重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初28727号 原告：重庆佳华物业有限公司，住所地重庆市渝北区金紫山片区，统一社会信用代码915000006219202055。 法定代表人：罗良德，董事长。 委托诉讼代理人：邓艾，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑露洁，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆元文时代文化传播有限公司，住所地重庆市渝北区紫荆路188号2、3幢佳华北宸里内街二层负1-7号，统一社会信用代码91500103MA5UQEQ68K。 法定代表人：李代华，执行董事。 委托诉讼代理人：仇小飞，重庆君融律师事务所律师。 原告重庆佳华物业有限公司与被告重庆元文时代文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员曹春梅、沈显琼组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆佳华物业有限公司的委托诉讼代理人邓艾和郑露洁、被告重庆元文时代文化传播有限公司的委托诉讼代理人仇小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆佳华物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年3月12日签订的《租赁合同》已于2020年9月15日解除；2.被告立即向原告支付2018年3月12日至2018年9月12日装修期间的租金损失627238.8元；3.被告立即向原告支付2018年9月13日至2020年9月15日期间欠付的租金892351.74元及罚金（罚金以欠付租金为基数从应付款之日起，按每日千分之五标准计算至付清之日止）；4.被告立即向原告支付已垫付交至2020年9月15日止的物业管理费108895.63元、水费475.5元、电费30319.9元及罚金（罚金以38331.3元为基数从2020年2月1日起至2020年4月30日止，以85374.3元为基数从2020年5月1日起至2020年7月31日止，以108895.63元为基数从2020年8月1日起至款项付清之日止，以30795.4元为基数从2020年10月1日起至款项付清之日止，均按每日5‰计算）；5.被告向原告支付违约金350000元；6.原告不予退还被告已支付的履约保证金240441.54元；7.被告立即将位于重庆市渝北区紫荆路188号佳华北宸里内街二层负1-6、7、储9号的商业门面腾空并交还给原告；8.被告赔偿原告逾期交还房屋的房屋占用损失（自2020年9月19日起按照每日4762.37元的标准计算至被告实际交还房屋时止）；9.被告按照每平米每月60元的标准赔偿原告6个月房屋闲置损失共计627238.8元；诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年3月12日，原告与被告签订租赁合同，约定被告承租原告位于渝北区紫荆路188号佳华北宸里内街二层负1-6、7、储9号的商业门面，并就租金支付、违约责任等进行约定。合同签订后，原告按约交付房屋给被告使用，但被告未按约支付租金。被告逾期支付租金并以实际行为表明不再履行合同，已经构成根本违约，原告有权解除合同并主张违约责任。 被告重庆元文时代文化传播有限公司辩称，第一，原告称被告欠付原告部分租金及物业费等事实无异议，但是对应付金额有异议。第二，同意于2020年9月15日解除双方租赁合同。第三，原告主张支付2018年9月13日至2020年9月15日装修期间租金损失，金额准确，但租赁合同约定此期间免除租金，故不应支付该主张。第四，原告主张的2018年9月13日至2020年9月15日期间欠付租金892351.74元，金额不准确；2018年9月13日至2019年1月31日期间的租金应为480883.08元，被告于2018年11月30日应原告要求以申请书的形式申请免租期截止日从2018年9月13日延长至2019年1月31日，也得到了原告的同意，故2018年9月13日至2019年1月31日期间租金不应支付；2019年2月至2020年4月的租金被告已经按约全部支付了；2020年5月1日至2020年9月15日期间的租金应为518648.08元，因新冠疫情影响，政府部门直至2020年6月2日才允许涉及幼教行业的单位复工，故被告在2020年2月至2020年6月期间完全处于瘫痪状态、没有任何收入，被告不应当支付2020年2月至2020年5月的租金，但是被告实际已经支付了2020年2月至2020年4月的租金，扣除该部分租金后，2020年6月2日至2020年9月15日期间实际应付租金为395709.28元，被告还主张减免3个月租金，减免后被告仅应支付该期间租金60920.58元。