黑龙江省牡丹江市东安区人民法院执 行 裁 定 书(2021）黑1002执异2号案外人：常治清，男，1961年11月出生，汉族，户籍地黑龙江省牡丹江市东安区，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：王有利，黑龙江曦晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：綦福旸，黑龙江曦晖律师事务所实习律师。申请执行人：牡丹江市城郊农村信用合作联社，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。法定代表人：杜林，该社理事长。委托诉讼代理人：孙宇，黑龙江鼎坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐铭，黑龙江鼎坤律师事务所实习律师。被执行人：赵永刚，男，1972年7月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。被执行人：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。法定代表人：马金福，该公司董事长。在本院执行申请执行人牡丹江市城郊农村信用合作联社（以下简称信用联社）与被执行人赵永刚、黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园房产公司）借款合同纠纷一案中，案外人常治清于2021年4月2日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人常治清称，2009年6月，常治清所有的牡房权证东安区字第××号商服用房及牡房权证东安区字第××号住宅动迁，经协商双方达成拆迁补偿安置协议。2012年6月份回迁时，被执行人世纪家园房产公司将9号楼1单元1601室住宅安置给常治清，2012年11月末将2号楼（北侧1-3-5轴，南侧1-2-6轴，西侧A-C-E-H-L-P-R轴）面积116.83平方米商服用房及32.04平方米以及19.60平方米仓储用房共计168.47平方米房屋交付给常治清。由于世纪家园房产公司违规违建及质量问题，不能及时给购房人和动迁户出具合法有效手续，致使常治清无法办理产权证照。后在动迁户和购房人的强烈反映下，牡丹江市人民政府于2018年召开市长会议决定准许房产部门给予办理产权证照。常治清要求世纪家园房产公司出具办理产权证照的手续时，才得知安置给常治清的位于丽水蓝天小区2号楼、产籍号××、建筑面积32.04平方米（套内面积31.04平方米）的仓储用房即本案争议房屋被世纪家园房产公司于2012年9月28日出售给被执行人赵永刚，并在牡丹江市房产局办理了登记备案。后又得知赵永刚将包括常治清所有的上述房屋在内的产籍号为××、建筑面积为607.42平方米的房屋作为抵押物抵押给信用联社，并被（2019）黑1002执恢46号执行裁定予以查封并拍卖，现该案正在执行中。综上，请求对坐落于黑龙江省牡丹江市东安区丽水蓝天小区、产籍号为××、建筑面积32.04平方米（套内面积31.04平方米）房屋中止执行。申请执行人信用联社辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，信用联社于2012年9月29日对案涉房屋办理了商品房抵押权预告登记，依法享有抵押权，一般不应予以排除。原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款已经删除了拆迁安置协议优先效力的规定，该条款的废止，表示当拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人不再予以特别保护，即不再对被拆迁人享有的债权作为特殊债权赋予其物权的优先效力。案外人常治清提供的图纸无法证实是审批后的图纸，无法证实其主张的房屋与案涉房屋有关联。该房屋在评估时，实际建筑面积仅为116.59平方米，无法证实常治清主张的房屋包含在116.59平方米内。在信用联社已经对案涉房屋办理抵押登记，依法享有物权的情况下，常治清无法举证证明其对案涉房屋存在法律、司法解释规定的例外情况，其享有的一般债权无法对抗信用联社享有的物权，不具有排除执行的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。常治清在法院查封前并没有签订合法有效的书面买卖合同，拆迁安置补偿协议第三条明确记载，待正式图纸审批后，再更换正式协议。因此，该协议非正式协议，也非买卖合同。常治清未提供法院查封前案涉房屋的入户通知单、水费、电费、物业费、供热费等缴费凭证证明其已经合法占有案涉房屋，系案涉房屋的所有权人。常治清提供的牡丹江市东安区丽水蓝天小区入户单记载入户时间是2018年，而案涉房屋在2012年就已经出售给赵永刚并抵押给信用联社，其提供的入户单的房间号与诉争房屋并不相同。常治清未举证证明案涉房屋系非因常治清本人原因未办理过户登记手续。综上，请求驳回常治清的异议请求。被执行人赵永刚未提出答辩意见。被执行人世纪家园房产公司未提出答辩意见。