中华人民共和国江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初8401号 原告：苏州城投地产发展有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区平泷路×号苏州城市生活广场A座38楼。 法定代表人：洪师亮，董事长。 委托诉讼代理人：吴文郡，北京市天元（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱道琴，北京市天元（苏州）律师事务所实习律师。 被告：欧思亮，男，1983年8月21日出生，住江苏省昆山市。 原告苏州城投地产发展有限公司（以下简称城投公司）与被告欧思亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月29日立案后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人吴文郡、朱道琴和被告欧思亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告欧思亮支付2020年5月1日至2020年9月30日的租金及物业管理费共89992元；2.判令被告欧思亮支付逾期支付费用的违约金13499元（以89992元为基数按每日千分之三自2020年10月1日起暂计算至2020年11月20日，主张至实际支付之日)；3.判令被告支付逾期交还租赁区域的违约金50730元（自2020年10月8日暂计算至2020年11月20日，按照日租金标准的2倍计算，主张计算至实际交还之日）；4.判令被告欧思亮支付恢复原状费用21754元（按照200元/平方米计算）；5.判令被告欧思亮支付解除合同的违约金43009元；6.本案诉讼费用由被告欧思亮承担。事实和理由：苏州市姑苏区平泷路×号的房屋（楼盘名：苏州城市生活广场）系原告所有。2017年7月27日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租苏州城市生活广场内负一层×号商铺（面积108.77平方米）用于经营餐饮，履约保证金为43009元。2018年12月27日，原、被告签订《商铺租赁合同补充协议三》，确认租赁期限自2018年5月1日起至2023年4月30日。2020年5月1日至2022年4月30日的租金标准为5.3元/天/平方米，平均月固定租金为17535元，物业管理费标准为1.5元/天/平方米，租金及物业管理费均为3个月为一个支付周期，并于每期最后月份的15日前支付下一期租金、物业管理费。合同第13-12条约定，因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方已交纳的其他款项；第14-8条约定，甲乙双方中任何一方违反本合同条款导致本合同终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付43009元的违约金；第15-4条约定，因乙方原因导致其未能在本合同解除后的7日内完成撤离，并将符合约定条件的租赁区域交还给甲方的，每延期一天，乙方向甲方支付合同解除时日租金水平双倍的违约金；后原告依约将租赁区域交付给被告。2020年因疫情影响，原、被告签订《商铺租赁合同补充协议》，约定原告给予2020年5月、6月的租金及物业管理费减免优惠，被告实际应缴2020年5月1日至2020年5月31日租金、物业管理费11249元，实际应缴2020年6月1日至2020年6月30日租金、物业管理费11249元。2020年9月30日，被告擅自停止营业，并授权案外人陈炜（店铺经营者）与原告协商处理合同终止事宜。原告同意租赁合同于2020年9月30日终止，要求被告结清至2020年9月30日的租金和物业管理费，并按约将租赁区域恢复至约定标准交还原告。但经原告催告，被告未交还租赁区域恢复原状，且至今仍未结清租金、物业管理费共计89992元。 被告欧思亮辩称，从疫情爆发到2020年8月，靠近被告经营场所的电梯入口关闭，导致客人无法从电梯直达店铺，造成被告店铺经营亏损。2020年7月和9月，被告向原告书面申请撤离商铺，并协商租金分期给付及保证金抵扣方案，原告一直未同意。2020年9月30日，被告向原告提交书面申请要求搬离，10月1日让搬家公司进场搬东西，但是商场保安表示没有领导批准不能搬任何东西。被告与原告进行协商，原告表示要租金全部缴纳才能搬离，以致商铺至开庭前还未腾清。关于2020年5月1日至9月30日期间的租金，被告尚未支付，按合同计算也确实系原告主张的89992元，但事实上从开业到2020年7月，因为商场人气的问题，租金一直是减半支付的。被告经营受疫情影响亏损较大，一直与原告协商希望对方不要收取违约金。在协商过程中，被告于2020年10月1日搬离受到原告阻拦，不应承担此后的使用费。关于恢复原状的费用问题，如果原告认为必须恢复原状，被告同意自行恢复，不同意承担原告主张的恢复费用。