广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9675号上诉人（原审被告，反诉原告）：博罗县×洲镇维德制衣厂，经营场所：博罗县×××××××××，统一社会信用代码：92×××××××4。经营者：魏全鉴，男，汉族，1973年10月21日出生，身份证住址：江西省赣州市安远县×××××××××××××，公民身份号码：362××××××××××××937。上诉人（原审被告）：魏全鉴，男，汉族，1973年10月21日出生，身份证住址：江西省赣州市安远县×××××××××××××，公民身份号码：362××××××××××××937。上诉人（原审被告）：郭晓英，女，汉族，1977年8月21日出生，身份证住址：江西省赣州市安远县×××××××××××××，身份证号码：362××××××××××××523。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：刘思敏，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市梦玖酒店物业服务有限公司，住所地：广州市白云区××××××7至10楼，统一社会信用代码：91×××××××6W。法定代表人：元某1。委托诉讼代理人：陈震，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秋蝶，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上诉人博罗县×洲镇维德制衣厂、魏全鉴、郭晓英因与被上诉人广州市梦玖酒店物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初2200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人博罗县×洲镇维德制衣厂、魏全鉴、郭晓英上诉请求：一、撤销广东省博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初2200号民事判决第二判项中关于支付资金占用期间利息的判决，改判为三上诉人无需向被上诉人支付资金占用期间利息；二、撤销广东省博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初2200号民事判决第四判项，改判为由被上诉人向上诉人支付占用使用费人民币玖拾万元（参照壹拾万元/月的租金标准，自2019年9月计至2020年5月止）。三、本案一审及二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一审人民法院认定案涉合同无效，双方均存在过错，应当各自承担相应责任。但是判决结果却完全没有让被上诉人承担任何责任，不但判决被上诉人无需为其实际占用行为支付占用使用费，甚至还支持被上诉人请求的关于押金的资金占用期间利息，前后矛盾，判决错误。详细解析如下：一、三上诉人依法无需向被上诉人支付资金占用使用费。1.本案中《房屋租赁合同》（以下简称“案涉合同”）依法系无效的合同，对此，被上诉人与上诉人双方均存在过错。案涉合同签订时，被上诉人清楚案涉物业以现状出租，当时案涉物业并未取得建设工程规划许可证。而且案涉合同第一条第1款第（2）项中明确约定“产权证详见合同附件”，产权证作为案涉合同的附件清晰显示案涉物业下的土地性质为工业用地，而被上诉人承租案涉物业作商业用途，具有无法办理建设工程规划许可证的风险。被上诉人明知案涉物业的真实情况下，仍然与上诉人签订租赁合同，存在过错。2.依据合同法第五十八条规定，合同无效，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被上诉人对案涉合同无效存在过错，依法应承担相应责任，最起码其因向上诉人支付了押金而丧失的资金利息应当由其自身承担，而不应当仍然判决由上诉人承担。如果由上诉人承担，显然，被上诉人没有为其签订无效租赁的过错承担任何形式的，或大或小的责任，全部由上诉人一方承担，严重违背公平原则。二、被上诉人依法应当向上诉人支付占用使用费。1.本案被上诉人已实际占有并使用案涉大厦，一审判决否认被上诉人的占用事实，属于事实认定错误。（1）被上诉人已进入案涉物业装修，同时一直以其自身名义对案涉大厦进行盛大招商，其已实际占用案涉物业。案涉合同签订后，上诉人依约为案涉大厦通水电、通电梯，使大厦处于敞开状态供被上诉人随时进入装修。