广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终31号 上诉人（原审被告）：苏世锋，男，1973年3月15日出生，瑶族，住广西东兴市。 被上诉人(原审原告)：防城港市防城区江山镇潭西村万松一组。 诉讼代表人：林振洪，组长。 被上诉人（原审原告）：防城港市防城区江山镇潭西村万松组。 诉讼代表人：苏兴贵，组长。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王国喜，男，京族，1963年7月16日出生，住广西防城港市港口区。 上诉人苏世锋因与被上诉人防城港市防城区江山镇潭西村万松一组（以下简称万松一组）、防城港市防城区江山镇潭西村万松组（以下简称万松组）土地租赁合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人苏世锋，被上诉人万松一组、万松组的共同委托诉讼代理人王国喜到庭参加质证和接受询问。本案现已审理终结。 苏世锋上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回万松一组、万松组一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由万松一组、万松组承担。事实和理由：一、双方签订涉案合同后，万松一组、万松组没有按约定的面积少交付了60多亩土地给苏世锋，该60多亩土地已被万松一组、万松组的村民占用，万松一组、万松组无权要求苏世锋如数交付租金。二、2018年10月4日至2019年4月期间，万松一组、万松组以苏世锋不按时交付租金为由，封堵涉案虾塘唯一道路长达半年之久，使苏世锋无法正常生产经营、造成巨大经济损失。苏世锋随即撤离了涉案土地并将土地上的附着物移走，因此，万松一组、万松组封堵涉案虾塘的时间即2018年10月4日应视为涉案合同的终止时间，苏世锋无需支付2018年11月道路被封堵之后的土地租金。苏世锋在2018年使用了6个月零10天，需要支付的租金为141450元÷12个月×6.3个月-5000元定金=69261.25元，并非141450元。如果扣除了被侵占的60亩虾塘，苏世锋应付租金数额还应更少。三、苏世锋曾就虾塘道路被封堵造成的经济损失问题与万松一组、万松组多次协商未果，苏世锋已提交了光盘等证据予以证明，但一审法院没有认定导致判决错误。 万松一组、万松组辩称，1、一审认定的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，甚至照顾了苏世锋的各方面利益，我方表示接受。2、苏世锋已自认2018年未交租金的事实。由于苏世锋未按时交租金，村民为了维护自身权益才进行堵路。后面经过有关部门的沟通，村民未再堵路，但苏世锋依旧未交租金，并且一走了之，虾塘现在还空着。万松一组、万松组一审诉讼请求的租金是40多万，但苏世锋很久没有交租金了，一审法院考虑到苏世锋的困难才让其只交一半的租金，一审对此处理正确。3、合同何时终止不是由苏世锋一面之词决定的，而是应当按照合同的约定或者合同经双方协商解除，或者合同有法定情形下才可解除，苏世锋没有证据证明合同解除的情形。苏世锋在陈述搬离时间的问题上自相矛盾，其没有证据证明何时搬离以及搬离时未通知万松一组、万松组，所以万松一组、万松组有理由相信苏世锋还在管理、经营虾塘。4、合同约定苏世锋必须按期交付租金，但苏世锋在2018年4月23日签订合同后分文未交，且双方在一审都同意解除合同，故一审判决解除合同符合合同约定和双方意愿，是正确的。对苏世锋应支付的租金问题，苏世锋没有证据其只用了6个月10天，其仅用村民堵路来作为抗辩是不够的。堵路是村民的合理讨债行为，后道路通顺了，苏世锋也未交租金。对苏世锋主张的租金总额应减60亩面积的问题，苏世锋在2016年、2017年已经按照原状来支付租金，合同上没有约定租赁面积，苏世锋没有证据证明村民侵占了60多亩。之前的合同是李荫旺所签，苏世锋没有证据证明其是实际经营人。