大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初19号原告：大连新华房屋开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区万岁街121号，统一社会信用代码912102002429935512。法定代表人：杨德臣，系总经理。委托诉讼代理人：邵家安,系辽宁盛力律师事务所律师。被告：大商股份有限公司，住所地辽宁省大连市中山区青三街1号，统一社会信用代码91210200241268278D。法定代表人：牛钢，系董事长。委托诉讼代理人：张福刚，系北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建国，系北京德恒（大连）律师事务所律师。被告：大商股份有限公司大连新玛特新华店，住所地辽宁省大连市甘井子区西南路绿洲园122-130号下1层、地上1层、2层、3层、4层，统一社会信用代码91210211559840924D。法定代表人：李心颖，系总经理。委托诉讼代理人：张福刚，系北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建国，系北京德恒（大连）律师事务所律师。原告大连新华房屋开发有限公司（以下简称新华公司）与被告大商股份有限公司（以下简称大商公司）、大商股份有限公司大连新玛特新华店（以下简称大商新华店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邵家安、二被告共同的委托诉讼代理人张福刚、王建国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新华公司提出诉讼请求：1、二被告共同给付原告租金2553821.85元；2、二被告共同支付2014年-2019年期间的利润分成合计12194645.21元；3、二被告共同给付因其违约而导致合同解除所发生的违约金300万元；4、二被告共同给付因租金迟延支付而发生的违约金80093.44元（计算至2020年10月29日）并判令二被告给付以欠付租金总额2553821.85元为本金，日利率为万分之二计算的利息损失（自2020年10月30日始至实际给付之日止）；5、本案诉讼费由二被告共同承担。在本案审理过程中，原告将上述第二项诉讼请求变更为：二被告共同支付2016年-2019年期间的利润分成合计1695301.68元。事实和理由：2010年5月26日，原告与被告大商公司签订《租赁合同》，约定被告大商公司承租原告位于大连市甘井子区房屋做商业用途。租赁期限20年，计租日为2011年1月1日。合同约定租金标准为每年600万元，按季度支付，每季末前5个工作日内支付本季租金。每逾期一日，被告大商公司应承担拖欠租金万分之二的违约金。双方同时约定利润分成，具体为被告大商公司应在年度审计报表出具后10个工作日内向原告支付当年度税后净利润的20%作为利润分成。又约定，被告大商公司若因严重违约导致原告依法定条件或约定条件解除合同应向原告支付300万元违约金。双方于签订《租赁合同》同一日又签订了《物业管理合同》，合同约定被告大商公司将案涉物业委托给原告实行物业管理，约定物业费按《租赁合同》中的租赁年度计，每年400万元，按季度据实支付，被告大商公司应于每季前五个工作日内向原告支付当季物业费。同时约定无论何种原因《租赁合同》终止，《物业管理合同》亦随之终止。合同签订后，被告大商公司依据《租赁合同》的约定，在案涉租赁房屋上设立被告大商新华店，并以其为主体履行《租赁合同》和《物业管理合同》。合同履行期间，因二被告拒绝向原告提供财务报表、拒绝向原告提供利润分成，构成了根本性违约，原告以此为由向大连市中级人民法院提起诉讼，要求解除《租赁合同》并返还房产。大连市中级人民法院经过审理，于2020年7月27日作出一审判决，判令解除原告与被告大商公司于2010年5月26日签订的《租赁合同》并判令被告大商新华店于判决生效之日起三十日内将案涉租赁房屋返还原告。二被告不服一审判决，上诉至辽宁省高级人民法院，辽宁省高级人民法院经过审理，于2020年8月26日作出终审判决，驳回二被告的上诉，维持原判。原告认为，虽然《租赁合同》己经解除，《物业管理合同》也因《租赁合同》的解除而终止履行，但是合同履行期间应当支付的租金和物业费应当继续支付。经过原告计算，二被告欠付租金合计3217213.11元（计算至2020年8月28日），其中包括拖欠的2020年第一季度部分租金75万元，第二季度全部租金150万元，2020年7月1日至8月28日租金967213.11元。因被告迟延支付租金不符合合同约定，还应当支付2020年8月28日前迟延支付违约金40200元，其中包括第一季度拖欠75万元租金产生的违约金22500.00元（计算期间2020年4月1日至2020年8月28日），第二季度150万元租金产生的违约金17700.00元（计算期间2020年7月1日至2020年8月28日）。因二被告拖欠租金呈继续状态，原告有权要求二被告赔偿以欠付租金总额3217213.11元为本金，日利率为万分之二计算的利息损失至实际给付之日止。