广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终81号上诉人（原审被告）：阳江市联丰房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市。法定代表人：沈炽腾，该公司董事长。委托诉讼代理人：费良敬，该公司员工。被上诉人（原审原告）：谢佩茵，女，1991年2月28日出生，汉族，住广东省阳江市。被上诉人（原审第三人）：阳江农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省阳江市。负责人：彭洪辉。该公司董事长。上诉人阳江市联丰房地产开发有限公司（以下简称联丰房地产公司）因与被上诉人谢佩茵、阳江农村商业银行股份有限公司（以下简称阳江农商银行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初6745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。联丰房地产公司上诉请求:一、撤销一审判决；二、本案一、二审诉讼费用由谢佩茵承担。事实与理由：一审没有认定联丰房地产公司从开始受疫情影响至2020年5月15日申请复工复产备案的期间可减免责任，显失公正、公平。联丰房地产公司因受疫情影响，积极响应《住房和城乡建设部办公厅关于印发房屋市政工程复工复产指南的通知》（建办质【2020】8号）以及《广东省住房和城乡建设厅转发住房和城乡建设部办公厅关于印发房屋市政工程复工复产指南的通知》（粤建质【2020】69号）的精神，于2020年5月15日向阳江市住建部门申请节后复工报备申请。如果认定联丰房地产公司因受疫情影响至复工复产期间可顺延计算解除合同的期间，则联丰房地产公司逾期交房的时间仍在300天内，不具备解除合同的条件，但一审对该事实未予查明认定。二、一审判决解除《商品房买卖合同》适用法律不当。《商品房买卖合同（预售）》第十二条的前置条件为“除不可抗力外”，即对于在逾期交付过程中出现的不可抗力因素，可作为法定的特殊免责因素。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条“受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：……（二）当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”的规定，结合本案事实及证据，应判决不予解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。三、物业维修基金的收款主体是物业管理所行政单位，联丰房地产公司只是代收该笔费用；而且联丰房地产公司在未发生逾期交房之前，于2018年6月21日为谢佩茵缴纳物业维修基金，不存在侵占或得益，无须承担该笔物业维修基金的利息返还义务。综上，在逾期交房问题上，应予认定联丰房地产公司可顺延计算解除合同的期间，而且联丰房地产公司在顺延期间内完善交房手续、书面通知谢佩茵收楼，主观上处于积极态度；同时，逾期交房并未造成谢佩茵实际损失，也没有影响商品房使用。为平衡双方权益，维护当地房地产市场稳定发展，请求二审判如所请。谢佩茵答辩称：诉讼请求没有变化。阳江农商银行没有发表答辩意见。谢佩茵向一审法院起诉请求：一、判令解除谢佩茵、联丰房地产公司2018年6月2日签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：X)；二、判令联丰房地产公司向谢佩茵返还购房款305379元及利息(利息从款项支付之日即2018年6月2日起按年利率6.615%计算至联丰房地产公司还清房款时止)；三、判令联丰房地产公司向谢佩茵返还房屋维修基金6108元及利息(利息从款项支付之日即2018年6月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至联丰房地产公司还清房款时止)；四、判令联丰房地产公司向谢佩茵支付逾期交房违约金306元；五、本案诉讼费用由联丰房地产公司承担。一审法院查明事实：2018年6月2日，谢佩茵（买受人）与联丰房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：X），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区金山路333号万山•香悦四季X号房，该商品房为预售商品房，总价款为305379元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2018年6月2日前支付首期房价款155379元，余款150000元向指定贷款机构申请贷款支付；合同第九条关于商品房交付条件的约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条关于交付时间和手续的约定：（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理等。合同第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在300日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过300（该期限应当于本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。谢佩茵和联丰房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，谢佩茵于2018年6月2日支付了首付款155379元及物业维修基金费6108元给联丰房地产公司。联丰房地产公司则提供《住宅专项维修资金对账簿》拟证明其已代谢佩茵缴交了3599元物业维修基金。2018年9月30日，谢佩茵（借款人、抵押人）、联丰房地产公司（保证人、售房人）与阳江农商银行（贷款人）签订《个人购房按揭借款合同》，合同主要约定：借款金额为150000元；本合同项下的借款用于借款人购买位于阳江市江城区金山路333号万山•香悦四季X房的房产。