苏世锋在已经知道涉案土地被侵占60多亩后仍在2018年续租，不符合常理。苏世锋的上诉不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。 万松一组、万松组向一审法院起诉请求：一、解除万松一组、万松组与苏世锋于2016年4月23日签订的《土地租赁合同书》；二、判令苏世锋偿付万松一组、万松组三年的土地租金（2018年3月至2021年3月，每年租金141450元）共424350元；三、本案的诉讼费由苏世锋承担。 一审法院认定事实：2016年4月23日，万松组、万松一组与万松二组、张屋组作为出租方，与李荫旺签订土地租赁合同书，将万松片四个生产组的万松上下基围内所有土地、虾塘租赁给李荫旺作水产养殖，期限为15年，自2016年4月23日起至2031年4月23日止。合同签订后苏世锋与李荫旺合伙经营水产养殖，期间正常支付租金。2018年3月23日，李荫旺与江山镇潭西村万松组、万松一组与万松二组、张屋组签订承诺书，终止上述土地租赁合同，后由苏世锋与万松一组、万松组签订土地租赁合同书，继续承租该土地，合同约定至2026年4月前每年租金为141450元，苏世锋从合同生效之日起一次性支付当年租金并于每年11月30日前支付第二年租金。该合同第三条约定万松一组、万松组必须保证苏世锋在承包期内按合同约定的租赁范围土地能够正常生产经营，因万松一组、万松组的原因造成苏世锋无法正常使用承包范围土地和虾塘的，万松一组、万松组承担苏世锋相应的经济损失，要协助苏世锋维护好养殖范围内的社会治安，防止人为破坏和捣乱，排除各种纠纷和干扰，保证苏世锋使用土地范围内道路畅通。 合同签订后不久，苏世锋以村民侵占其所租赁的土地为由要求减少租金，但与万松一组、万松组协商未果。2018年11月，因不满苏世锋未缴纳2018年租金，万松一组、万松组部分村民与苏世锋发生争执，有村民运来碎石堵塞其出入虾塘道路致使苏世锋无法正常经营。2019年1月，苏世锋就上述问题到政府部门信访，防城区江山镇人民政府于2019年2月21日作出信访答复意见书，要求万松一组、万松组清理路障，并与苏世锋核定实际租赁面积，苏世锋须依约支付租金。经各部门协调，2019年4月，苏世锋的虾塘道路疏通恢复。 一审法院认为，万松一组、万松组与苏世锋签订的《土地租赁合同书》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。合同履行期间，万松一组、万松组已依约将涉案土地交付苏世锋使用，但苏世锋没有按约定支付租金，而万松一组、万松组亦未能履行合同义务确保苏世锋正常经营，现万松一组、万松组请求解除上述租赁合同，苏世锋亦同意解除，该院予以支持。 关于租金的支付问题。2018年3月后由苏世锋承租涉案土地，至2018年11月虾塘道路被封堵前均正常经营使用，苏世锋应按合同约定自合同生效后支付当年租金141450元。2018年11月至2019年4月期间，因万松一组、万松组村民封堵道路致使苏世锋无法经营使用，万松一组、万松组未尽到合同义务维护苏世锋正常经营使用土地及虾塘，根据双方合同约定并兼具公平原则，期间的租金应予免除。2019年4月至万松一组、万松组起诉期间，封堵虾塘的道路已经疏通，阻碍合同履行的事项已经消除，苏世锋主张因自身原因未能继续经营水产养殖，但其并未与万松一组、万松组协商解除合同将土地上的附着物移出，把租赁土地交还给万松一组、万松组使用，且继续占有使用涉案土地至今，客观上视为双方仍然在履行涉案合同，故苏世锋应支付该期间的租金，但受虾塘道路封堵影响，其后续租赁期间经营受损，合同目的未能完全实现，万松一组、万松组对此存在过错，该院酌情确定此期间租金为100000元。关于万松一组、万松组诉请苏世锋支付起诉后至2021年3月的租金，因其诉请合同解除已得到该院支持，再请求合同解除后的租金无事实依据，故该院不予支持。苏世锋抗辩称万松一组、万松组村民侵占其租赁的虾塘以及涉案租赁合同已于2018年10月终止，未提供证据予以佐证，故该院对该意见不予采纳。