北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初31575号原告（反诉被告）：李峰伟，男，1958年11月15日生，汉族，中成进出口股份有限公司退休干部，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：袁枫，北京市大禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琨，北京市大禹律师事务所律师。被告（反诉原告）：代国霞，女，1963年7月17日生，汉族，西城区德胜职介退休人员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：焦阳（被告之子），1998年7月3日出生，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王洋，陕西同顺律师事务所律师。原告（反诉被告）李峰伟与被告（反诉被告）代国霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李峰伟的委托诉讼代理人袁枫、周琨，被告代国霞及其委托诉讼代理人焦阳、王洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李峰伟向本院提出诉讼请求：1.判令代国霞向李峰伟返还位于北京市西城区北三环中路甲XX号楼XX单元XX室的房屋；2.判令代国霞向李峰伟支付自2020年8月15日起至实际搬空之日止，代国霞按照每月4400元支付逾期租金和罚金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：李峰伟与王燕玲系夫妻关系。1999年6月，李峰伟通过单位福利分房取得了位于西城区北三环中路甲XX号楼XX单元XX号的一居室（以下简称：XX号房屋）。2009年2月15日至2020年8月15日间，李峰伟与代国霞先后签订了两份《房屋租赁合同》，其中第一份是王燕玲代签，就XX号房屋的租赁事宜进行了相关约定。2018年7月30日，王燕玲与代国霞电话约定，将XX号房屋租金调整为2200元/月，续租两年后不再续租，即2020年8月15日租赁期限届满。王燕玲分别于2020年7月19日和8月15日，电话通知代国霞因租赁期限届满，应于2020年8月15日返还房屋。此后，李峰伟多次通知代国霞要求返还房屋，代国霞至今拒不返还。对此，李峰伟请求房屋所在地西城区双旗杆社区进行协调，双旗杆社区分别于2020年8月20日和8月27日安排了两次协调会，但因代国霞拒不接受社区协调意见，双方未达成一致，代国霞无正当理由拒不返还房屋，严重侵害了李峰伟的合法权益。根据《合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”和第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原被告双方合同于2015年8月16日期满后双方未签订书面协议，而被告继续使用租赁房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，且双方口头约定房租由1700元/月调整为2200元/月。根据《合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，2020年7月19日，李峰伟的妻子王燕玲电话通知代国霞，要求代国霞在2020年8月15日前交还XX号房屋。此后，李峰伟又分别于2020年8月19日、9月1日以短信通知代国霞搬离，为代国霞搬离房屋提供了合理期限，代国霞依法应于2020年8月15日向李峰伟返还房屋。根据《房屋租赁合同》（合同号：XXX）第4.10条关于“租赁期满，若甲乙双方未达成续租协议，乙方应于租期届满时迁离出租房屋并将房屋及钥匙按租用时状况归还甲方。