贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初11244号原告：贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道北段1号。法定代表人：梁光时，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋小草，贵州君跃律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：安纯，贵州君跃律师事务所律师，一般代理。被告：彭益子，男，1975年10月22日出生，汉族，住贵州省六枝特区。委托诉讼代理人：彭荣，系被告彭益子的堂弟，特别代理。原告贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司（以下简称“贵阳市投资控股置业公司”）与被告彭益子房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理，原告委托诉讼代理人蒋小草、安纯，被告彭益子及其委托诉讼代理人彭荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳市投资控股置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《金阳建设投资集团房地产置业有限公司商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付免租期2019年5月1日至2019年7月31日的租金合计22254元；3、被告向原告支付为实现债权而产生的律师8000元；4、本案的诉讼费、保全费、公告费等全部诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第一项诉请为判令确认原告与被告签订的《金阳建设投资集团房地产置业有限公司商铺租赁合同》已于2019年12月6日解除。事实和理由：2019年4月18日，案外人陈涛作为承租人与原告签订《金阳建设投资集团房地产置业有限公司商铺租赁合同》，租赁商铺为贵大南苑项目6栋负1层11号商铺，租赁期限为2019年5月1日起至2022年4月30日止。2019年10月22日，案外人陈涛、被告彭益子向申请人递交《租赁合同更名申请》，申请将《商铺租赁合同》项下的权利义务转让给被告。原告签字表示同意。原告与被告签订了《贵阳建设投资集团房地产置业有限公司商铺助理合同》，原告与被告签订的《商铺租赁合同》的租赁房屋、租期等合同内容及签订日期与原告和案外人陈涛签订的《商铺租赁合同》完全一致。主要约定如下：原告将坐落于贵阳市花溪区田园北路418号贵大南苑项目6栋负1层11号商铺出租给被告使用，用途为餐饮。租赁期限为2019年5月1日起至2022年4月30日止。租金为第一个租赁年度7418元/月，第二个租赁年度7937元/月，第三个租赁年度8492元/月。免租期为3个月，自租赁起始日起算。在租赁期限内，被告非因法律、法规及合同规定的情况，中途擅自退租或解除合同的，租赁保证金不退还，免租期的租金不予免除。免租期的租金及其他违约赔偿等申请人有权直接从预交租金中予以扣除。2019年12月3日，被告向原告递交《商铺移交书》称因生意亏损无法继续经营，拟申请解除租赁合同，并于2019年12月3日将商铺交回申请人，申请相关工作人员在《商铺移交书》上签字表示接收。2019年12月6日，被告向原告递交《退租申请》称因生意差已无力继续租赁商铺，申请解除租赁合同。鉴于原被告及案外人对陈涛作为承租人的权利义务转让至被告皆予以同意确认，且原被告重新签订了《商铺租赁合同》合法有效，被告应全面履行合同项下的义务。现被告在租赁期限届满前向原告递交《商铺移交书》及《退租申请》明确表示解除租赁合同。根据《商铺租赁合同》第12.2条的约定，被告应向原告支付免租期的租金22254元，原告因实现债权产生的律师费及本案诉讼费。被告彭益子辩称，原告要求解除的《商铺租赁合同》已于2019年12月6日双方协商解除，本人也向原告支付了当月足额租金，并提交了《退租申请》。因此原告的第一项诉请不成立。不应由本人支付2019年5月至2019年7月31日免租期租金22254元。因为：1、本人于2019年10月22日于陈涛处接手案涉商铺，而原合同的免租期为2019年5月至7月，本人未有涉及该商铺免租期及免租事项。本人于2019年10月承租该商铺，免租期间，原告的合同相对人应为陈涛而非本人，该费用原告应向承租人陈涛追缴。2、《商铺租赁合同》中明确约定，擅自退租，原告才有资格收取免租期涉及的相关费用，本人于2019年12月初由于经营不善，提前告知原告需解除合同，同时也支付了12个月的租金以示补偿。也由原告诉状所说，合同于该月解除，双方均为真实意思表示，并未出现《商铺租赁合同》中的擅自退租的情况，所以该事实与理由不成立。3、本人文化水平有限，在承租该商铺时由原告和陈涛本人对接该商铺事宜，仅向本人说明转让费、租金、租期以及保证金事项，未对本人提及以免租期违约金责任等违约事项，没有尽到合理的提醒义务。且免租期内本人未使用该商铺，由此权利产生的债权不能简单地归责于本人。4、本人系经原告同意解除，双方均有解除合同的真实意思表示，原告也按约定扣取本人保证金15000元的同时提前与本人解除合同，并未单方擅自解除合同，所以原告主张本人擅自退租与事实不符。5、原告将提前解除合同的意思理解为擅自解除合同的，则免租期产生的违约金应该由最先擅自解除合同的第一承租人陈涛支付。双方合同已于2019年12月自愿解除，不应再与本人产生约束力，原告主张该合同产生的不必要支出理应不由本人承担。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。本案经审理认定事实如下：贵阳金阳建设投资（集团）有限公司于2019年6月11日更名为贵阳市投资控股集团有限公司，于2019年9月19日更名为贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司即原告。原告系贵大南苑住宅小区1至17栋的所有权人，取得不动产权证号为黔（2018）花溪区不动产权第××号。2019年4月18日，原告与案外人陈涛签订《金阳建设投资集团房地产置业有限公司商铺租赁合同》约定原告将坐落于花溪区田园北路418号贵大南苑项目6栋负1层11号商铺出租给陈涛使用。