北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初2165号原告（反诉被告）：刘东明，男，1964年1月22日出生，汉族，教师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘菲菲（刘东明之女），员工，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：欧瑞娜，女，1979年1月2日出生，汉族，个体工商户，住河北省邢台市南和县。委托诉讼代理人：韩伟明（欧瑞娜之夫），北京多加利商贸有限公司经理，住河北省邢台市南和县。被告：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起,男,该公司法务。原告刘东明与被告欧瑞娜、北京链家置地房地产经纪有限公司（链家置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘东明及其委托诉讼代理人刘菲菲，被告欧瑞娜及其委托诉讼代理人韩伟明，被告链家置地公司委托诉讼代理人孙凤起均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘东明向本院提出诉讼请求：1.判令欧瑞娜支付自2019年10月18日至2020年10月8日房屋租金60666元；2.判令欧瑞娜支付违约金5200元；3.判令欧瑞娜赔偿我精神损害抚慰金20000元；4.判令欧瑞娜赔偿我误工费及其他费用10000元；5.判令欧瑞娜支付水电燃气费364元；6.判令欧瑞娜支付我家具的拆卸搬运费3760元；7.判令欧瑞娜支付我房屋占用费58800元（自2020年10月9日起至2021年1月15日，每日600元计算）；8.判令欧瑞娜将家具家电从北京市海淀区北辰香麓观麓园x号房屋搬出并支付2021年1月16日至实际搬离之日的保管费，按每天100元计算。本案诉讼费由欧瑞娜承担。事实和理由：2019年9月底，我找到链家置地公司就海淀区冷泉林语山庄三区x号房屋办理出租事宜。2019年10月11日我与欧瑞娜、链家置地公司签订租赁合同，欧瑞娜交给我房屋定金5200元，我当天将房屋钥匙交给欧瑞娜。在房屋租赁期间，双方多次协商房屋租金支付问题，但欧瑞娜以各种理由搪塞，至今未付一分钱的房租。2020年10月8日，我方跟欧瑞娜及链家置地公司中介等人办理房屋交接，但双方发生争议后报警，欧瑞娜随警察离开，我收回房屋。现为了维护我自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。欧瑞娜辩称，一、关于刘东明的诉讼请求第1项，租金因为房屋有电梯噪音不能按照5200元每月计算，应该减半。第2项违约金我方不应承担，因为我方没有违约，相反违约方是刘东明，刘东明应支付答辩人违约金5200元。第3.4项诉讼请求没有事实和法律依据，我方不应承担。第5项燃气费和电费是预付费，不存在欠费，水费当时交接中断，水费未交接。第6.7.8项我不认可，租房合同中约定家具是属于刘东明的，在2020年10月8日做交接时，刘东明逼着把我赶走，后在警察协调下我才离开，当天房屋已交接不存在占用。所以房子是对方的，家具是对方的，拆家具搬家具都是刘东明的事情，与我方无关，诉讼费由法院依法判决。二、起诉状所述不是事实，真实情况是刘东明隐瞒电梯噪音的实际情况，和我方签订合同，等我方买家具、电器搬家入驻后才知道，后因对方说修理我方才没有退房，后来电梯修复以后房东强行让我们搬家。综上，本案房屋租赁合同的解除是刘东明违约导致的，所以违约责任应当由刘东明承担。链家置地公司辩称，刘东明的诉讼请求与我方无关，我方不发表答辩意见。欧瑞娜向本院提出反诉请求：要求刘东明负担我方损失，包括房屋中介费4160元，买家具电器16322元，违约金5200元，房屋维修期间的房租应扣除6240元（从2020年9月3日至2020年10月8日），网费支出880元，押金5200元，刘东明违约导致我方再次找房的中介费3000元，刘东明违约导致我方再次搬家产生费用2000元。本案诉讼费由刘东明承担。事实与理由：本案房屋租赁合同的解除是被反诉人违约导致，所以违约责任应由被反诉人承担，望法院依法判决。