内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终254号上诉人（原审被告）：王莉莉，女，1981年5月7日出生，汉族，住内蒙古自治区陈巴尔虎旗。委托诉讼代理人：武晓虎，内蒙古守正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秋斌，内蒙古隆艾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章智杰，男，1984年11月5日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：季雅楠，上海市浩信（呼伦贝尔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金淑青，内蒙古大兴安岭律师事务所律师。原审被告：那日苏，男，1982年7月6日出生，俄罗斯族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市陈巴尔虎旗。委托诉讼代理人：王秋斌，内蒙古隆艾律师事务所律师。上诉人王莉莉因与被上诉人章智杰、原审被告那日苏房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2020）内0702民初3511号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王莉莉的委托诉讼代理人武晓虎及上诉人王莉莉与原审被告那日苏的共同委托诉讼代理人王秋斌，被上诉人章智杰的委托诉讼代理人季雅楠、金淑青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王莉莉上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回章智杰的诉讼请求；3.上诉费由章智杰承担。事实与理由：涉案房屋产权关系不明，无法确定产权所有人。满洲里某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）不具备开发销售涉案房地产的资质，某某公司隐瞒其真实情况，存在违约行为，应承担违约责任。某某公司与王莉莉签订的《购房协议》是无效协议。某某公司破产注销无法与某公司实行项目对接，更无法给王莉莉办理房产证和按揭贷款，协议已经无继续履行的条件。本案诉讼时效已过。章智杰辩称，1.王莉莉、那日苏在原审中自认未支付尚欠房款的原因系没有付款能力，并非上诉状中所陈述的若干理由。一审时王莉莉称按揭贷款没办下来。双方对付款时间重新约定，之后王莉莉以各种理由推脱还款。在本案起诉前，王莉莉从未对债权主体问题、是否具有销售主体资质提出过异议。2.案涉《购房协议》及《购房协议补充协议》系有效合同，且某某公司对案涉房屋具有处分权。出售房屋已交付给王莉莉，依据《购房协议》约定王莉莉付清全款后某某公司给其办理房照，因而在王莉莉未付清涉案房款前，其无权要求办理产权证。3.章智杰系本案适格的诉讼主体，不存在欺诈行为。那日苏述称，与王莉莉的上诉意见一致。章智杰向一审法院起诉请求：1.王莉莉与那日苏共同支付购房款本金342万元及利息损失(自2013年1月1日起至2019年8月19日，以购房款本金342万元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计息；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以购房款本金342万元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准计息)；2.诉讼费由王莉莉与那日苏负担。一审法院认定事实：王莉莉与那日苏系夫妻。2012年8月2日,王莉莉与满洲里某某房地产开发有限责任公司海拉尔项目部（以下简称：某某公司项目部）签订《购房协议》，约定王莉莉向某某公司项目部购买XX小区X号楼X号门市，面积67.05平方米；二层201号面积217.38平方米、202号面积169.9平方米、203号面积84.95平方米、204号面积84.95平方米，二层合计面积557.18平方米，房款总价600万元。协议还约定，自签订合同之日起,王莉莉向某某公司项目部交纳购房定金100万元。因王莉莉急需进户,经双方协商，某某公司同意王莉莉分期付款,付款方式为2012年8月末付款100万元、2012年9月末付款100万元、2012年10月末付款100万元、2012年11月末付款100万元、2012年12月末付款100万元,待王莉莉付清全款后由某某公司项目部出具商品房购房合同及发票,待后办理房照。双方并约定了违约责任。《购房协议》签订后,某某公司项目部将案涉房屋全部交付。因王莉莉未按约定向蓝云公司项目部支付全部房款，2013年11月30日某某公司项目部与王莉莉、那日苏签订《购房协议补充协议》,约定：王莉莉、那日苏已付房款为258万元，尚欠某某公司项目部342万元未付,截至2013年12月31日前王莉莉、那日苏必须向某某公司项目部支付房款100万元，于2014年1月20日前支付房款100万元，于2014年5月1日前支付房款142万元。