山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终2114号上诉人（原审被告）：徐林，男，1970年6月27日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：刘桂成，山东仓济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周乐华，女，1987年12月1日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：庞世伟，山东君辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周春华，女，1982年5月21日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：庞世伟，山东君辰律师事务所律师。上诉人徐林因与被上诉人周乐华、周春华房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612民初1393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐林上诉请求：1、撤销烟台市牟平区人民法院(2020)鲁0612民初1393号民事判决，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院遗漏必要共同诉讼当事人，遗漏重要法律关系，进而导致案件结果严重不公。本案中存在三个法律关系：1、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖法律关系；2、上诉人与烟台中拓房地产开发有限公司的债务债权关系；3、被上诉人与烟台中拓房地产开发有限公司之间的商品房买卖法律关系。上诉人与被上诉人达成购房协议后，上诉人协调被上诉人与烟台中拓房地产开发有限公司签订了涉案房产的商品房买卖合同，因上诉人与烟台中拓房地产开发有限公司存在债务债权关系，上诉人代收了本应由烟台中拓房地产开发有限公司收取的被上诉人的购房款，而烟台中拓房地产开发有限公司也为被上诉人出具了收款收据即对上诉人的代收房款的行为表示认可。上诉人代收房款后，上诉人与烟台中拓房地产开发有限公司之间债务债权关系消灭，上诉人与被上诉人之间的的债务债权关系也消灭，烟台中拓房地产开发有限公司应该直接向被上诉人履行交付商品房的义务，交房的合同义务不应由上诉人履行。退一步讲，即使因案外人的原因导致涉案的房产无法交付，一审法院认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议无法继续履行，应该被依法解除，解除后被上诉人的购房款也应该返还，但返还责任不只在上诉人一方，应该将烟台中拓房地产开发有限公司列为本案第三人，同时判决解除被上诉人与烟台中拓房地产开发有限公司之间的商品房买卖协议，被上诉人取得购房款，让涉案的三方当事人都恢复至合同签订之前的原始状态(上诉人在烟台中拓房地产开发有限公司拥有工程顶账房的状态)。本案一审仅考虑被上诉人的利益，丝毫不顾上诉人的利益，本案中涉案房产的交易价格已明显低于正常市场价格，被上诉人在购买涉案房产时对涉案房产系顶账房的事实是知晓的，并表示愿意承担相应的风险才与上诉人签订了购房协议，现因开发商烟台中拓房地产开发有限公司的原因导致涉案房产无法按期交付，一审法院径自判决解除上诉人与被上诉人之间的购房协议，要求上诉人返还购房款，但对于被上诉人与开发商烟台中拓房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同以及上诉人与烟台中拓房地产开发有限公司之间的债务债权关系的法律关系置之不理，如此判决将导致上诉人既没有取得工程顶账房的卖房款，又损失了对烟台中拓房地产开发有限公司拥有的工程抵账房的债权利益，严重的损害了上诉人的合法利益。综上，上诉人认为一审法院遗漏重要的必要共同诉讼当事人，判决结果严重不公，请求二审法院查清事实，依法裁判。周乐华、周春华辩称，因涉案房屋在本案双方签订购房协议前就已网签至他人名下，上诉人无法履行购房协议的合同义务，被上诉人向上诉人主张权利，一审法院判决解除购房协议并要求上诉人返还购房款及利息，于法有据，不存在遗漏当事人及法律关系的问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。周乐华、周春华向一审法院起诉请求：1、依法判令被告徐林返还原告购房款29万元，以及自2019年4月17日至2019年8月20日以29万元为基数，按照同期银行贷款利率支付原告利息，自2019年8月21日至实际履行完毕之日，以29万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场拆借利率支付原告利息。2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求依法解除原告与被告签订的购房协议。事实与理由：2017年4月13日，原、被告签订购房协议，约定被告将位于烟台市牟平区出卖给原告。