北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初10936号原告：田秋棉，女，1960年11月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。被告：吴文华，男，1981年11月28日出生，汉族，住河北省邢台市天竺地区。委托诉讼代理人：吴宏文，男，1961年11月29日出生，汉族，住辽宁省锦州市太和区。委托诉讼代理人：蒋素珍，辽宁言之鼎律师事务所律师。原告田秋棉（以下简称姓名）诉被告吴文华（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。田秋棉的委托诉讼代理人何正永，吴文华的委托诉讼代理人吴x、蒋素珍，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田秋棉向本院提出诉讼请求：1．判令吴文华返还田秋棉购房款58万元；2．判令吴文华赔偿田秋棉经济损失114．8万元；3．判令吴文华赔偿田秋棉租金损失（按照每月3500元的标准，自2015年1月31日起支付至吴文华退还购房款并赔偿房屋损失止）；4．判令吴文华赔偿田秋棉利息损失（以172．8万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2011年1月21日起计算至实际履行完毕之日止）。事实与理由：2006年10月30日，吴文华将位于北京市朝阳区x号房屋出售给田秋棉。双方先到北京市朝阳区国土局查询x号房屋的权属情况，再到北京市国信公证处，吴文华办理了公证书，同意委托田秋棉自行办理房屋过户手续。办完公证后，双方又到中国工商银行劲松支行大厅，田秋棉向吴文华支付全部房款58万元，其中，田秋棉给付1万元现金、从田秋棉、田x、金x、王x人账户取款存入吴文华账户57万元。吴文华出具收条：“今收到田秋棉交来x房款人民币伍拾捌万元正。此房款已全部结清。收款人吴文华，2006年10月30日”。同时，吴文华将房屋钥匙、身份证复印件、房屋产权证原件、商品房买卖合同原件，发票原件，契税、公共维修基金各项票据原件一并交付给田秋棉，田秋棉入住x号房屋。2007年1月份，田秋棉办理过户手续时，发现501号房屋被锦州市古塔区人民法院查封，该房屋最终被人民法院判决确认归案外人刘x（吴文华的继母）所有。经评估，501号房屋价值465．33万元。原告认为，吴文华将501号房屋出售给田秋棉，田秋棉支付全部房款，双方之间形成房屋买卖合同法律关系。501号房屋己经被人民法院确认归他人所有，吴文华无法继续履行合同，应返还田秋棉购房款并赔偿经济损失。吴文华辩称，我方同意返还购房款58万元，不同意赔偿经济损失114．8万元及租金损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴x与刘x原系夫妻关系，吴文华系吴x与前妻所生之子。2002年12月12日，吴x用出售其与刘x共有门市房的部分款项378307元购买了北京市朝阳区x室（以下简称涉案房屋），建筑面积75．36平方米，并与开发公司北京市云建开发有限责任公司（以下简称云建公司）签订买受人为吴x的《商品房买卖合同》，合同编号102183号。2004年6月1日，吴x给云建公司出具了一份赠予书，载明：坐落在北京市朝阳区x室吴x的住宅赠予给吴文华，与开发公司不产生任何关系与纠纷。2004年6月29日，吴x与吴文华向云建公司递交了一份“关于变更朝阳区x号买受人的申请”，记载：我于2002年12月12日与贵公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：xx），购买贵公司开发的朝阳区x号商品房。当时购房时，由于我儿吴文华不在北京，因此签订合同时的买受人为我。吴x本人的意愿是将该房产落户到其子吴文华名下，故吴x、吴文华提出申请，将合同中的买受人变更为吴文华，并承诺“由于变更买受人和更改合同造成的一切法律后果均与开发公司无关”。云建开发公司出具了买房日期倒签为2002年12月12日、买房人为吴文华的《商品房买卖合同》。2004年9月，吴文华持其为买受人的《商品房买卖合同》等材料到北京市朝阳区国土资源和房屋管理局办理涉案房屋的产权登记手续，所有权人为吴文华。