河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫1303民初414号原告：南阳市易汇诚物业管理有限公司，住所地南阳市卧龙区红庙路175号（二十二中北隔墙院内办公楼1楼105室），统一社会信用代码91411302MA4530C87D。法定代表人：黄克然，任总经理职务。委托诉讼代理人：张驰，男，汉族，1997年9月11日出生，住海口市琼山区，系该公司工作人员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李杨，河南众筹律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳市盛轩置业有限公司，住所地南阳市卧龙区梅溪街道广场南街273号梅溪新天地2号楼804室，统一社会信用代码914113005637312103。法定代表人：田旗浩，任董事长职务。委托诉讼代理人：刘翔，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王萌，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告南阳市易汇诚物业管理有限公司（以下简称“易汇诚物业公司”）与被告南阳市盛轩置业有限公司（以下简称“盛轩置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2021年1月11日诉至本院，本院同日作出受理决定。2021年3月5日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易汇诚物业公司的委托诉讼代理人李杨，被告盛轩置业公司的委托诉讼代理人刘翔、王萌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易汇诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付拖欠原告的2019年3月1日至2020年11月30日租金共计337480元，并承担违约金（违约金以337480元为基数，自2020年7月31日起按每日1%支付至款付清之日止）；2.本案诉讼费用均由被告承担。事实与理由：被告常年租赁原告所管理的南阳市红庙路407号办公楼，因被告资金紧张，部分租金并未按约支付，其中与原告签订的2019年、2020年办公楼租赁合同中，双方约定自2019年3月1日至2020年8月31日应付原告的总租金为337480元。后因疫情经双方协商一致，原告同意免租3个月，实际租期至2020年11月30日。2020年10月12日被告为原告出具欠条一份，证明2019年3月1日至2020年11月30日的租金分文未付，并承诺于2020年10月底欠租结清，否则按合同处理（2019年3月1日前租金问题另行私下协商）。截至目前，早已超过约定期限，被告并未按照约定支付租金。经原告多次催要，被告虽承诺支付，但一直以各种理由向后推脱，根据双方所签订的《办公楼租赁合同》第九条第一款约定，被告应按期缴纳租金，每延迟一日，按当年租金的1%支付违约金。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告盛轩置业公司辩称，1.本案中租赁房屋的使用人是梅溪派出所，拆迁人是卧龙区梅溪街道办事处，梅溪派出所的拆迁安置费、过渡费等费用依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，均应由梅溪办事处承担，因此本案应追加梅溪街道办事处为本案必要的诉讼参与人（被告）。本案中，梅溪街道办事处的身份是拆迁人，因区域改造项目造成的各单位包括梅溪派出所的拆迁安置费、过渡费等费用均应依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当指定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。