北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初22235号原告：北京昊坤嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路9号黄村镇政府东配楼313室。法定代表人：邵家富，职务：执行董事委托诉讼代理人：袁兰娣，女，北京昊坤嘉业房地产开发有限公司职员。被告：姚志强，男，1976年6月8日出生，汉族，中国戏曲学院教师，住北京市丰台区。原告北京昊坤嘉业房地产开发有限公司（以下简称：昊坤嘉业公司）与被告姚志强物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昊坤嘉业公司的委托诉讼代理人袁兰娣，被告姚志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昊坤嘉业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2015年3月31日至2020年12月31日期间的物业服务费人民币22179.19元及滞纳金人民币17679.71元（以每一个年度欠缴的物业服务费为基数，每逾期一日，按照千分之一每日的标准支付滞纳金，暂算至2020年9月30日)，前述两项费用合计人民币39858.90元：2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：北京市大兴区首邑溪谷小区开发建设单位选定的前期物业服务企业为北京绿城物业管理有限公司(下称“绿城物业”)，于2010年9月20日签署《首邑溪谷住宅小区前期物业服务合同》，约定物业服务费标准为3.6元/平方米/月(规划楼号7#、8#、9#、12#、13#、14#）、2.8元/平方米/月（规划楼号1#、2#、3#、5#、6#、10#、11#、15#、17#、18#、19#、21#、22#）、2、6元/平方米/月(规划楼号4#、16#、20#），物业服务费按每12个月预缴一次，逾期未缴纳物业服务费的按照逾期未支付金额每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。2014年12月30日，绿城物业发布公告，称将于2015年3月30日退出物业管理。2015年2月，为了小区的安全与和谐，首邑溪谷小区所在的康邑园社区居委会(下称“居委会”）对原告发出工作联系单，要求配合居委会做好首邑溪谷小区春节期间的治安巡逻工作。2015年3月31日，绿城物业退出，而首邑溪谷小区业主委员会(下称“业主委员会”)选聘的物业公司未实际入驻，首邑溪谷小区面临无人管理的状态，原告应康邑园社区居委会的要求继续提供物业服务。此后，北京市大兴区高米店街道办事处（下称“街道办事处”）于2015年12月3日、12月8日两次召集原告、居委会、业主委员会召开协调会，谋求解决物业问题，而业主委员会主要负责人以“没时间或其他原因”为由拒不参会。2015年12月19日康邑园社区居委会发布《关于首邑溪谷(康邑园社区）小区物业管理变更相关情况的公告》，通知：自首邑溪谷小区原物业服务单位(北京绿城物业管理有限公司)退出时起，至小区业主大会依法定程序选出新的物业服务企业并完成接管正式开展服务工作时止，小区物业服务由本小区开发建设单位(北京吴坤嘉业房地产开发有限公司)负责事实管理，依法承担物业服务管理的责任和权益。同时，北京市大兴区高米店街道办事处向原告出具事实物业服务的证明。截至起诉日前，原告一直为首邑溪谷小区提供物业服务。被告为首邑溪谷小区的业主，房屋建筑面积为123.63平方米，物业费标准为2.6元/平方米/月，被告居住在首邑溪谷小区一直接受原告提供的物业服务，但被告自2015年3月31日起就以各种借口拖欠物业服务费，经原告多次催缴，被告至今拒绝缴纳。被告拖欠物业服务费的行为严重影响了原告的物业管理活动，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定向贵院提起民事诉讼，请求依法维护原告的合法权益，判决被告向原告支付物业服务费及滞纳金共计人民币39858.90元。姚志强辩称，不同意原告的诉讼请求。一、起诉方没有收取物业费以及本案起诉资质。本人自购房起，向绿城物业缴纳物业费。起诉方在起诉书中所提到的“小区物业服务由本小区开发建设单位《北京昊坤嘉业房地产开发有限公司》负责实施管理”令人匪夷所思，起诉方从未告知本人担任物业事宜，并不符合真实情况。物业工作人员所说的“石榴物业”与起诉方在本起诉书中所表述内容完全不符。由此可见，起诉方、开发商、物业方管理极其混乱，从最初的更换物业不通知业主、不与业主签署协议，到现在的各方表述不一，云里雾里、糊里糊涂。因此，起诉方根本没有收取物业费的资质，是非法成为所谓物业，根本没有本次诉讼的起诉资质;二、起诉书第二页第三段表述不符合事实。本人从未在小区居住，从未接受过起诉方所谓物业服务。这一点真正的物业方应该是非常清楚的，因为本人购房后发现该小区管理极差、房屋存在较大安全隐患（后面说明），所以无法也从未在该小区居住，房子为毛坯房，房门钥匙始终存在绿城物业。