山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终180号 上诉人（原审原告）：泰安市迎胜置业实业有限公司，住所地泰安市迎胜路122号。 法定代表人：刘令新，董事长。 委托诉讼代理人：赵胜，山东泰诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜春晗，山东泰诚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：泰安天乐坊餐饮娱乐有限公司，住所地泰安市迎胜东路16号。 法定代表人：李连军，执行董事。 委托诉讼代理人：赵天菊，山东泰润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韩泰华，男，1957年4月17日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：胡勺强，山东东岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李**，山东东岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张学军，男，1970年3月7日出生，汉族，住泰山区。 委托诉讼代理人：胡勺强，山东东岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李**，山东东岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨成华，男，1961年5月25日出生，汉族，住泰山区。 委托诉讼代理人：朱凤，山东泰润律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：泰安泰山富丽华物业管理有限公司，住所地泰安市迎胜路北瑞迎胜商业楼。 法定代表人：韩泰华，执行董事。 委托诉讼代理人：胡勺强，山东东岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李**，山东东岳律师事务所律师。 上诉人泰安市迎胜置业实业有限公司（以下简称迎胜置业）因与被上诉人泰安天乐坊餐饮娱乐有限公司（以下简称天乐坊公司）、韩泰华、张学军、杨成华、泰安泰山富丽华物业管理有限公司（以下简称富丽华公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人迎胜置业的委托诉讼代理人赵胜、姜春晗，被上诉人天乐坊公司的委托诉讼代理人赵天菊，被上诉人韩泰华及其委托诉讼代理人胡勺强、李**，被上诉人张学军的委托诉讼代理人胡勺强、李**，被上诉人杨成华的委托诉讼代理人朱凤，被上诉人富丽华公司的委托诉讼代理人胡勺强、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第一项，第三人富丽华公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人迎胜置业租金3409575元，改判为韩泰华、张学军、杨成华、天乐坊公司、富丽华公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人迎胜置业租金3409575元。2、请求二审法院撤销一审判决第二项，第三人富丽华公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人迎胜置业违约金(以3409575元为计算基数，其中973050元自2019年4月2日起，1218262.5元自2019年1月2日起，1218262.5元自2019年6月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至实际给付之日止)，改判为韩泰华、张学军、杨成华、天乐坊公司、富丽华公司支付违约金50万元及逾期之日起以3409575元为基数按照每日以万分之十加收欠付租金，计算至实际给付之日止)。3、判决一审案件受理费22500元、保全费5000元由韩泰华、张学军、杨成华、天乐坊公司、富丽华公司承担，二审案件上诉费用由韩泰华、张学军、杨成华、天乐坊公司、富丽华公司承担。事实与理由：一、租赁合同的承租主体及合同相对方应为韩泰华、张学军、杨成华、天乐坊公司、富丽华公司。2011年8月1日，迎胜置业与天乐坊公司签订《租赁合同》，2011年10月18日，天乐坊公司与韩泰华、张学军、杨成华签订的《协议书》，2011年12月21日，为履行租赁合同，韩泰华、张学军、杨成华成立的富丽华公司。2019年2月12日，富丽华公司对天乐坊公司、迎胜置业公司提起租赁合同纠纷之诉，2019年2月13日，天乐坊公司以韩泰华、张学军、杨成华为被告提起租赁合同纠纷之诉，2019年3月14日，富丽华公司、天乐坊公司、迎胜置业为解决纠纷达成《和解协议书》，协议书约定继续执行原租赁合同，2019年3月15日，天乐坊公司与韩泰华、张学军、杨成华签订《协议书》一份，第二条乙方(韩泰华、张学军、杨成华)应如实履行天乐坊公司与迎胜置业2011年8月15日签订的《迎胜沿街商业楼(东楼)租赁合同》中天乐坊公司的权利义务，不得拖欠租金。富丽华公司只是韩泰华、张学军、杨成华方便履行租赁合同成立的公司，韩泰华、张学军、杨成华、富丽华公司都是合同相对方。富丽华公司与迎胜置业、天乐坊公司没有签订任何租赁合同，如果韩泰华、张学军、杨成华与富丽华公司之间只能有一方是合同相对方，应是韩泰华、张学军、杨成华而不是富丽华公司。