淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初1213号原告：淮安俊玮物业管理有限公司，住所地淮安市清江浦区禧徕乐国际商贸城东C3073室，统一社会信用代码91320811MA1WNBND6F。法定代表人：刘君，职务总经理。委托诉讼代理人：鲁科顺，江苏益新律师事务所律师。被告：杨娟，女，1970年10月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：赵全，男，1969年2月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告淮安俊玮物业管理有限公司（以下简称：俊玮物业）与被告杨娟、赵全物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月23日公开开庭进行审理。原告俊玮物业委托诉讼代理人鲁科顺，被告杨娟、赵全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告俊玮物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告交纳2013年9月27日至2020年9月26日期间物业费27391元及滞纳金15846元，房屋面积是270.67平方米，收费标准1.4元/月/平方米；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系海天佳苑小区10栋01室业主，淮安市祥和物业服务有限公司于2018年10月30日将2012年11月至2018年10月30日之间海天佳苑小区业主欠付物业费的债权全部转让原告，原告于2018年10月25日开始服务海天佳苑小区。2019年1月30日与委托方淮安市海天置业有限公司签订《海天佳苑物业服务委托合同》，约定：“物业公共服务费1.4元/月/平方米、代收代缴费用：0.21元/月/平方米，逾期缴纳物业费从逾期之日按照每日万分之五缴纳滞纳金”，被告从2013年9月27日起欠缴物业费27391元，截止2019年9月26日应缴纳滞纳金15846元，合计43237元。经原告多次索要，被告至今尚未支付，为维护原告合法权益，请求法院依法支持诉请。被告杨娟、赵全辩称：我方于2013年9月27日和淮安市海天置业有限公司签订《商品房买卖合同》，依据合同约定：出卖人应在2014年6月30日前将商品房交付买受人使用，海天公司未及时交房，应该承担违约责任；物业出卖人委托淮安市祥和物业服务有限公司实施物业服务，但是祥和物业没有按法律规定提供物业服务，如员工没有物业管理资质，无证上岗，导致多起投诉；按照约定楼顶每6个月检查一次并清理雨水口，破损应该及时更换，雨季疏通。涉案房屋交付后，即发现楼顶漏水、墙面潮湿，多次反映物业公司，但是处理两次后未修理好，污水管网也一直没有疏通；多次在我家附近及院内发现垃圾，无人清理；门前、屋后、院内绿化未按照规定及时修剪和补种。因此存在上述问题，我方一直未领取房屋钥匙装修，产生额外费用；根据合同和相关法律规定，在我们小区业主委员会还没有成立以及业主并不知情的情况下，海天公司同俊玮公司签订的合同是无效的，其擅自将祥和物业承担的物业服务转包给俊玮公司的行为违法、违规。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月30日，淮安市祥和物业服务有限公司（以下简称：祥和物业）退出海天佳苑小区物业管理，并于当日出具转让书一份，载明：“……在2012年11月1日至2018年11月30日期间小区业主拖欠的物业费全部转让给淮安俊玮物业管理有限公司，后期由淮安俊玮物业管理有限公司收取”。2019年1月30日，淮安市海天置业有限公司（以下简称：海天置业）（甲方，委托方）与俊玮物业（乙方，委托方）签订《海天佳苑物业服务委托合同》一份，载明：甲方将海天佳苑委托乙方对项目实行统一、专业化的前期物业服务，订立本合同；物业管理区域名称为：海天佳苑，坐落位置：清江浦区盐河镇王元村；合同期限：自前期物业服务合同签订之日起至业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止；……第八条乙方权利义务9、协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业服务区域公共秩序；……第十条本物业服务区域物业服务收费选择包干制方式：1、物业公共服务费：物业公共服务费用业主按其拥有的物业的建筑面积（含公摊面积）交纳，具体标准如下：低层住宅：1.4元/月*平方米；2、代收代交费用：0.21元/月*平方米；3、停车服务收费按相关文件规定的指导价执行；4、装修押金：1000元/户；5、装修垃圾清运费1元/m；6、纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳；因业主原因未办理入住手续的、业主办理入住手续后未入住或未使用物业，物业服务费由业主按规定标准的70%缴纳。另查，2013年9月27日，被告杨娟、赵全（买受人）与原告淮安市海天置业有限公司（出卖人）（以下简称：海天公司）签订《商品房买卖合同》一份，载明：买受人购买的商品房为盐河镇王元村第10幢10-01号房，建筑面积为270.67平方米，该商品房单价为每平方3914.36元，总金额100万元，买受人于2013年9月27日将购房首付款60万元支付给出卖人，余款4万元于2013年11月27日前通过按揭贷款支付给出卖人，因买受人原因不能贷款的以现金支付；出卖人应当在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。2015年11月30日，两被告取得涉案房屋产权证，2015年12月8日，两被告取得涉案房屋土地权证。庭审中，原告陈述其于2014年6月30日向两被告交付涉案房屋，但未举证证明，两被告陈述海天公司支付一年延期交房违约金，并于2015年7月通知去拿房，因房屋漏水问题严重、地下车库积水、自来水水压不足等问题，至今未拿房。原告于2019年1月30日签订物业服务合同，入驻涉案小区，但未能举证证明原祥和物业提供服务时的入场时间以及服务收费标准等内容。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案原告俊玮物业作为物业服务企业，依据其与海天佳苑小区的开发企业海天置业的物业委托服务合同为该小区提供物业服务，两被告系该小区10栋01室的业主，双方形成物业服务合同关系。根据合同约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。因业主原因未办理入住手续的，业主办理入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按规定标准的70%缴纳”。本案中，原告俊玮物业虽陈述涉案房屋于2014年6月30日交付，但未提供相关证据证明，对此本院不予采信。两被告于2015年11月即取得涉案房屋的所有权证，结合其陈述2015年7月被告通知拿房的事实，表明涉案房屋已经具备交付条件。根据两被告提供的证据表明涉案房屋存在漏水等质量问题，对此作为开发企业应当进行整改完毕后再交付房屋。由于海天置业未能及时履行该义务，导致涉案房屋一直处于空置状态，符合合同约定的因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，该期间的物业服务费应当由海天置业承担。原告俊玮物业也一直未能提供海天置业或祥和物业已经交付涉案房屋的相关证据，现其要求两被告支付物业费，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告淮安俊玮物业管理有限公司的诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费441元（已减半收取），由原告淮安俊玮物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二一年四月二十八日法官助理 朱惠娟书 记 员 邵诗媛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百四十四条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。