上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2307号上诉人（原审原告）：上海锦亚房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区新镇路876弄145号。法定代表人：潘申生，董事长。委托诉讼代理人：王彩明，上海市华亭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海南明投资管理有限公司，住所地上海市闵行区新镇路928号。法定代表人：吴洪亮，执行董事。委托诉讼代理人：陈伟明，浙江丽阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海涵联酒店管理有限公司，住所地上海市虹口区广纪路173号10层1001室（集中登记地）。法定代表人：王玉昌，董事。原审第三人：上海联锦超市有限公司，住所地上海市闵行区黎安路448号。法定代表人：代晓燕，总经理。委托诉讼代理人：代永锁，系公司员工。上诉人上海锦亚房地产开发有限公司（以下简称锦亚公司）因与被上诉人上海南明投资管理有限公司（以下简称南明公司）、上海涵联酒店管理有限公司（以下简称涵联公司）以及原审第三人上海联锦超市有限公司（以下简称联锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初39994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦亚公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判南明公司支付上海闵行区XX路XX号XX室、XX室、XX室房屋，自2019年7月23日起至2019年9月24日止按每日平方米3.6元标准计算的房屋使用费137,569.54元；二、撤销原审原审判决第三项，改判南明公司和联锦公司共同支付上海市闵行区XX路XX号X层、XX号X层、XX号X层及XX号XX层房屋（XX号XX层房屋扣除XX店使用面积30平方米），以建筑面积881.76平方米计，按每日平方米租金3.6元标准，自2019年7月23日起计算至2021年1月31日止的房屋使用费共计1,774,453.82元；三、撤销原审判决第四项，改判南明公司支付以建筑面积30平方米计，按每日平方米3.6元标准，自2019年7月23日起至2021年1月31日止的房屋使用费共计60,372元。事实和理由：南明公司于合同约定的租赁期限届满后未按约返还涉案房屋，根据合同第8.1条约定，承租人逾期返还房屋，每逾期一日，应按双倍租金即每日平方米3.6元标准支付占有该房屋的使用费。南明公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决参照合同约定的日租金标准认定房屋占有使用费并无不当，涉案全部承租房屋已于2021年1月31日返还给南明公司，故请求二审法院按每日平方米租金1.8元标准计算相应的房屋占有使用费。涵联公司未作答辩。联锦公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，联锦公司在南明公司与锦亚公司合同到期前拟继续承租涉案房屋，但因与锦亚公司就租金未协商一致致承租未果，因房屋搬离需要时间，故房屋延迟交付。请求二审法院按每日平方米租金1.8元标准计算联锦公司承租部分房屋相应时间的占有使用费。锦亚公司向一审法院起诉请求：1.判令南明公司返还上海市闵行区XX路XX号、XX号、XX号的房屋及XX号XX层房屋以及XX号XX室、XX室、XX室房屋；2.判令南明公司将楼梯恢复原状；3.判令南明公司支付自2019年7月23日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费，按每日每平方米3.6元计算1508平方米，即按每日租金5,428.80元标准计算；4.涵联公司对前述南明公司应承担的责任承担连带责任；5.判令南明公司将注册地迁出承租的房屋；6.判令联锦公司搬离上海市闵行区XX路XX号、XX号及XX号、XX号的X层房屋，将注册地迁出上述房屋，并对上述房屋的房屋使用费与南明公司、涵联公司承担连带责任。一审法院认定事实：锦亚公司系位于上海市闵行区XX路XX号XX层、XX号XX层、XX号XX层、XX号XX室、XX号XX室、XX号XX室、XX号XX层房屋的权利人。2020年2月24日，一审法院受理（2020）沪0112民初5891号房屋租赁合同案件，该案中原告、被告及第三人分别为联锦公司、锦亚公司及南明公司。在该案中，联锦公司主张要求锦亚公司履行双方约定的义务，确保联锦公司租赁优先权，即与联锦公司继续签订位于上海市闵行区XX路XX号、XX号XX层商铺的租赁合同。