贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0522民初804号 原告：黔西县产业基地经营贸易有限公司。 法定代表人：刘鹏，该公司董事长。 委托代理人：张斌，男，1982年6月24日出生，汉族，贵州省黔西县人，该公司员工。委托权限为特别授权。 委托代理人：罗德坤，男，1976年12月1日出生，汉族，贵州省黔西县人，该公司法律顾问。 被告：黔西县聚乐缘食品有限公司。 法定代表人：郑锦青，该公司负责人。 委托代理人：任勇，贵州黔西县律师事务所律师。 原告黔西县产业基地经营贸易有限公司（以下至判决主文前简称“产业基地贸易公司”）诉被告黔西县聚乐缘食品有限公司（以下至判决主文前简称“聚乐缘公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法由审判员樊莹适用简易程序于2021年3月17日公开开庭进行了审理，原告产业基地贸易公司的委托代理人张斌、罗德坤，被告聚乐缘公司的法定代表人郑锦青及其委托代理人任勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告产业基地贸易公司诉称，自2012年11月28日起，被告承租原告坐落于黔西县（现称贵州黔西经济开发区岔白科技孵化园）内2-5号第一层左边728㎡的房屋用于食品生产经营，租期为1年，双方约定租金按8元／㎡／月计算，租金优惠浮动为6元／㎡／月，年租金优惠后合计17472元，被告未按照约定给付；2013年11月28日，被告续租原告的前述房屋，约定租期为二年，租金按8元／㎡／月支付，享受租金免收优惠；租赁期届满后，被告没有续签前述厂房租赁合同，而是继续占有使用租赁厂房（2015年12月至2017年4月），同时，被告除正常支付物业管理费外，没有向原告支付占用厂房使用费。按照原、被告双方关于租赁厂房租金的约定5元／㎡／月，被告拖欠厂房租赁费为61880元。2017年4月28日，被告再次续租原告前述厂房内795㎡房屋，原、被告双方约定租金按5元／㎡／月计算，分四次进行支付，第一次交纳时间在2017年5月10日前，租赁期限至2018年4月30日止。租期届满后，被告继续占有使用原告出租的厂房，原告数次催促被告返还厂房并支付租赁费，被告均未履行，故诉至法院，请求判决：1、被告立即腾空位于黔西县㎡的厂房后并恢复原状返还原告；2、被告支付厂房使用费102197元，物业管理费4263元（计算至2020年12月）；3、被告承担诉讼产生的所有费用。 原告产业基地贸易公司为支持其诉讼主张，在举证期内向本院提交了下列证据： 1、黔政函（2014）322号文件、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，用以证明原告诉讼主体适格； 2、《厂房租赁合同》（编号：20120006、20140020、201703）、物管费欠费清单、房屋图片2张、《承诺书》、《限期搬离厂房通知书》、《声明决议》，用以证明被告租赁原告厂房，租金、物管费的收取标准以及原告未按照合同的约定履行支付租金和物管费的义务； 3、被告营业执照、法定代表人身份证复印件，用以证明被告的企业信息。 被告聚乐缘公司辩称，1、2017年4月28日，被告租赁原告房屋从事食品加工，双方签订《贵州黔西经济开发区（岔白）标准厂房租赁合同》（编号：201703）。合同约定租赁房屋位于黔西经济开发区（岔白）科技孵化园标准厂房范围内（2-5楼左边），面积728㎡，职工宿舍（C栋二楼）2间，面积67㎡，面积共计795㎡。租金按5元/㎡/月计算，自2017年5月1日起计算按季度缴纳，租赁期限为一年（2017年5月1日至2018年4月30日），物业管理费按0.8元/㎡/月计算。2017年6月5日，快乐缘食品有限公司的法定代表人林素荣找到被告，告诉被告厂房原先是他租赁的，花了二十多万装修费，被告若租赁使用，要补偿装修费，同时原告通知被告快乐缘食品有限公司有优先承租权，被告只能以快乐缘食品有限公司的名义租赁，否则只能租给快乐缘食品有限公司。被告无奈与快乐缘食品有限公司的法定代表人林素荣签订《产权转让协议》，补偿其60000元。2017年7月17日，将快乐缘食品有限公司变更为聚乐缘食品有限公司，法定代表人变更为郑锦青，双方向原告出具《声明决议》并附《产权转让协议书》。合同约定的租赁期限内，被告按租赁合同（201703）的约定被告交清房屋租金和物业管理费。合同期满，双方口头协商，原告同意被告继续租赁房屋，租金和物业管理费仍按原合同标准执行，租赁期限为三年。2018年3月，原、被告协商退租C栋二楼的职工宿舍（面积减少33.5㎡），原告同意从2018年4月起房屋租金按3807.5元/月、物业费按609元/年收取。