上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初58740号原告：上海帝泰发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴西路XXX号。法定代表人：李绍祝，董事长。委托诉讼代理人：曹云霞，女。委托诉讼代理人：应骏，男。被告：深圳鑫泰莱珠宝有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：曹平华，董事长。委托诉讼代理人：曹霖，男。原告上海帝泰发展有限公司(以下至判决主文前简称“帝泰公司”)与被告深圳鑫泰莱珠宝有限公司(以下至判决主文前简称“鑫泰莱公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法适用简易程序。2020年11月2日、2021年3月16日，本院公开开庭进行审理，原告帝泰公司的委托诉讼代理人曹云霞、应骏，被告鑫泰莱公司的委托诉讼代理人曹霖两次均到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，后未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告帝泰公司向本院提出诉讼请求：1.确认其与被告就本区陆家嘴西路XXX号01F层GF09号房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)签订的租赁合同于2020年1月16日解除；2.被告支付2019年6月1日至2020年1月16日期间推广费37,976.12元、2019年6月1日至2020年1月16日期间电费16,778.06元、2019年8月1日至2020年1月16日期间物业费79,762.79元、2019年8月1日至2020年1月16日期间租金1,457,231.66元，上述欠付费用合计1,591,748,63元；3.被告支付逾期付款违约金(以欠付费用为基数，自应付之日起按千分之一支付至之际支付之日止，具体而言，2020年1月16日之前的滞纳金为166,963.41元，2020年1月17日之后以166,963.41为基数，按日千分之一计算至实际支付之日止)；4.没收被告租赁保证金834,411元；5.被告支付解约违约金791,109.90元(相当于三个月租金)；6.被告按租赁合同附件二恢复原状；7.被告按照每日17,339.40元的标准支付占用费(自2020年1月17日起计算至被告恢复原状止)。事实和理由：双方之间就系争房屋存在租赁合同关系。被告自2019年6月起拖欠电费、推广费，自2019年8月起拖欠租金、物业费。其于2020年1月15日向被告发送解约函，函件载明合同于同月16日解除，故租赁合同于该日解除。合同解除后，被告未按约将房屋恢复原状、支付欠付费用，故提出诉请如前。被告鑫泰莱公司辩称，双方在签订案涉租赁合同前就存在合作关系，其与原告于2019年5月27日续签租赁合同，约定租期自2019年8月1日开始。原告于2019年7月1日起对系争房屋所在商场进行大面积装修，封闭一楼50%以上的商铺，导致客流大幅下滑，原告未曾在签约时披露装修计划，已构成欺诈，故租赁合同应为无效。其曾于2020年7月9日在电话中向原告提出异议，又于2020年8月2日向原告发函，因原告未能消除影响，导致其经营出现问题，无力支付租金。如法院认为合同有效，则因原告于2020年1月18日强行取回房屋钥匙，故租赁合同于该日解除。诉请第2、3项，确认欠款金额，滞纳金计算方式符合合同约定，但滞纳金条款为格式条款，且标准过高，应以银行同期贷款利率计付。诉请第4、5项，租赁合同因原告原因而解除，故不同意支付。诉请第6、7项，因原告已强行取走钥匙，且对房屋采取停电措施，其无法将屋内物品搬离并恢复原状，也不同意支付占有使用费。经审理查明：2016年7月28日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争房屋签订租赁合同(以下简称“合同一”)，约定租期自2016年8月1日至2018年7月31日，30天免租期；2017年8月1日至2018年7月31日，每月租金239,187元，乙方在每月1日前支付本月租金(不包括管理费等)；物业费每月13,617元，每月1日前支付；水费等由乙方于次月最后一日前支付；乙方支付保证金796,742元；乙方应于租期届满或合同提前终止之日返还房屋，逾期返还1日，按合同结束时最后一年的日租金标准2倍支付占用费；乙方逾期支付款项，逾期一日，支付逾期款项0.1%滞纳金；若乙方违反本合同，甲方有权解除合同，乙方无权要求返还保证金，乙方还应承担相当于甲方三个月租金的预期经济利益损失；租期届满或合同终止的，乙方应当将恢复原状后的房屋返还；若乙方在租期内延迟缴纳租金等费用超过3次(含3次)的，甲方有权终止本合同。