湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0602民初1355号原告：罗棋飞，男，汉族，1972年6月20日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘榆，湖南理威律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉，湖南理威律师事务所律师。被告：花剑梅（曾用名：花建梅），女，汉族，1970年8月24日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：方豪，湖南湘杰律师事务所律师。原告罗棋飞诉被告花剑梅民间借贷纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗棋飞及其委托诉讼代理人刘榆、张莉，被告花剑梅及其委托诉讼代理人方豪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将其所有的位于岳阳市岳阳楼区××社区××组××小区××栋××层房屋第二层（岳房权证岳阳楼区字第1××1号）交付给原告；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告系邻居，2017年开始，被告因生活和经营需要陆续向原告借款320000元，到期后，被告因无力偿还，主动提出将其所有的房屋出售给原告，以借款本息抵扣部分购房款。2019年12月13日，双方签订房屋买卖合同，原告依约支付了购房款，但约定的交房期限届满后，原告要求被告交付房屋，被告先以疫情期间不好租房为由拖延至今，为此，为维护自身的合法权益，诉至法院。原告在庭审中变更了诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、判令被告向原告偿还本金430000元；2、判令被告向原告支付自2019年10月1日起以430000元本金为基数按照年利率24%计算至付清之日止的利息；3、请求法院参照法律关于担保物权的规定对涉案房屋拍卖、变卖、折价所得优先偿还原告债权；4、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，1、根据原告的事实理由，本案的法律关系为民间借贷，不属于买卖合同，所以根据人民法院民间借贷解释，应当由民间借贷关系处理本案；2、案涉民间借贷属于高利贷，对于超出法律利率的部分应当以核减本金予以计算；3、请求法院根据最高人民法院的解释，如果发现案件存在其他刑事，请移交相关部门；4、根据被告向法庭提交的证据，在发生2018年10月份284000元债务前，被告就所欠原告的本金以及利息全部支付完毕，并且超出支付44866元；5、被告请求法庭依法按照解释的规定按照年利率24%来计算本案民间借贷的利息。查明的事实原、被告系邻居，被告得知原告在投资公司上班，以需资金周转为由多次向被告借款。2016年2月份，被告向原告借款20000元，约定月息5分，扣除头息后，原告实际交付19000元。该笔借款被告按照1000元/月的标准自2016年3月支付利息至2018年8月合计支付了30个月的利息30000元。该笔借款在2018年8月由被告支付20000元现金后清偿完毕。2016年5月份被告向原告借款20000元，约定月息5分，原告实际交付19000元，被告按照1000元/月自2016年6月支付利息至2018年10月共计29000元。2018年11月份，被告向原告借款300000元，原告将2016年5月借款20000元与该笔300000元借款合并，让被告出具了一张320000元的借条，实际交付284000元给被告。被告按照16000元每月自2018年12月支付利息至2019年8月合计144000元，加上2019年9月支付的利息6000元，合计支付利息150000元。之后，被告未向原告偿还过利息和本金。在此期间，双方还有一笔50000元的借款发生在2016年7月份，约定月息5分，原告实际交付47500元,被告支付三个月利息共计7500元后偿还了50000元现金。上述借款发生后，被告均向原告出具了对应的借条。2019年12月，被告欲再次向原告借款，原告不放心，要求被告与其签订房屋买卖合同，双方于2019年12月13日签订了一份《购房屋买卖协议书》，约定被告将其坐落于岳阳市岳阳楼区××社区××小区××栋××栋××层楼房第二层，大约110个平方米）出卖给原告，房屋作价500000元，被告应当在2020年元月10日将房屋交付给原告居住。同日，双方签订了一份补充协议，约定若被告在2020年元月10日归还220000元，则房屋买卖协议归被告。当日，原告转账100000元给被告后，被告未向原告出具借条，而是向原告出具了一张500000元的收条，该500000元的组成包括之前320000元的借款以及计算至签订房屋买卖合同之日止的欠付的利息70000元，当日借款100000元以及2019年12月15日微信转账10000元。判决的理由和结果本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同的形成基于双方之间的多笔借贷往来，现原告当庭变更诉讼请求，请求按照民间借贷法律关系审理，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条之规定，本院予以准许。根据原、被告的当庭陈述，在签订房屋买卖合同之前，双方共发生了四次借款，均约定月息五分，每次借款的交付均扣除了头息，其中2016年3月份的借款20000元实际交付19000元，2016年5月份的借款20000元实际交付19000元，2016年7月份借款50000元实际交付47500元，2018年11月份的借款300000元实际交付284000元。根据相关法律“利息不能在本金中予以扣除，利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”的规定，本院以实际交付金额作为借款本金。双方约定的月息5分超过了法律规定的上限，故原告收取的三分以外的利息要折抵本金，故第一笔借款19000元，原告截至至2018年8月共收取了30个月合计30000元的利息，本院仅保护17100元的利息，多出的12900元应当折抵本金，故第一笔借款的本金剩下6100元，而在2018年8月，被告向原告偿还了现金20000元，故被告多向原告偿还了13900元。第二笔借款19000元，原告收取了29个月的利息合计29000元，本院仅保护16530元的利息，多出的12470元利息应当抵扣本金，故截止至2018年10月，被告应当向原告偿还借款6530元。第三笔借款47500元，被告收取了原告三个月利息合计7500元，本院仅保护4275元，多出的3225元应当抵扣本金，故被告应当向原告偿还借款本金44275元。而在2016年10月，被告向原告偿还了现金50000元，故被告多向原告偿还了5725元。至此，被告的上述三笔借款均已清偿，原告多收取的10595元（13900元+3225元—6530元=10595元）应当抵扣剩余本金。第四笔借款284000元，抵扣之前原告多收取的10595元，本金应为273405元。被告按照月息五分支付了10个月利息，而法律仅保护三分之内的利息，故被告应向原告支付利息82021.5元，多支付的利息67978.5元应当抵扣本金，故被告尚欠原告借款本金205426.5元。加上双方签订房屋买卖合同之后发生的110000元借款，被告合计欠原告借款315426.5元，故对于原告主张被告借款超出315426.5元的部分不予支持。对于原告的利息诉求，由于之后发生的110000元借款利息约定不明，原告作为出借人主张利息的，本院不予支持，但原告可主张自起诉之日起的逾期利息，按照一年期市场报价利率计算。对于之前所借的借款本金205426.5元，原告主动调整利息至月息2分，不违反法律规定，本院予以准许，但2020年8月19日之后的利息只能按照法律规定的年利率15.4%计算。双方签订房屋买卖合同虽有用房屋为该笔借款做抵押的意思，但是该房屋并未进行抵押登记，故原告诉请就该房屋优先受偿的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十九条、第二十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条之规定,判决如下:一、被告花剑梅于本判决生效后十日内偿还原告罗棋飞借款本金315426.5元，对于其中借款本金205426.5元的利息自2019年10月1日起至2020年8月19日止按月利率2%计算，2020年8月20日起至清偿之日止的利息按照年利率15.4%计算；对其中借款本金110000元的逾期利息自2021年2月5日起至清偿之日止的按照一年期市场报价利率计算；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7750元，由原告负担1719元，被告花剑梅负担6031元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  刘耀华二〇二一年四月十三日书记员  晏昊旻