从2018年5月1日起至2020年6月止被告按双方的口头约定支付了租金，物业管理费交纳至2020年5月。2020年9月，原告通知被告限期搬离，导致被告装修损失，被告没有交纳后期的租金和物业管理费，厂房已于2021年1月返还。被告只欠原告2020年7月至12月的房屋租金22845元，2020年6月至12月的物业管理费4263元，请法庭综合考虑原告没有到期就收回房屋给被告造成的损失，酌情减少部分租金和物业管理费；2、按原告诉称，既然2012年11月28日签订的《厂房租赁合同》的租金没有支付，按常理双方不可能于2013年11月28日签订新的《厂房租赁合同》，更不可能于2017年4月28日又签订租赁合同，不合常理；3、原告没有证据证明其曾数次催促被告返还租赁厂房，原告是2020年9月中旬才通知原告限期搬离的；4、按照《合同法》第215条、《民法典》第70条的规定，口头租赁在无法确定租赁期限的视为不定期租赁；5、原告主张的2017年4月及以前的租金超过诉讼时效，2017年4月及以前的租金应该在2020年5月以前起诉，原告无证据证明其对2017年4月及以前的租金进行了追讨；6、2020年8月26日向原告送达的《催交房屋租金的通知》证明截止至2020年8月26日，被告只欠原告7615元的租金，说明2020年6月及以前的租金被告已经缴纳，尚欠2020年7、8月的租金7615元。 被告聚乐缘公司为支持其抗辩主张，在举证期内向本院提交了下列证据： 1、被告营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件，用以证明被告工商登记信息及被告主体适格； 2、《贵州黔西经济开发区（岔白）标准厂房租赁合同》（合同编号：201703），用以证明2017年4月28日，原、被告签订了厂房租赁合同，合同约定了相关租赁事项； 3、《声明决议》、《产权转让协议书》、快乐缘食品有限公司变更为聚乐缘公司的工商登记资料，用以证明快乐缘食品有限公司的债权债务应由其自行承担，快乐缘食品有限公司变更为聚乐缘公司的时间为2017年7月17日； 4、房租发票2张、《催交房屋租金的通知》，用以证明被告租金已交到2020年6月，被告只欠原告2020年7月至12月的租金22845元，《催交房屋租金的通知》只计算和催交被告所欠房屋的租金，快乐缘食品有限公司的债权债务与被告无关； 5、物业管理费发票4张，用以证明被告的物业管理费已交到2020年5月，被告只欠原告2020年6月至12月的物管费4263元，2018年3月原、被告协商变更口头租赁合同，退租C栋二楼的一间职工宿舍，租赁面积减少33.5㎡，不存在“被告无合同占有厂房”、“数次催促被告返还厂房之事”； 6、电费收据2张，用以证明被告电费交纳至2021年1月已全部交清。 经质证，原告提交的上述证据，被告对第1、3组无异议，对第2组证据中的编号为2012006、20140020的《厂房租赁合同》、《承诺书》有异议，认为与其无关，物管费欠费清单、房屋图片2张、《声明决议》无异议，但是电费其已交清，对第2组证据中的《限期搬离厂房通知书》表示其已收到；被告提交的上述证据，原告对第1、2、5、6组证据无异议，对第3组证据中的《声明决议》、工商登记变更的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，对《产权转让协议书》有异议，认为其并不知情，对第4组证据的三性无异议，对证明目的有异议。 经认定，原告提交的第2组证据中物管费欠费清单上加盖公章单位为黔西县恒诚物业管理有限责任公司而非原告，与本案不具有关联性，本院不予确认；原、被告提交的其余证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信。 本案争议的焦点为：1、原告主张的2017年4月前的租金是否已过诉讼时效；2、被告是否应向原告承担黔西县快乐缘食品有限公司的债务，若承担应如何承担。 经审理查明，2012年11月28日，黔西产业基地投资发展有限公司作为甲方与作为乙方的黔西县快乐缘糕点签订《毕节试验区黔西承接产业转移基地中小企业科技孵化园标准厂房租赁合同》（合同编号：20120006），双方约定：原告将其位于黔西县标准厂房760㎡、职工宿舍111㎡出租给黔西县快乐缘糕点使用，租赁期限自2012年11月28日起至2013年11月27日止（1年），租金按8元／㎡／月计算，租赁费共计83616元／年（其中标准厂房租赁费72960元／年、职工宿舍租赁费10656元／年），实行先付款后使用的原则，双方还约定，租赁费浮动优惠6元，即按2元／㎡／月计算，采取先付后返的方式。林素荣作为黔西县快乐缘糕点的法定代表人在合同上签名并加盖黔西县快乐缘糕点专用章。合同签订后，黔西产业基地投资发展有限公司将上述厂房及职工宿舍交付给黔西县快乐缘糕点使用至租赁期限届满。