广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7375号原告：张兰英，女，1981年6月11日出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区。被告：广州晴雨汇酒店管理有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号[自编南区B-4栋写字楼南村镇汉溪大道东（延伸段）387号]1403房。法定代表人：李惠军。被告：李惠军，女，1981年9月19日出生，汉族，住广州市越秀区。原告张兰英诉被告广州晴雨汇酒店管理有限公司（以下简称晴雨汇公司）、李惠军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任普通程序公开开庭进行了审理。原告张兰英，被告晴雨汇公司的法定代表人亦是本案被告之一的李惠军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张兰英向本院提出诉讼请求：1.被告交纳所欠租金从2020年1月23至2020年4月28日止，暂计算共计8432元；2.被告交纳因拖欠以上所欠租金而产生的滞纳金暂计算共计2460元；3.被告交纳所欠水电费、物业费及相关费用暂计2774.78元及诉讼费用；4.被告继续履行合同如期交纳租金及物业相关费用（剩余租金33552元）。事实和理由：原告在2016年5月12日与被告签订了一份租赁合同，期限为5年，从2016年5月23日至2021年5月22日止，原告今年2月份未如期收到租金，故催被告交纳租金，但被告一直在用疫情为由一直拖欠至今未交，经过多次协商未果，期中原告从第一次答应减免2月、3月份各减免1000元每月，被告不同意，要求2月3月份全减免，4月份再看情况协商。如原告不同意即视为原告同意终止合作，并要求退回押金。这些要求原告认为是无视合同、霸道自私要求。因原告此物业一直都是在贷款月供，现每月还有四千多月供要交，故当时没有答应。但后又做出让步给被告，按合同5月需递增的5%可不递增，但被告还是不接受，因拖了2个月了，后原告又再次让步，答应2月3月全减免，5月的递增以后也可不再递增，但被告也还是不接受，要原告重新与其签一份分成合同。原告在其他业主了解与其签分成合同以后租金金额就会非常被动，故没有答应。经以上种种协商让步还是未能协商好，原告也向对方表示过如一定要逼原告起诉，极度影响原告的生活，占用原告的时间精力，那就一切都该怎样计算就怎么计算，但还是未果。原告认为被告与原告签订的合同并未到期，也未友好协商好提前解约合同，就应按已签合同如期支付租金及相关费用。现原告实属被逼无奈，才来走法律途径起诉，寻求法律帮助。请法院依法维护原告的合法权益。被告晴雨汇公司、李惠军共同辩称：不同意原告的诉讼请求。1.租赁合同第一条第二项约定，晴雨汇公司租赁为经营用途，疫情至2020年1月27日起爆发导致无法正常经营，在合同第十条约定，由于不可抗力导致合同不能履行的各方各承担违约责任，同时最高人民法院确定疫情属于不可抗力，符合解除合同条件。2.晴雨汇公司已于2020年1月1日支付该物业2019年12月23日至2020年1月22日的租金2663元。3.晴雨汇公司已于2020年1月30日和2月5日分别通知原告因疫情不可抗因素请原告免租，原告不同意则解除合同的通知，原告明确回复不同意，于2月5日已通知解约。4.原告已于2月7日同意解约，同时要求被告交物业管理费水电费并把房间里的东西检查修复好，被告已于2月7日清空该物业属于被告的客房用品。原告已于2月15日左右验收并且原告提出需要修护房屋的项目被告已解决，原告收回房屋后又于3月13日左右自行安排人员进行装修电路等问题修复。5.关于物业费用，是因为奥园越时代物业公司存在多收费，商户集体要求退款所以未及时交付，但属于2020年2月7日前产生的费用被告同意承担，同时要求如物业公司退款也需退还被告。6.诉讼费由原告承担。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2016年5月12日，张兰英作为甲方（出租方），与晴雨汇公司作为乙方（承租方）共同签订《酒店公寓租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区石洲中路138号奥园越时代大厦1期21层2111房屋（以下简称涉讼房屋）出租给乙方，该房屋权属证书所登记的所有权人为张兰英，建筑面积为47平方米；租赁物业可以被乙方合法承租并可依法用作日租、月租、公寓式酒店和旅业配套等用途经营；租赁期限自2016年5月23日起至2021年5月22日，共计60个月，其