广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终12325号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市嘉实德胶粘制品有限公司。法定代表人：陈林，总经理。委托诉讼代理人：王新文，广东中意达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐德军，广东中意达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市亿盛达投资发展有限公司。法定代表人：陈春林，总经理。委托诉讼代理人：李发达，广东嘉得信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈春林。被上诉人（原审被告）：甘永明。被上诉人（原审被告）：李小军。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：李发达，广东嘉得信律师事务所律师。原审第三人：新港银塑胶制品（深圳）有限公司。法定代表人：朱楚平。上诉人深圳市嘉实德胶粘制品有限公司（以下简称嘉实德公司）因与上诉人深圳市亿盛达投资发展有限公司（以下简称亿盛达公司），被上诉人陈春林、甘永明、李小军，原审第三人新港银塑胶制品（深圳）有限公司（以下简称新港银公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初3479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。嘉实德公司一审起诉请求：1.判令亿盛达公司赔偿嘉实德公司设备搬迁、二次装修装饰、改造费用127475元；2.判令亿盛达公司赔偿租金差额31080元（2018年6月18日至2020年3月15日）；3.判令亿盛达公司返还押金19320元；4.判令亿盛达公司赔偿评估费5343元；5.判令陈春林、甘永明、李小军承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费、担保费700元、公告费520元，均由亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军承担。亿盛达公司一审起诉请求：1.判令嘉实德公司支付拖欠的租金共计35000元（2018年5至9月，共5个月，以租赁合同约定每月7000元）；2.判令嘉实德公司支付拖欠的水电费共2632.12元（其中电费为2521.62元，水费110.5元）、滞纳金2032.2元（按合同约定每天逾期金额0.3%计数，从2018年10月1日开始计，暂计至2018年10月18日，实际计至清偿之日）；3.本案一切费用由嘉实德公司承担（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费）。一审法院审理查明：涉案房产系位于深圳市龙华区，未办理不动产证。亿盛达公司述称，涉案房产所在土地原为村集体用地，由新港银公司出资兴建，房产建设完成后，由亿盛达公司向新港公司承租、收益。2017年3月24日，嘉实德公司法定代表人（乙方）与亿盛达公司（甲方）签订《厂房租赁合同》约定：甲方将涉案房产出租给乙方作厂房使用，租赁期限为2017年3月24日至2020年3月15日；月租金为7000元；乙方支付厂房押金15820元；乙方明知本厂房没有房产证，且不得以此为理由不履行合同。此外，双方还就其他权利义务进行约定。2017年4月30日，嘉实德公司向亿盛达公司支付了租赁押金19320元。亿盛达公司亦将涉案房产交付嘉实德公司占有、使用，交付时该房产处于毛坯状态。2017年12月，深圳市福×公司向新港银公司发出通知，改制涉案房产所在地块城市更新单元旧改合作项目正式启用，新港银公司应在2018年5月30日前搬迁腾空完毕并移交给深圳市福×公司。2018年6月，旧城改造项目拆迁人员进驻涉案房产，后嘉实德公司另寻租赁场地，但遗留部分物品在涉案房产内。亿盛达公司于2018年10月底将涉案房产交付给新港银公司。一审庭审中，嘉实德公司述称其于2018年5月26日搬离涉案房产，租金交付至2018年4月份，其后的租金、水电费均未缴纳。