北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初28238号原告（反诉被告）：卢一，女，1986年7月29日出生，汉族，香港信和国际发展有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：侯蓓丽，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李毓衡，北京市康达律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京锦涵科技有限公司，住所地北京市通州区潞苑南大街甲560号B区401-A15。法定代表人：徐映，执行董事。委托诉讼代理人：徐善良，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张雷，江苏恒久律师事务所律师。第三人：徐嘉艺，女，1997年7月17日出生，汉族，中国银行股份有限公司职员，住北京市西城区。原告（反诉被告）卢一与被告（反诉原告）北京锦涵科技有限公司（以下简称锦涵公司）、第三人徐嘉艺房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卢一及其委托诉讼代理人侯蓓丽、李毓衡，被告（反诉原告）锦涵公司之委托诉讼代理人徐善良、张雷，第三人徐嘉艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卢一向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更买受方协议书（链家）》，判令被告支付原告第二笔房款123万元；2.判令被告支付逾期付款违约金，自2020年8月13日起至付清第二笔房款之日止，以房屋成交总价款615万元为基数，按照每日万分之五的标准计算（计算至2020年8月21日金额为24600元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年4月24日，原告作为出售方，徐嘉艺作为买受方，由北京链家置地房地产经纪有限公司提供居间服务，签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（合同编号：XXXXXXXX），约定原告将位于西城区宣武门西大街X号楼XX-XXX号房屋（建筑面积63.20平方米）出售给徐嘉艺，房屋总成交价为615万元，定金为50万元。2020年4月23日，徐嘉艺付第一笔定金10万元；2020年5月29日，付第二笔定金40万元。2020年7月21日，徐嘉艺、原告及北京链家房地产经纪有限公司签订《变更协议书》，将约定的购房款支付方式和时间变更为2020年7月20日之前支付第一笔购房款417万元、2020年8月12日前支付第二笔购房款123万元，同时变更了物业交割时间为2020年7月25日之前。同日，徐嘉艺通过链家理房通支付了第一笔房款417万元，原告于2020年7月22日收到该笔房款。2020年7月22日，原告将房屋交付给徐嘉艺，双方签署了《房屋交房清单》，并办理了物业交割手续。2020年7月23日，原告、徐嘉艺、北京链家置地房地产经纪有限公司及被告四方签订《变更买受方协议书（链家）》，约定：徐嘉艺、原告就XXX号房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下徐嘉艺的权利义务全部转移于被告，被告同意受让合同项下的全部权利义务；《补充协议》项下徐嘉艺的权利义务全部转移于被告，被告同意受让签署合同项下的全部权利义务，各方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。上述《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更买受方协议书（链家）》签订后，原告按约定履行合同义务。按照合同约定，被告应予于2020年8月12日之前支付第二笔购房款123万元，但时至今日，被告未予支付，已构成逾期付款。原告于2020年8月13日向被告送达了《催告函》，要求被告支付第二笔购房款并配合继续履行合同。同日，被告向原告发出《回函》及《合同解除通知书》，要求解除合同。被告拒不支付购房款并且发函要求解除合同的行为已构成违约。被告作为违约方不享有解除权，其《合同解除通知书》不发生解除效力。根据《北京市存量房屋买卖合同》第七条违约责任第（二）项约定，买受人未按照补充协议的约定时间付款的，出卖人有权选择解除合同还是继续履行合同，如果出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。综上，为保护原告合法权益，特向贵院起诉，恳请判如所请。