签发：核稿：核稿:广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初3515号原告吴建成，男，1989年3月12日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人赵珊珊，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人朱珈逸，广东禅都律师事务所实习律师。被告周文超，男，1983年8月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告佛山市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省禅城区朝安南路30号首层P17号之二，公民身份号码914××××××××××843XL。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人黎宇轩，公民身份号码441××××××××××××513。系公司员工。委托诉讼代理人高亚静，公民身份号码441××××××××××××513。系公司员工。原告吴建成诉被告周文超、佛山市乐有家房产经纪有限公司（下称乐有家公司）中介合同一案，本院于2020年1月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人、两被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告及两被告三方签订的《二手房买卖及居间服务合同》（编号NO.50304013758）于2020年12月24日解除。2、依法判令被告周文超向原告支付违约金350000元。3、判令被告乐有家公司对诉讼请求2中被告周文超对原告的付款义务承担共同清偿责任。4、判令被告乐有家公司向原告返还房屋买卖佣金20000元，并自2020年11月9日起，按年利率15.4%计算至实际清偿日的资金占用利息（利息暂计算至2020年12月31日为436.33元）。5、判令两被告向原告支付律师费20000元。判令本案诉讼费、财产保全费由两被告承担。6、判令两被告共同返还已收取原告的50000元购房定金。并自2020年11月9日起，按年利率15.4%计算至实际清偿日的资金占用利息（利息暂计算至2020年12月1日为1112.22元）。7、判令被告乐有家公司向原告赔偿三倍的房屋买卖佣金60000元。事实与理由：2020年11月2日，原告作为买方、被告1作为卖方与被告2作为居间方签订《二手房买卖及居间服务合同》（编号为N0.50304013758),约定【第一条】转让标的：买卖双方交易房地产位于佛山市禅城区×××××××号×××××。【第二条】房屋现状：卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任。该房产产权现状为有抵押。【第三条】转让价款：转让价款为人民币175万元。【第四条】交易定金：交易定金共计人民币5万元；1、定金托管：双方同意将定金交由居间方托管；买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收论。【第九条】居间服务：买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金人民币26250元，卖方应支付佣金人民币26250元。【第十一条】违约责任：1、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金，并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。同日，原、被告三方签订《信息告知书》，一、交易双方信息确认（一）卖方信息确认：2交易房屋有抵押，抵押金额1600000元。查封一栏以“横杆”表示为房屋未查封状态。二、居间方【签约资料清单】告知，1.买卖双方需签署以下文件：《信息告知书》、《费用估算表》、《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》同日，原、被告三方签订《交易节点确认书》，约定买卖双方通过居间方的居间服务签订了合同编号为50304013758的《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称“原合同”）。