安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民再9号 抗诉机关：安徽省人民检察院。 申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：安徽蕴徽商贸有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路268号学府名都小区3幢1001室。 法定代表人：王雯琦，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：徐继伟，安徽权祯律师事务所律师。 被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：徐晋，男，1966年3月30日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：尹兖，安徽豪迪律师事务所律师。 申诉人安徽蕴徽商贸有限公司（以下简称蕴徽公司）因与被申诉人徐晋房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市中级人民法院（2019）皖08民终336号民事判决，向安徽省人民检察院申诉。安徽省人民检察院作出皖检民（行）监[2020]34000000128号民事抗诉书，向安徽省高级人民法院提出抗诉。安徽省高级人民法院作出（2021）皖民抗6号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。安徽省人民检察院指令安庆市人民检察院指派检察员许灵春、叶兵卉出庭。申诉人安徽蕴徽商贸有限公司的法定代表人王雯琦及其委托诉讼代理人徐继伟，被申诉人徐晋及其委托诉讼代理人尹兖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 安徽省人民检察院抗诉认为，安徽省安庆市中级人民法院(2019)皖08民终336号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明,适用法律确有错误。理由如下: 一、判决对蕴徽公司主张的双方协商一致降租2万的事实未予认定缺乏证据证明,适用法律确有错误。 徐晋在一审起诉状中主张“蕴徽公司应支付其2017年4月至9月的房屋租金393702元”,并在2018年8月2日将上述诉讼请求变更为“10000元”,从其诉请中可见,徐晋认为徽公司自2017年4月份开始拖欠房租。且徐晋在起诉状的事实和理由部分进一步明确,蕴徽公司支付租金至2017年3月,此后蕴中徽公司开始拖欠房租。《最高人民法院关于适用的解释》的第九十二条规定,一方当事人法庭审理中,或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中,对于已不利的事实明确表示承认的,另一方当事人无需举证证明。据此,对于蕴徽公司关于双方协商一致降租2万元的主张,应视为徐晋构成自认。至于徐晋撤回起诉,可否视为自认的撤回问题。当事人基于自身诉讼权利的处分,在法院庭审过程中,承认另一方当事人对己不利的陈述事实,此种自认的认定及效力，直接关系到案件事实及法律适用问题,对一审、二审法院均产生法律拘束自力。无正当理由,作出自认的当事人不能予以推翻或自行恢复。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(2019年修订前)第八条第四款规定,当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意,或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者大误解情况下作出且与事实不符的,不能免除对方当事人的举证责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(2019年修订后)第九条有下列情形之一,当事人在法庭辩论终结前撤销自认的,人民法院应当准许:(一)经对方当事人同意的;(二)自认是在受胁迫或者重大误解情况下作出的。人民法院准当事人撤销自认的,应当作出口头或者书面裁定。据此,只有在满足法定撤销(或撤回)条件的情况下方能构成自认的撤销(或撤回),如时间必须发生在法庭辩论终结前,事由必须满足对方当事人同意或受到胁迫、重大误解等情形。