合同附件二对系争房屋的装修标准作出约定：出租方供应的几点设施，空调设施“风机盘管/空调箱无”，“新风兼排烟管道接驳点有(N1)”，“冷冻水(热水如有)、回水及冷凝水之接驳点有(N2)”，“恒温器及其控制网络无”，“风机盘管之供电、出风/回风管及风口等无”；消防设备“喷淋头/火灾感应器(按出租方设计提供)有(N3、4、5)”；电气设备“出租方之配电间内提供独立电源接驳点有(N6)”，“从配电间至承租方边缘之金属线槽有”，“从配电间至承租方之电源线、总开关连铁箱有”，“照明设备及线路网络等无”，“独立电表有”，“公共广播有(N7)”；电话系统“线源(从弱电间至承租方商铺平顶内有(N8)”，“面板无”，“插头无”，“电话机无”)；公共天线(有线电视)“线源(在楼层弱电间内)无(N9)”，“面板无”。注释：N1.鲜风/排烟管接驳点接至承租范围边缘内。N2.冷冻水(热水如有)和冷凝水的接驳点接至承租范围边缘内，往后之管道网络(设计要事先得到出租方批准)，概由承租方负担。N3.根据现行一次装修消防规范提供标准配置，任何承租方之后加间隔而导致增减或更改已有喷淋头和烟感，费用概由承租方负担。承租方安装通透天花用料为A级阻燃物料，而通透天花空间内的一切装置必须为阻燃物料。N4.喷淋头及火灾感应器安排，以现状为准。N5.火灾感应器从顶板至吊顶采用软管相连接，实际长度按建施图吊顶标高为依据或假设标高。N6.预留之供电量(单相)能满足一般要求(100㎡以下40A，100㎡-200㎡60A，200㎡-300㎡100A，300㎡以上以每100㎡增加30A)。N7.扬声器为消防专用设备，将不提供背景音乐功能，任何承租方由于后加间隔，而导致增建或更改已有扬声器，费用概由承租方负担。N8.电话线源数量为(100㎡以下1条，每100㎡增加1条，封顶为4条)。N9.公共天线线源预留在每层配电间，承租方如有需要，可自行接驳，在出租方指定电器间内接口进行接驳。2018年7月20日，原告(甲方)与被告(乙方)就续租事宜签订补充协议(以下简称“合同二”)，约定延长租期自2018年8月1日至2019年7月31日，租金为251,146元/月，每月25日前支付下一期基本租金；物业费标准维持，每月25日前支付；2018年8月1日至2019年7月31日，乙方按每月营业总额的1.5%支付推广费在次月25日前支付本月推广费；乙方向甲方补交保证金37,669元；乙方在本期次月的25日前支付公共事业费。2019年5月27日，原告(甲方)与被告(乙方)就续租事宜签订续租协议(以下简称“合同三”)，约定租期延续自2019年8月1日至2020年7月31日止，租金标准、收取方式和支付时间与原合同一致。2019年8月2日，被告向原告发函：因受到一楼调整影响，我司铺位周围众多商铺围挡，导致经营环境发生巨大变化，客流急剧下降，我司销售业绩断崖式下滑，7月9日提出纯扣点合作模式，没有得到贵司支持；租赁合同对房屋使用要求约定“甲方应减少对乙方使用该房屋的影响”等，请贵司于2日内回复。2019年8月9日，被告向原告发函：贵司应保证客流，但因贵司对广场进行调整，导致客流直线下滑。我司要求在客流回复之前，贵司将租金调整至与客流情况变化相对应的水平。2019年8月2日、同年8月14日，原告两次向被告发函，称：综合考虑贵司诉求及实际经营状况，我司提供“2019年8月1日起至2020年2月29日期间固定租金打8折”的优惠方案，双方以签署补充协议确认。同年12月27日，原告向被告发函，称：在2019年12月31日中午12时前完成补交可实行2019年8月至2019年11月期间固定租金7折，超过时限未补交则以现阶段合同为准。2020年1月15日，原告向被告工作人员余燕发送解约函，被告确认于同日收到，函件载明：我司于2020年1月16日解除合同；请于2020年1月23日前将恢复原状后的房屋交还，如逾期处理，我司将代为处理，相关费用由贵司承担，房屋内的装修、物品等，我司有权处理等。审理中，原告陈述2019年7月起其对商场内部分商铺的业态进行调整，商场整体约三成商铺分区间进行装修，但装修仅在晚上进行，对系争房屋及公共区域并未造成影响；其发送解约函后，为被告开具出门单，被告将贵重物品取走，被告后自行停业；其出于安全考虑，现在系争房屋外增加围挡并对房屋上锁。以上事实，由合同一、合同二、合同三、双方之间的往来函件及庭审笔录在卷佐证。原告为证明被告于2020年1月22日将系争房屋内贵重物品搬离及房屋现状，提交出门单一份及照片若干。出门单显示有“刘杰”字样落款时间为“1.22”的签名，原告称刘杰为被告店长，照片显示房屋内有桌椅、橱柜等物品。被告认为出门单可以证明原告将房屋钥匙取走，否则其可以将屋内剩余物品搬离。本院认为，被告虽不认可其证明力，但其也未能对自身搬离物品的日期及方式作出合理说明，而该组证据与被告自认其已搬离部分物品的情况相一致，故对其证据效力及证明力予以确认。被告为证明系争房屋所在商场在2019年7月存在大面积装修的情况，提交照片若干。原告认为该组证据无法显示拍摄时间和拍摄部位，故不认可其证据效力。本院认为原告的质证意见成立，故对其证据效力及证明力不予确认。本院认为，原告作为系争房屋所在商场的管理者对商场进行一定程度的装修应属承租人在签约时可以预见、履约时也可以容许的情况。双方对原告在合同三履约过程中的装修情况存在争议，被告未能提供有效证据证明原告的后续装修范围之大、程度之剧已达到影响其续签合同的程度，故对被告以原告未告知其装修计划为由主张合同三无效的意见不予采纳。