西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                                         (2021)陕0113民初1629号原告：李建华，男，汉族，1960年3月29日出生，住河南省项城市，公民身份号码：41270XXXX003291816。委托诉讼代理人：马铭遥，陕西大宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓东，陕西大宽律师事务所律师。被告：陕西豪普置业有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：周西红，系公司董事长委托诉讼代理人：刘建昌，系公司员工。原告李建华与被告陕西豪普置业有限公司（以下简称豪普公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建华的委托诉讼代理人马铭遥、赵晓东，被告豪普公司的委托诉讼代理人刘建昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李建华诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号的房屋一套，涉案房屋建筑面积为96.93㎡，总价款为513729元。之后，原告一次性付清房屋价款，被告出具收条一张。另外，涉案合同第12条还明确约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成商品房不能办理登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”涉案合同签订后，原告基于对被告的信任，与第三人陈某某签订房屋买卖合同，将涉案房屋出卖于第三人。之后，处于交易安全考虑，第三人在原告的协调与配合下，又与被告签订了《房屋买卖合同》，从而将原告第三人应履行的义务变更为被告对第三人应履行的义务。对此原告、被告及第三人均不知情，导致第三人基于其与原告之间的房屋买卖合同。后因被告未能履行其对第三人的合同义务，导致第三人基于其与原告之间的房屋买卖合同，起诉要求解除合同并由原告承担违约责任。最终西安中院作出（2020）陕01民终6457号民事判决书，判决解除原告与第三人之间的房屋买卖合同，由原告向第三人退还购房款55万元并向第三人支付违约金及其他费用167696元，共计717696元。至今被告一直未按涉案合同约定约定向原告履行合同义务，办理房屋过户登记手续，故诉至法院，请求依法判令：1、坐落于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号的房屋归原告所有，被告为原告办理房屋权属转移登记手续；2、被告向原告支付违约金5137.29元并赔偿原告损失203967元；3、被告承担本案全部诉讼费用，包括诉讼费、保全费、保险费等。被告豪普公司辩称，双方当事人没有建立真实的商品房买卖合同关系。涉案房屋无法办理所有权转移登记手续，因为其违规销售配件廉租房，国家为了防止国有资产损失，房地局将公司名下的房屋都查封了，目前房屋处于预查封状态，无法办理权属转移登记。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明， 2018年1月21日，李建华与案外人陈某某、陕西新环境房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方李建华自愿将坐落于西安市雁塔区西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX室卖于乙方陈某某，房屋总价款为600000元，建筑面积为96.93平方米。定金50000元，乙方于2018年1月21日支付给甲方，更名当天手续办理之时支付甲方购房首付款550000。合同签订当天，陈某某支付李建华定金50000元。2018年3月21日陈某某转账李建华购房款200000元。同日，被告豪普公司向陈某某出具了5000元变更手续费的收款收据及513729元的购房款收款收据各一份，并将房屋交付陈某某。2018年4月1日，陈某某向李建华支付购房款295000元。庭审中，原告提交其与被告签订的《商品房买卖合同》复印件、513729元的购房款收款影印件、其与案外人路某某签订《商品房抵账协议》，证明被告因抵偿工程款与原告签订《商品房买卖合同》，后因其将房屋转售陈某某，被告为其办理更名将《商品房买卖合同》及房款收款收据原件收回。该《商品房买卖合同》约定，原告李建华购买豪普公司开发的西安市高新区XX路XX幢XX单元XX层XX房。总金额为513729元。出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由买受人提供的资料包产权登记机关备案，如未在规定期限内办理的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另查明，涉案房屋于2016年12月22日被西安市中级人民法院（2016）陕01执938号查封。原告李建华在本案诉前申请诉前财产保全，本院经审查作出（2020）陕0113财保874号民事裁定书，并以（2020）陕0113执保2101号执行裁定书对涉案房屋进行查封。经查，据西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》显示，截止2021年3月30日，涉案房屋所有人为豪普公司，不动产权证号为陕（2018）西安市不动产权第1484822号，查封情况为本院（2020）陕0113执保2101号、（2020）陕0113财保874号民事裁定书查封。以上事实有《房屋买卖合同》及补充协议、收款收据、民事判决书、《商品房买卖合同》复印件、收款收据影印件、不动产登记簿等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭核对无异，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告称其与被告签订了《商品房买卖合同》，后将涉案房屋转售给案外人陈某某，并在被告处办理了变更手续。虽然原告提交的《商品房买卖合同》及收款收据为复印件，但被告收取陈某某变更手续费的票据及房款513729元收款收据能够与原告所称事实相互印证，对此被告并未对收取陈某某变更手续费作出合理解释，亦未提交相反的证据予以证明，结合被告为陈某某开具收款收据的时间、金额及生效判决书，本院对原被告双方之间签订《商品房买卖合同》的真实性、对被告向原告出具513729元收款收据的事实予以认定，据此双方当事人均应依约履行自己的合同义务。双方约定，出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案，如未在规定期限内办理的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，故被告应当依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，支付5137.29元违约金。至于被告辩称该房屋已被预查封，无法办理登记的辩解，根据西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》，截至目前，该房屋仅存在本案诉前查封，故本院对其辩解不予采纳。至于原告起诉要求确认涉案房屋为其所有的请求，物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因涉案房屋并未办理登记，物权未设立，无法确认所有权，故本院对其上述请求暂不予支持。其要求被告赔偿其损失203967元的请求，合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因双方已就被告未办理产权登记的违约责任已经进行约定，且该损失并非被告签合同时所能预见，故本院对被告上述请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十四条之规定，判决如下：一、被告陕西豪普置业有限公司于本判决生效后三十日内将原告李建华购买的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号的房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；待具备登记条件后，协助原告办理房屋权属登记手续；二、被告陕西豪普置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李建华违约金5137.29元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李建华的其余诉讼请求。本案案件受理费17482元，减半收取8741元，由原告李建华承担8591元，被告陕西豪普置业有限公司承担150元。因原告已预交，由被告在履行上述金钱给付义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审 判 员  杨      博   二〇二一 年 四 月 十二日 书 记 员  薛  婉  婉  打印：相丽华       校对：吴承洲        2021年  月  日送达1