湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1003号上诉人（原审被告）：庾荣和，男，1968年9月28日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：庾用波，男，1994年8月29日出生，汉族，住湖南省东安县，系庾荣和之子。被上诉人（原审原告）：永州市百嘉物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区双洲路119号。法定代表人：张军，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭秋旭，女，1981年11月22日出生，汉族，户籍地湖南省宁远县，系被上诉人公司职工（特别授权）。上诉人庾荣和因与被上诉人永州市百嘉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初5681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庾荣和的委托诉讼代理人庾用波、被上诉人永州市百嘉物业管理有限公司的法定代表人张军、委托诉讼代理人彭秋旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庾荣和上诉请求：1、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初5681号民事判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费、上诉费全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人不存在合同关系，我只和荣鑫公司签订了合同，不存在我欠他们钱。荣鑫公司没有处理好我家的墙壁渗水的问题，还有车库的车辆乱停，导致我无法停车，所以我不满意。物业服务公司没有尽到维修以及维护交通秩序的义务，上诉人楼上室内次卧墙面反渗水，在多次通知情况下未给予维修，导致墙面大面积发霉，墙面腻子粉掉落，给上诉人的生活带来困扰以及经济损失，因此上诉人不存在违约。被上诉人受让的债权仅限于物业费并没有及于违约金，可知案外人永州市荣鑫物业管理有限公司、永州市净美物业管理公司并没有主张违约责任。被上诉人永州市百嘉物业管理有限公司辩称：小区是老旧小区，里面没有车位，走廊都是停车位，基本上所有业主都是这样停车的，但是业主要停也只能让他们停，但是不能收取费用，他们自己负责。我们小区收取物业费只有5毛5，物业费比较少，基本每个月都是亏的，没有多余的钱去维护这些设备。我们和荣鑫公司是有债权转让合同的。我们物业公司每天都安排了清洁工人清洁小区。永州市百嘉物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业管理服务费2863元、违约金859元，共计3722元；2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告系世博美域Ax栋5xx号房的业主，2012年8月28日，开发商永州市裕悦有限责任公司将该房屋交付给被告，并与被告办理了房屋交接手续。同日永州市荣鑫物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该合同的主要内容为：一、乙方所购房屋基本情况：坐落位置Ax栋5xx室，建筑面积121.05平方米；二、物业管理服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，公众责任保险费，二次供水加压电费、水量、动力、水电量；三、物业服务费收费标准（按用途）：具体按物价部门批准价格收费，多层住宅按建筑面积每平方米0.55元/月；四、每次交纳费用时间：第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年第一个月的1-10日交纳每半年的物业管理服务费；五、物业服务费用标准按政府相关政策法规进行调整，调整前一个月甲方应通知乙方；六、乙方违反协议，不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要乙方补交，并从逾期之日起每天按月度管理费千分之五的比例收取违约金；七、乙方物业管理费从2012年8月28日开始缴纳。2018年3月永州市荣鑫物业管理有限公司退出世博美域小区，因世博美域小区未成立业主委员会。2018年2月13日，永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部（甲方）与永州市净美物业管理有限公司（乙方）签订了《世博美域物业托管协议》，该协议的主要内容为：一、甲方确定由乙方在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。2020年3月永州市净美物业管理有限公司退出该小区物业管理，同年4月20日永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部（甲方）与原告签订一份《世博美域物业托管协议》，约定：一、甲方（永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部）确定由乙方（原告）在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。2020年3月6日，永州市净美物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将永州市净美物业管理有限公司2018年3月1日至2020年2月29日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告。2020年4月2日，永州市荣鑫物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将永州市荣鑫物业管理有限公司2013年1月1日至2018年2月28日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告。被告缴纳物业费至2017年1月31日，此后的物业费原告多次催缴，原告以被告未依约提供符合行业标准的服务为由拒绝缴纳，原告遂向本院提起诉讼。以上事实，有当事人提供的《前期物业管理服务协议》、《世博美域物业托管协议》、《债权转让协议》、照片等证据在卷予以证实，结合原告的庭审陈述，足以认定。