广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1725号上诉人（原审被告）：惠州市翱龙实业有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区××××××××××××××××××。法定代表人：马某1。被上诉人（原审原告）：彭晨，女，汉族，1995年9月14日出生，住湖南省衡阳市石鼓区×××××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××088。委托诉讼代理人：汪春艳，广东德纳律师事务所律师。原审第三人：惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行，住所地：惠州市大亚湾经济技术开发区石化大道4x31栋x、x、x、x商铺。负责人：吕国新。上诉人惠州市翱龙实业有限公司与被上诉人彭晨、原审第三人惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2860号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市翱龙实业有限公司上诉请求：1.请求依法判令撤销原审法院（2020）粤1391民初2860号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（预售）（以下简称“合同”）及补充协议，缺乏事实和法律依据。（一）上诉人不具有逾期交房的情形。1、补充协议第五条5.3款约定，因不可抗力，导致房屋无法交付的，出卖人可据实予以延期，无需承担逾期交付违约责任；5.3.1款约定，如由于施工周期受天气等不确定因素影响或不可抗力原因，则买受人同意交楼时间顺延，不视为出卖人违约。对此，上诉人有证据证明顺延交楼是受上述因素的影响:（1）本案2020年1月23日启动突发公共卫生事件一级应急响应到广东省2020年5月8日决定从2020年5月9日零时起从二级降为三级响应的时间为108天，属于不可抗力的因素导致。（2）由于施工周期受灾害性天气不确定因素影响，上诉人从2018年5月22日开工到2020年6月30日取得竣工验收备案期间，受灾害性天气不确定因素影响的天数为189天。所以上述两因素导致天数为297天，均是补充协议第五条5.3、5.3.1款约定上诉人无需承担逾期交楼违约责任的。2、从表象来看，上诉人应于2019年12月31日交楼，而答辩人取得竣工验收备案是2020年7月15日，并刊登公告向被上诉人发出《入伙通知书》其顺延交楼时间198天。也就是说，除去不可抗力和灾害性天气因素影响，无需承担逾期交楼违约责任的时间297天，上诉人实际上提前99天交楼。（二）即使只考虑新冠病毒疫情不可抗力因素的影响，被上诉人要求解除合同的条件也没有成就。前述因受新冠病毒疫情不可抗力因素影响的天数为108天，就按被上诉人主张从2020年1月1日至2020年7月15日交楼，顺延交楼时间是198天，上诉人顺延交楼也只有90天，根本没有达到补充协议第五条5.3.4款：“逾期超过120日，买受人有权解除合同…”，约定的解除合同条件。恰恰相反，根据此款约定，逾期在120之内，被上诉人不得以此作为解除合同的理由。终上，被上诉人要求解除合同和补充协议根本没有任何事实和合同依据。（三）被上诉人以书面告知主张双方签订的合同已解除，理由不能成立。首先，解除合同应具备合同解除的条件，根据案事实，被上诉人明显不具备“…逾期超过120日，买受人有权解除合同…”的条件，被上诉人无权行使解除权；其次，上诉人对被上诉人书面告知解除合同明确提出了抗辩，且要求被上诉人继续履行合同，所以，对于合同是否应当解除，应根据本案查明的事实，由法院作出裁判，而不应根据被人的书面告知就解除合同。（四）从客观上讲，造成顺延交楼并不是因上诉人主观原因所致，且上诉人在向被上诉人回复中也承诺将按合同约定承担违约责任更重要的是，涉案商品房已取得竣工验收备案登记具备交楼条件，从维持合同的稳定性，在上诉人要求继续履行合同，且合同在事实上可继续履行的情况下，应支持上诉人继续履行合同的抗辩理由，除非合同存在事实上履行不能，致双方订立合同的目的无法实现，否则对上诉人不公平，有违法律规定的公平原则。所以，上诉人根本没有逾期交楼的情形，被上诉人无权要求解除合同。二、原审法院判决解除上诉人与被上诉人、第三人签订的《个人购房按揭贷款合同》（以下简称“按揭合同”）理由不能成立。根据上诉人的前述理由，既然上诉人与被上诉人的合同应继续履行，那么上诉人与被上诉人、第三人签订的按揭合同就应继续履行。同时，因被上诉人违反按揭合同的违约责任应由被上诉人承担，与上诉人无关原审法院判决解除按揭合同，并由上诉人向第三人偿还贷款和支付违约金存在明显错误。终上所述，上诉人认为原审法院的判决没有事实和法律依据，请求二审法院依法撤销（2020）粤1391民初2860号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人彭晨答辩称：一、一审判决认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确，应予维持。一审判决认定上诉人逾期交房，符合客观事实。答辩人在起诉之时，已将实际因疫情停工的时间计算在内，而即便如此，上诉人的交房日期仍超出《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》约定的交房期限及逾期的最终期限。而上诉人所主张的施工期间共计有189日的恶劣天气属于不可抗力，既无事实依据，更无法律依据。正如一审判决认定，本案基本事实为:《预售合同》确定交房日期应为2019年12月31日前，上诉人却于2020年7月15日才取得竣工验收备案，此时已逾期197日，而具体交房日期还不能确定。即便因疫情导致1月23日——1月30日（共计7日），加上2月、3月停工，共计减去65日，上诉人也已经逾期132日以上，一审判决认定上诉人逾期交房构成违约，符合客观事实和法律规定、合同约定。二、上诉人对逾期交房的抗辩理由不能成立。