广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0784民初659号原告：区悦芹，男，1977年5月27日出生，汉族，住广东省鹤山市共和镇。委托诉讼代理人：米雪梅（系原告区悦芹的妻子），女，住广东省鹤山市沙坪街道。被告：鹤山市保利投资有限公司，住所地：鹤山市沙坪。法定代表人：郭文峰，该公司经理。委托诉讼代理人：廖玉丽，广东国智（江门）律师事务所律师。原告区悦芹与被告鹤山市保利投资有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告区悦芹的委托诉讼代理人米雪梅、被告保利公司的委托诉讼代理人廖玉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。区悦芹向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房赔偿原告逾期收楼损失。违约金计算自2020年8月30日起按日计购房总款971394元的万分之二，暂计116天共22504元；2.判令被告退回原告2020年9月、10月、11月水电费共计164元；3.判令被告立即维修、更换涉案房屋厅落地玻璃门、厨房落地玻璃门、房间玻璃窗、洗菜盘、墙砖，判决之日起七天内交房及办理交房手续，交涉案房屋全部门匙及门卡，办理交房手续；4.判令诉讼费由被告承担。区悦芹在庭审中将第三项诉讼请求中维修、更换的项目变更为更换大门框、刷干净主人房、小房内的油漆脏污。事实和理由：2018年6月25日，原告为购买被告建设的位于鹤山沙坪街道铁夫路保利三期1座1103房的商品房，被逼与被告签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议二》。涉案房屋建筑面积约97平方米，因为被告已提前收取原告购房诚意金贰万元，如原告不签合同就不能退款。合同约定交楼日期为2020年8月30日前。补充协议二和购房合同是一起出具的，并且是同一时间签订的，这对已经预交定金的原告来说，签也不是，不签也不是。对此，原告事后查看补充协议二发现补充协议明显和相关法律规定及主合同的约定相违背，并且补充协议二未于2018年6月25日前在相关部门备案及公示，应当认定补充协议二无效。原告现在要撤销补充协议二，或是重新签订协议，因为补充协议二明显与相关法律规定及主合同约定相违背，应当认定为无效。补充协议二开发商利用合同格式霸王条款，侵占和排除购房人合法权益；开发商利用合同格式条款，免除自身法定责任；合同中明确房屋出现瑕疵或者质量问题，购房人也必须无条件收房；合同中开发商变更公共区域建筑材料和设备（包括公共区域装饰材料、电梯等），不承担违约责任。开发商利用格式条款，加重购房人责任，合同中明确若购房人违约，购房人需承担高额的违约金（10%至50%的购房款），而开发商违约，则几乎不承担任何责任。开发商涉嫌虚假宣传，并对虚假宣传在合同中免责，在合同中明确表示不承认买卖该房屋有关的宣传资料、模型、样板房、广告和置业顾问的口头宣传等。2020年8月30日前未收楼已拆除样板房。开发商未按照有关规定，对项目的公共配套设施进行同步建设，例如本项目规划中配套了一间幼儿园，但是开发商并未同步建设幼儿园并使用。合同硬性捆绑销售被告名下保利（佛山）物业公司。物业公司未公布物业管理费收入与开支详细情况，也没有公布分摊公共水电费详细表。2018年6月25日，原告与被告订购了项目三期1栋1103单元房，建筑面积97平方米。原、被告于2018年6月25日签订《商品房买卖合同》（下称“买卖合同”）、《补充协议》二约定：房款总价为人民币971394元，被告应于2020年8月30日交付房屋。原告按合同约定支付了全部购房款。2020年8月30日原告前往收房，但房屋存在墙体大面积空鼓，砂浆不饱满，且部分砖砌体砂浆强度及标号不够，房层墙体多处开裂，所有结构与砖砌体相接位置均未拉钢板网，存在开裂风险等质量问题，全层渗水，漏水，大门锁未能锁门及变形等多达几十条问题。原告多次催促被告（含物业管理人员）就其所购商品房的质量问题给予整改，被告也多次整改，但仍未解决房屋等问题，致使原告所购房屋无法满足基本使用及居住需要。截至起诉之时，房屋质量问题仍未得到解决。由于被告怠于维修，自2020年8月30日交房之日起至起诉之日，被告未能向原告交付符合居住、使用条件的房屋，致使原告至今未能收房，已给原告造成了巨大经济损失，故向法院起诉。2020年8月30日至今，原、被告进行房屋查验十几次，原告发现涉案房屋的客厅、公卫、主卫厨房、主卧、阳台、客房等有大面积渗水、漏水的情况，大门锁损坏，不能锁门，厨房墙砖及公卫主卫大面积空豉，墙身多处裂缝，多处玻璃裂缝等几十条问题。保利三期己出现多户漏水、渗水，地下负一层也多处漏水、渗水，涉案房屋根本达不到收楼标准。于是，原告要求被告立即进行整改，做好房屋防水工作后才可验收。2020年8月30日至今，双方就涉案房屋渗水、漏水，瓷砖空鼓、房屋质量等问题的处理等长期、持续进行交涉、处理，原告已在2020年9月、10月向鹤山市住建局反映了房屋漏水、渗水等几十条质量问题。