山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初14367号 原告：青岛航保置业有限公司，住所地山东省青岛市胶州市常州路以东、北京路以南娄子底村商务楼4层403。统一社会信用代码：91370281MA3F1C0Q7J。 法定代表人：程璞，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘琦，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张萌，山东齐鲁（青岛）律师事务所实习律师。 被告：赵琳琳，女，1993年3月5日生，汉族，户籍地胶南市，住山东省胶州市。 原告青岛航保置业有限公司诉被告赵琳琳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告青岛航保置业有限公司的委托诉讼代理人刘琦、被告赵琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛航保置业有限公司（以下简称航保公司）向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告赵琳琳签订的201800309093号《商品房买卖合同（预售）》，被告赵琳琳配合原告办理撤销涉案房屋的网签备案手续；二、判令被告向原告支付违约金56393元；三、本案的案件受理费、律师费5283元、公告费等费用由被告承担。事实和理由：2018年11月12日，原告与被告赵琳琳签订201800309093号《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告赵琳琳向原告购买位于青岛市胶州市扬州××路××号××号楼××单元××户房屋。房屋建筑面积90.52平方米，总价款为人民币563939元。合同约定被告应于2018年12月11日前将剩余房款36万元支付给原告。若被告未按照约定时间付款，逾期超过60日的，原告有权解除合同，将该房屋另行出售，且被告须按全部房款金额的10%向原告支付违约金。合同签订后，被告支付了203939元房款，但截至起诉之日，仍有360000元房款未付。 被告赵琳琳辩称：不同意解除合同，余款可以公积金贷款，如果贷款不成功可以现金交付余款。违约金无法给予答复。 原告在本案中提交如下证据：证据一、原被告2018年11月12日签订的201800309093号《商品房买卖合同（预售）》原件，证据内容：被告赵琳琳向原告购买其开发的位于胶州市扬州××路××号××号楼××单元××户房屋一处，房屋建筑面积90.52平方米（第三条）；房屋总价款为人民币563939元（第六条）。与本案相关的主要内容为：1.付款方式为公积金管理中心。首付款203939元，应于2018年11月12日前存入本合同指定的账户；贷款36万元，应于2018年12月11日前存入本合同指定账户（第七条、附件四第一款）；2、关于不按约定支付房款的违约责任：签订本合同时，买受人已全部知悉付款约定。无论买受人采取何种付款方式，买受人逾期支付房款的，出卖人自逾期次日起计收逾期部分房款的滞纳金，收取比例为每日万分之五；逾期超过60日的，出卖人有权解除本合同、将该房屋另行出售，同时买受人须按全部房款金额的10%向出卖人支付违约金（60日内的滞纳金不再收取），因买受人违约及解除合同而产生的所有费用（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费、公证费、手续费、执行费等）均由买受人承担。若出卖人同意继续履行本合同，本款前述按日计算的逾期房款的滞纳金继续计收，直至买受人交齐逾期房款，在买受人交齐逾期房款和滞纳金之前出卖人有权随时解除合同并收取买受人全部房款10%的违约金（第八条、附件四第二款）。证明事项：同合同内容。证据二、收款收据复印件2份，证据内容：被告赵琳琳于2018年11月12日向原告支付148212元、55728元款项，共计203940元房款，原告为此向被告开具收据。证明事项：被告赵琳琳按期支付房屋首付款203940元。证据三、ＥＭＳ邮件发函回执单1份（原件）、律师函复印件1份，证据内容：原告委托律师于2020年3月16日向赵琳琳发送律师函，催促其支付剩余房款36万元及逾期付款违约金，该ＥＭＳ邮件由被告签收。证明事项：原告委托律师给其发送律师函，催促被告支付剩余房款36万元及逾期付款违约金。证据四：ＥＭＳ邮件回执单1份、解除合同通知函复印件1份，证据内容：原告于2020年10月14日向赵琳琳发书面解除合同通知函，告知其决定解除与其签订的购房合同，要求其在接到通知函之日起5日内前来公司办理解除合同事宜。证明事项：原告根据《商品房买卖合同（预售）》第八条及附件四的约定，将解除合同事宜书面告知被告。被告进行签收。 被告质证意见为：对证据一，认可，是我的签的合同；对证据二，首付款数额认可，但是我还交了车位费；对证据三、四，两份快件都收到了，但是工作人员让我们尽快办理，我也一直在协商办理贷款，不同意解除合同。 被告在庭审中提交以下证据：补充协议复印件一份，证明协议上除了签名都不是我填写的，填写的手机号码不是我本人的手机号码，对方一直在通过这个号码联系我，所以没有联系到我本人，我并不是不去交付房款，是对方没有联系上我。后来联系上我了，我一直积极办理贷款，也提交相关资料。 原告质证意见为：该份补充协议为复印件，对其真实性无法确认。