北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初13609号原告：北京蕙萱科技有限公司，住所地北京市丰台区星火路********（园区）。法定代表人：乔艳萍。经理委托诉讼代理人：周志军，北京市两高律师事务所律师。被告：北京恒隆兴置业有限公司，住所，住所地北京市房山区拱辰街道政通路****楼****div>法定代表人：张强，经理。委托诉讼代理人：王亚军，男，该公司法务。被告：北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙），住所地北京，住所地北京市丰台区新村巴庄子******>执行事务合伙人：北京沃登基金管理中心（有限合伙）（委派王春光为代表），北京恒兴达旺广告设计有限公司（委派蒋兆雄为代表）。委托诉讼代理人：苏孟飞，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋丹，北京市京悦律师事务所律师。原告北京蕙萱科技有限公司（以下简称蕙萱公司）与被告北京恒隆兴置业有限公司（以下简称恒隆兴公司）、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）（以下简称中犀华筑中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蕙萱公司的法定代表人乔艳萍及其委托诉讼代理人周志军，被告恒隆兴公司的委托诉讼代理人王亚军，中犀华筑中心的委托诉讼代理人蒋丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蕙萱公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认蕙萱公司与恒隆兴公司签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2150951）已于2019年8月18日解除；2、请求判令恒隆兴公司与中犀华筑中心退还蕙萱公司购房款1402207元；3、请求判令恒隆兴公司与中犀华筑支付利息，以1402207元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2018年6月28日起计算至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日起计算至2020年12月27日止，为166512.06元；4、请求判令恒隆兴公司与中犀华筑中心向蕙萱公司支付违约金14022.07元；5、判令恒隆兴公司与中犀华筑中心向蕙萱公司支付律师费20000元；以上费用合计1602741.13元；6、诉讼费用由恒隆兴公司与中犀华筑中心承担。事实和理由：蕙萱公司的法定代表人乔艳萍因投资经营需要购置商铺，适逢中犀华筑中心代理恒隆兴公司“恒大一站一街项目”（涉案房屋所在项目）销售，中犀华筑中心多位工作人员表示6月30日是项目优惠截止日、从中犀华筑中心购买该项目房屋后期中犀华筑中心会负责统一招商工作……（中犀华筑中心因此被房山区市场监管局行政处罚）。乔艳萍与中犀华筑签订了《咨询服务协议书》及《恒大国际广场商品房认购书》，并向中犀华筑中心支付了100000元、951655元和400000元。后乔艳萍得知个人无法购买商业用房找到中犀华筑中心交涉，被告知可以注册公司名义购买，故乔艳萍成立蕙萱公司，并于2019年1月13日在中犀华筑中心的安排下与恒隆兴公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定恒隆兴公司应于2018年10月31日前向蕙萱公司交付房屋。但2018年10月后蕙萱公司多次催促恒隆兴公司交房未果。2019年8月，蕙萱公司向恒隆兴公司通过EMS邮寄《解除合同告知书》，但因恒隆兴公司预留地址错误，8月18日邮件被退回。蕙萱公司认为，恒隆兴公司缺乏商业信用且对中犀华筑中心授权不明确，中犀华筑中心代理行为违规，两者存在明显过错，故诉至法院，望判如所请。恒隆兴公司辩称，蕙萱公司的起诉无事实和法律依据，请求法院驳回。理由：1、蕙萱公司曾于2019年11月12日就相同事实和理由提起诉讼，法院已作出生效判决，故我方认为属于重复诉讼。2、蕙萱公司无合同解除权。首先其未向我方催促过要求交房，其次商品房预售合同第12条第2款约定了如买受人向出卖人要求解除合同，应于逾期交房超过180日之次日起七日内以书面形式通知。但根据蕙萱公司所述，其于2019年8月10日才向我方邮寄解除函，已超过约定交房时间2018年10月31日之后的180日范围，依据民法典第564条法律规定当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的权利消灭，故蕙萱科技不具备依据此条解除合同的权利。3、我方与中犀华筑中心并非委托代理关系，而是商品房买卖关系，先由中犀华筑中心购买涉案房屋后，中犀华筑中心申请更名蕙萱公司与我方继续办理商品房买卖合同的后续手续，我方才与蕙萱公司签署了涉案房屋的商品房预售合同。中犀华筑中心辩称，蕙萱公司的起诉无事实和法律依据，请求法院驳回。理由：1、我方与蕙萱公司不存在商品房预售合同关系，我方仅与蕙萱公司的法定代表人乔艳萍签订了恒达国际广场商品房认购书，蕙萱公司要求确认解除的商品房预售合同是其与恒隆兴公司签订，与我方无关，根据合同相对性，我方不是商品房预售合同的主体，蕙萱公司无权起诉我方。