北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初6186号原告（反诉被告）：北京宝业恒基投资有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇妫水北街39号F座三层，统一社会信用代码91110229769385229G。法定代表人：钟青青，董事长。委托诉讼代理人：梁海荣，男，该单位财务总监。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：佟立，男，1972年6月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于英男，北京宸轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杰，北京宸轩律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京宝业恒基投资有限公司（以下简称宝业恒基公司）与被告（反诉原告）佟立租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝业恒基公司的委托诉讼代理人梁海荣、赵建宇，被告佟立的委托诉讼代理人于英男、李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝业恒基公司向本院提出诉讼请求：1．判令佟立给付2020年3月1日至2020年7月31日的租金140350元（2020年租金标准为7．15元/天/㎡×365天×129．07㎡÷12个月×5个月）；2．判令佟立给付免租期租金25169元（在合同第三条约定，合同签订有一个月免租金，如果对方违约，要交纳免租期费用6．5元/天/㎡×129．07㎡×30天）。事实和理由：2014年7月1日，宝业恒基公司与佟立签订《商铺租赁合同》，宝业恒基公司将位于×号商铺出租给佟立从事黄金珠宝经营。租期自2014年7月2日至2020年7月31日，合同约定2014年7月2日至7月31日为免租期，但是如果佟立违约，应当补足免租期内租金。租金按季支付，每季（三个月）的前十天交纳当季的租金。但是自2020年3月1日至2020年7月31日（合同期满），佟立未按照合同约定交纳租金。现佟立已经撤离，仍未交齐租金，故为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。佟立辩称，佟立确实从2020年3月1日起没有交纳租金，按照合同承租期是到7月31日，在合同履行到2020年7月1日的时候，宝业恒基公司将佟立承租的房子断水断电，佟立的店没办法正常运营，自2020年7月1日，宝业恒基公司违约，导致合同无法履行。佟立欠付的租金是从2020年3月至6月期间的。2020年7月的租金是因为宝业恒基公司原因导致的，佟立不予认可。2020年因为疫情爆发，属于不可抗力，从2020年2月开始，黄金市场低迷，佟立的经营状况恶化，也是佟立欠付租金的原因。佟立同意按合同约定的2020年3月至6月的价款的三分之一交纳租金。对于第二项诉讼请求，不同意给付。佟立向本院提出反诉请求：1．要求宝业恒基公司给付违约金83060元（按照合同第十五条约定，7．15元/㎡/天×129．07㎡×90天）；2．要求宝业恒基公司给付被无故扣留的固定资产（柜台）残值31263．1元、承租新店转让费60000元、新店房租63333元（2020年7月至8月末，共两个月）、装修费421300元、员工工资77370元（两个月）、社保15510．92元（两个月），共计损失668777元；3．要求宝业恒基公司退还押金（履约保证金）25517元。事实和理由：佟立与宝业恒基公司于2014年7月1日签订商铺租赁合同，用于黄金珠宝经营，合同约定租赁期限自2014年7月1日起至2020年7月31日止，同时约定，佟立自行承担水电等费用。2020年初，因疫情导致佟立经营困难，给付租金困难。经和宝业恒基公司协商无果，宝业恒基公司于2020年7月1日正常经营期间，将佟立所承租商铺断水、断电。因佟立经营黄金珠宝生意，对供电依赖性极强，如无正常供电，所有安保设施形同虚设，甚至包括店铺卷帘门无法正常使用，造成佟立无法继续经营。佟立保护店铺合法利益，在无任何安保设施的前提下，将贵重货品转移到第三方时，宝业恒基公司强行封锁店门，至今尚扣留柜台等固定资产。双方在合同第六条约定，如拖欠租金超过30天，可提前终止合同，但同时在第十七条约定，因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。