广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33564号原告：董有强，男，汉族，住黑龙江省海林市城区××××9×，公民身份号码231×××××××********。委托诉讼代理人：何浩，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖剑基，广东广信君达律师事务所律师。被告：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区××××××企绿色总部中心****，统一社会信用代码914××××××××××527XL。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：周志华，男，系该公司员工。被告：根源投资有限公司，住所地：北京市通州区××××××光机电一体化产业基地政府路**，统一社会信用代码911××××××××××××920。法定代表人：曾某2。原告董有强与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司（以下简称广佛现代公司）、根源投资有限公司（以下简称根源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月2日、2021年4月19日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人何浩到庭参加了第一次庭审，原告董有强及其委托诉讼代理人肖剑基到庭参加了第二次庭审；被告广佛现代公司经本院传票传唤未到庭参加第一次庭审，其委托诉讼代理人周志华到庭参加了第二次庭审；被告根源公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告广佛现代公司立即向原告退还购房款1320689.59元，并自付款之日起按年利率4.9%计算给付利息219805.74元（暂计至2020年10月9日）；2.被告广佛现代公司立即向原告退还装修服务改造费50000元；3.被告广佛现代公司自2020年3月20日起按照未付款项的日万分之五向原告支付违约金13404999元；4.被告广佛现代公司支付损失补偿金130000元；5.被告根源公司对被告广佛现代公司上述应付款项承担连带责任；6.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年12月8日，原告与被告广佛现代公司签订了《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：2017120810402、201××××××××702），约定原告向被告广佛现代公司购买位于佛山市南海区××××××××××××房（以下简称507房、508房，统称涉讼房屋），由原告向被告广佛现代公司分别支付995613元、321563元作为首期款。合同约定：出卖人应当在2018年9月30日前交付该商品房，逾期超过180日后，买受人有权解除合同、出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并计算利息；违约方应向守约方支付交易总价的10%的违约金。被告广佛现代公司至今无法提供合同约定条件的商品房，严重违反合同。2019年10月20日，被告广佛现代公司以其无法履行两合同为由，与原告签订了《商品房退房协议书》，约定解除合同、退还房款、违约金、损失赔偿等事宜。但即便再次约定退款时间，被告广佛现代公司也未按约定退还。除协议书载明的款项外，被告广佛现代公司另收到原告支付的装修改造服务费共10万元，因其无法交付房屋，仅向原告退还了5万元，剩余5万元未退，现请求法院判令被告广佛现代公司按《商品房退房协议书》退还原告房款、利息、违约金损失补偿金，以及退还装修改造服务费5万元等其他款项。根据公司法规定，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。经查询，被告根源公司为被告广佛现代公司的股东，应履行合同义务时，被告广佛现代公司为一人有限责任公司，如被告根源公司不能证明公司财产独立于自己财产的，应当对上述债务承担连带责任。被告广佛现代公司辩称，请求法庭正确适用法律法规进行审理，具体意见如下：一，原告与被告广佛现代公司共同于2017年12月8日签订涉讼房屋的《商品房买卖合同（预售）》。同时，原告与被告广佛现代公司在签订涉讼合同前，被告广佛现代公司就涉房屋的预售栋号已于2017年11月21日取得佛山市住房和城乡建设管理局颁发的《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》（编号为：南房预字第2017062202号）。据此，被告广佛现代公司就涉讼房屋的销售行为是符合相关法律法规的要求。后因客观原因致使双方于2019年10月20日协商解除该两合同，但双方至今尚未到房地产管理部门办理该两合同的网签解除手续。二，被告广佛现代公司确认在2017年11月11日起至同年12月8日期间，收到原告共计支付涉讼房屋和B区9栋216号房屋的款项1370689.59元，且被告广佛现代公司于2018年3月29日向原告退回216号房屋的诚意金50000元。目前，尚未向原告退还涉讼房屋的款项为1320689.59元，其中：507房房款为995613元和印花税、登记费2092.81元；508房房款为321563元和印花税、登记费1420.78元。