上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初6176号原告(反诉被告)：王卫洋，男，1983年3月6日出生，汉族，住浙江省嵊州市。原告(反诉被告)：金丽，女，1987年1月10日出生，汉族，住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：王卫洋。被告(反诉原告)：刘合理，男，1970年10月28日出生，汉族，住上海市长宁区。被告(反诉原告)：王雪芳，女，1972年1月8日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：刘合理。第三人：上海中佑房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇镇中路XXX号。法定代表人：童传鲍，董事长。委托诉讼代理人：焦小淦，男。原告王卫洋、金丽与被告刘合理、王雪芳，第三人上海中佑房地产经纪有限公司盈港东路店房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案受理后，依法适用简易程序。被告刘合理、王雪芳向本院提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。审理中，第三人上海中佑房地产经纪有限公司盈港东路店依法变更为上海中佑房地产经纪有限公司(以下简称中佑公司)。本案于同年3月24日公开开庭进行了第一次审理，王卫洋、金丽与刘合理、王雪芳以及中佑公司委托诉讼代理人焦小淦到庭参加诉讼。本案于同年4月7日公开开庭进行了第二次审理，王卫洋(兼金丽委托诉讼代理人)与刘合理(兼王雪芳委托诉讼代理人)以及中佑公司委托诉讼代理人焦小淦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王卫洋、金丽向本院提出本诉诉讼请求：1.诉状送达被告之日(2021年3月19日)解除各方签订的房地产买卖居间协议；2.刘合理、王雪芳双倍返还定金人民币60万元。事实与理由：王卫洋与金丽系夫妻，刘合理与王雪芳系夫妻。各方通过中佑公司签订房地产买卖居间协议，约定王卫洋、金丽向刘合理、王雪芳购买上海市青浦区徐泾镇沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，转让价格为355万元。王卫洋、金丽按约向刘合理、王雪芳支付购房定金30万元，刘合理、王雪芳出具相应收条。事后刘合理、王雪芳明确表示不再出售，构成违约，理应按照协议第八条的约定，双倍返还定金60万元。被告刘合理、王雪芳就本诉辩称，愿意于诉状送达之日(2021年3月19日)解除房地产买卖居间协议，愿意原款返还定金30万元，但不同意双倍返还定金60万元。第三人中佑公司就本诉述称，同意于2021年3月19日解除房地产买卖居间协议，其他无意见。被告(反诉原告)刘合理、王雪芳向本院提出反诉诉讼请求：1.收到诉状之日(2021年3月19日)解除各方签订的房地产买卖居间协议；2.王卫洋、金丽和中佑公司共同赔偿精神和经济损失共计20万元。审理中，刘合理、王雪芳以已同意本诉第一项诉讼请求为由，撤回第一项反诉诉讼请求。事实与理由：刘合理系涉案房屋唯一权利人。2020年，刘合理为置换房屋将涉案房屋独家委托案外人链家挂牌出售。同年12月21日，中佑公司员工崔光玉主动联系预约看房。同月27日王卫洋、金丽和崔光玉至涉案房屋看房。看房后，王雪芳应崔光玉要求，携带涉案房屋房产证、刘合理身份证等至中佑公司门店。王雪芳在门店处签署房地产买卖居间协议、收取定金30万元、签署定金收条后，回到涉案房屋告知刘合理补签署名。刘合理得知转让价格后并不同意签署，但考虑到已收取定金、房产证亦交中佑公司，被迫在协议和收条上补签署名。事后，刘合理仍认为此次交易违背其真实意愿、王雪芳无权出售涉案房屋，故多次主动联系表示不再继续履行。刘合理、王雪芳认为，此次交易过程中，王卫洋、金丽和中佑公司明知涉案房屋唯一权利人为刘合理，仍与王雪芳签订协议，存在欺诈、胁迫等违法违约情形。且王卫洋、金丽系在链家磋商价格后故意换至中佑公司以期压低房价，属于违规操作。因本案争议，导致刘合理、王雪芳工作和生活均因本案受到影响，刘合理、王雪芳亦未能成功置换房屋，确有精神和经济损失，故作如上反诉诉讼请求。原告(反诉被告)王卫洋、金丽就反诉辩称，不同意赔偿所谓精神和经济损失20万元。一方面，协议和收条均系刘合理、王雪芳本人签署、认可，王卫洋、金丽没有通过链家带看过涉案房屋，不存在欺诈、胁迫等违法违约情形。另一方面，王卫洋、金丽无证据证明其所受损失，实际也并无损失，相应地，王卫洋、金丽也因本案争议未能成功置换房屋。第三人中佑公司就反诉述称，不同意赔偿所谓精神和经济损失20万元，中佑公司始终积极促成涉案房屋买卖交易，不存在欺诈、胁迫等违法违约情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.对王卫洋、金丽提供的崔光玉证人证言，因崔光玉系涉案房屋买卖交易的经办业务员，对交易情况较为清楚，且本人签署保证书后到庭陈述证人证言，本院综合在案证据和各方当庭陈述，对其真实性予以确认。