广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9213号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄宗成，男，汉族，1967年2月2日出生，住址：福建省xx市xx区××××××××××××××，身份证号码：350××××××××××××936。委托诉讼代理人：伍德春，广东华商（龙岗）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：高晨，女，汉族，1980年9月2日出生，住址：广东省xx市xx区××××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××424。委托诉讼代理人：朱楷东,广东法尔律师事务所律师。上诉人黄宗成与上诉人高晨因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省人民法院(2020)粤1303民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审本诉原告、反诉被告黄宗成不服一审判决，上诉请求：1、请求撤销一审判决第二、三项，改判由被上诉人支付上诉人因清理维修厂房、搭建铁皮房等支出的费用共计667867元；2、请求判令被上诉人自2018年7月12日起，以1667867元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付上诉人利息至清偿之日止；3、本案一、二诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，无视上诉人妻子黄某梅与被上诉人之间自房屋租赁合同签订到合意解除期间的所有聊天记录，而这些聊天记录客观真实反映了上诉人与被上诉人合同履行的整个过程，是查明本案事实最客观、最关键的证据。整个一审判决没有提到微信聊天记录的内容，因此认定的事实和得出的结论是凭空臆断，明显错误的。一、上诉人基于生产经营的需要，对厂房进行清理、维修、搭建铁皮房是得到被上诉人同意认可的，一审判决认定上诉人搭建铁皮房未经被上诉人同意是错误的。1、租赁合同第3.1条约定：甲方将租赁物按现状交付乙方使用，乙方同意按租赁物及设施的现状承租，甲乙双方拍照为证。其中租赁物内的后增设施乙方可自行处理。根据该条规定，上诉人在租赁厂房交付后，对厂房进行装修、维修、搭建铁皮房等是在被上诉人的授权下进行的。2、根据2018年5月18日黄某梅与高晨的聊天记录记载“……我这边垃圾都全部清了，就到时候才好做事，那边该搭铁皮的都在搭。”2018年6月15日、16日、7月11日、12日，高晨在微信中反复提到由于环评批不下来，要求解除合同，并承诺支付上诉人的前期投入，包括搭建的铁皮房。另外搭建铁皮房不是一两天就能完成，且搭建的面积有上千平方，是进厂就能看见的，被上诉人对搭建的事实肯定知情，也没有提出任何异议。前述事实完全能够证明被上诉人同意认可上诉人搭建铁皮房，一审判决认定上诉人搭建铁皮房未经被上诉人同意是错误的。二、上诉人请求被上诉人支付清理维修厂房、搭建铁皮房支出的费用667867元，是基于双方达成的协议。该协议不违反法律的强制性规定，合法有效，一审判决无视双方当事人达成赔偿协议的事实，适用《合同法》第58条的规定是错误的，而应适用《合同法》第57条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”的规定。本案由于被上诉人无法提供厂房的消防、房产证等合法手续，导致上诉人无法办理环评、工商登记手续，合同目的无法实现，构成违约，所以被上诉人多次向上诉人一方提出解除合同的请求，并承诺赔偿上诉人前期清理、维修厂房，搭建铁皮房等所支出的全部费用。上诉人在合同目的无法实现的情况下，被迫答应了被上诉人的解除合同、赔偿损失的要约请求，双方就争议解决的方案达成了一致。事实和理由如被上诉人与上诉人妻子的微信聊天记录：2018年6月15日，高晨：老板娘，你好。那个，我们这个工厂现在那个你们那个环保应该是申请不了，做不了是吧，那个做不了的话，我就想因为那个我爸这边那个厂做的东西，没有地方放，然后也想用，所以那个你们这边做，批不了的话，那个暂时那个我就不想租了。然后你们看你那个前期投入的多少，然后我就把那个钱打给你们吧，好吧。2018年7月11目，高晨：那个你好，老板娘，那个，你明天就是算一下，你们在工厂里建的那些一共花了多少钱，你报给我一个数。我这边有人要租，然后我要让他把这个钱拿出来啊。2018年7月12日，高晨：你现在就是说你们现在把我工厂补的这些东西、搭的铁皮也好还有补的什么。这些钱，你现在不能报给我吗，我要报给人家租房子这里，你这样拖一天我真的要亏好多钱的。黄某梅：高总你好!全部核算共¥645760元。高晨：收到。三、一审判决上诉人支付被上诉人厂房占用费260000元没有事实和法律依据。1、本案租赁合同无效是由于涉案厂房未取得建设工程规划许可证、房产证等合法手续造成的。根据被上诉人与上诉人妻子黄某梅的微信聊天记录，可以充分证明被上诉人在签订租赁合同时故意隐瞒租赁厂房没有建设工程规划许可证、主体消防、房产证明的事实，存在明显的欺诈，被上诉人应对合同无效承担全部过错责任。上诉入在租赁合同签订后，投入了大量的资金、人力进行搬迁、清理垃圾、维修厂房等，为后续的生产经营做准备，正是由于被上诉人的欺诈行为，导致上诉人无法办理环评及工商注册登记手续，承租的厂房无法正常投入使用，合同目的无法实现，给上诉人造成了巨大的损失。