河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0802民初564号 原告：徐志东，男，1991年5月4日出生，汉族，住河北省承德市隆化县。 委托诉讼代理人：任子江，河北陈华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓光，河北君兴律师事务所律师。 被告：邱磊，男，1993年11月21日出生，蒙古族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：张冬梅，河北德律律师事务所律师。 第三人：承德市体育局，住所地：承德市双桥区山庄东路1号。 法定代表人：李战争，局长。 委托诉讼代理人：李月华，河北山庄律师事务所律师。 原告徐志东与被告邱磊、第三人承德市体育局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐志东委托诉讼代理人张晓光、被告邱磊及其委托诉讼代理人张冬梅，第三人承德市体育局委托诉讼代理人李月华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐志东向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告返还履约保证金人民币10913.50元；2、请求被告向原告赔偿装修损失7941.36元；3、请求反诉被告向反诉原告返还租金7176.00元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年8月12日，原告与被告签订了《商铺承包协议》，约定被告将其从第三人承德市体育局租赁的奥体中心11号底商“乐尚”A22号商铺承包给原告，承包期为2年322天，自2019年8月13日起至2022年6月30日止。原告按照约定向被告交纳了第一年承包价款109135.00元，超额缴纳了7176.00元及履约保证金10913.50元。2020年初受新冠疫情影响，原告至今处于停业状态，原告在合同约定的期限内，找被告缴纳第二年租金，被告拒收。2020年8月3日，原告收到被告的《解除租赁合同通知书》，被告单方解除合同。因被告提前单方解除合同给原告造成经济损失，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。 被告邱磊辩称，一、双方签订的《商铺承包协议》合法有效，双方应当按照协议约定履行各自义务。答辩人与被答辩人于2019年8月12日签订了《商铺承包协议》，协议约定被答辩人承包答辩人经营的“乐尚”A22商铺用于理发项目，承包期为2年322天，自2019年8月13日起至2022年6月30日止。第一年承包金，即2019年8月13日前，被答辩人向答辩人支付承包价款人民币109135.00元。第二年承包金，即2020年6月1日前，被答辩人支付承包价款人民币116496.38元。物业费、取暖费等费用与承包金一并缴纳。同时协议约定，被答辩人须缴纳履约保证金人民币10913.50元。在商铺承包期间，如被答辩人逾期5天未缴纳应当由被答辩人缴纳的各项费用或拖欠承包金5天以上，答辩人有权解除合同，并且不退还履约保证金及剩余承包金，如有其它损失，被答辩人仍应承担其他损失。合同期满后或无论任何原因导致合同提前解除、终止的，对于被答辩人的装修、装饰、改造等，答辩人不给予任何补偿，如因被答辩人原因导致合同提前解除或终止的，乙方有义务于合同解除或终止后五日内将商铺恢复原状返还给答辩人。该《商铺承包协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，内容合法有效，答辩人、被答辩人均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。二、被答辩人系因违反协议约定导致答辩人依法解除合同，无权要求答辩人赔偿任何损失。《商铺承包协议》签订后，被答辩人向答辩人交纳了第一年承包金及相关费用，答辩人将标的店铺交付于被答辩人用于经营。根据协议约定，被答辩人应于2020年6月1日前向答辩人支付第二年承包金及相关费用，但到期后经答辩人多次上门及书面催交，被答辩人均未交纳，因此被答辩人所述的“答辩人拒收”情形根本不存在。同时，被答辩人有答辩人的收款账户信息，如果被答辩人想要交纳，完全可以将承包金直接汇付，但至今被答辩人也未汇付第二年承包金。根据双方合同约定，拒交承包金的违约行为已构成根本违约，致使不能实现合同目的，答辩人无奈于2020年8月3日向被答辩人送达了《解除租赁合同通知书》，依法要求解除双方签订的《商铺承包协议》，被答辩人于第一年承包期（2020年8月13日）到期后，自行搬离承包的店铺，至今未与答辩人办理任何交接手续。答辩人依法向被答辩人送达解除合同的通知，系因被答辩人根本违约，因此被答辩人要求答辩人退还履约保证金及赔偿装修损失的诉请，既违背了双方合同约定，同时也无任何法律依据，其诉请根本不能成立。综上诉述，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 第三人承德市体育局述称，原告与被告之间有合同关系，根据合同相对性原则，原告诉请与第三人无关。