锦涵公司辩称，一、案涉《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更买受方协议书（链家）》己经解除，被告无需继续履行相关义务。1、原告交付的房屋无法使用。被告是《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更买受方协议书（链家）》的权利、义务承受主体，是从徐嘉艺处受让而来，并就案涉房屋与原告签订的相关合同享有权利和负担义务。原告2020年7月23日交付了房屋，2020年8月9日、12日北京下雨，案涉房屋内的墙面、房屋顶部、窗台内等处均出现大面积漏雨和渗水现象，其中雨水从室内房顶的照明射灯里灌流而下，严重危及房屋内人员的人身和财产安全。案涉房屋所存在的上述现象己经不符合生活居住条件，双方所签订定的《北京市存量房屋买卖合同》其目的无法实现。2、案外人徐嘉艺于两次下雨当时，将房屋出现严重的漏雨及渗水现象及时通知了原告，但原告不闻不问。尔后又询问周围邻居才知道所属楼内的大多数房屋在每次下雨时都会存有的漏雨、渗水现象，该问题已经存在十余年无法解决。原告早就知道涉案房屋严重漏雨、渗水的实际状况。3、根据双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》第五条第（三）项约定：出卖人确认该房屋主体结构内不存在漏雨及渗水现象，但是事实并非如原告在合同中所约定那样。原告严重违反了合同约定，未有如实告知案涉房屋存有上述漏雨及渗水现象，其非诚信行为违反了先合同义务，且违约在先。4、根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（北京市住建委）第五条约定，出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人。如该房屋具体情况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部购房款并给付利息、赔偿损失。5、被告于2020年8月13日通过EMS及微信向原告寄送了《合同解除通知书》，就被告解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、及《变更买受方协议书（链家）》的意思表示通知了原告，原告己经收悉，上述合同己经解除。原告主张继续履行合同依法不能成立。二、原告起诉要求被告支付第二笔房款123万元，并配合其办理相关税费缴纳手续及以房屋成交总价615万为基数，按万分之五每天标准支付违约金的请求，依法不应获得支持。1、被告未按约定支付第二笔房款的行为并非违约行为。被告未按合同约定的时间支付第二笔房款的原因，是原告严重违约在先，被告有权享有对剩余房款履行的抗辩权。被告己经向原告支付了定金50万及第一笔417万元的房款，而第二笔房款123万元要比第一笔少的多，在被告己经完成约80%总房款的支付义务后，案涉房屋出现了严重的漏雨、渗水的情形，而这一事实，恰恰是由于原告不仅未履行如实告知义务，而且严重违反合同约定在先。如案涉房屋确实不存在上述问题，被告也不会拒付剩余房款，更无需书面通知原告解除案涉合同。因此，原告主张的违约金请求依法不应获得支持。2、基于案涉房屋存有严重的漏雨和渗水质量问题及安全隐患，根据《合同法》第148条，“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物损毁、灭失的风险由出卖人承担。”原告隐瞒房屋的上述问题，交付与合同约定不符的房屋，违背诚实信用原则，构成违约。三、基于上述答辩理由，被告认为原告各项诉请均依法不应获得支持。综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求法院查明案件事实，驳回原告的全部诉请。锦涵公司向本院提出反诉请求：一、确认本诉所涉的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更买受方协议书（链家）》及2020年7月29日我方与卢一签订的网签合同已于2020年8月13日解除；二、判令卢一返还锦涵公司己付购房款人民币472万元（包括定金50万，417万房款以及5万元的物业交割保障金），并赔偿利息损失暂计9.2778万元（以书面明细为准），担保服务费损失：12510元，其他经济损失暂计：1.2万元（其中租房费用8000元，搬家及误工损失4000元）；三、本案诉讼费、反诉费由卢一承担。事实及理由：2020年4月24日，北京链家置业房地产经纪有限公司作为居间人促成卢一与徐嘉艺订立了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等相关协议。