北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初2286号原告：北京新骏商业管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号办公楼2座7层第719B号。法定代表人：余国安，总经理。委托诉讼代理人：卢宾，北京嘉桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹艳艳，北京嘉桓律师事务所实习律师。被告：北京好食大麦餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区常通路1号院1号楼-2至5层101内地下一层B1-28a。法定代表人：曹新跃，总经理。委托诉讼代理人：池全达，男，北京好食大麦餐饮管理有限公司文员。被告：北京春日盛餐饮管理有限公司，住所地北京市丰台区方庄芳古园一区18号楼4层4-7号。法定代表人：尚高高，经理。委托诉讼代理人：朱惜春，女，北京春日盛餐饮管理有限公司职员。委托诉讼代理人：周祖光，北京市京师（长沙）律师事务所律师。第三人：广州市启胜物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市东城区王府井大街138号T2写字楼7层719A室。负责人：朱启明，总经理。委托诉讼代理人：丁杰，男，广州市启胜物业管理有限公司北京分公司物业主任。原告北京新骏商业管理有限公司（以下简称新骏公司）与被告北京好食大麦餐饮管理有限公司（以下简称好食大麦公司）、北京春日盛餐饮管理有限公司（以下简称春日盛公司）、第三人广州市启胜物业管理有限公司北京分公司（以下简称启胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新骏公司的委托诉讼代理人卢宾、邹艳艳，被告春日盛公司的委托诉讼代理人周祖光，第三人启胜公司的委托诉讼代理人丁杰到庭参加诉讼。被告好食大麦公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新骏公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付2019年12月1日至2020年5月6日租金101274.19元、推广费779.03元，合计102053.22元；2.判令二被告向原告支付L4-7号房屋恢复原状之费用24012.70元、公证费4000元；3.判令二被告向原告支付2019年6月18日至2019年7月2日期间的装修期基本租金9750元；4.判令二被告支付欠付的物业费等相关费用合计14499.14元给第三人启胜公司（包括2020年1月1日至2020年5月6日物业管理费6919.35元、排污及垃圾分类服务费1635.48元、隔油池清理费629.03元；2019年11月1日至2020年3月31日代收电费4528.26元、其他费用662.88元；装修期电费103.76元、装修期水费20.38元）；5.判令原告已收取的押金（包含六个月租金117000元，六个月物业管理费9900元）不予退还；6.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年4月23日，新骏公司与好食大麦公司签订《北京新城广场店铺租赁合同》，约定：新骏公司将坐落于北京市丰台区方庄芳古园一区18号楼北京新城广场4-7号房屋出租给好食大麦公司。之后，双方又签订《租赁合同之补充协议》，约定双方租赁合同租赁期2年，即由2019年6月18日到2021年6月17日，装修期共计15日，即2019年6月18日至2019年7月2日。基本租金每月19500元。2019年9月1日，新骏公司、好食大麦公司和春日盛公司共同签订《关于新城广场4-7号店铺租赁合同之补充协议书》，约定春日盛公司自2019年9月1日起承担和履行好食大麦公司与新骏公司签署的租赁合同中有关承租人的权利和义务；好食大麦公司对春日盛公司履行租赁合同承担连带责任。此后，在合同履行过程中，好食大麦公司、春日盛公司自2019年11月起一直拖欠支付租金、物业管理费及其他应付款项，且经新骏公司多次催缴，至今仍未缴纳欠款。其行为已构成对双方租赁合同的严重违约。鉴于好食大麦公司、春日盛公司以违约行为表明不愿意继续履行双方租赁合同，新骏公司于2020年4月21日向好食大麦公司、春日盛公司发出租赁合同解除的通知。通知双方的租赁合同于2020年5月6日24:00解除，要求好食大麦公司、春日盛公司按《租赁合同》约定于合同终止当日将4-7号店铺腾退并恢复至毛坯状态。但对方一直没有按通知要求履行义务。2020年5月19日，新骏公司向北京市国泰公证处申请证据保全公证，在公证处工作人员见证下，对4-7号店铺内物品进行了清点腾退，公证费4000元。之后又对店铺内装饰进行了拆除，为将店铺恢复至可租用的毛坯状态，支付拆除费用24012.70元。鉴于以上事实，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。好食大麦公司未作答辩。春日盛公司辩称，一、新骏公司起诉无事实根据。