上诉人并没有实际使用租赁厂房，依法不应支付厂房占用费，一审适用过错及公平原则，判决上诉人支付被上诉人占用费260000元，与事实不符，于法无据。2、上诉人与被上诉人已就争议解决方案达成一致，该协议不违反法律的强制性规定，合法有效，协议双方应当按照协议的约定履行义务，一审判决无视当事人就本案争议达成协议的事实，判决上诉人支付被上诉人厂房占用费260000元，违反了意思自治的民事法律原则，是错误的。综上所述，本案合同签订后，上诉人与被上诉人合同履行的过程、意思表示主要是通过被上诉人与上诉人妻子微信聊天进行的，因此该聊天记录是证明本案是非曲直的关键证据。一审判决无视双方在微信聊天中就争议的解决方案达成一致的事实，违反民事法律当事人“意思自治”的最高法律原则，片面机械适用《合同法》第58条的规定，而忽视《合同法》第57条的存在，属于认定事实不清，适用法律不当。现特向贵院提起上诉，请求查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人高晨辩称，首先，黄宗成的上诉理由没有事实和法律依据，不应当得到支持，黄宗成的装修并没有得到高晨的同意，而且该装修并没有任何发票或评估报告，不应当支持。第二，黄宗成所支付的押金应当抵销租金，不应当计算利息。原审本诉被告、反诉原告高晨不服一审判决，上诉请求：一、请求撤销(2020)粤1303民初261号民事判决第一、第四判项；二、请求改判(2020)粤1303民初261号民事判决第三项，在被上诉人支付上诉人260000元的租金的基础上，增加780000元；三、请求判令被上诉人支付上诉人厂房维修费用人民币805784.71元和维修评估费用10000元，合计815784.71元；四、请求判令一审诉讼费和二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定租期为2018年5月4日至2018年8月30日，不应酌定租金。被上诉人使用上诉人厂房，一审已经认定使用时间为2018年5月4日至2018年8月30日，应当支付租金1040000元，而不应当酌定租金。被上诉人使用上诉人厂房，一审已经认定使用时间为2018年5月4日至2018年8月30日，应当支付租金1040000元，而不应当酌定租金。被上诉人占用上诉人厂房，而且在没有得到上诉人同意的情况下大肆违建，被上诉人的起诉状中已经自认该事实，这明显已经是投入使用厂房。而且上诉人是因为被上诉人已经支付了100万元的前提下，才让被上诉人使用厂房，即使被上诉人，但被上诉人并没有将厂房交还上诉人，上诉人的厂房因为被上诉人而空置，应当由被上诉人赔偿上诉人的损失，支付占用时间的租金，合计1040000元。二、上诉人厂房的损坏与被上诉人之间存在因果关系。被上诉人在没有得到上诉人同意的情况下大肆违建，秋长街道办连续三次发出拆除通知书，但被上诉人一次都没有通知上诉人，最终导致原厂房整体结构被破坏，从秋长街道办拆除范围和时间上，可以看出上诉人厂房的损坏就是因为被上诉人的违建所导致的，应当由被上诉人承担赔偿责任。而且上诉人通过惠州市金润创美实业有限公司修复厂房，有报价单和汇款记录，足以证明是被上诉人对上诉人厂房造成损失。庭审中法官是明示是否需要再次做鉴定，但并没有说是做厂房损失的鉴定还是做因果关系的鉴定。上诉人认为厂房损失的鉴定，是由有资质的评估机构作出，没有相反证据证明评估有错的情况下，无需作出重新鉴定，而且被上诉人也认为无需作出重新鉴定。但最终一审判决以因果关系为由，不予支持维修费用，属于法律适用错误，秋长街道办作出强拆违建部分，必然导致原厂房损坏，必然需要进行修复。现评估的是厂房修复的费用，而不是重新建造的费用，而且评估费用与实际维修费用相近，应当予以支持。综上所述，一审法院法律适用错误。因此请求二审法院在查明本案全部事实，依法进行改判，支持上诉人的诉讼请求。另外，本案的标的应当为1595784.71元，诉讼费也应当按照此进行收取，而不应当按照一审的全额收取。被上诉人黄宗成辩称，一、上诉人主张答辩人支付厂房占用费104万元没有事实和法律依据。l、本案合同无效是由于上诉人在签订合同时故意隐瞒涉案厂房没有建设规划许可证、主体消防、房产证等证件，依法不能出租造成的。答辩人在合同签订后多次要求提供前述证件去办理工商登记、环评手续，上诉人还一直信誓旦旦承诺只要答辩人将租赁押金支付给她，她就提供前述手续。上诉人的行为存在明显欺诈，导致租赁合同无效的过错全部在上诉人一方。2、由于上诉人无法提供厂房建设规划许可证、主体消防、房产证等证件，致使答辩人不能办理工商登记、环评手续，无法使用租赁厂房，合同目的无法实现。在这种情况下，上诉人知道自己违约，多次向答辩人提出解除合同，并承诺返还租赁押金、赔偿答辩人前期维修厂房、搭建铁皮房的费用。答辩人在合同目的无法实现的情况下，答应了上诉人的纠纷解决方案，并于2018年7月12日终止了合同。答辩人并没有实际使用租赁厂房，且双方就合同纠纷的争议解决达成了一致方案。该解决方案没有违反法律的强制性规定，双方理应按照解决方案履行义务。二、上诉人主张厂房维修费及维修评估费没有事实依据。2018年7月12日，上诉人与答辩人之间就租赁合同纠纷的解决方案已经达成了一致意见，对双方的权利义务作出了明确约定。在双方达成上述协议之后，双方租赁合同的权利义务已经终止，上诉人在此之后厂房是否维修、如何维修、费用多少是上诉人自己的事情，与答辩人没有任何法律关系。