根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定：卢一将其所有位于北京市西城区宣武门西大街X号楼XX-XXX号房屋一套出售给徐嘉艺，房屋建筑面积：63.20平方米，总成交价615万元。徐嘉艺按照《北京市存量房屋买卖合同》约定向卢一支付了定金50万元及第一笔房款417万元。2020年7月23日锦涵公司、卢一、徐嘉艺三方签订《变更买受方协议书（链家）》，约定徐嘉艺将《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等相关协议项下的权利义务全部让与给锦涵公司，同时锦涵公司、卢一均予以接受和认可。2020年7月29日锦涵公司与卢一签订北京市政府示范合同《北京市存量房屋买卖合同》。根据合同第五条约定，出卖人承诺己将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人。如该房屋具体情况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款。根据《北京市存量房屋买卖合同》（链家版）第五条第（三）项的约定：出卖人确认该房屋主体结构内不存在漏雨。而在2020年7月23日房屋交付后第一次下雨，即2020年8月9日，案涉房屋出现严重漏雨，房屋的墙面、房屋顶部、窗台内等处均出现大面积漏雨和渗水现象，其中雨水从室内房顶的照明射灯里灌流而下，墙皮脱落，严重危及房屋内人员的人身和财产安全。并在8月12日下雨时再次出现上述漏雨情形。经观察，房屋墙面有重新粉刷的痕迹，在第一次下雨当晚就出现了墙皮脱落、墙面裂纹。经向左邻右舍询问漏雨原因，得知本栋楼己存在漏雨问题十余年。卢一在明知房屋真实状况的情形下，严重违反了合同约定，未如实告知案涉房屋存有上述漏雨及渗水现象，己构成合同的根本违约。基于上述事实，锦涵公司于2020年8月13日通过EMS及微信向被答辩人寄送了《合同解除通知书》，就解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、及《变更买受方协议书（链家）》的意思表示通知了卢一。卢一已经收悉，上述合同已然解除。综上，卢一的违约行为造成了案涉合同的解除，为维护合法权益，锦涵公司特提起反诉，请求人民法院在驳回卢一本诉请求的同时，支持锦涵公司反诉请求。卢一针对锦涵公司的反诉请求辩称，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应当继续履行，锦涵公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，请法院依法予以驳回。具体意见阐述如下：（一）锦涵公司的解除行为不成立，缺乏依据。锦涵公司在反诉状中称：“被反诉人在明知房屋真实状况的情形下，严重违反了合同约定，未有如实告知案涉房屋存有上述漏雨及渗水现象，已构成违约。”卢一不认可锦涵公司的上述意见。1、徐嘉艺在签订《北京市存量房屋买卖合同》前，已经了解了涉案房屋的状况，并在《北京市存量房屋买卖合同》中予以确认。《北京市存量房屋买卖合同》第五条第（四）项约定“买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解”。《北京市存量房屋买卖合同》第五条第（三）项约定：“出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋项等）否存在漏水（“漏水”指房屋项部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。”商品房并非普通商品，属于购置重大资产，徐嘉艺在购买涉案房屋时，会注意查看房屋的状况。卢一从入住涉案房屋到签订《北京市存量房屋买卖合同》前，涉案房屋都未出现过漏水的情况，徐嘉艺从看房到签约，对于房屋的情况已经进行了了解和查看，其并未指出房屋漏水，也从未房屋状况提出过任何异议。2、卢一已经按合同约定将房屋交付徐嘉艺，则在交付后，房屋毁损、灭失的风险也由买受人承担。《民法典》第六百零四条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，根据不动产买卖适用交付转移风险的规则，交付后的风险应当由买受人徐嘉艺自行承担，合同主体变更后，应当由锦涵公司自行承担。3、《北京市存量房屋买卖合同》对于房屋主体结构漏水后如何处理做了明确约定，但锦涵公司拒绝按合同约定处理。《北京市存量房屋买卖合同》第五条第（三）项约定：“若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复。如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用：因为维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。”