2020年初，新型冠状病毒的大规模爆发本是不可抗拒的因素，因疫情防控等原因，造成市场低迷至今，符合本合同第十七条之约定，佟立无力支付房租的情形不应视为违约。而宝业恒基公司在合同到期前，未经协商、也无事先通知便在正常营业时间对佟立所承租商铺进行断水断电，是造成合同不能顺利履行的直接原因，已构成根本违约，应按合同第十四条、十五条之规定向佟立支付违约金，并对因此给佟立造成的额外损失予以赔偿。根据我国《民法典》第584条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。在与宝业恒基公司协商无果后，佟立无奈只能另行租赁场所继续经营，宝业恒基公司的违约行为导致佟立承租新店铺并重新装修，近两个月时间无法正常经营，导致巨大经济损失，具体包括被无故扣留固定资产残值31263．10元、新店转让费60000元、租金63333元、装修费421300元及在新店装修无法正常经营期间支付的员工工资77370元、社保费用15510．92元。故为维护佟立合法权益，特诉至法院，望判如所请。宝业恒基公司针对佟立的反诉辩称，1．佟立反诉不成立，双方签订的房屋租赁协议，佟立与物业公司签订的是物业管理协议，根据物业管理协议，租户拖欠物业管理费，物业公司有权断水断电，虽然物业公司是宝业恒基公司下属子公司，但是是独立的法人，如果佟立认为物业公司断水断电是违约行为，应该另行诉讼，不应该提出反诉。2．物业公司未参加诉讼主张物业管理费用，物业公司断水断电行为并不违法，因佟立从2020年3月1日起拖欠租金，拖欠物业管理费，宝业恒基公司在2020年6月16日，向其店长闫某发出催款函，由于疫情，宝业恒基公司主动给减免部分租金，但减免以后的租金希望佟立及时履行，佟立签收催款函以后置之不理。佟立旁边的租户与宝业恒基公司都签了补充协议，享受减免租金的优惠，佟立是属于恶意拖欠租金，是明显的违约。2020年7月1日，物业公司断电主要敦促佟立交纳物业费。根据最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷若干疑难案件问题的解答，无论是宝业恒基公司还是物业公司，在有合同约定的情况下，采取断水措施是属于行使履行抗辩权的行为，而不属于违约行为。3．2020年7月1日，即使有短暂时间的断电，如果佟立交纳物业费、房租或者找宝业恒基公司或者物业公司协商，签署协议，宝业恒基公司或者物业公司也会马上为其恢复水电，而佟立在夜间连夜撤离，显然是有预谋的，恶意拖欠租金。4．佟立在2020年7月1日撤离之后，在7月4日，与其他商户签订转租协议，显然佟立用其行为明确表示到期之后就不再续约，而佟立在抗辩的时候提出疫情是属于不可抗力，经营严重不善，而其在撤离之后马上又签订了其他的租赁协议，继续经营黄金珠宝，称疫情属于不可抗力显然不能成立。另，根据不可抗力的规定，如果佟立履行合同困难，应该出示不可抗力的证据，向宝业恒基公司提出申请，但是佟立没有采取任何措施，所以佟立称不可抗力的理由不成立。在佟立2002年7月1日撤离以后，虽然没有实际占有租赁房屋，但是宝业恒基公司考虑租赁物在合同期内，不能对该房屋进行转租，该房屋一直闲置，闲置的原因也是因为佟立撤离造成的。佟立在反诉中提到的诉求和事实也与宝业恒基公司无关，是佟立在后期经营中的必要支出，宝业恒基公司认为唯一和宝业恒基公司、物业公司有关的就是佟立经营使用的柜台。佟立在起诉物业公司的时候，宝业恒基公司会做相应的抗辩。宝业恒基公司为了管理柜台也占用了物业公司的相应场地。将来的保管费用应该从这些物品的残值中相应扣除，如果不足以抵扣物业费和保管费，物业公司保留向佟立追偿的权利。在本案提起诉讼以后，宝业恒基公司向法院提供了佟立现在经营的场地，法院在向佟立送达文书的时候，佟立的工作人员在佟立的授意下拒不接收文书，致使宝业恒基公司发公告进行送达，种种迹象表明，都是因为佟立拖欠租金违约在先，后期也不积极找宝业恒基公司协商，在得知宝业恒基公司诉讼后也恶意躲避，佟立构成了严重的违约，宝业恒基公司的诉求有充足的事实及法律依据。庭审中，宝业恒基公司为证明其诉讼主张，依法提交以下证据：1．租赁合同，证明租金标准、租赁期限、租金交纳方式等基本情况，证实合同约定按季度交纳租金，因疫情，租金变为按月交纳。佟立应于2020年3月1日前十天交纳3月的租金，后每月租金都是按照上述方式每月月初前十天交纳当月租金，比如2020年2月20日交纳3月份的租金。根据合同第二十一条约定物业管理费由物业公司与其签订物业管理合同，佟立手中应该有物业管理合同；2．