广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂03民终451号 上诉人（原审原告）：蒋永日，男，1974年1月30日出生，汉族，司机，住所地广西兴安县。 委托诉讼代理人：秦贵凤，女，1979年5月24日出生，汉族，住所地广西兴安县，居所地广西兴安县兴安镇城区旅游商贸城，系原告蒋永日妻子。 委托诉讼代理人：龚文达，广西桂山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吕军，男，1962年8月1日出生，汉族，住所地广西兴安县。 委托诉讼代理人：梁锋，广西灵湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒋秀发，男，1968年3月10日出生，汉族，住所地广西兴安县。 委托诉讼代理人:李福明，广西磊诚律师事务所律师。 上诉人蒋永日因与被上诉人吕军、蒋秀发申请执行人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2020）桂0325民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋永日的委托诉讼代理人秦贵凤、龚文达，被上诉人吕军及其委托诉讼代理人梁锋以及被上诉人蒋秀发的委托诉讼代理人李福明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蒋永日上诉请求：撤销广西壮族自治区兴安县人民法院（2020）桂0325民初1868号民事判决，依法改判支持蒋永日一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实有误。一审认定自2015年起，吕军将部分土地转让给秦应国等六人分别自用房居住使用，没有依据；一审遗漏《补充协议》是否真实、吕军是否履行了合同支付土地转让款的重要事实。二、即使吕军按照《土地转让协议书》支付了140万元，也只能就部分执行标的提出执行异议。三、吕军将土地转让导致建房不符合规划、六个购买者为避税而选择延期过户均属于自身原因未办理过户，不符合《最高人民法院关于人民法院输执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（4）项的规定，执行异议应当不成立。 吕军辩称，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 蒋秀发辩称，一审判决正确，请求二审予以维持。 蒋永日向一审法院起诉请求：1.依法准许对被告蒋秀发名下的兴安县北面（邮电所背后）房产［不动产权证号：桂（2020）兴安县不动产权第××号］的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实:该院在审理原告蒋永日与被告蒋秀发民间借贷纠纷一案中，于2017年8月22日作出（2017）桂0325民初329号民事判决书，判决：一、被告蒋秀发偿还原告蒋永日借款本金180000元及利息16200元（利息以180000元为基数，自2015年6月24日起至2016年12月14日以年利率6%计算）；二、驳回原告其他诉讼请求。该案在执行过程中，该院于2020年7月15日作出（2020）桂0325执672号之一民事裁定书和（2020）桂0325执672号之二民事裁定书，查封、拍卖被告蒋秀发名下的位于兴安县北面（邮电所背后）房产［不动产证号：桂（2020）兴安县不动产权第××号］的房产。被告吕军于2020年7月24日以案外人身份对该院查封、拍卖案涉房产提出书面执行异议。该院于2020年9月16日作出（2020）桂0325执异18号执行裁定，中止对兴安县北面（邮电所背后）房产［不动产证号：桂（2020）兴安县不动产权第××号］的执行，并解除对该房产的查封和拍卖措施。原告蒋永日对该执行裁定不服，提起本案诉讼。 另查明，2014年11月12日，被告蒋秀发与被告吕军签订《土地转让协议书》，约定蒋秀发将位于兴安县北面（邮电所背后）的633.8平方米的国有出让土地转让给吕军，土地转让费为1400000元。并约定该土地《建设用地批准书》由吕军持有，虽用地单位名称为蒋秀发，但所有权及持有权均为吕军。吕军根据具体情况，确定过户时间，在需要过户时，蒋秀发须根据吕军要求无条件全力配合办理过户手续。吕军当日通过银行转账的方式向蒋秀发支付土地转让款1400000元，蒋秀发向吕军出具收条一张。因政策原因，净地不能办理土地使用权变更登记，须在宗地总面积上建房25%以上才能办理净地转让登记手续，故被告吕军受让该土地使用权后，该宗地总面积的《建设用地批准书》单位名称仍为被告蒋秀发。自2015年起，被告吕军将部分土地转让给秦应国、秦应春等六人分别自建房屋居住使用。2019年10月9日，兴安县自然资源局经会议研究议定：“根据现住建局和高尚镇政府的建设规划许可，蒋秀发名下高尚镇建设用地分割成14宗地，7宗已建好房屋的宗地按照房地一体性质进行不动产首次登记后办理转让手续；由于总体投入已超过25%，剩余7宗土地可以办理净地的转让登记手续。”2020年3月20日，以蒋秀发的名义办理了涉案宗地的桂（2020）兴安县不动产权第××号《不动产权证书》。 一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。原告蒋永日作为金钱债权的申请执行人，因不服该院对案涉房产作出的中止执行裁定提起诉讼，要求继续执行案涉房产。根据双方当事人在庭审中的诉辩主张，本案争议焦点为：被告吕军对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，被告蒋秀发与被告吕军于2014年11月12日签订《土地转让协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。