广西壮族自治区柳州市中级人民法院   民 事 判 决 书 （2021）桂02民终719号 上诉人（原审原告）：江勇，男，1972年10月22日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：赖雪君，女，1976年8月29日出生，住广西壮族自治区鹿寨县。 被上诉人（原审被告）：肖东华，男，1984年10月20日出生，汉族，住广西壮族自治区鹿寨县。 被上诉人（原审被告）：杜丽娟，女，1985年10月6日出生，汉族，住广西壮族自治区鹿寨县。 原审第三人：李彩萍，女，1980年3月13日出生，汉族，住广西壮族自治区鹿寨县。 上诉人江勇因与被上诉人肖东华、杜丽娟及原审第三人李彩萍房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2020）桂0223民初2451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 江勇上诉请求：一、判决撤销一审民事判决；二、判决肖东华、杜丽娟共同向江勇支付2016年9月19日至2019年11月26日期间超合同面积使用240.76平方米的房屋占用费157713.8元及物业费3685.2元；三、判决肖东华、杜丽娟承担诉讼费用。事实和理由：一、肖东华、杜丽娟实际是参与测绘过程并且认可测绘结果的。测绘完毕后，江勇通过微信向肖东华、杜丽娟告知测绘结果及测绘费用，对方认可后支付了测绘费。二、李彩萍对肖东华、杜丽娟多占场地租用面积是清楚的。江勇将坐落在鹿寨县城南开发区教师公寓1栋2楼1号门面面积约1160平方的房屋出租给肖东华、杜丽娟及李彩萍，李彩萍因与江勇租用面积差异引起的房屋租赁合同纠纷一案中，柳州市中级人民法院（2020）桂02民终1618号民事判决支持李彩萍实际使用面积。 肖东华、杜丽娟没有向本院陈述答辩意见。 李彩萍没有向本院陈述意见。 江勇向一审法院起诉请求：一、判决肖东华、杜丽娟共同向江勇支付2016年9月19日至2019年11月26日期间超合同面积使用240.76平方米的房屋占用费157713.8元及物业费3685.2元，二项合计161399元；二、判决肖东华、杜丽娟承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：肖东华、杜丽娟系夫妻关系，其二人自2010年9月12日起即租赁江勇位于鹿寨镇城南开发区创业路教师公寓1栋2楼1号临街门面（包括一、二层，建筑面积1559.55平方米，套内建筑面积1314.97平方米）用于家具销售，并由肖东华与江勇签订了《房屋租赁合同》，约定租期至2015年11月30日止，月租金单价从6元／平方米至10元／平方米逐年递增，并指定租金付至江勇妻子戴红霞账户，期间物业费、水电费等由承租人承担。 租赁期满后，肖东华、杜丽娟表示不再需要租赁整个场地。经双方协商，江勇划定区域给肖东华、杜丽娟继续承租，并口头约定每月租金9000元。2016年9月份，江勇将剩余场地租给李彩萍使用，而肖东华、杜丽娟的租金变更为每月7200元。2018年12月1日，江勇与杜丽娟就该租赁场地又签订一份《房屋租赁合同》，明确肖东华、杜丽娟租用的面积为400平方米（未注明房屋建筑面积，也未注明应分摊面积），租期至2018年12月1日至2021年11月30日止，租金按建筑面积计算，具体为：2018年12月1日至2019年11月30日每月租金8400元，2019年12月1日至2020年11月30日每月租金为8800元，2020年12月1日至2021年11月30日每月租金9200元，其他内容与上述合同基本一致。该合同签订后，肖东华、杜丽娟按该合同交纳租金。 2016年9月19日，江勇将上述肖东华、杜丽娟未租用的场地出租给李彩萍使用时，江勇让李彩萍建立了隔墙，将肖东华、杜丽娟使用的场地与李彩萍的场地隔开。李彩萍于2019年11月退租后，江勇又将场地出租给他人使用，并将原隔墙拆除，重新划分场地并再建隔墙。 本案审理期间，一审法院曾组织三方当事人到现场查看原隔墙位置。因房屋已进行重新装修，原隔墙没有留下痕迹，三方也未能就原隔墙的具体位置达成一致意见，因此无法重新测绘2016年9月至2019年11月期间肖东华、杜丽娟所租场地的具体面积。 江勇、李彩萍亦签订有一份《房屋租赁合同》，主要内容是：租赁面积约1160平方米，租期至2021年11月18日止，租金按建筑面积计算，2016年9月至2017年9月18日止，月租金单价为16元／平方米，次年增加1元即17元／平方米，此后每年均增加1元；物业费、水电费由承租人承担，等等。