西 安 市 鄠 邑 区 人 民 法 院   民 事 判 决 书    (2020)陕0118民初1394号   原告：韩昆，男，1984年3月27日出生，汉族，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：范继伟、孙曼曼，陕西法智律师事务所律师。   被告：西安市鄠邑区香正府饭庄。   住所地：西安市鄠邑区XX街XX段XX乡XX广场。统一社会信用代码：92610125MA6UR3KN6K。   经营者 :董文文。   被告：董文文，男，1964年1月29日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   被告：张梅，女，1963年6月25日出生，汉族，住西安市莲湖区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：蒋小平、龚家晴，广东佐智律师事务所律师。   第三人：陕西鼎瑞置业有限公司。住所地：西安市鄠邑区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX6217。   法定代表人：韩建璋。   委托诉讼代理人：刘伏虎，男，1960年5月12日出生，汉族，住西安市鄠邑区县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   原告韩昆与被告西安市鄠邑区香正府饭庄（以下简称香正府饭庄）、董文文、张梅及第三人陕西鼎瑞置业有限公司（以下简称鼎瑞公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年3月2324日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩昆之其委托诉讼代理人范继伟、孙曼曼，被告香正府饭庄经营者董文文、张梅及其共同委托诉讼代理人蒋小平、龚家晴，第三人陕西鼎瑞置业有限公司之委托诉讼代理人刘伏虎到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。   原告韩昆向本院提出诉讼请求: 1、判决上述被告返还原告房屋（鄠邑区XX街XX段XX乡XX广场XX楼XX层XX、XX）；2、判令上述被告向原告支付从2020年1月1日暂计至2020年3月23日的房屋占用费78030.4元，具体以被告实际交付房屋之日为准；3、本案受理费由上述被告承担。事实和理由：我于2016年3月15日与开发商鼎瑞公司签订《商品房买卖合同》，购买鄠邑区XX街XX段XX乡XX广场XX楼XX层XX、XX房屋，因鼎瑞公司签约时对该房屋仍有使用需求，双方约定于2019年12月31日之前交付房屋于我。2019年12月，我依约收房，要求被告腾空房屋,被告以与陕西鼎瑞置业有限公司核实、成都出差等为理由，多次推脱并回避向我交付上述房屋。2020年1月4日，我书面告知被告限期给付房屋占用费、搬离上述房屋。2020年1月5日，陕西鼎瑞置业有限公司及法定代表人韩建璋向被告发函，催促被告向我支付房屋占用费或腾挪房屋，被告继续拒绝理会，至今仍占有我房屋、拒不给付占用费，也不搬离我上述房屋。综上，被告占有我上述房屋从事商业经营活动，拒不向我支付房屋占用费，严重侵犯我财产权益，我恳请贵院支持我诉请，以维护我合法权益，实现司法公正和正义。   被告香正府饭庄、董文文辩称，一、原告要求被告返还案涉房屋主体不适格，其并非房屋所有权人，无权要求被告返还。涉案房屋是由鼎瑞公司建造，所有权人为鼎瑞公司。原告进行的备案登记属于《物权法》的预告登记，仍然是合同权利保护，即请求权效力。是对抗物权另行转让的效力，不是证明原告已经取得物权。经被告核实，涉案房屋没有完成不动产产权登记，没有实际交付占有，没有产生物权登记效力。原告仅对鼎瑞公司享有合同权利，无权向被告主张任何物权权利；二、被告董文文与鼎瑞公司签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》合法有效，原告以《致董文文》通知被告解除合同的行为，不发生解除合同的效力。