江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0591民初6554号原告：苏州工业园区美颂花园二期业主委员会，住所地苏州工业园区八达街**美颂花园**楼。主任：崔义。委托诉讼代理人：刘艳亭，江苏渟泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春林，江苏渟泓律师事务所律师。被告：苏州信易居房地产经纪有限公司，统一社会信用代码913205940676189990，住，住所地苏州工业园区星湖街******/div>法定代表人：郑敏。委托诉讼代理人：谢利强，男，系公司员工。被告：上海上实物业管理有限公司苏州分公司，统一社会信用代码91320594056665351R，住所地苏州工，住所地苏州工业园区华云路****法定代表人：朱云飞，总经理。委托诉讼代理人：彭卫，男，系公司员工。委托诉讼代理人：孔金燕，女，系公司员工。原告苏州工业园区美颂花园二期业主委员会（以下简称美颂二期业委会）与被告苏州信易居房地产经纪有限公司（以下简称信易居公司）、上海上实物业管理有限公司苏州分公司（以下简称上实物业苏州分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，庭前组织质证后依法适用简易程序于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告美颂二期业委会委托诉讼代理人刘艳亭、被告苏州信易居公司委托诉讼代理人谢利强、被告上实物业苏州分公司委托诉讼代理人彭卫、孔金燕到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美颂二期业委会向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认两被告串通签订、损害原告利益的场地使用合同无效；2、请求两被告连带支付原告场地使用费用共计105691元暂计到起诉之日2020年7月8日，暂计15个月，实际以被告信易居公司从原告处搬离时止；3、请求排除原告使用场地之妨碍，要求被告信易居公司搬离使用场地；4、本案的律师费及相关诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告上实物业苏州分公司为美颂花园二期前期物业服务企业，2019年4月9日被告上实物业苏州分公司与被告信易居公司签订《场地使用合同》，由被告上实物业向被告信易居公司提供美颂花园二期物业用房（苏州市工业园区八达街99号美松花园20幢2层206商铺），面积77.43平方米，期限2019年4月9日至2021年6月8日，开展房屋中介用，单价为18元/平方米/月。原告认为参照周边商铺约130元/平方米/月租金标准，两被告约定场地使用费远低于市场价格，存在恶意串通，侵犯原告合法利益，合同无效。按照物业相关条例，利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，收益归全体业主所有，扣除30%的物业管理成本，两被告应参照商铺租金价值支付占用使用费。诉讼中原告明确场地使用费不应扣除30%的物业管理成本，收益应归全体业主所有。被告信易居公司辩称：根据合同的相对性，原告不具有主体资格，与上实物业苏州分公司签订的合同合法有效，合同应当继续履行，请求驳回原告诉讼请求。被告上实物业苏州分公司辩称：原告所述恶意串通无证据，物业用房于2018年11月左右通过现场查验交付物业公司，2018年12月上旬的时候上实物业苏州分公司已就盘活这物业用房、增加公益性收入致函开发商。原告主张的商铺租金不具有参考性，周边商铺包括独墅湖邻里中心，星湖天地等均为涉及餐饮、教育、购物、娱乐为一体的周边业态完整区域，与业态不完整的涉案物业用房不具有可比性。2020年2月2日，上实物业苏州分公司已经向有合同约定的公司发出终止函，履约未完成的合同交接给美颂二期业委会。本院经审理查明事实如下：苏州工业园区俐马房地产有限公司（以下简称“俐马公司”）与上海上实物业管理有限公司（以下简称“上实物业”）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定由上实物业为月亮湾美颂花园二期提供物业管理服务，前期物业管理服务期限自2016年12月30日起至2018年12月29日止，如合同期满，业委会与物业公司未签订物业服务合同时，本合同自动延续至业委会与物业公司签订物业服务合同生效时终止。合同约定，俐马公司在物业交付使用前向上实物业提供物业服务用房708.37平方米，其中办公用房303.59平方米，其他用房404.78平方米，由上实物业无偿使用708.37平方米。俐马公司提供本物业管理区域内，经物业主管部门确认的属全体业主所有的经营性商业用房404.78平方米，由上实物业出租经营，其收入用于补充专项维修基金。2018年8月，俐马公司向苏州工业园区规划建设委员会提供关于“美颂二期”项目物业服务用房的备案说明，对美颂花园二期20幢201室、203室、204室和205室为物业用房进行备案，物业用房建筑面积共1121.8平方米。根据建筑面积测量报告及测量图显示，201室建筑面积为276.68平方米，203室建筑面积为424.78平方米，204室建筑面积为77.43平方米，205室建筑面积为342.91平方米，备注均为商业/配套。目前上实物业苏州分公司已将203室、204室及205室中的111平方米用于经营出租，本案诉争物业用房20幢2层206商铺即为物业用房备案中204室房屋，为免混乱，以下均称204室。20幢1楼为俐马公司的产权用房，目前处于空置状态。上实物业管理苏州分公司于2018年的12月向俐马公司发函，称“二楼物业用房自2018年11月通过验收至今闲置…设想通过租赁等方式盘活二楼闲置物业用房，为小区增加增收公益性收入…招租拟采取市场价结合商业街目前的现场实际进行…盘活闲置物业用房需征得贵司的准许方可实施”。俐马公司在此函上回复同意。2019年2月，上实物业苏州分公司致函俐马公司关于美颂花园20幢物业用房租赁询价的事宜，就物业用房地理位置、合同期限较短、业态不完整、车位使用隐患等问题汇报，并称管理处依美颂花园一期超市价格为准，按20幢物业用房实际情况再次与租赁商户进行洽谈。2019年4月9日，上实物业苏州分公司与信易居公司签订《场地使用合同》。