北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初17774号原告：北京科林多餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区拂林路9号8层B单元901号。法定代表人：杨垒觊。委托诉讼代理人：杨亮，北京杜威律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗建华，北京杜威律师事务所实习律师。被告：北京市上品商业发展有限责任公司五棵松分公司，营业场所北京市海淀区西翠路5号18幢一层104、二层。负责人：李炎。被告：北京市上品商业发展有限责任公司，住所地北京市东城区后永康胡同17号10号楼1层A1033室。法定代表人：李炎。二被告委托诉讼代理人：张倩，北京安杰律师事务所律师。原告北京科林多餐饮管理有限公司（以下简称原告）诉被告北京市上品商业发展有限责任公司五棵松分公司（以下简称五棵松分公司）、被告北京市上品商业发展有限责任公司（以下简称上品公司）（合并简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案受理后依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告法定代表人杨垒觊及委托诉讼代理人杨亮、被告委托诉讼代理人张倩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与五棵松分公司签署的《租赁合同》；2、二被告退还已付费用194905元；3、二被告赔偿损失151500元。事实与理由：原告法定代表人杨垒觊系九零后创业青年，2019年想开一间属于自己的中式快餐馆，主要经营快餐、烤串和特色菜，为寻找合适的出租场地经多地查访在3月份左右联系到上品公司招商销售人员袁某，并告诉袁某想租赁一个商铺做餐饮，袁某将“上品+奥运村店”由卫生间改造的一层X号场地极力推荐给原告租赁。原告考虑到投资资金有限，这次投资开店也是倾其所有，因此在正式确定租赁场所前杨垒觊多次询问袁某，商铺的情况能否做自己所经营的餐饮内容，同时在3月7日通过微信向袁某提交了“俏小串餐饮策划书”，策划书也明确载明了餐饮经营内容包括小串、各色菜品等，对此袁某百般承诺商铺完全可以做原告所经营的餐饮，没有任何障碍，并且多次信誓旦旦强调，商场内许多其他租赁同样规模的商铺商户都已经在正常做餐饮。在袁某多次推荐和保证下，杨垒觊最终同意租赁该场地，并在其要求下特艺注册了原告作为本次合作签约主体。2019年5月17日，袁某要求必须先打款再签署合同，在此情况下原告根据袁某指示向上品公司一次性支付194905元（含三个月房租80482.4元、押金91980元、三个月物业费7665元，三个月推广费3832.5元、装修押金1万元、装修服务费945元）。当月24日袁某让原告在空白《租赁合同》上签章后拿走合同，直至6月17日才在原告多次要求下将一份合同交给原告，特别说明的是原告租赁场所位于亚运村，钱款也支付给上品公司，但是袁某提供的合同抬头为亚运村分公司，落款却是上品五棵松分公司。2019年5月18日被告交付租赁场所，截止6月6日为装修免租期，原告投入较大资金进行装修后，在办理北京市小规模食品生产经营许可证时，因租赁场所只有42平方米，不满足北京市关于餐饮服务场所不得低于60平方米的规定，因此不能对外做餐饮，只能加工主食粉面，下发的许可证中载明“限（主食制品）”字样，导致原告主营餐饮根本无法展开，这与袁某承诺的店铺完全不会影响原告经营内容的承诺完全不同，导致原告根本无法开展经营，给原告造成极大经济损失，原告餐饮不得不一直处于停业状态。经与上品公司人员多次交涉，不给解决，无奈于2019年9月3日搬离该租赁场所，并向袁某及其上司李剑邮寄了《腾退通知书》，后直到2019年9月18日上品公司联系原告核查店面情况。袁某作为上品公司对外招商人员，为单方面促成签单和提高场所出租率，在明知原告经营餐饮需求以及所推荐场所不能经营餐饮的情况下，仍然进行推荐并极力保证，隐瞒真实情况，故意告知原告其他商户均已正常开展餐饮经营的虚假情况，导致原告不明就里与被告签署合同，已构成民事欺诈行为，双方签署《租赁合同》应当根据《合同法》第五十四条规定予以撤销。为维护原告的合法权益，特诉至法院。