广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤05民终271号上诉人（原审被告）：汕头市澄海区莲下房地产开发公司。法定代表人：陈楚武，总经理。委托诉讼代理人：蔡雁飞，广东正治律师事务所律师。委托诉讼代理人：李发义，广东正治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金惠镇。委托诉讼代理人：徐济炜，广东介福律师事务所律师。上诉人汕头市澄海区莲下房地产开发公司（以下简称莲下房地产公司）因与被上诉人金惠镇房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市澄海区人民法院（2020）粤0515民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人莲下房地产公司上诉请求：1.依法撤销广东省汕头市澄海区人民法院（2020）粤0515民初2061号民事判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案的诉讼费用等一切费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。首先，本案涉案房产是汕头市澄海区莲下镇人民政府的集资建房。集资建房建设用地是由莲下镇政府委托上诉人与原澄海市开发总公司及相关部门办理有关征地手续取得。取得用地后，莲下镇政府将集资住宅楼工程发包给汕头市澄海区港口建筑工程公司承建，竣工后大部分按集资建房政策分配给莲下镇政府建房集资者。故，涉案住宅楼为集资建房，而非上诉人自行开发的商品房。其次，上诉人系由莲下镇政府出资设立的集体所有制企业，受莲下镇人民政府的委托，处理前述集资住宅与集资人的相关购房手续，并对外出售剩余集资住宅楼，代收购房款代付工程款并将余款付还莲下镇政府。本案所涉的购房款确由上诉人代表莲下镇政府代收，相关具体事项如何确定及处理，上诉人无权自行决定，需征求莲下镇政府的意见。鉴于本案双方之间签订《澄海市商品房预售契约》确认了被上诉人的购房意向，之后因被上诉人原因，双方没有签订正式的房屋买卖合同，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”签订正式的书面合同是房屋买卖关系成立不可或缺的形式要件，本案因房屋买卖合同的形式要件未成就，双方之间的买卖关系未生效，故，原审判决认定双方确立房屋买卖合同关系是错误的。基于此，被上诉人请求协助办理所有权登记手续缺乏基础法律关系，其诉讼请求依法应予驳回。二、即使双方存在房屋买卖合同关系这一基础法律关系，那么，原审判决上诉人应于判决生效之日起“10日内协助原告办理”涉案房产所有权登记手续仍是不当的。首先，被上诉人并未履行办理涉案房产所有权登记手续的主要义务，并无在案证据证明被上诉人已向有权部门申请了办理相关手续而上诉人怠于履行协助办理之义务，因此，本案请求上诉人承担协助义务尚未成就。上诉人也从未拒绝为被上诉人提供必要的协助，上诉人并无违反相关法律法规的规定及契约精神，被上诉人原审的诉讼请求毫无法律或合同依据。其次，本案系因被上诉人怠于履行法定义务造成涉案房屋未能签订合同、未能办理房屋所有权登记手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务人系被上诉人。而一旦被上诉人仍然怠于履行义务，于判决生效之日起10日内不办理前述规定之相关手续，那么，上诉人如何履行原审判决之协助义务?最后，被上诉人原审的诉讼请求并不具体明确，原审判决上诉人协助办理涉案房产所有权登记手续，但对协助行为的具体内容并未阐明，必然造成判决事实上的无法履行。而在涉及本案的多个诉讼过程中，上诉人已经向相关主管部门咨询有关办理产权登记手续的事宜，均得到目前无法办理的答复。而因为被上诉人长期不履行办证义务的过错，因本案判决而让上诉人承担相应责任明显违背公平原则。三、涉案房屋买卖行为发生于1994年，但房地产买卖的有关法律法规及政策在这二十多年间已然发生了重大变化，原审判决并未考虑上诉人协助办理相关手续是否具有可行性以及如何适用法律、税负负担等等问题，足见原审判决明显不当。涉案房产交房后，上诉人多次要求被上诉人签订正式的购房合同并交纳税费，但被上诉人多次向上诉人明确不办理房屋所有权登记手续，其认为办证需要交纳一系列税、费，甚至认为没有办理也没有关系，因为权属是清晰的。因此，涉案房屋至今未办理有关登记手续，均是由被上诉人一方造成的。直到2018年，被上诉人才起诉要求上诉人承担办理产权登记手续之义务，后被上诉人在诉讼过程撤回起诉。