广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初3425号原告：郭雅（KUOK,NGA），女，1958年6月14日出生，澳门特别行政区永久性居民，住澳门特别行政区××××13楼F,澳门居民身份证号码7××××1（0），港澳居民来往内地通行证号码M05××××。委托诉讼代理人：陈继荣，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国园，广东洋三律师事务所实习律师。被告：黄刚，男，1977年1月5日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××××××××。被告：中山市东升镇三鸟批发市×有限公司，住所地广东省中山市××××××“××××”。法定代表人：蔡某1。原告郭雅与被告黄刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理，后依被告黄刚申请追加中山市东升镇三鸟批发市×有限公司（以下简称三鸟市场公司）作为被告参加诉讼。因本案存在不适用简易程序的情形，经裁定转为普通程序并于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告郭雅委托诉讼代理人陈继荣及被告黄刚到庭参加诉讼，被告三鸟市场公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭雅起诉时向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄刚向原告郭雅返还位于中山市×××××××边“同茂围”大锦中心1217房的物业；2、判令被告黄刚向原告郭雅支付自2020年4月1日起至12月31日期间租金27949.50元及逾期付款利息（从2020年7月16日、2020年10月16日、2021年1月16日起各自以9316.50元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3、判令被告黄刚支付违约金41924.25元；4、判令被告黄刚向原告郭雅支付自2020年1月1日起至返还租赁物中山市×××××××边“同茂围”××××房之日止的占用使用费（按3105.50元/月计算）；5、判令被告黄刚向原告郭雅支付律师服务费12000元。追加三鸟市场公司作为被告后，郭雅请求判令被告三鸟市场公司对被告黄刚的前述债务承担连带责任。事实和理由：原、被告于2019年6月25日签订《公寓租赁协议书》，郭雅将其位于中山市×××××××边“同茂围”××××房的公寓租赁给黄刚商用，租赁期间自2019年1月1日至2019年12月31日止，租金3105.5元/月。每季度结束后的首月15日前支付上一季度的租金9316.5元。若逾期支付租金的，黄刚应按全国银行间同期拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付利息给郭雅，逾期交付天数以30天作为一个周期，每逾期一个周期，黄刚须按月租金1.5倍的标准支付违约金给郭雅，并且赔偿郭雅为实现债权而支出的律师费，同时还约定其他事项。郭雅后持续催收，但黄刚仍以种种理由拒绝支付2020年4月1日起至12月31日期间的租金27949.5元及相应的逾期付款利息。而且，租赁期满后，王**一直拒不返还涉案租赁物，也没有支付相应的物业占有使用费。为此，郭雅特诉至法院，请求判如所请。被告黄刚答辩称，1.黄刚系三鸟市场公司员工，签订本案合同实际上受公司委托的职务行为，相应的民事后果应由三鸟市场公司承担，三鸟市场公司于2019年1月1日委托中山市东升商业广场发展有限公司对涉案公寓经营管理，中山市东升商业广场发展有限公司于2019年6月25日委托黄刚以个人名义与大锦中心公寓业主签订《公寓租赁协议书》，所产生的租赁费用由公司将款项转至黄刚指定银行账户，收到款项后再分别转入业主账户。期间，黄刚多次从中山市东升商业广场发展有限公司管理层蔡子扬收到租赁费用，黄刚亦将收到费用转付。因此，本案租赁合同债务应由三鸟市场公司承担；2.案涉物业现由三鸟市场公司经营管理，故应由该公司负责返还。租金及利息数额由法庭核实，并确定由三鸟市场公司负担。郭雅要求计算违约金过高，应予以调整。占用费已重复计算，法庭不应予以支持。律师费负担则没有事实及合同依据，应予以驳回。综上，请求判令涉案债务应由三鸟市场公司负担，且郭雅部分诉讼请求并没有事实及法律依据，请求法庭审查并驳回。被告三鸟市场公司未作答辩，亦未提交证据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年10月26日，三鸟市场公司（出卖人）与郭雅（买受人）签订《中山市商品房买卖合同（合同条码1801102660）》，三鸟市场公司以总价714265元向郭雅预售其开发的位于中山市×××××××边“同茂围”大××××房（商用）（建筑面积62.11平方米、套内建筑面积46.86平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.25平方米），郭雅于2018年10月26日一次性付清购房款。双方约定房产交付期限为“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。