一审法院认定事实及适用法律错误，因此租赁合同的承租主体及合同相对方应为韩泰华、张学军、杨成华、天乐坊公司、富丽华公司。(1)一审法院断章取义，对于当事人提供的重要证据予以遗漏，2019年3月15日天乐坊公司与韩泰华、张学军、杨成华签订《协议书》在判决中没有体现。该协议书约定乙方(韩泰华、张学军、杨成华)应如实履行天乐坊公司与迎胜置业2011年8月15日签订的《迎胜沿街商业楼(东楼)租赁合同》中天乐坊公司的权利义务，不得拖欠租金，该证据直接影响对合同主体及相对人的认定。2019年3月14日，富丽华公司、天乐坊公司、迎胜置业为解决纠纷达成《和解协议书》后，2019年3月15日，天乐坊公司与韩泰华、张学军、杨成华签订《协议书》，该《协议书》晚于《和解协议书》，应以该《协议书》直接认定韩泰华、张学军、杨成华为涉案房租承租主体。在判决第8页至9页，一审法院查明2019年2月12日，富丽华公司以天乐坊公司、迎胜置业为被告起诉，要求被告承担违约责任。2019年2月13日，天乐坊公司以韩泰华、张学军、杨成华为被告，要求解除合同、支付租金。2019年3月14日，富丽华公司作为甲方、天乐坊公司作为乙方、迎胜置业作为丙方，三方签订《和解协议书》一份。2019年3月15日，在迎胜置业工作人员的见证下，天乐坊公司与韩泰华、张学军、杨成华签订《协议书》一份，该协议书第一条天乐坊公司协助乙方(韩泰华、张学军、杨成华)积极与迎胜村委会协商，足额缴纳所欠租金尽快了结欠租纠纷一事。第二条乙方(韩泰华、张学军、杨成华)应如实履行天乐坊公司与迎胜置业2011年8月15日签订的《迎胜沿街商业楼(东楼)租赁合同》中天乐坊公司的权利义务，若租赁物确实发生了影响正常使用的情况，乙方(韩泰华、张学军、杨成华)应提前告知迎胜村委会协商解决，不得擅自拖欠租金。该协议系2019年3月14日富丽华公司作为甲方、天乐坊公司作为乙方、迎胜置业作为丙方，三方签订《和解协议书》之后的3月15日签订的，协议约定韩泰华、张学军、杨成华履行《迎胜沿街商业楼(东楼)租赁合同》中天乐坊公司的权利义务。因此韩泰华、张学军、杨成华仍是合同相对人。一审法院对于2019年3月15日的《协议书》予以遗漏，导致合同相对方和承租主体错误。(2)在判决第13页一审法院认为在诉讼纠纷发生后，系富丽华公司与迎胜置业、天乐坊公司三方签订协议化解了纠纷，而非以韩泰华、张学军、杨成华的名义。以此推论，涉案房租的承租主体是富丽华公司，而非韩泰华、张学军、杨成华，该推论没有任何依据。首先该协议是在起诉后，诉讼的各方主体，为化解纠纷而达成的协议，并没有认定富丽华公司系唯一承租主体，2019年3月15日的协议也是诉讼的各方主体达成，2019年3月15日的协议认定了韩泰华、张学军、杨成华系承租主体及合同相对人。其次，该协议约定继续执行原租赁合同，原租赁合同是韩泰华、张学军、杨成华与天乐坊公司签订的，韩泰华、张学军、杨成华仍是租赁合同主体。(3)在第13-14页法院认定涉案房屋存在两个租赁合同即迎胜置业与天乐坊公司之间的租赁合同、天乐坊公司与富丽华公司之间的租赁合同。因此天乐坊公司将其与迎胜置业租赁合同的权利义务概括转移给了富丽华公司，该认定没有依据。天乐坊公司与韩泰华、张学军、杨成华签订的合同，合同履行主体是韩泰华、张学军、杨成华，天乐坊公司并没有将合同的权利义务概括转移给了富丽华公司。天乐坊公司与富丽华公司之间从没有签订租赁合同。2011年8月11日，迎胜置业与天乐坊公司签订《迎胜沿街商业楼(东楼)租赁合同》，2011年10月18日，韩泰华、张学军、杨成华与天乐坊公司签订《协议书》一份，由韩泰华、张学军、杨成华承担租赁合同承租方的义务，合同履行主体是韩泰华、张学军、杨成华。天乐坊公司与富丽华公司之间从未签订租赁合同。(4)在第12页一审法院依据《最高人民法院关于适用《公司法》若干问题的规定(三)第二条第一款的规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”。第二款规定“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担责任的，人民法院应予支持”，以此判定涉案房租的承租主体应为富丽华公司，而非韩泰华、张学军、杨成华。该认定无任何依据。韩泰华、张学军、杨成华不是为设立公司以自己的名义对外签订的租赁合同，韩泰华、张学军、杨成华是合同履行主体，迎胜置业一直要求韩泰华、张学军、杨成华承担责任，而不是只要求富丽华公司，因此以上两条法律适用错误。2011年10月18日，韩泰华、张学军、杨成华与天乐坊公司签订《协议书》一份，2011年12月21日，韩泰华、张学军、杨成华成立的富丽华公司。不是发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，而是签订合同后韩泰华、张学军、杨成华为经营方便才成立的公司，因为签订不了租赁合同不可能成立公司，因此一审法院推定是为设立公司以自己名义签订合同是错误的。迎胜置业更没有只让富丽华公司承担责任，无论是催款通知还是解除合同通知，天乐坊公司与韩泰华、张学军、杨成华达成的《协议书》，主体都是韩泰华、张学军、杨成华。《协议书》由韩泰华、张学军、杨成华与天乐坊公司签订，2019年3月15日天乐坊公司与韩泰华、张学军、杨成华达成的协议书，由该三人还款。催款通知、解除合同通知都下发给了韩泰华、张学军、杨成华。2020年1月6日，迎胜置业起诉天乐坊公司、韩泰华、张学军、杨成华、富丽华公司还款，将韩泰华、张学军、杨成华列为被告，富丽华公司列为第三人，从未只将富丽华公司列为被告。认为富丽华公司是韩泰华、张学军、杨成华为履行租赁合同成立的公司，应对欠款承担共同还款责任。