江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初6441号原告：宋长铸，男，汉族，住连云港市开发区。原告：宋政熠，男，汉族，住连云港市海州区。二原告共同委托诉讼代理人：孙加庆、刘洁，江苏成器律师事务所律师。被告：连云港申安物业服务有限公司，住所地连云港市海州区人民路66号宝安商业广场BC区2层C32号。法定代表人：方锡贤。被告：方锡贤，男，汉族，住上海市卢湾区。被告：丁力，男，汉族，住连云港市海州区。原告宋长铸、宋政熠与被告连云港申安物业服务有限公司（以下简称申安物业公司）、被告方锡贤、被告丁力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋长铸、宋政熠的委托诉讼代理人刘洁、被告丁力到庭参加诉讼。被告申安物业公司、被告方锡贤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋长铸、宋政熠向本院提出诉讼请求：1.判令解除租赁合同、恢复房屋原状并返还房屋；2、请求判令被告申安物业公司支付原告租金6万元及违约金（租金自2018年12月1日起，计算至2019年11月30日止，违约金自2018年12月1日起暂计算至2020年8月31日止为11165元，暂合计71165元，自2020年9月1日起每逾期1日，违约金增加25.31元，至实际给付之日止，按照银行贷款市场报价利率四倍标准计算）；2、请求判令被告方锡贤、被告丁力对被告申安物业公司的债务承担共同偿还责任；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年4月22日签订了《宝安商业广场租赁合同》，将坐落在连云港市人民路66号宝安商业广场区09-2号租与被告，合同就租赁期限、租金的支付、违约责任等作了明确约定。约定了自2018年9月1日至2020年8月31日，每月的租金收入为人民币5000元，被告按季度平均支付，三个月的（季度）合计租金15000元，约定了先支付后使用。合同另约定了违约责任，若被告方逾期六十日未向原告支付本合同约定的租金收入，原告有权向人民法院起诉，并要求被告方每日按约定租金（叁个月租金）的千分之壹向原方支付违约金。被告于2018年8月22日起，至今未支付原告房租，原告曾多次催要无果。2020年6月23日，其他业主曾代表所有业主找到被告方锡贤和丁力索要房租及违约金，被告方锡贤和丁力自愿出具《欠条》4张，原告经催要无果，遂诉至法院。被告申安物业公司、被告方锡贤未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。被告丁力辩称，1、业主的租赁合同是和申安物业公司签订，方锡贤和自己自筹资金成立申安物业公司，并投资了连云港月星家居广场项目，经营第一年陆续支付了业主们十个月的租金，之后因市场大环境加上疫情影响，出现严重亏损，才欠了业主租金，但业主和公司签订的租赁合同完全是公司行为，应由申安物业公司承担债务责任；2、自己在申安物业公司没有实际经营权；3、自己签下的欠条，是被业主围堵在商场四楼会议室，采用言语威胁等方式逼迫签订，并非自愿，并欠条上的数额也有异议；4、自己也是受害人之一，由于方锡贤经营不善导致投入的资金被侵占。故请求法院依法驳回原告对其承担连带付款责任的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了宝安商业广场租赁合同、房产证、申安物业公司工商登记信息、欠条4张，被告丁力提供的微信聊天记录、通告、补充协议等证据，本院经审查，对上述证据真实性予以确认，作为定案根据采信。根据上述证据及到庭当事人陈述，本院认定事实如下：原告宋政熠系海州区人民路66号宝安商业广场BC区一层B09-2号的房屋所有权人，原告宋长铸和原告宋政熠为父子关系。2018年4月22日，原告宋长铸（出租方，甲方）和被告申安物业公司（承租方，乙方）签订《宝安商业广场租赁合同》（合同编号218），合同约定：1、甲方欲将其所有的位于连云港市人民路66号宝安商业广场Ｂ区××××号，商铺共一间（以下简称该商铺）出租给乙方；2、甲方在此根据本合同条款及条件出租给乙方作为其出租该商铺的唯一承租方，在合同约定出租期限内，甲方承诺不再与其他任何单位或者个人出租该商铺，甲方不得将该商铺自用或者自行出租给其他人；3、租赁期限，出租期限自2018年4月22日至2020年8月31日止；租金计付日自2018年9月1日起（其中免租期4个月）。