辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0105民初1983号原告：辽宁省演艺事业交流中心，住所地沈阳市沈河区市府大路363号。法定代表人：王纪元，该中心主任。委托诉讼代理人：吴筠，辽宁神华律师事务所律师。被告：沈阳乐享金龄养老服务有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区泰山路46号。法定代表人：王微，该公司经理。委托诉讼代理人：张慧，辽宁紫泰律师事务所律师。原告辽宁省演艺事业交流中心与被告沈阳乐享金龄养老服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁省演艺事业交流中心的委托诉讼代理人吴筠，被告沈阳乐享金龄养老服务有限公司的委托诉讼代理人张慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳乐享金龄养老服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2018年11月30日签订的《房屋租赁合同》解除；2.请求判令被告立即向原告支付自2018年11月30日至2020年4月10日所欠房屋租金人民币488889元，当庭变更为租金金额530556元；3.请求判令被告立即支付合同解除后房屋的占有使用费（自2020年4月11日起暂计算至2020年12月31日）计人民币361114元；4.请求判令被告向原告支付延迟支付租金的违约金100000元。以上三项共计人民币992670元；5.被告腾退租赁房屋；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告双方于2018年11月30日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所属的位于沈阳市皇姑区辽歌大院2号楼面积为1500平方米的房屋租赁给被告。租赁自2018年11月30日起至2021年11月30日止。年租金50万元，同时合同约定被告应于2019年8月30日前一次性支付首年房屋租金50万。同时被告应于合同签订后15日内向原告支付1万元押金。被告签订合同后并未按照约定向原告支付押金，仅分别于2019年9月7日及2019年11月11日两次共计向原告支付租金150000元，至今被告未再支付任何款项。原告于2020年4月7日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求被告支付所拖欠的租金，并依据《合同法》的规定通知被告收到通知书之日起双方的租赁合同解除。被告己于2020年4月9日收到原告的解除通知。但被告既未支付所欠租金，也未腾退房屋，导致原告巨额经济损失。原被告签订的《房屋租赁合同》第十三条第1项约定，被告拖欠房租壹个月以上的，应向原告支付相当于年租金20%的违约金，即10万元。同时原被告双方的房屋租赁合同解除后，被告拒不腾退房屋，应当向原告支付占有使用费。被告沈阳乐享金龄养老服务有限公司辩称：1.不同意解除租赁合同，被告与辽宁省省直国有资产事务中心签订一份房屋租赁合同，该合同未解除未到期，原告以干扰被告经营方式，逼迫被告与原告签订案涉房屋租赁协议，请求查明原告对案涉房屋是否有产权，是否享有主体资格；2.2020年1月全国爆发疫情，应考虑疫情对被告的影响，所以对租金应进行相应减免；3.原告于2020年7月14日开始擅自将案涉房屋上锁，2021年1月11日才开锁，上锁期间至今房屋被告并未实际使用，该期间产生的费用被告不应该承担；4.违约金数额过高，原告应举证证明其实际损失数额，并以此为基数计算违约金数额；5.原被告之间租赁合同第六条约定双方未经协商一致，均不得提前解除合同。故原告请求解除合同应属于违约；6.合同约定每次支付租金前原告应向被告交付等额发票，否则被告有权延期付款，且不负任何责任。原告未给付被告发票。综上，请求驳回原告诉讼请求。根据双方陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月30日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：第一条租赁房屋坐落在皇姑区辽歌大院2号楼（原音乐厅）共计面积1500平方米（以实际为准）。第二条租赁期三年，从2018年11月30日至2021年11月30日。第三条租赁用途：乙方租赁该房屋作为养老服务、教学教室使用。第四条租金支付及期限：每年租金50万元。每年物业管理及水、电费（如产生物业及垃圾清运费等管理费用由乙方承担）支付方式为转账或电汇。汇入账户名称：辽宁省演艺事业交流中心；开户行中国工商银行沈阳市市府大路支行；开户账号33×××*6；支付方式为一年一次，2019年8月30日前支付房屋第一年全年租金50万元。租期为2018年11月30日至2019年11月30日。乙方每次支付租金前，甲方应向乙方开具等额金额的合法有效税务发票，否则乙方有权延期付款，且不承担任何责任。第五条乙方在签订本合同后15日内须向甲方支付1万元作为押金，在乙方未满合同期，乙方单方解除合同、不予退还押金。第六条租赁期间甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。第七条乙方负责支付出租房屋的税费、电费、电话费、网络费、有限电视费、采暖费等并承担延期支付费用滞纳金、违规操作等造成的违约责任。甲方承担租赁期间的房产税、出租所得税及附加费、水电表立户费，但因乙方水电管理使用不善造成的损失和维修费用，由乙方承担。第十三条违约处理：1.满足下列条件：未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的；违反法律法规以及政府对出租房屋用途有关规定的行为的；拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行赔偿，甲方有权终止合同。2.租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、有关费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用，并采取强制措施，乙方承担造成的一切后果。3.租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的二倍按实际天数向甲方支付滞纳金。4.