2019年9月，被上诉人即安排人员进入案涉大厦安装临水临电、在案涉大厦一楼招商中心建造洗手间、铺设洗手盘水管、铺砌招商中心大堂地板砖、安装铝门框等，开始装修、占用使用案涉大厦。此外，被上诉人同时开始对案涉大厦进行盛大招商。9月，被上诉人在案涉大厦面向大马路一侧的外墙悬挂大面积正方体招商广告，内容为“本大厦火爆招商，茶餐厅、湘菜、客家菜、KTV、休闲沐浴，欢迎前来洽谈！联系电话：伍先生：137×××××648”，而该“伍先生”即是被上诉人公司监事及项目负责人伍国良。同年12月，被上诉人项目负责人伍国良先生再次委托上诉人代为悬挂红色横幅招商广告，广告内容仍然与9月的一致，招商联系人仍然是被上诉人公司项目负责人伍国良。由此可见，被上诉人自2019年9月已经进入案涉大厦装修，同时一直以其自身名义对案涉大厦进行盛大招商。以上装修及招商的行为在性质上是占用、使用的一种方式，表明案涉大厦处于反诉被告的实际控制及掌握之中，其占用使用案涉大厦的事实清楚、确定。（2）一审判决认定上诉人同意被上诉人在房屋正式交付前“安排装修物料进场装修”属于事实认定错误。案涉合同第四条第1款第（5）项原文约定“甲方同意乙方在房屋正式交付前安排装修物料进场”，是同意安排装修物料进场，并不是同意安排装修物料进场装修！事实上，一方面上诉人没有同意被上诉人提前安排装修物料进场装修，另一方面，即使上诉人的确同意被上诉人提前安排装修物料进场装修，也不能以此认定被上诉人提前进场装修的行为就不是一种占用使用行为。因为，被上诉人与上诉人双方是否约定提前进场只涉及到进场的时间问题，该问题不影响进场装修在性质上就是占用使用的一种方式的定性。（3）一审判决以上诉人向被上诉人发出《告知书》称被上诉人未进场装修为由，认定被上诉人未进场装修，纯属断章取义，没有全面把握本案事实。案涉物业是以毛胚交付的，被上诉人需要对案涉物业进行全面的硬装及软装的二次装修才能正常投入使用。但是被上诉人承租案涉物业以来，除了对案涉大厦进行临水临电的铺设、一楼极小面积的装修外，一直没有对整栋物业进行全面的、系统的装修，至上诉人向被上诉人发出《告知书》之日止，案涉整栋物业的内墙仍然连粉刷都没有进行，仍然是裸露的砖头水泥。相比之下，被上诉人已经装修的部分与没有装修部分的工程量，可以说是九牛一毛。就是在此背景下，上诉人才称被上诉人为“仍未进场装修”。该陈述显然不能否认被上诉人已经进场铺设临水临电等小范围装修，已占用使用案涉物业的事实。（4）上诉人用木板围蔽、挂锁以及进出需经保安人员开锁的行为是在2020年6月10号之后进行的，不能以此否认被上诉人此前的占有事实，一审判决没有查清该事实。被上诉人于2020年6月10日将《告知书》邮寄给上诉人，以书面函告的方式告知上诉人可以自由自支配案涉物业。上诉人收到该《告知书》后，结合之前被上诉人铺设了临水临电之后没有对案涉物业监管起来，导致电线被剪断偷走的情况，于是对案涉物业作出题述的行为。而且一审庭审中，被上诉人也自认显示木板围蔽、挂锁的图片均拍摄于2020年6月21日，即被上诉人发函以后。可见，一审人民法院没有查清用木板围蔽、挂锁等行为的正确时间，错误地以上诉人重新占有案涉物业的事实来认定被上诉人从未占有使用案涉物业，错误，也不合法。2.一审人民法院以案涉物业未取得消防合格证，未达到《房屋租赁合同》约定的交付条件为由，认定案涉物业没有交付，被上诉人没有实际占有使用案涉物业，属于事实认定错误，法律适用错误，依法应予纠正。依据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《合同法》第五十六条的规定，本案租赁合同无效，而且自始无效，自始没有法律约束力，因此，上诉人依法自始没有依据租赁合同约定的标准向被上诉人交付案涉大厦的义务。因此，不能以此为由推定上诉人没有向被上诉人交付案涉房屋，更不能以此否认被上诉人实际占有使用案涉物业的事实。而且根据民法理论，占有是一种事实状态，它不是一种权利或者其它，这种事实状态一经发生，不因双方的约定如何而改变，即毋论双方约定的交付标准如何或是否达到。3.被上诉人实际占用使用案涉物业，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被上诉人依法应当向上诉人支付占用使用费。上述司法解释与民法理论是一脉相承的。房屋占有使用费与租金在性质上不相同，租金是在租赁合同有效前提下，出租人与承租人对于租赁法律行为的合意结果，双方可以约定支付或者不支付，如何支付，也包括约定免租期等。而占有使用费是租赁合同无效情况下，针对实际占用的事实产生的费用。