北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21276号原告：天津志文科技有限公司，住所地天津市天津自贸试验区（东疆保税港区）兰州道x号x-1x【安德商务秘书服务（天津自贸试验区）有限公司托管第x号】。法定代表人：马逢安，执行董事。委托诉讼代理人：段珍，女，1985年6月15日出生，汉族，天津志文科技有限公司员工。委托诉讼代理人：张合刚，北京市盛廷律师事务所律师。被告：吴国福，男，1962年7月21日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李赫，河北华川（宽城满族自治县）律师事务所律师。原告天津志文科技有限公司（以下简称天津志文公司）诉被告吴国福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理。2020年10月27日，本院依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。本案原告天津志文公司之委托诉讼代理人段珍、张合刚，被告吴国福及其委托诉讼代理人李赫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津志文公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告天津志文公司与被告吴国福于2017年12月18日签订的租赁合同（含2018年3月8日签订的租赁合同补充协议）于2018年8月10日解除；2.判令被告吴国福退还原告天津志文公司合同押金30000元；3.判令被告吴国福返还原告天津志文公司合同尚未履行的租金208283.56元（按照年租金374500元计算，尚未履行期间自2018年8月10日起计算至2019年2月28日止，共计未履行天数为203天）；4.判令被告吴国福赔偿原告天津志文公司装饰装修损失255640.8元（标的物已经全部拆除）；5.判令被告吴国福赔偿原告天津志文公司另行租赁库房损失100000元（另行租赁场地的费用为1.1元/平方米/天，时长为估算）；6.案件受理费由被告吴国福承担。在审理过程中，原告天津志文公司将第3项诉讼请求变更为：判令被告吴国福返还原告天津志文公司合同尚未履行的租金194657.53元（以年租金350000元计算，尚未履行期间自2018年8月10日起计算至2019年2月28日止，共计未履行天数203天）；其他诉讼请求没有变化，与起诉状一致。原告天津志文公司陈述的事实和理由如下：2017年12月18日，原告天津志文公司与被告吴国福就原告天津志文公司承租坐落于北京市通州区里二泗村x号库房及相关地段签订租赁合同，合同对租赁标的物建筑面积、租赁用途、租赁期限、租金及租金支付期限等事项进行了约定。2017年12月25日，原告天津志文公司向被告吴国福支付押金30000元，2018年1月3日，原告天津志文公司向被告吴国福支付租金350000元。2018年3月8日，原告天津志文公司与被告吴国福签订租赁合同补充协议，增加租赁里二泗村x号院房屋三间，年租金24500元，其他条款按照2017年12月18日签订的租赁合同执行。2018年3月29日，被告吴国福向原告天津志文公司出具374500元增值税普通发票，发票注明的租期为2018年3月1日-2019年2月28日。2018年7月下旬，被告吴国福口头告知原告天津志文公司租赁标的物已被列入腾退范围，但并未向原告天津志文公司出示腾退公告，后，被告吴国福多次通知原告天津志文公司搬离。迫于无奈，原告天津志文公司只能另行租赁库房场地，2018年8月9日，原告天津志文公司搬出租赁标的物场地。涉案租赁标的物被列入腾退范围，致使原告天津志文公司与被告吴国福之间签订的租赁合同目的不能实现，且被告吴国福签订租赁合同前对租赁标的物列入腾退范围是明知的。原告天津志文公司不能实现其租赁合同目的的，其有权解除合同。原告天津志文公司2018年8月9日搬出租赁标的物，故原告天津志文公司与被告吴国福之前签订的租赁合同（含补偿协议）应当自2018年8月10日起解除。租赁合同解除后，被告吴国福应当退还原告天津志文公司押金、返还合同尚未履行的租金，并赔偿原告天津志文公司对租赁标的物的全部装饰装修损失（租赁标的物已经全部被彻底拆除）和原告天津志文公司另行租赁库房场地的损失（因合同解除需要另行租赁场地，另行租赁场地每平方米的费用为1.1元/天，主张的时间是估算所得）。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告吴国福辩称：1、同意原告天津志文公司提出的第1项诉讼请求，同意解除原、被告双方签订的租赁合同及补充协议，并认可涉案租赁合同及补充协议解除的时间为2018年8月10日。