宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁01民终424号 上诉人（原审被告）：张海宁，男，1980年8月10日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司凤凰南街支行职工，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。 委托诉讼代理人：赵臣斌、张晓晴，北京大成（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张彩红，女，1981年10月22日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：拓静，宁夏宝天律师事务所律师。 原审被告：银川市兴庆区安合居房产代理，经营场所宁夏回族自治区银川市兴庆区中山北街益民巷5号。 经营者：靳树兰，女，1979年1月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人张海宁因与被上诉人张彩红，原审被告银川市兴庆区安合居房产代理（以下简称安合居房产代理）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初9364号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人张海宁的委托诉讼代理人张晓晴，被上诉人张彩红的委托诉讼代理人拓静，原审被告安合居房产代理的经营者靳树兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张海宁上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：首先，涉案房屋系上诉人婚前购买，房产证为其单独所有。且上诉人《自愿离婚协议书》中写明“属男方婚前财产，归男方所有”，上诉人单独出售该房产符合法律规定。但在办理过户手续时，房管局工作人员告知政策规定拆迁返还房需要办理房产证时的夫妻双方签字。上诉人于2008年离婚，现已无法联系到女方。根据各方签订的《银川市二手房买卖委托合同》第十条的约定，房屋无法过户是意外事件，亦属于政策原因，上诉人无过错。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，《银川市二手房买卖委托合同》第十三条对双倍返还定金做了另行约定，即涉案房屋“是可上市交易安置房，有建设用地使用权，无任何形式抵押，如果不是以上情况，此合同无效，甲方赔偿乙方双倍定金”，而涉案房屋并不存在上述违约情况，故不应当适用定金罚则。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决错误。 张彩虹辩称，首先，导致涉案房产无法办理过户的原因并非因不可抗力或意外事件，或是上诉人所说的政策原因；其二，双方签订的买卖合同中虽然约定了双倍返还定金的具体情形，但该约定与法律规定并不冲突，不影响被上诉人依法主张定金的双倍返还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 安合居房产代理述称，上诉人是否再向被上诉人返还定金1万元，其也不好评判。 张彩虹向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与二被告于2020年6月19日签订的《银川市二手房买卖委托合同》；2.依法判令被告安合居房产代理向原告退还其代收的购房定金10000元；3.依法判令被告张海宁向原告返还10000元，赔偿原告各项经济损失9980元；4、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2020年6月19日，原告（乙方、买受方）、被告张海宁（甲方、出售方）、被告安合居房产代理（丙方、中介方）签订《银川市二手房买卖委托合同》，约定：经丙方提供信息、线索为甲乙双方买卖房屋提供居间服务，甲方同意将××区房屋一套及该房屋占用范围内的土地使用前出售给乙方；甲、乙双方共同确认该房屋交易价格为人民币305000元（大写叁拾万伍仟元整）；甲乙丙三方在确认并签订本合同当日，乙方支付给甲方定金10000元，并由丙方代为保管；一次性现金付款：2020年6月30日前，乙方将购房款全部付清给甲方后，三方到市房地产交易中心办理房屋产权过户手续；本合同签订后，乙方中途反悔的，应及时通知甲、丙两方，购房定金归甲方所有以冲抵乙方违约金；甲方中途反悔的，应及时通知乙、丙两方，并在悔约之日起三日内双倍返还购房定金给乙方以冲抵甲方违约金；其他约定事项：此房是为可上市交易安置房，国有建设用地使用权此房产无任何形式抵押，如果不是以上情况，此合同无效，甲方赔偿乙方双倍定金。合同签订后，原告支付定金10000元，由被告安合居房产代理代为保管。合同履行过程中，三方口头约定在2020年7月1日完成过户后，原告立即支付全部房款。在办理房屋过户手续过程中，但因被告张海宁原因致使房屋无法办理过户手续，故原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告自认2020年10月22日，安合居房产代理已向原告退付10000元定金。 一审法院认为，原、被告三方签订的《银川市二手房买卖委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。本案中，因被告张海宁原因无法协助原告办理房屋过户手续，致使买卖房屋的合同目的无法实现，故对于原告主张解除合同的诉讼请求，法院予以支持。对于原告主张被告安合居房产代理退还购房定金10000元的诉讼请求，经查，因原告当庭自认，被告安合居房产代理已于2020年10月22日退还10000元，故该诉讼请求，法院不予处理。因被告张海宁原因致使房屋无法办理房屋过户手续，故被告张海宁应当承担双倍返还定金的义务，因被告安合居房产代理已退还其代收的10000元，原告要求被告张海宁返还10000元符合法律规定，法院予以支持。原告要求被告张海宁赔偿其损失9980元的诉讼请求，因其提供的证据不足以证实其主张，故法院不予支持。对于被告张海宁提出不能过户房屋系因政策原因造成的辩解，经查，因被告提交的证据不足以予以证实其主张，故对此辩解法院不予采纳。被告安合居房产代理经法院合法传唤未出庭应诉，视为自动放弃抗辩权等相关诉讼权利，由此产生的后果自负。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院〈关于适用简易程序审理民事案件的若干规定〉》第三十条之规定，判决：一、解除原告张彩红与被告张海宁、银川市兴庆区安合居房产代理于2020年6月19日签订的《银川市二手房买卖委托合同》；二、被告张海宁于本判决生效之日起十日内返还原告张彩红定金10000元；三、驳回原告张彩红的其他诉讼请求。案件受理费275元（已减半收取），由原告张彩红负担25元，由被告张海宁负担250元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。 本院认为，意外事件是一种通常情况下无法预见和避免的小概率事件。本案中，上诉人不能联系其前妻并不属于无法预见和不能避免的事件，且涉案房屋也不存在因政策原因无法过户的情形，故上诉人认为房屋无法过户为意外事件、政策原因的上诉理由不能成立。涉案《银川市二手房买卖委托合同》因上诉人违约致使合同目的无法实现而解除，一审判决支持被上诉人要求上诉人双倍返还定金的诉讼请求，于法有据。定金因其性质不同可分为立约定金、成约定金、违约定金等。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定是针对违约定金而言，该条但书规定的“但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”是将其他性质的定金从违约定金中排除出来。且《银川市二手房买卖委托合同》第十三条的约定是对定金担保之情形的进一步明确和补充，并非排除因上诉人的其他违约行为致使合同不能履行的情形。上诉人认为不应双倍返还定金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费275元，由上诉人张海宁负担。 本判决为终审判决。 审判员  宁丽 二〇二一年四月二十八日 书记员  苏芮 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。