河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终678号 上诉人（原审被告）：北京伟业联行商业管理有限公司，住所地北京市海淀区清河嘉园东区甲1号楼五层501-38号。 法定代表人：张宁，该公司经理。 委托诉讼代理人：王春来，河北国器律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张家口市房地产综合开发有限公司，住所地张家口市桥东区宝善小区甲4号楼。 法定代表人：帅钧，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵建军，河北扬正律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：强哨菲，男，1965年6月12日出生，汉族，现住张家口市桥西区。 上诉人北京伟业联行商业管理有限公司因与被上诉人张家口市房地产综合开发有限公司、强哨菲房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2020）冀0702民初752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京伟业联行商业管理有限公司的委托诉讼代理人王春来、被上诉人张家口市房地产综合开发有限公司的委托诉讼代理人赵建军、原审第三人强哨菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北京伟业联行商业管理有限公司上诉请求：1、依法撤销张家口市桥东区人民法院(2020)冀0702民初752号民事判决，依法改判：①张家口市房地产综合开发有限公司违法不予维修租赁物，致使租赁收益降低，给承租人及次承租人减免2020年1月1 日至2020年6月1日的租金；②由强哨菲代北京伟业联行商业管理有限公司向张家口市房地产综合开发有限公司给付2020年1月1日至2020年6月1日减免后的租金；③北京伟业联行商业管理有限公司不承担2020年6月1日之后的任何租金（包括判决生效90日内和至实际交房之日内的租金）。2、庭审中，北京伟业联行商业管理有限公司增加第二项上诉请求，请求判令张家口市房地产综合开发有限公司给北京伟业联行商业管理有限公司出具72万元租金的发票。3、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。出租人张家口市房地产综合开发有限公司违约在先，导致租赁合同无法履行。2016年1月1日，出租人张家口市房地产综合开发有限公司和承租人北京伟业联行商业管理有限公司签订了《租赁合同》、《张家口市公有住房租赁契约》，租赁期内，北京伟业联行商业管理有限公司把房屋转租给次承租人强哨菲。北京伟业联行商业管理有限公司和强哨菲租赁花卉市场场地，用于经营花卉买卖。依据《合同法》216条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2018年，租赁场地的房屋出现严重漏雨、缺暖，致使租赁房屋使用功能严重缺损，租赁收益降低。依据《合同法》220条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人要求出租人履行维修义务，继续提供合格租赁物，但出租人一直以各种借口推诿。承租人被迫投入巨资维修房屋、改造供暖设施，并多次要求出租人给付维修费，但出租人既拒绝给付，也不减免租金或延长相应租期，承租人被迫于2019年10月与出租人解除租赁合同。解除租赁合同后，承租人又额外支付两个月租金至2020年1月1日。出租人不履行租赁房屋维修义务，导致承租人在解除租赁合同后向出租人交还房屋不能，并非承租人单方违约。2019年10月，出租人和承租人口头约定解除租赁合同，约定承租人交还租赁房屋。但次承租人主张租赁房屋漏雨等给他造成损失，拒不向承租人交还房屋，致使承租人无法收回房屋向出租人交还。可见，解除协议无法履行，并非承租人单方违约造成。因此，2020年1月1日之后的租金无法交付给出租人，是因为出租人违法在先，并且给承租人以及次承租人造成租赁收益损失，而本案一审不顾出租人违法事实，免除出租人违约责任，认定承租人单方违约，让承租人向出租人支付2020年1月1日之后租金。2020年6月1日，出租人已和第三人签订新的租赁合同，原承租人不承担其后支付租金的义务。2019年10月，解除租赁合同后，2020年6月1日，出租人在租赁场地向社会公开张贴《公告），正式通知各租户：我公司已经与张家口市腾辉物业服务有限公司签订了新的市场租赁合同，请各租户予以配合。可见，2020年6月1日之后的租金，应由新的承租人张家口市腾辉物业服务有限公司支付，而一审判决承租人支付从2020年1月1日起至实际返还房屋日止（包括2020年6月1日后）的租金，没有任何事实和法律依据。二、一审适用法律错误。本案出租人、承租人、次承租人同在一个不可分割法律关系之中，次承租人表示要向承租人追究违约责任和损失赔偿责任，本案由于出租人不能维修租赁物的违法行为导致承租人及次承租人租赁收益受损，承租人和次承租人的租赁纠纷必然牵连到承租人和出租人的租赁纠纷。