云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云06民终276号上诉人（原审被告）：富滇银行股份有限公司昭通水富支行（以下简称“富滇水富支行”）住所地：云南省水富市高滩新区阳光四季。负责人：彭艺，系该支行总经理。委托代理人：罗瑞玺，云南红云（昭阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：龚正俊，云南红云（昭阳）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：刘静，女，1989年6月14日出生，汉族，住云南省水富市。被上诉人（原审原告）：陈路平，男，1989年9月9日出生，汉族，住云南省水富市。被上诉人（原审被告）：水富金江房地产开发经营有限责任公司。（以下简称“金江公司”）。住所地：云南省水富市临江中路金港国际1楼6号。上诉人富滇银行股份有限公司昭通水富支行因与被上诉人刘静、陈路平、水富金江房地产开发经营有限责任公司商品房销售合同一案，不服云南省水富市人民法院作出的（2020）云0630民初266号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，经调查询问，因当事人在二审中均未提出新的事实、证据或者理由，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定可以不开庭审理的情形，合议庭决定书面进行审理，本案现已审理终结。上诉人富滇银行股份有限公司昭通水富支行上诉请求：1.撤销（2020）云0630民初266号《民事判决书》判决，依法改判驳回被上诉人的全部请求；2.本案的全部费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，涉案《商品房购销合同》不适用协商解除。协商解除是在合同生效后，未履行或未完全履行前；本案合同解除必将损害上诉人金融债权及其附属抵押权，当事人解除权已过除斥期间。第二，一审法院判令解除涉案《个人购房（抵押）担保借款合同》缺乏事实和法律依据。被上诉人刘静、陈路平作二审答辩：一、恳请二审法院判决驳回被答辩人富滇水富支行的全部上诉请求，维持一审法院作出的(2020)云0630民初266号判决。被上诉人水富金江房地产开发经营有限责任公司未作二审答辩。刘静、陈路平的一审诉讼请求：1.判决解除刘静、陈路平与金江公司签订的《商品房购销合同》；2.判决解除刘静、陈路平与富滇水富支行签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》；3.判决金江公司返还刘静、陈路平已付的首付房款750060元及向富滇水富支行归还的贷款本金222820.19元，共计972880.19元；4.判决金江公司偿还剩余贷款本金517179.81元、利息41587元；5.诉讼费由金江公司与富滇水富支行共同承担。一审法院经审理确认的法律事实：刘静、陈路平系夫妻关系。2014年12月4日刘静、陈路平与金江公司签订的了《商品房购销合同》，约定：刘静、陈路平购买金江公司开发的位于水富县枫叶新城观唐·阳光四季第Ｓ01幢第5层1、2号房（建筑面积为114.62㎡），总房款为1490060元，首付款为750060元，余款740000元为银行按揭贷款，金江公司应于2014年5月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付刘静、陈路平。2014年12月26日，前述房屋办理了备案登记。2014年12月5日，刘静向金江公司交纳首付款750060元；2015年2月13日，刘静、陈路平及金江公司与富滇水富支行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》，约定：贷款金额为740000元，借款期限为2015年2月13日至2025年2月12日，利率为月利率6.66‰，还款方式为等额本息法。贷款用途为刘静、陈路平购买位于水富县。富滇水富支行受托将贷款资金支付在金江公司的账户内。刘静、陈路平以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。合同项下的贷款由金江公司作为保证人，阶段性承担连带责任保证。《商品房购销合同》签订后，金江公司以要将商业房统一规划布局为由，未向刘静、陈路平交付房屋；2018年12月及2020年2月，要求金江公司交付房屋，金江公司明确表示因申请破产不同意交房，但同意解除合同。截止至2020年12月7日，刘静、陈路平尚欠富滇水富支行贷款本金517179.81元，利息76985.77元。一审法院经审理认为，刘静、陈路平分别与金江公司、富滇水富支行签订的《商品房购销合同》《个人购房（抵押）担保借款合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，合同各方均应当按照约定履行各自义务。刘静、陈路平与金江公司现均同意解除《商品房购销合同》，系双方在协商一致的基础上解除合同，故刘静、陈路平要求解除与金江公司签订的《商品房购销合同》的请求合法，予以支持。