贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初6274号 原告：田继芳，男，1966年1月12日出生，满族，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：王怡，贵州祥景律师事务所律师。 被告：贵州一家快捷酒店有限公司。住所地：贵州省贵阳市白云区南路**。统一社会信用代码：915201136975475663。 法定代表人：韩萍，经理。 被告：遵义新一家快捷酒店有限责任公司。住。住所地：贵州省遵义市红花岗区中山路中山大厦**一社会信用代码915203005941890140。 法定代表人：孟强，执行董事。 委托诉讼代理人：穆涛，贵州公达律师事务所律师。 第三人：遵义市天街物业服务有限公司，住所地，住所地贵州省遵义市红花岗区中山路中山大厦**综合楼会信用代码：915203027457319408。 法定代表人：张萍，经理。 委托诉讼代理人：陈志勇，男，公司员工。 原告田继芳与被告贵州一家快捷酒店有限公司（以下简称一家酒店）、遵义新一家快捷酒店有限责任公司（以下简称遵义新一家酒店）、第三人遵义市天街物业服务有限公司（以下简称“天街物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田继芳的委托诉讼代理人王怡、被告一家酒店的法定代表人韩萍、被告遵义新一家酒店的委托诉讼代理人穆涛、第三人天街物业公司的委托诉讼代理人陈志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田继芳向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除2011年6月21日第三人与被告一家酒店签订《租赁合同》中原告租赁给被告位于遵义市××大厦××楼（产权总建筑面积4193.85平方米）的租赁关系；二、判令两被告立即交还给原告位于遵义市××大厦××楼的租赁房屋；三、判令两被告连带向原告支付从2020年1月1日起至交还房屋之日止的租金（截至起诉日为809787元）,并以应付租金为基数按每月2%的标准支付逾期付款违约金（违约金从2019年12月15日起计算至交还房屋之日止,截至起诉日为119966.45元）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年第三人受遵义市××大厦塔楼部分业主（原告系业主之一）委托，负责全体业主物业经营管理，同年6月21日，第三人与被告一家酒店签订《租赁合同》，约定一家酒店租赁案涉房屋作为遵义分店（实际设立了被告遵义新一家酒店），租赁总面积为6197.63平方米（其中包含了原告的4193.85平方米），每平方租金为25元，每年租金在上年基础上递增5%。2018年原告和第三人向一家酒店披露了原告与第三人的委托关系，并向法院起诉一家酒店支付2014年至2019年的租金，法院作出（2019）黔0302民初3499号判令一家酒店向原告支付2014年至2017年及2019年度的租金。根据合同约定，被告应当在2020年1月1日前支付2020年度租金，但被告拒不缴纳，其行为严重违约。同时由一家酒店实际控制遵义新一家酒店的运营，并将其租赁房屋交由遵义新一家酒店管理，组织机构高度混同实为“一套人马，两块牌子”的关联公司，为了维护原告的合法权益，请求法院支持我的诉讼请求。庭审中，原告放弃第二项诉讼请求。 被告一家酒店辩称，同意解除租赁合同，因为疫情影响免除2至4个月的租金，对装饰装修及家具正在评估，在租金中应予以扣除且在评估期间已经关停遵义新一家酒店，已经结清员工工资，租金只能计算至2020年12月初。 被告遵义新一家酒店辩称，我司不是合同主体，原告起诉我司主体不适格，本案应受已生效的遵义市中级人民法院（2019）黔03民终6119号民事判决书既判力的约束，连带责任承担仅在法律规定或合同约定下产生，本案没有上述两种情形，故我司不承担责任。 第三人陈述，我司没有任何意见，租赁合同是与贵州一家签订的，使用也是贵州一家使用。原来我们是统一管理原告及其他业主的房屋，2014年原告、被告协商之后即把原告的房屋从我们的管理合同中剥离，由原告向被告直接收取租金。 