江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终2999号上诉人（原审被告、反诉原告）：金才国际文化交流（苏州）有限公司，住所地苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场2楼。法定代表人：邹莹，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张广彩，江苏稼禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭亚楠，江苏稼禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州文康企业管理有限公司，住所地苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场101室。法定代表人：牛有飞，执行董事。委托诉讼代理人：汪萌之，江苏悦孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪希烨，江苏悦孚律师事务所律师。上诉人金才国际文化交流（苏州）有限公司（以下简称金才公司）因与被上诉人苏州文康企业管理有限公司（以下简称文康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2020)苏0508民初5471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。金才公司的上诉请求：撤销一审判决，改判支持金才公司反诉请求。事实和理由：一、文康公司从未安排任何物业公司与金才公司签订物业服务合同，也未有明确的物业公司对金才公司提供完备的物业服务，无权要求金才公司支付物业费。二、租赁合同于2020年7月24日解除后，案涉房屋在文康公司控制下，金才公司不应承担合同解除后的占有使用费。三、文康公司拒绝与金才公司沟通疫情期间房租减免，双方产生争议，因此房租未按时支付并非金才公司违约，文康公司应当返还保证金。文康公司二审辩称，金才公司入驻桐泾商务广场以来一直实际享受着来自苏州万基物业服务有限公司的物业服务，双方租赁合同中约定了租赁费的金额、时间及收取方式，金才公司应当支付物业服务费；租赁合同2020年7月24日解除后，金才公司一直占用房屋至2020年10月16日交还；新冠××并非减免租金的法定事由。金才公司未按时足额支付租金应承担违约责任文康公司向一审法院起诉请求：1、金才公司向文康公司支付拖欠的物业服务费187346.25元（按6.5元/平方米/月自2018年4月1日起计算至2020年10月16日止）；2、金才公司自2020年8月1日起按照每日1942元的标准向文康公司支付房屋占用使用费至2020年10月16日止，共计149534元。3、金才公司承担本案律师费12000元及本案诉讼费。金才公司一审反诉请求：一、文康公司退还保证金64800元；二、反诉案件受理费由文康公司承担。一审法院认定事实：苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场房屋的产权人系苏州市友联实业有限公司（以下简称友联公司），土地用途为商业。2018年1月9日，友联公司与文康公司签订《桐泾商务广场租赁合同》，约定友联公司将苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场商业部分房屋12797平方米（含公摊面积）出租给文康公司，租赁期限自2018年2月1日至2026年1月31日，文康公司可就该房屋进行对外招商。2018年2月1日至2019年1月31日的租金为1625000元，2019年2月1日至2020年1月31日的租金为3250000元，2020年2月1日至2021年1月31日的租金为6500000元……。2018年4月4日，文康公司（甲方）与金才公司（乙方）签订编号为（2018）桐泾商业字第02号《桐泾商务广场租赁合同》（以下简称案涉租赁合同），约定甲方将桐泾商务广场二楼商业部分房屋1080平方米（含公摊面积）出租给乙方用于经营教育培训业务，租赁期限自2018年2月1日至2026年1月31日。租金为30元/平方米/月，按照1080平方米计算租金，每两年递增5%。租金先付后用，每6个月为一个付款周期，乙方必须在每个付款周期前30天付清下期租金。该合同第4.4条约定，（1）乙方应向甲方支付相当于两个月租金的履约保证金共计64800元，如因乙方未履行协议而产生的滞纳金、违约金或其他费用，甲方均可在履约保证金中抵扣，并可要求乙方在5天内补足履约保证金，乙方不得将履约保证金抵扣租金。