湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3416号上诉人（原审原告、反诉被告）：汪卉，女，1994年9月11日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：刘亚星，湖南云天律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：周洪斌，男，1981年4月4日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：刘亚星，湖南云天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：常树花，女，1980年2月1日出生，汉族,住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：冯宇灵，湖南星楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玲，湖南星楚律师事务所实习律师。上诉人周洪斌、汪卉与上诉人常树花房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初12453号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周洪斌、汪卉向本院提出上诉请求：1.请求撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初12453号民事判决书第三项并支持上诉人一审诉请第三项中经济损失630000元及利息28396元至实际支付之日止（按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2020年8月31日，此后仍按此标准计算至常树花实际支付之日）；2.本案一、二审诉讼费用由常树花承担。事实与理由：一、一审法院滥用自由裁量权，任意调整赔偿数额，导致判决结果显失公正。1.《房屋租赁合同》合法有效，应尊重当事人签订合同时的约定。租赁合同第4.1条第二款约定了出租人不得将物业相邻其他部分出租给予经营范围相同或相竞争的第三方；第6.1条约定了违约责任是承担一切损失，一审判决认定常树花违约，但是滥用自由裁量权，没有依据调整赔偿金额，将赔偿金额调整为四个月的房屋租金，远低于承租人所受损失。2.汪卉、周洪斌诉请主张的赔偿金额有充分的证据证明。损失包括“汇米巴”加盟店转让费63万元及利息，该店铺转让费包括了店铺装修、商品、“汇米巴”加盟费、以及因有排他条款和长租期的溢价转店费等。一审法院一方面认定上诉人存在转店费损失，一方面又不以此为据计算赔偿金额。3.一审法院在有合同约定的前提下，滥用自由裁量权。商事合同应当充分当事人意思自治，常树花既承诺有排他条款，就应预见违反条约后的不利后果。汪卉、周洪斌是在租赁合同中有排他条款能够预见未来有稳定收益的情况下，才愿意支付高额的转店费受让门店。若法院不当使用自由裁量权，是减少违约方的违约成本，鼓励违约，侵害守约方的合法权益。常树花违约后不愿意协商处理，也不愿意降低租金，案外人姚嘉豪采用低价竞争的方式逼走上诉人。在此情况下，一审判决仅以四倍月租对上诉人进行赔偿，明显显失公平。二、一审法院存在事实查明遗漏和事实认定不清。案涉合同赁租期限是5年，同时该合同第三条第一款约定了合同生效后，甲方必须于2018年10月1日前将合同约定的所有物业交付给乙方。从证据可知，李顺楠实际承租并经营汇米巴加盟店早于案外人姚嘉豪，案涉商铺的第一承租人是龙盈吉，后转租给李顺楠，李顺楠转租给周洪斌。周洪斌是李顺楠与常树花《房屋租赁合同》权利义务的概括继受人，常树花作为合同当事人，其受合同约束的时间应从合同初次签订之日起算。一审法院简单地将这一事实认定为“案外人姚嘉豪经营的长沙市岳麓区聪聪小钵鱼餐厅在原告经营便利店之前”。综上，请求支持上诉请求。常树花辩称：我方不同意汪卉和周洪斌的上诉主张。1.没有证据证明损失实际发生，常树花已经举证证明经营期间没有出现明显营收下滑；2.没有证据证明常树花有违约行为，一审未滥用自由裁量权，经庭审调查，我方不存在恶意违约；3.李顺楠等人是先后分别与我方签订合同，并非转租或者合同权利义务概括转让。其主张无事实和法律依据。上诉人常树花向本院提出上诉请求：1.