安徽省芜湖市鸠江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0207民初999号 原告：盛方军，男，1989年12月1日出生，汉族，户籍地安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：邓纬韬，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱定好，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所实习律师。 被告：左登仓，男，1942年12月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 被告：丁玉兰，女，1943年1月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 被告：左从龙，男，1976年3月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 原告盛方军与被告左登仓、丁玉兰、左从龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓纬韬、朱定好到庭参加了诉讼。被告左登仓、丁玉兰、左从龙经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告向原告支付违约金合计62826元(以全部购房款440000元为基数,按照合同约定的每天以总房款的0.05%,自2020年4月4日暂计算至2021年1月12日为62826元,并支付至房屋实际交付之日止);2、判令三被告向原告支付原告额外付出的房租4330元(以原告每月实际支付的房租433元为标准,自2020年4月暂计算至2021年1月为10个月,合计租金为4330元,并支付至原告能实际入住案涉房屋之日止)；3、判令三被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：原告盛方军于2020年1月10日与被告左登仓及作为其代理的左从龙签订房屋买卖合同,购买了左登仓名下位于芜湖市鸠区××花园××＃楼××单元××室房屋及房屋中部分生活物品,合同总价款444000元,该合同第六条第一款中约定：“甲乙双方如因其中一方的原因导致房屋不能按时交接,则每天以总房款的0.05%向对方支付违约金”。合同签订后左登仓配合原告完成不动产登记手续。但当2020年4月4日案涉房屋符合交付条件,原告要求左登仓履行交付义务时,发现该房屋已被案外人贺大雁占有并使用至今,并多次表示拒绝腾退。后查明,出被告左登仓在出售案涉房屋给原告时,涉嫌一房二卖将房屋同时售给案外人贺大雁,且被告左从龙系案外人贺大雁亲妹妹之丈夫,上述事实业经生效判决（2020）皖0207民初3616号、（2020）皖0207民初2638号等生效民事判决书确认。原告购买案涉房屋本欲自住,因案外人长期、占有案涉房屋,阻碍了原告基于作为合法产权人,对案涉房屋的占有使用权,只能长期在外租房居住至今。原告认为,原、被告签订的房屋买卖合同合法有效,原告已履行给付购房款的义务,但被告却未履行交付房屋的义务,被告违反合同约定,一房二卖,导致原告对案涉房屋的所有权实现不能,被告的行为严重损害了原告的合法权益。 被告左登仓未作答辩，亦未提交证据。 被告丁玉兰未作答辩，亦未提交证据。 被告左从龙未到庭答辩，但在答辩期内向本院递交了书面答辩状，答辩意见为：1、案涉房屋是被告左登仓的拆迁安置房，2014年贺大雁购买了该套房屋，后交付给贺大雁居住至今，该房屋实际所有人是贺大雁，被告左从龙自始至终不享有该房屋所有权，更无权对外出售房屋。2、2020年贺大雁对外出售房屋，因为安置房税费问题要求被告左登仓帮忙以其名义对外出售，所以才有了被告左登仓对外出售案涉房屋的事情，被告左登仓是帮贺大雁出售房屋。3、房屋出售后，因贺大雁与被告左登仓之间就帮忙出售房屋补偿费的问题未能达成一致，贺大雁拒绝将房屋交付给原告，为此，原告也起诉了贺大雁要求交付房屋。可见，并非被告左登仓不交付房屋，而是贺大雁占用拒不交房。4、原告与贺大雁及被告左登仓就房屋买卖已经多次诉讼，也完全知晓贺大雁占用房屋没有法律依据，但原告不起诉贺大雁腾空房屋，却起诉被告左登仓承担违约责任显然解决不了实际问题。法院应追加贺大雁作为本案被告参加诉讼。5、原告与被告左登仓签订的房屋买卖合同，合同的主体是被告左登仓，而非被告左从龙，即便被告左从龙作为代理人签字，主体仍是被告左登仓，被告左从龙不承担合同的权利和义务。因为被告左登仓年纪较大行动不便，被告左从龙有时候会协助被告左登仓办理卖房事宜，但不能以此认定其为合同当事人。综上，请求法院依法驳回原告对被告左从龙的诉请。 经审理查明，2020年1月10日，左登仓、丁玉兰，盛方军及诚信中介签订《诚信房产房屋交易合同》及《房屋买卖合同》，约定由左登仓、丁玉兰在诚信中介居间介绍下将涉案房屋出售给盛方军，售价为444000元。双方在合同第六条房屋交付第（一）项中约定：“甲乙双方应在房地产交易中心登记受理之后及乙方付完全部房款（乙方申请银行贷款的，以银行房款到指定账户为准）后的3日内办理完房屋交接手续；甲、乙双方如因其中一方的原因导致房屋不能按时交接，则每天以总房款的0.05％向对方支付违约金。甲乙双方的房屋交接应在丙方的协助及见证下进行，乙方对于符合合同约定条件的房屋及附属设施，应当接收并办理书面交接手续”。