陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终2804号上诉人（原审原告、反诉被告)：西安鸿磊科技有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：王亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡大伟，陕西璟涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓，陕西璟涵律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：西安帝尔航空产业发展有限公司，住所地：西安市。法定代表人：林建新，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：安富丽，陕西永嘉信律师事务所律师。上诉人西安鸿磊科技有限公司（以下简称鸿磊公司）与上诉人西安帝尔航空产业发展有限公司（以下简称帝尔公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院(2020)陕0114民初1652号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿磊公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四项，发回重审或改判；2.一、二审诉讼费由帝尔公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。2020年3月24日，帝尔公司向鸿磊公司送达合同解除通知书后，鸿磊公司立即清付了拖欠房租，帝尔公司以鸿磊公司还欠付其他费用不让鸿磊公司搬离，称其按合同形式留置权。之后双方租赁合同关系默认继续履行。且鸿磊公司已支付2020年3月25日至2020年7月25日的租金，一审判决第三项要求鸿磊公司支付该期间的使用费认定事实错误。双方达成协议解除合同后，帝尔公司才让鸿磊公司搬离厂房。鸿磊公司不存在不搬离厂房的情形。二、一审判决适用法律错误。帝尔公司于2020年3月24日向鸿磊公司送达合同解除通知书，之后鸿磊公司依照双方所签订的租赁合同继续交付租金，租赁合同仍在继续履行，一审判决认定双方租赁合同于2020年3月24日解除，适用法律错误。三、一审判决鸿磊公司向帝尔公司支付违约金140117.04元，适用法律错误。帝尔公司的反诉请求中并未主张违约金，一审法院主动适用该法条，超出帝尔公司诉讼请求作出判决，适用法律错误。鸿磊公司不存在违约情形。帝尔公司辩称，一审判决鸿磊公司向帝尔公司支付2020年3月25日至2020年7月5日期间房屋占用费正确。按照鸿磊公司与帝尔公司2018年4月25日签订的租赁协议5.2的约定，鸿磊公司应在2019年8月5日之前向帝尔公司支付2019年7月25日至2020年7月24日期间的租金800668.8元，但鸿磊公司一直迟迟未能支付。2019年8月22日，帝尔公司依法向鸿磊公司送达《催款通知书》，要求鸿磊公司在2019年8月23日前完成租金等支付事宜。经帝尔公司催讨，鸿磊公司于2019年8月30日向帝尔公司支付了403008.00元，剩余397660.8元的租金一直未支付。后经帝尔公司多次以口头等方式催讨，鸿磊公司仍未支付。鸿磊公司应在2020年3月25日之前迁离，逾期未迁，则应自2020年3月25日起按照原租金2倍（即24元/m ².月）的金额，向帝尔公司支付场地占用费。帝尔公司与鸿磊公司之间的租赁协议解除后，2020年3月25日-27日期间，帝尔公司合计收到鸿磊公司支付的397660.8元款项。该部分款项并不足合同约定的场地占用费的标准。帝尔公司不存在鸿磊公司上诉状中所述的以鸿磊公司拖欠帝尔公司其他费用而拒不让鸿磊公司搬离，进而达到收取高额租金的事实。租赁协议解除后，帝尔公司多次以口头等方式要求鸿磊公司搬离，鸿磊公司因无合适场地等原因拒绝搬离。2020年8月12日帝尔公司再次以送达书面通知的方式，要求鸿磊公司搬离，但鸿磊公司拒不搬离。