湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初313号原告（反诉被告）：涂卓，男，1994年10月18日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托代理人：郭佳凌，湖南凯恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈柯，男，1996年1月2日出生，汉族，住长沙市开福区。委托代理人：韩锋，湖南博集律师事务所律师。原告（反诉被告）涂卓诉被告（反诉原告）陈柯（以下简称）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告陈柯提起了反诉，本院依法受理反诉后，于2021年3月1日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员王瑾担任庭审记录。原告（反诉被告）涂卓及其委托代理人郭佳凌，被告（反诉原告）陈柯及其委托代理人朝锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告涂卓向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告退还房屋租金7770元及房屋押金7400元，共计15170元。2、请求法院依法判令被告向原告支付提前收回合同标的物违约金18648元（按本合同年租金总额93240元的20%支付）。3、请求法院依法判令被告向原告支付违约金不足弥补的装修及经营损失10000元。以上金额总计43818元。4、请求法院依法判令被告向原告自起诉之日起，以43818元为基数按年利率6%支付资金占用期间利息。5、请求法院依法判令被告承担本案诉讼费，保全费等其他费用。事实与理由：原告与被告2019年9月26日签订的《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于长沙市开福区××路××段××公寓××栋××楼××号铺面。合同约定：原告租赁被告房屋用于商业经营，租赁期有效期自2019年9月26日至2022年11月30日止，租金计算自2019年10月20日开始计算；租金标准按照7400元每月，逐年递增5%，即自2020年10月20日至2021年10月19日，租金为7770元。且合同第十条第二点约定，若被告违反本合同提前解除合同收回标的物的，应按本合同年租金总额的20%，向原告支付违约金。2019年9月26日签订合同后，原告向被告支付房屋租金及押金共计29600元，该款项原告通过转账方式已实际支付至被告按银行账户。2020年2月由于疫情影响，根据“长政办法【2020】8号第23条，降低企业租金成本。涉及国民生计、疫情防控、对本地区经济影响较大的住宿餐饮、批发零售、文化旅游体育、交通物流、商务会展、养老、家政等服务及相关制造业（含高技术服务业）承租市属、区县（市）属国有企业经营性物业的非国有企业和个体工商户，2020年2月3月租金减半。”相关文件，该文件中明确规定原告情况符合免租要求，原告告知被告后，被告并没有积极对待，导致免租事项未能成功。因此，被告主动提出可以缓交房租，协商一致后后期按月支付房租，原告一直按此履行约定，按时缴纳房租履行各项义务。直至2020年11月26日原告已经将第二年第一季度23310元（每月7770元）实际支付至被告账户，且被告已经收款。2020年11月中旬因上级房东提出不同意继续续租，要求清场。所以2020年11月27日向原告发函《租赁合同提前终止通知书》，以原告未经其同意擅自从2020年4月22日按月支付为由，要求提前解除合同，实则是在为自己提前解除合同违约寻找合理理由。同时被告威胁原告，将使用停水停电等手段来阻碍原告使用房屋，迫使原告同意与被告提前解除合同。原告迫于无奈，于2020年12月20日腾空铺面，但被告对于赔偿款项置之不理。原告多次与被告协商无果，为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。被告陈柯辩称，一、被告不存在违约行为。二、原被告签订的租赁合同书已解除。三、原告诉请被告支付违约金及装修经营损失的请求不存在请求权基础，因为原告未按季度缴纳租金存在违约行为，根据合同约定，双方合同解除后，房屋租赁押金因原告违约不予退还，装饰装修物不得要求被告予以补偿。综上，请求法院驳回第二、三、四项诉讼请求及第一项退还押金的诉讼请求。