二被告辩称：招商人员不存在欺诈行为，《租赁合同》是基于原告真实意思表示签署，原告应对其行为承担全部责任，且《租赁合同》因原告违约已经被解除，对方主张撤销《租赁合同》诉求缺乏事实基础和法律依据。合同签署前，招商人员袁某并未向原告承诺过租赁场地完全可以开展满足其经营需求的餐饮经营，也并未向原告表示过其他租赁同样规模场地的商户已经在正常开展餐饮经营，且袁某一直表示承租商户要自行办理相应证照，因此招商人员不存在欺诈。原告法人在签署合同前经营过实体店、网店、外卖店并且是具有六年餐饮行业创业经验及完全民事行为能力自然人，应当知悉相应餐饮经营管理规定政策，即办理餐饮许可证照应满足的包括经营场地面积要求在内的所有条件，且完全具备自行评估决策承租何种租赁场地、承租场地能否开展其满足经营需求的餐饮服务以及能否办理相应餐饮许可证照的能力，而且这也是原告开展餐饮经营的义务和责任。《租赁合同》签署前，原告已经充分知悉租赁场地的情况，且《租赁合同》条款明确了租赁场地的面积，原告要具备履行合同的资质以及从事餐饮服务的应按相关法律法规取得行政许可，且要遵守国家和北京市有关房屋使用和物业管理规定，独立依法经营并承担责任等内容。退一步来说，即使原告及其法定代表人在不了解餐饮经营管理相关的规定政策情况下承租场地，从而导致无法办下满足其经营需求的餐饮许可证照，这也是原告自身决策失误、过错引起的，法律后果应自行承担。原告自2019年8月4日起擅自停业且超过十天，五棵松分公司依据《租赁合同》约定于2019年9月2日向原告公证邮寄送达了《关于解除租赁合同等事宜的公函》，《租赁合同》已于2019年9月5日解除。《租赁合同》被解除前，是基于双方真实意思表示签署，且依据合同约定原告自行承担装修、消防等施工费用，依法独立经营并承担相应民事责任，原告向被告主张赔偿损失并退还已付费用，缺乏事实和法律依据。《租赁合同》被解除前系合法有效合同，原告承租场地并将租赁、物业管理费、推广费缴付至2019年9月6日。依据约定，五棵松分公司有权收取各项费用至2019年9月5日，而且合同解除后，原告至2019年9月18日才将租赁场地返还，对方应按合同约定日租金的五倍支付场地占用费，故现在五棵松分公司不但不应该退还，原告还欠付场地占用费。原告违约导致合同解除，履约保证金作为违约金由五棵松分公司扣留并享有，同时原告装修期间，五棵松分公司已经为原告提供相应的装修管理服务，因此五棵松分公司有权享有履约保证金及装修期服务费，不予退还。虽然《租赁合同》约定被告在装修工程验收合格后三个月内返还装修保证金，但该三个月期限届满前，租赁合同已经解除，按照合同约定对方未经五棵松分公司同意擅自停业，停业期间应支付违约金，因原告至今尚未支付前述违约金，且违约金总额超过1万元装修保证金，五棵松分公司有权扣留装修保证金抵扣部分违约金，不予退还。综上，二被告招商人员不存在欺诈行为，双方之间《租赁合同》已经解除，应驳回原告全部诉求。另外，2019年5月8日我方跟原告进行洽谈，原告在5月8日之前已经看了合同条款，条款主要内容原告已经知晓和确定，5月8日要求原告签合同时原告没有来，2019年5月18日要交付标的开始装修，所以2019年5月17日原告打款，不是原告起诉所述先打款后签合同，也不是5月14日空白合同盖章拿走，否则对方是不知道租金的，2019年6月7日原告开始营业，2019年8月4日原告擅自闭店，因为原告擅自闭店超过合同期限，我方发送解除通知。袁某没有承诺原告去办证，聊天记录和合同中明确证照是原告自己办，原告经营什么跟被告无关，原告之所以发策划书是因为要装修，合同中约定如果装修需要给我方提供图纸和材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交《租赁合同》一份，证明双方建立了租赁合同关系。二被告对证据真实性认可。合同落款时间2019年5月8日，其上记载甲方北京市上品商业发展有限责任公司亚运村分公司、落款盖章五棵松分公司，乙方系原告。合同约定甲方同意将其拥有合法出租权的位于北京市朝阳区北苑路甲X号院X号楼建筑物一层X号场地及附属设施出租给乙方使用。该店铺的租赁面积42平方米。租赁标的仅供乙方用于经营店名为俏小串儿的店铺，乙方经营的具体品牌、品类限于俏小串儿中餐，并遵守国家和北京市有关房屋使用和物业管理的规定。3.1条约定租赁期限2年，自2019年6月7日至2021年5月17日。