北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初38085号原告：崔宇，男，1993年9月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张剑豪，北京合弘威宇律师事务所律师。被告：竺航，男，1988年8月28日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：竺平，男，1941年8月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：竺航，男，1988年8月28日出生，汉族，住北京市海淀区。原告崔宇诉被告竺航、被告竺平（以下均简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。崔宇委托诉讼代理人及二被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔宇向本院提出诉讼请求：1．确认崔宇与二被告签订的《写字楼租赁合同》在2020年4月1日解除；2．判令二被告向崔宇退还押金48000元；3．判令二被告向崔宇支付房屋装修款17935元。事实与理由：2019年12月16日,竺平与崔宇以及居间方中房天下(北京)房地产经纪有限公司签署了《写字楼租赁合同》,承租竺航享有所有权的位于北京市朝阳区东四环中路78号楼房屋。竺平与竺航系父子关系,竺平代理竺航处理房屋对外租赁事宜。租赁期自2020年2月1日起至2022年1月31日止,租期贰年。第一租期2020年2月1日至2020年5月31日,该房屋每月租金为24000元,租金包括物业管理费、取暖费。租金支付方式第一租期2020年2月1日至2020年5月31日,为押二付二。租金于付款月起租日十五天前支付下一次租金。押金相当于贰个月的租金……合同签订之后,崔宇依照合同约定,向竺航支付了2020年2月1日至2020年3月31日租金以及二个月的租金的押金共96000元。双方约定,2019年12月17日至2020年2月1日为房屋免租期,由崔宇进行房屋装修。但是,2020年春节期间,新型冠状病毒引起的肺炎疫情在武汉爆发并蔓延至全国多个省份,疫情肆虐,2020年春节假期延长至2月2日。北京市人民政府在2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应,包括延迟复工时间、实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施、限制人员外出等。因为防疫需要,房屋所在大厦的物业依北京市朝阳区规定禁止装修房屋。崔宇从事影视制作行业,承租该房屋的目的亦是为了崔宇所在公司进行影视制作办公使用。但是被告向崔宇出租该房屋时,房屋内部多处破旧,不适宜办公使用,也达不到崔宇办公使用的条件,因此,崔宇在承租之后,聘请第三方对房屋进行修复、装修。装修花费了崔宇大量时间与金钱。因为疫情防控原因,崔宇无法将设备设施搬运至房屋办公,截止目前仍然无法入驻房屋,崔宇长期无法使用房屋,导致合同目的无法实现。同时,本次疫情对崔宇造成了巨大的冲击,面临业务收入下降,同时又要承担高额的房租、公司运营成本等压力。因而,本次疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,构成不可抗力,如果继续履行合同,则会对崔宇造成巨大的损失。崔宇自爆发疫情以后,积极向被告协商处理,请求竺平减免房租,双方未能达成一致。崔宇于2020年3月27日委托律师向二被告送达了《律师函》请求解除合同,返还押金,并将房屋钥匙交还被告的受托人,腾空房屋。被告于2020年4月1日回复同意解除合同,并将房屋重新对外出租,但表示追究崔宇责任。崔宇认为,崔宇申请解除合同于法有据,崔宇受疫情影响无法使用房屋,构成不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第117条之规定,二被告不应追究崔宇责任,且被告应当返还崔宇的押金,并合理承担崔宇垫付的装修款。综上,请求人民法院依法支持崔宇的诉讼请求。二被告辩称，一、竺平不是本案适格被告，涉案房屋登记在竺航名下，委托竺平代为办理房屋租赁事宜，因此崔宇与竺平之间不存在合同关系，对竺平的起诉应当被驳回。二、新冠肺炎疫情的发生不足以导致合同不能履行，崔宇无权以不可抗力为由要求解除合同。