广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终140号上诉人（原审原告）：魏庆华，男，汉族，1976年2月11日出生，住广东省深圳市龙华新区观澜龙观快速xxxxx，公民身份证号码：412××××××××××××971。委托诉讼代理人：付娇，广东邱吴姚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭涛，广东邱吴姚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州金百利实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区石化大道xxxx，统一社会信用代码：914××××××××××××825。法定代表人：熊某1。委托诉讼代理人：方雁强，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈春江，广东日升律师事务所律师。上诉人魏庆华与被上诉人惠州金百利实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391初1683号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人魏庆华向本院提出上诉请求：1.依法判令撤销一审判决；2.依法改判被上诉人赔偿因违约给上诉人造成的损失248986元{其健康损害补偿费65700元（4.5元/天*365天*20年*2人），视觉污染补偿费10000元（按二人计算），增加采暖、消毒设施费10000元，电价补偿费13286元（0.56元/天*365天*65年），房屋贬值损失150000元}；3.依法判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。以上第2项合计为248986元。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律有误，理由如下：一、被上诉人明知案涉房屋存在严重遮挡而故意隐瞒。1.被上诉人负有如实告知的义务。案涉房屋为预售商品房，对外销售时上诉人仅能通过被上诉人的销售人员介绍，以及沙盘来了解案涉房屋，但被上诉人作为开发商在规划建设时就很清楚其商业体会严重遮挡案涉房屋的风险，上诉人作为购房者却是完全不知。上诉人提交的证据已充分证明被上诉人的销售人员存在过错，并未告知申请人案涉房屋的真实状况。但一审法院仅凭案涉房屋与商业体建筑同时规划，即认为被上诉人已履行告知义务，这是毫无事实及法律依据的、且对上诉人来讲，明显有失公允的。2.沙盘上显示沙盘中的商业体楼顶与三楼露台之间为镂空设计，实际却为实心墙体，被上诉人严重违约。无论是对方提供的照片还是我方最近在沙盘现场拍摄的照片，均可以明显、清晰地看出，沙盘中的商业体楼顶与三楼露台之间为镂空设计，光线可以直接穿透该商业体，而实际建成的商业体却改变了该设计，全部采用实体外墙建筑，光线根本无法穿透。被上诉人这样违规建造商业体，也进一步影响了案涉房屋的通风、采光，这也是导致阳光无法充分照射到上诉人购买的案涉房屋及严重视线遮挡重要原因之一。3.一审法院推定上诉人对签约时已经存在的风险知情并接受缺乏常识判断无事实和法律依据。上诉人并不是具有专业测绘知识的购房者，也不可能单从一张小区总体规划平面图上看出被上诉人建造的商业体会严重遮挡案涉房屋。一审法院认为上诉人在按照比例缩小后的总平面图上签字，即推定上诉人对案涉房屋被遮挡事实知悉的，没有事实及法律依据。根据上诉人提交的与被上诉人的销售人员黄琼微信聊天记录可以清楚的看出，被上诉人在通知上诉人收楼后，被上诉人明确表示自己对案涉房屋有被严重遮挡的情况不知情，对此感到非常惊讶，直接就证明了被上诉人从未告知上诉人案涉房屋有被商业体遮挡的情况。但一审法院在询问黄琼是否为被上诉人的工作人员后得到被上诉人的肯定后，对此事实在判决中，只字不提。同时被上诉人还陈述，黄琼是试用期员工，因试用期不合格被辞退，足以证明不被上诉人在销售案涉房屋时，存在重大过错。