买卖双方同意按照如下流程进行交易：1、买家支付定金、居间方收取佣金--买方根据原合同约定向卖方支付定金。买卖双方需按原合同约定向居间方支付佣金。2、卖方赎楼准备一卖方确定该房产的赎楼方式为B、卖方委托赎楼公司赎楼：卖方须于签订原合同之日起10个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以赎楼公司的服务合同为准。《交易节点确认书》还约定了：本确认书生效后，即成为原合同不可分割的组成部分；与原合同同具同等法律效力。除本确认书中明确所约定的条款之外，原合同的其他条款继续有效。原合同与本确认书内容相抵触的，以本确认书为准，买卖双方如未按照本确认书约定期限履行义务的，须依据原合同约定承担违约责任。2020年11月2日，在被告2的指示下，原被告三方一共签署了《信息告知书》、《费用估算表》、《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》四份文件。上述四份文件签署后，由于原告资金为定期存款，存款地点为原告户籍地重庆市，故在签订合同后需返回户籍地取款，直至2020年11月9日，被告2以该交易房产如不抓紧支付定金，现还有其他客户有购买意愿的理由催促原告到其门店交付定金，原告在9日当天委托原告父亲吴修旺将定金5万元支付给被告1指定的收款账户（被告2托管）;此时被告2将三方于11月2号签约后协商好的房屋附着户口的问题出具《补充协议》提供原告与被告1签订，在签订过程中，被告2又同时把《查封风险告知书》夹杂在其中，在未充分提示《查封风险告知书》的权利义务及法律风险情况下，匆匆让原告在告知书上签名，原告并于签署该告知书与补充协议后按合同要求支付了5万元的购房定金，定金收据的出具方式为书写在原合同上的定金收款栏并双方签名。在被告2的催促下，原告于次日向被告2支付了原合同的佣金2万元。自此，原告对涉案房屋被查封乃至合同目的无法履行的法律后果被两被告蒙在鼓里。原告支付了定金及佣金后，被告一直未按照《交易节点确认书》第2条，在签订原合同之日起10个工作日内履行卖方赎楼义务。原告为此多次联系被告2的副总经理梁文、店长黄家劲以及销售经理癸俊涛，要求被告2督促被告1履行合同义务。后经向多方、包括向政府房管部门了解才明确得知，涉案房屋已被查封，无法交易的事实。然而被告2继续避重就轻，游说原告继续等待被告1能处理好其巨额贷款以及解封事宜，再进行交易过户。随后原告再次翻看11月9日签署的文件发现，被告2为掩饰、隐瞒其在缔约合同之初并无尽职调查交易房产实际情况之过失，在其得知涉案房产被查封后，将本于11月9日签订的《查封风险告知书》的落款日期倒签至原合同签订日（11月2日）。2020年12月19日，原告携同父母及亲友前往被告2门店明确表示要求按补充协议约定解除原合同及相关补充协议；又于2020年12月25日，委托婶婶阳艳华用原告父亲的移动电话联系被告2,代表原告明确表示要求解除原合同及相关补充协议，退还原告支付的定金及佣金。但被告2却反咬一口称原告违约，并明确表示被告1不同意解约，不退还原告在被两被告欺诈的情况下向被告1支付的购房定金原告认为，根据《房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产、不得转让：(二）“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利。被告1作为涉案房屋的业主，被告2作为专业提供房屋租售业务的居间服务机构，且作为合同一方当事人，完全没有尽到谨慎审查义务，原被告三方在签订原合同当天，所有签署的文件均显示涉案房屋有抵押但未被查封状态。事后，被告2在明知涉案房屋被查封，法律明文禁止转让的情况下，刻意隐瞒房屋被查封的事实，误导原告以签订户籍迁出的补充协议为由，诱使原告在不明原由的情况下签署了《查封风险告知书》。涉案房屋目前仍处于被查封状态，合同根本目的明显无法实现，被告1、被告2的行为主观恶意极其严重，构成根本违约，原告有权单方解除合同要求两被告承担违约责任并赔偿损失。