北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初365号原告：北京燕荆蓝旗科贸有限责任公司,住所地北京市海淀区蓝旗营配套公建。法定代表人：陈燕波，董事长。委托诉讼代理人：畅英，北京君嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎悦，北京君嘉律师事务所律师。被告：北京清起健身中心，住所地北京市海淀区蓝旗营北大清华教师住宅公建1号楼一层。法定代表人：李世平。原告北京燕荆蓝旗科贸有限责任公司（以下简称燕荆公司）与被告北京清起健身中心（以下简称清起健身中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告燕荆公司委托诉讼代理人畅英、郎悦，被告清起健身中心法定代表人李世平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。燕荆公司向本院提出诉讼请求：1．判令我公司与清起健身中心自2019年9月1日起解除房屋租赁合同关系，清起健身中心向我公司交付房屋，我公司取得房屋内剩余物品的处置权；2．判令清起健身中心支付截止到2019年8月31日的房屋租金497388．12元，冷气费80308．8元，暖气费37368元，押（定）金37034．5元，共计652099．42元，并判令支付自2019年9月1日起至全部费用实际清偿之日的利息（利息按照第六条2款的标准计算）；3．判令清起健身中心支付自2019年9月1日起至实际交付房屋之日的房屋占用费（比照双方签订《房屋租赁合同》中的约定年租金208138元计算）；4．判令由清起健身中心承担本案的律师费及诉讼费、保全费、公告费等为实现债权所支出的全部费用。诉讼过程中,燕荆公司变更第一项诉讼请求为:确认我公司与清起健身中心签订的《房屋租赁合同》自2019年9月1日解除，清起健身中心向我公司交付房屋，变更第二项诉讼请求为：判令清起健身中心支付截止到2019年8月31日的房屋租金497388．12元，冷气费80308．8元，暖气费37368元，共计615064．92元，并支付违约金，按照欠付租金497388．12元的日千分之五自2019年9月1日起计算至全部费用实际清偿之日止。事实和理由：双方签订了编号为11120101-42的《房屋租赁合同》，合同约定，我公司将海淀区蓝旗营教师住宅小区配套公建F区一层的后半段房屋出租给清起健身中心用于中医保健业态经营，租期自2015年1月1日起至2017年12月31日止，年租金208138元。在上述合同期满后，清起健身中心继续租用房屋，双方转为不定期租赁关系，但清起健身中心一直拖欠租金、冷气费、暖气费。我公司自2018年6月至2019年4月期间数次发出催缴函，但是清起健身中心至今仍有拖欠，其行为已构成严重违约，故诉至法院。清起健身中心辩称，不同意燕荆公司的诉讼请求。我认可欠付租金，但是没有燕荆公司主张的那么多。双方合同实际上是2017年签订，要求从2015年执行，本身不合常理。我在租赁场所投入了大量设备与精力，在此积累了客户与资源，不同意解除合同。房租我同意交一半，原因是燕荆公司交付我的房屋没有门脸房，且夏季太冷，冬季并非全天供暖，租赁房屋环境对我的经营造成不利影响，影响了我的生意。我是做中医理疗的，涉案房屋夏季冷气太冷，未达到国家规定的26度的标准，冬季暖气不是全天的，供暖到晚上7:30就停了，其余时间需要自己取暖，噪音高达60多分贝，也与国家规定的30多分贝不符，故我不同意交冷气费，暖气费同意交一半。此外，房屋内的甲醛粉尘超标，我的广告牌原本在一层，被挪至二层，我的门口被遮挡，影响了我正常经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：2005年，清起健身中心自燕荆公司处承租了海淀区蓝旗营教师住宅小区配套公建F区一层的后半段房屋（以下简称涉案房屋），双方约定房租年标准为157680元，押金为39420元。合同签订后，清起健身中心支付了押金15000元。合同到期后，双方又多次续签。2017年，燕荆公司（出租方、甲方）与清起健身中心（承租方、乙方）签订了编号为11120101-42的《房屋租赁合同》，约定甲方确认对出租房屋及附属设施设备享有北京大学、清华大学委派的经营使用权，签订本协议已经经过充分合法有效的授权，甲方同意将蓝旗营教师住宅小区配套公建F区一层的后半段房屋出租给乙方，建筑面积为216平方米，租期自2015年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，须在本合同期满前三个月内向甲方提出书面申请。涉案房屋年租金为208138元（该租金不包括供暖、供冷费），付款方式：签订本合同时乙方付相当于三个月房租的定金，房租每三月一付，乙方于每年的1、4、7、11月1日前付清后三个月的房租。供暖、供冷费按北京市相关规定办理。