云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2021）云0581民初674号原告：何晓明，女，1976年7月12日出生，汉族，住云南省腾冲市。（未出庭）委托诉讼代理人：杨天洪，云南腾越律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨定奇，男，1973年8月8日出生，汉族，住云南省腾冲市。被告：郑兴书，女，1978年8月12日出生，汉族，住云南省腾冲市。二被告委托诉讼代理人：古嘉帆、王维正，云南正旭律师事务所。原告何晓明与被告杨定奇、郑兴书买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告何晓明的委托诉讼代理人杨天洪，被告杨定奇、郑兴书及其委托诉讼代理人古嘉帆、王维正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何晓明向本院提出诉讼请求：1.请人民法院依法判决二被告立即返还原告多支付给二被告的购房款443150元；2.请人民法院依法判决被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：一、原、被告双方于2020年4月下旬在腾冲优置房地产经纪有限公司的介绍下，就原告购买被告方所有位于腾越镇腾××世纪城××楼的事项达成初步共识，此共识达成后，原告应被告的要求给付被告100000元首付款。为了明确双方的权利义务，双方于2020年5月10日签订《房地产买卖合同》一份，约定涉案交易的房地产总价款为5210000元。二、在《房地产买卖合同》的履行过程中，原告以现金、银行转账、银行按揭贷款支付的方式履行兑现给付了被告6128000元。被告在收到原告的3210000元银行按揭贷款后，仅通过银行转账支付的方式退还给了原告多付的购房款474850元。对剩余多支付的买房款443150元，被告至今拒不退还原告。综上所述，原告认为被告拒不退还多支付购房款443150元的行为严重侵害了自己的合法权益。为此，特诉至法院，请依法判决。被告杨定奇、郑兴书辩称，一、二被告实际向原告收取的购房款总额为5774000元，并非原告所说的6128000元。二、原告在本案中存在违约事实。根据合同约定，原告一直拖延缴纳过户税费以及迟延支付剩余购房款的事实已属违约，二被告因此依照合同关于违约金的约定扣除相应的违约金正当、合法。三、关于本案违约金的实际金额，按照合同约定的计算方式和标准，结合原告的违约事实，原告应当向二被告支付的违约金应当为104600元，而二被告对原告扣除的违约金仅为89150元。故原告仍应当向二被告支付违约金15450元。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1.2020年6月21日《收条》2000000元是否包含2020年5月11日、6月12日《收款收据》中的354000元？2.二被告自行扣留的逾期付款违约金89150元是否应当返还原告？原告何晓明围绕其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.《房地产买卖合同》《存量房买卖合同》各一份，欲证明（1）2020年4月下旬，原、被告双方在腾冲优置房地产经纪有限公司的介绍下，就原告购买二被告位于腾冲市地产达成初步共识；（2）2020年5月10日，原、被告双方在腾冲优置房地产经纪有限公司的见证下，签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定房屋成交价为5210000元，首付2000000元，剩余3210000元通过银行贷款方式支付；（3）2020年8月19日，原、被告双方到腾冲市不动产登记中心办理了房屋过户变更登记手续。2.2020年5月11日《收款收据》、2020年6月12日《收款收据》、2020年6月21日《收条》、2020年9月30日《收条》各一份，2020年12月4日《收款收据》两份，《中国工商银行转账凭证》《承诺书》各一份，欲证明（1）《房地产买卖合同》签订后的履行过程中，原告通过现金、银行转账、银行按揭贷款方式先后向二被告支付房款6128000元，其中银行按揭贷款3210000元；（2）原、被告双方在《房地产买卖合同》中约定，房屋总价款为5210000元。按此计算，原告多支付的购房款为918000元，扣除二被告已经返还的474850元外，剩余多支付的443150元二被告至今没有返还；（3）2020年10月31日，二被告方曾承诺待银行按揭贷款3210000元到账后，其会将多支付的购房款返还给原告；（4）2020年12月4日的《收款收据》中附有银行转账记录。3.