徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0312民初894号原告：中国工商银行股份有限公司徐州铜山支行，住所地江苏省徐州市铜山新区同昌路南北京路西。负责人：岳雪，该支行行长。委托诉讼代理人：吴永，该公司员工。委托诉讼代理人：井泉，该公司员工。被告：王凡，男，1994年9月17日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：田雄，江苏勤海律师事务所律师。被告：龚琳俐，女，1995年8月14日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被告：龚岳如，男，1964年11月3日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被告：朱珊珊，女，1972年10月21日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被告：荣盛(徐州)房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区火花街道办事处西城商贸大厦6楼622室。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯承志，该公司法务。原告中国工商银行股份有限公司徐州铜山支行（以下简称工商银行铜山支行）与被告王凡、龚琳俐、龚岳如、朱珊珊、荣盛（徐州）房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案,本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商银行铜山支行的委托诉讼代理人吴永、井泉，被告王凡及其委托诉讼代理人田雄，被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人侯承志到庭参加诉讼。被告龚琳俐、龚岳如、朱珊珊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行铜山支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告清偿贷款本金306953.10元、逾期利息1123.94元，合计308077.04元（以上利息暂计算至2020年10月25日，此后继续计算至本息清偿完毕为止）；2、依法判令原告对抵押物徐州市泉山区麓山荣郡B2-1-2-1402房产优先受偿；3、被告承担本案全部诉讼费用及其他实现债权费用。事实和理由：借款人王凡因购置一手房需要，于2016年7月25日向铜山支行申请个人一手住房贷款，金额35.8万元，期限20年。该笔贷款用于购买徐州市泉山区麓山荣郡B2-1-2-1402。借款人将上述住房在徐州市房管局办理了预告抵押登记。截止至2020年10月25日，贷款逾期本金1123.59元，逾期利息1123.94元，贷款本金余额306953.10元，担保方式为房地产抵押加阶段性担保。以上利息暂计算至2020年10月25日，具体金额以我行会计部门计算为准，日后所产生的利息仍需清偿，直至本息清偿完毕。为维护我行债权，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉请。被告王凡辩称，一、被告王凡的诉讼主体不适格，根据案号为（2019）苏0302民初3148号民事调解书的内容可知涉案房屋的实际所有权人为被告龚琳俐，王凡从2019年6月13日就已经没有还款的义务，故原告应撤回对被告王凡的起诉；二、罚息的金额过高，且合同中关于罚息的约定采取了利滚利的计算方式，请求法庭依法调低；三、被告二违约程度较低，并不是恶意违约，且拖欠的金额较低，房屋的价值较大，且为被告龚琳俐名下唯一住房，属于生活必需品。如被告龚琳俐愿意将房屋所有权让与被告王凡，王凡愿意承担银行的房贷本金及利息。被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司辩称，1、涉案房产系被告公司开发建设，该房屋已在2019年1月向被告王凡、龚琳俐、龚岳如、朱珊珊进行交付，并且已在2020年1月份通知其他被告办理房屋产权证书，但因其他被告拒不配合被告公司办理房产权属证书，导致被告公司仍然按照涉案借款合同承担阶段性担保责任；2、根据民法典第七百条，如被告公司承担担保责任后应当依法享有对涉案房产的变价款的优先受偿权。经审理查明，2016年5月4日，被告王凡、龚琳俐、龚岳如、朱珊珊与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为№555669），约定：买受人王凡、龚琳俐购买出卖人荣盛（徐州）房地产开发有限公司建设的麓山荣郡B2-1#幢2单元1402号房，建筑面积共84.32平方米、房屋总金额为511853元；买受人向出卖人支付首付款金额为153853元，余款358000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。同日,被告王凡、龚琳俐、龚岳如、朱珊珊共同填写中国工商银行个人住房贷款申请表向原告申请个人住房贷款。同时签署申请人及相关人员婚姻状况声明、个人职业及证明等文件，原告工商银行铜山支行与被告王凡、龚琳俐、龚岳如、朱珊珊、荣盛（徐州）房地产开发有限公司签订合同编号为（苏）字（徐工）行（铜山）支行（2016）年（274）号的《个人购房借款/担保合同》，其中载明的借款人（抵押人）为王凡，共同借款人为龚琳俐、龚岳如、朱珊珊，贷款人为中国工商银行股份有限公司徐州铜山支行、保证人为荣盛（徐州）房地产开发有限公司。合同约定：借款金额358000元用于借款人购买位于麓山荣郡B2-1#-2-1402、建筑面积84.32平方米的房产（购房合同编号№555669）。借款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。贷款利率在一年（含）以下的，执行本合同利率，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及合同约定过的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人采用按月等额本息还款法（按月计息）的方式偿还贷款本息。借款人未按照合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在第四条约定利率基础上计收40%确定。本合同采用阶段性保证+抵押的担保方式，所有人为王凡，抵押物为麓山荣郡B2-1#幢2单元1402号房屋，抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和所有其他应付费用；保证人荣盛（徐州）房地产开发有限公司自贷款发放之日起至合同约定的正式抵押登记手续办理完毕并且贷款人收到房屋他项权证书为止为借款人的债务承担连带保证责任，保证方式为连带责任保证，保证期间为贷款到期之起两年，贷款提前到期的，保证期间为提前到期之日起两年。