一审庭审中，嘉实德公司提交深圳×房地产咨询有限公司出具的《房地产估价报告》为证。根据该评估报告显示，在价值时点2018年5月16日，嘉实德公司在涉案房产中室内二次装修装饰评估价值为79175元、设备搬迁费用为16800元、改造费为31500元。为此，嘉实德公司支出鉴定费5343元。一审审理过程中，亿盛达公司对该《房地产估价报告》不予认可，但明确其不对涉案房产装修申请重新鉴定。经查，深圳×房地产咨询有限公司具备房地产估价机构资质证书，资质等级为一级。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房产未办理不动产登记，本案中并无证据证明涉案房产在建设时已经取得建设工程规划许可，故嘉实德公司与亿盛达公司之间的《厂房租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，亿盛达公司并无继续占有嘉实德公司押金的合法理由，嘉实德公司诉请亿盛达公司返还租赁押金19320元于法有据，该院予以支持。关于租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，嘉实德公司在合同签订后已经实际占有、使用涉案房产，亿盛达公司有权要求支付占有使用费，同时，嘉实德公司关于其成立新的租赁关系所发生的租金对亿盛达公司并无约束力，故嘉实德公司关于赔偿租金差额之诉求缺乏法律依据，该院不予支持。关于损失。从《厂房租赁合同》的内容看，亿盛达公司出租涉案房产时已在合同中载明该房产未取得房产证的情况，嘉实德公司对房产的情况应当知情，故该院结合双方合同签订情况，以嘉实德公司负担40%、亿盛达公司负担60%的比例作为分担本案损失的比例。涉案房产交付时为毛坯状态，可以认定嘉实德公司在取得涉案房产后实施了装修，而深圳市福×公司通知腾房的时间在涉案租赁履行期限之内，可以认定嘉实德公司发生了装修损失。本案中，深圳×房地产咨询有限公司出具的《房地产估价报告》对房产装修现值具有证明力，结合双方约定的租赁届满期限为2020年3月15日并考虑装修折旧率等因素，该院在《房地产估价报告》认定的装修价值基础上，以韵×公司承租时间比例7/18标准并结合前述过错比例对韵×公司的装修损失予以调整，确定亿盛达公司应向韵×公司赔偿装修损失29030.83元（79175元×60%×11/18=29030.83元）。嘉实德公司主张的搬迁费系其在租赁关系中所必定发生的费用，故搬迁费损失，该院不予支持。嘉实德公司对改造的事实未予举证，其主张改造费缺乏事实依据，该院不予支持。鉴定费属嘉实德公司确定装修损失的必要费用，结合前述责任比例，亿盛达公司应向嘉实德公司赔偿鉴定费3205.8元。嘉实德公司关于担保费之主张缺乏法律依据，该院不予支持。嘉实德公司没有提供证据证实陈春林、甘永明、李小军存在滥用公司独立地位和股东有限责任的行为，对其要求陈春林、甘永明、李小军承担连带责任的请求，该院不予支持。关于亿盛达公司的反诉请求。该院认为，深圳市福×公司的通知已明确要求2018年5月前腾空涉案厂房，据此可以认定，亿盛达公司自2018年6月起即不具备收取占有使用费的依据，故其反诉要求嘉实德公司支付2018年6月至9月租金的反诉请求，该院不予支持。嘉实德公司称其于2018年5月26日搬离涉案房产，且租金仅交至2018年4月份，故其仍应向亿盛达公司支付2018年5月份场地占用费7000元。亿盛达公司对嘉实德公司水电使用情况未提供直接证据予以证明，对其水电费之反诉主张，该院不予支持。因《厂房租赁合同》为无效合同，亿盛达公司关于滞纳金的主张并无合同依据，该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、亿盛达公司应于判决生效之日起十日内支付嘉实德公司装修损失29030.83元；二、亿盛达公司应于判决生效之日起十日内返还嘉实德公司押金19320元；三、亿盛达公司应于判决生效之日起十日内支付嘉实德公司鉴定费3205.8元;四、嘉实德公司应于判决生效之日起十日内支付亿盛达公司场地占用费7000元；五、驳回嘉实德公司的其他诉讼请求;六、驳回亿盛达公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费3964元，由嘉实德公司负担2849元，亿盛达公司负担1115元；反诉受理费396元，由嘉实德公司负担70元，由亿盛达公司负担人民币326元；保全费1436元，由嘉实德公司负担1032元，亿盛达公司负担404元；公告费520元，由嘉实德公司负担。