内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终247号上诉人（原审被告）：呼伦贝尔市汇德置业有限公司，住所地内蒙古自治区牙克石市。法定代表人：刘峰，经理。委托诉讼代理人：郑明亮，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：张雅楠，女，1987年10月18日出生，回族，住内蒙古自治区牙克石市。被上诉人（原审原告）：黎建军，男，1988年2月14日出生，回族，住内蒙古自治区牙克石市。上诉人呼伦贝尔市汇德置业有限公司（以下简称汇德公司）因与被上诉人张雅楠、黎建军商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区牙克石市人民法院（2020）内0782民初3480号判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查、询问当事人，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。汇德公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张雅楠、黎建军的诉讼请求。事实与理由，1.一审判决认定事实不清，证据采信错误。汇德公司对双方签订的《商品房买卖合同》及张雅楠、黎建军支付购房款和金额的事实无异议，但车库违约金从2019年11月1日起计算至2020年10月31日止共366天，扣除不可抗力因素共计189天，剩余177天应按照总房价的万分之零点五计算违约金，即189987元×0.5×189天=1681元。住宅违约金从2020年1月1日起计算至2020年10月31日止共305天，扣除不可抗力因素共计183天，剩余122天应按照总房价的万分之零点五计算，即729765元×0.5×122天=4452元。2.张雅楠、黎建军并没有实际支付住宅、车库物业费和取暖费，且汇德房产公司亦没有向其主张过该权利，故张雅楠、黎建军要求汇德房产公司给付住宅、车库物业费和取暖费没有事实根据。张雅楠、黎建军辩称，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。虽然在合同到期后汇德公司履行交付义务之前发生了新冠疫情，但是新冠疫情并不影响工程进度，且新冠疫情并不是发生在合同约定的交房期限内，不能成为汇德公司的免责因素，汇德公司所主张的不可抗力没有法律依据。关于汇德公司认为张雅楠、黎建军拒不收房的问题。根据《中华人民共和国建筑法》等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的前提必须是工程设计施工、工程质量竣工验收和消防专项验收均为合格，开发商在交房时应提供住宅质量保证书和房屋交付使用许可证，不能提供的应认定不具备交房条件，业主可以拒绝接收房屋，开发商应承担由此产生的逾期交房违约责任。汇德公司交房时房屋存在质量问题，需要维修仍未达到交付标准，且直到现在房屋的质量问题也没有得到解决，故汇德公司逾期交付车库时间为2019年11月1日至2020年12月31日，共14个月，逾期交付住宅计算时间为2020年1月1日至2020年12月31日，共12个月。按照2020年1月至12月人民银行公布的全市金融机构人民币一般贷款发生额加权平均利率，逾期交付住宅违约金为49259.14元，逾期交付车库违约金为14961.48元。此外汇德公司应赔偿诉讼期间的误工费700元和交通费150元，共计850元，总计65070.62元。汇德公司并应承担一二审诉讼费用和2020年12月19日之前的物业费和取暖费用。张雅楠、黎建军向一审法院起诉请求：1.判令汇德公司赔偿因房屋逾期交付造成的经济损失49850元并支付汇德公司占用资金期间的利息63754.42元，共计113604.42元；2.判令汇德公司承担房屋逾期交付期间的取暖费、物业费等费用；3.汇德公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张雅楠、黎建军于2018年9月25日与汇德公司签订商品房买卖合同，购买汇德公司开发建设的位于牙克石市XX办事处XX小区3-2-2-1501号住宅楼，建筑面积152.32平方米，车库2-1-1-108号，建筑面积22.89平方米，合同约定住宅应于2019年12月31日前交付张雅楠、黎建军，车库应于2019年10月31日前交付张雅楠、黎建军使用，双方合同第五条约定“除不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在0日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定汇德公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算”；此外，第五条第二款又约定“如超过上述约定期限的，张雅楠、黎建军有权按照下列第三种约定追究汇德公司违约责任。3.合同继续履行，自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，甲方每日按商品房价款的万分之零点五向乙方支付违约金（全部赔偿金额限于每日商品房价款万分之零点五以内）”。汇德公司于2020年11月11日通知张雅楠、黎建军交房，张雅楠、黎建军在《交房通知书》上业主签字处签字，《交房通知书》上有交房手续的办理时间和办理地点。一审法院认为，张雅楠、黎建军主张婚姻关系存续期间，由张雅楠与汇德公司签订商品房买卖合同，汇德公司对张雅楠、黎建军身份无异议，该商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，予以确认。张雅楠、黎建军与汇德公司均应按合同约定履行各自义务，张雅楠、黎建军已履行完毕交纳全部房款义务，汇德公司应按约定期限向原告交付房屋。合同约定汇德公司于2019年12月31日前交付住宅，于2019年10月31日前交付车库，张雅楠、黎建军提交的《交房通知书》上有张雅楠、黎建军签字确认，张雅楠、黎建军主张汇德公司不符合交房条件，但未能提供证据予以证明，在张雅楠、黎建军认可收到《交房通知书》的情况下，应按照交房通知中的时间和地点办理收房，张雅楠、黎建军虽未办理接房手续，但在张雅楠、黎建军没有证据证明汇德公司不符合交房条件的情况下还签收了汇德公司送达的《交房通知书》，本案张雅楠、黎建军与汇德公司认可的实际交付住房、车库时间为2020年11月11日，张雅楠、黎建军主张2020年12月31日为交付时间，并没有提供证据证明11月11日和12月31日汇德公司在交房条件上的差异，故不予支持。