该费用与占有使用的事实行为相关，与租赁合同双方的约定无关。之所以这样，是因为一旦有占用使用事实的发生，就产生损害权利人占有利益的效果，占用人为此应当支付相应对价，否则为不当得利。因此，本案中被上诉人实际占用、使用案涉大厦，依法应当参照租金标准向被上诉人支付占用使用费。（1）案涉《房屋租赁合同》系无效合同，而且自始无效，自始对被上诉人及上诉人双方均不具有约束力，一审人民法院以合同中约定免租期为由认定无需支付占用使用费，错误。首先，包括前述关于《房屋租赁合同》约定的交付标准的问题以及此处的《房屋租赁合同》中约定的免租期的问题，一审判决一而再、再而三地以自始无效，对双方自始不具有约束力的证据来作为本案定案的依据，不合法。更何况，一审人民法院认定合同虽无效，但是上诉人对免租期的合意是真实有效，系主观臆测。在被上诉人与上诉人双方的租赁合同合法有效，可以继续履行的前提下，上诉人可以免收部分租金，需要强调的是租金。上诉人从未对合同无效情形下占用使用费的问题进行过任何权利的放弃。一审人民法院显然混淆了租金与占有使用费的概念。（2）一审判决认为支持占用使用费，有违公平原则，错误。上诉人之所以在《房屋租赁合同》中约定免租期，是本着双方能友好合作，互惠互利，双赢的美好希冀。如果说涉案合同根本没有履行，上诉人无法从本次商务合作中获得分文利润，上诉人当初根本不会同意免租期的约定。也就是说，在合同无效，无法继续履行的情况下，免租期的存在根本不是上诉人的真实意思表示。因此，以合同不能继续履行的现状去套用上诉人当时在合同签订时的意思表示，违反公平原则，也违反市场规律。如果说就因为上诉人一方本着友好合作、谦让的态度给予对方免租期，反而认定上诉人无法获得占用使用费，反而给予社会、市场一种错误的风尚引导，反而引导市场主体在市场交易中不谦逊礼让，有违中华传统美德，也并不利于市场的长足健康发展。（3）另外一审判决还提到如果支付占有使用费，维德制衣厂因自身的过错反而从中收益，有悖常理和常人的理性认知，错误。首先，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定可见，占用使用费获得支持不以出租人没有过错为前提！因此，即使上诉人在本案中针对合同无效的问题存在过错，也不能当然地认定上诉人不能获得占用使用费。而且需要明确的是，上诉人即使获得案涉物业的房屋占用使用费，也没有从中获利。案涉物业具有使用价值、商业价值等等，上诉人不出租给被上诉人，也可以出租给其它第三人，用于盈利。现如今案涉物业已因被上诉人的原因闲置近一年时间，导致上诉人损失惨重，占用使用费至多只是用于填补损失，不存在从中获利的一说。而且，当被上诉人书面函告交还案涉物业后，案涉物业很快就由第三方承租使用，可见案涉物业的使用价值远远不止本案中请求的占用使用费。从本案的基本事实可知，被上诉人与上诉人双方对于租赁合同无效均存在过错，如果说被上诉人能够全额收回押金甚至资金占用费，而上诉人却收不到文分的占有使用费，白白丧失接近一年时间案涉物业的巨大使用价值，这个才是有悖常理和常人的理性认知。三、最后关于占用使用费的金额问题。被上诉人实际从2019年8、9月开始占用使用案涉大厦，直至2020年6月10日止，参照203500元/月的租金标准计算，被上诉人应向上诉人支付占有使用费1865417元。但由于上诉人需向被上诉人返还的押金金额仅为80万元整，本着友好解决问题的态度，上诉人同意只主张90万元的占用使用费。综上所述，被上诉人占有、使用案涉大厦的事实清楚、确定，依据租赁合同相关司法解释的明确规定，被上诉人作为占有人应当支付占有使用费。一审人民法院认定事实不清，适用法律错误，所作出的判决错误。因此，恳请二审人民法院认真查清本案事实，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人广州市梦玖酒店物业服务有限公司答辩称：一、一审判决认定案涉合同无效事实清楚，适用法律正确，判决上诉人返还押金80万元并支付资金占用期间利息，符合法律规定。上诉人请求二审法院改判为其无需向被上诉人支付资金占用期间利息没有事实依据和法律依据。二、一审判决认定被上诉人并未实际占有使用案涉房屋等事实清楚，适用法律正确，判决被上诉人无需支付案涉房屋占有使用费，符合法律规定。涉案房屋由始至终都处于上诉人的实际控制下，双方未办理房屋交付手续，被上诉人以为实际占有使用涉案房屋，上诉人要求支付涉案房屋占有使用费没有任何事实依据和法律依据。