广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终14893号上诉人（原审原告）：林小燕，女，汉族，1963年9月30日出生，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：崔海峰，广东深君联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈烨，女，汉族，1988年7月17日出生，住所地江西省萍乡市。委托诉讼代理人：李松，广东冠豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：林纯甄，广东冠豪律师事务所实习律师。原审第三人：蔡楚弟，男，汉族，1967年3月24日出生，住所地广东省深圳市。上诉人林小燕因与上诉人陈烨、原审第三人蔡楚弟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初22564号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。林小燕上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判陈烨按合同约定日万分之四标准支付违约金593845元（自2012年4月28日起暂计至2017年4月7日）并自2017年4月8日起直至付清全部购房款之日止；2.陈烨承担一审和二审全部的诉讼费用。陈烨上诉请求：1.判令撤销原审民事判决，改判驳回林小燕的全部诉讼请求；2.一审及二审的诉讼费用全部由林小燕承担。针对陈烨的上诉，林小燕答辩称：1.蔡楚弟不是涉案房屋的实际控制人。案涉房屋的土地是林小燕购买，蔡楚弟向林小燕出具的《欠款凭条》可以证明该房屋是由林小燕出资兴建。蔡楚弟在清远监狱当庭承认《欠款凭条》是其所写，且所欠林小燕的借款也未还清。林小燕出资所建的房屋共四层，第1-4层（南）归林小燕所有，第1-4层（北）归蔡楚弟所有。各自取得独立的房屋产权证。2.林小燕不认识陈烨，也不认识案外人曾某某，林小燕也从未见过陈烨和案外人曾某某。林小燕仅仅委托林某某代为办理销售房屋的手续，并未委托蔡楚弟代为出售房屋。林小燕也从未同意蔡楚弟用涉案房屋抵偿其债务。蔡楚弟与案外人曾某某的借款往来与林小燕没有任何关系，林小燕也不知道他们的借款往来。3.陈烨所称的发票是为了办理案涉房屋过户手续开具的，林小燕并未收到购房款。此前蔡楚弟偿还的10万元，是支付林小燕的借款利息，与涉案房屋的出售没有关系。4.林小燕是通过蔡楚弟介绍认识林某某的，所以委托林某某代为销售涉案房屋。5.陈烨明知道涉案房屋的产权人是林小燕所有，明知道林小燕没有委托蔡楚弟代理销售涉案房屋的情况下，仍然购买案涉房屋并办理过户登记手续，即使涉案房屋买卖合同中约定付款方式为买卖双方自行协议，但是在林小燕联系不上陈烨，而陈烨完全可以联系林小燕的情况下，陈烨从未联系过林小燕协商付款方式，造成付款方式没有达成协议不是林小燕的过错。在当代通讯方式及其发达方便的年代，陈烨作为一个完全民事行为能力人，在明知道可以联系上林小燕的情况下，却轻信蔡楚弟所谓的以房抵债的说法，明显有违常理，陈烨主观上有过错。6.在陈烨取得涉案房屋产权后，林小燕可以随时向陈烨主张购房款，当林小燕明确向陈烨索要购房款时，陈烨在合理时间内仍然拒付购房款，根据《中华人民共和国合同法》的规定，陈烨拒付购房款的行为构成违约，应当根据涉案房屋买卖合同第九条的约定承担违约责任，不能因为陈烨与蔡楚弟之间的经济往来关系而成为陈烨不构成违约责任的理由和借口，不能因为陈烨与蔡楚弟之间的经济往来关系而损害林小燕的利益，因为林小燕在涉案房屋的买卖中没有任何过错。综上，陈烨的上诉请求没有事实根据和法律依据，一审法院认定事实清楚，但驳回林小燕要求陈烨承担违约责任适用法律错误。陈烨、蔡楚弟均未向本院提交书面答辩意见。林小燕向一审法院起诉请求：1.判令陈烨支付房屋转让价款共计823673元；2.判令陈烨自2012年4月28日起按照拖欠房款日万分之四标准支付违约金（暂止为593845元）；3.判令第三人林某某对第1、2项诉讼请求承担连带责任；4.陈烨承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，林小燕当庭撤回对林某某的起诉，一审法院已作出(2019)粤0307民初22564号民事裁定书予以准许；林小燕明确上述第2项诉讼请求中的违约金应计算至付清全部购房款时止，撤回上述第3项诉讼请求。一审法院认定事实：涉案房屋位于深圳市X村住宅第X-X层（南）房屋于1998年11月9日登记在林小燕名下。2011年，林小燕出具公证委托书，委托林某某出售上述房屋。林小燕主张涉案房产的土地由林小燕出资购买，因蔡楚弟在葵涌从事建筑承包业务，所以林小燕发包给蔡楚弟承建，而且出资建房款也是由林小燕出资。