太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初655号原告：谭某，住河南省西平县。委托诉讼代理人：翟某、周某，山西文鑫律师事务所律师。被告：山西天瑞昌餐饮管理有限公司。法定代表人：王某1。委托代理人：郑某，住太原市。委托诉讼代理人：王某2，山西尚略律师事务所律师。原告谭某与被告山西天瑞昌餐饮管理有限公司合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭某及其委托诉讼代理人翟某、周某，被告山西天瑞昌餐饮管理有限公司的法定代表人王某1、委托代理人郑某、王某2均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭某向本院提出诉讼请求：1、依法要求解除原被告双方签订的《e仟客美食广场档口承包合同书》；2、依法要求被告退还租赁费31250元；3、依法要求被告退还保证金10000元；4、依法要求被告对于收取的出租面积不足部分的房租17175元予以退还；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月25日，山西天瑞昌餐饮管理有限公司与谭某签订e仟客美食广场《商户档口合同书》合同约定：被告将位于e仟客美食广场东侧6#档口承包给原告用于餐饮经营，档口建筑面积16平方米。承包期限为两年，自2019年8月1日起至2021年7月31日，承包费30000元/年，履约保证金10000元。合同签订后，谭某正式经营，但是在经营的过程中，发现档口面积过小，后经过测量，才发现实际面积只有约11.42平方米，与合同约定的面积相差甚远，根本没有办法维持正常的经营活动；另外2020年疫情期间，山西省办公厅倡导为中小企业减免房租，原告与被告协商请求减免房租，也被拒绝；该美食广场合同约定的经营时间是10：30-15：00，17：30-21：30，实际的经营时间根本没有这么长，营业时间不够，其到点就强行关门（清场）营业时间与我方的经营时间冲突，管理混乱，导致无法正常经营，合同目的也无法实现；美食广场现在15个档口只有9个档口正常经营，被告夸大宣传，市场根本未能炒作起来；另外，该美食广场内市场管理不到位，导致卫生条件脏乱差，无法实现合同目的。综上所述，由于被告的原因导致原告现无法实现合同目的，为了依法维护原告的合法权益，特向贵院依法提起诉讼，恳请贵院依法判决。被告山西天瑞昌餐饮管理有限公司答辩称：被告在承包合同履行期间，不存在任何违约行为或夸大宣传行为，不同意解除合同，原告现仍在档口实际经营。相反，原告在档口外卖市场经营效益非常可观且持续稳定的状态下，提起本案诉讼，明显属于恶意毁约，拒绝履行合同约定义务，其根本目的是虚构纠纷谋取合同约定之外的非法利益，其诉讼请求不应得到支持。一、本案中承包合同约定的“档口建筑面积16㎡，不含公摊面积”是指该档口建筑面积中不包括美食广场公摊公共区域（例如顾客就餐位、洗碗间、卫生间区域）的面积，该约定不存在被告夸大或虚构事实，且该面积约定仅是计算档口每月物业费的基数，与档口年度承包费约定无任何联系。二、关于2020年疫情期间的承包费减免事宜，被告也曾多次与美食城房屋的业主商议，但房屋的业主以省办公厅倡导的疫情期间减免房租仅针对国有房屋的租赁，对个人房屋租赁并没有强制规定为由，没有进行任何减免，被告也多次向美食城的各档口承包户进行了解释，并在2020年3月份收取日常管理费时对美食广场的所有档口给予8折优惠，并不存在被告不予答复置之不理的情形。另外，原告的档口月营业额在美食城各档口属于非常高的商户，其虚构该纠纷明显存在主观恶意。三、原告诉称被告在日常经营期间提前关门清场，导致其无法正常经营完全系其捏造，并非事实。四、关于美食城的实际经营情况能够证实被告不存在夸大宣传行为，亦不存在管理不到位导致原告无法实现合同目的的行为。五、本案承包合同的实际履行情况可以证实原告恶意提起本案诉讼，意图毁约不再履行合同义务，其根本目的是肆意谋取合同约定之外的非法利益。综上所述，本案承包合同履行期间，被告不存在任何违约行为，相反，原告在档口外卖市场经营效益非常可观且持续稳定的状态下，提起本案诉讼，其根本目的是恶意毁约，拒觉履行合同约定义务，是虚构纠纷谋取合同约定之外的非法利益。被告恳请法庭查明本案事实，维护被告的合法权益，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下：2019年7月25日，山西天瑞昌餐饮管理有限公司与谭某签订《e仟客美食广场档口合同书》，合同约定：被告将位于e仟客美食广场东侧6#档口承包给原告用于餐饮经营，档口建筑面积16平方米，不含公摊面积。承包期限为2年，自2019年8月1日至2021年7月31日。承包费为3万元/年，第一年承包费签订合同当日付清，第二年承包费2020年5月1日前缴纳。履约保证金10000元，合同签订当日付清。