上海市闵行区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0112执异74号案外人：张某，男，1982年6月4日出生，汉族，住上海市闵行区航东路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室。案外人：刘某某，女，1984年8月14日出生，汉族，住上海市闵行区航东路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室。委托代理人：邹伟，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。申请人：上海乐通管道工程有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：刘清波。委托代理人：周英，广东中屹行杰律师事务所律师。被申请人：杨睿，男，1971年12月18日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托代理人：刘婧，上海海耀律师事务所律师。本院在申请人上海乐通管道工程有限公司(以下简称乐通公司)与被申请人杨睿企业承包经营合同纠纷一案中，依法保全查封了登记在被申请人杨睿名下的位于上海市闵行区航东路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室的房产，案外人张某、刘某某对此提出书面异议，请求中止对上述房产的保全行为，并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人张某、刘某某要求对系争房产中止保全，并解除查封的事实及理由如下：2020年5月30日，被申请人杨睿及其配偶李飞与案外人张某、刘某某签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，该合同已经网签备案，约定：杨睿、李飞将系争房产出售给张某、刘某某，出售价为500万元人民币。杨睿、李飞最晚应于2021年2月1日前，协助张某、刘某某办理房产过户手续。2020年6月30日，四人签订系争房地产买卖合同补充协议，约定：购房款500万元，另有86万元为装修补偿款，总房价586万元。2020年5月15日至2020年9月27日期间，张某、刘某某向杨睿、李飞支付房屋交款436万元，尚余150万元预计通过银行按揭放款形式支付。2020年8月15日，杨睿、李飞将系争房产交付给张某、刘某某，由后者实际占有并居住至今。2021年1月14日，张某、刘某某查询得知系争房产被法院查封，故根据《最高人民法院关于人民法办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，主某系争房产实际权利人已为张某、刘某某，要求中止保全并解除查封。案外人为证明其主某，向本院提交了《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)、《协议书》、《协议》、转账记录及收款凭证、工商银行《个人贷款申请表》、闵行区七宝镇航华一村第一居委会《情况说明》、案外人与李飞微信聊天记录、物业及水电燃气缴费记录、系争房产产调信息等材料。申请人乐通公司不同意案外人的某1，理由是：第一，系争房产仍然登记在杨睿、李飞名下，案外人迟延办理过户手续，且其也未办理房屋预告登记，有一定过错，应当自担风险；第二，系争房地产买卖合同约定2021年2月10日之前过户是因为案外人希望符合满五唯一的过户条件，争取税收优惠导致，因属案外人自身过错而迟延过户；第三，案外人自2021年1月上旬知道系争房产被查封，现在才提出异议，已过法律规定的合理期限；第四，根据案外人提某的《协议》，其系争房产的交付是基于租赁关系的交付，而不是基于房屋买卖关系的交付；第五，最高院异议、复议规定的效力已被最高院查封、扣押、冻结规定所替代，异议复议规定二十八条不能作为裁判依据。被申请人认可并同意案外人的某1，案外人陈述属实，系争房产的房屋买卖关系真实有效，案外人与被申请人之间不存在租赁关系，目前系争房产过户不能也非案外人的某2。经审查查明，本院于2020年9月17日作出(2020)沪0112民初30980号民事裁定书，并于2020年9月25日依法保全查封了登记在被申请人杨睿及李飞名下的位于上海市闵行区航东路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室的房产。2020年5月30日，被申请人杨睿及李飞(合同甲方)与案外人张某、刘某某(合同乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，约定甲乙双方通过上海旗振房产经纪有限公司居间介绍(房地产执业经纪人：张玉，执业证书号：XXXXXXXXXXX)，甲方将其名下坐落于上海市闵行区航东路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室的房产出售给乙方，转让价款500万元。甲乙双方确认，在2021年2月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。