贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1229号上诉人（一审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号。统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：唐嘉曼，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205201811069899。被上诉人（一审原告）：朱开明，男，穿青人，1968年6月2日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205201610566953。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人朱开明商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、从双方签订的《商品房买卖合同》和来看，上诉人的义务是在被上诉人授权委托之后，交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人。在被上诉人未授权的情况下，上诉人无法履行该义务，不存在违约；二、根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2017年4月30日前向买受人交付该商品房，案涉商品房在该交付日期前已具备合同约定的交付条件。根据补充协议的约定，涉案商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未发出书面交付通知书的，合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，上诉人并未逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。三、违约金兼具惩罚性和补偿性，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，被上诉人未举证证明其实际损失，合同约定的日万分之二的违约金明显过高，应以中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。被上诉人朱开明二审未作答辩。原审原告朱开明一审诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金暂计536,667.82元（具体金额以原告已付购房款2,450,538元为基数，按日万分之二从2017年5月1日开始计算至2020年8月10日止）；2.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计536,667.82元（具体金额以原告已付购房款2,450,538元为基数，按日万分之二从2017年1月29日开始计算至办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止）；3.判决被告退还多收原告房款34,265元；4.本案诉讼费、财产保全费等实现债权的费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月8日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20152337），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，或翡翠郡二街011；该商品房总价款为2450538元。合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年4月30日前向买买人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1和2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……买受人根据本合同第十三条第1款第（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。”合同第二十二条约定：“出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。”合同附件六中“南山碧桂园Ｂ005Ｔ（3Ｃ）、Ｐ005-3（3-1Ｃ）、Ｐ005-3（3-1Ｃ）ａ型交付标准（精装）”载明：内墙：客厅、餐厅、房间刷乳胶漆；厨房墙面贴砖；卫生间墙面贴砖。天花：客厅、餐厅天花局部有吊顶并装石膏线；房间装石膏线局部天花，厨房、卫生间装硅酸板天花及油防水乳胶漆。地面：客厅、餐厅、厨房、卫生间铺砖，房间铺强化复合木地板。首层房间为抛光砖，储藏室铺仿古砖。卫生设施：配置洗手台、洗手盆、水龙头、浴镜、沐浴龙头连花洒、座侧，洗手间采用沐浴屏。厨房设施：配石材台面连洗菜盆、组合式厨柜、冷热水管、水龙头，附送抽油烟机。合同附件十二补充协议约定：第五条关于商品房交接，买卖双方一致同意删除合同第十四条第（一）、（二）、（四）款的全部约定，关于该商品房的交接手续以本条约定的为准。（一）买卖双方一致同意《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第2项、第3项及第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”不作为该商品房的交付条件，该商品房交付应满足《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第1项的约定即可。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款2450538元。原告还向被告交付了涉案房屋的预告登记费和物业专项维修基金。2016年8月30日，被告取得南山碧桂园一期（39＃-75＃、78＃-80＃楼）的建设工程竣工验收备案表，备案机关同意备案。2020年8月4日，被告向原告出具购房发票，确认涉案房屋购房款为2416273元。被告多收了原告购房款34265元，未退还原告。2020年8月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《碧桂园物业及资料移交书》，载明：“甲方向乙方购买的毕节市七星关区已按《商品房买卖合同》的约定达到交付条件。甲、乙双方于2020年8月10日办妥该物业及相关资料的移交……”。同日，原告向被告提出“对房屋装修质量问题修复的请求”，载明：“朱开明于2016年4月8日与贵公司签订《商品房买卖合同》，按照合同附件六、七约定所购买的房屋为精装修房，因房屋存在装修质量问题，朱开明多次与贵公司工作人员就装修质量问题进行沟通，现在仍然存在装修质量问题，故申请对房屋存在质量问题进行修复，装修质量问题及所需修复的房屋部位列举清单如下：一、共性问题：整个建筑物面向小区入口的外墙未防水，导致雨水渗入内墙，所有卫生间内墙贴瓷砖均存在大量空鼓现象，整栋房屋的水均不通。二、负一楼存在的问题：1、卫生间：门不能正常开关；2、楼梯间下面一间的门不能正常开关；3、靠门窗一面内墙壁因墙面渗水致起壳脱落……”被告公司工作人签字确认“现场查看，情况属实”。涉案商品房为南山碧桂园Ｂ005Ｔ（3Ｃ）、Ｐ005-3（3-1Ｃ）、Ｐ005-3（3-1Ｃ）ａ型交付标准（精装），涉案房屋存在上述情形，不符合交付标准。