上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初2015号原告：上海淳邑实业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吕永山，执行董事。委托诉讼代理人：俞佳浩，上海新松律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鎏，上海新松律师事务所律师。被告：上海天轩文化传媒有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：华双双，总经理。委托诉讼代理人：张信义，男。原告上海淳邑实业发展有限公司与被告上海天轩文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张鎏，被告的法定代表人华双双以及委托诉讼代理人张信义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2020年11月3日起至2021年5月2日止的房屋租金36,540元；2、判令被告支付原告自2020年11月3日起至2021年5月2日止的物业管理费7,665元；3、判令被告支付原告自2020年11月3日起至2021年5月2日止的空调出风口使用费2,400元；4、判令被告支付原告违约金(以5,802.50元为基数，按照每日0.1%的标准计算自2020年10月3日起至实际支付之日止；以40,802.50元为基数，按照每日0.1%的标准计算自2021年1月3日起至实际支付之日止)；5、判令被告支付原告电费1,773.20元；6、判令被告赔偿原告律师费4,000元。2021年3月1日，原告当庭变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告清空位于本区新松江路XXX号主楼14层1408号房屋(以下简称“讼争房屋”)内的被告所有的设施设备残留物等，并将房屋返还给原告；3、判令被告支付原告自2020年11月3日起至2021年3月1日止欠付的房屋租金10,962元；4、判令被告支付原告自2020年11月3日起至2021年3月1日止的物业管理费4,956元(按照每日42元计算118天)；5、判令被告支付原告自2020年11月3日起至2021年3月1日止的空调出风口使用费1,600元(按照每月400元计算4个月)；6、判令被告支付原告电费1,773.20元；7、判令被告支付原告装修免租期间的房屋租金5,880元(按照每日392元计算15天)；8、判令被告支付原告违约金79,205元；9、判令被告支付原告自2021年3月2日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按照每日392元计算)；10、判令被告赔偿原告律师费8,220元；11、判令原告无需退还被告租赁保证金26,401.67元。审理中，原告撤回上述第2、9、11项诉讼请求，并变更第5项诉讼请求为：判令被告支付原告自2020年11月3日起至2021年3月1日止的空调出风口使用费1,586.66元(400元/月*4个月-400元/30日*1日)。事实与理由：2020年7月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将讼争房屋出租给被告使用，租赁期限为自合同生效之日起2年，装修免租期为自房屋交付之日起15日。租金先付后用，每三个月支付一次。原告于2020年7月18日将讼争房屋交付被告使用。被告向原告支付了租金、物业管理费、租赁保证金、空调出风口使用费等款项。根据合同约定，被告应于2020年10月3日支付原告自2020年11月3日起至2021年2月2日止的租金35,770元、物业管理费3,832.5元、空调使用费1,200元，但被告仅支付了房屋租金35,000元。截至2021年3月1日，被告累计拖欠原告租金10,962元、物业管理费4,956元、空调出风口使用费1,600元、电费1,773.20元，经原告多次催讨，被告仍拒绝支付，且其以拒接电话、失联、将租赁房屋大门锁闭、闲置租赁房屋的方式拒不履行义务。被告以其行为表明拒绝履行合同，构成根本违约，原告有权解除合同，合同解除时间应为解除通知送达被告之日即2021年3月1日，原告还有权要求被告支付违约金、赔偿律师费等。原告为维护自身合法权益，遂诉至本院，望判如所请。被告辩称，同意解除合同，被告于2021年1月15日已经搬离讼争房屋，并向原告提出退租申请，原告可以自行收回房屋。退租理由是公司在疫情期间经营不善，无力继续经营，亦无需继续租赁房屋。原告的财务黄姐称只要被告缴清电费即可，故双方已经达成了退租合意。被告同意按照每日42元支付2020年11月4日至2021年2月4日期间的物业管理费，同意按照每月400元支付截至2021年2月4日止的空调使用费，同意支付电费1,773.20元，但不同意支付装修免租期间的租金以及2021年2月4日以后的费用。对于违约金及律师费，被告认为本案可以适用合同关于不可抗力及责任免除条款，故均不同意支付。对于被告已付的租赁保证金26,401.67元，同意抵扣被告应付的款项。本院经审理查明认定事实如下：坐落于本区新松江路XXX号房屋登记在案外人上海东紫房地产发展有限公司名下。2017年8月31日，案外人上海东紫房地产发展有限公司与原告以及案外人吕永山、张顺泉、上海寰斋实业发展有限公司签订《房屋租赁合同》，约定案外人上海东紫房地产发展有限公司将坐落于本区新松江路XXX号房屋出租给原告，自2017年9月1日至2018年7月31日为装修免租期，租赁期限为2018年8月1日至2033年7月31日。