住建局也来涉案房屋现场两次，均发现房屋渗水、漏水等问题，并要求被告尽快找到漏水点并尽快维修及更换涉案房屋。保利三期整个小区负一层都存在漏水、渗水，被告曾多次在涉案房屋负一层的渗水、漏水处涂抹水泥覆盖，但是仍然漏水、渗水严重。在交楼期限届满后的数月，原告多次要求被告就涉案房屋的漏水、渗水事宜进行彻底处理。原告应被告要求多次到涉案房屋现场查验，并拍摄了现场照片，涉案房屋渗水、漏水的情况仍然非常严重，被告近期通知原告过去查看，涉案房屋仍然有质量问题。涉案小区负一层至起诉日仍在渗水、漏水。由于房屋漏水问题及其他质量问题未能彻底解决，致使涉案房屋一直不能达到居住及交付使用的条件，被告一直未能向原告交付涉案房屋。在被告对涉案房屋进行多次维修后，直至起诉日房屋质量问题未能彻底解决，原涉案合同附件约定房屋交付的标志是该商品房经验收合格后出卖人向买受方移交钥匙的当天，且司法实践及房地产行业惯例均视“交钥匙”为交楼标志，故被告至今实际未向原告交付涉案房屋。被告在2020年12月24日前还未向原告实际交付涉案房屋，严重逾期履行合同义务，应向原告支付从2020年8月30日起至实际交楼日按购房款的万分二按日计算的违约金。涉案房屋渗水、漏水等问题致使被告未能交楼，原告未能收楼入住使用，但保利物管已收取原告9月、10月、11月水电费，被告必须立即退回原告。保利公司辩称，1.涉案房屋已达到合同约定的交付条件，已按照合同约定交付给原告，被告不存在逾期交付的违约行为。被告与原告就买卖涉案房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议，该《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议是双方真实的意思表示，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付条件为：该商品房已取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案》；该商品房已取得房屋测绘报告；第十条约定了商品房基础设施设备以及公共服务配套设施交付条件以及违约责任，基础设施设备包括供水、排水、供电、燃气等（内容略，详见商品房买卖合同）。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定了交付时间和手续：出卖人应当在2020年8月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付。涉案房屋于2020年7月16日取得房屋测绘报告，并于2020年7月21日完成竣工验收备案，房屋基础设施设备等均已达到合同约定的交付条件。被告于2020年8月20日向原告寄送《交楼通知书》，履行了通知义务。按照合同约定，涉案房屋已于2020年8月30完成交付。2.虽然原告提出房屋存在质量问题，但其反映的房屋质量问题基本为轻微质量瑕疵，属于房屋交付后保修期内的普通瑕疵问题，原告无权以此拒绝收楼。原告提出的涉案房屋质量问题不属于房屋主体结构或影响正常居住使用的问题。涉案房屋交付后，原告向被告提出存在质量问题，要求修复。从原告与被告工作人员沟通过程来看，原告反映的涉案房屋质量问题分别为大门门缝过大、把手掉漆、垃圾未清理、开窗玻璃污染等问题。以上质量问题均属于装饰装修中的外观瑕疵，并不影响正常居住使用，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规定的“房屋主体结构质量不合格”或“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情形。因此，在被告已满足合同约定的交付条件下，原告无权以此拒绝收楼。原告提出的保修期内的质量问题，被告均已按约定进行保修。原告于2020年9月1日第一次申请报修，此后多次申请报修，被告于维修期内积极履行维修义务，并在维修完成后向原告寄送了维修确认函，告知原告对维修事项进行确认。涉案房屋最后一次报修是2020年11月26日，被告已于2020年12月1日全部完成维修。根据《补充协议》第三条第5点约定：买受人应当按照约定时间及时办理收楼手续。若该商品房出现买卖合同或《住宅质量保证书》中的质量问题或出现未达到买卖合同及附件所述的装饰装修及相关设备标准的情形，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，出卖人应按照买卖合同承担保修责任，买受人不得因出卖人需履行保修责任而要求出卖人承担逾期交楼的违约责任。因此，原告以房屋保修责任范围内的瑕疵问题拒绝办理收楼手续，属于其自身责任原因，不影响该商品房的交付。综上，被告于合同约定期限内交付房屋，未构成逾期交付的违约责任。房屋交付后的一般房屋质量瑕疵问题，被告积极履行维修义务，对原告使用房屋未造成影响。