第五，原告主张已垫付交至2020年9月15日止的物业管理费108895.63元，与被告计算金额相差不大，被告予以认可；但是原告垫付的水费和电费需要凭证予以证明。第六，原告主张违约金350000元，没有合同和法律依据，不同意支付。第七，原告主张不退还履约保证金，由法庭依法判决处理。第八，原告主张被告腾空并交还房屋、赔偿原告逾期交还房屋的损失、赔偿6个月房屋闲置损失。被告因疫情影响从2020年5月开始无法正常经营，被告未能按约支付2020年5月至2020年9月的租金，是因为不可抗力的影响，并非出于主观恶意，原告的租金标准本就远远高于市场平均水平，被告多次与原告协商降低租金及物业费无果。原告解除合同以后，被告曾试图搬离价值数百万元的自有物品及装修物品，但原告保安阻止被告搬离，故被告也不应该赔偿损失。第九，原告应退还被告装修保证金50000元，被告同意在原告要求被告支付的相关款项中进行扣减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《租赁合同》《关于租金减免的回函》《催款函》《解除合同通知书》、微信聊天记录、《回函》《佳华门面租赁通知单》《业主入住验房表》、重庆佳华物业管理有限公司（收款收据）、中国银行国内支付业务付款回单、照片、华夏银行转账凭证（装修保证金）、2018年3月20日业务凭证/客户回单、收据复印件、2020年1月19日华夏银行客户回单复印件、2020年1月20日发票复印件、2019年5月15日华夏银行客户回单、2019年8月21日华夏银行客户回单、2019年11月29日华夏银行客户回单、2018年3月20日发票等本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份《租赁合同》，主要约定：第一条、出租标的及数量。乙方承租甲方位于渝北区紫荆路佳华北宸里内街二层负1-6、7、储9号的商业门面，产权面积1742.33平方米，经营范围为儿童教育、儿童绘本馆、儿童用品销售、儿童活动策划，不得擅自改变用途。第二条、租金、费用及支付方式。1、上述商业用房租金按商铺产权面积每月每平方米60元计算，每季度租金合计为313619.4元，本协议标的物不含商铺外墙和人行道。2、租金实行按季度预缴、首季度租金乙方应在签订本合同时以现金方式缴纳，以后每季度租金乙方应在本季度租金届满十日前，向甲方缴纳次季度租金，甲方收取租金时应提供相应金额且符合国家相关法律规定的发票。3、商业用房物管费收费标准及调整。商业用房物管费按商铺产权面积计算，由乙方按季度向物管公司预先缴纳。2018年3月至2020年2月按每月每平方米4元的收费标准执行，每季度物管费为20907.96元。此后每季度物管费按每月每平方米9元的收费标准执行，每季度物管费为47042.91元。乙方承租期间的水、电和分摊等费用及其收费标准的调整按物业管理公司的收费标准，由乙方每季度向物业管理公司按时、足额缴纳。4、本合同签订时，乙方应一次性向甲方缴纳合同保证金240441.54元作为乙方完全履行合同之保证……若乙方违约，甲方有权按合同约定追究乙方的违约责任，违约金可从乙方缴纳的保证金中直接扣除，并有权要求乙方赔偿全部直接或间接经济损失。第三条、租赁期限。1、本合同租赁期限为5年，自2018年3月12日起至2023年3月11日止。2、从2018年3月12日起至2018年9月12日为乙方装修期，装修期间免租金，但不免物管费。乙方中途装修，续租和转租甲方不再给装修期。若乙方提前解除本合同，必须向甲方补交装修免租期的全额租金。3、在合同期内，租金采取按年度递增方式。2018年3月至2019年3月，年度租金1254477.6元；2019年3月至2020年3月，递增后年度租金1317201.48元；2020年3月至2021年3月，递增后年度租金1383061.55元；2021年3月至2022年3月，递增后年度租金1452214.63元；2022年3月至2023年3月，递增后年度租金1524825.36元。第四条、甲方权利和义务。7、在合同期内，乙方未按时缴纳租金、物管费及其它各种费用，甲方提前通知乙方缴纳租金、物管费，并给与乙方三天宽限期，否则甲方可采用一切催收手段（包括不经事前通知停水、停电）。第五条、乙方的权利和义务。3、除本合同约定外，乙方在合同期内不得单方解除本合同，否则，乙方行为构成违约，应承担违约责任。