反诉原告陈柯向本院提出如下反诉请求（变更后）：1、请求判决反诉被告支付损失，即租赁押金7400元；2、请求判决反诉被告向反诉原告支付因迟延交纳租金而产生的滞纳金47374.8元；3、请求判决反诉被告向反诉原告支付合同违约金17760元；4、请求判决反诉被告向反诉原告支付欠缴的物业费损失2160元；5、请求判决反诉被告以46015元为基数，按照年利率6%的标准向反诉原告支付自2020年11月28日起至支付完毕之日止的资金占用利息；6、本案诉讼费、保全费等其他费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年9月26日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同书》，约定反诉原告将位于长沙市开福区××路××段××公寓××栋××楼××号铺面出租给反诉被告使用，合同期限从2019年9月26日起至2022年11月30日止，租金自2019年10月20日起计算。租金标准每月7400元，按季度于每季度到期前15日内交纳，且自2020年10月20日起每年递增5%，若反诉被告不按合同约定交纳租金，每迟交一天，按欠交租金1%向反诉原告支付滞纳金，迟交15天反诉原告有权解除合同。同时约定，在签订本合同时，反诉被告必须向反诉原告交纳租赁押金14800元，并按规定按时交付租金和一切与经营有关的费用等。合同还约定，合同有效期内，反诉被告逾期15日未按时交纳租金或累计拖欠租金达2000元以上的，反诉原告有权解除合同，收回合同标的物，已收取的租金及押金不予退还，还应按照本合同年租金总额的20%向反诉原告支付违约金。合同签订后，反诉原告如约交付房屋给反诉被告使用，但反诉被告仅交纳了前两个季度的租金，自第三个季度开始一直未按约定交纳季度租金，且迟延交纳已超过15天，截至2020年11月27日，反诉原告送达给反诉被告《租赁合同提前终止通知书》，反诉被告违约行为一直在持续。同时，截至反诉原告提出反诉之时，反诉被告仍拖欠7400元租赁押金未交纳，也从未交纳过物业费。因2020年初新冠疫情影响，反诉原告曾向长沙市不动产经纪服务有限公司申请缓交房租，但未获得许可，反诉被告在未与反诉原告协商一致签订补充协议的情况下迟延交纳季度租金，其上述行为已构成违约，应当承担违约责任。为此陈柯特提出本案上述反诉，请法院依法支持。反诉被告涂卓针对反诉辩称，一、关于滞纳金、违约金。2019年9月16日，涉案合同签订完当天，反诉被告严格依照合同约定支付了第一个租赁季度即2019年10月20日至2020年1月19日的租金及相当于一个月租金标准的押金。第二个租赁季度即2020年1月20日至2020年4月19日的租金也按照合同约定于2020年1月10日支付完毕。2020年2月新冠疫情爆发，反诉被告在年后很长一段时间未能正常营业，经营周转困难。且由于反诉原告失误，反诉被告没能按照长沙市人民政府发布的长政办法【2020】8号文件第23条之规定，享受到2020年2、3月租金减半政策。有鉴于此，反诉被告便主动提出了缓缴租金的补偿方案。后经双方协商，最终约定自2020年4月起支付房租。从反诉原告提交的微信聊天记录可以看出，其认可反诉被告按月支付租金的方式，反诉被告没有逾期支付租金。综上，反诉被告不存在拖延支付租金的违约行为，反诉原告提出的因迟延缴纳租金产生的滞纳金、合同违约金主张不应予以支持。二、关于租赁押金损失。反诉被告于2019年9月16日按照合同约定向反诉原告支付押金7400元。在反诉被告按照变更后的支付方式缴交租金、不存在违约行为的情况下，反诉原告单方提前通知解除合同，且多次上门吵闹影响反诉被告正常经营，无奈之下，反诉被告于2020年12月20日腾退房屋。涉案合同约定，租赁期满或合同解除，如不存在扣除押金的情形时，反诉原告应不计息退还押金。据此，反诉原告无权扣除反诉被告已缴纳的押金，更无权要求反诉被告赔偿押金损失。三、关于物业费用。虽然合同约定水、电、气、网络、物业等费用由反诉被告自行负责，但涉案合同中完全没有涉及有第三方提供物业服务以及反诉被告应按何种标准支付物业费，涉案合同签订后，该房屋物业一直是反诉被告自行管理，反诉原告从未提起过有代缴物业费，也没有提供任何物业费用支付凭证，故该损失于法无据。四、本案的诉讼费用应由反诉原告自行承担。反诉原告为提前收回房屋，捏造反诉被告逾期支付租金、物业费等事实，单方面通知解除合同，并且多次上门吵闹，其许为已明显违反合同约定，违背诚实信用原则，由此才引发本次纠纷。反诉被告无任何违约行为。综上，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年8月7日，被告（反诉原告）陈柯与长沙市不动产经纪服务有限公司签订《租赁合同书》，合同约定，长沙市不动产经纪服务有限公司将位于湖南省长沙市开福区××路××段××公寓××栋××楼××号的铺面出租给陈柯用于商业经营，面积约为110平方米。租赁期限从2019年8月8日至2022年11月30日止。2019年9月26日，原告（反诉被告）涂卓（承租方、乙方）与被告（反诉原告）陈柯（出租方、甲方）签订了《租赁合同书》，合同约定，陈柯将位于湖南省长沙市开福区××路××段××公寓××栋××楼××号的铺面出租给涂卓用于商业经营，面积约为45平方米。租赁期限从2019年9月26日至2022年11月30日止，租金自2019年10月20日起计算。