北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初6580号原告：北京中联嘉信企业管理中心，住所地北京市朝阳区西大望路甲12号2号楼(国家广告产业园区孵化器27803号)。法定代表人：赵永乐。被告：安徽福临门投资管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市万达广场公寓B座2512室。法定代表人：邵江水，总经理。委托诉讼代理人：邵江淮，男，该公司员工，住安徽省蚌埠市蚌山区。原告北京中联嘉信企业管理中心（以下简称中联嘉信公司）与被告安徽福临门投资管理有限公司（以下简称安徽福临门公司）房屋租赁合同一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中联嘉信公司之法定代表人赵永乐与被告安徽福临门公司之委托诉讼代理人邵江淮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中联嘉信公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年2月25日解除；2、判令被告支付原告自2019年10月15日起至2021年2月25日止的房屋租金共计260797元（按照每月16000元即每日533元的标准计算）。3、判令被告支付原告违约金8000元（按月租金的50%计算）；4、判令被告支付原告自2019年10月15日起至2021年1月19日的水费、电费、卫生费共计2450.4元；5、判令被告支付原告办公室门更换费用1500元或者由被告更换办公室门；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：双方于2019年9月23签订了《北京市住房租赁合同》（以下简《称“租赁合同”》。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告使用，但被告却并未如期向原告支付租金及押金。租赁合同中约定：被告为承租人（乙方），原告为出租人（甲方），原告将位于北京市海淀区××路×号院×号楼×室的房屋出租给被告办公使用，租赁期限自2019年10月15日至2021年10月14日。租赁合同第四条第（一）项约定：“租赁房屋每年租金人民币192000元，即每月16000元，按半年支付，租金按照本合同生效之日起于2019年10月15日之前支付第一笔租金，以后的租金支付时间为2019年10月l5日起每半年支付一次。”根据前述约定，被告应当于2019年10月15日前向原告支付2019年10月15日起至2020年4月14日的租金共计96000元。但是截至今日，被告仍未向原告支付该笔租金，逾期交付租金近2个月之久，并且并未向原告支付押金。在此期间，原告曾多次通知被告，但被告始终避而不见，置若罔闻，被告并未按照合同之约定履行义务，存在众多违约行为。被告应当支付原告自2019年10月15日起至法院生效判决书指定履行之日止房屋租金及相关利息（租金每月16000元，即每日533元计算，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）。租赁合同第十条第（一）项内的约定：“承租人有第九条第（五）项内的约定情形的，应按月租金的50%向出租人支付违约金，出租人并可要求承租人将房屋恢复原状或赔偿相应损失。”被告违约行为完全符合租赁合同约定条件，被告应该向原告支付违约金8000元。租赁合同第五条的约定：“租赁期内的水(1)一(8)的费用由承租人承担。”但是被告现在从未缴纳过一次相关费用。被告应当支付原告至法院生效判决书指定履行之日止水费、电费、卫生费等费用（以物业实际需要缴纳支付为准）。如原告垫付，被告应该根据原告提供物业缴费凭证支付原告相关费用。因被告兄弟二人之间打架，将最里面一间办公室门踢碎，原告通知被告更换但是被告一直没有维修或更换，现己知损坏物品是最里面一间办公室门破损严重需更换。目前咨询市场价更换需要l500元费用。依据租赁合同第六条第（三）项2内的约定：“租赁期内因承租人保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设施设备发生损毁的，承租人应该负责维修、更换或承担赔偿责任。”故要求被告承担相关费用。