安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖16民终8号 上诉人（原审原告）：周杨，男，1960年12月29日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：王玉兰，女，1960年11月27日出生，汉族，住址同上。 两上诉人共同委托诉讼代理人：徐力，安徽皖师律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：涡阳圣火房地产开发有限公司，住所地安徽省涡阳县乐行路南侧河畔铭城小区项目部。 法定代表人：张名浩，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王千秋，安徽淮信律师事务所律师。 原审第三人：长兴越烽建设工程有限公司，住所地浙江省长兴县雉城镇丽湖中央大厦1409-1415。 法定代表人：赵云飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹勇，安徽蓝雁律师事务所律师。 上诉人周杨、王玉兰因与被上诉人涡阳圣火房地产开发有限公司（以下简称圣火公司）、原审第三人长兴越烽建设工程有限公司（以下简称越烽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初3413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周杨及其与王玉兰共同的委托诉讼代理人徐力，被上诉人圣火公司的委托诉讼代理人王千秋，原审第三人越烽公司的委托诉讼代理人曹勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周杨、王玉兰上诉请求：1.撤销安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初3413号民事判决，依法支持周杨、王玉兰全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人违约对上诉人造成的损失应包括信赖利益损失。首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该条明确了预约合同是一种独立的合同，具有独立的效力，其当然适用合同法第107条、113条关于违约责任、损害赔偿等的规定，上诉人要求赔偿损失的范围包括信赖利益损失。其次，上诉人与被上诉人签订《商品房认购协议书》的原因是被上诉人欠付上诉人工程款且长时间未清偿，双方协商由被上诉人通过房屋转让给上诉人抵偿工程款。现被上诉人违背诚实信用原则不与上诉人签订商品房买卖合同，导致上诉人丧失了取得涉案房屋的机会，也丧失了另行缔约机会，根据合同法第四十二条规定被上诉人应承担相应的赔偿责任，赔偿上诉人因此遭受的信赖利益损失。再次，案涉商品房认购协议书对双方拟进行买卖的房号、价格等作出明确约定，当事人对签订合同的信赖利益已经固化，信赖利益确定且明确。最后，被上诉人因房价大幅上涨，违背诚信原则故意违约，原审仅判决所付购房款172万元的相应利息损失不公平。二、被上诉人应当按照案涉合同中商品房价格和现行价格差价赔偿上诉人的信赖利益损失。三、本案一审判决与涡阳县人民法院（2019）皖1621民初6930号民事判决书相互冲突，应予纠正。6930号判决书中，判决上诉人可就被上诉人不签订商品房买卖合同的违约行为造成的损失另行主张，但本案一审判决就上诉人主张的违约损失不予赔偿，二者相互冲突。 圣火公司辩称，一、关于上诉人所称的预期利益损失。1.答辩人对解除案涉商品房认购合同无异议。2.案涉合同解除后，被上诉人将购房款返还给上诉人，上诉人实际损失只是购房资金的利息损失。3.签订商品房认购合同的真正原因是以工程款冲抵购房价款，双方的原始法律关系是建设工程施工合同。4.市场价格的涨落不是双方在签订认购合同时明确预测的，不存在所有的预期信赖利益损失。二、上诉人的主观目的是为了收回其应得的工程款，不是为了房屋升值的目的购买商铺，因此不存在市场涨价因素而购买商铺的主观信赖。三、一审已判决被上诉人承担利息损失，上诉人所称的两个判决冲突没有根据。四、被上诉人没有履行案涉商品房认购合同的原因是上诉人作为案涉项目的实际施工人，其施工的工程存在严重的质量问题。总承包方越烽公司也不同意将案涉商铺抵偿给上诉人。 越烽公司辩称，一、答辩人不是案涉合同当事人，根据合同相对性，答辩人不应承担任何法律责任。二、本案商品房认购协议书法律性质是以房抵债协议。因被答辩人拒绝和答辩人结算，无法确定答辩人欠被答辩人劳务款172万元，事实上不欠。一审判决退回被答辩人172万元无依据，被答辩人诉求信赖利益损失要求赔偿差价无依据。 周杨、王玉兰向一审法院起诉请求：1.判令解除周杨、王玉兰与圣火公司签订的河畔铭城小区S3幢商106、107、108《商品房认购协议》；2.