上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初4441号原告：丁锦辉，女，1965年2月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：上海泓渤企业管理有限公司,住所地上海市奉贤区。法定代表人：张立胜。原告丁锦辉诉被告上海泓渤企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月22日公开开庭进行审理，原告到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告丁锦辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年8月10日至2020年9月9日欠付房租7,500元；2、判令被告支付截至2020年9月9日的欠付水费869.50元、电费1,190.83元、煤气费365.40元；3、判令被告支付违约金7,500元(原告不再退还被告租赁保证金7,500元，与被告应付违约金抵充)；4、判令被告返还PU革床架一件、PU革床配套床垫一件、床头柜一只、简装双门衣柜一个、简装单门衣柜一个、简装五斗柜一个、低柜一只、电脑台一张、电脑椅一把、SONY彩色电视机(型号：KDL-60EX720)一台、沙发三件套一套、餐台一张、铁床架一件、铁床配套床垫一件、写字台一张；若不能返还，则按价赔偿原告经济损失合计23,922元。事实与理由：原、被告于2018年7月29日就上海市徐汇区钦州北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋租予被告，租期自2018年8月10日起至2021年8月9日止，租金每月7,500元。签约之日原告已收取租赁保证金7,500元，被告随即搬走系争房屋内的家具及电器，并搬入多张高低铁床。2018年8月4日，原、被告签订租赁合同补充协议书，明确被告不得将系争房屋群租，另若三年内因被告原因致租赁合同终止，则被告必须归还搬走的家具及电器，否则承担赔偿责任。2020年8月10日后的租金经原告多次催讨，被告仍未支付。2020年9月9日，原告查看系争房屋时，获悉被告已搬离，并于同日收回房屋。因双方尚有租金、公用事业费、违约金未结清，且被告未将家具及电器归还，遂涉讼。被告上海泓渤企业管理有限公司未作答辩。经审理查明：2018年7月29日，原告作为出租方、被告作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋租予被告，租赁期限三年，自2018年8月10日起至2021年8月9日止。月租金7,500元，每三月支付一次，首期租金于2018年8月10日支付，此后每期租金支付时间为该期5日前。租赁保证金(押金)为7,500元。租赁期限内，水费、电费、燃气费等由被告负担。若被告逾期交付租金，原告书面方式催告三次，直接送达或邮寄送达给被告，被告自逾期日起延迟支付达三十日，合同视为解除。租赁合同期未届满，被告不得擅自终止合同，否则构成违约，应以租赁保证金作为违约金，原告不予退还。该合同另就其他事项进行了约定。原告向被告交付系争房屋之日，系争房屋内存有如下家具及电器(与本案争议无关者从略)：大房间内：PU革床架一件、PU革床配套床垫一件、床头柜一只、简装双门衣柜一个、简装单门衣柜一个、简装五斗柜一个、低柜一只、电脑台一张、电脑椅一把；客厅内：SONY彩色电视机(型号：KDL-60EX720)一台、沙发三件套一套、餐台一张；小房间内：铁床架一件、铁床配套床垫一件、写字台一张。2018年8月4日，因被告将多张高低铁床置入系争房屋内，且将家具及电器搬离系争房屋，故经原告与被告(由闭华清代理)商定，双方签订《租赁合同补充协议书》一份，主要内容为：被告保证不放置超过六张床，不超过六人居住，不搬动家用电器等。被告承诺如在三年内终止合同，被告必须把原电器和家具复位。若因群租被有关部门处理或要求整改，造成租赁合同无法继续履行，属被告违约。2020年9月1日、9月3日、9月9日，原告向被告三次书面催要2020年8月10日起至2020年11月9日止的租金22,500元，上述函件均以挂号信形式投递，分别于2020年9月4日、9月7日、9月10日获签收。2020年9月3日，虹梅街道群租综合整治办公室出具《居住房屋违规租赁责令改正通知书》，认定系争房屋出租房间的居住人数超过2人，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第十条，责令系争房屋的出租人、承租人于2020年9月7日前改正。逾期不改正的，将进行集中整治。审理中，原告向本院陈述，2020年9月9日，原告因街道干部告知系争房屋无人应门，故前去查看，始知被告已搬离并将钥匙留在信箱内，原告要求被告前来交接，但被告未允。原告又陈述，于2020年9月9日当日，系争房屋内水表的抄表读数为514立方米，煤气表的抄表读数为1,753立方米，电表的抄表读数为27,572千瓦时(峰)及12,271千瓦时(谷)。综上，被告欠付2020年8月1日至2020年8月31日电费981.90元、2020年9月1日至2020年9月9日电费208.93元【该金额由2020年9月1日至2020年9月30日电费213.80元系根据抄表读数27,577千瓦时(峰)及12,271千瓦时(谷)计算得出，再根据2020年9月9日电表的抄表读数为27,572千瓦时(峰)及12,271千瓦时(谷)二次计算而来】、水费700.40元(抄表日期2020年8月27日，抄表读数485立方米)、水费169.10元(抄表日期2020年9月28日，抄表读数514立方米)、燃气费365.40元(抄表读数1,753立方米)。