2、我方与乔艳萍签订的认购书明确约定，我方只是代蕙萱公司认购涉案房屋，并代收房款，我方已将房款支付给了恒隆兴公司，我方与乔艳萍签订的认购书已经履行完毕。交房是恒隆兴公司的义务，恒隆兴公司应向蕙萱公司交付房屋并承担逾期交房的违约责任。合同中未约定律师费。因此蕙萱公司无权要求我方退还房款、支付逾期交房违约金、律师费等。3、蕙萱公司无权解除商品房预售合同，因为蕙萱公司未在约定的解除权行使期限内行使，因此其解除权已消灭。且恒隆兴公司在签订合同当天就告知蕙萱公司可以随时收房，是由于蕙萱公司自身原因没有按时收房，因此无权以未交房为由解除商品房预售合同。4、之前判决确认了本案房屋取得规划验收、竣工等文件，具备交房条件，合同可以正常履行，不存在违约情形。5、蕙萱公司实际支付房款为1051655元，而非1402207元，蕙萱公司是在2018年6月26日、28日实际支付了100000元和951655元。蕙萱公司围绕诉讼请求依法提交了商品房预售合同、银行对账单、收据、认购协议、情况说明、微信、短信及通话记录、照片、快递单及解除合同通知书、判决书两份，恒隆兴公司围绕答辩意见依法提交了判决书两份、商品房认购书、恒大滨河左岸更名审批表、具结书、审批表、提前支付房款优惠确认函、建设工程规划许可证、规划意见复函、建设工程规划验收意见、商品房预售合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年恒隆兴公司（甲方）与中犀华筑中心（乙方）签订《北京恒大国际广场项目团购协议》，协议约定中犀华筑中心采用分期付款的方式购买恒隆兴公司位于北京市房山区恒大国际广场项目175套商业用房。恒隆兴公司保证涉案房屋权属清晰、开发手续完备、证件合法真实，并已经取得销售许可。双方约定在签订本协议的同时签订认购书，中犀华筑中心保证其指定的购房人在与恒隆兴公司签署购房合同前向恒隆兴公司交纳全部应付房款，且保证购房人必须符合购房所在地相应政策法规要求，恒隆兴公司方才配合购房人签署购房合同，并协助房地产公司办理一次更名手续及购房合同要求相关手续。该协议签订后，2018年2月24日，恒隆兴公司（甲方）与中犀华筑中心（乙方）签订《恒大国际广场商品房认购书》，认购书约定由中犀华筑中心认购16-01-05地块-0146号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总金额为1402207元，房价款分六次付清。2018年6月26日，中犀华筑中心（甲方）与乔艳萍（乙方）签订《咨询服务协议书》，约定乙方自愿参加甲方组织的恒大国际广场咨询服务活动，自愿缴纳40万元以作为认购涉案房屋的咨询服务费。双方还约定，乙方缴纳的咨询服务费不计入购房款。同日，中犀华筑中心（甲方、出卖人）与乔艳萍（乙方、买受人）签订了编号为0000461的商品房认购书，约定乙方向甲方认购涉案房屋，总房款为1402207元。乙方同意签署认购书时支付100000元作为定金，定金在签订《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）时转入房款。乙方采用一次性付款的方式于2018年6月28日前付清房款。甲方同意乙方签署本认购书后，在签署商品房买卖合同前可以进行一次更名。乙方付清房屋所有款项并具备网签资格7日后由恒隆兴公司进行统一签署商品房买卖合同。该套房屋达到交房条件的，由恒隆兴公司进行统一交房。2018年6月26日，乔艳萍向中犀华筑中心交纳购房款100000元；2018年6月28日，乔艳萍向中犀华筑中心交纳购房款951655元、咨询服务费400000元。2018年6月29日，中犀华筑中心向恒隆兴公司出具提前支付房款优惠确认函，上载明，中犀华筑中心愿意提前支付未到期款项，恒隆兴公司给予优惠439875元。2018年12月，乔艳萍成立蕙萱公司，2019年1月8日，蕙萱公司与中犀华筑中心签订具结书，并与中犀华筑中心签订《北京公司北京恒大滨河左岸更名／增名／减名审批表》，约定由蕙萱公司继续完成涉案房屋签约。2019年1月13日，蕙萱公司（买受人）与恒隆兴公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定由蕙萱公司购买涉案房屋，房屋总价为1402207元，出卖人应于2018年10月31日前向买受人交付涉案房屋。预售合同第十二条还约定：逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。预售合同第二十六条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均为真实有效。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应当承担相应法律责任。案件审理过程中，恒隆兴公司称预售合同约定的房屋总价为14022207元，但恒隆兴给予优惠439875元，因此房屋实际金额为962332元，中犀华筑中心转交的房款亦是962332元，中犀华筑中心认可此事，认可剩余钱款89323元（1051655元-962332元）自己占有，但认为该部分钱款为服务费。预售合同签订后，恒隆兴公司未向蕙萱公司交付涉案房屋。2019年8月14日，蕙萱公司通过EMS向恒隆兴公司邮寄了解除商品房预售合同通知书，但因无人接收，该邮件2019年8月18日被退回。另涉案工程已经于2018年6月21日取得北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划核验（验收）意见；2018年10月19日取得工程竣工验收备案表。