湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0102民初2719号原告长沙悦高商业管理有限公司，住所地长沙市望城经济技术开发区普瑞大道一段1555号金桥市场集群2区3栋3层。法定代表人张美清，执行董事。委托诉讼代理人黄慧芳，湖南联合天成律师事务所律师。被告李某某，男，汉族，1984年10月28日出生，住湖南省娄底市娄星区。原告长沙悦高商业管理有限公司（以下简称悦高公司）诉被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，于2021年2月7日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后,依法适用简易程序，并于2021年4月8日公开开庭进行了审理，原告悦高公司的委托诉讼代理人黄慧芳，被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告悦高公司诉称，2019年8月13日，李某某与湖南金景运商业管理有限公司(以下简称金景运公司)签订《房屋租赁合同》，合同约定:金景运公司将位于长沙市车站北路大汉海派B栋一层117＃118＃113＃铺(以下简称涉案房屋，建筑面积131.6平方米)出租给李某某用于经营“火锅”，租赁期限为2019年8月16日起至2028年12月30日止;租金每月每平方米165元计提租金，月租金共计21714元(不含发票)，租金从第2年起每年递增5％，租金按季度支付，应于每季第5日前支付(遇法定节假日顺延)，李某某逾期15日不支付租金或合同约定的其他费用的可以解除合同。李某某违反本合同约定，经金景运公司发出第二次书面通知之日起，李某某每日应当向金景运公司支付相当于届时月租金3％的迟延履行违约金。合同签订后，金景运公司将涉案房屋交付李某某使用，而李某某拖欠金景运公司2020年1月27日至2020年12月31日租金共计212449.4元且拖欠物业费未缴纳，李某某经金景运公司多次催告至今仍未支付，已构成根本违约。2020年10月29日，金景运公司与悦高公司签订《权利转让确认书》，将其对李某某关于涉案房屋欠付租金的请求权无偿转让给悦高公司，且已将《权利转让确认书》送达给李某某，并于当日就涉案房屋授权悦高公司以其自己的名义依据《租赁合同》的约定，向李某某收取自合同签订以来的租金、商业管理服务费、押金/保证金、水电费等费用、开具相应票据、合同解除、场地交接、追究违约责任，悦高公司可以自己的名义采取非诉、诉讼/仲裁等方式行使以上权利和义务。悦高公司在庭审中变更诉讼请求为：一、判令解除湖南金景运商业管理有限公司与被告李某某签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告李某某将长沙市车站北路大汉海派B栋一层117＃118＃113＃铺腾房并返还给原告长沙悦高商业管理有限公司;三、判令被告李某某向原告长沙悦高商业管理有限公司支付2020年1月27日至2020年12月31日的欠付租金212449.4元，并以22799.7元/月的标准向原告长沙悦高商业管理有限公司支付2021年1月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费;四、判令被告李某某向原告长沙悦高商业管理有限公司支付违约金22148.28元，并支付后续违约金（按每日月租金3％的标准即651.42元，从2020年12月10日起计算至实际清偿之日止）;五、判令被告李某某向原告长沙悦高商业管理有限公司支付2020年10月1日至2020年12月31日欠缴的物业费2684.64元，并按894.88元/月的标准支付2021年1月1日至实际腾房之日止的物业费；六、由被告李某某承担本案所有诉讼费用。被告李某某辩称，李某某未与悦高公司签订《房屋租赁合同》，而是与金景运公司签订《房屋租赁合同》，在李某某经营火锅店50天后周围就围挡施工，施工到2020年1月20日左右才完工，李某某要求将围挡期间的租金减免，金景运公司只回复其会协商，因完全没有客人，李某某只能提前关门停业，后受疫情影响到2020年4月15日才开门营业，李某某当时要求免除4个月租金。后悦高公司在李某某经营期间，对其经营的店面进行锁门至少三次，导致李某某的员工陆陆续续离职，2020年11月4日，李某某关闭其经营的店面，后悦高公司打电话给李某某称是否关门不租赁涉案门面并要求其交租金至12月底，李某某回复是的，但不同意支付租金至12月底。目前拖欠九个月房屋租金未支付，其中六月份交纳租金8500元，希望免租四个月，同时给予降租30%，并请求将一个月押金21000余元抵扣房屋租金。