贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1169号上诉人（原审被告）：凯里碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市北京西路21号清江休闲购物广场2栋23层7号。社会统一信用代码：91522601MA6DQJ1C84。法定代表人：欧阳腾平，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：杨琴云，女，1980年6月3日出生，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：田景成，贵州维律律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人凯里碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房开公司”）与被上诉人杨琴云商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初16326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园房开公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回被上诉人原审第一项诉讼请求。事实和理由：上诉人在合同期限内已经满足了交房条件并且向被上诉人发出了交房通知，不存在逾期交房的违约情形，不应向被上诉人支付逾期交房的违约金。杨琴云在二审期间未提交书面答辩意见，其在庭审中答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。杨琴云向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金215779.33元（以2219952元为基数，按日万分之二计算，自2019年6月30日计算至2020年10月27日），2020年10月27日之后的逾期交房违约金计算至实际交付之日止。2.请求法院判令被告向原告支付逾期办证违约金47062.98元（以2219952元为基数，按日万分之一计算，自2020年3月30日计算至2020年10月27日），2020年10月27日之后的逾期办证违约金计算至实际交付之日止；3.请求法院判令被告向原告支付城市基础设施违约金21870元（自2019年6月30日计算至2020年10月27日），2020年10月27日之后的城市基础设施违约金计算至实际交付之日止。4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月2日，原告杨琴云与被告凯里碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买凯里碧桂园76栋1层1-2号房屋，价款2219952元。合同第十一条约定：出卖人应当于2019年6月30日前向买受人交付该商品房。交付时应当符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十二条约定，电话通信、有线电视、宽带网络等如果在约定期限内未达到交付使用条件的，被告每一项按照15元向原告支付违约金。合同第十三条约定，出卖人未按约定的期限和条件将商品房交付给买受人的，逾期交房责任约定逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件、满足约定条件，否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第二十二条第三项约定：出卖人承诺于2020年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。同日，原告被告出具委托书，委托被告办理和领取房产证。同时查明，本案涉及的房屋已经取得房屋测绘报告，并于2019年5月5日完成FTTH接入项目。2019年5月27日被告向原告邮寄收房通知。原告接收房屋时未见到合同约定的相关文件而拒绝接收房屋。案涉房屋于2020年7月1日取得权属登记，被告未将商品房转移登记的有关文书交付给原告。一审法院认为，原告与被告签订了合同，应当按照合同约定履行各自的权利和义务。原告购买商品为住宅，但被告未依法提交确实有效的证据证明本案被告已经向原告提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，并且《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。根据双方合同约定，原告有权拒绝收房，由此产生的逾期交房责任由被告承担。原告已委托被告办理产权登记，被告提出降低逾期办证的违约金，逾期利息酌定为日万分之零点五较为适当。被告逾期交房，自2019年7月1日计算至2020年10月27日（共485天）的违约金为215335.34元（2219952×485×0.0002）。2020年10月28日之后的违约金以2219952元基数，按日万分之二计算至房屋实际交屋之日止。被告逾期办证，应当向原告支付从2020年3月31日至2020年7月7日（共93天）逾期办证违约金10322.78元（2219952×93×0.00005）。原告关于基础设施没有完善主张与客观事实不符，不予支持。被告的其他辩解不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告凯里碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告杨琴云逾期交房约金215335.34元；2020年10月28日之后的违约金以2219952元为基数，按日万分之二计算至房屋实际交屋之日止。二、被告凯里碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告杨琴云逾期办理商品房转移登记违约金10322.78元。三、驳回原告杨琴云的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取2785元，由被告凯里碧桂园房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.碧桂园公司是否存在逾期交房的情形；2.如果存在逾期交房的违约情形，违约金的支付标准。关于争议焦点一，案涉《商品房买卖合同》第十一条对涉案房屋的交付时间和条件等作了约定：“（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……”该条对房屋的交付时间和条件做了约定。上诉人上诉主张在合同约定的交房时间内，案涉房屋已经过五方验收合格，具备交房条件，不存在逾期交房的违约情形。本院认为，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。此外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，凯里市住房和城乡建设局作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。本案一审、二审期间，碧桂园房开公司均未提交任何证据证明其已取得竣工验收备案。在合同约定的交房时间内，碧桂园公司因未取得竣工验收备案不符合商品房交付的条件，由此产生的逾期交房责任由碧桂园公司承担。碧桂园公司关于不存在逾期交房违约情形的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，碧桂园公司逾期交房，应承担相应的违约责任，其向法院主张合同约定的日万分之二的逾期交房违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，结合双方履行合同的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整逾期交房违约金为日万分之一。碧桂园公司应承担的违约金计算至2020年10月27日为2219952元×485天×0.0001=107667.67元，对于之后的违约金应当以2219952元为基数按照日万分之一计算至实际交房之日止。综上所述，凯里碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，对成立的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、维持贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初16326号民事判决第二项，即“凯里碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付杨琴云逾期办理商品房转移登记违约金10322.78元”；二、变更贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初16326号民事判决第一项“凯里碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告杨琴云逾期交房约金215335.34元；2020年10月28日之后的违约金以2219952元为基数，按日万分之二计算至房屋实际交付之日止”为“凯里碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告杨琴云逾期交房约金107667.67元；2020年10月28日之后的违约金以2219952元为基数，按日万分之一计算至房屋实际交付之日止”；三、驳回杨琴云的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取为2785元，由杨琴云负担585元，由凯里碧桂园房地产开发有限公司负担2200元。二审案件受理费4530元，由凯里碧桂园房地产开发有限公司负担3530元，由杨琴云负担1000元。本判决为终审判决。审判长 田 嫄审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月二日书记员 刘智慧