安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0802民初736号 原告：安庆市永康物业管理有限公司，住所地安徽省安庆市湖心南路337号。 法定代表人：汪汇东，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨聪，该公司员工。 委托诉讼代理人：丁建兵，安徽明启律师事务所律师。 被告：马静，女，1977年5月11日出生，回族，住安徽省安庆市迎江区。 原告安庆市永康物业管理有限公司与被告马静物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安庆市永康物业管理有限公司委托诉讼代理人杨聪、丁建兵，被告马静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠的物业费5909.76元、能耗费2216.16元（2017年1月1日至2020年12月31日）；2.依法判令被告支付违约金5501元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月29日,原、被告签订《御景国际前期物业管理服务协议》,双方在协议中约定:住宅服务费用每月每平方米0.90元收取。电梯运行、供水二次加压等能耗费由原告代收代缴:一层按每月每平方米0.10元、二至六层按每月每平方米0.40元收取、七层以上含七层按每月每平方米0.60元收取。被告自2017年1月1日起一直未缴纳应当缴纳的物业费及能耗费共计人民币8125.92元。原告多次派人上门催缴,被告均以各种理由推诿,拒绝支付应当支付的物业费和能耗费。现原告为维护自身的合法权益,诉至法院,恳请法院依法判决。 被告马静辩称，1.原被告签订的《前期物业管理服务协议》对被告缴纳物业服务费的义务清楚明确，但对原告提供服务的质量等义务约定不明确，这不符合权利义务相一致的原则。原告除了完全履行合同及合同组成部分的约定义务，还要履行法定义务。（一）《前期物业管理服务协议》内容约定不明确，对该协议双方也未能达成补充协议，可按照法律规定办理，原、被告根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条第一项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”的规定，双方可按照《安庆市住宅小区物业服务收费管理办法》、安庆市物业服务分等定级标准、安庆市城区住宅物业综合服务收费标准确定权利义务。安庆市城区住宅物业综合服务收费标准中高层、小高层的收费标准为0.75元／㎡／月，浮动幅度20%，原告按照物价部门核准的前期物业服务收费标准即安庆市城区住宅物业综合服务收费标准的五星级标准顶格上浮20%收取物业服务费，即根据建筑面积按照0.9元／㎡／月收取，相应的，应按照符合合同目的的特定标准即与收费水平相适应的五星级服务等级提供物业服务质量。（二）御景国际业主手册是原告安庆市永康物业管理有限公司对业主公开作出的承诺，应认定为合同的组成部分，原告应完全履行其公开承诺的义务。根据是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律规定以及相关行业规范确定的维护、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”的规定。 2.原告未完全履行合同约定的和法定的义务，要求被告完全按照合同约定履行义务没有法律依据。（一）原告要求被告完全按照协议约定支付物业服务费的前提是原告按照协议约定完全履行了合同义务，但原告并未提交证据证明其完全履行了合同约定和法定的义务。根据谁主张谁举证的原则，原告主张其完全履行了合同义务，应该提交相应的证据证明。原告如果不能提供证据证明其完全履行了合同约定和法定的义务，应当承担举证不能的法律后果。原被告签订的协议仅仅能证明原被告之间存在物业服务合同关系，并不能证明原告完全履行了物业服务合同义务。（二）被告能够提供部分反证，证明原告未履行或未完全履行合同约定和法定的义务。一是原告未履行的合同义务：一、物业的权利和义务3.“建立健全本物业的实名制物业管理档案资料，实行来人来访出入登记制度”；8.“不得占用本物业的共用部位、共用设施设备自用或改变其使用功能”、四、消防管理2.“积极开展防火安全宣传，消除火灾隐患”、六、财务管理4.“每半年向业主公布物业服务费收支状况”、七、交通管理2.“进入小区的临时停放车辆，须按指定地点停放，行车通道及非停车位禁止停放…”；二是未履行的业主手册承诺：一、公共服务项目1.（7）“义务宣传安全用电、消防知识”四、2.“组织各种节日活动”、3.“组织社会公益活动”。三是未履行法定义务：物业将物业用房作为公司的住所地、物业服务合同未约定物业服务质量和物业的违约责任等，违反了《物业管理条例》三十七条的“物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”第三十四条第二款“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”的规定。原告对被告多次反映的房屋外墙渗水、阳台下水弯头滴水、卫生间下水弯头滴水经多次交涉只是到现场查看没有解决，之后只好自己找人维修，卫生间因滴水造成集成吊顶损坏只能自行更换，厨房主管渗水造成客厅墙面起泡墙纸剥落翘起到现在还没修复，由于没有做到外来人员登记，一号楼的安全管理方面存在重大瑕疵，因为一号楼1-3层为商品用房，但是物业任大量闲散人员自由进入一号住宅楼内，通过业主住宅电梯进入四楼商业区域，对一号楼业主造成极大安全隐患，物业始终不作为。 原告未完全履行合同义务包括但不限于房屋共用部位的维护和管理（室外埋地灯未维修）、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（电梯维护不到位、经常故障）、安全管理（闲散人员可随意进入小区）、消防管理（检查、宣传、私拉电线充电管理缺位）、房屋装饰装修管理（未发放施工证）、财务管理（未公开收支状况）、交通管理（车辆乱停放，管理缺位）、绿化管理（草坪裸露、树木枯死）、环境卫生管理（大厅、电梯等场合卫生极差）的方方面面。 