上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终203号上诉人（原审被告暨反诉原告）：马航燕，女，1981年5月7日生，汉族，户籍地河南省焦作市山阳区。上诉人（原审被告暨反诉原告）：刘跃，男，1982年2月13日生，汉族，户籍地河南省焦作市山阳区。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：秦绪荣，北京市京师（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：赵霞，女，1981年1月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邓静，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓玲，上海汉盛律师事务所律师。上诉人马航燕、刘跃因与被上诉人赵霞房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初27186号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马航燕、刘跃上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。鉴于被上诉人不同意履约，上诉人同意解除合同，但要求定金30万元（人民币，以下币种同）不予返还。事实与理由：一、《物权法》第一百九十一条规定的适用前提是债务人未能自己消除抵押权，但本案中，上诉人已在合同期内自行清偿债务消灭了抵押权，故一审法院不能依据该条款作出判决；二、2020年4月24日下午，双方先去了不动产交易中心，拉出的上海市浦东新区XX镇XX路XX号XX幢房屋（以下简称“系争房屋”）的产调信息上没有显示抵押情况，但上诉人已当场告诉被上诉人的丈夫曹某系争房屋上有抵押，上诉人不存在隐瞒事实的情况，且随后上诉人带曹某到抵押权人上海XX有限公司（以下简称“XX公司”）处，让XX公司的工作人员张某将抵押过程向曹某解释清楚，张某当时明确表示系争房屋可以出售。后，曹某让上诉人出具定金和首付款收据，马航燕遂在XX公司办公大楼内写了上述收据；三、被上诉人一直称上诉人未和其沟通，但在同年4月24日之前，上诉人已经让案外人马某1约被上诉人见面并进行了解释，马某1、马某2系二上诉人开设的房地产销售公司的员工，马某1系销售主管、马某2的经理，上诉人委托该二人出售系争房屋，属个人之间的行为；四、一审法院混淆了抵押登记和抵押行为，上诉人的抵押行为在同年4月14日就发生了，按照《民法典》规定，有抵押的房产可以销售，且同年4月24日上诉人已就抵押情况作了说明，同年5月7日之前上诉人已经偿还了与XX公司之间的债务，并于5月7日消除了抵押，买卖合同可以继续履行。上诉人的目的是为了卖房，没有必要阻碍被上诉人完成买卖交易。综上，一审判决缺乏法律和事实依据。被上诉人赵霞辩称：一、上诉人对其说法应提供证据加以证明。实际情况是，在双方签订《房地产买卖定金合同》（以下简称“《定金合同》”）前，上诉人并未将系争房屋所涉及的债权债务及设立抵押的相关情况告知被上诉人，而前述事实是影响被上诉人进行购房交易的重要判断因素。在被上诉人签订《定金合同》后，系争房屋被设置了抵押，房屋状态发生了重大变化，被上诉人无法按照《定金合同》的约定条件去购买房屋、签订房屋买卖合同，该结果系由上诉人的违约行为导致；二、抵押权人系于2020年5月6日才向相关部门申请注销抵押，而《定金合同》约定在同年4月30日之前要网签买卖合同及付清全款，被上诉人若如此履约，具有极大的交易风险。综上，被上诉人有权解除合同并要求上诉人承担违约责任，故请求驳回上诉，维持原判。赵霞向一审法院起诉请求：1.判决确认赵霞与马航燕、刘跃签订的《定金合同》2020年4月28日解除；2.判令马航燕、刘跃向赵霞返还购房款300万元；3.判令马航燕、刘跃向赵霞双倍返还定金60万元；4.判令诉讼费用由马航燕、刘跃承担。马航燕、刘跃提出反诉请求：1.判令赵霞继续履行合同；2.判令赵霞支付剩余房款12,542,988元；3.判令马航燕、刘跃支付2020年5月1日起以未付房款总额为基数、按日万分之五的标准计算至实际支付房款之日止的违约金；3.诉讼费用由赵霞承担。一审法院认定事实：马航燕、刘跃是系争房屋的产权人。2020年4月16日，赵霞与马航燕、刘跃签订《定金合同》，约定：马航燕、刘跃同意将系争房屋以交易总价15,842,988元向赵霞出售；本合同生效后当日,赵霞应支付马航燕、刘跃30万元作为购房定金；2020年4月30日前（具体日期以马航燕、刘跃书面通知为准）网签买卖合同，赵霞于2020年4月30日前支付给马航燕、刘跃15,842,988元；于2020年6月30日前（具体日期以马航燕、刘跃书面通知为准）去上海市浦东新区房地产交易中心送件；如因马航燕、刘跃的原因，未按约的时间签订房地产买卖合同或者房地产权利转移和交付系争房屋的，每逾期一日，应按赵霞已付房价款的万分之五向赵霞支付违约金，逾期超过60日的，赵霞有权解除本合同，马航燕、刘跃应双倍返还赵霞定金，并退还其他赵霞已付款项；如因赵霞原因，未按约定时间签订该房地产买卖合同或者未按本合同或房地产买卖合同约定付款及办理房地产权利转移的，每逾期一日，应按未付款额（即总房款与赵霞已付房款的差额）的万分之五向马航燕、刘跃支付违约金，逾期付款超过60日的，马航燕、刘跃有权解除本合同，没收赵霞定金，余款无息返还给赵霞；……。