安徽省芜湖市湾沚区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0221民初691号 原告：陈旭，男，1964年11月5日出生，汉族，安徽省芜湖市人，住安徽省芜湖市湾沚区。 委托诉讼代理人：徐作勇，安徽青弋江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱小刚，安徽青弋江律师事务所律师。 被告：杜汉民，男，1963年2月11日出生，汉族，浙江省东阳市人，住浙江省东阳市。 原告陈旭与被告杜汉民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈旭及委托诉讼代理人徐作勇、钱小刚，被告杜汉民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告双方于2017年11月6日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告赔偿原告相关损失人民币80万元（暂定，实际以司法评估为准）；3.案件的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月6日，原告为经营餐饮向被告承租位于芜湖市湾沚区××镇××路××××道以西××国际相关房屋。双方签订房屋租赁合同一份，合同就租赁期限租金及各自权利义务予以了明确约定。合同签订后，原告便开始对涉案房屋进行装潢，前后总计投入约300万元，然在经营过程中被告出租房屋便出现了不同程度的渗漏，自2020年7月份以后，渗漏情况进一步加剧，导致原告无法正常营业。就该些情况，原告多次要求被告予以修缮，但被告以种种理由予以推脱，双方就此事经多次协商未果。 被告杜汉民辩称：1.同意解除《房屋租赁合同》，但解除的期限应为法院送过诉讼文书给陈旭之日，也可认定为本案开庭之日；2.被告无须赔偿原告装修损失，理由如下：原告以租赁房屋渗水为由主张装修损失，故渗水的原因必须予以确定，才能明确赔偿主体。根据双方2017年11月6日签订的《房屋租赁合同》第十二条，在租赁期间发生所有意外事情与杜汉民无关，且陈旭在2017年开始租赁并使用房屋，租赁前两年并未出现任何漏水、渗水情况。本案所涉的是商品房，商品房不是本人建造的，本人是房屋购买人，房屋不是本人委托建造，若是房屋本身建设质量问题，也应由开发商承担赔偿责任；若是三楼水管台风毁损造成渗水，应由三楼业主或开发商承担赔偿责任；若是陈旭自行装修不当造成渗水，应由陈旭自行承担或可主张装修单位承担责任；若是恶劣天气（如暴雨、台风大雨等）造成渗水，也应由陈旭承担现任；若是我本人故意行为造成陈旭租房渗水，本人应承担渗水装修损失，但目前无证据证明是本人引起的渗水。如需赔偿，也必须先明确渗水原因、渗水范围、渗水影响装修的范围等，并依据渗水影响的范围以及陈旭租房使用装修获益等因素而确定。陈旭提供的芜湖恒盛资产评估事务所损失鉴定报告，本人对形式真实性认可，对证据的关联性、合法性均有异议，即鉴定程序不合法，在未明渗水原因、渗水范围、渗水影响装修的范围等不能有效确定损失结论，鉴定结论不具有法律效力。综上，应驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《房屋租赁合同》、《燃气入户合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：1.关于微信聊天记录，原告提供的虽然只是部分，但被告提供了完整记录，其内容也与双方当事人庭审中的陈述相一致，本院予以采信；2.关于芜湖恒盛资产评估事务所出具的评估报告，被告认为本院委托评估机构前未通知他到场，委托评估程序不合法。本院在收到原告评估申请后，多次电话联系被告，通过被告与宗国伟的微信记录也能看出，被告因朋友太多，陌生电话一概不接，也可以证实本院履行了通知义务；另一方面，被告收到评估报告后，虽提出程序不合法，但对真实性予以认可，也未提出重新评估，故本院对该评估报告予以采信；3.关于被告提出的渗水原因、渗水范围、渗水影响装修的范围等鉴定申请问题，被告庭审结束后虽向本院提交了申请，但已超过了举证期限，同时其要求原告垫付鉴定费，经本院询问原告，原告拒绝垫付鉴定费，致使鉴定不能，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，被告应承担举证不能的后果。 本院根据采信的证据，确认下列案件事实：2017年11月6日，原（乙方）、被告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方自愿将坐落在本市湾沚区××镇××路南侧、××道以西××国际××幢××室房屋建筑而积883.94平方米：××幢××室屋建筑面积1114.96平方米，总计面积1998.9平方米，出租给乙方经营餐饮使用，乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋；租赁期限：2017年11月6日起至2023年5月6日止，其中包括甲方赠送乙方六个月装修期，和鑫房地产发有限公司和物业承诺装修期六个月的物业费减免，自签订协议之日起算；该房屋前三年每年租金为60万元整，自2017年11月6日起至2020年11月6日止，第四年、第五年租金为65万元；租赁期内，乙方装修不得擅自改变房屋的使用结构和经营性质，并按国家规定报经有关部门审批核准后依法经营，若乙方不遵守，一切后果自负；租赁期间，甲方有权自行出售和抵押该房屋的权利，同等条件下，乙方有优先受让权及租赁五年使用权；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：1.擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；2.未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复；3.未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；4.拖欠租金累计一个月以上的。自本合同签订之日起，乙方一次性付清全年租前，每下一年租金11月5日前付清，若拖欠租金，每逾期一天应向甲方支付原日租金三倍的违约金；付款方式：银行转账或现金支付，由甲方指定账号及收款人即可；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如需继续租用的或不续租用的，应提前三个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同并按规定重新办理房屋租赁登记，如乙方不续租，燃气使用权无偿过户给甲方所有；租赁期满，乙方应如期归还该房屋，如乙方逾期不归还的则每逾期一天应向甲方支付原日租金三倍的违约金，如不续租乙方装潢硬件设备不拆除赠于甲方使用，流动设备乙方搬走。乙方要求在一楼增加楼梯，必需符合相关部门要求才可建造，若违规出现事故，一切后果由乙方自负，与甲方无关，租赁期满，如需拆除，乙方配合拆除恢复原样；租赁期间，水、电、煤气、有线电视、物管、卫生、电话费等所有费用由乙方承担和解决。在租赁期间发生所有意外事情与甲方无关，由乙方自己解决，甲方不承担经济补偿，如需甲方出面，甲方应积极配合协调。房屋押金1万元，房屋租赁期满后退回押金，押金期间不计利息。 合同签订后，2018年、2019年租金被告按期支付。2019年10月，原告向被告发出微信信息，称受大环境影响及经营理念缺乏，造成严重亏损，现对外寻求合作伙伴，希望房租下调，但被告未予明确答复。2019年12月6日，被告向原告催交租金，原告请求被告将租金降到30万元。2019年12月23日，被告同意全年租金收取55万元，先付30万元，余下25万元年前付10万元，年后（正月三十前）再付15万元，但原告未能支付。之后双方陆续微信沟通，原告分三次给付租金9万元。2020年7月16日，原告向被告发出微信图片，证实房屋因漏水导致电闸推不上去。被告回复原告找开发商协商或者起诉他们。2020年7月26日，被告同意原告在2020年7月20日前支付11万元租金，7月30日前支付10万元租金的前提下可以将2019-2020年的租金减至30万元，以后租金恢复至60万元，但原告未按被告的要求支付租金。2020年9月18日，原告向本院提起诉讼，要求判令解除双方于2017年11月6日签订的房屋租赁合同；赔偿相关损失人民80万元(暂定，实际以司法评估为准)。本院以（2020）皖0221民鉴5号立案，经本院多次电话联系被告，均无人接听，本院通过摇号确定芜湖恒盛资产评估事务所对××酒店因漏水导致的装修损失进行了评估，评估损失为674800元。2020年11月11日，××酒店停业。2021年2月2日，本院以（2021）皖0221民初629号对杜汉民与陈旭房屋租赁合同纠纷案立案审理。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应全面履行协议确定的义务。本案通过当事人举证、质证及庭审调查，双方争议的焦点是：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》具体解除时间；2.被告否承担原告装修损失。 关于焦点一，原告因承租的房屋漏水，致酒店无法正常经营而要求被告维修，被告要求原告与开发商协商，从而未履行维修义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，原告有权要求解除《房屋租赁合同》。2020年9月18日，原告向本院提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同》，2020年12月5日，本院向被告送达了起诉状副本，《房屋租赁合同》表明原告已向被告发出了解除合同通知书，自被告收到通知之日起合同解除，尽管被告2021年2月2日向本院提起诉讼，但被告并非对解除合同存在异议，而是也要求解除合同。故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年12月5日解除。 关于焦点二，出租人应当履行租赁物的维修义务。原告对承租的房屋出现漏水问题告知了被告后，被告未能履行维修义务，致使装修造成损失，被告应承担赔偿责任。 为维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杜汉民与被告陈旭签订的《房屋租赁合同》于2020年12月5日解除； 二、被告杜汉民于本判决生效后十日内赔偿原告陈旭装修损失674800元； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告杜汉民的其他诉讼请求。 案件受理费5900元，由原告陈旭承担900元，被告杜汉民承担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  周玉道 人民陪审员  陈文武 人民陪审员  沈承春 二〇二一年四月十四日 书 记 员  丁梦雪 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。