北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初15549号原告：北京金隅投资物业管理集团有限公司金隅喜来登酒店，住所地北京市东城区北三环东路36号院4号楼。法定代表人：李乐。委托诉讼代理人：李萌，北京市乾坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩宜，北京市乾坤律师事务所实习律师。被告：北京海寓公寓管理有限公司，住所地朝阳区白家庄东里42号6幢。法定代表人：孙波。原告北京金隅投资物业管理集团有限公司金隅喜来登酒店（以下简称金隅喜来登酒店）与被告北京海寓公寓管理有限公司（以下简称海寓公寓）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，根据全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》以及北京市高级人民法院《关于在民事诉讼程序中扩大独任制适用范围的实施细则（试行）》的规定，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告北京金隅投资物业管理集团有限公司金隅喜来登酒店的委托诉讼代理人李萌、张倩宜到庭参加了诉讼，被告北京海寓公寓管理有限公司经本院依法传唤，未到庭应诉，本院对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告北京金隅投资物业管理集团有限公司金隅喜来登酒店向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间2019年1月8日签订的《湾流国际共享社区住宿服务协议》、2019年3月8日签订的《补充合同》及2020年2月7日签订的《湾流国际共享社区住宿服务协议》于2020年8月5日解除；2、判令被告退还原告住宿服务费775945.16元、保证金162450元、押金162450元；3、判令被告支付原告违约金508950元；4、判令被告向原告支付逾期退还保证金期间的利息，以162450元为基数，按照全国银行同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率标准，自2020年9月5日计算至实际退还之日；5、判令被告赔偿原告律师费损失5万元；6、诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实和理由：2019年1月8日，原、被告签订《湾流国际共享社区住宿服务协议》，约定被告将位于北京市东城区东四六条X号中的16间房屋提供给原告居住使用，期限自2019年1月8日至2021年1月7日。第一年住宿服务费每间每月9000元；自2020年1月起，住宿费为每间每月9450元。支付方式为押一付六，押金144000元，保证金144000元，被告应于协议终止后三十日内，把保证金无息退还原告指定银行账户，因被告原因导致合同解除，被告应退还原告已支付未使用的住宿服务费，并向原告赔偿相当于三个月住宿服务费的违约金。因任何被告原因引发的任何就人身伤害、财产损失或损害提起的诉讼，包括但不限于随之发生的各项诉讼费用及开支，被告应予赔偿。2020年1月8日，原、被告再次签订《湾流国际共享社区住宿服务协议》，约定被告向原告提供房间2间，住宿期限自2020年1月8日至2021年1月7日，此后双方就上述协议签订解除协议，约定于2020年5月24日解除，租金计算至2020年5月23日。截至解除之日，被告应向原告返还该协议项下押金及保证金37800元，住宿费28045.16元，上述费用均用于抵扣2019年1月8日双方签订《湾流国际共享社区住宿服务协议》中原告应支付的服务费。综上，原告已交纳押金144000元，保证金144000元，租金支付至2020年1月7日。2019年3月8日，原、被告签订《补充合同》约定被告服务标的增加意见，房间号为308，期限自2019年3月8日至2021年1月7日。月租金9000元，押金9000元，保证金9000元。原告依约支付了押金、保证金，租金支付至2020年9月7日。2019年7月30日，原、被告签订《补充合同二》，约定原告增加一间房间，房号211，月租金9000元，押金9000元，保证金9000元，租赁期限自2019年8月8日至2020年2月7日。原告支付押金、保证金及全部租金。该合同到期后，双方于2020年2月7日就211房间续签合同，月租金为9450元，押金9450元，保证金9450元。原告补交了押金及保证金共900元，租金支付至2020年8月8日。租赁合同履行期间，因被告拖欠正商（北京）物业管理有限公司的租金、水电费。该公司向原告发出腾退通知，通知原告该公司与被告的房屋租赁合同已于2020年8月5日解除，要求原告搬离房屋。2020年8月6日，被告向原告出具《情况说明》，告知其无力支付东四社区返祖，可以随时解除涉案合同，故原告通知被告，涉案合同于2020年8月5日解除，被告应退还原告2020年8月6日之后的租金。但被告至今未退还原告租金、押金、保证金等，为维护原告合法权益，故成此诉。被告北京海寓公寓管理有限公司未到庭应诉，亦未发表书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月8日，原、被告签订《湾流国际共享社区住宿服务协议》（以下简称主合同），约定被告向原告提供住宿服务，服务标的为北京市东城区东四六条X号北楼的名为湾流国际共享社区东四社区房间16间。