上诉人嘉实德公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、五项并改判支持嘉实德公司的全部诉讼请求；2.撤销一审判决第四项并驳回亿盛达公司的反诉请求；3.本案一、二审诉讼费、保全费、公告费由亿盛达公司承担。事实与理由：一、原审查明事实部分错误或未查。1.本案所涉房屋是否取得建设工程规划许可证并未查明。本案所涉房产系第三人港银公司所建设，如果取得了建设规划许可证也是港银公司所申请，亿盛达公司无法提供涉案房产的建设规划许可证并不代表房产没有建设规划许可证。嘉实德公司在一审中也追加了港银公司为案件当事人，房产是否有建设规划许可证是一个事实问题，直接涉及到合同的效力，对本案判决有重大影响。一审判决以无证据证明涉案房产已取得建设工程规划许可从而认定合同无效属于主观推断，实际上案件关键事实并未查明，请二审法院对此明察。2.2018年3月15日之后，嘉实德公司与亿盛达公司已不存在租赁关系，原审判决对此未查明。嘉实德公司收到了港银×公司和新港银塑胶制品（深圳）有限公司发给亿盛达公司的通知，通知称港银公司与亿盛达公司的厂房租赁合同为2015年3月15日至2018年3月15日，因遇到旧改，租赁合同到期终止。鉴于亿盛达公司与第三人的租赁合同到期终止，亿盛达公司对涉案房产自2018年3月15日之后不再具备出租的权利，嘉实德公司与亿盛达公司之间的租赁关系到2018年3月15日因出租人无权出租而不再存续。原审判决对此事实未查明。3.嘉实德公司在2018年5月26日搬离涉案房产，旧城改造项目拆迁人员2018年6月入驻了嘉实德公司之前所租赁的厂房，原审所查明的“2018年6月，旧城改造项目拆迁人员进驻涉案房产后，后嘉实德公司另寻租赁场地”与事实不符。原审所认定的“2018年10月底将涉案房产交付发给第三人”同样与事实不符，认定的交付时间错误。二、原审判决适用法律错误。1.改造费用、搬迁费、租金差额应当列入损失范围。嘉实德公司入驻涉案房产时，房屋是毛坯房，房屋内无水电供应的，不进行改造根本是无法使用的。嘉实德公司支出费用对涉案房产进行改造、装修后才投入使用，资产评估机构进行评估时查勘了涉案房产，对改造、装修的事实进行了确认。在一审诉讼中，亿盛达公司并未否认涉案房产进行过改造的事实，一审判决并未对改造的事实进行调查就认定主张装修费缺乏事实依据，明显属于适用法律错误。双方租赁合同未到期前，嘉实德公司不得不提前搬迁，另寻场地进行生产经营。新的租赁场地租金高于原租金，这完全是因亿盛达公司在签订合同时明知其与第三人的租金合同期限到2018年3月15日，还故意与嘉实德公司签订合同终止为2020年3月15日的合同所导致的，租金差额完全是因亿盛达公司的过错所导致，亿盛达公司应当赔偿资金差额损失。在合同未到期前，嘉实德公司不得不进行搬迁，提前搬迁产生的搬迁费应当由亿盛达公司承担。2.原审判决按照6：4的比例承担本案损失明显不当。首先，涉案房产有无取得建设规划许可证尚未查明，合同效力尚不确定；其次，本案所涉房产进行拆迁是因为旧城改造，并非因为房产未取得不动产登记拆除违建；再次，本案所涉纠纷之所以产生的关键原因是亿盛达公司在明知其与第三人签订的租赁合同终止期限是2018年3月15日的情况下，与嘉实德公司等租户签订合同终止期限超过2018年3月15日的租赁合同。因此，损失之所以产生和涉案房产有无取得房产登记或建筑规划许可证无关。亿盛达公司应当承担100%的损失，原审按照6：4分担损失的认定明显不当，请求二审法院予以调整。三、亿盛达公司的反诉请求不能成立，依法应当驳回其反诉请求。亿盛达公司在2018年3月15日之后无权出租涉案房产，其收取租金或场地占用费没有事实和法律依据，况且嘉实德公司在2018年5月26日就已搬离涉案房产，原审判决嘉实德公司支付2018年5月场地占用费7000元的判项明显错误，请求二审法院驳回亿盛达公司的反诉请求。综上，嘉实德公司认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，作出客观公正的判决。