北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0106民初29610号原告（反诉被告）：易林宏，男，1978年5月11日出生，住北京市西城区。原告（反诉被告）：代晓艳，女，1981年4月19日出生，住北京市西城区。被告（反诉原告）：曹耘，女，1947年10月29日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郗曦（曹耘之女），1979年10月31日出生，住北京市丰台区。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，该公司职员。原告（反诉被告）易林宏、代晓艳与被告（反诉原告）曹耘、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告易林宏、代晓艳，被告曹耘及其委托诉讼代理人郗曦、第三人链家置地公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）易林宏、代晓艳向本院提出诉讼请求：1.确认起诉状送达被告时双方签订的房屋买卖合同解除（买卖合同标的额670万元，2020年8月10日应支付首付款90万元，被告未依约支付，我方有权解除合同）；2.判令被告赔偿违约金134万元（合同约定按成交价的20%支付违约金）；3.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2020年5月4日经中介签订了房屋买卖合同，合同总价款670万元，并于合同签订当天支付定金10万元，合同约定：2020年8月10日，被告需向原告支付第一笔首付款90万元，至今被告尚未向原告支付该款项，经协商沟通被告明确表示不愿再履行合同，导致合同目的不能实现，被告构成根本违约，根据合同第七条，被告逾期超过15日，原告有权要求解除合同并要求被告支付成交总价款的20%作为违约金。综上，原告诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）曹耘辩称：解除应按照我方反诉请求，确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2020年8月7日解除，8月7日二原告签收解除通知，8月11日第三人签收解除通知。我与二原告经链家置地公司介绍于2020年5月4日签订了房屋买卖合同，购买涉案房屋并支付购房定金10万元。2020年8月5日查看房屋时，发现房屋出现漏雨、漏水的严重质量问题并且存在主体结构拆改（二层主卧私搭露台封顶，之前露台开放式）的问题。二原告在签订合同时未向我方介绍房屋存在质量问题的真实情况，隐瞒事实真相，责任完全在二原告。对此，我已通知了二原告及第三人。依据相关法律规定我方主张解除合同，不再执行此合同，该责任属于二原告。我方于2020年8月5日向二原告及第三人送达了解除房屋买卖合同的通知，已生效，请法院依法驳回代晓艳、易林宏的所有诉讼请求。第三人链家置地公司述称：同意解除房屋买卖合同，其他不涉及我公司，不发表意见。被告（反诉原告）曹耘向向本院提出反诉请求：1.确认双方于2020年5月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2020年8月7日解除（8月5日三方面谈，8月7日易林宏、代晓艳签收解除通知；依据合同5.3享有解除权，房屋有质量问题，详见证据目录；二层主卧私自搭建露台封顶，之前露台是开放式的，后来封上了）；2.要求易林宏、代晓艳双倍返还购房定金20万元（约定俗成）；3.要求易林宏、代晓艳支付我方已支付第三人的居间代理费16.75万元；4.本案诉讼费由易林宏、代晓艳承担。事实和理由：我与易林宏、代晓艳经链家置地公司介绍于2020年5月4日签订了房屋买卖合同，购买涉案房屋并支付定金。2020年7月19日看房时发现二楼卫生间水龙头冒水，地板泡湿了，8月5日临近支付第一笔首付款时又去看房，把遮挡家具搬开后发现很多问题（进门有霉味、一层过道有渗水，二层阁楼有大量霉斑、二层卫生间门口漏水严重、地板严重变形、卫生间外围及墙边有渗水、墙面泡发脱落、二层主卧搬开矮柜墙体是横向裂纹，有安全隐患），我方认为房屋出现漏雨的严重质量问题并且存在主体结构拆改的问题。代晓艳、易林宏隐瞒事实真相，我方于2020年8月5日向二人及经纪公司送达了解除房屋买卖合同的通知，已生效，我方要求二人返还购房定金20万元并承担由此产生的居间代理费以及利息。反诉被告易林宏、代晓艳针对反诉原告曹耘的反诉辩称：一、曹耘多次向易林宏、代晓艳明确表示不愿再继续履行该合同，并未在合同约定的时间内向易林宏、代晓艳支付房屋首付款，致使合同目的不能实现，造成根本违约，符合法定解除合同的情形。二、不同意曹耘的其他反诉请求，易林宏、代晓艳出售的房屋并不存在质量问题及主体拆改情形，在签订合同前，曹耘曾多次在易林宏、代晓艳及中介的陪同下前往涉案房屋，对房屋现状已做了全面、明确的实地了解，曹耘出示的照片显示房屋部分墙体存在霉斑及管道渗水印迹。我方认为，曹耘出示的照片并不能显示涉案房屋存在漏水、漏雨质量问题及主体拆改等情形，反而恰恰证明其在签订合同前已知晓房屋现状。