辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0302民初528号原告：交通银行股份有限公司鞍山分行，住所地辽宁省鞍山市铁东区二一九路38号。负责人：常晓丹，行长。委托诉讼代理人：王珑翰，男，系该单位员工。委托诉讼代理人：刘晓松，辽宁正方圆律师事务所执业律师。被告：李五良，男，1969年3月28日出生，汉族，住河北省定州市。被告：杨英琴，女，1970年4月9日出生，汉族，住河北省定州市。被告：鞍山泓宇房地产开发有限公司，住所地：辽宁省鞍山市铁西区北二道街6号。法定代表人：胡怀富，经理。原告交通银行股份有限公司鞍山分行（以下简称交通银行）与被告李五良、杨英琴、鞍山泓宇房地产开发有限公司（以下简称泓宇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行委托诉讼代理人王珑翰、刘晓松到庭参加诉讼。被告李五良、杨英琴、泓宇公司经送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交通银行向本院提出诉讼请求：1.请求判令李五良、杨英琴偿还借款本金247044.16元及利息、罚息、复利（从2020年10月1日起按照《个人房产抵押贷款合同》第二十四条的约定计算至实际给付之日止）；2.请求判令李五良、杨英琴承担抵押担保责任，交通银行对李五良抵押的房产享有优先受偿权；3.请求判令泓宇公司承担连带保证责任，判决交通对泓宇公司存进的保证金享有优先受偿权；4.请求判令全部诉讼费用由李五良、杨英琴、泓宇公司承担。事实与理由：2017年3月24日，交通银行与李五良、杨英琴签订了《个人房屋抵押贷款合同》（编号201701213411999001200000053）。合同第二十三条约定李五良、杨英琴从交通银行处借款28万元整，用于购买房屋，借款期限为240个月。合同第二十四条约定了贷款利率及利率调整方式。合同第二十六条约定还款方式为：等额本息还款法。每期还款额为1721元，还款日每月1日。合同第十三条中13.1条约定了“提前到期事件”，根据13.1条第（7）项约定，借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息视为提前到期事件。13.2条约定提前到期事件发生后，贷款人有权采取的措施。根据13.2条第（5）项约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。《个人房屋抵押贷款合同》第六款约定了抵押条款，第二十二条约定，被告用其所有的住宅作为抵押，房屋坐落于鞍山市铁西区。建筑面积79.43平方米。第六条约定了抵押担保范围，及抵押登记。李五良、杨英琴与交通银行在签订合同后依法办理了抵押登记，抵押登记号辽（2017）鞍山市不动产证明第0011286号。交通银行与泓宇公司签订了《个人住房抵押贷款合作协议》，约定泓宇公司为交通银行向富雅豪庭小区业主的贷款业务提供连带保证责任。为保证个人按揭贷款的按期如约还款，交通银行与泓宇公司签订了《个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定在交通银行存入保证金，当出现个人逾期还款时，交通银行有权直接扣划保证金，用于偿还逾期贷款。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”。交通银行对该保证金账户内资金享有优先受偿权。现还款期限已届满，李五良、杨英琴的贷款已经逾期，经交通银行催要，依然没有偿还。为维护合法权益，故诉至法院。李五良未到庭，未作答辩。杨英琴未到庭，未作答辩。泓宇公司未到庭，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因李五良、杨英琴、泓宇公司未到庭，未对交通银行提供的证据进行质证，对于交通银行提供的证据经本院审查后予以确认并在卷佐证。围绕当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月23日，李五良与泓宇公司签订《商品房买卖合同》，李五良购买坐落于鞍山市铁西区，产籍号为2-25-481-1041，建筑面积为79.43平方米商品房一处。2017年3月24日，李五良、杨英琴与交通银行和泓宇公司签订《个人房屋抵押贷款合同》，合同约定：抵押房屋为借款人所购房屋（产籍号2-25-481-1041），坐落于铁西区，建筑面积79.43平方米，购房总价叁拾伍万元整，购房合同编号201501320#1041，贷款金额贰拾捌万元整，贷款期限240月。基准利率种类为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率，利率下浮15%，日利率=年利率/360；本合同项下采用等额本息还款法，本息按期支付，计划还款日为指定日：每期末月的1日，借款人以月为一期的，即每月1日。若当月无此日期则为当月最后一天；本合同项下贷款实际发放后，本合同利率按本合同约定调整本合同利率，本合同项下基准利率为人民银行贷款基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；挪用贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮100%。本合同项下贷款一次性发放，放款/还款账户为62×××35。借款人1（抵押人）：李五良；借款人2（共同借款人，抵押人）：杨英琴；贷款人（贷款人即抵押权人）：交通银行；担保人（保证人）：泓宇公司，所有合同当事人均在合同尾页签字盖章。另查，交通银行（甲方）与泓宇公司（乙方）签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》，协议约定：本协议适用于位于鞍山市铁西区富雅豪庭二期楼盘。为保障甲方向购房人发放的贷款的安全，在本协议签署之日，乙方为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证。购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为甲方贷款设定抵押担保、甲方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日起，乙方的保证责任解除。乙方于本协议签署之日，按贷款总额的1%存入保证金，用于担保甲方向购房人发放的贷款。