款项的具体明细如下：507房收款明细如下：序号收款时间款项性质金额12017.11.11诚意金，于同月23日转为定金25000元22017.12.8首期款970613元32017.12.8合同印花税992.81元42017.12.8合同登记费1100元合计997705.81元508房收款明细如下：序号收款时间款项性质金额12017.11.11诚意金，于同月23日转为定金25000元22017.12.8首期款296563元32017.12.8合同印花税320.78元42017.12.8合同登记费1100元合计322983.78元三，关于原告在《起诉状》第二项诉讼请求中，要求被告广佛现代公司向其退还装修服务改造费人民币50000元的诉请问题。因原告未曾向被告广佛现代公司支付该等款项，且被告广佛现代公司也未就该等款项向原告开具任何的收款凭证。据此，原告主张的该项请求，并无事实和法律依据，应予以驳回其诉请。四，关于原告分别在《起诉状》的第一、三、四项主张的利息、违约金、补偿金数额过高，且双方就涉讼合同解除，并非全部归责于被告广佛现代公司所导致。故此，请求法庭就上述利息、违约金、补偿金三项数额予以适当调整。首先，原告在《起诉状》的第一、三、四项主张的利息、违约金、补偿金数额请求，系依据双方于2019年10月20日签订的《商品房退房协议书》的约定进行援引依据。但从签订该《协议书》前，双方的履约行为上，原告也存在一定的违约责任，根据两涉讼合同第七条第（二）款第2项分别约定：507房“除首期款外，剩余房款金额（人民币）990000元，应于2017年12月31日前申请办理银行按揭手续......”和508房“除首期款外，剩余房款金额（人民币）320000元，应于2017年12月31日前申请办理银行按揭手续......”，但至今仍未有证据证明原告曾履行或已履行该等义务。同时，被告广佛现代公司确认所开发建设的涉讼房屋所在的B区项目，因建设资金出现问题，于2018年中已相继停工。目前，项目主体已完工，但尚欠市政和园林工程尚未完工。故被告广佛现代公司认为两涉讼合同的解除，双方均有相应的责任。其次，从《商品房退房协议书》签订的背景问题上，因被告广佛现代公司开发建设的涉讼房屋所在的B区项目停工，且项目资金出现支付困难的背景下，原告通过乘人之危的方式，要求被告广佛现代公司限期向其退还所有款项，并无理要求利息、违约金、补偿金等诉求。故该《商品房退房协议书》应属无效协议。再次，退一万步再言，倘若两涉讼合同的解除均仅可归责于被告广佛现代公司的情况下，关于目前原告所主张的利息、违约金和补偿金的请求，三者的性质、功能相当，所以其与同样属于损害赔偿范畴的利息损失赔偿的性质和功能也是一样的，都具有补偿性，据此，利息、违约金和补偿金这三者的性质和功能都相同，不宜同时适用。再者，从利息、违约金和补偿金三者的利率合并上，利息为年利率的4.9%；违约金按未付款项的日万分之五，折合年利率为18.25%；补偿金130000元，折合年利率的9.84%，上述三项总计为32.99%，这显然比民间借贷的利率更高。再言，从原告实际损失的角度上，目前暂未有证据证明原告因双方解除两涉讼合同后的退款问题上，因被告广佛现代公司的逾期退款问题导致原告有如此之高的直接经济损失。据此，应根据法律法规进行适当的调整。最后，因双方目前已就两涉讼合同协商解除，且导致解除的原因双方均有过错。据此，人民法院应根据法律法规对被告广佛现代公司的逾期退款行为所产生的违约责任进行适当调整。五，被告广佛现代公司认为独资股东根源公司无需连带承担本案债务。首先，被告根源投资有限公司与被告广佛现代公司均为独立法人主体身份，虽然根源公司作为广佛现代公司的独资法人股东，但两公司从经营、运作、财务等操作上，都是能够独立分开的。其次，案外人广州茗格装饰材料有限公司在2017年的时候，在申请执行阶段[案号为（2017）粤0605执8800号]也利用法律关于一人公司承担连带责任的规定为由，将根源公司追加为被申请执行人。在当时的审查过程中，根源公司和广佛现代公司分别各自提供财务审计报告，用于证明两公司和股东之间，其财务和经营是分别独立的。再次，根据南海区人民法院作出的（2017）粤0605执异435号执行裁定书已发生法律效力，且内容能证明被告根源公司和被告广佛现代公司均举证证明两者财产独立，并驳回案外人广州茗格装饰材料有限公司的追加申请。故此，根源公司无须承担广佛现代公司本案的义务。最后，被告广佛现代公司因与案外人广东南方都市报经营有限公司所涉的广告合同纠纷一案[案号为（2019）粤0605民初3448号]，该案件的涉讼标的为人民币3000万元。在该案的诉讼中，案外人也同样以此理由主张广佛现代公司的独资股东根源投资有限公司承担连带清偿责任。但南海区人民法院在严格审理查明后，最终采纳被告广佛现代公司提交的相关证据，于2020年9月27日作出该案件的民事判决书，对案外人主张的该项请求不予支持。目前，该案件已具有既判力。被告根源公司没有答辩。原告与被告广佛现代公司围绕其诉讼请求、答辩意见向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证，被告根源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。综合相对方的质证意见，经审查，因到庭当事人对相对方提交的证据的真实性均未提出异议，本院对原告与被告广佛现代公司所提交的证据的真实性均予以采信，并综合认定其证明力。