(5)在判决书第13页，迎胜置业收取了富丽华公司租金，并出具了交款人富丽华公司发票，该事实显示迎胜置业亦认可富丽华公司系承租人的事实。该认定没有依据。合同主体的认定应以合同签订时书面合同的主体为准。无论迎胜置业还是天乐坊公司与富丽华公司均没有租赁合同。通过合同签订、天乐坊公司起诉韩泰华、张学军、杨成华及后来达成协议、迎胜置业给韩泰华、张学军、杨成华发催款通知和解除合同通知，均证明韩泰华、张学军、杨成华均是合同履行主体，而不是富丽华公司作为唯一合同相对方及承租主体。不能仅凭出具发票就认定合同主体，合同主体的认定应以合同签订时书面合同的主体为准。(6)迎胜置业与天乐坊公司签订的租赁合同，天乐坊公司也应为合同相对人。迎胜置业一直向天乐坊公司索要拖欠租金，天乐坊公司于2019年2月13日起诉了韩泰华、张学军、杨成华，2019年3月15日韩泰华、张学军、杨成华承诺对于拖欠租金还款，天乐坊公司撤回了起诉。2019年11月6日，迎胜置业给韩泰华、张学军、杨成华、富丽华公司、天乐坊公司下发了催款通知，2019年12月19日，迎胜置业给韩泰华、张学军、杨成华、富丽华公司、天乐坊公司下发了解除合同通知。迎胜置业也一直和天乐坊公司索要拖欠租金，天乐坊公司通过诉讼等向韩泰华、张学军、杨成华索要租金，天乐坊公司并未退出租赁合同，因此韩泰华、张学军、杨成华、富丽华公司、天乐坊公司都是租赁合同相对人。二、应按合同约定支付违约金，人民法院不应调整。《租赁合同》第十一条约定，使用期间乙方违约，向甲方支付50万元违约金，有权解除合同，收回房屋。乙方如逾期支付房屋租金，每拖欠一日，乙方应承担应付租金万分之十的违约金。一审法院认为约定过高，被告没有举证违约金过高的证据，不应按照贷款利率或者拆借利率的百分之130违约金。三、因一审法院只让没有实际履行能力、没有签订租赁协议的富丽华公司承担责任，韩泰华、张学军已将富丽华公司对外转租收取的租金转走，富丽华公司只是一个空壳，该判决将来难以执行。该判决侵害迎胜村民利益，不利于社会的稳定，违反了法律的规定及公平正义。《协议书》是韩泰华、张学军、杨成华与天乐坊公司签订，富丽华公司是为了履行协议而成立的公司。富丽华公司是一个皮包公司，法定代表人是韩泰华，总经理是张学军。收取的款项已被韩泰华、张学军转走，富丽华公司就是一个空壳。每次给迎胜置业缴纳租金是通给王亚文个人名义转款，富丽华公司经营严重不规范，收取的款项已被韩泰华、张学军转走，杨成华曾于2019年起诉要求查账。迎胜商业楼对外每年收取转租租金数百万，可是还欠迎胜置业2018年至2019年租金340多万。通过迎胜置业解除合同而被上诉人要求继续履行合同看，对外转租收取的租金远远大于向迎胜置业缴纳的租金。2018年至2019年对外收取的数百万租金已被韩泰华、张学军转走不知去向。迎胜置业系迎胜村民、股民持股的企业，迎胜村民就靠收取租金生活。前期因韩泰华、张学军、杨成华、富丽华公司拒不缴纳租金，迎胜村民已经对富丽华公司堵门、到市政府上访。该租金如果迎胜村民无法收取，将严重影响迎胜村民的生活，影响社会稳定。综上所述，韩泰华、张学军、杨成华与天乐坊公司签订协议，韩泰华、张学军、杨成华是合同履行主体，富丽华公司只是韩泰华、张学军、杨成华为履行租赁合同的方便而成立的公司，迎胜置业与天乐坊公司签订的协议，租赁合同的履行主体应为韩泰华、张学军、杨成华及富丽华公司、天乐坊公司。若法院认为韩泰华、杨成华、张学军与富丽华公司之间只能由一方是合同相对方，那应该是韩泰华、张学军、杨成华，而不是富丽华公司。天乐坊公司并未完全退出租赁合同，也应为租赁合同主体。因此涉案房屋的承租主体为韩泰华、张学军、杨成华、富丽华公司、天乐坊公司，韩泰华、张学军、杨成华、富丽华公司、天乐坊公司与迎胜置业系《迎胜沿街商业楼(东楼)租赁合同》相对人。一审法院认定合同主体错误、一审法院擅自调整违约金没有依据，请求法院依法改判。 被上诉人天乐坊公司辩称，一审法院对被上诉人天乐坊公司的认定事实清楚，适用法律正确，是正确的判决，上诉人要求泰安天乐坊餐饮娱乐有限公司承担租金利息违约金及案件费用的责任没有事实及法律依据。理由：1、同一审判决书第4页第2段我方的答辩意见；2、同一审判决书第13页到第14页，认定泰安天乐坊餐饮娱乐有限公司不承担责任的事实及理由。综上请求法院查明事实，依法驳回上诉人对被上诉人天乐坊公司的诉讼请求。 被上诉人韩泰华、张学军辩称，一审判决认定被上诉人韩泰华、张学军不承担向上诉人支付租金义务，认定事实清楚，证据确实充分。请求二审法院依法驳回上诉人要求被上诉人韩泰华、张学军承担支付租金、违约金及诉讼费的上诉请求。 被上诉人杨成华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。 被上诉人富丽华公司辩称，首先，同被上诉人韩泰华、张学军的答辩意见。其次，泰安市泰山区人民法院于2020年7月15日作出的（2020）鲁0902民初153号民事判决书及泰安市中级人民法院于2020年11月12日作出的（2020）鲁09民终3464号民事判决书已确认涉案合同于2019年12月19日解除，而上诉人主张的租赁费用截止日期为2020年1月31日。被上诉人认为涉案合同于2019年12月19日解除，上诉人要求第三人支付2019年12月20日至2020年1月31日共计43天的租赁费用无事实及法律依据，因此上述时间段内的租金共计287042.67元应当从欠付租金数额中予以扣除。再次，上诉人提供的租赁物不符合使用要求，导致车库无法使用，相应面积的租赁费用也应当从欠付租赁费中予以扣除。综上所述，请求法院依法驳回上诉人上诉请求，并依法调整租金数额，诉讼费用由上诉人承担。 