贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1052号上诉人（原审原告）：陈继忠，男，1945年7月11日出生，汉族，住重庆市沙坪区。被上诉人（原审被告）：湄潭县金土地旅游发展有限责任公司，住所地：湄潭县兴隆镇兴隆村。法定代表人：曾庆祥,董事长。委托诉讼代理人：廖鑫，贵州若竹律师事务所律师。上诉人陈继忠因与被上诉人湄潭县金土地旅游发展有限责任公司（以下简称湄潭金土地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初2878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈继忠上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对利息和违约金进行调整明显不当，且利息的计算的起始时间应当从上诉人交清房屋款之日起计算即2016年8月21日开始计算。被上诉人向上诉人出具《办理房屋产权承诺书》合法、真实、有效，该承诺书明确了逾期未办理产权手续超过30天的，上诉人有权退房，且被上诉人应在30个工作日内，全额退还已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），同时支付已付房款总额一倍的赔偿金。二、一审法院关于违约金是否过高的举证责任分配错误。违约金过分高于损失的举证责任应由被上诉人承担，而被上诉人并未举示任何证据证明违约金高于损失，故其应当承担举证不能的法律后果。另外，因为2016年8月房价和目前房价的区别是众所周知的，上诉人的损失无需举证。湄潭金土地公司辩称，本案的违约金系补偿性违约金，被上诉人不属于根本性违约，且房屋已实际交付上诉人使用，上诉人并未产生相应损失。陈继忠向一审法院起诉请求：1.判令解除其与湄潭金土地公司于2016年8月20日签订的《湄潭·天鹅塘休闲度假山庄房屋租赁合同》及2017年8月5日签订的《办理房屋产权承诺书》；2.判令湄潭金土地公司立即退还土地出让金、契税大修基金、契税等合计18,835元、房款88,000元及房款利息（以88,000元为基数，从2019年9月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；3.判令湄潭金土地公司赔偿陈继忠88,000元；4.本案诉讼费由湄潭金土地公司承担。一审法院认定事实：2013年7月2日，湄潭金土地公司取得《建设用地规划许可证》，用地项目名称为：湄潭县新农休闲度假山庄，用地位置：湄潭县兴隆镇，用地性质，商业服务业设施用地，用地面积34,170m2。2016年8月20日，陈继忠（乙方）与湄潭金土地公司（甲方）签订《湄潭·天鹅塘休闲度假山庄房屋租赁合同》，约定：甲方将位于湄潭县天鹅塘休闲度假山庄15幢3层17号房（建筑面积33.2m2）出租给乙方；租赁年限为20年，合同期限届满后，该房屋无条件继续提供给乙方无偿使用30年；租赁使用费总计88,000元，一次性付款；今后待条件成熟时，如承租人需要办理产权证，承租人应按建筑面积每平方米800元的单价补交给甲方，即可办理等。次日，陈继忠向湄潭金土地公司交纳了房屋租赁使用费88,000元，湄潭金土地公司向陈继忠交付了房屋。2017年8月5日，陈继忠向湄潭金土地公司交纳了土地出让金16,625元、房屋大修基金1,330元，契税880元，合计18,835元。同日，湄潭金土地公司向陈继忠出具《办理房屋产权承诺书》，陈继忠、湄潭金土地公司及其法定代表人均在该承诺书上签名捺印。承诺书载明：湄潭金土地公司于2017年8月5日收取了陈继忠为办理天鹅塘休闲度假山庄15幢3层17号房房屋产权所补缴的土地出让金16,625元，同时陈继忠预缴了该套房屋的契税、房屋大修基金等代收费合计1,330元。湄潭金土地公司并向陈继忠承诺，自收到上述费用之日起两年内，为业主办理完成该套房屋合法的产权手续。若在承诺的时间内因湄潭金土地公司原因未能办理完成，湄潭金土地公司愿承担以下违约责任：A.逾期30天以内，按业主已付房款总额的万分之五每日支付违约金；B.逾期超过30天，业主有权退房，湄潭金土地公司将在30个工作日之内，全额退还业主已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），同时支付已付房款总额一倍的赔偿金。约定该承诺书一式两份，陈继忠、湄潭金土地公司各执一份，经陈继忠签字、湄潭金土地公司盖章及法定代表人签字后生效。2018年7月13日，湄潭金土地公司与湄潭县国土资源城乡建设局签订《国有建设用地使用权出让合同》，湄潭金土地公司取得涉案度假山庄总面积为4,270.9m2的国有土地建设用地使用权。2018年10月26日，湄潭县人民政府作出《关于湄潭县金土地旅游发展有限责任公司申请办理土地使用权的批复》，载明：同意湄潭金土地公司使用上述4,270.9m2的国有土地建设用地使用权；土地用途均为商业设施用地（兼容居住），使用权类型均为出让，使用年限均为50年；严格按照规划及批准的面积、地点、地类和用途使用土地；工程竣工后，申请国土资源和城乡规划局验收，核发《不动产权证书》。2019年1月24日，湄潭金土地公司向湄潭县兴隆镇人民政府请示，请示内容为：由湄潭金土地公司承建的湄潭县天鹅塘休闲度假山庄一期工程已完成了5栋楼，建筑占地面积5,181.30m2,2018年10月将其中的4,270.9m2转为国有建设用地，尚差906.4m2未办理国有建设用地。二期工程建筑占地2,300m2。