北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初28983号原告：杨志家，男，1986年6月12日出生，汉族，无职业，住河北省石家庄市藁城区。被告：天兴苑（北京）资产管理有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：耿春琴，董事长。委托诉讼代理人：赵金荣，女，1968年6月18日出生，汉族，天兴苑（北京）资产管理有限公司职员。委托诉讼代理人：赵呈浩，男，1987年8月5日出生，汉族，天兴苑（北京）资产管理有限公司职员。原告杨志家与被告天兴苑（北京）资产管理有限公司（以下简称天兴苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告杨志家、被告天兴苑公司的委托诉讼代理人赵呈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨志家向本院提出诉讼请求：1.确认合同于2020年9月18日解除；2.判令天兴苑公司立即退还我租赁房屋押金1407.54元、租金326元、水费365元、物业费730元、合同费10元、罚金50元，两次多缴8.43元；3.判令天兴苑公司立即支付我违约金2800元；4.本案诉讼费由天兴苑公司承担。事实和理由：2020年7月25日，我和天兴苑公司经协商签订了一份《代理合租下家》房屋租赁合同，合同的主要内容是：天兴苑公司将其代理的坐落于北京市通州区砖厂南里X幢X单元30X房屋租赁给我居住使用，租期自2020年7月26日至2021年7月25日，每月房屋租金为1400元，押金1400元，物业费730元，合同费10元，预收水费365元均一次性支付。天兴苑公司要提供屋内的水、电、燃气等。合同签订前，我如约将上述费用支付给天兴苑公司，但天兴苑公司始终未将房屋配套设施的燃气卡交付给我。我入住后，发现天兴苑公司在与我签订合同前已拖欠电费857.82元。我多次找天兴苑公司解决拖欠电费的问题和提供燃气，但均未解决。2020年9月18日，天兴苑公司未经我同意，擅自强行撬开我租用的房屋门锁，将我的物品自屋内搬出，轰赶我，不让我使用房屋。天兴苑公司的做法，严重侵犯了我的合法权益，已经构成违约，应赔偿我两个月房租的违约金。2020年9月18日，因天兴苑公司将我租用房屋内物品强行搬出，并威胁弄死我，无奈我搬离房屋。现为维护我的合法利益，提起本案诉讼。被告天兴苑公司辩称：不同意杨志家的诉讼请求。我公司和杨志家签订的合同在2020年9月11日就已经解除。不同意返还租金，是因为杨志家晚交了房租，根据合同晚交房租是违约，按照合同押一付一，应当提前半个月交房租，第一个月应该交了3905元，包括租金1400元、押金1400元、预收水费365元、物业费730元、合同费10元。水费是预付，我公司同意全额退还。物业费是我公司替房东收的，合同中写明因承租人违约是不退物业费的，不是我公司的中介费。10元合同费是我们双方签合同的费用。押金1400元是因为杨志家违约，我公司将其作为违约金，我公司也不再追究杨志家违约责任了，所以我公司不提反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年7月23日，杨志家向天兴苑公司交纳押金1400元，实付1404.22元。7月25日，天兴苑公司作为甲方（出租方），杨志家作为乙方（承租方）签订《代理合租下家》，约定杨志家租赁北京市通州区砖厂南里1幢3单元30X南卧房屋（以下简称30X南卧房屋），租赁期限自2020年7月26日至2021年7月25日。月租金1400元，采取月付方式支付，应提前15日交纳。本合同签订之日起，乙方应向甲方支付一个月的租金1400元作为房屋押金，租赁期内物业费730元、合同费10元、预收水费365元。合同第七条违约责任约定：“1.如不遵守本合同上述的各项约定和单方解除合同均视为违约，由违约方支付对方两个月房屋租金作为赔偿对方的违约金。2.乙方逾期交付房租和网费以及水费电费等每逾期一日加收5%月租金的滞纳金。如二日后仍未交纳，乙方有权解除合同，并开启房门，接纳新租户入住，乙方留在房屋内的物品，甲方有权作为丢弃物处理，不承担赔偿责任，所造成的后果由乙方负担。……”当日，杨志家向天兴苑公司交纳房租1400元、水费365元、物业费730元、合同费10元，共计2505元，实付2512.54元。