上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初3946号原告：唐奇民，男，1984年1月18日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：单喆胤，上海市杰豪律师事务所律师。被告：吴静，男，1973年1月6日生，汉族，住上海市嘉定区。上列当事人间因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，适用普通程序(独任审理)，于2021年4月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人及被告到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2020年10月7日签订的《联营合作协议》已于2020年11月3日解除；2.判令被告返还2020年10月25日至2021年2月24日四个月租金52,000元；3.判令被告双倍返还合作保证金52,000元；4.判令被告赔偿中介费13,000元及律师费11,000元。事实和理由：2020年9月25日，原告经案外人居间介绍与被告就联合经营坐落于上海市静安区长乐路XXX号的饮品店达成《联合经营意向书》，原告为此支付了中介费13,000元，并于当天向被告支付了定金13,000元。2020年10月7日，原被告经协商在《联合经营意向书》的基础上另行签订了《联合经营合作协议》，约定：原被告各分配每月营业额50%；原告保证每月保底经营额为26,000元，即无论原告经营业绩如何，每月均应固定支付被告13,000元；被告发生违约行为的，双倍返还原告保证金等。协议签订后，原告向被告转账65,000元，加上之前定金13,000元，原告合计支付被告78,000元，该款为“付四押二”的四个月保底营业额52,000元、保证金26,000元。后原告于2020年10月10日准备入场装修时，发现被告已将上述商铺出租给他人，直接导致原告无法经营，被告的行为构成根本违约。嗣后，原告找到被告要求解除合同并退还已支付款项，但被告予以拒绝。原告无奈之下于2020年11月3日书面通知被告解除《联合经营合作协议》。后原告诉至本院作如上诉请。庭审中，原告明确双方间签订的《联合经营合作协议》实为房屋租赁协议，其诉称的保底经营款实际就是租金。被告辩称：双方实际上确实是房屋租赁关系，当初通过做中介的何小姐私下找下家并经其介绍与原告签订了《联合经营意向书》，后双方又签订《联合经营合作协议》，目的就是为了规避大房东不同意转租而且是双方商量的结果，10月7日被告就将房屋钥匙交给了原告，并先后收取了原告定金13,000元、“付四押二”的租金65,000元。10月9日原告带着中介和第三方来看房欲擅自转租，因此被告在10月10日通知原告来商谈解除合同事宜，但原告没来。10月13日原告违反《保密协议》约定将原被告间的租赁关系告知大房东，导致大房东收回房屋，10月19日被告和大房东签订了解除租赁合同的协议并在当天将房屋交还大房东。之后被告未再联系原告，也没有收到过原告的解除函。被告认为，导致大房东收回房屋的原因是原告违反了《保密协议》向大房东透露了转租的事情，并造成了被告损失，所以不同意原告诉请。针对被告的答辩意见，原告表示：双方签《联合经营意向书》的时候原告并不知道被告是无权转租，原告本意是租赁，但被告坚持签《联合经营意向书》，反正能达到租赁的目的，所以就和被告签了，10月7日双方签《保密协议》时原告才知晓房屋不能转租；被告未曾将房屋钥匙交付原告。经审理查明：2020年9月25日，原被告经人介绍，就被告承租的上海市静安区长乐路XXX号物业(以下简称：系争物业)达成联合经营的意向并就此签订了《联合经营意向书》，当日原告即向被告支付了定金13,000元。2020年10月7日，原被告就联合经营系争物业签订《联合经营合作协议》一份，约定：合作期限2020年10月8日至2023年2月25日；被告负责提供上述物业及该址营业执照、承担物业房租等，原告负责实际经营等；原被告各分配每月营业额50%，原告保证每月保底经营额26,000元，即原告即使未完成上述营业额，被告也按照保底经营额进行分配，不足部分由原告补足，超出部分由原告自行支配；被告保证原告在2020年10月8日入驻物业进行装修并在2020年10月25日进行营业；原告支付被告26,000元作为合作保证金，合作期满被告无息返还原告；如被告发生单方面解除协议、违法经营、未按时交付经营场所逾期超过7日等违约行为，应双倍返还原告合作保证金等。同时，双方又签订《保密协议》一份，载明：双方就上述物业约定租金每月13,000元，四月一付押二，并对《联合经营合作协议》保密，不可告知第三方等。当日，原告向被告支付了65,000元。后，原被告因系争物业租赁事宜发生争议，双方协商未果，原告亦未入驻系争物业。2020年11月3日，原告向被告发出“解除《联合经营合作协议》通知书”，要求解除《联合经营合作协议》等，该件向被告住所地寄出后于2020年11月8日签收。2020年10月19日，被告(乙方)与系争物业出租方陶尧康(甲方)签订《解除租赁合约》一份，载明：因疫情影响导致乙方经营压力，乙方考虑经济承受能力，故向甲方提出解除租赁合同，不再承租该物业；甲方考虑乙方实际情况同意解除原有的租赁合同；签字即日起解除合约生效等。以上事实，有当事人的陈述、原告提供的《联合经营意向书》、微信截图及转载凭证、《联合经营合作协议》及手机银行个人跨行汇款回单、《保密协议》、解除《联合经营合作协议》通知书及快递底单、被告提供的微信聊天记录、《解除租赁合约》等为证，本院予以确认。本院认为，原被告间签订的《联合经营合作协议》实为就系争物业达成的租赁合同，然系争物业系被告承租而来，其向原告转租未经出租人同意，且被告与出租人间的租赁关系已经于2020年10月19日解除，原被告间的租赁合同关系也因此丧失了赖以存在的基础，不再具有履行可能。鉴于此，原告有权解除《联合经营合作协议》，本院确认该协议于2020年11月8日即“解除《联合经营合作协议》通知书”送达当日解除。鉴于被告未有证据证明向原告交付过系争物业，该协议解除后，被告应向原告返还全部已付款项。关于原告要求双倍返还合作保证金及赔偿中介费、律师费损失的主张，本院认为，原告向被告租赁系争物业时，本应负有了解房屋权利状况的义务以防范可能的转租风险；其次，其本意既为租赁，但仍与被告以“联合经营”名义签订意图规避的协议及保密协议，实属通谋，为社会诚信价值观所不容，其对于上述协议因无法履行而导致解除的结果存有过错，故该主张本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告唐奇民与被告吴静在2020年10月7日签订的《联合经营合作协议》于2020年11月8日解除；二、被告吴静应于本判决生效之日起十日内返还原告唐奇民人民币78,000元；三、驳回原告唐奇民其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,860元，由原告负担1,110元、被告负担1,750元(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周红军二〇二一年四月三十日法官助理 王奇彦书 记 员 顾 贤附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……