北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初1741号原告：朱建明，男，1971年11月6日出生，汉族，中科蓝光北京电缆科技有限公司法人，住北京市丰台区。被告：韩瑞军，男，1973年7月14日出生，蒙古族，北京金贝冠销科技有限公司经理，住北京市大兴区。被告：刘丽丽，女，1981年1月14日出生，汉族，北京易家联行房地产有限公司法人，住北京市大兴区。上述二被告的共同委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。原告朱建明与被告韩瑞军、被告刘丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱建明、被告韩瑞军、被告刘丽丽的共同委托诉讼代理人岳仁东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱建明向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告房屋租金余款149163元及逾期利息（按照年利率6%计算自2020年2月1日至实际给付完毕之日至）；2.判令二被告按合同第九条第（二）款支付违约金250000元；3.判令二被告按合同第十二条第（3）款支付违约金125000元；4.判令二被告支付2020年全年物业费22266.8元，2020年供暖费16244.54元，恢复原状费用18135元，扣除押金42000元，还需支付14646.34元；5.本案的诉讼费用由被告负担，包含律师费、交通费、误工费等。事实和理由：原告与被告一于2017年11月15日签定了北京市房屋租赁合同，被告二系居间人北京易家联行房地产经纪有限公司（以下简称：易家联行公司）的法定代表人。合同约定承租期自2017年11月16日起至2028年3月2日止，共计10年3个月零15天，前105天为免租期（免租期的前提是租满十年，如非出租方因素租期不到十年，承租方需补交免租期所有租金）。被告断断续续交付2年租金后，第三年度前半年租金仅交8万后便一直没有再交余款，被告应当立即支付剩余租金及逾期利息。被告的行为已经构成违约，应该按照合同约定支付违约金250000元，另外，被告并未按照约定在规定的期限内移走其在承租期内所有注册的公司，应当支付违约金125000元，且被告应当按约定支付物业费、供暖费、垃圾清运费、恢复原状的费用等。该债务发生在两被告夫妻关系存续期间，且两人均为易家联行公司的自然人股东，共同合伙经营、生活，应当共同承担民事责任。韩瑞军、刘丽丽辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.本案缺少必要的诉讼参与人，涉案合同出租人为原告与薛松英，房屋所有权人也为原告与薛松英，薛松英的声明不足以弥补涉案程序的瑕疵；2.刘丽丽不是适格被告，不是合同相对方，根据合同相对性原则，原告主张刘丽丽承担相应责任没有依据；3.关于合同解除，2020年2月受疫情影响，因不可抗力，涉案合同无法履行，本案中疫情影响导致韩瑞军客观上无法开展业务，其租赁目的无法实现，疫情发生后韩瑞军于2020年3月27日明确告知原告，因次承租人从事幼儿教育受疫情影响，无法继续履行合同，通知原告解除合同，交还房屋。2020年4月26日，被告方积极帮助原告寻找承租人，并最终促成新的承租人李清占于2020年4月底与原告达成协议，2020年4月28日已经将涉案房屋的钥匙交给原告，解除行为未造成原告任何损失，根据涉案合同第8条的规定，因不可抗力导致合同无法履行，本合同自动解除，所以原告方主张被告承担违约责任无依据；4.关于租金交纳，被告于2020年2月1日已经向原告交付2020年3月1日至2020年4月28日共计59天租金，所以并不存在拖欠租金的行为；5.涉案租赁合同是由朱建明事先拟定的格式合同，该合同第5条、第7条约定明显加重被告的责任，而且朱建明没有采取明显的说明注意，所以该条款应该属于无效条款，关于涉案房屋公司注册问题，并非是被告注册的公司，而且原告已经向市场监督部门进行投诉，市场监督部门已经将公司拉黑，不影响涉案房屋注册公司，没有给原告造成任何损失；物业费、供暖费均是合同解除后的费用，原告主张被告支付没有事实及法律依据，关于恢复房屋原状，原告没有充分证据，所以请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：朱建明为坐落于北京市大兴区乐园路4号院3号楼13层1616、1615、1612、1617室房屋所有权人。