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋所在楼宇于2017年11月21日取得商品房预售许可证，证载开发企业为被告广佛现代公司。2017年12月8日，原告董有强（买受人）与被告广佛现代公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201××××××××402），约定：出卖人将507房售予买受人；该房屋总价款为1985613元；合同签订前，买受人已向出卖人支付定金250000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款；首期款995613元于预售合同网上签订之日起1日内支付；剩余房款990000元买受人应于2017年12月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；出卖人应当在2018年9月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交付商品房的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。同日，原告董有强（买受人）还与被告广佛现代公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201××××××××702），约定：出卖人将508房售予买受人；该房屋总价款为641563元；合同签订前，买受人已向出卖人支付定金25000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款；首期款321563元于预售合同网上签订之日起1日内支付；剩余房款320000元买受人应于2017年12月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；出卖人应当在2018年9月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交付商品房的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。2019年10月20日，原告董有强（甲方）与被告广佛现代公司（乙方）签订《商品房退房协议书》，明确甲方截止2017年12月8日前已支付涉讼房屋的定金、首付房款、合同登记费和印花税合计共1320689.59元，现因客观原因导致两合同不能履行，故就解约退款事宜约定如下：一，自协议签订之日起，乙方与甲方签订的编号为201××××××××402、201××××××××702的《商品房买卖合同》双方自愿解除，合同不再履行；二，甲方于协议签订之日后收到乙方全额退房款后将《商品房买卖合同》及购房税务收据等原件交给乙方，甲方所购房屋（未装修、未使用），任由乙方另行出卖，甲方不得以任何方式或理由向乙方主张任何权益；三，甲方收到全额退房款后提供退房申请、购房人、共有人身份证复印证等材料，并积极配合乙方到有关部门签署办理《商品房买卖合同》撤销合同审批备案手续、作废合同备案手续、撤销预告登记审批备案等各种手续和退款证明材料；四，乙方支付退房款方式如下：（一）乙方承诺于2020年3月30日前向甲方支付退房款700000元；于2020年5月30日前支付剩余退房款620689.59元；如乙方于2020年3月30日前未能按以上约定向甲方支付退房款，从2020年3月30日起按未付款项的日万分之五向甲方支付违约金；（二）乙方同意从2017年12月8日起按甲方已支付乙方的总金额1320689.59元为基数，按照4.9%的年利率向甲方支付利息。该利息于乙方每付一笔款项据实计算并支付予甲方；（三）双方同意，乙方于2020年5月30日前，向甲方一次性支付130000元作为甲方所有的损失补偿金。原告董有强与被告广佛现代公司的法定代表人曾某1的微信聊天记录显示，该《商品房退房协议书》的文本系曾某1根据原告董有强于2019年12月19日提供的文本于2019年12月20日修改确定。庭审中，双方确认：原告董有强就上述两份《商品房买卖合同（预售）》项下购房款支付情况与被告广佛现代公司答辩意见第二点附表一致，被告广佛现代公司尚未清退的款项1320689.59元的构成为：507房房款995613元，印花税、登记费2092.81元；508房房款321563元，印花税、登记费1420.78元。另查明：原告董有强除了向被告广佛现代公司购买涉讼房屋之外，还向被告广佛现代公司购买了B区9栋216号房，并于2017年11月11日支付了购买该房屋的诚意金100000元，后双方协商终止该房屋的买卖交易，被告广佛现代公司于2018年3月29日向原告董有强退还了诚意金50000元。再查明：被告广佛现代公司成立于2010年6月22日，为一人公司，公司股东为被告根源公司。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，且为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。经审查，原告董有强与被告广佛现代公司就涉讼房屋的买卖签订的两份《商品房买卖合同（预售）》及一份《商品房退房协议书》是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告广佛现代公司辩称《商品房退房协议书》是原告以乘人之危的方式迫使其签订。