云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)云31民终230号上诉人（原审原告）：德宏汇合物业管理有限公司，住所地：云南省芒市丰华路9号，统一社会信用代码：915331007816959830。法定代表人：雷莉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭矛盾，云南宏鑫律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：尹以容，云南宏鑫律师事务所实习律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）:排南帮，女，1978年12月20日生，景颇族，大专文化，公务员，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。委托诉讼代理人：罗飞，男，1978年9月26日生，汉族，大专文化，公务员，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。特别授权代理。上诉人德宏汇合物业管理有限公司因与被上诉人排南帮物业服务合同纠纷一案，不服云南省芒市人民法院(2020）云3103民初2295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。德宏汇合物业管理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判由被上诉人排南帮支付上诉人德宏汇合物业管理有限公司芒市花园兴和苑30-Ａ商铺2010年8月1日至2020年12月31日的物业费共计4122元；2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。一审法院以“被告主张原告的请求已超过诉讼时效，原告未能举证证明其向被告进行了催缴”为由，认为被上诉人排南帮无需支付2015年3月至2017年9月7日的物业管理费，属法律适用错误。首先，被上诉人排南帮在一审答辩中没有提出诉讼时效的答辩，且表示“2015年以前的物业费被告已交纳，2015年至2018年已由商铺租户交纳，2018年至今的被告可以补交”。其次，根据《中华人民共和国民法典》第一百九十三条规定“人民法院不得主动适用诉讼时效的规定”，在被上诉人排南帮未提出诉讼时效抗辩的情形下，一审法院主动适用诉讼时效规定，违反法律规定。最后，双方签订的物业服务合同并未终止或解除，上诉人德宏汇合物业管理有限公司提供的是持续性、不间断的服务，至今上诉人德宏汇合物业管理有限公司仍在为芒市花园小区提供物业服务，上诉人德宏汇合物业管理有限公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。2.被上诉人应支付物业服务费。被上诉人排南帮购买的芒市花园小区兴和苑商铺属于芒市花园小区项目的一部分，该商铺虽然是独立产权，但商铺的水电、排污与小区具有不可分割的联系，德宏汇合物业管理有限公司针对小区整体进行物业服务，事实上使被上诉人排南帮的商铺受益。另一方面，被上诉人排南帮愿意补交2018年至今的物业服务费也证明上诉人德宏汇合物业管理有限公司提供了相应的物业服务，且一审法院、双方当事人在一审过程中均认可按照396元每年的标准已支付2012年8月1日至2015年3月份的物业服务费。一审法院认为上诉人德宏汇合物业管理有限公司与被上诉人派南帮签订的《芒市花园前期物业管理服务协议》合法有效，被上诉人派南帮应按照《芒市花园前期物业管理服务协议》的约定按时交纳物业费。排南帮辩称，1.被上诉人有缴费的收据，上诉人要求被上诉人支付2010年至2020年的费用不合理。2.被上诉人认为2015年至2018年的交费过了诉讼时效，其在一审时对诉讼时效问题提交了相关资料。3.业主已经按时足额向环境卫生部门交纳了卫生费和垃圾清运费，再次交纳物业费，是否存在重复收费。4.2018年至今，被上诉人愿意交费是有条件的，被上诉人商铺的卷帘门坏了是被上诉人自己换，租户的电动车被偷了没有找回来，被上诉人的商铺前的道路是市政道路，有专人打扫，上诉人没有履行相关职责。5.前期物业管理协议签了后十几年不变，是不合理的。德宏汇合物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令排南帮支付德宏汇合物业管理有限公司芒市花园小区兴和苑30-A商铺2010年8月1日至2020年12月31日期间的物业费共计4122元；2.本案的诉讼费用由排南帮承担。一审法院认定事实：排南帮购买了芒市花园小区兴和苑商铺，房屋建筑面积为41.22平方米。2010年7月29日，德宏汇合物业管理有限公司、排南帮双方签订《芒市花园前期物业管理服务协议》，约定由德宏汇合物业管理有限公司向芒市花园小区提供物业服务，物业管理费为商铺按套内建筑面积每月每平方米1.2元计算，后因商铺经营问题，双方口头约定商铺物业费调整为每月每平方米0.8元，同日排南帮预交了1000元物业费，协议并约定首次缴费时间从2012年8月1日计算。卫生费及垃圾清运费系排南帮自行向芒市环境卫生管理站交纳。排南帮预交了1000元物业费后未再交纳过物业费。一审法院认为，德宏汇合物业管理有限公司、排南帮双方签订《芒市花园前期物业管理服务协议》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，协议不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。