广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初10103号原告：何海欣，女，1973年12月12日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：沈钦彪，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州名盛置业发展有限公司，住所地广州市海珠区江南西路玫瑰三街29号自编302房。法定代表人：赖钦祥，职务总经理。委托诉讼代理人：张文骏，女，该公司职员，通讯地址。委托诉讼代理人：敬娴，女，该公司职员，通讯地址。被告：京和（广州）商业咨询有限公司，住所地广州市越秀区北京路238号701自编7C22房。法定代表人：林培庄，职务总经理。被告：陈伯冲，男，1988年8月26日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。被告：林培庄，男，1983年10月1日出生，汉族，身份证住址广东省怀集县。被告京和（广州）商业咨询有限公司、陈伯冲、林培庄的共同委托诉讼代理人：何才荆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州盛传鑫物业发展有限公司，住所地广州市越秀区北京路238号701自编7C21房。法定代表人：黄醒，职务总经理。被告：黄醒，男，1989年4月18日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。被告广州盛传鑫物业发展有限公司、黄醒的共同委托诉讼代理人：罗广隆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告何海欣诉被告京和（广州）商业咨询有限公司（以下简称京和公司）、广州盛传鑫物业发展有限公司（以下简称盛传鑫公司）、广州名盛置业发展有限公司（以下简称名盛公司）、陈伯冲、黄醒、林培庄合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈钦彪，被告名盛公司委托诉讼代理人张文骏、敬娴，被告京和公司、陈伯冲、林培庄的共同委托诉讼代理人何才荆，被告广州盛传鑫物业发展有限公司、黄醒的共同委托诉讼代理人罗广隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告与被告京和公司签订的《物业使用权转让合同》，及原告与被告盛传鑫公司签订的《使用权委托经营管理合同》;2.判令被告退还原告已付款项350000元；3.各被告支付原告资金占用利息损失（以350000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率1.5倍自起诉之日计至实际还清之日止）。事实与理由：2019年7月初被告通过电话联系原告，告知在越秀区××城××货××20年产权商铺出售，高回报返租金、分红，三年回本。原告去到现场了解时，工作人员保证所售商铺均有产权，2020年1月1日交付营业，每月至少会有超过6000元的收益，投资高回报，运营无风险。委托人认购了位于名盛广场负一层属广州名盛置业发展有限公司名下部分物业（推广名为：星光美食汇）的HXXX号、HXXX号物业，并陆续共支付350000元给被告。近期，原告发现所购的并非实际商铺，被告根本没有所售商铺的使用权、收益权，涉案商铺至今没有开业，原告多次去到被告处反映核实，要求确认物业交付及开业运营事项，被告均以各种理由欺瞒、推脱，原告与被告多次沟通退款事宜均无果。故为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告名盛公司辩称：我司并非涉案合同相对方，未参与合同实际履行，原告与我司不存在法律关系，原告的诉请没有法律依据，且其他同类系列案已由法院查明认定我司无需承担任何责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告京和公司、陈伯冲、林培庄共同辩称：不同意原告诉请。1.被告京和公司拥有涉案物业的收益权，有权对该收益权进行处分，且具有继续履行合同的能力，原告要求解除合同没有事实和法律依据。在2019年6月15日被告京和公司与被告名盛公司签署《收益权转让合同》，约定被告名盛公司将越秀区北京路238号负一及负一夹层的收益权转让给被告京和公司，2019年7月9日被告名盛公司向被告京和公司出具确认函和收益权的转让，后因2020年全国爆发重大疫情，疫情属于不可抗力，在这种特殊的情形下，被告京和公司与被告名盛公司将被告京和公司支付给被告名盛公司的款项转变为借款，这是在特殊的疫情之下为了保障收益不得已的权宜之计。在2020年之初，疫情的有关规定使出行、出门都受到限制，门店受到打击，当时如果靠出租门店收益，这种收益权无法实现。