本院查明，2017年5月2日，本院立案受理了原告信用联社与被告赵永刚、世纪家园房产公司借款合同纠纷一案。本院于2017年5月12日作出（2017）黑1002民初462号民事调解书，主要内容为：“一、解除原告牡丹江市城郊农村信用合作联社与被告赵永刚、黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2012年9月28日签订的个人购房担保借款合同；二、被告赵永刚于2017年6月13日前偿还原告牡丹江市城郊农村信用合作联社借款本金2709300.62元、利息386070.00元（截止至2016年3月20日），并按合同约定的月利率9‰标准给付自2016年3月21日起至实际给付之日止的利息；三、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司对以上款项承担连带清偿责任；四、如被告赵永刚不能偿还借款，原告牡丹江市城郊农村信用合作联社有权对被告赵永刚抵押房产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿……”。该调解书生效后，赵永刚、世纪家园房产公司未按该调解书约定履行义务，信用联社向本院申请执行，本院于2018年2月6日立案受理。2019年7月15日，本院作出（2019）黑1002执恢46号执行裁定，主要内容为：“查封并拍卖被执行人赵永刚的一处抵押房产（房屋所有权证号为第××号、产籍图号为××、建筑面积607.42平方米）偿还借款。”现该案正在执行中。另查明，2021年4月15日，牡丹江市不动产登记中心出具情况说明，主要内容为：“根据档案材料记载丽水蓝天小区楼盘表中2号楼产籍号为××，在预测绘时只有一个房间号为××的房屋，其中包括地上一层（套内面积:324.92㎡）、地下一层（套内面积:269.61㎡），计套内面积为594.53㎡，建筑面积为607.42㎡。2012年9月28日依申请办理了预告登记，并办理了抵押预告登记。2015年10月19日牡丹江市中级人民法院对上述房间号××的房屋予以预查封，办理了预查封登记，査封文号（2015）牡法执字第124号。2018年10月11日牡丹江市中级人民法院续行查封，查封文号（2015）牡法执字第124号之五。2019年8月12日牡丹江市东安区人民法院对上述房间号××的房屋予以预查封的轮候查封登记，查封文号（2019）黑1002执恢46号。2018年8月31日市政府工作会议纪要，要求对全市已入住未验收房地产项目（含丽水蓝天小区）按照现状实测绘。根据测绘机构的测绘及现状情况，原预测绘时房间号为××的房屋地上部分的现状被分隔为8个房间，与预测绘中该房间的情况不符(详见预测绘分层分户图及实测绘分层分户图)”。该情况说明附（2015）牡法执字第124号执行裁定书及协助执行通知书、（2015）牡法执字第124号之五执行裁定书及协助执行通知书、（2019）黑1002执恢46号执行裁定书及协助执行通知书以及预测绘分层分户图和实测绘分层分户图。本案执行标的即房产图号为××、建筑面积607.42平方米房屋经过实测绘，地上部分被分隔为8个房间，其中包括本案争议房屋即房产图号为××、建筑面积为32.04平方米（套内面积为31.04平方米）房屋。本院认为，经查，申请执行人信用联社就本案执行标的即房产图号为××，建筑面积为607.42平方米的房屋办理了抵押权预告登记。但是在仅办理抵押权预告登记的情况下，信用联社作为预告登记权利人就本案执行标的并不必然享有优先受偿权。案外人常治清对本案执行标的中的房产图号为××、建筑面积为32.04平方米（套内面积为31.04平方米）的房屋提出排除执行的申请。常治清主张其因拆迁补偿安置取得了该房屋的所有权，并为证实其主张向本院提供了《被拆迁人常治清房屋拆迁补偿安置方案》、《拆迁安置补偿协议》、丽水蓝天小区2号楼一层图纸、丽水蓝天小区入户联办单、不动产登记中心出具的情况说明、民事调解书等证据。常治清提供的上述证据能够证实世纪家园房产公司与常治清签订了拆迁安置补偿协议，双方约定丽水蓝天小区2号楼北侧1-3-5轴，南侧1-2-6轴，西侧A-C-E-H-L-P-R轴范围内，建筑面积共计168.47平方米房屋补偿安置给常治清，并且该拆迁安置补偿协议已实际履行。结合常治清提供的图纸及牡丹江市不动产登记中心出具的预测绘分层分户图和实测绘分层分户图，能够证实房产图号为××、建筑面积为32.04平方米（套内面积31.04平方米）房屋处于上述拆迁安置补偿协议约定的轴线范围内，系补偿安置给常治清的房屋。常治清作为被拆迁人对补偿安置房屋享有优先取得权，能够对抗信用联社享有的预告抵押权，能够排除本案执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：中止对坐落于黑龙江省牡丹江市东安区丽水蓝天小区2号楼、房产图号为××、建筑面积为32.04平方米（套内面积为31.04平方米）房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 刘欣欣审 判 员 马 莹审 判 员 李 薇二〇二一年四月十六日法官助理 赵 楠书 记 员 李昕悦