北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初34794号原告：董惠江，男，1967年3月18日出生，汉族，无业，住址北京市朝阳区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军。原告董惠江（以下简称原告）诉被告城城不动产管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院传票合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的房屋租赁合同；2、要求判令被告腾退位于北京市朝阳区立水桥甲3号院2号楼2层2门202房屋；3、判令被告支付欠付租金47111元；4、判令被告支付我方违约金28500元。事实和理由：2019年11月18日，原被告双方签订了为期2年的房屋托管合同，原告是出租人，被告是承租人，房屋位于北京市朝阳区来广营镇安立路甲3号立城苑小区2栋2-202，房租支付方式是按月支付，每月支付11227.28元。合同约定，一方违约，违约方需要支付相当于3个月房租的违约金，承租人违约，出租人可以没收保证金，实际上被告并没有向我支付过保证金，被告无正当理由未支付或者拖延支付租金，我在合理期限内催告后仍未支付，我要求解除合同，依据是房屋托管合同第十四条第三款，被告自2020年8月31日至今没有支付租金，所以我行使单方解除权并要求被告支付拖延的租金，依据是双方签订的补充协议，补充协议上写明的是欠付2个月租金，实际上是指2020年1月和2月的租金，这两个月租金被告实际支付了8636.4元，仍欠10363.6元。此外还欠付自2020年9月21日至2021年1月21日期间的租金47500元。合同约定每月支付租金时间是每月最后一天，我主张到2021年1月21日，也就是5个月的房租，每个月9500元租金，一共47500元，综合这两笔钱我一共向被告主张47111元欠付租金。我主张违约金的依据是合同第十五条第四款。被告未经我允许，将房屋擅自转租，构成违约，严重损害了我的权益，现为了维护我方合法权益，故诉至法院。被告未到庭应诉，但提交了书面答辩状，辩称：公司将涉案房屋出租给第三人实际使用，如解除合同会直接影响第三人合法权益，不同意解除。双方签订合同后，公司按约支付了租金和押金。2020年9月受疫情影响，公司出现经营困难，合同约定每年享有一个月免租期，所以计算租金时应该免除所有免租期内租金，同时押金应折抵欠付租金。在公司未按约定日期支付租金情况下，原告与实际使用涉案房屋第三人协商，收回涉案房屋，自收回之日公司无需向原告支付租金，具体日期现公司无法核查，请求法院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算欠付租金具体金额。原告主张违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据和事实，本院认定如下：2019年11月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋托管合同》，约定原告将涉案房屋委托乙方托管。合同托管期36个月，自2019年11月21日（以本合同起租日为准）至2022年11月20日止，甲方实收租期35个月，冲抵服务费1个月。本合同自甲乙双方签字盖章后生效。本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等的法律效力。本合同生效日起，3日后为起租日。合同约定月租金9500元，本合同起租日起，甲方首月租金与乙方托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方按月支付原告租金。每年春节当月租金，统一在春节次月收取（春节次月一次收取两个月租金）。因乙方原因导致乙方不支付或者不按约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）,甲方有权单方解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。托管期满或合同解除后，乙方按照《资产交割单》将房屋返还给甲方。2020年2月27日原告（甲方）与被告（乙方）又签订补充协议，协议中明确记载甲方已将涉案房屋托管给乙方，由于乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方将欠付的2个月租金，合计19000元调整支付方式为2020年3月至2021年1月，每月支付1727.28元，其他合同条款不变。本协议双方签订或盖章后生效，本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。补充协议签订后，原告主张被告仅支付租金8636.4元，尚欠租金10363.6元。双方签订上述合同后，原告主张已经按照合同约定完全履行了交付义务，但被告自2020年9月21日至2021年1月21日欠付租金。庭审中，原告提交了被告自行开发的软件三彩家APP上的截图四页，上载明2020年8月收益1727.28元、2020年9月收益9500元、2020年10月收益9500元、1727.28元、2020年11月收益1727.28元、2020年12月收益9975元、2021年1月收益9975元、1727.28元均显示“待收”，原告解释待收即被告未支付，证明被告欠付租金的情况并要求行驶解除权。原告提交房产证复印件，证明涉案房屋的所有权情况。被告未到庭举证质证。本院认为，原被告双方签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行。上述合同履行过程中，原告提交证据及双方陈述可以证明被告确系欠付原告租金，被告抗辩称欠付租金系疫情影响，但涉案房屋系住宅且2020年9月疫情影响基本已过，全国已全面开始复工复产，故对被告该抗辩，本院不予采信。原告当庭演示被告方软件三彩家现在已经无法登陆，按照双方合同约定及原告的提交证据，被告共欠付原告租金45859.12元，原告计算有误，本院依法予以调整。按照合同约定，乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，现原告诉至法院，本院向被告住所地送达起诉状、证据等相关诉讼材料，2021年3月13日显示被告已签收，故本院确认原被告签订的合同于2021年3月13日解除。合同解除后，乙方应按照《资产交割表》将房屋移交甲方。现被告已无故拖欠原告租金数月，原告主张解除双方之间签订的《房屋托管合同》并要求被告腾退涉案房屋，本院不持异议。被告答辩称支付原告欠付租金时应将已交纳的押金予以折抵，但未提供相应证据予以佐证，本院不予采信。违约金部分，从双方合同来看，被告无故长期拖欠费用已经客观上给原告造成损失，原告主张被告支付违约金并无不妥，但标准过高，本院依法予以调整，酌情确定被告向原告支付违约金9500元。被告经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告董惠江与被告城城不动产管理有限公司于二〇一九年十一月十八日签订的《房屋托管合同》于二〇二一年三月十三日解除。二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退位于北京市立水桥甲3号院2号楼2层2门202房屋。三、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告董惠江欠付租金四万五千八百五十九元一角二分。四、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告董惠江违约金九千五百元。五、驳回原告董惠江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费473元,原告董惠江负担125元（已交纳），被告城城不动产管理有限公司负担348元（原告董惠江已预交，被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付给原告董惠江）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二一年四月二十日书记员  刘菁菁