四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0411民初484号 原告：戴森，男，1990年12月9日出生，汉族，户籍地：四川省崇州市，现住四川省攀枝花市东区。 原告：李玉梅，女，1989年3月16日出生，汉族，户籍地：四川省攀枝花市东区，现住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：戴森（系李玉梅丈夫），男，1990年12月9日出生，汉族，户籍地：四川省崇州市，现住四川省攀枝花市东区。 被告：攀枝花金信瑞房地产开发有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区联通路71号，统一社会信用代码：91510411MA66UQLU75。 法定代表人：陈**平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓蜀乔，该公司法务人员。 原告戴森、李玉梅与被告攀枝花金信瑞房地产开发有限公司（以下简称金信瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序于2021年4月9日公开开庭进行了审理，原告戴森、李玉梅，被告金信瑞公司的委托诉讼代理人邓蜀乔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告戴森、李玉梅向本院提出诉讼请求：1.确认被告强制原告签订的《房屋销售补充协议》无效；2.认定小区内公共绿地、公共场所、公共设施和物业服务用房等区域为业主共有，原告对此类公共部分产生的收益、使用和归属享有权利；3.被告即刻向原告无条件交付房屋，支付逾期交付房屋的违约金24881.23元，并支付原告误工费760元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由:原告在签订《商品房买卖合同补充协议（住宅）》（以下简称补充协议）时，发现整个补充协议均强调出卖方权利，签订即视为业主主动放弃部分公共区域使用权、所有外立面广告收益均为出卖人所有等条款，明显违反国家相关法律的规定。经询问工作人员，即使对补充协议有不同意见，也只能签订，否则将不予退还所缴纳的费用。原告迫于种种压力，无奈之下签订补充协议。原告认为，在《攀枝花市商品房预售合同》第三十九条中约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。按照交接房屋的流程，被告强制要求原告先交物业费再收房，原告对此违法行为予以抵触，因此一直未能收房成功。为维护合法权益，原告起诉至法院。 被告金信瑞公司辩称，1.原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议虽为被告提供的格式条款，但属于双方真实意思表述，且不包含不合理减轻或免除主合同中出卖人责任，加重买受人责任的条款。协议中并未约定业主放弃对公共部分的使用权，也并无任何条款约定所有外立面广告收益归出卖人所有。出卖人并未将业主共有部分销售给他人，也不可能将其销售给他人。2.被告已经履行完毕房屋的交付义务。被告于2020年6月12日完成竣工验收备案，2020年7月3日取得房屋实测报告，2020年7月22日向原告邮寄接房通知，7月24日EMS快递显示拒收。可见，被告已经根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十五条、第十八条约定履行完毕房屋的交付义务，不存在延期交付房屋。原告诉称，其未按照约定缴纳物业费，因此，未能接房，符合双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条第4点的约定。综上所述，原告的主张无事实和法律依据，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 经审理查明，2019年5月13日，被告向原告发出签约催告书，催告书载明：原告与被告于2019年3月16日签署了编号3-2-201《攀枝花集美阳光楼宇买卖认购书》，认购被告开发的攀枝花市花城大道188号金科集美阳光项目3号楼2单元2层201室……催告原告务必于2019年5月20日前至被告售楼处与被告签订书面的《攀枝花市商品房预售合同》及其补充协议、附件，否则《认购书》自行失效，双方交易自行终止，被告有权将该房屋另行出售，原告所交定金将不予退还。 2019年9月7日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发建设的金科集美阳光3栋二单元2-1号房屋一套，被告在2020年7月31日前向原告交付房屋。合同还约定：“商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料；买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续；买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不以缴纳相关税费或签署物业服务契约作为买受人查验和办理交接手续的前提条件；除不可抗力外，出卖人未按照约定时间向买受人交付该商品房的，逾期在30日之内，自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期在30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；由于买受人原因导致该商品房未按合同约定时间交付的，按补充协议处理。” 