催款函、佟立周边商户补充协议，证明由于疫情，宝业恒基公司已经向佟立以及周边租户提出了减免的方法，其他商户均同意相应的减免规定与宝业恒基公司签订了补充协议，进行租金减免。佟立的工作人员签收了催款函，没有签订补充协议，没有享受租金减免。催款函也证明佟立确实存在恶意拖欠租金的行为；3．物业公司与其他商户签订的物业管理协议范本，证明断水断电有合同相应的约定，实施断水断电的主体不是宝业恒基公司，是物业公司。佟立对上述证据发表如下质证意见：1．租赁合同，真实性认可，证明目的不认可，因为宝业恒基公司从来没有提出因疫情原因，租金由每季度交纳改成每月交纳，双方也从来没有签订针对租金交纳方式的变更补充协议；2．催款函、佟立周边商户补充协议，对于催款函的真实性认可，只是一个单方面的通知，不能以单方面的通知就让佟立去履行，在此期间，佟立与宝业恒基公司沟通，认为租金应该支付三分之一为宜，宝业恒基公司提出交纳的租金数额远远高于佟立提出的意见，不符合民法的公平原则，导致佟立无法交纳租金。对于补充协议的真实性认可，但宝业恒基公司没有与佟立签订，对于佟立没有约束力，补充协议对佟立也是不公平的，是宝业恒基公司单方提出的，对于租金减免微乎其微。另外，三份补充协议分别是针对手机、烟酒、药店，因为疫情对每个行业都有影响，但是影响是不一样的，对于珠宝行业的影响是最大的。2020年3月黄金珠宝的销售增长了-40%。黄金珠宝在人民的生活中并不是必需品。三份补充协议的条款都是一样的，每个店铺跟宝业恒基公司签订的需要交纳的租金，不是根据实际经营状况来确定的租金，而是以其主观的想法来确定，也不是经过双方协商来确定租金。佟立认为可以通过不同行业的特点来减免租金。根据不同行业的特点进行协商，才符合合同法的公平原则；3．物业公司与其他商户签订的物业管理协议范本，只有甲方，没有乙方签订，对于佟立没有任何约束力，宝业恒基公司拿了一个对佟立没有任何约束力的范本说事，企图说明宝业恒基公司断水断电的合理性，其是不予认可的，而且宝业恒基公司企图用此没有任何法律效力的物业管理协议摆脱宝业恒基公司的义务，供应水电是宝业恒基公司的基本义务，没有水电，佟立经营的公司无法正常运营，断水断电是根本性的违约。宝业恒基公司代理律师没有物业公司的相关代理手续，在当庭中为物业公司所陈述的都属于无权代理，在本庭当中不予采纳。本院对上述证据认证如下：佟立对证据1、2真实性认可，本院对其真实性予以确认。佟立为证明其主张，依法提交以下证据：1．转让协议，证明新店转让费用；2．商铺租赁合同，证明承租新店费用；3．装饰项目合同，证明新店装修合同项目及价款；4．财务记账凭证，证明承租新店后装修合同约定项目外其他装修费用；5．合同书（20170708），证明老店装修合同价款；6．工程报价单，证明2014年装修项目及报价；7．香港黄金装修项目，证明2017年装修合同外项目；8．北京辉达货架订货合同，证明2014年货架项目及报价；9．2020年8月固定资产计提折旧明细表，证明原承租店铺内固定资产残值（至2020年8月）；10．记账凭证，证明2020年7月、8月社保及员工工资。宝业恒基公司发表质证意见：1．转让协议，2．商铺租赁合同，真实性均认可，证明目的不认可，双方租赁协议在2020年7月31日到期，佟立并未提前一个月通知宝业恒基公司续租，可以看出佟立不再续租此房屋，佟立在2020年7月4日与他人签订商铺租赁合同，也是佟立出于经营需要调整经营场地，与宝业恒基公司没有任何关系，另，转让费一次性是6万元，商铺租金160㎡每年是38万元，折合下来的租金标准与宝业恒基公司与佟立签订的合同租金标准基本相同，说明佟立的经营状况是良好的，否则佟立不可能再付出更高的成本，租赁更大的店面，佟立代理人陈述按照三分之一交纳租金难以自圆其说；3．装饰项目合同，4．财务记账凭证，真实性均认可，同样说明，佟立投入大量资金装修，也是看好黄金珠宝的前景，也是必要的支出，其向宝业恒基公司主张赔偿没有任何法律依据；5．合同书（20170708），6．工程报价单，7．香港黄金装修项目，8．北京辉达货架订货合同，9．2020年8月固定资产计提折旧明细表，以上5-9的真实性无法确认，关联性和证明目的不认可，合同到期以后，固定的装修应该归为出租方，由于佟立拖欠租金，在2020年7月1日距离合同期满不足一个月不辞而别，只能证明佟立严重拖欠租金的行为，向宝业恒基公司主张损失没有任何法律依据；10．记账凭证，真实性无法确定，关联性、证明目的不认可，都是佟立经营需要支出的，这些费用都应该由佟立自行负担，与宝业恒基公司没有任何关系。本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，甲方宝业恒基公司与乙方佟立签订《商铺租赁合同》，合同约定：一、租赁标的，第一条：甲方将其位于北京市延庆县×号商铺租赁给乙方从事黄金珠宝，甲方对所出租的商铺具有合法产权。