安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终1398号 上诉人（原审原告）：程效良，男，1972年9月2日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：程黄氏，女，1972年9月9日出生，汉族，住址同上。 上诉人（原审原告）：殷志军，男，1987年2月16日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：王小杰，女，1990年9月15日出生，汉族，住址同上。 上诉人（原审原告）：王召金，男，1985年7月28日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：王静，女，1991年7月15日出生，汉族，住址同上。 上诉人（原审原告）：孙杰，男，1979年9月6日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：姜艳荣，女，1981年5月9日出生，汉族，住址同上。 上诉人（原审原告）：曹欢欢，女，1990年3月10日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：刘焕双，男，1991年4月5日出生，汉族，住址同上。 上诉人（原审原告）：燕玲玲，女，1994年4月28日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：苗涛，男，1989年5月11日出生，汉族，住安徽省。 上诉人（原审原告）：王靖靖，女，1989年1月1日出生，汉族，住址同上。 上诉人（原审原告）：陈灯军，男，1981年2月19日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：张洪美，女，1979年8月6日出生，汉族，住址同上。 上诉人共同委托诉讼代理人：陈学振，涡阳县城关街道法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：涡阳圣火房地产开发有限公司，住所地涡阳县乐行路南侧河畔铭城小区项目部，统一社会信用代码913416210982076315。 法定代表人：张名浩，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：丁学哲。 原审原告:杨某1，男，2008年11月11日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 法定代理人：杨某2（系杨某1父亲），男，1985年12月13日出生，汉族，住址同上。 上诉人程效良、程黄氏、殷志军、王小杰、王召金、王静、孙杰、姜艳荣、曹欢欢、刘焕双、燕玲玲、苗涛、王靖靖、陈灯军、张洪美与被上诉人涡阳圣火房地产开发有限公司，原审原告杨某1房屋买卖合同纠纷一案。不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初7828号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程效良、程黄氏、殷志军、王小杰、王召金、王静、孙杰、姜艳荣、曹欢欢、刘焕双、燕玲玲、苗涛、王靖靖、陈灯军、张洪美上诉请求：一、撤销涡阳县人民法院一审判决书，并依法改判或发回重审；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决按照延期交房的租金判决错误。以房屋租金损失为标准确定违约金的前提，是双方对违约金数额或者损失赔偿计算方法没有约定，本案双方当事人对此有明确约定。调整违约金的关键是实际损失，认定房屋租金损失，不能涵盖原告的实际损失。约定违约金具有督促履行、填补损失和和惩罚违约方的功能，双方约定的违约金系惩罚性违约金性质，应当按照诚信原则对约定义务承担责任。故被上诉人申请调整违约金理由不足，不应当得到法院支持。双方约定违约金并不存在过高的情形，圣火公司主张约定违约金过高，按照房屋租金请求法院予以调整，没有法律依据。 圣火公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审，其余意见同一审答辩意见。 程效良和程黄氏一审诉讼请求，1.依法要求被告按照合同约定交付房屋同时支付违约金28512元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至实际交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。 殷志军和王小杰一审诉讼请求，1.依法要求被告按照合同约定交付房屋同时支付违约金25156元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至实际交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。 王召金和王静一审诉讼请求，1.依法要求被告按照合同约定交付房屋同时支付违约金34103元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至实际交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。 孙杰和姜艳荣一审诉讼请求，1.依法要求被告按照合同约定交付房屋同时支付违约金28134元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至实际交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。 曹欢欢和刘焕双一审诉讼请求，1.依法要求被告按照合同约定交付房屋同时支付违约金31752元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至实际交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。 燕玲玲一审诉讼请求，1.依法要求被告按照合同约定交付房屋同时支付违约金33667元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至实际交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。 苗涛和王靖靖一审诉讼请求，1.依法要求被告按照合同约定交付房屋同时支付违约金37683元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至实际交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。 杨某1一审诉讼请求，1.依法要求被告按照合同约定交付房屋同时支付违约金35424元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至实际交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。 陈灯军和张洪美一审诉讼请求，1.依法要求被告按照合同约定交付房屋同时支付违约金34554元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至实际交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实如下，被告承认本案原告在本案中主张的事实，对本案原告主张的事实予以确认。 因被告申请，经该院委托后，安徽百友房地产土地资产价格评估有限公司于2020年12月25日出具了《关于涡阳县河畔铭城小区6幢1单元2301室同地段同类房屋月租金价格评估结论书》，确定估价对象月租金价格为7.85元/平方米.