太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初830号原告（反诉被告）：胡某，住山西省朔州市。委托诉讼代理人：安某，山西新晋界律师事务所律师。被告（反诉原告）：马某1，住太原市。委托诉讼代理人：马某2，山西华炬律师事务所律师。原告（反诉被告）胡某与被告（反诉原告）马某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某的委托代理人安某，被告马某1及其委托诉讼代理人马某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡某向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方于2018年3月21日签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令被告马某1支付原告租金84000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月10日，原告胡某与山西华吉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告胡某购买山西华吉房地产开发有限公司开发建设的的位××街房屋，涉案房屋于2017年12月31日之前交付买受人使用。2018年3月21日，原告胡某与被告马某1签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于华宇百花谷写字楼××座、面积为246.49平方米的房产，租赁用途为办公，租赁期限自2018年3月27日至2021年3月26日止，房屋月租金为15000元，年租金为180000元，按年支付租金，自合同执行之日起，被告马某1需提前一个月交纳下一年度的租金。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告支付原告租金至2020年3月26日，自2020年3月27日开始的租金未支付。原告于2020年9月11日收到被告通知要求解除合同，现原告亦同意解除合同，但被告应按照其实际占用房屋的时间支付原告租金，即应支付2020年3月27日至2020年9月11日期间，共计168天的租金，因此，被告尚欠原告租金84000元。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）马某1辩称，被告未支付的租金为34000元，而非84000元。被告承租期间，因房屋实际拥有人李俊鹏与华吉地产开发公司营销中心之间有纠纷，华宇物业公司于2019年7月18日将案涉房屋的电表强行予以拆除，直至2019年10月14日下午才恢复供电。导致被告公司长达三个月之久无法正常办公，因被告公司业务为人力资源培训，且停电期间为夏季系空调使用高峰期，无奈公司只能临时租用其他办公场所使用。经原、被告及案涉房屋实际拥有人李俊鹏协商，原告与李俊鹏同意补偿被告三个月房租费用45000元，并同意从2020年租金中直接核减。因2020年初新冠疫情，原告与李俊鹏同意减免租金5000元。原告及李俊鹏与太原市恒通小额贷款有限公司合同纠纷一案，万柏林法院对案涉房屋进行执行，自2020年4月16日开始就收到太原市万柏林法院的告知函，通知三十日内腾出案涉房屋，被告要求原告及李俊鹏处理，但二人均持消极态度，给被告造成了严重的损失，无奈只能提前搬离案涉房屋，因此造成了被告的装修成本分摊损失。被告（反诉原告）马某1向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失112221元，其中三个月停电房租损失45000元、装修损失25701元、停电期间公司发展加人员流失损失15000元、公司业务发展直接损失5000元、搬家费3120元、新办公场地装修部分赔偿17000元、万柏林法院及各类往返交通费400元、其他杂项开支1000元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：被告与案外人李俊鹏之前通过朋友认识，被告于2018年2月初找房子用于筹备公司使用，找到该房源之后，通过其员工得知该房产属于山西雷鹏新飞照明工程有限公司所有，刚好同该公司董事长也就是李俊鹏认识。基于朋友关系，就直接在李俊鹏的授权下同该房屋所有人胡某于2018年3月21日签订了房屋租赁合同，承租原告与李俊鹏位于××街房屋用于经营公司办公场所。由于2018年被告正在筹备人力资源公司，基于人力资源公司经营需求，对该房屋进行了重新二次精装修，于8月30日成立山西万邦文德人力资源有限公司，并将该房屋提供给公司使用。2018年12月公司正式投入经营使用。被告租赁该房屋期间，由于原告及李俊鹏与华吉地产开发公司营销中心之间因项目施工及房款未全部支付纠纷，华宇物业于2019年7月18日对该房屋的电表强行予以拆除进行断电。