广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初7049号原告：何炳权，男，汉族，住广东省德庆县×××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××417。委托诉讼代理人：余柏祥，广东泓科律师事务所律师。被告：江门市新会区圭峰建设发展有限公司。住所地：广东省江门市新会区××××××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××235Q。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：黄敏彦，广东贯虹律师事务律师。委托诉讼代理人：林惠欢，广东贯虹律师事务律师。第三人：区社然，男，汉族，住广东省江门市新会区×××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××318。原告何炳权与被告江门市新会区圭峰建设发展有限公司（以下简称：圭峰公司）、第三人区社然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月7日立案后，依法适用普通程序两次公开开庭进行审理。两次庭审，原告何炳权的委托诉讼代理人余柏祥、被告圭峰公司的委托诉讼代理人黄敏彦到庭参加诉讼，第三人区社然经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何炳权向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房认购协议书》；2.判令被告返还合同款429000元并支付自2018年2月12日起至款项付清之日止的利息损失（以欠款429000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年2月12日至2019年8月19日计算利息为28324.58元；另以欠款429000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，从2019年8月20日起计至欠款清偿完毕止，暂计算至2020年9月19日利息为18826.64元；三项暂合计476151.22元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年1月30日签订《商品房认购协议书》，约定被告将位于江门市新会区今古洲经济开发区中心区19-01-A地块名城上都x号楼403单元房屋出售给原告。原告与被告签订协议书后，原告按被告要求向指定银行账户（户名：区社然，开户行：中国农业银行，账户：622×××××××××××××616）划入购房款429000元。被告承诺于2018年12月30日前取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，但是截至原告起诉日，涉案房屋的房地产项目已经停工两年，该房地产项目已经成为烂尾楼，房地产项目竣工日期了了无期。被告的停工行为已经构成根本性违约，致使无法实现双方协议书的合同目的。原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定依法解除协议书，并且有权请求被告返还购房款以及相应利息。综上，原告恳请法院依法支持起诉请求。被告圭峰公司辩称：一、被告未与原告签订涉案协议书，没有向原告出售房屋。原告所持有的协议书、收据上加盖的圭峰公司的印章是伪造的，以上事实有经过司法鉴定。二、被告没有收到原告支付的购房款。原告自称将购房款支付给第三人区社然，但被告没有委托区社然收款。而且，依据相关规定，预售房款必须支付到被告被政府依法监管的账户，不能向他人支付。原告知道或应当知道这些规定，显然原告所称的付款行为与被告无关。三、被告的名城上都房地产项目x号楼，至今仍未取得预售许可证，根本不可能向原告出售。综上，原告所称的购房行为违反法律规定，其行为不是善意，应予驳回其诉讼请求。第三人区社然提交书面答辩状，辩称：第三人不是涉案合同的相对方，无需承担合同的违约责任及其他责任。第三人收款系正当收款，有合法依据，无需返还。被告与第三人之间存在其他的债务关系，第三人收取该款项，用于处理被告与其他主体的债务。第三人属于善意第三人，自收取款项之日起，款项的所有权发生变更。原、被告未对第三人收款提出异议。涉案协议为有效合同。即便公章系伪造，也属于表见代理。涉案合同由被告的时任法定代表人李华杰签名，签约地点也是在涉案楼盘的办公室，足够表明是被告的行为。本案不存在违约，合同未约定具体的交楼办证日期。原告主张的违约利息缺乏依据。原告主张解除合同无依据。无证据证实涉案房屋不能交付或验收。请法院向公安部门调取相关材料查明案件事实。被告内部管理混乱，现否认该合同的真实性，有悖诚信。经审理查明：2018年1月，原告何炳权作为乙方（认购方），与作为甲方（开发商）的江门市新会区圭峰建设发展有限公司签订《商品房认购协议书》（第025号）一份。内容约定，“为了保障商品房交易双方的合法权益，甲乙双方本着平等、自愿的原则，就乙方认购甲方的商品房一事，达成如下协议，以期共同遵守。一、乙方经对甲方所开发的江门市新会区经济开发区名城上都楼盘充分了解和选择，乙方对购买甲方所开发的商品房有购买意向，自愿与甲方签订《商品房认购协议书》。二、乙方认购甲方建设开发的位于江门市新会区经济开发区名城上都商品房，认购房屋位于江门市新会区今古洲经济开发区中心区19-01-A地块名城上都x号楼403单元；该房屋暂测建筑面积为78平方米（最终面积以产权登记实测面积为准）。三、乙方须于签订本协议书三天内向甲方支付认购房屋，单价每平方米8000元，总价款人民币624000元，房价款最终按产权登记实测面积核算，多除少补。甲方收款后开具《收款收据》给乙方。四、甲方在住建局发出《房屋预售许可证》后通知（包括但不限于书面、电话、短信通知）乙方签订该房屋的《商品房买卖合同》；乙方须在甲方发出通知之日起六个月内到该房屋所在楼盘的名城上都销售中心签订《商品房买卖合同》。乙方签订该房屋《商品房买卖合同》时，须携带个人身份证、本协议书原件、《收款收据》原件以及甲方书面通知中所要求的证件资料等。本协议在双方签定该房屋的《商品房买卖合同》后自动失效，并由甲方收回本协议及收款收据。五、若乙方未能在第四条约定的时间内与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为自动放弃认购，甲方有权将乙方所认购之房屋另行出售予他人，乙方不得有异议；......