北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初41891号原告（反诉被告）：北京麟联置业有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路20号23层2309室。委托诉讼代理人：靳淼，女，北京麟联置业有限公司法务副经理。委托诉讼代理人：王娟，国浩律师（北京）事务所律师。被告（反诉原告）：北京淇木儿童文化创意有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡小郊亭村东鼎奇龙华膳园温泉饭店内8212室。法定代表人：吴名涛，经理。委托诉讼代理人：刘学永，北京华标律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘安琪，北京华标律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京麟联置业有限公司（以下简称麟联公司）与被告（反诉原告）北京淇木儿童文化创意有限公司（以下简称淇木公司）房屋租赁合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。麟联公司的委托诉讼代理人王娟、靳淼，淇木公司的委托诉讼代理人刘学永、刘安琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。麟联公司向本院提出诉讼请求：1.淇木公司支付2020年3月1日至2020年4月15日期间的租金60294.29元以及管理费17808元、2019年12月21日至2020年4月15日期间的电费2644.26元；2.淇木公司按照其逾期支付款项总额的日0.3%的标准支付逾期利息，逾期利息自款项应付之日起计算至款项实际付清之日止；3.淇木公司支付相当于6个月基本租金与管理费之和的租赁合同提前终止违约金184138.38元；4.淇木公司补交装修期2个月的基本租金54064元；5.淇木公司支付承租单元的还原费81649.72元；6.淇木公司赔偿麟联公司因本案支出的律师费20000元。事实与理由：2018年8月1日，淇木公司与麟联公司共同签署了《中国北京市颐堤港商场第L3-38号单元之租赁合同》，约定淇木公司向麟联公司承租位于中国北京市朝阳区酒仙桥路18号L3层第38号单元（以下简称承租单元），承租面积80平方米，租赁期限自2018年8月1日起3年。新型冠状病毒疫情发生后，麟联公司主动向淇木公司发送了关于减免租金的函件，但淇木公司不同意减免方案，且自2020年3月起淇木公司开始拖欠租金、管理费、电费等相关费用，经过麟联公司多次沟通、协调，淇木公司仍未予以支付。后淇木公司于2020年4月10日向麟联公司出具《回函的再次复函》，并于2020年4月14日擅自关闭了门店，于4月15日将店内货品搬离，但未按照合同的相关约定将承租单元内的装修予以拆除、恢复原状。麟联公司无奈之下向其发送律师函，但截至起诉之日，淇木公司不仅仍未清楚拖欠的租金、管理费等相关费用，也未实施承租单元的还原工程。麟联公司认为双方之间的租赁合同合法有效，麟联公司向淇木公司依约提供了租赁房屋，淇木公司理应依约及时、足额支付租金等款项，并按照租赁合同的约定正常运营。淇木公司无正当理由拖延付款并擅自提前解约的行为已经构成严重违约，应按照合同约定对麟联公司承担违约责任。故麟联公司诉至法院。淇木公司辩称：淇木公司在2020年3月2日即发出了因不可抗力解除合同的通知，该通知在到达麟联公司当日已经生效，故淇木公司不同意支付之后的租金及管理费。淇木公司支付电费至2019年12月整月，故仅同意支付2020年1月1日至4月15日期间的电费。对于麟联公司主张的各项违约责任，淇木公司均不同意负担。淇木公司系根据不可抗力和合同第八部分关于基本租金和租金减免的内容来解除合同，而非违约解除。关于还原费，淇木公司当时请施工队自行进行还原但是被麟联公司阻拦了，淇木公司自己找的施工队报价是3.5万元，麟联公司的报价要到了6万元以上。麟联公司提交的照片也不能显示承租单元恢复到了什么程度，所以麟联公司阻拦行为造成的后果应由其自行承担。淇木公司同样不同意支付律师费。对于麟联公司主张的违约金，淇木公司认为合同解除系不可抗力导致故不应支付；如果法院认为需要支付的话，本案合同是麟联公司提供的格式合同，淇木公司认为违约金的标准约定过高了，应予降低。