湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0421民初531号原告（反诉被告）：刘光鸿，男，1950年11月9日出生，汉族，广东省深圳市人，住深圳市罗湖区。原告（反诉被告）：刘林军，女，1954年3月4日出生，汉族，湖南省衡阳县人，住衡阳县。原告（反诉被告）：刘勇，男，1955年10月11日出生，汉族，湖南省衡阳县人，住衡阳县。上列三原告委托诉讼代理人：肖卫、陈**华，湖南弘一律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯剑辉，男，1977年1月28日出生，汉族，湖南省衡阳县人，住衡阳县。被告（反诉原告）：凌均式，男，1950年4月28日出生，汉族，湖南省衡阳县人，住衡阳县。被告（反诉原告）：冯经洋（系冯剑辉之弟），男，1986年3月15日出生，汉族，湖南省衡阳县人，住衡阳县。被告（反诉原告）：毛春曼（系冯剑辉之母），女，1953年3月3日出生，汉族，湖南省衡阳县人，住衡阳县。委托诉讼代理人：冯剑辉，男，1977年1月28日出生，汉族，湖南省衡阳县人，住衡阳县。原告刘光鸿、刘林军、刘勇与被告冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案，并于2020年10月27日作出（2020）湘0421民初1645号民事裁定，驳回原告刘光鸿、刘林军、刘勇的起诉。原告不服，提出上诉。衡阳市中级人民法院于2020年12月31日作出（2020）湘04民终2835号民事裁定：1、撤销湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421民初1645号民事裁定；2、本案指令湖南省衡阳县人民法院审理。2021年2月22日本院重新立案后，被告冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2021年3月30日公开开庭合并进行了审理。本案现已审理终结。刘光鸿、刘林军、刘勇诉讼请求及答辩要点：1、判令冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼将西渡镇向阳路16号文塘小区D栋2、3、4层共3套房屋（建筑面积293.72平方米）分别过户至刘光鸿、刘林军、刘勇名下；2、判令冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼因逾期交房而违约应按租金标准赔偿刘光鸿、刘林军、刘勇损失189000元；3、判令冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼按承诺书约定支付刘光鸿、刘林军、刘勇补偿费100000元；4、驳回冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼的反诉请求；5、诉讼费用由冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼负担。冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼答辩要点及反诉请求：1、判令刘光鸿、刘林军、刘勇赔偿冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼多交付的100平方米新房的损失378000元；2、判令刘光鸿、刘林军、刘勇支付冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼交付电梯房与楼梯房价格差193720元；3、判令刘光鸿、刘林军、刘勇协助冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼办理冯绍福房屋产权注销登记及变更登记手续；4、驳回刘光鸿、刘林军、刘勇的诉讼请求；5、诉讼费用由刘光鸿、刘林军、刘勇负担。本院经审理查明：2009年8月29日，冯某某与曾俊贤等代表八人签订《文塘垅危房改建总协议》，协议第六条确定新房换旧房的面积比为1:1。2009年10月6日，冯某某与刘光鸿的儿子刘雪莲、刘勇的儿子刘洋、刘林军的儿子刘涛峰签订了一份《城关组文塘垅危房改建协议书》，刘光鸿代刘雪莲、刘涛峰，刘勇代刘洋在该份协议上签名。该份协议约定：1、甲方（刘光鸿等人）将原危房面积的宅基地和四周空地交由乙方（冯某某）全额投资改建；2、甲方危房为10间，面积293.72平方米，换新房293.72平方米；3、乙方负责办理城建、国土、规划等相关手续及产权证，证费由乙方负责，甲方有义务协助办理，甲方新屋超面积的产权费用由甲方负责；4、建筑期一年三个月，总工期18个月……。冯某某将案涉房屋拆除后，以38户危房改建的名义向衡阳县人民政府申请改变土地性质，经县政府批准，案涉土地由国有划拨土地变更为国有出让土地，冯某某补交了土地出让金，办理了规划、建设相关手续并陆续建成了文塘小区Ａ、Ｂ、Ｃ栋房屋，冯某某将房屋按照冯某某与其他改建户签订的协议交给改建户及出售，因面积置换问题，一直没有将房屋交给刘光鸿、刘林军、刘勇。冯某某多次就案涉房屋补偿问题向刘光鸿、刘林军、刘勇承诺交付房屋及赔偿，最后一次承诺时间为2016年2月7日，承诺11月底前交房，如有违约，可协商解决或通过诉讼程序解决。