广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9830号上诉人（原审原告、反诉被告）：李娟，女，汉族，1970年7月11日出生，住广西浦北县×××××××××××××××××××，公民身份号码为452××××××××××××725。委托诉讼代理人：何静慧，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇轩，广东诺臣律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地为广东省东莞市××××××××。统一社会信用代码为914×××××××××××740F。法定代表人：任某1。被上诉人（原审被告、反诉原告）：本溪金鼎房地产开发总公司，住所地为辽宁省本溪市平山区×××××。统一社会信用代码为2105001100465。法定代表人：马某1。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：古伟芳，广东达乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：本溪金鼎房地产实业集团公司南方分公司，住所地为辽宁省本溪市平山区永丰商业区××××。统一社会信用代码为2105001200848。负责人：马某1。上诉人李娟因与被上诉人东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、本溪金鼎房地产开发总公司（以下简称金鼎公司）、本溪金鼎房地产实业集团公司南方分公司（以下简称金鼎集团南方分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2020)粤1973民初2654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：一、确认李娟与常平房地产公司、金鼎集团南方分公司于2001年2月28日签订的编号为GF-95-0171-(103965）的《商品房购销合同》已解除；二、李娟于判决发生法律效力之日起十日内协助常平房地产公司、金鼎公司办理位于东莞市××××××××××××××××商品房的解除备案登记手续；三、驳回李娟的全部诉讼请求；四、驳回常平房地产公司、金鼎公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审本诉受理费7124元、保全费2580元，由李娟负担。李娟已经预交。案件一审反诉费3740元（常平房地产公司、金鼎公司已预交），由常平房地产公司、金鼎公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2020)粤1973民初2654号民事判决书。上诉人李娟上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判常平房地产公司、金鼎集团南方分公司立即为李娟办理位于东莞市××××××××××××××××的房屋权属证书，并驳回常平房地产公司、金鼎公司的全部反诉请求；3.本案诉讼费、担保费由常平房地产公司、金鼎集团南方分公司、金鼎公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以撤销，主要理由详述如下：一、一审判决严重违反法定程序。（一）金鼎公司非案涉《商品房购销合同》及《个人住房按揭合同》的签约当事人，根据合同相对性原理，其并非一审适格被告，更不具有反诉原告资格，一审法院追加其为一审被告，并受理其反诉，程序违法。（二）(2007)东法民一初字第2860号民事判决书（以下简称2860号民事判决书）未经举证、质证，一审法院将该2860号民事判决书作为认定案件事实（金鼎集团南方分公司为金鼎公司的分公司）的依据，违反法定程序。（三）常平房地产公司和金鼎公司在一审中并未请求李娟承担保全费，一审判决裁判李娟负担保全费超出诉讼请求范围，违反法定程序。另，常平房地产公司、金鼎公司一审反诉请求是“判令解除”案涉《商品房购销合同》，一审法院未经释明而迳行作出“确认案涉《商品房购销合同》已解除”的判项，亦属超诉讼请求裁判，程序违法。（四）（2003）东法民一初第784号案与本案可能属于相同诉讼请求重复起诉，违反一事不再理原则，程序违法。二、一审判决认定事实错误。