上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初1305号原告：杭州临安佳缘房产置换有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：王世龙，总经理。委托诉讼代理人：陈志宾，浙江追梦律师事务所律师。被告：上海正居营销策划有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：袁士强。第三人：杭州美生置业有限公司，住所地浙江省杭州市临安区锦南街道九州街XXX号东2-9。法定代表人：尹沧，执行董事。委托诉讼代理人：吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。委托诉讼代理人：马悦，江苏智择律师事务所律师。原告杭州临安佳缘房产置换有限公司(以下简称佳缘公司)与被告上海正居营销策划有限公司(以下简称正居公司)、第三人杭州美生置业有限公司(以下简称美生公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈志宾及第三人委托诉讼代理人吴泓斌到庭参加诉讼。被告正居公司经本院传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院按缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付中介服务费人民币(以下币种同)45,000元；2、判令被告向原告支付违约金6,000元。事实与理由：2020年5月10日，原、被告双方签订《“美晟府(美好锦玺)”项目分销合作协议书》一份，约定：被告委托原告代为销售美晟府房屋，面积在120平米以下的佣金为每套30,000元，120平米以上的佣金为每套45,000元；被告在客户签署预售合同或房屋买卖合同且银行贷款审批通过后15个工作日内结佣50%，客户全款到账结佣50%。协议签订后，原告分别于2020年5月25日、2020年9月25日成功销售美晟府4幢807室、4幢603室房屋，案外人舒某某、许某1于当天与第三人美生公司签订了浙江省商品房买卖合同(预售)。依照协议约定，被告应就上述两套房屋的成功出售向原告支付佣金共60,000元，但被告仅就4幢807室于2020年7月29日支付佣金15,000元，之后经原告多次催告，被告仍未支付剩余佣金。被告上述行为已构成违约，原告有权依约要求被告继续支付剩余佣金并承担违约责任。2020年11月30日，原、被告与美生公司签订《委托支付三方协议》，约定：被告同意委托美生公司将4幢603室的佣金直接支付给原告，原告需在付款前向美生公司开具税率为6%的增值税专用发票，如原告无法提供上述税率的发票，税金差额部分从代付佣金中扣除，不予支付。根据上述协议，原告认为原、被告与美生公司间发生了债务转移，美生公司应按照该协议约定履行代付佣金的义务。又因原告作为中介公司无法开出6%税率的发票，故同意在美生公司代付的佣金中扣除税金差额。综上，原告将诉讼请求变更如下：1、判令被告向原告支付中介服务费15,000元；2、判令第三人向原告支付中介服务费28,200元(已按照6%的税率扣除税金差额1,800元)；3、判令被告向原告支付违约金6,000元。被告正居公司未作答辩。第三人述称，第三人不同意原告关于第三人的诉讼请求。具体为：1、第三人仅与被告间有商品房委托代理销售合同关系，与原告并没有分销业务关系，本案系原、被告间的商品房委托代理销售合同关系，与第三人无关。2、第三人与正居公司已就4幢807室房屋结清佣金40,000元；因正居公司未按约就4幢603室房屋的佣金履行请佣手续，未向第三人开具6%税率的增值税发票，故第三人有权不予支付该笔佣金。3、关于《委托支付三方协议》，第三人认为，原告在无法开具6%税率发票的情况下即要求第三人履行代付义务不符合相关财务规定，未达到第三人履行代付义务的付款条件，故第三人有权拒绝按照协议中委托代付的形式向原告支付相应佣金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2020年5月9日，美生公司(委托方、甲方)与正居公司(受托方、乙方)签订1份《杭州临安美晟府项目渠道分销合作协议》，约定：项目名称为美晟府，项目地址为杭州市临安区锦江路与吴越大街交叉口，甲方委托乙方分销的房源范围为美晟府剩余货量及后续可能出现的挞定重售房源；销售佣金(销售佣金=不含税销售佣金+税金，即为价税合计金额)的计取标准为按套计算，每套97㎡户型销售佣金为40,000元，每套104㎡户型销售佣金为40,000元；增值税适用税率(征收率)为6%；购房客户与甲方签订了《商品房买卖合同》及补充协议且购房款全款到账(按揭客户支付完毕首付款并签署按揭合同且全款到达甲方账户；一次性付款客户向甲方付清全款)，视为销售成功。合同6.1约定客户网签结算50%佣金，全款到账结算50%佣金。合同6.2约定乙方应在甲方每次付款前7日按照甲方要求向甲方开具并提供合法有效的增值税专用发票(适用税率/征收率为6%)，乙方未提供合法发票的，甲方有权拒绝付款并不承担任何违约责任。合同附件二为“美晟府客户确认表”。2020年5月10日，正居公司(委托方、甲方)与临安佳缘房产置换有限公司(受托方，乙方)签订《“美晟府(美好锦玺)”项目分销合作协议书》，约定由乙方分销代理销售“美好锦玺”项目，销售范围为该项目所有可售房源，委托期限自签约之日起至2020年12月31日止(合作期满后一个月内，在保护期内的有效客户成交的，甲方按照合同约定结算佣金)。