上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初14100号原告：上官凯旋，男，1972年4月10日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：余志平，湖南人和律师事务所上海分所律师。被告：城城不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市崇明区。负责人：陈倩。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省。法定代表人：张智军，总经理。原告上官凯旋与被告城城不动产管理有限公司上海分公司、城城不动产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告上官凯旋及其委托诉讼代理人余志平到庭参加诉讼。被告城城不动产管理有限公司上海分公司、城城不动产管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上官凯旋向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告城城不动产管理有限公司上海分公司签订的《房屋托管合同》于2020年10月1日解除；2.判令被告城城不动产管理有限公司上海分公司返还原告上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋；3.判令两被告支付原告2020年9月1日至实际返还上述房屋之日止的租金/房屋使用费，按照人民币9,900元/月标准计算；4.判令两被告支付原告违约金29,700元；5.判决两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年3月27日，原告(甲方)与被告城城不动产管理有限公司上海分公司(乙方)签署《房屋托管合同》，实际为租赁合同，约定甲方将上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方；租赁期限为2020年3月30日起至2021年3月29日；租金为9,900元/月；乙方支付租金超过三十日的，甲方有权解除合同并由乙方承担违约责任。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告城城不动产管理有限公司上海分公司，由其支付原告2020年4月30日至2020年8月31日期间的租金。现因被告城城不动产管理有限公司上海分公司至今未向原告支付2020年9月1日起的租金，且其系城城不动产管理有限公司的分公司，城城不动产管理有限公司应当对城城不动产管理有限公司上海分公司欠付的租金和违约金承担责任，故原告诉至法院，要求判如所请。城城不动产公司上海分公司、城城不动产公司未到庭应诉，但向本院递交书面答辩意见，主要内容如下：第一，解除合同直接影响第三人的合法权益，故不同意解除合同；第二，要求法院依据相关证据及案件事实确认欠付租金的具体数额；第三，原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。针对被告的答辩意见，原告表示：1.系争房屋租给案外人不影响原告与城城不动产公司上海分公司之间合同的解除；2.被告未向原告支付押金，原告已自行扣除一个月免租期的租金，系争房屋为住宅，疫情期间不愿意再行予以减免租金；3.系争房屋转租的租金金额远超9,900元/月，违约金金额约定不高，不同意再行调整。原告为证明其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.《房屋托管合同》《上海市房地产权证》(节选)，证明原告系系争房屋的权利人之一。2020年3月27日，原告(甲方，托管方)与城城不动产管理有限公司上海分公司(乙方，受托方)签订名为托管合同实为租赁合同的《房屋托管合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为2020年3月30日起至2021年3月29日；租金为9,900元/月。合同第十三条第三款约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)；2.乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的……”合同第十四条第四款约定“乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。”合同另对其他事项进行了约定。2.中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单，证明城城不动产管理有限公司上海分公司向原告支付了2020年4月至8月的房屋租金。庭审中，原告表示：1.其未向被告发过解约通知，原告联系过城城不动产管理有限公司上海分公司的工作人员，表示想要收回系争房屋，但对方表示收不回系争房屋直接起诉就好。因被告未支付原告2020年9月1日起的租金，到2020年10月1日已满足逾期30天不支付租金即可解除合同的条件，原告据此要求解除合同。2.据原告了解，系争房屋有次承租人在使用中，租赁合同约定期限到2021年5月19日，另外还支付了1个月押金，即次承租人预计使用系争房屋至2021年6月19日。原告也曾与次承租人协商，但其不愿意搬离。鉴于被告未到庭应诉，本院对原告提供的证据进行审查，认为其证据符合法律规定的证据条件，与原告陈述的事实能相互印证，本院对原告的证据予以采纳，并对其陈述事实予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与城城不动产管理有限公司上海分公司签订的《房屋托管合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。根据合同约定城城不动产管理有限公司上海分公司不按照约定支付租金达三十日的，原告有权解除合同。现因城城不动产管理有限公司上海分公司拖欠自2020年9月1日起的租金，原告要求解除合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除日期以被告签收本院诉状副本之日即2021年2月22日为准。合同解除后，城城不动产管理有限公司上海分公司理应将系争房屋返还原告，故对原告要求城城不动产管理有限公司上海分公司返还系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。城城不动产管理有限公司上海分公司作为承租方，支付租金系其法定义务，原告要求其按照合同约定9,900元/月标准支付2020年9月1日起至实际返还系争房屋之日止的租金/房屋使用费，本院予以支持。因城城不动产管理有限公司上海分公司拖欠租金的行为构成违约，原告要求其按照合同约定的标准支付违约金，具有事实和法律依据，被告提供书面答辩意见认为违约金数额过高要求调整，本院认为违约金为三个月的租金标准，尚属合理，故予以照准。根据法律规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。城城不动产管理有限公司上海分公司对上述支付义务不足以承担的，由城城不动产管理有限公司承担。被告经本院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条及2017年《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上官凯旋与被告城城不动产管理有限公司上海分公司签订的《房屋托管合同》于2021年2月22日解除；二、被告城城不动产管理有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内返还原告上官凯旋上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告城城不动产管理有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日支付原告上官凯旋自2020年9月1日起至实际返还上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的租金/房屋使用费，按9,900元/月标准计算；四、被告城城不动产管理有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告上官凯旋违约金29,700元；五、被告城城不动产管理有限公司上海分公司对上述第三、第四项支付义务不足以承担的，由被告城城不动产管理有限公司承担。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，减半收取计395元，由被告城城不动产管理有限公司上海分公司、城城不动产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二一年四月二十六日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、2017年《中华人民共和国民法总则》第七十四条……分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。三、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。