购买价款为305379元；借款期限为120个月，从2018年9月30日起至2028年9月29日止；贷款利率为浮动利率，并按照基准利率上浮35%，本合同签订时的基准利率为4.9%，本合同签订时的贷款利率为6.615%；还款原则为先还息后还本、息随本清，还款方式为等额本息还款法；借款人因本合同项下借款行为所发生的一切债务，由贷款人认可之售房人作为保证担保人以保证担保、购房人以房产作抵押方式提供担保。保证范围为本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；抵押人同意以阳江市江城区金山路333号万山•香悦四季X房为本合同项下借款提供抵押担保；抵押担保的范围为本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，借款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用，并行使担保权利。合同还约定了其他相关条款。谢佩茵、联丰房地产公司、阳江农商银行分别在合同上签名盖章确认。签订上述借款合同后，阳江农商银行于2018年10月23日将贷款150000元划入了谢佩茵指定的联丰房地产公司的账户。借款后，谢佩茵按合同约定偿还了部分借款本息。截至2020年10月20日，谢佩茵已偿还借款本金22905.93元，利息18327.21元，尚欠借款本金127094.07元。2020年8月5日，联丰房地产公司取得阳江市江城区万山•香悦四季二期6幢（写字楼B幢）工程的《单位工程（子单位）竣工验收备案表》。2020年8月11日，联丰房地产公司取得阳江市江城区万山•香悦四季6幢（写字楼B幢）及地下室的《房地产实测绘报告书》。2020年6月3日，联丰房地产公司收到谢佩茵寄出的《关于解除通知书》一份。2020年8月11日，谢佩茵收到联丰房地产公司寄出的《收楼通知书》一份，其中联丰房地产公司告知谢佩茵于2020年8月16日前往办理收楼手续。诉讼中，谢佩茵变更诉讼请求为：1、判令解除谢佩茵、联丰房地产公司2018年6月2日签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：X)；2、请求解除谢佩茵与联丰房地产公司、阳江农商银行于2018年9月30日签订的《个人购房按揭借款合同》；3、请求联丰房地产公司返还首期款155379元；4、请求联丰房地产公司返还实付阳江农商银行按揭利息18327.21元（利息计至2020年10月20日）及按揭本金22905.93元（暂计至2020年10月20日）；5、请求判决剩余贷款本金及利息由联丰房地产公司偿还；6、判令联丰房地产公司向谢佩茵返还房屋维修基金6108元及利息（利息从款项支付之日即2018年6月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至联丰房地产公司还清房款时止)；7、判令联丰房地产公司向谢佩茵支付逾期交房违约金306元；8、本案诉讼费由联丰房地产公司承担。一审法院认为，谢佩茵与联丰房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，联丰房地产公司应当在2019年6月30日前向谢佩茵交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，联丰房地产公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，谢佩茵有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由联丰房地产公司承担。联丰房地产公司未能于2019年6月30日将房屋交付谢佩茵使用，已构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。本案的争议焦点是，一、谢佩茵请求解除《商品房买卖合同(预售)》是否依法有据，联丰房地产公司在逾期交房过程中是否存在特殊免责因素；二、《商品房买卖合同》解除后，《个人购房按揭借款合同》应否一并予以解除，及已支付的购房款及银行按揭款应如何处理。关于焦点一。合同第九条关于商品房交付条件的约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。联丰房地产公司于2020年8月5日取得阳江市江城区万山•香悦四季二期6幢（写字楼B栋）工程的《单位工程（子单位）竣工验收备案表》，于2020年8月11日取得阳江市江城区万山•香悦四季6幢（写字楼B栋）及地下室的《房地产实测绘报告书》。从联丰房地产公司逾期交房之日（2019年7月1日）起计至联丰房地产公司通知谢佩茵收房之日（2020年8月12日）共计409天。即使考虑新冠肺炎疫情的影响，联丰房地产公司逾期交房亦超过合同约定的300天。因此，谢佩茵请求解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》及联丰房地产公司返还首期款给谢佩茵，应予支持。关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，由于谢佩茵、联丰房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》已解除，现谢佩茵请求一并解除其与联丰房地产公司、阳江农商银行签订的《个人购房按揭借款合同》，合法合理，应予支持。根据上述解释第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，谢佩茵、联丰房地产公司、阳江农商银行签订的《个人购房按揭借款合同》解除前，到期的借款本息由谢佩茵负责偿还给阳江农商银行，上述合同解除后，尚未到期的借款由联丰房地产公司迳付给阳江农商银行，谢佩茵对联丰房地产公司偿还给阳江农商银行的债务承担连带清偿责任。故谢佩茵依据《个人购房按揭借款合同》支付给阳江农商银行的按揭款41233.14元（暂计至2020年10月20日，借款本金22905.93元，利息18327.21元，以后发生的还款按谢佩茵实际支出为准），联丰房地产公司应支付给谢佩茵。因联丰房地产公司的违约行为导致谢佩茵、联丰房地产公司签订的《商品房买卖合同》和谢佩茵、联丰房地产公司及阳江农商银行签订的《个人购房按揭借款合同》均已解除，上述《商品房买卖合同》约定，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”和第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，联丰房地产公司在履行商品房买卖合同违约导致谢佩茵损失，故谢佩茵请求联丰房地产公司支付逾期交房违约金306元，应予支持。