首先，崔宇已经完成了装修，房屋早已具备入驻条件，不存在其主张的装修未完成无法入驻情况。崔宇曾向房屋所在大厦物业申请装修，期限为2020年1月6日至2020年1月13日，如果确未完成装修，崔宇应在之后继续申请装修，但未提出申请。3月22日，崔宇要求单方终止合同时表示购置了家具，购置家具是装修的最后一步，可见崔宇已经完成装修。4月，竺航委托中介公司前往房屋内查看，房屋已经完全具备入驻条件。崔宇未提交证据证明未完成装修。其次，崔宇即便未完成装修也系其故意迟延所致，合同中已经给予崔宇46天免租期，北京市2020年2月9日才禁止装修，崔宇完全可以在疫情前完成装修，且崔宇是在2020年1月6日才开始装修，未在免租期内及时开始装修。再次，疫情并不会导致崔宇经营困难，2020年4月，疫情已经基本被控制。且疫情并不会导致所有的合同不能履行，疫情与合同履行之间的因果关系和原因力大小是判断不可抗力是否足以导致合同不能履行的关键，房屋用途是办公，并非商场内或临街商铺的经营性用房，疫情期间大厦始终可以正常出入，疫情对涉案合同的履行造成的影响是非常有限的。另外竺航曾主动提出减免2020年4月和5月租金，但崔宇仍执意解除合同。第三、崔宇逾期支付租金的行为已经构成违约，崔宇应当于2020年3月16日前支付2020年4月1日至2020年5月31日的租金，但未支付，故竺航向崔宇发出解除通知，合同已经于2020年4月1日解除。不同意退还押金，押金应抵扣竺航的损失，包括因《写字楼租赁合同》竺航向中房天下（北京）房地产经纪有限公司支付的24000元居间费，以及因崔宇违约造成竺航遭受的合同免租期的租金损失55000元，另外崔宇擅自处分了房屋内原有的办公桌椅及两台空调外机，造成竺航三万元损失。第四，崔宇要求竺航支付装修费的诉请不应被支持。合同7．3条约定装修费用应由崔宇承担，且装修款并非崔宇支付，而是珑耀传媒（北京）有限公司，付款凭证也无法证明系涉案房屋装修款。合同6．5条约定房屋内剩余物品，视为崔宇已经放弃所有权。综上，疫情不是解除合同的尚方宝剑，崔宇不应以疫情为借口肆意违约，侵害另一方的利益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：竺航系位于北京市朝阳区东四环中路78号楼房屋（以下简称涉案房屋）所有权人。2019年12月16日，竺航出具业主授权委托书，委托竺平处理涉案房屋的租赁管理业务。2019年12月16日，崔宇（承租方、乙方）与竺平（出租方、甲方）、中房天下（北京）房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《写字楼租赁合同》，涉案房屋出租面积161．65平方米；承租区域作为办公用途；租赁期自2020年2月1日起至2022年1月31日止,租期贰年；第一租期2020年2月1日至2020年5月31日,该房屋每月租金为24000元,租金包括物业管理费、取暖费；租金支付方式第一租期2020年2月1日至2020年5月31日,为押二付二；租金于付款月起租日十五天前支付下一次租金；押金相当于贰个月的租金；甲方有权授予代理人行使甲方的权利及义务；承租区域内的装修费用及协调工作由乙方自行负责；本合同签订之时，甲方应向丙方支付佣金，佣金24000元；如乙方违反本合同的约定，甲方可按照双方约定扣留全部或部分租金；租赁期满后，甲方应与乙方共同清单室内设备设施，在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如水、电、燃气费、宽带、电话费、有线收视费、停车费等）后七日内，甲方应将全额押金退还给乙方；乙方未按合同约定支付租金，逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋；本合同自签订之日起，甲乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方两个月房租作为违约金；不可抗力事件指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如：自然灾害、政府行为、或社会异常现象。