泰安市迎胜置业实业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告依法缴纳拖欠的租金3,409,575元、违约金1,365,319.82元（截止到2019年11月29日）及利息（以3,409,575元为基数按照同期银行贷款利率计算至付清之日起）；2.判令第三人与韩泰华、张学军、杨成华共同承担还款责任；3.本案诉讼费、保全费、担保费、律师费由被告承担。 一审法院认定事实：泰安市泰山区泰前街道迎胜社区居委会（以下简称迎胜社区）于2007年开工建设位于泰安市泰山区××路路××街××楼××楼房屋一处。该房屋占用土地的使用权人为迎胜社区，建设该房屋时办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关手续。房屋建成后便投入使用，至今尚未办理竣工验收及产权证。迎胜置业系迎胜社区村民持股企业，迎胜置业受迎胜社区的委托对涉案房屋进行管理、出租。2011年8月1日，迎胜置业（出租方、甲方）与天乐坊公司（承租方、乙方）签订《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》一份，合同约定：第一、条房屋及设施。甲方提供给乙方使用的迎胜沿街商业楼东楼位于迎胜东路泰安市自来水公司对过，面积10772.24平方米；第二条、甲方向乙方提供房产证明、土地证，保证所提供场所没有任何权利争议，没有第三者干涉，乙方必须向甲方提供身份证、营业执照等相关合法手续证明文件；第四条、租赁期限及用途。（一）租赁期限为15年，自2011年8月1日起至2027年1月31日止；（二）其中装修期限为6个月，装修期免收租金，自2012年2月1日起计租；第五条、租赁物业管理服务费及支付方式。（一）从第三年度起在上年度租金及物业管理服务费基础上每三年递增5%，每年度租金及物业管理服务费为：从2012年2月1日至2014年1月31日，每年度2210000元；从2014年2月1日至2017年1月31日，每年度2320500元；从2017年2月1日至2020年1月31日，每年度2436525元；（二）本着先交费后使用的原则，租金支付方式为第一年度租金及物业管理服务费，在中标公示后3日内一次性付清，第二年度开始，每年度1月1日和6月1日作为租金支付日，提前交纳下半年度租金及物业管理服务费；第六条、相关费用及税金。（五）甲方负责对所提供的房屋进行竣工验收，乙方予以配合，乙方负责室内装修及消防验收；第七条、房屋修缮及使用。（一）在租赁期内，甲方保证所提供的房屋可安全使用，房屋及其附属设施、设备如出现质量问题或因年久失修出现问题，由甲方承担维修费用，或经甲方同意后由乙方维修，维修费用抵顶租赁费；第十一条、乙方的违约责任。（一）使用期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，乙方向甲方支付50万元的违约金；3.拖欠房屋租赁费超过两个月的；（二）乙方如逾期支付房屋租金，每拖欠一日，乙方承担应付租赁万分之十的违约金。合同还对其他事项作出了约定。2011年10月18日，天乐坊公司作为甲方，韩泰华、张学军、杨成华作为乙方签订《协议书》一份，约定：第一条、甲方同意将位于迎胜东路沿街商业楼（面积约10772.24平方米），由乙方使用，期限共15年，即自2012年2月1日至2027年1月31日止。签订本协议之日至2012年1月31日为装修日；第二条、甲、乙双方必须共同遵守和履行甲方于2011年8月15日与迎胜置业签订的《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》内容（附后）。本协议的甲方履行的是《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的甲方义务，本协议的乙方履行的是《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的乙方义务；第三条、本合同自签订起7日内，乙方首先向甲方支付第一年的房租211万元整及履约保证金40万元整。另外乙方自愿向甲方支付现金300万元整作为转让费，该款项于合同签订20日内支付150万元，40日内支付剩余150万元。合同期满，甲方退还乙方履约保证金40万元；第四条、未经甲方同意，乙方不得再行对该商业楼进行整体转租。合同还对其他事项作出了约定。之后，韩泰华、张学军、杨成华三人作为股东于2011年12月21日成立富丽华公司，登记住所为涉案房屋。2012年1月10日，天乐坊公司向韩泰华、张学军、杨成华三人出具了收到“租房保证金”及“迎胜楼转让费”的收据两份。依据现有证据可以认定，至迟于2013年3月11日，涉案房屋的租金即直接由富丽华公司向迎胜置业支付，并由迎胜置业向富丽华公司出具相应发票。2019年2月12日，富丽华公司以天乐坊公司、迎胜置业为被告向泰安市中级人民法院提起（2019）鲁09民初40号房屋租赁合同纠纷之诉，要求判令天乐坊公司退还保证金400000元，返还原告已交付的地下二层租金2263394.15元，并向原告承担违约责任29671168元；判令迎胜置业对天乐坊公司的债务承担连带责任。在事实和理由部分，富丽华公司述称，自租赁之日起富丽华公司依据迎胜置业、天乐坊公司签订的《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》，以及天乐坊公司与韩泰华、张学军、杨成华签订的《协议书》，直接向迎胜置业交纳租金，与迎胜置业形成事实上的租赁关系，富丽华公司系实际承租人；“因房屋至今未能办理房产证，且房屋存在严重质量及结构问题，房屋负二层多处透水，常年积水，管道漏水，因消防设施不完善，房屋至今未能办理消防验收，造成房屋实际承租人无法正常使用该房屋”。