刘合理、王雪芳虽认为该证人证言系虚假陈述，但并未提供相应反证予以证明，本院不予采信。2.对刘合理、王雪芳提供的链家房屋出售协议及说明，因案外人赵玮并未出庭作证、身份无法核实，本院对说明的真实性不予确认。综合在案证据和各方当庭陈述，本院对链家房屋出售协议的真实性予以确认。3.对刘合理、王雪芳提供的涉案房屋所在小区2020年第四季度成交记录，系案外人链家自行制作，与本案涉案房屋买卖交易无关，故本院对其与本案的关联性不予确认。4.对刘合理、王雪芳提供的王雪芳与链家的微信聊天记录、王雪芳与崔光玉的微信聊天记录以及王卫洋和崔光玉的微信聊天记录，中佑公司未发表质证意见，王卫洋、金丽仅认可王卫洋和崔光玉微信聊天记录，其他则以不清楚为由，未发表质证意见。就王雪芳与链家的微信聊天记录，因案外人赵玮并未出庭作证、身份无法核实，本院对该聊天记录的真实性不予确认。就王雪芳与崔光玉的微信聊天记录，综合崔光玉证人证言和其他在案证据，本院对其真实性予以确认。就王卫洋和崔光玉的微信聊天记录，中佑公司虽未发表质证意见，本院综合王卫洋和崔光玉的当庭陈述，对其真实性予以确认，但就聊天内容来看，仅显示双方曾沟通房屋信息情况，未能显示双方存在恶意串通情形，故对其证明目的不予认可。经审理查明：涉案房屋坐落于上海市青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号XXX室，登记权利人为刘合理，建筑面积127.90平方米，类型为公寓，用途为居住。2020年12月27日，中佑公司员工崔光玉带王卫洋、金丽至涉案房屋处看房，看完后与王雪芳一道至中佑公司门店处协商买卖事宜。同日，出卖方(甲方)刘合理(王雪芳代)与买受方(乙方)王卫洋、金丽以及居间方(丙方)中佑公司签订房地产买卖居间协议。协议第二条明确，涉案房屋权利人为刘合理。第三条约定房价款为355万元，乙方应在双方签订本协议后当日内补足定金30万元，待双方签订上海市房地产买卖合同当日内，支付首期房价款250万元(含定金)，于2021年5月30日前支付第二期房价款70万元，签订买卖合同后七日内申请贷款并通过贷款银行以贷款形式支付30万元，待双方交房当天支付尾款5万元。第八条约定，甲方同意在签署本协议后2021年4月20日前与乙方签订上海市房地产买卖合同。如果甲方未能履行本条所述事项及违约，则应向乙方双倍返还定金。协议还约定了其他事宜。协议上有王雪芳、刘合理、王卫洋、金丽的亲笔签名。同日，王雪芳签署售房承诺书，承诺涉案房屋出售系经权利人同意。王卫洋向王雪芳支付涉案房屋购房定金30万元，并收到王雪芳、刘合理出具的定金收条。中佑公司从王雪芳处收取涉案房屋不动产权证原件。中佑公司就涉案房屋买卖事宜收取王卫洋佣金1万元。此后，刘合理、王雪芳通过微信、电话等方式，向中佑公司及王卫洋、金丽明确表示不再继续履行上述协议。另查明，刘合理曾委托案外人德佑房地产经纪有限公司(即链家)出售涉案房屋。王卫洋、金丽系夫妻。刘合理、王雪芳系夫妻。涉案房屋系在刘合理、王雪芳婚姻存续期间购入。庭审中，各方确认上述房地产买卖居间协议和定金收条中“刘合理”的签字系于2020年12月27日晚间补签。因协议中明确的刘合理收款账号并未激活使用，故定金实际转账支付至王雪芳银行账户。崔光玉表示涉案房屋房源信息系由王卫洋、金丽提供，刘合理、王雪芳的联络方式则从中佑公司资料盘中获取。以上事实，有各方的陈述，王卫洋、金丽提供的房地产买卖居间协议、定金收条、售房承诺书、涉案房屋不动产权证、微信聊天记录、证人崔光玉证人证言、佣金收据，刘合理、王雪芳提供的不动产登记簿、结婚证、链家房屋出售协议、刘合理社保卡及详单、王雪芳银行卡转账单、房产证收件收据、小区监控录像、王雪芳与崔光玉微信聊天记录等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出卖方刘合理(王雪芳代)和买受方王卫洋、金丽及居间方中佑公司于2020年12月27日签订的房地产买卖居间协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方都应恪守履行。虽刘合理辩称其并未授权王雪芳出售涉案房屋，且不认可355万元总房价，但刘合理当日即在居间协议和定金收条上补签姓名，其以实际行为追认了王雪芳的代理行为，该居间协议对刘合理有法律约束力。因涉案房屋在刘合理、王雪芳婚姻存续期间购得，虽登记在刘合理一人名下，依法应属夫妻共同财产，且王雪芳出具售房承诺书并直接收受定金，王卫洋、金丽亦认可刘合理、王雪芳为共同出售人。故本院确认，系争房屋的出卖方为刘合理、王雪芳二人。关于刘合理辩称涉案房屋登记在其一人名下，王雪芳无权出售的意见。根据审理查明的事实，刘合理在居间协议和定金收条上均亲笔签名，认可王雪芳的出售行为，不存在无权代理问题；且王雪芳出售涉案房屋并不以在不动产登记簿显名为前提，故本院对该抗辩意见不予采信。关于刘合理、王雪芳辩称在涉案房屋交易过程中，中佑公司采取欺骗、胁迫手段让王雪芳签订合同的意见。一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。