因没有房屋交付，冯某某再次以危房改建名义向县政府申请新增建设用地，经县政府批准，冯某某补交了土地出让金，冯某某与被告凌均式合伙建设文塘小区Ｄ栋，现已基本建成。在建设过程中，冯某某去世，冯某某的继承人有儿子冯剑辉、冯经洋、妻子毛春曼。另查明：衡阳县人民政府于1988年10月20日就案涉原房屋向冯绍福颁发了衡房私字第0××9号私有房屋所有权证，该证上载明案涉房屋的实际建筑面积为193.72平方米（含砖木结构2层共7间，杂房3间）。在双方签订合同时，刘光鸿、刘林军、刘勇交付给冯某某的原始房屋所有权证（原件）上实际房屋面积193.72平方米被改为293.72平方米。再查明，除刘光鸿、刘林军、刘勇外，冯绍福的其他法定继承人均表示放弃继承权利。刘光鸿、刘林军、刘勇各自子女均申明对危房改造协议约定的权利义务由刘光鸿、刘林军、刘勇享有和承担。本院认为，冯某某与刘光鸿的儿子刘雪莲、刘勇的儿子刘洋、刘林军的儿子刘涛峰自愿签订的《城关组文塘垅危房改建协议书》，该协议未违反法律禁止性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。凌均式与冯某某合伙承建且自愿遵循《城关组文塘垅危房改建协议书》，亦应按照合同约定与冯某某共同履行义务。冯剑辉、冯经洋、毛春曼作为冯某某的法定继承人，对刘光鸿、刘林军、刘勇提起反诉，没有放弃对冯某某遗产的继承，亦应按照合同约定对刘光鸿、刘林军、刘勇承担义务。因除刘光鸿、刘林军、刘勇外，冯绍福的其他法定继承人均表示放弃继承权利，且刘光鸿、刘林军、刘勇各自子女均申明对危房改造协议约定的权利义务由刘光鸿、刘林军、刘勇享有和承担，故，刘光鸿、刘林军、刘勇享有《城关组文塘垅危房改建协议书》的权利。因双方在合同中约定危房面积置换新房面积一致即均为293.72平方米，参照冯某某与曾俊贤等代表八人签订《文塘垅危房改建总协议》，应认定合同双方约定的新、旧房置换比为1:1。刘光鸿、刘林军、刘勇交付给冯某某的房屋产权的实际面积为193.72平方米，根据民事行为应遵循诚信原则的规定，冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼应交付刘光鸿、刘林军、刘勇的新房面积为193.72平方米。冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼迟延交付新房，构成违约，依法应当承担违约责任。刘光鸿、刘林军、刘勇篡改旧房面积、未协助注销、变更房屋产权证，亦存在违约，应承担相应的违约责任。因文塘小区Ａ、Ｂ、Ｃ三栋均为楼梯房，Ｄ栋为电梯房，且双方同意置换电梯房，而刘光鸿、刘林军、刘勇主张按租金计算迟延交房的损失与楼梯房同电梯房的差价基本持平，考虑到刘光鸿、刘林军、刘勇亦有违约行为，基于公平原则，在冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼交付刘光鸿、刘林军、刘勇面积为193.72平方米的电梯房后，双方可不需再赔偿对方的损失。同时，基于合同的约定，刘光鸿、刘林军、刘勇亦应当协助冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼办理房屋产权注销、变更手续。虽冯某某多次承诺赔偿对方损失，但每次承诺内容不一，且最后一次仅承诺交房时间及逾期交房按合同约定承担责任，故，刘光鸿、刘林军、刘勇主张要求对方另行赔偿损失100000元，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条规定，判决如下：一、冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼在本判决生效后十日内将西渡镇向阳路16号文塘小区D栋房屋一套交付刘光鸿、刘林军、刘勇，交付房屋楼层在三楼以上、面积为193.72平方米（如多于或少于193.72平方米，按同楼层单价相应补找差价）；二、刘光鸿、刘林军、刘勇在本判决生效后十日内协助冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼办理冯绍福（房屋产权证号衡房私字第0××9号）注销登记及变更登记手续（法律法规对注销、变更登记另有期限规定，按法律法规执行）；三、驳回刘光鸿、刘林军、刘勇的其他诉讼请求；四、驳回冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼的其他反诉请求。案件受理费减半收取2818元，反诉费4759元，合计7577元，由刘光鸿、刘林军、刘勇负担2000元，由冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼负担5577元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  曾建良二〇二一年四月十七日法官助理刘蓉蓉书记员罗蓓附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条供用电合同的内容包括供电的方式、质量、时间，用电容量、地址、性质，计量方式，电价、电费的结算方式，供用电设施的维护责任等条款。