对于管理费，合同约定是9600元，麟联公司单方对管理费进行涨价，淇木公司不予认可。淇木公司向本院提出反诉请求：1.麟联公司赔偿淇木公司未拆除道具及货物经济损失52684元、额外人力使用费等各项费用合计1500元；2.麟联公司退还押金200640元及保证金30528元，共计231168元；3.麟联公司支付淇木公司因本案支出的律师费10000元。事实与理由：新型冠状病毒爆发后，受疫情影响，淇木公司的经营和生产受到严重打击，由于工厂工人40%均来自湖北武汉，该地区工厂暂停作业，无法继续生产供货。因此，淇木公司与于2020年2月12日起向麟联公司不断发出减免租金的申请，希望减免租金和各种费用，但麟联公司丝毫不考虑淇木公司经营困难等原因，以各种格式条款为由拒绝淇木公司的申请。淇木公司于2020年3月2日正式发出撤店申请，并于3月16日发出《关于租赁合同解除事宜函》，明确为避免双方损失进一步扩大，决定解除双方之间签署的租赁合同，并退还相应保证金，但麟联公司仍以淇木公司未达到解除法定事由为由拒绝，导致淇木公司损失进一步扩大。直至2020年4月17日，麟联公司同意淇木公司将承租单元内的物品及道具拆除搬走，淇木公司带来施工人员3人，租来运输车3辆，花费3000元，抵达现场后却被麟联公司以必须使用商城指定的装修队为由拒绝拆除，导致淇木公司货物、装修物、人力损失55684元。麟联公司不配合办理交接导致淇木公司至2020年4月15日的闭店期间里道具无法使用，货物折旧，产生额外电费等损失。就上述房屋租赁合同纠纷事宜，麟联公司的上述行为已严重损害淇木公司的合法权益，故淇木公司提出反诉。麟联公司对反诉辩称：根据合同约定，还原承租单元本就是承租人的义务，因淇木公司未履行此项义务才导致麟联公司被迫在进行招投标并在四家投标单位中确定了最低价的公司，因拆除给淇木公司造成的损失应由其自行承担。淇木公司既然没有进行还原工程，就不清楚人力费是怎样产生的。淇木公司返还房屋时并没有恢复原状，只是把东西搬走了，这也是淇木公司工作人员自己认可的归还状态。麟联公司对淇木公司交纳的押金和保证金的数额没有异议，但根据合同约定，在淇木公司违约导致合同提前终止的情况下，麟联公司有权予以没收，故麟联公司不同意退还这些费用，也不同意以此抵扣淇木公司的欠费。合同中只约定了出租人诉讼成本的负担方式，没有约定承租人诉讼成本的负担方式，故淇木公司主张的律师费没有合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：2018年7月23日，淇木公司向麟联公司交付保证金共计231168元。2018年8月1日，麟联公司（出租人）与淇木公司（承租人）签订《中国北京市颐堤港商场第L3-38号单元之租赁合同》，约定承租人将承租单元出租给出租人；如本合同由于承租人的原因而被提前解除或终止，在不影响本合同项下出租人其他权利的前提下，承租人需要按照第一个租赁年度最高月基本租金标准支付前2个月的基本租金；在租赁期内，出租人有权因该商场实际运作成本的变化而调整承租单元的管理费金额，但出租人须提前一个月书面通知承租人调整后的该商场管理费金额，而承租人就承租单元所应付的管理费将于出租人的书面通知中载明的日期开始作相应调整，承租人同意不对调整后的款项提出异议；除基本租金、提成租金、管理费外，承租人须向出租人支付其他费用，包括但不限于通讯费用、煤气费、水费、电费等；出租人和承租人共同确认，本合同及附表约定的租金、管理费、保证金、违约金及其他费用等的金额为不包含任何税费的净额，除合同价格以外，承租人同意向出租人支付基于合同价格和适用增值税税率计算的增值税；承租人须在租赁期结束或提前结束前至少30日之前，与出租人有关部门联系交回承租单元予出租人的事宜，且承租人须在本合同终止或提前终止当日，将承租单元按照交付标准及本合同的规定，在与原状一致或出租人书面认可的可租用及良好的使用状态下，返还出租人；若承租人未按规定的状态将承租单元返还予出租人，出租人有权自行进入承租单元，对承租单元作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由承租人承担；若承租单元或其任何部分因不可抗力的原因而造成毁坏或破坏导致承租单元不宜使用及占用时，基本租金及提成租金应按承租单元受损毁的