广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民再273号上诉人（原审原告）：李晓华，女，汉族，1960年7月6日出生，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：王小刚，广东赛维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏省华建建设股份有限公司。住所地：江苏省扬州市。法定代表人：王宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：毕福强，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪峰，广东伟伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司。住所地：广东省惠州市。负责人：周群利，该公司总经理。委托诉讼代理人：毕福强，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪峰，广东伟伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市麦雅实业投资有限公司。住所地：广东省惠州市。诉讼代表人：惠州市麦雅实业投资有限公司管理人。委托诉讼代理人：钟凯萍，广东卓凡律师事务所律师。上诉人李晓华因与被上诉人江苏省华建建设股份有限公司（下称华建公司）、江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司（下称华建惠州分公司）、惠州市麦雅实业投资有限公司（下称麦雅公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2019）粤13民再14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日受理，依法组成合议庭审理了本案，并于2020年9月9日组织了法庭调查。李晓华及其委托诉讼代理人王小刚，华建公司及华建惠州分公司的委托诉讼代理人毕福强，到庭参加法庭调查。麦雅公司经本院合法传唤未到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。李晓华提出上诉请求：l、撤销惠州市中级人民法院(2016)粤13民初317号民事判决及(2019)粤13民再14号民事判决；2、解除对惠州市惠城区江北24号小区新沥路双城名苑北区5、6号号楼2单元2层03号房产（下称涉案房产）的查封；3、判令涉案房产所有权属李晓华所有；4、判令本案一审诉讼费、再审诉讼费及上诉费全部由华建公司及华建惠州分公司承担。事实与理由如下：一、李晓华在涉案房产交易过程中并无过错，涉案房产非因其原因未进行备案登记。李晓华与麦雅公司于2012年9月5日签订《麦雅双城名苑（双城国际北区）房屋（认购书）》，同日，麦雅公司出具《委托付款函》。2012年9月20日，李晓华通过银行转账向邵云名下（麦雅公司法法定代表人）缴纳了购房全款、维修基金等；同日，麦雅公司为李晓华出具“今收到李晓华交来双城名苑北区5、6号楼房款65万元”《收款收据》。上述《认购书》签订后，李晓华按约定多次催促麦雅公司签订书面《商品房买卖合同》。因涉案房产在2009年12月25日被麦雅公司设置了在建工程抵押，抵押给建设银行。在建工程抵押的房地产项目销售时，抵押权人和核发《商品房预售许可证》的惠州市房产管理局均未起到履行监管作用。麦雅公司利用与李晓华之间商品房信息不对称的优势，隐瞒了事实真相，未在张贴的销控栏目上注明，未如实告知李晓华。2012年9月18日，华建公司、华建惠州分公司违反法律规定和法定程序申请诉前保全错误查封，导致案涉房产未能按约定签订书面的《商品房买卖合同》、未能进行备案登记。在李晓华知道欺骗后和本小区其他多位业主多批次到有关部门进行投诉、信访、上访，李晓华已经做了自己力所能及的所有维权的事。因《商品房买卖合同》需要麦雅公司提供并盖章确认，故李晓华无法单方完成合同的签订。因此，涉案房产未能备案登记在李晓华名下是华建公司、华建惠州分公司的过错，并非是李晓华的过错。二、华建公司、华建惠州分公司违反2008年4月1日实行的《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条规定，违反法定程序，错误实施诉前保全，利用假诉讼制造阻却麦雅公司正常合法的市场经营活动，阻却麦雅公司与李晓华签订《商品房买卖合同》和登记备案。(2012)惠中法立保字第19号民事裁定书是违反法定程序的错误查封。因华建公司、华建惠州分公司与麦雅公司之间约定了仲裁管辖，原审法院作出(2012)惠中法民一初字第32-1号民事裁定，撤销了查封裁定（该裁定作出时间是2013年4月2日）。2008年4月1日实行的《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条中只有诉前财产保全，没有仲裁前的财产保全之规定。《中华人民共和国仲裁法》第二十八条也仅规定了仲裁中财产保全，未规定仲裁前财产保全。按户籍公司、华建惠州分公司申请财产保全，阻却了麦雅公司与李晓华（包括其他购房者）正常合法的商品房交易，造成李晓华不能如期与麦雅公司按约定签订《商品房买卖合同》和登记备案。