上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初5589号原告：严辉，男，1975年9月10日生，汉族，住江苏省宿迁市。原告：陈美玲，女，1992年5月11日生，汉族，住黑龙江省。上述两原告共同委托诉讼代理人：孙晓楠，上海予湛律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟。原告严辉、陈美玲与被告上海绿茵置业有限公司(以下简称“绿茵公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告严辉及其委托诉讼代理人孙晓楠到庭参加诉讼，被告绿茵公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告签订的《上海市商品房出售合同；2.被告立即退还两原告已付购房款1,276,886元。事实与理由：2017年3月22日，两原告与被告签订了《上海市商品房出售合同》，约定两原告以总房价款2,546,886元的价格向被告购买位于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室商铺(以下简称“系争房屋”)，交付时间是2017年12月30日前，系争房屋用于向被告返租并获取租金收益。两原告按照合同约定，于2017年3月22日、2017年4月21日、2017年4月28日向被告支付了首付款合计1,276,886元，剩余购房款约定以贷款方式支付。同时，被告承诺，一定可以帮助两原告办理相关贷款，两原告遂依据被告的指示，于2017年4月向其提供了用于办理贷款的相应材料。然而，截至起诉之日，经两原告多次催促，被告既未按约定交付房屋、也未帮助两原告办理贷款。同时两原告了解到，被告涉及多起诉讼，系争房屋处于查封状态，被告根本无法交付系争房屋，两原告也无法获得租赁收益。两原告认为，因被告的违约行为，导致双方签订的《上海市商品房出售合同》目的根本无法实现，被告理应负有全部责任，为维护自身合法权益，两原告遂诉至法院。被告向本院提交书面答辩状称，不同意两原告全部诉请，根据双方签订的《上海市商品房出售合同》，两原告应在2017年6月22日前支付完毕所有房款，但至今为止，被告并未收到两原告应当支付的所有房款。两原告违约在先，无权要求与被告单方解除合同。同时，被告不同意两原告要求被告退还已支付购房款人民币1,276,886元，原告违约在先，无权要求退还购房款，且被告并未收到两原告上述所述的全部购房款。原告严辉、陈美玲围绕其诉讼请求提交了以下证据：1．《上海市商品房出售合同》，证明2017年3月22日，双方签订了《上海市商品房出售合同》，合同约定了购房价格、交付房屋的期限以及违约责任等；2．收款收据、POS签购单、银行流水明细，证明两原告为购买系争房屋于2017年3月22日分别支付50,000元定金、206,886元首付款、于2017年4月21日支付620,000元、于2017年4月28日支付400,000元；3．购房发票，证明两原告按约支付了1,276,886元的购房款；4．原告陈美玲同被告销售人员白雪的短信聊天记录，证明原告方一直在催促被告办理贷款事宜，但是被告一直没有反馈，无法办理贷款的责任在被告；5．《南翔绿茵商业用房商铺经营管理协议》，证明2017年3月22日，两原告与被告签订了经营管理协议，两原告购买系争房屋后，被告承诺以售后包租的方式经营；6．《上海市不动产登记簿信息》，证明系争房屋目前已被查封，两原告的合同目的无法实现；7．商铺的现场照片，证明商铺现场已被查封，被告无法按约交付房屋。本院根据两原告提交的证据材料以及原告的庭审陈述，本院认定事实如下：1．2017年3月22日，绿茵公司(甲方)与严辉、陈美玲(乙方)签订1份《上海市商品房出售合同》，合同约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积24.30平方米，总房价款2,546,886元；乙方应按合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确；甲方收到乙方支付的每一笔房款时均应开具发票；乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外；乙方付清房屋全款后，于2017年12月30日前，甲方向乙方交付房屋；甲、乙双方商定2017年9月22日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)；因甲方原因，乙方无法在2018年3月22日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年3月22日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的10.00%计算，在退还房价款时一并支付给乙方；前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款；合同另约定了其他内容。上述合同附件一对付款时间和付款方式作如下约定：1、乙方于2017年3月22日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款256,886元；2、乙方于2017年4月22日前向甲方支付房款计人民币1,020,000元;3、乙方以贷款方式于2017年6月22日前应支付房款1,270,000元；4、以上述第3条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第3条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第3条所述期限到账后七天内自行补足；如第3条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第3条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；5、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。2．