北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初1247号原告：荷堂（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区，统一社会信用代码：91110101MA01PP7826。法定代表人：刘睿，执行董事。委托诉讼代理人：翟炜，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡娟娟，北京市安理律师事务所律师。被告：北京首创乾元传统文化发展有限公司，住所地北京市东城区永生巷****楼****，统一社会信用代码：91110101MA01CNU07J。法定代表人：李跃，执行董事。委托诉讼代理人：昌满意，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎万奇，北京市中伦文德律师事务所律师。原告荷堂（北京）餐饮管理有限公司（以下简称荷堂公司）与被告北京首创乾元传统文化发展有限公司（以下简称首创乾元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告荷堂公司的委托诉讼理人翟炜、胡娟娟和被告首创乾元公司的委托诉讼代理人昌满意和黎万奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荷堂公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签署的《房屋租赁合同》及《主体变更协议》无效；2、判令被告返还原告租赁押金90000元和注册押金20000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月15日，案外人北京哈噜玛特商业管理有限公司（以下简称哈噜玛特公司）与被告签署《房屋租赁合同》，约定哈噜玛特公司承租被告位于北京市东城区永生巷4号院×-×××、×-×××、×-×××房屋（以下简称涉案房屋）作为餐饮使用。2020年5月6日，原、被告及哈噜玛特公司签署《主体变更协议》，将承租人并更为原告。根据租赁合同约定，被告负责租赁房屋的精装交付，并应具备原告使用的消防、装修、排烟、供水、排水、供电、供气等经营的交付条件。租赁合同签署后，被告要求原告2020年1月1日如期开业，原告按照开业要求采购相应的厨房设备、餐具、桌椅等物品，并招聘员工、租赁员工宿舍，开展相应的开业筹备。但被告未如约完成相应装修工作及验收手续，未能如约交付租赁房屋，对原告造成严重经济损失。截止2020年11月份，原告发现涉案房屋仍然存在诸多需要修缮及安全存在隐患的工程问题，且被告拒不提供消防等验收手续，不具备原告使用的交付条件。同时，原告认为涉案房屋无建设规划手续，故签署的租赁合同为无效合同，故原告诉至本院，请求判如所请。被告首创乾元辩称，2020年3月13日，被告将涉案房屋钥匙交付给原告，原告开始陆续向涉案房屋内搬运并摆放了大量厨房设备、餐具和桌椅等物品。2020年5月19日，原、被告签署《首创咏园西楼餐厅验收问题清单》上明确载明涉案房屋问题已经全部解决。房屋具备约定的交付条件及开业条件，但原告一直以各种理由拒绝签署《房屋交接记录表》，被告多次发函要求原告办理房屋交接手续，但原告仍拒绝签署交接文件亦拒绝支付租金，但原告始终占用涉案房屋，给被告造成重大损失。在被告与哈噜玛特公司以及原告签约过程中，已经向原告提供过房屋产权证明及历史情况说明，原告了解房屋现状和历史情况。2020年5月19日，原、被告签署《首创咏园西楼餐厅验收问题清单》后，被告从未提及消防验收问题，说明原告认可房屋现状，并且从未提出质疑。直到2020年11月20日，原告才第一次提出所谓消防验收问题，原告在占用房屋八个月后，又以各种借口要求被告赔偿损失，明显不合理。2020年疫情对餐饮行业冲击较大，被告积极响应国家政策，对租户进行了部分租金的减免，但原告在房屋符合交付条件的情况，长期拒绝办理房屋交接手续，拒绝支付租金，原告已经实际占用房屋1年多时间，截止本案开庭依然要求继续履行合同，被告认为原告系因为疫情影响，不愿再对餐厅投入更多成本，故意拖延违约，编造理由向被告追偿，以求弥补自己损失。