2013年11月28日，黔西产业基地投资发展有限公司作为甲方与作为乙方的黔西县快乐缘食品有限公司签订《毕节试验区黔西承接产业转移基地中小企业科技孵化园标准厂房租赁合同》（合同编号：20140020），双方约定：原告将其位于黔西县林泉镇岔白村黔西承接产业转移基地中小企业科技孵化园内2-5号标准厂房760㎡出租给黔西县快乐缘食品有限公司使用，租赁期限自2013年11月28日起至2015年11月27日止（2年），租金按8元／㎡／月计算，租赁费共计83616元／年（其中标准厂房租赁费72960元／年、职工宿舍租赁费10656元／年），双方还约定，如乙方投资、产值、税收达到协议要求，免收2年租金。林素荣作为黔西县快乐缘食品有限公司的法定代表人在合同上签名并加盖黔西县快乐缘食品有限公司印章。此期间，被告使用上述厂房及职工宿舍原告未收取租金。合同期限届满后，黔西县快乐缘食品有限公司继续使用厂房及职工宿舍至2017年4月30日，双方未签订书面合同。期间，2017年4月28日，黔西县产业基地经营贸易有限公司作为甲方与作为乙方的黔西县聚乐缘食品有限公司签订《贵州黔西经济开发区（岔白）标准厂房租赁合同》（合同编号：201703），双方约定：原告将其位于贵州黔西经济开发区（岔白）科技孵化园内2-5号一楼左边标准厂房728㎡、职工宿舍Ｃ栋二楼2间67㎡出租给黔西县快乐缘食品有限公司使用，租赁期限自2017年5月1日起至2018年4月30日止（1年），租金按5元／㎡／月计算，租金从2017年5月1日起计算，按季度交纳，第一次交纳时间在2017年5月10日前，第二次交纳时间在2017年8月31日前，第三次交纳时间在2017年11月30日前，第四次交纳时间在2018年2月28日前，物业管理费按每月0.8元／㎡计算，每月25日前交纳。郑锦青作为黔西县聚乐缘食品有限公司的法定代表人在合同上签名并加盖黔西县聚乐缘食品有限公司印章。合同签订后，黔西县聚乐缘食品有限公司使用房屋至2021年1月，合同约定的租赁期限（2018年4月30日）届满后双方未签订租赁合同。被告于2020年6月9日交纳了2019年11月至2020年5月的物管费4263元。2020年8月26日，原告向被告发出《催交房屋租金的通知》，《通知》上载明“2017年5月至2020年8月你公司应交房屋租金154480.00元，2020年疫情期间，按照国家有关文件精神减免2020年2月、3月、4月房屋租金，减免金额11422.50元，已交租金135442.50元，补交租金7615.00元，请你公司务必在2020年9月30日前交纳。”。2020年9月11日，原告向被告发出《限期搬离厂房通知》，限被告于2020年10月15日搬离并交清所欠费用，被告收到后表示时间太仓促并拒绝签收。被告分别于2019月7月3日、2020年12月4日向原告交纳2019年4月至2020年6月的租金共计45692.5元。被告于2021年1月搬离厂房。被告于2021年2月2日交纳2020年6月至2021年1月电费327元。原告因被告未向其交纳2012年12月至2013年11月的租金17472元、2015年12月至2017年4月的租金61880元、2020年7月至2020年12月的租金22845元，共计102197元以及2020年6月至2020年12月的物业管理费4263元诉至本院，请求如前所判。 另查明，黔西产业基地投资发展有限公司于2014年12月23日更名为黔西县产业基地经营贸易有限公司。2017年6月5日，黔西县快乐缘食品有限公司的法定代表人林素荣与现任黔西县聚乐缘食品有限公司的法定代表人郑锦青签订《产权转让协议》，双方约定，郑锦青以60000元价格受让黔西县快乐缘食品有限公司的全部资产，不包括债权、债务。2017年6月30日，黔西县快乐缘食品有限公司向原告出具《承诺书》，承诺于2017年7月3日前办理厂房租赁手续。2017年7月17日，黔西县快乐缘食品有限公司变更名称为黔西县聚乐缘食品有限公司，法定代表人由林素荣变更为郑锦青。同日，林素荣与郑锦青向原告出具《声明决议》，告知原告上述变更事宜。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案仍应适用民法典施行前当时的法律及司法解释的规定。本案系因房屋租赁合同引起的纠纷，应适用《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的调整。