广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终12148号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳南大洋塑胶有限公司，住所地：深圳市龙岗区横岗镇六约村龙塘路1号厂房，统一社会信用代码：914403007247047758。法定代表人：薛命霖，总经理。委托诉讼代理人：李楚，广东深楚华律师事务所律师。委托诉讼代理人：时金凤，广东深楚华律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李小华，男，汉族，1984年5月15日出生，住所地：江西省抚州市崇仁县。委托诉讼代理人：卢创新，广东泰旭律师事务所律师。上诉人深圳南大洋塑胶有限公司（以下简称南大洋公司）因与上诉人李小华房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初21312号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。南大洋公司的上诉请求：1.撤销一审判决第三、六项；2.改判李小华向南大洋公司按照每月54490元的标准支付从2019年6月1日起至实际搬离之日止的占有使用费；3.李小华向南大洋公司支付逾期支付占有使用费的滞纳金暂计13056元（滞纳金以每月未支付的占用费为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自每月应支付占用费逾期之日起计算至李小华实际付清之日止）；4.李小华向南大洋公司支付2016年4月9日至2019年9月6日期间拖欠的保安工资116900元及逾期付款利息暂计2274元（以116900元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月9日起计算至李小华返还租赁物之日止）；五、诉讼费用由李小华承担。事实与理由：一审判决事实认定和法律适用错误，理由如下：一、李小华应向南大洋公司按照每月54490元的标准支付从2019年6月1日起至实际搬离之日止的占有使用费。李小华于2018年6月14日，在支付2018年5月份的租金时分两笔5万元和4490元进行转账，共计支付了2018年5月份的租金54490元，两笔银行转账上都备注了“XXX5月租金”。李小华于2018年5月25日通过“李某某”的银行账户按照每月54490元的标准支付了2018年4月份的租金差额，银行转账上备注了“XXX补4月21天递增”。从这几笔租金支付的情况来看，双方从未对每月房屋占有使用费的数额达成变更的合意，是李小华一直在拖延支付租金。二、李小华应向南大洋公司支付2016年4月9日至2019年9月6日期间拖欠的保安工资116900元。依据双方于2016年3月9日签订的《租赁合同》，约定李小华承担保安每月3000元的工资。根据南大洋公司在一审中提交的《工商银行流水》显示，李小华于2016年5月13日向南大洋公司支付两笔款项，金额为2536元和5万元，合计52536元，实际上是包含2016年4月份的租金49536元和2016年4月份的保安工资3000元。上述证据证明李小华清楚租赁合同中关于承担保安每月3000元工资的约定，在南大洋公司按照合同约定派驻保安看管厂区大门后，李小华在承租的第一个月也足额支付了2016年4月份的保安工资3000元。南大洋公司向厂区大门派驻保安的事实成立，李小华一直拖欠2016年5月1日起至2019年9月6日期间的保安工资。李小华答辩意见同其上诉意见。李小华的上诉请求：1.撤销一审判决中的第二、三、四项，驳回南大洋公司的全部诉讼请求；2.撤销一审判决中的第七项，改判南大洋公司赔偿李小华中介费损失20400元；3.判令本案一审、二审诉讼费用由南大洋公司承担。事实与理由：涉案物业的所有权人即XX居民小组在2019年7月份就以涉案物业及土地已被政府征收拆迁为由，要求李小华及李小华分租出去的租户全部搬走，并且在2019年7月底通过书面的方式对前述内容进行了公告。李小华在收到XX居民小组的撤离告知后，在2019年8月底全部撤离完毕并向南大洋公司交还了涉案物业，所以不应再判令李小华搬离涉案物业并再向南大洋公司交还涉案物业。灭火器也在2019年8月底连同涉案物业一并交还给了南大洋公司。南大洋公司作为出租方，对租赁合同应负有主要责任，应对合同无效导致李小华的直接损失承担相应的责任。因此，南大洋公司应承担李小华为转租涉案物业支出的中介费20400元。南大洋公司辩称李小华诉请的中介费20400元应当驳回，其他答辩意见同其上诉意见。南大洋公司向一审法院起诉请求：1.确认南大洋公司、李小华双方签订的《租赁合同》于2019年9月6日解除；2.李小华向南大洋公司支付2016年4月9日至2019年9月6日期间拖欠的租金231811元和保安工资116900元；3.李小华向南大洋公司支付逾期支付租金的滞纳金暂计78333.4元；4.李小华向南大洋公司支付逾期支付保安工资的逾期付款利息暂计0元（以116900元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年9月9日起计算至李小华返还租赁物之日止）；5.李小华向南大洋公司返还租赁物并支付场地占用费暂计0元（场地占用费按每天5元/平方米，自2019年9月9日起计算至李小华返还租赁物之日止）；6.李小华向南大洋公司返还2016年5月13日交付的新旧灭火器共计22瓶，暂计2200元；7.本案诉讼费用由李小华承担。一审庭审时，南大洋公司撤销诉讼请求第1项、变更诉讼请求第2项的租金为占有使用费。李小华向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》无效；2.南大洋公司向李小华返还租赁押金103938元；3.