北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初5608号原告（反诉被告）：北京托马迪斯科技咨询有限公司，住所地北京市通州区潞苑南大街甲560号B区203-c21。法定代表人：洪念鹰，总经理。委托诉讼代理人：段少良，北京德亮律师事务所律师。被告（反诉原告）：尹玉强，男，1964年2月11日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：贾文胜，北京市律通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓卿，北京市律通律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京托马迪斯科技咨询有限公司（以下简称托马迪斯公司）与被告（反诉原告）尹玉强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）托马迪斯公司的委托诉讼代理人段少良，被告（反诉原告）尹玉强及其委托诉讼代理人贾文胜、王晓卿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告托马迪斯公司向本院提出诉讼请求：判令尹玉强赔偿我公司房屋装饰装修损失1441454元、租金损失20万元，共计1641454元。事实与理由：2007年10月7日我公司与尹玉强签订《房屋租赁合同》，约定尹玉强将位于北京市昌平区流村镇×村（以下简称×村）福利喷涂厂西侧的厂房及院落（共计五亩）出租给我公司，租赁期限为20年，自2007年10月7日起至2026年10月7日止。2017年11月中旬，尹玉强通知涉案房屋的使用人泰格科技公司，以涉案厂房属于工业大院将被政府统一拆除为由要求该公司搬离。我公司在知悉该情形后不同意尹玉强提出的上述理由，认为没有拆迁文件不同意搬离，且我公司才于2017年10月7日交纳下一年度至2018年10月7日的房租10万元，如政府拆迁应当提前通知并发出正式文件，给予合理补偿。尹玉强认为政府拆迁是不可抗拒因素，不同意补偿，双方就搬离腾退厂房的问题未能达成一致。而事实上，涉案房屋至今未被政府组织拆迁。2018年1月15日，尹玉强随即以“未经其同意转租房屋违反合同”为由向法院起诉要求解除合同并腾退房屋。后经北京市昌平区人民法院、北京市第一中级人民法院审理，认为我公司未私自转租房屋，判决驳回了尹玉强要求解除合同及腾退房屋的诉求。在该案诉讼中，一审时尹玉强从未主张合同无效，一审败诉后，在二审上诉时尹玉强就自认涉案房屋未取得建设规划审批手续，房屋租赁合同应属无效。可见，尹玉强对涉案合同无论提出何种主张，均是为了达到单方收回涉案厂房的目的。我公司自2007年起承租涉案房屋时仅有几间简易的平房及简陋的厂房，我公司花费巨资对房屋及院落进行了装修改造。租赁合同约定的租赁期限为20年，我公司在涉案纠纷发生时仅使用了9年。我公司在租赁期间已向尹玉强支付租金逾百万元，因尹玉强于2017年提出房屋将被拆迁为由大肆宣传，进而以我公司违约、合同无效为由提起诉讼，驱赶涉案房屋的租户，造成房屋空置至今无法使用。且涉案房屋已于2019年11月初被尹玉强强行占有，我公司已经不再占有涉案房屋了。尹玉强向我公司出租房屋时，反复向我公司强调该房屋属于昌平区政府批准的工业大院，可以合法承租使用，且北京市昌平区流村镇×村民委员会（以下简称×村委会）也证明该房屋系合法建设。我公司在使用涉案房屋时受到了×村委会、镇政府提供的诸多便利，如供水、供电等。再者我公司在承租涉案房屋近十年间，从未因房屋属于违法建设而被有关执法部门查处。据以上因素，我公司系充分信赖与尹玉强签订的涉案房屋租赁合同合法有效。尹玉强为涉案院落及房屋的建设、使用人，也为涉案房屋所在地的村民，且曾为所在地的村书记，也使用过涉案房屋进行了长期经营。由此，相对于我公司作为外来外资企业来讲，尹玉强对当地工业大院的情形及有关政策法律等信息的掌握应当更加充分、熟知，现尹玉强认为合同无效，要求收回房屋，其存在明显的过错，故我公司诉至法院，请求法院支持我公司的诉讼请求。被告尹玉强辩称：2019年11月我是带人进入涉案房屋了，是因为村里有检查要做防火登记。涉案房屋本身是我盖的，托马迪斯公司装修后已使用了十年了，我的房屋少了四五百平方米，是托马迪斯公司拆没的，也没有重建。我对合同的签订及合同无效没有过错。我在租赁土地的时候无论是村里还是镇里都将该涉案场院作为工业大院处理，允许投资建设。我租给托马迪斯公司的时候也向其释明了土地性质、房屋状况，因此我才同意托马迪斯公司进行装饰装修。