上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初30980号原告：上海市住房置业融资担保有限公司(原企业名称上海市住房置业担保有限公司)，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：殷俊，董事长。委托诉讼代理人：牛永帅、蒋春鸣，北京国枫(上海)律师事务所律师。被告：吕杰，男，1989年2月4日出生，汉族，住上海市。被告：上海市浦东新区住宅发展和保障中心，住所地上海市浦东新区。负责人：华毅杰。委托诉讼代理人：徐乐乐，男。第三人：上海农村商业银行股份有限公司松江支行，营业地址上海市松江区。负责人：张金明。原告上海市住房置业融资担保有限公司(以下简称住房置业公司)与被告吕杰、上海市浦东新区住宅发展和保障中心(以下简称浦东住宅保障中心)追偿权纠纷一案，本院于2020年12月31日立案后，依法适用普通独任程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人牛永帅、被告浦东住宅保障中心委托诉讼代理人徐乐乐到庭参加诉讼。被告吕杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住房置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令吕杰归支付住房置业公司292,135.93元2、判令吕杰支付住房置业公司上述款项违约金至实际支付之日止，自2018年10月25日起计算至2019年8月19日的利息,按中国人民银行同期贷款利率上浮40%计算；自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止的利息,按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮40%；3、若吕杰不能清偿上述款项,住房置业公司有权依法处分位于上海市浦东新区和炯路******的抵押物,所得价款优先用于清偿住房置业代偿款、利息及相关费用4、若吕杰不能清偿上述债务，浦东住宅保障中心承担回购上海市浦东新区和炯路XXX弄XXX号XXX室的抵押物的责任5、判令吕杰支付住房置业公司因本案支付的律师费8,000元6、本案受理费由两被告承担。事实与理由：2014年1月19日,吕杰与上海南苑房地产有限公司、上海市浦东新区住宅发展和保障中心签订了《上海市经济适用住房出售合同》,约定由吕杰购买本市浦东新区和炯路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称抵押物或系争房屋)。吕杰因购买系争房屋与上海农村商业银行股份有限公司松江支行及住房置业公司签订《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》。借款合同约定,由农商银行向吕杰提供公积金贷款30万元，由住房置业公司为本合同项下住房公积金个人贷款承担连带保证责任,吕杰作为抵押物所有人,将抵押物抵押给住房置业公司作为反担保。如吕杰未按借款合同的约定履行还款义务,由住房置业公司依约承担保证责任，住房置业公，住房置业公司在承担保证责任后有权向吕杰追偿归还的,住房置业公,住房置业公司有权向吕杰追偿直至处分抵押物并获得优先受偿权>2014年4月8日,住房置业公,住房置业公司与吕杰办理了系争房屋抵押权登记手续向吕杰发放了公积金贷款30万元。合同签订后,借款人吕杰未按借款合同约定履行还款义务。经多次催告无效。上海市公积金管理中心依据借款合同之约定向住房置业公司发出《履行保证责任通知书》，要求住房置业公司承担保证责任。住房置业公。住房置业公司依约于2018年10月25日履行保证责任135.93元划付偿还吕杰尚欠的全部贷款本息,上海市公积金管理中心于2019年2月12日向住房置业出具对应的《履行保证责任证明》。住房置业公司认为,借款人吕杰为购买系争房屋与农商银行及住房置业公司签订的借款合同依法有效。吕杰未按照借款合同履行还款义务,住房置业公,住房置业公司依据借款合同约定履行担保责任后杰追偿及处分抵押物的权利。因系争房屋为经济适用住房,如借款人未按约定归还贷款。则住房置业公司有权根据借款合同和《上海市经济适用住房出售合同》之约定要求住宅保障中心回购系争房屋。根据《住房公积金管理条例》(国务院令350号)第十二条之规定,本案代偿金额的结算(包括计算)由农商银行办理,为查明本案事实,应由农商银行对代偿金额的构成作出说明,故申请法院通知其作为第三人参与诉讼。被告吕杰未到庭答辩。被告浦东住宅保障中心辩称：案件受理费不应该由我方承担，如果确实吕杰无法偿还贷款，需要法院配合清退房屋。另外不知道共有产权住房是否可以回购，因为需要所有申请人共同同意才能回购。第三人未到庭陈述。经审理查明，本院确认事实如下：2014年1月19日，上海南苑房地产有限公司(甲方)与吕杰(乙方)、浦东住宅保障中心(丙方)签订《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)出售合同》。