2019年，被上诉人再次以同一理由提起诉讼，一审法院经审理认为办理不动产所有权登记不是上诉人的法定义务且双方没有办理登记的合同约定，故依法驳回了被上诉人的起诉。现被上诉人在未向有权管理部门申请登记的情况下又一次提起诉讼请求判令上诉人提供协助同样缺乏事实和法律依据。综上，上诉人认为，原审判决认定事实不清，依法应予撤销，以维护上诉人的合法权益。二审庭询期间，上诉人莲下房地产公司补充上诉理由称，一审程序违法。上诉人的工作人员收到一审法院通过邮寄送达的民事诉状及相关材料时公司的法定代表人当时因病住院，在广东省人民医院住院手术治疗，当时的情况工作人员向一审法院告知并向一审法院请求延期审理，但因为公司公章无法取到，所以没有提交书面的申请，一审法院在这个事实的情况下仍然进行缺席审理，剥夺上诉人的诉权，因此上诉人认为一审审理程序违法、错误。被上诉人金惠镇辩称，一、上诉人上诉状所述的澄海莲下镇政府是该房产的所有人依法无据，本案收取购房款以及交房人均是上诉人。二、上诉人在交房后未依据《商品房销售管理办法》第三十四条以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，将过户所需的资料如发票、宗地图等报送当地房地产主管部门。三、从最高院的第八次全国审判纪要第二十四条以及广东省高院作出的判决，被上诉人要求上诉人协助过户符合法律规定的精神，有利于解决房屋事实状况与法律状况脱节的问题。四、本案当事人是上诉人并非其法定代表人，且上诉人在收到法庭的应诉通知后，并没有提交任何证据材料以及书面申请，故一审法院按照既定庭期开庭审理符合法律规定，程序没有瑕疵。综上，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。金惠镇向一审法院起诉请求：1.判令莲下房地产公司协助金惠镇办理位于汕头市澄海区西华六四片区×××４幢1号铺面的房地产产权登记手续；2.判令莲下房地产公司向金惠镇支付损失赔偿金（自1998年9月20日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至莲下房地产公司完成协助金惠镇办理产权登记手续之日止）；3.本案诉讼费用由莲下房地产公司承担。一审法院认定事实：莲下房地产公司是经工商核准登记的房地产开发企业，原名称为“澄海市莲下房地产开发公司”。金惠镇于1994年向莲下房地产公司购买由莲下房地产公司开发的位于汕头市澄海区西华六四片区第1幢第7号铺间，并分三次向莲下房地产公司支付购房款共270816元（其中1994年11月25日支付135408元、1996年2月13日支付10000元、1997年6月27日支付125408元），该款为按实测面积计算的购房款总额。莲下房地产公司于1997年6月27日将上述不动产交付金惠镇。1998年8月20日，金惠镇与莲下房地产公司补签《澄海市商品房预售契约》，其中约定：金惠镇向莲下房地产公司预购由莲下房地产公司开发的位于汕头市澄海区西华六四片区第1幢第7号铺间，建筑面积83.99平方米，购房款268768元；莲下房地产公司应于房地产交付后30日内向房地产管理部门申请房地产转移登记；双方未对办理不动产权登记的其他具体事项及税费的负担进行约定。2000年3月20日，房地产管理部门出具澄商房地属（2000）第16号《商品房屋产权权属证明书》，对位于澄海市中心城区光华园4幢进行确权，权属人为莲下房地产公司。涉讼不动产坐落为光华园4幢1号，至今不动产权未登记至金惠镇名下。一审法院认为，本案是一宗房屋买卖合同纠纷。莲下房地产公司为经核准登记的房地产开发企业，其与金惠镇签订的《澄海市商品房预售契约》主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，且所涉不动产已由房地产管理部门批准总确权，应属有效。《澄海市商品房预售契约》约定内容具备了房屋买卖的实质要件，且金惠镇已按约定全额付清购房款，莲下房地产公司也已将涉案不动产交付金惠镇使用，双方已实际履行了合同的主要义务，足以证明金惠镇与莲下房地产公司之间确立了房屋买卖合同关系。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，现金惠镇请求莲下房地产公司协助办理涉案不动产的所有权登记手续，理由成立，请求合法，一审法院予以支持；因金惠镇未能提供证据证明涉案不动产至今未办理所有权登记手续是由于莲下房地产公司的原因造成的，故其请求莲下房地产公司支付损失赔偿金，依据不充分，一审法院不予支持。莲下房地产公司经一审法院合法传唤后，无正当理由未到庭，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,一审法院作出如下判决：一、莲下房地产公司应于判决生效之日起10日内协助金惠镇办理位于汕头市澄海区西华六四片区×××4幢1号铺间的房产所有权登记手续；二、驳回金惠镇的其他诉讼请求。