湖南省澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0723民初612号 原告：澧县华美立家商业管理有限公司，住所地：湖南省澧县澧西街道办事处四马居委会津澧大道。 法定代表人：万绍福，公司总经理。 委托诉讼代理人：唐志，湖南城头山律师事务所律师。 被告：曾宏，男，汉族，湖南省澧县人，。 委托诉讼代理人：黄爱民，湖南天迪律师事务所律师。 原告澧县华美立家商业管理有限公司（下称华美立家公司）与被告曾宏合同纠纷一案，本院于2021年3月1立案后，依法适用简易程序，于2021年3月25日公开开庭进行了审理，原告华美立家公司的委托诉讼代理人唐志，被告曾宏及其委托诉讼代理人黄爱民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 华美立家公司向本院提出诉讼请求：1、曾宏偿付第二年度合同期内（自2020年7月16日至2021年7月15日）市场管理费、物业服务费共计52756.48元；2、由曾宏按合同约定支付逾期应缴金额的违约金54669.4元（按日5‰的标准计算至2021年2月19日止），3、由曾宏承担诉讼费用。事实和理由：2018年1月18日，曾宏与华美立家公司签订了《市场经营管理合同》、《物业管理服务协议》，市场管理合同约定将澧县东信建材家居广场10栋1层8-15号的8个商铺，面积约412.16平方米提供给曾宏经营油漆辅料，合同期为5年，自2019年7月16日起至2024年7月15日止；物业合同约定商铺由华美立家公司进行物业管理，合同期限自2019年7月16日起至商管公司选聘新的物业企业时止，物业服务费标准按每月每平方米2元计算等内容；上述合同对经营商铺的市场管理费，物业服务费，支付方式、金额、期限，双方的权利义务及违约情形、承担等内容均做了明确约定；合同签订后，华美立家公司按合同约定向曾宏交付了店铺，2020年7月9日，华美立家公司向曾宏发出了催缴通知单，要求曾宏于2020年7月15日前缴纳合同第二年度的市场管理费49459.2元和物业管理费3292.28元，而曾宏一直未支付。曾宏拖欠管理费、物业费的行为违反了合同约定，为维护其合法权利，故向法院提起诉讼。 曾宏答辩称，1、本案案由应为租赁合同纠纷；2、出租人提供的商铺无法正常使用，从墙体到地面渗水，对经营造成了多项经济损失；3、因出租方未履行房屋维修义务，而导致承租的商铺不能正常使用，出租人请求承租人支付租金及违约金没有事实和法律依据；4、提出口头反诉，庭后提交反诉状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：对于华美立家公司提交的1-3项证据，曾宏对于证据2项即物业服务协议有异议，认为该协议首页签名非本人书写，尾页签名属实，本院认为曾宏仅对该协议首页签名提出异议，而未对合同的内容及合法性、关联性提出质疑，且没有提交相反证据予以反驳，故本院对该证据的证明效力予以认定；对于曾宏提交的1-3项证据，华美立家公司对于证据1即回复函的证明目的有异议，认为只能证实华美立家公司向曾宏催讨所欠物业费的事实，本院认为该复函落款人为澧县翊武法律服务所未加盖公章，且无经办人签名，该证据不符合证据的形式要件，本院对该证据的证明效力不予认定；对于证据2、3项即损失计算清单、现场房屋渗水的视频，华美立家公司对于证据的合法性提出异议，本院认为损失清单系曾宏自书，但未向本院提交因房屋维修所支出费用的票据，故不能证明客观真实的损失金额，且未向法庭提交相关鉴定机构的鉴定意见，故本院对证据2、3项证明目的不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据以及审理查明的情况，本院认定案件事实如下：2018年1月18日，曾宏与华美立家公司签订了《市场经营管理合同》、《物业管理服务协议》各一份，市场管理合同约定华美立家公司（甲方）将澧县东信建材家居广场10栋1层8-15号的8个商铺，面积约412.16平方米提供给曾宏（乙方）经营油漆辅料，合同期为5年，自2019年7月16日起至2024年7月15日止，第1年免9个月管理费，第2年免8个月管理费，第3年免7个月管理费，乙方应按建筑面积每月每平米30元的标准缴纳市场管理费，每年总金额为445132.80元，付款方式为年付，乙方在签约时应缴纳保证金5000元；该合同第九条违约责任第1项约定：乙方迟延交付市场管理费、保证金及其他费用的，每迟延1日，按逾期应缴纳金额千分之五比例交纳违约金等内容；物业服务协议约定：甲方即托管公司为澧县华美立家商业管理有限公司，乙方即业主为曾宏，物业服务期限自2019年7月16日起至商管公司选聘新的物业服务企业止，物业服务费标准为建筑面积每平方米2元/月；该协议第八条2项约定：如乙方逾期支付或者补足物业服务费的，每逾期1日，应按照未付金额的5‰向甲方支付违约金，逾期15日，甲方有权中止或者停止对其提供物业服务等；上述合同对经营商铺的市场管理费，物业服务费，支付方式、金额、期限，双方的权利义务及违约情形、责任承担等内容均做了明确约定；合同签订后，华美立家公司按合同约定向曾宏交付了店铺，2020年7月9日，华美立家公司向曾宏发出了催缴通知单，要求曾宏于2020年7月15日前缴纳合同第二年度的市场管理费49459.2元和物业管理费3292.28元，但曾宏以承租的房屋渗水影响商铺经营，出租方对出租房屋未尽到维修义务为由未予偿付，故致成诉。 本院认为，依法成立的合同对当事人双方具有法律约束力，本案中，曾宏作为商铺的承租人和经营业主在承租、经营期间应该按市场管理合同、物业服务协议的约定向交华美立家公司支付 市场管理费、物业服务费等费用，但曾宏逾期未按照合同约定向出租人华美立家公司缴纳第二年度的市场管理费、物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任，华美立家公司请求曾宏支付到期应缴纳的管理费、物业服务费的主张，符合合同约定和法律规定本院予以支持；对于华美立家公司请求曾宏支付54669.4元违约金的主张，因双方在订立合同时对违约情形、违约金的计算方式均有约定，且不违反法律规定，故本院对该项主张予以支持；对于曾宏抗辩称承租的房屋渗水影响经营要求华美立家公司赔偿损失106850元以及拒绝支付管理费、物业费的主张，因曾宏未提交合法、有效的损失票据佐证，且既使租赁物存在瑕疵，承租人应当要求出租人履行房屋维修义务，因房屋瑕疵造成损失的，方可严格依据合同内容和法律规定向法院另外主张权利。但法律并未赋予其不支付租赁物品费的权利，故本院对曾宏的上述主张不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十二条、第九百三十七条、第九百四十四条之规定,判决如下： 一、曾宏应偿付澧县华美立家商业管理有限公司市场管理费、物业服务费52756.48元（自2020年7月16日起至2021年7月15日止）、违约金54669.4元（按日5‰的标准计算至2021年2月19日止），上述款项共计107425.88元； 二、驳回澧县华美立家商业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述款项自本判决生效之日起15日内履行完毕，并将款项汇入中国建设银行股份有限公司澧县澧浦路支行，户名：澧县人民法院执行案款专户，账号：430501687459000000810001。 如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2448元，减半收取1224元，由曾宏负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员 陈子岳 二〇二一年四月十二日 法官助理 王 琼 书 记 员 梁 含