综上，恳请贵院依照保护弱势群体原则、民事行为的公平原则与诚实信用原则，依法支持原告全部诉讼请求。被告周文超辩称，一、吴建成的5万元购房定金并未交付给答辩人，因为系吴建成违约，故答辩人也不同意乐有家公司返还5万元购房定金给吴建成。答辩人因为出卖诉争房屋前已经充分告知原告吴建成房屋情况，该房系答辩人按揭购买并贷款装修，因为资金周转困难出现拖欠银行款的情况导致房屋被查封，所以答辩人才出卖房屋想要填补债务。双方在乐有家签订《二手房买卖及居间服务合同》时，约定的购房定金系支付到乐有家公司，由其监管。而签订合同的时候，也一并签署了《查封状态风险告知书》。《告知书》上明确告知了诉争房屋被查封的事实和可能出现的风险。所以不存在原告诉状所称的答辩人与乐有家公司欺诈原告。合同签订后，答辩人到双方约定的赎楼公司办理赎楼，但原告却反悔不予配合，这才导致答辩人不能按时赎楼并办理完解封手续。故本案系原告违约在先，按照《二手房买卖及居间服务合同》约定，答辩人的购房定金应该不予返还并由乐有家公司支付给原告。二、即便法院认定原告没有违约，双方按照约定也只是解除合同，返还定金，不存在支付其他费用。加上法院认为原告不配合答辩人办理赎楼手续并不是违约，但按照各方签订的《查封状态风险告知书》第2条约定，答辩人未能按时办理解封手续的，则原合同自动解除，定金由乐有家返还原告，除此并无其他费用。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。被告乐有家公司辩称，一、答辩人如实履行查明、告知义务，不存在欺诈行为，原告主张解除合同，要求答辩人返还佣金并支付赔偿没有任何依据。2020年11月2日，在答辩人的中介服务下原告与被告一签订了《二手房买卖及居间服务合同》（简称“合同”，合同编号：N050304013758)、《信息告知书》、《交易节点确认书》等文件。合同真实、合法、有效，各方理应按照合同约定履行。同日，在答辩人的协助下，原告及被告一共同对佛山市禅城区×××××××××××××（简称“案涉房屋”）进行了不动产登记信息查询，根据该信息查询结果显示，案涉房屋存在查封、冻结等限制情况，原告、被告一均签名画押确认。原告就查封房产能否交易事宜向答辩人咨询，答辩人的员工明确告知其案涉房屋被查封属于不得转让的房产，但只要被告一在合理期限内解除案涉房产的交易限制，涤除抵押权，便可继续交易该房屋。原告对此情况知悉，并签署《查封状态风险告知书》。但由于答辩人的员工疏忽，未及时提示被告一将信息告知书中查封一栏更改。后因原告就户口迁出问题要求签署变更协议，经过答辩人员工的沟通，被告一同意原告另行提出的条件。答辩人员工分别于11月4日、7日邀请双方当面签署补充协议，但原告由于个人原因，多次爽约，最终将签署日期推迟至11月9日。当日，原告与被告一签订《二手房买卖合同补充协议》，约定户口迁出期限。但原告在后续交易过程中态度反复无常，不顾契约精神，数次提出加重被告一合同责任的要求，违背原合同约定。答辩人作为中介服务机构，多次向其耐心说明，并协助沟通。因此原告诉称答辩人刻意隐瞒案涉房屋已被查封的信息，对其实施欺诈行为是毫无事实依据的，案涉合同系双方当事人真实的意思表示，在不具备无效事由的情况下，双方签订的合同应属有效。答辩人已充分履行告知义务，有权依据合同收取佣金。二、答辩人并非房屋买卖关系的主体，原告主张答辩人对被告一的违约金付款承担连带责任违反合同相对性原则。根据《民法典》第四百六十五条规定，“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力......”。案涉合同实际上包含了两种法律关系，分别是买卖合同关系和中介合同关系，分别对合同各方主体产生相应的法律约束力。原告与被告一是买卖合同关系的当事人，双方在买卖合同关系中约定违约责任的意思表示真实、合法，仅对原告、被告一具有法律约束力。因此原告针对该违约责任所提出的诉讼请求，不能超出买卖合同法律关系向答辩人提出，诉讼请求3无事实和法律依据。综上，被告乐有家公司在尽职履行中介义务，在交易过程中及时查明、核实、告知交易信息，恳请贵院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下:1.梁文、奚俊涛卡片。