湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0821民初2165号 原告：夏野，男，1984年5月5日出生，土家族，住广东省肇庆市端州区。 委托诉讼代理人：夏乃安，男，1953年7月1日出生，汉族，住湖南省石门县，系原告夏野父亲。 委托诉讼代理人：邢波，湖南联合创业律师事务所律师。 被告：唐耿耿，男，1972年3月28日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。 被告：李依芳，女，1981年5月14日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。 二被告委托诉讼代理人：胡伟，湖南风云律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：杨志刚，湖南风云律师事务所律师。 被告：尹国良，男，1958年2月2日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。 被告：湖南银顶置业有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇幸福路。 法定代表人：尹国良。 原告夏野与被告唐耿耿、李依芳、尹国良、湖南银顶置业有限公司（以下简称“银顶公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏野及其委托诉讼代理人夏乃安、邢波，被告唐耿耿、李依芳的委托诉讼代理人胡伟、杨志刚到庭参加诉讼。被告尹国良、银顶公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告夏野向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对原告购买的位于石门县××幢××层××号房产的强制执行，并解除对其房产的查封；二、判决确认原告对位于石门县××幢××层××号房产享有物权期待权；三、要求被告承担诉讼费用。 事实与理由：2018年6月26日，原告夏野在被告湖南银顶置业有限公司石门县分公司开发项目东城尚都处购置房屋一套，房号为2幢2层205号，面积为687.47平方米，支付了房款378.1085万元，后经被告所属石门分公司允许，原告占有了该房屋并进行了简单装修、使用。此后，原告多次要求湖南银顶置业有限公司石门县分公司依据《石门县商品房买卖合同》约定内容及时办理合同备案登记及不动产权属登记，湖南银顶置业有限公司石门县分公司一直推诿拒绝。2020年5月8日，贵院作出（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定，查封原告所购置房屋。原告与被告所属石门分公司在法院查封案涉房屋之前就已签订《商品房买卖合同》，支付超过50%购房款并合法占有使用了案涉房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百〇四条之规定，诉请法院公正判决。 被告唐耿耿、李依芳辩称：1.（2020）湘0821执恢63号之一查封裁定书合法有据；2.原告夏野不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条或第二十九条规定的情形，不能阻却强制执行措施。 被告尹国良、银顶公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证即原告提供的第一组证据：原告身份证复印件、被告身份资料和企业信息资料，均系复印件。证明原、被告身份信息和适格的诉讼主体资格。第二组证据：慈利县法院（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定书、（2020）湘0821执异30号执行裁定书各一份。证明原告方提起执行异议之诉的依据，进一步证明起诉被告的适格主体。第三组证据：六证的复印件即石门县商品房预售许可证、不动产权证书、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证及被告银顶公司的营业执照复印件，拟证明：银顶公司对外销售房屋的合法性。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告夏野提交的第四组证据：买卖合同及补充合同复印件各1份、夏野与夏乃安的父子证明，拟证明：原告与银顶置业石门分公司商品房买卖权利、义务内容的约定。被告唐耿耿、李依芳对该组证据中的买卖合同的真实性、合法性、关联性均没有异议，但说明：双方约定购买的商品房的用途为商铺，合同签订日期为2018年6月26日。对6月26日签订的补充协议没有异议，对没有日期的补充协议的三性都有异议：1.没有签订日期。2.补充协议的内容不完整。本院认为，商品房买卖合同及补充协议能够证实原告向被告银顶公司下属石门分公司购买商品房一套的事实，本院予以采信；没有签订日期的补充协议，无其他证据予以佐证其真实性，本院不予采信。 