江苏省盐城市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏09执复78号复议申请人（利害关系人）：盐城市盐都区翠芸木业有限公司，统一社会信用代码91320903MA1XGL2Y41，住所地盐城市盐都区（I）。法定代表人：仇安猛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘保根，江苏大直律师事务所律师。申请执行人：盐城市新驰工贸有限公司，统一社会信用代码913209036978928290，住所地盐城市盐都区（D）。法定代表人：李家梁，该公司董事长。被执行人：江苏南星科技实业有限公司，统一社会信用代码913209036978928290，住所地盐城市盐都区。法定代表人：王波，该公司总经理。被执行人：蔡海霞，女，汉族，1976年1月11日生，住盐城市盐南高新区。被执行人：王兆海，男，汉族，1963年7月2日生，住盐城市盐南高新区。被执行人：江苏海源机械有限公司，统一社会信用代码913209227365050874，住所地在盐城市滨海县。法定代表人：王兆海，该公司总经理。复议申请人盐城市盐都区翠芸木业有限公司（以下简称翠芸公司）不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（以下简称亭湖法院）(2021)苏0902执异56号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2016年3月18日，亭湖法院对中国工商银行股份有限公司盐城分行（以下简称工商银行盐城分行）诉江苏南星科技实业有限公司（以下简称南星公司）、蔡海霞、王兆海、江苏海源机械有限公司（以下简称海源公司）金融借款合同纠纷一案，作出（2015）亭商初字第01920号民事判决：一、被告南星公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告工商银行盐城分行支付借款本息19164825.42元，并从2015年11月21日起至实际支付之日止以本金18667198.30元为基数按借款合同约定利率标准承担利息。二、原告工商银行盐城分行对被告南星公司用于抵押的位于盐城市盐都区北蒋镇远景居委会一组1幢、2幢、3幢厂房的房产所有权（产权证号盐房权证市区都字第××、01××57、01××56号）及土地使用权（土地使用权证号为盐都国用2010第008000001号）拍卖、变卖所得价款在抵押登记的担保债权金额范围内享有优先受偿权。三、被告海源公司对上述债务在最高限额内承担连带责任；被告蔡海霞、王兆海对上述债务承担连带责任。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136790元，保全费5000元，合计141790元，由被告南星公司负担。2015年12月28日，亭湖法院根据工商银行盐城分行的申请，作出(2015)亭商初字第1920-1号民事裁定：冻结南星公司、蔡海霞、王兆海、海源公司的银行存款19164825.42元或查封、扣押其等额财产。2016年1月21日，亭湖法院查封南星公司位于盐城市盐都区北蒋镇远景居委会一组1幢、2幢、3幢厂房的房产所有权（产权证号盐房权证市区都字第××、01××56、00××95号）；2016年1月22日，亭湖法院查封前述房产的土地使用权（土地使用权证号为盐都国用2010第008000001号）。根据工商银行盐城分行的申请，亭湖法院于2016年6月12日立案强制执行，案号为（2016）苏0902执1642号。同年6月27日，该院作出（2016）苏0902执1642号执行裁定：冻结、扣划被执行人南星公司、王兆海、海源公司、蔡海霞在金融机构的存款或在其他单位的收入19306615.42元及利息，或查封、扣押其价值相等的财产。2018年1月15日，亭湖法院根据工商银行盐城分行的申请恢复执行，案号为(2018)苏0902执恢86号。同年1月23日，亭湖法院作出(2018)苏0902执恢86号之一裁定：拍卖被执行人南星公司用于抵押的位于盐城市盐都区北蒋镇远景居委会一组1幢、2幢、3幢厂房的房产所有权（产权证号盐房权证市区都字第××、01××57、01××56号）及土地使用权（土地使用权证号为盐都国用2010第008000001号）。