呼和浩特市新城区人民法院   民事判决书   （2020）内0102民初7182号   原告（反诉被告）：于淑萍，女,1960年5月15日出生,汉族,住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：郑淑珍，北京尚衡(呼和浩特)律师事务所律师。   被告（反诉原告)：陈志明，男，1985年5月4日出生，汉族,住呼和浩特市。   被告（反诉原告)：薛晓玲，女，1986年6月7日出生，汉族，住呼和浩特市。   第三人：内蒙古弘喆房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区大学东路蒙银小区7号楼31号。   法定代表人：乔建新，该公司经理。   原告于淑萍诉被告陈志明、薛晓玲,第三人内蒙古弘喆房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，反诉原告陈志明、薛晓玲提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）于淑萍及其委托诉讼代理人郑淑珍、李可莹，被告（反诉原告）陈志明、薛晓玲，第三人内蒙古弘喆房地产经纪有限公司的法定代表人乔建新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告于淑萍向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2020年6月9日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；2.判决被告向原告支付违约金214000元；3.判决被告以214000元为基数计算，自2020年7月16日至违约金全部支付之日，向原告承担同期银行贷款利息；4.判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月9日,原、被告在第三人内蒙古弘喆房地产经纪有限公司居间介绍下,签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》(以下简称合同)。合同第一条约定，原告将自己享有完全所有权的,坐落于呼和浩特市××区,产权证载明建筑面积为65.84平方米住宅用房屋出售给被告。合同第四条约定,房屋成交总价款1070000元。被告于2020年6月30日将首付款340000元以自行支付的方式支付给原告,未付余款由被告向银行申请办理抵押贷款,并由贷款机构将该部分房款直接支付给原告。合同第六条约定,交易涉及的税费全部由被告承担。并约定双方在办理不动产转移当日共同前往相关机构办理税费缴纳手续。合同第七条约定,原、被告双方应于2020年7月15日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第八条约定,若被告拒绝购买房屋或逾期履行本合同约定的义务超过15日,构成根本违约,原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。被告出现根本违约情形之一的,应在违约行为发生之日起15日内,以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。2020年6月9日签订合同后,第三人于2020年6月16日根据被告的要求给被告退回了全部居间费用34900元,该情况被告及第三人均未告知过原告,原告一直不知情,直至2020年8月30日从第三人处知悉。2020年6月30日下午,即合同约定的被告向原告支付首付款最后1日,原、被告最后一次共同到第三人处协商相关事宜,原告要求被告承担新发现需要缴纳的5000元土地出让金,并将合同第十条土地出让金由原告承担的约定修改为由被告承担,被告同意承担土地出让金,但要求原告另行签订一份承诺书承诺确定将房子出售给被告,原告坚持修改合同后即可履行合同,被告离去。被告未按合同约定的履行时间及数额支付首付款,并超过十五日,应当以1070000元房屋总价款的20%向原告支付违约金214000元。被告的一系列外在行为表明了其拒绝购买房屋的内在真实意思,被告的行为无论按照合同约定还是根据法律规定,均构成根本违约，致使原告的合同目的不能实现。原告于2020年9月4日给被告合同预留电话号码158XXXXXXXX以短信形式发送了解除合同的通知。综上所述，根据合同约定以及根据《合同法》第九十三条、第九十四条、第九十八条规定，请法院查明事实,支持原告的诉讼请求。   被告陈志明、薛晓玲辩称，对于原告陈诉，我完全不同意，大家都知道，房子和教育捆绑在一起，我之所以愿意以高于市场价购买这个房子的初衷我是因为这个房子是青山小学的学区房，也是为了孩子上学。所以买这个房子的前提条件是：1.反诉被告需保证房屋的空户空学籍。2.保证房屋为商品房。是在这样的一个前提条件下，于6月9日在中介公司的居间下才签署了这份合同。6月10日上午反诉原告，反诉被告，以及第三方一同去派出所查证，该房屋并非空户空学籍。