甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2021）甘10民终381号上诉人（原审被告）：黄某。被上诉人（原审原告）：庆阳德美物业管理有限公司。法定代表人：厚某，该公司总经理。上诉人黄某因与被上诉人庆阳德美物业管理有限公司（以下简称德美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2020）甘1002民初2581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人黄某、被上诉人德美物业公司的法定代表人厚某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。德美物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令黄某支付物业管理服务费7209元，承担滞纳金865元；2.诉讼费由黄某承担。一审法院判决：一、黄某支付庆阳德美物业管理有限公司物业管理服务费6180元，垃圾处理费360元，共计6540元；二、驳回庆阳德美物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述给付内容限判决书生效后5日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由黄某负担。黄某上诉请求：1.依法撤销庆阳市西峰区人民法院（2020）甘1002民初2581号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.赔偿2009年因管理不善造成上诉人坐落于市××区西户的房产铝合金窗扇被盗损失13000元；3.上诉人坐落于市××区西户的房产应当按照物业条例最高按50%缴纳2010年到2016年物业费；4．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一是市直机关小区业主委员会未经过三分之二业主选举确认，无权代表住户行使相关权力，因此该小区业主委员会代表全体业主与德美物业公司签订物业服务合同系无权代理，不具有法律效力，系无效合同；二是对于德美物业公司要求给付2010年6月至2017年12月物业管理费用的诉求，德美物业公司未在规定期限内通过任何形式主张权利，告知上诉人履行物业费给付义务，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，已超过3年的诉讼时效，上诉人无给付义务；三是德美物业公司与城投物业公司进行物业管理移交对业主利益存在重大影响，两公司特别是德美物业公司未通知业主，德美物业公司应当对上任物业公司管理期间发生的权利义务进行全部承接，因此对于城投物业公司物业管理期间发生的入户盗窃损失承担赔偿责任；四是2016年以前市直机关小区国税局5号楼东单元2楼西户未实际入住，未缴水费，取暖费报停，应当按照物业条例最高按50%缴纳2010年到2016年物业费。综上所述，一审判决认定事实和适用法律不当，为了依法维护法律尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院支持上诉人的上诉请求。德美物业公司辩称，德美物业公司安排保安人员对小区进行24小时看守和间隔性巡逻，并安装了摄像头，尽到了安全保障义务，同时也按照约定为小区提供了物业服务，上诉人作为小区业主，已享受到物业服务所带来的便利，理应承担交纳物业管理费的义务。上诉人所使用的路灯费用由德美物业公司垫支，每年暖气管道维修更换均由德美物业公司出资，因本小区没有维修基金，德美物业公司垫付了该笔费用。因德美物业公司于2010年6月1日进驻小区，故上诉人提出的2009年铝合金窗扇被盗与其公司无关。上诉人为小区常住户，不存在按比例交纳物业费的问题。其公司每年年终对拖欠物业费的住户均进行上门催交和张贴催费通知，上诉人拒绝开门，且黄某房产实际面积为170平方米，但物业费按照150平方米收取，每年少收物业费计86.4元，十年总计864元。熙和金村酒店的污水确实淹过地下室，经过德美物业公司努力争取，通过媒体曝光后，更换了污水管道。请求驳回上诉，维持原判，诉讼费由上诉人负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄某提交庆阳市西峰城区供热管理办公室锁闭登记便函一份，用以证明其每年供暖期仅交纳过热费，并未实际入住房屋。德美物业公司认为，前多年小区暖气整体不热，很多住户到冬天就将暖气报停，但平时均居住，且没有给物业说过，上门收费也从不开门，对证据的真实性和证明目的均不予认可。本院审查认为，黄某提交的庆阳市西峰城区供热管理办公室锁闭登记便函，其上虽有供热部门盖章，真实性无疑，但该证据仅能证明住户申请不用热，不能证实其未实际入住房屋，无法达到证据的证明目的，故对该证据依法不予采信。德美物业公司提交以下证据：1.催费通知单拍照打印件一份，用以证明德美物业公司向黄某催收过物业费；2.承诺书复印件一份，用以证明熙和金村酒店污水从5号楼淹过来，德美公司曾找媒体曝光，其上有黄某签字；3.2010年6月-12月底未交物业费业主名单复印件一份，用以证明未交物业费业主中就有黄某。黄某认为，证据1，其从未见到，不予认可，对于证据2，因其系受害者，当时5号楼所有的人都签字了，其肯定要支持，对于证据3，其从未见到，并不知情。本院审查认为，德美物业公司提交的证据1和3，均系无原件核对的复印件，黄某对其不予认可，故依法不予采信，对于证据2，因黄某仅对证明目的不予认可，对其真实性并未提出异议，故对其真实性予以认定，对其证明目的综合全案证据材料分析判断。二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，德美物业公司与庆阳市市直机关住宅小区北区业主委员会于所在辖区街道办事处的见证下，签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，合同约定内容效力及于小区全体物业使用人，黄某的房屋坐落在小区之内，就已经融入小区整体，其已无形中接受了德美物业公司的服务，双方即已形成物业服务合同关系，德美物业公司既然提供了物业服务，黄某作为小区业主就有按时交纳物业服务费的义务，黄某若对德美物业公司的服务不满意，可通过正当途径提出，不得以其不履行应尽义务或者服务不标准为由拒绝交纳物业服务费，且也正是考虑到德美物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，基于从维护业主黄某权益的角度出发，一审判决对黄某欠付的2012年、2013年和2020年的物业费酌情予以判处，已经较为公平合理。黄某自2010年起即拖欠物业费至今已长达10年有余，现德美物业公司诉请予以支付，黄某仅以其未享受相关物业服务为由作出抗辩，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，其理由依法不应予以支持，况且黄某提出的未交纳水费及报停供暖服务，亦不能证实其并未实际入住房屋，故黄某上诉要求对2010年至2016年期间的物业费按照50%交纳的理由无事实和法律依据，依法不能成立。黄某上诉要求德美物业公司赔偿其2009年铝合金窗户被盗损失13000元，属于原审被告黄某在二审中提出的反诉，因德美物业公司不同意调解，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条:“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，黄某可依法另行起诉。业主委员会的成立，属于业主自治范畴，并非本案物业服务合同纠纷的审理范围，黄某若认为庆阳市市直机关住宅小区北区业主委员会的成立不合法，无权代表业主行使权力，进而侵害了其合法权益，可依法另行主张，本案不予审查。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案一审程序中,黄某未提出过诉讼时效抗辩，其在二审期间提出德美物业公司要求给付2017年12月前物业费的诉请已经超过法定诉讼时效，但又未能提供新的证据证明德美物业公司的请求权已过诉讼时效期间，故本院对黄某在二审中提出的诉讼时效抗辩主张，依法不予支持。综上所述，黄某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄某负担。本判决为终审判决。审判长 卢小栋审判员 杨立锋审判员 王 军二○二一年四月二十二日书记员 赵娟砻