北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21555号原告：北京洋司优业家具设计有限公司，住所地北京市通州区潞苑东路40号院31号楼2层09-2081。法定代表人：常振权，经理。委托诉讼代理人：杨**，北京恒兮律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏建军，北京恒兮律师事务所律师。被告：北京华捷兴业建筑装饰工程有限公司（原名：北京世纪京华防火卷帘门有限公司），住所地北京市通州区台湖镇麦庄村西。法定代表人：刘聪，执行董事。委托诉讼代理人：刘尚发，北京尚勤律师事务所律师。原告北京洋司优业家具设计有限公司（以下简称洋司优业公司）诉被告北京华捷兴业建筑装饰工程有限公司（以下简称华捷兴业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洋司优业公司委托诉讼代理人魏建军、杨**，被告华捷兴业公司委托诉讼代理人刘尚发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洋司优业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付拆除配合费人民币240487.5元；2.由被告承担本案的诉讼费用和财产保全费用1923元。事实与理由：华捷兴业公司从案外人北京市通州区张家湾镇陆辛庄村委会租赁了一块位于陆辛庄村西北角，面积为2997平方米的土地，地上建有若干厂房。2010年9月1日，我司和华捷兴业公司双方签订《厂房租赁合同》，约定华捷兴业公司将其租赁的上述土地及地上厂房出租给我司，租期2010年9月1日至2020年9月1日。我司承租后，在院内加盖二层楼房、彩钢房及彩钢棚。2017年9月10日，华捷兴业公司唯一股东刘彦华作为乙方与陆辛庄村委会作为甲方签订《清退协议书》，约定“第一条、地上物位置及面积。地上物位于北京市通州区张家湾镇陆辛庄村，租地合同面积4.5亩，实测3145.16平方米，乙方建筑面积2681.06平方米。其中2013年3月28日之前2681.06平方米。第二条、清退标准。为加快对“散乱污”企业的清退工作，保障各方权益，现需对乙方的地上物进行清退拆除。相关补偿或奖励标准根据区、镇政府批准的相应政策和方案执行……”。相关法律规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。我司与华捷兴业公司签订的《厂房租赁合同》，其中约定的租赁项目系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，故《厂房租赁合同》系无效合同。我司在院落内建设的房屋因拆迁得到的补偿款即拆除配合费应归我司所有。经我司了解，涉案房屋的拆除配合费的50%已支付给了华捷兴业公司。华捷兴业公司拒绝将我司应享有的款项支付给我司，损害了我司的合法权益。故为维护我司的合法权益，特诉至法院。被告华捷兴业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，我司是被腾退人，洋司优业公司不是被腾退人，无权主张拆除配合费。本案被腾退方所得的费用为“拆除配合费”并不是对地上物的补偿，更不是赔偿。我司是土地的合法使用权人，是唯一适格的被腾退人，被腾退物也由我司配合进行拆除，该拆除配合费归我司所有，与洋司优业公司无关。第二，本案的案由为房屋租赁合同纠纷，在该案由下主张拆除配合费不符合法律规定。在合同无效的情况下，造成的损失应当由双方根据过错进行分担。洋司优业公司的主张已经远远超过了实际损失数额，不应得到法庭的支持。第三，洋司优业公司提交的合同为作废的版本，我司提交的合同为实际履行版本。经本院审理查明，2010年9月1日，华捷兴业公司（甲方）与洋司优业公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定，一、租赁项目：北京市通州区张家湾镇陆辛庄西北角甲方所有地西院。二、房屋、场地租赁费用每年为12万元。租赁费每五年递增20%。（从第六年起）三、使用期限：从2010年9月1日至2020年9月1日。期满后乙方有优先续租权，甲方可根据当前情况适当增长租赁费。五、乙方的权利与义务：1.乙方如需在甲方提供的场地内建（改）造宿舍、厂房应与甲方协商并让甲方查看设计方案，甲方同意后，乙方可施工建造，中间发生一切费用由乙方承担，不管是甲方或乙方建造的地上物所有设施，乙方不得拆除。七、在租赁期内如遇国家及政府部门征用土地，合同自动终止。甲乙双方建筑的房屋，水电设施，取暖设施乙方不得拆除。地上物赔偿归甲方所有，变压器由甲方安装归甲方所有，设备搬迁补助费，营业面积补偿经营损失费归乙方所有。补充合同条款：二、乙方在甲方院内盖二层楼房（200平米），并在院内盖彩钢厂房（800平米）甲方签字后即视为同意。三、乙方在甲方院内盖好后的楼房及厂房（在合同期内）如遇城管拆除，甲方应按房屋造价款人民币34万元赔付给乙方。合同还就其他事项进行了约定。2010年10月12日，双方还签订了《补充协议书》，约定了其他事项。