广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初1316号原告：广州市黄埔区文冲街文冲第一股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区文冲江东大街6号。法定代表人：陈玉燕，该社董事长。原告：广州市黄埔区文冲街文冲第二股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区文冲江东大街8号。法定代表人：梁次波，该社董事长。原告：广州市黄埔区文冲街文冲第三股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区文冲江东大街10号。法定代表人：梁焯球，该社董事长。原告：梁绍炘，男，1955年5月5日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。四原告共同委托诉讼代理人：张杜娟，广东明浩律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：项姗姗，广东明浩律师事务所律师。被告：谢经武，男，1982年3月10日出生，汉族，住江西省高安市。原告广州市黄埔区文冲街文冲第一股份经济合作社（以下简称文冲一社）、广州市黄埔区文冲街文冲第二股份经济合作社（以下简称文冲二社）、广州市黄埔区文冲街文冲第三股份经济合作社（以下简称文冲三社）、梁绍炘诉被告谢经武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李春辉独任审理，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告文冲一社、文冲二社、文冲三社（以下统称为文冲一二三社）、梁绍炘的共同委托诉讼代理人张杜娟、项姗姗，被告谢经武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文冲一二三社、梁绍炘向本院提出诉讼请求：1.解除文冲一二三社、梁绍炘与谢经武签订的《商铺租赁合同》；2.谢经武返还案涉租赁商铺予文冲一二三社、梁绍炘；3.谢经武支付自2020年8月起至合同解除之日止的租金，以及从合同解除之日至实际返还商铺之日止的占用费，并支付租金及占用费的违约金（按银行间同业拆借利率4倍计算，以应付未付金额为基数）；4.谢经武支付自2020年8月起至实际返还商铺之日止的物业费、水费、电费、设备线路维护管理费、楼梯费、垃圾费（暂计至2021年3月11日物业费为3702.4元、水费168元、电费254.8元、设备线路维护管理费372.4元、楼梯费1200元、垃圾费1600元，暂计为7297.6元）；5.诉讼费由谢经武承担。事实与理由：富悦城商铺系文冲一二三社、梁绍炘共同合作开发建设、经营。文冲一二三社共同委托梁绍炘办理案涉商铺的有关租赁事宜。2020年3月，梁绍炘与谢经武签订了《商铺租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定。文冲一二三社、梁绍炘自愿按照合同约定承担违约责任单方解除《商铺租赁合同》。谢经武理应按照《商铺租赁合同》约定及时返还商铺。被告谢经武辩称，其只与梁绍炘签订合同，但是本案原告有四个。梁绍炘称需要拆迁，对其采取了停水停电的手段，将其门牌清除，在此之前没有协商过交租事宜。开庭前，梁绍炘的工作人员称同意将全部租金免除，但谢经武没有答应。其从朋友处转租案涉商铺，支付了15万元的转手费。2020年8月10日政府通知搬迁，后来梁绍炘又说可以正常经营，现在又说要拆，商铺从2020年10月已经开始部分围闭。其从2020年8月份收到搬迁通知后开始停止交租，对于水电费，案涉商铺已经于2021年1、2月份停止使用了，之前是陆续有间断在停水停电。经审理查明，2010年8月20日，文冲一社、文冲二社、文冲三社（甲方）分别与梁绍炘（乙方）签订《合作开发合同》，约定合作开发地点：江北大望土地属文冲一二三社护林路南北两旁全部土地。合作期限：共同开发合作年期共伍拾年，由甲、乙双方有收益之日起计算。合作期满后乙方在该地所投资建筑物和一切设施（指不动产）无偿归甲方所有。合作开发项目建成后，在合作范围内所产生的一切租金利润按双方比例分成。结算方式：由甲乙双方各自派出一名代表（工资各自支付）共同协商制定该项目所出租的租金和单价来出租，由乙方统一出租和管理并负责收费。梁绍炘（出租人、甲方）与谢经武（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》（合同无签署时间），约定甲方将位于广州市黄埔区护林路1115号大院9栋101、102、103、105、106号，一楼面积201.2平方米，分摊面积30.2平方米，共计租用面积231.4平方米，租赁予乙方使用，乙方对该楼房的用地规划报建、用途、权属及现状已作充分了解并愿意承租。甲方出租的楼房乙方只能作商业用途经营。租赁期限为叁年半，自2020年3月1日起至2023年8月31日止。乙方在租用场地期间均应按下列规定支付租金及管理费、水、电费予甲方：租金、管理费从2020年3月1日起计收。租金18049元每月，从2020年9月1日起按每年递增5%，直至合同期满为止。租赁期间，乙方使用的水费6元/吨，电费为0.75元/度，设备线路维护管理费0.85元/度、管理费为每月2元/平方米。乙方按月支付，并须于每月5日前清付当月租金及管理费、水、电费。为确保租赁期限内乙方履行租金、水电费及管理费的支付义务，乙方须于本合同签订当日内支付保证金54147元予甲方。第二十条合同解除第二款约定，任何一方无法定或本合同约定理由需提前解除本合同，应事先征得对方同意，并签订本合同的解除协议书。第二十一条，如乙方逾期支付保证金、租金、水电费等费用，每逾期一日按逾期付款数额的3%支付违约金予甲方。