广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初6125号原告（反诉被告）：郭炎樑，男，1963年11月6日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘惠宏,广东安华理达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹思敏,广东安华理达律师事务所律师。原告（反诉被告）：梁念德，男，1948年6月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘惠宏,广东安华理达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹思敏,广东安华理达律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨健业，男，1970年10月9日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：徐鹏，广东中汉律师事务所律师。原告郭炎樑、梁念德诉被告杨健业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人刘惠宏、曹思敏，被告杨健业及其委托代理人徐鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告退还租赁保证金99200元、水电费保证金10000元，共计109220元；2、判令被告向原告赔偿因逾期退款而导致原告产生的资金占用期间损失（以109220元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年2月8日起计算至清偿之日止）。3、判令被告承担原告因追索上述款项而产生的全部律师费（暂计为13000元）。事实和理由：原告是广州市越秀区一德路393号1-5层房屋的承租人及经营者，该房屋所有权人为××归国华侨联合会（以下××鹤山市侨联），鹤山市侨联委托广州市永兴物业管理有限公司（以下简称永兴公司）代为对上述房屋进行出租、管理等，委托期限为2015年8月12日至2019年12月31日，后永兴公司将该房屋出租给被告，被告又转租给原告。2016年8月29日，原告郭炎樑作为两原告的代表与被告签署《房屋租赁合同（一德路393号）》约定租期为2016年9月1日至2018年8月30日，由原告交纳租赁保证金90000元、水电费保证金10000元，租赁期满或解除合同之日，在原告结清费用及没有违约时和退回钥匙一周内不计息退还。原告依约向被告交纳了足额保证金。2017年12月1日，原、被告重新签署租赁合同，原告向被告补足交纳了4500元租赁保证金。2018年11月28日，双方续签合同，约定租期至2019年11月30日，原告再向被告补足交纳了租赁保证金4720元。上述合同到期后，双方未再续签合同，但原告仍继续承租被告亦默示继续出租，故原告向被告交纳了2019年12月、2020年1月的租金。后经鹤山市侨联通知，原告知悉鹤山市侨联另行委托了广州月圆酒店公寓物业管理有限公司代为出租管理涉讼房屋，故永兴公司、被告已无权对外出租房屋。为此，原告不再将后续发生的租金交付被告，并不再与被告建立租赁关系。但被告并未依约退还租赁保证金及水电费保证金，损害了原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：疫情期间，业主免收我方2020年2月及3月租金共39000元，我方及时告知原告，我方也免收他们2月及3月的租金39000元，但我方与他们的合同约定月租金差额即每月10610元必须缴纳。因我方是经营二房东小生意的，由于疫情的原因，在其他出租项目中经济损失惨重，无力全部免收原告的租金，国家也没有规定二房东有义务免收承租人租金。但原告以疫情为借口不再交租。原告在2020年3月29日向我方发出《减租申请书》，要求我方减免2020年4-9月的租金。我方再次明确回复原告，同意减免2、3月的租金共39000元，但要求原告缴纳租金差额，否则属违约及按违约处理。由于原告不交租的违约行为，使我方无力先行向业主垫支租金，未能与业主进行续约，迫使我方退出场地经营，我方投入的资金大部分未能收回，损失惨重。原告拒不支付租金的行为已构成违约，根据合同约定，租赁保证金不予退还，但水电押金10000元同意退还。被告向本院提出反诉请求：判令两原告立即向被告支付拖欠的2020年2、3月两个月租金差额21220（即原告应向被告交纳的月租金49610元-业主免收被告的月租金39000元）×2=21220元）及违约金从2020年6月2日起计至实际清偿之日止，以21220元为基数、按每日5%计算，违约金总额以21220元为限）。事实和理由同答辩意见。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，理由与起诉意见一致。补充几点：一、场地的业主方已明确向我方告知，被告在委托期届满后不再委托其管理物业，其委托期届满日期是2019年11月31日止。二、我方知道上述情况后，明确向被告告知我方将根据业主要求与新出租人建立租赁关系，因合同到期，且被告未取得业主授权继续使用房屋，要求被告返还租金押金及水电押金，故被告反诉主张的2020年2、3月份租金差额应是其在有权出租该房屋情况下才有权获得的款项，而该时间因业主收回租赁场所给其他人管理，其无权就租赁物主张任何费用。