广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂10民终273号 上诉人（一审原告反诉被告）：梁玉才，女，汉族，1970年9月25日出生，住田东县。 上诉人（一审原告反诉被告）：黄俭荣，男，汉族，1967年9月20日出生，住田东县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：胡红京，广西弘景律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨红艳，广西弘景律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告反诉原告）：梁梅素，女，壮族，1968年6月28日出生，住广西田东县。 委托诉讼代理人：蒋政，广西宏松律师事务所律师。 上诉人梁玉才、黄俭荣因与被上诉人梁梅素房屋买卖合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2020）桂1022民初955号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月22日受理后，依法组成合议庭。于2021年3月8日公开开庭审理本案，上诉人梁玉才及与上诉人黄俭荣的共同委托诉讼代理人胡红京、杨红艳，被上诉人梁梅素的委托诉讼代理人蒋政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁玉才、黄俭荣上诉称，1、请求撤销原审判决;2、判决确认双方2009年8月3日签订的《套房转让协议》于2019年1月22日解除;3、判令被上诉人把田东县平马镇油城路******套房及其附属杂货房返还给上诉人,上诉人把购房款35000元返还给被上诉人;4、判令被上诉人向上诉人支付违约金7000元,并从2019年2月起向上诉人支付房屋租金（使用费）每月500元,直至把房屋交还原告为止;5、本案一审二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院判决上诉人梁玉才、黄俭荣继续履行与被上诉人母亲杨月苏20**年8月3日签订的《套房转让协议书》,并于本案生效判决确定之日起三日内将桂（2019）田东县不动产权第××号《不动产权证》原件交给反诉原告梁梅素保管,没有事实及法律基础,被上诉人的诉讼请求,不应得到人民法院的支持。一、一审法院认为《套房转让协议》并未达成法定解除合同的条件,合同应继续履行属于事实认定及法律适用错误。上诉人基于合同的约定,有权解除协议,收回案涉房屋。上诉人与被上诉人于2009年8月3日签订《套房转让协议》,其中第六条约定:“如因甲方反悔收回房屋,甲方应退还乙方购买该房屋时的房款三万五千元整及装修费和利息。并支付违约金,违约金是房款的百分之二十;若乙方反悔…”。简言之,本案中,上诉人与被上诉人事先已通过《套房转让协议》明确双方都享有反悔本协议的权利,并在协议中约定了反悔应承担的民事责任。具体在本案中,上诉人有权依据协议约定收回房屋,在协商未果的情况下,上诉人向被上诉人发出《解除套房转让协议通知》,符合该协议的约定以及法律规定,该解除权是基于事先协商一致后约定形成的。因此,上诉人有权根据合同约定解除协议,收回案涉房屋。二、一审法院判决上诉人将补办的桂（2019）田东县不动产权第××号《不动产权证》交由被上诉人保管没有事实与法律依据。上诉人与被上诉人签订的《套房转让协议》约定可以解除合同的情况下,上诉人向被上诉人发送签字的《解除套房转让协议通知》通知,被上诉人于2019年1月22日签收,经过合理期限（3个月）未提出异议,上诉人合理认为被上诉人对该解除要求是充分知情、同意和认可的。上诉人已通过合理的方式解除了《套房转让协议》,而被上诉人又不愿归还原有的田东房权证字第××号《房屋所有权证》基于此,上诉人与2019年挂失补办了桂（2019）田东县不动产权第××号《不动产权证》,新办理的证书的案涉房屋的权属证书,在《套房转让协议》已事实上解除的情况下,权属证书理应由上诉人持有,一审法院判决将权属证书交由被上诉人保管没有事实与法律依据。三、该《套房转让协议》已事实上解除,被上诉人基于涉案房屋所获得的收益为无因之益,有损上诉人的财产利益,即上诉人要求被上诉人返还基于涉案房屋取得的不当得利。上诉人本着善良心理,仅向被上诉人主张从2019年2月起,每月500元的费用。综上所述,一审法院判决缺乏事实基础,损害了上诉人的合法权益。