新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民 事 判 决 书（2021）新2201民初1952号 原告：运艳峰，男，1983年3月28日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。委托诉讼代理人：郭新英，新疆君始律师事务所律师。被告：操丽，女，1975年9月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。委托诉讼代理人：达朝泽，新疆宏雅律师事务所律师。原告运艳峰与被告操丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告运艳峰及其委托诉讼代理人郭新英、被告操丽委托诉讼代理人达朝泽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告运艳峰向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即退还房屋押金3000元，疫情期间租金5000元。2、依法判决被告支付违约金14446元。3、依法判决被告赔偿原告2020年10月至2020年12月预期收入15000元。4、依法判决由被告承担案件受理费、邮寄送达费等费用。5、被告退还2020年12月18日至2020年12月30日的租金2376元。事实与理由：2019年3月原告从周银兰处受让位于建设东路同和苑1号店铺（好佳佳超市）受让后，与房东即被告操丽签订了《房屋租赁合同》约定操丽将面积为66.88平米的房屋租赁给原告使用，租赁期限为2019年1月1日至2021年12月31日，年租金为72230元。原告缴纳房屋租赁定金3000元。合同第8条规定“租赁期间双方必须信守合同并约定违约金的数额为已交租金的20％”。合同签订后，2019年租赁合同正常履行完毕，2020年原告按期交房租，因疫情影响，政府均给个体户进行房租减免，2020年5月20日双方协商对于2020年的租金给予减免5000元。原告经营至9月底，被告突然违约，提出要收房子自己使用，无奈原告只好变卖超市物品，搬离该房屋，被告的违约行为导致原告重大损失，现原告起诉至法院，请求判决追究被告的违约责任并返还押金及退还减免的租金并赔偿损失望法院公正判决。被告操丽辩称，被告认可未退还原告押金3000元，未退还原告押金的原因是原告未交纳2020年度物业费，2020年采暖期的暖气费原告也未交纳，所以没有给原告退押金。疫情期间减免租金5000元被告也是认可。关于是否承担违约金的问题，是因为原告自己经营不下去了，原告方自己退房的，不存在被告违约的问题。对第三项、第四项以及第五项诉讼请求我方认为也没有法律依据，不同意返还。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月1日原告作为乙方与被告作为甲方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁被告位于哈密市东河区同和苑小区1栋23号66.88平方米商铺，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日止，房屋年租金为72230元，合同主要条款摘录如下：“第四条1、租赁期间乙方所有费用由乙方自理，并承担相应的物业管理费用，政府有关部门征收和他以外的经营有关的各项费用，也均有乙方支付。第八条违约责任1、租赁期间双方必须信守合同，并约定违约金的数额为已交租金的20%。4、乙方擅自将房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同，同时按约定租金1%，以天数计算向甲方交付违约金。5、租赁期间内因不可抗力及政府因素一方向对方提出解除或终止合同，对方无权拒绝且双方互不承担违约责任。6、非因不可抗力及政府因素，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效，如乙方提出的终止或解除要求遭对方拒绝，合同仍需要继续履行……”。合同签订后，被告按约交纳了2019年度、2020年度房屋租金。2020年9月30日原、被告通话录音中显示“原：我听你说房屋要收回去还是。被：对我们自己要用。原：哦，那就没办法了。被：嗯。原告：哎，我说这整的我说我都赔老鼻子了。被：赔老鼻子了，你生意不是可以吗？原：哎，去年还可以，今年说实话这疫情当中，你看我……”2020年10月1日原、被告通话录音中显示：“原：你和姐夫商量的还是要自己用吗？被：对。原：哎呦我去，我说我这整的我说这下难受的。这两天就有人过来看店，准备就是月中旬就可能就要转呢，我这样弄的我损失一下太大了，啊姐。被：那你就提前转吗，昂。原：啊。被：那你就提前转掉吗。原：我就想的是能不能就是提前转，转掉，赶就是赶12月底之前那样子，因为这两天就有人过来她已经看好了。都谈的差不多。被：那我不管，12月31号我收房就行了。原：那那。被：你给人家说清楚。原：那就是，那我，你要像这样转掉的话那也就是害人家呢吗。被：那是你给人家说的呀，我不管啊。原：我知道，这不我。被：哎，烟烟拿了没，烟酒，好了我有事呢”下午13：53被告在微信上对原告说：“你还是搬家，我们老公说了，自己用。”被告回复“哦，好的，知道了姐”10月1日下午原告在微信上对被告说“本来这两天有人过来看店呢，这下……都基本上要转了，这下整的我难受啊”被告未予回复。10月31日凌晨00：44分被告在微信上对原告说“被：你好，我前天去理发了，小刘问我说你的店转的贵不容易，我老公说还是让你用。原：姐，我十月九号人家过来盘店钱给我我都没有接。我已经把货基本全部都出了，能退的货都退了”上午9：53被告在微信上回复原告说“你看吧，我们还是让你少赔（陪）钱，你继续用吧”原告回复：“姐，十月一号我给你打电话就说了人家药店要盘了，过完十一节日人家过来接店面，你不同意，给我说12月31日你反正就要收店。十月9号人家来了，钱给我都不敢收。并给人家说明了由来，怕害了人家。”下午16：54被告对原告说：“你用吧”原告将店内清空货架的照片发给被告。