贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1570号上诉人（原审被告）：贵州建安房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县鼓场街道建安壹号小区1栋2楼，统一社会信用代码：91520523080696799F。法定代表人：袁安国，该公司执行董事。委托诉讼代理人（(一般授权）:张主红，该公司员工。被上诉人（原审原告）：伍建成，男，1984年12月23日出生，汉族，现住贵州省金沙县。被上诉人（原审原告）：林萍，女，1989年10月27日出生，汉族，现住贵州省金沙县。上诉人贵州建安房地产开发有限公司因与被上诉人伍建成、林萍商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初5288号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州建安房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判上诉人不承担违约责任；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.依据相关规定，买受人请求开发商支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起开始计算诉讼时效期间。违约金是基于同一违约行为而产生，违约责任的整体性大于每日累计计算违约金的独立性，应作为整体适用诉讼时效。按日累计的违约金作为一个整体，并不意味着只要违约状态一直持续，违约金一直计算，其违约金的诉讼时效就一直未超过，否则将使诉讼时效制度失去意义，也将导致商品房买卖双方权利义务的失衡。一审法院认定本案系持续侵权行为，未超过诉讼时效错误。2.案涉《商品房买卖合同》已经明确约定违约责任，不能因买受人放弃选择退房，便改变违约金计算标准，更不能将买受人选择不退房的后果强加给出卖人承担。故即便应承担违约责任，也应根据合同约定按中国人民银行同期活期存款利息计算违约金。一审法院认定被上诉人不选择解除合同的情况下，双方就上诉人应如何承担违约责任未约定，据此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算本案违约金错误。3.本案上诉人并无主观、恶意违约。因此，即便上诉人应该承担违约责任，也应根据法律的规定，按照实际损失承担违约责任。本案购房款支付方式是首付加按揭贷款，出卖人办理完毕房屋所有权证书后，应交予贷款机构办理抵押登记手续。由此可见，即便房屋所有权证按时办理，该商品房所有权证也需移交贷款银行进行保管，被上诉人的实际损失为零，实际损失的130%仍然为零。故被上诉人的诉请不应得到支持。一审法院不予采信上诉人不应承担违约责任的抗辩意见错误。被上诉人伍建成、林萍二审未作答辩。伍建成、林萍向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理商品房不动产权证；2.判决被告支付逾期办理商品房不动产证的违约金，计算至起诉时违约金为77268元(违约金计算标准为：以购房款405867元为基数，中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.3倍自2017年3月27日起计算至息至2019年8月19日；按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止)；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月27日，被告取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证。2016年9月30日，被告取得了建安壹号土地使用权证，使用面积为13631.00平方米。2016年5月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第3幢1单元17层5号房屋，建筑面积121.35m2，房屋总价款405867.00元，合同签订当日交付首付款81867.00元，余款324000.00元以银行按揭支付，2016年12月28日前交房。《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人承诺于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。后双方又签订了《补充协议》，12-3条约定“买受人同意：出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证”。合同签订后原告于当日向被告支付了首付款81867.00元，代收费14687.00元、维修基金8117.00元，并依照约定办理了银行按揭贷款手续，银行于2016年6月15日将324000.00元按揭贷款全额支付给被告。2019年12月22日，被告将《关于建安壹号小区车库收费业主提出的三点意见的解决方法》告知建安壹号小区全体业主，其中对产权证的办理明确告知：在2020年6月开始分批分次办理房屋产权证。因被告至今未依照合同约定协助原告办理商品房不动产权证。原告遂以前述诉讼请求提起诉讼。经依职权向金沙县不动产登记中心发函，金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”。一审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷，对被告称已向原告交付房屋，何时办理产权证不损害原告任何利益的答辩意见不予采纳。但根据金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其它方式替代履行，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告要求被告为其办理不动产登记证事实上履行不能，不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在被告因自身原因导致其至今未能办理房屋转移登记有关文书的情形下，被告已经违约。被告主张合同约定的是在约定日期即2017年03月28日起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起10日内按照中国人民银行同期活期存款利率计算利息，但原告未向被告申请退房。现若原告要被告承担违约责任，只能依照合同约定。该约定实质上只是赋予了原告对《商品房买卖合同》的解除权，但在原告不选择解除合同的情况下，被告应如何承担违约责任并未约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，结合中国人民银行关于逾期贷款利率的规定，本案被告应向原告支付违约金。自2019年08月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）09时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此违约金应以已付购房款总额405867.00.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.3倍自2017年03月28日起计算至2019年08月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年08月20日起计算至交付办理商品房转移登记有关文书之日止。原告主张违约的计算方式符合法律规定，予以支持。对被告提出的本案已超过诉讼时效期间的辩解理由，因原告并未向被告申请退房，被告至今未向原告交付商品房转移登记有关文书，该行为系持续侵权行为，且被告承诺在2020年6月开始分批分次办理房屋产权证，因此原告要求被告支付违约金的诉讼请求未超过诉讼时效，故对被告的该辩解理由，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由被告贵州建安房地产开发有限公司于判决生效后五日内一次性支付原告伍建成、林萍违约金，以购房款405867.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.3倍自2017年3月28日起计算至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年08月20日起计算至交付办理商品房转移登记有关文书之日止；二、驳回原告伍建成、林萍的其他诉讼请求。案件受理费870元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应该于2017年3月28日之前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。根据本案事实，案涉房屋至今不能办理不动产登记，上诉人不能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，构成违约，应当承担违约责任。被上诉人自2017年3月29日起知道或应知道上诉人违约，诉讼时效应自此时开始计算。被上诉人于2020年11月21日提起本案诉讼，其请求支付2017年11月21日之前的违约金已超过诉讼时效，应不予支持。上诉人关于本案超过诉讼时效的理由部分成立，本院予以采纳。一审以上诉人持续侵权为由认定被上诉人的请求全部未超过诉讼时效不当，予以纠正。本案中双方就上诉人逾期超过30日仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任仅约定了被上诉人选择退房时，上诉人应如何承担违约责任。该条款系双方就合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除合同的情形下，视为守约方放弃合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权。因双方对被上诉人未选择退房时上诉人如何承担违约责任未进行约定，结合被上诉人的诉请，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判令上诉人以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任并无不当，本院予以确认。上诉人主张应按中国人民银行同期活期存款利息计算本案违约金无事实及法律依据，不予采纳。鉴于不动产物权变动系采取登记生效主义，是否办理变更登记意味着被上诉人是否取得案涉房屋所有权，是否对案涉房屋享有完整、切实的权利，未完成变更登记的房屋将可能面临一房二卖、被设定抵押、被强制执行等潜在风险。同时，违约责任兼具补偿及惩罚功能，除弥补守约方损失外，对于促使义务方及时、诚信地履行义务具有积极意义。上诉人仅以本案购房款支系按揭贷款支付，即便房屋所有权证按时办理，也需移交贷款银行，何时办证对被上诉人不产生损失为由，主张其不承担违约责任的理由不成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初5288号民事判决第二项，即：“驳回原告伍建成、林萍的其他诉讼请求。”二、变更贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初5288号民事判决第一项为：由上诉人贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付被上诉人伍建成、林萍逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金以已付购房款405867.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍自2017年11月21日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年08月20日起计算至交付办理商品房转移登记有关文书之日止；三、驳回上诉人贵州建安房地产开发有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费870.00元，由上诉人贵州建安房地产开发有限公司负担800.00元，被上诉人伍建成、林萍负担70.00元；二审案件受理费1740.00元，由上诉人贵州建安房地产开发有限公司负担1600.00元，被上诉人伍建成、林萍负担140.00元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年四月六日书记员 高 进