上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初88391号原告：上海奕殷贸易有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：魏华涓，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：上海颢晴文化创意发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路570、588、590号1-5层。法定代表人：张国营，执行董事。委托诉讼代理人：杜童，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海奕殷贸易有限公司诉被告上海颢晴文化创意发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告上海奕殷贸易有限公司的委托诉讼代理人张驰，被告上海颢晴文化创意发展有限公司的委托诉讼代理人杜童、肖志威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海奕殷贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告返还原告租赁保证金人民币(以下币种同)144,306.6元、装修押金1万元；3、判令被告支付违约金144,306.6元。事实与理由：原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告享有出租权利的上海市浦东新区张杨路570、588、590号“MOREMEE”商场1层117号单元(以下简称系争商铺)，双方对于租赁期限、租金支付、违约责任等均作了具体约定。2019年12月，原告接到被告的上家上海牵跃企业管理有限公司(以下简称牵跃公司)通知，因被告拖欠其租金，被告与牵跃公司的租赁合同已于2019年12月解除。后牵跃公司于2020年1月将系争商铺收回。双方签订的合同因被告与牵跃公司的纠纷而导致无法履行，原告为维护自身权益，诉至法院，望判如所请。被告上海颢晴文化创意发展有限公司辩称：被告与牵跃公司已就合同解除达成一致，双方合同于2019年12月18日解除。被告同意以诉状副本送达之日作为原、被告租赁合同关系解除的解除日。对于返还保证金、押金，根据合同约定应在结清所有款项后退还，但原告尚欠2019年12月的电费没有结清，故不同意退还。关于违约金，合同解除并非被告违约所致，原告可以与牵跃公司重新建立合同关系，现原告退场并要求解除与被告的租赁合同关系完全是处于商业经营方面的考虑，况且本案情况无法适用合同约定的解约违约金，被告不应承担违约责任。本院经审理确认如下事实：2019年7月15日，原告(乙方、承租人)与被告(甲方、出租人)就系争商铺租赁事宜签订《商铺租赁合同》。该合同第十四条(解除本合同的条件)中约定，14-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本合同或/和向违约方追索违约金的权利：(1)甲方交付的房屋存在严重缺陷并危及乙方人身安全的；(2)本合同签署后，乙方单方面提出解除本合同的或擅自退租的；……(19)本合同约定或法律规定允许甲方解除合同的其他情形。(20)乙方的行为给甲方造成商业或者声誉上的不良影响，导致甲方损失且乙方未能消除该影响的。非违约方在依据本条14-2条约定单独或者解除合同同时向违约方追索违约金时，违约金标准为在解除合同日所在日历月起往前三个月均保底租金与三个月物业管理费之和/解除合同日上月提成租金的三倍与三个月物业管理费之和，若该违约金不足以弥补甲方全部损失的，乙方还应补足甲方全部损失与前述违约金的差额部分。第十五条(违约责任)中约定，15-11……任何一方因其他违反本合同约定的行为而给对方造成损失而无法定或约定的免责理由时，受损失方有权要求赔偿该等损失。第二十二条(租赁期限、免租期和开业日)中约定，22-1租赁期共计三年，自2019年8月1日起至2022年7月31日。23-1月保底租金：2019年8月1日至2021年7月31日期间为43,420元……23-2物业管理费：每月合计4,682.2元。23-3乙方应于本合同签署之后五个工作日内，向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金相当于三个月之保底租金及物业管理费之和的金额：144,306.6元。第二十四条(其他费用)中约定，乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金，装修押金为1万元。合同6-5租赁关系终止时，在乙方已结清该单元的租金、物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯费及各种税费、办妥以该单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续、结束所有经营事务、并且乙方所交还的该单元及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状且可为租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该单元且上述条件均满足且乙方向甲方提交保证金原始收据后的三十个工作日内将保证金抵付乙方应付未付款项(如有)或作为甲方因此而遭受损失之赔偿(如有)后一次性无息退还乙方。合同签订后，被告支付原告租赁保证金144,306.6元、装修押金1万元。庭审中，被告表示已经于2019年12月18日与牵跃公司解除了双方之间的租赁合同关系。被告为证明原告可与牵跃公司重新建立租赁合同关系，原告退场完全处于自身经营风险的考量向法庭提供了牵跃公司张贴的公告，公告载明2019年12月20日，牵跃公司向原告等租户发出《声明公告》，称因被告拖欠租金，已于2019年12月18日解除与被告之间的租赁关系，要求原告等租户停止向被告支付租金，并于2019年12月20日至2020年1月20日期间与牵跃公司联络，变更出租主体后重新签约，之后原告等租户应向牵跃公司指定账户支付租金。原告对于该份证据的真实性不予认可，并认为该份公告并不影响原、被告双方的租赁合同关系因被告违约而导致解除。以上事实，由《商铺租赁合同》、房地产权证、《告知函》等以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。该合同履行期间，因被告与牵跃公司之间的租赁合同提前解除，导致原告无法依据原、被告之间的租赁合同继续占有使用系争房屋，合同目的无法实现，其主张解除合同，具有法律依据。合同解除时间应为诉状副本送达之日即2020年11月27日。合同解除后，被告继续占有原告缴纳的租赁保证金和装修押金已无合同依据，应予返还。原告并非依据合同第14-2条的约定行使解除权，其要求参照该条规定主张违约金没有依据，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告若认为有损失的，可根据法律规定及合同第十五条约定，另行要求被告赔偿损失。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、第二十条以及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，判决如下：一、确认原告上海奕殷贸易有限公司与被告上海颢晴文化创意发展有限公司签订《商铺租赁合同》于2020年11月27日解除；二、被告上海颢晴文化创意发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海奕殷贸易有限公司装修押金10,000元、租赁保证金144,306.6元；三、驳回原告上海奕殷贸易有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,779.2元，减半收取计2,889.6元，由原告上海奕殷贸易有限公司负担1,396.6元，被告上海颢晴文化创意发展有限公司负担1,493元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇二一年四月二十二日书记员  尹俐媛附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。