河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1322民初503号原告：方城县鸿福商贸有限公司。住所地：方城县高速引线东侧（快速通道北侧）。统一社会信用代码：91411322080821852Y。法定代表人：李国立，任总经理。委托代理人：张海洋，男，1970年11月20日生，汉族，住，系公司股东家属。委托代理人：张荣旭，方城县弘正法律服务所法律服务工作者。被告：方城县传奇酒店管理有限公司。住所地：方城县杨集乡高速引线东侧（鸿福物流园）。统一社会信用代码：91411322MA3XD1452Q。法定代表人：王松山，任总经理。原告方城县鸿福商贸有限公司（以下简称鸿福公司）与被告方城县传奇酒店管理有限公司（以下简称传奇公司）为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法使用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿福公司的委托代理人张海洋、张荣旭、被告传奇公司的法定代表人王松山均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿福公司诉称，被告自2016年租赁原告公司第一期11号楼666平方A1-A3商铺及原告公司第二期11号楼488平方A4-A5商铺，经营酒店生意至今。但被告长期拖欠我公司房屋租赁费未给。2017年11月6日，原告公司依法向被告发出了催款函，明确被告下欠原告两期房屋占有使用费共计138480元。被告收到催告后一直推脱未给。2020年9月28日，原告又给被告发出催款函:催告被告下欠原告第一期11号楼666平方A1-A3商铺房屋占有使用费，2018年9月30日至2020年9月30日的房屋占有使用费为159840元。以及第二期11号楼488平方A4-A5商铺房屋占有使用费，2017年至2020年9月30日的房屋占有使用费为190320元。此次房屋占有使用费共计350160元，于2020年10月10日之前缴清。被告收到后仍然分文未付。以上被告共计拖欠原告房屋占有使用费共计488640元。被告的行为已严重损害了原告的合法权益。原告特具状起诉，请求依法判令：被告立即支付所欠原告房屋占有使用费共计488640元，自起诉之日起计算利息至款清之日止。被告承担本案的诉讼费用。原告鸿福公司为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭提交了下列证据材料：1、营业执照及身份证复印件；2、原告公司章程复印件；3、土地使用证及规划许可证复印件；4、租赁合同两份；5、催告函及被告的答复复印件；6、公司期间变更登记信息（5套），包括股东出资额及股东人数、经营范围的变更；7、公司将其他房屋租给张永生和商铺租赁合同两份；8、张海洋收被告2万元租金交给财务的收据，以及转交给张永生2万元租金的收条一份。被告传奇公司辩称：1、原告没有资格起诉被告，不符合起诉主体。根据2016年8月9日所签租赁合同，出租方为李庆军，承租人是王松山，合同具有相对性，合同的权利义务只能在李庆军与王松山之间产生。合同履行过程中，答辩人已经交过2017年、2018年两年房租160000元，收款人是李庆军，该合同没有原告的印章，与原告没有任何关系。合同履行至今，没有与李庆军发生任何纠纷，现在鸿福公司作为原告起诉答辩人，没有法律依据，鸿福公司不是本案适格原告。2、原告起诉内容多处虚假，答辩人已经交过2017年、2018年两年房租160000元，合同履行是对准李庆军，原告没有资格向答辩人追要。3、合同履行过程中，由于李庆军同意答辩人以抵账的方式交房租，所以剩余房租正在抵账的过程中，答辩人房租实际已交，这与鸿福公司无任何关系，也不存在答辩人欠房租一事。4、原告提醒答辩人，所谓2017年11月6日给答辩人下达催款通知（捏造），已经超过了三年的诉讼时效。5、由于原告不具有主体资格，不是权利人，从来没有向答辩人要过房租，请求法院驳回被答辩人的诉讼。被告传奇公司为支持其辩称理由成立，向法庭递交了下列证据材料：1、2016年8月9日王松山与李庆军签订的房屋租赁协议、收据两份及李庆军身份证复印件一份，（因为被告公司注册时间在签订合同之后，所以合同是我个人签订的）；2、2017年6月21日张海洋收A4、A5房租20000元收据一张；3、2018年2月12日张海洋收四套单元房房租20000元收条一张；4、2018年12月5日张永生收10号楼4套住宅房租20000元收条一张；5、2020年11月20日张永生收10号楼4套住宅房租20000元收条一张；6、2020年11月20日张永生收10号楼4套住宅2021年房租20000元收条一张。