北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初4107号原告（反诉被告）：杜礼学，男，1966年12月24日出生，汉族，住北京市丰台区，公民身份号码：×××。被告（反诉原告）：岳军，女，1955年3月14日出生，汉族，住北京市西城区，公民身份号码：×××。原告（反诉被告）杜礼学与被告（反诉原告）岳军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杜礼学与岳军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杜礼学向本院提出诉讼请求：1.判令岳军继续履行房屋租赁合同，并支付我剩余半年的房租费168000元及违约金28000元；2.判令岳军支付我房屋部分附属设施损失3000元；3.本案诉讼费由岳军承担。事实与理由：我与岳军于2019年3月29日签订了房屋租赁合同，约定租期为一年（2019年4月6日至2020年4月5日），房屋坐落于海淀区xxx号（以下简称涉案房屋），租金为每月28000元，押金为28000元，支付方式为季付。合同签订后岳军支付了半年的租金和一个月的押金。2019年9月20日岳军突然电话告知我要提前解除合同，其理由未不在北京居住了，要提前退房，并威胁我如不同意将请中介公司办理交接手续。事后双方在场商讨违约金一事时，岳军在未与我达成共识时私自离场。我发现屋内所有窗帘杆和轨道、主卫生间镜前灯和两个卫生间放置洗漱用品的网篮被岳军拆了。岳军在签约时口头约定要租3年，要求我拆除全屋窗帘和水晶灯具，我为此拆除了全屋的窗帘和水晶灯具。岳军违约后我要求协商处理但其不接电话，在万般无奈的情况下，我在警官陪同下亲自登门寻求妥善处理，但岳军老公答应国庆节后商量，但至今不接电话，拒绝协商。故我诉至法院，提出上述诉求。岳军辩称，我不同意杜礼学全部诉讼请求。第一，双方合同已经终止，我没有居住，因此不同意继续支付房租。我已经于2019年9月1日前全部搬出房屋，9月20日双方已经办理了房屋交接。第二，对于违约金，杜礼学主张是没有理由和依据的。双方签订合同是2019年4月5日起租，但是我在之前先交付了定金28000元并于4月1日交付了第一季度的租金，在交付租金之后，杜礼学提出老人不能住这个房屋，而我家最年轻的就是我也已经65岁，我们夫妇，还有我妈及我公婆三位老人都是90多岁。另外，在我入住之后，发现房屋内所有电插座不通电，还没有热水，洗衣房内堆满杜礼学的物品，直到五月底我才真正入住，9月20日至10月4日期间也没有入住。因此违约责任不在我，我因要外出，但杜礼学又不让老人居住，不得以才退租的。第三，我没有损毁房屋内物品。不仅如此，我还给杜礼学的窗帘杆全部换成了新的，杜礼学所说的镜前灯是他自己拆走的，他拆走之后我自己花钱装了灯，在我搬走的时候把灯拿走了。杜礼学所说的网篮一直晃不能使用，我就拿下来放在抽屉里了。同时，我提出反诉，要求：1.杜礼学返还我2019年4月5日至5月底以及2019年9月20日至10月5日期间的房租共计56000元；2.杜礼学向我退还押金28000元；3.杜礼学退还未使用的热水费360元；4.杜礼学退还我安装窗帘杆费用1300元及修理室内插座的费用700元。杜礼学对于岳军提出的反诉辩称，第一，岳军未按合同约定提前一个月告知退租，只是提前半个月告诉我要退租，威胁我如果不来就把钥匙交给中介，其违约在先，故我不同意退还租金及押金。第二，岳军说安装新的窗帘杆我承认，但是我们原来是整幅墙面的轨道窗帘杆，并不是岳军安装的与窗户大小一样的杆。修理插座费用，岳军提出的事实并不存在，我的房屋在交付时是可以完全使用的。我不同意其提出的退还窗帘杆及修理插座费用。第三，关于热水费，是岳军在退租的时候经过中介的监督，抄表之后计算出来的，并不是预收的费用，因此不同意其该项诉求。另外，现岳军提出于2019年9月20日搬走，我撤回要求岳军支付剩余半年的房租费168000元的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方陈述及证据，本院认定事实如下：2019年3月29日，出租人杜礼学（甲方）与承租人岳军（乙方）签订北京市房屋租赁合同，约定乙方承租甲方的涉案房屋，租赁期限自2019年4月6日至2020年4月5日，甲方于2019年4月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋交割清单经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、门禁卡后视为交付完成。租赁合同期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准：自2019年4月6日至2020年4月5日，租金标准为每月28000元；各期租金支付日期：2019年4月6日、2019年7月6日、2019年10月6日，2020年1月6日，以此类推；押金28000元，合同解除后，房屋租赁押金除抵扣乙方应承担的费用、应付未付租金以及乙方应当承担的违约赔偿金后，剩余部分应如数返还乙方，逾期返还的，甲方应按应返还而未返还押金金额1%/日的标准承担违约责任。经甲乙双方协商一致，可以书面解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行结束。