北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0117民初769号原告：何峰，男，1980年3月9日出生，汉族，湖南省资兴市居民，现住北京市通州区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：谢敏（何峰之妻），现住北京市通州区。被告：东胤（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市平谷区，统一社会信用代码：91110117339802416M。法定代表人：王振，经理。委托诉讼代理人：高月航，男，东胤（北京）房地产经纪有限公司员工。被告：张洪隆，男，1987年12月27日出生，苗族，贵州省瓮安县村民，住贵州省瓮安县，公民身份号码：×××。原告何峰与被告东胤（北京）房地产经纪有限公司（以下简称东胤公司）、张洪隆中介合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。何峰的委托诉讼代理人谢敏，东胤公司的委托诉讼代理人高月航、张洪隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何峰向本院提出诉讼请求：1.被告退回以团购名义收取全额中介费用70000元；2.被告赔偿由此造成的相关经济损失费用及补偿，其中2017年至2020年度物业费及供暖费合计8641元；补偿利息及精神损失50000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月30日，何峰通过东胤公司（变更前名称：北京京贵房地产经纪有限公司，以下简称京贵公司）销售人员杨某带到天津市XX区XX镇看房，当时本没有意向购买，担心后期产权办理问题，当时销售杨某、白经理同郭星经理均一再表示此房是大产权的房子，非小产权和新民居类房，两年可下房本，说房子升值空间大，地理环境好，有Z1地铁线通过，表示后期还有二、三期工程，二期工程年底前就动工，房子到年底能翻一翻，在销售的指引下我们签订购房合同并分三次付清房款及支付京贵公司以团购名义收取的中介费用7万元整，被告仅开具收据，并未提供正规发票及协议。但现时隔三年均未接到开发商通知办理房产证手续，电话开发商销售部也不知道，表示等通知，京贵公司销售也联系不上，通过天津津云平台的问政窗口咨询“有关产权及房本问题”，政府回复“此产权不属于大产权房屋，暂未办理房产证”，此时才意识到可能是上当受骗了，同时当地镇政府建设管理办公室刘主任来电了解我们在津云平台的问题回访是否得到解决，我们把整个购房经过同刘主任做了沟通，由刘主任出面同开发商协商，经过沟通开发商同意全额退回房款，并于2020年9月10日在镇政府建设管理办公室与开发商解除购房协议并承诺在2020年10月1日前全额退回房款及维修基金、装修押金。因京贵公司提供不合法房源，且虚假夸大房源的前景及产权信息，使我们上当受骗，导致我们的直接经济损失，请求判如所请。东胤公司辩称，不同意原告的诉讼请求，当时因为京贵公司经营不下去，由东胤公司法定代表人王振接手，公司名称由京贵公司变更为东胤公司，同时法定代表人和股东也发生了变更，东胤公司现在的法定代表人是王振，东胤公司不知道这件事，也不清楚之前发生了什么事。张洪隆辩称，不同意原告的诉讼请求，张洪隆系原京贵公司的法定代表人。理由是：1.京贵公司和何峰之间没有法律关系，何峰向京贵公司支付的70000元事实上是开发商向京贵公司支付的销售提成。天津市心连心房地产开发有限公司（以下简称天津心连心公司）将房产建成后，与京贵公司签订了《XX城项目销售服务合同》，约定由京贵公司为其独家代理销售房产，并同意京贵公司直接收取服务费。每卖出一套房产由买房人直接付给京贵公司服务费50000元，后变更为70000元。房屋买卖合同签订后，如因购房人个人原因退房或因开发商一房两卖的，服务费不退。京贵公司与开发商为委托合同关系，此笔钱实质上是开发商付给京贵公司的销售提成，何峰直接与开发商签订购房合同，与京贵公司之间并无法律关系，何峰主张退服务费只能向开发商主张。2.