补充协议还约定，因某某公司项目部又给予了王莉莉、那日苏延迟16个月的履行付款期限,如王莉莉、那日苏仍然拒不支付或不完全支付房款的，王莉莉、那日苏必须支付给某某公司项目部增加16个月的利息损失。如王莉莉、那日苏在2014年5月1日前不能付清欠付房款,某某公司项目部有权解除《购房协议》、收回房屋,王莉莉、那日苏除按照《购房协议》支付100万元违约金外，还需自2013年1月1日起每日按照所欠付房款的万分之七向章智杰支付利息，如王莉莉、那日苏按时在2014年5月1日前付清所欠房款，某某公司项目部不收取违约金和利息。之后王莉莉、那日苏未按约定付款。2017年6月21日，那日苏向章智杰出具借条，注明收到案涉房屋的发票5张、合同20份。2018年6月份至2019年8月份，章智杰通过电话和短信多次向那日苏催款，那日苏一直表示筹款困难，让章智杰再等等。另查明，2006年9月28日，海拉尔某房地产开发有限公司（以下简称某公司）与某某公司签订了联合开发某贝尔华庭项目协议书，双方约定联合开发某贝尔华庭项目，办理任何手续均以某公司名称办理。章智杰系某某公司股东，2016年7月20日，该公司作出股东会决议，决议内容为：1.全体股东一致同意依法注销某某公司；2.清算组成员为顾某、朱某某、章智杰，由朱某某担任清算组组长；3.某某公司注销后，某某公司的权利义务由章智杰享有和承担。2017年2月22日，某某公司注销。一审法院认为，某某公司基于与某公司订立的联合开发协议取得涉案房产处分权，与王莉莉、那日苏签订的《购房协议》《购房协议补充协议》不违反法律规定，合法有效。某某公司按合同约定将房屋交付王莉莉与那日苏，并且交付了购房发票和网签合同，王莉莉与那日苏未按约定支付购房款，已构成违约，王莉莉与那日苏应继续履行给付购房款的义务并按约定承担违约责任。关于违约责任，《购房协议补充协议》约定除按照《购房协议》支付100万元违约金外，还需自2013年1月1日起每日按照所欠付房款的万分之七向对方支付利息，但章智杰自认该约定数额过高，而请求按中国人民银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算违约金，不违反法律规定，予以支持。关于章智杰的诉讼主体是否适格的问题，《中华人民共和国公司法》规定，公司解散后，股东应当对公司进行清算，清算完毕并办理注销登记后，公司归于消灭。清算后公司的剩余财产由股东依法进行分配后归股东所有，故股东在公司注销后，发现公司对外尚有债权的，可以以自己的名义依法提起诉讼。某某公司注销登记后，章智杰作为某某公司的股东，就案涉债权向王莉莉与那日苏主张权利，不违反法律规定，也不侵害王莉莉与那日苏的合法权益。并且，某某公司的股东会决议也明确某某公司注销后的债权债务由章智杰享有和承担，故章智杰作为本案原告主体适格。关于章智杰起诉是否已经超过了诉讼时效问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。本案中，《购房协议补充协议》约定王莉莉与那日苏应当履行的最后一笔付款期限为2014年5月1日，诉讼时效期间自2016年5月1日届满。2017年6月21日，那日苏向章智杰出具借条，注明收到案涉房屋的发票和合同；2018年6月份至2019年8月份，章智杰通过电话和短信多次向那日苏催款，那日苏一直表示筹款困难，让章智杰再等等，上述事实说明那日苏同意履行付款义务，而非拒绝履行，故王莉莉与那日苏抗辩诉讼时效期间届满，一审法院不予支持。判决：王莉莉、那日苏给付章智杰购房款342万元并支付利息(自2013年1月1日至2019年8月19日,按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计息；自2019年8月20日起至款项付清之日,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计息)，于一审判决生效之日付清。本案二审期间王莉莉提交下列证据：证据一，公司注销登记申请书、指定代表或者共同委托代理人授权委托书、某某公司股东会决议、某某公司清算报告，证明某某公司在进行清算时，并未将本案争议房产进行清算。尚欠342万房款并未在清算中列支，财产清单做了虚假记载，依据《中华人民共和国公司法》第一百八十七条规定，章智杰诉讼主体不适格。证据二，《商品房买卖合同》5份、发票5张，证明章智杰借给那日苏商品房买卖合同，是想让那日苏办理贷款，对某某公司是否有权收取房款有异议。经质证，章智杰对证据一真实性认可，但认为《中华人民共和国公司法》第一百八十七条是关于公司破产申请注销的相关规定，不适用本案情形。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十八条规定，公司解散以后股东应当进行清算，清算完毕并办理注销登记后公司归于消灭，而经过清算后的公司剩余财产由股东依法进行分配后归股东所有。