广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终15014号 上诉人（原审被告）：刘福，男，1981年5月4日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：韦珍莲，广西贵文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：文佳，男，1992年4月29日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：梁文超，广西宏松律师事务所律师。 原审被告：陆毅，男，1981年11月1日出生，汉族，住广西横县。 上诉人刘福因与被上诉人文佳及原审被告陆毅排除妨害纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院(2019)桂0105民初8164号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，组织各方当事人到庭对争议事实进行了核对、询问和辩论。上诉人刘福及其委托诉讼代理人韦珍莲，被上诉人文佳的委托诉讼代理人梁文超到庭参加了诉讼，上诉人刘福申请证人梁某到庭作证，原审被告陆毅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人刘福上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一审法院认定被上诉人文佳对涉案房屋全部款项已经全部支付，被上诉人在2016年11月、2017年6月、2019年3月、2019年4月至涉案房屋看过，房屋内并没有任何人进行租住，这些事实都没有相关证据佐证。上诉人协商以租金抵借款及利息，与陆毅于2017年3月10日签订《房屋及土地租赁合同》，从2017年3月10日开始将涉案房屋租赁给上诉人，上诉人将涉案房屋给其朋友梁某从2017年3月11日开始使用至今，并缴纳了涉案房屋的物业费与水电费，这些都有物业的收据为证。上诉人在一审诉讼过程中也向一审法院申请证人梁某在涉案房屋租住使用的事实，但一审法院并没有通知证人出庭作证。上诉人的租赁关系从2017年3月10日就开始了，期间未有过任何纷争，也没有任何人以买房的名义来要求看房，因为上诉人在租赁涉案房屋后的几个月后因房锁坏了，上诉人已将涉案房屋的房门钥匙进行更换，就连一审被告陆毅也无法进来，所以被上诉人文佳所称其于2016年至2019年期间共看过四次房，2016年上诉人未租赁涉案房屋，但2017年3月10日以后一直由上诉人租赁使用该房，期间没有任何人以看房的名义来看房。据上诉人了解，一审被告陆毅与上诉人文佳的哥哥文帅之间有借贷关系，也不排除一审被告与上诉人恶意串通，目的是把涉案房屋收回，解除上诉人的租赁合同。综上所述，恳请二审法院查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人文佳辩称，被上诉人通过中介、银行贷款、银行指定的评估公司共同确认涉案房屋不存在出租情况下交易房屋，且一审法院也向评估机构核实，依据房屋买卖交易习惯，若涉案房屋存在20年的租约银行贷款购房审批是不能通过的，因银行也需要承担买卖不破租赁的风险；上诉人应负有缴纳占有房屋所产生费用的责任和义务，其没有证据证明已经缴纳物业费和水电费而享有租赁权的行为表象，也没有证据证实已经支付了租金，因此其依据租赁合同获得的使用权是不能认定的；主张买卖不破租赁的承租人在司法实践中必须实际支付租金及使用在先，上诉人占有涉案房屋的行为才能认定为善意取得居住权的优先权。综上，请求人民法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 原审被告陆毅未陈述意见。 文佳向一审法院起诉请求：1．判令被告刘福停止占有原告所有的桂（2019）南宁市不动产第01XXX8号房屋，并限期十五日内搬离；2．被告刘福赔偿原告房屋占有使用费暂计一万元，实际使用费计算至被告一搬离房屋之日止（计算方式是按同等路段房屋每月租金2,500元，自2019年5月起按月计算，不足一个月的按月计）；3．