湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0203民初119号原告：株洲市满意物业管理有限责任公司,住所地株洲市芦淞区荷叶冲肉鸡场****。法定代表人：谭灵，董事长。委托诉讼代理人：文艳，女，1977年3月24日出生，汉族，户籍地湖南省临武县，公司员工，代理权限为特别授权。被告：郭武,男,1990年8月18日出生,汉族,户籍地湖南省株洲市芦淞区。原告株洲市满意物业管理有限责任公司与被告郭武物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告满意物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告交纳拖欠的物业管理服务费2861.75元。事实和理由：被告购置的商品房坐落在株洲市芦淞区××路××号磐石·辉煌时代2栋1001号，面积为119.24平方米。2018年4月17日原、被告双方签订了《株洲市“磐石．辉煌时代”住宅小区物业服务合同》，根据株洲市发展和改革委员会【株发改服物{2017}3号】《住宅前期公共性物业服务收费审核通知单》，合同约定按1.5元／㎡收取物业服务管理费，按年度交纳，逾期按每日千分之三计算违约金。被告每月应该交纳178.86元物业管理服务费，从2019年5月1日至2020年8月31日拖欠原告物业服务管理费16个月共计2861.76元，逾期违约金776.67元。原告各种方式催讨，被告一直置之不理。为保护原告的权益、维护小区管理，现特提起诉讼，，逾期违约金772.67元，共计3634.42元。被告郭武辩称:因为楼梯间存在瓷片掉落的情况，我多次找到物业公司要求修复，因为被告方未与我们协商就用钢钉进行加固，这种加固方式不美观。物业公司扣了我的房产证要求我交物业费，要拿房产证的话需要补齐一年物业费。我后面还报了警，经过警察调解后，物业公司还是不给。此后我就没有交物业费，原告还打电话辱骂我。后面我拿到了我的房产证，现在如果原告给我道歉我就交物业费。原告为支持其诉讼请求提交了《株洲市“磐石.辉煌时代”住宅小区物业服务合同》、《住宅前期公共性物业服务收费审核通知单》（株发改服物（2017）3号）、催缴费通知作为证据，被告未提交证据。经质证，被告对原告的证据均无异议。本院审查后，对原告的上述证据的真实性均予以采信。据此，结合原、被告庭审陈述，本院认定事实如下:坐落在株洲市芦淞区××路××号磐石·辉煌时代小区系湖南磐石房××楼盘，2014年5月湖南磐石房地产有限公司与株洲市兴盛物业管理有限责任公司签订了《磐石·辉煌时代前期物业服务合同》，约定株洲市兴盛物业管理有限责任公司为磐石·辉煌时代小区提供前期物业服务。2016年12月5日株洲市兴盛物业管理有限责任公司退出磐石·辉煌时代小区物业服务，2017年湖南磐石房地产有限公司改由原告满意物业公司为该小区提供前期物业服务。被告郭武购置的磐石·辉煌时代2栋1001号住房，面积为119.24平方米。2018年4月17日被告（甲方）与被告（乙方）签订物业服务合同，约定乙方为甲方提供物业服务，甲方按1.5元／月.㎡向乙方缴纳物业服务费，物业费主要用于管理服务人员的工资、社保，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等；物业服务费用按年预交；甲方未按时足额缴纳，逾期每日按欠费的3‰向乙方支付违约金；因物业本身固有瑕疵造成的损失，乙方不承担责任等。因磐石·辉煌时代小区1、2栋的公共通道墙面瓷片在楼盘交房时就存在较多的脱落现象，众业主多方投诉。2018年原告满意物业公司通过对瓷片交接缝处嵌入钢钉的方式予以加固，但被告等业主认为该方案仍未能根本解决瓷片脱落的安全问题，以及因案涉房屋的房产证，被告认为原告故意拖延给他，期间原告虽将房产证交给了被告，但被告认为原告工资人员在此过程中辱骂了他，自2019年5月1日开始拒交物业管理费，酿成本案纠纷。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，原告与被告签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据原告提供的证据及当事人的陈述，被告自2019年5月1日至2020年8月31日未向原告交纳物业管理服务费。根据株洲市发展和改革委员会【株发改服物2017}3号】《住宅前期公共性物业服务收费审核通知单》，高层住宅按照1.5元/月.㎡收取物业管理费的标准，经核算被告在2019年5月1日至2020年8月31日期间应当交纳的物业费为2861.76元（119.24㎡×1.5元/月.㎡×16个月），对于被告所述瓷砖脱落的问题，对作为物业服务企业的原告来说，属物业本身固有的质量问题，不是物业服务维护的范畴，系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费的交纳属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系，故被告以房屋质量存在问题而不交纳物业费的抗辩理由，本院不予采纳，被告等业主可向开发商另行主张。另外，被告辩称其在向原告索要案涉房屋房产证的过程中受到原告工作人员辱骂，但未提交充分证据予以证明，且向被告交付房产证系原告受开发商委托，原告对被告并无交付房产证的合同义务，被告据此拒不交纳物业费，理由不能成立。因此，原告诉请被告交纳物业管理费2861.75元，未超出法律规定及双方约定，本院予以支持。关于违约金（滞纳金）的问题，虽然被告有拖欠物业费的情形，但是其只是因对案涉房屋公共通道瓷片脱落的责任问题认识上有偏差，与无理故意拒交存在天壤之别。另外原告的物业服务中确实也存在一些诸如电梯门及门框损坏未及时修护，消防通道被堵未及时疏通等问题。因此，本院综合权衡被告未交物业费的以上诸多原因，以及考虑到双方在今后小区物业管理方面还需相互配合合作的关系，酌情对原告诉请的违约金不予支持。综上所述，本院根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告郭武于本判决生效后十日内向原告株洲市满意物业管理有限责任公司支付物业管理服务费2861.75元（自2019年5月1日至2020年8月31日）；二、驳回原告株洲市满意物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告株洲市满意物业管理有限责任公司承担3元，由被告郭武承担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇款结算户，账号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  谢桂林二〇二一年四月六日书记员  伍方慧附相关的法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。