文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0804民初1425号原告：吴昊，男，1991年5月8日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被告：淮安喜利达房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区喜利达名苑23幢商业附房S-103。法定代表人：漆贯凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：周向荣，江苏铭彦律师事务所律师。原告吴昊与被告淮安喜利达房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“喜利达公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴昊、被告喜利达公司委托诉讼代理人周向荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴昊向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期交房违约金40678元；2.判令被告支付违约金产生的利息（按照国家同期银行贷款利率计算）；3.判令被告支付逾期办理产权登记违约金5588元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2017年1月购买了被告喜利达公司开发的商品房喜利达名苑30幢2单元1505室房屋，并签订了《商品房买卖合同》。根据合同约定，被告应于2018年12月31日之前将房屋取得验收合格证并交付原告使用，逾期应按合同总价的万分之一每日向原告支付违约金，然而被告未能在约定的时间内交付房屋。后经协商，双方约定2019年1月1日至2019年12月31日期间，违约金按照合同总价的万分之一每日计算，2020年1月1日之后，违约金按照合同总价的万分之二每日计算，合同总价为558840元。2020年7月1日，被告取得验收合格证并交付给原告，被告应支付原告逾期交房违约金40678元。2020年7月28日，原告同意被告在45日支付违约金35598元，其中5326元用于抵扣拿房时产生的垃圾清运费和今后两年的物业费等，然而被告至今未付。同时，合同还约定，被告在交付房屋后90日内办理产权登记，逾期应按已付房款的1%支付违约金。原告于2020年7月28日履行拿房手续，被告应于2020年10月28日前办理产权登记，然而直至2020年12月20日，原告才被告知可以办理房产证，被告应支付逾期办证违约金5588元。被告喜利达公司辩称：被告应支付原告逾期交房违约金，但不认可原告主张的数额，因原、被告之前有过结算，应按结算的金额计算逾期交付违约金。原告主张支付违约金产生的利息无事实和法律依据。另外，被告不存在逾期办证的事实，被告在约定的期限内向相关部门办理了产权登记的备案手续，所以原告主张被告支付逾期办证违约金无事实和法律依据。本院经审理查明确认事实如下：2017年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告喜利达公司开发的位于淮安市淮阴区房屋，房款总额为558840元。合同第八条约定出卖人应当在2018年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……上述合同签订后，原告按照合同约定交清了全部购房款558840元。2019年9月20日，原告吴昊（乙方）与被告喜利达公司（甲方）就上述《商品房买卖合同》签订了一份《补充协议》，该协议约定：一、甲乙双方原合同约定于2018年12月31日交付房屋，现因施工进度未达到预期，经甲乙双方协商一致确认：乙方不解除合同，同意交付日期延期至2019年12月31日。二、如2019年12月31日甲方仍未按照合同约定向乙方交付房屋，甲乙双方继续履行原合同，同时甲方同意自2020年1月1日起按已付购房款日万分之二向乙方支付违约金。2020年1月1日之前的违约金仍遵照原合同核算，届时乙方持甲方财务确认款项结清可以交付房屋的手续结算违约金。2020年6月22日，被告喜利达公司取得工程竣工验收报告。2020年7月27日，被告喜利达公司出具喜利达名苑收楼书，原告吴昊在业主签字处签名。2020年7月28日，原告吴昊与被告喜利达公司签订一份房屋延期交付违约金最终结算单，双方一致同意并认可在扣减45天疫情后确认逾期交房违约金为35598元，折抵物业费5326元，违约金最终为30272元。原告吴昊在客户一栏中签字确认，被告亦加盖合同专用章。同时该结算单还约定被告自2020年7月28日起45日内付清逾期交房违约金。同时，该结算单亦约定本单作为房屋延期交付违约金最终结算单，客户签字后视同双方已对违约金进行了最终结算，此单作为付款结算凭证，双方对违约金的结算无任何争议。2020年11月19日，原告吴昊向被告出具一份收条，该收条载明：收到被告给付的30号楼1505室违约金合计30272元，本人收到上述款项后，与喜利达公司就所有相关公司应支付的逾期违约金已全部结清，双方再无争议。但原告吴昊并未收到上述逾期交房违约金。2020年11月5日，被告向产权登记机构申请办理喜利达名苑30幢住宅楼304室等不动产商品房及业主共有部分首次登记，产权登记机构向被告出具了收件单。以上事实，有双方当事人提交的《商品房买卖合同》、发票、补充协议、工程竣工验收报告、喜利达名苑收楼书、交房流程单、收条、违约金最终结算单、收件单及原、被告的当庭陈述等予以佐证，本院依法予以确认。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已履行了交纳房款的义务，被告喜利达公司应按照约定交付房屋并协助原告办理房屋产权登记。被告喜利达公司未能按期交付房屋，应向原告支付逾期交房违约金。因原、被告在交付房屋时对逾期交房违约金经过协商和最终结算，并达成一致意见，对折抵物业费后的违约金数额进行了确认，故应按照双方最终结算的内容确定权利义务。被告喜利达公司应向原告支付逾期交房违约金30272元（已扣除抵扣的物业费5326元）。对原告主张的逾期交房违约金利息，因被告喜利达公司未能在约定的期限内支付，给原告造成损失，故本院确定被告自2020年9月11日起，以30272元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期利息至实际给付之日止。关于被告是否存在逾期办证的问题。根据商品房买卖合同约定，被告应在商品房交付使用后90个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方主要争议的焦点为“90个日”的理解与解释，被告认为此处的“90个日”实际为“90个工作日”，而原告则认为是“90个自然日”。对此，本院认为，格式条款具有为了重复使用、单方事先拟定、对方未参与协商等特点，相对于一般合同条款有其特殊性。格式条款提供方往往处于优势地位，相对方不能实际参与格式条款内容的拟定与磋商，无法对格式条款内容施加影响，因此在对格式条款内容有两种以上解释时，应作出不利于提供格式条款一方的解释，即本案中应作出对被告不利的解释，本院认定此处的“90个日”应为“90个自然日”。本案原告于2020年7月27日签署收楼书，于次日拿房，而被告向产权登记机构申请初始登记的时间为2020年11月5日，显然已超过90个自然日，故被告存在逾期办证的违约行为，其应按照合同约定向原告支付逾期办证违约金5588元（558840元×1%），本院对原告的该项请求予以支持。本案经调解未果。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告淮安喜利达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吴昊支付逾期交房违约金30272元（已扣除抵扣的物业费5326元）及利息（利息以30272元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、被告淮安喜利达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吴昊支付逾期办证违约金5588元；三、驳回原告吴昊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费994元，减半收取497元，由被告淮安喜利达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，原告吴昊缴费账号：62×××48；被告淮安喜利达房地产开发有限公司缴费账号：62×××55）。审判员  李伟二〇二一年四月十四日法官助理成上书记员丁玥