上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21370号原告(反诉被告)：费东亮，男，1962年10月24日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告(反诉被告)：王龙娟，女，1964年10月22日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告(反诉被告)：费青，男，1986年5月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列三原告共同委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海紫樱房地产开发有限公司,住所地上海市青浦区工业园区郏一工业区。法定代表人：徐维华,总经理。委托诉讼代理人：吕海岩，上海衡茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫宇，上海衡茂律师事务所律师。原告费东亮、王龙娟、费青与被告上海紫樱房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审理。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2021年1月19日公开开庭进行了审理，原告费东亮、费青及三原告共同委托诉讼代理人蔡新、被告委托诉讼代理人吕海岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告费东亮、王龙娟、费青向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金人民币2,830,400元(以下币种均为人民币)，按年利率6%，自2007年8月1日起计算至2020年11月30日止；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年12月24日,原、被告签订《上海市商品房预售合同》,该合同约定：被告为出售方(即甲方),原告为购买方(即乙方);乙方向甲方购买青浦区青浦镇崧泽大道9190弄都汇华庭X号1层,计建筑面积308.63平方米,乙方购买该房屋的总价款暂定为3,538,000元;甲方承诺在2007年7月31日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同。合同签订后,原告按时付款,房屋已交付,但被告却至今仍未办出大产证,导致原告无法办理小产证。双方未约定办理小产证的期限及违约金,本案房屋系已竣工房屋,根据相关司法解释,原告未在合同订立之日起90日内取得房屋权属证书,被告应承担违约责任,合同未约定违约金或损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告认为,双方签订的《上海市商品房预售合同》合法有效。被告理应按照合同约定办理大产证,被告至今未办理大产证,导致双方未能办理过户手续,构成违约,应当承担逾期办证违约责任。原告为了维护己方的合法权益,特向法院提起诉讼,望判如所请。被告上海紫樱房地产开发有限公司辩称：不同意原告诉请。原告在商品房销售合同履行过程中，违约在先，至今仍欠付1,427,244元，鉴于原告未支付首付款，严重违约，以至于被告无法承担对应帮助办理产证的义务，如果产证办出，原告可将房屋立即出售，但未必归还被告对应的首付款。由于原告违约在先，被告有理由行使抗辩权，被告并未构成实际违约。原告诉请不能成立。同时，被告上海紫樱房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间签订的《上海市商品房预售合同》;2、判令反诉被告立即腾退并归还反诉原告位于上海市青浦区崧泽大道9190弄都汇华庭X号1层全幢的房屋;3、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金729,321.68元(首付款1,427,244元*0.0001*5,110天)；4、判令反诉被告向反诉原告承担赔偿责任105,817.32元(总房款的3%);5、判令反诉原告归还反诉被告购房款(贷款部分)2,100,000元;6、判令本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：原告依据2006年12月24日与被告签订的《上海市商品房预售合同》,认为其按时付款,但被告至今仍未办出大产证,导致其无法办理小产证,而主张被告承担违约金责任。其主张根本不能成立,因其没有按《售房合同》第六条约定,如期足额将房价款支付于被告账户,至今原告尚未支付购房首付款1,427,244元。依据《售房合同》第七条约定,被告有权单方解除合同,并要求原告承担总房价款3%的赔偿金责任,另可要求原告承担按逾期未付款额的万分之一,自应付期限之第二天起至实际付款之日止的违约金责任。