吉林省大安市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0882民初300号 原告：大安市启海物业管理服务有限公司，住所吉林省白城市大安市平安家园物业办公室。 法定代表人：孙伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：王振洪，吉林于晓辉律师事务所律师。 被告：梁乘，男，1994年10月7日生，汉族，个体，住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：孙奎，吉林求证律师事务所律师。 原告大安市启海物业管理服务有限公司（以下简称启海物业公司）与被告梁乘物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月20日公开开庭进行了审理，原告启海物业公司法定代表人孙伟及其委托诉讼代理人王振洪、被告梁乘及其委托诉讼代理人孙奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大安市启海物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求梁乘立即给付拖欠2019年度至2021年度的物业管理费、二次提水电费、维修保养费，电梯费、楼梯费等本金4746元，律师费2000元，违约金按日千分之三计算，合计：6746元；2.由梁乘承担诉讼费用。事实和理由：2018年10月4日，我公司和梁乘所居住的平安家园小区业主委员会签订了关于物业服务的《委托合同书》一份，服务期限20年，合同约定，提供物业服务包括公用绿地、花木的养护和管理、公用设施的维护和养护，公告场所的卫生、垃圾清运、冬季清雪等，24小时门卫值班，收取物业费标准由双方商定，因案件诉讼产生的律师费由梁乘承担。梁乘作为本小区二号楼三单元202室业主，住宅面积119.96平方米，自2019年度至2021年度一直没有缴纳费用，为维护我公司的合法权益，特向法院起诉，请求梁乘立即给付拖欠物业费及律师费共计6746元，承担诉讼费用。 梁乘辩称，第一，本案启海物业公司是通过其它的物业公司和个人受让过来的物业公司和此物业服务。根据物业管理条例第39条的规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性的服务企业，但是不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人的规定，那么本案启海物业公司服务于梁乘所在的小区是不合法的。也就是说启海物业公司是受让其他物业公司的管理权所取得的平安家园小区的物业管理，违背了物业管理条例的相关规定。因此，启海物业公司所持有的相关物业服务合同，因违反法律的强制性规定当属无效。那么进而可以说明启海物业公司不具备诉讼主体资格。第二，启海物业公司所主张的相关的费用没有明确的合同约定和法律规定。根据启海物业公司提交的相关物业服务合同以及转让合同等等，均没有约定收费的具体标准以及收费项目，因此根据物业管理条例的相关规定在双方对物业服务项目及收费标准没有明确约定，同时也没有法律规定的情况下，启海物业公司按此主张收费标准没有依据。第三，启海物业公司所主张的二次提水费用依照相关规定不属于物业管理收费的项目范围之内，同时二次提水的服务方也并非是启海物业公司，同时提供二次提水服务的机构也没有委托启海物业公司收取该项费用，另外关于电梯费，根据物业管理条例的相关规定，应属于物业费的范畴之内。如果电梯费单独收费应该由双方另行约定或者由法律规定，否则就剥夺了业主所享有的支配权，属于合同法当中所约定的霸王条款。第四，启海物业公司所提供的大安市平安家园业主委员会出具的收费标准不具有法律效力，因为该标准并没有约定在物业服务合同当中，同时业主委员会的成立以及在相关部门或者街道的备案程序我方现在并不知情，也就是说业主委员会现在是否合法的存在，现在我们并没有看到启海物业公司所提供相关的证据，另一方面业主委员会单方出具的收费标准，并没有通过物业管理条例所规定的业主大会的通过，也就是通过业主2/3以上成员的对收费项目的审核，同时业主委员会负责人或者具有法人资格的负责人，并没有在收费标准承诺书当中签字确认，收费标准并没有约定到合同当中，因此，收费标准对于本案梁乘也就是业主一方没有约束力。第五，本案启海物业公司所主张的相关费用并不具有合理性、合法性，根据物业管理条例第40条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。根据这条规定，再结合启海物业公司所提交的业主委员会收费标准，而且出具的收费标准并没有经过召开业主大会讨论通过的情况下，在业主不知情的情况下，就违背了合理、公开的这样的一个基本原则。因此启海物业公司所主张的上述费用对于业主来讲是显失公平的。同时也不具有合理性和公开性。