云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2021）云3103民初71号原告（反诉被告）：张玥春，女，1977年1月11日出生，汉族，住云南省德宏傣族景颇族自治州梁河县，现住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。委托诉讼代理人：郭矛盾，云南宏鑫律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：尹以容，云南宏鑫律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：保山城康房地产（集团）有限公司，住所地云南省保山市隆阳区兰城路北段西侧四季经典十八楼，统一社会信用代码91530500745267164G。法定代表人：李磊，系公司董事长。被告（反诉原告）：保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司，营业场所云南省德宏傣族景颇族自治州芒市团结大街107号，统一社会信用代码9153310066263466XE。负责人：曹建昆，系分公司总经理。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：熊健奎，特别授权代理。原告（反诉被告）张玥春与被告（反诉原告）保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理本诉，2021年2月3日受理反诉后，依法适用普通程序，本诉、反诉一并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张玥春的委托诉讼代理人郭矛盾、尹以容，被告（反诉原告）保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司的委托诉讼代理人熊健奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张玥春向本院提出本诉诉讼请求：1.判令本诉被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司为本诉原告购买的位于芒市房屋办理产权证并将产权证交付给本诉原告；2.判令本诉被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司向本诉原告支付延期交付房屋产权证的违约金，以219000元为基数自2013年7月10日起至实际交付房屋产权证之日止的违约金（按年利率4.9%计算），现暂计至2020年12月31日为81406.56元；3.本案诉讼费由本诉被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司承担。事实和理由：2012年11月12日，本诉原告张玥春与本诉被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司签订《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》，约定保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司将建设中的“铂金紫园”碧云居1幢2单元602号房屋出售给张玥春；该房屋建筑面积100平方米，总价219000元；保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司应于2014年5月12日前履行交房义务；在交付房屋和收取相关税费后180天内为张玥春办理房屋产权证。合同签订后，张玥春于2012年11月12日向保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司交付了购房款，2013年1月10日又向其交付了办证税费和相关办证材料。但至今未收到该房屋的产权证，期间张玥春多次与保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司进行沟通未果，本诉被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司的违约行为给本诉原告张玥春造成巨大损失。被告（反诉原告）保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司就本诉辩称，一、本诉原告诉称的商品房买卖属实，双方签订合同后，本诉被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司于2013年1月10日便将验收合格且符合合同约定的案涉房屋交付给张玥春，其已经实际占有和使用所购房屋。二、本诉原告的第二项诉讼请求没有事实、法律依据。关于案涉房屋的产权登记，张玥春与公司于2012年11月12日签订的《商品房购销合同》第12条约定，在乙方达到以下五个条件后，甲方应在180天内为乙方办理房屋权属证明，（1）甲乙双方办理了房屋交接手续；（2）乙方向甲方交付清全部房款，配套设施等费用；（3）双方签订乙方委托甲方办理产权证的委托书；（4）乙方向甲方交付办理产权证的相关材料；（5）乙方交清办理产权手续的相关税费，如乙方提供的资料文件或其他乙方的原因不能如期办妥产权证，责任由乙方承担。双方对产权登记的上述约定是双方真实的意思表示，是合法有效的约定，该约定既没有对乙方没有达到上述五个条件时对乙方进行经济处罚，也没有对甲方在180天后不能办理房屋产权证进行经济处罚。被告（反诉原告）保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司向本院提出反诉诉讼请求：判决解除案涉《商品房购销合同》，反诉原告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司承担总房款10%的违约金21,900元。事实和理由：反诉原、被告于2012年11月12日签订《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》，该合同版本是云南省住房和城乡建设厅、云南省工商行政管理局根据国家住房和城乡建设部、国家工商行政管理局公示标准版本制定的格式合同，合同对计价方式和价款、面积误差的处理、付款的方式及期限、交付期限、乙方逾期付款的违约责任、甲方逾期交房的违约责任、房屋交接、产权登记等进行了真实、合法的约定。双方签订合同后，反诉原告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司于2013年1月10日便将验收合格并符合合同约定的案涉房屋交付给反诉被告张玥春，且其已经实际占有和使用所购房屋。商品房交付后，因国家对房地产政策进行调整，反诉原告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司遇到困难无法按签订合同时预估的政策办理产权证，反诉原告也一直想办法为张玥春办理，但客观现实的经济困难导致反诉原告没有经济能力办理。现张玥春的本诉诉求加剧了反诉原告的经济困难，导致反诉原告不能为其办理产权证，使得张玥春的诉求与客观现实的不能形成恶性循环，若法院支持张玥春的本诉诉求将导致判决无法履行，损害了判决书的公正性和严肃性。为此，反诉原告根据情势变更原则和《商品房购销合同》第13条第3条的约定，要求解除合同，反诉原告承担总房款10%的违约金21,900元。原告（反诉被告）张玥春就反诉辩称，请法院驳回反诉原告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司的反诉请求。一、本案《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》系双方真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。二、反诉原、被告已经履行了合同的主要义务，即反诉被告张玥春已经支付了购房款，反诉原告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司已经交付了房屋，但至今尚未履行办证义务。三、反诉原告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司主张以“情势变更”为由解除合同，却没有提供任何证据证明存在“情势变更”的事实。四、反诉原告主张“反诉原告因客观现实的经济困难导致没有经济能力办理产权证”系正常的商业风险，不属于民法规定的“情势变更”的情形。五、案涉《商品房购销合同》是反诉原、被告于2012年签订，距今已经约9年的时间，反诉原告现在才主张“情势变更”,已经超过法律规定的因“情势变更”行使合同解除权的时间。本院综合原、被告的诉辩主张，在征求当事人意见的基础上，归纳本案本诉争议焦点如下：被告（反诉原告）保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司在履行《商品房购销合同》中是否存在违约？是否应当为原告（反诉被告）张玥春办理房屋产权证及承担违约金？反诉争议焦点如下：1.反诉原告要求解除合同是否超过解除权的行使时间？2.《商品房购销合同》是否符合解除条件？