北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初1005号原告（案外人）：中国农业银行股份有限公司乌海狮城支行，住所地内蒙古自治区乌海市海勃湾区新华东街农行大楼。负责人：牛艳梅，行长。委托诉讼代理人：徐慧芳，内蒙古锐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭斌，内蒙古锐信律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意工业园区如意和大街西蒙奈伦广场**楼**。负责人：陈向阳，副总经理。委托诉讼代理人：王叶廷，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于克鸿，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。第三人（被执行人）：鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司，住所，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区天骄路**街坊兴蒙商贸城****div>法定代表人：杨晴玉，执行董事。第三人（被执行人）：鄂尔多斯市鑫源投资集团有限责任公司，住所地，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区天骄路**街坊兴蒙商贸城****iv>法定代表人：杨晴玉，执行董事。第三人（被执行人）：杨晴亮，男，1963年12月16日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。第三人（被执行人）：陈小莉（曾用名陈晓莉），女，1964年6月5日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。上述第三人中鑫源房地产公司、鑫源投资集团、陈小莉的共同委托代理人：杨晴亮，男，1963年12月16日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。原告中国农业银行股份有限公司乌海狮城支行（以下简称农行狮城支行）与被告中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司（以下简称长城公司）、第三人鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司（以下简称鑫源房地产公司）、鄂尔多斯市鑫源投资集团有限责任公司（以下简称鑫源投资集团）、杨晴亮、陈小莉案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行狮城支行的委托诉讼代理人徐慧芳、郭斌、被告长城公司的委托诉讼代理人王叶廷、第三人杨晴亮及第三人鑫源房地产公司、鑫源投资集团、陈小莉的委托诉讼代理人杨晴亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行狮城支行向本院提出诉讼请求：1.请求北京市第四中级人民法院（以下简称北京四中院）停止对位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区的房屋占用范围内所对应的土地使用权的执行，依法解除该土地的查封措施；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月25日，农行狮城支行与鑫源房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定鑫源房地产公司将乌海市海勃湾区的房屋出售给农行狮城支行，且已办理了网签备案登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”及《城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分，即“地随房走、房随地走”的原则。北京四中院在华融国际信托有限责任公司（以下简称华融信托公司）与鑫源房地产公司、鑫源投资集团、杨晴亮、陈小莉金融借款合同纠纷一案中做出执行裁定书，查封了鑫源房地产公司名下的位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区海达棋盘井大街南一街坊阳光景园小区土地证号为乌国土资海勃湾分国用（2007）第XX**的土地使用权，其中农行狮城支行购买的房屋位于乌国土资海勃湾分国用（2007）第XXXX号土地证上，农行狮城支行认为华融信托公司不应执行该土地使用权。农行狮城支行提出案外人执行异议申请，北京四中院作出（2020）京04执异259号执行裁定驳回了该申请。涉案房屋所有权人应为农行狮城支行，北京四中院应停止对内蒙古自治区乌海市海勃湾区的房屋所对应的土地使用权的执行，依法解除对该土地的查封措施。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）提起案外人执行异议之诉。被告长城公司辩称，一、根据农行狮城支行的诉请，其对内蒙古自治区乌海市海勃湾区的房屋所对应的土地使用权的执行提出异议，故本案标的是土地使用权。根据与土地登记对应的国有土地使用权证书，本案所涉土地使用权归鑫源房地产公司所有，农行狮城支行对该土地不享有任何权利，其对该土地使用权提起的案外人执行异议之诉不成立。二、农行狮城支行的诉请是停止对案涉房屋对应的土地提出的执行异议，而并非对房屋提出的执行异议，因此应依据农行狮城支行的诉请确认本案的标的，法院不能将案涉房屋列为本案标的。如果法院将本案标的认定为案涉房屋，则根据《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，农行狮城支行对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权利。首先，农行狮城支行不属于商品房消费者，其无权对抗长城公司享有的抵押权。农行狮城支行不具备商品房消费者的法定条件，农行狮城支行对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权利。