北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初6362号原告（反诉被告）：廖桂凤，女，1973年7月21日出生，汉族，住北京市通州区。被告（反诉原告）：万华，女，1964年4月28日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张光云，北京市景春律师事务所律师。原告廖桂凤与被告万华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖桂凤、被告万华及其委托诉讼代理人张光云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖桂凤向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令万华返还廖桂凤交纳的房屋租赁费用9000元、房屋租赁押金3000元、物业费240元；2．本案诉讼费由万华承担。事实和理由：2020年6月18日，廖桂凤承租了万华名下的位于北京市通州区马驹桥商业三街X号的商品房，双方未签订书面合同，但通过微信聊天约定：该房屋租金为9000元/半年，物业费240元/年，押金3000元，万华并承诺配合廖桂凤办理营业执照。之后，廖桂凤通过微信转账，将以上半年租金、一年物业费及押金，共计12240元交付给万华。万华于7月5号才将房屋钥匙交付给廖桂凤，但并未按照双方的约定帮助廖桂凤办理工商营业执照，导致廖桂凤无法正常经营。后廖桂凤多次与万华协商要求其退还租金、押金及物业费，万华均以各种理由拒绝。对于万华的反诉，廖桂凤认为：一、廖桂凤于2020年6月18日、6月19日分别支付了定金1000元、5000元，目的是为了尽快办理营业执照，后在得知不能办理营业执照时要求万华退还定金遭到拒绝，并要求廖桂凤再支付半年租金后方能交付房屋钥匙；廖桂凤迫于生存压力只能在外面摆地摊来维持生计，并在返回途中因意外受伤，再一次增加了廖桂凤的经济负担和生存压力，万华对此应当负主要责任，对廖桂凤的各项损失进行赔偿，且在廖桂凤治疗期间不应收取房租，只有在万华给予赔偿后，廖桂凤才能同意腾退房屋；从医学的角度看，廖桂凤受伤造成了终身残疾，廖桂凤不存在支付义务，故不同意支付房屋使用费。二、2020年7月5日，万华才将钥匙交给廖桂凤，但始终也未与廖桂凤签订合同，也没有为廖桂凤办理营业执照。三、万华交付的房屋破损较多，冬天很冷的天气时根本无法入住，期间廖桂凤曾多次要求维修，万华都以各种理由推脱。综上，故不同意万华的全部反诉请求。万华辩称：认可收到了廖桂凤的押金、租金及物业费，金额无误，但由于廖桂凤实际承租使用了房屋租金已经消耗完毕，且廖桂凤提前退租押金不退，物业费是廖桂凤实际使用产生的费用，无权要求返还，万华也从未承诺过为廖桂凤办理营业执照。现廖桂凤已经拖欠万华下半年租金达二个月之久仍未交纳并以各种理由拒绝交纳，因此万华依法提出反诉请求如下：1．要求廖桂凤腾退位于北京市通州区马驹桥镇商业三街X号的房屋；2．要求廖桂凤按照1500元/月的租金标准向万华支付2020年12月18日至实际腾退期间的房屋使用费；3．反诉案件受理费由廖桂凤承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：万华在北京市通州区马驹桥商业三街22号有商用店铺一处对外出租。2020年6月18日，廖桂凤与万华通过微信商议租赁相关事宜，向万华传送“开美瑞”商标注册证、营业执照图片、个人身份证，并通过微信向万华转账1000元，双方约定次日下午二点半签订租赁合同。期间，廖桂凤微信要求万华出示房本以便去工商部门核实是否能够办理营业执照，以便落实营业执照地址；万华回复称“行，等你搬过来的时候我会跟着你去，我拿着房本儿跟你上工商的啊”。万华同时将他人的《租赁协议》拍照发给廖桂凤，要求廖桂凤按照合同内容打印，以备次日签约；《租房协议》的内容为：“一、甲方提供马驹桥商业街X号房，租给乙方，租期一年自2020年6月19日至2021年6月18日止。租金每年18000元整，付款方式为上缴租金，押金3000元整；二、如果合同未到期且乙方不再租用，房租押金不退；三、乙方租用期间对房屋全权管理，一切费用由乙方负担。一切问题由乙方处理；四、租房期满如续租，甲乙双方均可以对房租提出调整，同等房租条件下，乙方有优先承租的权利；五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力；六、付款方式为半年交，下半年提前一个月交”。次日，廖桂凤通过微信向万华提出，要求入住，万华则要求廖桂凤需先付清租金，押金，廖桂凤通过微信向万华转账5000元，万华表示尚欠2000元押金，后双方到属地市场监督管理部门询问该地址是否能够办理营业执照时未能得到市场监督管理部门的肯定答复，要求廖桂凤网上先行提交申办登记。廖桂凤向万华提出退还所交的款项遭到拒绝，后廖桂凤提出补齐2000元押金入住时，万华要求廖桂凤补齐12240元（含半年房租）方可入住，双方再次生争议。由于廖桂凤未能向万华交齐上述款项，万华拒绝廖桂凤入住，廖桂凤摆地摊从事服装买卖。2020年6月27日，廖桂凤因车祸意外伤害，自2020年6月28日至7月1日在本市大兴区人民医院住院。