北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初25062号原告（反诉被告）：北京青龙湖腾实房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区文林北街2号院1号楼2层C228。法定代表人：韩忠华，执行董事。委托诉讼代理人：张布丁，北京大谷律师事务所律师。被告（反诉原告）：步知红，女，1987年6月24日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：何琼华，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：于超，北京市京师律师事务所律。原告（反诉被告）北京青龙湖腾实房地产开发有限公司（以下简称青龙湖公司）与被告（反诉原告）步知红商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，适用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告青龙湖公司的委托诉讼代理人张布丁，被告步知红及委托诉讼代理人何琼华、于超通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。青龙湖公司向本院提出诉讼请求：1.判令步知红支付剩余房款660000元；2.判令步知红支付违约金（以660000元为基数，按每日万分之五的标准计算自2016年8月6日至剩余房款付清之日止，截止2019年11月25日397980元）；3.诉讼费用由步知红承担。事实和理由：2016年9月30日，我公司与步知红签订《北京市商品房预售合同》，约定步知红购买西山国际中心22栋2单元618号商品房，总价款926023元，步知红应于2016年9月30日支付270000元，于2016年10月6日支付400337元，剩余房款660000元以按揭贷款方式支付。步知红承诺能够按贷款机构要求提供有关资料及费用，并能满足贷款审批条件。步知红应当在合同签订之七日内办理贷款申请手续，从逾期之日起，按日计算支付房价款万分之五的违约金直至将剩余房款一次性补齐或贷款经银行批准并放款至原告账户之日止。至今，步知红共支付房款670337元，尚欠剩余房价款660000元。我公司认为，步知红应当按照合同约定支付剩余房款，逾期付款支付违约金，故起诉至法院。步知红辩称，我不同意原告的诉讼请求。剩余房款660000元没有异议，违约金不应该按照每日万分之五计算，原因不是我造成的，青龙湖公司说可以贷款，我将审核资料提交，一直没有办下来贷款，我等了很久后才知道贷款下不来，而且还交了居间服务费40000元。步知红向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签署的《北京市商品房预售合同》；2.判令青龙湖公司返还已付款710337元，并按照2020年12月份一年期贷款市场报价利率承担资金占用利息（自2017年3月11日起至实际付清之日止）；3.判令青龙湖公司按照已付款710337元的10%支付违约金71033.7元；4.判令青龙湖公司承担本案诉讼费。事实与理由：2017年3月11日，我支付完首付款，双方签署《北京市商品房预售合同》，合同约定我需通过贷款方式支付尾款，但就在2017年3月26日政府出台相关政策，即“326政策”，政策规定：七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，导致我无法办理贷款，无力支付房屋尾款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，我有权解除合同并请求青龙湖公司返还已支付款项及利息。其次，根据合同约定青龙湖公司应当于2018年9月30日向我交付房屋，但至今未交付，导致合同目的无法实现，已经根本违约。根据合同第十二条、第十四条以及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，我有权要求退房同时解除合同，并请求青龙湖公司退还全部已付款，并承担相应违约责任。青龙湖公司针对步知红的反诉辩称，请求驳回步知红的反诉请求。因步知红没有办理贷款手续导致合同违约，不是属于不可归责于双方的事由，合同附件九第九条约定交付房屋的前提是步知红补足房屋尾款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，步知红（买受人）与青龙湖公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》约定：青龙湖公司将其开发的位于北京市丰台区王佐镇魏各庄村A02地块22#办公、商业楼6层2单元-618号房屋（以下简称618号房屋）出售给步知红，该商品房的用途为办公。第五条计价方式与价款约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米43319.34元，总价款1330337元，具体约定见附件四。第六条付款方式及期限为其他方式约定，具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五，付款方式及期限的约定：买受人应于2016年9月30日向出卖人支付首付款270000元（其中50000元为定金，且合计金额不低于总房款的20%），出卖人收到全额首付款当日与买受人签署《北京市商品房预售合同》。