上诉人基于与被上诉人事先约定达成一致的合同条款,通过合理方式要求解除合同、主张相应的权利,符合合同约定及法律规定,而事实上,合同也已经实际解除,案涉房屋的产权证书由上诉人持有合理、合法。因此上诉人请求人民法院依法改判的主张于法有据。请人民法院支持上诉人的上诉请求,以维护上诉人的合法权益。 梁梅素答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，审理程序合法、上诉人请求没有事实及法律依据，依法应当驳回。双方签订的套房转让协议书并没有约定转让的条件，被上诉人在履行协议过程中没有违反任何协议的行为，反而是上诉人违背合同约定违背诚实信用原则违约瞒着被上诉人将原产权证挂失，被上诉人将保留对上诉人违约的责任。上诉人未提供充分有效的证据将所谓的有效通知送给被上诉人且条件未成就，上诉人所陈述合同已解除主张不能成立。因此，上诉人要求其他请求没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。 梁玉才、黄俭荣向一审法院起诉请求，一、判决确认双方2009年8月3日签订的《套房转让协议书》于2019年1月22日解除；二、判令被告把田东县平马镇油城路228号第19栋105号套房及其附属杂货房返还给原告，原告把购房款35000元返还给被告；三、判令被告向原告支付违约金7000元，并从2019年2月起向原告支付房屋租金（使用费）每月500元，至把房屋交还原告为止；四、本案诉讼费用由被告承担。 梁梅素向一审法院反诉请求，1、判令反诉被告继续履行与反诉原告母亲杨月苏于2009年8月3日签订的《套房转让协议》，并于本案立案之日起五日内向反诉原告出具《授权书》（样板详见反诉原告证据5），并将不动产证号为桂（2019）田东县不动产权第××号的不动产权证原件交付给反诉原告；2、反诉被告在本案判决生效之日起十日内协助反诉原告将涉案房屋即位于田东县平马镇油城路228号19幢105号房【不动产证号：桂（2019）田东县不动产权第××号】过户至反诉原告名下过户费用由反诉被告承担；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院查明，2009年8月3日，原告梁玉才、黄俭荣与被告梁梅素的母亲杨月苏分别为甲、乙方签订《套房转让协议》，约定甲方将位于中油广西田东石油化工总厂有限公司新生活区（田东县平马镇油城路228号）19栋105号房转卖给乙方,转让价为35000元。协议第二点约定，“该房屋的房产证及购买该房的原始发票应由乙方保管。该房屋在过户更名前，甲乙各方不允许瞒着对方将此房产证作挂失、抵押或用于其他违法行为。若甲方违约，一切责任由甲方负责；若乙方违约，一切后果由乙方负责；且甲方有权收回该房屋，退还乙方房款三万五千元整。当限制过户的原因解除后，甲方须在三十个工作日内协助乙方办理该房产过户到乙方指定名下的有关手续。该房屋过户时甲方不得再加收任何费用；该房屋过户所需的费用由乙方负担。”协议第四点约定，“该协议生效后，该房屋由于改造，维修等原因所产生的相关费用由乙方承担。若该房屋因拆迁等原因而获得赔偿或其他受益时，应由乙方单独受益。”协议第五点约定，“若在该房产过户到乙方之前，甲乙双方某一方因故不能履行责任的，该协议由其继承人继续执行。”协议第六点约定，“如因甲方反悔收回房屋，甲方应退还乙方购买该房屋时的房款三万五千元整及房屋装修费和利息。并支付违约金，违约金是房款的百分之二十；若乙方反悔，甲方应原价退回乙方已付的房款三万五千元整，同时乙方也要支付违约金，违约金是房款的百份之二十，并恢复房屋原貌（利息按银行当年的活期利率为准）。”协议签订的次日（2009年8月4日），梁梅素代杨月苏向梁玉才支付房屋转让款35000元。梁玉才出具收据一张。同时，梁玉才将案涉房屋交付梁梅素，并将东房权证字第××号《房屋所有权证》原件及向田东石化总厂购买房改款的收据11441元原件交给梁素梅保管。其后，涉案房屋由梁梅素占有、居住、使用、管理、收益。2010年1月25日，梁梅素以梁玉才的名义与所中油广西田东石油化工总厂有限公司签订《购买公司生活区杂货房协议书》，购买了19栋25号杂货房，房价1160元。房屋转让协议签订至今，案涉房屋未办理产权变更登记手续。2018年12月，中油广西田东石油化工总厂有限公司开始启动职工生活区棚户区改造项目，在第一生活区新建住宅楼，用于安置第一、第二生活区参加棚改的住户。案涉房屋属第二生活区的多层预制板结构住房，因存在安全隐患纳入棚改，不日将面临拆除。