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证。原告（反诉被告）张玥春提交的证据一、本诉原告身份证，证明本诉原告身份信息；二、本诉被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司的工商信息，证明本诉被告基本信息；四、《交房确认书》、收据2份，证明2013年1月10日，保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司向张玥春交付房屋，张玥春按其要求支付碧云居1-2-602号房屋办证税费和提供所需材料，并支付了物业费。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）张玥春提交的证据三、《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》、收据2份，欲证明2012年11月12日，张玥春与保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司签订《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》，约定交房后180天本诉被告为本诉原告张玥春办理房屋产权证；本诉原告向保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司支付购房款219,000元及合同工本费。经质证，被告（反诉原告）保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司对第三组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但称关于产权登记在《商品房购销合同》第12条有约定，原告本诉第二项诉求无事实依据。本院认为，原告（反诉被告）张玥春提交的第三组证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。被告（反诉原告）保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司提交的证据一、《商品房购销合同》及补充协议、商品房买卖合同登记备案表，欲证明《商品房购销合同》合法有效，该合同第12条只约定了办证，没有约定违约金；第13条约定合同解除及违约责任，系反诉的依据。二、《交接房确认书》，欲证明反诉原告按照约定履行交房义务，没有对张玥春造成经济损失。经质证，原告（反诉被告）张玥春对第一、二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容不认可。本院认为，被告（反诉原告）保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司提交的第一、二组证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信，但对其欲证明的内容本院不予完全采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司【原名称保山城康房地产开发经营（集团）有限责任公司德宏分公司】系保山城康房地产（集团）有限公司【原名称保山城康房地产开发经营（集团）有限责任公司】依法设立并领取营业执照的分公司。2012年11月12日，原告（反诉被告）张玥春与被告（反诉原告）保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定张玥春购买保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司开发的位于芒市“铂金紫园”碧云居1幢2单元602号房屋，建筑面积为100平方米，房屋总价为219,000元。合同第十二条约定在张玥春达到以下五个条件后，保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司应在180天内为其办理房屋权属证明：（1）双方办理了房屋交接手续；（2）张玥春向保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司交付清全部房款、配套设施等费用；（3）双方签订张玥春委托保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司办理产权证的委托书；（4）张玥春向保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司交付办理产权证的相关资料；（5）张玥春交清办理产权手续的相关税费；如张玥春提供的资料文件或其他张玥春的原因不能如期办妥产权证，责任由其承担。2012年11月12日，张玥春向保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司付清全部购房款及合同工本费；2013年1月10日，张玥春向保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司交付了相关的办证费10,950元、物业费1680元，并于当日办理了接房手续。同时向保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司提交了办理房屋权属证书所需的资料，张玥春已达到合同约定办理房屋权属证书的五个条件。但保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司至今未为张玥春办理房屋权属证书。关于本诉本院认为，本诉原告与本诉被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应当按合同的约定履行义务。本诉原告已按合同约定履行办理房屋权属证书的五个条件，而本诉被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司未能按合同约定时间为其办理房屋不动产权证，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司不具有法人资格，其民事责任应由保山城康房地产（集团）有限公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，本诉原告要求本诉被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司办理房屋权属证明的主张，本院予以支持。关于违约金，《商品房购销合同》对逾期办理产权证的违约金未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款规定，对本诉原告要求支付违约金的主张，本院部分支持，酌情由本诉被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司按已付购房款总额的10%支付违约金21,900元（219,000元×10%）。关于反诉本院认为，本案的《商品房购销合同》签订时间为2012年11月12日，交房时间为2013年1月10日，按照合同约定反诉原告应该为反诉被告张玥春办理产权证的时间为2013年7月10日前，反诉被告现在才要求解除合同已经超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定行使解除权一年的期限，解除权消灭。故对反诉原告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司的反诉请求本院不予支持。本案合同签订、履行、违约均发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，适用当时的法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十八条第一款第一项、第二款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司在本判决书生效之日起六十日内为原告（反诉被告）张玥春办理芒市“铂金紫园”碧云居1幢2单元602号房屋产权证并交付原告（反诉被告）张玥春；二、被告（反诉原告）保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司于本判决书生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）张玥春违约金21,900元；三、驳回被告（反诉原告）保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1835元【原告（反诉被告）张玥春预交】，反诉案件受理费174元【被告（反诉原告）保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司预交】，均由被告（反诉原告）保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司负担，限判决书生效之日交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  汤 婧人民陪审员  张宗楼人民陪审员  段绍英二〇二一年四月二十日书 记 员  司从瑄