广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初11316号原告：广州珍宝物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区夏园石场路2号之二202房。法定代表人:吕练珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈聪明，广东连越律师事务所律师。被告：雷会成，男，1986年6月29日出生，汉族，住广东省连州市。被告：广东尚承家具实业有限公司，住所地广东省广州市黄埔区夏园石场路3号401。法定代表人：雷会成。两被告共同委托诉讼代理人：谢浩华，广东杰信律师事务所律师。原告广州珍宝物业管理有限公司（以下简称珍宝公司）诉被告雷会成、广东尚承家具实业有限公司（以下简称尚承公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用普通程序于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告珍宝公司的委托诉讼代理人陈聪明，被告雷会成及尚承公司的共同委托诉讼代理人谢浩华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珍宝公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2016年5月27日签订的《厂房租赁合同》已于2020年8月20日解除；2.判令雷会成、尚承公司连带向珍宝公司支付2020年7月至2020年12月的租金及场地占用费共计129302.4元（每月租金按照21550.4元/月的标准支付），另支付楼顶2020年7月和8月的场地占用费1200元；3.判令雷会成、尚承公司连带向珍宝公司支付2020年7月至2020年12月的公摊水电费2400元（按400元/月的标准计算）、电梯维护年审费3600元（按600元/月的标准计算）,2020年5月至12月的企业管理费1333.36元（按166.67元/月的标准计算）；4.判令雷会成、尚承公司连带向珍宝公司支付2020年5月26日至2021年1月4日期间的电费47732.75元、水费1304.1元共计49036.85元，上述诉请合计为186872.61元；5.判令雷会成、尚承公司以起诉时的未付款总金额98803.95元为本金，按照月利率2%的标准向珍宝公司支付逾期付款违约金，自起诉之日起计算至实际清偿之日止；6.判令雷会成、尚承公司将租赁合同项下的场地退还给珍宝公司；7.判令本案诉讼费由雷会成、尚承公司承担。庭审中珍宝公司当庭撤回第一项诉讼请求。事实与理由：雷会成、尚承公司（乙方）因经营需要向珍宝公司（甲方）承租物业，珍宝公司将位于广州市黄埔区穗东街工业东区石场路3号四、五楼出租给雷会成、尚承公司使用，双方于2016年5月27日签订《厂房租赁合同》，约定：租赁期限从2016年5月26日起至2020年12月31日止，租赁保证金为54000元，保证金在合同签订时全额收取，2020年1月1日至2020年12月31日租金每月20550.4元。企业管理费2000元/年，电梯维护年审费600元/月，公共公摊水电费400元/月。水费暂定6元/吨，电费暂定1.3元/度收取。水、电损耗的费用按用量电度数、用水吨数的比例分摊，凭收据收取各项费用。乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金和物业管理费、水电费等，逾期支付，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日千分之五。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费、水电费等超过15天，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方承担。若遇乙方欠交租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用超过30天，甲方可依合同法规定通知乙方解除合同，收回租赁物使用权和留置租赁物内乙方的物品。签订上述合同后，双方于2016年5月27日签订《补充协议》，约定增加了210平方米，租金增加了1000元。合同签订后，珍宝公司依约将租赁物交付雷会成、尚承公司使用，雷会成、尚承公司起初能按照合同约定按时足额缴纳租金等相关费用，但自2020年6月起至今，雷会成、尚承公司出现拖欠租金等行为。为此，珍宝公司多次催促雷会成、尚承公司支付租金。2020年8月19日，珍宝公司向雷会成、尚承公司发送《解除合同告知函》，明确告知解除双方签订的租赁合同。