江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0582民初3208号原告：张家港市宏润物业管理有限公司，住所地张家港经济技术开发区悦丰大厦201室。法定代表人：仇建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：李艳，该公司员工。委托诉讼代理人：王陈芳，国浩律师（苏州）事务所律师。被告：顾晓东，男，1974年3月19日生，汉族，住张家港市。被告：张志平，男，1977年8月21日生，汉族，住张家港市。两被告共同委托诉讼代理人：孙莹莹，女，1984年8月2日生，汉族，住张家港市。原告张家港市宏润物业管理有限公司（以下简称宏润物业公司）诉被告顾晓东、张志平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序于2021年3月16日、4月1日公开进行审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏润物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年1月1日至2020年12月31日物业管理费23165元，支付2015年1月1日至2018年12月31日车位管理费2400元，合计25565元；2、判令被告向原告支付自2016年1月1日起至暂计算至2021年2月28日的逾期付款滞纳金12553.48元，2021年3月1日起的滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率4倍计算至实际清偿之日。事实与理由：我公司按合同约定提供了物业服务，但被告却找各种理由不肯按期足额支付上述费用，经我方多次催缴仍不予支付。现原告对被告拖欠物业费事宜，提起诉讼。被告顾晓东、张志平共同辩称，一、根据《江苏省物业管理条例》第六十六条规定，人防工程平时作为停车位使用的，应向全体业主开放，不得将停车位出售、附赠。所以本人购房时与宏润房产及宏润物业公司签订的赠送五年免费使用权协议是无效协议，且本人从未使用过停车位。要求退还第一年交纳的车位管理费600元，第二年的车位管理费600元是物业公司经理李艳要求不付的。二、自购房后至2014年底一年多时间，因楼上及本套卫生间防水不合格重做了多遍，漏水至今未修复到位。我方交的第一年物业费实际为2015年物业费。针对此问题及修葺问题多次与物业交涉均推诿说去找房产公司，如果原告解决不了就不应该承诺修理。三、物业公司严重违反物业服务合同，服务不到位，反映漏水问题不闻不问，被告保留追究因原告不作为所受影响的经济损失。四、物业公司从未按《商品房物业管理协议》第三条的约定公司物业管理费用收支账目，原告需提供并公示小区交房后所有管理人员持证上岗的上岗证件，每日巡查消防各校操作工作记录及物业管理服务质量中要求公示的全部内容。五、原告未将特定设施设备委托专业机构维护保养，导致销控室常年大门紧锁，设备损坏无人过问。请原告公示交房后所有专业设施设备养护维护记录，及保养人员、专业公司持证上岗情况。六、根据《江苏省物业管理条例》第六十六条规定，利用物业设施获利归属中利用人防工程车位所得收益中70%纳入专项维修资金。人防工程所有权登记只能说明人防工程建设单位，请提供人防工程施工合同，竣工决算及缴税凭证。七、原告知法犯法，将地下一层车库南角该做商业用房常年出租收取物业费，并私自搭用小区公共水电，严重存在安全隐患并损害业主利益。八、根据《江苏省城市容貌标准》第二条，沿街建（构）筑外立面及其附属设施应保持整洁，主要道路两侧和重点地区建（构）筑外部和玻璃幕墙的清洗每2年不少于1次，原告交房之日起至今一次未清洗。以上各项物业公司均整改完成，将每年未维修、保养相关设施设备及外墙清洗费用折价返还业主，我方会依照相关规定支付物业费。本院经审理认定事实如下：2013年8月4日，顾晓东、张志平（均为买方）与江苏沙钢集团宏润房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由顾晓东、张志平向江苏沙钢集团宏润房地产开发有限公司购买办公用房面积163.17平方米。《商品房买卖合同》附件八为《前期物业服务合同》和《业主临时公约》，《前期物业服务合同》涉案主要内容为：第一条，物业管理企业：张家港市宏润物业管理有限公司。第二条，物业管理费用。物业管理费价格：暨阳湖皇冠广场的物业服务费按建筑面积3.38元/平方米/月（暂定），地下停车场按600元/个/年支付停车费（注：以上包含公共照明及设施设备运行费用）。3、业主同意于小区交付使用之日起预先缴付1年的物业服务管理费。4、业主所购房产如空置时，仍须按照规定定期交纳物业服务管理费，按《苏州市物业服务收费管理实施办法》规定业主按照规定标准70%交纳。第十七条，未按规定交付有关费用的责任。业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业有权制止，业主、非业主使用人拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：（1）禁止施工人员、保姆等非业主使用人进入物业管理区域，（2）物业服务企业自行代业主执行义务，费用由业主负责。《商品房物业管理协议》约定违约责任为：物业公司违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司应承担相应的法律责任；业主未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求业主补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。同年，江苏沙钢集团宏润房地产开发有限公司与顾晓东、张志平签订《暨阳湖皇冠车位租赁协议》，约定顾晓东、张志平享有宏润物业公司管理的编号为3288车位自交房后五年的免费使用权。另查明，坐落于杨舍镇暨××湖××广场××室的房屋所有权份额为顾晓东、孙莹莹占99%，张志平、顾晓燕占1%，房屋建筑面积为163.17平方米。以上事实，有《商品房买卖合同》、暨阳湖皇冠车位租赁协议及本院庭审笔录等予以证实。