广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初4369号原告：深圳市卓越物业管理有限责任公司东莞常平分公司，经营场所：东莞市×××××××队。负责人：彭英。委托诉讼代理人：高龙，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：卢水萍,女，系该公司员工。被告：孙娟娟，女，汉族，1983年2月4日出生，住址:甘肃省临洮县×××××××××××，公民身份号码：622××××××××××××426。原告深圳市卓越物业管理有限责任公司东莞常平分公司（以下简称卓越物业常平分公司）诉被告孙娟娟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓越物业常平分公司的委托诉讼代理人高龙、卢水萍,被告孙娟娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告孙娟娟向原告卓越物业常平分公司支付2020年5月1日至2020年8月31日期间的物业服务费978.44元；2.判令被告支付违约金13.09元（暂计至2020年8月31日）；3.判令被告支付拖欠的水费265.52元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告卓越物业常平分公司系被告孙娟娟所有的东莞市×××××××××××卓越蔚蓝居（卓越蔚蓝郡）2栋1103房的小区物业管理服务单位，按物业协议约定被告孙娟娟应于每月10日前交纳当月物业服务费等其他相关费用。被告孙娟娟不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告卓越物业常平分公司有权要求被告孙娟娟补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每天万分之五的违约金。自2020年5月1日起，被告孙娟娟未向原告卓越物业常平分公司支付相应的物业服务费等各项费用，拖欠费用合计人民币978.44元，并产生逾期违约金人民币13.09元，以及拖欠水费265.52元未付（暂计至2020年8月31日）；原告卓越物业常平分公司多次催讨，被告孙娟娟仍不向原告支付相应费用。被告孙娟娟拒不缴纳物业服务费的行为，已严重影响了原告卓越物业常平分公司的正常运转，侵犯了原告的合法权益。为维护自己的合法权益，原告卓越物业常平分公司特提起本案诉讼。被告孙娟娟辩称，原告起诉状所述的“被告拒不缴纳物业服务费”是因为原告没有按物业协议约定提供服务，原告已构成违约。根据《卓越蔚蓝居前期物业服务协议》第八条第4款的约定，物业服务费由物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润构成，物业服务成本主要用于以下开支：“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”、“物业共用部位、共用设施设备能耗费”等。小区大门前的两个喷泉从业主入住后至今没有正常开放过，经双方沟通，原告方表示喷泉只在重大节日开放，故被告认为原告首先没有履行双方的服务协议约定，未提供符合行业标准的服务。根据《合同法》第67条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，被告认为原告首先没有履行其义务，被告有权进行相应的抵扣，即应抵扣案涉物业服务费。本院经审理认定事实如下：被告孙娟娟系东莞市×××××××××××卓越蔚蓝居（卓越蔚蓝郡）2栋1103房的业主，该物业属于高层住宅。2017年12月9日，原告卓越物业常平分公司与被告孙娟娟签订了《卓越蔚蓝居前期物业服务协议》，约定：原告卓越物业常平分公司为被告孙娟娟提供物业服务；高层住宅的物业服务费用为每月每平方米2.8元；业主或物业使用人须于次月10日前交纳相关费用；逾期未交纳相关费用的，从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五支付违约金；若原告公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正且给被告造成损失的，原告应承担相应的法律责任。从2020年5月1日起，被告孙娟娟没有依约支付物业服务费。截至2020年8月31日，被告孙娟娟尚欠原告卓越物业常平分公司物业管理费978.44元、水费265.52元，并产生逾期支付的违约金13.09元。庭审中，原告自认案涉物业大门口的喷泉在2020年确实开放次数较少，但即使服务存在轻微瑕疵，被告也应当向其支付物业管理费等费用。以上事实，有原告提交的《卓越蔚蓝居前期物业服务协议》、物业服务费催缴记录、律师函、EMS快递单,被告提交的卓越蔚蓝郡大门口喷泉照片两张、物业与业主微信聊天记录及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告卓越物业常平分公司与被告孙娟娟签订的《卓越蔚蓝居前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定或者禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告卓越物业常平分公司提供相关证据证明被告孙娟娟拖欠2020年5月1日至2020年8月31日期间的物业服务费978.44元以及水费265.52元未付。庭审中，双方当事人一致确认2020年5月1日至2020年8月31日期间的物业服务费为978.44元、水费为265.52元，本院予以确认。被告作为案涉物业的业主，应当按照双方的合同约定向原告交纳物业管理费。被告主张因为小区的喷泉基本不开，原告没有按照合同约定履行义务构成违约在先，所以被告才未缴纳2020年5月1日至2020年8月31日期间的物业服务费。原告与被告签订的案涉合同中第四条约定了物业管理内容及质量标准，原告提供的物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、综合管理、安全防范及公共秩序维护、消防管理、交通秩序与车辆停放管理、环境卫生管理、公共绿化、房屋装饰装修管理服务、电梯管理、社区文化娱乐活动、业户委托的其他有偿服务事项以及法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。小区喷泉的开放及维护仅是原告提供的众多物业服务中的一小部分，被告以小区大门口喷泉基本没有开这一轻微履行瑕疵为由主张原告违约，否定原告提供的其他一系列物业服务，拒不缴纳案涉物业服务费等费用，该抗辩理由不能成立。根据案涉合同中第十二条第一款的约定：“乙方（即原告）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方（即被告）有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任”，虽然原告提供的物业服务存在轻微瑕疵，但被告孙娟娟未提供证据证明因案涉物业服务的瑕疵给其造成的损失，也未提出赔偿损失的诉请。综上，针对原告卓越物业常平分公司要求被告孙娟娟支付2020年5月1日至2020年8月31日期间的物业服务费978.44元、水费265.52元的诉讼请求，本院予以支持。另外，根据案涉合同的约定，被告逾期交纳物业管理费，从逾期之日起应当每日按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。原告诉请的违约金金额为13.09元，在法律规定和双方合同约定的范围内，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告孙娟娟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市卓越物业管理有限责任公司东莞常平分公司支付2020年5月1日至2020年8月31日期间的物业服务费978.44元；二、被告孙娟娟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市卓越物业管理有限责任公司东莞常平分公司支付计至2020年8月31日的违约金13.09元；三、被告孙娟娟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市卓越物业管理有限责任公司东莞常平分公司支付水费265.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告孙娟娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 林  炳  辉二〇二一年四月二十八日书记员 关  惠  娴书记员 赵耀耀(代)附相关法律法规条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。