江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0116民初789号原告：陈某1，男，1966年9月9日生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：陈某2，男，1990年10月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：张某1，女，1968年2月5日生，汉族，住南京市鼓楼区。三原告共同委托诉讼代理人：沈晓雯，北京天驰君泰（南京）律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：方士明，北京天驰君泰（南京）律师事务所律师。被告：张某2，女，1992年3月31日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：吕震，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雨婷，北京大成（南京）律师事务所实习律师。第三人：中国农业银行股份有限公司南京城北支行，住所地南京市鼓楼区湖南路8-3号。负责人：朱颖，该银行行长。委托诉讼代理人：周思阳，该公司法务。委托诉讼代理人：陈静晶，该公司员工。原告陈某1、陈某2、张某1与被告张某2、第三人中国农业银行股份有限公司南京城北支行(下称农业银行南京城北支行)合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某1及其委托诉讼代理人沈晓雯、方士明、原告陈某2、张某1委托诉讼代理人沈晓雯、方士明与被告张某2及其委托诉讼代理人吕震、夏雨婷、第三人农业银行南京城北支行委托诉讼代理人周思阳、陈静晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某1、陈某2、张某1向本院提出诉讼请求：1.确认陈某1、陈某2、张某1与张某2之间的《南京市存量房买卖合同》无效；2.判令张某2协助陈某1、陈某2、张某1办理产权变更手续，将案涉房屋恢复登记至陈某1、陈某2、张某1名下；3.判令张某2承担本案诉讼费。事实与理由：2016年，因陈某1需要资金周转，与张某2商量，由陈某1与张某2签订虚假房屋买卖合同，将坐落于南京市六合区房屋过户给张某2，张某2则以购房为由向银行贷款，取得的贷款供陈某1使用，过两年再由张某2过户给陈某1。2016年9月26日，陈某1、陈某2、张某1与张某2签订《南京市存量房买卖合同》，约定将坐落于南京市六合区房屋（房屋所有权人陈某1、张某1）卖给张某2，合同总价为225万元。支付方式和时间为：2016年8月20日前支付定金5万元；2016年9月26日之前过户，同时支付首付64万元；2016年11月30日前余款由张某2贷款支付。2016年11月25日，农业银行南京城北支行与张某2签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定向张某2出借150万元，用途为购买住房，借款期限360个月，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之八后确定。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名：陈某1，开户行：农行账号：62×××78。2016年12月，中国农业银行股份有限公司南京城北支行与张某2签订《南京市六合区房地产抵押合同》，约定张某2将坐落于南京市六合区房屋抵押给农业银行公司南京城北支行。2016年12月20日，农业银行南京城北支行将150万元汇至陈某162×××78账户。现张某2不愿意配合办理过户手续，陈某1认为，双方之间不存在买卖房屋的真实意思表示，是为套取银行贷款签订了虚假的房屋买卖合同，张某2并未实际支付购房款，转让房屋税费也是由陈某1承担，后续银行贷款也一直是由陈某1实际出资偿还，案涉房屋也从未实际交付。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。”的规定，案涉房屋买卖合同应为无效案涉房屋应当恢复登记至陈某1名下。鉴于此，陈某1、陈某2、张某1为维护自己的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请依法判决。被告张某2辩称，张某2与陈某2系8年恋人关系。2010年6月，双方确定恋人关系，2013年，张某2在南京读大学，开始与男方及其父母共同生活在位于南京市浦口区家中。2018年3月，男方父母前往张某2家中商讨结婚事宜，此时，案涉房屋作为婚房进入装修阶段。2018年4月，男方在恋爱期间移情别恋提出分手，2018年5月，张某2搬离该住所。读书期间，张某2希望自己在南京安稳下来，想在南京买房，陈某2及其父母均知情。2016年，张某2大学本科毕业，与陈某2父母相处较好，陈某1及其家人主动提出家中房屋较多，可以将涉案房屋转卖给张某2，陈某1及其家人愿意替张某2支付首付，每月替张某2偿还银行贷款，让张某2以后在南京有个保障，张某2可以慢慢偿还该款项，该套房子作为与陈某2的婚房，之后约定按照市场价225万元签订买卖合同。首付款由南京某服饰有限公司作为第三方打款给张某2，将来张某2想要追偿此笔首付也有依据，避免因个人打款是借还是送产生扯皮。