广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初4368号原告：莫嫦回，女，1980年8月15日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：陈尚安，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳洁，广东常道律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。上列被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。第三人：佛山市南海区大沥镇联滘社区联滘股份经济合作联合社，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇。法定代表人：黄某2。第三人：佛山市南海区大沥镇沥中社区沥中经济联合社，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：陈某1。原告莫嫦回诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司），第三人佛山市南海区大沥镇联滘社区联滘股份经济合作联合社（以下简称联滘经联社）、佛山市南海区大沥镇沥中社区沥中经济联合社（以下简称沥中经联社）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，于同年4月2日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人阳洁、被告的委托诉讼代理人徐飞到庭参加庭审，第三人联滘经联社、沥中经联社经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.被告智城公司返还物业使用权转让金279147元及利息44620元予原告，利息以转让金为本金，自付款之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；3.被告智城公司支付逾期交付物业的违约金147668元予原告，违约金以转让金为本金，按照合同约定的标准自逾期交付之日起计至实际清偿之日止；4.解除原告与被告梦乐城公司签订的《租赁合同》；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年3月10日与被告智城公司（原名广东广佛智城商业地产投资有限公司）签订了《物业使用权转让合同》，该合同约定被告智城公司将其投资建设的佛山市南海区×××××××××广佛智城项目的涉案物业的使用权转让给原告，合同约定了转让金总额，支付方式，使用权的转让期限及赠送使用期限。合同约定了具体的物业交付标准和期限，并约定如被告未按照约定期限交付物业的，则被告智城公司按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金，逾期超过90天则原告有权解除合同。合同附件还约定了装修及交付标准。签订合同后，原告依约支付了全部转让金共279147元，被告智城公司开具了相应的发票给原告。签订上述转让合同的当日，根据被告智城公司的安排，原告与被告智城公司指定的被告梦乐城公司签订了《租赁合同》，该管理合同约定原告将物业委托被告梦乐城公司统一进行经营管理，梦乐城公司在委托经营期间每月向原告支付相应的经营委托收益。但是，时至今日，被告智城公司至今未能将符合合同约定交付标准和法律规定的经过了综合竣工验收的物业交付给原告使用，致无法实现原告购买物业的目的，原告根据合同约定有权解除上述《物业使用权转让合同》，要求被告返还购房款并承担相应的违约责任。由于被告智城公司的违约导致《租赁合同》也无法履行，而《物业使用权转让合同》解除后，《租赁合同》也就无履行的基础，故原告有权要求解除《租赁合同》同时退还已收款项并承担相应的法律责任。据原告了解，两被告的法定代表人为同一人且其股东组成重叠，属于关联企业。而涉案土地所有权属于第三人集体所有，涉案项目土地面积规模巨大，涉及受害业主人数众多近10000名，其社会影响十分巨大。因此，其土地来源是否合法，土地利用是否取得规划许可和施工许可，土地征用、农用地转为建设用地的审批程序是否合法等问题必须一一查明，才能给广大受害业主有一个合理合法的交待。故本案的审理结果与第三人存在极其密切的利害关系，十分有必要把第三人列为当事人参加本案的诉讼活动。鉴于被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告智城公司辩称，一、原告将联滘经联社、沥中经联社列为本案第三人有误，涉案物业所在地块土地使用权人为沥中经联社，被告智城公司依法向佛山南海区广佛商贸城发展有限公司承租涉案地块后，依法拥有出租其在该地块上投资建设的物业的权利。二、原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。理由如下：1.涉案物业均依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，涉案三物业为合法建筑，其使用权依法可以转让。2.涉案《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告智城公司延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告智城公司延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案《物业使用权转让合同》没有合同依据。3.即使存在延迟交付的情形，该延迟交付涉案物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告智城公司与原告签订涉案《物业使用权转让合同》后，原告与被告梦乐城公司就涉案物业签订《租赁合同》，原告分别将涉案物业向被告梦乐城公司出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已经分别向原告支付租金及履约保证金，涉案《物业使用权转让合同》的合同目的并未因被告智城公司延迟交付涉案物业而无法实现。而且，原告分别出具《授权委托书》、《物业管理授权委托书》给被告梦乐城公司接收涉案物业，被告智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，涉案《物业使用权转让合同》的合同目的并未因涉案物业延迟交付而不能实现，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金及利息，且原告以涉案物业已实际收取被告梦乐城公司支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受任何损失。因此，现原告要求被告智城公司支付逾期交付涉案物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。四、原告在诉状中主张法院对土地征用、农用地转为建设用地的审批程序是否合法等问题一一查明，该主张为另一法律关系，与两被告没有任何关系。沥中经联社、联滘经联社也并非本案适格的第三人，被告智城公司依法承租涉案物业所在的地块，拥有单独投资、开发、建设物业的权利，对其投资建设的物业也依法享有单独合法使用、出租的权利，沥中经联社以及联滘经联社与本案的审理结果无关，原告将其列为第三人参加诉讼，属严重浪费司法资源。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付利息、违约金等均没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，被告梦乐城公司与原告就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业使用权出租给被告梦乐城公司，租赁期限3年。涉案《租赁合同》签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已向原告支付履约保证金及租金42722元。被告梦乐城公司就《租赁合同》的履行没有违约行为。但鉴于原告提起诉讼要求解除涉案《租赁合同》，故被告梦乐城公司同意解除涉案《租赁合同》，并要求原告将已收取的履约保证金和租金共42722元返还给被告梦乐城公司，同时以42722元为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予被告梦乐城公司。第三人联滘经联社、沥中经联社未陈述意见。第三人联滘经联社、沥中经联社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。本院经审理认定下事实：2017年3月10日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号x号地x号楼x层xxx号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年3月9日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金279147元；甲方在2017年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方。第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止等。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。2021年2月19日，原告提起本案诉讼。被告智城公司于2021年3月1日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认已收到涉案物业转让款279147元，涉案物业尚未办理竣工验收备案手续；原、被告均确认原告已收取被告梦乐城公司履约保证金及租金共42722元；被告梦乐城公司同意就本案中的权利交由被告智城公司行使。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在建筑物已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年3月1日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款279147元应退予原告、原告收取的履约保证金及租金42722元应退予被告梦乐城公司，现被告梦乐城公司同意以该42722元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款236425元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，原告诉请按日万分之五计算违约金，本院结合合同履行及解除情况、被告智城公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定予以支持，但应以转让金279147元为本金从逾期交付之日即2018年1月1日起计算违约金，且应以已付转让金的15%即41872元为上限，至庭审辩论结束之日，原告主张的违约金数额已超出上述核定范围，超出部分，本院不予支持。至于利息，本院在判定违约金时已对原告的损失予以综合考量，对原告另行请求转让款计收利息不予支持。第三人联滘经联社、沥中经联社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告莫嫦回与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权出让期限20年内的约定于2021年3月1日解除；二、解除原告莫嫦回与被告广东广佛智城集团有限公司、广东智城梦乐城商业投资有限公司签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款236425元及支付违约金41872元予原告莫嫦回；四、驳回原告莫嫦回的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4559.81元，财产保全费2877.18元，合共7436.99元（原告已预交），由原告负担2926.99元，被告智城公司负担4510元，被告智城公司负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的受理费4510元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。原、被告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二一年四月二十五日书记员  李 慧书记员  陈晓欣