广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初17073号原告：陈锦花，女，1983年4月22日出生，汉族，身份证住址广东省电白县。委托诉讼代理人：马转红，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：林燕凤，广东粤鑫律师事务所律师。被告：广州市尚璟物业投资有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇南岭龙岗路12号（自主申报）。法定代表人：潘国城。第三人：广州市新旭物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇南岭龙岗路12号7座7-202号（自主申报）。法定代表人：罗建林。被告及第三人共同委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。被告及第三人共同委托诉讼代理人：林洁莲，广东大润律师事务所律师。原告陈锦花与被告广州市尚璟物业投资有限公司（以下简称尚璟公司）、第三人广州市新旭物业管理有限公司（以下简称新旭物业）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈锦花及其委托诉讼代理人马转红、被告尚璟公司与第三人新旭物业的共同委托诉讼代理人林洁莲到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告陈锦花向本院提出诉讼请求：l.判令被告退还原告租赁保证金41688元、水电押金7000元及装修保证金5000元；2.判令被告支付原告装修费169031.36元；3.判令被告支付原告评估费6500元；4.判决本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月份，原被告签订《租赁合同》，约定被告将位于广州市白云区太和镇南岭龙岗路12号5座的建筑物以现状出租给原告作办公使用，合同签订后，原告向被告支付租赁保证金、水电押金及装修保证金共计53688元，并对该商铺进行全面装修装饰，配置营业设施设备。2019年9月30日，该商铺装修完毕，并于2019年10月份开张试业，但由于被告及第三人提供的消防设备和公共设施没有完善，无法办理安全许可证，致使商铺不能正常经营。2020年4月份，被告发函告知解除合同，并将商铺上锁不让原告进入将配置营业设施设备及所属物品拿走，原告为减少损失报警，但被告一直阻碍，给原告造成了巨大的经济损失。另，经原告到相关单位申请信息公开得知，被告出租物业无合法报建，系违法建筑，双方签订的《租赁合同》应属无效合同，被告应赔偿原告的装修损失并退还所交押金及保证金。被告尚璟公司辩称，第一，原告拖欠我司租金、管理费长达半年之久，严重违反了合同约定，我司按约解除租赁合同，有权没收保证金等费用，原告尚欠租金等费用合计达82377.03元；第二，根据双方签订的租赁合同第五页6.5条约定装修无偿归我司所有，我司无需赔偿，无需向原告支付装修费；第三，我司已向法院申请对原告装修的现值以及可利用价值鉴定。第三人新旭物业陈述，原告尚欠我司管理费及水电费等费用，我司已起诉，该案件在审理中。经审理查明：尚璟公司（出租方、甲方）与陈锦花（承租方、乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将位于广州市白云区太和镇南岭龙岗路12号5座5-202、5-201、5-219室出租给乙方办公使用，租赁期限自2019年9月15日至2024年9月14日；乙方装修期自2019年9月15日至2019年10月31日，装修期内乙方无需交纳租金，乙方承诺于装修期满后10日内开业；租金按照下列标准计算，2019年11月1日至2020年9月14日，每月6948元，乙方同意每月25日前支付次月租金；签订协议当日，乙方须向甲方交纳41688元租赁保证金、第一个月的租金及运营管理费15633元、水电押金7000元。2019年7月31日，陈锦花向尚璟公司交纳了租赁保证金41688元，2019年7月31日，陈锦花向新旭物业交纳了水电押金7000元，2019年8月7日，陈锦花向尚璟公司交纳了装修押金5000元。2020年3月，尚璟公司在涉案商铺大门上张贴《欠费催缴函》，告知陈锦花需在2020年3月17日前交清各项费用，否则将停水停电、收回场地。2020年4月22日，陈锦花收到了尚璟公司邮寄送达的《关于通知解除合同的律师函》，该函称陈锦花拖欠2019年12月至2020年4月租金34740元，拖欠2019年9月至10月、2019年12月至2020年4月园区运营管理费46030.5元，及水电费、滞纳金等，并要求陈锦花在2020年4月24日前腾空租赁物，办妥小白鹅公司登记地址迁出或注销手续。双方当事人一致确认，涉案物业于2020年6月29日交接完毕，但陈锦花称尚璟公司在2020年4月23日将物业房门上锁导致其无法搬离、无法实际使用。