江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1617号上诉人（原审原告）：吴培民。委托诉讼代理人：赵志成，江苏庖丁律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宝春，江苏庖丁律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张家港璞运超市有限公司。上诉人吴培民因与被上诉人张家港璞运超市有限公司（以下简称璞运超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初5552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。后因案情复杂，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吴培民上诉请求：1.撤销原判，改判支持吴培民一审诉请；2.一、二审案件受理费由璞运超市负担。事实和理由：1.本案争议焦点为水电费有无结算。璞运超市虽为公告送达，但璞运超市法定代表人沈天培可以取得电话联系，吴培民提供的沈天培联系方式也与其前案送达地址确认书相同。故一审法院应就结欠水电费一事与沈天培核实，如沈天培不能提供相关证据，应承担不利后果。沈天培作为璞运超市法定代表人，在明知有诉讼的情况下，恶意拖延或不参与本案诉讼，应将本案的举证责任分配给璞运超市。2.吴培民一审后找到了2016年5月4日璞运超市出具给吴培民的电费清单，足以证明双方尚有1366.8元未结清，吴培民明确璞运超市可将该笔电费扣除后，返还剩余押金。璞运超市二审未作答辩。吴培民向一审法院起诉请求：1.璞运超市归还吴培民房租押金35000元。2.吴培民于2017年5月26日搬离后至璞运超市实际归还押金之日的利息损失，暂计至2020年5月8日为4978.26元(以35000为基数按中国人民银行同期贷款利率，暂计至2020年5月8日)。3.璞运超市承担本案全部诉讼费用(吴培民预交部分由法院退回)。一审法院认定事实：张家港鼎盛房地产有限公司（下称鼎盛公司）系张家港吾悦商业广场20幢地下商业层所有权人。2015年6月25日，鼎盛公司（出租方、甲方）与璞运超市（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将张家港吾悦广场地下一层5934平方米出租给乙方用于开设零售商场、并设置相应办公室、仓库及营业执照范围内的与商场相关的商业项目。在合同有效期内，乙方有权将部分租赁物业分租或转租给他人，但分租或转租的比例不得超过乙方租赁面积的30%；租赁期限自2015年9月25日起至2030年9月24日止，租金支付方式为一季一付。该合同同时对其他条款进行了约定。2015年9月17日，璞运超市（出租方，甲方）与吴培民（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将吾悦广场A3区域租赁给乙方用于神火源烤肉经营，承租面积140平方米，甲方保证用电用水；租赁期共4年，自2015年9月25日起至2019年9月24日。甲方给乙方免租筹备期为8天，即从2015年9月25日起正式计算租金。乙方未能完全履行本合同或提前终止本合同，甲方仍有权计算免租期租金；该房屋每年租金为420000元，租金先付后用，从2018年9月24日起每三年租金递增10%，以此类推。租金支付方式为现金或转账，第一次支付12个月，共计人民币420000元，另付押金70000元。乙方支付第一期租金时间为合同签订之日起7日内支付，后续房租由乙方提前15日交付甲方。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的1%支付违约金，逾期30日，即视为乙方不再履行本合同。甲方有权单方解除本合同，没收押金，并停水停电。租赁押金70000元在本合同解除或终止后，在甲方确认乙方已付清全部租金及其他费用，并且租赁场地及设施无损坏的，或乙方已支付所有赔偿费用或违约金的，且在乙方按本合同相关约定，将注册地迁离租赁地后的前提条件下，由甲方将该押金无息退换乙方。甲方应于2015年9月20日前将房屋交付乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满后的1日内返还该房屋；乙方应在合同终止或者解除后的第二日18:00以前将乙方所有物品办理；经甲方书面同意，甲方提供有效办证文件。乙方可将租赁场地作为其工商登记的注册地。合同同时对其他内容进行了约定。之后，璞运超市在《补充协议》中确认房租押金70000元于开业后一个月内支付。合同签订后，璞运超市依约交付租赁区域。2015年9月17日，吴培民向璞运超市交付租金15000元。2015年9月23日，吴培民向璞运超市交付租金405000元。2015年10月5日，神火源烤肉店开始试营业。2015年10月20日，吴培民向张家港市场监督管理局提出办理名称为“张家港市杨舍镇塘市神火源烤肉店”的个体工商户开业登记申请书，但因未能提供鼎盛公司同意转租协议或其他有效文件，未取得营业执照。2016年1月17日，璞运超市（甲方）与吴培民（乙方）签订《补充协议》，约定，甲乙双方2015年9月17日签订张家港市吾悦广场20幢B102-A3外租区域《房屋租赁合同》，经双方协商一致补充协议如下：1.租赁标的：由原房屋租赁合同中A3区域，建筑面积140平方米变更至B3区域，建筑面积68平方米，租金为每年210000元；2.