广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初869号原告：中国建设银行股份有限公司英德支行，住所地：英德市×××××以南与英州大道以东交汇处阳光国际·都汇首层11-16号。负责人：林劲，行长。委托诉讼代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健莉，广东正鑫律师事务所律师。被告：黄源洽，男，1968年9月27日出生，汉族，广东省汕头市人，住广东省汕头市潮阳区谷饶镇新厝新泰一区×××××，现住广州市白云区×××××××××龙兴豪苑1301房，公民身份号码：440××××××××××××530。被告：英德市佳宇房地产开发有限公司，住所地：英德市××××××。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：张帮练，广东德众律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁平，广东德众律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司英德支行诉被告黄源洽、英德市佳宇房地产开发有限公司（以下简称佳宇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼,被告佳宇公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告黄源洽经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司英德支行诉请：1.解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440761001-201×××××××011984);2.判令被告归还拖欠的贷款本金441172.73元及利息（暂计算至2020年7月17日止，被告拖欠利息30200.53元，罚息3268.41元，本息合计金额474641.67元；2020年7月17日后的借款本金和利息按双方约定计算至清款日止）；3.原告对被告所有的位于英德市××××××、原市制药厂东北角英德市仙湖湾A3栋2梯1402号屋享有优先受偿权，被告以该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款优先偿还原告的上述第2项债权；4.被告英德市佳宇房地产开发有限公司对原告的上述第2项债权承担连带清偿责任；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告与原告于2018年1月30日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440761001-201×××××××011984)，向原告借款460000元，用于购买英德市××××××、原市制药厂东北角英德市仙湖湾A3栋2梯1402号房屋，并以所购房屋作抵押。按借款合同约定，借款人必须每月归还本息金额3905.75元，借款人提前还本应支付提前还本违约金。合同签订后，原告按合同约定于2018年4月3日发放借款460000元给被告。坐落英德市××××××、原市制药厂东北角英德市仙湖湾A3栋2梯1402号房屋己办理了抵押权登记。被告借款后能按合同约定归还借款，但目前被告未能按合同约定每月归还借款，欠款期数为17期。截至2020年7月17日止，被告还拖欠贷款本金441172.73元，利息30200.53元，罚息3268.41元，本息合计金额474641.67元。原告与被告英德市佳宇房地产开发有限公司签订《楼宇按揭贷款合作协议》，约定双方就被告英德市佳宇房地产开发有限公司依法开发建设并销售的商品楼宇进行按揭贷款合作，约定被告英德市佳宇房地产开发有限公司保证责任的范围包括：1、按揭贷款本金；2、按揭贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；3、原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保存费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用。被告英德市佳宇房地产开发有限公司的保证期限至办妥《房地产权证》和《他项权利证》并交原告保管之日止，截至现在为止，被告英德市佳宇房地产开发有限公司尚未为被告黄源洽所认购的房屋办理《他项权利证》并交付给原告保管，所以被告英德市佳宇房地产开发有限公司应当对被告黄源洽拖欠原告的贷款本息承担连带保证责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依照《民事诉讼法》第一百一十九条规定提起诉讼，请依法判决。庭审中，原告增加诉讼请求，本案律师费23000元由两被告共同承担。被告黄源洽未答辩。被告佳宇公司辩称：一、对原告请求解除与被告黄源洽的《个人住房（商业用房）借款合同》无异议。原告在催告被告黄源洽还款的同时，被告佳宇公司也曾经多次积极配合原告催促其按时还款，但被告黄源洽未履行还款义务，被告佳宇公司己尽到协助催款的义务。对原告请求解除与被告黄源洽的《个人住房（商业用房）借款合同》无异议，至于被告黄源洽应偿还贷款金额、利息、罚息的数额由法院核实认定。二、原告对涉案房产拥有优先受偿权。黄源洽与原告自愿签订《个人住房（商业用房）借款合同》，黄源洽向原告借款，以所购的坐落于英德市××××××、原市制药厂东北角英德仙湖湾A3栋2梯1402号房屋作抵押，并办理了抵押权预告登记（备案），抵押预告权利人为原告，借款合同及抵押担保均合法有效，原告对涉案房产拥有优先受偿权。