本案中，卢一将涉案房屋交付前、交付时，徐嘉艺均未提出过房屋漏水的情况，也接收了房屋，房屋已经完成交付。退一步讲，就算是出卖人应修复而未修复，徐嘉艺也完全可以自行修复后要求出卖人承担费用、赔偿损失，但其拒绝按合同约定履行，执意要求解除合同。4、锦涵公司行使单方解除权缺乏合同依据。锦涵公司在反诉状中称“根据合同第五条约定，出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人。如该房屋具体情况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的，买受人有权解除合同。”锦涵公司依据的是双方签订的网签合同，但该份网签合同是用来办理网签备案手续用的，很多必要条款都未填写，而双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定了双方合同履行的具体条款，应当以双方签订的《合同》中约定条款为准。故锦涵公司单方解除合同缺乏依据。（二）卢一不存在迟延履行行为，反而一直在积极履行合同。1、卢一在签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》后，按照约定交付了房屋。徐嘉艺称为不影响其父亲家庭财产申报出现不符事项，购买涉案房屋不能用她的购房资格，他们专门成立了锦涵公司用于购买涉案房屋，并要求将合同签订的主体变更为锦涵公司，卢一也都予以配合，并将付款的时间推后且同意锦涵公司分期付款。同时，徐嘉艺又再次提出无处居住，要求提前入住，卢一也同意了。因为按照《补充协议》第二条第7项约定的物业交割时间为“在甲方收到全部购房款2日内自行办理物业交割手续”，但卢一考虑到徐嘉艺要求入住的请求，同意将物业交割的时间提前为“2020年7月25日”，也就意味着，卢一在未收到全部购房款的前提下，顾及徐嘉艺的实际入住需要而予以让步。以上种种，可以说，卢一已经尽了作为一个房屋出卖人最大的容忍限度，目的是尽全力维护本案房屋买卖合同的履行。2、2020年8月9日徐嘉艺称涉案房屋漏雨，卢一得知后，积极联系中介、物业公司，要求查看现场，并愿意协助维修，但徐嘉艺坚持要求解除合同，拒绝继续履行合同，也不同意卢一维修房屋。并且，徐嘉艺找来其他人威胁卢一，强迫其解除合同，卢一不得已报警，警察出警。徐嘉艺还带人去卢一工作单位威胁卢一，要求解除合同。在此情况下，卢一只能起诉要求继续履行。（三）合同并未达到履行不能的程度，合同始终可以继续履行。1、卢一购买涉案房屋并入住后，2019年全年都从未发生过漏雨情况。锦涵公司称卢一存在“未告知案涉房屋存有上述漏雨及渗水现象”，其应当就此举证，否则，其主张不应被采信。锦涵公司称其“向左邻右舍询问下雨原因，得知本栋楼已存在漏雨问题十余年”，但其未能就此举证。2、2020年8月9日、8月12日北京的暴雨，是北京市有史以来罕见的暴雨，政府在当天都发布了预警。而涉案房屋是1979年建成的老房子，所在小区是老小区，在罕见暴风雨的情况下，房屋发生漏雨也并非卢一能够预见的情况。徐嘉艺在购买房屋时，对于涉案房屋的房龄、老旧小区的情况是查看过的，是知晓的，其作为房屋买受人对于老房子产生的一些自然损耗应当有一定的容忍义务。3、从涉案房屋的漏雨部位看，就是窗户周边，且雨停了之后不再漏雨，对于徐嘉艺居住使用并未达到“严重危及房屋内人员的人身和财产安全”的程度，锦涵公司在反诉状中所称的“严重漏雨”“严重危及”与事实不符，过于夸张。另外，2020年10月20日晚，卢一路过涉案房屋，看到涉案房屋灯亮着，且电表也在走，说明锦涵公司一直在居住使用涉案房屋。同时，第三人徐嘉艺也自认其因找不到租住的房屋而一直临时居住在涉案房屋，说明涉案房屋可以居住使用。4、卢一得知房屋漏水后，并非锦涵公司所称的“不闻不问”，卢一于2020年8月12日专门带了装修工人去看漏雨部位，愿意协助维修，但徐嘉艺不同意维修，坚持要求解除合同。双方产生争执后，警察也去涉案房屋看过，也认为并不影响居住。5、锦涵公司要求解除合同的真实原因并非合同不能继续履行，而是房价下跌。根据链家地产官方网站公布的与涉案房屋同地段的房屋交易价格，双方签订合同时，房屋价格在上涨，后来交易价格有所回落，相比高点时的确降价了。由此可见，锦涵公司要求解除合同的原因并非房屋漏雨不能居住使用，而是房价下跌，其不想继续履行。综上，卢一认为，本案的房屋买卖合同已经履行大部分义务，且能够继续履行，在此情况下，法律应当保护交易的安全和稳定，应当维护守约人的合法权益。恳请法院在依法查明事实的基础上，依法驳回其全部反诉请求，并支持卢一的本诉请求。徐嘉艺述称，同意锦涵公司的反诉请求，不同意卢一的诉讼请求。卢一所称合同签订情况，房屋交付，房款支付事实情况均属实。作为第三人，从客观事实的情况对卢一的诉求做一些回应。