北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初4106号原告：李佐玲，女，1948年9月20日出生，汉族，住北京市通州区。原告：韩斌，男，1944年7月20日出生，汉族，住北京市通州区。二原告共同委托诉讼代理人：韩文强（系二原告之子），男，1977年8月15日出生，汉族，住北京市通州区。二原告共同委托诉讼代理人：李明宇，北京市达奥律师事务所律师。被告：余霞，女，1977年9月9日出生，汉族，住内蒙古巴彦淖尔市临河区。委托诉讼代理人：张洋，1986年12月20日出生，汉族，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者原告李佐玲、韩斌与被告余霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告李佐玲、韩斌的委托诉讼代理人李明宇、韩文强，被告余霞及其委托诉讼代理人张洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李佐玲、韩斌向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告之间与2009年12月18日签订的《存量房屋买卖合同》无效，2、请求判令被告协助将北京市通州区XX小区XXX号楼XX室（XX街XX号楼XXX室）房屋产权过户给原告，3、诉讼费由被告承担。原告诉称的事实及理由：二原告系夫妻关系，被告系原告韩斌的远房侄女。2009年底，原告儿子韩文强准备在燕郊购房，急需资金，但因韩文强有银行不良记录，无法从银行贷款。为套取银行贷款资金，在他人引导下，并征得被告同意，原告与被告假意建立房屋买卖关系，被告以购房人身份将涉案房屋做抵押，顺利取得了银行86万元的购房贷款。按事前约定，该笔贷款取得后，由被告立即转给原告方使用，贷款本息多年来一直也由原告方偿还，房屋也由原告继续维持占有使用现状。后原告家庭鉴于儿子韩文强尽抚养义务较多，决定以买卖关系将涉案房屋过户给韩文强，而被告开始同意而后期却又拒绝协助办理过户手续，并称房屋系其真实购买，应归其所有。现原告认为，当初双方建立房屋买卖关系只是为了套取银行贷款资金，并不是真实的买卖意图，涉房产从始至终就归原告方所有和控制。为维护自身合法权益，现原告决定提起诉讼，请求判如所请。被告余霞辩称，一、答辩人不同意被答辩人的诉讼请求，因双方买卖合同给答辩人造成了经济损失，被答辩人应给与赔偿。1、2009年11月至12月期间，被答辩人找到答辩人，说明让答辩人帮助贷款以便其子韩文强购买房屋所用，答辩人表示同意，但明确说明不能影响答辩人日后购买房屋，如果影响或给答辩人造成损失，被答辩人应承担赔偿责任，被答辩人亦予以允诺。为此答辩人与被答辩人李佐玲双方自愿签署了存量房屋买卖合同，之后被答辩人之女韩静找到担保公司并协助办理了涉诉房屋的过户手续，房屋所有权证变更登记到答辩人与配偶薛培显名下，后被答辩人、韩文强、韩静及答辩人、配偶薛培显、担保公司人员到邮政储蓄银行望京支行办理抵押贷款手续，贷款金额为86万元，邮储银行给付的存折及银行卡均由被答辩人持有，上述款项从未到答辩人之手，现所贷款项仍未偿还清，不具备办理过户登记的条件。2、在偿还贷款期间，被答辩人存在逾期七次偿还贷款情形，导致答辩人征信存在问题，2018年8月答辩人预贷款购买房屋，但在审核征信时未通过，从而使答辩人只能以民间借贷方式凑齐全款购房，为此答辩人就民间借贷向债权人支付了大额的借贷利息。就此事答辩人与被答辩人之子韩文强多次沟通，韩文强要求答辩人以过桥贷的方式将房屋过户至韩文强名下，就此事答辩人认为风险不可控，故并未同意协助办理，且韩文强一再承诺会给与答辩人补偿，但至今并未实现，故答辩人保留向被答辩人及韩文强主张赔偿损失的权利。二、合同效力问题1、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，答辩人与被答辩人签署的合同不存在法定无效情形，根据被答辩人起诉状中陈述的买卖房屋为套取银行贷款资金一事，合同法五十二条第三项，以合法形式掩盖非法目的而订立的合同无效，该被掩盖的目的需违反法律、行政法规的强制性规定。但答辩人以自身信誉及房屋所有权申请银行贷款的行为合法有效，并不属于本条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的行为。故因此认定合同无效并不符合法律规定。且被答辩人明知涉案房屋上有一个抵押权以及抵押权登记未注销前不能办理权属变更登记手续的情况下，以诉讼为手段，预达到其规避注销抵押登记、变更涉案房屋所有权的目的的行为，才构成以合法形式掩盖非法目的的规定，不应予以支持。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，恶意串通损害第三人利益的合同相对无效，此类合同无效应由利益受损的特定第三人而非串通人主张，但银行等抵押权人现并未提出主张，法院亦不应主动干预，该干预包括在审理此类合同时追加抵押权人为第三人，尤其是在民事诉讼法特别程序中新增了实现担保物权内容之后，法院更不应干预抵押权人的程序选择权，故在抵押权人未提出诉讼主张或要求参与本诉的前提下，被答辩人以此理由要求确认合同无效无事实依据。3、被答辩人与答辩人自愿订立存量房屋买卖合同，答辩人以此申请银行贷款获准，涉案房屋已被核准登记为答辩人所有，上述行为均系当事人真实意思表示，是答辩人与被答辩人明知合同签订所引发的后果的情况下，为了实现自己的目的而自愿签订，是双方的真意表达。且房屋已经办理了过户登记，被答辩人取得了抵押贷款，被答辩人签订房屋买卖合同目的已经实现。综上，在被答辩人达成合同目的，给答辩人造成损失的情况下，被答辩人确认合同无效，是对答辩人合法权益的侵害，故被答辩人据此认为合同无效不应得到支持。4、被答辩人的诉讼行为俨然使法院变成帮助被答辩人过河拆桥的工具，而且，在实际使用贷款的被答辩人无力偿还贷款以注销抵押的情况下，以及抵押权人提起特别程序诉讼，申请实现担保物权，并被法院裁定拍卖、变卖涉案房屋的情况下，恢复房屋产权的判决都将变成一纸空文。