自2019年9月经营承租地点开业，至2020年初新冠病毒肺炎疫情爆发前为止，新骏公司并未履行项目合作之初承诺的“提供客户引流、户外宣传推广、统一底商门头装饰”等一系列扶持推广措施，导致商场人流稀疏、客户资源匮乏、致使春日盛公司一直处于亏损状态。但春日盛公司依然按照合同约定按时缴纳房租，投入人力物力配合商场进行效果有限的推广活动。2020年初北京受到新冠病毒肺炎疫情蔓延影响，市政府要求禁止相关餐饮娱乐服务类线下实体行业开放，春日盛公司的经营性质属于人口密集型室内场所，新骏公司在商铺大门张贴了停止营业的告知书。疫情期间，春日盛公司完全没有营业收入也无力缴纳房租，新骏公司明知此情况仍不断催缴租金，完全无视市政府关于疫情期间减免小微企业租金的政策。无奈，春日盛公司于2020年春节前向新骏公司申请协商解除《房屋租赁合同》，但新骏公司表示：可以给与春日盛公司6个月的免租期，大家共度难关。春日盛公司要求新骏公司对上述免租期作出书面承诺，但新骏公司一直不予回复。鉴于双方未能就解除房屋租赁合同达成一致，而因疫情春日盛公司亦无法经营，春日盛公司于2020年1月底通知新骏公司解除房屋租赁合同妥善处理相关事宜，但在准备搬离部分物品时遭到新骏公司阻拦，直至租赁场地被强制拆除。春日盛公司认为新冠病毒肺炎疫情及北京市政府采取的措施属于不可抗力的法定情形，春日盛公司已经及时请求并通知新骏公司解除合同，现新骏公司以春日盛公司违约为由起诉没有事实根据。二、新骏公司起诉没有法律依据。合同法规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。最高人民法院关于审理疫情期间民事纠纷案件司法解释明确规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。综上，本案系因不可抗力导致的房屋租赁合同纠纷，春日盛公司没有过错，不应当承担违约责任。另，物业费纠纷与本案房屋租赁合同并非同一法律关系，新骏公司无权主张该费用。据此，恳请人民法院依法驳回新骏公司全部诉讼请求。启胜公司述称，同意新骏公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年4月23日，新骏公司（出租方、甲方）与好食大麦公司（承租方、乙方）签订《北京新城广场店铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市丰台区方庄芳古园一区18号楼北京新城广场4-7号；甲方于约定交付日向乙方交付该房屋，该房屋租赁期自交付日起计算；乙方应于每月向甲方预付租金、物业管理费，逾期支付的，则乙方需支付违约金；双方约定，在签署本合同时，乙方应向甲方支付合同押金，合同押金为六个月的租金（以租赁期内月基本租金较高者为基数）和六个月的物业管理费（以租赁期内月物业管理费较高者为基数），甲方收取合同押金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的合同押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；甲乙双方同意，有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方单方提前终止本合同，如果甲方据此提前终止本合同，则乙方根据本合同规定支付的合同押金及预付的基本租金、物业管理费作为违约金，不予退还，同时乙方还应按本合同所述标准向甲方支付合同提前终止日至合同期满期间的基本租金、物业管理费作为违约赔偿金：……乙方逾期不支付租金、物业管理费累计超过十五天的（不管有无正式要求支付）；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自提前退租的，乙方应按提前退租天数的基本租金和物业管理费向甲方支付违约赔偿金，同时乙方已交合同押金作为违约金不予退还。双方签订《北京新城广场租赁合同补充条款》，约定：在乙方完全履行其于本合同项下的义务及责任的前提下，乙方可享有列于附表一第一部分的装修期，在装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需承担该房屋依附表二所需支付的物业管理费、隔油池管理费（如适用）、推广费和其他费用，该等费用须在本合同签署日支付予甲方和/或服务企业；如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交该等期间的物业管理费的差额部分和所有租金；除本合同另有规定外，在整个租赁期内，除开张日所在历月外，乙方须不晚于每个历月的首日向甲方和/或服务企业预先缴付当月的基本租金、物业管理费、隔油池管理费（如适用）、推广费、POS数据采集系统费用和其他费用。乙方须在租赁期结束或提前结束前至少三十日之前，与甲方有关部门（包括但不限于服务企业）联系交回返还该房屋事宜，且乙方应在本合同终止的当日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态或毛坯状态下交还甲方。若乙方未按约定的状态将该房屋返还于甲方，甲方有权自行对该房屋作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。