北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初15080号原告：罗鹏，男，1986年5月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张姣（罗鹏之配偶），女，1988年4月19日出生，满族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。被告：北京五星如家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区锦芳路1号院15号楼1层15-2。法定代表人：胡彦海，经理。原告罗鹏与被告北京五星如家房地产经纪有限公司（以下简称“五星如家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽媛独任审理，公开开庭进行了审理。原告罗鹏及其委托诉讼代理人张姣、被告五星如家公司的法定代表人胡彦海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告违约金5600元，两个月租金损失11200元，合计16800元；2.判令被告赔偿原告恢复原状装修费14655.5元；3.判令被告赔偿原告重新购买冰箱、床、柜子的费用，合计2698.42元；4.请求判令被告支付原告租赁期间欠缴的水费195元、电费80元，合计275元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月22日，原被告签订《房屋出租委托合同》，约定原告将位于北京市昌平区天通苑北三区11号楼3单元502室的房屋委托给被告对外出租，委托期限24个月，自2019年7月23日至2021年7月23日，每月租金5600元，付款方式为按季度支付，租赁期内房屋水电费用被告交纳。合同签订后，2019年7月23日，原告将涉案房屋交付给被告正常出租，被告依约如期支付租金。2020年4月8日，被告没有按照合同约定交纳第四次房屋租金，而且提出了解除合同。被告未将房屋恢复原状，未结清租赁期内水电费用，对房屋损坏情况也没有进行修理或者赔偿，就将钥匙交给原告，拒绝继续租赁。根据合同第六条第一款之规定，被告提前退租，应当赔偿原告相当于一个月租金的违约金。因被告提前退租，原告房屋空闲，一直到2020年6月3日，房屋才重新租出去，被告应当赔偿原告两个月空置期的租金损失。另外，租赁期间，被告将原告房屋进行了部分改善，打隔断分租，退租时并未恢复原状。原告无法正常使用房屋，只能委托一家公司对房屋隔断拆除并进行了装饰装修，对于隔断垃圾进行清运，因此恢复原状的费用，被告应当承担。租赁期间，由于被告的客户使用不当，原告的冰箱、床、柜子都已经损坏，无法继续使用，原告自行出资购置上述物品，根据合同第八条第二款第七项，被告应当对屋内物品使用不当造成的损坏承担赔偿责任，并依据合同约定，承担租赁期间的水电费用。为维护合法权益，原告诉至法院，望判如所请。五星如家公司辩称：不认可我方构成违约。当时处于疫情期间，跟原告协商降低租金，原告不同意，我方的人和新的租户无法搬入房屋内居住，属于不可抗力，原告方要求我方腾房，我方在2020年4月14日腾空房屋将钥匙交付给原告，租金损失不认可。不同意支付违约金，房屋交付时装修破旧，我方租房的时候对房屋进行了装修，租赁合同交接单没有原来房子的照片。恢复原状只是把隔断拆除，当时垃圾没有清运，因此同意承担垃圾清运费1000元，其他的不同意支付。床和柜子不同意赔偿，冰箱交付时就是破旧不能使用的，承租之后就把冰箱扔了，同意赔偿冰箱的折价但是不同意赔偿新的，只同意赔偿400元；水电费认可，同意支付。我方租金支付到2020年4月23日，搬走是4月14日，应该退给我们1867元租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：位于北京市昌平区北七家镇天通北苑三区11号楼5层3单元502房屋登记的权利人系罗鹏，产权证号为：京（2015）昌平区不动产权第XXXX号。2019年7月22日，罗鹏（甲方、委托人）、罗建华（甲方、委托代理人）与五星如家公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》。合同约定，甲方将坐落于北京市昌平区天通苑北三区狮子营11号楼3单元502房屋委托乙方对外出租，甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明；甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可；委托期限共计24个月，即2019年7月23日至2021年7月23日止；甲方应于2019年7月23日前将房屋交付给乙方正常使用出租；甲方同意每年预留30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2019年8月23日开始计算租金，即自委托之日起每年乙方给甲方11个月房租，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方的佣金；房屋每月租金为5600元，房租按季度支付，具体的付款日期2019年7月23日（11200元整）；2019年10月8日（16800元整）；2020年1月8日（16800元整）；2020年4月8日（16800元整），以后以此类推；在合同期内，乙方不得低于价格付款，为了便于出租，乙方可以出资对房屋进行改善装修分租分隔或添置设备，甲方允许乙方浮动出租价格，多出部分归乙方所有；房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏造成损坏的，乙方负责修复，双方