内支付北京东方世纪物业管理有限公司因延期交纳物业管理费用的违约金2000元；三、翟乐于本判决生效之日起7日内支付北京东方世纪物业管理有限公司采暖费7327．68元；四、翟乐于本判决生效之日起7日内支付北京东方世纪物业管理有限公司电费1103．64元；五、翟乐对北京东方世纪物业管理有限公司入室抄水表核算水费予以配合协助；六、驳回北京东方世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回翟乐的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费939元，由北京东方世纪物业管理有限公司负担525元，由翟乐负担414元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费11036元，由翟乐负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李成博二〇二一年四月二十二日法官助理 冒南君法官助理 吴董超书 记 员 关雅晴