一审案件受理费100元减半收取计50元，由莲下房地产公司负担。金惠镇已预交的案件受理费50元，一审法院予以退回，莲下房地产公司负担的案件受理费应于判决生效之日起10日内向一审法院交纳，拒不交纳的，一审法院将依法强制执行。二审期间，莲下房地产公司向本院提交下列证据材料：1.集资统建房协议书、经济合同鉴证书、信汇凭证，用以证明涉案的房屋是莲下镇人民政府统建集资房，莲下房地产公司代收基建款的相关事实；2.申请书，证明金惠镇向莲下房地产公司确认因自身原因怠于办理产权转移登记以及缴纳相关费用的事实，申请书的原件由林俊彬（金惠镇的委托人，也是涉案集资房的购房户）领回之后把原申请书的复印件校对确认（此件与原件相符），并签名和签署日期后提交莲下房地产公司存档；3.（2018）粤0515民初1221号民事裁定书及（2019）粤0515民初1282号民事判决书，用以证明金惠镇多次就本案纠纷对莲下房地产公司提起诉讼的事实。经质证，金惠镇对证据1的三性均有异议，认为本案房产应以不动产登记簿所记载的产权所有人为准，金惠镇一审所提交的由汕头市澄海区×××××××查询出具的商品房屋产权权属证明书存根记载莲下房地产公司是该楼盘的所有权人；对证据2的三性有异议，莲下房地产公司无法提供相应的委托手续，不符合事实，且违背常理，无法进一步证明莲下房地产公司所力争的事实；对证据3的真实性无异议，但对证明内容有异议，2019年民事裁定书金惠镇申请撤回起诉的理由是因为年尾，为了缓解法庭的审判压力，在裁定书中也有明确；另外一份判决书中金惠镇请求是要求莲下房地产公司办理涉案房产的登记手续并承担税费、赔偿损失，一审法院在判决查明事实中明确指出莲下房地产公司负有协助购房者登记义务，并告知金惠镇可另行起诉。故此，金惠镇不存在滥用诉权，无理缠诉的说法。另外，该案也可以反映出金惠镇有请求莲下房地产公司为其办理本应得的房产证，但莲下房地产公司未予理睬。最后，对莲下房地产公司超过举证期限提交的证据的行为，法庭应进行处罚。本院审理查明，一审判决认定的基本事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在房屋买卖合同关系中，支付购房款及交付房屋分别系买受人与出卖人负有的主要合同义务。另据法律规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。具体到本案，金惠镇与莲下房地产公司签订的《澄海市商品房预售契约》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，金惠镇已按约定全额付清购房款，莲下房地产公司也有于金惠镇最后一次支付购房款当天将涉案不动产交付金惠镇使用至今，因此一审判决认定双方已实际履行了房屋买卖合同的主要义务，双方之间确立了房屋买卖合同关系，有充分的事实与法律依据，本院予以确认。本案与金惠镇进行房产交易的相对方是莲下房地产公司，金惠镇一审提交的房地产管理部门出具的《商品房屋产权权属证明书存根》也显示涉案不动产所在的澄海市中心城区光华园4幢的权属人为莲下房地产公司，因此莲下房地产公司上诉提出涉案不动产是莲下镇政府的集资建房及其公司与金惠镇之间不存在房屋买卖合同关系，与本案查明的事实不符，本院不予采信。因涉案不动产所在的澄海市中心城区光华园4幢已经办理确权登记手续，莲下房地产公司提交的证据也不足以证明涉案不动产不能办理产权转移登记手续及先前办理不能是由于金惠镇自身原因造成，在此情况下一审判决根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，判决莲下房地产公司负有协助金惠镇办理涉案不动产所有权登记手续并无不当，本院予以维持。莲下房地产公司关于其不负有协助办理涉案不动产过户手续的上诉意见理据不足，本院不予支持。关于莲下房地产公司上诉提出一审程序违法的问题。经查，一审法院在依法送达莲下房地产公司应诉通知书、开庭传票等诉讼材料时已明确告知莲下房地产公司本案一审开庭的具体日期，莲下房地产公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理，程序并无错误。莲下房地产公司的该项上诉主张缺乏证据支持，本院不予认定。综上所述，上诉人莲下房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（已预交），由上诉人汕头市澄海区莲下房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 翁汉光审 判 员 刘静文审 判 员 林思浩二〇二一年五月三日法官助理 范晓武书 记 员 周丹晖