其次，涉案房屋对应土地抵押权于2013年6月13日依法设立，（2017）京04民初47号民事判决书已确认华融信托公司与鑫源房地产公司签署的抵押合同和抵押合同之补充合同合法有效，华融信托公司对国有土地使用权证土地依法享有抵押权，根据“地随房走，房随地走”的原则，华融信托公司的抵押权效力应及于地上案涉房屋。华融信托公司的抵押权设立后，农行狮城支行才与鑫源房地产公司签订《商品房买卖合同》，农行狮城支行基于《商品房买卖合同》仅享有合同请求权，不能对抗华融信托公司享有的抵押权，农行狮城支行认为自己是案涉房屋所有权人无法律和事实依据。根据《执行异议复议规定》第二十七条，农行狮城支行不能排除对抵押物的强制执行。综上，农行狮城支行要求停止对土地停止执行，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。第三人鑫源房地产公司、鑫源投资集团、杨晴亮、陈小莉答辩称，四位第三人均同意农行狮城支行的诉讼请求及理由。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。农行狮城支行围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据材料：证据一、北京四中院的（2019）京04执恢48号协助执行通知书、（2020）京04执异259号执行裁定书。证据二、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充》、房屋查询证明。证据三、支付购房款的收据。长城公司对农行狮城支行的证据一的真实性、合法性、关联性均认可，对证明目的认可；对证据二的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，其认为此证据仅能证明农行狮城支行与鑫源房地产公司是基于商品房买卖合同存在债权债务关系，不能证明农行狮城支行享有该房屋的所有权。长城公司针对案涉房屋对应的土地已在先确认土地抵押权，农行狮城支行与鑫源房地产并未发生物权变动及法律效力，无权对抗长城公司因债权设立的抵押权。对证据三的真实性、合法性、关联性均不认可。农行狮城支行仅提供购房收据，并未提交银行转账明细单予以佐证。农行狮城支行称案涉房屋其享有所有权，长城公司不予认可，农行狮城支行基于房屋买卖合同享有债权、承担债务，并没有发生案涉房屋物权变动的法律效果。第三人鑫源房地产公司、鑫源投资集团、杨晴亮、陈小莉对农行狮城支行的提交的上述三份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。被告长城公司向本院提交了以下证据材料证明其主张：证据一、（2017）京04民初47号民事判决书。证据二、（2021）京04执异1号执行裁定书。证据三、案涉房屋的《商品房买卖合同》。证据四、（2020）京04执异259号执行裁定书。农行狮城支行对长城公司提交的证据一的真实性、合法性、关联性均认可；对证据二的真实性、合法性、关联性均认可；对证据三的真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不认可，农行狮城支行主张其与鑫源房地产公司、华融信托公司还签署商品房买卖合同补充协议，约定转让价款支付方式按买卖合同约定执行，证明华融信托公司、长城公司认可买受人按合同执行，房款的付款条件为85%对长城公司具有约束力，长城公司无权查封案涉房屋所对应的土地，也无权申请执行；对证据四的真实性、合法性、关联性均认可。第三人鑫源房地产公司、鑫源投资集团、杨晴亮、陈小莉对长城公司提交的证据质证意见与农行狮城支行一致。第三人鑫源房地产公司、鑫源投资集团、杨晴亮、陈小莉未向本院提交证据。对各方当事人提供的证据，当事人对真实性无争议的，本院予以确认并在卷佐证。对证据的真实性和证明目的存在争议的，本院根据各方当事人的陈述及质证意见，并结合案件事实及证据情况予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月和6月期间，华融信托公司与鑫源房地产公司签订信托贷款合同、抵押合同以及信托贷款合同之补充合同、抵押合同之补充合同，与分别与鑫源投资集团和杨晴亮、陈小莉签订两份保证合同。为履行合同约定，2013年5月21日、6月13日以及2015年3月23日，鑫源房地产公司将其名下位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区的部分在建房屋办理了在建工程抵押登记，华融信托公司分别取得蒙房建乌海市字第4301113000XXXX号、第4301113000XXXX号和第4301113000XXXX号抵押权证，对应的在建工程抵押面积合计为43189.41平方米，涉及房屋200余套（农行狮城支行所购房屋不在上述抵押范围内）。2015年3月25日，农行狮城支行与鑫源房地产公司签订合同编号为2015-8000827的《商品房买卖合同》，约定农行狮城支行以总价款人民币12387345元的价格购买案涉房屋。案涉房屋在乌海市房屋产权交易中心办理了备案登记。之后，农行狮城支行与鑫源房地产公司、华融信托公司共同签订《商品房买卖合同补充协议》，三方约定该补充协议签订后，抵押权人华融信托公司配合鑫源房地产公司按照当地抵押登记部门的要求办理案涉房屋的解押手续。农行狮城支行于2015年4月7日支付购房款7432407元，于2016年3月15日支付购房款3096836元，并在占有该房屋后，支付了供暖费等费用。案涉房屋非因农行狮城支行自身原因至今未办理产权过户登记。由于鑫源房地产公司未能向华融信托公司偿还金融借款合同项下的本金、利息，华融信托公司以金融借款合同欠款纠纷为由，将鑫源房地产公司、鑫源投资集团、杨晴亮、陈小莉诉至本院，本院于2017年5月4日立案，案号为（2017）京04民初47号。该案审理过程中，本院于2017年6月8日依据（2017）京04民初47号民事裁定、（2017）京04执保41号协助执行通知书，查封了上述被抵押的房屋、内蒙古自治区乌海市海勃湾区海达棋盘井大街南一街坊阳光景园小区（包括农行狮城支行购买的案涉房屋在内）的全部土地使用权，土地使用权证号分别为乌国土资海勃湾分国用（2007）第XXXX号、（2007）第XXXX号，查封期限为3年。