上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初4828号原告：胡永庆，男，1983年6月28日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：汤家怀，上海劲力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽君，上海劲力律师事务所律师。被告：上海飞寰投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赖大伟，总经理。委托诉讼代理人：高倩，上海寅清律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘赓，上海寅清律师事务所律师。第三人：上海招商宝欣置业有限公司，住所地上海市宝山区杨泰路XXX号XXX-XXX号。法定代表人：张亚歌，总经理。委托诉讼代理人：周羡，上海市锦天城律师事务所律师。原告胡永庆与被告上海飞寰投资有限公司、第三人上海招商宝欣置业有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月22日和同年4月14日公开开庭进行了审理，原告胡永庆的委托诉讼代理人汤家怀、王丽君，被告上海飞寰投资有限公司(以下简称飞寰公司)的委托诉讼代理人高倩、刘赓，第三人上海招商宝欣置业有限公司(以下简称招商宝欣公司)的委托诉讼代理人周羡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡永庆向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2019年11月15日签订的《招商花园城商铺认购协议》无效；2、要求被告飞寰公司返还原告胡永庆购房款1,478,044元；3、要求被告飞寰公司赔偿原告胡永庆上述资金占用费(具体计算：以本金1,478,044元为基数，从2019年12月23日起至本判决生效期间按照同期全国银行间同业业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算)；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月15日，被告飞寰公司工作人员冒充第三人招商宝欣公司销售总监，声称其可以与公司领导申请降价，让原告在未填写房价的空白《招商花园城商铺认购协议》、《房屋认购单》上签名按手印，并让原告将购房款转入杨某、郭某某个人的银行账户内。为此，原告及其配偶先后自2019年11月15日至同月29日将1,478,044元转入案外人杨某和郭某某的银行账户内。2019年12月23日，原告胡永庆与第三人招商宝欣公司签订《上海市商品房出售合同(非居住用房)》，合同约定：原告向第三人招商宝欣公司以4,051,956元之价格购置上海市宝山区水产路2199弄《宝悦华庭》118号1层1-2室房屋(以下简称涉案商铺)。当日，第三人招商宝欣公司称“只有向本公司账户交齐合同约定价款，才可签订购房合同，至于转入杨某、郭某某账户的钱款1,478,044元，之后再进行退还”。原告为顺利签订购房合同，故根据合同约定的付款时间将购房款2,051,956元转入被告飞寰公司的账户，另外，原告通过银行贷款方式支付剩余的购房款200万元。之后，被告飞寰公司并未将案外人杨某、郭某某收取的1,478,044元返还给原告。原告认为，涉案的《招商花园城商铺认购协议》、《房屋认购单》之内容系在原告签名后再由被告飞寰公司填写对原告不利的内容，该内容并非原告的真实意思表示，且被告收取的涉案1,478,044元系变相炒房，与国家禁止炒卖房地产的政策相悖，其行为违背了法律、法规强制性规定，故要求确认原、被告签订的《招商花园城商铺认购协议》无效，被告飞寰公司返还原告1,478,044元，并赔偿原告相应的经济损失。被告飞寰公司辩称，涉案商铺系第三人招商宝欣公司开发，并由被告负责包销。原告在签署《招商花园城商铺认购协议》时知道涉案商铺总价款为553万元(包括第三人招商宝欣公司应收取的4,051,956元，剩余的1,478,044元由被告收取)，对此，被告在认购协议书上也已告知原告，故被告飞寰公司不存在任何威胁强迫、隐瞒欺诈行为，原、被告签订的《招商花园城商铺认购协议》内容系双方当事人的真实意思表示，协议内容不符合无效的情形，故不同意原告之诉讼请求。