甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初2727号原告：谢雨欣，女，汉族，1987年3月11日出生，住兰州市安宁区，身份证号被告：姚霞，女，汉族，1984年3月16日出生，住兰州市安宁区。被告：姚之义，男，汉族，1956年8月24日出生，住武威市凉州区。被告：兰州蓝桥房地产经纪有限公司，住所地兰州市安宁区北滨河路深安大桥西侧（武警甘肃森林总队旁）中海河山郡26幢110号商铺，统一社会信用代码91620100MA73R36G7Y。法定代表人：张晓玲，系该公司总经理。原告谢雨欣与被告姚霞、姚之义、兰州蓝桥房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢雨欣及被告兰州蓝桥房地产经纪有限公司的法定代表人张晓玲，均到庭参加诉讼，被告姚霞、姚之义经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告谢雨欣向本院提出诉讼请求：1.确认原告与三被告于2020年5月26日签订的存量房买卖协议有效；2.判令三被告立即协助原告办理位于本区××路××号××单元××层××室房屋的产权转移手续；3.第一被告、第二被告连带承担逾期过户违约金2520元，暂计算至2020年11月13日，此后违约金按照合同约定支付至实际过户之日（315元／天）；4.第三被告退还原告中介费0.44元。事实与理由：2020年5月26日，原告与三被告签订存量房买卖协议，约定原告购买被告姚霞所有的案涉房屋一套，价款144万元，合同中也约定了价款支付方式及过户时间等内容。合同签订后，原告依约支付定金及首付款合计63万元以及中介费1.44万元，被告姚霞支付了房屋钥匙。2020年6月29日，被告取得房产证。2020年7月27日，原告与被告姚霞、兰州蓝桥房地产经纪有限公司前往银行办理了贷款面签手续，原告于当日项被告姚霞支付家具款1.5万元。后银行通知贷款审批通过，可以在进行过户后发放尾款，原告及被告兰州蓝桥房地产经纪有限公司、银行工作人员遂多次催促被告姚霞过户，但被告姚霞均予以推脱，且要求银行先打款，否则不予过户。原被告沟通无果，故原告诉至法院。被告姚霞未出庭亦未提交书面答辩意见。被告姚之义未出庭亦未提交书面答辩意见。被告兰州蓝桥房地产经纪有限公司辩称，我方作为案涉房屋买卖合同的居间人，在房屋买卖的履行过程中，原告谢雨欣一直是履约方，但姚霞一直不予配合，导致我方的居间服务只能根据双方的履约情况进行。对原告诉请我方认可，我方作为中介方，基于中介服务和原告的情况，同意退还原告部分中介费。本院经审查认定事实如下：2020年5月26日，经被告兰州蓝桥房地产经纪有限公司居间，原告谢雨欣与被告姚霞签订《兰州市存量房买卖合同》一份，约定：一、原告谢雨欣以144万元的价格从被告姚霞处购买位于安宁区××小区××幢××单元××室的房屋，付款方式为合同签订当日支付3万元定金、2020年6月1日之前支付首付款60万元、剩余全部尾款81万元由批贷银行一次性支付；二、案涉房屋已设定抵押，抵押权人为中国建设银行，出卖人应在办理产权转移手续45个工作日之前申请办理抵押注销手续，不动产权证下发之日起90个工作日内，买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续，且按照法律、政策规定各自承担应付税费；三、因卖方原因导致买方不能办理房屋所有权变更登记并取得房屋所有权证的，买方有权解除合同并要求卖方承担违约责任；因卖方原因导致买方不能在过户后30日内取得房屋所有权证书的，买方有权选择是否解除合同，买方不解除合同的，自买方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，卖方按照买方已付房屋价款的日万分之五向买方支付违约金，违约金在买方实际取得房屋所有权证书之日起7日内支付。原告谢雨欣与被告姚霞均在该合同上签字捺印，被告姚之义作为被告姚霞的父亲，受被告姚霞委托亦在该合同上的出卖方处签字捺印。同时被告姚之义向原告谢雨欣出具《保证承诺书（保证担保书）》一份，载明“如后期因为各种原因导致合同不能成立，需要姚霞向谢雨欣退还购房款并承担违约责任等事宜，我本人愿就姚霞承担的合同责任及违约责任等承担连带清偿责任”。合同签订当天被告姚霞向原告谢雨欣出具《收条》确认收到原告谢雨欣支付的3万元购房定金；2020年6月1日，被告姚霞又向原告出具第二份《收条》，确认收到原告谢雨欣支付的购房首付款60万元。2020年6月3日，被告姚霞向原告谢雨欣交付案涉房屋并通过签署《房屋买卖交接确认书》予以确认。2020年6月29日，被告姚霞取得案涉房屋的不动产权证书【甘（2020）兰州经济区不动产权第0××1号】，原告谢雨欣亦前往兴业银行北岸公馆支行办理购房贷款手续。2020年8月15日，贷款审批通过，兴业银行北岸公馆支行通知原告谢雨欣房屋过户后即可发放贷款，但被告姚霞拒绝过户，称只有付清剩余房款才予以办理房屋过户，故酿成本案纠纷。