黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书(2021)黑0110民初5240号原告：哈尔滨珠江物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区朝阳村1-4层。法定代表人：别秀华，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡颖楠，该公司员工。委托诉讼代理人：张凤丽，该公司员工。被告：王艳卫，男，1980年4月15日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。原告哈尔滨珠江物业管理有限公司（以下简称珠江物业公司）与被告王艳卫物业服务合同纠纷一案，本院2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告珠江物业公司委托诉讼代理人吕凤云、闫春梅、赵相如，被告王艳卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求王艳卫立即缴纳2015年10月9日至2020年10月9日物业费7680元，违约金8410元，2019年10月9日至2020年10月9日电梯费660元，合计人民币16750元；2、诉讼费由王艳卫承担。事实与理由：原、被告系物业与业主服务关系。王艳卫系哈尔滨市香坊区跃兴街朝阳集资楼朝阳新居小区2栋1单元1601室现业主。自2015年10月9日至2020年10月9日王艳卫拖欠物业费7680元，自2019年10月9日至2020年10月9日王艳卫拖欠电梯费660元。根据双方签订的《物业服务协议》第七条四项约定，“乙方逾期缴纳物业管理服务费，每逾期一日，按逾期缴纳物业管理服务费数额的千分之三向甲方支付违约金，违约金累计相加，直至付清时止。”同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催缴业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主交纳服务费的人民法院应予支持。”王艳卫拒交物业费的行为已违反《物业服务协议》的约定。故请求法院依法支持珠江物业公司的诉讼请求。王艳卫辩称：第一、物业费定价过高，即每平方米按1.6元收取的物业费用价格过高；第二、价格和服务水平严重不符，未按相关标准服务。1.小区绿化面积小，服务费用应该相对下调查；2.未按业主手册要求达到巡逻次数；3.未能定期进行消防训练，保证相关人员掌握消防技能；4楼道的消防安全门没有安全消防标识，只是普通铁皮门，无法起到防火作用；5.玻璃透气、窗户透风，至今无人维修；6.门铃经常损坏，经多次维修，也不好用；7.小区院内私建、滥建现象较多；8.小区没有外立面的保洁；9.未按法律规定将物业服务的事项等向业主及业主委员会报告；10一楼楼梯间墙砖经常脱落，只用玻璃胶粘接，应付了事等。综上，珠江物业公司在起诉状中所称“经书面催缴业主无正当理由拒绝交纳”的说法是不成立的。珠江物业公司围绕诉讼请求依法提交的证据如下：1、物业服务协议一份1，拟证明原、被告所形成的物业服务合同法律关系真实有效以及双方约定的物业费价格真实有效；王艳卫无异议；2、收费票据四张，拟证明原、被告约定物业费收费价格已得到双方认可既成事实，王艳卫已认可合同约定费用，并且已履行缴费义务；王艳卫无异议；3、缴费通知书1张，拟证明珠江物业公司通过电话、书面催缴等方式告知王艳卫，劝说王艳卫缴纳欠费；王艳卫无异议；4、朝阳村集资楼物业委托协议书复印件一份，拟证明朝阳村委会代表村民与原告签订的物业委托协议及约定的物业费、电梯费价格真实有效；王艳卫对该证据有异议。王艳卫不清楚朝阳村委会和珠江物业公司是否签订过该协议。王艳卫为证明其主张的事实成立，向本院举示了证据。1、关于小区物业费价格过高问题的申诉材料复印件两页，拟证明小区业主因物业费价格过高问题向黎明街道办事处反映相关情况，且黎明街道办事处主任及相关领导均出面调解要求原告降费，但珠江物业公司一直没有降费的事实。珠江物业公司质证认为：2018年业主确实找过政府，但后续没有结果；关于小区卫生问题情况是不存在的，消防措施也是健全的；关于申诉的内容已经有很多问题不复存在；2、照片打印件四张，拟证明珠江物业公司对楼体质量问题既没有维修也没有处理；珠江物业公司质证认为：外墙的维修属于大修，在质量保证期内由施工方处理，出了质量保证期，施工方就不再予以处理。所以，该维修不包含在物业服务费当中；本院经审理查明：王艳卫系哈尔滨市香坊区朝阳新居小区2栋1单元1601室业主。2013年10月11日办理进户手续时，珠江物业公司作为甲方、王艳卫作为乙方签订了《物业服务协议》，珠江物业公司在甲方处加盖公章，王艳卫在乙方处签名。该协议约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造）、特约有偿服务费用、维修资金的管理与使用、违约责任等。其中第四条物业管理服务费标准为：高层住宅按建筑面积每平方米每月1.6元收取、地下车位管理服务费每车位每年1800元收取、高层电梯管理费：每月25元，二层起每超出一层加收2元。王艳卫于进户后已按每平方米每月1.6元的物业服务费标准，向珠江物业公司缴纳了2年的物业费3072元，电梯费1320元。珠江物业公司在庭审中详细列明了王艳卫拖欠物业费的明细及计算工式：即物业费：1.6元*建筑面积80平方米*12个月=1536元*5年=7680元（自2015年10月9日至2020年10月9日）、电梯费：（基础费25元+15层*2元）*12月=660元*1年=660元（自2019年10月9日至2020年10月9日）。王艳卫对上述欠费的计算工式及数额、拖欠年限均无异议。本院认为，关于原、被告之间签订的《物业服务协议》的效力问题。该协议系原、被告于2013年10月11日签订，有珠江物业公司公章、王艳卫签名，且王艳卫无异议，故该协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于王艳卫抗辩珠江物业公司收取物业管理服务费用过高的问题。因原、被告已经签订了《物业服务协议》，且王艳卫也已按协议约定按每平方米每月1.6元的标准向珠江物业公司交纳了二年的物业管理服务费，故珠江物业公司收取物业管理服务费的标准是依照双方之间签订的《物业服务协议》，珠江物业公司为王艳卫出具的物业管理服务费收据，可视为王艳卫对珠江物业公司收费标准的默认。故王艳卫关于珠江物业公司收取物业管理服务费过高的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于珠江物业公司是否按照协议约定履行了服务义务、王艳卫的抗辩理由是否成立的问题。对于王艳卫举示的照片打印件中体现的门铃经常损坏，经多次维修，也不好用、小区院内私建、滥建现象较多、小区没有外立面的保洁等问题，虽然，业主提供的照片等不能直接证明待证事实，但能说明珠江物业公司对业主反映的物业服务方面的问题未能妥善解决，双方没有做到有效沟通理解。综合业主陈述可以认定珠江物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故王艳卫以此作为拒缴物业费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于王艳卫应给付珠江物业公司物业管理服务费及电梯费的具体数额问题。因王艳卫对珠江物业公司诉请的物业管理服务费及电梯费的具体数额无异议，故本院对珠江物业公司的诉请予以支持。综上，因珠江物业公司的物业服务存在一般瑕疵，故本院对珠江物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条的规定，判决如下：一、被告王艳卫于本判决生效之日立即给付原告哈尔滨珠江物业管理有限公司2015年10月9日至2020年10月9日期间物业管理服务费7680元；二、被告王艳卫于本判决生效之日立即给付原告哈尔滨珠江物业管理有限公司2019年10月9日至2020年10月9日期间电梯费660元；三、驳回原告哈尔滨珠江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，由原告哈尔滨珠江物业管理有限公司负担55元，被告王艳卫负担55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  姚建勇二〇二一年四月十五日法官助理步秋安书记员宋丽丽