第一，卢一称我已经在现场查看时确认房屋的状态，一方面我在现场查看的时候，墙面是没有缺漏的，是涂完的墙面，是完整的，然后我再结合她在合同中约定不存在漏水的情况，才能保证形成我的判断。物业在楼道里曾贴出一个通知，说因为本房屋年久失修，屋顶漏水情况严重，其实从物业的表述也可以看出，卢一在合同中保证房屋房顶或者屋顶、房屋不漏水的情况是跟实际不符的。第二，卢一在把房屋交付给我之后，我并没有对房屋做出任何的改动，只是将个人物品在交付后的一日搬入房屋，所以房屋所造成的损毁仅是因为卢一房屋本身瑕疵所造成的，我没有对房屋做出任何更改。第三，卢一对一些沟通细节上的表述没有事实依据，是对我个人的污蔑，包括我为什么更改主体或者在协商过程中有没有对她威胁，这都是没有事实依据的。第四，是房屋在我搬进去第一次下雨时就出现漏水，当天晚上我就通知她到现场来看一直没有来。第二次下雨，晚上我再通知物业和链家来看，也通知原告来看，物业和链家都来了，但是原告没有来而且原告说在搬入9号和12号下雨量特别大属于极端情况，事实并不是这样。9号和12号下雨之后漏水，在此之后8月25号房屋墙皮一直出现脱落，这都是我在搬出去之后中午和晚上利用休息时间回访，查看收集证据所得到的。9月5号，我再次返回房屋取证，房屋有新的墙皮脱落，并且漏水的裂纹越来越明显。然后9月23号，墙皮脱落之外房屋的裂痕、北面一整面房屋的裂痕进一步加剧，9月28号房屋再次漏水，这次漏水没有说又是大暴雨，又是什么极端情况。只要一下雨，只要不是毛毛雨正常的下雨之后，房屋都会出现漏水。至于卢一说我继续居住在房屋中，在房屋出现这个问题之后，我只能寻找其他房屋进行居住，在下雨问题出现之后第二日、第三日即搬出房屋。但是因为需要收集证据，并且在因为租住房屋租住时间不能确定，无法在租住房间租住时，只能克服困难，临时在涉案房屋中使用。再一点就是录音中，警察到现场查看后说这个房子，还会继续居住，但是物业在当场也表示，房子年修年漏，家家户户都有这个情况，这是物业在现场陈述的。至于他说我们后续沟通中出现一些威胁的情况，也是不赞同的，因为我们一直都是积极去找她协商，之所以有我方去她工作地点的情况，因为我们约定好要协商，但她迟迟没有出现，但我和锦涵公司想去协商的时候，反而是卢一的工作人员威胁我方说，如果再来就到我单位上属的政府机关去投诉。所谓网签合同条款的阴阳合同性质上，我的理解是我们在后续签的合同的效力，其实是更强的，不应该随意否定两个当事人签订合同的性质，在网签合同作为北京市政府发布的示范性合同约定了明确的解除情况合同解除情况，而在链家提供的合同上链家作为专业房屋中介机关，它是中介机构想促成交易，反而对解除的情况约定的不是很明晰，所以我们认为，9月27号签订的北京市官方的买卖合同是对锦涵公司权利的有力保障。另外还有一点补充，我刚搬入下第一场雨就发现漏水情况，难以想象卢一在2017年10月成交实际居住之后两三年的期间，主张自己不知道漏雨的事实。卢一刚刚说，漏雨的情况，卢一不能预见，那可想我作为买房人，在基于诚信原则，相信卖房人的承诺之后，也无法预见有这种情况发生，而且对于老房存在的一些细小的问题，比如排水，比如排气，比如保暖的问题，我和锦涵公司已经尽了应尽的容忍义务，对于这种隐藏的重大瑕疵，影响居住的情况，实在是已经构成了严重违约的情形，所以我方才没有继续容忍。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2020年4月24日，卢一（出卖人）、与徐嘉艺（买受人）在北京链家置地房地产经纪有限公司居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称链家版合同），约定卢一向徐嘉艺出售位于北京市西城区宣武门西大街X号楼XX-XXX的房屋（以下简称涉案房屋），涉案房屋为楼房，建筑面积63.20平方米，房屋成交价格为158万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价457万元。买受人向出卖人支付定金50万元。出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或者地面发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复。如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因为维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。但买受人使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定之范围内。出卖人应当于收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后2日内将房屋交付给买受人。