广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0202民初588号 原告：中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行，住所地：广西柳州市龙城路28号。统一社会信用代码：9145020070875131XA。 负责人：梁环，该支行行长。 委托诉讼代理人：李洪娅，广西万然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫群林，广西万然律师事务所律师。 被告：覃晓，女，1995年4月15日出生，汉族，住广西象州县。 被告：柳州耀世恒大房地产开发有限公司，住广西柳州市古亭大道6号恒大城综合楼1-1。统一社会信用代码：91450200MA5KBOPF6A。 法定代表人：沈治国。 委托诉讼代理人：韦翥，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：董志华，男，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行（以下简称工商银行龙城支行）与被告覃晓、柳州耀世恒大房地产开发有限公司（以下简称柳州耀世恒大房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用普通程序，并于2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告工商银行龙城支行的委托诉讼代理人李洪娅、被告覃晓以及被告柳州耀世恒大房开公司的委托诉讼代理人韦翥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行龙城支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告覃晓、柳州耀世恒大房开公司于2018年6月5日签订的《个人购房借款／担保合同》；2.判令被告覃晓归还原告贷款本金789953.69元以及利息15934.02元、罚息24.58元、复利108.73元（利息、罚息、复利暂时计算至2020年10月15日，之后利息、罚息、复利按合同约定计算至本息清偿之日止）；3.判令被告覃晓支付原告律师代理费35240.84元；4.判令原告对被告覃晓抵押给原告的房产，即位于柳州市【不动产登记证号：桂（2018）州市不动产证明第××号】，折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先清偿上述贷款本息以及发生的相关费用；5.被告柳州耀世恒大房开公司对覃晓的上述欠款本金、利息及相关费用承担连带责任；6.本案的诉讼费用全部由两被告承担。诉讼过程中，原告称被告覃晓于2020年11月23日至2021年3月15日期间向原告归还了本金8171.76元，利息（含罚息、复利）36378.77元，故原告变更诉讼请求第2项为判令被告覃晓归还原告贷款本金781781.93元以及利息0元、罚息0元、复利0元（利息、罚息、复利暂时计算至2020年3月15日，之后利息、罚息、复利按合同约定计算至本息清偿之日止）。 事实与理由：2018年6月5日，原告与被告覃晓、柳州耀世恒大房开公司签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：原告向被告覃晓提供810000元的贷款；贷款用途为购买房屋；贷款期限为30年，共计360个月；借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮25%；还款方式为按月等额本息；如被告未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在约定利率基础上加收50%确定；被告连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同，并可要求被告提前偿还贷款本息及罚息或其他费用；如被告未按合同约定履行义务，原告为实现债权而产生的律师费、评估费等费用由被告承担；原告所在地法院为本案争议管辖地法院。为保证合同的顺利履行，被告以其所有的位于柳州市产作为该笔贷款的抵押担保，并办理了桂（2018）州市不动产证明第××号不动产登记。合同签订后，原告依照借款合同的约定足额发放了810000元的贷款。然而，在借款期间，被告覃晓未能按时足额归还贷款本息，多次出现拖欠事实，经原告催收仍拒不归还，截止2020年10月16日，被告覃晓连续4期、累计24期未按时足额偿还贷款本息，同时尚欠原告贷款本金789953.69元，以及利息、罚息、复利合计16067.33元。根据双方签订《个人购房借款／担保合同》的约定，原告有权宣布本合同提前到期，被告覃晓应当归还所有剩余贷款本息，承担相应的违约责任，并支付原告为追索债权聘请律师而支付律师代理费35240.84元。此外，被告覃晓应以其所有的位于柳州市产拍卖、变卖、折价的价款优先受偿上述款项，被告柳州耀世恒大房开公司作为保证人，应对覃晓的上述欠款本金、利息及相关费用承担连带责任。综上所述，为维护原告合法权益，原告依据有关法律及合同约定提起诉讼，请求法院依法判如原告所请。 被告覃晓辩称，原告起诉的是事实，之前已和原告协商和解，之后会按期还款。 被告柳州耀世恒大房开公司辩称，1.根据《个人购房借款/担保合同》的约定，被告柳州耀世恒大房开公司确实应当承担连带保证责任，但原告诉请的利息、罚息、复利等属于预期的损失，该项诉求并非原告的真实实际损失，且在原告向被告覃晓发出解 除借款合同的意见表示后，被告柳州耀世恒大房开公司的保证责任期间也应到此，因此，后续的预期利息等损失不应得到支持；2.认同原告所要求的应当优先拍卖涉案房屋以偿还原告之前所借出的贷款本金；3、若被告柳州耀世恒大房开公司对被告覃晓的债务实际承担了连带保证责任，应当保证柳州耀世恒大房开公司对覃晓的追偿权。 