2019年2月13日，天乐坊公司以韩泰华、张学军、杨成华为被告，向一审法院提起（2019）鲁0902民初893号房屋租赁合同纠纷之诉，要求判令解除双方于2011年10月18日签订的房屋租赁合同；判令三被告支付拖欠的2017年2月1日至今的房租2970000元及经济损失。2019年3月14日，富丽华公司作为甲方、天乐坊公司作为乙方、迎胜置业作为丙方，三方签订《和解协议书》一份，约定：就甲、乙、丙三方房屋租赁合同纠纷一案，本着友好协商、平等自愿的原则，达成如下协议：1.自甲、乙、丙三方签订本和解协议当天，甲方向泰安市中级人民法院撤回（2019）鲁09民初40号案件的诉讼，乙方向泰山区人民法院撤回（2019）鲁0902民初893号案件的诉讼；2.甲方在本和解协议签订后十个工作日内向丙方缴纳房屋租赁费贰佰万元整；3.本协议签订后，甲、乙、丙方应以书面形式说明三方纠纷已解除，并派员下发各租赁户，确保各租赁户向甲方履行相关权利义务；4.自本协议签订之日起，甲、乙、丙方继续执行原租赁合同，乙、丙方确保甲方在此租赁期内继续正常经营。签订前述协议之后，富丽华公司于2019年3月18日撤诉，天乐坊公司于2019年3月25日撤诉。富丽华公司分别于2019年3月29日向迎胜置业支付1300000元，于2019年4月1日向迎胜置业支付700000元。迎胜置业向富丽华公司出具了相应的收据。2019年11月6日，迎胜置业制作《催款通知》，主要内容为：“泰安泰山富丽华物业管理有限公司、韩泰华、杨成华、张学军：按照2011年8月1日签订的租赁合同，你已多次违约，截至2019年11月6日，尚欠租金3409575元，限你2019年11月30日前还清所欠全部租金。如逾期不还，将通过法律手段解决纠纷，同时解除相关租赁合同，一切损失和法律后果将由你方承担。”天乐坊公司在落款处签章。富丽华公司在底部空白处签章，杨成华签字“收到。杨成华。2019年11月7日”。2019年12月19日，迎胜置业制作《解除合同通知书》，分部通知天乐坊公司、韩泰华、张学军、杨成华以及第三人富丽华公司自即日起解除租赁合同，同时声明保留进一步要求支付租金并追究违约责任的权利。因被告及第三人未按时支付所欠的租金，原告诉至一审法院，要求被告及第三人支付租金及利息、违约金，案件审理过程中，原告主张违约金按照合同约定为50万元，另自逾期之日起每日加收欠付租金的10?，并表示不再主张利息。韩泰华、张学军、杨成华及第三人富丽华公司对存在未付租金的事实无异议，同时认为违约金的计算标准过高。关于未付租金的事由，富丽华公司述称，涉案房屋从交付至今没有经过竣工验收及消防验收，至今应当是无法正常使用的建筑物；涉案房屋的负二层从交付至今一直存在严重的渗水情形，也是一直无法正常使用的；就上述两方面的问题富丽华公司与迎胜公司长年多次交涉，均未能解决；但涉案合同签订后被告要求原告在交纳房租时一同交纳负二层的租金。对此，迎胜置业辩称，租赁合同约定消防验收由承租户负责，因消防没有竣工验收，故此涉案房屋未经过整体的竣工验收；原告主张建筑物无法正常使用与事实不符，如果无法正常使用，原告应当主张解除合同，而不是在迎胜置业解除合同后其要求继续履行；另外，该房屋规划许可证、土地使用证等建房手续齐全；关于房屋负二层从交付房屋一直渗水的主张与事实不符，2017年之前原告从未主张房屋渗水，2019年双方达成和解协议时原告亦未提及渗水情形；房屋轻微渗水是由于三个被告及第三人私自搭建了大量的违建，改变了房屋的地质结构，及管理不善造成，根据法律规定和合同约定，房屋渗水亦不能作为拒不交纳租金的理由；根据租赁合同第七条约定，若维修由承租方修，维修费用顶抵房租，但是至今三个被告及第三人没有维修发票，据此原告主张不成立，不能作为拒绝交纳租金的理由。关于被告及第三人主张的涉案房屋负二层渗水问题，其主张长期渗水，但其未提交证据予以证实。庭审中，被告提交泰安市岱宗公证处于2020年1月13日作出（2020）鲁泰安岱宗证民字第91号公证书一份，用以证明涉案房屋渗水现场状况，主张因渗水导致地下停车场及储藏室无法正常使用，影响了第三人的经营。天乐坊公司、迎胜置业质证认为，该公证书不能证明从2012年起就存在渗水事实，亦不能证明渗水原因，从现场看，被告在涉案房屋四周扇子建筑了大量的违法建筑，改变了原结构；2017年之前没有渗水现象出现；且该公证书系在合同解除之后制作的。富丽华公司主张其为解决渗水问题，自行安装水泵抽水，但没有证据证实其依据租赁合同向迎胜置业主张维修费用抵顶租金或因负二层无法正常使用向迎胜置业主张减免相应租金，仅主张其于2019年提起诉讼时主张了相关权利。富丽华公司另称三方和解之后，迎胜置业亦安装了水泵，与富丽华公司安装的水泵同时使用。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.第三人富丽华公司与韩泰华、张学军、杨成华何者是涉案房屋的承租主体；2、涉案房屋租赁行为的双方当事人如何确定；3、富丽华公司拒付租金的行为是否构成先履行抗辩。关于第一个争议焦点，第三人富丽华公司与韩泰华、张学军、杨成华何者才是涉案房屋的承租主体。