11、本合同到期或按约定提前解除时，乙方应保证商业用房内设施、设备完好无损（自然损坏的除外），商铺内装饰、装修（含空调调整）等甲方均不折价补偿。乙方应在合同期届满或按约定解除日期内，缴清各种费用并搬走商业用房内的全部物品，将承租的商业用房腾空后交还甲方。若乙方逾期未缴清各种费用并腾空商业用房的，即构成违约，甲方有权直接收回本商业用房，由此造成乙方物品丢失或其他损失的，概由乙方自行负责。第六条、保证及责任。1、若乙方违反本合同第五条第3款、第7款、第8款、第9款、第11款、第14款的约定，应向甲方支付合同违约金为350000元，且甲方有权单方解除本合同。乙方在接到甲方解除本合同的通知后三日内必须无条件撤场和交还房屋，并结清房屋交还时止的全部费用。否则，甲方有权采取一切必要及可能之手段（包括但不限于强行清场等）直接收回本商业用房，由此造成乙方物品丢失或其他损失的，概由乙方自行负责（清场的费用由乙方承担），且甲方有权扣罚乙方缴纳的全部履约保证金。2、本合同期内，乙方逾期缴纳商业用房租金、物管费及其他各种费用，乙方应按其应缴总额的5‰乘以逾期天数向甲方缴纳处罚金；若乙方逾期缴纳天数超过10个日历天数，甲方将扣罚乙方缴纳的相应履约保证金；同时，甲方有权单方解除本合同，乙方在接到甲方解除本合同的通知后三日内必须无条件撤场和相应交还房屋，并结清房屋交还时止的全部费用。否则，甲方有权采取一切必要及可能之手段（包括但不限于强行清场等）直接收回本商业用房，由此造成乙方物品丢失或其他损失的，概由乙方自行负责（清场的费用由乙方承担）。3、如乙方以各种理由，拒不交还或未按期交还商业用房，则从交还期限届满之日起至房屋实际交还之日止期间，乙方自愿按照本合同约定的最高租金标准和物业管理费标准赔偿甲方逾期交还房屋的损失。8、甲、乙双方应按本合同所列电话、地址、传真等进行联系……如一方未按约定通知对方，导致对方无法按本合同约定联系方式向一方送达有关书面文件的，在对方发出书面文件后第3日即视为已送达，并由一方自行承担由此产生的法律后果。9、本合同履行期间，乙方不得无故解除或终止履行合同，否则视为违约。若因乙方单方面原因解除或终止履行合同的，甲方有权要求乙方支付违约金（违约金金额350000元），因乙方违约行为造成甲方损失的，甲方还有权要求乙方赔偿全部损失。合同还约定了其他内容。 2018年3月20日，被告向原告银行转账支付了554060.94元，其中包括保证金240441.54元、租金313619.4元。同日，原告向被告开具了租金发票，金额为313619.4元，备注处载明该款项为案涉房屋2018年9月13日至2018年12月12日的租金。被告主张，其与原告口头协商一致，原告免除被告2018年9月13日至2019年1月31日期间的租金，将该笔租金313619.4元转为2019年1月31日之后的租金。原告主张该笔租金313619.4元就是2018年9月13日至2018年12月12日期间的租金，没有将免租期延长至2019年1月31日。 2018年3月21日，原告将案涉房屋交付给被告。 2018年12月6日，被告向原告转账支付了装修保证金50000元。 被告举示了华夏银行客户回单4张，拟证明其已经支付了2019年5月至2020年4月租金，回单显示：2019年5月15日被告向原告转账支付329300.37元，摘要载明5-8月房租，被告主张是2019年5月至2019年8月租金；2019年8月21日被告向原告转账支付329300.37元，摘要载明物管费，被告主张摘要是笔误，实际是2019年8月至2019年10月租金；2019年11月29日被告向原告转账支付329300.37元，摘要载明房租费，被告主张是2019年11月至2020年1月的租金；2020年1月19日被告向原告转账支付340015.7元，摘要载明2月至4月房租费，被告主张是2020年2月至2020年4月的租金。 原告向被告送达了落款时间为2020年5月12日的《关于租金减免的回函》，该函主要载明：贵公司发来的《关于减免租金的工作联系函》我公司近日已收悉……基于公平原则，我公司已同意减免贵公司2020年2月及3月每月应付租金的50%，合计已减免1个月租金。前述租金减免政策，已体现了我公司对贵公司经营的扶持。故，除前述租金减免外，贵公司又提出希望给予更多的租金及物管费减免要求，恕我公司无法同意。 原告向被告送达了落款时间为2020年7月29日的《催款函》，该函主要载明：截止本函出具之日，贵方已逾期支付租金461020.52元……贵方除应继续支付租金外，还需支付91天滞纳金209764.34元并承担相应的违约责任。请贵方于2020年7月30日下午17:00前向我公司付清全部逾期租金及滞纳金，并就贵方应承担的违约责任与我公司协商达成一致意见。