综上所述，本案合同的无效完全是由于上诉人的恶意隐瞒租赁厂房没有相关合法手续造成的。事情败露后，上诉人主动提出终止合同，并承诺返还答辩人租赁押金，赔偿厂房维修费及铁皮房搭建费。上诉人的行为给答辩人造成了严重损失，上诉人理应按照双方达成的争议解决方案履行义务。请求法庭查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。原审本诉原告黄宗成向一审法院起诉请求：1，请求判令被告返还原告厂房租赁押金100万元；2，请求判令被告支付原告因清理维修厂房、搭建铁皮房等支出的费用共计667867元；3，请求判令被告自2018年7月12日起，以1667867元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付原告利息至清偿之日止；4，本案的诉讼费由被告承担。原审反诉原告高晨向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人厂房维修费用人民币805784.71元；2、判令被反诉人支付反诉人2018年5月4日至2018年8月30日厂房租金，合计人民币1040000元；3、判令被反诉人支付反诉人厂房维修评估费用10000元；4、判令被反诉人支付反诉人提前解除合同违约金780000元；5、判令被反诉人支付反诉人自2018年8月30日起，按本金1855784.71元，按人民银行同期贷款利率计算至被反诉人清偿之日；6、判令本诉和反诉诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2018年5月4日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，约定：被告将位于xx区xx岭湖村xx井新源丰对面岗的厂房出租给原告，用于家具及五金研发、设计、生产、销售；厂房租赁面积15233平方米，租赁期限5年，装修免租期二个月；租赁保证金为四个月租金计104万元；签订合同后，原告应先支付一个月租金260000元，其后租金于每月10号前支付；……合同第七条“7.3:乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。如乙方不及时维修损坏物，甲方有权对该损坏物维修，所产生的费用由乙方承担，乙方在使用租赁物时必须遵守法律法规以及甲方有关租赁物物业管理的有关规定，如有违反应承担相应责任。如乙方违反上述规定影响建筑物周围其他用户的正常运作，所造成损失由乙方赔偿。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，事先向甲方提交装修、改建方案，并经甲方同意，须申报批的应同时向政府有关部门申报同意，如装修、改建方案可能对公用部分及其它相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。改建、装修费用由乙方承担、如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主体结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后才可施工。”如发生争议，向惠阳区人民法院起诉。合同签订后，原告分别于2018年5月7日支付30万元、于2018年5月18日支付被告70万元，合计100万元保证金给被告；被告亦将房屋交付给原告。原告进场后，对厂房进行维修，并根据现场及生产经营的需要，搭建一些附属设施（铁皮房），要求被告提供红线图、主体消防、房产证等材料用于办理工商注册、环评等手续。被告一直没有提供上述材料，原告因此没有支付剩余的4万元保证金及一个月租金260000元给被告。2018年6月15日，被告在微信聊天内容中表明，原告使用厂房的环评申请过不了，就不想租给原告了。2018年8月份，秋长街道办发现原告加建了厂房，属于违建，要求立刻停止加建行为、拆除加建部分。2018年9月3日，秋场街道办规划建设办发出书面通知，要求被反诉人3天内拆除违建，否则将强制拆除。原告没有拆除违建，2018年9月6日，秋长街道办强制拆除了该厂房的部分违章建筑。2020年1月7日，原告以被告违法解除租赁合同，拒不返还原告支付的押金及赔偿损失为由，向一审法院提起诉讼；被告则以没有同意原告加建厂房，因政府拆除违章建筑造成部分厂房损坏为由，提出反诉。庭审时，一审法院作出释明，双方当事人关于请求对方赔偿问题均表示不申请评估鉴定；针对《厂房租赁合同》可能被认定为无效合同的情况，双方当事人亦充分发表了辩论意见。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案中，由于被告不能提供出租厂房的红线图、建设工程规划许可证、主体消防、房产证等证明，导致原告不能办理工商注册及工厂环评手续，妨碍了租赁合同目的的实现而引发纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”为此，一审法院依法确认原、被告双方于2018年5月4日签订的《厂房租赁合同》为无效合同；被告应对导致租赁合同无效承担相应的过错责任。本诉中，根据合同法第五十八条规定，合同无效后，因合同取得的财产应当返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。