因被告租赁该房屋用于公司经营使用，办公需要大量用电，经多次与物业与华吉公司沟通无果，同时要求原告及第三人出面协调解决，但原告及第三人怠于履行合同义务，无奈被告只能另行租赁房屋办公。经被告通过媒体介入、私人关系等多种方式协调，最终直到2019年10月14日下午方才恢复供电。因原告及李俊鹏与太原市恒通小额贷款有限公司借款合同纠纷，该房屋被抵押给太原市恒通小额贷款有限公司，从2020年4月16日开始，被告就收到万柏林人民法院告知函、协助执行通知书。万柏林法院执行人员同太原市恒通小额贷款有限公司人员于4、5月多次到公司进行执行行动，严重影响了被告公司正常经营。被告要求原告及李俊鹏尽快解决上述法律文书给被告造成的困扰，原告及李俊鹏不积极出面协助解决问题，反而要求被告先将停电损失及疫情补偿核减后13万房租支付给他才愿意出面解决，无奈被告只能自行提出各种异议申请，多次往返于法院沟通并阐明事实。2020年6月30日，万柏林法院作出（2020)晋0109执异25号执行裁定书，裁定撤销协助执行通知书。但该房屋存在抵押，被法院告知即将面临被执行的风险，在公司面临疫情导致严重亏损的情形下，被告无奈只能发出解除租赁合同通知。在2020年经济环境如此恶劣的情形下，原告及李俊鹏一方却不积极履行合同义务且严重违反合同约定的行为，给被告造成了巨术的经济损失。根据双方签订的房屋租赁合同第六条约定的“在交易时该房屋没有产权纠纷；有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方（出租方）均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿”之约定，根据法律规定，被告（反诉原告）特向人民法院提起反诉。原告（反诉被告）胡某辩称，被告主张的损失没有依据，不应得到支持。租赁合同签订后，原告依据按照合同约定交付租赁房屋。房屋在使用过程中，华宇物业公司拆除电表，导致被告不能正常用电，属于承租人承租的房屋遭到第三人侵权的情形，承租人应向侵权人主张侵权责任。关于反诉诉请的损失，没有事实依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月10日，胡某作为买受人与案外人山西华吉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，购买了位于××街的房屋。2018年3月21日，胡某（出租方、甲方）与马某1（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方承租甲方坐落于华宇百花谷写字楼××座的房屋用于办公，租赁期限自2018年3月27日至2021年3月26日止，月租金为15000元，年租金总计180000元，乙方按年支付，乙方需提前一个月交纳下一年度的房租。甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明。在交易时该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。合同还约定了其他内容。合同签订后，胡某将房屋交付马某1使用。2019年3月1日，马某1向案外人李俊鹏支付2019年3月27日至2020年3月26日止的房屋租金180000元，后再未支付。2020年1月17日，案外人山西华吉房地产开发有限公司向本院提起诉讼，要求判令胡某支付欠付的房款319547元及违约金，本院于2020年4月29日作出（2020）晋0105民初1124号民事判决书，查明：2018年5月17日，胡某向山西华吉房地产开发有限公司出具付款承诺书，承诺在2018年7月10日前交清剩余未付房款，如逾期交纳，山西华吉房地产开发有限公司除追究违约责任外，还有权采取停水停电等措施责令胡某搬离该房屋，由此引发的一切纠纷与责任由胡某自行承担。2019年7月18日至2019年10月14日期间，因胡某欠付山西华吉房地产开发有限公司购房款，物业公司拆除案涉房屋电表，停止供电。山西万邦文德人力资源服务有限公司分别于2019年9月3日、2019年10月10日向华宇集团、华宇物业公司及华吉房地产营销中心发出关于尽快恢复供电等事宜的函，要求对案涉房屋恢复供电，并要求免除强行拆除公司电表期间的所有物业管理费用，并对公司造成的损失进行经济赔偿。2019年10月14日，案涉房屋恢复供电。2020年3月10日，山西万邦文德人力资源服务有限公司向华宇物业公司发出关于减免物业管理费的函，要求减免2020年一季度的物业管理费，不再追究其他经济损失。2020年4月16日，太原市万柏林区人民法院向万邦文德人力资源有限公司发出告知函，主要内容为：我院在执行申请执行人太原市恒通源小额贷款有限公司与被执行人胡某等借款合同纠纷一案中，依法查封了被执行人胡某位于××街房屋，现该房屋已进行评估，进入司法拍卖程序，限你公司30日内腾出该房屋，否则自行承担所造成的一切法律后果。