太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初880号原告：山西广生胶囊有限公司。法定代表人：王某，执行董事。委托诉讼代理人：胡某，山西新日律师事务所律师。被告：太原普天光电缆有限公司。法定代表人：郭某。委托诉讼代理人：杨某，山西税渡律师事务所律师。原告山西广生胶囊有限公司与被告太原普天光电缆有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告山西广生胶囊有限公司的委托诉讼代理人胡某、被告太原普天光电缆有限公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西广生胶囊有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告腾退所承租原告的位于太原市××区、1602、1603、1605、1606、1607共计6间房屋；2.判令被告向原告支付合同期内租金280899元以及从逾期支付租金之日至实际付清之日所产生的资金占用费（资金占用费参照银行同期贷款利率，暂计算至起诉之日为5958.9元）；3.判令被告向原告支付从租赁期满即2020年9月1日起至实际腾退之日止的场地临时占用费（参照租赁期内租赁标准，暂计算至起诉之日为50512元）；4.判令被告向原告支付原告代其垫付的租赁期间内的物业费55890.3元，以及从原告代垫之日即2020年10月21日起至实际支付之日起的资金占用费（资金占用费参照银行同期贷款利率，暂计算至起诉之日为246.5元）；5.判令被告承担本案诉讼费、保全费等相关费用。原告当庭变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告2020年1月1日至2020年5月31日的房租156055元及从应付租金之日2019年12月2日起至实际付清之日按照银行同期银行贷款利率计算的占用费，至今天的逾期占用费为8648.22元，两项共计164703.22元；2.判令被告向原告支付违约损失31211元（按照一个月的房租主张）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年原告（出租人）与被告（承租人）以及山西晋味斋艺术品有限公司（原出租人，以下简称“晋味斋”）签署《租赁合同》一份，合同约定：“由被告承租原告所有的位于太原市××区、1602、1603、1605、1606、1607共计6间房屋，建筑面积693.6平方米，租赁期自2019年9月1日至2020年8月31日止，共计12个月，其中2019年9月1日至2019年11月30日由晋味斋向被告出租上述房屋并收取租金，2019年12月1日至2020年8月31日出租方变更为原告，并由原告收取租金。租金标准为1.5元/平方米/天。租金支付方式为2019年12月1日至2020年5月31日六个月的房租费用187266元，由被告于2019年12月1日前支付至原告指定账户，2020年6月1日至2020年8月31日三个月的房租费用，由被告于2020年6月1日前支付至原告指定账户。另约定房屋租赁期间物业管理费用等其他相关费用由被告承担。租赁期间原告收到被告一个月的房租，直到今天被告尚有5个月房租未付，并因被告违约给原告造成两项直接损失，第一项未逾期支付租金所产生的资金占用费用，第二项为被告提前退租未按照合同提前三十日通知，造成原告房屋空租。依据合同约定，被告应承担相应的违约责任。原被告双方就本案纠纷未达成一致意见，原告故诉至法院。被告太原普天光电缆有限公司辩称，1.原被告双方的房屋租赁合同已经于2020年6月9日解除，并约定房租计算截止日为2020年5月31日，该房屋已经交还给原告。目前原告实际早已将房屋出租给了第三人北京泛源投资管理有限公司使用；2.房屋内原本就有原告自身的家具，被告租用房屋后，增添了部分家具。但是，在双方约定解除合同并交还房屋时，双方已经约定租期截至2020年5月31日，原告可以对外出租，双方对于室内被告增加的家具进行了清点，日后再协商处理。双方实际是重新形成了家具保管关系，而已不存在房屋租赁合同关系；3.被告实际已经支付原告2019年12月份的房屋租金31211元。被告未支付2020年1月至2020年5月共计5个月的房租。在双方交接房屋时，因为受疫情影响及依据国家减免房租的政策，原告同意被告再支付2个月的房租即了结。被告实际支付了原告一个月的租房押金并超付了房屋物业费，应当用于抵扣房租；4.被告已向房屋物业服务公司山西凯峰物业管理有限公司支付96371.3元。事实上，被告实际应交自2019年9月1日至2020年5月31日共计9个月的物业费，即5847元/月×9月=52623元。被告应交冬季空调制热费为34680元（10元/m/月×693.6m×5月=34680元）。被告实际超额交纳物业费9068元，应当予以折抵原告主张的房租。综上，被告已经将房屋交还给了原告，且原告已经将房屋出租给第三人。被告仅是负有就实际承租期限内的租金与原告进行结算的义务，不负有对实际承租期限后房屋占用费的支付义务；5.被告不同意支付原告逾期占用费、不承担违约责任。当时搬走的时候原告说因为疫情可以减免两个月租金。被告的意见是在减免的基础上，将被告的押金予以抵扣，多退少补。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（私营企业）系太原市小店区振兴街11号1幢16层1601号、1602号、1603号房屋的登记所有权人，山西广生医药包装股份有限公司（私营企业）系太原市小店区振兴街11号1幢16层1605号、1606号、1607号房屋的登记所有权人。山西广生医药包装股份有限公司向本院出具情况说明，委托原告对涉诉房屋对外出租管理。2019年，原告为出租人（甲方）与被告为承租人（乙方）、山西晋味斋艺术品有限公司为原出租人（丙方）签订《租房合同》一份，合同主要约定：由于丙方将太原市小店区振兴街五峰国际16层1601、1602、1603、1605、1606、1607号房屋的使用权移交给该房屋所有权人甲方，依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：房屋坐落于太原市××区，共计6间（1601、1602、1603、1605、1606、1607），建筑面积共计693.6平方米。