广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16625号原告：吴汉枝，男，1971年9月7日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：谭琳，广东庄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵炳越，广东庄阳律师事务所实习人员。被告：广州市金佳信通信产品发展有限公司，住所地广东省广州市黄埔区大沙地东6号第七层706房。代表人：广州市金佳信通信产品发展有限公司管理人。负责人：黄璇。委托诉讼代理人：张紫旗，北京大成（广州）律师事务所律师。第三人：广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行，住所地地广东省广州市黄埔区丰乐北路138号。负责人：胡显勇，该支行行长。委托诉讼代理人：刘珊珊，系广州农村商业银行股份有限公司职员。委托诉讼代理人：徐嘉正，系广州农村商业银行股份有限公司职员。第三人：广州运通农业有限公司，住所地广东省广州市越秀区解放中路306号415自编G03房。法定代表人：周王晓。原告吴汉枝诉被告广州市金佳信通信产品发展有限公司（以下简称金佳信公司）、第三人广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行（以下简称农商行黄埔支行）、广州运通农业有限公司（以下简称运通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序,由审判员李春辉独任审理，于2021年1月4日公开开庭进行了审理。原告吴汉枝及其委托诉讼代理人谭琳、赵炳越，被告金佳信公司的委托诉讼代理人张紫旗，于2021年1月4日公开开庭进行了审理。第三人农商行黄埔支行的委托诉讼代理人刘珊珊、徐嘉正到庭参加诉讼。第三人运通公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴汉枝向本院提出诉讼请求：1.金佳信公司立即协助将广州市黄埔区××沙地东××房产权过户登记至吴汉枝名下；2.农商行黄埔支行、运通公司立即涂销广州市黄埔区××沙地东××房的抵押登记；3.金佳信公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年11月29日，吴汉枝与金佳信公司签订《买卖合同协议书》，约定金佳信公司向吴汉枝出让位于广州市黄埔区大沙地港湾北路与大沙东路交汇处的黄埔裕港购物中心（又称裕港大厦）八楼、十六楼、十七楼、十八楼、十九楼，对应门牌号分别为：黄埔区××沙地东××房、黄埔区港湾路516号1601房、黄埔区港湾路489号1701、1801、1901房（其中黄埔区港湾路516号1601房、黄埔区港湾路489号1701、1801、1901房已经在（2018）粤0112民初4250号案中处理），出让金额为2560万元。合同签订后吴汉枝已依约向金佳信公司付清了全部购房款并已合法占有使用涉案房产。金佳信公司将案涉房屋出卖给吴汉枝后，又私下与农商行黄埔支行在房屋上设立抵押权，导致房屋存在转移登记障碍，至今未能过户到吴汉枝名下。经吴汉枝主张，广州市中级人民法院于2020年7月13日作出（2019）粤01民撤3号民事判决书，确认农商行黄埔支行在案涉房屋贷款发放及抵押登记过程中存在过失，不能构成对案涉房屋抵押权的善意取得。为维护合法权利，特向法院具状起诉，望判如所请。被告金佳信公司辩称，金佳信公司已于2020年6月29日经广州市中级人民法院裁定受理进入破产程序，并指定北京大成（广州）律师事务所作为破产管理人，管理人在接受指定之后多方联系金佳信公司的相关人员，相关人员均下落不明，且据管理人了解，金佳信公司的股东涉及刑事案件被羁押，因此管理人至今尚未接管到金佳信公司的所有的公章、营业执照、帐册、合同文书等资料。经管理人查询本案涉案房产尚登记在金佳信公司名下，且有查封、抵押等相关权利瑕疵，无法进行过户登记，即便企业破产法规定，进入破产程序之后，债务人财产涉及的财产保全措施均解除，但涉案房产仍存在抵押权人，若抵押权人无办理涂销登记，本案房产也无法办理过户。第三人农商行黄埔支行述称，其已于2017年将持有的金佳信公司的债权转让给运通公司，相关权利义务由运通公司接手。其将尊重法院生效判决，并依法配合执行，同时鉴于债权已转让，届时也会尊重运通公司的意见。第三人运通公司未到庭，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：2010年11月29日，金佳信公司（甲方）与吴汉枝（乙方）签订《买卖协议书》，约定：甲方经拍卖取得广州市黄埔区大沙地港湾北路与大沙东路交汇处的黄埔裕港购物中心（又称裕港大厦）的所有权，乙方为裕港大厦施工方及原物业承租人，拥有该大厦物业有关资料；甲方向乙方出让裕港大厦八楼、十六楼、十七楼、十八楼、十九楼（共计五层，除八楼面积为919平方米外，其余四层楼每层面积818平方米），出让金额为2560万元；乙方全力协助甲方办理该大厦产权过户相关手续，并承担办理该大厦产权过户过程中发生的相关费用。吴汉枝曾就本院在（2016）粤0112财保118号案件中查封金佳信公司位于广州市黄埔区××沙地东××房、黄埔区港湾路516号1601房、黄埔区港湾路489号1701、1801、1901房提出执行异议，本院裁定驳回其异议请求后，吴汉枝于2017年6月20日向本院提起执行异议之诉。本院于2017年12月4日作出（2017）粤0112民初3412号《民事判决书》，认定吴汉枝已经履行约定的付款义务，吴汉枝主张非因其自身原因导致未办理过户登记合理。判决：不得执行广州市黄埔区××沙地东××房、黄埔区港湾路516号1601房、黄埔区港湾路489号1701房、黄埔区港湾路489号1801房、黄埔区港湾路489号1901房。该案后经广州市中级人民法院二审，并依法作出（2018）粤01民终9430号《民事判决书》维持原判。判决已发生法律效力。本案另查明，农商行黄埔支行与金佳信公司于2016年6月21日签订《企业借款合同》，约定金佳信公司向农商行黄埔支行借款1.5亿元，用于置换他行借款，借款期限为96个月，自2016年6月21日至2024年6月20日，具体借款期限以借款借据所载明的实际发放日和到期日为准。