北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初4124号原告：罗良存，男，1967年8月2日出生，汉族，北京市平谷区大兴庄镇鲁各庄村农民，住该村中路151号。公民身份号码：110226196708020013。委托诉讼代理人：耿文武，北京斌强律师事务所律师。被告：北京丹霞山旅游开发有限公司，住所地北京市平谷区东高村镇东高村西街12号。统一社会信用代码：91110117785512080J。法定代表人：闫海东，该公司董事长。被告：北京市平谷区平谷镇岳各庄村民委员会，住所地北京市平谷区平谷镇岳各庄双河路9号。统一社会信用代码：54110117740426533Q。法定代表人：王瑞利，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：闫海霞，北京市时雨律师事务所律师。原告罗良存与被告北京丹霞山旅游开发有限公司（以下简称丹霞山公司）、北京市平谷区平谷镇岳各庄村民委员会（以下简称岳各庄村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》独任审理的要求，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告罗良存及其委托诉讼代理人耿文武、被告丹霞山公司的法定代表人闫海东、被告岳各庄村委会的委托诉讼代理人闫海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗良存向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令丹霞山公司返还给我租金25000元；2.令丹霞山公司、岳各庄村委会共同赔偿我房屋续建及设备投资款79200元。事实和理由：2003年7月30日，岳各庄村委会与北京燕园三方旅游开发有限公司平谷分公司（以下简称燕园三方平谷分公司）签订了《租赁岳各庄村×山村合同书》，依据该合同，岳各庄村委会将其所属位于×市平谷区镇罗营镇×（以下简称×）地区的山村全部租赁给燕园三方平谷分公司开发经营。2005年6月26日，燕园三方平谷分公司作为甲方（出租方），我作为乙方（承租方），岳各庄村委会作为丙方（保证方）共同签订了《丹霞山生态旅游度假区租用民宅合同书》。我承租涉案房屋时，该房屋主体已经建成，但未进行内部装修，亦未安装窗户。后我续建了房屋，并进行设备投资，总投资款不低于79200元。2006年3月1日，丹霞山公司成立，该公司承接了燕园三方平谷分公司的债权、债务。2018年7月，北京市平谷区平谷镇人民政府以涉案房屋未取得乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证为由将该房屋强制予以拆除。2019年4月22日，我曾以合同有效，丹霞山公司与岳各庄村委会违约为由向北京市平谷区人民法院对丹霞山公司及岳各庄村委会提起诉讼，后北京市平谷区人民法院作出(2019)京0117民初6047号民事判决，认定三方签订的《丹霞山生态旅游度假区租用民宅合同书》无效。该判决现已发生法律效力。我认为，自己之所以与燕园三方平谷分公司、岳各庄村委会签订《丹霞山生态旅游度假区租用民宅合同书》，系因为：1.该合同第十二条明确约定“甲方要保证宅基地及房产租用的合法性、时间性、完整性及稳定性，保证合同的有效性。”“丙方保证乙方土地和房产使用的时间，保证使用的连续性、合法性、完整性和可靠性”。我基于合同甲方和丙方的上述承诺才与其签订合同；2.×村民整体搬迁到岳各庄村后，原属×村的宅基地范围已归岳各庄村委会管理使用，故对于岳各庄村委会在上述合同中保证承诺，我有理由相信；3.涉案房屋主体并非我所建，我无义务申请乡村建设规划许可证，对于未取得乡村建设规划许可证的法律后果不应由我承担。故对于涉案合同无效及承租房屋被拆而给我带来的经济损失应由丹霞山公司及岳各庄村委会予以赔偿。被告丹霞山公司辩称，2003年7月30日，岳各庄村委会与燕园三方平谷分公司确签订一《租赁岳各庄村×山村合同书》，约定：岳各庄村委会将其所属位于×地区的山村全部租赁给燕园三方平谷分公司开发经营。2005年6月26日，燕园三方平谷分公司作为甲方（出租方），罗良存作为乙方（承租方），岳各庄村委会作为丙方（保证方）共同签订《丹霞山生态旅游度假区租用民宅合同书》，由乙方租用甲方在丹霞山生态旅游度假区内的旧房产、旧宅基地，该处房产已打好地基、砌完主体、盖好屋顶大瓦、地面打完垫层、四壁抹平、砌好院墙基础；租期自签订合同之日至2053年12月31日止，租用到期后，宅基地、房产等不动产归丙方所有；租金为25000元。同年，北京燕园三方旅游开发有限公司及燕园三方平谷分公司均被注销。2006年3月1日，我公司成立。后我公司承继了燕园三方平谷分公司的债权、债务。2015年，罗良存在岳各庄村委会及我公司不知情的情况下对涉案房屋进行了改建，将房顶的红瓦改为蓝瓦。2018年7月17日，因罗良存未取得乡村规划许可，平谷镇人民政府将涉案房屋予以拆除。涉案房屋被拆与我公司无关。故不同意罗良存的诉讼请求。被告岳各庄村委会辩称，2019年，罗良存曾就此纠纷提起诉讼，现其再次起诉，属于重复起诉。此外，我村委会与罗良存不存在合同关系，亦未收取罗良存租金，燕园三方平谷分公司与罗良存签订的《丹霞山生态旅游度假区租用民宅合同书》已被法院认定为无效合同，涉案房屋被拆除系因未取得乡村规划许可证，相应经济损失应当由违法建设方承担，我村委会无过错。罗良存要求我村委会承担违法建设损失无事实及法律依据，请求法院驳回罗良存的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年7月30日，岳各庄村委会与燕园三方平谷分公司签订一《租赁岳各庄村×山村合同书》，双方约定：岳各庄村委会将其所属位于×地区的山村全部租赁给燕园三方平谷分公司开发经营；租赁期50年，即自2003年12月31日起至2053年12月31日止。