一审判决后，双方确实因鸿磊公司搬离一事产生了冲突，原因是鸿磊公司拖欠帝尔公司大额租金等费用的情况下搬离，帝尔公司依法依约行使留置权来保障、保护自己的合法权益。此事经过双方协商后，最后达成一致意见。2020年11月30日双方签订《协议书》，在鸿磊公司按照协议书的约定向帝尔公司提供担保、并支付部分费用后，帝尔公司立即同意鸿磊公司的搬离要求。二、一审法院认定鸿磊公司与帝尔公司之间的租赁协议于2020年3月24日依法解除正确。鸿磊公司拖欠租金超过一个月，且经帝尔公司催讨，在规定时间内仍未将欠付款项付清，符合租赁协议12.1中约定的合同解除的条件。一审判决要求鸿磊公司向帝尔公司支付违约金140117.04元，系法律适用错误。2018年4月25日签订的《西安帝尔航空产业发展有限公司工业厂房租赁协议》中约定的24/平米².月的标准，是符合2020年航空基地厂房租金的市场行情的。并不属于过高，不存在需要法院依法调整的情形。帝尔公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，发回重审或依法改判鸿磊公司向帝尔公司支付2020年3月25日至2020年8月6日期间的场地占用费587157.12元。并自2020年8月7日起至鸿磊公司搬离该厂房之日止，按照双方在《西安帝尔航空产业发展有限公司工业厂房租赁协议》中约定的24/平米².月的标准向帝尔公司支付场地占用费；2.一、二审诉讼费由鸿磊公司负担。事实和理由：一、一审判决认定原厂房租赁合同中约定的场地占用费过高，将违约金调整为原合同约定租金的30%，法律适用错误，《西安帝尔航空产业发展有限公司工业厂房租赁协议》中约定的24/平米².月的标准并不属于过高，不存在需要法院依法调整的情形。该约定是符合2020年航空基地厂房租金的市场行情的。若按一审法院中判决的12元/m².月的标准要求鸿磊公司向帝尔公司支付场地占用费对帝尔公司显失公平。一审判决未综合考虑合同解除当时的市场行情、过错程度、解约原因、帝尔公司的预期利益以及损失产生及扩大原因等综合考虑。近几年由于现房价节节攀升，无论是居民住房还是工业厂房的租金也是逐年上涨。本案致使原厂房租赁协议解除并产生产地占用费完全系鸿磊公司单方面原因造成的。鸿磊公司有恶意占用其厂房之嫌。鸿磊公司在合同解除后拒不搬离，也未与帝尔公司协商搬离事宜，应该考虑解约当时的市场行情。二、鸿磊公司按照原租金2倍向帝尔公司支付场地占用费，是符合法律规定和双方约定的。协议的解除不影响协议中关于违约责任的有效性。三、从违约责任这一制度存在的意义来说，违约条款设置的目的来看，就在于惩罚违约人，合理补充守约人的损失，维护非违约方的利益，保障社会公平。若按照一审判决中认为的仍按照原租金12元/m².月的标准，租赁协议关于违约责任的约定则无实质意义。四、从该判决的示范效应来看，违反了公序良俗这一基本原则。厂房租金作帝尔公司的主要营业收入，在租赁合同解除后，则自然转变成了场地占用费。按照12元/m².月的标准会导致所有承租人会无正当理由无限期拖延支付租金。五、从民事行为要求的诚实守信这一基本原则来看，鸿磊公司因单方违约致使合同解除，后又以原合同中约定的24元/m².月场地占用费的标准过高，要求法院酌减，违反诚实信用这一基本原则。鸿磊公司辩称，一、帝尔公司于2020年3月24日向鸿磊公司送达合同解除通知书后，以行使留置权名义不允许鸿磊公司搬离厂房并不予退还保证金，强迫鸿磊公司按其要求做出承诺，只是鸿磊公司无法搬离，无奈鸿磊公司为减少无法经营所造成的损失，继续按照合同约定，于2020年3月25日至2020年3月27日支付租金397660.8元，租金支付至2020年3月27日并继续使用涉案厂房，帝尔公司收取鸿磊公司租金后。同意鸿磊公司使用涉案厂房继续生产经营，双方均默认继续履行原合同，则帝尔公司于2020年3月24日单方面终止合同不发生法律效力。二、鸿磊公司自2018年4月25日租赁涉案厂房，帝尔公司一直未办理消防验收手续，致使鸿磊公司有违法经营的风险，不能合法生产经营，无奈，鸿磊公司于2020年7月13日在交付租金期限届满前依法提起诉讼，要求解除双方租赁合同并退还保证金，判决生效后帝尔公司仍以相同理由不允许鸿磊公司搬离，并且不予配合搬离涉案厂区交接手续。