法院在没有查清事实的情形下错误执行(2012)惠中法立保字第19号民事裁定，于2012年9月18日查封涉案房产。之后，华建公司、华建惠州分公司起诉，法院也没有及时审查案由，直到2013年4月2日作出裁定解除对涉案房产的查封。在此期间，华建公司、华建惠州分公司已经阻却了麦雅公司为李晓华去银行解押涉案房产、为李晓华签订《商品房买卖合同》和办理登记备案。三、关于涉案《认购书》是否属于合法有效《商品房买卖合同》。原审法院在本案中对上述问题的认定存在双重标准，违反了广东省高级人民法院（2017）粤高法191号《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的相关条款。在同一个小区，相同的一批案件中，原审法院已经有了纠正的判决。四、关于付款方式。麦雅公司是一家家族式企业，邵云是该企业的法定代表人，法定代表人的职务行为就是企业法人的行为，因经营行为产生的民事责任由企业法人承担。李晓华付款是在麦雅公司出具《委托付款函》的授权下进行的。李晓华在面对麦雅公司强势误导下，在麦雅公司出具《委托付款函》的真实性授权下，通过银行转账付清购房款，并无不妥。并且，当日麦雅公司为李晓华出具《收款收据》。事后，麦雅公司为李晓华办理了收房手续。至于监管账户，只是一种行政监管手段。监管的目地是：监管房地产开发企业有没有违规，监管每一笔购房资金是否进了公司账户，是否用在该施工建设项目上。李晓华虽然没有把购房款打到监管账户，但不能据此认定李晓华没有向麦雅公司支付购房款。况且，麦雅公司为李晓华出具了《收款收据》，足以能够证明麦雅公司收到该笔购房款。至于法定代表人能否代收公司资金，是否存在财务上的问题，不是李晓华应当知道，也无法知道，与善意的李晓华没有关联。麦雅公司有违规违法问题也是行政、监管部门应当知道的职责，华建公司、华建惠州分公司可以通过寻求行政手段或是法律手段另案处理。五、关于李晓华是否合法占有房屋。2014年5月20日，惠州仲裁委员会作出仲裁裁决。从该(2013)惠仲案字第173、173-1号裁决书中查明并认定的事实有：双城国际（双城名苑北区）第二、三期工程主体（涉案房产在其中）验收时间为2010年10月8日，并于2011年10月前完成竣工，于2011年8月28日和9月16日交付购房人使用。上述查明事实已经能够证明涉案房产已验收合格，麦雅公司属合法销售并交付房屋。而且该裁决要求华建公司、华建惠州分公司应在收到裁决书十五日内将相关验收资料交付给麦雅公司。但华建公司、华建惠州分公司不执行上述仲裁裁决，不交出验收资料，不配合办理竣工验收手续，导致涉案楼盘无法综合验收。目前该楼盘七百多户业主均未办理房屋产权证，在社会上造成极坏的影响。涉案双城名苑北区目前入住率达80%以上，惠州市惠城区人民政府江北街道办事处、惠州市房产管理局出具的业主委员会成立备案公函，惠州市房产管理局出县的《致双城国际小区公开信》信显示：双城国际小区从2009年基本建成投入使用。上述情况足以说明该小区已经交付并使用，小区业主（包括李晓华本人）占有、使用、受益是合法的。六、原审法院认为李晓华对没有签定书面合同存在重大过错，明显有失不公，明显有误。李晓华为涉案房产签订《商品房买卖合同》、进行备案登记穷尽了所有办法。但原审法院把属于麦雅公司的责任强加至李晓华明显错误。七、李晓华对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。2013年2月，李晓华丈夫因突发肝病病危入住惠州市中心医院，经院方检查出癌症后转院去江西南昌一附医院治疗，后又转院到上海市公共卫生临床中心医院治疗，于2013年7月20日病逝在上海。2013年3月份，李晓华接到麦雅公司的物业公司电话通知收房。因重病丈夫生命关天，李晓华麦雅时间收房，在处理完丧事后，才于8月28日与物业公司办理收房手续，并签订《业主临时管理规约》《前期物业管理服务协议》《防火责任书》，缴纳了物业费、水电费等。物业公司开具了《收款收据》。所以，李晓华收房时间是在2013年2月份。2017年6月5日，惠州市房产管理局出具的《致双城国际小区公开信》，是帮助物业公司催缴物业费的信函，拟证明物业公司收取管理费合法。李晓华与2013年9月26日与物业公司办理装修手续，并入住至今。李晓华在惠州市惠城区，是通过银行按揭和向朋友借款购置的。因丈夫看病欠下巨额债务，失去丈夫的经济来源，该别墅被银行查封，李晓华只能将该别墅卖给借款的朋友，偿还银行和朋友的债务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。”第十条规定：“查封尚末进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”但从诉前保全到仲裁保全，到装修入住，李晓华从未收到任何法院通知及相关法律文书。原审法院裁定查封涉案房产后并未通知李晓华。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定均是对消费者的保护，都具有物权性质享有物权期待权。第二十九条规定是第二十八条规定的特殊情形，放宽了苛刻的第二十八条要素的限制，是商品房买卖中对弱势群体买受人的保护，是对房地产行业一些不法行为的限制。