湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终560号上诉人（原审原告）：湖南万福房地产开发有限公司，住所地湖南省洪江市黔城镇玉壶路，统一社会信用代码914312815635178397。法定代表人：王玉兴，董事长。委托诉讼代理人：傅艳梅，女，系该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：郑倩兰，女，1990年6月28日出生，汉族，住洪江市。上诉人湖南万福房地产开发有限公司（以下简称万福房地产公司）与被上诉人郑倩兰合同纠纷一案，不服湖南省洪江市人民法院（2020）湘1281民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。万福房地产公司上诉请求：一、撤销原判；二、改判解除上诉人与被上诉人于2014年5月8日签订的《商品房买卖合同》；三、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审法院认定事实错误；二、一审判决适用法律错误；三、一审判决违背规定，类案不同判。万福房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告于2014年5月8日签订的《商品房买卖合同》；2、本案诉讼费由被告承担。原判认定：2014年5月8日，原告万福房地产公司（出卖人、甲方）与被告郑倩兰（买受人、乙方）签订了编号为湘怀房N0909062的《商品房买卖合同》及附件一至附件四，合同约定：被告向原告购买涉案房屋，该商品房坐落洪江市黔城镇玉壶路芙蓉春天小区2栋1705号，建筑面积103.77平方米，套内面积87.57平方米，共有分摊面积16.20平方米，总价款274525元。原告同意被告以按揭贷款方式付款，被告在签订合同时付首付款104525元，被告需在2014年5月15日前申请办理按揭贷款手续，原告应当在2014年7月31日前将验收合格的商品房交付给被告使用。附件四《合同补充协议》第三条贷款保证期内的有关事宜约定：“1、在甲方保证期内，因乙方未能按银行《贷款合同》规定，按时足额偿还每期贷款本息，导致银行从甲方在其开立的存款及保证金账户扣款（包括但不仅限于借款本息、罚息和付息等），乙方必须在接到甲方电话或书面通知七个工作日内归还甲方代还款项（以银行扣款凭证为准），并从银行扣款之日起每日向甲方支付代还款（以银行扣款凭证为准）千分之一的滞纳金。2、在甲方保证期内，无论乙方因何原因，若发生以下情况之一时，甲方有权按照本协议第四条的约定追究被告的违约责任。①乙方连续或累计三期未按时如数偿还个人住房贷款本息；②乙方在接到上述甲方电话或书面通知十个工作日后仍未归还甲方代还款项；③在甲方保证期内，若乙方出现其他违反《贷款合同》约定事宜，致使甲方承担连带担保责任时，乙方应在甲方承担责任后的七个工作日内赔偿甲方全部损失。”第四条约定：“1、若乙方违反上述第三条第2款约定，甲方有权变卖乙方所购房屋，变卖价款用于抵偿甲方损失（包括但不仅限于乙方对甲方的各种应付欠款、滞纳金；乙方应承担的违约金；银行扣划甲方的保证金、利息及罚息；经甲方为变卖而支付的律师费、拍卖费、公告费等）。若变卖价款不足以抵偿甲方损失，不足部分甲方可以继续对乙方进行追偿；若变卖价款用于抵偿甲方损失后有剩余，甲方将剩余款交付乙方。因此造成的损失由乙方自行负担。2、买受人按本附件约定付款时间付清房款，不论买受人以何种方式支付房款（银行汇付、银行票据、现金支付），以出卖人收到之日为付款日。因买受人支付房款而发生的银行手续费以及其他费用由买受人自行承担”。此外，合同及附件还对交付条件、房屋交付、面积确认及面积差异处理等进行了约定。2014年6月11日，原告（作为保证人）、被告（作为借款人）、中国农业银行股份有限司洪江市支行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号43020120140050937）一份，合同约定：被告向中国农业银行股份有限司洪江市支行借款壹拾柒万元整用于购买涉案房屋，借款期限120个月，还款方式为等额本息还款，被告不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入保证人账户；借款担保为阶段性保证+抵押，自该合同签订之日起50日内办妥抵押预告登记，房屋交付后120日办妥房地产权证书，自房地产权证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押人的抵押权登记手续时止，为借款人的债务承担连带保证责任；原告作为保证人为被告该笔借款提供连带责任担保，保障范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约、损害赔偿金、按照《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金及诉讼《仲裁》费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年；该合同还就其他相关事项进行了约定。以上合同签订后，被告向原告支付了首付款（2014年5月8日交104525元），原告通过被告按揭贷款方式收到了剩余房款170000元（银行直接划入），原告为被告就涉案房屋在登记机构办理了商品房预告登记。