广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终471号上诉人（原审原告）：孟和德，男，1965年4月12日出生，汉族，住清远市清城区×××××××××。上诉人（原审原告）：李启珍，女，1963年9月24日出生，汉族，住清远市清新区××××××××××××××。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄艳明，广东泽萃律师事务所律师。上诉人（原审被告）：清远城建房地产有限公司。住所地：清远市清新区太和镇清新大道8号（帝景花园）B幢203#。法定代表人：陈伟锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖美兰，广东金亚律师事务所律师。上诉人孟和德、李启珍与上诉人清远城建房地产有限公司（以下简称城建公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初690号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孟和德、李启珍上诉请求：1、撤销一审判决第二项，查清事实后依法改判；2、判令城建公司依约履行《商品房买卖合同》及《合同补充协议》所约定的义务，限期为孟和德、李启珍办理好所购商铺的《消防证》和《不动产权证》；3、判令城建公司支付因其违约未给孟和德、李启珍办理好不动产权证（房产证）而应承担直至其办好不动产权证为止的违约金，现暂从2018年10月14日计至2020年9月22日止的违约金为207075元（即按己付购房款2908358元为计算基数×按约定每天以0.01%计）；4、本案一、二审案件受理费、诉讼财产保全费、诉讼财产保全担保费均由城建公司依法承担。主要事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，未依法按诉讼双方约定的判决城建公司履行合同义务，给予孟和德、李启珍办理好《消防证》和《房屋产权证》。孟和德、李启珍购买的是用于经营使用的商品房，消防证与房屋产权证是商品房经营使用所必须具备的前置条件，一审判决对此未予处理，忽视孟和德、李启珍的经济损失会继续扩大，将城建公司本应从速履行的合同义务成为无限期履行，把城建公司自身造成的错误后果无故分摊给孟和德、李启珍承担，显然有失公平。（二）一审判决认定事实不清，未依法根据诉讼双方约定的判决城建公司支付因其未办理好《不动产权证》所应承担的违约金。双方签订的《合同补充协议》明确约定城建公司应在购房合同签订之日起360天内向孟和德、李启珍办好不动产权证，违约则每天按已付房款的万分之一向孟和德、李启珍支付违约金，直至办好不动产权证为止，一审判决对此未作出裁判，忽视未办理好消防证和不动产权证是两种不同法律关系的事项，违背合同当事人的意愿和合同自治原则。城建公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期交房违约金（从2018年5月1日起计至办好消防证之日止）或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由孟和德、李启珍承担。主要事实和理由：（一）一审法院认定事实基本正确，但适用标准错误，合同约定按每日万分之五标准计算的违约金明显过高。1、《合同补充协议》约定违约金以己付购房款为基数，按每日万分之五计算，即年利率为18.25%，超过了以2020年7月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍（民间借贷利率的司法保护上限15.4%）。本案以购房款2908358元为计算基础，按每日万分之五计算，每年违约金则为530775元，自2018年5月1日起暂计至2020年9月21日止违约金则为1272406元。2、商铺经营有盈利也有亏损，而往往前期经营以亏损居多，就目前现状来说，大部分商铺亏损或倒闭状态，孟和德、李启珍也未提供证据证明其实际受到的损失。本案孟和德、李启珍不但无需承担经营亏损风险，反而获利颇丰，甚至超过以2020年7月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍（超过民间借贷利率的司法保护上限为15.4%）。该违约金的约定明显过高，根据《中华人民共和国民法典》第585条的规定，城建公司请求对逾期办理消防证违约金进行调整减少，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期交房违约金（从2018年5月1日起计至办好消防证之日止）。