西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终279号上诉人（原审被告）：马得贵，男，1968年1月13日出生，经商，住甘肃省康乐县。被上诉人（原审原告）：西藏河金舟酒店管理有限公司，住所地西藏自治区拉萨市林廓路嘉和丽景1栋2单元3楼1号。统一社会信用代码91540100394270301P。法定代表人：冯尚泽，系公司执行董事。委托诉讼代理人：吴兴利，西藏法鉴律师事务所律师。上诉人马得贵因与被上诉人西藏河金舟酒店管理有限公司（以下简称西藏河金舟酒店）租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马得贵，被上诉人西藏河金舟酒店的委托诉讼代理人吴兴利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马得贵上诉请求：1.判令被上诉人向上诉人支付违约金10万元；2.判令被上诉人返还押金12万元；3.判令被上诉人退还转让费50万元；4.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。庭审中其上诉请求变更为撤销一审判决中除第七项外的全部内容，改判驳回原告本诉全部诉讼请求，支持上诉人全部反诉请求。事实和理由：案外人罗亮原系西藏河金舟酒店法定代表人，其代表公司于2019年9月14日与马得贵签订了《商铺转让合同》，约定马得贵向罗亮支付30万的转让费及10万元的押金。但实际上，马得贵以现金形式向罗亮支付了12万元的押金，以微信转账、银行转账和现金形式向罗亮支付了50万元的转让费。同时，按照合同约定向被马得贵缴纳了三年的房租75.6万元。后在公司同意下，马得贵将部分商铺予以了转租，马得贵不存在违约行为。另，马得贵帮罗亮偿还高利贷5.6万元，帮公司支付工人工资2.8万元。2019年9月28日，罗亮向马得贵出具《承诺书》，载明收取马得贵126万元的事实。综上，在《商铺转让合同》和《承诺书》不存在无效情形下，马得贵不存在违约事实，不应解除租赁合同，也无欠付租金事实。西藏河金舟酒店辩称，一审法院查明的案件事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。西藏河金舟酒店向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年9月14日签订的《商铺转让合同》；2.判令马得贵向西藏河金舟酒店支付租金25.2万元（2019年10月1日至2020年9月30日）及至实际返还之日的占有使用费；3.判令马得贵向西藏河金舟酒店支付违约金10万元；4.判令租赁合同关系解除后马得贵立即向西藏河金舟酒店返还租赁房屋；5.判令本案诉讼费由马得贵承担。马得贵向一审法院提出反诉请求：1.请求确认西藏河金舟酒店违约，向马得贵支付违约金10万元；2.判令西藏河金舟酒店向马得贵返还押金12万元；3.判令西藏河金舟酒店向马得贵退还转让费50万元；4.判令本诉、反诉诉讼费由西藏河金舟酒店承担。一审法院认定事实：2019年12月1日前，案外人罗亮系西藏河金舟酒店的法定代表人，2019年12月1日西藏河金舟酒店的法定代表人由罗亮变更为冯尚泽。案外人罗亮至今仍是西藏河金舟酒店的股东。另查明，2019年9月14日，案外人罗亮代表西藏河金舟酒店与马得贵签订了《商铺转让合同》，约定西藏河金舟酒店将位于东嘎农副产品批发市××楼间铺面转让给马得贵经营百货、日化用品；租赁期限为2019年9月14日至2024年9月14日；转让费为30万元、押金10万元，租金为2.1 万元每月；租金支付时间从2019年10月1日起算，租金支付方式为市场西边道路未修通之前，3个月付一次，市场西边道路修通之后，6个月付一次；马得贵承租期间未经西藏河金舟酒店书面允许不得转让；任何一方无故提前解除合同或者有严重违约行为的需交纳违约金10万元。合同签订后，西藏河金舟酒店依约将租赁物交付给马得贵使用，马得贵陆续向西藏河金舟酒店的原法定代表人罗亮支付了转让费30万元，押金10万元以及三个月的租金6.3万元。马得贵于2019年10月1日和2019年10月2日将部分房屋转让给案外人使用。剩余租金马得贵至今未向西藏河金舟酒店支付。一审法院认为，马得贵与西藏河金舟酒店签订的《商铺转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的规定，应对双方具有约束力，该合同名称虽为转让合同，但实质系租赁合同。综上，一审法院对双方的租赁合同关系及双方签订的《商铺转让合同》的合同效力予以认定。针对本案本诉和反诉的全部诉讼请求，一审法院认定如下：1.对于西藏河金舟酒店要求解除双方于2019年9月14日签订的《商铺转让合同》及马得贵立即向西藏河金舟酒店返还租赁房屋的诉讼请求。马得贵提出租赁期限未届满，马得贵的转租行为得到了案外人罗亮的许可，合同不应解除的主张。