2017年11月15日，朱建明（出租人，甲方）与韩瑞军（承租人乙方）、居间人易家联行公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，该合同第一条房屋基本情况约定：房屋坐落位置为北京市大兴区乐园路4号院3号楼13层1616、1615、1612、1617室，房屋所有权人朱建明、薛松英；第二条房屋租赁情况约定：房屋用途为办公；第三条租赁期限约定：房屋租赁期限自2017年11月16日至2028年3月2日，共计10年3个月零15天。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。第四条租金及押金约定：租金半年付，25万元，押一付六个月，各期租金支付日期：2017年12月5日前、2018年8月1日前、2019年2月1日前，以此类推。押金4.2万元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数退还乙方。乙方将相应租金汇入甲方如下账户：薛松英，6217580100003978830。第五条其他相关费用的承担方式约定：租赁期内的下列费用中：水费、电费、物业费、暖气费等费用由乙方承担。第七条转租及其他约定显示：甲方授权乙方全权办理该房产在租期内的租赁事宜，可以转租该房产给任何第三人，乙方就受转租人的行为向甲方承担责任。甲方全力无条件配合办理公司注册手续，乙方租期满一个月内转出所有注册的公司，该合同前105天为免租期，乙方无须支付租金，免租期前提是本合同履行期满十年。第八条合同解除约定：乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达30日的，欠交各项费用达20000元的。第九条违约责任约定：租赁期内，乙方需要提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金600%支付违约金。第十二条其他约定事项显示：甲方承诺免租期105天，且租金不递增，免租期的前提是租满十年，如非甲方原因承租期不到十年，乙方需补交免租期所有租金。1617房外侧小储物间甲方可放杂物使用。租赁期满或合同解除，乙方应在合同解除后一个月移走在承租期内所注册的公司；合同解除当日，乙方应向甲方交接钥匙、水电卡、相应交接单中的物品，形成书面交接手续，同时，清理出租房内的垃圾及杂物，且保持干净整洁。违约方另行支付三个月租金作为补偿，此违约补偿金不包含在本合同第九条违约责任条款内。合同签订后，朱建明交付了上述房屋，韩瑞军交付租金。易家联行公司是刘丽丽和韩瑞军夫妻二人经营，易家联行公司自2020年11月16日法定代表人由刘丽丽变更为刘君轩。双方当事人均同意在本案一并将押金予以折抵。至于租金计算。朱建明主张因韩瑞军要求提前解除合同，故免租期租金应该支付，故根据推算，韩瑞军在2020年2月1日交纳2019年11月16日至2020年4月30日期间的租金，应已经交纳了8万元，尚欠14.9163万元。韩瑞军及刘丽丽主张根据合同约定，不考虑免租期是否计算租金的问题，在2020年2月1日应该交纳2020年3月2日至2020年9月1日期间的租金。对此，朱建明表示认可。韩瑞军及刘丽丽另主张其在2020年2月1日之后支付了8万元的租金，按照日租金折算，已经支付至2020年4月28日，故并未拖欠2020年4月28日之前的租金。关于合同解除。朱建明主张2020年3月底，被告给其打过电话，说一个月后要提前解除合同，因为被告所出租的公司经营不下去了，所以次承租人对被告说解除合同，被告说他也无力承担房租，所以要解除合同。韩瑞军及刘丽丽主张2020年3月27日，电话告知朱建明的，原告提供的催款函中能够体现，2020年2月受疫情影响，导致合同不能履行，次承租人是做幼儿教育培训机构，发生疫情之后不能营业，所以导致合同不能履行，被告方为了减少损失，及时告诉朱建明解除合同。关于房屋腾退交接。朱建明主张当时其催被告办理交接手续，被告告知钥匙还在次承租人手里，次承租人的房租交到了2020年4月30日，所以钥匙不给被告，被告还有余款没有退给次承租人。当时有人想看房，所以催被告尽快办理交接手续，于2020年4月28日搬离，是韩瑞军和次承租方进行交接的，并没有和原告进行交接，2020年5月10日次承租方把钥匙交付，水电卡是2020年5月10日左右交付的，后朱建明又主张2020年5月8日办理腾退手续，次承租人与其签订的交接单。韩瑞军主张其告知朱建明解除合同的时候就跟朱建明说过次承租人的情况，是2020年4月27日腾退房屋的，是和朱建明妻子薛松英亲自交接的，但并没有交接手续，2020年4月28日办理的交接手续，微信聊天记录里有显示。