性质及严重程度依比例暂免支付（有关比例由出租人以书面决定），直至承租单元得到修复或复原；不可抗力指不能预见、不能克服并且不能避免的客观情况；若承租人出现基本租金、提成租金、管理费、其它费用及其它按本合同须由承租人支付的款项在到期应付日起计14日内仍未支付，或在租赁期内累计拖欠前述款项之天数总共达到30日，出租人有权终止本合同、没收保证金、装修保证金及承租人所缴付的任何押金并收回承租单元，而无损出租人根据本合同的规定索赔任何相关损害和费用；若本合同终止或提前终止，而承租人未能按照本合同的规定向出租人返还承租单元，承租人遗留在承租单元内的不可移动的附属物或移动后价值将受损的附属物归出租人所有，出租人可自行进行处置；若承租人未按本合同条款向出租人支付基本租金、提成租金、管理费或其他费用或其任何部分，则承租人须按其逾期支付的款项（包含增值税费）总额的0.3%按日支付逾期利息，该逾期利息自应支付日起逐日计算至实际还款日止；若承租人未经出租人事先书面同意而擅自在租赁期届满前终止本合同或因承租人在租赁期届满前因违约而致使本合同被解除和终止，在出租人没收本合同项下的保证金之外，承租人须向出租人支付其在租赁期内根据本合同应付而未付的一切款项及相当于承租单元于承租人擅自终止本合同时或本合同因承租人违约被解除和终止时的6个月的基本租金、管理费作为违约金，并赔偿出租人因此而遭受的一切其它损失；除非本合同另有规定或经双方一致书面同意，否则在租赁期内，出租人和承租人均不得擅自提前终止或解除合同；出租人实现债权而产生的一切费用（包括但不限于出租人因此提起的所有索赔、要求、律师费用、诉讼或法律程序及附带费用及支出），承租人均应在出租人提出要求时予以赔偿；租赁期共计36个月，自起租日（2018年8月1日）起计；装修期共计1.5个月，自起租日起计；自起租日至租赁期的第3个月止，每个公历月基本租金为24800元；自租赁期的第4个月起至租赁期的第12个月止，每个公历月的基本租金为49600元；自租赁期的第13个月起至租赁期的第24个月止，每个公历月的基本租金为57600元；自租赁期的第25个月起至租赁期的第36个月止，每个公历月的基本租金为60800元；自起租日起至租赁期的第3个月的基本租金需于租赁期的第2个月的25日前支付；租赁期的第4个月起的基本租金，均需于上一个月的25日前支付；自起租日起至2018年12月31日，每个公历月管理费为9600元；自2019年1月1日至租赁期届满，每个公历年度的管理费金额将于上一个公历年度确定；保证金为三个月的基本租金和三个月的管理费的总和，共计211200元；租金适用增值税率为10%，管理费为6%。2020年2月28日，麟联公司向淇木公司发函，称因受新冠肺炎疫情影响，提出将承租单元的基本租金从57600元调整为38051.88元。2020年3月2日，淇木公司向麟联公司发函，称因疫情不可抗力影响无力支付麟联公司设定的租金，申请在2020年3月31日闭店并退还两个月保证金。2020年3月16日，淇木公司向麟联公司再次发函，称将在2020年3月31日前完成撤店工作并与麟联公司办理交还房屋等手续。2020年4月10日，淇木公司向麟联公司再次发函，称其受疫情不可抗力影响无法继续履行合同，主张双方合同于2020年4月12日解除，并称其将于2020年4月13日前完成撤店及交接工作。2020年4月16日，麟联公司委托律师向淇木公司发函，称由于淇木公司的违约行为，双方合同于2020年4月15日终止，并要求淇木公司支付欠缴费用、违约金、滞纳金以及还原租赁单元。麟联公司主张淇木公司于2020年4月15日将承租单元内物品全部搬离，双方合同已于当日终止，并提交了淇木公司给其员工白云龙出具的关于返还承租单元的授权委托书以及《承租单元返还说明》复印件。在《承租单元返还说明》中，淇木公司称其于2020年4月15日将承租单元内货品全部搬离，并以现状（即未进行还原工程之状态）返还麟联公司，落款处盖有淇木公司的公章以及白云龙的签字。淇木公司认可白云龙系其员工，但称麟联公司提供的以上证据不是原件，故对其真实性及证明目的均不认可。麟联公司主张其为本案支出律师费2万元，并提交律师代理委托协议及发票为证。淇木公司对该证据的真实性无异议，但称关于律师费的约定系合同里的格式条款，加重了淇木公司的义务。淇木公司亦提交了律师代理委托协议及发票，主张其支出律师费1万元。