天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初1816号原告：天津金堂运输服务有限公司，住所地天津自贸试验区(天津港保税港区)海滨八路78号207室，统一社会信用代码911201187736022142。法定代表人：陈金堂，执行董事。委托诉讼代理人：韩宇祥，天津辩正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩，天津辩正律师事务所实习律师。被告：天津开发区泰达公共保税仓有限公司，住所地天津开发区渤海路39号2号门，统一社会信用代码91120116735468341D。法定代表人：李楠，董事长。委托诉讼代理人：宋胜，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀梅，天津高地（河西）律师事务所律师。原告天津金堂运输服务有限公司（以下简称金堂运输公司）与被告天津开发区泰达公共保税仓有限公司（以下简称泰达保税仓公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人韩宇祥、被告委托诉讼代理人宋胜、李秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金堂运输公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方依据《租赁协议》（编号ITHT2015053）约定，届满期限顺延至2021年12月31日；2.判令被告赔偿因违约给原告造成的经济损失175697元；3.判令被告退还多收的房屋租金18000元；4.判令被告返还多收的能源费8000元。以上共计4356497元。5.被告承担诉讼费。事实和理由：2014年10月原、被告商定由原告承租被告位于渤海路39号院(东至东围墙，北至开发区九街1号立交桥南侧桥墩以南10米，西至西侧1号铁路专用线东侧路基，南至集装箱验放中心围栏)，包括房屋、3号库、锅炉房、消防泵房、理货楼等房屋。场地租金2365000元/月，3号库、锅炉房、消防泵房、理货楼租金25000元/月。因场地需要进行改造及添加他设施后才能使用，被告承诺原告租期为15年，场地改造费按照原告实际投入，按租赁年限折旧。双方签订《租赁协议》(204061号)。后双方又在2015年12月31日签订与前述内容基本一致的(租赁协议X2015053号)。协议签订后，原告投入了巨额资金对承租地块进行改造。协议实际履行中，约定的房屋、3号库、锅炉房、消防泵房、理货楼等房屋因无产权及被被告封闭等原因，原告无法使用。但被告自2014年1月至2019年12月，共计6年，向原告收取25000元/月的租金，多收取原告租金180万元。协议履行期间，被告以能源费的名义任意向原告每月收取20000-30000元，远超出原告实际应支付的8000元/月水电费用，期间被告至少向原告多收了能源费80余万元。2020年2月疫情暴发以来，被告故意封堵原告租赁经营场地的出口，故意向原告重要客户重庆长安民生物流有限公司、武汉中原发展汽车物流有限公司、重庆川港物流(集团)有限公司、合肥吉运物流有限公司等分别发送10余次“告知函”，发送含有被告编造的其已经与原告解除了《租赁协议》，恐吓上述公司继续在原告租赁场地内的经营活动非法等内容的信函。被告行为造成原告重要客户重庆长安民生物流有限公司撤离，其余客户与原告业务量急剧下降，原告至今不能正常经营、发生重大损失的后果。初步计算原告此项损失为176497元。对此被告应向原告承担违约赔偿责任。原告认为，双方签订的《租赁协议》合法有效。目前疫情尚未结束，不可抗力仍在持续中，《租赁协议(2015053号)》履行期限应依14.01款约定顺延至疫情结束；被告故意违约，给原告造成经济损失，应予以赔偿；被告没有全部履行协议义务，其收取的房屋、3号库、锅炉房、消防泵房、理货楼等租金应全部退还；其任意多收的能源费应予以退还。就上述争议问题，双方曾多次协商，现因协商结果无法执行，呈状法院，望判如所请。被告泰达保税仓公司辩称，金堂运输公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回金堂运输公司的全部诉讼请求。一、双方THT72015053号租赁合同已于2020年12月31日到期，金堂运输公司应当依约腾退场地并支付欠付租金、滞纳金、能源费、逾期腾房使用费。泰达保税仓公司与金堂运输公司的租赁合同于2020年12月31日到期。租赁期间金堂运输公司存在未经泰达保税仓公司同意擅自转租行为，并且长期拖欠租金和能源费，至今金堂运输公司仍然拖欠泰达保税仓公司大额租金、能源费、逾期腾房使用费等。