甲方根据本协议扣划保证金后，乙方应在甲方扣划之日起三日内补足相应款项作为保证金。甲方向购房人发放贷款时，乙方已经依法取得指定楼盘的预售许可证（或销售许可证）并已办妥登记备案手续。甲方向每一购房人发放贷款金额不超过其所购房屋总价款的80%，贷款期限最长为30年。甲方与购房人签署《个人房产抵押贷款合同》后，乙方应按产权交易登记部门的要求提供全套所需资料，协助甲方在30天内办妥该抵押登记或备案手续。乙方准备向购房人交付所购房屋时，应提前60天通知甲方。乙方授权，乙方在本协议项下有任何到期应付未付的款项时，甲方有权扣划乙方在交通银行开立的任一账户中的资金用于清偿。本协议合作期限为十年。泓宇公司向交通银行出具《担保函》，内容为“交通银行鞍山分行太平洋支行：根据我公司与贵行签署的《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》，我公司特为购房人李五良根据编号为201701213411999001200000053的《个人房产抵押贷款合同》向贵行申请的贷款提供连带责任保证，具体内容如下：“1.主债权本金为28万元，利率根据主合同的约定。2.保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。3.保证期间为购房人的债务履行期限届满之日起两年。贵行宣布主合同项下债务全部提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日。4.自主合同生效之日起，购房人未支付主合同项下到期应付的任何利息或本金的，我公司将根据贵行的要求立即偿还购房人应付未付的利息、本金，并承担本担保函第2条所述保证范围内任何应付罚息、违约金、损害赔偿金和贵行实现债权的费用。5.本担保函自签署之日起生效。购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为贵行贷款设定抵押担保、贵行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，我公司的保证责任解除。但在贵行取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，购房人已有欠款或欠费的，我公司对该部分应付款项仍承担保证责任”。再查，2017年4月7日交通银行出具《借款凭证》，借款金额280000元，借款期限240个月，借款原因及用途为购房，借款人李五良、杨英琴。2017年4月鞍山市国土资源局出具辽（2017）鞍山市不动产证明第0011286号《不动产登记证明》，证明权利或事项为预购商品房地产权预告登记，权利人交通银行股份有限公司鞍山分行，义务人李五良，坐落于铁西区，其他：产籍号为2-25-481-1041，预购商品房抵押权预告登记的种类为预告抵押设立登记，债权数额为28万元。再查，李五良与杨英琴系夫妻关系。交通银行庭审中述称其已扣划泓宇公司保证金17278.44元。李五良、杨英琴尚欠借款本金247044.16元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。李五良与交通银行签订的《个人房屋抵押贷款合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。交通银行已按合同约定向李五良履行了发放贷款280000元的义务，李五良、杨英琴在借款后未按合同约定偿还借款本息的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故对交通银行要求李五良、杨英琴偿还借款本金247044.16元及利息、罚息、复利（从2020年10月1日起按照《个人房产抵押贷款合同》约定计算至实际给付之日止）的诉讼请求，本院予以支持。关于交通银行请求判令其对李五良提供的抵押财产享有优先受偿权的诉讼请求。本院认为，交通银行与李五良、杨英琴及泓宇公司签订的《个人房屋抵押贷款合同》明确约定李五良以其购买的位于铁西区，产籍号为2-25-481-1041号的房屋进行抵押担保，且该抵押已办理了抵押登记，故该抵押合法有效，交通银行的抵押权成立，故交通银行的上述诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于交通银行请求判令泓宇公司承担连带保证责任并对泓宇公司存入的保证金享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，李五良、杨英琴与交通银行和泓宇公司签订《个人房屋抵押贷款合同》，泓宇公司在保证人处盖章；此外，泓宇公司与交通银行签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》并出具了《担保函》，约定由泓宇公司为购房人的全部贷款提供连带责任保证。根据交通银行（甲方）与泓宇公司（乙方）签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》中关于保证金的约定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条之规定，交通银行对泓宇公司存入的保证金享有优先受偿权，故对于交通银行的上述诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十八条、第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、李五良、杨英琴于本判决生效之日起十日内偿还中国交通银行股份有限公司鞍山分行借款本金247044.16元及利息、罚息、复利（从2020年10月1日起按照合同约定计算至实际给付之日止）；二、如李五良、杨英琴不能按本判决第二项履行给付义务，中国交通银行股份有限公司鞍山分行对李五良名下位于铁西区（产籍号：2-25-481-1041）的房产享有优先受偿权；三、鞍山泓宇房地产开发有限公司对上述欠款承担连带保证责任；四、中国交通银行股份有限公司鞍山分行对鞍山泓宇房地产开发有限公司账户存入的保证金享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5006元，减半收取2503元，由李五良、杨英琴、鞍山泓宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  李 雯二〇二一年四月二十五日代理书记员  赵萃婷