当事人撤回起诉状,并非撤销(或撤回)自认的法定事由,且当事人撤回起诉,并不需要对方当事人同意,一般也不需要存在其他法定事由,仅是对其处分自已诉讼权利的尊重,因此,当事人撤回起诉状并不必然产生相关自认的撤销(或撤回)法律后果。徐晋对蕴徽公司主张的双方协公致协商一致降租2万的事实,已在起诉状中自认,蕴徽公司无需再承担举证责任。且,蕴徽公司在2016年12月20日按约交易第一季度全部租金176851元,徐晋予以接受,未按交习惯对此提出异议,进一步佐证双方关于降低2万元房租已达成合意。 二、蕴徽公司未缴纳2017年第二季度房租,符合合同约定。 2017年3月6日,安徽省安庆市迎江区人民法院向百顺珠宝店发出(2017)皖0802执字122号协助通知书,要求该店从2017年7月将应交给鑫安公司的房租提存至法院账户,上述事实双方无异议。可以证明,在2017年3月20日交付第二季度房租之前,蕴徽公司已知道其与徐晋的租赁合同必将在2017年7月终止履行,案涉房屋2017年4月至6月的房租,定属于合同尾款。2017年4月19日,一审法院发出(2017)皖0802执122号公告,公告事项:一、责令被执行人鑫安公司将上述房屋使用权移交给商业大厦公司;二、相关租赁单位于2017年5月8日前与商业大厦公司就上述房屋签订新的租赁合同,或者迁出上述房屋。公告进一步印证了上述事实。因徐晋与蕴徽公司的《房屋租赁合同》明确,35万元保证金在甲方本合同期限届满前充抵尾期租金。即便蕴徽公司2017年尚欠付徐晋租金2万元,再加上4、5、6月份尚未给付的租金尾款之和,亦远小于35万元保证金,故蕴徽公司未能在2017年3月20日交付2017年4月至6月的房租,系依约定用保证金折抵租金尾款的行为,并不违约。且,安徽省安庆市中级人民法院于2020年11月9日作出(2020)皖08民终2106号民事判决,支持了徐晋要求蕴徽公司支付2017年4月1日至6月14日的房租共计18万余元的诉讼请求,已弥补了徐晋的租金损失。 三、判决判令35万元保证金不予返还,适用法律确有错误，且违反诚实信用原则。 (一)合同提前终结的主要原因在于出租方徐晋。本案中,鑫安公司从商业大厦处租赁涉案房屋,鑫安公司又将涉案房屋转租给徐晋,徐晋再次将涉案房屋转租给蕴徽公司,形成三个独立的合同,即鑫安公司与商业大厦的租赁合同、鑫安公司与徐晋的转租合同,以及徐晋与蕴徽公司次转租合同,出租人出租房屋行为和承租人转租房屋行为以及次承租人转租房屋行为处分的是同一标的物,徐晋与蕴徽公司签订的次转租合同中双方的权利义务是交付房屋、收取租金和占有使用涉案房屋并按期支付租金。因商业大厦与鑫安公司之间的租赁合同已经诉讼解除,导致作为次承租人的徐晋也丧失了合法占有、使用涉案房屋的权利,徐晋与蕴徽公司之间的转租合同已无法履行。因此,造成案涉合同提前终止的原因是徐晋不能提供可以合法占有、使用的房屋,而非乙方违约迟延支付租金等导致。故蕴徽公司有权主张损害赔偿请求权,徐晋与蕴徽公司签订的《房屋租赁合同》违约责任部分约定,因徐晋原因造成合同提前终止,则应按照有关法律规定赔偿损失,故蕴徽公司有权向徐晋主张因合同提前终止的损害赔偿请求权。现蕴徽公司作为非违约方,仅主张违约方返还35万元保证金,其诉请并无不当。 (二)判决的违约金过高,且法院未能依法履行释明义务,确有错误。依据合同法第114条规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同法解释二第28条规定,当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案方件适用法律问题的解释》第27条的规定,买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金,对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的,人民法院应当就法院若不支持免责抗辩,当事人是否需要主张调整违约金进行释明。第45条规定,法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定;没有规定的,人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定,参照适用买卖合同的有关规定。权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的,人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定,再引用买卖合同的有关规定。