安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终1003号 上诉人（原审原告）：侯志英，女，1956年2月10日出生，汉族，住上海市宝山区。 委托诉讼代理人：周松，安徽可为律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安勤超，男，1962年8月8日出生，汉族，住利辛县。 被上诉人（原审被告）：利辛县阚町供销合作社，住所地安徽省亳州市利辛县阚疃镇，统一社会信用代码913416237728447643。 法定代表人：安勤超，合作社主任。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：谷峰，利辛县阚疃镇法律服务所法律工作者。 原审被告：茆文同，男，1970年9月9日出生，汉族，户籍地安徽省亳州市利辛县,现住阚疃镇××北街。 上诉人侯志英因物权保护纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院(2020)皖1623民初3427号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 侯志英上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人将案涉房屋恢复原状，或向上诉人支付赔偿款，被上诉人赔偿上诉人财产损失3万元，本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对案涉房屋享有物权期待权，而非债权。本案中上诉人与原审被告茆文同合法签订房屋买卖合同，且完成交付，自2006年交付至2019年被强拆，这十几年中，上诉人一直对案涉房屋进行占有、使用，直接支配该房屋的权利。自交付使用之日起，上诉人虽然未办理产权登记，但一直享有对案涉房屋的物权登记请求权，享有物权期待权，区别于依据签订合同而获得的债权请求权。一审法院未能具体情况具体分析，即在本案中将上诉人的权利定性为债权不合法理。不动产登记是房屋产权的证明，但不是唯一的证明。。本案中上诉人实际支配使用案涉房屋十余年，本质上上诉人就是案涉房屋的所有权人，现在因为一条形式规定，就剥夺上诉人的合法物权，有悖物权法制定的初衷。《物权法解释一》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的应予支持。由此可见，不动产登记并不是唯一的产权证明，与实际情况不符，也允许修改纠错。本案中虽然上诉人没有对案涉房屋进行权属登记，但实际情况下上诉人就是案涉房屋的真实权利人，现在案房屋被强拆，上诉人的合法权益就应当予以保护。一审判决忽视上诉人对案涉房产占有、使用、收益等权利的保护，法院机械适用《物权法》第九条第一款，因不具备产权登记这一形式要件，忽视了上诉人已经具备所有权人的实质权利。上诉人在过去十几年拥有对案涉房产实际占有、使用、收益等权利，相较于产权登记簿上的名字，上诉人的权益才更具有优先保护的价值和意义，法律应当保护权利人的合法权利。综上，请支持上诉请求。 利辛县阚町供销合作社、安勤超辩称：房屋买卖协议程序违法。所谓的房屋买卖协议没有召开职工大会，只是三人所为，都分别有个人利益所图。上诉人提供的所谓的职工代表大会记录是移花接木，偷梁换柱，把原来卖四棚楼的职工代表大会记录转移为卖米厂的记录。召开的时间不对，一个是2003年，一个是2006年。召开职工代表大会的地点不对，所谓在镇政府会议室召开的，实际2003年3月镇政府就搬到皖北服装城办公了，根本不存在在镇政府会议室召开此次职工代表大会。案涉房屋物权属于供销社，是国有资产，买卖没有经过物权登记，该物权不存在转移，上诉人与茆文同不具有该物权所有资质，所以该买卖协议是违法的，也是无效的。茆文同的房屋买卖合同是涉及10万元的协议，查阅原始供销社账目及存档，没有打收款凭证，也没有收款收据，协议如果成立，钱被个别人贪污了，应承担刑事责任。该协议如不成立，侯志英、茆文同只能承担民事的败诉后果，不享有物权。一审法院判决程序合法，事实存在，应予维持。 侯志英一审诉讼请求：1、依法判令被告安勤超立即将毁坏的案涉5间房屋恢复原状；2.判令被告安勤超赔偿原告侯志英丢失的财产损失3万元；3.被告承担本案全部诉讼费用。庭审时变更诉讼请求：第1项判令被告合作社与安勤超共同赔偿损失，安勤超与合作社将案涉房屋恢复原状或者赔付款项支付给侯志英，由原告自行恢复。 