同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议（住宅）》，协议约定：“买受人在办理接房手续时应付清全部应付款，包括买受人应付房款、银行划拨至出卖人账户的按揭贷款、违约金（若有）、接房前已产生并由出卖人代垫的物业服务费（若有）和办理产权证应由买受人承担的一切税、费、大修基金，买受人未结清前，出卖人有权拒绝交房，由此产生的延期交付责任由买受人承担。”该补充协议第八条第二、三、四款约定：“2、本项目范围内部分楼幢的架空层、夹层，出卖人拥有占有、使用、收益、处分的权利，使用用途由出卖人决定。3、买受人以物业共有人身份同意出卖人可以免费使用本项目楼宇墙面、屋顶安装楼盘名称和“金科集团”、“金科地产”字样的广告牌；本项目房屋外墙买受人允许出卖人无偿使用张贴悬挂与本项目有关的宣传广告和图文信息。本项目范围内所有商业用房的外墙面外立面使用权归出卖人享有，出卖人有权自行使用或授权他人使用，所产生的收益归出卖人。4、为保证保修期满后本项目内的公共区域、共用部分、公共园林及公共设备设施、设备能够得到及时的维修、更新，以便正常使用，在业主大会成立前，买受人以物业共有人身份同意授权出卖人行使业主大会的职权，对物业服务企业使用物业专项维修资金进行批准；业主大会成立后，业主委员会成立前，买受人以物业共有人身份同意对物业服务企业需要使用物业专项维修资金在5万元以内的，授权出卖人行使批准权；业主委员会成立后，买受人以物业共有人身份同意对物业服务企业需要使用物业专项维修资金在5万元以内的，授权业主委员会行使批准权。”该补充协议第九条第四款约定：“买受人应在出卖人通知接房的时间内按时接房，物业服务费从出卖人通知接房之日起由买受人承担和缴纳;买受人在接房时应预交半年的物业服务费，如因买受人原因未按时接房的，买受人在实际接房时还应补足应承担的物业服务费并预交实际接房后半年的物业服务费，买受人未补足和预交的或因买受人未补足和预交而导致出卖人代为承担的，出卖人可以拒绝交房，并从约定的应接房之日起至实际缴清费用之日止，由买受人按涉及总金额的每日千分之三计算支付违约金。” 2020年6月12日，金科集美阳光一期1#楼-10#楼、地下室工程进行了竣工验收备案。2020年7月3日，金科集美阳光一期3#楼取得房屋面积测绘报告。2020年7月22日，被告向原告邮寄接房通知。原告在接房时，因物业费的缴纳与被告发生争议，原告至今未接房。 庭审中：1.原告明确其主张补充协议无效的理由是：该补充协议系被告强迫其签订；补充协议第8条2、3、4款的约定明显加重了买受人的责任以及损害买受人的合法权益。2.被告陈述，《商品房买卖合同》及其补充协议按照攀枝花市房管部门的要求，在销售现场进行了公示，买受人在购房前可以进行查阅，对相关协议有异议，可以不予购房房屋；原告陈述其在销售现场仅看到被告公示的《商品房买卖合同》未看到补充协议。 诉讼中，原告撤回了“认定小区内公共绿地、公共场所、公共设施和物业服务用房等区域为业主共有，原告对此类公共部分产生的收益、使用和归属享有权利”的主张。 上述事实有，当事人的陈述及签约催告书、《商品房买卖合同（预售）》、补充协议、《竣工验收备案书》、《房屋面积测绘报告》、接房通知书、EMS邮件查询结果打印件等书面证据在案佐证。 本院认为，本案双方争议的焦点在于：一、补充协议的效力问题；二、原告主张由被告即刻无条件交付房屋、支付逾期交付房屋违约金及误工费能否成立。 针对争议焦点一。2019年5月13日，被告向原告发出签约催告书，催告原告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，原告在收到催告书后与被告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议。原、被告具备签订合同及协议的民事行为能力，合同及协议意思表示真实，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同及补充协议合法有效。原告认为《商品房买卖合同补充协议（住宅）》系被告强迫其签订，且协议第8条2、3、4款的约定明显加重了买受人的责任以及损害买受人的合法权益，协议应为无效。本院认为，原告提供的签约催告书不能证实被告强迫其签订补充协议，协议第8条2、3、4款的约定不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形。因此，原告主张《商品房买卖合同补充协议（住宅）》无效，本院不予支持。 针对争议焦点二。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方应按约定履行相应义务。被告于2020年6月12日取得案涉房屋所在楼栋的竣工验收备案书，2020年7月3日取得房屋面积测绘报告，2020年7月22日向原告邮寄接房通知，被告已按合同约定履行了交付房屋的义务。原告也应按照合同及补充协议约定履行接收房屋的义务，但原告并未按照补充协议约定交纳物业服务费，并接收房屋。也即至今未接收房屋的原因不在被告，原告要求被告即刻无条件交付房屋、支付逾期交付房屋违约金及误工费的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告戴森、李玉梅的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取221元，由原告戴森、李玉梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  夏玉凤 二〇二一年四月二十一日 书记员  陈妍伶