湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民再23号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：朱某顺，男，1959年5月2日出生，汉族，退休公务员，住新田县。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：欧某玲，女，1972年1月23日出生，汉族，公务员，住址同上，系朱某顺之妻。以上二再审申请人共同委托诉讼代理人：郑某，湖南超创律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：唐某平，男，1965年5月16日出生，汉族，务农，住新田县。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：陈某利，女，1969年12月24日出生，汉族，下岗职工，住址同上，系唐某平之妻。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：沈某军，湖南火龙联合律师事务所律师。再审申请人朱某顺、欧某玲与被申请人唐某平、陈某利确认合同无效纠纷一案，不服本院二审判决，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2020年12月18日作出（2020）湘民申3484号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，依法进行询问。再审申请人朱某顺、欧某玲的委托诉讼代理人郑某，被申请人唐某平、陈某利的委托诉讼代理人沈某军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱某顺、欧某玲申请再审称，1、由新证据足以推翻原判决。双方合作开发房地产协议违反了国家打击“三非”的法律规定和新田县人民政府“新政办发（2015）47号文件”第五条第一项、第二项、第五项之规定。2、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，其裁判认定事实的依据错误。从《房地产出让协议书》和《补充协议书》约定的内容可知，双方对涉案土地的开发是合作关系，而不是纯粹土地使用权转让的买卖关系，二审法院却将本案作为土地使用权买卖进行认定，判决朱某顺、欧某玲继续履行协议并支付唐某平、陈某利房地产出让款303万元缺乏证据证明。协议书签订至今，根据国家法律及政策规定，新田县所有的国有工业用地的土地性质都不能转让为商住国有出让土地，合作开发的目的不能实现，不存在判决朱某顺、欧某玲继续购买土地的依据和证据。3、原审判决认定《房地产出让协议书》和《补充协议书》合法有效，及朱某顺、欧某玲存在违约的法律适用错误。一审判决时，朱某顺、欧某玲是为了解决纠纷，故没有提起上诉。4、二审法官凭借审理案件的自由裁量权，将本案作为土地买卖进行认定并判决，存在处理不当。综上所述，请求：1、撤销一、二审民事判决并裁定中止执行；2、依法改判支持朱某顺、欧某玲的全部诉讼请求；3、诉讼费用由唐某平、陈某利承担。唐某平、陈某利辩称，1、朱某顺、欧某玲在一审的起诉请求和再审请求均缺乏事实、证据、法律依据。双方签订的《房地产出让协议书》是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律法规的规定。协议不具备事实和法律无效或者撤销的要件，且均已按协议约定履行了权利义务。2、请求撤销一、二审判决并改判支持朱某顺、欧某玲的全部诉讼请求不能成立。朱某顺、欧某玲没有新证据证明一、二审判决存在错误，二审判决适用法律正确，事实清楚，程序合法。双方约定权利义务是土地使用权和建筑物所有权出让，是出让法律关系，并非合伙关系。朱某顺、欧某玲提出再审申请程序不合法，滥用诉权。3、双方签订的协议具有操作性，完全可以实现双方当事人目的，朱某顺、欧某玲提起诉讼企图以合法形式掩盖其毁约的非法目的。4、导致至今未调规变性的因素是朱某顺、欧某玲怠于履行约定义务造成，且根据新田县委、政府政策至今同地段的土地行可调规变性，并不存在阻碍合同履行的任何因素。