现涉案房屋尚不能办理权属登记。原告认为，被告的行为已经违反了双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应按合同的约定承担违约责任，遂提起诉讼。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交房及交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。对于原告诉请的逾期交房违约金，按合同约定，被告应于2017年4月30日前向买买人交付该商品房，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。被告于2020年8月10日向原告交房，构成违约，应于2020年9月9日内向原告计付违约金，从2017年5月1日起计算至2020年8月10日止（1197天），具体计算为：2,416,273元×0.2‰/天×1197天=578,455.76元。但原被告签订的《商品房买卖合同》第十三条约定“买受人根据本合同第十三条第1款第（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。”，即2,416,273元×15%=362,440.95元，故原告诉请的逾期交房违约金，以362,440.95元为限予以支持。对于被告就该项违约金诉请提出的诉讼时效抗辩主张，如前所述，被告应于2020年9月9日内向原告支付违约金，未支付，该项违约金的诉讼时效开始起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。而原告已于2020年8月13日提起诉讼，主张该违约金，故被告对该项违约金请求权提出的诉讼时效抗辩主张不成立，不予采纳。同时，虽原告起诉时该项违约金的支付期限未届满，但至本案第一次庭审时（2020年12月14日）已超过支付期限，被告尚未履行支付义务，故原告诉请被告支付该项违约金，予以支持。对于原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，按合同约定被告承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。逾期180日以后，原告不退房的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，故被告应从2017年1月30日起向原告计算该违约金。但对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年8月13日）往前回溯三年即2017年8月13日以前的违约金请求权已超过三年诉讼时效期间，被告提出的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的该项违约金，从2017年8月13日起计算。同时，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门并通知原告即可，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。关于该项违约金的计算标准问题。按合同约定被告应于2017年1月29日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告至今尚不能提供办理转移登记的有关文书，逾期已经超过180日。按原、被告在《商品房买卖合同》中第二十二条：“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”的约定，该项违约金按原告已付购房的日万分之二的标准计算。即原告诉请的该违约金，以购房款2,416,273元为基数，按日万分之二的标准，从2017年8月13日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。对于原告主张被告退还多收的房款34,265元的诉请，被告认可因房屋存在面积差，应退还原告购房款34,265元。现房屋已交付原告，被告尚未退还原告该款项，故原告诉请被告退还，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱开明逾期交房违约金362,440.95元；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱开明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款2,416,273元为基数，按日万分之二的标准，从2017年8月13日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止；三、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告朱开明多交的购房款34,265元。四、驳回原告朱开明的其他诉讼请求。案件受理费7,429元，由原告朱开明负担900元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担6,529元。本案二审过程中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：上诉人未按照《商品房买卖合同》的约定于2017年1月29日前，取得商品房所有权初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。鉴于双方约定由上诉人代为申请办理转移登记，故上诉人向被上诉人履行上述文书交付义务已无实际意义，此时上诉人负有向不动产登记机构提交为被上诉人办理商品房转移登记的有关文书的义务，故一审判决上诉人承担违约责任至上诉人向办证部门提交有关文书之日，符合本案实际，本院予以确认。上诉人未能履行文书交付义务，系其未能取得商品房所有权初始登记，不具备该义务履行条件所致，与被上诉人是否签署《委托办理权属登记协议书》无涉。故上诉人将其违约行为归咎于被上诉人未签署《委托办理权属登记协议书》明确授权事项，缺乏事实依据，其据此主张不承担违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。被上诉人向上诉人购买的涉案商品房为精装修商品房，上诉人向被上诉人交付的商品房，除主体应当符合交付条件外，所涉装修也应当符合交付条件。根据《南山碧桂雷锋房屋验收记录表》和《对房屋装修质量问题修复的请求》记载的内容显示，涉案商品房在实际交付被上诉人时，仍不符合“南山碧桂园B005T(3C)、P005-3（3-1C）、P005-3（3-1C）a型交付标准（精装）”所载明的条件，上诉人主张案涉商品房于2017年4月30日前已符合交付条件，无事实依据，本院不予采信。上诉人逾期交付案涉商品房，应当依照合同约定向被上诉人支付违约金。双方约定的违约金条款系双方当事人真实意思表示，兼具惩罚性和补偿性，不存在利益明显失衡，应调整违约金的情形，一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期交房的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，应予调整的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14858元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年四月十二日书记员  秦 倩