北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0118民初1624号原告：王蕊，女，1984年11月10日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：倪素华（王蕊之母），女，1960年2月12日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：王得尧（王蕊之父），男，1960年10月1日出生，汉族，住北京市密云区。被告：北京世纪物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区朝阳门南小街18号楼24-25一层C4室。统一社会信用代码911101067226747445。法定代表人：高占林，总经理。委托诉讼代理人：徐海东，男，该公司密云分公司主管。委托诉讼代理人：纪翠平，女，该公司密云分公司客服主管。被告：张爱华，女，1980年11月20日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市夷陵区，现住北京市密云区。委托诉讼代理人：覃小英，女，1975年7月29日出生，住北京市密云区。被告：李华，男，1982年3月20日出生，汉族，住北京市密云区。被告：王海玲，女，1965年6月16日出生，住北京市密云区。被告：任福来，男，1953年8月11日出生，汉族，住北京市密云区。身份号码×××。被告：李丹，女，1985年8月28日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李秀荣，女，1963年1月10日出生，汉族，住北京市密云区。被告：王海艳，女，1974年9月14日出生，汉族，住北京市密云区。身份号码×××。被告：李超，男，1987年1月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄春兰（李超之母），女，1960年7月30日出生，汉族，住北京市密云区。被告：左明云，女，1962年8月17日出生，汉族，住北京市密云区。原告王蕊与被告北京世纪物业管理有限责任公司（以下简称：世纪物业公司）、张爱华、李华、王海玲、任福来、李丹、王海艳、李超、左明云财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后,适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王蕊及其委托诉讼代理人倪素华、王得尧，被告世纪物业公司之委托诉讼代理人徐海东、纪翠平，被告张爱华及其委托诉讼代理人覃小英，被告任福来，被告李丹之委托诉讼代理人李秀荣，被告王海艳，被告李超之委托诉讼代理人黄春兰，被告左明云到庭参加诉讼。李华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，王海玲经本院当庭电话联系其表示不到庭参加诉讼同意缺席审理，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。王蕊向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告赔偿装修及家具损失38900元；2.判令被告赔偿评估鉴定费用4500元；3.判令被告赔偿两年房屋无法居住而产生的暖气费6480元；4.判令被告赔偿拆装衣柜、拆装及运走床、保洁的人工费用1990元；5.诉讼费由被告承担。世纪物业公司辩称：对于原告的各项诉讼请求，供暖费和本案没有关系，原告可以办理停暖，鉴定损失费用和其他的诉求都认可。但我方不同意承担责任。理由如下：室外的公共管道是我们物业的管理范围，对于业主室内共用的管道我们没有义务管理。室外公共管道是每一单元地下夹层管道横管一直通到外边的管道，我们每年至少疏通两次污水井，已尽到了职责。本案中，原告所在单元主管道二层以上共用一个管道，一层单独用一个管道，当时一层、二层是一个店铺，不住人，之前二层反过水，二层自己拿水泥堵上了。