北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初20466号原告：北京锐美商业管理服务有限公司，住所地北京市丰台区大成路6号院1号楼1层1-01、2层2-01、3层3-01、4层4-01、5层5-01。法定代表人：朱彦，总经理。委托诉讼代理人：孟圆，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：曾旼，国浩律师（上海）事务所律师。被告：北京物美京丰科技发展有限公司，住所地北京市丰台区西四环南路101号6层6035A号。法定代表人：乔红兵，总经理。委托诉讼代理人：李国春，男，北京物美京丰科技发展有限公司职工。委托诉讼代理人：王睿麟，女，北京物美京丰科技发展有限公司职工。被告：上海钧锐商业经营管理有限公司，住所地上海市长宁区金钟路767号2号506室。法定代表人：刘阳，总经理。被告：苏州中锐投资集团有限公司，住所地苏州工业园唯正路8号*。法定代表人：钱建蓉，董事长兼总经理。被告上海钧锐商业经营管理有限公司、苏州中锐投资集团有限公司共同委托诉讼代理人：许振海，北京大成律师事务所律师。原告北京锐美商业管理服务有限公司（以下简称锐美公司）与被告北京物美京丰科技发展有限公司（以下简称物美公司），追加被告上海钧锐商业经营管理有限公司（以下简称钧锐公司）、苏州中锐投资集团有限公司（以下简称中锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘辉独任，公开开庭进行了审理。原告锐美公司委托诉讼代理人孟圆、曾旼，被告物美公司委托诉讼代理人李国春，被告钧锐公司、中锐公司共同委托诉讼代理人许振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锐美公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告于2018年8月8日签订的《租赁合同》以及2018年8月8日签订的《补充协议一》和《补充协议二》、2018年10月11日签订的《补充协议三》、2018年12月3日签订的《补充协议四》、2019年3月29日签订的《补充协议五》、2019年6月11日签订的《补充协议六》以及没有日期的《补充协议七》，于2020年7月4日解除；2.请求判令免除物美公司向我公司主张支付的2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金8070714.2元、物业费838515.76元；3.请求判令物美公司向我公司退还我公司预付的2020年6月1日至2020年8月31日期间的租金6053035.65元、物业费628886.82元；4.请求判令物美公司向我公司退还保证金10000000元（其中装修保证金6660000元、履约保证金3340000元）；5.请求判令物美公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月8日，物美公司与钧锐公司签订了《租赁合同》，约定北京玉蜓桥物美科技发展有限公司作为北京市丰台区大成路6号院1号楼的产权人，同意物美公司作为合法授权的出租人将该物业出租给钧锐公司。2019年3月29日，我公司、物美公司、钧锐公司等签订《补充协议五》，该协议约定钧锐公司将上述《租赁合同》项下承租方的全部权利及义务无偿转让给我公司承继。2020年1月起新冠肺炎疫情突然爆发并迅速蔓延，北京市自2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应机制以来，持续采取从严从实的防控措施，包括推迟企业复工事件、限制/禁止人员流动、限制/封锁交通、取消各类活动、关停各类公共场所等。受上述新冠肺炎疫情的影响，该项目至今无法正式开业，各租户均已纷纷向我公司提出减免租金及退租的要求，我公司已经无力维持日常经营活动。2020年6月6日，北京市公共卫生事件二级响应机制下调，我公司本以为市场可随后复苏，未曾想2020年6月16日北京市疫情再次爆发，导致我公司雪上加霜。我公司目前已经资不抵债，运营维艰，物美公司在明知客观运营情况发生重大变化的情况下，仍然要求我公司承担全部租金与物业费显示公平。故我公司不得不向物美公司发送合同终止函，并向法院提起诉讼。