合同有效期内，借款人存在违约情形一项或多项的，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为、解除合同，宣布借款立即到期并收取利息、罚息及其他费用等。本合同涉及二人以上共同借款的，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。原告工商银行铜山支行与被告王凡、龚琳俐签订徐州市房地产抵押合同，抵押人为王凡、抵押权人为中国工商银行股份有限公司徐州铜山支行的《徐州市房地产抵押合同》，约定：为确保（苏）字（徐工）行（铜山）支行（2016）年（274）号个人购房借款担保合同的履行，抵押人王凡愿意以其位于徐州市麓山荣郡B2-1#幢2单元1402号的合法房地产抵押给抵押权人中国工商银行股份有限公司徐州铜山支行，房地产价值511853元，本次抵押为一般抵押，被担保主债权数额为358000元，约定期限2016年7月21日起至2036年7月21日止。2016年7月22日，不动产登记中心出具了不动产登记证明，载明不动产证号为苏（2016）徐州市不动产证明第6113068号，抵押方式为一般抵押，债权数额为358000元，证明权利或事项为预告登记，权利人为中国工商银行股份有限公司徐州铜山支行，义务人为王凡、龚琳俐，房屋坐落于麓山荣郡B2-1#号楼2-1402。2016年7月25日，工商银行铜山支行按照上述《个人购房借款担保合同》的约定向账号为11×××82的账户发放贷款358000元，贷款执行利率4.41%。贷款发放后，被告未按照合同约定按期足额偿还贷款，截至2020年10月25日，被告累计欠付贷款本金余额306953.10元（含逾期本金），逾期利息1123.94元，共计308077.04元。上述事实，有原告工商银行铜山支行提交的被告签署的个人购房贷款申请表、商品房买卖合同、个人购房借款担保合同、徐州市房地产抵押合同及被告的身份证和婚姻状况声明、收入及职业证明、借款凭证、账户交易明细以及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，具有相应的民事权利能力和民事行为能力的当事人遵循平等自愿原则订立的合同对当事人具有法律约束力，合同当事人应当遵循诚实信用原则按照约定行使权利、履行义务。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，被告王凡、龚琳俐、龚岳如、朱珊珊与原告工商银行铜山支行签订的涉案《个人购房借款担保合同》、《徐州市房地产抵押合同》及其此前与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，被告王凡、龚琳俐、龚岳如、朱珊珊应依上述合同的约定行使权利、履行义务。被告王凡、龚琳俐、龚岳如、朱珊珊与原告工商银行铜山支行及被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司签订的《个人购房借款担保合同》系各方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效并对合同各方当事人具有法律约束力。原告工商银行铜山支行已履行合同约定的放款义务，被告王凡、龚琳俐、龚岳如、朱珊珊应按照合同约定按时足额偿还借款，现被告王凡、龚琳俐、龚岳如、朱珊珊未按合同约定还款，应依法按照合同约定承担违约责任，因此原告农业银行要求被告清偿剩余全部借款本金306953.10元及相应利息的诉讼请求具有合同依据和法律依据，本院予以支持。原、被告签署的《个人购房借款担保合同》虽然约定以借款人购买的麓山荣郡B2-1#幢2单元1402号房屋作为抵押担保，且在签订上述借款合同的同时原告与被告王凡、龚琳俐另签订《徐州市房地产抵押合同》并于2016年7月22日对麓山荣郡B2-1#幢2单元1402号房屋办理了抵押预告登记，但该抵押预告登记的性质为享有优先顺位的债权而非物权，现因双方约定用于抵押的房屋至今仍没有转移至买受人名下而致使抵押权未依法设立，故原告要求对麓山荣郡B2-1#幢2单元1402号房屋优先受偿的主张并无法律依据，本院不予支持。被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司为涉案借款提供自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止的阶段性保证，因涉案用于抵押的麓山荣郡B2-1#幢2单元1402号房屋至今未办理正式抵押登记手续，故原告要求被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司对被告王凡、龚琳俐、龚岳如、朱珊珊应清偿的借款本息承担连带保证责任的诉讼主张并无不当，本院予以支持。被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司承担担保责任后有权依其与被告签订的《商品房买卖合同》的约定及法律规定向被告进行追偿。关于被告王凡辩称，其在与被告龚琳俐解除婚姻关系的同时，涉案房产已于2019年6月13日变更为被告龚琳俐所有，王凡没有还款义务。本院认为，被告王凡提供的民事调解书系其于被告龚琳俐对与涉案房款偿还的内部约定，该约定不能对抗外部债权人，故王凡仍然应该按照借款合同的约定向原告履行偿还借款的义务。故对被告王凡的辩解本院不采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百零八条、第一百零九条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十条、第三十一条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王凡、龚琳俐、龚岳如、朱珊珊于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司徐州铜山支行偿还借款本金306953.10元及逾期利息（截止至2020年10月25日的逾期利息1123.94元，自2020年10月26日起至实际还清之日止的利息,按《个人购房借款担保合同》的约定继续计算）；二、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告王凡、龚琳俐、龚岳如、朱珊珊进行追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司徐州铜山支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5921元，减半收取2961元，由被告王凡、龚琳俐、龚岳如、朱珊珊、荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  王 舒二〇二一年四月十三日法官助理  徐梦雨书 记 员  郭 颖