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”第二款规定：“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”韩泰华、张学军、杨成华于2011年10月18日与天乐坊公司签订《协议书》，承租涉案房屋之后，以涉案房屋为经营场所，于2011年12月21日登记成立富丽华公司，之后由富丽华公司实际履行交纳租金的合同义务，该事实显示韩泰华、张学军、杨成华系作为富丽华公司设立时的股东，为设立富丽华公司而以自己的名义对外签订合同，富丽华公司成立之后以实际行为确认并履行了该合同。另一方面，涉案房屋出租人迎胜置业收取了富丽华公司交纳的租金，并出具了缴款人为富丽华公司发票，该事实显示迎胜置业亦认可富丽华系承租人的事实。2019年诉讼纠纷发生之后，系富丽华公司与迎胜置业、天乐坊公司三方签订协议化解了纠纷，而非以韩泰华、张学军、杨成华的名义。依据以上事实和司法解释可以确定涉案房屋的承租主体应认定为富丽华公司，而非韩泰华、张学军、杨成华。富丽华公司应作为实际承租人承担相关义务。关于第二个争议焦点，涉案房屋租赁行为的双方当事人如何确定。本案就涉案房屋存在两个租赁合同，即迎胜置业与天乐坊公司之间的租赁合同，以及天乐坊公司与富丽华公司之间的租赁合同。但基于以下事由，一审法院认为，在天乐坊公司与富丽华公司之间形成合同权利义务概括转移，天乐坊公司将其与迎胜置业之间租赁合同的权利义务概括转移给了富丽华公司：第一、天乐坊公司与韩泰华、张学军、杨成华签订的协议书中约定乙方（韩泰华、张学军、杨成华）履行的是《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的乙方（天乐坊公司）义务，韩泰华、张学军、杨成华向天乐坊公司支付3,000,000元转让费，天乐坊公司负责协调与迎胜置业之间的关系。该约定显示天乐坊公司在与韩泰华、张学军、杨成华订立合同时即存在权利义务概括转移的意思；第二、合同履行过程中，迎胜置业直接与富丽华公司履行涉案房屋租赁合同事宜，事实表现便是迎胜置业直接收取富丽华公司交纳的租金，房屋租赁合同履行过程中没有证据显示天乐坊公司存在收取富丽华公司租金及向迎胜置业交纳租金的事实。据此可以认定迎胜置业一直知悉并认可天乐坊公司与富丽华公司之间的合同内容；第三、2019年诉讼纠纷发生之后，三方和解协议显示富丽华公司直接依据《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》中约定的天乐坊公司的义务，天乐坊公司所起的作用确系《协议书》约定的协调富丽华公司与迎胜置业之间的关系。综上，天乐坊公司将《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》中承租人的权利义务概括转移给了富丽华公司，应认定富丽华公司与迎胜置业系《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的合同相对人。关于第三个争议焦点，富丽华公司拒付租金的行为是否构成先履行抗辩。富丽华公司抗辩的理由是涉案房屋存在质量问题，渗水导致负二层不能正常使用，迎胜置业并未按照合同约定履行在先的义务。首先，现有最早的证明富丽华公司就该事实向迎胜置业主张权利的证据系富丽华公司于2019年2月12日提起的（2019）鲁09民初40号房屋租赁合同纠纷之诉的起诉状，没有证据证明富丽华公司主张的渗水事实长期客观存在，以及渗水程度等事实；其次，富丽华公司认可2019年三方因纠纷达成和解之后，迎胜置业对渗水问题采取了安装水泵的措施；第三、《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》约定：“第七条、房屋修缮及使用。（一）在租赁期内，甲方保证所提供的房屋可安全使用，房屋及其附属设施、设备如出现质量问题或因年久失修出现问题，由甲方承担维修费用，或经甲方同意后由乙方维修，维修费用抵顶租赁费。”合同明确约定了富丽华公司的救济途径，富丽华公司未积极行使权利；第四、富丽华公司主张渗水导致负二层无法正常使用，富丽华公司应依据法律规定及合同约定主张无法使用部分的权利，而非拒付包括其正常使用范围之内的整体租赁物的租金。故此，富丽华公司拒付租金的行为不能构成对迎胜置业未履行相关义务的抗辩。综上，富丽华公司未按照约定的时间向迎胜置业交纳租金的行为构成违约，应承担相应的民事责任。庭审中双方对欠付租金的数额无异议，富丽华公司拖欠2018年租金973,050元、2019年租金2,436,525元，合计3,409,575元，一审法院予以确认。迎胜置业主张第三人富丽华公司支付租金3,409,575元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于利息和违约金，原告表示不再主张利息，违约金按照合同约定为50万元，另自逾期之日起每日加收欠付租金的10?，在原告未提交相关证据的情况下，按该标准计算的违约金过分高于造成的损失，一审法院调整为违约金自逾期之日起按照中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。