河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终672号 上诉人（原审被告）：河北万昌房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市霸州市112国道南侧、106国道西侧益津国际广场B12-013，统一社会信用代码91131081556082670B。 法定代表人：李勇强，总经理。 委托诉讼代理人：张勇，男，1979年8月19日出生，汉族，现住霸州市，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：刘伟杰，河北厚正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郝立杰，男，1971年5月24日出生，汉族，现住文安县。 委托诉讼代理人：王长青，河北天禹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王欢，河北天禹律师事务所律师。 上诉人河北万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）因与被上诉人郝立杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初5596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万昌公司上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判解除《商品房买卖合同》或发回重审；诉讼费由郝立杰承担。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》应解除。郝立杰与霸州市益津商业经营管理有限公司签订《委托市场培育合同》，并出具授权委托书，该合同及委托书系真实意思表示，合法有效，应视为郝立杰对自身权益的处置。根据《委托市场培育合同》及《授权委托书》，商业广场未开业前郝立杰享受购房优惠，不再要求其它，也不再要求向其交付房屋。万昌公司不应该承担违约责任。郝立杰没有损失，更未提供损失证据，根据司法解释规定，不应判令万昌公司承担违约金。原判判令万昌公司承担违约金错误。原判扣减因大气环保停工天数过少，原判计算的违约金过高，应纠正。 郝立杰答辩称，一审中郝立杰的诉请解除合同，万昌公司要求解除合同，郝立杰认可。万昌公司与霸州市益津商业经营管理有限公司系关联企业，两个公司的股东一致，且万昌公司向法庭提交的《委托市场培育合同》与本案没有关联性。合同约定，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，并要求出卖人支付违约金。万昌公司至今未交付房屋，已经构成违约事实，理应承担相应违约责任。如郝立杰要求履行合同，郝立杰可要求万昌公司自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；如郝立杰要求解除合同的，万昌公司应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向郝立杰支付违约金。但本案为系列案件，2019年11月4日廊坊市中级人民法院作出（2019）冀10民终5180号判决书及2020年10月15日霸州市人民法院作出的（2020）冀1081民初3575号民事判决书，该两份判决均是业主要求继续履行合同并要求万昌公司支付日万分之五的违约金，但一、二审法院均判决认定业主的诉求过分高于损失，故法院依法调整为按中国人民银行同期贷款利率4.75%的1.3倍计算违约金。另外根据万昌公司解除合同系列案件，万昌公司并未提出上诉，有部分是调解结案的，由此可以说明万昌公司对于郝立杰产生损失是知情的且是认可的，故根据《中华人民共和国民法典》第585条第二款规定“约定的违约金低于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。”现郝立杰的实际损失远远高于格式条款中约定的已付房款1%的违约金，且郝立杰目前还在向银行按时偿还银行贷款（包括本金及银行贷款利息），因此郝立杰的损失应当予以调整。损失依据为：在《九民会议纪要》出台之前，应当按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算违约金，后期按照法院调整的全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率4.2%支付违约金符合法律规定。万昌公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回，维持原判。 郝立杰向一审法院起诉请求：1．解除原、被告双方签订的房屋买卖合同，依约返还购房款169259元，并给付原告至实际给付购房款之日止的违约金及银行贷款利息；2．诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月20日，原告与被告万昌公司签订《商品房买卖合同》（合同编号ＹＪＧＪ-1037）。合同约定原告购买被告开发的位于霸州市112国道南侧、106国道西侧益津国际广场第Ａ区，建筑面积30.06平方米，每平方米单价5630.71元，总价款169259元。原告于2015年1月28日交纳购房首付款89259元，剩余购房款80000元以银行按揭贷款方式于2016年1月28日支付，贷款年利率为5.39%。合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；遭遇不可抗力出卖人可据实予以延期。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。另查，原告与霸州市益津商业经营管理有限公司签订了《“益津国际购物中心”委托市场培育合同》，该合同第一条约定，委托经营场所为第Ａ区Ａ1、Ａ2座01单元1-4115号商铺；第七条规定，……5、双方约定，原告委托霸州市益津商业经营管理有限公司与被告直接办理房屋交接手续，包括房屋的交接与验收，原告无需再与被告直接办理房屋交付手续。依照该合同，2016年12月8日，霸州市益津商业经营管理有限公司与被告万昌公司就“益津国际项目”第Ａ区Ａ1、Ａ2号楼整栋楼进行了移交。但涉案房屋至今未取得交付使用批准文件。 《霸州市人民政府办公室关于印发（2015修编版）的通知》证实，重污染天气应急响应分为四个等级，其中四级应急响应的措施不包括建筑工程停止施工的措施。根据霸州市建设局发布的相关文件及霸州市大气污染治理工作领导小组办公室关于预警发布情况的统计可知，自原、被告购房合同签订之日即2015年11月20日起至原、被告约定的交房日期2016年12月30日期间，因政府有关机构的行为导致被告停工135.5天，顺延135.5天后至2017年5月15日，自2016年12月31日至2017年5月15日因政府有关机构的行为导致被告停工86.5天，顺延86.5天后至2017年8月9日，自2017年5月15日至2017年8月9日期间未停工。 一审法院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。原告依约交付了购房款，被告未依约于2016年12月30日前向原告交付房屋。被告主张已于2016年12月8日将包含原告房屋的整栋楼交付给受原告委托收房的霸州市益津商业经营管理有限公司，应视为向原告交付了涉案房屋。