原告夏野提供的第五组证据：银行流水3份、公司收据2份和增值税发票3份、《东城尚都认购书》1份、案外人佘卫平情况说明1份，均提交复印件，拟证明：原告按照合同约定支付了352余万元的房款的事实，总房款为378.1085万元，尚有26.1085万元未付清。被告唐耿耿、李依芳对该组证据中的发票的三性没有异议，但对证明目的有异议，发票不能证明银顶置业收到原告的相关款项，需结合其他证据予以佐证。对收据的三性均提出异议。对银行流水的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性，所有钱均没有汇入银顶公司的账户，且数额不对，均汇入尹国良个人账户，不能证明原告已向银顶公司石门分公司支付完房款。收据的出具时间是2019年6月18日，发票的时间是2019年1月24日，银行流水的时间分别是2019年1月23日、2019年6月15、16日，收款人是尹国良，因此流水的时间和收据的时间存在不一致，对关联性提出异议。本院认为，作为原告无注意义务审查打入账户是否是公司账户，该组证据具有真实性、合法性、关联性，能作为定案的依据，本院予以采信，被告唐耿耿、李依芳没有提供案涉购房款系其他往来款项的事实依据，其质证意见本院不予采纳。 原告提交的第六组证据：原告之父与开发商工作人员文霞的聊天记录截图和钥匙交接照片、水电分户资料、管道燃气开户通知、室内外现状拍图，拟证明：案涉房屋已交付原告占有、装修、使用的事实。被告唐耿耿、李依芳对该组证据的三性均有异议，不能证明银顶置业石门分公司将合同标的合法交付给了原告。本院认为，该组证据能够证实原告实际占用案涉房屋的事实，但未能提供案涉房屋已竣工验收合格及交付使用的证据材料，对原告的已对案涉房屋合法占有的证明目的的意见，本院将结合其他证据材料综合认定并在本院认为部分予以阐述。 原告提交的第七组证据：不动产产权情况证明和石门县房地产交易中心情况说明。拟证明：原告曾申请过备案，未果的事实及案涉房屋现设置抵押和查封的事实。被告唐耿耿、李依芳对该组证据的对该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证出具的日期是2019年7月份至2020年期间，原告曾向石门县不动产中心申请过备案登记，但是原告与石门分公司签订合同的日期是2018年6月26日，按照合同第十一条的约定，原告应当在签订合同之日起一个月内由开发商给原告办理预告登记，但是该证明出具的内容来看，原告是过了将近一年的时间才去不动产中心申请备案登记，原告明显存在过错。本院认为，该组证据能够证实办理备案登记未果的相关情况，该组证据本院予以采信。 被告唐耿耿、李依芳、尹国良、银顶公司未向本院提交证据。 根据采信的证据，本院认定事实如下：2018年5月11日，原告父亲夏乃安与湖南银顶置业有限公司石门县分公司签订了《东城尚都认购书》。同年6月26日，原告夏野与被告湖南银顶置业有限公司所属的石门县分公司签订了《石门县商品房买卖合同》及合同补充协议，购置了开发项目东城尚都的房屋一套，房号为2幢2层205号，面积为687.47平方米，规划批准用途为商铺，购房款为378.1085万元。同日，原告之父夏乃安向被告湖南银顶置业有限公司所属的石门县分公司两次转款101万元，2019年1月23日，原告之父夏乃安向湖南银顶置业有限公司的法定代表人即被告尹国良的账户上分三次转款105万元，尹国良同时向夏乃安转款5万元，实际转款100万元。同年6月15日，原告之母罗建平向向湖南银顶置业有限公司的法定代表人即被告尹国良的账户上分两次转款100万元，同月16日，原告之母罗建平向向湖南银顶置业有限公司的法定代表人即被告尹国良的账户上转款20万元。同月18日，被告湖南银顶置业有限公司所属的石门县分公司给原告出具一份收据，该收据载明：今收到2-205商铺款壹佰伍拾万元，其中叁拾万元抵余卫平工程款，壹佰贰拾万元转到尹总（尹国良）私户上。另出具欠条一份，该欠条载明：今欠到2-205商铺业主夏乃安壹万元，备注说明：2019.6.16丁总答应，夏乃安转账壹佰贰拾万元到尹总私户，支付利息壹万元，此款待交房时抵商铺款，以上共付房款352万元。2020年4月，案涉房屋由原告实际占有使用。其间，原告多次要求湖南银顶置业有限公司石门县分公司依据《石门县商品房买卖合同》约定内容及时办理合同备案登记及不动产权属登记，湖南银顶置业有限公司石门县分公司一直推诿拒绝。因尹国良、湖南银顶置业有限公司与被告唐耿耿、李依芳等商品房销售合同纠纷系列案，本院作出（2019）湘0821民初1502号等系列民事调解书及（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定，查封了原告所购置房屋。后原告提出执行异议，本院作出（2020）湘0821执异30号驳回原告异议请求的执行裁定书，原告不服，遂提起本案诉讼。 另查明：1.案涉商品房竣工未经验收合格。银顶置业石门分公司为被告银顶公司在石门县的分支机构；2.《东城尚都认购书》约定原告父亲夏乃安认购“东城尚都”2栋205号物业，并一次性支付10000元的认购定金，并批注上述10000元认购定金在总房价款中抵扣；3.2021年1月8日，案外人佘卫平出具了一份《关于抵扣东城尚都强电工程款的情况说明》，该说明加盖有湖南银顶置业有限公司石门分公司公章和被告尹国良的私章，并有被告尹国良批注“情况属实”字样；4.