云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2021）云0381民初1840号原告：云南宇辰物业服务有限公司宣威支公司。法定代表人：崔红梅。住所地：云南省宣威市。委托代理人：程猛，该公司经理，特别授权代理。委托代理人：赵东超，该公司员工，特别授权代理。被告：冯明珠，女，1962年9月12日生，汉族，初中文化，宣威市人，农民，住址：宣威市。原告云南宇辰物业服务有限公司宣威分公司（以下简称宇辰公司）与被告冯明珠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日受理后，依法由审判员陈朝东独任审判，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司宣威分公司的委托代理人程猛、赵东超，被告冯明珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南宇辰物业服务有限公司宣威分公司诉称，被告冯明珠于2017年1月19日与宣威市住房和城乡建设局签订了《云南省公共租赁住房合同书》，同时与云南宇辰物业服务有限公司宣威分公司签订了《宣威市东门海子城镇保障性安居工程小区物业服务协议》。按照原告与被告签订的《宣威市东门海子城镇保障性安居工程小区物业服务协议》及相关法律法规的规定，原告一直对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据双方所签物业服务协议，被告自2018年1月19日至2022年1月19日期间拖欠应缴纳的物业服务费共计人民币7156元、生活垃圾清运处置费共计104元、二次加压费480元、水池清洗费96元、电梯电费168元，合计8004元。原告多次以多种形式向被告催交物业服务费，但被告不予理睬。为维护原告合法权益，请求判令被告冯明珠支付原告2018年1月19日至2022年1月19日期间拖欠应缴纳的物业服务费共计人民币7156元、生活垃圾清运处置费共计104元、二次加压费480元、水池清洗费96元、电梯电费168元、违约金1610.1元，合计9614.1元，本案诉讼费由被告承担。被告冯明珠辩称，1、原告起诉我的物业费，我交不动，不是我不交，2、要把我们的公摊面积、公共区域面积算给我们，这个是我们业主所得的，他们为我们提供服务，但是不知道服务了什么，丢了东西也不管，清洁也做不好，小区整体就是脏乱差，他们收取物业费什么也不管不知道收了做什么，有事找他们他们就开始推脱，说不是他们管的，我们多次找他们协商说降低物管费，但是他们不协商，说钱是政府要求收的，还有我们的合同，我们签了多少年我们也不清楚，不可能他们管理不好我们还继续要他们在里面管理，我的意见就是要叫他们把5年的公共区域收入算了补给我们所有业主，服务费我们也交不动那么高。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：1被告应否支付原告主张的物业服务等费用；2、原告物业服务是否到位，应否减免物业费用。原告云南宇辰物业服务有限公司宣威分公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、营业执照副本复印件、证明原告主体资格；2、法定代表人身份证明、授权委托书、证明原告主体适格；3、物业服务协议，证明原、被告签订物业服务合同，权利义务明确；4、《云南省公共租赁住房合同》1份，证明被告为房屋物业使用人；5、催费单、照片5份，证明原告履行物业服务合同相关义务，并已履行合理催告；6、欠费清单1份，证明被告所欠具体费用。经质证，被告冯明珠认为，对第1-5组证据没有意见，对第6组欠费清单有意见，我认为物管费过高，交不动。本院认为，原告提交的第1-2组证据真实、合法，能证明原告主体资格，本院予以采信；第3组证据真实、合法，能证明原、被告签订了物业服务协议，对双方权利义务作了约定等事实，被告无异议，本院予以采信；第4组证据真实、合法，能证明被告为房屋承租人和使用人，被告无异议，本院予以采信；第5组证据真实、合法，能证明原告已履行物业服务义务，对被告所欠费用已经合理催告等事实，本院予以采信；第6组证据真实、合法，被告对欠费数额无异议，本院予以采信。被告冯明珠提交了照片11页，证明小区脏乱差，物管公司没有尽到他们职责范围内的服务。经质证，原告认为，我们对卫生清理的过程中，有些地方不能做到日清，垃圾的堆放清除，我们每天是早一次晚一次，这个不知道是哪个时间段拍摄的，房屋漏水的问题，是房屋质量问题，不在物业服务的范围。本院认为，被告提交的照片真实、合法，部分照片能证明原告物业服务存在一定瑕疵，但不能充分证明原告未尽到物业管理职责范围内的服务，不能成为不交物业费的抗辩理由，本院对该组证据予以部分采信。