广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初5190号原告：佛山农村商业银行股份有限公司，住所：佛山市禅城区××××××，统一社会信用代码：914××××××××××××916。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：梁文乐，系广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：江帆，系广东天地正律师事务所实习律师。被告：李志雄，男，汉族。原告佛山农村商业银行股份有限公司诉被告李志雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁文乐、江帆及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：一、被告立即腾退佛山市禅城区××××××××××予原告；二、被告立即清偿原告租金5632.70元及租金滞纳金【暂计至2020年11月2日，拖欠租金滞纳金795.49元；自2020年11月3日起至实际清偿之日止，以欠付租金总额为本金，按日万分之五计算】；三、被告向原告支付自2020年10月1日起至实际腾退之日止的逾期腾房滞纳金【暂计至2020年11月2日，逾期腾房滞纳金为1430元；自2020年11月3日起至实际清偿之日止，以1300元/月计算】；四、被告向原告支付水费4585元及自起诉之日起至实际清偿之日止的水费滞纳金【自起诉之日起至实际清偿之日止，以欠付水费总额为本金，按日万分之五计算】；五、被告向原告支付保证金1950元；六、本案律师费3000元由被告承担；七、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确上述第三项诉讼请求中逾期腾房滞纳金的性质为占有使用费。事实和理由：一、合同签订情况。2018年12月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》（编号：机构2018011），约定由原告将位于佛山市禅城区××××××××××的房屋出租予被告。关于租金，《房屋租赁合同》第四条约定：1.自2018年10月1日至2020年9月30日止，月租金为650元；2.租赁期间的水电、物业等费用由被告缴纳；3.原告每月15日前从被告账户上扣当月租金。《房屋租赁合同》第十五条约定：原告向被告收取2001年4月至2018年9月共19420.40元租金，分24个月以每月809.18元在被告账户扣收，被告逾期未缴纳租金，需按本合同第十条负违约责任。根据以上两条约定，被告每月应向原告支付租金1459.18元。关于滞纳金，《房屋租赁合同》第十条约定：1.在租赁期内，被告逾期支付租金的，每逾期一日，须按拖欠租金、费用总额的日万分之五向原告支付滞纳金；2.在租赁期内，被告逾期支付应由被告负担的费用的，每逾期一日，须按拖欠租金、费用总额的日万分之五向原告支付滞纳金；3.租赁期满，被告应如期交还出租房屋，逾期归还的，每逾期一日应向原告支付原日租金2倍的滞纳金并赔偿损失。关于租期，《房屋租赁合同》第三条约定：租期为24个月，自2018年10月1日至2020年9月30日止。关于保证金，《房屋租赁合同》第四条约定：被告必须向原告交纳租赁保证金1950元。第八条约定，租赁期间，被告拖欠租金累计2个月以上的，原告有权解除合同并收回出租房屋，已收租赁保证金不予退回。关于诉讼费、律师费等费用，《房屋租赁合同》第十条约定：违约方应赔偿守约方的一切损失，包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费、执行费、违约金等一切费用。二、违约情况。原告依约提供涉案房屋给被告使用。自2020年1月起，被告开始拖欠租金等费用，直至2020年9月30日房屋租赁期届满，被告未与原告协商续租事宜。《房屋租赁合同》依约已终止，但被告至今既未清偿自2020年1月起的租金，又未按时交还房屋，构成严重违约。截至2020年11月2日，被告拖欠租金5632.70元，租金滞纳金795.49元，保证金1950元，水费4585元，逾期腾房滞纳金1430元，合计14393.19元。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，望判如所请。被告辩称：一、被告对原告主张的租金欠费金额及水费金额无异议。二、关于滞纳金，因被告本人有担保外债，导致2020年1月起个人财产被查封，遂拖欠租金及相关费用。被告后于2020年4月才重新找到工作，但收入不高，家中有老母亲需要赡养，现在没有地方居住，希望能继续承租涉案房屋。三、涉案房屋是1999年单位分配给被告的婚房，被告已进行装修并长时间居住，至今已有20年。现被告名下的另一套房屋因外债问题已被法院拍卖，涉案房屋现为被告唯一住所。被告同意向原告支付所欠租金、水费及滞纳金，同意参照合同租金标准支付占有使用费，但要求继续承租涉案房屋。四、被告确未向原告交纳合同项下保证金。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照及金融许可证复印件、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体适格。2.《房屋租赁合同》。证明①原告依约将位于佛山市禅城区××××××××××的房屋出租予被告；②现租期已满，被告未腾退房屋及支付租金、保证金、水费等，已构成违约；③原告有权要求其腾退房屋，支付相应滞纳金、律师费、诉讼费用等。