辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初4094号原告：沈阳市皇姑区长江中心幼儿园，住所地沈阳市皇姑区六盘山路17号。法定代表人：吴**明，系该幼儿园园长委托诉讼代理人：杨明，系辽宁金正律师事务所律师。被告：王绍丽，女，1952年5月12日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：高佳，系辽宁品行律师事务所律师。第三人：沈阳市皇姑区黄河街道办事处，住所地沈阳市皇姑区岐山中路13巷13号。负责人：葛鹏霄，系该办事处主任。委托诉讼代理人：宋亮，系辽宁品行律师事务所律。委托诉讼代理人：王姗姗，系辽宁品行律师事务所律。原告沈阳市皇姑区长江中心幼儿园（以下简称长江幼儿园）与被告王绍丽、第三人沈阳市皇姑区黄河街道办事处（以下简称黄河街道）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长江幼儿园法定代表人吴**明及其委托诉讼代理人杨明，被告王绍丽及其委托诉讼代理人高佳、第三人黄河街道的委托诉讼代理人宋亮、王姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付原告租金1280000元；2、判令被告给付违约金384000元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，被告变更诉讼请求第1项补充时间段为2017年5月1日至2020年5月1日。增加诉讼请求要求被告支付违约金384000元，违约金由日10%，调整为按照30%计算。事实和理由：2005年4月27日，长江街道办事处批复原告案涉房屋可以对外商业租赁，案涉房屋由此出租给案外人王玲，王玲又出租给本案被告。由于本案被告拖欠房屋租金，案外人起诉至皇姑区法院，经一审二审审判终结。二审法院认为：“王玲在长江幼儿园收回案涉房屋后已经与长江幼儿园之间达成了以实际行为解除案涉《租房协议》的协议。其后虽以王玲名义与王绍丽签订租赁协议，但法律关系属于长江幼儿园与王绍丽之间存在案涉房屋的租赁合同。”据此，现原告起诉被告要求支付拖欠的租金并支付违约金。现原告为维护自身合法权益特向法院起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告王绍丽辩称：欠租金属实，但数额不对，我曾经给吴**明支付过600000元的租金，所以欠租金680000元，不是我不想支付，是我不知道支付给谁。第三人黄河街道诉称：原告主张的费用被告应向第三人支付。原告不是案涉房屋产权人，原、被告签订的合同无效，原告的诉求没有事实和法律依据，不应予以支持，被告应当向第三人支付占有使用期间的费用。案涉房产产权人为第三人，2009年，原告改制由集体改为民营，第三人借给原告使用，因此原告无权对外出租。原告与被告签订协议经法律确认已事实解除，原告用王玲的名义租给被告，依照相关法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施民事法律行为无效，因此原告在无权租赁情形下冒用他人名义与被告签订合同，应当认定无效。吴**明作为国家工作人员却私自以他人名义处分国有资产以及收益，使国家财产遭受损失。原、被告之间合同无效，被告应当向房屋的实际产权人，参照房屋租金向第三人交付占用期间的使用费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人双方无异议的证据本院予以采信，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于沈阳市皇姑区六盘山路17号房屋（旧址皇姑区长江街长江小区26栋，建筑面积1206平方米）由皇姑区文化局于1983年建设，产权单位为原长江幼儿园（事业单位），财产来源为自建。1990年，案涉房屋办理了所有权证书，所有权人登记为原长江幼儿园（事业单位），所有权性质为集体所有。2005年3月25日，经沈阳市皇姑区长江街道办事处（以下简称长江街道）同意，原长江幼儿园（事业单位）将案涉房屋出租给案外人王玲，用于经营幼儿园。约定租赁期限18年，自2005年6月15日至2023年7月15日止，每年租金150000元，五年以后，房租费递增，每三年递增10%。2015年4月18日，长江幼儿园法定代表人吴**明以王玲身份与沈阳山盟医院法定代表人王绍丽签订《租房协议书》，约定将案涉房屋910平方米（1-3层）租赁给王绍丽，租赁期限为2015年5月1日至2023年7月15日止，每年租金为360000元，按年度付款，在每年4月1日付清下一年的房租。房屋租赁期限内，两年以后，房租开始递增，每两年一次递增每次50000元。第一次递增2017年5月1日至2019年4月30日，每年租金410000元；第二次递增2019年5月1日至2021年4月30日，每年租金为460000元等。