安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终175号 上诉人（原审原告）：李大田，男，1967年9月6日出生,汉族,安徽省六安市人，文盲，个体工商户，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：简政，安徽大潜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱国豪，安徽大潜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：包明，男，1978年9月12日出生,汉族,住上海浦东新区,户籍地广东省肇庆市高要区。 上诉人李大田诉被上诉人包明房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初2122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李大田的委托诉讼代理人朱国豪到庭参加诉讼。被上诉人包明经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李大田上诉请求:1.撤销一审判决；2.依法改判解除李大田与包明于2014年12月16日签订的《房屋租赁合同》;3.包明承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由:一、一审法院对“疫情”不可抗力情形未予采纳不当。1.包明对于发生疫情系属于不可抗力情形且造成经营影响这一客观事实是认可的，但一审法院认为疫情影响只是短时间的，且李大田已经恢复经营,故对李大田意见不予采纳不当。2.由于近年来互联网的快速发展,网吧经营者的生意每况愈下。李大田所经营的网吧也始终处于亏损状态,加之新冠疫情的爆发,暂停了全市所有娱乐场所、市内运动场、网吧等场所暂停营业。因此,李大田租赁房屋开设的网吧陷入困境,合同目的无法实现。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院已查明以下事实:①自2017年起,包明因自身债务原因,导致李大田经营的网吧及个人账户被多次查封、冻结甚至存款被划扣;②李大田租赁案涉经营的网吧因为2020年初爆发的“新冠肺炎”疫情这一不可抗力情形导致网吧停业无法经营;③李大田在一审已当庭表明无力支付到期租金;④包明当庭亦认可李大明拖欠2019年后的租金未支付。综上,李大田起诉解除合同符合合同法的相关规定。2.本案一审法院虽然认为包明作为守约方无过错,但法律也并未明确禁止作为违约方的李大田无权要求解除合同,退一步说,即便李大田在案涉房屋租赁合同中约定无合同解除权,亦可以正当法定理由通过诉讼途径行使解除权。3、法庭调查中,包明特别授权代理人当庭明确表示同意解除合同,但要求李大田付清租金。而本案中包明并未提出反诉,不在本案审理范围之列,并当庭明确表示就租金问题将另案诉讼。可见,包明已明确同意解除合同,亦认可合同没有再履行下去的必要。根据合同法规定，合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。故房屋租赁费用是否支付完毕并不是本案中合同解除的必要条件,也不是本案的审理范围。三、一审判决有违公平原则及立法本意。1.根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此情形下，如符合一定条件，违约方请求解除附合同的，人民法院可予支持。结合本案，李大田因疫情原因无法继续承租房屋进行经营活动，不存在恶意与过错，若继续履行合同将显失公平。2.根据情势变更原则及相关法律规定，当违约方继续履行合同所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时,应当允许违约方解除合同,用赔偿损失来代替继续履行。 包明未进行答辩。 李大田向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除李大田与包明于2014年12月16日签订的《房屋租赁合同》(合同编号为0012号);2.依法判决包明返还房屋租赁押金50000元;3.本案费用由包明承担。 一审法院认定事实如下：包明是安徽省淮南市田家庵区朝阳街道淮橡社区农资综合楼的所有权人。2014年12月16日李大田、包明签订《房屋租赁合同》，内容为：“......一租赁房屋及附件的名称、数量、质量与用途房屋坐落：田家庵区朝阳街道淮橡社区农资公司综合楼。间数：一层4间，二层2间，结构钢筋混凝土，用途经营。第二条租赁期限租赁期共拾年，出租房从2014年12月16日起将出租房屋交付承租方使用，装修期免费三个月，至2015年3月16日开始计算租金。租期至2025年3月15日止。第三条租金及租金的交纳期限出租房屋年租金伍拾万元，第五年开始递增5%年租金，以此类推，承租方将租金以现金转账方式，于每年2月15日付清给出租方。合同签订即支付押金伍万元整及第一年房租。......出租方：包明（签名）承租方：李大田（签名）2014年12月16日”，现李大明以包明自身债务原因及疫情影响，导致合同无法继续履行为由，要求解除房屋租赁合同并返还押金诉至法院。 