陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕01民终2942号 上诉人（原审被告）：陕西鼎瑞置业有限公司，住所地：西安市鄠邑区。法定代表人：韩建璋，男，1960年XX月XX日出生，汉族，该公司执行董事，住西安市鄠邑区XX街XX段XX小区XX号楼XX层XX户。上诉人（原审被告）：韩维娟，女，1982年1月3日出生，汉族，住西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：王亚男，陕西辉灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：白娟，陕西辉灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘万信，男，1952年7月5日出生，汉族，住西安市鄠邑区。上诉人陕西鼎瑞置业有限公司（以下简称：鼎瑞公司）、韩维娟因与被上诉人刘万信确认合同无效纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院(2020)陕0118民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年4月23日，刘万信与鼎瑞公司签订商品房买卖合同，约定鼎瑞公司将其开发的XX乡XX广场XX幢XX单元XX层XX号房屋出售刘万信，建筑面积43.8平方米，每平方米6500元，总金额284700元；同日刘万信以鼎瑞公司尚欠其借款折抵房款、大修基金、契税、备案费等费用，鼎瑞公司向刘万信出具了收据，并交付了房屋；2019年5月30日鼎瑞公司又与韩维娟签订了商品房买卖合同，将上述房屋出售韩维娟，约定每平方米5000元，总金额219000元，该合同后注明时间为2018年5月30日；同日鼎瑞公司向韩维娟出具收据，金额为43800元，并注明“已用于还贷款”；同年6月10日鼎瑞公司向韩维娟出具“业主服务移交单”，后韩维娟对上述房屋进行装修，并使用；刘万信与韩维娟对上述房屋均未办理不动产登记；另查明，2018年2月8日鼎瑞公司因向陕西户县农村商业银行有限责任公司（以下简称：农商银行）借款650万元，将位于西安市户县XX街XX路XX号十字东南角在建工程建筑面积9071.75平方米抵押给债权人；2019年5月30日农商银行向鄠邑区房地产管理所出具同意解押通知书，将“韩维娟1-1130843.80平方米”解除抵押担保；次日鄠邑区房地产管理所对鼎瑞公司与韩维娟签订的上述合同予以备案。2020年5月刘万信发现上述房屋被他人居住，同年6月8日刘万信遂持上述请求诉至法院。审理中，鼎瑞公司承认刘万信在本案中主张的事实，并称与韩维娟签订合同的时间为2019年5月30日，不是2018年5月30日，并告知韩维娟之兄韩昆涉案房屋已出卖，因韩昆利用职务之便胁迫公司财务人员，签订了合同并备案，韩昆未否认。鼎瑞公司法定代表人亦认可2017年12月10日韩维娟因需购买房屋向其转账400000元；由于双方意见分歧较大，致本案无法调解。刘万信诉至原审法院称，2018年4月23日其与鼎瑞公司签订商品房买卖合同，约定将鼎瑞公司开发的“画乡文化广场”公寓楼第一幢一单元13层1-11308号房屋出售其，并以鼎瑞公司尚欠其的借款中折抵结清了房款及大修基金、契税及备案费，同日鼎瑞公司向其交付了房屋；后其催促鼎瑞公司办理相关登记手续未果。2020年5月其发现房屋被他人居住，才知鼎瑞公司又与他人签订了合同，并备案。其认为鼎瑞公司法定代表人与韩维娟之间系亲属关系，鼎瑞公司明知涉案房屋已出卖，并交付，而与他人另行签订房屋买卖合同，属恶意串通，侵犯了其合法权益，故诉至法院，请求：确认韩维娟、鼎瑞公司就“画乡文化广场”公寓楼第一幢一单元13层1-11308号房所签订的房屋买卖合同无效。鼎瑞公司辩称，其公司对刘万信诉状中主张的事实无异议，请求依法判决。韩维娟辩称，其与鼎瑞公司签订的商品房买卖合同已备案，并已装修使用；刘万信与鼎瑞公司签订合同，其不知情；故不同意刘万信的诉讼请求。原审法院认为，刘万信与鼎瑞公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，原审法院予以确认。本案中，鼎瑞公司明知涉案房屋已出售刘万信，又与韩维娟另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用；鼎瑞公司虽承认与韩维娟签订的合同系韩昆强迫下签订，但在合同签订后，并未主张其权利，并向韩维娟移交了房屋，主观上存在故意；韩维娟虽否认涉案房屋已出售刘万信，但鼎瑞公司法定代表人韩建璋承认其与韩维娟、韩昆系叔侄关系，在双方签订合同前已告知韩维娟近亲属韩昆，韩昆系鼎瑞公司工作人员，并在签订涉案合同及合同备案时韩昆均知情并经手；综上，应认为韩维娟、鼎瑞公司之间存在恶意串通，导致刘万信无法取得房屋，故刘万信请求确认韩维娟、鼎瑞公司订立的商品房买卖合同无效的请求，应予支持；关于2017年12月10日韩建璋个人收取韩维娟400000元，韩维娟提供的证据不能证明系给付涉案房款，故韩维娟与韩建璋之间的经济纠纷，本案不与涉及，韩维娟可另行主张其权利；韩维娟、鼎瑞公司之间签订的商品房买卖合同虽已登记备案，但至今未办理不动产权属登记，故韩维娟称涉案房屋所有权归其所有的辩称理由，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条的规定，原审法院遂判决：被告陕西鼎瑞置业有限公司与被告韩维娟于2018年5月30日签订的商品房买卖合同无效。