若乙方逾期迁离或不归还出租房屋，则甲方有权采取有效措施收回出租房屋，同时乙方应向甲方支付逾期部分的租金和罚金，其为正常租金的200％”的约定，被告在合同期满后拒不迁离，应向原告支付逾期的租金和罚金。自2020年8月15日起，被告应按照每月4400元的标准向原告支付逾期租金和罚金。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告代国霞辩称，不同意李峰伟的诉讼请求，理由如下：一、涉案房屋原为合租房中的一间，代国霞从将涉案房间在内的房屋整租过来。代国霞最开始系与王燕玲协商房屋租赁事宜，当时代国霞不知道李峰伟2011年开始是每月1200元，2015年涨到每月1700元，2017年涨到每月2200元。2017年原告知道要整楼装修就未再与代国霞签订书面协议，自2017年之后至今都是每月2200元。2017年1月至2020年1月期间，商务部对涉案房屋外部整楼改造装修了三年，因为需要在家中留人，代国霞辞职给原告看装修，房屋装修的两三年代国霞就没上过班，一直给原告看装修。装修完了以后，因房屋太破旧，代国霞又更换空调、热水器等，装修厨房及厕所，且装修之前代国霞向原告请示过，因此，代国霞不同意搬离涉案房屋。二、当时对方没有告知代国霞涉案房屋系公房，代国霞看着房屋还可以就住下来了。涉案房屋是由首华物业管理的房屋，不许出租、出售，原告出租是违法的。三、代国霞的装修花费了大概20000元。因涉案房屋是两居室的合租房的一间，原告应当支付代国霞一半的装修款。在第一次调解的时候代国霞要求王燕玲把装修的钱退还，代国霞就搬走，但对方不同意。代国霞不同意原告的第二项诉讼请求，我们也不承认违约的事实，因为2015年的合同年到期，书面合同到期后，原告不再与代国霞签订书面合同，代国霞装修完成后，原告要求代国霞搬离涉案房屋存在恶意。四、装修时间和装修工程是代国霞未预先想象到的，但王燕玲在装修开工前参加了会议，只称进行玻璃和外墙的装修，并未说要装修管道，也没有告知装修的具体期间。如果原告与代国霞告知装修的期间以及装修程度，代国霞也就不会继续租赁涉案房屋。反诉原告代国霞向本院提出反诉请求：1.判令李峰伟向代国霞支付2017年1月至2020年1月期间的租金60000元（按照2200元/月标准计算）；2.判令李峰伟向代国霞支付装修及家电费用22448元；3.判令李峰伟向代国霞支付误工费185000元。事实和理由：自2009年2月，代国霞租住李峰伟的西城区北三环中路甲XX号楼XX单元XX一居室，租房合同因2015年8月事变后再无签订合同，之后双方以口头协定继续租赁房屋。2017年，商务部开展对北三环中路甲XX号楼综合整治项目施工前，王燕玲在甲XX号楼楼底和一单元的住户、楼主一同参加了业主会议。代国霞因一单元XX阻拦，未能参加会议，之后从王燕玲口中得知，只是对租住房间进行外层刷白换玻璃，并未提及内部大改。2017年开始，建筑公司对北三环中路甲XX号楼进行入户改造，代国霞刚开始对此表示无奈，后来想到能够尽快短时间内改善居住环境，代国霞被迫辞去月薪5000元的工作后，看管租赁房屋。施工单位入户改造，并在租房装修期间内垫付了全部的装修费用。2018年7月，代国霞与其子焦阳和王燕玲有过一次电话交谈，依然是因为房屋涨价的问题，其间代国霞和王燕玲也交代了当时房屋因为装修大改动的事实，对自己造成了很大的影响，但是，王燕玲依然对此不闻不问。北三环中路甲XX号楼因为一单元有XX、XX不许入户改造的原因，一直拖了很久，代国霞希望工程尽快结束，尽快能使用租住的房屋进行日常生活（因为房屋大面积装修，停水停电停气，且大噪音，代国霞不仅生活不方便，期间代国霞居住他人房屋。装修和XX、XX的协商，加上房东在当时的环境下无理涨价，又大病一场），此时工程已经过去了一年多的时间，代国霞联系到了房主本人李峰伟，希望李峰伟能磋商和XX、XX尽快完成调解，李峰伟如约在双旗杆社区居委会和XX、XX的户主进行谈判，并了解到了当时XX租房内部改造的实际情况，在代国霞对租房产生异议的情况下，李峰伟并未要求解除合同。根据《民法典》第七百一十三条出租人不履行维修义务。