广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0323民初512号 原告：中国农业银行股份有限公司灵川县支行。住所：广西灵川县灵西路1号。统一社会信用代码：914503239000200746。 负责人：李川，该支行行长。 委托代理人：刘明发，该支行员工。 被告：苏长东，男，1976年8月12日出生，壮族，户籍地广西来宾市兴宾区。 被告：卓丽姣，女，1976年4月12日出生，壮族，户籍地同上。 被告：桂林市报业房地产开发有限公司。住所：广西灵川八里街工业园区15-1#A10地。 法定代表人：赵小菊。 原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行（以下简称“农行灵川支行”）与被告苏长东、卓丽姣、桂林市报业房地产开发有限公司（以下简称“报业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行灵川支行的委托代理人刘明发到庭参加了诉讼，被告苏长东、卓丽姣、报业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2016年1月20日，被告苏长东、卓丽姣购买报业公司开发的位于灵川县，建筑面积96.68平方米，总价367384元，首付款92384元，被告苏长东与被告报业公司签订了《商品房买卖合同》。2016年3月9日，原告与被告苏长东、被告报业公司签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定了借款金额275000元，期限30年，等额本息还款方式，每月11日为还款日，当时执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次基准利率4.9%，截至2020年9月18日，执行利率调整为4.9%。2016年3月17日，原告办妥预购商品房抵押权预告登记，原告于2016年3月16日按照《个人购房担保借款合同》约定向被告苏长东发放贷款275000元，《借款凭证》已明确记载：借款金额：275000元，借款日期：2016年3月16日，到期日期：2046年3月15日，还款方式：等额本息还款，执行利率：4.9%，逾期利率：7.35%。被告苏长东从贷款发放日起至2020年9月18日止，共归还贷款本金19040.86元、归还利息55456.77元。从2020年4月起，被告苏长东不按时履行还款义务，2020年4月开始停止履行还款义务，原告通过电话、邮件等方式催收未果。截至2020年9月18日止，被告苏长东、卓丽姣共欠原告借款本金255959.14元及利息3141.45元（其中：未收正常息3130.42元，复利7.90元，罚息3.13元）。因《个人购房担保借款合同》第11.4条约定：在借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。《个人购房担保借款合同》第31条、第35条约定：借款采用阶段性担保＋抵押方式，阶段性保证担保人为报业公司，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，报业公司为借款人的债务承担连带保证责任。现被告报业公司至今未办妥以贷款人苏长东、卓丽姣为抵押权人的抵押登记手续，故该公司应承担连带清偿责任。被告苏长东与被告卓丽姣系夫妻，两被告购买的灵川县屋系双方婚内共同财产，两被告应承担连带清偿责任。故原告诉至法院，请求判决：1、解除原告与被告苏长东、桂林市报业房地产开发有限公司于2016年3月9日签订的编号为45020120160018254的《个人购房担保借款合同》；2、被告苏长东归还原告借款本金253870.49元、利息3086.63元（本息暂计至2021年3月11日，此后利息以实际欠款金额按借款合同约定利息计至借款本金清偿之日止）；3、被告卓丽姣对被告苏长东的债务承担共同还款责任；4、被告桂林市报业房地产开发有限公司对被告苏长东的借款承担连带偿还责任；5、原告对被告苏长东上述债务设定的抵押物（灵川县八里街工业园区八里街桂林日报社小区10幢1单元18层1号）享有优先受偿权；6、本案诉讼费等相关费用由被告负担。 原告为其主张在举证期限内提供的证据有：1、被告苏长东、卓丽姣身份证、结婚证、户口本复印件、被告报业公司营业执照、法人代表人身份复印件。证明被告的主体资格；2、个人购房贷款申请表、面谈记录。证明被告苏长东、卓丽姣共同向原告申请贷款，被告卓丽姣为该借款的共同还款人；3、《个人购房担保借款合同》。证明合同约定被告苏长东借款、用途、金额、还本付息、违约责任及抵押担保情况，被告报业公司为该借款合同的保证人作阶段性担保；4、贷款审批通知书、贷款发放通知单、借款凭证。证明原告于2016年3月16日向被告苏长东发放贷款275000元；5、贷款合约基本信息。证明截止2020年9月18日被告苏长东欠本息情况；6、还款明细。证明截止2021年3月11日被告苏长东尚欠原告借款本金253870.49元、利息3086.63元；7、商品房买卖合同。证明被告苏长东于2016年1月20日向被告报业公司购买桂林日报社小区10幢1单元18层1号房；8、预购商品房预告登记证明。证明被告苏长东因购房向原告贷款，于2016年3月17日将该房屋进行抵押权预告登记。 