北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初4007号原告：朱颖，女，1966年4月25日出生，汉族，北京市顺义区×××居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：徐鹏，北京汇昌律师事务所律师。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室，统一社会信用代码91110102674273048R。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜文娜，北京永勤律师事务所律师。被告：朴水岩，男，1965年8月11日出生，朝鲜族，吉林省延吉市村民，住吉林省延吉市，身份号码×××。原告朱颖与被告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）、朴水岩租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱颖之委托诉讼代理人徐鹏、被告爱家营公司之委托诉讼代理人杜文娜到庭参加诉讼。被告朴水岩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱颖向本院提出诉讼请求：1、判令二被告给付原告自2020年2月16日起至2020年11月16日的房屋租金18000元及自2020年11月17日起至房屋实际腾退之日止的租金（按照每天66.7元的标准计算）；2、判令二被告将位于顺义区×××房屋腾退返还给原告；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年11月15日，原告和爱家营公司签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，原告将本案涉诉房屋交给爱家营公司进行转租，租期自2016年11月15日至2019年11月14日，租金每月1500元，按月支付。合同到期后，爱家营公司并未将房屋交给原告，朴水岩一直租住着，且是原告和爱家营公司合同存续时延续租住的。爱家营公司通过工作人员给付了原告2019年11月15日至2020年2月15日的租金6000元。目前，爱家营公司、朴水岩自2020年2月16日起都拒付租金，故诉至法院。被告爱家营公司辩称，不同意的原告诉讼请求，我方和原告的房屋租赁合同关系在2019年11月14日到期就终止了，双方已经办理交接，原告要求我方返还房屋没有法律依据和事实依据，房屋现在不是我方在租赁，请求驳回原告的诉讼请求。被告朴水岩既未答辩，亦未参加本案庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告朱颖提交的《北京市房屋出租委托代理合同》、不动产权证书、微信聊天记录，被告爱家营公司提交的《北京市房屋租赁合同》（机构代理成交版）、《北京市房屋租赁合同终止协议》《北京市房屋出租委托代理合同》终止协议、付款回单，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2016年，朱颖（甲方）与爱家营公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定第二条委托房屋基本情况：房屋坐落于北京市顺义区×××，第二条房屋租赁用途及出租形式：居住，第三条委托租金、期限及其他相关费用：（一）房屋委托出租价格为1500元/月，（二）委托出租期限为2016年11月15日至2019年11月14日止……第四条房屋交付：（一）甲方最晚于委托出租期限起始日前将该房屋交付给乙方，交付房屋时应当签署附件五《房屋交割清单》。本合同终止后，乙方应将房屋交回甲方，双方根据附件五《房屋交割清单》办理交割手续……第七条合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同等内容。该合同签订后，双方依约履行。2018年10月11日，爱家营公司（甲方）与朴水岩（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（机构代理成交版），约定第一条房屋租赁情况及租赁期限：坐落于北京市顺义区×××，租赁用途居住，房屋租赁期自2018年10月11日至2019年11月14日，租金标准1800元/月，租金支付方式押一付三，房屋租赁押金1800元……第七条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同……（六）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用等内容。