上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初32073号原告(反诉被告)：冯锦华，女，1995年11月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱奎富，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱月玲，女，1982年4月17日出生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：沈伟亮，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海永轩房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：唐焰慧，总经理。委托诉讼代理人：许瑞阔。原告冯锦华诉被告朱月玲、上海永轩房地产经纪有限公司(以下简称“永轩公司”)以及反诉原告朱月玲(以下简称“被告”)诉反诉被告冯锦华(以下简称“原告”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法转为普通程序并于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱奎富、被告朱月玲委托诉讼代理人沈伟亮以及被告永轩公司委托诉讼代理人许瑞阔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1.解除原告冯锦华与被告朱月玲之间签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》及《附属设施、设备及室内装饰转让及补充协议》；2.被告朱月玲向原告双倍返还定金600,000元。事实和理由：2020年7月5日，原告冯锦华与被告朱月玲在被告永轩公司的居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定原告向被告朱月玲购买上海市静安区威海路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，由原告向被告朱月玲支付意向金300,000元，如被告朱月玲在《房屋买卖合同》签字，则该意向金转为定金。同日，双方又签订《房屋买卖合同》，约定原告购买前述系争房屋，房屋总价6,180,000元，双方应在2020年7月12日前至居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，首期房款3,630,000元，第二期房款2,500,000元，尾款50,000元。被告朱月玲应于2020年7月12日前交付房屋，2020年10月15日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。2020年6月25日及7月5日，原告分两笔向被告支付了定金300,000元。合同签订后，被告朱月玲向原告提出要更改交房时间和过户时间两项条款，但原告不同意，双方未能协商一致，故原告委托律师向被告朱月玲发送律师函，要求解除合同、赔偿损失，原告认为被告朱月玲在买卖合同签订后未履行相应的义务，已经构成违约，原告按照合同约定主张双倍返还违约金并无不妥，故诉至法院，要求判如所请。被告朱月玲辩称及反诉称，对于双方之间存在房屋买卖法律关系及收到原告定金300,000元的事实不持异议，亦同意解除双方之间的房屋买卖合同，但认为合同解除的原因不在被告，是由于原告并未在合同约定的2020年7月12日进行签约，此后双方亦未就合同条款的变更及签约时间达成一致，虽被告此后多次表示仍愿意按照原条件签约，但原告执意要求解除合同并提起诉讼，故违约责任在于原告，并提出反诉，要求判令：1.反诉原告朱月玲与反诉被告冯锦华之间签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》及《附属设施、设备及室内装饰转让及补充协议》于2020年7月17日解除；2.没收反诉被告定金300,000元作为违约金。被告永轩公司辩称，对于原告陈述的事实及诉请予以认可，不同意反诉原告没收反诉被告定金的反诉诉请。原告针对被告朱月玲的反诉辩称，造成合同不能继续履行的根本原因是被告朱月玲要求变更合同条款的行为，据此不同意被告朱月玲的全部反诉请求。庭审中，原告明确解除合同的时间以被告朱月玲收到其律师函的日期即2020年7月21日为准。被告朱月玲则变更反诉诉请为要求1.被告朱月玲与原告之间签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》及《附属设施、设备及室内装饰转让及补充协议》于2020年7月17日解除；2.原告赔偿损失300,000元。原告针对该反诉请求除坚持其不应承担违约责任外，对金额亦不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月5日，被告朱月玲(甲方、出卖方)与原告冯锦华(乙方、买受方)、被告永轩公司(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定甲乙双方经永轩公司居间介绍，由乙方受让甲方上海市静安区威海路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价款为6,180,000元，乙方为表示对该房地产购买之诚意，向丙方支付意向金300,000元作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金。同日，被告朱月玲(甲方、出卖方)与原告冯锦华(乙方、买受方)签订《房屋买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让及补充协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，为办理过户交易手续，双方同意于2020年7月12日之前至居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订示范合同的日期。双方应于2020年7月12日前对系争房屋进行验看、清点、确认无误后由甲方交给乙方，并由乙方向甲方支付尾款。双方应于2020年10月15日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。双方还约定，房屋总价7,500,000元，买卖合同中约定的房价6,180,000元不包括附属设施、设备及室内装饰，合同还对房款及付款时间进行了约定。