珍宝公司认为，双方签订的租赁合同合法有效，雷会成、尚承公司在履行合同期间存在多次拖欠租金的行为，合同解除条件已成就，珍宝公司有权解除合同并要求其支付实际占用期间的场地占用费。现租赁合同期限已届满，雷会成、尚承公司仍未将场地交还。珍宝公司特诉至法院，请求法院依法判决。被告雷会成辩称，一、雷会成是涉案租赁合同的签订及履行主体，本案与尚承公司无关。涉案租赁合同是雷会成以个人名义于2016年5月27日与珍宝公司签订，尚承公司的成立日期是2016年8月1日。雷会成保存的《租赁合同》及《补充协议》没有任何盖章，也无任何备注。珍宝公司出示的《租赁合同》中乙方下方备注的“甲乙双方同意按本合同执行相关的权利及义务”并非雷会成所写。尚承公司与本案无关，其并非本案适格的被告。二、珍宝公司并非本案适格的原告，其并非涉案物业的所有权人，亦未提交证据证明其是承租人然后有经出租人同意再转租。根据珍宝公司提交的广州市黄埔区穗东街夏园第四股份经济合作社出具的《委托书》显示，珍宝公司只是受合作社委托负责管理出租事项，并未授权其作为诉讼代理人，更不能证明其具有代替合作社作为起诉主体的权利。三、涉案租赁合同应继续履行，同时应减免租金。雷会成迟延支付租金的原因之一是受新冠××疫情影响，其次是珍宝公司多次发函要求其搬迁，同时通过拟停水停电、语言恐吓威胁等手段进行逼迁，雷会成面临随时被强行搬迁的不安境地，故迫不得已采取拖延支付租金的手段来获得安全保障，并非拒绝支付租金，仅是迟延支付，待搬迁补偿事宜协商一致时一并处理。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》及黄埔区的相关规定，请求法院根据公平原则对2020年7月份租金予以免收，8月和9月的租金减半支付并免除逾期付款违约金，延长至10月和11月支付。四、不同意交还租赁场地，珍宝公司应当支付相应的补偿给雷会成，并赔偿其停产停业等损失。五、对于水电费用，受疫情影响雷会成营业收入明显减少，希望迟延支付。六、雷会成迟延支付的原因是受疫情影响及珍宝公司强行逼迁导致，不应计算逾期付款违约金，且珍宝公司计算的标准明显过高，即使需要支付，也应参照中国人民银行同期同类存款利率计算。七、在租赁合同无效的情况下，已缴纳的租赁押金54000元应抵扣占用费。八、物业管理费、电梯费：珍宝公司从2020年10月1日开始就没有再提供物业管理服务，上述费用之前是珍宝公司收取的，10月起是雷会成自己掏钱支付的，因此不应再向珍宝公司支付10月之后的物业管理费。电梯时开时停，不能完全正常使用，其中有一个月显示是检修状态，自2020年10月起不应再支付电梯费用。九、珍宝公司举证的电表读数没有对比，只提供了表的照片，不确定电费缴纳至何时和计算的标准。按合同约定，电费是0.9元/度，水费是0.4元/吨。尚承公司辩称，尚承公司不是涉案租赁合同的签订主体，没有任何实际履行行为，与本案无关，不应由其承担任何责任。其余意见与雷会成的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：2016年5月27日，珍宝公司（甲方、授权代表吕练珍）与雷会成（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定珍宝公司将位于广州市黄埔区穗东街工业东区石场路3号四、五楼（以下简称涉案房屋）租赁予乙方作为厂房使用，租赁物含公摊面积为1370平方米，甲方凭收据收租金。租赁期限从2016年5月26日起至2020年12月31日止。第四条租赁费用约定，4.1租赁保证金为54000元，保证金在合同签订时全额收取。4.2租金，2020.1.1-2020.12.31租金每月为20550.4元。4.3其它费用，企业管理费（不含税费）2000元/年，电梯维护年审费暂定（不含税费）600元/月，公共公摊水电费暂定（不含税费）400元/月，水费暂定（不含税费）6元/吨，电费暂定（不含税费）1.3元/度收取。水、电费计费标准如有调整，收费标准亦随着相应调整。水、电损耗的费用按用量电度数、用水吨数的比例分摊，凭收据收取各项费用。第五条租赁费用的支付约定，5.1租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后15日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金。5.2乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，以现金支付或双方约定的其他方式支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日5‰。5.3乙方应于每月5日前按第4.3条的约定向甲方支付物业管理费、水电费等。