北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初19048号原告：张雷，男，1975年12月5日出生，汉族，无职业，住河北省廊坊市三河市燕郊经济开发区。被告：周洋，男，1984年5月27日出生，汉族，无职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曹桂平（被告周洋之母），1958年4月1日出生，沈阳机场公司退休职工，住北京市通州区。原告张雷与被告周洋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告张雷、被告周洋的委托诉讼代理人曹桂平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张雷向本院提出诉讼请求：1．判令周洋返还我因为拆违后重新恢复使用装修费8000元、因拆违减少使用面积的租金5000元，共计13000元；2．本案诉讼费由周洋承担。事实和理由：我与周洋于2017年12月4日签订《房屋租赁合同》，由我承租周洋的坐落于北京市通州区半壁店大街6-2其中一层面积为50平方米的房屋用于经营“携程旅游”加盟店，租期自2017年12月5日起至2020年12月4日止，合同签订后我依约支付了租金及押金等。但是在使用过程中，因我自身原因需要离开此地，于是经周洋同意将房屋转租给他人，但是在受让人使用过程中，因周洋的房屋被认定为违建被部分强行拆除，也导致我的转租无法履行被解除，并由我赔偿给受让人因违建拆除后需要恢复经营增加的装修费8000元，及因实际使用面积减少的部分租金5000元。我认为以上两笔费用完全是由于周洋提供的房屋有部分违建并被强制拆除造成，所以该两笔费用应当由周洋承担，不应由我承担。被告周洋辩称：不同意张雷的诉讼请求。第二年的房租我给降了18000元，这18000元已经足够他那8000元的装修费和5000元租金了，而且我也有损失。另外，之前根据合同约定，如果提起退租，他要给我百分之二百的房租，但是实际上我没有收他这个钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于北京市通州区半壁店大街6-2号一层的房屋为周洋所有，该房屋为临街门面房。2017年12月4日，张雷与周洋的代理人曹桂平签订《房屋租赁合同》，约定周洋将位于北京市通州区半壁店大街6-2号一层的房屋（以下简称门面房）出租给张雷，租期自2017年12月5日至2020年12月4日，年租金10万元，押金3万元；第一年的租金10万元、押金3万元，由承租方在双方签订本合同之日汇入出租方指定账户，后续房租在租赁期开始前的一个月一次性汇入出租方指定账户。合同签订后，张雷向曹桂平交纳了押金3万元、2017年12月5日至2018年12月4日期间的租金10万元，于2018年1月26日以该场所登记注册了北京携程国际旅行社有限公司（以下简称携程公司）通州果园门市部（以下简称携程果园店）。2018年6月2日，张雷（甲方、转让方）与李大治（乙方、受让方）签订《店铺房屋使用及经营权转让合同》约定：甲方经房东同意将携程果园店转让给乙方，并由乙方继续履行甲方与房东签订的《房屋租赁合同》中的权利义务；合同中还约定了转让费等其他事项。同日，张雷（甲方）与乙方（李大治）签订《补充协议》。合同签订后，李大治、张雷如约履行了合同义务，张雷向李大治交付了携程果园店，李大治向张雷支付了剩余房租5万元及转让费10万元，携程果园店由李大治经营。周洋对张雷与李大治所签署的合同中所述经房东同意将携程果园店转让给李大治不予认可，称其不知晓张雷的转租行为。另查：2018年10月8日，因承租的门面房玻璃墙至墙体部分面积无相应的规划许可手续，携程果园店门头的玻璃门及玻璃墙被责令拆除退回至合法建筑面积之内，后李大治在合法建筑墙体上重新安装了玻璃门，门头仍为原标识，但玻璃门的两侧为墙体。2018年11月3日，曹桂平代周洋向张雷出具收条一份，该收条后部内容为：“经张雷与周洋协商，双方同意该房屋于2018年12月5日开始，按现有实际面积收取交纳房屋租赁费年捌万贰仟元整。待接张雷新的承租人重新于周洋签订房屋租赁合同。”后李大治因故自行停止了对携程果园店的经营。2019年1月20日，因无人向曹桂平交纳租金，曹桂平将店面收回另行出租。再查：2019年1月7日，李大治向我院起诉张雷房屋租赁合同纠纷一案，要求：“1．请求判决解除原、被告2018年6月2日签订的房屋转租合同；2．请求判决被告退还原告房屋租金16600元、转让费100000元、停产停业损失9000元、装修损失8000元；3．诉讼费由被告负担。”该案庭审中李大治称：店面被部分拆除后其换门、改电、重新装修店面支付装修费用8000元；店面部分拆除后造成其经营面积减少，采光不畅而无法经营，故应当退还2018年10月8日至12月5日期间的房屋租金16600元以及负担停业期间二名员工的工资9000元。经审理，我院于2019年5月10日作出（2019）京0112民初1156号民事判决书，判决：“一、解除李大治、张雷签订的《店铺房屋使用及经营权转让合同》；二、张雷退还李大治租金5000元、转让费100000元、装修费8000元，于本判决生效后7日内执行清；三、驳回李大治的其他诉讼请求。”该判决现已生效。在本案审理过程中，张雷称门面房因违建被拆除部分面积，导致其向李大治赔偿装修费8000元，退还租金5000元，因门面房系周洋所有，故该费用应由周洋承担。周洋称因门面房被部分拆除，面积减少，其与张雷才于2018年11月3日协商减少2018年12月5日后的租金，当时减少租金至每年9万元，因张雷称门面房自2018年10月就已经拆除，才将房租减至每年82000元，故其现不同意再赔偿装修费8000元，退还租金5000元。本院认为：当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，张雷与周洋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。门面房的部分因被认定为违建而被拆除属于张雷在签订合同时不能预见的情况，因此，对于拆除后修复所产生的装修费用应由出租方周洋承担，对减少部门的面积周洋亦应退还部分租金。因门面房拆除时，张雷已将该房屋转租给李大治，经法院判决张雷赔偿李大治装修费8000元、退还房租5000元，该金额亦无明显不妥，本院对该金额亦予以认定。周洋未提供证据证明在协商将2018年12月5日后的租金降低至82000元时已经对2018年10月至12月5日期间因面积减少的租金一并考虑，故对周洋的该项答辩意见，本院依法不予采信。对于周洋所述不知晓张雷的转租行为，并应由张雷承担未经同意的转租违约金的意见，本院认为，无论周洋是否知晓张雷的转租行为，都不影响张雷因门面房被部分拆除后受到损失的事实，如周洋认为张雷构成违约，可另行起诉解决。故对张雷要求周洋返还重新恢复使用装修费8000元、因拆违较少使用面积的租金5000元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告周洋退还原告张雷装修费8000元，租金5000元，共计13000元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由被告周洋负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘丹丹人民陪审员  张 琤人民陪审员  马翠红二〇二一年四月十五日书 记 员  于广英