被告苏长东、卓丽姣、报业公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据，视为其放弃答辩和举证、质证的权利。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告苏长东与被告卓丽姣系夫妻关系。2016年1月20日，被告苏长东购买被告报业公司开发的位于灵川县，建筑面积96.68平方米，总价367384元，首付款92384元，被告苏长东与被告报业公司签订了《商品房买卖合同》。2016年1月19日，被告李长东、卓丽姣共同向原告申请贷款购房。2016年3月9日，原告与被告苏长东、被告报业公司签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定了借款金额275000元，期限30年，等额本息还款方式，每月11日为还款日，当时执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次基准利率4.9%，截至2020年9月18日，执行利率调整为4.9%。原告于2016年3月16日按照《个人购房担保借款合同》约定向被告苏长东发放贷款275000元，《借款凭证》已明确记载：借款金额：275000元，借款日期：2016年3月16日，到期日期：2046年3月15日，还款方式：等额本息还款，执行利率：4.9%，逾期利率：7.35%。合同第31条、第35条约定：借款采用阶段性保证担保＋抵押方式，阶段性保证担保人为报业公司，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，报业公司为借款人的债务承担连带保证责任。合同第11.4条约定：在借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。2016年3月17日，原、被告对灵川县到相关部门办理了预购商品房抵押权预告登记。 原告向被告苏长东发放借款后，被告苏长东从2020年4月起未履行还款义务，原告遂从被告报业公司保证金账户中进行扣款以偿还被告逾期借款本息，后因被告报业公司保证金账户中已无保证金，原告未再能从被告报业公司的保证金账户中进行扣款。截至2021年3月11日止，被告苏长东尚欠原告借款本金253870.49元、利息3086.63元。 本院认为，原告与被告苏长东、报业公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立并生效，各方应严格按照合同的约定履行义务。借款合同签订后，原告按约定发放了贷款，但被告苏长东从2020年4月起就未按约定如期归还借款，被告卓丽姣作为共同借款人亦未向原告归还借款，被告苏长东、卓丽姣已违约，已构成解除合同的违约条件。故原告要求解除与被告苏长东、报业公司于2016年3月9日签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告苏长东、卓丽姣共同归还借款本金253870.49元及利息的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。因合同约定被告报业公司承担阶段性保证责任，现该公司未办妥灵川县以贷款人即原告为抵押权人的抵押登记手续，因此，该公司对上述债务应承担连带清偿责任。 关于抵押物优先受偿权方面，被告苏长东、卓丽姣自愿以其所有的位于灵川县为涉案债务提供担保，且就涉案房屋依法办理抵押权预告登记。本院认为，该房屋虽然设定了抵押权预告登记，但抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。因此，原告主张对被告苏长东、卓丽姣名下位于灵川县屋享有抵押权的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百六十二条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行与被告苏长东、桂林市报业房地产开发有限公司于2016年3月9日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告苏长东、卓丽姣共同归还原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行借款本金253870.49元、利息3086.63元（该利息计至2021年3月11日止，此后利息自2021年3月12日起以实际欠款金额按合同约定利息计算至实际清偿之日止）； 三、被告桂林市报业房地产开发有限公司在办妥位于灵川县屋他项权利证书并交原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行收执之前对上述第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行的其他诉讼请求。 案件受理费5187元，减半收取2593.5元，由被告苏长东、卓丽姣、桂林市报业房地产开发有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5187元［收款单位户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 唐荣英 二〇二一年四月十二日 法官助理 苏 倩 书 记 员 苏依妮