上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初2236号原告：范正明，男，1952年1月18日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：庄正权，上海庄正权律师事务所律师。委托诉讼代理人：华绿蘅，上海庄正权律师事务所律师。被告：沈浩，男，1967年1月5日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：顾依，君合律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：毕似恩，君合律师事务所上海分所律师。原告范正明诉被告沈浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告范正明的委托诉讼代理人庄正权、华绿蘅，被告沈浩的委托诉讼代理人顾依、毕似恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范正明向本院提出诉讼请求：1.被告返还购房定金计人民币(币种下同)30万元；2.被告按协议约定支付违约金242万元；3.被告赔偿因房价上涨超过违约金的实际损失223万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年9月19日，原、被告通过房屋中介签订《房地产买卖合同》，约定由原告购买坐落于上海市浦东新区碧云路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价款1,210万元，双方应于2020年9月24日赴中介处网签备案。签订合同次日，原告即通过中介支付了定金30万元。2020年9月24日，原告按约前往网签，经原告及中介几番催促，被告表示不想网签备案，有毁约之意。鉴于被告不履行合同，根据合同约定，被告已构成根本违约，原告享有单方解除权，要求被告返还定金，支付房屋总价20%的违约金，以及要求被告赔偿因房价上涨超过违约金的实际损失。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告沈浩辩称：不同意原告的诉讼请求。房屋买卖交易过程中，被告不存在违约行为。2020年9月24日准备网签时，被告亦按约到场，但原告对网签条款提出诸多异议，要求降低备案价以逃避税收以及增加违约责任，导致双方未谈拢，故原告称被告违约与事实不符。虽然2020年9月24日网签未谈拢，但被告仍愿意与原告沟通房屋买卖事宜，然被告却于次月17日收到原告要求解除合同的律师函。显然本案系原告违约，原告应支付20%的违约金、定金不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2020年9月19日，甲方沈浩与乙方范正明签订《房地产买卖合同》，约定乙方以1,210万元的价格购买系争房屋，房屋类型为公寓，建筑面积为126.16平方米。第六条约定，双方确认在2020年9月27日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第八条约定，本合同生效后，双方应按国家及本市的有关规定缴纳税费。补充条款(一)约定：网签备案，除双方一致确认变更交易条件外，双方授权居间方根据本合同或相关协议的约定打印《上海市房地产买卖合同》示范文本，双方最晚不得晚于2020年9月24日前赴居间方处签订网签用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税收等相关事宜。定金责任，若甲方收取定金后，未能依照本合同约定继续履行的，则甲方应按已收取的定金数额向乙方双倍返还定金；若乙方支付定金后，未能依照本合同约定继续履行的，则乙方已支付甲方的定金，甲方有权不予返还。违约责任，甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同，乙方应书面通知甲方，自接到通知之日起三个工作日内退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金，……甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方无正当理由单方要求解除本合同的……乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同，甲方应书面通知乙方，支付相当于总房价款20%的违约金，……乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方无正当理由单方要求解除本合同的……2020年9月19日，原告支付中介30万元。次日，被告出具收款收据，载明收到中介转付的款项30万元，确认系范正明用于购买系争房屋的定金。