因此，本案梅溪派出所的租金系临时安置费用应由梅溪街道办事处承担，应追加梅溪街道办事处为本案必要的诉讼参与人（被告）。2.2019年3月29日，南阳市卧龙区梅溪街道办事处财政所已预付易汇诚物业公司租金247380元，应从本案租金中扣除，剩余租金90100元。3.本案原告诉讼请求的违约金过高，应依法予以降低，剩余租金90100元从起诉之日起可按银行业同业拆借基准利率计算。综上，本案中，因梅溪办事处的原因导致盛轩置业公司承担代付责任，请求法院依法查明案件事实，支付被告的答辩意见。原告易汇诚物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：１.两份租赁合同（2019年3月1日至2019年12月31日一份、2020年1月1日至2020年8月31日一份）；２.欠条一份（2020年10月12日出具）。证明：被告租赁原告所经营的房屋，其中约定了每年的固定租金。在合同到期后，被告向原告出具欠条，确认拖欠租金的数额为337480元，同时因为疫情原因，第二份租赁合同的实际租期延期至2020年10月31日。被告同时承诺在2020年10月底前结清，如不能结清，按合同进行。而合同中约定的违约金支付方式即为“日年租金1%”。同时约定付款日期为2020年7月30日。被告盛轩置业公司对原告提交的证据发表如下质证意见：对租赁合同及欠条的真实性无异议，但对证明方向有异议，质证意见如下：1.租赁的承租人是梅溪派出所，收益人是梅溪街道办事处，盛轩置业公司是安置项目的开发商，是在梅溪街道办事处的要求下才出面租赁房屋。2.原告没有举证证明其对案涉房产具有出租权，更没有举证证明案涉房产是有建设规划许可证的合法房屋。因此这两部分的证据直接决定了原告的权利主张是否合法有效。3.两份合同均无签订日期，都是随后补签的合同。4.目前盛轩置业公司与梅溪办事处因拆迁安置问题已在宛城法院提起诉讼，现已经开了三次庭，裁判文书暂未下达。双方争议涉及梅溪派出所使用房屋的租赁费用问题。原告针对被告提出的出租资格问题作出如下回应：原告与市工商局之间签有协议，该租赁物原本由盛轩置业公司与市工商局之间签订，后因盛轩公司拖欠租金，原告与市工商局之间签订租赁协议，盛轩置业公司再与原告签订租赁协议，原告与市工商局之间的协议庭后提交。该房屋的所有权人系市工商局。原告是整体承租市工商局的房屋，原房屋的使用人都没有搬走，所以房屋的使用人应当向原告支付租金。被告盛轩置业公司为支持其辩称理由，向本院提交如下证据：1.2010年7月9日，梅溪街道办事处《房屋拆迁许可证》1份；2.2011年7月4日，梅溪街道办事处《关于办理“房屋拆迁许可证”延期手续申请》1份；3.2011年7月4日，南阳市拆迁安置管理办公室给梅溪街道办事处下发的《通知》1份；4.2016年12月6日，南阳市新锦江房地产开发有限责任公司、盛轩置业公司向梅溪街道办事处出具的《工作联系函》1份；5.2017年8月4日，梅溪街道办事处给南阳市新锦江房地产开发有限责任公司出具的《梅溪街道办事处关于梅溪新天地办公房及有关资金问题的函》1份；6.2019年3月29日，梅溪街道办事处财政所支付易汇诚物业公司的《财政资金支付凭证（回单）》1份。证明：1.在本案中，梅溪街道办事处的身份是拆迁人，因区域改造项目造成的各单位包括梅溪派出所的拆迁安置费、过渡费等费用均应依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定由梅溪街道办事处承担。2.2019年3月29日，梅溪街道办事处财政所已预付易汇诚物业公司租金247380元，应从本案租金中扣除。3.本案中，租赁物的使用人是梅溪派出所，盛轩置业公司对梅溪派出所的租金承担是应梅溪街道办事处的请求而代付，而不是其法定义务。原告易汇诚物业公司针对被告盛轩置业公司提交的证据发表如下质证意见：1.对1-5组证据的真实性不清楚，请法庭予以核实。其中对于租赁租金问题系被告与办事处之间的协商意见，与原告无关。2.对第6组证据，付款凭证系复印件，原告需要进行核实。其次，原告与街道办事处并无合同关系，因此该款项即便真实，也与本案无关。