合同签订后，被告朱月玲于2020年7月5日出具定金收据，确认收到原告支付的定金300,000元。2020年7月6日，被告朱月玲向相关部门提交办理系争房屋的产权变更登记事宜的申请，相关部门受理后于2020年7月9日核准并对系争房屋的产权状况作出了新的登记，系争房屋登记在被告朱月玲及案外人爱某某名下，共有情况为按份共有：朱月玲(1%)、爱某某(99%)。2020年7月11日，原告及被告朱月玲均至被告永轩公司处办理网签合同的签署事宜。因存在前述产权变更的事宜，永轩公司未能及时打印出合同文本供双方当事人签字，在此期间，被告朱月玲与原告协商变更交房时间及过户时间，但原告并未同意，经各方沟通，被告同意继续按照原合同约定签约。然直至当日下午18时许，永轩公司仍未能打印出相应的示范文本，被告冯锦华离开了永轩公司。7月11日晚间，永轩公司排除了技术因素后打印出了合同文本，因被告已离开，永轩公司提出可以陪同原告一起上门签署合同，而被告朱月玲未同意，但表示可于次日签约。次日上午(2020年7月12日)，被告朱月玲再次通知被告永轩公司并转告原告可于当日签约，并明确下周需离沪办事。被告永轩公司则回复称原告(实际系原告的父母)已离沪，且12日当日不利于签约交房，不同意于当日签约。此后，各方当事人之间就行的签约时间进行了多轮协商，但均未达成一致意见。原告于2020年7月17日发函给被告朱月玲，要求解除合同并双倍返还定金。被告朱月玲于当日收到该函件的电子版，并于2020年7月21日收到该函件，但回函对其内容不予认可，遂成讼。庭审中，被告朱月玲表示因系争房屋未能按约出售导致被告朱月玲错失了商业机会，蒙受了较大的损失，而系争房屋被查封亦给被告朱月玲带来了损失，被告朱月玲自身为应诉亦花费了相当的费用，300,000元的损失数额应属合理。原告则坚持认为系被告朱月玲违约，对损失金额亦不予确认。此外，2020年10月14日，本院受理该案后曾组织双方来院调查，被告在当日仍同意继续履行合同，但原告坚持解除合同的诉请，被告遂于当日提起反诉，要求解除合同并由原告承担相应的违约责任，本院亦曾多次组织双方调解，后因双方差距过大未能达成一致。本院认为，本案所涉系争房屋的买卖合同签订主体系原告冯锦华以及被告朱月玲，双方之间就系争房屋签订的《房屋买卖合同》及相关补充协议合法有效，对合同双方均具有约束力。现原告明确表示不再购买系争房屋，鉴于被告朱月玲对于合同解除的结果没有异议，本院对此予以确认；关于合同解除的时间，原告要求以载明解除合同意思表示的律师函送达之日即2020年7月21日为解除日期，鉴于被告实际于2020年7月17日即收到该解除合同的意思表示，则本院认定合同解除的时间以2020年7月17日为准；关于合同解除的原因，原告认为因被告朱月玲之故导致双方未能在2020年7月11日完成签约、且被告朱月玲此后又要求改变合同关键条款，合同不能继续履行的原因在于被告朱月玲，应由被告朱月玲向其承担相应的违约责任，本院对此逐一分析如下：首先，原告称被告朱月玲在买卖合同签订后、网签文本形成前存在变更产权人的行为，影响了交易的进行，对此本院认为，系争房屋的产权登记信息变更已于2020年7月9日完成，而由此造成的技术因素仅仅导致示范文本未能在2020年7月11日及时导出，使得双方未能在7月11日18时前完成签约。该事项在当日晚间已由被告永轩公司导出纸质示范文本的方式排除了干扰，故该因素并非合同不能继续履行的根本原因；其次，原告称被告朱月玲未能在合同约定时间之前的2020年7月11日晚完成签约，已构成违约，本院认为，合同约定双方应于2020年7月12日前完成签约，该时间节点的表述无论是依照文义解释亦或目的解释均包含本数。而被告朱月玲在7月11日晚间要求于次日完成签约的表述既不违反法律规定和合同约定，亦符合日常生活经验和交易习惯，且原告不愿于7月12日签约的理由系“该日不利于签约交房”，此理由显然缺乏事实和法律依据，不应得到支持。另需说明的是，当被告朱月玲明确7月12日可以完成签约并等待原告回复之时，原告以其父母离沪为由拒绝签约，鉴于原告系完全民事行为能力人，独立完成签约行为并非超出其能力之外的要求，综上，2020年7月12日当日未能签约的原因在于原告，原告认为被告朱月玲违约的观点，缺乏依据，本院不予支持；原告还称，导致合同不能继续履行的根本原因在于被告朱月玲要求变更合同的关键条款，姑且不论原合同条款约定被告朱月玲先交付房屋，再办理交易过户并接收房款与市场主流交易习惯不符的客观事实，仅就本案而言，被告朱月玲虽多次提及希望变更前述交房与过户行为的日期，但无论是7月11日晚间、7月12日当日、收到原告方律师函后、直至2020年10月14日本院组织调查时，被告朱月玲均作出一致的意思表示即同意按照原合同约定的条件继续履行买卖合同，而原告则在7月11日签约不成、7月12日未到场签约后，于7月17日即作出明确意思表示要求解除合同，此时距双方初次商定的签约时间仅过去5天。综上，本院认为合同无法继续履行的原因在于原告，合同解除后，原告应当向被告朱月玲承担相应的违约责任，赔偿原告相应的损失，则原告要求双倍返还定金的诉请，本院不予支持；针对被告朱月玲的反诉，鉴于原告此前已经支付了被告朱月玲300,000元的定金，而被告朱月玲主张赔偿损失的请求权基础在于原告承担相应的违约责任，综合考虑本案实际情况、房屋价格、市场环境、交易地位以及庭审陈述，本院酌定原告承担违约责任的金额以150,000元为宜，原告此前支付的定金在此项费用中予以抵扣，剩余金额150,000元应当由被告朱月玲返还给原告。综上，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告冯锦华与被告朱月玲就上海市静安区威海路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让及补充协议》于2020年7月17日解除；二、原告冯锦华的其他诉讼请求，不予支持；三、反诉被告冯锦华应于本判决书生效之日起十日内向反诉原告朱月玲赔偿损失150,000元(反诉被告冯锦华已支付的定金300,000元，在此项费用中予以抵扣，尚有余款150,000元由反诉原告朱月玲于本判决书生效之日起十日内向反诉被告冯锦华返还)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由原告冯锦华负担。本诉案件受理费9,800元，由原告冯锦华负担。反诉案件受理费2,900元，由反诉原告朱月玲负担1,450元，反诉被告冯锦华负担1,450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 梓二〇二一年四月十二日书记员 杨诗怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。