云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2021)云2601民初441号原告:赵贵明，男，1983年5月23日生，汉族，云南省马关县人，现住文山市。被告：柏振邦，男，1988年6月12日生，汉族，云南省西畴县人，现住西畴县。原告赵贵明与被告柏振邦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵贵明到庭参加诉讼，被告柏振邦经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵贵明向本院提出诉讼请求：1.判令柏振邦偿还自2018年10月25日至2020年5月7日的房屋及违约金共计30800元；2.本案诉讼费由柏振邦承担。事实和理由：柏振邦于2018年10月25日向赵贵明租房（位于文山市沙坝地炬隆万商汇6幢2单元1302），柏振邦在租房期间没有按时支付房租，经赵贵明多次催要，2020年5月24日，经双方协议一致，柏振邦承诺房租于2020年7月30日前付清，并出具《欠条》由赵贵明收执。付款期限届满后，柏振邦未履行付款义务。现赵贵明为维护自身合法权益，特诉至本院，提出如上诉请。柏振邦未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩状。赵贵明针对其主张，向本院提交如下证据：1、国有建设用地使用权证云（2020）文山市不动产权第0021267号，证明赵贵明系文山市房屋的所有权人；2.房屋租赁合同，证明经赵贵明、柏振邦协议一致，赵贵明将位于文山市房屋租赁给柏振邦，双方并签订了《房屋租赁合同》，且就租期、租金、违约责任等进行了约定；3.《欠条》，证明2020年5月27日，经双方结算，柏振邦尚欠赵贵明租金23300元，并承诺2020年5月30日前付清，双方约定的付款期限届满后，柏振邦未按约定履行义务，至今尚欠租金23300元。本院认为，赵贵明提交的证据1、2、3客观真实，与本案具有关联性，能够证明本案的待证事实，本院予以采信。柏振邦未到庭质证，也未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的依据，本院认定事实如下：赵贵明系文山市房屋的所有权人之一，并取得了云（2020）文山市不动产第0021267号不动产权登记证书，使用期限自2009年12月19日起至2079年12月18日止。2018年10月24日，柏振邦向赵贵明承租位于文山市房屋，并于2019年4月11日补签《房屋租赁合同》，约定柏振邦向赵贵明承租上述房屋，房屋租用期限为一年，自2018年10月24日起至2019年10月25日止，房屋租金为18000元，押金2000元，12月24日付4个月租金（6000元整），下半年租金：2019年4月24日一次性付清）（9000元整）；双方有一方违约，需向另一方支付叁仟元（3000元）违约金，协议并就双方的其他权利、义务进行了约定。上述房屋租赁期限届满后，柏振邦继续管理使用案涉房屋，赵贵明、柏振邦并于2019年10月24日签订《房屋租赁合同》，约定：1.租用期限为一年，自2019年10月25日起至2020年10月24日止；2.柏振邦在2018年10月24日至2019年10月25日未付的房屋还有1000元整未付给赵贵明，2019年10月24日以前结清，押金2000元转入下一年；3.房屋租金20000元，不含押金；租期满，屋内清洁、电器设施完好及所有费用清，退押金；4.付款方式：2019年10月24日至2020年10月25日租金20000元，2019年10月25日一次性付清，如付款日期推后，柏振邦需要赵贵明支付租金除外每天100元的违约金，付款日期推后一天加收100元，两天200元，三天300......以此类推；4.赵贵明负责此房一年的物管费和垃圾清运处理费。柏振邦租赁期内产生的水、电费，煤气、有线电话电视、网络费等其他全部费用由柏振邦负责；5.在承租期间，柏振邦不得转租或转借给房屋，不得改变房屋结构及用途，由于柏振邦造成该房屋及配套设施损坏的，由柏振邦承担赔偿责任，协议并双方的其他权利义务进行了约定。2020年5月27日，经双方结算，柏振邦向赵贵明出具《欠条》，载明“本人柏振邦：532623198806122138，欠赵贵明532625198505231130，租房租金2019年10月24至2020年5月24日共计23300元整（贰万叁仟圆）。现因本人资金周转不灵，现和房主（赵贵明）协议好给我两个时间2020年5月30日至7月30日前付清，时间到未结清按每天50元的违约金算给房主。”出具《欠条》后，柏振邦未按时履行支付租金的租金，至今尚欠赵贵明租金23300元。另查明，赵贵明要求柏振邦支付自2020年8月1日起按照50元/天的标准计算至2020年12月31日至的违约金，2021年1月1日起后的违约金不再主张。本院认为，租赁合同纠纷，是指当事人之间就因订立、履行、变更、终止租赁合同发生的权利义务纠纷。关于赵贵明要求柏振邦支付租金的诉请。赵贵明与柏振邦签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方应按合同履行各自的义务。柏振邦作为完全民事行为能力人，对其实施行为所造成的法律后果应当具备相应的预见,应当知道或者明知其在《欠条》上签字、按印的法律约束力，柏振邦于2020年5月27日出具的《欠条》应当视为柏振邦的真实意思表示，本院予以确认，也应当视为柏振邦对尚欠租金23300元的认可。现赵贵明已经按照合同约定将案涉房屋交付给柏振邦管理、使用，且经双方结算，柏振邦至今尚欠赵贵明租金23300元，在双方约定的于2020年5月30日至2020年7月30日支付款项的期限届满后，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现赵贵明要求柏振邦支付租金23300元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于赵贵明要求柏振邦支付违约金的诉讼请求。因在柏振邦出具的《欠条》中约定“时间到未结清按每天50元的违约金算起给房主”，现柏振邦未按约定履行支付租金的行为已构成违约，应当按照合同约定及《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，承担违约责任，现因《欠条》对违约金约定的计算方式明显过高，不符合法律规定，根据《中华人民共和国民法典》第六百四十六条“法律对其他有偿合同有规定的，依法其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定”的规定，和参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者改违约金的计算方式，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基数，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约进行发生时中国人民银行间同业拆解中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失”的规定，根据双方的履行情况、柏振邦在出具《欠条》后仍拒不支付租金的过错，柏振邦应按照一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%加计50%支付违约金，即按照年利率5.8%[3.85%+（3.85%×50%）]计算，现因赵贵明要求柏振邦支付2020年8月1日起至2020年12月31日止四个月的违约金，系对自己权利的处分，本院予以支持。按照柏振邦未支付的租金23300元为基数，以年利率5.8%计算，柏振邦每年应支付的违约金为1351元（23300元×5.8%），赵贵明要求柏振邦支付2020年8月1日起至2020年12月31日止四个月的违约金为450元（1351元/年÷12个月×4个月）。综上，柏振邦应支付赵贵明租金23300元及违约金450元，共计23750元，赵贵明的诉讼请求部分有事实和法律依据，本院予以部分支持。柏振邦经传票传唤无正当理由未到庭参加，视为放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百零八条、第七百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于》第九十条的规定，判决如下：一、柏振邦于本判决生效之日起支付赵贵明租金23300元和违约金450元，共计23750元；二、驳回赵贵明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，减半收取计285元，由柏振邦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  马彦红二０二一年四月九日书记员  盘诗晨