陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终2846号上诉人（原审被告）：刘小飞，又名刘新奇，男，汉族，农民，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：杨得草，上海市建纬（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）: 西安市临潼区何寨街道办事处，住所地:西安市临潼区。法定代表人：房育林，该街办主任。委托诉讼代理人：姚梦竹，陕西海普睿诚律师事务所律师。原审被告：西安市临潼区XX街XX线店，住所地：西安市临潼区XX街XX街西。经营者：刘某某，女， 出生，汉族，农民，住西安市临潼区XX村XX组XX号。上诉人刘小飞因与被上诉人西安市临潼区何寨街道办事处（以下简称何寨街办）及原审被告西安市临潼区XX街XX线店（以下简称艳艳米线店）租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2020）陕0115民初3821号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。原审被告艳艳米线店经传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。刘小飞上诉请求：1.依法撤销（2020）陕0115民初字3821号民事判决书，将本案发回重审或改判驳回何寨街办的全部诉讼请求；2.依法判令何寨街办承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对合同的签订时间、签订过程认定不清。就本案涉及的房屋租赁事宜，一审法院并未就合同的签订时间、过程等事实予以查明。实际上何寨街办在2003年4月27日向各门面房发出通知，决定对原有门面房重新发包，且要求发包租期为30年，每间租金为3.8万元。因各租户认为政府要求的租期30年太长且不符合法律规定，且正值非典疫情，双方一直到2004年12月仍未达成共识。2004年12月，何寨街办强行查封了各租户的门面房，要求各租户必需按照通知足额缴纳租金，后各租户迫于政府的强势，分别在2005年1月初按照何寨街办的安排缴纳租金，何寨街办派专人到租赁场所地挨家挨户的按照每一间每月租金为100元、租期为30年的标准向各承租人收取租金。各租户缴纳清全部租金后，何寨街办才解封门面房让各租户正常使用。但在2005年1月初各租户缴纳租金时，何寨街办并未现场开具收据，也未签订书面的租赁合同，各租户基于对政府诚信、强势的也没敢索要。2005年1月，何寨街办才同时与包括刘小飞在内各租户签订书面的《租赁合同》、开具租金的收款收据。即关于本案的实际履行过程，刘小飞应为2005年1月初缴纳的租金且未开具收据，之后在2005年1月的分别签订书面租赁合同、返还收款收据。二、一审法院对租期、应缴纳租金等事实的认定相互矛盾。一审认定租赁约定的租期为30年违反法律对租赁期限不得超过20年的约定，并明确对于超出部分为无效约定，依法不受法律保护。即按照租赁合同的月租金为100元约定，在将合同租期调整为20年的同时，合同应缴纳的租金应为24000元，并非原合同约定的36000元，其超出部分12000元因约定无效应属于不当得利，作为收取租金一方的何寨街办应予以返还。但是一审在认定租期为20年后，并未对合同租金予以调整，机械按照原合同约定的30年的租金36000元认定事实，相互矛盾。不管是按照何寨街办主张的刘小飞缴纳28400元，还是刘小飞所主张的缴纳36000元，刘小飞在租金缴纳的事实并不构成违约，一审法院认定错误。三、关于何寨街办提交的28400元的收据，一审法院认定错误。关于何寨街办在一审期间提交的收据其属于单方制作的证据，没有缴款人的认可，上面并未任何工作人员的签字，真实的收据上应该有出纳的签字。同时其开具的时间也根本不可能是2003年5月16日，实际上各租户是在2005年1月初缴纳的，有何寨街办专人收取的。另外加盖的所谓“何寨乡政府财务章”与其他所有租户收到的收款收据上加盖的“何寨镇政府财务章”不一致，收款收据在制式上也与2005年1月开具的完全不同，且原来开具的收据编码均为00217XX的标号，XX街XX号XX不一致，一审法院并未严格审查何寨街办提交的证据，在无刘小飞签字认可的前提下应该严格审查，需要与其他的证据相互印证。