湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0302民初317号原告：湖南省第三工程有限公司，统一社会信用代码：91430300184685082Y，住所地湘潭市岳塘区书院路36号。法定代表人：樊明雪，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺先伟，男，1984年1月21日出生，汉族，湖南省安乡县人，湖南省第三工程有限公司资产运营公司副经理。委托诉讼代理人：龙燕，湖南省第三工程有限公司公司律师。被告：湘潭市雨湖区东方名厨饭店，统一社会信用代码：92430302MA4P925L50，住所地湘潭市雨湖区解放南路6号（省建三公司门面）。经营者：刘治国，男，1962年10月26日出生，汉族，身份证住址湘潭市雨湖区，现住湘潭市雨湖区。原告湖南省第三工程有限公司（以下简称第三工程公司）与被告湘潭市雨湖区东方名厨饭店（以下简称东方名厨）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，原告第三工程公司向本院申请财产保全，请求冻结被告东方名厨饭店（经营者刘治国）银行存款166,400元或查封、扣押同等价值的其他财产。本院依法采取了保全措施。本院依法适用简易程序，于2021年2月8日公开开庭进行了审理。原告第三工程公司的委托诉讼代理人贺先伟、龙燕，被告东方名厨的经营者刘治国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告第三工程公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于湘潭市××路××号××号办公楼一楼返还给原告；2.判令被告支付无权占有期间租金及逾期利息，截至2020年12月的租金160000元、利息为3480元，共计163480元；3.由被告承担本案诉讼费、保全费、保险费等。事实和理由：2014年，原告与湘潭建设工程交易中心签订了《房屋租赁合同》，约定原告将湘潭市解放南路289号1、2、3号办公楼出租给湘潭建设工程交易中心。后湘潭建设工程交易中心将3号办公楼的一楼转租给被告，二份合同均于2018年12月31日到期。合同到期后，湘潭建设项目执法检查大队发函给被告，要求被告及时与原告就租赁事宜签订合同。自2019年1月至今，原告工作人员多次就是否续签一事联系被告，但被告既不办理，并拒绝支付费用。按同路段及上一租户租金8万元／年标准计算，截至2020年12月，被告应支付原告房屋占用费16万元，利息3480元。2020年9月25日，原告委托律师向被告发出律师函，但被告一直以各种理由不支付，请求法院支持原告的诉请。被告东方名厨辩称，一、原告要求收回门面，应给予补偿。理由如下：1.原、被告之间没有任何门面租赁合同；2.门面是被告从蒋华手中转让，开支转让费198,000元，工商手续是原物业公司领导拿原合同代办的；3.被告接手饭店后，投入资金80多万元进行装修改造、添置设备，且转让合同中未约定租赁期限。二、关于门面租金问题。1.承诺不欠物业租金一分钱，但公司原领导及保安、保洁人员在店内就餐的费用应计算，折抵房租；2.原告提出的房租标准无依据；3.2020年受新冠疫情影响，其门面租金应按规定一季度免收，二、三、四季度减半收取。另外，房屋租赁是和周刚强发生关系，合同未注明终止日期，也未载明租金多少钱一个月。原告第三工程公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1：原告营业执照、被告东方名厨工商登记信息，拟证明原、被告主体适格。证据2：《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》2份、湘潭市××队《关于租赁合同到期的告知函》，拟证明：①原告是湘潭市××路××号××号办公楼的所有者，湘潭市××队将一楼转租给“乡味小厨”（现东方名厨），租金标准为8万元／年；②原告与湘潭市建设工程交易中心、湘潭市××队、被告的合同均到期后，湘潭市××队书面告知刘治国（东方名厨），让被告就租房事宜及时与原告联系；证据3：《律师函》，拟证明原告曾就被告拖欠租金事宜发《律师函》，但被告一直以各种理由不支付。被告东方名厨质证认为，对证据1不认同，本人没有与原告签合同；对证据2中《房屋所有权证》的真实性无异议，但是我租赁的面积没有700多平方米；对《房屋租赁合同》2份，三公司的合同在转让时没有提供给我，如果我看到该合同就不会签，该合同我不知道，不予认可；乡味小厨与监察大队的合同也不认可，我转让过来是公司副总江波给我资料办理的注册，当时我没有看到这份合同，之前的合同租金是4万元／年，我才接手。对湘潭市××队《关于租赁合同到期的告知函》没有收到，也没有签字。对证据3《律师函》认可收到了，但是其中要我交的费用不认可，公司不派人来调解费用。被告东方名厨为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据1：《转让合同》，拟证明被告实际给付19.8万元转让该饭店。证据2：举报材料（向省建三公司纪委），拟证明就疫情期间的门面费用如何交纳，向公司汇报。