在执行过程中，经权利人申请，申请执行人依法依次变更为中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司、亚太投资六号有限公司（APACInvestmentVILimited）、盐城市新驰工贸有限公司（以下简称新驰公司）。2018年10月18日至2019年2月16日，亭湖法院在淘宝网司法拍卖平台依法拍卖案涉房地产，但经一拍、二拍、变卖，均无人竞拍而流拍。2020年1月6日，亭湖法院对本案立案恢复执行，案号为（2020）苏0902执恢24号，于2020年1月13日作出(2020)苏0902执恢24号公告（摘要）：……拟对执行人南星公司位于盐城市盐都区北蒋镇远景居委会一组1幢、2幢、3幢厂房的房产所有权进行拍卖……。新驰公司于2020年11月19日竞得案涉房地产。2020年12月17日，亭湖法院作出(2020)苏0902执恢24号之二执行裁定：一、解除对被执行人南星公司名下位于盐城市盐都区北蒋镇远景居委会一组1幢、2幢、3幢房地产（产权证号盐房权证市区都字第××、01××57、01××56号）、土地使用权（土地使用权证号为盐都国用2010第008000001号）的所有查封。二、涂销对被执行人南星公司名下位于盐城市盐都区北蒋镇远景居委会一组1幢、2幢、3幢房地产（产权证号盐房权证市区都字第××、01××57、01××56号）、土地使用权（土地使用权证号为盐都国用2010第008000001号）的抵押权。三、被执行人南星公司名下盐城市盐都区北蒋镇远景居委会一组1幢、2幢、3幢房地产（产权证号盐房权证市区都字第××、01××57、01××56号）、土地使用权（土地使用权证号为盐都国用2010第008000001号）归买受人新驰公司所有。四、买受人新驰公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2020年12月29日，亭湖法院发出(2020)苏0902执恢24号公告：……亭湖法院依法委托淘宝网司法拍卖平台拍卖被执行人南星公司名下位于盐城市盐都区北蒋镇远景居委会一组1幢、2幢、3幢房地产（产权证号盐房权证市区都字第××、01××57、01××56号）、土地使用权（土地使用权证号为盐都国用2010第008000001号）及地上附属物，现已拍卖成交。依照《中华人民和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，责令上述房地产、土地的占有、使用人在2021年1月15日前迁出。到期仍不履行的，亭湖法院将对该处房产实施停水、停电措施，并强制将相关人员、财物迁出房屋。另查明,2018年11月26日，甲方海源公司（许可方南星公司）与乙方翠芸公司签订《厂房出租合同》，合同约定甲方将盐城市盐都区北蒋朝阳东路1号主车间东11间和油漆房、电缆等转租给乙方使用，租赁期限五年，自2018年11月28日起至2023年11月28日止，双方另对租金、保证金等进行了约定。位于盐城市盐都区北蒋镇远景居委会一组1幢、2幢、3幢厂房的房产（产权证号盐房权证市区都字第××、01××57、01××56号）及土地使用权（土地使用权证号为盐都国用2010第008000001号）登记在南星公司名下。2013年8月14日，案涉土地使用权设立抵押登记，他项权人为工商银行盐城分行，权利值为8540000元。2013年12月6日，案涉1-3幢厂房设立抵押登记，他项权人为工商银行盐城分行，权利值合计为12030000元。翠芸公司不服亭湖法院执行行为，向亭湖法院提出执行异议，请求：立即停止对盐城市盐都区北蒋朝阳东路1号（南星公司）主车间东11间和油漆厂的强制执行（此厂房为南星公司所有，产权证号：盐房权证市区都字第××号、土地使用权证号为盐都国用2010第008000001号）；不得对上述房产实施停水、停电的措施；不得强制将相关人员、财物迁出案涉房屋。该院认为：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，翠芸公司主张保护其合法租赁，但其2018年11月26日签订厂房租赁合同，系在案涉房地产被查封之后，该租赁不得对抗法院的强制执行，故对该异议不予支持。二、关于异议人认为(2020)苏0902执恢24号公告非法院工作人员张贴，但其未能提交证据予以证明，不予采信。三、现案涉房地产已经拍卖成交，案外人拒不迁出，拟对案涉房地产采取中止供电措施系依法履行法律赋予的执行权，并未超出法律规定的范围。据此，亭湖法院于2021年3月5日作出(2021)苏0902执异56号裁定：驳回盐城市盐都区翠芸木业有限公司的异议请求。