贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0521民初1070号 原告：刘富原，男，1990年10月5日出生，汉族，住贵州省大方县。 被告：大方安泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇龙昌村，统一社会信用代码：91520521082786544R。 法定代表人：王建中，系公司副董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵江，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 原告刘富原与被告大方安泰房地产开发有限公司（以下称“安泰房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告刘富原、被告安泰房开公司委托诉讼代理人赵江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘富原向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付从2017年8月8日起至起诉日（2021年2月5日）期间的逾期交房违约金48980.10元；2、判决被告向原告支付从2017年12月31日起至起诉日（2021年2月5日）期间的逾期办理商品房转移登记文件的违约金86837.08元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定将大方县黔西北花园小区的第4栋5层4号（4-5-4）商品房售与原告，该商品房的建筑面积为128.71平方米、套内面积为106.46平方米，购房单价为每平方米3602.82元，总价款为383556.00元，原告应交首付款为83556.00元，余款300000.00元为按揭贷款，交房时间为2017年8月8日，被告为原告办理初始登记及将转移登记的有关文书交付给原告的时间是2017年12月31日。原告于2016年2月14日与被告签订《商品房认购协议》时就已经将房屋的首付款83556.00元交与被告，余款30万元在中国建设银行大方支行办理按揭贷。但是，时至今日，被告没有如期向原告交付房屋，也没有向原告交付房屋初始登记的有关文件。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告逾期交付房屋的，按日万分之1向原告支付违约金；第二十二条约定，房屋转移登记逾期90日内，按已付房价款的0.1%承担违约责任，逾期90日后，按日以已交付房款的0.2%支付违约金。原告多次向被告催交房屋，并要求被告承担违约责任，但是被告总以其与建筑方的纠纷为由予以推诿，原告无奈只好向人民法院提起诉讼。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效合同，对双方均有约束力。根据合同的约定，被告逾期交房应当按日承担已交房款万分之1的违约责任，合同约定2017年8月8日交房，至起诉日2021年2月5日止共计有1277天，故被告应承担的逾期交房违约金为48980.10元；《商品房买卖合同》约定逾期交付初始登记文书的，按日以已交付房款的0.2%承担违约责任，原告仅要求被告按日以已交付房款的万分之2承担违约责任，合同中约定交付初始登记文书的时间是2017年12月31日，至起诉日2021年2月5日止共计有1132天，故被告应承担的逾期办证违约金为86837.08元；对于本案起诉后，被告后续仍有逾期交房和逾期办证行为的，原告将另行起诉要求支付违约金。 被告安泰房开公司答辩并反诉称：我公司至今未办理完毕涉案房屋的产权转移登记是事实，第一，涉案房屋土地2018年3月6日被省高院查封至今仍未解封，事实上的交房履行不能，原告起诉要求支付交房违约金是一个持续性过程，根据九民会议48条的规定，原则上违约方不得单方解除合同，但是在一些长期性的合同履行过程中，双方形成合同僵局后，不允许解除对双方不利，在下列情形下要求解除合同的人民法院应予以支持：一、违约方不存在恶意违约的情形；二、违约方继续履行合同对其显失公平；三、守约方拒绝解除合同。故，若继续履行本合同，答辩人将承担无休止的违约金责任风险，进而无形中增加被告方履行合同的成本，明显显失公平，故请求法院依法解除该买卖合同。第二、原告方起诉的违约责任计算标准过高，请求依法进行减损。但众所周知，大方县因行政机关原因，大多数房地产项目的产权登记均处于停滞状态；我公司至今也一直在积极协助相关部门办理。 被告安泰房开公司在庭审答辩时一并提起反诉，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，原告对被告的反诉不要求答辩期，同意按本诉原定开庭日期一并审理被告的反诉。庭审中，本院明确告知被告，其须在7日内交纳反诉案件受理费，若逾期未交纳，视为撤回反诉。至今，被告始终未交纳反诉案件受理费，故应视为被告撤回反诉，本院对其反诉请求不作处理。 经审理查明：2016年3月5日，原告通过与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的大方县黔西北花园小区的第4栋5层4号（4-5-4）商品房。合同约定：房屋套内建筑面积106.46平方米，单价为每平方米3602.82元，总价款为383556.00元。