上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0109民初2162号原告：上海汉艺实业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：陈顺兆，执行董事。委托诉讼代理人：杨佳、刘海涛，上海捷铭律师事务所律师。被告：上海嘉安国际物流有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：方燕，总经理。委托诉讼代理人：张培傛，上海一曼律师事务所律师。原告上海汉艺实业有限公司(以下简称汉艺公司)与被告上海嘉安国际物流有限公司(以下简称嘉安公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。汉艺公司的委托诉讼代理人杨佳、刘海涛，嘉安公司的委托诉讼代理人张培傛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉艺公司向本院提出诉讼请求：1、判令嘉安公司支付2020年6月租金差额36,078.03元；2、判令嘉安公司支付房屋空置损失144,312.14元、物业管理费损失12,939.72元、公共部位电费分摊费损失3,398.64元。事实与理由：汉艺公司与嘉安公司曾就上海市虹口区欧阳路XXX号XXX楼整层房屋(以下简称案涉房屋)订立并续签多份租赁合同，约定租期至2022年12月31日，当前月租金72,156.07元。2020年6月，嘉安公司提出因资金困难，剩余半月租金延期支付，并于同年8月25日单方面提出退租，9月4日即搬离案涉房屋。虽汉艺公司积极出租，但案涉房屋仍空置至今，造成实际损失，故嘉安公司应补足2020年6月未付租金，承担违约责任并赔偿损失。嘉安公司辩称，不同意汉艺公司的诉讼请求。因疫情影响，嘉安公司自2020年2月起即申请减免租金，直至2020年6月，汉艺公司方同意减免当月一半租金。双方租赁关系近10年，支付租金方式均为汉艺公司先开具发票，嘉安公司按照发票金额付租。2020年6月，汉艺公司开具的发票金额即为月租金的一半，且除该月外，前后各月租金均全额支付。在嘉安公司提出提前退租后，双方签署房屋交接书，汉艺公司出具《关于退租违约金的约定事宜》，对合同解除后嘉安公司应当承担的违约责任作出明确约定，并未提及补付2020年6月租金，且嘉安公司已经履行了违约金付款义务，双方就案涉房屋租赁合同解除已无纠葛。因汉艺公司自身原因未能出租案涉房屋的损失不应由嘉安公司负担。本院经审理认定事实如下：汉艺公司系案涉房屋权利人。2011年1月5日，汉艺公司与嘉安公司订立《租赁合同》，约定：嘉安公司承租案涉房屋，租期自2011年1月1日起至2013年12月31日止；租金按月支付，嘉安公司应于每月十日前向汉艺公司支付当月租金。嘉安公司支付租房押金6万元，作为合同期内房租和水电费等相关费用的保证金；嘉安公司应按约支付租金、管理费和水电费等各项费用，所用水电费由物业抄录，提供汉艺公司，汉艺公司按嘉安公司租赁面积所占楼层比例，收取使用的水电费(含楼层水费、基价电费、楼层电费、公用分摊电费等)；在租赁期内嘉安公司如中途退租，除有不可抗力发生，汉艺公司不退还押金外，嘉安公司还应支付由于中途退租导致该房屋空管期间部分房租损失，计壹个月租金数额的违约金等。合同订立后，嘉安公司支付房屋租赁押金6元，双方依约履行合同。之后分别于2014年1月2日、2016年1月12日、2017年12月20日订立《续租合同》，约定：租期至2022年12月31日止；2018年度月租金67,358.46元。自2019年起每年一月份调整该自然年度的月租金，调整幅度为在上一自然年度月租金的基础上递增3.5%，上述租金不包含物业管理费；续租合同是原租赁合同的补充，除本续租合同约定外，原租赁合同其他条款均持续有效并不可撤销。2020年8月25日，嘉安公司发出《退租申请》，表示因疫情原因，经营困难，无法负担租金，自2020年9月1日起，不再租赁案涉房屋。同年9月5日，汉艺公司与嘉安公司签署《租赁房屋退还交接书金陵国际大厦21楼》，双方对案涉房屋交接时房屋状况、设施设备状况、水电表抄数等作出确认，汉艺公司确认收回房屋。