月，结论为该住宅房地产于2020年12月24日的房地产月租金水平为908元/月。另查明，至本案庭审时，案涉不动产尚不具备交付条件，且均未交付。 一审法院认为，上述原告均主张要求被告交付各自购买的不动产，但至今该不动产尚不具备交付条件，属于履行不能，对该诉讼请求不予支持。 关于上述原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，被告已主张违约金约定过高，并请求酌减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案应审查合同第十二条1.（2）约定的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”，是否超过了上述各原告损失的百分之三十。原告方各自购买的案涉不动产均系住宅用房，在被告未能按期交付的情形下，其损失即为租用同类不动产的租金，至于原告主张不动产作为婚房的特殊用途期间的利益损失以及逾期交付导致装修成本提高的损失，因未举证，不予采纳。关于被告主张因新冠疫情原因应扣除相应违约金的意见，因被告的违约情形发生在新冠疫情之前，不属于应当扣除的情形，对该意见不予采纳。综上，各原告主张的违约金可以评估报告中的租金价格（每月每平方米7.85元）为基准，上浮30%酌定为10.2元／平方米／月，并按照所购不动产的预测建筑面积计算（10.205元×预测建筑面积）／月。根据各原告的诉讼请求，自2019年12月31日起至2020年6月30日止被告应支付给各原告的违约金可分别计算为：1、程效良和程黄氏5634元（10.205元／平方米／月×92.02平方米×6个月）；2、殷志军和王小杰5486元（10.205元／平方米／月×89.59平方米×6个月）；3、王召金和王静6850元（10.205元／平方米／月×111.88平方米×6个月）；4、孙杰和姜艳荣5634元（10.205元／平方米／月×92.02平方米×6个月）；5、曹欢欢和刘焕双6850元（10.205元／平方米／月×111.88平方米×6个月）；6、燕玲玲7188元（10.205元／平方米／月×117.39平方米×6个月）；7、苗涛和王靖靖7130元（10.205元／平方米／月×116.45平方米×6个月）；8、杨某17130元（10.205元／平方米／月×116.45平方米×6个月）；9、陈灯军和张洪美7128元（10.205元／平方米／月×116.41平方米×6个月）；2020年6月30日之后的违约金各原告均要求计算至不动产交付为止，但案涉不动产尚不具备交付条件，故对该诉讼请求本案中暂不予处理，各原告可在条件成就后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给程效良和程黄氏至2020年6月30日止的违约金5634元；二、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给殷志军和王小杰至2020年6月30日止的违约金5486元；三、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给王召金和王静至2020年6月30日止的违约金6850元；四、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给孙杰和姜艳荣至2020年6月30日止的违约金5634元；五、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给曹欢欢和刘焕双至2020年6月30日止的违约金6850元；六、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给燕玲玲至2020年6月30日止的违约金7188元；七、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给苗涛和王靖靖至2020年6月30日止的违约金7130元；八、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给杨某1至2020年6月30日止的违约金7130元；九、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给陈灯军和张洪美至2020年6月30日止的违约金7128元；十、上述款项，涡阳圣火房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内履行完毕；十一、驳回程效良和程黄氏、殷志军和王小杰、王召金和王静、孙杰和姜艳荣、曹欢欢和刘焕双、燕玲玲、苗涛和王靖靖、杨某1、陈灯军和张洪美的其他诉讼请求。案件受理费513元减半收取257元，由程效良和程黄氏负担200元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担57元。案件受理费429元，减半收取215元，由殷志军和王小杰负担170元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担45元。案件受理费653元，减半收取327元，由王召金和王静负担180元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担47元。案件受理费503元，减半收取252元，由孙杰和姜艳荣负担210元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担42元。案件受理费594元，减半收取297元，由曹欢欢和刘焕双负担240元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担57元。案件受理费642元，减半收取321元，由燕玲玲负担250元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担71元。案件受理费742元，减半收取371元，由苗涛和王靖靖负担300元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担71元。案件受理费686元，减半收取343元，由杨某1负担280元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担63元。案件受理费664元，减半收取332元，由陈灯军和张洪美负担280元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院查明事实同一审。 本院认为，综合审理中当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审调整违约金是否适当。关于违约金的调整问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。本案中，在上诉人所举证据不足以证明其实际损失的情况下，一审法院参照同地段同类房租确定案涉逾期交房损失较为符合实际。同时，综合合同的实际履行情况、逾期利益等因素，将案涉违约金以评估租金为基础上浮30%予以调整并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求、理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3436元，由程效良、程黄氏负担371元，殷志军、王小杰负担291元，王召金、王静负担481元，孙杰、姜艳荣负担362元，曹欢欢、刘焕双负担422元，燕玲玲负担461元，苗涛、王靖靖负担563元，陈灯军、张洪美负担485元。 本判决为终审判决。 审 判 长 安翠香 审 判 员 王艳东 审 判 员 黄战营 二〇二一年四月二十二日 法官助理 高辛冉 书 记 员 李遨宇