涉案院落现已被政府拆除，拆除时间是2020年12月初，没有给补偿。我没有因为托马迪斯公司的装修而受益，不应对托马迪斯公司进行补偿。反诉原告尹玉强向本院提出诉讼请求：1.判令托马迪斯公司支付我房屋占有使用费12万元（自2019年10月8日至2020年12月8日）、水费17832元、垃圾处理费17832元、外来人员管理费8919元；2.判令反诉案件受理费由托马迪斯公司承担。事实与理由：鉴于我与托马迪斯公司之间的《房屋租赁合同》已经被北京市第一中级人民法院判决无效，托马迪斯公司一直没有将涉案院落、房屋腾退给我，给我造成了各项损失，故我提出反诉，请求法院支持我的反诉请求。反诉被告托马迪斯公司辩称：不同意尹玉强的反诉请求。第一、尹玉强已于2019年11月初占据涉案房屋，我公司也是在11月中旬返回涉案房屋查看时发现尹玉强在涉案房屋门口贴有相关通知，落款是11月3日，通知租赁房屋事宜由尹玉强处理，且涉案房屋的锁均已更换，我公司现已无法进入涉案房屋，因此尹玉强主张我公司占有涉案房屋并要求我公司腾退的诉求不能成立。第二、我公司不存在占有房屋的事实，故不同意支付房屋占有使用费、水费、垃圾费、外来人员管理费。即使存在上述费用，尹玉强也应举证证明存在上述费用，且上述费用与我公司存在关联性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2007年10月7日尹玉强（出租方、甲方）与托马迪斯公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲乙双方在平等自愿的基础上，就甲方将厂房出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，订立本合同。甲方自愿将拥有的厂房出租给乙方使用。甲方的厂区及厂房（包括宿舍）坐落于北京市昌平区×福利喷涂厂厂房西侧的院落，共计五亩地。该房屋租赁期共20年，自2007年10月7日起至2026年10月7日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。每年应支付金额为：2007年10月7日、2008年10月7日、2009年10月7日均为五万元整；2010年10月7日八万元整；2011年10月7日九万元整；2012年10月7日、2013年10月7日直至2021年10月7日均为十万元整……乙方有权改变及装修原厂房。甲方必须提供满足乙方生产所必需的动力电。由于甲方没有自来水源，故只能提供地下水源给乙方使用。在租赁期内，如果出现水源使用纠纷，甲方应负责协调解决，并保证乙方的正常生活所需。水费：如村委会对各企业统一收费，应按国家规定缴费。电费：乙方自行安装电表，按照国家的规定缴纳电费，目前暂按每度0.85元计算。如村委会调整电费，应按村内各企业统一标准收费。合同还对其他事项作出了约定。上述合同签订后，尹玉强将涉案房屋及所在院落交付托马迪斯公司使用，托马迪斯公司对涉案房屋及院落进行了装修改造，并正常支付房屋租金至2019年10月7日。尹玉强于2018年初以托马迪斯公司未经其同意将涉案房屋转租给第三方为由诉至本院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并判令托马迪斯公司腾退涉案房屋。本院经审理后作出（2018）京0114民初2666号民事判决书，判决驳回尹玉强的诉讼请求。尹玉强不服上诉至北京市第一中级人民法院，上诉期间尹玉强主张涉案房屋至今未取得规划许可证，其与托马迪斯公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。北京市第一中级人民法院经审理认定尹玉强在建设涉案房屋时并未办理建设工程规划许可审批手续，现亦无证据证明涉案房屋已经取得了建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》应为无效，尹玉强要求解除上述合同缺乏法律依据，故于2018年8月13日作出（2018）京01民终4816号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年8月尹玉强再次诉至本院，要求托马迪斯公司腾退涉案房屋，托马迪斯公司提出反诉，要求尹玉强赔偿其装修损失。后双方均于2019年11月22日撤回起诉。2019年11月20日尹玉强将涉案房屋的门锁更换，并在涉案房屋的门口张贴通知一份，内容为：如有事请联系尹先生，并留有电话号码。落款日期为2019年11月18日。2020年初托马迪斯公司诉至本院，要求尹玉强赔偿其装修损失，后因托马迪斯公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，该案按托马迪斯公司撤回起诉处理。