北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初5443号原告：北京京城电通投资管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥北路。法定代表人：魏明康，总经理。委托诉讼代理人：舒子平，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**，北京大成律师事务所律师。被告：东泰高科装备科技有限公司，住所地北京市昌平区科技园区中兴路。法定代表人：刘玉梅。被告：东泰高科装备科技有限公司北京分公司，经营场所北京市昌平区景兴街。负责人：刘玉梅。原告北京京城电通投资管理有限责任公司（以下称京城电通公司）与被告东泰高科装备科技有限公司、东泰高科装备科技有限公司北京分公司（以下分别提及时称东泰高科公司、东泰高科北京分公司，一并提及时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。京城电通公司的委托诉讼代理人舒子平、李**到庭参加诉讼，二被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京城电通公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除京城电通公司与二被告签订的《房屋租赁合同》、《承租方变更协议书》；2.要求东泰高科北京分公司将位于北京市朝阳区酒仙桥北路**（以下称涉诉房屋）腾退给京城电通公司；3.要求二被告按每天每平方米4.15元的标准向京城电通公司支付自2019年2月1日起至合同解除之日止的租金；4.要求二被告向京城电通公司支付逾期支付租金的违约金1256924.02元（计算至2020年2月11日）；5.要求二被告向京城电通公司支付拖欠的电费38800元；6.要求二被告向京城电通公司支付逾期支付电费的违约金1915.05元（计算至2020年2月11日）；7.要求二被告按每天每平方米4.15元的标准向京城电通公司支付自合同解除之日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。事实和理由：北京市朝阳区酒仙桥北路**号电通创意广场的房屋为北京毕捷电机股份有限公司（以下称毕捷电机公司）所有。京城电通公司是由毕捷电机公司与北京能通租赁公司共同出资组建的。京城电通公司成立后，负责对毕捷电机公司的厂房及附属建筑出资进行全面改造和经营，毕捷电机公司委托京城电通公司对电通创意广场的房屋从事办公、商业等用途的对外经营活动、行使出租权利，委托期限至2029年8月22日。2017年9月28日，京城电通公司与北京创昱科技有限公司（以下称创昱公司）签订《房屋租赁合同》，约定京城电通公司将涉诉房屋出租给创昱公司，租赁面积为17044.84平方米，租期自2017年9月30日至2029年8月22日；前三个租赁年度每年租金总额为25818671.39元，从第四个租赁年度起租金开始递增，并对递增后的标准进行了约定；创昱公司支付的定金中的12909335.7元自动转为第一、二租赁季度（2018年2月1日至2018年7月31日）的房屋租金；除第一、二租赁季度外，后期创昱公司将按租赁季度支付租金，每下一租赁季度的租金，由创昱公司在前一个租赁季度届满前20日内，一次性预付给京城电通公司；水费9.5元/吨，电费1.3元/度，创昱公司须于每个租赁月度的20日支付，京城电通公司代为征收，后京城电通公司发出通知，告知自2018年9月1日起电费单价从1.3元/度调整为1.25元/度；创昱公司应按约定的时间支付租金和其它应付费用，如逾期支付租金及其它费用，每逾期一日，须按欠缴数额的0.03%支付违约金；如创昱公司拖欠租金及其它应付费用超过四十五日，京城电通公司有权单方解除合同，创昱公司须按照三个月的租金标准支付违约金等。2018年2月1日，京城电通公司与创昱公司、北京创昱科技有限公司科技分公司（以下称创昱分公司）签订《承租方变更协议书》，约定《房屋租赁合同》的承租人由创昱公司变更为创昱分公司，创昱公司同意对原合同项下创昱分公司的责任与义务承担连带保证责任。后创昱公司于2018年4月11日更名为东泰高科装备科技（北京）有限公司，于2018年9月14日更名为东泰高科公司；创昱分公司于2018年5月4日更名为东泰高科装备科技（北京）有限公司科技分公司，于2018年10月9日更名为东泰高科北京分公司。