江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初6677号 原告：李美美，女，1979年9月1日出生，汉族，住江苏省如皋市。 委托诉讼代理人：孙宇昊，上海市海华永泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李开胜，上海市海华永泰律师事务所律师。 被告：太仓辉盛房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓港经济技术开发区北环路19号，统一社会信用代码91320585MA1PXLMM9C。 法定代表人：郝煜，董事长。 委托诉讼代理人：李永安，北京市康达（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈春燕，北京市康达（苏州）律师事务所实习律师。 原告李美美与被告太仓辉盛房地产开发有限公司（以下简称辉盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李美美及其委托诉讼代理人孙宇昊、李开胜，被告辉盛公司的委托诉讼代理人李永安、陈春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李美美向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告装修差价款预估10万元（具体金额以样板房装修价格与实际拟交付房屋装修价格的差价计算）；2.判令被告对房屋装修质量问题限期整改；3.判令被告向原告支付逾期交付违约金（计算方式：自2020年5月1日起至拟交付房屋达到该户型样板房交付标准之日止，每日按已付购房款1828870元的万分之二计算）；4.判令被告向原告支付房屋无法入住期间的租房费用[计算方式：从合同约定的应当交付房屋之日起计算至被告整改完成之日。其中，截止到2021年1月，实际租房费用为4500元（2020年5月至10月底，每月房租为600元；2020年11月起至2021年1月底，每月房租为300元）]。事实和理由：2018年期间，被告在“海上时光花园”项目园区(坐落于太仓市安江路西、碧云路北)向原告展示精装修房样板间及沙盘等宣传资料，以告知原告房屋增值空间及具体装修价值等方式吸引原告购房。原告遂与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告出卖预售商品房(第二条)；按规划设计要求为精装修房(第三条)；合同未约定“室内”相关设施设备交付条件[第十条第(一)款]；交付时间为2020年4月30日[第十一条第(一)款]，及逾期交付责任等。对于房屋装饰装修及设备标准，双方补充约定：“该房屋的交付标准为：出卖人按照本补充协议附录二约定的交付标准进行交付”。“附录二”约定了部分装修材料的品牌，但未约定装修设计、装修施工、用材数量或价格等具体装饰装修质量要求。合同签订后，原告积极履行己方义务，如期支付购房款。然，原告验房时发现，被告拟交付房屋，装饰装修质量与被告展示的样板间质量严重不符，装修施工存在漏水、瓷砖空鼓、墙面裂缝、木质地板扬灰、门楣缝隙宽等严重质量问题，影响原告居住。被告违反法律规定及合同约定，未能如期向原告交付符合其展示的样板间、沙盘市政规划等双方约定要求的房屋，依法应当承担违约责任。 被告辉盛公司辩称：一、商品房买卖合同及补充协议对案涉房屋装修标准约定具体明确，应当以合同约定为准。案涉房屋符合合同约定装修标准，不存在质量问题，即便存在瑕疵，也属于保修或者维修范围内的事项，原告主张装修差价款没有事实和法律依据。1.案涉房屋装修质量标准为合同附录二。根据江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量问题纠纷案件审理指南》第4条、第5条、第8条规定，装修标准适用的顺序为：当事人具体约定＞约定装修价格＞宣传装修价格＞备案装修价格。本案中，《商品房买卖合同》附件六、附录二对案涉房屋56个部位或设备相关的装修、品牌、材质及备注情况等进行了约定，且附录二经原告单独签字确认，应当视为约定具体明确，审查案涉房屋是否存在装修质量问题，应当以该约定为准。2.约定具体明确不必苛求至产品型号、生产年限。装修材料在签订合同到房屋交接过程中，会不断更新迭代，开发商一般在项目即将竣工时才会进行装修材料的采购，在签订合同时就对品牌产品型号、生产年限进行约定，不符合商业实际。