证据3：关于房租费如何交的报告，拟证明被告要求公司算清楚疫情期间的费用（含保安吃饭费用）。证据4：《证明》，拟证明保安人员在被告饭店用餐一直未给钱，保安人员均签字认可。证据5：湘潭市人民政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》，拟证明有政策可以减免租金。证据6：转账凭证，拟证明2020年3月2日向执法监督大队交付了租金6万元。原告第三工程公司质证认为，对证据1的三性均有异议，《转让合同》上甲方无权将原告的房屋转租给乙方（被告），甲方签名周刚强的笔迹明显与原告提供的证据2中周刚强的字迹不同，该合同上也没有加盖乡味小厨的公章，对其真实性存疑。对证据2、3的三性均有异议，2份证据存在多处修改，且没有被告签字及原告确认，且其内容与本案无关联性，达不到被告的证明目的。对证据4的三性均有异议，存在修改，且在上面签字的人员其身份无法核实，餐费与本案的租金是两个不同法律关系，与本案无关。对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，第9条写的是对承租国有资产类经营用房的中小企业，承租的前提是双方之间签订了合同，合同有效，而被告对原告的房屋属于无权占有，所以不适用该规定。对证据6没有提交原件，无法核实真实性，下面的备注，应该是补交之前的租金，应提供完整的证据。对原告第三工程公司所提交的3组证据，本院认定如下：对证据1，本院对其三性予以确认；对证据2、3，本院对其真实性予以采信。对被告东方名厨所提交的6组证据，本院认定如下：对证据1、5，本院对其真实性予以采信；对证据2、3，系被告单方制作，且与本案无关联，不予采信；对证据4，与本案无关联，不予采信；对证据6的真实性予以采信，但与本案无关联。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月8日，原告第三工程公司（出租方、甲方）与湘潭建设工程交易中心（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于湘潭市××路××号××号办公楼（不含金湘检测公司使用房屋）、2号办公楼（不含一层门面）、3号办公楼（含“湘味小厨”和职工食堂）以及原羽毛球馆、跆拳道馆出租给乙方使用，房屋建筑面积约8000㎡。租赁期限五年，自2014年1月1日至2018年12月31日。租金标准：第一年为242万元，在2014年1月31日前支付。从第二年开始，租金在上一年度基础上每年递增2.5%，在当年的5月31日和11月30日前付清，保证金为120万元。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。2013年12月12日，原告第三工程公司（甲方）与湘潭建设工程交易中心（乙方）在原有《房屋租赁合同》的基础上，签订《补充协议》，主要内容如下：1.乙方租赁的房屋由湘潭市住房和城乡建设局及其直属单位作为办公、办公辅助和后勤服务用途。房屋使用单位由湘潭市住房和城乡建设局统一安排和调整；2.五年合计租金调整为1085.55万元，由乙方一次性支付；3.保证金分五年逐年返还乙方。2017年1月4日，湘潭市住房和城乡建设局下辖直属单位湘潭市××队（甲方）与乡味小厨（乙方，全称为湘潭市雨湖区乡味小厨餐厅、类型为个体工商户，经营者为周刚强）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将所租赁的解放南路289号3号办公楼一楼转租给乙方，租赁期限二年，自2017年1月1日至2018年12月31日止。乙方按8万元／年标准向甲方支付场地租场费。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。2017年11月2日，周刚强、蒋华（转让方、甲方）与刘治国（顶让方、乙方）签订《转让合同》，合同约定：1.甲方将乡味小厨转让给乙方使用；2.店铺交给乙方后，乙方同意履行该租赁合同，保证经营项目符合国家法规；3.乙方在2017年11月2日一次性支付甲方转让费198,000元；4.转让后，乙方自行办理营业执照、税务登记等手续。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。《转让合同》签订后，被告于2017年11月23日办理了工商登记，周刚强原办理的湘潭市雨湖区乡味小厨餐厅同时在工商部门办理了注销。上述合同于2018年12月31日到期后，湘潭市建设项目执法监督大队于2019年9月9日向被告东方名厨发出《关于租赁合同到期的告知函》，告知与原告第三工程公司的租赁合同于2018年12月31日到期，乡味小厨与执法监察大队的租赁关系也于2018年12月31日到期自然终止，执法监察大队已将租赁房屋退还第三工程公司，要求被告及时与第三工程公司签订相关合同。原告单位物业公司亦于2019年6月11日向被告发出通知书，要求被告到物业公司办理合同签订手续并补交相关费用，但被告未予理睬。