上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初26672号原告：叶谦，男，1975年9月8日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。原告：朱昊，男，1977年8月31日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。两原告共同委托诉讼代理人：黎群，上海市联诚律师事务所律师。被告：上海川页美容有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：黄燕，总经理。委托诉讼代理人：杨某，男。委托诉讼代理人：孙羽，上海申伦(天津)律师事务所律师。原告叶谦、朱昊与被告上海川页美容有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎群、被告的委托诉讼代理人杨某、孙羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶谦、朱昊向本院提出诉讼请求：1、确认被告与两原告签订的关于上海市徐汇区XXX路XXX-XXX号房屋的《房屋租赁合同》于2020年10月15日解除,被告立即清场交还房屋;2、要求被告支付自2020年7月至2020年10月15日的房屋租金113,850元;3、要求被告按照日租金20%的标准即每日226.85元(34,500元/月*12/365)自2020年5月26日起至实际清偿日止,向两原告支付滞纳金;4、要求被告自2020年10月16日起至实际清场交房日止,按《房屋租赁合同》约定的每月34,500元的租金标准向两原告支付房屋占用费;5、要求确认两原告无需退还被告所交的押金32,000元;6、要求被告向原告叶谦支付其已垫付的2019年1月1日至2020年10月15日期间的物业管理费6748.57元。事实和理由：两原告是上海市徐汇区XXX路XXX-XXX号房屋的产权人，被告是承租人,双方已建立了多年的房屋租赁关系。目前履行的《房屋租赁合同》系双方于2019年8月17日签订,合同约定：被告向两原告承租上海市徐汇区XXX路XXX-XXX号房屋用于美容院经营,租赁期限为2019年8月1日起至2022年7月31日止,租期三年,月租金为34,500元,支付方式为押一付二,租金每两个月支付一次,于付款月起租日五天前支付下一次租金,逾期支付的,每逾期一日,则被告需按日租金的20%向两原告支付违约金。合同5.2条款约定包括物业费在内的相关费用由被告承担。合同9.2.1条款约定被告未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过15天房租的,原告有权解除合同。9.2.4条款约定因以上原因双方解除本合同,原告无须退还被告所交付的押金。如押金不够赔付给原告带来的经济损失,原告可再向被告追偿。9.2.5条款约定,被告逾期15天仍未支付房租视为被告自动退租,原告有权收回该房屋,并追究被告的违约责任。上述房屋租赁合同签订后,原告按约将房屋交付给被告使用,被告始终未按合同约定的每两个月支付一次租金的付款方式履行合同,2020年1月之前基本上是每月支付一次房租,之后均未按时支付。考虑到2020年初新冠疫情的影响,两原告与被告经友好协商达成一致意见,双方一致同意2020年2月、3月这两个月的房屋月租金均减半。被告于2020年5月8日起才开始陆续向原告支付款项。除2020年1月份的租金已结清外,自2020年5月8日起两原告共收到被告支付的租金款项为14.49万元,该款可用于结清2020年2月至6月期间的房屋租金。在此基础上,被告仍欠付2020年7月的房屋租金27,600元,2020年8月-10月的租金被告均未支付。根据合同约定,2020年6月、7月的租金应于2020年5月26日前支付,被告至今未支付,应承担滞纳金。双方以往及本次签订的《房屋租赁合同》均约定物业费由被告承担。在物业公司多次催款,被告始终未付的情况下,原告已垫付了2019年全年及2020年全年的物业管理费。2020年6月30日以前,系争房屋的物业费收费标准为2.2元/平方米/月,经业主大会表决后物业费收费标准自2020年7月1日起调整为3.5元/平方米/月。被告实际使用的物业面积为130平方米，故2019年度被告应承担的物业管理费为3436.10元;2020年1月1日至2020年10月15日,被告应承担的物业管理费为3312.47元,合计为6748.57元。两原告委托律师于2020年9月29日向被告催款,告知其如2020年10月15日之前未结清欠付租金,则两原告将与其解除《房屋租赁合同》并收回房屋。关于新冠疫情对被告实际经营的影响,两原告已充分考虑并与被告友好协商后达成了减租的一致意思表示。被告本应继续恪守合同,按时支付租金,但此后被告仍未按时支付租金,且被告在收到原告律师函的情况下,仍未结清欠租。故原告诉至法院，要求判如所请。上海川页美容有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。合同没有达到解除的条件，应当继续履行。双方合作长达20余年，被告一直积极支付租金并履行各项义务。今年因为新冠疫情，被告经营美容行业受到严重影响，2020年2月-4月的营业收入为0,5月-7月的营业收入也比往年低。尽管如此，被告仍然尽可能的支付房租，4、6月支付房租的50%，5、8月支付房租的70%，7月租金因为银行问题没有支付成功，9月支付房租的80%，10月1日被告收到原告的律师函，双方对于租金支付未能协商一致，所以之后被告未再支付租金。被告并非恶意不支付租金，被告一直希望能减免租金，为此与原告积极联系，但原告不予理睬，以此要求支付滞纳金、解除合同等，被告不予认可。