后来，二层换新房主后，我们与新房主协调，又检查了管道，用消防管从二层维修口向下通，有坚硬的物品通不下去，后我们又找人和设备专门疏通，到现在一直没再出现问题。张爱华辩称：2019年10月，我租101、102经营儿童摄影，二层当仓库。2017年二层两次反水，把二层泡了，我们找物业协商过多次，我说如果不管我们就把管道堵死，所以在2017年泡了两次水以后，就用木楔子裹上塑料袋把立出地面的下水管堵死了。我们家堵死以后反的少了，就反到三层了。2019年10月，原告说她家被泡了，我们来的时候发现我们家的房顶往下漏臭水。我认为原告家损失，就是因为主管道没有通好。物业说找外边专业的高压清洗过后就没有再出现过反水，所以物业还是有办法解决的，故我认为原告的损失，和物业清洗不到位有关系。我们也是受害者，我们从来没有用过厨房，所以我们不应当承担责任。任福来辩称：我的洗菜盆连土豆丝都掉下不去，我认为和我没有关系，应该找物业，物业清洗不够及时。李秀荣辩称：我家洗菜的盆什么都下不去，接我家洗菜盆的管道也就6、7公分，塑料的，跟洗衣管一样，什么也下不去，下去的话也是堵我自己。我认为我不应当作为被告，没有直接造成原告损失。二层202也泡过很多次。物业下水井如果清理畅通，不可能往上反，肯定是往下走的，还是物业清理不到位。2020年就没有听说过被泡的事情。原告的房屋泡成这样，肯定时间很长了，原告也没有对自己房屋做好看护职责。我认为就是物业的责任，原告自己也有责任。王海艳辩称：我们洗菜盆大米粒儿都掉不下去，我认为和我没有关系。我认为原告的损失应该是物业承担责任，清洗不及时不到位。黄春兰辩称：我们家的水都是我用，我从1993年开始住楼房，我家什么都掉不下去，我不应当承担责任。物业还是疏通的不好。原告承担责任是因为他对自己家管理不善。责任应该是物业和原告分担。左明云辩称：我们用水有小漏斗，小米粒都漏不下去，钢丝球肯定掉不下去，本案和我们没有关系。原告家泡水，厨房下水反上来的，说明是主管道，是公用设施，属于物业负责。原告家第三次泡水，一次、两次物业都没有从根源上解决，才会造成损失这么严重，我认为物业逃脱不了责任。原告说厨房反的水都是臭的，肯定是被泡很多天了，原告没有及时发现、及时处理，原告自身也存在过错。李华在庭前谈话中辩称：我们家没有改造过管道，厨房水盆有漏斗，一粒米都不会掉下去，原告家被泡和我们没有关系。我们家也漏过水，及时处理了。王海玲未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：王蕊系北京市密云区**街***号院（***小区）*号楼*层*单元301室（以下简称301室）的业主,世纪物业公司系银河湾小区物业管理公司。王蕊与世纪物业公司于2013年签有《北京市前期物业服务合同》，该合同期满后，世纪物业公司与北京市密云县银河湾小区业主委员会签订《北京市物业服务合同》，物业服务期限为2016年1月1日至2020年12月30日，该合同第六条约定，世纪物业公司提供的物业服务包括以下主要内容：……3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件四；”该合同附件四关于物业共用设施设备明细中记载：“3.区域内市政：……【室外上下水管道】”世纪物业公司与王蕊未签订物业服务合同。王蕊于2012年左右购买的301室，2013年办理的房屋登记，2016、2017年进行的装修，后搬到此居住。2018年3月，301室厨房曾反水，王蕊发现反水后找到世纪物业公司，世纪物业公司对主管道进行了疏通。2019年4月，301室厨房再次反水，物业对共用下水管道再次进行了疏通。2019年10月4日上午，世纪物业公司接到其他业主电话反映301室漏水，世纪物业公司工作人员赶到现场查看后，联系301室业主王蕊，王蕊于当日10时许返回家中，发现厨房地漏反水，家中被污水浸泡，并伴有恶臭。当日，世纪物业公司工作人员派保洁人员对301室进行了清理,并用疏通机对共用下水管道进行了疏通,疏通后301室厨房地漏未再反水。世纪物业公司经201室业主同意，于2019年12月进入201室，从201室共用下水管道检测口用器具向下探测，发现该管道有异物堵塞，同时发现201室露出地面的截断的下水管上端已被水泥封死。