逾期支付物业管理费及水电费等，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日5‰。第十条物业管理约定，10.4乙方工业垃圾由乙方自行处理，生活垃圾由甲方处理。第十三条提前终止合同约定，13.1在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费水电费等超过半个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用超过15天，甲方可不经任何法律途径终止本合同，收回租赁物使用权和留置租赁物内乙方的物品，乙方不得以任何原因拒交租赁物，乙方无条件服从。租赁合同签订后，雷会成向珍宝公司支付租赁保证金54000元。2016年5月27日，珍宝公司（甲方）与雷会成（乙方）签订《补充协议》约定：现应乙方需求增加租赁面积，位于工业东区石场路3号六楼厂房，租赁面积（含公摊）210平方米，2016.05.26-2020.12.31租金每月1000元。涉案《厂房租赁合同》和《补充协议》上乙方处均加盖了尚承公司的合同专用章。雷会成称该印章不是其加盖的，但明确表示不申请公章真实性鉴定。珍宝公司确认该印章是尚承公司在2016年8月1日成立后补盖。雷会成、尚承公司确认雷会成是为了成立公司才租赁的涉案房屋，公司和个人均有支付租金。2020年8月19日，吕练珍向雷会成发出《解除合同告知函》，载明因雷会成拖欠2020年6月至8月的租金，并多次催缴仍未缴清，已达到合同解除条件，故要求解除与雷会成的租赁合同，并要求雷会成于2020年8月22日前缴清所欠款项并交还租赁场地。雷会成确认收到上述通知。珍宝公司另提交电费发票和水费收据拟证实其代为支付了涉案房屋的水电费，该发票显示地址为广州市黄埔区夏园石场路2号之二202房，每月收费为上万元不等；收据为夏园村工业中区水工组出具，户名为4社A栋和B栋，每月金额不等。珍宝公司还提交2021年1月4日的水电表读数照片拟证实涉案房屋的水电表度数。本院于庭审中要求双方于庭后到涉案房屋现场核实水电表读数，在珍宝公司通知后，雷会成、尚承公司未去现场核实。珍宝公司根据其于2021年2月3日拍照留存的水电表读数主张2020年5月26日至2021年1月4日期间雷会成、尚承公司尚欠电费、水费、电梯电费共计48980.75元。雷会成确认涉案房屋仍由其占有使用，并表示需在珍宝公司支付补偿款项后才同意交还涉案房屋。雷会成为证实珍宝公司自2020年10月1日起未再提供物业管理服务，提交了园区垃圾照片、2020年11月15日向案外人支付500元代为清理垃圾费用的支付记录；另雷会成为证实珍宝公司自2020年10月1日起园区内电梯无法正常运行，提交了2020年11月26日的照片一张，雷会成辩称该照片为当天园区内租户集体讨论时的监控截图。珍宝公司对上述证据均不予确认，并陈述其确实计划自2020年10月1日起停止提供物业服务，但在停止提供服务10天左右因涉及市容市貌问题，村社要求其恢复提供物业服务工作，其在2020年10月中旬之后恢复了物业服务，雷会成总共才支付500元从侧面印证了其主张，另安保是在12月才撤离，垃圾卫生服务在2021年1月10日才撤离，此外电梯一直可以正常使用，并提交了其于2020年12月8日拍摄的电梯正常使用的照片。雷会成认为该照片只拍摄了电梯正常使用时的情况，无法证明电梯一直是正常运行。另查明，广州市黄埔区穗东街夏园第四股份经济合作社出具《委托书》，载明：该社位于广州市黄埔区夏园石场路3号厂房现委托珍宝公司负责管理出租事项（2016年1月1日至2020年12月31日）。珍宝公司陈述涉案场地未能取得规划报建等手续。经本院释明，珍宝公司主张涉案《厂房租赁合同》《补充协议》有效，若法院认定涉案《厂房租赁合同》《补充协议》无效，其将诉讼请求中的租金变更为场地占用费，其他诉请不变。以上事实有《厂房租赁合同》《补充协议》《解除合同告知函》、快递单、《委托书》、发票、收据、照片、支付记录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，珍宝公司受广州市黄埔区穗东街夏园第四股份经济合作社委托负责管理出租事项，其作为本案起诉的主体适格。涉案房屋未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《厂房租赁合同》《补充协议》因违反法律法规的效力性强制性规定，应属无效。珍宝公司向本院申请撤回第一项诉讼请求，是其对自身权利的处分，本院予以准许。合同无效，合同约定的违约金条款亦为无效，珍宝公司主张的违约金无法律依据，本院不予支持。关于雷会成、尚承公司的责任承担问题。