3.《追缴费通知书》、照片、律师函及物流信息截图。证明因被告拖欠租金、保证金及水费，原告向其发出追缴通知。4.《禅城区XXXXX费用明细表》。证明截至2020年11月2日，被告拖欠租金5632.70元、租金滞纳金795.49元、逾期腾房滞纳金1430元、保证金1950元、水费4585元，合计14393.19元，构成违约。5.《佛山市张槎信用社用笺》、《物业权属证明》。证明涉案房屋由原告下辖XX基支行合法占有使用。6.水表照片。证明被告用水情况。7.《民事委托代理合同》、发票。证明为提起本案诉讼，原告支出律师费3000元。8.水费发票。证明涉案房屋的水费单价为4.09元/m³。诉讼中，被告提交以下证据：（2020）粤0605执1937号之七执行裁定书。证明被告名下的其他房屋已被法院拍卖。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第3组证据，可互相佐证真实性，被告亦无有效证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。原告提交的第4组证据，系原告单方制作，本院将综合其他采信证据及当事人陈述待后认定。原告提交的第5组证据，有原件核对，且与本案相关联，本院予以采信。被告提交的证据，无法显示与本案的关联性，原告不予确认，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年12月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》（编号：机构2018011），合同主要内容如下：“……第二条房屋的地点、设施、面积情况：2.1甲方出租给乙方的房屋位于佛山市禅城区××××××××××。2.2出租房屋建筑面积约110平方米……第三条租赁期限、用途：3.1该房屋租赁期共24个月，自2018年10月1日起至2020年9月30日止。……3.3租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第四条保证金、租金及交纳方式4.1乙方必须在接收铺位前，向甲方交纳租赁保证金￥1950元整。保证金作为乙方履行本合同之保证。在本合同履行期限届满且乙方已依约定及时、全面、正确履行义务并结清所有应付款项后1个月内，甲方将无息退还乙方租赁保证金。4.2租金（含税）2018年10月1日至2020年9月30日月租金为650元。4.3以上租金为含税租金，不包含其他一切费用，如管理公司、村委会、居委会等收取的管理费、水电费用、垃圾费、公摊费用等。4.4交纳租金采用先交后使用的方法，乙方必须在每月的10日前将钱存入与甲方签订委托书的账号，甲方每月15日前从其账号扣费，甲方收款后提供给乙方相应的租金发票。……第五条租赁期间相关费用及税金：……5.2租赁期间，房屋的物业管理费、水电费、经营等一切费用由乙方自行负责缴纳。……第八条合同的变更、解除与终止：……8.2房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，并收回出租房屋，已收保证金不予退回，如给甲方造成的损失保证金不足以赔偿的，甲方仍有权向乙方追偿：……（7）拖欠租金累计2个月以上。8.3租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满3个月前书面通知甲方，经甲方同意后双方另行签订续租合同。否则，租赁期满合同自然终止。……第九条房屋交付及收回……9.2乙方应于房屋租赁期满后或在中途解约后，及时结清所有应承担的费用将承租房屋及附属设施、设备（包括承租后乙方加建的任何建筑物或设备设施）完好交还甲方。……第十条违约责任：……10.2租赁期间，乙方有本合同第六条、第八条第2款任何一项行为的，视为违约，甲方有权解除合同，并收回出租房屋，已收保证金不予退回，如保证金不足以赔偿给甲方造成的损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。10.3在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按未支付的费用总额的日万分之五支付甲方滞纳金。10.4乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按欠费总额的日万分之五支付甲方滞纳金。10.5租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的全部损失。10.6租赁期间，甲乙双方任何一方不履行义务或不完全履行义务，应视为违约。违约方应承担违约责任，并赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费、执行费、违约金等一切费用。……第十五条其他约定15.1甲方向乙方收取2001年4月至2018年9月共19420.40元租金，分24个月以809.18元在乙方账户扣收，乙方逾期未缴交租金，需按本合同第十条负违约责任。……”2020年8月19日，原告向被告发出《追缴费通知书》，要求被告在收到上述通知书后限期支付相关欠费，否则原告将依约主张滞纳金，并保留行使解除合同、收回房屋的权利。2020年9月15日，原告委托广东天地正律师事务所律师向被告邮寄送达《律师函》，要求被告于收到函件当日向原告偿还涉案《房屋租赁合同》项下全部拖欠租金、租赁保证金、水费及滞纳金。