贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初10817号原告：贵阳市旅游文化产业投资集团有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区路89号金利大厦商业写字楼及商铺第A幢1单元26层7号，统一社会信用代码：9152011568840757XT。法定代表人：芦军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李毅维，北京大成（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201610981207。委托诉讼代理人：周赵芳，北京大成（贵阳）律师事务所实习律师，证号：2301191021757。被告：贵州小白菜金融信息服务有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路1号贵阳国际会议展览中心2号厅东侧3号309-2室，统一社会信用代码：91520190314378153N。法定代表人：黄成炳，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘坤，贵州公成律师事务所律师，执业证号：15201201710010014。委托诉讼代理人：刘力，贵州公成律师事务所律师，执业证号：15201201110926050。原告贵阳市旅游文化产业投资集团有限公司（以下简称旅文投公司）与被告贵州小白菜金融信息服务有限公司（以下简称小白菜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李毅维、周赵芳及被告的委托诉讼代理人刘坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告旅文投公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付房屋租金合计196,535.75元（其中2018年5月24日至2019年5月23日按月租金88元/m2计算，租赁面积140.55㎡，租金为148,420.8元；2019年5月24日至2019年10月31日按月租金65元/m2计算，租金为48,114.95元）；二、判令被告向原告支付违约金85,188元（按每天124元的标准，从2018年5月24日暂计至2019年10月31日共计526天，金额为65,224元；从2019年5月24日暂计至2019年10月31日共计161天，金额为19,964元；实际计算至欠付租金全部清偿之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告小白菜公司自2015年5月起承租原告所有的中天会展城B区金融商务区北区贵阳互联网金融特区9层4号房屋（以下简称金融特区大厦904室），于2018年与原告签订《房屋租赁合同》（合同编号：FZ20180904），续租金融特区大厦904室，租赁面积140.55平方米。租期自2018年5月24日至2019年5月23日，租金148,421元/年，先付后用。被告按一年一次性交纳租金，在租期结束前10个自然日内支付下期租金；被告逾期支付租金的，应当按实际逾期日数以每日124元向原告支付违约金。合同签订后，被告至今未支付2018年5月24日至2019年5月23日的房屋租金，虽经原告多次催收，被告扔拒绝向原告履行支付租金的义务。截至起诉之日，被告仍继续占用房屋，现原告考虑到被告已连续承租四年，故对其予以一定优惠，即自2019年5月24日起房屋租金按月租金65元/㎡收取。故为维护自己的合法权益诉至法院，请求法院支持如前诉请。被告小白菜公司辩称，一、根据原、被告双方签订的租赁合同，2018年至2019年5月23日，被告于2019年元月已明确向原告提出退租请求，至2019年5月23日租赁期满，且被告未继续使用租赁房屋。原告主张的2019年5月23日后的租金无事实及法律依据。二、基于前述原因，原告主张的违约金计算至2019年5月，无法律依据。三、原、被告双方约定的违约金过高，请求法院予以调低。本院经审理认定事实如下：原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）于2017年（没有具体签订日期）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方租用甲方所有的金融特区大厦904号房屋作为经营办公使用。主要约定：1.904号房面积140.55平方米。2.租期从2016年5月23日至2017年5月22日止。3.月租金单价为80元/㎡，年租金134,928元，租金采取先付后用原则支付。乙方按壹年一次性交纳租金，并按约定应在租期结束前10个自然日内支付下期租金。按照相关政策规定，2015年5月24日至2016年5月23日年租金已全免。4.月租金每两年调整一次，在上年月租金基础上上调10%，计算公式为新的月租金=上年月租金*（1+10%）。5.乙方应于本合同签订之日起3个自然日内向甲方缴纳租赁保证金，租赁保证金收取标准为乙方月租金的1.5倍，904号房保证金于第一次签订租赁合同时已交付。6.乙方应在租赁期届满时将房屋完好交还甲方。如需继续承租上述房屋，应提前30天与甲方协商后另签合同。未签订续租合同乙方继续使用房屋，甲方没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。