江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3131号上诉人（原审原告）：刘文华，男，1968年10月2日出生，汉族，住江苏省张家港市。上诉人（原审原告）：徐琳，女，1988年2月10日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。被上诉人（原审被告）：苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处，住所地江苏省苏州市虎丘路立交桥南堍。负责人：高立，主任。委托诉讼代理人：高阳，江苏新开利律师事务所律师。委托诉讼代理人：周俊，江苏新开利律师事务所律师。上诉人刘文华、徐琳因与被上诉人苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处（以下简称虎丘街道）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初6715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人刘文华、徐琳上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令确认虎丘街道位于新庄新村××楼底-1门面房面积约40.7平方米；3.判令虎丘街道赔偿装修损失22604元，营业损失10万元；4.虎丘街道退还押金2000元；5.本案诉讼费用、评估费由虎丘街道承担。事实和理由：一、2012年，刘文华、徐琳租赁虎丘街道位于新庄新村××楼底-1门面房面积约40.7平方米用于水果经营，2016年11月5日重新装修购置了相应的设施设备，虎丘街道于2016年11月8日出具证明，证明该房的房产证正在办理，刘文华、徐琳可持该证明办理营业执照。但涉案房屋被工商局告知是违章建筑，不能办理营业执照用于饭店经营，并被城管查封。刘文华、徐琳多次去虎丘街道处寻求解决办法，都被虎丘街道以种种理由推脱，导致水果蔬菜店装修后无法营业至今。二、刘文华、徐琳几十次前往虎丘街道街道办，希望拿到房屋土地证、房产证办理营业执照，但虎丘街道相关领导均互相推诿，不予解决。2018年2月28日，虎丘街道无法提供两处房产合法产权证后，发出了“限期搬离告知函”，但在此之前，刘文华、徐琳未收到虎丘街道终止租房合同的任何电话、文字、文书、信息，违反了租房合同第九条的约定：合同终止前一个月通知对方。虎丘街道从2016年12月31日前的一个月至2018年2月27日，在跨度长达三年时间里，从未履行终止合同的告知义务，使刘文华、徐琳蒙受严重的经济损失和精神打击。被上诉人虎丘街道辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告刘文华、徐琳向一审法院起诉请求：1.判令虎丘街道赔偿装修、设备损失合计22604元、营业损失10万元。2.判令虎丘街道退还押金2000元。3.判令虎丘街道承担本案诉讼费、评估费。反诉原告虎丘街道向一审法院反诉请求：1.判令刘文华、徐琳将苏州市姑苏区新庄新村56幢南2号楼-1的房屋清理腾空后返还给虎丘街道。2.判令刘文华、徐琳支付房屋占有使用费68316元（自2017年1月1日起，按房屋租赁合同约定的标准，暂计算至2020年7月1日，要求计算至房屋实际腾空并返还之日止）。3.判令刘文华、徐琳承担反诉诉讼费。一审法院认定事实如下：刘文华、徐琳向原留园街道租赁了多处房产用于经营，位于苏州市××区××东××楼底-1房屋即为其中之一。该房产为原苏州市金阊区留园街道建设的临时建筑。后因街道合并，原苏州市金阊区留园街道并入新的虎丘街道。自2012年起，徐琳向原留园街道承租新装新村东口2号楼底-1室（面积40.7平方米）用于经营水果并支付了履约保证金2000元。租赁合同一年一签，最后一份租赁合同签订于2016年11月2日，出租方为原留园街道经发科，承租人为刘文华、徐琳，合同约定的租赁期间自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金为19500元，年付。租赁期间内不得转租，否则出租方有权单方终止租赁协议。