综上所述，请依法驳回再审请求，维持二审判决。朱某顺、欧某玲向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告签订的《房地产出让协议书》及《补充协议书》无效；2、判令被告向原告立即返还55万元，并支付占用款期间利息（从2014年3月15日计算至清偿完毕止，按年利率6%计算）；3、诉讼费用由被告承担。唐某平、陈某利向一审法院反诉请求：1、驳回本诉原告的诉请请求；2、确认双方签订的《房地产出让协议书》为有效合同，判决本诉原告立即支付购地款303万元，支付合同约定的贷款利息41万元，并按合同继续履行，另支付上诉人违约金100万元；3、本案诉讼费用由本诉原告承担。一审法院认定事实：2013年9月18日，唐某平、陈某利（甲方）与朱某顺、欧某玲（乙方）签订《房地产地让协议书》，约定甲方将本人在龙泉工业小区2666.7平方米国有出让工业用地的使用权及地面建筑物出让给乙方，并以甲方名义合伙共同开发房地产，协议部分内容如下：1、甲方将新国用（2005）第000126号土地使用权及地面建筑物的所有权出让给乙方，出让价为360万元，其中地面建筑作价25万元；2、双方全力争取改变现有土地的用途，合伙开发房地产。甲方将190万出让金转作房产开发的合伙资金。该资金投入后甲方全力配合乙方的开发工作。甲方投资三年之内（协议签订之日起），不管房产经营事务、不承担财务盈亏，不另分红利，但乙方任由甲方在本宗地开发区内无偿选两套商品房和40平方米车库作为190万元三年投资的全部回报。回报的房产按本小区其他购房户约定的交房条件交房；3、签订该协议后乙方交购地款170万元，其中：甲方在信用社的85万元贷款甲方还清之前的利息后转给乙方作购地款，从协议签订之日起乙方负责还贷并承担相应的利息，乙方不能影响甲方的信誉，必须按信用社要求还本付息；协议签订之日连同订金交足现金30万元；余款55万元2013年农历12月底前交清；4、举双方全力做好房产开发的前期准备工作，争取早日动工开发：因政策限制，三年内不能改变土地用途不能开发，土地使用权归乙方所有，乙方须补足360万元出让金给甲方，还须追加三年投资款的利息50万元；乙方也可以选择产权归双方所有（各占一半），出让金360万元各自承担180万元；因乙方原因三年内不开发，土地使用归乙方所有，三年满乙方在还清甲方投资款190万元后，在不以房产作回报的前提下，追加三年投资款的利息75万元；5、从协议签订之日起，乙方拥有该宗土地的使用权和地面建筑的所有权。乙方有权对该土地的使用权和地面建筑的所有权进行处置，处置后的盈利部分，一年内处置给甲方25万元；二年内处置给甲方50万元；三年内处置给甲方75万元。现有地面建筑物暂由甲方居住，若出租租金共有，若开发乙方提前两月通知甲方。2014年3月6日，唐某平、陈某利（甲方）与朱某顺、欧某玲（乙方）签订《补充协议书》，内容如下：1、在银行贷款85万元完成衔接后，协议要求乙方付给甲方的余款可适当延长（最近付20万元，余款不超过一年）。乙方按协议要求付完85万元现金接转信用社85万元贷款后，甲方在一个月内移交该房地产全部证件资料并由乙方接管本协议明确的全部房地产。在保证甲方合作开发利益的前提下，全部资产任由乙方处置；2、甲方投资的190万本金，根据房地产开发的进度，乙方可提前分期会给甲方；也可在三年开发期基础上适当延长（一年内）。以上补充协议与协议相冲突的，以本协议为准。合同签订后，朱某顺、欧某玲于2013年9月21日，付唐某平购地款30万元。2013年10月21日朱某顺付唐某平购地款5万元。2014年3月14日朱某顺付唐某平20万元。此外朱某顺另付唐某平2万元，唐某平用于支付了银行贷款利息。至此，朱某顺、欧某玲共向唐某平、陈某利付款57万元。此后，未再支付任何款项。合同所涉土地及房屋一直由唐某平、陈某利占有、使用并收取租金。土地及房屋也一直未过户至朱某顺、欧某玲名下。一审法院认为，本案当事人之间所争议的焦点问题如下：1、双方签订的《房地产地让协议书》、《补充协议书》的效力；2、当事人是否存在违约责任；3、合同是否需要继续履行。法院根据上述争议焦点分析如下：1、双方签订的《房地产地让协议书》、《补充协议书》的效力；本案当事人均为完全民事行为能力人，所签订的协议及补充协议均为当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，故为有效合同。