所以案涉债务应当由股东章智杰接收。对证据二真实性认可，王莉莉应当在付清全款后某某公司才向其出具购房合同及发票，因为王莉莉无力清偿房款，某某公司建议其用贷款的方式给付房款，所以通过某公司给王莉莉出具的合同及全额发票，从2017年6月王莉莉收到合同及全额发票出具借条可知，王莉莉知道房产的所有人是某公司，但从未提出过异议，结合某某公司在一审时提交的短信记录可以证明王莉莉未能支付房款的真实原因是资金不足无法支付购房款。本院经审查认为，证据一与本案诉求无直接关联，且某某公司注销清算中是否包含涉案房产，并不影响该债权的存在及债务人应承担的给付义务，故不予采纳。证据二不能证明涉案房产存在所有权争议，也不影响王莉莉履行给付房款义务，与其待证事实无关联不予采信。章智杰向本院提交如下证据：证据一，赵某某说明和视频光盘一份，证明赵某某作为某某公司注销前股东，在本案诉讼过程中向法院作出说明，其认可某某公司2016年7月20日股东会决议，包括某某公司注销后的权利义务均由章智杰承担，故章智杰作为本案主体适格。证据二，某公司出具的说明及XX花园6、7号楼竣工备案表一张，证明某某公司与某公司系对XX花园小区联合开发的合作关系。某公司同意某某公司将涉案房产处分给王莉莉。经质证，王莉莉认为证据一不属于新证据，当事人不能到庭质证，无法核实真实性。股东会决议说明企业清算没有包括这笔应收款项，规避税收决议违法，不缴纳税收不能分配清算后的剩余财产，章智杰主体不适格。证据二亦不属于新证据，与其无关，不予质证。本院经审查认为，证据一赵某某的书面说明与视频，结合股东会决议能够证明章智杰对某某公司注销后债权有权利主张，作为诉讼主体适格，予以采信。证据二能证明某某公司与某公司的合作关系，及某某公司对涉案房屋有处分权，予以采信。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案争议焦点有以下三点，一是某某公司与王莉莉签订的《购房协议》是否有效；二是章智杰是否具备本案主体资格；三是本案是否超过诉讼时效。关于焦点一，购房协议效力问题。某某公司基于与某公司订立的《联合开发协议》取得合作开发的房产处分权。2012年8月王莉莉与某某公司签订《购房协议》，某某公司依协议交付购买的房屋后，王莉莉未按协议交付全部房款，经双方协商又于2013年11月签订《购房协议补充协议》，对尚欠的342万房款约定以分期付款方式截至2014年5月全部付清，并约定了违约条款。上述两份购房协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，王莉莉应依约履行给付余欠房款义务，并承担相应的违约责任。现王莉莉以其买房时某某公司谎称具备开发销售资质，存在隐瞒真相的欺诈行为为由，主张《购房协议》无效。事实上，从双方签订购房协议、接收房屋、交付部分房款到某某公司注销后由章智杰催交房款的过程看，王莉莉对某某公司与某公司合作开发某蓝翔花园小区项目及某某公司有权销售涉案房屋的事实是清楚的，故其主张某某公司销售房屋有欺诈行为，《购房协议》无效，无事实与法律依据，本院不予支持。关于焦点二，诉讼主体资格问题。从某某公司企业信用信息公示报告和当庭出示的工商档案查询到的股东会决议及股东赵某某的“说明”和播放的其自行录制视频，能够证实某某公司另一股东赵某某已同意某某公司的权利义务均由章智杰享有和承担。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款“公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配”之规定，公司清算后的剩余财产由公司股东进行分配，此剩余财产应包括公司遗留的尚未实现的债权。本案中，某某公司注销后，其公司法人人格消灭，但其经清算后的剩余财产包括对外债权应由该公司的股东享有，故章智杰作为股东及公司权益受让人因本案所涉房款起诉王莉莉，符合法律规定，诉讼主体适格。关于焦点三，诉讼时效问题。本案中，王莉莉与某某公司签订的《购房协议补充协议》约定履行最后一笔付款期限为2014年5月1日。签订协议后，王莉莉未能按约交付房款，由于资金困难王莉莉又听取某某公司建议于2017年6月21日向章智杰借用案涉房屋的付款发票和合同，办理按揭贷款，结果未成。此后直到2019年8月份，章智杰多次通过电话和短信向那日苏催款，那日苏表示筹款困难，要求再宽限还款时间，上述事实表明某某公司与章智杰并未中断向王莉莉与那日苏追索房款，王莉莉所提本案超过诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。综上所述，王莉莉的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34160元，由王莉莉负担。本判决为终审判决。审判长 彭 程审判员 王宝珍审判员 王子学二〇二一年四月二十三日书记员 范晨阳附：本案判决所依据的相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。