河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0303民初409号原告：李发科，男，汉族，1966年9月1日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：刘慧峰，河南洛浦律师事务所执业律师。被告：洛阳中央百货大楼有限公司，住所地：洛阳市西工区中州中路287号。法定代表人：胡伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所执业律师。原告李发科与被告洛阳中央百货大楼有限公司（中央百货公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李发科及其委托诉讼代理人刘慧峰，中央百货公司的委托诉讼代理人吴建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李发科向本院提出诉讼请求：1、确认中央百货公司单方解除合同无效，判令中央百货公司继续履行本案《洛阳中央百货大楼有限公司场地租赁合同》；2、确认上述租赁合同中“租赁场地”的租金应当按照实际租赁面积49.32平米计算；3、确认上述租赁合同的租金中央百货公司多收取了李发科实际租赁面积差额的租金额126810元，作为今后的租金冲抵（今后的租金按照实际租赁面积49.32平米计算）；4、确认上述租赁合同的租金中央百货公司多收取了李发科无法租赁使用期间和装修免租期的租金额116669元，作为今后的租金冲抵；5、确认上述租赁合同履行中免除疫情期间免租期的租金额16453元；6、确认上述租赁合同自2020年6月2号中央百货公司单方违法断电开始，至中央百货公司恢复正常供电这段期间的租金额应当免除，李发科无义务支付，暂计54842元，暂计至起诉之日；7、本案诉讼费用由中央百货公司承担。事实与理由：李发科与中央百货公司于2017年8月1日签订了《洛阳中央百货大楼有限公司场地租赁合同》，中央百货公司将本案洛阳中央百货楼一楼前厅的场地租赁给李发科使用。涉案租赁合同签订后，李发科一直按合同约定履行义务，但是中央百货公司不但没有按约定履行自己应当履行的合同义务，而且中央百货公司还以拖欠租金等说法，于2020年9月25日向李发科送达《解除合同通知书》，李发科认为中央百货公司要求解除合同无效，中央百货公司单方解除合同的说法和理由与事实不符，李发科不存在违约，反而中央百货公司存在多项违约，李发科实际能使用的租赁场地面积仅有49.32平米，远远达不到合同约定的100平米，但是中央百货公司是按照100平米收取李发科租金。中央百货公司收取的大额租金应当作为本案租赁合同今后继续履行的租金冲抵，而且应当按照实际租赁面积49.32平米计算租金，同时由于中央百货公司单方施工等责任原因，导致李发科迟迟无法实际使用涉案租赁场地，本案租赁合同的装修免租期和疫情免租期，中央百货公司也一直没有按约兑现，而且自2020年6月2日开始中央百货公司单方断电，致使李发科直接仍无法使用本案租赁的场地，所以李发科的诉求有理有据，李发科没有拖欠中央百货公司租金，中央百货公司单方解除合同无效，本案租赁合同应当继续履行，为维护李发科的合法权益，特诉至法院，望判如所请。中央百货公司辩称，首先，中央百货公司解除合同合法有效，李发科第一项请求应当予以驳回，理由如下：1、双方合同签订后，李发科支付2018年4月至2020年1月间的租金，就屡有迟延，2020年2月至合同解除时的租金至今尚未支付，中央百货公司多次催告无果。那么双方合同第十一条第一款第五项，约定拖欠租金累计达到15天的，出租人有权解除合同，那么在此情形下，经过多次催告无果，中央百货公司解除合同合法有效，符合合同约定。二、其次，关于第二至第六项请求应当裁定驳回，理由如下：1、确认之诉是指要求人民法院确认当事人之间法律关系是否存在的诉讼，而不包括事实和事实关系，2017年最高法民申4414号判决，2017最高法民终4612号民事判决均对此做过判决，本案是确认之诉，原告第二项到第六项的诉求均不是对法律关系是否存在提起的诉讼，而是对事实，所以第二至第六项诉求不在法庭审理范围内，因此作为诉求应当驳回。2、关于租赁面积问题，双方的租赁合同第三条约定租赁范围，李发科实际使用的范围包括房和场地，且其在2018年2月1日签署的房屋交接确认书中已经认可了交付的标的物符合约定条件的，没有任何异议，因此原告因交接物存在误差为由起诉没有事实和法律依据。3、关于免租期的问题，双方租赁合同第4条约定了租赁期限，其中手写载明的免租期是2017年10月16日至2017年12月15日，共计两个月，因为房屋在2018年2月1日才进行交付，所以该免租期间，是从2018年2月1日至2018年3月31日，也为两个月，且李发科对这两个月也没有支付租金，其实际第一次支付租金是在2018年6月13日支付了2018年4月和5月份的租金，所以说李发科实际上已经享有了2018年2月1日至2018年3月31日的免租期，故此李发科就免租期提出主张没有事实根据。4、李发科主张的所谓因中央百货公司原因导致无法使用没有事实根据。5、关于疫情期间租金问题，2020年2月开始发生疫情，当月的租金至目前为止，李发科未缴纳，中央百货公司也未收取，如李发科能如约履行合同缴纳租金，中央百货公司是可以给其享受相应的疫情免租一个月的，但是李发科严重违约，所以我们的免租期一个月不应当减免。亦言之，作为出租人的被告，对于正常履行合同的承租人，可以免除一个月租金的优惠政策，但是对违约的承租人，不享受该待遇。