请二审法院依法查明案件事实。二、诚实信用原则下的购房者信赖利益高于格式条款提供者金百利公司的风险限定利益。《商品房买卖合同（预售）合同》附件十一中关于采光遮挡的说明属于被上诉人事先拟定，并在房屋销售中重复使用的条款，属于格式条款的范畴，系争责任限制条款使用了小号字体，严重违反了《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明”的法律规定，既未提请注意，也未充分说明，给上诉人选成了严重的信赖利益损失。附：广西高院（2013）桂民四终字第31号案例。退一万步讲，即使本案中的免责格式条款有效。都不能免除被上诉人的既存责任。附：（最商人民法院公报）2019年第5期上海一中院（2017）沪01民终9095号案例。案涉房屋是否存在被遮挡的情况，是上诉人选择购房与否的重要考量因素，在没有收到风险告知的情况下，上诉人根本无法对案涉房屋是否存在采光遮挡问题进行实际可行性进行有效评估，在签约时陷入了信息不对称的意思表示状态，诸如此类的不对称信息，给被上诉人玩弄所谓的售楼技巧创造了条件，给上诉人带来了重大损失，案涉房屋因被商业体严重遮挡已经严重贬值，而被上诉人以同等价位出售案涉房屋，从中谋取了暴利。三、被上诉人作为开发商不仅负有向上诉人交付房屋之义务，还负有对所交付房屋的瑕疵担保及其他附随义务。案涉房屋存在着非常直观的、肉眼可见的严重遮挡，视线受阻，采光严重不足，存在着不可弥补的缺陷，严重违反了被上诉人宣传资料中“79平两房刚需投资，一线山景”的承诺。被上诉人仅以其通知上诉人收楼为由，来证明自已已经全面履行了合同义务的做法是毫无契约精神及服务意识的行为。一审判决对被上诉人的上述违约行为直接忽略，对上诉人提交的证据也未进行深入调查，严重损害了上诉人的合法权益。四、原审法院违反新证据规定，直接判决上诉人败诉，程序违法。最高人民法院关于修改《关于民事诉讼证据的若干规定》的决定【需要鉴定之释明】第三十条第一款：人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的期间。如一审法院认为上诉人提供的证据不足以证明案涉房屋存在严重遮挡问题，采光受限，严重影响居住，应该主动告知上诉人是否需要申请鉴定，但一审法院从未向上诉人主动释明需要通过鉴定来证明案涉房屋被遮挡问题。一审法院的做法违背了新证据规定的精神，严重损害了上诉人的合法权益。一审法院在未查清事实的情况下，直接全部驳回上诉人的全部诉讼请求，此举对本来就处于弱势地位的购房者来说，极其不公。为维护上诉人的合法权益，上诉人现特提起上诉，恳请贵院依法予以改判。被上诉人惠州金百利实业有限公司提交答辩状称：一审法院认定答辩人金百利已经向被答辩人魏庆华履行如实告知义务，不存在恶意欺诈、故意隐瞒、严重违约的行为，该认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，被答辩人魏庆华的上诉理由不能成立，恳请而二审法院依法驳回魏庆华的全部上诉请求，维持原判。一、案涉房屋不存在严重遮挡、严重影响采光、通风的严重缺陷，更加不存在严重贬值的问题。魏庆华在上诉状陈述为：“案涉房屋存在着非常直观的、肉眼可见的严重遮挡，视线受阻，采光严重不足，存在着不可弥补的缺陷……”，魏庆华根本没有充分举证，根本没有任何证据证明案涉房屋存在严重遮挡、严重影响采光、通风的严重缺陷的问题，根据谁主张谁举证的证据规则，魏庆华应当承担举证不能的不利后果。相反，金百利在一审中提供的证据中的日照分析显示“通过计算每户均达到惠州市城市规划日照标准大寒日3小时日照”。案涉商品房在1栋4层,案涉房屋所在楼栋的到商业建筑的间距【经测量约为9米】符合法律规定,并经过政府部门严格审查验收、最终竣工规划验收合格、经过竣工验收备案等法定程序，案涉房屋是符合国家的强制性标准、符合设计标准的，符合合同约定交付标准，对案涉房屋并没有魏庆华所称的所有视线均被严重遮挡、昏暗、潮湿的情况。事实上,案涉房屋的卧室、客厅的采光也是良好的。