（2）合同期满乙方依约履行其义务，交清全部费用并按时将该房屋恢复至正常状态交还甲方。在租赁期满乙方结清全部费用，且在5天内完成向工商局办理地址变更手续，由甲方确认后10天内无息全额退还履约保证金。该合同第4.5条约定，（1）租赁期内在该房屋使用面积范围内的水、电、煤气、通信及物业费用由乙方自行承担，并由乙方与甲方委托的物业管理公司另行签订物业管理服务协议，价格暂定为7元/平方米/月，物业费与租金支付时间同步，由甲方代为向乙方收取。该合同第5.2.1条约定，在下列情况下，甲方有权提前解除合同，收回该房屋，并且不再退还履约保证金，同时有权要求乙方补偿经济损失：（1）乙方未能按期足额交纳租金并逾期15天。该合同第7.3条约定，逾期归还房屋的赔偿，乙方应于租赁期满之日，提前解除或终止合同后，将该房屋交还甲方。如乙方逾期未归还，则逾期返还租赁物期间按照每逾期一天应向甲方支付日租金二倍的金额计算逾期占有费。该合同第9.3条约定，甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，向该房屋所在地人民法院提请诉讼解决，违约方承担包含律师费在内的全部费用。2018年7月24日，文康公司（甲方）与金才公司（乙方）就案涉租赁合同签订《补充协议》，约定：1、甲方同意，在整个租赁期间内结算租金时，租赁物的面积都按照945平方米进行结算，此面积已经包含公摊面积，在整个租赁期间将不再调整。乙方按照调整面积及时交付租金等费用（调整后的租金支付周期表附后）。2、双方确认租赁期限自2018年4月1日至2026年1月31日止，但租金计取时间从2018年6月1日开始计算，此前的使用视为免租期。乙方不得再就免租期等方面的内容提出其他要求并严格按合同附件《租金支付周期表》确定的时间节点金额及时足额支付租金。3、除补充协议另有约定的除外，双方租赁关系期间的权利、义务、责任等均按原合同执行。《租金支付周期表》列明，金才公司应于2020年7月1日前支付2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金178605元。2020年7月10日，因金才公司逾期未向文康公司支付2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金，文康公司的财务人员周夏莺向金才公司的法定代表人邹莹发送微信催交租金：“邹老师，拖欠的费用快点交，前面已经催过你们啦，我们也很困难，快扛不住了。”2020年7月22日，文康公司委托江苏悦孚律师事务所律师汪希烨向金才公司寄送《律师函》，该律师函称因金才公司已逾期长达20多天未向文康公司支付2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金178605元，且金才公司一直以种种理由推脱，尚有178296.9元物业费未支付，金才公司因此已构成违约。文康公司依据案涉租赁合同第五条第二款和第七条第一款之约定，解除金才公司与文康公司签订的案涉租赁合同及相关补充协议。金才公司的法定代表人邹莹于2020年7月24日签收该《律师函》。文康公司与金才公司确认案涉租赁合同及相关补充协议已于2020年7月24日解除。文康公司向法院提交其委托的律师汪萌之于2020年10月13日至案涉房屋内与金才公司法定代表人邹莹交涉返还房屋事宜的现场视频。该视频显示，案涉房屋于2020年10月13日仍被金才公司占有使用，并未返还给文康公司。另查明：金才公司实际向文康公司交纳的履约保证金系56700元，金才公司及文康公司对此均予以确认。文康公司委托江苏悦孚律师事务所律师汪萌之、汪希烨代理其提起本案诉讼，为此向江苏悦孚律师事务所支付了12000元律师费。还查明：由于文康公司未向桐泾商务广场的物业管理方苏州万基置合物业管理有限公司（以下简称万基公司）支付自2018年2月1日以来的物业费，且文康公司有意向与万基公司、友联公司协商将其承租的区域由其自行进行物业管理等事宜，故友联公司与万基公司、文康公司于2020年6月19日签订《关于苏州文康企业管理有限公司过渡性管理桐泾商务广场附属北广场、自行管理承租商业区域内部的备忘录》。该备忘录约定，对于文康公司承租商业区域面积12056.33平方米自2018年2月1日至2020年6月30日期间的物业费，原约定的单价为9.95元/平方米/月。现基于友好合作、同创商业区繁华的目标，万基置合公司可以给予一定的扶持，同意按6.5元/平方米/月的综合性优惠单价结算未付服务费。万基公司对于文康公司结欠其截至2020年6月30日期间的物业费合计2234398.2元约定了分四期付款，文康公司已按照约定的付款时间向万基公司支付了相应的物业费。