上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初84733号原告(反诉被告)：唐清芬，女，1999年4月9日生，汉族，户籍地江西省九江市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李凯(系唐清芬之夫)，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：上海爱梦敦置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郑秉泽，董事长。委托诉讼代理人：戚莉珏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文珺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告(反诉被告)唐清芬与被告(反诉原告)上海爱梦敦置业有限公司(以下简称爱梦敦置业)租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2021年1月5日、3月24日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)唐清芬及其委托诉讼代理人李凯，被告(反诉原告)爱梦敦置业的委托诉讼代理人戚莉珏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)唐清芬向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商铺租赁合同；2、判令被告返还原告保证金36,534元；3、判令被告向原告返还2020年8、9月份夜市活动营业收入。事实与理由：2019年8月22日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告承租被告位于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号211-213、215-217、226-231商铺8室商铺，租期从2019年8月22日至2021年9月10日止。原告交纳房屋保证金36,000元，水电费押金534元，共计36,534元。自2020年疫情以来，被告的商场经营不善，客流减少，导致原告的营业环境恶化。为此，原告多次与被告沟通房租问题，希望被告不要涨租金，可被告的行为总让原告失望。2020年7月，被告通知原告参加夜市活动，营业额由被告统一结算，直至今日，仍未将8月、9日夜市营业额结算给原告。被告的诸多行为，对原告造成巨大经济损失，故起诉。被告(反诉原告)爱梦敦置业辩称，2019年8月原、被告之间订立《商铺租赁合同》，原告承租被告的商铺，租赁期限从2019年8月22日到2021年9月10日，前20天是免租期，原告缴纳租赁保证金36,000元，水电押金534元。合同签订后，原告租金按时缴纳，但从2020年9月1日开始原告没有交付租金。2020年2月疫情发生后，被告也出台了租金减免的扶持政策，免除了两个月的租金。2020年9月30日，原告张贴停业通知，意思要闭店，10月2日，被告收到原告的撤场通知，要求被告退押金。被告认为，原告擅自单方解除租赁合同，属于违约行为，故在2020年10月13日向原告发送解约通知，明确租赁合同在2020年10月14日解除。根据合同约定，36,000元租赁押金作为违约，由被告没收，534元水电押金，在原告欠付的水电费中抵扣后结算。原告提出的2020年8、9月的夜市营业收入与本案无关。同时，被告提出反诉，具体诉讼请求为：1、确认《商铺租赁合同》于2020年10月14日解除；2、反诉被告支付反诉原告从2020年9月1日至2020年10月14日的租金17,536.44元；3、反诉被告支付反诉原告2020年9月1日至2020年10月14日的水电费685.30元；4、反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金，以上述2、3项总金额为基数，按照日千分之五的标准，计算至实际付款之日止；5、确认由反诉原告没收反诉被告的租赁保证金36,000元，并支付保证金增值税1,800元及附加税216元；6、反诉被告支付反诉原告装修免租期的租金6,904.11元及增值税的附加税39.45元；7、反诉被告支付反诉原告解除合同的违约金31,500元及增值税的附加税180元；8、反诉被告支付反诉原告复原费15,695.40元；9、反诉被告支付反诉原告律师费10,000元。对于被告(反诉原告)爱梦敦置业提出的反诉请求，原告(反诉被告)认为，租赁合同应当在2020年9月30日解除。原告拖欠的租金可以在2020年8、9月的夜市营业额中扣除。原告在2020年9月30日停业，从此，没有水电费再发生。被告的其他反诉请求，原告均不认可。经审理查明，2019年8月19日，案外人上海冰封千里餐饮管理有限公司与爱梦敦置业签订《金桥国际商业广场商铺租赁合同》，2019年8月23日，原、被告及上海冰封千里餐饮管理有限公司三方签订《主体变更协议》，原告取代上海冰封千里餐饮管理有限公司，享有和承担在《金桥国际商业广场商铺租赁合同》中的权利和义务。《金桥国际商业广场商铺租赁合同》中约定，原告承租被告的商铺，租赁期限从2019年8月22日到2021年9月10日，前20天是免租装修期，无须支付租金，原告履约保证金36,000元，水电押金534元。合同还约定保底租金和提成租金，自2019年8月22日起至2020年9月10日每月保底租金1万元，2020年9月11日起至2021年9月10日每月保底租金1.2万元。