贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初10377号 本诉原告（反诉被告）：丁丽侠，女，1964年5月8日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 本诉原告（反诉被告）：刘廷文，男，1963年12月18日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 二本诉原告（反诉被告）共同委托代理人：马平忠、杨涛，贵州博文律师事务所律师，特别代理。 反诉原告（本诉被告）：唐竹莉，女，1965年10月2日生，白族，住贵州省贵阳市南明区。 委托代理人：柴东升，贵州红帆船律师事务所律师，特别代理。 第三人：刘燕，女，1970年6月8日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 委托代理人：柴东升，贵州红帆船律师事务所律师，特别代理。 第三人：中国铁路成都局集团有限公司贵阳建筑段，住所地：贵州省贵阳市南明区富源南路25号[二戈寨社区]。 负责人：黄**，系该段段长。 委托代理人：邬洋，男，1981年4月16日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，特别代理。 委托代理人：赵婷，女，1982年8月21日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，特别代理。 本诉原告（反诉被告）丁丽侠、刘廷文诉本诉被告（反诉原告）唐竹莉及第三人刘燕、第三人中国铁路成都局集团有限公司贵阳建筑段房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开进行审理。本诉原告（反诉被告）丁丽侠、刘廷文及共同委托代理人马平忠、杨涛、本诉原告（反诉被告）唐竹莉及第三人刘燕共同委托代理人柴东升、第三人刘燕、第三人中国铁路成都局集团有限公司贵阳建筑段委托代理人邬洋、赵婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告（反诉被告）丁丽侠、刘廷文向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告刘廷文与被告签订的《房屋买卖协议合同》无效；2.依法判决被告、第三人立即将贵阳市南明区富源南路251栋3-1-3号房屋（原富源南路100号2栋1单元3号房屋）归还原告；3.涉诉费用由被告承担。 事实及理由：2012年2月13日，原告刘廷文急需资金周转，即将贵阳客运段分给原告刘廷文的贵阳市南明区富源南路251栋3-1-3号（原富源南路100号2栋1单元3号房屋）公房及自建房约35平方米以12万元人民币卖给被告，当时口头约定，原告刘廷文如要收回房屋，需支付被告人民币14万元，被告付给原告10万元后，被告为方便向他人借款，又与原告签订时间为2012年2月13日的《房屋买卖协议合同》一份，合同约定：被告同意购买原告刘廷文位于贵阳市南明区住房一套，建筑面积约为90多个平方米，交易金额为人民币20万元（含原告刘廷文自建的沿该房外沿的全部面积约35平方米），原告刘廷文、被告双方签订的本合同经双方约定的公证机关公证后于出公证书之日生效，本合同公证生效后，被告将购房款直接通过银行转账一次性向原告刘廷文支付20万元，全部购房款存入原告刘廷文指定账户中国建设银行大理分行账号：62×××83。被告并未按合同约定支付20万元到合同约定的原告的账户，双方也未到公证处办理公证，但被告一直管理使用房屋至今。为保护原告的合法权益，特诉至法院。 本诉被告（反诉原告）唐竹莉辩称：丁丽霞不是本案的适格原告，不得非法干预本案房屋卖的关系。原被告之间的买卖合同成立，被告已经履行房屋买卖合同约定的义务，而原告构成违约关系，应承担相应的违约责任。原告的诉讼已超过了法定的诉讼时效，原告的诉讼已不具有诉讼时效的保护效力。《成都铁路局公有住房租赁须知》是合同关系，不是法律规定。被告在与原告达成的房屋买卖关系上无任何过错，请法院判决驳回原告的诉讼请求。 第三人刘燕对此称：丁丽霞不是本案的适格原告，不得非法干预本案房屋卖的关系。原被告之间的买卖合同成立，被告已经履行房屋买卖合同约定的义务，而原告构成违约关系，应承担相应的违约责任。原告的诉讼已超过了法定的诉讼时效，原告的诉讼已不具有诉讼时效的保护效力。《成都铁路局公有住房租赁须知》是合同关系，不是法律规定。