上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初7597号原告：吕滨，男，1973年7月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省。法定代表人：张智军，总经理。原告吕滨与被告城城不动产管理有限公司上海分公司(以下至判决主文前简称城城上海分公司)、被告城城不动产管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告申请撤回对被告城城上海分公司的起诉，本院口头裁定予以准许。原告吕滨到庭参加诉讼，被告城城不动产管理有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕滨向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋托管合同》自被告收到起诉状副本之日解除；2.判令被告立即将上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)恢复原状、返还原告；3.判令被告支付2020年1月和2月拖欠的分摊租金8,945.45元、同年9月1日至10月31日拖欠的租金16,400元、解除合同过程中的房屋占用费20,500元；4.判令被告支付违约金24,600元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年11月26日签署《房屋托管合同》，约定被告托管原告名下的系争房屋。托管期36个月，每月租金8,200元、按月支付。当被告逾期支付租金超过30天的，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。合同签署后，2020年1月和2月的租金因疫情原因未能正常支付，将这两个月的租金分摊至从2020年3月至2021年1月共11个月支付，每月1,490.91元，目前仅收到2020年3月至7月的分摊租金7,454.55元，还有6个月的分摊租金8,945.45元未付。从2020年9月之后的租金，被告至今未付。被告已逾期支付租金超过3个月，原告有权按照合同约定解除合同、收回房屋，并要求被告支付拖欠的房租、违约金、逾期占有使用费。被告城城不动产管理有限公司书面辩称，若解除合同将影响第三人的合法权益,因此不同意解除合同。合同签订后，被告按约支付租金及押金。2020年9月受疫情影响，被告经营出现困难，无法按约支付租金。合同约定被告每年享有一个月免租期，计算租金时应免除免租期内租金，并将被告支付的押金折抵租金。原告已单方与实际使用房屋的第三人协商收回房屋。因此，自原告收回系争房屋之日起，被告无需向原告支付租金。原告主张的违约金远高于被告违约给原告造成的损失，且受疫情影响，请求依法调整。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋的权利人，城城上海分公司为被告城城不动产管理有限公司下属分支机构。2019年11月16日，原告(甲方)与城城上海分公司(乙方)签订《房屋托管合同》，由城城上海分公司托管系争房屋，用于经营出租。合同约定：甲方在合同期内支付乙方一个月的托管服务费，直接用首月租金冲抵，互不支付；托管期36个月，自2019年11月23日至2022年11月22日，甲方实收租期35个月，冲抵服务费一个月；租金每月8,200元、月付，首月租金与托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方按月支付甲方租金；乙方原因导致乙方不按约支付租金达30日的(双方约定的免租期除外)、乙方原因导致乙方二次以上拖欠费用达10,000元的，甲方有权单方解除合同、收回房屋，乙方应按3个月租金标准支付违约金给甲方。合同签订后，被告于同年12月31日支付原告租金8,200元。因新冠肺炎疫情影响，双方协商将2020年1、2月份应付的租金分摊至2020年3月至2021年1月支付，即每月1,490.91元。2020年4月1日，被告分两笔支付原告租金8,200元、1,490.91元。同年4月30日，被告支付原告租金1,490.91元。同年5月6日，城城上海分公司支付原告租金8,200元。同年6月1日、2日，被告分别支付原告租金1,490.91元、8,200元。同年7月7日，被告分别支付原告租金1,490.91元、8,200元。同年8月12日，被告支付原告租金9,690.91元。同年9月9日，被告支付原告租金8,200元。之后，被告未再支付原告租金。2021年1月16日，系争房屋的实际承租人与被告签订的租赁合同到期后，原告与承租人直接签订了租赁合同。另查明，本院向被告送达应诉通知书、起诉状副本的签收日期为2021年1月15日。上述事实，由原告提供的房屋托管合同、银行账户交易明细及双方当事人的有关陈述等证据予以证实。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方当事人签订的房屋托管合同依法成立，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定如被告不按约支付租金达30日、二次以上拖欠费用达10,000元的，原告有权单方解除合同。现被告拖欠原告的租金期限和金额均已符合合同约定的解除条件，原告请求解除合同，于法有据，本院予以支持。原告自2021年1月16日起与承租人直接签订了租赁合同，即原告已实际收回系争房屋并自行出租，故被告无需再作返还。2020年1、2月份的租金分摊至2020年3月至2021年1月支付，每月1,490.91元，被告已履行5期共7,454.55元，尚欠8,945.45元。合同约定每月8,200元的租金，被告已支付至2020年9月22日，计算至2021年1月15日尚欠四个月租金共32,800元。上述租金合计41,745.45元，应由被告支付原告。双方签订的房屋托管合同系被告制作的格式合同，合同条款内容(包括违约金条款)均由被告拟定，明确约定了任何一方违约应向对方支付按三个月租金标准计算的违约金，现被告发生违约行为，理应按照合同约定向原告支付违约金。被告主张违约金过高、请求调整，于法无据，本院不予采信。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，由此可能产生的不利后果，由其自行承担。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告吕滨和被告城城不动产管理有限公司签订的房屋托管合同于2021年1月15日解除；二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕滨租金41,745.45元；三、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕滨违约金24,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,561元，减半收取计780.50元(原告吕滨已预交)，由原告吕滨负担45.50元，被告城城不动产管理有限公司负担735元，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张晖二〇二一年四月十二日书记员  曹蕾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》（1999年）第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。