广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初5541号原告（反诉被告）：周银，女，1987年2月27日出生，汉族，身份证住址湖南省湘潭县××××××，现住广东省中山市××××××××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××。被告（反诉原告）：恒大地产集团（中山）有限公司，住所地广东省中山市南区××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××。法定代表人：马连波，总经理。委托诉讼代理人：陈嘉冰，公司职员。原告周银与被告恒大地产集团（中山）有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案，依法适用简易程序，于2021年3月5日公开开庭审理了本案。被告恒大公司于开庭当日向本院提起反诉，经审查符合受理条件，本院予以受理。原告（反诉被告）周银，被告（反诉原告）恒大公司的委托诉讼代理人陈嘉冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周银向本院提出诉讼请求：判令被告退还购房款284139元。事实和理由：原告原来为被告恒大公司的供应商，与被告公司的采购员房启超相熟。2019年6月，房启超为了完成公司的销售业绩，特让原告帮忙，让原告购买一套房子让房启超完成公司业绩。当时原告与被告房启超约定一年内可以拿房产证，拿证后原告可以拿房产证做抵押贷款用于生意周转，所以约定一年内分五期付款全款购买涉案商品房。原告分三次一共支付了购房款284139元认购金时代花园（中山恒大绿洲）××××××××，并于2019年6月17日在销售引导下，别人代替原告签署了商品房认购书。当时代替签名者没有本人公证处公证的授权委托书，被告公司销售违规让别人代替原告本人签名。认购书约定被告与原告于2019年6月19日签署商品房买卖合同，被告也没有履行认购书的约定签署商品房买卖合同。被告公司采购房启超原来与原告约定的一年内做好房产证的诺言也没有兑现，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉。被告恒大公司辩称，答辩意见与反诉事实与理由一致。反诉原告恒大公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告恒大公司与反诉被告周银签订的商品房买卖合同已解除；2.反诉被告周银向反诉原告恒大公司支付逾期支付房款违约金142070元，在其已付房款中抵扣，并向反诉原告恒大公司退还收据。事实与理由：周银于2019年6月7日委托李昌洪与恒大公司签订《金时代花园商品房认购书》，购买东区××××××××（现房），建筑面积130.38平方米，总价1936558元，于2019年6月19日支付193656元，2019年9月17日支付290484元，2019年12月17日支付290484元，2020年3月17日支付290484元，2020年6月17日支付871450元。周银于2019年6月18日交定金20000元，于2019年6月18日支付首期款173655元，于2019年9月19日支付房款90484元，合计284140元。周银于2019年9月17日开始逾期付款，对2019年6月19日及其后续款项均构成逾期付款。恒大公司通过各种方式催促，并向其送达《催款通知书》。周银明知其逾期付款行为，迟迟不交纳款项，并表示无法支付款项希望解除合同。恒大公司最终于2020年6月18日向周银出具《解除通知书》，依据合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，扣除已付款50%作为违约金。一、双方商品房买卖合同关系已解除。依据双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议约定，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有。周银从2019年9月17日起开始逾期支付房款，恒大公司已向其出具解除商品房买卖合同的通知书，双方合同关系已解除。二、周银诉请恒大公司退还284140元没有合同及法律依据，其存在逾期付款行为，应向恒大公司支付违约金142070元，并向恒大公司退还收据。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”的规定，双方已约定买受人逾期180天未按约定全额付款的，出卖人有权单方解除合同，且买受人按已付款50%支付违约金。另，依据合同约定，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，且双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金等买受人全部应付费用后的剩余房款，故恒大公司有权在周银已付房款中扣除违约金，并在其退还收据并办理完毕全部手续后退还剩余房款142070元。反诉被告周银辩称，不同意恒大公司的反诉请求，要求恒大公司全额退款。商品房买卖合同是草稿合同，合同上没有盖章，恒大公司主张50%的标准是霸王条款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月17日，周银出具《委托书》，委托李昌洪代办有关中山恒大绿洲项目16栋2502房的交款及领取相应票据事宜。当日，恒大公司（甲方）与周银（乙方）签订《金时代花园商品房认购书（中山恒大绿洲）》，约定：乙方向甲方认购中山的恒大绿洲楼盘16幢2502房，建筑面积130.38平方米，总金额1936558元；乙方同意签署认购书时支付20000元作为定金；乙方分期付款方式，于2019年5月28日前支付首期房款173656元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年8月26日付清290484元，于2019年11月26日前付清290484元，于2020年2月26日付清290484元，于2020年5月26日付清871450元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方必须在约定的付款方式和期限内到中山恒大绿洲销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。认购书落款处乙方注明“李昌洪代办”。该认购书还约定了其他内容。