原审法院认为李晓华提交的不动产登记信息为2018年8月29日，房屋信息仅限于惠城区，据此，认定该证据不足以证明其所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋的理由是不成立的。李晓华申请法院调查取证。李晓华享有足以享有排除强制执行的民事权益，享有涉案房产的物权期待权。八、请求依法确认涉案房产所有权属李晓华。本案中，李晓华按约定已经履行完毕合同所有义务，并合法对涉案房产事实上的控制、占有、使用和受益。华建公司、华建惠州分公司共同答辩称：（一）华建公司、华建惠州分公司依据相关法律规定进行财产保全，是为了使生效裁判文书顺利执行、是债权人维护自身合法权益的正当行为，不存在任何过错。李晓华将涉案房产未进行备案登记的全部责任归咎于华建公司、华建惠州分公司和政府监管部门，不符合本案事实，没有法律依据，依法不应得到支持。麦雅公司因建设工程施工合同纠纷拖欠建设施工工程款48158998.73元，华建公司、华建惠州分公司对麦雅公司享有巨额债权在先。华建公司、华建惠州分公司在提起诉讼或申请仲裁之前向惠州市中级人民法院申请财产保全，就是为了防止麦雅公司私下转移财产、逃避巨额金钱给付义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条“利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。”之规定，华建公司、华建惠州分公司向惠州市中级人民法院提起诉前财产保全的行为不存在任何过错。麦雅公司在项目开发过程中开始拖欠了华建公司、华建惠州分公司的巨额工程款及贷款银行借款本息的情况下，违反政府部分关于房地产开发中商品房预售监管的规定，在华建公司、华建惠州分公司办理了财产保全之后，通过与部分客户签订《认购书》的方式，绕过预售监管账户，私下收取或债务抵销的方式处置保全财产，直接损害了施工方及贷款银行的合法权益。而李晓华明知涉案项目房产的销售方式是预售的情况下，绕过商品房预售程序，甚至在涉案房产被查封后仍与麦雅公司私下进行房产交易，自身存在过错，也是最终导致涉案房产未能办理过户登记的主要原因。1、李晓华与麦雅公司仅仅签订《认购书》，且并未按照《认购书》约定及时签订《商品房买卖合同》，属于自身怠于履行合同义务的行为，与他人无关。2、李晓华作为购房者，应当清楚认识到房屋销售方为麦雅公司，而并非邵云个人，且涉案房产是通过预售的方式出售，所有的购房款均应进入商品房预售监管账户，否则无法办理房产预售登记备案，无法签订书面《商品房买卖合同》。李晓华故意绕过商品房预售程序私下付款属于自身风险防范意识的缺失，不能作为其在房屋交易过程中没有过错的抗辩理由。（二）李晓华未提出充分的证据证明其已经支付了全部购房款，应承担举证不能的不利后果。首先，李晓华举证支付购房款的时间是2012年9月20日，发生在人民法院第一次查封时间2012年9月18日之后。其次，李晓华与麦雅公司在《认购书》中约定的房屋价款为65万元，但其提供的转账凭证却是案外人徐勇生支付的130万元。以上转账凭证金额与购房款金额不一致，且该笔款项的用途注明为“货款”。李晓华仅凭一份收款收据，根本不能证明徐勇生向邵云个人账户转账的130万元是用于购买涉案房产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，李晓华未提供充分合法的证据证明其已经支付购房款，应承担举证不能的不利后果。（三）涉案房产已经于2012年9月18日、2013年4月9日被惠州市中级人民法院查封，在此之后，不论是麦雅公司擅自交付房产给李晓华还是李晓华强行占用涉案房产，都属于非法占有。华建公司、华建惠州分公司因建设工程纠纷向惠州市中级人民法院申请诉前财产保全，该院于2012年9月18日作出（2012）惠中法保字第19号民事裁定，查封双城名苑北区66套房产，涉案房产在查封范围内。2013年4月2日，因法院认定华建公司与麦雅公司的施工合同约定了仲裁条款，驳回了华建公司、华建惠州分公司的起诉，并裁定解除对上述房产的查封。2013年4月9日，华建公司、华建惠州分公司马上在仲裁程序中向惠州市中级人民法院再次申请财产保全继续查封上述房产，惠州市中级人民法院再次查封了之前解封的65套房产，查封期限二年。根据李晓华提交的麦雅公司收取装修保证金的收据，其在上述查封之后的2013年9月26日才开始占有涉案房产。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”之规定，李晓华在涉案房产被查封后仍非法占有、使用房屋，违反了上述司法解释等规定，不符合在查封前已经合法占有的情形，更加不能以此为由对抗华建公司、华建惠州分公司在涉案房产上的合法权利。（四）李晓华与麦雅公司签订《认购书》的时间是2012年9月5日，而将惠州市小金口住房出售却发生在一审庭审后，其提起执行异议时尚有住房居住，不构成购买房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋的情形。李晓华于2012年9月5日购买涉案房产，于2016年12月30日向惠州市中级人民法院提起执行异议之诉，但在其提起执行异议之诉时，其名下仍有位于惠州市惠城区。本案审查的是李晓华购买涉案商品房或者其提起执行异议时购房的用途及居住情况，李晓华在本案审理过程中处置其名下其他房产，导致现在名下无其他登记住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。