上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初56954号原告：上海通安房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：马维俊，董事长。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海佩翁企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王明月，执行董事。被告：王明月，女，1984年8月1日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市。上述两被告共同委托诉讼代理人：张唯，上海汉盛律师事务所律师。原告上海通安房地产开发有限公司(以下简称通安公司)与被告上海佩翁企业发展有限公司(以下简称佩翁公司)、王明月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月20日公开开庭进行了审理,原告的委托诉讼代理人钟景勇、被告王明月(暨被告佩翁公司的法定代表人)及两被告的共同委托诉讼代理人张唯到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告通安公司向本院提出诉讼请求：判令1、原、被告就上海市静安区愚园路XXX号XXX-XXX单元房屋(以下简称涉案房屋)签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年5月22日解除；2、保证金85,430元(租赁保证金83,430元、公用事业费保证金2,000元)作为违约金不予退还；3、佩翁公司支付2020年4月29日至2020年5月22日的房屋租金19,695.49元；4、佩翁公司支付2020年4月8日至2020年5月22日的物业管理费3,229.03元；5、佩翁公司支付电费583.7元；6、佩翁公司返还协议租金优惠101,423元；7、佩翁公司返还疫情期间租金优惠19,339.32元；8、佩翁公司返还疫情期间物业管理费优惠2,732.26元；9、佩翁公司支付滞纳金(以23,508.22元为基数，按日万分之三为标准，自2020年5月23日起算至实际支付之日)；10、佩翁公司支付装修期租金15,400元；11、王明月对佩翁公司的上述欠款承担连带责任。事实和理由：原告与两被告就涉案房屋于2018年5月2日签署《上海市房屋租赁合同》，约定：由佩翁公司向原告承租涉案房屋，王明月为佩翁公司履行合同提供连带责任担保；租赁期限3年，免租装修期20天，月基本租金第一年为23,421元，第二年为24,625元，另付5%增值税；物业管理费起租时每月为1,980元，后调整为每月2,200元；保证金85,430元；被告于每月25日或之前缴付下月基本租金及物业管理费，还应承担使用房屋发生的水、电费；若被告拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或无故擅自停业连续两天以上或擅自退租的，除需向原告支付滞纳金外，原告有权单方解除合同、收回房屋，保证金无需返还，被告还需按剩余年限租金、物业管理费之和支付违约金及返还免租期租金。合同履行过程中，原、被告经协商签署了补充协议，原告同意在满足约定条件之前提下，自2019年8月1日起开始给被告租金优惠，即被告每月只需支付租金15,513.96元，同时物业管理费明确为每月2,200元。双方另约定，如被告发生违约，则自发生该等行为当月起，不再享受租金优惠，需按合同标准缴付租金，如被告擅自退租或因被告违约致原告解除合同的，则原告有权要求被告返还之前享受的租金优惠。新冠疫情以来，原告曾有条件给予各位租户1.25个月租金、物业管理费优惠，但相关优惠不适用于租赁期限内提前终止合同之承租人。被告于2020年1月31日向原告付款17,846.56元，后未再支付任何款项。经原告多次催讨，被告始终不付，为此原告自2020年4月起开始取消了被告享受的租金优惠。被告自2020年5月7日起暂停营业，虽经催告，仍不恢复营业。综上，原告提起诉讼，要求判如所请。被告佩翁公司、王明月针对原告所提诉请共同辩称，关于诉请1，同意解除合同，但合同应于2020年5月15日解除。被告于2020年5月13日以电子邮件形式向原告发合同解除函要求5月15日单方解除合同，当时解约依据是合同目的无法实现，因为当时涉案房屋所在2楼店铺不断关闭，原告运营部门解散导致被告无法与原告沟通，2020年2月、3月向原告提出降低租金并于2020年5月6日申请调换货品均遭到了原告拒绝，被告已经无法正常经营，一直亏损。关于诉请2，被告认为原告已经给予租金优惠，故应该按照优惠租金价格收取保证金，即52,925.6元，且被告没有违约，原告应该退还。关于诉请3，被告同意支付2020年4月29日到2020年5月15日的租金8,274.11元，考虑到2020年5月15日合同已经解除，故2020年5月16日至2020年5月22日的租金被告不需要支付。关于诉请4，被告同意支付2020年4月8日至2020年5月15日的物业管理费2,752.24元，不同意支付2020年5月16日至2020年5月22日的物业管理费。对诉请5无异议。关于诉请6-10，被告均不同意支付，因为被告不存在违约，即使法院认为被告违约，考虑到保证金已足以弥补原告的损失，因此被告亦不应该支付相应优惠费用。对诉请11无异议。本院经审理查明以下事实：原告为涉案房屋产权人。