上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2346号上诉人（原审原告）：吴云云，女，1971年3月10日生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审原告）：林叶子，女，1996年8月30日生，汉族，住上海市徐汇区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：张金标，上海华驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：艾小攀，男，1988年10月1日生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：陈晓华，上海海业韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟勇，上海海业韬律师事务所律师。上诉人吴云云、林叶子因与被上诉人艾小攀房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初17981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴云云、林叶子上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，其中第二项诉讼请求变更为请求判令被上诉人赔偿房屋损失20万元（包括修复费用及房屋贬值损失）。事实和理由：被上诉人超出授权范围对房屋进行违法装修和违法群租，且对房屋造成了严重的损坏，显然违反了《租赁合同》中合法使用租赁物的约定及相关法律规定，给上诉人造成的损失超过了其通过房屋租赁获得的收益，上诉人的合同目的无法实现，有权请求解除合同并要求赔偿损失。另外，上诉人吴云云于2020年8月9日通过微信催告被上诉人缴纳拖欠的房屋租金，但被上诉人至今未付，上诉人有权行使约定解除权。被上诉人艾小攀辩称，上诉人对被上诉人转租群租及进行装修知情且同意，被上诉人对房屋的装修和改动没有导致房屋主体结构承重结构破坏，是可修复的，被上诉人也委托了专业的有资质的公司出具了加固方案，但上诉人阻挠故未进行加固。租金已支付至2020年8月14日，因上诉人的阻挠导致被上诉人无法清理及使用房屋故之后未再支付租金，因此上诉人无解除权。原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。吴云云、林叶子向一审法院起诉请求：一、判令解除吴云云、林叶子与艾小攀就上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号签订的《租赁合同》并返还房屋；二、判令艾小攀赔偿吴云云、林叶子房屋损失150万元（包括修复费用50万元以及房屋贬值损失100万元）。一审法院认定事实：上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）于2019年3月28日核准登记在林叶子名下。根据系争房屋的竣工平面图可知，该房屋属于地上二层、地下一层的花园住宅，建筑面积为541.81平方米（含地下建筑面积199.50平方米）。地上第一层有卧室两间、客厅一间、餐厅一间、厨房一间、卫生间二间，地上第二层有卧室三间、书房一间、家庭室一间、卫生间二间。2019年6月13日，吴云云、林叶子作为出租方（甲方）与艾小攀作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定由甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用，租赁期为五年，从2019年8月15日起至2024年8月14日止，其中2019年8月15日至2021年8月14日的月租金为10,000元，2021年8月15日至2022年8月14日的月租金为11,000元，2022年8月15日至2023年8月14日月租金为12,000元，2023年8月15日至2024年8月14日的月租金为13,000元。押金为10,000元，租金支付方式为每三个月一付。在该合同第二条租赁用途中载明，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途。