综上，请求驳回李晓华的上诉请求。李晓华向原审法院提起诉讼，提出诉讼请求：1、确认李晓华与麦雅公司签订的《麦雅·双城国际（推广名：双城国际）房屋（北区）》合法有效；2、确认位于惠州市惠城区的房产所有权属李晓华，麦雅公司应立即给李晓华办理不动产权证书；3、停止对惠州市惠城区产的执行，并解除强制措施；4、本案诉讼费用由华建公司、华建惠州分公司、麦雅公司承担。原审法院在一审中认定事实如下：2012年9月5日，李晓华（买方。乙方）与麦雅公司（卖方。甲方）签订《麦雅·双城国际（推广名：双城国际）房屋北区》，约定:乙方认购甲方将位于惠州市惠城区，建筑面积约为114.09平方米，单价人民币5697元，总房款65万元，该款于2012年9月25日前一次性付清，乙方须于签订本认购书后20日内，即2012年10月5日前携同本认购书及身份证或公司证明文件与首期款到甲方售楼处签订《广东省商品房买卖合同》及有关文件，如乙方在上述期限内未前来签订《广东省商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付之房款，则视作乙方自动放弃其所认购该物业之权利，甲方有权将该物业自行处理，本认购书自双方盖章签字之日起生效等规定。同日，麦雅公司出具《委托付款函》称：根据2012年9月5日我司与你签订的认购书，现委托你将合同项的购房款汇入邵云名下，账号62×××53，人民币65万元，此付款为购房款。同年9月20日，徐勇生通过其个人银行账户向邵云上述账户支付了人民币130万元，该《广发银行个人结算业务申请书》用途栏写明“货款”，同日，麦雅公司出具“今收到李晓华交来双城名苑北区5、6号楼房款65万元”《收款收据》。该《收款收据》仅加盖了麦雅公司印章,但双方并未依约签订《广东省商品房买卖合同》，也未办理正式的交楼手续。李晓华为证明其占有使用了涉案房产，提交了2013年9月26日惠州市麦雅物业管理有限公司出具的收取李晓华涉案房产装修保证金、垃圾清运费、许可证押金的《收款收据》各一份；惠州市供水有限公司水费查询一份，记载涉案房产2015年5月5日至2017年1月18日水费共747.43元，以及2016年7月13日惠州市麦雅物业管理有限公司出具《证明》，证明其居住在涉案房产。该《证明》并未有负责人和经办人签名。另查明：华建公司、华建惠州分公司诉麦雅公司建设工程施工合同纠纷一案，原审法院于2012年9月18日作出（2012）惠中法立保字第19号民事裁定书，预查封了麦雅公司开发的双城名苑的66套房产（包括涉案房产在内），查封期为二年,申请人应在裁定送达之日起十五日内起诉，逾期不起诉，解除财产保全。此后，惠州市房产管理局发函给原审法院称预查封中的7、8号楼1单元1201号房已办理合同备案登记至业主名下，不属于麦雅公司的财产，请求解除对该房产的查封。原审法院于2012年10月12日作出（2012）惠中法立保字第19-1号民事裁定书，解除了对7、8号楼1单元1201号房的查封。华建公司、华建惠州分公司依规定时间向原审法院起诉，2013年4月2日，原审法院作出（2012）惠中法民一初字第32-1号《民事裁定书》，以依据双方的仲裁条款依法裁定驳回了原告起诉为由，解除对双城名苑上述65套房产（包括涉案房产在内）的查封。2013年4月9日，原审法院依据华建公司、华建惠州分公司的申请作出（2013）惠中法立保字第4号民事裁定书，预查封了双城名苑上述的65套房产（包括涉案房产在内），查封期为二年，申请人应在裁定送达之日起三十日内起诉或仲裁，逾期不起诉或仲裁，解除财产保全。并在上述查封房屋房门张贴了原审法院公告和查封财产清单。华建公司、华建公惠州分公司依规定时间提起仲裁。在仲裁过程中的2013年11月1日、13日，2014年8月25日，华建公司、华建惠州分公司分别向惠州仲裁委员会、原审法院提交了《关于要求立即制止被申请人违法处置查封财产的报告》，以法院查封双城名苑上述65套房产后发现有18套房屋（包括涉案房产）在装修，要求制止。2014年5月20日惠州仲裁委员会作出（2013）惠仲案字第173、173-1号裁决书，裁决：麦雅公司应支付华建公司、华建公惠州分公司建设施工工程欠款48158998.73元及利息、律师代理费、财产保全费、鉴定费等。麦雅公司未履行生效仲裁决确定的义务，华建公司、华建惠州分公司申请原审法院执行，2015年5月6日，原审法院作出（2014）惠中法执字第282号之四《执行裁定书》，预查封双城名苑上述65套房产（包括涉案房产在内），查封期为三年。原审法院对上述查封的65套房产其中的38套房屋（包括涉案房产在内）和4个商铺依法委托中介机构进行价值评估，并进行公平拍卖，但拍卖未能成交，后因多名案外人提出执行异议，部分房产暂缓拍卖，剔除案外人提出执行异议的房产后，对上述28套房屋（包括涉案房产在内）和4个商铺下调20%价格以拍卖保留底价2369.904万元第二次进行拍卖，仍未能拍卖成交。华建公司、华建惠州分公司书面申请上述28套房屋（包括涉案房产在内）和4个商铺以第二次拍卖保留底价2369.904万元抵偿等额债务。2015年9月18日，原审法院作出（2014）惠中法执字第282号之五《执行裁定书》，裁定上述28套房屋（包括涉案房产在内）和4个商铺按现状归华建公司、华建惠州分公司所有，抵偿麦雅公司所欠人民币2369.904万元债务，本案终结本次执行程序。同日，原审法院向惠州市房产管理局发出了《协助执行通知书》。