2012年3月26日，林某某以林小燕的名义（卖方）与陈烨（买方）签订一份《深圳市二手房买卖合同》，约定卖方将位于深圳市龙岗区葵涌镇盐村住宅第1-4层（南）房屋出售给买方，房款为823673元，付款方式自行协议解决。同日，双方即向深圳市不动产权登记中心申请办理过户手续。2012年4月28日，涉案房屋登记在陈烨名下。林小燕确认林某某与陈烨所签订的《深圳市二手房买卖合同》，但因主张其未收到购房款，遂具状一审法院并提出上列诉讼请求。陈烨主张蔡楚弟因资金周转多次向陈烨丈夫曾某某借款共计598000元，借款到期后无力偿还，蔡楚弟遂提出将涉案房屋抵偿给曾某某用于归还借款，2012年3月26日签订了《深圳市二手房买卖合同》，并于当日办理过户登记手续并交纳相应税款，总房款为823673元，其中598000元系用之前欠款抵扣，2012年3月27日由曾某某向蔡楚弟转账39000元，2012年4月9日一次性转账200000元，2012年3月27日当天还向林某某转账49000元（备注为：蔡先生的），总支付数额超出部分为税费，因当时陈烨账上金额不足，故第三人林某某代为支付税费49000元，税费为84894.72元。转款之所以备注为借款，是按照之前习惯填写，且没有向林小燕本人支付过款项，向林某某支付过49000元，该49000元是林某某代陈烨支付的涉案房产税费，并非房款，之所以备注为“蔡先生的”，是想说明为蔡先生房产交易的税费，但因字太多了打不下，故备注如上。另查，林小燕因主张蔡楚弟、林某某与陈烨恶意串通损害其利益，将陈烨列为陈烨，蔡楚弟、林某某列为第三人，向一审法院提起民事诉讼[案号：（2014）深龙法民初字第1343号]，请求判令：1.撤销林小燕、陈烨签订的《深圳市二手房买卖合同》；2.陈烨赔偿林小燕损失54000元；3.陈烨承担诉讼费用。一审法院于2015年7月10日作出（2014）深龙法民初字第1343号民事判决书，判决驳回林小燕的全部诉讼请求。林小燕不服该判决，提起上诉，深圳市中级人民法院于2016年12月29日作出（2016）粤03民终9323号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在（2016）粤03民终9323号案件调查询问及庭审中，林小燕称其购买了土地后与蔡楚弟合作建房，双方约定建成后一人一半，南边一半归林小燕，北边一半归第三人蔡楚弟。根据林小燕提交的房屋信息查询单显示，位于深圳市龙岗区葵涌镇盐村住宅第1-4层（北）房屋于1998年11月6日登记在蔡楚弟名下。关于购房款的支付情况，陈烨称涉案买卖合同中约定付款方式为自行协议解决，双方没有书面协议，陈烨与蔡楚弟口头约定以涉案房屋抵偿欠款，并将超出部分欠款支付给蔡楚弟。陈烨主张其共向蔡楚弟支付购房款837000元。根据陈烨提交的相关付款凭证，曾某某于2011年8月3日向蔡楚弟付款380000元，于2012年3月7日至2012年4月9日期间转账给蔡楚弟妻子蔡惜琴457000元。款项用途一栏全部标注为借款。一审法院认为，林某某接受林小燕委托与陈烨签订的《深圳市二手房买卖合同》系林小燕真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1.本案是否构成重复起诉；2.陈烨是否已履行支付购房款的义务。关于焦点一，构成重复起诉的条件是后诉与前诉的当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。一审法院认为，林小燕在（2014）深龙法民初字第1343号案件中提出的诉讼请求是撤销涉案合同，而本案的诉讼请求是要求继续履行涉案合同，两案的诉讼请求、请求权基础与理由均不相同，本案的诉讼请求亦未否定前述裁判结果，故一审法院认定本案诉讼不构成重复起诉。关于焦点二，涉案买卖合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。林小燕作为卖方已向陈烨交付涉案房屋并配合办理过户手续，完成了合同约定义务，陈烨应依约履行支付购房款的义务。涉案买卖合同中约定付款方式为自行协议解决，但双方均未提交证据证明双方已就付款方式达成协议，在双方无法按照合同有关条款或者交易习惯确定付款方式的情况下，则林小燕可在给予陈烨必要准备时间前提下随时要求履行，陈烨应按照有利于实现合同目的的方式履行付款义务。陈烨主张其已向蔡楚弟付清了购房款，但蔡楚弟并非合同一方当事人，亦非林小燕的委托代理人，陈烨和蔡楚弟均未能提交证据证明林小燕委托或同意由蔡楚弟代为收取涉案房屋购房款,或者陈烨与蔡楚弟以物抵债的口头约定征得林小燕同意。从陈烨所主张的付款情况来看，曾某某转账给蔡楚弟妻子蔡惜卿的款项用途一栏全部标注为借款，付款金额合计为837000元，超出合同约定的购房款，且有两笔购房款的付款时间在林小燕、陈烨签订涉案买卖合同之后，与常理不符。故陈烨向蔡楚弟支付购房款的方式不符合合同约定及法律规定，亦不符合交易习惯也不利于实现合同目的。