2、同意返还原告天津志文公司主张的押金30000元。3、对于原告天津志文公司要求返还的未履行租期的租金数额有异议，原告天津志文公司计算方式、标准有误，不同意支付；被告吴国福实际向原告天津志文公司交付标的物的时间是2017年12月18日，原、被告双方约定给予承租人不到三个月的免租期，合同确定的起租期为2018年3月1日，免租期的给予系基于原、被告双方签订长达9年的租赁合同这一事实，在实际租期未履行的情况下，被告吴国福不同意给予免租期，原告天津志文公司事实上自2018年1月29日开始即已经实际使用涉案房屋；而且原告天津志文公司主张的租金总额（374500元）包含了24500元的税费，被告吴国福实际收取租金总额为350000元，应以350000元为租金计算总额。4、不同意原告天津志文公司主张的第4、5项诉讼请求，根据原、被告双方签订的租赁合同第11条约定，被告吴国福不应就所谓的原告天津志文公司的装饰装修损失、另行租赁场地损失承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月18日，原告天津志文公司（乙方、承租人）与被告吴国福（甲方、出租人）签订《租赁合同》一份。租赁合同约定主要内容如下：1.甲方将合法拥有的位于北京市通州区里二泗村x号库房及相关地段（以下简称x号库房）租赁给乙方使用，地段及建筑总面积2700平方米，甲方需提供相关所有权证明文件或提供土地租赁合同，作为合同附件。2.租赁物用途为作仓储使用。3.租赁物交付日期为2017年12月18日，租赁期限自2018年3月1日起至2027年2月28日止，共计9年。4.年租金标准为：350000元，甲方提供仓储服务增值税专用发票；租金自2021年开始，以每三年为一个周期，每个周期按照10%的比例上浮，具体租金收取标准为2018年3月1日至2021年2月28日的租金均为350000元/年，2021年3月1日至2024年2月29日年租金均为每年385000元，2024年3月1日至2027年2月28日年租金均为每年423500元；乙方另缴纳押金30000元。5.因仓储环境不符合乙方要求，乙方将按照实际情况对仓储进行装修，甲方就此补贴乙方100000元，其他成本由乙方支付，甲乙双方另行签署装修补贴协议。6.租金按年支付，乙方应于每年2月1日前支付；乙方以现金、银行转账等方式通过乙方公司账户转到甲方指定账户，甲方收到租金后，在乙方要求提供发票的情况下，甲方协助在15个工作日内取得发票，提供发票所需的税金由乙方承担。7.其他费用：乙方租赁期内发生的包含但不限于水电、网络使用等费用由乙方承担。8.租赁期间，甲方应配合乙方办理相关装修施工手续，并保障乙方在日常工作中正常的供水、供电，如遇特殊情况，甲方应协助乙方提供备用供水及供电；乙方须切实做好已租租赁物的消防、安全工作，由于乙方的原因造成的消防、安全方面的损失，由乙方承担一切责任及相关费用。9.租赁物被纳入政府收回土地使用权范围，导致甲乙双方无法继续履行租赁协议的，政府如针对租赁物的装修补偿、设备安置补偿等涉及乙方投入部分的赔偿，甲方应于政府支付赔偿款后15个工作日内支付乙方（甲方需提供与政府签署的相关赔偿文件的原件给乙方确认赔偿内容，包括不限于赔偿金额、补贴金额等）；如甲方自身原因造成乙方需要改变租赁现状的，甲方应赔偿给乙方带来的实际损失，包括但不限于搬迁、拆除等实际损失成本，该部分补偿由双方协商解决。10.变更解除本合同的条件：甲、乙双方协商一致的，可以通过协议的形式变更本合同的条款，有下列四种情形之一的，本合同自动解除，双方不承担违约、赔偿责任，甲方扣除发生的租金，剩余租金及押金须于乙方停租后15个工作日内退还乙方，（1）租赁物被国家依法征用的、收回土地使用权；（2）租赁物因城市建设被依法列入拆迁许可范围的（国家、镇、村规划用地），政府不给予补偿的；（3）租赁物因意外事件，不可抗力等原因毁损、灭失的；（4）双方另行约定解除合同条款的。11.甲方负责出租物的使用安全，包括甲方合法出租手续，乙方能够正常经营的相关手续等。12.该《租赁合同》还约定了其他内容。经核实，涉案租赁合同签订后，原告天津志文公司亦向被告吴国福支付了租金35万元、押金3万元，被告吴国福向原告天津志文公司交付了涉案租赁标的物并向原告天津志文公司支付了10万元装修补偿款。另查：2018年3月8日，原告天津志文公司（乙方、承租人）与吴国福（甲方、出租人）签订了《租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）一份。补充协议约定主要内容如下：1.