新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终363号 上诉人（原审被告）：马某，女，1971年7月6日出生，住石河子市。 上诉人（原审被告）：武某某（马某之子），男，2005年12月5日出生，住址同上。 法定代理人：马某，详情同上。 上诉人（原审被告）：武占敖，男，1937年4月4日出生，住石河子市。 上诉人（原审被告）：马慧芳（武占敖之妻），女，1940年3月8日出生，住址同武占敖。 武占敖、马慧芳的委托诉讼代理人：马某，女，1971年7月6日出生，住石河子市。 武占敖、马慧芳的委托诉讼代理人：马萍（马某之姐），女，1969年6月6日出生，住石河子市。 被上诉人（原审原告）：马海荣，男，1967年3月21日出生，住石河子市桃花镇。 被上诉人（原审原告）：马宁（马海荣之子），男，1990年12月20日出生，住伊宁市。 被上诉人（原审原告）：马莹（马海荣之女），女，1994年1月15日出生，住石河子市。 被上诉人（原审原告）：周国亮，男，1937年6月25日出生，住石河子市桃花镇。 被上诉人（原审原告）：马清英（周国亮之妻），女，回族，1937年11月26日生，住址同周国亮。 马宁、马莹、周国亮、马清英的委托诉讼代理人：马海荣，男，1967年3月21日出生，住石河子市桃花镇。 上诉人马某、武某某、武占敖、马慧芳因与被上诉人马海荣、马宁、马莹、周国亮、马清英农村房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2020）兵9001民初3036号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马某兼上诉人武某某的法定代理人及上诉人武占敖、马慧芳的委托诉讼代理人，上诉人武占敖、马慧芳的委托诉讼代理人马萍，被上诉人马海荣兼被上诉人马宁、马莹、周国亮、马清英的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马某、武某某、武占敖、马慧芳上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判上诉人马某返还被上诉人购房款100000元；2．案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案案由应为确认合同效力纠纷，不应为房屋买卖合同纠纷，一审法院确定案由错误。二、武某于2016年去世，武某之子武某某和武某的父母武占敖和马慧芳未继承武某遗产，一审法院判决武某某、武占敖、马慧芳承担还款责任错误。三、一审法院适用法律不当，导致判决错误。1．上诉人马某未实际取得210000元转让费。被上诉人的亲戚作为介绍人从中拿走10000元现金，上诉人马某实际收到200000元转让费。2．根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，武某于2011年3月17日签完协议后将涉案宅基地和地上附作物交付被上诉人，包括鸡圈、羊圈、车库和树木等地上附着物，被上诉人将地上附着物拆除后私自建房。涉案宅基地交给被上诉人前，上诉人马某在该土地上种菜养殖等，每年有近万元的收入。被上诉人占用土地给上诉人马某造成损失，一审法院未依法审理上诉人的损失问题，有违公平。 马海荣、马宁、马莹、周国亮、马清英辩称，被上诉人占用上诉人的土地，已向上诉人支付了转让款。涉案房屋拆除后，上诉人领取了拆迁补偿款，被上诉人仅让上诉人返还宅基地转让款合理合法。上诉人上诉请求不合理，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 马海荣、马宁、马莹、周国亮、马清英向一审法院起诉请求：1．确认原告马海荣的妻子周明兰与被告马某夫妇于2011年3月17日签订的购房协议书无效；2．被告退还原告宅基地转让款210000元；3．被告给付原告利息15760.50元；4．被告承担案件受理费。 一审法院认定事实：2011年3月17日，周明兰（乙方）与被告马某及其丈夫武某（甲方）签订购房屋协议书约定：一、武某及马某将其所有的位于石河子乡×××村×××栋平房×号住宅（建筑使用权的部分土地面积500平方，石河子乡×××村×××栋平房×号，石乡房权管字第××××号，总建筑面积为1050平方米），出卖给周明兰，价款210000元，付款方式：现金（支付）；二、马某及武某将房屋所有权凭证复印件并由二人签字后，交付给周明兰，转让的土地面积双方经实地测量，确定四邻边界，绘成图纸，双方签字作为合同附件；三、由于甲方（即马某及武某）目前没有办理变更登记手续，该土地转让给乙方后，如遇乡、村房屋管理部门或市政府关于拆迁开发等政策性开发，需要甲方以原房主身份同开发部门或协商的问题，甲方应当全力配合乙方（即周明兰）处理有关事宜。政策性补偿、赔偿等经济利益均由乙方享有，甲方不得以未办理产权过房手续，继续享受相关补偿待遇。该约定系双方自愿平等基础上形成，遇日后纠纷，应当以此约定为准，不得反悔，征收所产生收益归乙方所有。协议签订当日，周明兰通过马某某给马某及武某付款210000元。2018年马某收到案涉房屋的所有拆迁补偿款，后马海荣找马某协商返还房款事宜未果。另查，武某于2016年死亡，被告武某某系马某与武某之子，被告武占敖及马慧芳分别是武某的父母。周明兰于2012年死亡，生前系石河子乡东桥村村民，原告马海荣系周明兰丈夫，原告马宁系周明兰与马海荣之子，原告马莹系周明兰与马海荣之女，原告周国亮、马清英分别系周明兰的父母。 一审法院认为，签订购房屋协议书的当事人周明兰和武某均已死亡，原告均系周明兰的法定继承人，依照协议书主张权利不违反法律规定，故原告诉讼主体适格。被告均系武某的法定继承人，根据权利义务对等原则，原告向被告主张权利不违反法律规定，故被告诉讼主体亦适格。当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应属无效合同。