李晓华对原审法院（2014）惠中法执字第282号之五《执行裁定书》抵债的涉案房产提出执行异议，请求：1、撤销（2014）惠中法执字第282号之五执行裁定书；2、中止对涉案房产的执行；3、解除对涉案房产的查封。2016年12月2日，原审法院作出（2016）粤13执异97号《执行裁定书》，驳回李晓华的异议。李晓华遂向原审法院提起本案诉讼。原审法院一审认为，本案系案外人执行异议之诉。经查，李晓华曾于2012年9月5日与麦雅公司签订涉案双城名苑北区5、6号楼《认购书》，约定总价款为65万元。李晓华称2012年9月20日已按麦雅公司的委托，将购房款65万元支付到邵云账户上，并由麦雅公司出具了《收款收据》，涉案房产其已装修并居住。2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”以及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，李晓华与麦雅公司于2012年9月5日签订的《认购书》依法应认定为有效的预购合同。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，李晓华与麦雅公司签订的《认购书》仅有当事人名称、商品房基本情况、商品房价款及付款方式，并不具备上述商品房销售管理办法第十六条规定的其它合同主要内容，如交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理、办理产权登记有关事宜，违约责任等，故该《认购书》并不具备认定为商品房买卖合同的条件，仍应认定为预约合同。尽管李晓华在签订《认购书》后的2012年9月20日支付了涉案房产购房款65万元，并由麦雅公司出具了《收款收据》，但双方并未按约定时间签订《广东省商品房买卖合同》和在房产管理部门办理备案登记，导致未签订《广东省商品房买卖合同》及办理预售登记而被本院于2013年4月9日查封的后果，李晓华负有不可推卸的责任。且李晓华所购虽是住宅房屋，但其也并未提供证据证明无其它用于居住的房屋，其请求缺乏事实和法律依据，也不符合上述规定的情形，原审法院不予支持。李晓华与麦雅公司签订的《认购书》属于履行合同的债权债务关系，其可另行向麦雅公司主张权利。综上所述，李晓华与麦雅公司签订的《认购书》仅为预约合同，尚不具备商品房买卖合同的条件，导致未签订《广东省商品房买卖合同》及办理预售登记的后果，李晓华具有明显的过错，故李晓华的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的条件，且李晓华对房屋未能及时签订商品房买卖合同及办理备案登记有过错，故其请求确认涉案房产为其所有，麦雅公司为其办理不动产权证书，并停止对该房屋的执行，缺乏事实和法律依据。据此，原审法院作出一审判决：（一）确认李晓华与麦雅公司签订的《麦雅·双城国际(推广名：双城国际)房屋北区》有效；（二）驳回李晓华的其他诉讼请求。李晓华不服上述判决，向本院申请再审。本院经审查后于2019年1月30日作出（2018）粤民申8045号民事裁定，指令原审法院再审本案。李晓华申请再审称：一、李晓华在涉案房产交易过程中并无过错，涉案房产非因李晓华的原因未进行过户登记。1、李晓华与麦雅公司签订了《认购书》，并按认购书的约定缴纳了房款、维修基金等。麦雅公司将涉案房产交付李晓华使用，李晓华缴纳了物业服务费、水电费等。因此，李晓华已经履行了认购书所约定的事宜，并实际占有、使用了涉案房产。2、《认购书》签订后，李晓华多次催促麦雅公司签订书面的《商品房买卖合同》，但麦雅公司一直以各种理由推脱，导致未能签订。因《商品房买卖合同》需麦雅公司提供，并盖章确认，故李晓华无法单方完成合同的签订。李晓华在合同签订一事上，并不存在任何过错。3、因涉案房产未签订书面的《商品房买卖合同》、未进行备案、过户登记，李晓华曾多次到有关部门进行反映、信访、上访，李晓华已经做了任何自己能做的事。4、在涉案房产被查封前，李晓华与麦雅公司办理了案涉房产的收楼手续，但因案涉房产所在的房地产建设工程项目尚未完成竣工验收、消防验收、人防工程等验收，故案涉房产未能办理过户登记并不能归结于李晓华自身的过错造成。因此，原审法院认为的“尽管原告在签订《认购书》后的同日支付了涉案房产购房款47万元……，原告负有不可推卸的责任”有误，原审法院并未查明在《认购书》签订后，李晓华为涉案房产的过户委托穷尽了所有办法。原审法院把属于开发商的责任强加至李晓华的身上，明显有误。（二）李晓华对涉案房产享有足以排除执行的物权期待权。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条规定保护的是消费者期待权，该权利可排除执行。在本案当中，华建公司、华建惠州分公司对麦雅公司之债权仅为一般债权，无法对抗李晓华的消费者期待权。2、李晓华符合第二十九条规定的保护条件。（1）李晓华在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，虽然，根据李晓华与麦雅公司签订的《认购书》，在签订认购书后，李晓华与麦雅公司还需签订商品房买卖合同。