广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初2137号原告：叶丽婵，女，1990年6月2日出生，汉族，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。被告：陈建聪，男，1989年12月8日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。原告叶丽婵诉被告陈建聪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶丽婵的委托诉讼代理人王萍萍、被告陈建聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶丽婵向本院提出诉讼请求，一、判令被告立即向原告一次性支付剩余房款23万元；二、判令被告向原告支付违约金（以未支付房款10万元为基数按每日1%的标准从2020年8月29日计至实际支付之日止，以未支付房款13万元为基数按每日1%的标准从2020年10月18日起计至实际支付之日止，暂计至提起诉讼之日的违约金为50000元）；三、判令被告赔偿原告前期律师费损失5000元、保险费损失1500元；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2020年5月18日，在中介公司居间下，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定以107万元的价格购买原告名下位于广州市增城区荔城街兴华路4号703房，并约定被告于签订合同当天支付2万元定金，购房余款92万元贷款支付，银行实际贷款额与原贷款之间差额由被告以现金于过户当天支付给原告，剩余楼款原告同意被告在供楼款第一期后15天支付完。签订合同后，被告支付了2万元定金以及通过贷款方式一共支付给原告82万元房款，房屋至2020年8月28日过户至被告名下，但被告并未按约定在递件过户当天补交贷款差额10万元给原告，也未在供楼第一期后15天内支付剩余楼款13万元。后在原告多次催促下，被告仍未支付。原告已按约定履行了房屋买卖合同，房屋已过户至被告名下，被告怠于支付的行为已违反合同约定，损害了原告的合法权益。被告陈建聪辩称，同意支付23万元，但目前没有能力支付，无法确定付款时间。不同意支付违约金和承担律师费等，因银行贷款办不下来是原告的原因造成，应由原告自行承担。事实经过：被告和原告是不认识的，当时是朋友介绍被告购买涉案房屋，被告通过朋友向原告买房，说是只需要支付2万元就可以购买涉案房屋，并且不需要支付其他任何费用。被告购买涉案房屋并没有支付全部首付给原告，只是支付了2万元定金给原告，其余的首付款13万元至今没有支付过。被告向银行申请贷款的金额是92万元的，但是申请贷款的手续都由原告办理，按揭公司都是由原告找的。后来银行同意贷款的金额不足92万元，只同意贷款82万元，还差10万元由原告继续以被告名义向银行申请贷款，所有手续也是原告办理的，中途曾向多家银行申请贷款，但是都拒绝了，为此原告就起诉被告。另外，合同约定的13万元首付款是不需要马上支付给原告，直到银行发放贷后再就该13万元再向银行申请贷款的方式支付。在整个交易过程中，基于申请贷款而向银行提交的首付款流水记录都是原告自己操办的。另外，原告收到银行放贷的82万元后，原告仍然居住在涉案房屋，办理了到被告名下的新房产证也在原告手上。经审理查明，2020年5月18日，原告（卖方）与被告（买方）、广州市智富房地产代理人有限公司（经纪方）共同签署《房屋买卖合同》（含附件），载明以下内容：“……1买卖之房屋（以下简称该物业）地址为：增城区荔城街兴华路4号703房……3该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币壹佰零柒万元整（￥1070000.00元）。……6卖方交付该物业予买方使用日期为：卖方收齐所有楼款一周内。……11买方不能按合同约定买入该物业……买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款全额的1%向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的1%向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作违约金。……14该物业交易过户手续需在2020年8月31日前完成……17由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。……23三方约定其他事项：①买卖双方协商，若买方因申请按揭贷款过程中，贷款银行拒批导致不能继续交易卖方同意退回所收定金，合同取消。②卖方同意买方在供楼款第一期后15天内支付完剩余楼款。……附件：买卖双方就该物业楼价款的支付方式达成以下一致协议，由买方按下称第2种方式处理：……2按揭付款商业贷款（1）于签定本《房屋买卖合同》当天支付人民币贰万元整（￥20000.00元）作为定金。（2）首期楼价款（含定金）共计人民币壹拾伍万元整（150000.00元）X应于付清……于买卖双方到广州市增城区国土资源和规划局办理交易过户手续当天付清。于办理过户手续后由置业担保中心委托银行划到卖方收款帐户。（3）购房余款人民币玖拾贰万元整（￥920000.00元）于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金于过户当天支付予卖方；……备注：买卖双方确认均已清楚了解合同条款的内容及含义，并自愿接受合同条款的约束。”同日，原告开具《收据》，确认收到被告购买涉案房屋的定金20000元。