广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初92号原告（反诉被告）：李科清，男，1994年5月21日出生，汉族，住广东省四会市×××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××396。委托诉讼代理人：程峤明，广东巍峨律师事务所律师；伍松时，广东圣禾律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄锡清，男，1989年4月4日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××910。原告（反诉被告）李科清诉被告（反诉原告）黄锡清租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序于2021年2月26、3月31日日公开开庭进行了审理。原告李科清及其委托诉讼代理人程峤明到庭，被告黄锡清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李科清向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告退还押金6900元（利息以6900元为基数，按一年期贷款市场报价利率计算，自起诉之日起至租赁押金全部退还之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告经协商一致，被告将其合法拥有的广东省肇庆市四会市东城区绿茵幸福城22座2404号房屋出租给原告使用。双方于2018年10月11日签订房屋租赁合同并约定租赁期限自2018年10月12日至2019年10月13日、押金6900元等合同内容。合同签订后，原告通过支付宝向被告支付9200元。后，原被告再度签订房屋租赁合同续期一年，并约定“房屋租金每月2426元，另付押金6900元（押金已收）”等内容。在第二次签订的合同到期后，原告就搬走了，并将钥匙退还给被告、要求被告退还押金。但被告以各种理由拖延退还押金，原告特提起诉讼。被告黄锡清辩称，我方同意解除租赁合同，原告完成修复房屋和支付水电费后，予以归还6900元押金，否则应予以没收。被告（反诉原告）黄锡清向本院提出反诉请求：1.原告支付经济损失14288.29元及违约金27600元，扣除押金后为34988.29元；2.原告承担诉讼费用。事实与理由:被告与原告经协商一致,被告将其合法拥有的位于广东省肇庆市四会市东城区绿茵幸福城22座2404号的房屋出租给原告使用,双方于2018年10月11日签订房屋租赁合同,合同第二条约定:“该房屋租赁期共1年，自2018年10月12日起至2019年10月13日止；房屋租金为每月2300元，按月付款,每月提前五天付款，另付押金6900元,共计9200元……”。后合同期满,双方又再度签订房屋租赁合同续期一年,合同第二条约定:“该房屋租赁期共1年，自2019年10月13日起至2020年10月13日止；房屋租金为每月2426元，按月付款,每月提前五天付款；合同还对乙方使用不当造成房屋及实施损坏的,乙方应该负责修复或者给予经济赔偿…；乙方违约的处理规定,损坏房屋经甲方通知,在规定期限内未纠正并修复的,甲方有权终止合同,收回房屋,乙方应该向甲方支付合同总租金的违约金,若支付的违约金不足弥补损失的,乙方应该负责赔偿直至弥补全部损失为止”。在第二次签订的合同到期前,被告就发现了原告造成了严重财产损失,但是原告没有维修赔偿就私自搬走了,另外原告还有两张门禁卡和1套钥匙未归还被告。乙方造成的具体损失如下:1.原告在租期间拖欠2020年9月份电费1004.8元、水费15.25元,共计1020.05元;2.造成墙身污损重新修复刷漆费用，油漆2桶共计723.34元（361.67元/桶×2桶）、人工费1600元,共花费2323.34元；3.家具损坏，饭桌1张354元、凳子1张98元、沙发1套1515元,共1967元；4.客厅大面积的地板砖被严重刮花,由于地板砖即使同厂同色号不同批次出产的都会存在色差,所以只能全部更换,费用5922元；5.其他损坏，公卫洗手台600元、客厅插座面板10元、座次按键19.9元,共计629.9元；6.因原告不配合维修造成延误了1个月出租的经济损失,1个月租金物管费为2426元；7.原告违约,擅自损坏房屋,根据合同约定违约金为房屋的总租金,月租2300元/月×12个月共27600元。