陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕07民终206号上诉人（原审被告）：西安宝林物业服务有限公司。住所地陕西省西安市浐灞生态区XX大道XX号XX中心XX。法定代表人：王银鹏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：任楠，陕西修业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汉中市汉台区XX小区业主委员会。负责人：杨建华，1965年XX月XX日出生，汉族，住南郑县XX镇XX路XX号XX楼。上诉人西安宝林物业服务有限公司因与被上诉人汉中市汉台区XX小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初5281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。西安宝林物业服务有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的起诉或驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.被上诉人主体身份不合法。XX小区第一届业委会已于2020年3月16日届满，根据《物业管理条例》的规定，第一届业委会已丧失主体资格。而截止本案一审立案前，XX小区业主大会并未经法定程序选举出第二届业主委员会，因此本案被上诉人的主体身份不合法。2.被上诉人换届程序不合法。被上诉人任期届满前，未依法进行换届选举，其在2020年7月进行的所谓“换届”，一方面已不具备组织换届选举的资格，另一方面，被上诉人并未依照法定程序进行换届改选。在所谓的“换届”之后，上百名业主联名向相关部门投诉，这说明业主大会并不认可所谓的“换届”。3.被上诉人选聘新物业公司程序不合法。被上诉人未召开业主大会，也未组织业主进行实名投票，就与其他物业公司签订物业服务合同，该行为不能产生选聘新物业服务企业的结果。4.被上诉人的诉讼请求没有事实依据。双方签订的《物业代管服务合同》约定，返还物业管理用房和相关设施设备的前提是合同终止，而合同终止的情形是双方协商终止或业主大会选聘新的物业服务企业。而这两类情形并未发生，上诉人仍然是XX小区合法的物业服务企业。加之被上诉人因主体资格不合法而不具备物权返还请求权，其诉讼请求没有事实依据；二、一审判决适用法律错误。一审未对被上诉人的主体资格进行严格审查，仅适用物权法、合同法，未适用物业相关法律法规审理本案，导致裁判结果错误。汉中市汉台区XX小区业主委员会辩称，上诉人西安宝林物业服务有限公司合同履行期届满，无事实和法律依据拒绝退场，其上诉主张的理由均不能成立。理由如下：1.被上诉人诉讼主体身份合法。XX小区第一届业主委员会任期届满后，因突发疫情，换届选举延期，2020年7月21日在明珠社区监督下依法选举了第二届业委会，选举结果也抄报汉中路办事处。上诉人不是小区业主，无权对被上诉人的身份提出异议。2.业委会换届选举程序合法。业委会换届是在业主大会换届筹备组的组织下进行的，换届的合法性由业主或业主大会行使。汉中路办事处并未在小区重新组织选举业委会，说明本次业委会换届政府是认可的，程序是合法的。3.新选聘的物业公司合法。4.被上诉人的诉讼请求合理合法。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。汉中市汉台区XX小区业主委员会向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将原告小区物业管理用房及相关配套设备、设施交还给原告，并立即撤离原告小区。2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告汉中市汉台区四季印象小区业主委员会是于2017年3月17日经所在社区居民委员会、办事处批准同意，并在汉中市住房和城市管理局同意备案而成立的合法组织。2019年10月28日，原告与被告签订了《物业代管服务合同》一份。合同第三条约定合同期限自2019年11月1日至2020年1月31日。如合同到期，甲方（原告）未完成新物业企业选聘，双方协商可顺延合同期限1至3月。又约定合同签订后，如业主委员会依法与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业合同生效，本合同终止。但合同到期后，具备以下条件的，本合同继续有效：甲方（原告）邀请乙方（被告）继续服务，乙方同意继续履行本合同。双方合同履行期满后，因突发疫情，合同延期。2020年7月21日，原告召开业主大会进行业主委员会换届的同时进行了新物业服务公司的选聘事项。被告也是参加竞聘的物业服务公司之一，但被告未被选中。2020年7月26日原告退还被告投标保证金。2020年7月29日，原告向被告发出《物业退场函》，要求被告在2020年7月31日办理移交工作；同日向选中的新的物业公司发出《物业管理委托函》，双方签字并要求新物业公司于2020年8月1日进小区管理服务。被告接原告《物业退场函》后，以原告换届选举中程序违法，新一届业委会没有向相关主管部门备案为由拒绝移交退场。