故,为维护被告的合法权益,特向法院提出反诉请求,望法院依法公正裁决。针对反诉，原告费东亮、王龙娟、费青辩称：被告的反诉请求不能成立。被告主张原告至今未付购房首付款1,427,244元,没有事实依据和法律依据。首先,被告认为1,427,244元是首付款,通常首付款是先行支付,然后有贷款的进行贷款,这是房屋买卖的交易习惯,一分钱未付的前提下直接开具发票,是不符合交易习惯的。二、二张发票载明了购买人、合同编号、地址、计量单位、面积、数量、单价、金额、付款方式及本次实收金额。该二张发票中,其中一张金额为3,024,574元,本次实收金额为910,000元,付款方式为现金。另一张金额为517,244元,本次实收金额为517,244元,付款方式为现金。由此可见,这二张发票实收金额分别为910,000元和517,244元,合计1,427,244元,均为现金支付。三、按合同约定,购房款最迟于2006年12月20日前支付。如果原告迟迟不付,被告在过了十几年后,而且是原告提起诉讼后提起反诉,这显然是有悖常理的。更何况,原告于2015年向被告催讨工程款时,被告亦未提出用购房款抵扣,而是写下了欠款的承诺书,说明根本不存在原告欠购房款的情况。四、即便被告认为原告未支付1,427,244元首付款,至今已有14年之久,被告从未主张过权利,已超过法律所规定的诉讼时效。因此,被告的反诉请求不能成立,原告请求法院依法驳回被告的反诉请求。经开庭审理查明，2006年12月14日，三原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区青浦镇崧泽大道9190弄《都汇华庭》X号1层全幢房屋,政府批准的规划用途为居住。据甲方暂测该房屋建筑面积为308.63平方米,其中套内建筑面积为290.63平方米、公用分摊建筑面积为18平方米,另有地下附属面积52.78平方米(价格详见补充条款)。该房屋建筑层高为2.21米。乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为9,800元，根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为3,538,000元。签订合同时,该房屋建设工程建设到达预售标准。乙方应当按合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管帐户。甲方承诺在2007年7月31日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除合同。甲方定于2007年12月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。甲方如未在合同约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算,违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天,乙方有权单方面解除合同。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内,由甲、乙双方签署合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内,由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。乙方行使合同条款中约定的单方面解除合同权利时,应书面通知甲方,甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款(包括利息,利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方,并承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的1%,在退还房价款时一并支付给乙方。前款及合同其他条款所称已支付的房价款,是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。按合同约定,甲、乙双方单方解除合同的,在单方解除合同以前,对方已按合同约定支付违约金的,支付的违约金金额应在按合同约定的赔偿金额中扣除。合同的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割的部分。合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的,以补充条款、补充协议为准。房屋总价款计3,538,000元,乙方于2006年12月5日前支付甲方房款计1,060,000元,乙方于2006年12月20日前支付贷款金额计2,478,000元,若乙方通过向银行申请按揭贷款的方式支付部分房款的,则乙方还应遵守以下规则：1、乙方在签署本预售合同后15日内需办理完毕全部按揭贷款手续。