广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初1560号原告：郑晓燕，女，汉族，户籍地广东省汕头市潮阳区××××，公民身份号码××××××××××××。委托诉讼代理人：田国进，广东越众律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄平，广东越众律师事务所律师实习律师。被告：惠东县莱海天置业有限公司，住所地广东省惠东县×××××××××××。法定代表人：胡x，经理。委托诉讼代理人：缪xx，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：曾越华，广东江畔律师事务所律师。原告郑晓燕与被告惠东县莱海天置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑晓燕的委托诉讼代理人田国进、黄平，被告惠东县莱海天置业有限公司的委托诉讼代理人缪翠婷、曾越华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑晓燕向本院提出诉讼请求：1.被告每日按已付房款565112元的万分之一向原告支付从2018年4月26日至2020年1月9日计633天，扣减2019年2月2日至2019年9月25日因政策原因延误时间计235天，逾期天数为398天，违约金为22491.45元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年8月6日，原告与被告签订《商品房房屋买卖合同》，原告购买被告开发的位于惠东县×××××××××××民小组xx号房屋，房屋价款为565112元。商品房买卖合同第24页特别注明，原告委托出卖人代办房屋预告登记及房地产权证，合同第二十条第（二项）约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议方式处理；合同附件十一《补充协议》第八条约定：本合同第二十条中的360日仅指出卖人提供办理该商品房所有权转移登记至产权登记机关的时间而非产权转移手续的时间，被告须在合同约定的房屋交付之日即2017年5月1日起360天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则出卖人应自此期限届满之次日起至提交材料之日止，每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金等。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款及相关办证费用。被告于2020年1月19日才给原告办理房屋不动产权证。基于上述事实，原告认为，被告按期给原告办理房屋不动产转移登记手续，是被告应尽的合同义务。现被告逾期办理房屋不动产转移登记手续，被告应承担违约责任。被告惠东县莱海天置业有限公司辩称，第一部分、本案存在“政府规划变更”的客观事实。1、2017年4月，惠州市发布了《惠州市海岸带保护与利用规划（管控导则）》，根据该管控导则，项目用地部分在海岸线退线范围内。2、2019年2月，惠东县自然资源局在官方网站上发布了项目用地的关于《惠东县稔山镇xxx片区控制性详细规划（03-03、03-04等地块）规划修改（草案）公示（一）》，第一次公示期截止日为2019年3月4日，明确了答辩人名下三块土地因海岸线退线产生土地分宗、合宗，以及其他规划条件的变更情况，案涉业主所购第12栋、13栋所处的地块调整为“03-06”地块。3、2019年7月5日，惠东县自然资源局完成答辩人项目土地的《规划条件告知书》和出具《关于稔山镇xxx村民小组旱地窝地段44665.78平方米土地规划条件的情况说明》。4、2019年8月3日，惠东县自然资源局和答辩人签订《国有建设用地使用权出让合同》，确定因规划调整答辩人项目用地需要补缴的土地款金额。5、2019年8月8日，莱海天缴交因规划调整需要的契税，8月9日缴交因规划调整需要补缴的土地款。6、2019年8月11日，惠东县自然资源局发文《关于惠东县莱海天置业有限公司申请位于稔山镇xxx村民小组旱地窝地段3宗面积共190087.67平方米国有土地调整宗地界线的批复》，批复原来3块土地根据上述第2、第3要求调整。综上，土地规划变更发生在答辩人与各购房人签订《商品房买卖合同（预售）》之后，发生在双方约定的房屋交付（2017年5月1日）和办理房产证（2017年5月至2018年4月26日）之前。