辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0281民初669号原告：曲顺祥，男，1961年8月1日出生，汉族，大连顺祥牧业有限公司的法定代表人，现住瓦房店市。公民身份号码：2102191961XXXXXXXX。委托诉讼代理人：杨朴，辽宁光莹律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琦，辽宁亚太律师事务所律师。被告：何丰岁，男，1957年12月8日出生，汉族，现住瓦房店和平街二段7号4-5-2。公民身份号码：2102191957XXXXXXXX。委托诉讼代理人：王嘉冠，辽宁昌信律师事务所律师。被告：房善武，男，1961年6月23日出生，汉族，现住瓦房店市阎店乡薛家村二道窝棚屯113号。公民身份号码：2102191961XXXXXXXX。被告：瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场，住所地辽宁省瓦房店市西杨乡西柏村。统一社会信用代码：922l0281MAOUW3RJ4T。经营者：房善武，自然信息同被告房善武。原告曲顺祥与被告何丰岁、房善武、瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲顺祥的委托诉讼代理人杨朴、王琦、被告何丰岁及委托诉讼代理人王嘉冠、被告房善武、被告瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场的经营者房善武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲顺祥向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与三被告之间签订的《鸡舍租赁合同》；2、请求判令三被告退还原告已支付的未使用的租金1200000元（自2020年9月1日至2021年5月10日）；3、请求判令三被告按照合同约定向原告支付合同总金额20%的违约金，即人民币691200元；4、请求判令由三被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，请求判令三被告赔偿原告行政处罚罚款30万元。事实与理由：原告与三被告于2019年5月9日共同签订了《鸡舍租赁合同》，合同中约定租赁期限为2年，自2019年5月9日起至2021年5月10日止，每年租金1728000元，两年合计3456000元，双方需严格按照合同的约定履行各自的义务并享有各自的权利。原告让其所投资的大连顺祥牧业有限公司于2019年5月13日一次性将两年租金打入三被告指定账户内。2019年5月13日原告正式进入租赁的小区进行肉鸡饲养活动，原告进入租赁小区后发现被告何丰岁与被告房善武之间就养殖小区（包含原告租赁的6栋鸡舍）产权方面存在纠纷，因为二被告之间的纠纷，相互之间不是拦路就是断水断电，因为二被告之间的纠纷导致原告无法正常进入养殖小区内进行饲养活动，严重影响原告名下公司的经营与管理，截至2020年8月29日原告名下公司在二被告的各种纠纷和重重障碍下，不断的与二人协调和沟通情况下勉强饲养8批肉鸡；此后因被告二的全面封路行为，原告与二被告沟通调解再无法解决问题，至2020年9月1日原告己彻底无法继续进行肉鸡饲养活动。在原告进入展开饲养经营后，才了解到二被告对原告隐瞒了出租鸡舍无环评手续这一情况，此后二被告因双方的纠纷也无法办理环评手续，导致当地环保局多次要求原告停止饲养直至环评手续齐全为止。原告无奈之下于2020年9月4日向二被告发送解除《鸡舍租赁合同》的函，通知二人因其未能履行租赁合同中约定的相关义务，根据合同违约和解除条件约定，于2020年9月1日起原告解除与二被告签订的《鸡舍租赁合同》，要求二被告在收到函告后7日内向原告返还己支付但未使用的租金以及支付合同总价款20%的违约金。二被告接到原告的函告后，既没有解决二人之间的纠纷给原告饲养重新创造饲养条件，也没有向原告返还租金和违约金，只是各自推卸责任，将责任推至对方。综上，原告在合同签订后，按约定支付租赁款，并为展开饲养经营活动投入大量饲养设备和人力成本等，二被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成的极大损失。根据中国人民共和国民事诉讼法的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益，判决支持原告诉讼请求。