关于谢佩茵请求联丰房地产公司向谢佩茵返还房屋维修基金6108元及利息的问题。因联丰房地产公司的违约行为导致谢佩茵、联丰房地产公司签订的《商品房买卖合同》解除，涉案房屋的权利人应为联丰房地产公司，联丰房地产公司主张其已代谢佩茵缴交了3599元物业维修基金，应予扣除，应不予支持。故联丰房地产公司应向谢佩茵返还物业维修基金6108元，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》之规定，利息应从2018年6月3日起按年利率3.85%计至联丰房地产公司实际支付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，作出判决：一、谢佩茵与联丰房地产公司于2018年6月2日签订的合同编号为X的《商品房买卖合同(预售)》自本判决发生法律效力之日起解除；二、谢佩茵、联丰房地产公司与阳江农商银行于2018年9月30日签订的《个人购房按揭借款合同》自本判决发生法律效力之日起解除；上述借款合同解除前，到期的借款本息由谢佩茵负责偿还给阳江农商银行；上述借款合同解除后，尚未到期的借款由联丰房地产公司自借款合同解除之日起十日内支付给阳江农商银行;谢佩茵对联丰房地产公司偿还给阳江农商银行的上述债务承担连带清偿责任，谢佩茵承担责任后，有权向联丰房地产公司追偿；三、联丰房地产公司返还购房首期款155379元给谢佩茵，限在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；四、谢佩茵依据《个人购房担保借款合同》支付给阳江农商银行的按揭款41233.14元（暂计至2020年10月20日，以后发生的还款按谢佩茵实际支出为准），限联丰房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项支付给谢佩茵；五、联丰房地产公司返还物业维修基金费6108元及利息（利息从2018年6月3日起按年利率3.85%计至联丰房地产公司实际支付之日止）给谢佩茵，限在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；六、联丰房地产公司支付逾期交房违约金306元给谢佩茵,限在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2988元，由联丰房地产公司负担。二审期间，双方没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：二审中，联丰房地产公司确认如果本案在解除合同的情况下，其对一审判决第二、三、四、六判项没有意见，但对第五判项有意见，联丰房地产公司不同意支付维修基金的利息。又查明：2018年6月21日，联丰房地产公司向阳江市物业和房屋租赁管理所缴存涉案万山•香悦四季X房的住宅专项维修资金3599元。另外，一审法院于2020年8月31日向联丰房地产公司送达谢佩茵的民事起诉状副本。再查明：由于我国各地区相继发生新冠肺炎疫情，2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组（以下简称省新冠肺炎防控领导小组）决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，省新冠肺炎防控领导小组决定，自2020年2月24日9时起，将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年4月13日，广东省住房和城乡建设厅发出《广东省住房和城乡建设厅转发住房和城乡建设部办公厅关于印发房地产企业复工复产指南的通知》（粤建房函【2020】111号）。2020年4月23日，阳江市住房和城乡建设局发出《阳江市住房和城乡建设局转发关于房地产企业复工复产指南的通知》（阳住建通【2020】128号），要求各县（市、区）住房和城乡建设局、海陵区房管中心、市区各房地产开发企业、物业服务企业、房地产中介企业按照我省我市应对新冠肺炎疫情分区分级防控工作要求，结合当地实际，指导企业参照执行，统筹推进疫情防控和加快房地产企业复工复产工作。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，本院在二审诉讼中仅围绕联丰房地产公司的上诉请求进行审查。综合各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、谢佩茵与联丰房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否具备解除的条件，该《商品房买卖合同（预售）》应否解除；二、如果《商品房买卖合同（预售）》应予解除，联丰房地产公司在退还物业维修基金的情况下，应否计付该款项占用期间的利息给谢佩茵。关于争议焦点一，涉案《商品房买卖合同（预售）》约定联丰房地产公司应在2019年6月30日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给谢佩茵，逾期超过300日，谢佩茵有权解除《商品房买卖合同（预售）》。虽然联丰房地产公司未能在2019年6月30日前向谢佩茵交付商品房，存在逾期交房违约的行为，但因2020年我国爆发了新冠肺炎疫情，我省新冠肺炎防控领导小组在2020年1月23日决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，而至2020年1月23日，涉案《商品房买卖合同（预售）》尚未达到解除合同的条件。新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施，这是众所周知的事实。考虑新冠肺炎疫情以及疫情防控措施确实对联丰房地产公司完善商品房交付条件造成影响，联丰房地产公司主张应予顺延计算商品房买卖合同解除期间理据充分。2020年4月23日，阳江市住房和城乡建设局发出《阳江市住房和城乡建设局转发关于房地产企业复工复产指南的通知》（阳住建通【2020】128号），要求市区各房地产开发企业等按照我省我市应对新冠肺炎疫情分区分级防控工作要求，统筹推进疫情防控和加快房地产企业复工复产工作。故顺延计算合同解除期间宜计至2020年4月23日，联丰房地产公司认为应计至其申请复工复产备案之日即2020年5月15日，理据不足，本院不予采纳。