重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0109民初702号原告：重庆翡翠湖物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区童家溪镇同兴村，统一社会信用代码91500109742873513P。法定代表人：汪晏飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁亮，重庆志平律师事务所律师。委托诉讼代理人：段念，重庆志平律师事务所律师。被告:李凌，女，汉族，1970年11月11日出生，户籍地重庆市渝中区，现住重庆市渝北区。原告重庆翡翠湖物业管理有限公司(以下简称翡翠湖物业公司)与被告李凌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告翡翠湖物业公司的委托诉讼代理人袁亮、段念，被告李凌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆翡翠湖物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.请求判决被告支付原告2019年11月1日至2021年1月31日期间的物业服务费9829.35元(物管费按3元/㎡计算，每月物管费655.29元)；2.请求判决被告支付原告2019年10月1日起至2020年11月30日止的公摊电费126.05元，2019年11月1日起至2020年11月30日止公摊水费232.61元;3.请求判决被告支付原告迟延支付物业服务费的违约金，该违约金以欠缴费用为基数(10188.01元)，从起诉之日起，按照每日千分之三计算至付清之日止;3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:被告于2004年8月22日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为XXX别墅住宅提供物业服务，住宅按照3元/月/m的标准收取服务费，逾期不缴纳的，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金；公摊费用另行分摊，被告系重庆市北碚区童家溪镇XXX路XX号XXXXX一期X-XX号房屋业主，其所有的该房屋系原告提供物业服务区域，现被告拖欠2019年11月1日至2021年1月31日的物业费，2019年10月1日起至2020年11月30日止的公摊电费及2019年11月1日起至2020年11月30日止的公摊水费，原告催收未果，故起诉来院，要求判如所请。被告李凌辩称，认可是翡翠湖物业公司提供的物业服务，欠费时间和金额无异议，但翡翠湖物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵：1.近5-6年原告以该园区入口住户修建私家花园占用出入口不方便为由，对被告房屋临近的公共区域——简约日式枯山园区长期不进行绿化维护、打扫，导致该区域杂草丛生、管道裸露，存在严重安全隐患；2近几年翡翠湖物业公司未履行2003年10月9日物价局关于案涉小区物业管理服务收费标准上要求的服务，比如未配有完善的智能化系统，每栋别墅未设有防盗报警系统、红外探测器、红外幕帘探测器、门磁、紧急按钮等设备，已严重降低别墅居住的安全性和居住质量，故翡翠湖物业应下浮收费标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院予以确认并在卷佐证。综合双方陈述及提供的证据，本院确认如下事实:2004年8月22日，李凌(甲方)与翡翠湖物业公司(乙方)签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定由翡翠湖物业公司为李凌所有的位于重庆市北碚区童家溪镇XXX路的XX·XXXXX型连排别墅住宅小区提供物业服务，建筑面积218.44㎡。物业服务费用约定按每户建筑面积计收，具体标准为:别墅住宅:3元/月·㎡，幼儿园:4元/月·㎡，会所及商业用房:5元/月·㎡，入住后，每月25-30日前缴纳当月物业服务费，逾期未缴纳物业服务费的，按日加取应交纳费用千分之三的滞纳金。共用的专项设备运行的能源消耗(如公共用水、用电)应设独立计量表核算，由小区全体业主/使用人按每户建筑面积分摊;委托服务期限为三年(自中安翡翠第一期竣工，经有关部分综合验收合格之日起开始计算)，服务期满后，由本物业区域业主委员会成立业主大会决定是否续聘，并至少提前三个月书面通知乙方……该协议还约定了双方的权利义务、委托服务事项、违约责任等条款。另查明，李凌系重庆市北碚区童家溪镇XXX路XX号XXXXX一期X-XX号别墅住宅的产权人，该房屋产权的建筑面积为218.43㎡，约定缴纳物业服务费标准为3元/月·㎡。李凌共欠付翡翠湖物业公司2019年11月1日至2021年1月31日期间的物业服务费9829.35元(218.43㎡*3元/月·㎡*15个月)、2019年11月1日起至2020年11月30日止的公摊电费126.05元及2019年11月1日起至2020年11月30日止公摊水费232.61元。