一审判决次承租人强哨菲于判决生效之日起90日内向出租人交付涉案房屋，实际上已经处分了次承租人的部分租赁权益，完全把他列入本案的租赁纠纷之中。如果机械地认为出租人和次承租人没有关系，那么不仅使交还房屋无法执行，尤其是依据民诉法一事不再理的原则，承租人和次承租人的租赁纠纷中，必然会使出租人超然法外，逃脱违约责任，使本案和之后的程序互相冲突、无法平衡各方权益，增加当事人和法院的诉累。只有把出租人、承租人、次承租人三方的权利义务一并审理判决，才能案结事了，除非二审再给承租人、次承租人追究出租人违约损害责任的诉权。因此，一审认定次承租人与本案无关，适用法律错误。本案一审判决承租人承担次承租人90日内交房的租金，90日的交房时间太长，法律依据又是什么；而且让承租人承担判决生效后90日的房租，同样没有任何法律依据。如果判决生效后90日内，第三人不交还房屋，继续拖几个月或几年，按照一审判决让承租人继续承担至实际交房日止，无限期地承担责任，没有法律依据。 张家口市房地产综合开发有限公司辩称，北京伟业联行商业管理有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 强哨菲辩称，一审判决不正确，出于跟北京伟业联行商业管理有限公司的意见相同，因此没有上诉。 张家口市房地产综合开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令依法解除原告与被告房屋租赁合同关系，判令被告按每月15000元标准支付租金到实际返还房屋日止。2、判令第三人返还房屋。3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告所有的桥东××街场地，面积约850平米，租赁期限自2016年1月1日至2021年1月1日，租金按年支付，每年180000元，并约定原、被告因自身原因需提前解除合同的，应提前90日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续。原、被告就案涉房屋又于2016年1月1日签订《张家口市公有住房租赁契约》，约定租赁期限5年，年租金180000元。合同签订后，双方依约履行。2019年10月被告与原告协商不再续租，要求解除双方之间的租赁合同，原告同意解除合同，并要求被告返回房屋，但被告未交回房屋。原告认可被告自2020年1月1日起未缴纳房屋租金。 另查，原、被告均认可大约从2007年原告与被告处郭伟签订案涉房屋租赁合同，本案《租赁合同》《张家口市公有住房租赁契约》系双方续签的租赁合同。案涉房屋现由第三人管理。第三人称其系2010年7月6日与被告处郭伟签订案涉房屋的租赁合同并在此经营花卉市场，年租金280000元，租赁期间第三人向郭伟指定人员给付租金，案涉房屋现已不具备经营条件。 一审法院认为：原、被告签订的《租赁合同》、2016年1月1日《张家口市公有住房租赁契约》均是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，依法有效。被告于2019年10月与原告协商解除双方之间的租赁合同，原告同意，故原、被告之间的房屋租赁合同应于2019年10月解除。合同解除后，被告应当按约定及时返还房屋。被告至今未向原告交付案涉房屋的行为属违约行为，应承担违约责任，故对原告要求被告支付房屋租金至实际返回房屋之日止的主张应予支持，该租金的数额应参照原、被告原房屋租赁合同约定的租金标准确定。被告抗辩因疫情影响，原告也应承担风险，减免被告的租金，法院认为对于风险承担应由当事人协商处理，但在本案审理过程中，双方未就租赁费协商达成一致意见，故法院对被告该抗辩意见不予采信。第三人虽依据与被告签订的转租协议占有案涉房屋，但其与原告之间没有合同关系，在原、被告之间的租赁合同解除时，第三人继续占有案涉房屋没有合法依据，应将案涉房屋腾退。故原告要求第三人腾出房屋的诉讼请求应予支持，但应当给予必要的准备时间为宜。对于第三人要求原、被告赔偿损失的主张，法院认为，根据本案查明的事实，原告与第三人无租赁合同关系，第三人主张的赔偿损失是基于其与被告的租赁合同，故对该费用的承担应由被告与第三人根据双方的协议解决，不属本案审查范围，应另案处理。判决：一、原告张家口市房地产综合开发有限公司与被告北京伟业联行商业管理有限公司签订的《租赁合同》、2016年1月1日《张家口市公有住房租赁契约》于2019年10月解除。二、被告北京伟业联行商业管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告张家口市房地产综合开发有限公司自2020年1月1日起的房屋租金至实际返还房屋日止，标准为15000元／月。三、第三人强哨菲自判决生效之日起90日内搬出案涉桥东××街场地，交付给原告张家口市房地产综合开发有限公司。 本院二审期间，北京伟业联行商业管理有限公司向本院提供新证据两份，一份是张家口市房地产综合开发有限公司给实际承租房屋的租户发的公告，证明张家口市房地产综合开发有限公司从2020年6月1日起已经把涉案的房屋转租给张家口市腾辉物业服务有限公司，已经和第三人建立了租赁关系，和北京伟业联行商业管理有限公司已经没有关系了。