北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0117民初1039号原告：北京海泰家园物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇海泰家园大门西侧1号平房。法定代表人：王岩，总经理。委托诉讼代理人：郭立佳，男，北京海泰家园物业管理有限公司职员。被告：朱智慧，男，1988年2月9日出生，汉族，北京市平谷区人，住平谷区。原告北京海泰家园物业管理有限公司（以下简称为海泰物业公司）与被告朱智慧物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海泰物业公司的委托诉讼代理人郭立佳、被告朱智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海泰物业公司向本院提出诉讼请求：判令朱智慧支付2018年9月1日至2020年8月31日的物业费4492元及滞纳金4919元。事实与理由：朱智慧系北京市平谷××佳苑×号楼×单元×号的业主。我公司为××佳苑小区提供物业服务。按照双方合同约定，朱智慧应于每个年度9月1日至12月31日按建筑面积缴纳本年度9月1日至下年度8月31日的物业服务费用2246元。现朱智慧拖欠2018年9月1日至2020年8月31日物业服务费4492元，由此产生的滞纳金为4919元。我公司多次催缴未果，故诉至法院。朱智慧辩称，我系××佳苑×号楼×单元×号业主。我未交纳2018年9月1日至2020年8月31日的物业费4492元，主要原因如下：一、大约在2019年1月，我的车停放在小区西门外停车场被砸，我自己花了1500元修车。我爱人曾与物业工作人员有言语冲突，我认为车子是物业公司工作人员砸的，即便不是，车辆停放在停车场，物业公司也应当承担赔偿责任。二、大约在2019年12月，物业公司找到我说，因我家原因导致我楼下漏水。物业公司让我把地砖和包管线的立柱砸了。经检查，确认楼下漏水不是我家原因。砸坏的地方未修复，也没人给解决。三、物业服务不达标。小区绿化、监控、门口值班、卫生等事项，都没有达到购房时物业合同约定的标准。且物业公司工作人员态度很不好，有一次我没带门禁卡，门口工作人员不给开门，让我从杆子下面钻，物业工作人员骂脏话，还诬赖我拔小区门口的桩子。综上，我要求减免部分物业费，不同意交纳滞纳金。对于朱智慧的答辩意见，海泰物业公司称，1.朱智慧所述停车场是开发商与政府协商的露天公共停车场，物业公司不收费，并有标识牌提示在这里停车不负责。朱智慧的车停在停车场的外面，阻碍了其他车辆的通行，被人踹了一脚。该事项与我公司无关，我公司不应承担责任。2.朱智慧家楼下反映漏水，我们排查后确认不是主管道问题，建议朱智慧检查一下自己家。我们没有要求其砸地砖和主管道。3.关于朱智慧所述我公司提供的服务不符合购房时物业合同的约定问题，该合同是业主与开发商签订的，不是物业服务合同。我公司的物业服务符合合同约定,卫生每周打扫；绿化每年都进行补种，但是受财力影响，不能全部补种；文体站已经移交给居委会了，相关合同也是与开发商签订的，不是与物业签订的；本小区地上不让通车，朱智慧强行形成把车停了进去，工作人员在沟通时有言语过激的情况，经居委会调解，我公司已经道歉了。本院经审理认定事实如下：朱智慧系××佳苑×号楼×单元×号业主。该房屋建筑面积98.53平方米。2015年8月29日，海泰物业公司与朱智慧签订物业管理服务协议，约定由海泰物业公司为紫贵佳苑小区提供物业服务，收费标准为1.9元/平方米/月，按年收取，上缴费，如乙方逾期缴纳物业费、水费，从逾期之日起按照每日千分之三交纳违约金。海泰物业公司提供物业服务后，朱智慧未交纳2018年9月1日至2020年8月31日的物业费4492元。为证明自己的主张，海泰物业公司提供《物业管理服务协议》及照片，证明其为小区提供物业服务以及日常工作情况。