另查明一，2021年3月29日，佛山市禅城区×××××××××××出具《物业权属证明》，上载：“兹有位于佛山市禅城区××××××××（原禅城区张槎XXXXX张槎XXXX对面）的物业（含土地与上建房屋），为佛山市禅城区×××××××XXXX经济合作社合法拥有的集体资产。自1990年起，该地上物业交由佛山农村商业银行占有、使用、收益。特此证明。”另查明二，2021年3月25日，原告与案外人广东天地正律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由原告委托案外人广东天地正律师事务所律师处理原、被告房屋租赁合同纠纷一案争议。案外人广东天地正律师事务所于2021年3月29日向原告开具发票，确认收取原告支付的律师费3000元。诉讼中，原、被告确认涉案房屋至今仍由被告占有使用。被告自2020年1月起拖欠租金，但被告曾于2020年8月补交4500元，于2020年10月补交3000元。另，被告确尚未支付合同项下保证金1950元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。依据上述《房屋租赁合同》的约定，被告负有依约支付租金、水电费的合同义务。经被告自认，其确拖欠涉案房屋自2020年1月起的租金，故此，被告应依据上述合同约定及相关法律规定，继续支付2020年1月1日至合同约定租赁期限届满之日即2020年9月30日的租金。因依据上述合同第四条、第十五条的约定，被告每月应付租金实为1459.18元（2018年10月至2020年9月每月租金650元+2001年4月至2018年9月每期租金809.18元），故经抵扣被告于该欠费期间所补交租金后，被告还应向原告支付至2020年9月30日租金合计5632.62元（1459.18元/月×9个月-4500元-3000元）。至于原告主张的水费4585元，因被告对该欠费金额并无异议，故该费用依约一并应由被告负担。原告诉请租金超出部分，本院不予支持。因上述《房屋租赁合同》租赁期限已于2020年9月30日届满，原、被告双方未再续签合同，故应认定上述合同已于2020年9月30日届满终止，则被告应依据该合同第十条的约定向原告返还涉案房屋，本院对原告相关诉请予以支持。被告抗辩主张该房屋为其目前唯一住所，但并无有效证据予以证明，且是否为唯一住所亦非对抗该返还房屋义务的合法事由，本院对其上述抗辩意见不予采纳。因被告自认至今仍占有使用涉案房屋，故其应向原告支付相关占有使用费。诉讼中，原告明确其依据合同第十条约定所主张之逾期腾房滞纳金即为占有使用费性质，但该条款所约定之计收标准明显过高，原告亦无有效证据证明其存在其他相关损失，故本院酌定被告参照2018年10月至2020年9月租金标准即650元/月向原告计付2020年10月1日起至被告实际返还涉案房屋之日止的逾期腾房滞纳金（占有使用费）。原告诉请逾期腾房滞纳金（占有使用费）超出部分，本院不予支持。关于原告主张的合同项下保证金、律师费及其他滞纳金。被告拖欠租金、水费构成违约，原告依约有权没收合同项下保证金1950元。因被告自认尚未交纳上述保证金，故原告于本案中诉请被告支付有事实和法律依据，本院予以支持。原告另因向被告催收欠费确支出律师费3000元，被告亦应依据双方合同第十条的约定承担赔偿责任。至于原告主张的租金滞纳金、水费滞纳金，在原告无有效证据证明其存在其他损失的情形下，原告没收保证金及获偿律师费已足以惩罚违约及弥补损失，故本院对被告上述滞纳金诉请不再予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李志雄于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告佛山农村商业银行股份有限公司返还佛山市禅城区××××××××3楼房屋；二、被告李志雄于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山农村商业银行股份有限公司支付至2020年9月30日租金合计5632.62元；三、被告李志雄于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山农村商业银行股份有限公司支付水费4585元；四、被告李志雄于本判决发生法律效力之日起十日内，按650元/月的标准向原告佛山农村商业银行股份有限公司支付自2020年10月1日起至被告李志雄实际返还上述房屋之日止的逾期腾房滞纳金（占有使用费）；五、被告李志雄于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山农村商业银行股份有限公司支付《房屋租赁合同》（编号：机构2018011）项下保证金1950元；六、被告李志雄于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山农村商业银行股份有限公司赔偿律师费3000元；七、驳回原告佛山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如被告李志雄未按本判决指定的期间履行返还房屋义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取117元，财产保全费194元，合计311元，由原告佛山农村商业银行股份有限公司负担27元，由被告李志雄负担284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇二一年四月二十八日书记员  罗丽欣