北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初28101号原告：吴鸣阳，男，1973年11月11日出生，汉族，个体工商户，住北京市丰台区。被告：北京物美便利超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼8层8276房间。法定代表人：董岗，总经理。委托诉讼代理人：姜文夫，男，北京邻鲜连锁便利店有限公司工作人员。原告吴鸣阳与被告北京物美便利超市有限公司（以下简称物美便利超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告吴鸣阳，被告物美便利超市的委托诉讼代理人姜文夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴鸣阳向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿原告因单方面终止合同履行的违约金60000元及产生的滞纳金；2．判令被告赔偿因其未履行提前两个月通知原告终止合同产生的租金损失28667元（自2020年6月6日至2020年7月19日止）；3．判令被告赔偿原告自2020年8月6日至被告注销租赁房屋中的营业执照期间的租金损失22666元（按日租金计算，共34日）；4．判令被告支付原告免租期租金20000元；5．判令被告赔偿原告电压增容损失36310元；6．判令被告赔偿原告建设及拆除成本损失41630元；7．诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年7月3日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市丰台区和义西里一区10号楼1层底商08号的商铺出租给被告从事商业服务业活动，租赁期限为6年（自2019年8月6日至2025年8月5日止），年租金240000元，每两年递增6%，租金按年度支付。签订合同后，原告为被告办理了相关手续（协助办理营业执照前期相关手续，完成用电增容，完成室内二夹层拆除），并于2019年7月6日将房屋交付被告使用。被告于2019年7月15日支付一年租金。2020年7月19日，原告收到被告单方面提出的《解约退租函》，收函后原告于2020年7月26日致函被告，表示不同意解除租赁合同，要求被告继续履行合同并赔偿损失，但被告至今未与原告进行洽商。被告于2020年7月31日从租赁房屋中迁出，明确违反合同约定。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。物美便利超市辩称，不同意原告的全部诉讼请求。关于第1项诉讼请求，合同终止是因疫情的原因，属于不可抗力，我公司不应承担违约金，即便违约，双方约定的违约金过高，法院应予以酌减。对于第2项诉讼请求，我公司提前告知过原告，2020年7月31日双方交接房屋即解除了合同，我公司支付的租金到2020年8月5日，提前搬离未给原告造成损失。对于第3项诉讼请求，我公司于2020年9月9日注销了涉案房屋内的营业执照，从搬离房屋到注销营业执照，未给原告造成损失。对于第4项诉讼请求，合同并未约定提前解除合同时我方需要支付免租期租金，故不同意支付免租期租金。对于第5项和第6项诉讼请求，合同明确约定，电压增容和室内二夹层拆除的费用由原告承担，原告的房屋进行电压增容，获益方是原告。另外，我公司已向原告交纳的押金20000元，以及剩余5天租金3287．67元，请求在本案中一并处理，抵扣原告的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月3日，吴鸣阳（甲方、出租方）与物美便利超市（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市丰台区和义西里一区10号楼1层底商08号的商铺出租给乙方；租赁期限为6年，自2019年8月6日至2025年8月5日，免租期为30日，租赁物实际交付之日起的次日起算；租赁期内，乙方向甲方交纳租金或管理费240000元/年，每两年递增6%；合同签订之日，甲方收取乙方相当于1个月租金作为押金；以后每12个月租金到期前10日向甲方交付下一年租金，收到租金后，甲方负责给乙方开具增值普通税票；乙方如在租赁期内连续亏损，乙方可提前2个月通知甲方解除合同，并赔偿甲方3个月租金，本合同届时自行终止，双方再按实际使用期限清算租金；甲方可以在发生乙方提前退租单方面终止合同履行的情形时，以书面通知的形式解除本合同，如甲方决定解除合同的，甲方有权要求乙方赔偿3个月房租作为违约金；乙方若未按时交付租金，则乙方应从迟付的第一天起每天向甲方按应付当期租金的3‰支付滞纳金；甲方承诺，合同签订后5日内，将电量增容至40KW，室内二夹层拆除和费用均由甲方负责。合同签订后，吴鸣阳将涉案房屋交付物美便利超市。物美便利超市向吴鸣阳支付押金20000元，以及2019年8月6日至2020年8月5日期间的租金240000元。2020年7月2日，物美便利超市向吴鸣阳发送《解约退租函》，内容为：新冠肺炎疫情爆发，双方就疫情期间减免租金多次协商均未能达成一致，加重了我司的亏损，此情况下我司认为租赁合同已不能实现原合同目的。新冠肺炎疫情属于法定不可抗力因素，根据合同条款及不可抗力的法律规定，现我司正式向贵方提出终止合同退还房屋的请求，双方均不承担违约责任。本函自到达贵方之日起即生效。2020年7月26日，吴鸣阳向物美便利超市出具《关于解约退租函的回复》，表示不同意物美便利超市提前解除租赁合同。2020年7月31日，吴鸣阳与物美便利超市就涉案房屋进行交接，双方均认可合同于该日解除。