北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民初112号原告（案外人）：李杰，女，1963年10月21日出生。委托诉讼代理人：邢飞，河北新旭光律师事务所律师。委托诉讼代理人：金悦，河北新旭光律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司陕西省分行，营业场所陕西省西安市莲湖区唐延路北段18号。负责人：刘小宇，行长。委托诉讼代理人：隋霄霄，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春雷，陕西联强律师事务所律师。被告（被执行人）：西安市房地产经营一公司，住所地陕西省西安市端履门31号。法定代表人：刘凡，总经理。委托诉讼代理人：步凡，西安市新城区长乐西路法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：北京京达房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园西路11号。法定代表人：陈红，董事长。委托诉讼代理人：王敏，男，北京京达房地产开发有限公司法务部经理。被告（被执行人）：海南天力实业发展公司，住所地海南省海口市金贸区（格林梦别墅C栋）。法定代表人：陈红，董事长。委托诉讼代理人：吕志忠，男，海南天力实业发展公司职员。原告李杰与被告中国银行股份有限公司陕西省分行（以下简称中行陕西分行）、西安市房地产经营一公司（以下简称西安市房地一公司）、北京京达房地产开发有限公司（以下简称京达公司）、海南天力实业发展公司（以下简称天力公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李杰及其委托诉讼代理人邢飞，被告中行陕西分行之委托诉讼代理人隋霄霄，被告西安市房地一公司之委托诉讼代理人步凡，被告京达公司之委托诉讼代理人王敏，被告天力公司之委托诉讼代理人吕志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李杰向本院提出诉讼请求：停止对坐落在北京市朝阳区朝阳公园西路11号院（京达花园）××幢×层×号房屋（以下简称涉案房屋）的执行。事实和理由：1.我于2002年1月11日与京达公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋，该购房合同签订在查封之前。2.我按照购房合同约定通过现金、贷款等方式在期限内支付完毕全部购房款项。3.京达公司于同年10月18日将涉案房屋交付给我，我接收房屋并合法占有、使用至今。4.我自接收房屋后多次向京达公司提出办理房屋所有权转移登记的要求，因京达公司未办理房屋大产权证，致使我的房屋无法办理房屋转移登记手续，不能办理产权转移登记不是我的原因。5.北京市规划和自然委员会出具证明，证明涉案房屋是我名下唯一用于居住的房屋。综上，我符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条的规定，请求法院支持我的诉讼请求。被告中行陕西分行辩称，陕西省高级人民法院（以下简称陕西高院）已于2006年8月23日解除了对涉案房屋的查封，后续委托北京市第二中级人民法院评估、拍卖、执行的京达公司所有的房产中并不包含涉案房屋。我行全部债权已经受偿，我行申请执行的（2006）陕民一初字第1号民事调解书执行终结后，北京市第二中级人民法院查封涉案房屋的行为与我行无关，我行非本案适格被告。请法院驳回李杰的诉讼请求。被告西安市房地一公司辩称：我公司与中行陕西分行的执行案件已经执行终结，在执行过程中是否有查封我公司不清楚。本案与我公司无关，我公司仅为配合法院查明案件事实而出庭应诉，李杰的诉讼请求是否能得到支持由法院依法判断。被告京达公司辩称：李杰诉讼请求缺乏法律基础，涉案房屋的执行依据不合法，涉案房屋不应在查封之列，认可与李杰存在房屋买卖合同关系，且支付了全部购房款，但没有过户的原因不应归咎于京达公司。被告天力公司辩称，相关执行案件已于2009年执行终结，李杰与京达公司的法律关系应由京达公司解决，李杰的诉讼请求能否得到支持由人民法院决定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：陕西高院在依据（2006）陕民一初字第1号民事调解书执行中行陕西分行申请执行西安市房地一公司（原名称为西安市房地产管理局第一分局）、天力公司、京达公司一案的过程中，于2006年6月14日向北京市国土资源局和北京市建设委员会送达协助执行通知书，查封京达公司所有的位于北京市朝阳区朝阳公园西路11号、农展南路北麦子店路西侧的土地使用权、房屋所有权。2007年10月，陕西高院向本院出具委托执行函，将该案委托本院执行。本院于2008年11月25日立（2008）二中执字第1650号案件予以执行，继续查封京达公司名下的位于北京市朝阳区朝阳公园西路11号的土地使用权。2009年3月，中行陕西分行向陕西高院提交结案申请，称已实现债权，申请终结执行。本院（2008）二中执字第1650号裁定对涉案房屋所在土地使用权予以查封至今。2021年1月4日，李杰作为案外人对上述查封提出异议。本院于2021年1月18日作出（2021）京02执异14号执行裁定驳回了李杰提出的异议请求。2002年1月11日，李杰与京达公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定李杰购买京达公司开发的涉案房屋，房价款为2652201元，京达公司应于2002年5月1日前将涉案房屋交付给李杰，京达公司应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该《商品房买卖合同》在北京市房屋土地管理局办理了商品房预售预购登记手续。《商品房买卖合同》关于付款方式约定为：合同签订当日支付房款总价的40%，即1062201元，余款159万元通过银行贷款支付。李杰为证明其已全部支付购房款提交了：1.京达公司开具的房地产专用发票，金额为106.221万元，开票日期为2002年2月26日；2.《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》、《公证书》、贷款凭证及还款明细等，证明剩余159万元已采取贷款的方式支付给了京达公司。李杰称，京达公司于2002年10月18日将涉案房屋交付给其使用至今，其提供了1.京达国际公寓房屋交付使用通知书，证明2002年10月18日京达公司向其交付涉案房屋；2.北京京达物业管理有限公司的缴费明细单，证明自2003年起为该房屋交纳物业管理费、电费、水费等费用。经查，北京市朝阳区朝阳公园西路11号院（京达花园）J9幢尚未办理产权初始登记手续。上述事实，有《商品房买卖合同》、《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》、《公证书》、收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点系李杰是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的合法权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李杰是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的合法权益应参照《执行异议和复议规定》审查认定。一、涉案房屋被法院查封时间是2006年6月，在涉案房屋查封前，李杰与京达公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，并办理了相关备案手续。故李杰符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”要件。二、李杰就其合法占有涉案房屋提供了物业费等其他费用的缴费证明，并提供了涉案房屋交付使用通知，现有证据能够证明李杰在查封之前其已经占有使用涉案房屋。故李杰符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”要件。三、合同约定涉案房屋的总价款为2652201元，李杰称其于2002年2月向京达公司支付了购房首付款106.221万元，2002年7月以贷款支付购房款159万元，其购房款已经全部支付完毕，为此提供了房地产专用发票及贷款凭证及还款明细等，京达公司对此予以确认。结合上述证据及各方当事人陈述，能够认定李杰已经支付了全部购房款。故李杰符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”要件。四、涉案房屋尚未办理房屋产权初始登记手续，京达公司认可李杰曾要求其协助办理房屋所有权证，涉案房屋未办理过户登记系未取得大产权证的原因所致。故李杰符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”要件。综上所述，李杰的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，其享有足以排除强制执行的合法权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：停止对坐落于北京市朝阳区朝阳公园西路11号院（京达花园）××幢×层×号房屋的执行。案件受理费28018元，由北京京达房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 高宝钟审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇二一年四月三十日法官助理 宋 佳法官助理 王一洲书 记 员 孙 雯书 记 员 赵 婕