原告提供的服务与其按照五星级服务标准的收费相差甚远，却要求被告按照五星级服务缴纳物业服务费，违背《物业管理条例》中收费与服务相适应的原则，属于少服务多收费的情形。 3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，原告未完全履行合同约定和法定的义务，根据服务与收费相适应的原则，请求法院酌情核减原告主张的物业服务费。 依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”原告主张的能耗费应是代收代缴，原告未按照规定单独建立电费分类台账，没有通过合理方式由业主据实分摊，原告机械按照房屋产权面积要求业主分摊电费，没有事实和法律依据，原告应厘清能耗费情况，要求业主据实分摊。请求法院判决原告据实代收代缴能耗费。原告机械根据业主房屋面积按照每月495.6元（建筑面积137.67平方米×用电单价0.6元/度=495.6元）的金额收取能耗费，而不是根据实际用电量由业主分摊能耗费，没有法律依据。原告累计向被告收取能耗费1969.44元（收取日期截止2016年12月31日），原告应提供2015年1月1日至2016年12月31日期间小区产生的全部能耗费发票，按照合适的方式计算出被告应分摊缴纳多少能耗费，扣除被告已经缴纳的部分，能耗费据实多退少补。 4.请求法院驳回原告要求被告支付违约金5501元和承担本案诉讼费的诉讼请求。原告未完全履行合同义务和法定的义务导致被告不愿按照合同约定支付全部物业费，原告存在违约行为在先，且是原告的违约行为导致被告违约，责任在于原告，应由原告承担违约造成的法律后果。原告要求被告承担违约金和诉讼费没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的营业执照复印件、被告身份证复印件，被告质证无异议，本院予以确认；对原告提交的《御景国际前期物业管理服务协议》《御景国际业主(临时规约)》、《御景国际前期服务合同》，被告对其证据真实性没有异议，但是认为原告未能按约履行义务；对原告提交的上门催缴单及快递单，被告表示未收到，本院经审查后予以确认；对原告提交的欠费明细单，被告认为收费标准过高，据此计算的费用不予认可，本院将结合本案事实综合予以认定；对被告提交的视频、照片等反映物业服务及小区卫生环境方面的证据，本院对其真实性予以认定，但不足以认定原告物业服务不达标。 根据以上认定的证据并结合当事人陈述，本院查明案件事实如下： 2013年6月29日，原、被告签订《御景国际前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费用标准为：住宅按物价部门核准的建筑面积每月每平方米0.90元收取。电梯运行、供水二次加压等能耗费用由甲方代收代缴：一层按每月每平方米0.10元收取、二至六层按每月每平方米0.40元收取、七层以上含七层按每月每平方米0.60元收取。物业管理服务费用每半年预收一次，缴纳时间为每半年第一个月的10号之前。被告未按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起每天3‰的违约金。 另查明，被告系安庆市御景国际小区5号楼1单元1002室业主，其房屋建筑面积为136.84平方米，被告每月应交物业费123.16元、能耗费82.1元。自2017年7月1日起，原告调整被告能耗费标准为每月每平方米0.30元，被告每月应交能耗费41.05元。 协议签订后，原告提供了相应的物业管理服务，但自2017年1月1日起，被告未按协议约定支付物业费、能耗费，截至2020年12月31日，被告拖欠原告物业费5911.68元（123.16元/月×48个月）、能耗费2216.7元（82.1元/月×6个月+41.05元/月×42个月）。经原告书面通知，被告仍未缴纳，故原告诉至法院。 本院认为，原、被告签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。原告作为物业管理企业依约提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应按协议约定履行缴纳物业费及能耗费的义务。被告拖欠原告自2017年1月1日起至2020年12月31日的物业费5911.68元、能耗费2216.7元构成违约，应承担相应违约责任，原告要求被告支付拖欠的物业费5909.76元、能耗费2216.16元的诉讼请求，本院据实依法予以支持。对于被告提出的物业服务管理方面的问题，因被告提交的证据不足以证明原告的物业管理服务达不到协议约定的服务内容和质量标准，故对被告据此作为酌减物业服务费的理由不予采信。但被告提交的证据在一定程度上反映了原告的物业服务管理尚存在提升完善的空间，故原告应以此为鞭策，积极作为，充分发挥主观能动性，不断完善服务质量，提升服务管理水平，从而更好地为业主提供物业管理服务。 原告无充分证据证明因被告拖欠物业费、能耗费造成原告损失及损失金额，原告要求被告支付违约金5501元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告马静于本判决生效之日起十日内给付原告安庆市永康物业管理有限公司2017年1月1日至2020年12月31日物业费5909.76元、能耗费2216.16元； 二、驳回原告安庆市永康物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费141元，减半收取70.5元（原告已预交），由原告安庆市永康物业管理有限公司负担28.5元，被告马静负担42元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 丁 雯 二〇二一年四月二十日 书记员 叶小慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。