合同法第174条规定,法律对其他有偿合同有规定的依照其规定。没有规定的,参照买卖合同的有关规定。综上可见,违约金有吸收损害赔偿损失的功能,如果违约金过分高于实际损失30%,属于违约金过分高于实际损失的情形,法院应当向的债务人进行释明,即询问债务人是否提出适当减少违约金请求。具体而言,合同一方当事人以对方违约为由主张支付违约金,对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩,而未主张调整过高的违约金的,人民法院应就当事人是否需要主张调整违约金进行释明。本案,即便如判决认定蕴徽公司存在欠付2017年第一季度2万元房租的违约事实,判决判令没收35万元保证金用以承担违约责任,显然违约金过分高于实际损失,法院未能依法履行释明义务,适用法律确有错误。 蕴徽公司称，同意检察机关抗诉意见。 徐晋辩称，一、原判认定事实清楚，适用法律正确。蕴徽公司恶意违约事实客观存在。1、蕴徽公司的转账凭证表明，其拖欠2017年第一季度房租2万元；2、蕴徽公司与商业大厦在2017年6月14日签订新的租赁合同，将签订日期倒签为5月6日，此事实表明蕴徽公司与徐晋的租赁合同并未终止，也表明蕴徽公司逃避违约责任；3、2017年3月20日是蕴徽公司支付第二季度租金的最后期限，其交租义务在前，签订新的租赁合同再后；4、蕴徽公司篡改法院协助执行通知书中向法院提存租金的时间，且在法院谈话笔录中陈述租金已交至2017年6月份，目的是为了恶意拒付租金，逃避违约责任。二、案涉合同履约保证金不但具有担保债务履行的功效，还有惩罚违约人和补偿无过错方当事人所受损失的效果。蕴徽公司所欠租金利息、占有使用店铺及享受店铺装潢所带来的受益远大于35违约保证金，其绕开徐晋与商业大厦直接签订新的租赁合同，既避免了支付高额商铺转让费的市场惯例，又享受了徐晋投资装潢店铺所带来的收益，却导致徐晋前期装潢改装店铺的投入及转让店铺处理服装等造成的损失无法得到应有的补偿。在案涉房屋前期的相关案件诉讼过程中，徐晋始终按照法院的指示行事，无任何过错，而蕴徽公司恶意违约，扰乱市场秩序和法院执行程序，故法院判决驳回其返还保证金的请求并无不当。 蕴徽公司向一审法院反诉请求：一、判令徐晋退还其合同保证金350000元及该款自2017年4月20日起至款清之日止的利息；二、判令由徐晋承担诉讼费用。 一审法院认定事实，2013年4月8日，徐晋与蕴徽公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：徐晋提供所属地处安庆市建设路118号原安庆商场1层南侧除去浦发银行所租赁的场地的商业用房，供蕴徽公司在租赁期间内使用；租赁期自2013年4月1日至2020年12月30日止；双方签订本合同后，蕴徽公司将一次性支付保证金35万元，如果蕴徽公司在合同期内有违约行为，徐晋收取的保证金不予退还；蕴徽公司在租赁期限内每季向徐晋缴纳租金175000元，第二年起租金在上一年的基础上增加4%，此后逐年如此；蕴徽公司应于每季十日前向徐晋一次性交付下季租金。2013年4月9日，蕴徽公司向徐晋支付保证金35万元。2016年12月20日，蕴徽公司向徐晋支付2017年第一季度房屋租金176851元。此后，蕴徽公司未再向徐晋支付房屋租金。另查明，商业大厦公司（案外人）于2010年12月31日将案涉房屋出租给鑫安公司（案外人），鑫安公司于2011年6月16日将案涉房屋转租给徐晋、赖勇文（案外人），徐晋承租后再次将案涉房屋转租给蕴徽公司，蕴徽公司将承租房屋交安庆市迎江区百顺缘珠宝店经营。因鑫安公司拖欠租金，商业大厦公司向一审法院提起民事诉讼。一审法院于2016年7月12日作出（2015）迎民一初字第01434号民事调解书，其中协议第七项内容为：如鑫安公司不能按本协议第一条、第二条和第三条约定的时间和金额履行付款义务，商业大厦公司有权解除与鑫安公司签订的《房屋租赁合同》及《和解协议》中关于租赁的条款并向法院申请强制执行，要求鑫安公司按照6111020元给付前期欠缴租金，并按照每月495000元的标准支付自2015年12月1日起至租赁房屋返还之日止的租金。因鑫安公司未按调解协议的约定履行义务，商业大厦公司于2017年2月8日向一审法院申请强制执行。2017年3月6日，一审法院向安庆市迎江区百顺缘珠宝店发出（2017）皖0802执字122号协助执行通知书，要求该店从2017年4月，后更改为7月将应交纳给鑫安公司的房租交纳至法院账户。