北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初261号原告：北京卓信中达物业服务集团有限公司，住所地北京市密云区新北路21号。统一社会信用代码XXX。法定代表人：方爱华，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：王光强，北京嘉维泰银律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐金明，北京嘉维泰银律师事务所律师。被告：刘弓文，女，1970年4月8日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：王环，北京市永浩律师事务所律师。原告北京卓信中达物业服务集团有限公司（以下简称卓信中达公司）与被告刘弓文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓信中达公司之委托诉讼代理人王光强、唐金明、被告刘弓文之委托诉讼代理人王环到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卓信中达公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告给付原告密云区XXX房屋（以下简称涉案房屋）物业费28197元（自2014年10月13日起至2020年12月31日止）及滞纳金30800元（暂主张物业费至2020年12月31日，2014年12月31日起至实际付清为止，以欠物业费金额为基数，按日千分之三给付滞纳金）；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系北京市密云区银河花园小区物业服务企业。被告为北京市密云区银河花园小区XXX号房屋业主。被告现拖欠原告物业费28197元、滞纳金30800元，故诉至法院。刘弓文辩称，1．原告主体不适格，被告系涉案房屋业主，被告曾与北京天信银河物业管理有限公司（以下简称天信银河公司）签订入住协议，从未与原告签订物业服务合同。2．原告未向被告主张过2014年以来债权且部分债权已过诉讼时效。诉讼时效现在为3年。原告提供2014年12月、2015年9月、2017年2月张贴在被告家门口的催告单据是复印件，且无法证明张贴时间，故原告仅可主张2017年11月25日起至起诉时的物业费，其余部分债权已过诉讼时效。3．被告已就物业服务价格与物业服务单位达成新的协议。鉴于被告与天信银河公司签订《银河花园入住协议》后物业服务前2年尚能满足基本物业服务需求，被告也依照约定履行物业费交付义务，之后物业服务能力和水平不断下降，小区发生盗抢事件、可视对讲系统不能使用、违建规模加剧，经协商物业方面与被告就物业服务收费达成新协议，按照应缴纳物业费打五折后取整收取即每年收取物业费2200元，并在2015年8月30日向被告开具2009年10月至2014年10月收费凭据。事实上，2014年后，物业服务水平下降，小区违章建设严重、公共绿地破坏、道路车辆管控混乱、多数楼体墙面窗框砌块饰面开裂脱落却疏于维修等管理问题频发，物业与业主冲突摩擦加剧，发生多次纠纷，物业服务问题未曾丝毫改善。4．原告滞纳金主张无法律依据。原告非行政机关，无权收取滞纳金。物业服务企业属于先履行义务一方，先履行方服务严重违约，作为后履行方的被告有权基于先履行抗辩权不履行支付义务。原告在与涉案小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，被列为失信被执行人，就涉案小区可视系统和智能监控系统修复怠于履行职责。5．原告主张2020年12月物业费无法律依据。根据《银河花园入住协议》约定“每年1月1日至30日为物业收费日期”缴纳上年度物业费的实际，原告无权要求被告预交尚未服务期间的物业费。6．原告提供服务严重违约，严重侵害业主权利，应当承担损害赔偿责任。原告不具备提供物业服务的相应资质和能力。在物业实际服务过程中，原告严重侵害业主权利，对公共区域绿地、空地被违法占用，没有采取有效管理和控制措施，业主共用部位使用权受到侵害；多处楼房墙体窗框砌块饰面开裂脱落，存在高空坠物风险，物业怠于维修，业主生命健康处于危险中；违反小区规划设计，未经业主大会同意，私自划定公共区域停车位，侵犯业主共用部位使用权；小区消防通道、疏散通道被违法占用，消防隐患严重；共用设备维护服务不到位，可视对讲系统从入住至今13年依然不能使用；公共秩序混乱，小区车辆停放随意，乱停车现象随处可见，车辆管理不尽责；环境管理不负责，建筑垃圾随处堆放，长期不清理，小区仅有两名清洁人员，打扫卫生不及时，尤其雨雪落叶天气下清理不及时；维修服务无法保障，没有专业维修人员，遇到维修事宜，从外部临时找人维修。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，卓信中达公司原名天信银河公司。2009年4月30日，经北京市工商行政管理局密云分局核准，天信银河公司名称变更为北京卓信中达物业管理有限公司。2015年3月26日，经北京市工商行政管理局密云分局核准，北京卓信中达物业管理有限公司名称变更为北京卓信中达物业服务有限公司。2019年3月8日，北京卓信中达物业服务有限公司名称变更为现名称。2007年4月14日，天信银河公司（甲方）与刘弓文（乙方）签订《入住协议》，协议记载：乙方所购房屋类型为联排，建筑面积203．04平方米，物业收费标准为每平方米1．86元，交纳费用时间为年收，即每年的1月1日至30日为物业费收费日期。协议约定违约责任：“1．乙方违反协议，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。2．甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退应退部分费用。3．乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%0交纳违约金”。