若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能的减少损失，若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的乙方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行不可抗力事件影响的义务；因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补；如因履行本合同发生争议，协商不成的，向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼。合同签订前，2019年12月12日，二被告将涉案房屋钥匙交与崔宇。合同签订之后,崔宇依照合同约定,向竺航支付了2020年2月1日至2020年3月31日租金以及两个月租金标准的押金共96000元。双方约定,2019年12月17日至2020年2月1日为房屋免租期,由崔宇进行房屋装修。崔宇表示涉案房屋系用于其作为法定代表人的珑耀传媒（北京）有限公司（以下简称珑耀公司）办公使用。2020年1月6日，涉案房屋物业北京凯诚信达物业管理有限公司出具装修施工告知单，准予崔宇按规定施工，装修施工告知单显示开工日期2020年1月6日，竣工日期2020年1月13日。2020年1月29日，崔宇向竺平发送微信，主要内容为：“叔叔，这段时间瘟疫，全部隔离，公司也不能开始，2．1日开始可否延后到稳定，2．1没办法正常上班。”2020年1月30日，竺平回复：“小崔，疫情是天灾，目前疫情还在发展，咱们等等再说？”2020年3月14日，崔宇向装修公司发出微信：“您们什么时候可以上班来维修一下，我今天拿到了发票”，装修公司回复：“我们已经上班了，关键现在物业不让干活”。2020年3月16日，崔宇询问：“之前出入证都退了吗，退了多少个”，装修公司回复：“没有退呢，出入证是我自己出的钱”，崔宇回答：“对呀，那个要退呀”，装修公司回复：“我改天过去退了，他们物业还不让干活吗？”，崔宇回复：“嗯，不允许”。2020年3月19日，竺平向崔宇发送微信，主要包括了如下内容：在疫情的影响下，如何共同友好执行房屋合同，依照咱们所签租房合同，我（甲方）有两点意见，第一，对于6、7、8月的租金，每月2．5万元，3个月合计7．5万元，在5月15日支付，逾期按日加付其月租金的3‰作为滞纳金，逾期超过15日未支付房租视为乙方自行退租。押金两个月共计5万元，原已交4．8万元，尚欠0．2万元，在5月15日交房租是补齐，共计7．7万元。第二，从2019年底我方交出房屋至2020年3月底，已经按合同交纳相应的房租和押金。2月赶上疫情，面的疫情，双方都要承受疫情造成的损失，同时考虑双方互相欣赏的愿望并友好合作的实际，我方对照部分大型国企的做法，对4月和5月的房租共4．8万元，拟减免一半的租金和滞纳金，你方需在3月31日前支付另一半房租2．4万元，直接汇至甲方指定的账户。崔宇回复，对于现在的情况我们与您不能再合作也真的感到惋惜，但这次疫情天灾对于我们来说近乎是毁灭性的，许许多多不可抗力的实际问题也摆在面前，对于您提出的双方都要承受疫情造成的损失，我们想法如上，望您理解，且谢谢您曾经的信任和关爱；您提出的处理方式对于2020年2、3月份的损失直接算在我们身上，而只提到了4、5月份的双方共担损失折算一半房租，这样的方式我无法向我的合伙人交待，我与叔叔签订的租赁时间为2020年2月1日正式开始，而在2月份却赶上了疫情最为严重时期，北京全面封锁严禁公司不可复工，这是天灾和政策啊……公司办公楼物业明文规定不许装修合安置办公用品搬运，多人员的人员流动进入所导致公司一直未曾使用搁置，这也算是天灾和不可抗力因素啊。在此期间，我与物业公司几乎是隔三四天微信询问沟通一系列问题，一直积极配合，且在年3月15日与我沟通时向您阐述了客观事实，年前公司选址、解决公司装修、维修等一些列问题都是由我一人办理，您与阿姨对我的善意和支持我也铭记在心，合同体现了在6月份开始增加房租，但是事与愿违天灾疫情，除了免租期给房屋装修维护换新的情况使用过，在合同租赁期正式开始至今疫情灾害影响和非人为的客观事实因素导致办公场所并未可以使用，这是不可抗力的因素，您提出的解决方案也并未涉及我所阐述的问题。2020年3月21日，崔宇与物业公司询问是否可以装修施工，物业公司回复了如下内容：朝阳区防疫组和街道社区每天都在楼里各处检查，现在楼里施工根本不允许，具体什么时候能让施工我们物业也不知道，我们等上面通知。