另，被告积极与涉案房屋产权人沟通，并未收到产权人关于涉案房屋建设工程规划的相关明确书面答复，被告认为不宜直接对租赁合同效力进行认定。鉴于双方目前的意思表示，为避免进一步损失，被告同意解除双方租赁合同关系。被告同意退还原告租赁押金90000元，但被告认为在签署租赁合同时，被告向原告出示了房屋产权证以及相关材料，被告将涉案房屋出租给原告的条件也很优惠，原告明知房屋现状情况下仍然投入，存在侥幸心理。被告已经按照原告的要求对涉案房屋进行了装饰装修，并已经将符合合同约定状态的房屋交付，被告已经履行和合同义务，故被告认为导致合同无效或无效的过错方和责任方为原告。再，原告的注册地址尚未迁出，故不同意退还原告注册押金。综上，被告不同意原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月15日，被告（出租方、甲方）与案外人哈噜玛特公司（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市东城区永生巷4号院4-101、4-102、4-201号房屋从事餐饮，建筑面积792.04平方米房屋出租给哈噜玛特公司，租赁期限自2020年1月1日至2027年12月31日。甲方自收到乙方按照本合同约定缴付的房屋租金及押金后，甲方交付给乙方的房屋应具备供乙方使用的消防、装修、排烟、供水、排水、供电、供气等经营的交付条件，并由甲方授权的物业公司同乙方进行验收并签订《房屋交接记录表》。自2020年1月1日至2020年3月31日共计三个月为免租试运营期，免租试运营期甲方免收租金，但乙方必须承担期间的物业费、水、电等相关费用。租金采取保底租金与扣点租金两者取其高的方式收取租金。当乙方当月营业额（税前）高于30万元（不含），低于或等于40万元时，原告扣点租金收取比例为月营业额的10%。当乙方当月营业额（税前）高于40万元时，甲方扣点租金为当月营业额的12%。自起租之日起，首年保底租金为每月3万元，第二年保底租金为每月3.15万元，第三年保底租金为3.339万元，第四年保底租金为每月3.5727万元。乙方按月支付租金，每个日历月5号前通过甲方收银系统统计营业额后，双方确定收款金额，每个日历月10号前交款。合同签订十个工作日内，乙方向甲方支付租金押金9万元。乙方申请工商注册会或将注册地址迁入本房屋的，应支付甲方注册押金2万元。租赁期满或合同解除后，乙方应在30日将注册地址迁出本房屋，在乙方无其他违约责任的前提下，甲方在乙方迁出后30日将注册押金无息返乙方。甲方同意，乙方或乙方指定第三方将在租赁标的的地址设立独立经营管理公司，乙方或乙方指定的第三方设立独立公司后，各方签署主体变更协议，将承租主体变更为乙方或乙方指定第三方所设立的新公司，由新公司承继本合同项下承租人的全部权利、义务。甲方负责本房屋的精装交付，装修成本及设计方案由甲方确定。乙方知晓并认可上述租赁空间内房屋的结构、消防、强弱电、给排水等设备设施，如若改动，需按照国家以及甲方相关规定进行，一切费用由乙方承担。甲方保证，在合同签订生效之时，租赁标的没有或已解除与任何第三人的转让、租赁关系，没有被依法采取查封、扣押或监管等限制或禁止租赁的强制措施，不存在任何权属争议，如甲方隐瞒上述情形，造成乙方无法正常经营的，乙方有权解除合同，甲方退还乙方租赁押金、注册押金，并应支付乙方当年保底租金标准的三个月的房租作为违约金，给乙方造成其他损失的，甲方应予以全部赔偿。2020年1月3日，原告公司成立，注册地址为北京市东城区永生巷****楼****，法定代表人为刘睿。2020年3月13日，原告自被告委托物业公司外接受了涉案房屋钥匙，并陆续将部分桌椅等物品搬入涉案房屋。2020年5月2日，被告函告哈噜玛特公司，载明：鉴于2020年年初至今“新冠”肺炎疫情爆发，已触发合同约定不可抗力条款，且根据政府主管单位及咏园相关疫情防控要求，双方均无法按原告合同要求进行房屋交接。被告同意原告延期履行原合同内容，具体调整方案为将租赁期限起始日期由2020年1月1日调整至双方完成房屋交接，且经双方书面认可之日起7天内，原合同租赁期限起始日期及相关调整安排，最终双方将以《补充协议》形式另行书面约定，并作为原合同附件，与之享有同等法律效力。庭审中，原、被告均认可双方就租期顺延达成一致意见，具体顺延方式以上述函件为准。