后世纪物业公司组织人员用高压水枪对该下水管道进行了再次疏通，迄今为止，涉案的该单元一侧住户未再发生反水事件。本案在审理过程中,王蕊申请对其房屋装修及家具损失进行评估,北京市京价价格评估有限公司于2020年12月4日作出评估报告,价格评估标的在价格评估基准日的评估价格为人民币38900元，其中，装修评估结论小计36222.06元，物品评估结论小计为2720元，百位取整为38900元。王蕊支付评估鉴定费4500元。经询问，原告的诉讼请求中，房屋装修和家具的损失系根据评估报告确定，评估鉴定费系凭票确定，供暖费系因房屋被泡后无法居住，支出的两个采暖季的供暖费，凭票确定，共6480元，人工费1990元中包含：1.由于地板被泡需要拆除，故需拆装四门衣柜，每门80元，拆支出320元，装支出320元，共640元；2.因卧室床被泡，无法使用，拆卸和运出费共650元；3.因被泡地方都是油污，自行找保洁清理支出保洁费700元。本案几被告对于原告请求的房屋装修和家具损失、人工费、评估鉴定费的合理性以及数额均未提出异议，但对于原告请求的供暖费均不予认可，认为与本案无关。上述事实，有当事人陈述、《北京市物业服务合同》、房屋所有权登记证书、评估报告、损失照片、视频、世纪物业公司提供的视频、本院现场勘验的视频等证据在案佐证。本院认为:本案争议焦点总结为：一、关于王蕊与世纪物业公司是否存在物业服务合同关系及王蕊所在小区业主委员会与世纪物业公司签订的《北京市物业服务合同》效力认定问题；二、关于涉案的共用下水管道是否是物业服务范围内的共用设施设备以及世纪物业公司是否应当承担责任的问题；三、关于王蕊所在楼栋业主是否承担责任的问题；四、关于原告的各项诉讼请求是否支持以及数额确定的问题。一、关于王蕊与世纪物业公司是否存在物业服务合同关系及王蕊所在小区业主委员会与世纪物业公司签订的《北京市物业服务合同》效力认定问题。王蕊与世纪物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》已经到期，后王蕊所在的银河湾小区业主委员会又与世纪物业公司签订了《北京市物业服务合同》，业主委员会代表业主行使权利，该合同合法有效，且王蕊交纳了物业费，世纪物业公司亦提供了物业服务，王蕊与世纪物业公司之间即已形成了事实上的物业服务合同关系，故对于王蕊与被告几业主对于银河湾小区业主委员会与世纪物业公司签订的《北京市物业服务合同》不予认可的质证及答辩意见，本院不予采信。二、关于涉案的共用下水管道是否是物业服务范围内的共用设施设备以及世纪物业公司是否应当承担责任的问题。银河湾小区业主委员会与世纪物业公司签订的《北京市物业服务合同》关于共用设施设备的约定中，仅约定“室外上下水管道”为共用设施设备，物业公司日常有维护、修缮和管理的义务，王蕊及被告几业主均不予认可，认为入户的共用下水管道亦属物业公司日常维护、修缮、管理的范围，但实际上，世纪物业公司作为涉案小区的物业管理者，日常无法进入到业主家中对共用下水管道进行维护和管理，客观上亦无法预见业主共用下水管道是否堵塞或何时堵塞，其仅承担在管道发生故障时接业主报修后及时清理、恢复畅通的合同义务。世纪物业公司在处理王蕊家漏水一事上是否存在过错，是否应当承担责任。本案中，根据王蕊及世纪物业公司的陈述，事发后，世纪物业公司及时赶到现场，并积极采取疏通措施，还聘请保洁人员帮忙清理，但其在查找堵塞物时，仅找到了堵塞物堵塞的位置，未查清具体何物堵塞管道，径行用高压水枪直接冲洗掉堵塞物，致使本案无法查清到底是何物将共用下水管道堵塞。而世纪物业公司作为小区公共服务的提供者，其应当查清堵塞原因，才能避免日后不会再发生堵塞，这可能亦是二层租户张爱华家及王蕊家多次反水被淹的原因所在，故世纪物业公司在履行修缮的合同义务上仍存在瑕疵，应当承担一部分责任。三、关于王蕊所在楼栋业主是否承担责任的问题。因共用下水管道堵塞的具体原因尚不能明确，也不排除系涉案楼栋各楼层业主对共用下水管道使用不当所造成，同时，王蕊自身亦是使用人，其亦不能证明其对共用管道堵塞没有使用不当的责任，故本院认定王蕊、李华、王海玲、任福来、李丹、王海艳、李超、左明云均应承担部分责任。关于201室租户张爱华将其室内下水管上方堵死是否应承担责任的问题。