自2019年8月22日起至2021年9月10日，按税前月营业额之15%计算提成租金，房屋租金为每月不含税保底租金和不含税提成租金中的较高者。合同还将疫情作为不可抗力事件，例举为解除合同的情形。约定解除合同，任何一方可以书面通知对方，从发出通知起终止，解除合同不影响任何一方追索他方早期违约赔偿的权利，不影响追索不可抗力事件发生前所欠租金等一切费用的权利。合同签订后，原告承租了被告的商铺，开展经营，同时，支付了保证金36,000元，水电押金534元。2020年8月、9月，原告开展夜市营业，营业收入由被告收取，再由被告统一结算给原告。2020年9月30日，原告发出《撤场通知》，主要内容为：因疫情影响，金桥国际商业广场七座二楼大量商家撤店，七座二楼客流减少，导致我店自疫情以来经营状况愈发恶化。现正式向商场提出退租，本店于2020年9月30日结束经营，请商场协调，尽快退还押金等…。被告收到原告《撤场通知》后，于2020年10月13日向原告发出《关于金桥国际商业广场张杨路XXX弄XXX号211-213、215-217、226-231商铺8室的解约通知》，主要内容为：原告擅自于2020年10月1日闭店停业，并提出退租，构成违约。被告通知原告，租赁合同于2020年10月14日解除，同时，要求原告于2020年10月21日17时前将房屋恢复原状返还被告，2020年10月31日前将证照迁出房屋，要求原告支付被告免租装修期租金和其增值税及附加税费6,943.56元，支付的保证金36,000元全部没收，不予退还，还要求原告支付保证金之增值税及附加税费2,016元，支付相当于租赁合同解除前6个月应付平均月租金之十二倍的违约金，加违约金的税费共计133,432.1元…。原告收到被告的解约通知后，即向本院提起诉讼，答辩期内，被告提出反诉。审理中，原告认为，前期由于疫情，生意不好，加上被告没有及时将夜市营业收入结算给原告，致使原告无钱支付员工工资，且原告要求被告不涨租金，被告的工作人员答应不涨，但最终没有结果。2020年9月30日，原告停业。被告认为，2020年10月2日，被告收到原告的《撤场通知》，原告欠被告9月份租金，且撤场停业，其行为已经表明，不再履行租赁合同，故于2020年10月13日，被告向原告发送《关于金桥国际商业广场张杨路XXX弄XXX号211-213、215-217、226-231商铺8室的解约通知》。另外，原、被告确认2020年8月、9月，被告可结算给原告的夜市费用为17,664.49元、3,769.62元，共计21,434.11元。以上事实，由《金桥国际商业广场商铺租赁合同》、《主体变更协议》、收据、上海市房地产权证、租金减免公告、撤场通知、停业通知、解约通知、签收凭证、报价单、律师合同、付款凭证、微信聊天记录、场地租赁协议及当事人的陈述在案佐证。本院认为，一、对于《金桥国际商业广场商铺租赁合同》是否已经解除。原告在2020年9月30日的《撤场通知》中，明确提出退租，结束经营，请商场协调，尽快退还押金。被告收到原告《撤场通知》后，向原告发出了解约通知，明确《金桥国际商业广场商铺租赁合同》于2020年10月14日解除。现原告诉请要求解除合同，被告反诉要求确认合同已经于2020年10月14日解除，对于被告的反诉请求，本院认同。二、合同解除后，原告要求被告反还保证金36,534元，依法有据，予以支持。基于合同解除时间为2020年10月14日，被告要求原告给付2020年9月1日至2020年10月14日租金17,536.44元，支付2020年9月1日至2020年10月14日水电费685.30元，依法有据，予以支持。三、从原告的《撤场通知》和被告租金减免的公告中，均能反映，导致合同不能履行的主要原因，是由于受疫情的影响，故原、被告各自指责对方过错或违约，导致合同无法履行，均不切实际。为此，被告反诉要求原告承担违约责任、赔偿损失等，均不予支持。四、对于2020年8月、9月原告做夜市的费用，双方对营业额确认一致，为避免讼累，原告主张被告给付原告，可照准。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海爱梦敦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)唐清芬保证金36,534元；二、被告(反诉原告)上海爱梦敦置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)唐清芬夜市费21,434.11元；三、原告(反诉被告)唐清芬于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海爱梦敦置业有限公司租赁费17,536.44元；四、原告(反诉被告)唐清芬于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海爱梦敦置业有限公司水电费685.30元；五、确认《金桥国际商业广场商铺租赁合同》于2020年10月14日解除；六、驳回被告(反诉原告)上海爱梦敦置业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费712元，反诉受理费957元，共计1,669元，由原告唐清芬负担834元，被告上海爱梦敦置业有限公司负担835元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  赵文龙二〇二一年四月二十五日书记员  王 彪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。