对此泰达保税仓公司已经在滨海新区人民法院另案起诉主张。在租赁合同最后一年即2020年爆发了新冠肺炎疫情，虽然疫情对于餐饮、旅游等行业或许短期构成不可抗力，但金堂运输公司租用场地主要是用于存放商品车辆，疫情的存在对租赁合同的正常履行并未产生影响，泰达保税仓公司正常交付场地、金堂运输公司正常使用场地，泰达保税仓公司不存在违约行为，泰达保税仓公司不同意与金堂运输公司延长租赁合同期限，金堂运输公司据此主张顺延一年租期没有任何事实和法律依据；二、金堂运输公司主张的经济损失没有事实和法律依据。对于泰达保税仓公司给金堂运输公司转租户发送函件事宜，因金堂运输公司转租和欠付租金的事实明确，重庆长安民生的撤离是基于重庆长安民生物流有限公司与金堂运输公司的转租合同到期，与泰达保税仓公司无关。金堂运输公司对其主张应举证其转租户的搬出与泰达保税仓公司发函之间的因果关系以及因此给其造成的实际损失。对于疫情期间封门事宜，随着2020年初新冠疫情暴发，泰达保税仓公司加强了对出租场地的巡查，在巡查中发现金堂运输公司未经泰达保税仓公司同意擅自将部分场地进行转租，且转租户中存在武汉的物流公司，大量武汉司机及家属滞留天津，且未向防控部门报备，给新冠疫情防控带来巨大困难，造成了极为恶劣的影响。疫情期间的封门是基于疫情防控的需要，且封门前后对金堂运输公司出入场地并不产生影响。另外，金堂运输公司应对封门给其造成的损失承担举证责任。三、金堂运输公司主张退还租金及能源费没有事实和法律依据。泰达保税仓公司并未对金堂运输公司起诉状中所称的3号库、锅炉房、消防泵房、理货楼进行封堵，且该部分房屋均有房地产权证，目前金堂运输公司仍然占有该部分房屋未腾退。另外租赁合同7.01、7.02中明确未取得产权证的建筑不属于租金的计取范围。对于租金和能源费，2019年9月12日金堂运输公司对截至2019年8月31日欠付泰达保税仓公司的租金及能源费进行了确认并出具还款承诺。双方对此前的费用不存在争议。此后欠付保税仓公司的租金和能源费详见保税仓公司提交的证据。关于金堂运输公司对场地的前期投入。金堂运输公司关于保税仓公司承诺出租15年的表述没有事实依据。双方租赁合同7.05明确约定“本协议终止时，乙方实施的加建和改造部分(所有不动产类建筑物)应按甲方要求负责恢复或保留，甲方不给予任何形式的补偿”。金堂运输公司对场地的硬化已经与地面附合，参照房屋租赁合同纠纷案件司法解释“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的精神，对于金堂运输公司主张的前期投入，保税仓公司不承担赔偿责任。租赁合同存续期间，泰达保税仓公司未对租金标准进行上调，其租金水平已经远低于市场价。租赁期满后金堂运输公司拒不腾退场地已经给保税仓公司造成了巨大损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年12月31日，原告金堂运输公司（乙方）、被告泰达保税仓公司（甲方）签订合同编号THT2015053号《租赁协议》，协议约定被告将开发区九街1号立交桥南侧广告牌基础底座西侧边以西部分，北侧界限为开发区九段1号立交桥南侧广告牌基础底座南侧以北10米，开发区九街1号立交桥南侧广告牌基础底座西侧边以东部分，北侧界限为开发区九段1号立交桥南侧广告牌基础底座南侧租赁给原告。租赁面积66914平方米，5号库以西约10660平方米场地。（详见附图）租赁期自2016年1月1日至2020年12月31日止。协议第三条3.01约定乙方按照以下标准、方式、期限向甲方支付租金：Ａ.３号仓库、锅炉房及消防泵房、理货楼租金为25000元/月，3号仓库外场地租金为365000元/月。5号库以西地租金为64848元/月。租金每月支付一次……3.02，租赁期间，场地所产生的水、电、供热、燃气等费用，参照当地物价局收费标准和场地设施情况向乙方计收，乙方应在收到甲方关于交纳能源费用的通知后10日内将费用给予甲方……。协议第七条7.01约定所租赁场地有产权的建筑物为：3号仓库、锅炉房及消防泵房、理货楼，其他建筑物均未进行产权登记。（详见附图）。原合同中已注明，只对3号仓库、锅炉房及消防泵房、理货楼收取租金。7.02未取得产权证的建筑物，甲方可提供乙方使用。当有关行政主管部门依法要求认定拆除时。乙方应给予配合，无条件撤离……协议第十四条14.01发生不可抗力事件，致使一方不能如期履行本协议项下义务，该方无需承担任何违约责任。在不可抗力影响所及的时间范围内，履行期间应自动延长。14.02不可抗力事件持续超过60天以上，双方应通过友好协商决定是否解除或修改本协议。