贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初869号原告：田某，男，住贵州省贵阳市南明区。原告：张某，女，住贵州省贵阳市白云区。两原告共同委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，代理权限：特别代理。被告：贵州宏德置业有限公司，统一社会信用代码91520100697502560J，住所贵州省贵阳市乌当区东风镇后所村乌当区东风镇翠湖路7号-乐湾国际旅游综合体G（17）056号地块（商业2）2号楼。法定代表人：马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：骆光彬，贵州衡一律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行，营业场所贵州省贵阳市乌当区新添寨新添路216号，统一社会信用代码：91520112214590739R。负责人：杨阳，系该行行长。原告田某、张某与被告贵州宏德置业有限公司（以下简称为宏德公司）、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称工行乌当支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。庭审中，原告申请撤回对贵州世纪银河房地产顾问有限公司的起诉。原告田某及其委托诉讼代理人石少会，被告宏德公司委托诉讼代理人骆光彬到庭参加诉讼，第三人工行乌当支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田某、张某向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（编号：Ｙ19035206）；二、判令解除原告与第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行签订的《个人购房担保借款合同》；三、判令被告宏德公司向原告退还首付房款340992元；四、判令被告贵州世纪银河房地产顾问有限公司向原告退还团购费20000元；五、判令被告宏德公司向原告支付《个人购房担保借款合同》及《住房公积金借款合同》实际解除之前，原告已归还第三人工行乌当支行的贷款本金及利息；六、判令被告宏德公司向第三人工行乌当支行支付《个人购房担保借款合同》及《住房公积金借款合同》实际解除之后的贷款本金及利息（罚息、复利）及违约金；七、判令被告宏德公司向原告支付资金占用费，该资金占用费以购房首付款340992元为基数，自2019年8月26日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的资金占用费，以相同基数按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项退还之日止；八、本案诉讼费（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）由被告承担。原告在庭审中放弃第四项诉讼请求。事实与理由：2019年8月26日，原告与被告宏德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号Ｙ19035206），合同约定原告购买被告开发的位于乌当区乐湾国际旅游综合体6号地块（龙津山）工程第119号楼1单元2层1号的商品房，房屋总价为1550992元，首付款为340992元，其余1210000元以银行按揭方式支付。合同约定，被告宏德公司应于2020年10月30日前将房屋交付给原告使用，如被告逾期交房超过90日，原告有权退房。合同签订后，原告按约履行付款义务，但被告逾期交房已超过90日，现已具备解除条件。《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人工行乌当支行签订的贷款合同目的已无法实现，故依据相关法律请求解除双方签订的《个人购房担保借款合同》及《住房公积金借款合同》。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判决如诉所请。被告宏德公司辩称，1、原告诉请资金占用费不应由我方承担，双方合同并未有资金占用费的约定；2、即使法院支持原告退房的诉求，但原告应当配合被告及第三人办理案涉房屋登记注销抵押等相关事宜；3、案涉房屋逾期交房并非被告主管因素所致，因受房地产市场下滑及疫情影响，被告同行业在建设过程中存在一系列的融资问题，被告在努力将案涉房屋建设竣工，预计今年7月份完工，及时交付给原告使用，请法院从维护交易稳定角度考虑，驳回原告的诉讼请求。第三人工行乌当支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下，2019年8月26日，原告与被告宏德公司签订合同编号为Y19035206号的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议，约定：被告宏德公司将乐湾国际旅游综合体6号地块（龙津山）工程第119号楼1单元2层1号房屋出售给原告。该房屋建筑面积140.17平方米，套内面积107.98平方米，合同约定的总价为1,723,325元。合同约定的首付款为513,325元，经庭审查明原告实际支付的首付款为340,992元，剩余房款1,210,000元约定为按揭贷款支付，为办理银行按揭贷款，原告与工行乌当支行签订《个人购房借款/担保合同》，借款金额为610,000元，还与第三人工行乌当支行签订《住房公积金借款合同》，贷款金额为600,000元。被告宏德公司2019年8月26日向原告出具收到首付款340,992元的收据，另外还收到由第三人向其支付的房屋按揭贷款1,210,000元。另查明，合同第十一条约定被告宏德公司应在2020年10月30日前交付房屋，交付房屋应当符合该条第二款约定的相关条件。合同第十三条约定逾期交房责任：第1（2）约定“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”。该房至今未按合同约定的交付时间、交付条件向原告交付使用。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的身份证、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》、《住房公积金借款合同》、房款收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的合同系有效合同，原告按合同约定支付了购房款，被告未按合同约定的时间和条件向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。合同约定了合同的解除条件，原告在除斥期间内请求解除合同，符合合同约定和法律规定。原告未书面通知被告解除合同，2021年2月3日原告直接以向本院提起诉讼方式主张解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，本案中，起诉状已于2021年2月20日送达给被告宏德公司，故原告与被告签订的《商品房买卖合同》已于2021年2月20日解除。因《商品房买卖合同》已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原告与第三人工行乌当支行签订的《个人购房借款/担保合同》、《住房公积金借款合同》也一并解除。《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《住房公积金借款合同》解除后，因被告宏德公司需要收回房屋，原告应当配合被告办理备案登记、抵押登记的注销手续。关于诉请第三项，原告已向被告支付购房首付款340,992元，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，对于原告退还首付款的请求，于法有据，本院予以支持。关于原告的第五项、第六项诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十一条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，被告宏德公司应当返还原告已经向第三人偿还的按揭贷款本金及利息，并向第三人支付《个人购房借款/担保合同》、《住房公积金借款合同》解除后剩余的贷款本金及利息，上述两项的具体金额以判决生效之日第三人出具的数据为准。关于第七项诉请实际是要求被告支付违约金，因双方在合同中已经约定了因被告未能按期交房，原告行使解除合同的违约金为已付房款的1%，该约定对双方具有约束力，故违约金本院按已付房款的1%计算，即1,550,992元×1%=15,509.92元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第二十条、第二十一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告田某、张某与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Y19035206）于2021年2月20日解除；二、解除原告田某、张某与第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行签订的《个人购房借款/担保合同》、《住房公积金借款合同》；三、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告田某、张某购房首付款340,992元；四、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告在《个人购房借款/担保合同》、《住房公积金借款合同》解除前已偿还给第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行的贷款本金及利息（具体金额以判决生效之日第三人出具的原告已归还的本金、利息为准）；五、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行支付在《个人购房借款/担保合同》、《住房公积金借款合同》解除后剩余的贷款本金及利息（具体金额以判决生效之日第三人出具的金额为准）；六、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告田某、张某支付违约金15,509.92元；七、驳回原告田某、张某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9,379元，已减半收取，由被告贵州宏德置业有限公司负担（上述款项原告已预交，被告可在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审判员  陈治宏二〇二一年四月十九日法官助理杨琴书记员邵益