被告回复：不是到12月31号到期吗？你还早着呢。原告又发送了五张清空货架的照片，回复：是啊，我目前该退的都退货了，能清的货也都在清。被：还那你再上呗，你就用去吧，我用我就不弄了。”2020年11月20日被告又对原告说：“我看房子空了，你什么时候交给我”。原告：“你不是说12月31号之前吗？被告：是，你现在锁着呢。原告：嗯嗯，我估计腾完到12月中旬左右了。被告：哦，可以。”2020年12月18日原告给被告发微信显示“姐，房子已收拾完毕，过来给您交钥匙，您不在单位，打电话电话也关机。被告未予回复”被告于2020年12月23日搬离案涉房屋，并与被告委托的人员进行水卡、电卡、票据的交接，原告与交接人员微信显示：“原告：姐，房子刚已经全部验收完毕，水费剩余34.08元，电费剩余：105.47元，合计139.55元。单据、票据、水电卡都已交给交接人员了。目前就剩暖气费没交，全年暖气费：66.88平方×20元=1337.6元÷6个月=222.93元。10月15日供暖-12月底为2个月445.86元-139.55元=306.31。我还差306元。这是我给操总发的，你看看还有没有遗漏的事项。交接人员：其他也就没啥，我明天上班把东西全给她，我前面回公司她已经下班了。”因原告认为被告违约导致双方提前终止履行租赁合同给原告造成损失，且被告未向原告退还房屋押金及疫情减免租金，引起本案诉讼。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效，本院予以确认，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》双方终止履行是双方协商一致还是被告违约，被告是否应当承担本案的违约责任。二、原告主张的各项诉讼请求是否应得到支持。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第六条约定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原被告签订的房屋租赁合同约定租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日，第八条违约责任第六款约定“非因不可抗力及政府因素，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效，如乙方提出的终止或解除要求遭对方拒绝，合同仍需要继续履行。”通过双方的举证、质证情况，庭审中原告提供了原、被告的微信聊天记录以及电话录音中原告听说被告要将案涉房屋收回自用被告予以认可，但原告未明确拒绝，亦未提出合同未到期要求被告承担违约责任，后被告提出让原告自己使用房屋，原告也未明确拒绝，从微信聊天记录看原、被告一直处于协商状态，原、被告双方对解除合同事宜并未按照房屋租赁合同第八条第六款之规定签订终止合同书，按照双方签订的房屋租赁合同约定在终止合同书生效前，租赁合同仍继续有效，原告已于2020年12月23日搬离案涉房屋并办理了房屋交接手续，原、被告在事实上已经解除了原、被告签订的房屋租赁合同，在解除合同过程中被告并无双方签订的房屋租赁合同约定的违约责任之情形，故原告要求被告承担违约责任，本院不予采信。关于争议焦点二，对于原告主张的各项请求本院认定如下：1、关于房屋押金3000元及疫情期间租金5000元，被告对房屋押金3000元与疫情期间租金5000元金额予以认可，疫情期间租金5000元被告应于退还。被告认为押金应当扣除租赁期间的物业费及暖气费，庭审中被告提交了物业费收据金额为803元，因原、被告签订的《房屋租赁合同》第四条第一款明确约定物业管理费应当由原告负担，故被告要求物业费803元在押金中扣除的意见本院予以采信。被告提供2020年度暖气费收据金额为1337.6元，原告对暖气费的金额予以认可，但认为票据不是案涉房屋的，本院结合被告提供暖气费收据的门牌号、供暖面积以及原告认可暖气费的金额，对案涉房屋2020年度暖气费1337.6元予以认可。根据双方签订的房屋租赁合同第四条约定承租期间暖气费亦应由原告承担，原告于2020年12月23日搬离案涉房屋，故2020年10月15日至2020年12月23日原告应当承担暖气费的金额为615元（1337.6元÷5个月÷30天×69天）。原、被告交接的时微信聊天记录显示原告还剩余水费34.08元，电费105.47元，故被告应当退还原告房屋押金1721.55元（3000元-615元-803元＋34.08元＋105.47元）。2、关于违约金，被告不存在双方约定的违约责任之情形，故原告要求被告承担违约金14446元，本院不予支持。3、关于原告要求被告赔偿预期收入15000元的问题，原告仅提供自行书写的账本证实预期收入，被告亦不认可，原告并未提供其他证据相互印证，故原告要求被告赔偿预期收入15000元，本院不予支持。4、原告要求退还2020年12月18日至2020年12月30日的租金问题，因双方均认可原告于2020年12月23日搬离案涉房屋，双方于2020年12月23日终止履行双方签订的《房屋租赁合同》，故被告应当退还自2020年12月23日至2020年12月30日的房屋租金1385元（72230元÷365天×7天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告操丽退还原告运艳峰房屋押金1721.55元，疫情减免租金5000元。二、被告操丽退还原告运艳峰自2020年12月23日至2020年12月30日的房屋租金1385元。上述第一、二项合计金额8106.55元，被告操丽于本判决书生效之日起五日内支付给原告运艳峰。三、驳回原告运艳峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费736元（已付368元），减半收取计368元，邮寄送达费30元，合计398元，由原告负担288元，被告操丽负担110元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  员   徐 玥二 〇 二 一 年 四 月 二 十 八 日书  记  员   曹永娇