若乙方未能按期向甲方支付租金或定金，则甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即予以缴付，乙方逾期未能缴付租金或者定金，乙方须按延迟缴纳数额、天数的积的千分之五向甲方缴纳滞纳金；如乙方逾期二十日仍未能缴付，则甲方有权解除本合同。上述合同签订后，清起健身中心在涉案租赁场所经营至今,其中2017年3月之前的房租已付清，之后的房租未再支付。燕荆公司先后于2018年1月10日、2018年2月8日、2018年4月16日、2018年6月12日、2018年10月18日、2018年11月12日、2019年1月10日、2019年4月22日向清起健身中心发出《催缴函》，要求清起健身中心缴纳欠付的房租、暖气费、冷气费，清起健身中心签收《回执单》，表示已收到上述《催缴函》，并知悉全部内容。庭审中，双方一致确认清起健身中心未支付2017年3月30日至2019年8月31日期间的房租。燕荆公司认可清起健身中心交纳了押金15000元，双方均同意在本案中一并处理。另查，燕荆公司于2019年10月10日向本院提交起诉材料，清起健身中心法定代表人李世平于2019年11月21日收到本院邮寄送达的起诉状副本及证据材料。双方对于合同解除、租金、冷气费、暖气费标准存在争议。燕荆公司主张因清起健身中心欠付房租，经催缴后仍未交纳，故行使合同约定的单方解除权，于2019年5月21日发出《律师函》，于2019年6月21日发出《通知函》，双方合同于2019年9月1日已解除。清起健身中心认可欠付房租、暖气费、冷气费，但不同意解除双方合同，对于燕荆公司主张的双方合同于2019年9月1日解除不予认可。为证明其主张，燕荆公司向本院提交了如下证据：1．2019年5月21日北京君嘉律师事务所《律师函》、EMS邮寄底单及投递送达信息，证明燕荆公司向清起健身中心发出律师函，清起健身中心于2019年5月22日签收律师函；2．2019年6月21日《通知函》，内容如下：“北京清起健身中心：贵司与燕荆公司签订的房屋租赁合同（合同编号：11120101-42）已经于2017年12月31日到期，之后贵司仍占有使用所租赁房屋，截至2019年6月7日欠缴房租共计451060．71元。现就欠款支付事宜通知贵司，请于2019年8月31日前支付全部款项，如贵司对款项数额有异议，请于2019年8月31日前一并完成对账等沟通事宜，支付全部款项。在保持房屋现有状态，不进行装修，不改变2019年1月1日已实际存在的业态，并在2019年8月31日前支付全部所欠房租，如未在2019年8月31日前完成付款，燕荆公司将提起诉讼，届时贵方除需要于2019年8月31日清退现有商户并腾退交还所租赁房屋，还需支付欠款与截至房屋腾退时累计的租金等所有费用。”经质证，清起健身中心对上述证据的质证意见为：证据1，认可收到《催缴函》，但对《催缴函》的内容有异议，不认可该函中所确认的房租标准与冷气费、暖气费标准；证据2，未收到《通知函》，对《通知函》的真实性及证明目的不予认可。经询，燕荆公司未就清起健身中心收到2019年6月21日《通知函》向本院提交证据。燕荆公司主张清起健身中心按照年租金208138元的标准，支付2017年3月30日至2019年8月31日期间的房租497388．12元，清起健身中心认可欠付房租的期间，但对于租金标准有异议，称其所租赁的房屋原本是朝南沿街的，但后来给安排到楼梯后面，没有阳光，没有门脸，广告牌本来在一层，也给安排到上面去了，而且甲醛、粉尘均超标，清起健身中心以燕荆公司未提供舒适的环境影响其营业为由要求按照上述租金标准的一半支付房租。为证明其主张，清起健身中心向本院提交了照片。经质证，燕荆公司的质证意见为：与本案无关。燕荆公司主张清起健身中心按照每平方米74．36元的标准，支付2015年至2019年共计5年的冷气费80308．8元，清起健身中心认可欠付冷气费，但以冷气太冷影响营业为由不同意交纳冷气费。为证明其主张，清起健身中心向本院提交了照片若干，证明在空调出风口都堵上的情况下，室温19度、20度左右，室内空调温度过低。经质证，燕荆公司的质证意见为：真实性不认可，与本案无关。经询，涉案租赁场所系中央空调集中供冷，由统一的空调机组通过管线连接至各租赁场所，各租赁场所设有出风口，供冷系统未分户，不能关闭。本案所涉租赁场所位于供冷系统的首端。燕荆公司主张清起健身中心按照2015年度每平方米47元、2016-2018年度每平方米42元的标准支付2015年至2018年共计4个供暖季的暖气费37368元，清起健身中心认可欠付暖气费，对于暖气费的标准没有异议，但以燕荆公司晚上7:30停暖，未全天候提供供暖服务为由主张交纳一半暖气费。就其主张，清起健身中心未向本院提交证据。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，对双方当事人具有法律约束力。当事人均应按照合同约定履行各自义务。