2020年4月16日，赵霞向马航燕支付购买系争房屋的定金30万元，2020年4月17日，赵霞向马航燕支付购房款300万元。马航燕于2020年4月24日向赵霞出具了收到购房定金30万元及购房款300万元的收据两份。2019年12月25日，马航燕、刘跃与案外人XX公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定由马航燕、刘跃向XX公司购买系争房屋。因马航燕、刘跃未按约于2020年3月31日前向XX公司支付剩余房款6,925,000元，马航燕、刘跃与XX公司于2020年4月14日签订了《主债权确认合同》、于2020年4月17日签订《房产抵押合同》。2020年4月21日，马航燕、刘跃在系争房屋上申请设置了他项权抵押登记，权利人为XX公司。上海市浦东新区不动产交易中心同日出具了《上海市浦东新区不动产登记收件收据》一份，以上情况马航燕、刘跃未举证证明在签订《定金合同》前告知过赵霞。2020年4月26日，赵霞委托律师向马航燕、刘跃发送《律师函》，要求马航燕、刘跃就抵押相关情况予以说明及澄清；如以上抵押设定系真实行为，该行为系影响购房判断的重大事实，将直接导致赵霞实现合同权利出现巨大风险，且存在抵押的情况下，双方无法按照定金合同约定签署买卖合同，买受人的合同目的无法实现，如情况属实，赵霞将决定自2020年4月28日起解除双方签署的定金合同，要求马航燕、刘跃返还购房款300万元，且双倍返还定金。马航燕、刘跃于2020年4月28日收到了《律师函》。马航燕、刘跃于2020年4月28日向赵霞出具《关于;律师函;的回函》，表示不同意解除合同并要求赵霞按约于2020年4月30日付清全款，否则，将追究赵霞的违约责任。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。马航燕、刘跃与赵霞所签的《定金合同》系双方关于系争房屋买卖的真实意思表示，且不违反国家强制性效力性法律规定，双方应按约履行。在签订《定金合同》时系争房屋上并未设定抵押登记，马航燕、刘跃也未告知就系争房屋与XX公司存在债权债务纠纷。在签订《定金合同》之后，马航燕、刘跃在未经赵霞同意也未告知赵霞的情况下于2020年4月21日设置了权利人为XX公司、债权本金为6,925,000元的抵押登记，致使系争房屋已经不符合签订《定金合同》时的状况，马航燕、刘跃擅自设置抵押登记的行为构成违约。我国物权法第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。马航燕、刘跃与赵霞在《定金合同》中约定的签订正式网签买卖合同的时间为2020年4月30日，并约定赵霞于同日支付剩余全部房款。马航燕、刘跃至今未有效举证证明XX公司同意马航燕、刘跃在《房产抵押合同》约定抵押期间即2020年4月17日至2020年4月30日期间向赵霞转让系争房屋，赵霞诉至法院要求解除合同的行为也表明赵霞不愿意代马航燕、刘跃清偿债务消灭抵押权，《定金合同》无法继续履行。因此，因马航燕、刘跃的违约行为，致使《定金合同》无法继续履行，赵霞的购房的合同目的无法实现，故赵霞于2020年4月28日向马航燕、刘跃送达《律师函》，通知马航燕、刘跃解除合同，符合法律规定，一审法院确认《定金合同》于2020年4月28日解除。马航燕、刘跃要求继续履行《定金合同》并要求支付剩余房款的反诉请求，均不符合法律规定，不予支持。《定金合同》解除后，马航燕、刘跃应返还赵霞购房款300万元。因马航燕、刘跃违约致使《定金合同》解除，马航燕、刘跃应承担相应违约责任。现赵霞要求马航燕、刘跃双倍返还定金共计60万元，符合法律规定，予以支持。马航燕、刘跃要求赵霞支付自2020年5月1日起至实际支付房款之日止按未付房款总额的万分之五每日计算的违约金的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。一审法院判决：一、确认赵霞与马航燕、刘跃2020年4月16日签署的关于上海市浦东新区XX镇XX路XX号XX幢全幢房屋的《房地产买卖定金合同》于2020年4月28日解除；二、马航燕、刘跃于判决生效之日起十日内返还赵霞购房款300万元；三、马航燕、刘跃于判决生效之日起十日内双倍返还赵霞定金共计60万元；四、驳回马航燕、刘跃的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费27,600元，减半收取计17,800元，及本诉保全费5,000元，均由马航燕、刘跃负担；反诉案件受理费48,529元，由马航燕、刘跃负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人马航燕、刘跃提交证据：1.