内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院 民 事 判 决 书 （2021）内2221民初1145号 原告：马某，1958年12月13日出生（公民身份号码：×××），住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：陈某，内蒙古锦盛鑫律师事务所律师。 被告：包某，1978年12月22日出生（公民身份号码：×××），住内蒙古自治区。 第三人：兴安盟安居缘房地产营销策划有限责任公司。 法定代表人：兰某。 委托诉讼代理人：白某，1982年12月23日出生（公民身份号码：×××），住内蒙古自治区。 原告马某与被告包某、第三人兴安盟安居缘房地产营销策划有责任限公司（以下简称安居缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某及其委托诉讼代理人陈某、被告包某、第三人安居缘公司委托诉讼代理人白某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2020年10月12日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，原告基于对第三人的信任，没有详细询问房屋状况。合同签订后原告发现该房屋根本不是被告的，不在被告名下。该房屋没有房产证，根本不能过户，不能实现合同目的。现诉至法院，要求判令解除《房屋买卖合同》，被告返还原告定金20000元；案件受理费由被告承担。 被告包某辩称，不同意解除合同，也不同意返还定金。因为原告2020年10月向被告提出购买房屋后，要求被告于2021年1月腾出房屋，所以为了给原告腾房，被告拿着原告交付的定金又订购了一套房子。2021年3月，原告称知道这个房子不能过户不想购买了。但是在签订合同当时，原告就明知该房屋不在被告名下，也知道该房屋是被告从王X处购买的。因为原告未在指定期限内将购房款付清，原房主王某要求被告付清全部房款才同意协助原告办理房屋过户手续。2021年1月，被告带着原告找到王某要求宽限几天付清购房款，王某称2021年3月必须将购房款补齐，第三方通知什么时候能办不动产登记手续就协助原告办理房屋过户，当时王某和原告也商量了过户费的事情。 被告包某当庭自认从王某手里购买房屋的时候就知道该房屋是高某所有，当时从王某处买房子也是通过中介公司购买的，中介公司给被告看过该房屋的预告登记手续和民事判决书，被告包某自认为民事判决书就能够确定王某是该房屋的所有权人，待房屋能够办理不动产登记的时候，只要找到王某就可以办理房屋过户手续。当时被告相信中介公司并购买了房屋。现在该房屋因第三方的原因办理不了房屋登记手续，所以原告的诉讼请求在签订合同的时候就存在，不能证明被告违约，所以被告不同意解除合同也不同意返还定金。 第三人辩称，同意原、被告解除房屋买卖合同。 原告为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据： 一、房屋买卖（居间）合同（XXX）原件1份（计2页），证明2020年10月12日，原告与被告、第三人签订了房屋买卖（居间）合同。约定将内蒙古自治区××区出售给原告，房产成交价格为420000元，当天原告向被告包某交付定金20000元。根据合同3.2约定甲方（被告包某）必须是所有权人，而现在已经查明被告包某不是所有权人，所以被告包某应当返还原告定金。该合同中约定王某是原房主，但诉至法院后发现王某也不是该房屋的所有权人。根据合同4.1的约定，被告违约，应当返还原告定金20000元。 二、定金收条原件1张，证明2020年10月12日原告向被告交纳定金20000元，被告为其出具定金收条的事实。 经被告与第三人质证，对原告提交的证据没有异议。本院对原告提交的上述证据予以采信。 被告针对原告诉讼请求向本院提交（XX）内2221民初XX号民事判决书、兴安盟房预科尔沁右翼前旗字第XX号预告商品房预告登记复印件各1份，证明被告也是通过中介公司从王X处合法购买的该房屋，民事判决书认定王X是该房屋的所有权人，其在购买房屋时知晓该房屋的预告登记人为高XX。 经原告质证，对证据的真实性没有异议，但是对证明的问题有异议，预告登记证书上明确记载权利人为高某，非被告包某，也不是王某，民事判决书也没有判决涉案房屋归王X所有，故上述证据能够证明被告包某和王琦非该房屋的合法所有权人。被告构成违约应当返还定金。 经第三人质证认为，对上述证据的真实性无异议，认可被告包某应先解除与原告签订的房屋买卖（居间）合同并返还定金，被告包某再自行处理与王某之间的纠纷。 