燕荆公司与清起健身中心签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。双方的《房屋租赁合同》租期届满后，清起健身中心继续使用涉案租赁房屋，双方形成不定期租赁合同关系。当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。燕荆公司称其向清起健身中心发出解除合同的《通知函》，但清起健身中心否认收到上述《通知函》，燕荆公司亦未就清起健身中心收到《通知函》向本院提交证据。因解除合同的意思表示未到达相对方，故本院对于燕荆公司主张确认合同于2019年9月1日解除的意见不予采信。关于合同解除时间，根据法律规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案中，经查明，清起健身中心于2019年11月21日收到起诉状副本，其中起诉状中明确载明燕荆公司主张合同解除的诉讼请求，故清起健身中心于收到起诉状副本当日已知悉燕荆公司解除合同的意思表示，根据前述法律规定，双方不定期租赁合同关系于2019年11月21日解除。双方合同解除后，清起健身中心应向燕荆公司腾退并交还涉案租赁房屋。关于租金一节。根据双方合同约定，燕荆公司向清起健身中心交付了涉案租赁房屋，清起健身中心应向燕荆公司支付租赁期内的房租，清起健身中心需支付2017年3月30日至合同解除之日的房租。关于租金标准，清起健身中心主张按照租金标准的一半支付房租，但其提交的证据不足以证明其存在少付租金的合法事由。综上，燕荆公司已充分履行合同项下作为出租人的义务，本案中不存在少付租金的法定或约定事由，故清起健身中心要求支付一半房租的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予支持。清起健身中心应按照合同约定的租金标准支付2017年3月30日至2019年11月21日期间的房租。关于押金一节，在双方租赁合同解除后，燕荆公司应当退还押金，双方均要求在本案中一并处理押金事宜，本院不持异议，相应押金数额应当优先扣减房租。关于房屋占有使用费一节。从本案查明事实来看，2019年11月21日之后清起健身中心仍占有使用涉案租赁房屋，故其应支付截至实际腾退之日止的房屋占有使用费，有关房屋占有使用费的标准，燕荆公司主张同租金标准，本院对此不持异议。关于违约金一节。虽然清起健身中心未支付租赁期内的部分房租，但并非恶意拖欠，而系因对租金标准有异议所致，故本院对燕荆公司要求支付违约金的诉讼请求不予支持。关于冷气费一节。从本案查明事实来看，本案所涉租赁场所位于供冷系统的首端，燕荆公司提供的冷气未分户，不能关闭，不能调节，导致涉案租赁场所温度较低，而清起健身中心系从事中医推拿、按摩服务的企业，室温过低确对其经营造成一定不利影响，故有关冷气费的标准，本院予以适当酌减，具体数额由本院审核认定。关于暖气费一节。燕荆公司依据合同约定提供了供暖服务，清起健身中心应支付暖气费。清起健身中心虽主张燕荆公司未全天候供暖，但就其该项主张，清起健身中心未提交任何证据予以证明，故本院对其该项答辩意见不予采信。现燕荆公司主张的暖气费有事实及合同依据，本院予以支持。关于律师费一节，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百三十条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、确认北京燕荆蓝旗科贸有限责任公司与北京清起健身中心就北京市海淀区蓝旗营教师住宅小区配套公建F区一层的后半段房屋的不定期租赁合同关系于2019年11月21日解除；二、北京清起健身中心于本判决生效后七日内腾退北京市海淀区蓝旗营教师住宅小区配套公建F区一层的后半段房屋并交还给北京燕荆蓝旗科贸有限责任公司；三、北京清起健身中心于本判决生效后七日内向北京燕荆蓝旗科贸有限责任公司支付上述房屋租金535988元；四、北京清起健身中心于本判决生效后七日内按年租金208138元的标准向北京燕荆蓝旗科贸有限责任公司支付上述房屋自2019年11月22日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；五、北京清起健身中心于本判决生效后七日内向北京燕荆蓝旗科贸有限责任公司支付上述房屋冷气费40000元；六、北京清起健身中心于本判决生效后七日内向北京燕荆蓝旗科贸有限责任公司支付上述房屋暖气费37368元；七、驳回北京燕荆蓝旗科贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4975元，由北京清起健身中心负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  杨 静人民陪审员  王小微人民陪审员  商凤鸣二〇二一年四月三十日书 记 员  刘小妹书 记 员  廖菡雯