广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19460号原告：朱志锋，男，汉族，住广东省梅州市梅江区××××××××民小组，公民身份号码441××××××××××××811。委托诉讼代理人：郑金群，广东重威律师事务所律师。被告：佛山市南海区××乐房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇盐步三眼桥货场侧，统一社会信用代码914×××××××××××332Q。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：赵瑰丽，女，被告公司员工。委托诉讼代理人：肖章，男，被告公司员工。原告朱志锋与被告佛山市南海区××乐房地产有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年10月21日、2021年3月23日公开开庭审理了本案。原告朱志锋及其委托诉讼代理人郑金群到庭参加了两次庭审，被告的委托诉讼代理人余小晔到庭参加了第一次庭审，被告的委托诉讼代理人肖章到庭参加了第二次庭审。诉讼中，本院根据原告的申请依法委托司法鉴定，鉴定费用依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付房屋修复费73661.42元；2.被告赔偿原告自2017年1月至实际修复完毕日止的房屋不能居住使用而租赁同地段同类房屋的租金损失（暂计至2020年12月31日为262353元，标准按照房屋租赁合同计算）；3.被告赔偿原告无法在涉讼房屋居住期间的物业管理费、公摊水、电费以及违约金20509.87元（自2017年1月1日起计算至2021年3月31日）；4.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2005年2月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区××××××别墅（以下简称涉讼房屋），套内建筑面积151.93平方米，总价款1088250元。原告入住房屋后不久房屋就开始出现裂纹，2017年开始已经不能正常使用，直至2018年房屋已经开裂得非常严重，大厅和房间的门都无法关上，后经原、被告以及物业管理公司三方勘察，发现客厅、房间多处出现横向裂缝，房屋的梁、柱、板出现明显的变形，砼结构构件、钢结构构件及其连接节点间有明显的破裂及损坏，其他主体构件、围护结构等均出现明显裂缝和变形，在结构构造上并不能满足使用要求。由于该房屋存在严重质量问题，原告曾多次与被告交涉，并于2019年7月16日向被告发送律师函，后被告于2019年7月24日指派了相关工作人员与原告方到房屋进行现场查看，拍照留存。但原、被告仍未自能就房屋修复赔偿问题达成一致意见。原告认为，被告出售给原告的房屋房存在主体结构、地基不稳的质量问题，严重影响原告的正常居住使用，显然已构成违约，故起诉。被告辩称，2018年7月之前涉讼房屋还有稳定的水费产生，被告认为在该时段之前没有给其造成租金及物业相关费用的损失，因此计算时段应从2018年8月开始计算至修复完毕之日止。至于对租金的标准及修复费用被告无异议。原、被告围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院另根据原告的申请依法委托司法鉴定，并依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查：原告提交的律师函、EMS邮单是原件，物流信息反映前述邮件的投递情况，被告确认有收件，本院予以采信；原告提交的照片反映涉讼房屋的现状，本院结合现场勘验及鉴定情况综合认证；原告提交的网页截图数据真实性难以确认，且与本案处理无关，本院不予采信；原告提交的其他证据，被告确认其真实性，本院予以采信。被告提交的证据，原告确认其真实性，本院予以采信。鉴定机构作出的《房屋质量鉴定报告》《工程造价鉴定意见书》，本院予以采信。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2005年4月30日，涉讼房屋办妥竣工验收备案手续。2005年2月18日，原告朱志锋（买受人）与被告雅居乐公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》，约定：朱志锋向雅居乐公司购买涉讼房屋。2005年6月10日，原告朱志锋以带装修状态接收了涉讼房屋。诉讼中，原告朱志锋陈述其于2008年重新进行装修，主要是更换木地板，对厕所卫生间进行装修。2006年11月9日，涉讼房屋办妥权属人为朱志锋的房地产权证。在使用涉讼房屋的过程中，原告朱志锋主张其于2010年开始发现涉讼房屋出现开裂等质量问题，并自2017年1月开始至今未再使用涉讼房屋。诉讼中，本院根据原告的申请，依法委托佛山市安固之房屋检测鉴定有限公司（以下简称安固之公司）对涉讼房屋的质量问题成因进行司法鉴定。安固之公司受理后经鉴定，依法作出《房屋质量鉴定报告》，认为：1.根据《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002的有关规定，现场检查、检测情况以及隐蔽工程验收记录综合判断，涉讼房屋地基基础未出现不均匀沉降及变形情况，房屋上部主体结构未出现影响结构承载能力的位移及变形，目前房屋基础状况稳定；2.