上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0107民初29号原告(反诉被告)：胡菊香，女，1951年10月23日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：乌文超，上海申拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢峰，上海申拓律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘运琦，男，1988年12月6日出生，汉族，户籍地河南省郑州市。委托诉讼代理人：李坤，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告胡菊香与被告刘运琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员于凯独任审判。审理中，被告刘运琦提出反诉，本院于2021年3月30日公开开庭进行合并审理。原告(反诉被告)胡菊香的委托诉讼代理人卢峰，被告(反诉原告)刘运琦的委托诉讼代理人李坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡菊香提出诉讼请求：一、判令刘运琦支付2020年7月及8月的房租29,600元；二、判令刘运琦支付违约金29,600元。事实和理由：2019年2月，胡菊香与刘运琦签订《房地产租赁合同》，主要约定：原告将上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称“系争房屋”)出租给刘运琦；租赁期限自2019年2月26日起至2020年8月25日止；租金每月14,800元；违约金29,600元。其后，刘运琦未支付2020年6月至8月的房租，且合同到期后未与胡菊香办理水、电和煤气的交接手续，胡菊香认为刘运琦已经构成违约，故诉至本院，请求判如诉请。被告刘运琦辩称，双方已协商从押金中抵扣两个月的租金，且已于2020年8年21日办理了交接手续，刘运琦已全额支付租金，并不存在违约行为。胡菊香主张的违约损失清单是其自行单方制作的，故不同意胡菊香的全部诉讼请求。反诉原告刘运琦提出反诉请求：判令胡菊香赔偿刘运琦损失29,600元。事实与理由：在租赁期间内，胡菊香对系争房屋采取停水、停电措施导致冰箱内果蔬腐坏，刘运琦的女儿因此生病。刘运琦认为胡菊香已构成违约，故请求判如所请。反诉被告胡菊香辩称，因刘运琦逾期支付租金，胡菊香采取停水停电措施，但刘运琦可自行恢复，且刘运琦所述损失并无相应依据，故不同意刘运琦的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：胡菊香为系争房屋权利人。2019年2月，经案外人上海云房数据服务有限公司居间介绍，胡菊香(甲方、出租方)与刘运琦(乙方、承租方)签订《房地产租赁合同》，主要约定：甲方将系争房屋出租给乙方用于居住；租赁期限自2019年2月26日起至2020年8月25日止；月租金为14,800元；乙方应在每个付款月或季7日前足额支付当月或当季租金；押金为29,600元，租赁期满后，乙方将系争房屋及附属设施完好交还并结清一切应付款项时，甲方应将上述押金无条件无息返还乙方；在租赁期内，甲方应保证房屋本身及附属设施处于能够正常使用的状态，并负责日常维修；乙方应爱护并合理使用该房屋及附属设施，如因使用不当造成损失的，乙方应承担维修赔偿责任；乙方逾期支付租金超过15日，甲方有权解除合同，乙方应当向甲方支付违约金29,600元。上述合同签订后，刘运琦向胡菊香支付押金并支付租金至2020年6月25日。2020年8月18日，胡菊香通过微信方式向刘运琦发送消息称：“把钱打过来我马上供电供水”“按照我们签署的租赁合同约定，2020年7、8两个月的租金应该在6月20日支付，但您拖延至今仍未支付，期间我也多次催要，但您明确拒绝支付，按照合同第九条第(1)项约定，乙方租金逾期超过15天的，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付违约金2.96万元。我现在明确通知您2020年8月18日我和您的租赁合同解除，违约金在押金中扣除。请您于2020年8月20日中午12点前清空您的物品，予以交房，并同时结清租金和一切费用，保证室内设备完好无损”。2020年8月21日，胡菊香与刘运琦办理房屋交接手续。国网上海市电力公司出具发票载明：系争房屋结电周期为2020年8月1日到8月31日的电费445.14元。上海城投水务(集团)有限公司出具《缴费通知单》，载明：抄表日期为2020年9月2日发生的水费31.05元。上海大众燃气有限公司出具《燃气缴费通知单》，载明：2020年9月燃气费46.2元。2020年8月29日，上海索峰商贸有限公司出具发票，载明收取空调维修费2,121元。2020年9月上海凌岚电子有限公司出具发票，载明收取维修及材料费470元。2020年8月27日，浙江维卫电子洁具有限公司出具售后服务维修单，载明收取上门费100元。以上事实，有房地产权证、《房地产租赁合同》、微信聊天记录、发票、缴费通知单及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本案反诉事实同本诉。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。胡菊香与刘运琦自愿签订《房地产租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。作为出租方的胡菊香已完成交付房屋的义务，作为承租人的刘运琦负有按约给付租金的义务。就租赁期限内最后两个月的租金，刘运琦并无证据证明双方已协商通过押金冲抵的方式予以支付，故刘运琦仍应按照合同约定的时间给付租金，现刘运琦逾期缴纳租金超过15日，经催告后至今仍未履行，胡菊香据此行使合同解除权，并无不妥，故双方签订的《房地产租赁合同》于2020年8月18日解除。合同解除后，刘运琦仍应支付合同解除前产生的租金，即自2020年6月26日起至2020年8月18日止的租金26,640元。根据合同约定，因刘运琦逾期支付租金导致合同解除的，应向胡菊香支付违约金，但鉴于胡菊香行使合同解除权的时间临近租期届满之日，本院结合合同的履行情况、刘运琦的过错程度以及胡菊香所受损失等因素，酌情调整违约金金额为10,000元。胡菊香同意在本案中对房屋押金一并处理，故本院一并予以判明。就反诉部分，胡菊香系在合同解除之日采取停水停电措施，且刘运琦并未就其所述损失情况提供证据予以证明，故本院对刘运琦的反诉请求难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告刘运琦应于本判决生效之日起十日内向原告胡菊香支付自2020年6月26日起至2020年8月18日止期间的租金26,640元；二、被告刘运琦应于本判决生效之日起十日内向原告胡菊香支付违约金10,000元；三、原告胡菊香应于本判决生效之日起十日内向被告刘运琦退还押金29,600元；四、对反诉原告刘运琦的反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉受理费1,280元，减半收取，计640元，由被告刘运琦承担。反诉受理费270元，由反诉原告刘运琦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇二一年四月二十九日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。