江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1302民初405号原告：宿迁市四通金属结构工程有限公司，住所地宿迁经济技术开发区通达大道东侧、徐淮路南侧。法定代表人：李莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐尊民，江苏宏亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：郄宗阳，江苏宏亮律师事务所律师。被告：大庆世纪恒达汽车销售服务有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区经济技术开发区翔驰路21号。法定代表人：刘洪伟，该公司执行董事兼总经理。被告：宿迁市恒晟达汽车销售服务有限公司，住所地宿迁经济技术开发区富民大道西侧、徐淮路南侧。法定代表人：刘洪伟，该公司执行董事。被告：宿迁市恒冠达汽车销售服务有限公司，住所地宿迁经济技术开发区富民大道西侧、徐淮路南侧。法定代表人：刘洪伟，该公司执行董事。三被告共同委托诉讼代理人：吴体实，江苏盈科（宿迁）律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：崔博，江苏盈科（宿迁）律师事务所律师。原告宿迁市四通金属结构工程有限公司（以下简称四通公司）与被告大庆世纪恒达汽车销售服务有限公司（以下简称世纪恒达公司）、宿迁市恒晟达汽车销售服务有限公司（以下简称恒晟达公司）、宿迁市恒冠达汽车销售服务有限公司（以下简称恒冠达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四通公司的法定代表人李莉及其委托诉讼代理人郄宗阳、被告世纪恒达公司、恒晟达公司、恒冠达公司的法定代表人刘洪伟及其委托诉讼代理人吴体实、崔博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四通公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告和被告世纪恒达公司签订的两份房屋租赁合同；2．判令被告世纪恒达公司支付合同解除前的房屋租金（自2020年8月1日起至判决确定的合同解除之日止，按8,219.18元/天计算）、合同解除后被告搬离前的房屋占用费（自判决确定的合同解除次日起至被告实际搬离之日止，按8,219.18元/天计算），被告恒晟达公司、恒冠达公司对上述租金和占用费承担连带支付责任；3．判令被告世纪恒达公司按照接收房屋时的标准退还房屋，被告恒晟达公司、恒冠达公司搬离所使用的房屋；4．判令被告世纪恒达公司支付第一年度的租金发票税金95,200元；5．判决三被告共同支付超范围使用场地占用费（自2019年8月1日起至三被告实际搬离之日止，按照150元/㎡/年的标准计算）；6．诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月15日，原告与被告世纪恒达公司签订了《协议二房屋租赁合同》和《协议三房屋租赁合同》，原告分别将坐落于宿迁经济开发区西徐淮路绿化带南侧、通达大道东侧（原良宇万福东风日产4S店所使用）房屋及（原良宇嘉福长安福特4S店所使用）的房屋租赁给被告世纪恒达公司使用。上述两份房屋租赁合同约定，租赁期限自2019年6月14日起至2024年7月31日止，第一年租金于2019年8月1日起算，租金标准每年固定人民币100万元，每年提前一个月支付下一年度租金。世纪恒达公司承租该房屋后又分别注册成立了被告恒晟达公司和被告恒冠达公司，并支付了第一年房屋租金200万元。2020年6月29日，原告工作人员通知被告要求其提供租赁发票的开票信息，并于2020年7月1日支付第二年度租金，但被告以其他理由拒绝。2020年10月24日，原告再次向被告发出《催缴租金通知函》，被告仍然以其他理由拒绝。上述《房屋租赁合同》第七条第2款约定，逾期交付房屋租金的，逾期期间按日租金标准的1.5倍计租，超过15日的甲方（即原告）有权解除本协议。现被告既然拒绝支付租金，已经构成根本违约，原告要求解除与被告签订的两份租赁合同。