2、当事人是否存在违约责任；本案当事人在签订协议及补充协议后，朱某顺一方未严格按照协议及补充协议的付款条款履行金钱给付义务，故存在违约行为。3、合同是否需要继续履行；本案中，朱某顺一方的法律意见书中明确表示，不愿意再继续履行合同，法院基于诉争土地及房产尚未过户，故本案的处理以解除当事人之间所签订的协议书及补充协议书，由朱某顺一方承担违约责任为妥。当事人一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金应相当于因违约所造成的损失。本案因涉案土地及房产未过户，且一直由唐某平方在使用及出租收益，朱某顺一方所支付的57万元款项也一直在由唐某平方使用，再则双方签订协议书后工业园未再发生过土地转性用于房地产开发的情形，基于上述客观事实，朱某顺应适当承担违约责任为宜。本案中，原告及反诉原告的其他诉讼请求均于法无据，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）朱某顺、欧某玲与被告（反诉原告）唐某平、陈某利签订的《房地产地让协议书》与《补充协议书》；二、由原告（反诉被告）朱某顺、欧某玲向被告（反诉原告）唐某平、陈某利支付违约金8万元（此款从朱某顺、欧某玲已经支付的57万元合同价款中扣除）；三、由被告（反诉原告）唐某平、陈某利在本判决生效后十日内一次性返还原告（反诉被告）朱某顺、欧某玲已经支付的合同价款49万元；四、驳回原告（反诉被告）朱某顺、欧某玲与被告（反诉原告）唐某平、陈某利的其他诉讼请求。案件受理费9,300元，减半收取计4,650元，由原告朱某顺、欧某玲负担。案件反诉费42,480元，减半收取计21,240元，由反诉原告唐某平、陈某利负担10,000元，由反诉被告朱某顺、欧某玲负担12,480元。唐某平、陈某利不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判朱某顺、欧某玲立即支付购地款303万元，支付协议约定的信用社贷款利息41万元，另支付唐某平、陈某利违约金100万元；或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由朱某顺、欧某玲承担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院二审认为，本案系确认合同无效纠纷。二审双方争议的焦点：一、《房地产出让协议书》、《补充协议书》是否有效；二、若合同有效，是否应当继续履行；三、被上诉人是否应当给付100万元违约金。关于争议焦点一。本案双方签订的《房地产出让协议书》、《补充协议书》均系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于争议焦点二。《房地产出让协议书》第3条约定“签订该协议后乙方交购地款170万元，其中：甲方在信用社的85万元贷款甲方还清之前的利息后转给乙方作购地款，从协议签订之日起乙方负责还贷并承担相应的利息…”及《补充协议书》第1条约定“乙方按协议要求付完85万元现金接转信用社85万元贷款后，甲方在一个月内移交该房地产全部证件资料并由乙方接管本协议明确的全部房地产…”。经查，《房地产出让协议书》签订后，被上诉人朱某顺、欧某玲仅向唐某平、陈某利付款57万元，未严格按照协议及补充协议的付款条款履行金钱给付义务，故存在违约行为。因涉案的协议并不符合合同解除的法定条件，因此涉案协议应当继续履行，被上诉人应依约继续支付房地产出让的剩余款项303万元并承担相应的违约责任，上诉人亦应履行办理涉案土地及房屋过户手续的义务。关于争议焦点三。因上诉人在二审中明确表示“只要对方将剩余的303万给上诉人，上诉人就将土地卖给他，违约金也不要求对方承担了”，上诉人对违约金的放弃，属于当事人对自己民事权益的有权处分，故被上诉人在依约支付完出让的价款后，无需承担双方约定的100万元违约金。