一审法院认定事实：2006年9月9日，茆文同与合作社签订房屋转让协议，合作社将其米厂10间仓库作价10万元，作为于2006年6月1日合作社借茆文10万元债务进行抵付。房屋转让协议内容为：“房屋转让协议立协议人：甲方：阚町供销社法人：张军乙方：茆文同一、经双方协商甲方愿把自己米厂仓库房屋壹拾间其四至：东至本山墙，南至顺河路中心，西至巷道，北至院内北墙皮，向西延申直线和丁墙平行为准。转让乙方永久性使用。产权属乙方所有二、甲方的仓库房屋做价款人民币壹拾万元整（100000）款房两清互不扯皮（原壹拾万元借据做废）三、甲方转证的房屋等若和其他有纠纷全部责任由甲方承担。（包括诉讼费）四、乙方若要办理房屋产权合法手续，甲方要出据相关证明费用由乙方承担。五、此协议一式两份甲、乙双方各执一份。签字双方：甲方：张军、张志彬、侯志英、合作社乙方：茆文同中证：利辛县阚疃镇解放社区居民委员会侯志才二00六年九月九日”。 另查明，2008年9月9日茆文同将其抵付的合作社米厂10间仓库中的其中5间以5万元的价格转让给侯志英。房屋买卖协议书内容为：“房屋专卖协议书甲方（出售方）：茆文同、男、身份证号：342130197009××××乙方（购买方）：侯志英，女，身份证号342130195602××××甲、乙双方本着公平、公正、合法、合理的原则、根据《合同法》等有关规定针对座落在利辛县××镇××路北侧5间房屋转让的有关事项，经双方协商达成如下一致协议：一、甲方购买的房屋位于利辛县××镇××路北侧5间依法出售给乙方，其四至为：东至房屋本山墙，南至港口路，西至茆文同房屋，北至院内北墙皮，转让给乙方永久性使用，面积190平方（以实际建筑丈量面积为准），二、该楼房的购房款5万元，乙方一次性支付给甲方三、签订协议后乙方拥有该5间楼房的所有权，乙方如将该楼房再出售给第三人，甲方不得以任何理由干涉。四、甲方应协助乙方办理房屋产权登记，所需的税费由乙方承担。五、甲、乙双方自签订协议之日起生效，任何一方不得反悔，否则承担法律责任。六、本协议一式二份甲、乙双方各一份、甲方：茆文同乙方：侯志英2008年9月9日”。房屋于2019年6月26日被拆除，该房屋始终未办理登记手续。 一审法院认为,《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条，规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述规定，侯志英与茆文同签订是房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。但该房屋未办理物权登记手续，物权尚未发生变动。因此侯志英对案涉房屋只享有债权请求权。其主张不属于物权保护范畴，故侯志英可以另行主张权利。综上所述，侯志英的诉讼请求，证据不足与法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：驳回原告侯志英的诉讼请求。案件受理费550元，由原告侯志英负担。 当事人二审均无新证据提交，本院查明的基本事实同一审。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审驳回侯志英诉求是否适当。根据侯志英所述，案涉房屋是利辛县阚疃供销社转让给茆文同，茆文同又将其中五间转让给了侯志英。侯志英诉状中称对案涉房屋享有所有权，但案涉房屋没有办理不动产权转移登记，故一审未认定侯志英享有物权并无不当。另，因案涉房屋是由利辛县阚疃供销社转让给茆文同，茆文同将其中五间转让给了侯志英，故利辛县阚疃供销社与茆文同之间《房屋转让协议》的合同效力以及侯志英是否构成善意购房人，对侯志英是否有权就案涉房屋主张相关权利存在直接影响。如经司法确认利辛县阚疃供销社与茆文同之间《房屋转让协议》以及茆文同与侯志英之间的《房屋买卖协议书》合法有效，考虑到案涉房屋拆除之前已经年久失修，存在屋顶损坏、墙体倒塌等状况，恢复原状并不适当，侯志英可按照一审法院指引，按照债权请求权另行起诉。至于侯志英诉求的房屋内丢失财产损失问题，现有证据不足以证明损失范围以及具体数额，一审法院未予支持并无不当。综上，侯志英的上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由侯志英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 安翠香 审 判 员 王艳东 审 判 员 沙启峰 二〇二一年四月二十三日 法官助理 高辛冉 书 记 员 李遨宇