大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初952号 原告：大连凯尔富物业管理有限责任公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区凌水镇小平岛，统一社会信用代码9121023176076090XM。 法定代表人：王春馥。 委托诉讼代理人：陈雪娇，国浩律师(大连)事务所律师。 委托诉讼代理人：张莉莉，女，1981年7月21日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。 被告：李伯帆，男，1958年6月11日出生，汉族，住辽宁省大连市高新区。 委托诉讼代理人：李锴镔，辽宁善允律师事务所律师。 原告大连凯尔富物业管理有限责任公司与被告李伯帆物业服务合同纠纷一案，本院依法受理后，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈雪娇、张莉莉，被告李伯帆的委托代理人李锴镔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付自××1年5月1日起至××3年4月31日的欠付的物业费50.40元（面积补差）；2.自××4年5月1日起至××9年7月31日拖欠的物业服务费9,405.90元；3.要求被告以物业费为限支付××11年5月15日起××19年7月31日的违约金1,000元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于××0年9月25日起受大连圣岛房地产开发有限公司聘请为亲海园小区提供物业服务。被告系亲海东园5号楼2单元××房屋的业主。根据被告签署的《前期物业管理服务协议》第四章的规定：住宅按建筑面积每月每平方米1.70元，每次交纳费用时间为每季度第一个月的十五日前。《前期物业管理服务协议》第七章规定：业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司要求业主补交并从逾期之日起按日千分之三交纳违约金或向法院起诉。原告己按照约定提供了物业服务，但被告迟迟未交物业费。自××1年5月1日起至××9年7月31日，被告累计拖欠原告物业服务费已达9,456.30元。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，不同意原告诉讼请求。一、原告的部分诉讼请求超出诉讼时效，因原告于2020年提起诉讼，故原告主张的××7年以前的物业费均超出诉讼时效；二、原告违约在先，被告的行为是合法行使先履行抗辩权。原告从未依约告知被告物业管理公共服务费用的收支账目，案涉物业管理区域的楼宇门及地下停车场楼宇门均是不能正常开启和关闭的，楼内的消防设施、对讲器未及时维护且不能正常使用；三、原告收取物业费及其物业费标准没有合法的依据，收费标准未经过价格主管部门备案；四、原告依据《前期物业管理服务协议》要求被告支付违约金不符合合同约定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋买卖合同》、《海角七号前期物业委托服务合同》、《业主资料信息卡》、《业主临时管理规约》等证据，本院予以确认并在卷佐证。 对双方当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提供的物业费催缴通知单张贴照片七张，拟证明自被告逾期缴纳物业费起，原告多次张贴催收单向被告进行催收。被告对该份证据真实性有异议，认为该证据系原告单方制作，不能显示催收时间、地点、姓名、亦不能确定催收对象为被告，且被告从未接收。照片显示在门牌号为××的入户门上张贴了催缴费通知单，各通知单上注明5#-2-××业主物业已欠费及自××4年5月至不同年份、月份所对应的物业费。该份催缴费通知单中没有被告签字，原告提交的照片仅仅显示了“××”的门牌号，不足以证明被告收到该通知，且被告对接收通知一事不予认可。故本院对该证据不予采信； 2.原告提交截图和测绘报告各一份，拟证明案涉房屋实际面积为87.81平方米，被告认为该截图系原告单方制作，测绘报告没有印章，对真实性不予认可。该份截图系原告截取电脑信息并打印制作，测绘报告上未加盖任何单位印章，无法证明其系有权部门出具，且被告对此不予认可，故本院对该组证据不予采信。 3.被告提交小区物业管理照片一组，拟证明原告没有履行对公共设施设备等的维修维护的合同义务。原告对该照片真实性不予认可。照片仅是对客观情况一瞬间的记录，而物业服务具有持续性，无法通过照片来反应真实情况，故本院对该组证据不予采信。 4.被告提交原告公示的物业费收费标准照片及《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》，证明原告没有进行物业收费备案登记，案涉小区物业收费标准已被大连市物价局出具的（××6）9号文件废止，原告收取物业费标准于法无据。原告对该组证据真实性不予认可。本案系物业服务合同纠纷，原告物业费收费标准备案登记与否系行政管理范畴，本院不予审查。 根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年10月13日，被告与案外人大连圣岛房地产开发有限公司（以下简称“圣岛公司”）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于大连市房屋一处，建筑面积为86.58平方米。 ××1年1月1日，原告与案外人圣岛公司签订《海角七号前期物业委托服务合同》一份，约定由原告为小平岛亲海东园（海角七号）小区提供物业服务，住宅物业费标准为1.70元/月/平方米，物业管理服务费按季度交纳，交费时间为季初15日前，业主和物业使用人逾期缴纳的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的3%缴纳滞纳金。 ××1年4月30日，原、被告签订《业主临时管理规约》一份，约定由原告为被告所在的小平岛亲海东园（海角七号）小区提供物业服务事宜。物业服务费为1.7元/平方米/月，住宅物业服务费按季度预收，业主拖欠或拒交物业费的，物业公司有权停止为其物业服务并要求业主承担违约责任。 诉讼过程中，双方均确认被告未向原告交纳自××1年5月1日起至××9年7月31日的物业费，但被告认为原告主张已过诉讼时效。 另查，原告于××9年10月11日向本院提交起诉状要求被告交纳物业费。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。故开发商与物业公司签订的《海角七号前期物业委托服务合同》对原告（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。原、被告签订的《业主临时管理规约》系原、被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应遵照履行。原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告理应按照合同约定交纳物业费。 关于物业费的诉讼时效问题，根据查明的事实，本案原告向被告主张权利的时间应为其提交起诉状的时间即××9年10月11日，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，本案诉讼时效计算时间节点为××6年10月12日，即该日期以前的期间已过诉讼时效，故本院认定被告应支付原告自××6年10月12日至××9年7月31日期间的物业费4,947.35元（1.70元/平方米/月×86.58平方米×33个月19天）。 关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，被告未按约定交纳物业费确属事实，但物业公司与业主是相互依存关系，小区服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司的相互配合、努力。考虑到原告仍为案涉小区的物业服务企业，为避免矛盾激化，对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。双方应本着真诚协商的态度，共同解决双方的矛盾纠纷。 关于被告抗辩案涉物业管理区域的楼宇门及地下停车场楼宇门等未经维护不能正常使用等物业服务不达标一节，本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，原告收取物业费的用途是支付自身开支以及为全体业主提供物业服务，涉及全体业主的公共利益，被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。双方均应站在全体业主的利益层面，积极地沟通解决在合同履行过程中存在的问题，故对于被告该节抗辩意见，本院不予采纳。关于被告抗辩原告收取物业费及其物业费标准没有合法的依据一节，本案系物业服务合同纠纷，根据《海角七号前期物业委托服务合同》及《业主临时管理规约》的约定，物业费标准为1.7元/平方米/月，上述合同均合法有效，物业公司及业主均应依约履行合同义务，而物业费收费标准是否在价格主管部门处备案属行政管理范畴，与本案不属同一法律关系，故对被告该节抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项，判决如下： 一、被告李伯帆于本判决生效之日起十日内给付原告大连凯尔富物业管理有限责任公司自2016年10月12日至2019年7月31日期间的物业费4,947.35元； 二、驳回原告大连凯尔富物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62元，由原告大连凯尔富物业管理有限责任公司负担12元，由被告李伯帆负担50元（此款原告已预交，被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  高琳琳 人民陪审员  杨 梓 人民陪审员  池春花 二〇二一年四月三十日 法官 助理  李 纯 书 记 员  胡婉莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 。