惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初735号原告：王兴艳，女，汉族，1982年3月20日出生，住哈尔滨市香坊区×××××××××××××××××××，公民身份号码：230××××××××××××523。委托诉讼代理人：秦平，广东穗江律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏芳，广东穗江律师事务所实习律师。被告：惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑1栋107号。法定代表人：郭某1。原告王兴艳与被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人秦平、苏芳到庭参加诉讼，被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金206,437元（按照中国人民银行同期贷款利率年利率5.35%的标准，时间暂计算至2020年12月15日）；2.判令解除原告与被告房屋买卖合同及相关协议中关于精装修部分的条款，归还原告向其支付的精装修费用301,069.95元（原告房屋建筑面积为96.12平方米，根据原告委托的广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司2020年8月25日出具的《工程造价鉴定意见书》，按照装饰装修每平方米3,132.23元的标准，即96.12*3132.23=301,069.95元。）；3.判令被告返还原告预交办理房屋产权证费80元；4.判令诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费及相关费用由被告承担。事实与理由：2016年2月17日原被告签订《楼宇认购书》，约定：此房带精装修交楼。2016年2月28日原被告签订《商品房买卖合同》（预售）【合同编号：大亚湾（2017）10023465】，合同约定，被告应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金，后被告未在指定时间交付房屋，构成违约。2018年5月1日，被告向华悦雅苑二期业主出具《承诺书》，承诺2018年6月30日达到竣工（毛坯）交楼，若违约其愿意以业主已交房款为基数，按照人民银行同期贷款利率给予业主补偿，但2019年10月18日被告才发出《关于华悦雅苑二期收楼时间的安排》，通知对华悦雅苑2栋全体业主于2019年10月19日-20日办理收楼手续，被告再次未按期交房，构成违约。原告于通知后签署了《华悦雅苑房屋交付确认书》，但房屋至今仍处于被告实际控制中未实际正式交付给原告使用。现原告已经支付了全部购房款合计人民币890,000元，预交了办理房屋产权证费用80元，但被告不仅多次违约延期交房且房屋至今未实际交付和装修、房屋产权证也系原告自己办理，根据《合同法》及相关司法解释的规定，被告的行为明显违约，故请法院判令被告向原告支付延期交房违约金以及解除原被告间关于精装修部分的相关条款，退还精装修款、预交办理房屋产权证费用。现为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。庭审中，原告补充事实与理由：涉案房屋从认购书看应该是带装修的，装修的标准应该跟样板房一致。根据民法典及相关司法解释的规定，商业广告明确具体的应该视为要约为合同的组成部分，因此交楼的时候应该是精装交楼，而现在一方面是逾期交楼，另一方面是没有装修。所以说我方主张两个权益：一是房款中的装修款按照装修时点计价退还业主；二是承担逾期交楼的违约责任，违约责任的计算标准为从买受人付款之日起按百分之五点三五的标准计算至楼盘交付为止，暂计算至2020年12月15日。原告向法庭提交以下证据：1.认购书；2.《房屋买卖合同》（预售）、《承诺书》、《关于华悦雅苑二期收楼时间的安排》、《华悦雅苑房屋交付确认书》、房产证；3.收款收据；4.业主购房费用明细；5.广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具的（关于华悦雅苑2-303样板房装饰装修工程还原造价评估《工程造价鉴定意见书》的补充说明）；拟证明其诉称事实。被告未答辩，也未提交证据。综合原告的起诉、案件庭审情况及对原告提交证据的审查，本院对事实认定如下：2016年2月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑4栋2304号房，总价款890,000元。关于付款方式，合同第七条约定：买受人应当于2017年6月30日前分三期支付该商品房全部价款，首期房价款450,000元应当于2016年2月28日前支付。合同约定的商品房交付条件和时间为：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件且取得房屋测绘报告的商品房，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。关于逾期交付责任，合同第十二条约定：逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。关于装饰装修及设备标准，合同第十六条第（三）项及附件六约定：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用的材料产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙采用瓷砖、涂料；2.起居室内墙采用涂料、壁纸，顶棚采用石膏板吊顶、涂料，室内地面采用瓷砖；3.厨房地面采用瓷砖，墙面采用耐水腻子、瓷砖，顶棚采用石膏吊顶，厨具无；4.卫生间地面采用瓷砖、墙面采用瓷砖、顶棚采用石膏吊顶，卫生器具无；5.阳台不封闭、不锈钢方通+钢化玻璃栏杆；6.电梯品牌为广日、通力；7.管道采用联塑PVC管材；8.窗户采用坚美铝合金玻璃；9.出卖人可根据实际情况以同等档次的建筑材料及设备作为交楼标准；不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。合同及补充协议还约定了其他事宜。合同签订后，原告于约定的交房日前向被告付清了全部购房款；原告于2016年2月28日向被告支付维修基金5,767元及政府代办费用807元。庭审中，原告称被告代收的政府代办费用807元具体包括预告登记费80元、抵押登记费80元、房屋登记费80元、它项权证费80元、测绘费115元、查档费50元及办证费322元。2020年9月18日，惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑4栋23层04号房登记至原告名下。2019年10月19日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《华悦雅苑房屋交付确认书》，载明“鉴于甲方所开发的华悦雅苑项目已竣工验收完毕，具备交付条件。现双方同意签署本交接确认书，以便开发商所开发的该单元房屋通过本交接书正式交付给业主”。原告签署该房屋交付确认书时手写“购房约定为精装修，目前为毛坯房。”，直至本案庭审之日即2021年3月22日被告仍未对涉案房屋进行装修。2020年8月，经涉案小区业主委托，案外人广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具一份《工程造价鉴定意见书》，经对华悦雅苑2-303房按样板房标准进行装饰装修工程还原造价评估鉴定，确定华悦雅苑2-303样板房装饰装修工程金额为290,858.89元。上述事实，有庭审笔录及原告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于被告是否存在逾期交房及逾期交房违约金计算标准的问题。原告按照合同约定付清购房款，被告应当在2017年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。原告于2019年10月19日实际收楼，该时间已超过合同约定的交房时间（2017年6月30日前），逾期天数为841天。故被告存在逾期交房的违约行为，应当向原告承担相应的违约责任。根据涉案合同约定，逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告应支付原告的违约金74,849元（890000×0.0001×841），超出部分本院不予支持。关于支付装修费用的问题。涉案合同第十六条第（三）项及附件六对涉案房屋的装饰装修及设备标准作出了约定，本案中,合同约定被告应当履行对原告购买的案涉商品房进行装修的义务,但被告未答辩也未提供证据予以证明其已履行该项义务。原告主张被告未按照约定标准交付房屋，原告因自行委托他人进行装修而支付的费用应当由被告赔偿给原告。参照原告委托案外人广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》，结合涉案合同对房屋总价款及违约责任的相关约定，本院酌定以房屋总价款的20%作为被告向原告赔偿未履行装修义务的损失，故被告应向原告赔偿损失178,000元（890,000元×20%），超出部分本院不予支持。关于返还收取的政府代办费。原告未提供充分证据予以证明被告收取政府代办费用后未实际代缴而由原告向相关政府机关部门实际支付相应的费用，原告应承担举证不能的不利后果。故原告诉求被告返还收取不动产权证费80元，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担相应不利的诉讼后果，不影响本案的审理判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王兴艳支付逾期交房违约金74,849元；二、被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王兴艳支付装修费用178,000元；三、驳回原告王兴艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,437.94元，由被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二一年四月十五日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊书 记 员 张 杭