广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初29297号原告：深圳市绿光科技有限公司，住所地深圳市宝安区桃花源科技园主园B栋孵化楼4楼，统一社会信用代码91440300558685627E。法定代表人：黄继武。委托诉讼代理人：韩飞，广东泰米斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：任洁蕊，广东泰米斯律师事务所实习律师。被告：深圳市弘海盈科智能科技有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道麻岭社区科研路9号比克科技大厦901，统一社会信用代码91440300MA5FF4EP62。法定代表人：付钦刚。委托诉讼代理人：陈忠，男，汉族，1989年11月18日出生，系公司员工。原告深圳市绿光科技有限公司与被告深圳市弘海盈科智能科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩飞、被告的委托诉讼代理人陈忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市绿光科技有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年8月解除；二、判令被告向原告支付合同解除前拖欠的租金118370元、水电费1201.07元、空调费14427元，共计133998.07元；三、判令被告承担合同解除的违约责任，即支付原告合同未履行期间房租（自2019年8月至2019年10月），共计236740元；四、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为《房屋租赁合同》于2019年8月1日解除，明确第三项诉讼请求中未履行期间为2019年8月、9月两个月。事实与理由：2018年12月10日，被告监事刘超杰以个人名义与原告签订《房屋租赁合同》承租深圳市南山区科兴科学园大厦C3栋1605单位，合同约定租赁期限自2018年12月17日至2020年12月31日；首年每月租金为118370元，第二年每月租金为127840元，租金自2019年1月1日起算。2019年6月4日，依原承租人申请原《房屋租赁合同》权利义务由被告继受，同时经原、被告协商对原《房屋租赁合同》的交租周期作出调整，即交租日期由每月1日变更为每月15日前，并重新签订了合同。租赁合同履行期间，被告在2019年6月28日支付当年6月应缴租金及相关费用后，次月即停止缴纳租金并经原告催告后仍拒绝缴纳，且当月在未与原告确认的情况下，无故终止合同，撤离人员并停止使用租赁场地，根据《房屋租赁合同》第5.9项的约定“乙方在合同期满前无故解除或终止合同，视为乙方根本违约，甲方除没收乙方的租赁保证金、已交剩余租金外，还可要求乙方承担本合同未履行期间的全部房租”，被告的行为不仅违反诚实信用，更导致《房屋租赁合同》已无法实现合同目的，构成根本违约，故被告应向原告结清拖欠租金及相关费用并承担合同解除的违约责任。综上所述，为维护原告合法权益，特依法向贵院起诉，望判如所请。被告深圳市弘海盈科智能科技有限公司辩称：被告认可原告所述的8月份合同解除，针对原告第一项诉求不认可，因为当时房屋租赁合同原签订人刘超杰与原告客服负责人口头沟通过房子不再承租，押金总共为351100元，被告不要押金了。针对原告第二项诉求确认是拖欠原告7月份租金等，因为原告7月15日就锁门，所以被告认为不应当承担全部费用，应当承担一半。针对原告第三项诉求不确认，因为被告的35万余元押金也不再要求退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2018年12月10日，原告（出租方、甲方）与案外人刘超杰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：刘超杰承租原告位于深圳市南山区单位物业（涉案房产）；租赁期限自2018年12月17日起至2021年12月31日止，免租期自2018年12月17日起至2018年12月31日止，租金自2019年1月1日起算；首年租金每月118370元，第二年租金自2020年1月1日至2021年12月31日每月127840元，刘超杰应于每月1日前向原告支付当月租金；签订本合同当天向，刘超杰应向原告支付租赁定金30000元，定金可在合同起效时直接转为部分租赁保证金；2018年12月17日前，刘超杰应向原告支付3个月租金数额作为履约保证金，即355110元……；租赁期间，刘超杰若拖欠租金达5天，拖欠管理费、水电费等费用达5000元……，构成严重违约，原告有权解除合同并单方注销合同登记（备案），以及没收租赁保证金并有权要求刘超杰结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用，同时可要求刘超杰按本合同约定的租金承担房屋空置期间的房租（指本合同解除至第三人承租前的期间）；及其他条款。2019年6月4日，刘超杰向原告申请将《房屋租赁合同》承租方变更为被告，并申请重新签订合同。随后，原、被告签订《房屋租赁合同》，将承租方由刘超杰变更为被告，将交租日期由每月1日前变更为每月15日前，其余内容不变。庭审中，原、被告双方均确认被告拖欠原告2019年7月份租金等，但被告认为原告在2019年7月15日对涉案房产进行锁门，仅需承担7月份一半费用。另，原告明确《房屋租赁合同》解除时间为2019年8月1日，被告认可《房屋租赁合同》于2019年8月份解除。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。关于原告主张的《房屋租赁合同》解除。原、被告双方均确认涉案《房屋租赁合同》于2018年8月1日解除，本院予以确认。关于原告主张的合同解除前拖欠的租金等。被告确认拖欠原告2019年7月份租金等，且对《房屋租赁合同》解除时间以及原告提交的租金、水电费收费通知单均没有异议，故对原告主张的被告拖欠2019年7月份租金118370元、水电费1201.07元、空调费14427元，共计133998.07元，本院予以确认。关于原告主张的合同解除的违约责任。被告未按《房屋租赁合同》约定按期向原告支付租金的行为已构成违约，因被告违约行为导致《房屋租赁合同》解除，被告应承担相应违约责任。本案中，被告向原告支付了履约保证金355110元，该保证金在性质上属于违约金，现被告同意原告没收该履约保证金355110元，原告因被告违约行为造成的损失已得到填补，故对于原告要求被告支付《房屋租赁合同》解除后的2019年8月、9月两个月租金的主张，本院不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市绿光科技有限公司与被告深圳市弘海盈科智能科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月1日解除；二、被告深圳市弘海盈科智能科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市绿光科技有限公司支付租金118370元、水电费1201.07元、空调费14427元，共计133998.07元；三、驳回原告深圳市弘海盈科智能科技有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3430.54元，由原告负担2190.62元，被告负担1239.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  谭素青二〇二一年四月二日书记员  胡海燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。