本院认定事实如下：2011年6月21日，第三人天街物业公司（甲方）与被告一家酒店（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方自愿将（委托管理的）位于遵义市××大厦塔楼物业租赁给乙方做酒店使用，总建筑面积6197.63平方米，乙方拟开办酒店名称为贵州一家快捷酒店遵义分店，租赁期限为15年，自2011年7月1日起至2026年6月30日止，如果第15年期限不满整年，租金按照实际使用天数计算；年租金为1859289元，首年租金签订合同后三日内乙方预付200000元，剩余租金在签订本合同30日内支付，自第二年起15日支付下年租金。租金按年支付，租赁期内租金每年在上年基础上递增5%，自2012年1月1日起正式计租；乙方需要按时支付甲方租金，如逾期支付租金，除应补交租金外，另需按日向甲方支付应付未付租金的千分之三作为违约金，合同期满乙方不再继续租赁或乙方中途退场、转让的，乙方对租赁物装修形成的添附（不能拆除部分）归甲方无偿取得，能拆除部分由乙方自行拆除，但不能影响租赁物的结构和完整性；乙方拖欠租金达三个月以上时甲方有权单方解除合同，并收回租赁物。2013年12月6日，第三人原股东甘鸿与原告田继芳于签订《关于××大厦塔楼租金收取的备忘录》，载明“位于遵义市××大厦××楼田继芳所属物业（产权总建筑面积4193.85平方米）委托给遵义市天街物业服务有限公司统一经营管理，天街物业公司将塔楼对外租赁给被告一家酒店，合同期限为2011年7月1日至2026年6月30日，租金起计时间为2012年1月1日，租金按年支付。一家酒店于2012年1月正式营业，并2014年1月起，每年租金均由天街公司发函给一家酒店，直接将田继芳在××大厦所属物业的租金支付给田继芳个人名下账户。”。被告未足额支付从2014年起至2017年期间的租金，2018年案涉房屋租金由孟强通过其个人账户支付，转账附言为“一家酒店房租”及“遵义新一家房租”。2019年4月8日，原告向本院起诉要求被告一家酒店支付其拖欠的2014年至2017年期间的租金452042元、2019年度的租金1770310.50元及违约金，本院审理后作出（2019）黔0302民初3499号民事判决书，判令被告一家酒店支付原告至2019年12月的租金共计2222352.50元及违约金150000元，被告一家酒店不服该判决，以田继芳无权突破合同相对性向其主张权利，一家酒店在租赁物所在地并未开办酒店，而是成立遵义新一家酒店作为运营主体履行租赁合同，田继芳与第三人知晓此情况，故其送达《联系函》是向遵义新一家酒店送达，租赁发票也是向遵义新一家酒店开具，该案遗漏必要的当事人遵义新一家等理由提出上诉，贵州省遵义市中级人民法院审理后认为，涉案租赁合同系由一家酒店签订，故合同约定内容对一家酒店具有法律约束力，被告一家酒店所提交发票仅能载明发票主体是遵义新一家酒店，但不能以此证明合同主体发生了变更，作出（2019）黔03民终6119号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年度租金支付时间到期后，被告未按约定缴纳，原告再次诉至本院。庭审中，原告、被告一家酒店以双方达成共识，对酒店装修装饰、家具、家电等价值评估，以评估价值冲抵部分租金，向本院申请评估酒店资产，本院委托贵阳铭建资产评估事务所对案涉房屋的装修、家具、家电的市场价值进行评估，该所出具的《资产评估报告》结论为××大厦12、13、14层及Ｂ栋4层、Ｃ栋4-11层的装修、家具、家电市场价值为826045.13元。原告支付了评估费23600元。 另外查明，被告一家酒店于2020年9月30日与第三人签订《解除协议书》，解除双方于2011年6月21日签订的租赁合同，并将租赁的××大厦A、B栋除原告所有部分外的房屋返还第三人。2021年2月1日，韩萍与原告签订《移交协议书》后将案涉房屋返还原告，该协议甲方为一家酒店，乙方为原告，韩萍在甲方落款处签名。 还查明，2011年6月21日，原告与被告一家酒店签订《贵州一家快捷酒店遵义分店投资经营协议书》，原告以遵义市红花岗区××路××号××大厦房屋装修投入作价200万元作为投资，占股20%，被告以货币800万元作为投资，占股80%。2012年4月28日，遵义新一家快捷酒店有限责任公司获准登记设立，股东分别为田继芳、谢秋莲、金春义、遵义一家快捷酒店有限公司，原告占股20%。2013年1月10日，原、被告签订《股份转让协议书》，2018年7月17日，原告与被告一家酒店原法定代表人孟强、时任法定代表人韩萍、案外人蹇忠芬共同商议退还原告200万元股份款项事宜，并出具《会议纪要》，在签订《股份转让协议书》及出具《会议纪要》期间，遵义一家快捷酒店有限公司法定代表人、被告一家酒店法定代表人、被告遵义新一家酒店法定代表人均为孟强，且被告贵州一家系遵义一家快捷酒店有限公司持股60%的股东。 