2017年12月21日，本院依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，对上述金融借款合同纠纷作出（2017）京04民初47号民事判决：一、鑫源房地产公司于判决生效后十日内偿还华融信托公司借款本金14150万元、利息7566543.47元、复利（以利息7566543.47元为基数，自2016年4月12日起至利息实际付清之日止，按年利率18.75%计算，并扣除已归还复利5万元）、罚息（分两部分计收：第一部分，以本金300万元为基数，自2015年7月3日起至实际付清之日止，按年利率18.75%计算；第二部分，以本金13850万元为基数，自2015年8月7日起至实际付清之日止，按年利率18.75%计算）；二、鑫源房地产公司于判决生效后十日内偿还华融信托公司律师费10万元、诉讼财产保全责任保险保费19.7万元、保全费5000元；三、华融信托公司有权以鑫源房地产公司提供抵押的在建工程（抵押权证分别为：蒙房建乌海市字第4301113000XXXX号、蒙房建乌海市字第4301113000XXXX号、蒙房建乌海市字第4301113000XXXX号）在判决第一项、第二项确定的债权范围内优先受偿；四、鑫源投资集团、杨晴亮、陈小莉对判决第一项、第二项所确定的鑫源房地产公司对华融信托公司的债务承担连带保证责任；五、鑫源投资集团、杨晴亮、陈小莉在承担判决第四项连带保证责任后，有权向鑫源房地产公司追偿；六、驳回华融信托公司的其他诉讼请求。判决生效后，由于鑫源房地产公司等被告未履行上述民事判决所确定的还款义务，华融信托公司向本院申请强制执行该民事判决，本院依法受理，执行案号为（2018）京04执81号、（2019）京04执恢48号。2020年5月19日，本院依据（2019）京04执恢48号执行裁定书，对上述土地使用权继续查封，查封期限为3年。目前该案仍处于执行过程中。农行狮城支行对本院执行其购买的鑫源房地产公司的房产所涉土地使用权被查封不服，向本院提出书面异议。本院于2020年9月29日作出（2020）京04执异259号民事裁定，驳回了农行狮城支行的执行异议。农行狮城支行在法定期限内向本院提出本案案外人执行异议之诉。另查明，2020年9月27日，华融信托公司与长城公司签订《债权转让协议》，华融信托公司将其对鑫源房地产公司及鑫源投资集团、杨晴亮、陈小莉享有的主债权及担保合同项下的全部权利转让给长城公司。本案审理期间，长城公司2021年1月5日以另案向本院申请将自己变更为申请执行人，本院予以受理，并于2021年2月8日作出（2021）京04执异1号执行裁定认为，华融信托公司已将生效法律文书所确定的其对鑫源房地产公司及鑫源投资集团、杨晴亮、陈小莉享有的主债权及担保合同项下的全部权利转让给长城公司，上述债权转让行为系合同当事人真实意思表示，不违背有关法律法规的强制性规定，华融信托公司已对债权转让事实予以书面认可，且通过合法形式通知了被执行人。长城公司关于将其变更为申请执行人的申请，符合有关法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条、第三十条规定，裁定本院（2019）京04执恢48号执行案件的申请执行人由华融信托公司变更为长城公司。此后，农行狮城支行申请将本案被告由华融信托公司变更为长城公司，本院予以准许。再查，本案庭审过程中，农行狮城支行自认其尚欠购房款185万余元未付，未支付的原因是合同约定应该在办理房产证时支付，而目前该款项尚不具备支付的条件。以上事实有（2017）京04民初47号民事判决书、《商品房买卖合同》、（2020）京04执异259号执行裁定书、（2021）京04执异1号执行裁定书等证据和当事人陈述在案佐证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。案外人提起执行异议之诉的主要目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。本院对（2017）京04民初47号民事判决所确定的债权人的金钱债权强制执行过程中，依法查封了合同约定的被抵押房屋，以及被抵押房屋所对应的登记于债务人鑫源房地产公司名下的内蒙古自治区乌海市海勃湾区海达棋盘井大街南一街坊阳光景园小区的全部土地使用权。案外人、房屋买受人农行狮城支行以其所购房屋位于该小区内，主张对所购房屋对应的土地使用权的执行享有排除强制执行的实体权利，对此，本院认为，农行狮城支行诉请主张的排除强制执行的土地使用权登记于鑫源房地产公司名下，人民法院对债务人鑫源房地产公司名下的土地使用权采取强制措施依据的是生效民事判决所确定的债权人享有的金钱债权。农行狮城支行以其为该土地上的房屋买受人，土地查封措施影响其权利为由，提起案外人执行异议之诉，作为买受人其物权期待权的受保护应符合法律、相关司法解释规定的条件。《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合上述规定的要件，本院采取查封措施之前，农行狮城支行与鑫源房地产公司已签订书面的商品房买卖合同，案涉房屋亦由农行狮城支行实际占有并使用，但根据现有证据，农行狮城支行尚未支付全部购房款，亦未按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故农行狮城支行提出的案外人执行异议之诉尚不具备《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，其就案涉执行标的尚不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，在农行狮城支行的请求不符合上述司法解释规定的情形下，本院对农行狮城支行提出的本案停止执行的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司乌海狮城支行的诉讼请求。案件受理费70元，由原告中国农业银行股份有限公司乌海狮城支行负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  朱秋菱人民陪审员  闫秉聪人民陪审员  李海燕二〇二一年四月二十七日法官 助理  靳贤泽书 记 员  郭 怡