南大洋公司向李小华赔偿中介费20400元。一审法院认定事实：南大洋公司、李小华于2016年3月9日签订《租赁合同》，内容约定：南大洋公司将位于深圳市龙岗区的仓库租给李小华使用，面积共计2752平方米，仅限作仓库使用；押金99072元；租赁期限自2016年4月9日至2021年4月9日止共5年；2016年4月9日至2018年4月9日止每月租金不含税费49536元，2018年4月9日至2021年4月9日止每月租金不含税费54490元，每月10日前支付当月租金；自2016年3月9日至2016年4月9日前为免租期；李小华承担保安工资3000元／月，保安责任只负责看管厂区大门，对李小华物资产品不负责任；水电等费用由李小华承担并向南大洋公司支付，水费按每度6元计收，电费按每度1.2元计收……。上述合同签订后，南大洋公司将涉案物业交付给李小华使用，李小华向南大洋公司支付押金99072元并依约每月向南大洋公司支付租金。2016年5月13日，南大洋公司向李小华的亲戚兼管理人李某某交付灭火器，李某某向南大洋公司出具了《收条》一张，载明“今日收到南大洋公司灭火器新旧共计22瓶”。2019年9月6日，南大洋公司向李小华邮寄《律师函》，称因李小华未按合同约定金额支付租金和保安工资，长期拖欠租金和保安工资，已构成违约，故通知李小华解除租赁合同并要求李小华在两天内搬离。另查，南大洋公司提交了其与深圳市六约股份合作公司龙塘分公司签订的《土地租赁合同》及2019年1月电子银行回单，予以证明其从该公司处租赁XX工业区6号地块约8000平方米，期限自2014年1月1日起至2016年11月30日止，租金每月每平方米3元。李小华提交了三张《收据》，予以证明其转租招租时向中介人员支付了中介费9600元、4800元、6000元，属于其损失。又查，截至2019年11月26日一审庭审辩论终结时止，涉案房屋未取得产权证、建设工程规划许可证。一审法院认为，南大洋公司、李小华于2016年3月9日签订《租赁合同》，因涉案物业至今未取得房产证，亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，就涉案物业签订的租赁合同为无效合同，故一审法院认定南大洋公司、李小华于2016年3月9日签订的《租赁合同》无效。租赁合同无效，双方应各自返还财产，造成的相关损失应按照双方的过错分担。因此，南大洋公司诉请李小华返还涉案物业，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于灭火器，南大洋公司提交了李小华管理人李某某出具的《收条》予以证明，足以证实李小华收了南大洋公司的新旧灭火器22瓶，故南大洋公司诉请李小华返还新旧灭火器22瓶，有事实及法律依据，一审法院予以支持。李小华诉请确认《租赁合同》无效以及南大洋公司返还押金99072元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。李小华辩称其实际支付南大洋公司押金共计103938元，但未提交相应的押金收据等凭证，故一审法院不予采信。关于李小华要求南大洋公司赔偿中介费损失，中介费是李小华使用管理涉案物业期间为己方收益所支付的相关费用，不属于涉案合同的损失，因此，一审法院不予支持。关于占有使用费，李小华占有涉案物业期间享有使用利益，可参照合同约定的租金金额向南大洋公司支付使用费，南大洋公司提交了2016年3月1日至2019年9月2日期间的银行转账流水予以证明李小华向其支付使用费等相关费用的情况，李小华未提交使用费等相关费用的支付证据，故一审法院采信南大洋公司提交的银行转账流水，从银行流水的转账时间及金额分析，在2017年2月14日至2018年5月16日期间每月均有单笔数额为47536元的转账款项，在2018年8月20日至2019年6月30日期间（2019年7月1日的一笔转账计入6月份）均有单笔数额为52289元的转账款项，从此规律可以看出双方实际按照47536元、52289元计付使用费，因此，一审法院采信李小华主张的双方合意且通过实际履行变更了使用费数额的约定，李小华已经支付南大洋公司2019年6月之前的使用费，从2019年7月开始未再支付使用费，应按52289元的标准向南大洋公司支付至实际搬离之日止。关于保安工资每月3000元，因南大洋公司未提供证据证明向李小华派出了保安人员且为保安人员直接发放工资每月3000元，从李小华向南大洋公司支付费用的银行流水中也未显示有该笔数额的款项，因此，南大洋公司的该主张，无事实依据，一审法院不予支持。南大洋公司诉请使用费的滞纳金、保安工资的逾期利息，均无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认南大洋公司、李小华于2016年3月9日签订的《租赁合同》无效；二、李小华应于判决生效之日起五日内搬离并向南大洋公司交付返还涉案物业（位于深圳市龙岗区的仓库，面积共计2752平方米）；三、李小华应于判决生效之日起五日内向南大洋公司按照每月52289元的标准支付从2019年7月1日起至实际搬离之日止的占有使用费；四、李小华应于判决生效之日起五日内向南大洋公司返还新旧灭火器22瓶，若不能返还则按市场价折价赔偿；五、南大洋公司应于判决生效之日起五日内向李小华返还押金99072元；六、驳回南大洋公司的其他诉讼请求；七、驳回李小华的其他诉讼请求。本案一审案件本诉受理费3869.33元（南大洋公司已预交），反诉受理费1344.5元（李小华已预交），由南大洋公司负担2034元，李小华负担3179.83元。