同时涉案房屋建于2005年，交易时房龄已逾15年，购买前曹耘对此明确知晓，易林宏、代晓艳及链家置地公司均未隐瞒该情况。依据正常的社会经验，对此种房屋本身、配套设施老化等问题，曹耘作为买受人应有合理预期和判断。曹耘作为房屋的买受方，在购买房屋前对于房屋的现状及房屋的楼层位置均知晓，其应在充分考虑、了解上述情况后自愿与易林宏、代晓艳签订合同，在其签署合同之时应视为其接受了该房屋的整体特征，包括因为北京市气候及楼层位置可能造成房屋存在部分墙体出现霉斑等缺陷。三、我们没有住该房屋，对房屋照顾不够，房屋装修已经15年，装修老化，有一些装修零件产生损坏，但不足以影响主体结构；7月19日水龙头漏水是事实，我联系物业当天修好了，漏水是水龙头坏了导致不是房屋本身漏水，家里只有厨房卫生间有防水，二楼水龙头漏水导致一楼天花板渗水正常，交房前可以修好，按约定被告无权单方解除合同；阁楼上是屋顶，保修期5年，有渗水是物业维修，有公共维修基金，可在交房前由我方请求或者交房后由被告请求维修，合同对此有约定；房屋需要再装修，建筑防水是5年保修时间，卫生间防水已经到年限了，所以从卫生间楼道到主卧的墙有渗水，装修可以解决；主卧与露台之间的墙体内墙面有霉斑和裂纹，收房子的时候露台没顶，室外露台的地面高于室内，会有少量渗水产生霉斑和裂纹，后我们封顶防止渗水，物业允许，没有对主体结构进行拆改，主体结构指房屋承重墙、梁、柱子。同时，根据双方签订的合同第五条第三款，即便涉案房屋存在漏水情况，易林宏、代晓艳的义务也仅限于对漏水位置予以修复或赔偿相应费用，不能成为曹耘拒绝履行双方合同的理由。综上，易林宏、代晓艳在合同签订、履行过程中并无违约情形，请求法庭驳回曹耘上述反诉请求。第三人链家置地公司针对反诉原告曹耘的反诉述称：同意解除合同，判决或者确认解除均依法裁判，其他不涉及我公司，不发表意见。2020年7月19日曹耘告知我公司水龙头坏了，当时我们看了确实是淹了地板，外面装修师傅看了说装修时要大修（这是曹耘转述给我们的），其他我方不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月4日，出卖人代晓艳、共有人易林宏与买受人曹耘经链家置地公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定曹耘购买代晓艳名下位于丰台区房屋，该房屋建筑面积为97.91㎡，成交价格为308万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为362万元，房屋总价款670万元。该合同第五条第（三）款约定：出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水(“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象)的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复，如出卖人末予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修房屋影响买受人使用的，出卖人应当赔付买受人因此所受的实际损失，但买受人使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定之范围内，第五条第（四）款约定：出卖人应当保证已如实陈述房屋附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。出卖人违反上述承诺的，应将该房屋恢复原状。如无法恢复的，则按照实际损失赔偿买受人。第七条第（二）款第2项约定：逾期超过15日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款(含已付贷款部分)。同日，甲方（出卖方）易林宏、代晓艳与乙方（买受方）曹耘，丙方（居间方）链家置地公司签订《补充协议》，该协议第二条对付款时间做出约定：乙方于2020年5月4日将第一笔定金10万元支付甲方，于8月10日前将第一笔首付款90万元以第三方担保支付的方式支付甲方；于过户前5个工作日将第二笔首付款363万元支付甲方。第四条第2款约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的；（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（6）将该房屋出售给第三方的。第四条第3款约定“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。”2020年5月4日，曹耘向易林宏、代晓艳支付了10万元定金，后未支付剩余款项。2020年8月5日，曹耘发出《解除房屋买卖合同通知书》，载明“今天（2020年8月5日）查看房屋时，发现房屋出现漏雨的严重质量问题。出卖人在签订合同时未向买受人介绍房屋存在质量问题的真实情况，这是出卖人隐瞒事实真相，责任完全在出卖人。因此依据相关法律规定我主张解除《北京市存量房屋买卖合同》，不再执行此合同，该责任属于出卖人，出卖人应退还我支付的定金10万元人民币。