原告于2021年3月31日将剩余26.1085万元购房款交付湖南省石门县人民法院。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释。案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。该诉讼主要是解决人民法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益，实质是对于同一执行特定标的物，案外人所享有的实体权益与执行债权人所享有的金钱债权谁应当优先保护的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。依据上述规定，原告的诉讼请求能否得到法律支持，至关重要的是要对原告对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、其享有的民事权益是否足以排除法院的强制执行依法进行评判。根据原告向本院提交的证据分析，原告与被告银顶公司石门分公司于2018年6月26日签订了商品房买卖合同，合同第三条商品房专有部分基本情况第（一）载明：“2幢2层205号，规划批准用途为：商铺”，说明案涉房屋为商铺，原告购买案涉房屋是商品房消费者之外的一般买受人，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款……”按照上述纪要的精神，本案在适用法律规定时，只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案原告要排除法院对其购买的“湖南省石门县××幢××层××号”房的强制执行，应符合第二十八条规定的四个要件。首先，原告与被告银顶公司于2018年6月26日就签订了商品房买卖合同，而案涉房产是在2020年5月9日被本院查封，原告与被告银顶公司签定的商品房买卖合同基于当事人的合意，其内容没有违反法律、行政法规的规定，也未有法律规定的合同无效之情形，应认定为合法有效，故可以认定原告与被告银顶公司签订了合法有效的书面买卖合同；其次，2020年4月，原告夏野已经实际占有使用了案涉房产，而该占有基于与被告银顶公司签订的商品房买卖合同及被告银顶公司的交付行为，虽《建设工程质量管理条例》规定了竣工验收合格的房屋才能交付使用，但该规定是基于房屋安全的考虑，是法律对开发商交付房屋条件的要求，占有制度与建筑市场安全管理制度是针对不同法律层面问题而设计出的不同法律规则，不能因开发商违法交付房屋的行为以此来推定出买受人占有的必然非法性的结论，人民法院在百姓民生权利的保护和建筑市场秩序维护的取舍上，更应倾向于将百姓民生权利的保护作为其优先选项和价值平衡，因此，应认定原告在案涉房产被查封之前就合法占有了案涉房产；再者，案涉房屋总价为378.1085万元，原告已向被告银顶公司支付了352万元购房款，余下的26.1085万元房款原告已于2021年3月31日向湖南省石门县人民法院交付，至此，原告已交付了全部购房款，故应认定原告已经照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；最后，被告银顶公司在尚未竣工验收合格的情况下交付了案涉房屋，导致原告合法占有案涉房屋却不能及时办理案涉房屋的过户登记手续，故案涉房屋不能办理过户登记的原因不能归责于买受人，即本案原告。综上，原告就案涉商铺请求阻却执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故对其要求阻却执行查封措施的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的物权期待权，因其系法学理论上的定义，且原、被告并未就案涉商铺进行预告登记，而《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，依据上述规定，物权的取得应当依法登记，未经登记不发生效力，故对原告要求确认其享有物权期待权的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、不得执行原告夏野购买的湖南省石门县××幢××层××号房屋； 二、驳回原告夏野的其他诉讼请求。 案件受理费37048.68元，由原告夏野负担3704.87元，被告唐耿耿、李依芳、尹国良、湖南银顶置业有限公司共同负担33343.81元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长  沈宏杰 人民陪审员  王文次 人民陪审员  李 清 二〇二一年四月十六日 法官助理杨瑾锷 书记员卓辉宇 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉 时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。