三、被告佳宇公司的保证期限应以办理不动产权证交付给原告止，本案已超过保证期限，被告佳宇公司无需承担保证责任。即使仍在保证期限内，原告请求被告佳宇公司对其全部债权承担连带清偿责任，也没有事实和法律依据。双方签订的《楼宇按揭贷款合作协议》约定保证期限至被告佳宇公司为购房人办妥《不动产权证书》并办妥抵押登记取得《不动产登记证明》，将《不动产登记证明》移交原告保管之日止，显失公平。不动产的登记需要抵押权人与抵押人双方共同完成，办理《不动产登记证明》与被告佳宇公司无关，被告佳宇公司也无法办理抵押登记的《不动产登记证明》。故被告佳宇公司的保证期限应以办理不动产权证交付给原告止，本案已超过保证期限，被告佳宇公司不需要承担保证责任。即使仍在保证期限内，被告佳宇公司只需对抵押房产变卖、拍卖所得价款优先清偿该债务后对原告未获清偿部分债权承担连带清偿责任。被告佳宇公司承担该清偿责任后，可向被告黄源洽追偿。故原告请求被告佳宇公司对其全部债权承担连带清偿责任，没有事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回对被告佳宇公司的诉讼请求。原告中国建设银行股份有限公司英德支行在举证期限提供的证据有：证据一、营业执照，证明原告的诉讼主体资格；证据二、居民身份证，证明被告的诉讼主体资格；证据三、个人住房（商业用房)借款合同，证明被告为购置房屋向原告申办个人住房贷款业务，合同明确约定了借款本金及利息、罚息、复利的计算方式，还约定了其他相关事宜；证据四、个人贷款支付凭证，证明原告已把借款本金转账至被告指定的银行账户内；证据五、中国建设银行个人贷款对账单，证明被告没有按期清偿借款本金及利息；证据六、中国建设银行个人贷款过期催款通知书，证明被告拖欠原告的贷款本金及利息；证据七、企业登记信息，证明被告英德市佳宇房地产开发有限公司诉讼主体资格；证据八、楼宇抵押贷款合作协议及补充协议，证明被告英德市佳宇房地产开发有限公司的保证责任约定；增加委托代理合同，证明原告为追偿涉案债务所需要支付的律师费用；以上证据原件经核对后当庭退回。被告黄源洽未提交抗辩证据。被告佳宇公司提供的抗辩证据有：商品房买卖合同，该证据为复印件。经审理查明，2018年1月30日，原告与被告黄源洽签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440761001-201×××××××011984)，该合同“特别签订条款”约定:“第二十九条借款人借款本金为人民币（大写）肆拾陆万元整。第三十条借款期限为（大写）壹佰陆拾捌个月……第三十一条一、贷款利率……执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，即年利率为5.39%……二、罚息利率（一）借款人未按本合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上加收100%。（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为……第三十四条……一、本合同项下借款的约定还款日为：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日……三、借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币3905.75元……第三十七条一、本合同项下的抵押财产清单如下：抵押财产名称：英城仙水路东、原市制药厂东北角英德市仙湖湾A3栋2梯1402号，权属证书编号：商品房买卖合同201××××××××××296，处所：英城仙水路东、原市制药厂东北角英德市仙湖湾A3栋2梯1402号，面积：135.42㎡，价值782728元……第四十一条……一、借款人与贷款人关于费用承担的约定为：1、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担……”另查明，2018年4月3日，原告向涉案房屋开发商发放款项46万元，发放到英德市佳宇房地产开发有限公司的账号440××××××××100000224。又查明，2017年9月18日，原告与被告佳宇公司签订《楼宇按揭贷款合作协议》，约定就涉案小区楼宇进行按揭贷款合作。合同约定：“第五条最高额保证。在本协议第三条所指楼宇销售期间，甲方（被告佳宇公司）对乙方（本案原告）向购房人发放的个人住房按揭贷款，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。乙方承诺甲方的保证责任随着购房人逐期还贷而相应抵减。第六条保证范围……按揭贷款本金……本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）……乙方为实现债权而发生的有关费用……第八条甲方承诺……（四）甲方对乙方每一笔按揭贷款的保证期限是从《借款合同》生效之日起，至甲方为购房人办妥正式《不动产权证书》并办妥抵押登记取得《不动产登记证明》，将《不动产登记证明》移交乙方保管之日止……”庭审中，原告方称，借款利率为基准利率上浮10%，逾期利率为执行利率上浮50%，还款方式是等额本息，借款期限为2018年4月3日至2032年4月3日，每个月3日由银行进行扣款，2020年1月至庭审日止被告黄源洽没有还款，至庭审日止拖欠应还款还本金50768.86元，应还未还利息46310.39元，罚息8308.39元，被告拖欠本金余额441172.73元。原告方确认，2021年3月8日与广东正鑫律师事务所签订委托合同，律师费未实际支付，但按合同约定应由被告承担。被告佳宇公司抗辩称，抵押登记由抵押人及抵押权人办理，与被告佳宇公司无关，涉案房屋已经办理房产证，而且《楼宇按揭贷款合作协议》显示公平。