原告在租赁期间，在履行合同义务、遵守法律法规的前提下可对房屋进行转租。合同另对其他相关事项进行了相应约定。2020年7月18日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就讼争房屋签订《房屋租赁合同》一份。合同第1.1条约定，讼争房屋建筑面积140平方米(含公摊面积)。合同第3.1.1条约定，双方确定讼争房屋验收交付日为2020年7月18日。合同第3.2条约定，自讼争房屋交付之日起，乙方可享受15天装修期，除本合同中有特别约定，否则，该装修期不因任何原因而延长；本合同约定之装修期，为甲方附条件赠予乙方免费使用，该条件为乙方在本合同约定期间无任何违约行为，如乙方违约，则甲方给予的该免费取消，甲乙双方一致确认本条非违约条款，而系附条件赠予使用条款。合同第4.1条约定，本合同项下租赁期为2年，自本合同生效之日计算。合同第6.1.1条约定，本合同项下租金为2.80元/天/㎡，年租金为143,080元，月租金为11,923.33元。第1个租金计收年度起止日期为2020年8月3日至2021年7月17日，租金137,200元。合同第6.1.2条约定，甲乙双方同意租赁期内租金支付实行先付后用的原则，每六个月为结算周期，乙方应在本合同签订之日起三日内向甲方支付第一期的租金。其后，乙方应至少提前一个月支付下一周期的租金。合同第6.2条约定，本合同项下的物业管理费为0.30元/月/㎡。物业管理费支付实行先付后用原则，每三个月为结算周期，乙方应在本合同签订之日起三日内向甲方支付第一期的物业管理费。其后，乙方应至少提前一个月支付下一周期的物业管理费。本条所述“物业管理费”，指广场公共卫生、安保、设施设备运行等费用。合同第6.3.1条约定，乙方同意自行承担讼争房屋所发生的水、电、燃气、超时空调费及其他费用，……空调使用费按400/月标准收费。合同第13.1条约定，如乙方出现下列情形之一的，甲方有权通知乙方立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之租赁保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于六个月租金及物业管理费总和的违约金；如前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。另外，在此情形下，根据3.2条甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起的装修期应根据本合同约定的第1个租金计收年度的租金标准计算租金。……2.逾期支付租赁期内的租金、物业管理费、能源费等费用超过30日(含30日)；……4.乙方未经甲方书面同意擅自不营业或中断营业；……。合同第13.2条约定，甲方因追讨乙方所欠租金及各类款项产生的费用，包括但不限于公证费、保全费(包括保全担保费)、诉讼费、律师函费用(2,000元/份)、律师费(依据《上海市律师服务收费政府指导价标准》规定的“按标的额比例收费”上限计算)，全部由乙方承担。合同第15.1条约定，不可抗力指不因合同任何一方的过失或疏忽，而是由于发生了甲乙双方既不能预见、又无法事先采取预防措施的意外事故，以致不能履行或不能如期履行合同，遭受意外事故的一方可以免除履行本协议的责任或延期履行本协议。合同另对其他事宜进行了约定。同日，双方签署交付使用书，确认双方对讼争房屋进行了验收交接。合同签订后，被告向原告支付了3个月的租金、物业管理费、空调使用费，租赁保证金26,401.67元。2020年10月1日，原告向被告发出《缴款通知》(淳服字第200101-7号)，要求被告于收到通知后三日内向原告支付自2020年11月3日至2021年2月2日止的房租35,770元、物业管理费3,832.50元、空调使用费1,200元。此后，原告分别于2020年10月15日、2020年10月23日、2020年10月30日、2021年1月4日向被告发出通知，向被告催讨上述费用。2021年1月1日，原告向被告发出《缴费通知》，要求被告于2021年1月15日前向原告支付自2020年11月30日起至2020年12月29日止的电费1,086.80元。2021年1月15日左右，原告收到被告提交的《提前解除合同申请书》，载明因自身原因，申请解除《房屋租赁合同》。2021年1月18日，原告就租赁合同履行事宜向被告发出《律师函》，要求被告接到律师函之日起三日内支付讼争房屋到期应付的租金、物业管理费、空调使用费及电费等款项，共计47,691.80元。2021年1月26日，原告向被告发出《缴费通知》，要求被告于2021年1月26日前向原告支付自2020年12月30日起至2021年1月26日止的电费686.40元。2021年1月28日，原告委托律师代理本案诉讼，并支付律师服务费4,000元。2021年3月1日，原告支付律师服务费4,220元。审理中，双方确认：1、被告已付2020年11月3日起至2021年2月2日止的部分租金35,000元；2、同意将被告已付的租赁保证金26,401.67元抵扣其应付的款项。同时，原告确认于2021年3月1日收回讼争房屋。对于《提前解除合同申请书》,原告主张，收到解约申请后，原、被告确实就解约进行过洽谈，但原告最终未同意被告的解约申请。原、被告均表示就合同解除的相关法律后果，并无其它需要在本案中一并处理的。以上事实，有上海市房地产权证、房屋租赁合同2份、交付使用书、催款通知、缴款通知、缴费通知、律师函、提前解除合同申请书、聘请律师合同、发票及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告未按照合同约定的期限支付2020年11月3日至2021年2月2日期间的租金、物业管理费，经原告多次催讨后仍未全额支付，且以向原告发出《提前解除合同申请书》的方式明确表明不再继续履行合同，已构成根本违约，原告据此有权主张解除合同。