租金为7400元／月，由乙方按本合同规定按季度于每季度到期前15日内缴交甲方。从2020年10月20日起每年递增5%，即2020年10月20日-2021年10月19日租金为7770元／月，2021年10月20日-2022年11月30日租金为8158.5元／月。租金缴交时间为先付后租，第一期的租金（及押金）在签订合同时交纳和收取，以后每期租金，在该季度开始计算前15日内交纳和收取。乙方应按合同约定及时交纳租金，每迟交一天，甲方按欠交租金1%向乙方收取滞纳金，迟交15天，甲方有权解除合同。在签订本合同时，乙方必须先向甲方交纳租赁押金14800元。租赁期满或合同解除，如不存在需扣除租赁押金的情形时甲方不计息退还。租赁期满或合同解除后，在乙方无违约情形下，甲方在10个工作日内退还押金。在租赁期满或合同解除前，乙方不得利用该押金冲抵任何应由乙方承担的费用。水、电、气、网络、物业等费用由乙方自行负责。合同第七条乙方的权利义务第2项约定，乙方按规定按时交付租金和一切与经营有关的费用，第八条合同的变更、解除与终止第3项约定，乙方违反本合同第七条规定的应尽义务，经甲方催告的合理期限仍未全面履行的，甲方有权解除合同，同时，乙方应按本合同约定承担违约责任和由此给甲方造成的损失，第4项约定，乙方逾期15日未按时交纳租金或累计拖欠租金达2000元或以上的，甲方有权随时单方解除合同并没收履约保证金。因乙方违约甲方单方解除合同或者因本合同第六条第4款原因甲方提出终止合同收回房屋的，甲方书面解除或终止合同通知送达乙方时即发生法律效力。乙方应该在甲方书面通知日期内（原则上为两日）自行搬迁并将标的物按照合同约定交还给甲方。第十条甲方违约责任第2项约定，甲方违反本合同约定提前收回合同标的物的，应按本合同年租金总额的20%，向乙方支付违约金。第十一条乙方违约责任约定，乙方不按本合同约定按时足额交付租金的，每逾期1日乙方应按欠交租金的1%向甲方支付违约金。合同有效期内，乙方有本合同第八条第4项行为之一的，甲方有权解除合同，收回合同标的物，已收取的租金及履约保证金不予退还；乙方还应按照本合同年租金总额的20%向甲方支付违约金。在合同有效期内，乙方中途违反本合同约定擅自退租的，甲方已收取的租金及押金不予退还；乙方还应按本合同年租金总额20%向甲方支付违约金。备注：签约时先支付一个月房租作为押金，下个季度支付租金时补交一个月房租作为押金。合同签订后，涂卓于同日向陈柯支付了一季度租金22200元和7400元押金，陈柯将铺面交付给涂卓。2020年1月10日，涂卓按照合同的约定向陈柯转账支付了2020年1月20日至2020年4月19日的租金。自2020年4月22日起至2020年10月13日，涂卓开始按月向陈柯支付租金至2020年11月19日。后涂卓分别于2020年11月19日、11月26日向陈柯支付了2个月租金至2021年1月21日。2020年6月22日，陈柯向涂卓发送微信，告知涂卓已经是第三个季度了，要涂卓将押金转给其，并告知涂卓从下个月开始，不接受月交。2020年7月11日，陈柯向涂卓发送微信，要求涂卓交租金和押金。2020年8月3日，陈柯向涂卓发送微信，要求涂卓按季度交租金和押金。2020年11月27日，陈柯向涂卓送达《租赁合同提前终止通知书》一份，内容为：“根据《中华人民共和国合同法》规定、《租赁合同》第三条第1点“租金标准乙方按合同规定按季度于每季度到期前10日内缴交甲方”、第3点“租金缴交时间：先付后租，以后每期租金，在该季度开始计算前10日交纳和收取。”现你方未经我方同意下，擅自从2020年4月22日按月支付房租，且我方已经多次提醒需要按合同季度支付房租。按合同季度支付房租方式，自2020年10月20日至2021年1月19日实际欠缴一个月房租7770元整，严重影响租赁合同的履行，属于严重违约行为。根据《中华人民共和国合同法》规定、《租赁合同》第八条第4点的（3）小点“逾期15日未按时交租或累计拖欠租金达2000元以上的”，我方现通知你即日起解除双方签订的上述房屋租赁合同关系，收回门面。……限你于12月10日前交门面内你购置的可移动物品搬走……第十一条第5点“合同解除或终止后不按甲方要求搬出房屋，甲方可以采取相关措施（包括但不限于停电、停水等），所造成的一切损失由乙方自行承担、与甲方无关。”否则，我方将采取法律措施维护自身合法权利。2020年12月8日，陈柯向涂卓发送《催缴租金通知书》，要求涂卓在接到通知书之日起5日内缴纳租赁押金7400元，2020年12月20日至2021年3月19日房租费23310元，代缴物业费2160元。涂卓称其并未收到该《催缴租金通知书》，陈柯未向本院提交证据证实其已向涂卓送达该《催缴租金通知书》。2020年12月20日，涂卓向陈柯送达《告知书》一份，内容为：“我方应你方所发《租赁合同提前终止通知书》要求的，提前解除2019年9月26签订的《房屋租赁合同》，不按你方要求使用停水停电等方式影响我方经营等因素。你方多次通过上门吵闹等方式要求我方腾空房屋，已影响我方正常经营。