另查明，2017年8月28日，安徽省怀远县人民法院向李大田发出（2017）皖0321执188号之五协助执行通知书，要求李大田协助扣留（提取）被执行人包明在李大田处的房屋租金750000元。2018年4月2日，安徽省淮南市田家庵区人民法院向李大田发出（2017）皖0403执1069号协助执行通知书，要求李大田协助提取被执行人包明在李大田处的房屋租赁租金。又查明，至庭审时李大田仍欠付包明租金。 一审法院认为，案涉双方当事人对租赁事实没有异议，双方所签订的房屋租赁协议不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务,承担责任。根据当事人的诉辩意见，双方的争议焦点在于：解除合同是否有事实和法律依据。对于该争议焦点，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，李大田以房屋租赁合同的合同目的已根本无法实现，包明的债务原因且受疫情影响已无力支付租金为由，申请解除房屋租赁合同。包明虽在开庭时同意解除合同，前提是需要李大田将所欠租金支付完毕方可解除。一审法院认为，合同法第九十四条第二项、第四项关于债务人拒绝履行或不能履行情况下当事人可以解除合同的规定，系授予非违约方以合同解除权，而非赋予违约方解除合同的权利。合同法的基本原则是合同严守原则，合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从该规定看，非违约方享有要求违约方继续履行合同的权利，但符合合同法第一百一十条关于不适于强制履行的规定的情形除外。如果允许一方当事人无正当理由主动违约，将导致非违约方要求继续履行的权利落空，也违背诚实信用原则。因此，违约方李大田依法不享有解除合同的权利。对李大田称疫情影响无法正常经营，属不可抗力致使不能实现合同目的，因疫情影响只是短时间的且李大田已经恢复经营，故对李大田该意见不予采纳。本案中，双方在合同中也未约定违约方可以单方解除合同，包明同意附条件解除房屋租赁合同，但至本判决作出前该条件并未成就。综上，对李大田要求与包明解除房屋租赁合同的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回李大田的诉讼请求。案件受理费1050元，由李大田负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审认定的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是李大田要求解除合同应否支持。合同严守是实践中应遵循的一项重要原则，合同一经依法成立，即对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。合同可以约定解除或法定解除，一般来说，只有守约方享有合同解除权，但在房屋租赁等长期性合同中，一方因经济形势的变化、履行能力等原因，导致不可能履行长期合同，需提前解约的，而另一方拒绝，在出现合同僵局的情形下，如符合一定的条件，应允许违约方解除合同，否则可能会造成显失公正。为此，最高人民法院在《全国法院民商事判工作纪要》第四十八条对于违约方请求解除合同的情形作出了规定。即在符合下列情形下，违约方起诉请求解除合同的，人民法院应当予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公正；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。就本案来说，首先，对于李大田是否存在恶意违约行为，包明未提交证据证明。在李大田租赁经营期间，包明因债务纠纷，分别被安徽省怀远县人民法院及一审法院提取了包明在李大田处的房屋租金，对于已执行租金多少及尚欠租金多少，包明本人未到庭说明，即使李大田尚欠租金，也无法证明李大田有恶意行为；其次，在李大田租赁期间的2020年发生了新冠疫情，对李大田的经营产生了一定影响，且李大田租赁房屋系从事网吧经营，目前该行业低迷，全国多家网吧纷纷关闭，如果继续履行租赁合同，对李大田可能造成显失公正；第三，在一审期间，包明委托诉讼代理人明确在李大田付清租金的情况下可以解除合同，由此说明包明也同意解除合同。至于租金问题，包明可另行解决。综上，李大田要求解除合同符合《全国法院民商事判工作纪要》第四十八条规定的情形，本院依法予以支持。关于合同的解除时间，李大田于2020年6月1日向人民法院提起诉讼，一审法院于2020年8月23日以公告方式向包明送达了起诉状副本，本院确定该时间为合同的解除时间。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初2122号民事判决； 二、李大田与包明2014年12月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月23日解除； 三、驳回李大田的其他诉讼请求。 一审案件受理费1050元，由包明负担；二审案件受理1050元，由包明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 江志珍 审 判 员 代 奇 审 判 员 刘富丰 二〇二一年四月十二日 法官助理 张钰媛 书 记 员 张慧玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；