江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初6928号原告：徐州市国旭房地产开发有限公司，住所地徐州市千禧龙小区2号综合楼。法定代表人：杜明坤，公司经理。委托诉讼代理人：王红兵，江苏泉山律师事务所律师。被告：康伟，女，1972年2月18日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：高琪，江苏它石律师事务所律师。原告徐州市国旭房地产开发有限公司（以下简称国旭公司）与被告康伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告国旭公司的委托诉讼代理人王红兵，被告康伟及其委托诉讼代理人高琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国旭公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将其承租的徐州市泉山区返还给原告；2.被告赔偿原告自2018年9月25日至实际返还以上房屋之日止的损失(按每月6833元计算)，暂计算至起诉之日为163992元。3.诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2013年8月9日，被告签订《幼儿园租赁合同》，约定被告承租原告名下的位于开办幼儿园经营使用，租期从2013年9月25日至2018年9月24日。在租赁期限届满后，原告不愿再向被告出租，但被告拒绝搬离，且未支付2018年9月24日后的租金，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请予以公正判决支持原告诉求。被告康伟辩称，1、原告并非本案房产的所有权人和出租人，不具备原告的主体资格。首先经原告查询，涉案房产并未登记，原告不具有所有权。其次，经被告查询，虽案外人马文礼提交的土地使用权证登记使用权人为徐州市惠君房产开发公司，但是不动产登记中心并无相应记录。该地段系商服用地，登记权利人为张兆斌，并非原告和徐州市惠君房产开发公司。其次，原告虽系徐州市惠君房产开发公司变更登记而来，但是涉案房产的处分和出租始终是徐州市惠君房产开发公司和案外人宋文君，并非原告。2、本案诉讼无论是以马文礼或还是以原告名义起诉，均是该房屋实际所有人宋文君的意思表示进行。涉案房屋被告具有优先购买权。3、原徐州市惠君房产开发公司与宋文君与他人在合同租赁期间签订的房屋买卖合同，侵害了被告的优先购买权。4、被告才是最适合使用该房产的承租人或购买人。涉案房屋是经过规划审批用于居民配套的幼儿园设施，按照规划用途，涉案的房产和场地只能用于幼儿园，而被告早在2013年1月就从他人手中购置了该“幼儿园”的所有权和经营权。因此继续履行或被告优先购买更能体现房产用途。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：徐州市惠君房产开发有限公司于2011年9月21日经变更核准登记为本案原告国旭公司。2013年8月9日，马文礼（甲方）与康伟（乙方）签订《幼儿园租赁合同》一份，约定：1.甲方提供现状租给乙方开办幼儿园经营使用，有偿使用年限5年，期满后，甲乙双方如愿意继续合作，协商后在同等条件下，优先续签协议。2.在协议期间，乙方应按时交纳房租租赁费。2013年9月25日至2014年9月24日，年租金七万元；2014年9月25日至2015年9月24日，年租金七万三千元；2015年9月25日至2016年9月24日，年租金七万六千元；2016年9月25日至2017年9月24日，年租金七万九千元；2017年9月25日至2018年9月24日，年租金为八万二千元。先交后使用，每年一次交租金，提前一个月交租费，如不按时交纳租金，视为乙方违约，甲方有权终止协议，责任乙方自负。3.乙方在办园期间，所发生水电煤气等各项费用（包括化粪池清淤、污水处理、垃圾清运等）一切费用由乙方负责。4.在使用期间水电维修由乙方负责，乙方自增设施归乙方所有，乙方自行装潢。房屋装修退出时不能拆除，不计价，验收后交付钥匙。合同还约定了其他条款。徐州市国土管理局于2000年5月17日颁发的徐土国用（2000）字第09510号《国有土地使用证》记载，座落于的用途为教育，土地使用者为徐州市惠君房产开发有限公司，使用权类型为公司所有。2019年11月11日，马文礼将被告康伟诉至本院，要求被告立即返还合同中约定的房屋及院落，并支付租金损失。本院经审理，认为马文礼系受国旭公司委托代理国旭公司与被告康伟签订的租赁合同，且被告康伟在签订合同时对该委托关系系明知的。故认定涉案租赁关系的主体系国旭公司与康伟，马文礼仅系国旭公司受托人，与涉案合同无直接厉害关系，其作为案件原告主体不适格。遂于2020年4月13日作出（2019）苏0311民初6821号之一民事裁定书，裁定驳回原告马文礼的起诉。马文礼不服该裁定，向徐州市中级人民法院提起上诉。经审理，徐州市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）苏03民终3391号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。庭审中，被告提交：1.短信打印件3张，证实被告向宋文君、孙红霞发短信，主张涉案房屋的优先购买权。2.房屋买卖合同复印件1份，证实徐州市惠君房产开发有限公司宋文君即房屋实际所有权人；2016年4月14日将房屋出售给案外人张海亮，侵害了被告的优先购买权。3.之前案件开庭笔录，证实马文礼在该庭审中明确陈述房产在租赁期间已经转让给了案外人。庭审中，被告称自2018年9月24日之后去找孙红霞交付租金的时候，已经没有人再收取房屋租金，同时得知房屋已经被出售，也没有再续签书面合同。本院认为，根据业已生效的（2019）苏0311民初6821号之一民事裁定书和（2020）苏03民终3391号民事裁定书确定的内容和查明的事实，案外人马文礼代理本案原告国旭公司与被告康伟签订的《幼儿园租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方签订合同后，在合同期限内双方均按照合同履行了各自的权利和义务。合同到期后双方未再续签合同，被告抗辩本案原告并非适格主体，且主张房屋被出售，其有优先购买权的意见，综合被告庭审中提交的证据不足以证实其意见，结合原告提交的证据和生效法律文书确定的内容，本案原告应系适格主体。合同到期后，原被告双方未再续签租赁合同，被告称是原告不再愿意收取房屋租金，原告主张合同到期，双方不再有租赁合同关系。因双方签订的租赁合同自然到期，且没有证据证实双方存在继续履行合同的合意，结合庭审中双方陈述的内容。原告要求被告返还合同中约定的位于徐州市泉山区自建房和院内场地及四号楼前五间平房的请求，有事实依据，符合法律规定，应予以支持。截止双方租赁合同到期时，合同约定的涉案房屋及院内场地的年租金为82000元。合同到期后，被告未再交纳房屋租金，原告据此要求被告按照年租金82000元的计算标准，支付自2018年9月25日起至实际返还房屋时止期间的房屋租金损失，符合双方之前合同约定的内容，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第四百六十九条、第五百零二条、第七百零三条、第七百三十三条规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起二十日内，被告康伟将位于徐州市泉山区返还给原告徐州市国旭房地产开发有限公司；二、本判决发生法律效力之日起二十日内，被告康伟向原告徐州市国旭房地产开发有限公司支付自2018年9月25日起至实际返还租赁房屋及院内场地时止期间的房屋租金损失（按照年租金82000元的标准计算）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3580元，由被告康伟负担（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内将该款交至本院随本判决书送达的诉讼费催缴通知书所载明的账户内；如按期交纳，被告应向本院提交交款凭证；如逾期不交，本院将直接移交执行部门强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长  沈九安审判员  张梦瑶审判员  李 丹二〇二一年四月十三日书记员  吴 静