西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初1570号原告：张悦，女，汉族，1981年11月5日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：杨文，陕西启坤律师事务所律师。被告：丁娟，女，汉族，1978年8月18日出生，住西安市雁塔区。委托代理人:马世焜，海普睿诚律师事务所律师。委托代理人:史媛媛，海普睿诚律师事务所实习律师。被告：张国权，男，汉族，1972年3月25日出生，住沈阳市和平区。委托代理人:张燕，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：孙琳，男，汉族，1990年7月17日出生，住陕西省宝鸡市渭滨区。原告张悦诉被告孙琳、丁娟、张国权房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告张悦及委托诉讼代理人杨文，被告丁娟委托诉讼代理人马世焜、史媛媛，被告张国权委托诉讼代理人张燕，被告孙琳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张悦诉称，2010年5月11日，原、被告签订《承诺书》，合同约定：今甲方（丁娟）收到乙方（张悦）关于雁栖玫瑰园9号楼2单元20101室的购房定金500000（伍拾万元整），收到定金后承诺完成此房源的更名（由甲方变更为乙方）、对更名后乙方按揭前所需要支付的首付款办理首付延期（首付周期延长至两个月）及与甲方有关的相关事宜，以上事务于承诺书签订后20天完成，双方在售楼部以合法合规的方式完成以上事宜后，即乙方办理完成认购以后，乙方向甲方支付剩余房屋约定款项800000（捌拾万元整）。如若甲方未如期或无法完成以上事宜，甲方当即退还乙方已支付定金500000元，如若乙方单方面提出退出购买此房源且甲方不予认可，定金不退还。被告一在该合同签订之后，迟迟不履行合同义务，原告一再催告，被告一不仅不予理睬，还将原告拉入黑名单，导致原告无法及时与被告一联系。无奈，原告配偶致电被告二，被告二称：其爱人即被告一已将房屋卖于他人，期间，原告与介绍人，即被告三联系，被告三书写承诺：若被告一无法及时退还定金，被告三愿承担该案的连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第115条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的相关规定及合同约定，为维护原告的合法权益，请求判令：1.判令三被告返还原告款项100万元；并支付违约金150000元；2.判令三被告承担本案的诉讼费、律师费以及因被告过错引起的保全费用等与本案相关的费用。被告丁娟辩称，本次的商品房买卖合同纠纷，不同于一般的商品房转让，涉案房屋转让未能完成，系张悦资金短缺，拖延办理房屋更名及首付缴纳，其歪曲事实竟称丁娟不履行合同义务并要求返还定金并支付违约金，严重违反合同约定和诚实信用的基本原则。张悦严重违约，导致合同不能履行，不但无权要求丁娟退还100万元款项及支付违约金，还应赔偿给丁娟造成的损失。张悦要求丁娟承担本案的律师费、保全费无合同约定和法律依据，应予驳回。被告张国权辩称，不同意原告诉请，同意丁娟代理人的意见，张国权与本案没有任何关系，不仅是从协议书上还是相关的证据显示，都和张国权无关，不应承担责任。被告孙琳辩称，不同意原告诉请，当时孙琳签订了承诺书，在当时约定的截止时间当天，我和张悦爱人一起去找过丁娟，他们再次达成购买意向，我觉得写的东西的时间已经失效了。经审理查明，被告丁娟与张国权系夫妻关系。二被告委托被告孙琳销售涉案房屋。孙琳系其他小区的销售，其与李某某是朋友。2019年6月10日，被告丁娟（买受人）与西安虹瑞置业有限公司（出卖人）签订了《房屋认购协议书》，载明：乙方认购曲江玫瑰园二期(推广名:雁栖·玫瑰园Ⅱ)项目第9幢2单元01层20101号房;该房屋建筑面积为380.26平方米,房屋总金额人民币9055512元(房屋面积以最终实测为准,并据实结算房价)。二、付款方式1、定金:人民币(大写)拾万元整(￥50000元)已于签署本认购书时付清;定金在双方签订《西安市商品房买卖合同》时抵入购房款。本认购协议书经甲、乙双方(或乙方委托代理人)双方签署后即时生效,甲方不再接受乙方任何理由的退定申请。2、房款的支付一次性付款:该物业认购总价的100%,即￥:9055512.00元,应于本合同签订之日起3日内(2019年6月13日前)付清,付清后签订《西安市商品房买卖合同》。2019年8月5日前，被告丁娟付清了全部款项。