北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初24547号原告：吴秋玉（智力残疾人），女，1955年12月23日出生，汉族，住北京市西城区。法定代理人：吴秋玲，女，1952年6月6日出生，汉族，住北京市丰台区。法定代理人：吴杰，男，1959年1月2日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郭珊珊，北京家理律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡春青，北京家理律师事务所实习律师。被告：吴迪，男，1983年5月27日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：耿建平，男，北京市西城区广安门外街道天宁寺南里社区居民委员会推荐。原告吴秋玉、吴秋玲、吴杰与被告吴迪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，吴秋玲、吴杰均表示不再作为原告参加本案诉讼。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴秋玉及其法定代理人吴秋玲、吴杰、委托诉讼代理人郭珊珊、蔡春青、被告吴迪及其委托诉讼代理人耿建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴秋玉向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告直接签署的关于西城区月坛北街X号楼X门X号房屋买卖合同无效，恢复房屋所有权登记；2.请求法院依法判决被告立即腾退西城区月坛北街X号楼X门X号房屋，返还原告。诉讼过程中，吴秋玉变更诉讼请求：1.依法确认原被告于2016年12月15日签订的关于北京市西城区月坛北街X号楼X门X号房屋的存量房屋买卖合同无效；2.依法判令被告将北京市西城区月坛北街X号楼X门X号房屋过户至原告吴秋玉名下；3.依法判令被告立即将北京市西城区月坛北街X号楼X门X号房屋腾空，并返还给原告。事实和理由：位于西城区月坛北街X号楼X门X号房屋系原告吴秋玉单位分配的房改房，原告因自小生病精神发育迟滞智力残疾等级为三级，后被鉴定为限制民事行为能力人。吴秋玉、吴迪到西城区房产登记处办理了此房产（西城区月坛北街X号楼X门X号房屋）过户手续取得上述房产，且在过户时隐瞒原告的病情，将上述房屋据为己有。被告上述行为严重损害了原告吴秋玉的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。吴迪辩称，不同意原告的诉讼请求。一、起诉书的案由是房屋买卖合同纠纷。但该房屋买卖合同纠纷的当事人只是吴迪与吴迪的姑姑吴秋玉，与吴秋玲、吴杰没有法律意义上的合同关系。因此，吴秋林、吴杰在法律上充当原告是不适合的。二、吴迪的姑姑吴秋玉和吴迪在2002年遇到了拆迁，2002年3月9日与北京市庄胜房地产开发有限公司签订了北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议。吴迪的爷爷吴嘉伦、奶奶李玉珍、姑姑吴秋玉和吴迪都是被安置对象。当时分给一家在北京市西城区天桥北里的一套三居室，作为被安置对象，本来应该有吴迪一间。因为爷爷、奶奶岁数大了需要人，所以决定叫吴迪住在姑姑名下的房屋。北京市西城区月坛北街的X号楼X门X号的一居室姑姑吴秋玉一天也没住过。2016年底姑姑吴秋玉主动说“我还走得动，你抽空和我去一趟房管局，把户过了”。于是吴迪在2017年的1月初和吴秋玉到西城区房产中心过的户。没有人告诉吴迪吴秋玉是智力残疾人。这次接到诉讼通知，吴迪很奇怪，给姑姑吴秋玉打了电话，问姑姑“因为房子你把我起诉了？”姑姑说“没有，我就不知道”。吴迪说“起诉书上有你的签字”，姑姑说“我不知道，反正不是我签的”。从以上事实可以看出，这是一个虚假诉讼，吴秋玲和吴杰打着姑姑吴秋玉的旗号提起诉讼，有其不可告人的目的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴家伦、吕玉珍夫妇共生育有子女六人，分别为吴秋燕、吴秋焕、吴秋玲、吴秋玉、吴敏、吴杰。吴迪为吴敏之子。填发日期2002年1月31日的京房权证西私字第XXXX号《房屋所有权证》显示：坐落于北京市西城区月坛北街X号楼X门X号房屋（以下简称案涉房屋）的房屋所有权人为吴秋玉，为成本价出售住宅。由中国残疾人联合会2015年3月6日签发的《残疾人证》内容为：“吴秋玉为智力残疾人，残疾等级叁级，监护人吴秋玲。”案涉房屋的房屋档案材料显示：签约日期2016年12月15日《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW3682XX）的内容为“出卖人吴秋玉、买受人吴迪。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议。