江苏省泰州市高港区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1203民初208号原告：泰州市爱家物业有限公司，住所地泰州市高港区口岸街道远东大道南侧，统一社会信用代码913212035592516608。法定代表人：戴维，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟莉，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨东升，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。被告：吴建平，男，1969年2月1日出生，汉族，住泰州市高港区。原告泰州市爱家物业有限公司与被告吴建平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泰州市爱家物业有限公司委托诉讼代理人张伟莉到庭参加诉讼。被告吴建平经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告泰州市爱家物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2014年3月10日至2021年3月9日所拖欠的物业费8594.46元、公共能耗费5729.64元、垃圾处理费420元；2、要求被告支付违约金8310.536元（自2014年3月10日起计算至实际支付之日止，暂计至2020年6月30日）。事实和理由：被告吴建平系格林美郡6幢401室业主，其房屋面积为136.42平方米。原告系该小区物业服务公司，自2017年6月入驻格林美郡小区，为该小区提供物业管理服务，并与原物业公司签订委托书，代为收取2017年6月30日前未收回的应缴纳物业管理费等相关费用。因自2014年3月10日开始，被告已停止缴纳物业管理费，截至2021年3月9日，被告共计欠缴84个月的物业管理费8594.46元，公共能耗费5729.64元，垃圾处理费420元，违约金8310.536元（自2014年3月10日起计算至实际支付之日止，暂计至2020年6月30日），合计人民币23054.636元（物业管理费单价0.75元/平方米/月，公共能耗费0.5元/平方米/月，垃圾处理费5元/月/户，违约金按每日万分之五的标准计算）。原告曾多次向被告催缴物业管理费等费用，但被告一直拒绝缴纳。综上，原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请。被告吴建平未应诉，未答辩。本院经审理认定事实如下：2009年4月28日泰州海西置业有限公司（甲方）与泰州市恒联物业管理有限公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对格林美郡小区提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2009年4月28日至业主委员会成立。合同还约定：一、物业类型为低层、高层、酒店公寓、商业综合类型，物业管理区域四至:见（规划平面图见附件一,物业构成明细见附件二）；二、物业服务的内容和质量：物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四}等；三、服务费用：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.75元每月每平方米，高层公共设备运行的电费分摊：按建筑面积0.5元每月每平方，业主应于验房收楼领取钥匙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），以后交费期均按此时间履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业费的，应当按照日息的万分之五的标准向乙方支付违约金等内容。泰州市恒联物业管理有限公司在签订上述合同后进入格林美郡小区提供前期物业管理服务。2013年2月28日被告吴建平签收格林美郡小区入住手册，其上载有，业主吴建平；幢室号6栋401；建筑面积136平方米；物业公共性服务费标准高层住宅为每月每平方米0.75元；生活垃圾处置费用按泰政规[2009]11号文等内容。2017年6月30日泰州海西置业有限公司（甲方）与原告泰州爱家物业有限公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对格林美郡小区提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2017年7月1日至2020年6月30日。合同还约定：一、物业类型为混合型，物业管理区域四至:见（规划平面图见附件一,物业构成明细见附件二）；二、物业服务的内容和质量：物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三}等；三、服务费用：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.75元每月每平方米;高层公共能耗费：0.5元每月每平方，业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），以后交费期均按此时间预交至下一年的物业服务费；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业费的，应当按照日息的万分之五的标准向乙方支付违约金等内容。2017年8月3日泰州海西置业有限公司（甲方1)、泰州市恒联物业管理有限公司（甲方2）与原告泰州爱家物业有限公司（乙方）签订交接协议，约定：将向欠费业主收取物业服务费的权利和退还业主装修押金、预收物业服务的责任转让给乙方，由乙方向业主收取或退还等内容。原告泰州爱家物业有限公司在签订上述合同后进入格林美郡小区提供前期物业管理服务。被告吴建平一直未缴纳2014年3月10日至2020年6月30日期间的物业费等费用。为此双方发生纠纷诉至本院。诉讼中，原告泰州市爱家物业有限公司变更请求被告吴建平支付2014年3月10日至2020年6月30日所拖欠的物业费7673.63元、公共能耗费5115.75元、垃圾处理费375元，违约金的数额为5000元。另查明，《泰州市市区城镇垃圾处理费征收标准》第三条生活垃圾处理费按照下列标准征收：（三）市区居民（含常驻人口、暂住人口），按照5元/户.月的标准征收。以上事实有前期物业服务合同、交接协议、当事人陈述等在案佐证。本院认为：良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。本案中，泰州市恒联物业管理有限公司、原告泰州市爱家物业有限公司与泰州海西置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，泰州海西置业有限公司作为建设单位与泰州市恒联物业管理有限公司及原告签订的物业服务合同对业主具有约束力，被告作为涉案小区的业主，应当遵守上述签订的合同的约定，双方理应按合同的约定全面履行其义务，原告、泰州市恒联物业管理有限公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护等主要义务，按照权利义务相一致的原则，被告应当交纳物业服务费用、公共电能耗费、垃圾处理费。泰州市恒联物业管理有限公司与原告泰州爱家物业有限公司在交接协议中约定将向欠费业主收取物业服务费的权利和退还业主装修押金、预收物业服务的责任转让给原告，故对本院原告要求被告按《前期物业服务合同》的约定支付2014年3月10日至2020年6月30日之间的物业费、公共能耗费、垃圾处理费应予支持，经测算，物业费为7650元即0.75元*136平方米*[（2020-2014）*12月+3月]、公共能耗费为5100元即0.5元*136平方米*[（2020-2014）*12月+3月]、垃圾处理费为375元即5元*[（2020-2014）*12月+3月]。对于原告主张的按每日万分之五的标准计算违约金，本院认为被告逾期拒不缴纳物业费，已构成违约，但前期物业合同约定的按日万分之五计算违约金的标准超过以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限计算给付逾期之日到起诉之日，原告主张的5000元金额不超过上述方式计算的结果，应予支持。被告吴建平经本院合法传唤无正当理由未到庭，自愿放弃诉讼权利，依法应自行承担相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告吴建平于本判决生效后10日内支付原告泰州市爱家物业有限公司物业费7650元、公共能耗费5100元、垃圾处理费375元及违约金5000元，共计18125元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理380元，减半收取计190元，由被告吴建平负担。本判决为终审判决。审判员 谭 毅二〇二一年四月六日书记员 曹碧宇附：判决所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《物业管理条例》第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。