关于原告主张的其他费用，原告未提交充分证据证实，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、第三人泰安泰山富丽华物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市迎胜置业实业有限公司租金3,409,575元；二、第三人泰安泰山富丽华物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市迎胜置业实业有限公司违约金（以3,409,575元为计算基数，其中973,050元自2019年4月2日起，1,218,262.5元自2019年1月2日起，1,218,262.5元自2019年6月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至实际给付之日止）；三、驳回原告泰安市迎胜置业实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,500元，保全费5000元，由第三人泰安泰山富丽华物业管理有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人迎胜置业提交：证据一、泰山区法院（2020）鲁0902民初153号判决书、泰安中院2020鲁09民终3464号民事判决书、2020鲁0902民初153号庭审笔录，证实泰山区法院认定承租主体为富丽华公司，而非杨成华、张学军、韩泰华，该认定与本案一审判决对于承租主体的认定表述完全一致。迎胜置业针对该认定提起上诉，二审泰安中院没有认定承租主体为富丽华公司、而是杨成华、张学军、韩泰华，2019年3月15日天乐坊公司与韩泰华、张学军、杨成华协议书签订过程也可证明。证据二、天乐坊公司与韩泰华、张学军、杨成华的诉状及协议书，原件在153号案件中，证实该协议书于2019年3月15日签订，系2019年3月14日迎胜置业、天乐坊公司、富丽华公司签订协议后签订的，签订该协议时迎胜置业工作人员在场，该协议约定韩泰华、张学军、杨成华如实履行2011年8月15日签订的《迎胜沿街商业楼东楼租赁合同》，合同中天乐坊公司有权利义务。该证据直接证实租赁合同的履行主体仍然是韩泰华、张学军、杨成华，该证据在泰山区××号案件，该案一审中迎胜置业、天乐坊公司均提交并质证过，但是一审法院遗漏。天乐坊公司质证称，对该两组证据无异议，3464号判决书第18页最后一段中认定的还款主体是韩泰华、张学军、杨成华或者富丽华公司，与天乐坊公司无关，没有认定天乐坊公司是还款主体。杨成华质证称，对该两组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，杨成华方认为法院判决的是三人或者富丽华公司承担责任，选择权在迎胜置业，如果迎胜置业选择三人承担责任，那么杨成华不应当承担责任，因为杨成华自2018年、2019年都没有参与过公司的分红，就是在欠付租金期间，杨成华没有收到过租金利益，所以杨成华不应承担责任。韩泰华、张学军、富丽华公司质证称，对证据一两份判决书的真实性无异议，对证明目的有异议，首先上述生效两份法律文书共同确认上诉人与被上诉人富丽华公司之间的租赁合同于2019年12月19日解除，其次两份判决书恰恰证实涉案合同履行主体应为第三人富丽华公司，原因：两份判决书起因是因为上诉人向第三人富丽华公司发送解除合同通知书而引起，若富丽华公司并非涉案合同主体，则上诉人根本无需向被上诉人富丽华公司发送该通知，二审法院不仅仅是驳回被上诉人富丽华公司的诉讼请求。再次（2020）鲁09民终3464号判决书并未否认（2020）鲁0902民初153号民事判决书中关于涉案合同履行主体的认定。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，该协议书尾部签章签字部分明显盖有富丽华公司的公章，反而证实该协议书是富丽华公司与泰安天乐坊公司签署。 被上诉人富丽华公司提交证据：上诉人富丽华公司同郭玉银签署的《租赁合同》、《解除租赁合同协议书》各一份；被上诉人富丽华公司同泰安名豪华悦酒店管理有限公司签署的《租赁合同》、《解除租赁合同协议书》各一份；被上诉人富丽华公司同泰安拉韦尔酒业责任有限公司签署的《租赁合同》及泰安拉韦尔酒业责任有限公司出具的《降房租申请》各一份；被上诉人富丽华公司同山东水岸小城故事餐饮有限公司签署的《租赁合同》及山东水岸小城故事餐饮有限公司负责人出具的情况说明各一份。证明事项：1、证实上诉人向被上诉人富丽华公司交付的租赁物存在未经整体竣工验收、消防验收及负二层漏水无法使用的情形，导致租赁物无法正常使用，租户无法正常经营。2、证实郭玉银及泰安名豪华悦酒店管理有限公司承租的租赁场所内无法带走的相关设施设备等物资均归被上诉人富丽华公司所有（上述物品一直被上诉人扣押在涉案租赁物内），仅上述物品的价值就高达6265500元，除上述物品外，被上诉人富丽华公司还有其他资产，完全有能力支付合理的租金，上诉人关于被上诉人（原审第三人）没有履行能力的主张并不成立。上诉人迎胜置业质证称，对证据的真实性有异议，该证据不能证实因租赁未经整体竣工验收，影响租户正常使用，租赁合同明确约定消防验收等归承租方负责，该辩解理由在一审庭审时已经提出过，各被上诉人均未上诉，不应再进行审理，该证据不能证实富丽华物业管理有限公司有能力支付租金，至今拖欠泰安市迎胜置业实业有限公司300多万元租金，自起诉后韩泰华、张学军、杨成华、富丽华公司、天乐坊公司分文未付，该装修物的价值不能证明其市场价值，因韩泰华、张学军将富丽华公司款项挪走，杨成华向公安报案，该事实也能证明富丽华公司是个空壳，无任何履行能力，如果判富丽华公司承担责任，将导致判决无法履行，影响迎胜村民的生活及社会稳定。天乐坊公司质证称，对证据的真实性与证明目的均有异议，在签订的租赁合同中明确约定消防问题由承租户负责，渗水问题是由于三被上诉人个人在对外出租过程中加盖了大量违章建筑，破坏地基结构，导致渗水，在2019年之前从未发生渗水情况，这点在一审中已经查清，另外在其提交的租赁合同上加盖的公章，都不是富丽华公司应当有的公章，而是韩泰华、张学军私刻的公章，另外该证据主张的主体我们不认可，应该是韩泰华、张学军、杨成华，不应是富丽华公司，这些证据与本案无关。