2020年12月17日至起诉前，翡翠湖物业公司向李凌邮寄送达物管费催收函，经查，该邮件于2020年12月23日签收。还查明，2020年8月21日，本院以(2020)渝0109民初6511号民事判决书，判令案外人亦是被告所涉小区其它业主向翡翠湖物业公司支付2019年4月1日起至2020年6月30日止的物业服务费及公摊电费，该判决已生效。庭审中，李凌举示了2003年10月9日重庆市物价局关于北碚区XX·XXX(一期)别墅物业管理服务收费标准的通知及现简约日式枯山园区的照片7张，拟证明其答辩意见。翡翠湖物业公司认为其按照合同约定履行了小区绿化、清洁、安保等合同义务，对李凌提出的简约日式枯山园绿化问题，因需要动用大修基金对小区年久失修的休闲平台、步道及植物进行整改，已将整改意见向业委会及街道办送达;对李凌提出的门禁系统整改建议也将整改意见向业委会及街道办送达；对于管道污染问题，也及时安排人整改，整改验收表上有业委会主任及成员签字。翡翠湖物业公司举示了公共设施改造建议文件签收表，门禁、排污改造等文件签收表、XXXXX小区雨污管道整改情况验收表、一期·XX清洁部2020年6月工作日志、工程部2020年9月工作日志安管部2020年12月05岗位值班记录表予以证明。翡翠湖物业公司还举示了2021年1月28日重庆市北碚区童家溪天成社区居民委员会出具的证明(载明：XXXXX小区位于重庆市北碚区童家溪镇XXX路99号，该小区从2003年至今，一直由重庆翡翠湖物业管理有限公司进行小区的日常服务与管理)，拟证明翡翠湖物业公司从2003年至今一直为案涉小区提供物业服务。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用翡翠湖物业公司系取得物业服务资质的物业公司。翡翠湖物业公司与被告李凌签订《前期物业管理服务协议》，并据此为其提供物业服务，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，在翡翠湖物业公司为李凌提供物业服务之后，李凌应当依照《前期物业管理服务协议》的约定支付物业服务费。关于被告提出的抗辩理由，一、被告称未配有完善的智能化系统，防盗报警系统、红外探测器紧急按钮等设备的抗辩意见。本院认为，小区智能化设备监控等设施设备的维护整修需要动用大修基金，原告按规定履行了大修基金程序，并非不作为；二、被告称被告房屋临近的公共区域一一简约日式枯山园区长期不进行绿化维护、打扫的意见，并提供了照片拟证明其观点。本院认为物业服务是一个长期动态的过程，原告在履行服务过程中可能存在一定瑕疵，但不能以某一时间点或时间段的状态来评价整个服务过程。被告提出物业公司服务内容、质量方面存在问题可与物业公司协商要求予以改进或者收集证据后依法要求其承担违约责任，但不能以此为由拒绝缴纳物业费；三、被告要求下浮收费标准的意见，因物业服务收费调整需经法定程序，若确需调整的，需业主委员会与物业服务企业协商，并由业主大会决定，故对该意见，本院不予采信。现翡翠湖物业公司李凌支付尚欠的2019年11月1日至2021年1月31日期间的物业服务费9829.35元、2019年11月1日起至2020年11月30日止的公摊电费126.05元及2019年11月1日起至2020年11月30日止公摊水费232.61元，符合法律规定，本院予以支持。对翡翠湖物业公司要求支付违约金的诉讼请求，本院认为双方的物业合同中虽有明确约定，但标准过高，翡翠湖物业公司亦同意调整，本院酌情调整为按李凌未缴纳的物业服务费和公摊电费之和10188.01元(9829.35元+126.05元+232.61)为基数，从起诉之日起至付清之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率(即LPR)上浮50%计付。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告李凌于本判决生效之日起十日内支付原告重庆翡翠湖物业管理有限公司2019年11月1日至2021年1月31日期间的物业服务费9829.35元、2019年11月1日起至2020年11月30日止的公摊电费126.05元及2019年11月1日起至2020年11月30日止公摊水费232.61元；二、由被告李凌于本判决生效之日起十日内支付原告重庆翡翠湖物业管理有限公司逾期缴费违约金，该违约金以10188.01元为基数，从2020年1月11日起至付清之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率(即LPR)上浮50%计付；三、驳回原告重庆翡翠湖物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54.7元，减半收取27.35元，由李凌负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘隽二〇二一年四月六日法官助理 王睿书 记 员 高敏