请求被告陆毅对第一项、第二项诉讼请求承担连带赔偿责任；4．请求两被告共同承担本案诉讼费用。 一审法院查明，文佳于2019年3月向陆毅购买位于南宁市江南区，购买价格1,080,000元，文佳庭审中自述第一笔首付款280,000元，第二笔418,000元转到陆毅的贷款银行指定的银行，第三笔130,000元转到陆毅公司贷款以解押，案涉房屋全部款项已经全部支付。2019年4月17日文佳办理了房屋产权变更登记，案涉房屋所有权人为文佳，编号为桂（2019）南宁市不动产第01XXX8号。文佳称在变更过户前，其分别于2016年11月、2017年5月、2017年6月、2019年3月、2019年4月到案涉房屋看过，房屋内并没有任何人进行租住，至2019年4月17日过户大概半个月左右，发现刘福租住还报了警。刘福提交一份落款时间为2017年3月10日签订的《房屋及土地租赁合同》，记载：1．甲方陆毅自愿将案涉房屋及土地租赁给乙方刘福，租赁期限共240个月，自2017年3月10日至2037年3月10日止，每月租金为2,000元，房屋押金50,000元，乙方于本合同生效之日向甲方支付；2．备注已收到乙方交来十年租金贰拾肆万元整。同时提交与陆毅之间的多份借条，称与陆毅之间存在借贷关系，因陆毅无法偿还借款，遂将案涉房屋有偿租给刘福使用，并签订《房屋及土地租赁合同》，用于抵扣所欠的借款及利息。经当庭确认，刘福与陆毅所签订《房屋及土地租赁合同》中约定的押金并没有实际支付，而是用借条相抵。2019年4月17日文佳办理完过户登记后，因无法占有、使用、居住案涉房屋，向本院起诉，刘福则认为其与陆毅的租赁合同在前，根据“买卖不破租赁”原则，刘福有权在租赁期间内占有使用案涉房屋，陆毅经本庭合法传唤，无正当理由拒不出庭，也未提交书面答辩意见，视为放弃举证、质证、答辩的权利。 一审法院认为，当事人的合法权益依法受到法律保护。关于本案是否适用“买卖不破租赁”问题。首先，文佳当庭陈述在与陆毅协商购买案涉房屋过程中，曾多次到案涉房屋进行看房，该陈述符合二手房交易市场的习惯，且按照二手房交易的程序，申请银行贷款、房屋评估均需要到案涉房屋现场查看，若刘福根据《房屋及土地租赁合同》约定早在2017年3月10日便一直租住在案涉房屋内，文佳及二手房交易过程中涉及的中介、银行、评估公司等多次到案涉房屋看房，均未遇见房屋内有人租住，于常理不符。其次，因陆毅未出庭进行答辩，也未提交相关证据，刘福所提交的与陆毅之间的借条真实性无法确认，且从刘福提交的借条来看，最后一份落款时间为2017年3月30日，晚于刘福所提交的《房屋及土地租赁合同》落款时间，庭审中刘福又称以借条抵押金，刘福对此未能进行合理解释。再次，刘福提交物业缴费的相关凭证欲证实其自2017年3月便租住于案涉房屋，但从物业费缴费凭证无法确认缴纳主体为刘福，刘福也未能提交其它证据予以佐证。另，刘福所提交的《房屋及土地租赁合同》约定的租赁期限为240个月，作为买受方，在知晓所购买的房屋存在长达20年租期，租金一直交付于出卖方且无法占有使用案涉房屋，依然购买该房屋于常理亦不相符。综上，对于刘福称自2017年3月便开始租住于案涉房屋，以《房屋及土地租赁合同》主张适用买卖不破租赁原则的答辩意见，该院不予采纳。因结合本案证据及庭审查明的事实，可确认本案不适用买卖不破租赁原则，因此文佳申请对《房屋及土地租赁合同》上的签字形成时间鉴定的申请，该院认为无需进行。因刘福现实际占有案涉房屋无合法依据，文佳作为案涉房屋的所有权人，要求刘福限期十五天内搬离案涉房屋，排除妨害的主张于法有据，该院予以支持。 关于案涉房屋占有使用费问题。一、现文佳作为案涉房屋的所有权人，案涉房屋非经其本人同意为他人占有使用，文佳以此主张占有使用费于法有据，其要求按照同等路段房屋每月租金2,500元为标准，自2019年5月起算至实际搬离之日止，该院予以支持。二、案涉房屋为文佳向陆毅购买，在文佳支付完购房款，并在2019年4月17日办理过户登记后，陆毅作为出卖方应当将案涉房屋交付于文佳占有使用。从庭审查明的事实及本案证据来看，文佳作为买方对于刘福实际占有案涉房屋这一事实并不知情，陆毅作为出卖方负有按约定向文佳交付案涉房屋的义务，现案涉房屋的实际占有人刘福以与陆毅之间存在借贷关系并以房租抵债为由占有案涉房屋，陆毅经该院合法传唤，拒不到庭，致使部分案件事实无法核实，陆毅对案涉房屋被刘福占有使用，造成文佳无法实际占有、使用、支配案涉房屋存有过错。