乙方向甲方增加租赁里二泗村x号院（x号库房）房屋三间，每年租金24500元，由此39号库房年租金合计金额为374500元，合计金额为含税金额，税金由乙方承担。2.其他房屋租赁合同条款均按甲乙双方于2017年12月18日签订的租赁合同执行；本协议未列明事宜，继续按房屋租赁合同执行，如有冲突的内容，按补充协议执行。3.该补充协议还约定了其他内容。再查：2018年7月，案外人北京市通州区张家湾镇人民政府发布《腾退公告》，该公告载明主要内容为，1.因2018年通州区张家湾镇新一轮百万亩造林绿化工程项目建设和工业大院腾退需要，项目区内所有集体土地房屋及地上物需要整体腾退。2.相关权利人请于2018年7月31日前到村委会、服务公司办理腾退事宜。3.该公告还载明了其他内容。经询问，原、被告双方均认可，涉案租赁标的物系位于前述《腾退公告》载明需要腾退的土地范围以内，且原告天津志文公司已于2018年8月9日撤场，现涉案租赁标的物已被拆除、腾退。在审理过程中，本院就涉案租赁标的物是否取得建设工程规划许可证或者不产权证书事宜进行了询问。被告吴国福表示，涉案标的物当初曾根据镇政府的安排、要求报送过相关材料，镇政府也表示会发放相关证书、证明、办齐相关手续，但后来一直没有向权利人发放相关证书、证明或手续；该类情况在当时存在一定的普遍性，并非本案诉争标的物一起。在审理过程中，本院就涉案租赁标的物使用计费起始时间进行了询问。原告天津志文公司认为，涉案租赁合同明确约定了租金起付时间点即2018年3月1日，在该时间节点以前的时间段均应当属于免租期，根据合同约定免租期被告吴国福无权向原告天津志文公司收取费用。被告吴国福则认为，原、被告双方最初订立涉案租赁合同时约定长达3个月免租期的根本原因在于涉案租赁合同约定了长达9年的租赁期限，且相信涉案租赁合同约定租赁期限能够履行完毕，但事实上涉案租赁合同仅履行不到一年，即无法继续履行，故原告天津志文公司不能享有3个月的免租期，否则对被告吴国福有失公平，被告吴国福要求从2018年1月29日开始计算租金。在审理过程中，就涉案租赁房屋的装饰装修状况，经本院询问，原告天津志文公司表示将涉案租赁房屋的窗户做了钢化玻璃，一共有二三十块，将整个地面铺成特别光滑的，墙面重新刮腻子，还有一个门，总体来讲窗户的装修花费较多，但不清楚装修的进场时间和出场时间。被告吴国福表示在原告天津志文公司租赁后，原告天津志文公司对涉案租赁房屋进行了装修，包括地面和墙面，地面原来是硬化的，后来做了水泥地面，墙面刮了腻子，但是窗户并没有更换，只是重新粘贴了玻璃。在审理过程中，被告吴国福表示关于原告天津志文公司提交的《库房修缮工程清工承包合同》、增值税发票以及房屋使用合同等材料，被告吴国福均不予认可，认为与本案无关。被告吴国福表示，按照《租赁合同》约定，被告吴国福已经支付了原告装修款10万元，此外被告吴国福还应原告天津志文公司要求对涉案房屋的房顶进行了加固。原告天津志文公司认可被告吴国福向其支付了装修补偿款10万元，但原告天津志文公司在本案中主张的装饰装修费用损失数额系已经扣除被告吴国福支付款项后的数额，对于被告吴国福主张的涉案仓库进行加固事宜，因原告天津志文公司相关工作人员离职，无法核实，即使被告吴国福所述属实，也属于出租人的义务，系为实现合同目的的必要条件。在审理过程中，经本院询问，原告天津志文公司表示，涉案租赁房屋的具体用途是做仓库使用，用于放宠物粮食，除租赁涉案房屋以外，在北京市大兴区还有其余租赁仓库，原告天津志文公司的主要经营地、实际经营地、注册地均在北京，纳税和报税是在天津，原告天津志文公司的实际经营处于亏损状态，故没有增值税，但是进口时有进项税，一年大约有几十万元左右。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。无效的合同自始没有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，原、被告双方就原告天津志文公司自被告吴国福处租赁使用涉案库房及相关地块达成一致意见，签订书面租赁合同，双方事实上亦按照合同约定履行了一定的合同义务。在合同履行过程中，涉案租赁标的物被腾退征占，导致涉案租赁合同无法继续履行。根据法律、法规的规定，人民法院在审理合同纠纷案件时，应当依职权主动审查合同效力，确定合同状态。国家鼓励、保障各类主体依法开展市场经营活动，活跃市场经济，对相关主体的合法权益依法予以保护。但是，各类主体在参与市场经营活动时亦应当遵守法律法规的规定，并应当尽到审慎义务。根据法律规定，出租人应当对租赁标的物的瑕疵承担责任，确保标的物符合法律法规的强制性要求，本案中，出租人清楚的知悉涉案标的物，没有取得相关规划审批手续，不符合相关规定，但仍旧对外出租牟利，与原告天津志文公司签订涉案租赁合同，由此引发后续事宜，故被告吴国福因就标的物的瑕疵向承租人承担责任。