租赁合同第九条第（五）项内的约定：“承租人不按本合同约定期限付清租金或其他费用，逾期超过15日的，甲方有权提前单方解除本合同。”被告的上述违约行为完全符合租赁合同约定的解除条件。原告于2019年11月29日向被告公司法人邵江水及被告公司负责人邵江淮发送《房屋催款告知函》，但是二人均未给出支付房租答复。现因原告多次联系被告无果为了维护自身合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。安徽福临门公司辩称，涉案房屋不是原告的，原告没有提供与房主的所属关系，这个房屋是违法出租的，涉案房屋是原告采取团伙骗取的形式诱骗我们租赁的，租赁后敲诈我们让我们支付中介费，多次去房屋骚扰我们，而且派了几个人去我们办公室把我们的电脑设备都抢走了，我们都报了警。我们不存在租赁原告房屋的问题，这个房屋本身就不是合法的，诱骗我们进去后对我们进行敲诈，我们把办公设备拉进去后还没有来得及使用，原告就把我们的办公设备抢走了，对我们进行敲诈，原告一直没有提供产权证，无法证实其与房主的关系，合同约定的房屋用途是办公，因此我们无法办理注册登记，无法作为办公使用。因此我们对原告的诉讼请求全部都不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年9月23日，出租人中联嘉信公司与承租人安徽福临门公司签订《北京市住房租赁合同》，约定出租人将位于北京市海淀区××路×号院×号楼×号房屋出租用于办公和配套使用。租期期限自2019年10月15日至2021年10月14日，共计24个月。租金标准为每年192000元，租金按半年支付。合同第九条第（五）项约定：承租人不按照约定支付租金达5日的，出租人有权单方解除合同，收回房屋。第十条违约责任：承租人有第九条第（五）项约定情形的，应按月租金的50%向出租人支付违约金，出租人并可以要求承租人将房屋恢复原状或赔偿相应损失。除本合同第九条约定情形外，租赁期内出租人需要提前收回房屋的，或者承租人需提前退租的，应至少提前30日书面通知对方，按月租金的50%向对方支付违约金。出租人应退还承租人已交纳且未发生的租金及费用。上述租赁合同签订后，中联嘉信公司将涉案房屋交付安徽福临门公司，但该公司未向中联嘉信公司支付租金。故中联嘉信公司起诉要求安徽福临门公司解除合同、支付租金并承担违约责任。安徽福临门公司表示2019年10月期间，赵永乐指使案外人搬走涉案房屋内的电脑、机器，其后又更换了房屋钥匙。邵江水找开锁公司开锁后拿走房屋内其他物品，其后未使用涉案房屋，并明确的告知中联嘉信公司其公司没有按照合同约定交房，故要求解除合同。为此，安徽福临门公司申请法院调取了报警记录。报警记录中显示2019年11月7日，邵先生报警称在涉案房屋内因租房纠纷，有4、5人到公司抢东西。对上述说法，中联嘉信公司不予认可，并表示上述纠纷是安徽福临门公司与其合伙人之间的矛盾，与中联嘉信公司无关。另，安徽福临门公司表示涉案房屋不是中联嘉信公司的房屋，其作为中介机构，没有房产经纪资格证，涉案房屋不得用于办公司用房出租，没有对房屋进行备案，故中联嘉信公司属于违法租赁，而且中联嘉信公司一直没有提供产权证等相关文件，导致其公司无法办理注册登记，无法作为办公用房使用。对此，中联嘉信公司不予认可，表示其公司并非中介公司，涉案房屋的产权人系郄船，涉案房屋系其公司从产权人郄船处租赁，并向本院提供相应产权证及租赁合同，租赁合同中显示中联嘉信公司对涉案房屋享有转租权。同时，中联嘉信公司表示其向安徽福临门公司邮寄了产权证，但邮件被退回了，且涉案房屋确实无法办理注册登记，已在签约前进行了告知，并向本院提供了双方之间的微信聊天记录及邮寄信息，显示在2019年9月17日，中联嘉信公司已告知邵江淮涉案房屋无法注册，邵江淮表示知晓。2019年12月初，双方沟通邮寄房屋产权情况等材料的地址。中联嘉信公司表示安徽福临门公司承租期间将办公室门损坏，故要求安徽福临门公司支付更换办公室门的费用1500元或自行更换门，安徽福临门公司不予认可，也不同意支付该笔费用。中联嘉信公司要求安徽福临门公司支付2019年10月15日起至2021年1月19日的水费、电费、卫生费共计2450.4元，并向本院提供相应票据，安徽福临门公司表示其公司没有实际使用房屋，不会发生该笔费用。中联嘉信公司表示该费用是即使没有人使用房屋，也会产生的一定的费用，但其提供的票据中不能看出与涉案房屋的关系。