安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0311民初446号 原告:吕新文，男，1968年11月19日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 原告：吕新利，男，1971年3月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 两原告共同委托诉讼代理人：陈银钱，安徽世远律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：陈建茹，安徽世远律师事务所律师。 被告：蚌埠缪氏置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区解放北路365号，统一社会信用代码91340300553274677L。 法定代表人：陈道利，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王进，安徽治邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张金磊，安徽治邦律师事务所律师。 原告吕新文、吕新利与被告蚌埠缪氏置业有限公司（以下简称缪氏置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金500000元【暂按月租金20000元标准×25个月（2018年1月1日至2020年2月1日）】，实际按照评估计算至实际逾期日期；二、本案诉讼费、评估费用全部由被告承担。 事实与理由：2017年9月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的蚌埠玉文化创意产业园商务楼0单元1层00011号商品房,建筑面积748.11平方米,房屋总价款7481100元,其中首付款3801100元,按揭贷款3680000元。双方约定2017年12月31日前交房。逾期超过30日,被告向原告支付购房款总额每日万分之0.5的违约金。案涉房屋是商业用途，原告已对外出租，月租金约20000元，合同约定违约金测算为每年136500元，远低于原告租金损失，原告认为违约金约定标准明显低于原告的实际损失，根据《中华人民共和国民法典》规定，原告可以申请法院予以增加，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，以约定违约金低于损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定数额，本案应按照案涉房屋实际租金损失,对违约金进行增加。涉案房屋验收备案日期是2018年6月8日，公告日期是2019年1月28日，被告于2020年2月通知交房,逾期交房时间长达25个月，原告收房后发现,案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件,消防验收合格是法律法规强制性规定，原告多次催被告支付违约金,均遭被告拒绝。 缪氏置业公司辩称，关于交房时间举证责任，原告在已经领取房产的情况下，要求被告承担逾期交房违约责任，其举证责任在原告。被告已于2019年1月28日在蚌埠日报上刊登了涉案房产的交房公告，且从原告2019年4月4日提交的申请书可以证明原告收到了涉案房产的交房通知，即使认为被告交房违约，时间应计算至2019年1月28日。吕新文提交的申请，提到契税的缓交，根据补充协议第三条规定，原告是贷款购房，交房时一定是向开发商缴纳契税费用，该申请可以证明吕新文知晓向被告缴纳契税，可以推定原告是收到被告的交房通知，交房和缴纳契税被告是一并通知的。结合被告以报纸公告的形式告知购房人领取房屋，以及原告的申请可以认定原告知晓领取房屋。关于逾期交房违约金利息，合同第九条约定利息的计算标准是以交房款的万分之0.5，每年违约金高达13万余元，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对违约金有约定的依合同约定，只有在没有约定或者约定不明的情况下，才进行相应的评估，本案应按合同约定，不同意原告的评估申请，庭审中原告认可其是在2021年2月份将涉案房产进行出租，此前原告自己未利用，即使有损失，也不应由被告承担。另原告没有提供证据证明其实际损失数额，因此原告要求增加违约金的诉请不应支持。关于应当提交消防验收资料才完成交房义务，是原告主观臆断强加于被告的责任，在法庭调查中，原告罗列有关商品房买卖规定条例，都仅仅是开发商向相关主管部门提交相关验收材料，没有强制性要求向购房者提供相关材料，被告提供了涉案房屋的竣工验收报告，已符合双方买卖合同第八条约定的交付条件，即该商品房验收合格。被告作为开发商已经完成双方合同义务。综上，依法驳回对被告诉请不合理的部分。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当庭质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告提交《商品房买卖合同》，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，合同对逾期交房约定的违约金标准过低；被告质证认为，对证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该合同中对违约金有明确约定；本院对该证据真实性予以确认。 