北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初4032号原告（反诉被告）：马励，男，1966年3月20日出生，汉族，住北京市东城区。被告（反诉原告）：张蕊，女，1980年4月28日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：卢喜梅，北京市鑫诺律师事务所律师。第三人：郝学红，女，1971年3月23日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：张国忠，男，1950年12月20日出生，汉族，住北京市西城区。原告（反诉被告）马励与被告（反诉原告）张蕊以及第三人郝学红、张国忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马励，被告（反诉原告）张蕊及其委托诉讼代理人卢喜梅，第三人郝学红，第三人张国忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马励向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告继续履行原告与被告之间签订的《解除房屋租赁协议》的内容，退还原告租赁费5万元和装修补偿款5万元，共计10万元。2．诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原被告于2018年9月19日签订了一份《房屋租赁协议》，该协议约定，被告将坐落在北京市昌平区马池口镇横桥村村北，第二院落第二排第3院租给原告居住。双方约定，租金为每年24000元，租期自2017年9月1日至2022年8月31日，共计五年，房租为一次性支付，原告向被告一次性支付房租共计12万元整。但是该房屋于2020年8月21日，原告在未得到提前告知的情况下被强行断水断电并拆除，致使原告蒙受巨大损失，后被告与原告就补偿及退还未发生的房屋租赁费一事，于2020年8月27日达成协议，原告同意被告所提出的自拆迁之日两个月后退还全部款项。但是两个月后，原告多次索要退款，被告都予以拒绝。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）张蕊辩称：原告诉求及所述均与事实不符。被告已委托父亲张国忠在2020年8月27日向原告妻子郝学红支付了20万元，其中十万元就是协议约定的款项，多余的费用，我方将提出反诉，要求原告退还十万元。被告（反诉原告）张蕊提出反诉请求：1．判令被反诉人马励返还多收取的10万元。事实与理由：双方于2018年9月19日签署《房屋租赁协议》约定，马励自2017年9月1日至2022年8月31日期间承租反诉人的房屋居住。租赁协议履行期间，因涉案房屋被依法列入拆迁范围致使租赁协议无法继续履行。2020年8月27日，双方签署《解除房屋租赁协议》，但反诉人在向被反诉人支付租赁房屋的相关费用时，因失误向马励多支付10万元。马励多收取的10万元没有法律及事实上的依据，应当依法予以返还。原告（反诉被告）马励对于反诉辩称：张蕊所说与事实不符，不同意反诉请求。张国忠在银行转账期间多次打电话与我夫人郝学红核实转账内容，郝学红是替我收的钱，因为只有郝学红有平安银行的卡，在银行期间转多少钱等银行的人也通过张国忠的电话跟我夫人核实过，所以不存在误转的情况。张国忠也知道这个事情。第三人郝学红陈述称：房子与张国忠没关系，我们一直是和张蕊谈，被告在没有谈的情况下给我们断电断水了，我们当天拨打了12345，也找了律师咨询，律师说让我们找村里，横桥村毛书记接待的我们，我说我没有接到任何公告就把我们这个给拆了，毛书记当面给拆迁的人打电话要求暂停，给贴公告。我从书记那里回去却没有暂停，还继续拆。因为断水断电无法居住，我们20号就搬走了。后来22号被告约我们谈，期间说回家商量一下补偿的问题，然后来了一批人给我们拆了，我们接着打12345，12345说可以走法律程序。26号张国忠的爱人给原告发的微信，说再谈一下，26号下午我们就又谈了一下，说的就是让我们搬走，给我们二十万，当时说的他是他，张蕊是张蕊，他赔偿他的，其他的找张蕊接着谈。所以8月27日原告跟张国忠签了一个和解协议，张国忠又把张蕊签好字的解除协议拿了过来让原告一块儿签的。签好后，张国忠转给我们20万，我们就搬走了。所以张蕊应当按照协议支付10万，这与张国忠的20万不是一回事。其他内容与原告意见一致。第三人张国忠陈述称：是我女儿跟我说这个事情解决不了，说给10万原告不干，让我跟原告谈谈。我爱人就给原告发了信息说在昌平谈谈，因为我和原告关系还可以，原告说要24万，我爱人说给你20万吧，我在当场也不好说什么，原告就说他搬，所以第二天就搬走了。