在该合同第七条乙方的义务中载明：1.乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不做任何违法行为；2.乙方应按合同的约定，按时支付租金及其他各项费用。如未按合同约定支付租金，经催告后10天仍不支付，甲方可提前收回房屋；3.未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的结构，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或者过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿；4.乙方应按合同约定合法使用租赁房屋，不得存放危险物品及国家明文规定的不合法之物品，如因此发生损害，乙方应承担全部责任。不得在室内做违反国家法律之事，否则甲方有权终止合同，收回房屋，押金不退；5.如租赁期内导致的群租、转租引起的纠纷和责任由乙方承担（该第5款系手写）。合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订后，艾小攀于2019年6月13日当天向吴云云支付了三个月房屋租金及押金共计40,000元，此后艾小攀一直缴纳房屋租金至2020年8月14日。吴云云、林叶子在签订上述合同后将系争房屋（毛坯状态）交付给艾小攀，并在2019年6月13日当天由林叶子向艾小攀出具《委托书》一份，委托艾小攀办理系争房屋的室内装修。艾小攀拿到系争房屋后即开始装修，其将系争房屋一楼隔成6间房（含原有的二间卧室），将二楼也隔成6间房（含原有的三间卧室）。在艾小攀装修完系争房屋后不久，吴云云、林叶子于2019年9月8日微信通知艾小攀，要同艾小攀约谈关于系争房屋结构改变及房屋损坏事宜。后双方协商不成，吴云云、林叶子诉至法院。一审另查明，2019年6月13日，吴云云、林叶子和艾小攀在中间人撮合下订立租赁合同时的录音载明：吴云云说：还有写哪里好，如有群租或者转租引起的任何事情与我无关，好不好？艾小攀称：嗯，与你无关。吴云云又说：你租再多，只要我们管理的同志觉得没问题，我都不会管，你明白吧？你做的越多越赚钱，你才会再租嘛。艾小攀回复说：对。吴云云又说：接下来6年以后你会租，我很高兴呀，我又不要中介费，又不要中间空窗期。艾小攀说：对对对。艾小攀又说：我肯定，群租肯定是有的，知道吧。吴云云说：我告诉你，我有话在，如果你以后就是说市场价还是13,000元，我不会涨你的。艾小攀说：但这么说，不管说我群租也好，就是我转多少，出了问题我来承担。吴云云说：对，对。我很害怕你找我。艾小攀说：但你要认可，我肯定要转租的。吴云云说：认可，认可。艾小攀说：认可是吧？吴云云说：你这个租过去你干嘛，肯定是。吴云云又说：群租、转租，引起的任何纠纷。中间人说：由乙方承担。艾小攀说：这个都无所谓，主要我要你认可我的，就是什么。吴云云说：认可的。艾小攀说：我转租。吴云云说：这个房子这样子租过去，除非是套房哦，其他肯定是群租的。艾小攀说：对对。吴云云又说：这个社会行情就是潜规则嘛，作为房东，神经啊人家会来搞你。艾小攀又问：我们装修手续改天再办？中间人称：装修手续的话你写个委托书吧。吴云云称：好的，上次好像写过的。我写过吗？没写。嗯，接下来我任何事情都不管了，你任何事情都自己负责了。艾小攀说：嗯，可以，对对。吴云云称：你的任何事情。艾小攀称：对对，我只要你认可我群租转租就可以了。吴云云称：你装修要什么费用呀，我都不管了。艾小攀说：对对……一审再查明，因吴云云、林叶子在第一次庭审中提出艾小攀擅自变更系争房屋主体结构和承重结构并造成损害，吴云云、林叶子以此主张解除合同，一审法院于2019年12月13日同双方当事人一起去现场查看。从现场情况可以看出，系争房屋地下一层东面靠北的两根梁被打断，穿了排污管（直径11cm），地下一层南面靠西的两根梁被穿孔，装了排污管（直径11cm）。地上一楼西面柱子被打孔安装了水管，地上外墙部位另有孔洞若干。在系争房屋室内由艾小攀进行水泥隔间，并在一楼和二楼中庭部位隔层，最终隔成了12间房。艾小攀对上述情况认可，但认为是群租、转租所需要的装修行为，而且自己的装修行为并没有影响到房屋的主体结构和承重结构，这些穿孔打洞的地方是可以修复加固的。一审庭审中，为防止艾小攀提前修复地下室被破坏的四根梁，从而破坏鉴定现场，一审法院于2019年12月16日作出证据保全裁定，禁止双方当事人在本案诉讼过程中对上述四根梁进行变动。