何峰起诉状中的销售人员杨某、白经理并非京贵公司员工，而是天津通德房地产经纪有限公司员工。杨某系天津通德房地产经纪有限公司员工，因京贵公司为独家销售代理，其以天津通德房地产经纪有限公司的名义赚取提成，京贵公司在收到70000元销售提成后，向天津通德房地产经纪有限公司支付58000元作为提成，除收钱外其他所有工作均由天津通德房地产经纪有限公司完成，与京贵公司无关。京贵公司就收到12000元，这12000元作为公司市场推广费，运营成本都不够。3.何峰受到销售人员的欺诈而购买房产事实上不能成立。2017年为天津市房地产行情火爆时期，涉案房产周边大产权房均价在10000元以上，而涉案房产每平米约3000元至4000元，价格差距悬殊，正常人根本不会将涉案房产当成大产权而购买，杨某所说与事实相悖，即使销售人员有虚假销售的行为，因销售人员并非京贵公司员工，与京贵公司无关。何峰围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.协议书；2.团购费收据；3.银行交易明细；4.POS签购单；5.结果查询；6.微信截图和58同城上查询结果的截图，证明房地产卖房宣传过度夸大事实，导致原告相信宣传，写的是大产权房，58同城上的信息是杨某发布的；7.从2017到2020年的物业费、供暖费收据，2017年的取暖费的公章盖的是天津宏群乐利有限公司；8.天津市居民住宅供用热合同；9.录音光盘；10.购房合同。东胤公司认为其对涉诉事情均不知情，对原告提交的证据也不清楚，未发表质证意见。张洪隆对证据1至5、证据10没有异议，认为京贵公司都是按照天津心连心公司的程序办的事情，何峰跟天津心连心公司白纸黑字签的字，何峰本身就知道这个房子的性质，合同上写的很清楚，是何峰自愿买的，房子当时是现房，何峰是实实在在去看了房子才买的，且何峰去看了好几次，何峰本身就知道这个房子的权属情况；对证据6不认可，认为与其无关，且杨某不是京贵公司员工；对证据7和8的关联性不认可，认为谁收的钱，谁享受服务；对证据9，认可郭鑫是京贵公司员工，认为郭鑫没有承诺是大产权房，说了这个房子是永久产权，是70年的，且何峰买这个房子的时候是知道房子的产权状况的。东胤公司围绕答辩意见向本院提交了公司债权债务承担协议书，证明在公司转让之前所有债权债务由张洪隆承担，转让之后由东胤公司承担。何峰认为公司债权债务承担协议书跟其没有关系，没有任何影响，公司无论怎么变更，之前的债务还是应该承担。张洪隆对公司债权债务承担协议书认可。张洪隆围绕答辩意见向本院提交了如下证据：1.天津心连心公司与京贵公司签订的委托合同，证明京贵公司服务于甲方，甲方允许京贵公司收钱作为佣金，京贵公司跟甲方明确约定，只要客户签完合同，京贵公司的工作完成，客户产生退房的，与京贵公司没有关系；2.京贵公司给天津通德房地产经纪有限公司转佣金的凭证，就是给渠道公司转佣金的证明，证明何峰与我们没有直接关系，沈春雨是天津通德房地产经纪有限公司的法定代表人；3.XX城定金收取协议，这是客户交的，证明这个小区京贵公司卖出去100多套，没有一个客户找我们麻烦，只有何峰起诉京贵公司；4.天津心连心公司收据；5.团购费收据，证据3、4、5证明客户的定金是交给甲方的，客户知道房屋的性质，才会给甲方交定金，团购费收据和何峰提交的一样，说明何峰和甲方已经签订合同了，京贵公司是正当理由收取的70000元团购费；6.2017年天津房产走势，证明客户买XX城的房子，肯定会去查房子的情况，天津市整体的大产权房市场价10000多元，这个房子才4000多元，原告肯定知道房子的性质；7.未成交退房屋的退款名单，证明名单里的人是没有签合同的，京贵公司把钱都退给客户了，退的是团购费，没有成交，京贵公司把收的钱都退了，上面的项目分别是房号、面积、单价、总价、优惠、退款数额，后面的5000元、10000元是当时交的定金，没有买房，京贵公司全退了；8.瑞海金岸领钥匙证明，证明何峰已经收房了，现在让京贵公司退钱，不同意；9.三份退房申请，证明没有签订房屋买卖合同的，京贵公司都退钱了，退的是定金，大定是开放商收的，小定是京贵公司收的，没有成交的，全退了；10.京贵公司组织机构信息，证明公司开业至今未有法律纠纷；11.