太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初935号原告：袁某，住山西省临汾市。委托诉讼代理人：王某，山西德辩律师事务所律师。被告：吕某1，住山西省太原市。被告：杨某，住山西省太原市。被告：吕某2，住山西省临汾市。委托诉讼代理人：席某，山西诚敏律师事务所律师。原告袁某与被告吕某1、杨某、吕某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁某及其委托诉讼代理人王某，被告吕某2及其委托诉讼代理人席某到庭参加诉讼。被告吕某1，杨某经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告吕某1、杨某所签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告吕某1、杨某返还原告购房款507600元；3.判令被告吕某2对返还的上述购房款项承担连带保证责任；4.本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2017年11月20日-2017年12月30日期间，被告吕某1以其个人经营的饮料厂需要资金周转为由，先后向原告借款共计420000元。后因被告吕某1未能按期归还借款，经原告与三被告共同协商后，商定被告吕某1、杨某夫妇将其所有的位于太原市××区房屋以580000元的价格售予原告，被告吕某1之前所欠的原告借款420000元计入购房款中。后原告与三被告于2018年4月20日正式签订《房屋买卖合同》，合同约定由被告吕某2作为《房屋买卖合同》中的保证人，被告吕某2于同日向原告出具《担保书》、《自愿担保书》各一份，载明其自愿对被告吕某1所承担的《房屋买卖合同》项下的全部义务承担连带责任保证，若吕某1不能履行《房屋买卖合同》中所承担的义务，被告吕某2自愿对吕某1所负的返还房款、利息、违约金等支付义务承担连带清偿责任，后原告又向被告吕某1另行支付了房款共计87600元，至此，原告共计向被告吕某1支付房款507600元。合同签订后，因受购房政策所限，被告吕某1、杨某至今无法为原告办理上述房屋的产权过户手续，双方之间所签订的《房屋买卖合同》的合同目的不能实现，该合同依法应予解除，被告吕某1、杨某应在《房屋买卖合同》解除后承担返还房款的义务；被告吕某2作为《房屋买卖合同》中的连带责任保证人，亦应对《房屋买卖合同》解除后被告吕某1、杨某所负的返还房款义务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告吕某1、被告杨某经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见或证据。被告吕某2辩称，我不认识原告，我与被告吕某1是亲戚关系，但也长期不联系了。2018年4月，被告吕某1突然找到我，让我在房屋买卖合同上签字，吕某1多次纠缠我，我才被迫和无奈的情况下签订的保证合同，当时签合同时被告杨某也不在场，是吕某1先欠的款，后签订的房屋买卖合同，因此我并不清楚这个房子是被告吕某1出卖的还是被告吕某1、杨某商量好后一块出卖的。对于他们之间的债务情况我并不清楚，是他们协商好才找我做担保。因为我是善意的行为，不存在欺骗行为。我认为原告的全部诉讼请求都不能成立，理由如下：1.原告与被告吕某1、杨某签订的买卖合同名为买卖合同，实为以物抵债合同，而且他们在合同里面明确写到，合同的标的房屋是小产权，这个房屋已经交付，根据最高院的相关规定，可以进行现状处置，所以被告吕某1、杨某已经履行了房屋交付义务，因此原告要求解除合同的理由不能成立；2.合同已经履行，在能够过户的时候，被告吕某1、杨某积极协助过户，因此被告吕某1、杨某不承担返还款项的义务，在这种情况下，我作为房屋买卖合同的保证人，也没有还款的义务。鉴于这两个理由，原告的诉讼请求不能成立，应予以驳回。经审理查明，2017年12月1日，被告吕某1向原告袁某出具了一份借条，主要内容为：今借到袁某42万元整，本人承诺连本带息如数归还，如无能力偿还自愿变卖资产进行还付。2018年7月24日，被告吕某1向原告出具了一份借款明细，载明自2017年11月20日至2017年12月30日，被告吕某1累计向原告袁某借款42万元，并列明了具体转款时间、方式、数额，被告吕某1在该份明细落款借款人处签名捺印。对于该两份证据，原告还提交了相应的银行流水转款凭证予以佐证，并陈述被告吕某1在2017年11月时向其借款，称临时周转几天。因约定借款的时间很短，双方就没有打借条，但原告按照被告吕某1的指示出借款项后，被告吕某1迟迟不能归还借款，原告才要求被告吕某1出具了上述借条和借款明细，因此借条的落款时间晚于实际借款的时间。2018年4月15日，被告吕某1出具了一份《证明材料》，主要内容为，因无法归还42万元借款，双方协商将被告吕某1位于太原市××区的房屋以58万元的价格转让给原告袁某。同时约定，之前被告吕某1欠付原告袁某的42万元借款计入购房款，原告再支付被告吕某1购房款16万元。同日，原告作为买受人，与被告吕某1、杨某作为出卖人，就前述约定签订了一份《房屋买卖合同》。对于该份《房屋买卖合同》中杨某的签字，原告主张签订合同时被告杨某并不在场，事后原告找到被告杨某，杨某本人在该份合同上签字捺印。