河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初552号原告：史亚辉，男，1989年10月18日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：孙旭，河南善搏律师事务所律师。被告：焦作市解放区民主南路安居房产中介部。营业场所：河南省焦作市解放区民主南路739号锦江现代城巴黎御景5号商住楼565号商铺一层。经营者：胡润娟，女，1989年8月7日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：胡润生，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：许文涛，男，系该公司员工。被告：张玉兰，女，1977年11月7日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。被告：张勇，男，1976年12月1日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。原告史亚辉与被告焦作市解放区民主南路安居房产中介部（以下简称安居房产中介部）、张玉兰、张勇中介合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告史亚辉及其委托诉讼代理人孙旭，被告安居房产中介部的委托诉讼代理人胡润生、许文涛到庭参加了诉讼。被告张玉兰、张勇经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史亚辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2020年7月31日签订的《二手房买卖合同》；2.判令三被告退赔原告中介费、过户费4500元及利息；3.判令三被告支付原告律师费5000元；4.本案诉讼费由三被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求予以撤回。事实和理由：被告张玉兰、张勇系夫妻关系，其二人为坐落于焦作市××路××号房屋的共有人。2020年7月31日，被告张玉兰、张勇作为甲方，原告作为乙方，安居房产中介部作为丙方，三方共同签订《二手房买卖合同》。合同约定由原告以公积金贷款方式购买被告张玉兰、张勇的焦作市××路××号房屋，被告安居房产中介部提供居间服务。被告张玉兰、张勇称该房屋已购买满5年，不用交营业税和个人所得税，并在合同第十六条补充协议中向原告保证此房契税交满5年（2015年之前交契税），中途未退补过平方。合同签订当日，原告向被告张玉兰、张勇支付购房定金10000元，向被告安居房产中介部支付中介费、过户费4500元。后原告按约支付首付款，在与被告张玉兰、张勇一起到焦作市房屋管理部门办理房屋过户手续时，房管部门告知该房屋2017年退过平方差，交易的属于购买不满5年的房屋，过户需要交营业税和20％个人所得税。因房屋过户实际产生的税费严重超出合同约定范围，合同已不具备履行基础。目前被告张玉兰、张勇已将首付款（含定金）90000元退还原告，但被告安居房产中介部拒不退还中介费和过户费。原告认为，被告张玉兰、张勇隐瞒房屋真实情况，被告安居房产中介部提供有偿服务，却未尽到房产税调查义务，最终导致合同无法履行，三被告应按合同约定退赔原告中介费和过户费4500元及维权支出的合理费用。故原告向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告安居房产中介部辩称，被告经纪人严娜娜于2020年7月30日与买受人史亚辉共同去出卖人张玉兰处看房，后约定第二天晚上7时许见面签订二手房买卖合同。谈判期间被告告知张玉兰此房如2015年后补退过平方，名下非唯一住房会产生差额税费，数额较大。出卖人张玉兰多次强调不可能不会也没有补退过平方差，此房如补退过费用较大会产生纠纷，故与双方约定出卖方保证契税交满5年，中途未补退过平方，如补退过出卖方自行承担额外费用，需要写进合同补充协议内。双方均表示同意并签字按手印确认，说明买卖双方均认可，承认合同中所约定的事项并愿意遵守履行合约。后期多次约定时间过户，出卖方张玉兰都推脱没有时间。2020年8月24日约定在焦作市行政服务中心办理过户，第一项查询权属证明契税科目时发现出卖方2017年3月13日办理过此案争议房产的补退平方手续。此后多次协商未果，张玉兰不承认自己补退过平方，说是开发商在其不知情的情况下给补退平方了，是房管局和开发商的问题，非他本人问题。被告对此次交易进行了房源匹配，实地看房，产权核实，谈判磋商，办理过户等业务，已经促成买卖双方合同成立，在整个交易过程中是出卖人隐瞒契税情况，以税费价格低故意诱导买受人签订合同。合同中约定，如因买卖双方任何一方违约行为导致合同无法履行、逾期履行、解除或者终止合同的，被告所收佣金不予退还。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本次居间服务已经完成，是买卖双方签订合同后不履行合同。