2020年8月28日，广州市规划和自然资源局核发涉案房屋的不动产权证书，载明涉案房屋的权利人为被告，不动产权证号粤（2020）广州市不动产权第10207233号，房屋面积126.58平方米。2020年9月3日，中国农业银行股份有限公司广州开发区支行向原告转账放款被告购买房屋的贷款66万元。2020年9月29日，中国农业银行股份有限公司广州开发区支行向原告账户转账16万元，附言载明“陈建聪贷款”。2021年1月25日，原告与广东广岭律师事务所签署《委托代理合同》，载明原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，委托该律师所进行代理，原告应在签订合同之日支付前期律师费5000元。同日，广东广岭律师事务所律师开具5000元的律师费发票给原告。2021年1月28日，广州市规划和自然资源局出具涉案房屋的不动产登记查册表，载明涉案房屋的权利人为被告，不动产登记字号2020登记13012627，登记时间2020年8月28日，抵押权利人为中国农业银行股份有限公司广州开发区，债权数额66万元。诉讼过程中，原告申请财产保全，要求查封被告名下价值286500元的财产。本院于2021年2月4日作出（2021）粤0118民初2137号民事裁定书，裁定查封、冻结被告名下价值286500元的财产。本案审理过程中，一、原告陈述：1、不认可被告的答辩意见，被告陈述23万元余款是以银行贷款方式支付与合同约定不符，合同中明确约定支付条件，且被告自认多家银行拒绝其贷款，被告向银行申请贷款的手续是中介负责办理。2、涉案房屋早已过户至被告名下，原告多次要求被告支付剩余房款，被告均予拒绝，按合同约定，在被告没有付清楼款的情况下，原告无须交付房屋给被告。3、原告并未扣押被告的涉案房屋不动产权证书，原告在本案中提供的涉案房屋不动产权证书复印件是从按揭贷款的银行处复印而来。4、原告的丈夫是在中介公司广州市智富房地产代理有限公司工作，被告对此情况也是知情的，但原告是基于真实的出售意向将涉案房屋出售给被告。二、被告陈述：1、在签约时，原告是明知被告没有能力支付首期款的情况。2、剩余房款23万元无法办理贷款不完全是原告的责任，被告自身也有责任，被告为了办理23万元的贷款，多次配合原告，甚至还去东莞的银行办理，但办不下来，原因是被告的贷款记录太多，原、被告遂协商好过三个月后待被告征信记录可申请贷款时再办理，但原告却直接起诉了被告。3、被告自2020年10月开始向银行归还第一期供楼款，银行是每月3日开始划扣供楼款。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。原告与被告签订的《房屋买卖合同》中关于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法、有效，各方当事人均应恪守履行。根据查明的事实，涉案房屋的产权已于2020年8月28日登记至被告名下，表明原告已按合同约定履行了过户义务。《房屋买卖合同》第23条第2款约定，被告应在供楼款第一期后15天内支付完剩余楼款；附件第2条第3款约定，被告应于过户当天向原告支付贷款差额。在涉案房屋过户到被告名下后，被告至今仍未向原告支付剩余购房款23万元，其行为已构成违约。现原告主张被告支付剩余房款23万元以及从逾期之日起支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张被告按《房屋买卖合同》第11条约定按日1%的标准支付违约金，但约定的违约金标准过高，根据合同的实际履行情况，被告履约的过错程度以及原告预期利益等综合因素，根据公平原则，本院酌定违约金标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，违约金总额以欠付房款本金23万元为限。原告诉请的违约金超出上述部分的，本院不予支持。原告为追究被告逾期付款违约责任委托律师产生了律师费用5000元。根据《房屋买卖合同》第17条约定，由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。原告主张被告赔偿律师费5000元，理据充分，本院予以支持。原告主张被告赔偿保险费损失1500元，依据不足，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈建聪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶丽婵支付剩余房款230000元。二、被告陈建聪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶丽婵支付违约金（其中100000元房款的违约金以尚未支付的款项为基数从2020年8月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计至付清款项之日止，其余房款130000元的违约金以尚未支付的款项为基数从2020年10月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计至付清款项之日止，违约金总额以欠付本金230000元为限）。三、被告陈建聪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶丽婵赔偿律师费5000元。四、驳回原告叶丽婵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2799元、财产保全费1953元，由原告叶丽婵负担772元，被告陈建聪负担3980元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二一年四月二十七日书记员  陈雪冰