天津市房屋买卖合同，是甲方跟原告的样本合同，证明这上面甲方跟原告签合同，第11条写的很清楚，根据该条规定，证明原告知道该房屋的性质，他的正式合同我们没有，但是正式合同肯定是跟样本合同一样的，看房的时候我们需要拿样本合同给客户看的。何峰对于张洪隆说的知道房屋的性质还购买不认可，何峰是打工赚钱，几十万买房是用来投资的，知道房屋的性质肯定不会买的。京贵公司与下属机构的关系和甲方的关系与何峰无关，何峰是把钱交给京贵公司的。何峰对证据1，认为与本案无关；对证据2，不认可，何峰的钱是给了京贵公司，他们内部经营方式把钱给到谁，不清楚，与何峰无关；对证据3、4、5认可，开发商已经将房款和定金退给何峰了；对证据6不认可，是销售带过去的，原告没有了解，原告购买房子的地理位置比较偏，他们提供的可能是天津市区的房价走势；对证据7，认为与本案无关，不能达到证明目的；对证据8认可，确实领了钥匙；对证据9，与本案无关；对证据10，与本案无关，作为专业机构对产权信息应该有完整的信息，原告认为是合法的资源，原告买的时候房子没有办理下来产权证，但是承诺的是一直在办理只是暂时没办下来；对证据11，与原告的一样，但是不认可被告证明目的，当时销售承诺的是产权没有问题，正在办理。东胤公司对张洪隆提交的证据没有意见。法院依法调取了京贵公司变更为东胤公司的工商档案信息，何峰、东胤公司、张洪隆对本院调取的证据均无异议。本院经过审查后认证如下，原告提交的证据1、2、3、5、10具有真实性，与本案待证事实有关联，本院依法予以认定。原告提交的证据4，模糊不清，无法核实，本院不予采纳。原告提交的证据6、7、8、9与本案的关联性和证明目的，本院结合全案事实予以综合认定。东胤公司提交的公司债权债务承担协议书具有真实性，与本案待证事实有关联，本院依法予以认定。张洪隆提交的证据1、3、4、5、8具有真实性，与本案代征事实有关联，本院依法予以认定。张洪隆提交的证据2、6、7、9、10、11与本案的关联性和证明目的，本院结合全案事实予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月12日，天津心连心公司作为出卖人（甲方）与买受人何峰（乙方）签订《天津市房屋买卖合同》（住宅类）（XX城），约定：房屋坐落XX区、XX镇静XX路北侧XX城X-X-XXX，设计用途住宅，建筑面积91.8平方米；房屋销售按面积计算，每平方米价格为4233.59元，价款为388644元；甲方于2017年9月30日前，将房屋交付乙方；乙方于2017年6月12日一次性交付甲方全部房款388644元。何峰于当日向京贵公司缴纳团购费70000元，京贵公司为何峰出具收据。同日，何峰领取涉案房屋钥匙。2020年4月5日，原告何峰就购买房屋的产权问题进行官方查询，查询答复为：XX镇XX城确为国有土地，但未办理房产证，不属于大产权房屋。2020年9月10日，天津心连心公司作为甲方与乙方何峰签订协议书，约定：乙方于2017年5月30日在XX城购买房屋X-X-XXX，房款为388644元，维修基金为3886元，储藏间12-1102，储藏间款为22522元，合计实收共415052元，另外交付京贵公司团购电商费70000元整。因乙方申请退房，经双方友好协商退房事宜达成一致：1.甲乙双方从2020年9月10日解除签订的XX城《天津市房屋买卖合同》；2.由何峰把房屋和储藏间手续及钥匙退还给甲方；3.另外交付京贵公司团购电商费70000元由何峰本人负责追索，与甲方无关；4.甲方应在2020年10月1日之前将上述款项退还给乙方；等。另查明一，天津心连心公司（甲方）与京贵公司（乙方）签订《XX城项目销售服务合同》，约定：甲方委托乙方作为XX城的代理销售商，于甲方共同进行该项目中未售的全部可售房源的销售工作。乙方在销售现场安装POS机，乙方客户在签订认购协议时另付电商服务费用50000元，服务费直接刷卡至乙方POS机，提供收据。如客户在认购未签约期间出现退房情况，乙方退还客户电商服务费50000元，如客户在签订房屋买卖合同后，因客户个人原因提出退房或因甲方原因导致一房两卖退房的，乙方不退还电商服务费。