上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初9351号原告：徐锋，女，1981年10月10日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：奚春蕾，男，1980年5月5日生，汉族，住上海市浦东新区。上述二原告共同委托诉讼代理人：唐伯官，上海永乐律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：唐逸文，上海永乐律师事务所律师。被告：陈国庆，男，1953年6月26日生，汉族，住上海市浦东新区。原告徐锋、奚春蕾与被告陈国庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告徐锋及其与原告奚春蕾共同委托的诉讼代理人唐伯官，被告陈国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐锋、奚春蕾向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还购房款人民币(以下币种同)1,109,760元及利息(以1,109,760元为基数，按照同期银行贷款利率四倍的标准，从2019年8月1日起计算至实际支付之日止)；2.判令被告向原告支付回购补偿款86,700元及利息(以86,700元为基数，按照同期银行贷款利率四倍的标准，从2019年8月1日起计算至实际支付之日止)；3.判令被告向原告支付中介费280,100元及利息(以280,100元为基数，按照同期银行贷款利率四倍的标准，从2019年8月1日起计算至实际支付之日止)；4.判令被告向原告支付2018年10月至2019年7月期间的补偿款(过渡费)14,000元及利息(以14,000元为基数，按照同期银行贷款利率的标准，从2019年8月1日起计算至实际支付之日止)；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月，原告经案外人丁三妹、薛文川介绍，向被告预购上海市浦东新区惠南镇城南中心村的房屋，面积为86.7平方米，约定购房款共计1,387,200元，原告先付1,109,760元，剩余房款在交房时支付。2017年1月5日，原告向被告转账1,079,760元并支付了现金30,000元，被告也向原告出具了收条。同日，原告向薛文川支付了中介费260,100元(转账250,100元，现金10,000元)，以现金形式向丁三妹支付了中介费20,000元。2018年5月29日，被告出具《补充协议》，承诺在2018年9月30日之前交房，如不交房，每平方米加价1,000元回购；如不回购，将每月补偿2,000元。2019年1月10日，被告出具《承诺书》，承诺在2019年7月底前交房，如到期未能交房，承诺如原告退房的话，被告退还购房款、中介费等原告支出的一切费用，并以此为基数按银行利率四倍支付利息，并再次确认每月应付的补偿款(过渡费)为2,000元。原告认为其从被告处购买房屋，已经按约支付了房款和中介费，被告也多次承诺交房，但均未能履行，原告不得已退房，被告应当按照承诺退还原告所支出的费用及利息，但被告除了支付2018年10月至12月的补偿款(过渡费)6,000元之外，并未支付任何款项，故提起本案诉讼。被告陈国庆辩称，其是动迁办的负责人，与开发商之间约定将动迁剩余的房屋交由其处理，故原告向其购买房屋。由于原告决定不买房了，所以同意返还购房款1,109,760元，但是利息应当按照两倍存款利息的标准计算。《补充协议》中所约定的回购是以房屋实际交付给原告为前提的，现原告不要房屋了，所以不存在回购的问题，故不同意支付回购款。原告是否支付中介费，被告并不知情，在《承诺书》中写的是愿意协助原告向中介公司要回中介费。过渡费是支付给动迁户在外租房的费用，原告并非动迁户，故不同意支付该项费用。本院经审理确认如下事实：2017年1月5日，徐锋、奚春蕾与陈国庆签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。该协议首部载明甲方、拆迁人为上海浦东富城房地产有限公司，代理人、房屋拆迁实施单位为上海梁德房屋拆迁公司，乙方、被拆迁人为徐锋、奚春蕾。第六条约定，甲方安置乙方的房屋座落在宣黄路南汇工业园区基地，建筑面积86.70平方米，总价1,387,200元。第十五条约定，签订协议后，乙方需向甲方支付80%的购房款1,109,760元，余款277,440元于交房当天付清。协议尾部甲方处盖有“上海梁德房屋拆迁服务有限公司”公章并有陈国庆的签名。协议签订当日，奚春蕾向陈国庆转账1,079,760元。2018年5月29日，陈国庆出具《补充协议》，载明：2017年1月5日，奚春蕾、徐锋购买南汇工业园区拆迁基地86.70平方米的住宅房，交房日期定于2018年9月30日之前交房，如不交房，陈国庆按原购买的价格，加一千元回购，如不回购，将每月补偿二千元。2019年1月10日，陈国庆出具《承诺书》，载明：奚春蕾、徐锋于2017年1月5日购买动迁基地86.70平方米一套，至今尚未交房。通过协商，陈国庆承诺至2019年7月底前交房，如到期交不出房，陈国庆承诺如果奚春蕾、徐锋退房的话，陈国庆以银行利息的四倍予以退回全款，包括中介费等一切费用。还注明，过渡费从2018年10月起算，每季度结算，每月二千元。审理中，原、被告均确认原告并非是动迁户，是以签订动迁协议的方式购买动迁安置房；还确认原告不再购买该86.70平方米的动迁房。以上事实，由《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》《补充协议》《承诺书》、转账凭证等以及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，原告徐锋、奚春蕾与被告陈国庆之间不存在拆迁安置补偿合同关系，故《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》系双方虚假的意思表示，应属无效；双方之间隐藏的是房屋买卖合同关系，虽然陈国庆未取得房屋的处分权，但并不影响房屋买卖合同的效力。本案中，原告起诉要求退还购房款，被告陈国庆也同意退款，双方实际上就解除买卖合同已达成一致意见。因此，对于原告徐锋、奚春蕾要求陈国庆退还购房款1,109,760元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求陈国庆支付购房款利息的诉讼请求，被告陈国庆认为原告主张的利息标准过高，故本院酌情调整为按照日万分之三的标准从2019年8月1日起算。对于原告的第2项诉讼请求，根据《补充协议》的约定，被告未在2018年9月30日之前交房的，原告可以要求被告加价回购，若不回购可要求被告每月补偿2,000元(该补偿款或是过渡费实际上的性质应认定为逾期交房违约金)，该两项内容是对被告未能按期交房前提下所应承担违约所进行的约定，而且从内容上看两种违约责任的适用前提不同，不可同时主张；审理中，原告也自述收取了被告支付的三个月补偿款共计6,000元，而且双方在2019年1月10日又达成了新的协议，对交房期限重新进行了约定；由此可以推定，原告在2018年9月30日被告未能交房时，放弃了解除合同并要求被告加价回购的权利，而选择了继续履行买卖合同并要求被告按月支付补偿款，故对原告在本案中又要求被告支付回购款并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。在案证据尚不足以证明原告已实际支付的中介费金额，故对原告要求被告支付中介费280,100元及利息的诉讼请求，本院不予支持。《补充协议》和《承诺书》均对被告未能按期交房应按月向原告支付补偿款(过渡费)2,000元进行了约定，故原告要求被告支付2019年1月至2019年7月期间的补偿款(过渡费)14,000元的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持；如前所述，该补偿款(过渡费)属于逾期交房违约金，故原告就该违约金再行主张逾期付款利息，于法无据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陈国庆于本判决生效之日起十日内返还原告徐锋、奚春蕾购房款1,109,760元及利息(以1,109,760元为基数，按照日万分之三的标准，从2019年8月1日起计算至实际支付之日止)；二、被告陈国庆于本判决生效之日起十日内向原告徐锋、奚春蕾支付补偿款14,000元；三、驳回原告徐锋、奚春蕾的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,546元，减半收取计10,273元，由原告徐锋、奚春蕾负担2,616元，被告陈国庆负担7,657元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二一年四月七日书记员 沈佳丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。