北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初8882号原告：张炎生，男，1954年6月3日出生，汉族，新升塑件厂退休职工，住山西省襄垣县。委托诉讼代理人：孔明，山西鼎谦和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊（原告之女），女，1982年5月8日出生，汉族，住山西省襄垣县。被告：张燕平，男，1948年5月20日出生，汉族，住河北省石家庄栾城县。被告：校军海，男，1971年6月7日出生，汉族，住河北省石家庄市栾城区。原告张炎生诉被告张燕平、校军海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，根据全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》以及北京市高级人民法院《关于在民事诉讼程序中扩大独任制适用范围的实施细则（试行）》的规定，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告张炎生的委托诉讼代理人孔明到庭参加了诉讼，被告张燕平、校军海经本院依法传唤，未到庭应诉，本院对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告张炎生向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告张燕平与校军海于2016年5月签订的《租赁协议》无效，被告校军海立即将北京市东城区赵府街X号院腾退并交还原告及被告张燕平；2、请求判令被告校军海、张燕平共同向原告张炎生赔偿2016年7月1日至2019年12月31日期间占用房屋给原告造成的损失525000元，并按每月12500元的标准赔偿自2020年1月1日至被告校军海实际腾退房屋之日的损失。事实及理由如下：坐落于北京市东城区赵府街5号房屋（以下简称涉案房屋），所有权证号为：东字第14938号，登记在原告及被告张燕平母亲李文英名下。李文英去世时未对涉案房屋进行分配，后李文英子女经协商，同意由张燕平、张炎生继承涉案房屋，并各占50%份额。2015年9月，北京市东方公证处出具公证书，证明涉案房屋由张燕平、张炎生共同继承，各占50%份额。2017年初，原告张炎生发现被告张燕平在未经原告同意的情况下，于2016年5月与被告校军海签订《租赁协议》，将涉案房屋以较低租金出租予校军海，租期自2016年7月1日至2028年6月30日，严重损害了原告合法权益。为维护原告合法权益，故成此诉。被告张燕平、校军海未答辩。原告围绕其主张提供了证据，本院经审查认定事实如下：坐落于北京市东城区赵府街X号（1幢南房3间、3幢北房3间）的产权原登记在张炎生、张燕平之母李文英名下。北京市东城区赵府街X号2幢西房1间登记在张炎生、张燕平名下。2017年7月25日，张炎生以张燕平为被告，以案外人邓秀辰为第三人，以继承纠纷为由诉至本院，要求判令原告继承李文英名下北京市东城区赵府街X号房屋50%的产权份额。在该案审理中，本院查明以下事实：诉争房屋为李文英的遗产。李文英去世后，案外人车春兰、张莹、张晓茹及张燕滨作为李文英的继承人及转继承人分别表示放弃继承权，原、被告与车春兰及张燕滨就补偿问题达成一致。同时，原、被告双方就诉争房屋的继承问题达成一致意见，即各自继承50%的份额，并办理了公证。原告依据公证要求继承李文英名下位于北京市东城区赵府街X号房屋（北房3间、南房3间）50%的份额。但原、被告均认可该房屋在未取得相关部门审批手续的情况下，进行了翻建并扩大建筑面积，未重新进行登记，原有房屋已不存在，该地址上的现有房屋信息、权属性质不明确。基于此，本院认为原告的起诉不能成立。故作出（2017）京0101民初14658号民事裁定书，驳回张炎生的起诉。此后，张炎生上诉于北京市第二中级人民法院，该院经审理作出（2018）京02民终1048号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。此后，张炎生向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2018年12月21日作出（2018）京民申5071号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审。北京市第二中级人民法院组成合议庭进行了审理，该院经再审审理认为，张炎生起诉要求继承李文英名下位于北京市东城区赵府街X号房屋50%的产权份额，原审认为房屋经过翻修，间数发生变化，张炎生起诉要求继承的房屋尚不能具体确定并裁定驳回张炎生的起诉，缺乏事实和法律依据。裁定撤销该院（2018）京02民终1048号民事裁定及北京市东城区人民法院（2017）京0101民初14658号民事裁定，指令北京市东城区人民法院对该案进行审理。此后，在本院再审审理中，依法追加案外人车春兰、张晓茹、张莹、张燕滨为被告参加诉讼。当事人于诉讼中达成调解协议，内容为：一、登记在李文英名下位于北京市东城区赵府街X号房屋（房号1、房号3），建筑面积合计74.5平方米由张炎生与张燕平继承并按份共有，每人各享有50%的产权份额；二、案件受理费6900元由张炎生负担3450元（已交纳），由张燕平负担3450元（于本调解生效之日起七日内交予张炎生）。