行政处罚的时间是在本案立案之后，2020年12月2日因出租场所未通过环评批复，受到当地环保部门行政处罚30万元，故本案追加诉讼请求。被告何丰岁辩称，不同意原告的诉讼请求。何丰岁并非本案适格被告，本案案涉的六栋鸡舍确实是何丰岁投资所建，但占用的土地及当时的经营权都是瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场所有，本案原告因怕引起争议，所以让何丰岁在租赁合同上签字，而本案的租金是支付给瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场的。收取租金的主体是瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场，在当时，经营权也是被告瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场，所以何丰岁并非本案的适格被告。在合同履行过程中，何丰岁也并没有设置任何障碍阻碍本案合同的履行，并且在原告与被告房善武发生纠纷时，被告何丰岁还出面调停，后来合同又继续履行。在本案租赁合同的履行过程中，被告何丰岁没有任何过错，也不应当承担任何责任。关于原告增加的诉讼请求，被告何丰岁认为行政处罚针对的是大连顺祥牧业有限公司，而非本案原告，那么据我们了解，原告只占大连顺祥牧业有限公司的股权的3%，大连顺祥牧业有限公司据我们查询得知，成立于2002年，作为一个专业的肉鸡放养企业，在签订租赁合同时如果合同的主体是公司的话，一定不会用原告个人的名义来签，案涉主体只是原告个人，并非大连顺祥牧业有限公司，由此可以看出根据合同约定，原告还存在擅自转租这一违约行为，转租给顺祥牧业，并未取得出租方的同意，所以原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告对被告何丰岁的诉讼请求。被告房善武、瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场共同辩称，不同意原告的诉讼请求，请驳回原告对二被告的诉讼请求。被告瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场（以下简称三鑫养殖场）不能独立承担民事责任，原告起诉第三被告系主体错误。2019年5月9日，房善武与何丰岁以合伙人的名义与原告签订鸡舍租赁合同，因原告在经营过程中，被告何丰岁向法院提起了诉讼，否认与被告房善武存在合伙关系，确认系土地租赁关系。经过两级法院审理，大连市中级人民法院作出终审判决，确认2018年8月30日何丰岁与房善武之间位于瓦房店市的土地租赁合同有效。因该份判决使原告与被告之间的鸡舍租赁合同性质发生了根本改变，鸡舍租赁合同第一款明确阐述，涉案的六幢鸡舍的坐落位置是西杨乡，也就是何丰岁与房善武的土地租赁合同的位置，所以依据土地租赁合同关系的成立，这150亩荒山土地，其经营使用权、支配管理处、分权已经属于被告何丰岁，显然鸡舍租赁合同的性质发生了变化，变成了原告与被告何丰岁之间的鸡舍租赁合同，被告房善武及三鑫养殖场的诉讼主体资格不成立。另，2020年8月4日大连市中级人民法院作出判决后，房善武便对原告经营的六幢鸡舍中，因其中一幢占用了房善武的地盘，所以制止原告经营，房善武没有将水井租赁给何丰岁，水井要求不得使用，同时往鸡舍行走的通道也是占用了房善武的地盘，要求不得行走。房善武是行使自己的权利，他人无权干涉。鸡舍租赁合同形成后，原告给付鸡舍的租金345.6万元，都由被告何丰岁提取，房善武没有得到此款。房善武及三鑫养殖场在鸡舍租赁合同履行过程中没有违约及过错，不应赔偿原告的任何损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。原告围绕诉讼请求依法提供如下证据：1、《鸡舍租赁合同》一份，拟证明原告与三被告之间存在鸡舍租赁合同关系，合同约定了三被告负有提供养殖小区必备生活、生产条件的义务，有保证安全、稳定、持续的鸡舍使用环境的义务以及三被告单方面违约、由于环保问题、禁养时，原告有权提前解除合同，要求被告退还未到期租金、承担违约金、赔偿原告损失；2、网上银行电子回单四份，拟证明原告于2019年5月13日分四笔提前预付两年全部租金345.6万元，履行了全部付款义务；3、关于解除《鸡舍租赁合同》的函和大连顺祥牧业有限公司关于解除《鸡舍租赁合同》等事宜的函各一份（内容一致），拟证明原告已于2020年9月4日向房善武与何丰岁（以下简称二被告）发出解除鸡舍租赁合同的通知；4、送达回证三份及回函三份，拟证明三被告已收到原告发出的解除合同通知函并予以回复，原告尽到告知义务，双方之间签订的合同应即时解除。