现托马迪斯公司再次诉至本院，请求同其诉称。庭审中，经询，托马迪斯公司主张涉案房屋处尚有其锅炉一套，其他物品早已搬空。本院要求托马迪斯公司于2020年6月3日庭审结束后七日内将存放于涉案房屋内的物品全部搬走，尹玉强应予以配合，逾期未搬走由托马迪斯公司自行承担法律后果。后托马迪斯公司一直未将其物品拉走，本院于2020年7月15日联系托马迪斯公司，其表示存放于涉案房屋内的物品其不再拉走，全部由尹玉强自行处理，本院于当日将上述情况告知尹玉强。2020年10月13日北京市昌平区流村镇人民政府在涉案房屋处张贴《北京市昌平区流村镇人民政府限期主张权利公告》，载明：位于×村尹建凯院西侧建设的砖混结构、面积约1800平方米的房屋，经北京市规划和自然资源委员会认定未依法取得（临时）乡村建设规划许可证，违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条的规定，属于违法建设。请上述建筑物（构筑物、设施）的建设单位、施工单位、所有人或者管理人，在本公告发布之日起10日内，携带本人身份证明文件、授权委托书、相关规划审批文件等材料到本机关主张权利，接受调查。2020年12月初，涉案房屋被全部拆除。本案审理过程中，经托马迪斯公司申请，本院委托北京典方建设工程咨询有限公司对涉案房屋及院落装饰装修现值进行了鉴定。关于鉴定基准日，托马迪斯公司主张应以2017年11月或2019年7月作为鉴定基准日。尹玉强主张应以涉案房屋腾退之日作为鉴定基准日。本院根据本案事实情况，决定以2019年11月20日作为鉴定基准日。北京典方建设工程咨询有限公司于2020年10月13日组织双方进行了现场勘验。现场勘验过程中，本院明确告知双方当事人应配合鉴定机构进行现场勘验，任何一方如对对方指认、陈述的工程项目、工程量、制作工艺、用材等有异议，均应向鉴定人员当场提出，并由鉴定人员在笔录中记载并最终在鉴定意见书中以异议项的形式呈现，当事人不得以不认可对方指认和陈述的内容为由不配合鉴定，任何一方有异议未当场提出或不配合鉴定的，或不在鉴定机构的勘验笔录上签字确认的，由该方承担相应的法律后果。本院告知双方上述注意事项后，双方全程参与了现场勘验过程，但尹玉强最终拒绝在鉴定机构的勘验笔录上签字确认。2020年12月25日北京典方建设工程咨询有限公司作出《北京市昌平区流村镇下店村原福利喷涂厂西侧的房屋及院落装饰装修现值鉴定意见书》，结论为：确定部分装修原值为3024626.12元，现值为1095070.66元，不确定部分装修原值为9104.94元，现值为3296.46元。现场勘查时，托马迪斯公司主张东房在改建时屋面工程中增加钢屋架4榀，尹玉强主张该房屋钢屋架为原有屋架，不是托马迪斯公司改建施工，因我单位无法根据现有资料确定，故将托马迪斯公司主张增加的钢屋架单独列入不确定部分，请法官裁定。鉴定意见书出具后，尹玉强对鉴定意见书不服，提出书面异议，主要为：1.鉴定意见书以2019年11月20日作为计算现值的基准日不妥。托马迪斯公司至今都没有正式腾退房屋，所以装修残值应计算到实际腾退之日，或者至少应计算到鉴定报告形成之日。2.以已过租期与总租期之比计算现值率也不妥。因为托马迪斯公司的装修贬损非常严重，残值几乎所剩无几。勘查现场时随处可见墙皮脱落、地板翘起、金属锈毁、板材腐烂等情况，所以我认为应以实际老化和破损程度计算折旧率和现值率。3.上述改建和装修属于违章建筑，被昌平区流村镇政府强制拆除，并没有获得补偿款。托马迪斯公司要求鉴定没有实际意义，因为违章建筑拆除没有补偿。4.鉴定报告中所列项目并非全部由托马迪斯公司改建或装修，其中有一部分是原来就有的，有一部分是托马迪斯公司在原有基础上改造，利用了我原有的材料或基础，有一部分为我自行装修改造。针对尹玉强提出的异议，北京典方建设工程咨询有限公司于2021年2月2日向本院出具异议回复，内容为：1.计算现值的基准日按照法院在2020年8月19日给我公司的函件中以2019年11月20日作为鉴定基准日确定。2.现值计算按照尹玉强主张的实际老化和破损程度进行折旧不在我公司的造价专业范畴内，我公司仅能按照（1-已过租期/总租期*装修原值）计算现值，请法院裁定。3.关于改建和装修是否属于违章建筑的问题，我公司受北京市昌平区人民法院委托对此项目进行造价鉴定。4.我公司依据现场勘验时双方当事人描述的施工内容存在差异的项目进行了分别列项，如鉴定意见书中的不确定部分。现尹玉强提出新异议，但没有相应支持资料，需经法院委托后方可对上述异议内容进行分项计算列出。