第三人招商宝欣公司述称，涉案商铺系由第三人招商宝欣公司开发,2018年12月26日，第三人招商宝欣公司与被告飞寰公司签订《招商花园城二期商铺包销协议》，双方约定：第三人招商宝欣公司开发的二期13套商铺(含涉案商铺)由被告飞寰公司负责包销，并由招商宝欣公司安排一名专人与购房者签订网签合同。2019年12月23日，第三人招商宝欣公司与原告胡永庆及原告配偶申某签订涉案商铺之买卖合同，第三人招商宝欣公司已全额收取买卖合同所约定的全部房款4,051,956元，原告胡永庆也于2020年1月21日取得涉案商铺之房地产权证。另外，原告胡永庆转入案外人杨某、郭某某个人账户的1,478,044元之行为与原告确认的《招商花园城商铺认购协议》、《房屋认购单》的内容一致，第三人招商宝欣公司工作人员在与原告签订涉案商铺买卖合同时并未告知原告退款事宜，故不同意原告之诉讼请求。本院经审理认定下列事实：涉案商铺(建筑面积96.96平方米)系第三人招商宝欣公司开发，2018年12月26日，第三人招商宝欣公司为其开发的花园城二期13套商铺(含涉案商铺)的销售事宜与被告飞寰公司签订以招商宝欣公司为甲方，飞寰公司为乙方的《包销协议》，双方约定：二期13套商铺均底价单价4万元/平方米(一户一价，其中涉案商铺底价为4,051,956元)，总价59,766,800元；乙方应按照本合同约定的回款期限由其自身或其推广的第三方客户与甲方签订买卖合同，若截止本合同合作期限届满，第三方客户未同甲方就全部标的物业签订商铺买卖合同的，则由乙方作为购买方同甲方签订商铺买卖合同、支付全额购房款；乙方支付意向金100万元至甲方指定账户，甲方将所自签订定房屋总价的申请批复价格确认函送达乙方后，乙方所支付的意向金自动转为包销协议的定金；乙方不得以甲方的名义擅自向第三方客户收取任何有关标的物业商铺买卖事宜的费用……。当日，第三人招商宝欣公司出具授权委托书，明确：飞寰公司在2019年1月1日至2019年12月31日期间为本公司开发的商铺的收购方，并允许飞寰公司对外签订分销代理合同，有对外再销售的权利，并确认签订客户定金单收取定金，所有对外分销合同中约定的费用均由飞寰公司全责承担，与本公司无关。2018年12月3日和同月27日，被告飞寰公司先后将100万元和4,976,680.60元作为定金方式转入第三人招商宝欣公司账户内。2019年11月15日，原告胡永庆在被告飞寰公司制作的《招商花园城商铺认购协议》上同意以553万元的房价购置涉案商铺，同时明确表示其知道涉案商铺合约价为4,051,956元，1,478,044元为合同以外的服务费。原告胡永庆在该《招商花园城商铺认购协议》上签名确认。当日，被告飞寰公司授权案外人郭某某代为收取涉案商铺之房款。2019年11月30日，原告胡永庆及案外人申某与被告飞寰公司签订《房屋认购单》，约定：原告胡永庆与案外人申某以553万元购置涉案商铺(其中房价4,051,956元，其他部分1,478,044元)，认购定金15万元。《招商花园城商铺认购协议》和《房屋认购单》签订后，案外人申某根据被告飞寰公司的要求分别于2019年11月15日和同月29日将15万元和1,328,044元转入案外人杨某和郭某某的个人银行账户内(案外人杨某、郭某某系被告飞寰公司工作人员)。2019年11月29日和次月23日，案外人申某将521,956元和20万元(共计721,956元)转入第三人招商宝欣公司的账户内；2019年12月23日，原告胡永庆将133万元转入第三人招商宝欣公司的账户内。2020年1月14日，原告胡永庆及案外人申某与第三人招商宝欣公司签订涉案商铺之《上海市商品房出售合同(非居住用房》，双方约定：第三人招商宝欣公司以4,051,956元之价格将涉案商铺出售给原告胡永庆及案外人申某。同日，原告胡永庆及案外人申某与案外人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定：原告胡永庆与案外人申某为购置涉案商铺向上海农村商业银行股份有限公司宝山支行贷款200万元。