河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1526民初821号原告张正江，男，汉族，1967年7月1日生，住潢川县。原告周光霞，女，汉族，1970年7月1日生，住址同上。委托诉讼代理人易瑞、程泽阳（实习），河南众卓律师事务所律师。被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司统一社会信用代码：91411526MA47BARBXW。法定代表人孙跃峰，男，该公司总经理。被告喻鹏霞，女，汉族，1982年5月24日生，住潢川县。被告余得安，男，汉族，1997年6月16日生，住河南省潢川县。原告张正江、周光霞与被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司、喻鹏霞、余得安房屋买卖合同纠纷一案，本院受案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张正江、周光霞及其二人委托诉讼代理人易瑞、程泽阳与被告余得安到庭参加了诉讼，被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司、喻鹏霞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张正江、周光霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告房屋买卖合同无效；2.依法判令被告归还原告购房款460000元及利息；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年5月，原告通过被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司介绍，购买位于潢川县先锋新型社区B1-1一号楼东北单元11层东北户一套商品房，在被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司的撮合下，原告于2020年5月与被告即卖房人达成买卖协议，房款470000元，双方在潢川县屋托邦房产经纪有限公司的见证下签订协议且被告承诺2020年9月10日前办理房屋手续，被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司为防止原告私下与被告余得安沟通，让原告的购房款打入被告公司，然后由被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司转交被告余得安，原告于2020年5月相继向被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司转入购房款470000元，被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司与2020年5月15日转入被告余得安账户383700元整（本案被告余鹏霞转出），剩余86300元至今在被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司，后原告多次找到被告催办房屋手续事宜，被告以各种理由拒不履行义务，后原告发现买的房屋系小产权，根本办不到房产证。综上，原告认为被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司作为中介，未能如实提供房源，提供虚假信息，侵犯原告合法权益，应当与被告余得安即卖房人一起承担连带责任，归还原告购房款及赔偿原告损失。被告余得安辩称，这房子是工程款抵来的，所有权是我，我一直和开发商、中介公司沟通，积极履行义务，开发商说这个房子可以办证，办证指的是物业公司开具的房票。且在购买之前，原告就知道办不了房产证，我也进行过提示，后续是先开票，开票时间不确定，因为原告有亲戚在先锋社区居住，所以情况都是了解的。签订协议时我明确说明我可以协助办理开票，办不了房产证，现在开不了票是开发商的原因。中介和我没有隐瞒过，我们明确提示过房屋是小产权，代买人也明确知道是小产权，所以原告说的不属实，原告明知是小产权的房子还购买了，他对交易应该产生的后果是明白的。被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司未到庭，也未进行答辩。被告喻鹏霞未到庭，也未进行答辩。经审理查明，原告张正江、周光霞于2020年5月13日通过其女儿张元元向马成辉微信转账10000元作为原告购买新型社区B1-1一号楼东北单元11层东北户购房押金。2020年5月15日，原告张正江、周光霞与被告余得安签订《先锋新型社区房屋购买合同》：乙方（张正江、周光霞）购买位于潢川县先锋新型社区B1-1一号楼东北单元11层东北户（入户门朝东为西户，入户门朝西为东户，单元号由东西顺序排列），该套房屋为126平方米，合计肆拾柒万元（470000元），合同中备注：1.此房屋包含装修、水、电、燃气等费用，如有任何债务纠纷由出卖人承担；2.后期办理放票由出卖人负责，费用自行承担。合同中出卖人（甲方）：余得安，买受人（乙方）：张正江、周光霞，被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司加盖了公章。2020年5月14日和2020年5月15日原告通过张元元的账户（62×××84）分三笔（2020年5月14日：200000元+200000元；2020年5月15日：60000元）向张建敏的账户（62×××70）转账共计460000元用以交付案涉房屋房款（张元元与张建敏签订《委托合同》：由张建敏代张元元转交案涉房屋购房款）。2020年5月15日，张建敏向本案被告喻鹏霞分两笔转交原告房款共计460000元，被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司向原告出具购房款收条一张：“购房款收条今收到张正江交来先锋社区B1-111层房屋购房款肆拾陆万元整（￥460000）收款人马成辉身份证号：342423198707048394”，被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司在收款人处加盖了公章。当日，被告喻鹏霞向被告余得安一次性转账383700元房款款项。2020年6月4日，原告与被告余得安在被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司的见证下签订《买卖协议附件》：第一条：卖方与开发商及其他人员等联系，承诺于2020年9月10日之前帮助卖方到先锋社区售楼部办理好放票及合同等手续；第二条：如卖方未能按照本协议第一条约定时间办理好，则卖方需亲自回来与开发商及其他相关人员沟通协商处理，直至本协议约定房屋的房票和购房合同等手续办理好为止。2021年2月23日，马成辉通过微信向原告退还了缴纳的10000元购房押金，审理中又退还60000元。另查，被告喻鹏霞系被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司员工。再查，中国人民银行于2021年2月20日发布的一年期贷款市场报价利率为3.85%。上述事实有当事人陈述、身份证明、书证等在案佐证。本院认为，本案争议系房屋买卖引起的纠纷，合同的签订不得违反法律、法规的强制性规定。案涉房屋系建造在农村集体所有的土地上，不属于商品房，系“小产权房”，双方签订的小产权房的买卖合同（《先锋新型社区房屋购买合同》）应认定为无效合同，故对于原告诉请判令原、被告房屋买卖合同无效，本院予以支持。根据无效合同的处理原则，被告应返还原告支付的购房款，因被告喻鹏霞为被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司员工，其收取原告470000元购房款（包含10000元购房押金）之后向被告余得安账户转入房款383700元，被告余得安仅实际收到购房款383700元，由于被告余鹏霞行为系职务行为，剩余购房款86300元为被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司所获取，故被告余得安应向原告归还购房款383700元，被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司应向原告归还购房款86300元。经原告陈诉及相关转账证实，被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司已于2021年2月23日向原告归还了10000元的购房押金，审理中又退还60000元，被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司还应当向原告归还16300元（86300元-10000元-60000元），关于原告要求被告支付利息的请求，因原告自身存在一定责任，对该请求依法不予支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告张正江、周光霞于被告余得安签订的《先锋新型社区房屋购买合同》无效。限被告余得安于本判决生效之日起十五日内返还原告张正江、周光霞购房款383700元，潢川县屋托邦房产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张正江、周光霞购房款16300元。驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8200元，减半收取为4100元，由被告余得安负担3527.5元，被告潢川县屋托邦房产经纪有限公司负担负担572.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  李智勇二〇二一年四月二十九日书记员  余杰杰