安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0221民初772号 原告：任良中，男，1992年4月27日出生，汉族，安徽省南陵县人，住安徽省南陵县。 委托诉讼代理人：吕艳，安徽青弋江律师事务所律师。 被告：芳秀梅，女，1974年2月17日出生，汉族，安徽省芜湖市人，住安徽省芜湖市湾沚区。 被告：汪克虎，男，1969年9月19日出生，汉族，安徽省芜湖市人，住安徽省芜湖市湾沚区。 上列被告共同委托诉讼代理人：蔡桂平，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：艾飞，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 原告任良中与被告芳秀梅、汪克虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任良中及委托诉讼代理人吕艳，被告汪克虎及其与芳秀梅的共同委托诉讼代理人蔡桂平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告协助原告办理芜湖市湾沚区××镇××小区××幢××室房产的过户手续；2.请求判令被告共同承担原告的律师代理费6000元整；3.本案诉讼费由被告共同承担。事实和理由：2020年10月14日，原、被告达成买卖房产的合意，并于当日签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告购买被告共同共有的位于芜湖市湾沚区××镇××小区××幢××室，不动产登记证编号：皖××芜湖县不动产权第××3号，购买价格为51万元，当日，原告向被告支付定金1万元整，2020年11月10日，原、被告双方在中国银行湾沚支行签订《资金托管协议》，原告将首付款11万元付至中国银行资金监管账户。2020年12月26日，原、被告双方前往中国银行湾沚支行办理二手房按揭手续。2021年1月26日，银行通知贷款审批通过，可以办理房屋过户手续，现经中介机构及与原告多次告知，被告均不履行协助过户义务。原、被告签订的《房屋买卖合同》第六条第一款约定，办理房屋过户手续时，双方应积极配合，如不履行协助义务，违约方应向守约方承担违约责任，被告在多方催办过户手续时均不履行，违反了合同约定。综上所述，原告认为，作为房屋出售一方的被告应履行协助办理过户的义务。 被告芳秀梅、汪克虎辩称：对原告的诉请及主张的事实与理由均不认可，即使原告认为原被告双方签订的合同合法有效，诉请的话也是要求继续履行合同，将相应的合同的义务履行完毕之后，才能要求被告方履行合同约定的最终过户义务，但是本案的合同在履行的过程当中，第一,原告只支付了1万元的定金；第二，原告并没有按照合同约定的履行期限和条件进行合同的履行，已经具备了合同第7.2条不能履行合同的条件，已经具备了由被告方解除合同的这样一个条件。所以现在原告直接要求被告方协助其办理房屋过户手续，没有事实和法律依据。关于原告方所主张的律师代理费用也没有任何事实和法律依据，因为根据双方的合同约定，合同的6.1条约定了甲乙双方应在银行审批通过后，才能要求被告方为原告办理房屋过户手续。另外在合同的第五条，房屋交付上的5.1条明确约定，甲方应在全款到账后将房屋交付乙方。另外在5.3条的B项上面明确约定了，甲方保证在2020年12月31日迁出所落户口或工商登记，通过以上的表述可以认可双方约定的，通过交易习惯以及相关的法律规定，只有在购买方全款交付了房屋的款项，出卖方将房屋过户手续办理完毕之后，才会去履行迁出户口的义务。所以综上可以通过上述合同条款的约定，双方的合同履行截止的时间应该是在2020年12月31日，但是通过我方后续提供的证据以及原告方提供的证据可以得知，原告方并未在合同约定的12月31日将合同履行的款项全部交付给被告，且在后续的协商过程当中，本案的被告也一再要求主张其合同履行的最终时间是12月。原告方已经违反了合同的约定，未按照合同约定的期限和条件履行合同，现在被告方要求解除合同，并由原告方承担相应的违约责任，所以说原告的诉请和事实理由都不具备事实和法律依据。 