被告在乙方处有签名，对于其签名的行为应视为对其权利的处分，所以该乙方的联系方式及有效地址应视为其联系方式，但该补充协议与本案预售合同没有必然联系，且原告委托律师向其发送的律师函及解除函都是按照被告所留的联系地址及电话进行发送，现在被告无证据证明原告未能联系到被告，且本案中房屋买卖的付款义务主体为被告，被告未按照合同约定的履行期限缴纳房款，已达到合同解除的条件，因其逾期时间过长，导致原告的合同目的无法实现，因此本案预售合同应予以解除。 本院认定证据和事实如下： 原告航保公司（甲方）与被告赵琳琳（乙方）于2018年11月12日签订201800309093《商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买其开发的位于胶州市扬州××路××号××号楼××单元××户房屋一处，房屋建筑面积90.52平方米，房屋总价款为人民币563939元。乙方采用付款方式为公积金贷款。首付款203939元，应于2018年11月12日前存入本合同指定的账户；贷款360000元，应于2018年12月11日前存入本合同指定账户。附件四第二条约定，关于不按约定支付房款的违约责任：签订本合同时，买受人已全部知悉付款约定。无论买受人采取何种付款方式，买受人逾期支付房款的，出卖人自逾期次日起计收逾期部分房款的滞纳金，收取比例为每日万分之五；逾期超过60日的，出卖人有权解除本合同、将该房屋另行出售，同时买受人须按全部房款金额的10%向出卖人支付违约金（60日内的滞纳金不再收取），因买受人违约及解除合同而产生的所有费用（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费、公证费、手续费、执行费等）均由买受人承担。若出卖人同意继续履行本合同，本款前述按日计算的逾期房款的滞纳金继续计收，直至买受人交齐逾期房款，在买受人交齐逾期房款和滞纳金之前出卖人有权随时解除合同并收取买受人全部房款10%的违约金及要求买受人赔偿全部损失。原告航保公司在落款处加盖公章，被告赵琳琳在落款处签字捺印。 被告赵琳琳于2018年11月12日向原告支付148212元、55728元，共计203940元房款，原告向被告开具收据两张。 原告委托律师于2020年3月16日向赵琳琳发送律师函，催促其支付剩余房款36万元及逾期付款违约金。该EMS邮件由被告赵琳琳本人签收。 原告于2020年10月14日向赵琳琳发书面解除合同通知函，告知其决定解除与其签订的购房合同，要求其在接到通知函之日起5日内前来公司办理解除合同事宜。该EMS邮件由被告赵琳琳本人签收。 被告提交《收款补充协议》复印件一份，被告不认可真实性，本院对该份证据的真实性不予确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因引起本案纠纷的法律事实发生于2021年之前，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告赵琳琳未按照合同约定期限向被告支付剩余房款，根据合同约定的“逾期超过60日的，出卖人有权解除本合同、将该房屋另行出售，同时买受人须按全部房款金额的10%向出卖人支付违约金（60日内的滞纳金不再收取），因买受人违约及解除合同而产生的所有费用（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费、公证费、手续费、执行费等）均由买受人承担。若出卖人同意继续履行本合同，本款前述按日计算的逾期房款的滞纳金继续计收，直至买受人交齐逾期房款，在买受人交齐逾期房款和滞纳金之前出卖人有权随时解除合同并收取买受人全部房款10%的违约金及要求买受人赔偿全部损失”，且原告已将解除合同事宜书面通知到被告，故原告主张解除原告与被告签订的201800309093的《商品房买卖合同（预售）》，事实清楚，于法有据，予以支持。原告要求被告配合协助原告办理撤销网签备案手续，予以支持。 原告航保公司主张被告向原告支付违约金56393元（563939元×10%），本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金过高，结合案情予以调减，以按照房款总价的5%计算违约金为宜，该项支持28197元（563939元×10%）。 原告航保公司主张诉讼代理费5283元，因原告未提交支付代理费的证据，且非诉讼必要支出，本院不予支持。 被告赵琳琳已向原告航保公司缴纳首付款203940元，原告航保公司应予返还。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 一、解除原告青岛航保置业有限公司与被告赵琳琳签订的编号201800309093的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告赵琳琳于本判决生效之日起十日内配合原告青岛航保置业有限公司办理胶州市扬州××路××号××号楼××单元××户房屋撤销网签备案手续； 三、被告赵琳琳于本判决生效之日起十日内支付原告青岛航保置业有限公司违约金28197元； 四、原告青岛航保置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告赵琳琳房屋首付款203940元； 五、驳回原告青岛航保置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1342元，适用简易程序减半收取671元，由原告青岛航保置业有限公司负担364元，被告赵琳琳负担307元，于本判决生效之日起十日内付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 王晓晖 二〇二一年四月二十九日 法官助理 庞振宇 书 记 员 张 焜