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达七日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的；2.欠缴各项费用达1000元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7.擅自将房屋转租给第三人的。甲方有上述约定情形之一的，应当按照月租金的200%向乙方支付违约金，乙方有上述约定情形之一的，应当按照月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方未实际发生的租金；甲方未按约定时间交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，应按当年日租金的200%标准支付违约金。2019年3月29日，岳军向杜礼学交付押金28000元；2019年4月1日岳军向杜礼学支付租金84000元，2019年7月5日岳军向杜礼学支付租金84000元。2019年9月20日，岳军向杜礼学提出解除租赁合同，双方于当日办理房屋交接手续，在中介人员监督抄表计算后，岳军向杜礼学支付电费466元、燃气费106元、热水费720元，共计1292元。庭审中，杜礼学主张岳军对其房屋的设施设备进行了损坏，包括窗帘杆和轨道、主卫生间镜前灯和两个卫生间放置洗漱用品的网篮被拆除等，对此提交照片为证。岳军对此不予认可，主张原有窗帘杆不能使用才更换的，在搬离时并未将新安装的窗帘杆带走；镜前灯是杜礼学拆走后，自己花钱装了新灯，在搬离时才拆走的；网篮不能使用放在了抽屉里。岳军主张杜礼学迟迟未将屋内物品（占用洗衣机的地方）搬走，屋内脏臭、窗帘杆损坏严重无法使用，室内电插座全部不通电，没有热水，其对房屋进行了修缮，于5月底才入住，故要求退还未使用房屋期间的房租。对此岳军提交施工人员出具的证明（涉案房屋进行刷漆、贴墙纸支付费用共计11000元）、微信聊天记录、维修空调支付800元微信转账记录等佐证。对此杜礼学均不予认可。岳军主张更换窗帘杆支付1300元，屋内插座全部不通电、为此支付维修费700元，以及屋内没有热水，对此未提交证据。对于提前退租，岳军主张因杜礼学不允许老人（父母公婆）居住，故其不得已退房。杜礼学对此不予认可。根据双方的微信聊天记录显示：1.2019年4月4日，杜礼学向岳军表示，款已收到，阳台窗帘和两个吸顶灯已撤；2.2019年4月4日，杜礼学向岳军提出房子是不能住老人的，发生意外不好说；岳军表示“理解你的意思，我们自己住，放心，不过我们俩已步入老年人行列”。杜礼学表示微信中吸顶灯并非其主张的镜前灯。对于房屋交付岳军时的状态，双方均未提交证据佐证。另，对于合同解除时间，双方均认可于2019年9月20日解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，杜礼学与岳军签订的北京市房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故合法有效，双方应依据合同约定履行义务。本案中在合同签订伊始对于房屋内能否居住老人，杜礼学提出要求，对此岳军亦表示理解，并表示仅其夫妇两人居住；在合同履行中，岳军提前退租，其以杜礼学不让老人居住为由抗辩不构成违约，对此并无事实及法律依据，故岳军之行为构成违约，对此应承担相应的法律责任。现杜礼学要求岳军支付违约金28000元，于法有据，本院对此予以支持，但根据双方合同约定，应扣除2019年9月21日至2019年10月5日期间未使用的房屋租金；杜礼学要求岳军赔偿房屋内部分附属设施损失，包括窗帘杆、镜前灯等物品，综合双方证据及现有屋内现状，其该项诉求，并无事实及法律依据，本院对此不予支持。岳军要求杜礼学退还2019年4月5日至5月底以及2019年9月20日至10月5日期间房租，因岳军主张占用洗衣机地方物品并不影响其使用房屋，且亦未证据证明交付的房屋不能居住使用，故本院对其要求退还2019年4月5日至5月底的房租主张不予支持，对于搬离后的未使用房租已在其应支付违约金中予以抵扣。岳军要求杜礼学退还押金，因其提前退租构成违约，按照约定押金充抵违约金，故本院对此不予支持；要求杜礼学退还未使用的热水费、维修室内插座费及更换窗帘杆费，无事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、杜礼学与岳军签订的北京市房屋租赁合同于2019年9月20日解除；二、岳军于本判决生效后7日内支付杜礼学违约金14000元；三、驳回杜礼学其他诉讼请求；四、驳回岳军其他反诉请求。如果岳军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元（杜礼学已预交），由杜礼学负担425元，已交纳；由岳军负担150元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费1959元（岳军已预交），由岳军负担1809元，已交纳；由杜礼学负担150元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王**鸽人民陪审员  张金海人民陪审员  王叔洁二〇二一年四月一日书 记 员  罗 莎