证明梁文和奚俊涛分别是被告佛山市乐有家房产经纪有限公司副总经理以及置业经理，该二人也是直接将涉案房产介绍给原告房产经纪人。2.二手买卖及居间服务合同，证明原告作为买方、被告一作为卖方与被告二作为居间方签订《二手房买卖及居间服务合同》（编号为N0.50304013758），约定【第一条】转让标的：买卖双方交易房地产位于佛山市禅城区×××××××号×××××。【第二条】房屋现状：卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任。该房产产权现状为有抵押。【第三条】转让价款：转让价款为人民币175万元。【第四条】交易定金：交易定金共计人民币5万元；1、定金托管：双方同意将定金交由居间方托管；买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫。【第九条】居间服务：买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金人民币26250元，卖方应支付佣金人民币26250元。【第十一条】违约责任：1、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金，并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。3.交易节点告知书、信息告知书、《费用估算表》，证明2020年11月2号在被告二的指示下，原被告三方一共签署了《信息告知书》、《费用估算表》、《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》四份文件。其中根据《交易节点确认书》约定，买卖双方通过居间方的居间服务签订了合同编号为50304013758的《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称“原合同”）。买卖双方同意按照如下流程进行交易：1、买家支付定金、居间方收取佣金--买方根据原合同约定向卖方支付定金。买卖双方需按原合同约定向居间方支付佣金。2、卖方赎楼准备--卖方确定该房产的赎楼方式为B、卖方委托赎楼公司赎楼：卖方须于签订原合同之日起10个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以赎楼公司的服务合同为准。《交易节点确认书》还约定了：本确认书生效后，即成为原合同不可分割的组成部分；与原合同同具同等法律效力。除本确认书中明确所约定的条款之外，原合同的其他条款继续有效。原合同与本确认书内容相抵触的，以本确认书为准，买卖双方如未按照本确认书约定期限履行义务的，须依据原合同约定承担违约责任。按照该条约定，被告一并无在约定期间内履行该B款的义务，已构成违约。4.刷卡小票（50000元定金），证明原告履行《二手房买卖及居间服务合同》约定，于2020年11月9日到被告二门店刷卡支付定金50000元，同时被告一在《二手房买卖及居间服务合同》末页签名栏下方出具收据，确认收取原告定金。目前，在明知涉案房屋无法交易的情况下，被告二仍以该笔定金需要资金监管为由，扣留原告的50000元定金拒绝返还。5.款项确认书、刷卡小票（20000元佣金）及电子收据，证明原告的父亲吴修旺于2020年11月10日为原告向被告二支付了购房佣金2万元，并向被告二出具款项确认书对该笔款项的性质予以确认，被告二的店长黄家劲在款项确认书店长一栏签字确认。被告二于2020年11月22日向原告出具涉案房屋20000元佣金的电子收款收据。6.《查封风险告知书》，证明2020年11月9日，被告二以该交易房产如不抓紧支付定金，现还有其他客户有购买意愿的理由催促原告到其门店交付定金，原告在9日当天委托原告父亲吴修旺将定金5万元支付给被告一指定的收款账户(被告二托管)；此时被告二将三方于11月2号签约后协商好的房屋附着户口的问题出具《补充协议》提供原告与被告一签订，在签订过程中，被告二又同时把《查封风险告知书》夹杂在其中，在未提及需签订《查封风险告知书》并充分提示《查封风险告知书》的权利义务及法律风险情况下，匆匆让原告在不知情的情况下在告知书上签名，原告并于签署多份文件后按合同要求支付了5万元的购房定金，定金收据的出具方式为书写在原合同上的定金收款栏并双方签名。