第二条：甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为129．07㎡。二、租赁期限，第三条：甲乙双方商定，租赁期限为陆年，自2014年7月2日起至2020年7月31日，其中2014年7月2日至2014年7月31日为免租期。（如果乙方违约需补缴免租期减免的费用。）其中自2014年8月1日始计租。第四条：乙方有如下情形之一时，甲方有权提前终止合同，收回商铺。1．乙方未经甲方同意擅自将商铺转租、转让或转借给他人使用的；2．乙方利用该商铺从事非法活动或损害公共利益的；3．乙方拖欠租金累计超过30天的；4．未经甲方书面同意，擅自改变经营项目或商铺出租用途。三、租金及支付方式，1．租金（不含物业费）：2014年8月1日至2016年7月31日期间租金为6．5元/天/㎡，年租金总金额为306218．58元。2．租金递增：每两年租金递增，递增比例比上一年度增加10%，即第三、四年为7．15元/天/㎡，年租金总金额为人民币336840．43元；第五、六年为7．865元/天/㎡，年租金总金额为人民币370524．48元。3．支付方式，租金支付按每季（三个月）支付一次，首期租金支付日为合同签订之日，以后支付日为每季（三个月）的前10天。乙方应于签订合同之日交纳履约保证金25000元。乙方合同期满或双方解除合同之日，如乙方没有违约，甲方需将该保证金（不计息）在10日内退还乙方。第六条：乙方未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的1%加收滞纳金。乙方累计拖欠租金超过30天的，甲方可按本合同第四条提前终止合同，收回商铺，并有权继续向乙方追收所欠款项或没收乙方保证金以抵欠款，直至足额抵偿乙方所欠全部款项为止。第十条，乙方的权利和义务。8．租赁期满或者解除合同时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方不予以补偿。在合同尾部写有“补充协议：为支持乙方经营，甲方同意自2016年8月1日至2017年7月31日期间，租金不递增10%，按6．5元/㎡执行。2016．7．11。为支持乙方经营，甲方同意自2018年8月1日至2020年7月31日期间，租金按7．15元/㎡收取。2018．7．19日。”宝业恒基公司在上述内容处加盖公章。合同签订后，佟立给付了宝业恒基公司押金。佟立租赁该商铺后用于黄金珠宝经营。双方均认可佟立支付租金至2020年2月。另查，2020年6月16日，宝业恒基公司曾向佟立发送催款函，内容为：佟立租赁的×号商铺，自2020年3月1日始至2020年5月31日止租金除去宝业恒基公司减免疫情期间部分外，仍拖欠租金84210元，望收到本函后于2020年6月25日前到宝业恒基公司交纳拖欠的租金，只有双方认真履行，租赁合同及补充协议才能达到双赢的经济效果。庭审中，宝业恒基公司陈述催款函中的租金数额84210元计算方式为7．15元/天/㎡×365天×129．07㎡÷12个月×3个月，补充协议是指宝业恒基公司准备与佟立签订的协议，该协议与其提交的证据2中三份补充协议内容相似。2020年7月1日，佟立撤离商铺。对于撤离原因，佟立表示因宝业恒基公司于当日将其承租的商铺断水断电，其租赁的商铺是一个独立的商铺，经营的是贵重物品，如果断水断电，会导致所有防盗报警系统以及卷帘门都不能正常使用，其不得不将贵重物品搬离，只剩下柜台被宝业恒基公司扣留；宝业恒基公司表示其未采取断水断电行为，而是佟立承租的商铺物业公司基于佟立拖欠物业费采取的断水断电行为，也是物业公司扣留的柜台。对于拖欠租金问题，宝业恒基公司表示其因疫情向租户提出减免租金方案，佟立不同意此方案，未针对租金减免与其签订补充协议；佟立表示因疫情店铺经营状况不好，其提出按应交纳租金的三分之一向宝业恒基公司交纳租金，宝业恒基公司不同意，佟立无法交纳租金。对于合同的权利义务终止问题，宝业恒基公司主张《商铺租赁合同》期满终止，佟立表示宝业恒基公司于2020年7月1日断水断电单方解除《商铺租赁合同》。对于固定资产残值问题，宝业恒基公司不同意赔偿，同意退还柜台，佟立坚持要求宝业恒基公司赔偿残值。再查，北京市自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，自4月30日零时起应急响应级别由一级下调为二级；自6月6日零时起应急响应级别由二级下调为三级；自6月16日零时起由三级上调为二级；自7月20日零时起由二级下调为三级。