广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初3091号原告：苏玉玲，女，1978年6月28日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××。委托诉讼代理人：李伟光，广东翰识锦行律师事务所律师。被告：徐成政，男，1975年5月26日出生，壮族，住广西壮族自治区苍梧县×××××××××××。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘炜君，广东永隆律师事务所律师。被告：周绍坤，男，1980年7月12日出生，汉族，住广西壮族自治区苍梧县××××××××××××。原告苏玉玲与被告徐成政、周绍坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依被告徐成政的申请追加周绍坤为被告，先依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏玉玲的委托诉讼代理人李伟光，被告徐成政的委托诉讼代理人苏秋云到庭参加诉讼，被告周绍坤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。苏玉玲向本院提出诉讼请求：1.解除苏玉玲与徐成政于2019年1月16日签订的《租赁合同》；2.徐成政支付拖欠的租金63000元（从2019年9月1日起至实际搬离之日止按月租金21000元即日租金700元的标准计算，暂计至2019年12月1日）；3.徐成政支付逾期交付租金的违约金约5841元（从2019年9月1日起至完全清偿之日止按年利率24%的标准计算，现暂计至起诉之日约为5841元）；4.徐成政支付水电费4580元。事实和理由：苏玉玲和徐成政于2019年1月16日签订了《租赁合同》，约定苏玉玲将位于中山市××××××××××××××厂房租赁给徐成政使用，租期自2019年3月1日至2023年2月28日，每年租金为252000元，租金按月支付。同时，苏玉玲和徐成政还约定徐成政需提前一周向苏玉玲支付下一月度的租金，否则每逾期一天按应缴纳租金总额的百分之三向苏玉玲支付违约金，同时苏玉玲有权收回厂房并终止合同，徐成政使用租赁物时所发生的一切费用均由徐成政负责。若徐成政违约，苏玉玲可解除合同以及没收押金和已收的租金。合同签订后，徐成政没有按照合同的约定按时足额支付租金、水电费等。苏玉玲多次向徐成政催收拖欠的租金、水电费用，但是徐成政均拒付。苏玉玲认为，徐成政恶意拖欠费用的行为损害了苏玉玲的合法权益，给苏玉玲带来了经济损失，故苏玉玲诉至法院，请求判如所请。徐成政辩称，徐成政并非案涉租赁关系真正承租人，不负支付租金的义务，案涉厂房为中山市富博纸类制品厂的实际厂房，该厂房是周绍坤经营的，徐成政为该厂的厂长，本案的租赁合同是周绍坤授权徐成政为中山市富博纸类制品厂签订的，押金及租金均是用厂的周转金支付，徐成政于2019年9月从该厂离职，不再担任厂长，自然不能再代表周绍坤向苏玉玲支付租金，同时该厂在2019年9月后仍由周绍坤继续经营，应该由周绍坤支付租金。其次，就本案的诉讼请求而言，苏玉玲并未提供证明水电损失的证据，无法证明其诉讼请求4，本案的合同中没收押金是作为违约条款存在的，苏玉玲既主张逾期缴纳租金的利息，则其违约损失已经得到弥补，应当向周绍坤返还已经缴纳的押金，本案所涉的厂房在2020年2月被清空，2020年3月已经由他人承租，因此此后的租金或者占用费不应当继续计算。周绍坤未提交答辩意见，亦未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：案涉租赁物位于中山市××××××××××××，为苏玉玲所有，已办理不动产权证【粤（2017）中山市不动产权第××××号】。2019年1月16日，苏玉玲（甲方）与徐成政（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租甲方位于××××厂房，租赁面积1500平方米；租赁期限2019年3月1日起至2023年2月28日止，期满后可优续约；每年租金为252000元，按月交付，本合同签订后10天内交付第一期租金，租金必须提前一个星期交付（即先交租后使用），否则过期每天加罚3%违约金及收回厂房并终止合同；乙方认租时即给甲方42000元作为押金，不计利息，押金在本合同期满后，经甲方检查乙方无损坏甲方的一切东西后才退回乙方，否则按损坏物品程度加倍赔偿；水电费及一切费用由乙方负责，公共电费由各租户平均分摊，水4.3元/度，电1.1元/度；甲方违约，要双倍返还押金赔偿相应装备费用，乙方违约，无权要求返还押金，无权拆除装修物，并没收已交的租金，并终止合同。合同还约定了其他条款。同日，徐成政以周绍坤的名义与苏玉玲签订了与上述合同内容完全一致的《租赁合同》，但双方在该合同上签署此单作废，并签名捺印。上述合同签订后，苏玉玲将上述厂房交付给徐成政使用，徐成政按约定缴纳押金42000元，并分别于2019年3月9日、同年4月16日、同年7月29日通过个人银行账号向苏玉玲转账支付当月租金，于同年8月31日、同年9月1日通过个人银行账号向苏玉玲转账支付2019年8月的租金。自2019年9月1日开始，徐成政未支付租金。苏玉玲称徐成政在案涉租赁物内一直有存放机器设备，且之前一直由法院查封，2020年4月10日其才收回另行出租，由新的承租人处理里面的东西。苏玉玲提交其与新的承租方签订的《租赁合同》复印件显示，其就涉案厂房于2020年3月11日签订新的《租赁合同》，约定租赁期限从2020年4月1日起至2022年2月28日止。徐成政称案涉租赁物在2020年2月底已经清空，之前是被法院查封，苏玉玲于2020年3月已将案涉厂房租赁给别人使用。徐成政称其是中山市富博纸类制品厂的厂长，其与苏玉玲签订案涉租赁合同是履行职务的行为。徐成政提交的参保证明显示其于2019年2月至2019年6月在中山市富博纸类纸箱厂参保，之后在中山市小榄镇友进纸箱厂参保。