合同3.1约定……甲方指定人员应于乙方带看客户24小时内予以查证来访客户资料，及时在《客户确认书》上予以确认，确认后该客户成为乙方有效客户，成交后乙方凭有效《结佣申请表》结算佣金。合同第6条约定佣金计算标准为：120平以下30,000元/套，120平以上45,000元/套；客户签署预售合同或房屋买卖合同且银行贷款审批通过后15个工作日内结佣50%，客户全款到账结佣50%。合同8.2约定一方有违反本协议或违规的行为，经审查核实后，另一方有权要求违约方支付合同履行总价款的10%作为违约金，并要求继续履行合同或无条件解除合同。合同另约定其他内容。又查明，2020年5月22日，案外人舒某某签订《美晟府客户确认表》一份，表中载明分销单位名称为“正居”，推荐人签名为“王世龙”。2020年5月25日，舒某某与美生公司签订《浙江省商品房买卖合同(预售)》，约定舒某某购买美晟府4幢807室房屋，该套房屋预测建筑面积共96.58平方米。2020年6月5日，舒某某付清全部房款。2020年7月29日，正居公司就该套房屋向临安佳缘房产置换有限公司支付佣金15,000元。2020年8月26日，美生公司向正居公司支付完毕该套房屋佣金40,000元。2020年8月27日，案外人许2签订《分销客户来访确认单》一份，其中载明联动公司为“正居”。2020年9月25日，许2与美生公司签订《浙江省商品房买卖合同(预售)》，约定许2购买美晟府4幢603室房屋，该套房屋预测建筑面积为96.58平方米。2020年12月16日，许2付清全部房款。2020年11月17日，临安佳缘房产置换有限公司名称变更为杭州临安佳缘房产置换有限公司。另查明，2020年11月30日，美生公司(甲方)、正居公司(乙方)及佳缘公司(丙方)签订《委托支付三方协议》，载明“2020年4月甲方与乙方就美好美晟府项目分销事项签订了《杭州临安美晟府项目渠道分销合作协议》，后乙方与丙方签订了《分销合作协议》，丙方在合作期间发生成交业绩，乙方应向丙方支付成交房屋佣金。……1、丙方成交的杭州市临安区美晟府4幢2-603室(以下简称“该房屋”)壹套房屋销售佣金共计30,000元(含6%增值税)，乙方同意委托甲方将佣金直接支付给丙方。收到钱款后丙方不再就该房屋向乙方收取佣金。2、根据甲乙双方签署的分销合作协议，除第1条约定的代付款外，剩余未结算佣金按照双方合同约定进行结算支付。甲方按照本协议约定代乙方向丙方付款后，乙方就该房屋不再另向甲方收取任何佣金。3、……如丙方无法提供6%税率的发票，税金差额部分从代付佣金中扣除不予支付，乙方亦承诺不向甲方主张该差额部分。……如丙方开具的发票不符合甲方财务要求的，或尚未达到甲方与乙方签署的分销合作协议约定的付款条件的，甲方有权拒绝付款并不承担任何责任。……本协议自三方盖章生效……。”庭审中，佳缘公司表示违约金由法院依照实际损失情况予以调整。本院认为，正居公司与佳缘公司间的分销合作协议系当事人间真实意思表示，亦不违反法律及强制性规定，当事人应遵照履行。4幢807室的购房款现已全部支付完毕，按照协议约定该套房屋已分销成功，佳缘公司的分销义务已履行完毕，正居公司应按约履行付款义务，就该套房屋向佳缘公司支付全部佣金30,000元，现正居公司仅支付15,000元，佳缘公司有权要求其支付剩余佣金15,000元。根据法律规定，债务人可以转让债务，但须经过债权人同意。本案中，《委托支付三方协议》已将正居公司的付款义务(即4幢603室房屋的佣金)转让给美生公司，且美生公司、正居公司及佳缘公司三方对此均加盖公章予以认可，故债务转让行为依法成立。债务转让后，美生公司应按照协议约定履行支付佣金的义务。美生公司辩称佳缘公司无法开具6%税率的发票，不符合其付款条件因此有权拒绝付款，对此，该份三方协议中已约定在此情形下，美生公司可将相应的税金差额扣除后支付剩余部分佣金，故对于美生公司该项辩称，本院不予采纳。按照协议约定，4幢603室房屋的佣金为30,000元，扣除税率6%的税金差额1,800元后，经本院核算，美生公司应支付佣金28,200元。正居公司未按约支付佣金的行为已构成违约，应承担违约责任，综合考虑正居公司的付款情况、债务转让等因素，本院酌定正居公司支付违约金3,000元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：被告上海正居营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杭州临安佳缘房产置换有限公司中介服务费15,000元；第三人杭州美生置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杭州临安佳缘房产置换有限公司中介服务费28,200元；被告上海正居营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杭州临安佳缘房产置换有限公司违约金3,000元；对于原告杭州临安佳缘房产置换有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,030元，减半收取515元，由原告杭州临安佳缘房产置换有限公司负担115元，被告上海正居营销策划有限公司负担155元，第三人杭州美生置业有限公司负担245元(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 许雯雯二〇二一年四月二日法官助理 陈伊菡书 记 员 李佳怡附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第八十四条债务人将合同的全部义务或者和部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失……