河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀96民终101号 上诉人（原审原告）：刘二顺，男，1976年5月14日出生，汉族，住河北省安新县。 委托诉讼代理人：武宗亮，江苏首开律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张艳菊，女，1979年4月10日出生，汉族，住河北省安新县。 委托诉讼代理人：陈刚，河北红安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宁，河北红安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈慧贤，女，1975年8月25日出生，汉族，住河北省安新县。 上诉人刘二顺因与被上诉人张艳菊、陈慧贤房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省安新县人民法院（2020）冀0632民初1130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 刘二顺上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认被上诉人陈慧贤与被上诉人张艳菊于2016年4月3日签订的《房屋买卖合同》无效。2.一审、二审的全部诉讼费由二被上诉人承担。上诉理由：一、根据2017年10月1日施行的《民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。上诉人刘二顺与被上诉人陈慧贤原系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，2014年4月1日被上诉人陈慧贤作为买受人与保定锦泰房地产开发有限公司签订了购房订单。订购该公司开发的锦泰花园6号楼2单元202号房屋一套，房屋建筑面积111.36平方米，单价每平方米2620.00元，总价款291763.00元，后夫妻交纳了部分购房款。2014年4月1日至2016年4月3日上诉人刘二顺与被上诉人陈慧贤购房后一直相安无事。后上诉人刘二顺发现被上诉人陈慧贤沾染赌博恶习，上诉人刘二顺规劝制止被上诉人陈慧贤时，其不但不听反而频繁赌博，严重伤害了夫妻感情，导致夫妻感情破裂。2016年4月3日被上诉人陈慧贤与被上诉人张艳菊签订买卖合同的行为具有主观上的恶意，被上诉人陈慧贤与被上诉人张艳菊约定的购房款远远低于市场价格，双方交易也没有资金往来的依据。被上诉人陈慧贤与被上诉人张艳菊签订、履行合同的行为存在许多不符合房屋交易通常做法之处，损害了上诉人刘二顺的利益，构成恶意串通，依照有关法律规定该协议属于虚假意思表示，被上诉人陈慧贤与被上诉人张艳菊应签订的房屋买卖合同应为无效。二、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认为被上诉人张艳菊与保定锦泰房地产开发有限公司签订房屋订购合同错误。陈慧贤当庭答辩从2014年一直还房贷到2016年，陈慧贤提供2016年4月3日与张艳菊签订的《房屋买卖合同》，还提供了中国建设银行个人贷款对账单，该对账单显示合同起始日期2014年10月8日，合同到期日2034年10月8日，贷款金额170000.00元，2016年4月6日还款164819.59元，共还本金170000.00元、利息17226.62元。从该对账单看出陈慧贤实际还银行按揭贷款18个月。而银行按揭贷款必须由购房人与商品房开发商签订《商品房买卖合同》，然后才能由购房人与银行签订按揭贷款合同，银行才能发放贷款，所以陈慧贤在2014年不但签订了《购房订单》，还签订了《商品房买卖合同》，一审法院认为陈慧贤与保定锦泰房地产开发有限公司签订房屋订购合同错误。（二）一审法院认为陈慧贤将其购房合同的权利义务转让给张艳菊，张艳菊与保定锦泰房地产开发有限公司签订的购房合同，符合法律规定，该认定错误。被上诉人张艳菊当庭提供了其与保定锦泰房地产开发有限公司于2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》，容城县住房保障和房产管理局于2020年11月19日出具的《查询结果》，经查询涉案房产已经备案。