上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初27035号原告：陈伟芬，女，1959年4月30日出生，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郭韧，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张顺洁(系陈伟芬之女)，户籍地上海市浦东新区。被告：朱毓翠，女，1936年12月11日出生，户籍地上海市黄浦区。被告：陈昊波，女，1986年10月9日出生，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陈志明，上海市振兴律师事务所律师。第三人：陈伟萍，男，1957年12月7日出生,汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈志明，上海市振兴律师事务所律师。陈伟芬与朱毓翠、陈昊波、陈伟萍确认房屋买卖合同无效纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案于2021年1月29日转为适用普通程序，由审判员王凌冰独任审理，并于2021年3月2日公开开庭进行了审理。陈伟芬及其委托诉讼代理人郭韧、张顺洁，陈伟萍及其与陈昊波的共同委托诉讼代理人陈志明到庭参加诉讼。朱毓翠经本院传票传唤，仅发表了书面意见，未到庭参加2021年3月2日的庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈伟芬向本院提出诉讼请求：1、要求确认朱毓翠与陈昊波签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、要求将本市黄浦区丽园路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人变更为朱毓翠，办理房地产变更手续所产生的相关费用由朱毓翠、陈昊波承担。事实与理由：系争的本市黄浦区丽园路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)系朱毓翠及丈夫陈祖森(死亡)于1985年因联建公助取得产权，登记在朱毓翠一人名下。朱毓翠婚后育有一子一女，即陈伟芬与陈伟萍，陈伟萍与陈昊波系父女关系，陈昊波系朱毓翠之孙女。朱毓翠曾因脑梗住院,出院后，陈伟萍与陈昊波告知朱毓翠，如其死亡，子女继承系争房屋会产生高额的遗产税。2019年11月30日，陈伟萍与陈昊波将朱毓翠带至房地产交易中心，告知朱毓翠为了避税，先将系争房屋的产权人变更为陈伟萍，陈伟芬的部分由陈伟萍补偿，遂要求朱毓翠签订《上海市房地产买卖合同》并办理产权变更手续。合同约定系争房屋转让价为208万元，但陈昊波并未实际付款。朱毓翠年事已高，且视网膜脱落、身体状况不佳，并不理解房屋买卖合同及过户的含义，误以为是将系争房屋的权利人变更为给儿子和女儿。嗣后，陈伟萍反复告诫朱毓翠，不能将房屋过户一事告知陈伟芬。陈伟芬知晓此事后，经核实得知系争房屋的权利人实际登记为陈昊波。陈伟芬认为，系争房屋虽登记在朱毓翠一人名下，但系朱毓翠与陈祖森的夫妻共同财产。陈祖森于2016年10月21日死亡，系争房屋的二分之一份额系陈祖森的遗产，陈伟芬系陈祖森之女，对陈祖森的遗产享有继承权，朱毓翠将系争房屋过户给陈昊波的行为系无权处分，侵犯陈伟芬的合法权益。陈伟芬曾多次要求陈昊波与陈伟萍返还系争房屋，均未果。陈昊波虽以买卖的方式取得系争房屋的所有权，但并未支付购房款，故朱毓翠与陈昊波签订的房屋买卖合同当属无效，为维护自身的合法权益,陈伟芬诉至法院，请求判如所请。朱毓翠辩称，陈昊波与陈伟萍提供的录音并非其所要表述的，系二人欺骗朱毓翠表述的，对录音的内容不予认可。朱毓翠表示其本意是将系争房屋给儿子和女儿的，并没有赠送给陈昊波的意思表示，现朱毓翠要求将系争房屋的权利人恢复至其本人名下。陈昊波辩称，关于第一项诉讼请求，陈昊波认为双方之间名为买卖，实为赠与，因为未约定付款时间、交房时间、违约责任等条款，且陈昊波系朱毓翠之孙女，朱毓翠亦从未主张过购房款，现朱毓翠年事已高，其表达反复亦属正常。庭前，陈昊波与朱毓翠谈话时，朱毓翠表示系争房屋系赠与陈昊波，该谈话录音已经提供。关于第二项诉讼请求，陈昊波认为赠与行为是不可撤销的，只能对侵害陈伟芬的利益部分进行折价补偿，朱毓翠不懂法律，并未意识到自己的行为侵害了女儿的利益。陈伟芬可能享有法定继承权，如另案中能确认陈伟芬享有继承权，则陈昊波愿意折价补偿，按法定继承算，陈伟芬享有系争房屋六分之一的份额，该房屋面积36平方米，评估价为208万，陈昊波愿意适当提高金额补偿陈伟芬。