广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终114号上诉人（原审被告）：阳西县双飞高新科技发展有限责任公司。住所地：广东省阳西。法定代表人：戴彩云，该公司总经理。委托诉讼代理人：翁文崧，广东中瑜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁富述，广东中瑜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁宜腰，男，1986年4月14日出生，汉族，住广东省阳西县。被上诉人（原审原告）：黄观玲，女，1992年9月18日出生，汉族，住广东省阳西县。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：叶发泮，广东君和政通律师事务所律师。上诉人阳西县双飞高新科技发展有限责任公司（以下简称双飞公司）因与被上诉人梁宜腰、黄观玲商品房预售合同纠纷一案，不服阳西县人民法院（2020）粤1721民初2781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁宜腰、黄观玲向一审法院起诉请求：一、双飞公司支付逾期办理不动产权证书的赔偿金10000元给梁宜腰、黄观玲；二、双飞公司支付房屋建筑面积差异补偿款4437元给梁宜腰、黄观玲；三、本案诉讼费由双飞公司承担。一审法院判决：一、限双飞公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金10000元给梁宜腰、黄观玲；二、限双飞公司在判决发生法律效力之日起十日内支付房屋建筑面积差异补偿款4437元给梁宜腰、黄观玲。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，由双飞公司负担。具体认定的事实和理由详见一审判决。双飞公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回梁宜腰、黄观玲请求双飞公司支付逾期办证违约金的主张；二、本案一、二审案件受理费由梁宜腰、黄观玲负担。事实与理由：一、一审认定双飞公司应向梁宜腰、黄观玲支付逾期办证违约金10000元是错误的。（一）按照梁宜腰、黄观玲与双飞公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第一项的约定，将涉案商品房的房屋所有权登记至梁宜腰、黄观玲名下需要双方共同到不动产登记中心申请办理，事实上也需要双方到不动产登记中心签名或盖章才能办理转移登记手续。（二）梁宜腰、黄观玲在共同与双飞公司到不动产登记中心办理房屋所有权转移登记前要先查询本人家庭住房情况或出具《购房人家庭住房情况诚信保证书》，再向税务机关办理契税或者出具《委托书》给双飞公司代办理契税等，否则，双飞公司无法代梁宜腰、黄观玲办理契税，更无法与之共同办理不动产权属转移登记。梁宜腰、黄观玲至2019年9月25日才出具《购房人家庭住房情况诚信保证书》等，导致双方无法在合同约定期限内共同到不动产登记中心办理不动产权属转移登记手续。（三）双飞公司在涉案商品房验收合格后已向不动产登记中心申请办理涉案商品房初始登记，然后通知业主可以办理房屋所有权转移登记，并在合同约定的期限内分别与其他业主共同到不动产登记中心办理房屋所有权转移登记。因此，涉案商品房所有权不能在约定期限内办理转移登记至梁宜腰、黄观玲名下是因为梁宜腰、黄观玲没有在合同期限内履行先查询本人家庭住房情况、出具《购房人家庭住房情况诚信保证书》《委托书》等义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条第三项“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”的约定，双飞公司无需承担赔偿违约金的责任。二、双方对因出卖人的原因逾期办证，出卖人应赔偿买受人10000元违约金的约定过高。由于涉案商品房不动产权属证书的取得时间不影响梁宜腰、黄观玲对该商品房的占有使用和收益，故逾期办证没有造成梁宜腰、黄观玲经济损失，而且合同约定违约责任没有考虑取得不动产权属证书延迟的时间，即使延迟一天或一个月，双飞公司亦应支付10000元违约金显属过高。本案中，梁宜腰、黄观玲与双飞公司约定的办证期限为2019年8月31日前，梁宜腰、黄观玲于2019年9月25日与双飞公司共同办证，仅逾期24日。梁宜腰、黄观玲已付房款为488714元，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，梁宜腰、黄观玲的损失可按照2019年8月20日公布的贷款市场报价利率一年年利率4.25%计算，仅为1384.69元；再参照该解释第十二条的规定，梁宜腰、黄观玲损失的30%为415.41元，损失和损失的30%共1800.10元，故合同约定的10000元违约金明显超过造成损失的30%，因此应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，予以减少违约金，按损失1800.10元确定梁宜腰、黄观玲的损失。