贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1350号 上诉人（原审被告）：贵州华洲置业有限公司，住所地贵州省三都水族自治县（以下简称三都县）三合街道华洲国际2号楼A2栋402室，统一社会信用代码91522732MA6DL7Q76Y。 法定代表人：江春树，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石龙，贵州宇兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何家敏，贵州宇兴律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：钱海林，男，1990年09月26日生，苗族，贵州省务川县人，户籍地贵州省务川仡佬族苗族自治县，现住贵州省三都水族自治县。 被上诉人（原审原告）：潘金丽，女，1990年02月04日生，水族，住贵州省三都县。 上诉人贵州华洲置业有限公司因与被上诉人钱海林、潘金丽商品房预售合同纠纷一案，不服三都县人民法院于2020年12月29日作出（2020）黔2732民初2002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人贵州华洲置业有限公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判（即不服一审判决金额为22883元）；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：首先，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。从该条法规可知，房屋购买人才是办理房屋所有权登记的义务人，出卖人只负责协助办理。再从上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三点第（四）项约定：双方同意共同向房屋登记机关申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，但被上诉人自2017年10月房屋交付使用后，至今从未向上诉人提交任何办证的申请，上诉人多次催促后被上诉人才于2020年9月前来配合申请办证，责任不在上诉人，上诉人不应承担违约责任。其次，涉案房屋未能在法定期限内移交办证文书，存在政府职能部门转换，政府部门脱贫攻坚任务繁重等政策方面的因素，应减轻或免除上诉人的责任，并且案涉房屋是被上诉人按揭购买的，上诉人未在法定期限内办证并未给被上诉人造成损失，而违约金性质是以补偿性为主，故一审按日万分之一计算违约金明显过高，应大幅调低违约金的数额。第三，一审计算违约金期间错误。上诉人已于2019年10月16日取得商品房初始登记，并具备办理转移登记的条件，并及时通知含被上诉人在内的业主前来办证，并于2019年11月7日在公告栏向业主书面公告办证，根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定，逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或者法定办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间，故违约金计算的截止时间应为2019年10月16日，一审计算是2019年11月7日属于适用法律错误。同时基于几乎所有房开项目均未能在交房后90日内办证的实际情况，恳请依法驳回被上诉人的诉请。即便上诉人要承担违约责任，也应将违约金的起止时间进行调整，自房屋交付90日后起算，至2019年10月16日结束，标准调整为日万分之零点五，才能达到法律效果与社会效果相统一。 被上诉人钱海林、潘金丽二审未作书面答辩。 钱海林、潘金丽向一审法院起诉请求：1、被告按2015年10月28日签订《商品房买卖合同》约定向原告提供三都县三合街道县府西路改造开发项目建设商品房第2栋2单元27层4号屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。2、被告支付原告逾期办证违约金72611元（以购房款356990元为基数按日万分之三从2018年1月26日计算至2019年12月5日共计678天为72611元）。3、本案的诉讼费由被告负担。 一审法院经审理认定事实如下：2015年10月28日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于三合街道县府西路2号地块第2幢2单元27层2-27-4号预售商品房。该商品房总价款为356990元。合同第十一条约定出卖人应于2016年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条约定出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺于×年×月×日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告向被告交付首付款76990元，公积金贷款280000元，共计356990元的购房款。2017年10月26日被告向原告交付房屋。2019年10月16日被告取得商品房初始登记，2019年11月7日以公告的形式通知包 括原告在内的业主办理房屋所有权的转移登记，2020年9月30日被告向原告交付房屋产权证书。至今被告未向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，双方之间商品房买卖合同依法成立有效，双方均应依合同约定履行相应义务。本案中，被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书等义务，构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告请求被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，有合同约定，予以支持。对于原告主张逾期办证违约金的问题，双方在合同中对办理商品房转移登记的有关文书的交付，仅约定为“出卖人承诺于×年×月×日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，对交付时间未明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，本案件中，原、被告买卖的是预售商品房，被告2017年10月26日向原告交付房屋，应于交房之日起90日向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并办理房屋权属证书，但被告于2019年11月7日才以公告的形式通知包括原告在内的业主办理房屋所有权的转移登记，故此，被告应承担2018年1月26日起至2019年11月7日逾期办证违约责任；对于原告主张违约金计算至2019年12月5日，不予支持。对于被告违约金过高的抗辩，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，对原、被告约定的违约金日万分之三的计算标准，根据查明的案件事实，酌定调整为日0.1‰。即违约金计算为：356990元×0.1‰×641天=22883元。关于被告抗辩原告诉请逾期办证违约金已超过诉讼时效问题，本案中，被告应承担逾期办证违约责任从2018年1月26日起算，故原告请求未过诉讼时效，被告抗辩不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州华洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钱海林、潘金丽交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；二、被告贵州华洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钱海林、潘金丽支付逾期办理房屋转移登记违约金22883元；三、驳回原告钱海林、潘金丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取808元，由被告贵州华洲置业有限公司承担255元，原告钱海林、潘金丽承担553元。 二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：一审认定的逾期办证违约金标准及截止时间是否正确。 本院认为：一审认定双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效符合法律规定，双方当事人无异议，本院予以确认。对于逾期办证违约金标准及截止时间是否正确问题。双方在合同中对交付办理房屋所有权转移登记文书的期限亦作了明确约定，上诉人未按约定履行义务存在违约，双方在合同中约定的违约标准为已付款的日万分之三的标准，一审认定为已付款的日万分之一，与违约金以补偿性为主兼具惩罚性的双重性质相悖，现在本院根据被上诉人的损失情况及上诉人违约的实际情况，依法将违约金标准调整为日万分之零点五。对于违约金计算的截止时间问题，由于双方合同约定上诉人对案涉房屋进行初始登记后应向被上诉人交付相关权属证书，虽然案涉房屋是2019年10月16日取得初始登记，但被上诉人并不知晓，上诉人也没有在2019年10月16日日向被上诉人交付相关文书而是在2019年11月7日公告告知后被上诉人才知晓可以办证，因此上诉人的交付办证相关权属证书的义务于2019年11月7日才完成，一审认定违约金计算至2019年11月7日止正确，应予确认。综上，上诉人应向被上诉人支付逾期办证违约金的金额为一审认定金额的一半为11441.5元 综上所述，上诉人贵州华洲置业有限公司的上诉理由部分成立，予以部分支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金的计算标准不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持三都县人民法院（2020）黔2732民初2002号民事判决第一项 二、撤销三都县人民法院（2020）黔2732民初2002号民事判决第二、三项； 三、由上诉人贵州华洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人钱海林、潘金丽支付逾期办理房屋转移登记违约金11441.5元； 四、驳回上诉人贵州华洲置业有限公司的其余上诉请求； 五、驳回被上诉人钱海林、潘金丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审受理费808元，由上诉人贵州华洲置业有限公司承担135元，由被上诉人钱海林、潘金丽承担673元；二审案件受理费372元，由上诉人贵州华洲置业有限公司承担186，由被上诉人钱海林、潘金丽承担673元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月十三日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