朱智慧认可协议真实性，但称不签字就不给钥匙，所以才签字的；照片是起诉以后拍的，不能证明之前的物业服务水平。为证明自己的主张，朱智慧提供《前期物业服务合同》，证明物业服务未达标；修车发票，证明自己修车花费了1500元；照片，证明为检查漏水原因砸坏自己地板；微信聊天记录、照片，证明小区卫生情况不佳，在微信中向居委会反映卫生问题，居委会工作人员表示会向物业公司反映，但至今未能解决；视频，证明为把冰箱卸到储藏间，正常的行车路线无法到达自己家，需要从桩子处通过，自己已经登记，桩子不是自己拔的，后来物业公司工作人员认可桩子是他们拔的。海泰物业公司认为《前期物业服务合同》与本公司无关，小区自始由本公司承担物业服务，双方签订了《物业管理服务协议》；认可发票真实性，但与本公司无关；花坛夏天景致很好，秋冬季节有的地方没有草皮，但铺设费用很高，财力不足以立刻改善；对于朱智慧指出的没有打扫的部位，会联系保洁立即清理；朱智慧砸地转、管道照片无异议；对于朱智慧提交的视频，门口有桩子的地方车辆不能进入，除非是家里老人有特殊需要。经本院现场勘察，小区环境卫生整体良好，绿化区内有发黄、光秃情况。另查明，紫贵佳苑小区的开发单位北京银宴禄辰房地产开发有限公司于2017年8月8日向平谷区马昌营镇政府提出《关于紫贵佳苑外围道路改造请示》，由北京银宴禄辰房地产开发有限公司对小区西侧两条道路、密三路辅路按照路面施工工艺改为柏油路面；对小区外围车辆规范化管理，在小区南侧“品味轩”设立主入口及岗亭，由该公司专人负责车辆管理。车场只针对本小区居民及在本区域内经营商铺开放，并不收取任何费用。该请示于2017年8月23日经北京市平谷区马昌营镇社会治安综合里治理委员会批准。后北京银宴禄辰房地产开发有限公司按照请示内容改造路面，设立岗亭，并委托海泰物业公司进行车辆管理。本院认为，海泰物业公司与朱智慧签订物业管理服务协议，双方成立物业服务合同关系，该合同合法有效。海泰物业公司为朱智慧提供物业服务后，朱智慧应当及时足额缴纳物业费。现朱智慧的拖欠行为损害了海泰物业公司的合法权益，海泰物业公司要求朱智慧缴纳物业费的主张于法有据，本院予以支持。但因海泰物业公司在物业服务中存在一定瑕疵，确有需要改善提高之处，故对违约金部分的请求，本院不予支持。对于朱智慧提出的答辩意见，首先，朱智慧所述停车场系开发单位设立，委托海泰物业公司进行车辆秩序管理，未收取费用。海泰物业公司对该停车场履行了日常管理、维护职责，即可认定达到物业服务标准，不能以车辆被人为破坏为由扣减物业费。朱智慧称其车辆损坏可能系海泰物业公司人员造成，但就此未能提供证据，朱智慧亦不能因此要求海泰物业公司赔偿。其次，朱智慧为排查楼下漏水原因砸坏自家地砖和包管线的立柱，该损失并非物业公司履职不当造成，也无证据证明物业公司承诺承担该项损失，不能以此作为扣减物业费的理由。最后，根据双方提供的证据以及本院现场勘查情况，海泰物业公司履行物业职责基本符合合同约定，虽卫生、绿化存在一定瑕疵，但未达到扣减物业费的标准。综上，本院对朱智慧的答辩意见不予支持。应当指出，物业服务是一个持续性服务过程，物业服务的推进需分阶段、持续性推进。共建和谐幸福安全小区是物业与业主的共同责任。为切实提高小区生活品质，物业与业主应本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，处理好物业管理服务关系。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告朱智慧于本判决生效后十日内向原告北京海泰家园物业管理有限公司支付2018年9月1日至2020年8月31日的物业费4492元；二、驳回原告北京海泰家园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由朱智慧负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘晓娟二〇二一年四月二十日书记员  史磊鑫