原告现在再起诉我女儿要10万没道理，我已经给了。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张国忠系张蕊之父。马励与郝学红系夫妻关系。2018年9月19日，张蕊（甲方）与马励（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定：甲方将其拥有的位于北京市昌平区马池口镇横桥村村北第二院落第二排第3院出租给乙方用于个人居住；房屋租赁期自2017年9月1日至2022年8月31日共五年整；租金标准24000元/年，租金总计壹拾贰万元整，一次性支付；乙方可对院落及房屋进行装修，租赁期满后属不动产及不可拆除部分归甲方所有，乙方增添的动产部分归乙方所有。本案庭审中，马励自述实际于2017年已承租了房屋，2018年9月补签《房屋租赁协议》，2018年12月马励一次性交纳了租金12万元。庭审中，张蕊、张国忠均表示土地系从北京市昌平区马池口镇横桥村租赁而来。张蕊称案涉房屋系2001年至2002年所建，未依法取得建设工程规划许可。本案合同履行中，北京市昌平区马池口镇横桥村村民委员会要求张国忠、张蕊腾退土地。张蕊与马励进行了协商。2020年8月26日，张国忠与马励进行了协商，约定给予马励20万元。庭审中，张国忠陈述称，2020年8月26日与马励协商是受到了女儿张蕊的委托，因为张蕊与马励一直谈不成，所以才与马励协商。马励则陈述称，协商时张国忠曾表示除张蕊赔偿外，张国忠再单独给予马励补偿20万元。张国忠对于马励的陈述不予认可。2020年8月27日，张蕊和马励签署了《解除房屋租赁协议》，主要内容为：“甲方张蕊与乙方马励于2018年9月19日签订了《房屋租赁协议》，原合同有效期至2022年8月31日，现因该房屋依法列入拆迁范围致使原协议无法继续履行，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1．原《房屋租赁协议》自2020年8月27日解除，自解除之日起，原协议中约定的双方权利义务终止。2．甲方应将乙方未发生的房屋租赁费伍万元整于房屋腾退完10日内以转账形式退还乙方。3．乙方应在2020年8月27日腾退完房屋，如有延期将扣相应的费用。4．根据原《房屋租赁协议》中10．2．1条款，给予乙方装修补偿款伍万元整，于本拆迁项目拆平2个月内支付。5．本协议由甲乙双方签字盖章后生效，本协议生效之日，原《房屋租赁协议》解除，双方互不承担违约责任。”同日，张国忠（甲方）与马励（乙方）签订《和解协议》，主要内容为：“甲乙双方已于2020年8月26日就所承租的北京市昌平区马池口镇横桥村北第二院落第三排第3院腾退解约事项，达成最终和解协议，双方自本协议签字之日起，解除全部约定并互不追责。”同日，张国忠向马励之妻郝学红转账支付20万元。关于《解除房屋租赁协议》的签署过程，张蕊表示《解除房屋租赁协议》是先由其本人签字后，由张国忠将《解除房屋租赁协议》带过去由马励签字。张国忠陈述称：马励签订《解除房屋租赁协议》后，张国忠要求马励打印了《和解协议》，签订《和解协议》目的是想赶紧解决，《和解协议》约定的20万包含了《解除房屋租赁协议》中约定的10万。马励对此不予认可。马励称：虽然《解除房屋租赁协议》与《和解协议》是同日签署，但《解除房屋租赁协议》针对的是解约，《和解协议》针对的违法拆迁的补偿。上述事实，有《房屋租赁协议》、租金收据、《解除房屋租赁协议》《和解协议》、汇款凭证以及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故张蕊与马励签订的《房屋租赁协议》虽系双方真实意思表示，但因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。本案中，双方的争议焦点有三，一是《和解协议》内容认定；二是《解除房屋租赁协议》《和解协议》的效力问题；三是《和解协议》与《解除房屋租赁协议》的关系认定。一、《和解协议》内容认定本案中，关于《和解协议》的内容，双方存有异议。马励主张《和解协议》涉及的20万元是张国忠针对违法拆迁给予的补偿；张国忠、张蕊均主张《和解协议》的内容系对《房屋租赁协议》的清理。对此，本院分析认定如下：首先，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。具体到本案中，《和解协议》使用词句为双方就所承租的房屋“腾退解约事项”，达成“最终和解协议”。显然，该词句的文义理解系双方为腾退解约而达成协议。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。