北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初27105号原告：张文鹏，男，1987年10月30日出生，汉族，住北京市顺义区。被告：高雨珊，女，1995年7月26日出生，汉族，住黑龙江省延寿县。委托诉讼代理人：杨帅，男，1995年3月22日出生，回族，住北京市朝阳区。原告张文鹏（以下简称原告）与被告高雨珊（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告委托代理人杨帅均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还租金5417．74元、押金8000元不予退还；2．判令被告支付利息207．97元；3．判令被告支付水费175元、电费107．05元；4．判令被告支付违约金5900元。事实与理由：2016年10月15日原告经链家中介公司将坐落于北京市朝阳区东柏街10号院1号楼的房子出租给彭焱用于经营美甲店，因经营不当等问题，在彭焱介绍下原告认识被告，彭焱将房子于2017年11月2日与被告签订转让协议整体转租给被告。原告与被告在双方平等、自愿的基础上，于2017年11月4日签订《商铺出租合同》，租金为每月5600元，支付方式为每季度交租金；并于2019年11月9日续签《房屋租赁合同》，租金为每月5900元，支付时间分别为2019年11月9日、2020年2月5日、2020年5月5日、2020年8月5日。原告将坐落于北京市朝阳区东柏街10号院1号楼1层3单元101的房子出租给被告用于其美睫美甲店铺营业，合同约定房屋租赁期自2017年11月4日至2020年11月4日（两份合同），期间经沟通约定截止到2020年8月底提前解除合同。付款方式为“押一付三”，押金8000元。2020年3月5日开始，被告一直在拖欠房租，原告体谅被告来京创业打拼不易，故一直包容理解。因被告思量美睫美甲遭遇疫情盈利更加艰难，并且原告有计划考虑出售此房，故双方共同商定合同于2020年8月底提前解除，双方互不违约达成一致，微信聊天记录已确认此项。在2020年8月初，被告将出租屋内物品搬出，原告信任被告不会再次拖欠房租，同意物业开具出门条准许被告搬出，到2020年8月底原告联系被告索要房租，被告推三阻四无故拖欠。截止到2020年12月，原告联系被告无果，打电话不接，发微信不回。在此期间原告多次要求被告继续履行租赁合同，但对方拒不继续履行支付租金，对原告的要求置之不理。原告与被告签定的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。请求法院依法维护原告的合法权益。被告辩称：一、原告避重就轻完全无视自身在合同履行中的违法违规行为。房屋租赁合同第7．2条违约行为中明确指出甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同。而原告身为甲方在被告房屋租赁期完全履行合同的前提下，并没有做出提前三个月书面告知行为，也没有做到双方同意终止合同后再进行买卖行为，原告违约事实清楚。二、被告于2020年8月从原告出租屋内搬离前，原告就已将房屋进行挂牌出售，期间原告与中介多次要求被告返回出租屋协助看房。被告本着长期合作关系友好融洽，均匀予以配合。2020年由于疫情防疫需要出租屋内思量美甲美睫工作室并未正常经营，被告每次协助看房需耽误大量时间与精力进行往返。多次配合看房为被告造成了误工费、交通费等相关费用造成的经济损失及原告违约提前终止合同所导致被告为屋内经营所设计的装潢全部报废的部分损失。三、被告认可原告所提出的包括租金5417．74元及其利息与水电费。但不认可原告所谓的违约金5900元，被告认为原告在此次房屋租赁与出售过程中存在严重违约行为。四、被告在2020年8月搬出出租屋物品后，就与原告进行了多次沟通希望能做出个合理的房租结清方案。但原告完全无视自身违约行为拒不赔偿，被告沟通无果后为保障自身合法权益仅将部分房租通过微信转账形式转与原告（原告以收取）剩余五千余元房租与赔偿问题希望通过继续的沟通解决问题保障自身合法权益。但原告拒绝合理平等的沟通，无视自身的违约行为与被告经济损失。强硬要求被告按照其不合理的计算方式结清房租，并多次在被告工作与休息期间频繁骚扰对被告造成极大的精神压力与生活困扰、工作阻碍。综上所述，原告无视自身的违约行为与被告的经济损失，一厢情愿强硬的要求被告结算房租的同时拒不赔偿被告违约金与经济损失并且反而向被告索要违约金。最终造成了这样一起租房纠纷，被告对于原本完全能够沟通协商解决的事件上升到需要借助贵院才能解决深感惭愧为贵院司法力量造成负担。被当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月4日，原告作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区东柏街10号院1号楼房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，建筑面积为46．69平方米，房屋用途为美甲店；租赁期限为二年，自2017年11月4日起至2019年11月4日止；租金标准5600元/月，按季度支付，乙方在上一期租金到期前7日内预付下一期租金；租赁保证金8000元；甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏、并且将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方。2019年11月9日，原告和被告续签《房屋租赁合同》，租期为2019年11月5日至2020年11月4日，租金为5900元每月，租赁保证金8000元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方未按约定时间交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按月租金的100%支付违约金。庭审中，原告提交水表照片、电表照片、燃气表照片和水费交纳收据，欲证明被告拖欠租金和水电费用构成违约。被告认可欠付租金5417．74元、水费175元、电费107．05元，但主张原告在租期内未提前三个月告知提前终止合同便进行房屋买卖构成违约，协助原告看房给被告造成了时间和物质损失，原告就此应予以补偿。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。结合现有证据及双方陈述可知双方协议一致提前解除《房屋租赁合同》，但只是对于履行期间的部分费用结算未达成一致。关于原告要求被告扣减押金后另行支付租金5417．74元、水费175元、电费107．05元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的租金利息，被告予以认可，本院不持异议。关于原告主张的迟延给付违约金，原告自认考虑疫情因素给被告顺延了支付期限，应视为对于合同中付款期限的变更，但截至法庭辩论终结时，被告仍未支付剩余租金和水电费用，应承担相应的违约责任。关于被告主张原告在合同期间内出售房屋构成违约，结合现有证据可知双方能达成提前解除合同的合意正是因为原告有意向出售房屋、被告营业收入有限无力承担房租，提前解除租赁合同可谓一个双赢的效果。原告考虑被告资金紧张以同理之心让渡收款时效，被告基于助人之心协助原告方的潜在客户看房、促成房屋交易，原告和被告的行为皆是和谐社会互帮互助之风的体现，此后因沟通不畅发生分歧亦非双方之乐于所见。综上，本院根据合同履行情况、欠付租金原因并考虑被告认可支付欠付租金利息等因素酌定违约金为300元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高雨珊于本判决生效后七日内给付原告张文鹏租金五千四百一十七元七角四分、利息二百零七元九角七分、水费一百七十五元、电费一百零七元零五分、违约金三百元；二、驳回原告张文鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45元，由原告张文鹏负担20元（已交纳），由被告高雨珊负担25元（原告张文鹏已预交，被告高雨珊于本判决生效后七日内给付原告张文鹏）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二一年四月二十五日书记员  邓 青