另外，房屋存在质量问题。根据合同约定，建筑质量需处于正常使用和安全的状态，不存在任何安全隐患。而实际上，房屋使用将近20年，整体结构老化，被告为此经常与原告交涉，希望原告给予一定的时间，可是原告从未理会，被告只能在2020年3月-4月对房屋整体进行了修缮、重新装修。而且从2018年开始，房屋内漏水，白蚁泛滥，被告一直自行进行处理，在此次装修中，被告进行了维修和防治，花费了很多费用。根据合同约定、平等原则，被告进行房屋维修，原告应当给予一定的维修时间，原告应尽的维修义务均是被告承担。房屋已经重新装修，原告现在要求解除合同将造成被告的损失。被告认为合同应当继续履行，不愿意按照合同约定的金额补足欠付的租金，希望调低月租金金额。押金是用来保证合同履行、弥补原告的损失，不同意原告直接扣押。违约金滞纳金标准过高，要求予以调低。2019年、2020年的物业费被告确实没有支付，对于原告计算的物业费没有异议。本院认定事实如下：上海市XXX路XXX-XXX号房屋登记权利人为叶谦50%、朱昊50%按份共有，建筑面积190.23平方米，类型商场。2012年，原告(甲方、出租方)、被告(乙方、承租方)签署《上海市房屋租赁合同》，其中约定：甲方将上海市XXX路XXX-XXX号第二、第三间商铺及地下室出租给乙方使用，约240平方米，其中地下室110平方米。租赁期自2012年8月1日起租至2015年7月31日止。2017年8月1日，原告(甲方、出租方)、被告(乙方、承租方)签署《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将上海市XXX路XXX-XXX号房屋(营业中的第二、第三间商铺)继续出租给乙方使用，租赁期自2017年8月1日起租至2019年7月31日止。2019年8月17日，原告(甲方、出租方)、被告(乙方、承租方)签署《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将上海市XXX路XXX-XXX号房屋(营业中的第二、第三间商铺)继续出租给乙方使用，承租区域的建筑面积240平方米，含地下室面积。承租区域依旧作为美容院使用。租赁期自2019年8月1日起租至2022年7月31日止,租期3年。交付使用中时,经乙方验收认定,该房屋建筑结构,建筑质量均处于正常使用和安全的状态,不存在任何安全隐患。该房建筑面积约240(含地下室)平方米,计每月租金为34,500元。租金支付方式为押壹付贰。4.3租金每贰个月支付一次,先付后用的形式,于付款月起租日伍天前支付下一次租金；逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按日租金的20%向甲方支付违约金。4.4押金相当于壹个月的租金32,000元;押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定,向甲方交付的保证金。4.5如乙方违反本合同的约定,甲方可按双方约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补甲方损失,乙方应按约定另行赔付。5.2其它费用：承租期内,此房屋所产生的相关费用由乙方承担(物业费、水费、电费等);按物业管理机构提供的交费通知单按时交付,逾期未付产生的滞纳金由乙方自行支付。7.2承租区域内的装修费用及协调工作由乙方自行负责。白蚁防治及管道漏水由乙方自行解决。9.2乙方有下列行为之一的,甲方有权解除本合同：9.2.1乙方未经甲方书面同意,转租、转借本房屋；或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过15天房租……9.2.3乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法经营活动。9.2.4因以上原因双方解除本合同,甲方无须退还乙方所交付的押金；如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。9.2.5乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其日租金的20%作为滞纳金;逾期15天仍未支付房租视为乙方自动退租,甲方有权收回该房屋,并追究乙方的违约责任。被告租赁房屋后用于经营美容等，目前房屋仍由被告使用。租赁房屋后，被告已支付了至2020年1月31日的租金。后因新冠疫情影响，双方协商一致2020年2月、3月的租金均减半收取。被告于2020年5月8日支付原告17,250元、于2020年5月27日支付17,250元、于2020年6月27日支付17,250元、于2020年7月28日支付24,150元、于2020年8月19日支付17,250元、于2020年9月1日支付24,150元、于2020年10月17日支付27,600元。2020年10月1日，被告收到原告的律师函，载明：贵公司于2020年1月8日结清2020年1月份房屋租金之后,其余月份的租金均未如期按约支付。考虑到2020年初新冠疫情的影响……2020年2月和2020年3月这两个月的房屋月租金均减半。在此基础上,贵公司仍欠付2020年6月至9月的租金。根据《房屋租赁合同》约定的支付方式,贵公司应于2020年9月25日前支付2020年10月和11月的房屋租金合计6.9万元……请贵司务必于2020年10月15日之前,付清欠付租金19.32万元,如届时仍未收到欠租,将根据《屋租赁合同》约定解除合同、收回房屋,同时向贵公司追索欠租和违约金和其他实际损失。另查明，原告支付了本市XXX路XXX-XXX号房屋2019年的物业费5022元、2020年1月-6月的物业费2511元、2020年7月-12月的物业费3994.80元。