海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）琼9028民初912号 原告：刘涛，男，汉族，1975年1月7日出生，住河北省保定市北市区。 委托诉讼代理人：胡建，海南惠海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林鸿士，海南惠海律师事务所（实习）律师。 被告：黄奕灿，男，汉族，1995年1月9日出生，住广东省潮州市潮安区。 原告刘涛与被告黄奕灿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，并于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡建、林鸿士到庭参加诉讼，被告黄奕灿经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘涛向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令被告黄奕灿协助原告刘涛办理陵水黎族自治县英州镇碧桂园珊瑚宫殿一期商业广场C座（幢）1（层）16号（房号）商品房产权过户手续。事实和理由：2016年6月30日，被告与海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》（合同编号：LSL000077807），购买陵水黎族自治县英州镇碧桂园珊瑚宫殿一期商业广场C座（幢）1（层）16号（房号）商品房，并已完成付款及备案手续。2018年3月6日，原被告双方就上述商品房达成转让合意，并签订《商品房买卖合同》，合同标的额人民币3140000元，原告已按合同约定向被告指定的银行账户支付第一期房款人民币140000元及第二期房款人民币1500000元，并由被告及收款方佳锦房地产投资（海南）有限公司出具收据。根据双方签订的《商品买卖合同》约定：被告应于收到第二期房款后，将该商品房交付给原告使用，并发起更名流程，协助原告与开发单位重新签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》。若因被告而造成该商品房不能签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，或发生债权债务纠纷给买方造成损失的，由被告将此套商品房公证给原告，并在开发商大产权证下来后30个工作日内加急办理房产证，房产证下来后原被告双方进行过户，过户所产生的费用，除契税和专项维修资金以外，其他均由被告承担。原告认为，被告未履行合同约定协助原告办理产权过户手续，构成违约，望法院判如所请。 被告黄奕灿未作答辩。 原告刘涛向本院提交如下证据：1.《陵水黎族自治县商品房买卖合同》（LSL000077807），拟证明陵水黎族自治县英州镇碧桂园珊瑚宫殿一期商业广场C座（幢）1（层）16号（房号）商品房备案在被告名下；2.发票，拟证明被告已完成《陵水黎族自治县商品房买卖合同》（LSL000077807）付款2228010元；3.《商品房买卖合同》，拟证明双方就陵水黎族自治县英州镇碧桂园珊瑚宫殿一期商业广场C座（幢）1（层）16号（房号）商品房达成转让合意，原告应于合同签订时支付第一期房款140000元，2018年3月14日前支付第二期房款1500000元，被告应于收到第二期房款后，将该商品房交付给原告使用，并发起更名流程，协助原告与开发单位重新签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，若因被告而造成该商品房不能签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，则相应费用由被告承担；4.收据及刷卡小票，拟证明原告已按合同约定向被告指定的银行账户支付第一期房款140000元及第二期房款1500000元；5.中国农业银行转账凭证，拟证明原告向海南三亚中院转账150万元的购房尾款，是本案双方买卖约定的第三期购房款；6.海南省三亚中级人民法院作出的（2021）琼02执异26号裁定书，拟证明经已生效的裁定书认定，本案双方签订的合同有效，已经支付全部购房款的原告是案涉房屋的合法物权人。 原告提交证据之间能形成相互印证，本院对其所举证据的真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定案件事实如下： 2016年6月30日，被告黄奕灿与案外人海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，约定由被告黄奕灿购买案涉房屋即陵水黎族自治县英州镇碧桂园珊瑚宫殿一期商业广场C座（幢）1（层）16号（房号），房屋总价为2228010元，海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司应于2017年12月20日前交付。该合同签订后，被告黄奕灿已于2017年12月29日足额支付了上述购房款。 2018年3月6日，原告刘涛（买方）与被告黄奕灿（卖方）签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买案涉房屋，建筑面积为135.4㎡，房屋总价款3140000元。双方还约定了：该合同签订时，原告向被告支付第一期房款140000元，2018年3月14日前原告向被告支付第二期房款1500000元，更名流程完成后原告向被告支付第三期房款1500000元；被告指定以上款项支付至佳锦房地产投资（海南）有限公司的账户；原告支付第二期房款后卖方交付该商品房给原告使用，并发起更名流程，更名流程须在90个工作日内办理完毕；更名流程结束后原告与开发单位重新签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》；因卖方原因造成该商品房不能签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》或发生债权债务纠纷给原告造成损失的，由被告承担相应的责任；而被告一旦受到原告支付的房款，即确定此套商品房已归原告所有，被告不得单方面终止该合同。该合同签订当日，原告向被告支付了定金140000元。2018年3月14日，原告向被告支付1500000元房款。剩余1500000元房款原告未直接支付至被告指定账户。 海南省三亚市中级人民法院作出的（2021）琼02执异26号执行裁定书认定：原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告黄奕灿将案涉房屋交由原告占有、使用，原告亦已将剩余1500000元房款转入三亚市中级人民法院的执行账户。 因本案涉及房产过户事宜，本院依职权于2021年4月19日向陵水黎族自治县自然资源和规划管理局查询涉案房屋的查封情况。根据陵水黎族自治县自然资源和规划管理局不动产登记中心出具的情况说明表显示：案涉房屋因其他债务纠纷，已于2020年9月11日被本院（2020）琼9028财保81号民事裁定书裁定查封；又于2020年9月21日被河北省衡水市中级人民法院（2020）冀11民初38号之一民事裁定书轮候查封；于2020年11月23日被河北省唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初4626号民事裁定书轮候查封；因本案原告的诉前财产保全申请，本院亦于2021年1月19日作出（2021）琼9028财保4号裁定查封该案涉房屋。庭审中，本院向原告释明涉案房屋已被另案查封，即在法律上或事实上存在不能履行的情况，但原告仍坚持主张判令被告向其履行协助办理房屋过户手续之诉请。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，双方当事人主体适格，合同内容亦未违反法律法规的禁止性规定，根据该合同的约定，该合同自签订之日起成立并生效，即原告关于确认与被告签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 尽管原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条、第四条约定了被告应发起更名流程，并配合原告办理产权过户手续，但基于涉案房屋现已被多个法院裁定查封，其最终的权利归属具有不确定性，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，本院对原告关于判令被告协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求不予支持。原告可待涉案房屋的查封等限制解除后另行主张。 被告黄奕灿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。由于案涉事实系民法典施行前发生的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告刘涛与被告黄奕灿于2018年3月6日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告刘涛的其他诉讼请求。 案件受理费31920元，减半收取15960元（原告刘涛已预缴），由被告黄奕灿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 常婧婧 二〇二一年四月二十日 法官助理 刘立童 书 记 员 周 颖 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 （法释〔2020〕15号） 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。