因双方对艾小攀装修行为对于系争房屋主体结构、承重结构是否造成损害以及安全性是否造成影响存在较大争议，一审法院根据吴云云、林叶子申请，于2019年12月19日依法委托上海房屋质量检测站进行司法鉴定（2020年6月1日，根据吴云云、林叶子申请提交补充鉴定情况说明）。上海房屋质量检测站于2020年7月3日出具《XX公路XX弄XX号房屋鉴定方案》一份，但吴云云、林叶子对该鉴定方案持有异议，在2020年8月27日法院主持的双方当事人以及上海房屋质量检测站的交谈会上，吴云云、林叶子对鉴定内容提出较多新的要求，认为应当对艾小攀装修行为对系争房屋每一处造成的损坏程度、每一处的安全性以及每平方米的抗震能力等级进行鉴定，并认为上海房屋质量检测站指派的鉴定人员对系争房屋结构进行错误认定，对该机构的专业能力和公正性提出质疑，并表示不要这家鉴定机构鉴定。后上海房屋质量检测站于2020年8月28日发通知告知一审法院：由于吴云云、林叶子对于具体的鉴定内容和鉴定范围不明确，该站无法对涉案房屋进行鉴定，故将案件退还法院。为查清案件事实，并保障吴云云、林叶子合法权益，一审法院在进一步固定吴云云、林叶子申请鉴定的范围和内容后，再次根据吴云云、林叶子的申请，于2020年9月15日，依法另行委托了上海市房屋建筑设计院有限公司对艾小攀装修行为对系争房屋主体结构、承重结构是否造成损坏以及房屋安全性是否造成影响等内容予以鉴定。该机构于2020年10月12日出具了系争房屋的鉴定方案并附有报价明细。然而，由于该鉴定机构一直未收到吴云云、林叶子对鉴定方案的明确回复。上海市房屋建筑设计院有限公司于2020年11月19日向吴云云、林叶子发出《联系函》，要求吴云云、林叶子在2020年11月26日前明确回复鉴定机构是否认可其提交的鉴定方案，并确定鉴定内容，如逾期未回复，该鉴定机构将向法院退回此项鉴定委托。后因吴云云、林叶子逾期未回复，鉴定机构又将本次鉴定委托退回法院。一审还查明，2020年1月15日，上海市松江区泗泾镇住房保障和房屋管理事务所向系争房屋业主出具了《责令限期整改通知书》，载明因系争房屋在租赁中存在1、将原始设计为厨房、卫生局、阳台、地下储藏室和客厅（起居室）等其他空间，出租供人员居住，违反《商品房租赁管理办法》第八条，《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条；2、违反规定改变房屋使用性质，违反《商品房租赁管理办法》第六条，《上海市居住房屋租赁管理办法》第八条。限该户自接到该通知之日起，7日内改正上述行为，逾期不改正的，将依法予以处罚。后在2020年7月29日，相关部门前往系争房屋对艾小攀所做的隔间、搭建进行拆除。一审法院于2020年8月11日前往系争房屋现场查看发现，系争房屋地上一层和二层艾小攀装修所做的隔间、吊顶等基本被拆除。一审诉讼中，法院询问《租赁合同》第七条为何手写第5款“如租赁期内导致的群租、转租引起的纠纷和责任由乙方承担”。吴云云、林叶子称其害怕艾小攀将系争房屋群租、转租引起纠纷，所以加上这条。吴云云、林叶子对于系争房屋原有结构和房间范围内的群租、转租是认可的，但没有允许艾小攀擅自改变房屋结构、擅自搭建，更不允许艾小攀破坏房屋主体和承重结构。艾小攀则称，该手写条款应该和艾小攀提供的签约当天的录音对应起来理解。吴云云在录音中明确提到艾小攀租的再多，她都不会管，还说艾小攀做的越多越赚钱，所以吴云云、林叶子对艾小攀隔间是有预期的，正因为群租人多，可能产生纠纷，吴云云、林叶子才会约定群租、转租引起的纠纷和责任由艾小攀承担。如果只是将原有五间房屋转租，不会涉及群租的问题。另，吴云云、林叶子在庭审中明确在签订租赁合同时知道艾小攀是二房东，租赁系争房屋并非自用。吴云云、林叶子向法院明确不要求在本案中一并处理租金问题，如果法院判决解除合同，吴云云、林叶子愿意现状收房，后续修复和贬值损失另行诉讼。艾小攀则向法院明确其愿意对自己装修过程中对系争房屋造成的损害进行修复和加固，如果法院支持其继续履行合同，艾小攀不再进行隔间，而是在现有房屋结构和原有房间基础上按照法律政策的规定合法利用系争房屋。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。本案中，吴云云、林叶子和艾小攀签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守。