当日，爱家营公司、朴水岩及居间方北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），该合同约定的租金标准、租赁期限等内容与前述《北京市房屋租赁合同》（机构代理成交版）一致。2019年11月13日，爱家营公司与朴水岩签订《北京市房屋租赁合同终止协议》，约定鉴于爱家营公司与朴水岩签订的《北京市房屋租赁合同》及所有附件于2019年11月14日终止，并于当日办理退租物业交验手续，即实际的租赁截止日，据此，双方经协商一致同意：第一，朴水岩按照原合同及附件之约定，结清应由爱家营公司负担的已发生费用……第三，朴水岩委托爱家营公司将剩余押金存入朴水岩账户……第六，本协议之附件《相寓客户退租明细表》及退租交验时签订的《房屋交割清单》为本协议不可分割的部分，附件与本协议一并使用，附件单独使用无效等内容。附件《相寓客户退租明细表》载明退租类型正常结束，退租日期2019年11月13日，房租已交至2019年11月14日，房屋现状空置，实退客户金额1800元。2019年11月15日，爱家营公司将押金1800元实际退还给朴水岩。2019年11月13日，朱颖与爱家营公司签订《北京市房屋出租委托代理合同终止协议》，约定签订的《北京市房屋出租委托代理合同》及所有补充协议于2019年11月14日终止，即实际的出租委托代理截止日。自此日期之后，乙方不再支付甲方房租。据此，双方协商一致同意因甲方委托乙方的出租代理期已满，双方同时终止原合同……本协议之附件《房屋管家业主退租明细表》，以及退租交验时签订的《房屋交割清单》均为本协议不可分割的一部分，附件与本协议一并使用，附件单独使用无效等内容。附件《房屋管家业主退租明细表》载明退租日期2019年11月14日，房租已付至2019年11月14日，退租原因正常结束，实退业主金额0元。朱颖主张前述合同到期终止后，爱家营公司的工作人员继续向其支付自2019年11月15日至2020年2月14日共计3个月的房租6000元，双方协商继续订立合同，并由爱家营公司工作人员和租户朴水岩沟通协调后续租赁事宜，爱家营公司有继续给付租金并腾退房屋的义务。朱颖提交其与中介工作人员的微信聊天记录予以证实。微信聊天记录内容为：2019年11月13日10:52，爱家一帆风顺向朱颖发送信息：“姐是我”，“租户过来了，但是他得先和公司办理退租，您这边人给您办理相关手续吗”，2019年11月13日17:02，爱家一帆风顺问朱颖：“姐您出差几天回来呀”，朱颖回：“一个月”，爱家一帆风顺：“这常时间呢，他突然有事去市里了，明天家里其他人能过来签吗”，朱颖：“他到底想不想租了，不租就搬走，租的话今天必须交费，说好的事情，什么意思呀”，2019年11月13日17:31，爱家一帆风顺微信向朱颖转账5000元，朱颖收取。2019年12月29日11:47，爱家一帆风顺向朱颖发送信息：“姐您还没回来吗”，朱颖于2020年1月9日回：“我13日下午回顺义，可以安排签合同了”，爱家一帆风顺：“姐我在老家呢，做了个手术得过了年回去了”，朱颖：“马上租金2个月的到期了，您让她续2个月的租金吧，等您回来再签合同”，爱家一帆风顺：“我沟通一下”“一月十五到期是吧”，朱颖：“好像是11号吧，我也忘了，可以查查”，爱家一帆风顺：“嗯，我先联系一下客户”，朱颖：“14日到期”，爱家一帆风顺：“姐我刚问了，过了年我回去，一下签了办利索得了”，朱颖：“不能欠我房租，先交至少3千”，爱家一帆风顺：“明天给您转过一千，等我回去签合同”。2020年1月10日，爱家一帆风顺通过微信向朱颖转账1000元。2020年2月13日，朱颖向爱家一帆风顺发送信息：“您回京了吗？”爱家一帆风顺回复：“没有呢”，朱颖：“房租到期了”，爱家一帆风顺：“客户也没回来呢”，朱颖：“付房租又不用到现场”，爱家一帆风顺：“没回我信息客户”，“明天我在联系他”，朱颖：“好的，谢谢”。2020年2月18日，朱颖问：“租户回话了吗？”“我下个月底也回北京，我想正好我也没签合同，房子就不租了，我想把房子卖了”，爱家一帆风顺：“啊，他是长租呀回头沟通吧”，朱颖：“2月24日就已经3个月了，他也没续交房租，可能是不想租了，这样正好”，爱家一帆风顺：“不是这不是疫情吗”“回头我问问他”，朱颖：“好吧，您问问”。2020年4月16日，朱颖问：“您好！住户咋样了”，2020年4月17日，爱家一帆风顺回复：“一直关机联系不上”，朱颖：“您看怎么办呢”，爱家一帆风顺：“您那还有钥匙吗”，朱颖：“有”，爱家一帆风顺：“我看看还有其他电话不，能不能联系上”，“中午给您打电话”，朱颖：“我在顺义”，爱家一帆风顺：“我看看还是联系不上的话，咱们就去看看他还在那吗”，朱颖：“好的”。