房屋损坏造成损失和未缴纳的水电费共14288.29元,违约金27600元,扣除原告押金后原告应赔偿被告34988.29元。原告严重违反合同的约定,在未修复损坏房屋设施设备家具情况下,也未支付水电费就偷偷地搬走了,造成被告房屋维修损失只字不提,被告多次要求原告按照合同的约定承担违约责任赔偿损失,但原告以各种理由借口拖延不承担责任,原告还要求被告退还合同约定的押金，为此提起反诉。原告李科请对被告黄锡清的反诉辩称，关于被告主张的经济损失没有事实依据和法律依据，因被告自身原因扩大的损失与原告无关。关于违约金，原告和被告因合同到期，原告没有违反合同约定。被告以租赁房屋存在因正常使用而造成的墙面变得没有新装修的样子和地面有划痕为由，不断的刁难原告，不予退还房屋押金，违约的是被告，不是原告。因此，应驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，原告李科清在本诉阶段提交如下证据：1.《房屋租赁合同》，证明原告与被告存在房屋租赁合同关系，合同约定原告向被告缴纳押金6900元的事实。2.账单详情，证明原告向被告支付押金6900元的事实。3.微信聊天记录，证明被告主张从原告的租赁押金6900元中扣除水电费，原告无需另行缴纳，被告可以将水电费从押金中扣除；被告称地板砖有点小花完全可以正常使用；被告以地板砖有点小花为由拒绝退还租赁押金。被告黄锡清在反诉阶段提交如下证据：1.房屋租赁合同，证明原告与被告存在租赁合同关系，合同约定违约行为和责任的事实。2.房屋出租前照片，证明房屋出租前是全新装修并配置全新家具的事实。3.收房房屋被损坏情况的照片，证明收房看到房子地板砖大面积被刮花，墙面到处都污损，家具被损坏的事实。4.原告修复墙面后验收的照片，证明原告对小部分的墙面污损进行修复，但其擅自涂上白漆意图掩盖，但由于原来墙面是米黄色的，原告擅自涂上白漆反而造成二次损坏的事实。5.聊天记录，证明被告多次要求原告修复不被理会的事实。6.账单详情，证明房屋被损坏的经济损失。7.收据，证明涉案房屋墙身修复的费用。8.微信聊天视频、微信聊天记录，证明原告不当的维修造成了墙身的二次损坏；原告承认损坏地砖等；被告收房时地砖已被原告损坏，被告多次通知其交电费。9.U盘（3个视频），证明被告出租前的照片。10.水电费票据，证明水电费的真实性。11.新租赁合同，证明原告不维修导致出租延后的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月11日，原告（乙方）与被告（甲方）经协商一致,签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于广东省肇庆市四会市东城区绿茵幸福城22座2404号的房屋出租给原告使用,并约定:“该房屋租赁期共1年，自2018年10月12日起至2019年10月13日止；房屋租金为每月2300元，按月付款,每月提前五天付款，另付押金6900元,共计9200元……”。后合同期满,双方再次续签《房屋租赁合同》,合同第二条约定:“该房屋租赁期共1年，自2019年10月13日起至2020年10月13日止；房屋租金为每月2426元，按月付款,每月提前五天付款；另付押金6900元（押金已收）；房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；如乙方使用不当造成房屋及实施损坏的,乙方应该负责修复或者给予经济赔偿；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定的期限内仍未纠正并修复的…；其他说明，水电费包方缴纳”等合同内容。上述第一份《房屋租赁合同》签订后，原告支付了押金6900元，后原告支付租金及使用房屋至2020年10月13日，原告在租赁期限届满前搬离房屋并不再续签租赁合同。2020年10月9日，被告向肇庆水务发展公司支付涉案房屋的15.25元水费；10月16日，被告向广东电网有限责任公司肇庆四会供电局缴纳了1004.8元电费。租赁期限届满后，双方多次在微信中协商缴纳水电费、损毁房屋设施及修复事宜：2020年10月12日，被告在微信告知原告“你同事拿了我的钥匙，说弄规致卫生，三天内油好脏的墙面漆、厅砖打回蜡”；原告回应“能弄的就弄一下”。2020年10月19日，原告问被告“押金什么时候退？”