本案的争议焦点在于，在现有证据的情况下吴云云、林叶子解除合同的主张能否成立。吴云云、林叶子认为其解除合同的理由有如下两点：第一是艾小攀未按照约定的用途使用租赁物，艾小攀在系争房屋内进行违章搭建和违法群租，改变房屋原有结构，有现场情况以及行政部门的《责令限期整改通知书》为依据；第二是艾小攀的装修行为对系争房屋的主体结构和承重结构造成损害，对房屋安全性造成影响，这是无需鉴定，一般人都能看出的。吴云云、林叶子解除合同的法律依据则是合同法第219条和城镇房屋租赁合同司法解释第7条的规定。一审法院认为，吴云云、林叶子的上述理由不能成立，根据现有查明的事实和相关证据材料，本案租赁合同应当继续履行，理由如下：首先，根据法律规定，依法成立的合同，当事人不得擅自变更或者解除。当事人只有在符合法律规定或者合同约定的情况下才享有解除权。纵观本案，双方签订的《租赁合同》并没有系统地约定解除合同的情形，该合同第七条第3款的内容亦没有赋予出租方解除合同的权利，即艾小攀隔间等行为可能改变了房屋原有结构，但合同未约定吴云云、林叶子在此情况下即享有解除权。因此，吴云云、林叶子主张解除本案租赁合同依据的是法定解除权，即违反合同法第219条和城镇房屋租赁合同司法解释第7条的规定。然而根据本案查明的事实，吴云云、林叶子在订立合同时明知艾小攀是二房东，租赁系争房屋并非为了自住，也明知且同意艾小攀利用系争房屋群租、转租，这一点不仅有现场录音，还能和租赁合同第七条第5款手写部分的内容相互印证。虽然群租包含的情形可能是在原有房间内多人居住，也有可能是隔成多个房间供人租住，但吴云云、林叶子在录音中提到的“你租再多，只要我们管理的同志觉得没问题，我都不会管，你明白吧？”“你做的越多越赚钱，你才会再租嘛。”以及“接下来（出具装修委托书之后）我任何事情都不管了，你任何事情都自己负责了。”这些陈述都可以表明吴云云、林叶子对艾小攀后续可能采取的装修行为和群租手段持放任态度，而且目前吴云云、林叶子也没有证据证明其当时同意的群租只是在原有房间内群租。因此，艾小攀根据双方的约定，对系争房屋进行装修隔间，并将这些房间进行群租、转租，而非将系争房屋用于经营商品、开设店铺等盈利活动，显然符合双方约定的用途（群租、转租）以及系争房屋用于居住的性质。吴云云、林叶子以此要求解除合同，理据不足，难以支持。至于行政部门出具的《责令限期整改通知书》，一方面在合同没有明确约定的情况下，行政机关认定的违法行为并不必然导致合同解除，判断合同解除仍然应当以民事法律法规以及当事人的约定为依据；另一方面，系争房屋的违章搭建已经被行政部门基本拆除，客观上已经消除了违法状态，在艾小攀愿意对装修行为造成的损害进行局部修复和加固以及愿意在原有结构和房间范围内依法利用系争房屋的情况下，租赁合同还有继续履行的可能性。其次，对于吴云云、林叶子提出的艾小攀装修行为对系争房屋主体、承重结构造成损坏，对房屋安全性造成影响，从而要求解除合同的意见。一审法院认为，倘若吴云云、林叶子有较充分的证据证明艾小攀擅自变动房屋主体、承重结构并造成损害的，吴云云、林叶子确实可以依法解除合同。然而在本案中，虽肉眼可见艾小攀对系争房屋有隔间等行为，对系争房屋的梁和墙体存在打孔等情况，但是隔间等行为虽有改变房屋结构，并不必然导致房屋主体结构、承重结构的变动，而目前存在损坏的梁和墙体是否属于建筑物的主体、承重结构，艾小攀的装修行为是否达到了对系争房屋主体、承重结构造成损坏以及对房屋的安全性造成影响的程度，这是法院在查明案件事实时遇到的专业性问题，需要经过专业评估鉴定机构进行鉴定后出具专业的鉴定意见，而非仅仅凭一般人肉眼就能判断。因此，在诉讼过程中，法院根据吴云云、林叶子的申请，两次委托不同鉴定机构进行司法鉴定，但本案鉴定耗时一年，最终从鉴定机构退回鉴定委托的说明材料看，第一次是因为吴云云、林叶子对于具体的鉴定内容和鉴定范围不明确而被退回，第二次则是因为吴云云、林叶子未在鉴定机构明确的期限内回复鉴定机构是否认可其提交的鉴定方案而被退回。吴云云、林叶子作为相应举证证明责任的承担一方，在两次鉴定均无果，且吴云云、林叶子未在提供其他证据进一步证明其主张的情况下，对于吴云云、林叶子以此为由要求解除合同的主张，同样不予支持。最后，应当指出的是，虽然一审法院不支持吴云云、林叶子解除合同的诉请，但并不妨碍吴云云、林叶子行使要求艾小攀对其装修行为给系争房屋可能造成的损坏进行赔偿的有关民事权利。