北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初3965号原告：便利蜂商贸有限公司，住所地天津自贸实验区（空港经济区）空港国际物流区第二大街1号310室（源福隆（天津）商务秘书有限公司托管第001号）。法定代表人：陈辉，总经理。委托诉讼代理人：缪衢，北京云亭律师事务所律师。被告：北京博琳盛世投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区呼家楼北里10号楼南侧小庄宾馆8号。法定代表人：邓波，总经理。委托诉讼代理人：王志和，北京赛尔律师事务所律师。原告便利蜂商贸有限公司（以下简称便利蜂公司）与被告北京博琳盛世投资管理有限公司（以下简称博琳盛世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告便利蜂公司的委托诉讼代理人缪衢和博琳盛世公司的法定代表人邓波及其委托诉讼代理人王志和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告便利蜂公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方租赁合同关系于2020年9月8日解除；2、判令被告返还原告租赁押金73920元、水费9481元；3、判令被告向原告支付违约金105000元；4、判令被告赔偿装修损失187767元（包括装饰装修损失118988元、设备损失56679元、设备拆除费用12100元）；5、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年8月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市东城区灯市口大街××号××幢-×号房屋（以下简称涉案房屋）转租给原告使用。租赁期限为5年零45天。2018年2月6日，原、被告签订补充协议，将租金标准调整为每月3.5万元。合同签订后，原告依约履行各项合同义务，向被告支付了租赁押金和租金。由于被告未按时向产权人交纳租金，致使产权人解除了与被告之间的租赁合同。原告接到产权人通知，数次书面形式联系被告，要求被告出面解决上述问题，但被告一直没有出现。因被告拖欠产权人租金，导致产权人收回涉案房屋，致使被告无法继续履行原、被告之间的租赁合同。原告于2020年9月4日向被告发出了《解除租赁合同告知函》，并于2020年9月9日搬离并向产权人交还了涉案房屋。原告认为被告违约导致双方租赁合同提前解除，被告应承担违约责任，故原告诉至本院，请求判如所请。被告博琳盛世公司辩称，产权人向被告送达的律师函，没有附委托书，该通知不发生解除合同的法律效力。原告据此通知被告解除双方租赁合同关系的基础证据不合法，原告通知不发生解除合同的法律效力。因疫情影响，原告作为零售业态经营效益不好，导致原告亏损撤店。原告未经被告同意将涉案房屋交付给产权人，并非被告违约导致双方租赁合同提前解除。原告于2020年9月10日将涉案房屋交给产权人，故被告认为双方租赁合同关系应于2020年9月10日解除。现被告同意退还原告租赁押金73920元和水费9481元，但被告不同意承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月，冶金工业信息标准研究院与被告签订《房屋租赁协议》，约定被告承租北京市东城区灯市口大街72号楼一层西侧两大厅使用面积350平方米。2017年8月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，项目名称为灯市口大街千禧名酒行，约定甲方将涉案房屋（建筑面积147平方米，使用面积66.2平方米）出租给乙方用于经营全年无休24小时便利店，经营方位以乙方或乙方关联方的营业执照为准，包括店内加工食品、制售快餐等。房屋产权人系冶金工业信息标准研究院。甲方向乙方保证其对涉案房屋拥有完整、合法的所有权或出租权利，并保证乙方在租期内对涉案房屋享有合法用益权。甲方于2017年8月15日前将涉案房屋交付给乙方，租赁期限自房屋实际交付之日起算为五年零四十五天，包括免租期十五天。免租期届满之次日开始计算租金，租期内租金为每月36960元（包含税费）。租金支付方式为押二付六，首期租金金额为221760元，首期租金乙方在交付房屋后5个工作日之内支付。