被告在与原告达成的房屋买卖关系上无任何过错，请法院判决驳回原告的诉讼请求。 第三人中国铁路成都局集团有限公司贵阳建筑段对此称：1.第三人中国铁路成都局集团有限公司系案件争议房屋合法且唯一的所有权人，依法享有相应的权益。2.第三人中国铁路成都局集团有限公司将案涉房屋出租给原告刘廷文，原告作为承租人不享有对房屋的处分权。 反诉原告（本诉被告）唐竹莉向本院提出反诉请求如下：判决被反诉人（一审原告）刘廷文协助办理贵阳市南明区房屋所有权过户。 事实及理由：2012年2月13日，反诉人与被反诉人刘廷文达成房屋买卖协议，被反诉人将自己管理使用的贵阳市南明区二戈寨富源南路100号2栋1单元3号房屋(下称“二戈寨3号房屋”)转让给反诉人。被反诉人向反诉人转让房屋时承诺，该房屋属贵阳铁路分局房建段管理，现已房改，其本人有资格购买该房，被反诉人完成购买“二戈寨3号房屋”，保证将该房屋所有权过户给反诉人，并协助反诉人办理产权转让的全部手续。 合同签订后，反诉人即向被反诉人刘廷文指定的“中国建银行(云南)大理支行”银行帐户汇入12万元人民币，余款8万元，被反诉人刘廷文以该房屋的承租人刘燕已向其交纳的2011年10月1日至2014年10月1日的8万元房租费充抵，反诉人在2014年10月1日这前不得再收取刘燕的房租费。并要求反诉人用现金向被反诉人补足了2011年10月1日至2012年2月13日之前的3个多月的购房款差额5000多元。 双方约定买卖房屋协议经公证机关公证后生效，但该房屋的权属不属于当年反诉人与被反诉人房屋买卖公证的范围。双方经充分协议后，按所签合同履行了房屋的买卖关系，交接了房屋，反诉人等待被反诉人刘廷文为其办理房屋产权过户。 根据双方签订《房屋买卖协议合同》(下称“合同”)第一条后段约定：乙方(唐竹莉)在今后办理房屋产权及土地使用权登记时甲方(刘廷文)应无条件子以配合。将房屋所有权人变更为乙方。 “合同”第二条约定：甲方保证该住房未设定抵押权，无任何权属纠纷，保证协助乙方今后能顺利办理产权手续。如该房在双方交接后发生该住房交接前即存在有抵押或者权属纠纷，由甲方承担全部责任，乙方有权解除合同，并由甲方双倍返还已付购房款。 反诉人认为，反诉人与被反诉人刘廷文签署的“合同”早已生效，原属贵阳铁路分局房建段管辖的职工福利房也随看国家房改政策进入了流通市场。但是被反诉人没有按“合同”约定协助反诉人办理房屋买卖过户，在与本案完全不相干的另一被反诉人丁丽侠的共同行为中，向人民法院提起恶意诉讼，通过人民法院第三方权威力量的裁判，达到自己预期不当得利的目的。 被反诉人作为原告提起诉讼，反诉人认为，第一，反诉人与被反诉人所签“合同”早已生效，被反诉人提起的诉讼早己过了诉讼时效保护期限，不应得到法律的支持：第二，被反诉人丁丽侠不具本案的诉讼主体资格，以原告地位提起诉讼，违反了法律的相关规定，应当追究恶意诉讼的法律责任：第被反诉人刘廷文应当按照“合同”约定，将“二戈寨3号房屋”所有权按照程序过户给反诉人。被反诉人刘廷文迟滞至今未履行合同义务，构成严重违约，应当承担违约责任。反诉人现请求人民法院依反诉人的诉讼公正审判，判决被反诉人按程序将“二戈寨3号房屋”过户给反诉人，还反诉人应有的公道。 反诉被告（本诉原告）丁丽侠、刘廷文辩称：首先，被反诉人与反诉人的买卖行为至始无效。第二，无效何来办理过户手续，因为刘廷文只有承租权没有所有权，请法院依法驳回反诉人的诉讼请求。 第三人刘燕对此称：没有意见。 第三人中国铁路成都局集团有限公司贵阳建筑段对此称：反诉答辩意见与本诉答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2012年2月13日，本诉原告（反诉被告）刘廷文与本诉被告（反诉原告）唐竹莉签订了《房屋买卖协议合同》，协议对双方的权利与义务进行了约定。 现本诉原告认为双方《房屋买卖协议合同》系无效合同，并要求被告、第三人立即将贵阳市南明区富源南路251栋3-1-3号房屋（原富源南路100号2栋1单元3号房屋）归还原告，向本院提起诉讼，提出诉请如前。诉讼中，本诉被告向本院提起反诉，诉请如前。 另，为了查明案件事实，本院依法追加房屋实际所有权人中国铁路成都局集团有限公司贵阳建筑段来作为第三人参加诉讼。 在审理中查明： 第三人中国铁路成都局集团有限公司贵阳建筑段提供国有土地使用证（筑国有2013第33147号），用以证明案件争议涉及的贵阳市南明区富源南路251栋3-1-3号房屋，为成都集团有限公司铁路用地上的自建房屋，成都集团有限公司为该房屋的所有权人。原被告对此表述“对该组证据三性和证明目的无异议”。 