2020年3月22日，崔宇向竺平发送微信，主要内容如下：“由于非常时期特殊情况，房屋租赁首期试用阶段遇到疫情（天灾）影响直至如今三月份，物业因规章政策对于公司装修严禁外来人员流通的明文规定情况（不可抗力）所导致应使用您所租用于我们的承租区无法正常使用，在尽可能最大限度的减少事态对双方的影响，且也因疫情仍没有结束（北京的境外输入疫情患者和人口密集流动性强的性质，每日仍有增长，疫情周期不可预估的情况），公司商议决定还是与您终止合同……公司希望退还两个月房租及押金共计9．6万元。对于甲方我愿意以个人名义承担在租赁期3月份一半的房租1．2万元及租房中介费1．2万元，共计2．4万元。在免租期对于叔叔您（甲方）房屋的新装（原固定资产不变、对房屋全面粉刷、地摊换新、安全指示灯维修换新、电机总控升级换新、地线整改维修换新、外挂机维修换新、古今新的办公椅8把和大型会议桌等共计17935元）全部给予赠送”。庭审中，竺航表示通过微信内容可以显示崔宇已经对屋内进行了装修且购置了办公家具，涉案房屋已经具备使用条件，同时其向本庭提交了房屋交付给崔宇时的照片以及收回房屋使得照片，证明两次交接房屋时均已具备办公条件。崔宇则表示在免租期内间隔了春节假期，年底装修工人均已回家过年，无法进行装修，2月初因为涉案房屋所在的大厦的疫情防控政策，未能完成装修，崔宇无法将办公桌椅、影视制作大型设备等运送至涉案房屋，涉案房屋一直无法正常使用。对此，崔宇提交2020年7月1日涉案房屋物业北京凯诚信达物业管理有限公司朝阳分公司公众号截图，显示疫情期间，停止装修流程办理；另提交珑耀公司银行流水，显示2020年3月23日北京凯诚信达物业管理有限公司朝阳分公司支付2万元款项，崔宇表示这时物业才退还装修押金。2020年3月27日，崔宇向二被告发送律师函，表示疫情对崔宇造成巨大的冲击，面临业务收入下降，同时又要承担高额的房租、公司运营成本等压力，因为物业的防疫管控，无法对房屋进行装修，长期无法使用房屋，导致合同目的无法实现，行使法定解除权，并要求退还押金。竺航表示收到了律师函，但认为崔宇是违约方，无权要求解除合同、返还押金。2020年4月1日，竺航收回涉案房屋。2020年4月2日，竺平将4月1日编辑好的落款日期为4月1日的《关于解除写字楼租赁合同并收回房屋的通知》通过微信发送给崔宇，表示崔宇应当于2020年3月16日前支付2020年4月1日至2020年5月31日的租金，新冠疫情发生后，本人曾主动提出可以考虑适当减免租金，但您至今仍未支付任何租金，且已逾期15日，您的上述行为已构成根本违约，本人有权解除合同并收回房屋，如您已经支付的押金不足以弥补本人遭受的损失，本人将继续向您追偿。庭审中，崔宇表示主张的装修款17953元，基本是不可拆卸的装修，装修内容包含全部粉刷，地毯换新，背景墙装修，灯、电机换新等；并提交2020年1月20日的中国建设银行业务收费回单，显示珑耀公司向案外人翟秀平支付17935元，用途其他合法款项装修费。二被告认可崔宇表示的装修内容，但不认可上述证据，并表示《写字楼租赁合同》中约定装修费由崔宇承担。针对崔宇要求退还租赁押金的请求，竺航表示不同意退还押金，因产生了损失，包含24000元居间费，合同免租期的租金损失55000元，及崔宇擅自处分了房屋内原有的办公桌椅及两台空调外机的30000元损失。针对居间费，竺航提交2019年12月30日中房天下（北京）房地产经纪有限公司出具之收据，显示今收到竺航交来大成国际中心租金佣金24000元。就空调损失，竺航提交2020年6月13日北京鑫鸿通达机电设备有限公司出具的大成国际空调维修说明，显示制冷异常原因系一层经理室、储物室空调室外机被拆除，二层会议室空调被拆除。就办公桌椅损失，竺航提交中介于2019年9月、10月期间拍摄的涉案房屋室内照片，显示房屋内有十六个工位的办公桌椅。崔宇对上述证据均不予认可，另表示租赁合同没有附件，房屋交付时双方亦未签订书面交接单。经询，竺航表示2020年4月1日收回涉案房屋当日已另行出租，并另行支付中介费、给予新租户三个月的免租期。对此其向本院提交了另行出租的租赁合同，合同显示租赁期为2020年4月1日至2023年6月30日，其中包含前三个月的免租期，租金标准为2020年7月1日至2022年6月30日期间每月31000元，2022年7月1日至2023年6月30日期间每月32550元。另查，2020年2月10日，北京发布疫情防控通告，要求严格落实小区（村）封闭式管理，严格抵京人员登记，严格核实登记小区往来人员、车辆。2020年2月14日，北京新型冠状病毒肺炎疫情工作领导小组发布通告，自即日起，所有返京人员到京后，均应居家或集中观察14天。