江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3130号上诉人（原审原告）：刘文华，男，1968年10月2日出生，汉族，住江苏省张家港市。上诉人（原审原告）：徐琳，女，1988年2月10日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。被上诉人（原审被告）：苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处，住所地江苏省苏州市虎丘路立交桥南堍。负责人：高立，主任。委托诉讼代理人：高阳，江苏新开利律师事务所律师。委托诉讼代理人：周俊，江苏新开利律师事务所律师。上诉人刘文华、徐琳因与被上诉人苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处（以下简称虎丘街道）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初6723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人刘文华、徐琳上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令确认虎丘街道位于新庄××××号门面房面积约50平方米；3.判令虎丘街道赔偿装修损失128471元，设备设施损失10万元；4.虎丘街道退还押金3000元；5.本案诉讼费用、评估费由虎丘街道承担。事实和理由：一、2010年，刘文华、徐琳租赁虎丘街道位于新庄新村××家桥××号的房屋面积约50平方米用于小吃经营，于2016年8月重新改造、装修并且购买了相关设备设施，准备用于饭店经营。但涉案房屋被工商局告知是违章建筑，不能办理营业执照用于饭店经营，并被工商局查封。刘文华、徐琳多次去虎丘街道处寻求解决办法，都被虎丘街道以种种理由推脱，导致饭店装修后被查封至今。二、刘文华、徐琳几十次前往虎丘街道街道办，希望拿到房屋土地证、房产证办理营业执照，但虎丘街道相关领导均互相推诿，不予解决。2018年2月28日，虎丘街道无法提供两处房产合法产权证后，发出了“限期搬离告知函”，但在此之前，刘文华、徐琳未收到虎丘街道终止租房合同的任何电话、文字、文书、信息，违反了租房合同第九条的约定：合同终止前一个月通知对方。虎丘街道从2016年12月31日前的一个月至2018年2月27日，在跨度长达三年时间里，从未履行终止合同的告知义务，使刘文华、徐琳蒙受严重的经济损失和精神打击。被上诉人虎丘街道辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告刘文华、徐琳向一审法院起诉请求：1.判令虎丘街道赔偿装修损失128471元、设备设施损失10万元。2.判令虎丘街道退还押金3000元。3.判令虎丘街道承担本案诉讼费、评估费。反诉原告虎丘街道向一审法院反诉请求：1.判令刘文华、徐琳将苏州市××区××新村××1-3室清理腾空后返还给虎丘街道。2.判令刘文华、徐琳支付房屋占有使用费110600元（自2017年1月1日起，按房屋租赁合同约定的标准，暂计算至2020年7月1日，要求计算至房屋实际腾空并返还之日止）。3.判令刘文华、徐琳承担反诉诉讼费。一审法院认定事实如下：刘文华、徐琳向原留园街道租赁了多处房产用于经营，位于苏州市××区××新村××1-3门面房即为其中之一。该房产为原苏州市金阊区留园街道建设的临时建筑。后因街道合并，原苏州市金阊区留园街道并入新的虎丘街道。自2010年起，刘文华、徐琳开始租赁上述门面房并支付了履约保证金3000元，租赁合同一年一签。2013年4月5日，原留园街道出具了案涉房屋出租给刘文华用于开设“刘文华面菜馆”，房产证、土地证正在办理中的证明。双方的最后一份租赁合同签订于2016年11月2日，合同约定的租赁期间自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金为31600元，年付。租赁期间内不得转租，否则出租方有权单方终止租赁协议。合同签订后，刘文华支付了租金31600元。2016年11月8日，原留园街道出具了案涉房屋属于留园街道集体资产，现委托经济发展科管理，房产证正在办理中的证明。2017年3月7日，刘文华认为其向原留园街道租赁的新庄新村56幢房屋漏水，给其经营造成损失，故对虎丘街道提起诉讼，要求赔偿损失[（2017）苏0508民初1491号]。对于租赁合同期满后双方未再签订书面租赁合同，虎丘街道亦未要求刘文华、徐琳归还房屋的原因，双方均陈述，需等待上述案件的审理结果。2017年11月15日，刘文华与案外人吴岳喜签订承包合同，将使用案涉房屋开设的饭店承包给吴岳喜经营。吴岳喜承包后进行了进一步装修并拟营业。2017年12月26日，姑苏区市场监督管理局工作人员在日常巡查时发现上述房屋开设的饭店无营业执照、食品安全许可证，执法人员当场出具《责令改正通知书》，责令停止经营，办理营业执照、食品经营许可证后方能继续营业。刘文华称，市场监督管理局责令停业后，虎丘街道将租赁房屋上锁封闭。虎丘街道称其未上锁。因刘文华无法提供房产证等用于办理营业执照等，吴岳喜于2018年1月30日对刘文华提起诉讼，要求刘文华赔偿承包费、装修款、员工补偿款、购置物品费用等。