在房屋到期前，代国霞与王燕玲的电话谈论中，代国霞同意退房，但主张房东结算在租住期间内因政策装修所导致租住XX所花费的额外费用，李峰伟、王燕玲拒绝清算。综上，李峰伟、王燕玲的欺骗，隐瞒工程期、工程量事实，知道情况后依然不作为，已经严重侵犯了代国霞的合法权益。2020年8月20日，与王燕玲、李峰伟协商。2020年8月27日，代国霞、焦阳与李峰伟在居委会两次协商。代国霞两次表示同意退房。但对于租房期间经济纠纷，被反诉人应偿还房屋租金、家电更换，装修期间房屋内的维护费用以及导致反诉人辞职后看管房屋装修的误工费。基于上述事实，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第52条的规定，提起反诉，请法院依法公正判决，以维护反诉人的合法权益。反诉被告李峰伟辩称，不同意代国霞的全部反诉请求，理由如下：一、代国霞没有提供任何证据就商务部对其承租房屋（以下筒称XX号房屋）所在楼栋的综合治理施工造成了其承租的房屋无法居住的事实予以证明，其主张依法不应予以支持。首先，代国霞对商务部的综合治理施工是明知的，并且应当推定其是同意的。否则，代国霞完全可以相关施工影响其对XX号房屋的正常使用而要求解除合同。但事实证明，代国霞并未因此向出租人李峰伟要求解除相关协议。其次，代国霞没有提供任何证据证明商务部的综合治理施工导致了XX号房屋无法正常使用。再次，代国霞自1996年6月承租XX号房屋以来至2020年8月间均按时向李峰伟缴纳房租的事实足以证明，XX号房屋根本不存在无法居住的情况，且代国霞一直居住在XX号房屋内。综上所述，代国霞以商务部对XX号房屋所在楼栋的综合治理施工影响其正常使用为由，要求出租人返还房租的主张既没有事实根据，也没有法律依据，依法不应予以支持。二、根本不存在代国霞替李峰伟垫付房屋装修费用的事实，当然便不存在对装修费用的返还问题。首先，代国霞作为XX号房屋的承租人，其因房屋老旧，希望改善自己的居住环境而对房屋进行装修，相关费用依法应当由代国霞自行承担，根本不存在代国霞提李峰伟垫付装修款的事实，并且代国霞也没有提供证据对其为李峰伟垫付装修款的事实予以证明。其次，根据代国霞与李峰伟先后两次签订的《房屋租赁合同》（合同编号：XXXX和XXXX）第1条的相关内容可以证实，李峰伟交付给代国霞的XX号房屋内部已经全部粉饰，且水、电、气等设施齐全，可以正常使用。又根据《房屋租赁合同》（合同编号：XXXX和XXXX）第4.5条关于“乙方应负责妥善使用和维护出租房屋及所有设施和房屋内物品等并保证其完好无损并承担自费修理责任”,和第4.6条关于“如因乙方使用不当或过失，使出租房屋、设施和屋内物品等出现损坏，乙方负责维修，并负担相关费用，如这种损坏不能修复或其巳被损坏，乙方负责向甲方赔偿”的约定，即便是屋内设施、物品有任何损坏，相关维修和维护费用也应由代国霞承担。上述事实再次证明，根本不存在代国霞代李峰伟垫付装修费用的问题。三、代国霞称其因为李峰伟看管房屋而辞职，并因此要求李峰伟支付其误工费的主张既无事实根据也无法律依据，依法不应予以支持。首先，代国霞没有提供证据对李峰伟要求其代为看管房屋而辞职，因此便没有理由要求李峰伟向其支付任何费用，就更谈不上赔偿其误工费。其次，至于代国霞是否辞职，辞职的真实原因，以及是否与李峰伟有任何法律上的关联关系等一系列事实均没有任何证据予以证明，要求李峰伟赔偿其误工费毫无依据。综上所述，代国霞反诉提出的全部诉讼请求既无事实根据，也无法律依据，恳请人民法院依法驳回代国霞的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：李峰伟与王燕玲系夫妻关系。1999年6月24日，对外贸易经济合作行政司所出具的《职工住房分配通知单》显示：“西城区德外派出所、和平里11区房管所：现将你区北三环中路甲XX号楼XX单元XX号1间合租分配给……李峰伟同志2口人居住，于99年7月30日以前持户口本及此证前往你所办理住房、落户手续，请予以协助。