陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书      （2021）陕01民终650号   上诉人（原审被告）：中龙军红工程建设有限公司，住所地北京市平谷区。   法定代表人：路跃龙，该公司执行董事、经理。   委托诉讼代理人：孟宪和，男，1968年2月11日出生，汉族，该公司总经理助理，住北京市朝阳区。   被上诉人（原审原告）：西安普明房地产开发有限责任公司，住所地西安市高新区。   法定代表人：于鲲，该公司董事长。   委托诉讼代理人：周年福，陕西观厚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄雪，陕西观厚律师事务所律师。   上诉人中龙军红工程建设有限公司（以下简称中龙公司）因与被上诉人西安普明房地产开发有限责任公司（以下简称普明公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初14247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   中龙公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判为驳回普明公司对其的诉讼请求，追加中跃集团建设有限公司（以下简称中跃公司）作为被告，重新审理；3.一、二审诉讼费由普明公司负担。事实和理由：其只认可《房屋租赁合同》，该合同是其与普明公司、中跃公司三方协商后签订的，其同意中跃公司临时使用其印鉴与普明公司签订《房屋租赁合同》，帮助中跃公司及时完成房屋租赁事宜，中跃公司才是合同主体。合同签订后，2017年初其多次设法追回印鉴无果，故其于2017年4月4日在《法制晚报》声明中跃公司持有的其印鉴作废。普明公司所提供的所有证据中，除《房屋租赁合同》外，其余证据其均不认可，都是普明公司单方面制作与提供，其不知情也无法确认，不能代表其的行为。一审在三方参与签订的《房屋租赁合同》后续执行事实不清的情况下，认定事实错误，应予撤销。其是中跃公司租赁房屋的代理人，二者之间是代理关系，租赁房屋产生的责任应由被代理人承担，而不是代理人承担。普明公司从未向其实际交付房屋，其也从未实际承租房屋，其从未支付过房屋租赁有关的款项。   普明公司辩称，中跃公司并非本案当事人，本案不符合追加当事人的条件，中龙公司在上诉过程中追加当事人违反处分原则，程序违法。无论是签订合同还是交纳押金、支付租金都是其与中龙公司联系，其从未见过中跃公司，因此不存在中龙公司所称的主体问题。中龙公司与其签订的房屋租赁合同主体适格，双方意思表示真实，对双方均具有法律上的约束力，双方都应按照合同履行义务，中龙公司应按照合同约定支付拖欠的租金、水电费及物业费。   普明公司向一审法院起诉请求：1.确认普明公司与中龙公司签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月26日解除；2.2017年11月9日至2017年12月26日期间租金（按照合同约定计算），从2017年12月27日至2018年1月25日房屋占用使用费（按照合同约定计算，参照租金计算）;3.中龙公司向普明公司支付违约金198000元;4.中龙公司向普明公司支付拖欠的物业费等78500.32元;5.诉讼费由中龙公司负担。   一审法院认定事实：普明公司与中龙公司于2016年12月9日签订《房屋租赁合同》，约定普明公司将坐落在西安市高新区XX园区XX大道XX号XX楼,建筑面积2592.34平米（加盖面积400平米）及其附属设施出租给中龙公司作为办公使用，租期从2016年12月9日至2020年1月8日止，租金每月183333元，每年租金220万元。租金按如下方式交付甲方（普明公司），乙方（中龙公司）应在结算期提前一个月将下期租金一次性交付给甲方，具体如下：第一次付款2016年12月9日总计130万元；第二次付款2016年12月23日110万元；第三次付款2017年11月9日220万元…合同签订后,乙方向甲方支付押金20万元交予甲方，甲方应出具收据给乙方。租赁期间，乙方不得将该房屋转租或者分租，否则甲方有权追究乙方的违约责任。该房屋每月的物业费及实际支付的电话费、煤气费、暖气费、清洁费、水电费、网络费、有线电视费、室内设施的维修费等一切因使用、维护该房屋及其附属设施而产生的费用，均由乙方支付。合同期满（不包括因乙方原因提前解除合同的情形），乙方如不续租，在乙方结清该房屋物业管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、暖气费（含基础固定费）、有线电视费等一切因使用、维护该房屋及附属设施而产生的费用后，甲方应将押金（不计利息）退还乙方。租赁期间，乙方若不按时向甲方交纳房租，甲方应及时发出催交通知书，并有权要求乙方承担应交租金日5%的违约金。乙方如擅自将房屋转租、分租或拖欠租金达十天或欠交物业费、水电费等达一个月视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担房屋租金总额30%的违约金。中龙公司于2016年12月9日给普明公司交纳20万元押金。