后，双方达成和解，由刘文华向吴岳喜赔偿了损失。2018年2月5日，（2017）苏0508民初1491号案件作出判决，判令虎丘街道向刘文华赔偿了部分损失。2018年2月28日，虎丘街道出具《限期搬离告知函》，要求倪家桥1-3门面房的实际使用人在收函后10日内腾空房屋内的物品并归还房屋，但刘文华未予归还。因虎丘街道催告刘文华返还房屋，但刘文华未予返还，虎丘街道故于2019年7月31日对刘文华提起诉讼[(2019)苏0508民初6540号]，要求刘文华归还房屋、支付占有使用费。一审法院受理后，刘文华提出要求虎丘街道赔偿装修损失、营业损失、退还押金的反诉。因租赁合同中约定的承租人为刘文华、徐琳，但刘文华、虎丘街道均未提供徐琳的身份信息亦未申请将徐琳作为当事人参加诉讼，一审法院于2019年10月裁定驳回了双方的起诉。2019年12月2日，虎丘街道委托律师向刘文华发函，称：新庄新村56幢南2号楼-1、新庄新村56幢南倪家桥1-3室房屋的租赁合同于2016年12月31日到期。此后，双方未签订续租手续，街道也未向你收取租赁期满后的房屋占有使用费。刘文华应在接到本函后五日内将上述两处房屋腾空后予以归还，否则街道将自行收回。清理腾房事宜可与街道的工作人员联系。此外，街道也保留追偿2017年1月1日起至房屋实际收回之日止房屋占有使用费的权利。因双方对于房屋返还及装修赔偿事宜未能达成一致，刘文华、徐琳提起本次诉讼，要求虎丘街道赔偿装修损失等；虎丘街道提起反诉，要求刘文华、徐琳返还房屋并支付占有使用费。案件审理过程中，经委托评估，新庄新村东2号楼底-1房屋、倪家桥1-3号房屋的装修及附着物价值分别为22604元、128471元。刘文华、徐琳琳共计支付鉴定费6500元。案件审理过程中，一审法院通知刘文华、徐琳于2020年11月21日前将倪家桥1-3门面房腾空并归还虎丘街道，逾期归还的，将按照双方租赁合同约定的金额支付占有使用费。虎丘街道称，刘文华拟腾空房屋，遂于2020年11月27日至虎丘街道领取钥匙并将绝大多数设备搬离。以上事实，由刘文华、徐琳提交的房屋租赁合同两份、收据、民事裁定书两份、民事判决书、民事调解书、证明两份、限期搬离告知函、评估报告、鉴定费发票，虎丘街道提交的限期搬离告知函、律师函及邮寄凭证及双方的陈述予以证实。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，但违反法律的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虎丘街道将超过使用期限的临时建筑出租给刘文华、徐琳，双方因此签订的超过临时建筑使用期间的租赁合同无效。虎丘街道将超过使用期限的临时建筑出租，具有过错。因在租赁房屋被责令不得用于营业前，虎丘街道尚未有不再续租并要求刘文华、徐琳返还房屋的意思表示，故虎丘街道对于因刘文华、徐琳不能正常使用房屋进行经营而产生的装修损失，一审法院酌定由虎丘街道承担70%的责任，为89929.7元（128471元×0.7）。对于设备、设施，可由刘文华、徐琳自行处理，一审法院对于刘文华、徐琳要求虎丘街道赔偿设备、设施损失的诉请不予支持。对于履约保证金（押金）3000元，因刘文华、徐琳已交纳且已在（2019）苏0508民初6540号案件审理过程中出示过原件，但虎丘街道未举证证明该款项已退还，故一审法院对刘文华、徐琳要求退还3000元的请求予以支持。对于鉴定费，刘文华、徐琳共计支付6500元，本案中的鉴定费根据本案的鉴定金额占鉴定总费用与总鉴定金额的比例确定为5527元。由刘文华、徐琳承担其中的30%，为1658元；虎丘街道承担其中的70%，为3869元。因刘文华、徐琳已将案涉房屋腾空，虎丘街道亦已获知，故虎丘街道可对案涉房屋自行处理，一审法院对虎丘街道要求刘文华、徐琳腾空并返还房屋的诉请不予支持。因刘文华、徐琳未支付2016年12月31日之后的占有使用费，但在事实上占用房屋，故应向虎丘街道支付占有使用费。对于占有使用费的金额，分段计算。在市场监督监理部门于2017年12月26日责令停止经营前，未见刘文华、徐琳使用案涉房屋受到影响，故对于2017年1月1日至2017年12月25日期间占有使用费由刘文华、徐琳按照合同约定的31600元/年承担，为31080.55元（1年-6天）。对于市场监督管理部门责令停止经营之日起至一审法院通知刘文华、徐琳返还房屋期间（2017年12月26日至2020年11月21日期间）的占有使用费，因为案涉房屋无法用于商业经营，故不能按照合同约定的金额计算占有使用费。对于刘文华、徐琳在房屋不能正常用于商业经营的情况下未能及时向虎丘街道退还房屋而给虎丘街道造成的占有利益损失，按照合同约定的租金金额的50%计算，为45971.51元（2年+332天）。对于一审法院通知刘文华、徐琳返还房屋但刘文华、徐琳逾期返还期间的占有使用费（2020年11月22日至2020年11月27日），按照合同约定的金额计算占有使用费，为519.45元。以上占有使用费合计77571.51元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条、第九条之规定，一审法院判决：一、苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处于判决生效之日起十日内刘文华、徐琳支付装修损失89929.7元、退还履约保证金（押金）3000元，合计92929.7元。