广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初5819号原告：陈绮萍，女，1963年7月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：肖平，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄权，广东尚尧律师事务所实习律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：梁某1。两被告共同委托诉讼代理人：梁溢华，男，公司员工。被告：珠海市联晟装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：周某1。被告：珠海市建荣工程有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：卢某1。被告：佛山市戴斯物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：崔某1。原告陈绮萍诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称“盛明投资公司”）、珠海市联晟装饰工程有限公司（以下简称“联晟公司”）、珠海市建荣工程有限公司（以下简称“建荣公司”）、佛山市戴斯物业管理有限公司（以下简称“戴斯公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序于同年4月8日公开开庭进行了审理。原告陈绮萍及其委托诉讼代理人肖平、黄权，被告盛明公司和盛明投资公司的共同委托诉讼代理人梁溢华到庭参加诉讼，被告联晟公司、建荣公司和戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与盛明公司签订的《盛明广场装修协议》；3.被告盛明公司向原告返还物业使用权转让款149151元；4.被告盛明公司向原告支付违约金102430.5元(违约金按照合同约定转让款229151元每日千分之一的标准自2019年11月1日起暂计至2021年1月21日为102430.5元，实际金额计算至转让款返还完毕之日止)；5.被告盛明公司向原告返还装修款60500元及资金占用利息损失(利息计算标准：以60500元为本金，从合同解除之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金清偿之日止)；6.解除原告与联晟公司签订的《装修设计、装修材料订购协议》；7.被告盛明公司、被告联晟公司、被告建荣公司共同向原告返还装修设计费及订购装修材料费30000元及资金占用利息损失(利息计算标准：以30000元为本金，从合同解除之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金清偿之日止)；8.解除原告与被告戴斯公司签订的《委托经营管理合同》；9.被告盛明投资公司对被告盛明公司在本案中应承担的债务承担连带清偿责任；10.本案诉讼费用、保全费由五被告承担。事实和理由：原告与被告盛明公司签订了《物业使用权转让合同》《盛明广场装修协议》，同日在被告盛明公司售楼部应要求一并签订《装修设计、装修材料订购协议》《委托经营管理合同》。在盛明公司安排下，原告与被告戴斯公司签订《委托经营管理合同》。原告向被告盛明公司支付物业转让首期款109151元、装修费60500元，分期支付40000元。原告向被告盛明公司指定的装修公司被告联晟公司支付30000元。原告共计支付物业使用权转让对价款239651元。被告盛明公司逾期交付房屋应依约支付违约金，原告有权要求解除上述合同。被告盛明公司是被告盛明投资公司独资设立的一人公司，被告盛明投资公司应对被告盛明公司的债务承担连带清偿责任。被告联晟公司是被告建荣公司设立的一人公司，被告建荣公司应对被告联晟公司的债务承担连带清偿责任。被告盛明公司和盛明投资公司辩称，被告盛明公司同意退回原告所缴纳的物业使用权转让款共209651元，并且同意以该转让款为本金从其交付之次日即2019年10月31日起按日万分之五计算违约金给原告，最高不超过该转让款的30%。被告盛明投资公司同意对盛明公司承担的上述责任承担连带责任。两被告不同意原告的其他请求。两被告同意承担本案的诉讼费。被告联晟公司、建荣公司和戴斯公司没有到庭答辩，亦没有提交书面答辩意见。被告联晟公司、建荣公司和戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年4月27日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇***物业（以下简称“涉讼物业”）的使用权转让给乙方；总转让款229151元，首期款109151元，余款120000元在三年内分十二期支付；甲方在2019年10月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用；双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《装修协议》，约定乙方于2018年4月27日前一次性支付装修费用；乙方全权委托甲方进行装修，装修费60500元，乙方于2019年11月1日提供该使用权物业给甲方进行装修。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告联晟公司(甲方、受委托装修方)签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方全权委托甲方进行前期装修图纸设计及定购装修材料，甲方赠送部分家电、部分家私；乙方于2018年4月27日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方。被告联晟公司出具收据确认收取30000元。同日，原告（乙方、委托方）与被告戴斯公司(甲方、受托方)签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业在2020年1月1日至2025年12月31日委托给甲方进行统一经营管理；双方并约定其他权利义务。