广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初13339号 原告：南宁轨道地产物业服务有限责任公司，住所地南宁市滨湖路53号南湖公务员小区综合楼二楼，统一社会信用代码9145010019830042X2。 法定代表人：李院海，董事长。 委托诉讼代理人：韦青桃。 委托诉讼代理人：梁华兴。 被告：谭某，女，户籍所在地南宁市江南区，现住南宁市江南区。 原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司与被告谭某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人梁华兴到庭参加诉讼，被告谭某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业服务费2228.8元（自2018年4月1日至2020年7月31日），物业费违约金4861.8元，垃圾处理费224元（自2018年4月1日至2020年7月31日），代收水费3.3元、水损耗0.2元（自2017年12月1日至2017年12月31日），公摊水／电费335元（自2017年12月1日至2020年6月30日）,合计7653.1元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在2010年5月20日向中房集团南宁房地产开发公司购买位于南宁市江南区，属于经济适用房。2010年5月20日被告与南宁市中房物业管理公司签订《前期物业服务合同》，原告是一家一级资质的物业管理法人，原告的前身为南宁市中房物业管理公司。2015年2月4日变更为南宁市中房地铁物业服务有限责任公司，2019年3月27日变更为现名。自2010年11月15日被告收房入住以后，原告就对该住宅物业进行管理，被告前几年也主动向原告交纳物业服务等相关费用，但从2018年1月份起就拒不交纳物业服务等费用，被告的行为已经导致原告的经济损失，原告多次追缴未果，故向贵院起诉，望判如所请。 被告谭某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。 被告谭某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证和质证的权利，应当承担相应的不利后果。原告提交的证据来源合法，与其陈述的事实相关联，能够证明其部分主张，本院对该证据予以确认并在卷佐证。本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 原告系具有一级资质的物业管理企业法人。原告的前身为南宁市中房物业管理公司，2015年2月4日变更为南宁市中房地铁物业服务有限责任公司，2019年3月27日变更为现名。被告系某小区某号房（建筑面积为80.44平方米）的业主。 2010年5月20日，原告与被告签订了一份《前期物业服务合同》，合同主要约定：1.原告对某小区进行前期物业管理，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止进行物业管理；2.被告所购房屋坐落于某小区A6栋1单元1101房，建筑面积80.44平方米；3.物业服务费用收取标准为：多层住宅物业服务费0.69元/月·㎡，小高层、高层住宅物业服务费1元/月·㎡（含电梯费、该费用包含物业公司对电梯的日常检查及小修的维保费、专业维保商的每月维保费、年检费，不含电梯电费），被告须在每月20日前交纳下月的物业服务费；4.若电费、水费已实施一户一表的，每月产生的户内水费、电费由业主自行向供水、供电部门交纳；若电费、水费未实施一户一表的，每月产生的水费、电费则由物业公司按实际用电量+损耗分摊向业主收取；无论小区是否实施一户一表，绿化用水、二次加压产生的水、电费，电梯、楼道照明、庭院照明等公共用水、用电产生的费用均由小区业主分摊；5.城市垃圾处理费按7.5元/月·户收取，该费用暂由物业公司代收，如有变更，按政府相关文件执行；6.被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按照每天5‰交纳违约金，逾期超过两个月的，被告将停向原告提供服务。上述合同签订后，原告一直为某小区提供物业服务至今，该小区尚未成立业主委员会。 另查明，被告的物业服务费、垃圾处理费已交纳至2018年3月31日，公摊水/电费交纳至2017年11月31日，2018年4月至2020年7月的物业服务费、垃圾处理费，2017年12月的代收水费、水损耗，2017年12月至2020年6月的公摊水/电费，被告未再向原告交纳。部分业主向原告交纳物业服务费时，原告要求被告捆绑交纳其他的费用，拒绝单独收取物业费。本小区部分业主称原告存在服务不合格情况。 再查明，2010年4月8日，南宁市物价局、南宁市财政局、南宁市城市管理局发出南价费[2010]31号《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，规定从2010年元月1日起，全市城镇居（村）民生活垃圾处理费标准为8元/户·月。 本院认为，被告谭某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证和质证的权利，应当承担相应的不利后果。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，原告已按照合同约定履行了物业管理服务职责，则被告作为某小区的业主，也应当按照合同约定向原告交纳物业服务费等相关费用。 关于原告诉请的2018年4月1日至2020年7月31日物业服务费问题。根据《前期物业服务合同》的约定，小高层、高层住宅物业服务费按1元/月·㎡收取，现被告的房屋面积80.44㎡，则每月的物业服务费为1×80.44=80.44元，从2018年4月1日至2020年7月31日（共计28个月）则物业服务费为：80.44×28=2252.32元，现原告主张被告支付自2018年4月1日至2020年7月31日拖欠的物业服务费2228.8元，系在法律规定范围内行使自己的权利，并无不当，本院予以支持。 关于城市生活垃圾处理费的问题。根据2010年4月8日，南宁市物价局、南宁市财政局、南宁市城市管理局发出南价费[2010]31号《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，规定从2010年元月1日起，全市城镇居（村）民生活垃圾处理费标准为8元/户·月，故被告拖欠的2018年4月1日至2020年7月31日（共计28个月）的垃圾处理费为：8元/户·月×28个月=224元。 关于原告诉请的2017年12月1日至2017年12月31日代收水费、水损耗、2017年12月1日至2020年6月30日公摊水/电费的问题。根据《前期物业服务合同》该部分费用业主应该交纳，现原告提出该期间的代收水费3.3元、公摊水/电费335元、水损耗0.2元，与常理相符，本院对该部分费用予以支持。 关于原告诉请的物业费违约金问题。原告与被告签订《前期物业管理服务合同》约定被告不按协议约定交纳物业管理服务费、装修管理服务费、装修垃圾清运费、停车费、公共能耗费及委托代收等相关费用的，从逾期之日起按每天应交纳费用的5‰支付违约金。本小区部分业主主动向原告交纳物业费时，原告存在捆绑收费、拒绝单独收取物业费的情况，且原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司在履行物业服务合同过程中也存在诸多不足之处。因此，对于原告要求被告按每日按物业费的千分之五支付违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条，《物业管理条例》第七条第(五)项及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谭某向原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司支付2018年4月1日至2020年7月31日的物业服务费2228.8元； 二、被告谭某向原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司支付2018年4月1日至2020年7月31日的垃圾处理费224元； 三、被告谭某向原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司支付2017年12月1日至2017年12月31日的代收水费3.3元； 四、被告谭某向原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司支付2017年12月1日至2020年6月30日的公摊水/电费335元； 五、被告谭某向原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司支付2017年12月1日至2017年12月31日的水损耗0.2元； 七、驳回原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由被告谭某负担18元，由原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司负担32元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  裴永林 人民陪审员  张桂强 人民陪审员  覃秀程 二〇二一年四月二十二日 法官 助理  蓝春妮 书 记 员  唐永韬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。