2020年8月19日，杨志家支付第二月的租金1400元，实付1404.21元。天兴苑公司称杨志家通过二维码交费，每次多交的几元费用为手续费。后因天兴苑公司向杨志家催付第三月房租双方未能达成一致，天兴苑公司于2020年9月18日将杨志家物品自30X南卧房屋内搬出，放至30X号房屋客厅，9月26日杨志家将物品自30X号房屋内全部搬离。在本案审理过程中，杨志家称在其入住前天兴苑公司未将30X号房屋内欠付的电费857.82元结清，其曾表示要求天兴苑公司结清房屋内水、电、燃气费用才交纳押金。后天兴苑公司亦未向其提供燃气卡，导致其不能使用燃气，其才不同意支付第三月的租金。天兴苑公司认可30X号房屋在杨志家入住前欠付电费，但表示公司认可承担该笔费用，并且欠付电费并未导致断电影响杨志家用电。天兴苑公司同时称系杨志家未到该公司交纳200元押金领取燃气卡，并非该公司未给付杨志家燃气卡。杨志家同时称天兴苑公司以其延期入住为由收取罚金50元，并提供向王忠文转账50元的记录一份，天兴苑公司对该转账记录不予认可。本院认为：当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，杨志家和天兴苑公司的签订的《代理合租下家》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。在杨志家入住时，30X号房屋内即欠付了857.82元的电费未结清，直至杨志家搬离30X号房屋时天兴苑公司仍未将该电费结清，虽然欠付电费暂未引起断电而影响杨志家对该房屋的使用，但天兴苑公司作为出租方应保证房屋内的水、电、燃气的正常使用，天兴苑公司长期未解决欠付电费的问题，确能引起杨志家对该合同履行的不信任。杨志家亦未提供证据证明其曾以天兴苑公司未补齐电费为由要求与天兴苑公司解除《代理合租下家》，在天兴苑公司要求杨志家支付房租时亦是杨志家拒绝协商，杨志家亦有不妥。但综合考虑，双方的行为均未达到违约的程度。按照《代理合租下家》的约定，杨志家应提前15日支付房租，即9月11日支付第三期房租，如杨志家二日后仍未交纳，天兴苑公司才有权解除合同，因此天兴苑公司要求确认《代理合租下家》于2020年9月11日已解除没有事实和法律依据。天兴苑公司亦未通知杨志家解除《代理合租下家》，后天兴苑公司于9月18日将杨志家物品清理至客厅，杨志家亦认为该日解除《代理合租下家》，本院对该日期予以认可。因杨志家与天兴苑公司双方的行为均未达到违约的程度，但《代理合租下家》已无法继续履行，杨志家已经搬走，因此天兴苑公司应返还杨志家交纳的押金1400元及9月18日至9月25日期间的租金326元，但杨志家交付款项时产生的手续费不应在天兴苑公司的返还范围；对于杨志家要求天兴苑公司返还水费的诉讼请求，因天兴苑公司认可，故本院不持异议；对于杨志家要求天兴苑公司返还物业费的诉讼请求，本院扣除杨志家居住期间应承担的物业费用后对剩余期间的物业费用予以返还，核定金额为622元，对杨志家该项诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持；对于杨志家要求天兴苑公司返还合同费10元，罚金50元，两次多缴8.43元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持；因天兴苑公司并未构成违约，故杨志家要求天兴苑公司支付违约金2800元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告杨志家作为乙方（承租方）、被告天兴苑（北京）资产管理有限公司作为甲方（出租方）签订的《代理合租下家》于二〇二〇年九月十八日解除；二、被告天兴苑（北京）资产管理有限公司返还原告杨志家押金1400元、房租326元、水费365元、物业费622元，合计2713元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告杨志家的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告天兴苑（北京）资产管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘丹丹二〇二一年四月十五日法官助理 于广英书 记 员 闫 晗