结合法庭调查与当事人质证，对原告谢雨欣提交的被告姚霞身份证复印件、《商品房买卖合同》、兰州房屋交易与权属登记查询结果单、《房屋订购合同》、《房屋买卖居间合同》、《居间合同补充协议》、收款收据、《兰州市存量房买卖合同》、《补充协议》、收条、《房屋买卖交接确认书》、《保证承诺书（保证担保书）》、不动产权证书复印件、交费单、微信聊天记录，以及原告谢雨欣申请本院向兴业银行股份有限公司兰州分公司调取的贷款相关材料，被告兰州蓝桥房地产经纪有限公司提交的聊天记录、通话记录，本院予以采信并在卷佐证。对原告谢雨欣提交的兰州市购房资格申请表，以及被告兰州蓝桥房地产经纪有限公司提交的情况说明，均系提交人单方书写形成，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告谢雨欣诉请，要求确认其与三被告于2020年5月26日签订的《兰州市存量房买卖合同》有效，并提交被告姚霞身份证复印件、《商品房买卖合同》、兰州房屋交易与权属登记查询结果单、《兰州市存量房买卖合同》、不动产权证书复印件、《房屋订购合同》、《房屋买卖居间合同》、《居间合同补充协议》拟予以证明。经审查，签订该《兰州市存量房买卖合同》的当事人为被告姚霞、被告姚之义、原告谢雨欣，被告姚霞作为案涉房屋的所有权人委托被告姚之义在该《兰州市存量房买卖合同》上签字确认买卖行为，其自己也在该合同上签字确认将案涉房屋出卖给原告谢雨欣，即该合同系各方当事人在平等自愿的情况下签订，且不存在法定无效情形，故对原告谢雨欣的该项诉讼请求本院予以支持。原告谢雨欣诉请，要求三被告立即协助原告办理案涉房屋产权转移手续，并提交《兰州市存量房买卖合同》、《房屋订购合同》、《房屋买卖居间合同》、《居间合同补充协议》、收条收据拟予以证明。原告谢雨欣在签订合同后已按约支付63万元购房款，剩余购房款的贷款也已审批通过，故依据《房屋买卖居间合同》约定，被告姚霞、被告姚之义、被告兰州蓝桥房地产经纪有限公司应当按照合同约定及时配合办理过户手续，并消除合同履行障碍，据此，本院对原告谢雨欣的该项诉讼请求予以支持。原告谢雨欣诉请，要求被告姚霞、被告姚之义连带承担至2020年11月13日的逾期过户违约金2520元，并按照315元/天支付违约金至实际过户之日，并提交《兰州市存量房买卖合同》、《保证承诺书（保证担保书）》、兰州房屋交易与权属登记查询结果单、不动产权证书复印件拟予以证明。案涉《兰州市存量房买卖合同》第11.1条约定载明“自不动产权证下发之日起算，90个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续”、第11.2条约定载明“乙方未能在过户后30天内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。如因甲方原因导致乙方未能按约定的期限取得房屋所有权证书的，乙方有权解除本合同。……乙方不解除合同的，自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，甲方按照乙方已付房屋价款的日万分之五向乙方支付违约金，由甲方于乙方实际取得房屋所有权证书之日起7日内支付。”据此，被告姚霞作为出卖方，经原告谢雨欣与被告兰州蓝桥房地产经纪有限公司多次催促，未按照合同约定办理过户登记手续，导致原告谢雨欣无法及时取得不动产权证书，已构成违约，应当按照上述合同约定承担违约责任。截止2020年11月13日，产生违约金为5040元（自房产证下发之次日2020年6月30日后120天即2020年10月28日起计算，630000元×0.05%×16天=5040元），原告谢雨欣在诉请中仅主张2520元系其对自己合法权益的合理处分，本院予以支持。被告姚之义通过出具《保证承诺书（保证担保书）》承诺对姚霞应当承担的责任承担连带清偿责任，理应对上述违约金承担连带清偿责任。原告谢雨欣诉请，要求被告兰州蓝桥房地产经纪有限公司退还原告中介费0.44元，庭审中，被告兰州蓝桥房地产经纪有限公司对原告谢雨欣的该项诉讼请求认可无异议，故本院对该项诉请予以支持。综上所述，对原告谢雨欣的诉请本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告谢雨欣与被告姚霞、姚之义于2020年5月26日签订的《兰州市存量房买卖合同》有效；二、被告姚霞、被告姚之义、被告兰州蓝桥房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告谢雨欣办理位于兰州市安宁区××小区××幢××单元××室的房屋的产权转移手续；三、待本判决生效后，被告姚霞于原告谢雨欣实际取得案涉房屋所有权证书之日起7日内向原告谢雨欣支付截止2020年11月13日的违约金2520元，并按照315元/天的标准支付违约金至实际过户之日，被告姚之义对上述债务承担连带清偿责任；四、被告兰州蓝桥房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢雨欣退还中介费4400元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告姚霞、被告姚之义共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于兰州市中级人民法院。审 判 员 刘惠娟二〇二一年四月七日法官助理 崔智强书 记 员 刘安琦