其余房价款共计1060337元，买受人应于2016年10月6日前支付400337元（金额不低于总房款的30%）；剩余房价款660000元，买受人以按揭贷款方式支付，并按《北京市商品房预售合同》附件十约定办理贷款手续。附件十，《贷款补充协议》约定：买受人以所购房屋作为抵押，向出卖人指定的商业银行申请按揭贷款。买受人应当于本协议签订之七日内办理贷款申请手续，向贷款机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用。买受人逾期办理贷款手续的，或在规定期限内未按贷款机构要求提交完全、真实相关资料的，从逾期之日（即自买受人签署预售合同第8日）起，买受人按日计算向出卖人支付房价款万分之五的违约金直至买受人将剩余全部房款一次性补齐或贷款经银行批准放款并到账至出卖人账户之日止。第十二条交付条件约定，出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。第十四条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。附件九，《补充协议》第九条约定，买受人应按出卖人制订的现场交房流程办理交房手续，遵守出卖人就房屋交付工作制订并送达的入住须知等文件，准备相关费用和资料，并按现场工作人员指引办理房屋交接手续。买受人在接收该房屋前，应办理完毕下述事宜：买受人申请贷款的，所申请贷款已获得银行批准并到达出卖人账户，且买受人办理了产权代办手续并提供了相关文件资料；买受人原因包括买受人所申请的贷款尚未获得银行批准且到达出卖人账户；因买受人原因未能在入住通知规定的交接期限办理房屋交接手续超过30日以上的，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，则自出卖人交付通知书中规定的交付日期之后第31日起至买受人实际办理完毕房屋交付手续之日止，买受人按日向出卖人支付相当于合同总价款万分之贰的违约金。合同签订当日，步知红支付首付款270000元，2016年12月25日支付200000元，2017年3月11日支付200337元。另查，涉诉房屋具备《北京市商品房预售许可证》《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》，涉诉房屋于2016年9月30日办理了《商品房预售合同联机备案表》。2019年1月，青龙湖公司向步知红发送《房款催款函》，要求其继续支付剩余购房款，至今步知红尚未给付剩余购房款660000元。庭审中，步知红主张因北京市于2017年3月26日出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，导致其未能通过贷款审批，并非其自身原因，对此，其多次向青龙湖公司沟通贷款及解除合同事宜提交了《西山湖商品房预售合同会签单》、西山湖客户银行面签按揭资料清单、其个人信用报告等证据。经质证，青龙湖公司对上述证据的真实性均认可，证明目的不认可，认为双方对尾款以贷款方式达成一致，无法证明其公司去办贷款手续，双方合同签订于326政策之前，步知红办理贷款不受该政策影响，符合办理贷款要求的贷款者均已成功办理贷款。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，步知红与青龙湖公司之间签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于步知红主张因“326政策”导致无法贷款的问题，因《补充协议》中的约定，买受人应当于协议签订后七日内办理贷款申请手续，向贷款机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用，即2016年10月7日前步知红应办理贷款申请手续，且涉诉房屋在“326政策”颁布前即已办理了《商品房预售合同联机备案表》，因此涉案房屋不受“326政策”影响，双方签订的合同具备履行条件，双方应当按照约定履行。故，青龙湖公司要求步知红支付剩余购房款及赔偿违约金的主张，合理有据，本院予以支持。步知红反诉认为合同目的无法实现，要求解除合同、返还已付购房款及赔偿违约金的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于违约金，步知红未按照合同约定的时间内办理贷款申请手续，且至今未支付剩余购房款，构成违约，青龙湖公司据此要求步知红支付违约金，理由正当，本院予以支持，但其计算违约金的起始时间有误，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、步知红于本判决生效之日起七日内给付北京青龙湖腾实房地产开发有限公司剩余购房款660000元；二、步知红于本判决生效之日起七日内给付北京青龙湖腾实房地产开发有限公司违约金（以660000元为基数，按照日万分之五的标准计算，自2016年10月8日起至剩余全部购房款付清之日止）；三、驳回北京青龙湖腾实房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回步知红的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元，由步知红负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费用5806元，由步知红负担（已交纳）；公告费260元，由北京青龙湖腾实房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  彭 宇二〇二一年四月十三日法官助理  郭婧芳书 记 员  杨璟怡