本院出具（2019）京0101民初7795号民事调解书对上述调解内容予以确认。诉讼中，原告提交二被告于2016年5月11日签订的《租赁协议》，载明张燕平将东城区赵府街X号院租予校军海，租金每年12万元，以后逐年按6000元的标准递增。另附房屋钥匙、设备设施押金1万元，该押金在乙方停止租赁，经甲方检查房屋设备设施完好后，并交还钥匙，原数退还乙方。租赁期限自2016年7月1日至2028年6月30日，每年在租期临界前半个月内乙方向甲方支付下年房租。因现有房屋格局与乙方要求不符，甲方同意乙方按自己需要同时参照北京四合院模式进行翻建。翻建方案经甲方同意后，在不违背法律法规的情况下进行。甲方免收乙方第一年租金，除此之外其余翻建费用均由乙方承担，翻建后房屋产权仍归甲方所有。租赁期内，在不违背相关法律的前提下，乙方可进行转租。原告另提交2017年2月19日原告与张燕平书写的停工情况说明，载明因赵府街X号院系二人共有，签租赁协议张炎生不知情没有签字，存在分歧，所以要求你们暂停施工，待和租赁户谈好后再行施工。另查，2018年4月20日，张炎生将张燕平、校军海诉至本院，要求1、确认被告张燕平、校军海于2016年5月签订的《租赁协议》无效，被告校军海立即腾退北京市东城区赵府街X号院；2.要求被告张燕平、校军海按照每月12500元的标准，向原告赔偿2016年7月1日至校军海实际搬离涉案房屋之日的租金损失。该案审理中，张燕平未到庭应诉，原告亦提交了上述租赁协议，校军海表示其与张燕平系经朋友介绍认识。张炎生提供的租赁协议是张燕平和校军海签订。签合同时，张燕平向其出示了产权证，产权人是李文英，还有李文英委托张燕平管理、承租涉案房屋的委托书，校军海并不知道涉案房屋与原告的关系。校军海于2016年7月1日入住该房屋，承租时赵府街X号院内一共有9间房屋，均有租户居住。对于9间房屋，张炎生表示涉案房屋在发还时产权证上虽然记载为7间，但实际上发还了9间，原告进行了维修，维修后仍是9间，但因为没有报规划，现状的9间房屋没有产权证。本院经审理认为，原告提起诉讼请求的权利基础系基于其继承李文英所遗北京市东城区赵府街X号房屋的二分之一份额，鉴于生效裁定已认定上述房屋经过翻修，原告要求继承的房屋尚不能具体确定，且原告在本案诉讼中亦认可现赵府街X号现为9间房屋，未报规划审批，亦未进行产权登记，故原告基于其享有50%产权提起诉讼，其起诉不能成立。综上裁定驳回原告张炎生的起诉。此后，张炎生上诉于北京市第二中级法院，该院于2018年8月7日作出民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。原告为证明其主张的房屋占有使用费标准，提交58同城网页截图，证明涉案房屋周边相似房屋的市场租赁价格。原告另提交爱彼迎民宿网的网页截图，证明涉案房屋用于经营民宿。另，原告表示校军海承租房屋后肯定支付过租金，但具体交纳情况不清楚，但没有给过原告。诉讼中，经本院现场勘验，涉案房屋现用作日租房使用，入户处为门厅，院落内为客房，有客人进出。原告表示涉案房屋平时没有固定人员在该处进行管理。钥匙由房客和保洁人员持有，房客退房时自行搬离，因为有押金，无需当场办理交接手续。保洁人员只有保洁时才到涉案房屋。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告张燕平、校军海经本院依法传唤，未申明理由未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。根据已查明事实，原告与被告张燕平系北京市东城区赵府街X号（1幢、2幢、3幢）的产权人，上述房屋被拆除重新翻建为9间，虽未办理规划手续，但原告及张燕平对于上述9间房屋均享有相应处分的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照房屋9间，未取得建设工程规划手续，故二被告签署的《租赁协议》当属无效，故原告要求确认租赁合同无效的诉讼请求于法有据，本院予以和支持。但关于原告所述张燕平以较低价格将涉案房屋出租予校军海，二人恶意串通损害原告利益一节，鉴于根据现有证据尚不足以证明校军海承租涉案房屋时，二被告存在恶意串通的故意，且二被告的租赁合同约定，校军海承租涉案房屋后参照北京四合院模式进行翻建，双方约定的租赁价格系在校军海翻建房屋的基础上进行的约定，根据现有证据尚不足以证明该租赁价格是否明显过低，故原告以二人恶意串通损害原告利益主张合同无效的观点，本院不予采信。另鉴于原告要求确认租赁合同无效，系确认合同效力纠纷，原告主张返还房屋，赔偿损失等诉讼请求，不宜在本案中一并解决，原告作为北京市东城区赵府街X号（1幢、2幢、3幢）的产权人，可另行解决。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告张燕平与被告校军海于2016年5月签订的《租赁协议》无效；二、驳回原告张炎生的其他诉讼请求。案件受理费9050元由被告张燕平、校军海负担（于本判决生效后七日内交纳）；公告费560元，由被告张燕平、校军海负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李晓彤二〇二一年四月二十一日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