刘东明辩称，就违约责任认定，合同明确约定了租金的支付时间，但是对方未按时交纳租金。合同中规定延期支付租金达10日的，我方有权解除合同。因此就对方提出的各项损失，我方不予认可，违约责任在对方。就电梯噪音问题，在合同签订及看房过程中，电梯声音问题一直存在，对方对此是知情的。对方向我方反应电梯噪音问题，我方去找物业，物业答复我们说电梯噪音是正常现象。但是欧瑞娜一直就这个问题找我们，后来物业同意给提供增值的物业维修服务。电梯属于公共设施，我方也无权对电梯进行维修等，我方也只能通过物业来解决该问题。对方现在以电梯噪音为由拒绝交纳房租没有合同依据。就家具问题，从2019年10月11日签订合同后，对方并没有告知我方任何家具购买详情。对方的微信付款我方不知情，网费的损失是由于对方违约导致的损失，浴室花洒等在租房时都是完好的，电视等家具家电我方认为是二手的家电，价值并没有那么高且购买时并未与我方协商。冰箱等是对方在合同签订之前购买的，我方不予认可。对方在合同签订前后自行购买的家具家电，没有告知并与我方协商，我方不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年10月11日，刘东明（甲方）、欧瑞娜（乙方）、链家置地公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定欧瑞娜承租刘东明位于北京市海淀区冷泉林语山庄三区x号房屋，租期自2019年10月18日至2024年10月17日，租金每月5200元，按季支付，共计312000元。押金5200元，随第一笔租金支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内由甲方承担物业管理费、车位费，由乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房租租赁水费、上网费。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。就合同解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的；2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的……乙方有上述情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。经甲乙双方友好协商一致，乙方配合甲方自行购买房屋家具家电供乙方使用，家具家电费用由甲方承担。上述合同签订后，欧瑞娜支付刘东明押金5200元，2019年10月11日，刘东明将房屋交付给欧瑞娜，欧瑞娜于2019年10月13日入住诉争房屋。入住当天，欧瑞娜向刘东明提出电梯噪音问题并要求刘东明予以维修。租赁期间，欧瑞娜称在诉争房屋内购买三门柜一个、内推拉柜一个、床二张（购买价格共8800元）、海尔冰箱一台（购买价格4349元）、餐桌椅一套（一桌四椅，购买价格799元），更换了室内花洒、地漏、坐便并办理宽带服务。根据欧瑞娜提交微信聊天记录显示，2019年10月4日，刘东明代理人马兆艳称“洗衣机和那个冰箱你按照你自己的需求，你自己买，然后呢，等咱们后面一块算账就行了”。2019年10月13日，欧瑞娜向马兆艳提出诉争房屋电梯存在噪音过大问题，马兆艳答应找中介来维修，后双方多次就电梯噪音一事进行沟通。庭审中，刘东明称签订合同及看房过程中，欧瑞娜对电梯的声音是知情的，欧瑞娜搬入诉争房屋后提出电梯噪音问题，物业公司也答复是正常现象，因欧瑞娜一直找刘东明反映该问题，物业才同意提供增值的物业维修服务，欧瑞娜无权以电梯噪音为由拒绝交纳房租。链家置地公司工作人员庭审中称带欧瑞娜查看诉争房屋时，没有注意到诉争房屋的电梯与其他楼的电梯存在明显的声音差异。2020年9月3日，物业公司在维修诉争房屋所在单元电梯时对诉争房屋墙壁进行剔凿，将诉争房屋墙壁凿穿一个洞。2020年10月8日，双方现场办理房屋交接产生争议，双方未完成房屋交接手续，报警后欧瑞娜离开，刘东明收回诉争房屋。现场经链家置地公司中介查看，电费欠费620.76元，水费水表示数同刘东明提交的水表照片一致，燃气剩余321.7立方米。