2018年4月4日，佩翁公司向原告支付首期租赁保证金27,810元。2018年4月27日，佩翁公司向原告支付租赁保证金余款55,620元及公用事业费保证金2,000元。2018年5月2日，原告(出租方，甲方)、佩翁公司(承租方、乙方)、王明月(承租方之连带担保方、丙方)就涉案房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定：涉案房屋位于静安区愚园路XXX号XXX层XXX室，建筑面积约22平方米，用途商业；乙方租赁涉案房屋用于经营帽子、围巾零售；甲方预期于2018年6月1日前交付房屋；租期3年，自交付日起计；装修期20天，自交付日起计，装修期内，乙方缴付物业管理费及其他费用，乙方自2018年6月21日起向甲方支付租金等费用；乙方最迟于2018年6月21日开业；租赁期第一年每日基本租金35元/天/平方米，即月基本租金23,421元(35元/天/平方米×22×365÷12)；第二年月租金为36.8元/天/平方米，即月基本租金24,625元；提成租金为乙方月营业额的20%；乙方以月付形式缴付租金，须于每月25日前缴付下月基本租金，乙方每月缴付租金的同时向乙方支付租金之增值税费；乙方按84.91元/平方米的标准缴付物业管理费及增值税，即乙方每月支付1,980元物业管理费；乙方须于每月25日前缴付下个月物业管理费；乙方须缴付相当于三个月之基本租金及三个月物业管理费之租赁保证金83,430元；乙方须支付2,000元公用事业费保证金；租赁期限内乙方使用房屋产生的水费、电费等公用事业费用由乙方承担；租赁期限内，如乙方按规定缴纳租金、物业管理费及其他一切款项，甲方应确保乙方合法承租涉案房屋，并在经营与业务需要情况下使用商场入口、楼梯过道、电梯、自动扶梯等公用部位、公用设备和设施；甲方应责成管理公司对房屋主体结构保持良好状况；如需装卸货物，乙方需使用指定的货物装卸区、出入口及货物电梯，并只能在规定时间装卸货物；所有清理、搬运家具或大体积对象进出商场，需在指定时间进行；乙方如欲将自用大件物品运出该商场，应事先向甲方发出书面通知，经甲方书面批准后，按商场指定时间、路线操作；租赁期内若乙方拖欠租金、物业管理费、公用事业费等费用，甲方有权以保证金抵扣相应费用或款项，若保证金无法弥补甲方损失的，甲方可要求乙方补足差额；乙方中途擅自退租、或拖欠支付应付租金、物业管理费、其他费用从应付之日连续超过14天或累计超过60天的或连续停业超过2天、累计停业超过7天的，甲方有权收回房屋，本合同立即自行终止；非因甲方原因导致合同终止，乙方已经支付保证金不予退还，乙方还应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金、物业管理费总和之金额的违约金，乙方应按约定租金标准向甲方支付其已享受的装修期间及优惠期间的租金；若乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用，在不影响甲方行使其他权利的前提下，乙方必须按日向甲方支付逾期金额千分之一的滞纳金，从应付日起至甲方实际收到日止；丙方为乙方之连带担保方，为乙方在租赁合同项下的全部义务向甲方承担连带责任。2018年6月1日，原告将涉案房屋交付给佩翁公司。佩翁公司在房屋内经营服装销售。2018年11月，原告通知被告自2019年1月1日起物业管理费标准调整为100元/月/平方米(含税)。期间，被告均按约定向原告支付相应费用。2019年5月左右，被告向原告申请下调租金但未获准许。2019年7月，被告再次向原告申请下调租金亦未获准许。2019年7月24日，被告向原告支付2019年8月租金15,513.75元、物业管理费2,200元及2019年6月电费209.3元。2019年8月26日，被告向原告支付2019年9月租金15,513.75元、物业管理费2,200元、2019年7月电费217.1元。2019年9月24日，被告向原告支付2019年10月租金15,513.75元、物业管理费2,200元、2019年8月电费218.4元。2019年10月27日，2019年10月租金14,775元、物业管理费2,200元、2019年9月电费200.2元。2019年11月14日，原告(甲方，出租方)与佩翁公司(乙方，承租方)、王明月(丙方，承租方之连带担保方)补签了补充协议(一)，约定：甲方同意自2019年8月1日至2021年5月31日止，每月基本租金14,775.2元(不含增值税)，每月物业管理费2,200元；若乙方在租赁期限内非因合同规定的情形擅自中途退租或因乙方违约导致被甲方解除合同，则乙方应向甲方支付其已享受的任何租金优惠；丙方作为乙方之连带担保方，对乙方本合同项下全部义务承担连带担保责任。2019年11月25日，被告向原告支付2019年12月租金15,513.96元、物业管理费2,200元、2019年10月电费202.8元。2019年12月24日，被告向原告支付2020年1月租金15,513.96元、物业管理费2,200元及2019年11月电费244.4元。2020年1月31日，被告向原告支付租金15,513.96元、物业管理费2,200元、2019年12月电费132.6元。后被告未再向原告支付相关费用。2020年2月，被告向原告申请减免2020年1月24日至2020年4月30日的固定租金、物业管理费，并指出晶品商厦二楼客流量下降及商场运营团队解散、很多运营及广告宣传无人负责致被告经营信心不足，特申请2020年1月1日至2021年5月31日月租金物业管理费调低至8,425元。