审理过程中，文康公司陈述，1、由于金才公司称其品牌以及建立的考试中心能够大大提升整个大楼租赁业务的形象及知名度，故文康公司出租给金才公司的租金标准远低于市场水平，也低于文康公司向友联公司承租的租金标准，属于亏本出租。例如文康公司从友联公司处承租案涉房屋的租金成本于2020年期间系42.328元/平米/月，而文康公司出租给金才公司的租金于2020年8月1日至2021年1月31日期间系31.5元/平米/月。后来金才公司所称的考试中心并未建立，且金才公司拖欠租金导致租赁合同提前解除，文康公司的合同目的未能实现，且文康公司一直贴钱将案涉房屋出租给金才公司，为此给文康公司造成严重亏损，故我方对于合同解除后的房屋占有使用费坚持按照租金的两倍计算，这样能对于文康公司在合同解除前存在的租金差额亏损通过房屋占有使用费予以一定的弥补。2、文康公司与万基公司最初约定的物业费单价是9.95元/平方米/月，但文康公司在与金才公司签订的案涉租赁合同中约定的物业费系7元/平方米/月，此系文康公司给予金才公司的优惠价，差额部分由文康公司补贴，文康公司对于物业费也是亏本的。后来因为整个租赁大楼没有交物业服务费，文康公司与万基公司于2020年6月19日达成备忘录，约定将所欠的物业费按照6.5元/平方米/月结算，且文康公司自行承担2020年6月30日之后的部分后期物业服务。3、2020年6月份以来，文康公司看到金才公司一直处于停止经营的状态，担心其会欠缴租金，便提醒其法定代表人邹莹交纳租金，但邹莹置若罔闻。2020年7月22日，文康公司委托律师发函解除与金才公司之间的租赁合同后，邹莹与文康公司协商，希望文康公司将保证金返还，但拒绝支付拖欠的物业费，也拒绝与文康公司办理相应交房手续。2020年9月，邹莹将案涉房屋内的空调等值钱物品搬出案涉房屋，文康公司要求其办理交房手续，以便文康公司继续对外出租减少损失，邹莹再次拒绝。2020年10月13日，文康公司再次委托律师到案涉房屋与邹莹交涉，要求其尽快交房，但邹莹仍拒绝交房。2020年10月14日，邹莹未经文康公司同意，擅自将案涉房屋内的空调等贵重物品转让给案外人张翔宇，并将房屋钥匙也交给了张翔宇，我方在其后明确表示不同意张翔宇租赁案涉房屋。经与张翔宇交涉，文康公司支付了张翔宇前期付给邹莹的相关费用后，才于2020年10月16日从张翔宇手中拿到了涉案租赁物的钥匙，至此才收回涉案房屋。一审法院认为，文康公司与金才公司签订的案涉租赁合同及相应的补充协议依法成立有效，双方均应按约履行。根据案涉租赁合同第5.2.1条约定，因承租人未能按期足额交纳租金并逾期超过15天，出租人有权提前解除合同，且不退还履约保证金。由于金才公司逾期未向文康公司支付2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金178605元已超过15天，文康公司因此有权提前解除合同，且解除合同的原因在于金才公司违约。后文康公司于2020年7月22日向金才公司寄送律师函要求解除合同，故双方之间签订的案涉租赁合同及相关补充协议已于金才公司收函之日即2020年7月24日解除。基于上述事实，文康公司有权没收金才公司交付的保证金56700元，金才公司不得要求返还。对于文康公司主张的物业服务费187346.25元（按6.5元/平方米/月自2018年4月1日起计算至2020年10月16日止），法院认为，案涉租赁合同约定的物业费标准为7元/平方米/月，现因万基公司向文康公司实际收取的2020年6月30日前的物业费为6.5元/平方米/月，文康公司因此要求金才公司也按照该标准支付2018年4月1日至2020年6月30日期间的物业费符合事实及双方的合同约定，法院予以支持。对于2020年7月1日至金才公司返还案涉房屋之日的物业费，虽然案涉房屋自2020年7月1日开始由文康自行进行物业管理，但文康公司要求参照6.5元/平方米/月计算并无不当，法院予以支持。对于金才公司返还案涉房屋的时间，金才公司辩称系2020年6月份返还，但未提供证据予以佐证。根据文康公司提供的其于2020年10月13日录制的视频可见，文才公司至少于2020年10月13日尚未返还案涉房屋。现文康公司自认其已于2020年10月16日收回案涉房屋，法院予以采信。综上，金才公司应按6.5元/平方米/月的标准，向文康公司支付2018年4月1日至2020年10月16日期间的物业费。经计算，该期间的物业费为187551元[（945平方米×30个月×6.5元/平方米/月）+（945平方米×16天×6.5元/平方米/月÷30天）]，文康公司仅主张187346.25元，法院予以确认。