请与上户衔接如房租、办供暖协议……”2009年2月15日，代国霞作为乙方（承租人），在合同编号为LFW0901的《房屋租赁合同》上签字确认，该合同首页显示甲方（出租人）为打印字体的李峰伟，尾页甲方签名处为手写体的王燕玲，上述合同约定甲方将北京市北三环中路甲XX号楼XX单元XX号房建筑面积27.50平方，租赁期限自2009年2月15日至2010年2月15日，房屋租金为每月1000元。2013年8月16日，李峰伟作为甲方（出租人），代国霞作为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁合同》（合同号：XXXX），双方约定甲方将北京市西城区北三环中路甲XX号楼XX单元XX室（合住），设施为一间朝阳房（含阳台），过厅、厨房和卫生间为共用部分，全部粉刷。水、电、气等设施齐全正常，租赁期自2013年8月16日至2015年8月16日，为期两年，房租为每月1700元，房租的支付以6个月为一期。租赁期满，若甲乙双方未达成续租协议，乙方应于承租期届满时迁离出租房屋并将房屋及钥匙按租用时状况归还甲方。若乙方逾期迁离或不归还房屋，则甲方有权采取有效措施收回出租房屋，同时乙方应向甲方支付逾期部分的租金和罚金，其为正常租金200%。李峰伟于2020年8月19日向代国霞发送短信，称双方租赁合同于2020年8月15日结束，要求代国霞于2020年8月23日腾退房屋，后双方约定至居委会进行协商。2020年9月1日，李峰伟向代国霞再次发送短信息要求其3日内交房上述房屋。另查，一、庭审中，代国霞提交《商务部北三环中路甲18号楼综合整治项目中标公告》，其中显示：“……开标日期：2017年6月12日，定标日期2017年6月23日”，证明涉案房屋所在楼宇于2017年1月开始存在整治项目。李峰伟对上述证据不认可，认为定标是时间为2017年6月23日，整治项目施工不可能在2017年1月。二、庭审中，代国霞提交《统管房租催收通知》二份，证明代国霞为李峰伟垫付公房租金，李峰伟承诺该部分款项在租金中予以扣除。李峰伟对于上述证据不予认可。三、庭审中，代国霞提交涉案房屋室内、发票号码照片及2019年底拍摄的涉案房屋所在楼宇外部照片，证明其购买热水器一台价值4549元，购买空调两台价值10000余元；政府免费对涉案房屋所在楼宇进行改造，但室内厨房、厕所漏水，代国霞替李峰伟对房屋进行了维修。李峰伟对于上述证据不予认可，并认为代国霞所购买的电器腾房时可以拆走，且代国霞提交证据不足以证明其对房屋是否进行装修，即使其实际进行装修亦未告知出租人，在出租人未同意装修的情况下，亦不负有承担费用的义务。再查，诉讼过程中，本院向商务部机关服务局资产房管处发送调查令，该处向本院出具《关于北三环中路甲XX号楼XX单元XX号房屋有关情况的说明》，载明：“……一、北京市西城区北三环中路甲XX号楼XX单元XX号系我部产权，性质为自管公房。二、根据国管局《关于印发加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改[2010]230号）文件规定，中央在京单位保障性住房（含公租房）仅限于职工自住，不得出租、出借，也不得擅自改变房屋用途”。代国霞对上述说明予以认可，并认为其与李峰伟就涉案房屋所签订的房屋租赁合同应属无效；李峰伟对上述说明真实性认可，但不认可证明目的，认为涉案房屋系特定历史时期由相关单位分配给李峰伟居住，且国管局的通知并无法律效力，也不适用涉案房屋的管理。2021年4月1日庭审中，本院询问代国霞否同意将涉案房屋交还李峰伟，代国霞明确表示在李峰伟未就房屋装修、家电、房屋租金及误工费等损失对其赔偿的情况下，代国霞不同意将涉案房屋予以交还。经询，双方均认可自2017年开始房屋租金为每月2200元，且代国霞的租金交至2020年8月15日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人就西城区北三环中路甲XX号楼XX单元XX号房屋先后签订了两次书面租赁合同，上述书面协议于2015年8月16日到期后双方未再行签订书面合同，但结合当事人当庭陈述及租金支付情况，双方形成不定期房屋租赁合同关系。