201室系商铺，厨房内未安装水盆、水龙头等用水设施，未使用该楼栋共用下水管道，2018年之前因厨房下水管多次反水，201室商铺工作人员将闲置的下水管上方封死，至此，201室未再因厨房下水管反水被淹，201室租户封死其室内下水管的行为与此次301室厨房地漏反水存在因果关系，但该行为仅是201室租户为了自己免于因反水再次遭受损失采取的自救措施亦不是造成共用下水管道淤堵的原因，故201室租户即本案被告张爱华不存在过错，不应承担责任。关于原告王蕊十一国庆休假期间不在家，未及时发现反水造成损失过大，自身是否存在过错的问题。十一国庆假期系法定节假日，王蕊在休假期间正常外出其自身并无过错且系行使正当权利，本院亦无法苛责王蕊外出后家中必须留人看守，而王蕊外出只需尽到关闭门窗及室内水、电、器阀门等一般注意事项即可，故对于几被告认为王蕊十一国庆不在家未及时发现漏水存在过错的答辩意见，本院不予采信。综上，本院酌定王蕊因此次反水所造成的经济损失由王蕊、李华、王海玲、任福来、李丹、王海艳、李超、左明云、世纪物业公司进行分担，各承担1/9责任。四、关于原告的各项诉讼请求，本院认定如下：原告主张根据评估报告确定此次反水所造成的房屋装修及家具损失，于法有据，本院予以支持。原告主张的人工费，确系家中装修及家具被污水所泡必然产生的费用，本院凭票予以支持。原告主张的两个采暖季未在家居住所支出的供暖费，本院认为，从原告提供的证据可以看出厨房地漏所溢出的水确系污水，原告所称301室在清洁后仍存在被污水浸泡的臭味，需要长期开窗通风，且10月以后天气逐渐寒冷，室内开窗通风确实不适合居住，11月供暖开始，室内气温升高亦会加重臭味的散发，导致王蕊无法居住，从上述分析看，原告主张因无法居住支出的供暖费确属合理，但原告主张两个供暖季的时间过长，本院酌情支持一个供暖季。经本院与王蕊所居住区域负责供暖的公司核实，申请停暖必须在当年采暖季的9月底前提出，故事发后王蕊已经无法提出停暖申请，故本院按照足额缴纳的供暖费数额3240元予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条，第十五条，《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第二款第(一)项,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,判决如下:一、北京世纪物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿王蕊房屋装修及家具损失、人工费用、供暖费共计四千九百零三元。二、李华于本判决生效之日起十日内赔偿王蕊房屋装修及家具损失、人工费用、供暖费共计四千九百零三元。三、王海玲于本判决生效之日起十日内赔偿王蕊房屋装修及家具损失、人工费用、供暖费共计四千九百零三元。四、任福来于本判决生效之日起十日内赔偿王蕊房屋装修及家具损失、人工费用、供暖费共计四千九百零三元。五、李丹于本判决生效之日起十日内赔偿王蕊房屋装修及家具损失、人工费用、供暖费共计四千九百零三元。六、王海艳于本判决生效之日起十日内赔偿王蕊房屋装修及家具损失、人工费用、供暖费共计四千九百零三元。七、李超于本判决生效之日起十日内赔偿王蕊房屋装修及家具损失、人工费用、供暖费共计四千九百零三元。八、左明云于本判决生效之日起十日内赔偿王蕊房屋装修及家具损失、人工费用、供暖费共计四千九百零三元。九、驳回王蕊其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估鉴定费四千五百元（王蕊预交），由北京世纪物业管理有限责任公司、李华、王海玲、任福来、李丹、王海艳、李超、左明云各负担五百元（于本判决生效之日起七日内给付王蕊）。案件受理费一千零九十六元（王蕊预交）,由王蕊负担三百一十二元（已交纳），由北京世纪物业管理有限责任公司、李华、王海玲、任福来、李丹、王海艳、李超、左明云各负担九十八元（于本判决生效之日起七日内给付王蕊）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孟 娜二〇二一年四月六日法官助理  王 爽书 记 员  袁 振书 记 员  郑晓莉书 记 员  沈 月