该案审理中查明如下事实：2009年4月16日，锦亚公司（作为出租方，签约甲方）与原上海A有限公司（作为承租方，签约乙方,以下简称原A公司）签订《房屋土地租赁合同》1份，约定：鉴于乙方签订本合同后将成立新的公司使用本合同标的，则新公司成立后即自动成为本合同的承租方、并通过三方签订《备忘录》予以确认，本合同所有的权利和义务转由新公司承担，受本合同的约束。乙方对新公司的承租行为仍应承担连带责任。自本合同生效之日起至新公司注册之日止，本合同的权利义务应由乙方承担。甲方出租给乙方的房屋位于上海市XX路XX号、XX号、XX号XX层及XX室、XX室、XX室、XX号，该房屋建筑面积1508平方米。甲方同意乙方租赁该房屋作为乙方作为生活超市等用途。甲、乙双方约定，自2009年4月23日前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自甲方给予乙方的免租改造装修期结束后的第二日开始计算起十年（即自2009年7月23日至2019年7月22日止）。2010年1月27日，锦亚公司（作为签约甲方）、原A公司（作为签约乙方）与南明公司（作为签约丙方）三方签订《备忘录》1份，约定：2009年4月16日，甲方与乙方签订了《房屋土地租赁合同》，根据《房屋土地租赁合同》第一条的约定，乙方注册新公司后，承租人的权利义务由新公司承担，为此，三方签订如下备忘录：一、《房屋土地租赁合同》中乙方的权利义务由丙方享受和承担，乙方承担连带责任。二、丙方交付租金后，涉及大面积转租的，需经甲方同意并备案，即丙方有转租权。但是，丙方必须保证按时支付房租，指定专人与甲方联系，否则，乙方和丙方必须对甲方承担全部责任。三、2009年4月16日甲方与乙方签订的《房屋土地租赁合同》作为本备忘录的附件，除备忘录有约定外，其他条款按《房屋土地租赁合同》执行。四、本备忘录经甲乙丙三方签章生效，在丙方领取营业执照前，乙方仍需承担全部承担。2010年8月19日，南明公司（作为出租方，签约甲方）与联锦公司（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方同意将位于闵行区XX路XX号，XX号，XX号，XX号XX层店镇（XX店经营的约30平方米店面除外）约880平方米及其附属装饰装潢设施、设备转租给乙方作为商业之用。乙方已到房屋现场察看并审核了房产证等有关材料,对该房屋的使用条件等情况已全面了解,甲方提供的该房屋符合消防的有关要求。租赁期为6年，自2010年10月1日至2016年9月30日止。租赁期满，甲方若需继续出租的，在同等条件下，乙方有优先权。租金每月为53,500元，三个月为一期计160,500元。租金每二年递增8%。乙方须在签订合同的当天一次性付清三个月房租给甲方，先付后用。该合同尾部还约定了附件：1.出租房屋的房产证复印件；2.租赁房地产所有人上海锦亚房地产开发有限公司与甲方签订的房屋土地租赁合同、备忘录、备案函各一份；3.附属装饰装潢设施、设备清单及水电表读数记录一份（交付房屋时双方另订）。2010年8月20日，联锦公司(作为承租方，签约乙方）与锦亚公司(作为出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方同意将位于闵行区XX路XX号、XX号XX层店铺约432.22平方米及其附属装饰装潢设施、设备转租给乙方作为商业之用。租赁期为6年，自2010年10月1日至2016年9月30日止。租赁期满，甲方若需继续出租的，在同等条件下，乙方有优先权。租金每月为11,000元，三个月为一期计33,000元。租金每二年递增8%。乙方须在签订合同的当天一次性付清三个月房租给甲方，先付后用。该合同尾部还约定了附件：1.出租房屋的房产证复印件；2.附属装饰装潢设施、设备清单及水电表读数记录一份（交付房屋时双方另订）。南明公司与联锦公司签订的上述租赁合同履行到期后,南明公司（作为出租方，签约甲方）与联锦公司下属XX路店（作为承租方，签约乙方）于2016年9月30日续订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方同意将位于闵行区XX路XX号，XX号，XX号，XX号XX层店镇（XX店经营的约30平方米店面除外）约880平方米及其附属装饰装潢设施、设备转租给乙方作为商业之用。乙方已到房屋现场察看并审核了房产证等有关材料,对该房屋的使用条件等情况已全面了解,甲方提供的该房屋符合消防的有关要求。租赁期为2年10个月，自2016年10月1日至2019年7月22日止。租赁期满，甲方若需继续出租的，在同等条件下，乙方有优先权。租金每月为68,642元，三个月为一期计205,926元。