为使湄潭金土地公司建筑占地转为国有建设用地及办理相关手续，特申请兴隆镇人民政府用“增减挂”土地指标3,206.4m2用于解决湄潭金土地公司建筑土地使用权问题。兴隆镇人民政府于同日在该报告上签署意见“同意用我镇增减挂指标，用于金土地旅游发展有限责任公司建设，按程序办理相关手续”。后湄潭金土地公司未在约定期限内为陈继忠办理相应房屋产权手续。截止庭审时，湄潭金土地公司仍未为陈继忠办理相应房屋产权手续。一审法院认为，陈继忠、湄潭金土地公司之间签订的《湄潭·天鹅塘休闲度假山庄房屋租赁合同》及《办理房屋产权承诺书》，系双方的真实意思表示，合法有效。但在湄潭金土地公司向陈继忠出具《办理房屋产权承诺书》、双方在承诺书上签名、盖章且湄潭金土地公司收取陈继忠相应费用时，《湄潭·天鹅塘休闲度假山庄房屋租赁合同》就已经终止，双方即不再存在房屋租赁合同关系，而形成新的房屋买卖合同关系，故《湄潭·天鹅塘休闲度假山庄房屋租赁合同》已无解除之必要，对陈继忠要求解除《湄潭·天鹅塘休闲度假山庄房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以驳回。双方在承诺书中约定逾期未办理产权手续超过30天，陈继忠有权退房，即以合同约定的形式赋予了陈继忠合同解除权。现陈继忠主张湄潭金土地公司已经逾期未办证，要求解除合同，湄潭金土地公司抗辩非因其公司原因造成不能办理房屋产权手续，故应驳回陈继忠的全部诉讼请求。湄潭金土地公司抗辩系规划部门坐标错误导致不能办理房屋产权手续，但从湄潭金土地公司向兴隆镇人民政府的请示报告中载明的内容，湄潭金土地公司系所建项目建筑面积超过了政府批准出让给其的国有土地使用权面积，最终导致其不能办理相应房屋产权手续。湄潭金土地公司也未提供其他证据予以佐证其抗辩主张，故不能按期办理房屋产权手续的原因系其公司自身原因造成，陈继忠依约定享有合同解除权，一审法院对陈继忠要求解除双方之间签订的《办理房屋产权承诺书》的诉讼请求予以支持。针对陈继忠的第二项、第三项诉讼请求，双方房屋买卖合同关系既然已经解除，湄潭金土地公司即应退还陈继忠对应房款88,000元、土地出让金16,625元、房屋大修基金1,330元和契税880元，对陈继忠的该部分诉讼请求，一审法院予以支持。针对陈继忠的利息和违约金请求，湄潭金土地公司抗辩陈继忠主张的违约金过高，要求法院予以降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，经一审法院询问陈继忠是否有证据证明其具体损失，陈继忠表示没有证据予以证明，故双方约定在支付利息的基础上再行赔偿88,000元确系约定过高，一审法院认为应按已付房款日万分之一的标准计算违约损失较为公平合理，起算时间为湄潭金土地公司逾期之日即2019年8月5日，算至款项付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除陈继忠与湄潭金土地公司于2017年8月5日签订的《办理房屋产权承诺书》；二、限湄潭金土地公司在判决生效后五日内一次性退还陈继忠购房款88,000元、土地出让金16,625元、房屋大修基金1,330元和契税880元并支付违约损失（以已付房款为基数，从2019年8月4日起算至付清之日止按日万分之一计算）；三、驳回陈继忠的其余诉讼请求。案件受理费4,196元，减半收取2,098元，由陈继忠负担898元，由湄潭金土地公司负担1,200元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，陈继忠与湄潭金土地公司均未对一审解除双方之间的房屋买卖合同关系提起上诉，本院予以确认。二审中双方争议焦点是：一、《办理房屋产权承诺书》中约定的逾期办证违约金是否明显过高；二、已付房款所产生的利息的起算时间如何确定。关于焦点一，湄潭金土地公司逾期超过30日未办理案涉房屋产权手续，根据《办理房屋产权承诺书》的约定，陈继忠有权退房，且湄潭金土地公司应全额退还已付房款及利息并支付已付房款总额一倍的违约金，但双方约定的违约金明显高于因违约行为给陈继忠带来的损失。首先，湄潭金土地公司因项目建设用地面积超过了获批的国有土地使用权面积而未能如期办理案涉房屋产权手续，但其提供的证据证明其已请示政府协调处理，湄潭金土地公司不属于恶意违约；其次，双方一致认可自租赁合同签署后房屋已经实际交付使用，合同履行程度较高；最后，已付房款总额一倍的违约金与社会经济发展现状并不相符。综上，双方约定的违约金明显高于因违约行为给陈继忠带来的损失，一审综合双方的合同履行情况、过错程度、社会经济发展现状等因素，根据公平原则、诚实信用原则，酌情将违约金调整为按已付房款日万分之一的标准计算并无不当，陈继忠关于一审法院不应对违约金进行调整的主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点二，陈继忠上诉主张利息应自其交清房屋款之日即2016年8月21日起算，但其在起诉状中载明房款利息以88,000元为基数，自2019年9月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止，系其对自身权利的处分，一审法院从其所诉，自2019年9月8日起计算已付房款所产生的利息，并无不当，故陈继忠的该项主张不能成立，本院不予支持。综上所述，陈继忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,196元，由陈继忠负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  刘娟娟二〇二一年四月七日法官助理张洋书记员汪建霞