并明确，按照租赁合同约定嘉安公司需支付中途退租产生的违约金。同月7日，汉艺公司发出《关于退租违约金的约定事宜》，表示原则上同意嘉安公司的退租申请，依照双方订立的租赁合同以及续租合同的约定，确定违约金事宜，即按照租赁合同的约定，在租赁期内嘉安公司如中途退租，除有不可抗力发生，汉艺公司不退还押金外，嘉安公司还应支付中途退租导致房屋空关期间的部分房租损失，计壹个月租金金额的违约金，嘉安公司在2020年8月租金72,156.07元，确定违约金数额为72,156.07元。同月9日，汉艺公司开具违约金72,156.07元发票送达嘉安公司。后汉艺公司多次发函催讨违约金。11月嘉安公司支付违约金6,000元，同年12月29日，汉艺公司再次发函，要求嘉安公司支付拖欠的6月份租金、滞纳金、违约金等。2021年1月嘉安公司付清剩余违约金。庭审中，双方均认可，汉艺公司向嘉安公司收取的租赁押金6万元，作为违约责任的一部分，不予退还。另，在履约过程中，租金支付方式为，汉艺公司先开具发票，嘉安公司按发票金额付款。2020年6月，汉艺公司开具发票金额为36,078.04元，嘉安公司以此金额支付该月租金。对此，汉艺公司认为，系嘉安公司因经济困难申请缓交。嘉安公司则认为，系疫情原因汉艺公司准予减免半个月租金，并提供其余各月按期足额依发票和合同约定金额支付租金的凭证。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。嘉安公司在合同租期尚未届满前提出解除合同，确属提前退租情形，显属违约，应依约承担相应违约责任。双方租赁合同约定，嘉安公司提前退租应当承担案涉房屋空关期间的损失，即一个月租金的违约金，该约定系双方真实意思表示，说明在订立合同时双方均已考虑到，并接受空关损失的赔付原则。在嘉安公司提出提前退租的申请后，汉艺公司确认双方合同解除，收回房屋，发函确认因嘉安公司的违约行为所应承担的违约金数额，且明确该违约金数额即为房屋空关期间的损失，符合双方租赁合同的约定。汉艺公司作出的《关于退租违约金的约定事宜》应当视为其对双方合同解除后，嘉安公司所需承担的后果的确认，并按所确认的违约金数额向嘉安公司开具发票。现汉艺公司再行主张房屋空置期间的各项损失，显然有违合同约定及其作出的承诺，本院无法支持。对于2020年6月的租金问题，双方对各自的陈述均未提供可以直接印证的依据。但从双方近十年的履约习惯来看，租金始终以先开票后付款的方式支付，除该月以外，其余前后各月，嘉安公司均足额付租。若如汉艺公司所述，因嘉安公司经济困难申请缓交，在嘉安公司足额支付2020年7月、8月租金时，汉艺公司亦未补开6月租金发票要求嘉安公司补付，且在合同解除前从未催缴。双方解除合同后，在房屋交接书以及汉艺公司确认嘉安公司合同解除所应承担违约责任的确认函中，均未提及补付6月租金。加之，2020年新冠肺炎疫情的特殊情况，汉艺公司并未否认嘉安公司曾提出减免租金的申请，结合前述推断，汉艺公司在2020年6月予以减免半个月租金，更接近于实际情况，具有高度盖然性。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及2007年《中华人民共和国民法总则》第七条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、上海汉艺实业有限公司要求上海嘉安国际物流有限公司支付2020年6月租金差额36,078.03元的诉讼请求，不予支持；二、上海汉艺实业有限公司要求上海嘉安国际物流有限公司支付房屋空置损失144,312.14元、物业管理费损失12,939.72元、公共部位电费分摊费损失3,398.64元的诉讼请求，不予支持。本诉案件受理费4,234.57元，减半收取计2,117.28元，由上海汉艺实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 曹北霖二〇二一年四月二十八日法官助理 蔡覙静书 记 员 蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。