安徽省合肥市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）皖01执异38号案外人：朱围围，女，汉族，1987年8月5日出生，住阜阳市颖泉区。委托诉讼代理人：王友臣、裴佩，安徽淮都（颖东）律师事务所分所律师。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区寿春路211号，组织机构代码711777879。负责人：喻尊农，该公司总经理。委托诉讼代理人：疏平，该公司员工。委托诉讼代理人：吴月，安徽徽商律师事务所律师。被执行人：安徽环球房地产股份有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处胜利北路128号，组织机构代码75296403-X。法定代表人：游荣丁，总经理。被执行人：浙江环球房地产集团有限公司，住所地浙江省绍兴市袍江新区越东北路30号二楼，组织机构代码14300713-8。法定代表人：潘政祥。被执行人：绍兴市环球建材综合经营有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区中兴南路183号，组织机构代码70448055-9。法定代表人：潘政祥。被执行人：绍兴市环球工业园建设发展有限公司，住所地浙江省绍兴市胜利公寓5幢501室，组织机构代码74903608-0。法定代表人：潘政祥。被执行人：潘政祥，男，1960年11月1日出生，汉族，住香港。被执行人：游黎琼，女，1982年10月30日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司与被执行人安徽环球房地产股份有限公司、浙江环球房地产集团有限公司、绍兴市环球建材综合经营有限公司、绍兴市环球工业园建设发展有限公司、潘政祥、游黎琼不良债权追偿纠纷一案中，案外人朱围围对本院查封的被执行人安徽环球房地产股份有限公司名下位于阜阳市颖泉区××花园××＃××＃××＃幢××号商铺提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭审查了本案，现已审查终结。案外人朱围围向本院异议称：合肥中院在执行过程中，查封了被执行人安徽环球房地产股份有限公司名下坐落阜阳市颖泉区××花园××＃××＃××＃幢××号商铺，而案外人在2015年2月14日即与安徽环球房地产股份有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定将阜阳市颖泉区××花园××＃××＃××＃幢××号商铺出售给案外人，总价730000元。案外人按约定支付了购房款，该房屋交付给案外人占有使用。后由于安徽环球房地产股份有限公司与他人发生纠纷，上述房屋被法院查封，该查封损害了案外人的利益，给案外人带来了严重经济损失和精神压力。请求裁定停止对阜阳市颖泉区××花园××＃××＃××＃幢××号商铺的执行，并予以解除查封。案外人朱围围向本院提交下列证据材料：商品房买卖合同、收据、民事判决书、涉案商铺现场照片。申请执行人中国华融资产管理股份有限公司安徽分公司答辩称：答辩人于2013年取得涉案房屋抵押权，他项权证号为房地产他证阜字第2××2号，且答辩人的抵押权已经合肥市中级人民法院（2016）皖01民初111号民事判决书判决有效。案外人于2015年购买涉案房屋，根据案外人提交的阜阳市颖州区人民法院（2019）皖1202民初631号民事判决书，案外人在购买房屋时，明知房屋已设抵押权，案外人与抵押人恶意串通，损害答辩人合法权益。答辩人对涉案房屋依法享有对抗案外人的抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条的规定，案外人提出的排除执行异议应不予支持。案外人未办理过户登记系因自身原因，且案外人提交的材料不能证明其在法院查封之前已合法占有房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，案外人提出的排除执行异议应不予支持。涉案房屋为商铺，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，案外人提出的排除执行异议应不予支持。根据九民纪要第126条的裁判精神，为保护消费者生存权，能够对抗抵押权的只能用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的商品房消费者，抵押权具有优先权的基本原则不可动摇。案外人在《商品房买卖合同》项下对安徽环球房地产股份有限公司所享有的债权不能对抗答辩人依法设立在先的抵押权。综上，案外人提出停止并解除查封的异议申请缺乏法律依据，依法应予以驳回。经审查查明：原告中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司与被告安徽环球房地产股份有限公司、被告浙江环球房地产集团有限公司、被告绍兴市环球建材综合经营有限公司、被告绍兴市环球工业园建设发展有限公司、被告潘政祥、被告游黎琼金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2016年4月26日，查封了被告安徽环球房地产股份有限公司位于阜阳市的房产，其中包括阜阳市颖泉区××花园××＃××＃××＃幢××号商铺。2017年8月16日，本院作出（2016）皖01民初111号民事判决书，判决如下：一、被告安徽环球房地产股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司支付重组债务本金3000万元、重组收益3653333.33元（暂算至2016年3月20日，之后的逾期重组收益以3000万元为基数，按年利率24%计算至款清时止）；二、原告中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司对被告安徽环球房地产股份有限公司名下的房地产【他项权证号分别为：房建阜字第2××8号、房地产他证阜字第2××2号、房地产他证阜字第2××4号、房地产他证阜字第2××5号】在本判决第一项确定的款项范围内享有优先受偿权；三、原告中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司对被告浙江环球房地产集团有限公司、被告绍兴市环球建材综合经营有限公司、被告绍兴市环球工业园建设发展有限公司的质押物【股权出质设立登记核准通知书编号为：（阜）股质设立准字（2013）第26号、（阜）股质设立准字（2013）第27号、（阜）股质设立准字（2013）第28号】在本判决第一项确定的款项范围内享有优先受偿的权利；四、被告浙江环球房地产集团有限公司、被告潘政祥、被告游黎琼对被告安徽环球房地产股份有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、被告浙江环球房地产集团有限公司、被告潘政祥、被告游黎琼承担担保责任后，有权向被告安徽环球房地产股份有限公司追偿；六、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司的其他诉讼请求。上述判决生效后，申请执行人中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司向本院申请执行，2018年9月12日，本院裁定终结（2018）皖01执325号案件执行。2019年8月5日，申请执行人中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司申请恢复执行，本院以（2019）皖01执恢109号立案执行。另查明：2013年3月21日，中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司（抵押权人）与安徽环球房地产股份有限公司（抵押人）签订了四份《抵押协议》，抵押物分别为外滩国际城项目一期F标段在建工程（商业）、刘琦花园商铺、外滩国际城项目一期E标段商铺、外滩国际城项目一期B标段商铺。嗣后，双方办理了抵押登记手续。本院认为：依据本案执行依据（2016）皖01民初111号民事判决书，被执行人安徽环球房地产股份有限公司应当履行给付义务。由于被执行人未能履行上述义务，本院对安徽环球房地产股份有限公司已经办理抵押的房产采取查封、拍卖等执行措施，符合法律规定。案外人朱围围依据2015年2月14日签订《商品房买卖合同》，认为法院查封的被执行人安徽环球房地产集团有限公司位于阜阳市颖泉区××花园××＃××＃××＃幢××号商铺属于其所有，对本院的执行标的主张所有权，并要求停止执行。由于上述涉案房产早于2013年3月办理抵押登记，在抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。但抵押财产转让的，抵押权不受影响。因此，案外人朱围围对涉案房产主张所有权，不能排除执行法院对已办理抵押登记的涉案房产的执行，其要求停止执行的异议本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人朱围围的执行异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 杨曙华审 判 员 李昌文审 判 员 孙 伟二〇二一年四月十四日法官助理 程佳豪书 记 员 胡 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。