7.保证金约定：乙方向甲方交房时，如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方将保证金折抵后剩余部分无息退还乙方，如乙方无欠缴的租金及未结清的费用，甲方应将保证金全额无息退还乙方。8.乙方逾期交付租金，以实际逾期日数向甲方支付违约金，违约金计算方法为乙方承租房屋租金的1%，违约金具体金额为112元/日乘以逾期日数。逾期30日不交租金的，甲方有权终止合同。乙方除支付违约金及结清物业、水电等相关费用外，甲方不予返还保证金。9.自租赁之日起，承租方需连续租赁至少三年方可享受第一年免租及第二年半价的优惠条件（第二年半价为合同原价基础上半价优惠且只享受一次），对未达到优惠条件且按合同半价交纳租赁费的企业需按当年租金标准足额补交租赁费及包括但不限于物业费、水电费、电话费、闭路电视视费、宽带费等相关费用方可撤出。2017年10月19日，原告通过贵阳银行向被告支付134,928元，备注2017年5月至2018年5月房租。2018年双方续签上述《房屋租赁合同》，租期自2018年5月24日起至2019年5月23日止。将月租金调整为88元/㎡，年租金为148,421元。保证金调整为18,553元，并载明案涉房屋已于第一次签订租赁合同时交付16,866元保证金，需补缴1687元。违约金变更为124元/日乘以逾期日数。原告提交2015年11月4日制作的《北一塔9层4号房物资移交清单》，拟证明被告实际入驻案涉房屋，被告对此不持异议。被告于2018年12月13日签收由原告向其发送的租金催缴通知。2019年8月30日，原告委托北京大成律师事务所律师向被告发送《律师函》，载明“……贵公司于2015年5月24日入驻贵阳互联网金融特区大厦904室，租赁面积140.55平方米。目前贵公司已缴纳2018年5月23日以前的租金，但欠缴2018年5月24日至2018年12月31日的租金9万元，2019年1-8月租金8.8万元，合计共欠缴租金17.8万元。2019年8月12日因贵公司一直无人办公，故无法送达催缴通知，现贵公司仍未交纳相应租金。……请贵公司在收到本律师函之日起壹拾日内，主动与旅文投公司取得联系签订《房屋租赁合同》并缴纳欠付的所有租金。……”。原告于2019年10月28日拍摄案涉房屋照片，该照片中未有人员办公，但仍放置有桌椅、电脑等办公用品。被告向本院提交微信聊天记录截图一张，截图显示名为“互联网金融特区物业”发来内容“蔡总，你好……业主方那边说贵司想退租，要把所有费用都交完才能退租。”的消息。此证据被告未提交证据原始载体，在本院指定的合理期限内亦未提交，故本院对此证据不予采信。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、贵阳银行通用凭证、《律师函》等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证及本院审查，可以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告于2015年入驻案涉房屋，至2017年签订《房屋租赁合同》时，按照合同约定应缴纳租金全款。被告支付2017年租金后，双方于2018年续签《房屋租赁合同》，租金上调至148,421元，保证金需补缴16,866元。被告主张已于2019年元月向原告申请退租且于2019年1月20日至2019年1月30日搬离案涉房屋，但原告于2019年10月28日拍摄的案涉房屋照片中，仍存放有大量桌椅、电脑等办公物品，被告亦未提交相关证据证明其主张，故本院对被告辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，原告要求被告支付至2019年10月31日的租金于法有据，被告应向原告支付2018年5月24日至2019年5月23日期间的租金148,421元；原告主张2019年5月24日至2019年10月31日的租金下调为月租金65元/㎡，本院从其自愿，被告应向原告支付该期间租金为65元/30天*140.55㎡*161天=49,028.53元，原告诉请48,114.95元，本院从其自愿，故被告共计应支付租金196,535.95元；针对原告诉请的违约金，按照约定被告应在租期结束前10个自然日内支付下期租金，但被告未按约支付租金，给原告造成损失，应向原告支付违约金。但本院认为违约金兼具补偿和惩罚的双重属性，其一方面填补违约方对于守约方造成的实际损失，另一方面对于违约方进行惩罚，以确保合同得到实际履行。故结合公平原则和诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院酌情支持19,653.6元，超出部分不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵州小白菜金融信息服务有限公司于本判决生效之日起15日内向原告贵阳市旅游文化投资集团有限公司支付租金196,535.95元及违约金19,653.6元，共计216,189.55元；二、驳回原告贵阳市旅游文化投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2762元，由被告贵州小白菜金融信息服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  王娇二〇二一年四月一日法官助理雷晓星书记员姚文勇