北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初5442号原告：北京京城电通投资管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥北路。法定代表人：魏明康，总经理。委托诉讼代理人：舒子平，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**，北京大成律师事务所律师。被告：北京汉能光伏技术有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街。法定代表人：陈少武，经理。原告北京京城电通投资管理有限责任公司（以下称京城电通公司）与北京汉能光伏技术有限公司（以下称汉能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。京城电通公司的委托诉讼代理人舒子平、李**到庭参加诉讼，汉能公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京城电通公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除京城电通公司与汉能公司签订的《房屋租赁合同》；2.要求汉能公司将位于北京市朝阳区酒仙桥北路7号电通创意广场**号楼（以下称涉诉房屋）腾退给京城电通公司；3.要求汉能公司按每16406.56元的标准向京城电通公司支付自2019年7月1日起至合同解除之日止的租金；4.要求汉能公司向京城电通公司支付逾期支付租金的违约金182730.62元（计算至2020年2月11日）；5.要求汉能公司按每日16406.56元的标准向京城电通公司支付自合同解除之日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。事实和理由：北京市朝阳区酒仙桥北路**号电通创意广场的房屋为北京毕捷电机股份有限公司（以下称毕捷电机公司）所有。京城电通公司是由毕捷电机公司与北京能通租赁公司共同出资组建的。京城电通公司成立后，负责对毕捷电机公司的厂房及附属建筑出资进行全面改造和经营，毕捷电机公司委托京城电通公司对电通创意广场的房屋从事办公、商业等用途的对外经营活动、行使出租权利，委托期限至2029年8月22日。2017年9月30日，京城电通公司与汉能公司（曾用名称北京汉能光伏投资有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：京城电通公司将涉诉房屋出租给汉能公司，房屋面积为3953.39平方米，租期自2017年9月30日至2029年8月22日；前三个租赁年度每年租金总额为5988397.5元，从第四个租赁年度起租金开始递增，并对递增后的标准进行了约定；2018年1月1日，汉能公司支付的定金中的2994198.75元自动转为第一、二租赁季度（2018年1月1日至2018年6月30日）的房屋租金；除第一、二租赁季度外，后期汉能公司将按租赁季度支付租金，每下一租赁季度的租金，由汉能公司在前一个租赁季度届满前20日内，一次性预付给京城电通公司；汉能公司应按约定的时间支付租金和其它应付费用，如逾期支付租金及其它费用，每逾期一日，须按欠缴数额的0.03%支付违约金；如汉能公司拖欠租金及其它应付费用超过四十五日，京城电通公司有权单方解除合同，汉能公司须按照三个月的租金标准支付违约金，汉能公司支付的押金不予退还等。上述合同签订后，京城电通公司按约定将涉诉房屋交付给汉能公司使用，但汉能公司存在拖欠租金及水电费的行为，为此，京城电通公司多次向汉能公司主张权利，但汉能公司仍未按约定付款。2019年11月11日，汉能公司单方作出《电通创意园区办公室租赁解约退租声明》，称京城电通公司陆续对**号楼、*号楼、**号楼、*号楼停水停电，影响其正常办公秩序，导致其实验受阻，其不得已从电通创意园区搬迁，告知租赁合同自2019年11月11日起解除。但京城电通公司对汉能公司解除合同的理由和时间均不予认可，双方并未就解除合同达成一致意见，汉能公司也未向京城电通公司腾退房屋，一直占用房屋至今。汉能公司拖欠租金的行为已构成严重违约，故京城电通公司诉至法院要求解除合同，并要求汉能公司承担违约责任。汉能公司未到庭，但向本院提交书面答辩状称，一、《房屋租赁合同》已于2019年7月29日解除，汉能公司无须支付合同解除后的租金。2017年9月30日，汉能公司与京城电通公司签订《房屋租赁合同》，约定汉能公司承租涉诉房屋，其中研发实验楼因未完成装修，未投入使用。