原告以此拒绝收楼，主张被告逾期交付房屋于法无据，应当驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月25日，保利公司作为出卖人，区悦芹作为买受人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买沙坪保利中央花园三期01座1103房的房屋，改商品房的预测套内建筑面积79.97平方米，住宅套内建筑面积79.97平方米；该商品房单价为每平方米12146.98元，总价款为971394元；该商品房交付时应当符合下列条件：取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》，该商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2020年8月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，由出卖人及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；等等。同日，保利公司与区悦芹签订了《补充协议（二）》，内容载：特别提示，买受人确认，出卖人在签订认购书、买卖合同、本协议及其相关补充条款、附件等文件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。如买受人在签约前需要解释或说明的，买受人已向出卖人提出要求，出卖人已依法给予解释或说明，买受人清晰理解并同意认购书、买卖合同、本协议及其相关补充条款、附件的约定。并约定出卖人的交楼通知书送达后或者买卖合同约定的交付日期届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝接收出卖人交付的该商品房，如买受人无故不接收或者拒绝接收该商品房的，即买受人无合法理由拒绝接收，视为买卖合同约定的交付日期届满之日或者出卖人书面通知的最后交付时间届满之日（以日期较前者为准）该商品房已经交付；买卖合同及附件所述的装饰装修及相关设备标准的约定为双方就该商品房装饰装修及相关设备标准所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；若该商品房出现买卖合同或《住宅质量保证书》中的质量问题或出现未达到买卖合同及附件所述的装修装修及相关设备标准的情形，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，出卖人应按照买卖合同约定承担保修责任，买受人不得因出卖人需履行保修责任而要求出卖人承担逾期交楼的违约责任。除地基基础和主体结构质量问题严重影响该商品房的正常使用外，买受人不得以该商品房存在其它质量问题为由拒绝收楼或者要求解除合同；若因出卖人原因导致在约定期限内买卖合同约定的基础设施设备、装修装修未达到交付使用条件，买受人同意出卖人在90个工作日内给予合理解决，以达到使用条件或者通过替代性方案、设备而达到使用条件，出卖人未能在约定期限内解决的，出卖人自合同约定的交付之日起按100元/日的标准向买受人支付违约金，直至基础设施设备、装饰装修达到交付使用条件为止，如买受人以前述质量保修、基础设施设备、装修装修问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按期交付，买受人不向出卖人主张承担逾期交楼的违约责任；出卖人按照买卖合同约定的期限向买受人寄送交楼通知书，交楼通知书内指定买受人对该商品房查验的期限，买受人同意于交楼通知书内指定的交楼日当日对该商品房进行查验并保证作书面查验签到记录，买受人如有质量整改要求，买受人保证一次性提出全部整改要求，并向出卖人对整改要求做书面确认，同时，买受人同意不以此为由拒绝办理收楼手续、向出卖人主张承担逾期交楼的违约责任以及赔偿责任，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）之日视为出卖人向买受人交付该商品房。出卖人整改完毕后买受人应当复查并书面确认整改结果；买受人同意，买卖双方书面确认需要对该商品房进行质量整改的事项完成整改后，出卖人以电话、短信、邮政快递等方式通知买受人至该商品房现场确认整改结果。除出卖人另行通知或双方另有约定外，买受人同意于出卖人通知之日起3日内至该商品房现场复查整改结果，对复查做书面签到记录，并书面确认整改结果。买受人同意不以房屋查验原因拒绝办理收楼手续、向出卖人主张承担逾期交楼的违约责任以及赔偿责任；等等。2020年6月29日，涉案房屋所属的保利中央花园三期01座竣工验收合格，并于2020年7月31日完成竣工验收备案，取得《鹤山市房屋套内建筑面积测量报告》。2020年8月21日，保利公司向区悦芹邮寄送达《保利中央花园集中交楼通知书》，内容载：区悦芹所认购的由鹤山市保利投资有限公司开发的鹤山市××××××××××·中嘉01座1103（沙坪保利中央花园三期01座1103），现经政府有关部门验收合格，准予入住，请您于2020年8月30日08时30分至17时30分亲临鹤山保利中央花园服务中心办理收楼手续。