案涉房屋的采光等均是符合楼栋规划设计要求的,楼栋规划经政府审批且建设完成的楼栋均已经验收合格。魏庆华自始至终仅仅以个人主观感受，认为案涉房屋存在严重缺陷为由，却没有任何证据证明案涉房屋的采光、通风存在设计的严重缺陷，因此其主张赔偿是没有任何事实及法律依据的，因此恳请法院依法驳回魏庆华的全部上诉请求。二、魏庆华对于案涉房屋的周边环境是知悉并确认的，答辩人也已经履行了如实告知的义务。首先，魏庆华对于案涉房屋的周边环境是知悉并确认的。魏庆华购房时是到过销售现场，已经是看过沙盘，也已经知道涉案房屋阳台就是对着商业体，并且根据沙盘可以直观看到四楼与三楼平台的商业体的高度基本是相等，但其是经过充分考虑过，已经考虑到四楼较五楼价格也稍微低点，最终还是选择了价格较低的四楼。其在案涉房屋经过政府验收后，金百利通知其收楼，魏庆华在收楼时却以其主观感受为由，认为案涉房屋存在遮挡、采光受影响的问题拒绝收楼，并要求赔偿，没有任何事实及法律依据。其次，金百利也已经履行了如实告知的义务，不存在欺诈、隐瞒的行为。在一审中金百利已经提供了足够的证据，证明金百利在销售中心已经按照住建部门规定依法展示总平面规划方案及建筑设计方案批复、及所取得的证件备案价格信息等,在销售现场设立的沙盘(即全小区楼房的设计模型)明确在魏庆华所认购房屋处展示了阳台正对着商场的情况，在签订《商品房买卖合同》时，魏庆华也在《商品房买卖合同中》中【合同第25页、26页、27页】中的房屋平面图、建设工程规划方案总平面图、附件等信息签字并按捺手印确认，魏庆华作为一个完全民事行为能力人，其在认购案涉房屋前已经完全清楚知道案涉房屋的具体情况以及未来商场建设的情况，对于合同条款包括加黑部分也完全清楚。在结合现场查看了沙盘，考虑价格因素以及确认所购案涉房屋的周边情况后，魏庆华最终还是选择了购买案涉房屋。金百利不存在任何隐瞒、欺诈的行为。根据沙盘及交付的涉案房屋现状的周边对比，完全是按照规划图纸所施工的，并不存在变更，也已经经过政府部门验收合格，金百利不存在任何违约的行为。魏庆华在上诉状陈述的：“上诉人作为购房者却是完全不知”、“黄琼是试用期员工，因试用期不合格被辞退，足以证明被上诉人销售案涉房屋使用权，存在重大过错”等说辞完全是颠倒是非，毫无常理的推断，根本是不尊重事实的说辞。三、金百利已经按照合同约定履行了交付房屋之义务，魏庆华以金百利交付案涉房屋存在瑕疵，存在严重违约行为为由，主张赔偿损失的请求根本不能成立。魏庆华在上诉状中陈述的：“严重违反了被上诉人宣传资料中‘79平两房刚需投资一线山景’的承诺......一审判决对被上诉人的上述违约行为直接忽略，对上诉人提交的证据也未进行深入调查，严重损害了上诉人的合法权益”，该陈述没有任何事实及法律依据。魏庆华在一审中提供的“宣传资料”，金百利在一审中已经对该证据进行了质证，表示对该证据的三性不予以认可，对其三性有异议，仅为一份无从考究出处、真实内容的复印件。事实上在一审中，金百利提交的证据：《商品房买卖合同》（预售）、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《竣工验收备案表》、《建设工程规划方案总平面图》等可以充分证明：案涉惠州大亚湾西区石化大道39号格蓝云天名苑1栋二单元4层03号房符合规划许可进行建设，并经过政府部门竣工规划验收合格、经过竣工验收备案等法定程序，上述房屋是符合国家的强制性标准、符合设计标准的，符合双方签订的《商品房买卖合同》（预售）中第九条约定的交付标准，满足居住使用功能，并不存在严重的设计缺陷。因此,案涉商品房符合房屋的交付条件，因此金百利亦按照政府部门及法律规定在规划验收合格后经政府竣工验收备案并取得备案表,另案涉房屋的交付标准亦已符合双方的合同约定，已经依约将符合交付条件的案涉商品房交付给魏庆华，已经履行了合同义务，不存在任何违约行为。魏庆华上诉主张赔偿损失的请求根本不能成立，恳请法院依法驳回魏庆华的全部上诉请求。四、一审法院程序合法，根据谁主张谁举证的证据规则，魏庆华主张案涉房屋存在严重遮挡、影响采光的问题，应当由魏庆华提出证据证明其主张。