广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初35526号原告：张树，男，1989年9月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地西安市经济技术开发区凤城二路6号三彩大厦402室，统一社会信用代码91610132MA6W9PCX0Y。法定代表人：张智军。原告张树与被告城市社区服务集团（西安）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员张旭增独任审理。原告张树到庭参加了诉讼。被告城市社区服务集团（西安）有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张树向本院提出诉讼请求：1、被告支付租金24210元；2、被告支付合同违约金10650元；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：2019年11月23日，原、被告签署《房屋租赁/托管合同》，原告将*372房租赁、托管给被告，被告从2020年5月份后，以各种理由拖欠租金。原告多次催促被告要求其支付余款，但是被告始终未予支付。被告的行为已经违反双方签订的协议，严重侵害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告城市社区服务集团（西安）有限公司无答辩意见。经审理查明，原告张树系位于广州市白云区*路133号372房的所有权人。2019年11月23日，原告张树（甲方、托管方）与城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司（乙方、受托方，以下简称城市社区广州分公司）签订《房屋托管合同》，约定：甲方将坐落在广州市白云区*路133号*372室的房屋（以下简称涉案房屋）托管给乙方；托管用途为乙方经营长租、短租或配套项目。第五条经营模式：托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费。第六条托管服务费：1、经甲乙双方协商，合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付。第七条托管期限：1、本合同托管期合计36个月，自2020年1月10日（以本合同起租日为准）至2023年1月9日止；甲方实收租租期33个月，冲抵服务费三个月。2、本合同自甲乙双方签字盖章、甲方提供完整签约资料当日为本合同生效日。3、本合同生效日起，48日后为起租日。第八条租金标准及支付方式：月租金3550.80元（含物业费），付款方式为月付；本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付押金3550.8元，合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金；本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金），每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付；乙方每个月最后一天支付租金，如遇法定节假日顺延。第十条房屋返还：托管期满或合同解除后，乙方按《资产交割单》移交甲方。第十四条合同的解除：三、乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2、乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的。第十五条违约责任：三、乙方需提前解除托管的，应提前三十日通知甲方，并按3个月租金标准的违约金赔偿给甲方，甲方收取租金不予退还。四、乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。2020年2月25日，张树（甲方）与城市社区广州分公司（乙方）签订《补充协议》，约定双方于2019年11月23日签署《房屋租赁/托管合同》，甲方将涉案房屋租赁/托管给乙方，受“新型冠状病毒”疫情影响，双方对付款方式达成如下补充协议：乙方未支付甲方1个月的租金，合计3550.80元，该租金在乙方复工后，以甲方剩余合同期时间为准平均按月支付，最长不超过12个月。根据以上条款，乙方2020年3月至2021年1月期间每个月额外支付甲方322.80元租金，其它条款不变。乙方复工时间暂定为2020年3月1日，如遇政府重大政策通知或无法复工，双方另行协商。2020年6月4日，城市社区公司广州分公司办理注销手续。另，被告于2020年10月16日签收本案起诉状等诉讼材料。诉讼中，原告称上述《房屋托管合同》签订后，其将涉案房屋交付给被告，被告向其支付了押金3550.8元，并支付了租金7747.2元，除此之外被告未再支付任何款项。原告表示其曾要求被告交还涉案房屋，但被告表示不同意支付欠付的租金和违约金。原告另确认被告工作人员曾于2020年10月22日将涉案房屋密码权限交给原告，让其自行管理，原告在2020年11月16日的庭审中亦表示当时涉案房屋应该没有人员实际使用。庭审中，原告表示不同意向被告退还涉案押金。以上事实，有《房屋托管合同》、《补充协议》及当事人陈述等证据证实。本院认为，张树与城市社区公司广州分公司于2019年11月23日签订的《房屋托管合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守履行。城市社区公司广州分公司系被告的分支机构，该分支机构注销后，张树现向被告主张合同权利，本院予以支持。本案争议的焦点在被告应当支付的租金数额及其是否应当承担违约责任。关于被告应支付的租金数额。原告于2020年9月21日提起涉案诉讼，其曾要求被告交还涉案房屋，可见其已无继续履行合同之意而主张解除涉案合同，被告于2020年10月16日签收本案起诉状等诉讼材料，本院认定涉案合同于2020年10月16日解除。被告工作人员已于2020年10月22日将涉案房屋密码权限交给原告，让原告自行管理，原告亦确认涉案房屋没有人员实际使用，则其应及时收回涉案房屋以免因房屋空置导致租金损失扩大，因原告未及时收回房屋导致扩大的损失应由原告自行承担，故原告要求被告支付202010月22日之后的租金（即占有使用费）的主张本院不予支持。被告自2020年2月10日至2020年10月22日期间实际承租使用涉案房屋，其应向原告支付该期间的租金（占有使用费）29945.08元（3550.8元/月×8个月+3550.8元/月÷30天/月×13天），扣除被告已付的租金7747.2元后，被告尚须向原告支付该期间的租金（占有使用费）22197.88元。双方虽约定首月即2020年1月10日至2020年2月9日期间的租金与该年度的托管服务费冲抵，但被告实际托管的期限尚未满一年，可用以冲抵的托管服务费按其实际托管期限比例计算应为2792元（3550.8元/年×287天÷365天/年），则其尚欠付原告2020年2月1日至2020年2月9日期间的租金758.8元。综上，被告尚须向原告支付租金共计22956.68元。关于被告是否应支付违约金。被告未依约向原告支付租金，其行为已构成违约，应依法承担违约责任。根据双方合同约定，在此情况下，原告有权没收已收取的押金，被告还须另行赔偿3个月的租金作为违约金给原告。但考虑到涉案租赁合同签订后发生新冠××疫情，被告的经营受疫情影响必然出现困难，而此次疫情的发生确实属于不可抗力，根据公平原则和风险共担原则，并考虑原告已主张没收涉案押金，本院酌情对违约金进行调低，判令被告另须向原告赔偿1个月的租金即3550.8元作为违约金。被告城市社区服务集团（西安）有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告城市社区服务集团（西安）有限公司向原告张树支付租金22956.68元；二、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告城市社区服务集团（西安）有限公司向原告张树支付违约金3550.8元；三、驳回原告张树的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费688元，由原告张树负担174.28元，被告城市社区服务集团（西安）有限公司负担513.72元。被告城市社区服务集团（西安）有限公司负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年四月九日书记员  冼颖斯