关于被告是否应向原告承担黔西县快乐缘食品有限公司的相应债务的争议焦点，原告与黔西县快乐缘食品有限公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且原告已按照合同的约定履行了交付房屋义务，合同已然生效，同时，从被告和林素荣向原告出具的《声明决议》可以看出，被告发生了名称的变更和法定代表人的变动，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”的规定，即使上述合同非被告聚乐缘公司与原告签订，但被告和林素荣之间的约定不能对抗第三人，因此，被告应向原告承担黔西县快乐缘食品有限公司的相应债务。原告起诉要求被告支付三个时间段的租金，分别为2012年12月至2013年11月的租金17472元、2015年12月至2017年4月的租金61880元、2020年7月至2020年12月的租金22845元，共计102197元。首先，关于2012年12月至2013年11月的租金17472元，与原告签订该份租赁合同的是黔西县快乐缘糕点，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原告未举证证明黔西县快乐缘糕点的身份信息以及黔西县快乐缘糕点与黔西县快乐缘食品有限公司的关系，不能认定黔西县快乐缘食品有限公司系黔西县快乐缘糕点更名而来，根据合同的相对性，原告向被告主张该时间段租金的诉讼请求本院不予支持。其次，关于原告主张的2015年12月1日至2017年4月30日的租金61880元是否已过诉讼时效的争议焦点，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”的规定，该时间段原、被告未签订书面合同就租赁厂房事宜进行约定，而双方于2017年4月28日签订《租赁合同》就2017年5月1日以后的租赁事宜进行了约定，由此看出，原告在2017年4月28日就知道或应当知道其权利受到损害，即便2015年12月至2017年4月期间双方就租赁事宜的约定是口头约定也最迟应于2020年4月30日前主张权利，同时，原告向被告发出的《催交房屋租金的通知》上亦未就该时间段租金进行主张，另外，原告未举证证明有导致诉讼时效中止、中断的情形，因此原告主张2015年12月至2017年4月的租金61880元的诉讼请求已过诉讼时效。最后，关于原告主张的2020年7月至2020年12月的租金22845元双方并无争议，本院予以支持。关于原告要求被告腾空其使用的厂房并恢复原状返还厂房的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的”的规定，原、被告双方未签订书面的《租赁合同》就2018年4月30日后的租赁期限等其他租赁事宜进行约定，但被告继续使用厂房至2020年12月，因此，原、被告之间应视为不定期租赁，双方当事人都可以随时解除合同，原告于2020年9月11日向被告发出《限期搬离厂房通知》应视为向被告发出解除合同的意思表示，虽其表示时间紧迫，但也于2021年1月搬离了厂房，因此应视为双方于2021年1月解除了租赁合同关系，经庭审质证，被告对原告提交的厂房现状图片2张无异议，因此原告要求被告对厂房恢复原状并返还的诉讼请求本院予以支持。原告未提交证据证明厂房现处于未腾空的状态，该项诉讼请求本院不予支持。关于被告要求因租赁合同未到期给其造成装修损失酌情减少租金的抗辩，因被告未提交证据证明其损失情况，本院不予支持，可待证据完善后另行主张权利。关于原告主张的物业管理费，与本案非同一法律关系，从原告提交的证据可以看出，原告并非主张物业管理费的适格主体，本案不予处理。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》之规定，判决如下： 一、被告黔西县聚乐缘食品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黔西县产业基地经营贸易有限公司返还位于黔西县杜鹃办事处岔白社区贵州黔西经济开发区岔白科技孵化园内2-5号第一层左边厂房并恢复原状； 二、被告黔西县聚乐缘食品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黔西县产业基地经营贸易有限公司支付自2020年7月1日起至2020年12月31日止的租金22845元； 三、驳回原告黔西县产业基地经营贸易有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1197元（已减半收取），由原告黔西县产业基地经营贸易有限公司负担1012元，由被告黔西县聚乐缘食品有限公司负担185元。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子光盘），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效后二年之内，向本院申请强制执行。 审判员 樊 莹 二〇二一年四月十九日 书记员 董晓琨