租赁期间不再涨价。乙方须在签订合同的当天一次性付清三个月房租给甲方，先付后用。该合同尾部还约定了附件：1.出租房屋的房产证复印件；2.附属装饰装潢设施、设备清单及水电表读数记录一份（交付房屋时双方另订）。上述租赁合同签订后，联锦公司与南明公司按约履行上述租赁合同至合同期满。由于南明公司依据三方订立的《备忘录》获得的租赁权利至2019年7月22日期满。产权人锦亚公司于2019年4月22日提前向南明公司发送《告知书》，称：“贵公司承租我司名下位于上海市XX路XX号、XX号、XX号XX层、XX号XX室、XX号XX室、XX号XX室、XX号房屋将于2019年7月22日到期。有关事宜请与我公司相关负责人联系。谢谢你的配合”。2019年6月24日，锦亚公司向XX路XX、XX、XX、XX号商铺租赁户发送《告知书》，称：“贵司与我司的租赁合同即将于2019年7月22日到期，经协商，未达成续租，特此告知。请商铺租赁户于2019年7月22日之前办理好合同到期的准备，结清相关费用，谢谢”2019年7月8日，锦亚公司又向XX路XX、XX、XX、XX号商铺租赁户发送《告知书》，称：“我司已于2019年6月24日发函告知贵方，贵方所承租的商铺即将于2019年7月22日到期。我司将按合同相关内容，于2019年7月22日收回所承租的商铺，请贵方及时清理场内物品，逾期我司将按合同有关内容进行处理。特此告知”。2019年7月22日，锦亚公司向XX路XX、XX、XX、XX号商铺次租赁户发送《告知书》，称：“我司已于2019年6月24日及7月8日分别发函告知贵方，南明公司所承租的商铺已于2019年7月22日到期。请商铺次租赁户与南明公司联系，结清相关费用。现我司再次发告知书，告知各次承租户，根据合同相关内容，我司将于2019年7月23日收回所承租的商铺，请贵方及时清理场内物品，逾期我司将按合同有关内容进行处理，由此产生的一切后果由贵方承担。特此告知”。2019年8月13日，锦亚公司又向XX路XX、XX、XX、XX号租赁户发送《告知函》，称：“我司与南明公司就闵行区XX路XX、XX、XX、XX号商铺的租赁协议已于2019年7月22日到期，双方未再续约。我司已于2019年4月22日，6月24日寄上海南明投资管理有限公司负责人告知到期通知。并于2019年6月24日，7月8日，7月22日分别发函至商铺所在地告知贵方，现贵次租赁户依旧在使用该商铺，不归还商铺。今公司决定，我司将于2019年8月15日对XX路XX、XX、XX、XX号商铺实施停水、停电等措施，同时要求该商铺租赁方南明公司（实际使用方：上海XX超市有限公司XX店）收到本函后请于2019年8月20日之前搬离商铺，结清公用事业费等，逾期后果自负。特此告知”。该案查明上述事实后认定：联锦公司与锦亚公司双方的争议焦点在于，联锦公司租赁涉案房屋究竟以哪份租赁合同为准？对此联锦公司认为，双方履行的是2010年8月20日订立的《房屋租赁合同》，该合同约定锦亚公司同意将位于闵行区XX路XX号、XX号XX层店铺约432.22平方米及其附属装饰装潢设施、设备转租给联锦公司作为商业之用。租赁期为6年，自2010年10月1日至2016年9月30日止。租赁期满，锦亚公司若需继续出租的，在同等条件下，联锦公司有优先权。但锦亚公司却认为，联锦公司提供的该份合同仅仅是锦亚公司当时为了帮助联锦公司办理经营证照所需而与联锦公司签订的名义上租赁合同。在双方签订该租赁合同之前，联锦公司已经与南明公司签订了租赁合同。因此，联锦公司履行的是与南明公司订立的租赁合同。对此法院认为，根据锦亚公司及南明公司向法院提供的一系列租赁合同及《备忘录》的内容反映：锦亚公司作为闵行区XX路XX号XX层、XX号XX层、XX号XX层、XX号XX室、XX室、XX室、XX号XX层房屋的权利人，于2009年4月16日与案外人原A公司签订《房屋土地租赁合同》，将上述建筑面积合计为1,508平方米的房屋整体租赁给原A公司。2010年1月27日，南明公司通过与锦亚公司、原A公司订立《备忘录》的形式，取得了原A公司合同项下上述房屋的整体租赁权。2010年8月19日，南明公司与联锦公司订立《房屋租赁合同》，将上述房屋中约880平方米及其附属装饰装潢设施、设备转租给联锦公司。租赁期自2010年10月1日至2016年9月30日止。2010年8月20日，联锦公司与锦亚公司签订《房屋租赁合同》，约定锦亚公司将闵行区XX路XX号、XX号XX层店铺约432.22平方米及其附属装饰装潢设施、设备转租给联锦公司作为商业之用。租赁期自2010年10月1日至2016年9月30日止。租赁期满，锦亚公司若需继续出租的，在同等条件下，联锦公司有优先权。