租赁期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方不予退还。2019年9月6日，被告付租金50000元；2019年11月8日，被告付租金100000元。被告抗辩延期付款原因系原告未向被告提供发票，原告于2020年10月份向被告发函件要求提供开具发票信息，被告2020年11月3日签收函件。2020年4月7日，原告向被告发送《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告解除双方于2018年11月30日签订的《房屋租赁合同》，七日内腾退房屋，并支付欠付首年租金、违约金及自2019年11月30日起至2020年4月30日的租金共计658000元。被告在2020年8月份与原告工作人员微信沟通租金给付方式，原告提出先给10万元，然后每个月给5万元，被告工作人员表示需要沟通，原告提出被告无权利锁门，被告工作人员回复开门前提是按合同规定租金补齐。被告在2020年8月原告提出书面的关于租金支付方式的申请说明。原告表示其于2020年7月14日将租赁房屋上锁，于2021年1月开锁，原告上锁系在被告锁门的基础上外面加了一道锁。被告表示实际于2021年1月11日开锁。现诉争房屋仍由被告控制使用。上述事实，有房屋租赁合同、解除房屋租赁合同通知书、银行回单、签收记录、庭审笔录、调查笔录等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订了书面《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定诚实履行各自的权利义务。原告依照约定在合同约定的租赁期内将案涉房产交付被告使用，但被告未能依照合同约定支付相应的租金，原告有权要求被告支付尚欠的租金。经庭审举证、质证，结合当事人陈述，本案的争议焦点是：第一，原告主张解除合同是否应当支持；第二，原告主张的租金问题；第三，原告主张的违约金问题。关于原告诉请解除合同一节。本院认为，2020年4月7日，原告通知被告解除合同，并主张合同自该日解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。被告迟延履行债务，原告主张解除合同应当履行通知义务，《解除房屋租赁合同通知书》中被告给予原告十日履行期间，该期间较为合理，被告在十日内仍未履行义务，故《房屋租赁合同》于2020年4月18日解除，本院予以确认。关于原告主张的租金一节。本院认为，根据双方《房屋租赁合同》的约定，房屋租赁期限为三年，第一年2018年11月30日至2019年11月29日租金50万元应自2019年8月30日前支付，但被告仅在2019年9月到11月期间支付租金共计15万元，双方合同于2020年4月18日解除，被告应当支付2018年11月30日至2019年11月29日欠付租金35万元和2019年11月30日至解除之日2020年4月18日4个月18天的租金191324元（50万元/12个月*4个月+50万元/365天*18天），租金合计541324元。因原、被告建立租赁合同关系期间，经历了新冠××疫情，参照《辽宁省人民政府关于印发辽宁省应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业生产经营若干政策措施的通知》辽政发（2020）6号文件精神：“对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。”故对被告抗辩疫情期间减免房租合理部分本院予以采纳，减免相当于两个月房租83333元。综上，被告应向原告支付欠付租金为457991（541324元-83333元）元。关于原告提出合同解除之日后的房屋占用费一节。因原告提出合同解除后，被告一直占用房屋，应该支付占用费，但考虑到被告于2020年7月14日将诉争房屋上锁，故对上锁之后导致房屋空置的损失应该由原告自行承担，故被告应向原告支付2020年4月19日至2020年7月13日房屋占用期间的参照租金标准确定的损失，共计166667元（50万元/12个月*4个月）。关于房屋上锁之后2020年7月14日至2020年12月31日期间的房屋占用费，因该期间由原告将房屋上锁，被告无法继续使用房屋，故自2020年7月14日至2020年12月31日期间的房屋占用费本院不予支持。至于解锁后房屋占用费问题，因原告未提出诉讼主张，本院不予审理。关于原告主张的违约金一节。原告主张按照双方合同约定，被告拖欠房租一个月以上应当支付年租金20%的违约金。本案审理中，被告明确提出该约定过高，考虑到原告的实际损失情况以及被告经营受到全球疫情的波及和影响，本院酌定按照一个月房租标准41666元确定违约金。关于被告抗辩提出原告未开具发票，有权延期支付租金，因支付租金与使用房屋是租赁合同双方当事人主要合同权利义务，开具发票为附随义务，虽然合同约定“乙方每次支付租金前，甲方应向乙方开具等额金额的合法有效税务发票，否则乙方有权延期付款，且不承担任何责任”，但被告提供的函件表明被告已经积极敦促原告配合开具发票，对未开具发票原告亦存在过错，故被告以此抗辩不履行主合同义务依据不足，本院不予支持。综上，依《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告辽宁省演艺事业交流中心与被告沈阳乐享金龄养老服务有限公司2018年11月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月18日解除；二、被告沈阳乐享金龄养老服务有限公司于本判决生效十日内一次性给付原告辽宁省演艺事业交流中心租金457991元；三、被告沈阳乐享金龄养老服务有限公司于本判决生效十日内一次性给付原告辽宁省演艺事业交流中心占用费166667元；四、被告沈阳乐享金龄养老服务有限公司于本判决生效十日内一次性给付原告辽宁省演艺事业交流中心违约金41666元；五、被告沈阳乐享金龄养老服务有限公司于本判决生效十日内向原告辽宁省演艺事业交流中心腾退位于沈阳市皇姑区辽歌大院2号楼（原音乐厅）的租赁房屋；六、驳回原告辽宁省演艺事业交流中心其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13300元，减半收取6650元，由沈阳乐享金龄养老服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  刘冬二〇二一年四月十三日法官助理王嘉书记员王珏