宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁01民终286号 上诉人（原审原告）：张喜平，男，1985年2月20日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区彭阳县。 上诉人（原审原告）：王丽娜，女，1987年5月5日出生，汉族，灵武市人民医院护士，住宁夏回族自治区彭阳县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：赵蕾，宁夏迪通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒋海荣，女，1987年11月20日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区青铜峡市。 被上诉人（原审被告）：陈刚，男，1988年12月12日出生，汉族，住宁夏回族自治区青铜峡市。 上诉人张喜平、王丽娜因与被上诉人蒋海荣、陈刚房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2020）宁0105民初4145号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人张喜平、王丽娜的共同委托诉讼代理人赵蕾，被上诉人蒋海荣到庭参加诉讼。被上诉人陈刚经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张喜平、王丽娜上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判被上诉人向上诉人赔偿自2016年4月8日占有期间至今的损失9万元或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决关于上诉人的损失通过违约金的方式得到弥补，对赔偿损失的请求不予支持的认定是错误的，上诉人请求的损失系实际、直接产生的，应当依法予以支持。二、一审判决关于被上诉人陈刚非本案房屋买卖合同的相对方，针对陈刚的各项诉讼请求缺乏事实及法律依据不予支持的认定是错误的。陈刚应对上诉人的各项诉讼请求承担与蒋海荣共同的责任。 蒋海荣辩称，对上诉人的上诉理由不予认可，请求驳回上诉，维持原判。 陈刚经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 张喜平、王丽娜向一审法院起诉请求：1.判决解除张喜平、王丽娜与蒋海荣签订的《房屋买卖合同》；2.判决蒋海荣、陈刚退还位于宁夏银川市××区的房屋，并支付违约金34731.584元；3.判决蒋海荣、陈刚支付自2016年4月8日占有期间至今的损失9万元；4.案件受理费由蒋海荣、陈刚承担。 一审法院认定事实：蒋海荣与陈刚原系朋友关系。2016年4月8日，张喜平、王丽娜（甲方，卖方）与蒋海荣（乙方，买方）签订1份《房屋买卖合同》，约定，甲方自愿将位于宁夏银川市××区（建筑面积62平方米，产权证号：房权证西夏区字第2014000603）房屋出售给乙方，该房屋价格总计173657.92元，双方签订本合同后，乙方先向甲方支付2万元，剩余按揭贷款153657.92元，由乙方向银行偿还本息。甲方保证自己的房产没有产权纠纷和债权债务纠纷（其中包括甲方不得二次出售该房屋），否则由甲方承担全部责任。甲方在本合同签订后将房屋交给乙方，甲方负责为乙方交付房屋钥匙、水、电卡及其他相关的手续，乙方即取得对此套房屋的房产所有权。甲方承担交易之前的物业费、采暖费等费用，房屋交付后的一切费用由乙方承担。经甲乙双方协商，甲方负责无偿协助乙方办理此套房屋的房屋产权所有证并无偿提供所需材料，办理房屋所有权证过程中的相关税费等全部费用由乙方承担。如该房屋需拆迁，拆迁安置的一切待遇均由乙方享受。本合同签订后，双方不得违约，如有一方违约，按照房屋出售价格的20%承担违约金。张喜平、王丽娜与蒋海荣就该《房屋买卖合同》在宁夏回族自治区银川市国安公证处进行了公证。同日，蒋海荣支付张喜平、王丽娜购房款2万元。后陈刚分别于2017年3月3日、2017年4月1日、2017年5月1日、2017年6月3日、2017年10月18日向张喜平转账支付涉案房屋按揭贷款共计9900元。另查明，涉案房屋产权登记在张喜平名下，王丽娜系共同共有人。张喜平、王丽娜与蒋海荣签订涉案《房屋买卖合同》时，涉案房屋尚有银行抵押贷款，抵押权人为中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行，抵押金额18万元，抵押期限自2014年1月13日至2024年1月12日。涉案房屋因张喜平、王丽娜的其他涉诉案件，被宁夏彭阳县人民法院（2019）宁0425执1739号、（2020）宁0425执26号之一裁定书查封、冻结，查封、冻结期限分别为2019年11月20日至2022年11月19日，2020年6月3日至2023年6月2日。再查明，张喜平、王丽娜与蒋海荣签订涉案《房屋买卖合同》时，涉案房屋由张喜平出租给银川市西夏区宁水园幼儿园，租赁期限至2017年5月1日。