广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂10民终439号 上诉人（一审被告）：百色上亿置业有限公司，住所地百色市右江区城东大道与站前大道东北角，统一社会信用代码91451000322614400W。 法定代表人：韦启海，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄典春，广西祺光昭来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王心雨，广西祺光昭来律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：广西青青芒果资产投资有限公司，住所地百色市右江区四塘镇百东企业服务站，统一社会信用代码91451000MA5KCHLN8B(1-1)。 法定代表人：梁胜勇，董事长。 委托诉讼代理人：梁少露，广西思贝律师事务所律师。 上诉人百色上亿置业有限公司（以下简称：上亿置业）与被上诉人广西青青芒果资产投资有限公司（以下简称：青青芒果）房屋买卖合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初4601号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月2日受理后，依法组成合议庭。于2021年4月18日传唤当事人到庭参加法庭调查，上诉人的委托诉讼代理人黄典春、王心雨，被上诉人的委托诉讼代理人梁少露到庭参加调查。本案现已审理终结。 上亿置业上诉称，1、撤销一审法院判决第三项,改判驳回被上诉人的该项诉讼请求；2、本案的一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定事实不清,导致错误判决,上诉人不存在任何违约行为,不应当向被上诉人支付违约金。一、被上诉人违约在先,违反诚实信用原则。1、根据双方签订的《房屋购买意向协议书》(以下简称协议)第四条,上诉人本应在签订之日起30日内与被上诉人签订正式房屋买卖合同,双方约定正式交易的期限为签订后第30日。但30日期满后,因被上诉人自身资金、批准手续等原因而未能签订正式合同按照合同的约定,应视为乙方(被上诉人)放弃了购房,双方本应于2017年11月25日解除该《协议》,由上诉人返还订金。2、但被上诉人仍有购买之意,执意让上诉人等待消息,冻结其拟购房产,不要对外销售,待其上级主管部门批准并资金到位后再与之正式交易。在此过程中,双方一直保持友好、顺畅的沟通。上诉人基于对国营企业的信任,顶住资金久不回笼的压力,不惜对该房产捂盘不售,如约为其等待约21个月,同时也丧失了销售良机,导致资金不能回笼。3、现房价虽已高涨,但上诉人仍愿意遵守《协议》的约定,按照认购合同的价格交易。4、被上诉人却在2019年07月16日向上诉人发函,通知上诉人,其决定放弃购买,并要求上诉人在收到告知函1日内马上退回订金800万元。因楼盘不能如期销售,资产无法变现从而导致资金短缺,短期内也无法向被上诉人退回800万元。正是因为被上诉人违反诚实信用原则的行为,给上诉人造成了巨大的无可挽回的损失。二、《协议》关于违约金的约定并不适用本案。《协议》第四条“因甲方原因未与乙方签订正式商铺(房屋)买卖合同的”“如乙方在该约定期限内放弃签订正式商铺(房屋)买卖合”;第五条甲方未如实告知,“签订正式商铺(房屋)购买合同前，另行出售给第三方”。《协议》第六条约定,“如发生上诉条款约定退回购房定金情形之一的…”。本案中,未曾出现过上述任何一种情形,因此本案不适用《协议》第六条关于违约金的约定。相反,在被上诉人无法按期支付购房款而要求延期签订正式买卖合同时,上诉人在资金紧缺的情况下,仍然为被上诉人遵守约定,未将涉案房屋售予他人,何来违约之说。综上,上诉人愿意退还购房定金,但上诉人不存在违约行为,不应当承担违约责任。恳请二审法院依法改判,支持上诉人的上诉请求。 青青芒果答辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分。（一）《房屋购买意向协议》已于2019年7月16日解除,上诉人未即时返还购房订金构成违约。1、2017年10月24日,上诉人与答辩人签订《房屋购买意向协议》,答辩人拟购买上诉人投资开发的位于百色市右江区。协议约定双方自签订合同之日起30日内未签订正式商铺（房屋）买卖合同的,上诉人应在约定期限届满后1日内退还购房订金。如上诉人自述,在约定期限内双方并未正式签订合同,也未明确解除,基于双方合意仍在继续就签订正式的购房合同进行洽谈,属于双方对延期签订正式商铺房屋）买卖合同的意思表示,双方对此并不存在异议,不存在答辩人单方违约的情形。2、（一）上诉人已于2019年7月16日收到《关于放弃购买商铺（房屋）的告知函》,其对于双方于2019年7月16日解除合同未有异议,双方的解除基于合意。根据《房屋购买意向协议》第六条,如发生约定退回购房订金情形的,无法按照约定期限退回的,每逾期一日,应向答辩人支付4000元的违约金。上诉人未在合同解除之日退还购房订金,给答辩人造成了损失,已经构成了违约。（二）违约金的计算方式以及计算标准符合合同以及法律规定根据《民法典》第五百七十七条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《房屋购买意向协议》已于2019年7月16日解除,双方同意不再签订正式的购房合同,上诉人未在合同解除之日退还购房订金,应承担赔偿损失的违约责任。《房屋购买意向协议》第六条约定的违约金为每日4000元,答辩人自愿下调违约金的计算标准,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算违约金,未损害上诉人的权益,符合合同以及法律规定。一审法院据此裁判上诉人承担的违约金数额事实清楚,证据充分。 