就付款协议，第一笔房款在合同签署之前，乙方向甲方支付购房定金40万元；第二笔房款甲乙双方同意于2020年7月1日前，乙方向甲方支付70万元；第三笔房款甲乙双方同意于2021年2月1日前乙方向甲方支付240万元；第四笔房款甲乙双方同意通过银行贷款方式向甲方支付150万元。2020年6月30日，上述四人签订《协议书》，约定在《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)中所涉购房款500万元之外，另合意装修补偿款86万元，由张某、刘某某于2021年2月1日前支付83万元，于交房当日支付3万元。其他《协议书》未涉事宜，仍依房地产买卖合同履行。2020年7月25日，李飞(协议甲方)与张某(协议乙方)签订《协议》，约定乙方于2020年7月1日前支付甲方购房款110万元，于2020年7月25日前支付甲方购房款100万元，甲方收到款项后为乙方搬家提某便利，允许乙方在8月8日将家具行李先行搬入；乙方于2020年8月15日前支付甲方购房款190万元，款清当天甲方将系争房屋交付乙方，并且结清该房屋一切欠费。乙方于2020年9月30日前支付甲方购房款36万元。剩余房款150万元，待乙方取得银行贷款后，由银行直接支付给甲方。另因乙方原因提出甲方于2020年8月15日前交付房屋(早于房地产买卖合同时间)，乙方另外支付甲方房租1.5万元。案外人张某、刘某某于2020年5月15日通过支付宝支付给杨睿、李飞10万元，于2020年5月16日通过银行转账支付给杨睿、李飞20万元，于2020年5月24日通过银行转账支付给杨睿、李飞10万元，于2020年6月30日通过银行转账支付给杨睿、李飞70万元，于2020年7月25日通过银行转账支付给杨睿、李飞100万元，于2020年8月15日通过银行转账支付给杨睿、李飞191.5万元，于2020年9月27日通过银行转账支付给杨睿、李飞36万元。上述付款金额合计437.5万元。闵行区七宝镇航华一村第一居委会于2021年1月13日出具《情况说明》，内载明张某(身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)、刘某某(身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)自2020年8月至今居住于航东路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室。案外人于2020年8月下旬开始缴纳系争房产物业费、水电燃气等费用。以上事实，由(2020)沪0112民初30980号民事裁定书、系争房产的上海市不动产登记簿、《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)、《协议书》、《协议》、转账记录及收款凭证、闵行区七宝镇航华一村第一居委会《情况说明》、物业及水电燃气缴费记录以及当事人陈述等证据予以证实，可以认定。案件审查过程中，案外人张某、刘某某已经按照本院的要求，将系争房产的剩余购房款150万元汇入本院指定的账户。本院认为，案外人对系争房产的权利是否能够排除我院司法查封，应着重审查案外人的情形是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项条件，而根据已查明的事实，第一，被申请人杨睿及李飞与案外人张某、刘某某签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)以及后续《协议书》、《协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，应属有效，上述系列合同签订时间均早于系争房产的查封时间。第二，案外人张某、刘某某也根据合同及补充协议的约定，按期支付了大部分房款合计437.5万元，剩余房款150万元，案外人也已按照本院指示支付至本院指定的账户中。第三，另根据系争房产的物业及水电燃气缴费情况以及闵行区七宝镇航华一村第一居委会出具的书面情况说明，可以认定案外人张某、刘某某已于2020年8月下旬实际合法占有系争房产；第四，系争房产买卖合同约定的办理过户登记时间为2021年2月10日，案外人对此并无违反合同约定或怠于行使自身权利的情况，未如期取得系争房产所有权系因在约定过户登记的期限届满之前，房产已被本院司法查封。反观申请人乐通公司提出的反对理由，并无事实与法律的依据，本院难以采信。综上，案外人主某的事实与理由符合最高院异议复议规定二十八条的条件，应当认定足以排除执行，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对坐落于上海市闵行区航东路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房产的执行。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  徐昺颢审判员  胡汇哲审判员  袁 辰二〇二一年四月十三日书记员  李晓芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。