中2016年5月13日至2016年5月22日为免租期；乙方须向甲方支付1个月的租金作为租赁保证金，并在物业正式交付乙方使用的同时一次性付清保证金，合同到期或终止后，乙方结清相关费用，甲方应在当天无息全额退还乙方此保证金；月租金2300元，租金按月结算，乙方在每月10日前缴付当月租金给甲方；租金每年递增5%，2017年5月23日至2018年5月22日每月租金2415元，2018年5月23日至2019年5月22日每月租金2535元，2019年5月23日至2020年5月22日每月租金2663元，2020年5月23日至2021年5月22日每月租金2796元；乙方需承担的费用包括物业管理费、日常水电费及水电公摊费、房间清洁费、垃圾清运费、布草洗涤费、易耗品消耗、服务团队人力成本、办公费和市场推广费用等；租赁期间，乙方及其租客原因导致的租赁物业受损及其附属、家私家电、设施损坏、故障的，乙方自行负责修复并承担费用；租赁终止时，双方结清各自应当承担的费用，乙方按附件《奥园越时代1期2111房小时代酒店公寓家电家具及配套配置清单》交还房屋及家具家电和配套用品给甲方并双方书面确认；未经甲方同意，乙方迟延支付甲方应得租赁租金的，除应按合同约定如数支付给甲方外，还应支付延迟之日起应付金额每日千分之五的滞纳金，延迟超过10日的，甲方有权解除本合同，乙方除支付甲方租金和滞纳金外，还需向甲方支付违约金；除本合同另有约定外，乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方，通知到达甲方时即视为合同终止，并须赔偿甲方两个月租金的违约金；由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任，本合同项下之“不可抗力”指本合同各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本合同不能履行的自然灾害、事故、战争、政府行为、社会异常事件等；等等。双方当事人并签署了一份《小时代酒店公寓软装配置一览表2111房》，其上载明涉讼房屋室内物品包括家电、家私、配饰的名称、规格及数量等内容。签订合同当日，晴雨汇公司向张兰英交纳了涉讼房屋租赁押金2300元，张兰英开具《收款收据》（NO.0007965）确认收到该款项。2020年5月12日，张兰英以晴雨汇公司拖欠租金构成违约为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认涉讼房屋的承租方为晴雨汇公司，张兰英于2016年5月12日交付涉讼房屋给晴雨汇公司使用；并确认晴雨汇公司须于每月10日前支付上月23日至本月22日止的租金，晴雨汇公司已支付租金至2020年1月22日止。但双方对于涉讼房屋的使用情况以及双方就涉讼房屋建立的租赁合同关系的法律状态存在争议。晴雨汇公司主张其司接收涉讼房屋后用于商业对外租赁，包括月租、日租、公寓式酒店、旅店配套等经营，使用至2020年2月7日止，其司将房屋内属于其司的用品全部搬离，张兰英在2020年2月15日左右过来验收，并按照清单查验房屋和提出了部分维修要求，其司已于2020年2月底修复好属于其司维修的项目[包括进门口过道开关坏了一个、过道吊灯没有了灯泡、房间内的电总闸没有恢复（要插卡）、厕所淋浴房门不见了一扇以及淋浴水龙头小花洒坏了]，至于张兰英提到的房间三灯头的吊灯不亮、孔灯一个不亮以及灯带一圈不亮，其司认为不属于其司维修范围；其司不清楚涉讼房屋钥匙交付情况，张兰英是直接与其司前台交接，因此其司认为2月15日已将涉讼房屋交还给了张兰英；其司因为疫情原因完全交不起租金，其司有权解除合同，当时其司在与张兰英的微信记录中明确提出不免租就解约的要求，张兰英随即要求其司交付所欠费用并检查维修房屋的物品，说明张兰英是同意解除合同的，其司认为已于2020年2月7日与张兰英解除了涉案租赁合同。晴雨汇公司并提交了张兰英与李惠军的丈夫之间的短信、微信记录拟证实其上述主张。其中短信显示2020年1月30日李惠军的丈夫向张兰英发送彩信申请自2020年2月1日起免付涉讼房屋2、3月租金，并称4月租金根据疫情情况在协商，如业主同意免租，请在三天内回复“同意免租”，如不同意免租，因此事件为不可抗力因素造成，视为业主同意终止合同，并退回押金，请前来前台办理退房交接手续；2月7日李惠军的丈夫发送微信请张兰英在2月8日前回复“同意免租”，如张兰英不同意免租，请张兰英于2020年2月11日前到前台办理解约手续；张兰英于2月7日回复微信要求对方交完所有欠费，房间里的所有东西检查修复好；2月19日张兰英发送微信称其过来了，提出房屋现阶段优惠点，继续履行合同；李惠军的丈夫2月19日回复微信要张兰英过来解约，双方签好1月之前的费用其方承担，表示其方要用信用卡才能交费了；3月8日张兰英发送微信询问屋内需修复问题是否已经搞好，李惠军的丈夫回复称搞好了，张兰英回复微信称明天过来看房子并要求对方先将费用交了，李惠军的丈夫回复好的；3月14日下午张兰英发送微信称双方一天没有交接就没有解除合同，要求对方所有费用缴清了准备好了就通知其，其今天可以过去签解除合同，后又于晚上发送短信称房内的灯及灯带和桌椅已搞好，希望双方继续友好合作。