综上，请求人民法院依法驳回启海物业公司的诉讼请求。诉状中的合同说律师费由乙方来负担，乙方是平安家园小区的业主委员会，而不是本案的梁乘。所以律师费不应当由梁乘来承担。那是他们合同约定的。还有一点就是，关于大安市启海物业管理服务有限公司对平安家园小区进行服务合同是否合法有效，请法庭予以审查。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。梁乘是大安市平安家园小区2号楼3单元202室的业主，住宅面积为119.96平方米。 2018年10月4日，大安市平安家园业主管理委员会与大安市望族物业管理有限公司签订《平安家园物业劳务合同书》和平安家园小区业主及物业管理公司双方公约，委托管理期限2018年11月1日起至2020年2月29日止。 2019年12月1日，大安市平安家园业主管理委员会与大安市望族物业管理有限公司签订《平安家园物业劳务合同书》和平安家园小区业主及物业管理公司双方公约，委托管理期限2020年1月1日起至2025年12月31日止。 2020年5月25日，大安市望族物业管理有限公司与陈重、大安市平安家园业主管理委员会签订物业管理服务转让协议，将平安家园小区物业管理、服务合同转让给陈重。 2020年6月1日，陈重、大安市启海物业管理服务有限公司、大安市平安家园业主管理委员会签订物业服务转让合同将大安市平安家园小区物业管理、服务合同转让给大安市启海物业管理服务有限公司。 2020年9月20日，大安市启海物业管理服务有限公司与大安市平安家园业主管理委员会签订物业管理服务补充协议书。合同有效期自2020年10月1日起至2040年10月1日。 2021年1月11日，启海物业公司向梁乘发出缴费通知书。 认定上述事实的证据有当事人陈述、物业转包合同、通知等。 本院认为，关于物业服务合同是否有效问题。业主委员会与未经业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同对业主是否具有法律约束力。业主委员会是业主大会的执行机构，只能按照业主大会的决定与授权与物业服务人签订物业服务合同，而业主大会作出选聘物业服务人的决议需满足特定要件。《民法典》第278条规定应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。若未达到特定比例，则业主大会作出的选聘物业服务人的决议无效，业主委员会与该无效决议所定的物业服务人或未经业主大会决议即与物业服务人签订的物业服务合同对业主不具法律约束力。启海物业公司提供的证据不能证明其与业主委员会签订的物业服务转包协议和补充协议，是经过业主大会决议解聘或重新选聘后授权业主委员会签订的，因此对业主不具有约束力。但启海物业公司作为物业服务人已经为业主提供一定的物业服务，基于物业服务利益无法返还，业主仍应根据物业服务人提供的服务项目和服务质量等因素支付相应的物业费。因此启海物业公司请求梁乘给付物业费符合法律规定，本院予以支持。关于收费标准，物业公司提供的业主委员会出具的物业收费标准没有证据证明是经过业主大会决议、业主委员会成员协商确定或与业主进行协商确定的标准，因此该收费标准对业主也没有约束力。结合本案实际，启海物业公司已经对小区提供物业服务，梁乘没有提供启海物业公司提供的物业服务存在瑕疵的证据，收费标准可参照物业公司收取平安家园2楼其它业主收费标准收取。启海物业公司请求的违约金和律师费于法无据，本院不予支持。 综上所述，梁乘应交纳的物业费119.96平方米×0.6元/平方米×36月（2019年-2021年）=2,591.14元，电梯费550元×3年（2019年-2021年）=1650元，二次供水1.5元/平方米×119.96平方米×2年（2019年-2020年）=359.88元、0.7元/平方米×119.96平方米（2021年）=83.97元，楼道照明20元×3年=60元，共计4,744.99元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、梁乘给付大安市启海物业管理服务有限公司物业管理服务费共计4,744.99元。 二、驳回大安市启海物业管理服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由梁乘负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 本案法律文书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行本院生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作需要的必要消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张明兢 二〇二一年四月三十日 书记员  王婷婷