前述事实有双方提交的《租赁合同》、民事判决书、备忘录、联系函、回函、联系函、会议纪要、对账确认表、《贵州一家快捷酒店遵义分店投资经营协议书》、《会议纪要》、工商登记信息、经营地、经营地现状照片期账户交易明细、评估申请书、评估报告等书证及各方当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告因被告一家酒店拖欠的2014年至2017年租金以及2019年度的租金诉至本院，本院审理后就此期间的租金支付作出了判决，因双方在该案诉讼中并未解除案涉租赁合同，该合同对双方仍具约束力。被告继续使用案涉房屋至2021年2月1日，但未按约定支付租金，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第七百五十二条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，被告应当按照合同约定支付原告从2020年1月1日至2021年2月1日的租金，因2020年初新型冠状病毒肺炎疫情影响，本市进入突发卫生事件一级响应状态，随各项管控措施的施行，社会各行业尤其是本案被告所从事的酒店经营受到重大影响，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的规定，因政府及有关部门为防止疫情而采取行政措施限制酒店经营，该情形属于公共知晓的事实，应属于法律上的不可抗力导致合同不能履行的情形，被告辩解理由成立，故对被告2020年1月、2月应付的租金，本院酌情以合同标准减半计算予以支持，故被告应付租金为1,858,826.025元（1,770,310.50元×105%）-2×（1,858,826.025元÷12月×50%）+1,858,826.025元×105%×1/12=1,866,571.12元，因双方均以装饰装修、家具、家电等酒店现有物资的残值抵扣租金，故被告应当支付的租金为1,866,571.12元-826,045.13元=1,040,525.99元。因被告已于2021年2月1日将案涉租赁房屋返还原告，双方以协议方式解除了租赁合同，故对原告该项诉讼请求不予支持。 关于原告要求被告以应付租金为基数按每月2%的标准支付逾期付款违约金的请求，双方合同约定违约金计算方式为“按日向甲方支付应付未付租金的千分之三”，明显过分高于因违约给原告造成的损失，原告亦自行调整为按每月2%计算，但并未提交证据证明其以此产生实际损失，本院酌情将逾期付款违约金调整为100,000元。 关于被告遵义新一家酒店是否承担连带责任的问题，因二被告均系依法设立的有限责任公司，案涉《租赁合同》系第三人与被告一家酒店签订，被告遵义新一家酒店并非合同当事人，孟强直接支付给原告租金中有部分付款附言中有“遵义新一家房租”仅能证明该部分租金由被告遵义新一家酒店代付的事实，但不能以此证明合同主体发生了变更，被告遵义新一家酒店辩解其非合同相对方不应当支付租金的理由成立，原告所提交的证据不能证明二被告之间人员、资产、财务一致及二被告财产混同且无法区分的事实，根据中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故本院对原告关于二被告人格混同的主张不予采信，对原告要求被告遵义新一家酒店承担连带责任的请求不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十条、第七百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、由被告贵州一家快捷酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告田继芳租金1,040,525.99元（2020年1月1日至2021年2月1日）； 二、被告贵州一家快捷酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告田继芳逾期付款违约金100,000元； 三、驳回原告田继芳的其他诉讼请求。 如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13,100元，保全费5,000元，共计18,100元由被告贵州一家快捷酒店有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 长  刘远贵 人民陪审员  杨 琳 人民陪审员  欧大明 二〇二一年四月二十五日 法官 助理  沈 妍 书 记 员  张 进