河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初1773号原告：任明慧，女，汉族，1997年6月8日出生，住荥阳市。委托诉讼代理人：李金顺，郑州市荥阳市索河法律服务所法律工作者。被告：张东红，女，汉族，1969年4月13日出生，住荥阳市。委托诉讼代理人：魏成斌，男，汉族，1966年6月5日出生，住荥阳市，系张东红丈夫。被告：郑州美巢房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市荥阳市索河路东段京城花园12幢103号。法定代表人：张红霞，经理。委托诉讼代理人：张丹，河南神龙剑律师事务所律师。原告任明慧与被告张东红、郑州美巢房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理。依法由审判员王浩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任明慧及其委托诉讼代理人李金顺，被告张东红及其委托诉讼代理人魏成斌，被告郑州美巢房地产营销策划有限公司（以下简称美巢房产）委托诉讼代理人张丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任明慧向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的《买卖定金协议书》；2.被告张东红与被告美巢房产向原告连带返还定金20000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2021年1月27日，原告与被告张东红、美巢房产签订《买卖定金协议书》，约定原告以85.5万元的价格从被告张东红处购买位于荥阳市棋××与××路交叉口东北角海龙湾五期工程98号楼1单元24层2403号房屋，美巢房产提供居间中介服务。原告应在协议签署日当天向被告张东红支付定金2万元，双方在3个工作日内签署《郑州市存量房买卖合同》，如被告张东红违约，则双倍返还定金。同日原告向被告张东红支付了定金2万元，但经原告多次催促，被告张东红至今不愿与原告签署买卖合同，美巢房产也拒不配合督促被告张东红履行相应义务。被告张东红辩称：一、本协议有重大错误和重大歧义；第二、定金协议是附有条件的，三方都明确知道该房屋是夫妻共有财产。当晚也和答辩人丈夫魏成斌联系过，魏成斌没有任何表态，只是表示说今晚太晚了，回来再说。可是答辩人在几个人的忽悠下还是签订了定金协议；第三、协议有重大误解，更关键一点原告定金于2021年2月4日已经撤回，证明协议已经解除。这个协议签订的时候首先存在一个重大误解，因为答辩人52岁眼睛已经花了，当晚协议内容是看不清的，也没有能力看。美巢房产和原告没有告诉答辩人任何违约责任，也没有告诉答辩人，将来答辩人丈夫魏成斌不同意签怎么办？这是最根本的一个问题。这个协议首先要存在一个条件，是魏成斌要同意。而且还没有告诉答辩人违约责任，这造成一些误解。当然这个协议本身也就是一个格式条款，中介提供的格式条款有义务进行逐条解释，可是这违约责任谁也没给答辩人念。只是以前买房的时候交了定金，有时候不想要了，说说都还了，答辩人大概想的也就是这，所以这个误解就是这。买卖定金协议有重大错误和重大歧义。被告美巢房产辩称：作为原告和被告张东红之间二手房买卖的中介，答辩人已经尽到合同义务，且没有过错，不应承担本案原告诉请的连带返还责任。请求驳回原告对答辩人的诉请。具体答辩如下：一、本案的基本情况是：2021年1月27日凌晨，答辩人作为丙方，本案原告作为乙方，被告张东红作为甲方，三方签订《买卖定金协议》，约定原告购买被告张东红坐落于荥阳市棋××与××路交叉口东北角海龙湾五期工程98号楼1单元24层2403号房屋。总价为855000元。原告应于协议签署时向被告支付定金人民币2万元，被告收取后应向原告出具收据。协议签订后，原告支付了2万元定金，被告张东红在收据上签字，随后答辩人派工作人员陪同张东红完成了房屋核验，核验结果合格，答辩人在将2万元定金转给张东红时被拒收，并被告知因价格较低，不愿再出售给原告。二、答辩人全程忠实勤勉的履行了中介的义务，没有任何过错。答辩人在取得的甲方张东红授权可以作为其二手房屋在中介出售的情况下，于2021年1月25日带原告及家人实地查看房屋后，在2021年1月26日晚上8点钟张东红下班后约任明慧和被告张东红就房屋出售一事进行协商，答辩人首先审核了涉案房屋的不动产权证书，证书上显示房屋为张东红单独所有；并就房屋价格、支付方式等细节多次在双方之间来回磋商，最终三方才在2021年1月27日凌晨签署协议。协议签订后，按照惯例，答辩人安排工作人员收取了原告定金，并派工作人员刘哲与张东红一起完成房屋核验，核验合格后主动将定金转给被告张东红，在张东红表示不愿意继续履行后多次督促，督促无果后及时将2万元定金退给了原告，整个过程答辩人都在积极促成双方顺利交易，且至今没有收取任何费用，完全没有任何过错。三、本案系被告张东红违约，无论是按照协议约定还是依据过错责任，均应由被告张东红独自承担相应责任。本案系张东红签订协议后认为出售价格太低反悔不愿意继续履行协议导致。协议第四条第1款明确约定：如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金。但协议并没有约定甲方违约不双倍返还定金时丙方承担连带赔偿责任，因此，答辩人作为丙方不需要承担任何连带责任。答辩人认为，虽然张东红并未双倍返还定金，但其应收取的2万元答辩人已经替其返还给原告，该2万元是双倍定金的组成部分，判决时应除去已经返还的2万元。经审理查明：被告张东红方将其名下房屋在被告美巢房产处挂牌销售，该房屋具体坐落为荥阳市棋××与××路交叉口东北角海龙湾五期工程98号楼1单元24层2403号，建筑面积117.18平方米，已取得不动产权证书。