被逼无奈，我方于2020年12月20日腾空长沙市开福区芙蓉北路一段新岭地公寓1栋1楼102号铺面交付于你方，请你方按合同赔偿我方损失。庭审中，双方确认涉案铺面已于2020年12月20日交付给陈柯。以上事实，有租赁合同书、房租支付记录、微信聊天记录、《租赁合同提前终止通知书》、《告知书》等证据以及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、原告（反诉被告）涂卓与被告（反诉原告）陈柯签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。一、关于合同解除。依据《租赁合同书》约定，涂卓应按季度于每季度到期前15日内支付租金，并向在签约时先支付一个月房租作为押金，下个季度支付租金时补交一个月房租作为押金。合同签订后，陈柯已经按约向涂卓交付了铺面，已经履行了出租人的义务。涂卓承租陈柯的铺面后，应当按约支付相应的租金及押金，此为其应履行的义务。涂卓除按约定支付了第一、二季度租金和部分押金之后，并没有按约定按季度支付租金并补交押金。根据合同约定，涂卓应于2020年10月5日前支付2020年10月20日至2021年1月19日的租金，按租赁合同的宽限期限15日后未按季度支付租金，显然涂卓存在违约行为。按照法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。涉案租赁合同书约定，涂卓逾期15日未按时交纳租金的，陈柯有权随时单方解除合同并没收履约保证金，因涂卓未按照合同约定支付租金超过一个月并在陈柯催讨后，未按照合同约定支付押金，陈柯有权要求解除合同。2020年11月27日，陈柯向涂卓送达《租赁合同提前终止通知书》，涂卓于同日收到该通知书，故涉案租赁合同书已于当日解除。关于陈柯主张其不存在逾付租金的问题，本院认为，依据《租赁合同书》约定，涂卓应按季度于每季度到期前15日内支付租金，先付后用，即2020年10月5日前支付2020年10月20日至2021年1月19日的租金。但在庭审中，涂卓认可自2020年4月起，其实际都是一月一付，对此陈柯之前尽管未提出明显异议，但陈柯于2020年6月22日、8月3日，已明确要求按季度交租金，不再接受月交。故不能以此认定双方以交易习惯变更了合同约定，陈柯并无继续容忍涂卓逾付租金的义务，故对于涂卓的该主张，本院不予采信。二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。涉案租赁合同于2020年11月27日解除，庭审中，双方确认涉案铺面已于2020年12月20日交付给陈柯，涂卓已将租金支付至2021年1月19日。故陈柯应将剩余一个月的租金7770元退还给涂卓。三、关于押金。《租赁合同书》第四条约定，在签订本合同时，乙方必须先向甲方交纳租赁押金14800元。第八条第4项约定，乙方逾期15日未按时交纳租金或累计拖欠租金达2000元或以上的，甲方有权随时单方解除合同并没收履约保证金。根据《租赁合同书》所使用的词句、合同约定内容及各方签订合同之目的，结合本案合同履行的实际情况，能够据以认定《租赁合同书》中押金及履约保证金为同一含义，系合同中不同的表述。因涂卓存在违约行为，根据《租赁合同书》的约定，陈柯有权不予退还押金。四、关于涂卓要求陈柯赔偿违约金及装修经营损失，陈柯并不存在违约行为，故对于涂卓主张的陈柯赔偿违约金及装修经营损失的诉请，本院不予支持。五、关于陈柯要求涂卓支付滞纳金、违约金，鉴于本院已判令陈柯不予退还押金,涂卓因违约行为支付的上述押金足以弥补陈柯的实际损失,故在此情况下,陈柯再要求涂卓支付违约金、迟延履行滞纳金的诉请,本院不予支持；六、关于陈柯要求涂卓支付物业费，因陈柯未提交证据证实上述费用已实际发生并由其垫付，故对于该诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈柯在本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）涂卓租金7770元；二、被告（反诉原告）陈柯有权不予退还原告（反诉被告）涂卓支付的押金7400元；三、驳回原告涂卓的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈柯的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费448元，由被告（反诉原告）陈柯承担25元，由原告（反诉被告）涂卓承担423元。反诉受理费475元，由原告（反诉被告）涂卓承担25元，被告（反诉原告）陈柯承担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘珊二〇二一年四月五日代理书记员  王瑾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。