被告京和公司以借款形式与被告名盛公司达成协议，既是保障自身的权利，同时也是保障相关方面的权益，结合本案原告涉案合同主要体现在投资收益，是一种收益权，对物权的要求并不明确，所以被告京和公司在没有收益的前提下，具备履行合同的能力。2.关于被告京和公司实际收到原告的款项与原告的主张不相符合，因为2019年7月6日，被告京和公司与广州市房联房地产咨询有限公司签署名盛广场项目招商代理合同，约定被告京和公司独家委托广州市房联房地产咨询有限公司对外招商，广州市房联房地产咨询有限公司获取收益。合作初期是由广州市房联房地产咨询有限公司直接收取投资人的转让金，因此原告的转让金支付给了被告京和公司具体金额应当以具体支付为准，不应当以收据金额为准，因为其中有一部分款项是直接支付给了广州市房联房地产咨询有限公司，可能原告遗漏这个诉讼主体，如果原告确实有部分资金支付给了广州市房联房地产咨询有限公司，其相应的权益应当向广州市房联房地产咨询有限公司主张。3.被告京和公司并非经营服务合同的合同主体，也没有收取相关的策划推广服务费，原告向法院提交的证据不能证明被告京和公司与被告盛传鑫公司存在混同，原告要求被告京和公司退还相关策划推广服务费没有事实和法律依据。4.物业收益转让合同具有继续履行的条件和必要，当时在疫情下，被告京和公司与被告名盛公司对相关款项做出了借款处理，在今天疫情并未结束的前提下，这是一种保障收益权的救济措施，但如果疫情好转，社会恢复正常，据相关专家和公众媒体的推定，经济的恢复正常甚至火爆都是期待也有可能实现的，相关后续事项据被告京和公司反映，也正在与包括与被告名盛公司方面在磋商规划中，如果解除合同，对被告京和公司来说是严重不公平的，因为不可抗力的重大疫情发生后，导致经营项目的相关形式发生变更，涉案项目形成其他相关的后续履行形态，所有的责任都由被告京和公司承担具有实际履行的难度，也有显失公平的问题。就整个项目而言，投资人追求收益出资，这些出资都用在项目开发建设，推广营运以及支付给了被告名盛公司，后面转为借款，在这样的情况下，出资人如果要求解除合同，收回全款，与本案事实或实际状态严重背离。5.被告陈伯冲作为被告京和公司前法定代表人，以及之后的被告林培庄，他们的涉案事项中的相关行为，完全属于职务行为，其个人不应该承担责任，这两人都不是本案适格的主体，依法应当被驳回原告对被告陈伯冲、林培庄的全部请求。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。被告盛传鑫公司辩称：一、我司有依约履行合同义务，原告关于退还策划推广服务费的主张应予驳回。根据被告与原告签订《经营服务合同》，该合同第二条第1款约定，原告委托我司对案涉物业进行统一策划推广服务；第2款约定，原告认可我司对案涉物业所在项目已经进行的或者以后将要进行的所有策划推广行为，并同意支付策划推广服务费用；该策划推广服务费用为原告一次性投入费用。即如果原告提前终止本经营服务合同，该策划推广费用我司无需退还。合同签订后，我司积极筹备案涉“星光美食汇”项目的开业经营、负责项目现场的装修升级。2020年初，我国爆发新型冠状病毒××疫情，为遵守国家、政府的政策规定只能延后开业。但在此期间，我司一直有开展招商及策划推广工作，还负责承担案涉物业的水费、电费等费用，负责聘请人员维护案涉项目的设备设施、安保、卫生清洁等。并依约向原告支付固定经营收益。我司在签订《经营服务合同》后有积极履行合同义务，积极开展项目的经营推广及向原告计付经营收益。并且根据合同的约定，原告应当认可我司对案涉物业所在项目已经进行的或者以后将要进行的所有策划推广行为。因此，若本案中原告要求解除合同、终止合作，也应当视为原告单方提前终止合同，依据合同约定我司无需退还案涉策划推广费用。二、案涉项目虽受疫情影响严重，但我司有继续履行合同的能力，根据最高人民法院的相关指导意见，案涉合同应当继续履行。案涉项目位于广州市越秀区北京路商圈，以饮食业为项目主营业态，双方签订合同后，受疫情影响的严重程度不言而喻。但如前所述，虽受疫情影响我司陷入履行合同困难的境地，案涉项目甚至未开始产生收益，但我司仍依约向包括原告在内的数十名“小业主”支付合同约定的“经营收益”，履行合同义务。况且，签订合同后我司为项目招商、推广投入大量的人力、物力及资金，显然有继续履行合同的能力。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：…（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。在我司有继续履行合同的能力时，法院应当参照最高法的指导意见，引导当事人继续履行合同，以维护交易的稳定性。相反，如撤销合同，将给我司造成难以挽回的损失。三、我司并非《物业收益权转让合同》的合同主体、收益权转让金的收款方，原告要求我司退还收益权转让金无事实及法律依据。