广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终226号上诉人（原审原告）：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。法定代表人：陈桂和，该公司总经理。委托诉讼代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杰，广东劲龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尤英婷，女，汉族，住湛江市市辖区×××××××××。上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司（以下简称乐雅居公司）因与被上诉人尤英婷商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人乐雅居公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，变更一审判决第二项，依法改判被上诉人在判决生效之日起十日内支付上诉人违约金194506.60元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决调整违约金为购房总价款的10%，属认定事实错误，适用法律不当。案涉《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是上诉人与被上诉人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被上诉人应按合同约定向上诉人支付总房款20%的违约金。被上诉人经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其并未提出违约金过高的答辩，一审法院主动适用公平原则，属适用法律错误。上诉人与被上诉人在《补充协议》约定的违约金条款并未违背公平原则，双方因对方违反合同约定而造成的损失有所不同，对违约责任的约定也就不同，这并未违反法律禁止性规定，不存在有损公平原则的情形，且被上诉人占用上诉人房屋已逾两年，导致上诉人无法将房屋另行出售，错过了房地产市场最好的交易时机，一审判决调整违约金，明显偏颇被上诉人。一审判决与一审法院同类案件已生效裁判不同，系同案不同判。一审法院（2019）粤1803民初2858号民事判决中，明确林和坤没有答辩、提交证据、参加审理，视为承认乐雅居公司起诉的事实及诉讼请求，上诉人以同样的事实理由和证据起诉被上诉人，一审判决却依职权调整违约金，作出与生效判决不同的裁判结果，导致出现同案不同判的情形，依法应予以改判。被上诉人尤英婷经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面的答辩意见。乐雅居公司向一审法院起诉请求：1、解除乐雅居公司与尤英婷于2018年1月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》和补充协议；2、尤英婷在判决生效之日起10天内支付乐雅居公司违约金194506.6元；3、本案诉讼费由尤英婷负担。一审法院认定事实：2018年1月25日，尤英婷与乐雅居公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》（合同编号：201××××××××××611），约定尤英婷购买乐雅居公司开发建设的位于清远市清新区××××××××××××××××××××××××屋，房屋总价款972533元。合同第七条约定，买受人采取商业贷款方式付款，于2018年1月26日前支付首期房价款389533元，余款583000元向预售款监管银行申请贷款支付。第八条约定，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含己付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。第十一条约定，出卖人应当在2020年1月2日前交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，双方按照逾期时间，分别处理：（1）逾期45日内，合同继续履行，自第十一条约定交付期限次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；（2）逾期超过45日，合同继续履行，出卖人仅向买受人支付已付房款千万之一的违约金；另按逾期天数承担买受人就商品房的物业服务费，该服务费由出卖人直接付给物业公司，出卖人承担上述逾期总款项不超过买受人已付房款的百分之一。第二十五条约定，出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系方式均真实有效。任何根据本合同发出的文件均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《补充协议》第三条约定，买受人须于合同第七条约定的期限前，办理银行按揭贷款手续，并按银行要求提供齐全的资料并与银行签订按揭贷款合同。买受人逾期办理银行按揭申请超30日，或因买受人的原因（包括但不限于出现不良征信记录、隐瞒名下房产、认购时向出卖人作出虚假陈述等）致使买受人提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准的，出卖人有权要求买受人在7天内一次性付清全部购房款：买受人在7天内未付清购房款的，出卖人有权选择解除合同或继续履行合同。（一）出卖人选择解除合同的，买受人应按购房总价款20%向出卖人支付违约金，出卖人有权在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回买受人……（四）因出卖人原因造成买受人申请的银行按揭未获银行批准，出卖人应无息退回买受人累计已付房价款。第二十一条约定，双方已签订的认购书内容与合同不一致的，以合同为准，合同与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。尤英婷分别于2017年12月7日支付了10000元定金、于2017年12月8日支付了40000元定金、于2017年12月15日支付了50000元购房款、于2018年1月11日支付了100000元购房款、于2018年1月25日支付了131533元购房款、于2018年1月27日支付了58000元购房款给乐雅居公司。以上购房款合计389533元。2019年4月19日，乐雅居公司按照合同约定的地址通过邮政特快专递向尤英婷寄送《催款通知书》，通知因其个人原因导致银行拒绝提供购房贷款，应按合同要求在收到通知书之日起7天内一次性付清购房款，否则乐雅居公司追究违约责任。