2017年4月17日，一审法院执行局与徐晋、商业大厦公司进行谈话，并告知徐晋商业大厦公司与鑫安公司之间的房屋租赁合同已解除，商业大厦公司告知徐晋若其愿意继续承租，需与商业大厦公司重新签订房屋租赁合同。2017年4月19日，一审法院发出（2017）皖0802执122号公告，公告事项：一、责令被执行人鑫安公司将上述房屋使用权移交给商业大厦公司；二、相关租赁单位于2017年5月8日前与商业大厦公司就上述房屋签订新的租赁合同，或者迁出上述房屋。2017年5月6日，蕴徽公司就案涉房屋与商业大厦公司签订新的租赁合同，约定租赁期限自2017年5月8日至2020年12月31日。嗣后，双方就案涉房屋租赁事宜发生争议，遂诉至一审法院。 一审法院认为，蕴徽公司与徐晋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。首先，徐晋与蕴徽公司签订的《房屋租赁合同》约定，蕴徽公司在租赁期限内每季向徐晋缴纳租金175000元，第二年起租金在上一年的基础上增加4%。据此计算，蕴徽公司应当向徐晋支付2017年第一季度房屋租金为196851.20元，而蕴徽公司仅支付176851元。蕴徽公司认为双方协商一致降租2万元，但其未向法院提交相关证据予以证明，徐晋亦未予认可，故蕴徽公司诉称徐晋同意降租的事实，不予认定。其次，蕴徽公司与商业大厦公司签订新的房屋租赁合同，约定租赁期限自2017年5月8日起，故蕴徽公司与徐晋之间的房屋租赁合同在2017年4月并未终止，而蕴徽公司既未向徐晋支付2017年4月的房屋租金，亦未按（2017）皖0802执字122号协助执行通知书的要求交至法院账户。综上，蕴徽公司与徐晋房屋租赁合同关系存续期间，其未按约支付2017年第一季度的全部房屋租金和2017年4月的房屋租金，构成违约。根据徐晋与蕴徽公司签订的《房屋租赁合同》约定，蕴徽公司在合同期内有违约行为，徐晋收取的保证金不予退还，故蕴徽公司主张徐晋返还保证金和利息的诉求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条规定，判决：驳回安徽蕴徽商贸有限公司的反诉请求。案件受理费本诉50元，反诉6550元，合计6600元，减半收取3300元，由安徽蕴徽商贸有限公司负担3275元，徐晋负担25元（该款双方均已预交）。 蕴徽公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，改判徐晋退还蕴徽公司保证金35万元。 二审庭审中，双方均一致认可，蕴徽公司就案涉房屋与商业大厦公司签订新的租赁合同，合同落款时间虽为2017年5月6日，但实际签订日期是2017年6月14日。除上述事实外，二审查明的其他事实与一审一致。 二审法院认为，商业大厦公司与鑫安公司之间的租赁合同与徐晋与蕴徽公司之间租赁合同系独立的合同，蕴徽公司认为商业大厦公司与鑫安公司间租赁合同已解除，其与徐晋之间的租赁合同也随之当然解除的观点无事实及法律依据，本院不予支持。本案中，蕴徽公司与商业大厦公司签订的新的房屋租赁合同约定的租赁期限自2017年5月8日起，亦能表明此前蕴徽公司与徐晋间的房屋租赁合同实际并未终止，故一审法院认定蕴徽公司构成违约而未予支持其退还保证金的诉请并无不妥。 综上所述，安徽蕴徽商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由安徽蕴徽商贸有限公司负担。 蕴徽公司提交以下新证据：1、民事起诉状两份，证明徐晋在2018年6月、2019年6月、2020年5月三次起诉申诉人租金一案中，均主张2017年4月份之后的租金，未提及拖欠的第一季度2万元租金，徐晋以自认的方式再次证明申诉人2017年1月至3月的租金已经付清，双方协商该阶段降租2万元没有争议；2、（2018）皖0802民初1570号民事判决书，证明案涉合同效力在2017年2月8日已经终止，最迟在2017年3月6日（2017）皖0802执字122号协助执行通知书送达申诉人时申诉人就有履行法院执行文书停止执行与徐晋合同的法定义务，而此时距原合同的交付2017年4月份的期限,2017年3月21日尚有半个月之多，申诉人不支付2017年4月份及以后的房租不构成违约。 徐晋质证认为，对证据的真实性没有异议，对证明目的持有异议。该证据均无法证明对方的证明目的。