河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初1729号原告：河南运昌置业有限公司，住所地郑州市中原区汝河路小区**。法定代表人：耿红梅，职务执行董事。委托诉讼代理人：范宇航，河南运昌置业有限公司员工。被告：石超杰，男，1991年4月20日出生，汉族，身份证住址郑州市金水区。第三人：中国光大银行股份有限公司郑州东风支行，住址郑州市经三路**。负责人：张涛，职务行长。委托诉讼代理人：赵再进，中国光大银行股份有限公司郑州分行员工。委托诉讼代理人：程果，中国光大银行股份有限公司郑州东风支行员工。原告河南运昌置业有限公司于被告石超杰、第三人中国光大银行股份有限公司郑州东风支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南运昌置业有限公司委托诉讼代理人范宇航、第三人中国光大银行股份有限公司郑州支行委托诉讼代理人赵再进、程果到庭参加诉讼。被告石超杰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南运昌置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除编号为17003365219的《商品房买卖合同》；2.判令被告、第三人配合办理上述合同备案、涉及商品房的预告登记、预抵押、注销手续；3.判令被告支付补偿金3240.04元（以185145元为基数，按万分之三/天，自2020年9月18日起计算，暂计至2020年10月23日，应计至合同备案注销之日）；4.判令被告返还代偿款项5145元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月6日，原、被告签订编号为17003365219的《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的中原区汝河路南、李江沟路东的和昌湾景公寓1号楼2单元809号商品房，房屋总价36万元。合同签订当天被告应支付首付款18万元，实付14.4万元，后被告于第三人签订贷款合同，借款18万元，原告为被告借款提供阶段性担保，被告将涉案房屋预抵押给第三人。依《商品房买卖合同》合同附件四补充协议第三条第五款第1项的约定，被告逾期还贷构成违约。第三人将原告和被告诉至郑州市金水区法院，该院作出（2020）豫0105民初9309号判决书，判令被告偿还全部剩余贷款本金及利息，原告承担连带保证责任。判决生效后，郑州市金水区人民法院监狱被告未履行还款付息义务，与2020年9月18日扣划原告185145元，其中包括房款18万元，原告代被告代偿款5145元。至原告本次诉讼提起之日，被告未偿还原告代偿款及补偿金。原告认为，被告已构成根本违约，导致合同目的无法实现。原告要求解除购房合同、被告支付补偿金，符合法律规定，请求予以支持。石超杰未作答辩。中国光大银行股份有限公司郑州东风支行述称，第三人我支行在本案中作为原告和被告间销售过程中的贷款人和抵押权人，履行了贷款合同约定，促进了商品房买卖的交易完成，不存在违约和过错行为，因此原告与被告间的房屋买卖纠纷不应当损害第三人即贷款人的权益。本院经审理认定事实如下：基于原告提交的合同编号为17003365219《商品房买卖合同》、编号为YU0002924《专用收据》（记账）、编号为0007336《专用收据》（记账）、编号为1802014《专用收据》、2016年8月26日《商品房预售许可证》（（2016）郑房管预字第3808号）和《商品房预售许可证附图》、郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初9309号民事裁决书、郑州市金水区人民法院执行裁定书（（2020）豫0105执11417号）、2020年9月1日至2020年9月30日客户为河南运昌置业有限公司（账号63×××32）的中国民生银行《单位账户对账单》、2020年11月16日《不动产登记资料查询结果证明》及相关陈述；第三人提交的客户为石超杰的（2016/01/01-2021/02/28）《消费信贷对账单》及陈述。通过庭审质证、本院审核，综合被告缺席庭审应承担的未举证的不利责任，原告的举证盖然优势证明：2017年6月6日原、被告签订编号为17003365219《商品房买卖合同》，该合同载明建设用地证号为郑国用（2014）第0552号、建设工程规划许可证号为郑规建（建筑）字第410100201509104号、施工许可证号为410102201511090101、买受人约定的商品房为商品房预售许可证号3808项下的商品房。