北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初2159号原告：魏崴，男，1977年10月7日出生，汉族，北京悦视互通信息咨询有限公司培训师，户籍所在地北京市东城区，现住北京市东城区，公民身份号码×××。被告：李秋菊，女，1979年3月18日出生，汉族，无业，户籍所在地吉林省长春市南关区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。第三人：北京华和信房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区空港街道乐园路8号院5号楼1层5-6，统一社会信用代码91110113593869421C。法定代表人：刘小根。委托诉讼代理人：韩雨辰，男，1989年1月15日出生，汉族，北京华和信房地产经纪有限公司员工。原告魏崴与被告李秋菊、第三人北京华和信房地产经纪有限公司（以下简称华和信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏崴、被告李秋菊到庭参加诉讼。第三人华和信公司经本院传票传唤，据不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏崴向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告提前退租的违约金余款11200元、房屋闲置期间的租金损失4800元、延期腾退房屋的房租和房屋破损费用总计597元，以上共计16597元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告、被告以及中介方华和信公司三方签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同约定原告将坐落于北京市顺义区×路×号院×号楼×单元×室房屋出租给被告，房屋租赁期自2018年8月12日至2021年8月11日。根据合同约定，第一年和第二年租金为每月5600元，第三年租金为每月5900元。付款方式为“半年一付，付六押一”。被告最后一次缴纳房租的时间为2020年2月27日，银行汇款33600元，为6个月房租，房租到期日为2020年9月11日。2020年8月21日，原告通过电话联系上被告，提醒被告近期需缴纳下一租房周期的房租，被告答复需要考虑一下，双方商定最晚26日给予确认答复。但直至27日被告没有给予任何回复，因此原告27日电话联系被告，被告电话一直处于无人接听状态，28日情况依旧，中介方职员韩雨辰协助联系被告，电话仍无人接听。直至29日晚被告才通过微信答复，表示不会再继续缴纳房租，要退租，并且要让原告先退回押金后才会腾退交接房屋，否则就占据房屋不走。被告提出的上述要求与租赁合同中第三条第二款约定的退租流程不符，合同内容明确说明了先验收房屋，后结算各自承担的费用，而且被告是提前退租属违约，押金本身要作为违约金来抵扣，因此被告的要求是不合理的。2020年9月1日，原告在由原告、被告以及租赁合同中介方负责人韩雨辰三人建立的微信群中，通知被告要按时缴纳房租，或者依据合同约定的流程办理退租，这包括要在2020年9月12日前腾退房屋，并在9月12日交接验收房屋。被告收到消息后态度依旧，并且退群不再商议。至9月12日，被告没有继续缴纳房屋租金，也没有按时腾退交接房屋，占据房屋不走，原告和中介负责人当日无法验收房屋，于是将情况报告给顺义区后沙峪派出所，派出所民警进行调解，但被告仍拒不履行合同约定的义务，调解无果。直到13日下午，被告才联系进行交房。根据上面陈述的事实以及租赁合同的约定，被告已违反合同中第十一条第二款约定，构成违约，按照约定内容，提前退租需要按月租金的300%支付违约金，按月租金5600元计算，共计赔付违约金16800元，减除已交付的5600元押金，剩余赔付金额总计11200元。根据北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（京高法发〔2013〕462号）第二十六条内容，因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。依据通知内容，按照房屋1个月闲置期、月租金4800元计算，要求被告赔付租金损失总计4800元。