但该房屋至今未取得交付使用批准文件，不符合双方在《商品房买卖合同》第八条中对交付条件的约定，故对被告的该主张不予支持。在合同履行过程中，政府相关部门多次发布文件，因大气污染及其他问题要求停工，该事实属于可以据实延期的事由，因此造成被告在约定的期限内不能履行交房义务的，应当顺延履行期限，在顺延履行期间发生新的延期交房事由的，履行期限继续顺延。被告主张高考期间应计入合理停工期限，因被告未举证证实涉案工程是否对考场或考生休息产生影响，对被告的此项主张不予支持。四级应急响应的措施不包括建筑工程停止施工的措施，不属于可以据实延期的事由，亦不予计入停工期限。自原、被告购房合同签订之日即2015年11月20日起至原、被告约定的交房日期2016年12月30日期间，因政府有关机构的行为导致被告停工135.5天，顺延135.5天后至2017年5月15日，自2016年12月31日至2017年5月15日因政府有关机构的行为导致被告停工86.5天，顺延86.5天后至2017年8月9日，自2017年5月15日至2017年8月9日期间未停工，故交房日期应顺延至2017年8月9日。被告至今仍未按约定交付房屋，致使合同目的无法实现，原告作为买受人要求解除合同，被告亦同意解除，故对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。因被告违约致使合同目的不能实现，合同解除后，被告应返还原告购房款并承担相应的违约责任。被告认为原告从购房优惠中已获收益44993元，没有实际损失，所以不应计算违约金，被告的该主张无事实和法律依据，不予支持。合同约定，合同解除被告按“买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，该约定过低，原告要求予以调整，该院予以支持。原告主张的违约金可比照原告的利息损失计算：以首付款89259元为基数，自2015年1月28日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至被告实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以贷款额80000元为基数，自2016年1月28日至被告实际返还之日按贷款年利率5.39%计算。该院判决：一、解除原告郝立杰与被告万昌公司于2015年11月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号YJGJ-1037）；二、被告万昌公司于本判决生效之日起七日内返还原告郝立杰购房款169259元，并赔偿原告相应的利息损失（计算方式为：以首付款89259元为基数，自2015年1月28日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至被告实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以贷款额80000元为基数，自2016年1月28日至被告实际返还之日按贷款年利率5.39%计算）。 本院二审期间，被上诉人提交还贷账户历史交易明细清单，证明还贷款情况。上诉人发表质证意见：对清单的真实性没有异议。本院对交易明细清单的真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任：如逾期交房，按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。 本院经审理查明的其他事实，与一审法院查明的事实无异。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，本院围绕当事人的上诉主张进行审理。案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。二审中，郝立杰针对案涉合同第九条中“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日”及“按1%向买受人支付违约金”发表意见为“该格式条款无效”。本院认为，郝立杰作为完全民事行为能力人，对签署合同应有充分的认知和表达能力，应当预见到签署合同行为的法律后果，故郝立杰陈述“该格式条款无效”的意见，难以采信。 综合审查在案证据，一审法院扣减因政府有关机构的行为导致的停工天数，认定交房日期应顺延至2017年8月9日，有事实基础。万昌公司上诉称一审判决扣减因大气环保停工天数过少，无充足有效证据支持。万昌公司未能在2017年8月9日前交付房屋，构成违约。案涉合同约定逾期交房超过60日后，郝立杰有权解除合同。本案中，万昌公司在2017年10月9日未能交房，郝立杰有权解除合同。《商品房买卖合同》约定郝立杰解除合同的，万昌公司应当自郝立杰解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付款的1％向郝立杰支付违约金。郝立杰未向万昌公司发送“解除合同通知”，故郝立杰诉至法院日（2020年10月30日）为郝立杰解除合同通知到达万昌公司之日。万昌公司应于2020年11月30日前退还全部已付款，并按已付款的1％向郝立杰支付违约金，即万昌公司应向郝立杰支付违约金为1692.59元。 双方约定“解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款”，对于超过30天未退还全部购房款的违约责任，双方没有约定。故郝立杰一审辩论中“双方在合同当中对解除的违约金约定过低”的意见，难以采信。但，万昌公司自郝立杰主张解除合同诉至法院仍未退还郝立杰已付款，应当支付占用资金的利息，即以169259元为基数，自2020年11月30日起按全国银行业间同业拆借中心贷款市场报价利率计算。截至2020年11月29日，郝立杰已归还银行的借款利息系万昌公司违约造成的损失，应由万昌公司赔付。 综上所述，河北万昌房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初5596号民事判决第一项，即解除郝立杰与万昌公司于2015年11月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号YJGJ-1037）； 二、变更河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初5596号民事判决第二项为河北万昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还郝立杰购房款169259元并赔偿利息损失（以169259元为基数，自2020年11月30日起至实际退还购房款之日止，按全国银行业间同业拆借中心贷款市场报价利率计算；以贷款额80000元为基数，自2016年1月29日至2020年11月29日按贷款年利率5.39%计算）； 三、河北万昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付郝立杰违约金1692.59元； 四、驳回河北万昌房地产开发有限公司其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3685元，由河北万昌房地产开发有限公司负担3000元，由郝立杰负担685元。二审案件受理费3685元，由河北万昌房地产开发有限公司负担3000元，由郝立杰负担685元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二一年四月二十六日 法官助理 宋 巍 书 记 员 于学娇