同日下午去房产局办理相关手续时，发现该房屋的性质并非商品房，而是属于房改房，需要另行交纳一笔土地出让金之后方可继续进行交易。否者根本就无法进行买卖。合同也明确约定出地出让金由反诉被告承担。而反诉被告拒绝缴纳这笔费用，导致当天房屋买卖交易无法正常进行。后来反诉原告为了尽快完成交易的前提下，愿意替反诉被告出50%的土地出让金，反诉被告不同意，后来拒接电话。经第三方与反诉被告沟通，反诉被告也拒接电话，无法取得联系，后来反诉原告从第三人得知反诉被告想解除这份合同，不愿意在进行交易下去。故第三人于6月16日晚上20点把中介费退还给反诉原告。最后通过第三人与反诉被告（本诉原告）于2020年6月20日的通话录音明确显示，反诉被告（本诉原告）己明确表示绝缴纳土地出让金并且拒绝将房屋出售给反诉原告(本诉被告）。基于以上我想说一下几点：1.6月10日在得知土地出让金未交的前提下，反诉被告不按合同约定缴纳土地出让金，导致房屋无法交易。违约在先其一。（合同第六条第（三）项约定：因一方不按合同约定缴纳相关费用，导致交易不能继续进行的，应当向对方支付房屋成交总价款20%的违约金）。2.6月20日电话录音明确表示反诉被告拒绝将房屋出售给反诉原告（本诉被告），违约在先其二。（合同第八条违约责第（4)项任明确规定：拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，甲方应在违约行为十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。3.反诉被告根据合同约定没有在6月30日之前自筹资金结清银行贷款并完成注销抵押登记手续，房屋存在产权纠纷。导致房屋无法交易。违约在先其三。（合同第三条第一项约定：甲方应保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如因违反承诺，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失）。4.按照合同约定该房屋并非空户空学籍，违约在先其四。（合同第十条第二款约定经甲方确认该房屋是空户空学籍，无其他人占用，如有占用赔偿乙方房屋总价的20%，合同解除。）用的事,。大家都知道，中介是为了挣钱，（回头想一想那个中介收了我的钱，会因为我自己的原因签完合同不买房，会轻易把中介费退给我）。几乎不可能哇。具体是这祥的：由于联系不上原告，中介一开始主动想把中介费退给我，一开始我拒绝退费，我毕竟想买了，我说你先联系哇，后来一直到16后还是没联系上，最后通过第三人得知，反诉被告不在愿意把房子卖给我，我说:那你就先把费退给我把，才于6月16日晚上将中介费34900元退给反诉原告。   (二）还有一点是，原告在他的诉状里说，我已经同意替他出土地出让金，他又说我又拒绝买他房。那么我问一下我既然不买你房子了，我还给你交土地出让金，我有病还是我头被门挤了，自己说话都矛盾，还来告我。所以原告在胡说。话不太好听，但是，事实和道理就是这样。反诉被告所说的首先在时间上是不对的，那天是7月1日下午，而不是6月30日。因为在7月1日上午的时候都联系不上反诉被告，所以就是说合同履行期限已过了。所以一直到7月1日下午在第三方（中介公司）的联系下被反诉方（卖方）、反诉方（买方)共同到第三人处协商相关事宜。被反诉方（卖方）以合同不公平为由(我和中介的通话录音证明）拒绝补交土地出让金和配合办理手续，并要求重新修改合同。同时让反诉方承担全部土地出让金并再次进行重新签订。当时我都答应给你出土地出让金，反诉被告还是不同意卖房，反诉方离去。(提供证据）中介和老太太最后一段录音：8:30要终止合同重新签。承认去派出所查户口。第一段录音：自己承认学籍占得了，光盘克到7分。我和中介的对话：中介告诉我说合同不公平。以及原告不接电话。中介和房东对话：房东说要重新签合同。   第三人述称，原被告双方2020年6月9日通过公司签订合同，因为事先我们已经和原告确认其缴纳了土地出让金，但原告没有提供土地出让金收据，后无法联系原告，直至6月30日再次协商，无果。   反诉原告陈志明、薛晓玲向本院提出反诉请求：1.依法判令解除反诉原告（本诉被告）与反诉被告（本诉原告）于2020年6月9日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；2.依法判令反诉被告（本诉原告）向反诉原告（本诉被告）承担违约金计人民币214,000元；3.依法判令反诉被告（本诉原告）以214000元为基数计算，自2020年6月20日至违约金实际支付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（即LPR)为标准向反诉原告支付利息；4.依法判令反诉被告（本诉原告）向反诉原告（本诉被告）承担子女教育损失费100,000元；5.本案诉讼费由反诉被告(本诉原告)承担。