根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002的有关规定，现场检查、检测情况以及隐蔽工程验收记录综合判断，涉讼房屋上部主体结构混凝土柱、梁、板构件未发现有不适于承载的裂缝、变形情况，施工质量基本符合设计图纸要求；3.根据《砌体结构工程施工质量验收规范》GB50203-2011的有关规定，现场检查情况分析判断，涉讼房屋出现的围护砌体开裂情况，主要是由于砌体材料本身质量问题及施工原因造成的；4.涉讼房屋主体出现的砌体及粉刷层开裂问题与房屋地基基础及主体钢筋混凝土结构无明确因果关系。原告支出了房屋质量鉴定费17500元。诉讼中，本院根据原告的申请，依法委托珠海德联工程咨询有限公司（以下简称德联公司）对涉讼房屋二楼砌体拆除、重新搭建砌体及恢复原有装修的造价进行鉴定。德联公司受理后经鉴定，依法作出《工程造价鉴定意见书》，认为涉讼房屋的上述工程造价为73661.42元。原告支出了工程造价鉴定费7000元。另查明：原、被告确认，涉讼房屋2017年1-12月的物业管理费金额为349.44元/月、4193.28元/年，2018年1-12月的物业管理费为349.44元/月、4193.28元/年，2019年1月1日至2019年4月30日的物业管理费及公摊水、电费金额为1572.6元，2019年5月1日至2020年7月31日的物业管理费及公摊水、电费金额为7148.71元，2020年8月1日至2020年12月31日物业管理费金额为425.4元/月，共2127元；被告提交并经原告确认真实的涉讼房屋的水费明细表载明涉讼房屋2009年7月1日（应收日期）至2018年8月2日（应收日期）期间均有稳定的住宅水费产生，原告陈述其因为小孩在附近读书，故该期间有时中午会回到涉讼房屋，该住宅水费的产生系因其用于浇花使用产生，并非用于家庭生活使用。此外，原告提交的其与案外人于2017年1月1日签订的《租赁合同》反映，租金标准为5508元/月。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。经审查，《商品房买卖合同》的签约双方的真实意思表示，合法有效。被告作为出卖方，其出售的涉讼房屋二楼存在严重的质量问题，需拆除重建，故原告诉请被告赔偿修复费73661.42元理据充分，被告也没有异议，本院予以支持。涉讼房屋因二楼存在严重质量问题，导致原告无法正常使用，原告诉请被告赔偿自该房屋无法正常使用至实际修复完毕日止的租金损失，被告没有异议，本院予以支持。本案中原告未举证证明其无法正常使用涉讼房屋的起始时间，被告也不确认原告主张的无法正常使用涉讼房屋的起始时间，故本院采纳被告关于以原告在涉讼房屋的住宅用水情况来推定原告从2018年8月1日开始无法正常使用涉讼房屋的意见。此外，因双方确认，至庭审辩论终结之日，涉讼房屋尚未修复，关于修复期间，本院综合本案的实际情况及双方的意见，酌情确定修复期间为4个月，故按5508元/月的标准，本院核算被告应赔偿原告自2018年8月1日至实际修复完毕日止的租金损失金额为198288元（2018年8月1日至2021年3月31日为32个月，加上修复期间4个月，共36个月，故5508×36＝198288）。原告诉请被告赔偿涉讼房屋自2017年1月1日起至2021年3月31日止的物业管理费、公摊水、电费以及违约金20509.87元，现因本案认定2017年1月1日至2018年7月31日期间不属于原告无法正常使用涉讼房屋的期间，故对该期间的物业管理费予以扣除，并综合被告的意见，核算被告应赔偿2018年8月1日至2021年3月31日期间的物业管理费、公摊水、电费以及违约金13870.51元（20509.87-349.44×19）予原告，原告诉请超以上核定的，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市南海区××乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付修复费73661.42元予原告朱志锋；被告佛山市南海区××乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿租金损失198288元予原告朱志锋；被告佛山市南海区××乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿2018年8月1日起至2021年3月31日止的物业管理费、公摊水、电费以及违约金13870.51元予原告朱志锋；驳回原告朱志锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3323.93元（原告已预交4100元），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的案件受理费776.07元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。房屋质量鉴定费17500元、工程造价鉴定费7000元，合共24500元（原告已预交），原告诉请被告负担，被告没有提出异议，本院予以支持，故被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付鉴定费用24500元予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年四月二十日书记员  许晓璇