起诉方表述2015年3月至今，多次催缴物业费，没有事实依据，要求起诉方提供真实、有效的催缴证明;三、所谓物业方在供暖设备存在重大安全隐患，物业服务混乱、低劣，业主反感极大。本人自购买该住房起，就被告知该栋楼为所谓“楼王”。但是，正是这所谓的“楼王”，除了价钱高于其他楼栋外，还有着少有的奇葩景观。本案所谓物业方（同为开发商）擅自更改大家买房时喜欢的16楼号为20楼号，引起业主极大反感。在楼体正面、外部，在楼门出入口的正上方，耸立着从一楼直达顶楼的三个巨大的供暖管道，售楼时广而告之的楼体装饰风格与巨大裸露的铁质管道形成了巨大反差，整楼外观非常难看！从本质上破坏了我们购买该小区楼房时所宣传的小区整体形象和外观设计，不仅使我们的住房大幅度降价或者涨幅缓慢，更为严重的是存在重大安全隐患！交房时，本人第一时间找到建设方提出异议，没有人管（随后的几次电话投诉，依然无人理睬）。但是更没想到的是，这个巨大管道每到每年供暖季，就会漏水、结冰，巨大的冰锥、冰块随时掉落，楼下就是楼门、就是业主们的出入口，严重影响过往居民人身安全和财产安全，邻居们多次向供暖、物业、居委会、街道提出申诉，至今没有解决。开发商也正是本案诉讼方给业主们造成的安全隐患极大！最为令人气愤的是其消极、懈怠、置之不理的态度，难道我们要将物业费、供暖费交给为我们制造安全隐患的单位吗？要将物业费、供暖费交给这么业余、简单、粗暴的设计、管理、服务，并且使我们的住房严重贬值或者升值缓慢的单位吗？提别提醒关注的是，本次起诉方虽然不是合法的物业方，但却是真正的房产开发商，起诉方有责任、有义务对“供暖管道在楼体外墙裸露并漏水结冰掉落及影响美观”这一事实负责。同时，根据“谁受益谁负责”的原则，起诉方收取业主们的物业费、供暖费，更应该为为什么收钱承担相应责任。因此，要求起诉方全面整修“供暖管道在楼外墙裸露安装、漏水结冰砸落及影响美观而房产贬值”这一奇葩景观。本人特别强调：广大的业主也与本人保持一样的共识。多年来，该物业（同为开发商）造成小区大片草地变成黄土高坡、“首邑溪谷”的小溪常年干涸、植树被人为拔起、绿化及砖地被人为翘起以增加停车场为物业敛财，等等实例、举不胜举！多年来，全体业主持续抗议！12345、居委会、街道反复接诉，但始终不能解决；业主们不能公选自己的业主委员会，大家选择的物业更无法进场，这些事实多年积累！业主们纷纷表示不缴纳物业费、不是业主们希望的物业入驻、物业不合法、物业不作为，这样的物业凭什么霸占着小区不撤出等等疑问和抗议;四、起诉方强制缴费、推诿扯皮，且就本案而言已严重超出诉讼时效。自购买该住房起，强制缴纳2013年、2014年物业费（不交物业费不给房钥匙）。之后，就楼外管道结冰、掉冰、影响美观等问题多次到开发商、物业、供暖等处咨询和电话沟通，均以主管不在、解决不了来相互扯皮、推诿搪塞。因此，本人认为起诉方不是合法物业，同时也没有起到基本物业职责、没有提供合格的物业服务，本人不应缴纳物业费。同时，起诉方此次诉讼严重超出诉讼时效，我方更不应为对方对本职工作、自身权利的懈怠而缴纳逾期至今的所谓的物业费。本人特别强调：物业方应当出具已经提供合格物业服务的第三方证明以及每年催缴本人缴纳物业费的真实有效证明。综上所诉，本人有几点诉求如下：1、判令起诉方诉讼我方支付各年度物业费全部不予支持;2、判令起诉方从根本上、彻底解决供暖管道存在重大安全隐患、永久停止并恢复小区绿化常年光秃秃、擅自拔树、擅自更改绿化为停车场等相关损害业主利益等问题;3、起诉方必须允许业主合理合法选择自己信任的业主委员会并邀请自己满意的物业方进场;4、本案诉讼费由起诉方承担;5、保留起诉方因建设不到位、服务不到位而造成本人购买住房贬值或升值缓慢的有关责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人陈述及上述经审查确认的证据，本院认定事实如下，2010年9月20日，昊坤嘉业公司与绿城物业签署《前期物业服务合同》，就首邑溪谷小区达成物业服务协议，合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的地上建筑面积缴纳（甲方赠送或销售的地下室、庭院等以及根据北京市有关规定地上不应计算建筑面积的房间乙方不收取物业费，地下车位没有建筑面积的，按个数缴纳）具体标准如下：规划楼号7#、8#、9#、12#、13#、14#收费标准为3.6元/平方米/月；规划楼号1#、2#、3#、5#、6#、10#、11#、15#、17#、18#、19#、21#、22#收费标准为2.8元/平方米/月；规划楼号4#、16#、20#收费标准为2.6元/平方米/月，物业服务费每12个月预缴一次，逾期支付物业服务费及相关费用的，按照应付金额每日千分之五的标准支付违约金；2013年9月29日，姚志强与绿城物业签署《首邑溪谷嘉园前期物业服务协议》，位于首邑溪谷嘉园16幢301室，规划楼号7#、8#、9#、12#、13#、14#收费标准为3.6元/平方米/月；规划楼号1#、2#、3#、5#、6#、10#、11#、15#、17#、18#、19#、21#、22#收费标准为2.8元/平方米/月；规划楼号4#、16#、20#收费标准为2.6元/平方米/月，物业服务费每12个月预缴一次，逾期支付物业服务费及相关费用的，按照应付金额每日千分之五的标准支付违约金。