江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0211民初842号原告：无锡龙世太湖科技发展有限公司，住所地无锡滨湖经济技术开发区二期A1－1、2、4、5、6、7、8地块。法定代表人：吴海宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：周玉，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凌，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被告：无锡鉴真智能技术有限公司，住所地无锡市高浪东路999-B1号楼513-516室。法定代表人：殷丽旦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高文胜，该公司员工。原告无锡龙世太湖科技发展有限公司(以下简称龙世公司)与被告无锡鉴真智能技术有限公司(以下简称鉴真公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告龙世公司的委托诉讼代理人周玉、被告鉴真公司的委托诉讼代理人高文胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙世公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除龙世公司与鉴真公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令鉴真公司将租赁房屋腾退给龙世公司；3.判令鉴真公司支付自2020年1月1日起至2020年11月30日止的剩余房屋租金92306.50元（季租金28957.50元÷3个月×11个月－已付房屋租金13871元）；4.判令鉴真公司支付自2020年7月1日起至2020年10月31日止的水费343元、电费3773元。事实和理由：坐落于无锡市××路××号××号楼××室房屋系龙世公司所有。2018年，鉴真公司向龙世公司缴纳了履约保证金65000元。2018年8月，甲方龙世公司与乙方鉴真公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于无锡市××路××号××号楼××室房屋（建筑面积702平方米）租给乙方使用，租期为5年，从2018年8月1日起至2023年7月31日止。上述出租房屋每平方米日租金为1元。乙方从2018年8月1日起至2019年7月31日止的租金为21060元。从2019年8月1日起至2021年7月31日止，年租金为115830元，每季度租金为28957.50元。从2021年8月1日起至2023年7月31日止，年租金为252720元，每季度租金为63180元。租金按季预付，每期租金在当期第一个月的10号前交清；乙方无正当理由拖欠租金达二个月或欠交物业管理费、水、电、网络信息等任何费用达三个月，甲方可以提出解除房屋租赁合同，收回房屋。2020年8月6日，鉴真公司向龙世公司支付20000元。其中，6129元系支付2020年6月30日前的水、电费，13871元系支付自2020年1月1日起至2020年11月30日止的房屋租金。现鉴真公司拖欠龙世公司自2020年起至2020年11月30日止的剩余房屋租金92306.50元及自2020年7月1日起至2020年10月31日止的水费343元、电费3773元，故龙世公司诉至法院。鉴真公司辩称，鉴真公司不同意没收履约保证金；疫情期间，投资商无法正常进入无锡，这是不可抗拒的因素，鉴真公司多次向园区领导提出缓期交纳，但园区领导不同意，并于2020年10月停了涉案租赁房屋的电，给鉴真公司造成了影响。综上，鉴真公司请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：坐落于无锡市××路××号××号楼××室房屋系龙世公司所有。2018年，鉴真公司向龙世公司缴纳了履约保证金65000元。2018年8月，甲方龙世公司与乙方鉴真公司签订了一份《房屋租赁合同》。其中，第一条约定：甲方将坐落于无锡市××路××号××号楼××室房屋（建筑面积702平方米）租给乙方使用，租期为5年，从2018年8月1日起至2023年7月31日止。上述出租房屋每平方米日租金为1元。乙方从2018年8月1日起至2019年7月31日止的租金为21060元。从2019年8月1日起至2021年7月31日止，年租金为115830元，每季度租金为28957.50元。从2021年8月1日起至2023年7月31日止，年租金为252720元，每季度租金为63180元。租金按季预付，每期租金在当期第一个月的10号前交清。甲方应在收妥租金后向乙方出具发票。第二条约定：乙方确保：公司注册成立后，平均每年年税收达超42万元。如果乙方在一定时期内未能按照承诺实现税收，甲方有权酌情减少或取消对乙方的租金扶持政策；第三条约定：签订本合同的同时，乙方应当向甲方缴纳履约保证金65000元。甲方应出具收据。合同终止且乙方已交清租金及其他费用并迁出时甲方应将履约保证金退回乙方（不支付利息），但是享受租金或其他扶持政策的企业，在扶持优惠期满后一年内迁出园区的，履约保证金不予以退回。如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从履约保证金中扣除。租期中途保证金被扣除或部分扣除的，自扣除之日起五日内，乙方应相应予以补足；第四条约定：甲方应按照本合同规定将房屋交付乙方使用（并同时双方签署交接文件），租期内乙方确因实际需要，拟将房屋转租给第三方使用的，应当事先征得甲方的同意，并交清租金，由甲方和第三方另行签订租赁合同；第五条约定：乙方同意在租赁关系存续期间，接受甲方委托的物业管理机构进行统一管理，乙方已承租的公共部位的清洁卫生及大堂日常管理由物业管理机构负责，并遵守有关管理规定。