贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初9890号原告：王西能，男，汉族，1986年3月25日出生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。委托诉讼代理人：杨伦欢，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201610517835，特别代理。被告：贵阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵阳市花溪区碧桂园一期建设项目1号综合楼。法定代表人：黄士冯，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王飞，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201810061745，特别代理。原告王西能诉被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王西能的委托诉讼代理人杨伦欢，被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王飞到庭参加诉讼。审理中，因受新型冠状病毒感染肺炎疫情期间“不可抗力”等原因，本院依法扣除相应的审限。本案现已审理终结。原告王西能向本院提出诉讼请求：1.判令被告从2018年7月1日起，按照已付总房款727023元的万分之二／日的标准（即145元／日）向原告支付违约金至2019年3月18日止（共计261天）的违约金37845元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月20日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其位于贵阳市花溪区在建房屋出卖给原告，房屋建筑面积为144.22平方米，套内建筑面积为113.38平方米，房屋总价款为727023元，付款方式为原告于本合同签订之日向被告支付首付房款147023元，余款580000元以银行按揭支付。《商品房买卖合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书”。《商品房买卖合同》第十三条还约定：“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理:（2）、逾期超过90日,买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日内向买受人支付已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同签订后，原告严格按照合同约定的付款方式全面、适当地履行付款义务。2018年6月30日，被告通知原告收房，原告到达被告处办理收房手续时，要求被告提供合同第十一条约定的建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书和经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书，被告无法提供。原告认为其所购买的房屋尚不具备合同约定的交付条件，故而拒绝接收所购买房屋。截止目前，被告因自身原因无法满足交房条件未交房这一事实已逾期超过90日。因此，原告为维护自身合法权益，诉至本院，诉请如前。被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司辩称，一、被告未按时交付商品房是因为碧桂园经出让的国有土地使用权地块存在梵净山轮胎厂未拆迁完成导致被告综合验收未过，因此未取得相应证书，拆迁问题是属于政府职责范围，因此逾期交房不能归责于被告，不应承担违约责任。二、原告计算违约金标准过高，根据法律规定应为补偿性为主，惩罚性为辅，该案中原告未举证证明其实际损失，建议以通地段、同时间租房的租金为限。本院经审理认定事实如下：2016年9月20日，原告王西能与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：ＹＤＧＧ—04Ｈ-24Ｈ-02ＤＹ-801。双方约定原告向被告购买位于贵阳市花溪区房屋，房屋总价款为727023元。原告于合同签订之日向被告交付首期房款147023元，余款580000元以银行按揭支付。该《商品房买卖合同》第十一条约定，交付时间和条件（一）出卖人（即被告）应当在2018年6月30日前向买受人（即原告）交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》……”，该《商品房买卖合同》第十三条约定，“逾期交房责任（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人交付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。该《商品房买卖合同》第十四条“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的／日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。原、被告双方于2016年9月20日还签订《补充协议书》一份载明，买卖双方一致同意，买卖双方按《商品房买卖合同》第十一条第（一）款的约定的期限交付该商品房，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，而无须承担逾期交楼违约责任：1.遭遇不可抗力；2.政府部门迟延有关文件批准或其他政府行为；3.买受人有任何违约行为。另，根据原告提交的《碧桂园集团通用机打收据》显示，原告于2016年9月17日向被告支付定金10000元，2016年9月20日支付了首期137023元，2016年9月28日被告收到银行按揭款580000元。原告共计缴纳购房款727023元。另查明，被告已于2019年3月18日向原告移交案涉房屋。上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、补充协议书、《碧桂园集团通用机打收据》、《招商银行个人贷款借款借据》、碧桂园物业及资料移交书等证据在卷佐证，业经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告请求主张违约金的问题。原告向被告购买房屋，被告应当在2018年6月30日前向原告交付该商品房。按照双方商品房买卖合同以及补充协议的约定，商品房交付时应当包括：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。很显然，被告不能在合同约定的交房时间（即2018年6月30日）前向原告交付案涉商品房，即使被告于2019年3月18日向原告实际移交了房屋，被告的行为也已经构成违约，应当承担相应的违约责任。但是，需要说明的是原告的房屋在2019年11月29日已实际交付，被告交房后，原告实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，按照一般生活常理，原告此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。并且，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》“逾期交房责任”部分也明确约定逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此，对于原告主张被告支付以总房价（727023元）为基数按照日万分之二的标准计算自2018年7月1日至2019年3月18日的逾期交房违约金的共计37951元[727023元×261×2÷10000=37951元]，现原告主张被告支付违约金37845元，本院从其自愿，予以支持。另外，认定违约金是否过高，一般应以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，被告未提交证据证实约定的违约金过高，应当承担举证不利的后果。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二之规定，判决如下：被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王西能支付的逾期交房违约金37845元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  谢茂二〇二一年四月二十三日法官助理王跃书记员吴**贤