住宿服务期限自2019年1月8日至2021年1月7日。每间每月住宿费9000元，住宿服务期第二年起（即2020年1月起），下一年度住宿服务费按照上一年度的5%递增，以此类推。付款方式为押一付六。首期住宿费（一个月押金及六个月住宿服务费）于签订合同的10日内支付，此后于上一笔住宿费到期前30日内支付。保证金144000元，以确保原告遵守本协议项下其必须遵守的一切义务，保证金应于签订合同后5个工作日内支付。在合同终止或提前解除（非因原告过错）后，在原告按照涉案合同约定将房屋返还被告并结清所有费用后的三十天内，被告把保证金无息退还原告。因被告不是住宿服务区域产权人，被告保证有向原告出租住宿服务区域的合法权利。如因权利瑕疵导致本协议被解除、确认无效，或影响原告使用，原告有权解除合同，要求被告退还已付但未使用的住宿费，并向原告赔偿相当于三个月住宿费的违约金。对于因被告的疏忽、差错、不作为或不当行为而引发的任何就人身伤害、财产损失或损害提起的诉求，包括但不限于随之发生的各项诉讼费用及开支，被告在此同意在法律允许的最大范围内，在任何时候均为原告进行抗辩、赔偿并使其免受损害。涉案合同对任何一方向相对方送达文件的地址作出约定，并约定如经特快邮递传递，向特快邮递公司交件后第三日为收到日。2018年12月26日，原告向被告支付了上述合同中的押金144000元，保证金144000元，被告向原告分别开具押金收款单和保证金收款单。原告租金支付至2020年7月7日。2020年1月8日，原、被告签订《湾流国际共享社区住宿服务协议》（以下简称协议二），约定被告向原告提供北京市东城区东四六条X号北楼的名为湾流国际共享社区东四社区房间2间，住宿服务期限自2020年1月8日至2020年7月7日。每间每月住宿费9450元，保证金18900元，付款方式为全额支付。此后，原、被告签订协议二之解除协议，约定协议二自2020年5月24日解除，租金计算至2020年5月23日，原告已于2020年5月26日按原状返还房屋，并经被告验收合格。协议二项下原告已支付押金及保证金37800元，住宿服务费已支付至2020年7月7日，截至解除之日，被告应退还原告押金及保证金37800元，住宿费28045.16元，共计65845.16元。双方同意，协议二项下被告应退还保证金、住宿费用于抵扣主合同中乙方应支付的住宿费，抵扣后，乙方在主合同项下2020年7月8日至2021年1月7日的住宿服务费再行支付841354.84元即可。双方对协议二履行无争议，不向对方主张任何权利。2020年7月1日，向被告支付了上述住宿服务费841354.84元。2019年3月8日，原、被告签订《补充合同》（以下简称补充合同一）约定，原告服务标的数增加一间，增加的房间位于308，月住宿费为9000元，期限自2019年3月8日至2021年1月7日，住宿服务期第二年起（即2020年3月起），下一年度住宿服务费按照上一年度的5%递增，以此类推。支付方式为押一付六，原告另需向被告支付保证金9000元。2019年3月14日，原告向被告支付308号房间保证金9000元，押金9000元及首期租金54000元，被告向原告开具保证金及押金收款单。此后，原告一直按照每月9000元的标准支付了住宿费，住宿费已支付至2020年9月7日。2019年7月30日，原、被告签订《补充合同二》（以下简称补充合同二），约定原告服务标的数增加一间，增加的房间位于211，月住宿费为9000元，期限自2019年8月8日至2020年2月7日，住宿费共计54000元。付款方式为押一付六。原告另需向被告支付保证金9000元。2019年8月12日，原告向被告支付了上述租金、押金及保证金共计72000元。2020年2月7日，原、被告签订《湾流国际共享社区住宿服务协议》（以下简称补充合同三），约定原告继续承租被告211房间，月住宿费为9450元，期限自2020年2月8日至2021年1月7日，住宿费共计103950元。付款方式为押一付六。原告另需向被告支付保证金9450元。2020年5月18日，原告向被告补交了211房间保证金450元，押金450元及第一期租金56700元。被告向原告开具补交押金、保证金收款单。2020年8月5日，正商（北京）物业管理有限公司（以下简称正商公司）向原告出具《腾退通知》，载明因被告拖欠租金及水电费，正商公司已于2020年8月5日解除与被告的租房合同，请原告即日起搬离涉案房屋，并于2020年8月15日前腾空交付。2020年8月6日，被告向原告出具《情况说明》，载明因公司经营情况不佳，无力支付东四项目房租……即日起，原、被告签订的租赁关系可以随时解除。2020年8月11日，原告向被告邮寄送达解除通知，载明涉案合同于2020年8月15日解除，被告应退还原告住宿费、押金、保证金等费用。该邮件于2020年8月17日退回原告。2020年8月18日，多美（北京）物业管理有限公司（以下简称多美公司）与原告签订《住宿服务协议》，约定多美公司将北京市东城区东四六条X号北楼房间16间租予原告居住使用。住宿服务期限自2020年8月15日至2021年8月14日。考虑到原告已向被告支付了部分住宿服务费，多美公司自身并保证其甲方正商公司不再向原告主张2020年8月5日至2020年8月14日之间的费用。诉讼中，原告表示211号房间及308号房间已于2020年8月15日前交还正商公司。另查，2020年10月12日，正商公司以房屋租赁合同纠纷为由，以海寓公寓为被告，以案外人张雪琦为第三人诉至本院，要求确认正商公司与海寓公寓签订的相关租赁合同于2020年8月5日解除等。