2020年12月17日，我公司已经向小租户发送解除合同的通知书并向物美公司发出不再保管租赁物的通知，现我公司已经腾空租赁物，且钥匙已邮寄给物美公司，物美公司已经签收了钥匙。合同已经不具备继续履行的情况了。物美公司辩称，不同意锐美公司的诉讼请求。我们签订的租赁合同和补充协议系各方真实意思表示，合同内容合法有效。签订相关协议后，协议各方在没有法定和约定的解除条件下，不能擅自解除合同及补充协议。客观事实不存在锐美公司需要解除合同的情况。因此我公司认为前述合同及相关协议仍然合法有效，协议各方应依约履行。在合同合法有效的情况，我公司没有义务返还诉讼请求二至四项的相关费用。锐美公司提出已经交房完毕，我方不予认可，目前仍由锐美公司控制占有房屋。钧锐公司辩称，我公司同意锐美公司的诉讼请求。中锐公司辩称，我公司同意锐美公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京玉蜓桥物美商贸有限公司（现名称变更为北京玉蜓桥物美科技发展有限公司）系位于北京市丰台区大成路6号院1号楼1层1-01号、2层2-01号、3层3-01号、4层4-01号、5层5-01号房屋的所有权人。2018年8月8日，经房屋所有权人授权，物美公司作为出租方（甲方），钧锐公司作为承租方（乙方）、中锐公司作为担保方（丙方），三方就上述房屋签订《租赁合同》，约定：甲方根据本合同条款出租给乙方的建筑物和场地，包括房屋、附属设施及场地，租赁用途为经营（商业、教育培训、办公等地）。租赁场所的建筑面积共计35419.33平方米。甲方最迟应于2018年8月9日向乙方正式交付租赁场所。租赁期限为自实际交付之日起240个月，即自2018年8月10日起至2038年8月9日止。其中2018年8月10日至2019年6月24日为改造期。租金按租赁场所建筑面积收取，第一至第三个租赁年度的租金标准为3.1元/日/平方米，从第四个租赁年度开始每三年在上一个租赁年度租金的基础上递增5%。考虑到乙方的实际装修时间，甲方同意给予乙方一定的优惠，其中第一个租赁年度按照1.55元/日/平方米支付，第二个租赁年度按照1.925元/日/平方米支付，第三个租赁年度按3.1元/日/平方米支付。租金按季度支付，乙方应予本合同签订之日起10日内向甲方支付首期租金5009621.49元，此后每期租金乙方应于上季度末月的25日前支付下季度租金。物业费按租赁场所建筑面积收取，标准为0.2元/日/平方米，每三年递增5%。物业费自租赁场所交付之日起计收，按季度支付。乙方应于本合同签订之日起10日内向甲方支付首期物业费646402.77元。此后每期物业费乙方应于上季度末月的25日前支付下季度物业费。乙方按照本合同规定向甲方支付的租金、物业费等费用，租金及物业费为预付，租金及物业费均按季度缴纳，乙方应当在每季度最后一个月25日前，向甲方一次性足额支付下个季度租金及物业费。乙方应向甲方交纳10000000元作为保证金，其中装修保证金为6660000元，履约保证金为3340000元。如在合同签订后，乙方未能按照合同约定时间接场，或者装修期间内违约撤场，则装修保证金不予退还。且如装修保证金不足以赔偿因此给甲方造成的损失的，甲方有权向乙方追偿。如乙方未违反签署约定情形的，甲方于乙方进场完成全部租赁区域的装修并取得消防验收合格手续后10个工作日内无息退还装修保证金。如乙方未能按照本合同约定支付租金、违约金或者其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还租赁场所及设备并履行完毕其他合同义务（包括但不限于将乙方或者乙方成立经营实体的工商注册地址从租赁场所迁出）后7日内无息归还乙方，本合同另有约定的，从其约定。租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和其他应缴费用。出现下列情形之一的，一方有权经书面通知另一方，立即解除合同：另一方的资产被扣押、执行，且导致本合同无法继续履行的；另一方进入破产清算程序（除非该等清算是合并或重组的目的），导致合同目的无法实现的；另一方停止或将要停止其业务，导致合同目的无法实现的。按照前述约定导致合同解除的，分别按照本合同第17.5和17.7条处理。根据本合同需要发出的全部通知均采用书面形式，通知可经专人递交，或以快递服务发到本合同约定的另一方的地址。通知送达的日期按如下约定确定：专人递交的通知，在专人递交之日视为有效送达；以快递发送的通知，应于显示快递签收之日视为有效送达；任何一方可依据本条款在任何时候书面通知另一方改变其通讯地址。