另查明，新旭物业在本院（2020）粤0111民初15771号案件中称“我司于2020年4月20日书面通知陈锦花解除《租赁合同》及《物业服务合同》，并限期要求陈锦花于2020年4月24日前付清拖欠园区运营管理费、电费等租赁期间产生的全部费用”，该案中新旭物业与陈锦花一致确认《物业服务合同》于2020年4月20日解除，法院依法确认上述时间点之后新旭物业实际未再提供物业管理服务，酌情认定物业管理费计至2020年4月30日止。2020年4月26日，陈锦花申请对涉案建筑物的建设工程规划许可证进行公开，广州市规划和自然资源局于5月21日回复《政府信息公开申请告知书》称，未发现相关“建设工程规划许可证”信息。尚璟公司亦未提交证据证实涉案物业取得了建设工程规划许可证。2020年6月1日，陈锦花委托广东信亚价格评估有限公司（以下简称信亚评估公司）对涉案租赁商铺内固定装修、可移动物品进行价格评估，结论为：装饰装修价格合计169031.36元，可移动物品价格合计19696.09元。陈锦花为此支付了评估费6500元，有发票为证。诉讼过程中，本院根据尚璟公司的申请，于2020年9月8日依法委托广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡价格事务所）对涉案商铺内已形成附合的装饰装修物现值进行鉴定，结论为重置价格136922元、鉴定价格125485元。陈锦花对安衡价格事务所出具的《价格鉴定结论书》无异议，尚璟公司质证意见如下：《价格鉴定结论书》附表的第1-12项的单价过高，超过了陈锦花自行主张的单价，不合理；镜子属于可移动物品，不应列为装修损失，该项目应予以剔除；第16、17项安衡价格事务所分别将初稿的500元变更为2000元，1000元变更为8000元，变化极大，但未说明理由及依据，应以初稿的500元、1000元为准。经查看，尚璟公司提及的镜子是固定在墙体上，信亚评估公司、安衡价格事务所均认为镜子属于已形成附合的装饰物品。对于第1-12项的单价过高问题，安衡价格事务所书面回复其实依据市场数据遵循客观独立的原则出具，未参考其他鉴定机构出具的报告书；对于第16、17项价格变动的问题，安衡价格事务所书面解释为，是因初稿时仅计算了两个项目的人工费，遗漏了材料费，故在终稿时予以修正。以上事实，有《租赁合同》《关于通知解除合同的律师函》《政府信息公开申请告知书》《价格鉴定结论书》、发票及当事人陈述等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实引起的民事纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，本案符合适用“当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故尚璟公司与陈锦花签订的涉案《租赁合同》属无效合同。合同无效，尚璟公司向陈锦花收取的租赁保证金41688元、装修押金5000元应予以退还，陈锦花向新旭物业交纳的水电押金7000元非尚璟公司收取，陈锦花要求尚璟公司退还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，陈锦花、尚璟公司对《租赁合同》无效负有同等过错，故对于陈锦花主张的涉案商铺内已形成附合的装饰装修物损失，双方应各承担一半的责任。根据安衡价格事务所出具的《价格鉴定结论书》，已形成附合的装饰装修物现值损失为125485元，尚璟公司应赔偿62742.5元给陈锦花。至于尚璟公司对《价格鉴定结论书》提出的异议，安衡价格事务所已经作出书面回复，尚璟公司无证据证实《价格鉴定结论书》与事实不符，故对尚璟公司的抗辩意见本院不予采纳。关于陈锦花主张的评估费6500元，陈锦花为了诉讼所需进行评估，合理合法，但该项损失亦应由双方按照过错程度予以分担，即尚璟公司应给付陈锦花3250元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告广州市尚璟物业投资有限公司退还原告陈锦花租赁保证金41688元、装修押金5000元；二、于本判决生效之日起三日内，被告广州市尚璟物业投资有限公司赔偿原告陈锦花装修损失62742.5元；三、于本判决生效之日起三日内，被告广州市尚璟物业投资有限公司赔偿原告陈锦花评估费损失3250元；四、驳回原告陈锦花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2369元，由原告陈锦花负担1204元，被告广州市尚璟物业投资有限公司负担1165元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳；评估费5000元，由被告广州市尚璟物业投资有限公司负担2500元，原告陈锦花负担2500元并于本判决生效之日起三日内迳付被告广州市尚璟物业投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 周 蕾二〇二一年四月二日书记员 何丽欣