综上，苏世锋应支付万松一组、万松组土地租赁租金共计241450元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除万松一组、万松组与苏世锋签订的《土地租赁合同书》；二、苏世锋向万松一组、万松组支付土地租金共计241450元。案件受理费7664元，减半收取计3832元（万松一组、万松组已预交），由万松一组、万松组负担1648元，由苏世锋负担2184元。 本院二审期间，苏世锋提交如下证据：1、谷歌地图，证明四个村民占塘占地的面积和位置；2、微信聊天记录，证明苏世锋已于2018年5月23日支付5000元合同定金给万松组组长苏兴贵；3、万松组、万松组村民侵占集体耕地的面积名单，证明四个占地的村民姓名字及占地详细情况，还有万松一组侵占土地面积和名单，该名单系苏兴贵提供给防城区巡查组工作队的；4、录音录像，证明江山司法所负责人韦德辉对案件进行了调查了解以及2018年11月7号村民堵路的视频、江山派出所出警的视频，笔录都在派出所那里，未申请法院向派出所调取过笔录。经组织质证，万松一组、万松组对证据1有异议，该证据看不出涉案的土地在哪个位置以及到底有多少亩；对证据2有异议，不能证明该5000元定金是谁打的，用途也不明确，不能证明系下一个租期的定金，合同上未约定5000元的定金，相反在该证据中提到“有时间再喝”，可以证明这5000元也许是喝酒的餐费，总而言之，这5000元与涉案合同无关；对证据3有异议，苏世锋在一审中未提交该份名单，到二审才提交，对于苏世锋所谓的村民侵占60多亩不符合事实，万松一组、万松组在2016年跟李荫旺签订租赁合同时并未提及四人所承租的虾塘有60多亩，并且在2016年、2017年李荫旺已经支付了租金，也没有就侵占的60多亩土地提出过任何的异议。涉案虾塘是苏世锋与李荫旺合伙租赁，苏世锋在2018年接手虾塘，应当早已知道这四个村民侵占60多亩的虾塘，为何还接手虾塘，证明苏世锋所说的被侵占60多亩虾塘不符合事实。合同未约定承租虾塘的面积，苏世锋又如何认定这60多亩是被村民侵占的；对证据4真实性、合法性和关联性均不予认可。 本院认为，苏世锋提供的证据2能够证明苏世锋已于2018年5月23日支付5000元租金给万松组组长苏兴贵的事实，予以采纳；证据4能够证明万松一组、万松组村民于2018年11月7日封堵涉案虾塘道路的事实，予以采纳；证据1、3均不能证明苏世锋所主张的事实，本院均不予采纳。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，苏世锋已于2018年5月23日支付5000元租金给万松组组长苏兴贵。万松一组、万松组村民于2018年11月4日晚第一次封堵涉案虾塘道路，2018年11月7日再次封堵涉案虾塘道路，直至2019年4月23日在江山派出所的协调下才恢复道路通畅。苏世锋二审接受本院调查时陈述其在2019年5月1日左右就全部搬离涉案虾塘，搬离虾塘时没有告知万松一组、万松组。万松一组、万松组于2020年7月20日向一审法院起诉，一审法院于2020年8月4日立案受理本案。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案合同是否已于2018年11月4日终止，一审判决解除涉案合同有无事实和法律依据；二、一审判决苏世锋向万松一组、万松组支付土地租金241450元有无事实和法律依据。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，涉案纠纷是由民法典施行前的法律事实所引起，因此本案应适用民法典生效以前的法律、司法解释的规定。 一、关于涉案合同是否已于2018年11月4日终止，一审判决解除涉案合同有无事实和法律依据的问题。苏世锋上诉主张涉案合同是否已于2018年11月4日万松一组、万松组村民封堵虾塘之日终止。