广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初31197号原告：广州市东迅房地产发展有限公司，住所地广州市天河区体育西路天河体育中心棒球馆。法定代表人：何伯雄，董事长。委托诉讼代理人：乐云龙，该公司员工。被告：成月恒，男，1973年11月27日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，第三人：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，住所地广州市越秀区东风西路178号。负责人：刘春木，行长。委托诉讼代理人：谢小清，该行员工。原告广州市东迅房地产发展有限公司诉被告成月恒、第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告以及第三人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告成月恒签订的穗房合字××号《商品房买卖合同》无效；2、判令被告及第三人共同协助原告到房管部门办理广州市滨江东路549号海珠半岛花园B幢17A(现地址为：广州市海珠区滨江东路71号海珠半岛花园胜景阁第17层A单元）（以下简称：涉案房屋）的涂销抵押手续；3、判令被告协助原告办理注销涉案房屋的备案登记手续，将涉案房屋的房产恢复登记到原告名下；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2001年6月14日签订了穗房合字××号《商品房买卖合同》，并于同年6月22日与被告、第三人签订了《购房担保贷款合同》，办理了该房95万元的按揭贷款手续，是原告借用被告名义购买涉案房屋的房产方式办理银行按揭贷款进行的贷款，并非真实的买卖，被告亦未支付首期款及还贷。贷款发放后，每期的按揭还款均由原告支付，至2014年1月13日，原告已经还清了第三人的按揭贷款。被告不配合办理涉案房屋的涂销抵押手续及将涉案房屋恢复登记到原告名下，使得原告权利遭受巨大的侵害。基于对被告的信任，原告在2005年将涉案房屋出售该案外人宁波安拓实业有限公司，案外人已付清楼款并收楼一直使用至今，是该房真实的所有人。综上所述，被告并未支付过任何房款，也未主张过使用涉案房屋，原被告之间并不存在真实的买卖关系，房屋买卖合同应属无效，双方应恢复原状。被告没有提交答辩意见和举证。第三人述称：被告在2014年1月13日已结清贷款，我行也向被告出具涂销证明，该涂销证明也是出具给房地产登记交易中心，该事项载明由被告本人去办理涂销手续，我行已履行协助办理抵押涂销的义务。如果抵押权仍在我方行名下，我行愿意协助被告办理，如果不在我行名下，我行没有义务协助办理，请求驳回原告的第二项诉讼请求。经审理查明：原告（出卖人）与被告（买受人）于2001年6月14日签订穗房合字××号《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于广州市滨江东路549号海珠半岛花园B幢17A（自然层17）号房地产；该商品房总金额人民币1360357元；出卖人应于2001年12月31日前，将该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；买受人2001年支付人民币肆拾壹万叁佰柒拾伍元，余款人民币玖拾伍万元办理银行按揭；等。中国农业银行广州市流花支行（贷款人）与被告（借款人）及原告（保证人）于2001年6月22日签订《购房担保贷款合同》（经公证处公证），约定：借款人因购买位于广州市滨江东路549号海珠半岛花园B幢17A号的商品房，同意把其与保证人签订的《购房合约》（合约编号穗房合字98095686）项下的房产及其权益（下称抵押物）抵押予贷款人，赋予贷款人以第一优先受偿权，作为偿还本合同项下贷款的保证。借款人履行本合同的全部条款，并愿意依照本合同附表的规定，准时缴交应还款项予贷款人，或遵照贷款人指定的其他方法付款；保证人同意借款人将上述《购房合约》项下的房产及全部权益抵押予贷款人，并无条件及不可撤销地承担本合同项下贷款的一切回购保证责任，直至上述抵押房产竣工交付使用、办妥该房产《房地产权证》和《他项权利证》止；贷款人同意借款人以上述《购房合约》项下的房产及全部权益作为本合同项下贷款的抵押物，并接受保证人承担本合同项下贷款的回购保证责任，向借款人提供一定期限的购房担保贷款，作为借款人购置抵押房产的部分楼款；贷款人向借款人提供贷款玖拾伍万元整，在办妥本合同的抵押登记或备案后，贷款人把上述贷款全部拨入借款人在贷款人开立的存款帐户内，同时根据借款人预先签署的《付款授权书》，将有关贷款金额以借款人的名义划入保证人开立的帐户内；贷款期限为贰拾陆年，从2001年6月至2027年6月止，具体借款的起止日期以本合同经公证并经抵押登记或备案后，贷款贷出之日为准；每期付款金额计算方法经双方约定采用等额法计算；在征得贷款人同意的条件下，借款人可按下列规定，办理提前还款手续；附件《付款授权书》，授权人为成月恒，授权中国农业银行广州市流花支行如下：1、该行在办妥房产抵押登记或抵押备案手续后，将贷款款项划入本人在该行开立的存款帐户（帐号：36×××11），并将该贷款全数划入保证人指定的帐户，以支付购房的有关款项；2、该行在《购房担保贷款合同》约定的每月还款日，自动从本人上述帐户内扣收当期应还贷款本息及有关费用（月供楼款），如本人未能按期归还该行贷款本息及有关费用，该行可在下一期优先扣收该部分拖欠款项；等。