上诉人亿盛达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.一审法院认定嘉实德公司不应缴纳水电费认定不当。一审法院既已认定双方合同为无效合同，就双方就应互负返还义务，现对于实际产生的水电费应按照双方以往合同履行惯例。在嘉实德公司收到亿盛达公司的缴费单后，应在合同约定时间内进行缴费，嘉实德公司搬离之前都系以此惯例缴纳水电费，嘉实德公司均未提出异议。现嘉实德公司已确认于2018年5月27日搬走，且确认未缴纳该月租金，故在当月产生的水电费也应支付。2.一审法院对于认可嘉实德公司单方作出的评估报告书认定错误，装修费及鉴定费不应由亿盛达公司承担。评估报告系嘉实德公司单方作出，亿盛达公司对该份报告的客观性不予认可，应按照法定程序由法院指定或双方共同选定。故该份评估报告所产生的评估鉴定费由亿盛达公司承担于法无据。且对于最后评估损失高达近8万余元，该装修损失价值明显与事实不符。嘉实德公司要求亿盛达公司承担装修损失的诉请并不合理，装修损失应由嘉实德公司自行承担。根据《厂房租赁合同》第十二条约定“甲方所出租的厂房均是按厂房基本结构移交给乙方，乙方欲加以装修以及在其他范围内进行加建或改装时，需经得甲方书面同意”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”截至一审终结，嘉实德公司均未提交任何的有对租赁物进行装修的证明，仅凭一份评估报告无法证明装修事实。亿盛达公司认为嘉实德公司并未对租赁物进行装修，即便存在装修事实，因嘉实德公司未经亿盛达公司同意装修，现使用期限已临近饱和，且现房屋已拆除，装修利益归属于无，装修损失应由嘉实德公司自行承担。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人陈春林、甘永明、李小军共同辨称，涉案租赁行为系公司独立行为，与股东不存在法律关系，我等仅是公司股东，不应承担法律责任。原审第三人新港银公司未陈述意见。本院经审理查明，确认一审查明的事实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。针对上诉人的上诉请求，本院评判如下：涉案合同的效力认定问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案房产未办理不动产登记，亦无证据证明涉案房产在建设时已经取得建设工程规划许可，故一审认定嘉实德公司与亿盛达公司双方签订的《厂房租赁合同》无效，符合法律规定，本院予以确认。涉案合同被认定无效后双方的利益清结问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因涉案合同无效，一审判令亿盛达公司返还嘉实德公司押金19320元，符合法律规定，本院予以确认。因亿盛达公司出租涉案房产时已在《厂房租赁合同》中载明该房产未取得房产证的情况，嘉实德公司对房产的情况应当知情，故一审法院结合双方合同签订情况，酌定涉案合同无效的过错由嘉实德公司负担40%、亿盛达公司负担60%，符合法律规定和裁判规则，处理上并无不当，本院亦予以确认。一、场地占用费及水电费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，嘉实德公司在合同签订后已经实际占有、使用涉案房产，虽然涉案合同无效，但亿盛达公司有权要求支付占有使用费。深圳市福×公司的通知已明确要求2018年5月前腾空涉案厂房，据此可以认定，亿盛达公司自2018年6月起即不具备收取占有使用费的依据。嘉实德公司称其于2018年5月26日搬离涉案房产，且租金仅交至2018年4月份，故嘉实德公司应向亿盛达公司支付2018年5月1日至2018年5月26日的场地占用费5871元（7000元÷31天×26天）。一审判令嘉实德公司仍应向亿盛达公司支付2018年5月份整月的占用费7000元，超过部分不当，本院予以纠正。亿盛达公司上诉主张嘉实德公司支付水电费，但其未能提交证据证明嘉实德公司水电使用情况，故一审根据民事证据规则，驳回亿盛达公司相关诉请求，并无不当，本院予以确认。二、本案合同无效的损失。1.