第三人中国铁路成都局集团有限公司贵阳建筑段提供《成都铁路局公有住房租赁协议》、租赁证，证明案涉房屋由成都铁路局集团有限公司出租给原告，双方签订了房屋租赁协议，并发放租赁凭证，并非出售，属于“未售公有住房”，承租人刘廷文只享有使用的权益。 2021年3月22日，第三人中国铁路成都局集团有限公司贵阳建筑段提供《情况说明》，说明如下：1、原告刘廷文系原贵阳客运段职工，具备租赁中国铁路成都局集团有限公司未售公有住房的主体资格，并于2017年与中国铁路成都局集团有限公司续签了《公有住房租赁协议》，该协议真实有效，双方租赁关系受法律保护......”。 上述事实有当事人的陈述及《房屋买卖协议合同》等证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，民事主体在民事活动中应当遵循诚实信用原则，恪守承诺，秉持诚实。通过证据交换和质证及庭审来看，本案对于本诉部分的争议焦点为一、本诉原、被告签订的《房屋买卖协议合同》的效力问题；二、是否返还房屋问题。 关于焦点一，合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，本案本诉原告、本诉被告签订《房屋买卖协议合同》将他人所有的房屋进行买卖，属于损害了国家、集体或者第三人利益，该《房屋买卖协议合同》应属无效合同，故对于本诉原告主张依法确认原告刘廷文与被告签订的《房屋买卖协议合同》无效，本院依法予以支持。 对于本诉部分是否返还房屋问题，应通过法律对于四个方面的综合考量后进行认定。 一、确定合同无效，对于财产返还或折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。 二、合同无效，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素，合同无效后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的房屋，相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同无效而获益。 三、双务合同无效时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。 四、合同无效时，仅返还财产或者折价补偿不足以弥补损失，一方还可以向过错的另一方请求损失赔偿。 综上，本诉原告上述返还房屋的诉请，因需要根据上述法律考量对于标的物的返还与价款返还互为对待给付，原被告应当同时返还。但在本院对被告进行释明时，本诉被告并未提出同时履行抗辩，而是提出了“判决被反诉人（一审原告）刘廷文协助办理贵阳市南明区房屋所有权过户。”的诉请。为了避免一方因合同无效而获益，同时不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。合同无效后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。故对于本诉原告的第二项诉请“依法判决被告、第三人立即将贵阳市南明区富源南路251栋3-1-3号房屋（原富源南路100号2栋1单元3号房屋）归还原告”，因只是涉及房屋单方面的返还，而没有将房屋的返还与价款返还互为对待给付，本院依法不予支持。本诉原告可在确定合同无效的本判决书生效后，根据相关法律所规定的标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还而另行主张。 对于反诉原告的诉讼请求即“判决被反诉人（一审原告）刘廷文协助办理贵阳市南明区房屋所有权过户。”，因该诉请是在合同被确认有效的情况下才能得到支持，由于上述已认定双方所签《房屋买卖协议合同》系无效合同，反诉原告的该诉请本院依法应不予支持。 依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、本诉原告（反诉被告）刘廷文与本诉被告（反诉原告）唐竹莉签订的《房屋买卖协议合同》无效。 三、驳回本诉原告（反诉被告）刘廷文、丁丽侠的其它诉讼请求。 四、驳回反诉原告（本诉被告）唐竹莉的全部诉讼请求。 本诉案件受理费2700元，由本诉原告（反诉被告）刘廷文、丁丽侠负担；反诉费人民币30元，由本诉被告（反诉原告）唐竹莉负担。 如不服本判决，可以在判决文书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉至贵阳市中级人民法院。 审判员 刘 贵 霞 二〇二一年四月二十九日 书记员 欧阳定坤