被告提交蚌埠玉文化创意产业园商务楼工程竣工验收报告，证明涉案房产已于2018年6月8日验收合格，符合双方合同第八条约定的交房条件；原告质证认为，对证据的真实性无异议，达不到被告证明目的，根据相关法律规定，建设单位在工程竣工验收合格以后15日内应当将建设工程验收报告和规划公安消防环保部门等相关文件报建设行政主管部门备案，否则建设开发的项目不可交付使用，被告只提交竣工验收报告，没有提交消防环保部门的文件，所以在消防验收合格以前不具备房屋交付条件。本院对该证据的真实性予以确认。 被告提交2019年1月28日交房公告、2019年4月4日吕新文的申请、被告与其他购房者商务楼合同补充协议、房屋现状照片，证明缪氏置业公司已于2019年1月28日对涉案房产进行交付公告，原告收到被告交房通知且已接受涉案房产并使用，根据商品房买卖惯例及双方合同约定，由于原告是贷款购房，因此在交房时需要原告向被告缴纳相关契税费用，由被告代办，吕新文提交在提交申请前已经接受到交房通知，这符合商品房买卖惯例及补充协议中关于房屋交付的相关约定。原告质证认为，对交房公告真实性无异议，登报不属于有效通知，且被告未提交消防环保验收报告，登报交房时间不是交房具备的时间，申请是原、被告协商房屋交房条件后先交房后交契税，不能证明涉案房屋具备交房条件及被告通知原告交付房屋；对补充协议三性有异议，原告没有与被告签订该协议，2020年2月收房，在此之前原告没有拒领的情况，照片没有异议，自从2020年2月我们拿到钥匙，已经实际使用该房屋。本院对公告、申请、照片的真实性予以确认，补充协议是被告与案外人签订，与原告无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以按揭付款方式购买被告开发建设的蚌埠玉文化创意产业园商务楼0单元1层00011号商品房,建筑面积748.11平方米,房屋总价款7481100元,其中首付款3801100元,按揭贷款3680000元。双方对交付期限合同第八条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。双方对出卖人逾期交付的违约责任合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。双方还在合同中约定了其他事项。原告按约定支付首付款3801100元，并与徽商银行股份有限公司蚌埠分行签订了抵押借款合同。徽商银行股份有限公司蚌埠分行已将贷款3680000元支付给缪氏置业公司。2018年6月8日涉案房屋竣工验收。2019年1月28日被告在蚌埠日报刊登交房公告。2019年4月4日原告向被告提交申请载明：本人吕新文、吕新利购买蚌埠中华玉博园商铺商务楼00011号，特申请契税缓交，提前拿房，并承诺在公司大证下来后一个月内交清契税并积极配合办证，望领导批准。吕新文签名和日期。 本院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护，原、被告双方 签订的商品房买卖合同及补充协议协议，不违反法律法规强制性规定，均是双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。被告在合同履行中存在逾期交房的违约行为。原告认为，被告在2020年2月1日交房，该房尚不具备合同约定的交付条件；被告辩称，被告在2019年1月28日在报纸上刊登了涉案房产的交付通知，逾期交房时间应计算至2019年1月28日。本院认为，本案中，双方对交付期限合同第八条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。被告提供涉案房屋竣工验收报告，以证明2018年6月8日涉案房屋已验收合格，原告的理由不能成立。被告未提供交房时的相关手续，公告交房通知不能证明交付时间，但被告提供的原告出具缓交契税的申请，可以证明原告在2019年4月4日之前应知道被告的交房通知，未收房只是因为原告要求延缓缴纳契税，故被告延期交房期限应是458天。本案中，双方在商品房买卖合同中关于逾期交房中约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”，原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，要求调高违约金标准，提交申请评估周边类似房屋的租金，按评估结果计算违约金；被告辩称，不同意原告申请评估，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，《商品房买卖合同》对违约损失已经有约定，无需再进行评估，以双方签订合同为主，合同约定逾期交房违约金应按合同约定已交付房价款每日万分之0.5的违约金计算；本院认为，双方签订的合同均系各方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，针对该项目的评估前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，但本案涉案合同中有违约金计算方法，因此，对原告的评估申请不予准许。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下： 一、被告蚌埠缪氏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕新文、吕新利支付逾期交房违约金171317.19元； 三、驳回原告吕新文、吕新利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，减半收取计4400元，由原告吕新文、吕新利负担2893元，蚌埠缪氏置业有限公司负担1507元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  王隽林 二〇二一年四月二十六日 书记员  张 笑 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。