任何一方因不可抗力而对本合同执行的延迟、减少履行或不履行，不承担责任。如果预计不可抗力时间会延续两个月以上，双方应立即协商补救措施，如果在上述两个月期限到期后一个月内，双方未能达成一致意见，双方同意终止本合同。遭遇不可抗力的一方应在不可抗力发生三十日之内通知另一方，并尽最大努力避免、消除或减轻该不可抗力事件造成的不利影响。2018年8月8日，因物美公司原租赁商户尚未完全搬离上述租赁场所，为尽快将上述租赁场所腾空并交付钧锐公司，物美公司与钧锐公司就上述《租赁合同》签订《补充协议一》。同日，物美公司（甲方）与钧锐公司（乙方）签订《补充协议二》，约定：乙方将设立具备法人资格的项目公司负责租赁场所的运营管理。甲方同意按照原合同第12.12条的约定，项目公司设立后与甲方、乙方共同签署租赁合同主体变更协议，由项目公司代替乙方成为原合同的承租方，承继乙方在原合同及《补充协议一》项下的各项权利义务。双方对乙方应支付的五笔款项的收据开具及支付等问题进行了约定。2018年10月11日，物美公司（甲方）与钧锐公司（乙方）签订《补充协议三》，约定：经双方实际测量后，租赁场所的建筑面积共计34397.92平方米，双方一致确认甲方已于2018年8月31日向乙方按合同约定交付了租赁场所，自2018年9月1日起按照本协议约定的租赁面积计收租金。2018年12月10日，物美公司（甲方）与钧锐公司（乙方）签订《补充协议四》，约定：租金、物业费按实测建筑面积收取，确定了租金、物业费的交纳明细，并对第二期应付租金、物业费的金额及支付等问题进行了约定。2019年4月12日，物美公司（甲方）与钧锐公司（乙方）、锐美公司（丙方）、中锐公司（丁方）签订《补充协议五》，约定了自本补充协议生效之日起，乙方将2018年8月8日物美公司与钧锐公司签订的《租赁合同》项下承租方的全部权利义务无偿转让给丙方承继。乙方、丁方自愿为丙方作为本合同债务人在本合同及其附件项下全部债务提供不可撤销的连带保证责任。乙方无需支付租赁期间消防控制室面积32.52平方米对应的租金及物业费并重新确定了租金及物业费明细。乙方根据《租赁合同》及相关补充协议已向甲方支付的首期及第二期的租金、物业费均包含消控室面积对应的租金、物业费共计10386.08元，甲乙双方一致同意该部分多付的租金、物业费用于抵扣第三期租金、物业费的一部分等内容。2019年6月11日，物美公司（甲方）与锐美公司（乙方）签订《补充协议六》，对租赁场所内甲方提供的不具备使用条件的设施设备进行改造、更换，包括租赁场所内甲方原有的部分电梯、直梯、风机盘管及管道、楼层电箱等设施设备改造问题达成补充协议。后，物美公司（甲方）与锐美公司（乙方）就租赁场所的水费、电费及供暖制冷费等相关事宜签订《补充协议七》。上述合同签订后，合同各方即依约履行。锐美公司已装修完毕并已经消防验收。截至2020年1月31日之前的租金及物业费锐美公司已全部付清。锐美公司亦向物美公司交纳了2020年6月1日至2020年8月31日期间的租金6053035.65元、物业费628886.81元，合计6681922.46元。2020年2月以后，锐美公司以因新冠肺炎疫情影响，其原定于2020年2月14日开业的项目未能实施，几乎处于关停状态，公司无法正常复工，严重影响了其招租业务，已入驻该项目的商户亦无法进行正常装修、正常开业经营，纷纷要求减免租金，多次向物美公司发函要求物美公司减免房屋租金、物业费及逾期付款的违约金，并要求延缓支付租金。物美公司亦多次催缴锐美公司所欠费用并对锐美公司的函件内容进行回复。双方均未能达成一致意见。2020年7月4日，锐美公司向物美公司发出《合作终止通知》，通知事项为：自本通知发出之日起，终止双方合作，解除《租赁合同》及相关补充协议；将进一步与物美公司协商已投入款项的退还事宜；要求物美公司尽快组织人员自收到本通知之日起七个工作日内收回房屋，因物美公司延迟收回导致损失的，由物美公司自行承担。2020年7月11日，物美公司向锐美公司发出《回函》，不同意解除合同，并要求锐美公司支付租金、物业管理费、水费、电费、供暖费、制冷费等费用，要求锐美公司在2020年7月15日前尽快履行付款义务，并将计算、抵扣逾期付款违约金至全额支付完毕之日止。后，双方未能达成一致意见。在庭审中，锐美公司提交告知函，称2020年12月17日，其向全体租户发出因疫情影响无力经营，已经与物美公司解除租赁合同，同时为保护租户的权利与租户解约。