本院认证意见为：本院对原被告双方无争议的证据直接确认并用于查明案件事实；对双方存在争议的证据，本院将结合在卷证据及原被告的陈述予以综合分析认证，以查明案件事实。经审理查明，南阳市拆迁安置管理办公室于2010年7月9日向南阳市卧龙区梅溪街道办事处（以下简称“梅溪街道办事处”）发放房屋拆迁许可证，载明：梅溪街道办事处因梅溪社区服务中心项目建设，需拆迁东三中建七局住宅小区，南至中州路，西至广场南街，北至军分区干休所范围内的房屋及其附属物，经审查具备拆迁条件，予以批准。2010年8月23日，甲方梅溪街道办事处与乙方南阳市新锦江房地产开发有限责任公司（以下简称“新锦江地产公司”）签订《合同》，双方就位于南阳市××路××号梅溪社区服务中心区域改造项目（东起中建七局住宅小区西界，西至广场南街，南连中州路，北到南阳军分区干休所南院墙）约定：甲方保证地界清晰，协调做好本单位各部门安置工作，积极协助乙方办理搬迁、规划报建手续，并出具相关手续，派专人参与整个项目实施的全过程，监督合同的执行；乙方承担所有报建费用、营业税金等费用，并负责周边区域拆迁协调工作，及时办理拆迁报建规划手续，使该项目具备施工条件后，由乙方负责具体组织实施，拆迁、建筑施工合同均由乙方对外协商签订。乙方向甲方提供3万元的协调办公经费，不足部分由乙方提供。被拆迁范围内的公建单位过渡费由甲方与相关单位协商解决，由甲方承担的费用从2010年4月1日至2012年3月31日，以后的租赁费及相关费用由乙方承担，到办公楼交付再延长2个月为止。2010年10月，新锦江地产公司针对上述改造项目，注资成立了盛轩置业公司，项目的后期规划、土地、建设等手续均以盛轩置业公司为主体。2016年12月6日，盛轩置业公司、新锦江地产公司向梅溪街道办事处出具《工作联系函》，称2016年3月向梅溪街道办事处交付使用改造项目后，多次催促对安置房进行装修，以便涉迁公建单位回迁,但未果，因此，自2017年1月起，该公司不再承担该部分过渡租赁费。2017年8月4日，梅溪街道办事处出具《梅溪街道办事处关于梅溪新天地办公房及有关资金问题的函》，称2016年底收到盛轩置业公司的函后，经现场查看，项目工程未通过房屋质监部门和消防部门验收，不具备交房条件，导致无法办理相关手续，影响回迁，按照合同约定，盛轩置业公司仍要承担租赁费及相关费用。2018年，南阳市工商行政管理局将位于南阳市红庙路175号的办公楼（3510.36平方米）以及院内相关附属房舍及临街铺面160平方米租赁及物业和消防管理的房屋出租项目（项目编号为HNXR-2018-0420）委托河南省信人工程造价咨询有限公司进行公开招标。2018年6月6日，河南省信人工程造价咨询有限公司、南阳市工商行政管理局出具《中标通知书》，载明：易汇诚物业公司为该项目的中标人，租赁期限三年，中标金额34.1万元。2020年6月19日，南阳市市场监督管理局与易汇诚物业公司签订《房屋租赁合同书补充协议》，约定：甲方（出租方）南阳市市场监督管理局（原南阳市工商行政管理局）与乙方（承租方）易汇诚物业公司约定，将双方于2018年6月16日签订的《房屋租赁合同书》中约定的第三次合同截止日期自2021年12月31日延长到2022年4月15日。由于梅溪派出所原办公地址位于梅溪社区服务中心区域改造项目，为解决项目改造期间梅溪派出所的办公场所问题，2019年，盛轩置业公司与易汇诚物业公司签订《办公楼租赁合同》，约定：盛轩置业公司租赁易汇诚物业公司坐落于南阳市红庙路407号办公楼第一层西半层、第一层东三间、第二层、第四层部分房屋给梅溪派出所使用，总租赁期限自2019年3月1日至2019年12月31日，租金共计217800元。2020年，双方再次签订《办公楼租赁合同》，约定继续租用上述房屋，租赁期限自2020年1月1日至2020年8月31日，租金共计119680元。两份合同均载明，租金应于2020年7月30日前一次性付清，每延迟一日，按当年租金的1%支付违约金。2020年10月12日，盛轩置业公司出具《欠条》，载明欠红庙路房租款337480元，于2020年10月底结清，如不能结清按合同进行。