广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终473号上诉人（原审原告，反诉被告）：王军，男，汉族，1986年2月10日出生，住广东省惠州市大亚湾区×××××××××××××××××××××××××××××，身份证号码：371××××××××××××113。被上诉人（原审被告，反诉原告）：吕小苹，女，土家族，1975年8月24日出生，住广东省惠州市×××××××××××房，身份证号码：422××××××××××××526。委托诉讼代理人：陈招娣，广东国晖（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉丹，广东国晖（龙岗）律师事务所实习律师。上诉人王军因与被上诉人吕小苹房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2929号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王军上诉请求：一、撤销大亚湾人民法院（2020）粤1391民初字2929号民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效或者将本案发回重审。二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：原（2020）粤1391民初字2929号判决书驳回原告王军的诉讼观点（被告将房屋住改商违反法律规定），原告对效力性强制规定提出异议，另该《房屋租赁合同》也存在诸多疑点。1.原被告签订的房屋租赁合同并非原告本人签订，而是由物业人员代签，合同中的手印也非被告本人所按。2.在租赁房屋的时候被告和物业人员只是告知原告该房屋作为办公使用，并未告知该房屋的使用性质为住宅。并且在原告提出房屋使用性质异议时，被告坚定的告诉原告该房屋为商业用途，以欺骗的手法达到与原告签订的房屋租赁合同的目的。该行为已违反合同法第五十二条规定中的第一项“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的”和第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”。综上所述，一审判决认定事实有失公平，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，还法律以公正、公平，还上诉人以公道。被上诉人吕小苹答辩称：一审法院判决事实认定清楚，证据充分，判决适当，上诉人王军的诉求缺乏事实基础与法律依据。一、上诉人王军诉称事实与其一审陈述事实相悖，且未能提交证据证明，应当承担举证不能的不利后果。上诉人王军向一审法院提交的《民事起诉状》中诉称与答辩人在2020年3月26日签订《房屋租赁合同》，并按该租赁合同约定向答辩人转帐支付押金及2020年5月、6月租金，该合同的签订及实际履行情况双方在一审中均无异议，并经一审法院查明认定。现上诉人王军称案涉租赁合同并非其本人签订，而是由物业人员代签的事实与其在一审起诉状及庭审中的诉称客观事实相悖，且未能提交证据证明其主张，严重有违诚实用原则，极不诚信，应当承担举证不能的不利后果。二、案涉租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，答辩人不存在使用欺骗手法达到与上诉人签订房屋租赁合同目的的情形。上诉人王军在承租时已清楚地知道其承租的房屋规划用途是住宅，且借用答辩人《商品房买卖合同》于2020年4月1日在惠州市工商管理局大亚湾分局登记注册了“广东众汇健康管理有限公司”，该公司的工商登记住所为：惠州大亚湾西区石化大道×××××××××××××××××××××房（仅限办公），即本案案涉房屋地址，上诉人的合同目的已经实现。截止本案二审开庭日，“广东众汇健康管理有限公司”为在业状态，注册地址仍未迁出案涉房屋地址。案涉租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，答辩人不存在使用欺骗手法达到与上诉人签订房屋租赁合同目的的情形，上诉人混淆视听，诉称事实与客观事实严重相悖。三、上诉人单方违约是导致案涉合同解除的根本原因，一审法院认定事实清楚，证据充分，判决适当。上诉人王军生意受挫继续交房租有困难，主动提出不再续租，并于2020年7月单方终止合同搬离案涉房屋，构成根本违约，是导致本案合同解除的真正原因，一审法院认定事实清楚，证据充分，判决适当。综上所述，案涉《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反效力性强制性法律法规，合法有效，对双方具有约束力。上诉人无视自身过错，随意单方毁约，其上诉请求缺乏事实基础与法律依据，请求法庭驳回上诉入的无理诉请，维护答辩人的合法权益。原审原告王军向原审法院起诉请求：判令被告吕小苹退回原告已支付的保证金15000元。原审反诉原告吕小苹向原审法院反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付律师费8000元；2.判令反诉被告限期变更广东众汇健康管理有限公司工商登记住所地；3.本案诉讼费由反诉被告承担。