租赁用途：原租赁合同中经营范围为：神火源烤肉变更为神火源烤肉；3.每年租金为210000元；4.支付方式：先付后用，首次付款为2年一付，第三年开始先付后用，每年一付；5.押金：原租赁合同中房租押金：70000元变更为35000元。补充协议签订时支付；6.装修：原租赁合同中A3区域建筑面积140平方米的所有装修损失与甲方无关，现合同中B3区域建筑面积68平方米的所有装修由乙方负责。同日，璞运超市与吴培民签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落B3区域,建筑面积68平方米，经营范围神火源烤肉，乙方熟知房屋整体情况，并对自己所经营事项的所有手续及后果负责。甲方仅对提供房屋的质量空间、水煤电等硬件设施负责；租赁期共四年，自2015年9月25日起至2019年9月24日。甲方优惠给乙方免租筹备期为60天，即从2017年9月25日至2017年11月24日。乙方未能完全履行本合同或提前终止本合同，甲方仍有权计算免租期租金；该房屋每年租金为210000元。2015年9月25日起开始计算租金，租金先付后用，从2015年9月25日起每三年租金递增10%，以此类推。租金支付方式为现金或转账，第一次支付两年，即24个月（即2015年9月25日至2017年9月24日期间的租金），共计人民币420000元，另付押金35000元。乙方支付第一期租金时间为合同签订之日起7日内支付，后续房租由乙方提前15日交付甲方。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的1%支付违约金，逾期30日，即视为乙方不再履行本合同。甲方有权单方解除本合同，没收押金，并停水停电。租赁押金35000元在本合同解除或终止后，在甲方确认乙方已付清全部租金及其他费用，并且租赁场地及设施无损坏的，或乙方已支付所有赔偿费用或违约金的，且在乙方按本合同相关规定，将注册地迁离租赁地后的前提条件下，由甲方将该押金无息退换乙方。甲方应于2016年1月18日前将房屋交付乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满后的1日内返还该房屋；乙方应在合同终止或者解除后的第二日18:00以前将乙方所有物品搬离；经甲方书面同意，甲方提供有效办证文件。乙方可将租赁场地作为其工商登记的注册地。合同同时对其他内容进行了约定。同日，吴培民向璞运超市交付房租押金35000元。之后，吴培民将B3区域装修后，营业至2016年6月1日。2016年11月2日，吴培民向璞运超市发出《协助函》，要求璞运超市于收函3日内提供办理A3区域办理营业执照需要的同意转租协议或其他有效文件。璞运超市于2016年11月3日收悉该函。嗣后，吴培民认为，璞运超市未提供同意转租协议或其他有效文件，构成违约，为此起诉请求：1.确认吴培民、璞运超市签订的《房屋租赁合同》于被告收到本诉状之日解除；2.璞运超市返还吴培民房租款455000元；3.璞运超市赔偿吴培民加盟费损失154205元、装修店面损失126483.39元，合计280688.39元；4.本案的诉讼费用由璞运超市承担。一审法院在审理该案中，璞运超市于2017年3月22日当庭同意解除案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》。一审法院在审理该案中查明：案涉B3区域仍由吴培民占用，且未缴纳电费。一审法院经审理后判决：一、吴培民与张家港璞运超市有限公司2016年1月17日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月22日解除。二、张家港璞运超市有限公司应返还吴培民自实际搬离张家港市吾悦广场20幢B102-B3区域之日起计算的租金（计算方式为：420000元－313849元－自2017年3月23日起至原告实际搬离被告处之日止的占有使用费，占有使用费按照租金标准计算），限于吴培民实际搬离吾悦广场20幢B102-B3区域后10日内履行。三、驳回吴培民的其他诉讼请求。吴培民不服该判决提起上诉，请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由璞运超市负担。事实和理由：一、吴培民为办理营业执照，多次向璞运超市催要转租证明无果，才向法院提起诉讼。璞运超市在一审庭审中才提供转租证明，导致吴培民2016年6月至起诉之日长达半年的时间未能领取营业执照正常营业，在此期间的房租损失不应由吴培民承担。二、璞运超市不配合吴培民办理营业执照。没有履行合同的主要义务。三、吴培民不缴纳电费是因璞运超市违约在先，电费应由璞运超市自行承担，璞运超市应当向吴培民退还押金。该案二审中，吴培民和璞运超市一致确认2017年6月1日璞运超市收回了承租房屋。该案二审经审理认为：2015年9月17日，璞运超市与吴培民签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。该份合同签订后，璞运超市交付了出租房屋，吴培民支付了租金，并开设店铺营业。2016年1月17日双方重新签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，对承租范围、租金、押金等条款进行了变更。至此，双方2015年9月17日签订的《房屋租赁合同》已经终止履行。璞运超市与吴培民之间的房屋租赁关系受2016年1月17日的《房屋租赁合同》和《补充协议》的约束。璞运超市作为出租人，已经完成了向承租人交付出租物的主要合同义务。