在该案中，正商公司仅向海寓公寓主张了2020年8月5日之前的租金。该案尚未生效。关于原告主张的律师费，原告提交其与北京市乾坤律师事务所签订的《委托代理合同》、支付凭证及发票，显示该律师事务所代理原告本案诉讼，代理费为50000元。原告已支付上述费用。关于原告主张的违约金一节，经询，原告表示原告所受损失为被告逾期退还相关费用的利息损失及进行诉讼产生的律师费、诉讼费等损失。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院依法传唤，未申明理由未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的租赁协议及其补充协议均系双方真实意思表示，双方当事人均应当遵照执行。现原告依据合同约定向被告支付了房屋租金、押金及保证金，但因被告拖欠正商公司租金，正商公司于2020年8月5日向原告送达腾房通知，要求原告腾退房屋。被告于2020年8月6日向原告出具情况说明，表示因被告无力支付东四项目房租，原、被告签订的租赁合同可以随时解除。此后原告于2020年8月11日向被告邮寄送达解约通知书，要求确认涉案合同于2020年8月5日解除，按照合同约定，该通知自交邮后第三日即视为送达，故原告要求确认双方之间的租赁合同及补充协议于2020年8月5日解除的诉讼请求，本院予以支持。涉案合同解除后，被告应当退还原告交纳的押金及保证金及已交纳尚未使用期间的住宿费，且根据已查明事实，原告表示2020年8月15日前已将211号房间及308号房间交还正商公司，原告于2020年8月18日与多美公司就涉案主合同的16间房屋另行签订《住宿服务协议》，且在正商公司起诉海寓公寓及张雪琦房屋租赁合同纠纷一案中，因海寓公寓拖欠租金构成违约，正商公司要求解除其与海寓公寓之间的租赁合同，正商公司就涉案房屋仅向海寓公寓主张了2020年8月5日前的租金，此后租金并未主张。故原告要求被告退还押金、保证金及2020年8月6日之后的住宿服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。鉴于涉案合同约定因被告权利瑕疵导致本协议被解除，被告应向原告赔偿相当于三个月住宿费的违约金。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于违约金的数额，鉴于违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。经询，原告表示其所受损失为被告逾期退还相关费用的利息损失及进行诉讼产生的律师费、诉讼费等损失，而原告主张的违约金远高于其所受损失，本院将综合考虑合同履行情况、被告违约行为、原告损失情况及原告已经另行主张的损失等因素，按照公平原则依法予以酌定。涉案合同约定，合同提前解除后，在原告将房屋返还被告并结清所有费用后的三十天内，被告把保证金无息退还原告，鉴于双方并未就合同解除后剩余租金等费用进行结算，并交接涉案房屋，原告要求被告支付逾期退还保证金的利息，依据不足，本院不予支持。合同约定对于因被告过错引发的任何就人身伤害、财产损失或损害提起的诉求，包括但不限于随之发生的各项诉讼费用及开支，被告同意在法律允许的最大范围内，在任何时候均为原告进行抗辩、赔偿并使其免受损害。现涉案合同因被告原因无法继续履行，原告经与被告协商退费未果，原告因此诉至本院，并为本案诉讼支出了律师费，被告应当赔偿原告律师费损失，故原告要求被告支付律师费损失的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告北京金隅投资物业管理集团有限公司金隅喜来登酒店与被告北京海寓公寓管理有限公司于2019年1月8日签订的《湾流国际共享社区住宿服务协议》、2019年3月8日签订的《补充合同》及2020年2月7日签订的《湾流国际共享社区住宿服务协议》于2020年8月5日解除；二、被告北京海寓公寓管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京金隅投资物业管理集团有限公司金隅喜来登酒店退还住宿服务费775945.16元、保证金162450元、押金162450元；三、被告北京海寓公寓管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京金隅投资物业管理集团有限公司金隅喜来登酒店支付违约金57600元；四、被告北京海寓公寓管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京金隅投资物业管理集团有限公司金隅喜来登酒店赔偿律师费50000元；五、驳回原告北京金隅投资物业管理集团有限公司金隅喜来登酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19757元，由原告北京金隅投资物业管理集团有限公司金隅喜来登酒店负担5391元（已交纳）；由被告北京海寓公寓管理有限公司负担14366元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费560元、保全费5000元，由被告北京海寓公寓管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二一年四月十五日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