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”该法第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据上述法律规定，农村宅基地使用权的转让限于本村集体经济组织成员，非本村集体经济组织成员无权取得宅基地的使用权。案涉购房屋协议书的房屋位于马家坪村集体经济组织的土地，因周明兰非该村村民，故周明兰与马某及武某签订的购房屋协议书违反法律强制性规定，属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告主张本案被告返还购房款210000元于法有据，该院予以支持。关于利息损失，因周明兰明知非马家坪村村民，执意购买该村房屋，自身存在过错，因此造成的损失应由其承担。故本案原告主张利息损失该院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决： 一、确认周明兰与被告马某及其丈夫武某签订的购房屋协议书无效； 二、被告马某、武某某、武占敖、马慧芳于判决生效之日起七日内返还原告马海荣、马宁、马莹、周国亮、马清英购房款210000元； 三、驳回原告马海荣、马宁、马莹、周国亮、马清英的其余诉讼请求。 案件受理费4686元，原告马海荣、马宁、马莹、周国亮、马清英负担86元，被告马某、武某某、武占敖、马慧芳负担4600元，与前款同期给付原告马海荣、马宁、马莹、周国亮、马清英。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查明：一、上诉人马某和武某系石河子乡马家坪村的村民。2011年3月17日，上诉人马某和武某将其宅基地的一部分转让给周明兰，剩余部分宅基地上诉人马某和武某自己居住。当日，上诉人马某和武某将涉案宅基地交付周明兰，当时宅基地上建有500平方米的土坯房、羊圈、鸡圈。当年，被上诉人马海荣和周明兰将土坯房、羊圈、鸡圈拆除，并建了三层砖混结构的楼房，每层500平方米，三层共计1500平方米。被上诉人马海荣和周明兰将房屋建好后，一直未居住。2018年6月，上诉人马某和武某的宅基地上的房屋全部被拆除，上诉人马某领取了80余万元的拆迁补偿款。2018年10月，被上诉人马海荣得知房屋被拆除，其找上诉人马某协商此事未果。 二、武某去世后，马某、武某某、武占敖、马慧芳至今未对武某的遗产进行分割，上诉人武某某、武占敖、马慧芳亦未提交放弃继承的相关证据。 三、上诉人马某陈述，其收到周明兰210000元转让款后，又给被上诉人马海荣的亲戚10000元做为介绍费。被上诉人对此不予认可，上诉人亦未提交证据。庭审中，上诉人马某自愿放弃扣减该10000元的主张。 本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人武某某、武占敖、马慧芳是否应承担本案付款责任；二、本案应返还被上诉人购房款的数额如何确定。 关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“夫或妻一方死亡的，生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。”周明兰并非石河子乡马家坪村的村民，其与上诉人马某、武某签订的购房屋协议书自始无效，上诉人马某应承担返还被上诉人购房款的义务。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”上诉人武某某、武占敖、马慧芳未明确表示放弃继承，故上诉人武某某、武占敖、马慧芳应在继承武某遗产的范围内对本案债务承担给付责任。 关于焦点二，上诉人马某认可收到210000元购房款，但其认为被上诉人马海荣占有使用宅基地自2011年至2018年的收益应从购房款中扣除。被上诉人马海荣占有使用上诉人马某宅基地数年，给上诉人造成一定的收益损失。同时上诉人马某占有被上诉人马海荣、周明兰的购房款多年，也给被上诉人造成一定的利息损失。综合考虑双方损失的实际情况，双方的损失基本相当，各自的损失应自行承担，故上诉人马某要求扣除被上诉人马海荣占有使用期间收益的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上，马某、武某某、武占敖、马慧芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但部分法律适用不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力》第一条第二款，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》，《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，判决如下： 一、维持石河子市人民法院（2020）兵9001民初3036号民事判决第一、三项，即：确认周明兰与被告马某及其丈夫武某签订的购房屋协议书无效；驳回原告马海荣、马宁、马莹、周国亮、马清英的其余诉讼请求； 二、撤销石河子市人民法院（2020）兵9001民初3036号民事判决第二项，即：被告马某、武某某、武占敖、马慧芳返还原告马海荣、马宁、马莹、周国亮、马清英购房款210000元； 三、上诉人马某于本判决生效之日起七日内返还被上诉人马海荣、马宁、马莹、周国亮、马清英购房款210000元； 四、上诉人武某某、武占敖、马慧芳在继承武某的遗产范围内对本判决第三项承担给付责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4686元（被上诉人已预交），由被上诉人马海荣、马宁、马莹、周国亮、马清英负担86元，上诉人马某负担4600元，上诉人武某某、武占敖、马慧芳在继承武某遗产范围内对上诉人马某负担部分承担给付责任，与前款同期给付被上诉人马海荣、马宁、马莹、周国亮、马清英；二审案件受理费2500元（上诉人马某已预交），由上诉人马某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙铭徽 审 判 员 胡春红 审 判 员 赵春华 二〇二一年四月二十九日 法官助理 马金玲 书 记 员 张梦琦