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，并由出卖人退还买受人全部已付款。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。同日，卢一（出卖人、甲方）、徐嘉艺（买受人、乙方）、北京链家置地房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为615万元，此价格为甲方净得价。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方应于2020年7月20日前将第一笔购房款540万元（不包含前期支付全部定金）以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应于2020年7月22日前共同前往税务部门办理缴税手续。甲乙双方同意，在2020年7月23日前，共同办理房屋不动产转移登记手续。此后，卢一（出卖人、甲方）、徐嘉艺（买受人、乙方）、北京链家置地房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《变更协议书》（落款无签署日期），约定将前述协议相关条款变更为：乙方应于2020年7月20日前将第一笔购房款417万元（不包含前期支付全部定金）以第三方担保支付的方式支付甲方。甲乙双方应于2020年8月14日前共同前往税务部门办理缴税手续。甲乙双方同意，在2020年8月14日前，共同办理房屋不动产转移登记手续。2020年7月21日，上述三方又签订《变更协议书》，约定乙方应于2020年7月21日前将第一笔购房款417万元（不包含前期支付全部定金）以第三方担保支付的方式支付甲方。之后，卢一（出售方、甲方）、徐嘉艺（原买受方、乙方）、北京链家置地房地产经纪有限公司（居间方、丙方）、锦涵公司（新买受方、丁方）签订《变更买受方协议书（链家）》（落款无签署日期），约定经协商一致，就上述房屋交易所签署的链家版合同、居间服务协议、补充协议项下乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让合同项下的全部权利义务。甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。2020年7月29日，卢一（出卖人）、锦涵公司（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称网签合同），约定卢一将涉案房屋出售徐嘉艺，成交价格为158万元。买受人应当于2020年8月12日前向出卖人支付。出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人。如该房屋权属及具体状况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。上述合同履行过程中，徐嘉艺已支付定金50万元，第一笔购房款417万元，物业交割保证金5万元，卢一于2020年7月22日向徐嘉艺交付了涉案房屋。2020年8月10日，徐嘉艺通过微信向卢一发送告知书，载有以下内容：“一、我本着诚实信用、善意积极的态度履行与您签订的宣武门西大街X号楼XXX房屋买卖合同，但您在签订合同时故意隐瞒、出售不符合出售条件的房屋，违背公序良俗及合同法规定的公平、诚实信用原则，合同应属无效。二、您以欺诈形式订立的合同显失公平，您作为过错方应当返还之前取得的财产并赔偿损失。我搬入未满两周，第一次下雨就出现严重漏水渗水、窗户，墙面，屋顶，地面等多处被淹。经走访调查，这已是房屋十几年的老问题，在订立合同时你作为前任住户，明知该问题，不仅没有主动声明房屋此项问题，还承诺房屋没有漏水等问题，对我造成了重大经济损失。三、您出售的房屋长期存在重大安全隐患……鉴于几次协商无果，我要求立刻：1.中止履行并解除该合同，2.返还我的购房款，3.赔偿我遭受的直接损失，4.履行合同约定的违约责任。否则，根据刑法及民法相关规定，本人将提起民事或刑事诉讼。……”2020年8月13日23时许，徐嘉艺通过微信向卢一发送回函及合同解除通知书。2020年8月13日，卢一向锦涵公司发送《关于继续履行及相关协议之催告函》，催告函载明，锦涵公司应依约于2020年8月12日之前支付第二笔购房款，但时至今日，贵公司未予支付，已构成逾期付款。卢一要求锦涵公司继续履行合同在收到函件之日起三日内支付第二笔购房款，否则将依法行使相关合同权利。锦涵公司向卢一邮寄合同解除通知书。锦涵公司提交的快递查询单显示该邮件于2020年8月13日签收。卢一对快递查询单的真实性予以认可。合同解除通知书载明，“因您在签订合同时故意隐瞒所售房屋存在漏雨、渗水等严重质量问题。