审理中，原告提供了一组购物票证及购物网站截图，以证明前述家具及电器当时购买价格或目前市场价格。具体为：PU革床架一件、PU革床配套床垫一件、床头柜一只(2009年购买，三件购入价合计6,220元)，简装双门衣柜一个(2007年购买，目前市场价200元)，简装单门衣柜一个(2007年购买，目前市场价150元)，简装五斗柜一个(2007年购买，目前市场价55元)，低柜一只(1993年购买，购入价1,449元，目前市场价700元)，电脑台一张(2002年购买，目前市场价132元)，电脑椅一把(2002年购买，目前市场价127元)，SONY彩色电视机(型号：KDL-60EX720)一台(2011年购买，购入价13,300元)，沙发三件套一套(2011年购买，目前市场价980元)，餐台一张(1998年购买，目前市场价400元)，铁床架一件、铁床配套床垫一件(1999年购买，二件购入价合计1,400元)，写字台一张(1993年购买，购入价1,450元，目前市场价258元)。以上事实，除当事人陈述外，另有房屋租赁合同、租赁合同补充协议书、函件、公用事业费单据、照片、购物票证、购物网站截图等证据证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，双方当事人均应恪守。根据被告至迟已于2020年9月搬离系争房屋的实际情况，原、被告双方的房屋租赁合同关系已因被告搬离系争房屋的实际行为宣告解除。根据原告之陈述及相关函件，本院认定被告尚未支付系争房屋2020年8月10日之后的租金；又根据原告自认于2020年9月9日收回房屋，且2020年9月系争房屋仍有部分水费及电费发生，故原告要求被告支付自2020年8月10日始至2020年9月9日止的租金，自属公允，本院予以支持。就原告主张的被告欠付之水费、电费、煤气费，其计算无误，本院均予支持。承前所述，系争房屋租赁合同关系的解除，系被告提前终止合同之违约行为所致，原告据双方合同约定主张违约金7,500元，并根据约定以已收取的租赁保证金7,500元进行抵充，于法无悖，本院亦予支持。关于原告要求被告返还家具及电器，若不能返还则按价赔偿的诉讼请求，本院作如下分析：关于原告要求返还特定物的诉讼请求，根据查明事实，本院确认相关家具及电器于租赁之始存于系争房屋内，而租赁过程中由被告搬离系争房屋而终未归还，鉴于在辩论终结之时，无证据证明相关特定物已告损毁或灭失，故原告要求返还上述特定物的诉讼请求，于法有据，亦不违背双方当事人的约定，故本院予以支持。关于原告要求在被告不能返还特定物时按价赔偿之诉讼请求，为最大程度一次性解决当事人基于同一法律关系所生纠纷，扩大诉讼制度解决民事纠纷之功能，本院亦予支持，惟其数额，本院基于物品特性、使用年限、折旧情况等方面进行酌定，具体如下：PU革床架一件计400元、PU革床配套床垫一件计200元、床头柜一只计300元、简装双门衣柜一个计100元、简装单门衣柜一个计75元、简装五斗柜一个计50元、低柜一只计300元、电脑台一张计100元、电脑椅一把计75元、SONY彩色电视机(型号：KDL-60EX720)一台计1,500元、沙发三件套一套计400元、餐台一张计300元、铁床架一件计200元、铁床配套床垫一件计150元、写字台一张计300元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、上海泓渤企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付丁锦辉2020年8月10日至2020年9日9日欠付房租7,500元；二、上海泓渤企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付丁锦辉截至2020年9月9日的欠付水费869.50元、电费1,190.83元、煤气费365.40元；三、上海泓渤企业管理有限公司应支付丁锦辉违约金7,500元(该款项与丁锦辉已收取的租赁保证金7,500元相抵充，即丁锦辉不再退还上海泓渤企业管理有限公司已收取的租赁保证金7,500元)；四、上海泓渤企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还丁锦辉PU革床架一件、PU革床配套床垫一件、床头柜一只、简装双门衣柜一个、简装单门衣柜一个、简装五斗柜一个、低柜一只、电脑台一张、电脑椅一把、SONY彩色电视机(型号：KDL-60EX720)一台、沙发三件套一套、餐台一张、铁床架一件、铁床配套床垫一件、写字台一张。若上海泓渤企业管理有限公司无法返还上述特定物，则按照下述金额赔偿丁锦辉：PU革床架一件计400元、PU革床配套床垫一件计200元、床头柜一只计300元、简装双门衣柜一个计100元、简装单门衣柜一个计75元、简装五斗柜一个计50元、低柜一只计300元、电脑台一张计100元、电脑椅一把计75元、SONY彩色电视机(型号：KDL-60EX720)一台计1,500元、沙发三件套一套计400元、餐台一张计300元、铁床架一件计200元、铁床配套床垫一件计150元、写字台一张计300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费316元，减半收取计158元，由上海泓渤企业管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何诘弥二〇二一年四月十六日书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。