乙方应于合同签署之日起10日内向甲方支付履约保证金91980元，并应妥善保存甲方开具的收款凭证。5.1条约定甲方依据租赁面积按季度向乙方收取固定数额的租金，自计租日起算，乙方按照下表约定的标准向甲方支付固定租金：2019年5月18日至2019年6月6日，固定租金0元。2019年6月7日至2020年5月17日，固定租金26827.5元/月，2020年5月18日至2021年5月17日固定租金28973.7元/月。7.1条约定乙方装修期为15天，装修期自交付日（装修期起始日）起算。装修期内，乙方应当缴纳租金、物业管理费、公用设施费用、装修期服务费以及装修手册中规定的装修保证金等费用，其中装修保证金、装修期服务费标准如下：装修期服务费用1.5元/日/平方米，合计945元，支付时点2019年5月10日前。装修保证金1万元。7.5条约定乙方应在进场装修前向甲方提交书面的关于装修、布置、设备及附属物设计涉及的装修设计方案、图纸、设计资料、工程预算和施工说明等，经甲方及物业管理人事书面同意并征得所有必要的政府有关部门书面同意或批准，签署《商户装修守则》。8.1条约定甲乙双方约定2019年6月7日为正式营业日。乙方应在不晚于正式营业日前7日向甲方提供其在租赁标的内进行合法经营所必需的营业执照及其他相关政府许可证明，并且乙方应当保持前述营业执照及其他相关政府许可在租赁期限内持续有效。第9.1条约定自计租日起算，乙方按照下表约定的标准向甲方支付物业管理费，2019年5月18日至2019年6月6日0元，2019年6月7日至2020年5月17日2555元/月，2020年5月18日至2021年5月17日2555元/月。物业管理费的支付以3个月为一个支付周期。第9.3条约定推广费的收费标准为1元/天/平方米（按租赁面积计算），推广费每月总额为1277.5元，以3个月为一个支付周期。第20.2条约定乙方应在本合同签署前或甲方另行要求的期限内，向甲方提供其经营所需要的有效的全部许可/资质文件/证照复印件，包括但不限于如租赁标的经营涉及食品流通，还应提供食品流通许可证。另查，2019年5月17日，原告向上品公司支付履约保证金91980元、三个月房租80482.5元、三个月物业费7665元、三个月推广费3832.5元、物业装修押金1万元、装修服务费945元，共计支付194905元。2019年6月17日，原告在被告租赁场地注册了北京科林多餐饮管理有限公司餐饮分公司，并取得了营业执照。2019年9月18日，双方签署撤铺交接确认表，交接租赁场地。庭审中，原告主张被告构成民事欺诈，要求撤销租赁合同。原告证据及被告质证意见如下：1、原告提交了与袁某2019年3月7日微信截图，微信内容摘录如下：2019年3月7日杨垒觊发送了“敲小串儿餐饮策划书”并称“中间的是门头装饰这些、两边的是桌椅墙壁地板”，回复“您把效果图单独给我一下”。原告以此证明签署合同前原告已经将所经营内容发送给被告知悉的事实。二被告对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为该证据只能说明原告法定代表人将计划租赁场地并将初步计划装修风格、效果发给袁某。2、原告提交了俏小串餐饮策划书【上载午间运营时段以粉面跟中式快餐为主，夜间运营时段以小串与特色菜为主】，证明策划书中载明原告经营内容，被告对此完全知悉。二被告对证据真实性认可，证明目的不认可，表示签约前原告是基于告知袁某拟装修效果图的情况下将策划书发给袁某，并不代表被告承诺租赁场地满足原告经营需求，也不代表原告就一定要按照策划书的初步计划经营，退一步讲被告作为出租方不关心也不参与承租商户经营管理，最终经营什么由商户决定，经营类别要根据监管部门下发的餐饮证照许可类别开展。3、原告提交了原告与袁某微信记录，摘录如下：“合同内容我转款之前可以看一下嘛”，回复“不允许外泄，你在现场咋看都行”；“当时您说能办下来……所以没纠结这个问题。现在三审卡住了，哈哈”，回复“我说的是找代表机构，他们有自己的方式，商场里其他商户都可以办下来，你为什么不能”；“咱们上传的面积可以修改一下吗”，回复“不能，上传单位是国企”；2019年7月2日“现在执照卡住了……就是因为面积不足60，但是当时说商场小面积能办下来”，回复“第一，你可以找下代办机构，他们有他们的方式。第二，其他商户在没有得到其他帮助的情况下都办下来了”，回复“国家规定小于60平米！