审理中，原告宏润物业公司陈述物业服务费计算方法为：2016年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费计算为23165元（163.17平方米×3.38元/平方米/月×12月×5年×70%，被告未装修入住，物业服务费按70%标准收取）；2015年1月1日至2018年12月31日期间车位管理费2400元（600元/个/年×4年）。滞纳金计算方法为：2015年欠费总额600元（车位管理费），自2016年1月1日起至2021年2月28日，逾期1886天，按年利率15.4%计算为484.07元；2016年欠费总额7218.8元（物业服务费6618.8元+车位管理费600元），自2017年1月1日起至2021年2月28日，逾期1520天，按年利率15.4%计算为4693.42元；2017年欠费总额7218.8元（物业服务费6618.8元+车位管理费600元），自2018年1月1日起至2021年2月28日，逾期1155天，按年利率15.4%计算为3566.38元；2018年欠费总额7218.8元（物业服务费6618.8元+车位管理费600元），自2019年1月1日起至2021年2月28日，逾期790天，按年利率15.4%计算为2439.34元；2019年欠费总额6618.18元（物业服务费），自2020年1月1日起至2021年2月28日，逾期425天，按年利率15.4%计算为1203.22元；2020年欠费总额6618.18元（物业服务费），自2021年1月1日起至2021年2月28日，逾期59天，按年利率15.4%计算为167.04元。本院认为，原告宏润物业公司与被告顾晓东、张志平签订的《前期物业服务合同》、《商品房物业管理协议》合法有效。原告按约提供了物业服务，被告理应支付物业服务费。原告按照物业服务费3.38元/平方米/月、车位管理费600元/个/年收费标准，根据被告房屋建筑面积163.17平方米、车位1个，要求被告支付2016年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费计算为23163元（取整），剩余四年免费使用权期间的车位管理费2400元，该计算并无不当，本院予以支持。案涉合同约定逾期支付物业服务费应承担滞纳金，属对一方违约时向对方支付违约金的约定，原告主张的违约金计算标准过高，本院综合考虑原告实际损失、被告的过错程度等因素，依法调整为其中5832元，自2017年1月1日起开始计算；其中5232元，自2018年1月1日起开始计算；其中5232元，自2019年1月1日起开始计算；其中4632元，自2020年1月1日起开始计算；其中4632元，自2021年1月1日起开始计算，均按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.95倍，即年7.5%标准计算至被告实际履行之日止。因案涉房屋两被告系按份共有，两被告未举证证明其对共有物的物业服务费等管理费用负担有过约定，故由两被告按其份额对原告承担给付义务。被告顾晓东、张志平辩称与江苏沙钢集团宏润房地产开发有限公司签订的车位使用权协议是无效协议，江苏沙钢集团宏润房地产开发有限公司交付的房屋卫生间防水不合格，不属本案理涉范围。被告顾晓东、张志平辩称原告宏润物业公司履行合同中存在服务瑕疵，本院认为，物业服务是一个动态的过程，难以以服务的某些环节、个别区域来判定物业的整体服务。物业公司有依约提供物业服务并根据业主合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约交纳物业服务费，以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，业主不交纳物业服务费的行为，会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已交纳物业服务费业主的利益。对于物业服务的瑕疵，业主可以要求物业公司改进、弥补，而不能成为拒交物业服务费的理由，故被告辩称，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九十八条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十二条及相关规定，判决如下：一、被告顾晓东于本判决生效之日起10日内给付原告张家港市宏润物业管理有限公司物业服务费、车位管理费25307.37元并承担违约金（其中5832元，自2017年1月1日起开始计算；其中5232元，自2018年1月1日起开始计算；其中5232元，自2019年1月1日起开始计算；其中4632元，自2020年1月1日起开始计算；其中4632元，自2021年1月1日起开始计算，均按年7.5%标准乘以0.99计算至被告实际履行之日止）；二、被告张志平于本判决生效之日起10日内给付原告张家港市宏润物业管理有限公司物业服务费、车位管理费255.63元并承担违约金（其中5832元，自2017年1月1日起开始计算；其中5232元，自2018年1月1日起开始计算；其中5232元，自2019年1月1日起开始计算；其中4632元，自2020年1月1日起开始计算；其中4632元，自2021年1月1日起开始计算，均按年7.5%标准乘以0.01计算至被告实际履行之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半收取）377元，由原告张家港市宏润物业管理有限公司负担62元，由两被告负担315元，两被告负担部分于本判决生效之日起10日内交纳至本院。本判决为终审判决。审判员  薛风琴二〇二一年四月二十日书记员  徐昕怡张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港支行营业部，诉讼费账号：62×××68。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港支行营业部，执行款账号：62×××64。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。