本案中，原告是分别与被告京和公司签订《物业收益权转让合同》、与我司签订《经营服务合同》，后由两公司分别向原告开具收款收据。根据合同的相对性，我司并非《物业收益权转让合同》的合同主体、收益权转让金的收款方，无须承担退还收益权转让金的义务。退一步讲，被告京和公司与我司均为依法设立的法人主体，均具有独立法人地位，在被告京和公司无证据证明两公司存在人格混同的情况下，即使判决解除案涉合同，我司依法亦无须为被告京和公司在本案中形成的债务承担连带责任。根据原告与我司签订的经营服务合同，合同并未约定合同解除后的被告仍需向原告支付利息，原告的主张没有事实及法律依据，依法应当驳回。被告黄醒辩称：其并非涉案合同主体，非本案适格被告，不应承担相关款项的归还责任。经审理查明：2019年6月15日，被告名盛公司（甲方、转让方）与被告京和公司（乙方、受让方）签订了《收益权转让合同》，其中约定了：鉴于2019年6月15日甲方与广州鸿泽物业管理有限公司（以下简称鸿泽公司）签订了坐落于广州市越秀区北京路238号负一夹层、负一层属于甲方所有的部分商铺的《广州市房屋租赁合同》及相关补充合同；甲方同意将租赁合同项下的租金收益权一次性作价5000万元转让给乙方，上述5000万元包含鸿泽公司向甲方支付的租赁保证金及首月租金2942500元；租赁合同期届满租赁合同约定的租赁保证金2206875元由乙方无息退还给鸿泽公司；等。2019年7月9日，被告名盛公司出具《确认函》，其中记载：“京和公司于2019年6月15日与我司签订了一份《收益权转让协议》；为此，我司确认京和公司可对名盛广场负一层及负一夹层内属我司范围的物业进行经营管理；京和公司上述收益权期限为11年，即由2019年7月1日起至2030年6月30日止；上述11年期限届满我司评估京和公司绩效后，经双方协商一致可续约9年（即2030年7月1日起至2039年6月30日止。”2019年7月11日，原告（乙方、受让方）与被告京和公司（甲方、转让方）签订了《物业使用权转让合同》，其中约定了：甲方合法取拥有广州市越秀区北京路一街238号项目全部物业的使用权；甲方将该项目自编负一层HXXX号商业用房的使用权转让给乙方；该物业建筑面积为10.6317平方米；该物业土地使用权性质为集体商业用地；该物业使用权的转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2039年12月31日；该物业总转让金额为115000元；乙方按照一次性付款方式于合同签订当日支付使用权转让款；为维护该项目受让方的共同利益，该项目在对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；等。同日，原告（乙方、受让方）与被告京和公司（甲方、转让方）再就被告京和公司将广州市越秀区北京路一街238号项目自编号负一层HXXX号商业用房的使用权转让给原告签订了《物业使用权转让合同》，其中约定建筑面积为10.8735平方米，总转让金115000元，原告按照一次性付款的方式于合同签订当日付清。其余合同条款与前述合同基本一致。2019年7月11日，原告（甲方）与被告盛传鑫公司（乙方）就涉案负一层HXXX号签订了《使用权委托经营管理合同》，其中约定了：甲方同意将其所有的负一层HXXX号物业委托乙方进行统一策划推广及相关服务；甲方享有的该物业建筑面积为10.6317平方米；甲方委托乙方对该物业进行统一策划推广服务；甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划推广服务费6万元；该物业委托乙方经营管理期限为自2020年1月1日至2039年12月31日止；委托经营期限内，甲方将该物业收益权委托给乙方进行经营管理，乙方应向甲方支付经营收益：（1）固定经营收益，即自2020年1月1日起至2039年12月31日止，乙方按每季度1701元的标准；（2）分红收益，除固定经营收益外，实际经营所产生高出固定经营收益部分，在扣除乙方经营成本后，自本合同第一年到第五年按照甲方60%、乙方40%比例分配，第六年到第二十年按照甲方70%、乙方30%比例分配（含入场费）；等。另，原告（甲方）与被告盛传鑫公司（乙方）于同日就涉案负一层HXXX号再签订《使用权委托经营管理合同》，其中约定甲方拥有的该物业建筑面积为10.8735平方米，乙方按每季度1740元标准向甲方支付固定经营收益。其余合同条款与前述合同基本一致。上述合同原告签名时间为2019年7月11日，被告京和公司和盛传鑫公司盖章时间为同年7月17日。被告京和公司于2019年7月11日向原告开具两张《收据》，分别确认收到原告交来的涉案HXXX号、HXXX号的转让金各115000元。被告盛传鑫公司于同日开具《收据》两份，分别确认收到原告交来的涉案HXXX号、HXXX号推广服务费各60000元。