德宏汇合物业管理有限公司、排南帮双方约定物业费自2012年8月1日计算，亦符合法律规定，予以支持。排南帮已经预交1000元的物业费用，德宏汇合物业管理有限公司也予以认可，并同意按每年396元扣减相应的物业费，故自2012年8月1日至2015年3月份的物业费排南帮已交纳。排南帮主张德宏汇合物业管理有限公司的请求已超过诉讼时效，德宏汇合物业管理有限公司未能举证证明其向排南帮进行了催缴，故对德宏汇合物业管理有限公司要求超过诉讼时效部分的物业费不予支持，即2015年3月至2017年9月7日的物业费不予支持。对未超过诉讼时效部分的物业费，德宏汇合物业管理有限公司未提交相关证据证实其已按合同约定提供了服务，故德宏汇合物业管理有限公司的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告德宏汇合物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费25元，由原告德宏汇合物业管理有限公司负担（已付）”。二审中，上诉人提交四组证据：1.芒市花园总平图一份。欲证明被上诉人排南帮的物业属于芒市花园小区。2.照片八张。欲证明被上诉人排南帮的物业供水、供电、排污与芒市花园小区具有关联性。3.业主报修记录台账。欲证明上诉人德宏汇合物业管理有限公司为被上诉人排南帮提供了物业服务。4.照片12张。欲证明上诉人德宏汇合物业管理有限公司为被上诉人排南帮提供了物业服务。被上诉人提交了一组证据：视频光盘五张。欲证明2020年10月1日至11月1日，从视频中可以看到打扫的是市政人员，一天三巡防也不是上诉人。本院组织当事人进行了质证，被上诉人对上诉人提交的证据1，提出只能证明排南帮的商铺在芒市花园小区，不能证明服务和交费问题；对证据2，提出排污、排水，整个小区的财产属于所有业主，上诉人只是提供服务；对证据3，认为是上诉人单方面作出的，2018年被上诉人几乎不找物业，上诉人只是记录，也不落实；对证据4的关联性不认可。上诉人对视频光盘的真实性、合法性、关联性均不认可。认为来源不明，是被上诉人单方面刻录的，是否存在剪辑不清楚。证明的时间与案件没有关系。对上诉人提交的证据，本院认证如下：上诉人提交的证据1，被上诉人对其商铺属于芒市花园小区无异议，本院予以采信；对证据2，被上诉人对排污、排水等属于芒市花园小区无异议，本院予以采信；对证据3、证据4，因无其他证据佐证，本院不予采信。对被上诉人提交的视频光盘五张，上诉人对视频光盘的真实性、合法性、关联性提出异议，本院认为，视频光盘的内容与本案不具有关联性，本院不予采信。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。综合双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点是：1.上诉人2015年3月至2017年9月7日物业费的诉讼请求是否超过诉讼时效，一审法院是否主动适用了诉讼时效的规定。2.被上诉人是否应交纳2012年8月1日至2020年12月31日的物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《芒市花园前期物业管理服务协议》是双方当事人在平等自愿的基础上签定的，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。协议约定被上诉人的物业管理服务费从2012年8月1日计算，亦合法有效。被上诉人于协议签订后预交了1000元物业管理服务费，上诉人予以认可，并同意按每月每平方米0.8元扣减物业管理服务费，故自2012年8月1日至2015年2月10日的物业管理服务费被上诉人已交纳。被上诉人在一审答辩时提出上诉人诉讼时效严重超期，因双方约定“物业管理费每半年交付一次，也可全付一年。”上诉仅举证2020年6月1日对被上诉人进行了催交，2020年6月1日诉讼时效中断，故上诉人主张的2015年2月11日至2017年5月31日的物业管理服务费，已超过诉讼时效，本院不予支持。对未超过诉讼时效，即2017年6月1日至2020年12月31日的物业管理服务费共计1417.97元，本院予以支持。被上诉人主张物业公司未提供物业管理服务，经查，被上诉人所有的案涉不动产系芒市花园小区临街商铺，与小区其他住宅共用供水、供电、排污等设施，属于物业公司物业管理服务的范围，若被上诉人认为物业管理服务存在瑕疵，应当及时向物业公司反映、申报，现被上诉人拒不交纳物业管理服务费，无事实和法律依据。至于被上诉人提出因上诉人不作为致使其商铺财产受到的损失，不在本案审查范围。上诉人德宏汇合物业管理有限公司的上诉理由部分有理，本院予以部分支持。综上所述，上诉人德宏汇合物业管理有限公司的上诉请求部分成立，一审认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销云南省芒市人民法院（2020）云3103民初2295号民事判决；二、由被上诉人排南帮于本判决生效之日起十日内支付给上诉人德宏汇合物业管理有限公司物业管理费1417.97元。三、驳回上诉人德宏汇合物业管理有限公司的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由被上诉人排南帮负担。二审案件受理费50元，由上诉人德宏汇合物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 桂云燕审判员 王 云二〇二一年四月二十二日书记员 多泽容