14.03主张受不可抗力影响的一方应及时书面通知对方，并在合理期间内提供由当地公证机关山具的发生不可抗力的证明。主张受不可抗力影响的一方还需尽一切合理的努力，消除、减轻或控制该不可抗力所造成的不利影响。14.04本协议所称“不可抗力”，包括:洪水、地展、飓风、其他自然震、飓风、其他自然灾害以及战争、社会动乱、政府主权行为、法律变化或政府的有关强制性规定和要求等，致使双方无法继续合作的重大突发事件。14.05由于乙方的“生产事故”，或者其他不良社会影响的并被政府相关部门认为重大的生产事故而引发的政府勒令停止乙方经营的情况。2016年8月1日，双方签订《租赁协议补充协议》，将租赁面积及租金进行了变更。2019年9月12日，被告金堂运输公司向原告泰达保税仓公司出具《还款计划》，就2019年8月31日前欠付的租金及能源费作出还款计划。本院认为，原、被告于2015年12月31日签订的合同编号THT2015053号《租赁协议》及2016年8月1日签订的《租赁协议补充协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，该合同合法有效，双方均应遵照执行。关于原告主张按照协议约定顺延租期至2021年12月31日的诉讼请求，原告主张因新冠疫情构成合同约定的不可抗力，被告答辩称双方的租赁期限已于2020年12月31日届满，不认可原告延续一年的诉讼请求。本院认为，原、被告在协议中对不可抗力的适用条件及方式进行了约定。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠疫情虽对原告经营造成影响，但基于原告的经营内容来看，并未导致原、被告之间租赁合同无法实现，且原告在租赁期间仍在经营，故关于原告主张以不可抗力事由要求延长租赁期限的请求，本院不予支持。关于原告主张的要求被告赔偿因违约造成的经济损失的诉讼请求，庭审中，原告主张被告向原告客户发送告知函，导致客户撤离。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告提供的证据不能证明被告发送告知函的行为导致原告客户撤离并造成损失，亦不能证明其主张的实际损失金额，故对原告主张的上述违约损失的请求，本院不予支持。庭审中，原告主张被告擅自将原告租赁场地的5号门进行封堵，并导致原告无法正常经营。对此被告答辩称是出于防疫要求对5号门进行了封闭，同时开放了案涉租赁场地的6号门。对此本院认为，被告针对疫情管理要求关闭5号门的同时应当做好经营场地内客户、业主的通知及说明工作，今后应当加强相应的管理及服务。本案中，被告关闭5号门同时开放6号门，并未导致原告无法正常经营，故关于原告因被告违约封堵5号门导致无法正常经营的主张，本院不予认可。关于原告主张被告退还多收房屋租金的诉讼请求，庭审中，原告主张被告未将案涉协议中约定的3号仓库、锅炉房、消防泵房、理货楼房屋交付给被告，且理货楼被案外人占用，并以此要求被告退还相应的租金。被告答辩称原告在签订租赁协议后一直使用3号仓库、锅炉房、消防泵房、理货楼等并交纳该部分租金。3号楼及理货楼是明确在房地产权证上记载具有产权的房屋。锅炉房及消防泵房在房地产权上没有明确标示，即使锅炉房和消防泵房没有产权证，原告公司在实际占有使用租赁场地后，以部分房屋没有产权证为由要求退还租金没有事实和法律依据。本院认为，原、被告《租赁协议》第7.01、7.02条针对取得产权登记及未取得产权登记的建筑物进行了约定，结合案涉租赁合同附图《租赁场地平面图》，及双方协议中业已明确本协议签订时，乙方已对场地进行了实地考察和检查，对租赁区的位置、范围、面积及相关设施现状予以认可。原告提供的证据不能证明其主张，被故对原告要求被告返还多收房租的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告返还多收能源费的诉讼请求，原告主张被告未按照约定收取能源费，并提交证据《关于金堂物流法务纠纷调解协商结果的请示》予以证明，被告对该证据不予认可，该证据未有被告的签字确认，且原告未能明确表示该证据来源，故对此证据本院不予采信。庭审中，被告提交原告盖章确认的《还款计划》，证明双方对截至2019年8月31日已开发票的欠款及租金和能源费无异议，故关于原告要求被告返还多收能源费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：驳回原告天津金堂运输服务有限公司全部诉讼请求。本案受理费20826元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 姬 凯二〇二一年四月六日书记员 刘霁君