同月，原告向包括被告在内的承租人发送通知，载明：原告豁免各承租人2020年2月、2020年3月1日至3月15日50%之应付租金、物业管理费；除上述费用减免外，各项应收款应按租赁合同约定执行；本函不适用于租期内提前与原告解除租赁关系的承租人。2020年3月2日，被告收到前述通知。2020年3月，被告向原告工作人员发送照片反映涉案房屋所在二楼有很多店铺停业，影响被告经营。同月，被告向原告发函指出二楼关店率达95%，影响了整体的购物环境和氛围；2019年12月运营团队解散致运营及广告宣传事宜无人负责，致被告无法正常开展工作等，申请将2020年3月1日至2021年5月31日月租金物业管理费将至8,425元。对此原告回复不予同意。期间，被告多次向原告申请减租，原告始终未予同意。2020年5月6日，被告将涉案房屋内货品全部打包，并以货品盘点、道具维修为由向原告申请物品出门使用货梯，原告对此未予同意，双方就此起争执，被告报警。2020年5月12日，佩翁公司向原告发函指出2019年5月30日起晶品商厦2层租户减少导致被告连续6个月营业额为零、原告取消运营部门导致被告接受不到商厦的服务和管理、2020年5月7日调换存货被阻拦，故通知原告2020年5月15日解除合同，原告配合被告办理退租手续并于退租3日内返还保证金。2020年5月13日，原告向被告发函指出被告自2020年5月7日停业已达5天，已构成对租赁合同的严重违反，要求被告立即恢复营业。2020年5月19日，原告向被告发送通知指出被告未经原告同意自2020年5月7日起擅自停业12天构成对租赁合同的严重违反，已符合原告提前终止租赁合同、收回房屋的情形，要求双方签署的租赁合同于2020年5月22日终止，原告有权于终止日17时之后的任何时间提前收回涉案房屋；被告须于2020年5月22日17时前一次性支付全部欠款(含滞纳金)167,590.69元；租赁保证金83,430元及公用事业费保证金2,000元不予退还；2020年5月22日之前支付违约款项并复原、交还房屋等。2020年12月，原告提起本案诉讼。2021年1月7日，被告将遗留于涉案房屋内的物品清空。另查明：涉案房屋内2020年1月产生电费274.3元，2020年2月产生电费18.2元，2020年3月产生电费124.8元，2020年4月产生电费131.3元，2020年5月产生电费35.1元，前述电费被告均未支付。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，原告称，运营部后改名为租户服务部，与租户沟通事宜均由该部门负责。两被告称，对被告按照优惠租金及物业管理费标准支付租金至2020年4月28日、物业管理费付至2020年4月7日无异议；即便法院认定被告构成违约，则原告主张将保证金85,430元作为违约金明显过高，要求法院酌情调低违约金；对于原告主张的返还租金优惠，考虑到被告自2019年8月之后均系按照优惠租金履行合同，至2020年5月双方已履行较长时间，故要求法院参照履行优惠租金的时间及剩余租期的时间酌情调低返还金额；保证金应退还给佩翁公司。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的房屋租赁合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按约定行使权利，履行义务。现双方均要求解除合同并于审理中办理了房屋交接，故双方之间的租赁合同已实际解除。关于原告诉请，本院做如下分析。关于返还疫情期间的租金优惠、物业管理费优惠。为应对新冠肺炎疫情，本市自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。本院认为，因新冠肺炎导致合同履行受影响的，此系不可抗力所致，相关损失应在综合考虑疫情之前被告履行合同的情况及疫情对合同履行的影响程度的前提下由双方合理分担。本案中，涉案房屋所在的晶品商厦虽然于疫情一级响应期间未停业，但结合涉案房屋于2020年2月产生的电费仅为18.2元及各级政府采取的疫情管控措施等因素，可以认定被告作为服装零售商户已受到疫情的不利影响，故受疫情影响期间被告应付的租金、物业管理费应酌情予以扣减。原告于2020年2月发布通知免除包括被告在内的各个商户2020年2月及2020年3月1日至2020年3月15日50%的租金、物业管理费，此系原告对于自身权益的合理处置，亦符合法律规定及国家共同抗疫的政策精神，应予鼓励。但是，该通知中关于适用例外条款的规定并未征得被告同意，不应适用予被告，故原告此项诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。关于合同解除的责任及时间。被告于2020年5月以晶品商厦2楼诸多店铺关闭影响经营、原告运营部门解散致沟通不畅、2020年5月调换货品遭拒为由向原告提出解除合同。一方面，原、被告之间为房屋租赁合同关系，被告作为承租人向原告支付租金、物业管理费的目的在于合法使用涉案房屋不受干涉，被告的经营行为是否盈利则与原告无关。基于此，即便被告所述涉案房屋同楼层店铺关闭以及运营部门解散影响被告经营属实，也不对被告使用涉案房屋构成根本性障碍，被告无权以此理由解约。另一方面，2020年5月被告以调换货品为由申请出门却将涉案房屋内货品全部打包，此行为确有逃铺嫌疑，原告对被告拒绝使用货梯等亦属符合合同约定的管理措施，被告以此理由提出解约，亦难成立。