判令圣火公司返还周杨、王玉兰购房款172万元；3.判令圣火公司赔偿损失5064764元；4.本案全部诉讼费用由圣火公司承担。 一审法院认定事实：越烽公司是圣火公司涡阳河畔铭城小区建设的施工单位。原告周杨与越烽公司于2011年9月9日签订《建筑工程分包合同》，后经与越烽公司河畔铭城项目施工负责人陈铁军结算，周杨、圣火公司、越烽公司三方协商，将越烽公司所欠周杨工程款中的172万元作为抵付周杨、王玉兰购买圣火公司涡阳河畔铭城小区S3幢商106、107、108认购款，并于2016年3月18日签订了《商品房认购协议书》，协议约定S3幢商106、107、108总房款共计为2398807元。至今，圣火公司与周杨没有签订商品房买卖合同。 一审法院认为，周杨、王玉兰与圣火公司于2016年3月18日签订的《商品房认购协议书》为预约合同。圣火公司至今没有与周杨签订商品房买卖合同。周杨、王玉兰要求解除案涉《商品房认购协议书》，返还认购款172万元，圣火公司在9月23日开庭审理中的答辩意见亦同意解除合同，一审法院予以确认。对周杨、王玉兰要求被告按案涉房屋评估价值减去周杨、王玉兰与圣火公司签订的《商品房认购协议书》时房屋价值赔偿损失5064764元的诉求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因双方在《商品房认购协议书》中未约定圣火公司违约责任，圣火公司所收取的是将来与周杨、王玉兰签订商品房买卖合同的认购款，并非与商品房价格对等的购房款，周杨、王玉兰的损失应为圣火公司占有172万元认购款的中国人民银行贷款利率的损失，自2016年3月26日计算至返还清172万元认购款之日止。对圣火公司及越烽公司提出的本案系建设工程合同纠纷，因工程质量等问题应对工程款重新结算的意见，因圣火公司向周杨出具的172万元收据是根据长兴公司的通知与周杨结算的工程款而出具，系第三人长兴公司与周杨的工程款结算，长兴公司又以工程款存在争议为对172万元的工程款不予认可，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、涡阳圣火房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还周杨、王玉兰认购款1720000元及利息损失（按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算自2016年3月26日至2019年8月19日，之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日止）。二、驳回原告周杨、王玉兰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59293元，由周杨、王玉兰承担44262元，涡阳圣火房地产开发有限公司承担15031元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明事实同一审。 本院认为，根据当事人诉辩意见，本案争议焦点为：周杨、王玉兰要求圣火公司赔偿损失是否有依据。 周杨、圣火公司、越烽公司三方协商，将越烽公司所欠周杨工程款中的172万元作为抵付周杨、王玉兰购买圣火公司涡阳河畔铭城小区S3幢商106、107、108认购款，并于2016年3月18日签订了《商品房认购协议书》。至今，圣火公司与周杨没有签订商品房买卖合同。关于该协议未履行的原因，周杨、王玉兰称因房地产涨价，圣火公司不愿意继续履行该协议。圣火公司称不履行协议的原因系周杨施工的工程存在质量问题，因该质量问题圣火公司要求越烽公司赔偿质量损失，越烽公司通知圣火公司不要将案涉房屋交付给周杨。越烽公司称因其与周杨之间未进行结算，周杨施工的工程存在修复和维修，但周杨未履行该义务，所以案涉协议未继续履行。周杨、王玉兰称其与越烽公司之间就工程款已结清，但其不能提供相关证据证明，本院对圣火公司、越烽公司关于案涉协议不能履行原因的意见予以采信。 当事人对案涉协议签订后，圣火公司给周杨、王玉兰出具了172万元的收据，该收据上注明收款方式为抵工程款。结合庭审查明事实，案涉协议系越烽公司给付周杨工程款的一种支付方式，圣火公司代替越烽公司履行该支付义务。现案涉协议不能履行，周杨的工程款不能得到偿付，圣火公司应返还认购款及相关利息。周杨、王玉兰要求赔偿房屋的溢价损失理据不足，一审判决圣火公司返还认购款172万元及利息并无不当。 综上所述，周杨、王玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费47253元，由周杨、王玉兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王艳东 审 判 员 黄战营 审 判 员 孙 曼 二〇二一年四月二日 法官助理 高辛冉 书 记 员 李遨宇