大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初3720号原告：张国家，男，1966年5月25日出生，汉族，无业，住大连市普兰店区。原告：邵福业，男，1960年1月4日出生，汉族，无业，住大连市普兰店区。二原告共同委托诉讼代理人：谢智田，系辽宁征信律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：刘新阳，系辽宁智爵律师事务所律师。被告：董亚玲，女，1963年11月16日出生，汉族，退休工人，住大连市普兰店区，现于辽宁省女子监狱服刑。委托诉讼代理人：鲁帅男，系被告董亚玲女儿，1986年1月13日出生，汉族，系普兰店供水公司员工，住大连市普兰店区。第三人：郐吉国，男，1978年9月30日出生，汉族，系普兰店区中医院医生，住大连市普兰店区。原告张国家、邵福业与被告董亚玲、第三人郐吉国债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年11月29日作出（2019）辽0214民初3425号民事判决，原告张国家、邵福业不服该判决，提起上诉。大连市中级人民法院经审理后于2020年5月27日作出（2020）辽02民终1697号民事裁定，撤销本院（2019）辽0214民初3425号民事判决，将本案发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国家、邵福业及其共同委托诉讼代理人谢智田、刘新阳，第三人郐吉国到庭参加了诉讼。经本院传票传唤，被告董亚玲的委托诉讼代理人鲁帅男未说明理由而未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国家、邵福业向本院提出如下诉讼请求：1、判令撤销被告与第三人签订的房屋买卖合同；2、判令第三人协助办理房屋过户到被告名下；3、由被告承担诉讼费、保险费、保全费。事实与理由：2015年始，被告多次从二原告处以平安保险公司承揽大客户名义借款，合计借款95万元。借款到期后，被告不但没有还款，而且为了逃避债务，将其所有的房屋以明显低于市场价出售给第三人，严重侵害了原告的合法权益，根据相关法律规定诉至贵院。被告董亚玲未到庭未出具答辩意见。第三人郐吉国述称，不同意原告诉讼请求。我在购买案涉房屋前不认识被告，因当时被告董亚玲要求买方一周内付全款并且由买方承担税费，所以最终成交价能略低于市场价格，但我们仍然是正常买卖，且我一直在案涉房屋居住。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的被告董亚玲签名的借条6份，拟证明其于2015年12月28日至2018年4月20日期间向原告邵福业、张国家分别借款400000元和550000元。第三人质证意见为真实性合法性没有异议，但是对关联性有异议，借款与我无关。本院认为该组证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院予以采信。2、原告提交的锦龙房价信息网上调取的2018年6月期间案涉房屋所在小区房屋挂牌交易的价格，拟证明案涉房屋在被告与第三人交易时平均价格为每平方米8500元左右。对该组证据，第三人不认可，认为信息来源不正规。本院认为，该组证据来源于网络，非权威部门发布，其真实性和关联性存疑，对该组证据本院不予采信。3、原告提交的被告董亚玲与第三人之间的房地产买卖契约，约定的成交价为500000元并注明附赠沙发一套、冰箱一台，拟证明成交单价为每平方米3538.13元。对该份证据，第三人不认可，认为当时为了节省一点税费由中介代办的这份合同，其与被告实际履行的不是这份合同。本院认为，该房地产买卖契约，来源于大连市普兰店区房地产登记中心，来源合法，且与案涉屋交易有关联，因此本院对该证据的合法性及关联性予以确认。4、第三人提供的房地产买卖契约两张、转款记录三张、收条、房照复印件及纳税凭证各一份，拟证明案涉房款为90万元，并由第三人承担了5万元税款。对买卖契约，原告有异议，认为应以房地产登记中心备案的契约为准，车库买卖契约与本案无关联；对转款记录、收条、房照复印件及纳税凭证的真实性无异议，对证明事项有异议，转款记录表明合计转款79万元，并不是90万元，扣除车库价款，房屋交易价为54万元，第三人提取现金及缴纳税款与本案无关联。本院认为，第三人提供的房地产买卖契约与第三人提取现金、转账付款记录、被告董亚玲的收条、房屋执照复印件以及纳税凭证等材料来源合法，互相可以印证，无论是在时间上还是在金额上比较吻合，更符合交易习惯，也更真实，且与案涉房屋交易关联性更强，对该组证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月12日，被告董亚玲以总价652755元购得位于普兰店市（富贵南山小区）1-2-1房屋（以下简称案涉房产），该房屋建筑面积141.31平方米。2015年12月28日，被告董亚玲以做买卖为由向原告邵福业借款20万元，并向邵福业出具了《借条》，借条上标注有“2月28日还款”的字样，2016年2月4日，被告董亚玲以同样理由再次向原告邵福业借款20万元，并向邵福业出具了《借条》，借条上有“一个月还款”的内容。该两笔借款被告董亚玲至今未予偿还。据已发生法律效力的本院（2019）辽0214刑初153号刑事判决书显示，2017年12月以来，本案被告董亚玲以其客户的保险业务到期、急需钱款垫付保险费以及谎称平安银行有好的理财产品为由，先后五次以借款的方式向原告张国家骗取104.4万元用于偿还债务和其他挥霍（其中最后一笔50万元发生于2018年7月3日）。