关于本案合同纠纷，与我方没有任何义务关系，因此不发表参诉意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的1、4-8号证据不认可，经本院核实，原告提交的1、4、6号证据具有真实性，但上述录音内容达不到原告的证明目的，原告提交的5、7、8号证据，根据合同相对性原则，与本案缺少关联性，不能作为认定案件事实的依据；原告对被告提交的承德市奥林匹克体育中心商业附属用房租金催缴通知书不认可，第三人对该证据无异议，经核实，本院确认该证据具有真实性。 本院经审理认定事实如下：2019年8月12日，原告徐志东作为乙方与被告邱磊作为甲方签订了《商铺承包协议》，协议约定原告承包被告在第三人处承包的承德市高新区奥林匹克体育中心11号底商“乐尚”A22商铺用于经营理发项目，承包期为2年322天，自2019年8月13日起至2022年6月30日止。第一年承包金，即2019年8月13日前，原告向被告支付承包价款人民币109135.00元；第二年承包金，即2020年6月1日前，原告支付承包价款人民币120048.50元。第一年承包金、物业费、取暖等费用在签订合同时足额一次性交纳完成，第二年、第三年取暖费、物业费与承包金一并交纳。原告须交纳履约保证金人民币10913.50元。同时协议第八条第2款约定，“商铺承包期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同、并且不退还履约保证金及剩余承包金，如有其他损失的，乙方仍应承担赔偿责任。（7）逾期5天未交纳应当由乙方交纳的各项费用；（8）拖欠承包金5天以上的。”合同签订当日，原告按照合同约定向被告交纳了第一年承包金109135.00元、履约保证金10913.50元。 另查明，因原告所承包的商铺未整体交付，未交付面积为12平方米，未交付期限为2019年8月13日至2019年11月12日，共产生租金7176.00元，双方达成协议将此面积租金算入2020年房屋租金内，被告对上述事实无异议。 再查明，2020年9与1日，第三人承德市体育局与被告邱磊签订《返还减免租金协议书》，协议约定承德市体育局返还已收取被告的2020年1月1日至2020年7月11日期间的租金，且被告已将上述租金全部返还给最终承租人，原告认可已收到上述期间返还的房租。 本院认为，本案争议的焦点为：案涉《商铺承包协议》解除的违约责任及履约保证金应否退还。 房屋租赁合同中履约保证金实际上就是双方诚信履行合同的一种违约金，其作用相当于押金。本案中原、被告对双方签订的《商铺承包协议》的效力无异议，本院予以确认。合同生效后，双方均应按照合同约定履行各自的义务，原告交纳第一年承包费、履约保证金及其他相关费用后，未按合同约定期限向被告交纳第二年承包费，已构成违约，被告依据合同约定向原告发出《承包金收缴通知书》及《解除租赁合同通知书》符合约定，因此，依据合同约定，原告无权要求被告退还履约保证金。 但案涉商铺租赁期间我国全面爆发新冠肺炎疫情，致使原告经营困难，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，第5条，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”第6条第二款，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”参照上述指导意见并结合本案实际情况，原告在疫情期间营业收入明显减少，因此，被告不能以原告未按约定期限支付租金而解除租赁合同或要求原告承担违约责任；原告亦应通过合理的方式与被告协商减免租金、延长租期或者延期支付租金等问题。依据原、被告提交的证据及双方的诉辩陈述，原告收到被告发出的《承包金收缴通知书》后，确与被告进行过协商，但双方就合同履行及交纳承包金一事并未达成一致意见，原告在收到被告《解除租赁合同通知书》后，亦未通过诉讼或其他方式向被告主张权利，而是在2020年8月13日前自行搬离商铺，致使原、被告签订的《商铺承包协议》实际解除，原告怠于行使上述权利，亦是案涉《商铺承包协议》解除的原因之一。 综上所述，本院综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，以及疫情或者疫情防控措施对案涉协议解除的原因力大小，依据公平原则，确定被告对案涉协议的解除负主要责任，原告对案涉协议的解除负次要责任，被告按履约保证金10913.50元的70%，即7639.45元返还原告。 被告对未向原告整体交付案涉商铺及产生租金7176.00元的事实无异议，故对原告要求被告返还承包费的诉讼求情，本院予以支持； 关于原告要求被告赔偿装修损失的争议，因其未提交证据证明其实际损失，故对原告该诉讼请求，本院不予支持；原告可待收集证据后另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告邱磊于本判决生效之日起十日内返还原告徐志东房屋租金7176.00元及履约保证金7639.45元，合计14815.45元； 二、驳回原告徐志东其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计225.00元，由被告邱磊负担。 如果不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  崔博 二〇二一年四月十一日 书记员  袁月