张兰英对上述证据真实性予以确认，但不确认晴雨汇公司的上述主张，其出租给晴雨汇公司三年从未去过涉讼房屋，其可以随时检查房屋，2020年2月15日因晴雨汇公司称需其到现场才交物业管理费，但其到场后，前台告知其方不清楚该事情；其不清楚晴雨汇公司所述2月7日搬离房屋的情况，其从未同意对方退租的要求，2月7日其进入涉讼房屋只是例行检查房屋损耗情况，发现问题向晴雨汇公司提出并要求对方修复，与解约并无关系，其也从未答应对方交了费就同意解除合同，其只是陈述提醒对方应该缴费的事实，22号其同意减免对方1000元租金并要求继续履行合同；涉讼房屋仍由晴雨汇公司在继续使用，钥匙也还在晴雨汇公司处，其没有与晴雨汇公司解约，租赁合同并没有解除，还在履行过程中；另外，晴雨汇公司与其他酒店约定了六个月不能承租因疫情被退租的房屋，存在挖坑现象。张兰英并提交了《奥园越时代大厦同行房源保护协议》拟证实其主张。晴雨汇公司对该证据真实性无异议，但认为只是商家之间约定同行不得恶意抢房，是同行的保护协议，不存在挖坑现象。庭审中，张兰英明确其是基于合同继续履行的前提提起本案诉讼，基于晴雨汇公司明确表示因疫情原因已经解除双方的租赁合同，经本院向张兰英释明，张兰英坚持不变更诉讼请求并坚持要求晴雨汇公司继续履行合同。另外，张兰英主张晴雨汇公司仍欠付涉讼房屋水电费、分摊电费、分摊电梯电费、分摊水泵电费、分摊公共设施电费、分摊公共照明电费和物业管理费，截至其起诉之日欠费共计2774.78元，至庭审之日尚欠3706.08元。晴雨汇公司确认其缴纳物业管理费和水电费至2019年12月止，并认为物业公司多收了公摊费用，所以其没有缴纳2017年1月、2018年9月至12月的公摊费用。庭审后，张兰英提交了《缴款通知书》及欠费明细表，其中《缴款通知书》载明2016年10月2日至2020年8月1日的分摊公共照明电费、分摊水泵电费、分摊电梯电费、分摊公共设施设备电费、分摊水费合计1424.83元，2019年8月1日至2020年3月1日的分摊线损电费75.70元、2019年12月1日至2020年2月1日的普通水费47.74元、违约金17.85元，2019年12月1日至2020年3月1日的普通电费261.30元、违约金98.54元，2020年1月1日至2020年8月31日的物业管理费1847.20元、违约金380.06元，2019年8月1日至2020年2月1日的分摊线损水费12.33元，2016年10月2日至2020年4月1日的分摊电费36.98元。欠费明细表载明计至2020年3月31日止的物业管理费以及计至2020年4月1日止的普通水电费和公摊水电费合计2428.87元。另查明，2020年1月，武汉爆发新型冠状病毒疫情，并迅速扩展至全国多个省市。2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级相应。广州市相关部门要求全市各住宿（旅馆）企业安装体温测量仪，对入住酒店宾馆的客人进行体温测量，健身房、游泳池、温泉池等服务场所一律关闭。长隆度假区自2020年1月24日暂停广州长隆野生动物世界、广州长隆欢乐世界、广州长隆飞鸟乐园、广州长隆国际大马戏等场所的开放。2020年1月24日，文化和旅游部发布通知，暂停全国旅行社及在线旅游企业经营团队旅游及“机票+酒店”旅游产品。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。张兰英与晴雨汇公司就涉讼房屋签订的租赁合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。对双方当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定履行义务。根据合同约定，承租人如需提前解除合同，应提前一个月，并赔偿出租方三个月租金作为违约金。此处约定赋予晴雨汇公司单方解除合同的权利，但需要为此承担相应的违约责任。晴雨汇公司曾于2020年1月30日通过其法定代表人李惠军的丈夫发送彩信向张兰英申请减免2、3月份的租金，并提出如业主不同意免租则终止合同的意思表示。后又于2020年2月7日向张兰英发送微信亦申请张兰英在2月8日前回复“同意免租”，否则于2020年2月11日前到前台办理解约手续，应视为晴雨汇公司作出解除合同的意思表示。