湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初4448号 原告：姜龙，男，1974年9月14日出生，汉族，住湖南省。 委托诉讼代理人：戴海，湖南通程律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：张娟，湖南通程律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。 被告：湖南长沙茶亭建筑劳务有限公司，住所地湖南省望城区茶亭镇（湖南长沙茶亭建筑有限公司办公楼内）。 法定代表人：廖再良，该公司。 被告：廖再良，男，1955年5月8日出生，汉族，住长沙市望城区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：伍启彪，湖南金州律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：黄建，男，1970年7月26日出生，汉族，住长沙市望城区。 第三人：周次强，男，1964年12月14日出生，汉族，住湖南省宁乡县。 原告姜龙与被告湖南长沙茶亭建筑劳务有限公司（以下简称：茶亭公司）、廖再良、黄建、第三人周次强建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告姜龙的委托诉讼代理人戴海、张娟，被告茶亭公司及廖再良的共同委托诉讼代理人伍启彪，第三人周次强到庭参加诉讼。被告黄建经本院依法传票传唤拒不到庭参加庭审，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告姜龙向本院提出诉讼请求：一、判令被告湖南长沙茶亭建筑劳务有限公司按照《建筑工程劳务承包合同书》约定支付原告房屋售价差额350000元，并承担1.5%的月息共36750元（利息自2019年11月1日起，暂计算至2020年6月1日）；上述合计386750元；二、判令被告廖再良承担连带保证责任，在被告湖南长沙茶亭建筑劳务有限公司无法履行债务时承担还款及利息的义务；三、判令被告承担本案诉讼费、担保费、财产保全费等所有费用；四、被告黄建与上述两被告共同承担还款责任。事实与理由：2018年1月30日，原告与被告湖南长沙茶亭建筑劳务有限公司就北京市朝阳区东坝镇福泰花园小区一期工程项目签订了《建筑工程劳务承包合同书》（以下简称“合同”）。合同约定该项目须由原告先行支付共计80万元保证金，支付方式为原告向该项目承包人河北建工集团有限责任公司购买商品房一套，作价60万元；在签订劳务合同后由原告向被告廖再良支付20万元，合计80万元。此后，该项目未按期开工，按照合同约定，原告有权将上述房屋变卖，不足60万元的差额部分应由被告湖南长沙茶亭建筑劳务有限公司补足。2019年8月27日，原告为维护自身权益将上述坐落于兴和县兴永城小区××号楼××单元××楼西户的房屋以25.88万元的价格售出。2019年9月4日，被告廖再良与黄建共同出具承诺书，承诺房屋售价差额部分由其二人各承担50%，并在2019年10月30日付清。但截至具状当日，原告多次催促还款无果，三被告仍分文未付。原告认为，被告廖再良与黄建的承诺不能免去被告湖南长沙茶亭建筑劳务有限公司须按合同约定补足房屋售价差额的义务，被告廖再良作为被告湖南长沙茶亭建筑劳务有限公司的法定代表人，所出具的还款承诺具有担保性质，应对被告湖南长沙茶亭建筑劳务有限公司补足差额的义务承担连带责任。综上，为维护原告正当的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请贵院公正裁决，判如所请。 被告茶亭公司辩称：一、该案遗漏了当事人黄建和周次强；二、建筑工程劳务承包合同实为意向书，系原告找被告签订的，原告隐瞒了承包合同的事实，违背了被告的真实意愿，其一就是项目建设单位即总承包单位不具备发包人的条件，其二原告本身不具备承包的资质；三、原告房屋出卖未按照约定进行拍卖，其35万元的差价不能作为事实依据。综上，请人民法院驳回原告对被告一的诉讼请求。 被告廖再良辩称：一、本案遗漏了当事人黄建和周次强；二、原告没有廖再良承担连带保证责任的约定，建筑工程劳务承包合同系无效合同，其理由是该合同原告有欺诈行为，其一是原告提供的项目建设单位与总承包单位不具体，不具备发包条件，其二是原告方没有分包的资质；三、承诺书是原告欺诈、胁迫被告所为，违背被告的真实意愿，其一房屋未经拍卖，其二原告以要在被告处吃饭、睡觉，影响被告正常生活相要挟；四、35万元的差价没有被告应承担的充分理由。综上所述，请人民法院驳回原告对被告二的诉讼请求。 被告黄建未予答辩。 第三人周次强陈述意见称，没有参与案涉房产的拍卖，都是姜龙和廖再良参与的，房子拍卖完后姜龙告知房子拍卖了25万，周次强告知了廖再良房子拍卖了25万，其他的钱要廖再良偿还。 经审理查明，2017年12月28日，原告通过银行转账方式向吴建伟汇款600000元。2018年1月30日，被告茶亭公司（甲方）与原告、第三人周次强（乙方）签订《建筑工程劳务承包合同书》，合同约定乙方以劳务扩大方式（劳务大清包）承包甲方发包的劳务工程，合同载明：“……2.1.1开工日期和计划竣工日期；以甲方通知乙方为准。……3.3该项目乙方交甲方民工保证金八十万元。其中一、该项目河北建工集团吴建伟要求付现款陆拾万元购买他一套商品房，该款已经由姜龙直接付给吴建伟，房子已过户并承接了该约十万平方的施工项目，待竣工验收姜龙将该房屋出售，超出陆拾万部分由姜龙所得，低于陆拾万部分由甲方补给。