；被告回应“一你上个月电费都一千未给，今月在租期间电费也未出，二合同讲的清楚明白，你要修复损坏设施的，昨天我去看过，你就随便涂一下墙和搞了一下厕所卫生，公卫厕所洗手盘也不当使用弄到开裂，下水按键也按坏了，厅砖磨花你都无处理……你认为押金系足够抵修复有多余的，你可以稳师傅帮我修复了洗手盘开裂、下水键和花的厅砖，五日内弄好”、“这也是昨天拍照的正常使用的地砖，虽然有一点小花，但完全可以接受，不需要你全新效果，但是要求你修复这种正常使用的程度，还有门禁卡两张，饭桌也损坏了，给你的时候是好的，现在摇摇晃晃。反正去除电费后你5000来块根本不够修复，锁已换，要处理的提前通知。超过7天修复时间，我有权自行修复在押金扣，不足抵扣部分你必须赔偿”；当日，被告将金额为1004.8元的电费支付凭证发送给原告。2020年10月21日，原告回复被告“明天我老板说帮你换地砖”。诉讼中，被告申请对原告损坏了房屋的地板砖、墙面、卫生间设施等及修复费用进行鉴定，后被告撤回了上述鉴定请求。诉讼中，原告陈述其租赁房屋的用途是做玉器直播；被告确认在出租房屋给原告时，其知道原告租赁房屋的用途。原告确认尚未缴纳2020年9月的水电费，被告陈述该月电费为1004.8元、水费15.25元。被告确认，涉案房屋已于2020年12月30日出租给其他案外人。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》没有违反法律、法规的强制性规定，双方签订的合同是合法、有效合同。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。由于《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2020年10月13日，现双方均确认租赁期限届满后没有再续签租赁合同且原告已搬离涉案房屋，由此双方签订的《房屋租赁合同》已在事实上终止，没有再解除的必要，故本院对原告要求解除该租赁合同的诉讼请求不予支持。关于被告已收取的6900元押金是否应当予以退还的问题。原告主张租赁期限已届满，且已搬离房屋，故被告应当退还押金；而被告主张由于原告在租赁房屋期间刮花了客厅地板砖、弄脏墙面漆、不缴纳水电费以及损毁了公共卫生间设施、饭桌等设施，故押金应予以没收，对双方的争议分析如下：根据双方提交的微信聊天记录显示，被告多次要求原告支付水电费，并要求原告修复损毁房屋设施：如在2020年10月19日，被告将金额为1004.8元的电费支付凭证发送给原告，并告知其2020年9月的水电费尚未支付；而且被告多次要求原告修复客厅地板砖、墙面漆等，原告在2020年10月21日回应“明天我老板说帮你换地砖”，由此，原告在租赁期间内存在拖欠水电费、刮花客厅地板砖的事实。由于双方在《房屋租赁合同》中约定“房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息”，由此根据合同的上述约定，在原告未足额支付水电费及修复好客厅地砖前，原告要求被告退还押金及支付利息的诉讼请求，理据不足，应不予支持。关于被告要求原告承担墙面修复费用2323.34元、家具损毁费用1967元、卫浴设施费用629.9元、1个月物业管理费2426元、1年租金损失27600元的问题，由于被告没有提供证据证明因原告存在毁损上述设施以及修复费的证据，而且经本院释明，被告虽然申请了司法鉴定，但后又撤回鉴定申请，因此，被告要求原告赔偿上述损失的理据不足，应不予支持。关于被告要求原告支付水电费1020.05元、客厅地板砖修复费用5922元的问题，由于被告在微信中确认可以将押金抵扣水电费及地砖修复费，且本院已认定被告无需退还押金给原告，因此，被告要求原告支付水电费、客厅地板砖修复费用的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，原告要求被告退还押金6900元及支付利息的诉讼请求，理据不足，被告可不退还押金给原告；被告要求原告承担损失及违约金的诉讼请求，理据不足，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告李科清的全部诉讼请求；二、驳回被告黄锡清的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费25元，由原告李科清负担；反诉受理费337.35元，由原告负担25元、由被告黄锡清负担312.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员  邵 平二〇二一年四月十三日法官助理  汤健敏书 记 员  林美霞