广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初3756号原告：朱松，男，汉族，1962年7月10日出生，户籍地河南省郑州市高新技术开发区××××××××××××，现住广东省珠海市香洲区格力广场1期2栋1单元2703房，公民身份号码410××××××××××××019。委托诉讼代理人：王占杰，广东友邦方达律师事务所律师。被告：珠海仁恒实业有限公司，住所地：珠海市香洲区××××××××××××、2304房。法定代表人：钟声坚，董事长。委托诉讼代理人：罗壮志，广东集大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：雍号，广东集大成律师事务所律师。原告朱松诉被告珠海仁恒实业有限公司（以下简称仁恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱松及其委托诉讼代理人王占杰，被告仁恒公司的委托诉讼代理人雍号到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱松向本院提出的诉讼请求如下：1.被告向原告退还50万元及逾期退款损失（以50万元为基数，自2018年7月1日起计至实际清偿完毕之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告与原告于2018年5月26日签订了《仁恒滨海中心认购协议书（4栋）》，协议第一条：乙方认购甲方物业位置：珠海市香洲区××××××（仁恒滨海中心）4栋1单元702房（以下称702房），乙方在签订本认购书的同时向甲方支付定金人民币50万元，作为签订该物业《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主公约》（以下简称《珠海市商品房买卖合同》）的担保。协议第四条：甲乙双方共同声明遵守以下约定，3、甲乙双方签订《珠海市商品房买卖合同》前，…如因珠海市现有政策发生变动的原因导致甲乙双方无法按照约定时间签订《珠海市商品房买卖合同》的，不属于甲乙双方的违约行为，甲乙双方均不需承担违约责任，届时如乙方要求退房，甲方仅需无息退还乙方已支付的款项。珠海市人民政府办公室于2017年4月8日发布了《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，第三条规定如下：1.全市范围内的所有户型住房，全部纳入限购范围；2.无法提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民，暂停在全市范围内向其销售住房。原告于2018年5月26日向被告支付50万元。之后被告因政策原因未能与原告签订商品房买卖合同。原告多次要求被告退回款项50万元，遭拒。原告认为，《仁恒滨海中心认购协议书（4栋）》属双方真实意思表示，但内容违反了规范性文件的禁止性规定，属无效协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。限购、限售这一客观事实致使未能签订商品房买卖合同，符合认购协议关于向原告退还款项之约定。原告要求退回全部款项，具有事实依据、合同依据、法律依据。被告仁恒公司辩称，一、原、被告签订的《仁恒滨海中心认购协议书》系双方真实意思表示，合法有效。涉案认购协议书不存在原合同法第五十二条规定的合同无效之情形。原告所主张的《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》不属于“法律、行政法规的强制性规定”，因此无论涉案协议是否违反调控政策，均不会导致协议无效，双方均应当按照协议约定履行。现原告未按照协议约定履行付款、签约义务，已构成违约,按照协议书约定，其无权主张返还定金，其诉请无依据。二、本案并不存在因政策变动原因导致无法签约的客观事实。根据双方协议书约定，如因“政策变动”导致无法签订合同的，才不予考虑违约情形。本案并不存在政策变动原因，原告所主张之政策公布于2017年4月，双方协议书签订于2018年5月，在此之后相关购房政策并未发生变化。原告作为完全行为能力人，应当对国家、当地政府、税务部门、金融机构的购房、信贷及纳税政策内容知晓，并对自己的民事行为承担相应法律后果。被告亦未提供任何其因政策变动而导致无法签约的证据，应当承担举证不能的不利后果。即便原告提交证据证明其存在限购情形，政府限购政策也不会导致双方无法履行涉案协议及签订《商品房买卖合同》。需要指出的是，政府政策亦有可能发生调整，原告应当按照约定付款、签约，同时其也可向被告申请待政策变动、交易房屋符合过户条件后，再行办理过户手续。三、涉案协议解除之原因在于原告未如约按期支付购房款办理签约手续，已构成违约，被告有权没收定金。根据约定，原告应于2018年6月9日前与被告签订《商品房买卖合同》并付清相应款项，此后原告又申请延期至2018年8月25日，被告亦予以应允，但期限届满,原告仍未履行约定。被告先于2018年8月30日向原告送达《通知函》，向其催告履行义务，并告知逾期将解除协议，没收定金的法律后果，但原告并未理会。被告于2019年1月14日再次向原告送达《通知函》，明确告知基于其违约行为，解除协议，没收定金。上述通知函均足以表明本案系因原告违约而解除，被告没收定金有合理合法依据。本院经审理认定如下事实：2018年5月26日，仁恒公司（开发商、甲方）与朱松（认购人、乙方）签订一份《仁恒滨海中心认购协议书（4栋）》，约定：乙方认购702房，总楼价14910432元；乙方在签订本认购协议的同时向甲方支付定金50万元作为签订该物业《珠海市商品房买卖合同》、《补充协议》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》（以下简称《珠海市商品房买卖合同》）的担保；乙方于2018年5月26日签订本认购书，按约定支付足额定金；余款分期支付，乙方于2018年6月9日前付清总房价的20%（含定金），于2018年8月26日前付清总房价款的30%，于2018年11月26日前付清总房价款的50%，于2018年6月9日前到甲方指定地点与甲方签订《珠海市商品房买卖合同》，乙方必须严格遵守上述约定，否则视为乙方违约，逾期超过5天，甲方有权解除本协议同时没收定金，并可将该物业另行出售，乙方无权要求返还定金。