从双方之间的微信、短信记录内容来看，在晴雨汇公司发送前述微信后，张兰英提出要求晴雨汇公司交纳所有欠费并将房屋内所有东西修复好，之后于3月8日询问修复问题是否已经完成并再次要求晴雨汇公司交纳欠费，3月14日张兰英发送微信要求晴雨汇公司将费用交纳准备好就可以今日过去签解除合同了，至此，应视为在晴雨汇公司提出终止、解除合同的意思表示后双方就解除合同的后果包括房屋修复、费用缴付问题进行了协商，张兰英在3月14日发送微信表达可以当日签署解除合同，应视为张兰英同意晴雨汇公司提前解除合同，故涉案《酒店公寓租赁合同》于该日解除为宜。张兰英虽然主张其发送信息内容并非解约，但与信息内容、语义相悖，张兰英主张双方的租赁合同还在继续履行之中，理据不成立，本院不予采纳。关于晴雨汇公司的承责问题，2020年1月底全国爆发新冠病毒疫情，确实影响到晴雨汇公司就涉讼房屋的公寓式出租经营，但疫情防控措施对晴雨汇公司履行合同的目的产生影响是短期的、暂时的，晴雨汇公司在此情形下向张兰英提出减免租金请求有一定的合理基础，双方本应进行磋商，但晴雨汇公司在疫情爆发初时即直接以张兰英不同意免除2、3月租金即以此为由要求解除合同免除全部责任，缺乏事实及法律依据，晴雨汇公司需承担解除合同的违约责任。但基于张兰英坚持以合同继续履行前提提起本案诉请，故就该合同解除的违约责任，本案不作处理。双方合同于2020年3月14日解除，晴雨汇公司应及时将涉讼房屋交还给张兰英管业。晴雨汇公司虽然辩称已于2月15日将涉讼房屋交还给张兰英使用，但未能予以充分举证证实，且晴雨汇公司自认在2月底完成其司需维修的房屋内的修复问题，故晴雨汇公司主张在此前已交还房屋，缺乏理据，本院不予采纳。晴雨汇公司作为承租人，未能举证证实已及时妥善将涉讼房屋交还给在张兰英管业，应承担举证不能的不利后果。而张兰英作为出租方，在双方就协商合同终止履行过程中，已就房屋需由晴雨汇公司修复的内容修复完毕后，理应及时收回涉讼房屋管业。故，结合双方对于交接涉讼房屋的责任过错以及晴雨汇公司未主动承担违约责任的情况，本院酌情支持张兰英应收回的合理时间为2个月。故对于张兰英主张晴雨汇公司支付的租金（合同解除后为占用费）应计至2020年5月14日止。晴雨汇公司于2020年1月23日起未支付租金，后处于疫情防控措施最严峻的时期，基于公平合理、共担风险的原则，应适当减少租金。综合本案实际情形，本院酌定2020年1月23日至2月22日的租金在合同约定的标准上减少50%，2020年2月23日至4月22日的租金在合同约定的标准上减少30%，2020年4月23日至5月14日的租金按照合同约定的标准计算，该期间租金（合同解除后为占用费）共计7013元[2663元/月×50%×1个月+2663元×70%×2个月+2663元/月×（22天÷30天）]。对于张兰英主张的超出该金额的租金部分，本院不予支持。至于滞纳金，基于张兰英提出该滞纳金是基于合同继续履行的前提提出的违约责任，故对于该滞纳金，本院不予支持。对于张兰英主张的水电费和物业管理费，合同约定房屋使用期间的水电费由晴雨汇公司支付，现张兰英提供了涉讼房屋的欠费明细表以及缴款通知书，载明至2020年3月止的物业管理费和普通水电费、分摊水电费合计2428.87元，晴雨汇公司未能举证证实已缴纳了上述期间的费用及金额，该费用应由晴雨汇公司支付。李惠军为晴雨汇公司的一人股东，在李惠军未能提供证据证实公司财产独立于股东财产的情形下，李惠军应对晴雨汇公司的上述义务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州晴雨汇酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张兰英支付2020年1月23日起至2020年3月31日止的租金（合同解除后为占用费）共7013元；二、被告广州晴雨汇酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张兰英支付物业管理费、普通水电费和分摊水电费2428.87元；三、被告李惠军对被告广州晴雨汇酒店管理有限公司上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告张兰英的其余诉讼请求。如被告广州晴雨汇酒店管理有限公司、李惠军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费639元，由原告张兰英负担承担459元，被告广州晴雨汇酒店管理有限公司、李惠军共同负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二一年四月一日书记员  徐倩雯