关于提前解除合同的违约金，因疫情和商场电梯问题导致店铺没有客源，被告认为可与对方协商减少或者免收。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述，本院对以下事实予以认定： 原告城投公司系苏州市平泷路×号苏州城市生活广场的所有权人。2017年7月27日，城投公司（甲方）与欧思亮（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将城市生活广场负一层×号商铺（面积108.77平方米）出租给乙方用于“猪脚将军”商号的餐饮经营，租期5年，租赁期限开始日以实际开业日期为准（2017年9月1日至11月30日为装修免租期）；租金按租用面积计算，第1、2租赁年度为每日每平方米5元，第3、4租赁年度每日每平方米5.3元，第5租赁年度每日每平方米5.62元，物业管理费的标准为1.5元/天/平方米；租金及物业管理费每三个月为一个支付周期，除在场地交付后7日内支付首期费用外，应于每期最后月份提前15日支付下一期租金和物业管理费；乙方另向甲方支付履约保证金43009元。合同其他主要条款有：第十三条“合同终止与解除”条款约定，13-3乙方在租赁期内未经甲方书面同意擅自中途退租、撤离、终止营业的，甲方有权单方面解除合同；13-9甲方行使合同解除权的，不予任何补偿立即收回租赁区域，乙方应于接到解除合同通知之日向甲方办理相关交接手续；乙方自收到通知之日起10日内，必须搬离租赁区域，否则甲方有权自行采取搬迁措施，若由此给乙方造成损失，甲方不负任何法律责任；13-12因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方已交纳的其他款项。第十四条“违约责任”条款约定，14-2若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金；拖欠达15天（或以上）仍未交纳的，甲方有权单方面书面通知乙方解除合同并有权要求乙方支付两倍月租金的违约金并赔偿因合同解除造成的所有损失。14-3乙方应按约定时间交还租赁区域，若因乙方原因造成甲方无法按时恢复对该租赁区域的正常使用，每逾期一天，乙方应向甲方支付相当于本合同约定日租金的2倍的违约金，按日递增；14-7因乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等甲方无需退还，归甲方所有；14-8甲乙双方任何一方违反本合同条款导致合同终止的，守约方可视情况严重程度要求违约方支付违约金43009元。第十五条“租赁区域的返还”条款约定，15-1合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该租赁区域墙面、天棚、地面装修完整性的前提下，将该租赁区域恢复到与甲方交接租赁区域时的状态，并交还甲方，须与甲方办理有关的交接手续；乙方逾期未搬离及未拆走的物品，视为乙方放弃所有权，甲方享有任意处置的权利；甲方有权选择决定是否要求乙方拆除装修恢复原状或保留当时装修原状，如选择恢复原状，则拆除装修费用由乙方全部承担；甲方也可自行处理，并将处理费用及清理费用、恢复原状费用或与此相关的其他费用从乙方的履约保证金中扣除或向乙方追索；15-2合同期满或解除、终止之次日起15日内，无论乙方是否已办理完交接手续，甲方有权直接接管该租赁区域，可进入或搬迁区域内任何物品，由此产生的损失由乙方承担；15-3乙方在撤离该租赁区域前应当结清所有对甲方或物业公司的应付款项或费用，否则甲方或物业公司有权阻止乙方撤离其财产，由此引起的一切损失和责任由乙方自行承担；15-4因乙方原因导致其未能在本合同解除后的7日内完成撤离，并将符合约定条件的租赁区域交还给甲方的，每延期一天，乙方向甲方支付合同解除时日租金水平双倍的违约金。上述合同签订后，城投公司依约将标的商铺交付给欧思亮，欧思亮根据使用需要对商铺进行了装修，添置了经营用的设施和物品。2017年11月3日，欧思亮以租赁区域作为经营地址设立了个体工商户，字号为“姑苏区猪脚将军小吃店”。2018年5月1日，城市生活广场整体开业，欧思亮的店铺同时开始经营。2018年12月27日，原、被告签订《商铺租赁合同补充协议三》，确认商场的实际开业日期为2018年5月1日，合同租赁期限确定为自2018年5月1日起至2023年4月30日止。 合同履行过程中，城投公司对最初一批入驻商铺给予了有条件的租金及物业管理费减免措施，同意欧思亮根据合同约定的金额的一半支付租金及物业管理费至2020年1月31日止。2020年初，新型冠状病毒××疫情在全国范围内爆发。城投公司根据苏州市人民政府《关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》，对欧思亮给予租金和物业费的减免优惠，2020年2月免收，3月、4月按原合同金额减半收取。