吉林省柳河县人民法院民事判决书（2021）吉0524民初295号原告：孙双双，女，1991年1月28日出生，汉族，住辽宁省沈阳市。委托代理人：吴玉军，吉林便民律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：于凤志，男，1957年2月23日出生，汉族，住吉林省柳河县。委托代理人：刘忠生，吉林法公律师事务所律师，代理权限为一般代理。孙双双诉于凤志物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙双双及其委托代理人吴玉军，被告于凤志及其委托代理人刘忠生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙双双向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告停止侵害、搬离侵占原告的房屋。2、请求判令被告赔偿原告房屋租赁损失30000元。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年10月8日，原告通过自己的亲属联系，购买了郭莹在柳河镇内的楼房，并进行不动产变更登记。房屋证号为柳房字第000XXX号，房屋坐落民主街XX，丘号37，幢号36，房号1-302，所在层3，面积65平方米。原告购买楼房后，郭莹的岳父即被告以房屋是他的房屋，郭莹没有权利将房屋出卖为借口，赖在该房屋不搬离。原告于2015年6月被迫对该房屋的供水、供电和供暖进行了报停。本案中，被告于凤志对原告的房屋进行了非法的侵占，并造成原告房屋的租赁费损失。虽经原告多次要求，但被告拒不搬离侵占原告的房屋，故提出上述诉讼请求。被告辩称，该房屋系被告从他人处购买，一直居住至今，是被告唯一住房。原告说我女婿郭莹卖给原告，被告并不知情。被告也从来没有搬离出去该房屋，也没有将钥匙给过任何人，还是原来的钥匙。审理查明：案涉房屋即柳房字第0008XXX号，房屋坐落民主街XX，丘号37，幢号36，房号1-302，所在层3，面积65平方米。根据被告于凤志提供的证据，该房屋原系被告于凤志于2004年10月16日购买叶本俊的房屋。郭莹证实将该房屋未经于凤志同意擅自过户到郭莹名下。于凤志提供的证据及郭莹证言证实郭莹于2013年9月3日向案外人李森（原告的亲属哥哥）借款将该房屋抵押给李森，并在借款合同约定郭莹未按照约定日期还款，李森有权将抵押房屋进行处置及变卖清偿借款，并在借款当时即给李森出具一份委托书委托李森原妻子韩雪。李森就是用该委托书于2014年10月8日过户到原告孙双双名下。孙双双等人去该房屋让被告于凤志腾房，于凤志告孙双双房屋是其所有不是郭莹的房屋。2015年6月18日孙双双将该房屋自来水报停。被告于凤志提供案涉房屋缴纳取暖费信息表，记载从2012年至今每年已经缴纳取暖费1795.4元，户主为于凤志，联系电话1584…2665系于凤志的电话号码。原告提供证据为：1、案涉房屋所有权证书一份，证明孙双双为被侵占房屋的所有权人。2、原告自来水报停凭证一份，证明孙双双为了制止被告的侵权行为报停。3、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。4、孙双双陈述，证明被告侵占原告房屋的事实。被告提供证据为：1、本案被告购买案涉房屋的协议书一份，证明该房屋的产权人于凤志向叶本俊购买。2、交付取暖费信息，证明从2012年至今被告一直居住该房屋并交付取暖费。3、借款合同复印件一份，证明郭莹向李森借款用该房屋抵押，原告并不是买卖房屋。4、证人郭莹出庭证言，证实案涉房屋实际所有人是其岳父即被告于凤志，是被告让其办理房照，郭莹擅自办理到郭莹名下，后来向李森借款抵押给李森，抵押当时给李森出具了委托书，但原告办理房屋登记不知情，没有到房屋登记部门办理，主张该房屋要追回给于凤志。本院认为，（一）原、被告的主要诉辩主张为：原告诉请被告停止侵害、搬离案涉房屋、赔偿租金损失30000元的理由为：案涉房屋系其购买郭莹的，并已经办理房屋权利证书而取得物权，被告占有侵权。而被告辩称，原被告之间从来不认识，也没有发生过房屋买卖行为；案涉房屋实际产权人不是郭莹而是于凤志；本案事实是原告的朋友或者亲属向郭莹借款将该房屋抵押而不是买卖。（二）本案查明认定的事实为，原告孙双双所述与郭莹系房屋买卖了案涉房屋的陈述不能成立，实际是向案外人李森借款抵押而取得。首先原告并没有提供房屋买卖合同和房款交付的票据，仅提供了房屋产权证书，存在瑕疵；其次通过庭审询问原告，原告陈述其本人并没有曾与郭莹进行房屋买卖商谈过，也没有交给郭莹房款，过户郭莹也没有在场，都是李森与郭莹办理；而李森恰恰是与郭莹发生了借款抵押的行为。