中油广西田东石油化工总厂有限公司按政策规定给予房屋所有人在新建住房中进行补偿安置。梁梅素要求梁玉才将房屋过户到自己名下后参加棚改。梁玉才经了解，获悉纳入棚改项目的房屋不允许办理房产过户手续，遂要求解除房屋转让合同。梁梅素拒绝解除，双方未能达成一致意见。2019年1月19日，梁玉才制作《关于解除套房转让协议的通知》并于两日后（即2019年1月21日）通过ＥＭＳ快递方式寄给梁梅素。2019年1月22日，ＥＭＳ的物流信息显示“投递并签收，签收人：本人收”。2019年6月27日，原告向一审法院提起诉讼，提出前述诉请。一审法院审理后作出（2019）桂1022民初1136号民事判决书，判决驳回原告梁玉才、黄俭荣的诉讼请求。梁玉才、黄俭荣不服上诉至百色市中院。中院审理后认为一审判决认定基本事实不清，裁定撤销一审判决后发回一审法院重审。另查明，2019年1月间，梁玉才、黄俭荣将梁素梅保管的东房权证字第××号《房屋所有权证》挂失，并于2019年3月1日向田东县不动产登记部门申请补办了该房屋的桂（2019）田东县不动产权第××号《不动产权证》。再查明，杨月苏已死亡，其继承人有梁梅素、谭映娟二人。谭映娟明确表示对案涉房屋可能涉及的财产继承放弃继承权。 一审法院认为，本案本诉及反诉的争议焦点是1、原告与杨月苏于2009年8月3日签订的协议是否于2019年1月22日解除或是应继续履行？2、双方在合同履行过程中是否存在违约行为？梁玉才与杨月苏于2009年8月3日签订的《套房转让协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，梁梅素支付了约定的购房款，梁玉才、黄俭荣交付了房屋及房产证、购房票据原件。梁玉才、黄俭荣主张因合同目的无法实现，要求解除转让协议，并称已履行了通知义务。但梁玉才与杨月苏签约的转让协议中第二点约定，“……当限制过户的原因解除后，甲方须在三十个工作日内协助乙方办理该房产过户到乙方指定名下的有关手续。……”这表明双方签订协议时不但对买卖诉争房屋的目的明确，也对诉争房屋交易过户存在困难有明确预期，无法立即办理过户则等待“限制过户的原因解除”。除此，双方还在第四点约定，“……若该房屋因拆迁等原因而获得赔偿或其他受益时，应由乙方单独受益。”该条表明双方对房屋被拆迁等政策性原因而产生的后果亦有预期，且就该情形出现后的合同履行做了相应约定。因此，协议双方一方交付房款另一方交付房屋，已履行了合同的主要义务。尽管双方未对案涉房屋进行变更登记，致使房屋产权未发生变更，进而出现该房因棚改面临拆迁而无法对涉案房屋产权进行转移登记的局面，但不必然导致合同目的无法实现。双方对合同履行还约定了房屋拆迁后的赔偿或受益，故，本案并未达成法定解除合同的条件，梁玉才、黄俭荣诉称合同已经解除，以及合同解除后自动返还的主张，一审法院不予支持。梁玉才、黄俭荣还主张梁梅素违约应承担违约金及支付租金。一审法院认为，双方签订转让协议约定，杨月苏交付房款后梁玉才将案涉房屋交给杨月苏使用。杨月苏依约合法占有使用案涉的房屋，双方之间并未存在租赁关系，故梁玉才、黄俭荣主张梁梅素应交租金的请求，一审法院不予支持。而房屋未办理转移登记的原因并非梁梅素单方原因造成，梁玉才、黄俭荣据此主张梁梅素构成违约的证据不足，一审法院不予支持。关于2009年8月3日《套房转让协议》，梁玉才、黄俭荣未曾与杨月苏或是其继承人梁梅素达成协商解除协议的一致意见，亦未达到法定解除协议的条件，双方应继续履行。故，梁梅素要求梁玉才、黄俭荣继续履行协议的主张，一审法院予以支持。《套房转让协议》第二点约定，“该房屋的房产证及购买该房的原始发票应由乙方保管。”协议签订后，梁玉才、黄俭荣虽然将房屋原有的东房权证字第××号《房屋所有权证》交给梁梅素，但梁玉才、黄俭荣在2019年对上述证件挂失又补办了桂（2019）田东县不动产权第××号《不动产权证》。新办理的证书是案涉房屋的权属证书，梁玉才、黄俭荣仍应依约交由买方保管。协议的买方系杨月苏，现梁梅素作为杨月苏的继承人向梁玉才、黄俭荣主张由其保管，符合法律规定，一审法院予以支持。梁玉才、黄俭荣述称县有关部门不允许棚改的房屋办理过户手续，与一审法院调查了解的情况一致。案涉房屋属于棚改项目的房屋，即将被拆除，此类原属房改房的一律停止上市，也不予办理房屋变更登记手续。因此，梁梅素要求梁玉才、黄俭荣协助办理过户手续的主张，因政策原因无法实现，一审法院对该项主张不予支持。梁梅素要求梁玉才、黄俭荣协助出具授权书系办理房屋产权变更过程中的一项民事行为，因该房屋无法实现产权变更，故该行为亦无实施的事实依据，一审法院对此主张不予支持。