政府规划变更系答辩人和案涉业主“不可预见”、“不可避免”的情形。第二部分、政府规划变更对答辩人办理不动产权证产生了实质性影响，且系答辩人逾期办证的唯一原因。1、案涉业主所购房产所建地块政策变化前证号为惠东国用（xxxx）第xxx号，面积62981平方米【证号：惠东国用（xxxx）第xxxx号】，该地块因海岸线退线，重新规划，一部分划入03-10地块，一部分为规划道路用地，其余44664.17划入03-06地块，重新申请办理不动产权证【证号：粤（xxxx）惠东县不动产权第xxxx号】。2、案涉业主所持的《不动产权证》系“房＋地”一体证书，该证书中“地”即重新办理《不动产权籍调查成果表》中44664.17平方米地块【证号：粤（xxxx）惠东县不动产权第xxxx号】，而非商品房买卖合同签订之时的62981平方米地块【证号：惠东国用（xxxx）第xxxx号】。综上，上述事实说明项目用地规划变更系答辩人逾期办理不动产权证唯一的、关键的因素。第三部分、答辩人对逾期办理不动产权证不存在任何过错及“过失”。一、项目土地调整前的办证情况：1、2018年3月20日，答辩人已经为涉案房产办理完毕大确权，即将项目土地范围内地面建筑的第13栋已经整体确权到答辩人名下。2、2018年4月10日，惠东县不动产登记局受理了答辩人的权籍调查成果申请，在答辩人的反复催促下，7月23日惠东县不动产登记局才出具《权籍调查成果表》【注：土地权籍调查成果表】。3、因项目用地（宗地）规划变更，界线需调整，答辩人无法依据第一次权籍调查成果表办理分户不动产权证，办证工作停滞。4、答辩人与案涉业主在商品房买卖合同补充协议中明确约定，答辩人代为办证的义务是按双方约定的时限内将办证材料交给政府办证职能部门。莱海天提交宗地权籍调查成果申请的时间在2018年4月10日，如果没有规划变更调整的事件，完全可以在合同约定的4月26日前将办理分户不动产权证的资料提交给惠东县不动产登记局【注：第二次权籍调查成果申请到取得权籍调查成果表仅用时4天，其中2019年8月24、25两天还是周六、周日】。二、项目土地调整后的办证情况；1、2019年8月14日，答辩人调整后的土地进行了测绘，8月16日完成《权籍测绘报告》，确定界址坐标点；2、2019年8月19日，答辩人取得调整后项目土地的《不动产权籍调查成果表》【注：44664.17平方米土地的国土证，不是办理分户的《不动产权籍调查成果表》】；3、2019年8月22日上午，答辩人提出项目土地不动产登记申请，8月26日，惠东县自然资源局相关领导签字同意登记发证。4、2019年9月5日，答辩人取得业主办理分户的《不动产权籍调查成果表》【注：第二次土地权籍调查成果表】；5、2019年9月6日以后，答辩人逐批向惠东县×××××××提交办理分户不动产证的资料。综上，上述时间线充分说明，2019年8月3日签订了因规划调整的项目用地出让合同后，答辩人的办证工作十分紧凑，考虑到周六、周日的法定节假日及拿到相关材料的时间，答辩人几乎没有停顿地在推进办证进程。第四部分、答辩人对逾期办证承担违约责任没有任何法律依据、合同依据。答辩人和案涉业主均按通行的、政府备案的合同版本签订商品房买卖合同，该合同明确约定答辩人承担逾期办证责任的条件是“因出卖人的原因”，而本案办证逾期系典型的“非出卖人原因”造成，因此，要求答辩人承担逾期办证的责任没有合同依据和法律依据。综上所述，本案逾期办证非答辩人原因造成，答辩人对逾期办证没有任何过错，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据。鉴此，恳请人民法院依法驳回被答辩人全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：原告郑晓燕（买受人）与被告惠东县莱海天置业有限公司（出卖人）于2016年8月6日签订了商品房买卖合同，约定标的房屋为惠东县×××××××××××民小组xxxxx号房，楼款总额为565112元，房屋交付日期为2017年5月1日，第二十条关于房屋登记约定“⑴双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。⑵因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第②种方式处理……②详见补充协议。⑶因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”附件十一补充协议第八条约定“对本合同第二十条的变更及补充约定。