2020年6月29日，原告第三工程公司再次向刘治国发出《告知函》，要求被告缴清2019年1月至2020年6月共17个月（因疫情原因，减免一个月租金）的房屋租金113,334元，缴清房屋租金后签订租赁合同，否则在7月15日将房屋腾空并交还公司。被告收到《告知函》后，仍未理睬，既不支付房屋租金，又不办理腾空退房。2020年9月25日，原告委托律师向被告发出《律师函》，再次要求被告支付拖欠的租金，但被告仍未理睬。为此，原告诉至本院，请求法院支持原告的诉请。另查明，湘潭市人民政府于2020年2月5日发出潭政发〔2020〕2号《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》，其中第九条规定，减免中小企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业，2020年第一季度房租免收，二、三、四季度房租减半……。本院认为，本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，适用当时的法律及司法解释。2013年11月8日原告第三工程公司与湘潭建设工程交易中心签订的《房屋租赁合同》、2013年12月12日签订的《补充协议》、2017年1月4日湘潭市××队与乡味小厨签订的《房屋租赁合同》以及2017年11月2日周刚强、蒋华与刘治国签订的《转让合同》，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。引发本案纠纷的根本原因，系被告东方名厨在租赁合同于2018年12月31日到期后，既不与出租方重新签订房屋租赁合同，又不交纳房屋租金所致，对此，被告东方名厨应承担全部责任。原告在多次催告无效的情况下，要求被告将承租场地交还的诉请，符合法律规定，其诉请本院予以支持。原告要求“被告支付截至2020年12月的租金160000元、利息为3480元”的诉请，本院认为，2020年的新冠疫情系不可抗力，原告作为国有企业，其房租应按照2020年2月5日湘潭市人民政府作出的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》第九条“减免中小企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业，2020年第一季度房租免收，二、三、四季度房租减半”的规定处理，即被告2020年度应付原告房租为30000元（计算式为80000×3／8），本院确认2019年1月1日至2020年12月31日被告应支付原告房屋租金为110000元。原告要求被告支付利息的诉请，基于合同中无约定，本院不予支持。2021年1月1日之后的房屋租金，原告无诉请，本院不予考虑。故本院对原告的该项诉请，部分支持。同时，对被告提出的“2020年受新冠疫情影响，其门面租金应按规定一季度免收，二、三、四季度减半收取”的辩解，予以支持。被告提出的“房屋租赁是和周刚强发生关系，合同未注明终止日期，也未载明租金多少钱一个月”的辩解，本院认为，2017年11月2日周刚强、蒋华与刘治国签订的《转让合同》第二条已约定，“店铺交给乙方后，乙方同意履行该租赁合同，保证经营项目符合国家法规”，2017年1月4日湘潭市××队与乡味小厨经营者周刚强所签订的《房屋租赁合同》中，已明确约定租赁期限至2018年12月31日止，租金按8万元／年标准。故本院对被告提出的该项辩解，不予支持。被告提出的“公司原领导及保安、保洁人员在店内就餐的费用应计算，折抵房租”的辩解，本院认为，无论被告所提的事实是否真实存在，其房租与就餐费用属于二个不同的法律关系，被告可另行主张其权利。故本院对被告提出的该项辩解，不予支持。被告提出的“原告要求收回门面，应给予补偿”的辩解，本院认为，双方租赁合同已于2018年12月31日届满，无论被告是否进行了装修，其装修是否通过了原告同意，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，在合同期限届满后，被告要求原告支付装修补偿费的理由不成立，其辩解本院不予支持。综上所述，本院对原告第三工程公司的诉讼请求，部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告湘潭市雨湖区东方名厨饭店（经营者刘治国）在本判决生效之日起三十日内将承租的位于湘潭市雨湖区××路××号××号办公楼一楼腾空并交付原告湖南省第三工程有限公司；二、被告湘潭市雨湖区东方名厨饭店（经营者刘治国）在本判决生效之日起十日内支付原告湖南省第三工程有限公司房屋租金110,000元；三、驳回原告湖南省第三工程有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3570元，减半收取1785元，财产保全费1350，共3135元，由原告湖南省第三工程有限公司负担1000元，被告湘潭市雨湖区东方名厨饭店负担2135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  周清溪二〇二一年四月九日书记员  蒋梁燕附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。