2019年5月1日，上述邮政特快专递被退回妥投。2019年6月10日，中国工商银行股份有限公司清新支行以《拒贷函》通知乐雅居公司，因尤英婷信用禁入不符合贷款条件，转为一次性付款或其他支付方式。2019年6月15日，乐雅居公司按照合同约定的地址通过邮政特快专递向尤英婷寄送《解除合同通知书》，认为尤英婷没有依2019年4月19日的付款通知书于“7天内一次性付清全部购房款”，构成根本违约，乐雅公司决定解除合同，并按合同约定追究违约责任。请收到通知后十天内办理解除合同手续，如有异议，可向人民法院提起诉讼。2019年6月25日，上述邮政特快专递被退回妥投。双方因逾期付款及相关违约金问题发生争议，乐雅居公司向一审法院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。乐雅居公司与尤英婷签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。二、违约责任。中国工商银行股份有限公司清新支行于2019年6月10日出具《拒贷函》，尤英婷因不符合贷款条件被拒绝贷款，至今也没有依补充协议约定一次性付清余下购房款，是违约行为，应承担违约责任。1、合同的解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，现补充协议第三条约定的合同解除条件成就，乐雅居请求解除与尤英婷签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合法合理，应予支持。2、违约金。乐雅居公司主张违约金按购房总价款20%计算，金额为194506.6元。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定：“买受人未按照约定时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款”。《补充协议》第三条约定：“买受人逾期办理银行按揭申请超30日，或因买受人的原因致使买受人提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准的，出卖人有权要求买受人在7天内一次性付清全部购房款。买受人在7天内未付清购房款的，出卖人有权选择解除合同或继续履行合同。出卖人选择解除合同的，买受人应按购房总价款20%向出卖人支付违约金”。本案中，买受人的合同主义务为按照约定支付购房款，出卖人的合同主义务为按照约定交付房产。《补充协议中》对于买受人逾期付款导致合同解除的违约金计算标准，从《商品房买卖合同（预售）》约定按累计应付款的0.01%计算调整为按购房总价款的20%计算，属于合同条款的重大调整，但对于出卖人逾期交房的违约责任并未进行相应的调整，双方的权利义务明显不对等。一审法院认为按照购房总价款的20%计算违约金过高，根据公平原则，兼顾合同的履行情况及本地区的实际情况，一审法院酌情确定按照购房总价款的10%计算违约金，即972533元×10%=97253.3元。尤英婷经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响一审法院依照现有证据依法作出判决。据此，一审法院于2020年6月30日作出如下判决：一、解除清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司与尤英婷于2018年1月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、尤英婷应于判决生效之日起十日内向清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司支付违约金97253.3元；三、驳回清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15303元，由清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担1275元，尤英婷负担14028元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，对于同一楼盘与本案相同情形的案件，一审法院已作出（2019）粤1803民初2858号民事判决，该判决已发生法律效力。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要针对上诉人乐雅居公司上诉请求的范围进行审理。本案的争议焦点是：涉案合同约定的违约金是否应当予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，即对于是否应当调整违约金应以当事人提出请求为前提，人民法院一般不应主动予以审查。本案中，被上诉人尤英婷在一、二审中经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对自身诉讼权利的放弃，即视为其对上诉人乐雅居公司提出的违约金请求没有异议，在此情况下，一审法院调整本案的违约金不当，且一审法院对于同一楼盘相同情形的案件已有生效判决，应遵循同案同判原则，故本院对本案予以纠正。因此，上诉人乐雅居公司诉请被上诉人尤英婷支付违约金194506.60元，理据充足，本院予以支持。综上所述，上诉人乐雅居公司的上诉理由成立，对其上诉请求，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理有不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初163号民事判决第一项；二、撤销广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初163号民事判决第三项；三、变更广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初163号民事判决第二项为：限尤英婷于本判决生效之日起十日内向清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司支付违约金194506.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15303元和二审案件受理费4190元，合共19493元，均由尤英婷负担。清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二一年四月十五日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。