贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2999号上诉人（原审被告）：遵义宏渝豪威实业（集团）保亚房地产有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区苟江镇天明村。统一社会信用代码：915203210784500879。法定代表人：蒋利，董事长。被上诉人（原审原告）：张熠，男，1963年12月15日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。上诉人遵义宏渝豪威实业（集团）保亚房地产有限公司（以下简称遵义宏渝豪威公司）因与被上诉人张熠商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初8101号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。遵义宏渝豪威公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担部分费用。事实和理由：因物流新城业主遵铁物流开发投资有限公司资金不能及时到位，遵义市播州区人民政府就“山水苟江”团购安置还房工程有关问题召开专题会议，会议要求上诉人对该工程中的1、2、3、4号楼加快工期，确保在2019年11月30日前安置群众按期入住，同时明确对被上诉人认购的第6栋暂缓修建，以致造成第6栋楼至今未修建完工。上诉人主观没有恶意，也不能预见政府的行为，更没有过失和疏忽，而是迫于政府规划和政策调整的原因，以致违约，应被视为不可抗力的情形，故请求法院依法免除违约责任。假如非要承担赔偿责任，只能按同期贷款利率支付利息。被上诉人张熠二审答辩称，交房时间到后，上诉人没有把房屋交给被上诉人，就违反了约定，就应退还房款并承担违约责任。至于上诉人称是因不可抗力导致未能交付房屋。这纯属是对不可抗力的误解。既然上诉人都认可自己违约，应承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。张熠向一审法院起诉请求：1、解除遵义宏渝豪威公司、张熠于2018年3月9日签订的《山水苟江认购协议书》；2、判决遵义宏渝豪威公司立即返还张熠326578.00元，并支付利息（从2018年5月10日起至2020年3月7日止，以326，578.00元为基数，按月利率1.5%支付利息107770.74元；从2020年3月8日起至付清之日按月利率2%计算支付违约金52252.48元）；3、本案诉讼费由遵义宏渝豪威公司承担。一审法院认定事实：2018年3月9日，张熠与遵义宏渝豪威公司签订了《山水苟江认购协议书》，协议约定张熠认购遵义宏渝豪威公司规划建设的《山水苟江》安置还房工程项目商品房，认购房号为G6栋2单元25层2号住房，房屋总价款为326578.00元。后遵义市播州区三合镇人民政府于2018年5月9日将张熠的安置还房款326578.00支付给遵义宏渝豪威公司。遵义宏渝豪威公司于2018年6月25日向张熠出具了《交房承诺书》，承诺于2020年3月7日交房。现因遵铁物流开发投资有限公司资金不能及时到位，致使该工程反复停工。2019年6月4日，遵义市播州区人民政府就《山水苟江》团购安置还房工程有关问题召开专题会议，会议要求遵义宏渝豪威公司对该工程中的1、2、3、4号楼加快工期，确保在2019年11月30日前安置群众按期入住。现遵义宏渝豪威公司仅修建了1、2、3、4栋楼，对张熠认购的第6栋至今未修建完工。现张熠诉至一审法院，请求支持如前诉请。一审法院认为，遵义宏渝豪威公司、张熠于2018年3月9日签订《山水苟江认购协议书》，协议约定张熠认购遵义宏渝豪威公司规划建设的《山水苟江》还房工程项目商品房中的G6栋2单元25层2号住房，房屋总价款为326578元，后遵义市播州区三合镇人民政府将张熠的安置还房款326578支付给遵义宏渝豪威公司，遵义宏渝豪威公司应当在承诺交房之日即2020年3月7日交房，现遵义宏渝豪威公司至今未修建张熠认购的第6栋楼，无法交付张熠认购的房屋，故对张熠要求解除双方签订的《山水苟江认购协议书》予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，本案中，遵义市播州区三合镇人民政府已于2018年5月9日将张熠的安置还房款326578元支付给了遵义宏渝豪威公司，现遵义宏渝豪威公司违约导致双方合同解除，故遵义宏渝豪威公司应当返还张熠购房款326578元，且因遵义宏渝豪威公司违约，给张熠造成了一定的资金占用损失，结合本案实情及张熠诉请，酌情认定遵义宏渝豪威公司从2018年5月10日起至上述购房款返还之日止，以326578元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算支付张熠资金占用损失。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、解除原告张熠与被告遵义宏渝豪威实业（集团）保亚房地产有限公司于2018年3月9日签订的《山水苟江认购协议书》；二、被告遵义宏渝豪威实业（集团）保亚房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告张熠购房款326578.00元；三、被告遵义宏渝豪威实业（集团）保亚房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张熠支付资金占用损失（计算方式为：以326578.00元购房款为基数，从2018年5月10日起至款项付清之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）。