该合同同时约定，原告作为出卖人卖予被告作为买受人的商品房位于中原区××、××东××单元××号；商品房用途为办公；建筑面积37.4平方米；计价方式与价款为按建筑面积每平方米9625.67元，总金额36万元整；付款方式及期限为2017年6月6日支付现金18万元，另18万元由买受人申请商业贷款于2017年7月6日支付，买卖双方相互协助；买受人逾期付款的违约责任为逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；交付商品房期限为2019年5月31日前；因买受人逾期付款的，出卖人交房日期可相应顺延且无需承担违约责任；商品房交接为，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收，出卖人应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；合同信息备案为自合同生效之日起30日内由出卖人向房地产登记机构办理本合同信息备案手续；买卖双方共同申请预约商品房预告登记。该合同附件四作为合同补充在补充协议三.约定“关于按揭贷款付款的补充约定”；在三.5.条款约定出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的内容，其中第（2）、第（3）项分别约定了“买受人没按本项第（1）小项约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除合同”及“自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按本合同相关约定向出卖人支付赔偿金”。补充协议同时约定买受人应当在签订《商品房买卖合同》时交存首期房屋专项维修资金2431元，由出卖人受托买受人代交，并由出卖人向买受人提交房屋专项维修资金缴纳的专用凭证；出卖人应当在房屋交付使用后365日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；附件四八.3.约定买受人逾期未结清所有购房款、“买受人中断银行或月度还款导致出卖人承担连带责任的，出卖人有权暂停交房。”案涉房屋隶属项目包括1#楼A座、B座及商业裙房、2#楼及商业裙房。前述合同签订后，原告已举证的三份《专用收据》并自认陈述，2017年6月6日、11月9日和2018年5月31日分别收到被告前述合同项下购房首付款5.4万元、5.4万元、3.6万元，合计首付房款14.4万元。根据郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初9309号民事判决书和该院（2020）豫0105执11417号执行裁定书，2017年6月22日本案第三人作为贷款人与本案被告人作为借款人、本案原告作为担保人签订《个人贷款合同（抵押保证）》一份。约定本案被告将位于中原区汝河路南、李江沟路东1号院2单元8层809号房产预抵押给本案第三人，并于2017年12月3日办理了不动产预告抵押登记；本案原告为本案被告上述贷款合同项下借款所产生的全部债务向本案第三人提供阶段性连带责任保证；保证期间从贷款合同签订之日起至本案被告已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物的权利证明及设定抵押的相关证明文件交付本案第三人正式执管之日起；2017年8月18日为约定放贷日，贷款到期日为2027年8月18日。截止2020年5月29日，本案被告尚欠本案第三人贷款本金158990.5元，累计欠付利息17190.7元。上述判决书判决项，判令本案被告于该判决生效后十日内偿还本案第三人借款本金158990.5元和暂计至2020年5月28日的利息（含罚息和复利）17190.7元（此后另计付）；另判令本案原告对本案被告前述判决给付义务承担连带清偿责任，本案原告承担保证责任后，有权向本案被告追偿。2020年9月18日鉴于本案被告、本案原告未履行上述生效判决给付义务，在本案第三人申请强制执行下，郑州市金水区人民法院于2020年9月18日作出（2020）豫0105执11417号执行裁定书，裁定冻结、扣划本案原告银行存款185145元。裁定当日扣划本案原告银行存款185145元。本案第三人认可其中借款本金为158990.5元、利息21671.5元，诉讼费1912元，执行费2570元。本案诉讼中原告自认因被告未足额支付购房首付款，原告未交付案涉房屋予被告。根据2020年11月16日《不动产登记资料查询结果证明》，截止2020年11月16日15时28分48秒前，坐落于中原区××楼××单元××号房屋；产权人为原告，不动产权证号为豫（2020）郑州市不动产权第0197450号；面积为37.41平方米；预告信息为2017-11-02预售商品房买卖预告登记，豫（2017）郑州市不动产证明第0211987号，权利人为石超杰；2017年12-03预售商品房抵押权预告登记，豫（2017）郑州市不动产证明第0245023号，权利人中国光大银行股份有限公司郑州东风支行，抵押金额18万元；房屋无抵押登记信息、无查封信息。