该协议第四条约定：甲方已向乙方明示该物业所属用地及用地之《房地产权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房房地产权权属证明书》，双方将签署的《珠海市商品房买卖合同》、总平面图、《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》等法律法规应明示的文件、证书以及重要提示，乙方声明已阅悉并理解上述明示文件的详细内容，且无异议，同意上述合同协议内容，对该物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解；若乙方未按约定期限付款或签订买卖合同，视为乙方违约，本协议即自动终止，甲方有权自动没收定金并将该物业另行出售，乙方无权要求返还定金；甲乙双方签订《珠海市商品房买卖合同》前，如甲方无故解除本认购书，甲方应向乙方双倍返还定金作为违约赔偿，并无息退还已购房款。如因珠海市现有政策发生变动的原因导致甲、乙双方无法按约定时间签订《珠海市商品房买卖合同》时，不属于双方的违约行为，双方均不需承担违约责任，届时如乙方要求退房，甲方仅需无息退还乙方已支付的款项；甲乙双方确定本认购书所列地址为认购书相关文件应受送达地，即一方向对方送达的文件，只要向本认购协议所列地址，以普通快递的方式进行邮递，即视为送达，无论对方是否收讫，甲乙双方一旦对本认购书所列地址有所变更，应自变更之日起5天内书面通知对方，否则自行承担因此造成的一切后果等。同日，朱松向仁恒公司补充交纳定金40万元，包括之前所付10万元在内，朱松向该公司共交纳定金50万元。2018年8月30日，仁恒公司按朱松在上述认购协议书上所列地址、电话向其邮寄一份《通知函》，载明：根据《仁恒滨海中心认购协议书》中付款方式和期限的第1条约定，朱松应于2018年6月9日前与该公司签订《商品房买卖合同》并付清相应款项，后朱松向该公司申请延期至2018年8月25日签订合同并付清款项，但朱松仍未按约定甚至未按延期后的期限履行上述义务，故要求朱松于该通知函发出之日起三日内到售楼部签订合同并付清款项；逾期办理，该公司将根据认购协议约定及法律规定，单方解除双方签订的认购协议，没收定金50万元并将认购的物业另行出售。邮件查询显示：该邮件于2018年9月1日投递并签收，“他人收，电联物业代收”。2019年1月14日，仁恒公司再次按相同地址向朱松邮寄一份《通知函》，以朱松至今仍未与该公司签订《商品房买卖合同》并付清相应款项，违反约定为由，决定解除认购协议书，没收定金50万元并将其认购的物业另行出售。邮件查询显示：该邮件于2019年1月15日投递并签收，“他人收，信箱”。庭审时，朱松表示虽然认购协议以及邮单上的地址、电话均为本人地址、电话，但由于本人经常不在北京，未收到上述邮件。案涉702房之后由仁恒公司另行出售。2020年12月31日，朱松委托律师向仁恒公司发出《律师函》，要求该公司退还50万元。因协商未果，朱松诉至本院。另查，根据朱松提供的户口簿显示，朱松户籍地位于郑州市高新技术开发区。2017年4月8日，珠海市相关部门发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》（珠府办函[2017]79号），加强本市范围内的住房（含新建商品住宅和二手住房）限购、限售政策，规定：全市范围内的所有户型住房，全部纳入限购范围；无法提供购房之日前本市连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民，暂停在全市范围内向其销售商品房。庭审时，朱松称，本人非珠海户籍，也未在珠海工作并参加社保；本人购买案涉房屋是用于投资，但此前并不了解珠海市的限购政策，现场未公示相关信息，销售员未主动介绍，本人也未主动询问。仁恒公司称，朱松并未提供相关材料如社保交费记录等，其应当对相关政策内容知晓并承担相应法律后果。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方争议焦点在于本案是否应当适用定金罚则。对此，本院认为，首先，双方签订的《仁恒滨海中心认购协议书（4栋）》在性质上属于预约合同，出卖人是否取得商品房预售许可证，不影响预约合同的效力。虽然原告签约时不具有本市购房资格，但并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，原告仅以违反本市房地产市场调控政策为由主张上述认购协议无效，缺乏依据，本院不予支持。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，其一，原告未能按照认购协议书的约定如期签订《商品房买卖合同》并付清相应款项。被告根据认购协议所列的地址向原告送达《通知函》，符合该协议第四条第7款的约定，应视为其履行了催告签约及支付房款之义务。原告经通知在相应期限内仍未签订《商品房买卖合同》并付清相应款项，显然已构成违约。被告以原告违约为由通知解除上述认购协议，合法有据。其二，原告提及的本市房地产市场调控政策出台于2017年4月，而认购协议书签订时间为2018年5月，故本案不存在认购协议书第四条第3款约定的“因珠海市现有政策发生变动导致双方无法按约定时间签订《珠海市商品房买卖合同》”之情形。其三，为遏制房价过快上涨，在各地普遍实施房地产调控政策的大背景之下，原告作为完全民事行为能力人，在异地进行购房大额投资时理应主动了解当地的调控政策，以确保自身具备购房资格，否则应自行承担相应不利后果。另一方面，本案现有证据亦不足以证实被告在明知原告不符合政策要求的情况下仍诱导其签订相关协议。综上所述，原告未按照认购协议的约定签订《商品房买卖合同》并付清相应款项，构成违约，被告主张适用定金罚则，没收原告已支付的定金款，符合该认购协议书第四条第3款的约定，合法有据。原告要求被告退还定金款50万元并支付占用利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱松的诉讼请求。本案受理费减半收取4775元，由原告朱松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇二一年三月二十九日书记员 赵梵亦