广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初12268号原告：黄翠嫦，女，汉族，1965年8月25日出生，户籍地址：广东省台山市。委托诉讼代理人：许永成，广东佳思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗东平，广东佳思特律师事务所律师。被告：杨永祥，男，汉族，1952年6月2日出生，户籍地址：广州市荔湾区。委托诉讼代理人：董立凡，广东维永律师事务所律师。被告：广州市芳村山村经济发展公司钢材经营部，地址：芳村山村通津南。负责人：叶南昌。被告：广州市芳村山村经济发展公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：陈杏甜,职务：经理。委托诉讼代理人：刘顺华，该司职员，地址。被告：广州市荔湾区河沙联社城市更新有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：梁顺志。被告：广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社，住址：广州市荔湾区。法定代表人：梁顺志。原告黄翠嫦与被告杨永祥、广州市芳村山村经济发展公司钢材经营部（下称“山村公司钢材经营部”）、广州市芳村山村经济发展公司（下称“山村公司”）、广州市荔湾区河沙联社城市更新有限公司（下称“河沙更新公司”）、广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社（下称“河沙联社”）物权保护纠纷一案,本院立案受理后,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序公开开庭审理。原告黄翠嫦的委托诉讼代理人许永成、罗东平，被告杨永祥的委托诉讼代理人董立凡、山村公司委托诉讼代理人刘顺华到庭参加庭审，被告山村公司钢材经营部、河沙更新公司、河沙联社经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告黄翠嫦向本院提出诉讼请求：1.判令广州市河沙村1巷16号宅基地(宅基地证号：穗郊字第297803号)上房屋(房屋现地址为广州市荔湾区桥中街福源北巷22号)因拆迁改造所得的所有房屋补偿安置权益归原告享有【原告选择复建安置方式补偿，房屋补偿安置权益价值包括对涉案房屋的安置补偿(安置房的价值暂按货币补偿计为768851.2元，即16000×48.0532=768851.2元)、阁楼建(构)筑物补偿41459元(即26.32㎡×1100+11.37㎡×1100=41459元)、签约奖励384425.6元(即8000×48.0532=384425.6元)、临迁补助费8649.6元(暂计6个月，即30×48.0532×6=8649.6元)、搬迁奖励720.8元(15×48.0532=720.8元)、搬家补助费4000元，提前签约奖励50000元，以上金额暂合计为1258106.2元】；2.撤销被告四、被告五与被告一就位于广州市河沙村1巷16号宅基地(宅基地证号：穗郊字第297803号)上房屋(房屋现地址为广州市荔湾区桥中街福源北巷22号)因拆迁改造而签署的《补偿安置协议》；3.请求判令被告四、被告五与原告就位于广州市河沙村1巷16号宅基地(宅基地证号：穗郊字第297803号)上房屋(房屋现地址为广州市荔湾区桥中街福源北巷22号)因拆迁改造而签署《补偿安置协议》；4.请求判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告向被告山村公司钢材经营部购买广州市松洲街河沙西街1巷16号房屋。支付房款后，被告出具收据，原告收取涉案房屋及其所属宅基地使用证原件。自此，原告一直居住、管理、使用、收益涉案房屋。此前，案涉房屋系由杨永祥将涉案房屋通过抵债方式执行给了被告山村公司钢材经营部，并有相关执行的执行笔录记录在案。现原告居住使用涉案房屋期间至今20年有余。被告杨永祥对于原告在被告二手上购买所得涉案房屋的事宜是知情的，并是予以认可的。直至涉案房屋被列入拆迁改造范围后，被告杨永祥未经原告同意，私下单方面就涉案房屋与被告四、被告五签订相关拆迁安置补偿协议文件，恶意侵占原告对涉案房屋享有的拆迁补偿安置权益。原告认为，原告作为涉案房屋权属人，应为本次补偿安置对象，涉案房屋拆迁改造所得的所有房屋补偿安置权益应当归原告享有。被告杨永祥辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、我方是涉案房屋的权属人，该宅基地使用权登记在被告的名下，故被告有权根据河沙股份经济联合社城中村改造集体土地上私人房屋补偿安置方案的规定依法获得补偿。其中该规定第二条第一款、第三条第一款均对涉案物业所符合的房屋类型作出了相关规定，不应该适用原告所称的补偿办法。二、本案原告是在2000年通过买卖方式取得房屋的使用权，但原告的行为明显违反了国家土地管理法以及广州市农村居民住宅建设用地管理暂行规定（1995年颁布直至2001年作废）。原告无权享有该宅基地房屋的使用权。三、本案原告并非荔湾区河沙联合社集体成员，也并非该集体外出务工或者回乡定居的港澳台同胞。