马励主张《和解协议》系张国忠基于违法拆迁、断水断电等给予的赔偿，该主张既与《和解协议》的词句文义相悖，而且马励提交的证据仅能证明与张国忠2020年8月26日进行过商谈，无法证明双方达成了张国忠单独进行所谓违法拆迁赔偿的合意。其三，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人可以以自己的名义与第三人订立合同。受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。本案中，张国忠虽以自己的名义与马励签订《和解协议》，但张国忠认可是受张蕊委托，张蕊亦认可口头委托张国忠。据此应当认定，张国忠系作为张蕊的受托人与马励签订《和解协议》，张蕊应为《和解协议》的当事人，权利义务由张蕊享有。综上，《和解协议》的内容应认定为张国忠受张蕊委托与马励就《房屋租赁协议》的清理腾退达成的协议。二、《解除房屋租赁协议》《和解协议》的效力问题合同无效，则自始无效，不存在解除问题。具体到本案中，马励、张蕊2020年8月27日签订的《解除房屋租赁协议》中第1条“原《房屋租赁协议》自2020年8月27日解除，自解除之日起，原协议中约定的双方权利义务终止”和第5条中“本协议生效之日，原《房屋租赁协议》解除”的约定亦属无效。《和解协议》中关于“解约”的表述亦属无效。《解除房屋租赁协议》和《和解协议》中关于“解除”“解约”的表述虽然无效，但其他内容并不当然无效，原因为：一是从合同内容而言，《解除房屋租赁协议》和《和解协议》的核心内容系双方当事人在涉案房屋面临腾退时就腾退、退还租金和补偿问题达成的合意，该内容属于双方当事人的真实意思表示；二是从立法目的而言，《房屋租赁协议》之所以无效，是因为房屋未取得建设工程规划许可证，法律为维护城乡建设规划秩序，通过禁止性规定来否定合同效力、阻却合同履行。但是双方的《解除房屋租赁协议》和《和解协议》本身即是不再履行合同的意思，并就腾退、退还租金和补偿问题达成的合意，其内容并未违反《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规的强制性规定；三是从合同的独立性而言，尽管《房屋租赁协议》与《解除房屋租赁协议》《和解协议》有所关联，但是并无主从合同关系，前者就合同的履行约定权利义务，后者就权利义务关系终止时双方的债权债务进行清算，签订两个协议是当事人不同的民事行为，相互具有独立性，不能因前者内容无效，而直接否定后者的效力。综上，《解除房屋租赁协议》和《和解协议》中关于腾退、退租以及补偿的约定有效。三、《解除房屋租赁协议》和《和解协议》的关系问题《和解协议》明确载明双方就所承租的房屋“腾退解约事项”，达成“最终和解协议”，双方自本协议签字之日起，“解除全部约定并互不追责”。从履行情况来看，《和解协议》签订后，张国忠向马励支付了20万元，马励于2020年8月27日腾退了房屋。据此，可以认定《和解协议》系双方就《房屋租赁协议》不再履行和腾退问题达成的最终合意，是双方最终的意思表示，属于对《解除房屋租赁协议》的变更和替代。故双方应按《和解协议》确定的内容履行。债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。根据本院查明的事实，《和解协议》约定的20万元已经支付，马励也已经腾退了涉案房屋，故双方的权利义务终止。现马励主张张蕊继续履行《解除房屋租赁协议》并支付十万元，缺乏依据，本院不予支持。张蕊反诉要求马励退还10万元，亦缺乏依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实均发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十一条，第一百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张蕊、马励2018年9月19日签定的《房屋租赁协议》无效；二、张蕊、马励2020年8月27日签定的《解除房屋租赁协议》中“原《房屋租赁协议》自2020年8月27日解除，自解除之日起，原协议中约定的双方权利义务终止”和“本协议生效之日，原《房屋租赁协议》解除”的内容无效，其余内容有效；2020年8月27日达成的《和解协议》中“解约”的内容无效，其余内容有效；三、驳回马励的全部诉讼请求；四、驳回张蕊的全部反诉请求。本诉案件受理费1150元，由马励负担1150元，已交纳。反诉案件受理费1150元，由张蕊负担1150元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李国栋二〇二一年四月二十三日书记员  郑蝶宜