麟联公司对该证据的真实性无异议，称要求麟联公司承担该部分费用没有合同依据。麟联公司主张双方确认自2020年1月1日起至2020年12月31日止，承租单元的物业管理费调整为11872元/月（含税），并提交《颐堤港商场2020年物业管理费调整的通知》为证。淇木公司对该证据的真实性无异议，但称这只是单方的通知，不代表双方已经协商一致，物业费的调整应该经过法定程序。麟联公司主张淇木公司在2019年12月21日至2020年4月15日期间共用电1419度，彬提交电表抄表记录签字单以及表底照片为证。淇木公司称电费读数都是麟联公司提供的，从来没有说明过计算区间，读数的截止日期是到当月月底还是下个月21日都是麟联公司自行决定；而淇木公司已经支付了2019年12月整月的电费1067.08元。淇木公司为此提交了电费的付款通知及记账凭证。麟联公司对淇木公司的付款情况无异议，但称淇木公司支付的该笔费用是2019年11月21日至12月20日期间的电费。麟联公司主张因淇木公司未履行还原承租单元的义务，故麟联公司通过招投标委托其他公司进行还原工程施工，月底工程总价66926元，已支付工程款63579.7元。麟联公司为此提交了标书分析报告、《颐堤港商场L338店铺还原工程合同》、施工前后照片、工程款支付凭证及发票为证。淇木公司称以上证据均是麟联公司的单方行为，真实性无法核实；对证明目的亦不认可，认可麟联公司主张的费用过高了，淇木公司自行拆除还原的报价仅需35000元，并提交报价清单以及与施工单位的微信记录为证。麟联公司对该证据的真实性不认可，称淇木公司自己咨询的价格没有参考性。淇木公司主张其工厂员工40%为湖北户籍，受新冠肺炎疫情影响导致完全无法生产经营，符合以不可抗力解除合同的条件，并提交北京容子木服饰有限公司出具的授权广州容畅服装有限公司进行服装加工生产以及授权淇木公司进行服装销售的授权书委托书以及广州容畅服装有限公司部分湖北户籍员工的劳动合同为证。麟联公司对授权书的真实性无异议，但称从授权书的内容来看工厂是在广州，当地员工的情况与被告员工的情况没有关系；对其余证据的真实性及证明目的均不认可。淇木公司主张承租单元所在商场自2020年3月1日起因疫情原因大幅缩减开放时间，严重影响淇木公司实现合同目的，符合以不可抗力解除合同的条件。淇木公司为此提交了与“颐堤港招商”的微信记录，对方于2020年2月26日称商场目前营业时间是11点到20点。麟联公司对该证据的真实性无异议，称根据双方合同约定，麟联公司有权在疫情期间调整营业时间，承租人不得提出异议，北京其他商场同期也都调整了营业时间；而且麟联公司也已经提出减免部分租金及违约金。淇木公司主张其于2020年4月17日带领施工队进行还原工作，但遭到麟联公司和商场方的阻挠，以不给开具施工单、进场施工必须同意麟联公司的条件等方式拒绝配合交接，强迫淇木公司接受麟联公司自行还原；淇木公司无法进入承租单元只好作罢，造成人工费损失1500元。淇木公司为此提交了微信记录、录音光盘为证。麟联公司对以上证据的真实性无异议，对证明目的不认可，称微信记录中淇木公司只是要求提前解除合同并退还保证金，麟联公司对接人员表示需要进行请示；录音中麟联公司工作人员一直在强调淇木公司进场施工需要去物业办理防疫的相关手续，并没有阻挠施工，反而是淇木公司一直在怀疑只要进场施工就代表认可麟联公司之前提出的条件，故相关责任是淇木公司造成的，与麟联公司无关。淇木公司主张其于2020年4月15日仅搬走了服饰等可移动货物，而不可移动的道具灯具由于麟联公司给承租单元上锁并且拒绝淇木公司进行拆除还原工作导致无法带走，产生损失合计52684元。淇木公司为此提交现场照片、道具装修合同、灯具购买合同为证。麟联公司对以上证据的真实性无异议，称要求麟联公司承担相关损失没有合同依据。麟联公司主张淇木公司于2020年4月15日将承租单元返还，双方合同于当日解除。淇木公司称其于2020年3月31日即将承租单元的钥匙交还麟联公司，交接时没有签字；而合同于2020年3月2日淇木公司发出的撤店申请到达麟联公司后已经解除。经询，双方确认淇木公司已交纳直至2020年2月29日的租金及管理费，其后的费用未再交纳。另，应麟联公司申请，本院于2020年8月27日作出（2020）京0105民初41891号民事裁定书，查封、冻结、扣押淇木公司名下价值414677.24元的财产。麟联公司预交了申请费2593元。