被告盛传鑫公司为证明已依约向原告支付经营收益，提交了广州农村商业银行股份有限公司翠竹支行出具的《账户交易明细查询清单》（起止日期为2019年1月1日至2021年3月22日；账号为62×××68；账户名称为黄醒），及中国邮政储蓄银行出具的《账户对账单》（起止日期为2020年6月1日至2020年12月30日；账户名称为黄醒；账号为62×××98），显示其于2020年3月28日分别向原告支付1701元、1740元，于2020年7月2日分别向原告支付1701元、1740元，于2020年9月29日分别向原告支付1701元、1740元。原告对该证据的真实性、合法性无异议，并陈述被告盛传鑫公司向其支付了2020年前三个季度的经营收益，从第四季度开始没有再支付。另查明，2020年2月28日，名盛公司以京和公司未能如期缴齐《收益权转让合同》的合同款为由，分别向京和公司、广州鸿泽物业管理有限公司邮寄了解除上述合同的函。后名盛公司与京和公司达成协议，将京和公司向名盛公司支付的合同款改作名盛公司向京和公司的借款，名盛公司每月向京和公司支付利息21.1万元，该利息京和公司主要用于发放投资者的固定经营收益等费用支出。被告京和公司成立于2019年7月5日，该公司为自然人独资公司，股东及法定代表人为陈伯冲。2020年3月16日，原监事黄醒变更为刘海东。2020年11月3日，该公司股东及法定代表人变更为林培庄。被告盛传鑫公司成立于2019年7月8日，该公司现为自然人独资公司。2019年7月30日，原股东黄醒、陈伯冲变更为黄醒，法定代表人为黄醒。2020年3月16日，原监事陈伯冲变更为刘海泉。再查明，广州市越秀区北京路238号负一层和负一夹层房屋原属于名盛公司的物业，已做产权分割。名盛公司已将部分房屋出售给他人，名盛公司名下的其余房屋，已设立抵押，并被多家法院查封。原、被告签订合同中约定的房屋自编号，与产权登记的房屋门牌号无法对应。本院认为，因被告名盛公司已解除其与被告京和公司签订的《收益权转让合同》、补充合同并收回了案涉商铺所在场地，原告与被告京和公司签订的《物业使用权转让合同》以及与被告盛传鑫公司签订的《使用权委托经营管理合同》已丧失继续履行的可能性，原告以其订立的合同目的无法实现为由诉请要求解除该两份合同，理据充足，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告有权要求返还已付的转让金、推广服务费及占用该资金期间产生的利息，但利息应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，原告诉请要求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率1.5倍计没有依据，本院予以调整。由于被告京和公司与盛传鑫公司存在人员混同、财务混同的情况，两公司应对返还的费用及支付利息承担连带责任。被告盛传鑫公司已付给原告的租金可以在返还的款项中扣减。因被告京和公司、盛传鑫公司均是自然人独资企业，在签订上述合同时，被告陈伯冲、黄醒分别是上述公司的唯一股东。被告陈伯冲、黄醒没有证据证明两公司的财产独立于两人的个人财产，故应与两公司承担连带责任。被告林培庄作为变更后的现股东对原债务无需承担责任。因被告名盛公司没有与原告签订合同，不是合同相对方，原告要求被告名盛公司对退还款项承担连带责任没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告何海欣与被告京和（广州）商业咨询有限公司就广州市越秀区北京路一街238号自编号负一层HXXX号商业用房签订的《物业使用权转让合同》及原告何海欣与被告广州盛传鑫物业发展有限公司就广州市越秀区北京路一街238号自编号负一层HXXX号商业用房签订的《使用权委托经营管理合同》解除；二、自本判决发生法律效力之日起，原告何海欣与被告京和（广州）商业咨询有限公司就广州市越秀区北京路一街238号自编号负一层HXXX号商业用房签订的《物业使用权转让合同》及原告何海欣与被告广州盛传鑫物业发展有限公司就广州市越秀区北京路一街238号自编号负一层HXXX号商业用房签订的《使用权委托经营管理合同》解除；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告京和（广州）商业咨询有限公司、广州盛传鑫物业发展有限公司、陈伯冲、黄醒向原告何海欣共同返还339677元及利息（以339677元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，自2021年2月5日起计至实际付清之日止）；四、驳回原告何海欣的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3275元，由被告京和（广州）商业咨询有限公司、广州盛传鑫物业发展有限公司、陈伯冲、黄醒共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二一年四月二十九日书记员  冯诗欣