（一）常平房地产公司、金鼎公司未向李娟发出解除合同通知书，李娟并未同意解除案涉《商品房购销合同》，相反李娟在2003年4月29日仍支付了案涉房屋当年第二季度管理费及相关水电费。一审判决以推理的方式认定案涉《商品房购销合同》已解除，与事实不符。（二）并无证据证明李娟主动将案涉房屋交还给常平房地产公司、金鼎集团南方分公司，一审判决对此作出认定缺乏证据支持，是错误的。另，一审判决忽略常平房地产公司、金鼎公司侵占案涉房屋的事实也是错误的。（三）案涉《结清证明》显示“履行回购义务还清贷款”的主体只有金鼎公司，而案涉《证明》却增加了常平房地产公司作为履行回购义务还清按揭贷款的主体，两者相互矛盾。从《结清证明》来看，仅能证明还清按揭贷款的主体是金鼎公司，一审判决认定常平房地产公司、金鼎公司为李娟还清按揭贷款是错误的。三、一审判决支持常平房地产公司、金鼎公司的主张，判决解除购房合同违反公平原则，严重损害了李娟的财产权益。（一）李娟已按《商品房购销合同》的约定以首付款加按揭的方式支付了全部购房款，其《商品房购销合同》项下的主要合同义务已履行完毕。常平房地产公司、金鼎集团南方分公司也已将案涉房屋交付李娟使用。常平房地产公司、金鼎集团南方分公司已将案涉房屋过户登记至李娟名下（已核准权属人为李娟，暂未办理不动产权证），即双方当事人于案涉《商品房购销合同》中的主要义务已履行完毕，财产关系已经固定。（二）通过李娟交纳首付款和按揭贷款，常平房地产公司、金鼎集团南方分公司已经足额收到案涉房屋的购房款，其合同目的已经实现，常平房地产公司在按揭合同项下的保证担保责任亦已免除，其再也无权解除购房合同。否则，常平房地产公司将获得双重受益，李娟的财产权益将受到重大损害，严重违反公平原则。四、一审法院适用法律错误。（一）案涉《商品房购销合同》及其附件是常平房地产公司提供的格式合同，其附件三第4条的约定是将李娟违反按揭合同的违约行为纳入到购房合同当中，加重了李娟的责任，违反了公平合理原则和合同相对性原则，应属无效，对李娟没有约束力。即使前述约定有效，履行回购义务还清贷款的主体是金鼎公司而非常平房地产公司，赋予常平房地产公司解除《商品房购销合同》的权利不符合前述约定的内在逻辑。即使常平房地产公司能证明其已于2006年4月代李娟偿还了按揭合同项下的借款，其行为已超过保证期限及诉讼时效，侵害了李娟的合法权益。农行常平支行与金鼎公司是关联企业，其因案涉房屋出具的不利于李娟的相关材料应不予采纳。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，常平房地产公司最迟应于其认为李娟迟延还贷并依法履行保证义务后的一年内行使解除合同的权利，但其并未在前述期间内行使合同解除权，其要求解除合同的权利已消灭。五、李娟已依约支付了案涉房屋全部房款及相关费用，案涉房屋也已交付李娟使用，常平房地产公司主张解除合同没有事实和法律依据，因此，根据《商品房购销合同》附件七第2条的约定，常平房地产公司或金鼎集团南方分公司应为李娟办理案涉房屋房产证，李娟的诉请应予支持。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予发回重审或改判支持李娟的全部诉请，驳回常平房地产公司、金鼎公司的全部反诉请求，以维护李娟的合法权益。被上诉人常平房地产公司、金鼎公司共同辩称：一审判决程序合法、认定事实清楚、适用法律准确，应依法维持原判，驳回李娟的全部上诉请求。一、一审判决程序合法。（一）2860号民事判决书系作为追加金鼎公司为本案诉讼主体的参考资料，除该判决书外，金鼎公司还提供其企业名称变更登记注册书、变更核准通知书等详细的工商变更文件，已足以释明金鼎公司与金鼎集团南方分公司实为总分公司关系，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，金鼎集团南方分公司的民事责任应由金鼎公司承担，金鼎公司是本案的适格诉讼主体。（二）申请财产保全交纳的申请费用是属于诉讼费用的一种，一审诉请李娟承担诉讼费用当然包括保全费。常平房地产公司在一审书面答辩状及一审庭审中已明确表示案涉《商品房购销合同》已于2003年经协商一致解除。因此，保全费、确认解除合同均在一审反诉请求范围内。二、一审判决认定事实清楚，应依法予以维持。（一）李娟在购买案涉房屋的前一年，还在同一小区内购买了另外一套房产（怡华阁5座6层F号房，以下简称怡华阁房产），对于该怡华阁房产，李娟均是正常供款、缴纳契税、缴存维修资金、办证、缴交管理费。