故一审法院认定陈烨未履行支付购房款的义务，一审法院对林小燕要求陈烨支付购房款823672元的诉讼请求予以支持。至于陈烨的丈夫曾某某与蔡楚弟之间的债权债务关系，双方可另循法律途径解决。由于双方对付款期限没有约定，一审法院对林小燕主张迟延支付购房款违约金的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、陈烨于判决生效之日起十日内向林小燕支付购房款823672元；二、驳回林小燕的其他诉讼请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17558元、诉讼保全费5000元（林小燕均已预交），由林小燕承担5522元、陈烨承担17036元。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：一、陈烨应否支付林小燕房款；二、陈烨应否支付违约金。对于无争议事项，本院予以确认。关于焦点一，陈烨主张，本案是林小燕同意下的以房抵债法律关系，涉案房产是林小燕和蔡楚弟合作所建，蔡楚弟因资金周转困难，向陈烨的配偶曾某某借款598000元，后到期无法还债，便提出将由其所控制的涉案房产过户给陈烨，而陈烨在涉案房屋变更登记后还将剩余的款项支付给蔡楚弟，因此，其已经完全支付了涉案房屋的房款，无需再向林小燕支付。本院认为，首先，林小燕与陈烨签订的《深圳市二手房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。因此双方之间是买卖合同关系，并无证据证明林小燕与陈烨达成了以房抵债的合意，也并无证据证明陈烨与蔡楚弟达成用林小燕的房产抵债且取得林小燕同意的合意，因此，对于陈烨主张双方之间的关系是以房抵债，本院不予采信。其次，关于陈烨所主张的债权以及剩余房款的支付，只有陈烨的配偶曾某某向蔡楚弟和案外人蔡惜琴转账的流水，蔡楚弟和蔡惜琴关系不明，共计转账金额为837000元，但是林小燕与陈烨关于涉案房屋价款的约定为823673元，有两笔转账是在签订买卖合同之后，却出现转账金额总计高于合同约定价款的情况，不符合常理。虽然陈烨主张多支付的是税费，但是合同约定税费是由陈烨负担，其将税费转给蔡楚弟，不符合交易流程，金额无法对应，也无证据证明蔡楚弟缴纳了相关税费。因此，本院难以相信曾某某向蔡楚弟和蔡惜琴的转账对应的是债权和支付剩余房款。再次，陈烨明知涉案房产的产权人是林小燕，但其未提交证据证明林小燕有指令蔡楚弟和蔡惜琴代收房款，涉案房产实际由谁控制并不影响买受人履行向出卖人付款的义务。因此，一审法院认定陈烨应当向林小燕支付房款，有事实和法律依据，对此，本院予以维持。关于焦点二，林小燕主张，双方合同约定，买方逾期付款的，卖方有权要求买房以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。因陈烨一直未支付涉案房款，其应当承担支付违约金的责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因林小燕和陈烨在合同中对于付款时间并无约定，因此，林小燕可以随时要求陈烨支付但需给予陈烨必要的准备时间。林小燕于2017年4月7日提起本案诉讼，已经以诉讼的形式向陈烨主张支付房款，本院酌定10天的准备时间，陈烨应当在2017年4月17日支付房款，其逾期支付，应当承担违约责任。双方约定的日万分之四的标准未超过法定标准，本院予以支持。一审认定有误，本院予以纠正。综上，陈烨的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。林小燕的上诉请求、理由部分成立，对于成立部分本院予以支持。一审判决部分认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初22564号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初22564号民事判决第二项；三、上诉人陈烨应当在本判决生效之日起十日内支付上诉人林小燕违约金（该违约金以823672元为基数，以日万分之四为标准，从2017年4月17日计算至实际支付为止）；四、驳回上诉人林小燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17558元、诉讼保全费5000元，合计22558元，均由陈烨负担。陈烨应自本判决生效之日起七日内向林小燕迳付22558元。二审案件受理费22001元（林小燕已预交9739元，陈烨已预交12262元），由陈烨负担。陈烨应自本判决生效之日起七日内向林小燕迳付9739元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年四月二十八日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。