广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终4199号上诉人（原审被告）：祝漂雪，女，汉族，1984年9月23日出生，住所地：江西省鹰潭市高新开发区。委托诉讼代理人：刘桂雄，广东正融瀚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市鸿亿达实业有限公司，住所地：深圳市龙华新区。法定代表人：孙四红，董事长。委托诉讼代理人：胡冰，广东正亦法律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨熔，广东正亦法律师事务所实习律师。上诉人祝漂雪因与被上诉人深圳市鸿亿达实业有限公司（以下简称鸿亿达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初10584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人祝漂雪上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回鸿亿达公司一审的全部诉讼请求；2、由鸿亿达公司承担本案一、二审诉讼费、保全费、公告费等费用。事实和理由：原审判决认定事实错误，判决错误，严重损害了祝漂雪的合法权益。一、因超强台风“山竹”影响，涉案铁皮房的大部分铁皮被掀翻倒塌，祝漂雪多次要求鸿亿达公司修复修理，以符合合同目的，最终鸿亿达公司考虑涉案铁皮房被掀翻造成祝漂雪损失惨重，主动减免祝漂雪六个月的租金，为此，祝漂雪才继续承租并使用剩余的涉案铁皮房进行存储货物。2019年4月开始包括涉案房屋在内的整个工业区面临拆迁，祝漂雪准备搬离，但鸿亿达公司强行不准许祝漂雪出货以及搬离，祝漂雪通过报警才得以于2019年5月10日搬离涉案房屋。鸿亿达公司请求祝漂雪承担2018年9月-2019年2月的房租没有任何事实及法律依据。二、2018年9月至2019年2月的租金已经鸿亿达公司与祝漂雪协商免除，2019年2月至2019年4月的租金已经被《铁皮房租赁合同》中载明的押金人民币23000元（以下货币均为人民币）抵销。因此，鸿亿达公司请求祝漂雪承担2019年2月-2019年4月的房租没有任何事实及法律依据。三、祝漂雪已于2019年5月10日搬离涉案房屋，涉案房屋已经腾空交付给鸿亿达公司。四、2018年9月至2019年2月的租金已经鸿亿达公司与祝漂雪协商免除，2019年2月至2019年4月的租金已经被《铁皮房租赁合同》中载明的23000元押金抵销，鸿亿达公司请求祝漂雪承担2018年9月-2019年4月的房租没有任何事实及法律依据。五、鸿亿达公司提交的《通知》没有祝漂雪的签收确认。鸿亿达公司在一审中提交了8份《T0：仓库刘生》的通知，以证明鸿亿达公司向祝漂雪催缴过涉案房屋的租金以及水电费，但该证据并未有祝漂雪的签收确认，通知对象也并非祝漂雪，且鸿亿达公司应依法陈述该证据如何送达。实际上，真实情况是，2018年9月至2019年2月的租金已经鸿亿达公司与祝漂雪协商免除，2019年2月份至2019年4月份的租金已经被《铁皮房租赁合同》中载明的23000元押金予以抵销。为此，上述8份《T0：仓库刘生》的通知才没有祝漂雪的签收确认，也无需鸿亿达公司向祝漂雪送达。六、鸿亿达公司主张水电费，却未能提供涉案房屋水电费的票据。鸿亿达公司无法提交涉案房屋的水电费票据，故一审法院对鸿亿达公司诉请的水电费不予支持。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，严重损害了祝漂雪的合法权益，请二审法院查明事实，依法公正裁判，支持祝漂雪的全部上诉请求。被上诉人鸿亿达公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。鸿亿达公司向一审法院起诉请求，1.判令祝漂雪支付鸿亿达公司房租及水电费合计100537元及逾期付款利息；2.判令解除鸿亿达公司、祝漂雪签订的租赁合同；3.本案诉讼费由祝漂雪承担。一审庭审中，鸿亿达公司明确第1项诉讼请求中的逾期付款利息的计算方式为：自2019年5月1日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至款项付清之日止。一审法院认定事实：涉案房屋系位于深圳市龙华区，鸿亿达公司述称该房屋由其自建，但未办理不动产登记，亦未取得建设工程规划许可证。2017年7月14日，案外人熊某军代表鸿亿达公司与祝漂雪签订了《铁皮房租赁合同》，约定祝漂雪租用涉案房屋，租赁期限自2017年7月21日起至2019年7月28日止；免租期从2017年7月14日至2017年7月28日止，从2017年7月29日正式起租；其中铁皮厂房每月租金10000元，押金20000元；厂房门口办公室每月租金1500元，押金3000元；水费每立方米8元，电费每度1.3元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，鸿亿达公司向祝漂雪收取了押金23000元。鸿亿达公司述称祝漂雪于2019年4月底在未办理交接手续的情况下自行搬离涉案房屋，祝漂雪已经结清2018年8月份之前的租金，自2018年9月份开始未向鸿亿达公司缴纳租金及水电费用。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。祝漂雪经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视其放弃答辩、质证等相关诉讼权利，由此产生的法律后果由其自负。