之后每期租金届满日的30日之前向甲方支付下期租金。合同签署后5个工作日内，乙方向原告支付租赁押金73920元。甲方在合同终止或解除之日起10日内将租赁押金返还给乙方。合同租期内，乙方使用租赁房屋产生的水费、电费、燃气费等由乙方根据政府有关部门规定直接向政府部门支付，水费为每吨10.2元，甲方保证收款方向乙方提供收款收据。甲方同意乙方对涉案房屋进行装修。装修工程和后续改进的费用由乙方承担，装修成果为乙方所有。租赁期限届满或本合同因任何原因提前解除或终止之日起10日内，乙方应将属于乙方的物品和设施设备搬离租赁房屋，并将租赁房屋返还给甲方。合同另约定，任何一方违反本合同的任何约定，违约一方应当负责纠正其违约行为，并应赔偿由此给对方造成的实际损失。甲方违约致使乙方不能正常使用租赁房屋经营，并经乙方书面通知后5日内仍不改正的，乙方有权单方解除合同。本合同自乙方发出解除书面通知之日起解除，甲方应支付乙方相当于3个月租金的违约金，考虑乙方的装修投入，甲方还应赔偿乙方装修的折旧价值、搬迁和安置费用。本合同终止之日起10日内，甲方应向乙方返还已支付的租金押金或已支付但未发生的租金。除本合同另有约定外，由于不可抗力原因导致租赁房屋毁损或造成一方损失或导致本合同不能继续履行的，双方在现行法律、法规所规定的范围内相互免责，但遭受不可抗力的一方应立即与另一方协商，并采取一切合理措施将不可抗力所带来的后果减至最低限度。合同签订后，原告向被告支付租赁押金73920元，双方依约履行。2018年2月6日，原、被告签订《租赁合同之补充协议》，将租期内租金变更为每月35000元。2020年2月17日，原、被告再签订《租赁合同之补充协议》，载明受疫情影响，被告同意免除乙方2020年2月1日至2月29日的租金。2020年2月20日，原告向被告支付租金173040元。2020年7月21日冶金工业信息标准研究院委托北京尚梓律师事务所向被告发送律师函，该律师函主要内容是，指出被告欠缴租金的事实，并告知自接到律师函之日双方的租赁合同解除。2020年7月23日，原告向被告发出《告知函》，载明原告近期接到产权方关于被告欠付水费的通知，并告知不按时补交水费欠费，将于2020年7月31日中断供水，故原告函告被告要求协商处理此事。2020年7月27日，原告再次向被告发出《告知函》，载明原告近期接到冶金工业信息标准研究院委托北京尚梓律师事务所的《律师函》，函件指出解除其与被告2010年9月6日签署的《房屋租赁协议》，故原告函告被告共同协商上述问题，并指出被告已经丧失房屋的出租权，原告将自本函件发送之日起暂停支付租金。2020年8月19日，原告向被告发出《告知函》，告知被告冶金工业信息标准研究院通知原告其与被告之间的房屋租赁协议已解除，要求原告将涉案房屋腾退并交还给冶金工业信息标准研究院。原告希望被告与原告联系，商议并解决被告与产权房之间的纠纷。2020年9月4日，原告向被告发出《解除租赁合同告知函》，载明原告多次与被告沟通，要求被告解决与产权人之间纠纷，但被告未给予任何反馈，故原告函告被告双方租赁合同2020年9月4日解除，原告将于2020年9月9日将涉案房屋内全部物品搬离并腾空租赁房屋，请被告委派专人接收租赁房屋。2020年9月8日，被告收到上述《解除租赁合同告知函》。2020年9月10日，冶金工业信息标准研究院出具《租赁房屋交接单》，载明2020年9月9日，原告已经涉案房屋腾空并交还冶金工业信息标准研究院。庭审中，原、被告均认可，冶金工业信息标准研究院收回涉案房屋后另行出租并重新进行了装饰装修，故原告请求法院对其装饰装修损失酌情处理。至于原告主张的装饰装修损失：（1）原告为证明室内装修损失，向本院提交了内装合同以及结算资料，合同甲方为北京梦想蜂连锁商业有限公司，乙方为北京胜红装饰有限责任公司，工程地点为北京市东城区灯市口大街72号3幢3-2楼房一层，开工日期为2017年11月11日，承包价为68565.8元。双方结算协议载明最终结算金额为68565.8元。被告认为上述施工合同距离涉案房屋交付时间3个月之久，违背日常生活惯例；合同主体亦非原告，故被告不认可上述证据关联性和证明目的；（2）原告为证明电增容支出，向本院提交了电量增容协议、银行付款回单以及发票，合同甲方北京梦想蜂连锁商业有限公司，乙方为北京广爱欣电器设备安装技术有限责任公司第四分公司，工程地点位于北京市东城灯市口街××号××幢-×号房屋，电量增容费共计85000元。