另，《房屋租赁合同》第三条第1款约定，甲方须开具租赁费增值税专用发票给乙方，增值税税额由乙方承担。第一年度增值税税金95,200元世纪恒达公司也一直没有支付给原告。此外，三被告还在租赁合同约定的使用范围之外，超范围使用了原告1800平方米的场地，相同地段的场地费用为150元/年/㎡。综上，依据《中华人民共和国民法典》第563、579、722条的有关规定，特提起诉讼，请判为所求。世纪恒达公司、恒晟达公司、恒冠达公司共同辩称，一、关于第一项诉讼请求，世纪恒达公司与原告存在房屋租赁合同关系，租赁合同与其他三份合同系统一整体，其他合同均已履行完毕，所以该两份租赁合同不能解除。世纪恒达公司之所以未及时支付租金系原告实际控制人彭某损坏租赁场地的变压器，导致恒晟达公司及恒冠达公司停业长达6个月之久，并给两公司造成巨大的直接损失和间接损失，原告不能以世纪恒达公司延期支付租金为由要求解除租赁合同。签订合同时原告虽已告知抵押，但当时抵押权人并未起诉原告，故三被告并未要求原告提供抵押证明及抵押权人出具的同意出租证明。现抵押权人已经起诉原告，三被告认为原告承诺保证使用10年不能兑现，三被告继续使用案涉房屋及场地的风险已经存在，所以依照合同约定原告需向三被告出具抵押证明及抵押权人出具的同意出租证明，三被告方可支付房租。且原告存在刻意隐瞒租赁场地债务纠纷情况，据三被告了解原告与吴艳军存在股权债务纠纷，也影响案涉场地使用。综上，三被告逾期支付租金是有理由的，为行使不安抗辩权利。二、关于第二项诉讼请求，1．租赁合同不能解除，世纪恒达公司愿意按照租赁合同约定的标准继续支付租金。2．保证租赁设施安全的情况下，可以协商支付租金方式，因为案涉场地存在被拍卖处置风险；3．场地占用费的标准应当参照租赁合同的标准计算。三、关于第三项诉讼请求，因三被告没有违约行为，故原告无权要求解除合同。若法院判决解除租赁合同，原告须赔偿三被告各项损失并给予至少1年的过渡期限。四、关于第四项诉讼请求，按照合同约定，100万元系含税价格。五、关于第五项诉讼请求，1．三被告不存在超范围使用场地问题，原告在签订租赁合同时明知三被告的经营范围，也明确表示场地由三被告无偿使用；2．案涉场地在出租给世纪恒达公司之前，由原告实际控制人彭某经营现在恒晟达公司、恒冠达公司经营的两个品牌的车辆销售，案涉场地亦用于停放车辆。按照商业惯例，该场地是租赁物的配套设施，提供案涉场地停放车辆，系原告的附随义务。另，原被告办理租赁房屋交接点为2019年9月6日，故租金应从2019年9月7日起算。被告虽然有逾期支付租金的现象，但系由于原告未按照合同约定提交抵押证明及抵押权人同意出租证明，不能按照协议约定保证被告使用十年的承诺，故被告没有违约行为，且原告未开具发票的那段期间不能计算被告违约。按照租赁合同第二条第二款、第三条第一款约定，租金100万元为含税金额，也即不需要被告额外支付增值税税额，原告要求被告支付税金没有合同依据。按照合同其七条第二款约定，被告逾期交付租金，逾期在15天内租金按标准的1.5倍计算，超过15天仅仅约定原告有权解除，也即原告不能以1.5倍标准计算至搬离之日。本院经审理认定事实如下：2019年6月15日，原告四通公司作为出租方（甲方）与承租方世纪恒达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》两份，约定四通公司分别将位于宿迁经济技术开发区西徐淮路绿化带南侧、通达大道东侧（原良宇万福东风日产4S店使用及原良宇嘉福长安福特4S店使用）的两处房屋出租给世纪恒达公司使用。其中，原良宇万福东风日产4S店房屋所涉合同载明房屋土地面积6000平，建筑4780平方米；原良宇嘉福长安福特4S店房屋所涉合同载明房屋土地面积6000平，建筑4000平方米；两份合同均载明乙方同意以现状承租。此外，该两份租赁合同还约定如下内容“第一条、租赁房屋概况2．租赁房屋包含原公司所使用办公设施和维修设备，以房屋交接时实际清点物品为准。3．甲方保证该房屋不存在抵押查封情况，如存在，甲方须向乙方提供抵押证明，以及抵押人出具的同意出租证明。第二条、租赁期限、租金标准及租金支付1．