由此产生的中介费用应由出卖人一并承担。本通知自送达之日起生效。”2020年8月7日，易林宏、代晓艳签收解除通知，曹耘主张双方签订的合同于该日解除，故其无需支付剩余款项。庭审中，曹耘提交房屋漏水照片及视频欲证明房屋有质量问题，存在二层卫生间水池下水管漏水，导致一层的渗水现象及一层屋顶的渗水、二层门口的地板变形等，且认为二层主卧的露台先前是开放式的，现在封上属于对房屋主体结构进行拆改，易林宏、代晓艳应承担违约责任。对此，易林宏、代晓艳认为，曹耘出示的照片并不能显示涉案房屋存在漏水、漏雨质量问题及主体拆改等情形，恰证明其在签订合同前其已知晓房屋现状，且漏水是因为二楼洗手池的上水管阀门年久失修导致，漏水问题当时已经解决，渗水问题在交房前也可维修解决；室外露台进行封顶是为了防止渗水，经物业允许，不属于对主体结构进行拆改。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。鉴于本案的法律事实发生在民法典施行之前，应适用当时的法律、司法解释的规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，则由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，受法律保护。易林宏、代晓艳与曹耘签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（编号：100005536752）系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，曹耘主张其未支付剩余房款的原因系在签订买卖合同后发现案涉房屋存在漏水、室外露台封顶的情况，就此本院认定如下：1.双方在合同中约定了关于交付房屋前漏水问题的责任承担问题，系约定由出卖人进行维修或者承担全部维修费用，并无解除或者终止合同履行的约定；未对露台结构改变的责任承担进行约定，故曹耘仅以案涉房屋存在漏水问题、室外露台封顶为由主张不再履行合同，无合同依据。2.曹耘所称的漏水问题并非房屋主体结构质量问题，室外露台封顶问题也不是主体结构拆改，上述问题亦未达到买受人缔约目的不能实现之程度，曹耘以此为由主张不再履行合同，亦无事实和法律依据。综上，曹耘以漏水、室外露台封顶问题主张合同无法继续履行的理由不成立，其单方解约的行为并不产生解除合同的效力。故本院对曹耘要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2020年8月7日解除、要求易林宏、代晓艳双倍返还购房定金20万元的反诉请求不予支持。曹耘未支付第一笔首付款无正当理由，且迟延支付超过十五日，根据双方约定，曹耘迟延支付的行为已经构成根本违约，易林宏、代晓艳有权依据合同约定解除合同，曹耘应当承担相应违约责任。故易林宏、代晓艳关于解除与曹耘签订的《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于上述协议解除时间，本案起诉状于2020年9月28日送达曹耘，本院确认上述协议于该时点解除。关于曹耘应当承担的违约责任。本案中，考虑到双方系因案涉房屋二楼洗手池上水管阀门年久失修导致的漏水问题、渗水问题产生分歧，漏水、渗水问题虽不能成为曹耘拒绝继续履行合同的理由，易林宏、代晓艳作为房屋出售方未对该情况进行充分说明，也未及时履行维修等义务，确易引起曹耘的疑虑，而影响合同履行，亦存在一定过错。本院综合合同履行情况、当事人过错、预期利益等因素，酌定曹耘应支付易林宏、代晓艳违约金40万元，因双方约定买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，故扣除曹耘已经支付的10万元定金外，曹耘还应向易林宏、代晓艳支付违约金30万元。关于易林宏、代晓艳、曹耘与链家置地公司签订的《居间服务合同》，因该合同与房屋买卖合同并非同一法律关系，故曹耘要求易林宏、代晓艳支付其已支付第三人的居间代理费的反诉请求不宜在本案中一并处理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、易林宏、代晓艳与曹耘于2020年5月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2020年9月28日解除；二、曹耘于本判决生效之日起十日内支付易林宏、代晓艳违约金30万元；三、驳回易林宏、代晓艳的其他诉讼请求；四、驳回曹耘的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费58700元，由原告易林宏、代晓艳负担17610元（已交纳），由被告曹耘负担41090元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费29350元，由被告（反诉原告）曹耘负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 袁艳玲二〇二一年四月二十三日法官助理 戴雅竞书 记 员 高燕燕