广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0107民初2663号 原告：滕京克，男，1991年5月14日出生，壮族，户籍地广州市越秀区。 委托诉讼代理人：玉涵，广西君敬律师事务所律师。 被告：南宁港航运输有限责任公司，住所南宁市西乡塘区北大南路1号。统一社会信用代码：91450100198281046Q。 法定代表人：肖勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：农汉排，男，1968年11月1日出生，壮族。 原告滕京克与被告南宁港航运输有限责任公司（以下简称“港航公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告滕京克的委托诉讼代理人玉涵，被告港航公司的委托诉讼代理人农汉排到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滕京克向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金119563元（计算方式：以购房款总额517998元为基数，自2017年4月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算至2019年8月19日止；以购房款总额517998元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至2021年1月11日止）；2、被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金利息（计算方式：以119563元为基数，自2021年1月1 2 2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至付清违约金之日止）；3、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2015年1月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。原告购买被告项目的商品房位于南宁市。2015年3月31日，被告将诉争房产交付原告使用。《商品房买卖合同》第十七条约定被告“应当在商品房交付使用后730日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”原告直至2021年1月11日才取得不动产权证书。根据合同约定以及相关法律法规规定，被告应按合同约定继续履行即向原告支付逾期办理不动产证的违约金。 被告港航公司辩称：一、本案南宁市规划管理局以港航公司未拆除与涉案邕江时代广场（二期）毗邻的两栋居民楼为由，不予办理规划验收手续，才导致港航公司无法为业主办理涉案房屋的不动产权证书。但毗邻的两栋居民楼并不在邕江时代广场一期、二期的用地红线范围内，楼房所占土地属划拨用地，如今该楼房及土地归南宁市人民政府国资委所有及管理，港航公司对楼房所占土地没有使用权，对楼房亦没有使用权和管理权。2006年4月27日，南宁市规划管理局在邕江时代广场一期、二期共用的总平图上做出强制要求港航公司及广西通冠地产开发有限公司将上述两栋居民楼拆除且总平方案自批准之日起半年内不得调整的决定。为此，港航公司及广西通冠地产开发有限公司虽向规划管理局提出过异议，但该局不予答复。为了涉案小区能够顺利完工，港航公司被迫接受规划管理局的决定。因此，涉案房屋逾期办证的责任不在港航公司，其不应承担违约责任。二、原告主张以房屋总价款为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%向业主支付违约金，不符合法律规定。根据合同法的相关规定，当事人之间有约定的按约定，没有约定的才按法律规定。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第1、2、3款对出卖人办理合同备案、预告登记及权属登记的义务分别作了约定，而第4款是对出卖人迟延办理上述手续所应承担的违约责任的特殊约定，即无论 3 出卖人是迟延办理合同备案、迟延办理预告登记还是迟延办理权属登记，违约责任均按第4款第（3）项的约定来承担。三、本案港航公司无需向业主支付违约金。根据双方签订合同第十七条第4款的约定，在业主选择退房的情况下，才可以主张违约金，本案原告未选择退房，其要求支付违约金没有合同依据。且原告并未提供证据证明违约给其造成的损失，故其要求支付违约金的诉请不能成立。 本院经审理查明：2015年1月30日，原告滕京克（买受人）与被告港航公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市，房屋总价款520169元。合同第十七条第3款第（1）项约定：买受人委托出卖人办理房屋所有权证，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；第4款第（3）项约定：出卖人未按本合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以退房，并有权要求出卖人按已付房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款活期利率赔偿损失。因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。合同还对其他相关内容作了约定。 合同签订后，原告依约向被告支付了购房款517998元，并于2015年3月31日办理交房手续。 2020年12月26日，被告在报纸刊登办证公告，告知邕江时代广场二期项目已符合办理不动产权证条件，请业主于2020年12月27日至31日携带相关证件材料办理有关手续。 2021年1月11日，原告取得涉案房产不动产权证。 另查明：南宁市中级人民法院（2016）桂01民终2553号民事判决书查明，2006年4月27日，南宁市规划管理局批准邕江时代广场（一期）项目规划总平方案（审批号为2006-060），审批意见为“拟建26F高层住宅楼应满足与周边现状建筑的消防安全要求，北侧6F住宅楼和东侧7F住宅楼西端半个单元（如图中红笔所示）在26F高层住宅楼竣 4 工后应予拆除”，同时，该总平面图对东侧7F住宅楼西端半个单元标识为“拟拆迁单元”，对北侧6F住宅楼标识为“拟拆迁建筑”，“拟拆迁单元”、“拟拆迁建筑”皆用红笔标出，并特别注明“在总平26F高层住宅楼建成后应予以拆除”。 