之后，案外人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行将原告胡永庆及案外人人申某的贷款200万元转入第三人招商宝欣的账户内。2020年1月15日，原告胡永庆出具付款明细表，注明：涉案商铺认购单价57033.83元，认购总价553万元，付款方式分期贷款，付款明细为1、2019年11月30日付款金额200万元；2、2020年1月15日付款金额153万元；3、2020年2月14日付款金额200万元。2020年1月21日，原告胡永庆及案外人申某取得涉案商铺之房地产权证。原告胡永庆及案外人申某取得涉案商铺后要求第三人招商宝欣公司返还交付给案外人杨某、郭某某的钱款1,478,044元，遭第三人招商宝欣公司拒绝，为此，原告胡永庆与案外人申某向上海市宝山区人民法院提起诉讼，要求本案第三人招商宝欣公司返还1,478,044元。之后，原告胡永庆与案外人申某向上海市宝山区人民法院申请撤回诉讼，获该院准许。现原告胡永庆向本院提起诉讼要求处理。上述事实，由原、被告及第三人的陈述，原告胡永庆提供的原告胡永庆与被告飞寰公司签订的《招商花园城商铺认购协议》及《房屋认购单》、原告胡永庆及案外人申某与第三人招商宝欣公司签订的《上海市商品房出售合同(非居住用户)》、原告胡永庆及案外人申某与案外人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行签订的《个人房屋抵押借款合同》、涉案商铺之房地产权证、原告胡永庆及案外人申某名下银行账户转账凭证、被告飞寰公司及第三人招商宝欣公司分别出具的收据、上海市宝山区人民法院审理(2020)沪0113民初24730号一案审理笔录，被告飞寰公司提供的被告飞寰公司与第三人招商宝欣公司签订的《包销协议》、原告胡永庆提供的原告胡永庆与被告飞寰公司签订的《招商花园城商铺认购协议》及《房屋认购单》、第三人招商宝欣公司出具的授权委托书及定金收据、被告飞寰公司制作的收款委托书，原告胡永庆于2020年1月15日出具的付款明细表、涉案商铺之房地产权证等在案证据为佐证，并经庭审质证，本院予以确认。诉讼期间，原告胡永庆曾对涉案的《招商花园城商铺认购协议》中胡永庆的签名与飞寰公司的印章形成时间及“553”、“XXXXXXX”、“XXXXXXX”是否为同一人书写以及涉案《房屋认购单》中胡永庆的签名和该《房屋认购单》上填写的内容是否为同一人书写一节向本院提出申请司法鉴定之申请。为此，本院委托司法鉴定科学研究院进行鉴定。鉴定过程中，原告胡永庆向本院提出撤回司法鉴定之申请，获本院准许。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。第三人招商宝欣公司就其开发的13套商铺(含涉案商铺)销售事宜与被告飞寰公司签订的《包销协议》，该协议的内容并未违背法律、法规禁止性规定，故该协议应属有效。被告飞寰公司依据《包销协议》的约定将涉案商铺推销给原告胡永庆及案外人申某，并由原告胡永庆及案外人申某与第三人招商宝欣公司签订涉案商铺买卖合同之行为，并无不妥。根据现有证据可以证实原告胡永庆在与被告飞寰公司签订涉案的《招商花园城商铺认购协议》及《房屋认购单》时，明知涉案商铺之房价为4,051,956元，其余的1,478,044元为购置涉案商铺的服务费用。被告飞寰公司依据原、被告签订的相关协议之约定收取原告胡永庆支付的1,478,044元，并无不当。现原告胡永庆在取得涉案商铺后要求确认原、被告签订的《招商花园城商铺认购协议》无效，并要求被告返还原告1,478,044元及赔偿原告相应经济损失之诉讼请求，缺乏事实上和法律上依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款的规定，判决如下：驳回原告胡永庆的全部诉讼请求。案件受理费18,102.40元，减半收取计9,051.20元，由原告胡永庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金国良二〇二一年四月二十六日书记员  沈敏怡附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具体法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。