借款月利率为4.9‰。合同项下的担保方式为抵押和保证，担保合同另行签订。同日，农商行黄埔支行与金佳信公司签订了《最高额抵押合同》，约定金佳信公司在最高主债权额不超过本金2亿元及其利息等费用范围内提供抵押担保。抵押物为金佳信公司名下位于黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1001及位于黄埔区港湾路516号1101共11套物业[不动产权证号为：粤（2016）广州市不动产权第06203962、06203994、06203985、06204004、06204005、06203964、06203963、06203995、06203988、06204002、06204000号]。合同签订后，金佳信公司与农商行黄埔支行就上述11套物业办理了抵押登记手续。2016年6月27日，农商行黄埔支行向金佳信公司发放借款146370000元。因金佳信公司在合同履行过程中逾期还款，故农商行黄埔支行向广州市中级人民法院提起（2017）粤01民初105号诉讼。该案于2017年11月28日判决：“一、金佳信公司于判决生效之日起十日内向农商行黄埔支行偿还借款本金140206438.85元，并支付利息、罚息、复利（自2016年12月22日起至2017年9月11日，按照合同约定的标准计算未按时偿还借款的利息、罚息、复利；自2017年9月12日至实际清偿之日止，以140206438.85元为基数按月利率7.35‰标准计算罚息，以未按时支付的利息为基数按月利率7.35‰标准计算复利；罚息不计复利）；……三、农商行黄埔支行对金佳信公司名下位于黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1001及位于黄埔区港湾路516号1101共11套物业（不动产权证号为：粤（2016）广州市不动产权第06203962、06203994、06203985、06204004、06204005、06203964、06203963、06203995、06203988、06204002、06204000号）拍卖、变卖所得价款在判决第一项确定的债务范围内优先受偿；……”。2020年7月13日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民撤3号《民事判决书》，认定农商行黄埔支行在贷款发放及抵押登记过程中存在过失，不能构成对黄埔区××沙地东××房产抵押权的善意取得。（2017）粤01民初105号生效判决第三项所确定的农商行黄埔支行对黄埔区××沙地东××房产拍卖、变卖所得价款享有的优先受偿权有误，对该判决内容予以撤销，判决：“变更广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民初105号民事判决第三项为：广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行对广州市金佳信通信产品发展有限公司名下位于黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、901、1001及位于黄埔区港湾路516号1101共10套物业（不动产权证号为：粤【2016】广州市不动产权第06203962、06203994、06203985、06204004、06204005、06203964、06203963、06203988、06204002、06204000号）拍卖、变卖所得价款在（2017）粤01民初105号民事判决第一项确定的债务范围内优先受偿。《广州市不动产登记查册表》载明，黄埔区××沙地东××房现登记于金佳信公司名下；农商行黄埔支行于2016年7月28日办理抵押权登记；房产被多个法院轮候查封。上述事实有《买卖协议书》《广州市不动产登记查册表》、（2017）粤0112民初3412号《民事判决书》、（2018）粤01民终9430号《民事判决书》、（2019）粤01民撤3号《民事判决书》及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，吴汉枝与金佳信公司签订的《买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。涉案房产虽已被法院另案查封，但吴汉枝已循案外人执行异议程序、案外人执行异议之诉程序对法院查封涉案房产提出异议，经二审生效判决认定，吴汉枝对涉案房产享有的民事权益足以阻却执行，该判决具有既判力。同时，（2019）粤01民撤3号《民事判决书》已经认定农商行黄埔支行在贷款发放及抵押登记过程中存在过失，不能构成对案涉房产抵押权的善意取得，农商行黄埔支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款不享有的优先受偿的权利。吴汉枝已依约向金佳信公司付清购房款，是案涉房产的实际权利人，本案房屋买卖合同仍具备继续履行的条件，其要求农商行黄埔支行、金佳信公司协助办理案涉房产的抵押登记涂销手续，以及要求金佳信公司协助办理案涉房产的过户手续，本院予以准许。第三人运通公司未到庭，视为放弃质证及抗辩的权利。综上所述，依照，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州市金佳信通信产品发展有限公司、第三人广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行于本判决生效之日起三十日内协助原告吴汉枝办理位于黄埔区大沙地东6号801房的抵押登记涂销手续；二、被告广州市金佳信通信产品发展有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告吴汉枝将位于黄埔区大沙地东6号801房的产权转移登记至原告吴汉枝名下。案件受理费100元，由被告广州市金佳信通信产品发展有限公司负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时向其迳付，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李春辉二〇二一年四月二十八日法官助理钟陈书记员姚春华