2015年5月28日，被告与原告办理了收房相关手续并收房。被告在收房后无故长期未提交房屋办理权属证明相关资料，在原告多次催告后，被告才于2019年5月向洪江市不动产登记中心提交相关办证资料，但因被告涉及其他纠纷导致该房屋被法院查封而办证未果。被告向银行借款后按借款合同约定已偿还2017年5月之前按揭贷款。但自2017年6月至今，被告无故拒绝按月偿还所欠银行按揭贷款，导致银行直接从作为保证人的原告贷款保证金账户先后扣划45108.67元（扣划还款至2020年10月）用于偿还被告所欠银行按揭贷款。截止本案立案时，被告对本案涉案房屋进行了部分（水、电部分）装修施工，但至今未入住。另查明：本案涉案房屋在被告向中国农业银行股份有限司洪江市支行按揭住房贷款时，于2014年4月16日在洪江市不动产登记中心进行了预告抵押设立（开始时间2014年6月16日，结束时间2024年6月16日），抵押权人为中国农业银行股份有限司洪江市支行。2019年2月15日，因被告涉及其他纠纷，该房屋被本院查封（查封期限自2019年2月15日至2022年2月14日）。原判认为：原告万福房地产公司与被告郑倩兰签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。本案中，原、被告之间存在商品房买卖合同关系以及两者与案外人之间的银行贷款担保保证合同关系。在商品房买卖合同中，原告作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下，而被告作为购房人的合同义务是支付购房款。本案在被告依约支付全部购房款时，原告作为卖方的商品房买卖合同目的已经实现，原、被告在商品房买卖合同中的权利义务已经终止，原告无权再解除商品房买卖合同。至于被告未按期偿还银行贷款致使原告依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于原告原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承担责任后依法向作为债务人的被告进行追偿的权利。原、被告在所签订的合同附件四《合同补充协议》中约定如被告连续或累计三期未按时如数偿还个人住房贷款本息等情形时，原告有权变卖依法所购房屋，不属于合同解除的约定，且本案涉案房屋在商品房预告登记后已设立预告抵押登记及被法院查封，合同的解除会涉及抵押权人中国农业银行股份有限司洪江市支行及他人的权益。故原告以被告以其行为表明不履行合同主要义务构成违约为由，诉请解除双方之间的商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告湖南万福房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告湖南万福房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。本院对原判决业已查明的事实予以确认。本院认为：上诉人万福房地产公司与被上诉人郑倩兰签订的《商品房买卖合同》及附件合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务，对此并无争议，此外双方之间另存与案外人之间的银行贷款担保保证合同关系。在商品房买卖合同中，上诉人万福房地产公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下，被上诉人郑倩兰作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，上诉人万福房地产公司已将涉案房屋交付被上诉人郑倩兰，被上诉人郑倩兰也依约支付全部购房款，双方的商品房买卖合同目的已经实现，在商品房买卖合同中的权利义务已经终止，因双方均已履行了合同的主要义务，故上诉人万福房地产公司无权解除商品房买卖合同。在银行贷款担保保证合同中，被上诉人郑倩兰未按期偿还银行贷款，致使上诉人万福房地产公司作为保证人应承担的连带清偿责任，属于应该预知的合同风险，其作为保证人在承担责任后，依法可向被上诉人郑倩兰追偿，且在《合同补充协议》中已经约定如郑倩兰连续或累计三期未按时如数偿还个人住房贷款本息等情形时，万福房地产公司有权变卖依法所购房屋，可见双方也未作出合同解除的约定。同时，本案涉案房屋在商品房预告登记后，已设立预告抵押登记且被人民法院依法查封，合同的解除必然会涉及抵押权人中国农业银行股份有限司洪江市支行及他人的合法权益。综上，上诉人万福房地产公司以被上诉人郑倩兰不履行合同主要义务及构成违约为由，诉请解除双方之间的商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，原判决对该诉讼请求不予支持，符合法律规定和本案实际，并无不当。据此，万福房地产公司上诉提出的“撤销原判并改判解除《商品房买卖合同》”的上诉请求与理由均不能成立，本院依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人湖南万福房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧晓林审判员  彭湘平审判员  周 晓二〇二一年四月三十日书记员  米玉巍