原告天津志文公司作为市场经营主体，租赁标的物做经营性使用，在租赁标的物时亦应当审查租赁标的物的合法性，但从原、被告双方最终签订涉案租赁合同并实质履行的客观情况而言，原告天津志文公司显然没有尽到合理义务，并由此导致损失，故其对此亦负有过错。实务中，司法部门对合同效力的审查尤其是人民法院在案件审理过程中的审查均属于事后审查，故人民法院在依法确定合同效力、状态后，在处理对应后果时，应当充分考虑双方当事人订立合同的时间节点、过错程度、合同履行程度、履行期限、当事人当初的合意等诸多因素综合进行评判。尤其是在合同无效且合同双方当事人对于合同无效均存在过错的情况下，为平衡双方当事人利益，同时为打击违反法律法规强制性规定订立合同的不良现象，应当就合同当事人遭受的损失，在合同当事人之间依法进行适当分配。当然，人民法院在确定相关责任、分配相关损失时，需要特别注意合同当事人当初的合意，避免利益失衡，避免合同一方当事人由此滥用权利，尤其需要杜绝一方当事人在恶意诉讼、违背诚实信用原则的情况下反而获利的情况发生。关于原告天津志文公司诉至本院要求确认涉案租赁合同及补充协议于2018年8月10日解除的诉讼请求，对此被告吴国福予以同意。但是，本案中，根据现有查明、认定的事实，结合双方当事人之意见，可以确定涉案租赁标的物库房及相关场地达到2700平方米，并结合原被告双方对涉案库房进行相关装饰装修的意见，可以确认涉案库房体量较大。经询问，出租人被告吴国福及涉案租赁标的物实际权益人（如果存在）至今仍未就该标的物取得相关规划审批手续，故，租赁合同约定的标的物不符合法律法规的规定，原、被告双方就诉争标的物所订立的租赁合同应属无效，在合同无效的情况下，亦不存在合同解除问题。关于原告天津志文公司要求返还租赁押金30000元的诉讼请求，被告吴国福予以同意，在涉案租赁合同不能继续履行的情况下，被告吴国福亦没有继续占有该笔款项的合理依据，故本院对此予以确认。关于原告天津志文公司要求被告吴国福退还未使用租赁期限租金的诉讼请求，在涉案租赁合同无效的情况下，该笔费用应为未实际使用期限费用的返还；本案中，原、被告双方对于在涉案租赁合同未能全部履行的情况下，承租人是否能仍能享有全部免租期事宜存在分歧，但是结合前述分析，涉案租赁合同应属无效，故原、被告双方有关免租期的约定亦不予以适用，承租人应按照实际使用期限支付占有使用费，本案中，被告吴国福要求原告天津志文公司支付自2018年1月29日起至2018年8月9日止证据充足，剩余未使用期间的费用应由被告吴国福予以返还，具体返还数额以本院核实数额为准。关于原告天津志文公司装饰装修损失，被告吴国福不予同意；经审查，原告天津志文公司提出该项损失事实基础及理由为其自身的装饰装修投入数额并非相关投入的腾退补偿，结合涉案租赁合同及补充协议的签订情况，被告吴国福已经向原告天津志文公司支付10万元装饰装修补偿款的实际情况，原告天津志文公司基于其该项理由要求被告吴国福对其装饰装修进行赔偿，缺乏事实基础，本院不予支持。关于原告天津志文公司主张的另行租赁库房损失一节，被告吴国福不予同意，不认可原告天津志文公司主张的数额，且认为根据涉案租赁合同约定，即使原告天津志文公司存在一定的损失，相关损失亦应由原告天津志文公司自行负担。根据本案查明的事实，原告天津志文公司在签订涉案租赁合同及补充协议时应当清楚的知悉涉案租赁标的物的状态，且就此进行了相应的约定，据此，原告天津志文公司对于涉案标的物可能面临的腾退风险、涉案合同租赁可能不能全部履行的风险都有较为清晰的预判，故其要求被告吴国福对其另行租赁库房进行赔偿没有事实基础及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告天津志文科技有限公司与被告吴国福于2017年12月18日签订的《租赁合同》以及于2018年3月8日签订的《租赁合同补充协议》无效；二、被告吴国福返还原告天津志文科技有限公司押金30000元，自本判决生效之日起七日内执行清；三、被告吴国福返还原告天津志文科技有限公司未使用期限的已付占有使用费164931.51元，自本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告天津志文科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4802元，由原告天津志文科技有限公司负担3226元（已交纳），由被告吴国福负担1576元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  梁 涛二〇二一年四月二十一日法官助理  王泽宇书 记 员  王 倪