贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2519号上诉人（原审被告）：蔡长义，男，1966年1月8日出生，汉族，住播州区。委托诉讼代理人：张磊磊，贵州行路律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：罗信先，女，1965年5月6日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：冯永淑，女，1965年7月7日出生，汉族，住播州区。委托诉讼代理人：刘宣佐，播州区苟江镇法律服务所法律工作者。上诉人罗信先、蔡长义因与被上诉人冯永淑房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初7342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗信先、蔡长义上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、原审判决事实认定不清。涉案《购房合同》的标的，不仅是房屋，还包括相应的集体土地宅基地的使用权利。因此，原审判决在认定涉案合同是否具备效力时，应当对该事实部分予以查明。（一）《购房合同》的效力，是否因为客观情形的变化而具备效力，不能仅依据土地性质已经发生转化来认定，对于合同履行过程中的重大事实变化，也应当进行评价。1.2008年3月2日，罗信先、蔡长义与冯永淑所签订的《购房合同》，其真实意思是对于农村集体土地自建房屋进行的买卖，该行为不仅违反法律的禁止性规定，还属于侵害公共利益的行为，应当认定为无效。2.《购房合同》所约定的过户等内容，在签订时是无法实现和补救的，即便在履行过程中，因当地政策调整，涉案房屋在补缴土地出让金的前提下可以进行房屋产权登记和过户，也不必然导致涉案《购房合同》的效力发生改变。且对于涉案买卖房屋土地性质的变化，还属于合同内容的客观重大事实变更，该事实对于涉案合同的效力是存在决定性的影响，即合同各方是否有补缴土地出让金避免公共利益损害的行为和意思表示。（二）《购房合同》在履行过程中，具备办理产权登记和过户条件时，罗信先、蔡长义已提前告知冯永淑在补缴土地出让金后才能办理过户登记。《购房合同》始终没有办理过户登记的原因，并非罗信先、蔡长义拒绝配合，而是冯永淑拒绝补交土地出让金。故冯永淑的一审诉请不应得到支持。二、原审中冯永淑所出示的《购房合同》为虚假合同，并没有罗信先、蔡长义的签字，是冯永淑单方制作的合同，不能作为本案的证据使用。三、原审判决的事实认定错误，对于涉案合同在履行过程中出现的重要事实变化没有进行认定，该事实部分，决定了本案被上诉人的请求权利是否已经具备行使的必要条件。（一）完整履行合同的义务，在本案中应当存在先后之分，具体在本案中，罗信先、蔡长义作为卖方，在房屋交付后，办理产权登记过户的义务，应当是基于买方款项结清作为前提，但本案在合同履行过程中，出现了合同约定之外的集体土地出让金的补缴事实，该补缴行为又是作为能否办理产权登记的前提。因此，本案合同履行过程中，存在重要的约定不明和争议事实应当是本案被上诉人请求权行使的前提条件。（二）本案合同实为无效合同，补缴土地出让金是作为合同效力认定的必要条件，本案合同有效的前提，首先是双方均具有自愿补缴土地出让金的意愿，但是，一审庭审中，冯永淑从始至终是没有补缴的意愿。（三）本案为合同纠纷，在合同履行过程中出现合同约定以外的重要事实变化，该变化内容应当作为原审审理的必要范围，若原审认定合同没有约定出现的土地补缴土地出让金的一方是上诉人，则罗信先、蔡长义对于立即办理产权过户是属于合同义务，若认定该补缴土地出让金的一方应当是冯永淑，则冯永淑在没有补缴土地出让金之前，均无权要求罗信先、蔡长义办理过户登记。四、涉案合同履行过程中出现补交土地出让金的重大变化，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、当地交易惯例和公平原则，应当由冯永淑一方缴纳。（一）涉案合同履行地，对于集体土地性质转化所需要补缴的土地出让金，均由买受人一方承担。（二）对于合同履行过程中，出现约定不明事项，双方又不能达成补充协议的，可以按照交易习惯进行认定。（三）基于公平原则，涉案《购房合同》所明确的对价，仅仅是作为交易房屋的价格，并没有包含对集体土地部分的价值在内，况且，补缴土地出让金后，获得土地使用权的土地也为冯永淑一方，因此，基于公平合理的基本原则，应当由冯永淑一方承担。