青青芒果一审法院起诉请求，1、判令原告与被告于2017年10月24日签订的《房屋购买意向协议书》已于2019年7月16日解除；2、判令被告立即返还原告的购房订金800万元，并支付自2019年7月16日暂计至2020年10月12日的违约金共181.6万元（454日×4000元=1816000元）暂共计981.6万元，违约金实际计至付清之日止；3、判令本案的诉讼受理费、财产保全费等相关费用由被告承担。 一审法院查明，2017年10月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋购买意向协议》，协议约定：乙方拟购买甲方投资开发的位于百色市右江区。该689套商铺成交价格为256787924元，乙方同意签订合同当日，向甲方支付人民币捌佰万元整的购房订金，作为甲乙双方当事人订立该商铺（房屋）正式买卖合同的履约保证金，双方签订正式商铺（房屋）买卖合同后，乙方已支付的购房订金转为商铺的房价款。甲、乙双方约定在本合同签订日起30日内，……如乙方在该约定期限内放弃签订正式商铺（房屋）买卖合同的，甲方应在约定期限届满后1日内退回购房订金，自退回之日起本合同解除。……如发生上述条款约定退回购房订金情形之一的，甲方无法按约定期限退回的，每逾期一日，应向乙方支付4000元的违约金。合同还就其他事项作了相关约定。合同签订当日，原告通过银行转账方式共计向被告支付了800万元购房订金。后双方一直未签订正式的商铺（房屋）买卖合同，2019年7月16日，原告向被告发出《关于放弃购买商铺（房屋）的告知函》，向被告告知其决定放弃签订正式商铺（房屋）买卖合同，放弃购买该《房屋购房意向协议》项下约定的商铺（房屋），并要求退回购房订金800万元。因被告未退回购房订金，原告于2020年10月12日委托广西思贝律师事务所向被告发出律师函，要求被告退还购房订金800万元以及支付违约金181.6万元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告青青芒果公司与被告上亿置业公司签订的《房屋购买意向协议》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于合同解除的问题，庭审中，被告对原告要求解除合同的诉请没有异议，自愿解除合同，未违反法律规定，一审法院予以准许。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了购房订金800万元，根据合同约定，如青青芒果公司放弃签订正式商铺（房屋）买卖合同，则上亿置业公司应当在退回购房订金。原告于2019年7月16日向被告发函，告知其放弃签订正式商铺（房屋）买卖合同并要求被告退还购房订金，被告收到告知函后未能在规定时间内退还购房订金，其行为已构成违约，应当承担相应的法律责任，故原告诉请被告退还购房订金800万元及支付违约金，符合合同约定，于法有据，一审法院予以支持。关于违约金的计算方式。由于合同约定的违约金过高，超出法律保护上限，一审法院应予调整。庭审中，原告自愿请求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，系其对诉讼权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、原告广西青青芒果资产投资有限公司与被告百色上亿置业有限公司于2017年10月24日签订的《房屋购买意向协议》于2019年7月16日解除；二、被告百色上亿置业有限公司向原告广西青青芒果资产投资有限公司返还购房订金800万元；三、被告百色上亿置业有限公司向原告广西青青芒果资产投资有限公司支付违约金（违约金以800万元为基数，自2019年7月17日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计付）。案件受理费80512元，减半收取40256元，由被告百色上亿置业有限公司负担。 二审期间，双方当事人都没有新证据向法庭提供。综合全案证据，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人签订的《房屋购买意向协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，本院予以确认。从该《房屋购买意向协议》内容看，对被上诉人放弃签订正式商铺（房屋）买卖合同的，没有约定具体的责任；相反被上诉人约定期限内放弃签订正式商铺（房屋）买卖合同的，上诉人应在约定期限届满后1日内退回购房订金。现被上诉人放弃签订正式商铺（房屋）买卖合同，上诉人应当退回购房订金。 关于上诉人除退回购房订金外还应支付违约金的问题。首先，本案当事人签订的《房屋购买意向协议》，对不能签订正式商铺（房屋）买卖合同是有预见性的，并在《房屋购买意向协议》作了明确约定。其次，在约定签订的《房屋购买意向协议》30日内没有签订正式商铺（房屋）买卖合同，双方当事人一直同意协商，在此协商期间造成的损失双方都有责任，故被上诉人对此时间段也没有主张违约和资金占用费。再次，双方当事人协商达不成签订正式商铺（房屋）买卖合同后（被上诉人明确通知日），上诉人应当及时退回购房订金。最后，上诉人主张由于被上诉人的问题，房屋无法出售，没有资金退回。因为该《房屋购买意向协议》中交纳的资金，当事人应当预见不能签订正式商铺（房屋）买卖合同时，及时退回，不应挪作他用。现上诉人挪作他用，责任在上诉人。所以，上诉人没有及时退回购房订金，应当承担违约责任。一审法院根据本案情况，调整违约金，作出判决正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人百色上亿置业有限公司的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19826元（上诉人百色上亿置业有限公司已预交），由上诉人百色上亿置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓梅君 审判员  凌 除 审判员  张力夫 二〇二一年四月三十日 书记员  覃 静