北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初4911号原告：北京石各庄物业管理中心，住所地北京市顺义区仁和镇石各庄村，统一社会信用代码91110113102570733D。法定代表人：刘乃利，总经理。委托诉讼代理人：王艳平，女，1971年3月17日出生，汉族，该公司员工。被告：王帅，男，1982年4月28日出生，汉族，户籍地北京市顺义区。原告北京石各庄物业管理中心（以下简称石各庄物业）与被告王帅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告石各庄物业之委托诉讼代理人王艳平，被告王帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石各庄物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告物业管理费12300元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：我单位通过合法公开招投标程序，于2017年2月24日经评委会评审，确定我单位为中标人，时间为2017年4月16日至2020年4月15日止为该小区提供物业服务。双方经过友好协商，首欣与我单位签订了债权债务转移合同。其中包括2017年4月15日之前业主未交物业费，全部由石各庄物业收取。物业费单价：高层住宅：平米*1.48元*月；多层住宅：平米*0.76元*月；平米*1.2元*月。被告王帅居住该小区22号楼3门302室，被告居住房屋的建筑面积为87.98平方米，现拖欠2013.2.16-2020.12.31的物业费共计12300元，经多次催要至今未缴，为维护我单位的合法权益，诉至法院。被告王帅答辩称：其家的房屋面积确实是87.98平方米，物业费每月每平米1.48元，其家是高层住宅，从2013年2月16日至2020年12月31日期间确实没有交纳物业费。其不缴纳的理由是因为其家一直没有办理入住手续，后期其找了私人关系拿到的钥匙。其从2017年左右住进该房子，具体时间记不清了。这个房子是缺少售楼许可证，这个房子是回迁房，其是按照商品房买的，签的是商品房买卖合同，产权证一直没有给其办下来，现在不知道能不能办。本院认定事实如下：石各庄物业提交的日期为2013年2月16日的《前期物业服务合同》载明：开发建设单位（甲方）：北京宏顺兴房地产开发有限公司，物业服务企业（乙方）：北京首欣物业管理有限责任公司。第五部分，物业服务费用，第七条：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：【高层住宅】：1.48，1.2元/平方米/月；【多层住宅】：0.76元/平方米/月；【商业用房】：1.56元/平方米/月。物业费收取方式：业主应当按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度末月30日前。石各庄物业提交的日期为2017年4月15日的《物业管理交接协议》中载明：监督方：北京宏顺兴房地产开发有限公司（以下简称：“甲方”），移交方：北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称：“乙方”），接收方：北京石各庄物业管理中心（以下简称：“丙方”）。鉴于，甲方系开发商，甲方于2013年2月与乙方签订了前期物业服务合同，现前期物业服务合同已届满，甲乙双方并未续延。经甲方通过公开招投标，丙方于2017年2月24日中标。基于上述原因，就乙丙双方本项目交接事宜经过乙丙双方充分协商，在甲方的同意认可下甲乙丙三方达成以下协议。第一条，本项目的基本情况：类型：住宅及公建。坐落位置：北京市顺义区。建筑面积：约22万平方米。……第二条，交接内容，（四）财务交接，1.就欠缴费用，乙方在物业管理期内交接前形成的（包含但不限定于）物业费、停车费、相关特约服务费等未收取的费用，由乙丙双方协商确定。石各庄物业提交的日期为2017年4月15日的《债权转让协议》中约定，转让方：北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称：“甲方”），接受方：北京石各庄物业管理中心（以下简称：“乙方”）。第二条，债权转让事项，（一）甲方将物业费欠费债权：债权金额大写叁佰零捌万元整，小写3080000元，按双方协商的价格大写壹佰伍拾万元整，小写1500000元转让给乙方。北京首欣物业管理有限责任公司自2017年4月15日24时从正式撤出之前尚未收取的物业费（包括法院正在审理和执行中的物业费欠款）由北京石各庄物业管理中心负责收取，业主在此前尚未交纳的物业费等债权归北京石各庄物业管理中心享有并有权催交。王帅提交的北京宏顺兴房地产开发有限公司出具的日期为2010年12月1日的证明显示：王帅未办理入住手续，特此证明。落款处盖有北京宏顺兴房地产开发有限公司的公章。