文书内容黑龙江省绥芬河市人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑1081执异24号异议人（案外人）：刘海波，男，住黑龙江省鸡西市城子河区。申请执行人：绥芬河市盈通小额贷款有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市。法定代表人：陆松茂，总经理。被执行人：牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。法定代表人：张占军，经理。本院在执行申请执行人绥芬河市盈通小额贷款有限公司与被执行人牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中，案外人刘海波以被本院查封的位于鸡西市某小区X号楼X单元XXX室房屋系被执行人牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司折抵其工程款为由，提出书面异议。本院受理后，依法进行审查。现已审查终结。刘海波提出异议称：申请执行人与被执行人因民间借贷纠纷经绥芬河市人民法院审理后作出（2018）黑1081民初26号民事判决，后申请执行人依据该判决提出执行申请。在执行过程中绥芬河市人民法院作出（2019）黑1081执196号之二执行裁定，将属于异议人的位于鸡西市某小区X号楼X单元XXX室房屋予以查封，并于2021年4月1日向异议人发出通知书，要求异议人于2021年4月12日前从上述房屋内搬出。事实上，异议人与被执行人牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司于2020年1月签订了管道井门、防火门承包合同。异议人负责施工的工程范围为鸡西市城子河某小区1-6号楼所有的管道井门、防火门，工程价款为46万元。异议人施工完毕并验收合格后，牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司一直没有给付工程款，后牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司按约定将鸡西市某小区X号楼X单元XXX室（面积118.93平方米）、3单元1002室（面积118.93平方米）先行抵账给异议人。房屋交付后异议人对该房屋进行了装修并交纳了物业费、供暖费等，现异议人为上述房屋的所有权人。未经所有权人同意，任何人不能随意处分所有权人的财产，人民法院未经调查核实，将异议人的房产进行查封导致异议人的合法财产权益受到侵犯。故请求人民法院查明事实，中止执行上述执行裁定，并解除对属于异议人房产的查封。经查明，本院在执行申请执行人绥芬河市盈通小额贷款有限公司与被执行人牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案过程中，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院于2019年4月22日作出（2019）黑1081执196号执行裁定，对本案争议房屋采取了预查封措施。2019年4月28日，本院将（2019）黑1081执196号执行裁定送达给鸡西市商品房预售管理办公室和被执行人牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司。2019年8月8日，本院对案涉房屋进行了估价，总价344064元，并于2019年9月14日将房地产评估报告送达给牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司。2019年10月15日本院作出（2019）黑1081执196号之一执行裁定，对案涉房屋进行拍卖，并于2019年11月7日在牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司售楼处留置送达给牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司。两次拍卖流拍后，绥芬河市盈通小额贷款有限公司于2020年5月17日向本院提出接受抵债申请，同意按第二次流拍的保留价接受案涉房屋抵债。2020年6月8日本院作出（2019）黑1081执196号之二执行裁定，裁定案涉房屋（作价278692元）所有权自本裁定送达绥芬河市盈通小额贷款有限公司时起转移，并于2020年7月20日送达给牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司。另查明，2020年1月5日，牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司与刘海波签订管道井门、防火门承包合同，约定：刘海波承建鸡西市城子河某小区1-6号楼所有的管道井门、防火门，每平方米460元，共计1035平方米。牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司给刘海波开具两套房子及入户的手续，并约定2020年5月给付刘海波所有工程款460000元。如2020年5月不给付全部承包费，此两套房产给付刘海波，价格为460000元。2020年1月3日，牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司与刘海波签订房屋合同，约定牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司将鸡西市某综合楼X【楼】X【单元】X【层】X号住宅，建筑面积118.93平方米，总金额368683元。当日，牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司给刘海波出具收据一份。2020年3月30日，牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司出具验收单，载明：“工程地点：鸡西市城子河区某小区1-5号楼；工程项目：管道井门、防火门；验收内容：经甲方验收管道井门共计832个，防火门208个，验收合格。”2020年9月28日，牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司出具承诺书，载明：“因牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司将某小区X号楼X单元XXX室面积118.93m2、6号楼3单元1002室面积118.93m2两套房作为工程款拨付给刘海波，由于我公司不知情的情况下法院将此两套房屋查封，现我公司承诺为此两套房屋到法院办理解封手续，待法院解封手续办理完结后，为刘海波无条件办理房产备案手续，现我公司同意刘海波进户装修，后期出现一些责任由我公司承担。”2020年11月6日，牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司收取了刘海波（某小区X号楼X单元XXX室装修保证金3000元、垃圾处理费500元、电梯费468元、电费500元，合计4468元。2020年11月11日，刘海波交纳了某-6-3-0902取暖费2396.89元。2021年4月11日，鸡西市丁香物业管理有限公司收取了刘海波（6-3-902）物业费928元（2021年1月1日至2021年12月31日）、电梯费98元（2021年4月7日至2021年12月31日）。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”本案中，本院于2020年6月8日作出（2019）黑1081执196号之二执行裁定，裁定案涉房屋所有权自本裁定送达绥芬河市盈通小额贷款有限公司时起转移，并分别于2020年6月8日送达给绥芬河市盈通小额贷款有限公司、2020年7月20日送达给牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司，至此案涉房屋的所有权于2020年6月8日转移至绥芬河市盈通小额贷款有限公司。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁决、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”本院于2019年4月22日对案涉房屋进行查封并于同年4月28日送达给牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司，牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司明知案涉房屋被本院查封，仍于2020年9月30日出具承诺书同意刘海波对案涉房屋进行入户装修，违反法律规定。刘海波虽不知道抵顶工程款的案涉房屋被人民法院查封并作出以物抵债裁定，但其对案涉房屋并未办理不动产登记，故其并未取得案涉房屋的所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”由此可见，刘海波对案涉房屋不享有所有权，其主张不符合法律规定的能够排除强制执行的情形。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、第四百九十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回刘海波的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周长寿审判员  李书文审判员  刘淑霞二〇二一年四月十九日书记员  姜学林