根据九民会议纪要46【通知解除的条件】已经明确只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。本案《房屋租赁合同》中约定合同解除的情形是“双方协商一致”以及“因不可抗力导致本合同无法继续履行”，明显不符合约定解除合同的条件。其次，原告坚称解除的原因在于被告存在违约行为，很显然原告主张的是单方的认为被告存在违约行为才单方要求解除，而并非合同约定的鼎瑞公司可以解除合同的条件。本案不符合《合同法》第94条规定可以行使法定解除权的情形；三、涉案《商品房买卖合同》的备案时间是2019年5月31日，而被告董文文对涉案房屋的租赁及实际占有使用时间是2017年12月，根据买卖不破租赁原则，董文文有权在租赁期限内继续履行《房屋租赁合同》并对涉案房屋进行占用使用。2017年12月25日，董文文、鼎瑞公司以及其关联公司大口酒业三方协商一致由鼎瑞公司将包含涉案房产在内的鄠邑区XX街XX段XX乡XX广场1#2层房产（下称“该房产”）出租给被告董文文以冲抵大口酒业的借款本息并签订了《房屋租赁合同》，约定每年冲抵本息38万元整，租赁期限为2018年4月1日至2028年3月31日。该合同签订后，鼎瑞公司交付给被告装修，已实际租赁涉案房屋，产生公示效力，而《商品房买卖合同》虽然签署时间是2016年，但根据双方证据及庭审情况，涉案房屋买卖实际发生时间是2019年5月份，签署时间属倒签。董文文租赁时间远远早于房屋买卖时间。因此根据相关法律规定，董文文有权请求原告继续履行原租赁合同；四、被告董文文作为涉案房产的合法承租人，对涉案房产享有优先购买权，因此保留对原告及鼎瑞公司主张出卖涉案房产时被告享有优先购买权。   被告张梅辩称，我同意被告董文文的意见。另外，我不是合同相对方，并未实际占有使用涉案房屋，原告所主张的诉讼请求没有事实和法律依据。因此，应驳回原告的全部诉讼请求。   第三人鼎瑞公司向本院提出诉讼请求，1、请求法院判令该案三被告及时搬离涉案房屋（鄠邑区XX街XX段XX乡XX广场XX层XX、XX）；2、请求法院判令该三被告向该案原告韩昆支付2020年房屋占用费78030.4元，具体以被告实际交付房屋之日为准；3、请求法院判令该案三被告向第三人赔偿因其不及时搬离造成的当事人违约损失共计78030.4元（暂计算至2020年3月31日）。事实和理由：我公司于2017年12月25日与该案被告董文文签订《房屋租赁合同》，约定租期10年，并约定租赁期间出租人有权随时出售租赁物，出售后变更以上租赁合同为购买人和承租人之间合同。即出售后我公司和该案被告的《房屋租赁合同》即终止。2020年及以后，该案被告需要和买受人韩昆重新签订租房合同。2019年底，我公司告知该案被告董文文房屋已出卖给该案原告韩昆的事实，请其及时变更租赁合同或腾房。2020年元月4日，我公司再次约见本案原告、被告和另一购房人王建荣，共同解决房屋租赁合同变更或腾房事宜，但该案被告拒不到场也不解决以上事宜。该案被告董文文的以上行为，使我公司的合同目的不能实现，并使我公司因此承担巨额违约责任。无奈，2020年元月5日，我公司只能依据约定和相关法律规定，将上述《房屋租赁合同》自2019年12月31日解除、终止的意思表示书写在《致董文文》通知函中，并委托该案原告将解约通知函送达至该案被告董文文。目前，我公司与该案被告董文文的租赁权利义务关系已经终止，该案三被告拒不重新与该案原告签订租赁合同，又不搬离涉案房屋，使我公司向该案原告承担的出卖物瑕疵担保义务不能履行，致使我公司因此直接承担巨额违约责任。综上，我公司认为，由于该案三被告先违约，后侵权的违法行为，直接使我公司遭受巨额损失。故，恳请贵院批准我公司作为独立请求权的第三人参加该案诉讼，并支持我公司的各项独立请求。   根据当事人陈述和本院审查确认证据，本院认定事实如下：2017年12月25日，被告董文文与第三人签订《房屋租赁合同》，第三人为出租人（甲方），被告董文文为承租人（乙方），合同主要约定，甲方将XX街XX段XX乡XX广场1#楼2层建筑面积约800㎡出租给乙方。租赁期限自2018年4月1日至2028年3月31日，共计壹拾年。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。