此次房产交易中被告均向买卖双方介绍了明确的收费明细，房屋的产权状况、现楼、现状（无抵押查封）可以正常过户，并且把可能出现的问题约定在合同内，已经尽到告知义务，并无不妥之处。合同第1条签约声明中详细约定了，甲方所出售房屋产权清楚，并有权处置该房屋，保证共有人夫妻双方对出售房屋无异议。合同第2条明确约定了，甲方保证如实陈述房产权属状况，设施，装修情况，所提供证件均是真实有效。但甲方并未出示补退平方的发票，故出卖人明知自己补退过平方税费比较高，故意隐瞒居间人和买受人房产详细情况有欺诈嫌疑。后经多方查证，张玉兰本人系焦作市悦家房产经纪有限公司的专业房产经纪人，是一名专业经纪人，对房产类契税补退平方、唯一房产的缴税知识应该是比较全面了解的，并且从其微信朋友圈发的信息来看，2020年7月16日还在集中培训，并配图发文称自己是买房卖房的专业人士。张玉兰故意隐瞒产权事实真相，企图以不退定金为由逼迫买受人妥协缴税。此次合同不能正常履行，违约责任并不在被告，出卖方的行为无疑是违背了诚实信用的原则，请求法院公正判决，由出卖方承担责任，和由此带来的一切损失。被告张玉兰、张勇未发表答辩意见。原告史亚辉为支持自己的主张，在庭审中提交如下证据：1.《二手房买卖居间合同》8页，证明原、被告约定，原告购买被告张玉兰、张勇房屋，被告安居房产中介部提供中介服务，被告张玉兰、张勇承诺该房屋已购买满5年，不用交营业税和个人所得税，并在合同第十六条补充协议中向原告保证“此房契税交满5年（2015年之前交契税），中途未退补过平方”，合同同时约定了各方的权利义务、违约责任、纠纷解决方式；2.定金收据1张、房屋买卖收付款收到协议1张，证明原告按照合同约定向被告张玉兰、张勇支付购房定金及首付款，合计90000元；3.收据1张，证明原告向被告安居房产中介部支付中介费和过户费4500元；4.《焦作市房地产经济行业纠纷投诉处理意见书》1页，证明原告与被告张玉兰、张勇曾一起到焦作市房屋管理部门办理房屋过户手续，房管部门告知该房屋2017年退过平方差，属于购买不满5年的房屋，过户需要交营业税和20%的个人所得税，就超出合同约定的税费负担问题，双方发生纠纷，后经焦作市住宅与房地产业协会协调处理，各方虽未达成一致和解意见，但被告张玉兰、张勇认可其向原告保证所出售的房屋交契税满5年的情况与房屋真实情况不相符；5.《安居房产中介部基本注册信息查询单》、《经营者查询单》各1份，证明被告安居房产中介部经营者为胡润娟及胡润娟的基本信息情况；6.《转账凭证》1页、律师服务费发票1页，证明原告多次与各被告协商无果，迫于无奈诉诸法律，原告为维权所支出的律师费用为5000元。被告安居房产中介部对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但是被告张玉兰向原告保证此房满5年，中途未退补过平方，被告知道房子不满五年契税高，所以要求被告张玉兰口头并且签字确认，原告在场并写进合同补充协议内，买卖双方均认可合同中所约定的事项，并愿意遵守履行条约，并且保证在法律上承担责任，所以被告并无过错。对证据2、3无异议。对证据4有异议，被告没有在调解书上签字，也不属于协会成员，调解不成立，并且被告张玉兰装无辜、装无知、装不懂等，但经过被告多方调查取证证明被告张玉兰极其专业，是一名正式房产经纪人，对房产契税补退平方等房产知识比较全面了解，并从其发的朋友圈来看，其在7月16日还在培训，并配图发文称其是买房卖房的专业人士。对证据5、6无异议。被告张玉兰、张勇未发表质证意见。被告安居房产中介部为支持自己的主张，在庭审中提交如下证据：1.焦作市房屋交易备案信息查询证明，证明被告与原告一起去办理过户手续，已经产生中介服务；2.中华人民共和国契税完税证1份、税收缴款书1份、销售不动产统一发票1份、增值税发票1份，证明被告张玉兰、张勇有意隐瞒房产不满5年，补退过平方的事实；3.安居客网页截图1份、微信截图6份、视频1份，证明被告张玉兰系房产经纪人，有意隐瞒房子契税不满5年，其对房子情况十分了解，还带客户看过房子；4.2020年8月，原告史亚辉与被告张玉兰通话录音1份，证明原告知道此次合同不能交易过错不在被告。原告史亚辉对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明指向有异议。被告安居房产中介部与原告一起去办理过户手续，并不能证明被告安居房产中介部按照中介合同的约定完全履行了合同义务，况且过户并未实际发生，被告安居房产中介部收取了过户费没有任何事实和法律依据。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，被告安居房产中介部作为专业的房产经纪公司，更应当尽到相应的注意义务，履行合同约定的责任。对证据4的真实性无异议，但是在被告安居房产中介部指导下让原告问的，该录音发生在签订合同之后，是在原告发现可能存在出卖人虚假提供购房情况向出卖人质问，原告认为房屋的基本情况应当在二手房买卖居间合同签订之前就应当弄清楚，原告质问被告张玉兰、张勇，并不意味着被告安居房产中介部不存在过错。