广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初4048号原告：谭信卿，女，汉族，1967年11月26日出生，住广东省佛山市禅城区成凤里37号302房。公民身份号码440××××××××××××521。被告：刘玉华，男，汉族，1992年4月10日出生，住湖南省洞口县溪瑶族乡堆上村岩头组6号。公民身份号码430××××××××××××918。原告谭信卿与被告刘玉华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付10-11月租金7200元；2、被告支付物管费及公共分摊费994.5元，水电燃气垃圾费2844.07元；3、被告支付家私物品维修费2940元；4、被告保证金7200元归原告所有；5、被告支付原告误工费1000元，交通200元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月16日至2020年4月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，一年期满后，双方同意在原有合同条款不变情况下续签一年，即2020年4月16日至2021年4月15日，租金每月3600元，原告出租位于佛山市禅城区××××××××××××××××××给被告。签订合同时，被告说只入住3个男性，原告强调只允许3人入住，不能作为员工宿舍和饭堂。后来被告在第一年租赁期间没有经过原告同意偷偷入住了四人。第二年租赁期间，原告才知道第四个人入住，与被告电话沟通，正常情况下是要增加租金200元，但被告一接电话就骂人，总以各种借口推脱。原告于10月初到出租房屋与被告沟通，他们其中一个男租客气势汹汹地想打人，讲粗口骂人，有物管人员见证，当晚原告报警。后来双方多次电话沟通，被告认为系原告违约。原告已多次表示没有要求被告搬离，只要每月支付租金可以继续租，但被告拖欠10月、11月的租金未支付及缴纳各项费用，于2020年12月11日违约搬离涉案房屋。原告多次通过微信和电话催促被告缴纳租金和物管费，但被告一直没有回复，拒付各种费用及租金。被告不尊重业主，无视合同约定和法律规定，被告想打人的事件应向原告赔礼道歉。按照合同约定，乙方违约，保证金归甲方所有。被告中途搬离房屋已构成违约，保证金归原告所有，作为出租屋空置期的赔偿款。现出租屋一直空置着。按照合同约定，合同期间的水电费、煤气费、垃圾费、物管费等由乙方负责，现各项费用由原告代垫。按照合同约定，甲方将该房屋正常运转的家私电器交给乙方使用，在合同期满后乙方保证家私电器能正常运转交回甲方，否则甲方有权在保证金中扣除维修费。因被告自行搬离，原告已对损坏的电子作了维修，具体为：消毒碗柜370元、防盗门门锁300元、调门200元、房间门锁2把300元，电视机报废500元、大班办公桌损坏报废400元，开关2个100元，燃气炉维修费120元、空调电脑板维修费250元、吊灯100元、卫生清洁费300元，合计2940元。综上，原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求法院依法裁判。被告辩称：对于第一项诉请有异议，是原告先违约，原告之前已涨过一次租金，之后又通知被告再涨一次至3800元，被告要求原告前来协商处理，但原告不理。被告于10月份支付过100元给原告，但不同意涨租金，所以没有继续支付租金。对于第二项诉请，被告同意支付给原告，对金额无异议。对于第三项诉请有异议，原告在2019年4月移交房屋给被告时，电炉和消毒柜是坏的，原告也承诺会维修却没有维修，但原告之后认定是被告弄坏的，而被告很少在房屋内开火。对第四项诉请也有异议，被告支付定金是保障损坏东西时予以赔偿用，合同是对双方的约束，不能只加重被告责任，从被告提交的证据看，被告之前每次都按时交租，之后不交租是因为原告恶意涨租。被告要求原告退还，但原告不同意。对于第五项诉请有异议，被告不同意支付，被告在微信上多次要求原告进行协商，但未果，被告不应支付该项费用。被告在10月底已搬离，也不同意支付给原告过高的租金。原告在诉讼中举证：1.原告、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.《房屋租赁合同》、《物业交接清单》，证明原、被告双方签订租赁合同，应按合同约定履行。3.客户抄表结算复核单4张、收据、发票、管道气费已交费对账单、用水清单、生活服务垃圾处理费发票、服务卡、实施欠费停电通知书，证明原告在被告搬离后，垫付了物管费、水电燃气、垃圾费。4.收据、照片3页，证明被告搬离后，原告进行了维修及清洁。5.房产证及结婚证，证明涉案房屋系原告夫妻共同财产。被告在诉讼中举证：1.微信聊天截图、转账凭证，证明被告积极寻求与原告进行协商，但没有协商成功；被告并非恶意违约，是因原告恶意涨租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据4，原告能够提供原件核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案佛山市禅城区×××××××××××××的权利人系余海平，该房屋建筑面积116.26平方米；原告与余海平系夫妻关系。2020年4月14日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、甲方同意将座落在佛山市禅城区××××××××××××××××××建筑面积为115平方米的房屋出租给乙方作为住宅使用。二、租赁期限自2020年4月16日起至2021年4月15日止共12个月。期满乙方迁出时，需将上述单位完整交给甲方，并把环境清洁干净，将该房屋的所有钥匙及门禁卡交给甲方。合同期间，甲乙双方不得将该房屋转租或转借他人。三、签订合同时，乙方交7200元作租赁保证金，保证金不作租金。乙方违约，保证金归甲方所有，甲方违约，则赔偿等额保证金给乙方。