合同签订后，刘文华支付了租金19500元。2016年11月8日，原留园街道出具了新庄新村东2号楼底-1属于原留园街道集体资产，现委托经济发展科管理，房产证正在办理中的证明。2017年3月7日，刘文华认为其向原留园街道租赁的新庄新村56幢房屋漏水，给其经营造成损失，故对虎丘街道提起诉讼，要求赔偿损失[（2017）苏0508民初1491号]。2018年2月5日，（2017）苏0508民初1491号案件作出判决，判令虎丘街道向刘文华赔偿了部分损失。2018年2月28日，虎丘街道出具了《限期搬离告知函》，要求新庄新村东2号楼底-1房屋的实际使用人在收函后10日内腾空房屋内的物品并归还房屋，刘文华未予归还。2019年3月19日，苏州市姑苏区综合行政执法局至案涉房屋送达了《查封决定书》并对房屋进行了查封，查封的理由为租赁房屋内存在无证照经营的情形，查封期限自2019年3月19日至2019年4月17日。因虎丘街道催告刘文华返还房屋，但刘文华未予返还，虎丘街道故于2019年7月31日对刘文华提起诉讼[(2019)苏0508民初6539号]，要求刘文华归还房屋、支付占有使用费。一审法院受理后，刘文华提出要求虎丘街道赔偿装修损失、营业损失、退还押金的反诉。因租赁合同中约定的承租人为刘文华、徐琳，但刘文华、虎丘街道均未提供徐琳的身份信息亦未申请将徐琳作为当事人参加诉讼，一审法院于2019年10月裁定驳回了双方的起诉。2019年12月2日，虎丘街道委托律师向刘文华发函，称：新庄新村56幢南2号楼-1、新庄新村56幢南倪家桥1-3室房屋的租赁合同于2016年12月31日到期。此后，双方未签订续租手续，街道也未向你收取租赁期满后的房屋占有使用费。刘文华应在接到本函后五日内将上述两处房屋腾空后予以归还，否则街道将自行收回。清理腾房事宜可与街道的工作人员联系。此外，街道也保留追偿2017年1月1日起至房屋实际收回之日止房屋占有使用费的权利。因双方对于房屋返还及装修赔偿事宜未能达成一致，刘文华、徐琳提起本次诉讼，要求虎丘街道赔偿装修损失等；虎丘街道提起反诉，要求刘文华、徐琳返还房屋并支付占有使用费。案件审理过程中，经委托评估，新庄新村东2号楼底-1房屋、倪家桥1-3号房屋的装修及附着物价值分别为22604元、128471元。刘文华、徐琳琳共计支付鉴定费6500元。案件审理过程中，一审法院通知刘文华、徐琳于2020年11月21日前将新庄新村东2号楼底-1房屋腾空并归还虎丘街道，逾期归还的，将按照双方租赁合同约定的金额支付占有使用费。刘文华称需要一个月的时间，但此后未反馈腾空归还房屋的信息。以上事实，由刘文华、徐琳提交的房屋租赁合同两份、收据、民事裁定书两份、民事判决书、查封照片、证明、限期搬离告知函、行政处罚决定书、评估报告、鉴定费发票，虎丘街道提交的限期搬离告知函、律师函及邮寄凭证及双方的陈述予以证实。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，但违反法律的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虎丘街道将超过使用期限的临时建筑出租给刘文华、徐琳，双方因此签订的超过临时建筑使用期间的租赁合同无效。虎丘街道将超过使用期限的临时建筑出租，具有过错，但虎丘街道已于2018年2月28日要求刘文华及承租户返还房屋而租赁房屋被查封的时间为2019年3月19日（并非刘文华、徐琳在案件审理过程中所称的2018年）。本案中，因刘文华、徐琳未举证证明其在2018年2月28日之前的经营受到不能办理营业执照的影响，故一审法院对于刘文华、徐琳要求虎丘街道支付装修损失、经营损失的请求不予支持。对于履约保证金（押金）2000元，因刘文华、徐琳已交纳且已在（2019）苏0508民初6539号案件审理过程中出示过原件，但虎丘街道未举证证明该款项已退还，故一审法院对刘文华、徐琳要求退还2000元的请求予以支持。对于鉴定费，刘文华、徐琳共计支付6500元，本案中的鉴定费根据本案的鉴定金额占鉴定总费用与总鉴定金额的比例确定为973元，由刘文华、徐琳承担。因租赁合同无效且虎丘街道已要求刘文华、徐琳返还，刘文华、徐琳继续占用案涉房屋无法律及合同依据，应当由刘文华、徐琳腾空后返还。