河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初4575号原告：申晏土，男，汉族，1992年10月15日出生，住河南省林州市。委托代理人：马良书，河南公谦律师事务所律师。被告：常晓曼，女，汉族，1986年10月25日出生，住郑州市金水区。委托代理人：李健，河南正方圆律师事务所律师。委托代理人：石灿，河南正方圆律师事务所律师。原告申晏土诉被告常晓曼房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告申晏土委托代理人马良书和被告常晓曼委托代理人石灿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申晏土诉称，2019年7月25日，原、被告及居间方郑州世纪万家房地产营销策划有限公司第一分公司在21世纪不动产郑州世纪万家加盟店签订了《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》第4页第十四条第一项规定“甲方……保证在立契约过户之日起7日内将该房屋名下所有户口全部迁出”。被告常晓曼至今未按照此约定履行户口迁出义务，且经原告申晏土多次催促拒不迁户，因此被告常晓曼理应按照《房屋买卖合同》第5页第十八条第7项约定承担违约责任。2019年8月16日，原、被告及郑州世纪万家房地产营销策划有限公司第一分公司又签订了《房屋解押附属协议》，同日，原告申晏土将246000元现金借给被告常晓曼用于解押涉诉房产。《房屋解押附属协议》约定“甲方于此房产解押注销后三个工作日内到房管局将此房产过户到乙方名下”，否则被告常晓曼应按照约定承担违约责任。而被告常晓曼却视协议为儿戏，公然违约，直到2019年11月1日才将涉诉房产过户到原告申晏土名下。后经原告申晏土查询房产信息才了解到，被告常晓曼所出卖的房产早在2019年4月22日就已经被司法机关查封，2019年7月25日被告常晓曼却故意隐瞒房产被查封的事实，欺骗原告申晏土签订了《房屋买卖合同》。现在，被告常晓曼虽然履行了《房屋买卖合同》的主要义务，但是被告常晓曼仍应按照《房屋买卖合同》及《房屋解押附属协议》的约定承担违约责任。综上，被告常晓曼故意隐瞒房屋被司法机关查封的事实，导致涉诉房产迟迟不能过户，过户以后又拒不按照约定迁出户口，严重违反了合同约定，侵犯了原告申晏土的合法权益。原告申晏土向本院提出诉讼请求：1、被告常晓曼将其在涉诉房产名下的户口全部迁出，并按《房屋买卖合同》约定向原告申晏土支付违约金235790元（暂计算2019年11月8日至2020年11月7日一年365天的违约金，实际违约金应计算至被告常晓曼将户口全部迁出之日止）；2、被告常晓曼按《房屋解押附属协议》支付原告申晏土违约金129200元；3、被告常晓曼按《房屋解押附属协议》支付原告申晏土利息89790元；4、被告常晓曼赔偿原告申晏土维权所支出的律师费4000元；5、被告常晓曼承担本案全部诉讼费用。被告常晓曼辩称，原告申晏土在房屋买卖的过程中未及时取得购房资格，且迟迟未向被告常晓曼支付全额购房款，最终导致房屋过户及户口迁出迟延，而被告常晓曼在此过程中一直积极履行己方义务，努力推进房屋过户等各项事宜，不存在任何违约行为，不应对此承担任何违约责任。一、户口迁出义务系房屋买卖合同的附随义务，被告常晓曼在履行完毕合同主要义务后，原告申晏土未依约向被告常晓曼支付全额购房款，被告常晓曼未予迁出户行为系对原告申晏土的合理抗辩。首先，根据《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》的相关约定，被告常晓曼的主要义务为办理房屋立契过户手续并完成物业交接，户口迁出义务仅系房屋买卖的附随义务。其次，在被告常晓曼依约为原告申晏土办理完毕房屋立契过户手续及完成物业交割后，原告申晏土尚欠被告常晓曼2万元购房款未予支付，被告常晓曼多次向原告申晏土主张，原告申晏土与第三人郑州世纪万家房地产营销策划有限公司互相推诿，对此2万元均不予承担。被告常晓曼无奈之下诉至法院，并在法院判决结果作出后将户口迁出。依据合同约定，办理完毕房屋立契过户手续后，原告申晏土应向被告常晓曼支付全部购房款，但原告申晏土与第三人相互推诿迟迟不予支付，在此情况下，被告常晓曼仍然为原告申晏土办理物业交割事宜，并未影响原告申晏土正常使用房屋，仅以未迁户口作为对原告申晏土的抗辩是合情合理的，况且在法院作出判决，明确责任后，被告常晓曼就及时迁出了户口，并不存在任何推诿行为。因此，被告常晓曼并不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任。第三，户口迁出义务作为合同的附随义务，且《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》中并未明确约定未迁户口的违约责任，依据《民法典》相关规定，原告申晏土应举证证明户口迁出对其造成的损失情况。原告申晏土在未提出任何证据的情况下，就要求被告常晓曼承担畸高的违约责任，既无事实依据也不符合法律规定。二、被告常晓曼房屋被司法查封与逾期过户房屋之间不存在因果关系，原告申晏土主张逾期过户的违约责任及相应利息缺乏事实及法律依据。经查，被告常晓曼的房屋虽于2019年4月22日被查封，但在被告常晓曼的积极解决下，该次查封于2019年8月5日解除。而直至2019年8月16日，原告申晏土才依据《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》第九条的约定，向被告常晓曼支付了19.6万元的解押款，用于办理涉案房屋的解押事宜。此时，原告申晏土所称的2019年4月22日的查封早已解除，并未对房屋过户造成任何不利影响，与逾期过户不存在任何因果关系。原告申晏土在签订房屋买卖合同前，向被告常晓曼隐瞒了其不具备购房资格的重大事实，直至双方相约办理过户手续前，才从中介处得知原告申晏土无购房资格的事实，而后也正是因为原告申晏土购房资格问题未妥善解决，才最终导致无法办理涉案房屋过户手续，与被告常晓曼房屋被查封与否并不存在任何关联。事实上，被告常晓曼一直在积极推进房屋过户事宜，被告常晓曼提交相应手续后便履行完毕了相应义务，相关行政机关办理二手房买卖事宜也需要经过特定程序及期间，该期间并非被告常晓曼能合理控制的期间。因此，被告常晓曼在办理过户手续过程中，并不存在任何违约行为，不应承担任何责任。