鸿磊公司于2020年11月28日与帝尔公司签订协议书及场地移交协议，按双方协议，租赁合同于2020年11月28日正式解除，鸿磊公司又支付30万元款项后，帝尔公司才允许鸿磊公司搬离厂房。三、本案只存在2020年7月25日至2020年11月28日期间的租金，鸿磊公司无任何违约情形，租金应按照每月每平方米12元计算。鸿磊公司向一审法院起诉请求：1.解除鸿磊公司、帝尔公司于2018年4月25日订立的《帝尔航空产业发展有限公司工业厂房租赁协议》；2.帝尔公司退还租赁保证金66800元；3.帝尔公司承担诉讼费。帝尔公司反诉请求：1.确认双方于2018年4月25日签订的《帝尔航空产业发展有限公司工业厂房租赁协议》《补充协议》于2020年3月24日依法解除；2.判决鸿磊公司立即搬离并向帝尔公司返还涉案厂区，与帝尔公司办理该厂区的移交手续；3.判决鸿磊公司按照《帝尔航空产业发展有限公司工业厂房租赁协议》中约定的每月每平方米24元的标准向帝尔公司支付场地占用使用费587157.12元（暂自2020年3月25日计算至2020年8月6日，实际计算至彻底搬离之日止）；4.反诉费由鸿磊公司负担。一审法院认定事实,2018年4月25日，帝尔公司与鸿磊公司签订租赁协议及《补充协议》，双方约定帝尔公司（甲方）将位于西安市阎良区帝尔航空产业园4号厂房2号厂区租赁给鸿磊公司（乙方）使用，面积为5560.2平方米，租赁期限为5年，从2018年7月25日至2023年7月24日止，保证金为66800元，年租金为18元/平方米/月，乙方应于每个租期（一年为一个租期）第一月五号以前向甲方支付下一个租期的租金，若遇乙方欠交租金、管理费或物业管理费超过壹个月，甲方有权提前解除本合同。后双方于同日签订《补充协议》将年租金改为12元/平方米/月，合同签订后，帝尔公司将租赁物交付鸿磊公司使用，后因鸿磊公司未能按照约定于2019年8月5日之前交付2019年7月25日至2020年7月24日的租金，2019年8月22日，帝尔公司向鸿磊公司送达《催款通知书》，鸿磊公司遂于2019年8月30日向帝尔公司支付了403008元租金，剩余397660.80元租金于2020年3月25日-27日期间向帝尔公司支付。2020年3月24日，帝尔公司向鸿磊公司送达《关于解除的函》，要求解除双方签订的《西安帝尔航空产业发展有限公司工业厂房租赁协议》《补充协议》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，帝尔公司与鸿磊公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。因鸿磊公司未能按时交付租金，帝尔公司于2020年3月24日向鸿磊公司送达解除通知书符合双方合同的约定，故帝尔公司与鸿磊公司签订的租赁协议及《补充协议》于2020年3月24日解除，因此帝尔公司有权要求鸿磊公司向其支付逾期腾房的房屋占有使用费，因帝尔公司主张按照24元/平方米/月支付房屋占有使用费过高，故房屋占有使用费参照双方签订的《补充协议》中约定的租金标准计算较为妥当。又因鸿磊公司未能按期支付租金已构成违约，而截止2020年10月25日，帝尔公司的租金损失为467056.80元（5560.2平方米×12元/平方米×7个月），故酌定鸿磊公司向帝尔公司支付违约金140117.04元[467056.80元×30%]。鸿磊公司主张帝尔公司向其返还保证金66800元，于法有据，一审法院予以支持。