租赁期间，使用该房屋所产生的水、电费用由乙方自行承担，乙方应于甲方代缴后一个月内统一支付给甲方。乙方拒交或逾期交付的，按本合同逾期交付租金违约条款处理；第六条约定：租赁期间，非经对方同意，任何一方都不得擅自解除合同。如甲方确需收回自用，必须提前三十日以书面通知乙方，租金计算至乙方实际将房屋交还甲方之日，甲方向乙方退回履约保证金，另补偿乙方迁让的损失，补偿额不超过相当于两个月的房屋租金；如乙方确有事因需提前退房的，应当提前三十日以书面通知甲方，甲方不退回履约保证金，租金计算至乙方实际将房屋交还甲方之日所在月的月末。租赁期满或提前解除合同的，房屋装修归甲方所有，乙方不得擅自变动、拆除及损坏；第十条约定：有下列情形之一的，甲方可以提出解除房屋租赁合同，收回房屋：（一）乙方无正当理由拖欠租金达二个月或欠交物业管理费、水、电、网络信息等任何费用达三个月……。2021年1月22日，龙世公司以“鉴真公司拖欠其自2020年1月1日起至2020年11月30日止的剩余房屋租金92306.50元及自2020年7月1日起至2020年10月31日止的水费343元、电费3773元”为由，诉来本院。庭审中，鉴真公司对其拖欠龙世公司自2020年1月1日起至2020年11月30日止的剩余房屋租金92306.50元及自2020年7月1日起至2020年10月31日止的水费343元、电费3773均无异议。关于履约保证金65000元，龙世公司认为，鉴真公司存在违约行为，故其公司直接没收履约保证金，其公司也不再主张违约金。上述事实，有龙世公司举证的《房屋租赁合同》、锡房权证字第Ｂ××7号房屋所有权证复印件、《Ｂ1幢5层电表抄表单》、《律师函》、邮寄凭证、邮件查询复印件及庭审笔录、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，龙世公司与鉴真公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定享有权利和承担义务。诉讼中，鉴真公司对其拖欠龙世公司自2020年1月1日起至2020年11月30日止的剩余房屋租金92306.50元及自2020年7月1日起至2020年10月31日止的水费343元、电费3773元均无异议，故本院予以确认。根据《房屋租赁合同》的约定，鉴真公司应于“在当期第一个月的10号前交清每季租金”，现鉴真公司拖欠龙世公司自2020年1月1日起至2020年11月30日止的剩余房屋租金92306.50元，则按照合同之约定，鉴真公司之行为已构成违约，其应将自2020年1月1日起至2020年11月30日止的剩余房屋租金92306.50元支付给龙世公司。关于合同解除，因鉴真公司未按约履行付款义务，且长期拖欠龙世公司房屋租金，则龙世公司根据《房屋租赁合同》第十条第（一）项的约定，即“乙方无正当理由拖欠租金达二个月或欠交物业管理费、水、电、网络信息等任何费用达三个月”，有权行使合同解除权。故此，龙世公司请求解除龙世公司与鉴真公司签订的《房屋租赁合同》及要求鉴真公司腾退案涉租赁房屋，依据充分，本院予以支持。关于履约保证金65000元，《房屋租赁合同》约定：“合同终止且乙方已交清租金及其他费用并迁出时甲方应将履约保证金退回乙方(不支付利息)，但是享受租金或其他扶持政策的企业，在扶持优惠期满后一年内迁出园区的，履约保证金不予以退回。如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从履约保证金中扣除”。现鉴真公司迟延交付房屋租金，属于违约在先，应当承担相应的违约责任，故龙世公司扣除履约保证金，同时放弃向鉴真公司主张违约金，该请求符合有关合同约定，本院也予以支持。综上所述，龙世公司的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除无锡龙世太湖科技发展有限公司与无锡鉴真智能技术有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、无锡鉴真智能技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内将坐落于无锡市××路××号××号楼××室房屋（建筑面积702平方米）腾退给无锡龙世太湖科技发展有限公司；三、无锡鉴真智能技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向无锡龙世太湖科技发展有限公司支付自2020年1月1日起至2020年11月30日止的剩余房屋租金92306.50元；四、无锡鉴真智能技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向无锡龙世太湖科技发展有限公司支付自2020年7月1日起至2020年10月31日止的水费343元、电费3773元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2210元，减半收取计1105元，由无锡鉴真智能技术有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  颜建江二〇二一年四月十六日书记员  钱 杰本案援引法律条款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三第第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。