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，在案外人深圳市六约股份合作公司、深圳市六约股份合作公司龙塘分公司以土地租赁合同纠纷起诉本案南大洋公司、李小华的（2019）粤0307民初21205号一案中，涉案土地出租人深圳市六约股份合作公司、深圳市六约股份合作公司龙塘分公司在2020年3月5日的庭审中陈述“全部租户是2019年10月底才全部撤出，并非李小华所称的2019年8月底撤出”，并因此撤回了要求李小华搬离的诉讼请求。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因租赁标的未经合法报建报批而建设，南大洋公司、李小华就此签订的涉案《租赁合同》根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定为无效。虽合同无效，但依据该解释第五条的规定，南大洋公司仍可请求李小华参照合同约定标准支付占用费。现二审争议焦点在于：一、李小华搬离涉案房产的时间；二、双方约定的租金标准是否已经变更；关于李小华搬离涉案房产的时间。李小华上诉主张其在2019年8月已经搬离涉案仓库，其一审自认尚在使用，系因其对经其转租占用仓库的其他承租人具体搬离时间未进行了解而作出了错误陈述，土地出租人深圳市六约股份合作公司在另案的陈述可以证明李小华搬离仓库的事实。对此本院认为，本案南大洋公司并未举证证明在本案诉争期间李小华仍占用涉案房屋，而根据另案查明事实，李小华至迟于2019年10月底已经搬离，虽李小华在本案一审2019年11月26日开庭之时仍自认使用涉案房屋，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认”的规定，李小华的自认显与已经查明的事实不符，本院不予确认。对于李小华主张其于更早之前的2019年8月搬离，并无证据证明，本院不予采信。根据各方举证情况，本院确认李小华已于2019年10月底搬离涉案房屋，南大洋公司诉请其返还房屋，缺乏事实依据，本院予以驳回。关于租金标准是否变更。根据南大洋公司提交的银行转账流水，结合其自行统计的《应收李小华厂租及工资》列表，可以看出2017年2月14日至2018年5月16日期间李小华均系按每月47536元支付租金，2018年8月20日至2019年6月30日期间均系按52289元支付租金。该支付金额虽低于《租赁合同》约定金额，但支付标准稳定、规律，且在长达两年多的履行期间，并无证据显示南大洋公司就租金差额提出过异议，一审据此采信李小华关于双方已合意变更使用费标准的主张，理据充分，本院予以认可。南大洋公司主张按照《租赁合同》标准补足前述期间的占用费差额并支付此后占用费，缺乏事实依据，本院不予支持。南大洋公司上诉还提出李小华未支付2019年6月租金及欠付保安工资的问题。对此本院认为，南大洋公司在一审提交的其制作的《应收李小华厂租及工资》统计表记载，2019年6月1日至2019年6月30日期间租金，其已实收李小华于2019年7月1日缴纳的52289元，表明其认可李小华该日转账支付的款项为6月份租金，而此前租金在表格中亦均有对应的实收记载，可见每月款项均有支付。现其上诉称2019年7月1日缴纳的52289元系支付2019年5月租金，李小华未支付2019年6月份租金的主张，与其此前确认的事实不符，亦没有证据证明，本院不予采信。李小华应按每月52289元标准，向南大洋公司支付2019年7月至2019年10月期间占用费。对南大洋公司超过该金额的占用费请求，本院予以驳回。至于李小华是否欠付保安工资。因双方合同无效，南大洋公司既未举证证明其实际提供了保安服务，也没有证据证明其在履行期间进行过催收，一审采信李小华关于南大洋公司未实际提供保安服务的主张，符合本案事实，本院予以认可。南大洋公司诉请李小华支付保安费，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。此外，对李小华主张已归还灭火器的事实，因其未举证证明，南大洋公司亦不确认，本院不予采纳。至于李小华主张的其为对外转租而支付的中介费，实质系其为自身转租经营产生的成本，并非履行无效租赁合同导致的损失，其诉请南大洋公司予以赔偿，于法无据，本院予以驳回。综上所述，南大洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；李小华的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实、适用法律并无明显不当，但因二审新证据导致查明事实变化，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初21312号民事判决第一、四、五、七项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初21312号民事判决第二项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初21312号民事判决第三项为：李小华应于本判决生效之日起五日内向深圳南大洋塑胶有限公司支付2019年7月1日至2019年10月31日占用费209156元；四、驳回深圳南大洋塑胶有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3869.33元，反诉受理费1344.5元，共计5213.83元，由深圳南大洋塑胶有限公司负担2034元，李小华负担3179.83元；二审案件受理费共计5640元，由李小华负担1606元，深圳南大洋塑胶有限公司负担4034元。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年四月二十日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条第一款规定的事实，不适用有关自认的规定。自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认。