上诉人于2020年12月29日到容城县住房保障和房产管理局查询，该局出具《证明》显示备案合同签订于2014年5月20日，而2016年4月3日陈慧贤才与张艳菊签订《房屋买卖合同》，张艳菊与保定锦泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》是陈慧贤与张艳菊恶意串通，伪造了2014年5月20日的《商品房买卖合同》，双方通过非法途径将伪造的《商品房买卖合同》备案。一审法院对于张艳菊与保定锦泰房地产开发公司于2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》事实没有查清，对是否涉嫌违规违法的事实也没有查清，简单认定陈慧贤将其购房合同的权利义务转让给张艳菊是错误的。三、一审法院适用法律错误。一审法院认为张艳菊支付了高于原房价的合理价款，与开发商签订了购房合同且已备案，并实际取得该房屋的所有权属于认定事实、适用法律错误。（一）2014年4月1日，保定锦泰房地产开发有限公司与陈慧贤签订《购房订单》，该房屋面积111.36㎡,购房价291763.00元，单价是2620元／㎡。2016年4月3日，陈慧贤以320000.00元价格将该房产出售给张艳菊，单价是2873.50元，虽然从差价看多卖了28237.00元，但陈慧贤已经还18个月按揭贷款。涉案房产在2016年时已经涨到8000.00元／㎡左右，2020年12月一审庭审时该房产的市值在20000.00元／㎡左右。认定是否支付合理对价应当从当地当时房地产价格综合认定，一审以高于总价款不到30000.00元，认定是合理价款显然是显失公平的，违背了民法公平公正的原则。（二）由于容城县房地产权证书已经停止办理，涉案的房产位于容城县，房屋产权证也没有办理，假如张艳菊与保定锦泰房地产开发有限公司于2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》有效，张艳菊取得的是《商品房买卖合同》的债权，至多是物权期待权，不可能实际已经取得所有权，因为根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。在张艳菊还没有取得该不动产权证前，张艳菊享有的还是债权而非物权。四、被上诉人陈慧贤与被上诉人张艳菊于2016年4月3日签订的《房屋买卖合同》属于双方恶意串通，损害了上诉人刘二顺的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，应确认无效。陈慧贤与刘二顺于2000年9月25日登记结婚，2011年5月陈慧贤、刘二顺及女儿一家三口人村集体卖地补偿款共270000.00元。2014年4月1日，由刘二顺姐姐刘小梅支付定金10000.00元，刘二顺与陈慧贤首付128000.00元，剩余170000.00按揭贷款，购买了涉案房产。由于陈慧贤经常利用手机上网赌博，从2014年至2018年多次向他人、小贷公司、信用卡等借款342000.00元，由于二人感情不和陈慧贤与刘二顺经常争吵，就通过赵某把该房产以320000.00元低价卖给了张艳菊，赵某是陈慧贤的初中同学，张艳菊与赵某是朋友，该卖房款中164819.59归还了银行的剩余按揭贷款，剩余近160000.00元被陈慧贤花掉。刘二顺与陈慧贤已于2018年12月29日被安新县人民法院判决离婚，2019年3月26日河北省保定市中级人民法院维持原判。从陈慧贤与张艳菊签订《房屋买卖合同》及合同履行过程看，陈慧贤与张艳菊双方明显是恶意串通，并损害了上诉人刘二顺的合法权益。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判确认被上诉人陈慧贤与被上诉人张艳菊于2016年4月3日签订的《房屋买卖合同》无效。 被上诉人张艳菊辩称，一、张艳菊与陈慧贤签订的《房屋买卖合同》合法有效。张艳菊与陈慧贤都具有完全民事行为能力，双方对房屋交易达成一致意见，并签订了《房屋买卖合同》，约定了转让价款、权利义务、交付时间、争议解决等内容。签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，张艳菊向陈慧贤支付转让款320000.00元，高于陈慧贤定购房屋的价格，系以合理的价格转让购房指标。张艳菊有意购买房屋，双方根本不存在恶意串通。双方签订合同将房屋的认购指标转让，符合合同法规定的合同成立条件，且不存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定等情形。故该《房屋买卖合同》合法有效。二、一审法院认定事实清楚。