2、不论任何原因,乙方的贷款申请未获批准,或银行所批准的贷款金额与银行实际放款的金额不足付清乙方本拟通过银行贷款支付的款额,或不论任何其他原因致使乙方本拟通过银行贷款支付的款项不能通过银行贷款按期付清,则乙方有义务按照本附件上述条款规定的期限付清房价款,否则甲方有权根据合同第七条的规定追究乙方的违约责任。3、乙方委托甲方办理银行贷款手续的,乙方应支付或补偿有关贷款手续的税费(包括但不限于保险费、公证费和抵押登记费),乙方还应按照甲方或有关贷款银行的要求提供必备的资料,签署必要的文件,并在其他所有方面积极配合甲方代为办理贷款手续,但甲乙双方在此确认,甲方不负有任何义务确保银行会批准乙方的贷款申请以及该贷款手续的完成。4、为乙方申请按揭贷款按照贷款银行的要求需由甲方提供担保的,乙方承诺,如乙方未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项,致使贷款银行向甲方要求承担担保责任的,则乙方应于收到甲方的书面通知后10日内将甲方应履行其担保责任所遭受的损失偿付甲方。合同另行约定了其他权利义务。2006年12月30日，被告向原告费东亮开具《上海市房地产业销售统一发票据》二张，发票号码XXXXXXXX金额517,244元，本次实收金额517,244元；发票号码XXXXXXXX金额3,024,574元，本次实收金额910,000元。2007年1月18日，原告费东亮(借款人)、抵押人(三原告)、被告(保证人)与上海浦东发展银行青浦支行(贷款人)签订《个人购房担保借款合同》，约定系争房屋借款210万元，借款期限240个月，自2007年1月18日至2027年1月18日，合同项下的贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次的贷款基准利率的基础上下浮15%，签订贷款合同时的同期同档次基准利率为6.84%(年利率)。采用等额本息还款法，每期还款日为20日。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，被告向原告交付系争房屋。系争房屋大产证尚未办出。以上事实，由原告、被告的陈述，上海市商品房预售合同、个人购房担保借款合同、上海市房地产业销售统一发票等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告费东亮、王龙娟、费青表示，2015年6月9日承诺书明确被告欠原告都汇华庭工程尾款50万元，且明确付款条件以及逾期承担每年20%的利率，如果原告欠付购房款，当时被告应该提出，但被告未提出。按照常理，如果在2006年欠房屋首付款，后续不可能出具承诺书，应该进行扣除。发票注明支付的系现金。双方存在建设工程关系。系争房屋所在小区，原告费东亮系施工单位，公司系青园建设。虽然被告结欠工程款50万元，但系争房屋并非以房抵债的情形，系以现金支付的房款。另外，还存在原告费东亮私人出借被告钱款。当时原告做工程的，大额现金系常备的，为了发放工人工资。房屋常年出租。争议焦点就是142万元有无支付，原告有足够证据证明已经支付，被告出具的发票也在现金支付打钩，不存在原告违约的情况。首付以及贷款支付均系真实的。按照常理，长时间欠付，肯定会催讨的。至今，被告未办出大产证，被告违约。要求被告承担违约金。原告诉请有事实以及法律依据。被告上海紫樱房地产开发有限公司表示，合同第六条约定对应购房款支付到被告监管账户，没有约定以现金形式进行交易。也约定房款的支付时间2006年12月5日前支付房款106万元(首付款)、2006年12月20日支付贷款2,478,000元，但履行过程中存在对应变更，最后款项以开具的首付款发票1,427,244元。另外，按揭贷款系210万元。合同约定，如果原告不按时支付款项，被告有权解除合同，并追究其违约金及赔偿金责任。贷款金额210万元已经收到。被告法定代表人与原告费东亮系朋友关系，原告急需发票进行贷款，如果出具发票没有银行转账也不行，所以在现金上打钩。因为系老朋友，所以是打电话催讨，没有书面依据。被告法定代表人徐维华讲述,好像出具过一份承诺书,但实际结算情况如下：被告尚欠青园公司都汇华庭工程尾款50万元，因沈林建欠费东亮175万元,三方同意由被告支付沈林建175万元,再由沈林建支付给青园公司,但实际上由徐维华个人将175万元支付给了沈林建。青园公司实际向被告开具工程款发票是580万元。该承诺书只能证明公司之间与沈林建之间的工程款结算关系,与本案无任何关联性。原告所述,对应被告2006年12月30日出具的两份发票金额1,427,244元,系首付款现金支付给了被告,而且是在工地现场支付,实属虚构。既然《商品房预售合同》明文规定原告“应当按合同约定时间如期足额将房价款解入甲方(被告)的预售款监管账户”,如原告有大额款项支付能力,又为何用现金方式且在工地上交付被告,实在有悖常理且违反合同约定。