2019年4月18日，原告收取了陈涛缴纳的2019年5月1日至2019年10月31日的租金共计22254元。2019年10月22日，被告彭益子和陈涛作为申请人向原告提交《租赁合同更名申请》载明：“本人是贵大南苑6栋负1层11号商铺的承租人陈涛，因个人原因不能继续经营，特将股权转让给合伙人彭益子继续经营。现需重新办理营业执照，请贵公司予以办理租赁合同更名手续为谢！”原告公司的相关负责人签字表示同意。原告（甲方）和被告彭益子（乙方）签订了《金阳建设投资集团房地产置业有限公司商铺租赁合同》，该合同落款的时间为2019年4月18日。该合同第2.1条约定甲方将坐落于贵阳市花溪区田园北路418号贵大南苑项目6栋负1层11号商铺出租给乙方使用。第3.2条约定合同起止日：2019年5月1日至2022年4月30日止，自起租日开始，乙方按照本合同的约定承担商铺租金，上述起租日为暂定，实际租赁期限应自租赁场所实际交付日起计，即实际交付日为实际租赁起始日，实际交付日系指甲方向乙方交付租赁场所，且甲乙双方办理完交接手续并前述《租赁场所交付确认书》之日。第4.1.1条约定第一个租赁年度月租金为7418元，第二个租赁年度月租金为7937元，第三个租赁年度月租金为8492元。第4.3条约定租赁保证金共计人民币15000元，乙方需在签署本合同的同时向甲方交纳，在合同期间租赁保证金不予冲抵租金或其他未付款项，但如甲方因乙方违约而从租赁保证金中扣除相应违约金及（或）赔偿金的，乙方应在收到甲方的通知后七日内补足该租赁保证金。第6.1条约定本合同涉及的租赁场所的免租期为3个月，自租赁起始日起算，免租期包含在租赁期限内，免租期内甲方和乙方的权利义务遵照本合同的内容执行。免租期内，乙方无需支付租金，但仍需承担装修和经营活动而产生的其他费用（如水、电、燃气、通讯费等），免租期内，乙方除免除租金外，本合同及附件规定的其他义务均不免除。第12.2条约定租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租或解除合同的，租赁保证金不退还，免租期的租金不予免除，免租期的租金及其他违约赔偿等甲方有权直接从预交租金中予以扣除。第12.8条约定甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但是不限于诉讼费、律师费、差旅费等）及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。合同附件三载明被告彭益子接收了案涉商铺，时间为2019年4月18日。2019年12月3日，原告工作人员与被告签订《商铺移交书》，载明：“我是贵大南苑6栋负1层11号商铺租户彭益子，因生意不好亏损致无法继续经营，拟向贵司申请解除租赁合同。现于2019年12月3日先将该商铺交回贵司，待贵司批复退租申请后再行办理后续事宜。”2019年12月6日，被告彭益子作为申请人提交《退租申请》载明：“我是贵司贵大南苑6栋负一层11号商铺的租户彭益子，由于人流量少，生意差，已无力继续租赁该商铺。现特向贵公司申请补缴所欠一个月租金，并按合同约定用租赁保证金抵扣违约金后解除租赁合同，因确实已无钱支付，望贵司能免于追缴免租期费用并予以批准为谢！”2019年12月9日，原告出具收款收据载明收到被告彭益子2019年11月1日至2019年11月30日的租金7418元。2020年1月8日，原告向被告发送《律师函》要求被告支付3个月免租期的租金22254元及相应的逾期违约金、后续租金。现原告以被告解除合同需支付免租期租金为由诉至本院，诉请如前。审理中，原告提交委托代理合同、律师费发票和回执单主张原告为提起诉讼委托律师支付律师费8000元。被告辩称不清楚相关情况，无力支付律师费。上述事实，有当事人陈述、原被告身份信息资料、不动产权证、《商铺租赁合同》两份、收款收据两张、退租申请、商铺移交书、律师费发票、委托代理合同、回执单及业经庭审质证的等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告和被告的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告主张其与被告彭益子签订的《商铺租赁合同》已于2019年12月6日解除，并提交了被告彭益子提交给其的《退租申请》，被告彭益子认可该主张，故原告的该项诉请本院予以支持。案涉《商铺租赁合同》解除的原因是因为被告经营亏损并提出解除合同，故应由被告彭益子承担违约责任。根据《商铺租赁合同》第12.2条约定被告解除合同的应支付免租期租金，故原告要求被告支付从2019年5月1日至2019年7月31日的租金22254元符合双方约定，本院予以支持。被告彭益子辩称其系从案外人陈涛处接手案涉商铺，免租期内并未实际使用案涉商铺，不应承担支付免租期租金的责任，但其与原告签订的《商铺租赁合同》明确约定了免租期问题，被告作为完全民事行为能力人应能意识到该约定的法律后果。另，被告辩称其不清楚关于免租期的约定，但其签字的《退租申请》中明确申请免于追缴免租期费用，故被告的辩称本院均不予采信。关于原告主张的律师费8000元，根据《商铺租赁合同》第12.8条的约定，该损失亦应由被告彭益子承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认原告贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司与被告彭益子签订的落款时间为2019年4月18日的《金阳建设投资集团房地产置业有限公司商铺租赁合同》已于2019年12月6日解除；二、被告彭益子于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司从2019年5月1日至2019年7月31日的租金共计22254元；三、被告彭益子于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司律师代理费损失8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，由被告彭益子负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员  李艳阳二〇二一年四月十二日法官助理王丽书记员刘怡鸿