合同自通知到达对方时解除。原告于2021年3月1日当庭提出解除合同，被告亦同意解除，故本院确认原、被告之间的合同于2021年3月1日解除。虽然被告主张其于2021年1月15日已经向原告提交《提前解除合同申请书》，但被告并无合同解除权，且未举证证明双方就解约达成过一致意见，故对被告上述辩称意见，本院不予采纳。合同解除后，被告应当向原告返还房屋，现原告自认其于2021年3月1日收回房屋，本院予以确认。合同解除后，被告仍应按照约定的标准向原告支付2021年3月1日之前的租金、物业管理费及空调使用费。关于租金，合同约定日租金392元(2.8元/日/㎡*140㎡)、年租金143,080元，双方均认可被告应付2020年11月3日至2021年2月2日期间的租金35,770元，但被告实付35,000元，尚余770元未付，现原告要求被告支付2020年11月3日至2021年3月1日期间的欠付租金为10,962元，低于双方合同约定标准，系对自身权益的处分，本院予以准许。关于物业管理费，合同约定收费标准为42元/日(0.3元/天/㎡*140㎡)，被告认可未付自2020年11月3日起的物业管理费，故原告要求被告支付2020年11月3日至2021年3月1日期间物业管理费4,956元(42元/日*118日)，本院予以支持。关于空调使用费，合同约定收费标准为400元/月，被告确认未付自2020年11月3日起的空调使用费，故原告主张自2020年11月3日至2021年3月1日期间的空调使用费1,586.66元(400元/月*4个月-400元/30日*1日)，本院予以支持。被告辩称其在2021年2月4日后即不应支付租金、物业管理费和空调使用费，但因被告并未举证证明其于2021年2月4日前已向原告返还了房屋，故本院不予采信。对于电费1,773.2元，被告同意支付，本院予以确认。对于装修免租期间的房屋租金，根据合同约定，自商铺交付之日起，被告可享受15天装修期，装修期为原告附条件赠予被告免费使用，如被告违约，则该免费取消。本案中，双方确认房屋于2020年7月18日交付被告使用，被告租金自2021年8月3日起计付，被告确实享受了15天装修免租期，现合同因被告违约解除，原告按照约定的日租金标准要求被告支付装修免租期间的房屋租金5,880元(392元/日*15日)，符合双方合同约定，本院予以支持。对于违约金，因合同确系被告违约导致解除，故原告有权追究被告的违约责任。现原告按照合同约定主张按六个月租金和物业费标准计算违约金为79,205元，被告则认为该标准过高，请求予以调整，本院结合合同履行情况、承租人的过错程度等因素，酌定被告按三个月租金和物业费标准支付原告违约金39,602.50元[(2.8元/日/㎡+0.3元/日/㎡)*140㎡*365天/4]。对于被告主张其受疫情影响提前解约，属于不可抗力，适用免责条款的意见。本院认为，一方面，被告未举证证明新冠肺炎疫情对其经营造成的具体影响；另一方面，即便存在影响，新冠肺炎疫情自2020年初爆发，被告于2020年7月18日承租讼争房屋，该影响亦属于可以预见的风险。故被告主张的不可抗力免责，缺乏依据，本院不予采纳。对于律师费，根据合同约定，原告因追讨被告所欠租金及各类款项产生的费用包括律师费，由被告承担。现原告要求被告承担律师费8,220元，符合双方合同约定，本院予以支持。审理中，原、被告均同意将被告已付租赁保证金26,401.67元抵扣被告应付款项，本院予以确认。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海淳邑实业发展有限公司与被告上海天轩文化传媒有限公司之间的《房屋租赁合同》于2021年3月1日解除；二、被告上海天轩文化传媒有限公司支付原告上海淳邑实业发展有限公司自2020年11月3日起至2021年3月1日止欠付的房屋租金10,962元；三、被告上海天轩文化传媒有限公司支付原告上海淳邑实业发展有限公司自2020年11月3日起至2021年3月1日止的物业管理费4,956元；四、被告上海天轩文化传媒有限公司支付原告上海淳邑实业发展有限公司自2020年11月3日起至2021年3月1日止的空调使用费1,586.66元；五、被告上海天轩文化传媒有限公司支付原告上海淳邑实业发展有限公司电费1,773.20元；六、被告上海天轩文化传媒有限公司支付原告上海淳邑实业发展有限公司装修免租期间的房屋租金5,880元；七、被告上海天轩文化传媒有限公司支付原告上海淳邑实业发展有限公司违约金39,602.50元；八、被告上海天轩文化传媒有限公司支付原告上海淳邑实业发展有限公司律师费损失8,220元；九、上述第二至八项合计72,980.36元与被告上海天轩文化传媒有限公司已付原告上海淳邑实业发展有限公司的租赁保证金26,401.67元相抵后，余额46,578.69元被告上海天轩文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海淳邑实业发展有限公司。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,552元，减半收取1,276元，由原告上海淳邑实业发展有限公司负担464元(已付)，被告上海天轩文化传媒有限公司负担812元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李明二〇二一年四月三十日法官助理 李俊书 记 员 李俊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。