2017年3月22日，严辉、陈美玲在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向绿茵公司分别支付定金50,000元，首付款合计206,886元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业有限公司”；同日，严辉、陈美玲分别收到金额为50,000元和金额为206,886元的2张《收据》，落款处均盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。其中，金额为50,000元的收据收款事由载明“定金”、金额为206,886元的收据收款事由载明“首付款”。3.2017年4月21日，严辉、陈美玲在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向案外人上海彰荣房地产投资顾问有限公司(以下简称“彰荣公司”)分别支付了360,000、150,000元，POS机商户名称均为“上海绿茵置业”,另通过现金方式支付了110,000元。同日严辉、陈美玲收取了金额为620,000元的1张《收据》，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”印章，收款事由载明“首付款补款”。4.2017年4月28日，严辉、陈美玲在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向彰荣公司分别支付了250,000元、60,000元，POS机商户名称为“上海绿茵置业”，另通过现金方式支付了90,000元。同日，严辉、陈美玲收到金额为400,000元的1张《收据》，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章，收款事由载明“首付款补款”。5.2017年11月6日，绿茵公司向严辉、陈美玲开具了1张《上海增值税普通发票》，金额为1,276,886元，备注“嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室”。本院另案查明：1．绿茵公司的股东为常熟市新源房地产有限责任公司和常熟市常福农贸市场有限公司，该两股东与案外人上海鑫贤资产管理有限公司(法定代表人吴军)因股权转让发生纠纷，案外人上海鑫贤资产管理有限公司已于2017年11月15日向上海国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。该两股东的股权亦被上海市嘉定区人民法院仲裁程序中的财产保全案件(2018)法执沪0114财保字第12号冻结。2．本院于2018年7月13日对上海银行一名工作人员进行询问，该工作人员陈述：2017年12月之后，由于彰荣公司和绿茵公司股东之间的股权纠纷，上海银行暂停办理绿茵公司的所有贷款业务。3．2017年10月30日，绿茵公司出具一份《承诺书》，载明：至绿茵商业用房所有业主，我公司承诺如下：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿茵公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，绿茵公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担。绿茵公司另案中自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，具体销售事项均由彰荣公司操作办理，代销期间为2015年12月23日至2017年11月3日。严辉、陈美玲表示其已将贷款材料交由绿茵公司，因绿茵公司原因贷款尚未获批，目前无法自筹资金补足剩余房款。本院认为，严辉、陈美玲与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。关于严辉、陈美玲向绿茵公司已付购房款的金额，虽然上述《上海市商品房出售合同》对付款账户进行了约定，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。严辉、陈美玲在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争合同，由售楼处销售人员引领在POS机上刷卡付款，收取加盖“绿茵商业广场营销中心”印章的收据，且相关POS机签购单上显示的商户均为绿茵公司，故严辉、陈美玲的付款行为不存在过错，其已尽到了审慎注意义务。严辉、陈美玲有理由相信收款方为绿茵公司，其也无从知晓部分款项的收款人实际为彰荣公司。即便彰荣公司收取了部分房款，根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的绿茵商业广场的代销单位，负责绿茵商业广场的销售事宜，严辉、陈美玲对于该事实并不知悉，其对于绿茵公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓，严辉、陈美玲也有理由相信彰荣公司有收取房款的权限。故本院认定严辉、陈美玲已经向绿茵公司支付了1,276,886元购房款，现绿茵公司称未收到部分房款，绿茵公司可根据其与彰荣公司之间的协议向彰荣公司另行主张。根据《上海市商品房出售合同》约定，严辉、陈美玲负有按期办理贷款并在贷款未能办出的情况下自行补足房款的支付义务，现其仅支付首付款1,276,886元，贷款1,270,000元未付。现严辉、陈美玲明确表示无能力自筹资金支付剩余房款，合同已无法继续履行，综合绿茵商业广场的经营现状，合同无法继续履行亦存在绿茵公司的因素，故双方签订的《上海市商品房出售合同》以解除为宜。合同解除后，绿茵公司应将严辉、陈美玲已付的购房款1,276,886元予以返还。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告严辉、陈美玲与被告上海绿茵置业有限公司于2017年3月22日签订的《上海市商品房出售合同》；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告严辉、陈美玲已付房款人民币1,276,886元。负有给付义务的当事人未按照未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16,291元，减半收取8,145.5元，由被告上海绿茵置业有限公司负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  马 丹二〇二一年四月二十九日法官助理  张 耐书 记 员  何吉珺附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。