被告盛明公司陈述涉讼物业所在楼栋尚未办理竣工验收备案。被告盛明公司于2018年4月27日收取原告首期款169651元，并分别于2018年7月31日、2018年10月29日、2019年1月21日及2019年5月14日出具收据确认均受到原告支付的款项10000元。被告联晟公司于2018年4月27日出具收据确认收到原告支付的装修涉及款30000元。2021年3月4日，原告提起本案诉讼。2021年3月13日，被告盛明公司、被告盛明投资公司、被告戴斯公司收到原告的起诉材料。2021年3月15日，被告联晟公司收到原告的起诉材料。另查明，被告盛明公司为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），股东为被告盛明投资公司。被告珠海联晟公司为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），股东为被告建荣公司。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。原告与被告盛明公司同时签订《盛明广场装修协议》，《物业使用权转让合同》约定了涉讼物业系毛坯交付，《盛明广场装修协议》亦明确约定了装修标准，结合两份合同约定的款项金额及支付时间，本院认定原告已支付给被告盛明公司的209651元，应包括物业使用权转让款149151元及装修款60500元。涉讼物业租赁期限应自交付之日起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告盛明公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告盛明公司逾期交付涉讼物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定及《装修协议》在被告盛明公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年3月13日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款149151元的主张，本院予以支持。但原告诉请违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以原告已付转让款30%即44745.3元为限，对原告主张超出部分，本院不予支持。《装修协议》解除，被告盛明公司应退还装修款项，原告诉请退还装修款60500元，本院予以支持。因《装修协议》未约定违约责任，原告诉请被告支付以60500元为本金从合同解除之日（2021年3月13日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，本院予以支持。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《装修设计、装修材料定购协议》《委托经营管理合同》均丧失履行基础，亦应予以解除。原告诉请被告联晟公司向其返还装修设计费用及定购装修材料费用30000元，符合法律规定，本院予以支持。但因被告联晟公司对《装修设计、装修材料定购协议》的解除不存在过错，本院对原告关于被告联晟公司向其支付利息的诉请不予支持。原告主张被告盛明公司返还该款项缺乏依据，本院不予支持。被告盛明公司为法人独资的有限责任公司，被告盛明投资公司作为盛明公司的唯一股东，未举证证明被告盛明公司的财产独立于其财产，依法应对被告盛明公司的涉案债务承担连带责任。被告联晟公司为法人独资的有限责任公司，被告建荣公司作为联晟公司的唯一股东，未举证证明被告联晟公司的财产独立于其财产，依法应对被告联晟公司的涉案债务承担连带责任。被告联晟公司、建荣公司和戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈绮萍与被告佛山盛明置业有限公司于2018年4月27日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年3月13日解除；二、确认原告陈绮萍与被告佛山盛明置业有限公司于2018年4月27日签订的《装修协议》于2021年3月13日解除；三、解除原告陈绮萍与被告珠海市联晟装饰工程有限公司于2018年4月27日签订的《装修设计、装修材料定购合同》；四、解除原告陈绮萍与被告佛山市戴斯物业管理有限公司于2018年4月27日签订的《委托经营管理合同》；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款149151元及支付违约金44745.3元予原告陈绮萍；六、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及以60500元为本金从2021年3月13日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告陈绮萍；七、被告珠海市联晟装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项30000元予原告陈绮萍；八、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第五项及第六项判定的债务承担连带清偿责任；九、被告珠海市建荣工程有限公司对被告珠海市联晟装饰工程有限公司的上述第七项判定的债务承担连带清偿责任；十、驳回原告陈绮萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3815.61元（原告已预交），由原告负担431元，被告佛山盛明置业有限公司和佛山市盛明投资咨询有限公司负担3384.61元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳3384.61元，逾期交纳，本院依法强制执行。原告预交的案件受理费3384.61元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年四月十九日书记员  杨文晖