首先，陈慧贤从银行贷款，并不以陈慧贤与保定锦泰房地产开发有限公司签订购房合同为前提条件。其次，因为陈慧贤银行贷款还款压力大，所以陈慧贤、刘二顺才四处请托亲友欲将涉案定购房屋转让，刘二顺与陈慧贤合意转让案涉房屋。陈慧贤将购房资格转让给张艳菊后，用转让款清偿了银行贷款。张艳菊与陈慧贤达成协议后，陈慧贤将购房定单交回保定锦泰房地产开发有限公司，开发公司参照原订单的签订日期，与张艳菊补签的《商品房买卖合同》。三、一审法院适用法律正确。张艳菊与陈慧贤签订转让协议时，因锦泰花园小区位于容城县，远离容城县主城区，位置较偏僻，房价在3000.00元／平方米完全符合当时的情况。当时作为地级市的保定市主城区的房价才每平方米5000.00元左右。2017年4月1日设立雄安新区后，容城县房屋价格的大幅上涨。上诉人正是眼红房价大幅上涨，见利忘义，期望通过诉讼方式毁约，严重违背了诚信原则。开发商向张艳菊交付房屋后，张艳菊装修入住，实际占有和使用了房屋。开发商建设的锦泰花园小区五证齐全，因雄安新区设立，停办不动产登记业务，从而导致张艳菊未能及时取得房屋所有权证书，但张艳菊对涉案房屋享有居住权、占有使用权。四、上诉人虚假诉讼，应依法驳回其上诉。张艳菊与陈慧贤进行房屋交易的意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方签订的《房屋买卖协议》有效。上诉人认为在其不知情的情况下，陈慧贤擅自处分了房产，其陈述与实际情况不符。刘二顺和陈慧贤为转让房屋曾多次托亲友寻找买方，故上诉人明确知晓陈慧贤转让房屋事宜，张艳菊与陈慧贤签订《房屋买卖合同》当日，因在合同上需填写陈慧贤的身份证号码，上诉人给陈慧贤送过身份证。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。综上所述，上诉人明知陈慧贤已将定购房屋转让给张艳菊的情形下进行虚假诉讼，为谋取不正当利益，违背了公平、诚实信用的民法基本原则，请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人陈慧贤辩称，我与张艳菊签订的合同是有效的，我卖房的事情全家都是知情的，上诉人也清楚。我与上诉人沟通好了才卖的房子，上诉人还找过买主，给的房价低就没同意。我在朋友圈发卖房信息，通过赵某联系的张艳菊，就把房子卖给张艳菊了。上诉人全部知情，签合同的时候刘二顺还给我送了身份证。其他意见同张艳菊的意见。 刘二顺向一审法院起诉请求：一、确认张艳菊与陈慧贤签订的房屋买卖合同无效。二、诉讼费用由张艳菊、陈慧贤承担。 一审法院认定事实：刘二顺与陈慧贤原系夫妻关系。2018年刘二顺起诉与陈慧贤离婚，一审法院于2018年12月29日作出（2018）冀0632民初880号民事判决书，判决准予双方离婚。2014年4月1日，陈慧贤作为买受人与保定锦泰房地产开发有限公司签订了购房订单，订购了该公司开发的锦泰花园6号楼2单元202号房屋一套，房屋建筑面积111.36平方米，单价每平方米2620.00元，总价款291763.00元。后陈慧贤交纳了部分购房款。2016年4月3日，经中间人赵某联系，陈慧贤与张艳菊签订房屋买卖合同，将容城县锦泰花园6号楼2单元202室房屋买卖合同的权利义务转让给张艳菊，约定房屋价款320000.00元。签订合同后，张艳菊依照约定分两次给付陈慧贤购房款320000.00元。张艳菊与保定锦泰房地产开发公司就该房屋签订了商品房买卖合同，并在容城县住房和城乡建设局办理商品房预售合同登记备案。后保定锦泰房地产开发有限公司向张艳菊交付了合同中的房屋，并提供了保定市住宅质量说明书、住宅质量保证书。张艳菊接收房屋后进行了装修，并一直在该房屋居住生活至今。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，陈慧贤、张艳菊具有完全民事行为能力。陈慧贤与保定锦泰房地产开发有限公司签订的房屋订购合同系为设立不动产物权而订立。买受人为陈慧贤个人，其签订订购合同后，房屋尚未竣工验收交付，其作为合同的一方仅享有合同约定的权利义务，并未取得该房屋的物权。陈慧贤经保定锦泰房地产开发有限公司同意，将其购房合同的权利义务转让给张艳菊，张艳菊与保定锦泰房地产开发有限公司签订的购房合同，符合法律规定，不违反法律、行政法规的强制性规定及社会公序良俗，故该合同自双方订立后即具有法律效力。刘二顺主张陈慧贤与张艳菊恶意串通，陈慧贤擅自将房屋转卖，侵犯了刘二顺的物权。