合同签订后，原告按照合同约定将购房款29万元交给被告。但被告至今一直未将涉案房屋交付原告。根据《合同法》等相关法律规定，被告的行为已严重侵害原告的合法权益。一审法院认定事实：二原告周乐华、周春华经亲戚介绍认识被告徐林，得知被告手中有两套昆山华府的工程顶账房，双方经协商，由二原告购买被告一套顶账房。2017年4月13日，原告与被告签订购房协议，约定被告将昆山华府1号楼（9楼西）工程顶账房（期房）卖于原告，总价款为29万元，先预付押金1万元整，待被告办好过户后，原告将余款付清。就涉案房产达成协议后，2017年4月16日，被告协调二原告与开发商烟台中拓房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，由二原告购买通海路652号通海新城1号楼2单元第9层903号房，即本案昆山华府1号楼2单元903号房。并于当天由烟台鲁川置业有限公司出具收款收据，注明涉案房屋交款单位为“周春华、周乐华”，收款方式为“转账房”，人民币338839元，收款事由为“鲁川公司转账中拓公司、中拓公司转账徐林、徐林转账周春华、周乐华、房号1-2-903”。办理完上述手续后，2017年4月17日，原告将29万元交付给被告，双方出具证明，内容为：“昆山华府二期一号楼二单元903，抵账房款338839.00元（叁拾叁万元捌仟捌佰叁拾玖元正），实际卖价：（成交价）计290000.00元（贰拾玖万元正），房款已付清，手续交接已完成。成交双方卖方：徐林，买方：周乐华。2017年4月17日”。款项交付后，被告一直未履行交房义务，原告诉来本院。另查明，涉案房屋已于2016年5月26日网签到案外人王鹏飞名下。上述事实，有双方签订的购房协议及证明、商品房买卖合同、收据、房屋网签合同备案查询证明等证据证明。一审法院认为，房屋买卖合同的当事人应当按照诚实信用、等价有偿、公平交易的原则缔结并切实履行合同义务。本案中，原告向被告购买涉案房屋并向被告支付购房款29万元，双方均无异议，法院予以确认。但涉案房屋已于双方签订合同前即网签至他人名下，被告对涉案房屋并不享有所有权以致无法向原告履行交房义务，也没有采取其他补救措施，致使双方的购房协议不能履行。被告主张原告与开发商签订房屋买卖合同后其自身所负的交房义务及协助办理产权登记义务归于消灭，没有事实和法律依据，法院不予支持。原告要求解除双方签订的购房协议并要求被告返还购房款29万元，理由正当，法院予以支持。原告要求被告支付利息，有事实及法律依据，且利息计算合理，法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，于2020年9月11日作出民事判决：一、解除原告周乐华、周春华与被告徐林签订的购房协议。二、被告徐林于本判决生效之日起十五日内向原告周乐华、周春华返还购房款29万元并支付利息（包括以29万元为基数自2019年4月17日至2019年8月20日按照同期银行贷款利率计算的利息以及以29万元为基数自2019年8月21日至实际履行完毕之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2825元，由被告徐林负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的相关事实一致。本院认为，上诉人徐林与被上诉人周乐华、周春华于2017年4月13日签订购房协议之时，涉案房屋已于2016年5月26日网签到案外人王鹏飞名下。本案双方当事人签订购房协议后，经徐林协调，开发商烟台中拓房地产开发有限公司与周乐华、周春华签订商品房买卖合同，并由烟台鲁川置业有限公司出具购房款的收款收据，但是购房款29万元实际系由徐林收取。因涉案房屋不能依约交付，周乐华、周春华请求解除其与徐林之间的购房协议并由徐林返还已付购房款，理由正当，原审法院予以支持是正确的。上诉人徐林上诉称应将开发商烟台中拓房地产开发有限公司列为本案第三人，同时判决解除被上诉人周乐华、周春华与烟台中拓房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同，三方当事人均恢复至合同签订之前的初始状态。但是，实际发生本案房屋买卖关系的双方是上诉人徐林与被上诉人周乐华、周春华，周乐华、周春华与烟台中拓房地产开发有限公司签订商品房买卖合同系为办理房产登记的外在形式要求，并不足以依此认定其二者之间对涉案房产存在买卖合同关系。因此，上诉人徐林请求追加烟台中拓房地产开发有限公司为本案第三人以解决被上诉人与烟台中拓房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同以及上诉人与烟台中拓房地产开发有限公司之间的债务债权问题，并非必须要在本案中一并解决的问题。上诉人徐林上诉所称理由没有事实根据和法律依据，不能成立，本院依法不予支持。综上所述，徐林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由上诉人徐林负担。本判决为终审判决。审判长  姜晓静审判员  王吉昌审判员  王汝娟二〇二一年四月二十五日书记员  王 元