青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民初451号原告（申请执行人）：唐冲，公民身份号码：×××，男，汉族，1961年2月14日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：魏忠，青海磐佑律师事务所律师。被告（案外人）：朱鹏，公民身份号码：×××，男，汉族，1973年12月21日出生，住湟源县。被告（案外人）：马丽，公民身份号码：×××，女，汉族，1978年11月5日出生，住湟源县。被告（被执行人）：项唯贤，公民身份号码×××，男，汉族，1976年8月2日出生，住西宁市。原告唐冲与被告朱鹏、马丽、项唯贤执行异议之诉一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月30公开开庭进行了审理。原告唐冲及其委托诉讼代理人魏忠，被告朱鹏、马丽到庭参加诉讼。被告项唯贤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。唐冲向本院提出诉讼请求：1.请求判令准许执行被执行人项唯贤位于青海省西宁市××区位于青海省西宁市××区房屋；2.本案诉讼费用由朱鹏、马丽、项唯贤承担。事实和理由：唐冲与项唯贤因借贷纠纷一案于2020年4月3日经西宁市中级人民法院审理作出（2020）青01民初637号民事判决，判决生效后，唐冲向西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）申请强制执行，要求项唯贤履行生效判决确定的债权金额共计15662953元。2020年8月5日西宁中院查封青海省西宁市××区房屋，随后，朱鹏、马丽向西宁中院提出执行异议，主张执行标归朱鹏、马丽所有，要求中止执行，西宁中院审查后作出（2020）青01执异220号执行裁定书，中止对被执行人项唯贤位于青海省西宁市××区位于青海省西宁市××区房屋的执行。唐冲不服中止执行裁定，依法提起执行异议之诉。一、青海省西宁市××区房屋所有权归项唯贤所有，系项唯贤财产，应予以强制执行。2019年10月11日唐冲已经向法院起诉项唯贤，项唯贤于2019年10月14日已经收到法院发出的相关起诉材料以及应诉通知书，朱鹏、马丽与项唯贤签订买卖合同的时间为2019年11月14日。项唯贤的行为明显存在恶意转移财产的行为，此时项唯贤与朱鹏、马丽签订的买卖合同按照常理对其真实性存疑，且明显不符合法律规定；且唐冲在得知涉案房屋有人装修时与朱鹏通话，有电话录音可证实，该买卖合同实际上是以物抵债，故该买卖合同的真实性存疑。房屋的交付法律明确规定系以登记为要件，现房屋依旧登记在项唯贤的名下，系项唯贤的财产，朱鹏、马丽提供的买卖合同不能直接作为物权变动的依据。且该买卖合同系项唯贤恶意转移财产的行为，损害唐冲的利益，根据《合同法》规定应认定该合同无效。二、即使朱鹏、马丽与项唯贤之间的买卖合同有效，合同性质应是以物抵债合同，唐冲的抵债合同较于朱鹏、马丽应具有优先性。朱鹏、马丽与项唯贤是因存在债权之后，项唯贤将该房屋以合意形式达成的以物抵债协议，是以物抵债关系。根据相关法律规定，以物抵债并不能直接排除强制执行，且唐冲和项唯贤、朱鹏、马丽与项唯贤之间的协议均系以物抵债协议，双方都没有办理不动产转移登记，且申请人唐冲抵债协议在先，申请人唐冲相较于案外人朱鹏、马丽的请求存在优先权。综上所述，城北区西海路59号6号楼1单元1092室房屋登记在被执行人项唯贤名下，案外人朱鹏、马丽与被执行人项唯贤签订的合同明显存在恶意转移财产，损害唐冲利益的行为，该合同应无效，西宁中院依照案外人朱鹏、马丽异议申请终止青海省西宁市××区房屋执行，损害了唐冲利益。故请求判决支持唐冲的诉讼请求。朱鹏、马丽答辩称，因女儿上学需要朱鹏、马丽购买沈那学区房，于2018年6月、2018年10月两次参与了中海河山郡的微信抢房，但均失败。2019年10月13日，同事张翠发来微信，说中海河山郡有房子登记在中介出售，当晚朱鹏、马丽就和中介公司联系，并与房主项唯贤达成口头购房协议。2019年11月14日早在西宁市房管所调档案查看房屋确实登记在项唯贤名下，且该房屋项下无抵押无贷款，2019年11月14日晚通过西宁卓高房地产经纪有限公司与项唯贤签订了房屋买卖协议，购买了项唯贤名下位于西宁市××区商品房，按合同约定于2019年11月14日支付购房定金50万元，同日马丽在中国银行向项唯贤转账50万元，并向委托西宁卓高房地产经纪有限公司支付了保证金和佣金1万元，2019年11月19日又从同一账号中支付第二批房款50万元给项唯贤，项唯贤分别于2019年11月14日、2019年11月19日出具收条两张，2020年3月22日朱鹏、马丽委托西宁聚诚房地产中介服务公司办理房屋更名手续，并支付服务费55000元。