依据双方签订的《物业管理合同》约定的物业费标准和支付方式，二被告还应支付合同履行期间的物业费2144808.74元，其中包括2020年第一季度拖欠的部分物业费50万元，第二季度全部物业费100万元，以及2020年7月1日至2020年8月28日物业费644808.74元。另外，根据年度净利润进行分成是《租赁合同》的明确约定，其支付合同履行期间每年度利润分成的合同义务不能因《租赁合同》的解除而消灭。案涉《租赁合同》的解除系因二被告的违约行为所致，依据《租赁合同》第15条第4款，二被告应当向原告支付300万元违约金。被告大商新华店虽然是《租赁合同》及《物业管理合同》的实际履行单位，但是被告大商新华店为被告大商公司设立的分公司，依据《公司法》的规定，分公司的民事责任由总公司承担。因此，原告要求二被告共同承担给付责任。原告补充称，原告与二被告于2020年10月29日签订了《转让协议》，约定二被告用案涉租赁房屋中的设备设施、电线电缆、装饰装修的转让款300万元抵顶辽宁省高级人民法院（2020）辽民终1045号案件二被告应承担的诉讼费191800元以及部分固定租金及物业费2808200元。因此，二被告现欠租金为2553821.85元。在诉讼过程中，二被告提供了被告大商新华店的审计报告用于证明租赁期间每年的净利润具体金额。依据该审计报告中载明的被告在2016年-2019年的净利润总额为8476508.42元，据此计算，原告应分得的利润分成为1695301.68元。被告大商公司、大商新华店均辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告主张的第一项诉讼请求不应被支持。1、2020年初新冠疫情发生后，被告严格按照国家省以及大连市统筹推进新冠××疫情防控合经济社会发展工作指挥部的要求，停止营业活动。复工复产后受疫情影响，经营上遭受重大损失。自疫情发生后，被告多次与原告协商免除部分租金，但原告一直拒绝，不予答复。2、依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款的规定，关于疫情期间租金减免问题，可以采取协商调解的方式解决。若在双方调解不成时，人民法院有权依据公平原则变更合同。结合2020年半年的疫情期间，被告要求免除三个月费用，而本案中原告主张的第一项诉请中的金额正是被告提出的免除金额。鉴于此，二被告恳请法院依据该条款公平原则，支持二被告提出的免除请求并驳回原告的诉请。第二，原告主张的第二项诉讼请求应予以驳回。首先，自被告大商新华店承租案涉房屋至合同解除10年间，经营整体处于亏损状态，目前没有利润可供分配。在被告经营十年里，在2020年疫情发生前原告从未提出过分成主张，反而多数年份都在给予被告经营补贴支持，也进一步说明原被告在利润分成支付方式均认可为整体利润。其次，原告主张的分成金额在计算方式上是错误的。一方面，租赁合同明确约定，以税后净利润为依据计算分成金额，而原告在推算过程中却以“毛利率”作为计算依据，不符合双方约定。另一方面，原告以股份公司年度报告中的数据计算新华门店的利润，从证据的角度讲，不存在关联性。再次，退一步讲，原告主张的2014年、2015年、2016年的利润分成已过诉讼时效，因此应予以驳回。第三，原告提出的第三项诉讼请求不应得到支持。虽然原告通过诉讼以被告违约为由解除了租赁合同，但该违约不应认定为严重违约。首先，被告主观没有故意。并非故意不提供审计报告，更没有故意不支付分成租金。而事实上是，在被告承租的十年间，即使在刚开始的几年严重亏损的情况下，也按时缴纳租金。只是去年的新冠疫情被告欲与原告协商减免租金，双方产生矛盾，原告起诉要求提供报表。其次，原告另案以被告未支付利润分成解除租赁合同，解除理由是被告未提供审计报告。实际上，原告在起诉前从未向被告要求过提供审计报告，而在另案审理当时，被告没有新华店的单独审计报告，而且，另案一审1个多月时间、二审庭审后5天内即审结，被告也无从提供。再次，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第四、延期支付租金的违约金不应得到支持。1、关于迟延支付违约金一节，因该行为发生于疫情期间，在被告处经营的商铺的正常经营收入受到重大影响，属于不可抗力，不应计算违约金。2、关于以欠付租金计算利息一节，因该部分租金属于被告主张免除的金额，因此无需支付利息。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款，关于疫情期间的租金问题都是可以通过公平裁决的角度减免，疫情期间的租金利息，更不应得到支持。综上，被告认为原告的诉讼请求均没有法律依据，应当予以驳回。原告主张要求二被告共同承担责任是错误的，在租赁合同签订后，设立了被告大商新华店，其合同的权利义务由被告大商新华店承接，即使向原告所述存在损失，也和被告大商公司无关。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月26日，新华公司（甲方、出租方）与大商公司（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定“第一条租赁房屋的基本状况及要求1.1租赁房屋（以下简称“房屋”）位于大连市甘井子区租赁期限为计租日起二十年，计租日为2011年1月1日。…第五条租金和利润分成5.1本合同项下的租金和利润分成为乙方使用甲方房屋及设施设备所应支付的全部款项。