2020年9月9日，北京物美便利超市有限公司南苑路店的营业执照注销。诉讼中，吴鸣阳提交：1．房屋租赁合同，证明违约金的依据。物美便利超市对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，认为解除合同的原因是受疫情影响，属于不可抗力。2．补充协议，证明免租期一个月。物美便利超市对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。3．解约退租函及快递单，证明物美便利超市通知解除合同。物美便利超市对该证据的真实性予以认可。4．回复函，证明不同意解除合同。物美便利超市对该证据的真实性不予认可，称未收到该回复函。5．物美便利超市南苑路店的营业执照及注销营业执照查询单，证明物美便利超市没有及时注销营业执照。物美便利超市对该证据的真实性予以认可。6．收条及发票，证明收到物美便利超市的租金。物美便利超市对该证据的真实性和证明目的予以认可。7．涉案房屋照片、送货单、收据，证明受到的建筑成本损失。物美便利超市对拆除前的照片的真实性无法确认，目前房屋状态的照片真实性认可。对送货单、收据的真实性不予认可，认为与本案无关。8．收据，证明电压增容成本。物美便利超市认为该证据与本案无关，吴鸣阳对自己房屋改造，其无需赔偿。9．租金减免的协议，证明疫情期间积极给物美便利超市减免房租。物美便利超市对该证据的真实性无法确认，认为没有公司公章，协议没有生效。10．微信聊天记录，证明租金减免协议是物美便利超市发给原告的。物美便利超市认可聊天人是其员工，但对该证据的真实性无法确认，认为聊天记录无法表明双方已达成一致。物美便利超市提交：1．支付首年房租电子回单，证明支付了一年的房租。2．支付押金电子回单，证明支付了押金。3．店铺营业执照注销通知书，证明执照在2020年9月9日注销。4．闭店交接文件，证明2020年7月31日双方交接完毕。吴鸣阳对上述证据的真实性和证明目的均予以认可。诉讼中，双方均认可吴鸣阳尚未退还物美便利超市支付的押金20000元及超出部分租金3287．67元，双方均同意在物美便利超市应支付的款项中予以扣除。本院认为，吴鸣阳与物美便利超市签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，应属合法有效，双方均应按合同约定履行义务。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方合同在履行期间遭遇新冠肺炎疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施，对合同的履行具有一定的影响，但双方签订的系长达六年期的租赁合同，物美便利超市要求解除合同时房屋仅仅承租不到一年时间，疫情影响并不足以导致合同目的完全无法实现。因此，物美便利超市无权单方解除合同，其提前终止合同的行为，构成违约。双方于2020年7月31日对涉案房屋进行了交接，均认可该日合同解除，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，物美便利超市提前终止合同的行为构成违约，故吴鸣阳有权主张物美便利超市按照合同约定支付违约金。对于吴鸣阳主张因物美便利超市单方面终止合同履行的违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，对于违约金的具体数额，本院结合双方之间的合同约定、合同履行情况、过错程度、受疫情的影响等因素酌情确定，主张的滞纳金，于法无据，本院不予支持；对于吴鸣阳主张物美便利超市因未履行提前两个月通知终止合同产生的租金损失的诉讼请求，因该损失足以在违约金中弥补，本院不予支持；对于吴鸣阳主张物美便利超市赔偿延迟注销营业执照期间的租金损失的诉讼请求，因该损失亦足以在违约金中弥补，本院不予支持；对于吴鸣阳主张物美便利超市支付免租期租金的诉讼请求，本院认为双方约定免租期是以物美便利超市依约全面适当履行全部合同期限为基础，现物美便利超市违约导致吴鸣阳合理预期落空，双方设立免租期的目的无法实现，故吴鸣阳有权主张物美便利超市支付免租期的部分租金。具体数额，本院按照实际承租期限与合同约定的租赁期限的比例予以确认。同时，因物美便利超市已给付吴鸣阳押金20000元，鉴于该押金兼具了违约金的补偿性和惩罚性，故本院对物美便利超市已交付的押金在应付的违约金中予以扣除。此外，因物美便利超市于2020年7月31日已搬离涉案房屋，故对物美便利超市已交纳的自2020年8月1日起至2020年8月5日止的房屋租金亦在违约金中予以扣除。对于吴鸣阳主张物美便利超市赔偿电压增容及建筑装修拆除等损失的诉讼请求，因相关改造系按照合同约定实施，以物美便利超市依约全面适当履行全部合同期限为基础，现物美便利超市提前终止合同导致吴鸣阳合理预期落空，故吴鸣阳有权主张物美便利超市补偿合理损失，具体数额，本院按照实际承租期限与合同约定的租赁期限的比例予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告北京物美便利超市有限公司于本判决生效后七日内支付原告吴鸣阳违约金、免租期租金76667元，扣除北京物美便利超市有限公司已给付吴鸣阳押金和超出部分租金，共计53379元；二、被告北京物美便利超市有限公司于本判决生效后七日内支付原告吴鸣阳其他损失10000元；三、驳回原告吴鸣阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4440元，由原告吴鸣阳负担3095元（已交纳），被告北京物美便利超市有限公司负担1345元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 伟二〇二一年四月七日书记员 周刘艳