对于文康公司主张的2020年8月1日至2020年10月16日期间的房屋占有使用费149534元，本院认为，虽然案涉租赁合同第7.3条约定，乙方逾期未归还房屋的，则逾期返还租赁物期间按照每逾期一天应向甲方支付日租金二倍的金额计算逾期占有使用费，但房屋占有使用费仍应结合金才公司逾期返还房屋给文康公司造成的实际损失予以综合认定。鉴于在2020年8月1日至2020年10月16日期间，文康公司与金才公司约定的租金单价为31.5元/平米/月（178605元÷6个月÷945平方米），但文康公司于该时段从友联公司处承租案涉房屋的成本价为42.328元/平米/月（6500000元÷12个月÷12979平方米），此系文康公司因金才公司逾期返还房屋给其造成的实际损失，故酌情认定房屋占有使用费按照42.328元/平米/月计算为101333元[（42.328元/平米/月×2个月×945平方米）+（42.328元/平米/月÷30天×16天×945平方米）]。对于文康公司主张的律师费12000元，根据案涉租赁合同第9.3条约定，甲方双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，向该房屋所在地人民法院提请诉讼解决，违约方承担包含律师费在内的全部费用。金才公司作为违约方，应承担文康公司提起本案诉讼产生的律师费12000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、金才国际文化交流（苏州）有限公司于判决生效之日起10日内向苏州文康企业管理有限公司支付物业费187346.25元、房屋占有使用费101333元、律师费12000元，合计300679.25元；二、驳回苏州文康企业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回金才国际文化交流（苏州）有限公司的反诉请求。本诉案件受理费6533元，减半收取3267元，由苏州文康企业管理有限公司负担451元，金才国际文化交流（苏州）有限公司负担2816元。反诉案件受理费710元，由金才国际文化交流（苏州）有限公司承担。二审经审理查明的事实与原审一致。二审中，金才公司提供了下列证据：1、2020年4月金才公司向文康公司递交的减免房租申请及送达回执单，证明金才公司与文康公司就房租及物业费用问题未达成一致而未缴纳下一期房租不构成违约，文康公司应当退还保证金。2、金才公司对文康公司催要物业费的回函两份，证明金才公司一直要求与明确的物业公司签订合同。3、金才公司法定代表人邹莹的朋友出具四份证明，证明2020年8月26日帮助邹莹搬家，搬迁过程中受到文康公司阻挠，证明案涉房屋未能及时返还的过错不在金才公司。文康公司质证认为，新冠××并非房租减免的法定事由，证据2是金才公司未拖欠物业费找的借口，证据3证人与金才公司有利害关系，且未到庭作证，证言不应予以采纳。文康公司在二审中提供了两份银行转账电子回单，证明文康公司2020年8月31日和202年12月29日分两期向苏州万基物业管理有限公司支付了物业管理费，包含金才公司承租区域的费用。金才公司对该证据真实性没有异议，但认为金才公司从未享受过物业服务，也未签订合同，没有交纳物业费的义务。二审中，金才公司陈述2020年7月31日前离开承租房屋。本院认为：金才公司与文康公司签订的房屋租赁合同其补充协议合法有效。本案二审争议焦点一，文康公司是否有权向金才公司主张物业费。虽然合同约定金才公司应当与文康公司委托的物业管理公司签订物业管理服务协议实际没有签订，但双方租赁合同中约定了物业费标准，且文康公司向金才公司承租区域的物业公司实际缴纳了物业费，文康公司按照其向物业公司交纳物业费的标准向金才公司主张物业费具有合同依据，应予支持。二审争议焦点二，金才公司实际搬离承租房屋的时间。金才公司二审中陈述2020年7月31日前离开承租房屋未提供证据证明，也与其提供的证人证言互相矛盾，且证人的身份是金才公司法定代表人的朋友，因此对该证言本院不予采纳，对金才公司主张不应承担合同解除后的房屋占有使用费的上诉理由，本院不予支持。金才公司以新冠××为由与文康公司协商要求减免租金未能达成一致，应按合同约定支付租金，其上诉认为未按期缴纳租金不构成违约的理由不能成立。综上所述，金才公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7243元，由上诉人金才国际文化交流苏州有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王稚群二〇二一年四月二十日书记员  周豪立法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。