在合同履行过程中，东泰高科北京分公司存在拖欠租金和电费的行为，截至2020年2月11日，东泰高科北京分公司已付租金共计31818671.36元，拖欠租金20596768.35元，已交电费共计202475.65元，拖欠电费38800元。2019年11月11日，东泰高科北京分公司单方作出《电通创意园区办公室租赁解约退租声明》，称京城电通公司禁止其设备进出园区，影响其办公秩序，故其不得已从电通创意园区搬迁，告知租赁合同自2019年11月11日起解除。但东泰高科北京分公司提出解除合同的理由缺乏事实依据，京城电通公司对此不予认可，双方并未就解除合同达成一致意见，东泰高科北京分公司也未向京城电通公司腾退房屋，一直占用房屋至今。因东泰高科北京公司拖欠租金和电费的行为已构成严重违约，故京城电通公司诉至法院要求解除合同，并要求二被告承担违约责任。二被告未到庭，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月29日，京城电通公司作为出租方（甲方）与创昱公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方用于办公和研发使用，租赁面积为17044.84平方米；租期自2017年9月30日至2029年8月22日，甲方向乙方提供四个月免租装修期，即2017年9月30日至2018年1月31日，自2018年2月1日起甲方向乙方计收租金。关于定金、租金、押金及其它费用约定，乙方向甲方支付定金19364003.54元（数额相当于首年9个月租金）；每年租金总额计算方式为单价×17044.84平方米×365天，乙方前三个租赁年度每年租金总额为25818671.39元，租金自第四个租赁年度开始递增，具体情况为：2017年9月30日至2020年9月29日期间，租金单价为4.15元/天/平方米，押金为6454667.84元，年租金为25818671.39元，2020年9月30日至2021年9月29日期间，租金单价为4.3575元/天/平方米，押金为6777401.24元，年租金为27109604.96元……；2018年2月1日，乙方支付的定金中的12909335.7元自动转为第一、二租赁季度（2018年2月1日至2018年7月31日）的房屋租金；除第一、二租赁季度外，后期乙方将按租赁季度（三个月）支付租金，每下一租赁季度的租金，由乙方在前一个租赁季度届满前20日内，一次性预付给甲方；2018年2月1日，乙方所支付的定金中的6454667.84元自动转为押金，如乙方在合同期内发生违约事项，经双方协商一致，甲方可从押金中直接扣除相关费用，如乙方不存在任何违约事项，或违约事项之争议以扣减押金以外的方式解决，本合同期满或本合同提前终止且房屋完好交还甲方并结清所有费用后，上述押金由甲方在乙方完好交还房屋后20个工作日之内无息返还给乙方；水费为9.5元/吨，电费为1.3元/度，乙方须于每个租赁月度的20日支付，甲方代为征收。关于乙方的责任与义务约定，乙方应按合同及甲方规定的时间、地点和方式向甲方支付租金和其它应付费用，乙方如逾期支付租金及其它应付费用，每逾期一日，则须按欠缴数额的0.03%支付违约金，但无论如何，乙方支付的违约金不得超过逾期支付租金和其它应付费用总额的10%；本合同期满或提前终止时，乙方必须在租期届满或接到甲方解除合同通知后七个工作日内搬出全部物件，逾期乙方继续占用本合同标的的全部或部分，均需按本合同约定的完整标的之日租金的300%的标准向甲方支付实际占用期间的费用（第五条第10款）。关于乙方的违约责任及相关赔偿方式、标准与范围约定，在合同有效期内，如发生以下任一情况则视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同：……（4）拖欠租金及其它应付费用超过四十五日的。若乙方严重违约，须承担以下全部责任和赔偿：……（3）乙方支付的所有押金及预付的租金、物业管理费、供暖费、中央空调费甲方不予退还。若发生以上情况，乙方在履行上述赔偿责任的同时，须按本合同第五条第10款约定内容执行。