经审理查明：2020年10月14日，任良中与汪明燕及芜湖县念家房产营销策划服务有限公司东湖望族分公司（下称念家房产）签订了《房屋买卖合同》一份，约定，任良中购买汪克虎、芳秀梅所有的位于芜湖市湾沚区××镇××小区××幢××室房屋；交易价款51万元；付款方式及付款时间：本合同签订盖章后，任良中即支付汪克虎、芳秀梅购房定金1万元，双方应向念家房产提供办理银行贷款的必要材料，并积极配合办理相关手续，如收到协助履行通知后5个工作日内仍不履行义务的，守约方可要求其承担违约责任；双方同意在签完此合同后7日内，向银行提供任良中按揭贷款所需要的必要材料，任良中应在房屋过户前付首付款7万元（含定金）其中任良中付清首付款时，汪克虎、芳秀梅应拿出5000元作为交房保证金放于念家房产处，念家房产出具收条，待房屋交付无误后，念家房产收回收条，并立即退还保证金给汪克虎、芳秀梅；银行贷款44万元，在双方办理过户提交手续后，根据房管局规定时间取得房产证和他项权证，银行收到他项权证后根据客户贷款的批贷顺序依次发放贷款到汪克虎、芳秀梅提供的账户中，任良中即支付完所有购房款；房屋交付：汪克虎、芳秀梅应在全款到账后将房屋交予任良中，移交该房屋房门钥匙；芳秀梅、汪克虎保证在2020年12月31日前迁出所落户口或工商登记；关于办理产权和相关税费承担的约定：双方在银行审批通过后向芜湖市湾沚区房××市场管理处申请办理房地产交易手续与房地产登记手续。在办理上述手续时，双方须积极给予配合，如收到协助履行通如后5个工作日内仍不履行义务的，守约方可要求其承担违约责任。双方提供资料应真实有效,否则由此引起的一切责任纠纷及债务等与念家房产无关，如因提供材料被相关部门认定为无效导致不能办理交易手续与房地产登记的，守约方可要求其承担违约责任。办理上述手续时所产生的税费及相关费用，由任良中缴纳；另普通住宅登记时间满五年，但非汪克虎、芳秀梅名下唯一房产时需缴纳个人所得税，该税由任良中承担，其中汪克虎、芳秀梅购房时所享的政策性补贴在过户时需补交的由汪克虎、芳秀梅承担；如汪克虎、芳秀梅房产是通过继承或赠与等其他特殊方式获得，在过户过程中所产生的税由汪克虎、芳秀梅自行承担，如在签订合同后、登记完成之前遇国家政策变化导致所缴税费增加或减少的部分，由原、被告双方各承担一半；如任良中付首付款给汪克虎、芳秀梅后，汪克虎、芳秀梅用于偿还该房银行贷款的情况下，遇国家政策变化导致所缴税费增加或减少的部分，由原、被告各承担一半。违约责任：1.如汪克虎、芳秀梅未按照合同约定的期限和条件履行的，应按房屋总价款的0.04%每日，向任良中支付迟延履行违约金。逾期履行超过15天，任良中有权解除合同。任良中解除合同的，汪克虎、芳秀梅应在解除合同通知送达之日起15日内退还任良中全部已付款，并赔偿任良中房屋总价款的20%违约金，且任良中已付的中介费用和实现权利的必要费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等）应由违约方承担。2.如任良中未按照合同约定的期限和条件履行的，应按房屋总价款的0.04%每日，向汪克虎、芳秀梅支付迟延履行违约金。逾期超过15天，汪克虎、芳秀梅有权解除合同。汪克虎、芳秀梅解除合同的，任良中应在解除合同通知送达之日起15日内，赔偿汪克虎、芳秀梅房屋总价款的20%违约金，且汪克虎、芳秀梅实现权利的必要费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等）应由违约方承担。同时汪克虎、芳秀梅退还任良中已全部支付房价款。3.如因银行政策变化或任良中个人征信问题致使贷款不能获得银行审批通过，导致该合同不能履行的，自收到拒贷通知之日起5日内，任良中有权解除合同且不视为违约，汪克虎、芳秀梅应在收到解除合同通知5日内退还任良中已支付的房款，念家房产退还佣金。任良中逾期不行使解除权的，视为同意自收到拒贷通知之日起变更为以全款方式继续履行合同。 合同签订的当日，任良中向汪明燕支付1万元定金，汪明燕向任良中出具收条，载明收到任良中购买芜湖市湾沚区××镇××小区××幢××室室购房定金1万元。2020年11月10日，任良中在汪克虎、芳秀梅的协助下向中国银行交付11万元，由银行代管。 2020年12月26日，为办理银行贷款需要，原、被告在中国银行另行签订《存量房买卖合同》一份，约定房屋价款为55万元。 