广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初5382号 原告：王某某，男，1974年1月30日出生，汉族，住柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：李家文，广西八海律师事务所律师。 被告：梁某某，男，1971年10月31日出生，汉族，住柳州市城中区。 委托诉讼代理人：滕培胜，广西金柳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘芸，广西金柳律师事务所实习律师。 原告王某某诉被告梁某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人李家文，被告梁某某及其委托诉讼代理人滕培胜、刘芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告于2019年7月1日签订的《门面场地租赁使用协议》无效；2.判决被告返还押金3000元，租金16400元，赔偿装修损失32000元，共计51400元；3.判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月，原告在“58同城”网站看到被告贴出的招租信息，沟通后，被告同意将位于柳州市的三间自建门面及其门前空地租赁给原告开设自助洗车场。双方 -2- 口头约定：承租场地每月租金为2000元，被告收取了原告定金1000元，以此确认租赁意向。2019年6月10日，原告找到柳州某装饰工程有限公司提出装修需求，经勘察估算后签订了《房屋装修合同》，约定工程价款为32000元（叁万贰仟元整）。2019年7月1日（场地装修刚刚开始），原告向被告提出签订《门面场地租赁使用协议》，约定被告将位于柳州市的三间自建门面及其门前空地（空地面积约35平方米）出租给原告使用；被告保证该场地所有权、使用权明晰，无权属利益纠纷，不会由此影响到乙方开展正常经营。协议还约定：承租期限为三年，自2019年7月1日起至2022年6月30日终止;租金按月支付,每月租金为2000元，押金为3000元。合同签订后，原告按时支付了押金和当月租金，被告也正常把场地交付给原告使用。原告催促柳州某装饰工程有限公司加快装修进度，2019年7月底完成装修验收后，原告向装饰公司支付了装修款共计32000元。2019年8月洗车场开始营业（完成装修的是门前空地，三间门面未装修，原告拟用于后续配套经营使用），开业初期，因忙于开业各项事宜，并基于对被告的基本信任，原告无暇追问门面房产证事宜（签订合同前，被告口头表示该有的手续都有，让原告放心租赁经营）。2019年9月下旬，原告考虑装修三间门面拓展经营范围，并着手准备营业执照办理，遂再次向被告提出门面房产证事宜，被告以各种理由多次推托。10月中旬，原告找到被告当面询问核实，被告才支吾告知该门面无证，属于违建的事实,但并未因此有任何表示歉意的言行,只是说“你放心做，没有谁管的，我都出租了更多年”之类的话。2020年7月2日，柳州市城中区城市管理行政执法局在原告承租的门面张贴了《柳州市城市管理行政执法强制执行催告书》，被告一如既往的回避，没有通知原告这件事；原告去到洗车场时才无意中看到这份催告书。2020 -3- 年9月初，被告通知原告,你下个月撤走,要拆了。原告于2020年9月底完成撤场,被告正常收取9月份租金。鉴于违建事实和被告的各种表现，原告认为被告故意隐瞒其出租门面房属于违法建筑的事实，未履行事先告知义务，欺骗原告签订《门面场地租赁使用协议》，构成合同欺诈，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》有关规定应属无效。被告应承担赔偿原告装修全部损失，并返还押金和部分租金的民事责任。综上，原告根据《民事诉讼法》的相关规定诉至法院,请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告梁某某辩称，涉案房屋没有产权证，也没有办理相关手续，被告将房屋出租给原告时也告知了该情况。在收到柳州市城中区城市管理行政执法局关于拆除涉案房屋的相关文书后，被告已于2020年9月自行拆除了涉案房屋。原告交押金当天被告就把房屋交给原告使用，原告进行装修之前，对于如何进行装修还有装修的费用并未告知被告，原告的装修费用过高，被告只是同意简单的装修，因为房屋准备拆迁，花费过高的装修费是不理性的行为。基于房屋地理位置，花费5000元装修就可以了，且双方都知道房屋要拆迁，原告明知要拆迁还花费巨额装修存在一定过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，装修费用由原告承担。 围绕诉讼请求，原告提供了门面场地租赁使用协议、房屋装修合同、强制执行催告书及发票作为证据，以证明原、被告双方签订了租赁协议，但涉案房屋为违建，原告为装修涉案房屋支付了装修费的事实。被告提供了柳州市人民政府关于同意河东路北片区整村改造项目集体土地上房屋拆迁安置方案的批复、个人建房用地清理登记表、租金统计表、户口本及证明作为证据，以证明涉案房屋不属于违建，以及原告一共缴纳了租金15400元的事实。并向法院申请调取被告与拆迁办签订的《征地拆迁安置补偿协议 -4- 》。本院组织当事人进行了质证，并作出如下认定：对原告提供的证据，本院对其真实性予以确认，对证明目的将根据查明的案件事实综合分析认定。