2018年2月1日，京城电通公司作为出租方（甲方）、创昱公司作为原承租方（乙方）、创昱分公司作为新承租方（丙方）签订《承租方变更协议书》，载明鉴于乙方承租了甲方的涉诉房屋并签署了《房屋租赁合同》，乙丙两方因业务发展变化向甲方提出书面申请，请求将甲方与乙方所签《房屋租赁合同》的承租方变更为丙方，丙方为乙方的关联公司，乙方欲将其《房屋租赁合同》项下的权利义务概括转让给丙方，且丙方愿意受让并承继《房屋租赁合同》约定的所有责任和义务，故各方就承租方主体变更事宜达成如下协议：自2018年2月1日起，原合同项下的承租方由乙方变更为丙方，乙丙双方自行完成房屋的交接；丙方声明并确认，其已仔细阅读及详细了解原合同项下的所有内容，并同意承继乙方在原合同项下的所有权利和义务；乙方按原合同约定已交纳的定金，其中6454667.84元自动转为丙方的押金，剩余12909335.7元自动转为丙方2018年2月1日至2018年7月31日的租金；原合同承租方根据本协议之约定变更为丙方后，乙方同意对该原合同项下丙方的责任与义务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于房屋租金、违约金、诉讼费、保全费、执行费、律师费等甲方因主张原合同项下的权利所产生的全部费用。2018年4月11日，创昱公司更名为东泰高科装备科技（北京）有限公司，又于2018年9月14日更名为东泰高科公司。2018年5月4日，创昱分公司更名为东泰高科装备科技（北京）有限公司科技分公司，又于2018年10月9日更名为东泰高科北京分公司。2019年11月11日，东泰高科北京分公司向京城电通公司作出《电通创意园区办公室租赁解约退租声明》，内容为：东泰高科北京分公司目前租赁京城电通公司电通创意园区办公场所，截至今日涉诉房屋仍处在租赁状态，但京城电通公司自2019年10月10日起对涉诉房屋采取了禁止设备进出园区的措施，影响了东泰高科北京分公司正常办公秩序，导致实验研制进度受阻，东泰高科北京分公司不得不从电通创意园区搬迁，为避免东泰高科北京分公司利益继续受损，现正式告知京城电通公司自2019年11月11日起解除双方之间的租赁合同并停止计租，关于退租的其他条件等事宜双方另行协商。京城电通公司称，东泰高科北京分公司在上述声明中所述京城电通公司禁止其设备进出园区的内容不属实，且东泰高科北京分公司至今未将涉诉房屋腾退给京城电通公司。关于东泰高科北京分公司欠付租金和电费情况，京城电通公司提交了东泰高科北京分公司于2019年11月11日出具的欠付租金明细表和欠付电费明细表，其中欠付租金明细表显示：2019年2月1日至2019年4月30日期间应付租金为454667.84元，应付时间为2019年1月20日；2019年5月1日至2019年7月31日期间应付租金为6454667.84元，应付时间为2019年4月20日；2019年8月1日至2019年10月31日期间应付租金为6454667.84元，应付时间为2019年7月20日；2019年11月1日至2019年11月11日期间应付租金为778096.95元，应付时间为2019年10月20日，应付租金共计14142100.47元。欠付电费明细表显示：2019年5月20日至2019年6月20日期间应付电费为13700元，应付时间为2019年7月20日；2019年6月20日至2019年7月20日期间应付电费为4100元，应付时间为2019年8月20日；2019年7月20日至2019年8月20日期间应付电费为13700元，应付时间为2019年9月20日；2019年8月20日至2019年9月20日期间应付电费为7300元，应付时间为2019年10月20日，应付电费共计38800元。关于租金，京城电通公司称，2019年1月31日之前的租金均已付清，2019年2月1日至2019年4月30日期间的租金总额为6454667.84元，东泰高科北京分公司仅支付了600万元，尚有454667.84元未支付，2019年5月1日之后的租金均未支付。京城电通公司主张其多次催促东泰高科北京分公司支付租金和水电费等费用，就此提交了催款通知、收费通知、律师函及微信聊天记录等证据。关于合同解除后的房屋占有使用费，京城电通公司表示，根据合同约定，东泰高科北京分公司应按日租金的300%支付实际占用房屋期间的使用费，但其自愿按日租金的标准主张占有使用费。另查，本院于2020年12月3日向二被告依法送达起诉状副本。