因刘文华、徐琳未支付2016年12月31日之后的占有使用费，但在事实上占用房屋，故应向虎丘街道支付占有使用费。对于占有使用费的金额，分段计算。在综合行政执法部门于2019年3月19日查封租赁房屋之前，未见刘文华、徐琳使用案涉房屋受到影响，故对于2017年1月1日至2019年3月18日期间占有使用费由刘文华、徐琳按照合同约定的19500元/年承担，为43211.64元（2年+2个月18天）。综合行政执法部门查封租赁房屋之日起至一审法院通知刘文华、徐琳返还房屋期间（2019年3月19日至2020年11月21日期间）的占有使用费，因为案涉房屋无法用于商业经营，故不能按照合同约定的金额计算占有使用费。对于刘文华、徐琳在房屋不能正常用于商业经营的情况下未能及时向虎丘街道退还房屋而给虎丘街道造成的占有利益损失，按照合同约定的租金金额的50%计算，为16374.66元（1年+248天）。对于一审法院通知刘文华、徐琳返还房屋但刘文华、徐琳逾期返还期间的占有使用费（2020年11月22日至租赁房屋实际腾空并返还之日止），按照合同约定的金额计算占有使用费。综上，截至2020年11月21日的占有使用费金额为59586.3元。此后的占有使用费按照1625元/月、19500元/年计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条、第九条之规定，一审法院判决：一、苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处于判决生效之日起十日内向刘文华、徐琳退还履约保证金（押金）2000元。二、驳回刘文华、徐琳的其他诉讼请求。三、刘文华、徐琳于判决生效之日起十日内将位于苏州市姑苏区新庄新村东口2号楼底-1的房屋腾空并返还给苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处。四、刘文华、徐琳于判决生效之日起十日内向苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处支付占有使用费59586.3元（占有使用费计算至2020年11月21日，此后的占有使用费按照1625元/月计算上述房屋实际腾空并返还之日止）。案件受理费2792元，减半收取1396元、鉴定费973元，合计2369元，由刘文华、徐琳承担2347元、苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处承担22元。反诉案件受理费减半后收取754元，由苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处承担96元，刘文华、徐琳承担658元。二审中双方均未提交新证据，本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，关于刘文华、徐琳主张虎丘街道赔偿装修损失22604元，营业损失10万元的上诉意见，本院认为，虽然涉案租赁合同因房屋系已届使用期限的临时性建筑而无效，但双方签署的最后一份租赁合同于2016年12月31日到期后，虎丘街道已于2018年2月28日要求刘文华返还房屋，刘文华、徐琳在相应的租期内已经占有、使用涉案房屋完毕。且涉案租赁房屋被查封的时间为2019年3月19日，刘文华、徐琳亦未举证证明其在2018年2月28日之前的经营受到不能办理营业执照的影响，故一审法院对于刘文华、徐琳要求虎丘街道支付装修损失、经营损失的请求不予支持，并无不当。另外，本案系房屋租赁合同纠纷，刘文华、徐琳上诉要求确认虎丘街道位于新庄××××号门面房面积约50平方米，不属于本案审理范围，本院不予理涉。一审法院已经支持了刘文华、徐琳要求退还2000元押金的请求，刘文华、徐琳还上诉主张虎丘街道退还押金2000元，本院不予支持。综上，上诉人刘文华、徐琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2792元，由上诉人刘文华、徐琳负担。本判决为终审判决。审 判 员 黄源榕二〇二一年四月二十九日法官助理 史学树书 记 员 蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。