涉案房屋所有权人系姚志强，房屋面积为123.63平方米。2015年12月19日康邑园社区居委会发布关于首邑溪谷小区物业管理变更相关情况的公告，载明：“近期，针对康邑园社区物业管理公司变更问题。高米店街道办事处于2015年12月3日和12月8日两次召集相关单位：康邑园社区居委会、昊坤嘉业公司、大兴区首邑溪谷小区业主委员会参加康邑园社区物业管理协调会议，解决选定物业服务公司的问题。社区居委会分别通过电话通知和书面通知两种方式，通知首邑溪谷小区业主委员会参加此次协调会议。但首邑溪谷小区业主委员会主要负责人两次均以“没时间”或其他理由，没有参加协调会。首邑溪谷小区业主委员会的做法违反了相关规定，并且在原选择的中标的物业公司：“乐生活（北京）智慧社区投资发展有限责任公司”于2015年10月23日书面提出解除物业合同已经四十多天的情况下，不履行职责，未能完成业主大会的授权的新物业单位选聘及签订合同工作。为解决目前小区的物业服务单位问题，依据相关规定并结合小区的实际，通知如下：一、自首邑溪谷小区原物业服务单位绿城物业退出时起，至小区业主大会依法定程序选出新的物业服务企业并完成接管正式开展服务工作时止，小区物业服务由本小区开发建设单位（昊坤嘉业公司）负责事实管理，依法承担物业服务管理的责任和权益。2020年10月12日北京市大兴区高米店街道办事处出具证明，载明“为解决首邑溪谷小区的物业服务问题，根据相关规定并结合小区的实际情况，开发建设单位昊坤嘉业公司从2015年3月31日起负责该小区的物业管理服务，并已管理至今”。姚志强尚未交纳2015年3月31日至2020年12月31日期间的物业服务费。庭审中，昊坤嘉业公司提交照片打印件，证明其对姚志强进行过催缴，姚志强不认可该证据的真实性，称昊坤嘉业公司并没有及时有效通知其缴纳物业费，其提交的催缴照片系没有人证、物证、和其他任何有效佐证，不能显示出贴在哪个门上的、写着什么内容的纸片的照片。本院认为，当事人双方未签订物业服务合同，一方以自己的实际行动履行了合同的主要义务且对方接受的，如果没有其他的因素，应当视为双方成立了事实物业服务合同关系。根据大兴区高米店街道办事处于2020年10月22日出具的证明可以看出昊坤嘉业公司自2015年3月31日进驻到首邑溪谷小区，为小区提供了物业事实服务与管理。昊坤嘉业公司与姚志强之间形成了事实上的物业服务合同关系，该合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。昊坤嘉业公司提供了实际的物业服务，姚志强应当缴纳相关的费用；关于姚志强抗辩昊坤嘉业公司提供的服务不符合约定的标准，从其提供的照片和视频来看，系小区范围内，昊坤嘉业公司应当在今后的工作中及时听取业主的意见，进一步提高物业服务水平，但是姚志强以此为由拒绝缴纳物业费，理由不足，本院不予支持；关于诉讼时效的问题，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。虽然双方未签订书面的物业服务合同，对物业服务费交纳未约定交费时间，但物业费通常按年度交纳，姚志强至迟应于当年年底交纳物业费及相关费用，故诉讼时效从每年年底开始计算昊坤嘉业公司提交的证据并不能显示出拍摄时间及拍摄地点，在没有其他证据予以补强的情况下，应承担举证不能的法律后果，因昊坤嘉业公司于2020年10月20日向法院提交起诉状，向姚志强主张相关权利，故2017年的相关费用未超过诉讼时效，法院予以支持。现昊坤嘉业公司已经提供了物业服务，姚志强应当按照其房屋面积和物业费标准支付物业费，经核算数额为15429.12元；关于滞纳金，当事人双方都有违反合同的，应当各自承担相应的责任，因此关于该项请求，本院不予支持。和谐宜居的社区环境需要物业公司和业主互相理解、彼此配合、共同努力、携手共创，物业公司作为物业服务提供方，应当严格履行物业管理义务，完善和提高物业服务水平，积极回应业主的合理诉求；业主应当协助物业公司共同维护社区环境，通过正当途径督促物业公司履行职责。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条规定，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、姚志强于本判决生效后七日内支付北京昊坤嘉业房地产开发有限公司2017年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费15429.12元；二、驳回北京昊坤嘉业房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费398元，由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担305元（已交纳），由姚志强负担93元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年四月六日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源