录音资料，系上诉人于2020年4月24日14时10分在XX公司的办公室里用手机录音，证明上诉人告知被上诉人系争房屋存在抵押，且抵押权人告知被上诉人系争房屋的抵押是可以撤销的，表明抵押权人同意出售系争房屋；2.《三方协议》，证明系争房屋是开发商抵佣金而来，并非上诉人要购买的房产，不足部分需提供反向担保，开发商同意并希望上诉人尽快出售系争房屋，系争房屋的交易不存在障碍；3.XX公司的销售总经理吴某与刘跃之间的微信聊天记录，显示2020年4月7日双方已经谈好了抵押合同，以及XX公司的办事员张某和马航燕之间的微信聊天记录，反映出上诉人和XX公司在2020年3月签过一份抵押协议，但张某说没找到，该两组微信聊天记录证明上诉人在与被上诉人签订《定金合同》之前，就与XX公司履行抵押事宜，上诉人与XX公司的主债权也并非在《定金合同》签订后设立的；4.2021年1月20日张某与马航燕的微信聊天记录，证明2020年4月24日张某和曹某见过面。被上诉人赵霞发表质证意见称：对证据1，该证据并非新证据。对录音真实性无异议。2020年4月24日上午，马某2在微信上向被上诉人澄清系争房屋没有抵押，被上诉人让其丈夫找上诉人看房产证原件，上诉人便带被上诉人丈夫去了一个地方，但不清楚是什么地方，然后当天下午发生了这段录音。录音说明了在签署《定金合同》之前和之时，上诉人没有告知过抵押的情况。被上诉人未见到过张某，不知道该人，且张某称拿收件收据和身份证就可以撤销抵押，但张某没有代表XX公司同意房产买卖，并不能证明抵押权人同意出售房产；对证据2，该证据并非新证据，对真实性不予认可，和被上诉人无关；对证据3，该组证据并非新证据，对真实性不予认可，和被上诉人无关。张某和马航燕2021年1月4日下午4点的微信记录显示，张某说只有一份抵押协议，不能证明存在上诉人所说的3月份的抵押协议；对证据4，真实性无法确认，上诉人带曹某去了一个地方见了一个人，但是无法确认该人身份。本院经审查认为：对证据1，鉴于被上诉人对真实性无异议，对上诉人与曹某之间的对话内容予以采信，但录音内容不能证明上诉人在《定金合同》签订之前或之时将其将在系争房屋上设定抵押的情况告知过被上诉人，相反，却显示上诉人一方在被上诉人支付330万元时还声称系争房屋上没有抵押。同时，案外人张某身份不明，对其所述内容不予采信；对证据2，《三方协议》涉及两个案外公司，本院对真实性不便判定，且与本案争议焦点无关，故不予采信；对证据3、4，微信聊天记录涉及案外人吴某、张某，该二人身份不明，本院对真实性难以判定，且证明内容与本案争议焦点无关，故亦不予采信。本院经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人马航燕、刘跃提交的录音资料记载：曹某：我们刚刚给钱的时候，给330万的时候，你们是跟我们说是没有抵押的；马航燕：玲玲她可能不知道；马某2：那时候确实是没有抵押的。且该录音资料显示，曹某自始至终表示要回去商量一下。另，双方确认上诉人系于2020年5月6日申请将系争房屋上登记的抵押权予以涤除，上诉人表示该抵押权系于次日涤除。本院认为，《定金合同》系上诉人马航燕、刘跃与被上诉人赵霞经自愿协商达成，体现双方真实意思表示，亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故应属合法有效合同，双方均应诚信履约。现双方一致同意解除《定金合同》，故二审的争议焦点即在于合同解除的责任在哪一方以及合同解除后的后果如何处理。本案查明事实显示，在双方签订《定金合同》之时，系争房屋上并未设定抵押权登记，上诉人亦未将其与XX公司就系争房屋存在债权债务关系的情况如实告知被上诉人。不仅如此，在《定金合同》签订之后，上诉人在未告知被上诉人并取得被上诉人认可的情况下，径行在系争房屋上设定了权利人为XX公司、债权本金高达692万余元的抵押权登记。上诉人的上述行为，有违民法诚实信用原则，更为关键的是，明显改变了双方在签订合同时的房屋权利状态，诚如被上诉人在《律师函》中所言，该行为系影响购房者对购房与否作出判断的重大事实，且很可能给购房者带来巨大的交易风险，故实属影响被上诉人合同目的实现的违约行为。于此情形，被上诉人向上诉人发送《律师函》要求解除合同，属合法合理范畴。事实上，上诉人也是在收到被上诉人发送的《律师函》以及双方约定的网签正式房屋买卖合同的时间之后，才申请将上述抵押权进行涤除。由上，被上诉人要求确认《定金合同》于2020年4月28日解除，合法有据，应予支持，而合同解除的责任在上诉人。合同解除后，上诉人理应向被上诉人返还购房款300万元，并双倍返还定金合计60万元。上诉人要求没收定金30万元的上诉意见，与事实和法律相悖，本院难以支持。至于上诉人所提其他上诉理由，均依据不足，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人马航燕、刘跃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27,600元，由马航燕、刘跃负担。本判决为终审判决。审判长  陈福才审判员  严佳维审判员  叶 兰二〇二一年四月二十六日书记员  郭纯君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……