致原告新选聘物业公司无法进场服务。因此，原告提起诉讼。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。合同法规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告汉中市汉台区XX小区业主委员会与被告签订的《物业代管服务合同》合法有效，对双方均有约束力。现该合同履行期限届满，原告无续聘被告继续服务的意愿，同时原告已选聘新的物业公司，被告无事实和法律依据拒绝退场，而应及时办理移交手续。经审查，原告汉中市汉台区XX小区业主委员会印鉴齐全，是适格的诉讼主体。被告辩称认为原告汉中市汉台区XX小区业主委员会在换届选举中程序违法、没有报备，可向相关主管部门举报。故对被告的辩称不予采信。综上所述，对原告主张的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第四十四条、第九十一条（七）的规定，判决：被告宝林物业服务有限公司在本判决生效后十日内向原告汉中市汉台区XX小区业主委员会移交汉中市汉台区XX小区XX房间及相关配套设备、设施，并退出汉中市汉台区XX小区。案件受理费100元，由被告宝林物业服务有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人西安宝林物业服务有限公司向本院提交以下证据：《关于罢免小区业委会的申请》、《关于XX小区罢免业委会有关情况的反映》、《XX小区关于换届选举重新进行的请示报告》、《关于冉斌同志信访事项处理意见书》、《信访复查申请书》、《信访复查处理意见告知书》、《汉台区XX小区关于召开业主大会选举新一届业委会的申请书》、《文书送达回证》、《关于XX小区刘任涛等业主提议召开业主大会选举新一届业委会的申请的回复》。证明从2020年8月2日起四季印象小区业主多次向汉中路街道办事处、明珠社区、市长信箱、市区两级信访局进行投诉，要求罢免业委会、并申请政府部门依法组织换届选举工作，业主大会并不认可被上诉人所谓的“换届”。经质证，被上诉人对上述证据的真实性和证明目的均不予认可。被上诉人汉中市汉台区XX小区业主委员会提交以下证据：关于公司信息变更的告知、汉台区人民政府回复、陕西省汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702执2833号执行裁定书。证明上诉人在诉讼中通过变更公司名称的方式拒不退场。经质证，上诉人对上述证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。经审核，上诉人提交的证据系案涉小区部分业主向相关部门投诉的材料及相关部门所做的回复，与本案争议焦点并无关联性，故本院不予采信。被上诉人提交的证据，因上诉人认可其真实性，故本院予以采信。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、被上诉人是否具备本案诉讼主体资格；二、被上诉人要求上诉人退出物业服务区域是否具有事实和法律依据。关于焦点一。上诉人主张XX小区第一届业主委员会任期已届满，且未经法定程序进行换届改选，因此被上诉人不具备诉讼主体资格。对此，本院认为，业主委员会是由小区业主自发选举成立的代表业主对小区物业进行管理的自治组织，业主委员会的成立及其成员的产生等事项均属于小区业主对小区事务进行自我管理过程中行使管理权的内容，除行政主管机关基于行政管理的需要外，其他组织和个人无权对此进行干预。本案中，上诉人并非XX小区的业主，无权对XX小区业主委员会成立的相关事宜提出异议，且根据本案已查明的事实，汉中市汉台区XX小区业主委员会于2017年3月17日经汉中市住房和城市管理局同意备案，并于2020年7月21日进行了换届选举，具备本案诉讼主体资格，故被上诉人以小区第一届业委会任期已届满，且未经法定程序进行换届选举为由否定被上诉人的主体资格，于法不符，本院不予支持。关于焦点二。2019年10月28日，上诉人与被上诉人签订《物业代管服务合同》，约定由上诉人为XX小区提供物业临时代管服务，合同期限自2019年11月1日至2020年1月31日。如合同到期，甲方（被上诉人）未完成新物业企业选聘，双方协商可顺延合同期限1至3月。还约定合同签订后，如业主委员会依法与业主大会聘的物业服务企业签订的物业合同生效，本合同终止。2020年7月21日，被上诉人召开业主大会进行业主委员会换届选举，同时进行了新物业服务公司的选聘。现双方签订的《物业代管服务合同》期限已届满，被上诉人也已选聘了新的物业公司，在此情况下，上诉人不再具有对XX小区物业服务区域进行服务和管理的权利，一审判决上诉人退出XX小区物业服务区域并移交物业管理用房及相关设施设备并无不当。综上，西安宝林物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人西安宝林物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 杪审 判 员  房建军审 判 员  岳 媛二〇二一年四月六日法官助理  冯 婧书 记 员  潘鹏云