北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初1157号原告：北京北人印刷设备有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣昌东街****楼**。法定代表人：郭轩，董事长。委托诉讼代理人：南红，北京德恒律师事务所律师。被告：北京北消防冻技术有限公司，住所，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街**-1311div>法定代表人：于晓玥，职务不详。原告北京北人印刷设备有限公司（以下简称北人印刷公司）与被告北京北消防冻技术有限公司（以下简称北消防公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北人印刷公司的委托诉讼代理人南红到庭参加诉讼,被告北消防公司经本院合法传唤，无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。北人印刷公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除北人印刷公司与北消防公司签订的《房屋租赁合同》和《物业服务管理协议》，要求北消防公司将承租的厂房恢复原状（移除留存在场地内的金杯车和消防车各一辆）；2.判令北消防公司向北人印刷公司支付欠缴租金和物业费共计64240元；3.判令北消防公司向北人印刷公司支付两个月的房租违约金29436.6元和物业费滞纳金29030.4元，两项共计58467元；4.判令北消防公司承担全部诉讼费用。事实和理由：北人印刷公司与北消防公司于2016年3月25日签订了《房屋租赁合同》及《物业服务管理协议》，约定北人印刷公司将位于北京市经济技术开发区荣昌东街6号机加工房一跨东的建筑面积230.4平方米房屋租给北消防公司作为科研厂房使用，租期自2016年3月5日起至2019年3月24日止，年租金168192元，月租金14016元，合同签订之日缴纳三个月租金42048元及保证金14016元，以后每季度首月15日前缴纳三个月的租金，水电气等费用均由北消防公司负责。物业服务费按10元/平方米/月，计2304元/平方米/月，每三个月缴纳一次，合同签订之日缴纳三个月物业费6912元及保证金2304元。另外，双方对欠缴租金和物业费等费用的违约责任进行了约定，若北消防公司欠租2个月或欠费2个月，应当分别向北人印刷公司支付每日未付租金5%，或应缴费用3%的违约金，同时双方对解除合同也进行了约定。合同签订后，北人印刷公司和北消防公司均按约履行了各自的义务。但北消防公司自2016年11月26日起开始欠缴租金和物业费等费用，至2017年6月25日共欠北人印刷公司房租98112元和物业费16128元，两项合计114240元。北消防公司在北人印刷公司多次交涉催促下于2019年12月11日由其代表谢红德还款50000元，并对剩余欠款64240元签署了还款计划。然而，北消防公司至今未按照还款计划支付欠款，北人印刷公司又多次与北消防公司沟通无果，故诉至法院。北消防公司未作答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：2016年3月25日，北人印刷公司（出租方，甲方）与北消防公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁房屋基本情况：该房屋坐落于北京市经济技术开发区荣昌东街6号机加工厂房一跨东，建筑面积230.4平方米，租赁房屋内固定附着物、装置及其他附属物等详细情况见合同附件。第二条租赁用途：乙方将该房屋作为科研用途，并取得所经营行业的相关合法证件。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途。第三条租赁期限：房屋租赁期自2016年3月25日起至2019年3月24日止。第四条租金及租金交纳、租赁保证金：(一)租金标准：1、甲、乙双方约定，该房屋租赁第一年每天每平方米建筑面积租金为2元，按本合同租赁面积计算，每年租金为168192元，每月租金为14016元。2、若有涉及计算非满月的应付租金情况（如入住、免租期、退租、扩租等），非满月租金均以当期日租金乘以实际天数计算。（二）租金交纳：1、本合同签订之日，乙方应向甲方交纳第一笔租金42048元（3个月租金）。2、各期租金支付日期：每季度首月15日前。3、租金以现金、转账支票或电汇的方式支付。甲方应于收到租金的同时为乙方开具等额的合法有效票据。（三）租赁保证金：1、本合同签订之日，乙方应向甲方交纳相当于第一年1个月的租金金额的租赁保证金14016元，作为乙方遵守及履行本合同约定及条款的保证金。租赁保证金不计利息。2、在租赁期内，乙方不得将租赁保证金冲抵应向甲方交纳的租金或其他费用。如乙方违约，甲方在解除本合同时，有权按本合同的规定以租赁保证金直接冲减乙方所欠甲方租金和其他费用。如租赁保证金不足以冲减所欠租金和其他费用，甲方有权向乙方继续收取所欠租金和其他费用，乙方应无条件及时交纳。