湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0821民初2164号 原告：刘双红，女，1975年2月10日出生，土家族，居民，住湖南省石门县。 委托诉讼代理人：邢波，湖南联合创业律师事务所律师。 被告：唐耿耿，男，1972年3月28日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。 被告：李依芳，女，1981年5月14日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。 二被告委托诉讼代理人：胡伟，湖南风云律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：杨志刚，湖南风云律师事务所律师。 被告：尹国良，男，1958年2月2日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。 被告：湖南银顶置业有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇幸福路。 法定代表人：尹国良。 原告刘双红与被告唐耿耿、李依芳、尹国良、湖南银顶置业有限公司（以下简称“银顶公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘双红及其委托诉讼代理人邢波，被告唐耿耿、李依芳的委托诉讼代理人胡伟、杨志刚到庭参加诉讼。被告尹国良、银顶公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告刘双红向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对原告购买的位于石门县××街道××路××栋××号房产的强制执行，并解除对其房产的查封；二、判决确认原告对位于石门县××街道××路××栋××号房产享有物权期待权；三、要求被告承担诉讼费用。 事实与理由：2018年9月5日，原告刘双红与被告湖南银顶置业有限公司石门县分公司签订《石门县房屋买卖合同》及补充协议，于当日支付全部购房款68万元购买银顶置业石门分公司开发的位于石门县××街道××路××栋××号房产，预测建筑面积为62.85平方米。同年6月，银顶置业石门分公司向原告交付案涉房产后，又返租给银顶置业石门分公司使用至今。此后，原告多次要求湖南银顶置业有限公司石门县分公司依据《石门县商品房买卖合同》约定内容及时办理合同备案登记及不动产权属登记，湖南银顶置业有限公司石门县分公司一直推诿拒绝。现因尹国良、湖南银顶置业有限公司与被告唐耿耿、李依芳商品房销售合同纠纷一案，贵院作出（2018）湘0821民初1502号等系列民事调解书及（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定，查封原告所购置房屋。后原告为维护合法权益申请执行异议，贵院作出（2020）湘0821执异27号执行裁定书，驳回原告异议请求，同时告知原告可向贵院提起诉讼进行救济。 被告唐耿耿、李依芳辩称：1.（2020）湘0821执恢63号之一查封裁定书合法有据；2.原告刘双红不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条或第二十九条规定的情形，不能阻却强制执行措施。3.唐耿耿、李依芳与被告银顶公司之间的商品房预售合同纠纷一案已由生效裁判所确定，二被告依据生效法律文书向慈利法院申请了强制执行，但申请范围并不包括案涉房屋，原告的房屋被查封系人民法院依职权作出，故二被告不应承担本案诉讼费用。 被告尹国良、银顶公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。即原告提供的第一组证据：原告身份证复印件、被告身份资料和企业信息资料，均系复印件。证明原、被告身份信息和适格的诉讼主体资格。第二组证据：慈利县法院（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定书、（2020）湘0821执异27号执行裁定书各一份。证明原告方提起执行异议之诉的依据，进一步证明起诉被告的适格主体。第三组证据：六证的复印件即石门县商品房预售许可证、不动产权证书、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证及被告银顶公司的营业执照复印件，拟证明：银顶公司对外销售房屋的合法性。第四组证据：房屋买卖合同及附件复印件各1份，拟证明：原告与银顶置业石门分公司商品房买卖权利、义务内容的约定。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告刘双红提交的第五组证据：转账凭证、银行流水、增值税发票，均提交复印件，拟证明：原告按照合同约定支付房屋全部购房款的事实。被告唐耿耿、李依芳对该组证据的三性均有异议，具体理由如下：1.转账凭证所示汇款人不是原告刘双红本人、收款人也不是银顶公司，转账的事实不清楚；2.证人何某应当出庭作证，不符合证据的法定形式要件；3.原告所称18万元购房款及5万元定金均为现金支付，不符合大额度支付款项的日常交易习惯，故不能证明原告已经给银顶公司付清了全部购房款68万元。被告银顶公司、尹国良未发表质证意见。本院认为，作为原告无注意义务审查打入账户是否是公司账户，且汇款人文建军系原告刘双红的丈夫，案涉45万元购房款从其卡上转出并无不合理之处，且银顶置业石门分公司已向原告提供了金额为68万元的商铺预售款增值税普通发票，能进一步证明原告刘双红已付清全部购房款68万元的事实。该组证据具有真实性、合法性、关联性，能作为定案的依据，本院依法予以采信。 原告刘双红提交的第六组证据：物业租赁合同、收条、业主手册、商品房使用说明书、商品房质量保证书、门面室内外现状拍图、用水记录、入住情况统计表、东城尚都店铺占用明细表，拟证明：案涉房屋已交付原告占有、装修、使用的事实。来源于开发商银顶置业石门分公司和万民御物业。被告唐耿耿、李依芳对该组证据的三性均有异议。理由如下：1.对业主手册中万民御物业公司的身份无法核实，且无日期，其真实性无法认定；2.据二被告了解，涉案房屋并未进行验收，达不到交付、出具保证书金额说明书的条件，因此不予认可原告提交的商品房质量保证书、使用说明书；3.室内外现状拍摄图系原告自行拍摄，被告银顶公司今天未到庭，无法查清该组证据的真实性。被告银顶公司、尹国良未发表质证意见。本院认为，该组证据能够认定原告对案涉房屋已经占有使用，对该组证据本院予以采纳。 