原告方回应称，涉案房屋只办理了预告登记，是被告的原因没有办理抵押登记。原告已经依约把贷款本金一次性支付到被告佳宇公司公账，被告佳宇公司收取了相应的房款，则应当将抵押权证交给原告。经本院释明，被告佳宇公司的委托诉讼代理人确认《楼宇按揭贷款合作协议》是自愿签订的，一直没有提供证据证实该合同显失公平，也没有提供涉案房屋已办理产权证书的证据。本院认为，原告中国建设银行股份有限公司英德支行与被告黄源洽自愿签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440761001-201×××××××011984)，该合同没有违反法律规定，合同合法有效，原告与被告黄源洽应当遵守上述合同的约定履行义务。原告已按照合同约定支付贷款，但被告黄源洽未按合同约定如期偿还贷款，暂计至2020年7月17日，被告拖欠应还未还本金441172.73元，利息30200.53元，罚息3268.41元，被告黄源洽违反合同约定，现原告请求解除上述《借款合同》，要求被告黄源洽偿还贷款余额及利息，利息按合同约定计至还清款项之日止，没有违反法律规定，本院予以支持。原告与被告黄源洽签订抵押担保条款，庭审中原告确认涉案抵押物未办理抵押登记，根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条的规定，涉案房屋的抵押权未设立，原告主张对《个人住房（商业用房）借款合同》约定的英德市××××××、原市制药厂东北角英德市仙湖湾A3栋2梯1402号房经折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，不符合法律规定，本院予以驳回。原告主张被告佳宇公司对上述债务承担连带保证责任，被告佳宇公司抗辩称已经办理涉案房屋的房产证，《楼宇按揭贷款合作协议》是格式合同显失公平，保证期限已过，而且办理抵押登记是抵押人和抵押权人办理，与被告无关。根据原告与被告佳宇公司签订的《楼宇按揭贷款合作协议》的约定，保证期间是从《借款合同》生效之日起，至被告佳宇公司为购房人办妥正式的《不动产权证书》并办妥抵押登记取得《不动产登记证明》，将《不动产登记证明》移交原告保管之日止，可见本案债务的保证期间未超过；另外，经本院释明，被告佳宇公司承认《楼宇按揭贷款合作协议》是自愿签订的，庭后一直没有提供书面证据证实签订合同时违背意愿或显失公平，也没有提供证据证实已为被告黄源洽及原告办理涉案房屋的产权证书或协助办理抵押登记，被告佳宇公司没有履行应尽的义务，其抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告主张由被告承担律师费23000元，虽律师费未实际支付，但双方签订的借款合同已约定原告为实现债权所产生的律师费27000元由借款人承担，且原告的委托诉讼代理人已实际代理本案，故律师费系必然会发生的费用，根据广东省物价部门对律师收费幅度的规定，结合该案案件标的和律师实际承担的工作量，本院酌定律师费为5000元。被告黄源洽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为视为自行放弃抗辩权，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百六十三条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司英德支行与被告黄源洽签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440761001-201×××××××011984)；二、被告黄源洽欠原告中国建设银行股份有限公司英德支行贷款本金441172.73元，利息30200.53元，罚息3268.41元【利息、罚息暂计至2020年7月17日，2020年7月18日起的利息、罚息按照涉案《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至付清欠款止】，限被告黄源洽于本判决生效之日起10日内付清给原告；三、被告英德市佳宇房地产开发有限公司对第二判项确定的债务，承担连带保证责任；四、律师代理费5000元，由被告黄源洽于本判决生效之日起10日内付清给原告中国建设银行股份有限公司英德支行；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司英德支行其他诉讼请求。案件受理费4209.81元，由被告黄源洽、被告佳宇公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  胡燕凤二〇二一年四月二十四日书记员  巫晓玲《中华人民共和国民法典》第四百零二条【不动产抵押登记】以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第五百六十三条【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第六百七十四条【借款人支付利息的期限】借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条【借款人返还借款的期限】借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条【借款人逾期返还借款的责任】借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133×××××345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。