依法撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初12453号民事判决，发回重审或依法改判驳回一审本诉全部诉讼请求，并支持常树花的一审反诉全部诉讼请求；2、本案一、二审本诉及反诉的诉讼费均由周洪斌、汪卉承担。事实与理由：一、原判决认定事实错误，常树花并未违反其与周洪斌签订的《房屋租赁合同》，不应当承担违约责任。（一）案涉《房屋租赁合同》第四条第1款第2项约定不构成排他性条款，因缺少排他性条款必要的因素而无效。合同未约定排除竞争的商户范围，也未约定周洪斌租赁房屋的用途、承租商铺经营的范围。因此，该条款因缺少排他性条款必要的因素而无效。（二）常树花与案外人签订房屋租赁合同在前，常树花并未违反其与周洪斌签订的《房屋租赁合同》第四条第1款第2项。姚嘉豪于2018年12月1日签订《个人商铺出租合同》，周洪斌于2019年7月1日签订《房屋租赁合同》，租期为2019年1月10日至2024年1月9日，常树花出租给姚嘉豪在前，其租赁开始时间并不在合同约定的期间内。案外人姚嘉豪并非常树花的新租客。（三）常树花无法预测到案外人姚嘉豪会修改营业范围。案涉合同于2019年7月1日签订，姚嘉豪经营的是“聪聪小钵鱼餐厅”，直至2020年5月26日案外人姚嘉豪才变更经营范围；签订房屋租赁合同时无法预测到相邻租户会修改营业范围，法律不应给出租人增加额外的注意义务和预测义务。（四）周洪斌经营商铺与姚嘉豪经营的商店并无直接联系，二者并未形成竞争关系。1.两者经营范围明显差异，不构成竞争关系。2.在姚嘉豪经营乐我零食水果之前，周洪斌就已经张贴转店信息，其经营不善于姚嘉豪的经营无直接关系。3.附近菠萝便利店的开张对周洪斌经营的“汇米巴”产生了更大影响。两者经营范围一致，地理位置便利且附带菜鸟驿站等功能，其营业对周洪斌经营影响更大。4.疫情对商铺经营影响巨大，是商铺经营不善的主要原因。（五）常树花无权利也无义务干涉案外人姚嘉豪的正常经营行为。双方合同未约定房屋的用途、开设店铺的类型，常树花无权利也无义务对经营范围进行限制。二、一审认定事实错误，一审判决赔偿金额过高，即便认定违约，但同业竞争并非周洪斌和汪卉亏损的唯一因素，且一审判赔数额明显高于其亏损。根据销售数据表，“汇米巴店铺”销售金额与同期基本一致，较2020年3、4月份有较大提升。一审判决认定了其后期自行放弃经营，造成2020年7月份销售金额略低，周洪斌和汪卉的损失并不十分显著。一审判决赔偿金额为四个月的房租不合理。三、一审判决适用法律错误，即便常树花违反约定，但周洪斌的确租赁房屋至2020年8月10日，其应当向常树花支付至该日期的房租。无论出租人违约与否，只要承租人使用了房屋，就应当支付房租。一审认定常树花违反租赁合同在前，进而认定周洪斌不需支付房租的行为有误，两者并无直接关系。四、一审判决认定事实错误，根据合同的相对性，汪卉并非适格原告，并非《房屋租赁合同》的主体，常树花不应对其承担责任。五、一审判决适用法律错误，分配诉讼费不合理，周洪斌和汪卉起诉金额为1114243元，一审法院判决常树花应当赔付的金额为61920元，一审判决要求常树花承担3772元的诉讼费明显不合理。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误、判决明显不合理，请求二审改判。周洪斌、汪卉辩称：1.一审认定常树花违约是正确的，案涉房屋租赁合同合法有效，合同第4条合法有效，我方签约时间、经营时间均早于案外人姚嘉豪。常树花与我方约定排他条款在先，有义务对其他经营人予以释明，常树花不愿意降低租金或要求姚嘉豪变更经营范围，我方为避免损失过大才撤场。2.关于是否构成竞争关系，一审已经查明。3.一审判决的违约金不是过高而是过低。4.常树花违约在先，应当依照其过错程度承担全部诉讼费用。5.汪卉是工商登记的经营者，是本案适格主体。汪卉、周洪斌向一审法院提出诉讼请求：l.确认双方《房屋租赁合同》解除：2.判令常树花返还汪卉、周洪斌租房押金人民币12000元；3.判令常树花赔偿周洪斌经济损失1102643元（630000元及预期利益损失472643元），以及利息28396元至实际支付之日为止（按照人民银行同期贷款利率暂计算至2020年8月31日，此后仍按此标准计算至实际支付之日）；4.判令本案诉讼费用由常树花承担。常树花向一审法院提出反诉请求如下：1.判令汪卉、周洪斌支付常树花欠付租金12480元及产生的滞纳金1198.08元（滞纳金以12480为基数，按照千分之一每日的标准自2020年7月10日计算至2020年10月14日为1198.08元，后续滞纳金继续计算至汪卉、周洪斌实际清偿之日止）。2.