王帅提交的北京宏顺兴房地产开发有限公司出具的日期为2011年3月13日的证明显示：北京宏顺兴房地产开发有限责任公司由于销售许可证暂未办理，使产权人王帅的贷款手续无法办理，特此证明。落款处盖有北京宏顺兴房地产开发有限公司的公章。诉讼中，石各庄物业称其主张的物业费计算方式为：从2013年2月16日至2020年12月31日，涉诉房屋的面积87.98平方米，每月每平米1.48元，每年是1562元，从2013年2月16日至2020年2月15日共7年整，费用是10934元，从2020年2月16日至2020年12月31日共10个半月，其按照10.5计算，一共是1366元，上述费用共计10934元加1366元共计12300元。诉讼中，王帅称涉诉房屋的业主就是其本人。除此之外其不交纳物业费的原因还有物业管理不到位，垃圾清运不及时，应急设施损坏，电梯没有在期限内进行质检，后来才质检的已经过期了。疫情期间消毒弄虚作假。石各庄物业称涉诉小区的业主从2010年-2011年开始陆续入住，本案业主购买的是商品房，但是无论是商品房还是回迁房与物业收费无关。王帅大概是2010年买的房。王帅提交的证明是2011年开具的，据其所知2012年就可以办理入住了，也可以办房本了，但是王帅没有办。电梯的年检其如期进行质检，只有等故障解决好了之后才会发质检证，这是一个过程。关于卫生的问题，其也及时清理，由专人督促，但是涉诉单元门有一个老太太捡垃圾，所以也无法强制。关于疫情消毒问题，不可能弄虚作假。在本院制作的2021年4月13日的谈话笔录中，石各庄物业称其从2013年2月16日开始主张物业费的依据是其自行制作的账本。王帅称石各庄物业提交的账本是建房初期就有了，但是其当时并没有办理入住，其正式的入住时间是2017年12月31日。在本院制作的2021年4月13日的谈话笔录中，石各庄物业明确诉讼请求如下：1.判令被告给付原告2018年1月1日至2021年4月13日的物业费5071元；2.诉讼费由被告负担，并放弃其他诉讼请求。具体计算方式如下：涉诉房屋面积为87.98平方米，每月每平米1.48元，每年是1562元。2018年1月1日至2021年1月1日三年的物业费是4686元。2021年1月2日至2021年3月31日算90天，1562除以365天乘以90天四舍五入等于385元，所以4686元加上385元等于5071元。在本院制作的2021年4月13日的谈话笔录中，王帅不同意石各庄物业重新明确后的诉讼请求。理由是物业的收费单位应该以一年为单位，其只认可交纳2018年1月1日至2020年12月31日的物业费。但是关于石各庄物业主张的物业费的计算标准其也不认可，石各庄物业提价的合同中并没有其的签字。另外石各庄物业的物业服务也不到位。在本院制作的2021年4月21日的谈话笔录中，石各庄物业称在上一次谈话笔录中虽然其主张的是2018年1月1日至2021年4月13日期间的物业费，但是天数只计算到了2021年3月31日。现其明确诉讼请求如下：1.判令被告给付原告2018年1月1日至2021年3月31日的物业费5067元；2.诉讼费由被告负担，并放弃其他诉讼请求。具体计算方式如下：涉诉房屋面积为87.98平方米，每月每平米1.48元，四舍五入取每年1562元。2018年1月1日至2021年1月1日三年的物业费是4686元。2021年1月2日至2021年3月31日算89天，1562除以365天乘以89天四舍五入等于381元，所以4686元加上381元等于5067元。在本院制作的2021年4月21日的谈话笔录中，王帅称其答辩意见与之前庭审笔录及谈话笔录的答辩意见一致，无新的答辩意见。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王帅系涉诉小区业主，石各庄物业向涉诉小区提供了物业服务，双方已经形成了事实上的服务合同关系，王帅虽未与石各庄物业签订物业服务合同，但是其作为享受服务一方，应负有向石各庄物业交纳物业费的义务。王帅称其未交物业费的原因是物业管理不到位，垃圾清运不及时，应急设施损坏，电梯没有在期限内进行质检，后来才质检的已经过期了，疫情期间消毒弄虚作假等。结合在案证据及庭审陈述，其提交的证据尚不足以证明其主张。另，王帅所称的物业的收费单位应该以一年为单位并无相应依据，对于石各庄物业主张的物业费计算标准不认可亦未提交相应证据予以证明，故本院对其辩解不予采信。关于物业费的起算时间问题，因王帅明确其入住时间为2017年12月31日，故石各庄物业自2018年1月1日开始主张物业费，不违反相关法律规定。对石各庄物业要求王帅缴纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：被告王帅给付原告北京石各庄物业管理中心2018年1月1日至2021年3月31日的物业费5067元，于本判决生效之日起七日内执行。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王帅负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 李二焕二〇二一年四月二十一日法官助理 刘 哲书 记 员 李文文