江苏省相关类案中对于双方对装修部位、品牌、材质等作了具体约定的，均视为对装修质量已作明确约定，均不要求必须约定产品型号、生产年限，进而装修标准以合同为准。3.样板间等宣传资料不能作为本案装修标准。根据《补充协议》第三条第1款、第六条第1款第（二）项，沙盘、样板间等均不作为双方合意内容，双方有关案涉房屋的买卖交易约定均以主合同和补充协议为准。被告从未告知原告具体装修价值，装修标准应当以合同约定为准。4.案涉房屋符合合同约定的装修质量要求。对于《商品房买卖合同》附件六、附录二约定的装修质量要求、案涉房屋装修情况均符合该约定要求。原告提供的照片、视频、评估报告、补充证据中的照片均非案涉房屋，原告也承认前述材料均非案涉房屋而是其他业主的房屋，且不论照片、视频、报告的真实性，前述材料与案涉房屋毫无关联，不能证明案涉房屋存在装修质量问题。况且《商品房买卖合同》明确约定了保修条款，即便存在瑕疵属于保修范围的事宜，被告也会及时按照法律规定和合同约定履行保修义务，不会给原告造成任何损失。二、案涉房屋具备交付条件，被告已按约履行交付义务完成交付，原告不存在任何损失，其主张逾期交付损失无事实和法律依据。1.案涉房屋具备交付条件，被告按约履行了交付义务。根据《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定，交房时间为2020年4月30日，根据《补充协议》第六条约定，交付条件为出卖人已向政府主管部门提交了办理该商品房建设工程竣工备案所需的全部文件。被告已办理竣工备案，即便按照《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，案涉房屋也具备相应交付条件，案涉房屋备案通知书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋测绘报告、分户验收合格证均齐备。被告已于2020年4月23日向原告邮寄《交房通知书》，履行了交付通知义务，原告同日签收。可见，被告已在约定的时间内按照约定的交付条件交付房屋。根据《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第15条之规定，案涉房屋不存在任何影响实际居住使用的质量问题，原告拒绝受领案涉房屋应自行承担相应责任，案涉房屋应当视为已经按约交付，被告不承担逾期交房责任。2.原告不存在任何实际损失。实际损失应当是真实发生的。原告虽主张逾期交付导致的租房损失，但其并未提供租房发票等能够证明租房损失实际发生的证据。其提供的是案涉小区租金的网页截图，且不论网页截图的真实性、可靠性，该网页截图仅能反映原告将案涉房屋用于出租可能存在的预期利益损失，但这与原告主张案涉房屋系用于居住目的自相矛盾。三、案涉房屋维修不产生租金损失。1.从事实上看：交接当日及后续原告提出的案涉房屋问题轻微，不影响原告入住及正常居住使用，原告不应存在租金损失。案涉房屋交接验收当日及后续，原告提出案涉房屋问题均较为轻微，不属于质量瑕疵范畴，但从提高业主满意度出发，被告进行了积极维修，并迅速维修完成，且原告提出的问题均属于局部性问题，从日常生活经验来看，原告提出的问题不影响原告入住、正常居住使用案涉房屋。2.从法律适用上看：只有严重影响正常使用居住及出卖人拒绝修复或者合理期限内拖延修复的情形下，买受人可以主张赔偿损失。被告根据原告要求第一时间进行维修，不存在拒绝修复或者拖延修复的情形，原告主张租金损失无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、江苏高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第15条规定：只有严重影响正常使用居住及出卖人拒绝修复或者合理期限内拖延修复的情形下，买受人可以主张赔偿损失。另根据《民事审判与指导》对于严重影响正常居住使用情形的规定，本案原告提出的问题均不属于严重影响正常居住使用的情形；但被告从提高业主满意度出发，在第一时间对原告提出的案涉房屋局部微小问题进行维修，不存在任何拒绝修复或者合理期限内拖延修复的情况。截止现在，案涉房屋已不存在任何问题，因此，原告主张租金损失无事实和法律依据。