二、驳回刘文华、徐琳的其他诉讼请求。三、刘文华、徐琳于判决生效之日起十日内向苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处支付占有使用费77571.51元。四、驳回苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处的其他诉讼请求。案件受理费4772元，减半收取2386元，由刘文华、徐琳承担1428元、苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处承担958元；鉴定费5527元，由刘文华、徐琳承担1658元、苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处承担3869元。反诉案件受理费减半后收取1256元，由苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处承担374元，刘文华、徐琳承担882元。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审法庭调查时，刘文华向本院提交以下证据：证据一、情况说明一份，拟证明倪家桥1-3号门面房的面积为180平方，而街道办事处只占65平方米，其余是刘文华自己的。2017年房子被查封以后，虎丘街道换了门锁，2017年12月26日刘文华将物品放置于自己所有的空间，所以2017年12月26之后刘文华不应该支付房屋占有使用费。证据二、照片打印件两份，该照片是2020年9月初拍摄的，拟证明2017年12月26日到2020年9月初涉案房屋一直被对方上锁，后来涉案房屋需要评估，但是对方工作人员钥匙遗失，照片反映的就是街道工作人员因找不到钥匙所以在拆锁，评估结束后又由街道重新上锁。虎丘街道质证认为，证据一真实性无法认可。即便按照刘文华、徐琳所称的打通围墙后整体面积为180平方，但是虎丘街道自始至终都是按照双方签订合同65平方米的面积要求其支付房屋占有使用费，而刘文华、徐琳所称的饭店被查封第二天就把设备材料挪到其自有部分，我们认为不准确。一审中刘文华、徐琳申请的鉴定中就包含了房屋内的装修以及其他物品价值，说明涉案出租房屋里有设备和物品，这一点也可以从刘文华、徐琳提交的第二组证据中看出，其中一张照片里可以清晰的看到房屋里面有饭店经营的各项设备。如果刘文华、徐琳对房屋的权属有异议，应另案提起诉讼以确定整个房屋面积是否为180平方，并确定属于虎丘街道的65平方米应当如何划分，而不应当在本案中作出处理。证据二、真实性没有办法确认，据虎丘街道了解，在评估公司要求开门当天虎丘街道根本没有钥匙，其工作人员曾询问钥匙是否在刘文华、徐琳处，后来因为没有办法开锁，所以才要求专业的开锁公司将其剪断。至于后面更换的门锁应当是由虎丘街道下属物业公司进行了更换，但是在第一次庭审当中，虎丘街道已经明确告知刘文华、徐琳，如果需要开门搬离东西完全可以和虎丘街道沟通，其将予以配合，事实上也是在2020年的11月底，虎丘街道也按照刘文华、徐琳的要求开门，刘文华、徐琳搬走了大部分的设备和物品。本院认为，双方签订的租赁合同因超过临时建筑使用期间而无效。刘文华、徐琳上诉主张虎丘街道赔偿装修损失128471元，设备设施损失10万元。对此本院认为，虽然虎丘街道将超过使用期限的涉案房屋出租具有过错，但双方最后一份租赁合同于2016年12月31日到期后未再续签新的租赁合同，在相应租期内刘文华已经占有、使用涉案房屋。即使在2017年12月26日租赁房屋被责令停止经营前虎丘街道未作出不再续租并要求刘文华、徐琳返还房屋的意思表示，导致刘文华、徐琳不能正常使用房屋进行经营而产生相应装修损失，一审法院酌定虎丘街道承担70%的责任，亦属合理裁量，并无不当。刘文华、徐琳上诉主张虎丘街道就装修损失承担全部责任，依据不足，本院不予支持。设备、设施属于可移动物品，可由刘文华、徐琳自行搬离，刘文华、徐琳上诉主张虎丘街道赔偿设备、设施损失10万元，本院不予支持。关于刘文华二审中主张的其不应支付2017年12月26之后的房屋占有使用费问题，对此本院认为，2017年12月26之后涉案房屋仍由刘文华、徐琳占有，虽然其称将物品放置于自己所有的空间，但未提供充分证据证明，故对其该项主张本院亦不予支持。另外，本案系房屋租赁合同纠纷，刘文华、徐琳上诉要求确认虎丘街道位于新庄××××号门面房面积约50平方米，不属于本案审理范围，本院不予理涉。一审法院已经支持了刘文华、徐琳要求退还3000元押金的请求，刘文华、徐琳还上诉主张虎丘街道退还押金3000元，本院不予支持。综上，上诉人刘文华、徐琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4772元，由上诉人刘文华、徐琳负担。本判决为终审判决。审 判 员 黄源榕二〇二一年四月二十九日法官助理 史学树书 记 员 蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。