（二）一审法院计算逾期交房违约金的截止时间不当，逾期交房违约金应计算至2019年1月29日止。涉案房屋于2019年1月29日己由孟和德、李启珍接收，并装修使用至今，虽然此时涉案房屋尚未符合合同约定的交付条件，但是孟和德、李启珍实际于2019年1月29日占有、使用涉案房屋，房屋处于孟和德、李启珍的控制支配之下，城建公司在该日即己完成了交付房屋的合同义务，故逾期交房违约金的计算截止时间应计算至2019年1月29日止。孟和德、李启珍对城建公司的上诉答辩称：（一）城建公司认为一审判决按合同约定支付每日万分之五违约金的计算标准过高，应以2020年7月20日发布的一年期贷款市场报价率3.85%的4倍来计算减少支付违约金的主张错误。1、本案诉讼双方于合同中己约定违约金的计算标准，根据广东省高级法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第47条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为规定金额的，从合同约定”等相关的法律法规及司法解释的规定，一审对此判决是正确的。2、本案合同成立时间为2017年10月12日，是在借贷的基础上而形成的商品房买卖合同，由于本案是因城建公司未办理好消防证而导致了孟和德、李启珍长期损失经济，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条“双方约定的利率不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍”的规定原则，本案中城建公司承担的违约金暂计金额为940417.56元，具体计算如下：按己付房款2908358元×以按合同成立时一年期的利率标准4.35%的四倍以及×以按合同约定自2018年5月1日起暂计至本案起诉前2020年2月29日止，合共暂按669天计算，即以2908358元×（4.35%÷360天）×4倍×669天=940417.56元；而按合同的约定及以每日万分之五的标准计算，城建公司应承担的违约金则暂为2908358元×O.05%/天×669天=972845.75元。因此，一审依据合同的约定判决城建公司按每日万分之五的标准计算支付孟和德、李启珍的违约金其显然未超过法律所规定的上限范畴。（二）城建公司应承担的是逾期办证的违约金、不是逾期交房的违约金，城建公司主张其违约金应计至2019年1月29日止缺乏法律事实依据。本案是商品房买卖合同纠纷，是因为城建公司未依照合同约定给予孟和德、李启珍办理好涉案房屋在经营使用时所应须的消防证和房产证，从而使孟和德、李启珍无法对涉案房屋进行经营使用，以导致孟和德、李启珍长期遭受经济损失，况且，消防证在办理经营证照中都必须具备的前提条件，因此，一审判决城建公司按每天万分之五的标准从2020年3月1日起计算至办好消防证之日止来承担违约责任，合情合理合法。城建公司对孟和德、李启珍的上诉答辩称：（一）逾期交房违约金的计算截止时间应计算至2019年1月29日。根据孟和德、李启珍一审提交的证据《清远市（城建•世纪湾）前期物业管理服务协议》、《补充协议》、《收据》、《现场照片》证实，涉案房屋事实上于2019年1月29日己由城建公司接收，并装修使用至今，虽然此时涉案房屋尚未符合合同约定的交付条件，但是孟和德、李启珍实际于2019年1月29日己享有了涉案房屋的占有、使用、收益等权利，房屋处于孟和德、李启珍的控制支配之下，城建公司在该日即己完成了交付房屋的合同义务，故逾期交房违约金的计算截止时间应计算至2019年1月29日止。需要特别明确的是，商品房购买的目的是用于居住使用，并非用于交易。既然城建公司已交付房屋，孟和德、李启珍也接收使用，房屋买卖合同的目的已经实现，至于《消防证》、《房产证》是否如期办理客观上并不影响孟和德、李启珍使用涉案房屋，对孟和德、李启珍而言亦不构成实际损失。（二）关于办理《消防证》和《不动产权证》。涉案房屋未能办证并非城建公司主观故意，客观上楼盘办证涉及承建商及多个政府部门的协调问题，因此涉案房屋未能如期办证责任不能完全归咎于城建公司。案涉楼房至今未办理竣工验收备案，不具备办理产权证条件，因此孟和德、李启珍要求判令城建公司履行办理《消防证》和《不动产权证）），事实上无法履行，请求驳回其该项上诉请求。（三）《合同补充协议》约定按每日万分之五标准计算的违约金明显过高，请求按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期办理消防证违约金。1、《合同补充协议》约定按每日万分之五标准计算的违约金明显过高。