租赁期限：第一个合同期为5年，自2019年6月14日起至2024年7月31日止。第一年租金于2019年8月1日起计算。2．租金标准：每年固定人民币100万元。3．租金支付：协议签订后，乙方向甲方支付房屋租赁定金10万元，此款项乙方须支付至四通公司账户，开户行建设银行宿迁新区支行，账号：32×××56…5．下一年度租金支付：每年提前1个月支付下一年度租金。第三条、费用承担1．甲方须开具租赁费增值税专用发票（含税金额100万）给乙方，增值税税额由乙方来承担，其他税费全部由甲方承担。第六条、合同的变更、解除和终止2．乙方未按合同约定，如期交付房屋租金给甲方，甲方有权单方解除合同，并无条件将房屋收回。第七条、违约责任1．甲方未能按照合同约定，如期将房屋交付给乙方使用，乙方有权单方终止此协议，且甲乙双方本次合作共计签署的五份协议全部宣告无效…2．乙方逾期交付房屋租金，逾期在15日内，逾期期间按日租金标准的1.5倍计租。超过15日，甲方有权解除本协议。因甲方未开具房屋租赁发票给乙方，导致乙方延期付款，不计乙方逾期。3．因甲方经济纠纷等其他原因导致甲方单方违约，致使乙方不能按协议约定期限正常使用房屋，甲方按照实际损失对乙方进行双倍赔偿。9．甲方承诺该房屋保证乙方可以使用10年…。”同日，案外人宿迁市良宇永福汽车销售服务有限公司（以下简称良宇永福公司）、宿迁市良宇嘉福汽车销售服务有限公司（以下简称良宇嘉福公司）、宿迁市良宇万福汽车销售服务公司（以下简称良宇万福公司）作为共同转让方与受让方世纪恒达公司签订《品牌代理协议》一份，约定良宇永福公司及良宇万福公司将其所代理的东风日产品牌、良宇嘉福公司将其代理的长安福特品牌永久性转让给世纪恒达公司。2019年6月27日及28日，世纪恒达公司的法定代表人刘洪伟分别在宿迁市注册成立恒冠达公司及恒晟达公司，并在上述两处承租房屋内经营长安福特汽车4S店及东风日产汽车4S店。2019年9月2日，四通公司分别向恒冠达公司及恒晟达公司开具票面金额为100万元的租赁费增值税专用发票各一张。2020年6月29日，四通公司法定代表人李莉向世纪恒达公司工作人员迟尚颖发送短信一则，并要求其转告世纪恒达公司及刘洪伟，该短信载明“根据双方合同约定，你公司应于2020年7月1日支付我公司第二年的租金，请你公司于2020年6月30日前将租赁发票的开票信息提交我公司李莉处，如果逾期提供开票信息，我司将根据租赁合同的主体开具发票！如因你公司不能及时提供开票信息，不影响我公司向你公司主张租金的权利，请你公司7月1日前将租金支付至我公司…”。2020年6月30日，迟尚颖回复短信，载明“彭某作为四通公司实际控制人擅自破坏我公司供电设施，给我公司造成巨大损失，请贵公司先行支付该部分损失。”2020年10月24日，四通公司另向世纪恒达公司寄送《催缴租金通知函》一份，载明根据合同相关约定，世纪恒达公司应于2020年7月1日前支付四通公司第二年租金200万元及增值税税额95,000元，并支付第一年租金发票增值税税额95,000元，此外还应支付违约金92万元，否则将按合同约定解除合同、收回房屋。2020年11月13日，四通公司开具票面总金额为200万元的第二年租金增值税发票并于同日向世纪恒达公司寄送。2020年11月16日，世纪恒达公司收悉该件后予以退回处理。2020年11月19日，世纪恒达公司向四通公司发送宿迁福特退租通知函及沟通函各一份，其中，退租通知函主要载明“因你公司强行停水停电长达六个月导致两家4S店遭受严重经济损失，恢复供电后，仍然无法改变长期停电停业对福特品牌的巨大影响，迫于严重亏损状态，我公司近日联系长安福特网络部，沟通协商进入退网程序，并将与你公司解除租赁协议”。沟通函则主要载明“根据合同约定，贵司保证该房屋不存在抵押查封情况，如存在，贵司须向我司提供抵押证明以及抵押人出具的同意出租证明。近日，我司了解到上述租赁房屋的抵押权人对贵司提起金融借款合同纠纷，特请贵司尽快提供抵押证明以及抵押人出具的同意出租证明，负责该房屋租赁协议处于不确定状态，我公司有权拒绝支付租金”。后四通公司以世纪恒达公司未有按约支付租金构成违约为由提起本案诉讼。另查明，2019年6月15日，世纪恒达公司与良宇永福公司、良宇嘉福公司、良宇万福公司、四通公司共计签订五份协议（包含案涉两份租赁合同在内）。