第一条房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为西城区月坛北街11号楼4层7门10。（二）该房屋规划设计用途为住宅。该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。第二条房屋权属情况。（一）该房屋所有权证证号为京房权证西私字第XXXX号。第三条出卖人与买受人自行成交达成交易。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为100000元。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付。第七条违约责任。第八条出卖人将该房屋出卖给第三人。第九条税、费相关规定。第十条权属转移登记。第十一条不可抗力。第十二条争议解决方式。第十三条本合同自双方签字之日起生效。第十四条本合同及附件。”合同落款出卖人（签章）处有吴秋玉签名；买受人（签章）处有吴迪签名。2017年1月13日，吴迪、吴秋玉亲自到场办理案涉房屋权利人转移登记为吴迪的不动产转移登记手续。2017年1月18日，吴迪领取了案涉房屋的《不动产权证书》。诉讼中，吴迪称“就案涉房屋只与吴秋玉签订了上述合同，没有签订其他合同”。本案诉讼请求涉及上述合同。2018年8月7日，法院受理申请人吴敏申请认定吴秋玉限制民事行为能力案。2018年8月29日，法院作出（2018）京0102民特1718号民事判决：“被申请人吴秋玉为限制民事行为能力人。”2019年，法院受理申请人吴秋玲、吴杰申请确定监护人案。2019年6月21日，法院作出（2019）京0102民特71号民事判决：“指定吴秋玲、吴杰、吴敏为被监护人吴秋玉的监护人。”诉讼中，吴迪出示户名吴秋玉、存入金额10万元、存入日期2020年8月1日的中国工商银行储蓄存单一张，以证明向吴秋玉支付了购房款，并称“10万元不是自己协商的，是税务局给定的，最高是10万元”。吴迪户籍于2003年6月25日迁入案涉房屋，2013年11月8日变更为户主。诉讼中，吴秋玉在本案诉讼中的法定代理人吴秋玲、吴杰于2020年10月21日申请对吴秋玉在签订上述《存量房屋买卖合同》时的民事行为能力进行鉴定。经随机抽取鉴定机构，本院委托上海润家生物医药科技有限公司司法鉴定所（以下简称鉴定所）进行鉴定，产生鉴定费6150元。2021年2月1日，鉴定所出具沪润司鉴[2020]精鉴字第330号《上海润家生物医药科技有限公司司法鉴定所司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.被鉴定人吴秋玉患有精神发育迟滞－轻度。2.被鉴定人吴秋玉在签订房屋买卖合同时应评定为具有限制民事行为能力。本院认为，本案争议焦点为吴迪、吴秋玉就案涉房屋签订的房屋买卖合同是否无效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十五条第一款规定，限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。经司法鉴定，吴秋玉在与吴迪签订房屋买卖合同时是限制民事行为能力人。房屋买卖属大宗财产交易需给付对价，通常情况下不是纯获利益的民事法律行为，吴秋玉是智力残疾的限制民事行为能力人，实施以买卖交易方式处置个人名下的房屋类财产的行为超出其智力能力，且该行为未被时为吴秋玉监护人的吴秋玲同意或追认，故吴迪与吴秋玉就案涉房屋签订的房屋买卖合同为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。房屋买卖合同签订后，案涉房屋的所有权人过户至吴迪名下，合同无效后，吴迪应协助吴秋玉将案涉房屋的所有权人过户登记回吴秋玉名下，吴秋玉要求将案涉房屋过户至吴秋玉名下的诉讼请求，存在法律依据，本院予以支持。合同中对案涉房屋的交付没有约定，且吴迪户籍于2003年即迁入案涉房屋及实际居住情况表明吴迪非因吴秋玉履行房屋买卖合同的交付行为入住，故不属因房屋买卖合同无效返还财产的处理结果。吴秋玉以合同纠纷主张吴迪腾退房屋的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、吴迪与吴秋玉于二○一六年十二月十五日签订的合同编号：CW3682XX《存量房屋买卖合同》无效；二、本判决生效之日起五日内，吴迪协助吴秋玉将坐落于北京市西城区月坛北街X号楼X门X号房屋的权利人转移登记为吴秋玉；三、驳回吴秋玉的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由吴迪负担（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费6150元，由吴迪负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周斌二〇二一年四月二十八日书记员  陈欢