贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1986号上诉人（原审被告）：遵义市新广房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区成都路东方星园星槐园5号房。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄祖兴，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘杰，男，1969年10月2日出生，汉族，住所地遵义市红花岗区。上诉人遵义市新广房地产开发有限公司（以下简称新广房开公司）因与被上诉人刘杰商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初6917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人新广房开公司上诉请求：一、撤销（2020）黔0303民初6917号民事判决第一、二、三项判决；二、依法改判驳回刘杰在原审中的全部诉讼请求；三、一审、二审诉讼费由刘杰承担。事实和理由：一、原审法院在认购书未解除的前提下判决上诉人返还购房款、维修基金并承担利息的判决没有法律依据。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《认购书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，刘杰在诉讼请求中并未诉请解除《认购书》，新广房开公司也未反诉解除，原审法院在《认购书》合法有效的情况下适用《合同法》第九十七条判决上诉人返还购房款、维修基金并承担利息属法律适用错误，原审判决依法应当予以撤销。二、上诉人与被上诉人签订的《认购书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，不具备法定或约定解除条件。上诉人在与被上诉人签订《认购书》之后一直积极履行合同义务，至今仍为刘杰保留认购书约定的商品房，上诉人从始至终都愿意与被上诉人签订《商品房买卖合同》，一直积极与被上诉人进行协商，上诉人不存在任何违约行为，不存在《合同法》第九十四条中规定可以解除合同的情形，也不存在约定解除的情形。三、双方签订《商品房买卖合同》的障碍已经不存在，双方的合同目的完全可以实现。《商品房买卖合同》未签订的原因系第三方测量错误，导致上诉人按原合同履行会产生一定损失，2020年9月9日，在经过公司同意后，上诉人同意在增加面积的情况下，始终愿意按原合同约定的价款履行，上诉人在一审中也明确向被上诉人发出签约的意思表示，因此，双方的合同目的完全可以实现。上诉人与被上诉人均为可以成功签订《商品房买卖合同》共同付出了较大的努力，如在合同目的可以实现的情况下允许解除合同，无疑会使合同的约束力以及市场交易的环境遭到破坏，造成当事人交易成本的增加，于社会整体利益无益。综上所述，请求人民法院依法撤销原审判决，支持上诉人上诉请求。被上诉人刘杰辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求人民法院依法维持原判。被上诉人刘杰一审向法院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决新广房开公司立即退还刘杰的购房款实收530,000.00元；2、请求人民法院判决刘杰从2019年8月支付资金占用费年利率6%；3、本案诉讼费由新广房开公司承担。一审法院认定事实：2019年3月25日，刘杰向新广房开公司出具《分期付款承诺书》，载明购买新广房开公司位于遵义恒大城项目167-223号商业用房，付款方式为两年分期付款，承诺于2019年3月25日至2021年3月22日分期付清购房款，每逾期一天，按未归还款总额的万分之一，向新广房开公司支付违约金，最终付款时间及金额以签署的《商品房买卖合同》为准。该承诺书签订后，刘杰按承诺书陆续向刘杰支付购房款。截止2019年6月21日分期付清房款共计524,514.00元，维修基金4,277.00元。新广房开公司向刘杰共出具金额574,934.00元的收据。后刘杰要求新广房开公司签订《商品房买卖合同》，新广房开公司以涉案房屋面积不符，要求刘杰补交房款，刘杰不予认可。案件审理过程中，刘杰主张交款后，多次要求新广房开公司签订合同，新广房开公司答复公摊面积未搞清楚，是第三方原因测量错误。新广房开公司主张要求刘杰补差，刘杰未补，经协调后新广房开公司同意在刘杰不补差款的条件下签订合同，新广房开公司仍不签订。一审法院认为：刘杰向新广房开公司出具《分期付款承诺书》，载明购买新广房开公司位于遵义恒大城项目167-223号商业用房，该承诺书为预约性质，本案为商品房预约合同纠纷。刘杰按照约定提前支付了房款，表明其购买涉案房屋意愿明确主动，尽早签订《商品房买卖合同》明显有利于刘杰，如刘杰迟延签订合同明显有违常理。双方因涉案房屋面积等问题发生争议，刘杰主张交款后，多次要求新广房开公司签订合同，新广房开公司答复公摊面积未搞清楚，是第三方原因测量错误。新广房开公司主张要求刘杰补差，刘杰未补，经协调后新广房开公司同意在刘杰不补差款的条件下签订合同，刘杰、新广房开公司上述陈述均未提交证据予以证明。此外，新广房开公司主张曾经通知刘杰签订合同，也未提交证据予以证明。故本案中，《商品房买卖合同》未签订，预约合同不能继续履行，不能归责于刘杰或新广房开公司一方。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，新广房开公司应当向刘杰返还交纳购房款及维修基金。关于利息，系原物产生的孳息，新广房开公司也应予以返还。新广房开公司主张刘杰已交纳5万元定金应扣除，无事实依据，不采纳。一审法院判决：一、新广房开公司于本判决生效之日起5日内返还刘杰购房款及维修基金共计528,491.00元。二、新广房开公司于本判决生效之日起5日内返还刘杰自2019年8月1日至款项付清之日的利息（其中，2019年8月19日前的利息以尚欠购房款及维修基金总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至款项付清之日的利息以尚欠购房款及维修基金总额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回刘杰的其他诉讼请求。案件受理费4,550.00元（已减半收取），由刘杰承担550.00元，新广房开公司承担4,000.00元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据各方当事人二审中的诉辩主张，本案争议焦点为：刘杰要求新广房开公司返还购房款及承担相应损失的诉请应否支持。首先，根据刘杰向新广房开公司出具《分期付款承诺书》载明的内容可知，其有意购买相应房产，并提前支付了房款。而新广房开公司以面积误差等理由迟延签订《商品房买卖合同》，但其又未向刘杰及时提供相关主管部门或权威机构出具的测绘报告，并说明弥补差价的原因，故在合理时间内新广房开公司未积极履行自身义务导致双方未能签订正式买卖合同，过错在于新广房开公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对刘杰要求返还购房款及承担利息损失的请求，应予支持。其次，刘杰在诉请事项中虽未直接要求解除双方的房屋购买意向，但其要求新广房开公司退还全部购房款及赔偿损失的意思表示及理由即为解除双方的购买合议，故对新广房开公司上诉认为刘杰并未要求解除合约而判令其退还房款的理由与本案事实不符，不予采纳。第三，虽然新广房开公司表示现在可以随时签订正式的商品房买卖合同，但在其因迟延履行义务使得刘杰享有的合同解除权条件成就时，该权利并不因新广房开公司愿意继续履行而消灭，是否继续履行的权利由刘杰享有，在刘杰选择解除购买意向并要求退还购房款及损失的情况下，应予支持。综上所述，新广房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由遵义市新广房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 佘  异审判员 张  鹏审判员 令狐荣强二〇二一年四月二十九日法官助理徐星星书记员罗然