2019年10月24日，北京市通州区张家湾镇人民政府（甲方，腾退人）与华捷兴业公司（乙方，被腾退人）签订《通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）协议》（合同编号：ZWSLW-陆辛庄-0标-019，以下简称《搬迁协议》），记载，第一条、非住宅地上物基本情况。甲方因通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）项目（以下简称“本项目”）需要，需腾退本项目范围内张家湾镇陆辛庄村的乙方非住宅地上物。依据五方工作小组的认定结果，乙方非住宅实测占地面积为3145.16平方米；因历史原因形成的无相关批建手续房屋，在2008年1月1日（不含）之前建成的建筑面积1663.16平方米；在2008年1月1日（含）至2013年3月28日（不含）期间新建房屋建筑面积及经翻建、改建、扩建增加的建筑面积636.21平方米。第三条、因历史原因形成的无相关批建手续房屋拆除配合费。乙方在甲方规定期限内签约，并按时交房腾退的，砖混、砖木类、棚房类、钢结构类建筑物；水塔、烟囱、窖井、机井房的拆除配合费3187337元。第四条、其他补助。1.机井、供电设施腾退补助费229500元。第五条、合同总金额。上述第二条至第四条金额共计3416837元。第七条、付款方式及期限。1.乙方按本协议第六条约定完成腾退房屋，交付拆除的义务后，甲方将对乙方有关腾退的卷宗进行审计。待乙方卷宗通过审计审核无误后，甲方支付本协议约定的合同总金额的50%，并根据区政府资金到位情况按比例支付，剩余款项在外审工作完成后付清。乙方有义务按照甲方要求提供合法票据。上述协议还就其他事项进行了约定。2020年9月16日，华捷兴业公司收到《腾退协议》中部分款项共计1708418.5元。另，2019年8月12日《北京市通州区张家湾镇散乱污地上物腾退估价结果通知单》（以下简称《通知单》），记载，幢号3，建筑面积30.66平方米，柱高2.6米，房屋结构砖混，单价756元，总价23179元；幢号4，建筑面积391.05平方米，柱高3米，房屋结构砖混，单价756元，总价295634元；幢号5-1，建筑面积107.25平方米，柱高2.8米，房屋结构砖混，单价756元，总价81081元；幢号5-2，建筑面积107.25平方米，柱高2.8米，房屋结构砖混，单价756元，总价81081元。庭审中，洋司优业公司称《通知单》中建筑物3、4、5均系其建造而成，故相应的补偿应归属其享有；对此，华捷兴业公司仅认可建筑物4、5系洋司优业公司建造，《腾退协议》中给予的拆除配合费系对被腾退人的补偿，与洋司优业公司无关。洋司优业公司、华捷兴业公司均认可，涉案房屋系2017年被拆除。再查，《厂房租赁合同》中所涉房屋并未取得房屋产权证书，亦未取得建设工程规划许可证。华捷兴业公司于2020年11月23日进行名称变更，由原北京世纪京华防火卷帘门有限公司更名为现名。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。洋司优业公司和华捷兴业公司签订的《厂房租赁合同》中所涉租赁物的建造因未取得建设工程规划许可证，故上述《厂房租赁合同》因违反法律的相关规定，应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方对于房屋建造存在争议，鉴于洋司优业公司并未有充足的证据证明建筑物3系其建造而成，故本院仅就建筑物4和5系洋司优业公司建造而成予以确认。本院参考双方《厂房租赁合同》中关于租赁物归属的约定，充分考量双方租赁状态持续的时间和双方对于合同无效的过错程度，参照建筑物4和5拆除配合费共计457796元的标准，酌定其中洋司优业公司可得183118.4元。鉴于，华捷兴业公司仅仅收到百分之五十拆除配合费且洋司优业公司亦暂按照百分之五十进行主张，故本院认定华捷兴业公司给付洋司优业公司补偿款91559.2元，剩余款项双方可根据拆迁配合费实际发放情况，另行处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告北京华捷兴业建筑装饰工程有限公司给付原告北京洋司优业家具设计有限公司补偿款91559.2元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告北京洋司优业家具设计有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4907元，由原告北京洋司优业家具设计有限公司负担3042元（已交纳），由被告北京华捷兴业建筑装饰工程有限公司负担1865元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费1923元，由原告北京洋司优业家具设计有限公司负担1192元（已交纳），由被告北京华捷兴业建筑装饰工程有限公司负担731元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  庄庆龙二〇二一年四月九日书记员  黄秀琴