刘x自2004年5月起，曾先后两次向锦州市古塔区人民法院提起诉讼，要求与吴x离婚。2006年12月4日，刘x与吴x经锦州市中级人民法院调解离婚，约定夫妻共同财产中的涉案房屋归刘x所有。当刘x前去办理涉案房屋更名手续时，得知房屋权属登记在吴文华名下。2007年2月25日，田秋棉针对（2006）锦民一终字第x号民事调解书向锦州市中级人民法院提出再审申请。2007年2月，刘x向本院提起民事诉讼，要求确认吴x将涉案房屋处分给吴文华的行为无效。2007年11月，本院将此案移送到锦州市中级人民法院。2008年4月，锦州市中级人民法院下发指定书，将此案指定锦州市古塔区人民法院管辖。2007年8月13日，锦州市中级人民法院作出裁定书，认为刘x已对涉案房屋提出确认所有权之诉，故锦州市中级人民法院的再审应以所有权纠纷一案的审理结果作为依据，故中止审理再审案件。锦州市古塔区人民法院就所有权确认纠纷一案，作出（2008）古民一初字第x号民事判决，判决涉案房屋归刘x与吴x所有，驳回了刘x的其他诉讼请求。田秋棉不服提出上诉。辽宁省锦州市中级人民法院作出（2009）锦民一终字x号民事判决，驳回田秋棉上诉，维持原判。后再审案件因田秋棉经传票传唤未到庭，锦州市中级人民法院于2010年10月14日作出（2007）锦审民终再字第x号民事裁定，裁定终结再审程序，恢复对该院（2006）锦民一终字第x号民事调解书的执行。该裁定系公告送达，于2011年1月7日生效。北京市朝阳区房屋管理局根据人民法院生效文书，于2011年1月21日，将涉案房屋过户至刘x名下。2010年，田秋棉以房屋买卖合同纠纷为由将吴文华诉至本院，表示双方约定吴文华以580000元的价格将涉案房屋出售给田秋棉，并实际于2006年10月30日收取田秋棉全部购房款，约定于1个月内协助田秋棉办理涉案房屋的产权过户手续，后吴文华拒绝办理，故田秋棉要求吴文华继续履行于2006年10月30日与田秋棉口头达成的房屋买卖合同，并协助田秋棉办理涉案房屋的产权过户手续。该案中吴文华经公告送达起诉书及传票，未到庭应诉。2010年8月3日，本院作出（2010）朝民初字第x号民事判决，判决吴文华继续履行于2006年10月30日与田秋棉达成的房屋买卖合同，于该判决生效后20日内协助田秋棉将涉案房屋过户至田秋棉名下。刘x知悉田秋棉与吴文华房屋买卖合同纠纷审理结果后，不服已发生法律效力之（2010）朝民初字第x号民事判决，向检察机关申诉。北京市人民检察院第二分院于2013年6月3日作出京检二分民字（2013）第x号民事抗诉书，以有新的证据，足以推翻原审判决为由对该案提出抗诉。北京市第二中级人民法院于2013年6月20日作出（2013）二中民抗字第x号民事裁定书，裁定将该案指令本院再审；再审期间，中止原判决的执行。本院经审理后，作出（2013）朝民再初字第x号民事判决，撤销（2010）朝民初字第x号民事判决，驳回田秋棉的诉讼请求。田秋棉不服该判决，提出上诉。北京市第三中级人民法院于2015年1月30日作出（2014）三中民再终字第x号民事判决，驳回田秋棉的上诉，维持原判。2014年，刘x将田秋棉以排除妨害为案由诉至本院，要求田秋棉搬离涉案房屋并支付房屋占用费。本院于2015年12月24日作出（2014）朝民初字第x号民事判决，判决田秋棉于该判决生效后7日内搬离涉案房屋，将该房交还刘x，并由田秋棉支付刘x自2015年1月31日起至实际腾退之日止的房屋占用费（按每月3500元的标准支付）。刘x表示上述案件已审结，但并未执行完毕。2016年9月21日，田秋棉以财产损害赔偿纠纷为由，将吴文华、吴x和刘x诉至本院，要求1．判令吴文华返还购房款58万元；2．判令吴文华赔偿经济损失4073300元（房屋差价损失）；3．吴x、刘x对此承担连带责任。因田秋棉主张其与吴文华之间形成房屋买卖合同关系，却以财产损害赔偿纠纷为由提起侵权之诉，其起诉所依据的事实与案由不符，经释明后，田秋棉坚持以财产损害赔偿纠纷为由对吴文华提出起诉。本院于2018年12月19日作出（2016）京0105民初x号民事判决，驳回田秋棉的诉讼请求。庭审中，田秋棉提交《收条》1份，内容为“今收到田秋棉交来x房款人民币伍拾捌万元正，此房款已全部结清。收款人：吴文华2006年6月30日”。田秋棉表示上述内容均系吴文华手写。吴文华对该证据真实性予以认可，表示同意返还田秋棉购房款58万元。