上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初55428号原告：张英，女，1964年4月2日生，汉族，户籍地江苏省江阴市。原告：诸承杰，男，1989年2月1日生，汉族，户籍地江苏省江阴市。上述两原告共同委托诉讼代理人：蔡倩倩，上海青本律师事务所律师。被告：李仁贵，男，1988年10月4日生，汉族，户籍地江苏省东台市。委托诉讼代理人：黄志鹏，上海山田律师事务所律师。原告张英、诸承杰与被告李仁贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月8日、2021年3月18日公开开庭进行了审理，原告张英、诸承杰共同委托诉讼代理人蔡倩倩，被告李仁贵(参加了第一次庭审)委托诉讼代理人黄志鹏(参加了第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付装修期、免租期租金202,953元；2.被告支付2020年8月剩余房租11,295.24元；3.被告支付2020年7月、8月逾期支付租金的违约金共计868.2元；4.被告支付2020年9月实际租用20天租金45,100.7元及逾期违约金；5.被告支付2020年9月实际租用20天物业费7,530.16元。事实与理由：2018年5月31日，原、被告签订《办公室租赁合同》，被告承租原告位于上海市江场路1377弄《绿地中环广场》7号6层702室(以下简称系争房屋)的办公室，租赁期自2018年6月1日至2021年5月31日。2020年6月23日，被告向原告提出提前退租，决定自2020年8月底不再承租上述房屋并实际于2020年9月20日搬离系争房屋。依据合同约定，被告应于2020年7月5日前将2020年7月、8月房租一并支付给原告，但原告实际于9月11日收到7月租金67,651元，9月20日收到8月租金56,355.76元。因原、被告就欠付款项无法达成一致，故原告提起诉讼，要求判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.请求确认原、被告间的房屋租赁合同于2020年9月18日解除；2.被告支付装修期、免租期租金202,953元；3.被告支付2020年8月剩余房租11,295.24元；4.被告支付2020年7月、8月逾期支付租金的逾期付款违约金862.2元；5.被告支付2020年9月1日计算至2020年9月18日的房屋租金40,590.6元；6.被告支付违约金134,302元(与已经支付的134,302元保证金相折抵)。被告辩称，同意双方解除双方之间的租赁合同，但对合同解除的时间和原因均有异议。原、被告之间的租赁合同已经于2020年8月31日经双方协商一致解除；两原告同时主张没收保证金作为违约金和要求支付装修期、免租期租金，明显过度的适用违约责任，且装修期、免租期已经实际使用完毕，不存在被告就免租期内单方获利的行为，即使被告应当支付装修期、免租期租金，也应当根据合同实际履行情况进行减免；被告确实存在逾期支付租金的情况，同意支付逾期付款违约金，对于原告的计算方法和金额没有异议；不同意支付8月租金差额，被告预先垫付了9月份物业费，故将该笔费用在应付的8月租金中予以抵扣，被告租金支付至2020年8月31日；被告实际于2020年9月18日搬离系争房屋并于物业搬离了交接手续；原告主张的违约金金额过高，请求调整。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年5月31日，两原告(甲方、出租人)与被告(乙方、承租人)签署《办公室租赁合同》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方使用，租赁期限为36个月，自2018年6月1日至2021年5月31日止。甲方于2018年6月1日前向乙方交付该房屋。甲方同意在租赁期内给予乙方自2018年6月1日起90天的装修期、免租期，装修期、免租期包括在租赁期内。如因乙方违约导致合同解除的，甲方有权向乙方索取装修期、免租期内所免去的所有租金。甲、乙双方约定，2018年9月1日至2020年5月31日，月租金为67,151元，2020年6月1日至2021年5月31日，月租金为71,211元，自租赁期开始，两个月为一期，每期首月的5日前，乙方应按照合同约定支付当期的租金给甲方，甲方应于收到租金后的10日内开具对应的收款凭证给到乙方。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5‰支付逾期违约金。该办公室从本合同第3.2款约定的交付日起的物业服务费，由乙方承担，具体费用细则与管理公司另行签订。乙方应在本合同签署时，向甲方支付相等于2个月之租金作为房屋租赁保证金，保证金为134,302元。乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无须归还乙方。甲方有权从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金和其他费用，由此造成的不足部分，乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足。租赁届满时或本协议终止时，乙方按期满时现状向甲方交还该物业，但应当包含VRV空调、架空地板。如期满时该物业内存在不可拆卸的装饰、添附的，则归甲方无偿所有。