原告称2020年4月中旬，其去玫瑰园看房子留下了联系方式，当天晚上李某某电话联系原告称手里有一套房子，可以通过在房管局未备案的情况下，通过在开放商处更名销售给原告，但需要加百分之十的差价。2020年5月11日，被告丁娟(甲方)与原告（乙方）签订了《承诺书》，约定：今甲方收到乙方关于雁栖玫瑰园9号楼2单元20101室的购房定金500000（伍拾万元整），收到定金后承诺完成此房源的更名（由甲方变更为乙方）、对更名后乙方按揭前所需要支付的首付款办理首付延期（首付周期延长至两个月）及与甲方有关的相关事宜，以上事务于承诺书签订后20天完成，双方在售楼部以合法合规的方式完成以上事宜后，即乙方办理完成认购以后，乙方向甲方支付剩余房屋约定款项800000（捌拾万元整）。如若甲方未如期或无法完成以上事宜，甲方当即退还乙方已支付定金500000元，如若乙方单方面提出退出购买此房源且甲方不予认可，定金不退还。承诺书签订当天，孙琳和李某某均在场。原告张悦向被告丁娟转账支付了50万元。原告称在签订承诺书时双方商定，80万元款项的支付时间为完成更名之后，同时原告向开发商交首付的时间合同签订之日起的2个月。后在2020年5月28日至29日，孙琳称开发商不能答应两个月支付首付款，丁娟要求付款时间为两周之内。原告不予接受。2020年5月31日，孙琳再次确认无法两个月内支付首付款，故原告主张退还50万元定金。之后对于退还定金双方多次协商未果，故酿成本诉。被告孙琳称，二被告委托被告孙琳销售涉案房屋。孙琳系其他小区的销售，其与李某某是朋友。故其将销售信息给了李某某。孙琳认可签订承诺书时原告提出80万元款项的支付时间为完成更名之后以及开发商交首付的时间合同签订之日起的2个月。2020年5月底左右，其向原告告知开发商要求两周内支付首付款。原告表示不接受，表示如果不能两个月支付首付款主张退还定金。此时被告丁娟拒绝退还称其已经与开发商沟通过更名事宜，如果退款其会有一定的损失。孙琳一直从中协调，至2020年6月6日晚上，丁娟未同意退款，其和李某某一起找原告配偶解释过程中，其出具了承诺书，内容为：本人孙琳承诺丁娟在2020年6月12日前退还张悦玫瑰园9#20101号房认购订金50万元，如若未能退还订金，本人愿意承担50万元的责任，并于2020年6月12日前由本人退还给张悦。2020年6月12日，孙琳再次与原告配偶确认是否购买涉案房屋，其表示还是想购买，关于首付款原告配偶成可以马上交。到2020年8月底，原告配偶联系孙琳称可以办理交易手续，经与丁娟确认，因时间过长需要涨价，后再次购买未果。另，原告主张为本次诉讼支出诉前保全费5000元，保全保险费3000元，律师费25000元。上述事实，有房屋认购协议书、承诺书、收据等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，原告张悦与被告丁娟就丁娟自西安虹瑞置业有限公司认购的玫瑰园二期第9幢2单元01层20101号房签订了《承诺书》，约定被告将位于玫瑰园9号楼2单元20101室的房产转让给原告。双方同时约定，通过更名完成相关手续。根据庭审查明的事实，合同无法继续履行的原因系开发商要求提前支付首付款，该约定不可归责于原、被告双方。故原告主张被告丁娟双返定金100万元，本院仅支持被告丁娟退还50万元。同时，张国权系被告丁娟的配偶，该买卖行为发生在双方婚姻关系存续期间，故张国权对于收取定金50万元应当承担承担共同还款责任。对于原告主张孙琳承担责任一节，根据2020年6月6日孙琳出具的承若书，孙琳对该50万元仅承担连带还款责任。同时，因原告签订合同时知晓涉案房屋并无房产证，故对于更名取得房屋所有权的风险理应承担。故其主张的违约金、律师费由被告承担，本院不予支持。但保全费、保全保险费应当由二被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告丁娟、张国权于本判决生效之日起十五日内向原告张悦返还房屋定金500000元。二、被告孙琳对上述被告丁娟、张国权退款责任承担连带清偿责任，被告孙琳承担担保责任后，有权向被告丁娟、张国权追偿。三、被告丁娟、张国权于本判决生效之日起十五日内向原告张悦支付诉前保全费5000元、保全保险费3000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告张悦其余的诉讼请求。本案案件受理费15150元。由原告承担7575元，被告丁娟、张国权承担7575元。由于原告已垫付，故二被告应于本判决生效之日起十日内将应当承担的款项支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 余 洁二〇二一年四月二十六日书记员 张石磊打印：相丽华校对：秦婷婷2021年月日送达1