2016年9月30日，联锦公司下属XX路店与南明公司订立《房屋租赁合同》，由联锦公司下属XX路店继续租赁南明公司转租的上述约880平方米及其附属装饰装潢设施、设备。租赁期为2年10个月，自2016年10月1日至2019年7月22日止。从上述一系列合同的订立及履行情况来看，联锦公司承租涉案房屋履行的是与南明公司间订立的《房屋租赁合同》。锦亚公司提出其与联锦公司于2010年8月20日订立《房屋租赁合同》，仅仅是为了帮助联锦公司办理相关经营证照而订立之抗辩意见，具有合理性，法院予以采信。现联锦公司依据2010年8月20日其与锦亚公司签订的《房屋租赁合同》提出本案诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。法院遂于2020年6月16日作出（2020）沪0112民初5891号民事判决，驳回联锦公司全部诉讼请求。该法律文书现已生效。一审另查明，锦亚公司确认上海市闵行区XX路XX号XX室、XX室、XX室房屋已于2019年9月24日收回，剩余房屋除XX号XX层30平方米由XX店店在使用外，其余均由联锦公司实际使用。一审再查明，2009年9月28日，锦亚公司（甲方）与原A公司（乙方）签订《备忘录》1份，约定：根据经营需要，乙方要求对承租房屋原楼梯进行改造，乙方已经报方案及图纸经甲方批准，现就相关事宜达成备忘录如下：租赁期满时，若双方达不成续租协议，而甲方同意现状利用的，乙方的改造物无偿归甲方，甲方退还保证金给乙方。租赁期满，甲方要求乙方恢复改造部位至出租前原貌的，其费用由乙方承担，乙方并预交保证金人民币壹拾万元整，分两次支付，在2009年10月份支付人民币伍万元整，2010年12月底前支付人民币伍万元整。备忘录签订后，锦亚公司确认收到保证金10万元。一审还查明，2019年6月19日，联锦公司的住所地已变更至上海市闵行区黎安路448号。一审法院认为，根据法院发生法律效力的（2020）沪0112民初5891号民事判决书，已经确认锦亚公司与联锦公司于2010年8月20日订立《房屋租赁合同》，仅仅是为了帮助联锦公司办理相关经营证照而订立，联锦公司承租房屋履行的是与南明公司间订立的《房屋租赁合同》。而锦亚公司与南明公司、涵联公司之间的关系，实质上为：结合锦亚公司及南明公司之间的一系列租赁合同及《备忘录》的内容反映：锦亚公司作为闵行区XX路XX号XX层、XX号XX层、XX号XX层、XX号XX室、XX室、XX室、XX号XX层房屋的权利人，于2009年4月16日与原A公司（即涵联公司）签订《房屋土地租赁合同》，将上述建筑面积合计为1,508平方米的房屋整体租赁给原A公司。2010年1月27日，南明公司通过与锦亚公司、原A公司订立《备忘录》的形式，取得了原A公司合同项下上述房屋的整体租赁权，故锦亚公司与南明公司之间的租赁关系依法成立，双方均应按合同及备忘录约定的事项，履行各自的义务。在双方合同约定的租赁期限届满后，南明公司作为承租人负有将承租的房屋返还出租人的义务。一审审理中，经查明，锦亚公司已于2019年9月24日收回上海市闵行区XX路XX号XX室、XX室、XX室房屋，故南明公司仍应将剩余的房屋返还于锦亚公司。同时，南明公司还应向锦亚公司支付所承租的房屋至房屋实际返还之日止的房屋使用费，使用费标准参照合同约定的租金标准予以计算。南明公司抗辩其已不实际使用房屋，不应承担房屋返还与支付房屋使用费的主张，于法无据，法院不予采信。房屋租赁合同履行期届满，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。由于联锦公司在租赁履行期届满仍实际占有使用上海市闵行区XX路XX号X层、XX号X层、XX号X层、XX号XX层（除XX店的30平方米），故锦亚公司要求联锦公司与南明公司共同返还房屋并支付房屋使用费的请求，法院应予支持。关于涵联公司在本案中是否应承担连带责任，法院认为，根据锦亚公司、涵联公司（原A公司）、南明公司于2010年1月27日签订的《备忘录》约定，涵联公司对南明公司在履行合同中的义务承担连带责任，故涵联公司应对南明公司应承担的民事责任承担连带责任。至于涵联公司辩称在南明公司领取营业执照后，应由南明公司承担责任的意见，法院认为，上述备忘录第一条明确约定了涵联公司承担连带责任，而备忘录第四条约定是在南明公司领取营业执照之前责任主体的承担，在南明公司领取营业执照、取得合同权利义务后仍应按备忘录第一条约定的由涵联公司承担连带责任，故对涵联公司的抗辩，法院不予采信。关于楼梯的恢复原状的请求，应当按照约定，在锦亚公司要求恢复时，由南明公司、涵联公司予以恢复，恢复的费用由南明公司、涵联公司承担。庭审中，锦亚公司愿意在南明公司、涵联公司履行恢复原状的义务后，将保证金退还南明公司、涵联公司，对此主张，法院予以准许。南明公司在审理中表示愿意将营业执照地址迁出涉案承租的房屋，法院予以准许。