但《认购书》约定了商品房的具体位置、面积、价款、违约责任等，已经具备商品房买卖合同的主要内容，且李晓华已经支付全部购房款，且涉案房产已实际交付使用，故李晓华与麦雅公司签订的《认购书》应当认定为商品房买卖合同，也即李晓华在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原审法院认为《认购书》不具备商品房买卖合同的条件明显有误。（2）涉案房产为李晓华唯一住房。李晓华名下并无其他居住用房，李晓华至房产管理部门进行了查询，但因房产管理部门无法出具相关材料。故李晓华凭自己的身份证进行了查询，足以证明李晓华名下并无其他居住用房。（3）李晓华已支付全部价款。李晓华签订《认购书》后，按麦雅公司的要求进行了付款，此事实可以从《委托付款函》、《转账凭证》及《收款收据》进行证明。因此，可以认定李晓华已经支付全部价款。综上，李晓华符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的保护要件，其消费者期待权依法应予保护。（三）麦雅公司应将涉案房产过户至李晓华名下。李晓华按《认购书》之约定履行了合同义务，作为开发商的麦雅公司应协同李晓华办理产权过户手续和房地产登记手续。综上所述，原审法院对事实认定不清，适用法律错误。请求：撤销原审判决，支持李晓华的诉讼请求。华建公司、华建惠州分公司共同辩称：（一）李晓华与麦雅公司未签订合法有效的书面买卖合同。李晓华与麦雅公司于2012年9月5日签订《认购书》，《认购书》中仅有当事人名称、商品房基本情况、商品房价款及付款方式，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的其他合同主要内容，如交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理、办理产权登记有关事宜及违约责任等，故该《认购书》并不具备认定为商品房买卖合同的条件，应属预约合同。该《认购书》第三条第四款也约定，李晓华须于签订本认购书后30日内，即2012年1Ｏ月5日与麦雅公司签署《广东省商品房买卖合同》。因此，《认购书》仅属于预约合同，李晓华并未与麦雅公司签署合法有效的书面买卖合同。（二）李晓华未提出充分合法的证据证明其已经支付了全部购房款，并且在商品房买卖交易过程中，由于李晓华未尽到一般的谨慎注意义务，存在过错，是未能办理涉案房产过户登记的主要原因。虽然李晓华在原审诉讼中提出其于签订认购书当日已经支付了65万元给邵云，但其提供的转账结算单上的转账金额却是130万元，转账金额与购房金额不符。其次，转账结算单中的用途一栏为货款，并非涉案房产的购房款。因此，李晓华没有提供充分证据证明其已经支付了涉案购房款，应当承担举证不能的法律后果。再则，收款人并非麦雅公司，而是邵云的个人账户。个人财产与麦雅公司财产各自独立，李晓华应当清楚房屋的销售方是麦雅公司，而不是邵云个人，即使有麦雅公司出具的《委托付款函》，也不应将钱款直接支付至邵云个人账户。且本案是通过商品房预售的形式出售房屋，所有的购房款均应进入商品房预售监管账户。李晓华在知晓其与麦雅公司签署的仅为《认购书》，却仍然绕过合法的付款渠道，私自向邵云个人支付钱款，明显没有尽到一般的谨慎注意义务。李晓华于2011年3月1日前也未依照《认购书》中约定的义务及时签订《商品房买卖合同》，存在过错，直至一拖再拖，最终导致无法办理涉案房产过户登记。其主要原因是李晓华未按照预售规定支付房屋价款，与麦雅公司法定代表人私下交易，应承担相应后果。（三）李晓华未在人民法院查封前已合法占有该涉案房产。2012年9月18日，因建设工程纠纷，经华建公司诉前申请，原审法院作出（2012）惠中法保字第19号民事裁定书，查封双城名苑北区66套房产，涉案房产在查封范围内。2013年4月2日，因法院认定华建公司与麦雅公司的施工合同约定了仲裁条款，法院驳回华建公司起诉，并裁定解除上述房产的查封。2013年4月9日，因华建公司在仲裁期间，向原审法院申请财产保全，原审法院再次预查封了之前解封的65套房产，查封期限二年。根据李晓华提交的麦雅公司收取装修保证金的收据，其在查封之后的2013年9月26日才开始占有涉案房产。不符合在查封之前已合法占有的规定。其次，截至再审立案之日，麦雅公司开发建设的麦雅双城国际项目尚未完成竣工验收，甚至连消防工程、人防工程等单项工程的验收工作都尚未完成。根据《商品房销售管理办法》第四十条：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”以及《建设工程消防监督管理规定》第八条第（五）项“依法应当经消防设计审核、消防验收的建设工程，未经审核或者审核不合格的，不得组织施工；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”的规定，在房产没有经过验收之前，不管是麦雅公司擅自将商品房交付给李晓华使用，还是李晓华强行占有、使用未经竣工验收及消防验收的商品房，其都是非法占有。（四）涉案房产并非李晓华名下用于居住的唯一房屋。李晓华身份证登记的住址为广东省惠州市惠城区，并非涉案房产地址。而李晓华却在原审起诉状中将地址写成涉案房产住址，明显是故意隐瞒有其他住房的事实。同时，李晓华也并未出示房产管理部门证明其唯一住房为涉案房产的相关材料。因此，涉案房产并非李晓华名下用于居住的唯一房屋。