诉讼过程中，田秋棉申请对涉案房屋价值进行评估，2020年12月11日，北京鼎春德房地产土地评估有限公司出具《房地产估价报告》，载明：估价对象在价值时点2011年1月21日估价结果如下：建筑面积75．36平方米，估价总价：172．80万元，单价：22930元/平方米。田秋棉与吴文华对《房地产估价报告》真实性均认可。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，田秋棉与吴文华口头约定，由吴文华将其所有的涉案房屋以58万元的价格出售给田秋棉，双方至北京市国信公证处就涉案房屋办理了公证，吴文华同意由田秋棉自行办理涉案房屋过户手续，田秋棉向吴文华支付购房款58万元。本院认为田秋棉与吴文华虽未签订书面房屋买卖合同，但是通过双方做出的一系列法律行为，可以认定田秋棉与吴文华之间就涉案房屋已经建立买卖合同关系。根据房屋买卖合同约定，田秋棉负有支付房屋价款的义务，吴文华负有向田秋棉交付房屋并办理过户的义务。本案中，田秋棉向吴文华全额支付购房款58万元后，吴文华即通过公证的方式将涉案房屋交付给田秋棉。但是，在2007年1月，田秋棉持公证文书至房屋登记部门办理涉案房屋过户手续时，涉案房屋已经被锦州市古塔区人民法院查封，并被判决确认归案外人刘秀艳所有，导致田秋棉无法办理涉案房屋产权证书。因涉案房屋已经归案外人刘秀艳所有，田秋棉无法获得涉案房屋所有权，吴文华显然违反了房屋买卖合同规定，吴文华的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。田秋棉向吴文华支付购房款58万元，现因双方之间的房屋买卖合同已无继续履行之可能，吴文华应当予以返还。田秋棉与吴文华之间虽未签订书面房屋买卖合同，亦未就违约责任进行约定，但是不能就此否认吴文华的违约行为。首先田秋棉的损失系由吴文华的违约行为造成，其次田秋棉的损失当然包括合同履行后的相关利益损失。若吴文华按约定履行合同，田秋棉按约定获得房屋所有权，则房屋价值上涨带来的经济利益应当属于田秋棉，但是因吴文华的违约行为导致田秋棉无法获得房屋所有权，则因房价上涨造成的利益损失应当由吴文华承担。经评估涉案房屋在2011年1月21日的价值为172．80万元，现田秋棉主张的要求吴文华赔偿经济损失114．8万元的诉讼请求，有事实依据，本院予以支持。田秋棉要求吴文华支付172．8万元的利息损失的诉讼请求，因涉案房屋于2011年1月21日即过户至案外人刘x名下，田秋棉与吴文华之间的房屋买卖合同已经无法继续履行，故自2011年1月21日起吴文华应当承担相应的利息损失。田秋棉要求吴文华支付租金损失的诉讼请求，因在吴文华向田秋棉赔偿的经济损失中，已经对此予以考量酌定，不再重复计算，故对田秋棉该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百〇七条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、被告吴文华于本判决生效之日起七日内向原告田秋棉返还购房款五十八万元；二、被告吴文华于本判决生效之日起七日内向原告田秋棉赔偿经济损失一百一十四万八千元；三、被告吴文华于本判决生效之日起七日内向原告田秋棉支付经济损失的利息（以一百七十二万八千元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自二〇一一年一月二十一日起计算至二〇二〇年八月十九日止；以一百七十二万八千元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自二〇二〇年八月二十日起计算至实际履行完毕之日止）；四、驳回原告田秋棉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20352元，由被告吴文华负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费6850元，由被告吴文华负担（于本判决生效之日起七日内支付给原告田秋棉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张玉倩二〇二一年四月二十六日法官助理 臧百挺书 记 员 樊 虹