我方在与您所签订该合同时如知悉该房屋存有上述质量问题，绝不会与您签订该房屋买卖合同。基于上述等原因，现书面通知您解除我方与您之间所签订的上述所有合同……”锦涵公司向卢一邮寄的回函载有其享有法定解除权，不构成违约，已书面告知并正式书面通知解除合同等内容。锦涵公司提交视频和照片以证明涉案房屋在交付后第一、二次下雨时出现大面积漏雨事实，根据视频所载内容，能够清晰看见天花板、窗台、墙面等多处存在漏雨，雨水从室内房顶的照明灯上贯穿流下。卢一认可该证据的真实性、合法性及关联性，但不认可证明目的。卢一认为，第一，2020年8月9日北京下暴雨导致房屋漏水，这是房屋交付之后因特殊极端天气发生的特殊情况，不属于导致合同不能履行的根本性原因；第二，在卢一购房并使用房屋的期间并未出现漏雨的情况，卢一在出售房屋时并未故意隐瞒房屋漏雨的事实，因此卢一不存在违约情形；第三，漏水情况是可以修复的，卢一也愿意配合进行修复，但锦涵科技拒绝进行修复，执意要求解除合同。本院对该证据的真实性予以确认。锦涵公司另提交小区物业张贴的通知一份，以证明在购买涉案房屋前，房屋就因防水年久失修出现漏水情况。卢一认可该证据的真实性，但不认可证明目的。卢一认为该通知针对的是楼顶防水的问题而非涉案房屋漏水问题，涉案房屋并非顶层。因该证据是物业针对楼顶漏水需要动用专项维修资金进行入户确认作出的通知，与涉案房屋漏水情形缺乏直接的关联性，本院不予采纳。卢一提交网页打印件以证明2018年至2020年的北京天气情况，在其使用房屋期间，北京未出现特大暴雨的极端天气，2020年8月9日当晚北京降雨量远超往年同期最高水平，极端天气导致漏水情况发生，2020年8月12日，短期内北京再降暴雨导致房屋漏水。锦涵公司不认可该证据的真实性和证明目的。因该证据不符合证据形式要件，亦缺乏证明力，仅具有参考意义，本院对该证据不予采纳。卢一另提交视频以证明2020年8月12日到涉案房屋查看漏雨情况，拍摄时已下雨近五小时，屋内并无漏水。锦涵公司认可该证据的真实性，但认为从视频所载的内容所看，当时并未处于下雨时，同时该视频无法体现当时北京已经下了近5小时的雨量，因为视频也没有将室外的范围包括地面的情况拍摄出来，不能够反映是否当时下雨。因该视频所展现的内容具有局限性，房屋的漏水状态亦不属于能够一直持续展现的情形，不能以某一时段不漏雨否定房屋存在漏雨情况，故对该证据的证明目的本院不予采信。卢一另提交照片以证明2020年10月20日涉案房屋灯亮着，电表也在走，说明锦涵公司一直在使用涉案房屋。锦涵公司质证称真实性无法确认，其中两张照片载明的是电表的组定量，但是没有体现出来电表的户号，即使属实也是锦涵公司从另外一个角度想防止损失的扩大，为了避免在外面租房子所产生的一些租金，不得已在该房间里面居住生活。本院对该证据的真实性予以认可，但仅凭该证据不足以证明锦涵公司一直在使用涉案房屋。结合当事人的相关意见，本院可以确认涉案房屋由锦涵公司实际控制。另查，2017年10月18日，卢一与案外人王志刚签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，从王志刚名下购买涉案房屋。再查，2020年7月10日，卢一（甲方）、徐嘉艺（乙方）、北京中融信融资担保有限公司（丙方）签订《担保支付协议》，约定由丙方对符合担保要求的购房款提供担保服务。该协议项下乙方同意向甲方支付的购房款金额为417万元，担保服务费为12510元。卢一认可《担保支付协议》真实性，但表示相关费用应当由锦涵科技自行承担。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，锦涵公司依据《变更买受方协议书（链家）》，受让徐嘉艺关于链家版合同、补充协议等项下的全部权利义务，并与卢一就涉案房屋签订了网签合同，锦涵公司与卢一之间的房屋买卖合同关系已经成立，双方当事人应依约行使权利，履行义务。本案的争议焦点在于：一、卢一是否已尽到告知义务；二、锦涵公司能否行使合同解除权。关于争议焦点一，本院认为，卢一未尽到告知义务。结合当事人提交的证据及陈述意见，可以确认涉案房屋存在较为严重的漏水情况，卢一否认其居住涉案房屋期间房屋存在漏水，但其提供的证据不足以证明涉案房屋的漏水系在链家版合同、网签合同签署之后新出现的质量问题，故本院对其相关意见不予采信。而房屋是否漏水并非房屋交接时可以立即发现的问题，通常需要经过一定时间的居住使用才能发现，因此对于房屋是否漏水，出卖人应对买受人如实告知，否则应对其未如实告知行为承担相应的责任。锦涵公司在合理期间内提出了异议，而卢一并未提供证据证明其对房屋的漏水情况向买受人进行了告知，也未提供证据证明买受人在订立合同时明知或认可房屋的漏水情况，故应认定其未尽到告知义务。关于争议焦点二，本院认为，锦涵公司有权行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。