2020年10月14日，原告委托律师向被告发送《律师函》，主要内容为，根据双方签订的房地产买卖合同，双方应于2020年9月24日到居间方进行网上备案，由于被告拒不到场，致使备案未成，现已逾期超过10个工作日，被告已构成根本性违约，根据合同约定，原告有权单方解除合同，要求支付违约金及双倍返还定金。为此，现正式通知双方之间的房屋买卖合同，原告已按约行使单方解除权予以解除，并拟就违约金等事宜通过诉讼处理。同月17日，被告收到该律师函。2020年10月30日，被告委托律师向原告发送《律师函》，主要内容为，被告已收到原告发送的律师函，现回复如下：被告同意解除双方之间的房地产买卖合同；鉴于原告提出解除合同，根据合同约定，原告无权主张双倍返还定金及违约金；就合同解除后的相关事宜，由双方另行协商解决。次月1日，原告收到该律师函。审理中，原告称被告未按约于2020年9月24日到场网签，被告则称，双方按约于2020年9月24日到场准备网签，但原告突然要求降低网签备案价以规避税收，并要求在网签版合同上增加违约金条款，故双方未协商一致，从而导致该日网签未成。据此，双方申请证人周某、罗某某出庭作证。周某当庭作证称：其系负责系争房屋买卖事宜的中介人员，主要对接被告方。2020年9月24日，本案原、被告双方按约前往交易中心准备网签。双方约定1210万元系卖方到手价，税费均由买方承担，由于实际成交价与网签合同价有差价，2020年9月24日原告要求做低房价，双方对税费差额产生争议，故一直协商致晚上八点左右。谈妥后，原告又突然要求在网签合同上新增违约条款，但被告不同意，且已至晚上九时许，故被告就回家了。之后，原告表示2020年9月26日网签，证人致电被告，被告回复说不做了。之后，证人曾与被告保持沟通，但被告却突然收到原告发送的解除合同通知。罗某某当庭作证称：其系负责系争房屋买卖事宜的中介人员，主要对接原告方。2020年9月24日，双方及中介按约前往交易中心准备按2020年9月19日签订的合同版本网签，然原告突然要求做低房价，规避税费。被告则表示省下的税费双方各半获利。故双方协商到很晚，协商完成打印完纸质版网签合同后，原告又提出要求增加违约责任。双方一直协商到晚上，被告称其老婆不舒服，就先回家了。后原告要求按2020年9月19日的合同条款于2020年9月26日再次网签。然2020年9月26日，被告未到场，周某致电被告。后周某告知，被告表示不做了。原告对证人证言质证称，原告于2020年9月24日、同月26日均到场，未离开，系被告以身体不适为由不做，从而导致原告购房目的不能实现。被告对证人证言质证称，被告所述的“不做”系不去的意思，因为2020年9月24日双方网签未成，在未协商一致前，没必要在两天后即再次前往。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方2020年9月19日签订的《房地产买卖合同》对房屋价款、违约责任均有明确约定，同时还约定，“除双方一致确认变更交易条件外，双方授权居间方根据本合同或相关协议的约定打印《上海市房地产买卖合同》示范文本，双方最晚不得晚于2020年9月24日前赴居间方处签订网签”。根据本案查明的事实，2020年9月24日双方按约前往交易中心准备网签，但因原告于该日提出做低房价和增加违约条款，导致双方未协商一致，故2020年9月24日双方未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本的责任在于原告。双方暂未协商一致的情况下，应本着诚实信用原则进一步进行磋商。虽然被告2020年9月26日与周某在电话中曾称“不做了”，但现有证据并不能证明原告在2020年9月26日已明确同意按2020年9月19日的《房地产买卖合同》内容签署网签合同，并通知了被告；也没有证据证明双方已明确约定在2020年9月26日再次签约。因此不能仅凭被告称“不做了”就认定被告明确拒绝进一步磋商、签订合同，正如周某所述，被告在2020年9月26日之后仍与其保持沟通，直至收到原告发送的解除通知才停止磋商。退一步讲，即便是2020年9月26日未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本的责任在于被告，至2020年10月14日也未超过合同约定的十个工作日，当时原告并无权解除合同，其发出的解除通知不发生效力。现双方一致确认《房地产买卖合同》已经解除，双方未能最终签订《上海市房地产买卖合同》示范文本系双方未积极沟通所致，责任不可归责于任一方，故被告应返还原告定金30万元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告沈浩应于本判决生效之日起十日内返还原告范正明定金30万元；二、驳回原告范正明其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46,400元，减半收取计23,200元，由原告范正明负担20,300元，被告沈浩负担2,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二一年四月一日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。