江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1012民初9334号原告：扬州市江都区大桥中心幼儿园，住所地扬州市江都区大桥镇新城大桥西侧。法定代表人：王晓兰，该园园长。委托诉讼代理人：张继松、顾广银，扬州市江都区永明法律服务所法律工作者。被告：潘运海，男，1947年5月31日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：潘俊，男，1974年11月2日出生，汉族，住南京市雨花台区，系被告潘运海长子。委托诉讼代理人：潘冬，男，1976年12月15日出生，汉族，住扬州市江都区，系被告潘运海次子。原告扬州市江都区大桥中心幼儿园（以下简称大桥幼儿园）与被告潘运海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告大桥幼儿园的委托诉讼代理人张继松，被告潘运海的委托诉讼代理人潘俊、潘冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大桥幼儿园向本院提出诉讼请求：1.判决被告自行搬离原告所有的位于江都区中心小学西侧的房屋，并清除室内的一切设施；2.判令被告给付原告人民币119448元（2018年5月1日至2019年4月30日的租金），并从2019年5月1日开始至完全交付之日，按照年租金119448元计算被告占有房屋期间的租金损失；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月1日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，被告租用原告所有的位于江都区中心小学西侧的房屋；租期36个月；当年的租金为119448元，先付房租后使用房屋；如被告不按时交纳房租，承担房租金10%的违约金；同时约定租赁期间的水电费由被告承担等事项。被告拖欠费用至今未付，已经构成违约，原告请求被告承担违约金有事实和法律依据。合同已经于2018年4月30日终止，被告既不给付租金，也不退还房屋，致使原告可期待利益损失加之之前租金等合计损失320273元，故诉至法院。原告提供下列证据：1.原、被告分别于2010年4月23日、2011年5月1日、2015年5月1日签订的房屋租赁合同各一份；2.（2018）苏1012民初694号民事判决书、（2018）苏10民终1828号民事判决书。被告潘运海辩称，因为大桥幼儿园不是案涉房屋的所有权人，无诉讼主体资格；原告提交的合同是经扬州中院判决的无效合同，且合同约定租期亦已到期，原告不能依据合同向被告主张权利；浴室在合同到期后就已停业了，且被告投资该浴室后，因该房屋系违法违章建筑，无法申领消防合格证，并被行政罚款3万元，被告要求大桥镇政府赔偿固定投资损失。被告潘运海提供下列证据：1.提交浴室停业的照片10张;2.原江都市公安消防大队出具的行政处罚决定书一份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告潘运海（乙方）向原告大桥幼儿园（甲方）承租房屋用于经营浴室，并于2010年4月23日签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租乙方的房屋位于原江都市中心小学西侧，单元号为3、4；房屋面积712㎡；租期60个月，自2010年4月23日起至2015年4月23日止；当年租金为104448元，第二年房屋租金根据本地区房屋租金的市场行情，双方另行商定，上涨幅度不超过第一年租金的20%，第三年以此类推；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择依附于房屋的装修归甲方所有、要求乙方恢复原状、向乙方收取恢复工程实际发生的费用中一种权利；租赁期满后，乙方应如期交还房屋；乙方交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用等内容。2011年5月1日，被告潘运海（乙方）向原告大桥幼儿园（甲方）再次签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：出租房屋位于大桥中心小学西侧、初定单元号为0；房屋面积约108㎡；租期为48个月，自2011年5月1日起至2015年5月1日止；当年租金15000元，第二年房屋租金根据本地区房屋租金的市场行情，双方另行商定，上涨幅度不超过第一年租金的20%，第三年以此类推，第四、五年租金根据市场行情双方另行商定；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择依附于房屋的装修归甲方所有、要求乙方恢复原状、向乙方收取恢复工程实际发生的费用中一种权利；租赁期满后，乙方应如期交还房屋；乙方交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用等内容。