2020年7月5日，在西宁卓高房地产经纪有限公司负责人郭长斌在场的情况下，朱鹏、马丽从项唯贤手中取得了该商品房钥匙等相关手续，实际占有了该房屋。就涉案房屋2020年7月19日在中海河山郡物业办理了装修手续，支付了装修押金、代收建筑垃圾清运费、装修服务费、出入工本费等3968.56元，并花费了10万元对开始对房屋进行装修。2020年7月29日涉案房屋物业公司给朱鹏、马丽打电话，称又有人来领取涉案房屋的钥匙，朱鹏立即打电话给项唯贤，询问情况，项唯贤称这是他与别人之间的债务纠纷，与朱鹏、马丽购买房屋无关，告诉朱鹏如唐冲打电话询问时让朱鹏告诉唐冲，项唯贤拿了朱鹏、马丽的钱，项唯贤将涉案房屋抵押给了朱鹏、马丽。同日，朱鹏接到唐冲电话，将项唯贤告诉朱鹏的情况告知唐冲。2020年8月5日，中海物业将西宁中院（2020）青01执434号执行裁定书照片发给朱鹏，知道项唯贤名下涉案房屋被西宁中院查封，朱鹏于2020年8月8日给唐冲打电话讲明涉案房屋是朱鹏、马丽通过中介公司从项唯贤处购买的事实。2020年8月11日项唯贤给朱鹏、马丽出具房屋买卖承诺书，承诺涉案房屋无担保、无抵押、无任何纠纷。随后，朱鹏、马丽向西宁中院对涉案房屋查封提起执行异议，西宁中院作出（2020）青01执异220号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。以上事实理由均说明在法院查封前，朱鹏、马丽已合法占有西宁市城北区西海路59号6号楼1单元9层1092室房屋，且已支付全部房款，房屋过户及更名手续未办理不是因为朱鹏、马丽的原因，唐冲的诉求不合理，以物抵债的事实根本不存在。关于项唯贤恶意转移财产行为的陈述系唐冲单方推断，没有事实依据，请求法院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和当庭质证，并对本案事实认定如下：唐冲与项唯贤民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月3日作出（2019）青01民初637号民事判决，判令：项唯贤于判决生效之日起十五日内向唐冲偿还借款本金11578774元及2016年7月至2019年11月28日期间的利息2000000元、2019年2月18日至2019年11月28日期间的逾期还款利息2084179元，以上合计15662953元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117793元，唐冲负担2473元，项唯贤负担115320元。判决生效后，被执行人项唯贤未按期履行义务，申请执行人唐冲向本院申请强制执行，2020年7月30日本院作出（2020）青01执434号执行裁定书及协助执行通知书，载明因项唯贤未履行（2019）青01民初637号民事判决确定的债务，对项唯贤名下的位于青海省西宁市××区位于青海省西宁市××区的位于青海省西宁市××区房屋进行查封。随后案外人朱鹏、马丽向本院提出执行异议，本院于2020年9月14日作出（2020）青01执异220号执行裁定书，裁定：中止对被执行人项唯贤位于青海省西宁市××区位于青海省西宁市××区房屋的执行。唐冲不服中止执行裁定，提取执行异议之诉。另查明，项唯贤作为出卖人与朱鹏作为买受人通过西宁卓高房地产经纪有限公司于2019年11月14日签订《房屋买卖定金协议》，协议约定：出卖人向买受人出售其合法拥有的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据相关法律法规的规定，就该二手房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本合同。该房屋坐落于西宁市××区，商品房预售合同编号YS0381895，该房屋建筑面积共142.26平方米，其中套内建筑面积共115.07平方米，产权所有人项唯贤。该房屋成交单价为8787元，成交总价款为1250000元。房款支付方式：一次性支付1000000元整，分两次支付（2019年11月14日支付定金500000元，2019年11月21日晚18点之前支付首付款500000元），剩余房款250000元于过户至买受人名下后，一次性支付。此外，协议中还约定了出卖人和买受人向委托经纪公司支付的保证金及佣金。