2020年6月13日，城投公司根据相关政策意见，结合城市生活广场实际经营状况，决定再给予承租商户租金、物业管理费优惠，与欧思亮就租金（含物业管理费）减免事宜签订《商铺租赁合同补充协议》，主要内容为将欧思亮实际应缴的2020年5月、6月租金、物业管理费金额调整为每月11249元。2020年7月起，城投公司恢复按合同约定标准向租户收取租金。因疫情防控原因，靠近欧思亮租赁区域的直达电梯被关闭，直至2020年8月恢复运行。 2020年10月1日，陈炜以租赁区域实际经营人的身份向城投公司发出书面声明1份，提出“由于疫情和商场人流原因，以及本人身体原因，现申请闭店，申请搬走八张椅子和食材”。当日，陈炜联系搬家公司欲搬走室内物品，城投公司不同意其搬离物品。 因欧思亮未按约支付2020年5月1日之后的租金及物业管理费，城投公司于2020年10月16日委托律师向其发出律师函，要求其在接函后7日内交纳2020年5至7月租金及物业管理费44996元（已扣除减免金额）、8至9月租金及物业管理费44996元并按合同约定支付违约金。欧思亮于次日接函后未按要求交纳上述费用。2020年10月20日，欧思亮向陈炜出具授权书1份，授权陈炜“代为办理姑苏区猪脚将军小吃店与城市生活广场合作结束事宜”。2020年11月16日，城投公司向欧思亮发出题为“关于租赁合同正式终止事宜”的函，告知：1.根据合同13-3约定，贵方未经我方书面同意擅自终止营业，并申请退租，我方解除合同的条件已成就，租赁合同自2020年10月1日起正式解除；2.根绝合同14-2条约定，贵方须尽快缴清拖欠的各项费用及违约金；3.根据15-1条约定，贵方应自收到本通知之日起7日内返还租赁区域并办理交接手续，逾期未搬离及拆走的物品，视为贵方放弃所有权；4.根据15-4条约定，若贵方未履行上述第3条义务，每延期一天，应按约向我方支付违约金；5.根据13-2条约定，贵方交纳的履约保证金不予返还；6.根据14-8条约定，我方有权要求贵方支付一定金额的违约金。欧思亮于2020年11月19日接函后未与城投公司办理租赁区域的交接手续，也未按要求支付各项拖欠费用。 本案审理中，因城投公司主张了商铺恢复费用，欧思亮表示可自行对商铺内的装修和设施予以拆除并恢复原状。2021年2月2日，欧思亮完成拆除工作，将租赁区域内的全部物品搬离，拆除了所进行的装修和安装的设施。城投公司于2020年2月3日出具情况说明，反映仍留有部分地面未恢复原状，且有部分设施损坏的问题。 本院认为，城投公司与欧思亮签订的关于城市生活广场负一层×号商铺的《商铺租赁合同》及先后形成的补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。合同履行过程中，欧思亮于2020年10月1日单方面提出提前终止合同，城投公司有权按照合同13-3条约定行使合同解除权并追究欧思亮的违约责任。城投公司于2020年11月16日向欧思亮发出“关于租赁合同正式终止事宜”的函件，提出双方合同于2020年10月1日起解除，欧思亮接函后未提出异议，在本案审理中也确认合同自此解除，故本院确定双方租赁合同自2020年10月1日起解除。合同解除后，双方应当进行结算。本院就城投公司提出的各项诉讼请求，就双方的结算事宜分别确定如下： 1.租金及物业管理费。根据《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》的约定计算，欧思亮尚未支付的2020年5月1日至9月30日期间的应付租金及物业管理费总额为89992元，城投公司据此提出主张，本院予以支持。至于欧思亮提出的租赁期间电梯关闭影响客源的意见，本院审查后认为，电梯关闭措施系根据疫情防控要求实施，确实在一定程度上导致经过租赁区域的客流减少，对经营产生不利后果，但考虑到城投公司已经因疫情及疫情防控原因，基于相关租金减免政策及双方的补充协议，对欧思亮给予了相应的租金减免优惠，本院不再单独考虑电梯关闭影响对该期间的租金作出调整。 2.逾期付款违约金。欧思亮未按合同及补充协议的约定按时足额支付租金及物业管理费，应当承担逾期付款违约金。合同14-2条约定了逾期支付租金及物业管理费的违约金计算标准，城投公司据此主张欧思亮应以欠付金额89992元为基数，按每日千分之三支付自合同解除之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金，欧思亮认为过高，考虑到违约金的惩罚与补偿功能，不应过分高于违约行为造成的损失，鉴于欧思亮逾期支付租赁费用尚未给城投公司造成利息损失之外的其他损失，故本院对该项违约金标准作出调整，酌情确定为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 3.逾期交还租赁区域的违约金。合同第十五条“租赁区域的返还”条款约定了在合同终止后，租赁区域返还的程序、要求及违约责任。