不能办执照！我已经拖了很多人了！最开始我就问过这个问题！！咱们在必胜客的时候……您说商场跟别的商铺不一样、商场小面积可以办理……至于您说的其他商户……应该是商场里面的。商场地外的餐饮这块必须上传面积为60以上呀”。2019年8月5日“哥、招进来的时候报的中餐、烤串、我这一个串吧！现在做炒米饭，跟烤串有关的都做不了，属实很难受，只能做炒饭主食我那个商场里面不能干，干嘛找个底商那么高房租卖米饭嘛，您能了解一下情况、看看怎么解决吗？”原告以上述证据证明袁某为促成签单虚假承诺、提供虚假情况。被告对证据真实性认可，证明目的不认可，表示内容是租赁合同签署后，不是签署前对话，内容也并未表明袁某在租赁合同签署前承诺过场地完全可以开展满足原告经营需求的餐饮经营，也未表明袁某在签约前表示过恰租赁同样规模场地的商户都已经在正常的开展餐饮经营，不能以事后对话倒推合同签署前事实。4、原告提交了2019年8月17日与袁某的录音，录音摘录如下：“然后您也跟我说的是这个店里执照的事儿，商场里都能办下来”，回复“我没说过”；另问“因为我当时还觉得怀疑这个商场小面积能不能餐饮。能不能办执照的问题。你当时跟我说商场里小面积的商铺都能办”，回复“不是，我说的是别人能办，你家也没什么问题，但是这个问题是需要商户自己去办理的。”……原告以此证明袁某为促成签单虚假承诺、提供虚假情况。二被告对证据真实性不认可，另表示袁某已经明确否认，且不能证明袁某有承诺。5、原告提交了北京市新增产业禁止和限制目录和《北京市小规模食品生产经营许可证》，许可证系2019年7月12日北京科林多餐饮管理有限公司餐饮分公司取得，上载食品类别及名称为“预包装食品销售：含冷藏冷冻食品；热食类食品制售，限（主食制品）”。原告以此证明面积不足60平米，经营项目明确仅限主食制品，有现加工一项才可以做餐饮。二被告对证据真实性认可，证明目的不认可，表示被告只负责出租场地，原告去现场看过自愿承租，也提到做过六年餐饮行业，对于餐饮行业法律法规应该知晓，原告自行办理餐饮许可证照，与被告无关。经询，原告表示类似美食城档口不需要单独办证，另被告商场里有许多商铺都是做餐饮的，但是涉案租赁场地系临街商铺。被告主张双方合同于2019年9月5日已单方解除。被告提交了公证书，证明2019年9月2日通过快递给原告寄送了《关于解除租赁合同等事宜的公函》。原告表示没有收到被告方的函件，2019年9月3日，原告向上品公司发送《关于商铺腾退告知书》，二被告认可收到。另外，原告主张另有损失，原告提交了装修后录像、北京市装修工程施工合同及收据、建筑工程消防施工合同及微信记录、网线入户单及微信支付记录截图，证明产生了装修费用124000元、消防施工费2万元、网线费用7500元。被告对证据真实性不认可，表示原告提交的收据收款人与合同相对方不能对应。被告提交了原告在其处备案的《北京市装饰装修工程施工合同》，证明显示价款87000元。原告表示后续增加后又重新签订的，前面是预算。本院认为：双方形成了房屋租赁合同关系。原告主张被告在明知原告经营餐饮需求以及所推荐场所不能经营餐饮的情况下，虚假承诺并提供虚假信息，构成欺诈。结合双方陈述及证据，双方签约前原告对于租赁场地、租赁面积是明知的，亦知晓应由其自行办理营业执照以及食品生产经营许可证照，原告表示系被告招商人员虚假承诺小面积场地也可以办理中餐经营许可，但是其提交的证据无法证明被告招商人员明确表示涉案租赁场地可以办理，其证据中也曾提及原告签约前对此有怀疑，即使如原告所述被告招商人员表示商场其他租户可以办理，但这也并不构成对本案所涉租赁合同的明确承诺。原告经营餐饮行业应该知晓办理餐饮行业证照的相关规定，但是原告自身疏忽大意并未谨慎核查，或许如原告所述签约后涉案租赁合同履行与其租赁目的相悖，导致合同履行出现问题，但并不能因此认定被告构成欺诈，故现原告要求撤销《租赁合同》依据不足，本院不予支持。基于撤销合同而产生的其他诉讼请求，本院均不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告北京科林多餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6496元，由原告北京科林多餐饮管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年四月十九日书记员 辛迎雪