租赁后，第三人认为实际租赁的面积不足，遂从2019年6月19日停交租金，江勇因此要求解除合同，李彩萍亦于2019年11月20日退还租赁的场地。但双方对应交的租金数额有争议，江勇为此起诉李彩萍，而李彩萍亦提起反诉。该案经一审、二审，柳州市中级人民法院于2020年6月8日作出（2020）桂02民终1618号民事判决书，认定江勇未按合同交付1160平方米的租房面积给李彩萍使用，李彩萍实际使用租房面积为918.79平方米，由此判决江勇退还2016年11月19日至2020年11月18日期间李彩萍多交的租金，李彩萍按实际使用面积承担物业费。 一审中，江勇提交了一份广西天拓工程测绘服务有限公司于2019年8月8日份所作宗地图及测绘数据，其认定江勇的房产证面积为1559.55平方米，李彩萍（盛典家具城）应收租金的面积为918.79平方米（包括分摊面积），肖东华、杜丽娟（联邦家居商场）应收租金的面积为640.76平方米（包括分摊面积）。但该测绘结果未经肖东华、杜丽娟签字确认。肖东华、杜丽娟亦提交一份广西兴桂建筑综合设计院有限公司于2020年11月25日所作《房产测绘成果报告》，证明现在其租赁的场地面积为335.78平方米，江勇不认可该测绘报告。 一审法院认为，本案的争议焦点是：如何认定肖东华、杜丽娟在2016年9月至2019年11月期间租用江勇房屋的面积。江勇认为肖东华、杜丽娟实际租赁的面积为640.76平方米，比约定的400平方米多出240.76平方米，但其提供的测绘宗地图及统计表未经肖东华、杜丽娟签字认可。而江勇所提交生效民事判决书关于李彩萍租赁面积的认定是基于江勇与李彩萍认可上述测绘结果，并非审理过程中委托法定机构进行实际测绘的结果。现由于隔墙已被拆除，原租赁的面积已无法通过重新进行测绘来确认，因江勇系产权所有人，肖东华、杜丽娟租赁区域由江勇划定，隔墙拆除直接导致争议面积现无法判定，江勇应对此承担责任。而且，房产证注明的面积分为套内建筑面积、共有分摊面积、产权面积三块，从江勇、肖东华、杜丽娟先后签订的两份合同内容反映，第一份合同约定租金按房屋产权面积1559.55平方米（包括分摊面积）计算，而后一份合同约定的面积400平方米，但未注明是产权面积还是套内面积、是否包括了分摊的面积，租赁面积按不同的标准测绘结果会明显不同；因此，对江勇主张的肖东华、杜丽娟实际租用面积640.76平方米的意见，法院不予以采纳。根据“谁主张、谁举证”的原则，江勇对此应承担举证不能的不利后果。此外，肖东华表明只需租赁400平方米，其租赁的位置系由江勇划定，如果存在多划了面积的情况，多出部分是否计算租金、如何计价双方均未作出明确约定，事后也未达成一致意见，所以，江勇提出按第三人租赁的单价计算租金的理由不成立。综上所述，江勇要求肖东华、杜丽娟支付多占租赁面积的租金没有充分证据证实，一审法院不予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回江勇的全部诉讼请求。一审案件受理费3528元，适用简易程序减半收取1764元，由江勇负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。据此，合同的缔结是以当事人对其了解到的情况讨价还价形成了合意的对价关系。根据诚实信用原则要求，合同当事人在缔结合同时应当如实告知合同标的物的信息，合同生效后合同当事人应当严格遵守合同的约定。即使日后出现了不为当事人缔结合同时了解到的新情况，双方也应当以变更合同的方式加以解决。在变更合同之前，不能随意要求当事人负担合同约定之外的义务。本案中，江勇、肖东华签订租赁合同约定的租赁房屋的面积为400平方米，江勇就应当向肖东华交付符合合同约定面积的房屋，肖东华也应当按照合同约定向江勇支付租金。江勇作为出租人对其出租的房屋面积理应有清楚的认识，即使江勇交付的房屋面积超出了租赁合同约定的租赁面积，这也是江勇怠于管理自己的利益，放弃收益的权利。在履行合同的过程中，江勇要求肖东华另外支付超过合同约定面积的房屋占有使用费，与合同的约定不符，超出了肖东华缔结合同时应当预见到的收益和负担，本院不予支持。 综上所述，江勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3528元，由上诉人江勇负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 梁斌审判员杨显强审判员黄继湘 -6- 二〇二一年四月二十日 书记员 陈      梦      圆