根据庭审和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：被告冯明珠于2017年1月19日与宣威市住房和城乡建设局签订了《云南省公共租赁住房合同书》，租住宣威市。被告同时与云南宇辰物业服务有限公司宣威分公司签订了《宣威市东门海子城镇保障性安居工程小区物业服务协议》，其中第三条约定：“一、住宅物业服务费每月按1.05元／㎡计收（不含垃圾清运费。五、二次加压费每户按10元／月计收。六、水池清洗费每户按2元／月计收。七、电梯运行电费第1层按每月每户1元计收，楼层每递增一层按每月每户递增0.5元计收。十一、物业服务费用交纳为一年一次性预交。首次交费时间以2017年1月19日为准开始计收，以后交费时间在期满前一个月预交下一年度物业服务费用（即每年的12月1日至12月31日前预交）。”第五条约定：“违约责任：四、甲方违反协议，未按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方应补交并从逾期之日起按应交物业服务费用每日5‰交纳违约金。”合同并约定了双方的其他权利、义务和物业服务质量等事项。原、被告签订物业服务协议后，原告对被告居住的小区实施了相应的物业管理，为被告等租住户提供物业服务。被告冯明珠交纳了2017年物业服务费，后未再交纳物业费等费用，自2018年1月19日至2022年1月19日期间，拖欠应缴纳的物业服务费共计人民币7156元、生活垃圾清运处置费共计104元、二次加压费480元、水池清洗费96元、电梯电费168元，合计8004元。原告宇辰公司为此向本院起诉，提出如前诉讼请求。审理中，双方意见分歧较大，调解未能达成协议。本院认为，被告冯明珠虽不是宣威市东门海子城镇保障性安居工程小区业主，但其租住该小区住房，享有部分业主权利，应尽相应义务，其与原告云南宇辰物业服务有限公司宣威分公司签订的物业服务协议合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告宇辰公司为被告等租住户提供了物业管理及服务，被告等租住户应按约支付物业服务费等费用。物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。业主及租住户接受了物业管理公司的的物业服务，应及时给付物业管理公司相关费用。被告冯明珠认为物管费用过高，应减少一半的主张，无事实依据，双方在物业服务协议中已约定相关费用收费标准，原告收费标准未违反价格管理等部门的规定，被告应依约给付。被告冯明珠认为原告物业服务不到位，存在垃圾清运不及时、儿童游乐设施损坏未修复、公共车位租赁费用用途不明等问题，其提交的照片因拍摄时间不明确，不能证明物管公司对小区垃圾未清理等问题，部分照片能证明原告物业服务存在一定瑕疵，但不能充分证明原告未尽到物业管理职责范围内的服务，物业管理服务包括物管公司对业主或房屋使用人居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务，轻微瑕疵不是根本违约，不能成为不交物业费的抗辩理由。被告等租住户对物管公司在管理服务中存在的问题，可以通过向物管公司反映，双方及时沟通处理以及向行业主管部门请求解决或向人民法院起诉等方式予以处理。当然，物业管理公司应制定详细服务细则，积极妥善处理业主及使用人反映的问题，努力提高物业服务质量。原、被告在物业服务协议中对相关服务未予量化，被告认为原告物业服务不到位从而拒交少交物业服务费无充足证据证实，其主张本院不予支持。原、被告所签物业服务协议未约定履行年限，在双方未解除合同或重新签订合同前，协议合法有效，对双方均具有约束力。被告冯明珠拖欠自2018年1月19日至2021年1月19日期间应交的物业服务等费用，且未在2020年12月预交2021年1月19日至2022年1月19日物业服务等费，存在违约情形，应及时给付下欠费用。同时，原、被告在物业服务协议中约定租住户未按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，应补交并从逾期之日起按应交物业服务费用每日5‰交纳违约金，被告拖欠物业服务费等费用属违约行为，应给付原告违约金，但双方在协议中约定的违约金过高，原告在本案诉讼中主张按欠费金额的30%或低于30%收取违约金，低于双方约定违约金金额，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告冯明珠在本判决发生法律效力后十日内给付原告云南宇辰物业服务有限公司宣威分公司下欠物业服务等费用人民币8004元，并给付违约金1610.1元，合计9614.1元。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告冯明珠负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。审判员  陈朝东二〇二一年四月二十三日书记员  周志超