在该案中，证人鲁某（被告董亚玲前夫）及鲁帅男（董亚玲之女）均证实董亚玲为偿还信用卡欠款而于2018年6月将案涉房屋出售。董亚玲因包括本节犯罪事实在内的犯罪行为而于2019年11月25日被本院以犯信用卡诈骗罪和诈骗罪，数罪并罚判处有期徒刑14年6个月，并责令退赔本案原告张国家经济损失104.4万元。至今被告董亚玲未予退赔张国家的经济损失。2018年6月7日被告董亚玲与第三人郐吉国签订了两份《房地产买卖契约》，一份是关于案涉房屋买卖，一份是关于车库买卖。在购买案涉房屋的契约里，双方约定：被告将案涉房屋（包括屋内沙发、冰箱等附属物）作价65万元出售给第三人，买方预付3万元订金，余款62万元待双方办手续时一次性付清，房屋过户的时间为2018年6月10日前完成，房屋交付时间为2018年7月30日前。在购买车库的契约里，双方约定：被告将车库作价25万元出售给第三人，第三人以现金支付，在2018年6月10日前完成使用权交接。第三人于签订契约当日即交付了3万元订金，后于2018年6月7日，6月8日通过其妻冷峻个人银行账户分三次以转账方式共向被告交付79万元，冷峻在中国建设银行的个人账户显示曾于6月8日取现40000元，后被告董亚玲向第三人出具了表明房款90万元已收到的《收条》。2018年6月8日，被告董亚玲与第三人还签订了一份《房地产买卖契约》，主要内容：被告将案涉房屋作价50万元出售给第三人，第三人以现金支付房款。当日，在第三人以合同金额50万元为基数向大连市普兰店区地税局交纳了50000元税款后，被告协助第三人办理了案涉房屋产权变更登记手续，将案涉房屋过户到第三人名下。第三人取得房屋后用于家庭居住，并缴纳了物业费和取暖费。另查，原告在诉讼中自认于2018年7月21日知道被告处置了案涉房产，并向本院申请对案涉房产采取财产保全措施。本案诉讼中，原告以2018年7月3日被骗的50万元发生在被告与第三人处置案涉房产之后，因此在本案中不作为经济损失进行主张。被告董亚玲在原审中主张曾于2017年通过银行转账和现金方式偿还给原告邵福业10万元，本案中原告邵福业主张此还款系偿还此前的债务，与本案的借款无关。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围，以债权人的债权为限。”规定，我国民事法律设立了债权人撤销权制度，目的是在交易自由和债权人保护之间进行平衡，交易自由和债权人保护中的任何一项并非绝对，人民法院应在综合衡量各方利益和全案证据的基础上，在保障债权人实现债权与当事人交易自由之间取得适度平衡。根据该规定，结合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点有三：一是二原告合理的债权数额；二是被告董亚玲是否以明显不合理的低价转让案涉房产，对二原告造成损害；三是第三人是否知道被告董亚玲出售案涉房产对债权人造成了损害。关于第一个争议焦点，本案已查明，被告董亚玲在2015、2016年两次向原告邵福业共计借款40万元的事实存在，无论其后于2017年偿还的10万元是否与该两笔借款有关联，至少可以认定被告董亚玲对原告邵福业所负有的债务在30万元以上；而原告张国家将本院（2019）辽0214刑初153号刑事判决书认定的其因被告董亚玲诈骗行为遭受经济损失中的54.4万元主张为行使撤销权的债权数额，亦符合事实和法律规定，则被告董亚玲在处置案涉房产前，二原告对其享有的债权数额至少在84.4万元以上，此即为本案中二原告行使撤销权的范围。关于第二个争议焦点，债务人以明显不合理低价转让财产从而对债权人造成损害的情形是指因债务人处置的行为导致其偿债资产的减少，以至于对债权人债权的实现造成损害。首先，被告董亚玲在2011年5月购买案涉房产时的价格为652755元，经过被告装修后入住，即使没有权威部门认定，依据生活常识亦可判断出其在2018年65万元的成交价格明显偏低，对此第三人亦认可；其次，本案中被告与第三人的交易价格虽然偏低，但不等于一定就是明显不合理的低价，现原告未有充分证据可证实该交易价格与交易时的市场价格存在巨大偏离；最后，一般而言，房屋产权人出售房屋的价格，当然要参考市场上大致的价格，但是最终的成交价格也在很大程度上受到交易迫切性、支付方式等因素的影响，考虑到被告与第三人的交易是在较短时间内以现金和银行转账等直接支付方式进行的，且由第三人承担全部的购房税费，因此降低交易价格也符合交易习惯，就案涉房屋成交价格而言，尚不足以认定为低的明显不合理。关于第三个争议焦点，首先，现有证据未见被告与第三人在交易案涉房屋前沾亲带故或是相识的事实；其次，现有证据不能证明第三人在与被告交易时知晓被告向原告等人大量举债的事实；最后，第三人购买案涉房屋确系用于改善居住条件，并实际交付了对价。综合考虑本案情况，现无据认定在第三人知晓的情况下，被告董亚玲以明显不合理的低价转让案涉房产，从而对二原告实际债权造成了损害，故对二原告的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张国家、邵福业的诉讼请求。一审案件受理费13300元、保全费3020元，由原告张国家、邵福业承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 吴 彬人民陪审员 孙 茹人民陪审员 石忠砚二〇二一年四月九日书 记 员 李 沅本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。