根据《最高人民法院》（以下简称《解释》）第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，购房人有权要求解除商品房担保贷款合同。因此，刘静、陈路平要求解除与富滇水富支行签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》的请求合法，予以支持。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，刘静、陈路平要求金江公司返还已付购房首付款及已向富滇水富支行所还贷款本金的请求合法，予以支持。根据《解释》第二十五条第二款规定，在上述《商品房购销合同》和《个人购房（抵押）担保借款合同》被解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，刘静、陈路平要求其二人所欠富滇水富支行就《个人购房（抵押）担保借款合同》项下剩余的贷款本金及利息由金江公司偿还的请求合法，予以支持。富滇水富支行提出的刘静、陈路平与金江公司恶意串通提起虚假诉讼，但无相应证据予以证实，故对该抗辩意见，不予采纳；富滇水富支行提出刘静、陈路平的解除权已消灭的问题，因本案系协议解除合同，并不适用解除权除斥期间的规定，故其要求驳回刘静、陈路平诉讼请求的抗辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一项、第九十七条，《最高人民法院》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除刘静、陈路平与水富金江房地产开发经营有限责任公司就水富市观唐阳光四季S01幢第5层1、2号房屋签订的《商品房购销合同》；二、解除刘静、陈路平与富滇银行股份有限公司昭通水富支行签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》；三、水富金江房地产开发经营有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还刘静、陈路平购房首付款750060元以及刘静、陈路平已向富滇银行股份有限公司昭通水富支行归还的贷款本金222820.19元；水富金江房地产开发经营有限责任公司于本判决生效之日起十日内向富滇银行股份有限公司昭通水富支行偿还刘静、陈路平就《个人购房（抵押）担保借款合同》剩余的贷款本金517179.81元及截止2020年12月7日止的利息76985.77元，并自2020年12月8日起按照《个人购房（抵押）担保借款合同》约定的利率标准支付利息、罚息、复利至款项清偿之日止。案件受理费18585元，由水富金江房地产开发经营有限责任公司负担（限判决生效之日起七日内交纳）。二审中，各方对原审法院认定的事实未提出实质异议，对原审认定各方均无争议的事实，本院予以确认。综合各方诉辩主张，本案争议焦点是，原审法院判决是否正确。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”根据以上规定，解除合同有约定解除和法定解除，在双方未约定解除合同的情况下，若出现法定解除的情形，当事人有选择是否行使解除权的权利。本案金江公司要将商业房统一规划布局为由，未向刘静、陈路平交付房屋，刘静、陈路平于2018年12月及2020年2月，要求金江公司交付房屋，金江公司明确表示因申请破产不同意交房，但同意解除合同，致刘静、陈路平向法院起诉请示解除合同，因此原审法院认定刘静、陈路平与金江公司之间为协商解除合同并无不当。其次，合同解除后，根据《最高人民法院》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案商品房买卖合同被解除，刘静、陈路平及金江公司与富滇水富支行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》贷款买房的合同目的无法实现，一审中，刘静、陈路平请求解除该合同，一审法院予以支持并不违反法律规定。再次，以上司法解释第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同也被解除，富滇水富支行作为担保权人，其权利的实现是由出卖人的金江公司将收受的购房贷款和购房款的本金及利息返还。作为贷款银行，在为商品房买卖办理按揭贷款中，对存在的风险以及法律的规定是知晓的，在没有证据证明本案为刘静、陈路平及金江公司恶意串通虚假诉讼的情况下，刘静、陈路平的该商品房担保贷款应当由出卖人金江公司直接予以返还。故一审判决符合法律规定。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18585.00元，由上诉人富滇银行股份有限公司昭通水富支行负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  王荣祥审判员  戴红梅审判员  宋明涛二〇二一年四月二十日书记员  陈秋梅