否则，我公司将有权依据租赁合同的约定对乙方进行停水停电处理。同时甲方有权单方解除租赁合同，并追究贵方的全部违约责任。 2020年9月15日，原告向被告送达了《解除合同通知书》，通知书主要载明：贵公司在合同履行过程中已拖欠近5个月租金……自本通知送达之日起解除双方于2018年3月12日就渝北区紫荆路188号佳华北宸里内街二层负1-6、7、储9号的商业门面所签订的《租赁合同》，贵公司应在合同解除后3日内腾空、交还全部房屋（含租借用房屋）并恢复房屋原状。否则，我公司届时将有权自行清空并收回房屋，并视贵公司遗弃在房屋内的设施、设备或物品为遗弃物。 2020年9月16日，被告向原告出具了《回函》，主要载明：由于2019年底新冠肺炎疫情爆发，导致我司无法正常使用贵公司物业至今仍未复工复产，国家和地方政府相继出台严厉的人员限制和管控措施，导致我司无法按照合同约定支付租金等费用……导致合同不能正常履行的责任不可归责于我司。我司认为，贵司无权单方面解除《租赁合同》，若贵司执意解除，应承担相关违约责任。我司同时提示贵司，若贵司单方面处置我司现有财产，我司将就相关损失向贵司主张赔偿责任。我司再次向贵司提出以下请求：一、免收我司租金和物业费直至我司获得复工许可；二、我司获得复工许可后，将《租赁合同》第二条约定的基础租金和物业费减至每平方米40元；三、我司获得复工许可后，适度降低《租赁合同》第三条约定的物管费收费标准；四、同意我司在条件合适的情况下对外转租《租赁合同》中约定的租赁房屋。 2020年9月30日，原告支付了案涉房屋2020年1月1日至2020年5月31日的商业水费475.5元、2019年12月11日至2020年5月10日的电费30319.9元，以及2020年2月1日至2020年4月30日的商业物管费38331.3元、2020年5月1日至2020年7月31日的商业物管费47043元、2020年8月1日至2020年9月30日的商业物管费23521.33元，合计商业物管费108895.63元。 原告举示了拍摄于2021年1月11日的案涉房屋照片4张，显示一楼房屋门口悬挂了招牌“bihosy必好思”，一楼房屋大门关闭，大门右侧是可通行的通道。 庭审中，双方一致确认，被告已向原告支付2018年9月13日至2020年9月15日期间的租金共计1641536.21元。 原告称，2018年9月13日至2020年9月15日期间被告应付租金2643654.74元，被告已付2018年9月13日至2018年12月12日期间租金313619.4元、2019年5月13日至2020年5月12日期间租金1328178.06元，合计1641797.46元，已付款与计算结果1641536.21元相差261.35元，但原告不主张该差额，因疫情影响原告同意减免2020年2月和2020年3月租金的一半即一个月租金109766.79元，故原告要求被告支付2018年12月13日至2019年5月12日和2020年5月13日至2020年9月15日期间的欠付租金892351.74元；租金应付之日为每季度开始前10天；《催款函》载明的欠付租金金额有误，原告没有先收之后的租金，是算的总账；依据合同第六条第2款主张罚金，按照每日5‰计算；依据合同第五条第3款、第11款，被告逾期支付租金的行为表明其不履行合同，原告有权解除合同，并主张其支付违约金350000元；依据合同第六条第1款，保证金不退还，可以用于抵扣违约金；原告没有阻止过被告搬走物品；原告没有房屋钥匙，且屋内有被告物品，解除合同前双方在协商继续租赁，解除合同后原告希望通过诉讼收回房屋，故原告没有自行收回房屋；6个月房屋闲置损失是估算的。 被告称，因新冠疫情，被告于2020年6月2日才恢复经营；原告主张罚金按每日5‰计算过高；被告复工后，虽然无力支付租金，但一直在协商，没有解除合同的意思，是原告解除了合同，故被告不应支付违约金350000元，且违约金过高；《催款函》并未催收延长免租期即2018年9月13日至2019年1月31日期间租金，被告逾期支付的是2020年5月至2020年7月的租金；2020年9月15日合同解除后，被告无法继续经营，原告的保安允许被告人员进入，但不准许搬走物品，被告只搬走了几台电脑并锁了门，但原告可以从其他通道进入；原告无证据证明2020年9月15日之后被告还在占用房屋。 本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于欠付租金及罚金。首先，原告要求被告支付欠付租金892351.74元。被告主张，双方口头协商一致，2018年9月13日至2019年1月31日期间的租金原告不向被告收取，其于2018年3月20日向原告支付的租金313619.4元顺延为2019年2月1日之后的租金。