因原告、第三人对被告提交的证据真实性均无异议，本院予以采信。 本院出示了依职权调取的（XX）内2221民初XX号民事判决书原件1份，该案的案由为确认合同有效纠纷，判决结果为“一、原告王某与被告高某签定的《和解协议》有效；二、驳回原告王某其他诉讼请求。” 经原告质证认为，对民事判决书无异议，该份判决能够证明被告包某和王某均不是房屋所有权人。原告是基于对第三人的信任购买的涉案房屋，现原告的合同目的已经不能实现了。 经被告质证认为，对民事判决书无异议，被告购买房屋的时候中介公司告诉被告该房屋是法院判决给王某了，所以被告才放心购买并出售该房屋。被告也是通过此次诉讼才知道法院并没有判决该房屋归王某所有。 经第三人质证认为，对民事判决书无异议。当时签订合同的时候，我们给王某打过电话，王某称该房屋归他所有，也同意我公司代为出售该房屋。签订合同当时告知过原告该房屋的原房主是王某，必须要原房主王某办理初始房产登记，被告包某负责办理过户之后再过户给原告，原告当时认可，所以在合同中就没有具体约定办理过户的时间。 第三人针对原告诉讼请求没有证据提交。 本院基于查明的事实，2020年10月12日，原告马某通过第三人安居缘公司与被告包某签订《房屋买卖（居间）合同》（XX），合同约定甲方即被告包某代原房主王X将内蒙古自治区××区出售给乙方即原告，房产成交价格为420000元，合同签订当日原告按照合同约定向被告包某交付定金20000元。双方书面约定原告在2021年1月30日前将除定金外的房屋尾款一次性交给被告包某，被告在收到全部房款后到房产局办理产权变更手续，但未约定具体变更时间。被告包某及第三人安居缘公司称原告在签订合同时明知被告包某不是所有权人，仍然同意购买，现该房屋因第三方的原因无法办理不动产登记手续。但原告对被告包某及第三人安居缘公司的上述意见不予认可。 本院认为，原告马某与被告包某、第三人安居缘公司签订的《房屋买卖（居间）合同》（XX）是双方真实意思表示，故该合同自成立时生效，双方都应当按照合同约定全面履行自己的义务。虽双方未明确约定办理房屋产权变更登记的时间，根据该合同第三条权利义务中3.4“甲方（被告包某代原房主王琦）必须保证对上述房产享有完整所有权或处分权，如因上述原因存在瑕疵而导致合同不能履行、造成房屋不能办理产权登记的，由甲方承担相应违约责任。”，被告包某代原房主王某在与原告签订合同时就应保证对所出售的房屋享有完整的所有权或处分权，但被告包某在从原房主王某处购买该房屋时就知道该房屋的预告登记人为高某，本院出具的（XX）内2221民初XX号民事判决书亦未确认该房屋归王某所有或者王某对该房屋享有处分权。故被告包某和其所代原房主王某目前都不是该房屋的合法所有权人或者享有合法的处分权，都无法履行将该房屋的所有权变更至原告名下的义务，且被告包某也无法确定变更房屋所有权的具体时间，原告主张解除与被告包某签订的《房屋买卖（居间合同）》（XX）的诉讼请求，本院予以支持。根据该合同第四条违约责任4.1“若甲方违约，除本合同有特别约定外，则将定金双倍退还乙方”之约定，本院对原告要求被告包某退还定金20000元的诉讼请求亦予以支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百九十六条、第五百九十七条、第五百九十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、解除原告马某与被告包某、第三人兴安盟安居缘房地产营销策划有责任限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》（XX）； 二、被告包某于本判决生效之日起五日内返还原告马某购房定金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取计150元，由被告包某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。 期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期间为二年，逾期申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 刘  丽  春 二〇二一年四月十三日 书记员 苏雅乐其其格 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第五百九十六条买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。 第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。