请求法院驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明：2018年5月20日，辉盛公司（出卖人）与李美美（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定辉盛公司将其开发的海上时光花园2幢202室房屋出售给李美美，该房屋为预售商品房，规划用途为普通住宅，按规划设计要求为精装修房，房屋建筑面积为142.23平方米，房屋总价款为1828870.14元。合同第九条约定，商品房交付时应当取得《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》、房屋测绘报告。第十一条约定，辉盛公司应当在2020年4月30日前向买受人交付商品房。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。查验该商品房时，买受人对以下除该商品房地基基础和主体结构外的房屋质量问题提出异议的，按照有关工程质量规范和标准确实存在质量问题的，由出卖人自查验次日起45日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。出卖人怠于履行保修责任的，经买受人书面催告30日仍怠于履行的，买受人有权自行修复，并有权要求出卖人支付修复费，修复费应当符合国家有关计价规定，对买受人造成损失的，出卖人应当赔偿损失：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。第十六条“商品房质量”第（三）部分“装饰装修及设备标准”约定：该商品房（含按规划设计要求为精装修房）应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。合同附件六为《关于装饰装修及相关设备标准的约定》。十一为《补充协议》，明确就《商品房买卖合同》有关条款的变更和未尽事宜达成补充协议。《补充协议》第六条第4款约定，该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准。（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。（2）该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日40元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。合同附录二《装饰、设备标准》载明了《海上时光花园交付标准及配套设施（装修）》，对结构、外墙、内墙、灯具、地面、阳台、厨房设施、智能家居、水电等情况进行了约定。该合同还约定了部分其他事项。 2020年4月23日，太仓市住房和城乡建设局向辉盛公司发出《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》，通知辉盛公司开发的住宅1#-3#、11#-13#、15#-17#、地库#、物业管理用房符合现售及交付使用条件。 2020年4月23日，辉盛公司向李美美邮寄《交付通知书》，载明“按照合同的约定，您应于2020年4月30日前与我司办理房屋交付手续，考虑到疫情期及本次交付户数较多，为了能让您有更好的交付体验，我司在2020年4月30日-2020年5月9日期间安排了交付手续集中办理服务，为了节约您宝贵的时间，建议您可选择于2020年5月2日上午10：00-11:00前来办理交付手续，届时我司将安排专人为您办理。” 2020年5月2日，李美美去收房时认为房屋存在问题，拒绝收房。 2020年6月3日，李美美等17人委托律师向辉盛公司发出《律师函》，称辉盛公司拟交付的精装修房的装饰装修存在包括但不限于设计、施工质量、装修材料质量等质量问题，不符合交付或使用条件，限辉盛公司于6月12日前提出合理可行的解决方案。 为证明辉盛公司拟交付的房屋存在质量问题，李美美提交如下证据： 1.照片和视频，以证明拟交付房屋的装饰装修存在严重的施工问题、设计问题的事实。李美美确认照片和视频中的房屋系其他待起诉业主的房屋。 2.精装房竣工验收质量评估报告（复印件），系江苏联正工程监理有限公司对海上时光项目17栋2101室房屋作出的，以证明涉案房屋存在严重装饰装修问题。该报告显示17栋2101室房屋存在开户门门框未打密封胶、次卧室飘窗护栏的安装导致窗户无法正常打开、厨卫和阳台瓷砖局部空鼓、客厅石膏板顶面局部有裂纹等。 