一审法院认为，双方签订的《商铺转让合同》明确约定马得贵需要将案涉铺面转让给第三方，必须经西藏河金舟酒店书面同意，否则西藏河金舟酒店有权随时终止合同，收回转让的铺面并追究马得贵的违约责任。现西藏河金舟酒店提交的证据能够证明马得贵将本案所涉商铺转让给了第三方，马得贵在庭审中对转让事实也予以认可，但马得贵提交的证据并不能证明其转让行为得到了西藏河金舟酒店或其前法定代表人罗亮的书面许可，故一审法院对马得贵的该主张不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”一审法院对西藏河金舟酒店要求解除双方于2019年9月14日签订的《商铺转让合同》的诉讼请求予以支持。双方签订的《商铺转让合同》解除后，马得贵无权继续占有使用涉案商铺，应向西藏河金舟酒店返还，故一审法院对马得贵向西藏河金舟酒店返还租赁房屋的诉讼请求也予以支持。2.对于西藏河金舟酒店要求马得贵向其支付租金25.2万元的诉讼请求。马得贵主张其已支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金。一审法院认为，双方签订的《商铺转让合同》明确约定了马得贵应向西藏河金舟酒店支付的租金为2.1万元每月，支付时间从2019年10月1日开始。马得贵租赁涉案商铺，应当按照合同约定向西藏河金舟酒店支付租金，西藏河金舟酒店主张马得贵应向其支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金符合合同约定，但案外人罗亮认可收取了马得贵的租金6.3万元，应予以扣除。马得贵提交的证据不能证明其支付了全部租金的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，一审法院对马得贵向西藏河金舟酒店支付2020年9月30日前的租金18.9万元（25.2万元－6.3万元＝18.9万元）的诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持。3.对于西藏河金舟酒店要求马得贵向其支付至实际返还之日的占有使用费的诉讼请求。一审法院认为，双方的合同关系解除后，马得贵仍继续占有使用涉案商铺，应当参照双方约定的租金支付占有使用费，故一审法院对马得贵按照月租金2.1万元的标准向西藏河金舟酒店支付2020年12月15日至马得贵时间向西藏河金舟酒店返还房屋之日的占有使用费予以支持。4.对于西藏河金舟酒店要求马得贵向其支付违约金10万元的诉讼请求。一审法院认为，双方签订的《商铺转让合同》明确约定，双方有严重违约行为的需支付违约金10万元，马得贵违反合同约定将涉案商铺转让给第三方，已违反合同约定，应当承担违约责任，但一审法院认为双方约定的违约金过高，一审法院酌情按照未付租金的30%，对马得贵向西藏河金舟酒店支付违约金5.67万元（18.9万元×30%＝5.67万元）予以支持，对超出部分不予支持。5.对于马得贵要求确认西藏河金舟酒店违约，并支付违约金10万元的反诉请求。一审法院认为，马得贵提交的证据并不能证明自己的主张，故一审法院对该诉讼请求不予支持。6.对于马得贵要求西藏河金舟酒店向其返还押金12万元、转让费50万元的反诉请求。一审法院认为，双方签订的《商铺转让合同》并未约定转让费的退还，该转让费应视为马得贵的投资风险，不属于合同解除后应当返还的款项。对于马得贵向西藏河金舟酒店支付的押金，一审法院认为，马得贵向西藏河金舟酒店支付押金的行为系为了保证租赁物的完整，合同解除后，押金应当退还。案外人罗亮也认可双方签订合同时约定合同期限届满或合同解除后，押金应当退还，但西藏河金舟酒店仅认可收取了马得贵押金10万元，并非12万元，马得贵提交的证据也不能证明其主张。综上，一审法院对西藏河金舟酒店向马得贵返还押金10万元的诉讼请求予以支持，对其余部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除西藏河金舟酒店与马得贵于2019年9月14日签订的《商铺转让合同》；二、马得贵于本判决生效之日起十日内向西藏河金舟酒店支付租金18.9万元；三、马得贵于本判决生效之日起十日内向西藏河金舟酒店支付2020年12月15日至马得贵时间向西藏河金舟酒店返还房屋之日的占有使用费（2.1万元÷30天×实际天数）；四、马得贵于本判决生效之日起十日内向西藏河金舟酒店支付违约金5.67万元；五、马得贵于本判决生效之日起十日内向西藏河金舟酒店腾退租赁房屋（位于东嘎农副产品批发市××楼间铺面）；六、西藏河金舟酒店于本判决生效之日起十日内向马得贵（反诉西藏河金舟酒店）返还押金10万元；七、驳回西藏河金舟酒店的其他诉讼请求；八、驳回马得贵的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费6580元，减半收取3290元，由西藏河金舟酒店承担994元，马得贵承担2296元；本案反诉费5500元，由西藏河金舟酒店承担764元，马得贵承担4736元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。