双方还约定了其他条款。2004年，燕园三方平谷分公司被注销。2005年6月26日，燕园三方平谷分公司作为甲方，罗良存作为乙方，岳各庄村委会作为丙方，三方签订《丹霞山生态旅游度假区租用民宅合同书》，约定：由乙方租用甲方在丹霞山生态旅游度假区内的旧房产、旧宅基地，该处房产已打好地基、砌完主体、盖好屋顶大瓦、地面打完垫层、四壁抹平、砌好院墙基础；租期自签订合同之日至2053年12月31日止，租用到期后，宅基地、房产等不动产归丙方所有；租金为25000元；乙方享有以上所述房产占地、地上房产2053年12月31日前的使用权，在符合国家法律法规的前提下，有按自己意愿对以上土地、房产进行处置的权利（包括出租、转让、赠送、使用权买卖和子女、亲属的继承权）；丙方要保证甲方、乙方开发经营管理的自主权，不管甲乙双方项目的开发、经营管理出现什么情况和变化，不管甲方因什么原因中止与丙方的合同，丙方要保证乙方土地和房产使用不受影响，不变更，保证乙方土地和房产使用的时间，保证使用的连续性、合法性、完整性和可靠性，要以产权人的名义协调乙方与经营者的关系，使乙方的投资得到保障，不受损失；因乙方原因，中途停止履行本合，已交纳的费用不退，并每日处以房产总额万分之五的罚金；因甲方违约，甲方要退回乙方已交款项，并每日处以甲方房产总额万分之五的罚金，同时，赔偿乙方的其他损失；如遇不可抗力和政策原因，使合同不能履行，双方协商解决，（终止、延期、修改合同）协商未果，交由有关部门直至本地法院裁决。合同签订后，罗良存依约支付了租金，并进行了投资建设。2006年，丹霞山公司成立后，该公司承接了燕园三方平谷分公司的债权、债务。2018年7月14日，北京市平谷区平谷镇人民政府以罗良存所建房屋未取得乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证，向罗良存下达限期拆除决定书，限罗良存于同年7月17日前拆除上述建设，并接受复查。逾期不拆除上述建设，将依法实施强制拆除。后北京市平谷区平谷镇人民政府对上述建筑进行了强制拆除。2019年4月22日，罗良存曾将闫海东、岳各庄村委会、丹霞山公司诉至本院，罗良存的诉讼请求为：1.请求法院依法解除其与燕园三方平谷分公司、岳各庄村委会签订的《丹霞山生态旅游度假区租用民宅合同书》；2.闫海东返还其租金25000元；3.闫海东及岳各庄村委会共同赔偿其房屋续建和设备投资款共为79200元；4.闫海东以房产总额79200元，按日万分之五的标准支付罚金，计算至该判决生效确定的给付之日止；5.闫海东、岳各庄村委会支付预期利益损失费175000元。后本院经审理认为，罗良存系北京市平谷区大兴庄镇鲁各庄村农民，不具有在岳各庄村使用宅基地建设住宅的权利，其建设住宅的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。罗良存通过与燕园三方平谷分公司、岳各庄村委会签订《丹霞山生态旅游度假区租用民宅合同书》，以租赁形式长期使用岳各庄村的宅基地，属于变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，该《丹霞山生态旅游度假区租用民宅合同书》应当依法确认无效。该案庭审中，罗良存称即使三方签订的《丹霞山生态旅游度假区租用民宅合同书》被确认为无效，亦坚持其变更后的诉讼请求。鉴于合同无效与合同有效的处理原则存在较大差异，故此，罗良存的上述诉讼请求，本院难以支持。同年7月15日，本院作出（2019）京0117民初6047号民事判决：驳回罗良存的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。为此，罗良存再次诉至本院。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。罗良存与燕园三方平谷分公司、岳各庄村委会签订的《丹霞山生态旅游度假区租用民宅合同书》，已被本院依法确认无效，罗良存应当返还房屋、土地，本院考虑到房屋已被拆除，无须返还。鉴于燕园三方平谷分公司被注销后，丹霞山公司承继了燕园三方平谷分公司的债权、债务，故此，丹霞山公司应当返还剩余租期内的租金。现罗良存要求丹霞山公司返还剩余租期内租金的诉讼请求，本院予以支持。罗良存要求丹霞山公司返还已占用房屋期间租金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。对于罗良存主张的房屋续建及设备投资款，因罗良存明知其作为鲁各庄村民，并不具有使用岳各庄村集体土地建设住宅的权利，其自行建设的房屋被政府部门认定为违法建设并予以拆除，相关损失应由其自行承担。故此，罗良存主张丹霞山公司、岳各庄村委会向其支付房屋续建及设备投资款，依据不足，本院亦不予支持。岳各庄村委会关于罗良存系重复起诉的抗辩意见，由于罗良存与闫海东、岳各庄村委会、丹霞山公司房屋租赁合同纠纷一案[案号为（2019）京0117民初6047号]中，罗良存以合同有效为由诉至本院，本院经审理认为，鉴于合同无效与合同有效的处理原则存在较大差异，对于罗良存要求返还租金，并要求赔偿房屋续建及设备投资款的诉讼请求未予支持，现罗良存以合同无效为由再次诉至本院，不属于重复起诉，故对于岳各庄村委会的抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、被告北京丹霞山旅游开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告罗良存租金18299元；二、驳回原告罗良存的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2384元，由原告罗良存负担2127元（已交纳）；由被告北京丹霞山旅游开发有限公司负担257元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 耿建明二〇二一年四月二十七日法官助理 张 慧法官助理 刘东遥书 记 员 张 帆