3.广告宣传页，以证明辉盛公司以“奢适大尺度人居户型”“豪装”等宣传资料向李美美表明房屋装修质量较高的事实。 4.《室内设计总说明》、《海上时光2幢202维修问题清单》及照片视频光盘（照片、视频并非李美美房屋的照片、视频），以证明截至约定交付日（2020年5月1日），辉盛公司拟交付房屋的装饰装修仍存在诸多不符合设计、施工质量的问题，部分功能区间固定面因渗水严重发生霉变的事实。 5.现场照片（拍摄时间为2020年12月11日），以证明截至本案第一次开庭前两天，辉盛公司仍在拟交付的李美美房屋内对装饰装修部分进行维修的事实。 6.《律师调查笔录》及相关附件，以证明经李美美代理人走访调查，周边相同地段小区毛坯房的价格均低于11000元的事实；签订合同时，业主购房主要的动因是基于对开发商所交付的装修标准的预期，也是当时样板房的装修标准。 7.《查验整改期渗漏水维修情况》，以证明李美美向辉盛公司维权时，辉盛公司提供的维修记录里面明确记载2栋202房屋墙砖渗水，紧急烘干和刷漆，渗水的来源在302室厨房地面漏至202厨房。 8.2020年5月2日及之后拍摄的房屋照片及视频，以证明涉案房屋首次验收时在材料质量、施工质量方面存在严重问题，且辉盛公司屡次维修后仍不符合其承诺的样板间质量标准。 9.微信聊天记录（李美美与“海上物业姚珊珊”的聊天记录），聊天记录显示2020年5月7日姚珊珊向李美美发送“你好，你家还在烤干，等完全干了会上腻子”，李美美回复“你是哪位”，姚珊珊回复“你好，我是海上时光物业维保人员”，李美美发送“2号烤到7号还没干？什么原因都不知道”，姚珊珊答“明天我现场再去看一下”；2020年9月12日，李美美向姚珊珊发送语音通话，姚珊珊答复“在高铁上”、“信号不好”，李美美发送“我听不声音，麻烦帮我找人开一下海上时光2-202”，姚珊珊回复“稍等”，李美美答“好的”。 辉盛公司依次发表如下质证意见： 1.对照片和视频的真实性、合法性、关联性均不认可，照片、视频所涉房屋并非诉争房屋。 2.对质量评估报告真实性、合法性、关联性均不予认可。该报告系复印件，且房屋业主叫顾海兵，与本案没有任何关联性，且报告里面的内容完全不属实。即便参照该报告可以发现，该报告里所述问题，连装修瑕疵都算不上。如果以该份报告来判定装修质量，恰恰证明辉盛公司交付的房屋装修质量非常好。 3.认可宣传页，但其中没有豪装等宣传文字。 4.对《室内设计总说明》真实性无异议，但其针对的是海上时光花园C户型即117平方米户型，与本案无关。《海上时光2幢202维修问题清单》是李美美自行制作，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。照片、视频的真实性无法确认，且李美美明确照片、视频并非涉案房屋的，对其关联性不认。 5.照片系局部拍摄，真实性无法确认；即便是真实的，可以看出当时辉盛公司是按照李美美的要求，对房屋局部的裂纹进行处理。案涉房屋存在的个别裂纹并不是裂缝，房屋在建造过程当中出现裂纹会有两个方面原因，第一个是腻子的热胀冷缩，第二个是新房屋在前两年都会存在地基沉降，两年过后整个地基会稳定，这样也会造成墙面微小裂纹，这是建筑上一个正常合理的现象，但即便这样，辉盛公司也按照李美美要求进行了积极的保修、维修，以便让其满意。所以，照片恰恰能说明辉盛公司积极保修的态度和行为。 6.对《律师调查笔录》及附件的真实性、关联性均不予认可，调查笔录第一页的时间是12月11日，第二页签字时间是12月13日，时间上存在矛盾。案涉房屋在合同当中已经明确约定了装修装饰标准，从现场勘验来看，房屋也符合约定。 7.《查验整改期渗漏水维修情况》的真实性需核实，但根据李美美提供的记录，系因楼上在安装天然气管道时导致水管问题，而且该问题在交房前辉盛公司已为李美美处理完毕。从记录来看，可以进一步证明涉案房屋飘窗下方不可能存在渗水，只是餐厅墙角上方的位置存在水的痕迹，但该问题在交房前已经处理完毕。 8.关于视频、照片，无法反映出属于涉案房屋。李美美反映飘窗下面有维修的痕迹，但经核实确实不存在漏水或者渗水情况，可能存在维修腻子裂纹时需要烘烤、快速干燥。即便视频真实，根据视频内容反映，问题已维修，不影响交付。其余照片即便真实，仅仅是瓷砖勾缝、垃圾清理问题，无法反映房屋存在裂纹。 9.对2020年9月12日聊天内容的真实性予以认可，其他因未找到相关聊天记录，真实性无法确认，关联性不予认可。