北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0117民初1017号原告：徐四林，男，1983年4月11日出生，汉族，北京市东城区人，现住北京市顺义区。被告：北京正华永顺房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号。统一社会信用代码：91110113085504506N。法定代表人：王金海。委托诉讼代理人：何伟强，北京国双律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛蒙，北京国双律师事务所律师。原告徐四林与被告北京正华永顺房地产开发有限公司（以下简称正华永顺公司）商品房预售合同纠纷一案，徐四林于2020年10月15日向北京市顺义区人民法院提起诉讼，后因故经北京市第三中级人民法院指定由北京市平谷区人民法院管辖，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐四林及被告正华永顺公司的委托诉讼代理人牛蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐四林向本院提出诉讼请求：1.判令正华永顺公司赔偿违约金58062.17元（计算方式1961560元/10000*283天+1961560元/10000*13天）；2.判令正华永顺公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，徐四林以所购房屋权属证明逾期办理时间不长，自愿放弃该部分的违约金，并将上述诉讼请求变更为：1.判令正华永顺公司赔偿违约金55512.15元（计算方式1961560元/10000*283天）；2.判令正华永顺公司承担本案诉讼费。事实和理由：徐四林与正华永顺公司于2014年10月28日签订《北京市商品房预售合同(自住型商品住房)》(以下简称预售合同，合同编号:Y1566283)，房屋坐落于顺义区后沙峪镇满庭芳嘉园x号楼x单元xx，合同约定总房款1961560元整。产权证书登记地址:顺义区裕安路x号院x号楼x层x单元x。根据预售合同第十二条第(一)款约定，正华永顺公司应于2016年12月31日前交付该商品房。另根据第二十二条第(一)款第1项的约定，正华永顺公司应于2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因正华永顺公司责任，未能在此约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，且徐四林不退房的，则自正华永顺公司应取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日的次日起至正华永顺公司实际取得权属证明之日止的期间，正华永顺公司应每日向徐四林支付徐四林全部已付款万分之一的违约金。另根据第二十二条第(二)款的约定，如因正华永顺公司责任，徐四林未能在该商品房交付之日起720日内取得房屋的所有权证书，且徐四林不退房的，则自徐四林应取得商品房所有权证的期限届满之日的次日起至徐四林实际取得商品房所有权证书之日止的期间，正华永顺公司应每日向徐四林支付徐四林全部已付款万分之一的违约金。徐四林在2015年1月20日取得正华永顺公司开具的房款发票，并于2016年12月19日确认收房。根据前述合同条款约定，正华永顺公司应于2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，但徐四林通过北京市住房和城乡建设委员会官方网站查明正华永顺公司取得该商品房所在楼栋的权属证明日期为2018年10月10日，超出合同约定的期限283天;徐四林应于2018年12月7日前取得该房屋的所有权证书，然而徐四林实际取得商品房所有权证的日期为2018年12月20日，超出合同约定的期限13天，以上两项违约金合计，正华永顺公司应向徐四林支付违约金共计58062.17元。正华永顺公司辩称，不同意徐四林的诉讼请求，理由主要为：1.逾期取得涉诉房屋权属的初始登记以及徐四林所属房屋的所有权证书，是因涉诉项目用地出现政府原因调整、履行相关合同签订手续所致，并非正华永顺公司的责任。涉诉房屋所在宗地规划用途和面积等出现变更，正华永顺公司在办理涉诉房屋权属初始登记工作中，按照政府相关部门要求进行了协议变更和土地权属证明的变更，直至2018年7月17日才完成补充协议的签订、2018年8月30日取得涉诉房屋所在宗地变更后的土地不动产权证，从而导致取得涉诉房屋权属初始登记时间滞后。2.根据涉诉房屋的性质，正华永顺公司按约交付房屋的事实，以及徐四林关于实际损失的举证情况，涉诉房屋的逾期办证并未给徐四林造成实际经济损失，即使正华永顺公司构成违约，徐四林主张的违约责任也明显过高，应当予以调整。3.即使正华永顺公司构成违约并造成徐四林实际损失，因徐四林主张的违约金构成重复性主张，且正华永顺公司的主观过错程度较小，徐四林的主张不应得到全部支持。本院经审查认定事实如下：2014年10月28日，徐四林（买受人）与正华永顺公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，双方就涉诉房屋买卖达成协议，其中第二十二条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2013年12月27日，受让人北京正华永恒置业有限公司、北京正华永升房地产开发有限公司联合体与出让人中华人民共和国北京市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，其中第四条载明：本合同项下的出让宗地坐落于顺义新城第22街区SY00-0022-6003（西区）地块R2二类居住用地。本合同项下出让宗地的平面界址为东至SY00-0022-6003地块（东区），南至规划路，西至裕安路、北至安宁街。2018年7月17日，北京市规划和国土资源管理委员会（出让人）与正华永顺公司（受让人）签订《补充协议》，记载：出让人与受让人于2013年12月27日以挂牌出让方式签订了位于顺义新城22街区SY00-0022-6003（西区）地块用地的《国有建设用地使用权出让合同》，出让合同编号为：京地出[合]字（2013）第0443号。根据该项目竣工后的测量结果，出让人与受让人经协商，共同对出让合同内容作如下变更：一、将出让合同约定的出让宗地位置核定为裕安路x号及裕安路x号院x至x号楼、地下车库。二、将出让合同约定的出让宗地面积变更为44293.28（分摊）平方米，宗地类型变更为共用。土地出让范围以本协议所附土地出让范围红线图为准，最终土地面积以地籍部门测绘数据为准。三、将出让合同约定的出让宗地规划用途变更为住宅、商业、办公（公共服务设施）、地下车库、地下仓储……。截至2015年1月20日，徐四林已将应当支付的房款人民币1961560元支付给正华永顺公司。2016年12月19日，徐四林与正华永顺公司签署了《结算协议》，确认实际成交总价为1961560元。庭审过程中，双方一致确认正华永顺公司取得商品房所在楼栋初始登记时间为2018年10月10日。本院认为，双方签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应信守。根据双方合同的约定，正华永顺公司应当在2017年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明（初始登记证书），但是正华永顺公司实际取得上述权属证书的时间已经逾期。因此，正华永顺公司应当以徐四林全部已付购房款为基数，按每日万分之一的标准向徐四林支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明期间的违约金。本案诉讼中，正华永顺公司主张逾期取得涉诉房屋权属的初始登记系因涉诉项目用地出现政府原因调整、履行相关合同签订手续所致，但就此未能提交充分证据予以证明，正华永顺公司应当承担举证不能的不利后果，且政府原因导致办证迟延并非正华永顺公司免除责任的法律依据或合同依据。本院据此认定系由于正华永顺公司的原因导致逾期取得涉诉房屋权属的初始登记，正华永顺公司应当对此承担违约责任，正华永顺公司对该部分的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于违约金数额是否过高的问题，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合确认双方约定的违约金计算方式合理合法，正华永顺公司应依约向徐四林承担赔偿责任。正华永顺公司主张迟延取得涉诉房屋权属的初始登记没有给购房人造成实际损失，故不应该支付高额违约金，缺乏事实和法律依据，故其请求调整的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：北京正华永顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向徐四林支付违约金55512.15元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费594元，由被告北京正华永顺房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谢颖霞二〇二一年四月十九日书记员  高畅谦