本案中，就刘东明主张的各项损失，要求欧瑞娜支付2019年10月18日至2020年10月8日的租金及违约金，另要求欧瑞娜支付误工费及其他费用，系因其购买装修材料准备装修诉争房屋但因欧瑞娜拖延搬离导致的误工费；要求欧瑞娜支付水电燃气费，其中水费欠费590元，电费欠费620.76元，扣除剩余燃气费846.07元，欧瑞娜尚欠364.69元；要求欧瑞娜支付房屋占用费及拆卸搬运费，系因欧瑞娜搬走时将其购买的家具家电留在诉争房屋，其按每天600元主张房屋占用费至2021年1月15日。2021年1月15日，其将上述物品搬到了其在观麓园x号房屋处，要求对方按照每天100元向其支付保管费；要求欧瑞娜支付精神损害抚慰金。就欧瑞娜主张的各项损失，要求刘东明支付房屋中介费，系租赁诉争房屋时的中介费用；要求刘东支付家具电器费，系其租赁期间购买的家具、电器、洁具的费用；要求刘东明支付违约金并退还押金；要求刘东明支付网费，系其在诉争房屋办理的宽带服务费用；要求刘东明支付其再次租房搬家的中介费、搬家费，系因刘东明违约导致产生的费用。另因2020年9月3日至2020年10月8日诉争房屋维修电梯导致诉争房屋凿洞，要求就该期间的租金予以扣除。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告之间签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2020年10月8日刘东明收回诉争房屋，双方一致同意合同于该日解除，本院不持异议。就本案中刘东明的各项损失，因欧瑞娜承租房屋后未按照合同约定支付租金，就其要求欧瑞娜支付租金及迟延支付租金的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持；就其要求欧瑞娜支付误工费及其他费用的诉请，刘东明未提交充足证据证明其损失，本院不予支持；就其要求欧瑞娜支付水电燃气费的诉请，于法有据，数额合理，本院予以支持；就其要求欧瑞娜支付房屋占用费及拆卸搬运费的诉请，因租赁期间欧瑞娜按照合同约定自行购买的家具家电，系日常生活必需品，且价格未见明显不合理之处，因此按照合同约定家具家电费用应由刘东明负担，上述家具家电亦应归刘东明所有，因此就该诉请，本院不予支持；就刘东明主张的精神损害抚慰金，于法无据，本院不予支持。就本案中欧瑞娜的各项损失，欧瑞娜称诉争房屋存在电梯噪音问题主张刘东明违约，本院认为合同签订前双方进行过现场看房，欧瑞娜对此未提出异议，链家置地公司工作人员亦表示诉争房屋电梯声音与其他楼电梯不存在明显差异，欧瑞娜称电梯存在噪音仅是其主观感受，未提交充分证据证明该噪音影响其使用诉争房屋，且承租后欧瑞娜一直实际居住使用诉争房屋。因此就欧瑞娜该项主张，本院不予采信。因欧瑞娜未按照合同约定支付租金，存在违约行为且导致合同解除，应承担相应的违约责任，因此就欧瑞娜主张的房屋中介费、违约金、网费、再次租房搬家的中介费、搬家费的诉请，本院不予支持；就欧瑞娜主张的家具电器费，其中其主张更换的花洒、地漏等洁具，无合同约定，亦未提交充足证据证明，本院不予主持。其购买的冰箱、餐桌椅、柜子、床等家具家电系日常生活必需品，价格未见明显不合理之处，本院予以支持；就其要求对诉争房屋维修电梯导致诉争房屋凿洞期间的租金予以扣除的诉请，因合同约定因维修房屋影响使用的，应相应减少租金或延长租赁期限，因此本院对该期间房屋租金予以酌情扣减；就其要求刘东明退还的押金，本院一并于其应支付的房屋租金中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、欧瑞娜于本判决生效后7日内支付刘东明租金52693.33元、违约金5200元、水电燃气费364元；二、刘东明于本判决生效后7日内支付欧瑞娜家具家电费13948元；三、驳回刘东明其他诉讼请求；四、驳回欧瑞娜其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1738元，由刘东明负担1043元，已交纳；由欧瑞娜负担695元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费438元，由欧瑞娜负担211元，已交纳；由刘东明负担227元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员  陈迎宾二〇二一年四月八日书记员  李永瑞