从联丰房地产公司逾期交房之日（2019年7月1日）起计至联丰房地产公司通知收房之日（2020年8月12日）止，联丰房地产公司已逾期交房409天，扣减可顺延计算合同解除期间共92天（2020年1月23日至2020年4月23日），联丰房地产公司仍逾期交房317天（409天-92天），已达到解除《商品房买卖合同（预售）》的条件。因此，谢佩茵请求解除其与联丰房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，理据充分。但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（2021年1月1日起施行）第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，一审判决认定谢佩茵与联丰房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》自判决发生法律效力之日起解除不当，本院予以纠正。一审法院于2020年8月31日向联丰房地产公司送达民事起诉状副本，故应认定谢佩茵与联丰房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年8月31日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，由于谢佩茵与联丰房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年8月31日解除，故应认定谢佩茵与联丰房地产公司、阳江农商银行签订的《个人购房按揭借款合同》亦于2020年8月31日解除。一审判决认定谢佩茵与联丰房地产公司、阳江农商银行签订的《个人购房按揭借款合同》自判决发生法律效力之日起解除不当，本院予以纠正。同时根据上述解释第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，谢佩茵与联丰房地产公司、阳江农商银行签订的《个人购房按揭借款合同》解除后，谢佩茵依据《个人购房按揭借款合同》已支付给阳江农商银行的按揭款，由联丰房地产公司返还给谢佩茵；尚未到期的借款由联丰房地产公司迳付给阳江农商银行，谢佩茵对联丰房地产公司偿还给阳江农商银行的债务承担连带清偿责任。关于争议焦点二，联丰房地产公司对一审判决在解除商品房买卖合同后由其返还物业维修基金6108元没有异议，本院二审不予调处。联丰房地产公司上诉认为，联丰房地产公司是代收物业维修基金，不存在侵占或得益，故在商品房买卖合同解除后无需返还该笔维修基金的利息给谢佩茵。由于联丰房地产公司在2018年6月21日向阳江市物业和房屋租赁管理所账户缴存涉案商品房住宅专项维修资金3599元，联丰房地产公司客观上没有继续占有该笔资金，故联丰房地产公司在退还该笔住宅专项维修资金时无需计付2018年6月21日之后至付清款项时止的利息给谢佩茵，但2018年6月21日之前该笔资金由联丰房地产公司占有，联丰房地产公司应支付其占有该笔款项期间的利息给谢佩茵。鉴于谢佩茵对一审认定联丰房地产公司应自2018年6月3日起计付退还物业维修基金的利息没有提起上诉，故联丰房地产公司应以3599元为基数，自2018年6月3日至2018年6月20日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付利息给谢佩茵。另外，谢佩茵在2018年6月2日向联丰房地产公司支付了物业维修基金6108元，除了联丰房地产公司代谢佩茵向阳江市物业和房屋租赁管理所账户缴存涉案商品房住宅专项维修资金3599元之外，余下款项2509元（6108元-3599元）一直由联丰房地产公司占有，故对于该2509元，联丰房地产公司应2018年6月2日至还清款项时止计付利息给谢佩茵，其中，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。综上所述，一审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初6745号民事判决第三项、第四项和第六项及案件受理费负担部分；二、变更阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初6745号民事判决第一项为：确认谢佩茵与阳江市联丰房地产开发有限公司于2018年6月2日签订的合同编号为X《商品房买卖合同（预售）》于2020年8月31日解除；三、变更阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初6745号民事判决第二项为：确认谢佩茵、阳江市联丰房地产开发有限公司与阳江农村商业银行股份有限公司于2018年9月30日签订的《个人购房按揭借款合同》于2020年8月31日解除；上述借款合同解除后，尚未到期的借款由阳江市联丰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付给阳江农村商业银行股份有限公司;谢佩茵对阳江市联丰房地产开发有限公司偿还给阳江农村商业银行股份有限公司的上述债务承担连带清偿责任，谢佩茵承担责任后，有权向阳江市联丰房地产开发有限公司追偿；四、变更阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初6745号民事判决第五项为：阳江市联丰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还物业维修基金费6108元及利息【其中3599元的利息从2018年6月3日至2018年6月20日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；余下2509元的利息从2018年6月2日起计至付清款项之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付】给谢佩茵;五、驳回谢佩茵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5976元，由阳江市联丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  莫怡华审 判 员  陈欢欢二〇二一年四月十三日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。