从内容上看，时间是2020年5月7日，属于案涉小区集中交付期间，工作人员不可能对每一户业主的情况都了如指掌，且如果案涉房屋从2020年5月2日就开始烘烤，不可能持续到2020年5月7日还在烘烤，不合常理。从程序上看，该证据已过举证期限，应不予采纳。 为证明涉案房屋质量符合约定，辉盛公司提交了《房屋面积测绘表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅分户验收合格证》，以证明案涉房屋符合交付条件；并提交照片17张，以证明案涉房屋的装修现状符合合同约定，且没有质量问题。李美美称辉盛公司未提交《房屋面积测绘表》的原件，无法确认其真实性、合法性；对《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的真实性、合法性予以认可，但不认可其关联性和证明目的，辉盛公司仅仅对住宅的主体结构以及部分附属设施材料作出了使用说明，对于装饰装修工程部分并未作出使用说明；辉盛公司提交的照片未能显示拍摄时间，真实性无法确认，而且根据其多次对拟交付房屋进行验收，辉盛公司实际上都在对房屋装饰装修部分进行整改维修。 为证明李美美所述的质量问题轻微、不影响居住使用，其已进行了派工和维修，辉盛公司提交《快速维修单》六份，《快速维修单》显示辉盛公司于2020年5月2日和5月8日对涉案房屋进行了维修，其中5月2日维修的问题为：厨房水池下隔板更换、书房地板凸起、厨房入户门次卧门窗修复；5月8日维修的问题为：水池打硅胶、柜门螺丝钉、墙面裂纹。李美美认为该维修单是假的，称其于2020年5月2日收房时，发现辉盛公司的工作人员在烘烤墙壁，且房屋存在很多问题，其拍摄了相关照片和视频。 关于涉案房屋的质量问题情况，李美美称在2020年5月2日收房时发现房屋有很多问题，其才拒绝收房，房屋的问题包括：门框掉落、餐厅飘窗下方墙面漏水、水槽下面的水池没有固定、水槽下方存在发霉的杂物、客厅上方还在粉刷、门框脱皮、地板踩踏灰尘上扬、所有窗户松动、个别瓷砖铺设不平、厨房门柜把手掉落等等。辉盛公司称上述问题并不全都有，而且都不属于质量问题也不属于质量瑕疵。 本案2020年12月14日庭审时，李美美明确质量问题包括：1.入户门出现松动，密封条出现脱胶，门窗出现严重地晃动；2.瓷砖多处出现空鼓，木地板出现扬灰现象；3.阳台墙壁出现严重的色差；4.马桶不具备下降缓速的功能，不符合科勒品牌正常质量；5.红外天幕感应器等没有安装等。 为查明涉案房屋存在的质量问题情况，本院多次至现场勘查，并组织辉盛公司对相关问题进行处理。其中，2021年1月7日，现场勘查时李美美明确房屋存在的问题包括：1.餐厅飘窗下方有渗水，现在辉盛公司已粉刷过，看不出有痕迹，且水管也已关闭。2.餐厅地砖铺设存在不平。3.墙体有多处存在小裂缝。4.地板扬灰，即地板踩踏后出现灰尘上扬。5.次卧移门拉动有响动。6.卫生间墙壁瓷砖不平；之前有空鼓，现已修复，可能存在未修复情况。7.卫生间镜框只固定上方，下方未固定。8.马桶盖下放声音大。9.东南方向次卧窗户松动。10.北卧室安装了报警器，怀疑其没有线。11.卫生间吊顶上方电路凌乱，接口松动。对此，辉盛公司称，经其勘查：1.餐厅飘窗下方没有漏水。2.餐厅瓷砖铺设平整，个别的铺设系工艺问题与质量无关。3.墙体不是裂缝，而是微小的裂纹。只有仔细看才能看出是好几层腻子，腻子干了以后都会有这样的现象，与质量无关。4.地板不存在扬灰，李美美使劲踩踏后发生的微小灰尘，无法查清来源。即便存在，也是可以维修，不影响居住。5.次卧移门拉动时有响动是因为拉动用力过大。6.卫生间墙体不存在空鼓，即使存在微小不平整也是工艺问题，不存在质量问题。7.卫生间吊框一般只固定上方，若李美美有要求可固定下方。8.马桶盖和马桶圈下方声音大，不存在质量问题。开发商提供的是科勒牌马桶。9.窗户用力拉动才会出现轻微晃动，随时可以调整，不属于质量问题。10.北卧室安装的报警器没有质量问题。11.卫生间上方电线铺设不存在安全隐患，没有质量问题。 2021年2月3日，现场勘查时针对李美美提出的11个问题，双方的意见如下：1.李美美称餐厅飘窗下方渗水，目测已修复好，但具体情况还需测试确定；辉盛公司称经核实，涉案房屋本身不存在渗漏水情况。2.餐厅地砖铺设不平问题，李美美称是有维修，但还是不够平整；辉盛公司称其已维修过，本身在标准范围之内。3.