附表一载明：交付日暂定为2019年4月1日，甲方于交付14天前向乙方发出书面通知交付该房屋以书面通知上载明的交付日为准；装修期将于发生如下两种情况之一时终止：自交付日起15日或该大厦的开张日中较先发生者为准；租赁期共计2年，自交付日起算，开张日暂定为2019年8月1日，甲方于开张日14天前向乙方发出书面通知，如乙方未按甲方通知的日期开业的，甲方有权提前终止本合同，并没收全部合同押金，并有权追索甲方因乙方该等行为所遭受的一切损失；每月租金按基本租金（乙方应按月于每个历月首日前支付基本租金，基本租金为每月19500元或每平米650元）及每月总收入之15%中取其高者计收；附表二载明：推广费：乙方应每月向甲方支付推广费5元/月/平方米，甲方有权在租赁期内根据其就商场提供推广服务的费用增加而不时调整推广费，甲方作出的增加该费用的决定应为最终的、结论性的决定，且对乙方有约束力，乙方应于每个历月的首日前向甲方提前支付该月的推广费，且不得以任何方式进行扣除和抵销，但装修期及开张日所在历月的推广费应在合同签署时支付；合同押金：除非本合同另有规定，合同押金包括租赁押金和物管押金两个部分，租赁押金（以租赁期内月基本租金较高者为基数）相当于该房屋六个月的基本租金，每次增加基本租金，租赁押金应相应增加为相当于六个月的增加后的基本租金，本合同签订时，乙方应向甲方存放的租赁押金为117000元；物管押金：相当于六个月的物业管理费，每次增加物业管理费后，物管押金应相应增加为相当于六个月的增加后的物业管理费，在本合同签订时，乙方应向服务企业存放的物管押金为9900元；附表三载明：乙方须于签署本租赁合同时向甲方交纳10000元作为售出商品质量保证金；附表四载明：乙方同意该房屋以“毛坯”状态交付，“毛坯”状态定义解释如下：混凝土楼板与砂浆，混凝土墙和柱；混凝土天花板，和按照甲方的标准和规格提供的消防喷淋系统；为了避免产生疑问，乙方将有义务于租赁期满时提前终止时将该房屋恢复成“毛坯”状态，即所有的橱窗展示门面、玻璃面板、玻璃门、外立面装饰或装修（如有）等均应被拆除，乙方执行该房屋的恢复工程等。上述合同签订后，新骏公司向好食大麦公司交付房屋，并于2019年7月3日开业。后，新骏公司（甲方）与好食大麦公司（乙方）签订《租赁合同之补充协议》，约定：租赁期共计2年，自交付日起算，即由2019年6月18日至2021年6月17日；交付日即甲方将该房屋交付予乙方的日期即2019年6月18日，甲方应于交付日前至少14日向乙方发出书面通知以确认交付日的确实日期；装修期共计15日，自甲方向乙方发出书面通知上的交付该房屋日（即交付日）起计算，即2019年6月18日至2019年7月2日，装修期内不收取基本租金，但仍需缴纳物业管理费、推广费、隔油池管理费及所有实际发生的费用；开张日为2019年7月3日；租金开始计收日为装修期结束后的第一天，即2019年7月3日；每月租金按基本租金（乙方应按月于每个历月首日前支付基本租金，基本租金为每月19500元或每平米650元）及每月总收入之15%中取其高者计收；本补充协议与原租赁合同约定不一致的，以本补充协议为准，本补充协议未涉及的，仍按原租赁合同执行等。上述合同签订后，好食大麦公司依约向新骏公司交纳租赁合同押金117000元及质量保证金10000元。2019年9月1日，新骏公司（丙方）与好食大麦公司（甲方）、春日盛公司（乙方）签订《关于新城广场4-7租赁合同之补充协议书》，约定：鉴于甲方与丙方已经签署了《北京市丰台区方庄芳古园一区18号棱北京新城广场4-7号租赁合同》，现甲方因业务需要，申请将租赁合同承租人变更为乙方，经三方协商一致后达成如下补充协议。一、自2019年9月1日起，由乙方继受甲方与丙方签署之原合同，继受原合同各项条款并承担原合同中有关承租人的权利和义务。原合同中甲方所缴押金及质保金转为乙方押金及质保金，并由乙方分别向丙方及丙方委托的物业管理公司支付原合同中需要缴纳的相关费用。二、2019年9月1日以前，甲方基于原合同所欠丙方的各款项，由甲、乙双方共同向丙方负连带偿还责任，丙方有权就上述欠款向甲方及或乙方追讨。三、2019年9月1日后，甲方对乙方履行租赁合同承担连带责任，乙方不得变更原经营品牌，店内物品及装修归属乙方。……六、就原合同及本补充协议履行至相关事宜，丙方向甲、乙双方任何一方发送通知的，视为另一方已收到相关通知。2020年4月24日，新骏公司向好食大麦公司送达《有关：北京新城广场四层L4-7号店铺（见味花甲）租赁合同解除的通知》，载明：春日盛公司自2019年8月起即不再向我司支付租金、物业管理费及其他应付款项，且经我司多次催缴，至今仍未交纳欠款。鉴于上述情况，春日盛公司已严重违反租赁合同第四条……春日盛公司以违约行为表明不愿意继续履行上述租赁合同，现我司决定提前终止租赁合同，并就终止事宜向贵司通知如下：一、……现我司决定提前终止租赁合同……自本函发出之日起15天后（即至2020年5月6日24：00整）租赁合同自行终止，请春日盛公司在合同终止当日将L4-7号店铺恢复至毛坯状，确保店铺内设备设施完好无破损，并将能正常使用的店铺交还我司。