河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终1947号 上诉人（原审被告）：王志兴，男，1989年7月16日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 上诉人（原审被告）：李春雪，女，1989年1月26日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张伟强，北京市京大（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：钱立艳，女，1986年4月22日出生，汉族，住河北省石家庄市行唐县。 委托诉讼代理人：赵庆雨，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 上诉人王志兴、李春雪因与被上诉人钱立艳排除妨害纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初3766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王志兴、李春雪的上诉请求：1、请求撤销石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初3766号民事判决，依法改判或发回重审。2、诉讼费及由此产生的其他一切费用由被上诉人承担。事实和理由：二上诉人系夫妻关系，共同拥有石家庄市裕华区煤机街116号豪景丽园小区7号楼1单元101室房屋的所有权。2017年3月10日，上诉人将上述房产卖给案外人李精博并签订《房屋买卖合同》，房屋总价310万元。因上诉人王志兴工作忙，2017年3月14日，授权并公证由案外人李爱峰代为办理出售上述房产事宜。李爱峰在明知该房产出售给案外人李精博的情况下，于2017年3月16日与被上诉人恶意串通签署买卖协议，以138万元价格将房产出售明显低于市场价格。可知被上诉人与李爱峰恶意串通，损害上诉人合法权益且被上诉人钱立艳与案外人李爱峰熟识系朋友关系。一审法院未查明上述事实，以被上诉人钱立艳取得不动产证书即取得权利，本案事实认定错误。请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。 钱立艳辩称：1、一审法院认定钱立艳对涉案房屋享有所有权，事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判；2、王志兴、李春雪上诉认为钱立艳与李爱峰恶意串通损害其合法权益没有事实和法律依据，且该上诉理由不能阻却钱立艳为涉诉房屋的所有权人。 钱立艳一审的诉讼请求：一、请求法院判令被告王志兴、李春雪停止侵权，立即搬离原告钱立艳所有的位于石家庄市裕华区房屋；二、请求判令被告王志兴、李春雪因赔偿原告钱立艳房屋租金损失100480元（该损失按照每月2512元的标准，暂从2017年3月23日计算至自2020年7月23日，并按每月2512元的标准一直计算至二被告实际搬离之日止）：三、请求判令被告王志兴、李春雪返还原告垫付的物业费3909元；四、本案案件受理费由二被告承担。 一审法院认定的事实：2017年3月16日，原告钱立艳（乙方、购房人）与被告王志兴、李春雪的代理人李爱峰（甲方、售房人）、裕华区顺美置家房产中介服务中心（丙方）签订《房屋买卖居间合同》约定，被告王志兴、李春雪自愿将合法拥有的，坐落于石家庄市裕华区0万元价格出售给原告钱立艳。其中付款方式项下约定，首付款45万，剩余215万通过银行按揭贷款支付。同日，原告向裕华区顺美置家房地产中介服务中心支付2万元定金。上述合同签订后，原告于2017年3月23日就案涉房产交易向石家庄市存量房交易结算资金监管账户转款45万。同日，被告王志兴、李春雪代理人李爱峰向原告出具收据载明收到上述款项。2017年3月30日，原告通过中国邮政储蓄银行向被告王志兴、李春雪代理人李爱峰转款215万元。同日，李爱峰向原告出具收据载明收到上述款项。2017年3月23日，案涉房屋变更登记至原告名下，不动产登记号为：冀（2017）石家庄市不动产权第0019500号。后就案涉房屋原告办理了物业、燃气、供水等变更手续。2020年8月7日河北安信联行物出具《证明》载明：豪景丽园小区7号楼1单元101，业主钱立艳，于2017年4月14日交物业费504.4元，收费期间2017年1月1日至4月30日；2019年3月20日交物业费1513.24元，收费期间2018年1月1日至12月31日；2020年7月15日交物业费2395.9元，收费期间2019年1月1日至2020年7月31日。根据房产本显示钱立艳于2017年3月23日购房，至今未在此居住过。经核实，实际居住人为王志兴。特此证明。原告提交河北安信联行物业出具物业费收费凭证两份，佐证上述物业费缴纳事实。另原告提交石家庄市物价局、石家庄市财政局、石家庄市住房保障和房产管理局印发的《关于公布我市2011年度住宅房屋市场租金标准的通知》，主张案涉房屋属于二类区域甲等，按照每月每平米16元，根据案涉房屋面积，自案涉房屋产权变更登记至钱立艳名下之日起计算租金损失。另查明，案涉房屋存量房买卖合同载明的交易价格为138万。且基于案涉房屋买卖形成诉讼和仲裁案件如下：1、2017年4月，王兴志以受托人李爱峰不尽职履行委托义务，未经王志兴许可私自将案涉房屋以138万元卖给钱立艳，且未向王志兴支付任何购房款为由，向石家庄仲裁委员会申请撤销《石家庄市存量房买卖合同》并由钱立艳承担恢复房产原状的相关费用。后王志兴撤回仲裁申请，石家庄仲裁委员会于2018年12月27日，作出石裁决字【2017】第293号决定书，同意王志兴撤回仲裁申请;2、2017年4月24日石家庄市长安区人民法院受理王志兴、李春雪与被告李爱峰委托合同纠纷一案。2018年11月1日，该院作出（2017）冀0102民初3851号之二民事裁定书，该裁定书经审查认为部分载明：本案中原告请求判令被告李爱峰给付原告《石家庄市存量房买卖合同》购房款138万元并赔偿原告违约金损失36.5万元及律师代理费30万元。