围绕诉讼请求，原告依法提交了《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、预告登记证明、自营历史明细列表、个人贷款借据余额信息、单身声明书、《委托代理合同》、律师费收据作为证据。被告覃晓、柳州耀世恒大房开公司均未提交任何证据。就原告提交的上述证据，被告覃晓不发表质证意见。被告柳州耀世恒大房开公司认为其并未参与借款过程，对借款的具体情况并不知晓，但对于涉案房屋办理了预告登记予以认可。经审查，本院对原告提交全部证据的真实性予以确认并在卷佐证，至于能否达到原告的证明目的，本院结合全案证据在下文中详述。 根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院对原告诉称的案件基本事实予以认定。另，原告作为贷款人与被告覃晓作为借款人、抵押人，被告柳州耀世恒大房开公司作为保证人于2018年6月5日签订的《个人购房借款/担保合同》还约定被告柳州耀世恒大房开公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；满足约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。 庭审过程中，原告称利息系以正常本金为基数，按年利率6.125%计算得来，罚息系以逾期本金为基数，按年利率9.1875%计算，复利则是以逾期的利息为基数计算，按年利率9.1875%计算。 再查明，2018年9月30日，原告与被告覃晓就《个人购房借款/担保合同》中约定的抵押房产办理了预告登记手续。但截至本案开庭当日，仍未办理正式的他项权利证书。 现原告称其经多次催收各被告还款均未果，故诉至本院，为此原告委托律师作为诉讼代理人参加诉讼，并支出律师代理费35240.84元。 本院认为，原告与被告覃晓、柳州耀世恒大房开公司签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行义务。合同签订后，原告依约履行了发放贷款的义务，被告覃晓未按时还款构成违约。现原告自认被告覃晓于2020年11月23日至2021年3月15日期间向原告归还了本金8171.76元，利息（含罚息、复利）36378.77元，尚欠借款本金781781.93元以及利息0元、罚息0元、复利0元（利息、罚息、复利暂时计算至2020年3月15日，之后利息、罚息、复利按合同约定计算至本息清偿之日止），二被告到庭未提出异议，故对于原告要求解除其与被告覃晓、柳州耀世恒大房开公司于2018年6月5日签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告覃晓偿还借款本金781781.93元以及利息0元、罚息0元、复利0元（利息、罚息、复利暂时计算至2020年3月15日，之后利息、罚息、复利按合同约定计算至本息清偿之日止）的诉请，合法有据，本院予以支持。对于被告柳州耀世恒大房开公司辩称原告诉请的利息、罚息、复利属于预期的损失并非原告的真实实际损失，且在借款合同解除后，被告柳州耀世恒大房开公司的保证责任期间也应到此，后续的预期利息等损失不应得到支持的意见，本院认为，原告与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》中明确约定了利息、罚息及复利的计算方式，现原告当庭陈述本案利息、罚息及复利的计算方式亦符合合同约定，故对于被告柳州耀世恒大房开公司的上述辩称意见，本院不予采纳。 关于律师代理费。《个人购房借款/担保合同》中已约定律师代理费，原告亦提交证据证明该笔费用已实际支出，故对于原告要求被告覃晓支付律师代理费35240.84元的诉请，合法有据，本院予以支持。 关于原告对约定的抵押物是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，本案中，原告仅对约定的抵押房产办理了抵押权的预告登记，但预告登记不等同于抵押权登记，不产生抵押权的效力，故原告主张的优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。 关于被告柳州耀世恒大房开公司作为保证人的责任问题。本院认为，被告柳州耀世恒大房开公司作为保证人在《个人购房借款/担保合同》上盖章确认，现原告未取得正式的房屋他项权利证正本，根据《个人购房借款/担保合同》中的约定，仍处于被告柳州耀世恒大房开公司的保证期间，故被告柳州耀世恒大房开公司应对被告覃晓的上述债务承担连带保证责任，被告柳州耀世恒大房开公司在其保证范围内承担责任后，有权依法向被告覃晓追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行与被告覃晓、柳州耀世恒大房地产开发有限公司于2018年6月5日签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告覃晓于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行偿还借款本金781781.93元以及利息0元、罚息0元、复利0元（利息、罚息、复利暂时计算至2020年3月15日，之后利息、罚息、复利按合同约定计算至本息清偿之日止）； 三、被告覃晓于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行支付律师代理费35240.84元； 四、被告柳州耀世恒大房地产开发有限公司对被告覃晓的上述债务承担连带保证责任，被告柳州耀世恒大房地产开发有限公司在其保证范围内承担责任后，有权依法向被告覃晓追偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费11970元（原告已预交12212元，退还原告242元），保全费4726元，共计16696元（原告已预交），由被告覃晓、柳州耀世恒大房开公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  陈小红 人民陪审员  金 露 人民陪审员  杨念华 二〇二一年四月十九日 代书 记员  罗慧华