银行转账回单复印件二份，欲证明（1）原告于2020年5月11日向二被告转款1046000元，于2020年6月15日向二被告转款300000元；（2）上述转款凭证系2020年6月21日《收条》中2000000元的部分转款依据补充。4.2020年9月30日《银行转账凭证》、补充协议各一份，欲证明（1）是2020年9月30日《收条》中210000元款项组成的补充说明；（2）210000元款项中有160000元是通过银行转账方式支付的，另外50000元是经双方协商由二被告承担房屋加建部分所产生的费用。5.云鹏企业领（付）款凭证三份，欲证明原告现金支付给被告的款项来源是向公司借用的。6.浙江省增值税专用发票复印件18张，欲证明原告借用现金的公司每月的资金流动在6000000元左右。经质证，被告杨定奇、郑兴书对原告何晓明提交的证据1、4认可。对证据2中《承诺书》真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为承诺是对截至2020年10月31日止二被告收到原告购房款2210000元的说明；对其余证据真实性、合法性认可，对关联性及证明观点不认可，认为无法证明二被告收到原告6128000元购房款，其中2020年6月21日的《收条》只能证明原告于2020年6月21日收到二被告交给的房产证，及截至2020年6月21日止二被告收到原告购房首付款2000000元，还剩余购房尾款3210000元；2020年12月4日《收款收据》和《中国工商银行转账凭证》所对应的是一个事实。对证据3中2020年5月11日的银行转账回单认可；对2020年6月15日的银行转账回单不认可，认为被告郑兴书没有尾号为3863的银行账号，该回单系复印件不能作为到账凭证。对证据5、6不认可，认为与本案无关，其中证据5无银行取款凭证来源作为支撑，取款时间和编号顺序颠倒，明显违背常理，且云鹏公司系原告何晓明的个人独资企业，从付款凭证上看，领款人、借款人、核准人都是原告何晓明，不能作为证据。被告杨定奇、郑兴书针对其答辩理由，向本院提交以下证据：1.《房地产买卖合同》一份，欲证明原、被告双方对于房屋交易价格、付款方式、付款时间、产权过户、税费承担、违约责任等约定清楚、明确。2.《存量房产买卖合同》《存量房买卖合同确认信息表》《存量房买卖合同登记备案表》各一份，欲证明（1）原、被告双方于2020年8月19日共同向房屋登记机关申请产权过户；（2）本案房屋成交价格为5210000元。3.《收条》一份，欲证明（1）为担保交易，2020年6月21日，二被告将从银行取回的房产证交给原告保管；（2）截止2020年6月21日，原告向二被告支付购房首付款共2000000元，仍欠二被告购房尾款3210000元。4.《承诺书》、原告与被告微信聊天记录及被告与工行信贷员微信聊天记录各一份，欲证明（1）截止2020年10月31日，二被告实际收到原告支付购房款共2210000元，原告仍欠二被告购房尾款3000000元；（2）截止2020年11月20日，原告未按照承诺书约定履行支付部分购房尾款1200000元，仍欠二被告购房尾款3000000元；（3）原告向工商银行申请贷款时，因工行不认可购房首付款当中的300000元和54000元两笔现金交易，截止2020年12月2日，二被告仍积极帮助原告申请贷款。经质证，原告何晓明对被告杨定奇、郑兴书提交的证据1、2认可。对证据3真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为2020年6月21日，二被告收到原告的2000000元并不包含2020年5月11日、6月12日的354000元。对证据4真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为从微信聊天记录可以看出是二被告违约在先，并不是原告违约；出具承诺书的原因是由于二被告的原因导致到银行未能办理按揭贷款3210000元，所以双方对剩余款项进行协商，如果将来贷款没有下来，那么剩余款项分期付款，如果贷款成功，则由被告返还多收取的款项。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4，客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信；证据5，时间顺序颠倒，与客观逻辑不符，无法证明其观点，本院不予采信；证据6,与本案无关，且不能证明原告的观点，本院不予采信。被告提交的证据1、2、3、4，客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。对原、被告提交的证据是否能证明其观点，本院将结合全案证据及事实予以确认。