甲方向乙方出售坐落于浦东新区和炯路XXX弄XXX号XXX室共有产权保障住房。同住人吕某某、潘某某。第二十四条：乙方取得房地产权证满5年，需要转让该房屋的，乙方及同住人之间应当达成书面一致意见，并书面征询丙方行使回购权的意见。丙方可以行使回购权；丙方决定不回购的，乙方方可向他人转让该房屋。2014年2月28日，吕杰(甲方)与上海农村商业银行股份有限公司松江支行(乙方)、上海市住房置业担保有限公司(丙方)签订《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》。第二条：乙方是受上海市公积金管理中心委托发放住房公积金经济适用住房贷款的商业银行。丙方是上海市公积金管理中心确认的住房置业担保机构。第三条：经甲方申请,乙方受上海市公积金管理中心委托,具体办理甲方住房公积金贷款发放和偿还事宜。第十八条：丙方的保证期限自本合同第五十四条所列住房经房地产登记机构出具以丁方为权利人的《上海市房地产权证》之日起,但发生本合同第十九、二十、二十一、二十三条所约定情形导致丙方履行保证责任时,丙方的保证期限始于本合同生效之日起。丙方承担相应保证责任后,有权向甲方追偿,直至依本合同约定处分抵押物。除本合同第十九、二十、二十一、二十一条所约定的情形外,甲方应在丙方承担保证责任后十日内向丙方归还所代偿款项。第二十八条：抵押人将本合同第五十四条所列住房抵押给丙方,作为丙方提供连带责任保证的反担保,抵押反担保的范围包括丙方向乙方承担保证责任的范围、丙方根据本合同的约定应向甲方收取的违约金以及丙方实现债权的相关费用。第三十九条：1.在合同第五十二条约定的借款期限届满前,甲方未按本合同约定在还款日期内归还贷款本息的,乙方对贷款余额按本合同第六条的贷款利率计收利息,对未收取利息部分按本合同第六十一条第一款规定的贷款利率计收复利,对拖欠的本金和拖欠天数按本合同第六十一条第一款规定的罚息率向甲方计收罚息；2.在合同第五十二条约定的借款期限届满后,甲方未按本合同约定清偿贷款本息的,乙方从贷款逾期之日起按本合同第六十一条第二款规定之利率计收利息；3.甲方未按本合同第十八条的约定归还丙方相应的代偿款的,应按本合同第六十一条第一款规定的罚息率向丙方支付自保证责任履行完毕之日起计算的违约金。第五十一条：甲方借款金额30万元，第五十二条：借期30年，2014年2月28日至2044年2月28日。第五十三条：贷款年利率4.5%；第五十四条：经济适用住房位于浦东新区和炯路XXX弄XXX号XXX室。第五十八条：抵押人同意将本合同确定的抵押物抵押给丙方,并承诺当出现本合同约定事项而导致处分抵押物时,愿意接受司法机关的强制执行措施,无条件地迁出抵押物。第五十九条：经济适用住房共同申请人知晓将本合同确定的抵押物抵押给丙方,并承诺当出现本合同约定事项而导致处分抵押物时,愿意接受司法机关的强制执行措施,无条件地迁出抵押物。吕某某、潘志涛签字。第六十一条：1、在本合同第五十二条约定的借款期限期满前,甲方未按合同约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息的,乙方对拖欠的本金和拖欠天数按在本合同第六条约定的贷款利率水平上加收40%的利率计收罚息。对未收取利息部分和拖欠天数按在本合同第六条约定的贷款利率水平上加收40%的利率计收复利。上述罚息利率、复利利率与贷款利率同步调整,具体调整方式可参照本合同第六条有关贷款利率调整的约定。2、在本合同第五十二条约定的借款期限期满后,逾期贷款部分按在本合同第六条约定的贷款利率水平上加收40%的罚息率计收利息。第六十二条经济适用住房产权回购约定：根据《上海市经济适用住房管理试行办法》(沪府发[2009]29号)以及《关于支持市公积金管理中心、商业银行提供经济适用住房购房贷款的指导意见(试行)》等相关政策的规定,经各方协商一致,甲方在还款过程中如发生逾期还款超过规定期限的情形,应当按照下列方式处理1、……权利人取得经济适用住房房地产权证满五年后,甲方未按借款合同的约定按期足额归还贷款,且累计逾期达到或超过6期时,丙方要求住房保障机构回购的,住房保障机,住房保障机构可以回购该经济适用住房房的权利人及共同申请人应当配合经济适用住房的回购。2、本条所称的累计逾期达到或超过6期,是指甲方未按照本合同约定按时足额地履行还款义务累计达到6期或超过6期。4.权利人取得经济适用住房房地产权证满五年后住房保障机构不予回购的,权利人转让经济适用住房的(含丙方诉请人民法院行使抵押权的情况),住房保障机,住房保障机构按照《经济适用住房预》所约定的比例获得部分的转让价款,其余部分的转让价款将优先用于归还贷款项下的全部债务……5、甲方应配合乙方办理贷款结清手续,并由该经济适用住房的权利人配合丙方及住房保障机构向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续。6、本条所约定的产权回购内容,是对合同第三十八条债务重组做出的具体约定。具体操作产权回购事宜时,以《关于支持市公积金管理中心、商业银行提供经济适用住房购房贷款的指导意见(试行)》等相关政策性文件及具体实施细则规定的内容施行。