协议签订后，王绍丽向案外人吴**明（长江幼儿园法定代表人）支付了590000元，现金支付10000元。后又向吴**明支付了2015年至2017年两年的租金共计720000元及押金20000元。另查，2007年6月，原长江街道并入黄河街道。2009年1月13日，沈阳市皇姑区机构编制委员会办公室下发了《关于撤销皇姑区长江中心幼儿园的批复》，内容为：黄河街道：你办《关于长江中心幼儿园转企请示》收悉。经研究同意，撤销长江幼儿园，收回事业编制16名。转企后，债权债务及人员安置等问题由长江幼儿园负责处理。2009年2月3日，原告长江幼儿园（民办非企业单位）申报了民办非企业单位（法人）登记申请表，在住所情况一栏中写明：产权单位为长江幼儿园；用房面积1206平方米；租（借）期限：借用，并附有2009年1月5日，黄河街道出具的证明一份，内容为：黄河街道下属单位长江幼儿园正在进行事业单位转企工作，其名下房产地点为皇姑区六盘山路17号，面积1206平方米，产权所有制性质（幼儿园集体所有）不变，现借给新办的长江幼儿园使用，证明上有黄河街道及长江幼儿园的签章。2017年4月7日，黄河街道向长江幼儿园下达《关于收回长江中心幼儿园房屋使用权的通知》，告知长江幼儿园从即日起案涉房屋不再借其使用，收回房屋使用权，通知停止履行原房屋出租及转租协议，停止收取房屋租金。2016年6月22日，黄河街道向沈阳市山盟医院（王绍丽系该院院长）发出关于签订房屋租赁合同的通知：现将沈阳市皇姑区法院（2015）皇民二第04122号民事判决书送达。请接到上述判决书之日，停止与长江幼儿园继续签订房屋租赁合同，并停止向其缴纳房屋租金，你院与我方重新签订房屋租赁合同，向我方交纳租金。此后王绍丽未再交纳2017年5月1日以后的租金。2019年4月26日，黄河街道向沈阳山盟集团发函：贵集团所属山盟医院租用的位于沈阳市皇姑区六盘山路17号910平米办公用房（国有资产）产权人是我黄河街道办事处。2018年8月，市纪委监委在全市开展公有房产出租（借）问题专项清理整治工作。按照区纪委监委要求，黄河街道党工委、黄河街道纪工委目前正在对固定资产、公有房产进行专项清查，并将对黄河街道所有的六盘山路17号1206平方米国有资产出借转租问题进行调查。为防止国有资产收益流失，请贵集团通知山盟医院在调查期间停止向房屋转租人王玲及其委托人支付2017年5月1日之后的房屋租金。再查，2015年7月21日，黄河街道起诉长江幼儿园，要求确认其为坐落于沈阳市皇姑区六盘山路17号房屋（建筑面积为1206平方米）的所有人。本院于2016年7月26日作出（2015）皇民二初第4122号民事判决书，判决确认上述房产归黄河街道所有。该判决现已发生法律效力。2017年4月11日，黄河街道将长江幼儿园及案外人吕星火、沈阳山盟医院诉至本院，要求返还案涉房屋，本院于2017年12月21日作出（2017）辽0105民初3511号民事判决书，判决长江幼儿园及案外人吕星火、沈阳山盟医院于判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市皇姑区六盘山路17号房屋腾出，完好交予黄河街道。宣判后，长江幼儿园不服上诉至沈阳市中级人民法院，该院于2018年2月28日作出（2018）辽01民终950号民事裁定书，撤销沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初3511号民事裁定，发回重审。该案发回重审后，本院另行组成合议庭审理，于2018年11月16日作出（2018）辽0105民初3747号民事判决书，判决驳回黄河街道的腾房诉讼请求。宣判后，黄河街道不服上诉至沈阳市中级人民法院，该院于2019年4月3日作出（2019）辽01民终3370号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年5月20日，案外人王玲将被告王绍丽诉至本院，要求给付尚欠租金1280000元；要求被告支付违约金384000元，违约金由日10%，调整为按照30%计算。本院于2019年11月9日作出（2019）辽0105民初6627号民事判决书，认定：原长江幼儿园（事业单位）自2009年1月13日起，因沈阳市皇姑区机构编制委员会办公室下发了《关于撤销皇姑区长江中心幼儿园的批复》被撤销，黄河街道作为其上级主管部门由此承接其国有资产，并经本院生效判决确认为案涉房屋的所有人。依据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，自2009年1月起原长江幼儿园与王玲间的租房协议，对于案涉房屋的接管人黄河街道具有约束力，黄河街道应与王玲继续履行该协议，王玲应向黄河街道交纳房屋租赁费，或与黄河街道另行签订租房协议。现黄河街道接管案涉房屋后，并未与王玲继续履行协议，而是将案涉房屋出借于改制后的长江中心幼儿园经营使用。