⑴本合同第二十条中360日仅指出卖人提供办理该商品房房屋所有权转移登记至产权登记机关的时间而非产权转移手续的时间。如因出卖人责任未能在本合同约定交付之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至提交资料之日止，每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，如延期达360天以上的，买受人同意不解除本合同，出卖人仍按前述约定向买受人支付违约金，但该违约金累计支付总额不超过房价款总额的百分之五。（2）如买受人选择自行办理房地产权属证书的，由买受人于莱蒙水榭湾项目初始登记后径自向房屋登记机关申请房地产转移登记，办理房地产权属证书，出卖人在莱蒙水榭湾项目初始登记后90天内书面通知买受人前来领取办理房地产权属证书登记需由出卖人提供的资料，通知发出后即视为出卖人履行了相关义务。（3）买受人委托他人代办房地产权属证书的，受托人必须按政府有关规定出具有效的授权委托文件，否则因手续不齐全导致无法办理房地产权属证书的责任由买受人自行承担。（4）若买受人委托出卖人办理房地产权属证书且出卖人接受委托的，买受人应在出卖人书面通知的时间内提供办理房地产权属证书所需的办证资料及缴纳相关费用，买受人委托出卖人办证而不按时提交、补交资料或缴纳、补交各种税费的，未按本合同及其相关附件约定支付逾期付款的违约金，出卖人有权相应推迟办证手续，同时，逾期办证的法律责任由买受人承担。（5）买受人未付清房价款及其他相关费用的，出卖人有权拒绝提供办理房屋所有权转移手续的相关资料，相关责任由买受人自行承担。”原告主张案涉房屋于2017年4月15日交付，提交了一份房屋物品确认单，记载的落款日期为2017年4月15日。另查一，本院在审理（2019）粤1323民初5708号案件时曾就涉案房屋所在地块分宗、合宗问题向惠东县自然资源局发函调查，惠东县自然资源局向本院答复如下“一、按照市出台《惠州市海岸带保护与利用规划》文件要求，对海岸带进行‘两区四带’空间管控，划定禁建区、限建区，确定海岸带建设后退线，惠东县莱海天置业有限公司因涉及海岸线退线问题需调整位于惠东县×××××××××××民小组旱地窝地段的宗地界线，于2019年8月22日向我局申请办理合宗登记业务并于2019年8月26日办结。二、惠东县莱海天置业有限公司于2018年4月10日申请出具涉案房屋权籍调查成果并于2018年7月23日办结，因宗地界线已调整，惠东县莱海天置业有限公司于2019年8月27日重新申请出具涉案房屋权籍调查成果并于2019年9月5日办结。……”另查二，惠州市中级人民法院就本案相关的系列案件于2020年11月11日作出的（2020）粤13民终3266号民事判决书查明：2018年3月20日，被告完成对惠东县×××××××××××民小组旱地窝地段莱蒙水榭湾13栋的初始登记。2018年4月10日，被告申请惠东县×××××××××××民小组旱地窝地段莱蒙水榭湾13栋的权籍调查，惠东县自然资源局于2018年7月23日办结。2017年4月，惠州市出台《惠州市海岸带保护与利用规划（管控导则）》。2019年2月2日至2019年3月4日，惠东县×山镇人民政府对《关于》(03-03、03-04等地块)规划修改（草案）进行公示。2019年8月3日，被告与惠东县自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，称因根据《惠东县人民政府办公室关于惠东莱海天置业有限公司3宗共190087.67平方米土地调整宗地界线的复函》（惠东府办函【2019】304号】）批准，对原土地出让合同补充约定，调整宗地界线需补交土地出让金13.3056万元。2019年8月11日，惠东县自然资源局出具《关于惠东莱海天置业有限公司申请位于稔山镇联丰村委黄布角村民小组旱地窝地段3宗面积共190087.67平方米国有土地调整宗地界线的批复》，同意将3宗位于×××××××××××民小组旱地窝地段共190087.67平方米国有土地调整宗地界线，调整宗地界线后为2宗土地，宗地二面积为44664.17平方米。2019年8月22日，向惠东县自然资源局申请办理合宗登记业务，2019年8月27日，重新申请涉案房屋权籍调查，惠东县自然资源局于2019年9月5日办结。本院在审理过程中就被告何时向惠东县自然资源局提交完整、齐全的涉案房屋办理转移登记所需资料时间及不动产权证办理完毕时间向惠东县自然资源局发函调查，惠东县自然资源局答复涉案房屋转移登记预收材料时间为2019年12月26日，不动产权证办理时间为2020年1月14日，不动产权证办理完毕时间为2020年1月19日，并备注“批量送件业务先预收材料，待材料齐全后办理”。