（一）《中华人民共和国合同法》第216条规定：“承租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。交付是出租人的基本义务，也是租赁物的转移占有的起始时间的唯一判断依据，无交付则无法确定涉案房屋转移占用的起始时间。而本案中，上诉人从未按照法律规定以及租赁合同约定将涉案房屋交付被上诉人占有使用。（二）上诉人同意让被上诉人物料进场为将来装修做准备，是基于租赁合同约定，并且当时涉案房屋主体工程尚未完工，不能以被上诉人物料进场的时间作为涉案房屋交付被上诉人占有使用的起始时间。（三）租赁合同第四条第1款约定“甲方应在办好一次消防合格证之日起五日内将房屋按标准向乙方交付”，维德制衣厂仅办理了消防验收备案，况且涉案房屋仍有部分面积尚未办理任何消防验收或备案，因此也不能以上诉人告知被上诉人其已办理消防验收备案的时间作为涉案房屋交付占有使用的起始时间。（四）对涉案房屋的占有应当是一个持续的状态。上诉人提交大量证据、当庭自认的相关事实、证人证言均表明，其一直实际占有和控制涉案房屋。（五）《房屋租赁合同》约定免租期8个月，即使合同有效情况下被上诉人都无须支付该期间租金，更何况合同无效且被上诉人无实际占有使用的事实。原审原告广州市梦玖酒店物业服务有限公司向原审法院起诉请求：1.确认原告与被告维德制衣厂于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告维德制衣厂、魏全鉴、郭晓英返还原告80万元，并支付利息（以80万元为基数，自2019年7月1日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；以80万元为基数，自2019年8月20日起计至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年3月19日为24170元）；3.被告维德制衣厂、魏全鉴、郭晓英承担本案全部诉讼费用。原审反诉原告博罗县×洲镇维德制衣厂向原审法院反诉请求：1.原告交还房屋及附属停车位；2.原告向被告维德制衣厂支付房屋占有使用费1180300元（参照203500元/月的租金标准，自2019年12月5日计至实际交还之日止，暂计至2020年5月27日为1180300元）；3.原告承担本案的全部诉讼费用。原审法院认定事实：2019年6月26日，原告的股东金密（乙方）与被告郭晓英（甲方）签订一份《物业租赁意向书》，主要约定：乙方有意向租赁甲方位于×××××××号的物业，租金每平方米17.5元，租期15年，免租期8个月；甲方应向乙方交纳诚意金10万元，自意向书签订后五日内租赁合同；如五日内未签订正规合同，取消诚意金10万元；在此期间甲方不得将物业出租给第三人；如甲方违约，应向乙方双倍退还诚意金（即20万元），如乙方违约则诚意金10万元不退。该意向书还约定了其他事项。同日，金密向被告郭晓英转账支付了诚意金10万元，被告郭晓英向金密出具一份收据予以确认。2019年7月1日，原告作为乙方（承租方），被告维德制衣厂作为甲方（出租方），双方签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于广东省惠州市博罗县×××××××××××××××××，共9层带楼顶天台，混凝土结构，建筑面积11000平方米的房屋以及地上地下共80个停车位出租给乙方，租赁用途为商业；土地证号为博府国用（2013）第19××××号，土地使用权人为被告维德制衣厂，使用权面积为1247平方米。合同第二条约定租赁期、免租期和计租期：租赁期限自2019年8月1日至2035年3月31日，装修免租期从甲方办好一次消防合格证之日（消防证出具之日）起计8个月，在免租期内，甲方只免收乙方的租金，但经营费用如水电费等由乙方承担并按规定支付；计租期自免租期满之日起至2035年3月31日，在计租期内，乙方应向甲方支付租金以及经营费用如水电费等。合同第三条约定租金、押金及经营费用：计租期租金按每月每平方米租金18.5元计算，每月租金共计203500元；租金按月支付，乙方应于每月5日前将当月租金支付给甲方（如遇法定节假日，则按日期顺延）；甲方收款账户为622×××××××××××××670（开户行：中国农业银行广东省惠州市博罗县×洲支行；户名：郭晓英）；乙方于本合同签订当日一次性向甲方支付押金80万元，以及预付计租期第一个月租金203500元，以上合计1003500元。