但苏世锋并无证据证明其在本案起诉前已搬离涉案土地并已通知万松一组、万松组的事实，且万松一组、万松组村民是在苏世锋迟延交付土地租金的情况下才封堵道路，目的是为了迫使苏世锋尽快交付租金，并未向苏世锋作出解除合同的意思表示，因此，苏世锋的该项上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决解除涉案合同有事实和法律依据，本院予以确认。 二、关于一审判决苏世锋向万松一组、万松组支付土地租金241450元有无事实和法律依据的问题。苏世锋上诉主张在2018年使用了6个月零10天，需要支付的租金为69261.25元，如果扣除了被侵占的60亩虾塘，其应付租金数额还应更少。本院认为，苏世锋在2018年3月23日前与李荫旺共同合伙租赁涉案土地租赁近2年时间，期间正常支付租金，李荫旺与江山镇潭西村万松组、万松一组与万松二组、张屋组终止合同后，由苏世锋与万松一组、万松组签订土地租赁合同书，继续承租该土地，使用范围未发生变化。因此，在苏世锋新签订的涉案土地租赁合同书未明确约定租赁土地的四至范围和面积的情况下，苏世锋应当按照李荫旺先前所签订合同的土地使用范围和现状使用土地。苏世锋主张万松一组、万松组有村民侵占其60多亩土地，但未能提供证据证明该60多亩土地属于合同约定的土地租赁范围，应承担举证不能的不利后果。 关于苏世锋应付租金应如何确定的问题。1、由于李荫旺的租金已交至2018年4月23日，故苏世锋的租金应从2018年4月24日起算，至2018年11月4日村民第一次封堵道路，实际正常使用194天，该期间的租金应按合同约定的标准计付租金，即：141450÷365×194天=75181.64元。一审法院计算苏世锋在该期间的应付租金为141450元，存在错误，本院予以纠正。2、自2018年11月5日至2019年4月23日期间，由于万松一组、万松组村民封堵道路导致苏世锋不能正常使用涉案虾塘，一审法院根据双方合同约定和公平原则，认定该期间的租金应予免除并无不当，本院予以确认。3、2019年4月24日至万松一组、万松组于2020年7月20日向一审法院起诉期间，虽然封堵虾塘的道路已经恢复，但受虾塘道路封堵影响，苏世锋后续租赁期间经营受损，合同目的已不能完全实现，万松一组、万松组对此存在过错，一审法院酌情确定此期间租金为100000元并无不当，本院予以维持。综上，苏世锋应付万松一组、万松组的租金总额为75181.64元+10万元-已付5000元=170181.64元。一审法院对此处理错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人苏世锋的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1045号民事判决第一项； 二、上诉人苏世锋支付被上诉人防城港市防城区江山镇潭西村万松一组、防城港市防城区江山镇潭西村万松组租金人民币170181.64元； 三、驳回被上诉人防城港市防城区江山镇潭西村万松一组、防城港市防城区江山镇潭西村万松组的其他诉讼请求。 以上债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费7664元，减半收取3832元（被上诉人防城港市防城区江山镇潭西村万松一组、防城港市防城区江山镇潭西村万松组已预交），由上诉人苏世锋负担1537元，被上诉人防城港市防城区江山镇潭西村万松一组、防城港市防城区江山镇潭西村万松组共同负担2295元。二审案件受理费4922元（上诉人苏世锋已预交7664元），由上诉人苏世锋负担3469元，被上诉人防城港市防城区江山镇潭西村万松一组、防城港市防城区江山镇潭西村万松组共同负担1453元。 本院多收取的二审案件受理费2742元，退还上诉人苏世锋。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒙志相 审 判 员 禤汉奇 审 判 员 黄玉霞 二〇二一年四月七日 法官助理 黄 颖 书 记 员 何 维 附本案判决所依据的相关法律条文 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。