如前所述，上诉人主张其逾期交房系因不可抗力所导致，但并未提交相应证据证明恶劣天气导致工期延长189日，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定:因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。而在疫情影响方面，疫情发生时（2020年1月23日）上诉人就已逾期交房23日。惠州市批准复工日期并不晚于2020年4月1日，因此即便将实际受到疫情影响的时间全部计算为不可抗力，上诉人在取得竣工验收备案的时间就已经超出约定的交房日132日，而后续的交房日期更是没有确定。而在本案中，上诉人自始至终未向答辩人发出任何关于不可抗力的通知，更未提供任何证明，因此，上诉人的抗辩理由不能成立，其应当向答辩人承担违约责任。三、由于上诉人的违约行为，答辩人的合同目的已无法实现。答辩人购买案涉房屋的目的，是准备在结婚前购买一套婚房。由于上诉人的逾期交房，导致答辩人无法如期取得婚房，且答辩人的购房资金被上诉人长期占用，更致使答辩人与其配偶只能选择回到湖南老家购买婚房。至今，更进一步对答辩人的事业发展造成了影响，答辩人目前已回到湖南老家工作，继续购买案涉房屋已无现实意义。综上所述，一审判决认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确依法应予维持。原审第三人惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行未向本院提交书面答辩意见。彭晨向一审法院起诉请求:1．判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2．判令解除原告与第三人签订的《个人购房按揭贷款合同》；3．判令被告向原告返还购房首付款434,316元；4.判令被告赔偿原告已向第三人偿付的贷款本息人民币144,842.73元（按原告每月实际向第三人惠州农商银行大亚湾支行偿付的贷款本息计算，自2018年8月22日暂计至2020年7月5日为144,842.73元，实际应计算至原告与第三人签订的《个人购房按揭贷款合同》解除时）；5.判令被告赔偿原告购房首付款的利息损失人民币34,755.55元（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，自2018年8月22日暂计至2020年7月5日为34,755.55元，实际应计算至被告翱龙公司清偿之日止）；6.判令被告按房屋总价的1%向原告支付逾期交房违约金14,443.16元；7.判令原告不承担偿还《个人购房按揭贷款合同》项下剩余贷款本息的责任；8.判令被告承担偿还《个人购房按揭贷款合同》项下剩余贷款本息的责任，并承担相应违约责任；以上金额暂计：628,357.44元；9.被告承担本案全部诉讼费、保全费等。一审法院认定事实：2018年8月8日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）xxx】及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾xxx房，总价款为1,444,316元。关于付款方式及期限，合同第七条约定，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金100,000元，买受人应当于2018年7月11日前支付首期房价款434,316元，余款1,010,000元向商业银行申请贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第九条约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人交清全部房款或银行放款至出卖人账户并付清所有应付款；4.满足其他双方另行约定的交付条件。合同第十一条约定：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条及补充协议第五条约定：自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期在120日之内，出卖人按日计算向买受人支付商品房总价款万分之一的违约金，且违约金总额不得超过该商品房总价款的百分之一，买受人不得以此作为解除合同的理由；逾期超过120日，买受人有权解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30个工作日内退还买受人已付商品房总价款（含已付贷款部分），且出卖人应支付商品房总价款百分之一的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付商品房总价款万分之一点五的违约金，且违约金总额不得超过该商品房总价款的百分之二。合同及补充协议还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告于约定的交房日前付清了全部购房款。2018年8月23日，贷款人惠州农商银行大亚湾支行与借款人彭晨、保证人翱龙公司签订《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：大亚湾房借字2018第xx号），惠州农商银行大亚湾支行向彭晨发放贷款1,010,000元用于向翱龙公司支付购房款，并办理抵押登记手续。按揭贷款合同第八条约定提前还款，贷款发放后1年（含）内还款的，按“提前还款本金×月利率×3”收取，贷款发放后1年（不含）至2年（含）间还款的，按“提前还款本金×月利率×2”收取，贷款发放后2年（不含）至5年（含）间还款的，按“提前还款本金×月利率×1”收取，上述“月利率”是指提前还款时执行的月利率。2018年8月24日，惠州农商银行大亚湾支行发放了该1,010,000元借款。2018年9月至2020年4月，原告按期如约偿还月供，共计向惠州农商银行大亚湾支行偿还贷款本金19,702.41元、贷款利息105,895.76元。