关于墙体小裂缝问题，李美美称有维修过，但还是能看出裂缝痕迹；辉盛公司称在前次勘验后，对肉眼看得见的裂纹已予处理。4.关于地板扬灰问题，李美美称没有进行修复，且地板存在缝隙；辉盛公司称主卧扬灰已及时处理，在施工范围之内也不影响生活，后续为了业主的生活会继续予以处理。5.关于卧室移门拉动有响动，李美美称拉动还是有响声，螺丝钉需要拧紧；辉盛公司称已经予以处理，如李美美不满意，可以根据其要求继续处理。6.关于卫生间墙壁瓷砖不平、之前有空鼓现象，李美美称该问题没有修复；辉盛公司称已经进行了处理，本身也在施工工艺范围之内，后续会继续予以处理。7.关于卫生间镜框只固定上方、未固定下方问题，双方均称已修复。8.关于马桶盖下放声音大问题，李美美称没有修复；辉盛公司称马桶符合合同约定标准；9.关于东南方向次卧窗户有松动问题，李美美称问题已修复，但又发现其他窗户也有松动。10.关于北卧室报警器问题，李美美称需要电工测试后方知有无质量问题；辉盛公司表示愿意测试。11.关于卫生间吊顶上方电路凌乱、接口松动问题，李美美称线路缠绕、接头未固定；辉盛公司称线路本身不存在施工工艺问题，为提高李美美的观感，其后续进行了规整处理。 2021年3月24日，本院再次组织双方对之前李美美提出的问题进行现场勘查；当日，本院还应李美美的要求，组织辉盛公司对报警器、红外幕仪等进行现场演示。经演示、勘查，关于报警器、红外幕仪，李美美称其估计目前只有其户才能使用，系辉盛公司近半个月才安装调试的；关于案涉质量问题，李美美称“目前，开发商拟交付现状的问题已解决，但这是开发商多次维修的结果，修复次数、频率远超一般范围。辉盛公司在第一次勘查中提出拟交付房屋质量标准与样板间一致，目前拟交付现状并未达到样板间标准。” 另，针对主张的租房费用标准，李美美称其涉案装修房屋的市场租金标准为2200元/月，为此，李美美提交了“安居客”网页截屏，该网页显示海上时光两套房屋的租金情况（一套面积为96平方米，挂牌租金为2200元/月；一套面积为115平方米，挂牌租金为2300元/月）。辉盛公司对网页截屏的真实性、合法性、关联性均不认可，李美美没有证据证明其存在租金支出或其他损失。后李美美称其实际租用的是工作单位的房屋，租金较低，具体为：2020年5月至10月底，每月房租为600元；2020年11月起至2021年1月底，每月房租为300元。 后李美美补充说明，称涉案房屋无法达到居住和“精装修”的标准，李美美及家属在2020年5月后的7个月时间里，先后前往系争房屋现场查看多达十余次，均持续存在墙壁渗水、反复烘烤、木地板扬灰、瓷砖裂缝等多达十余种肉眼可见的装修和材质问题，故要求辉盛公司承担相应房屋租赁成本和损失，并明确第4项诉讼请求为“请求判令辉盛公司支付因系争房屋无法入住期间的租房费用（按照房屋月租金2200元，自2020年5月起暂计算至2020年7月底为4400元）”。辉盛公司称涉案房屋不存在李美美所述的十余种问题，其也不存在拒绝维修的情形；涉案房屋符合交付标准，不影响交付和实际居住，李美美不存在损失，李美美明确的诉讼请求实质为变更诉讼请求，不应支持。 上述事实，有李美美提交的照片、视频、质量评估报告、广告宣传页、室内设计总说明、维修问题清单、律师调查笔录、渗漏水维修情况、网页截图，辉盛公司提交的房屋面积测绘表、住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅分户验收合格证、快速维修单，本院的勘查笔录，当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：李美美与辉盛公司签订《商品房买卖合同》（含《补充协议》、《附录》），约定辉盛公司将海上时光花园2幢202室房屋出售给李美美，双方之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，李美美以辉盛公司交付的精装房不符合约定条件为由，要求辉盛公司支付逾期交房违约金、赔偿房屋差价损失，并承担维修责任、赔偿房屋租金损失，本院逐一分析如下。 一、关于李美美要求辉盛公司赔偿装修差价款的诉讼请求。 涉案房屋为精装修房，双方当事人约定以建筑面积计价，单价为12858.54元，房价合计1828870.14元，并未单独就装修单价作出约定；同时，合同的附录二《装饰、设备标准》中对房屋装修标准进行了明确约定。因此，李美美要求对样板房装修价格与实际交付房屋装修价格的差价进行对比，由辉盛公司向其支付该差价，缺乏法律、合同依据，本院不予支持。 