三、因为一审认定事实错误，导致一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》的规定。综上，请求支持双飞公司的上诉请求。梁宜腰、黄观玲辩称：一、根据社会常理以及房地产行业惯例，双飞公司作为房地产开发商，负有办理房地产转移登记的义务，而且在办理房屋所有权转移登记过程中具有天然的优势和便利性。二、梁宜腰、黄观玲等业主在收房时已按照双飞公司的要求预先缴纳了契税以及物业维修基金等相关费用，但双飞公司没有在交房时告知梁宜腰、黄观玲有关办证手续，其后也没有及时通知梁宜腰、黄观玲，梁宜腰、黄观玲等业主已多次催促双飞公司尽快为业主办理房屋所有权转移登记手续。三、双飞公司未能充分举证证明其已尽到及时充分通知义务，应承担举证不能的法律后果。四、双飞公司所提及的在合同约定期限内办理不动产权证的业主只是极少数，恰好证明双飞公司没有积极为全体业主办理房屋所有权转移登记。五、双方合同约定的办证期限为730天，远超行业的惯常时间，时间是非常足够和充裕的，没有加重双飞公司的负担。六、10000元违约赔偿金是双飞公司拟定的，该金额相对数十万元购房款来说，并没有过高，没有加重双飞公司的负担。七、无论合同约定的违约金标准是否过高，鉴于该合同是双飞公司单方面提供的格式合同和格式条款，应由双飞公司承担不利后果。八、从现实情况来看，梁宜腰、黄观玲有充分理由怀疑双飞公司将预先收取的有关费用挪作他用，基于资金以及其他商业考虑，故意拖延办理房屋所有权转移登记的时间。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审中，双飞公司提供以下证据：一、物业费清单、营业执照、身份证，拟证明梁宜腰、黄观玲在2017年9月收楼后至2020年6月向深圳市彩生活物业管理有限公司阳西分公司缴交物业费的事实。二、收款单（水费）、营业执照、身份证，拟证明梁宜腰、黄观玲在2017年9月收楼后一直向阳西县惠民物业管理有限公司缴交水费，以及自2020年7月起缴交物业费的事实。三、《办理房屋所有权转移登记材料清单》，拟证明办理不动产权证需要买受人提供税务机关出具的税收完税证明等材料以及买受人当面签署《不动产登记申请书》《询问笔录》《授权委托书》。四、个人家庭购买唯一（第二套）住房90平方米以上减按1.5%（2%）征收契税，拟证明个人购买家庭唯一或第二套住房缴交契税时需要向税务机关提供房地产主管部门出具的家庭住房情况书面查询结果；在不能提供家庭住房情况书面查询结果的情况下，应提供《购房人家庭住房情况诚信保证书》。五、照片，拟证明深圳市彩生活物业管理有限公司阳西分公司于2018年3月15日、2018年8月16日、2019年3月17日、2019年7月11日分别在温泉城D1幢和D2幢，D3幢和D4幢，D5幢和D6幢，D7幢、D8幢和D9幢的地下停车室梯口为双飞公司张贴办理不动产权证的通知。六、《证明》、身份证，拟证明双飞公司的销售人员电话通知业主办理不动产权证，以及地下停车室梯口和电梯口都有张贴从办理不房产证的《通知书》。七、不动产权证书，拟证明双飞公司在约定办证期限截止时5个月前已取得不动产权证,具备在约定办证截止前为梁宜腰、黄观玲办理不动产权证的条件。八、《承诺书》，拟证明梁宜腰、黄观玲未能在约定时间内取得不动产权证是因梁宜腰、黄观玲没有按销售人员通知的约定时间内办理导致延迟,责任不在于双飞公司。经本院组织梁宜腰、黄观玲质证，梁宜腰、黄观玲质证意见如下：一、双飞公司所提供的八组证据绝大部分均在本案一审之前已经形成，但双飞公司并没有在一审举证期限内提交，故该部分材料不属于法律规定的新证据，不应采纳作为二审证据。二、对证据一、二的三性不予确认，梁宜腰、黄观玲无法确认物业费清单内容，该组证据与本案讼争的焦点没有任何关联。三、证据三、四的落款盖章涉及第三方，梁宜腰、黄观玲对该文件的真实性无法确认。《办理房屋所有权转移登记材料清单》的落款时间为2020年12月10日，是在本案一审判决之后，双飞公司也未能举证证明其已将该清单的有关内容书面告知梁宜腰、黄观玲，故该证据与本案无关。四、对证据五的真实性有异议，双飞公司所提供的并非真正原件，只是自行打印的彩色打印件，并加盖公章，不属于法律意义上的原始电子数据载体，因此不能确认真实性。而在一审时，双飞公司所提交的类似通知没有显示相应的拍摄时间和地点。从常理而言，如果双飞公司已真实地履行了其在证据五所宣称的通知义务，必然会在一审提交该证据，因此梁宜腰、黄观玲有合理理由怀疑双飞公司存在伪造证据的嫌疑。另外，梁宜腰、黄观玲在一审明确强调业主在整个购房以及收楼、入住过程中，都有一对一的置业经理或者销售人员，所有的事项都是由双飞公司的工作人员直接通知业主，因此双方公司提供的证据五不合理，亦不符合事实情况。五、对证据六的三性不予认可，该证据属于证人证言，但双飞公司并没有申请证人出庭作证，故该证据不符合证人证言的法定要求。由于相应人员未能出庭，因此对《证明》上的签名以及手印是否为本人所签署，以及相关内容是否为本人真实意思表达，均存在疑问。此外，《证明》中所涉部分人员与双飞公司存在法律上的利害关系，证言的真实性、合理性存疑。比如落款名称为李秋月的《证明》，李秋月是双飞公司的销售人员，其在另案中受双飞公司的指派采取欺骗等手段，让业主罗荣凯在不知情的情况下签署了《承诺书》，即双飞公司所提交的证据七。