2019年6月25日，黄刚（甲方、承租方）与郭雅（乙方、出租方）签订《公寓租赁协议书》一份，双方确认乙方向三鸟市场公司购买位于中山市×××××××边“同茂围”××××房公寓，并签订《商品房买卖合同》及补充协议，甲方现向乙方承租前述物业，自用或转租给其他第三方进行经营、使用。协议书对物业概况及交付标准、租赁期限、租金标准及支付、交付期限及手续、双方权利及义务、违约责任、租赁物返还等进行详见约定。部分约定如下：一、物业位于中山市×××××××边“同茂围”××××内，预测建筑面积62.11平方米，使用用途为商用，在将该物业交付甲方前，乙方应缴清该物业的专项维修基金及其他费用；二、租赁期限24个月，自开发商通知收楼期限届满后第30日起算，暂定为2019年1月1日至2020年12月31日止，如有变动，以乙方收到甲方第一季度租金为起始日，租赁期限及交楼时间顺延。租赁期满，甲方如需续租，可提前15天通知乙方，并与乙方重新签订租赁协议，在同等条件下，甲方享有租用该物业的优先权；三、租金（含税）50元/月/平方米，即月租金3106.5元，年租金37266元。租金由甲方在每季度下个月15日前将上季度租金支付，如遇法定节假日则付款时间顺延。租赁期内，该物业产生的物业管理费由乙方承担，由乙方根据物业管理公司的标准与要求自行缴纳，物业管理费暂定5元/月/平方米，即月管理费311元，乙方同意管理费在收取的租金内扣除，由甲方代为转账至指定的物业管理公司。租赁期内，该物业产生的水电费、煤气费、有线电视费、网络费以及其他应由甲方支付的费用均由甲方承担；四、乙方自开发商通知的收楼期限届满后30日内（最迟不得晚于开发商通知的收楼期限届满的第30日）按约定标准将物业及钥匙交付甲方；五、因甲方原因导致逾期付款的，甲方应按逾期付款金额银行同期的一年期流动资金贷款利率承担违约责任。因乙方原因导致晚于最迟约定交付日交付该物业的，视为乙方逾期交付，乙方应按以下约定承担违约责任：①逾期交付天数以30天为一个周期，每逾期一个周期，甲方有权要求乙方按月租金1.5倍的标准支付违约金。②逾期超30天的，甲方还有权单方解除本合同。③违约金不足弥补甲方损失（包括但不限于甲方因此支付的诉讼费、律师费以及向第三人承担的赔偿金、违约金等）的，甲方有权要求乙方赔偿。④甲方有权收取的违约金、赔偿金，甲方有权从应支付的租金中直接扣除；租赁期间届满或者合同提前解除时，未形成附合的装饰装修物，由甲方自行搬离该该物业。对已形成附合的装饰装修物按照各种情形分别处理……合同履行过程中，如甲方单方提出终止合同，甲方应无条件向乙方按2个月租金标准支付违约金；如乙方单方提出终止合同，乙方应无条件向甲方按2个月租金的标准支付违约金，返还甲方已缴纳款项扣除已实际发生款项后的剩余款项，并承担由此造成甲方的全部经济损失。本合同中的条款（包括违约责任条款）均由双方协商一致，是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力；六、本合同期满或提前终止时，甲乙双方应当分别派人员负责租赁物的返还，租赁物返还后，与租赁物业相关一切损失或风险均与甲方无关，乙方不得以任何借口向甲方主张权利。租赁期间内甲方自行购置的设备设施，不在返还之列，所有权归甲方所有。合同签订后，黄刚通过其名下尾号7242银行卡向郭雅名下尾号5433的银行账户转账支付租金多笔，包括2019年8月2日付款8379.85元、2019年8月5日付款8379.85元、2020年3月25日付款8379.85元、2020年3月27日付款16763.45元。租赁期于2020年12月31日届满后，黄刚与郭雅未续签合同，且黄刚至今未向郭雅办理租赁物业移交手续。双方现因2020年4月1日起至12月31日期间的租金27949.5元支付及物业交付等协商未果，郭雅于2021年2月4日诉至本院，提出上述请求。郭雅因本案诉讼于2021年2月4日与广东洋三律师事务所签订《委托代理合同》1份，郭雅委托该所指派陈继荣律师、李国园实习律师作为本案一审、二审以及执行程序的诉讼代理人，郭雅向该律师所支付律师代理费12000元。广东洋三律师事务所于同日出具广东增值税普通发票，确认郭雅交付律师代理费12000元。另查，中山市住房和城乡建设局政务网公示信息载明大锦中心于2020年4月17日登记办理商品房综合验收备案（登记号202××××5）。黄刚在庭审时出示工作证明、委托书等拟证明其任职三鸟市场公司并受公司指派与郭雅等签订案涉租赁合同。经查，2021年3月28日工作证明载明黄刚自2010年起入职三鸟市场公司，并担任经理。2019年1月1日委托书载明大锦中心系三鸟市场公司开发的综合性商业体，大锦中心8至11层公寓已销售，三鸟市场公司委托中山市东升商业广场发展有限公司对公寓进行经营管理，并将租金返还给公寓业主。三鸟市场公司承诺：“如中山市东升商业广场有限公司未能按照约定及时、足额返还租金，我公司承诺无条件代为履行返还租金及承担相应责任”。前述工作证明及委托书落款处均加盖三鸟市场公司公章。2019年6月25日委托书载明中山市东升商业广场有限公司委托黄刚以个人名义与大锦中心公寓业主签订《公寓租赁协议书》，所产生的租赁费用由商业广场将款项转至黄刚指定银行账户，收款后再分别转付至业主账户，并承诺：“如黄刚未能按照上述《公寓租赁协议书》的约定及时、足额支付租金和相关费用，我公司承诺无条件代为履行租金及相关费用责任”。