被告潘运海承租案涉房屋用于经营的浴室，名为江都区金满楼浴室，于2011年12月31日登记注册，经营者登记为杨恒银，实际经营者为潘运海。2011年10月19日，因金满楼浴室未经消防安全检查擅自投入使用、营业，被原江都市公安消防大队责令停止使用，并处罚款三万元。因上述租赁合同约定租赁期限届满，大桥幼儿园（甲方）与潘运海（乙方）于2015年5月1日续签合同，合同约定：房屋位于江都区大桥中心小学西侧，单元号为0、3、4；房屋面积820㎡；租期36个月，自2015年5月1日起至2018年4月30日止；年租金119448元；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择依附于房屋的装修归甲方所有、要求乙方恢复原状、向乙方收取恢复工程实际发生的费用中一种权利；租赁期满后，乙方应如期交还房屋；乙方交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用等内容。上述合同到期后，案涉房屋一直由被告潘运海占有。另查明，2018年2月1日，因潘运海未按约缴纳到期租金及租赁期间的电费，大桥幼儿园诉至本院，本院依法作出(2018)苏1012民初694号民事判决，判决潘运海给付大桥幼儿园所欠房屋租金183896元、电费16929元以及违约金18389.6元；后潘运海上诉至扬州市中级人民法院，扬州市中级人民法院依法认定双方所签《房屋租赁合同》无效，并作出(2018)苏10民终1828号民事判决，判决潘运海给付大桥幼儿园欠款200825元（房屋使用费183896元、电费16929元）。上述案件审理中，大桥幼儿园与扬州市江都区人民政府共同出具证明，证明江都区金满楼浴室占有使用的房屋所有权归江都区人民政府，出租使用权和收益权属于大桥幼儿园。2018年10月10日，潘运海向高邮市人民法院提起诉讼，请求认定扬州市江都区人民政府私自搭建的位于江都区大桥中心小学西侧三层约4000㎡的违章建筑物的行为违法，判决拆除上述违章建筑物，并赔偿潘运海各项经济损失计2769448元。后潘运海于2018年12月18日申请撤诉，高邮市人民法院依法作出（2018）苏1084行初153号裁定，准许潘运海撤诉。本院认为,本案被告抗辩原告并非案涉房屋所有权人，无诉讼主体资格，根据原告在原起诉被告的房屋租赁合同纠纷中提供的与江都区人民政府共同出具的证明，其中载明案涉房屋所有权属于江都区人民政府，出租使用权和收益权属于大桥幼儿园，大桥幼儿园虽非案涉房屋所有权人，但其享有案涉房屋出租使用及收益的权利，被告占用案涉房屋，影响其权利的行使，故应认定原告与本案有直接利害关系，系适格主体。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方所签订的《房屋租赁合同》无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还。案涉房屋租赁合同已认定无效，潘运海应返还案涉房屋。租赁合同无效，但合同已实际履行完毕，被告潘运海实际占有使用案涉房屋至租赁期届满，故对装修物的处理应参考租赁合同中关于装修物的约定。双方当事人在合同中约定合同期满后，大桥幼儿园有权选择依附于房屋的装修归大桥幼儿园所有、要求潘运海恢复原状、向潘运海收取恢复工程实际发生的费用中一种权利，故原告要求被告腾空并搬离位于江都区大桥中心小学西侧的房屋，本院依法予以支持。业已生效的（2018）苏10民终1828号民事判决，已判决被告潘运海向大桥幼儿园给付截至2018年4月30日的房屋使用费，即双方当事人在合同期间的房屋占有使用费已经生效民事判决确定，现原告主张自2018年5月1日起至房屋完全交付之日止，按照年租金119448元计算被告占有房屋期间的租金损失。法律规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本院认为，案涉租赁合同已认定无效，潘运海理应返还案涉房屋，现其占有案涉房屋的行为影响了原告对案涉房屋的使用收益，且原告系参照原被告双方签订的租赁合同约定的租金标准主张房屋占有使用费，故原告的上述主张，本院予以支持。被告抗辩案涉房屋系违法违章建筑，无法申领消防合格证，并被行政罚款3万元，要求江都区人民政府赔偿固定投资损失，与本案系不同法律关系，本案不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告潘运海于本判决生效之日起三十日内腾空并搬离位于扬州市江都区大桥中心小学西侧，单元号为0、3、4的房屋；二、被告潘运海自2018年5月1日起至实际搬离之日止，按照119448元/年的标准向原告扬州市江都区大桥中心幼儿园支付房屋占有使用费（实际搬离之日为房屋占有使用费给付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2690元，由被告潘运海负担。此款已由原告垫付，被告在给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  刘 鹏人民陪审员  王永祥人民陪审员  徐三林二〇二一年四月十五日法官 助理  韩 星书 记 员  丁 辰