最高人民法院在辽宁大洋农业科技有限公司（原辽宁海劲实业集团有限公司）、中国建设银行股份有限公司锦州分行金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2019）最高法民申2879号】中法院认为部分：“是否申请鉴定，属于当事人的诉讼权利，并非人民法院应释明事项。大洋公司主张《保证合同》中该公司法定代表人签字下方的签字时间非本人签字，申请本院进行鉴定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十九条规定：‘审查再审申请期间，再审申请人申请人民法院委托鉴定、勘验的，人民法院不予准许。’故此，对大洋公司申请鉴定的主张，本院不予支持。”根据最高院的该份裁定中的阐述可知，最高人民法院的司法观点是：司法鉴定是当事人依法享有的诉讼权利，是当事人举证的重要措施之一，民事诉讼程序中，是否申请司法鉴定，属于当事人的诉讼权利，并非人民法院应当释明的事项。因此，魏庆华以原审法院未主动告知上诉人是否需要申请鉴定为由，认为原审法院程序违法是没有任何事实及法律依据的。综上所述，金百利已经全面履行将符合双方合同约定、经过政府部门验收合格的房屋交付给魏庆华之义务，根本不存在任何违约行为，金百利无需承担任何赔偿责任或者违约责任。魏庆华的上诉请求没有任何事实及法律依据，一审法院的判决程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，恳请法院依法查实本案基础法律事实，依法驳回魏庆华的全部上诉请求，维持原判，并要求魏庆华继续履行办理收楼手续的义务，以维护答辩人金百利的合法权益。原审原告魏庆华向一审法院提出变更后的诉讼请求为：1.判令被告一次性赔偿给原告家庭造成的健康损害补偿费65700元（4.5元/天*365天*20年*2人），视觉污染补偿费10000元（按二人计算），增加采暖、消毒设施费10000元，电价补偿费13286元（0.56元/天*365天*65年），以上共计98986元；2.判令被告一次性赔偿原告房屋贬值损失150000元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院查明的事实：2017年4月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾西区××××××××××××××××××××××××，房屋总价款为920062元。合同第九条对商品房交付条件约定为：商品房交付时应符合下列四项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人交清全部房款或银行放款后，并付清所有应付款项；4.满足其他双方另行约定的条件。合同附件十对出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明约定为：1.部分楼栋由于考虑外立面结构美观，部分户型在5楼阳台位置有一定遮挡，对采光有少量影响；2.项目西侧为板樟岭森林公园，部分紧靠公园楼栋低楼层有一定的视野遮挡。合同对其他事宜作出相应约定。合同签订后，原告按照合同的约定于2017年5月31日前付清了全部购房款。2019年1月11日，被告取得了惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局出具的《竣工验收备案表》，2019年2月18日，被告取得了惠州大亚湾经济技术开发区房地产测绘所出具的《房屋分产图》。2019年1月10日，被告金百利公司向原告邮寄了《格蓝云天名苑（二期）入伙通知书》，通知其在2019年1月19日至2019年1月25日期间办理入伙手续，原告于2019年1月16日以“买房时和销售确认4楼无被商业遮挡，现房时阳台严重被商业建筑遮挡，故无法收房”为由，拒绝收楼。后因原告坚持主张被告未履行如实、全面、客观告知房屋信息的义务，其交付的房屋存在采光被遮挡的重大瑕疵，案涉房屋存在质量问题严重影响居住，给原告造成严重损失，且未能与被告达成一致解决方案，原告遂向本院起诉，提出如上变更后的诉讼请求。