北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0117民初2130号原告：张福海，男，1958年5月10日出生，汉族，住北京市顺义区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张鹤（原告之女），1985年10月6日出生，汉族，住北京市顺义区。被告：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：王少斌，男，北京弘轩鼎成房地产开发有限公司职员。第三人：中国工商银行股份有限公司北京平谷支行，营业场所北京市平谷区。负责人：马刚，行长。委托诉讼代理人：李民峰，男，中国工商银行股份有限公司北京市分行公司职员。原告张福海与被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司（以下简称弘轩公司）、第三人中国工商银行股份有限公司北京平谷支行（以下简称平谷支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张福海及委托诉讼代理人张鹤，被告弘轩公司的委托诉讼代理人王少斌到庭参加诉讼，第三人平谷支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张福海向本院提出诉讼请求：1.判令平谷支行解除北京市平谷区住宅楼的房屋土地抵押登记；2.判令弘轩公司承担本案诉讼费用；3.判令弘轩公司退还房屋差价97511元。事实和理由：1.原告与弘轩公司于2016年4月20日付定金伍万元整约定购买平谷区房屋，于2016年10月12日签订《北京市商品房预售合同》（编号：Y1956280）合同第十二条约定弘轩公司在2018年6月30日前向原告交付房屋，第十二条约定原告若未能在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，弘轩公司需要向原告支付违约金。2.合同第十二条约定：“出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可以自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记”，但直至目前此房屋还在在建工程抵押查封状态。导致买受人不能办理不动产转移登记证书。3.合同签订后原告按照合同约定支付了全部房屋价款及相关款项，存入平谷支行设立的由谷嘉园专款专户中。4.房屋于2018年3月19日在北京市住房和城乡建设委员会网上联机备案。2016年12月30日双方进行了房屋的交接验收，但至今弘轩公司未履行办理房屋转移登记的义务，原告购买的涉案房屋土地被抵押给了平谷支行。5.原告已经按照合同约定履行全部义务，并且自房屋交付之日起原告依法享有房屋和土地使用权益，目前原告的房屋土地使用权处于抵押状态，原告合法权益严重受损，故诉如所请。弘轩公司辩称，关于第一项诉讼请求与我方无关，关于第二项诉讼请求，确实存在房屋差价97511元没有退还，具体计算方式为（148.92平米-143.19平米）*17017.63元/平米，请求法院依法裁判。平谷支行在庭前谈话发表了答辩意见称，本案作为商品房预售合同纠纷，我方作为被告主体不适格，我方不是合同当事人，我方不同意解除涉案房屋的在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押。理由为：1.本案原告没有取得涉案房屋所有权确认的法律文书，在此种情况下要求我方解除抵押，没有依据；2.涉案房屋和土地均已办理抵押登记，生效判决已经确认我行有优先受偿权利，我行抵押权应该得到优先保护；3.我方同意涉案房屋销售并不等于放弃相应抵押权或同意进行解除抵押登记；4.我方同意在自身债权得到清偿的情况下进行解封。本院经审理查明：一、有关涉案房屋抵押事宜2016年5月16日，平谷支行（贷款人）与弘轩公司（借款人）签订了编号为2016（平谷）字0049号《房地产借款合同》，借款金额为14亿元。弘轩公司以坐落于北京市平谷区的土地使用权及在建工程、北京中弘弘庆房地产开发有限公司以坐落于北京市平谷区多个地块的土地使用权提供最高额抵押担保。2016年5月26日，平谷支行取得了京(2016)平谷区不动产证明第0000015号等不动产登记证明，涉案房屋的在建工程及其分摊土地使用权在“地块抵押物清单”范围内。中弘控股股份有限公司亦对平谷支行在上述《房地产借款合同》中所享有的债权提供连带责任保证。后，平谷支行向弘轩公司发放贷款共计14亿元。二、有关涉案房屋销售及差价事宜2016年6月16日，平谷支行向北京市平谷区住房和城乡建设委员会出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意涉案房屋销售。2016年7月16日，原告与弘轩公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1912769），约定原告购买坐落于北京市平谷区房屋。合同第四条载明：涉案房屋所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为平谷支行，抵押登记日期为2016年5月26日，涉案房屋在建工程已经设定抵押，抵押权人为平谷支行，抵押登记日期为2016年5月26日。平谷支行的上述同意销售证明亦是合同附件之一。合同签订后，双方办理了涉案房屋的网签手续。原告已向弘轩公司支付全部购房款，弘轩公司为原告开具了增值税普通发票。后，弘轩公司向原告交付涉案房屋，该房屋现由原告使用。原告与弘轩公司在入住时进行统一结算，经测算，合同约定套内建筑面积148.92平米，实测套内建筑面积143.19平米，套内面积误差为-5.73平米，按照套内成交单价17017.63元/平米计算，弘轩公司尚需退还原告房屋差价共计97511元。三、有关涉案房屋查封事宜因弘轩公司未按约定还款，平谷支行向北京市高级人民法院（以下简称北京市高院）起诉弘轩公司、北京中弘弘庆房地产开发有限公司、中弘控股股份有限公司金融借款合同纠纷一案。在该案审理过程中，依据平谷支行提出的财产保全申请，北京市高院于2018年5月18日作出(2018)京民初30号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结弘轩公司、北京中弘弘庆房地产开发有限公司、中弘控股股份有限公司名下6.3亿元银行存款或其他等值财产。2018年5月21日，北京市高院向北京市规划和国土资源管理委员会送达该裁定书与相应协助执行通知书，查封了弘轩公司名下地块的土地使用权。2018年9月14日，北京市高院作出(2018)京民初30号民事判决书。弘轩公司不服提出上诉，最高人民法院于2019年3月18日作出(2018)最高法民终1358号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后，平谷支行向北京市高院申请执行，北京市高院指定北京市第三中级人民法院（以下简称北京三中院）执行。在执行过程中，依据平谷支行的申请，北京三中院于2019年9月27日作出(2019)京03执695号之三执行裁定书，裁定解除地块上已售房产（住宅部分）对应土地使用权的查封。2019年9月29日，北京三中院向北京市规划和国土资源管理委员会送达该裁定书与相应协助执行通知书，将地块上已售房产（住宅部分）对应土地使用权解除查封。经北京市规划和自然资源委员会平谷分局核实，涉案房屋对应的土地使用权属于北京三中院(2019)京03执695号之三执行裁定书所解除查封的“已售房产（住宅部分）对应土地使用权”范围内，目前涉案房屋及其对应的土地使用权不存在查封登记。另查，弘轩公司已经办理涉案房屋的初始登记。本院认为，我国法律并不禁止抵押物的转让行为。在抵押权人同意的情况下，抵押人可以转让抵押物，此时抵押权人通过同意抵押物提前变现的方式，将其支配权的客体从抵押物转移到变现价金上，抵押物的受让人则获得无抵押负担的完整权利。本案中，涉案房屋虽设立了在建工程抵押，但平谷支行同意弘轩公司进行销售，原告购买该房屋并支付价金后，平谷支行抵押权的支配效力仅及于转让价金，原告作为抵押物的受让人应获得无抵押负担的所有权。平谷支行作为抵押权人，应配合解除涉案房屋的在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押，故对原告的诉讼请求本院予以支持。对于原告所主张的房屋差价，被告弘轩公司予以认可，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》之规定，判决如下：一、北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还张福海房屋差价共计97511元；二、中国工商银行股份有限公司北京平谷支行于本判决生效后七日内解除北京市平谷区住宅楼房屋的在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1119元，由北京弘轩鼎成房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  郑飞飞二〇二一年四月三十日书记员  许 骁