四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1841号 上诉人（原审被告、案外人）：余天云，女，1958年9月17日生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：马文清，简阳市石盘法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：四川金地城房地产开发有限公司，住所地四川省成都市简阳市金财街117号。 法定代表人：张勇，职务不详。 委托诉讼代理人：李霞，四川简兴律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：曾孝彬，男，1967年4月25日生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人余云天因与被上诉人四川金地城房地产开发有限公司（以下简称金地城房地产公司）、原审被告曾孝彬申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初2834号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余云天上诉请求：请求二审法院依法撤销一审民事判决，依法改判，不予对简阳市东城新区××村××期××号楼××单元××层××号住房的执行。并判令相关部门予以办理不动产权证给余天云。事实和理由：第一，简阳市人民法院于2020年3月9日查封的案涉房屋系余云天所有，余云天于2020年7月7日提出书面异议，请求法院解除对该房屋的查封。简阳市人民法院于2020年7月16日作出（2020）川0180执异80号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。其执行裁定认定事实清楚、证据充分，程序合法，适用法律正确。第二，余云天于2016年12月21日与曾孝彬签订《转让协议》，曾孝彬将案涉房屋卖给余云天。2016年9月20日余云天将房款358000元交给了曾孝彬，曾孝彬出具了收条；2017年4月11日将购房款52990元交付曾孝彬，曾孝彬同样向出具收条。2018年6月27日曾孝彬将房屋交给余云天，2018年7月12日余云天向四川省成都市地方税务局交税11697.69元，于2019年1月29日、向房地产管理部门交了维修基金3544元。之后便装修房屋入住至今，其物业等其他费用均系余云天缴纳，故而该房屋属于余云天所有。在案涉房屋查封前，余云天已占有、使用该房屋。第三，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释的相关规定，以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第四，一审法院认定，余天云银行取款加上家里的现金足额支付房款的事实不具有高度可能性，其认定是错误的。余云天作为购房人，按约定于2017年4月11日支付了曾孝彬的购房款（余款），且曾孝彬也是在简阳市人民法院查封该房屋之前即2017年5月21日将房款410990元交付开发商。余云天与曾孝彬房屋买卖交易在简阳市人民法院查封之前均已完成，另外，在我国现有的法律、法规、政策均没有规定家中不能存放现金，余云天作为癌症患者家中常备一定的现金符合常理，且交款与曾孝彬时也在银行取了部分现金，一审法院也是认可的。综上：余云天已经交付了全部房款，并且实际占有居住了该房屋两年有余，且对未办理房屋过户登记手续没有过错。符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对涉案房屋具有排除执行的权利。请求人民法院支持我的上诉意见，判决驳回被上诉人的诉讼请求。 金地城房地产公司辩称，（一）一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。一审中，金地城房地产公司提交相关证据证明案涉房屋系曾孝彬单独所有。余云天在一审中提交的证据不足以排除对案涉房屋的查封、执行。余云天在一审提交的证据不足以排除对案涉房屋的查封、执行。余云天与曾孝彬均未提供双方就案涉房屋买卖一事在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。并且其提交的证据不足以证明其因合法购买案涉房屋原因在法院查封案涉房屋之前已合法占有、使用该不动产。（二）余云天的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回余云天的上诉请求，依法维持原判。 曾孝彬述称，（一）2016年曾孝彬在开发公司做工程，签订了一份认购协议，其将认购名额转让给余云天的丈夫段焰德，段焰德向曾孝彬支付房款，并且曾孝彬向其打收款收据、时间，可以鉴定是否是当时签的。（二）交房时余云天交的房屋税收款，用余云天的银行卡缴纳，当时余云天提交了银行卡卡号及相关手续。（三）房屋的装修系余云天自己买的家具材料进行的装修。综上，在案涉房屋查封之前就转给了余云天。 金地城房地产公司向一审法院提出诉讼请求：准予执行位于简阳市东城新区××村××期××号楼××单元××层××号××住房。 一审法院认定事实：（一）执行案件来由。2020年1月13日，一审法院受理金地城房地产公司与曾孝彬民间借贷纠纷一案。