涉案房屋未办理不动产登记，且无证据证明该房屋系按照建设工程规划许可证的规定而建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，涉案《铁皮房租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定处理。本案中，祝漂雪自2018年9月份起未支付涉案房屋占有使用费，鸿亿达公司起诉要求祝漂雪按照每月11500元标准支付房屋占有使用费至2019年4月底，于法有据，一审法院予以支持，经核算，祝漂雪应向鸿亿达公司支付的房屋占有使用费共计92000元（11500元/月×8个月）。鸿亿达公司向祝漂雪收取了押金23000元，押金尚未退还给祝漂雪，可用于扣减部分房屋占有使用费，故祝漂雪需向鸿亿达公司支付房屋占有使用费69000元（92000元-23000元）。鸿亿达公司未能提供充分证据证明祝漂雪存在拖欠水电费的情形，故一审法院对鸿亿达公司诉请的水电费用不予支持。祝漂雪延迟支付房屋占有使用费，给鸿亿达公司造成利息损失，应予赔偿，故一审法院酌定利息损失以69000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2019年5月1日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至款项付清之日止。涉案《铁皮房租赁合同》为无效合同，鸿亿达公司请求解除合同，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、祝漂雪于判决生效之日起五日内向鸿亿达公司支付房屋占有使用费69000元及利息（利息以人民币69000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2019年5月1日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至款项付清之日止）；二、驳回鸿亿达公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2310元，鸿亿达公司负担725元，祝漂雪负担1585元。受理费鸿亿达公司已预缴。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理期间，祝漂雪提交了超强台风“山竹”的相关信息及台风过后涉案铁皮房的图片，图片显示铁皮房房顶出现局部倒塌。鸿亿达公司对上述证据的真实性予以认可，承认涉案铁皮房有损坏。鸿亿达公司主张台风过后另外提供祝漂雪其他的厂房使用，祝漂雪确认鸿亿达公司提供了一些地方，但主张是别人租赁的地方，由于其存放的是木板，使用不方便。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案铁皮房属于未取得建设规划许可证或未按照建设规划许可证建设的房屋，一审认定涉案房屋租赁合同无效正确，本院予以确认。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：祝漂雪应否支付鸿亿达公司2018年9月至2019年4月的房屋占有使用费。祝漂雪上诉主张鸿亿达公司口头承诺减免祝漂雪6个月的租金，但未提交证据证明，鸿亿达公司亦不予认可，本院不予支持。台风过后涉案铁皮房有损坏，鸿亿达公司作为出租人，应在租赁期限内保持租赁物符合约定用途，鸿亿达公司虽提供了另外的场地供祝漂雪使用，但给祝漂雪的使用带来了不便，一审法院按照双方约定正常使用的租金金额计算占有使用费，有失公允，本院予以纠正，综合考虑上述情况，本院酌定祝漂雪按照原合同约定的租金标准的一半支付房屋占有使用费，即祝漂雪应支付鸿亿达公司2018年9月至2019年4月的房屋占有使用费46000元（11500元/月×50%×8个月），扣除鸿亿达公司收取的押金23000元，祝漂雪尚需支付鸿亿达公司23000元（46000元-23000元）。鸿亿达公司主张祝漂雪支付迟延支付房屋占有使用费的利息损失，于法有据，本院予以支持。综上，上诉人祝漂雪的上诉理由部分成立，本院予以相应支持。一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初10584号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初10584号民事判决第一项为祝漂雪于本判决生效之日起七日内向深圳市鸿亿达实业有限公司支付房屋占有使用费23000元及利息（利息以23000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2019年5月1日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至款项付清之日止）；三、驳回深圳市鸿亿达实业有限公司的其他诉讼请求。如果祝漂雪未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2310元，由深圳市鸿亿达实业有限公司负担1754元，由祝漂雪负担556元。二审案件受理费1525元，由深圳市鸿亿达实业有限公司负担1017元，由祝漂雪负担508元。一审案件受理费2310元，深圳市鸿亿达实业有限公司已预交。二审案件受理费1525元，祝漂雪已预交。深圳市鸿亿达实业有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付祝漂雪461元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年四月二十日书记员 崔艳慧（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。