四、刘小飞与艳艳米线店确实为合伙经营，并不存在所谓的转租事实，一审法院对此认定错误。一审庭审中，因当时刘小飞并未参与庭审，对当时合伙经营事实并未予以查明。实际上在与刘某某合伙前，刘小飞与妻子一直在涉案租赁场所开米线店生意，后因孩子上学需要家长接送等，刘小飞找来刘某某合伙继续做米线生意，双方约定刘小飞提供场地、设施，而刘某某负责店铺的日常运作并负担运营成本。2015年因国家要求每个店铺必须办理营业执照，因刘小飞在外地不能回来，双方经电话联系暂以刘某某的名义办理牌照并对外经营，双方关于合作的事宜仍按照原来约定进行。何寨街办辩称，案涉《何寨镇门面房租赁合同》依法成立并有效。何寨街办与刘小飞签订的《何寨镇门面房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《何寨镇门面房租赁合同》第八条约定：“租用期内，乙方转租房屋必须经镇政府同意，不得私自转让，需要转让的必须重新履行转让合同手续，否则，政府将收回房屋，租金不予退还。”，刘小飞已经违反合同约定私自转租，何寨街办依约收回案涉房屋且剩余租金不予退还，符合合同约定。刘小飞不仅转租且租金未足额缴纳都违反了合同约定，其是过错方，应当承担违约责任和过错责任，何寨街办依约履行合同内容，并不应当承担任何过错责任，因此，一审法院对租金的事实认定清楚。关于本案是否存在转租的问题。刘小飞主张其与刘某某是合伙经营关系，但未提供相应证据佐证该事实，XX街XX线店是于2015年9月28日注册登记，登记的住所地为案涉房屋，从工商注册信息显示，该米线店与刘小飞并无任何关系，米线店系个人经营，经营者为刘某某一人，既然2015年都能够将米线店注册，若真是合伙关系，也能够进行合伙登记，这不存在任何履行障碍。综上，请求二审法院驳回刘小飞的上诉请求。艳艳米线店经传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。何寨街办向一审法院起诉请求：1.判令何寨街办与刘小飞签订的《何寨镇门面房租赁合同》解除，解除双方的房屋租赁关系；2.请求判令刘小飞、艳艳米线店腾退西安市临潼区XX街道办事处XX户门面房；3.本案诉讼费由何小飞、艳艳米线店承担。一审法院认定事实，何寨街办（原称西安市临潼区何寨镇人民政府）在何寨街道其单位门口拥有坐南面北门面房。2003年5月何寨街办与刘小飞商议：将何寨街办位于单位门口西侧第三间门面房一间租给刘小飞，租金每月为100元，期限30年，租金为36000元，同年5月16日刘小飞向何寨街办支付租金28400元，并开始在租房内经营米线生意。2003年6月1日何寨街办与刘小飞签订了《何寨镇门面房租赁合同》：约定30年租期为2003年6月1日至2033年5月31日止，租金为36000元，刘小飞必须一次性交清给何寨街办，并对租赁期间相关具体问题和双方的权利义务进行了约定，其中合同第八条约定：“租用期内，乙方转租房屋，必须经镇政府同意，不得私自转让，需要转让的必须重新履行转让合同手续，否则，政府将收回房屋，租金不予退还。”合同签订后，刘小飞一直经营米线，但下欠租金7600元一直未支付何寨街办，2015年9月28日，刘小飞将所租房交由艳艳米线店经营米线到现在。2020年7月10日何寨街办根据上级文件精神开始对政府公房进行清理，以书面方式通知包括何小飞、艳艳米线店在内的所有租户，于2020年7月17日前清理退还房屋，并明确告知：“逾期不进行清理腾退的租户街办将通过法律途径予以解决”。何小飞、艳艳米线店接到“通知”后并没有在通知的期限内腾出租房。2020年7月30日何寨街办依法起诉：1.请求判令何寨街办与刘小飞签订的《何寨镇门面房租赁合同》解除，解除双方的房屋租赁关系；2.请求判令刘小飞、艳艳米线店腾退西安市临潼区XX街道办事处XX户门面房；3.本案诉讼费由何小飞、艳艳米线店承担。庭审中，刘小飞对租赁何寨街办门面房，双方签订书面租赁合同、XX街XX房通知等基本事实无异议，但辩称：36000元租赁他一次性付清，门面房没有转租，租期30年未到，合同规定租期保护最长20年，却收取30年租金属违法，同意解除合同，但是何寨街办需赔偿损失90600元，故不接受何寨街办诉讼请求。艳艳米线店辩称：同意刘小飞的答辩意见，门面房不是她租赁的，房子闲着，他和刘小飞合伙经营米线店，他同意解除合同。何寨街办不接受刘小飞要求赔偿90600元，致调解无法成立。