5.2租金和利润分成标准为：5.2.1租金标准：租金标准按年计算，每年600万元。5.2.2利润分成标准：乙方将每年经营税后净利润的20%支付给甲方，每年经营税后净利润依据乙方财务报表取得，若有争议则以双方认可的具有国家资质的会计师事务所审计的会计报表为准。5.3本款的‘年’指‘租赁年度’，即从计租日起每满一年为一个‘租赁年度’。第六条租金和利润分成的支付方式6.1（1）租金支付方式：按季度支付租金，每季末前5个工作日内支付本季租金。最后一期租金未满一个季度的，乙方于租赁合同终止五个工作日内，按实际承租天数支付剩余租金；（2）利润分成支付方式：按年度支付利润分成，在年度审计报表出具后10个工作日内，乙方向甲方支付税后净利润的20%。6.2甲方应在上述租金和利润分成的支付日期10日前向乙方提供由税务部门监制的合法有效的租金发票作为收款凭证。若甲方迟延开具发票，乙方亦有权相应顺延支付日期直至收到合法有效的发票为止，且不承担任何违约责任。…13.6乙方有权将本合同项下的权利义务转让给因本项目成立的关联公司，该关联公司可从成立之日起承继乙方在本合同项下的权利义务。…15.2乙方无正当理由迟延向甲方支付租金，经甲方书面催告后十日内仍未支付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于所拖欠租金万分之二的违约金；逾期90日以上时，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付300万元违约金。…15.4乙方非依法定或约定条件擅自解除本合同，或因严重违约导致甲方依法定条件或约定条件解除本合同，乙方应向甲方支付300万元违约金，违约金不足以弥补损失的，应赔偿全部损失”。同日，原告（乙方，受委托方）与被告大商公司（甲方，委托方）签订《物业管理合同》，约定甲方将新玛特新华店物业委托于乙方实行物业管理事宜，物业费按《租赁合同》中的租赁年度（即从计租日起，每满一年为一个租赁年度）计，每年为400万元，物业费按季度据实支付，甲方应于每季末前五个工作日内向乙方支付物业费。新华公司诉大商公司、大商新华店房屋租赁合同纠纷一案[（2020）辽02民初404号]，大连市中级人民法院于2020年7月27日作出民事判决：一、解除新华公司与大商公司于2020年5月26日签订的《租赁合同》；二、大商新华店于判决生效之日起三十日内，将案涉租赁房屋返还新华公司。判决后，二被告不服提起上诉。辽宁省高级人民法院于2020年8月26日作出（2020）辽民终1045号民事判决：驳回上诉，维持原判。在（2020）辽02民初404号民事判决书中，认定了如下事实“合同签订后，原告新华公司将案涉房屋交付给被告大商公司。大商公司于2010年10月28日，在案涉房屋注册成立大商新华店作为经营主体。在案涉《租赁合同》履行过程中，大商新华店向原告支付了房屋租金，原告向其开具租金发票。在日常经营过程中，亦由大商新华店与原告新华公司进行日常文件往来”。2020年9月27日，原告新华公司（甲方）与被告大商公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方于2020年9月28日向甲方交换符合合同约定的租赁房屋。2020年10月29日，原告新华公司（甲方）与被告大商公司（乙方）签订《转让协议》，约定乙方将其在租赁房屋内投入的现存全部设备设施、电线电缆、装饰装修等以300万元的价格转让给甲方，扣减（2020）辽民终1045号民事判决书中判决乙方应向甲方支付的诉讼费191800元及该判决书判决之日前乙方因异议尚未支付的2020年2月16日至8月28日租赁房屋的部分固定租金及物业费2808200元，扣减金额合计为300万元整，扣减后，甲方不再向乙方支付转让价格，且视同为甲方已履行完毕转让价格的支付义务。在本案庭审过程中，各方均认可，在未扣减之前，欠付的租金总额3217213.11元（2020年第一年度欠付75万元，第二季度欠付150万元，2020年7月1日至8月28日欠付967213.11元，租金只计算至8月28日）。物业费2020年第一季度欠付50万元，第二季度欠付100万元，2020年7月1日到8月28日欠付644808.74元，欠付总额为2144808.74元。在本案审理过程中，被告向本院提交了大华会计师事务所（特殊普通合伙）大连分所出具的《大商股份有限公司大连新玛特新华店审计报告》（大华核字[2021]120001号），在该审计报告中的《利润表》中列明，被告大商新华店历年净利润如下：2019年度667411.77元、2018年度1325603.85元、2017年度2353985.6元、2016年度4129507.2元，2010年至2015年净利润均为负值。上述事实，有租赁合同、物业管理合同、协议书、转让协议、大商股份有限公司大连新玛特新华店审计报告、（2020）辽02民初404号民事判决书、（2020）辽民终1045号民事判决书以及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查。本院认为，案涉租赁合同合法有效，被告大商公司先作为承租人与出租人原告新华公司建立房屋租赁关系，后由被告大商新华店承继大商公司的合同权利、义务，与新华公司形成房屋租赁合同关系。