具体认定为：马得贵提交一份微信聊天截图，欲证明案外人罗亮系西藏河金舟酒店股东，以公司名义与马得贵签订合同，公司所有股东均可作证，且公司同意其转租。西藏河金舟酒店质证称对证据的三性认可，但证明目的不予认可，公司未同意对外转租。本院对该证据的三性予以确认，但该证据仅能证明罗亮代表公司与马得贵签订租赁合同的事实，而不能证明公司已同意马得贵转租的事实，故对该部分证明目的不予采纳。本院二审查明的事实及依据的证据与一审法院基本一致。本院认为，案涉《商铺转让合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，一审对此认定正确，本院予以确认。针对双方当事人二审争议的焦点问题评析如下：关于马得贵是否存在违约行为及其责任认定问题。马得贵称其已向公司法定代表人罗亮支付12万元的押金，50万元的转让费，三年的房租75.6万元，而转租行为通过了西藏河金舟酒店同意，无任何违约行为，不应承担违约责任。西藏河金舟酒店抗辩称其仅认可收取租金10万元，转让费30万元及三个月租金6300元，其他款项系罗亮个人收取与公司无关，而其转租行为并未通过西藏河金舟酒店同意。本院认为，1.根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案中马得贵应按照《商铺转让合同》约定从2019年10月1日起算，在市场西边道路未修通之前，3个月付一次租金；在市场西边道路修通之后，6个月付一次租金，但庭审中除西藏河金舟酒店认可收到三个月的租金之外，马得贵的举证均系与罗亮的款项往来，而罗亮出具的《承诺书》显示马得贵与罗亮存在其他经济往来，故马得贵提交的证据不能证明其已按时足额缴纳租金，马得贵对此应承担举证不能的不利后果。据此，一审按照合同约定核算2020年9月30日前马得贵应付租金为18.9万元（25.2万元－6.3 万元＝18.9万元），认定正确，本院予以维持。2.《商铺转让合同》约定马得贵若经营不善或资金问题，需要将铺面转让给第三方承包经营，马得贵需经西藏河金舟酒店书面允许后方可转让，否则西藏河金舟酒店有权随时终止合同并收回铺面，马得贵应按照合同约定经西藏河金舟酒店书面同意方可转租租赁房屋，但马得贵提交的证据不足以证明西藏河金舟酒店书面同意转租的事实，西藏河金舟酒店有权与马得贵解除合同并要求返还租赁房屋。据此，一审认定解除西藏河金舟酒店、马得贵于2019年9月14日签订的《商铺转让合同》，并判令马得贵返还租赁房屋，认定正确，本院予以维持。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本案中《商铺转让合同》约定有严重违约行为的需交纳10万元违约金，马得贵未按约定向西藏河金舟酒店缴纳租金且未经西藏河金舟酒店书面同意转租租赁房屋，应按照合同约定承担支付违约金的责任。一审对此酌情认定违约金为5.67万元（18.9万元×30%＝5.67万元），西藏河金舟酒店对此并未提出异议，本院予以维持。4. 参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，马得贵与西藏河金舟酒店解除租赁合同后，马得贵继续占有使用租赁房应按照合同约定的租金支付西藏河金舟酒店占有使用费。一审按照月租金2.1万元标准认定马得贵向西藏河金舟酒店支付2020年12月15日至上诉人实际返还租赁房屋之日止的占有使用费（2.1万元÷30天×实际天数），认定正确，本院予以维持。关于西藏河金舟酒店是否存在违约行为及其责任的认定问题。马得贵虽称西藏河金舟酒店在足额收取租金及认可转租的情况下，要求与马得贵解除合同，违反合同约定，应承担相应的违约赔偿责任。西藏河金舟酒店抗辩称其依约提出解除申请，无违约行为，不应承担违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，本案中西藏河金舟酒店作为出租方已履行交付租赁房的合同义务。而西藏河金舟酒店单方解除合同有相应的合同依据，故马得贵主张西藏河金舟酒店承担支付违约金10万元，并无事实及法律依据，该项主张不成立，一审对此认定正确，本院予以维持。对马得贵主张退还押金12万元，因西藏河金舟酒店自认的10万元之外，马得贵提交的证据不足证明该事实，该项主张不成立，一审对此认定正确，本院予以维持。对马得贵主张的转让费50万元，因合同并未约定退还转让款事项，该款视为马得贵应承担的投资风险，无退还依据，该项主张不成立，一审对此认定正确，本院予以维持。综上所述，马得贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10 485.5元，由马得贵负担。本判决为终审判决。审  判  长   高 小 红审  判  员   尼玛央宗审  判  员   赵  青二〇二一年四月十九日书  记  员   拉姆次仁