卓信中达公司另提交落款日期为2007年4月14日，载明户主姓名为刘弓文的居住人员登记表及张贴缴费通知单照片四张，证明刘弓文自2014年10月13日至今未交纳物业费，卓信中达公司于2014年12月10日、2015年9月20日、2017年2月14日、2019年12月16日催交后，刘弓文仍未交纳物业费。刘弓文不认可卓信中达公司提交证据的证明目的。刘弓文向本院提交如下证据：1．收据，证明自2009年起，物业服务单位与刘弓文就物业费收费标准达成新的协议，每年物业费收取标准为2200元。2．裁判文书网统计信息截图，证明卓信中达公司自2014年以来与业主存在较大摩擦，发生12起物业纠纷。3．（2014）密民初字第4655号民事判决书，证明卓信中达公司从2014年4月至2018年4月被列为失信被执行人，一直未履行修复涉案小区可视系统和智能监控系统的义务。4．银河花园住宅使用说明书、质量保证书，证明涉案小区开发商移交涉案小区，移交设施包括智能安保监控系统、智能对讲系统等。5．微信记录，证明刘弓文的委托诉讼代理人王环曾要求卓信中达公司出具涉案小区规划材料及设备资料信息，卓信中达公司经理拒绝提供，侵犯了刘弓文的知情权，应当承担物业服务不到位的妨碍举证推定责任。6．照片若干，证明涉案小区内公共绿地、空地违法占用、违章建设严重，违反小区规划设计，共用部位维护管理不到位；涉案小区楼房外墙、窗框共用部位多处砌块开裂脱落，存在坠物伤人风险，卓信中达公司未采取修理和防护措施，刘弓文自行对自家外墙窗框砌块进行修复；涉案小区多处违建将共用绿地车库改建为住宅，卓信中达公司未制止，反而未经全体业主同意，为其另行私自划定车位，停放车辆，管理失职失当；涉案小区道路存在乱停车导致消防疏散通道堵塞，卓信中达公司疏于管理；涉案小区公共秩序管理混乱，往来车辆随处停车、电线随意从外部单位拉接至涉案小区，卓信中达公司管理不尽职；涉案小区建筑垃圾长期不清理，座椅上鸟粪堆积，草坪到处可见开挖的坑土，绿植破坏严重，绿地多处光秃，绿化和环保无法保证。7．政府信息答复告知书，证明北京市规划和自然资源委员会密云分局依申请公开的涉案小区建设工程规划许可证附件及附图，涉案小区规划各部位原始情况。卓信中达公司认可收据，不认可证明目的，当时双方和解后实际收取5年期间的物业费1．1万元，但不代表达成新的收费标准；对裁判文书网统计信息截图的证明目的不予认可，2014年以来，多名业主欠交物业费，故卓信中达公司通过诉讼追讨物业费，不认可与业主存在较大摩擦；对（2014）密民初字第4655号民事判决书的真实性认可，但不认可证明目的，该证据无法证明涉案小区服务现状；对银河花园住宅使用说明书、质量保证书真实性、证明目的不予认可，有关房屋质量问题，应向开发商主张权利；对微信记录的证明目的不予认可，该证据无法证明卓信中达公司物业经理拒绝提供规划材料，无法证实卓信中达公司侵犯了刘弓文的知情权；对照片不认可，证明目的不认可，刘弓文提交的照片没有明确公共绿地面积，没有证明卓信中达公司在涉案小区的维护方面存在明显缺陷，小区外墙破损，属于房屋质量问题，卓信中达公司接手涉案小区时已经存在，应由业主在房屋质保期内主张权利，现房屋质保期已过，涉案小区尚未召开业主大会，成立业委会，根据维修基金的申请程序，必须全体业主签字同意提取，卓信中达公司正在协调办理，现有照片无法证明卓信中达公司私划车位、堵塞消防通道，就部分业主的私搭乱建行为，卓信中达公司已经告知相关行政机关，并告知业主及时拆除，尽到了基本义务；对政府信息答复告知书的真实性认可，但该证据与本案无关。卓信中达公司为证明其质证意见，另提交《银河花园装修管理整改通知单》《情况说明》等材料。刘弓文对卓信中达公司举证的证明目的不予认可。本案审理过程中，经本院现场勘查，双方确认涉案小区内确有违法建设、私搭乱建行为。上述事实，有双方当事人陈述、《入住协议》、收据、（2014）密民初字第4655号民事判决书、银河花园住宅使用说明书、质量保证书、微信记录、照片、政府信息答复告知书、《银河花园装修管理整改通知单》《情况说明》等证据材料在案佐证。本院认为，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。被告与天信银河公司签订《银河花园物业管理入住协议》，双方形成物业服务合同关系，后天信银河公司依法变更公司名称，应当由变更后的原、被告双方继续履行物业服务合同。现原告为被告提供了物业服务，被告理应支付物业费，故原告要求被告给付物业费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。经过本院现场勘查，结合双方举证，可以证明原告的物业服务确有瑕疵，故对其主张支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，并应适当酌减物业费。关于诉讼时效问题，应当说明，原告追缴物业费的通知方式确实欠妥，但鉴于物业服务具有长期性、连续性的特点，在审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛，故本院对被告的此项答辩意见不予采纳。另需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业服务正常运转的前提条件，业主简单地通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告刘弓文于本判决生效后十日内给付原告北京卓信中达物业服务集团有限公司自二〇一四年十月十四日至二〇二〇年十二月三十一日期间的物业费二万二千五百三十二元。二、驳回原告北京卓信中达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百三十七元（系原告北京卓信中达物业服务集团有限公司预交），由原告北京卓信中达物业服务集团有限公司负担四百五十五元，已交纳；由被告刘弓文负担一百八十二元，限本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二一年四月二日法官助理 江 南书 记 员 李 曼