原告不认可被告的该主张。被告作为减免租金主张方，应当举示证据证明其主张，其未举证证明的，应当承担相应的证明责任。故对被告主张原告减免其2018年9月13日至2019年1月31日期间租金的主张，本院不予认可。原告主张被告支付2018年9月13日至2020年9月15日期间欠付租金892351.74元。第一，2018年9月13日至2020年9月15日期间，被告应付租金为627238.8元＋1317201.48元＋706898.13元＝2651338.41元，原告仅主张该期间应付租金2643654.74元，是对自己权利的处分，本院予以认可。双方一致确认，被告已付2018年9月13日至2020年9月15日期间租金1641536.21元，故被告还应支付该期间租金1002118.53元。第二，新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免的突发公共卫生事件。案涉房屋用于经营儿童教育等，疫情对案涉房屋租赁而言属于不可抗力，疫情的防控措施对案涉房屋的使用会造成影响。原告同意减免被告2020年2月和2020年3月租金的一半即一个月租金109766.79元。被告主张因新冠疫情其在2020年2月至2020年6月期间完全处于瘫痪状态、没有任何收入，要求免除3个月的租金，但其未举示相关证据证明停业情况。结合重庆市区域内新冠疫情就儿童教训培训方面的相关政策，根据公平原则，本院酌情减免被告2020年2月至2020年4月租金的一半即（109766.79元＋115255.13元×2）÷2＝170138.53元，扣减后被告还应支付原告2018年9月13日至2020年9月15日期间欠付的租金831980元。被告向原告支付了装修保证金50000元，被告主张在其欠付款项中抵扣，故抵扣后，被告还应向原告支付该期间租金781980元。其次，原告要求被告支付欠付租金的罚金即逾期支付租金违约金。原告主张被告逾期支付了2018年12月13日至2019年5月12日期间的租金、2020年5月13日至2020年9月15日期间的租金，中间期间的租金已经支付，但其又主张没有先收取之后的租金，是算的总账。被告已付租金应当先按照时间顺序认定已付期间，原告主张被告已付2019年5月13日之后租金情况下又主张被告欠付2018年12月13日至2019年5月12日期间租金没有依据。被告欠付租金831980元，大概是7.22个月的租金，对应期间大概为2020年2月至2020年9月，该期间租金应付时间处于受不可抗力新冠疫情影响期间，且在当时原告仅催收了欠付的5个月租金，被告主观上认为其仅欠付2020年5月起的租金，双方在疫情发生后就租金减免、降低租金标准等在进行协商，被告逾期支付该期间租金不属于违约，故对原告要求被告支付逾期支付租金831980元的违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于解除合同、解除合同违约金、装修期损失、不退还保证金、房屋闲置损失。原告于2020年9月15日向被告送达了《解除合同通知书》，主张因被告拖欠近5个月租金要求解除合同。原告主张依据合同第五条第3款、第11款，被告逾期支付租金的行为表明其不履行合同，其有权解除合同，并主张其支付违约金350000元。因不可抗力影响被告逾期支付新冠疫情期间租金不属于违约，且被告就继续履行合同仍在与原告进行协商，故原告无权据此解除合同，原告于2020年9月15日向被告送达的《解除合同通知书》不发生解除合同的效力。但是被告认可双方合同已于2020年9月15日解除，故对原告要求确认双方于2018年3月12日签订的《租赁合同》已于2020年9月15日解除的诉讼请求，本院予以支持。原告无合同解除权，其主张被告支付解除合同违约金350000元、装修期间的租金损失627238.8元、不退还被告已支付的履约保证金240441.54元、6个月房屋闲置损失627238.8元均没有合同和法律依据，本院不予支持。 关于交还房屋、房屋占用损失。合同第六条第2款约定，被告逾期缴纳商业用房租金、物管费及其他各种费用超过10个日历天数，原告有权单方解除本合同，被告在接到原告解除本合同的通知后三日内必须无条件撤场和相应交还房屋，并结清房屋交还时止的全部费用，否则，原告有权采取一切必要及可能之手段（包括但不限于强行清场等）直接收回本商业用房，由此造成被告物品丢失或其他损失的，概由被告自行负责；第3款约定，被告不交还或未按期交还商业用房，则从交还期限届满之日起至房屋实际交还之日止期间，按照合同约定的最高租金标准赔偿原告逾期交还房屋的损失。