若春日盛公司未在上述期限内完成恢复工作，出租店铺内仍留有春日盛公司物品的，则根据租赁合同相关约定，视为春日盛公司放弃对该物品的权利，我司有权以任何方式予以处置，我司恢复店铺原状所需费用亦由春日盛公司承担。二、由于租赁合同因春日盛公司违约导致提前终止，因此我司将继续通过诉讼方式追讨春日盛公司至今为止的欠费……三、春日盛公司所缴纳的合同押金作为违约金将不予退还，因春日盛公司行为引起的一切法律后果由其承担。好食大麦公司与春日盛公司共同承担上述责任。另，新骏公司同时向春日盛公司送达的上述通知被春日盛公司拒收。2020年5月19日，经新骏公司申请，北京市国泰公证处对涉案房屋进行证据保全，现场照片显示房屋内仍留有部分设备设施，并未将房屋恢复至毛坯状态。为此，新骏公司花费公证费4000元。此后双方因后续事宜未能协商一致，故新骏公司诉至法院。庭审中，新骏公司提交相关合同及发票，证明其恢复房屋毛坯状态支付工程款24012.7元。双方均认可春日盛公司的租金交至2019年11月30日，双方同意春日盛公司向新骏公司交纳的质量保证金10000元在本案款项中予以抵扣。本院认为，新骏公司与好食大麦公司签订《北京新城广场店铺租赁合同》《北京新城广场租赁合同补充条款》《租赁合同之补充协议》及新骏公司与好食大麦公司、春日盛公司签订《关于新城广场4-7租赁合同之补充协议书》均系各方真实意思表示，应属合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中春日盛公司作为承租人未依约交纳租金，其行为已构成违约。故新骏公司据此要求与其解除租赁合同的行为，于理有据，本院确认《有关：北京新城广场四层L4-7号店铺（见味花甲）租赁合同解除的通知》中载明的合同解除日期即2020年5月6日即合同解除之日。春日盛公司虽然主张其于2020年1月就已撤店，但其未提交相关证据，故本院对此不予采信。关于新骏公司要求春日盛公司支付2019年12月1日至2020年5月6日租金及推广费的诉讼请求，考虑到新冠肺炎疫情对于合同履行的部分影响，本院酌定由春日盛公司给付此期间房租90000元，推广费500元，超出部分本院不予支持。同时，本院将春日盛公司向新骏公司交纳的质量保证金10000元在房租中予以抵扣。关于新骏公司主张的涉案店铺恢复原状费用的诉讼请求，本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本院依据实际情况，酌定由春日盛公司承担店铺恢复相关费用16000元，超出部分本院不予支持。关于新骏公司主张的公证费，缺乏法律依据，本院不予支持。关于新骏公司要求春日盛公司支付2019年6月18日至2019年7月2日期间的装修期基本租金9750元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院对此予以支持。关于新骏公司要求春日盛公司支付欠付的物业费等相关费用给第三人启胜公司的诉讼请求，因与房屋租赁合同关系不属于同一个法律关系，故本案中不予处理，新骏公司或启胜公司可另行起诉。关于新骏公司要求确认已收取的押金（包含六个月租金117000元，六个月物业管理费9900元）不予退还的诉讼请求，其中关于物业管理费部分因不属于本案所涉法律关系，故本院在本案中亦不予处理，关于六个月租金部分，本院考虑春日盛公司的违约行为发生于疫情之前，但疫情及防控措施势必对承租人使用房屋或者业务开展造成影响，故基于公平原则酌情调低违约金及损失数额，将四个月租金予以退还。依照合同约定，好食大麦公司对上述春日盛公司的给付责任承担连带给付义务。故新骏公司的诉讼请求中合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、北京春日盛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京新骏商业管理有限公司自2019年12月1日至2020年5月6日租金80000元、推广费500元；二、北京春日盛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京新骏商业管理有限公司店铺恢复相关费用16000元；三、北京春日盛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京新骏商业管理有限公司自2019年6月18日至2019年7月2日期间的装修期基本租金9750元；四、北京好食大麦餐饮管理有限公司对本判决第一项、第二项、第三项确定的北京春日盛餐饮管理有限公司的债务承担连带给付责任；五、北京新骏商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京春日盛餐饮管理有限公司押金78000元；六、驳回北京新骏商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1693元，由北京新骏商业管理有限公司负担542元（已交纳），由北京春日盛餐饮管理有限公司负担1151元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏敬贤二〇二一年四月十三日书记员  郭欣欣