在房屋验收过程中，产生以下费用，详细说明如下：（1）被告拖延2日腾退交房，需向原告补交2日租金，单日租金按月租金5600元除以30天计算，合计373元；（2）房屋破损费，包括被告少交还门禁卡1张（补办费20元）、将浴室门金属把手折断（更换费150元）、防盗门猫眼里外均涂抹胶水（更换费100元）、更换防盗门锁芯未恢复（更换费140元）。综上，被告共需要向原告赔付房屋破损费410元；（3）水表和燃气共余211.63元，电表欠费25.68元，原告需向被告退费共185.95元。以上项目，扣减项目（3）应退费用外，被告总计需要向原告赔付597元。原告完成房屋验收后，于9月15日晚通过微信通知被告需要缴纳违约金等费用，被告收到通知后至今没有支付。被告违约、特别是不按约定交还房屋，行为态度恶劣，给原告带来直接损失。原告与被告签定的合同事实清晰有效，被告违约事实清楚，请法院予以充分考虑和支持，依法维护原告的合法权益。被告李秋菊辩称：不同意原告的全部诉讼请求。2020年8月1日我想换个好的洗衣机，就把旧洗衣机搬出去，需要物业给开出门条，物业给原告打电话，原告不让搬，原告认为洗衣机应该留下。我们双方产生了争吵，矛盾升级，原告要求检查我的房间，要进我家跟我面谈确定什么东西留给他，我不同意。原告频繁给被告打电话，被告将原告拉黑。因为原告跟中介提出要一起撬门和报警，被告才提出要求原告退房租和押金，原告没有同意。双方因此发生争吵，被告无法继续居住，所以才搬走。2020年9月11日，被告搬走并带走自己的物品，还留下了一些物品在房间内。第三人华和信公司未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告魏巍系顺义区×路×号院×号楼×层×单元×号房屋的登记权利人，该房屋性质为限价商品房，房屋建筑面积89.8平方米。2018年9月2日，原告魏巍（出租人、甲方）与被告李秋菊（承租人、乙方）、第三人华和信公司（居间方、丙方）共同签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2018年8月12日至2021年8月11日，甲方应于2018年9月8日前将房屋及附属设施按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙或乙方入住后视为交付完成，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为5600元/月，每半年支付一次，押1付6，乙方应于2018年9月8日前支付第一期租金33600元，以后每次支付房租款需提前7日支付，先付后用。押金5600元，乙方应于2018年9月3日前支付给甲方，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第十一条违约责任（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的300%支付违约金，甲方应退还相应的租金。第十三条其他约定租期三年，第1年第2年5600元月租金，第三年租金5900元。《租赁房屋交接清单》载明，交接房屋钥匙2把，门禁卡2张。2020年2月27日，被告支付原告最后一笔房租款33600元。租赁过程中，双方因家具家电问题发生争议。原告称，房屋出租时就是按照空房价格出租的，原告已经降低了房租，被告以承诺留下家具为由要求原告降低租金，原告信任被告，也降低了房租。双方在签约前就口头约定过退房时留下家具家电，被告后来就不承认，被告应当在2020年9月11日之前的7日内交房租，被告没有交下一期房租，是被告主动提出退租，原告从来没有说不把房子租给被告。被告辩称，被告从未承诺过要留下家具家电，是否留要看被告的意愿，因原告原因，导致被告无法继续租住房屋，所以搬走了，并非被告要提前退租。李秋菊提交的微信聊天记录显示，2018年9月3日，被告李秋菊发微信给原告魏巍，首先发了一段带有家具的小视频，随后发文字：“我和我老公也会把你家打造成这样，我们搬走后将来你家房子出租也会特别抢手的！”2018年10月10日，被告李秋菊发微信给原告魏巍：“我们搬走时，如果衣柜还有鞋柜等家具没用坏的情况下，都留下来！”魏巍答复：“多谢，椅子是前一个租客留下来的。”2020年9月1日，原告发微信给被告，主要内容：“李秋菊，你好，根据租房协议约定，最晚在房租到期前七日，支付下一租房周期的房租，现通知你，如果你继续租住请你在2020年9月4日前完成下一周期的房租支付；如果你不打算继续租住或者是没有按协议约定的时间缴纳房租，那么请你提前做好搬家以及房屋交接的准备，做好房屋清洁，将房屋恢复原状至入住时的状态，并于2020年9月12日前办理租住房屋，带走你的物品，逾期遗留在屋内的物品视为丢弃。