通过二人回函中也证明两点：一是合同的真实性和合法性；二是二人因土地纠纷问题产生的矛盾形成的违约事实；5、2020年4月24日瓦房店法院（2019）辽0281民6504号民事判决书和2020年8月4日大连市中院（2020）辽02民终4309号民事判决书各一份，拟证明二自然人被告就养殖小区（包含原告租赁的6栋鸡舍）2019年6月开始产生纠纷，已经发展到诉至两级法院，二人纠纷至今未解决。因土地纠纷产生的矛盾形成了违约事实；6、航拍视频，拟证明2020年9月23日，原告对合同涉及养殖小区现场进行多角度航拍，现场进出道路全部被挖沟或堆土封闭，现场被拦道、断道、停水、掐电，车辆和行人均无法正常进出。7、网上百度查询的文章，拟证明关于被告何丰岁与房善武因为该鸡舍产生的矛盾，二人分别于2020年8月8日和8月21日发生冲突，双方大打出手报警解决的相关信息文章，文章中指明因二人矛盾，该区域2020年8月14开始被堵道禁行并断水断电；8、网上微博、QQ浏览器中查询到的关于被告之间的产权纠纷分析文章及何丰岁微信朋友圈所发内容。第7份证据和第8份证据拟证明被告就养殖小区产生的矛盾已经不可调和，因二人矛盾激化到拦道、断路、停水停电，原告租赁的养殖区域根本无法进出，更无法从事饲养经营，被告的行为已经构成违约事实，《鸡舍租赁合同》无法继续履行；9、原告养殖财务统计表一张（自制），拟证明原告养殖肉鸡的利润情况，饲养的8批鸡有6批鸡有利润，2批鸡亏损，平均一批鸡的利润为215698元；10、2020年9月2日，大环监通字〔2020〕2400094号《大连市生态环境局监察通知书》、大环改决字〔2020〕2400127号《大连市生态环境局责令改正违法行为决定书》、2020年12月2日大环罚决字〔2020〕240036号《大连市生态环境局行政处罚决定书》，拟证明被告对原告隐瞒该养殖小区并未通过环评，不具备养殖必要条件这一事实，还导致原告受到当地环保局的行政处罚，给原告名下公司造成了不可挽回的名誉损失和直接经济损失；11.电汇凭证，拟证明原告以大连顺祥牧业有限公司的名义缴纳30万元罚款。三被告对原告提供的上述证据1、2、3、4、5、6、10、11真实性均没有异议，本院对真实性均予确认；被告何丰岁对证据7、8真实性有异议，被告房善武、瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场没有异议，但该证据7、8来源于网络，本院无法确认其真实性；被告何丰岁对证据9真实性有异议，被告房善武、瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场对真实性没有异议，但对证明目的有异议，因该证据9系原告自制的涉案养殖小区已饲养的8批肉鸡批次、交鸡数、鸡雏、料、药、利润表格，该证据单一，无法证明其目的，故本院不予采信。被告何丰岁未提供证据。被告房善武、瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场提供了2020年8月4日大连市中院作出的（2020）辽02民终4309号民事判决书一份，拟证明判决被告房善武与被告何丰岁之间签订的土地租赁协议有效，合伙关系解除。原告及被告何丰岁对该证据真实性均没有异议，本院予以确认。综合当事人的陈述、本院认定的证据，经审理查明事实：2019年5月9日，原告曲顺祥与被告房善武、何丰岁、瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场签订了《鸡舍租赁合同》，合同约定：甲方(房善武、何丰岁)将位于瓦房店市鸡舍租赁给乙方（曲顺祥）作为综合用地发展养殖使用，租期2年，自2019年5月9日起至2021年5月10日止。租金按每栋3万只鸡雏，每批预计18万只鸡雏数量计算，预计每年饲养108万只鸡雏，每只鸡雏1.6元计算，合计每年租金1728000元，两年租金合计3456000元。乙方在2019年5月30日前以银行转账的形式一次性支付给甲方两年租金。双方的权利义务包括：1、养殖小区所有权属于甲方，甲方有权向乙方收取租赁费用；甲方需保证该养殖小区与第三方无争议；2、甲方为乙方提供养殖小区房屋、土地、水源、电源及养殖小区必备的生活、生产、管理设备；3、乙方在养殖期间，遇到当地人为的争议，影响乙方正常饲养之事宜，甲方负责无偿解决，此事件给乙方造成经济损失的由甲方负责全部赔偿；若由于环保问题、禁养，双方合作结束；4、甲方有义务保证安全、稳定、持续的鸡舍使用环境，否则乙方有权随时终止合同。