诉讼中，金地城房地产公司于2020年3月9日向本院申请财产保全，一审法院作出（2020）川0180民初235号之一民事裁定书，裁定：“……二、对被申请人曾孝彬所有的位于简阳市××路××号××栋××楼××房××平方米，证号：监证0061121号）、简阳市简城镇建设中路152号36栋1楼商业用房一套（面积46.8平方米，证号：监证0061019号）、简阳市××路××号××栋××楼××房××平方米，证号：监证0061025号）、简阳市简城镇政府街15号1楼15号商业用房一套（面积42.7平方米，证号：监证××）、简阳市简城镇政府街7号2层2楼201号商业用房一套（面积85.4平方米，证号：监证××）、简阳市射洪坝街道办事处学园路40号附10幢1单元16楼2号（香江逸景）住宅一套（面积169.54平方米，证号：监证××）、简阳市东城新区××村××期××号楼××单元××层××号住宅一套（面积88.6平方米，备案号：510491）予以查封，查封期限为三年……”2020年3月19日，简阳市不动产登记中心对前述房产予以协助查封。2020年3月26日，金地城房地产公司与曾孝彬民间借贷纠纷一案，双方当事人自愿达成协议，约定“一、曾孝彬欠金地城房地产公司借款150万元及利息，定于2020年7月30日前偿还借款本金150万元及利息（其中本金50万元的利息按月息2%计算，从2017年4月18日起计算至付清借款本息之日止；本金100万元的利息按月息2%计算，从2017年6月8日起计算至付清借款本息之日止）；二、金地城房地产公司自愿放弃其他诉讼请求；三、案件受理费18300元，减半收取计9150元，保全费5000元，由金地城房地产公司负担5000元，曾孝彬负担9150元（此款金地城房地产公司已垫付，曾孝彬于2020年7月30日前支付给金地城房地产公司）。”法院以民事调解书对该协议予以确认。2020年7月，余天云对前述简阳市东城新区××村××期××号楼××单元××层××号住房提出执行异议，一审法院于2020年7月16日作出（2020）川0180执异80号执行裁定书，裁定中止对案涉住房的执行。 （二）诉争财产情况。2016年9月19日，曾孝彬作为甲方，与作为乙方的余天云就案涉房屋签订《转让协议》。协议载明“……甲方曾孝彬（黄胜）在蓝湖城邦排号认购一套住房，3幢904号，面积88.94㎡，单价4620元／平米，预交3500元（认购书编号×××06，签订时间2016年9月4日），经多次找开发商协商更改认购书名，开发商都不同意。经甲、乙双方协商，甲方将认购书及购房资格转让给余天云认购此套房产，为此双方达成如下协议：1、余天云认购蓝湖城邦3幢904号住房，面积88.94㎡。单价按开发商售价4620元／㎡，余天云以曾孝彬名代交纳房款。2、并退甲方先前交纳的定购金3500元。3、在开发商签订网签合同后，一切税费按规定缴纳。4、双方协商，因此房认购书户名是曾孝彬（黄胜），在简阳移交成都市后不能改名。双方同意在开发商办理产权后，另行办理过户，过户所有税费由乙方承担。” 2016年12月21日，余天云作为甲方与作为乙方的曾孝彬（兵）签订《购房及移交过户协议》，载明“……甲方在2016年9月19日向乙方交购房款叁拾伍万捌仟元整。因开发商要求不能由曾孝兵（黄胜）的定购名改为余天云。……通过甲、乙双方协商后达成如下协议：一、该房（蓝湖城帮3号楼904号房）在开发商售楼部签订购房合同时，用曾孝兵的名字4620元/平方米以内全款一次性购买签订合同，收据上曾孝兵签字说明房款是由余天云全额出资。购房时按规定首套房应缴税费由余天云支付，房屋的所有权属余天云。合同签订后—切手续由余天云保管，在国家有关规定最短时间内曾孝兵户名过给余天云，过户过程中产生的一切税费均由曾孝兵支付。二、余天云交给曾孝兵的购房款叁拾伍万捌仟元以外的余款，在签订正式的购房合同后，购房余款由余天云一次性支付给曾孝兵，曾孝兵出具收据。此房过户给余天云之前，乙方不能以任何理由和名义用此房进行有损甲方利益的行为。……四、如乙方需购回此房，按2016年12月的现行价格执行，当月内支付，或按所占用甲方资金10%计算月息退款给甲方。” 2017年1月2日，曾孝彬与四川德源房地产开发有限公司与签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定曾孝彬购买案涉住房，单价4620.98元／平米，面积88.94㎡，总价款410990元。买受人分期付款，在2017年6月30日前分2次支付该商品房的全部价款：其中于2016年12月31日前首期支付193500元，于2017年6月30日前第二期支付217490元。之后，双方还签订《商品房买卖合同》补充协议。同月4日，该商品房买卖合同进行了网签备案，签约备案号510491。2018年6月27日，曾孝彬支付案涉住房购房尾款215919元。案涉住房购房款均由曾孝彬向开发商交纳，前述商品房买卖合同和房款收据中没有显示余天云参与的情况。 另查明，段焰德与余天云系夫妻关系。余天云提交的证据显示：2016年9月20日曾孝彬出具收条，内容为“今收到段焰德交来购蓝湖城帮3号楼904房款358,000元”；2017年4月11日曾孝彬出具收条，内容为“今收到余天云交来购蓝湖城邦购房余款52,990元”，并承诺“904房款已全部收齐，（在6月30日前把剩余房款全都抵齐，）如没完善，所有责任由曾孝彬、黄胜承担。”2018年6月27日曾孝彬接收四川德源房地产开发有限公司交付的案涉住房，并将该房屋交与余天云。余天云于2018年7月12日向四川省成都市地方税务局交税11697.69元，于2019年1月29日向房地产管理部门交维修基金3544元，但相关部门出具的交款票据中交款人均为曾孝彬。其后，余天云对案涉住房进行了装修，并入住至今。案涉住房尚未办理不动产登记。 