陈伟萍辩称，其意见同陈昊波的意见一致，但补充说明，朱毓翠神智清晰，原先一个人生活，由陈伟萍夫妇照顾，后因2020年2月朱毓翠第二次脑梗，陈伟萍为朱毓翠请了24小时居家保姆，陈伟芬提出轮流照顾。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：一、系争的本市黄浦区丽园路XXX弄XXX号XXX室房屋原权利人为朱毓翠，朱毓翠于2000年6月21日取得该房屋的房地产权证。朱毓翠之夫陈祖森于2016年10月24日报死亡，朱毓翠与陈祖森婚后育有一子一女，即陈伟芬与陈伟萍，两人系兄妹关系；陈伟萍与陈昊波系父女关系，陈昊波系朱毓翠之孙女。以上事实由陈伟芬提供的户籍摘抄、《户籍证明》、《居民死亡医学证明书》、《上海市房地产权证》予以证明。二、2019年11月30日，朱毓翠(甲方)与陈昊波(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价208万元。合同中未约定付款时间、付款方式、违约责任等条款。合同签订后，陈昊波未支付购房款。同日，朱毓翠与陈昊波办理了产权变更手续，陈昊波于2019年12月7日取得系争房屋的所有权。以上事实由陈伟芬提供的《上海市房地产买卖合同》、《上海市不动产登记簿》予以证明。三、2020年12月15日，陈伟芬向本院提起诉讼。四、审理中，朱毓翠向本院书面表示，其本意是将系争房屋给儿子和女儿的，并没有赠送给陈昊波的意思表示，现要求将系争房屋的权利人恢复至其本人名下。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。系争的本市黄浦区丽园路XXX弄XXX号XXX室房屋系朱毓翠与陈祖森的夫妻共同财产。在无其他证据证实的情况下，陈祖森死亡后，系争房屋的二分之一份额系陈祖森的遗产，陈祖森的法定继承人为妻子朱毓翠、儿子陈伟萍、女儿陈伟芬。在陈伟萍、陈伟芬未放弃继承权或丧失继承权的情况下，朱毓翠无权将系争房屋通过买卖的形式转让给陈昊波，现陈伟芬亦未对朱毓翠的行为予以追认，并提出了异议，故陈伟芬要求确认朱毓翠与陈昊波签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。陈昊波认为，朱毓翠已将系争房屋赠与陈昊波，该赠与行为是不可撤销的，只能对侵害陈伟芬的利益部分进行折价补偿的意见，本院认为，陈昊波取得房屋所有权的方式为买卖而非赠予，且陈昊波未提供有关赠予的证据，审理中，朱毓翠本人亦否认了赠予的事实，故陈昊波所称赠予行为并非客观事实，本院不予采信。系争房屋虽登记于朱毓翠名下，但该房屋系朱毓翠与陈祖森的夫妻共同财产，陈祖森死亡后，其财产部分应为遗产，对此陈伟萍作为朱毓翠的儿子、陈昊波作为朱毓翠的孙女理应知晓，在此情况下，朱毓翠与陈昊波就系争房屋进行买卖行为，显属无效。至于系争房屋的产权份额，属于遗产继承法律关系，本案不予处理。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。朱毓翠与陈昊波在签订房屋买卖合同、办理产权变更手续的过程中，均有不可推卸的责任，故办理系争房屋的权利人变更而产生的税、费等相关费用应由朱毓翠与陈昊波共同承担，陈伟芬的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。朱毓翠仅发表书面意见，未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实缺席审判。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1993年《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告朱毓翠与被告陈昊波于2019年11月30日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告陈昊波、被告朱毓翠应于本判决生效之日起十五日内办理将本市黄浦区丽园路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人由被告陈昊波变更为被告朱毓翠的手续，产生的税、费等相关费用由被告朱毓翠、陈昊波各半承担。案件受理费人民币23440元，由被告朱毓翠负担人民币11720元，被告陈昊波负担人民币11720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王凌冰二〇二一年四月二十五日法官助理 施 雯书 记 员 倪晓敏附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。