双方约定每月租金为3600元。实行先交租，后使用。逾期不交租，每天按每月租总额的1%收取滞纳金，如超过七天仍不交租，则甲方有权终止本合同并没收乙方所交的保证金。四、合同期间，乙方负责：水电费、电话费、煤气费、电视费、垃圾费、网络费、物业管理费及公摊水电费等及使用该房屋所应付的一切费用相应的滞纳金。六、甲方将该房屋正常运转的家私电器交给乙方使用，在合同期满后，乙方保证家私电器能正常运转移交给甲方，否则甲方有权在保证金中扣除维修费。十六、补充事宜：《物业交接清单》按2019年交接明细清单。2019年4月16日，原、被告签订《物业交接清单》，载明物业设施配备状况：空调柜机1台、挂机3台、电视机、洗衣机、冰箱、微波炉、消毒柜、煤气炉、抽油烟机、DVD、微型音箱、热水器、书桌各1台，等等。2套大门钥匙、2张门禁卡、2张电梯卡。据原告提交的收据记载，涉案房屋更换房间门锁2把300元、防盗门锁300元、调门200元、卫生清洁费300元、空调电脑板维修费250元、燃气炉维修费120元，合计1470元。据原、被告的微信聊天记录载明，2020年10月10日，原告说：“下个星期六日过来检查一下卫生，特别是燃气灶和抽烟机的油烟处理，卫生间的干净程度。签合同时允许你们入住三人，现你们入住多一人，没有经业主同意，现在你们共住四人，我方决定十月份要求你方需要多支付租金200元。”、“这次加200元是更换了电梯和去年优惠了租金今年有些提升，物价又涨了。”2020年10月22日，原告说：“什么时候交接房屋锁匙及家电物品？若没有作房屋交接手续，每天租金一直计算下去，特此告知。”被告回复：“在你结清我们的押金钱后，我们会全部交清，请你务必准时清算。”2020年12月7日，原告说：“你们没有转十月份和十一月份租金过来，至十二月十五日已两个月，你们什么时候将房屋及各物品移交给我出租方。”2020年12月12日，原告发送照片给被告，说：“这些物品有损坏，应赔偿给出租方。”被告回复：“你清算一下。”2020年12月13日，原告说：“通电了，电视机不亮灯，坏了”。次日，原告说：“消毒碗柜也坏了，只亮灯不能正常消毒。”2020年12月24日，原告说：“不锈钢防盗门不能关闭上锁，房门关闭紧，维修师傅上门维修，费用150元”、“厨房油污较重，燃气炉上油污严重，抽油烟机油污没有清洁清理”、“空调机风叶不能自动打卡”。2020年10月21日，被告向原告转账支付100元。庭审中，原告同意在诉讼请求第一项的租金中扣减100元。诉讼中，原、被告确认：2020年12月11日被告将房屋钥匙交还给原告。原告陈述：原告明确主张水费260.69元、电费1034.11元、燃气费380.8元、垃圾费180元，合计1855.6元。被告陈述：被告于2020年10月29日搬离涉案房屋，搬离时没有与原告进行交接。对原告主张的水电费、燃气费、垃圾费的欠费期间及金额无异议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护，双方均应依照合同的约定全面善意地履行各自的义务。关于租金的诉请。根据查明的事实，被告仅在2020年10月支付租金100元，于2020年12月11日交还房屋给原告，该期间的租金至今未支付，故原告有权要求被告支付该期间拖欠的租金。原告主张被告支付2020年10月、11月的租金，属其自行处分的权利，本院予以支持，被告应向原告支付租金7100元（3600元/月×2个月-100元）。关于物管费、公共分摊费、水电、燃气、垃圾费的诉请。根据合同约定，被告应承担租赁期间的上述费用。庭审中，被告对原告主张的该项诉请的欠费期间及金额不持异议，故被告应向原告支付物管费及公共分摊费合计994.5元、水电、燃气、垃圾费合计1855.6元，共计2850.1元。关于保证金的诉请。被告自述于2020年10月29日搬离涉案房屋，于同年12月11日将房屋钥匙交还给原告。被告抗辩主张因不同意原告涨租金而提前搬离，不存在恶意违约。租金金额的变更需双方协商一致，如未能达成一致，在合同未解除的情形下应继续按照合同的约定履行支付租金的义务。故被告在合同期未届满前提前退租，未履行交租的义务，已构成违约。根据合同约定，如被告违约，保证金归原告所有。因此，本院对原告的该项诉请依法予以支持。关于维修费的诉请。被告作为承租人，负有合理使用出租人家私电器的义务。根据查明的事实，原告通过微信聊天的方式多次与被告发送照片并提出电器损坏的问题，被告对此未提出异议，原告于本案中提交相应的收据予以证实实际支出维修费。根据现有的证据，原告实际支出维修费1470元，故被告应向原告支付维修费1470元。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于误工费、交通费的诉请。原告未提供证据证明实际支出该项费用，且原告已没收被告支付的保证金，足以弥补其损失，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘玉华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭信卿支付租金7100元；二、被告刘玉华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭信卿支付物管费、公共分摊费、水电费、燃气费、垃圾费合计2850.1元；三、被告刘玉华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭信卿支付维修费1470元；四、确认原告谭信卿与被告刘玉华签订的《房屋租赁合同》项下的保证金7200元归原告谭信卿所有；五、驳回原告谭信卿的其他诉讼请求。如被告刘玉华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用小额诉讼程序减半收取180元，由原告谭信卿负担30元，被告刘玉华负担150元。本判决为终审判决。审判员  郑泽霞二〇二一年四月六日书记员  林 琳