2020年5月起，原告未再向惠州农商银行大亚湾支行偿还贷款本息。另查明，翱龙公司开发的“惠州市大亚湾区××××××××、垃圾站及地下室工程”于2020年7月14日完成竣工验收备案登记。涉案房屋于2018年8月22日办理了权利人为原告、义务人为被告的预告登记，证明号为：粤（2018）惠州市不动产证明第xxx号；于2018年10月18日办理了权利人为惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行、义务人为原告的预售商品房抵押权预告登记，证明号为：粤（2018）惠州市不动产证明第4097634号。上述事实，有庭审笔录及原、被告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为,本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告翱龙公司才是商品房买卖合同双方，而原告将惠州农商银行大亚湾支行列为被告有误，其应为第三人。原告与被告翱龙公司签订的《商品房买卖合同》、原告与被告翱龙公司、第三人农商银行大亚湾支行签订的《个人购房按揭贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，各方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。被告翱龙公司应于2019年12月31日前向原告交付商品房，直至2020年7月14日才满足约定的交付条件。被告翱龙公司辩称受天气等不确定因素影响及新冠肺炎疫情影响，应顺延交楼时间。被告翱龙公司作为商品房开发商，在订立合同之初就应充分考虑到天气因素，预留充分时间，以保按时交房，且本案商品房交付时间为2019年12月31日前，新冠肺炎疫情不可抗力发生在逾期交房之后，不能免除逾期交房的违约责任。被告翱龙公司未能按约向原告交房，且逾期时间较长，远远超过120日，已构成违约。根据合同第十二条及补充协议第五条约定，原告主张解除原告与被告翱龙公司签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告翱龙公司应返还原告已付购房首期款434,316元、偿还贷款本金19,702.41元、贷款利息105,895.76元，合计559,914.17元。同时应按合同约定向原告支付违约金14,443.16元（1444316×1%）。《商品房买卖合同》解除后，《个人购房按揭贷款合同》应一并予以解除，贷款合同解除后，被告翱龙公司应直接向第三人惠州农商银行大亚湾支行偿还原告于2020年5月开始未再偿还的贷款本金、利息、罚息、复利及支付违约金，具体的数额以第三人惠州农商银行大亚湾支行出具的数据为准。合同已约定违约损失的计算方法，原告再行主张支付购房款利息，本院不予支持。综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、解除原告彭晨与被告惠州市翱龙实业有限公司于2018年8月8日签订的关于惠州大亚湾西区x房的《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）xx，预告登记证明号为：粤（2018）惠州市不动产证明第xxx号】及补充协议；二、解除原告彭晨与被告惠州市翱龙实业有限公司、第三人惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行于2018年8月22日签订关于贷款购买惠州大亚湾西区x房的《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：大亚湾房借字2018第619号、预售商品房抵押权预告登记号为：粤（2018）惠州市不动产证明第4097634号）；三、被告惠州市翱龙实业有限公司自本判决生效后十日内向原告彭晨返还购房首期款434,316元、贷款本金19,702.41元、贷款利息105,895.76元并支付违约金14,443.16元；四、被告惠州市翱龙实业有限公司自本判决生效后十日内向第三人惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行偿还上述《个人购房按揭贷款合同》下自2020年5月起未偿还的贷款本金、利息、罚息、复利及支付违约金，具体的数额以第三人惠州农商银行大亚湾支行出具的数据为准；五、驳回原告彭晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,899.42元，由被告惠州市翱龙实业有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否应当解除。对此分析如下：第一，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”，本案中，上诉人未按照合同的约定的时间交付房屋，逾期超过120日，双方约定的解除合同条件已经成就，故一审法院判决解除合同的并无不当，本院予以支持。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，双方约定的商品房交付时间为2019年12月31日前，该时间在新型冠状病毒疫情爆发之前，故不符合法律规定应当免除责任的情形。另外，上诉人称因施工期间灾害性天气影响的天数应当予以扣除，上诉人没有提供证据证明灾害性天气对合同的履行造成根本性影响，且台风、暴雨等天气对于沿海地区并非不可预见，上诉人作为专业的地产开发企业，理应对影响工期的各种因素有充分的预知和预判。因此，上诉人的上诉请求没有事实和法律的依据，本院不予支持。综上，上诉人惠州市翱龙实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用17798.84元，由上诉人惠州市翱龙实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年四月十五日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