后双方联系，爱家一帆风顺：“姐走咱们去看看去”，朱颖：“我已到”，爱家一帆风顺：“您进去了”，朱颖：“是”，爱家一帆风顺：“那您看看他搬走了吗”，朱颖：“刚进大门”。爱家营公司称“爱家一帆风顺”是我爱我家公司工作人员董小峰，爱家营公司是我爱我家公司的全资子公司，两个公司在同一个门店，朱颖与爱家营公司的合同到期之前，一直是爱家营公司的工作人员陈蓉与朱颖进行沟通，合同到期后，朴水岩想与朱颖签订合同，我爱我家公司为了收取中介费，由董小峰从中协调，意图促成租户朴水岩与朱颖签订租赁合同，朴水岩支付租金6000元，董小峰代朴水岩将租金6000元转交给朱颖，不清楚双方租金标准，双方聊天记录中谈的签订合同是朴水岩与朱颖之间的租赁合同，朱颖从未提到要与爱家营公司签订合同，朴水岩与朱颖的合同后来没有签成。朱颖坚持认为董小峰履行的是爱家营公司的职务，不清楚爱家营公司与我爱我家公司的关系，爱家营公司留的地址是我爱我家公司，认为两家公司是一个公司，双方聊天记录中谈的签合同是指其与爱家营公司继续签订合同，爱家营公司与租户签订合同，朱颖没有联系过租户朴水岩，朴水岩没有直接向朱颖支付过租金，自2019年11月15日至2020年2月14日的租金6000元是董小峰转的，在签订《北京市房屋出租委托代理合同终止协议》后去涉诉房屋找过，但怕房屋内有贵重物品所有没有进入，也找过爱家营公司，但爱家营公司表示双方的合同已经终止。爱家营公司表示朱颖没有找过公司，对涉诉房屋现状也不清楚，没有去过。庭审中，朱颖明确就其主张的租金，不管法院认定为租金还是占有使用费，均要求二被告连带给付。本院认为：最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告朴水岩经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了相应的权利。朱颖与爱家营公司之间签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，实为房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。爱家营公司承租涉诉房屋后与朴水岩签订《北京市房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，亦合法有效。2019年11月13日，爱家营公司分别与租户朴水岩、朱颖签订终止协议，约定租赁关系于2019年11月14日到期终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据朱颖提交的其与我爱我家工作人员董小峰的微信聊天记录、双方庭审陈述可知，爱家营公司与朴水岩、朱颖与爱家营公司虽未办理实际腾退返还手续，但双方已经完成观念交付，由朴水岩继续使用涉诉房屋，朱颖主张其要与爱家营公司重新签订合同，爱家营公司未退出租赁关系，但未提交证据予以证明，且爱家营公司不予认可，故本院对朱颖该项主张不予采信，朱颖要求爱家营公司继续支付租金、腾退返还涉诉房屋的请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。朴水岩实际占用涉诉房屋，从双方提交证据来看，朱颖与朴水岩就房屋出租期限、租金标准等内容未达成一致意见，双方尚未成立租赁合同关系，朱颖主张董小峰转账的6000元系三个月租金未有相关证据佐证，本院不予采信，朴水岩在支付6000元后未继续支付，未达成租赁协议亦未将涉诉房屋腾退，朴水岩无权再占有涉诉房屋，朱颖有权要求朴水岩支付占有使用费，朱颖也应当及时主张权利，防止损失扩大，本院综合考虑双方的过错、房屋租赁市场价、房屋使用情况，对朱颖主张的自2020年2月16日起至房屋实际腾退期间的占有使用费酌定，合理部分本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第三百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朴水岩于本判决生效之日起七日内将位于顺义区×××房屋腾退返还给原告朱颖；二、被告朴水岩于本判决生效之日起七日内给付原告朱颖自二〇二〇年二月十六日起至二〇二〇年十二月十一日的占有使用费一万三千五百元及自二〇二〇年十二月十二日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费（按照每天六十元的标准计算）；三、驳回原告朱颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百五十元，由原告朱颖负担九十一元（已交纳），被告朴水岩负担一百五十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 棋其格二〇二一年四月二十七日法官助理 王雅菲书 记 员 常思宇