上述通知书约定的收楼日期及其后，区悦芹多次向保利公司提出报修，最后一次报修日期为2020年11月26日，保利公司于2020年12月8日出具《维修完成确认函》，载明报修日期分别为2020年9月10日、9月14日、9月16日、11月13日、11月26日的报修事项以及维修完成日期，并载明“在您复验合格后，请到一期物业服务中心领取您委托的装修钥匙，如无委托钥匙可忽略此条内容”。区悦芹在庭审中确认2020年11月26日报修的维修项目均已维修好，现尚余更换大门框、刷干净主人房及小房内的油漆脏污两项。涉案房屋维修期间共产生了电费164.09元。本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审查，本案应属商品房预售合同纠纷。关于《补充协议（二）》的效力问题。区悦芹主张《补充协议（二）》中，保利公司利用格式条款免除自身法定责任，应认定为无效。《补充协议（二）》上的特别提示载明买受人已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。如买受人在签约前需要解释或说明的，买受人已向出卖人提出要求，出卖人已依法给予解释或说明，买受人清晰理解并同意认购书、买卖合同、本协议及其相关补充条款、附件的约定。即保利公司对免责条款已履行了提示、明确说明义务，免责条款发生法律效力，故《补充协议（二）》合法有效。关于保利公司是否存在逾期交房的情形及责任承担的问题。区悦芹与保利公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议（二）》均是当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，涉案房屋已于2020年6月29日经竣工验收合格，并于2020年7月31日完成竣工验收备案，取得《鹤山市房屋套内建筑面积测量报告》，涉案房屋已达到《商品房买卖合同（预售）》《补充协议（二）》约定的房屋交付条件。区悦芹主张2020年8月30日前往收楼时发现涉案房屋存在门框、玻璃刮花、室内水管渗水等质量问题没有办理收楼手续，但保利公司已于2020年8月21日向区悦芹邮寄送达《保利中央花园集中交楼通知书》，通知区悦芹于2020年8月30日08时30分至17时30分到鹤山保利中央花园服务中心办理收楼手续，虽然区悦芹未办理收楼手续，但区悦芹提出的质量问题均属质量保修范围，根据《商品房买卖合同（预售）》《补充协议（二）》的约定，区悦芹不得以此为由拒绝收房并要求保利公司承担逾期交房的违约责任，因此，涉案房屋应视为已于2020年8月30日交付区悦芹，保利公司不存在逾期交房的情形，故区悦芹请求保利公司赔偿逾期交房的违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于区悦芹请求保利公司支付水费164元的问题。区悦芹就涉案房屋存在质量问题多次要求保利公司维修，保利公司亦因此派人前往涉案房屋进行维修，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定：“发现除地基基础和主体结构外质量问题的，由出卖人及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任”，故在维修期间产生的电费164元应由保利公司承担。关于区悦芹要求保利公司更换大门框、刷干净主人房、小房内的油漆脏污的问题。区悦芹提供的照片、视频等证据不能证明涉案房屋大门门框、主人房、小房墙面的现时情况及是否存在开裂、油漆脏污的问题，保利公司对此不予认可，亦表示全部问题已保修完毕，故对区悦芹的该请求，本院不予支持。关于区悦芹要求保利公司交房、办理交房手续及交付涉案房屋门匙、门卡的问题。如上所论，涉案房屋视为已于2020年8月30日交付区悦芹，涉案房屋的钥匙暂于物业服务中心保管，区悦芹可随时前往领取并接收房屋，故对区悦芹的该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告鹤山市保利投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告区悦芹支付电费164元；驳回原告区悦芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取308.35元（已由原告区悦芹预交），由原告区悦芹负担306.8元，被告鹤山市保利投资有限公司负担1.55元（经原告同意，被告负担的受理费于支付款项时迳付给原告，本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 余真盛二〇二一年四月二十一日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