为此，原告主张被告返还厂房租赁押金1000000元，依法有据，一审法院予以支持；被告否认原告有经过出租人同意改建、扩建厂房，原告对此未能提供相关证据予以证实，且原告改、扩建厂房并未向行政主管部门申请报批，致使原告改、扩建部分厂房被认定为违章建筑，受到政府职能部门的强制拆除。被告对原告擅自改、扩建厂房的行为不存在过错；原告对此应承担全部过错责任。故原告主张被告支付因清理维修厂房、搭建铁皮房等支出的费用共计667867元及利息，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。反诉中，被告知道出租厂房的损坏是“2018年9月6日，秋长街道拆除了厂房加建部分，同时损坏了原来的厂房”的事实，经一审法院释明后，被告明确表示不同意对厂房损坏及维修费用进行评估鉴定，关于厂房的维修费用，被告未能提供厂房损坏状况证明、未能提供厂房损坏与原告行为之间因果关系的证据。对此，被告应承担举证不能的法律后果。被告主张原告支付厂房维修费用人民币805784.71元，理由不充分，证据不足，一审法院不予支持；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”。被告主张原告支付2018年5月4日至2018年8月30日厂房租金1040000元，理由成立，但因原告承租厂房后并未实际投入使用，一审法院根据上述规定、双方当事人的过错及公平原则，酌定原告应支付的厂房占用费为260000元；另外，被告主张原告支付厂房维修评估费用、提前解除合同违约金及相关费用的利息，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（三）、（五）项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高晨应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄宗成返还租赁押金1000000元。二、驳回原告（反诉被告）黄宗成的其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）黄宗成应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）高晨支付租金260000元。四、驳回被告（反诉原告）高晨的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费19810元，反诉费9905.4元，由原告（反诉被告）黄宗成负担12000元，被告（反诉原告）高晨负担17715.4元。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、案涉合同无效，黄宗成应否向高晨支付厂房占用费；2、高晨应否向黄宗成支付装修、改建、扩建厂房相应损失；3、黄宗成应否向高晨支付厂房损坏及维修费用。具体评述如下：关于案涉合同效力及返还押金问题。案涉厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，一审认定案涉房屋租赁合同无效并返还押金1000000元并无不当，本院予以维持。关于案涉合同无效，黄宗成应否向高晨支付厂房占用费的问题。一审开庭笔录第5页记载“审：原告，你租赁的这个厂房的用途是什么？是否实际使用？原告：家具及五金研发设计生产销售，也就是作为家具厂。有实际使用”，从现有证据上看，高晨已于2018年5月4日将案涉场地交付给黄宗成，黄宗成对于已接收案涉场地表示认可，现黄宗成并无充足证据证明其已将案涉场地清场并交还高晨，一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，并结合双方当事人的过错及公平原则，酌定黄宗成应支付的厂房占用费为260000元并无不当，本院予以维持。关于高晨应否向黄宗成支付改建、扩建厂房相应损失的问题。案涉合同无效，上诉人黄宗成主张依据《厂房租赁合同》第3.1条的约定“其中租赁物内的后增设施乙方可自行处理”，其对厂房进行装修、维修、搭建铁皮房等是在高晨的授权下进行的，对此，本院不予采信。现上诉人黄宗成提交的证据无法证明其装修、改建、扩建明确经得高晨同意，且上诉人黄宗成改建、扩建厂房未经过行政主管部门报批同意。综上，黄宗成应自行承担装修、改建、扩建厂房的损失。关于黄宗成应否向高晨支付厂房损坏及维修费用的问题。本案中，政府职能部门强制拆除上诉人黄宗成违建部分是否必然导致厂房损坏存疑，高晨未能提供厂房损害与黄宗成行为之间因果关系的证据，其应承担举证不能的法律后果，一审对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，黄宗成与高晨的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费43244.94元（黄宗成已预交15678.67元，高晨已预交39606.28元），由黄宗成负担15678.67元，由高晨负担27566.27元，高晨多预交的12040元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  寇 倩审 判 员  蓝惠兰审 判 员  卫书平二〇二一年四月十二日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。