但是对于案涉房屋，李娟明知按揭银行从2003年3月开始不再扣款也不闻不问，亦从不主动缴纳契税、缴存维修资金，也从不主动要求常平房地产公司出具购房发票及办证证明等，亦从不主动要求常平房地产公司办理产权证，更加从未向物业服务企业缴交管理费，时间长达十几年。两者相对比，可以看出案涉《商品房购销合同》已于2003年协商解除，李娟是自愿放弃案涉房屋权属。（二）金鼎公司的股东与按揭银行并非关联企业，按揭银行与常平房地产公司、金鼎公司不存在恶意串通。按揭银行在2020年2月20日出具的《证明》是纠正、完善于2018年9月30日出具的《结清证明》的内容。为案涉房屋履行回购义务还清贷款的主体是常平房地产公司、金鼎公司。三、一审判决适用法律准确。（一）常平房地产公司之所以愿意为李娟做保证人，是基于李娟购买案涉房屋且该笔贷款会作为李娟的购房款由银行支付给常平房地产公司而作出的，现在常平房地产公司将收取的款项最终100%返还给银行，从本质上说，李娟的购房款实际并未付清。常平房地产公司获得购房款的目的并未实现。案涉《商品房购销合同》是由国家工商行政管理局、中华人民共和国建设部共同监制的范本，并非常平房地产公司提供的格式合同，其附件三第4条的约定是双方的真实意思表示，李娟并没有提供证据证明该约定存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，因此，案涉《商品房购销合同》及其附件三第4条的约定是合法有效的。（二）常平房地产公司、金鼎公司是应李娟要求，双方与按揭银行协商一致后履行的回购义务。案涉房屋至今未办理产权证，根据《个人住房按揭合同》第十一条的约定，常平房地产公司不存在“已过保证期限及诉讼时效的情况下仍履行保证义务”的情形。四、李娟要求常平房地产公司协助办理产权证无事实及法律依据。李娟从未履行作为购房者纳税的义务，且未付清“按揭供款”，根据合同附件七第2条的约定，案涉房屋并不符合办理产权证的前置条件。综上所述，一审判决程序合法、认定事实清楚、适用法律准确，请依法维持原判，驳回李娟的全部上诉请求。金鼎集团南方分公司二审期间未提交答辩意见。本院二审期间，李娟提交（2019）粤1973民初2070号案（以下简称2070号案）庭审笔录（一审已提交）、民事起诉状、银行存折（一审已提交）以及（2018）桂0722民初2269号民事裁定书（裁定对常平房地产公司、金鼎公司的起诉不予受理），拟证明一审判决程序违法。常平房地产公司、金鼎公司提交《购房担保贷款回购保证协议书》，拟证明常平房地产公司履行回购责任后，已获得案涉房屋的全部权益。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，（2003）东法民一初字第784号案为冠城地产有限公司、常平房地产公司与陈耀祥商铺买卖合同纠纷案件。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对李娟上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：关于程序。李娟于2020年2月24日《关于被告申请追加另一被告的意见》中已对2860号民事判决书发表了质证意见，其二审期间以2860号判决书未经举证质证为由主张一审程序违法，本院依法不予采信。一审法院依据金鼎集团南方分公司为金鼎公司的分公司的事实，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定依申请追加其为本案共同被告、受理其反诉并无不当。财产保全申请费是诉讼费用的一种，反诉诉讼请求中诉讼费用包括了财产保全申请费；因此，一审判决对财产保全费进行审查处理并未超出当事人诉请的范围，并无不当。（2003）东法民一初第784号案与本案法律事实并不相同，不属于重复起诉，并未违反一事不再理原则。李娟据此主张程序违法，本院依法不予采信。关于案涉《商品房购销合同》及其附件的效力。案涉《商品房购销合同》及其附件是各方当事人在平等自愿的基础上签订的，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。李娟以案涉《商品房购销合同》及其附件是常平房地产公司提供的格式合同、其附件三第4条的约定违反了公平合理原则和合同相对性原则为由主张其无效，理据不足，本院依法不予采信。关于案涉《商品房购销合同》的解除问题。首先，作为买受人李娟来讲，其在2003年2月27日最后一次向供楼账户存款后再未向供楼账户存款以供划扣，也未主动联系过贷款银行沟通案涉房屋按揭贷款事宜，亦未向常平房地产公司、金鼎集团南方分公司或金鼎公司主张办理案涉房屋的产权证。