根据上述论述，至2019年4月份文佳到案涉房屋看房时确认，并未存在他人租住情形，刘福对于其所称的2017年3月份开始租住的情况未能进行合理说明和举证，其作为案涉房屋的实际占有人，缺乏合法合理的占有依据，其实际占有行为对文佳的物权行使造成妨害，故刘福与陆毅应连带承担案涉房屋的占有使用费。若经查实系陆毅过错导致刘福形成本案占有事实的产生损害结果的，刘福可另案向陆毅进行主张。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、被告刘福停止占有位于南宁市江南区［桂（2019）南宁市不动产第01XXX8号］，在本判决生效之日起十五日内搬离上述房屋；二、被告刘福、陆毅连带支付原告文佳上述房屋占有使用费（计算方式：自2019年5月起，按2500元／月标准计算，至实际搬离之日止，不足一月的按月计）。案件受理费25元，由被告刘福、陆毅负担。 二审中，对一审判决所认定的事实，除上诉人刘福对其中引用文佳自述部分的事实存在异议外，其他事实，各方当事人均无异议。 二审中刘福陈述，因陆毅欠其款，因此两人签订了租赁合同，合同中约定的24万元租金就是以租金抵债务，因此该款并未实际支付，合同里约定的5万元押金也没有实际支付。一审中其所提交的4张借条的款额就包含在这24万元当中。合同内约定的土地指的是什么自己也不清楚。 刘福当庭提交了物业费和水电费收据、网购收货地址以及换锁凭证四份证据，以证实梁某自2017年12月起即在案涉房屋内居住并支付相关物业费用。文佳对四份证据的真实性、合法性均无异议，但认为不足以支持刘福的证明目的。 文佳提交存量房买卖合同一份，以证明出售时没有租约在先的约定，双方对交房的时间有明确的约定，在支付完房款以后交付房屋。刘福认为合同没有原件而对其真实性提出异议，且认为合同成交价110万元与一审诉讼中文佳自述的108万元存在差距，故认为该合同不能证明涉案房屋不存在租赁的情况。 证人梁某作证，其与刘福系朋友，两人一起做生意。自2017年起，他一直在涉案房屋居住至今，不用交租金，物业费主要是刘福交，电费主要是其缴纳。其原先不认识陆毅，住进涉案房屋以后才认识陆毅的。涉案房屋主要是其居住，平时也有其他人出入。其听刘福说过房屋是他租的，他付了10年的租金。至于陆毅和刘福之间是否签订了什么协议其不是很清楚，这是他们两个的事情。文佳认为因证人与陆毅、刘福是同乡关系，故三人之间存在串通的可能，其付费可能是代陆毅支付而非代刘福支付，故对其真实性、合法性和关联性不予认可。 本院认为，双方当事人二审中提交的证据和证人证言，仅能证明案外人为涉案房屋缴费的事实，且梁某与陆毅、刘福系朋友关系，因此无论是物业水电费用的交纳还是网购地址，均不能直接证明涉案房屋交易时房屋内的居住状况，故对以上证据与本案的关联性不予确认。 经核实，本院查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：刘福与陆毅设立的租赁合同能否适用买卖不破租赁原则。 本院认为，买卖不破租赁原则必须建立在真实有效的房屋租赁合同之上，陆毅以让渡房屋使用权的方式抵偿债务而与刘福签订的《房屋及土地租赁合同》，实质是陆毅以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，并非真实的房屋租赁合同，不具有物权性质。文佳与陆毅之间形成的房屋买卖合同关系，在经物权登记后，文佳即对涉案房屋享有物权。根据物权优先于债权的原则，刘福不得以其依据债权而享有的房屋使用权对抗文佳的房屋所有权，其关于买卖不破租赁的主张于法无据，故一审法院不予支持正确，本院予以维持。刘福主张陆毅与文佳有借贷关系而存在以房抵款的可能，但既没有任何证据证实，其理由也不足以推翻文佳已取得房屋产权的事实，故本院不予采纳。 综上所述，刘福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘福负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 刘助建 二〇二一年四月十九日 法官助理 李佳萍 书 记 员 黄黎欣