南宁市中级人民法院（2018）桂01民终6190号民事判决书查明，2016年4月13日南宁市规划管理局向被告发出《建设工程规划审查意见通知书》，对其规划申报以退件处理，并要求办理：1、停车位按开工要求补足；2、地块东北角搭建二层建筑，与总平不符，需拆除；3、根据勘测院测绘报告，地下室西北脚与用地边界距离2.38米，需进一步核实地下室退距，如未按施工图建设，则需转支队处理；4、建筑五层以上18-22轴部分住户将结构板封闭利用，十四层部分住户将露台封闭利用，要求住户自行整改违建部分。要求被告修改完善以上问题后再申报。 又查明：南宁市人民政府于2016年6月26日发布《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》，第四条规定“2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。2016年7月4日前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效，可以不变不换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记证书、证明。” 另外，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。” 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方在平等自愿的基础上所签订，意思表示真实，内容合法，属有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。 5 关于被告对逾期办证是否存在过错及应否承担违约责任的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第3款第（1）项之约定，被告应当在商品房交付使用后730日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并向原告交付房屋所有权证书。本案中，被告已于2015年3月31日向原告交付房屋，至迟应于2017年3月31日前向房屋登记机构申请办理涉案房屋所有权转移登记。港航公司主张逾期办证的重要原因，系南宁市规划管理局批准的审批号为2006-060的总平面图要求拆除北侧6F住宅楼和东侧7F住宅楼西端半个单元，而拟拆除建筑并不属于港航公司所有，其无权拆除，导致涉案工程未通过规划验收而无法为业主办理房屋权属登记，故逾期办证是政府错误决定造成的，港航公司不存在过错。对此，本院认为，南宁市规划管理局于2006年4月27日审批本案房屋建设工程总平方案时，对北侧6F住宅楼和东侧7F住宅楼西端半个单元作出了拆除要求，且拟拆除建筑已在立项图纸即总平图中明确标出。上述审批意见作出后，港航公司作为建设单位，应当知悉南宁市规划管理局对拆除有关建筑的要求，但本案并无证据证明其对此提出过异议，应视为其在建设本案房屋工程时认可上述拆除有关建筑的审批意见。由于港航公司未按照要求拆除有关建筑，其提出的工程规划验收申请最终未得到规划部门的批准。因此，港航公司主张系政府行为导致逾期办证，理由不成立。至于南宁市规划管理局的拆除建筑要求是否合法合理，系另一法律关系，与本案无关。同时，根据查明的事实，涉案工程停车位未按开工要求补足亦是规划验收未能通过的原因之一，港航公司并未能提供证据证明该建设问题并非其自身原因所致。综上，港航公司未能提供充分证据证明涉案房屋未通过工程规划验收非其原因所致，港航公司认为其对逾期办证无过错而不承担违约责任的抗辩理由，理据不足，本院不予采纳。2016年7月4日起南宁市正式启动不动产统一登记，港航公司所负的申请办理房屋所有权登记亦相应地变更为不动产统一登记。港航公司至今未为原告申请办理涉案房屋的不动产统一登记，已构成违约，本院予以确认。 6 关于逾期违约金计算标准的问题。如前所述，被告迟延为原告申请办理房屋权属证书构成违约且缺乏合法、正当的免责事由，应依法承担违约责任。根据合同第十七条第3款约定，被告负有为原告申请房屋所有权登记的义务，而该条第4款第（3）项仅约定被告逾期备案登记时原告退房情形下的违约责任，未约定被告逾期办证的违约金，原告也未能举证证明其因被告逾期办证所导致的实际损失，现原告在合同约定的办证期限届满未能取得房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，逾期办证违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号），本院酌情确定逾期办证违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮30%计算。因此，本案逾期办证违约金应自2017年4月1日起至原告取得不动产权证书前一日即2021年1月10日止，以购房款总额517998元为基数，自2017年4月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至2021年1月10日。 至于原告主张逾期办证违约金的利息。逾期办证违约金已是被告就其违约行为应承担的法律责任，在原告取得不动产权证后，被告已不存在合同约定的违约行为，原告主张再以违约金为基数计算利息没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第五条第（二）款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告南宁港航运输有限责任公司向原告滕京克支付违约金（以购房款总额517998元为基数，自2017年4月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30% 7 计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至2021年1月10日）； 二、驳回原告滕京克的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1346元（原告滕京克已预交），由被告南宁港航运输有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  顾能娜 二〇二一年四月二十五日 书记员  谈峰宇