自2019年7月29日起，京城电通公司陆续对涉诉房屋采取断水、断电等方式，致使汉能公司无法正常使用涉诉房屋，汉能公司被迫搬离，房屋租赁合同实际上已无法继续履行。同日，汉能公司向京城电通公司发送邮件，要求退租。2019年11月11日，京城电通公司将涉诉房屋上锁。至此，涉诉房屋完全处于京城电通公司控制之下，故应认定京城电通公司于2019年7月29日单方面终止履行合同，合同已解除。二、合同解除后汉能公司未占用房屋，无须支付房屋占有使用费。2019年7月29日，汉能公司搬离涉诉房屋，2019年11月11日后，京城电通公司完全控制涉诉房屋，汉能公司未占用涉诉房屋，故无须支付房屋占有使用费。即使法院认为汉能公司应支付房屋占有使用费，合同约定的日租金的300%的标准明显高于占有房屋可能造成的损失，应予以调整。三、汉能公司于签订合同时一次性支付了定金4491298.13元，根据合同约定，其中1497099.38元自动转为押金，京城电通公司尚未退还，该笔押金应予以抵扣相关费用，抵扣后如有剩余应予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月30日，京城电通公司作为出租方（甲方）与汉能公司（曾用名称北京汉能光伏投资有限公司）作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方用于办公和研发使用，租赁面积为3953.39平方米；租期自2017年9月30日至2029年8月22日，甲方向乙方提供三个月免租装修期，即自2017年9月30日至2017年12月31日，自2018年1月1日起甲方向乙方计收租金。关于定金、租金、押金及其它费用约定，合同签署当日，乙方向甲方支付定金4491298.13元（数额相当于首年9个月租金）；每年租金总额计算方式为单价×3953.39平方米×365天，乙方前三个租赁年度每年租金总额为5988397.5元，租金自第四个租赁年度开始递增，具体情况为：2017年9月30日至2020年9月29日期间，租金单价为4.15元/天/平方米，押金为1497099.38元，年租金为5988397.5元，2020年9月30日至2021年9月29日期间，租金单价为4.3575元，押金为1571954.34元，年租金为6287817.38元……；2018年1月1日，乙方支付的定金中的2994198.75元自动转为第一、二租赁季度（2018年1月1日至2018年6月30日）的房屋租金；除第一、二租赁季度外，后期乙方将按租赁季度（三个月）支付租金，每下一租赁季度的租金，由乙方在前一个租赁季度届满前20日内，一次性预付给甲方；2018年1月1日，乙方所支付的定金中的1497099.38元自动转为押金，如乙方在合同期内发生违约事项，经双方协商一致，甲方可从押金中直接扣除相关费用，如乙方不存在任何违约事项，或违约事项之争议以扣减押金以外的方式解决，本合同期满或本合同提前终止且房屋完好交还甲方并结清所有费用后，上述押金由甲方在乙方完好交还房屋后20个工作日之内无息返还给乙方。关于乙方的责任与义务约定，乙方应按合同及甲方规定的时间、地点和方式向甲方支付租金和其它应付费用，乙方如逾期支付租金及其它应付费用，每逾期一日，则须按欠缴数额的0.03%支付违约金，但无论如何，乙方支付的违约金不得超过逾期支付租金和其它应付费用总额的10%；本合同期满或提前终止时，乙方必须在租期届满或接到甲方解除合同通知后七个工作日内搬出全部物件，逾期乙方继续占用本合同标的的全部或部分，均需按本合同约定的完整标的之日租金的300%的标准向甲方支付实际占用期间的费用（第五条第10款）。关于乙方的违约责任及相关赔偿方式、标准与范围约定，在合同有效期内，如发生以下任一情况则视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同：……（4）拖欠租金及其它应付费用超过四十五日的。若乙方严重违约，须承担以下全部责任和赔偿：……（3）乙方支付的所有押金及预付的租金、物业管理费、供暖费、中央空调费甲方不予退还。若发生以上情况，乙方在履行上述赔偿责任的同时，须按本合同第五条第10款约定内容执行。