如有异议，提交有关质量检查部门鉴定；除乙方及其代理客户使用不当，人为破坏原因造成房屋及附属设施、设备（含家电）损坏的情况外，房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏或老化的维修责任均由甲方承担，甲方应在收到乙方维修通知后15日内完成维修，或提供相应代替品，否则乙方有权代其维修，所发生的费用由甲方承担，因延误维修造成乙方代理客户损失的，由甲方依法承担相应责任；如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任；委托期内，乙方提前退租，应当赔偿甲方一个月的合同约定的月租金为违约金；委托期内，甲方违约或提前收回房屋的，无论转租、自用、出售或自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方一个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失；违约方在解除合同当日，应当无条件将委托期内剩余房租及其他相关费用全部退还给乙方；甲乙双方协商一致、不可抗力致使本合同不能履行的，双方当事人可以变更或者解除本合同，双方均不承担违约责任；甲方允许乙方分租做简易隔断分租，到期后恢复原样。合同附件1物品交接清单载明：抽油烟机一个、燃气灶一个、热水器一个、坐便器两个、面盆两个、洗衣机一个、空调两个、冰箱一个、床两个、床垫两个、衣柜两个。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，罗鹏将案涉房屋交付五星如家公司，五星如家公司按照合同约定向罗鹏支付费用，房屋租金支付至2020年4月22日。双方均认可合同已经解除，且不需要法院对合同解除时间进行确认。关于合同解除的事由，双方存在争议，罗鹏陈述，2020年4月8日，五星如家公司应当交纳租金，但未交纳，并提出解除合同。五星如家公司陈述，因为疫情，我方提出减少租金的要求，等疫情结束再按照合同约定的租金支付，罗鹏不同意，要求我们赶紧走人。关于腾房时间，罗鹏陈述五星如家公司于2020年4月16日搬离案涉房屋。五星如家公司陈述其于2020年4月14日搬离案涉房屋，并向本院提交微信聊天记录一张，其中，2020年4月14日下午16:52罗鹏回复“今收到北三区11号楼502钥匙一套”。庭审中，罗鹏为证明自己的损失，向本院提交照片、《装修施工合同书》及收据，证明支出装修费用14655.5元、购买床及柜子1500元。并陈述，其于2020年5月24日将案涉房屋重新出租，因此要求五星如家公司向其支付租金损失。五星如家公司陈述，隔断已经拆除，垃圾没有清运，交房时没有窗帘，橱柜是破的，承租期间我方经过罗鹏父亲同意拆除了，灯搬离是没有问题，拆除隔断后天棚和墙皮有印记，被破坏，但是不需要整体进行粉刷，床和柜子确实更换过，冰箱同意赔偿400元。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。罗鹏与五星如家公司签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同解除，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。双方合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施，但双方签订的系用于居住的房屋租赁合同，且五星如家公司亦未提交证据证明存在出租人主动限制或者房屋所在地采取管控措施导致承租人实际无法使用房屋的情况，在罗鹏不同意降低租金的情况下，五星如家公司应当按照合同约定向罗鹏支付租金，现五星如家公司未按时交纳租金，构成违约，应当向罗鹏支付违约金，罗鹏亦享有合同解除权。五星如家公司亦在2020年4月14日将案涉房屋钥匙交付罗鹏，故双方合同于2020年4月14日解除。双方当事人均不要求法院对解除时间予以确认，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。现合同已经解除，五星如家公司支付租金至2020年4月22日，其未使用期间的租金，罗鹏应当退还。五星如家公司同意折抵罗鹏的损失，本院不持异议。关于损失，罗鹏没有要求增加违约金，而是既主张约定的违约金又主张损失，法院在支持违约金的情况下，可以就实际损失中超出约定违约金的部分予以支持。双方合同约定，甲方允许乙方做简易隔断分租，到期后恢复原样。现隔断并未完全拆除，且垃圾未清运，本院根据物品交接单、照片及审理查明的情况对罗鹏的损失酌情确定为8400元（超出违约金部分）。关于欠付的水电费，五星如家公司当庭表示同意支付，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、北京五星如家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付罗鹏违约金5600元；二、北京五星如家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿罗鹏损失6907元（已扣除应退租金1493元）；三、北京五星如家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付罗鹏水电费275元；四、驳回罗鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费521元，由罗鹏负担401元（已交纳）；由北京五星如家房地产经纪有限公司负担120元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王丽媛二〇二一年四月九日书记员  张子妺书记员  周心怡