本案受理费5570元，由被告陕西鼎瑞置业有限公司负担。宣判后，韩维娟、鼎瑞公司均不服，向本院提起上诉。韩维娟上诉称，一、一审判决对案件事实认定存在重大错误。1、一审判决关于刘万信与鼎瑞公司签订《商品房买卖合同》日期认定错误。刘万信为了达到虚假诉讼的目的，主张其与鼎瑞公司签订《商品房买卖合同》，日期为2018年4月23日，但其实际签订日期晚于该日且晚于韩维娟与鼎瑞公司签订买卖合同的时间。经查阅，鼎瑞公司保存的其他合同原件得知，刘万信与鼎瑞公司签订合同的实际日期晚于2018年4月23日且晚于韩维娟与鼎瑞公司签订买卖合同的时间，刘万信在一审中举证的《商品房买卖合同》签订时间并非实际签约时间，应不予采纳，韩维娟购买涉案房屋的时间早于刘万信。2、一审判决认定韩维娟购买涉案房屋的时间晚于刘万信的事实错误。无论付款日还是合同签订日，韩维娟购买涉案房屋的时间均早于刘万信，并且刘万信从未向鼎瑞公司支付过购房款，并未发生实际房屋买卖关系，因此一审判决认定事实存在错误。3、一审判决认定韩维娟与鼎瑞公司恶意串通及韩维娟强迫鼎瑞公司签订合同不实。韩维娟根本未曾与鼎瑞公司恶意串通。二、一审适用合同法第五十条第一款、最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第十条属于法律适用错误。综上，请求：1、撤销西安市鄠邑区人民法院作出的（2020）陕0118民初2806号民事判决，依法改判驳回刘万信的全部诉请或发回重审；2、一、二审诉讼费由刘万信承担。刘万信辩称，1、其与鼎瑞公司签订合同系真实意思表示，合同真实；2、韩维娟与鼎瑞公司的董事长韩建璋有亲属关系，韩建璋是韩维娟的叔父。韩维娟与韩建璋明知案涉房屋已经出售，其二人主管存在故意，故其二人之间签订的合同应为无效合同。3、其与鼎瑞公司的王金荣签订的合同，合同都是鼎瑞公司提供的，其也支付了房款，韩维娟所述其签订的是虚假合同与事实不符。4、韩建璋与韩维娟之前有经济往来，但与本案无关。网签备案经核实，韩维娟合同上所约定的房款事实并未发生。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回韩维娟的上诉请求。鼎瑞公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加庭审，本院对鼎瑞公司的上诉依法按其撤回上诉处理。本院经审理查明，鼎瑞公司虽未到庭，但其法定代表人韩建璋庭后向本院陈述：其公司与韩维娟签订的商品房买卖合同有效，并否定了其一审关于“刘万信诉状中主张的事实无异议”的陈述。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案刘万信以对鼎瑞公司及其法定代表人韩建璋所享有的金钱债权抵销了购房款，鼎瑞公司亦向刘万信交付了案涉房屋。可见，刘万信不仅已履行了其与鼎瑞公司所签订的案涉《商品房买卖合同》所约定的合同义务，鼎瑞公司亦业已部分履行了其合同义务。另一方面，鼎瑞公司认可其与韩维娟签订合同的时间为2019年5月30日，刘万信举证的《商品房买卖合同》的签署时间在韩维娟签约之前一年，刘万信与鼎瑞公司签约在先。再则，韩建璋个人收取韩维娟40万元款项的时间是2017年12月10日，该时间点先于鼎瑞公司与韩维娟签订《商品房买卖合同》签约时间（2019年5月30日）约一年半，签约一年半之前即给付购买案涉房屋的购房款不仅不符合常理，且该40万的资金流转与韩维娟提交的《商品房买卖合同》所列明的21.9万元购房款也明显不符。因此，虽然不能排除韩维娟给付该40万元有购买鼎瑞公司开发房屋的可能性，但却不能认定其给付40万元购买的就是本案争议的XX乡XX广场XX幢XX单元XX层XX号房屋。最后，鼎瑞公司在一审庭审中对刘万信诉状中主张的事实并无异议，韩维娟二审中虽然提交了盖有鼎瑞公司印章的收款收据意图印证鼎瑞公司收讫了案涉房屋的购房款，但该二审提交的证据材料不仅不符合证据规则，而且本案存在韩维娟系鼎瑞公司法定代表人韩建璋堂侄女以及韩维娟弟弟韩昆曾在鼎瑞公司负责房屋销售的事实，加之鼎瑞公司法定代表人韩建璋在本案二审庭审后向本院所做的陈述明显与其一审陈述相左，故该二审证据材料的证据效力明显不足，本院不予采信。综上，综合本案事实以及合同的履行情况，本院认为刘万信与鼎瑞公司签订案涉《商品房买卖合同》符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应依法予以保护。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。韩维娟预交的5570元二审案件受理费，由韩维娟负担；陕西鼎瑞置业有限公司预交的5570元二审案件受理费，减半收取2785元，由陕西鼎瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○二一年四月九日 书 记 员  范 致 远 1