经查，该《商品房退房协议书》系原告与被告广佛现代公司的法定代表人曾某1通过微信聊天的方式确定，且合同文本系曾某1根据原告提供的文本修改确定，没有任何证据反映原告在该协商及签约过程存在乘人之危或胁迫的情形，被告广佛现代公司的该项主张与事实不符，本院不予采纳。经审理查明，被告广佛现代公司尚未向原告清退《商品房退房协议书》项下的款项1320689.59元，原告诉请被告广佛现代公司向其支付该款符合双方约定，本院予以支持。原告诉请被告广佛现代公司向其退还装修改造费50000元，但未举证证明其确实向被告广佛现代公司支付了该项目的款项，被告广佛现代公司不予确认，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于两份《商品房买卖合同（预售）》的解除，虽《商品房退房协议书》约定为“客观原因”，但结合《商品房退房协议书》签订时，《商品房买卖合同（预售）》约定的涉讼房屋的交付期限已经届满，而至本案庭审辩论终结时，涉讼房屋尚未竣工验收备案手续，不符合交付条件。因此，原告主张两份《商品房买卖合同（预售）》的解除，责任在被告方有事实依据，本院予以采纳。按揭贷款手续的办理，需买卖双方共同配合才能完成，本案中没有证据反映原告不符合贷款条件，而涉讼房屋至本案庭审辩论终结时尚不符合交付条件，故被告广佛现代公司主张原告对两份《商品房买卖合同（预售）》的解除也有责任理据不足，本院不予采纳。在此前提下，本院综合双方陈述及本案的实际情况，就原告诉请被告广佛现代公司承担《商品房退房协议书》项下的违约责任作如下分析认定：首先，关于利息。《商品房退房协议书》的约定与两份《商品房买卖合同（预售）》的约定一致，该约定不存在过高的情形，故原告诉请被告广佛现代公司自其付款之日起按年利率4.9%计算给付利息合法合理，本院予以支持，故经核算（见下表），被告广佛现代公司应向原告董有强支付截至2020年12月28日止的利息198142.62元，并应以欠付的款项1320689.59元为本金，从2020年12月29日起至实际还款之日止，继续按年利率4.9%的标准计付利息予原告。原告关于利息诉请超以上核定的，本院不予支持。付款金额利息起算日暂计截止日天数利息500002017-11-232020-12-2811327598.361270689.592017-12-82020-12-281117190544.26合计198142.62其次，关于逾期退款的违约金。被告广佛现代公司未按《商品房退房协议书》的约定履行向原告退款的义务，构成了违约，且有违诚信原则，双方约定在被告广佛现代公司未依《商品房退房协议书》的约定时间足额退款的情况下，由被告广佛现代公司再支付逾期退款的违约金并无不妥。但鉴于《商品房退房协议书》约定的逾期退款的违约金计付标准过高，本院酌定被告广佛现代公司应以应退款项1320689.59元为本金，从2020年3月30日起至实际还款之日止，按年利率2.45%（即双方约定的利率标准上浮50%）的标准计付逾期退款的违约金予原告，原告关于逾期退款的违约金诉请超以上核定的，本院不予支持。最后，关于损失补偿金。如上所述，两份《商品房买卖合同（预售）》因被告广佛现代公司的原因而解除，故双方在《商品房退房协议书》中约定由被告广佛现代公司向原告支付损失补偿金130000元（约等于原告已付款的10%），该款实质上是被告广佛现代公司应予支付的解除合同的违约金，该违约金的计付标准也不存在过高的情形，故本院对原告的该项诉请予以支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告广佛现代公司是被告根源公司投资设立的一人公司，两被告在本案中并未提交证据证明其财产至今仍符合相互独立的要求，应承担举证不能的不利后果，故原告诉请被告根源公司对被告广佛现代公司在本案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。被告根源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项1320689.59元及截至2020年12月28日止的利息198142.62元予原告董有强，并应以未返还款项1320689.59元为本金，从2020年12月29日起至实际还款之日止，按年利率4.9%的标准继续计付利息予原告董有强；被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以未返还款项1320689.59元为本金，从2020年3月30日起至实际还款之日止，按年利率2.45%的标准计付逾期退款的违约金予原告董有强；被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付损失补偿金130000元予原告董有强；被告根源投资有限公司对被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司在上述第一、二、三项所负债务向原告董有强承担连带清偿责任；驳回原告董有强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计10745.46元（原告已预交），由原告负担925.72元，由两被告连带负担9819.74元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年四月二十三日书记员  许晓璇