北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初14492号原告（执行案外人）：赵艳，女，汉族，1971年5月3日出生，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：张超，北京永定律师事务所律师。被告（申请执行人）：秦皇岛康神商贸有限公司，住所地秦皇岛市海港区海阳路53号（五道桥市场北口）。法定代表人：王志祥，执行董事。委托诉讼代理人：陈博明，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静，北京市两高律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：李保阳，男，1970年7月17日出生，汉族，住山西省大同市。第三人（被执行人）：田林，男，1970年1月6日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。第三人（被执行人）：赵霞，女，1973年12月16日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。原告赵艳与被告秦皇岛康神商贸有限公司（以下简称康神公司）、第三人李保阳、田林、赵霞案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵艳的委托诉讼代理人张超、被告康神公司的委托诉讼代理人陈博明、杨静到庭参加诉讼。第三人李保阳、田林、赵霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵艳向本院提出诉讼请求：1.要求停止对位于北京市昌平区××镇××区×号楼6层3单元602的房屋[不动产权证号码：京（2018）昌不动产权第XXXX号]的执行，即解除北京市房山区人民法院（2020）京0111执3300号查封裁定对位于北京市昌平区××镇××区×号楼6层3单元602的房屋的及停止（2020）京0111执3300号公告中所称的将对位于北京市昌平区××镇××区×号楼6层3单元602的房屋进行的拍卖；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：在执行申请执行人与被执行人股东损害公司债权人利益责任纠纷一案过程中，北京市房山区人民法院裁定查封登记在赵霞名下的北京市昌平区××镇××区×号楼6层3单元602的房屋，不动产权证号码：京（2018）昌不动产权第XXXX号，并公告将对该房屋进行拍卖。我不服北京市房山区人民法院作出的（2020）京0111执3300号查封裁定和（2020）京0111执3300号公告中即将拍卖登记在赵霞名下的案涉房屋的执行行为，提出案外人执行异议，北京市房山区人民法院作出（2020）京0111执异425号执行裁定驳回了我的异议请求。我不服该执行异议裁定，故依法提起诉讼。第一，我享有请求对案涉房屋产权进行变更登记的权利（即要求房屋过户的权利）及对房屋的所有权的期待权。早在（2019）京0111民初4102号民事判决作出前，2019年8月31日，经我与赵霞协商，双方签订了《以房抵债协议书》，约定将备案登记在赵霞名下位于北京市昌平区××镇××区×号楼6层3单元602的房屋[不动产权证号码：京（2018）昌不动产权第XXXX号]转让给我以清偿赵霞所欠我的借款及利息。协议签订后，赵霞将该房钥匙交给了我，但因该房为赵霞丈夫韩立彬在浙商银行的贷款设定了抵押担保，且抵押担保期限未满，该房至今尚未能过户给我。但我享有请求对房屋产权进行变更登记的权利（即要求房屋过户的权利）及对房屋的所有权的期待权，这些权利能够排除对该房屋的强制执行。我认为赵霞欠我巨额借款本息未还，自愿以房抵债，根据最高院有关判例，可以认定为我已付全额买房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。第二，我针对特定不动产所有权的变更登记（过户）请求权属于物权请求权（从房屋所有权角度看也是对房屋所有权的期待权，即物权期待权），优先于被告（申请执行人）的金钱债权请求权，足已排除对该房屋的强制执行。我对于案涉房屋享有的权利是基于《以房抵债协议书》的明确约定，明确针对案涉房产，被告（申请执行人）对于赵霞虽享有债权，但是其债权并非指向案涉房屋，可执行赵霞名下其他财产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的精神与内涵原则确认了物权请求权优先于金钱债权请求权的原则，本案应参照适用。综上所述，我提出的解除对案涉房屋的查封、停止对案涉房屋的拍卖的异议请求是有事实和法律根据的，应予支持。我不服（2020）京0111执异425号执行异议裁定，现依法起诉，望判如所请。康神公司辩称，不同意原告赵艳的诉讼请求，具体意见如下：第一，原告既非案涉房屋的所有权人，也不享有足以排除执行的特殊债权，不是案涉房屋的权利人。案涉房屋不动产权证书上权利人仍为赵霞，法院基于生效判决确认的债权对登记在赵霞名下的不动产进行查封有理有据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对不动产买受人享有的排除执行权利作出了特殊规定，本案中，原告与被执行人之间为“以房抵债”关系而非“房屋买卖”关系，亦不符合该特殊规定的适用条件。第二，以物抵债协议与基于买卖而产生物权期待权具有本质性区别，不足以排除对该房屋的强制执行。本案中，即使原告与赵霞之间签订的以物抵债协议真实有效，其二人签订此协议的目的是为了消灭原告与赵霞之间的金钱债务关系，并不当然产生物权变动的法律效果，根据债的平等性原则，在完成不动产权属转移登记之前，赵艳仅凭该以物抵债协议，不足以形成优先于被告债权的权益。此外，在签订该协议时案涉房屋产权已办理抵押权登记，原告明知该房屋存在抵押及办理过户风险，仍然订立以房抵债协议，视为其愿意承担该房屋权利瑕疵的后果，因此其对该房屋享有的权利不能对抗强制执行的民事权益。若本案抵押权人同意在抵押状态下过户，那么抵押也不会成为过户的实质障碍，但其至今仍未办理不动产法定登记，不足以形成优先于被告债权的利益，不能排除对该房屋的强制执行。