2020年6月8日，太原市万柏林区人民法院向万邦文德人力资源服务有限公司、马某1出具（2019)晋0109执1669号协助执行通知书，要求协助查封、冻结、扣划被执行人胡某在你处的房屋租赁款收入180000元，并附（2019）晋0109执1669号之一裁定书一份。后马某1向太原市万柏林区人民法院提出执行异议申请书、暂缓执行申请书。2020年6月20日，太原市万柏林区人民法院向马某1、胡某等发出听证通知书，后该院作出（2020）晋0109执异25号执行裁定书，裁定撤销该院作出的（2019）晋0109执1669号协助执行通知书。庭审中胡某陈述，其与案外人李俊鹏系同事关系。2020年9月11日，胡某收到马某1出具的解除租赁合同通知书。当日，马某1搬离案涉房屋。庭审中，胡某表示同意解除合同。在庭审中，马某1向本院提交房屋租赁合同、装修合同及费用明细和收条，证明案涉房屋被断电后，经沟通无法及时恢复用电，只能另行租赁房屋用于办公，以及马某1装修租赁房屋共花费97395.4元。胡某对上述证据均不认可。胡某陈述案涉房屋马某1自行装修，没有经过其同意，装修时间为六个月。马某1表示不申请对装修残值或装修费用进行鉴定。以上事实有商品房买卖合同、房屋租赁合同、转账记录、交通银行个人客户交易清单、函、太原市万柏林区人民法院告知函、协助执行通知书、执行裁定书、听证通知书、解除租赁合同通知书录及庭审笔录等在案佐证。本院认为，胡某与马某1签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，胡某依约将房屋交付马某1使用。2020年9月11日，胡某收到马某1出具的解除租赁合同通知书，马某1于当日搬出案涉房屋，胡某在庭审中同意解除合同，故本院确认案涉房屋租赁合同于2020年9月11日解除。胡某要求马某1支付2020年3月27日至2020年9月11日期间的租金84000元（15000元÷30日×168日），符合合同的约定，本院予以支持。马某1提交的证据不能证明胡某与其就2020年的租金减免达成了合意，也未提交证据证明其对房屋进行装修经过了胡某的同意及剩余租赁期内装饰装修残值，故对马某1的答辩意见，本院不予采纳。关于马某1的反诉请求，其要求胡某赔偿停电期间的房租损失45000元。胡某对马某1主张的案涉房屋停电的事实认可。马某1提交的证据可以证明案涉房屋被断电是因为胡某与案涉房屋的开发商山西华吉房地产开发有限公司存在纠纷导致。胡某作为出租人，在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途是其基本义务。胡某向山西华吉房地产开发有限公司出具付款承诺书，承诺在规定期限内付清房款，逾期交纳的，山西华吉房地产开发有限公司有权采取停水停电等措施责令其搬离房屋。胡某并未按照承诺书的约定付清购房款，致使案涉房屋被断电，也未提交证据证明其积极主动履行承诺书约定，与物业公司和开发商协议沟通，恢复案涉房屋供电，致使案涉房屋被断电八十八天，经承租人马某1积极沟通方恢复。《中华人民共和国合同法》第二百八十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。因案涉房屋用于企业办公经营，断电必然影响公司正常办公，致使租赁合同的目的无法实现，故胡某应当退还马某1断电期间的租金44000元（500元/天×88天）。胡某提出的案涉房屋被断电属于第三人侵权，马某1应向侵权人主张侵权责任的答辩意见，马某1以合同权利为依据主张胡某承担合同责任符合法律规定，故对胡某的该项答辩意见，本院不予采纳。关于马某1主张的人员流失损失、业务发展损失、搬家费等其他损失或费用，其并未提交证据证明确实存在及具体数额，故其该项反诉诉求，缺乏证据支持，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）胡某与被告（反诉原告）马某1于2018年3月21日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告（反诉原告）马某1于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）胡某2020年3月27日至2020年9月11日的租金84000元；三、原告（反诉被告）胡某于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）马某12019年7月18日至2019年10月14日的租金44000元；四、驳回被告（反诉原告）马某1的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1000元（原告已预交），由被告（反诉原告）马某1负担。反诉案件受理费1272元（被告已预交），由原告（反诉被告）胡某负担499元，被告（反诉原告）马某1负担773元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 樊小凤二〇二一年四月八日书记员 武丽佳