自此，原告对涉案房屋被查封乃至合同目的无法履行的法律后果被两被告蒙在鼓里。后经向多方、包括向政府房管部门了解才明确得知，涉案房屋已被查封，无法交易的事实。被告二为掩饰、隐瞒其在缔约合同之初并无尽职调查交易房产实际情况之过失，在其得知涉案房产被查封后继续伙同被告一，将本于11月9日签订的《查封风险告知书》的落款日期倒签至原合同签订日（11月2日），企图制造原告一早得知该交易房屋已被查封仍愿意继续交易的假象。7.2020.11.9录音光盘、2020.11.9录音文字内容，证明于2020年11月9日当晚，乐有家公司以签订户口迁出的补充协议、出具家私家电清单并需要及时交付购屋定金5万元为由让原告到其门店。被告二乐有家公司在明知该房屋已被查封的情况下，与被告一周文超隐晦性地商谈交易房屋被查封情况及承诺可以帮被告一周文超处理解封事宜，并催促原告交付购房定金与支付被告二乐有家公司的中介佣金。在签订补充协议以及家具家电清单时，把查封风险告知书一并塞入材料当中让原告签名，原告于当天签署了该三份文件并支付了5万元购房定金（定金收据记载在原合同上，日期对应在11月9日证据四）。被告一、被告二由始至终未曾对原告提起有查封风险告知书这一补充文件、没有尽到提示义务与风险告知义务，并恶意将该告知书、家具家电清单的签订日期倒签至原合同签订日11月2日，企图制造原告一早得知该交易房屋已被查封仍愿意继续交易的假象，在日后原告发现房屋被查封无法交易的情况下以该份告知书的内容迫使原告继续履行不可能完成的交易，继续向其支付佣金并交付购房首期。原告在签订原合同时并不知道交易房屋被查封的情况，也是事后才得知自己签订了一份所谓的查封风险告知书。8.2020.11.22录音光盘、2020.11.22录音文字内容，证明原告发现了2020年11月9日在不知情情况下签署了一份所谓的查封风风险告知书后，于2020年11月22日当天查询到该交易房产确定已被查封的事实（证据十）。并于当晚前往被告二的经营场所与被告二确认房屋被查封的情况，被告二承认11月9日当日未曾告知原告房屋已被查封的情况及将查封告知书日期倒签至原合同签订日11月2号，被告二即使已得知交易房屋已查封仍不顾原告风险，继续游说原告毫无风险可以放心继续交易。被告二清楚只要继续哄骗原告履行交易流程就可以继续骗取原告中介佣金及购房首期资金、收受协助被告一处理查封房产而私下给予的好处。9.2020.12.19录音光盘、2020.12.19录音文字内容，证明原告得知交易房产在签订二手房买卖及居间合同之前已被查封的情况后，多次与被告二明确要求解除合同。但被告二却以原告不履行合同为由，不同意解除合同及拒绝返还原告交付给被告二的购房定金及中介佣金。2020年12月19日当晚，原告在父母及亲友的陪同下前往被告二的经营场所，再次明确必须解除合同退还已交付的款项。即使按照原告自始至终均不予确认其中内容、签名也并非其真实意思表示的这份倒签日期的查封风险告知书上也载明，于2020年12月18日该房产仍未解封即解除合同并退还原告全部交付的款项。何况根据原合同约定，被告早已存在根本违约的情况，该房产在签订二手房买卖及居间合同之前已被查封，不能依法进行买卖过户交易。在早已得知该房产无法交易的情况下，被告二此时仍旧强势要求原告继续履行合同办理各项交易流程，目的是妄图继续骗取原告的中介费以及购房首付款；如原告不继续履行合同，被告二忽略房屋已被另案查封的事实，在缺失依法交易大前提下，辩称原告违约在先，依合同不能退还款项，意在侵吞原告已交付予被告二的7万元购房定金与中介佣金，此行为严重违反民事法律行为的诚信原则、公平原则。10.2020.11.22佛山市不动产登记信息查询结果，证明原告于2020年11月22日到房管部门查询涉案房产的登记信息，发现涉案房产不仅设置抵押权，还存在被查封、冻结等限制交易的情况。11.2021.1.15佛山市不动产登记信息查询结果，证明涉案房屋至今被中国银行股份有限公司广州荔湾支行、佛山市南北汇通小额贷款有限公司两个企业设立抵押权，债务金额高达1370000元，还有未予抵押但被法院起诉的其他债务总额高达160多万。涉案房屋的查封情况：2020年10月22日，被佛山市南海区人民法院查封，查封期限为2020年10月22日起，2023年10月21日止。