签订协议当日，朱鹏妻子马丽在建设银行湟源支行，用其账号为×××银行账户向项唯贤转款支付500000元购房款，2019年11月19日，马丽又从该银行账户向项唯贤转账支付500000元购房款，项唯贤分别于2019年11月14日、2019年11月19日出具编号为N00699546、N0699548收条两张，分别载明“今收到朱鹏购房定金人民币伍拾万元（￥500000元），房屋售价壹佰贰拾伍万元，面积：142026平方米，房屋地址：中海河山郡一期××楼”。2019年11月14日朱鹏向西宁卓高房地产经纪有限公司交纳保证金及佣金10000元。朱鹏、马丽在西宁卓高房地产经纪有限公司负责人郭长斌在场的情况下，朱鹏、马丽与项唯贤于2020年7月5日交付房屋钥匙、购电卡、住宅使用说明书、住宅质量说明书等相关手续。另朱鹏、马丽提交朱鹏与中海宏洋物业管理有限公司西宁分公司于2020年7月19日签订的《西宁中海.河山郡住宅装饰装修管理服务协议》、中海宏洋物业管理有限公司西宁分公司于2020年7月19日出具的收据，载明收费项目：装修押金、代收建筑垃圾清运费、装修服务费、出入证工本费，共计3968.56元，此笔款项通过马丽招商银行信用卡向中海宏洋物业管理有限公司西宁分公司转款3968.56元，朱鹏、马丽提交招商银行信用卡对账单予以印证。朱鹏、马丽提交2020年7月19日装修前户内隐蔽工程检测交接记录，有业主、装修单位、检测人的签字确认，其中业主朱鹏签字确认。朱鹏、马丽还提交项唯贤于2020年8月11日出具的《房屋买卖承诺书》，内容为“本人项唯贤委托西宁卓高房地产经纪有限公司将本人项唯贤名下位于西宁市××区商品房以全款方式出售给朱鹏（附房屋买卖、定金协议书）。本人承诺如下：1、房屋为夫妻二人共同财产，且未设定任何它项权利和无任何争议；2、该房屋与西宁中海宏洋房地产开发有限公司（2018年6月5日）签订西宁市商品房预售合同起至房屋更名过户之前无担保、无抵押、无质押等情况，无任何形式的经济纠纷，未设定任何它项权利和无任何争议；3、该房屋在更名之前的任何纠纷，均由本人负责，与该房屋新持有人无关。若本人违反上述承诺，愿意承担一切法律责任”。朱鹏、马丽提交朱鹏与西宁聚诚房地产中介服务有限公司办理房屋过户手续，办理房屋手续服务费55000元，提交房屋中介专用收据。再查明，本院在执行异议期间及执行异议之诉审理期间，分别向西宁卓高房地产经纪有限公司负责人郭长斌进行调查，其陈述一致，其证实项唯贤委托西宁卓高房地产经纪有限公司出售项唯贤名下位于西宁市××区房屋，朱鹏与项唯贤签订《房屋买卖定金协议》时其在场，见证了双方签订合同全过程，并在《房屋买卖定金协议》上签字确认，并加盖了西宁卓高房地产经纪有限公司印章，项唯贤向朱鹏、马丽交付房屋钥匙亦是在郭长斌在场的情况下进行的。在本案审理过程中，人民法院审判人员前往西宁卓高房地产经纪有限公司调取了《房屋买卖定金协议》、两张收据，加盖了西宁卓高房地产经纪有限公司印章。在执行异议期间，本院要求朱鹏、马丽将剩余购房款250000元交付本院执行，朱鹏、马丽于2020年9月8日通过马丽在建设银行湟源支行的账号×××银行账户将250000元购房款转账至本院案款账户。2020年9月22日，朱鹏、马丽向西宁市城东区人民法院提出诉前财产保全申请，西宁市城东区人民法院作出（2020）青0102财保55号民事裁定书，裁定：冻结项唯贤名下位于西宁市××区房屋的不动产产权转移及设置他项权利，期限三年。朱鹏、马丽于2020年10月20日以朱鹏、马丽为原告，被告项唯贤、西宁卓高房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案诉至西宁市城东区人民法院，请求确认项唯贤与朱鹏就位于西宁市××区房屋签订的《房屋买卖定金协议》有效；判令项唯贤在案涉房屋具备不动产证办理条件时，协助朱鹏、马丽无条件办理房屋不动产证，并承担办理不动产证时出售方所承担的所有费用（营业税和个人所得税等）；判令项唯贤承担案件保全费5000元、担保费1875元及本案诉讼费；判令卓高经经公司无偿退还保证金10000元。西宁市城东区人民法院于2020年12月24日作出（2020）青0102民初4457号民事判决，判决：一、确认朱鹏与项唯贤就位于西宁市××区房屋签订的《房屋买卖定金协议》有效；二、项唯贤在前述房屋具备办理不动产权证条件时，协助朱鹏、马丽将前述房屋过户至朱鹏、马丽名下，并按《房屋买卖定金协议》的约定承担税费；三、驳回朱鹏、马丽的其他诉讼请求。本判决已发生法律效力。