合同第四条第一款约定：甲方应于办好一次消防合格证之日（消防证出具之日）其五日内（法定节假日顺延）将房屋按以下标准向乙方交付：(1)外墙装修好、内部五至九层隔好房间；（2）通水电……（3）三部电梯安装好可以运行（电梯已达使用标准）；（4）一次消防验收合同;甲方同意乙方在房屋正式交付前安排装修材料进场，但乙方不得影响甲方施工；合同第四条第二款约定：甲方向乙方交付房屋后，租赁范围聂由乙方负责装修使用，相关给排水管道、电力路线、燃气管道、消防设施等安装应当符合国家标准。合同还约定了其他事项。被告维德制衣厂的经营者魏全鉴在合同下方甲方签名处签名，并加盖“博罗县×洲镇维德制衣厂”印章，原告的法定代表人元铠在乙方签名处签名，并加盖“广州市梦玖管理有限公司”印章。上述合同签订当日，原告向被告郭晓英转账70万元，被告维德制衣厂向原告出具一份收据，确认收到原告支付的租房押金合计80万元（含第一次10万元诚意金）。2019年10月30日，魏全鉴将《关于的补充合同》发送给原告的法定代表人元某1，元某1回复“收到。”根据原告提交的证据《关于的补充合同》，该合同下方甲方签名处有“魏全鉴”手写体签名以及“博罗县×洲镇维德制衣厂”印章，落款日期为2019年11月12日，其中补充合同第一条约定：甲方应当最迟于2020年1月12日前取得出租房屋的一次消防验收合格证明，并按原合同约定标准向乙方（即原告）房屋；补充合同还约定了其他事项。被告维德制衣厂质证称其已于2019年12月5日取得了一次消防验收合格证，并将该文件按交付原告。另外，魏全鉴与元某1的微信聊天记录显示元某1于2020年3月23日发信息给魏全鉴要求其提供土地规划许可证。2019年11月8日，博罗县住房和城乡建设局向被告维德制衣厂出具一份博住建消竣备字〔2019〕第030号《建设工程竣工验收消防备案告知函》，内容大意为：维德制衣厂于2019年11月8日就案涉房屋建设工程竣工验收消防备案，维德制衣厂应对备案资料负全部责任；因现处于业务交接期，备案抽查系统尚未完善，暂不进行抽查，待系统完善后在进行抽查，具体时间另行通知。2019年11月9日，博罗县公安消防大队向被告维德制衣厂出具一份《建设工程消防设计备案告知函》，内容大意为：维德制衣厂经网上备案受理系统进行了案涉房屋建设工程竣工验收消防备案，该建设工程已在网上备案；维德制衣厂应对备案资料负全部责任。2020年3月9日，被告维德制衣厂向原告发出一份《告知书》，大意为：1.原告承租案涉房屋，但未按合同约定向被告维德制衣厂预付计租期第一个月的租金203500元，要求原告在七日内付清。2.原告已于2019年12月5日将案涉房屋相关的一次消防合格证资料发给原告，但原告至今仍未进场装修，再拖延下去恐怕会耽误原告的正常开业，也加重原告的经营成本，如原告无意继续承租，请尽快联系被告维德制衣厂协议处理。三被告对原告提交的伍国良与魏全鉴的微信聊天记录的真实性认可；原告对三被告提交的伍国良与魏全鉴的微信聊天记录的三性予以认可，并认可伍国良是原告的联络人。综合原、被告提交的伍国良与魏全鉴的微信聊天记录，查明如下事实：伍国良于2019年9月9日至2019年10月22日期间催促魏全鉴办理消防合格证，魏全鉴于2019年12月5日向伍国良发送一份博罗县住房和城乡建设局出具的《建设工程竣工验收消防备案告知函》；伍国良回复“收到”并称要发给东城法务部确认，如果没问题就可以过去交接；2019年12月6日，伍国良发信息给魏全鉴要求帮忙解决一次消防的抬头“维德制衣厂”改为“魏全鉴”问题，魏全鉴回复称消防证个人的姓名办不了，但二次消防用途变更为酒店可以。魏全鉴于2019年12月8日向伍国良发信二次所需消防资料。2019年12月28日，魏全鉴向伍国良发送各种横幅字样，并称“伍总，挂这个红幅好一点”“这是喷绘店排好发过来的，15米×1.2米。”伍国良回复“可以。”2020年1月2日，伍国良让魏全鉴自己注册公司办理酒店“二消”，称原告的股东不想风险投资要求退租，并称“你也可招承租人。”其后，伍国良将原告制作的《告知书》发给魏全鉴，并质问魏全鉴怎么把横幅挂出去了，称其没有同意挂出去，要求魏全鉴把横幅撤下。魏全鉴回复称去年到现在一直都挂在楼上，并发送一张双方于2019年12月28日的聊天截图。2020年6月10日，原告以EMS快递方式向被告魏全鉴发出一份《告知书》，大意为：自原告与被告维德制衣厂签订《房屋租赁合同》以来，被告为提交案涉房屋的建设规划学科组、施工许可证等合法报建及规划验收手续证明文件，而因未提供租赁房屋符合合同约定的交付标准的相关合格证明文件，从未与原告办理交接手续，原告也从未实际占有该房屋，案涉房屋一直在被告的控制之下，被告自始至终可以自由支配、使用该房屋或另行出租，与原告无关。