房屋租金为叁拾捌万元整，由于市场变化难料，双方约定每三年视市场变化情况调整租金一次，调整幅度在-10%至10%之间。支付方式：现金、银行汇款或网银转账，每年4月1日前一个礼拜支付下一年租金。合同解除：（一）、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，甲方应折价回收乙方投入的装修，并负责赔偿违约金380000元。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方不得破坏房屋既有装修，负责赔偿违约金380000元。补充条款：鉴于该出租房为甲方在售房源，租赁期间甲方有权随时出售，同等条件下乙方具有优先购买权。乙方放弃优先购买权时，甲方应确保本合同条件不变的情况下变更为乙方与购买人之间的合约，保证乙方顺利经营至本合同期满。甲方如违反本条规定则视为甲方违约，按本合同第七条处理。由于甲方和西安大口酒业有限公司（以下称大口酒业）为关联公司，大口酒业和乙方存在有借贷关系，甲乙双方同意从大口酒业应支付乙方的借款利息中冲抵乙方应支付甲方的房屋租金以及和甲方相关的水电、物管费等，利息不够冲抵部分由本金冲抵，直到大口酒业与乙方的借贷关系终结或本合同终结为止。合同签订后，被告对房屋进行了装修。并经营香正府饭庄。原告与第三人签订《商品房买卖合同》，由原告购买第三人位于鄠邑区XX街XX段XX乡XX广场XX楼XX层XX、XX房屋，并于2019年5月1931日将签订的《商品房买卖合同》在房管所进行备案登记。此后，原告联系董文文及第三人法定代表人韩建璋协商无果。2020年1月4日，原告在涉案房屋处张贴告知函,要求被告限期给付房屋一年占用费或腾空房屋。2020年1月5日，第三人在涉案房屋处张贴《致董文文》书，以在与董文文签订房屋租赁合同及补充合同之前，涉案房屋已出售给原告，并约定2019年12月31日前向原告交付房屋为由，声明第三人与被告董文文签署涉案房屋《房屋租赁合同》及补充合同自2019年12月31日终止，请董文文自2019年12月31日起与上述房屋所有权人韩昆直接建立房屋租赁合同关系，并直接向韩昆支付房屋租金等。此后，原告又向董文文邮寄了《致董文文》书，被告未予理会，致双方协商无果。原告遂于2020年43月274日持上述诉称诉至本院，要求判决支持其诉讼请求。审理中，第三人提出独立请求。因各方当事人各执己见，致调解无效。   本院认为，《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。被告董文文与第三人在原告与第三人购房登记备案前签订房屋租赁合同，租赁合同约定租赁费从第三人关联公司下欠原告借款及利息中扣除。租赁期间第三人有权出售，同等条件下被告董文文具有优先购买权。董文文放弃优先购买权时，第三人应确保本合同条件不变的情况下变更董文文与购买人之间的合约，保证董文文顺利经营至本合同期满。经第三人与董文文双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。租赁期限内，在被告董文文没有违约情况下，原告要求被告支付占用费或腾空房屋，以及第三人函告被告终止合同关系，与买卖不破租赁法律规定相悖，故对原告之诉请不予支持。第三人无权主张被告向原告返还房屋并赔偿损失，对其诉讼请求不予支持，对其述称意见亦不予采纳。第三人要求被告赔偿其违约损失，于法无据，本院不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条之规定，判决如下：   一、驳回原告韩昆之诉讼请求；   二、驳回第三人陕西鼎瑞置业有限公司之诉讼请求。   本案案件受理费5370元，由原告韩昆负担1850元，第三人陕西鼎瑞置业有限公司负担3520元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                     审 判 长 高军社   人民陪审员 陈兴茂   人民陪审员 袁 影      二〇二一年四月十五日    书 记 员 马晓雅         20200118139419840327610XXXXXXXXXXXXXXX29261012563622020032412   175075      1