经审理查明：2016年8月9日王松山与李庆军签订原告公司第一期11号楼A1-A3商铺的房屋租赁协议，协议约定李庆军为甲方，王松山为乙方，合同内容为：一、甲方愿将自己所有的坐落于方城县高速引线东侧，快速通道北侧，鸿福物流园十一号楼一楼西边连体二楼，一、二楼面积各360平方米，共计720平方米租赁给乙方经营使用；二、租赁年限10年，自2017年1月1日至2026年12月31日，到期另行协商；三、租赁费标准及付款办法，2017年至2019年每年租金80000元，以后每年租金85000元，押金为20000元，每个合同年提前一个月一次性付清当年租金（……以后，如乙方扩大规模，增加租赁面积仍按上述价格计算）。……。2016年8月10日，李庆军收到王松山2017年租赁费80000元，2018年2月12日，李庆军收到王松山2018年租赁费80000元，以后的租赁费未支付。2017年，被告扩大经营，经与原告公司张海洋协商，租赁原告第二期11号楼A4-A5商铺488平方米，双方没有书面合同，被告于2017年6月21日支付A4、A5房租20000元。其后房租未交。原告鸿福公司于2021年1月26日诉至本院，请求依法判令：被告立即支付所欠原告2020年9月30日前房屋占有使用费共计488640元，自起诉之日起计算利息至款清之日止。被告承担本案的诉讼费用。另查明：1、2014年11月6日，卫春辉出资600万元，成为原告公司股东，占股公司股份30%，2016年12月9日，卫春辉在公司的600万元，占公司股份30%转让给原始股东李国立，并经工商部门变更登记。2、经庭审后对李庆军询问，其向法庭陈述，因卫喜洋在原告公司占有股份，卫喜洋欠李庆军有款，在要账的过程中，卫喜洋将本案争议的第一期11号楼A1-A3商铺指给李庆军，未办理产权变更手续，在第一期11号楼A1-A3商铺的出租过程中，李庆军出面签合同，两笔房租160000元已经收到，但称已经交给卫喜洋，自己与鸿福公司无关。3、根据原告提供的国有土地使用证，本案所涉房屋在原告取得的土地使用权范围内。本院认为：法律保护合法的租赁关系。被告租赁原告的房屋从事经营行为，持续已达五年，已经形成事实的租赁关系。原、被告虽未签订书面租赁合同，但根据被告提供的租赁协议，能够证实被告系通过合同依法租赁，原告公司管理混乱，对持续多年的租赁事实不可能不知，也不可能不知被告的原始租赁协议，且被告持有的与李庆军签订的租赁合同，并没有明显的显失公平，因此，对被告与李庆军所签合同，本院予以确认，并以此为依据，计算原、被告的后期租赁费用。被告租赁原告房屋，依法应当交纳租赁费，其辩称租赁费冲抵欠款，没有事实及法律依据，本院不予采信。被告已经实际支付租赁费180000元，其中160000元由李庆军所收，20000元系二期租赁费，该180000元应当在总额中予以扣减，对李庆军所收租赁费，原告可以另行主张。根据被告提供的租赁协议，被告应当交纳2019年11号楼A1-A3商铺的租赁费80000元；自2020年开始，每年租赁费85000元，2020年9月30日前的租赁费为63750元。根据被告提供的2017年6月21日支付A4、A5房租20000元的收据及原告的陈述，二期租赁面积为488平方米，计算期间自2017年7月开始计算，对租金，根据原始租赁协议，可计算为（80000÷720×488）54222元，2017年至2019年的租赁费为135555元；自2020年开始，每年租赁费（85000÷720×488）57611元，2020年9月30日前的租赁费为43208元。上述所欠租赁费共计（80000+63750+135555+43208-20000）302513元。原告主张被告自起诉之日起计算利息至款清之日止，因被告常年拖欠原告租金，存在违约行为应当承担违约责任，给请求本院予以支持，利率以原告起诉时银行间同业拆借贷款利率为准。被告辩称原告不具有主体资格，无权向被告主张权利，与被告实际占用原告商铺相矛盾，其辩称本院不予采信。被告辩称原告的起诉已经超过诉讼时效，因被告一直租赁经营，且原告向被告发出催收函，本案未超诉讼时效，该辩称本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法典》第六条、第一百七十六条，第二百四十条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：被告方城县传奇酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告方城县鸿福商贸有限公司房屋租赁费302513元，并自2021年1月26日起以302513元本金为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款利率计付利息至款清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8630元，减半收取为4315元，由被告方城县传奇酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  牛俊蒙二〇二一年四月二十二日书记员  李 晔