二、关于李美美要求辉盛公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。 根据《商品房买卖合同》第十一条约定，辉盛公司应于2020年4月30日前将取得《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》、房屋测绘报告的房屋交付给李美美。在取得《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》和房屋测绘报告后，辉盛公司于2020年4月23日向李美美发出《交房通知书》，称在2020年4月30日至2020年5月9日期间安排交付手续办理服务。2020年5月2日，李美美以涉案房屋存在质量问题为由拒绝收房。本案中，涉案房屋已取得《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》和房屋测绘报告，符合双方约定的交付条件。另，本院注意到根据涉案《商品房买卖合同》附件《补充协议》第六条的约定，除房屋存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题外，辉盛公司不承担逾期交付责任。而李美美提出的地砖不平、地板扬灰、墙面裂缝等问题，系工程质量、功能质量、品质档次等方面瑕疵，并非主体结构安全问题，对正常居住使用没有实质性影响，故李美美拒绝受领房屋要求辉盛公司承担逾期交房违约责任，缺乏依据，本院不予支持。若李美美认为辉盛公司未对涉案房屋的质量问题尽到妥善维修义务，可要求辉盛公司承担维修责任，并赔偿其因此而造成的经济损失。 三、关于李美美要求辉盛公司整改房屋质量问题并支付租房费用损失的诉讼请求。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。同时根据涉案《补充协议》约定，商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，虽然出卖人无需承担逾期交付责任，但买受人有权要求保修，出卖人负责保修并承担保修费用；给买受人造成损失的，还应赔偿买受人实际损失。 对于李美美所述质量问题的认定，本院认为，李美美提供的其他业主房屋的相关材料不能证明涉案房屋也存在同样问题；但根据李美美提供的涉案房屋的照片和视频、其与辉盛公司人员的微信聊天记录、辉盛公司提交的维修单，以及本院通过现场勘查确定和庭审查明的事实，可以确定涉案房屋在应交付时至本案最后一次现场勘查期间，出现过餐厅飘窗下方墙面渗水、局部墙体细小裂缝、地板扬灰等问题。辉盛公司作为开发商，理应负有维修责任。经本院数次协调，辉盛公司对相应问题进行了维修和处理，李美美在最后一次现场勘查时也表示经开发商多次维修，拟交付现状的问题已解决。因此，李美美在本案中要求辉盛公司对质量问题进行整改的诉讼请求，基础已不存在。但需要说明的是，涉案房屋在交付和使用过程中仍有问题的，李美美仍可依据法律规定和合同约定，要求辉盛公司承担相应法律责任。 对于李美美以涉案房屋无法正常居住为由，要求辉盛公司承担租房费用的诉讼请求，本院认为，虽然涉案房屋问题已由辉盛公司维修完毕，部分问题的整改也不影响房屋的居住使用，但墙面渗水、地板扬灰等问题的维修必然会影响业主对房屋的正常使用，且维修后的清理工作亦需耗费一定时间，而辉盛公司在交付日之后以及本案诉讼过程中，亦存在一定的拖延维修情形。据此，本院根据现场勘查注意到的房屋实际情况以及查明事实，并考虑上述分析因素，结合本地区租赁市场行情以及李美美的主张，综合酌定辉盛公司赔偿李美美无法正常使用房屋期间的损失费用2000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告太仓辉盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李美美赔偿2000元； 二、驳回原告李美美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4358元、减半收取2179元，由原告李美美负担2114元，被告太仓辉盛房地产开发有限公司负担65元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 王 坤 二〇二一年四月二十三日    书记员 陆雨舟