广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初5395号 原告：柳州市某置业有限公司，住所地：柳州市航生路3号康怡嘉园一层商场，统一社会信用代码：91450200579414594D。 法定代表人：刘某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：江盼，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林某某。 被告：罗某，男，1984年7月16日出生，壮族，住柳州市。 原告柳州市某置业有限公司诉被告罗某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用普通程序,于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人江盼到庭参加诉讼，被告罗某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市某置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年3月24日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告将位于柳州市腾退返还给原告；3.判令被告向原告支付租金及占用费（租金计算至合同 -2- 解除之日止；占用费从合同解除之日起计算至被告将商铺腾退返还给原告之日止，租金（占用费）暂计至2020年8月31日为128322元）；4.判令被告向原告支付违约金（违约金以拖欠的租金为基数，按照月利率2%计算，自租金拖欠之日起计至被告支付完毕相应租金之日止，暂计至2020年8月10日为7657.18元）；5.判令被告向原告支付因该纠纷产生的律师费5295元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月24日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于柳州市出租给被告经营使用。2019年7月10日起至2020年7月9日的月租金为17407元；2020年7月10日起至2021年7月9日的月租金为19894元。租金支付方式为每月10日前支付当月租金，租赁期限为2019年4月10日至2024年7月9日。合同签订后，原告依约将相应租赁门面提供给被告经营使用，但被告自2020年1月份起便拒绝支付租金，经原告多次催讨租金，被告均不予支付。根据《商铺租赁合同》第十四条、十五条的约定，若被告逾期超过30天未按合同交纳租金的，原告有权解除合同。被告未依约履行付租义务侵犯了原告的合法权益，根据合同约定，原告有权立即解除合同、收回场地和门面并要求被告承担违约责任。故为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 被告罗某未到庭参加诉讼，也未向本院提交任何证据及书面答辩材料，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条、第十三条第二款、第六十八条的规定，视为被告放弃答辩、举证和质证的权利。 围绕诉讼请求，原告提供了商铺租赁合同、被告身份证复印件、收据、pos签单 -3- 、照片、委托代理合同、律师费发票、竣工验收备案表作为证据，以证明原、被告双方签订了租赁合同以及合同中对解除合同、违约责任等进行了相关约定。经审查，原告提供的证据符合法律规定，本院予以认定。 经审理查明，2019年3月24日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于柳州市出租给被告，建筑面积约165.78平方米。被告用于开办美容美发美甲经营场所，租赁期限自2019年4月10日至2024年7月9日止。其中2019年4月10日至2019年7月9日为原告给被告的装修期，期间免收租金，租金从2019年7月10日起开始计收。并在合同第四条对租金进行了约定，即：自2019年7月10日起至2020年7月9日，租金105元／㎡，租金为17407元；自2020年7月10日起至2021年7月9日，租金120元／㎡，租金为19894元；自2021年7月10日起至2022年7月9日止，租金127.5元／㎡，租金为21137元；自2022年7月10日起至2023年7月9日止，租金135元／㎡，租金为22380元；自2023年7月10日起至2024年7月9日，租金142.5元／㎡，租金为23624元。被告按月交纳租金，以现金交纳方式于每月10号前足额交纳给原告。被告在合同签订时应交纳商铺租赁保证金，保证金是商铺两个月租金即42274元。合同期满，如被告无违反经营，损坏租赁商铺结构、拖欠租金或其他费用的，原告在被告水电费、物业管理费结清后10日内不计息退回。被告无正当理由提前终止合同的，保证金不予退回；在合同期限内，如被告存在违约行为，原告有权没收保证金，保证金不足以弥补原告损失的，原告仍有权向被告追偿。被告未按合同交纳租金的，除足额补交租金外，还应承担每逾期一日按月租金的5%计的违约金。逾期超过30日，原告有权解除本合同，被告交纳的保证金不予 -4- 退还，通知被告10天后（短信、邮寄、商铺公示等其中一种方式），被告未清理商铺内自己的物品，原告将商铺内被告的物品做垃圾清理。因履行本合同产生纠纷导致诉讼的，败诉方应负担胜诉方由此聘请律师而产生的合理的律师代理费用。 