代国霞的房屋租金支付至2020年8月15日，李峰伟于上述期间到期后告知代国霞合同解除，并最终要求代国霞于2020年9月1日前将涉案房屋交还，给予了代国霞合理期间，故代国霞应当将涉案房屋予以交还。代国霞抗辩称因李峰伟出租房屋为公租房，因此，双方之间的租赁合同无效的意见，经本院核实，涉案房屋性质为自管公房，故李峰伟对涉案房屋进行转租存在违反产权单位对自管房屋的管理规定的情形，但并不当然致使其与代国霞之间的房屋租赁合同关系无效，现有证据未能证明双方之间的租赁合同存在其他的无效情形，故本院对代国霞的该项抗辩意见不予采纳。因书面协议到期后，李峰伟与代国霞之间就涉案房屋形成的不定期租赁合同关系，故双方均可以随时解除合同。庭审中，双方均认可代国霞的房屋租金支付至2020年8月15日，李峰伟主张双方曾口头约定就涉案房屋租赁合同自2020年8月15日解除，但李峰伟所提交证据不足以证明双方就解除时间在2020年8月15日前已达成一致，故本院结合李峰伟与代国霞之间的短信记录以及协商过程，本院确认双方之间的房屋租赁合同关系应于2020年9月1日终止，2020年8月16日至2020年9月1日期间仍应属于不定期租赁合同期间。基于上述情形，李峰伟主张代国霞自2020年8月16日起即应当支付逾期租金，存在认识错误，本院予以纠正，但为避免诉累本院一并予以处理。因代国霞不同意将涉案房屋予以返还，故代国霞应当支付合同关系终止前的房屋租金及合同关系终止后的房屋使用费。对于李峰伟要求代国霞支付罚金的诉讼请求，因双方在书面合同到期后双方之间形成不定期租赁合同关系，且此后房屋租金价格进行了调整，故双方在原租赁合同中的违约条款不能当然适用，本院对李峰伟要求代国霞支付罚金的诉讼请求不予支持。对于代国霞要求李峰伟支付2017年1月至2020年1月期间的租金60000元的诉讼请求，代国霞主张上述期间涉案房屋因存在整治项目工程，无法正常居住，以及因要对涉案房屋进行看房产生误工费，要求李峰伟向其返还其主张期间的房屋租金，并赔偿误工费用，但代国霞所提交证据不足以证明涉案房屋整治项目工程的持续时间，且在案证据不足以证明涉案房屋在整治期间无法正常居住，代国霞亦未提交证据证明其在上述期间就租金支付存在异议并全额交纳，故本院对代国霞要求李峰伟支付上述期间房屋租金的诉讼请求不予支持；另，因代国霞并未提交证据证明李峰伟及其家人委托其在涉案房屋整治项目工程期间辞职看房，代国霞的主张李峰伟赔偿其误工费的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于代国霞主张李峰伟赔偿房屋装修及物品损失的反诉请求，因代国霞未提交证据证明其对涉案房屋进行装修经过李峰伟的同意，且其所提交的证据不足以证明其对房屋进行装修而支出其所主张的费用金额；在李峰伟表示不要求继续使用代国霞自行添置物品的情况下，代国霞可自行拆除其添置物品，代国霞要求李峰伟赔偿上述装修及物品损失的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，代国霞向李峰伟返还位于北京市西城区北三环中路甲XX号楼XX单元XX号房屋。二、于本判决生效之日起七日内，代国霞向李峰伟支付2020年8月16日至2020年9月1日期间的房屋租金1100元。三、于本判决生效之日起七日内，代国霞向李峰伟支付自二〇二〇年九月二日起至实际腾房之日止的房屋使用费（按照每月2200元计算）。四、驳回李峰伟的其他诉讼请求。五、驳回代国霞的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2825元，由代国霞负担（已交纳2800元，剩余25元于本判决生效之日起七日内）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二一年四月十四日法官助理 白指洋书 记 员 李梓晴书 记 员 戴 琪