7、住房保障机构承诺：同意上述条款约定的内容,愿意按照该约定承担回购义务。甲方承诺：同意上述条款约定的内容,接受上述回购的安排。浦东住宅保障中心在住房保障机构确认处加盖公章。2014年4月8日，上海市浦东新区和炯路XXX弄XXX号XXX室办理抵押权登记。抵押权人：上海市住房置业担保有限公司；房地产权利人：吕杰。债权数额30万元。2014年5月5日，上海农村商业银行股份有限公司松江支行向吕杰发放贷款30万元，收款人为上海南苑房地产有限公司。首期借款年利率4.5%，借款起息日2014年5月5日至2044年5月5日。2018年10月16日，上海市公积金管理中心向住房置业公司出具《履行保证责任通知书》：因以下借款人逾期还款，根据担保借款合同的约定和相关担保法律规定，你公司作为借款人的连带责任保证人，应接到本通知书五个工作日内承担保证责任，全额履行借款人未履行的还款义务。吕杰，公积金代偿本金281,741.26元、利息10,532.33元、罚息492.22元，总计292,765.81元。2018年10月25日，住房置业公，住房置业公司为吕杰履行保证责任任的金额为292,135.93元。住房置业公司履行保证责任后，因吕杰未按约偿还住房置业公司代偿款，遂住房置业公司起诉。为此，住房置业公，住房置业公司聘请律师师费8,000元。上述事实，除当事人陈述外，另有《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)出售合同》《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》、房地产登记证明、贷款借款凭证、履行保证责任通知书、《关于担保公司履行保证责任的证明》、法律服务合同等证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案系争纠纷由《中华人民共和国民法典》施行前产生的法律事实引起，应适用当时的法律、司法解释的规定。当事人签订的《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)出售合同》《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》均系当事人真实意思表示，属于合法有效。上海农村商业银行股份有限公司松江支行依约向吕杰发放贷款30万元，但吕杰未按合同约定按期足额偿还借款本金，累计逾期达到或超过6期，构成违约。住房置业公。住房置业公司作为保证人依约代吕杰偿还了欠付的公积金贷款本息责任。故住房置业公司有权行使追偿权,并依据《担保借款合同》第三十九条第3款“甲方未按本合同第十八条的约定归还丙方相应的代偿款的,应按本合同第六十一条第一款规定的罚息率向丙方支付自保证责任履行完毕之日起计算的违约金”。合同第六十一条第一款罚息率为“按本合同第六条约定的贷款利率水平上加收40%”。第六条约定贷款利率见合同第五十三条，贷款年利率为4.5%，故违约金标准应当在4.5%的水平上加收40%，即年利率6.3%。故本院对住房置业公司诉请2违约金计算标准依法予以调整。吕杰将涉案房屋作为抵押给住房置业公司，作为住房置业公司提供连带责任保证的反担保，并办理抵押登记，故住房置业公司在吕杰不履行债务的情况下，有权行使抵押权。关于住房置业公司主张浦东住宅保障中心回购责任。本院认为，涉案经济适用住房产权证已满五年。根据《担保借款合同》，浦东住宅保障中心无必须回购涉案经济适用住房的义务，且浦东住宅保障中心当庭表示回购操作难度大，不同意回购，吕杰也未提出回购申请，故本院对住房置业公司上述主张不予支持。关于律师费，系住房置业公司为实现债权支出的必要费用，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、吕杰应于本判决生效之日起十日内支付上海市住房置业融资担保有限公司代偿款292,135.93元；二、吕杰应于本判决生效之日起十日内支付上海市住房置业融资担保有限公司违约金，以292,135.93元为基数，按年利率6.3%为标准，自2018年10月25日至实际清偿之日止；三、吕杰应于本判决生效之日起十日内支付上海市住房置业融资担保有限公司律师费8,000元；四、如吕杰不履行上述付款义务的，上海市住房置业融资担保有限公司可以与吕杰协商，以其名下坐落于本市浦东新区和炯路XXX弄XXX号XXX室的抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，价款超过债权数额的部分归吕杰所有，不足部分由吕杰清偿；五、驳回上海市住房置业融资担保有限公司其余诉讼请求。案件受理费6,328元，由吕杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海金融法院。审判员  王嵘二〇二一年四月一日书记员  魏然附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。