庭审中，陈慧贤、张艳菊的陈述，证人赵某的出庭证言及张艳菊、陈慧贤签订的合同中第二条、第五条的约定，以及张艳菊支付了高于原房价的合理价款，与开发商签订了购房合同且已备案，并实际取得该房屋的所有权，对房屋进行装修居住至今的事实，足以证实张艳菊系善意相对人，善意取得了该房屋的所有权。刘二顺提交的证据不足以证实其主张。综上所述，刘二顺要求确认陈慧贤与张艳菊签订的房屋买卖合同无效，无事实及法律依据，不予支持。刘二顺提交的（2018）冀0632民初880号民事判决书中未对陈慧贤已将本案所涉房屋买卖的事实进行确认，不能证实刘二顺此前对陈慧贤已将本案所涉房屋出售的事实知晓。而该案的庭审时间为2018年5月30日，判决书作出时间为2018年12月29日，至本案刘二顺立案时，未超过三年的诉讼时效期间。对张艳菊辩称的刘二顺起诉已超过诉讼时效，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第八十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：“驳回原告刘二顺的诉讼请求。案件受理费6100.00元，减半收取3050.00元，由原告刘二顺负担。” 本院二审期间，上诉人刘二顺提交两组证据。第一组证据系一份《证明》，旨在证明容城县产管理局备案的合同签订于2014年5月20日，而2016年4月3日被上诉人陈慧贤才与被上诉人张艳菊签订《房屋买卖合同》，张艳菊与保定锦泰房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》是陈慧贤与张艳菊恶意串通，伪造了2014年5月20日的《商品房买卖合同》，双方通过非法途径将伪造的《商品房买卖合同》备案。但该组证据与本案不具有关联性，不能证实案涉《房屋买卖合同》为合同双方为损害刘二顺的利益，恶意串通所签，故本院不予采信。第二组证据系东明街第二队村民调查表（土地补偿款分配表），旨在证明2015年5月安新镇土地被征用,补偿276000.00元，2014年4月1日首付款128000.00元就是用该补偿款支付的。购房款的来源与双方是否恶意串通并无直接联系，故对该证据，本院不予采信。张艳菊在二审期间提交了一份《证明》，旨在证明张艳菊与保定锦泰房地产开发公司补充签订的商品房买卖合同，并且由该公司在容城县住房保障和房产管理局进行备案，后因雄安新区政策原因未能办理房产证，但该房屋属于张艳菊所有。房屋所有权的归属不是本案审理的重点，故对该《证明》本院不予评价。本院所查明的事实、采信的证据与一审无异。 本院认为，2014年4月1日，陈慧贤与保定锦泰房地产开发有限公司签订了《购房定单》，并支付了部分购房款，经人介绍，被上诉人陈慧贤又与被上诉人张艳菊签订《房屋买卖合同》，将案涉购房合同的权利义务转让给张艳菊，张艳菊与保定锦泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并到容城县住房和城乡建设局办理商品房预售合同登记备案，该房屋由张艳菊居住至今。刘二顺主张陈慧贤与张艳菊恶意串通，损害其利益，应认定上述《房屋买卖合同》无效。本院认为，该《房屋买卖合同》系陈慧贤与张艳菊真实的意思表示，其本质为对购房合同权利义务的转让，刘二顺并未提供充分证据证明陈慧贤与张艳菊为获取非法利益，损害他人利益而恶意串通签订该合同，故该合同自成立时生效，对合同双方均具有法律约束力，一审法院认定该合同自订立后即具有法律效力并无不当。 需要特别说明的是，一审当事人提出的诉讼请求为确认买卖合同无效，并非确认案涉房屋的权利归属。张艳菊受让案涉房屋，是基于其对购房合同权利义务的概括承受，并非基于善意取得，故张艳菊是否支付合理对价甚至转让方是否具有所有权这些要素对双方买卖合同的有效与否均没有影响，上述条件是在认定买受人是否构成善意取得时所需要考量的因素，与本案当事人的诉请无关。一审法院在审理中引用善意取得制度对案涉房屋权属作出评判，存在不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人刘二顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，本院纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6100.00元，由上诉人刘二顺负担。 本判决为终审判决。 审判长  崔海生 审判员  焦志华 审判员  李 健 二〇二一年四月三十日 书记员  曹天雅