该院执行查封时间为2020年7月15日，故应认定被告吕军在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款。被告吕军在取得所购土地使用权后，自2015年起以其名义将部分土地分别转让给秦应国、秦应春等六人自建房屋居住使用，依法可视为对案涉土地在查封前已合法占有。被告吕军在取得案涉土地使用权后，有向不动产登记机构提出办理过户登记请求等积极行为，但因案涉土地系因政策规定须在宗地总面积上建房25%以上才能办理净地转让登记手续，可认定并非吕军自身原因未办理过户登记。故此，吕军购买案涉土地符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，依法应当享有足以排除强制执行的民事权益，原告蒋永日请求继续查封执行被告吕军购买的案涉土地没有事实根据，该院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决:驳回原告蒋永日的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吕军提交证据：1.中国农业银行已销户活期账户明细清单，证明吕军于2014年11月12日将140万元转入蒋秀发兴安农合行高尚支行账户；2.土地转让协议、广西农村信用社活期存款历史明细及收条，证明蒋某以41万元的价格将土地转让给张仁德，同时证明蒋某已收到张仁德41万元转让费的事实；3.土地转让协议、广西农村信用社活期存款历史明细及收条，证明张仁德获得该土地后，于2017年4月7日以49万元的价格转让给朱某，朱某已支付46万元转让费的事实。蒋永日对上述证据质证称，证据1的真实性没有异议，但不能证明蒋秀发账户收到了钱；证据2、证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可。蒋秀发认可上述证据的真实性、合法性、关联性。吕军申请证人蒋某、秦某出庭作证。蒋某作证称，其和蒋秀发是叔侄关系，蒋秀发将案涉土地的120个平方米作价10万元卖与他，尔后，蒋某将该120平方米土地以41万元的价格卖给了张仁德。秦某作证称，蒋秀发以10万元的价格将120平方米的土地卖给了蒋某。蒋永日对蒋某、秦某的证人证言均不予认可。吕军认为证人蒋某、秦某陈述的内容真实。蒋秀发亦认可蒋某、秦某的证明内容。本院依职权向兴安县自然资源局调取了权利人为蒋秀发的（2020）兴安县不动产权第××号不动产权证资料，证明案涉不动产的基本情况，蒋永日、吕军、蒋秀发均对该证据表示无异议。本院对当事人提交的证据认证如下：吕军提交的证据1为中国农业银行股份有限公司兴安县支行出具，对其合法性、真实性、关联性予以确认，虽然该证据中收款人的账户未显示，但结合吕军一审中提交的个人结算业务申请书的内容，可认定吕军于2014年11月12日向蒋秀发转款140万元的事实。证据2、3中的土地转让协议、收条虽然为案外人蒋某、张仁德、朱某掌握的证据，但转款明细为银行出具，结合证人蒋某、秦某、朱某的证人证言，可形成完整的证据链，故对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，案涉不动产座落于兴安县北面（邮电所背后），宗地面积：805.38㎡／房屋，建筑面积：2408.14㎡，房屋总层数6层，房屋竣工时间：2019年1月1日，产权来源属自建。2015年6月2日，蒋某与张仁德签订《土地转让协议书》，协议约定蒋某将案涉宗地中120㎡土地以41万元价格转让给张仁德，同日，张仁德通过转账方式转款21万元给蒋某，蒋某出具收据，载明收到41万元土地转让款，其中现金20万元，银行转账21万元；2017年4月7日，张仁德与朱某签订土地转让协议，协议约定张仁德将案涉宗地的两宗地（1、2号）、面积共计110.1㎡以49万元的价格转让给朱某，签字当日支付46万元，办理好土地使用证后付清余下的3万元。同日，朱某通过银行转账方式转款46万元给张仁德。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，蒋永日上诉对买受人是否合法占有案涉不动产、是否支付全部价款及是否属于买受人自身原因未办理过户登记有异议。根据本案查明的情况，吕军与蒋秀发于2014年11月12日签订《土地转让协议书》之后，2019年1月1日已建成6层楼的房屋，此节应可认定吕军在人民法院查封之前已合法占有该不动产；关于吕军对其购买的案涉不动产中633.8㎡的土地已经支付了全部价款140万元，本院在证据认证部分阐明了理由及作了认定，故对蒋永日的该项上述理由不予支持。关于案涉不动产未办理过户手续的原因，首先，2019年10月9日《兴安县自然资源局局长办公会会议纪要》内容显示，此会议纪要下发时间之前，在不符合办证条件的情形下，吕军有向不动产登记中心提交过办理过户登记的请求，不存在怠于或者故意不办理权属变更登记的情形；其次，案涉不动产办理首次登记时间为2020年3月20日，2020年7月15日被法院依法查封，此期间时间较短，亦在客观上存在过户障碍。因此，案涉不动产未能办理过户手续非因买受人自身原因造成。至于蒋永日上诉主张吕军购买的土地只是案涉不动产的一部分，不能排除对其剩余部分的执行的问题。案涉不动产为整体，属于不可分割的情形，且其余部分亦被案外人所购买，虽然案外人在本案中未同时提出执行异议，但考虑到该不动产已然出售，客观上不易执行，故应排除对案涉不动产的执行。 综上所述，蒋永日的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人蒋永日负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 王治斌 审 判 员 郑 军 二〇二一年四月八日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