且从双方的往来函件及合同三的履行情况来看，若以2019年8月2日被告向原告提出异议的时间点作为被告主张知道撤销事由的时间点，被告可撤销合同三的除斥期间也已经过。故，合同三与合同二一样，应属合法有效，双方当事人均应恪守。与以上论述同理，被告以原告大面积装修影响其经营为由而拒付租金的抗辩同样缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告提出不支付租金的抗辩不成立，其又未按约如期足额支付租金等费用，原告有权按约行使解除权。原告发送的解约函载明合同于2020年1月16日解除，被告确认于同月15日收到该函件，故本院确认租赁合同于2020年1月16日解除。现原告主张被告支付2019年6月1日至2020年1月16日期间推广费37,976.12元、2019年6月1日至2020年1月16日期间电费16,778.06元、2019年8月1日至2020年1月16日期间物业费79,762.79元、2019年8月1日至2020年1月16日期间租金1,457,231.66元，被告对上述金额均予确认，故本院予以支持。关于逾期付款违约金的诉请，被告确认原告的计算方式符合合同约定，但认为计算标准过高，本院酌情予以调整，调整后的违约金具体如下，截至2020年1月16日之前的逾期付款违约金为33,392元，2020年1月17日之后的逾期付款违约金以33,392元为基数，按日万分之二计算至实际支付之日止。关于恢复原状的诉请。原告提交的出门单显示被告于2020年1月22日仍可通过申请搬运物品离场，而被告未提供任何证据证明其搬离物品时遭拒，故被告提出其恢复原状存在履行障碍的抗辩不能成立。合同一附件二对房屋恢复标准有明确约定，被告应按约对系争房屋恢复原状，故对本项诉请予以支持。关于支付2020年1月17日至被告恢复原状期间的占有使用费诉请。如上所述，被告提出其退场遭原告阻拦的事实主张不能成立，故对其提出不应支付2020年1月18日之后占有使用费的意见不予采纳。但是，原告作为出租人，在承租人离场、合同关系于2020年1月16日解除，且客观上房屋也处于可收回的状态下，应及时采取措施收回房屋并及时恢复原状，以避免损失的进一步扩大。结合原告发送解约函上记载可容许被告自行恢复原状的期间，本院认为占有使用费的截止日期认定至2020年1月31日为宜。关于占有使用费的计算标准，合同约定以日租金的2倍计算占有使用费，其性质为逾期返还房屋的违约金，被告提出该标准过高，故本院酌情确定2020年1月17日至2020年1月31日期间的占有使用费为158,858元。关于没收保证金及支付解约违约金的诉请，其性质均为解约违约金，被告提出违约金标准过高，本院结合案件实际情况兼顾公平原则将解约违约金调整为502,292元。被告已付的租赁保证金834,411元与上述违约金抵扣后，原告还应返还332,119元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告上海帝泰发展有限公司与被告深圳鑫泰莱珠宝有限公司就上海市浦东新区陆家嘴西路XXX号01F层GF09室房屋签订的租赁合同于2020年1月16日解除；二、被告深圳鑫泰莱珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海帝泰发展有限公司支付2019年6月1日至2020年1月16日期间推广费37,976.12元、2019年6月1日至2020年1月16日期间电费16,778.06元、2019年8月1日至2020年1月16日期间物业费79,762.79元、2019年8月1日至2020年1月16日期间租金1,457,231.66元；三、被告深圳鑫泰莱珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海帝泰发展有限公司支付逾期付款违约金(截至2020年1月16日之前的逾期付款违约金为33,392元，2020年1月17日之后的逾期付款违约金以33,392元为基数，按日万分之二计算至实际支付之日止)；四、被告深圳鑫泰莱珠宝有限公司于本判决生效之日起十五日将上海市浦东新区陆家嘴西路XXX号01F层GF09室房屋按其与原告上海帝泰发展有限公司于2016年7月28日签订的房屋租赁合同附件二恢复原状；五、被告深圳鑫泰莱珠宝有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海帝泰发展有限公司支付2020年1月17日至2020年1月31日期间的占有使用费158,858元；六、原告上海帝泰发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告深圳鑫泰莱珠宝有限公司返还租赁保证金332,119元；七、驳回原告上海帝泰发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,353元，减半收取计17.177元，由被告深圳鑫泰莱珠宝有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二一年四月十九日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。