第三，原告与赵霞签订的以房抵债协议是在被告与赵霞等人股东损害公司债权人利益责任纠纷案开庭审理后，且根据原告提供的证据，无法证明原告与赵霞之间借贷关系的存在，我方合理怀疑此“以物抵债协议”存在恶意串通损害他人合法权益的情形。综上所述，即使原告能够证明以物抵债协议的真实性，由于赵艳未进行不动产权属转移登记，仅凭该以物抵债协议，不足以形成优先于一般债权的权益，不能据此排除对案涉不动产的强制执行。李保阳、田林、赵霞未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：康神公司与赵霞、李保阳、田林股东损害公司债权人利益责任纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理，于2019年9月26日作出（2019）京0111民初4102号民事判决，判决李保阳、田林、赵霞对（2010）房民初字第03623号民事判决所确认的北京御生堂商业有限公司对康神公司所负债务中的本金200000元以及迟延履行的债务利息（以200000元为基数，分段计算，按中国人民银行同期贷款基准利率双倍计算，自2010年10月25日起计算至2014年7月31日；按日万分之一点七五的标准计算，自2014年8月1日起计算至清偿之日止）向康神公司承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，因赵霞、李保阳、田林未履行生效法律文书确定的义务，康神公司向本院申请强制执行，本院于2020年7月8日依法立案执行，案号为（2020）京0111执3300号。执行过程中，本院于2020年7月16日将赵霞名下位于北京市昌平区××镇××区×号楼6层3单元602的房屋[不动产权证号：京（2018）昌不动产权第XXXX号，以下简称602号房屋]查封，并张贴公告，因赵霞未履行生效法律文书确定的义务，本院将对602号房屋进行公开拍卖。为此，案外人赵艳提出异议，本院于2020年10月27日作出（2020）京0111执异425号执行裁定，驳回赵艳的异议请求。赵艳随即向本院提起案外人执行异议之诉，形成本案。另查，602号房屋所有权人为赵霞，该房屋于2018年11月5日设有最高额抵押权，权利人为浙商银行股份有限公司北京分行。再查，赵霞与案外人韩立彬系夫妻关系。2018年6月7日，赵艳通过银行分三笔向韩立彬转账共计12万元。2018年8月13日，赵艳通过银行分五笔向赵霞转账共计5万元。2018年10月15日，赵艳通过银行分两笔向韩立彬转账共计9.2万元。2019年2月21日，赵艳通过银行分四笔向赵霞转账共计20万元。2019年2月22日，赵艳通过银行分两笔向赵霞转账共计10万元。2019年8月4日，赵艳通过银行向韩立彬转账50万元。另，案外人赵智于2019年1月14日、2019年1月15日通过银行分别向赵霞转账45万元，合计90万元。庭审中，赵艳称以上转账共计196.2万元，均系赵霞、韩立彬因做生意需要资金周转而向其借款；赵艳、赵霞、赵智三人系兄妹关系，赵智向赵霞转账的90万元系赵艳的资金，赵艳同时提交赵智于2019年8月31日出具的《证明》，载明：“本人赵智，2019年1月14日转入赵霞账号上的45万元，2019年1月15日转入赵霞账号上的45万元，共计90万元属于赵艳资产。从我的账号上转过去的。特此证明！”赵艳还提交赵艳（甲方、债权人）与赵霞（乙方、债务人）于2019年8月31日签订的《以房抵债协议书》，该协议书约定：因乙方向甲方借款1962000元，已逾还款日期，鉴于乙方无法偿还上述债务，乙方自愿将备案登记在乙方名下位于北京市昌平区××镇××区×号楼6层3单元602室的房屋转让给甲方以清偿乙方所欠甲方的借款及利息。该房屋的房屋产权证号为京（2018）昌不动产权第XXXX号，建筑面积111.29平方米，评估价值为525万元，已设定抵押担保，为韩立彬从浙商银行所贷款325万元提供抵押担保。上述抵债房产抵押担保金额以外协商作价为200万元。抵押权人实现抵押权后，该抵债房产不足以抵偿乙方所欠甲方全部债务的，乙方仍应向甲方支付该差额直至清偿全部债务。乙方应于本协议签订之日起30日内将房屋交付给甲方占有、使用。乙方应保证其对抵债的房屋享有所有权，房屋产权无争议。原则上甲乙双方应于本合同签订之日起办理房屋变更登记手续，但由于该房屋已办理抵押登记尚在抵押担保期内，因此待抵押担保期满或者解除抵押后双方再进行产权过户登记。届时乙方应当积极配合甲方办理房屋变更登记手续。双方还对其他权利义务进行了约定。庭审中，赵艳称，《以房抵债协议书》签订当日，赵霞向赵艳交付了602号房屋钥匙，目前由赵艳之女居住；还称，因602号房屋存在抵押，故而未能办理过户登记。本院认为，本案的争议焦点在于赵艳就602号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。赵艳提起本案诉讼主张相应权利所依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。而本案中，赵艳与赵霞签订的《以房抵债协议书》首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，即赵艳签订该合同的目的并非为购买602号房屋，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，赵艳对赵霞的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。赵艳作为以房抵债拟受让602号房屋的权利人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。故赵艳主张其对602号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实和法律依据，对其诉讼请求，本院无法支持。李保阳、田林、赵霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院的公正审理，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回赵艳的诉讼请求。案件受理费70元，由赵艳负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  于晓君人民陪审员  杨会云人民陪审员  刘堪铎二〇二一年四月二十八日法官 助理  王得壮书 记 员  刘 婷