广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初731号原告：刘刚，男，1984年9月17日出生，汉族，身份证登记住址广州市番禺区。被告：陈峰，男，1970年4月26日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈志光，男，地址同上。原告刘刚与被告陈峰物权保护纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘刚、被告陈峰及其委托诉讼代理人陈志光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止对原告的侵权行为，清空、搬离并返还其占有的广州市越秀区东川路xx号之四7xx房；2.被告支付占有上述房屋期间的使用费（从2020年11月6日起计至被告搬离房屋之日止，按照每月3000元计算）；3.被告结清占有房屋期间的物业管理费、水费、电费和燃气费。事实和理由：原告于2020年7月4日通过京东司法拍卖竞得广州市越秀区东川路xx号之四7xx房。交完房款后，原告于2020年11月6日取得房屋不动产权证。原告自取得执行裁定书后，多次要求被告及其家属搬离房屋，但被告及其家属至今尚未搬离。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。1.被告现居住在广州市越秀区东川路东川大厦B栋7xx房，是在这里生活了几十年的原址居民。因城市改造，原居住房屋被广州市志联房地产开发有限公司（以下简称志联公司）拆迁，并与其签订了合法合规的回迁安置协议。被告作为回迁安置户依据回迁安置合同在该安置房居住了十几年，得到了政府有关部门的确认，具有合法的居住权利。不能因为志联公司的债务过错而损害被告合法的居住权益。依据民法典，合法的居住权不能因新的产权变更而被剥夺。2.该房产拍卖公告已经申明是不交吉，不腾退有历史原因纠纷的房产，买受人要承担一定责任，才以超低于市场的价格拍卖。买家需付出一定的代价来解决回迁户的安置问题。而且，买家有承接原业主拆迁安置协议继续履行安置回迁户的责任。买家要回迁户腾出安置房，就要有责任和诚意与回迁户好好协商妥善解决方案。要回迁户放弃合法的居住权，就得给予合理的补偿。3.回迁户对房子的相关设施的投资，如：管道煤气、水电及室内装修、公共设施的维修公摊费用等，并且该房屋是被告唯一居所，请求法院保障被告应得的合法权益并作出相应的补偿。我方没有拖欠任何费用。经审理查明，1998年5月25日，志联公司（拆迁人、甲方）与被告（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（97）房拆许字084号房屋拆迁许可证批准，拆除东川路罗基2号房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积17.17平方米，有正式户口的实际居住人口一人；甲方应于2003年10月1日前在原拆地段新建回迁楼第A幢5-7层，使用面积为21.61平方米安置给乙方回迁居住等。2004年7月5日，志联公司（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在东山区东川路xx号之四7xx房出租给乙方作住宅用途使用，使用面积22.29平方米；租赁期限为2004年7月1日至2006年6月30日，月租金额为221.16元等。其后双方并未续签书面租赁合同，被告继续使用涉案房屋至今。另查明，广州市中级人民法院于2015年1月8日作出（2014）穗中法民破字第3号-1民事裁定书，裁定受理黄攀云对广州市志联房地产开发有限公司的破产清算申请。同年1月23日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民破字第3号-2决定书，指定国信信扬律师事务所担任志联公司管理人。2020年7月17日，志联公司管理人（拍卖人）与原告（买受人）签署《拍卖成交确认书》，载明：买受人刘刚于2020年7月4日于京东拍卖平台举行的（破产）广州市越秀区东川路xx号之四7xx房第二次处置专场拍卖，通过公开竞价成交广州市越秀区东川路xx号之四7xx房，成交价531871元（不含税）；买受人已向拍卖人支付全部拍卖款项，拍卖人已向买受人办妥标的物交接手续，自本成交确认书签订之日起，广州市越秀区东川路xx号之四7xx房的占有、使用、收益、处分等权益全部归买受人所有；拍卖标的物为不交吉拍卖，买受人自行腾退并承担相关费用；拍卖成交后，管理人不负责清场和移交标的物等。2020年11月6日，广州市规划和自然资源局核发粤（2020）广州市不动产权第00407292号《不动产权证》，载明广州市越秀区东川路xx号之四7xx房权利人为原告，房屋用途为住宅，建筑面积31.1394平方米。该房屋为楼梯楼。本案审理过程中，被告向本院提交了其与同户籍同住人员麦凤英（妻子）、陈志光（儿子）个人名下不动产登记结果查询证明，显示被告及同住人员名下均无不动产。被告陈述，其本人为出租车司机，妻子失业，儿子目前为派出所铺警。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。原告通过参与拍卖竞价方式取得涉案7xx房所有权，故其依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告户因拆迁安置而入住涉案房屋，之后与志联公司签订《广州市房地产租赁合同》，双方为租赁合同关系。因该合同约定的租赁期限已于2006年6月30日届满，期满后双方未再续签租赁合同，故租赁期限已转为不定期。原告作为买受人依法承接的是原所有权人即志联公司与被告之间的不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。因此，原告有权在给予被告合理准备期限的情况下解除双方的不定期租赁关系，收回房屋。被告入住涉案房屋虽有一定历史原因，但由于其目前仅为不定期租赁的承租人，也不属于享有《中华人民共和国民法典》规定的依法签订居住权书面合同并办理登记的居住权的情形，故其不同意搬迁的答辩理据不足，本院不予支持。考虑到被告家庭名下并无其他房产，目前没有搬迁去向，原告在参与拍卖时亦清楚涉案房屋有实际使用人，无法立即收回，故应当给予被告一定的搬迁准备期，被告应在准备期内积极寻找搬迁去向，如符合相关公房租赁政策，也可向有关部门另行申请解决。被告实际占有使用涉案房屋，原告作为房屋所有权人，要求被告向其支付房屋使用费合法合理。关于使用费的标准，原告虽应承接志联公司与被告之间的不定期租赁关系，但因志联公司与被告所签订的书面租赁合同早已到期，双方之间多年未收交租金，原告买受涉案房屋时租金标准不明，根据公平合理、等价有偿原则，结合涉案房屋的性质及用途，应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算为宜。经查，《2019年广州市房屋租金参考价》中涉案房屋所在的大东街东川路地段楼梯楼住宅租金参考价为40元/平方米，据此计得被告应付房屋使用费为40元/平方米×31.1394平方米=1245.58元/月。此外，被告陈述涉案房屋的物业管理费及水电燃气费一直是被告在支付，原告也未能举证证明目前存在欠费事实，目前双方对此不存在争议，故对原告第三项诉讼请求，本案不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第七百三十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告陈峰及同住人员在本判决发生法律效力之日起六个月内，迁出广州市越秀区东川路xx号之四7xx房，将该房屋腾空交还原告刘刚。二、被告陈峰在本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向原告刘刚支付上述房屋2020年11月6日起至本判决发生法律效力之日止的占有使用费（按照1245.58元/月计付）；自本判决生效之次日起至房屋交还之日止的占有使用费，由被告陈峰继续按照上述标准逐月支付给原告刘刚；三、驳回原告刘刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陈峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杜轶群二〇二一年四月一日书记员  刘睿祺