一审法院认为：被告与永州市荣鑫物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当依据协议约定享受权利和履行义务。永州市荣鑫物业管理有限公司依约为被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定交纳物业服务费。同时，因世博美域小区未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，建设单位永州市裕悦有限责任公司分别于2018年2月13日、2020年4月20日与永州市净美物业管理有限公司、原告签订的名为托管，实质为前期物业服务合同的《世博美域物业托管协议》，将世博美域小区的物业服务先后托管给永州市净美物业管理有限公司和原告公司，对业主均具有约束力。因此，被告应向原告支付2017年2月1日至2020年8月31日的物业服务费121.05×0.55×43=2863元，对原告就此提出的诉讼请求依法予以支持。后永州市荣鑫物业管理有限公司、永州市净美物业管理有限公司与原告分别签订《债权转让协议》，将业主拖欠的物业服务费债权转让给原告，该协议是双方真实意思表示，合法有效，故对被告亦具有法律约束力。经庭审查明，该小区的物业公司变更频繁，且提供的物业服务确存在一定的瑕疵，如服务欠主动，保安晚上值班睡觉、小区内车辆停放管理不善等情况，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故业主如认为物业服务不到位，可要求物业公司继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘物业公司，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环。故对原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。另对于该小区部分业主提到的房屋外墙渗水的问题，根据建设部颁发的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第九条、第十条、第十二条的相关规定，就本案而言，从工程竣工验收合格之日起5年保修期限内外墙渗漏维修的义务人为开发商，保修期后的维修义务人为房屋建筑所有人。保修期后，业主如需动用维修资金对房屋公共部分进行维修，根据《中华人民共和国物权法》第七十九条之规定应由所有业主共同决定。但业主个人显然无法推动该程序的进行，故应由业主个人向物业公司提出书面申请，再由物业公司组织征求全体业主意见，依法定程序决定是否动用维修资金，而不能简单的推诿于业主个人。由此，针对部分业主提出的房屋外墙渗水的观点，原告虽抗辩需动用维修基金进行维护，但未提交证据证实公司已尽到相应的服务职责，故本院依法认定原告的物业服务尚存在一定瑕疵，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。被告未到庭参与诉讼，视为放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告庾荣和自本判决生效之日起十日内给付原告永州市百嘉物业管理有限公司2017年2月1日至2020年8月31日物业管理费2863元；二、驳回原告永州市百嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告永州市百嘉物业管理有限公司承担5元，被告庾荣和承担20元。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人庾荣和是否应当向被上诉人永州市百嘉物业管理有限公司给付物业管理费。具体分析如下：一、本案中上诉人庾荣和与永州市荣鑫物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人庾荣和系世博美域小区业主，该《前期物业管理服务协议》对上诉人庾荣和具有约束力。因世博美域小区未成立业主委员会，后建设单位永州市裕悦有限责任公司分别于2018年2月13日、2020年4月20日与永州市净美物业管理有限公司、被上诉人永州市百嘉物业管理有限公司签订了《世博美域物业托管协议》，将世博美域小区的物业服务先后托管给永州市净美物业管理有限公司和被上诉人永州市百嘉物业管理有限公司，该两份《世博美域物业托管协议》名为托管，实质上具有前期物业服务合同的性质。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，上述《世博美域物业托管协议》对上诉人庾荣和均具有约束力。故上诉人庾荣和上诉提出其与被上诉人之间并不存在合同关系的上诉理由不能成立。二、上诉人庾荣和上诉提出被上诉人提供的物业服务不到位，经查，该小区的物业公司变更频繁，提供的物业服务的确存在一定的瑕疵，但上诉人庾荣和提出的外墙渗水和楼上住户墙面反漏水问题，如系公共部分导致，且在最低保修期限内，上诉人应当向开发商主张权利。保修期后的维修义务人为房屋建筑所有人，业主如需动用维修资金对房屋公共部分进行维修，应由所有业主共同决定。业主个人可以向物业公司提出书面申请，再由物业公司组织征求全体业主意见，依法定程序决定是否动用维修资金。故上诉人庾荣和如果认为被上诉人提供物业服务不到位，可请求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘被上诉人的决定，但不能以被上诉人提供物业服务不到位为由拒绝缴纳物业管理费。永州市荣鑫物业管理有限公司、永州市净美物业管理有限公司就其提供服务期间上诉人拖欠的物业管理费，已经与被上诉人永州市百嘉物业管理有限公司分别签订了《债权转让协议》，将上诉人拖欠的物业管理费转让给了被上诉人永州市百嘉物业管理有限公司，被上诉人永州市百嘉物业管理有限公司亦就上诉人庾荣和拖欠的物业管理费进行了催缴，故该《债权转让协议》对上诉人庾荣和具有法律约束力。上诉人庾荣和提出其未欠物业管理费，但未向法院提交其具体缴纳物业管理费的凭证，应承担举证不能的法律后果。综上所述，上诉人庾荣和的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人庾荣和负担。本判决为终审判决。审判长  廉丽萍审判员  李 飞审判员  屈中亚二〇二一年四月二十三日书记员  蒋晶晶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。