四、驳回原告张熠的其余诉讼请求。案件受理费4299.00元，减半收取2149.50元，由被告遵义宏渝豪威实业（集团）保亚房地产有限公司承担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。当事人双方争议的焦点是遵义宏渝豪威公司违约造成张熠的损失，是否属于不可抗力可予免责的情形。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，案涉房屋未能及时交付，主要原因还是遵铁物流开发投资有限公司资金不能及时到位，致使该工程反复停工所致。遵铁物流开发投资有限公司资金不能及时到位的事实客观存在，不属于不能预见。遵义渝豪威公司作为专业的房屋开发企业，对因第三人的原因可能造成的违约情形应当充分预见，并且采取措施进行避免，因此本案也不存在当事人无论采取什么措施都无法防止事件发生的情形。案涉工程属于当地安置还房工程，当地政府对案涉工程也进行多次调度，本案也无遵义渝豪威公司不能克服的客观情况。且《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，即使本案因第三人的原因导致遵义渝豪威公司无法交付房屋，也不可归责于张熠。故遵义渝豪威公司以不可抗力进行抗辩，理由不成立，本院不予采纳。遵义宏渝豪威公司至今未修建张熠认购的第6栋楼，无法交付张熠认购的房屋，《山水苟江认购协议书》无法履行，故一审判令解除张熠、遵义渝豪威公司签订的《山水苟江认购协议书》并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，张熠、遵义渝豪威公司签订的《山水苟江认购协议书》解除后，张熠有权要求遵义渝豪威公司承担相应的违约责任。遵义渝豪威公司上诉主张按照一审认定的利息过高，应当按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。本院认为，张熠在本案中所主张的利息，实则为遵义渝豪威公司在收到购房款之后未交付房屋所产生的占用购房款的利息损失。一审法院直接采用法律支持的民间借贷年利率上限，即中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍支持张熠的利息损失，未考虑本案合同性质，也未考虑全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率是从2019年8月20日起开始施行的实际，一审判决将会导致张熠在2019年8月20日前的利息无计算标准，无法执行。为此，本院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第二十四第四款关于“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》关于罚息利率的规定为：“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％”。根据上述规定，结合遵义渝豪威公司长期占用张熠资金的实际情况，根据公平原则，本院以中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日以后为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）的1.5倍被计算张熠的资金利息，并在该计算标准上再加算30%即中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日以后为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）的1.95倍被计算张熠的资金利息。综上所述，一审认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初8101号民事判决主文第一项、第二项；二、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初8101号民事判决主文第三项、第四项；三、变更贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初8101号民事判决主文第三项为“三、被告遵义宏渝豪威实业（集团）保亚房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张熠支付资金占用损失（利率按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍，自2018年5月10日计算至2019年8月19日；2019年8月20日起利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍，计算至款项实际清偿完毕之日止）。”四、驳回张熠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2149.5元，由遵义宏渝豪威实业（集团）保亚房地产有限公司负担。二审案件受理费4299元，由遵义宏渝豪威实业（集团）保亚房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  杨恩高二〇二一年四月二十七日法官助理朱梅书记员胡汝静