一审法院认为，合同法对租赁合同中租赁期限规定不得超过20年，何寨街办和刘小飞签订的租赁合同第一条约定期限为30年，超出部分（10年）为无效约定；租赁合同其他条款约定均受法律保护。刘小飞并未按约定一次性全部交纳36000元，至今尚欠7600元租金未付何寨街办，属违约行为；2010年4月，XX街XX房XX线店，也违背合同第八条约定，故何寨街办诉讼请求予以支持。刘小飞辩称他将租金一次性清付何寨街办，缺乏证据证实；称房子没有转租，但事实上艳艳米线店多年在此租房内经营，形成了事实上的转租关系；艳艳米线店辩称的该店与刘小飞属合伙关系之观点，与何寨街办和刘小飞租赁关系没有关联性，不能以合伙关系来证明艳艳米线店是租赁合同的相对人，况且无证据证实其辩称观点，故何小飞、艳艳米线店辩称理由和观点不予认定，何小飞、艳艳米线店虽然同意解除租赁合同，其中刘小飞要求赔偿90600元，但其没有在法定期限内提出反诉，应另案主张。由于何寨街办不同意调解，致调解未能成立。综上所述，为了保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十四条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告西安市临潼区何寨街道办事处与被告刘小飞双方的房屋租赁关系；二、被告刘小飞、西安市临潼区何寨街西艳艳米线店在判决生效后10内将位于原告大门西侧第三间门面房一间交付原告西安市临潼区何寨街道办事处。案件受理费700元，由刘小飞承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。本案中，何寨街办与刘小飞于2003年6月签订的《何寨镇门面房租赁合同》约定的租期为30年，即自2003年6月1日至2033年5月31日，但因2023年6月1日至2033年5月31日的期间超过二十年，故该部分租赁期间无效。合同无效的，当事人因合同取得的财产，应当予以返还。现刘小飞已经按照合同约定的标准向何寨街办支付了2003年6月1日至2027年1月31日的费用，故对于2023年6月1日至2027年1月31日期间的费用，应当予以退还，即何寨街办应当向刘小飞退还费用4400元。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，各方均应按照合同履行各自的义务。《何寨镇门面房租赁合同》第八条约定：“租用期内，乙方转租房屋，必须经镇政府同意，不得私自转让，需要转让的必须重新履行转让合同手续，否则，政府将收回房屋，租金不予退还。”刘小飞在接收涉案房屋后，未经出租人何寨街办同意，又将房屋转租给刘某某经营艳艳米线店，已经构成违约，故何寨街办有权解除双方之间的租赁合同并收回房屋，且刘小飞无权向何寨街办主张退还剩余租期内的租金。刘小飞虽称并未将房屋转租给刘某某，其与刘某某是合伙关系，但其提交的证据并不证据其主张，故对其该项意见本院亦不予采信。综上所述，刘小飞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市临潼区人民法院（2020）陕0115民初3821号民事判决第一项、第二项；二、西安市临潼区何寨街道办事处应于本判决生效之日起十五日内向刘小飞退还4400元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费700元，西安市临潼区何寨街道办事处已预交，由刘小飞负担500元，由西安市临潼区何寨街道办事处负担200元。二审案件受理费700元，刘小飞已预交，由刘小飞负担500元，由西安市临潼区何寨街道办事处负担200元。本判决为终审判决。 审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  秦  燕  燕                     审  判  员  马  延  环 二○二一年四月二十八日                              法 官 助 理  同 江 龙书 记 员  孙  婉  侠2021012846926101156951976022661012319760226377911610115775905980202001153821202101212020011538212020011538212020011538211