第一两份起诉状中的诉讼请求已经包含了第一季度欠付的2万元租金；第二份申诉人与商业大厦签订合同前与徐晋的合同依然生效。 徐晋提交以下新证据：（2020）皖08民终2106号民事判决书，证明：徐晋在向蕴徽公司主张租金的诉求中包含其拖欠的2万元，该生效判决已认定蕴徽公司违约的事实。 蕴徽公司质证认为：对证据的真实性无异议，对证明目的无异议。徐晋的诉请是2017年4月1日至6月14日期间的租金，该判决超范围审理，且不能否定徐晋自认的行为，申诉人已经着手申请再审。 本院认证认为，对再审期间各方提交的新证据，真实性各方均无异议，故对真实性应予认定，对其证明目的将结合本案其他事实和证据综合认定。 再审期间，各方当事人对原一、二审查明的事实均无异议，故本院对原一、二审查明的事实予以确认。 本院再审认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：申诉人蕴徽公司是否存在违约，其要求被申诉人退还保证金35万元及利息的请求是否支持。 蕴徽公司与徐晋于2013年4月8日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。该合同约定，双方签订本合同后，蕴徽公司将一次性支付保证金35万元，如果蕴徽公司在合同期内有违约行为，徐晋收取的保证金不予退还。蕴徽公司主张其不存在违约行为，现从本案事实分析： 一、关于蕴徽公司是否欠付2017年第一季度租金2万元问题。蕴徽公司主张双方协商一致对2017年第一季度租金降租2万，但未提交证据证实该主张。蕴徽公司认为徐晋一审起诉主张欠付租金的起诉状中载明，徐晋主张的是2017年4月1日以后的租金，且在起诉状中陈述租金已交至2017年3月份，故徐晋已自认蕴徽公司不欠付2017年第一季度租金。从生效的（2020）皖08民终2106号民事判决书中可知，徐晋在诉讼请求中要求蕴徽公司支付的租金本金为188329元，该数额包含第一季度欠付的租金2万元及此后的租金168329元，且该数额与蕴徽公司再审期间提交的徐晋的两份起诉状中诉讼请求中的该项数额一致。由此可见，蕴徽公司认为徐晋自认蕴徽公司不欠2017年第一季度租金2万元的主张与事实不符，故其该节理由不能成立。 二、关于蕴徽公司未支付2017年第二季度租金是否构成违约问题。案涉房屋系商业大厦公司出租给鑫安公司，鑫安公司转租给徐晋，徐晋再转租给蕴徽公司。后因鑫安公司向商业大厦公司拖欠租金导致诉讼，在执行过程中，安徽省安庆市迎江区人民法院于2017年3月6日向百顺珠宝店发出(2017)皖0802执字122号协助通知书,要求该店从2017年7月将应交给鑫安公司的房租提存至法院账户，并于2017年4月19日发出（2017）皖0802执122号公告，要求相关租赁单位于2017年5月8日前与商业大厦公司就上述房屋签订新的租赁合同，或者迁出上述房屋。从法院执行情况看，2017年4月17日，一审法院执行局与徐晋、商业大厦公司进行谈话，告知徐晋商业大厦公司与鑫安公司之间的房屋租赁合同已解除，商业大厦公司告知徐晋若其愿意继续承租，需与商业大厦公司重新签订房屋租赁合同。由此可见，在商业大厦公司与鑫安公司之间的房屋租赁合同已解除的情况下，商业大厦公司可与徐晋签订新的租赁合同，则徐晋与蕴徽公司的租赁合同可继续履行，并不会因商业大厦公司与鑫安公司之间的房屋租赁合同的解除而必然导致徐晋与蕴徽公司之间的租赁合同无法履行。蕴徽公司在其与徐晋的租赁合同尚未确定终止的情形下，未按合同约定缴纳2017年第二季度的租金，其行为显然构成违约。 三、关于35万元保证金是否应予退还的问题。保证金条款是为了督促合同当事人积极全面履行合同义务，在出现违约行为时对违约方的惩罚性条款。徐晋与蕴徽公司签订的《房屋租赁合同》约定，蕴徽公司在合同期内有违约行为，徐晋收取的保证金不予退还。如前所述，蕴徽公司因未按合同约定交付租金，其行为已构成违约，故其要求退还保证金及利息不符合合同约定，原一、二审对该请求未予支持并无不当。 综上所述，检察机关的抗诉理由和申诉人蕴徽公司的申诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 维持本院（2019）皖08民终336号民事判决。 本案再审期间的保全费用1498元，由安徽蕴徽商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁绍福 审 判 员 李 蕾 审 判 员 马 骥 二〇二一年四月八日 法官助理 叶 萍 书 记 员 肖蓉蓉