六、对证据七的关联性有异议，双飞公司主张在约定办理期限截止前能办理完毕房屋所有权转移登记，只是双飞公司的主观预计，但事实证明双飞公司未能及时办理。七、对证据八的真实性、合法性无法确认，对关联性有异议。该《承诺书》与本案讼争事实无关，个别其他业主的行为或者情况并不代表梁宜腰、黄观玲的行为或者意愿。而且《承诺书》落款时间为2021年3月2日，是在本案一审判决后、二审待审理期间，根本无法证明迟延办证的责任是在业主方。双飞公司向本院提交《律师调查令申请书》，申请前往广东电网有限责任公司阳江供电局调查涉案商品房从2018年1月起至2019年9月的用电情况，用以证明梁宜腰、黄观玲在2017年9月收房装修入住，梁宜腰、黄观玲出入电梯口会看到电梯口张贴的办理不动产权证的通知书。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：涉案商品房于2019年3月4日办理初始登记至双飞公司名下。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，双飞公司对一审判决其向梁宜腰、黄观玲支付房屋建筑面积差异补偿款4437元没有提起上诉，本院予以维持。本案争议的焦点问题是：一、涉案商品房逾期办证至梁宜腰、黄观玲名下的原因应如何认定，双飞公司应否承担逾期办证的违约责任；二、如果双飞公司应承担逾期办证的违约责任，《商品房买卖合同（预售）》对逾期办证违约责任的约定是否过高。关于争议焦点一，涉案商品房要办理权属登记至梁宜腰、黄观玲名下，需由双飞公司办理初始登记再由双方共同办理所有权转移登记，故双飞公司有义务在《商品房买卖合同（预售）》约定的办证期限内办理完毕涉案商品房的初始登记并通知梁宜腰、黄观玲共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。双飞公司提供照片主张其在2019年3月17日在D6幢地下停车室梯口张贴了办理不动产权证的通知，并申请查询涉案商品房2018年1月至2019年9月的用电情况以证实梁宜腰、黄观玲已在2017年9月入住，其出入经过电梯口会见到双飞公司张贴的办证通知的事实。即使梁宜腰、黄观玲已装修入住，且双飞公司在地下停车室张贴了办理不动产权证的通知，也不能保证双飞公司张贴的通知内容能够到达梁宜腰、黄观玲。鉴于双飞公司申请本院出具《律师调查令》的事项对证明待证事实无意义，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，本院不予准许双飞公司该申请。由于双飞公司负有通知梁宜腰、黄观玲办理涉案商品房所有权转移登记手续和所需材料的义务，而其在本案中对履行该义务的举证并不充分，同时《承诺书》亦非梁宜腰、黄观玲出具给双飞公司，故双飞公司主张涉案商品房未能在合同约定的办证期限内办理完毕所有权转移登记手续的原因在于梁宜腰、黄观玲没有先履行查询本人家庭住房情况、出具《购房人家庭住房情况诚信保证书》《委托书》等义务，理据不足，本院不予采纳。本案中，双飞公司上诉主张双方约定的办证期限为2019年8月31日前，双飞公司没有充分证据证明其在该期限内已向梁宜腰、黄观玲送达办理涉案商品房所有权转移登记手续的通知，故一审认定涉案商品房不动产权证书于2019年10月23日登记至梁宜腰、黄观玲名下，构成逾期办证违约，处理并无不当，双飞公司应对梁宜腰、黄观玲承担逾期办证的违约责任。关于争议焦点二，梁宜腰、黄观玲与双飞公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，因双飞公司的原因，梁宜腰、黄观玲未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方不解除合同，双飞公司赔偿梁宜腰、黄观玲10000元，并继续办理相关手续。双飞公司主张按合同约定由双飞公司承担10000元的逾期办证违约金过高，应予调低。由于《商品房买卖合同（预售）》是双飞公司提供给梁宜腰、黄观玲的格式合同，逾期办证的违约责任亦是双飞公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与梁宜腰、黄观玲协商的格式条款，因此，从充分尊重当事人意思自治的角度出发，对逾期办证违约金原则上应按约定处理。而且本案双飞公司并没有提供证据证明梁宜腰、黄观玲实际损失的情况，综合考虑合同的履行情况、双飞公司的过错程度以及梁宜腰、黄观玲可得利益等多个因素并根据公平原则和诚实信用原则进行综合考量，本院认定双方对逾期办证违约金的标准并没有过分高于损失，双飞公司请求调低逾期办证违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，双飞公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳西县双飞高新科技发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  莫怡华审 判 员  陈欢欢二〇二一年四月十九日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。