（五）李晓华对涉案房产不享有足以排除执行的物权期待权，而是与麦雅公司之间形成债权关系，可以通过协商或者诉讼的方式向麦雅公司主张债权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及第二十九条之规定，李晓华并未与麦雅公司签订正式的《商品房买卖合同》，也是因为自身过错导致未办理房屋过户登记，并且没有合法占有涉案房产，涉案房产也并非其唯一居住房屋。因此，此种情形不符合上述法律规定的相关情形，不足以排除执行。李晓华与麦雅公司之间仅为债权关系，可以通过协商或者诉讼的方式向麦雅公司主张。综上所述，李晓华提出的诉讼请求及理由缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。麦雅公司答辩称：麦雅公司的意见与华建公司、华建惠州分公司的答辩意见一致。再审期间查明，2015年12月30日，根据深圳市中业电控设备有限公司的申请，原审法院依法裁定受理麦雅公司破产清算一案，并于2017年2月20日予以立案。原审法院于2018年6月19日作出（2017）粤13破3-9号决定书，决定解除惠州市正大会计师事务所有限公司的麦雅公司管理人员职务，指定广东卓凡律师事务所、中鸿信粤龙会计师事务所联合担任麦雅公司管理人员，徐向辉为管理人负责人。原审法院再审认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，李晓华应当就其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。结合查明的案件事实，李晓华提交的证据不足以证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。具体评析如下:首先，李晓华与麦雅公司在原审法院查封涉案房产前已经签订了《认购书》，该《认购书》是双方的真实意思表示，其内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同。合同约定李晓华应于2012年10月5日前携《认购书》前往麦雅公司售楼处签订《广东省商品房买卖合同》，但李晓华并未按照合同约定的时间签订《广东省商品房买卖合同》，亦未举证证明未签订的原因在于麦雅公司。因此，李晓华对涉案房产在查封前未签订《广东省商品房买卖合同》而无法办理备案登记负有不可推卸的责任。其次，李晓华主张于2013年9月对涉案房产进行了装修。经查，原审法院先后于2012年9月18日、2013年4月9日根据华建公司、华建公司惠州分公司的申请裁定查封涉案房产，李晓华对案涉房产的占有及装修均在人民法院查封之后。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。麦雅公司未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为，人民法院扣押依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除妨害。”因此，麦雅公司在人民法院查封后将查封财产交付李晓华的行为以及李晓华在人民法院查封后装修涉案房产并入住的行为，均不得对抗申请执行人。且李晓华再审期间提交的收款收据记载，物业公司于2013年8月28日收到李晓华交纳的2012年2月至4月的物业管理费，而李晓华与麦雅公司2012年9月才签订《认购书》，李晓华向物业公司交纳认购涉案房产前的物业管理费，明显不符合常理。第三，李晓华在原审诉讼期间提交的房屋信息查询结果显示，李晓华于2005年至2017年3月6日，在惠州市房屋一套，直至本案一审庭审后经二手房交易转让他人。而本案中，涉案房产交易时间为2012年9月5日，故李晓华提交的证据不足以证明其所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。第四，李晓华主张在签订《认购书》后通过转账的方式支付了《认购书》约定的全部款项65万元，且提供了转账凭证及收款收据。据转账凭证显示，徐勇生于2012年9月20日向邵云汇款人民币130万元，用途及附加信息处注明“货款”。本院认为，李晓华提交的转账凭证汇款金额与案涉购房款不符，且用途为货款，无法证明该款项系用于涉案房产买卖。因此，李晓华提交的证据不足以证明其已实际支付购房款。综上，李晓华对涉案房产的权益不足以排除申请执行人华建公司、华建惠州分公司对涉案房产的强制执行，其再审请求及理由不成立。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。2019年12月25日，原审法院作出再审判决：维持原审法院（2016）粤13民初317号民事判决。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据上诉人李晓华的上诉请求及理由，本案焦点问题是李晓华对涉案房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”参照上述规定，案外人购买被执行人作为开发商开发的商品房，应当具备在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、其所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋、并已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十之情形，才能排除人民法院对该商品房的强制执行。