廖桂凤的伤情医嘱诊断为：“1．耻骨联合骨折2．多发软组织损伤（左肩部、双大腿）3．脑外伤后神经反应4．左肱骨大结节骨折，休息一个月，避免剧烈运动，左前臂吊带一个月，不适随诊”。2020年6月28日，廖桂凤微信向万华告知了伤情，并向万华告知了经济拮据的情形。在双方的随后沟通中，万华仍然坚持要求廖桂凤付清款项后入住。2020年7月4日，廖桂凤向万华告知将由其亲属补足剩余款项，万华表示下半年房租不交，押金3000元不予退还。2020年7月5日，廖桂凤向万华交齐了12240元后，万华将店铺钥匙交给廖桂凤。在廖桂凤入住店铺时，玻璃门上仍然张贴着招租广告。万华提出要求从2020年6月19日开始计算房租，廖桂凤对此提出异议。廖桂凤入住后，万华对店铺出现的屋顶漏雨、水龙头更换等协调该项目的物业公司予以了处理。自2020年11月16日起，万华陆续提醒、催促廖桂凤准备支付下半年租金，如在2020年12月18日前不能交纳租金，则将收回房屋。廖桂凤、万华再次因租金起算日产生争议，现廖桂凤仍占有使用店铺。廖桂凤自2020年6月19日去市场监督管理部门咨询后，也未向市场监督管理部门提交线上、线下的营业执照申办手续。庭审中，廖桂凤向本院提交了台头“甲方”有万华签字、“乙方”有廖桂凤签字，落款处“甲方”有万华签字的《租赁协议》一份。其中，甲方的落款时间为2020年6月19日，乙方的落款时间为空白。对于“落款”未签名的原因，双方均系认可对起租日的起算时间双方各执己见，由此产生争议。廖桂凤主张自其搬入店铺之日起算租金，万华则要求从签约的2020年6月19日起算租金。对于《租赁协议》效力，万华称虽然合同形式上稍有欠缺，但应当视为双方已经签订了租赁合同；廖桂凤则认为双方并未签订《租赁协议》。就租赁物标的建筑合法性问题，万华陈述，该店铺为“小产权”，以其外甥刘雨生的名义代购，但未在法庭辩论终结之前以及在本院指定的期间内提供该店铺或该商业街合法的建筑规划许可手续。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，廖桂凤、万华因《租赁协议》的起租日计算不同，廖桂凤未对万华自2020年6月19日起租的要求予以承诺，最终导致廖桂凤未在该协议落款处签字，故双方未就租赁标的物的租赁达成书面合同。同时，因万华亦未向廖桂凤实际交付租赁标的物，故廖桂凤的租金起租日亦不应当自2020年6月19日起算。2020年7月5日，廖桂凤向万华补足了半年租金、押金、物业费后，万华向廖桂凤交付了标的物，此时虽然双方并未签订书面租赁合同，但由于廖桂凤实际占有使用租赁标的物，双方之间的口头房屋租赁合同关系成立。根据廖桂凤租金的交纳情况以及万华催缴下半年租金的时间以及廖桂凤的回复，能够确认双方对房屋租赁合同的租赁期限约定至少为一年，租金的交纳方式亦仍为提前一个月交纳，但双方仍就租金的起算时间存在争议，故本院根据房屋租赁合同的交易习惯确定租金的起算时间为租赁标的物交付承租人时为租金的起算时间。万华主张按照2020年6月19日作为租金起算时间的主张，因其未向本院提供双方对此已经达成一致的证据予以证明，且在其向廖桂凤交付租赁标的物时店铺大门上仍张贴着招租广告，说明万华以其自身的行为并未认为双方的房屋租赁合同已经成立，故对于万华的该项主张，本院不予采纳。万华在法庭辩论终结之前未就租赁标的物或该商业街建筑物的合法性向本院提供建设规划许可证或相应的建设规划批准手续，故廖桂凤、万华之间就租赁标的物达成的口头房屋租赁合同无效，双方应当对口头房屋租赁合同无效的后果承担相应的法律责任。现廖桂凤未就其未能办理营业执照导致的损失向本院提供证据，且其也未向市场监督管理部门提交办理营业执照的申请并占有使用租赁标的物，故对于其要求返还租金、物业费的请求本院不予支持，廖桂凤还应向万华支付房屋占有期间的使用费同时向万华返还租赁标的物，房屋占有使用费的标准按照上半年租金的标准予以确定，但万华应就廖桂凤交纳的押金予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十三条、第五十二条、第五十六条，第六十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定判决如下：一、廖桂凤与万华之间就位于北京市通州区马驹桥商业三街X号达成的口头房屋租赁合同关系无效；二、廖桂凤于本判决生效之日起10日内将位于北京市通州区马驹桥商业三街X号交付给万华并腾清房屋内个人物品；三、廖桂凤支付万华房屋占有使用费，房屋使用费的标准按照1500元/月的标准计算，自2021年1月5日起至实际腾退之日止，于本判决生效后7日内执行清；四、万华退还廖桂凤房屋押金3000元，于本判决生效后7日内执行清；五、驳回廖桂凤的其他诉讼请求；六、驳回万华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，由廖桂凤负担29元（已交纳），万华负担25元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费25元，由廖桂凤负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二一年四月十五日书记员  武 晗