对此，王玲未曾提出异议，且承认案外人吴**明与王绍丽之间签订的《房屋租赁协议书》上的签名不是自己所为，其未向王绍丽交付过案涉房屋，亦未收取王绍丽支付的房租及押金。由此可见，王玲与王绍丽之间不存在房屋租赁关系，其要求王绍丽支付租赁费无事实以及法律依据，判决驳回王玲的诉讼请求。宣判后，王玲不服上诉至沈阳市中级人民法院，该院于2020年1月22日作出（2020）辽01民终1571号民事判决，认定：双方当事人对一审法院查明“本案审理期间，王玲自认，与长江幼儿园签订《租房协议》后，对案涉房屋仅用于经营歌厅半年时间，自己未支付过房租，并于2007年离沈至今。对吕星火是否支付租赁费表示不知情。且表示2015年4月18日案外人吴**明与王绍丽签订的《房屋租赁协议书》上的签名不是自己所为，其未向王绍丽交付过案涉房屋，亦未收取王绍丽支付的房租及押金”的事实并无异议。虽然2005年王玲开始承租案涉房屋，但王玲从2007年开始未再履行其与长江幼儿园之间的案涉《租房协议》，未向长江幼儿园一方支付案涉房屋的租金，且从2007年开始已经离开案涉房屋未再使用案涉房屋；长江幼儿园在王玲离开后已经将案涉房屋另行使用并于2015年将案涉房屋出租给本案王绍丽，上述行为属于长江幼儿园以其收回案涉房屋另行出租的行为单方解除了其与本案王玲之间的案涉《租房协议》，王玲对该节事实知晓后并未向长江幼儿园提出异议，且认可长江幼儿园与本案王绍丽之间的案涉房屋出租事实，故本案王玲在长江幼儿园收回案涉房屋后已经与长江幼儿园之间达成了以实际行为解除案涉《租房协议》的协议。长江幼儿园在与本案王玲以实际行为达成了解除案涉《租房协议》后虽然以“王玲”的名义向本案王绍丽出租案涉房屋，但长江幼儿园未以本案王玲授权的名义对外出租案涉房屋，其在向本案王绍丽收取案涉房屋的租金后亦未将该笔租金支付给本案王玲，故属于长江幼儿园与本案王绍丽之间存在案涉房屋的租赁合同，该合同与本案王玲无关，故不能约束本案王玲与王绍丽，则王玲向王绍丽主张支付案涉房屋的租金以及违约金无合同依据，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，本案中，原长江幼儿园（事业单位）于2009年1月13日被撤销，黄河街道作为其上级主管部门由此承接其国有资产，且已有生效判决确认其为案涉房屋的所有权人。黄河街道于2009年1月5日出具的证明确认其下属单位原长江幼儿园正在进行事业单位转企工作，其名下皇姑区六盘山路17号房产，产权所有制性质（幼儿园集体所有）不变，借给新办的长江幼儿园使用。对于案涉房产，原告于2009年2月改制之前有对外租赁的权利，但改制之后为无偿借用，无偿借用系使用权，并非收益权，黄河街道作为案涉房产的所有权人，对其房产依法享有占有、收益、处分的权利。黄河街道将案涉房产无偿出借给长江幼儿园使用，在无偿使用期间，长江幼儿园对外出租所产生的租金为因所有权产生的法定孳息。根据《最高人民法院适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案争议发生在《民法典》颁布之前，故应当适用之前的法律、司法解释的规定。根据《物权法》第一百一十六条第二款“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”的规定，原告长江幼儿园与第三人黄河街道对案涉房产在无偿借用期间的孳息并未约定，长江幼儿园作为无偿借用人，在无偿借用期间因出租行为得利，于法无据，故对原告的诉讼请求，本院不予支持，现第三人黄河街道作为案涉房产所有人向被告主张涉房产的占用费合理，本院予以支持。关于占用费的数额问题。根据合同约定每年租金为360000元，2017年5月1日至2019年4月30日，每年租金410000元；第二次递增2019年5月1日至2021年4月30日，每年租金460000元，故本院参照租金计算占用费为1280000元，由被告王绍丽支付第三人黄河街道。被告王绍丽虽提出其已支付租金680000元，应在总数中扣除，但未提供证据证明其交付的上述款项为2017年5月1日之后的租金，故对被告王绍丽的上述抗辩意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款，《最高人民法院适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告王绍丽支付第三人沈阳市皇姑区黄河街道办事处房屋占用费1280000元；二、驳回原告沈阳市皇姑区长江中心幼儿园的诉讼请求。案件受理费29664元(原告预交19776元、第三人预交9888元)，由原告承担19776元，由被告王绍丽承担9888元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  朴银实人民陪审员  王丽杰人民陪审员  宋 洋二〇二一年四月二十日法官助理高翔书记员李媛媛