上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初11220号原告：黄爱琼，女，1952年5月20日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市松江区。委托诉讼代理人：李楚屏(系原告丈夫)，住上海市松江区。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。负责人：陈倩。第三人：郑学磊，男，1983年4月30日生，汉族，户籍地山东省鄄城县左营乡吕庙行政村吕庙村XXX号，住上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室。原告黄爱琼诉被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司委托合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，于3月8日依法追加郑学磊为本案第三人参加诉讼，并于4月1日公开开庭进行了审理。原告黄爱琼及其委托诉讼代理人李楚屏、第三人郑学磊到庭参加诉讼。被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄爱琼向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原、被告签订的《房屋托管合同》，被告的租户即第三人立即搬离上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(系争房屋)，将房屋按原样返还给原告；2、判令被告支付至2020年10月底所欠的租金共29,133.38元：(1)2020年1、2月的租金18,400元分12期支付，每月支付1533.34元，已付5期，尚欠7期计10,733.38元；(2)2020年9、10月的租金18,400元；3、判令被告支付2020年11月1日至实际返还房屋之日止的租金(按9,200元/月标准计算)；４、返还房屋时房屋内的水费、电费、煤气费要求结清；５、判令被告按合同规定支付6个月的违约金55,200元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年3月21日签订《房屋托管合同》，约定：原告将位于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋托管给被告，租期从2019年3月22日至2022年3月21日，租金每月9,200元。由于年初疫情原因，被告要求将2020年1、2月的租金18,400元分12个月支付，每月支付1,533.34元，原告同意了被告的要求，并在2020年2月25日签订了《补充协议》。但从2020年8月开始，被告不再支付分期支付款，从9月开始也不支付每月应付的房租，虽经原告多次催讨，被告至今未付。根据《房屋托管合同》第十二条第三款的约定，原告有权单方面解除合同，收回房屋。原告将这一决定告知被告，要求2020年10月31日解除合同，收回房屋，但被告称租客不愿意退房，要求住到合同期满。原告认为，被告拒付租金、拒退房屋的行为显属违约。现为维护自己的合法权益，提起诉讼，望法院支持原告的诉求。被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司未作答辩。第三人郑学磊述称，第三人和被告就系争房屋签订了房屋租赁合同，合同于2021年6月3日到期，合同期内的租金第三人已全部付清。若要第三人提前搬出，被告应将多缴纳的租金和押金退还给第三人。本院经审理认定事实如下：2019年3月21日，原、被告(原名称为城市房屋租赁集团(西安)有限公司上海分公司，于2019年10月14日更名)签订《房屋托管合同》，约定：甲方(原告)将坐落于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋托管给乙方(被告)，托管用途为经营长租、短租公寓及办公或配套项目；托管期限36个月，自2019年3月22日至2022年3月21日止；托管期内租金标准为9,200元/月、付款方式为月付；甲方首年支付乙方一个月的平台服务费，此费用直接用首月租金冲抵，互不支付；合同生效次月起每个月25日乙方按月支付甲方月租金，租金支付到甲方指定的尾号0158的中国银行账户中；托管期内，乙方承担房屋内的水费、电费、供暖费、燃气费；合同第十二条第三款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)；2、非甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的；第十三条第四款约定：乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，被告应按6个月租金的违约金支付给甲方。2020年2月25日，原告(协议甲方)与被告(协议乙方)签订《补充协议》，约定：甲、乙双方于2019年3月21日签署《房屋租赁/托管合同》，甲方将张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁/托管给乙方，受“新型冠状病毒”疫情影响，双方对付款方式达成如下补充协议：乙方未支付甲方2个月的租金，合计18,400元，该租金在乙方复工后，以甲方剩余合同期时间为准平均按月支付，最长不超过12个月。根据以上条款乙方2020年3月至2021年2月期间每个月额外支付甲方1,533.34元租金，其他条款不变。乙方复工时间暂定为2020年3月1日，如遇政府重大政策通知或无法复工，双方另行协商。被告自2020年8月起停付每月1,533.34元的分期款，共拖欠七期共计10,733.38元，自2020年9月起未再支付每月9,200元的租金。原告夫妇与被告工作人员方艳莉(微信名：方柒月)就未支付租金情况进行多次沟通未果后，于2020年10月21日以微信方式通知被告，要求单方解除合同，2020年10月31日解除合同，2020年11月1日收回房屋。对此，被告则回复已和租客协商，租客不同意提前搬走，要住到期。另查明，第三人郑学磊与案外人城城不动产管理有限公司上海分公司(以下简称城城不动产)于2020年4月18日签订《房屋服务合同》，约定：城城不动产受产权方委托将上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给郑学磊使用，租期自2020年5月4日至2021年6月3日共计1年1个月，月租金8,364元(不含物业费)，付款方式为年付。2020年4月18日，郑学磊通过“上海中理行房产经纪事务所”向城城不动产支付了5万元。2020年4月20日，城城不动产向郑学磊出具收款收据，确认收到郑学磊5万元(其中1,254.60元为押金，48,745.40元为2020年5月4日至2021年5月3日的租金)。2020年4月20日，郑学磊通过支付宝向城城不动产支付了租金34,894.60元。以上，郑学磊支付了租金合计83,640元。审理中，郑学磊陈述，被告送了第三人2个月租期，所以1年的租金仅需支付10个月，之后加上疫情的原因，被告又送了1个月，故截至2021年6月3日的租金第三人已全部付清。以上事实，由原告提供的《房屋托管合同》、《补充协议》、“三彩家”APP租金收入手机截图、微信聊天记录，第三人提供的《房屋服务合同》、支付宝转账凭证、农商银行跨行转账凭证、收款收据，以及当事人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告就系争房屋签订的《房屋托管合同》，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定履行各自义务。虽然该合同名称为托管合同，但是根据合同约定的权利义务内容，原、被告之间实为房屋租赁合同关系。根据该合同第十二条关于合同解除的约定，非原告原因被告不支付租金已达30日、二次以上拖欠费用已达1万元，故原告有权单方解除合同并收回房屋。原告与被告微信沟通后，要求2020年10月31日解除合同，2020年11月1日收回房屋，对此被告已经知晓，故本院依法确认合同已于2020年10月31日解除，被告应将合同解除前拖欠的租金立即支付给原告，并立即将房屋交还于原告并按合同约定结清房屋内的水费、电费、煤气费，对此第三人应予配合，若第三人有损失的，应依据与城城不动产签订的合同另行主张。合同解除后被告仍占有房屋产生的费用，本院参照合同约定的租金标准计算，被告亦应向原告支付。原告要求被告承担6个月租金的违约金，符合合同第十三条违约责任的约定，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法视为其放弃了抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄爱琼与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司于2019年3月21日签订的《房屋托管合同》于2020年10月31日解除；二、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司应于本判决生效之日起五日内将上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋按原样交还于原告黄爱琼，并结清该房屋内的水费、电费、煤气费；第三人郑学磊应予配合；三、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司应于本判决生效之日起五日内支付原告黄爱琼2020年1月、2月尚欠的租金10,733.38元；四、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司应于本判决生效之日起五日内按照9,200元/月标准支付原告黄爱琼自2020年9月22日至实际交还房屋之日止的房屋租金及占有使用费；五、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司应于本判决生效之日起五日内支付原告黄爱琼违约金55,200元。负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,908元，减半收取计954元，由被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨爱萍二〇二一年四月二十八日书记员  刘苏雯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。