庭审中，托马迪斯公司对鉴定意见书中的不确定部分的装修项目未提交相应的证据，尹玉强对此亦不认可。托马迪斯公司预付鉴定费63900元。另查，2020年6月2日×村委会向尹玉强下发《通知》一份，内容为：村北尹玉强5亩地处（原法国人院），按照×村村民自治章程和外来人员管理规定，现通知你处缴纳2012年1月1日起至2020年6月1日期间的供水费用（2000每年）、垃圾处理费用（2000每年）、外来人员管理费用（1000每年），共计42083元。请你处收到通知后15日内到村委会缴纳相关费用。尹玉强主张托马迪斯公司未向其交纳上述费用，故要求托马迪斯公司支付上述费用。托马迪斯公司认可其自2012年1月1日开始未交纳水费，同意承担其承租期间产生的水费，对尹玉强主张的垃圾处理费用及外来人员管理费用不予认可。再查，托马迪斯公司于2020年10月29日向本院提出财产保全申请，要求冻结尹玉强名下银行存款220万元或查封、扣押尹玉强名下价值220万元的财产。本院于2020年10月30日作出（2020）京0114民初5608号民事裁定书，裁定冻结尹玉强名下银行存款220万元或查封、扣押尹玉强名下价值220万元的财产。托马迪斯公司预付保全申请费5000元。上述事实，有《房屋租赁合同》、（2018）京01民终4816号民事判决书、照片、《通知》、《北京市昌平区流村镇×村原福利喷涂厂西侧的房屋及院落装饰装修现值鉴定意见书》、《北京市昌平区流村镇×村原福利喷涂厂西侧的房屋及院落装饰装修现值鉴定意见书尹玉强异议回复》、发票、（2020）京0114民初5608号民事裁定书及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为:合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。租赁合同纠纷中，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。托马迪斯公司与尹玉强于2007年10月7日签订的《房屋租赁合同》已经生效判决认定为无效，合同签订后，托马迪斯公司根据合同约定在取得尹玉强同意的情况下对涉案房屋及院落进行了装饰装修，现合同无效，托马迪斯公司因装饰装修改造支出的费用属于其因合同无效造成的损失，托马迪斯公司与尹玉强应按照导致合同无效的过错分担装饰装修的现值损失。本案中，尹玉强作为出租人，对其出租的房屋是否具备合法建设手续应系明知，其在明知涉案房屋无相应审批手续的情况下，仍将场地及房屋出租给托马迪斯公司进行装修改造并用于生产经营，且在合同履行过程中以托马迪斯公司擅自转租为由要求解除双方合同，后在二审审理过程中主张涉案房屋无相应规划审批手续、双方签订的《房屋租赁合同》应属无效，其行为违反了诚实信用原则，故尹玉强应对合同无效的后果承担主要责任。托马迪斯公司作为从事专业生产经营的经营者，亦有义务审查其承租的房屋是否合法、是否具有相应的规划审批手续，而其在签订合同前未对涉案房屋的产权性质及涉案场地是否具备经营条件进行严格审查即签订合同并对涉案场地及房屋进行装修改造，其自身亦存在一定过错，应承担次要责任。本院根据诚信原则，考虑签订合同后的履约情况及双方的过错程度，酌情判定由尹玉强承担70%的责任，由托马迪斯公司承担30%的责任。双方签订的《房屋租赁合同》虽属无效，但托马迪斯公司实际占有使用涉案房屋期间应当向尹玉强支付房屋占有使用费。托马迪斯公司虽主张尹玉强自2017年开始即以涉案房屋将被拆迁为由进行宣传，进而以其违约、合同无效为由进行诉讼，造成房屋一直空置无法使用，但托马迪斯公司一直未与尹玉强办理房屋交接手续，未将涉案房屋交还尹玉强。尹玉强于2019年11月20日将涉案房屋的门锁更换，导致托马迪斯公司自2019年11月20日开始未能正常使用涉案房屋及场地，托马迪斯公司未提交证据证明其在2019年11月19日之前无法正常使用涉案房屋，故托马迪斯公司应当支付尹玉强2019年11月19日之前产生的房屋占有使用费。现托马迪斯公司已按照双方合同约定的标准支付尹玉强房屋占有使用费至2019年10月7日，故参照双方合同约定的租金标准，托马迪斯公司还应支付尹玉强2019年10月8日至2019年11月19日期间的房屋占有使用费11666.66元。