帝尔公司其余反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告（反诉被告）西安鸿磊科技有限公司与被告（反诉原告）西安帝尔航空产业发展有限公司于2018年4月25日签订的《西安帝尔航空产业发展有限公司工业厂房租赁协议》及《补充协议》于2020年3月24日解除；二、原告（反诉被告）西安鸿磊科技有限公司于本判决生效之日起30日内搬离被告（反诉原告）西安帝尔航空产业发展有限公司位于西安阎良国家航空高技术产业基地星光路6号的西安帝尔航空产业园4号厂房2号厂区并办理该厂区的移交手续；三、原告（反诉被告）西安鸿磊科技有限公司于本判决生效之日起30日内向被告（反诉原告）西安帝尔航空产业发展有限公司支付2020年3月25日至2020年8月6日的房屋占有使用费293578.56元及至实际腾房之日止按照双方于2018年4月25日签订的《补充协议》中约定的租金标准支付房屋占有使用费；四、原告（反诉被告）西安鸿磊科技有限公司于本判决生效之日起30日内向被告（反诉原告）西安帝尔航空产业发展有限公司支付违约金140117.04元；五、被告（反诉原告）西安帝尔航空产业发展有限公司于办理完涉案厂区移交手续后10日内向原告（反诉被告）西安鸿磊科技有限公司返还保证金66800元；六、驳回被告（反诉原告）西安帝尔航空产业发展有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11073元，其中本诉受理费6237元，由西安帝尔航空产业发展有限公司负担，因西安鸿磊科技有限公司已预交，故西安帝尔航空产业发展有限公司应于判决生效后10日内向西安鸿磊科技有限公司支付；反诉受理费4836元，由西安帝尔航空产业发展有限公司负担1264元，由西安鸿磊科技有限公司负担3572元。因西安帝尔航空产业发展有限公司已预交，西安鸿磊科技有限公司应于本判决生效后10日内给付西安帝尔航空产业发展有限公司3572元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明，一、帝尔公司在答辩时称一审法院要求鸿磊公司向帝尔公司支付2020年3月25日至2020年8月6日期间的房屋占用费293578.56元系事实认定清楚。帝尔公司明确其上诉请求为撤销一审判决第三、四项，发回重审或依法改判支持帝尔公司的一审反诉请求。二、鸿磊公司二审时提交其法定代表人与帝尔公司委托诉讼代理人安富丽的短信聊天记录、鸿磊公司2020年8月3日向帝尔公司出具的联络函、帝尔公司于2020年11月27日向鸿磊公司的声明，用以证明帝尔公司一直不允许鸿磊公司搬离涉案厂房的事实。帝尔公司对该组证据真实性均认可，证明目的不认可，称鸿磊公司拖欠帝尔公司不仅是涉案厂房的租金，还有堆场、办公楼以及2号厂房、四号厂区及相应的物业费等费用，当时谈的情况是鸿磊公司支付帝尔公司40万元，该款项不确定具体是哪个厂房的租金。三、庭审时，双方均确认于2018年4月25日签订租赁协议书以及补充协议，二者的区别是将租金的单价进行调整，按照12元每平米每月计算。2020年11月29日，双方签订场地移交协议，鸿磊公司搬离涉案场地。四、帝尔公司认可收到397660.80元，不认为该款为租金，因鸿磊公司租赁帝尔公司好几个厂房及办公楼等，都存在大额拖欠，但谈的是付40万元，没有说付哪个厂房，是鸿磊公司付了397660.80元。鸿磊公司称当时只是租的涉案厂房，其他的厂房当时都已经不租了。五、鸿磊公司称2020年11月28日双方达成协议书后，帝尔公司让其搬离，合同才解除。关于双方达成协议涉及的30万元，该款没有说清楚，未约定30万元系租金，但是必须支付30万元才能搬离。帝尔公司称没有表明30万元的性质。六、法庭询问帝尔公司在一审时是否反诉主张违约金，帝尔公司称未主张违约金。法庭询问帝尔公司反诉请求要求按照24元每平米每月的标准的依据，帝尔公司称按照双方签订的厂房租赁协议第14条以及补充协议里面关于单价12元的约定。七、2020年11月28日，鸿磊公司、帝尔公司及鸿磊公司法定代表人王亮签订《协议书》，约定鸿磊公司向帝尔公司支付30万元，该款优先支付2号厂区4号厂房、4号厂区2号厂房的物业费，滞纳金及损坏财物赔偿款，扣除完后剩余款项用于抵扣租金。其余事实一审判决认定清楚。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。关于合同是否解除，鸿磊公司对其未能按照约定按期交付2019年7与25日至2020年7与24日租金事实予以认可，对2020年3月24日帝尔公司向其发送解除函的事实也予以认可，仅是主张在帝尔公司发送解除函后未给其断水断电，未阻止其车辆出入，涉案合同继续履行，本院认为，帝尔公司在发送解除函后，鸿磊公司未搬离涉案场地，帝尔公司未采取断水断电，阻止车辆出入的方式与合同是否解除不具有必然联系。