原审法院认定事实：原告（反诉被告）王军与被告（反诉原告）吕小苹于2020年3月27日签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告（反诉原告）吕小苹将其位于惠州大亚湾西区石化大道×××××××××××××××××××××号房（150.14平方米）出租给原告（反诉被告）王军办公使用；租赁期限自2020年3月27日至2022年3月31日止，共24个月；租金为7500元/月，租金按月支付，第一期租金应于2020年5月10日前付清，以后的租金应于每个支付期前10天内足额支付，先付后租；为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，双方同意合同的保证金为15000元，原告（反诉被告）应于合同签订时付清全额保证金，双方还约定任何一方未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约。违约金双方同意为15000元整。若被告（反诉原告）违约，除退还乙方保证金外，还需支付给原告（反诉被告）上述金额的违约金；反之，如果原告（反诉被告）违约，则被告（反诉原告）有权从保证金中扣除上述金额的违约金。合同签订后，被告（反诉原告）将房屋交付给原告（反诉被告）使用。2020年3月26日，原告（反诉被告）王军通过转账向被告（反诉原告）吕小苹支付15000元定金，并分别于3月26日、6月4日支付租金共计15000元。原告（反诉被告）在签订上述租赁合同后，于2020年4月2日在惠州市工商行政管理局大亚湾分局注册成立了广东众汇健康管理有限公司。王军为该公司控股股东、法定代表人兼执行董事。该公司工商登记信息载明其注册经营地址为涉案房屋，现该公司处于在业状态。微信聊天记录证实被告因生意受挫，资金周转无法继续交纳房租，主动提出7月不想继续租房。在协商退租过程中，对是否退回押金双方未达成一致意见，原告王军（反诉被告）称因把住宅用途改为办公用途出租，改变房屋性质，因此房屋租赁合同无效，起诉至法院要求退回押金。被告吕小苹遂向本院提起反诉，要求被告限期变更广东众汇健康管理有限公司工商登记住所地并支付律师费8000元。原审法院认为，原告（反诉被告）王军租赁被告（反诉原告）吕小苹的房屋作为广东众汇健康管理有限公司办公场所，属于将住宅用途改变为经营性用房。本案的争议焦点是房屋租赁合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、法规的强制性规定”。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系业主同意。”但是上述法律法规并非效力性强制性规定，不影响原、被告签订的房屋租赁合同的效力。本案中涉及住改商行为的法律法规是管理性强制规定，并非效力强制性规定。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。被告（反诉原告）吕小苹已经履行如约交房的义务，原告（反诉被告）因生意受挫继续交纳房租有困难主动提出不再续租，已经违反了双方签订租赁合同的第6.1款之约定：“双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约。违约金双方同意为15000元整，……若乙方违约，则甲方有权从保证金中扣除上述金额的违约金。”因此本案中原告（反诉被告）已经构成违约，被告（反诉原告）吕小苹扣除15000元保证金符合双方的约定。原告（反诉被告）王军要求退还15000元保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）吕小苹要求原告（反诉被告）王军限期变更广东众汇健康管理有限公司工商登记住所地的诉求，该诉求不属于人民法院受理民事案件的范围，反诉原告吕小苹可向工商行政管理职能部门申请解决。关于被告（反诉原告）吕小苹要求原告（反诉被告）王军支付律师费8000元的问题。律师费非本案诉讼的必然支出，本案与律师费的发生没有直接因果关系，因此该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王军的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）吕小苹的诉讼请求。本案本诉案件受理费87.5元，由原告王军负担；反诉受理费25元，由被告吕小苹负担。本院认定如下：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：本案中，上诉人主张涉案房屋性质“住改商”违反法律规定，因此主张涉案房屋租赁合同无效，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系业主同意”的规定，业主不得将住宅改为经营性用房，除非经得有利害关系的业主同意，否则有利害关系的业主有权依法主张排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失，这主要是为了保障因受“住宅商用”行为所带来的环境、污染、人员出入等因素困扰的业主获得救济的权利。上述法律规定并非是确认出租人与承租人合同是否有效的效力性强制性规定，且亦未规定违反了该条规定将导致合同内容无效，故原审认定涉案租赁合同不违反效力性强制性规定，涉案租赁合同合法有效，本院予以确认。当然，本案的审理裁判不影响相应行政主管部门作出行政处理。双方在合同中约定了，若承租人违约则出租人可以扣15000元保证金作为违约金，若出租人违约应当退回承租人保证金15000元并支付违约金15000元，双方的权利和义务是对等的。故因上诉人未依约继续履行合同，原审法院依据涉案房屋租赁合同的约定判决被上诉人依约扣除涉案保证金15000元并无不当，本院予以维持，上诉人的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费175元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年四月二十三日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