关于违约责任包括：1、若甲方单方面违约，在租赁期限届满前解除本合同，须向乙方支付租金总额20%的违约金并退还未到期的租金；2、因养殖小区属于禁养区或因环境问题导致本合同无法履行的，甲方应按照本合同总价款的20%支付违约金并退还未到期的租金。甲方房善武、何丰岁签字瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场盖章，乙方曲顺祥签字。合同签订后，大连顺祥牧业有限公司于2019年5月13日分四笔将租金通过中国农业银行网银转账至瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场在交通银行大连分行的账户共计3456000元。被告房善武、何丰岁曾因涉案养殖小区范围内部分土地签订的《土地租赁协议》产生争议诉至本院，本院于2020年4月24日驳回了何丰岁的诉讼请求，何丰岁上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院于2020年8月4日作出（2020）辽02民终4309号民事判决，撤销本院作出的（2019）辽0281民初6504号民事判决，确认何丰岁与房善武于2018年8月30日签订的《土地租赁协议》有效。被告房善武于2020年8月中旬始对涉案养殖小区采取断电、断水、挖沟等行为，至8月29日涉案养殖小区不能通行，9月1日始，原告不再饲养。大连市生态环境局于2020年8月19日对涉案养殖小区进行调查，于2020年9月2日，以涉案养殖小区建设项目未办理审批手续，擅自进行新、改、扩建设事由作出大环监通字〔2020〕2400094号《大连市生态环境局监察通知书》，要求大连顺祥牧业有限公司于2020年9月3日陈述意见，接受调查，于9月3日作出大环改决字〔2020〕2400127号《大连市生态环境局责令改正违法行为决定书》，责令停止养殖，于2020年12月2日作出大环罚决字〔2020〕240036号《大连市生态环境局行政处罚决定书》，对大连顺祥牧业有限公司作出罚款30万元的行政处罚，处罚事由：发现该养殖小区存在以下环境违法行为：未经验收即投入养殖，该小区未建储粪房，建有1个防渗不防雨的污水地。现场检查发现部分鸡舍出烘绞笼下有流淌的鸡粪，该自养小区养殖未通过验收。大连顺祥牧业有限公司于2020年12月16日缴纳30万元的罚款。2020年9月4日，原告以个人名义和大连顺祥牧业有限公司名义分别向房善武、何丰岁发出解除《鸡舍租赁合同》的函，被告均于2020年9月4日收到。大连顺祥牧业有限公司的股东曲顺祥和王慧敏，二人系夫妻。原告按排大连顺祥牧业有限公司的工作人员在涉案养殖小区进行饲养。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定:民法典施行前成立的合同,依照法律规定或施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定。本案系在民法典施行前成立的合同，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释规定。本案中，原告曲顺祥与被告房善武、何丰岁、瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场签订的《鸡舍租赁合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《鸡舍租赁合同》应为有效。从该合同的形式及内容上看，原告作为合同的乙方签字，三被告共同作为合同的甲方签字盖章，根据合同的相对性原理，原告与三被告均系本案适格的主体。原告已按合同约定支付了鸡舍租金，三被告应按合同约定履行义务。由于被告房善武与被告何丰岁之间因个人纠纷，房善武便在涉案养殖小区采取挖沟、断电、断水等极端行为，致使原告无法进入涉案养殖小区继续养殖，因三被告是《鸡舍租赁合同》的一方共同当事人，房善武是该方合同当事人之一，也是被告瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场的经营者，房善武的个人行为可以视同是三被告的共同行为，该行为构成了三被告共同违约。另外，大连市生态环境局于2020年9月3日作出停止养殖决定的主要原因是涉案养殖小区未进行验收即投入使用，这也是三被告未办理环评手续造成的，按合同约定三被告也构成了违约。