冯永淑辩称，从税法角度以及合同相关约定来看，税费应当由蔡长义缴纳，应驳回蔡长义的上诉请求。冯永淑向一审法院起诉请求：一、判令双方于2008年3月2日签订的购房合同有效；二、判令蔡长义履行合同将房屋过户给冯永淑；三、本案诉讼费由蔡长义承担。一审法院认定事实：2008年3月2日，冯永淑与蔡长义协商签订了《购房合同》，约定蔡长义将位于遵义市播州区后大门约40米处的自建房1间出售给冯永淑，房屋总价包含过户费用等合计108000元，冯永淑首付80000元，余款28000元在蔡长义将房产证办齐并交付给冯永淑后一次性付清。合同签订后，冯永淑向蔡长义支付了首付款80000元，蔡长义向冯永淑交付了房屋。因双方买卖房屋所占用土地性质的原因该房屋最初未能办理产权证书，直至该房屋占用土地性质变更，蔡长义便办理了该房屋的相应产权登记，产权证号为黔（2017）遵义市播州区不动产权第0022165号，登记所有权人为蔡长义及罗信先，位于“南白镇新村街”。一审法院认为，冯永淑与蔡长义于2008年3月2日签订《购房合同》是双方真实意思表示，签订合同后蔡长义交付房屋给冯永淑占有使用至今，现该房屋已取得了相应产权登记，故双方所签合同应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，蔡长义应按照合同约定将该房屋的产权登记过户给冯永淑，故对冯永淑的诉讼请求，一审法院予以支持。罗信先虽不是合同当事人，但其系该房屋登记的权利人之一，且对蔡长义出售房屋给冯永淑的事实知晓并认可，应与蔡长义共同承担办理房屋过户登记的协助义务。对于蔡长义及罗信先抗辩办理过户需以冯永淑支付相应税款及尾款等为前提的意见，双方合同对此并未约定，且约定房屋过户所产生的一切费用应由蔡长义承担，故对蔡长义的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：一、冯永淑与蔡长义于2008年3月2日签订的《购房合同》有效；二、由蔡长义、罗信先于本判决发生法律效力之日起15日内将位于遵义市播州区“南白镇新村街”的房屋[产权证号：黔（2017）遵义市播州区不动产权第0022165号]过户至冯永淑名下；案件受理费30元（已减半），由蔡长义承担。本院二审期间，双方均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、蔡长义是否应该为冯永淑办理过户登记；二、土地出让金是否应由冯永淑承担。关于本案第一个争议焦点，本院认为，案涉《购房合同》系双方真实意思表示，虽然该《购房合同》签订时违反了集体土地流转的规定，但因该合同涉及的土地性质已转化为国有建设土地，该合同并不违反国有建设用地的相关规定，已补正其效力瑕疵。且双方于2008年3月2日签订合同后，蔡长义已将争议房屋交付冯永淑占有使用至今，现该房屋已取得了相应产权登记，故双方所签合同应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，蔡长义应按照合同约定将该房屋的产权登记过户给冯永淑，故对冯永淑的诉讼请求，本院予以支持。罗信先虽然不是合同当事人，但其系该房屋登记的权利人之一，且对蔡长义出售房屋给冯永淑的事实知晓并认可，应与蔡长义共同承担办理房屋过户登记的协助义务。蔡长义、罗信先主张冯永淑在没有补缴土地出让金之前，该合同无效，无权要求蔡长义、罗信先给予办理过户登记的理由不能成立，本院不予采信。关于本案第二个争议焦点，本院认为，蔡长义、罗信先主张涉案《购房合同》所明确的对价，仅仅是作为交易房屋的价格，并没有包含对集体土地部分的价值在内，况且，补缴土地出让金后，获得土地使用权的土地也为冯永淑一方，因此，基于公平合理的基本原则，应当由冯永淑一方承担。因双方签订的《购房合同》并未约定土地出让金应由冯永淑承担，且蔡长义、罗信先并未提供证据证明其已缴纳土地出让金及金额，故蔡长义、罗信先的上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，蔡长义、罗信先的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由蔡长义、罗信先负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  喻 茜二〇二一年四月二十六日法官助理张洋书记员田林