本案审理初期，因未能联系到安徽福临门公司，中联嘉信公司于2020年10月18日对安徽福临门公司进行了公告送达，向安徽福临门公告送达了起诉书副本等材料，自公告之日起经过六十日即视为送达，并定于2021年1月19日开庭。开庭当日，安徽福临门公司到庭应诉。在2021年2月25日开庭审理中，安徽福临门公司表示中联嘉信公司早就更换房屋钥匙了，收回了房屋，现房屋内已没有其公司可用物品。在此情况下，本院告知中联嘉信公司可自行收回房屋。后中联嘉信公司表示已收回房屋，并要求法院确认租赁合同于2021年2月25日解除，租金亦要求支付至2021年2月25日。本院认为，中联嘉信公司与安徽福临门公司签订的《北京市住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按合同约定全面履行义务。在合同履行期限内，安徽福临门公司未按合同约定支付租金长达两年，达成了合同约定解除合同的条件，中联嘉信公司有权提出解除合同。故中联嘉信公司起诉要求解除合同并支付违约金之请求，理由正当，本院予以支持。对于合同解除的时间，因安徽福临门公司收到起诉书的时间为2020年12月17日，故涉案租赁合同解除的时间为2020年12月17日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，中联嘉信公司起诉要求安徽福临门公司支付2019年10月15日至2021年2月25日的租金。本院认为2019年10月15日至2020年12月17日期间，安徽福临门公司未按约定支付租金，应承担给付租金的义务。因中联嘉信公司实际收回房屋的时间为2021年2月25日，安徽福临门公司应向中联嘉信公司支付2020年12月18日至2021年2月25日期间的占有使用费。上述两项费用共计266500元。现中联嘉信公司主张260797元，本院不持异议。安徽福临门公司辩称涉案房屋没有办理备案、不是房屋产权人等原因，均不影响房屋租赁合同的效力及双方按照协议履行协议。现安徽福临门公司主张涉案房屋不能办理注册登记手续从而影响其使用，但根据中联嘉信公司提供的聊天记录，可以看出安徽福临门公司在签约前对此事知情且租赁合同中并未对需要办理注册登记的事宜进行约定，故安徽福临门公司以此作为拒绝支付房租的理由，本院不予采信。另，根据双方陈述及提供的证据，无法看出是因为中联嘉信公司的原因而导致安徽福临门公司未能使用房屋，故对安徽福临门公司辩称其未能使用房屋之抗辩理由，本院不予采信。同时，安徽福临门公司未能提供证据证明其在合同期内提出要求解除合同并在2021年2月25日之日已经将涉案房屋交还给中联嘉信公司，故对安徽福临门公司抗辩早已交还房屋的理由，本院亦不予采信。关于中联嘉信公司表示安徽福临门公司在租赁期限将办公室门损坏，应支付相应费用之请求，因安徽福临门公司否认损害办公室门，且中联嘉信公司未能提供相应证据，故对该项请求，本院不予支持。对于中联嘉信公司要求支付水费等请求，因安徽福临门公司否认产生了上述费用，且中联嘉信公司提供的证据无法看出其公司支付的费用系涉案房屋产生的费用，故对该项请求，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、北京中联嘉信企业管理中心与安徽福临门投资管理有限公司于2019年9月23日的签订的《北京市住房租赁合同》于2020年12月17日解除；二、安徽福临门投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付北京中联嘉信企业管理中心2019年10月15日起至2021年2月25日止的房屋租金及占有使用费共计260797元；三、安徽福临门投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付北京中联嘉信企业管理中心违约金8000元；四、驳回北京中联嘉信企业管理中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5391元（北京中联嘉信企业管理中心已预交5354元），由北京中联嘉信企业管理中心负担78元，已交纳，由安徽福临门投资管理有限公司负担5313元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  史金凤人民陪审员  石亚华二〇二一年四月三十日书 记 员  汤思淼