该查封日期早于涉案《二手房买卖及居间服务合同》签订之日（即2020年11月2日），被告一作为涉案房屋的业主，被告二作为专业提供房屋租售业务的居间服务机构，且作为合同一方当事人，伙同被告一对原告实施欺诈行为，原被告三方在签订原合同当天，所有由被告二提供三方签署的文件均显示涉案房屋有抵押但未被查封状态。被告二在明知涉案房屋被查封，法律明文禁止转让的情况下，仍然刻意隐瞒房屋被查封的事实，误导原告以签订户籍迁出的补充协议、出具家私家电清单为由，诱使原告在不明原由的情况下签署了《查封风险告知书》。涉案房屋目前仍处于被查封状态，合同根本目的明显无法实现，被告一、被告二的行为主观恶意极其严重，构成根本违约，原告有权单方解除合同要求两被告承担违约责任并赔偿损失。12.家私家电清单，证明根据证据六至证据八的录音内容可证实，该份家私家电清单与《查封风险告知书》、补充协议及定金收据都是签订于2020年11月9日。但被告二却将私家电清单与《查封风险告知书》两份文件倒签至2020年11月2日的日期，企图以此推脱两被告恶意串通在三方签订《二手房买卖及居间服务合同》2020年11月2日当天故意隐瞒涉案房屋被查封的事实，及制造原告早已得知该交易房屋已被查封仍愿意继续交易的假象。13.催告函1（2021.1.28）、催告函2（2021.2.23），证明被告一伙同被告二在房屋已被另案查封的事实、缺失依法交易大前提、原告多次依法向其主张解除合同的情况下，仍然联名以打电话、发出《催告函》的方式催促、恐吓原告必须按照原合同履行交易流程，办理各项手续，否则其两者将会对原告作出一系列的制裁行动，将会令原告承受巨大金钱损失。两被告的此行为明显恶意串通，目的就是继续骗取原告的巨额购房首付款及中介佣金，其行为严重扰乱二手房屋中介行业的市场经营秩序，令作为消费者特别是本案原告为农民工家庭这一弱势群体的一方利益受到巨大损害，为维护社会的公平与正义，此种见利枉法的恶意欺诈行为依法应当严惩。14.原告父亲吴修旺、母亲于光芝、原告吴建成依云水岸服务中心出具的施工出入证，证明原告以及父母是外来务工人员，从事装修工地的建筑施工，在2020.10.22至2021.1.21期间，在依云水岸楼盘工地进行施工，上下班时间为8:30-18:00。而11月2日签订合同当天，原告一家人是在下班后吃完晚饭也就是八点多才到被告二店铺协商房屋买卖事宜，根本不可能如被告二声称在当天晚上六点与两被告共同查询涉案房屋的查封信息，被告二所述与事实不符。被告乐有家公司举证如下：1、二手房买卖及居间服务合同、交易节点确认书、信息告知书，证明被告二促成房屋买卖合同成立，原告应当按照约定支付报酬。2、佛山市不动产登记信息查询结果、查封状态风险告知书，证明1、原告通过查档，已知悉并签字确认房产存在限制交易状态；2、被告二已书面告知原告交易上述房产可能出现风险。3、买方帮卖方赎楼协议，证明查档后，被告二已书面告知原告帮被告一赎楼之风险。其中一项就是交易过程中房产可能被查封。4、款项确认书，证明原告与被告一同意变更佣金为20000元，原告应当支付相应佣金。本院认证：本院认证：本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将予以综合认定。经审理查明：2020年11月2日，原告（买方）、被告周文超（卖方）及被告乐有家公司（居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定买卖双方交易房产位于佛山市禅城区×××××××××××××，建筑面积197.27平方米。合同第二条第一点约定买卖双方均清楚该房产以该现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得一次拒绝交易，卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，该房产如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任。该房产产权现状为有抵押。第三条转让价款约定房产转让总价款为1750000元。第四条交易定金约定该房产交易定金为5万元，与本合同签订后一个工作日内再向卖方支付定金5万元，定金支付方式如下：定金托管。买卖双方同意将定金5万元交由居间方托管。