本案中，双方签订的网签合同亦约定，出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人；如该房屋权属及具体状况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的，买受人有权解除合同。关于网签合同的效力，本院认为，双方签订的网签合同约定涉案房屋成交价格为158万元，与链家版合同约定的“房屋成交价格为158万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价457万元”中的房屋成交价格一致，但均明显低于涉案房屋的实际成交价格615万元，相关条款均非当事人真实意思表示，依法应认定为无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。网签合同中前述关于如实告知义务及相应责任的条款系卢一与锦涵公司直接签署，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。卢一未尽到如实告知义务，锦涵公司有权依据法律规定和合同约定，主张解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。结合已查明的事实情况，锦涵公司向卢一发出合同解除通知书，卢一于2020年8月13日签收，本院确认双方签订的买卖合同及相关协议于2020年8月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于锦涵公司主张卢一返还己付购房款472万元（包括定金50万，417万房款以及5万元的物业交割保障金）的诉讼请求，本院予以支持。对于锦涵公司要求卢一赔偿利息损失的诉讼请求，因双方签订的相关合同对利息的约定并不明确，本院确定卢一自合同解除之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向锦涵公司支付已付购房款的利息。对于锦涵公司要求卢一赔偿担保服务费损失12510元的诉讼请求，锦涵公司提供的证据能够证明其为购买涉案房屋产生了担保服务费损失，故本院予以支持。对于锦涵公司要求卢一赔偿租房费用8000元的诉讼请求，本院认为，涉案房屋已经实际交付，锦涵公司可以享有此期间一定的占有使用利益，可以弥补其租房费用，故本院对该项请求不予支持。对于锦涵公司要求卢一赔偿搬家及误工损失的诉讼请求，因其提供的证据不足以证明该主张，故本院不予支持。综上所述，卢一的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。锦涵公司的反诉请求，具有事实和法律依据，对其合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第十七条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）北京锦涵科技有限公司于2020年4月24日订立的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更买受方协议书（链家）》和2020年7月29日订立的《北京市存量房屋买卖合同》于2020年8月13日解除。二、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）卢一返还被告（反诉原告）北京锦涵科技有限公司购房款472万元。三、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）卢一赔偿被告（反诉原告）北京锦涵科技有限公司利息损失（以472万元为基数，自2020年8月13日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）卢一赔偿被告（反诉原告）北京锦涵科技有限公司担保服务费损失12510元。五、驳回原告（反诉被告）卢一的全部诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）北京锦涵科技有限公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19938元，由原告（反诉被告）卢一负担19938元（已交纳）。反诉费27425元，由原告（反诉被告）卢一负担26712元（本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京锦涵科技有限公司负担713元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二一年四月一日法官助理 肖彦青书 记 员 李 婷