三被告上述两方面的违约行为均构成合同约定的解除条件，原告分别向三被告发出解除《鸡舍租赁合同》的通知函，三被告均于2020年9月4日收到，故本院确认《鸡舍租赁合同》已于2020年9月4日予以解除。合同解除后，原告按合同约定请求三被告退还未到期的租金以及承担违约责任于法有据，本院予以支持。至于被告何丰岁辩称租金由被告瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场收取、被告房善武辩称租金由何丰岁从瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场取走，均不同意承担返还租金意见，属于三被告之间的内部管理问题，对外三被告作为合同的一方应承担共同返还原告租金的义务，其辩称本院均不予采纳。至于被告何丰岁辩称涉案养殖小区的环保手续已于2020年10月10日办妥，不存在环保问题的抗辩，因大连市生太环境局处罚的是针对涉案养殖小区发生在2020年8月25日前的环境违法行为，处罚的主要理由是未经验收即投入养殖，即大连市生太环境局认定的环境违法行为在先，何丰岁办理环保验收手续在后，故被告何丰岁辩称不存在环保问题的抗辩没有事实依据，本院不予采信。原告请求返还的租金系自2020年9月1日始至2021年5月10日止的1200000元，因涉案合同于2020年9月4日予以解除，三被告退还的租金计算期间应自2020年9月5日始至2021年5月10日止（8个月零6天），故原告请求三被告退还的租金本院支持1180800元（8个月租金1152000元+6天的租金28800元）。关于违约责任，根据民法当事人意思自治原则,违约金约定优于法律规定的违约赔偿责任，包括了合同解除的情况,只有出现违约金数额明显高于实际损失与可得利益最高额的情况，才能予以适当减少。本案中，关于大连市生太环境局对大连顺祥牧业有限公司处罚的30万元，是否是原告受到的损失一节。针对此节，本院认为，大连市生太环境局所作出的处罚对象针对的是养殖户，原告是大连顺祥牧业有限公司的法定代表人，大连顺祥牧业有限公司仅有的两名股东是原告夫妻，实质上相当于一人有限公司，原告由该公司缴纳鸡舍租金，安排该公司的工作人员在涉案鸡舍养殖，原告的行为构成股东与公司之间的人格混同，故该公司所受行政处罚的罚款30万元，原告作为涉案鸡舍租赁合同的实际养殖户应予承担，该罚款应是原告的实际损失，并且该30万元罚款与三被告未按合同约定使涉案养殖小区达到环保要求具有因果关系，故三被告应共同赔偿原告。关于原告履行合同后的可得利益，虽然原告提供的自制养殖财务统计表不能证明其履行合同后的可得利益金额，但因原告是专业养殖公司的法定代表人，从购买鸡雏、饲料、药品到出售成品鸡等方面相比于一般养殖户具有价格方面优势，养殖成本会远低于一般养殖户，本案未履行的租赁期间还剩8个月零6天，按养殖肉鸡的周期，原告还可养殖四批肉鸡，从常理上看原告在履行合同后应有可得利益。现在没有证据证明合同约定的违约金数额明显高于实际损失与可得利益最高额的情况下,本院尊重当事人的意思自治,以当事人约定的违约金为依据不予减少，三被告应共同承担合同约定的违约金金额。故原告请求三被告承担违约金691200元本院予以支持。原告增加的诉讼请求部分，即请求三被告赔偿行政处罚款30万元，因原告未在本院指定的期间交纳诉讼费，故原告增加的诉讼请求本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告曲顺祥与被告房善武、何丰岁、瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场签订的《鸡舍租赁合同》于2020年9月4日予以解除；二、被告房善武、何丰岁、瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场共同返还原告曲顺祥租金1180800元；三、被告房善武、何丰岁、瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场共同给付原告曲顺祥违约金691200元；四、驳回原告曲顺祥其他诉讼请求。上述款项一、二，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25230元，由被告房善武、何丰岁、瓦房店西杨乡三鑫禽业养殖场共同承担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 韩 蒸人民陪审员 李 娟人民陪审员 司晓林二〇二一年四月二十七日书 记 员 王丹鹏