魏全鉴于2020年6月12日收到上述《告知书》。原告主张案涉房屋被木板封锁出入口，无法正常进出，通往二楼的梯间简易门书写被告维德制衣厂指派的保安人员的联系方式，案涉房屋一直在被告维德制衣厂的实际控制下，并提交了9张照片佐证。原告提交的9张案涉房屋现场照片未显示拍摄时间，照片显示案涉房屋外墙悬挂红色横幅，楼梯、电梯出入口被木板围蔽，其中一个木板上留有一个开门电话“183×××××616”。被告对原告提交的上述证据发表如上质证意见。被告维德制衣厂主张原告已实际占有使用案涉大厦，应支付占用使用费。被告维德制衣厂为此提交了案涉房屋外墙悬挂横幅微信照片、案涉房屋内部装修图片等证据佐证。被告维德制衣厂提交的案涉房屋外墙悬挂横幅图片共三张，其中一张图片显示案涉房屋外墙悬挂彩色正方形面状及红色横幅招商广告，内容大意为“本大厦火爆招商，证件齐全，茶餐厅、湘菜、客家菜、KTV、休闲沐足，欢迎各品牌商家前来洽谈；联系电话：伍先生137×××××648、马先生158×××××919。”原告对该照片的真实性予以认可，辩称该横幅是双方签订合同后悬挂的，但只悬挂了不到一天就撤下来了。其余两张外墙悬挂横幅图片与伍国良与魏全鉴于2019年12月28日微信聊天中谈及的横幅字样吻合。原告提交的案涉房屋案涉房屋内部装修图片共19页，显示案涉房屋部分进行了装修。原告对被告维德制衣厂提交的上述证据发表如上质证意见。被告提交的董盛林与魏全鉴的通话录音内容大意为：董盛林称伍国良让其到案涉房屋进行装修，其布置了主电、临时用水、水管、一楼商铺的地砖、厕所卫生、门等，魏全鉴让董盛林2020年6月17日开完庭之后再拆装修。原告称无法辨别通话双方，申请证人董盛林出庭作证。庭审中，原告申请的证人董盛林出庭作证。证人董盛林陈述伍国良是他的妻兄，伍国良让他去案涉房屋做准备工作，并非受原告的指示进入案涉房屋进行装修；董盛林于2019年8月底到案涉房屋布置临水临电，十天后撤场；其时案涉房屋被围栏围着，现场的化粪池、通道等没有完工，一楼、二楼还在加建，配电房、水泵房、消防池未完工，魏全鉴有十几个工人在施工，还有挖掘机在施工；董盛林撤场时，魏全鉴的施工队还在施工；董盛林于2020年6月1日与魏全鉴通电话想把堆放在前期落在案涉房屋一楼与二楼之间夹层的材料拉走，后董盛林于2020年6月16日到案涉房屋现场拉材料，但因案涉房屋已上锁，而魏全鉴在外学习，钥匙在魏全鉴手上，魏全鉴要求董盛林三天后去拉走材料，董盛林至今没有拉走材料；董盛林共装修了临时水电、临时水管、一楼铺面铺了40多平方米的地砖以及五楼移了一道墙；被告提交的证据图片中的水管、装修物品是董盛林的，门框不是董盛林做的；董盛林认为案涉房屋由被告魏全鉴管理。庭后，原告向原审法院补充提交了两组案涉房屋照片，拟证明被告一直实际占有和控制案涉房屋，且在本案庭审后立即重新出租给案外人。原告提交的两组照片均无显示拍摄时间，其中第一组照片显示案涉房屋外墙悬挂巨幅“金斯顿酒店强势入驻园洲”招商广告，案涉房屋一楼入口处悬挂“金斯顿酒店筹备处”招牌，一楼空地堆放建筑材料，并张贴“正在施工禁止停车”告示牌。第二组照片显示案涉房屋一楼正在装修。三被告对第一组照片的真实性予以确认，但对证明内容不确认，称原告已于2020年6月10日以书面《告知书》方式向被告明确被告可以自由支配、使用案涉房屋或另行出租，为防止双方因合同无效导致的损失进一步扩大，被告才将案涉房屋重新出租。第二组照片不属于新证据，依据民事诉讼法的相关规定，依法不应被采纳为本案认定事实的证据；该证据根本不能证明原告的证明内容，该组照片中的升降机和围墙是被告应原告的要求没有拆除，留给原告用于后续装修用，并非因主体工程未完工而没有拆除，出租升降机的老板也可以作证。另查一，原告系于2017年1月26日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为元某1，股东包括伍乾、元某1、金密，伍国良出任该公司的监事；原告将公司名称“广州市梦玖投资管理有限公司”变更为“广州市梦玖酒店物业服务有限公司”，并于2019年7月19日经核准变更了工商登记。另查二，被告维德制衣厂系于2012年10月10日登记成立的个体工商户，经营者为魏全鉴。三被告于2020年7月17日向原审法院提交一份《关于魏全鉴与郭晓英身份关系的回复》，确认魏全鉴与郭晓英是夫妻关系。另查三，博罗县住房和城乡规划建设局于2012年10月31日向被告维德制衣厂出具《建设用地规划许可证》，案涉房屋项下的土地性质为工业工地。