三、业主方基于响应政府号召，帮助我方度过经营困难期，已明确同意免除2020年2、3月全部场所使用费用。被告要求支付的有关租金等费用的权利来源是基于业主委托场所管理，业主方明确免除的费用，被告方也无权主张。请求驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，广州市越秀区一德路393号房屋（建筑面积254.3999平方米）的所有权登记在鹤山华侨联合会名下。中国共产党鹤山市委员会统一战线工作部证明：鹤山市侨联与鹤山华侨联合会是同一单位。2015年8月12日，鹤山市侨联将上述房屋委托永兴公司代为办理日常租赁事务。委托有效期至2019年12月31日止。永兴公司与被告就涉讼房屋首层、二至五层分别签订《广州市房屋租赁合同》，约定租期至2019年，每月租金分别为20000元、19000元。2016年8月29日，原告郭炎樑（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同（一德路393号）》，约定甲方同意将越秀区一德路393号房屋整体出租给乙方作商业用途使用，租期为2016年9月1日至2018年8月30日，乙方需向甲方交纳租赁保证金90000元、水电费保证金10000元；甲方应在租赁期满或解除合同之日，在乙方全部付清应付费用及没有违约时和乙方退回承租房钥匙起，一周内不计息退还等。2017年12月1日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同（一德路393号首层）》、《房屋租赁合同（一德路393号）》，约定租期为2017年12月1日至2018年8月30日，由原告交纳租赁保证金94500元、水电费保证金4000元，租赁期满或解除合同之日，在原告结清费用及没有违约时和退回钥匙一周内不计息退还等。2018年11月28日，原告郭炎樑（乙方）与被告（甲方）签订两份《房屋租赁合同（一德路393号）》，约定甲方同意将越秀区一德路393号房屋首层、2-5层出租给乙方作商业用途使用，租期为2018年12月1日至2019年11月30日，乙方需向甲方交纳租赁保证金99220元、水电费保证金4000元；甲方应在租赁期满或解除合同之日，在乙方全部付清应付费用及没有违约时和乙方退回承租房钥匙起，一周内不计息退还等。被告确认已收到两原告所缴纳的租赁保证金99200元、水电费保证金10000元。2020年3月11日，鹤山市侨联向永兴公司发出《关于免收我会物业租金的通知》，内容为：为帮助中小微企业应对疫情，共度难关，对承租的个体工商户免收2020年2、3月份的物业租金等。2020年3月24日，鹤山市侨联向永兴公司发出《合同终止告知函》，内容为：双方的《房屋委托管理合同》已在2019年12月31日到期，在合同到期后，决定不再与该司签订新合同等。2020年3月30日，永兴公司（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：甲方从2020年4月1日起终止对涉讼物业的管理，以后乙方与新管理人处理租赁事务，甲方现即退回乙方全部押金（乙方已收到）；双方确认：乙方已将2020年4月1日前的应纳租金向甲方全部缴清，其中甲方根据业主意愿因疫情免收了乙方2020年2、3月的租金（每月39000元）；乙方自行处理与其分租人的事务，与甲方无涉等。两原告为本案纠纷，与广东安华理达律师事务所签订《民事委托代理合同》，并向该所支付律师费13000元。本院认为，两原告与被告签订的《房屋租赁合同（一德路393号首层）》、《房屋租赁合同（一德路393号）》合法有效。合同约定的租期届满后，双方继续履行，为不定期租赁关系，双方均可以随时解除合同。疫情期间，涉案房屋业主方全额免除了被告2020年2月及3月的租金，根据公平原则，被告亦应当全额免除两原告同期租金。被告要求两原告支付租金差额，实为获取不当利益，本院不予支持。被告自2020年4月1日起失去了涉讼房屋的出租权，与两原告的租赁关系自动解除，理应将相关保证金退还两原告。两原告要求被告退还保证金及计付利息的诉讼请求合法，本院予以支持。利息起算时间应从2020年4月1日起计。至于两原告要求被告赔偿律师费损失的诉讼请求，因双方并无就律师费作出相关约定，且律师费并非两原告提起诉讼所必要发生的费用，故两原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条的规定，判决如下：一、被告杨健业在本判决发生法律效力之日起15日内，向原告郭炎樑、梁念德退还租赁保证金99200元、水电费保证金10000元并计付利息（以109220元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月1日起计至实际清偿之日止）。二、驳回原告郭炎樑、梁念德的其他诉讼请求。三、驳回被告杨健业的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1372元、反诉受理费430.5元（被告杨健业已预缴1372元，多缴部分在本判决生效后予以退回），由原告郭炎樑、梁念德负担129.8元，被告杨健业负担1672.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  梁志铭二〇二一年四月十四日书记员  杨迎春