徐成政申请证人关炎生出庭作证，证人关炎生到庭陈述其是中山市富博纸类制品厂的司机，徐成政是中山市富博纸类制品厂的厂长；徐成政是给周绍坤的工厂做管理，徐成政负责该厂的全部业务，其本人的工资是徐成政通过现金或微信转账支付给其；其不清楚徐成政与周绍坤是否有合伙关系；其听徐成政讲徐成政曾与周绍坤进行电话沟通询问现在涉案地址处的厂房租金便宜，是否需要搬过来，周绍坤说由徐成政负责就可以了；徐成政于2019年9月12日离开上述工厂，原因是该厂房因为其他案件被法院查封；徐成政离职后上述工厂由周绍坤负责。庭审过程中，苏玉玲明确周绍坤并未在合同中签名，且实际履行合同的人是徐成政，故其不要求周绍坤承担责任。另查明，本案的起诉状副本于2020年3月28日送达徐成政。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案于2020年1月21日立案，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。苏玉玲与徐成政签订《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性或禁止性规定，具有法律效力，双方均应恪守履行。徐成政辩称案涉厂房为中山市富博纸类制品厂的实际厂房，该厂房是周绍坤经营的，其为该厂的厂长，本案的租赁合同是周绍坤授权其为中山市富博纸类制品厂签订的，但徐成政提交的证据及证人关炎生的证言均不足以证实其该主张。另外，案涉徐成政代周绍坤签订的《租赁合同》已明确被双方作废，并重新签订承租方为徐成政的《租赁合同》，该作废合同、重新签订新合同的过程即表明徐成政及苏玉玲均明确案涉合同的承租方为徐成政，且在实际履行合同的过程中，亦由徐成政以本人名义缴纳押金并通过其个人账号缴纳租金，也印证了租赁合同的相对方实际为徐成政，至于徐成政承租涉案厂房后交由何人使用、如何使用均与苏玉玲无关，故本院对徐成政的该项辩解意见不予采信。苏玉玲称徐成政在案涉租赁物内一直有存放机器设备，且之前一直由法院查封，2020年4月10日其才收回另行出租。按照常理，苏玉玲不可能预知法院何时可以将案涉厂房解封由其进行控制，假若其在查封期间就签订新的《租赁合同》，则会出现无法交付租赁物进而违约的巨大风险，但根据其提交的其与新的承租方签订的《租赁合同》复印件显示，其就涉案厂房于2020年3月11日签订新的《租赁合同》，约定租赁期限从2020年4月1日起至2022年2月28日止，故本院认为苏玉玲的陈述不可信。结合案涉租赁物在清空之前一直由法院进行查封，法院解封之后苏玉玲需要一定的时间进行重新招租、联系新的承租人看房、签约等，而苏玉玲于2020年3月11日已与新承租人签订了新的《租赁合同》，故本院认为徐成政的主张较为可信，采信徐成政的主张，认定案涉租赁物于2020年2月底已由苏玉玲收回。徐成政自2019年9月1日开始未缴纳租金，上述已认定苏玉玲于2020年2月底已收回案涉租赁物，故徐成政应支付苏玉玲2019年9月1日至2020年2月29日的租金126000元（21000元/月×6个月）。徐成政未按期缴纳租金，已构成违约，苏玉玲有权要求解除案涉《租赁合同》并要求徐成政承担相应的违约责任。故对苏玉玲诉求解除其与徐成政于2019年1月16日签订的《租赁合同》予以支持。本案的起诉状副本于2020年3月28日送达徐成政，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，案涉《租赁合同》于2020年3月28日解除。关于违约金，因徐成政拖欠租金的行为给苏玉玲造成的直接损失是相应款项的利息损失，且苏玉玲并没有提供证据证明有造成其他的损失，故苏玉玲主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、徐成政违约事实给苏玉玲造成的实际损失及协议完全履行后苏玉玲的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率的1.5倍计付违约金。案涉《租赁合同》约定租金按月交付，必须提前一个星期交付（即先交租后使用），故逾期交租违约金应以21000元为基数分别自2019年9月1日起、2019年10月1日起、2019年11月1日起、2019年12月1日起、2020年1月1日起、2020年2月1日起均计算至实际清偿之日止。徐成政辩称没收押金是作为违约条款存在的，苏玉玲主张逾期缴纳租金的利息，故其违约损失已得到弥补，苏玉玲应向周绍坤返还押金。徐成政就押金的事宜并未向本院提起反诉，故本院对其该主张不予处理。关于水电费，苏玉玲未提交证据予以证实，故本院对其该项诉求不予支持。周绍坤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对苏玉玲诉讼请求和事实理由抗辩的权利，不影响本院对本案的依法审理，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏玉玲与被告徐成政于2019年1月16日签订的《租赁合同》于2020年3月28日解除；二、被告徐成政于本判决生效之日起七日内向原告苏玉玲支付拖欠的租金126000元及逾期支付租金的违约金（以21000元为基数分别自2019年9月1日起、2019年10月1日起、2019年11月1日起、2019年12月1日起、2020年1月1日起、2020年2月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际清偿之日）；三、驳回原告苏玉玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2608元，由原告苏玉玲负担261元，由被告徐成政负担2347元（该款原告苏玉玲已预交，被告徐成政应于支付上述款项时迳付原告苏玉玲，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇二一年四月七日书记员  郭伟杰