汇德公司交付房屋超过316天，交付车库超过377天，汇德公司逾期交付违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应承担相应违约责任。张雅楠、黎建军要求汇德公司赔偿逾期交房期间已交房款的利息63754.42元，根据双方签订的合同第五条第一款约定了如汇德公司逾期交房，张雅楠、黎建军有权按同期银行贷款利率向汇德公司追究已付款利息，该同期银行贷款利率应为中国人民银行同业间拆借中心公布的贷款拆借利率，第二款约定如汇德公司逾期交房，张雅楠、黎建军有权要求汇德公司每日按商品房价款的0.005%向张雅楠、黎建军支付违约金。张雅楠、黎建军选择第一款作为逾期交付房屋的违约条款，不违反双方合同约定，逾期交付房屋的利息，从约定交房日2019年12月31日起到2020年11月11日按中国人民银行同业间拆借中心公布的贷款拆借利率计算应为729765元×4.15%÷365天×316天=26219.56元，逾期交付车库的利息，从约定交库日2019年10月31日起到2020年11月11日按中国人民银行同业间拆借中心公布的贷款拆借利率计算应为189987元×4.2%÷365天×377天=8241.79元，两项合计34461.35元。汇德公司虽抗辩在逾期交房中有不可抗力的因素，应当予以扣减天数，一审法院认为汇德公司的抗辩没有事实依据也未提供相关证据予以证明，不予支持。张雅楠、黎建军要求汇德公司支付逾期交房期间的经济损失49850元，双方在合同的违约条款中对汇德公司逾期交房的赔偿责任有明确约定，但没有约定汇德公司逾期交房期间应承担张雅楠、黎建军的租房费用的条款，本着合同自治原则，对张雅楠、黎建军的该项诉求不予支持。张雅楠、黎建军要求房屋未交付之前的物业费、取暖费由汇德公司承担，汇德公司对该诉求予以认可，予以支持。张雅楠、黎建军要求汇德公司承担租房租库损失及诉讼期间的误工损失费700元，交通费150元，但张雅楠、黎建军未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，张雅楠、黎建军上述主张证据不足，不予支持。判决：一、汇德公司于判决生效后三日内赔偿张雅楠、黎建军交付购买住宅及车库款的利息34461.35元；二、汇德公司承担案涉房屋、车库在2020年11月11日之前的物业费和取暖费；三、驳回张雅楠、黎建军其他诉讼请求。本院二审期间，张雅楠、黎建军提交如下证据：一份业主入住房屋验收表，证明车库的实际交房时间为2020年12月26日。汇德公司质证称，对于验收表的真实性没有异议，但一审判决送达之后，张雅楠、黎建军没有上诉，所以该证据不应在二审期间审理。本院认可该证据的真实性。本院对一审查明的案件事实予以确认。另查明，汇德公司在一审庭审中认可在2020年11月11日之前涉案房屋及车库的物业费、取暖费应其承担。本院认为，本案二审争议焦点为，一、汇德公司支付张雅楠、黎建军交付购买住宅及车库的违约金数额如何确定；二、一审判决汇德公司承担住宅、车库实际交付之前物业费和取暖费的诉讼请求是否正确。关于争议焦点一，汇德公司认可其迟延交付住宅及车库的事实，亦同意给付迟延交付住宅及车库的违约金。关于违约金的数额，根据张雅楠与汇德公司签订的《商品房买卖合同》第五条第一款约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期0日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算”，第二款规定：“如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列第3种约定，追究甲方违约责任：……3.合同继续履行。自合同约定甲方应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，甲方每日按照商品房价款的万分之零点五向乙方支付违约金（全部赔偿金额限于每日商品房价款万分之零点五以内）”根据第一款约定的“逾期0日内”，应理解为没有逾期，本案汇德公司逾期交房房屋超过“0日”，应按照该条第二款第三项约定的内容确定违约金的具体数额。一审判决按照第一款的内容计算违约金的数额，系认定事实错误，应予纠正。张雅楠、黎建军虽然在本院审理期间提交了业主入住房屋验收表，但张雅楠、黎建军认可收到《交房通知书》，并有张雅楠在《交房通知书》签字确认，一审判决认定汇德公司实际交付住宅、车库时间为2020年11月11日，张雅楠、黎建军未提出上诉，视为认可该事实。故汇德公司实际交付住宅、车库时间应为2020年11月11日。汇德公司抗辩称因出现不可抗力因素，车库违约金给付天数应扣除189天，住宅违约金给付天数应扣除183天，但汇德公司并未对上述情况提供证据证实。迟延交付车库违约金从2019年10月31日起到2020年11月11日，以189987元为本金按日0.5计算，即189987元×0.5×377天=3581.25元，迟延交付住宅违约金，从2019年12月31日起到2020年11月11日，以729765元为本金按日0.5计算，即729765元×0.5×316天=11530.29元，两项合计15111.54元。关于争议焦点二，张雅楠、黎建军主张住宅及车库实际交付之前的物业费和取暖费，因张雅楠、黎建军并未实际支付该款项，汇德公司也未就上述款项向其主张权利，故张雅楠、黎建军要求汇德公司承担交付房屋之前的物业费和取暖费的诉讼请求不能成立，本院不予支持，且该判项不具有执行内容，一审认定错误，应予纠正。综上所述，汇德公司上诉理由部分成立，应予支持。一审判决认定事实部分有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区牙克石市人民法院（2020）内0782民初3480号民事判决；二、呼伦贝尔市汇德置业有限公司于本判决生效后三日内赔偿张雅楠、黎建军迟延交付购买住宅及车库损失15111.54元；三、驳回张雅楠、黎建军其他诉讼请求。一、二审案件受理费共3861元，由呼伦贝尔市汇德置业有限公司负担2702.70元，张雅楠、黎建军负担1158.30元。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 王宝珍审判员 王子学二〇二一年四月一日书记员 韩清旭附：本案判决所依据的相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”第一百七十条第一款第二项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；