2020年7月27日，广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处向广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社发出《关于加快推进富悦城、富悦广场产业清理整治的通知》，载：依据《广州市黄埔区广州开发区旧村改造“三年三个100%”行动攻坚工作方案》，为更好落实黄埔区城市更新三年行动计划及黄埔区清理整治低端低效集体物业的有关工作，现要求你联社加快推进富悦城、富悦广场的清理、整治。2020年8月10日，广州市黄埔区文冲街文冲社区居民委员会发出《关于富悦城/富悦广场租户退租公告》，载：各位租户，根据上级政府整治散乱污和低端集体物业的要求，我社区需要对社区范围内（含富悦城装饰市场/富悦广场）的散乱污和低端集体物业进行整治，涉及的租赁合同全部终止，具体通知如下：请各租户于2020年9月15日前将商铺清空，并向市场方办理交接手续和付清未结租金及水电费等费用。押金退还根据各租户与市场方签署的《租赁合同》执行。若逾期搬离的，富悦城装饰市场/富悦广场自2020年8月15日起正式围蔽整治，2020年9月15日起停止用电供应，一切后果由租户自行承担。文冲一二三社、梁绍炘向本院提交了其制作的2020年10月至2021年3月的缴费通知单，记载了各月欠缴租金、管理费、水费、电费等费用明细。谢经武称未收到上述通知单。文冲一二三社向本院提交了案涉房屋所在土地的《集体土地所有权证》。文冲一二三社、梁绍炘陈述案涉房屋于2010年办理临建手续，但后面没有办理延期等手续。本院向文冲一二三社、梁绍炘释明，如本院认定的合同效力与其主张的不一致，其是否变更诉讼请求。文冲一二三社、梁绍炘变更诉讼请求为：1.确认文冲一二三社、梁绍炘与谢经武签订的《商铺租赁合同》无效；2.谢经武返还案涉租赁商铺予文冲一二三社、梁绍炘；3.谢经武支付自2020年8月起至实际返还商铺之日止的占用费，并支付占用费的违约金（按银行间同业拆借利率4倍计算，以应付未付金额为基数）；4.谢经武支付自2020年8月起至实际返还商铺之日止的物业费、水费、电费、设备线路维护管理费、楼梯费、垃圾费（暂计至2021年3月11日物业费为3702.4元、水费168元、电费254.8元、设备线路维护管理费372.4元、楼梯费1200元、垃圾费1600元，暂计为7297.6元）；5.诉讼费由谢经武承担。谢经武辩称，合同无效，为何还要支付租金。以上事实有《集体土地所有权证》《合作开发合同》《商铺租赁合同》《关于加快推进富悦城、富悦广场产业清理整治的通知》《关于富悦城/富悦广场租户退租公告》等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，关于《商铺租赁合同》的合同主体，文冲一二三社、梁绍炘未提交证据证明梁绍炘在签约时向谢经武披露其是代表文冲一二三社、梁绍炘共同与谢经武签订《商铺租赁合同》，因谢经武不确认文冲一二三社的合同主体身份，根据合同相对性原则，本院确认《商铺租赁合同》的主体为梁绍炘，文冲一二三社与梁绍炘签订的《合作开发合同》为其内部的法律关系，不产生文冲一二三社、梁绍炘共同与谢经武订立租赁合同的法律效果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，梁绍炘与谢经武签订的《商铺租赁合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应予返还。故梁绍炘要求谢经武返还案涉房屋，本院予以支持。虽然合同无效，谢经武占有使用案涉房屋，仍应支付占有使用费。关于占有使用费的标准，考虑案涉场地于2020年8月开始清理整治并在此之后进行围蔽，导致场地使用功能受限的事实，本院酌情确认占有使用费参照《商铺租赁合同》约定的租金标准的50%计算，即2020年8月份的占有使用费按照9024.5元计算，2020年9月至实际返还案涉商铺之日的占有使用费按照9475.73元/每月计算。至于梁绍炘主张的水费、电费等其他杂费，本院认为梁绍炘提交的缴费通知单尚不足以证实水、电费的产生，同时考虑场地清理期间以及围蔽的事实，本院对梁绍炘主张的水费、电费不予支持，并酌情确认物业费、垃圾费、楼梯费等费用由梁绍炘自行承担。关于梁绍炘主张的违约金，因《商铺租赁合同》无效，相应的违约金条款亦属无效，故本院对其主张的违约金不予支持。至于合同无效的其他法律后果，双方可另寻法律途径解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞11号）第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告梁绍炘与被告谢经武签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告谢经武于本判决发生法律效力之日起七日内将位于广州市黄埔区护林路1115号大院9栋101、102、103、105、106号的商铺腾空后返还原告梁绍炘；三、被告谢经武于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁绍炘支付从2020年8月1日起至实际返还商铺之日止的占有使用费（2020年8月份的占有使用费按照9024.5元计算，2020年9月至实际返还案涉商铺之日止的占有使用费按照9475.73元/每月计算）；四、驳回原告梁绍炘的其他诉讼请求。五、驳回原告广州市黄埔区文冲街文冲第一股份经济合作社、广州市黄埔区文冲街文冲第二股份经济合作社、广州市黄埔区文冲街文冲第三股份经济合作社的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，由原告梁绍炘负担1730元，由被告谢经武负担1730元。上述费用已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时向其迳付，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李春辉二〇二一年四月二十六日法官助理钟陈书记员刘婉仪