此外，关于房款交付问题，余天云主张均是现金交付，其对房款来源问题先后出现两种陈述，一种是取回向红塔供销社的借款40万元加上家里的现金，一种是银行取款加上家里的现金。根据银行交易记录，2016年9月18日，余天云从中国建设银行取款4万元，从中国银行分别取款40085、40076元，从中国农业银行取款11800元，段焰德从中国建设银行取款10300元。2017年4月11日，余天云从中国农业银行取款14000元。 一审法院认定以上上述事实，主要采信了各方当事人提交并经庭审质证确认的四川省商品房买卖合同（预售）、《商品房买卖合同》补充协议、转让协议、购房及移交过户协议、收条、承诺、收款收据、成都市住宅专项维修资金交款凭证、物业费和电费收据、交款截图、房号面积确认书、银行交易记录、民事裁定书、民事调解书以及当事人陈述等证据。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，余天云主张其作为房屋买受人，对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定请求排除强制执行。对该主张，结合原、被告诉辨情况和全案证据，一审法院评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。根据该条的规定，案外人对登记在被执行人名下的不动产有提出异议的权利，并在符合前述四个要件的情况下可以排除对该不动产的执行行为。本案中，案涉房产仅网签合同备案登记在曾孝彬名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”曾孝彬未取得案涉房产的物权，也仅有物权期待权，不符合前述二十八条“登记在被执行人名下的不动产”的规定，本案不能直接参照适用该条款。同时，曾孝彬转让未取得物权的房产给余天云的行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定。 其次，双方交易价款的支付问题上存在颇多疑点。从交易时间节点看，根据曾孝彬出具的收条显示，曾孝彬于2016年9月20日收款358000元，2017年4月11日收款52990元，而该收款时间和数额与曾孝彬向开发商支付房款的时间和数额均不相同，不能一一对应。从款项交付过程看，余天云和曾孝彬在执行异议听证过程中曾经陈述一起去开发商处交纳房款，而后本案庭审中变更为余天云交付现金给曾孝彬，由曾孝彬交纳房款。曾孝彬对向开放商交纳房款的细节不能详细陈述。从支付房款来源看，余天云曾称系取回向红塔供销社的借款40万元来支付的，但该事实经一审法院核查为虚构。余天云其后变更主张的事实，称从银行取款支付，但经查其于收条载明的付款时间段内也仅有10多万元的取款记录，与收条载明的金额相差甚远。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”一审法院认为余天云主张的银行取款加上家里的现金足额支付房款的事实不具有高度可能性，不足以证明已经全部支付房屋价款，一审法院对该事实不予认定。综合以上因素，一审法院认为余天云对案涉住房的权利不足以优先于金地城房地产公司的权利，不足以排除强制执行，故对金地城房地产公司的诉讼请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决：准许对位于简阳市东城新区××村××期××号楼××单元××层××号××住房（备案号510491）的执行。案件受理费8050元，由余天云负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为余天云对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对争议焦点，本院评析如下： 首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”曾孝彬未取得案涉房产的物权。余天云主张适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前提系：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议……”本案查封时并未登记在曾孝彬名下，余天云主张适用前述条款，依据不足。 再次，即使按照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，余天云也不符合规定。具体而言，余天云的《购房及移交过户协议》无其他证据佐证，其支付价款也无转账记录，亦无其他证据可以印证。此外，其未办理过户原因，是因为其转让时本身不具有过户条件，其对此存在过错。故，对余天云主张排除执行，本院不予支持。一审法院判决准予金地城房地产公司对案涉房屋的执行并无不当，本院予以确认。 最后，本案中，系曾孝彬与四川德源房地产开发有限公司签订的书面买卖合同，且四川德源房地产开发有限公司拒绝对房产进行更名，即说明四川德源房地产开发有限公司认定的交易对象为曾孝彬，而非余天云，本案取得案涉房产的物权期待利益是曾孝彬，曾孝彬与余天云仅是对物权期待利益的转让，而非物权本身。 综上所述，余天云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8050元，由上诉人余天云负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗健文 审判员  童庆勇 审判员  谢 剑 二〇二一年四月十二日 书记员  程 兰