判令常树花扣除汪卉、周洪斌押金12000元。3.判令汪卉、周洪斌承担本案诉讼费。一审法院查明：2019年6月17日，周洪斌与案外人李顺楠签订《定金协议》，约定案外人李顺楠将其经营的汇米巴加盟店（位置枫林三路859号宜居雅苑（原好莱城）二期17-ＡＢＣＤ栋1层117号）转让给周洪斌，双方约定总转让费63万元。2019年7月1日，周洪斌（承租方、乙方）与常树花（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方出租给乙方物业位于湖南省长沙市岳麓区××路××号××（原好莱城）二期17-ＡＢＣＤ栋1层117号，计租面积52㎡。租赁期限5年，从2019年1月10日至2024年1月9日止，租赁费用为每月12480元，押金12000元。第四条第1项第2款约定：租赁期内，甲方不得将周洪斌承租物业相邻的其他部分出租或出售给与乙方经营范围相同或相竞争的第三方。同时协议第六条第1项约定，如有违约则违约方承担相应的违约责任，如常树花违约，周洪斌有权解除合同，要求退还所付的全部押金和已付未到期租金并承担一切损失。周洪斌、汪卉于2019年7月实际接手商铺，经营。周洪斌毗邻商铺，产权所有人亦为常树花，该商铺于2020年5月26日，由长沙市岳麓区聪聪小钵鱼餐厅变更名称为长沙市岳麓区乐我零食水果店，经营范围为：散装食品、进口酒类、国产酒类、烟草制品、含乳饮料和植物蛋白饮料、干果、坚果、水果、营养和保健食品的零售；预包装食品（含冷藏冷冻食品）、饮料的销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。周洪斌认为，该商铺与其经营的便利店业态高度一致，影响其效益，于2020年7月27日向常树花发出《解除合同通知书》要求解除合同，2020年8月6日搬离涉案商铺。2020年8月10日，常树花出具声明载明已收到《解除合同通知书》但不同意解除合同。双方协商未果，故诉至该院。另查明，1.周洪斌搬离涉案商铺前租金已缴纳至2020年6月份，汪卉系周洪斌合伙人。2.周洪斌向常树花支付了押金12000元。结合查明的事实及双方的诉辩主张，一审法院对汪卉、周洪斌的各项诉讼主张评判如下:双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。关于本诉，从《房屋租赁合同》第四条约定，在租赁期内，甲方不得将乙方承租物业相邻的其他部分出租或出售给与乙方经营范围相同或相竞争的第三方,双方签订该条款的真实意思表示是要在常树花名下的商铺禁止在汪卉、周洪斌经营的便利店出现与该便利店有同业竞争的商店。虽案外人姚嘉豪经营的长沙市岳麓区聪聪小钵鱼餐厅在汪卉、周洪斌经营便利店之前，但其在2020年5月26日变更名称为长沙市岳麓区乐我零食水果店，经营的范围与汪卉、周洪斌经营的便利店有很大程度的重合，势必会对汪卉、周洪斌的经营造成影响。常树花作为该两家商铺的产权所有人，根据《房屋租赁合同》应对其名下出租商铺承担管理义务。现有证据反映合同约定的区域内已出现两家同类商铺,合同中约定禁止的情形已出现,故汪卉、周洪斌根据合同约定有权主张解除租赁合同，退还押金12000元，并要求赔偿，该院对汪卉、周洪斌主张解除租赁合同，退还押金12000元的诉讼请求依法予以支持。关于具体赔偿金额问题。诉讼中常树花提出汪卉、周洪斌主张的63万元转让费过高以及472643元的逾期利息损失无法律依据,从常树花收取汪卉、周洪斌租金的标准以及常树花在租赁期间内可获利益情况,再结合汪卉、周洪斌放弃经营的情况来看，如按汪卉、周洪斌要求的1102643元的标准赔偿,将导致双方利益严重失衡,故应予调整。结合当事人的过错程度、常树花因租赁可得利益以及汪卉、周洪斌因同业竞争而减少的营业收入等因素综合考虑,该院酌情确定常树花按四个月的租金标准应赔偿汪卉、周洪斌49920元（12480元×4）。此外,对于汪卉、周洪斌要求常树花支付经济损失利息的诉请,因缺乏依据,该院不予支持。