答辩人认为法院对上述案件审理应当严格依照法律规定，合同无效应根据《合同法》五十二条做出认定，因此套取银行贷款而签订的房屋买卖合同无效的理由不应成立，此类合同应被认定为有效，故法院应当驳回被答辩人的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月18日，原告李佐玲（出卖人）与被告余霞（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定原告李佐玲将其名下的位于北京市通州区XXX街XX号楼X层X单元X层XXX室出卖给被告余霞，成交价120万元，定金34万元，买受人向中国邮政储蓄银行北京东区支行申办抵押贷款86万元。2009年12月21日，被告余霞（借款人、抵押人）与案外人中国邮政储蓄银行有限责任公司北京东区支行（贷款人）（以下简称为邮储银行）签订了《个人购房借款及担保合同》，由被告余霞向邮储银行申办贷款86万元，贷款期限300月。2009年12月21日，邮储银行放款86万元。原告称，2009年底，两原告儿子韩文强准备在燕郊购房，因急需资金其因韩文强有银行不良记录，无法从银行贷款。为套取银行贷款资金，在他人引导下，并征得被告同意，原告与被告假意建立房屋买卖关系，34万元首付款并未支付，被告以购房人身份将涉案房屋做抵押，顺利取得了银行86万元的购房贷款，实际使用贷款的人是韩文强，贷款的按揭偿还人也是韩文强。被告称，原告所述与事实有些出入，当时找余霞协商的是原告，并非原告之子韩文强，原告当时说需要款项，但是其岁数较大，就找被告帮助贷款，被告当时同意，但是向原告说明，必须保证被告以后购买房屋不受影响，原告也承诺，办理房屋过户手续后，银行发的存折和银行卡均由原告使用，34万元首付款并未支付，86万元贷款系原告使用及偿还。另查，案涉房屋未曾交付被告。2018年，韩文强曾以其名义以借名买房为由起诉，后撤诉。再查，案涉房屋尚有金额约57万元的贷款未还清。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：……（二）意思表示真实；……”《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，原被告双方虽签订了《存量房屋买卖合同》，但双方并无成立房屋买卖合同法律关系的真实意思表示，而是向银行套取贷款用于原告使用，故本院认为，原告李佐玲与被告余霞于2009年12月18日签订的《存量房屋买卖合同》无效。关于原告请求判令被告协助将北京市通州区翠屏里216号楼XXX室房屋产权过户给原告的诉讼请求，被告对此辩称“原告明知涉案房屋上有未注销登记的抵押权，而以诉讼手段，欲达到其规避注销抵押登记、变更涉案房屋所有权的目的的行为，构成以合法形式掩盖非法目的的规定，不应予以支持”本院认为，民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。本案中，原被告的真实意思是原告通过将案涉房屋出售给被告，被告办理银行贷款而由原告使用，在此过程中，被告并未收取任何费用，且负担可能因原告逾期支付按揭贷款的信用风险，双方之间所签订的《存量房屋买卖合同》无效，但案涉房屋并非被告因该无效行为所取得的财产，此为其一；其二，合同无效后返还财产的前提需不影响案外第三人的利益，本案中，案涉房屋尚有未还清的贷款，若支持原告的该项诉讼请求则可能影响到邮储银行的利益，被告的上述辩称本院予以采信；其三，双方恶意串通损害第三人利益的，应追缴双方取得的财产，返还给第三人，本案中，原被告双方串通，套取了邮储银行的贷款，亦应保障邮储银行的利益，即还清案涉房屋贷款后解决原被告双方之间的争议；其四，原告主张根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定，可以不经过抵押权人同意转让抵押财产，但是该条第1款规定的全文是“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”，可见，当事人可以对抵押财产的转让另有约定，而本案中《个人购房借款及担保合同》第14．5条明确约定“……抵押人以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意……”，而且根据《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》第三条第二款的规定“《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记”，原告的该项主张并不能成立。基于上述理由，本院认为，原告在案涉房屋尚有未还清的银行贷款的情况下，请求被告协助将案涉房屋变更登记到原告名下的诉讼请求不能成立，本院不予支持，双方可另行协商解决或在将案涉房屋贷款还清之后另案解决。关于原告向本院提交的北京市西城区人民法院（2020）京0102民初6449号类案判决书，本院认为，该案中的房屋贷款已结清，与本案案涉房屋贷款尚未结清的基本事实并不一致，故本院不予参考。关于被告辩称原告给被告造成了经济损失的辩称，因其并未明确提出反诉请求，不宜在本案中一并处理，被告可另行主张。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第四条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第六十一条之规定，判决如下：一、原告李佐玲与被告余霞于2009年12月18日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回原告李佐玲、韩斌的其他诉讼请求。案件受理费6200元（已交纳），由原告负担6175元，由被告余霞负担25元，于本判决生效之日起七日内支付给原告李佐玲、韩斌。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内末交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  邹 强二〇二一年四月六日法官助理  李春雨书 记 员  黄 琛