原审法院认为，一、关于原告与被告维德制衣厂于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”截至一审法庭辩论终结前，原、被告均未提供证据证明案涉土地上的建筑物已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，故原审法院认定原告与被告维德制衣厂就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，属无效合同。二、关于因合同无效导致的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”案涉合同无效，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。（一）本诉部分。原告实际支付被告维德制衣厂房屋押金共计80万元，双方均无异议，原审法院予以认定，现合同无效，被告维德制衣厂应予返还。原告请求被告维德制衣厂从2019年7月1日起支付押金的利息，原告因合同无效受到的损失一般而言为资金占用期间银行利息的损失。另外，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。截至2019年7月1日被告维德制衣厂共收取原告支付的押金80万元，原审法院酌定被告维德制衣厂以80万元为基数，从2019年7月2日起至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。关于魏全鉴、郭晓英的责任承担问题。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”之规定，魏全鉴系被告维德制衣厂的经营者，郭晓英与魏全鉴是夫妻关系，郭晓英以个人名义与原告的股东金密签订《物业租赁意向书》，以个人银行账户收取原告支付的押金共计80万元，郭晓英未对维德制衣厂款项汇入其个人账户作出合理解释，也未提交证据证明其个人财产与维德制衣厂的财产没有产生混同，由此产生的不利后果，理应由其自负。故原审法院认定被告维德制衣厂由郭晓英、魏全鉴以家庭模式共同经营，郭晓英与被告魏全鉴应当对被告维德制衣厂的上述债务承担全部责任。（二）反诉部分。被告维德制衣厂请求原告从2019年12月5日起支付占有使用费至腾空厂房之日，参照《房屋租赁合同》约定的每月租金203500元的标准计算。关于被告维德制衣厂有无将案涉房屋交付给原告使用的问题。《房屋租赁合同》约定“甲方应在办好一次消防合格证之日（消防证出具之日）起五日内（法定节假日顺延）将房屋按以下标准向乙方交付：（1）外墙装修好、内部五至九层隔好房间；（2）通水电……（4）一次消防验收合格。甲方同意乙方在房屋正式交付前安排装修物料进场，但乙方不得影响甲方施工。”截至一审辩论终结前，被告维德制衣厂仅提供了《建设工程竣工验收消防备案告知函》等证据证明案涉房屋取得消防备案，但未提交任何证据证明案涉房屋已经取得消防合格证。且根据《房屋租赁合同》的约定，被告维德制衣厂同意原告在房屋正式交付前安排装修物料进场装修。根据原、被告提交的证据以及证人董盛林的证言，原告进入案涉房屋装修的时间应在2019年8月至9月期间，该时间早于被告维德制衣厂取得案涉房屋建设工程竣工验收消防备案，而房屋的交付时间应在被告维德制衣厂取得一次消防合格证之后。被告维德制衣厂于2020年3月1日向原告发出《告知书》，亦明确原告未进场装修，结合被告维德制衣厂对案涉房屋用木板围蔽以及挂锁，进出需经其保安人员开锁的行为，原审法院认定原告并未实际占有使用案涉房屋，案涉房屋仍处于被告维德制衣厂的控制下，原告无需支付案涉房屋占有使用费。根据原告庭后提交的证据，被告维德制衣厂已将案涉房屋出租给案外人；被告维德制衣厂亦明确自原告于2020年6月10日以书面《告知书》明示其可以自由支配、使用案涉房屋或另行出租，为防止损失继续扩大才将案涉房屋重新出租。根据《房屋租赁合同》有关免租期的约定，自被告维德制衣厂办好一次消防合格证之日(消防证出具之日)起计8个月为装修免租期，原告无须支付案涉房屋租金，计租期自免租期满之日起至2035年3月31日止。被告维德制衣厂于2019年12月5日向伍国良发送《建设工程竣工验收消防备案告知函》，据此计算至2020年6月10日，仍在双方约定的装修免租期内。本案房屋租赁合同虽属无效，但房屋租赁合同中对免租期限的合意，系被告维德制衣厂在意思自治范畴内对自身权利的处分，被告维德制衣厂要求原告支付双方事先约定其不必支付的免租期占有使用费，既缺乏法律依据，又违背双方约定，更有违公平原则。