北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初4936号原告：吴月云，男，1973年5月10日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：张雄涛，北京风展律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦传宇，北京风展律师事务所律师。被告：王建立，女，1971年9月12日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：师国荣，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：金亚飞，北京京润律师事务所律师。第三人：北京市延庆区张山营镇西羊坊村村民委员会，住所地北京市延庆区。法定代表人：李海深，村主任。原告吴月云与被告王建立、第三人北京市延庆区张山营镇西羊坊村村民委员会（以下简称西羊坊村委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴月云及其委托诉讼代理人张雄涛、焦传宇，被告王建立及其委托诉讼代理人师国荣、金亚飞到庭参加诉讼，第三人西羊坊村委会经本院送达开庭传票等法律手续，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴月云向本院提出诉讼请求：1、要求判令吴月云与王建立2014年8月28日签订的《农村房屋宅基地买卖合同》无效；2、判令王建立返还合同价款600000元。事实和理由：吴月云是北京市延庆区××村村民，王建立是北京市延庆区张山营镇西羊坊村村民。王建立通过案外人白某某所留《遗嘱》继承取得位于北京市延庆区张山营镇西羊坊村××的土地一处。2014年8月28日，吴月云和王建立签订《农村房屋宅基地买卖合同》，王建立将上述宅基地卖给吴月云。签订合同当日，吴月云分两次向王建立转账20万元合同款。2015年5月22日，吴月云通过银行转账分三笔向王建立支付40万元合同款，吴月云于当日出具收条一张，确认收到全部合同款项。之后吴月云发现，王建立与西羊坊村委会针对该处土地又签订了自2014年9月1日至2064年8月31日期间的租赁合同，并仅允许在上述宅基地上种树，不得有建设行为。根据《物权法》第五十八条第（一）项、第五十九条第一款的规定，农村宅基地属于本集体经济组织成员所有，根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要（讨论稿）》（法办【2011】442号）第15条第2款的指导意见，买卖农村私房所有权及其宅基地使用权的，如买受人与出卖人双方均是同一集体经济组织成员，可以认定买卖行为合法有效；如买受人为出卖人所在集体经济组织以外的人，则应当认定买卖行为无效。因此，西羊坊村委会与王建立签订涉案土地租赁合同的行为，充分说明涉案土地所有权为西羊坊村委会集体所有，王建立无权处分。王建立与吴月云并非同一集体经济组织成员，双方签署的宅基地买卖合同自始无效。望法院判如所请。王建立辩称，不同意吴月云的诉讼请求。第一，吴月云与王建立签署的买卖合同已经被后续签署的租赁合同所代替，双方真实的法律关系是租赁合同，而非买卖合同。第二，双方之前签署过涉案土地的买卖合同，签署之后因吴月云说需要村里出具买卖合同证明，也就是同意吴月云和王建立买卖宅基地的证明，王建立遂找西羊坊村委会沟通，因此王建立与西羊坊村委会签署了租赁合同，王建立给吴月云看这份租赁合同，吴月云说没有问题，把王建立与村委会所签的租赁合同原件拿走了。2018年，王建立按照吴月云的要求与吴月云补签了一份租赁合同，该合同日期倒签为2014年10月12日。第三，本案买卖合同和租赁合同的标的物相同，合同价款一致，双方用租赁合同取代之前的买卖合同，双方真实的意思表示是租赁合同，而非买卖合同。第四，2014年10月9日，吴月云与王建立共同去西羊坊村委会签订租赁合同，签完租赁合同后，吴月云拿走了租赁合同的原件，因此双方实际履行的是租赁合同，而不是买卖合同，吴月云不可能拿着租赁协议却支付买卖款项，因此不存在吴月云所说的履行买卖合同的事实。第三人西羊坊村委会述称：第一，西羊坊村委会对王建立与吴月云的买卖行为并不知情；第二，经查询档案，确认2014年10月9日王建立与西羊坊村委会签订租赁合同一份；但因时任村委会主任因故在任中去世，未做交接，现西羊坊村委会对租赁行为的具体缘由和情况并不知情；第三，王建立与吴月云之间的纠纷是其二人之间的民事争议，与西羊坊村委会无关，西羊坊村委会不承担任何责任；第四，西羊坊村委会不出庭参加诉讼，对王建立和吴月云的证据材料不发表任何质证意见。吴月云为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、吴月云和王建立身份证（复印件），证实双方主体身份情况，与双方所签买卖合同中的主体身份一致。