被告张玉兰、张勇未发表质证意见。被告张玉兰、张勇未向法庭提交证据。本院对本案证据认定如下：被告张玉兰、张勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、抗辩的权利。关于原告提交的证据1，被告安居房产中介部对真实性无异议，对该证据的真实性本院予以确认。证据2、3、5、6，被告安居房产中介部无异议，对上述证据本院予以采信。证据4，被告安居房产中介部虽有异议，但认可其也参加了此次调解过程，故对该证据的真实性本院予以确认。关于被告安居房产中介部提交的证据1-4，原告对真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。本院对本案事实认定如下：2020年7月31日，张玉兰、张勇（出卖人：甲方）与史亚辉（买受人：乙方）、安居房产中介部（居间人：丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲乙双方经居间人介绍就房屋买卖所涉及的相关事项，经双方友好协商一致同意丙方提供居间服务，三方在平等、自愿、协商一致的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守：一、签约声明：……2、买方确认并申明，卖方将该房屋是以现楼、相状、现产权出售予买方，在签署本合同之前曾被邀检查或已授权代表人检查该房屋的相关产权证明，知悉该房屋各方面情况，在签署本合同后非因卖方违约，不得以该房屋存在瑕疵等理由拒绝交易。乙方如违反本条约上述约定，导致本合同无效，视为乙方单方面存在过错，乙方同意赔偿甲方已交购房定金（定金不退），并足额赔偿丙方购房佣金。3、甲方保证所出售房屋产权权属清楚，并有权处分该房屋，保证共有人对出售此房屋无异议，保证第三人无优先购买权，未被司法机关查封或者其他限制过户的情况。在签订本合同出卖该房屋时，甲方代理人已取得该房屋所有权人、共有人同意将约定的房屋出卖给本合同的乙方，并有权代表房屋所有人、共有人签订本合同。甲方或甲方代理人如违反本条约上述约定，导致本合同无效，视为甲方或甲方代理人单方面存在过错，甲方或者甲方代理人同意赔偿乙方已交购房定金的二倍给乙方，并足额赔偿丙方的购房佣金，未交佣金的，甲方从收到的定金中支付丙方佣金，然后再领走房产证（不动产证）等证件。甲方应在交易过户完成前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时乙方无须对上述事项负责。注：无论任何方违约，丙方所收取的佣金不再退还。二、房屋状况：甲方自愿将坐落在河南省焦作市××路××号房屋出售给乙方，房屋所有权证号为：0017070号，建筑面积：52.86㎡，以房产证面积为准，产权人：张勇，用途：住宅，权属状况：单独所有；该房屋的土地使用权一并转移给乙方。甲方保证已如实陈述房地产权属状况，设施、装修情况及相关关系。所提供证件均是真实有效的。乙方对甲方上述出售的房地产具体状况已充分了解，自愿买受该房地产。三、房屋价款：甲、乙双方协商一致，同意上述房地产及其配套设施的售价为人民币叁拾万元整，乙方向甲方支付人民币壹万元整作为此房屋的购房定金，甲方应在拿到定金后将此房屋的房屋所有权证，交由丙方无偿保管，作为对此房屋的真实性提供担保。四、设施：此交易价款包含房屋内的所有家具家电。五、付款方式：甲乙双方同意使用第3种付款方式：……3、公积金贷款：乙方通过公积金贷款方式购买甲方房产，甲方已清楚了解公积金贷款相关规定政策，乙方应在房产签约过户当日将首付房款（含定金）玖万元整交付甲方（以卖方出具的收据为准），并且在签订合同过户后取得名下房产证三个工作日内办理公积金贷款申请手续，在办理完公积金贷款申请手续后，以公积金放款之日内即刻向甲方一次性支付剩房款人民币贰拾壹万元整。定金冲抵首付房款。……八、房地产过户时所产生的一切税费由乙方承担。九、居间服务：1、由于丙方已促成甲、乙双方合同成立，甲、乙双方应严格按照合同履行，如因甲、乙任何一方或双方的违约行为导致本合同无法履行、逾期履行、解除，终止而没有交易过户完毕，丙方有权利全额收取佣金，已收取的佣金不再退还。2、单方违约时，由违约方承担全部佣金，甲、乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半。十、违约责任：……十一、争议解决方式：履行本合同发生的一切争议，如协商不成，双方同意向丙方注册地所管辖的人民法院提请诉讼。由此产生的律师费及诉讼费由诉讼失败一方承担。……十六、补充协议：甲方保证此房契税交满五年（2015年之前交契税），中途未补退过平方，居间人已详细告知甲方，乙方以公积金形式贷款购买此房，乙方保证尾款贰拾壹万元自签合同之日起三个月之内交付给甲方。合同签订后，史亚辉按照约定向张玉兰、张勇支付房屋定金10000元。合同签订当天，史亚辉向安居房产中介部支付中介费3000元，过户费1500元。