另查明二，2020年10月19日，张洪隆作为转让方（甲方）与受让方（乙方）王振签订公司债权债务承担协议书，约定：甲方是原京贵公司股东或法人，占有公司100%股权，经甲乙双方协商一致，甲方将持有的公司100%股权转让给乙方，公司法定代表人也由乙方指定人员担任。为明确股权转让前后京贵公司债权债务的承担问题，双方达成以下协议条款，共同遵守：1.在京贵公司股权转让变更登记前（以双方向工商部门递交股权转让变更登记资料之日为界）产生的债权由甲方享有和追偿，债务由甲方承担；2.在京贵公司股权转让变更登记后（以双方向工商部门递交股权转让变更登记资料之日为界）产生的债权由乙方享有和追偿，债务由乙方承担。债权债务转让基准日前的债权债务（包括实际发生或在转让后发生但源于转让前违约、侵权、劳动关系、雇佣关系等责任的）由甲方概括承受与乙方无关。京贵公司系一人有限责任公司，原法定代表人和股东均为张洪隆。2020年10月26日，京贵公司法定代表人和股东变更为王振。2020年11月3日，京贵公司更名为东胤公司。本院认为，本案的争议焦点有二，一是何峰与京贵公司之间是否存在中介合同关系，二是如存在中介合同关系，何峰所支付的团购费应否退还，应由谁退还。针对争议焦点一，本院认为，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。本案中，天津心连心公司委托京贵公司作为销售XX城项目的总代理商，京贵公司员工郭某（音）针对XX城项目的产权、项目进度、升值空间、贷款、车位和储藏间购买、付款方式等做具体介绍，指导何峰支付定金，实质上为何峰购买XX城项目提供了媒介服务，何峰给京贵公司支付了70000元团购费，京贵公司给何峰出具收据，双方之间成立中介合同关系。针对争议焦点二，本院认为，京贵公司给何峰提供了购买XX城项目的中介服务，促成何峰与天津心连心公司签订了房屋买卖合同，何峰作为完全民事行为能力人，对XX城项目产权等相关信息应负有一定的注意义务，目前并无充分证据显示京贵公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，故何峰应支付相应的中介报酬。但京贵公司与何峰之间关于中介服务的详细内容、报酬标准等并无书面约定，双方亦未达成补充协议或举证证明存在确定中介服务内容、报酬标准的交易习惯，故本院根据京贵公司所实际提供的劳务酌情确定京贵公司应收取的合理报酬数额，超出合理数额部分应予返还。公司的股权转让、名称和法定代表人变更并不导致公司的民事主体地位和对外的权利义务关系发生变化，公司仍需承担相应债务。张洪隆与王振签订债权债务承担协议书，何峰对此并不知情，该协议书仅在协议双方之间产生相应的法律效果，对何峰并无法律约束力。京贵公司更名为东胤公司后，应由东胤公司承担相应返还义务，张洪隆与王振之间对此如有争议可通过法律途径另行解决。京贵公司系一人有限责任公司，张洪隆作为公司唯一股东，并未向本院提供证据证明公司经营期间其个人财产与公司财产相互独立，故张洪隆应对股权转让前公司所负债务承担连带清偿责任。另，何峰于房屋买卖合同签订当日即领取涉案房屋钥匙，已实际占有涉案房屋，故其要求赔偿物业费和供暖费的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。何峰要求赔偿利息及精神损失费的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十一条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告东胤（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告何峰团购费60000元；二、被告张洪隆就上述第一项债务承担连带返还责任；三、驳回原告何峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1436元，由何峰负担786元（已交纳），由东胤（北京）房地产经纪有限公司和张洪隆共同负担650元（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 辉二〇二一年四月十二日书记员 孙媛苹