托马迪斯公司要求尹玉强退还其房屋租金20万元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；自2019年11月20日之后，因尹玉强将涉案房屋的门锁更换，导致托马迪斯公司未能正常使用涉案房屋，故对尹玉强要求托马迪斯公司支付其自2019年11月20日之后房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持；双方《房屋租赁合同》明确约定水费由村委会对各企业统一收取，托马迪斯公司认可其自2012年1月1日开始未交纳水费，现尹玉强提交的×村委会出具的《通知》载明2012年1月1日至2020年6月1日期间的水费为每年2000元，故托马迪斯公司应当支付尹玉强自2012年1月1日起至托马迪斯公司正常使用房屋之日止即2019年11月19日产生的水费，经核算为15772.23元。因托马迪斯公司自2019年11月20日之后未实际占有使用涉案房屋，故对尹玉强要求托马迪斯公司支付2019年11月20日之后水费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；关于垃圾处理费及外来人员管理费，因双方的《房屋租赁合同》未对上述费用作出约定，尹玉强亦未提交证据证明其已实际向下店村委会支付上述费用，故对尹玉强要求托马迪斯公司支付上述费用的诉讼请求，本院不予支持。关于涉案房屋及院落装修现值的问题，本院依法委托北京典方建设工程咨询有限公司就该事项进行了鉴定。该公司出具的鉴定意见书系本院依法委托具有鉴定资质的专业鉴定机构依照法定程序作出，鉴定机构组织双方勘验了现场并依据现场勘验时双方当事人描述的施工内容存在差异的项目进行了分别列项，并就双方主张的争议项及非争议项均进行了明确，鉴定程序合法。尹玉强在鉴定机构组织双方现场勘验时参与了现场勘验的全过程，且在本院释明其不配合鉴定机构现场勘验及不在鉴定机构现场勘验笔录上签字确认的法律后果后仍拒绝在鉴定机构的现场勘验笔录上签字确认，其应自行承担相应的法律后果。尹玉强在鉴定机构出具鉴定意见书后又以提出书面异议的方式对鉴定机构现场勘验的结果表示不服，但就其异议未提交相应的证据予以佐证，故对其提出的异议本院不予采信，对北京典方建设工程咨询有限公司出具的鉴定意见书本院予以采信。关于鉴定基准日的问题，因2019年11月20日尹玉强已将涉案房屋的门锁更换，导致托马迪斯公司无法正常进入并使用涉案房屋，应视为自2019年11月20日起涉案房屋已实际由尹玉强控制，故鉴定机构按照本院的委托以2019年11月20日作为涉案工程装饰装修现值的鉴定基准日并无不当，本院对尹玉强关于涉案工程的装修残值应计算至实际腾退之日或鉴定报告形成之日的主张不予采信。根据鉴定意见书，涉案工程确定部分装修现值为1095070.66元，不确定部分装修现值为3296.46元。托马迪斯公司虽主张东房在改建时屋面工程中增加了钢屋架4榀，但未提交相应的证据予以证实，尹玉强亦不认可，故对鉴定意见书中不确定部分的装修现值，本院不予认定，对鉴定意见书中确定部分的装修现值，本院予以认定。据此，根据本院确定的责任比例，尹玉强应赔偿托马迪斯公司装修损失766549.46元。托马迪斯公司诉讼请求过高的部分，依据不足，本院不予支持。尹玉强以其未从相关行政部门处获得涉案房屋被拆除的补偿为由要求不予赔偿托马迪斯公司损失的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、尹玉强赔偿北京托马迪斯科技咨询有限公司损失766549.46元；二、北京托马迪斯科技咨询有限公司支付尹玉强房屋占有使用费11666.66元及水费15772.23元，共计27438.89元；上述第一、二项折抵后，由尹玉强支付北京托马迪斯科技咨询有限公司739110.57元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回北京托马迪斯科技咨询有限公司的其他诉讼请求；四、驳回尹玉强的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19573元，由北京托马迪斯科技咨询有限公司负担10433元，已交纳；由尹玉强负担9140元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1796元，由尹玉强负担1497元，已交纳；由北京托马迪斯科技咨询有限公司负担299元，于本判决生效后七日内交纳。保全申请费5000元，由北京托马迪斯科技咨询有限公司负担2665元，已交纳；由尹玉强负担2335元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费63900元，由北京托马迪斯科技咨询有限公司负担19170元，已交纳；由尹玉强负担44730元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 田雅娟二〇二一年四月二十五日法官助理 赵群彩书 记 员 高 曼