新疆维吾尔自治区木垒哈萨克自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2328民初1082号 原告（反诉被告）：马丽红，女，1972年6月10日出生，汉族，个体户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。被告（反诉原告）：俞兆福，男，1974年1月3日出生，汉族，个体户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县。原告马丽红与被告俞兆福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，被告俞兆福于2020年10月28日提出反诉，本院合并审理，依法适用简易程序，后转为普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告马丽红，被告俞兆福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马丽红向本院提出诉讼请求：1．被告支付2019年至2020年租赁费155,000元、2019年10月至2020年4月的暖气费6,868元（每年20元/平方米）、2019年4月8日至2020年6月30日的物业费9,233元（每月1.6元/平方米）；2．被告承担诉讼费。后增加诉讼请求：被告支付违约金80,000元、2020年7月1日至2020年12月30日的物业费3,693元（每月1.6元/平方米）。事实和理由：2019年5月8日原告与被告签订《房屋出租合同》，约定原告将木垒县人民北路和好街【1714】幢9#楼的三层门面（面积384平方米）出租给被告，用于经营餐饮，租赁期为8年，每年的租赁费为130,000元，签订合同之时支付第一年租赁费130,000元，第二年租赁费于2020年4月8日支付，以此类推。但被告只支付租赁费105,000元，第一年剩余租赁费25,000元和第二年租赁费至今未付，被告经营期间的暖气费、物业费也未支付，且被告未经原告同意擅自将该房屋转租给其他人，被告的行为已构成违约，应当依法承担违约责任。现诉至法院。被告俞兆福辩称，确实租赁原告的商铺，但在合同履行中，由于涉案房屋的消防工程未验收和房屋下水工程存在质量问题，造成无法正常经营，原告存在违约行为，原告的诉讼请求不成立。被告俞兆福向本院提出反诉请求：1．解除双方签订的房屋出租合同；2．原告支付房屋装修费用158,800元，工人工资50,500元；3．原告承担反诉费。事实和理由：2019年5月8日，被告和原告签订房屋出租合同，原告将木垒县人民北路和好街三层门面房（面积384平方米）租给被告用于经营餐饮业，租期8年，自2019年5月1日至2027年5月1日止，每年130,000元的租赁费用，包括水、电、暖、物业、房屋租赁税费用由被告承担。合同履行中由于涉案房屋的消防工程未经验收和房屋下水工程存在质量问题，造成无法正常营业，经济损失达209,300元。租赁期间被告多次找原告要求予以解决，但均被拒绝，为此，提起反诉。原告马丽红辩称，原告依法取得产权证书，涉案房屋可正常经营，被告经营期间从未被消防大队停业封门，被告也从未将消防问题告知原告。消防部门及时对经营者提出新的消防安全要求，完全属于正常情况。房屋经过被告验收和试用，但并未提出下水质量问题。被告陈述不符合事实，其各项反诉请求均无事实和法律依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告马丽红提交下列证据：一、房屋租赁合同1份。证明双方签订房屋出租合同，按照约定被告应向原告支付房租。经质证，被告认可。本院予以确认。二、照片17张。证明原告的房屋装修完好，可正常使用。经质证，被告对真实性认可，但认为是接收房屋时的照片。本院予以确认。三、装修合同1份、盘点表1份。证明房屋装修完好，设施配套齐全，如实清点后移交被告。经质证，被告对装修合同真实性认可，但认为是2016年的，与其无关，对盘点表无异议。本院对装修合同的真实性及盘点表予以确认。四、证人石伟江的证言。其主要内容为：2016年10月10日至2017年6月7日期间，证人在涉案餐厅里打工，该餐厅里的水、电、下水等都是好的，可以正常使用，餐厅装修比较豪华，厨房的设备齐全。经质证，被告认为只证明2016年的状况，无法证明2019年的现状。本院予以确认。被告俞兆福提交下列证据：一、行政处罚告知笔录2份、接受询问通知书1份、消防监督检查记录2份、责令限期整改通知书1份、消防安全检查合格证1份。证明涉案房屋消防不合格。经质证，原告对盖有木垒县消防大队印章的行政处罚告知笔录和责令限期整改通知书认可，其余不认可，消防安全检查合格证是木垒县聚丰大酒店的，与本案无关。本院认为，以上证据是消防大队对被告经营木垒县美膳酒楼消防安全检查时提出的整改问题，可自行整改，并不影响经营，故不予确认。二、装修合同1份、收条1份。证明被告对涉案房屋进行装修，装修费为45,300元。经质证，原告不认可。本院认为因无其他证据相印证，故不予确认。三、收据4份。证明涉案房屋下水道堵塞，被告疏通下水花费4,000元的事实。经质证，原告不认可，认为交付时并无问题，是被告不及时清理才导致下水堵塞的。本院认为因无其他证据相印证，故不予确认。四、发放工资表1份。证明因餐厅无法营业，工人工资50,500元无法发放。经质证，原告不认可，认为与其无关。本院认为，无法营业原因并不是原告导致的，且被告并未实际发放工资，故不予确认。五、收条1份。证实安装后堂防火门支付1,500元。经质证，原告认可，表示可从租金中扣除。本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月8日，原告将木垒县人民北路和好街【1714】幢9#楼的三层门面（面积384平方米）出租给被告，用于经营餐饮，试营业30天，当天双方办理交付手续，被告在固定资产盘点表上签字。