现城投公司欧思亮未对房屋恢复原状、未办理交接手续为由要求按合同15-4条约定的标准计算逾期交还房屋违约金至房屋恢复原状之日，欧思亮认为不合理且金额过高，本院审查后认为，2020年10月1日，租赁区域的实际经营人陈炜向城投公司提出了提前退租并要求搬走部分物品，而此时双方并未就合同解除事宜达成一致意见，欧思亮并不享有单方面解除合同的权利；欧思亮也尚未结清至此的租金及物业管理费，城投公司有权按照合同15-3条的约定阻止其撤离财产。故本院不能采纳欧思亮的抗辩意见认定租赁区域已在2020年10月1日返还，但可以确认欧思亮在此时已经明确提出了撤离物品返还商铺的意思表示。此后，双方对合同解除事宜进行磋商，商铺仍保持欧思亮经营时的状态由欧思亮控制，城投公司发出的“关于租赁合同正式终止事宜”的函件在2020年11月19日送达欧思亮，确认双方合同已经于解除，欧思亮应在此后及时撤离物品并将租赁区域恢复原状后交还城投公司。城投公司所主张的逾期交还租赁区域的违约金的主要目的在弥补合同解除后商铺继续被占用的使用费损失，合同第13-9、15-1、15-2条均明确约定了承租人未及时按要求交还租赁区域的情况下，出租人可以采取的止损措施，城投公司发出的函件中也提出了逾期未搬离及拆走的物品，视为对方放弃所有权。欧思亮在2020年10月1日即表明了交还房屋的意愿，但未及时将租赁区域按合同予以恢复，对损失的发生存在过错；城投公司在发函确认合同解除、要求交还房屋后，未再对欧思亮交还房屋进行催告，也未按照合同相关条款即函件内容在欧思亮未对租赁区域遗留物品作出处理的情况下及时进行清理并收回房屋，造成了损失的扩大。本院综合合同各项约定、房屋的占有、使用状态、房屋的最终交接完成情况、当事人的过错承担等因素，酌情将欧思亮应支付的该项违约金金额调整为按合同解除时两个月租金及物业费的总额支付，确定金额为44996元，城投公司超出此范围的请求，本院不予支持。 4.恢复原状费用。合同15-1条约定城投公司在租赁区域返还时有权选择是否恢复原状，在其选择恢复原状的情况下，拆除装修费用由欧思亮负担。而事实上，城投公司在“关于租赁合同正式终止事宜”的函件中表示欧思亮可选择在期限内搬离、拆除物品或被视为放弃物品所有权，并未明确提出将装修恢复原状的要求；其提出该项诉讼请求后，欧思亮表示可自行拆除，并在2020年2月2日将商铺内的装修基本全部拆除，城投公司虽提出仍有几个方面与原状不符，但未举证证明发生进一步恢复费用及损失，其要求欧思亮按200元/平方米支付恢复费用缺乏事实依据，本院不予支持。 5.解除合同违约金。双方的租赁合同因欧思亮停止经营并提出提前退租而解除，欧思亮应当承担违约责任。合同13-12、14-7、14-8条款中均约定了乙方违约导致合同解除应承担的违约责任，城投公司按14-8条的约定，主张欧思亮支付违约金43009元，符合合同约定，且金额未超出必要限度，本院予以支持。审理中，城投公司表示保证金43009元可在本案中一并结算用于抵扣该项违约金，不违背合同约定和法律规定，本院予以准许，确认欧思亮应向城投公司支付解除合同违约金43009元，与其已支付的履约保证金43009元相抵，无需另行支付，城投公司已收取的履约保证金无需向欧思亮返还。 综上，本院确定欧思亮应向城投公司支付租金89992元及逾期付款违约金（以89992元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付自2020年10月1日起至实际付款之日止）、逾期交还租赁区域的违约金44996元及解除合同的违约金43009元（与履约保证金43009元抵销），城投公司超出此范围的请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、被告欧思亮于本判决生效之日起十日内向原告苏州城投地产发展有限公司支付租金89992元，并支付以89992元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2020年10月1日起计算至实际付款之日止的逾期付款违约金； 二、被告欧思亮于本判决生效之日起十日内向原告苏州城投地产发展有限公司支付逾期返还房屋的违约金44996元； 三、被告欧思亮向原告苏州城投地产发展有限公司支付解除合同违约金43009元，与其已支付的履约保证金43009元相抵，不再另行支付；原告苏州城投地产发展有限公司已收取的履约保证金43009元无需向被告欧思亮返还； 四、驳回原告苏州城投地产发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4585元，减半收取2292元，由原告苏州城投地产发展有限公司负担429元，被告欧思亮负担1863元；被告欧思亮负担部分，于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州城投地产发展有限公司支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  潘宇容 二〇二一年四月九日 书记员  邓 琴