翠芸公司不服上述裁定，向本院申请复议，请求撤销或变更亭湖法院（2021）苏0902执异56号裁定，同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为，支持复议申请人的异议请求。事实与理由：1、翠芸公司属于案涉房屋利害关系人，依法具有提起执行异议的主体资格。2018年11月26日，翠芸公司与被执行人签订了《厂房出租合同》，合同约定被执行人将盐城市盐都区北蒋朝阳东路1号主车间东11间和油漆房转租给翠芸公司使用，租赁期限自2018年11月28日起至2023年11月28日止。《厂房租赁合同》签订后，复议申请人按约履行合同义务，被执行人也将出租的房屋交付复议申请人，复议申请人将经营地注册登记在案涉房屋上，用于生产经营活动。2、执行程序不合法，亭湖法院(2020)苏0902执恢24号公告不是由亭湖法院具有执行主体任职资格的法官、法官助理或具有执行公务证的工作人员实施，而是由申请执行人的两名工作人员实施。最高法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》有明确要求，亭湖法院将公告委托不具有执法资格的社会人员实施，程序上明显违法，由此发出的公告不具有强制执行力，应当停止执行。3、执行行为违法，亭湖法院执行公告明确的执行行为违背了“买卖不破租赁”的法律规定，翠芸公司租赁厂房时，并没有发现案涉房屋贴有法院封条，亦未发现其他禁止使用的标识，故翠芸公司与被执行人签订的租赁合同合法有效，法院无权要求异议人迁出。亭湖法院执行公告中，强制断水断电没有法律依据。4、资产评估报告不具有客观性，资产评估报告的有效期为一年，超过一年应当重新评估，评估报告中翠芸公司自置资产未在评估报告中得以体现，故资产评估报告应当重新评估。本院认为，本案争议焦点为：（1）翠芸公司与被执行人之间形成的厂房租赁关系是否能够阻却本案执行；（2）亭湖法院张贴(2020)苏0902执恢24号公告及公告中强制断水断电的行为是否合法。（一）关于翠芸公司与被执行人之间形成的厂房租赁关系是否能够阻却本案执行问题根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，亭湖法院于2016年1月21日查封案涉房屋所有权，于2016年1月22日查封案涉房屋的土地使用权；翠芸公司与被执行人签订《厂房出租合同》的时间为2018年11月26日，系在案涉房地产被查封之后，不符合阻却法院执行的法定情形。同时，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”不动产抵押权设立后，抵押人又将抵押财产出租并转移占有的，租赁权不得对抗已经登记的抵押权。本案中，案涉土地使用权于2013年8月14日设立抵押登记，案涉1-3幢厂房于2013年12月6日设立抵押登记，他项权人为工商银行盐城分行；翠芸公司与被执行人签订的《厂房出租合同》在抵押登记之后，不得对抗该抵押权的实现。故翠芸公司与被执行人之间形成的厂房租赁关系不得对抗法院的强制执行，对该异议理由不予支持。（二）关于亭湖法院张贴(2020)苏0902执恢24号公告及公告中强制断水断电的行为是否合法问题翠芸公司主张(2020)苏0902执恢24号公告系不具有执法资格的社会人员张贴，非法院工作人员张贴，但其未能提交证据予以证明，依法不予采信。现案涉房地产已经拍卖成交，翠芸公司拒不迁让，亭湖法院拟对案涉房地产采取中止供水供电措施系依法履行执行权，并未超出法律规定的范围。关于案涉《价值鉴定报告》是否有效问题，根据权利救济法定原则，当事人、案外人及利害关系人是否享有提出执行异议的权利，应当有明确的法律或司法解释作为依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及相关司法解释，翠芸公司并不具有对《价值鉴定报告》提出执行异议的权利。因此，对该复议请求，本院不予理涉。综上所述，翠芸公司的复议理由均不能成立，依法不予支持；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下：驳回盐城市盐都区翠芸木业有限公司的复议申请，维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2021）苏0902执异56号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 周 宏审判员 陈 东审判员 史宏春二〇二一年四月三十日书记员 沈 平