河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0104民初2122号原告：郑州长通英联物业服务有限公司，住所地郑州市郑东新区永平路与七里河路交叉口长通物流7号楼406。法定代表人：朱晓航，总经理。委托诉讼代理人：李坤阳，河南予顺律师事务所律师。被告：郑州梵麦家居用品有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路与农业南路交叉口居然之家一号楼3层JN51-1-3-045。法定代表人：魏海姣，总经理。原告郑州长通英联物业服务有限公司（以下简称长通公司）与被告郑州梵麦家居用品有限公司（以下简称梵麦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长通公司的委托诉讼代理人李坤阳、被告梵麦公司的法定代表人魏海姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长通公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告运营管理费585000元；2.被告支付原告广告费72000元；3.被告赔偿原告违约金60万元；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求1明确为被告支付物业管理费585000元，将诉讼请求3明确为被告支付原告违约金45万元（15万元/月×3个月）及物业管理费（15元/月/㎡×2722.15㎡×3个月）。事实与理由：2019年6月1日，原、被告签订《销售合作协议》，约定原告负责商场公共设施的正常运营管理工作，被告承担其铺位空调费、电费、保洁费、水电费。自被告进场之日起，被告未缴纳过任何费用,属于严重违约。现原、被告间的合同已解除，截止合同解除之日止被告应缴纳物业管理费585000元,该费用应当从保证金中扣除,但在(2020)豫0104民初2605号民事案件中未审理此事,因此原告此次起诉被告。原、被告双方于2019年7月1日签订《户外广告发布合同》,约定广告费用为72000元,原告已按照合同约定履行广告发布,但被告一直未支付相关费用。2020年3月16日，郑州长通实业有限公司在减免租金提供优惠政策前提下要求重新签订合同，否则视为自动放弃经营权。被告自进场后,未达到合同约定的铺货量和销售业绩,屡次违约,严重违背了合同共同发展原则，且一直未缴纳物业管理相关费用，更产生了众多的违约事项,原告有权要求被告支付违约金60万元。原告要求被告支付各项费用未果，故起诉至法院。梵麦公司辩称,1.关于原告主张的广告费问题。当时原告要求我方提供广告画面，未提及任何费用。我方与商场负责人沟通，商场负责人说了支持我方工作，可以为我方免费发布广告。后原告主动为我方发布了户外广告，发布时间是2019年5月份。原告提供的广告协议我方并不知情，未加盖我司公章，不具有法律效力，此证据无效，且我方与原告签订的是销售合作协议，原告应给与必要的支持；2.关于运营管理费用，协议约定自2020年6月1日起我司以销售额与原告分配利润，2019年6月1日至2020年6月1日为免租期和项目筹备期，原告为被告提供单独电表，空调、电费、保洁由我方自理，故我方不应承担运营管理费。且协议约定原告出场地与我方联合招商，协议未约定所谓的运营管理费，在合作前期原告也从未提起收取运营管理费，在后期原告为掩盖其违约事实才以运营管理费、户外广告费等混淆视听；3.关于违约金问题，在（2020）豫0104民初2605号民事判决中已明确原告违约，原告在不具有涉案物业使用权利的情况下，欺骗我方签订协议，给我方造成重大经济损失，我方不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月1日，原告长通公司（甲方）与被告梵麦公司（乙方）签订《销售合作协议》，主要约定：1.甲方将3000㎡的4层整层商铺提供给乙方使用，乙方保证每月最低销售为1000万元批发金额，乙方以月订单批发额的2%、零售额的8%与甲方结算，若达不到需承担15万元租金费用；2.空调费、电费、保洁费由乙方自理，甲方向乙方提供单独电表，甲方负责保养和运转，该层铺位内的水、电费由乙方承担，乙方入驻当日起开始计收水、电费，甲方应根据供电局的现行标准，按实际电表读数收取每度1.2元；3.乙方交纳履约保证金20万元，保证金不得冲抵任何乙方应缴款项。合同解除后，履约保证金除抵扣应有乙方承担的费用及乙方应承担的违约赔偿责任后，剩余部分返还给乙方（不计息）；4.甲方按期将双方约定的铺位使用权交付乙方经营，甲方有权要求乙方按期缴纳水电费（含公共区域）等相关费用；5.甲方应按合同约定期限执行合同，如提前解约，需与乙方提前协商，如单方面违约需赔偿乙方100万元；另乙方若提前解约，需与甲方提前协商，如单方违约，需赔偿甲方100万元违约金等。协议落款处加盖有原、被告印章。魏海姣依约向长通公司缴纳保证金20万元。2019年5月19日，长通公司工作人员就户外广告内容与被告进行沟通。原告提交的照片显示其为被告提供户外广告，但未显示发布日期及期限。2019年12月23日，原告工作人员通过微信向魏海姣发送《交费通知》，主要载明“梵麦公司魏海姣自2019年6月1日进驻长通家居四楼经营全屋购，共占用12处摊位，面积2722.15㎡，金额244993.5元，户外灯箱费用72000元/年。请你接到通知后3日内交纳上述物业管理和户外灯箱费用，逾期将收取5‰滞纳金等。”魏海姣回复“你再看看合同，事情不是这么处理的。”2020年5月25日，梵麦公司以长通公司违约为由提起诉讼，要求解除双方之间的《销售合作协议》、长通公司退还履约保证金20万元并支付违约金10万元。