涉案《厂房租赁合同》《补充协议》签订时，尚承公司虽尚未成立，但其在成立后在合同上加盖了其印章，虽雷会成对该印章的真实性不予确认，但在本院释明后明确表示不申请公章真实性鉴定，应由其承担举证不能的法律后果，本院视为尚承公司对上述合同予以追认。同时，尚承公司亦确认雷会成租赁涉案房屋是为了成立公司使用，在实际履行合同过程中尚承公司亦支付了部分租金，珍宝公司主张雷会成、尚承公司承担连带责任，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，雷会成、尚承公司继续占用涉案房屋无法律依据，应将涉案房屋返还给珍宝公司。珍宝公司应当将收取的租赁保证金54000元返还给雷会成、尚承公司，雷会成、尚承公司要求在本案中抵扣场地占用费，本院予以一并处理。关于场地占用费。涉案《厂房租赁合同》《补充协议》虽无效，但雷会成、尚承公司实际使用了涉案房屋，亦应参照合同约定的租金标准支付场地占用费。双方对租金标准无异议，本院核算2020年7月至12月的场地占用费为129302.4元（21550.4元/月×6个月）。珍宝公司还要求在本案中一并处理楼顶的占有使用费，因与本案不属于同一法律关系，本案中不予调处。雷会成、尚承公司要求减免租金，因本案只处理2020年7月及之后的占用费，2020年7月已正式复工复产，疫情影响相对较小，故本院对该抗辩意见不予支持。抵扣租赁保证金后，雷会成、尚承公司仍需向珍宝公司支付场地占用费75302.4元。关于公共公摊水电费、企业管理费、电梯维护年审费。涉案租赁合同无效，本院参照双方合同约定的标准计付上述费用，对于公共公摊水电费雷会成并无异议，本院予以支持2020年7月至12月的公共公摊水电费为2400元（400元/月×6个月）。对于企业管理费、电梯维护年审费，双方对2020年5月至9月期间的费用无异议，本院予以确认。雷会成辩称自2020年10月起珍宝公司均未提供物业管理服务、卫生服务，电梯无法正常运行，故不同意支付上述费用，根据珍宝公司自己的陈述，物业管理服务、卫生服务在2020年10月确实停止了10天左右，之后有恢复，但未提交任何证据证实，本院对该段期间的企业管理费不予支持。对于电梯维护年审费，雷会成辩称电梯时好时坏，大部分时间无法正常运行，珍宝公司仅提交了一张照片，不足以证实上述期间内电梯属于正常运行状态，故本院对该段期间内的电梯维护年审费亦不予支持。综上，本院支持2020年5月至12月期间的企业管理费共计833.33元（2000元/年÷12个月×5个月），2020年7月至12月期间的电梯维护年审费共计1800元（600元/月×3个月）。上述费用共计5033.33元，对于超出上述标准的诉讼请求，本院依法予以驳回。关于电费、水费、电梯电费。雷会成虽对珍宝公司主张的上述费用不予确认，但在本院要求其到现场核对后未前往，视为其放弃异议的权利，本院采信珍宝公司的主张，认定雷会成、尚承公司需向珍宝公司支付2020年5月26日至2021年1月4日期间的电费、电梯电费、水费共计48980.75元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告雷会成、广东尚承家具实业有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向原告广州珍宝物业管理有限公司交还广州市黄埔区穗东街工业东区石场路3号四、五、六楼厂房；二、被告雷会成、广东尚承家具实业有限公司于本判决生效之日起十五日内连带向原告广州珍宝物业管理有限公司支付2020年7月至12月的场地占用费共计75302.4元；三、被告雷会成、广东尚承家具实业有限公司于本判决生效之日起十五日内连带向原告广州珍宝物业管理有限公司支付2020年7月至12月的公共公摊水电费、电梯维护年审费及2020年5月至12月的企业管理费共计5033.33元；四、被告雷会成、广东尚承家具实业有限公司于本判决生效之日起十五日内连带向原告广州珍宝物业管理有限公司支付2020年5月26日至2021年1月4日期间的水费、电费、电梯电费共计48980.75元；五、驳回原告广州珍宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4037元，由原告广州珍宝物业管理有限公司负担1243元，被告雷会成、广东尚承家具实业有限公司共同负担2794元。上述案件受理费原告广州珍宝物业管理有限公司已预缴，被告雷会成、广东尚承家具实业有限公司在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告广州珍宝物业管理有限公司，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  覃志强人民陪审员  刘 英二〇二一年四月二十三日法官助理彭逸婷书记员王汝欣