同样，一审法院不支持吴云云、林叶子解除合同的诉请，也并非是鼓励或者支持违法搭建和群租，相反，艾小攀已经为自己的违法行为受到相关行政部门的处罚。一审法院是基于全案查明的事实、当事人的合同约定、录音材料、系争房屋隔间等被实际拆除以及本案的鉴定情况等因素综合考量后作出的。只要艾小攀按照庭审中的承诺，尊重国家及上海市关于居住房屋租赁的相关规定，在系争房屋原有结构和房间布局的情况下依法依规地利用系争房屋，双方签订的租赁合同是能够继续履行，吴云云、林叶子的合同目的也是能够继续实现的。综上，吴云云、林叶子要求解除合同并返还房屋的诉请，于法无据，不予支持。同样地，对于吴云云、林叶子以解除合同为前提提出的赔偿修复费用和贬值损失的诉请，亦不予支持。判决：驳回吴云云、林叶子的全部诉讼请求。案件受理费18,300元，证据保全申请费1,520元，合计诉讼费19,820元，由吴云云、林叶子负担18,300元（已付），由艾小攀负担1,520元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，上诉人吴云云、林叶子向本院递交照片及平面图，对系争房屋装修前状态与现状进行了对比。被上诉人艾小攀认为照片及平面图不属于新证据。本院经审理查明，原审对本案事实认定属实。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人解除合同的主张能否成立。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第一，上诉人主张被上诉人对系争房屋进行违章搭建及违法群租，违反了《租赁合同》中合法使用租赁物的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定，上诉人可行使合同解除权。然根据本案查明的事实，上诉人在订立合同时明知且同意被上诉人利用系争房屋群租、转租，委托被上诉人对系争房屋进行装修并约定由被上诉人承担装修费用。现上诉人主张其仅同意被上诉人将系争房屋的原有房间对外出租多人，未授权其对系争房屋进行装修隔间，但在案证据无法证明其主张，不足以认定被上诉人存在违反双方约定使用租赁物的行为，故对于上诉人以被上诉人违章搭建、违法群租为由主张解除《租赁合同》，本院不予支持。第二，上诉人主张被上诉人的装修行为对系争房屋的主体结构和承重结构造成损害，对房屋安全性造成影响，其可行使法定解除权。对于目前存在损坏的梁和墙体是否属于建筑物的主体、承重结构，被上诉人的装修行为是否达到了对系争房屋主体、承重结构造成损坏以及对房屋的安全性造成影响的程度等问题，具有相当的专业性，需以专业评估鉴定机构进行鉴定后出具的鉴定意见为依据，相应的举证证明责任应由上诉人承担。本案一审中，一审法院根据上诉人申请，先后两次委托不同鉴定机构进行司法鉴定，分别因上诉人对于鉴定内容和鉴定范围不明确及未在期限内回复是否认可鉴定方案被退回，而上诉人对鉴定机构的专业能力、公正性及收费过高的质疑，并未提供依据，故应由上诉人承担举证不能的不利后果。上诉人主张上述待证事实无需鉴定，一般人肉眼即能判断，本院实难认同，故对于上诉人以被上诉人的装修行为对系争房屋主体结构和承重结构造成损害为由主张解除《租赁合同》，本院不予支持。第三，上诉人主张被上诉人未按期支付2020年8月14日之后的租金，经催告至今未付，违反了《租赁合同》第七条第2款的约定，上诉人可行使合同解除权。但本院注意到，本案一审于2019年10月29日立案，于2019年12月16日作出证据保全裁定，系争房屋于2020年7月29日被拆除隔间、搭建，后无法正常使用，被上诉人已实际支付租金至2020年8月14日，结合上诉人本案中要求解除《租赁合同》的诉讼请求，要求被上诉人诉讼过程中亦依据合同约定按时支付双方争议期内房屋租金，未免过于苛刻，上诉人据此主张行使合同解除权，本院不予支持。但正如一审法院指出的，对于被上诉人的装修行为对系争房屋可能造成的损坏，上诉人可另觅救济途径解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人吴云云、林叶子负担。本判决为终审判决。审判长  孙春蓉审判员  王韶婧审判员  岑佳欣二〇二一年四月二十六日书记员  孙凯茜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……