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，京城电通公司、东泰高科公司、东泰高科北京分公司签订的《房屋租赁合同》及《承租方变更协议书》系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，各方均应据此行使权利、履行义务。根据合同约定，东泰高科北京分公司拖欠租金及其它费用超过45日，京城电通公司有权解除合同，而根据东泰高科北京分公司于2019年11月11日出具的欠付租金及电费的明细表显示，东泰高科北京分公司拖欠租金和电费早已超过45日，故京城电通公司有权解除合同，现京城电通公司以起诉方式主张解除合同，本院依法向二被告送达起诉状副本之日即2020年12月3日应为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同解除后，东泰高科北京分公司应将涉诉房屋腾空交还给京城电通公司，故对京城电通公司的该项诉讼请求本院予以支持。关于租金和占有使用费，根据查明的事实可知，东泰高科北京分公司支付了2019年2月1日至2019年4月30日期间的租金600万元，尚有454667.84元未支付，此后亦未支付过租金，现京城电通公司要求东泰高科北京分公司支付2019年2月1日之后的租金和占有使用费于法有据，且京城电通公司主张的占有使用费标准并无不当，本院予以支持，计算具体数额时须扣除已支付的600万元，关于日租金标准，本院根据租赁面积核算为70736.08元。关于电费，东泰高科北京分公司已出具欠付电费明细表对欠费情况予以确认，京城电通公司的该项请求具有事实依据，本院予以支持。关于逾期支付租金和电费的违约金，东泰高科北京分公司逾期支付租金和电费的行为构成违约，应按合同约定支付违约金，关于违约金的数额，本院将以京城电通公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、东泰高科北京分公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定逾期支付租金的违约金为80万元、逾期支付电费的违约金为1200元。关于东泰高科公司的责任，其在《承租方变更协议书》中明确承诺其对东泰高科北京分公司在《房屋租赁合同》项下的责任与义务承担连带保证责任，故本院对京城电通公司要求东泰高科公司共同承担责任的请求予以支持。二被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京京城电通投资管理有限责任公司与被告东泰高科装备科技有限公司、被告东泰高科装备科技有限公司北京分公司签订的《房屋租赁合同》、《承租方变更协议书》于二○二○年十二月三日解除；二、被告东泰高科装备科技有限公司北京分公司于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区酒仙桥北路7号电通创意广场**号楼腾空交还给原告北京京城电通投资管理有限责任公司；三、被告东泰高科装备科技有限公司、被告东泰高科装备科技有限公司北京分公司于本判决生效后七日内，按每日70736.08元的标准，共同向原告北京京城电通投资管理有限责任公司支付自二○一九年二月一日起至实际腾退北京市朝阳区酒仙桥北路**号电通创意广场**号楼之日止的租金及占用使用费（计算具体数额时应扣除被告东泰高科装备科技有限公司北京分公司已支付的600万元）；四、被告东泰高科装备科技有限公司、被告东泰高科装备科技有限公司北京分公司于本判决生效后七日内共同向原告北京京城电通投资管理有限责任公司支付电费38800元；五、被告东泰高科装备科技有限公司、被告东泰高科装备科技有限公司北京分公司于本判决生效后七日内共同向原告北京京城电通投资管理有限责任公司支付逾期支付租金的违约金80万元、逾期支付电费的违约金1200元；六、驳回原告北京京城电通投资管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138232元，由原告北京京城电通投资管理有限责任公司负担1142元（已交纳），由被告东泰高科装备科技有限公司、被告东泰高科装备科技有限公司北京分公司共同负担137090元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 柯 岩二〇二一年四月十六日书记员 徐梦桥