广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1603号原告：招扬，男，1988年1月28日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：黄小陶，广东宇全律师事务所律师。被告：徐维杰，男，1989年1月23日出生，汉族，身份证住址广东省紫金县，委托诉讼代理人:马环开，广东定海针律师事务所律师。原告招扬与被告徐维杰房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年12月22日向我院申请财产保全，冻结被告价值1182000元财产，本院于2021年1月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告招扬及其委托诉讼代理人黄小陶，被告徐维杰及其委托诉讼代理人马环开均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告招扬向本院提出诉讼请求：要求被告支付买房尾款4万元，违约金53.2万元，律师费3万元，承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2020年12月3日，原告和被告签订《不动产买卖合同》，约定原告把自有的位于白云区××路××街××房卖给被告，约定总金额为266万元，签《不动产买卖合同》后付定金10万元，被告取得同意贷款且抵押权人通知还款之日起10日内，支付194万元，出新房产证后20天支付62万元。上述《不动产买卖合同》签订后，被告支付了10万元的定金和194万元用于还清原告的贷款。2020年11月21日，原告和被告到房屋交易中心办理了房屋交易手续，2020年11月26日被告取走了新出的房产证。但被告没有按照约定在出新房产证后天内支付62万元。按合同约定，原告有权要求被告支付不动产成交价266万元的20%违约金（即53.2万元），被告还需承担诉讼费用、财产保全费、律师费等费用。当时合同总价为266万元，现在发现当时双方约定的是270万元，其中4万元是后来为了继续租用涉案房屋所提前给的4万元，当时已经从房价中减去4万元，因此才说房屋是266万元，后来被告没有愿意继续让我们租用涉案房屋，也没有退回4万元，因此我方认为合同总价为270万元，并要求被告给回房款尾数是66万元。被告徐维杰辩称，1、不同意原告增加诉请；2、被告已经向原告支付尾款62万元，也领取相应房产证，双方的主要权利和义务基本履行完毕，也没有给原告造成实际损失。3、原告所主张的违约金明显高于造成原告的损失，而原告所主张的损失明显超出了30%，根据司法解释和司法实践，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的这种情况是过分高于造成的损失，而且被告已经支付尾款62万元，并没有给原告造成实际损失。4、本案被告是否违约及违约金是否按照合同所约定的20%承担违约责任，我方认为构成根本违约是不符合事实和关于违约责任的规定，如果法院认为被告支付尾款构成违约的话，我方认为支付违约金应当参考双方签订的买卖合同关于违约条款第8条第1项逾期一天应当按日计算违约金，每日万分之五的违约金并计算至实际履行完毕之日止。关于律师费，明显高于正常的收费标准，请法院结合双方的过错是否由被告承担全部的3万元律师费，由法院裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房产证、不动产权证、不动产买卖业务签订文件合订本及补充协议、收据、委托代理合同、发票、物业交接确认书、银行业务回单、手机短信等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年11月3日，原告（出售人）与被告（买受人）签订《不动产买卖合同》（合同编号：100007442447），出售人出售坐落于白云区××路××街××房（以下简称涉案房屋），建筑面积共103.74平方米，不动产权证/房产证/其他权属证号：04206004；该不动产处于抵押状态，抵押权人招商银行；成交价格266万元，第一笔定金10万元，买受人应于本合同签订当日支付，第一期194万元，买受人应于买受人取得同意贷款通知且抵押权人通知还款之日起10日内支付至出售人银行账户，第二期62万元，买受人应于出新房产证后20天内支付至出售人银行账户；出售人与买受人任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付不动产总价款万分之五的违约金，本合同有特别约定的除外，出售人若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求出售人双倍返还定金或要求出售人支付不动产成交价20%的违约金，同时要求出售人退还买受人已支付的其他款项：1、出售人提供的该不动产权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人于本合同签署后无法取得不动产所有权；2、该不动产被查封或限制转让，导致买受人无法取得该不动产所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该不动产出售给买受人或者擅自提高不动产交易价格的；5、将该不动产出售给第三方的；出售人与买受人在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的包括律师费等相关费用。双方当天签订一份《补充协议》，双方同意于2020年11月13日提前垫付该物业所欠银行的贷款，作为购买该物业的部分楼款，金额为194万元，并已存入原告扣款账号；自被告提前将部分购房款（即银行欠款金额）支付至原告账号之日起，原告确认结清银行欠款后5个工作日内出具结清证明，如超过5个工作日（即第8个工作日起），原告以每日支付2000元作为被告已提前支付的垫资赎契的综合费用，直至拿到银行结清证明为止。被告于2020年11月3日支付定金10万元，2020年11月13日支付房款194万元（转账至原告招商银行广州分行的账户）。2020年11月24日，涉案物业办理权利人为被告的不动产权证【（2020）广州市不动产权第04404647号】，被告表示11月26日取得不动产权证，被告于2020年12月24日向原告招商银行账户转账62万元，并通过微信要求原告交房。2021年1月2日，原、被告签订物业交接确认书，视为涉案房屋实际交付使用。原告主张律师费30000元，出具2020年12月20日委托代理合同及2021年1月14日律师费发票予以证实。原告原主张要求支付尾款62万元，违约金53.2万元及律师费3万元，合计118.2万元，于2021年1月7日撤回要求支付尾款62万元诉请，庭审中确定尾款为4万元。原告主张双方约定成交价为270万元，因交易后原告需要继续居住，双方协商在总价中减少4万元，以266万元签署房屋买卖合同，后被告反悔不让原告继续居住，引起纠纷，中介公司承诺负责租房事宜和承担租赁期间租金和押金，原告出具中介公司的声明书予以证实。被告对此不予确认。本院认为，原、被告签订的不动产买卖合同及补充协议合法有效，双方应恪守履行。原告主张合同总价实际为270万元，并不是合同约定的266万元，被告不予确认，原告未能提供证据证实双方对此补充进行约定，原告该主张本院不予采信，原告要求被告支付尾款4万元的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。合同约定新房产证出证后20天内支付余款62万元，房产证于2020年11月24日办理，应于2020年12月14日前支付62万元，被告迟延至2020年12月24日才支付，已构成违约，原告要求被告按不动产成交价20%计算违约金，被告提出异议，合同约定逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并要求出售人支付不动产成交价20%的违约金，被告逾期履行未超过十五日，且原告并未提出要求解除合同，故应按合同对迟延履行义务的每逾期一日按不动产总价万分之五计算违约金，被告应支付逾期十日的违约金，计算为266万元×10天×0.05%=13300元，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告要求被告支付律师费3万元，出具委托代理合同及发票予以证实，合同约定违约方须承担守约方支出包括律师费等相关费用，被告提出应结合双方过错程度承担，被告违约导致原告支出律师费应由被告承担，但因为诉请部分不予支持，根据承担款项比例计算为【（620000+13300）/1182000】×30000=16073.6元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告徐维杰向原告招扬支付违约金13300元；二、自本判决生效之日起五日内，被告徐维杰向原告招扬支付律师费16073.6元；三、驳回原告招扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4910元，由原告招扬负担4670元，被告徐维杰负担240元并于本判决生效之日起五日内迳付原告招扬。财产保全费5000元，由原告招扬负担4756元，被告徐维杰负担244元并于本判决生效之日起五日内迳付原告招扬。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二一年四月六日书记员  郑萍军