该条规定基于对消费者生存权价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程款优先受偿、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。本案中，李晓华主张对涉案房产享有足以排除强制执行物权期待权，应举证证明本案符合上述规定的情形。关于李晓华是否在人民法院查封涉案房产前签订合法有效的买卖合同的问题。经查，李晓华与麦雅公司于2012年9月5日签订《麦雅·双城国际(推广名：双城国际)房屋北区》。结合本案查明的事实，上述认购书的真实性应予确认。该认购书在形式上虽非《商品房买卖合同》，但已符合本约要件，应认定为商品房买卖合同。而且，该认购书内容并未违反法律及行政法规强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效的买卖合同。原审法院于2012年9月18日作出（2012）惠中法立保字第19号民事裁定，预查封麦雅公司开发的66套房产（含涉案房产）。可见，李晓华在人民法院查封涉案房产前已签订合法有效的商品房买卖合同。关于李晓华是否已经支付涉案房产购房款超过合同约定总价款的百分之五十的问题。经查，李晓华与麦雅公司签订认购书的当日，麦雅公司出具《委托付款函》，委托李晓华将认购书项涉案房产的购房款65万元汇入邵云名下，确认该付款为涉案房产的购房款。2012年9月20日，徐勇生通过其个人银行账户向邵云上述账户支付了130万元。同日，麦雅公司出具《收款收据》。该《收款收据》记载：“今收到李晓华交来双城名苑北区5、6号楼2单元2层03号房房款65万元。”虽然徐勇生向邵云账户支付130万元的《广发银行个人结算业务申请书》用途栏写明“货款”，但结合邵云系麦雅公司的法定代表人，徐勇生系李晓华的丈夫，而且麦雅公司已经将涉案房产交付李晓华占有使用至今，在没有其他证据证明徐勇生、李晓华夫妻与麦雅公司之间存在其他经济往来的情况下，应认定李晓华已向麦雅公司全额支付了认购书约定的涉案房产的购房款。关于李晓华所购涉案房产是否系用于居住且名下无其他用于居住的房屋的问题。经查，李晓华购买涉案房产时，其名下有惠州市惠城区。可见，李晓华购买涉案房产时有其他用于居住的房屋。但根据李晓华在一审期间提交的房屋信息查询结果显示，上述别墅于2017年3月6日转让他人。另根据李晓华再审期间提交的《不动产登记信息》显示，其在惠州市惠城区无不动产登记信息。另根据李晓华提供的其丈夫徐勇生病危住院、病亡等证据材料，证明徐勇生于2017年间曾患病住院，并于2017年7月病亡的事实。根据以上查明的事实，本院认为，李晓华所购的涉案房产应属用于居住且名下无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定是基于消费者生存权至上的特别规定，目的是保护消费者购房人的住权。虽然李晓华在购买涉案房产时还有其他房屋用于居住，但在本案诉讼期间，李晓华丈夫患重病，花费了巨额的医药费，欠下了巨额债务，不得不将上述别墅转让他人并以转让款偿还所欠债务。李晓华是在本案诉讼期间、在涉案房产权属尚未得到最终裁判的情况下转让上述别墅，不应认定为恶意转移财产。在转让上述别墅后，涉案房产成为李晓华名下唯一住房。而案外人执行异议之诉制度的设立就是要对案外人的权利和申请执行人的权利之间的优先性作出公平公正的裁判。因此，在衡量李晓华的居住权与本案申请执行人的工程款债权的优先性问题上，对李晓华的居住权作出更为优先的保护，更符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的立法目的。本案中李晓华的居住权，应当优先于华建公司、华建惠州分公司的工程款债权。故本院认定李晓华在本案中符合其所购涉案房产系用于居住且名下无其他用于居住的房屋之情形。综合以上分析，李晓华符合法律规定应当排除强制执行的情形，李晓华对涉案房产享有足以排除强制执行的物权期待权。原审法院再审判决适用法律错误，本院予以纠正。关于李晓华请求确认涉案房产所有权属其所有及请求麦雅公司办理涉案房产不动产权证书的问题。因原审法院已裁定将涉案的28套房屋（含涉案房产）和4个商铺按现状归华建公司、华建惠州分公司所有，并向惠州市房产管理局发出协助执行通知，要求办理上述房产的过户手续。故本案对李晓华的上述请求不予处理，李晓华可在本判决生效后向执行法院另行主张权利。另外，因李晓华作为上诉人未及时缴纳（2016）粤13民初317号案的二审案件受理费，而且在一审诉讼期间转让其名下的别墅，致使本案基本事实发生变化，从而引发原审法院的再审程序及本院的二审程序，故应承担相应的责任。结合本案实际情况，应由李晓华承担本案再审案件受理费及二审案件受理费。综上，李晓华部分上诉请求成立，应予支持；原审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条第一款第二项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市中级人民法院（2019）粤13民再14号民事判决；二、不得执行位于惠州市惠城区产；三、驳回李晓华的其他诉讼请求。再审案件受理费10300元，二审案件受理费10300元，均由李晓华负担。本判决为终审判决。审判长 陈 颖审判员 刘涵平审判员 陈可舒二〇二一年四月十四日书记员 谢君霞