买卖双方同意房地产证或不动产权证书交由居间方托管，经查档确认产权清晰，无抵押无查封状态后五个工作日内，将托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户。十一条违约责任约定如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费由卖方承担。2020年11月2日，原告（买方）、被告周文超（卖方）及被告乐有家公司（居间方）签订《信息告知书》，确认交易房屋有抵押，抵押金额为1600000元。2020年11月2日，原告（买方）、被告周文超（卖方）及被告乐有家公司（居间方）签订签订《交易节点确认书》，关于卖方赎楼准备，约定卖方赎楼方式为卖方委托赎楼公司赎楼，卖方须于签订原合同之日起10个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以赎楼公司的服务合同为准。2020年11月2日，原告（买方）、被告周文超（卖方）签订《买方帮卖方赎楼协议》，该协议上载：【居间方风险告知】：签署原合同是买方清楚交易房产处于银行抵押状态，提前支付楼款给卖方赎楼的风险包括但不限于：该赎楼方式无短期利息，且买方帮卖方赎楼过程中交易房产可能出现被查封、扣押等被尽职霍限制转让的不明因素而导致房产不能顺利过户至买方名下，亦无法追回已经支付的房款等。因此，为有效避免交易资金的风险，保证交易安全，简易您按合同约定支付款项。若您金审慎考虑后仍选择提前支付款项给卖方赎楼，请签署一下内容：我们，作为坐落于佛山市禅城区×××××××××××××房产的交易双方，各自明确一下义务：卖方：已将该房产抵押分别一押至中国银行，目前尚有欠款本息月约103万元未还清，二押至齐盛金融，目前尚有欠款本息约35万元……买卖双方签署本协议后，卖方应积极配合买方办理转让该房产的所有手续，并在7天内提交转让该房产所需的全部资料及证明。买方：已充分了解提前支付款项帮卖方赎楼的才做流程及风险提示，并明确知晓自愿承担提前支付款项的风险，买方同意帮卖方清偿交易房产的原欠款用于注销抵押登记（诉称赎楼）。买方取得银行贷款批复函后，卖方收到银行通知扣款时共同达成以下声明：买方向卖方提前支付××万元，该笔款项由买方直接存入卖方账号用于清偿卖方原欠款的剩余本息，并自动转为上述房产的购房款，卖方承诺该款项专款专用……2020年11月9日，原告向被告乐有家公司支付50000元定金，被告周文超在《二手房买卖及居间服务合同》上填写收据予以确认。2020年11月9日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同补充协议》，对户口迁出进行了补充约定。2020年11月10日，原告向被告乐有家支付佣金20000元，被告乐有家公司出具收据予以确认。另查明，根据双方提供的《查封状态风险告知书》，该告知书约定原被告三方协商一致就原合同相关条款达成如下补充协议：1、三方签订原合同前，已查明该房产处于被法院查封状态（查封原因：供楼款逾期），居家方已告知在房产处于查封状态下交易存在无法顺利过户、卖方违约买方难以追回已付楼款等风险，但买卖双方执意继续交易，并声明因房产被查封所发生的任何纠纷由双方协商解决，与居间方无关。2、若卖方于2020年12月18日前办理完该房产的解封手续，则按原合同继续履行；若卖方未能按时办理完解封手续，则原合同自动解除，卖方应将已收的定金返还给买方（由居间方监管的，由居间方退回买方）……，该告知书的落款时间为2020年11月2日。另查明一，根据被告乐有家公司提供的《佛山市不动产（房/第/房地）登记信息查询结果》显示，涉案房屋在有无查封、冻结等限制情况一览上载：有。该查询结果查询时点为2020年11月2日18点29分19秒。该查询结果有原告及被告周文超的签名。庭审中，被告周文超陈述，涉案房产目前为被法院查封。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的焦点问题是：综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费元，由原告负担元，被告负担元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 莫 曲二〇二一年四月二十五日书记员 潘有鹏