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：朱鹏、马丽是否对西宁市城北区西海路59号6号楼1单元9层1092室房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，申请执行人唐冲主张项唯贤将涉案房屋在先以房抵偿欠付唐冲债务，虽提交了项唯贤出具的《以房抵债协议》，内容为“本人因唐冲借款，现承诺用资产予以偿还。城北区中海郡4号楼1单元902室住房一套。”但该协议中房屋与涉案房屋的楼号不一致，且唐冲与项唯贤民间借贷一案判决书中认定的项唯贤抵偿其借款的两套房屋并不包括涉案房屋，故其主张不能成立，不予支持。唐冲主张电话录音可证实，其在得知涉案房屋有人装修时与朱鹏通话，朱鹏认可买卖合同实际上是以物抵债的事实，首先，项唯贤出具《房屋买卖承诺书》，证明项唯贤委托西宁卓高房地产经纪有限公司将位于西宁市××区商品房以全款方式出售给朱鹏，房屋为夫妻二人共同财产，且未设定任何它项权利和无任何争议。在本案审理过程中，开庭过程中，主审法官电话连线对不到庭的项唯贤进行调查，其明确认可买卖关系存在；其次，西宁市城东区人民法院于2020年12月24日作出（2020）青0102民初4457号民事判决，判决：确认朱鹏与项唯贤就位于西宁市××区房屋签订的《房屋买卖定金协议》有效。该判决已发生法律效力。最后，朱鹏、马丽提交《房屋买卖定金协议》、项唯贤出具收条两张、房屋中介公司专用收据一张、朱鹏、马丽在西宁卓高房地产经纪有限公司负责人郭长斌在场的情况下与项唯贤交付房屋钥匙、购电卡、住宅使用说明书、住宅质量说明书等相关手续的照片、朱鹏与中海宏洋物业管理有限公司西宁分公司签订的《西宁中海.河山郡住宅装饰装修管理服务协议》、中海宏洋物业管理有限公司西宁分公司出具的收据、招商银行信用卡对账单、装修前户内隐蔽工程检测交接记录、招商银行信用卡明细单及本院调查西宁卓高房地产经纪有限公司负责人郭长斌笔录，以上证据均可证实朱鹏、马丽与项唯贤之间房屋买卖合同成立，而非唐冲主张的双方之间为以物抵债法律关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中申请执行人的优先受偿权是指抵押权、质权、留置权、工程价款优先受偿权等担保物权的优先受偿权，唐冲未提交证据证实其享有对抗朱鹏、马丽的担保物权的优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，唐冲与项唯贤民间借贷纠纷一案，本院作出（2019）青01民初637号民事判决。判决生效后被执行人项唯贤未按期履行义务，申请执行人唐冲向本院申请强制执行，2020年7月30日本院作出（2020）青01执434号执行裁定书，对项唯贤名下的涉案房屋进行查封。2019年11月14日朱鹏与项唯贤通过西宁卓高房地产经纪有限公司签订《房屋买卖定金协议》，项唯贤将涉案房屋买卖给朱鹏。在人民法院查封之前朱鹏与项唯贤已签订合法有效的书面买卖合同。其次，朱鹏、马丽在西宁卓高房地产经纪有限公司负责人郭长斌在场的情况下，项唯贤于2020年7月5日向朱鹏、马丽交付房屋钥匙、购电卡、住宅使用说明书、住宅质量说明书等相关手续。朱鹏、马丽在人民法院查封之前已合法占有该不动产。再次，朱鹏、马丽已按合同约定向项唯贤支付购房款1000000元，且将剩余购房款250000元按照本院要求交付本院执行。最后，非因买受人朱鹏、马丽自身原因未办理过户登记。综上所述，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部条件，应当对不动产买受人的物权期待权进行保护，唐冲对项唯贤的一般债权，相对于不动产买受人的物权期待权，不具有法定优先的地位。结合本案查明的事实和证据，应当认定朱鹏、马丽对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。唐冲主张对西宁市城北区西海路59号6号楼1单元9层1092室房屋继续执行的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款一项之规定，判决如下：驳回原告唐冲的诉讼请求。案件受理费13800元，由唐冲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 纳 敏审判员 李 娟人民陪审员 王秀芬二○二一年四月十三日书记员 张 媛附：本案适用相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。