江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初4776号原告：司蔚冰，女，1972年7月10日出生，汉族，汉族，住徐州市云龙区委托诉讼代理人：薛寒冰，北京市盈科(徐州)律师事务所律师。被告：徐州荣盛广场商业管理有限公司，住所地徐州市泉山区姚庄社区荣盛未来城。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。原告司蔚冰与被告徐州荣盛广场商业管理有限公司（以下简称荣盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。后原告司蔚冰向本院申请启动司法鉴定程序，鉴定程序结束后，本院依法裁定转为普通程序，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告司蔚冰及其委托诉讼代理人薛寒冰、被告荣盛公司的委托诉讼代理人董振龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司蔚冰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方2019年2月23日签订的租赁合同；2.判令被告向原告返还质量保证金10000元、履约保证金57027.6元，共计67027.6元；3.判令被告返还原告租赁房屋内所有物品（价值330656元）；4.本案所有的诉讼费用由被告承担。后原告变更第一、三项诉请：要求确认原被告之间签订的房屋租赁合同于2019年9月20日解除。对于第三项诉讼请求，判令被告赔偿原告各项损失合计458465.7元（计算方式：包括原告的装修损失117700元、评估店铺内部分物品损失116900元、未评估物品损失129382元（包括单身公寓样板间内物品损失及榻榻米样板间内物品损失112782元，沙发、茶几等16600元，合计129382元）、厨电损失是31565元、五金件损失是7168.7元、拆装物品后产生的运输费用5000元、承租该店铺期间支出的其他费用50750元）。事实与理由：原、被告双方于2019年2月23日签订租赁合同，被告于2019年9月21日将原告承租的店铺强行上锁，致使原告无法使用该商铺，并且原告也无法取回商铺中的物品，被告以自己的行为明确表示不履行合同，致使原告不能实现合同目的，被告的行为给原告造成极大的损失，原告多次找被告协商未果。为维护原告的合法权益特诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告荣盛公司辩称，与本案类似的案件一共有多起，作为类案，在其他案件中已经查明的事实适用于本案，被告在其他类案中的答辩意见、庭审观点也与本案相同，作为个案我们主要是对原告提出的损失构成重点抗辩。对于有证据证明或者有司法鉴定明确作出评估结论的予以认可。对于没提供司法鉴定的其他部分的损失不予认可。因为在同一案件中不可能存在两种认定标准，有的鉴定有的不鉴定。此外，原告所说的榻榻米样板间内的物品损失110000多元，以及沙发等损失，我们认为不存在。这些可移动的物品原告可以自行搬走，自行处分，责任由原告自行负责。请求人民法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2019年2月23日，原告（乙方，承租方）与被告荣盛公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》一份。合同约定：1.被告荣盛公司同意将位于徐州市泉山区商铺出租给乙方用于经营零售业务；租赁期限自2019年6月22日至2022年6月21日止。2.房屋计租面积（套内）234.36平方米，进场时间为2019年4月7日，原告用于经营品牌为美多、佰丽爱家零售-体验项目，开业日暂定为2019年6月22日。3.原告应向被告荣盛公司支付保证金57027.6元作为履约保证金，质量保证金10000元。4.合同还约定了物业管理、保证责任、违约责任等相关条款。双方在上述租赁合同签订后，原告向被告交纳履约保证金57027.6元、质量保证金10000元；并对该租赁商铺进行了装饰、装修及购置相应物品。2019年3月1日，被告荣盛公司向原告出具收据两张，分别载明司蔚冰支付未来广场履约保证金57027.6元、司蔚冰支付未来广场质量保证金10000元。2019年8月12日，徐州市公安消防支队向被告荣盛公司下达《行政处罚决定书》，以荣盛未来广场未经消防安全检查擅自投入使用为由，给予被告荣盛公司停止使用荣盛广场、罚款60000元的行政处罚。原告陈述自2019年6月开始试营业，至此因消防问题原告未能再对该商铺进行经营。原告提交照片打印件1张。证实在2019年9月20日被告强制给包括原告在内的商户大门上上锁，用以证实系被告存在违约行为。2019年12月12日，被告荣盛公司向原告发送《解除合同通书》，以原告欠付截止2019年9月20日前的租金、物业服务费、营运推广费等费用合计173221.44元为由，通知原告解除双方签订的合同编号为号的《租赁合同》。2020年7月15日，徐州市住房和城乡建设局出具《建设工程消防验收意见书》，证实涉案工程完成室内二次消防验收合格。2020年年初以来，荣盛未来广场的众多承租人陆续将被告荣盛公司等诉至本院，以租赁房屋未能经过消防验收、不具备使用条件为由，被告强行锁门致使产生损失等情况，要求解除合同并赔偿损失，本院先后判决支持了上述承租人的相应诉讼请求。