原告刘双红提交的第七组证据：不动产产权情况证明和石门县房地产交易中心情况、不动产登记证明、东城尚都门面登记明细表、无房证明，拟证明：1.原告曾申请过备案但未果的事实；2.案涉房屋现设置抵押和查封及刘双红无房的事实；3.被告银顶公司将案涉房产办理在建工程抵押的事实。被告唐耿耿、李依芳对该组证据的关联性有异议，情况说明是2019年6月至2020年初7人到石门县房××商品房合同备案，但无法查清本案原告是何时申请备案的，合同签订时间是2018年9月5日。被告银顶公司、尹国良未发表质证意见。本院认为，该组证据能够证实办理备案登记未果的相关情况，且是否能够办理过户登记与原告是否存在违约行为没有因果关系，但原告购买的案涉房产系商铺，是否有其他用于居住的房产与本案无关联，本院对无房证明外的其他证据依法予以采信。 被告唐耿耿、李依芳、尹国良、银顶公司未向本院提交证据。 根据采信的证据，本院认定事实如下：2018年9月5日，原告刘双红与被告湖南银顶置业有限公司石门县分公司签订了《石门县商品房买卖合同》、合同补充协议及《物业租赁合同》，购置了开发项目东城尚都的房屋一套，房号为1幢1层101号，预测建筑面积为60.25平方米，购房款为68万元。签订合同当日，原告刘双红通过其丈夫文建军的账户向银顶置业石门分公司转账合计45万元，剩余23万元采用现金支付的方式，至此，刘双红已向银顶置业石门分公司付清全部购房款。2019年6月，银顶置业石门分公司向原告交付了案涉房屋，原告刘双红将该商铺返租给银顶置业石门分公司至今。其间，原告多次要求湖南银顶置业有限公司石门县分公司依据《石门县商品房买卖合同》约定内容及时办理合同备案登记及不动产权属登记，湖南银顶置业有限公司石门县分公司一直推诿拒绝。因尹国良、湖南银顶置业有限公司与被告唐耿耿、李依芳等商品房销售合同纠纷系列案，本院作出（2019）湘0821民初1502号等系列民事调解书及（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定，查封了原告所购置房屋。后原告提出执行异议，本院作出（2020）湘0821执异27号驳回原告异议请求的执行裁定书，原告不服，遂提起本案诉讼。 另查明，案涉商品房竣工未经验收合格。银顶置业石门分公司为被告银顶公司的分支机构。 本院认为：案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。该诉讼主要是解决人民法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益，实质是对于同一执行特定标的物，案外人所享有的实体权益与执行债权人所享有的金钱债权谁应当优先保护的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。依据上述规定，原告的诉讼请求能否得到法律支持，至关重要的是要对原告对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、其享有的民事权益是否足以排除法院的强制执行依法进行评判。根据原告向本院提交的证据分析，原告与被告银顶公司石门分公司于2018年9月5日签订了商品房买卖合同，合同第三条商品房专有部分基本情况第（一）载明：“1幢1层101号，规划批准用途为：商铺”，说明案涉房屋是商铺，原告购买案涉房屋是商品房消费者之外的一般买受人，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款……”的纪要精神，本案在适用法律规定时只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案原告要排除法院对其购买的“湖南省石门县东城尚都1幢1层101号”房的强制执行，应符合第二十八条规定的四个要件。首先，原告与被告银顶公司于2018年9月23日就签订了商品房买卖合同，而案涉房产是在2020年5月9日被本院查封，原告与被告银顶公司签订的商品房买卖合同基于当事人的合意，其内容没有违反法律、行政法规的规定，也未有法律规定的合同无效之情形，应认定为合法有效，故可以认定原告与被告银顶公司签订了合法有效的书面买卖合同；其次，2019年6月，原告刘双红已经实际占有使用了案涉房产，而该占有基于与被告银顶公司签订的商品房买卖合同及被告银顶公司的交付行为，虽《建设工程质量管理条例》规定了竣工验收合格的房屋才能交付使用，但该规定是基于房屋安全的考虑，是法律对开发商交付房屋条件的要求，占有制度与建筑市场安全管理制度是针对不同法律层面问题而设计出的不同法律规则，不能因开发商违法交付房屋的行为以此来推定出买受人占有的必然非法性的结论，人民法院在百姓民生权利的保护和建筑市场秩序维护的取舍上，更应倾向于将百姓民生权利的保护作为其优先选项和价值平衡，因此，应认定原告在案涉房产被查封之前就合法占有了案涉房产；再者，2018年9月5日，原告刘双红通过其丈夫文建军的账户向银顶置业石门分公司转账合计45万元，剩余23万元购房款采用现金支付的方式付清，履行了全部房款支付义务；最后，被告银顶公司在尚未竣工验收合格的情况下交付了案涉房屋，导致原告合法占有案涉房屋却不能及时办理案涉房屋过户登记手续，故案涉房屋不能办理过户登记的原因不能归责于买受人，即本案原告。综上，原告就案涉商铺请求阻却执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故对其要求阻却执行查封措施的诉讼请求，本院予以支持。原告主张物权期待权，因其系法学理论上的定义，且原、被告并未就案涉商铺进行预告登记，而《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，依据上述规定，物权的取得应当依法登记，未经登记不发生效力，故对原告要求确认其享有物权期待权的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、不得执行原告刘双红购买的湖南省石门县东城尚都1幢1层101号房屋； 二、驳回原告刘双红的其他诉讼请求。 案件受理费10600元，由原告刘双红负担1060元，被告唐耿耿、李依芳、尹国良、湖南银顶置业有限公司共同负担9540元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长 覃    文    辉 人民陪审员 于澜人民陪审员彭小花 二〇二一年四月十九日 法官助理谢遥 书记员宋琼圆 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。