辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1382民初1401号原告：凌源市连福物业管理有限公司（以下简称“连福物业公司”），住所地凌源市东城街道办事处高杖子村。法定代表人：李玉珍，经理。委托诉讼代理人：辛凌翔，男，1988年8月17日出生，汉族，该公司员工，住凌源市。被告：赵晓梅，女，1965年6月14日出生，汉族，无业，住凌源市。原告连福物业公司诉被告赵晓梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连福物业公司法定代表人李玉珍的委托诉讼代理人辛凌翔，被告赵晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连福物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即缴纳凌水湾一期4#2单元301（面积87.86平米）拖欠的2019年4月18日至2020年2月26日物业费496元，违约金260元，共计756元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系我物业公司管理服务的凌源市凌水湾小区的业主。2019年8月20日，该小区由鑫泰社区居民委员会代表凌水湾小区与我物业公司签订了《凌水湾小区、河畔花园小区物业管理服务委托合同》，约定了业主自2019年4月18日入驻服务业主用应缴纳的物业费，但被告未按约定如期缴纳物业费，经我公司催缴未果，故诉至法院。被告赵晓梅辩称：物业未履行以下服务1、本物业门前秩序乱，环境卫生差、全是乱摆摊点，不及时制止及处理；2、未享受到小区内公用设施（监控、路灯、能耗、设施维护等）、绿化环境等设施；3、出租共用部位，收益不公开，应归全体业主所有；4、未做好商铺沿街交通秩序与车辆停放；5、有个别业主装修施工时改动楼房共用设施或房屋结构，物业公司未及时制止或采取有力措施要求改正，未履行物业服务合同义务；6、小区卫生无人打扫，小区内车辆无序乱停，物业公司对此不管理；7、小区内有多处可以随意进出小区的小路，没有保安室人员、车辆随意进出，没有监控，存在较大的安全隐患；8、小区里的路面不平，甚至有的路是土路，下雨天无法行走，物业无作为；9、业主所在的单元门有的已损坏，导致人员随意进出，楼道里到处被贴了广告，物业不理睬；10、小区内垃圾箱无建设，垃圾箱不够用，多个已损坏，清理垃圾不及时。法律法规规定，业主享有知情权，那么物业公司应向我们业主提供物业管理人员的上岗证，小区的管理规约，物业服务等级、服务内容、服务标准，收费项目明细，收费方式，投诉机制和安全生产应急方案。小区的公共区域部位及设备设施的养护纪律，建筑及其附属设施的维修资金，使用情况，小区停车管理方案，业主对物业满意度调查表及明细，对公共区域的绿化部分养护记录。以上这些需要连福物业公司提供原始纪录。连福物业公司在入驻凌水湾小区期间直至最后都未成立业主委员会，连福物业公司签订的合同是与鑫泰社区私自签订的合同，并未告知凌水湾所有业主这一事实，且向业主隐瞒签约事实，系非法。根据《中华人民共和国合同法》规定，既然连福物业公司是由鑫泰社区擅自做主聘请的，那么鑫泰社区与连福物业公司签订的合同理所当然不能约束业主，单个业主并未在合同上签字，不是民事合同主体，因此，连福物业公司基于合同纠纷将毫不相干的第三人作为被告起诉是毫无法律依据的。综上所述，原告在我居住的小区内不履行物业服务业务，损害了我的合法权益，原告的行为违反了《物业管理条例》及相关法律法规，由于物业公司没有尽到管理义务，是物业公司失职所在，违约在先，我不交物业费合理、合法，请法院支持我的合法权益。原告连福物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了物业服务合同、营业执照、资质证书，上述证据已经庭审质证和审查，本院予以确认并在卷佐证。被告赵晓梅未向本院提交证据，视为其放弃举证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月18日，因凌水湾小区未能选举产生业主委员会，案外人凌源市东城街道办事处鑫泰社区居民委员会（以下简称“鑫泰社区居民委员会”）依据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，将凌水湾小区物业管理服务责任委托于原告，并于2019年8月20日与原告签订了《凌水湾小区、河畔花园小区物业管理服务委托合同》。鑫泰社区居委会委托原告管理的事项中包括向业主收取物业管理服务费、电梯运行管理费，约定住宅物业费为0.55元每月每平米，逾期拖欠物业费，在下一个缴费年度的4月17日起，对所欠的金额按日千分之三收取违约金，直至交清之日。原告每年应当向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。委托管理期限自2019年4月18日至2022年4月17日时止。该合同落款处由案外人鑫泰社区居民委员会与原告连福物业公司分别加盖公章，并由双方代表人签名确认。自2019年4月18日至2020年2月26日期间，原告依合同约定，提供了物业服务。2020年2月26日，原告与案外人鑫泰社区居民委员会解除了案涉物业服务合同。原告为凌水湾一区提供物业服务期间，被告赵晓梅为该小区14号楼2单元301室业主，其专有部分占地面积为87.86平方米。因被告未向原告交纳2019年4月18日至2020年2月26日期间的物业服务费用，致使原告连福物业公司诉至法院。本院认为，参照住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”在本案中，原告与鑫泰社区居民委员会签订物业服务合同时，凌水湾一区未成立业主委员会，该小区所在的鑫泰社区居民委员会代行了该小区业主委员会的职责，为该小区选定了物业公司即本案原告。鑫泰社区居民委员会与原告签订的《凌水湾小区、河畔花园小区物业管理服务委托合同》合法有效。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告作为小区业主应当按时交纳物业服务费。原告要求被告支付2019年4月18日至2020年2月26日期间的物业服务费用496元（0.55元/㎡×10.3个月×87.86㎡=497.7元），合法有据，本院依法予以支持。《凌水湾小区、河畔花园小区物业管理服务委托合同》中约定原告每年应当向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。国家发改委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》第八条规定：“物业管理管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”原告未提供合法有效证据证明其依约履行了上述法定义务，原告对此负有举证责任，应承担于己不利法律后果，故原告要求被告支付拖欠物业费的违约金的主张，于法无据，本院依法不予支持。被告赵晓梅虽提出原告未提供物业服务的辩解，但未提交合法有效证据对此予以证明，被告对此负有举证责任，应承担于己不利法律后果，故本院对被告的该项辩解依法不予采纳。综上，原告有事实和法律依据的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告赵晓梅于本判决生效后五日内给付原告凌源市连福物业管理有限公司凌源市凌水湾一区14号楼2单元301室2019年4月18日至2020年2月26日期间的物业服务费用496元。二、驳回原告凌源市连福物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告赵晓梅如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告赵晓梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王金平二〇二一年四月二十一日法官助理周相荣书记员韩瑛琪