联锦公司也表示愿意将营业执照注册地迁出上述地址，但法院注意到，联锦公司的营业执照实际已迁出上述房屋，故锦亚公司主张的联锦公司迁出的请求，联锦公司已实际履行，法院不再予以支持。涵联公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。一审法院审理后，依法判决：一、上海南明投资管理有限公司于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX号X层、XX号X层、XX号X层及XX号XX层房屋返还给上海锦亚房地产开发有限公司，上海联锦超市有限公司就其实际使用的上海市闵行区XX路XX号X层、XX号X层、XX号X层及XX号XX层房屋（XX号XX层房屋扣除当事人确认的XX店使用面积30平方米）与上海南明投资管理有限公司负有共同返还义务；二、上海南明投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海锦亚房地产开发有限公司就上海市闵行区XX路XX号XX室、XX室、XX室房屋，自2019年7月23日起至2019年9月24日止的房屋使用费68,784.77元；三、上海南明投资管理有限公司、上海联锦超市有限公司于判决生效之日起十日内共同向上海锦亚房地产开发有限公司支付就上海市闵行区XX路XX号X层、XX号X层、XX号X层及XX号XX层房屋（XX号XX层房屋扣除当事人确认的XX店使用面积30平方米），以建筑面积881.76平米方计，按每日平方米租金1.8元标准，自2019年7月23日起计算至上述房屋实际返还之日止的房屋使用费；四、上海南明投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海锦亚房地产开发有限公司支付以建筑面积30平方米计（XX号XX层房屋XX店租赁使用面积部分），按每日平方米租金1.8元标准，自2019年7月23日起计算至该房屋部位实际返还之日止的房屋使用费；五、上海南明投资管理有限公司于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX6号XX层、XX号XX层、XX号XX层、XX号XX室、XX号XX室、XX号XX室、XX号XX层房屋中移位改造的楼梯恢复原状，恢复原状的费用由上海南明投资管理有限公司，上海锦亚房地产开发有限公司在上海南明投资管理有限公司恢复楼梯原状后的三日内将保证金10万元退还于上海南明投资管理有限公司；六、上海涵联酒店管理有限公司对判决第一项至第五项所确定的上海南明投资管理有限公司应履行的义务承担连带责任；七、上海南明投资管理有限公司于判决生效之日十日内将上海南明投资管理有限公司注册在上海市闵行区XX路XX号的营业执照迁出；八、驳回上海锦亚房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,800元，由上海南明投资管理有限公司、上海涵联酒店管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。另查明，联锦公司已于2021年1月31日向锦亚公司返还由其实际占有使用的上海市闵行区XX路XX号X层、XX号X层、XX号X层、XX号XX层（除XX店的30平方米）房屋，南明公司已于2021年1月31日向锦亚公司返还XX号XX层XX店租赁使用部分房屋。又查明，联锦公司于2021年2月7日向南明公司支付上海市闵行区XX路XX号X层、XX号X层、XX号X层、XX号XX层（除XX店的30平方米）房屋自2019年7月23日至2021年1月31日的占有使用费881,476元。二审审理期间，锦亚公司明确，其在本案中放弃向联锦公司主张上海市闵行区XX路XX号X层、XX号X层、XX号X层及XX号XX层房屋（扣除XX店使用面积30平方米）自2019年7月23日起计算至2021年1月31日止的房屋使用费。本院认为，本案的争议焦点为南明公司支付逾期返还承租房屋占有使用费的标准如何认定。对此，锦亚公司认为，根据合同约定，南明公司逾期返还房屋，每逾期一日，应按双倍日租金即每日平方米3.6元标准支付房屋占有使用费。南明公司则认为，应参照合同约定的每日平方米1.8元的标准支付房屋占有使用费。本院认为，从合同约定来看，锦亚公司与涵联公司2009年4月16日签订的《房屋土地租赁合同》第8.1条约定：除甲方（锦亚公司，出租方）同意乙方（涵联公司，承租方）续租外，乙方应在本合同租期届满后返还该土地房屋。未经甲方同意，逾期返还土地房屋的，每逾期一日，乙方应按双倍租金向甲方支付占用该土地房屋的使用费。2010年1月27日，南明公司与锦亚公司、涵联公司签订《备忘录》，其中约定涵联公司在前述合同中的权利义务由南明公司享受和承担。