大连市金州区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0213民初619号原告：大连千川物业管理有限公司。住所地：大连市金州区中长街道东风村37-559号法定代表人：邱镜文，系该公司董事长。委托代理人：王东华，女，系该公司职员。委托代理人：曾迎春，系辽宁竞业律师事务所律师。被告：赵增全，男，1964年12月21日出生，汉族，现住大连市金州区。委托代理人：陈守祥，系辽宁华连律师事务所律师。原告大连千川物业管理有限公司诉被告赵增全物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日受理后，依法由审判员姜雷独任审判，公开开庭进行审理。原告的委托代理人曾迎春、王东华；被告的委托代理人陈守祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：１、请求法院判令被告支付2010年1月至2019年12月期间欠付的物业费19,884元；２、请求法院判令被告支付因拖欠物业费产生的滞纳金5,965.2元。事实与理由：被告于2007年3月3日购买了大连千川房地产有限公司开发的大连金州区湖畔嘉园小区X栋X单元X层X号，面积为142.85平方米的住宅房屋。同日，大连千川房地产有限公司与被告签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，物业管理服务费用交纳时间自被告领取钥匙之日起按季度预交，如被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。合同签订后，原告向包括被告在内的湖畔嘉园小区全体业主提供了物业服务，并按合同约定收取物业费。2010年12月31日起，原告与大连金州新区湖畔嘉园业主委员会共签订了三次《物业管理服务合同》，约定物业管理期限至2020年12月31日止，物业服务管理费由业主及物业使用人按季度缴纳，收费标准为1.2元/月/m2。业主及物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，原告可以从第二年1月1日起每日按应缴费用的千分之三收违约金。因按此标准计算的滞纳金远远高出本金，现原告主动将滞纳金调低至所欠费用的30%，减少被告负担。被告从2010年1月起开始拒绝交纳物业费，经原告多次催缴，被告仍拒绝支付。故原告起诉至法院，请求法院依法维护原告合法权益。被告赵增全辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张的2010年1月至2019年12月期间欠付的数额超出了法律诉讼时效的部分，属于无效，不应该交纳；滞纳金被告不同意；被告认为原告未按照物业合同进行履行存在违约。且物业合同是业主委员会签的合同，被告并没有签订此合同；交费通知单原告仅提交了一张图片，并不具备法律效力；物业服务不到位，物业公司没有按照约定履行物业服务对小区的公共设施进行维修，因物业服务不到位，导致被告家中电脑丢失，虽然经报警后电脑追回，但储存的重要数据丢失，其损失无法衡量。家中物品丢失后，被告自行请案外人对栏杆进行修复，产生的费用原告未给付。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告是大连金州区湖畔嘉园小区的物业服务公司，被告为该小区X栋X单元X层X号的业主。2007年3月3日，被告与大连千川房地产有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》约定由原告向被告提供物业服务，物业管理服务费用交纳时间自被告领取钥匙之日起按季度预交，如被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。该协议同时对房屋维修管理、共用设备管理、绿化养护管理、环境卫生管理、社区秩序维护及消防等内容进行了约定。另查，2010年12月31日起，原告与大连金州新区湖畔嘉园业主委员会先后签订了三次《物业管理服务合同》，约定物业管理期限至2020年12月31日止，物业服务管理费由业主及物业使用人按季度缴纳，收费标准为1.2元/月/m2。业主及物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，原告可以从第二年1月1日起每日按应缴费用的千分之三收违约金。另查，原告提交的大连金州新区发展和改革局于2011年5月30日印发的《关于湖畔嘉园物业服务收费标准的批复》载明：“依据《大连市物业服务收费管理实施细则》和物业服务协议，经审核同意物业服务收费标准为1.2元/月/平方米，动迁户为0.6元/月/平方米。接到本批复后，你单位须到区物价局办理《收费许可证》，并按规定实行收费公示。此批复自2015年5月30日起执行。”随后，原告就该部分内容向该小区业主发布公告。又查，原告于2007年3月3日开始为案涉小区提供物业服务，自2010年1月至2019年12月的物业费19,884元被告并未交纳。又查，自2012年1月11日始至2019年1月20日止，原告曾分期共计7次向被告发出物业服务费催缴通知单并张贴于被告房门处。本院所确认的上述事实，有原告提供的前期物业管理服务协议、物业管理服务合同、关于湖畔嘉园物业服务收费标准的批复等以及当庭陈述笔录等有关证据在案为凭，经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为：被告与房地产开发企业签订的前期物业服务协议以及业主委员会代表业主与原告订立物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效。当事人应按合同约定履行义务，未履行已构成违约，应承担违约责任。本案中，首先，被告与房地产开发企业签订《大连市前期物业管理服务协议》。协议约定由原告为被告提供物业服务，被告交纳费用，该协议内容未违反法律规定，故对《大连市前期物业管理服务协议》本院予以确认，自2007年3月3日开始，原告开始为被告提供物业服务，故被告应按照《大连市前期物业管理服务协议》约定的内容履行合同义务。其次，原告与案涉小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，对案涉小区物业服务收费标准等内容重新作出了约定并且按照规定取得了大连金州新区发展和改革局作出的批复，且按照规定实行了收费公示。本院认为，该合同内容均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。按照《大连市前期物业管理服务协议》及《物业管理服务合同》约定，自2010年1月至2019年12月，被告共需交纳物业费19,884元。被告虽认为小区物业服务不到位，物业公司没有按照约定履行物业服务对小区的公共设施进行维修，并导致财物丢失等问题，故不同意支付物业费。本院认为，作为该小区业主，被告已经享受了原告提供的服务，理应支付费用。但由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各类问题，业主可向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。本案中，被告陈述原告管理存在瑕疵，但其行为不构成重大缺陷或违约。被告据此主张不交纳物业服务费的答辩意见，本院不予采纳。对被告辩称原告主张的数额中超出诉讼时效的部分属无效，被告不应交纳的辩解意见，本院认为，根据原告向本院提交自2012年1月起至2019年1月期间的张贴在被告门口处的催缴物业费通知单照片显示，原告自知道权利受到损害以及义务人之日起已经向义务人，即被告提出履行请求，属于法律规定的诉讼时效中断的情形，诉讼时效期间应重新计算，故被告以此拒交物业费依据不足，本院不予采信。故对原告要求被告交纳物业费19,884元的诉请本院予以支持。关于滞纳金，本院认为，滞纳金是一种行政强制行为，发生在双方法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，个人和其他团体都无权设立。且滞纳金及其数额必须有法律法规明文作出规定，其征收是由国家强制力保障。本案案由系物业服务合同纠纷，故滞纳金在本案中不应予以适用。故对原告主张被告应承担滞纳金5,965.2元的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告赵增全自本判决生效之日起十日内支付原告大连千川物业管理有限公司物业服务费19,884元；二、驳回原告大连千川物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费220元（原告已预交），由被告赵增全负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  姜雷二〇二一年四月二十日书记员  刘丹