第二份证据是录音光盘一份，是北京伟业联行商业管理有限公司一审代理人池亚洲和与本案有利害关系的第三人强哨菲的谈话录音，证明张家口市房地产综合开发有限公司提供的出租房屋不符合约定的使用用途，该房屋长期漏雨，缺乏暖气，达不到租赁的目的，因此应该减少或免除租金，另证明张家口市房地产综合开发有限公司曾经找到强哨菲，答应给强哨菲195000元，赔偿在租赁房屋中花卉的损失，让强哨菲搬出房屋，强哨菲也同意了。张家口市房地产综合开发有限公司的质证意见为：第一份证据不具有证据形式，其真实性、合法性和关联性均不具备。第二份录音证据，是北京伟业联行商业管理有限公司与强哨菲之间的对话，与张家口市房地产综合开发有限公司无关，对张家口市房地产综合开发有限公司不发生效力，对其真实性、合法性不予认可。强哨菲的质证意见为：第一份公告是通知的各租户，并不是仅我个人。由于该公告，所有商户已经全部撤离，公告的真实性是真实的。我是自北京伟业联行商业管理有限公司租赁后分包的，张家口市房地产综合开发有限公司让租户不缴纳房租，因此我没法收回房租，只能遣散商户，通话录音的内容我是认可的。 强哨菲向本院提供一个外号叫“疤脸”的通知一份，证明鹏辉物业公司已经于2020年6月8日接手了花卉市场，跟张家口市房地产综合开发有限公司没有任何关系。且张家口市房地产综合开发有限公司已经将资料交由相关部门（公安、办事处、住建局、城管局、社区等）备案。张家口市房地产综合开发有限公司的质证意见为：一、该证据是复印件无法证实真实性。二、该证据没有发生法律效力，该证据是鹏辉物业公司要求强哨菲将房屋腾出，但由于强哨菲并未将该房屋交给鹏辉物业公司也未交给张家口市房地产综合开发有限公司，所以从本案性质上讲鹏辉物业公司不是本案的利害关系人，他出具的任何证据也不具有法律效力。北京伟业联行商业管理有限公司的质证意见为：对于通知的真实性、合法性、关联性予以认可，该通知和我公司说的公告相互印证，足以说明张家口市房地产综合开发有限公司在2020年6月已经和鹏辉物业公司签订了新的租赁合同。张家口市房地产综合开发有限公司没有提供新证据。二审查明的事实与原审无异。 本院认为，北京伟业联行商业管理有限公司上诉称一审判决其支付从2020年1月1日起至实际返还房屋日止的租金，没有任何事实和法律依据。因张家口市房地产综合开发有限公司与北京伟业联行商业管理有限公司的租赁合同于2019年10月解除，北京伟业联行商业管理有限公司没有再行占有使用租赁房屋的根据，其应于合同解除时将租赁房屋返还给出租人张家口市房地产综合开发有限公司。其未将租赁房屋返还，依法应向出租人交纳不能返还租赁房屋期间的租金。北京伟业联行商业管理有限公司主张租赁期间租赁房屋漏雨、缺暖，张家口市房地产综合开发有限公司违法不予维修租赁房屋，致使其租赁收益降低，要求给其及强哨菲减免2020年1月1日至2020年6月1日的租金。因北京伟业联行商业管理有限公司的该主张系用其维修租赁房屋费用、租赁收益降低的损失与其所欠租金进行抵顶，其依法应当提供发生维修租赁物费用、租赁收益降低损失的具体数额，其未提供相应的证据证明，仅要求减免2020年1月1日至2020年6月1日的租金，本院无法支持。北京伟业联行商业管理有限公司上诉主张2020年6月1日，出租人张家口市房地产综合开发有限公司已和第三人张家口市腾辉物业公司签订新的租赁合同，其不承担之后支付租金的义务。因租赁合同关系中停止给付租金的义务应从承租人返还房屋时止，现北京伟业联行商业管理有限公司未将租赁房屋返还给张家口市房地产综合开发有限公司，与张家口市房地产综合开发有限公司和第三人张家口市腾辉物业公司签订房屋租赁合同无关，北京伟业联行商业管理有限公司应当支付2020年6月1日之后的租金，本院对北京伟业联行商业管理有限公司的该项上诉理由不予支持。北京伟业联行商业管理有限公司上诉称一审判决认定次承租人强哨菲与本案无关，不利于案结事了，并判决其承担强哨菲90日内交房的租金，90日的交房时间太长，系适用法律错误。因承租人北京伟业联行商业管理有限公司与强哨菲系转租合同关系，本案张家口市房地产综合开发有限公司起诉的是其与承租人北京伟业联行商业管理有限公司之间的租赁合同关系，合同具有相对性，故不能认定强哨菲与张家口市房地产综合开发有限公司存在合同关系。一审判决强哨菲向张家口市房地产综合开发有限公司交付房屋，系因本案的租赁合同关系解除，致使强哨菲与北京伟业联行商业管理有限公司之间的转租合同关系失去履行基础，强哨菲已失去继续占有房屋的合法根据，一审判决强哨菲在判决生效后90日内交付房屋，是给予其合理的准备时间，而且是90日的期间内均可交付，并非交房时间太长，不属于适用法律错误，本院对北京伟业联行商业管理有限公司的该项上诉理由不予支持。北京伟业联行商业管理有限公司上诉请求由强哨菲代其向张家口市房地产综合开发有限公司给付2020年1月1日至2020年6月1日减免后的租金没有事实依据，本院不予支持。北京伟业联行商业管理有限公司上诉请求判令张家口市房地产综合开发有限公司给其出具72万元租金的发票，因该请求不属于本案的一审诉讼请求，不属于本案审理的范围，本院不予支持。 综上所述，北京伟业联行商业管理有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由北京伟业联行商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二一年四月二十日 书记员  施 洋