杨成华质证称，该租赁合同都是2012年的，当时杨成华不参与公司经营，对此不清楚。韩泰华、张学军质证称，对以上证据无异议。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：泰安市中级人民法院（2020）鲁09民终3464号民事判决书已生效，该判决认为“就涉案房屋存在两个租赁合同，即迎胜置业与天乐坊公司之间的租赁合同，以及天乐坊公司与三原审第三人（韩泰华、张学军、杨成华）之间的租赁合同，在天乐坊公司与三原审第三人签订的协议书中约定三原审第三人履行的是《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》中天乐坊公司的义务，该约定能够证实天乐坊公司与三原审第三人订立合同时，双方即存在权利义务概括转移的意思表示，而在合同履行过程中，迎胜置业直接与三原审第三人或者富丽华公司履行涉案房屋租赁合同事宜，以上事实足以认定迎胜置业一直知悉并认可天乐坊公司与三原审第三人之间的合同内容，应认定三原审第三人或富丽华公司系与迎胜置业系《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的相对人”。根据该判决认定的事实，迎胜置业合同相对方应为韩泰华、张学军、杨成华或富丽华公司，二审庭审中上诉人选择韩泰华、张学军、杨成华为诉讼当事人。天乐坊公司与上诉人签订合同后，除收取部分转让费外，随即将租赁物转租给韩泰华、张学军、杨成华，合同内容基本同前一个租赁合同，也随即将转租事宜告知了上诉人，上诉人同意履行合同的主体为韩泰华、张学军、杨成华。韩泰华、张学军、杨成华签订租赁合同后，为了经营涉案房屋成立富丽华公司，公司成立之后，直接对上诉人缴纳租金，除了本案涉及房地产的租赁物业管理外，公司没有其他物业管理项目。2019年12月19日，迎胜置业制作《解除合同通知书》，分别通知天乐坊公司、韩泰华、张学军、杨成华以及富丽华公司自即日起解除租赁合同，二审中双方均认可租赁合同于2019年12月19日解除，解除后2019年12月20日至2020年1月31日期间的租金为287042.67元。本院查明的其他事实同一审法院查明的事实。 本院认为，双方二审争议的焦点问题是：1、原审确定富丽华公司为责任主体是否正确；2、原审对租金及违约金的计算是否正确。本院（2020）鲁09民终3464号民事判决书已作出认定，天乐坊公司与韩泰华、张学军、杨成华订立合同时，双方即存在权利义务概括转移的意思表示，韩泰华、张学军、杨成华三人或富丽华公司系与迎胜置业系《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的相对人。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实当事人无须举证证明”的规定，该判决确认的事实对本案来讲具有预决意义，本院对天乐坊公司将合同权利义务概括转移的事实予以确认。《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款规定“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担”，二审中，富丽华公司认可韩泰华、张学军、杨成华为了经营涉案房屋必然会成立公司，符合上述法律的规定，上诉人也明确选择韩泰华、张学军、杨成华而不再选择富丽华公司、天乐坊公司承担责任，亦符合上述法律的规定。由此，本院依法确认韩泰华、张学军、杨成华为责任主体，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。二审中上诉人明确从2019年12月19日以后已经解除合同，富丽华公司就不应该再支付租金,双方也均认可租赁合同于2019年12月19日解除，因此，对合同解除后2019年12月20日至2020年1月31日期间287042.67元的租金上诉人无权再主张，一审对此认定错误，本院予以纠正。关于违约金计算，一审法院认为违约金约定过高，并依当事人申请和实际损失酌情予以调整并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人泰安市迎胜置业实业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初147号民事判决第三项； 二、撤销山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初147号民事判决第一、二项； 三、被上诉人韩泰华、张学军、杨成华于本判决生效之日起十日内支付上诉人泰安市迎胜置业实业有限公司租金3122532.33元，并支付违约金（以3122532.33元为计算基数，其中973,050元自2019年4月2日起，1,218,262.5元自2019年1月2日起，931219.83元自2019年6月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至实际给付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费22500元，由韩泰华、张学军、杨成华负担20605元，泰安市迎胜置业实业有限公司负担1895元；保全费5000元，由韩泰华、张学军、杨成华负担。二审案件受理费45000元，由韩泰华、张学军、杨成华负担41210元，泰安市迎胜置业实业有限公司负担3790元。 本判决为终审判决。 审判长  李鸿雷 审判员  宋许科 审判员  张晓丹 二〇二一年四月十三日 书记员  张甜甜