山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋03民终210号 上诉人（原审原告）：张建光，现住阳泉市。 被上诉人（原审被告）：阳泉金联置业建设有限责任公司。 法定代表人：姚培林，职务董事长。 委托代理人：李峰，山西硕明律师事务所律师。 上诉人张建光因与被上诉人阳泉金联置业建设有限责任公司（以下简称金联置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2020）晋0302民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张建光、被上诉人金联置业公司的委托代理人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建光向一审法院起诉请求：1.依法判决确认被告逾期未给原告办理房屋产权登记行为违约，并判决其立即为原告办理房屋产权登记；2.判决确认《房屋买卖协议》中约定的逾期办理房屋登记违约金约定比例过低，不足以弥补原告实际遭受的损失，判令其向原告按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付逾期办理房屋产权登记的违约金261900元；3.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定的事实：半山公馆系被告金联置业公司开发建设的商品房项目。2010年3月31日，原告张建光与被告金联置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告半山公馆××单元601号房屋，建筑面积147.89㎡，单价3398.4元/㎡，总价502589.38元；买受人应于2010年3月31日一次性付款；出卖人应当在2010年12月31日前将商品房交付买受人使用，且应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。次日，原告张建光向被告支付全部购房款，被告金联置业公司向原告交付上述商品房。原告收房后多次要求办理房屋产权登记，但截至起诉之日，因半山公馆占用的开发区土地未办理相关手续，被告金联置业公司无法协助原告张建光办理房屋产权登记，双方形成诉讼。 另查明，2005年7月19日，阳泉经济技术开发区管委会（合同称甲方）与被告金联置业公司（合同称乙方）签订《新泉北路开发区段拆迁工程暨上××村（西部）、平××村（部分民宅区）旧村改造工程项目总承包合同》，约定甲方负责将该项目所涉用于拆迁安置及商品房开发的约200亩土地的使用权以商住用地出让方式办理至乙方名下，所涉费用由甲方负担。本案半山公馆项目占用土地为该项目所涉土地的一部分。 一审法院认为，《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。原告张建光依约向被告支付了购房款，被告金联置业公司应依约交付商品房并协助原告办理房屋产权登记，但其交房后一直未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋产权登记系行政机关的职责，被告金联置业公司仅有协助的义务，故原告要求被告为其办理房屋产权登记的诉求于法无据，不予支持。原告关于违约金约定比例过低，不足以弥补其实际损失，要求增加违约金的诉求，因原告未提供证据证明其实际损失，故原告诉求不予支持；原、被告在《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金按已付房价款的0.1%计算，故被告金联置业公司应依约向原告支付违约金502.59元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告金联置业公司于本判决生效后十日内支付原告张建光违约金502.59元。二、驳回原告张建光的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告金联置业公司负担。一审判决送达后，张建光不服，上诉至本院。 张建光上诉请求：1.撤销原判；2.改判被上诉人支付上诉人违约金261900元；3.改判被上诉人协助上诉人办理案涉房屋权属登记。事实与理由：1.原判认定事实错误。原判称上诉人要求被上诉人为其办理房屋产权登记的诉求于法无据，不予支持，与事实不符。上诉人在一审中对该诉讼请求进行了完善和变更，并当庭向法庭提交了完善诉讼请求的书面文件，内容为“依法判决被告无条件协助原告办理房屋权属登记”，原审判决对上诉人完善的诉请置若罔闻，却揪住上诉人在民事上诉状中不太完善提法，属于明显偏袒被上诉人，同时，也是为了恶意驳回上诉人的合法诉请所做的恶意裁判行为，有悖法律公平公正，应予纠正。2.原判适用法律不当，司法不公。上诉人要求增加违约金的诉求，原判以上诉人未提供证据证明其实际损失为由，不予支持，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......合同没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，买卖合同约定的违约金比例明显过低，上诉人提出请求要求变更约定比例，上诉人损失数额难以确定，因此要求按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金是有明确的法律依据的。3.同案不同判。目前，全国法院对此类案件的裁判，均是以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的。一审裁判不能同案同判，也反映了其裁判不公的一面。 金联置业公司答辩称，1.上诉人陈述在一审向法庭提交了完善诉讼请求的书面文件，但是这个情况与事实情况不符，一审过程中上诉人从来没有提出过任何变更诉讼请求的口头或者书面要求；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对出卖人是否承担逾期办证的违约责任有明确的限制条件，它需要同时符合两个条件，第一是由于出卖人的原因，第二是除当事人有特殊约定以外，而本案在一审开庭过程中，被上诉人就提供了很多证据，证明案涉土地没有理顺土地手续的历史原因，这个原因不在于被上诉人，而且双方买卖合同中对逾期办证的违约责任也有明确约定，所以说本案不符合该条约定的情形；3.上诉人如果主张违约金，违约金本质也是一个债权请求权，既然是债权，就应适用诉讼时效制度的有关规定，所以上诉人有关违约金的诉求明显超过法定诉讼时效；4.上诉人所说同案不同判的问题，这个说法是片面的，我们也有相关案例证明是以合同约定的违约金作出的裁决。 经本院审理，对一审查明的案件事实予以确认。二审中，被上诉人提供2020年12月1日签发的阳泉市人民政府办公室专题会议纪要一份，用以证明被上诉人一直在积极要求政府部门推进办理土地手续。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是：上诉人要求协助办理房屋权属登记及支付违约金261900元的请求应否支持。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失时，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，当事人双方签订的房屋买卖合同依法成立，受法律保护，当事人双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。上诉人虽主张合同约定的违约金比例过低，但未提供充分证据证明合同违约给上诉人造成了实际损失，故上诉人关于支付违约金261900元的请求，无事实和法律依据，不予支持。被上诉人不具有办理房屋权属证书的职能，上诉人亦未提供证据证明被上诉人拒绝履行协助义务，故上诉人的该项主张证据不足，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张建光负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭永生 审判员  张敏芳 审判员  王 健 二〇二一年四月六日 书记员  李海旭