作为出卖人常平房地产公司、金鼎集团南方分公司来讲，其未就李娟未按期支付银行按揭款的行为主张解除合同的权利，其未就回购案涉房屋的事项通知李娟，未就回购后相关款项清算事宜与李娟沟通。前述状态虽存在不符合一般常理的情形，但该情形系由于双方均怠于行使相关权利、怠于履行相关义务而导致，在无相关证据证明的情况下，该情形仅能说明《商品房购销合同》的履行状态并不足以证明双方于2003年协商一致解除《商品房购销合同》。一审判决认定《商品房购销合同》已于2003年协商解除不当，本院依法予以纠正。其次，《商品房购销合同》附件三第3条约定李娟“须于签署银行按揭批准后第一个月内开始供款，直至楼价款项全部付清”，其第4条约定“李娟有义务按时供款，如李娟未按时供款，视为李娟未履行本合同规定的义务，常平房地产公司、金鼎集团南方分公司有权依照本合同第十条的规定要求李娟支付延期利息或发出声明解除本合同”，而《商品房购销合同》第十条约定李娟逾期付款的违约责任见附件四，附件四第2条约定“如李娟逾期仍未付清款项及延期利息，金鼎集团南方分公司有权代表卖方单方面发出声明书解除本合同……解除本合同的声明书须经东莞市公证处公证及东莞市房管局备案，并将经公证之声明书寄送李娟”。本案中，李娟存在未按期支付供楼款的行为，常平房地产公司、金鼎集团南方分公司有权依据附件三第4条及附件四第2条的约定解除《商品房购销合同》。但常平房地产公司、金鼎集团南方分公司并未举证证明其已制作解除合同的声明书且声明书已经公证、备案并寄送至李娟，即常平房地产公司、金鼎集团南方分公司并未提供合法有效的证据证明其在本案一审起诉前已行使了前述合同约定的解除权，应依法承担举证证明不能的责任。案涉房屋已由常平房地产公司、金鼎集团南方分公司交付给李娟，且自李娟未按期支付银行按揭款至今已十七年多，常平房地产公司、金鼎集团南方分公司现起诉请求解除《商品房购销合同》，于法无据，应不予支持。再次，按揭银行与李娟、常平房地产公司签订的《个人住房按揭合同》第十一条约定“……李娟……未偿还贷款本息的，按揭银行向常平房地产公司发出履行回购责任通知书，常平房地产公司在接到通知书后七天内回购房产，偿还李娟所欠按揭银行全部到期或未到期债务”，该约定实质是李娟以案涉房屋为常平房地产公司承担保证责任提供的反担保，其性质属于非典型担保。常平房地产公司履行回购义务向按揭银行承担担保责任，并不足以证明常平房地产公司、金鼎集团南方分公司与李娟签订的《商品房购销合同》已解除。至于常平房地产公司承担担保责任后对李娟享有的追偿权及双方对担保债权债务的处理，双方可另行清算解决或另循法律途径解决。最后，常平房地产公司、金鼎集团南方分公司并未提供合法有效的证据证明案涉《商品房购销合同》已解除，亦未提供合法有效的证据证明其现起诉解除案涉《商品房购销合同》合法有据，应依法承担举证证明不能的不利后果。案涉《商品房购销合同》合法有效且未解除，李娟诉请常平房地产公司协助办理案涉房屋权属证书，合法有据，本院依法予以支持。一审判决对此处理有误，本院依法予以纠正。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，李娟的上诉部分有理，本院依法对有理的部分予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院(2020)粤1973民初2654号民事判决。二、东莞市常平房地产开发实业公司、本溪金鼎房地产实业集团公司南方分公司应于本判决发生法律效力之日起30日内协助李娟办理位于东莞市常平镇丽景花园绿渟轩2座1层D号商品房的不动产权证书。三、驳回东莞市常平房地产开发实业公司、本溪金鼎房地产开发总公司的全部反诉请求。本案一审本诉受理费7124元（李娟已预交）、保全费2580元（东莞市常平房地产开发实业公司、本溪金鼎房地产开发总公司已预交），由东莞市常平房地产开发实业公司、本溪金鼎房地产开发总公司负担。本案一审反诉受理费3740元（东莞市常平房地产开发实业公司、本溪金鼎房地产开发总公司已预交），由东莞市常平房地产开发实业公司、本溪金鼎房地产开发总公司负担。本案二审受理费7123.05元（李娟已预交），由东莞市常平房地产开发实业公司、本溪金鼎房地产实业集团公司南方分公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二一年四月十五日书记员 刘敏超