2019年5月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将木垒县人民北路和好街【1714】幢9#楼的上下三层门面（面积384平方米）租赁给乙方承包经营使用，承包经营期间，乙方自主经营，独立核算，自负盈亏，甲方协助乙方做好对外协调工作，乙方承包经营之前所有与该房屋有关的债务包括水、电、暖气费和其他一切债务由甲方承担，乙方在承包经营过程中所产生的一切费用（包括水、电、暖气费、物业费、房屋租赁税）及相关的法律责任由乙方承担；承包期限为8年，自2019年5月1日至2027年5月1日止，甲方另行给予乙方试营业时间30天（自2019年4月8日至2019年5月8日止），期间免交承包费，但试营业期间产生费用由乙方自行承担；每年的租赁费为130,000元，签订合同之时支付第一年租赁费130,000元，第二年租赁费于2020年4月8日支付，后期每年以此类推，不得拖欠，否则甲方有权收回房屋终止合同；乙方需交纳押金30,000元，合同期满后，乙方应按期向甲方交付房屋及相关设施，经甲方验收正常后，退还押金；乙方不得损坏房屋，不得随意改变房屋结构和配套设施，不得进行违法经营活动，乙方在经营亏损的情况下，经甲方同意后可以向第三方转租房屋；甲方交付房屋时，已配备的设施经双方清点后附移交清单，经双方签字确认后交给乙方正常使用；甲乙双方任何一方不按合同履行义务或擅自解除本合同，需向另一方支付违约金80,000元。合同签订后，被告共向原告支付租金105,000元。庭审中，被告陈述经营时间为2019年5月28日至2020年春节前、2020年5月底至2020年7月疫情前、2020年9月至2020年10月，中间因新冠疫情停业两次。2020年10月，木垒县公安消防大队检查，要求改造楼梯，后因整改关门至今。本院认为，原、被告签订的房屋出租合同，系双方当事人的真实意思表示，约定的内容不违反法律、行政法规的强制性效力规定，合同合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。被告反诉要求解除双方当事人之间签订的房屋出租合同，原告于2021年3月12日庭审中表示同意解除合同，故本院认定原、被告之间签订的房屋出租合同于2021年3月12日解除。关于违约责任在哪一方的问题，被告反诉称涉案房屋存在消防不过关及下水质量问题，是原告违约的意见，本院认为，双方签订租赁合同中未约定消防问题，移交房屋时，双方对房屋设施进行盘点并在盘点单进行签字确认，被告在试营业期间亦未提出消防和下水质量问题，况且，被告提供的行政处罚告知笔录等证据，是消防大队对被告经营木垒县美膳酒楼消防安全检查时提出的整改问题，可自行整改，并不影响经营，故被告主张原告违约，缺乏合同依据和事实依据，不能成立。根据合同应当严格履行原则，在未正式解除合同之前，被告未按合同约定续缴租金的行为，已构成根本违约，故被告应为本案违约责任方。关于租金、暖气费、物业费及违约金的诉请事项问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行。但被告在合同解除之前未按合同约定足额支付租金，仍应承担相应的违约责任，即应支付原告从2019年5月8日合同签订之日起至2021年3月12日合同解除之日止的租金，因2020年发生新冠疫情，导致无法正常经营，本院结合当地疫情暴发情况，酌情扣减3个月租金，再减去被告已支付租金105,000元，则被告应继续支付租金101,500元（130,000元÷365天×584天-105,000元-1,500元）。关于原告主张暖气费6,868元、物业费12,926元，因合同中约定被告经营期间产生费用由其承担，故本院予以支持。关于原告主张的违约金，本案中，双方为弥补逾期付款而预先约定了违约金标准，而违约金的性质兼有赔偿与惩罚的双重性质，但赔偿非违约方的损失仍是主要功能。由于原告未提交相应证据证明其实际损失，本院综合衡量全案情况认为，被告拖延支付租金给原告造成的是利息损失，参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率标准，原告主张违约金80,000元远远超过该利息损失的30％，显然过高，依法应当予以调整。根据公平原则并兼顾当事人之间的利益平衡，同时考虑违约金在补偿守约方损失的同时，还具有对违约行为惩罚的作用，酌情将本案的违约金调整为6,000元，即被告应向原告支付违约金6,000元，对原告诉请中超出的部分不予支持。关于被告主张赔偿损失的诉请事项问题。本院认为，被告就其装修损失及修复下水费用提交的证据，原告不予认可，被告也没有提供其他证据予以印证，故被告提供的证据不足以证实其损失；另双方签订的租赁合同并未约定被告自行装修在合同解除或终止时由原告进行赔付的事项；再者，被告主张原告违约不能成立，故其损失应自行承担。综上所述，经合议庭评议，案涉合同于2021年3月12日解除，被告向原告支付租金101,500元、暖气费6,868元、物业费12,926元及违约金6,000元。对原告的诉讼请求，理由依据成立的部分，本院予以支持；对被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告马丽红与被告俞兆福签订的《房屋出租合同》于2021年3月12日解除；二、被告俞兆福于本判决生效后十日内向原告马丽红支付租金101,500元；三、被告俞兆福于本判决生效后十日内向原告马丽红支付暖气费6,868元；四、被告俞兆福于本判决生效后十日内向原告马丽红支付物业费12,926元；五、被告俞兆福于本判决生效后十日内向原告马丽红支付违约金6,000元；六、驳回原告马丽红的其他诉讼请求；七、驳回被告俞兆福的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,122元，由原告马丽红负担2,496元，由被告俞兆福负担2,626元。反诉费2,220元，由被告俞兆福负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  长   俞天泉审  判  员   李振华人民 陪 审员   刘胜元二 〇 二 一 年 四 月 十 二 日书  记  员   刘新宇附相关法律条文：《中华人民共和国民法典（2020）》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。