此外，《解押附属协议》系依据《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》第九条的约定而签订的，原告申晏土支付相应款项的目的是办理涉案房屋的解押，同时也是在支付合同约定的购房款，由买方支付相应款项用于解押房屋也是购买处于抵押状态下二手房的必经程序。原告申晏土依据该合同追究被告常晓曼的违约责任及利息既无法律上的更加，也无事实基础，无法得到相应支持。三、原告申晏土要求被告常晓曼承担律师费缺乏法律及合同依据，理应驳回。依据《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》第十八条约定，一方违约导致合同不能履行的可要求另一方支付律师费。被告常晓曼已履行完毕合同主要义务，不存在一方违约导致合同不能履行的情形。原告申晏土要求被告常晓曼承担律师费缺乏法律及合同依据，理应驳回。综上，被告常晓曼在房屋买卖过程中不存在任何形式的违约行为，原告申晏土的诉讼请求无事实与法律依据，依法应予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月25日，原告申晏土（买方、乙方）与被告常晓曼（卖方、甲方）、郑州世纪万家房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）签订《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方将其拥有的位于金水区北环路X号X号楼XX层XXX号房屋（房屋产权证号：11××55，建筑面积41.93平方米）以总价款646000元售予乙方。乙方应于本合同签定时支付定金、佣金及代办费共计30000元，甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。该房屋现处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后15个工作日内向贷款银行提出还款申请。需要办理解押手续的，甲方解押手续办理完毕后的7个工作日内，甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日向乙方交付房屋及其他相关配套附属设施，甲方保证在立契过户之日起7日内将该房屋名下所有户口全部迁出。乙方向甲方支付首付款、解押款等大额款项前，甲方必须向乙丙双方提供房产相关档案，以证明交易之房产无国家司法部门查封、财产保全、无已知晓以外的抵押等产权限制情况，乙方方可按照合同约定支付上述款项。甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。房屋过户后，如甲方不按本合同约定履行物业交割义务，每逾期一日，甲方应当向乙方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。2019年8月16日，原告申晏土（乙方）与被告常晓曼（甲方）、郑州世纪万家房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋解押附属协议》一份，主要约定：甲乙双方就金水区北环路6号5号楼19层258号房屋解押达成协议，甲方借到乙方现金246000元整用于解押房产，此款冲抵乙方购买甲方此房产的总房款内，甲方于此房产解押注销后三个工作日内到房管局将此房产过户到乙方名下并配合乙方办理按揭手续。因甲方原因造成违约的，甲方应向乙方支付总房款的20%作为违约金，另支付乙方所交解押款每日5‰的利息（计息日期自乙方解押款到甲方名下账户起开始）。同日，被告常晓曼出具《收条》一份，主要载明：今收到申晏土购郑州市金水区北环路6号5号楼19层258号，首付款246000元。2019年11月1日，原告申晏土办理了涉案房产不动产权证。后因被告常晓曼未收到全部房款，常晓曼将申晏土、郑州世纪万家房地产营销策划有限公司诉至本院。2020年12月7日，本院作出（2020）豫0105民初23370号民事判决书，判决郑州世纪万家房地产营销策划有限公司将其代收的房款2万元支付给常晓曼。2020年12月30日，原告申晏土为本次诉讼委托河南公谦律师事务所，河南公谦律师事务所出具4000元律师费发票一份。庭审中，原告申晏土称，起诉后被告常晓曼已经迁出户口，第一项诉请中迁出户口的诉讼请求不再主张。本院认为，原、被告签订《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》及《房屋解押附属协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。房屋买卖合同中约定“甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日向乙方交付房屋及其他相关配套附属设施，甲方保证在立契过户之日起7日内将该房屋名下所有户口全部迁出”，被告常晓曼通过（2020）豫0105民初23370号民事判决书取得剩余房款2万元后，于2020年12月11日将户口迁出，不违反合同约定和法律规定，原告申晏土主张被告常晓曼支付迁出户口违约金，于法无据，本院不予支持。原、被告在《房屋解押附属协议》中约定“甲方借到乙方现金246000元整用于解押房产，此款冲抵乙方购买甲方此房产的总房款内，甲方于此房产解押注销后三个工作日内到房管局将此房产过户到乙方名下并配合乙方办理按揭手续”，但在房产解押注销后，被告常晓曼未按约定时间办理过户手续的原因系房产存在司法查封，并非被告常晓曼主观故意，在解除查封后被告常晓曼及时通知了原告申晏土办理了过户手续。本院根据合同履行情况、被告违约程度及原告预期利益等综合因素，根据诚实信用原则和公平原则，酌定被告常晓曼支付原告申晏土违约金7998元。房屋买卖合同中约定一方违约致使合同不能履行的，赔偿另一方包括但不限于律师费的经济损失，但本案合同的主要义务均已履行完毕，不存在致使合同不能履行的情形，故原告申晏土主张律师费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告常晓曼于本判决生效后十日内支付原告申晏土违约金7998元；二、驳回原告申晏土的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4091元，由原告申晏土负担4020元，被告常晓曼负担71元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  雷海娜二〇二一年四月二十三日书记员  刘 云