委托出租期限届满，甲方可收回自营或者自行出租或继续与乙方签订出租合同。如甲乙双方未能提前就继续出租事宜另行签订书面协议，则视为本合同终止；4、本合同签订后六个月内，因甲方和乙方签约率未达月星家居集团合作经营的要求，导致最终乙方未能和月星家居集团合同经营成功，本合同自动作废。5、租金的支付。在本合同出租期内，自2018年9月1日至2020年8月31日，甲方取得该商铺购房总金额年回报6%的租金收入，则每月租金收入为人民币5000元，乙方按季度平均支付，三个月的合计租金为15000元，即每年三月、六月、九月、十二月的月末前5日内按约定支付给甲方。6、租赁期间内，乙方有权将该商铺与商场内其他商铺一并整体委托月星家居集团招商经营管理，甲方不得以任何理由干预商场正常经营管理。7、乙方有权将该商铺以在自己名义或者委托第三方从事合法的经营活动，在出租期间，独立享有经营权利，获取经营利益，承担经营风险。乙方应按期向甲方支付本合同约定的租金收入。8、违约责任。乙方逾期六十日未向甲方支付本合同约定的租金收入，甲方有权向人民法院起诉，并要求乙方每日按约定租金（三个月租金）的千分之一向甲方支付违约金。合同还约定了其他事项。甲方宋长铸在合同上签字，被告申安物业公司在合同上盖章，被告丁力在合同申安物业公司授权代表处签字。上述租赁合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告申安物业公司使用，并于2018年9月28日收到三个月租金共计14475元。被告申安物业公司于2017年7月4日设立成立，法定代表人为被告方锡贤，股东为被告方锡贤和被告丁力，各占有该公司的70%和30%的股份。2020年6月23日，被告方锡贤和被告丁力向业主出具欠条四张，内容为：1、我丁力，欠月星家居业主2019年7月至12月（共计陆个月）租金共计人民币柒拾陆万捌仟零陆元叁角叁分（768006.33）。本人承诺2020年8月23日前付清欠款，如果不能按时支付，愿意承担法律责任。2、我方锡贤，欠月星家居业主2019年7月至12月（共计陆个月）租金共计人民币壹佰柒拾玖万两仟零壹拾肆元柒角柒分（1792014.77）。本人承诺2020年8月23日前付清欠款，如果不能按时支付，愿意承担法律责任。3、我丁力，欠月星家居业主2020年1月至6月（共计肆个月）租金共计人民币伍拾壹万贰仟零肆元整（512004）。本人承诺2020年12月31日前付清欠款，如果不能按时支付，愿意承担法律责任。4、我方锡贤，欠月星家居业主2020年1月至6月（共计肆个月）租金共计人民币壹佰壹拾玖万肆仟陆佰柒拾陆元肆角（1194676.4）。本人承诺2020年12月31日前付清欠款，如果不能按时支付，愿意承担法律责任。上述四张欠条由被告方锡贤和被告丁力在欠条上面签字捺印，并标注以上金额是全体小业主的租金，以上租金为含税租金。十几个业主代表在欠条上签字。原告陈述，欠条上的数额是根据所有业主签订的租赁协议上的月租金额，按照每个业主每个月的租金欠多少个月合计得来，再根据被告方锡贤和被告丁力所占被告申安物业公司股份的比例计算得来。本院认为，原告和被告申安物业公司签订的《宝安商业广场租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应全面履行合同义务。被告申安物业公司租赁原告的房屋，应按照合同约定支付房屋租金，被告申安物业公司逾期未缴纳租金的行为，构成违约，应承担违约责任。被告申安物业公司在签订租赁合同之初交纳三个月租金之后未再向原告支付租金，被告丁力庭审抗辩称已经向原告支付过十个月的租金，但未提供相应证据予以证实，本院不予采纳。原告起诉要求被告支付租金从2018年12月1日起至2019年11月30日止，共计四个季度的租金，是对其权利的自由处分，故被告申安物业公司应向原告支付租金共计60000元整（12个月*5000元）。因涉案租赁合同约定的租赁期间已届满，故被告申安物业公司应将涉案租赁房屋返还给原告。关于逾期付款违约金的计算标准，合同约定按照日千分之一计算，原告主张按照按年银行贷款市场报价利率四倍标准计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本院认定2019年8月20日之后的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算。