但，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定“分公司不具有法人资格，依法独立承担民事责任”，被告大商新华店作为被告大商公司的分公司，其在本案中需承担的民事责任应由被告大商公司承担。对于原告主张房屋租赁关系存续期间的租金，虽案涉租赁合同已经解除，但对于房屋租赁合同存续期间所欠付的房租，被告大商公司应给付原告。对于原告所主张的物业费，该费用系基于原告与被告大商公司之间所形成的物业服务合同关系而产生，本案系房屋租赁合同纠纷，虽该请求与本案不属于同一法律关系，但考虑到该物业服务合同关系与本案房屋租赁合同关系关系紧密，履行期限相同，且双方当事人在有关房屋租赁合同解除的转让协议中，一并将物业费与房租合并予以了处理，故从方便当事人诉讼，避免不必要的诉累的角度考虑，本案中将物业费一并予以处理。因与原告签订物业管理合同的系被告大商公司，且被告大商公司亦在2020年10月29日的转让协议中作为乙方之一盖章确认，故应由被告大商公司承担物业费的给付义务。对于被告大商公司应给付原告的房租和物业费的数额，现双方均认可在签订案涉转让协议之前，欠付的房租及物业费的总额为5362021.85元（3217213.11元+2144808.74元），在案涉转让协议中，双方约定以转让物抵顶固定租金及物业费2808200元，故被告大商公司还应给付原告的房租和物业费总额为2553821.85元（5362021.85元-2808200元）。对于原告所主张的利润分成1695301.68元，本院认为，根据案涉租赁合同约定“按年度支付利润分成，在年度审计报表出具后10个工作日内，乙方向甲方支付税后净利润的20%”，被告大商公司应向原告支付该利润分成。根据被告所提供的《大商股份有限公司大连新玛特新华店审计报告》，被告大商新华店在2016年至2019年存在税后净利润，故被告大商公司应向原告支付上述年份的利润分成，即数额为1695301.68元[（667411.77元+1325603.85元+2353985.6元+4129507.2元）×20%]。对于二被告辩称2016年利润分成的诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，本院认为，案涉租赁合同所约定的利润分成的给付时间为“在年度审计报表出具后10个工作日内”，而二被告并未举证证明其向原告披露被告大商新华店年度审计报表的具体时间，故对于其该项答辩意见，不予采纳。对于二被告辩称原告向被告支付过经营补贴，应在利润中扣除的答辩意见，本院认为，根据二被告提供的汇款凭证等材料，无法确认原告向二被告所支付的款项的款项性质，故不能在本案中予以认定并处理，双方如对该款项有所争议，可另行诉讼。对于原告所主张的违约金300万元，本院认为，根据（2020）辽02民初404号民事判决书、（2020）辽民终1045号民事判决书认定，导致案涉租赁合同解除的原因在于二被告。在本案审理过程中，二被告向法院提供了《大商股份有限公司大连新玛特新华店审计报告》，从该审计报告中，可以看出被告大商新华店在2016年至2019年存在税后净利润，在此基础上，其未按照合同约定向原告支付利润分成，存在案涉租赁合同所约定的违约情形；同时，综合本案租赁合同所约定的租赁期限以及双方还存在与租赁相关的物业服务合同关系等实际情况，原告依据合同约定主张违约金300万元，应予支持。对于原告所主张的因租金延迟支付而产生的违约金，本院认为，被告未按约履行合同义务，已以支付违约金300万元的方式承担了违约责任，原告在此基础上再单独提起此项诉讼请求，不符合合同法有关违约责任的相关法律规定，故不予支持。对于二被告所辩称的因2020年新冠××疫情应予减免部分租金的意见，本院认为，根据二被告所提交的证据，虽双方在2020年对于疫情期间的租金的减免问题进行过协商，但未有明确协商结果；考虑到案涉房屋租赁关系已经解除，被告应支付的租金只计算至2020年8月28日，而非整年租金，且导致案涉房屋租赁合同解除的违约责任在于被告，故对于二被告此项答辩意见，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大商股份有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连新华房屋开发有限公司房租及物业费合计2553821.85元。二、被告大商股份有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连新华房屋开发有限公司利润分成1695301.68元。三、被告大商股份有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连新华房屋开发有限公司违约金300万元。四、驳回原告大连新华房屋开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费63104元（原告已预交），减半收取31552元，由原告负担345元，由被告大商股份有限公司负担31207元，自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 刘 欣二〇二一年四月二十二日书记员 胡淞岚