北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初4475号原告：中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段，住所地北京市东城区夕照寺中街绿景苑**楼东门。负责人：李恩起，段长。委托诉讼代理人：闫进龙，北京市博瀚律师事务所。委托诉讼代理人：张一涵，北京市博瀚律师事务所实习律师。被告：宾度投资股份有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道**之****。法定代表人：潘长海，董事长。委托诉讼代理人：关键，男，1962年1月27日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：徐冀，1975年11月17日出生，汉族，该单位员工。原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段与被告宾度投资股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段的委托诉讼代理人闫进龙，被告宾度投资股份有限公司的委托诉讼代理人关键、徐冀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段向本院提出诉讼请求：1、判令被告将北京市东城区永铁苑X号楼地下一层南侧房屋及全部地下二层房屋腾退并返还原告；2、判令被告按照每月6666.67元的标准向原告支付自2017年1月1日至被告腾退上述房屋之日的房屋占有使用费。事实和理由：北京市东城区永铁苑X号楼为中国铁路北京局集团有限公司所属住宅楼房，该房屋由原告负责管理，被告自2016年1月1日起一直占用该楼地下室一层南侧房屋及全部地下二层房屋作为办公和库房使用。原、被告之间不存在任何合同关系，被告占用原告管理的房屋无任何法律依据，为维护原告合法权益，故成此诉。被告宾度投资股份有限公司辩称：涉案房屋最初由广州天鹏公司使用用于经营宾度皮鞋，因后来改为被告公司经营该品牌，广州天鹏公司将涉案房屋交予被告使用。广州天鹏公司与原告之间有无租赁合同，被告不清楚，但在广州天鹏公司使用期间，曾缴纳过房租。被告公司于2014年12月成立，2015年搬入涉案房屋，被告搬入涉案房屋时原告知晓，此后，原、被告之间从未签订过书面租赁合同，自2015年起，被告按照每半年6.6万元的标准，以设备维修费的名义，向北京铁路局北京建筑段永定门建筑工区（以下简称永定门建筑工区）支付租金至2017年底。但2018年永定门建筑工区将被告交纳的2017年租金全部退回。2018年之后，被告继续交纳租金时，被告知无法入账，让被告先使用房屋，暂不用交钱。被告使用涉案房屋期间，电费均系向原告交纳，2017年1月，原告还曾向被告出具安全协议书。足以证明原告对被告使用涉案房屋一直知情认可，且未收取租金。原告陈述的被告使用面积、位置属实。同意腾退涉案房屋，但认为2017年1月前，双方之间系事实上的房屋租赁合同关系，2017年1月1日之后，系原告同意被告无偿使用，故不同意支付房屋占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于北京市东城区永铁苑X号楼房系原北京铁路局北京铁路分局所有。2005年，根据铁道部决定，撤销北京铁路局的北京、天津、石家庄铁路分局，实施铁路局直接管理站段的体制。2012年，北京铁路局对房建系统管理关系进行调整，将涉案房屋的房建业务划归北京建筑段管理。庭审中，原、被告均认可被告实际使用房屋为北京市东城区永铁苑X号楼地下一层南侧房屋及地下二层全部房屋，被告亦同意将上述房屋腾退并返还原告。原告表示双方之间不存在房屋租赁合同关系，被告认为2017年之前双方之间系事实上的房屋租赁合同关系，自2017年之后，系原告同意被告无偿使用涉案房屋。原告为证明其向被告主张房屋占有使用费的标准，提交2012年广安门建筑车间向北京京铁大方物业管理中心方建达物业管理部（以下简称方建达物业管理部）交纳租金的缴款单、现金收款凭证，房租明细表等证据，其中2012年5月的房租明细表中显示“永铁苑2号宾度”合同年租金12万元，已付半年租金6万元。广安门建筑车间向方建达物业管理部交纳了包括永铁苑2号在内的当年租金。原告表示，根据上述证据显示2012年被告就按年租金12万元的标准支付，但原告仅按每年8万元的标准，即月租金6666.67元的标准主张。被告对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，并表示2012年被告公司尚未成立。被告为证明其按照每半年6.6万元的标准交纳了2015年7月1日至2017年12月31日的租金，提交由北京铁路局北京建筑段永定门建筑工区（以下简称永定门建筑工区）开具的收据，显示被告每半年向永定门建筑工区交纳“半年设备检修费”6.6万元。被告表示均系现金支付，收款人为永定门建筑工区的苏旭。经质证，原告表示2016年之前原告将涉案房屋交由方建达物业管理部管理使用。方建达物业管理部曾将涉案房屋出租，方建达物业管理部将房屋交还原告时，并未告知涉案房屋租赁情况，故原告对承租人是谁并不掌握，对于2016年之后的房租交纳问题也不清楚。关于该收据中的苏旭，原告下属车间永定门建筑工区确实有名为苏旭之人，但已退休无法联系，原告并未核实到租金收取情况。被告为证明原告系让被告无偿使用涉案房屋，提交退款收据，显示退款人处加盖永定门建筑工区印章，由苏旭签字，收款人为被告，由被告代理人关键签字。退款项目为2017年度全年设备检修费132000元。原告表示真实性无法核实。被告为证明原告认可被告使用涉案房屋，提交被告向永定门建筑工区支付电费收据及永定门建筑工区与被告签订的地下空间安全使用协议书，经质证，原告对其真实性认可，并表示确实对被告使用涉案房屋知情，但一直在与被告协商腾退一事。本院认为，根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。本案中，原告以排除妨害纠纷为由起诉，根据已查明事实，原、被告虽未签订过书面租赁协议，但根据原、被告提交的支付租金、电费凭证、地下空间安全使用协议、地下空间安全使用协议书等证据形成不定期租赁合同关系，故本院依法变更案由为房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。现原告起诉要求被告腾退房屋，实际上系要求解除双方之间的不定期租赁合同关系。合同解除后，被告应予腾退涉案房屋，故原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告亦同意腾退，本院不持异议。原告主张的房屋使用费，实为合同解除前被告应支付的租金及合同解除后至被告腾退涉案房屋之前被告实际使用期间的房屋使用费，上述费用，被告应予支付。被告认可其交纳的2017年租金已退回，故原告要求其支付自2017年1月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。被告以永定门建筑工区退还了其交纳的2017年之后的费用为由主张原告允许被告无偿使用涉案房屋，缺乏依据，本院不予采信。关于使用费的标准，被告自认其在2016年期间系按照每年13.2万元的标准交纳租金，故原告以每月6666.67元的标准主张租金及使用费具有合理性。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百零三条、第七百三十条之规定，判决如下：一、被告宾度投资股份有限公司于本判决生效后十五日内将北京市东城区永铁苑X号楼地下一层南侧房屋及全部地下二层房屋腾退并返还原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段；二、被告宾度投资股份有限公司于本判决生效后七日内按照每月6666.67元的标准向原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段支付自2017年1月1日至实际腾退上述房屋之日的房屋租金及占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告宾度投资股份有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二一年四月二十一日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