另查明，2019年3月29日，梅溪街道办事处财政所向易汇诚物业公司转款247380元，载明资金用途系“租房费”。易汇诚物业公司2021年1月11日以两份《办公楼租赁合同》及《欠条》载明的全部房租金额为诉讼请求，向本院提起本案诉讼。庭审中，盛轩置业公司认为该租金应由梅溪街道办事处承担，且应扣除梅溪街道办事处2019年3月29日向易汇诚物业公司支付的247380元租金。同时，由于梅溪街道办事处就案涉改造项目于2020年以新锦江地产公司、盛轩置业公司为被告，向南阳市宛城区人民法院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷案【案号为（2020）豫1302民初4381号】，盛轩置业公司在该案中提出反诉。该案审理内容包括梅溪街道办事处为该改造项目的垫付款项及盛轩置业公司因该项目造成的垫付过渡费、房屋租赁费、拆迁补偿款等损失，由于该案尚未审结，所以盛轩置业公司向本院提出中止本案审理，并请求追加梅溪街道办事处为被告参加诉讼。易汇诚物业公司对此持有异议，认为：本案系租赁合同纠纷，合同相对方是易汇诚物业公司和盛轩置业公司，易汇诚物业公司与梅溪街道办事处不存在合同关系，故不应追加梅溪街道办事处为本案被告；本案租金数额清楚、证据确凿，梅溪街道办事处与盛轩置业公司因房屋拆迁安置产生的纠纷与本案无关，不应中止本案的诉讼。本院要求易汇诚物业公司对梅溪街道办事处向其支付的247380元“租房费”进行说明，易汇诚物业公司认可收到了该笔款项，也认可梅溪街道办事处在转款单中注明资金用途系“租房费”，但强调称，易汇诚物业公司与梅溪街道办事处不存在租赁合同关系，从未收到梅溪街道办事处关于该款项用途的通知文件，也未收到盛轩置业公司关于梅溪街道办事处代付租金的通知，因此，易汇诚物业公司不了解与其不存在租赁关系的梅溪街道办事处为何向其支付租赁费、支付的是什么时候的租赁费，所以，易汇诚物业公司不认可该款项系代盛轩置业公司支付的租金，并且认为不应在本案中予以扣除。本院认为，盛轩置业公司与易汇诚物业公司签订《办公楼租赁合同》的目的是为了解决其与梅溪街道办事处签订合同的梅溪社区服务中心改造项目中公建单位的办公场所问题。在拆迁改造过程中，盛轩置业公司与梅溪街道办事处产生纠纷，梅溪街道办事处为此向南阳市宛城区人民法院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷，盛轩置业公司在该案中提出了反诉，该案的审理内容包含梅溪街道办事处和盛轩置业公司支付的房租；在履行《办公楼租赁合同》过程中，盛轩置业公司又与易汇诚物业公司产生纠纷，标的系房屋租金。在对本案进行抗辩时，盛轩置业公司提出追加梅溪街道办事处为本案被告，并中止本案诉讼，等待宛城区法院（2020）豫1302民初4381号案件的审理结果，以确认本案被告主体及欠付租金金额；易汇诚物业公司对此持有异议，不同意追加被告和中止本案诉讼，但在本院要求其对梅溪街道办事处支付的247380元款项进行说明时，易汇诚物业公司虽认可收到该笔款项、认可转款单中载明的资金用途系“租房费”，却不认可该款项系梅溪街道办事处代付的本案租金，也不同意在本案中予以扣除，并称无法确认该笔款项的性质。本院认为，由于宛城区法院（2020）豫1302民初4381号案件审理范围与本案的审理范围部分重合，在该案尚未审理终结前，仅凭本案在卷证据无法查明247380元款项的性质及应否在本案欠付租金中予以扣除，因此，在目前情况下，本案并不具备裁判条件，原告虽明确表示不同意中止诉讼及追加被告，但也无法说明247380元款项的性质。综上，原告的起诉条件并未完全成就，应依法驳回起诉，原告可待起诉条件成就后，另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及相关司法解释之规定，裁定如下：驳回原告南阳市易汇诚物业管理有限公司的起诉。一审案件受理费减半收取3181元，退还原告南阳市易汇诚物业管理有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘红艳二〇二一年四月十日法官助理张芳芳书记员景阳