第三人向广州市房地产登记交易中心（所）出具的《涂销证明》载明：现有借款人（抵押人）成月恒已于2013年1月还清我行（抵押权人）全部购房抵押贷款本息，现申请办理涂销，抵押人资料如下：1、抵押房产地址：海珠区滨江东路543-549号海珠半岛花园胜景阁17A；2、《房地产抵押登记证明书》编号：0027685；3、登记字号：备（2001）字25584号。并委托本人成月恒办理上述房屋抵押权涂销的相关手续。该《涂销证明》原件现存于原告处。根据查询时间为2021年1月11日的《广州市预售房地产交易登记情况表》记载：滨江东路543-549号海珠半岛花园胜景阁17层A单元预售人为广州市东迅房地产发展有限公司，预购人为成月恒，成交价格1360357元人民币，付款方式按揭付款，未过户；等。原告为证明其主张，提交了以下证据：1、被告商品房买卖合同、被告贷款合同。拟证明原告借用被告名义以被告购房产方式办理银行按揭贷款。2、涂销证明、我司还款进账凭证。拟证明按揭款均由原告清还，第三人同意涂销原抵押登记。3、新业主买卖合同、新业主付款凭证、新业主收楼证明。拟证明宁波安拓实业有限公司实际占有房屋和享有各项权利，是该房真实的所有人。第三人质证表示：对证据真实性没有异议，认为与被告的权利义务已经履行完毕，本案的纠纷应当由被告与原告自行协商解决。诉讼中，原告表示：原告想借用被告的名义向银行进行按揭贷款，实际上是借名贷款，以该方式进行融资，实际上是原告向银行的贷款。被告是我公司的高层管理人员的一个朋友，不是原告的员工，因为该公司高层管理人员离职，才无法联系到被告。之前是想着找到被告，就可以直接去办理过户，但是现在找不到被告，只能通过诉讼的方式解决。实际上业主买卖合同、涂销证明原件、前期还款的存折、结清的银行所有的款项的证明都在原告这里，如果该房屋是正常买卖，2005年就可以交付使用，但是被告从未主张过该权利，以上可以说明原告与被告并没有真实买卖关系，该涉案房屋实际已经交付给宁波安拓实业有限公司法定代表人使用。房管局是需要第三人的营业执照等材料才能办理涂销抵押，一个证明材料是无法办理，故需要第三人的配合。第三人出具的涂销证明还清抵押贷款本息的时间应为经办人笔录，应为2014年1月。第三人表示：本案的贷款先是被告存折的扣划，后在2014年1月13日由原告提前一次性结清涉案房屋的按揭贷款。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字98095686）约定涉案房屋的成交价是1360357元，并据此由被告向第三人申请了贷款95万元，原告主张被告没有支付涉案房屋的首期购房款及该房屋的贷款本息全部由其公司支付，并提交了被告商品房买卖合同、被告贷款合同、涂销证明、我司还款进账凭证等材料予以证明。被告对此没有提出否定抗辩，没有举证证明首期购房款及贷款本息由其缴纳，且放弃到庭抗辩的权利，应承担不利的后果，故本院对原告提交的证据予以采纳，并合理采信原告的上述事实主张。另外，按照合同约定，原告应于2001年12月31日前交楼，但被告至今仍没有收取房屋，也没有证据证实被告曾向原告主张过收楼的权利，而原告提交的证据证明涉案房屋已卖给案外人，2005年案外人已收楼。结合上述证据，再结合被告的实际行为，均不符合正常购房人的行为特征，故可以认定原、被告之间签订的《商品房买卖合同》实际是用于向银行融资，而非真实的房屋买卖行为。原告据此请求确认该《商品房买卖合同》无效的请求，符合法律规定，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现鉴于被告和第三人分别为涉案房屋的产权人和抵押权人，故原告要求被告和第三人协助办理涉案房屋的涂销抵押手续并要求被告协助办理将该房屋的产权恢复登记到原告名下的手续的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告广州市东迅房地产发展有限公司与被告成月恒于2001年6月14日签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字98095686）无效；二、被告和第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行在本判决生效之日起3日内，共同协助原告到房管部门办理广州市滨江东路549号海珠半岛花园B幢17A(现地址为：广州市海珠区滨江东路71号海珠半岛花园胜景阁第17层A单元）房屋的涂销抵押手续，同时被告协助原告办理将上述房屋的产权恢复登记到原告名下的手续。本案受理费8522元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韦晓明二〇二一年四月三十日书记员  郑家悦庄钊豪