原告没有任何证据证明其当时账户存款与现金流状况,其根本没有如此大额现金款项支付的能力。费东亮、徐维华、沈林建系好朋友关系,费东亮挂靠青园公司,以总包名义承揽了都汇华庭工程(一期别墅)项目的施工建设,当时该项目招投标交易额为371万元,费东亮与青园公司承诺是以垫资方式包工包料进行工程施工。工程于2006年11月22日,经青浦区房屋土地管理局批准上市预售[预售许可证编号：青浦房地(2006)预字001366号],2006年12月14日双方签订了系争房屋的《预售合同》该合同第一条注明了预售许可证编号,2006年12月30日被告开具了前述两份发票。此时房屋早已竣工交付并进行着许可预售,怎么可能还有在工地现场的1,427,244元的现金交付。购买系争房屋,是原告提出的要求,又鉴于费东亮与徐维华的朋友关系及工程建设合作关系,在工程款未与青园公司结清的情况下,原告提出签订《预售合同》,并由被告开具两份发票作为首付款依据,以此来达到办理210万元银行按揭贷款的目的,该目的为的是在被告取得210万元后,用以支付欠付原告的工程款。实际该210万元转入被告账户后,被告即按原告与青园公司的要求,直接转账到了他们指定的分包单位账户,作为结算款项。按此种操作方式,在被告至今仍欠付青园公司部分工程款的情况下,原告又怎可能提取巨额现金到所谓的工地上交付。原告初衷就是想完全通过这种方式取得系争房屋而不支付首付款,但其并不能自圆其说。公司间的工程施工合同与个人与公司的房屋买卖合同是两种法律关系,不能混同。正是因为原告不支付首付款,被告才不协助办理小产证,以防原告小产证办出后转手将系争房屋卖掉而使被告失去制约,被告的这种抗辩措施持续至今是合理的,并不违约,而是原告违约在先。另外,原告多次向被告提出要求,由被告以580万元回购系争房屋,双方也曾多次协商解决纠纷,最终未能达成协议。原告要求支付利息的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。关于购房款，原告主张已按约履行付款义务，被告反诉有悖常理的，再者原告于2015年向被告催讨工程款时,被告亦未提出用购房款抵扣，即便被告认为原告未支付1,427,244元首付款,至今已有十四年之久,被告从未主张过权利,已超过法律所规定的诉讼时效。被告则认为其开具的发票不能证明原告已付首付款1,427,244元，开具发票是为原告贷款所需，原告违约在先，且原告主张利息超过诉讼时效。根据原、被告双方的陈述及相应证据，本院认为，被告抗辩原告未支付首付款1,427,244元的理由不成立，被告应按合同约定的期限内履行办证义务；被告至今未能办证显属违约，理应按照合同约定承担违约责任。根据合同约定被告承诺在2007年7月31日前取得新建商品房房地产权证(大产证)，并约定被告取得大产证后30日内，双方签署《房屋交接书》，并在签署《房屋交接书》之日起30日内，双方办理过户手续，申领房屋的小产证。虽然合同中未约定被告逾期办证应承担违约金，但根据法律规定，原告作为守约方有权要求被告承担除解除合同外的违约责任。对于违约金的标准可参照法定标准计算。被告存在逾期办证违约事实，原告作为守约方有权主张，关于原告主张逾期办证违约金的计算标准，于法无悖，本院予以确认。原告明知合同约定被告取得大产证后的60日内办理房产过户手续，如被告违约，原告可以要求被告支付延期办证的违约金，原告未举证证明在起诉法院前向被告主张过权利，故结合本案的实际情况，本院确定被告应向原告支付自2017年8月12日起至2020年11月30日止的违约金。关于被告反诉解除合同等反诉请求，被告无证据证明原告违约事实，且根据合同约定的付款日期至其反诉，被告未举证证明向原告主张过权利。被告的上述反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百五十六条、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告上海紫樱房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告费东亮、王龙娟、费青逾期办证违约金人民币709,563.89元；二、驳回反诉原告上海紫樱房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币29,443.20元，减半收取计人民币14,721.60元，由原告费东亮、王龙娟、费青负担人民币9,273.78元，被告上海紫樱房地产开发有限公司负担人民币5,447.82元。反诉费人民币15,140.56元，由反诉原告上海紫樱房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二一年四月十九日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第四百五十六条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。