2020年8月24日，史亚辉向张勇、张玉兰支付房屋首付款80000元。当天，张玉兰向史亚辉出具了落款为2020年7月31日的《房屋买卖首付款收到协议》，内容为：史亚辉在焦作安居房产经纪有限公司购买的位于河南省焦作市××路××号房××套，现张玉兰收到房屋首付款玖万元（包含购房定金壹万元整）。房屋尾款为贰拾壹万元。尾款于过户后四十个工作日付清……后经查询，涉案房屋曾于2017年补过平方差，致使二次交易需要交纳高额的契税，史亚辉与张玉兰、张勇因契税缴纳问题发生争议，经过焦作市住宅与房地产业协会的调解，张玉兰、张勇将收取的90000元房屋首付款于2020年9月12日返还给了史亚辉。后因索要中介费、过户费等问题，史亚辉于2021年2月3日诉至本院，形成本案纠纷。另查明，史亚辉为本次诉讼支付律师费5000元。本院认为，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中，原告史亚辉与被告张玉兰、张勇、安居房产中介部签订的《房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示,内容并未违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,当事人应当按约履行自己的义务。案涉合同实际包含着房屋买卖合同和中介合同双重法律关系。本案中，被告安居房产中介部作为房屋交易中介机构,虽然为原告提供了出售房屋的信息,促成买卖双方签订了《房屋买卖居间合同》,但该协议因房屋2017年补过平方差，卖方即被告张玉兰、张勇已将收取的首付款全额退还给买方即本案原告史亚辉，致使双方之间的房屋买卖合同事实上已无法继续履行而解除。被告安居房产中介部作为专业的房产中介机构,在签订合同前未对房屋的缴纳契税情况进行核实,导致该协议买卖双方的合同目的无法实现,存在一定的过错，应当与被告张玉兰、张勇共同承担因房屋买卖合同无法继续履行的违约责任。被告安居房产中介部辩称，被告对此次交易进行了房源匹配，实地看房，产权核实，谈判磋商，办理过户等业务，已经促成买卖双方合同成立。此次房产交易中被告均向买卖双方介绍了明确的收费明细，房屋的产权状况、现楼、现状（无抵押查封）可以正常过户，并且把可能出现的问题约定在合同内，已经尽到告知义务，并无不妥之处。但是，本院认为，基于中介合同中存在信息不对称性，中介公司作为具有专门资质掌握专业信息的一方，其如实报告义务包括知道或者应当知道的事实与风险。这意味着，中介公司应当事先及时发现与合同签订、履行及风险有关的情况，并还需提供房屋交易过户等后续服务。本案中，被告安居房产中介部作为专业的房产中介，应当就涉案房屋是否符合二次交易条件，是否满五年交易以及是否补交过平方差进行实际调查核实，例如，让出卖方提供缴纳契税的凭证等。而非仅仅是履行告知出卖方应如实告知的义务。因此，被告安居房产中介部在此次交易过程中未见到作为专业中介公司应尽到的注意审查义务。综上，被告安居房产中介部的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，本院根据三被告在此次交易过程中的过错程度，酌定被告安居房产中介部承担30%，被告张玉兰、张勇承担70%。关于过户费1500元，因案涉房屋并未实际办理过户手续，因此被告安居房产中介部基于中介合同关系收取该项费用已丧失基础，应当将上述费用予以返还。故原告要求被告安居房产中介部返还过户费1500元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因被告张玉兰、张勇并未收取上述费用，故原告要求被告张玉兰、张勇返还上述费用无事实和法律依据，本院不予支持。关于中介费3000元以及律师费5000元。如前所述，三被告对房屋房屋买卖合同无法继续履行均有过错，应当按照各自的过错比例承担，即被告张玉兰、张勇应负担上述费用的70%即5600元，剩余部分2400元由被告安居房产中介部负担。关于利息，本案属于中介合同纠纷，双方之间的权利义务在本院作出处理之前处于争议状态，双方对于款项应否予以返还存在争议，在此情形下，不宜再计算利息。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张玉兰、张勇于本判决生效后十日内支付原告中介费、律师费共计5600元；二、被告焦作市解放区民主南路安居房产中介部于本判决生效后十日内支付原告史亚辉中介服务费、过户费、律师费共计3900元；三、驳回原告史亚辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为75元，由被告张玉兰、张勇负担53元，由被告焦作市解放区民主南路安居房产中介部负担22元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员 原 琳二〇二一年四月二十三日书记员 仝子越附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。