同时，原告和李森均为沈阳市人居民，从来没有在柳河居住、工作和生活；综上，认定本案原告取得案涉房屋登记证书系因郭莹向李森抵押借款而取得。（三）从案涉法律规定分析评判认为，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”按照以上规定，原告诉请如果得到支持，就要原告的物权受到侵害。而本案目前查明的事实为原告虽然取得了案涉房屋的权利证书，但目前并没有实际接收案涉房屋，作为出卖人的郭莹承认案涉房屋是被告于凤志所有，又否认与原告形成房屋买卖合同关系，认定的案件事实确实存在郭莹向李森借款而将该房屋抵押的事实；原告也没有提供与郭莹签订的房屋买卖合同和交付房款的票据，原告也陈述没有与郭莹本人签订房屋买卖合同，也没有向郭莹支付房款，办理房屋过户登记郭莹也没在场，只是凭一份之前郭莹出具的委托书由李森前妻韩雪办理（郭莹和孙双双证实）。况且原告和李森均系沈阳市居民，根本不在柳河居住、工作和生活，到柳河来购买一个老旧小区、老旧二手住宅的房屋不符合正常购买习惯，故原告陈述的因房屋买卖合同关系而取得案涉房屋不能成立。而对于郭莹抵押给李森借款，李森用郭莹在借款当日出具的公证委托书办理过户到原告名下，系以物抵债法律事实；作为原登记产权人郭莹在出庭作证时明确表示要将该案涉房屋变更回郭莹名下，郭莹的主张是否成立需要审理确定。因此，该房屋所有权存在争议。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”郭莹和被告可以提起确认之诉。被告代理人庭审时主张应当根据法释2020第24号以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条的规定处理。该第二十三条规定的基本内容为以房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后出借人请求履行买卖合同，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，民间借贷判决生效后，借款人不履行判决时，可以拍卖房屋价款偿还债务。而本案系直接办理过户以物抵债，是否合法需要另案审理。（四）关于原告是否善意的考虑，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权人，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”而本案原告受让案涉房屋存在重大过失，按照该规定不构成善意。第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”按照该规定，如果郭莹无处分权，原告取得房屋行为不构成善意。（四）综合评判认为，原告取得案涉房屋权利证书，并不是基于真实的房屋买卖法律关系而取得，系实现抵押权而取得，即以物抵债。但是以物抵债也是郭莹与李森之间，与原告不存在关联。办理房屋登记之前并没有实地查看房屋，尽管原告陈述查看了，但被告予以否认，举证责任在原告，但是原告并没有提供证据予以证明。且原告对房屋内居住情况并不十分清楚。对于购买房屋属于大宗商品，尤其买卖二手房屋，购买前查看房屋现状应该系生活常识，因没有详细查看出现本案争议，原告存在重大过失，按照善意法律规定，存在重大过失不构成善意取得。同时以合理价格转让也无从谈起，因为原告根本没有向郭莹支付房款。同时按照民间借贷司法解释规定，借款抵押处理原则是否可以直接将抵押房屋转让给原告；况且本案并不是郭莹与李森借款抵押合同双方之间的诉讼。目前原告仅提供房屋权利证书即主张已经取得案涉房屋物权，并要求被告腾房并赔偿损失，原告的诉请房屋买卖而取得案涉房屋在存在诸多疑点和瑕疵以及可能有违返法律规定的情况下，不宜裁判滕迁，原告诉请证据不足，于法无据，应当驳回原告的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款，《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第一条、第八十五条至第九十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回原告孙双双的诉讼请求。案件受理费275元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审判员 薛文龙二〇二一年四月八日书记员 贺 鹏