银行付款回单显示，2017年8月17日，北京梦想蜂连锁商业有限公司支付北京广爱欣电器设备安装技术有限责任公司第四分公司42500元；2017年10月12日，北京梦想蜂连锁商业有限公司支付北京广爱欣电器设备安装技术有限责任公司第四分公司42500元。发票金额为85000元。被告认为合同主体非原告，且原告提供支付凭证与合同约定付款时间不匹配，故被告不认可上述证据的关联性和证明目的；对于以上证据部分，原告解释公司集团内部有分工，北京梦想蜂连锁商业有限公司系关联公司，其负责对外签署装修合同进行装修并负责设备的采购。（3）原告为证明展示展柜损失，原告向本院提交了付款回单一张，载明金额82515元。被告否认该证据真实性和关联性。原告未提供施工合同等其他证据。（4）原告为证明电器改造费用，向本院提交了一张天津鸿森有限公司北京分公司向北京梦想蜂连锁商业有限公司发票，金额载明53840.43元。被告否认该证据真实性和关联性。该发票备注载明工程名称为灯市口店，地点为北京市东城区灯市口大街××号×幢×-×楼。（5）原告为证明其他补充装修损失，向本院提交了数张发票、记账凭证和银行付款回单。上述证据除了原告的记账凭证外，仅有三张发票备注中提及灯市口门店信息。被告对上述证据均不予认可。（6）原告为证明设备设施损失，向本院提交了数份原告作为销售方向购买方北京梦想蜂连锁商业公司出具的发票，发票备注为灯市口大街72号楼店。被告否认上述证据真实性和关联性。另，被告对拆除设备损失未举证。本院认为，原、被告签署的《租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告的主合同义务系为原告提供适租的租赁房屋。被告欠付冶金工业信息标准研究院租金导致双方发生纠纷，涉案房屋存在被冶金工业信息标准研究院收回可能，被告有可能丧失履约能力的情形。被告在接到原告通知未能在合理时间解决其与冶金工业信息标准研究院纠纷，最终涉案房屋被冶金工业信息标准研究院收回，致使原告承租涉案房屋的合同目的无法实现，被告已经构成违约，原告有权解除合同。合同自通知到达对方时解除。现原告已于2020年9月8日向被告送达了《解除租赁合同告知函》，故本院认定双方租赁合同关系已于2020年9月8日解除，原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告违约导致双方合同解除，被告应承担违约责任，现原告要求被告如约支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告同意退还原告租赁押金73920元和水费9481元，对此本院不持异议，原告该项诉讼请求，本院予以支持。原告承租涉案房屋后对涉案房屋进行了装饰装修并购置经营所需设备设施。现因被告违约导致双方租赁合同关系提前解除，被告应赔偿原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失以及设施设备合理的折价损失，本院结合原告提交的证据材料，考量租赁合同期限、已履行期限、双方过错程度等因素酌定为14.3万元。原告未举证证明设备拆除费用，原告该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告便利蜂商贸有限公司与被告北京博琳盛世投资管理有限公司之间租赁合同关系于2020年9月8日解除；二、被告北京博琳盛世投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告便利蜂商贸有限公司租赁押金73920元、水费9481元；三、被告北京博琳盛世投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告便利蜂商贸有限公司违约金105000元；四、被告北京博琳盛世投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告便利蜂商贸有限公司损失143000元；五、驳回原告便利蜂商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3471元，由被告北京博琳盛世投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二一年四月十四日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