经审理查明，2019年8月13日，李某某（乙方）与金景运公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定:金景运公司将位于长沙市车站北路大汉海派B栋一层117＃118＃113＃铺(以下简称涉案房屋)，建筑面积131.6平方米，出租给李某某用于经营“火锅”；租赁期限自2019年8月16日起至2028年12月30日止，装修期2019年8月31日至2019年10月15日，装修期为1.5个月；自2019年8月16日起至2019年10月16日止，租赁优惠免租期为2个月，2020年8月16日起至2020年9月16日止，租赁优惠免租期为1个月免租期间租金免交，但商业管理费正常缴纳;租金价格按建筑面积计算，第一年租金按每月每平方米165元计提租金，月租金共计21714元(不含发票)，租金从第2年起每年递增5％，在合同签订之日，15日之内李某某提前支付免租期后第一个租赁季度租金，租金按季度支付，应于每季第5日前支付(遇法定节假日顺延)；物业管理服务费按建筑面积计算，由李某某按时直接向物业公司缴纳，物业公司提供普通发票；在签订合同之日起三天内李某某向金景运公司交纳合同押金21710元；合同期满、解除或终止同时应结清应当由李某某承担的各项费用（包括但不限于租金或物业管理费或商业管理服务费、水电、能源费等），合同保证金在李某某正常退场后，一个月内结清；如李某某拖欠费用，金景运公司有权从合同保证金中扣除，如不够金额，金景运公司有权在通知李某某或登报申明一周后，金景运公司有权对李某某经营设备自行拍卖或折旧处理，所得金额按欠款补足金景运公司损失和处理费用；李某某擅自解除本合同，李某某已支付的全部费用金景运公司不予返还，且李某某还需支付金景运公司3个月的租金作为违约金；李某某逾期15日不支付租金或合同约定的其他费用的，金景运公司有权不予退回保证金并要求李某某承担违约责任且有权解除合同；李某某违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作承诺、保证、确认的，金景运公司有权书面通知其限期改正，经金景运公司书面通知，李某某仍不改正的，自金景运公司发出第二次书面通知之日起，李某某每日应当向金景运公司支付相当于届时月租金3％的迟延履行违约金，直至李某某改正为止，如金景运公司发出第二次书面通知后15日内李某某仍未改正，金景运公司有权解除本合同，且无需向李某某承担违约责任或其他任何形式的责任；金景运公司按合同约定单方解除合同，李某某应及时退场并交回租赁房屋，李某某预交款项有结余的，应当将余款退还李某某，但金景运公司不予退还合同保证金，如李某某拒不退出租赁房屋或无法联系，金景运公司有权停止对房屋水、电的供应同时有权强行收回房屋，所造成的任何损失由李某某自行承担，金景运公司在强行收回房屋的过程中对门面大门或锁具的破坏及门面内财物的损失概不承担任何责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，金景运公司向李某某交付了涉案房屋，李某某将承租的涉案房屋用于经营火锅店并按合同约定向金景运公司支付了三个月的租金及一个月的押金共计86850元。后李某某未按时支付房屋租金，金景运公司于2020年9月25日向李某某送达缴费通知单，通知其拖欠场地租金共计177697.55元，并要求其收到通知后7日内缴清所有欠费，逾期后支付将收取每日2%的延期滞纳金。2020年10月19日，授权人金景运公司与委托人悦高公司签订《授权委托书》，约定：授权悦高公司以其自己名义依据《租赁合同》的约定，向承租人李某某收取自合同以来的租金、商业管理服务费、押金／保证金、水电费等费用、开具相应票据、合同解除、场地交接、追究违约责任，悦高公司可以自己名义采取非诉、诉讼／仲裁等方式行使以上权利和义务，委托期限至承租人李某某承担全部违约责任止。同日，转让方金景运公司与受让方悦高公司签订《权利转让确认书》，约定：转让方享有位于长沙市芙蓉区××路大汉海派Ｂ栋一楼117＃118＃113＃房对承租人李某某欠付租金的租金请求权（详见附件《租赁合同》），现无偿转让给受让方，受让方同意受让该债权，受让方可以自己名义采取非诉、诉讼／仲裁等方式主张受让的权利。悦高公司将该委托书及确认书邮寄送达给李某某。2020年11月5日，悦高公司向李某某发送《催款通知函》，《催款通知函》载明：因李某某未履行合同约定的义务，拖欠租金190149.7元，暂计算至2020年11月16日，要求李某某在7日内将所欠的费用支付至悦高公司。同日，悦高公司将该通知函通过发送彩信的方式送达给李某某。双方在庭审中确认，李某某于2020年8月向金景运公司支付过租金8500元，后李某某一直未支付拖欠的租金而酿成纠纷，悦高公司诉至本院，要求判如所请。