我们将在2020年9月12日上午进行房屋交接工作，也请中介方小韩一同做好房屋交接的准备。”2020年9月12日上午9:30，中介韩雨辰发微信给李秋菊：“李姐，业主让我过去，今天撬锁开门，交接。”李秋菊答复：“你别和他去，否则我报警，你也有责任。”双方因矛盾激烈，无法顺畅沟通，未当面办理物业交接手续。关于被告搬离房屋的具体时间，原告主张是2020年9月13日，因9月13日李秋菊还给他发了房屋室内照片。被告主张是2020年9月12日。李秋菊提交的微信聊天记录显示，2020年9月12日，李秋菊将一把钥匙和一张智能卡送到物业处，签订《智能卡/钥匙代管委托书》，并拍照发给原告魏巍，告知原告去物业取钥匙或者让租户看房。2020年9月15日，原告进入房屋进行验收拍照，将验收照片和费用核算情况发给了被告。原告主张水表燃气余额211.63元，电表欠费25.68元。被告对原告计算的水电费、燃气费的金额没有异议。原告主张被告少交还门禁卡一张，要求赔偿20元，被告陈述，门禁卡让小孩弄丢了，同意赔偿。原告主张浴室门金属把手折断，要求赔偿更换费150元，被告称不是被告故意弄坏的，是自然损坏，不同意赔偿。原告主张防盗门猫眼里外均涂抹胶水，要求赔偿更换费100元，被告称不知情，不同意赔偿。原告主张更换防盗门锁芯未恢复，要求赔偿140元，被告称原锁芯已经放回房间了，原告称锁芯没有装上，需要人工费140元。上述事实，有原告提交的房产证复印件、房屋租赁合同、银行交易明细，微信聊天记录，以及本院工作记录、庭审笔录在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人经本院合法传唤，未出庭应诉，也未委托代理人出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩、质证的权利。双方签订的《北京市房屋租赁合同》不违反法律的强制性规定，应为有效，双方应当按照合同履行。但需要特别指出的是，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。关于违约责任。原告主张被告提前退租存在违约行为，被告辩称系原告导致被告无法继续租住房屋。本院认为，房屋租赁合同未到期，经原告通知并给出继续租赁支付房租或者退租的选择后，被告选择不缴纳下一期房租，提出退租，故被告应当按照合同约定承担提前解除合同的违约责任。但，导致双方发生纠纷的主要原因在于双方始终未就家具家电的遗留问题形成明确的、一致的意见，遇到争议后，双方本应理性协商处理，但因双方处置不当导致纠纷升级扩大，合同无法继续履行，因此，双方对合同的提前解除均存在过错。在此基础上，本院酌情确认双方各自承担50%的违约责任。扣除被告交给原告的押金5600元后，被告仍应支付原告违约金2800元。关于原告主张的房屋空置期损失，其目的是为了弥补守约方的损失，其性质与违约金类似，本院不再予以支持。关于原告主张的因被告拖延交房2日，要求被告支付2日房租的问题。原告发给被告微信，要求被告在2020年9月12日前搬离租住房屋，被告提交的微信聊天记录显示，被告在9月12日将钥匙和智能卡送到物业处，因此，不能认定被告延期交房。对原告该项诉求，本院不予支持。关于原告主张的水电燃气费等费用，双方不存在争议，本院予以确认。原告主张的房屋设施破损修复费用，本院结合双方证据和庭审陈述综合确认该部分金额为410元。扣除原告应当退还被告的水费、燃气费185.95元后，被告仍应支付原告224.05元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李秋菊于本判决生效之日起七日内支付原告魏崴违约金2800元（已抵扣被告李秋菊支付给原告魏崴的押金5600元）；二、被告李秋菊于本判决生效之日起七日内支付原告设施更换费用合计224.05元（已扣除原告魏崴应当退还被告李秋菊的水费和燃气费185.95元）；三、驳回原告魏崴的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107元，由原告魏崴负担88元（已交纳），被告李秋菊负担19元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二一年四月二十八日法官助理 叶丽芳书 记 员 徐苑馨