六、本认购协议书乙方之权益可以在甲方发出通知之日六个月内向第三方转让，由乙方向甲方书面申请，甲方应当配合乙方及第三人办理签订《商品房买卖合同》；如乙方的转让价格高于乙方房屋认购总价款的，对于超出部分价款（即乙方转让价格减除房屋认购总价款的差额部分），由乙方按超出部分价款的17%向甲方交纳房产税费。另外，如该房屋是通过甲方销售人员出售的，则乙方应另按房款总价的2%向甲方支付销售佣金。对于乙方转让房产（包括乙方自行出售及甲方代售）的总价款，先由第三方向甲方全额支付，自甲方收齐全部房款之日起三个月内在扣除房产税费及佣金后将剩余房款向乙方退还。七、其他条款。双方约定商品房以毛坯房标准交房”。协议书尾部，甲方处加盖有“江门市新会区圭峰建设发展有限公司”印章，并由“李华杰”签名，乙方处由何炳权签名。原告持有《收据》一份，时间为2018年1月。内容为，“今收到何炳权交来名城上都x号楼403全部房款，面积78平方米，5500元/平方米，总金额429000元，现江门市新会区圭峰建设发展有限公司委托区社然代收，账号622×××××××××××××616”。收据盖有“江门市新会区圭峰建设发展有限公司”印章，但无相关人员签名。2018年2月12日，原告何炳权向第三人区社然转账200000元，附言为“x号楼401预付款”；2018年3月9日，原告再次向第三人转账284000元，附言为“x号楼全401全款付清”。此外，2018年2月12日原告何炳权曾向第三人区社然转账429000元，附言为“x号楼403全款”；2018年2月12日，原告何炳权向案外人翁x华转账62400元，附言为“x号楼403全款付清”。2018年3月9日，原告何炳权向案外人翁x华转账105600元，附言为“x号楼401尾款已清”；同日该款由翁x华账户退回；原告再次向案外人翁x华转账105600元，附言为“x号楼401单元已部付”。2020年3月13日，原告以圭峰公司、区社然为被告，向本院提起诉讼，案号为（2020）粤0705民初1218号。诉讼过程中，本院委托广东中一司法鉴定中心对涉案《商品房认购协议书》（第025号）及《收据》的公章真实性进行鉴定。经鉴定，《商品房认购协议书》（第025号）及《收据》上圭峰公司的公章，与被告圭峰公司的备案公章不一致。后该案因原告未到庭参加诉讼按撤诉处理。另查明，《商品房认购协议书》（第025号）签订时，被告李华杰是被告圭峰公司的法定代表人。涉案名城上都楼盘为被告圭峰公司开发，名城上都x号楼项目至今未取得商品房预售许可。本院认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“......民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。......”的规定，因本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点在于以下二点：一、涉案《商品房认购协议书》的性质与效力？二、被告圭峰公司应否承担相应款项本金与利息的支付义务？关于争议焦点一。对涉案《商品房认购协议书》的性质问题。原告主张《商品房认购协议书》是对涉案房屋的认购，并不需要预售许可。本院认为，原告上述实质是主张涉案《商品房认购协议书》为商品房预约合同。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，而涉案《商品房认购协议书》约定有明确的合同当事人、商品房基本情况、房屋价款与付款方式、交房标准，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；而且，原告主张其已按照约定将款项支付给被告圭峰公司，因此，应认定涉案《商品房认购协议书》为商品房买卖合同。对《商品房认购协议书》的效力问题。被告圭峰公司辩称认购协议书上的公章是虚假的，被告圭峰公司不具有与原告订立涉案认购协议书的意思表示，合同不能成立。对此，本院认为，涉案认购协议书上被告圭峰公司的印章虽为虚假印章，但协议书由被告圭峰公司的时任法定代表人李华杰签名，涉案协议书约定的事项亦属于被告圭峰公司的事项，而非法定代表人的个人事项，李华杰在涉案协议书上签字盖章行为具有能够被善意相对人相信的权利外观，虚假公章并不影响合同效力。被告圭峰公司又辩称协议书违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定为无效合同。本院认为，该解释第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，《商品房认购协议书》所出卖的房屋至今未取得商品房预售许可证明，故《商品房认购协议书》依法应认定为无效合同。鉴于涉案合同无效，故此对原告提出的第一项诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效的法律后果之一为因合同取得的财产应予返还。原告虽未主张合同无效的责任承担，但其亦诉请被告圭峰公司返还其已付的购房款项。本案中，原告所交付的款项并非直接进入被告圭峰公司账户，原告主张其依据被告圭峰公司的指示将款项支付至第三人账户。本院认为，原告对其主张仅提供了盖有被告圭峰公司虚假印章的收据一份，该份收据仅有虚假印章并无被告圭峰公司人员签名，无法体现公司意志。而且，假如收据与涉案认购协议书是同时签订，收据中的房款总金额与认购协议书约定的总价款却不一致，有违常理。原告所举证据不足以证实被告圭峰公司有委托第三人代收款项，无法证实被告圭峰公司有因涉案合同取得财产的事实。原告诉请被告圭峰公司返还相应购房款并支付利息，理据不足。因原告在本案中明确不要求第三人承担责任，本院在本案中对此不予调整，原告可另行主张权利。另外，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”的规定，第三人区社然经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告何炳权的全部诉讼请求。案件受理费8442.27元、财产保全费2900元，合计11342.27元（原告何炳权已预交），由原告何炳权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 黄社昌审 判 员 庄华伟审 判 员 李月贤二〇二一年四月八日法官助理 李颖梅书 记 员 戴美笑