另查明，李某某在庭审中称，涉案房屋于2020年11月4日已经关门停业；悦高公司的员工在2020年11月7日打电话问其是否不承租，李某某在电话中回答是的；李某某于2020年11月14日左右到涉案房屋时，发现涉案房屋大门上被加锁；物业费每月894.88元，从2020年10月1日开始李某某未再缴纳物业费。悦高公司的委托诉讼代理人在庭审中称，2020年11月7日打电话问李某某是否承租，但李某某没有说不继续承租；2020年12月份左右发现李某某长期关门后，在涉案房屋的大门上进行加锁，防止李某某直接失联，李某某也未联系悦高公司；因合同中已经约定了两个月的免租期，不同意再进行免租。庭审中双方同意于2021年4月10日下午13时自行腾房交付。2021年4月12日，承租方李某某将涉案房屋的物品已经全部腾空，且放弃屋内剩余物品的所有权，并将涉案房屋交付给悦高公司。以上事实，有《房屋租赁合同》、缴费通知单、照片、权利转让确认书、催款通知函、授权委托书、短信截图、交接清单以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，金景运公司与李某某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金景运公司与悦高公司共同签署《权利转让确认书》及《授权委托书》,金景运公司将其与李某某签订的《房屋租赁合同》中对李某某享有的租金请求权全部转让给悦高公司并授权悦高公司以自己的名义按照《房屋租赁合同》向李某某主张支付租金、服务费等权利，是双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，李某某应向悦高公司履行《房屋租赁合同》中的义务。关于解除《房屋租赁合同》问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，李某某对其经营的火锅店于2020年11月4日已经关门停业，其在庭审中称2020年11月7日悦高公司的员工打电话询问其是否再继续进行承租时，其已经告知悦高公司不再承租涉案房屋，而悦高公司在庭审中只认可2020年11月7日的员工打过电话询问李某某是否继续承租的事实，但其不予认可李某某当时已经回复不再承租涉案房屋的事实。本院认为，悦高公司在庭审中承认其于2020年12月份左右确实对涉案房屋进行了加锁的行为，而该加锁行为表明其收回及控制涉案房屋不继续履行合同，且悦高公司也已知晓李某某对涉案房屋进行关门停业的事实，因此悦高公司称其在2020年11月7日与李某某打电话沟通时，李某某未告知其不再承租涉案房屋，不符合常理，本院不予采信。综上，李某某于2020年11月7日已告知悦高公司不再承租涉案房屋，金景运公司与李某某签订的《房屋租赁合同》于2020年11月7日解除。关于腾房问题。李某某在本案审理过程中将涉案房屋的物品已经全部腾空，并将涉案房屋交付给悦高公司。故对悦高公司要求李某某腾房及返还涉案房屋的诉讼请求，因李某某己履行了该义务，本院不再判决履行。关于房屋租金及占有使用费问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，金景运公司与李某某所签订的《房屋租赁合同》已于2020年11月7日解除，合同约定从2019年8月16日起至2019年10月16日为2个月的优惠免租期，自2020年8月16日至2020年9月16日止，租赁优惠免租期为1个月，共计免租期3个月，经本院计算，扣除免交租金，李某某应向悦高公司支付自2019年8月16日至2020年11月7日止的租金共计为257419.47元，李某某已经支付房屋租金共计73642元，因此，李某某尚欠悦高公司房屋租金为183777.47元。李某某辩称涉案火锅店因受围挡施工影响及疫情期间影响要求减免四个月租金，本院根据公平原则，酌情减免其一个半月的房屋租金即32571元，庭审中李某某愿意以押金来抵扣未付的租金，为减少诉累，李某某所交押金21710元抵扣应付的房屋租金，因此，经抵扣，李某某尚欠悦高公司房屋租金129496.47元。对于从2020年11月8日至2021年4月12日止的房屋占有使用费，鉴于悦高公司在该期间断内实施了“锁门”的行为，该行为造成李某某不能使用涉案房屋，而李某某在2020年11月14日得知涉案房屋被“锁门”后，其未就此与悦高公司进行交涉，且将相关的物品仍持续放置在涉案房屋内，本院综合考虑双方当事人的过错程度及造成的损失程度，酌定李某某以约定租金标准的50%支付该期间的房屋占有使用费，经本院计算自2020年11月8日至2021年4月12日的房屋占有使用费为117798.45元，因此李某某应向悦高公司支付房屋占有使用费为58899.23元。