2017年3月13日，陈刚（出租方）与银川市西夏区宁水园幼儿园（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给银川市西夏区宁水园幼儿园，租期自2017年5月1日至2018年5月1日。2018年5月1日，陈刚（出租方）与银川市西夏区宁水园幼儿园（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给银川市西夏区宁水园幼儿园，租期自2018年5月1日至2019年5月1日。上述合同到期后，银川市西夏区宁水园幼儿园继续租赁涉案房屋至今。本案审理过程中，银川市西夏区宁水园幼儿园向法庭表示，其不参与本案诉讼，对于张喜平、王丽娜要求蒋海荣、陈刚返还涉案房屋无异议。张喜平、王丽娜与银川市西夏区宁水园幼儿园均向法庭表示，在涉案《房屋买卖合同》解除后双方自行协商是否继续租赁涉案房屋，无需在本案中处理。 一审法院认为，张喜平、王丽娜与蒋海荣签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方均应按合同约定履行。涉案《房屋买卖合同》约定，合同签订后蒋海荣先向张喜平、王丽娜支付2万元，剩余153657.92元，系银行按揭贷款，由蒋海荣向银行偿还本息。但蒋海荣在支付2万元后，仅由陈刚代为偿还了按揭贷款9900元，余款未付，构成违约。据此，张喜平、王丽娜要求解除涉案《房屋买卖合同》，蒋海荣亦同意解除，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故涉案合同解除后，蒋海荣应将涉案房屋返还给张喜平、王丽娜，同时，对于蒋海荣支付张喜平、王丽娜的2万元购房款及陈刚代蒋海荣支付张喜平、王丽娜的9900元按揭贷款，张喜平、王丽娜亦应予以返还。涉案《房屋买卖合同》约定如有一方违约，按照房屋出售价格的20%承担违约金，现蒋海荣违约，理应按照合同约定支付违约金34731元（173657.92元×20%）。抵扣蒋海荣支付张喜平、王丽娜的2万元购房款及陈刚代蒋海荣支付张喜平、王丽娜的9900元按揭贷款后，蒋海荣还应支付张喜平、王丽娜违约金4831元（34731元－29900元）。张喜平、王丽娜要求蒋海荣支付占有涉案房屋期间的损失9万元，因其损失已经通过违约金的方式得到弥补，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。因陈刚非本案房屋买卖合同相对方，故张喜平、王丽娜针对陈刚的各项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。陈刚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未在法定期限内提交答辩状及证据材料，视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，对张喜平、王丽娜要求解除涉案《房屋买卖合同》的诉讼请求，法院予以支持。对张喜平、王丽娜要求蒋海荣返还位于宁夏银川市××区房屋的诉讼请求，法院予以支持。对张喜平、王丽娜要求蒋海荣支付违约金4831元的诉讼请求，法院予以支持。对张喜平、王丽娜的其他诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决：一、解除张喜平、王丽娜与蒋海荣签订的《房屋买卖合同》；二、蒋海荣于本判决生效后十日内将位于宁夏银川市××区房屋（产权证号：房权证西夏区字第2014000603）返还给张喜平、王丽娜；三、蒋海荣于本判决生效后十日内支付张喜平、王丽娜违约金4831元；四、驳回张喜平、王丽娜的其他诉讼请求。案件受理费2794元，减半收取计1397元（实收1397元），由张喜平、王丽娜负担698.5元，由蒋海荣负担698.5元。 本院二审期间，当事人未向本院提交证据。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人张喜平、王丽娜与被上诉人蒋海荣签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。被上诉人蒋海荣未依约偿还银行贷款，已构成违约，应当承担违约责任。支付违约金及赔偿损失均属于承担违约责任的方式，综合考虑本案案情，自被上诉人蒋海荣违约后，上诉人亦怠于行使其权利，对其损失的扩大亦具有一定的责任，故一审法院在已依照合同约定判决由被上诉人蒋海荣按照房屋出售价格的20%承担违约责任的情况下，认定上诉人的损失已通过违约金得到弥补，对上诉人要求赔偿损失的诉讼请求未予支持，并无不当。根据合同的相对性，合同的权利义务应当由合同的当事人承担，被上诉人陈刚并非涉案《房屋买卖合同》的当事人，上诉人要求其承担责任无事实及法律依据，本院不予支持。被上诉人陈刚经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对相关诉讼权利的放弃。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2698元，由上诉人张喜平、王丽娜负担。 本判决为终审判决。 审判员  宁丽 二〇二一年四月二日 书记员  苏芮 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。