2016年11月，双方至房产局办理不动产权证书，房屋产权人为张某2。随后，张某2向农业银行办理了房屋抵押贷款，按照合同约定，向陈某1支付剩余购房款项150万元。此后，虽然张某2父母一直说贷款由他们代还，但陈某1及其家人提出他们家经济条件好一点，且房屋系作为婚房，就由他们帮忙还贷款，等张某2经济条件好了后再由张某2偿还。以后每月陈某1将贷款款项打到张某2的还贷账户，再由银行扣款。从房屋过户至张某2名下，对方从未提出房屋买卖合同系虚假和无效的，现在突然提出要回房子，张某2对此诧异。从情感上讲，分手系陈某2过错，张某2也牺牲了八年青春。现在称房屋买卖合同无效，无非是房价翻番，这种行为是对道德底线的践踏。同时，个人背负巨额贷款，丧失首套房名额、人才房资格、研究生住房补贴等，作为一个受过高等教育的正常人，不可能做这样愚蠢的事情，请求法院驳回诉讼请求。本院经审理查明后认定事实如下：陈某1、张某1系夫妻关系，二人生育一子陈某2。2010年6月至2018年3月，陈某2、张某2系恋人关系，2013年搬入陈某2家中，与其家人同住，2018年5月份，搬离。2016年9月26日，甲方卖方陈某1、张某1、陈某2与乙方买方张某2签订《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将坐落于南京市六合区XX号XX幢XX号卖与乙方，建筑面积175.68平方米，房屋用途为住宅，出售房屋的所有权证证号为合转字第XXXX，房屋价款225万元。2016年8月20日，支付定金5万元，2016年9月26日前过户，同时支付首付款64万元，2016年11月30日，余款由乙方贷款支付，甲乙双方按照国家规定各自承担税费、房屋正式交付时，物业费、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费由甲方结清。后房屋过户至张某2名下。2016年11月25日，农业银行南京城北支行与张某2签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定张某2贷款150万元，用途为购买住房，借款期限360个月，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之八，同时约定将借款直接划入陈某1尾号为8578的银行账户，保证人为徐某，双方另行签订《南京市六合区房地产抵押合同》，约定张某2将案涉房屋抵押给农行城北支行。12月20日，农业银行南京城北支行将150万元款项汇至陈某1账号。另外，2016年9月8日，陈某1通过其南京某服饰有限公司将首付款转账给张某2，9月10日，张某2将该款项转给陈某1，9月12日，转回南京某服饰有限公司。另认定：双方签订《南京市存量房买卖合同》后，陈某1负担过户税费、物业费、贷款偿还等。庭审过程，陈某1申请证人张某、徐某出庭作证，拟证明当时所谓出售房屋系为了贷款。张某称，张某与陈某1系老乡，且认识多年的朋友，长期从事房屋中介工作，2016年，陈某1找到张某称资金困难，问房屋是否能够办理贷款，张某告知找个熟人办理房屋过户贷款，据张某自己了解这种形式贷款可以利率低、房屋市值高。徐某称，陈某1系徐某舅舅，当时陈某1讲缺钱用，有个房子给张某2，能拿点贷款出来，让徐某担保。陈某1、陈某2、张某1对上述证人证言予以认可，张某2不予认可。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，张某2称想购买房屋，陈某1将自己房屋卖与张某2，让张某2在南京有一个保障，并作为将来结婚用房。张某2与陈某2当时系恋人关系，如若让张某2有一个保障，陈某1及其家人完全可以将房屋产权人变更或增加张某2，没必要通过买卖形式大费周折。如果双方存在真实买卖合同关系，张某2未负担任何款项，即使在恋爱期间不付款，事后在双方明确分手后也应将剩余款项付清，并应按月结清贷款，截至法庭辩论终结前，张某2未负担案涉房屋的任何款项，这与买卖合同的本质不符，与常理不符。同时庭审中两位证人证言予以佐证，可以认定双方并非买卖合同关系，陈某1、陈某2、张某1真实目的系为套取银行贷款，本院依法予以确认《南京市存量房买卖合同》无效，陈某1、陈某2、张某1要求将房屋过户至其名下，本院予以支持。鉴于陈某1、陈某2、张某1为套取贷款的受益方，应承担房屋过户的一切税费。同时房屋已经因贷款设立抵押，陈某1、陈某2、张某1应将银行贷款还清，并将抵押权涤除，张某2承担配合义务。如张某2认为陈某1、陈某2、张某1的行为造成其损失或损害，可另行主张。造成本案诉讼原因系陈某1、陈某2、张某1为自己利益签订虚假合同并过户，诉讼费、保全费应由其自身负担。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款规定，判决如下：一、确认原告陈某1、陈某2、张某1与被告张某2签订的《南京市存量房买卖合同》无效；二、原告陈某1、陈某2、张某1于本判决生效后十日内结清银行贷款、涤除房屋抵押权，被告张某2承担协助义务，并在此之后十日内配合将房屋过户至原告陈某1、张某1名下(因结清贷款、涤除抵押权、房屋过户产生的一切费用由原告陈某1、陈某2、张某1负担)。案件受理费24800元，减半收取12400元，保全费5000元，由原告陈某1、陈某2、张某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  薛俊卫二〇二一年四月十九日书记员  林丹萍