对被告提供的证据，本院对租金统计表的真实性予以确认。至于柳州市人民政府关于同意河东路北片区整村改造项目集体土地上房屋拆迁安置方案的批复、个人建房用地清理登记表、户口本及证明，原告对其关联性不予认可，认为涉案房屋位于柳州市，并非三区九号，故与征地拆迁无关。因上述证据并不能证明涉案房屋系征地拆迁所指向的房屋以及涉案房屋办理了相关手续，且在后续庭审过程中被告亦明确表示涉案房屋未办理相关手续，亦不再申请法院调查取证，故本院对上述证据不予采纳。 经审理查明，原告与被告于2019年7月1日签订了《门面场地租赁使用协议》，约定：被告将其名下位于柳州市的三间自建门面及其门前空地出租给原告使用。被告保证该场地所有权、使用权明晰，无权属利益纠纷，不会由此影响到原告开展正常经营。原告可利用上述场地开展汽车清洁、美容、销售及仓储等法律允许范围内的各类经营服务项目。本协议租期三年，自2019年7月1日起至2022年6月30日终止。如遇政府拆迁等不可抗力导致本协议终止，被告应在接到政府拆迁通知后第一时间提前通知原告，并就原告前期设备装修投入进行友好协商，保障双方的合理权益（如遇8个月内政府拆迁的，被告返还八个月的房租）。租金按月支付，每月租金为2000元。押金金额为3000元，原告须在签订本协议后一周内一次性缴清。租赁期间，原告如需对门面进行装修改造，须征得被告同意，并在不影响整体结构安全和外观的前提下进行，相关费用由原告自行承担。租赁期满后，原则上装修部分不得拆除。在签订《门面场地租赁使用协议》前，原告已于2019年6月10日与柳州某装饰工程有限公司签订了《房屋装修合同》，约定工程地址为二桥东自助洗车厂装修，工期为2019年6月10日至2019年6月20日，并为此向装修公司支付装修费用32000元 -5- 。原告从2019年7月1日开始使用涉案房屋经营至2020年9月底，在此期间，原告陈述多次要求被告提供涉案房屋所有权证，但被告一直拒绝沟通。原告在涉案房屋看到柳州市城中区城市管理行政执法局于2020年7月2日作出的《柳州市城市管理行政执法强制执行催告书》并联系被告，被告也未作答复，后因被告收到执法局文书后要拆除涉案房屋，原告于2020年9月搬离。在一审法庭辩论终结前，被告未能提供涉案租赁物办理了相关手续的证据。 庭审过程中，被告确认因原告未足额交纳2019年10月、11月、12月租金，故收取的押金3000元用于抵扣上述租金，原告表示同意。对于诉请中的租金，原告亦表示不再主张退还。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，被告在一审法庭辩论终结前未能提供涉案租赁物办理了相关手续的证据，其亦确认涉案房屋未办理相关手续，故原、被告签订的《门面场地租赁使用协议》无效。关于押金，原、被告均确认押金用于抵扣原告未支付的租金部分，本院予以认可。关于租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事 -6- 人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然合同无效，但原告一直在涉案房屋经营至2020年9月底，已经支付的租金实际上为房屋占有使用费，原告主张返还无依据，加之原告在庭审中亦确认不再主张返还，故本院认可不再返还。 关于装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”、《 中华人民共和国合同法 》第 五十八条 “合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，原告为经营汽车清洁等服务项目与装修公司签订了装修合同，并为此支付装修费用32000元。被告称已将涉案房屋未办理相关手续的情况告知原告，且合同第二条第2款对拆迁进行了约定，原告明知涉案房屋要拆迁花费的装修费用过高。对此，被告未能提供证据证明已告知原告涉案房屋未办理相关手续，且合同第二条第2款仅是对如遇政府拆迁等不可抗力导致协议终止的情况下双方如何处理的问题进行约定，并不能认定原告已经知晓涉案房屋将要拆迁，故对被告的辩解，本院不予采信。被告将未取得相关手续的房屋出租给原告存在明显过错，原告作为承租人在将涉案房屋用于经营之前，未尽到对房屋产权进行审查的一般注意义务，亦存在一定过错。因原告一直使用涉案房屋至2020年9月底，本院综合考虑剩余租赁期限、涉案房屋的位置用途以及原、被告双方的过错程度，兼顾公平、合理原则，酌情支持被告赔偿原告装修损失15000元。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的 -7- 若干规定》（法释〔2020〕15号）第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第 五十八条 规定，判决如下： 一、确认原告王某某与被告梁某某于2019年7月1日签订的《门面场地租赁使用协议》无效； 二、被告梁某某赔偿原告王某某装修损失15000元； 三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1085元（原告已预交），由原告王某某负担768元，被告梁某某负担317元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  戚潇颖 人民陪审员  金 露 人民陪审员  杨念华 -8- 二〇二一年四月八日 代书 记员  韦倩倩