其中，《协议总则》载明彭学彬系良宇永福公司、良宇嘉福公司、宿迁市良宇万福汽车销售服务有限公司（以下简称良宇万福公司）、四通公司的实际控制人2020年5月27日，恒冠达公司、恒晟达公司曾以侵权为由将案外人彭某及良宇万福公司分别诉至本院，要求其赔偿妨害并赔偿损失。2020年8月25日，本院依法作出（2020）苏1302民初3565号民事判决，认定彭某（良宇永福公司、良宇嘉福公司、良宇万福公司、四通公司的实际控制人）、良宇万福公司擅自申请停止供电，并将供电用变压器拉走，造成恒冠达公司、恒晟达公司无法正常生产经营，并产生实际损失，明显构成侵权，据此判决其赔偿相应损失。该判决业已生效。本案原被告双方的争议焦点为：世纪恒达公司逾期支付租金的行为是否构成违约，如构成，原告本案诉求有无依据及数额如何确定。本院认为，案涉两份《房屋租赁合同》系原被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。就上述争议焦点，案涉租赁合同第二条第1项、第5项、第三条第1项及第七条第2项明确约定，世纪恒达公司须每年提前一个月支付下一年度租金，且四通公司须先开具租赁费增值税专用发票，否则不计逾期，即如四通公司按约开具租赁费增值税专用发票后，世纪恒达公司须于2020年7月1日前支付下一年度租金。而根据本院审理查明的事实，四通公司于2020年11月13日开具第二年度的租赁费增值税发票，世纪恒达公司于2020年11月16日收悉该发票，此时案涉租赁合同约定的租金支付条件成就，世纪恒达公司应立即支付相应租金，但其至今却仍未支付，明显构成违约。世纪恒达公司辩称其逾期支付租金并不违约，主要理由有二。一是四通公司实际控制人彭某损坏租赁场地的变压器，导致恒晟达公司及恒冠达公司巨大损失；二是四通公司未按合同约定出具抵押证明及抵押权人出具的同意出租证明。对此本院认为，关于四通公司实际控制人彭某的侵权问题，恒冠达公司及恒晟达公司已另案提起诉讼，本院也依法作出民事判决，该判决业已生效，世纪恒达公司以此为由拒不支付约定租金无相应事实及法律依据。关于出具抵押证明及抵押权人出具的同意出租证明的问题，首先，案涉租赁合同并未约定上述证明系世纪恒达公司支付租金的前提条件或其可以据此拒付相应租金；其次，虽然案涉合同对此进行了相应的约定，但世纪恒达公司亦认可在签订合同时四通公司即已向其告知了该抵押情况，而其对此并未提出任何异议，且继续履行了案涉合同；此外，三被告也未提供充分证据证实因案涉房产的抵押问题导致其签订案涉合同的目的无法实现。其现以四通公司未出具抵押证明及抵押权人出具的同意出租证明为由拒不支付租金亦无相应事实及法律依据。对于三被告另辩称的因四通公司与案外人存在债务纠纷影响其使用案涉场地的辩解意见，理由同上，不再赘述。综上，对于世纪恒达公司主张行使不安抗辩权的辩解意见，本院依法不予采信。因世纪恒达公司未按约支付租金，根据案涉租赁合同第六条第2项的约定，四通公司当然有权解除合同，并将所涉房屋收回。合同自通知到达对方时解除。本案中，因三被告于2021年2月1日收悉本院通过电子送达方式送达的诉状副本等证据材料，故本院依法确认案涉两份租赁合同已于2021年2月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权赔偿损失。案涉租赁合同因世纪恒达公司违约而予解除，四通公司依法有权要求其支付合同解除前的租金及合同解除后的房屋占用费。对于逾期租金的计算标准，四通公司主张按照租赁合同第七条第2项的约定标准计算即合同约定日租金标准的1.5倍计算，而三被告则辩称该条仅约定逾期期间在15天内的租金计算标准。对此本院认为，案涉合同该条款属于违约责任条款，虽然仅约定了逾期期间在15天内的租金计算标准，但考虑到合同应得到及时履行的情况及违约金的惩罚性，合同解除前的逾期租金按照该条约定标准予以计算较为合理。但发票收悉之前的期间不属于违约期间，该期间租金应按照合同约定的标准计算。而对于合同解除后的房屋占用费属于弥补房屋被占用期间的损失，按照上述标准计算则无相应依据，而应参照合同约定的租金标准计算。