同时其又向石家庄仲裁委员会提起仲裁申请，申请撤销《石家庄市存量房买卖合同》，故原告请求被告给付购房款并赔偿损失的诉讼请求条件尚不确定，对原告的起诉应当驳回，待案件条件成就时可再行起诉。该裁定驳回原告王志兴、李春雪的起诉；3、2017年4月7日，本院受理原告李靖博与被告王志兴房屋买卖合同纠纷一案，2017年5月18日，本院作出（2017）冀0108民初1703号民事判决书，判决：一、解除原告李靖博与被告王志兴签订的编号为8016507的《房屋买卖合同》；二、被告王志兴于本判决生效之日起十日内支付原告李靖博违约金50000元。依据上述围绕案涉房屋交易产生的诉讼和仲裁案件，原告主张钱立艳与王志兴、李春雪签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，案涉房屋权属明确。被告主张案涉房屋系李爱峰恶意卖给原告，且该出售行为导致案涉房产价格减损并造成王志兴经济损失。另被告王志兴、李春雪提交李爱峰与王志兴的短信记录，用于证明李爱峰及原告的短信记录，主张李爱峰及原告共同向被告出借款项的事实。原告主张上述短信记录，仅能证明李爱峰在将案涉房产出售给原告后通知了王志兴，并对李爱峰与王志兴的债务进行了冲抵，不能证明李爱峰和原告共同向王志兴出借款项的事实，与本案没有关联性。以上事实有原告提交的《房屋买卖居间合同》、裕华区顺美置家房产中介服务中心出具的《收据》、李爱峰向原告出具的《收据》、石家庄市存量房交易结算资金监管凭证、案涉房产不动产权属证书、物业费缴费凭证、燃气费缴费凭证、供用电合同、被告提交的石家庄市存量房买卖合同、王志兴与李靖博《房屋买卖合同》、王志兴与李爱峰短信记录以及石裁决字【2017】第293号决定书、（2017）冀0102民初3851号之二民事裁定书、（2017）冀0108民初1703号民事判决书和庭审笔录等证据在卷佐证，足以证实。 一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，原告于2017年3月23日就案涉房屋办理不动产登记并取得不动产权属证书，故原告就案涉房屋自登记之日起享有所有、占有、使用、收益的权利。二被告因与案外人李爱峰的存在委托合同纠纷、与原告存在案涉房屋买卖合同纠纷，但生效法律文书未明确二被告就案涉房屋享有的权利并变更产权登记前，均不能成为实际占有并使用案涉房屋的理由。原告基于物权要求被告搬离案涉房屋于法有据，本院予以支持。因二被告对案涉房屋实际占有使用导致原告无法对案涉房屋行使使用、收益的权利，二被告理应支付物业费并给付原告租金。原告主张的物业费因原告已实际垫付，本院予以支持。原告主张的租金损失，依据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时间的市场价格或者其他方式计算。原告提交的《关于公布我市2011年度住宅房屋市场租金标准的通知》系由相关政府机关发布的2011年的住宅房屋租赁市场指导价，原告按每月每平米16元主张房屋租金未超出市场标准，本院予以支持。案涉房屋建筑面积157.4平米，原告自2017年3月23日取得案涉房屋的所有权，故原告要求按照每月2512元／月的标准，从物权取得之日起计算租金损失至二被告实际搬离之日止，该主张于法不悖，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，判决如下：一、被告王志兴、被告李春雪于本判决生效之日起三十日内搬离原告钱立艳名下位于石家庄市裕华区的房屋；二、被告王志兴、被告李春雪于本判决生效之日起十日内给付原告钱立艳房屋租金损失（按照2512元／月的标准，自2017年3月23日起计算至二被告实际搬离案涉房屋之日止）；三、被告王志兴、被告李春雪于本判决生效之日起十日内返还原告钱立艳已垫付的物业费3909元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。简易案件受理费1194元，由被告王志兴、李春雪承担。 经审理查明的事实与一审查明无异。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王志兴自认2017年3月14日授权并公证由案外人李爱峰代为办理出售涉案房产事宜。2017年3月16日，钱立艳（乙方、购房人）与王志兴、李春雪的代理人李爱峰（甲方、售房人）、裕华区顺美置家房产中介服务中心（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，合同约定王志兴、李春雪自愿将合法拥有的坐落于石家庄市裕华区0万元价格出售给钱立艳。其中付款方式项下约定，首付款45万，剩余215万通过银行按揭贷款支付。同日，钱立艳向裕华区顺美置家房地产中介服务中心支付2万元定金。上述合同签订后，钱立艳于2017年3月23日就案涉房产交易向石家庄市存量房交易结算资金监管账户转款45万，李爱峰向钱立艳出具收据载明收到上述款项。2017年3月30日，钱立艳通过中国邮政储蓄银行向李爱峰转款215万元。李爱峰向钱立艳出具收据载明收到上述款项。钱立艳与李爱峰及裕华区顺美置家房产中介服务中心签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。钱立艳按照合同约定支付全部房款并取得房屋所有权证书，其对涉案房屋拥有完全的所有权。王志兴、李春雪与李精博之间的房屋买卖关系不能否定其二人与钱立艳房屋买卖关系的合法有效性。王志兴、李春雪无证据证明李爱峰与钱立艳存在恶意串通之情形，二人此项主张本院不予支持。 综上所述，王志兴、李春雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2388元，由上诉人王志兴、李春雪负担。 本判决为终审判决。 审判长  岳桂恒 审判员  李 莉 审判员  薛金来 二〇二一年四月十二日 书记员  史 暹