甲、乙双方同意，由下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金(金额同本合同7-1条约定的保证金金额)……乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的或逾期次数达到3次的。2020年6月23日，被告向原告方发送《提前退租申请书》，载明“经我司内部研究决定，遂向您提交提前退租申请书，决定自2020年8月底不再租用您的办公室。望退还押金为盼。”后双方就款项支付问题进行协商。2020年9月11日，被告支付原告方67,651元，2020年9月18日，被告支付原告方56,355.76元。庭审中，原、被告对双方实际一直按照月租金67,651元为标准履行合同、被告实际于2020年9月18日搬离系争房屋的事实均予以确认。本院认为，《办公室租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。鉴于原、被告对双方之间已经形成房屋租赁合同关系以及双方之间的租赁合同解除的事实均无异议，本院对此予以确认。关于合同解除的时间，原告主张应以被告实际搬离系争房屋之日作为租赁合同解除日期，鉴于双方一直对被告退租事宜进行协商，结合被告实际于2020年9月18日搬离系争房屋，合同事实上已经无法履行，本院认为双方之间的合同解除时间以2019年9月18日为宜。关于合同解除的原因，两原告认为系被告逾期支付租金，且擅自提前搬离房屋，系被告原因导致合同解除；被告认为租赁合同系双方协商一致解除，对此本院认为，结合双方直至2020年9月18日仍在协商相关费用问题及被告在2020年9月4日缴纳2020年7、8、9三个月物业费的情况，无法得出原、被告已经协商一致、两原告同意无条件解除合同的结论，则被告的该项抗辩意见，本院不予采信，据此，本院认定造成合同无法继续履行的原因系被告违约，两原告有权解除合同。合同解除后，被告应当向两原告结清合同项下的所有应付费用并承担相应的违约责任，原告主张被告支付2020年9月1日计算至2020年9月18日的房屋租金、2020年8月剩余房租，被告辩称2020年8月租金应扣除被告已代为缴纳的2020年9月物业费，对此本院认为，根据双方之间的《办公室租赁合同》约定，租赁期间的物业费由被告承担并直接向物业公司支付，被告也实际向物业公司支付了物业费，物业费缴纳与本案不属于同一法律关系；性质上不属于同一笔费用也无法直接予以抵扣；收费主体亦不相同，故被告的该项意见，本院不予采信，被告应当支付两原告2020年8月剩余房租67,651-56,355.76=11,295.24元，2020年9月1日起至2020年9月18日止的房屋租金67,651*12/365*18=40,034.56元，故被告应当支付两原告2020年8月起至2020年9月18日止的房屋租金11,295.24+40,034.56=51,329.8元。关于两原告要求被告支付装修期、免租期内的租金损失，本院认为即使合同内对于免租期的处理已有约定，但原告给予免租期的前提是基于承租人全面履行3年租期的合同及其可收取长期租金的可期待利益，系附条件的让利，现因被告的违约致使合同被解除，但综合考虑免租期的时限、合同实际履行的时间跨度以及对出租人租金收入损失的影响程度，本院酌情确定被告应承担该部分损失金额为67,651元。因被告逾期支付费用，两原告主张被告支付逾期支付租金的逾期付款违约金862.2元的诉请，因合同解除违约金与逾期付款违约金评价的是不同的法律行为，两原告有权一并主张，且被告对该项诉请的金额及标准均无异议，本院予以确认。因被告违约导致合同解除的，被告还应向两原告承担相应的违约责任，两原告要求被告支付违约金134,302元(与已经支付的134,302元房屋租赁保证金相折抵)，被告辩称不能同时主张装修期、免租期内的租金和没收房屋租赁保证金作为违约金，对此本院认为该费用虽是其违约所致，但实际上从权利义务对等的法定原则论，此系被告在实际使用租赁房屋期间本应承担的义务，故其违约后补足该费用并未加重其额外的责任负担，租赁合同对此亦有明确约定，且两原告以保证金抵作违约金的主张在合理范围之内，故本院对两原告该项诉请予以支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、原告张英、诸承杰与被告李仁贵签订的《办公室租赁合同》于2020年9月18日解除；二、被告李仁贵应于本判决生效之日起十日内支付原告张英、诸承杰装修期、免租期租金67,651元；三、被告李仁贵应于本判决生效之日起十日内支付原告张英、诸承杰逾期付款违约金862.2元；四、被告李仁贵应于本判决生效之日起十日内支付原告张英、诸承杰2020年8月起至2020年9月18日止的房屋租金51,329.8元；五、被告李仁贵应于本判决生效之日起十日内支付原告张英、诸承杰违约金134,302元(与被告李仁贵已经支付的134,302元房屋租赁保证金相折抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,150.05元，减半收取计3,575.02元，由原告张英、诸承杰负担1,018.93元，被告李仁贵负担2,556.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  王 梓二〇二一年四月二日法官助理  杨诗怡书 记 员  杨诗怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。