甲方为房屋所有权人，丙方为原房屋使用权人。房屋租赁期自2019年9月1日至2020年8月31日止，共计12个月（2019年9月1日至2019年11月30日期间，由丙方向乙方出租该房屋。2019年12月1日至2020年8月31日期间，出租方变更为甲方）。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。甲方不再继续出租应提前30日前向乙方告知，乙方须配合搬离房屋；租金1.5元/平方米/天，31211元/月，租金总计人民币374532元，以上为不含税价格。甲方不向乙方提供发票。乙方将押金31211元及2019年9月1日至11月30日三个月房租93633元已支付至山西晋味斋艺术品有限公司（丙方）指定帐户，2019年12月1日至2020年5月31日六个月的房租费用187266元，由乙方于2019年12月1日前支付至山西广生胶囊有限公司（甲方）指定帐户，2020年6月1日至2020年8月31日三个月的房租费用93633元乙方于2020年6月1日前支付至山西广生胶囊有限公司（甲方）指定帐户。本合同到期后，如乙方有意续租，由甲乙双方另行协商签订。押金31211元，乙方已缴纳给丙方，丙方已移交给甲方。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分由甲方返还给乙方；租赁期内的下列费用中，由乙方承担：水费、电费、电话费、供暖费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费。以上费用标准按照甲乙双方认定，并且由五峰国际物业收取费用标准执行。合同还约定了其他条款。合同签订后，被告使用涉诉租赁房屋，并向房屋所在的山西凯峰物业管理有限公司支付物业费及冬季空调制热费共计96371.3元(3389元、20000元、10000元、24000元、38982.3元)。涉诉房屋每月产生物业费（含电梯）5847元[（7.7元+0.73元）×693.6㎡]，房屋在冬季产生5个月的空调制热费，单价为每平米每月10元。被告共应支付2019年9月1日至2020年5月31日期间的物业费52623元（5847元/月×9月）、冬季空调制热费34680元（10元/㎡×月×693.6㎡×5月），被告实际超额交纳9068元。关于押金，被告实际向山西晋味斋艺术品有限公司交纳押金21211元，押金山西晋味斋艺术品有限公司已移转至原告处。2020年6月9日，被告与巩娜（中介人员）办理了涉案房屋钥匙的交接手续。原告认可租期计算至2020年5月31日。房屋现已被原告另行出租。因被告仅支付原告2019年12月的租金，原告诉来本院，向被告主张上述实体权利。庭审中，原告陈述“因被告涉诉较多经济困难，所以双方协商一致收取截至2020年5月31日的租金。不同意减免租金。房屋于2020年12月15日才出租出去。”被告陈述原告当时同意减免部分租金，原告对此不予认可。确认以上事实的证据有原告提交的《租房合同》、房屋产权证书，被告提交的交接现场照片、交接现场视频、转账记录等，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，可以采信。本院认为，涉案的《租房合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应依约履行合同义务。合同履行期内，原告与被告协商一致在2020年6月9日解除合同并确认被告支付原告截至2020年5月31日的租金，双方对此均无异议。双方有争议的是原告是否应减免收取2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金，本院认为，本案被告承租的房屋非国有房屋，新冠疫情虽发生于被告承租房屋期间，但原告考虑到被告经济困难，双方已提前协商解除了租赁合同，且被告提交的证据并不能充分证明原告同意减免相应租金，故被告应支付原告2020年1月1日至2020年5月31日的租金156055元，被告已付的押金21211元，应从被告应付的租金中予以核减。对被告超额交纳的物业费9068元，鉴于原告系实际受益人，故该部分费用也可从被告应付的租金中予以核减。综上，被告还应支付原告租金125776元。被告抗辩原告同意其只需再支付2个月房租，根据被告提供的证据，关于房租的减免，双方一直处于协商状态，并未最终协商一致，故被告的该项意见，本院不予采纳。对原告主张的违约损失即一个月的房屋空置费31211元，本院认为，原告与被告协商解除合同时，就应当预知到提前解除合同可能会带来房屋空置的后果，原告现主张该费用，本院不予支持。对原告主张的逾期占用费，本院认为，依据合同约定，被告应在2019年12月1日前即付清2020年5月31日前的租金，被告的确存在逾期付款的违约行为，故被告应支付原告125776元自2019年12月2日至实际付清租金之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的占用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原普天光电缆有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告山西广生胶囊有限公司租金125776元；二、被告太原普天光电缆有限公司于本判决生效之日起十五日内，以实际欠付的租金为基数，自2019年12月2日起至实际付清125776元租金之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付原告山西广生胶囊有限公司资金占用费；三、驳回原告山西广生胶囊有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3951元（原告已预交），退还原告山西广生胶囊有限公司1842元，被告太原普天光电缆有限公司负担2109元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 张潘潘二〇二一年四月九日书记员 潘莉芳