反诉事实和理由：2020年6月9日，反诉原告(本诉被告)和反诉被告(本诉原告)在第三人的居间介绍下签订了坐落于呼和浩特市××区的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，合同总价款为人民币壹佰零柒万圆整（Y1,070,000元）（备注：该房屋对口学校为青山小学），合同项下的房屋性质为商品房，且房屋学籍状态是空学籍及户口状态为空户，无其他人占用。签约当天，反诉原告、反诉被告、第三人又另行签订了一份补充协议，协议中明确约定：反诉被告（本诉原告）自愿放弃收取反诉原告（本诉被告）的定金人民币贰万圆整（Y20000元），房屋首付款人民币叁拾肆万圆整   (Y340,000元）于面签时直接付清。020年6月10日，反诉原告、反诉被告、第三人一同前往房产局办理相关手续时，发现涉案房屋的性质并非商品房，需要另行交纳一笔金额为Y5000元的土地出让金之后方可继续进行交易，且不说反诉被告（本诉原告）隐瞒房屋性质不说，根据《房屋买卖合同》第十条第（一）款之明确约定，该笔土地出让金亦应由反诉被告（本诉   原告）承担。但当天，反诉被告（本诉原告）明确拒绝缴纳该笔土地出让金，导致当天房屋买卖交易无法正常进行。2020年6月12日，反诉原告（本诉被告）与反诉被告（本诉原告）电话联系，表示只要反诉被告（本诉原告）还愿意将涉案房屋出   售给反诉原告（本诉被告），反诉原告（本诉被告）愿意替反诉被告(本诉原告）承担50%的土地出让金，然而，遗憾的是，反诉被告（本诉原告）再次拒绝反诉原告（本诉被告）的主张。挂掉电话之后，反诉被告玩起来失踪，之后，无论反诉原告（本诉被告）怎样拨打反诉被告（本诉原告）的电话，反诉被告（本诉原告）直接拒绝接听电话，且反诉被告（本诉原告）事后亦未按照《呼和浩特市存量房屋买卖合同》第一条第（四）款之约定自筹资金6月30日前结清银行贷款并完成注销抵押登记手续。无奈之下，反诉原告（本诉被告）不得不找第三人去联系反诉被告（本诉原告），试图让第三人去说服反诉被告（本诉原告）继续完成《房屋买卖合同》项下的交易，然而，经第三方与反诉被告沟通，反诉被告也拒接电话，最后通过第三人与反诉被告(本诉原告)于2020年6月20日的通话录音明确显示，反诉被告（本诉原告）己完全不想继续将涉案房屋出售给反诉原告（本诉被告)，且第三人已主动将同时，反诉原告（本诉被告）之所有愿意以高于市场价购买涉案房屋，是因为涉案房屋对口的学校是青山小学，属于学区房，出于对后代孩子教育的规划，且在反诉被告于《房屋买卖合同》第十条第（二）款中明确确认涉案房屋项下的学籍状态是空学籍及户口状态为空户   的情况下，才签署了这份《房屋买卖合同》。然而，让人气愤的是，2020年6月10日，反诉原告、反诉被告、第三人一同前往海拉尔东街派出所核查涉案房屋项下的户口信息时，发现涉案房屋项下竟占有户口，即便最终反诉被告（本诉原告）同意将涉案房屋继续出售给反诉原告（本诉被告）的情况下，反诉原告（本诉被告）的后代仍无法就读青山小学。因此，根据《呼和浩特市存量房屋买卖合同》第一条第（四）款、第六条第（二）款第（c)项、第六条第（三）款、第八条第（一）款、第八条第（二）款第（4)项、第十条第（一）、（二）款之明确约定，以及反诉被告（本诉原告）在本次交易中的种种违约行为，足   以证明反诉被告（本诉原告）违约在先，根据合同约定，现反诉原告(本诉被告）为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》之约定向贵院提出反诉，请求贵院依法支持反诉原告（本诉被告）的反诉请求。反诉原告（本诉被告）支付的居间费Y34,900元退还给反诉原告。   反诉被告于淑萍辩称，与事实不符。1.签订房屋买卖合同时，合同的版本是由第三人提供的格式合同，合同内容有多处重复内容且相互矛盾。并非反诉原告所述涉案房屋是空学籍空户口，而是双方约定空学籍是反诉原告可以到迗的状态，反诉原告及第三人共同到派出所等地查询学籍和户口情况，查询过程中才发现需交土地出让金，办理过户手续时因政策规定土地出让金可以交也可以不交，反诉被告也顺利取得房产证，各方当事人均在场，三方共同去居委会查询学籍并告知可以保证上学，事实与反诉原告所称不符。反诉原告所述按合同约定，34万元是反诉被告用于解除房屋抵押登记的全部费用。反诉原告没有按照约定的数额和时间交付首付款34万元，导致合同无法交易。反诉原告于2020.7.1起诉，诉请没有学籍和户籍。反诉原告已经要求退还中介费，反诉原告已经表示不履行合同约定的事实。经协商反诉原告同意出5000元土地出让金。反诉原告所称的学籍和户籍与事实不符。房屋买卖合同约定学籍户籍重复约定。因土地出让金双方没有达成一致，致使合同无法履行。被告没有隐瞒事实。没交土地出让金并不表示不是商品房。   第三人述称，因土地出让金的问题，双方未达成约定。   当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。对本案证据及事实，本院综合认证、认定如下：   1.2020年6月9日，原告（反诉被告）于淑萍作为甲方与被告（反诉原告）陈志明、薛晓玲作为乙方签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，其中约定：第一条甲方所售房屋坐落于呼和浩特市××区。