审理中，双方一致陈述：双方已经建立房屋租赁关系多年，原告最初交付给被告的房屋是毛坯状态，被告自行进行了装修。因新冠疫情影响，被告希望2020年4月后续租金亦能得到减免，但原告未同意。审理中，原告确认，被告已支付租赁押金32,000元，原告依据合同9.2.4约定不予退还押金，除了诉请3的逾期支付租金滞纳金外，原告不再向被告追偿其他。审理中，被告称，因新冠疫情的原因，其经营的美容行业属于人群相对密集的行业被相关部门要求停业，至2020年4月底才获准营业，故2020年4月被告并未营业，直至2020年5月8日才开业。另外，2020年4月至6月期间，相关部门对店面招牌进行整体改造，影响了被告经营。原告称不清楚此情况。以上事实，除原、被告庭审一致陈述外，另有上海市房屋租赁合同、银行记录、函件、房地产权证、物业费发票等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。依据租赁合同约定，每月租金为34,500元，租金每贰个月支付一次,先付后用,于付款月起租日5天前支付下一次租金。合同履行过程中，考虑到新冠疫情的影响，双方已经协商一致2020年2月-3月的租金减半收取，但被告仍未按期、足额支付此后的租金。对此，本院认为，原、被告之间系房屋租赁合同关系，依据法律规定，租赁合同关系中出租人主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，并无证据显示原告违反此规定，原告亦未对被告使用租赁房屋造成影响；租赁合同明确约定“白蚁防治及管道漏水由乙方自行解决”，被告以此为由逾期、不足额支付后续租金，依据不足；目前亦无证据证明双方就后续租金金额、支付期限变更达成一致意见，被告也称其要求减免后续租金但是原告未同意；即使之前被告确因新冠疫情影响了经营活动，但被告自认已于2020年5月继续开业，那么此后期间被告仍以新冠疫情影响经营为由逾期、不足额支付租金，明显依据不充分；在原告已经减免2020年2月、3月租金的情况下，被告仍未按期、足额支付后续租金，实属违约。2020年9月，原告已向被告催缴租金，并给予15天的宽限期，但被告仍未在宽限期内履行支付租金的义务。庭审中，被告虽要求继续履行合同，但仍表示不愿意按照合同约定的金额补足租金差额。故原告依据合同9.2条的约定，要求解除双方租赁合同、要求被告搬离并返还房屋具有事实与法律依据，本院予以支持。原告依据合同约定主张不予退还押金32,000元，实则是将该32,000元作为解除合同的违约金，原告此主张于法无悖，结合被告违约情形、月租金金额等考量，该违约金金额亦未明显过高，且原告也表示不再追偿其他，故原告该项诉请本院予以支持。原告要求被告承担逾期支付租金的滞纳金，具有事实与法律依据。被告辩称逾期支付租金的滞纳金标准过高，要求予以调低。因被告逾期支付租金的违约行为，原告主张于2020年10月15日解除租赁合同、并已经主张了解除合同违约金，综合考虑本案情况，本院采信被告意见、酌情确定被告需支付逾期支付租金的滞纳金1500元。对于被告在2020年5月8日至10月17日之间支付原告的共计144,900元，被告认为是按照折扣支付了各个月份的租金，但原告对此不予认可，并称从未同意被告减免2020年4月起的租金，故被告单方变更合同、擅自减付租金，依据不足，原告以上述金额逐月冲抵了2020年2月至7月的租金，于法无悖，本院予以认可。据此计算，2020年7月租金尚欠27,600元，2020年8月至10月15日租金未支付，共计113,850元，此款被告应予支付。被告目前仍占用租赁房屋，故原告要求被告按照合同约定的月租金34,500元的标准支付自2020年10月16日起的房屋占用费，于法有据，本院予以支持。依照租赁合同约定，被告应承担租赁房屋期间的物业费。被告确认2019年、2020年其并未支付物业费，且对原告计算的物业费金额并无异议，现原告叶谦已经垫付上述期间的物业费，故原告要求被告向叶谦支付物业费6748.57元的诉请，具有事实与法律依据，本院予以支持。综上，依照1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认叶谦、朱昊与上海川页美容有限公司签订的关于上海市徐汇区XXX路XXX-XXX号房屋的《房屋租赁合同》于2020年10月15日解除；二、上海川页美容有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区XXX路XXX-XXX号房屋，并将上述房屋返还给叶谦、朱昊；三、上海川页美容有限公司于本判决生效之日起十日内支付叶谦、朱昊2020年7月至2020年10月15日租金113,850元；四、上海川页美容有限公司于本判决生效之日起十日内按每月34,500元的标准支付叶谦、朱昊房屋占用使用费，自2020年10月16日起计算至上海川页美容有限公司实际搬离返还上述房屋之日止；五、上海川页美容有限公司已支付的租赁押金32,000元，叶谦、朱昊无需退还；六、上海川页美容有限公司于本判决生效之日起十日内支付叶谦、朱昊逾期支付租金的滞纳金1500元；七、上海川页美容有限公司于本判决生效之日起十日内支付叶谦2019年、2020年物业费共计6748.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2337元，由叶谦、朱昊负担330元，由上海川页美容有限公司负担2007元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇二一年四月一日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。