本案审理过程中，经原告申请，本院依法委托江苏旺达房地产评估咨询有限公司对涉案房屋装饰装修物的残值进行了评估，估价对象为荣盛未来广场一层两间店铺装修及室内部分物品价值，涉及的装修项目及室内部分物品主要有：地板地面、石膏板隔断以及橱柜、卫浴洗漱台、开放式衣柜等。鉴定过程中，本院与原被告及评估公司一并至租赁房屋进行了现场勘查。江苏旺达房地产评估咨询有限公司于2021年2月10日作出苏旺达房估（2021）字第001号《房地产估计报告》，估价结果为：确定在价值时点（2021年1月5日）本次估价结果为人民币23.46万元（其中装修价值为11.77万元，室内部分物品价值为11.69万元）。原告为此支付鉴定费用11700元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”。本案争议的违约行为等法律事实的发生早于《中华人民共和国民法典》施行时间，故本案应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。因当事人一方的违约行为致使无法实现合同目的，另一方有权解除合同，并有权要求返还原物、赔偿损失。本案中，《租赁合同》系原告与被告荣盛公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。从本案及相关案件查明的事实是被告荣盛公司提供的租赁房屋，在合同约定的期间内没有经过行政主管机关的消防验收，致使原告未能实际使用房屋从事经营活动,也致使原告无法实现经营“美多、佰丽爱家”零售-体验品牌的合同目的。根据法律规定，原告有权行使法定解除权解除《租赁合同》。本案中，原告主张解除合同，同时结合被告在2019年12月12日也向原告送达了《解除合同通书》。故原告要求解除与被告所签订《租赁合同》的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求返还原物、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、本案中，《租赁合同》因被告荣盛公司未能提供可以正常经营使用的房屋，且存在相应锁门等行为导致合同无法继续履行而解除，且按照原告所述从2019年6月底试营业至8月房屋无法实际使用时止，原告尚未能使用租赁房屋开始实际正常经营，故原告要求被告返还已交纳的履约保证金57027.6元，质量保证金10000元的请求，应予以支持。2、原告接收租赁房屋后进行装饰、装修，因被告的违约行为导致原告尚未能实际使用租赁房屋进行正常经营，未能有效享有上述装修所带来的利益。上述装饰、装修已构成添附，扣除原告可以拆除的装修部分，其余部分构成被告获得利益。综合原告提交的证据，结合江苏旺达房地产评估咨询有限公司评估报告，被告荣盛公司应向原告赔偿装修费用117700元、室内部分物品116900元，合计234600万元。3、对于原告诉请的未能评估物品的价值。关于样板间物品及榻榻米样板间物品，其属于原告为了本案商铺经营而定制的物品，拆除后应该会影响其使用价值，且是否还能合理利用尚未可知，结合原告提交的证据，参考相应市场价格，且考量物品尚有的剩余价值，本院酌定支持80000元。4、沙发、茶几属于可移动物品，根据现场勘查时的情况，原告的证据不足以证实属于完全灭失或失去使用价值，原告可自行搬离，对于该项主张，证据不足，本院不予支持。5、原告主张厨电损失及五金件损失没有提供相应证据，且在现场勘查时原告也陈述将拆除走相应的装修五金件，该项主张应予以驳回。6、原告拆装物品后必然会产生相应的运输费用，考量原告的物品数量及搬运公司的市场行情，本院酌定支持3000元。7、原告主张承租该商铺期间支出的部分费用损失50750元，本院认为，承租该商铺期间支出的费用并未因《租赁合同》解除而灭失，故对于原告的上述诉讼请求，本院不予支持。8、鉴定评估费用11700元系原告确认损失而支出的合理费用，根据合同履行及解除的情况和原因，应由被告予以承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认原告司蔚冰与被告徐州荣盛广场商业管理有限公司于2019年2月23日签订的号《租赁合同》解除；二、被告徐州荣盛广场商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告司蔚冰返还履约保证金57027.6元，质量保证金10000元，合计67027.6元；三、被告徐州荣盛广场商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告司蔚冰赔偿装修款117700元，室内部分物品116900元、样板间未评估物品损失80000元、运输费3000元、评估费11700元，合计329300元；四、驳回原告司蔚冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7265元，由被告徐州荣盛广场商业管理有限公司负担（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内将该款交至本院随本判决书送达的诉讼费催缴通知书所载明的账户内；如按期交纳，被告应向本院提交交款凭证；如逾期不交，本院将直接移交执行部门强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长  沈九安审判员  杨 瑞审判员  李 丹二〇二一年四月十三日书记员  吴 静