物美公司未予认可。锐美公司提交了2020年12月11日的公证书，证明2020年12月11日其已撤场，因2020年7月4日合同已经解除，但物美公司不予接受，所以由锐美公司代管。物美公司对此不予认可。物美公司提交了日期为2020年12月17日的《告知函》，证明其要求物美公司接管，不再代管租赁房屋。物美公司否认收到该告知函。锐美公司还提交了交寄单，证明其已于2020年12月26日将钥匙邮寄给物美公司，物美公司于2020年12月30日签收。物美公司称收到钥匙后又将钥匙邮寄回锐美公司。锐美公司否认收到钥匙。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及补充协议系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。锐美公司未依约交纳租金、物业费等相关费用，已属违约。锐美公司作为合同违约方虽不享有单方解除合同的权利，但是锐美公司已于2020年12月11日搬离涉诉房屋，并于2020年12月26日将钥匙邮寄给物美公司，物美公司于2020年12月30日收到钥匙，锐美公司已以行为明确表示不再履行合同。因此，可以认定双方之间的《租赁合同》及补充协议已于2020年12月30日解除。故对锐美公司要求解除《租赁合同》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。物美公司可以另行主张权利。因锐美公司在2020年2月1日至2020年5月31日期间仍占用租赁标的，其主张免除此期间的租金、物业费，无法律依据，且物美公司亦不同意免除，故对其此项诉讼请求，本院不予支持。关于锐美公司要求物美公司退还2020年6月1日至2020年8月31日期间的租金、物业费问题。考虑此期间北京市确发生疫情，参考北京市重大突发公共卫生事件响应一、二级的时间，结合本案的具体情况，租金及物业费应适当减免，减免数额本院酌情确定。关于锐美公司要求退还保证金问题，因锐美公司已进场完成全部租赁区域的装修并取得消防验收合格手续，按照合同约定物美公司应当退还锐美公司装修保证金6660000元。对锐美公司的此项诉讼请求，本院应予支持。锐美公司要求退还履约保证金，因锐美公司未能按照本合同约定支付租金等应付款项，已属违约，按照合同约定不能构成退还的条件，对其要求退还履约保证金3340000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认北京物美京丰科技发展有限公司与上海钧锐商业经营有限公司、苏州中锐投资集团有限公司于二〇一八年八月八日签订的《租赁合同》，北京物美京丰科技发展有限公司与上海钧锐商业经营有限公司于二〇一八年八月八日签订的《补充协议一》、《补充协议二》，北京物美京丰科技发展有限公司与上海钧锐商业经营有限公司于二〇一八年十月十一日签订的《补充协议三》，北京物美京丰科技发展有限公司与上海钧锐商业经营有限公司于二〇一八年十二月十日签订的《补充协议四》，北京物美京丰科技发展有限公司与上海钧锐商业经营有限公司、北京锐美商业管理服务有限公司、苏州中锐投资集团有限公司于二〇一九年四月十二日签订的《补充协议五》，北京物美京丰科技发展有限公司与北京锐美商业管理服务有限公司于二〇一九年六月十一日签订的《补充协议六》，以及北京物美京丰科技发展有限公司与北京锐美商业管理服务有限公司签订的《补充协议七》，均于二〇二〇年十二月三十日解除；二、北京物美京丰科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京锐美商业管理服务有限公司二〇二〇年六月一日至二〇二〇年八月三十一日的租金3770743.52元、物业费391765.56元；三、北京物美京丰科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京锐美商业管理服务有限公司装修保证金6660000元；四、驳回北京锐美商业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费169756元，由北京锐美商业管理服务有限公司负担83021元（已交纳），由北京物美京丰科技发展有限公司负担86735元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘辉二〇二一年四月二十日书记员  李琳