根据现行的广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法第48条规定的内容，遇到征拆应当由建造者与购房者自行协商解决，并非可以主张征拆的补偿。被告山村公司辩称，原告起诉请求与我公司无关，我公司不应承担本案诉讼费用。被告二已吊销营业执照，我公司没有其任何登记信息，负责人叶南昌也无法联系。另外，被告二作为独立核算、自负盈亏企业，其购销行为与我公司不存在任何关联，与我公司无关。因此原告提出被告承担本案诉讼费用，我公司认为该诉讼请求与我公司没有任何关系，其诉求与我公司无关。我公司不应承担本案诉讼费用。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于河沙村西街1巷16号宅基地使用人为杨永祥（农村（墟镇）宅基地使用证号：穗郊字第297803号；发证日期：1985年12月20日），宅基地面积50.66平方米，建筑种类结构为砖木结构，建筑面积39.3平方米。1997年3月19日，本院受理山村公司钢材经营部诉杨永祥购销货款纠纷案。本院于1997年6月16日作出（1997）芳经初字第57号民事判决书，判决：“被告杨永祥于本判决发生法律效力之日起10日内将货款108100元及利息（利息自1996年1月1日起按银行同类同期贷款利率计付至清付货款之日止）清付给原告”。1997年10月24日，本院受理申请执行人山村公司钢材经营部与被执行人杨永祥购销货款纠纷执行案。双方在该案中达成和解协议，其中和解协议第一条：“一、被执行人以65000元的价格折抵其名下的座落在广州市松洲街沙河西街一巷16号房屋给申请执行人”。本院于1997年12月11日作出（1997）芳经执字第170号民事裁定书，裁定；“（1）扣留、提取被执行人杨永祥在广州市白云区松洲街河沙村民委员会的股份分红。（2）将被执行人杨永祥名下的座落在本市松洲街河沙西街一巷16号房屋以65000元折抵给申请执行人”。2020年8月13日，河沙联社发布《河沙“城中村”改造非村民房屋补偿安置方案》，明确根据广州市人民政府《关于加快推进“三旧改造工作”的意见》（穗府[2009]56号）等文件，为做好河沙联社“城中村”改造补偿安置工作制定方案。该方案第二条内容有：“第二条本方案适用于河沙联社‘城中村’改造范围内非村民房屋补偿安置，其对应的房屋权属人为补偿安置对象，按以下方式确定：一、根据房屋的真实有效权证（包括但不限于宅基地证、集体土地房产证、农村居民住宅建设用地批准书、村镇建房许可证）确定房屋权属人。二、如无房产有效权证，则须结合《房屋测量调查成果表》及河沙联社的证明材料确定房屋权属人。……”另查明，黄翠嫦现户籍地为广东省××城镇筋××村××号。为证实其为案涉宅基地房屋权属人并一直使用，黄翠嫦提交了收据两张、叶南昌身份证、农村（墟镇）宅基地使用证、杨永祥旧身份证、银行存折、出租屋税收缴款凭证。杨永祥对收据、叶南昌身份证三性不予确认，对宅基地使用证予以确认但强调宅基地不能对外流转；对银行存折、出租屋税收缴款凭证真实性予以确认，但认为不足以证明原告为宅基地使用人。庭审中，杨永祥主张在170号案中交付的是房屋使用权，而非所有权；未就案涉房屋获得拆迁补偿款。黄翠嫦与杨永祥在庭审中确认案涉房屋尚未征拆，但附近房屋已贴封条。本院认为，黄翠嫦主张以物权保护纠纷为由起诉至本院，本案首先应审查的是黄翠嫦对案涉房屋是否具有物权所有权。本案中，黄翠嫦主张获得案涉房屋的途径系向山村公司钢材经营部购买所得，因而本案须考究的是黄翠嫦与山村公司钢材经营部之间的买卖合同关系是否成立。案涉房屋所在土地为宅基地，案涉房屋为宅基地上房屋。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定宅基地属于农民集体所有；第六十三条规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定，农村的住宅不得向城市居民出售。我国法律、政策已对宅基地使用权的主体限定为具有特定身份的农村集体经济组织成员即宅基地所在地集体经济组织成员。黄翠嫦并非案涉宅基地所在的集体经济组织成员，无权购买案涉房屋，故而黄翠嫦与山村公司钢材经营部关于案涉宅基地的买卖违反了法律的强制性规定，应为无效行为。黄翠嫦不能根据该无效行为取得案涉房屋所有权。因此，黄翠嫦以物权保护来提起本案诉讼，其法理依据显然是不成立的。另，宅基地证为不动产物权设立的权利表征之一，现宅基地证件所示使用人亦非黄翠嫦，亦无其他证据表明其符合《河沙“城中村”改造非村民房屋补偿安置方案》中补偿安置对象。又，本案无证据表明杨永祥已获得了何种房屋补偿安置权益，是否已系实然权益，故黄翠嫦之主张并无事实依据，本院不予支持。被告山村公司钢材经营部、河沙更新公司、河沙联社经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第二百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,判决如下:驳回原告黄翠嫦的全部诉讼请求。本案受理费8061元，由原告黄翠嫦负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张鸣鸣二〇二一年四月十三日书记员  古秋燕庞海丹