对于上述租金及占有使用费用的计算期间，四通公司的主张符合合同约定也较为合理，本院依法照准。对于租金计算的起始时间，案涉合同明确约定自8月1日起计算，世纪恒达公司现辩称自9月7日起计算无相应依据，本院依法不予采信。据此，合同解除前租金应为1,224,657.46元（108×5479.45＋77×8219.18）。对于恒冠达公司及恒晟达公司是否应对上述债务承担连带责任的问题，本院认为，虽然案涉房屋系恒冠达公司及恒晟达公司实际使用，但案涉租赁合同的双方为四通公司及世纪恒达公司，恒冠达公司及恒晟达公司并非该合同一方当事人，四通公司也未能提供充分证据证实该租赁合同项下的义务已转移至恒冠达公司及恒晟达公司，且案涉合同均系世纪恒达公司在实际履行，四通公司现主张恒冠达公司及恒晟达公司对上述债务承担连带责任无事实及法律依据，本院依法不予支持。对于案涉房屋是否返还的问题，上文已述。对于返还期限，根据本院审理查明的事实及现场查勘的事实，世纪恒达公司租赁案涉两处房屋系经营两家汽车4S店。目前，该租赁场所内办公设施设备繁多、辅助设施较杂、存放的待售车辆也较多，加之考虑到三被告需另寻其他场所经营，装饰装修、人员发动、广告宣传、整体搬迁等事宜均需一定时间，本院酌情确定世纪恒达公司于判决生效后四个月内退还房屋。恒冠达公司及恒晟达公司作为案涉房屋的实际使用人，亦应在上述期限内搬离。对于返还的标准，四通公司庭审中明确为不破坏主体设施即可，该主张较为合理，本院依法照准。对于四通公司主张的税金，案涉租赁合同第三条第1项已明确约定，四通公司开具增值税专用发票的税额由世纪恒达公司承担，故对于四通公司该项诉求，本院依法予以支持。对于该税额数额，四通公司现主张95,200元并未超出其实际产生的数额，本院依法照准。对于四通公司主张的超范围使用场地的费用问题，经本院现场查勘，四通公司主张的该部分场地在案涉房屋的后面，与案涉房屋系一个整体，主要用于存放代售车辆，也做消防通道或至洗车房、变压器等附属设施设备的通道用，属于租赁物的配套场地。此外，根据案涉合同的约定，世纪恒达公司租赁的房屋为原良宇万福东风日产4S店及原良宇嘉福长安福特4S店所使用的房屋，且世纪恒达公司以现状承租，而该部分场地原来即为上述两家4S经营时使用，该场地由世纪恒达公司使用应为案涉租赁合同的应有之意。据此，四通公司现主张三被告支付该部分费用于法依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告宿迁市四通金属结构工程有限公司与被告大庆世纪恒达汽车销售服务有限公司签订的两份《房屋租赁合同》已于2021年2月1日解除；二、被告大庆世纪恒达汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起四个月内向原告宿迁市四通金属结构工程有限公司返还位于宿迁经济开发区西徐淮路绿化带南侧、通达大道东侧现长安福特汽车4S店及东风日产汽车4S店所使用的房屋（返还标准为不破坏主体设施），被告宿迁市恒晟达汽车销售服务有限公司、宿迁市恒冠达汽车销售服务有限公司于上述期限内搬离所涉房屋；三、被告大庆世纪恒达汽车销售服务有限公司本判决生效之日起十日内给付原告宿迁市四通金属结构工程有限公司租金1,224,657.46元及房屋占用费（自2021年2月2日起至实际返还案涉房屋之日止，按照5,479.45元/天计算）；四、被告大庆世纪恒达汽车销售服务有限公司本判决生效之日起十日内给付原告宿迁市四通金属结构工程有限公司税金95,200元；五、驳回原告宿迁市四通金属结构工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,922元，减半收取12,461元，保全费5,000元，由宿迁市四通金属结构工程有限公司负担7,287元，由被告大庆世纪恒达汽车销售服务有限公司段10,174元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宿迁市中级人民法院。审判员 周 磊二〇二一年四月十二日书记员 徐阿静法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。