原告于签订合同当日将涉案商铺交付被告使用，并确认被告支付租金方式为：按月支付，一开始未满一个月按照实际天数计算，之后按月计算，每月支付当月租金。立案前被告支付租金至2021年1月，但1月租金只支付了部分，立案后被告陆续向原告支付2021年1月至2021年7月的租金，但2021年7月租金只支付了部分，暂计至2020年8月31日尚欠租金为36387元（7月剩余租金16493元+8月租金19894元）。另外，被告向原告交纳了保证金42274元，该保证金原告认为根据合同第十六条约定不予退还，且不应当抵扣本案租金或者违约金，因被告的违约行为导致合同提前解除，原告产生了相应预期租金收益损失及其他损失，被告已支付的保证金及本案原告所主张的违约金低于上述损失。 另查明，本院于2020年11月20日向被告送达起诉状副本。 本院认为，根据原、被告签订的《商铺租赁合同》的约定，被告逾期交纳租金30日原告有权解除合同、收回商铺，现原告因被告的违约行为诉请解除与被告签订的租赁合同、被告将商铺腾退返回，于法有据，本院予以支持。关于租金，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条“ 民法典 施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用 民法典 第 五百 六十五条 第二款的规定”、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规 -5- 定，双方签订的租赁合同于2020年11月20日解除。故被告应向原告支付至2020年11月20日合同解除前的租金，暂计至2020年8月31日为36387元，从2020年9月1日起，按每月租金19894元的标准支付至2020年11月20日止。租金共计89438元（36387元+19894元/月×2个月+19894元/月÷30天×20天=89438元）。关于房屋占有使用费，租赁合同解除后，被告负有向原告返还房屋的义务，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十八条的规定，原告有权要求被告按照合同约定的租金标准支付逾期腾房期间的占有使用费。故从2020年11月21日起，被告应按照合同第四条约定的租金标准支付房屋占有使用费至腾空房屋之日止。即：自2020年7月10日起至2021年7月9日，每月19894元；自2021年7月10日起至2022年7月9日，每月21137元；自2022年7月10日起至2023年7月9日，每月22380元；自2023年7月10日起至2024年7月9日，每月23624元。 关于违约金。根据合同第十六条的约定，被告未按合同交纳租金的，除足额补交租金外，还应承担每逾期一日按月租金的5%计的违约金。逾期超过30日，原告有权解除本合同，原告选择解除合同的，被告交纳的保证金不予退还，通知被告10天后（短信、邮寄、商铺公示等其中一种方式），被告未清理商铺内自己的物品，原告将商铺内被告的物品做垃圾清理。本案中，被告逾期支付租金，应按合同约定向原告支付违约金，但原告选择解除合同，并没收被告交纳的保证金42274元，该保证金实际上已作为违约金，原告选择解除合同并没收被告交纳的保证金，被告已经为自己的违约行为承担了违约责任。虽然原告主张其损失大于保证金及诉请的违约金，但被告在立案后支付了 -6- 部分租金，至合同解除时未支付的租金数额产生的违约金保证金已足以弥补，且自2020年11月21日起产生的房屋占有使用费也不应再按照合同约定的拖欠租金的违约金标准来计算，故结合本案被告拖欠租金、剩余租赁期限、合同提前解除可能造成的损失等情况，原告没收被告交纳的保证金已足以弥补其上述损失。且按照合同约定，原告若认为保证金不足以弥补其损失，仍有权向被告追偿，故在原告未能提供证据证明其产生的损失远超保证金数额的情况下，对于原告诉请的违约金，本院不予支持。 关于律师费。根据合同约定，因履行本合同产生纠纷导致诉讼的，败诉方应负担胜诉方由此聘请律师而产生的合理的律师代理费用，原告已经提供证据证实其为提起本案诉讼聘请律师并支付律师代理费的事实，该费用未超过《广西壮族自治区律师服务收费标准》规定的范围，且最终支持的租金少于原告诉请金额也是因在起诉后被告才支付了部分租金，律师费也低于收费标准，故对于原告要求被告支付律师费5295元的诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告柳州市某置业有限公司与被告罗某于2019年3月24日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告罗某将位于柳州市腾空返还给原告柳州市某置业有限公司； -7- 三、被告罗某向原告柳州市某置业有限公司支付租金89438元（该租金计至2020年11月20日止）； 四、被告罗某向原告柳州市某置业有限公司支付房屋占有使用费（计算标准：从2020年11月21日起，按照合同第四条约定的租金标准支付至被告罗某将房屋腾空返还给原告柳州市某置业有限公司之日止）； 五、被告罗某向原告柳州市某置业有限公司支付律师代理费5295元； 六、驳回原告柳州市某置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3126元（原告已预交），由原告负担170元，由被告负担2956元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  戚潇颖 人民陪审员  刘 冰 人民陪审员  石美鸾 -8- 二〇二一年四月二十一日 代书 记员  周佩蓉