2、吴月云的户口本首页（复印件），证明吴月云是农业家庭户口，但与王建立不是同一集体经济组织成员；3、农村房屋宅基地买卖合同（复印件），证明根据相关法律规定，双方宅基地买卖合同无效；4、2000年6月8日遗嘱（复印件），证明涉案土地是王建立继承的西羊坊村村民白某进的遗产，吴月云和王建立之间的买卖合同只涉及遗嘱中的“公路北园子一处”的宅基地，没有地上房屋。5、银行转账记录明细，证明吴月云向王建立支付买卖合同款项600000元。6、2015年5月22日收条一张，证明吴月云给付王建立400000元，收条载明“今收到吴月云购买西羊坊村宅基地使用权款”，证明双方是买卖合同关系；7、王建立与西羊坊村委会的租赁合同（复印件），证明西羊坊村委会有涉案土地的所有权，王建立无处分权，王建立是承租来的土地，无权出售。该租赁协议中载明地类性质是基本农田和部分林地，根据土地管理法的规定基本农田是不能买卖的，只能在农村村民之间流转，不能对外出售。8、2018年12月17日王建立向西羊坊村委会提交的申请，证明王建立在签署该申请的同一天与吴月云签署的租赁合同，并将租赁合同日期倒签为2014年10月12日，实际签署时间是2018年12月17日。9、裁定书，证明王建立曾经在2015年以宅基地买卖关系起诉吴月云要求支付合同剩余款项430000元；10、收条一张，证明合同剩余款项吴月云已经支付给王建立。王建立对上述证据的质证意见如下：1、对证据1的真实性和证明目的均认可；2、对证据2认可；3、对证据3的真实性认可，但不认可证明目的，认为双方已经不存在宅基地买卖合同关系，双方所签租赁合同关系已经取代了买卖合同关系，之前宅基地买卖的真实意思已经不存在了，故没有再确认双方之间买卖合同效力的必要；对证据4的真实性认可，但对证明目的不认可，西羊坊村委会认为王建立如果用地只能租赁，不能买卖，才有了后续在西羊坊村委会签署租赁协议的事实，西羊坊村委会签署租赁合同后收取了150000元租赁费，认为涉案土地的租赁权还是属于王建立的。5、对证据5的真实性认可，不认可证明目的，吴月云支付的不是买卖款而是租金；6、对证据6的真实性认可，对证明目的不认可，认为双方的法律关系是租赁关系而非买卖合同关系；7、对证据7不认可，需要吴月云出示王建立与西羊坊村委会租赁合同的原件。8、对证据8真实性不认可，认为2018年吴月云与王建立倒签租赁合同后，又让王建立补签的该份申请，王建立怀疑吴月云用该份申请以及租赁协议领取了拆迁补偿款；9、对证据9的真实性认可，对证明目的不认可，裁定书驳回的理由是主体有误，该裁定书不能证明原告的证明目的，王建立当时起诉的时候并不清楚其中的法律关系，2015年起诉没有开庭，诉讼期间吴月云将400000元给的王建立，吴月云如果认为买卖合同无效就不应该给王建立钱了。10、对证据10的真实性和证明目的认可。本院对吴月云提交的证据认证意见如下：1、对证据1的真实性、合法性和关联性均予以确认；2、对证据2的真实性、合法性和关联性均予以确认；3、对证据3的真实性、合法性、关联性以及证明目的本院予以确认；4、对证据4的真实性予以确认，对证明目的本院将结合其他证据予以综合认定；5、对证据5的真实性予以确认，对证明目的本院将结合其他证据予以综合认定；6、对证据6的真实性认可，对证明目的本院将结合其他证据综合认定；7、对证据7的真实性和证明目的本院将结合其他证据予以认定；8、对证据8的真实性和证明目的本院结合其他证据综合认定；9、对证据9的真实性予以确认，对证明目的结合其他证据予以认定；10、对证据10的真实性和证明目的本院均予以确认。王建立向本院提交了如下证据：1、2014年10月12日租赁合同（原件），证明吴月云与王建立在2018年补签租赁合同，双方将租赁合同的落款时间倒签为2014年10月12日；2、欠款条一张，载明“今有吴月云购王建立宅基地还欠王建立土地使用款肆拾叁万元，2015年动工之前付清。注：收王建立与村委会租赁合同原件一份”，证明吴月云收走了王建立与西羊坊村委会签署的租赁合同原件，双方已经变更为租赁合同关系。吴月云对上述证据质证意见如下：1、对证据1的真实性认可，合法性和关联性不认可，该租赁合同中“吴月云”的签字系其本人所写，但是吴月云与王建立在2014年8月28日签订了《农村房屋宅基地买卖合同》，并按照该合同支付了600000元合同款项，该合同已经履行完毕。既然买卖关系已经成立，吴月云根本没有必要将自己已经购买的宅基地再设立租赁关系，因此租赁关系属于虚假的民事行为，不具备合法性。该租赁合同并非是2014年10月12日所签，该证据的形成时间是2018年12月17日，是王建立为了协调西羊坊村委会与其之间的租赁关系而要求吴月云签署的，因此该份证据不具备合法性；2015年5月25日，王建立向吴月云出具收条，承认已经收到400000元宅基地使用权款，明确表示该笔款项不是租赁合同项下的租金。根据2015年5月25日延庆区法院作出的（2015）延民初字第03836号《民事裁定书》可知，王建立曾经起诉吴月云要求支付宅基地使用出让金430000元。该租赁合同不是本案的诉讼标的，与本案没有关联性。2、对证据2的真实性认可，对证明目的不认可。