合同约定上实物业苏州分公司将其管理的美颂花园20幢楼2层204室交予信易居公司公司使用，建筑面积为77.43平方米，使用期至2019年4月9日起至2021年6月8日。其中2019年4月9日至2019年6月8日为装修场地免场地使用费期。204室场地使用费为1393.74元/月，物业管理费每月每平方米为4.05元。2019年5月，美颂二期业委会成立并进行备案。2019年12月5日，美颂二期业委会致函上实物业，解除双方物业服务合同。2020年2月2日，上实物业苏州分公司向信易居公司发放关于合作协议（场地使用合同）终止的函，其上记载“由于美颂二期业委会选聘了新的物业公司，故我司失去美颂二期的物业管理权，并将于2020年2月28日正式退出美颂二期的物业管理工作。贵我双方于2019年4月9日签订的场地使用合同自然终止，请贵司退场前做好相关准备工作”。2020年2月29日，上实物业苏州分公司撤场，与业主委员会进行物业移交，另签订物业承接查验书。2020年3月，美颂二期业委会组织业主代表大会，表决通过由万科物业回收物业用房并起诉上实物业及租户追讨前期物业用房的占用费，将现有空置物业用房同意出租两个议题。另查明：信易居公司已支付204室2019年6月9日至2020年2月8日场地使用费9756.18元、物业费2195.14元、电费押金1000元，2020年2月9日至2020年7月8日场地使用费8362.44元，以上共计21313.76元。上述款项均已付至上实物业苏州分公司账户。上实物业苏州分公司未将场地使用费支付原告。204室物业用房目前仍处于信易居公司占有状态，信易居公司未与原告就涉案房屋进行交接。2016年，被告上实物业苏州分公司与苏州工业园区王腊琴超市签订的租赁合同，地址为美颂花，地址为美颂花园**楼**商铺0平方米，租金为7570平方米每月。2019年4月万科物业与苏州工业园区李超兰超市签订租赁合同,地址为美颂花园,地址为美颂花园**楼**商铺.6平方米，租金为11666.7元/月。各方均明确两份合同对应同一超市。原告提供的独墅湖邻里中心周边星月坊商业街商铺租赁价格截图显示星月坊商业街商铺租赁价格约为130元/平方米/月。以上事实，有苏州市前期物业管理委托合同、场地使用合同、超市租赁合同、备案说明、测绘图纸、测量报告、转账记录、场地使用费明细、函、物业承接查验书、业委会备案表等附卷佐证并经质证，本院予以确认。本院认为，当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。关于场地使用合同效力问题，首先，前期物业合同约定上实物业苏州分公司作为物业管理企业有权就经营性商业用房对外出租，出租收益用于补充专项维修基金；其次，上实物业苏州分公司于2018年12月起就盘活物业用房对外招商，并已告知开发商，两被告场地使用合同签订时间亦早于业委会成立时间，原告现有证据不足以证明双方存在恶意串通；第三，物业用房位于住宅小区****主要面小区居民，并非独立对外的商业区，该区域业态不完整，不能与星月坊商业街及邻里中心等专业性、功能性商业区进行同等比较。星月坊商业街及邻里中心等租金标准与原告主张的租金标准不具备可比性。结合涉案房屋地理位置、周边环境、上实物业苏州分公司与超市签订的一层商铺租赁使用合同约定租金在合理范围内，而本案房屋系二层，该租金亦在合理范围内。综上，本院认为被告上实物业苏州分公司与被告信易居公司签订《场地使用合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，原告现有证据不足以证明双方存在恶意串通损害原告利益，故该场地使用合同合法有效。关于原告主张排除妨碍，要求被告信易居公司搬离使用场地，被告上实物业苏州分公司与被告信易居公司签订的场地使用合同虽合法有效，但因上实物业苏州分公司撤场不再为美颂二期提供物业服务，对涉案房屋不再具有管理权，且被告上实物业苏州分公司向被告信易居公司就场地使用合同终止发函，已明确告知中止履行。上实物业苏州分公司撤场后，被告信易居公司在收到中止函后未将涉案房屋返还原告，204室仍处于被告信易居公司占有状态，故被告信易居公司应将该房屋返还，搬离使用场地。关于场地使用费，截至2020年7月8日，被告信易居公司已支付被告上实物业苏州分公司场地使用费18118.62元，该款项仍在被告上实物业苏州分公司账户名下，因前期物业服务合同中明确出租收益用于补充专项维修基金，专项维修基金属于全体业主所有，故被告上实物业苏州分公司应就收取的场地使用费18118.62元支付原告美颂二期业委会。被告信易居应参照场地使用合同约定的1393.74元/月为标准支付原告美颂二期业委会自2020年7月9日起至实际搬离之日止的房屋使用费。关于律师费，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第九百三十九条、第一千一百六十七条，《物业管理条例》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州信易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于苏州市工业园区八达街99号美颂花园20幢204室交还原告苏州工业园区美颂花园二期业主委员会；二、被告上海上实物业管理有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区美颂花园二期业主委员会18118.62元；三、被告苏州信易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区美颂花园二期业主委员会自2020年7月9日起至实际搬离之日止的场地使用费（计算标准：1393.74元/月）。四、驳回原告苏州工业园区美颂花园二期业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1207元，由被告上海上实物业管理有限公司苏州分公司负担607元，由被告苏州信易居房地产经纪有限公司负担600元，被告应负担之款项原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 邵婷婷二〇二一年四月二十九日法官助理 曹继红书 记 员 陈 洋拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。