而根据审理查明的事实，2020年3月、4月间被告向原告申请减免租金、物业管理费未获准许，而至2020年5月12日被告向原告提出解约时本市因新冠疫情采取的一级响应机制早已结束，至此时被告欠付费用已经达到合同解约的标准。本院认为，被告欠付应付费用并提前解约已构成根本违约，合同解除的责任在于被告，而非原告。根据法律规定，享有解除权的当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。考虑到原告于2020年5月19日函告被告于2020年5月22日合同终止，此即解除合同的意思表示，故合同应于2020年5月22日解除，原告关于合同解除责任在于被告、合同应于2020年5月22日解除的意见，本院予以支持。被告关于其不构成违约、合同应于2020年5月13日解除的意见，本院不予采纳。关于违约金及保证金的处理。根据合同约定，非因原告原因导致合同解除的，除保证金不予退还外，被告还应向原告支付相当于至租赁期满应付而未付的租金、物业管理费总和之金额的违约金。原告要求保证金85,430元作为违约金予予以扣除，实质是要求被告支付违约金85,430元。考虑到原、被告双方已签订补充协议将月基本租金调整为15,513.96元，本院认为原告主张的违约金明显过高，应酌情予以调低，具体金额由本院酌定。被告相关意见，本院予以采纳。关于保证金，则应由原告退还予被告。关于2020年4月29日至2020年5月22日的租金及2020年4月8日至2020年5月22日的物业管理费。审理中，原、被告均确认租金已支付至2020年4月28日、物业管理费已支付至2020年4月7日，相关意见本院予以采纳。鉴于合同解除的责任在于被告且被告于合同解除之日前未交还涉案房屋，故被告应向原告支付2020年4月29日至2020年5月22日的租金12,044.17元及2020年4月8日至2020年5月22日的物业管理费3,247.96元。关于电费。鉴于被告对此不持异议，本院对原告此项诉请予以支持。关于返还协议租金优惠及装修期租金。根据双方约定，因提前退租等被告原因致合同解除的，被告应向原告支付其已享受的租金优惠及装修期租金优惠。结合前述分析，本案合同解除的责任在于被告，故被告应向原告支付其已享受的租金优惠及装修期租金优惠，被告相关意见，本院不予采纳。关于滞纳金。根据约定，被告欠付费用的，应向原告支付滞纳金。现原告自愿将滞纳金标准调整到日万分之三，尚属合理，本院不再予以调整；滞纳金的基数应为被告应支付的租金及物业管理费之和。关于王明月的连带付款责任。鉴于被告对此不持异议，本院对原告此项诉请予以支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海通安房地产开发有限公司与被告上海佩翁企业发展有限公司、王明月就上海市静安区愚园路XXX号XXX-XXX单元房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年5月22日解除；二、被告上海佩翁企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海通安房地产开发有限公司支付违约金45,000元；三、被告上海佩翁企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海通安房地产开发有限公司支付2020年4月29日至2020年5月22日的租金12,044.17元；四、被告上海佩翁企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海通安房地产开发有限公司支付2020年4月8日至2020年5月22日的物业管理费3,247.96元；五、被告上海佩翁企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海通安房地产开发有限公司支付电费583.7元；六、被告上海佩翁企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海通安房地产开发有限公司返还协议租金优惠90,078.01元；七、被告上海佩翁企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海通安房地产开发有限公司支付滞纳金(以15,292.13元为基数，自2020年5月23日起至实际支付之日止，按每日万分之三标准计算)；八、被告上海佩翁企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海通安房地产开发有限公司支付装修期租金15,400元；九、被告王明月对被告上海佩翁企业发展有限公司的上述应付款项承担连带付款责任；十、原告上海通安房地产开发有限公司的其余诉讼请求，不予支持；十一、原告上海通安房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海佩翁企业发展有限公司退还保证金85,430元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,017元，减半收取2,508.5元，由被告上海佩翁企业发展有限公司、王明月共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 魏 凯二〇二一年四月一日书记员 朱韵卿附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。