安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0705民初463号 原告：章东，男，1980年10月10日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。 委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。 被告：铜陵市皖星粮油有限责任公司，住所地安徽铜陵金桥工业园。统一社会信用代码91340764793598064N。 法定代表人：王华，该公司总经理。 诉讼代表人：安徽蓝天会计师事务所，该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：王**，安徽宪达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗光霞，安徽宪达律师事务所律师。 被告：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道835号。统一社会信用代码91340700791857229U。 法定代表人：李肖白，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。 原告章东与被告铜陵市皖星粮油有限责任公司（以下简称皖星公司）、铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称瑞环公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章东委托诉讼代理人庞国芳，被告铜陵市皖星粮油有限责任公司破产管理人委托诉讼代理人罗光霞、被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司委托诉讼代理人汪庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告章东向本院提出诉讼请求：1.确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《共同购房约定》无效；2.判令被告立即向原告退还购房款120897元及自2010年11月19日起至实际支付之日的利息损失；3.判令被告立即向原告退还装修保证金500元；4.判令被告立即向原告退还房产办证费用20000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:皖星公司与瑞环公司签订《新江花园（一期）住宅认购书》约定由皖星公司向瑞环公司购买新江花园一期项目第3栋第2单元103、203、303、403、503、603室房屋，共计6套，单价为1818元/㎡，总价款1036260元，皖星公司先支付70%房款，即725382元。同日，原告与其他五人共同与皖星公司达成《共同购房约定》，约定包括原告在内的六个人共同认购上述六套房屋，其中原告认购103室，原告实际交付购房款120897元及装修保证金500元。另外原告向皖星公司还缴纳房产证办证费用2万元。原告认为，皖星公司与瑞环公司签订《新江花园（一期）住宅认购书》时未取得权属证书，依据相关法律规定及类似判例，案涉认购书应属无效，基于上述理由《共同购房约定》应属于无效合同。因此，本案涉及的相关协议均属于无效合同，皖星公司与瑞环公司应及时将原告的购房款、相关利息损失、办证费用支付给原告。庭审中，原告放弃被告立即退还房产办证费用20000元的诉讼请求。 被告皖星公司辩称，原告诉称的购房款及相关费用均已交付给瑞环公司，皖星公司只是协助原告购房，不享有所购房屋任何权利，不应承担购房过程中产生的义务和责任。原告提供的《购房共同约定》第四条明确约定了购房的其他事宜，原告不得以任何理由向皖星公司提出任何异议，购房所产生的任何费用均由购房人章东自行承担。如有需要，皖星公司可出面协助解决。综上，请求法院驳回原告对皖星公司的诉讼请求。 被告瑞环公司辩称，第一，对原告的诉讼请求及理由无异议；第二，因为案涉合同系双务合同，在确定合同无效的同时，根据《民法典》合同效力之规定以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定，原告应当将案涉房屋退还给瑞环公司；第三，案涉房屋系瑞环公司销售给皖星公司，瑞环公司不对个人进行销售的。 经审理查明：2010年11月9日，皖星公司与瑞环公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，第一条约定皖星公司认购瑞环公司开发建设的位于铜陵市××花园××期××栋××单元××室，共计6套（户）房屋。第二条约定甲方所认购方按“团购价”为1818元／平方米，总房款壹佰零叁万陆仟贰佰陆拾元整（1036260元），第三条认购首付款，2020年11月19日前，甲方按所认购总房款的70%（即：30%为履约保证金，40%为房屋首付款）支付首付款，合计金额柒拾贰万伍仟叁佰捌拾贰元整（725382元）（其中：履约保证金为叁拾壹万零捌佰柒拾捌元整即310878元，房屋首付款为肆拾壹万肆仟伍佰零肆元整即414504元），装修保证金500元／户，共计叁仟元整（3000元）；第四条约定，甲方接到乙方正式开盘的书面通知书后15日内须一次性付清所认购房的余款，届时甲方前期缴纳的立约定金、履约保证金可冲抵购房款，并于乙方签订《商品房买卖合同》，办理相关正式购房手续；第五条甲方在约定的期限内提出退房或者在约定的时间内未予乙方签订《商品房买卖合同》的，已支付的认购房首付款不予退还，并且乙方有权取消甲方在本认购书中所享受的购房价格，而按新的市场销售价格进行结算；第六条乙方在甲方支付购房首付款之日起至本认购书解除之日止，将该住宅房另行出卖给第三方的，乙方应当向甲方双倍返还已支付的购房首付款。 另查明，认购书签订以后，章东等六人与皖星公司签订《共同购房约定》一份，协议约定章东购买103室，先按照1818元/㎡预交70%房款，待新江花园正式开盘后确定实际房价，多退少补；其中第四条约定上述房屋为优惠照顾开发区所在企业，按实际买受人姓名办理产权登记，皖星公司无条件协助办理，关于购房的其他事宜原告等六人不得以任何理由向皖星公司提出任何异议，以后因购房所产生的任何费用都由各购房人自行承担，如果有需要皖星公司出面解决的问题，皖星公司可以协助解决。上述协议签订后，章东通过皖星公司将房屋首付款、履约保证金共计120897元、装修保证金500元一并通过皖星公司交纳至瑞环公司。 期）住宅房认购书、共同购房约定、收据等在卷佐证，经庭审举证，质证，并结合当事人的陈述，本院予以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，瑞环公司向皖星公司出售涉案第3栋第2单元第103室房屋时，未取得房屋预售许可证，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故案涉房屋的相关买卖合同均为无效。且章东、瑞环公司均认可双方签订的合同无效，同意返还因该合同取得的财产。因章东所购买的位于铜陵市××花园××栋××单元××室不动产，是通过皖星公司向瑞环公司支付的购房款120897元及装修保证金500元，合同无效后，瑞环公司理应将购房款120897元及装修保证金500元直接返还给章东。故对原告要求被告瑞环公司返还购房款及自2010年11月19日起至实际支付之日的利息损失和装修保证金，符合法律规定，应予以支持；对瑞环公司称根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定，章东应将所购买的铜陵市××花园××栋××单元××室不动产返还给被告瑞环公司的辩解意见，符合规定，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认被告铜陵市皖星粮油有限责任公司与被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司于2010年11月9日签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效； 二、确认原告章东与被告铜陵市皖星粮油有限责任公司签订的《共同购房约定》无效； 三、被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告章东退还购房款人民币120897元及利息（计算标准：以120897元为基数，从2010年11月19日起计算至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起计算至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告章东退还装修保证金500元； 五、原告章东于本判决生效后十日内将位于铜陵市××花园××栋××单元××室返还给被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司； 六、驳回原告章东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3128元，减半收取计1564元，由被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  陈坦文 二〇二一年四月九日 书记员  沈啸华 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条——违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十七条——民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担责任。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条——出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条——商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。