2021年1月26日晚，张东红下课后由美巢房产工作人员接送至门店处与原告任明慧等人协商购房、签约事宜。三方经协商于当晚签订《买卖定金协议书》。该协议约定，张东红（甲方、出售人）、任明慧（乙方、购买人）、美巢房产（××），经各方协商一致，就甲方出售房屋给乙方而收取定金事宜达成如下协议。房屋设定有抵押，抵押金额39.2万元，任明慧以85.5万元的总价购买该房屋，此价款包含应由甲方承担的税费，双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担，乙方的房款支付方式为贷款，且乙方首付款不低于245万元。协议第三条定金金额及支付约定1、乙方应按照以下哪种方式向甲方支付定金：勾选乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金2万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）。（1）甲乙双方共同确认，乙方将本条所述全部定金存入丙方指定的资金托管账户时，即为乙方已经实际完成定金支付义务。（2）丙方应当在乙方完成定金支付后一个工作日内协助或代甲方核验房屋，如核验结果与本协议第一条一致，托管定金在核验结果出具后一个工作日内划转至甲方收款账户；如核验结果与本协议第一条不一致或符合托管协议退回条件的，托管定金将在结果出具后一个工作日内退回至乙方回款账户。2、此定金在签署《郑州市存量房买卖合同》前为缔约定金，之后为履约定金。甲乙双方应于签署本协议后3个工作日内签署《郑州市存量房买卖合同》等法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《郑州市存量房买卖合同》是由甲乙方向丙方支付居间代理费1.454万元。其他约定为甲方承担差额税、乙方承担契税。上述协议签订后，任明慧通过微信转账方式于2021年1月27日零时41分将2万元定金支付给美巢房产工作人员李银萍。张东红在协议内附的定金收付收据上签字捺印。当日16时，张东红到荥阳市行政审批服务中心进行查询，取得不动产登记资料查询结果证明。1月29日下午，李银萍将2万元定金通过微信转账给张东红，张东红回复“我没有发、我没钱解压，不卖了”“老公好骂我，说没给他商量，他不认可这价格”，未收取该2万元。2月1日，李银萍将2万元定金通过微信退还给任明慧，任明慧回复“这个定金等事情处理完我再一块儿收吧”，未收取定金。2月4日，李银萍按任明慧要求退回2万元定金。后双方就应否双倍返还定金产生纠纷，原告遂诉至本院。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”美巢房产作为格式合同提供方，《买卖定金协议书》中定金金额及支付条款第一项约定为“乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金”，并采取打印、勾选的方式确定该条款内容，又在间隔三行的合同第一页末尾处约定“甲乙双方共同确认，乙方将本条所述全部定金存入丙方指定的资金托管账户时，即为乙方已经实际完成定金支付义务。”前一条款确定定金应支付给甲方，后一条款则确定定金支付给丙方即视为支付完成，该条款系定金合同的核心内容，对出售人具有重大利害关系。这两个条款文意及法律后果存在重大差异，但两个条款字体相同，未作显著标示。加之三方签约时间为当日凌晨，定金由美巢房产业务人员个人以微信转账方式收取。现有证据不能证明美巢房产已就后一条款履行了提示或者说明义务，被告张东红主张其没有注意或者理解该条款的辩解理由，本院予以支持，依法该条款可以不成为合同内容。民法典第五百八十六条第一款规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。”因上述条款不能作为合同内容，原告支付的定金未直接支付给出售人张东红，而是直接支付给美巢房产，美巢房产未严格在核查结果出具后一个工作日内支付定金，后张东红拒绝收取定金。因原告支付的2万元定金并未实际交付给张东红，故该定金合同依法未成立，原告第一、二项诉讼请求本院不予支持。民法典第五百条第三项规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：……（三）有其他违背诚信原则的行为。”被告美巢房产作为专业房产中介公司，其促成签订的《买卖定金协议书》中还存在首付款金额错误，税费负担前后不一致，张东红丈夫是否同意出售房屋尚不明确等重大瑕疵；被告张东红在签订定金合同后又以无钱解押、丈夫不同意该价格为由拒收定金，拒绝签订买卖合同。二被告的行为均有违诚信原则，应承担相应赔偿责任。原告方依据定金罚则主张二被告承担违约责任，本院不予支持。但原告因此纠纷造成的损失客观存在，本院酌定由美巢房产赔偿原告5000元，张东红赔偿原告5000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百条第三项、五百八十六条第一款规定，判决如下：一、被告张东红于本判决生效之日起十日内赔偿原告任明慧5000元；二、被告郑州美巢房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告任明慧5000元；三、驳回原告任明慧本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取150元，由被告张东红承担75元、郑州美巢房地产营销策划有限公司承担75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 王 浩二〇二一年四月十四日书记员 冯利响