但是，梁玉才、黄俭荣与杨月苏签订的《套房转让协议》合法有效，梁梅素作为继承人可另行主张要求梁玉才、黄俭荣依合同约定协助其履行办理房屋因棚改被拆迁而获得的赔偿或其他受益。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：反诉被告梁玉才、黄俭荣继续履行其于2009年8月3日与杨月苏签订的《套房转让协议书》；反诉被告梁玉才、黄俭荣于本案生效判决确定之日起三日内将桂（2019）田东县不动产权第××号《不动产权证》原件交给反诉原告梁梅素保管；三、驳回原告梁玉才、黄俭荣的全部诉讼请求；四、驳回反诉原告梁梅素的其他诉讼请求。本诉案件受理费850元，由本诉原告梁玉才、黄俭荣承担。反诉案件受理费100元，由反诉原告梁梅素承担。 在二审期间。上诉人向法庭提交如下证据：1、梁玉才与梁素梅通话语音文字。2、梁玉才与梁素梅通话录音光盘。共同证明梁玉才与梁素梅多次沟通和征求意见，双方不能达成一致意见，梁玉才告知梁素梅其打算挂失房产证的事实。 被上诉人对上诉人提交的证据进行质证认为，对该份录音证据三性不予认可。1、首先该份证据就算是真实的，双方当事人通话情况下，该份录音之前并未征得被上诉人同意及认可。2、上诉人不是事实求事的陈述事实，而是事先有预谋选取对其有利的对话，对谈话内容真实性不予认可。3、从录音的最后几秒可以看出上诉人并未明确告知上诉人他要告知挂失房产证的事实，因为从录音中可以看出被上诉人一直追问你在说什么，但是上诉人并未再次说明，有理由相信上诉人是在挂完电话自己说的也难说，但是上诉人一直没有正面回答被上诉人的问题，而草率说完自己的话挂断或者终止录音。另外，就算上诉人有证据证实已经清楚并明确告知了被上诉人其将要挂失房产证，但并不能证明其一定会去挂失房产证，也更不能将其违约的行为合法化。 在二审期间。被上诉人向法庭提交如下证据：1、授权书，证明现在涉案房屋所在单位，对授权是认可的，现在可以证实协议继续履行可以实现协议的目的；2、2020年1月至2021年1月房屋缴费明细表，证明单位也认可涉案房屋户主已经是被上诉人，而且从房屋交付满至今相关所有费用包括水电物业等费用均是被上诉人支付，也可以证实协议可以继续履行。 上诉人对被上诉人提交的证据进行质证认为，首先对两份新证据已经超过举证期限递交不予以质证。就算法庭认为该证据应予以质证，我方不认可该证据三性。对该缴纳费用明细，被上诉人想证明被上诉人是业主，物业不能证明该业主，也不能证明被上诉人是实际房屋享有者。 对上诉人向法庭提交如下证据，本院认为，通话语音及录音光盘只能证实双方曾电话通话协商，对于证实其他事实，本院不予采信。对被上诉人向法庭提交如下证据，本院认为，授权书为不清楚复印件，对其证明作用，本院不予支持。房屋缴费明细表，可以证实被上诉人已经入接手房屋，并入住本案房屋，对证实其他事实本院不予采信。 综合全案证据，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人与杨月苏于2009年8月3日签订的协议是否于2019年1月22日解除或是应继续履行。 关于上诉人与杨月苏于2009年8月3日签订的协议是否于2019年1月22日解除或是应继续履行的问题。第一，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，在本案中，上诉人履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任,故被上诉人反诉主张要求上诉人继续履行合同，符合上述法条规定，本院予以支持。第二，上诉人主张，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，上诉方是可以解除本案签订的合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条是针对守约方解除合同的情形。本案上诉人为明确反悔为违约方，是不能解除合同，故对其主张，本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人梁玉才、黄俭荣的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费850元（上诉人梁玉才、黄俭荣已预交），由上诉人梁玉才、黄俭荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  张力夫 审判员  凌 除 审判员  玉 江 二〇二一年四月二十日 书记员  覃 静