2020年6月30日，本院作出（2020）豫0104民初2605号民事判决，认定事实：2020年3月16日，涉案商铺的所有权人郑州长通实业有限公司通知长通家居四楼商户包括梵麦公司在内，要求各商户如果继续在长通家居经营需要重新签订合同，超出限定时间视为自动放弃在长通家居的经营权。在梵麦公司没有和郑州长通实业有限公司签涉案商铺合同后，郑州长通实业有限公司要求梵麦公司撤离,现梵麦公司已撤离商场。在此之前梵麦公司一直找长通公司沟通涉案店铺合同的事情，长通公司一直推诿不予协调办理，不予退还保证金。本院认为，本案涉案商铺的实际所有权人是郑州长通实业有限公司。长通公司在未说明其与郑州长通实业有限公司相应关系情况下对外签订合作协议，现郑州长通实业有限公司收回涉案商铺，致梵麦公司、长通公司双方签订的《销售合作协议》无法继续履行，梵麦公司要求解除《销售合作协议》理由正当，本院予以支持。梵麦公司要求退还保证金20万元，理由正当，本院予以支持。关于违约金，双方签订《销售合作协议》约定单方违约支付另一方100万元违约金，现梵麦公司要求长通公司支付10万元，属当事人行使处分权，本院予以支持。长通公司辩称梵麦公司尚欠公共区域水电、保洁、保安等费用共计319800元，该费用应当从保证金20万元中扣除，不足部分其将保留追诉的权力。根据双方《销售合作协议》约定空调费，电费，保洁费由乙方自理；合同期满且乙方遵守合同约定条件的，甲方收回场地后，将在1年后，全额无息退还所收的乙方保证金，保证金不得冲抵任何乙方应缴款项；因此长通公司关于从保证金中扣除相关费用的理由不能成立。判决解除梵麦公司、长通公司签订的《销售合作协议》，长通公司返还梵麦公司保证金20万元并支付违约金10万元。长通公司不服，提起上诉，郑州市中级人民法院于2020年8月19日作出（2020）豫01民终10037号民事判决，认为2019年12月份涉案物业权利人郑州长通实业有限公司以他人无权出租房屋为由，对之前支付的租金、保证金一概不认，梵麦公司无奈搬离现场。判决驳回上诉，维持原判。原告提交落款日期为2019年7月1日的《户外广告发布合同》，约定原告为被告提供户外灯箱广告，发布期限自2019年7月1日起至2020年7月1日止，价款为72000元。该合同“乙方代表”署名魏海姣，未加盖被告印章。原告称该合同系被告法定代表人魏海姣签署后由其工作人员交给原告的，魏海姣对原告陈述不予认可，并对该证据的真实性不予认可，称非本人签名，涉嫌伪造。原告提交其与其他入驻商户签订的《租赁合同》、《入驻意向确认书》各二份，称《租赁合同》文本系商户通用合同，其中物业管理费15/月/㎡（含公共部位水电、消防、电梯维护、商场设备维修、公共卫生费用、空调），拟证明被告应缴纳的物业管理费标准为15元/月/㎡，自2019年6月1日至2020年6月30日，计585000元（15元/月/㎡×13个月×3000㎡）。诉讼过程中，原告称，被告2019年6月1日进场2020年6月30日退场，双方未约定物业费标准，其口头告知被告有物业管理费且收费标准是整栋楼统一的，《销售合作协议》于（2020）豫0104民初2605号民事判决生效时解除；被告称，按约定原告应为其设立单独电表，其自己出水电费，保洁自理。其2019年7月陆续进场，2020年1月5日左右离场；原、被告均称，被告实际承租的面积为2722.15㎡。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，因涉案物业权利人郑州长通实业有限公司收回涉案商铺，致原、被告双方签订的《销售合作协议》无法继续履行，《销售合作协议》经生效判决确认解除。关于原告主张的物业管理费585000元（自2019年6月1日至2020年6月30日）及另三个月的物业管理费（15元/月/㎡×3个月×2722.15㎡）。因原、被告双方未明确约定收取物业管理费及物业管理费的收取标准，原告要求被告支付物业管理费无合同依据；原告亦无证据证明双方就物业管理费达成合意，鉴于原、被告双方在协议中约定有保底条款，被告不同于与原告签订租赁合同的一般商户，原告以其与其他商户签订的租赁合同约定的物业管理费标准要求被告支付物业管理费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的广告费72000元，原告确为被告提供了户外广告服务，但原告提交的《户外广告发布合同》未加盖被告印章，且被告的法定代表人魏海姣否认其签名的真实性，原告亦未提交其他证据予以印证，原告该项诉请，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的违约金45万元（15万元/月×3个月）。《销售合作协议》约定“应按合同约定期限执行合同，如单方解除合同，违约方需赔偿100万”，生效判决认定长通公司在未说明其与涉案物业权利人相应关系情况下对外签订合作协议，导致协议无法继续履行，故由于原告的原因导致《销售合作协议》无法继续履行而被解除，原告的行为构成根本违约；原告主张被告未依约达到销售业绩，但未提交证据证明，且双方未就未达到约定销售业绩约定违约金，故原告该项主张，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告郑州长通英联物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费16113元，减半收取计8057元，由原告郑州长通英联物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  侯培利二〇二一年四月二十六日书记员  韩冬菊