本院认为，因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持；疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，淇木公司使用承租单元主要用途为销售服饰，疫情防控措施虽然会对其造成一定影响，但并不导致其合同目的不能实现。故对于淇木公司认为双方合同系因不可抗力解除的主张，本院不予采纳。本案合同解除时间应以淇木公司向麟联公司交还承租单元的时间为准。淇木公司主张其于2020年3月31日即交还钥匙，但未就此提交证据予以证明；而麟联公司提交了淇木公司于2020年4月15日授权其员工返还承租单元的委托书，结合2020年4月10日淇木公司向麟联公司发函称将于2020年4月13日前完成撤店工作一节，本院有理由相信淇木公司于2020年4月15日向麟联公司交还承租单元。故本院认定双方租赁合同于2020年4月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同于2020年4月15日解除，而淇木公司未支付自2020年3月1日起的租金及管理费，其行为已构成违约。故对于麟联公司要求淇木公司支付此期间租金及管理费的诉讼请求，本院予以支持。合同中约定了麟联公司有权对管理费的标准进行调整，调整的幅度在合理范围内，且已按照合同约定通知了淇木公司，故对于麟联公司主张的管理费标准，本院予以采纳。关于麟联公司主张的电费，其提交的抄表记录显示电表计数的结点均为每月20日，淇木公司交纳的2019年12月电费应为2019年11月21日至12月20日的费用。故对于麟联公司的该项请求，本院予以支持。关于麟联公司要求淇木公司支付逾期利息、补交装修期2个月的基本租金、支付提前终止合同违约金、支付还原费和律师费的诉讼请求，双方合同虽然约定了相关费用应由淇木公司负担，但考虑到疫情给淇木公司经营造成的影响以及格式合同的因素，麟联公司主张的标准明显过高；考虑到淇木公司尚有保证金231168元在麟联公司处，足以弥补麟联公司的损失，再要求淇木公司承担额外的违约责任将有失公平，故本院将淇木公司支付的保证金与麟联公司主张的相关费用予以折抵，不再另行判处。关于淇木公司要求麟联公司赔偿道具及货物经济损失及人力使用费的请求，淇木公司提交的证据并不足以证明麟联公司存在故意阻拦淇木公司进场施工的情况，故淇木公司的该项请求依据不足，本院不予支持。淇木公司要求麟联公司承担支出的律师费的请求缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉被告）北京淇木儿童文化创意有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京麟联置业有限公司二〇二〇年三月一日至二〇二〇年四月十五日期间租金60294.29元、管理费17808元；二、被告（反诉原告）北京淇木儿童文化创意有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京麟联置业有限公司二〇一九年十二月二十一日至二〇二〇年四月十五日期间电费2644.26元；三、驳回原告（反诉被告）北京麟联置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉被告）北京淇木儿童文化创意有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7609元，由原告（反诉被告）北京麟联置业有限公司负担5791元（已交纳）；被告（反诉被告）北京淇木儿童文化创意有限公司负担1818元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费2865元，由被告（反诉被告）北京淇木儿童文化创意有限公司负担（已交纳）。保全费2593元，由被告（反诉被告）北京淇木儿童文化创意有限公司负担【原告（反诉被告）北京麟联置业有限公司已交纳，被告（反诉被告）北京淇木儿童文化创意有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京麟联置业有限公司】。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 珑二〇二一年四月二十八日书记员 邓嘉男