第十一条合同的解除及合同的重新确认：4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，因此产生的责任全部由乙方自行承担：（1）不支付或者不按照约定支付租金累计达2个月的；（2）欠缴水、电、气等等其他费用超过2个月的。第十二条违约责任：3、如果乙方在本合同所规定的交纳租金的期限内未交付或未交清租金，除继续有义务交纳该租金外，还应向甲方交纳违约金，每日违约金是应付而未付租金数额的5‰。乙方逾期支付租金超过规定期限的，甲方有权解除本合同。4、如果乙方未按时支付水、电、气等等各项应缴费用，逾期每日应按乙方应缴费用总额的3%向甲方交纳滞纳金。拖欠上述费用超过30日的，甲方有权采取停止供水、供电、空调、供暖等物业服务的措施。乙方逾期支付相关费用超过规定期限的，甲方有权解除本合同。同日，北人印刷公司（甲方）与北消防公司（乙方）签订《物业服务管理协议》，约定：一、物业服务管理协议签订：1、乙方使用区域为荣昌东街6号机加工厂房一跨东，建筑面积230.4平方米。2、甲方应按照本协议，在与乙方签约《房屋租赁合同》同时与乙方签订《物业管理协议》，协议期限自2016年3月25日至2019年3月24日止。二、物业费及其它：1、乙方根据本协议规定，同意自本协议签订之日起向甲方缴纳物业费，物业费收费标准为10元/建筑平方米/月。2、乙方应按照本协议签订之日将物业费（3个月），计6912元，及物业费保证金（相当于1个月物业费）2304元，共计9216元，一次性支付甲方，并按甲方的要求办理各项手续。3、物业费保证金在本协议终止后10日内，并在乙方无违约的情况下，由甲方退还给乙方（不包含利息）。若甲方在协议期内扣除相应损失费或违约金，应书面通知乙方。若物业费保证金不足以抵偿损失费或违约金，甲方有权继续向乙方追偿。在合同期内，甲方在乙方物业保证金中扣除损失后，乙方须立即将物业费保证金数额补齐至原数额。4、物业费为每3个月支付一次，在协议有效期内，乙方须于收到甲方书面通知后7日内将物业费交到甲方或指定银行账号。五、违约责任：1、双方均应遵守本协议的各项规定，任何一方违反本协议的规定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失费。2、若乙方未能按期缴纳各项费用，按《房屋租赁合同》第十二条违约责任中的第4款处理，一个月未付，乙方的物业费保证金甲方不予退还。上述合同签订后，北消防公司向北人印刷公司支付租赁保证金14016元及物业费保证金2304元。2016年3月22日，北消防公司向北人印刷公司支付房租及物业费65280元；2017年3月29日，北消防公司向北人印刷公司支付房租48960元。庭审中，北人印刷公司主张北消防公司已经付清了2016年11月26日之前的房租及物业费，截至2017年6月25日北消防公司共欠缴7个月的房租及物业费。之后，北人印刷公司收回了租赁厂房，北消防公司使用租赁厂房至2017年6月25日。北人印刷公司还称北消防公司最后一次支付房租和物业费是在2019年12月11日，具体为北消防公司的代表谢洪德向北人印刷公司支付50000元。之后，北消防公司再未向北人印刷公司支付过任何费用。北人印刷公司提交了《还款计划书》、《还款承诺书》及《代付款证明》，欲证明北人印刷公司向北消防公司追索租金，北消防公司承认欠款并承诺还款，且北消防公司的负责人谢洪德已向北人印刷公司支付50000元，现剩余64240元未支付。其中，日期为2019年4月3日的《还款计划书》载明：“北人印刷公司称：我司（北消防公司）自2016年11月26日至2017年6月25日欠贵司房租98112元，物业费16128元，合计114240元。现承诺：1、2019年8月份底前偿还11424元；2、2019年9月份底前偿还11424元；3、2019年10月份底偿还28560元；4、2019年11月份底偿还28560元；5、2019年12月份底偿还34272元。如没有按照期限偿还，按照相关规定进行惩罚。北人印刷公司有权在追缴北消防公司欠款的同时有权收取我司占有贵司场地的相关费用（费用收取按照当年租金标准），要求北消防公司支付所欠款项的滞纳金及由此给北人印刷公司造成损失的所有费用。”该计划书中上盖有北消防公司的印章，负责人处有谢洪德的签字。日期为2019年11月20日的《还款承诺书》载明：“北人印刷公司：我司（北消防公司）自2016年11月26日至2017年6月25日欠贵司房租98112元，物业费16128元，合计114240元。现承诺，2019年11月30日前付清欠款114240元。若未在2019年11月30日付款到北人印刷公司账户……贵司有权处理我司办公区域的所有设备及相关物品。同时，若处理期间发生的搬迁费用由我司承担。”该承诺书下方北人消防公司负责人处有谢洪德的签字。日期为2019年12月11日的《还款承诺书》载明：“北人印刷公司：我司（北消防公司）自2016年11月26日至2017年6月25日欠贵司房租98112元，物业费16128元，合计114240元。已于2019年12月11日还款50000元。现承诺，在2020年1月15日前再付款10000元，其余54240元在2020年3月31日前付清。