该房屋性质为商品房。经甲方与乙方协商一致，该房屋成交总价格为：107万元整。第四条乙方于2020年6月30日将第一笔购房款34万元自行支付的方式支付甲方。第六条买卖双方协商一致，如交易房屋状况不符合《呼和浩特市存量房屋买卖合同》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，按照以下约定处理：全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。第八条违约责任甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的该房屋所有权证、原始购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的。第十条其他约定买卖双方协商一致，土地证的落宗、变更、过户所产生的相关费用包括土地出让金等全部由甲方承担。……（若本条的约定与其他条款不一致，以本条的约定内容为准。）双方另行签订的《补充协议》中约定：另，甲方自愿放弃收取定金。于面签当时直接付清首付，甲方自愿放弃定金，在过户前不得将房屋出卖给他人，如有违约，应赔偿乙方房屋总价的20%。   2.另查明，案涉房屋性质为房改出售的公有住房，产权再行出让需要补缴土地出让金。原告未依约缴纳。被告（反诉原告）陈志明、薛晓玲购买案涉房屋目的为解决子女就学问题，原告（反诉被告）于淑萍对此明知。   以上事实有《呼和浩特市存量房屋买卖合同》《补充协议》、案涉房屋不动产登记信息以及当事人陈述在卷佐证，因上述证据符合证据法定形式且当事人对其真实性均不持异议，故本院予以采信。对以上事实，本院予以确认。   本院认为，原被告双方签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应诚实履约。   关于违约方认定及合同解除。结合双方签订《合同》及《补充协议》的约定以及合同目的可知，双方债务存在先后履行顺序，原告（反诉被告）于淑萍负有缴纳土地出让金以使房屋具备交付条件的在先义务，在原告（反诉被告）于淑萍未履行先行义务致使合同根本目的不能实现构成违约情况下，被告（反诉原告）陈志明、薛晓玲有权拒绝履行在后的付款义务，故原告（反诉被告）于淑萍诉请被告承担违约责任及利息的诉请于法无据，本院不予支持。而被告（反诉原告）陈志明、薛晓玲就原告（反诉被告）于淑萍的违约行为则依约依法有权行使单方解除权，依照《中华人民共和国民法典》关于解除权行使规则之规定，现因被告（反诉原告）陈志明、薛晓玲未举证证明其就解除事宜通知对方，故以反诉状副本送达对方之日即2020年12月24日为合同解除之日。   关于违约责任。就违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条关于违约责任之规定并根据双方《合同》关于违约责任之约定，原告（反诉被告）于淑萍应向被告（反诉原告）陈志明、薛晓玲支付违约金作为违约损失赔偿。现原告（反诉被告）于淑萍提出违约金过高抗辩，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”之规定，本院认为，本案被告（反诉原告）陈志明、薛晓玲的实际损失应为合同履行后可以获得的利益，本院根据公平原则，综合考量本案各项因素，酌情调整违约金为1万元。就违约金利息。违约金本身即为损失赔偿，被告（反诉原告）再行主张违约金利息于法无据，本院不予支持。就子女教育损失费。被告（反诉原告）未提交证据予以证明，其应承担举证不能的不利法律后果，本院对其该项诉请亦不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第十八条之规定，判决如下：   一、确认原告（反诉被告）于淑萍与被告（反诉原告）陈志明、薛晓玲于2020年6月9日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》已于2020年12月24日解除；   二、原告（反诉被告）于淑萍于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈志明、薛晓玲违约金1万元；   三、驳回原告（反诉被告）于淑萍的其他诉讼请求；   四、驳回被告（反诉原告）陈志明、薛晓玲的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   诉讼费：案件受理费4510元，由原告（反诉被告）于淑萍负担；反诉案件受理费6110元，因本案合并审理，减半收取3055元，由被告（反诉原告）陈志明、薛晓玲负担2958元，由原告（反诉被告）于淑萍负担97元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判长 陈 红   人民陪审员 杨晓红   人民陪审员 王巨霞      二〇二一年四月二十五日   书记员 刘晓凯