《合同补充协议》约定违约金以己付购房款为基数，按每日万分之五计算，即年利率为18.25%，超过了以2020年7月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍（民间借贷利率的司法保护上限15.4%）。本案以购房款2908358元为计算基础，按每日万分之五计算，每年违约金则为530775元，自2018年5月1日起暂计至2020年9月21日止违约金则为1272406元。2、商铺经营有盈利也有亏损，而往往前期经营以亏损居多，就目前现状来说，大部分商铺亏损或倒闭状态，孟和德、李启珍也未提供证据证明其实际受到的损失。本案孟和德、李启珍不但无需承担经营亏损风险，反而获利颇丰，甚至超过以2020年7月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍（超过民间借贷利率的司法保护上限为15.4%）。该违约金的约定明显过高，根据《中华人民共和国民法典》第585条的规定，城建公司请求对逾期办理消防证违约金进行调整减少，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期办理消防证违约金。（四）逾期办理消防验收合格证违约金与逾期办理不动产权证的违约金期间的重叠，不应重复计算。按行业规定，办理消防验收合格后才能进行工程竣工验收备案，工程竣工验收备案后才能办理不动产权证，即涉案房屋未办妥消防验收合格证必然会导致无法办理不动产权证，现孟和德、李启珍所主张两者的违约金的计算期间发生重叠，不应重复计算。孟和德、李启珍向一审法院起诉请求：1、判令城建公司履行《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》所约定的义务：限期为孟和德、李启珍办理好所购商铺的《消防证》和《不动产权证》；2、判令城建公司支付因其未依约给孟和德、李启珍办理消防证而应承担的违约金974300元（违约金计算暂从2018年5月1日起计至2020年2月29日止，合共670天×按己付购房款2908358元为计算基数×按约定每天以0.05%计）；3、判令城建公司支付因其未依约给孟和德、李启珍办理不动产权证（房产证）而应承担的违约金147163元（违约金计算暂从2018年10月14日起计至2020年2月29日止，合共506天×按己付购房款2908358元为计算基数×按约定每天以0.01%计）；4、本案的案件受理费、诉讼财产保全费、诉讼财产保全担保费均由城建公司依法承担。一审法院认定事实：2017年10月12日，孟和德、李启珍（乙方、买受人）与城建公司作为（甲方、出卖人）签订《认购书》，约定乙方购买甲方开发建设的清远市清新区××××××××××202单元，建筑面积469.09平方米，成交总价为2908358元，首期房款1458358元须于2017年10月13日前付清，且付款后3日内与甲方签订《商品房买卖合同》，余款1450000元由乙方于签订《商品房买卖合同》后10日内到指定的银行办妥按揭手续。第六条其他约定及说明：甲乙双方附加了一份（合同补充协议）作为（商品房购卖合同）的附件，同具有法律效力。该《合同补充协议》内容有：一、首期款付清后三天内网签。二、2018年4月30日前办好消防验收合格证。如果甲方未能在该日前办好，则甲方每天按乙方已付房价的万分之五向乙方支付违约金，直至办好消防证为止。三、甲方应当在合同签订之日起360天内向乙方办好不动产证，如果甲方违约则每天按乙方已付房款的万分之一向乙方支付违约金，直至办好不动产证为止。四、甲方应将乙方购买的商铺的使用权在交首期款后三个月内交给乙方。五、如果乙方按揭贷款申请不被银行接受，可选择甲方提供的付款方式（在城建世纪湾3、4号楼工程进度封顶时的工程款中扣除）。当日，孟和德、李启珍向城建公司支付首期款1458358元。并在协议开头注明：本合同上述条款与本合同的补充协议不符，则以本合同所附的补充协议约定的条款执行。2017年10月13日，孟和德、李启珍作为买受人与城建公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。第三条约定孟和德、李启珍购买出卖人位于清远市清新区××××××××××202商铺，该商铺为预售商品房，用途为商业营业用房，房屋建筑面积469.09平方米；第四条约定房屋总金额2908358元；第六条约定于2017年10月13日支付5%首期购房款145418元，余下45%首付款1312940元于2018年4月13日前支付，剩余房款1450000元采用银行按揭贷款方式支付；第八条约定城建公司应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付孟和德、李启珍使用。