还清50000元款项后，允许我司拉走我司办公区域内的物品。金杯车和消防车继续留在贵司做抵押。若未在2020年3月31日付款到北人印刷公司账户……贵司有权处理我司的抵押物品。同时，若处理期间发生的搬迁费用由我司承担。”该承诺书下方北人消防公司负责人处有谢洪德的签字。日期为2019年12月11日的《代付款证明》载明：“北人印刷公司：按照双方协议（还款计划），12月11日支付50000元房租，谢桂芳代北消防公司支付50000元房租。”该证明中有谢洪德的签字，并附有谢洪德的身份证复印件。关于谢洪德的身份，北人印刷公司称谢洪德是北消防公司的代表，其代表北消防公司向北人印刷公司出具《还款承诺书》，具体担任什么职务北人印刷公司并不清楚。经询，北人印刷公司称其与谢洪德个人之间不存在债权债务关系和业务往来，谢洪德向北人印刷公司支付的50000元是其代北消防公司支付的租金和物业费用。关于租赁保证金和物业保证金，北人印刷公司称其同意在本案中将租赁保证金和物业保证金折抵北消防公司欠付的租金和物业费。关于北人印刷公司主张的恢复原状，其解释称恢复原状就是要求北消防公司将留在租赁场地的一辆金杯车和一辆消防车取回。除了这两辆车外，北消防公司在租赁厂房中已没有其它物品。关于租赁厂房的现状，北人印刷公司称其已重新装修后对外出租。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，北消防公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了当庭答辩和质证的权利。依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。北人印刷公司与北消防公司签订的《房屋租赁合同》和《物业服务管理协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，北消防公司欠缴租金和物业费超过合同约定的两个月期限，此后北消防公司搬离租赁厂房系以自己的行为表明不再继续履行与北人印刷公司签订的《房屋租赁合同》及《物业服务管理协议》，故，北人印刷公司要求解除与北消防公司签订的《房屋租赁合同》及《物业服务管理协议》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，北人印刷公司要求北消防公司支付欠付的租金及物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于欠付租金及物业费的具体数额，根据查明的事实和在案证据，北消防公司在2016年11月26日至2017年6月25日期间欠付北人印刷公司租金及物业费共计114240元，扣除北人印刷公司自认北消防公司已向其支付的50000元，北消防公司尚欠北人印刷公司64240元未付。鉴于北人印刷公司尚有租赁保证金14016元及物业费保证金2304元未退还，且北人印刷公司同意将上述保证金折抵未支付的租金及物业费，本院决定将上述保证金用于抵扣北消防公司欠付的租金及物业费，抵扣后北消防公司还应向北人印刷公司支付租金及物业费47920元（64240元-14016元-2304元）。关于北人印刷公司要求恢复原状的诉讼请求，根据查明的事实，北人印刷公司已于2017年6月25日将涉案租赁厂房收回，故本案已不涉及租赁厂房返还的问题。但结合北消防公司出具的《还款计划书》、《还款承诺书》可见，北消防公司的金杯车和消防车并未取回，现北人印刷公司要求北消防公司取回留在其租赁场地的车辆的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于北人印刷公司主张的房租违约金及物业费滞纳金，其以未付租金及未付物业费为基数，按照日5‰标准，以两个月为期限计算，共计58467元。本院认为，北消防公司未按照约定向北人印刷公司支付租金及物业费，构成违约，其应当承担违约责任。但本院考虑到北人印刷公司已及时收回租赁厂房，在一定程度上减少了损失，同时结合本案实际情况、当事人的过错程度等因素，酌定支持违约金20000元，北人印刷公司超出该范围的此项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除北京北人印刷设备有限公司与北京北消防冻技术有限公司于2016年3月25日签订的《房屋租赁合同》及《物业服务管理协议》；二、北京北消防冻技术有限公司于本判决生效后十日内取回其留在位于北京市经济技术开发区荣昌东街6号机加工厂房一跨东房屋处的金杯汽车一辆及消防汽车一辆；三、北京北消防冻技术有限公司于本判决生效后十日内向北京北人印刷设备有限公司支付租金及物业费47920元；四、北京北消防冻技术有限公司于本判决生效后十日内向北京北人印刷设备有限公司支付违约金20000元；五、驳回北京北人印刷设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1377元、公告费260元，由北京北消防冻技术有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 陈珊珊二〇二一年四月三十日法官助理 张 冉书 记 员 苏 舫