2016年12月12日支付租金110万元,2016年12月29日支付租金110万元。2017年11月9日中龙公司应向普明公司支付下一年度的租金220万元，但中龙公司未能按期支付。普明公司称其遂向中龙公司发出房屋租金催收函，并于2017年12月26日向中龙公司发出解除合同通知书。2018年1月25日普明公司发现中龙公司不辞而别，普明公司收回涉案房屋。庭审中，普明公司当庭变更第二项诉讼请求：请求中龙公司向普明公司支付自2017年11月9日至2017年12月26日期间租金（按照合同约定计算）；自2017年12月27日至2018年1月25日房屋占用使用费（按照合同约定参照租金计算）。庭审中，中龙公司抗辩称其与普明公司虽存在租赁关系，但本案实际承租人系中跃集团公司而非自己，其不承担本案责任，对此普明公司否认，但中龙公司并未提供充分的证据证明。另20万元押金普明公司至今未退还。   一审法院认为，普明公司与中龙公司签订了《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且内容并未违反法律法规之规定，应为有效的合同。有效的合同对双方均具有法律上的约束力，双方当事人都必须按照合同约定全面履行各自的义务。普明公司于2017年12月26日向中龙公司发出《解除合同通知书》，中龙公司并未提出充分的异议理由，因此普明公司主张从2017年12月26日双方之间的房屋租赁合同解除，依法予以确认。普明公司要求支付自2017年11月9日至2017年12月26日期间租金，依据双方合同约定月租金183333元，依法认定为293333元，依法予以支持。普明公司主张自2017年12月27日至2018年1月25日期间房屋占用使用费，依据双方合同约定参照月租金计算，依法认定为177222元并予以支持。普明公司主张违约金198000元，因中龙公司未按约定支付租金义务构成违约，但双方约定过高，应按未付金额的20%即94111元认定为宜。普明公司主张电费、水费、卫生费、物业费78500.32元，2017年6月到2017年12月的电费、水费、卫生费共计31838.2元，依法予以支持；因普明公司已于2018年1月25日将涉案房屋强制收回，因此普明公司主张2018 年6月到2018年12月的物业费46662.12元，无事实依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、确认原告西安普明房地产开发有限责任公司与被告中龙军红工程建设有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月26日解除；二、被告中龙军红工程建设有限公司于判决生效后十日内支付原告西安普明房地产开发有限责任公司房屋租金293333元、房屋占用使用费177222元及违约金94111元；三、被告中龙军红工程建设有限公司于判决生效后十日内支付原告西安普明房地产开发有限责任公司电费、水费、卫生费共计31838.2元；四、驳回原告西安普明房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费11273元，西安普明房地产开发有限责任公司已预交，西安普明房地产开发有限责任公司负担1273元，由中龙军红工程建设有限公司负担1万元；中龙军红工程建设有限公司将其负担的诉讼费用在给付上述款项时一并给付西安普明房地产开发有限责任公司。    本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。   本院认为，普明公司与中龙公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，中龙公司支付两次租金共计240万元后，开始欠付租金。故普明公司主张自2017年11月9日至其发出《解除合同通知书》之日即2017年12月26日的租金293333元，依法应予支持。合同解除后的占用费，参照月租金计算，自2017年12月27日至2018年1月25日共计177222元，中龙公司亦应承担支付责任。因双方约定的违约金标准过高，一审结合本案实际情况，酌定按照欠付金额的20%计算即94111元，并无不妥，本院依法予以确认。经查，涉案房屋2017年6月到2017年12月的电费、水费、卫生费共计31838.2元，根据合同约定应由中龙公司承担。关于2018年6月以后的物业费等，因普明公司已收回房屋，故对普明公司的该部分主张不予支持。中龙公司上诉称其并非合同相对方，实际承租人系中跃公司，普明公司对此不予认可，而中龙公司亦未提交充分证据对中跃公司实际承租涉案房屋或推翻租赁合同所载明其为承租人的事实加以证明，应当承担举证不能的不利后果，故对中龙公司所述依法不予采信。   综上所述，中龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费11273元，由中龙军红建设工程有限公司负担。   本判决为终审判决。         审 判 长  姜 亦 君   审 判 员  赵 羽 嘉   审 判 员  林   瀚      二Ｏ二一年四月二十日      法官助理 高 喜 平   书 记 员  朱 琳 婧