本院认为，《公寓租赁协议书》经郭雅与黄刚协商一致达成，双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则承担相应违约责任。虽然双方签订协议时案涉房产尚未通过竣工验收并交付使用,但双方在签约时对租赁物现状知晓,中山市住房和城乡建设局政务网公示信息现证实涉案物业已办妥商品房综合验收备案,且黄刚亦向郭雅支付租赁租金,故应视为郭雅已依约履行交付租赁物的义务。黄刚现辩称案涉合同相对方应为三鸟市场公司并提供工作证明、委托书等予以证明，但案涉协议由黄刚以其自身名义与郭雅签订，案涉租金由黄刚通过其名下银行账户转账支付，未有证据证明三鸟市场公司与郭雅之间有签订合同、交收租赁物、收付租金等租赁行为且不能证实构成表见代理，即便黄刚于上述期间确实任职三鸟市场公司，但仍不能当然认定前述合同行为系代表三鸟市场公司的职务行为或授权行为，故案涉租赁协议的合同相对方仍为黄刚。此外，虽然三鸟市场公司并非合同相对方，但其作为案涉物业的开发商已在委托书向公寓业主自愿作出支付租金及承担其他责任的承诺，已经构成债务加入，故三鸟市场公司应共同向郭雅支付尚欠租金并承担其他违约责任。双方租赁期限于2020年12月31日届满且未续签合同，故黄刚理应立即向郭雅交还案涉租赁物业。鉴于黄刚至今未向郭雅交还案涉物业，故郭雅有权自2021年1月1日起以原租赁协议约定的租金标准计付占用费直至交还物业为止。租赁协议约定租赁物业按3105.5元/月标准计算租金且物业管理费311元/月由黄刚直接从应付租金中扣除并代为支付，故黄刚向郭雅实际支付的租金或占用费标准为2794.5元/月。双方确认黄刚未付2020年4月1日至2020年12月31日期间租金，郭雅未举证证明其已另行负担或支出物业管理费，故黄刚现尚应向郭雅支付上述期间租金25150.5元（2794.5元/月×9个月）。此外，黄刚亦应按照前述标准向郭雅计付自2021年1月1日起至交还租赁物业之日止的占有使用费。双方约定租金按季度结算并于每季度下个月15日前支付上季度租金，黄刚现至今仍未支付2020年4月1日至12月31日期间租金，其行为已经构成违约，故郭雅有权向其追讨相应违约责任。租赁协议约定“因甲方（即黄刚）原因导致逾期付款的，甲方应按逾期付款金额银行同期的一年期流动资金贷款利率承担违约责任”，故黄刚现应以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率作为标准分段计算，即8383.5元自2020年7月16日起算、8383.5元自2020年10月16日起算、8383.5元自2021年1月16日起算，均计至付清之日为止。此外，虽然租赁协议确实约定“每逾期一个周期，甲方有权要求乙方按月租金1.5倍的标准支付违约金”以及“违约金不足弥补甲方损失（包括但不限于甲方因此支付的诉讼费、律师费以及向第三人承担的赔偿金、违约金等）的，甲方有权要求乙方赔偿”等条款，但双方在租赁协议中订明前述约定适用范围为“因乙方原因导致晚于最迟约定交付日交付该物业的，视为乙方逾期交付”，故双方确认前述违约金及律师费负担等条款的合同权益归黄刚而非郭雅。同时，双方在合同中认可“本合同中的条款（包括违约责任条款）均由双方协商一致，是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力”，故郭雅现不能以前述约定条款向黄刚追讨违约金及负担律师费支出。被告三鸟市场公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、抗辩权，但不影响本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄刚于本判决生效之日立即向原告郭雅返还位于中山市×××××××边“同茂围”××××房的商业住房；二、被告黄刚、中山市东升镇三鸟批发市×有限公司于本判决生效之日立即向原告郭雅支付2020年4月1日至2020年12月31日期间租金25150.5元及其逾期付款违约金（8383.5元自2020年7月16日起算、8383.5元自2020年10月16日起算、8383.5元自2021年1月16日起算，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至付清之日为止）；三、被告黄刚、中山市东升镇三鸟批发市×有限公司向原告郭雅计付自2021年1月1日起至交还前述租赁物业之日按2794.5元/月为标准计算的占有使用费；四、驳回原告郭雅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1932.78元（原告郭雅已预交），原告郭雅负担1718.78元，被告黄刚、中山市东升镇三鸟批发市×有限公司负担214元并直接支付给原告郭雅。如不服本判决，原告郭雅（KUOK,NGA）可以在判决书送达之日起三十日内，被告黄刚、中山市东升镇三鸟批发市×有限公司可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  卢钊洪人民陪审员  罗丽红人民陪审员  钟喜筹二〇二一年四月二十九日书 记 员  曾晓佳