本院认为，综合原、被告所签《商品房买卖合同》主体、客体、内容与《商品房预售许可证》（（2016）郑房管预字第3808号）、《商品房预售许可证附图》（（2016）郑房管预字第3808号）、郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初9303号民事判决书、2020年11月16日《不动产登记资料查询结果证明》等所涉本案原、被告、第三人主体的权利能力和行为能力、案涉房屋作为客体的统一指向性、权利义务内容与关联主体和客体房屋交汇关联性，上述《商品房买卖合同》关涉原告本案具体诉讼请求的关联条款项，没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形。该合同相对人应依法依约全面履行。原告举证三份《专用收据》（记账联）及诉状、陈述自认已收第三人代被告支付18万元购房金额外，被告另已付原告14.4万元购房款的首付款。相较被告缺席，被告应依法承担相应举证不利责任，原告举证被告未按约定足额支付差额3.6万元的购房首付款，被告构成违约，原告优势举证证明成立。虽然被告上述欠付购房首付款3.6万元仅占合同约定房价款36万元的百分之十，但综合原告为被告从第三人处按揭贷款18万元进行连带责任保证担保期间，被告自2017年9月15日至2020年9月30日共经历约定的36次的月还款基准日。然被告的正常还本付息月次仅为13次，均发生于2018年10月15日之前，且在案涉《商品房买卖合同》约定的2019年5月31日交房日之前；被告逾期还款12次（包括逾期未足额还款次）；被告逾期未还款11次；直至2020年9月18日原告被强制执行划扣185145元，结清上述被告与第三人之间的金融借款合同项下的主合同债权债务，反添增加了原告相应金额的继续履行《商品房买卖合同》的风险，故原告诉求解除案涉《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第六十八条第（四）项、第六十九条之规定，本院予以支持。但原告诉求案涉《商品房买卖合同》于2020年9月10日解除，与其主张原告实质上代被告向第三人结清全部按揭贷款债务之日的2020年9月18日被强制扣划执行日不统一。原告请求案涉商品房买卖合同解除日为2020年9月10日，系意思表示错误，案涉商品房买卖合同解除日应为被强制扣划的2020年9月18日。基于前述案涉商品房买卖合同依法予以确认解除和第三人作为预售案涉房屋的预抵押权利人相对被告作为预抵押人的金融借款合同项下的全部债权，已随原告被强制扣划执行而实现，该债权随即消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十八条和《城市房地产抵押管理办法》第三条的规定，第三人案涉预抵押权消灭。原告诉求被告、第三人配合办理上述商品房买卖合同备案、案涉商品房预告登记和预抵押登记的注销登记，本院予以支持。原告诉求被告支付补偿金3240.04元，并偿还代偿款5145元。因案涉商品房买卖合同已依法确认于2020年9月18日解除，该合同相对人依法可以要求恢复原状的同时履行抗辩权业已存在，且原告相对被告已付购房款已实施保证担保追偿债权的抵销意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条第（二）项、（三）项、第九十七条、第九十九条第一款之规定并参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条、第43条、第49条第二款，原告诉求计取补偿金3240.04元和代偿款5145元的起始日与原告被强制扣划执行185145元，形成追偿债权的起始之日均为2020年9月18日。该日，原、被告间互付到期债务金额，存在原告应返还被告购房首付款14.4万元和第三人代付购房款18万元之和32.4万元，与被告应支付原告追偿款185145元的差额138855元。即原告仍应在2020年9月18日返还被告138855元。原告2020年9月18日以后其计取补偿金的基础债权金额，随合同解除其负有返还货币的金额大于其诉求追偿、代偿金额之合，成为数学负数。故原告上述补偿金和代偿款两项诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第（四）项、第六十九条、第九十二条第（二）项、（三）项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十八条、《城市房地产抵押管理办法》第三条之规定判决如下：一、原、被告所签编号为17003365219的《商品房买卖合同》于2020年9月18日解除；二、被告石超杰、第三人中国光大银行股份有限公司郑州东风支行自本判决生效之日起七日内配合原告河南运昌置业有限公司申请办理注销本判决第一项所涉《商品房买卖合同》项下的合同备案、商品房的预告登记和商品房的预抵押登记；三、原告河南运昌置业有限公司自本判决生效之日起七日内返还被告石超杰购房款138855元。四、驳回原告河南运昌置业有限公司有关补偿金和代偿款的本案诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3375元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员 刘 锋二〇二一年四月二十八日书记员 王恒博