另查，《商品房买卖合同（预售）》附件一的“建设工程规划方案总平面图”以及惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局的“惠州大亚湾格蓝云天名苑花园小区规划建筑设计方案总平面布局图”中均显示，原告所主张的遮挡其房屋的商业建筑，系属于建筑规划范围内的，被告依照规划许可进行建设，未在施工过程中对建筑设计进行变更。原告在《商品房买卖合同（预售）》附件一房屋平面图中的“建设工程规划方案总平面图”签字。再查，格兰云天名苑1栋二单元三楼露台到四楼阳台高度约为5.8米，商业体在三楼露台起算的高度约为5.6米，案涉房屋与商业体横向间距约为9米。诉讼过程，原告陈述购房时其曾到销售现场，销售现场有沙盘但未有人指引原告过去看，当时原告有特意提出案涉房屋是否存在被遮挡，销售人员现场回复绝对不会被遮挡，原告个人认为一般情况下四楼不会被商业体遮挡。一审法院认为，原告与被告金百利公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方应当诚信全面履行自己的合同义务。关于原告诉请被告赔偿各项损失方面。谁主张谁举证，是民事诉讼的一项基本原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供足够相关证据予以证明。本案中，商业体建筑与案涉房屋同时规划设计；被告依照规划许可进行建设，在施工过程中并未对建筑设计进行变更；案涉房屋也取得了建设工程竣工验收及房屋测绘报告；此外，原告也在合同附件一附有的建设工程规划方案总平面图签名确认。故原告主张被告未如实履行告知义务，存在恶意欺诈、故意隐瞒的行为，违规建造商业体，进一步影响案涉房屋采光、导致案涉房屋被遮挡，被告严重违约等情形，本院不予采信。此外，原告提供的证据不足以证明案涉房屋存在采光等质量问题严重影响居住等情形。综上，原告在此基础上要求被告金百利公司赔偿其健康损害补偿费，视觉污染补偿费，增加采暖、消毒设施费，电价补偿费及房屋贬值损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告魏庆华的全部诉讼请求。案件受理费7125.18元，由原告魏庆华负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案二审的争议焦点是：上诉人要求被上诉人赔偿违约造成的各项损失能否支持的问题。具体分析如下：本案中，根据被上诉人在一审中提供的证据，上诉人所主张的遮挡其房屋的商业体建筑系属该楼盘的建筑规划范围内，被上诉人已提供相应的建设规划许可文件，该商业体建筑与案涉房屋同时规划设计，被上诉人在施工过程中亦未对商业建筑进行设计变更。现涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案报告及房屋测绘报告，符合商品房交付的法定条件。上诉人主张涉案房屋存在严重缺陷导致房屋贬值的证据不足，本院不予采纳。至于上诉人上诉称被上诉人存在故意隐瞒的问题，对此，上诉人亦确认其购房时曾到过销售现场，对涉案房屋阳台面对着商业体的事实是知悉的，而且，被上诉人在涉案合同附件一附有建设工程规划方案总平面图，对此有标注，上诉人亦已签名确认，故上诉人主张被上诉人未如实履行告知义务，存在故意隐瞒行为，进一步影响房屋采光，导致案涉房屋被遮挡，严重违约等情形，无事实依据，本院不予采信。因此，一审法院驳回上诉人被上诉人赔偿违约造成的各项损失的请求，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律明确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5034.79元，由上诉人魏庆华负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年四月八日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