第九条约定城建公司如未按合同规定的期限将该商品房交付孟和德、李启珍的违约责任：（2）逾期超过360日后，孟和德、李启珍有权解除合同。孟和德、李启珍解除合同的，城建公司应当自孟和德、李启珍解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按累计已付款的1％向孟和德、李启珍支付违约金。孟和德、李启珍要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向孟和德、李启珍支付已交付房价款万分之零点五的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，城建公司应当书面通知孟和德、李启珍办理交付手续。双方进行验收交接时，城建公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，城建公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，孟和德、李启珍有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由城建公司承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，孟和德、李启珍依约向城建公司付清了余下购房款。案涉楼房至今未取得消防证，也未办理竣工验收备案，不具备办理产权证条件，城建公司没有为孟和德、李启珍办好不动产登记证书。孟和德、李启珍于2019年1月29日收楼并已进行装修，但因缺乏消防证无法经营使用，故引起本案诉讼。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。关于合同的效力。城建公司与孟和德、李启珍签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。关于办理《消防证》和《不动产权证》。由于城建公司因与施工方纠纷导致未能办理消防证，该纠纷至今未能妥善解决，致使案涉楼房至今未办理竣工验收备案，因此孟和德、李启珍要求判令城建公司履行办理《消防证》和《不动产权证》，事实上无法履行，一审法院不予支持。孟和德、李启珍可待办证条件具备后，另觅途径解决。关于办理《消防证》、《不动产权证》违约金的支付。1.城建公司没有依照《合同补充协议》约定于2018年4月30日前为孟和德、李启珍所购商铺办理消防证，是违约行为，应从2018年5月1日起承担逾期办理消防证的违约责任。由于城建公司至今没有为孟和德、李启珍商铺办好消防证，违约金应计算至办好消防证之日止。城建公司认为孟和德、李启珍于2019年1月29日接收商铺并装修，办理消防证的违约金应计算至该日止。但办理消防证是经营商铺的必备条件，孟和德、李启珍购买的物业为商铺，城建公司为该商铺办好消防证之前，孟和德、李启珍购买商铺的目的无法实现，且孟和德、李启珍接收商铺过程中并未放弃要求城建公司办理消防证的权利，因此，城建公司以上抗辩意见依据不足，一审法院不予支持。2.双方在合同补充协议中约定逾期办理消防证的违约金按每日万分之五计算，足以弥补城建公司逾期办理不动产权证给孟和德、李启珍造成的损失，因此，孟和德、李启珍没有提交证据证明其总损失超过以上标准情况下，另要求城建公司按每日万分之一标准计付逾期办证违约金，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年9月3日作出如下判决：（一）清远城建房地产有限公司应付孟和德、李启珍逾期交房违约金（从2018年5月1日起暂计至2020年2月28日止的违约金是972846元（2908358元×0.0005/天×669天），另以2908358元为基数，按每天万分之五标准从2020年3月1日起计算至办好消防证之日止，至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内付清，以后每三个月支付一次）；（二）驳回孟和德、李启珍的其他诉讼请求。案件受理费14893元、财产保全费5000元，由孟和德、李启珍负担2660元，由清远城建房地产有限公司负担17233元。清远城建房地产有限公司负担部分于判决生效之日起十日向一审法院缴纳，逾期则一审法院将强制执行。孟和德、李启珍则可在判决生效之日起五日内向一审法院申请退回已经预缴的受理费、保全费17233元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案主要针对上诉人孟和德、李启珍、城建公司上诉请求的范围进行审理。