本院经审理认定事实如下：2020年5月10日，原告何晓明与被告杨定奇、郑兴书在中介方腾冲优置房地产经纪有限公司签订《房地产买卖合同》，合同约定，二被告同意将其所拥有的位于腾越镇腾××世纪城××楼住房出售给原告，房地产建筑面积259.21㎡，不动产权证号为云（2018）腾冲市不动产权第××号，房屋现状为毛坯；房屋成交总价为5210000元，该成交价款包括附随房屋一并转让的设施、设备价格；付款方式为：1.原告于2020年4月26日向二被告支付购房定金100000元作为购房担保。支付定金后，二被告违约的，需双倍赔偿原告并承担中介服务费。原告违约的，定金不予退还，并承担中介费，付款后由二被告出具收款收据。其余首付1900000元，于2020年5月11日转账1100000元到二被告账户，剩余800000元于拿到不动产权证当日转至二被告账户，由二被告出具收据。支付首付后，原、被告双方违约的，违约责任见第七条。2.除定金、首付之外的剩余房款3210000元原、被告双方约定于过户后原告通过贷款方式支付。若2020年10月20日前银行未放款，则原告一次性将剩余尾款支付给二被告，否则视为违约；产权过户原、被告双方同意于2020年8月14日前办理等相关权利义务。其中第七条违约责任第一款约定：除不可抗力影响外，原告未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，原告应按逾期未付款的万分之五向二被告加付违约金，逾期超过10日的，二被告有权解除本合同……。合同签订后，原告于同年5月11日、6月12日、6月15日等多次以现金、转账的方式向二被告支付购房款2000000元。同年6月21日，原、被告共同签订《收条》一份，写明：今收到售房人杨定奇（共同所有人郑兴书）房产证（证号云（2018）腾冲不动产权第0005260号），购房人何晓明现付购房款2000000元，保管此房产证到8月份过户更名为何晓明（原因由于税未满2年），购房人何晓明欠售房人杨定奇、郑兴书购房尾款3210000元，售卖此房产产权归购房人何晓明所有。同年8月19日，原、被告双方签订《存量房买卖合同（示范文本）》，并办理了备案登记手续。原告于2020年9月30日支付给二被告210000元。同年10月31日，原告何晓明与被告郑兴书共同签订《承诺书》一份，写明：1.被告郑兴书承诺腾辉苑89号住宅贷款3210000元到账户后，取出现金1410000元退还原告；2.原告承诺于2020年11月3日前支付被告房款1200000元；3.原告承诺，如银行确定本住宅不能通过银行贷款，原告于2020年12月30日前将剩余1800000元支付给被告。在合同履行过程中，原告12月4日支付给二被告354000元、后向二被告支付银行贷款3210000元。2021年1月4日，二被告扣除原告多支付的购房款89150元作为其逾期付款的违约金后，退还原告474850元。本院认为：一、关于2020年6月21日《收条》2000000元是否包含2020年5月11日、6月12日《收款收据》中354000元的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，原告何晓明于6月21日签订《收条》时，写明原告现付购房款2000000元，欠二被告购房尾款3210000元，如果原告在2020年5月11日、6月12日的《收款收据》中支付的354000元不包含在6月21日《收条》中的2000000元中，那么应该在所欠房款3210000元中予以扣减，但双方在6月21日的《收条》中写明的仍是欠二被告购房尾款3210000元，同年10月31日双方再次签订《承诺书》确定原告欠二被告的购房尾款是3210000元，扣除原告已付购房款2000000元后，其两次自己签字确认的应支付购房尾款金额与房屋成交总价5210000元相一致。且原告提供的证据逻辑混乱，不符合客观实际，不能证明自己的观点，经本院两次依法传唤未到庭予以合理说明。原告作为经商多年，具有丰富社会生活经验的完全民事行为能力人，应依法对其从事的民事法律行为承担民事责任。故本院对原告要求二被告立即返还原告多支付给二被告的购房款443150元诉讼请求中的354000元，不予支持。二、关于二被告自行扣留的逾期付款违约金89150元是否应当返还原告的问题。原、被告签订的《房地产买卖合同》中对付款时间、付款方式、逾期付款的违约责任进行了明确的约定，原告未按双方约定的时间付款，构成违约，二被告扣除的89150元，符合《房地产买卖合同》中对逾期付款的违约责任的约定，故本院对原告要求二被告立即返还原告多支付给二被告的购房款443150元诉讼请求中的89150元，不予支持。综上，原告的诉讼请求不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告何晓明的诉讼请求。案件受理费7948元，减半收取计3974元，由原告何晓明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审判员  李云侠二〇二一年四月十六日书记员  邵爱菊