广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初5811号原告：佛山市南海区×××××资产经营有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人：原钊欣，女，原告工作人员。委托诉讼代理人：何泳茵，女，原告工作人员。被告：钟东昇（曾用名：钟东平），男，汉族，住广东省东源县。委托诉讼代理人：陈作栋，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡少强，广东都汇律师事务所律师。原告佛山市南海区×××××资产经营有限公司与被告钟东昇租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，于同年4月8日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人原钊欣、何泳茵，被告的委托诉讼代理人胡少强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年11月至2019年1月的拖欠租金共计74052元；2.原告没收被告的合同履约保证金61200元；3.被告应向原告支付延迟履行违约金，以每月所欠费用金额按每日万分之五的标准，自逾期之日起计算至实际清偿之日止；4.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月1日，佛山市南海区××××公有资产管理办公室作为出租方与被告签订《物业租赁合同》，将位于佛山市南海区××××××××××××××××××的物业出租给被告作商铺用途，合同同时约定了租赁时间、相关费用、违约责任等。合同签订后，公资办按合同约定将租赁物交付给被告使用，公资办按照合同约定履行完毕相关合同义务，被告在接收租赁物后一直使用。随后，公资办、原告、被告签订《合同权利义务转让协议书》，约定自2018年1月1日起公资办在物业租赁合同中所享有的权利义务全部转让给原告享有及承担。自2018年11月起，被告开始拖欠原告租金，对于被告并未按租赁合同约定支付2018年11月至合同期满的租金，原告多次追讨，被告仍不履行支付义务。原告认为，被告使用原告的租赁物，应当按合同支付相关租金，现在被告拒不支付租金的行为已经严重违约，应当承担违约责任，其缴交的合同履约保证金也应当由原告予以没收。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告辩称，一、被告与佛山市南海区××××公有资产管理办公室签订的《物业租赁合同》属于无效合同，原告无权没收被告合同履约保证金。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案物业并没有取得建设工程规划许可证，故被告与佛山市南海区××××公有资产管理办公室签订的《物业租赁合同》属于无效合同，原告无权没收被告合同履约保证金.二、合同履约保证金已抵扣租金，被告并不欠付原告租金，也无需向原告支付延迟履行违约金。被告向原告共承租了三间商铺，支付的合同履约保证金合计为153984元。2014年3月29日，房屋的使用人林益平又向佛山市南海区×××××资产经营有限公司支付合同保证金8037元。租赁期结束后，双方已经协商好以上述合同履约保证金抵扣租金，本案原告主张的租金为74052元，合同履约保证金162021元扣除两案租金后剩余87969元（162021-74052=87969），故被告并不欠付原告租金，也无需向原告支付延迟履行违约金。综上所述，原告的诉讼请求无事实与法律依据，恳请法院依法查明本案事实，驳回原告全部请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年10月24日，佛山市南海区××××公有资产管理办公室（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将自位于佛山市南海区××××××××××××××××××的物业（以下简称涉案物业）出租给乙方作为商铺用途；租赁期为5年，自2014年2月1日至2019年1月31日止，从2014年2月1日起正式计收物业租金及管理费；涉案商铺租金每月20400元，甲方按月收取租金，乙方必须于每月10日前交付当月租金，且乙方须按甲方要求的方式（如支票、银行托收、银行转账等方式）缴纳租金；租金自2014年2月1日起每2年在前一期基础上递增10%；本合同签订之日乙方须向甲方交纳合同履约保证金61200元等。佛山市南海区××××公有资产管理办公室（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）、原告（受让方，丙方）签订《合同权利义务转让协议书》，约定：甲乙丙方一致同意自2018年1月1日起甲方就涉案物业在租赁合同中所享有的权利全部转由丙方享有，义务全部转由丙方承担；自2018年1月1日起，租赁合同原属甲方的义务应由丙方按时并及时向乙方履行；甲方将乙方缴纳的履约保证金61200元交付给丙方，其后关于保证金的退还由丙方根据《物业租赁合同》的相关规定执行，与甲方无关；自2018年1月1日起，乙方需按《物业租赁合同》相关约定将租金存入丙方的银行账号等。2021年3月4日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告对原告起诉的租金及履约保证金数额无异议，但认为履约保证金应抵扣租金。原、被告均确认被告使用涉案物业至2019年1月31日；涉案物业2018年11月至2019年1月每月租金为24684元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。原、被告未在规定期限内举证证明涉案物业取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故涉案物业尚不符合租赁条件，原告与佛山市南海区××××公有资产管理办公室签订的《物业租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。虽然《物业租赁合同》无效，但被告实际使用涉案物业，根据公平原则，应参照涉案合同约定的租金标准支付实际使用租赁物期间的占有使用费。根据《合同权利义务转让协议书》，自2018年1月1日起佛山市南海区××××公有资产管理办公室在《物业租赁合同》中享有的权利全部转由原告享有，义务全部转由被告承担，现被告对原告请求的2018年11月至2019年1月占有使用费74052元无异议，本院予以确认，被告应予支付。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告主张其支付的履约保证金61200元抵扣占有使用费，本院依法予以支持，经抵扣，被告应向原告支付占有使用费12852元（74052元-61200元）。原告主张没收被告支付的履约保证金61200元，依据不足，本院不予支持。虽然《物业租赁合同》无效，被告亦应参照合同约定于每月10日前支付占有使用费，但考虑到原告有收取被告履约保证金61200元，本院酌定被告支付以12852元为本金从2019年1月11日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的利息予原告，原告请求超出本院核定部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告钟东昇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费12852元及以该款项为本金从2019年1月11日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的利息予原告佛山市南海区×××××资产经营有限公司；二、驳回原告佛山市南海区×××××资产经营有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1790.46元（原告已预交），由原告负担1024.46元，被告负担766元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的受理费766元，在本判决发生法律效力后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年四月十二日书记员 孙王成欣