文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初3149号原告：上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市淮海西路83号，统一社会信用代码91320800558027720R。负责人：郑成国，该行行长。委托诉讼代理人：程秉义，江苏淮海潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾荣，该行员工。被告：王丽娟，女，1963年9月21日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：张寿斌，男，1959年7月24日出生，汉族，住淮安市清江浦区。第三人：淮安新苑房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320800792320802J，住所地淮安市水门桥小区5幢206室。法定代表人：芮有华，该公司执行董事。原告上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行（以下简称浦发银行淮安分行）与被告王丽娟、张寿斌、第三人淮安新苑房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行淮安分行的委托诉讼代理人程秉义、贾荣到庭参加诉讼，被告王丽娟、张寿斌、第三人淮安新苑房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦发银行淮安分行向本院提出诉讼请求:1、依法判令原告对被告位于淮安市清江浦区中环国际广场1005室抵押不动产享有优先受偿权，认定抵押权自预告登记之日起设立；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告王丽娟和被告张寿斌系夫妻关系。第三人系中环国际广场项目的开发商。2013年7月18日，因案涉不动产需要办理按揭贷款，三被告与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告王丽娟和被告张寿斌贷款金额人民币650万元，期限10年，自2013年7月18日至2023年7月18日止；第三人提供阶段性连带责任保证。同时，被告王丽娟和被告张寿斌与原告签订《房地产抵押合同》，以其共同共有的位于淮安市清江浦区中环国际广场1005室房产为上述贷款提供抵押担保，并办理抵押权预告登记，登记权利人为原告。2013年7月18日，原告与被告王丽娟、张寿斌签订了《房地产抵押合同》，约定以涉案房产为案涉贷款提供抵押担保，并于2013年7月18日办理了不动产抵押预告登记，预告登记权利人为原告。此后，因被告王丽娟和被告张寿斌未按期还款，原告宣布贷款提前到期并诉至贵院，贵院依法判决三被告承担了相应责任。近期，原告得知中环国际广场项目已经办理了大产权证，案涉不动产具备了过户登记和抵押的条件，遂于2020年12月4日书面通知三被告在限期内协助办理不动产抵押权登记手续，但三被告逾期未予办理。综上所述，为了维护原告的合法权益，现原告依据《个人购房担保借款合同》的约定以及《合同法》、《物权法》及相关司法解释的规定，依法提起本案诉讼，请求贵院依法判决支持原告诉请。被告王丽娟、张寿斌未作答辩。第三人淮安新苑房地产开发有限公司未作陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月19日，原告（贷款人、抵押权人）与被告王丽娟（借款人、抵押人）、张寿斌（共同还款人、抵押物共有人）、第三人淮安新苑房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告王丽娟向原告借款650万元，用于购买商业用房，借款期限为10年。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率基础上上浮10%计算，还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月10日前还款，贷款资金支付账户名为淮安新苑房地产开发有限公司（账号14×××89）。若逾期还款，则就逾期部分从逾期之日起计收罚息，罚息利率为在合同约定的贷款利率水平上加收50%。双方同时还特别约定因被告未按期归还贷款本息，即构成违约，原告有权宣布贷款合同项下剩余贷款本息全部提前到期，且原告亦可要求被告赔偿因其违约给原告造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用。为保障原告债权的实现，本合同项下的贷款本金、利息及相关费用，由抵押人以其所有的位于淮安市清江浦区中环国际广场1005室房产向原告提供抵押担保，抵押担保期间到期日为2023年7月19日。被告张寿斌同意作为共同还款人承担还款责任。另第三人淮安新苑房地产开发有限公司对被告王丽娟、张寿斌的借款承担连带保证责任，保证范围为被告王丽娟、张寿斌在本合同项下的全部本金、利息、罚息、贷款人实现债权的费用，保证期间为债务履行期届满之日起两年。2013年7月18日，原告与被告王丽娟、张寿斌还签订了《房地产抵押合同》，约定为确保主合同债务履行，被告王丽娟、张寿斌以位于淮安市清江浦区中环国际广场1005室房产设定抵押担保，并于2013年7月19日办理了不动产抵押预告登记，预告登记权利人为原告。2013年7月18日，原告向被告账户放款650万元，同日，被告王丽娟向原告出具借款借据。被告自2016年12月开始有多次逾期，至今，被告尚欠原告贷款本金4784394.74元及利息。另查明，第三人淮安新苑房地产开发有限公司于2020年为涉案房产中环国际广场1006室办理了不动产登记证书，其不动产登记簿信息查询结果载明：“权利人：淮安新苑房地产开发有限公司；登记类型：首次登记，不动产权证号：苏（2020）淮安市不动产权第0095347号”。本院认为，原告与被告王丽娟、张寿斌、第三人淮安新苑房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》、原告与被告王丽娟、张寿斌签订的《房地产抵押合同》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。原被告已于2013年7月18日为涉案房产办理了不动产抵押预告登记，原告为预告登记权利人，第三人淮安新苑房地产开发有限公司并于2020年为该房产办理了建筑物所有权首次登记，故原告请求依法判令原告对被告位于淮安市清江浦区中环国际广场1005室抵押不动产享有优先受偿权，抵押权自预告登记之日起设立的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行对被告王丽娟、张寿斌提供抵押的位于淮安市清江浦区中环国际广场1005室不动产享有优先受偿权，抵押权自预告登记之日起设立。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告王丽娟、张寿斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  薛爱丽二〇二一年四月三十日法官助理闵小立书记员胡一帆附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。