2019年6月24日，恒大公司（出卖人）与周银（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人购买坐落为中山市东区××××××××××××××，建筑面积130.38平方米，总价1936558元，于2019年6月19日现金付款193656元，于2019年9月17日现金付款290484元，于2019年12月17日现金付款290484元，于2020年3月17日现金付款290484元，于2020年6月17日现金付款871450元；第七条：买受人逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之×的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；附件六合同补充协议约定：一次性付款、分期付款方式，在《不动产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失；本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款；如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算向出卖人支付违约金；买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。周银分别于2019年5月26日、2019年6月18日、2019年6月23日、2019年9月19日向恒大公司支付20000元、173655元、1元、90484元，合计284140元。恒大公司于2019年10月3日、2019年12月2日分别向周银邮寄《催款通知书》，催促周银支付剩余购房款。2020年6月18日，恒大公司向周银邮寄《关于解除的通知书》，称：周银至今未支付于2019年9月17日到期的应付房款1652418元，且逾期已超过180天，特通知解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，并扣除已付款的50%作为违约金。2020年7月20日，恒大公司与案外人李渺渺签订了涉案商品房的认购书，认购总价为1475942元。庭审中，周银称，商品房买卖合同及补充协议是其本人签字，但其签字时恒大公司尚未盖章，该合同仅是草稿合同，双方未形成房屋买卖合同关系；其于2019年12月6日已向恒大公司提出退还购房款请求，恒大公司一直未处理，故恒大公司再次销售涉案商品房与其没有关系。本院认为,由于周银与恒大公司已就涉案商品房的买卖签订了商品房买卖合同及补充协议，故本案为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点在于：一、涉案合同是否有效；二、恒大公司主张解除合同并支付违约金有否依据。关于焦点一。周银认为认购书非其本人签字，其与恒大公司之间未形成商品房买卖合同关系。恒大公司则抗辩周银逾期支付购房款已构成违约，故有权解除合同。对此，本院分析如下：首先，认购书系出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，系商品房买卖合同的预约合同。虽然认购书系李昌洪代签，但李昌洪系基于周银的授权委托，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，该认购书对周银具有约束力。其次，认购书仅系预约合同，在双方签署商品房买卖合同后，双方应按照商品房买卖合同享受权利，履行义务。本案中，虽然涉案商品房买卖合同及附件是草签合同，未进行网签备案，但是商品房买卖合同进行网签备案仅是行政管理手段，合同即使没有网签备案，并不影响合同的效力。另，由于周银在庭审中已确认涉案合同系其本人签名，故在未有证据证明周银是在受欺诈、胁迫等情形下签订涉案合同，且涉案合同内容违反法律法规的强制性规定的情况下，本院认定涉案合同系周银与恒大公司的真实意思表示，双方均应按照合同约定恪守履行。关于焦点二。（一）涉案合同应否解除。周银自2019年9月17日开始逾期支付购房款，且经恒大公司催告后仍未履行，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，恒大公司有权主张解除涉案商品房买卖合同，故恒大公司向周银邮寄《关于解除的通知书》并无不当。因此，恒大公司诉请确认涉案商品房买卖合同已解除，本院予以支持。（二）诉请的违约金有否依据。恒大公司主张周银逾期支付购房款超过180日，应按照补充协议约定承担已付房款50%的违约金。周银则抗辩恒大公司已承诺全额退回已付房款。本院认为,在本院认定周银逾期支付购房款已构成违约的情况下，周银应当承担违约责任。就本案而言，周银逾期支付涉案购房款导致双方解除涉案合同后，恒大公司以1475942元的价格再次出售涉案商品房，损失了可期待利益460616元（1936558元-1475942元）。因此，恒大公司诉请周银支付142070元的违约金不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“约定的违约金过分高于造成的损失”的情形，本院予以支持。同时，恒大公司在扣减上述违约金后应将剩余购房款142070元退还周银。周银主张恒大公司退还其购房款284139元，本院不予支持。（三）恒大公司主张周银退回收据有否依据。本院认为，恒大公司并未为周银办理涉案商品房的合同备案、网签等手续，退回收据并非办理退房手续的强制性义务，双方对此亦无约定。且恒大公司退还购房款的义务自本判决生效之日即具有强制力，现其主张退还收据后再退还剩余房款，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，周银诉求理据不足，本院不予支持；恒大公司反诉诉求合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告恒大地产集团（中山）有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告周银购房款142070元；二、驳回原告周银的其他诉讼请求；三、确认反诉原告恒大地产集团（中山）有限公司与反诉被告周银于2019年6月24日签订的《中山市商品房买卖合同》已解除；四、反诉被告周银于本判决生效之日向反诉原告恒大地产集团（中山）有限公司支付违约金142070元（该款项在反诉被告周银已付购房款中予以扣除）；五、驳回反诉原告恒大地产集团（中山）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5562元，减半收取2781元（原告周银已预交），由原告周银负担1391元，被告恒大地产集团（中山）有限公司负担1390元；反诉案件受理费1571元，由反诉被告周银负担（反诉被告于本判决生效之日起七日内径付反诉原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  饶琨二〇二一年四月十三日书记员  赵会程慕桦