综上所述，上诉人唐某平、陈某利的上诉请求部分成立，应予以支持；一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、撤销湖南省新田县人民法院（2019）湘1128民初1711号民事判决；二、确认上诉人唐某平、陈某利与被上诉人朱某顺、欧某玲签订的《房地产地让协议书》及《补充协议书》合法有效；三、由被上诉人朱某顺、欧某玲在本判决送达后10日内支付上诉人唐某平、陈某利房地产出让款人民币3030,000元；四、在被上诉人朱某顺、欧某玲支付完上述款项后，由上诉人唐某平、陈某利协助被上诉人朱某顺、欧某玲办理所涉土地及房屋的过户手续；五、驳回被上诉人朱某顺、欧某玲诉讼请求；六、驳回上诉人唐某平、陈某利其他反讼请求。一审案件受理费9,300元，减半收取计4,650元，由被上诉人朱某顺、欧某玲负担。案件反诉费42,480元，减半收取计21,240元，由上诉人唐某平、陈某利负担10,000元，由被上诉人朱某顺、欧某玲负担12,480元。二审案件受理费9,300元，由被上诉人朱某顺、欧某玲负担。围绕当事人的再审请求，朱某顺、欧某玲向本院提供2份证据：1、关于朱某顺等人转得唐某平的土地能否用于房地产开发的复函；2、新田县人民政府“新政办发（2015）47号文件”。唐某平、陈某利向本院提供2份证据：1、新田县委常委会纪要（2014年1月）和人民政府常务会议纪要（2014年1月）；2、永州市中级人民法院行政判决书（2020）湘11行初85号。本院认证认为，4份证据真实性本院予以认可，但均不能作为本案处理的具体依据。本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致，对一、二审查明的事实予以确认。本院再审认为，本案焦点问题：1、双方签订的《房地产地让协议书》、《补充协议书》的效力认定；2、合同是否需要继续履行及是否承担违约责任。1、双方签订的《房地产地让协议书》、《补充协议书》的效力认定。本案当事人均为完全民事行为能力人，所签订的协议及补充协议均为当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应当认定为有效合同。2、合同是否需要继续履行及是否承担违约责任。本案中，合同约定双方全力争取相关部门改变现有土地的用途，在审理过程中，双方当事人均没有提交证据证明其向土地管理部门递交过户变更手续，涉案土地及房产至今尚未过户；且朱某顺在审理过程中明确表示，不愿意再继续履行合同，根据《合同法》第九十四条第二项规定，双方签订的《房地产地让协议书》、《补充协议书》应当予以解除。本案双方当事人在签订协议及补充协议后，朱某顺一方未严格按照协议及补充协议的付款条款履行金钱给付义务，故存在违约行为。当事人一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金应相当于因违约所造成的损失。本案因涉案土地及房产未过户，且一直由唐某平方在使用及出租收益，朱某顺一方所支付的57万元款项也一直在由唐某平方使用，且双方签订协议书后涉案土地并没有进行转性用于房地产开发的情形，基于上述客观事实，朱某顺应适当承担违约责任为宜。一审判决基于上述理由判决由朱某顺、欧某玲向唐某平、陈某利支付违约金8万元是合理的。本案中，朱某顺、欧某玲和唐某平、陈某利的其他诉讼请求均于法无据，均不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，二审判决处理不当，应予纠正；朱某顺、欧某玲的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2020）湘11民终893号民事判决；二、维持湖南省新田县人民法院（2019）湘1128民初1711号民事判决。一审案件受理费9300元，减半收取计4650元，由再审申请人朱某顺、欧某玲负担；一审案件反诉费42,480元，减半收取计21,240元，由被申请人唐某平、陈某利负担10,000元，由再审申请人朱某顺、欧某玲负担12,480元。二审案件受理费9300元，由被申请人唐某平、陈某利负担。本判决为终审判决。审判长  朱海平审判员  唐军杰审判员  张新民二〇二一年四月二十日法官助理张向安书记员汪亮香附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。