2019年11月，蕙萱公司起诉恒隆兴公司、中犀华筑中心，要求解除涉案房屋预售合同。本院经审理认为蕙萱公司向恒隆兴公司邮寄的解除预售合同通知书被退回，视为恒隆兴公司未收到解除通知，且涉案房屋具备交付条件，合同目的可以实现，于2020年6月28日作出（2019）京0111民初21758号民事判决书驳回了蕙萱公司的诉讼请求。蕙萱公司不服提起上诉，2020年9月28日，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终7846号判决。北京市第二中级人民法院认为，蕙萱公司按照约定地址送达，邮件退回的法律责任应由恒隆兴公司负担；蕙萱公司在享有解除权的情况下且合同解除通知已经视为到达的情况下，即已可发生合同解除的法律后果；但因蕙萱公司在该案中的诉讼请求系以提起形成之诉的形式要求判令解除合同，而该合同于诉讼前解除的客观状态已经存在，故无法支持蕙萱公司的诉讼请求。北京市第二中级人民法院同时释明，蕙萱公司及相关权利人可在调整诉讼请求后就本案所涉争议另行主张。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。蕙萱公司提起的此次诉讼为确认之诉，之前提起的（2019）京0111民初27158号民事案件为形成之诉，两案的诉讼请求不同，不属于重复诉讼。恒隆兴公司关于蕙萱公司的起诉属于重复诉讼的抗辩意见，本院不予采纳。蕙萱公司与恒隆兴公司签订的北京市商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方当事人可以解除合同。蕙萱公司按照约定支付了全部购房款，恒隆兴公司理应按照合同约定期限交付涉案房屋。恒隆兴公司未交付涉案房屋迟延履行债务，致使合同目的不能实现，蕙萱公司依法取得合同的解除权。恒隆兴公司、中犀华筑中心关于蕙萱公司依据合同取得的解除权已经消灭的抗辩意见，本院不予采纳。中犀华筑中心关于恒隆兴公司不存在违约情形的抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，守约方依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。蕙萱公司按照合同约定的送达地址向恒隆兴公司邮寄送达解除预售合同通知书，邮件因无人接收被退回，邮件被退回的法律责任应由恒隆兴公司负担，邮件被退回之日即视为通知到达恒隆兴公司，即发生合同解除的效力。因此蕙萱公司起诉要求确认其与恒隆兴公司签订的预售合同已于2019年8月18日解除的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中犀华筑中心向恒隆兴公司转交蕙萱公司房款962332元，蕙萱公司要求恒隆兴公司返还该部分钱款的诉讼请求本院予以支持。关于中犀华筑中心占有的剩余钱款89323元，因无法律根据亦无合同依据，属不当利益，蕙萱公司要求中犀华筑中心返还该部分钱款的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，中犀华筑中心关于该部分钱款是服务费的意见，缺少事实及法律依据，本院不予采信。蕙萱公司与恒隆兴公司关于合同解除后恒隆兴公司给付利息、违约金进行了约定，现蕙萱公司依据约定要求恒隆兴公司给付利息、违约金的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。关于蕙萱公司交纳的咨询服务费系另一法律关系，本案不宜作出处理，当事人可另行解决。蕙萱公司要求恒隆兴公司和中犀华筑中心支付律师代理费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、确认北京蕙萱科技有限公司与北京恒隆兴置业有限公司签订的《北京市商品房预售合同》于2019年8月18日解除；二、北京恒隆兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京蕙萱科技有限公司购房款962332元并支付利息（以962332元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2018年6月28日起至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日起至实际付清之日止）；三、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于本判决生效之日起十日内返还北京蕙萱科技有限公司购房款89323元；四、北京恒隆兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京蕙萱科技有限公司违约金9623.32元；五、驳回北京蕙萱科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9537元，由北京蕙萱科技有限公司负担3222元（已交纳），由北京恒隆兴置业有限公司负担5783元（于本判决生效后七日内交纳），由北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）负担532元（于本判决生效后七日内交纳）。案件申请费5000元，由北京恒隆兴置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 秦艳玲二〇二一年四月十四日法官助理 王竹萌书 记 员 杨 飞