同日，被告吕某2在该合同保证人处签名捺印，还向原告出具了一份《担保书》和《自愿担保书》，主要内容均为被告吕某2对前述《房屋买卖合同》项下的全部义务承担连带责任保证。原告袁某还与被告吕某1，就房屋内家具以及水电费等费用签订了一份《房屋买卖补充协议》，被告吕某1还向原告出具了一份收条，载明收到原告房款52万元整。对于另行支付的购房款，原告主张先支付了被告吕某1119600元，但因被告吕某1将原购房合同丢失，无法在物业进行过户变更，被告吕某1退还了原告32000元，原告实际另行支付被告吕某1购房款87600元，因此原告实际支付被告吕某1购房款金额为507600元。未能在开发商处更名后，原告陈述其与被告吕某1协商，先把物业留存的电话变更为原告的电话，待以后具备过户条件时予以过户。收到被告吕某1房屋钥匙后，原告将案涉房屋更换了门锁，并在房屋中介处挂房出租并完成出租。但原告收房后没几天，案涉房屋就被其他人破门而入，强占了房屋。在与被告吕某1沟通后，被告吕某1主张让原告放弃房屋。2020年5月21日，原告与被告吕某1又签订了一份《解除合同协议》，双方约定鉴于2018年4月20日签订的《房屋买卖合同》无法履行，双方自愿解除该合同，被告吕某1承诺向原告退还购房款507600元。对于上述《房屋买卖合同》及《解除合同协议》，原告认为被告吕某1未完成房屋交付的义务。被告杨某作为共同出卖人，被告吕某2作为担保人，未履行完毕《房屋买卖合同》项下的义务，特别是吕某2，其在《担保书》和《自愿担保书》中表示，“若吕某1不能履行房屋买卖合同中所承担的义务，我自愿替吕某1偿还买房人袁某所支付的买房预付款52万元整”，据此原告坚持要求被告杨某、吕某2承担相应责任，共同归还原告购房款。被告吕某2认为，《房屋买卖合同》已经履行完毕，没有再解除合同的必要，吕某2也完成了保证人的义务，无须再承担相应的还款责任。上述事实有原告提供的原告身份证复印件、《借条》《借款明细》、银行流水及专款凭证，《房屋买卖合同》及补充协议、《解除合同协议》，吕某1出具的《证明材料》《收条》，被告吕某2出具的《担保书》《自愿担保书》，以及当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告与被告吕某1签订的《房屋买卖合同》的性质是否为以物抵债；2.《房屋买卖合同》应否解除；3.被告杨某、吕某2应否承担还款责任。首先，对于《房屋买卖合同》的性质。原告提供的证据可以形成完整的证据链，证明被告向原告借款42万元，原告袁某与被告吕某1之间形成债权债务关系。后因被告吕某1无法偿还债务，在此情况下双方又续行签订了《房屋买卖合同》，并将之前的借款计入购房款，原告另行支付了被告购房款，最终购房款总金额为507600元。原告主张该合同应认定为双方就购房意向签订的《房屋买卖合同》，但从该份《房屋买卖合同》形成的背景及签订的经过可以看出，该合同系原告与被告吕某1之间就借款归还问题达成的协议，双方真实意思并非因双方有买卖房屋的需求而签订的，其性质应认定为以房抵债。对于《房屋买卖合同》应否解除的问题。该合同中，双方约定的标的物为小产权房，为了确保合同目的的实现，原告与被告吕某1将被告的妻子杨某追加为共同出卖方，将被告吕某2追加为保证人。对于如何交付房屋，双方在合同中并未明确约定。本案查明的情况可知，被告吕某1已配合原告在物业处变更了联系方式为原告，原告也实际控制了房屋，将房屋换锁后进行出租。至此，合同目的已经实现，合同已经履行完毕，无须再行解除。此后，因被告吕某1的其他债权人的介入，抢占了房子，由于原告维权的方式和渠道不畅，原告丧失了对案涉房屋的控制，因此又与被告吕某1签订了一份《解除合同协议》。对于该解除协议，是在原合同已经履行完毕，又出现新情况后，原告与被告吕某1以“解除合同”之名对双方之间的债权债务的一种重新约定。故，该协议用“解除合同”之名不准确，但被告吕某1仍应按照新的约定，归还原告借款507600元。对于三被告应如何承担还款责任的问题。如前所述，被告吕某1应归还原告借款本金507600元。对于被告杨某，从现有证据来看，杨某并未实际向原告借款，原告也没有证据表明被告杨某收取了任何款项，或被告吕某1将所借款项用于其家庭生活，故被告杨某不应承担共同还款的责任。对于被告吕某2，其加入《房屋买卖合同》的目的是为了保证案涉房屋顺利交付原告，但本案原告已收到房屋，合同已履行完毕，故被告吕某2的保证责任应视为已经完成。此后，原告与被告吕某1另行达成“解除合同协议”，如前所述，系二人对彼此之间的债权债务另行约定，该约定中杨某、吕某2并未参与，因此该份协议只对被告吕某1产生约束力，被告吕某2、杨某无须再承担归还借款的责任。被告吕某1、被告杨某，经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吕某1于本判决生效之日起十日内支付原告袁某借款本金507600元；二、驳回原告袁某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4488元，保全费3058元，由被告吕某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 陈立民二〇二一年四月六日法官助理 曹淳博书记员 樊晓丽