另，被告向本院提交了被告屈某与原告法定代表人刘睿的微信聊天记录，可见双方2020年5月协商沟通疫情租金减免事宜以及《补充协议》签署事宜，刘睿2020年5月29日提出《补充协议》的正式开业时间定在8月30日。2020年8月17日，被告屈某询问原告开业时间。刘睿回复10月初开业，目前筹备中，不过原告担心秋冬季节可能再次发生疫情。庭审中，原、被告均认可之后双方并未实际签署《补充协议》。2020年5月6日，被告（甲方）、哈噜玛特公司（乙方）与原告（丙方）签署《关于主体变更协议》，约定乙方全权委托丙方，作为哈噜玛特餐饮运营主体，拟将《房屋租赁合同》项下乙方的全部权利和义务转让给丙方。乙方已向甲方支付9万元租赁押金，甲方无需向乙方归还，该租赁押金继续作为丙方履行租赁押金。根据《房屋租赁合同》约定三个月免租试运营期，因此乙方目前未向甲方支付房屋租金，丙方应按照《房屋租赁合同》的约定按时足额缴纳各项费用。本协议签署前，乙方已向甲方履行的义务，视为丙方已向甲方进行履行。2020年5月7日，原、被告就涉案房屋验收问题签署问题清单，载明涉案房屋存在12项问题。2020年5月19日，双方再次签署清单，载明上述12项问题已解决。庭审中，被告主张原告列明12项问题需要被告整改，截止2020年5月19日问题已经整改完毕并经原告验收。原告认可上述问题清单签署过程，但原告认为当时只是对装修中存在问题进行明确，并不涉及消防、排水、供电等部分的交接验收。自2020年10月开始，被告多次发函通知原告完成涉案房屋交接，并尽快开业。而被告则以房屋存在问题，不具备正式交接条件为由，拒绝办理房屋交接，并以函件形式告知涉案房屋存在遗留待修缮问题。同时，原告在回函对涉案房屋产权问题提出质疑，要求原告明确说明。被告则认为原告回函只是为了拖延收房时间，涉案房屋问题已在2020年5月份全部整改完毕了。2020年11月30日，被告通知原告解除租赁合同。2020年12月15日，被告通知原告5日内办理留存在涉案房屋内全部设备设施。原告因不同意解除合同，故向本院提起诉讼，要求被告继续履行合同。后在本案审理过程中，原告申请变更诉讼请求，同前述。庭审中，被告认可收到租赁押金90000元和注册押金20000，并同意退还原告租赁押金90000元。但因为原告工商注册地址尚未迁出，故不同意退还注册押金。另查，涉案房屋所在东城区永生巷4号为案外人北京市三露厂房屋，被告自北京市三露厂承租上述院落。庭审中，被告主张涉案房屋所在区域由北京市三露厂改扩建，改建后整个楼为地下一层、地上、地上**承租涉案房屋位于该楼的一层、二层。本院认为，出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋均系未取得经建筑工程规划许可建造的房屋，故原、被告之间的《房屋租赁合同》及补充协议应属无效合同。原告要求确认双方签署的《房屋租赁合同》及《主体变更协议》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订的租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告同意退还租赁押金，对此本院不持异议，原告该项诉讼请求，本院予以支持。因双方租赁合同无效，被告以原告尚未将工商注册地址迁出，故不同意退还注册押金的诉讼答辩意见，本院不予采纳。原告要求被告退还注册押金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告荷堂（北京）餐饮管理有限公司与被告北京首创乾元传统文化发展有限公司签署的《房屋租赁合同》及《主体变更协议》无效；二、被告北京首创乾元传统文化发展有限公司于本判决生效后七日内退还原告荷堂（北京）餐饮管理有限公司租赁押金90000元、注册押金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17509元，由原告荷堂（北京）餐饮管理有限公司负担8754.5元（已交纳），被告北京首创乾元传统文化发展有限公司负担8754.5元（本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二一年四月九日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