次日，左登仓向盛方军出具收条，上载左登仓收到盛方军购房款114000元。2020年3月，左登仓、丁玉兰协助盛方军办理涉案房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至盛方军名下。2020年4月1日，盛方军向左登仓支付了剩余购房款330000元。 后盛方军要求左登仓交付房屋时发现案涉房屋被案外人贺大雁占有并使用。盛方军多次与贺大雁沟通被拒，遂于2020年5月14日诉至本院，请求判令贺大雁立即迁出芜湖市鸠江区万春花园西52#楼1单元802室。本院于2020年5月14日立案，并于2020年10月20日作出（2020）皖0207民初2638号民事判决书，判决贺大雁于该判决生效之日起十日内将占用的芜湖市鸠江区万春花园西52#楼1单元802室房屋腾让给盛方军。贺大雁不服判决，上诉至芜湖市中级人民法院，该院于2020年12月28日作出（2020）皖02民终3355号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2021年1月1日生效，盛方军于2021年1月11日就该案向本院申请了强制执行。 另查明，案外人贺大雁于2020年6月23日诉至本院，请求判令确认左登仓、丁玉兰与盛方军签订的《房屋买卖合同》无效。本院同日立案，并于2020年9月1日作出（2020）皖0207民初3616号民事判决，判决驳回贺大雁的诉讼请求。该判决于2020年9月19日生效。 上述事实有当事人提交的身份证复印件、《房屋买卖合同》、（2020）皖0207民初2638号民事判决、（2020）皖02民终3355号民事判决、（2020）皖0207民初3616号民事判决及当事人的部分陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告左登仓、被告丁玉兰通过房屋中介签订《房屋买卖合同》并支付了合理对价，该合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据合同约定，卖方即被告左登仓、被告丁玉兰应在房地产交易中心登记受理之后及原告付完全部房款后的3日内办理完房屋交接手续，若不能按时交接则构成违约，违约方应每天以总房款的0.05％向对方支付违约金。案涉房屋于2020年3月完成了产权转移登记，原告于2020年4月1日支付完全部购房款，依照上述约定，被告左登仓与被告丁玉兰最迟应于2020年4月4日向原告交付房屋，否则就应承担相应的逾期交房的违约责任。实际上，该房屋一直由案外人贺大雁占有使用，对于原告来说，其可以选择依照《房屋买卖合同》的约定，追究被告左登仓与被告丁玉兰的违约责任，也可以从侵权角度，以其系房屋所有权人为由，要求占有人贺大雁排除妨碍，腾让房屋。现原告根据《房屋买卖合同》起诉要求被告左登仓、被告丁玉兰承担未按约定交付房屋的违约责任，合法有据，本院依法予以支持。根据合同约定，上述两被告的交房时间最迟为2020年4月4日，故违约金的起算时间点应为2020年4月5日而非4月4日。而违约金的计算截止日期，因原告已于2020年5月14日向本院提起对贺大雁的排除妨害之诉，请求法院判令贺大雁立即迁出案涉房屋。案经两级人民法院审理，最终原告的诉请获得了支持，法院判决贺大雁应在判决生效之日起十日内将占用的芜湖市鸠江区万春花园西52#楼1单元802室房屋腾让给原告盛方军。案涉民事判决书于2021年1月1日生效，盛方军也于2021年1月11日向本院申请了强制执行。自排除妨碍案件判决生效之日起，交付案涉房屋的义务转移至贺大雁，此时起被告左登仓与被告丁玉兰不再负有向原告支付逾期交房违约金的责任。关于原告主张的违约金的计算标准，虽合同约定为0.05％/天，但该标准过高，本院依法将其调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，对原告主张的超出部分不予支持。综上，被告左登仓、被告丁玉兰应以444000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍向原告支付自2020年4月5日起至2021年1月1日止的逾期交房违约金。 关于原告诉请的房租损失，因被告左登仓与被告丁玉兰已需支付原告逾期交房违约金，且违约金已足以弥补原告的房租损失，在此情形下，对原告主张的房租损失，本院不予支持。因被告左从龙非房屋买卖合同的相对方，又非侵权行为人，故原告主张被告左从龙承担违约责任，没有合同及法律依据，相关诉讼请求予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、被告左登仓、被告丁玉兰于本判决生效之日起十日内向原告盛方军支付自2020年4月5日起至2021年1月1日止，以444000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的逾期交房违约金； 二、驳回原告盛方军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费740元，保全费720元，合计1460元，由原告盛方军负担302元，被告左登仓、被告丁玉兰共同负担1158元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 员 陶呈成 二〇二一年四月二十日 法官助理 齐世民 书 记 员 吴沙莎 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。