如被告维德制衣厂因自身过错反而从中收益，亦有悖常理和常人的理性认知，故对被告维德制衣厂关于要求原告支付占有使用费的诉请，原审法院不予支持。被告维德制衣厂已将案涉房屋重新出租给案外人，其要求原告交还案涉房屋及附属停车位没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州市梦玖酒店物业服务有限公司与被告（反诉原告）博罗县×洲镇维德制衣厂于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）博罗县×洲镇维德制衣厂、被告魏全鉴、被告郭晓英于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告（反诉被告）广州市梦玖酒店物业服务有限公司一次性返还800000元，并支付资金占用期间利息（以800000元为基数，从2019年7月2日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告（反诉被告）广州市梦玖酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）博罗县×洲镇维德制衣厂的全部反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6021元（适用简易程序已减半收取），反诉案件受理费7712元，均由被告（反诉原告）博罗县×洲镇维德制衣厂、被告魏全鉴、被告郭晓英共同负担。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点系涉案合同无效后出租人返还涉案押金是否应计付利息以及承租人应否支付占用费的问题。本案中，出租人未能提供证据证明涉案建筑物已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原审认定涉案合同无效有据，本院予以确认。对于涉案合同无效，出租人与承租人均有过错，出租人未按规定申请报建手续存在过错；承租人租用涉案租赁物时，未尽到谨慎的注意义务，未对其投资经营的风险进行预估和防范，亦存在过错；因此，原审法院认定各方当事人应当各自承担相应的责任正确，本院予以确认。关于出租人返还涉案押金应否计付利息的问题。本院认为，涉案合同无效，出租人收取押金应当依法返还，且出租人应当返还占有押金期间的法定孳息，原审法院认定出租人返还涉案押金和利息妥当，予以确认。关于涉案占有使用费的问题，承租人是否实际占有使用涉案租赁物系关键问题。本案中，双方当事人共同约定了涉案租赁物交付的标准如消防验收合格等，但是出租人并未按约定标准交付涉案租赁物，因此出租人诉求出租人支付占用费无据，不予支持。虽然出租人未能按约定标准交付涉案租赁物给承租人占有使用，但出租人与承租人原系本着友好合作签订合同，出租人亦出于双方能够继续履行合同的信赖而允许承租人提前进场装修，也给予承租人八个月的装修免租期，出租人诚信履行合同，承租人也实际提前进场装修（为了将来实际占有使用租赁物而使用了租赁物），影响了出租人另行处置租赁物的获取收益的机会，故基于公平原则，酌情由承租人参照占有使用费的标准支付出租人203500元的损失。本院对出租人诉求承租人支付占用费不予支持，基于公平原则酌情由承租人支付出租人损失，因此二审诉讼费用由出租人承担。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理欠妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初2200号民事判决第一、二、三项和诉讼费用分担部分；二、撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初2200号民事判决第四项；三、广州市梦玖酒店物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向博罗县×洲镇维德制衣厂支付损失203500元；四、驳回博罗县×洲镇维德制衣厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费13160元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年四月二十一日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