同时根据合同约定，璞运超市负有向吴培民提供有效办证文件的附随义务。璞运超市在接到吴培民2016年11月2日发出的协助函后，未能及时提供《转租证明》。吴培民于2016年11月25日向一审法院提起诉讼，认为璞运超市未提供业主同意《转租证明》，导致其不能经营。但璞运超市于2016年12月29日提交了鼎盛公司出具的《转租证明》后，吴培民可持该《转租证明》向工商部门申请工商登记，合法经营。因此璞运超市虽然履行合同义务存在瑕疵，并不能据此认定吴培民合同目的不能实现。吴培民以此为由主张解除合同依据不足。在一审审理期间，璞运超市于2017年3月22日同意解除与吴培民的《房屋租赁合同》及《补充协议》，应当认定吴培民与璞运超市协商一致解除了双方的《房屋租赁合同》。吴培民上诉认为璞运超市迟延履行构成根本违约依据不足，要求璞运超市赔偿各项损失没有事实依据和法律依据。《房屋租赁合同》约定了璞运超市返还押金35000元的条件，在吴培民没有支付全部租金和电费的情况下，其要求璞运超市返还押金条件尚不成就。吴培民并未提供证据证明其2016年6月至起诉之日未能正常营业原因是由于璞运超市未及时出具《转租证明》，要求扣除半年的房租依据不足。故该案二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11157元，由上诉人吴培民负担。上述事实，由（2016）苏0582民初12912号民事判决书、（2017）苏05民终6534号民事判决书及当事人陈述予以证实。一审中，吴培民主张在（2016）苏0582民初12912号案件起诉之前，其与璞运超市法定代表人沈天培曾达成口头协议，双方约定吴培民租赁的空调产生的相关费用与所欠璞运超市的电费予以折抵，但并未提供相关证据。一审法院认为：当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据（2016）苏0582民初12912号民事判决书、（2017）苏05民终6534号民事判决书查明的事实及说理，在吴培民没有支付全部租金和电费的情况下，其要求璞运超市返还押金条件尚不成就。现吴培民主张双方曾在吴培民前案起诉前达成折抵电费的口头协议，但其并未提供证据证明；且在前述二案审理过程中法院亦未对此予以认定，故现吴培民要求璞运超市返还押金及利息的主张，一审法院碍难支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回吴培民的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计400元，公告费600元，由吴培民负担。二审中，吴培民提交璞运超市2016年5月4日出具给吴培民的电费清单一张，证明2016年3月2日至5月4日产生的电费总额是1366.08元。该笔电费吴培民确实没有支付，原因是负一楼没有空调，吴培民从外租赁空调，产生的租赁费与应向璞运超市缴纳的电费相互抵销。但是现在吴培民也认可将1366.8元从押金中扣除。二审中，吴培民同意按照2016年5月4日电费清单数额1366.8元为标准，计算未结算电费并从35000元中扣除。具体计算日期由法院依法认定，吴培民均没有异议。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据（2016）苏0582民初12912号民事判决书、（2017）苏05民终6534号民事判决书的查明事实及认定，璞运超市返还吴培民押金的前提是吴培民付清全部租金及电费等费用，故吴培民主张璞运超市返还其押金，应提供充分证据证明其已付清全部租金及电费。吴培民主张双方曾在吴培民前案起诉前达成折抵电费的口头协议，但其并未提供证据证明，本院不予采信。现吴培民提供的电费清单虽仅能证明其在2016年3月2日至5月4日产生的电费数额是1366.08元，不足以证明吴培民租赁期间的结欠电费总额，但双方租赁合同关系早已结束，仅余押金尚未处理，且以电费清单显示的电费数额为标准，吴培民在租赁期间使用的电费总额应低于押金数额，如押金搁置不予处理，有违公平原则。在璞运超市经一、二审法院合法传唤未到庭参加诉讼，无法组织双方对电费及押金进行结算的情况下，本院以吴培民2016年3月2日至5月4日的电费1366.08元为基础，酌情认定吴培民在租赁房屋期间产生的电费数额为12000元，扣除该电费后，璞运超市应返还吴培民押金23000元。如璞运超市有证据证明吴培民欠付电费数额大于12000元，可另行向吴培民主张返还。因吴培民未能及时支付璞运超市欠付电费，本院对其要求璞运超市支付逾期归还押金利息损失的主张不予支持，一、二审案件受理费及公告费亦应由吴培民负担。综上所述，吴培民的上诉请求部分成立，应予支持。因二审出现新证据，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初5552号民事判决；二、张家港璞运超市有限公司于本判决生效之日起十日内返还吴培民押金23000元；三、驳回吴培民的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取400元，公告费600元，由吴培民负担。二审案件受理费800元、公告费300元，共计1100元，由上诉人吴培民负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二一年四月二十三日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。