关于房屋恢复原状。朱建明为证明恢复原状费用，提交工程报价单及合同、收据、支票存根，证明朱建明为恢复原状支付费用27000元，其中后期改造费用8865元不再要求，仅要求18135元。在18135元的费用，包含小储物间的恢复费用。韩瑞军、刘丽丽提交的其与薛松英的聊天记录显示薛松英于2020年4月28日带人看房拿钥匙进入房间，并提出房间地板缝隙太大，地板直接用胶粘贴瓷砖，导致瓷砖无法继续使用、屋内并未清理干净致使房屋不好出租等问题。韩瑞军及刘丽丽主张房屋是交给第三方使用，具体增加什么并不清楚。关于涉案房屋物业费及供暖费。朱建明主张根据合同约定2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费共计22666.8元及2020年至2021年供暖期的供暖费共计16244.54元，应由韩瑞军、刘丽丽负担，已经替韩瑞军、刘丽丽垫付。韩瑞军及刘丽丽主张其的确未交纳2020年度的物业费及供暖费，其只应交纳其使用期间的费用，并未约定按自然年度交费。朱建明另行提交国家企业信用信息公示系统网页打印截图，证明截止到2020年6月8日尚有三家公司未迁出涉案房屋。韩瑞军及刘丽丽主张公司并非其公司注册，而且朱建明已经向市场监督管理部门进行投诉，市场监督部门已经将公司拉黑，不影响涉案房屋注册公司。本院认为，因本案诉争法律事实发生在2021年民法典实施之前。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，韩瑞军及刘丽丽是否承担共同责任的问题。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案涉案合同，居间方是易家联行公司，而该公司法定代表人是刘丽丽，刘丽丽和韩瑞军是夫妻，本案涉案房屋由韩瑞军承租又用于对外出租进行盈利，根据合同内容来看，涉案房屋的承租及出租刘丽丽均是知悉的，应认定是刘丽丽和韩瑞军的共同经营行为，故对朱建明要求韩瑞军和刘丽丽承担本案共同责任的请求，本院予以支持。本案中，首先合同解除及腾退问题。根据双方提交的证据及庭审情况，朱建明认可韩瑞军及刘丽丽在2020年3月提出解除合同，根据韩瑞军和薛松英之间的微信可以看出薛松英已经带人看房转租及房屋已经腾退的事实，本院认定双方合同于2020年4月28日解除。结合朱建明和韩瑞军之间的房屋租赁合同约定，免租期的前提是租期满十年，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商。结合本案情况，涉案房屋用于办公，并非居住用房，结合疫情影响，本院酌情认定韩瑞军及刘丽丽应支付免租期租金共计80000元。至于违约金。韩瑞军并未按照合同约定履行合同义务，属于违约，但因考虑疫情影响及违约对朱建明造成的损失情况，并结合韩瑞军交纳的押金情况，押金与违约金予以折抵后，本院酌情确定韩瑞军及刘丽丽另行支付违约金42000元。至于恢复原状费用。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合朱建明提交的证据及其自认恢复原状工程中含有其自用的储藏室恢复，故对朱建明主张的恢复原状费用数额，本院酌情确定为10000元。对于朱建明要求的供暖费及物业费，虽合同约定一次性交清一年，但考虑本案情况，并根据公平原则，本院认为韩瑞军及刘丽丽应承担2020年1月1日至2020年4月28日期间的物业费，故对朱建明要求的物业费合理部分（22666.8元÷365天×118天），本院予以支持。至于供暖费，因韩瑞军及刘丽丽并未使用2020年至2021年供暖期的供暖服务，故本院不予支持。对朱建明要求的误工费、律师费等费用，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、韩瑞军、刘丽丽于本判决生效之日起十日内给付朱建明房屋租金80000元；二、韩瑞军、刘丽丽于本判决生效之日起十日内给付朱建明2020年1月1日至2020年4月28日期间的物业费7328元；三、韩瑞军、刘丽丽于本判决生效之日起十日内给付朱建明违约金42000元；四、韩瑞军、刘丽丽于本判决生效之日起十日内给付朱建明恢复原状费用10000元；五、驳回朱建明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4594元，由朱建明负担3051元（已交纳），由韩瑞军、刘丽丽负担1543元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年四月二十九日法官助理  印承程书 记 员  陈禄源