6、关于李发科主张断水断电问题，首先根据合同第十条第二款的约定，在承租人欠付租金的情况下，出租人是有权采取断电等措施，本案中，李发科一直处于欠付租金的状态，李发科承租范围内的配电房，在李发科租赁房屋内，也就是说，是由李发科实际控制，这种情况下，不可能导致中央百货公司断电，李发科无法使用的情况，即使中央百货公司断电，李发科也可以立即送电，直至昨天晚上，2021年2月23日，我们现场勘察李发科承租房屋的门头和广告牌店招，都是能够正常通电使用的，所以李发科所谓的第六项主张的事实，也没有任何根据。综上我们认为，李发科的诉求二到六项应当驳回，不应作为诉讼请求让法院支持。第一项诉求没有任何事实根据，故此恳请人民法院依法驳回李发科的诉求。同时因为李发科的违约行为，已经给中央百货公司造成了重大的损失，目前，仍然有相应物品留在租赁房屋内，没有移走和交付，对此我们保留相应的起诉主张权利。本院经审理查明：2017年8月1日，李发科与中央百货公司签订《租赁合同》，李发科承租中央百货公司1层，面积100平方米（按合同签订的面积计收租赁各项费用），用以1.李发科办公场地；2.李发科经营执照核准的经营范围；3.其他。租赁期限自2017年10月16日起至2027年7月15日止。免租期自2017年10月16日至2017年12月15日，共计两个月。每月租金标准为166.67元每平方米，第一次租金的支付时间为2017年12月20日前，第二次租金的支付实际为2018年1月20日前，以后租金缴纳以此类推，每月租金合计16666.67元，年租金合计200000元。合同签订后，租金、物业费等收费，第四年至第六年按第三年5%递增，第七年至第十年按第六年5%递增，合同第十一条第一项第五条约定，李发科拖欠租金累计达15天，中央百货公司有权随时终止合同收回场地并不承担任何民事责任。2018年2月1日，李发科与中央百货公司签订《房屋交接确认书》：2018年2月1日，洛阳中央百货公司与李发科，在双方见证下，对位于洛阳市中央商场1楼的西南方原杜晶牙科商铺进行了交接验收。李发科当庭提交洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终10号、（2020）豫民终2501号两份民事判决书，李发科认为，其实际承租中央百货公司的面积只有49.32平方米，李发科对一楼接待大厅西侧的长9米，宽2米的涉案门面房拥有绝对的产权，这一块面积的门面房是李发科出资施工建造的，只是门面房的不动产登记证暂时没有办理完善。中央百货公司对此表示，两份判决未载明李发科对于案涉门面房长9米、宽2米享有绝对产权，该面积是中央百货公司享有土地使用权范围的场地。李发科认可其实际占用使用该场地，但是李发科在主张租赁面积时，却对该块场地面积进行扣除，该块场地面积将近40平米，至于李发科是搭建使用还是别的使用方法，都是李发科自行决定，与使用面积没有关系，李发科承租的范围，是包括1楼的门面和门面外的部分场地，租赁房屋76平米，租赁场地面积将近40平米。2020年4月26日、5月16日、5月20日、5月27日、6月15日、6月16日、6月19日、8月13日、9月13日、9月15日、9月23日、9月25日、9月28日，中央百货公司多次向李发科出具《费用催缴函》、《致供应商函》，及一份《解除合同通知书》，通知书中载明依据签订的租赁合同第十一条第五款规定，中央百货公司解除与李发科签订的一楼宾馆前台的合同，并要求李发科补缴所欠租金。李发科当庭提交缴费发票，李发科第一笔租金支付是在2018年6月13日，最后一笔是2020年1月，之后未缴纳。本院认为：2017年8月1日，中央百货公司与李发科签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依约履行。关于李发科确认中央百货公司单方解除合同无效，判令中央百货公司继续履行本案《洛阳中央百货大楼有限公司场地租赁合同》的诉求，因李发科多次拖欠租金，依据双方签订的《租赁合同》第十一条第一项第五条约定，李发科拖欠租金累计达15天，中央百货公司有权随时终止合同收回场地并不承担任何民事责任，因此，对李发科该诉求，本院不予支持。关于李发科诉求确认《租赁合同》中“租赁场地”的租金应当按照实际租赁面积49.32平米计算，本院认为，双方签订有《房屋交接确认书》，现合同已经履行两年多，李发科如对房屋约定面积有异议，应当及时提出，李发科没有及时行使其权利；合同约定李发科承租中央百货公司1层，面积100平方米，对承租范围双方认识不一，李发科认为只有49.32平方米，中央百货公司认为李发科承租的范围是包括1楼的门面和门面外的部分场地，因合同约定不明，双方认识不一，因此对李发科该诉求无法确认，本院不予支持。关于李发科诉求中央百货公司多收取李发科实际租赁面积差额的租金应作为今后租金的冲抵、诉求确认上述租赁合同的租金中央百货公司多收取了李发科无法租赁使用期间和装修免租期的租金额116669元，作为今后的租金冲抵、诉求确认上述租赁合同自2020年6月2号中央百货公司单方违法断电开始，至中央百货公司恢复正常供电这段期间的租金额应当免除，证据不足，本院一并不予支持。李发科诉求确认上述租赁合同履行中免除疫情期间免租期的租金额16453元，关于该诉求，中央百货公司当庭表示，如李发科能如约履行合同缴纳租金，中央百货公司是可以给其享受相应的疫情免租一个月的，但是对违约的承租人，不享受该待遇。本院认为，疫情是客观存在的，对李发科该诉求，本院酌定，中央百货公司给予李发科免租一个月。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下：一、洛阳中央百货大楼有限公司应免收李发科疫情期间一个月的租金；二、驳回李发科的其他诉讼请求。本案受理费减半收取3010元，由李发科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  马宏良二〇二一年四月十二日书记员  任思梦