合同第十一条第（一）项约定：出卖人应当在2017年8月8日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第二十二条第三项约定：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房总价款383556.00元，但至今，被告未按约向原告交付商品房，也未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。 另查明，被告安泰房开公司与重庆万美建设工程有限公司因建设工程施工发生纠纷，重庆万美建设工程有限公司诉至贵州省高级人民法院，省高院以（2018）黔财保1号民事裁定书及2018年3月6日的协助执行通知书查封了大方县建设投资有限公司位于大方县改造项目的国有土地使用权，至今该查封保全措施尚未解除，原告所购商品房使用土地在被查封的土地范围内。 上述事实，有当事人提供的《商品房买卖合同》、付款收据2张、（2020）黔0521民初1236号民事判决书等证据及当事人庭审陈述在卷为证，足以认定。 本案争议焦点为：一、被告逾期交付商品房和逾期交付办理商品房转移登记有关文书，是否构成违约，应否承担相应的违约责任；二、原告的违约金请求的计算标准是否过高，应否调整，其违约金请求应否支持和如何支持。 本院认为，原、被告双方于2016年3月25日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意愿表示，合同内容不违反法律和行政法规强制性规定，为有效合同，双方买卖合同关系应适用《中华人民共和国合同法》（以下称“合同法”）及相关司法解释进行调整。按双方买卖合同约定，被告应于2017年8月8日前向原告交付商品房，并于2017年12月31日前交付办理商品房转移登记有关文书，被告至今未交房也未交付办理商品房转移登记有关文书，其行为已构成违约；虽然被告的违约可能是房开项目使用土地被法院查封所致，但因该违约事由不属于不可抗力因素，而是被告自身经营风险，不能以此作为免除或者减轻其违约责任的事由，故根据合同法第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担相应的违约责任。关于原告的违约金请求的计算标准是否过高，应否调整，其违约金请求应否支持和如何支持的问题，一、关于逾期交付商品房违约责任，被告逾期交房给原告造成的损失事实上相当于房屋租金损失，原告请求按合同约定的标准计算的违约金数额（每年约14000.00元）接近于本院所在地房屋租金市场行情，被告认为违约金计算标准过高请求调整的抗辩主张，不符合合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（未修正）第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，不予支持。但由于合同约定的被告向原告支付逾期交房违约金的时间为商品房实际交付之日起60日内，被告逾期交房虽已超过60日，但涉案房屋至今尚未实际交付，原告要求被告支付逾期交房违约金的条件尚未成就，故对原告要求被告支付48980.10元逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持；原告可在被告实际交付后另案主张。二、关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任，按合同约定，被告应自约定日期（2017年12月31日）至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.2%的违约金，该项违约金计算标准明显过高，被告要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，应予调整。虽然原告仅以交付房款的0.02%（万分之二）按日计算违约金，但原告主张的该项违约金计算标准仍然过高，因被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书并未使原告遭受实际上的经济损失，若按原告主张的标准计算该项违约金，其违约金数额是逾期交付违约金的两倍，明显不合理。结合大方县房地产开发市场现状及贵州审判实践，原告该项违约金请求酌情以已交房款的万分之零点五按日计算予以支持，原告仅请求支付自2017年12月31日起至2021年2月5日止期间的违约金，不违反法律规定，本院予以尊重。因此，原告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的请求金额应为21709.27（383556×0.00005×1132）元，超出部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（未修正）第十六条的规定，判决如下： 一、被告大方安泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告刘富原支付2017年12月31日起至2021年2月5日止期间的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金21709.27元； 二、驳回原告刘富原的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1510.00元，由原告刘富原负担1000.00元，被告大方安泰房地产开发有限公司负担510.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附文档光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。 审 判 员 胡其勇 二〇二一年四月二十日 法官助理 黄子宁 书 记 员 龙 芸