上述《房屋土地租赁合同》及《备忘录》均是各方签订主体的真实意思表示，合法有效，各方主体均应按约履行合同义务。南明公司在《房屋土地租赁合同》约定的租赁期届满后应按时将涉案承租房屋返还给锦亚公司。虽然南明公司认为涉案房屋并未由其实际使用，但是南明公司作为涉案房屋的承租人，在其租赁期届满后应积极履行腾退次承租人、按时返还承租房屋的义务。因南明公司未按约返还房屋，故应承担合同中约定的逾期返还房屋的相应违约责任。至于合同约定的每日平方米3.6元房屋占有使用费标准是否合理，本院认为，根据涉案房屋的市场租金及南明公司与联锦公司之间房屋租赁合同约定的租金标准等情况来看，该房屋占有使用费标准尚属合理，因此本院对于锦亚公司的上诉主张予以支持。关于涉案房屋租金数额计算，经本院计算及与锦亚公司、南明公司核对，本院确认如下：1.闵行区XX路XX号XX室、XX室、XX室房屋自2019年7月23日起至2019年9月24日止，逾期返还共计64天，房屋使用费为137,569.54元；2.闵行区XX路XX号X层、XX号X层、XX号X层及XX号XX层房屋（扣除XX店使用面积30平方米），以建筑面积881.76平米方计，自2019年7月23日起至2021年1月31日止，逾期返还共计559天，房屋使用费为1,774,453.82元；3.闵行区XX路XX号XX层房屋XX店使用面积30平方米，自2019年7月23日起至2021年1月31日止，逾期返还共计559天，房屋使用费为60,372元；第2项、第3项共计1,834,825.82元。关于涵联公司的责任承担，前述《备忘录》中约定涵联公司对南明公司在履行合同中的义务承担连带责任，一审判决据此认定涵联公司对南明公司应履行的义务承担连带责任并无不当。涵联公司二审期间未到庭应诉，视为对其抗辩权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。对于上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初39994号民事判决第一项，锦亚公司确认南明公司、联锦公司已于2021年1月31日履行完毕，故本院对于该项判决予以撤销。另外，鉴于二审期间，锦亚公司放弃向联锦公司主张房屋占有使用费，故本院不再判令联锦公司承担相应责任。综上所述，锦亚公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审部分判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初39994号民事判决；二、上海南明投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海锦亚房地产开发有限公司就上海市闵行区XX路XX号XX室、XX室、XX室房屋，自2019年7月23日起至2019年9月24日止的房屋使用费137,569.54元；三、上海南明投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海锦亚房地产开发有限公司支付就上海市闵行区XX路XX号X层、XX号X层、XX号X层及XX号XX层房屋，以建筑面积911.76平米方计，按每日平方米租金3.6元标准，自2019年7月23日起计算至2021年1月31日止的房屋使用费1,834,825.82元；四、上海南明投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX号X层、XX号X层、XX号X层、XX号XX室、XX号XX室、XX号XX室、XX号XX层房屋中移位改造的楼梯恢复原状，恢复原状的费用由上海南明投资管理有限公司，上海锦亚房地产开发有限公司在上海南明投资管理有限公司恢复楼梯原状后的三日内将保证金10万元退还于上海南明投资管理有限公司；五、上海涵联酒店管理有限公司对本判决第二项至第四项所确定的上海南明投资管理有限公司应履行的义务承担连带责任；六、上海南明投资管理有限公司于本判决生效之日十日内将上海南明投资管理有限公司注册在上海市闵行区XX路XX号的营业执照迁出；七、驳回上海锦亚房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费13,661.97元，由被上诉人上海南明投资管理有限公司、上海涵联酒店管理有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  陈福才审判员  叶 兰审判员  严佳维二〇二一年四月二十六日书记员  鲁彦岐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……