鸿磊公司在收到解除函后未提出异议，亦未通过诉讼的方式主张涉案合同未解除，故一审判决认定涉案合同于2020年3月24日解除，并无不当，鸿磊公司的该项上诉理由不能成立。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于一审判决鸿磊公司支付帝尔公司违约金是否错误的问题。一审法院在帝尔公司提出反诉请求中，应围绕帝尔公司反诉请求的范围作出相应的处理，而在帝尔公司未反诉鸿磊公司承担违约金时，仍然判令鸿磊公司支付帝尔公司违约金，超出帝尔公司的反诉请求，系适用法律错误，本院予以纠正。关于鸿磊公司应支付的占有使用费用数额的问题。根据一审判决查明的事实，鸿磊公司在收到解除函后，于2020年3月25日至3月27日之间向帝尔公司支付拖欠的剩余租金397660.80元。帝尔公司认为该款项未注明是否系涉案租赁合同的剩余租金，鸿磊公司尚欠其他租赁合同所涉租金。本院认为，帝尔公司2020年3月24日发送解除函的指向比较明确，要求解除双方签订的《西安帝尔航空产业发展有限公司工业厂房租赁协议》《补充协议》。鸿磊公司在收到解除函后及时支付涉案场地剩余租金，与其他租赁物的租金不具有关联性，故鸿磊公司已经支付2019年7月25日至2020年7月24日的租金，一审判决在已经查明该事实的情况下判决鸿磊公司支付2020年3月25日至8月6日的租金，不当，本院予以纠正。帝尔公司称其反诉请求要求按照24元每平米每月的标准计算的依据为双方签订的厂房租赁协议第14条以及补充协议关于单价12元的约定，现双方均认可补充协议与租赁协议的区别系对租金单价的调整，故帝尔公司上诉称应按24元每平米每月的标准计算占有使用费不符合补充协议的约定，依据不足。二审庭审时双方均认可鸿磊公司于2020年11月29日搬离涉案场地，故鸿磊公司应支付帝尔公司2020年7月25日至11月29日共128天的房屋占有使用费280782元。至于鸿磊公司按2020年11月29日的协议约定向帝尔公司支付30万元的问题。鸿磊公司在二审庭审时未主张该费用如何处置，本案不予涉及。鸿磊公司在一审判决作出后已经办搬离涉案场地并办理移交手续，一审判决第一项内容已经实际履行完毕。综上所述，鸿磊公司的上诉请求部分成立，帝尔公司的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市阎良区人民法院（2020）陕0114民初1652号民事判决书第一项、第五项；二、撤销西安市阎良区人民法院（2020）陕0114民初1652号民事判决书第二项、第四项、第六项；三、变更西安市阎良区人民法院（2020）陕0114民初1652号民事判决第三项为：西安鸿磊科技有限公司于本判决生效之日起30日内向西安帝尔航空产业发展有限公司支付2020年7月25日至2020年11月29日的房屋占有使用费280782元；四、驳回西安帝尔航空产业发展有限公司其余反诉请求。一审案件受理费11073元，其中本诉受理费6237元，由西安帝尔航空产业发展有限公司负担，反诉受理费4836元，由西安鸿磊科技有限公司负担1036元，由西安帝尔航空产业发展有限公司负担3800元；二审案件受理费20744.57元，由西安鸿磊科技有限公司负担11073元，由西安帝尔航空产业发展有限公司负担9671.57元。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  林      瀚                     审  判  员  秦  燕  燕 二○二一年四月二十八日                                法 官 助 理  同 江 龙书 记 员  孙  婉  侠202101280469161013755230205869161013767202001141652202101212020011416522020011416522020011416521