但当事人对自己主张的诉讼请求所依据的事实，应提供相应的证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由其承担不利的法律后果。刘合理、王雪芳并未提供相应证据证明中佑公司在房产交易中存在欺骗、胁迫行为。庭审中，法庭询问刘合理、王雪芳，王卫洋、金丽及中佑公司在签约过程中是否存在任何言语、肢体等方面的胁迫行为，二人均予以否认。故本院对该抗辩意见难以采信。至于刘合理、王雪芳辩称，双方当事人已在其他中介机构磋商价格，后王卫洋、金丽又故意换至中佑公司以期压低房价，属于违规操作的意见。选择任何一家依法成立的中介公司均属于正常市场交易行为，房价高低则属于交易双方自由磋商范围，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院对该抗辩意见亦不予采信。因刘合理、王雪芳拒绝按照居间协议约定的房价继续履行，存在根本违约行为，致使合同目的不能实现，经本院反复释明且买受方自愿增加房款10万元的情况下，仍拒绝依约履行，故王卫洋、金丽主张以本案诉状送达之日解除协议，合法有据，本院确认各方签订的房地产买卖居间协议于2021年3月19日解除。合同解除后，违约方仍应向对方承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还定金。现刘合理、王雪芳在签订居间协议并收受定金30万元后，又以不同意约定的房价为由，拒绝继续履行协议，依法应承担双倍返还定金的违约责任。故此，王卫洋、金丽要求刘合理、王雪芳双倍返还定金60万元的本诉诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。刘合理、王雪芳在反诉诉讼请求中，要求于诉状送达之日解除双方居间协议，该意见实质上是对王卫洋、金丽本诉中解除合同诉讼请求的承认，不构成反诉。后刘合理、王雪芳自愿撤回该项反诉诉讼请求，于法无悖，本院予以准许。关于要求王卫洋、金丽与中佑公司共同赔偿其精神和经济损失20万元的反诉诉讼请求，因王卫洋、金丽及中佑公司不存在违约行为，且在案无证据证明刘合理、王雪芳遭受的所谓损失，本院对此不予支持。本院注意到，刘合理确实在居间协议和定金收条上亲笔签名，但在案件审理过程中又始终抗辩其对居间协议的房价不认可，表示其是在情绪不稳定、意见不真实的情况下所签，次日即已后悔。本院特此指出，亲笔签名是完全民事行为能力人对意思表示合意认可的具体表现形式。当事人在签订合同时的具体情绪状态和心理活动，必然也必须反映在具体的表示行为之中，才能纳入法律的评价视野。正是这样的表示行为使交易双方产生彼此信赖，进而共同推动合同从成立生效走向全面履行。如果允许当事人在没有正当理由的情况下任意推翻表示行为，则正常的市场秩序和交易安全将严重受损。司法机关不可能抛开具体的表示行为，采信任何单方关于所谓情绪不稳定、不真实的意见。诚信是社会主义核心价值观的重要内容，也应当是公民在民事交往中秉持恪守的基本原则。诚信意味着市场交易必须诚实不欺、信守承诺、契约严守，任何一方当事人不能因为自身原因随意变更已经形成合意的合同条款。尤其是在当前房价总体走高的情况下，出卖方若因为房价上涨而随意单方违约必将破坏合理市场预期，给买受方带来经济损失。对此，司法机关必须给予否定评价和法律制裁，不能让违约者通过违约行为获益，保护守约者的合法权益，维护诚实守信的社会环境。综上所述，为维护当事人合法权益及正常市场交易秩序，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年通过的《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条，1995年通过的《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，2000年通过的《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王卫洋、金丽与被告(反诉原告)刘合理、王雪芳以及第三人上海中佑房地产经纪有限公司于2020年12月27日签订的房地产买卖居间协议于2021年3月19日解除；二、被告(反诉原告)刘合理、王雪芳应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)王卫洋、金丽双倍返还定金共计60万元；三、驳回被告(反诉原告)刘合理、王雪芳全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,800元，减半收取计4,900元，由被告(反诉原告)刘合理、王雪芳负担。反诉案件受理费2,150元，由被告(反诉原告)刘合理、王雪芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二一年四月十三日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。六、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。