合同于2020年9月15日解除后，被告应当腾空案涉房屋并交还给原告。被告辩称原告阻止其搬走，但是无证据予以证明，本院不予认可。且被告自认其未将案涉房屋钥匙交还给原告，故对原告要求被告向其腾空并交还重庆市渝北区紫荆路佳华北宸里内街二层负1-6、7、储9号的商业门面的诉讼请求，本院予以支持。被告逾期不交还案涉房屋的，应向原告支付房屋占用费。但是，合同约定合同解除后原告有权直接收回本房屋，由此造成被告物品丢失或其他损失的，概由被告自行负责。合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故按约定和法律规定，2020年9月15日合同解除后，屋内留存被告物品的，原告有权自行处置并收回房屋，原告亦负有及时收回房屋防止损失扩大的义务。房屋占用费参照合同解除时租金标准计算，具有合理性。故本院酌情认定被告向原告支付2020年9月19日起至2020年11月18日的房屋占用费230510.26元。2020年11月19日至原告实际收回房屋之日的房屋占用费属于原告未履行减损义务应自行负担的扩大的损失，不应向被告主张。 关于物业管理费、水费和电费及相应的罚金。合同第二条第3款约定，商业用房物管费按商铺产权面积计算，由被告按季度向物管公司预先缴纳；被告承租期间的水、电和分摊等费用由被告每季度向物业管理公司按时、足额缴纳。原告于2020年9月30日代被告支付了2020年1月1日至2020年5月31日的商业水费475.5元、2019年12月11日至2020年5月10日的电费30319.9元、2020年2月1日至2020年9月30日的商业物管费108895.63元。故对原告要求被告支付水费475.5元、电费30319.9元和物管费108895.63元的诉讼请求，本院予以支持。合同第六条第2款约定，被告逾期缴纳商业用房租金、物管费及其他各种费用，应按其应缴总额的5‰乘以逾期天数向原告缴纳处罚金。罚金即逾期支付的违约金。违约金的主要功能是弥补损失。合同约定物管费、水费和电费由被告直接向物管公司支付。原告代为支付给原告造成的主要是资金占用利息损失，被告辩称违约金每日按5‰计算过高，本院酌情将违约金计算标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。原告于2020年9月30日代为支付，故其损失产生时间点应为2020年9月30日。故被告应向原告支付逾期支付水费、电费和物管费的违约金为，以139691.03元为基数，从2020年9月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告付清之日止。 被告已付的履约保证金240441.54元抵扣2018年9月13日至2020年9月15日期间欠付的租金后，被告还应向原告支付该期间租金541538.46元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告重庆佳华物业有限公司与被告重庆元文时代文化传播有限公司于2018年3月12日签订的《租赁合同》已于2020年9月15日解除； 二、被告重庆元文时代文化传播有限公司于本判决生效后立即向原告重庆佳华物业有限公司支付2018年9月13日至2020年9月15日期间欠付的租金541538.46元； 三、被告重庆元文时代文化传播有限公司于本判决生效后立即向原告重庆佳华物业有限公司支付垫付的水费475.5元、电费30319.9元和物管费108895.63元； 四、被告重庆元文时代文化传播有限公司于本判决生效后立即向原告重庆佳华物业有限公司支付逾期支付水费、电费和物管费的违约金，以139691.03元为基数，从2020年9月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告付清之日止； 五、被告重庆元文时代文化传播有限公司于本判决生效后立即向原告重庆佳华物业有限公司腾空并交还重庆市渝北区紫荆路佳华北宸里内街二层负1-6、7、储9号的商业门面； 六、被告重庆元文时代文化传播有限公司于本判决生效后立即向原告重庆佳华物业有限公司支付2020年9月19日起至2020年11月18日期间的房屋占用费230510.26元； 七、驳回原告重庆佳华物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费35120元，由原告重庆佳华物业有限公司负担；保全费5000元，由被告重庆元文时代文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  曹春梅 人民陪审员  沈显琼 二〇二一年四月八日 法官 助理  陈 实 书 记 员  李 洁