本院对王建立提交的证据认证意见如下：1、对证据1的真实性予以确认，对证明目的本院结合全案证据综合认定；2、对证据2的真实性予以确认，对证明目的本院结合其他证据综合认定。根据上述质证和认证意见，本院认定事实如下：王建立系北京市延庆区西羊坊村村民，吴月云是北京市延庆区××村村民。2000年6月8日，西羊坊村村民白某进（王建立丈夫的哥哥）立《遗嘱》。2014年8月28日，吴月云与王建立签订《农村房屋宅基地买卖合同》，约定王建立以630000元将从白某进处取得的涉案土地出售给吴月云，后双方经协商，将合同价款下调为600000元。签订合同当日，吴月云向王建立支付了200000元。2014年10月9日，西羊坊村委会（甲方）与王建立（乙方）就涉案土地签署《租赁合同》，约定：为了使西羊坊村北的空地更好的利用和发展，经村两委、村民代表会，研究决定将村北空地2.5亩空地（注：即涉案土地），地类性质为基本农田和部分林地，租赁给村民王建立，用于种植，为使此项租赁合同的顺利进行，特制定此合同。自2014年9月1日至2064年8月31日止，共计50年；租赁费：共计壹拾伍万元整，合同签订之日，一次性付清租赁费；用途：此空地乙方只能用于种植，未经相关部门及村委会的批准，不许有任何建设行为，如私自建设，强制拆除，费用自付。遇有国家或村集体规划占地时，王建立需无条件让出，地上物补偿归王建立，土地补偿归村集体所有。合同期满后，此空地的所有权王建立应无条件归还村委会，村委会不负担地上物的任何补偿，由乙方无偿恢复此空地的原始地貌。双方同时对其他事项进行了约定。2015年3月11日，吴月云向王建立出具欠条，载明“今有吴月云购王建立宅基地，还欠王建立使用土地款：共计：肆拾叁万元整，于2015年动工之前付清”，同时，该欠款条落款处注明“收王建立与村委会租赁合同原件一份”。2015年5月22日，王建立向吴月云出具了收条，载明“今收到吴月云购买西羊坊村宅基地使用权款：共计肆十万元整￥400000.00元，从此王建立不再向吴月云索要，至此王建立已全部收到协议款数。（以后此地出现任何事项与王建立无任何关系）”。2018年，王建立（甲方）与吴月云（乙方）就涉案土地签署《租赁合同》，合同约定：甲方自愿将坐落在延庆区张山营镇西羊坊村北空地2.5亩租赁给乙方使用。该空地（2.5）亩租赁期限为50年（自2014年9月1日至2064年8月31日），共计租赁费为肆拾伍万元（45）万元，于签订合同日一次性付清。用途：此空地乙方只能用于种植，未经相关部门及村委会的批准，不许有任何建设行为。遇有国家或村集体规划占地时，吴月云需无条件让出，地上物归吴月云所有。同时双方对其他事项进行了约定。但在该《租赁合同》落款处双方将签订合同的日期倒签为“2014年10月12日”。另查，本院在审理期间，根据案件事实依法追加西羊坊村委会作为本案第三人参加诉讼，向西羊坊村委会领导调查了案件相关事实，并组织双方当事人对其证明的事实情况进行质证，能够认定如下事实：王建立通过白某进所立《遗嘱》所得的土地与西羊坊村委会和王建立签订的租赁合同，以及王建立和吴月云所签合同所涉土地一致，吴月云在该涉案土地上建盖了二层楼房，2018年该房被认定为违建而被拆除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。2014年8月28日吴月云与王建立签署涉案土地的买卖合同之后，西羊坊村委会随即在当年的10月9日与王建立签订了涉案土地的租赁合同，在合同中明确了涉案土地的性质为基本农田和部分林地，租赁给王建立用于种植，租期50年；2018年期间，吴月云与王建立重新就涉案土地签署租赁合同，并在双方合意之下将该租赁合同日期倒签为2014年10月12日，且该租赁合同中约定的租期与西羊坊村委会和王建立所签租赁合同的租期完全一致（均为2014年9月1日至2064年8月31日），且根据本案证据及双方陈述可以认定，吴月云将王建立与西羊坊村委会签订的租赁协议收回，上述事实足以认定吴月云对王建立与西羊坊村委会签订租赁协议一事知情，且吴月云与王建立协商一致将双方合同性质通过倒签合同日期的方式变更追认为租赁合同，故吴月云在此之前向王建立所付600000元的性质也随之转变为租金，双方之间已经不存在买卖合同关系。故吴月云要求本院确认双方2014年8月28日签订的买卖合同无效，并据此要求返还600000元的诉讼请求，已无事实和法律依据，本院不予支持。第三人西羊坊村委会经本院向其送达开庭传票等法律手续，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、答辩和质证等法律权利，本院依法缺席进行了审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告吴月云的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告吴月云负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 管红颖二〇二一年四月二十八日法官助理 南磊鑫书 记 员 王子晴