本院根据被告关于原告迟延办理案涉房屋转移登记的面签手续的抗辩向惠东县自然资源局函询，该局复函称：我县涉增量房转移登记业务，申请人在买卖合同注明委托开发单位代为申办或提供授权委托书的，无需到登记机构办理面签，故我局无办理案涉房屋面签的时间；因案涉房屋的档案暂未归档，无法提供惠东县不动产登记申请审批表（转移登记）。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，1.补充协议中关于办证义务及逾期办证违约金条款效力如何认定；2.原告的诉请如何处理。关于第一个焦点，关于被告的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告未能在约定期限内取得房屋权属证书的，双方按补充协议处理，补充协议约定该期限仅指出卖人提供办理该商品房房屋所有权转移登记至产权登记机关的时间而非产权转移手续的时间，因开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力，补充协议约定被告对义务系将“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，既符合惯例，也符合公平原则，是合法有效的。关于被告逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额不超过房价款总额的百分之五，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第二个焦点，⑴关于被告是否未按合同约定办证及逾期办证时间问题，结合补充协议，被告应在房屋约定交付之日即2017年5月1日起360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告应当在2018年4月26日前提交齐全的转移登记资料报产权登记机关备案，被告未能举证证明在该期限前履行了义务，违反了合同约定；⑵关于被告抗辩因海岸线退线的政策原因导致办证迟延的问题，被告本已于合同约定的办证期限前完成了土地初始登记并申请权籍调查，但直至2019年2月2日至3月4日，惠东县政府对被告涉案土地重新规划变更，产生土地分宗合宗，调整宗地界线，被告与惠东县自然资源局重新签订国有土地出让合同，惠东县自然资源局批复同意涉案土地调整宗地界线，被告于2019年8月22日申请办理土地合宗登记，并于2019年8月27日重新申请涉案房屋权籍调查，最终于2020年1月14日向惠东县自然资源局提交有效、齐全的转移登记申请资料。上述时间确因政策原因导致，系双方在签订合同之初无法预见，无法避免，亦非被告主观上可以克服的。结合公平原则，本院对被告已举证的政策原因导致的迟延时间予以抵扣，即抵扣2019年2月2日至2020年1月14日共计347天时间；(3)关于被告抗辩原告迟延签署《惠东县不动产登记申请审批表》导致办证迟延问题，《惠东县不动产登记申请审批表》的申请人为原告及被告，根据日常生活经验法则，对符合面签该审批表的条件及时间，被告比原告更容易掌握，故从举证责任角度及公平原则看，被告应当先行履行通知义务，被告提交的证据并不足以证明已经向原告履行了通知义务，被告据此主张原告迟延履行面签没有事实和法律依据；(4)关于被告提交需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间，结合现有证据，应按惠东县不动产登记收件存根记载的日期作为被告提交有效、齐全的转移登记申请资料时间，故被告逾期时间为自2018年4月27日起至2020年1月14日止计628天，扣除347天，实际逾期时间计281天，违约金计为15879.65元（已四舍五入）。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东县莱海天置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起7日内向原告郑晓燕支付逾期办理不动产权证的违约金15879.65元；二、驳回原告郑晓燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费181元，由原告郑晓燕负担53元，由被告惠东县莱海天置业有限公司负担128元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 林耀驰二〇二一年四月二十二日法官助理 黄 静书 记 员 陈俊彬