日常服务费（公摊费）每天35元，原告同意日常服务费由被告在原告档口当月的营业款项中扣除。日常服务费是公司为保证e仟客美食广场整体正常运营而需支付的公摊公共区域的物业费、电费、保洁费、餐具清洁费、空调费、排烟费及服务人员薪金等。被告对美食广场进行统一管理，统一收银、自主经营，配备公共区域保洁、洗碗相关人员，为各商户及美食广场进行管理和服务。美食广场日常营业时间为10：30-15：00，17：30-21：30。商户承包期内，中途不得退租。合同还约定双方其他权利义务。原告于签订合同当日支付被告履约保证金1万元以及第一年的租金3万元后，使用案涉档口经营“小胡同热干面”。2020年5月12日，原告向被告交纳了第二年的租金3万元。2020年8月24日，原告给被告寄送告知函一份，要求被告基于疫情给其免除3个月房租；并称档口实测面积11.42平方米，影响其正常经营，要求被告按照实际平方数收取租金；要求被告按照奖惩支付支付其应获得的奖励。2020年9月18日，原告给被告邮寄《解除合同通知函》一份，以档口面积不足、被告拒绝为其减免房租以及档口存在众多其他问题为由，通知被告双方签订的《e仟客美食广场档口合同书》于被告收到该通知之日起终止。原告自发出解除通知至今仍实际使用案涉档口进行经营。另原告在案涉美食广场附近开设了“小胡同热干面（南中环店）”的商铺，其工商登记名称为“太原市小店区三千六小吃店”，经营者为原告，注册日期为2020年6月10日。庭审中，原被告双方对案涉档口的实际使用面积约为11-12平方米无争议。被告提供其与任二宝签订的《房屋租赁合同》一份，该租赁合同所租赁标的即e仟客美食广场所占用房屋。该租赁合同约定场地建筑面积670平米，套内面积503平米。被告称案涉房屋建筑面积与实际面积的比例为75.07%，故原告档口建筑面积16平米，按照上述比例计算的使用面积就约为12平米。以上事实，有《e仟客美食广场档口承包合同书》、收款收据、实际测量照片、告知函、《解除合同通知函》、房屋租赁合同、照片、工商登记信息及庭审笔录佐证。本院认为，原被告签订的《e仟客美食广场档口承包合同书》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自义务。原告于2020年9月18日单方给被告送达《解除合同通知函》，在本次诉讼亦提出解除合同的诉讼请求，应举证证明存在双方约定或者法定的解除合同事由。原告主张被告向其提供的档口面积不足，因合同明确约定系“档口建筑面积16㎡”，而非使用面积16㎡；另合同虽约定“不含公摊面积”，但综合合同第3条第3款约定“日常服务费（公摊费）每天35元”、“日常服务费是公司为保证e仟客美食广场整体正常运营而需支付的公摊公共区域的物业费、电费、保洁费、餐具清洁费、空调费、排烟费及服务人员薪金等”及合同的其他条款，可以认定该不含公摊面积指的应为不含美食广场的“公摊公共区域”面积，而非一般意义上建筑面积与使用面积之间相差的公摊面积。否则在同一条款既写明不含公摊面积，又写明是建筑面积，彼此相互矛盾。另自原告2019年7月25日租赁案涉档口至其第一次于2020年8月14日以告知函形式向被告提出面积差异问题，原告已实际使用案涉档口经营长达一年多时间，在16平米和11平米面积相差约1/3的情况下，原告至此才发现面积差异，不具有合理性。综上，对原告主张被告提供的档口面积不符合约定构成违约，并据此要求解除合同并退还租赁费的主张，本院不予支持。被告并非国有企业，原告不能依据政府关于疫情期间减免房屋的政策要求被告给其减免3个月的房租，其基于被告未给其减免房租主张解除合同亦缺乏法律依据。根据公平原则，疫情系不可抗力，双方应就疫情造成停业期间约2个月的损失进行分担，故本院酌定被告给原告减免1个月的房租2500元。原告称被告存在提前关门、市场条件脏乱差等情况，要求解除合同，被告对此不予认可，应由原告承担举证责任，现原告仅提供部分照片不足以证明其主张，本院不予采信。综上，对原告主张解除双方签订的承包合同，被告返还保证金1万元，退还面积不足部分的租金17175元的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张退还租赁费31250元的诉讼请求，本院予以支持被告退还原告疫情期间应减免的租金2500元，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西天瑞昌餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告谭某1个月的租金2500元。二、驳回原告谭某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取680（原告已预交），由原告谭某负担650元，被告山西天瑞昌餐饮管理有限公司负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 张少华二○二一年四月八日书记员 侯梦捷