2021年1月9日，中国银行向任良中发出信息：尊敬的任良中，您的资金代管交易，订单编号×××83，资金代管金11万元，该笔资金代管即将于2021年2月10日到期，请及时与卖方汪克虎联系，进行延期或解约。 2021年1月26日，中国银行告知念家房产，银行贷款手续审批通过，当日，念家房产通知原、被告双方2021年1月28日去不动产登记中心办理涉案房产过户手续，原告去了，但被告没有到场。 庭审中，原告增加诉讼请求，要求两被告承担房屋总价款20%的违约金。两被告要求解除《房屋买卖合同》。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应全面履行协议确定的义务。本案通过当事人举证、质证及庭审调查，双方争议的焦点是：1.汪明燕与原告签订的房屋买卖合同是否代表被告；2.被告是否应配合原告办理涉案房屋过户手续；3.原告主张的违约金损失能否获得支持。 关于焦点一，汪明燕与原告签订《房屋买卖合同》后，两被告按照合同的约定，配合原告办理了向银行申请贷款和资金托管手续，表明两被告认可汪明燕的代理行为，至于原、被告另行签订《存量房买卖合同》，系为了办理银行贷款的需要，并非是双方真实意思的表示，故汪明燕与原告签订的《房屋买卖合同》系原、被告真实意思的表示，系有效合同。 关于焦点二，《房屋买卖合同》第六条1约定，双方在银行审批通过后向芜湖市湾沚区房××市场管理处申请办理房地产交易手续与房地产登记手续。2021年1月26日，念家房产通知被告，银行贷款审批手续通过，并要求两被告于2021年1月28日配合原告办理房产过户登记手续，而两被告未到场，两被告的行为已构成违约，应承担配合原告办理房产过户登记手续及违约的民事责任。故对原告要求被告协助原告办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。被告认为，根据合同约定，两被告在2020年12月31日前迁出所落户口或工商登记，该日期即为《房屋买卖合同》约定的合同最后履行期限。但该条的约定，实际应为两被告应当履行的义务，而不是两被告享有的权利，该日期不能认定为合同的履行期限。 关于焦点三，《房屋买卖合同》第六条1约定，在办理房产过户登记手续时，双方须积极给予配合，如收到协助履行通如后5个工作日内仍不履行义务的，守约方可求其承担违约责任。合同第七条1约定，如汪克虎、芳秀梅未按照合同约定的期限和条件履行的，应按房屋总价款的0.04%每日，向任良中支付迟延履行违约金。逾期履行超过15天，任良中有权解除合同。庭审中，任良中不同意解除合同，故其要求汪克虎、芳秀梅承担房屋总价款20%违约金的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持，但汪克虎、芳秀梅应承担自违约之日起按房屋总价款的0.04%每日向原告承担违约责任。 至于律师代理费问题。《房屋买卖合同》第六条1同时约定，任良中解除合同的，汪克虎、芳秀梅应在解除合同通知送达之日起15日内退还任良中全部已付款，并赔偿任良中房屋总价款的20%违约金，且任良中已付的中介费用和实现权利的必要费用(包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等)应由违约方承担。因原告未要求解除合同，故对其要求两被告承担律师代理费6000元的诉讼请求，本院不予支持。 两被告在庭审中要求解除《房屋买卖合同》，但未提出反诉，本院对两被告的该项请求不予审理。 为维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条之规定，判决如下： 一、被告汪克虎、芳秀梅于本判决生效之日起十日内协助原告任良中办理芜湖市湾沚区××镇××小区××幢××室房屋过户登记手续，并自2021年3月1日起按房屋总价款51万元的0.04%每日向原告承担违约金，至涉案房屋实际办理过户登记手续之日止； 二、驳回原告任良中的其他诉讼请求； 案件受理费80元，由被告汪克虎、芳秀梅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  周玉道 二〇二一年四月二十八日 书记员  丁梦雪 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。