关于孟和德、李启珍请求城建公司限期办理《消防证》和《不动产权证》的问题。本院经审查认为，办理《消防证》和《不动产权证》涉及行政办理机关职权范围，如限期城建公司办理，会导致事实上无法履行，人民法院只通过设定逾期办证违约金来约束办证义务人，一审判决不予支持孟和德、李启珍的该项诉请并无不当，本院予以维持。关于孟和德、李启珍请求城建公司支付逾期办理《消防证》和《不动产权证》的违约金问题。本院经审查认为，本案中，双方当事人订立的《合同补充协议》中约定城建公司应为孟和德、李启珍办理消防验收合格证和不动产证，即办理《消防证》和《不动产权证》系合同约定城建公司的两个合同义务，在城建公司逾期为孟和德、李启珍办理消防验收合格证和不动产证的情形下，对孟和德、李启珍诉请的逾期办证违约金，一审判决仅认定处理逾期办理《消防证》的违约金有不当之处，本院予以纠正。因此，城建公司应依《合同补充协议》的约定，向孟和德、李启珍支付逾期办理不动产权证的违约金。关于城建公司认为逾期交房违约金应计算至2019年1月29日止的问题。本院经审查认为，孟和德、李启珍在本案中诉请城建公司支付逾期办理《消防证》和《不动产权证》的违约金，并非请求逾期交房违约金，孟和德、李启珍何时接收房屋与本案关系不大，故对城建公司的该项上诉请求，本院不予支持。关于城建公司上诉请求调整违约金标准的问题。本院经审查认为，孟和德、李启珍在本案请求城建公司支付逾期办理《消防证》的违约金，双方在《合同补充协议》中约定逾期办证每天按已付房款的万分之五计算违约金，城建公司认为该约定过高，请求予以调整，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，对于因城建公司逾期办理消防证造成的实际损失，双方均未能举证证明，而如依孟和德、李启珍请求的违约金标准计算至今为止，违约金的数额已高达150多万余元，相比较合同的价款，此在当事人之间存在利益失衡，故本院根据本地区关于逾期办证违约金的司法实践，确定本案逾期办理消防证的违约金标准按年利率6%予以计算，一审判决对此认定不当，本院予以纠正。对逾期办理不动产权证的违约金，双方在《合同补充协议》中约定逾期办证每天按已付房款的万分之一计算，本院予以确认。此外，由于本院同时支持孟和德、李启珍主张逾期办理《消防证》和《不动产权证》的违约金，按照日常经验法则，办理该两证有一定的关联性，办证的期间可能会发生重叠，根据公平合理原则，对于发生重叠期间的违约金，可在执行程序中予以解决，只执行一份违约金。综上所述，上诉人孟和德、李启珍、城建公司的上诉理由部分成立，对其部分上诉请求，本院依法予以支持。一审判决实体处理有不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初690号民事判决；二、限清远城建房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向孟和德、李启珍支付逾期办理消防验收合格证违约金，违约金以2908358元为基数，从2018年5月1日起按年利率6%计算至行政管理部门出具消防验收合格证之日止，其中从2018年5月1日起至本判决生效之日止的违约金在本判决生效之日起十日内支付，之后每年支付一次，剩余期间不满一年的，应在行政管理部门出具权证之日起十日内支付；三、限清远城建房地产有限公司本判决发生法律效力之日起十日内向孟和德、李启珍支付逾期办理不动产权证违约金，违约金以2908358元为基数，从2018年10月14日起按每日万分之一计算至行政管理部门出具不动产权证之日止，其中从2018年10月14日起至本判决生效之日止的违约金在本判决生效之日起十日内支付，之后每年支付一次，剩余期间不满一年的，应在行政管理部门出具权证之日起十日内支付；四、驳回孟和德、李启珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14893元、财产保全费5000元，合共19893元，由孟和德、李启珍负担10042元，由清远城建房地产有限公司负担9851元；二审案件受理费合共20409.12元，由孟和德、李启珍负担10612.13元，由清远城建房地产有限公司负担9796.99元。二审案件受理费当事人均已交纳，双方均同意本院不予收退，一方应负担的费用在执行程序中迳付给对方。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二一年四月二十九日书记员  范小婷附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。