2020年4月29日，北京召开疫情防控新闻发布会，宣布自2020年4月30日起，北京市疫情应急响应由一级调至二级，低风险地区进京人员不再要求隔离14天。2020年6月6日，北京市突发公共卫生事件相应级别调整至三级。本院认为，针对本案的主体问题，通过庭审查明的情况可知，涉案房屋的所有权人为竺航，竺平系作为竺航的委托代理人与崔宇签署合同，合同的当事人为崔宇和竺航，竺平并非租赁合同的当事人，不承担相应的合同责任。涉案合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按约履行。根据双方的诉辩意见及庭审查明情况，本案的争议焦点为：疫情对于涉案合同履行是否构成不可抗力，本院从以下几个方面考虑，持否定结论。一方面，疫情并未导致崔宇无法使用涉案房屋。根据本案查明的事实，崔宇在2019年12月12日接手房屋，双方约定了2019年12月17日至2020年2月1日为免租期，由崔宇对房屋进行装修。此时，按照北京市发布的通告，疫情尚未开始，且距离春节尚有时间，崔宇具备对房屋装修的充足时间条件。而事实上崔宇在物业报备的装修时间届满后，崔宇并未提交延期的申请，亦未提交免租期物业公司禁止其装修的证据；并且通过双方往来的微信及照片可知，崔宇已经完成了对于租赁房屋的基本装修，并非如其所述因政策和物业公司阻拦而没有进行装修进而导致无法使用涉案房屋。没有在免租期内完成装修并将涉案房屋投入使用系由于崔宇一方导致，故本院认为崔宇以疫情作为不可抗力为由，导致无法使用涉案房屋的抗辩意见难以成立。另一方面，疫情亦未导致涉案合同目的无法实现。在租赁合同中，承租人取得房屋使用权，出租人取得相应租金系租赁合同之主要目的。本案中，竺航一方已依约履行将房屋交付给崔宇的义务，崔宇取得了房屋使用权，双方之租赁合同的主要合同目的已获实现。在合同履行过程中，由于疫情的出现，对双方履约造成了一定的影响，按照相关规定，双方应就疫情期间的租金进行协商变更，但很遗憾双方协商未果。经本庭释明，崔宇明确表示仅主张返还押金，不要求处理已付租金，故本院对于租金事宜不再处理。综上，崔宇单方主张解除合同及迟延支付租金，已经构成违约，符合合同约定的解除条件，故竺航有权按照合同约定行使合同解除权。合同解除时间为崔宇收到竺航一方发出的解除通知之日，即2020年4月2日。同时，针对装修损失，崔宇作为违约方无权向竺航主张装修损失，本院对该项请求亦不予支持。关于崔宇主张的返还押金的请求，依据双方协议，合同签署后单方解除合同的一方应支付两个月的租金作为违约金。本案中，崔宇在签署合同之时向竺航交纳了两个月的租金作为押金，现竺航抗辩不予返还上述押金系基于崔宇的违约行为，故该押金的性质在此可以认定为违约金的性质。现本院从以下几个角度考虑押金的返还数额问题，第一，虽然疫情并未构成阻却双方继续履约的不可抗力，但确实对于双方履行合同造成了一定的影响，崔宇综合考虑疫情对于公司未来的经营影响，作出了终止双方租赁合同的决定，虽然单方解约的本质系违约行为，但其本人在履约过程中已经足缴了解除合同之前的租金和押金，没有重大的恶意。第二，通过查明事实可知，崔宇支付了2020年4月之前的房租，后竺航将房屋另行出租，租期从2020年4月1日开始共计三年，租期衔接紧密。虽然竺航另行支付了中介费并给予新租户三个月的免租期，但另行出租的月租金较崔宇承租时增加了6000元，从租金收益看来，崔宇的违约行为并未给竺航造成严重的经济损失。依据合同法的相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故综合以上情况，本院酌情调整违约金，判令崔宇返还一个月租金标准的押金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告崔宇与被告竺航签订的《写字楼租赁合同》于二〇二〇年四月二日解除；二、被告竺航于本判决生效之日起十日内返还原告崔宇押金二万四千元；三、驳回原告崔宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1472元，由原告崔宇负担1072元（已交纳），由被告竺航负担400元（于本判决生效之日起十日内支付给原告崔宇）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 杨 阳审判员 高 磊审判员 张玉倩二〇二一年四月二十日书记员 邓 青