其中二、签订劳务合同后支付公司法人廖再良账户二十万元（以转账凭证为准）。甲方支付预付款时返还民工保证金二十万元，主体验收后乙方卖掉房屋差额部分由甲方补足。如2018年6月30日未开工，甲方退乙方保证金20万元，2018年12月30日还未开工，乙方将上述购买的房屋拍卖后差额部分甲方补给。”合同签订后，案涉项目并未开工建设。2019年8月27日，原告在内蒙古麦天地产有限公司的居间介绍下，与案外人孙利斌签订《二手房买卖合同》，合同约定原告以25.88万元的价格将其所有的位于兴和县兴永城小区××号楼××单元××楼西户的房屋出售给案外人孙利斌，原告于当日向内蒙古麦天地产有限公司支付中介费8800元。2019年9月4日，被告廖再良、黄建向原告出具《承诺》一份，载明：“北京项目由于房产抵押事由，房子仅卖贰拾伍万元，差额叁拾伍万元。廖再良与黄建各承担百分之五十。该钱在2019年10月30日前付清。如遇特殊情况再延迟点时间，我们定在2019年11月1日起按月息百分之壹点伍付息。承诺人：廖再良、黄建，2019年9月4日。”现原告因多次催款未果诉至本院，酿成本案纠纷。 以上事实，有原告提交的证据及庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，一、关于责任承担的主体。原告主张被告茶亭公司应履行签订的《建筑工程劳务承包合同书》，按合同约定补足房屋差价。被告茶亭公司称原告不具备劳务承包资质，该合同应属无效。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第五条的规定，原告作为自然人不具备劳务承包资质，《建筑工程劳务承包合同书》应属无效，但该合同关于劳务承包部分的无效，不影响保证金条款的效力，合同关于保证金的约定仍然有效。合同签订后，案涉项目并未开工建设，原告并未以合同约定的拍卖方式出售房屋，而是通过中介公司的居间介绍将其购买的房屋以25.88万元的价格出售给案外人孙利斌。房屋出售后，被告廖再良、黄建向原告出具承诺书，承诺二人各按50%的份额向原告补足房屋差额35万。本院认为，原告未按照合同约定以拍卖方式出售案涉房屋，违反了合同约定，但被告茶亭公司法定代表人即被告廖再良与被告黄建向原告出具承诺书的行为，系被告茶亭公司对原告行为的认可。同时，承诺书中载明被告廖再良、黄建愿意对房价差额350000元各承担50%，系债务的加入。原告主张要求被告茶亭公司向其支付房屋差价350000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告姜龙主张被告廖再良及黄建承担连带支付责任的诉讼请求，因被告廖再良、黄建系债务的加入，故应以廖再良及黄建出具的承诺范围为限，原告超出该承诺部分的诉讼请求，本院不予支持。被告廖再良辩称该承诺书系原告胁迫其签订的抗辩理由，因被告廖再良并未举证予以证明，本院不予采信。 二、关于利息。原告主张要求被告按《承诺》载明的月利息1.5%的标准自2019年11月1日起支付利息。本院认为，被告茶亭公司的逾期付款行为给原告造成了一定的资金损失，但该损失远未达所诉请的标准。本院经酌情考虑，认定被告向原告支付的利息应以房屋差额350000元为基数，自2019年11月1日起至实际清偿完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85%为标准支付利息。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第六十一条、第一百五十六条、第五百五十二条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告湖南长沙茶亭建筑劳务有限公司于本判决生效后十五日内支付原告姜龙房屋差额350000元，并以350000元基数，自2019年11月1日起按年利率3.85%标准支付至上述款项付清之日止的利息（利息暂计算至2020年9月11日为 11603.47元）； 二、被告廖再良、黄建对本判决第一项确定的支付义务各承担50%的支付责任； 三、驳回原告姜龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7102元，诉讼保全费2454元，两项共计9556元，原告姜龙负担669元；被告湖南长沙茶亭建筑劳务有限公司负担8887元（被告廖再良、黄建各负担50%）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  李基强 人民陪审员  姚 奇 人民陪审员  杨 光 二〇二一年四月二十二日 代理书记员  叶 端 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。 法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。 法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。 第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五百五十二条第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号） 第五条具有劳务作业法定资质的承包人与总承包人、分包人签订的劳务分包合同，当事人请求确认无效的，人民法院依法不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。