关于违约金的起算时间，合同约定被告申安物业公司逾期六十日未向原告支付合同约定的租金的，原告有权向人民法院起诉，并要求被告申安物业公司每日按约定租金（三个月租金）的千分之一向原告支付违约金，故违约金应自房租付款时间届满后60日起算。鉴于合同约定租金计付日自2018年9月1日起，每年三月、六月、九月、十二月的月末前5日内按约定支付给原告，因而2018年12月1日至2019年11月30日房屋租金的逾期付款违约金应按照以下方式计算：1.2018年12月1日至2019年2月28日的租金15000元，应自2019年3月1日起计算违约金；2、2019年3月1日至2019年5月31日的租金15000元，应自2019年6月1日起计算违约金；3、2019年6月1日至2019年8月31日的租金15000元，应自2019年9月1日起计算违约金；4、2019年9月1日至2019年11月30日的租金15000元，应自2019年12月1日起计算违约金。关于被告方锡贤和被告丁力出具欠条的行为是否属于对被告申安物业公司债务的加入。债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或者第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。本案中，首先被告方锡贤和被告丁力出具的欠条中未明确免除被告申安物业公司的付款义务且该欠条是直接向各业主出具，符合债务加入的特征。其次，出具欠条的行为是否是真实意思表示。股东自愿对公司债务承担连带清偿的承诺是有效的。被告方锡贤和被告丁力作为公司股东，是完全民事行为能力人，在欠条上签字捺印，应系对债务履行做出的承诺。被告丁力辩称其是在胁迫下签字捺印的，但现有证据不能证实被告丁力出具欠条时达到被胁迫的程度，故本院对该抗辩，不予采纳。综上，被告方锡贤和被告丁力出具欠条的行为是属于对被告申安物业公司的债务加入。但因出具的欠条上未能明确反映出被告欠本案原告租金的具体数额，对本案原告债务加入的金额不明，原告亦未提供其他充分证据予以证实，故本院对原告要求被告方锡贤和被告丁力承担共同还款责任的诉讼请求，暂不予支持，待原告提供新证据后，可另行主张。被告申安物业公司、被告方锡贤经本院合法传唤，既不到庭应诉，也不作答辩，视为对其权利的放弃，依法应承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告连云港申安物业服务有限公司于本判决生效后十日内向原告宋长铸、宋政熠返还原告宋政熠所有的位于连云港市人民路66号宝安商业广场Ｂ区××××号商铺。二、被告连云港申安物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告宋长铸、宋政熠租金60000元（从2018年12月1日起至2019年11月30日止）并支付违约金（第一段：2018年12月1日至2019年2月28日，从2019年3月1日起至实际给付之日止；第二段：2019年3月1日至2019年5月31日，从2019年6月1日起计算至实际给付之日止；第三段：2019年6月1日至2019年8月31日，从2019年9月1日起计算至实际给付之日止；第四段：从2019年9月1日至2019年11月30日，从2019年12月1日起计算至实际给付之日止，以上四段均以15000元为基数，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算）。三、驳回原告宋长铸、宋政熠其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1579元（原告已预交），公告费560元，合计2139元，由被告连云港申安物业服务有限公司负担（被告承担的款项于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  汪素琴人民陪审员  韦 艳二〇二一年四月二十六日法官 助理  万绪文书 记 员  陆 元法律条文和上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：1044××××9094开户行：连云港市农业银行苍梧支行三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：3205××××6999-66287