涉案房产交付时为毛坯状态，可以认定嘉实德公司在取得涉案房产后实施了装修和改造，而深圳市福×公司通知腾房的时间在涉案租赁履行期限之内，应当认定嘉实德公司发生了装修和改造损失。深圳×房地产咨询有限公司出具的《房地产估价报告》显示，在价值时点2018年5月16日，涉案房产室内二次装修装饰评估价值为79175元、改造费为31500元。虽然亿盛达公司对该《房地产估价报告》不予认可，但其明确不申请重新鉴定，且深圳×房地产咨询有限公司具备房地产估价机构一级资质，因此，本院采信《房地产估价报告》的证明力，结合双方过错的程度以及嘉实德公司的承租时间比例，亿盛达公司应向嘉实德公司赔偿装修和改造损失40581元【（79175元＋31500元）×60%×11/18】，一审对嘉实德公司的改造损失处理有误，本院予以纠正。亿盛达公司上诉主张嘉实德公司的装修未经其同意，且使用期限已临近饱和，装修损失应由嘉实德公司自行承担，理由不成立，本院不予采纳。2.嘉实德公司上诉主张亿盛达公司支付其搬迁费损失及担保费，依据不足，本院不予支持。3.嘉实德公司成立新的租赁关系的租金对亿盛达公司并无约束力，其主张亿盛达公司赔偿租金差额缺乏法律依据，本院不予支持。股东是否应对亿盛达公司涉案债务承担责任的问题。因嘉实德公司未能提供证据证实陈春林、甘永明、李小军存在滥用公司独立地位和股东有限责任的行为，故其主张陈春林、甘永明、李小军应对亿盛达公司涉案债务承担连带责任，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人亿盛达公司上诉理由不成立，本院予以驳回；上诉人嘉实德公司的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持；原审认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:一、维持广东省深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初3479号民事判决第二项、第三项、第六项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初3479号民事判决第五项；三、变更广东省深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初3479号民事判决第一项为：深圳市亿盛达投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付深圳市嘉实德胶粘制品有限公司的装修和改造损失40581元；四、变更广东省深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初3479号民事判决第四项为:深圳市嘉实德胶粘制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付深圳市亿盛达投资发展有限公司场地占用费5871元；五、驳回深圳市嘉实德胶粘制品有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3964元，由深圳市嘉实德胶粘制品有限公司负担2586元，深圳市亿盛达投资发展有限公司负担1378元；反诉受理费396元，由深圳市嘉实德胶粘制品有限公司负担50元，深圳市亿盛达投资发展有限公司负担346元；保全费1436元，由深圳市嘉实德胶粘制品有限公司负担941元，深圳市亿盛达投资发展有限公司负担495元；公告费520元，由深圳市嘉实德胶粘制品有限公司负担341元，深圳市亿盛达投资发展有限公司负担179元。二审案件受理费7928元，由深圳市嘉实德胶粘制品有限公司负担2586元（嘉实德公司已预交3964元），深圳市亿盛达投资发展有限公司负担5342元（亿盛达公司已预交3964元），由深圳市亿盛达投资发展有限公司迳付深圳市嘉实德胶粘制品有限公司1378元。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 张  永  彬审判员 徐  玉  婵二〇二一年四月二十七日书记员 龙蒙 （ 兼）书记员 任楚妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。