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。佟立与宝业恒基公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同的权利义务终止问题，双方签订的《商铺租赁合同》于2020年7月1日期满，双方在合同期满前均未向对方提出解除《商铺租赁合同》。对于佟立提出的宝业恒基公司断水断电行为即应视为单方解除《商铺租赁合同》的辩称意见，首先，在宝业恒基公司否认的情况下，佟立未提交证据证明宝业恒基公司存在断水断电行为。其次，即便宝业恒基公司存在断水断电行为，也不能视为单方解除《商铺租赁合同》，而是基于佟立未按照合同约定支付租金而行使的合同履行抗辩权行为。故本院对佟立上述辩称意见不予采信。本院认定双方签订的《商铺租赁合同》于2020年7月31日期满终止，佟立应支付宝业恒基公司2021年3月至7月的租金。关于宝业恒基公司主张的租金问题，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本院综合考虑新冠肺炎疫情对佟立承租店铺正常经营的实际影响、租赁合同的履行情况、佟立拖欠租金的时间等情况，根据公平原则酌情确定佟立应当支付宝业恒基公司2020年3月至7月租金96437．88元。另外，对于免租期租金问题，双方在合同中约定因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约，双方互免承担违约责任。双方签订合同的期限为6年，佟立在2020年疫情爆发前5年多的时间里向宝业恒基公司足额缴纳了商铺租金，因疫情确实会影响佟立黄金珠宝商铺的经营，佟立拖欠疫情爆发后的几个月的租金不应视为违约。故对宝业恒基公司主张的免租期租金问题，因佟立不存在违约情形，本院不予支持。对于佟立主张的违约金及承租新店铺产生的经济损失问题，佟立主张宝业恒基公司采取的断水断电行为构成违约，应当支付其违约金及因此产生的承租新店铺的损失。关于断水断电的行为认定，本院已进行相应论述，同理处之。宝业恒基公司已经就租金问题事先催告过佟立，履行了相应的告知义务，且断水断电仅一天佟立即撤离商铺，该行为对合同履行造成的影响与佟立欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，并未超过必要限度，故本院对佟立的主张不予采信，对其主张的违约金及承租新店铺产生的经济损失不予支持。对于佟立主张的固定资产即柜台残值，宝业恒基公司不同意赔偿，同意返还柜台，佟立坚持要求赔偿残值。本院认为，在佟立拖欠租金三个月之久的情况下撤离店铺，即便宝业恒基公司存在扣留柜台行为，其亦是行使合同履行抗辩权，现佟立不同意接收柜台，坚持要求宝业恒基公司赔偿残值，于法无据，本院不予支持。另外，关于押金退还问题。双方在《商铺租赁合同》中约定佟立在合同期满或双方解除合同之日，如佟立没有违约，宝业恒基公司需将该保证金（不计息）在10日内退还佟立。对于佟立是否存在违约问题，本院已进行相应论述，同理处之，在佟立不存在违约的情况下，宝业恒基公司在合同期满后应退还佟立保证金。对于保证金数额，《商铺租赁合同》中约定金额为25000元，宝业恒基公司认可收取了佟立25000元保证金，佟立主张25517元，未提交证据予以证明，且超出了合同约定金额，故本院认定宝业恒基公司应退还佟立履约保证金25000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、佟立于本判决生效后七日内支付北京宝业恒基投资有限公司租金96437．88元；二、北京宝业恒基投资有限公司于本判决生效后七日内退还佟立履约保证金25000元；三、驳回北京宝业恒基投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回佟立的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3610元，由北京宝业恒基投资有限公司负担1507元（已交纳）；由佟立负担2103元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5802元，由北京宝业恒基投资有限公司负担186元（于本判决生效后七日内交纳）；由佟立负担5616元（已交纳）。公告费260元，由佟立负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  鲁文娟人民陪审员  李海英人民陪审员  马 珍二〇二一年四月十二日法官 助理  康 晶书 记 员  李文颖