2019年11月11日，汉能公司向京城电通公司作出《电通创意园区办公室租赁解约退租声明》，内容为：汉能公司目前租赁京城电通公司电通创意园区办公场所，截至今日有*号楼C区、*号楼B区、*号楼A区、**号楼、**号楼C区、**号楼C区、**号楼、**号楼AB区、**号楼共计9处办公场所仍处在租赁状态，但京城电通公司自2019年7月29日起陆续对**号、*号、**号、*号楼采取了停水停电措施，影响了汉能公司正常办公秩序，导致实验研制进度受阻，汉能公司不得不从电通创意园区搬迁，为避免汉能公司利益继续受损，现正式告知京城电通公司自2019年11月11日起解除双方在电通创意园区所有办公场所的租赁合同并停止计租，关于退租的其他条件等事宜双方另行协商。京城电通公司称，其对汉能公司的退租理由不予认可，且汉能公司并未将涉诉房屋腾退给京城电通公司。关于汉能公司欠付租金情况，京城电通公司提交汉能公司于2019年11月11日出具的欠付租金明细表，显示：就涉诉房屋，2019年7月1日至2019年9月30日期间应付租金为1497099.38元，应付时间为2019年6月20日；2019年10月1日至2019年11月11日期间应付租金为689075.88元，应付时间为2019年9月20日。京城电通公司主张其多次催促汉能公司支付租金等费用，就此提交了催款通知、收费通知、律师函等证据。关于合同解除后的房屋占有使用费，京城电通公司表示，根据合同约定，汉能公司应按日租金的300%支付实际占用房屋期间的使用费，但其自愿按日租金的标准主张占有使用费。关于保证金，京城电通公司表示，根据合同约定，汉能公司构成严重违约，保证金不予退还，故不同意用保证金折抵汉能公司应支付的费用。另查，本院于2020年12月4日向汉能公司依法送达起诉状副本。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，京城电通公司与汉能公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据合同约定，汉能公司拖欠租金及其它费用超过45日的，京城电通公司有权解除合同，而根据汉能公司于2019年11月11日出具的欠付租金明细表显示，汉能公司拖欠租金早已超过45日，故京城电通公司有权解除合同，现京城电通公司以起诉方式主张解除合同，本院依法向汉能公司送达起诉状副本之日即2020年12月4日应为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同解除后，汉能公司应将涉诉房屋腾空交还给京城电通公司，故对京城电通公司的该项诉讼请求本院予以支持。关于租金和占有使用费，根据查明的事实可知，汉能公司仅支付租金至2019年6月30日，现京城电通公司要求汉能公司支付2019年7月1日之后的租金和占有使用费于法有据，且京城电通公司主张的占有使用费标准并无不当，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金，汉能公司逾期支付租金的行为构成违约，应按合同约定支付违约金，关于违约金的数额，本院将以京城电通公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、汉能公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定为12万元。汉能公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京京城电通投资管理有限责任公司和被告北京汉能光伏技术有限公司签订的《房屋租赁合同》于二○二○年十二月四日解除；二、被告北京汉能光伏技术有限公司于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区酒仙桥北路*号电通创意广场**号楼腾空交还给原告北京京城电通投资管理有限责任公司；三、被告北京汉能光伏技术有限公司于本判决生效后七日内，按每日16406.56元的标准向原告北京京城电通投资管理有限责任公司支付自二○一九年七月一日起至实际腾退北京市朝阳区酒仙桥北路7号电通创意广场**号楼之日止的租金及占有使用费；四、被告北京汉能光伏技术有限公司于本判决生效后七日内向原告北京京城电通投资管理有限责任公司支付逾期支付租金的违约金12万元；五、驳回原告北京京城电通投资管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41390元，由原告北京京城电通投资管理有限责任公司负担190元（已交纳），由被告北京汉能光伏技术有限公司负担41200元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 柯 岩二〇二一年四月十六日书记员 徐梦桥