关于反诉，该院已经确认因常树花违反了《房屋租赁合同》第四条的约定而导致合同解除，故对常树花提出的要求周洪斌、汪卉支付欠付租金12480元、滞纳金及扣除12000元押金的反诉请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认周洪斌、常树花签订的《房屋租赁合同》解除;二、常树花于本判决生效之日起五日内退还周洪斌、汪卉押金12000元及赔偿损失49920元；三、驳回周洪斌、汪卉的其他本诉请求；四、驳回常树花的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7544元，由汪卉、周洪斌承担3772元，常树花承担3772元，反诉案件受理费221元，由常树花承担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为,周洪斌与常树花签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：一、汪卉是否系本案适格当事人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，汪卉和周洪斌在一审中诉请了常树花赔偿店铺无法经营导致的经济损失，汪卉是案涉店铺的经营者，与本案的处理有直接利害关系，系本案适格当事人。二、常树花是否具有违约行为。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方约定常树花不得将物业相邻其他部分出租给与周洪斌经营范围相同或相竞争的第三方，但事实上，常树花违反了该约定。首先，毗邻商铺的承租人姚嘉豪改变了承租房屋经营范围，常树花作为出租人，应知晓出租房屋的用途，并及时履行通知、协助等义务；其次，常树花与周洪斌签订有出租房屋用途的竞争禁止条款，应确保其出租的房屋不出现上述违约条款，但姚嘉豪经营的零食水果店经营范围与汪卉经营的店铺经营范围高度一致，两者构成竞争关系；再次，常树花与周洪斌的竞争禁止条款与毗邻商铺的出租时间无关，上述约定是在租赁期内常树花应尽的合同义务，否则将构成违约；最后，周洪斌根据约定履行了支付租金的义务，但合同履行过程中，常树花已经实际违约。因此，上诉人常树花主张其不构成违约的理由不成立，本院不予支持。三、关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同约定常树花违约时，周洪斌有权解除合同，并要求退还全部押金和已付未到期租金并承担一切损失。因此，周洪斌有权解除合同，案涉合同已解除，常树花应当退还全部押金12000元。关于租金。周洪斌、汪卉已支付租金至2020年6月，但其2020年8月6日搬离店铺，常树花诉请周洪斌应支付欠付的租金12480元及滞纳金。对此，本院认为，首先，姚嘉豪在2020年5月26日已变更经营范围，常树花自此已经违约，但周洪斌的租金仍已支付至2020年6月份；其次，周洪斌于2020年7月27日发出解除合同通知，并很快搬离房屋，且无违约行为。结合双方合同约定、常树花的违约行为及合同解除时间等因素，常树花诉请的租金及滞纳金不应得到支持，一审认定适当，应予维持。关于损失。汪卉、周洪斌上诉请求常树花承担经济损失630000元及利息。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，周洪斌、汪卉诉请的经济损失630000元是其支付的“汇米巴”加盟店转让费，其损失不应以此数额计算。首先，门面加盟转让费是次承租人为获得剩余的租赁期限向转租人支付的一种对价，案涉租赁合同已经履行了一年；其次，加盟转让费还应包括品牌价值、装修、经营设备和余留商品价值等，即使常树花违约，也不能导致周洪斌门面转让费的全部损失，故上述损失不能完全计算至违约损失之中；再次，损失赔偿额应当和因违约造成的损失相当，不应过低或过高。因此，一审酌定按照四个月的租金赔偿经济损失未违反法律规定，并无不当。上诉人周洪斌、汪卉和上诉人常树花的上诉主张均不能成立。周洪斌、汪卉在上诉时未对预期利益损失进行主张，本院对此不再予以评述。四、关于一审诉讼费的负担。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，汪卉、周洪斌本诉的诉讼请求是部分胜诉，一审法院可根据案件的具体情况决定诉讼费用的负担，并非常树花认为的不符合公平原则。因此，上诉人常树花的该主张亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人汪卉、周洪斌和上诉人常树花的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10384元，由上诉人周洪斌、汪卉负担8394元，上诉人常树花负担1990元。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 马光祥审判员 蔡 晓二〇二一年四月二十日书记员 何 叶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。