因此悦高公司要求李某某支付2020年1月27日至2020年12月31日的欠付租金212449.4元，并以22799.7元/月的标准支付2021年1月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费的诉讼请求，本院部分予以支持。关于违约金问题。双方签订的合同中约定，李某某擅自解除本合同，李某某已支付的全部费用金景运公司不予返还，且李某某还需支付金景运公司3个月的租金作为违约金；李某某逾期15日不支付租金或合同约定的其他费用的，金景运公司有权不予退回保证金并要求李某某承担违约责任且有权解除合同；李某某违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作承诺、保证、确认的，自金景运公司发出第二次书面通知之日起，李某某每日应当向金景运公司支付相当于届时月租金3％的迟延履行违约金，均是对李某某违约责任的约定。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的；人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案中，李某某未按照约定支付租金且擅自解除合同，应当承担相应的违约责任，而悦高公司要求按每日月租金3%的标准支付违约金明显过高，悦高公司也未提交证据证明其因此而产生的损失，根据公平原则，结合本案的实际情况，本院酌定违约金为一个半月租金（第二年度租金标准）即人民币34199.55元。故悦高公司要求李某某支付违约金22148.28元，并支付后续违约金（按每日月租金3％的标准即651.42元，从2020年12月10日起计算至实际清偿之日止）的诉讼请求，本院部分予以支持。关于物业费问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定以及庭审查明的事实每月物业费为894.88元，李某某自2020年10月1日开始未按照合同约定缴纳物业管理费，因双方签订的合同于2020年11月7日解除，李某某应当支付自2010年10月1日至2020年11月7日止的物业费为1103.69元；合同解除后，李某某未将涉案房屋腾空，一直占有涉案房屋，而悦高公司存在加锁行为，根据公平原则，本院综合考虑双方当事人的过错程度及造成的损失程度，酌定李某某以约定物业费标准的50%支付该期间的物业费，经本院计算自2020年11月8日至2021年4月12日的物业费为4623.55元，因此李某某应向悦高公司支付物业费为2311.77元。综上，李某某应向悦高公司支付物业费共计3415.46元。故悦高公司要求李某某支付2020年10月1日至2020年12月31日欠缴的物业费2684.64元，并按894.88元/月的标准支付物业费从2021年1月1日至实际腾房之日的诉讼请求，本院部分予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百零九条第一款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条之规定，判决如下：一、确认湖南金景运商业管理有限公司与被告李某某之间2019年8月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月7日解除；二、被告李某某在本判决生效之日起五日内支付原告长沙悦高商业管理有限公司房屋租金人民币129496.47元；三、被告李某某在本判决生效之日起五日内支付原告长沙悦高商业管理有限公司占有使用费人民币58899.23元；四、被告李某某在本判决生效之日起五日内支付原告长沙悦高商业管理有限公司违约金人民币34199.55元；五、被告李某某在本判决生效之日起五日内支付原告长沙悦高商业管理有限公司物业费人民币3415.46元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；六、驳回原告长沙悦高商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币4860元，因适用简易程序减半收取人民币2430元，由原告长沙悦高商业管理有限公司负担人民币115元，被告李某某负担人民币2315元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李革文二〇二一年四月二十九日法官助理廖燕书记员黄彬附本判决引用法律条文：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。