北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初14949号原告：北京国华置业有限公司，住所地北京市朝阳区建国路77号4层401-09。法定代表人：房超，董事长。委托诉讼代理人：李世杰，男，1994年7月27日出生，汉族，北京国华置业有限公司法务。被告：北京仁泰门诊部有限公司，住所地北京市朝阳区建国路89号院16号楼102商铺。法定代表人：曾龄萱，院长。委托诉讼代理人：周建军，北京金理律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶红霞，女，1987年9月10日出生，汉族，北京金理律师事务所实习律师。原告北京国华置业有限公司（以下简称原告）与被告北京仁泰门诊部有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人李世杰，被告之委托诉讼代理人周建军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付2020年1月1日至2020年8月8日期间的租金664533.55元、商业管理费284800.12元，2019年1月1日至2020年8月8日期间的物业管理费49811.12元；2.要求被告向原告支付2018年度、2019年度供暖费31971.07元；3.要求被告向原告赔偿延迟付款违约金646297.01元（计算至2020年8月8日）；4.要求被告立即注销其在位于北京市朝阳区建国路X号院X层X号楼X商铺（以下简称涉案商铺）注册的营业执照、医疗机构执业许可证的注册地址。事实和理由：2017年8月10日，原、被告签订租赁合同，约定被告承租涉案商铺，并以“XX门诊部”的商号名称经营医疗诊所。租期自2017年9月1日至2020年8月31日，租赁保证金414193.53元。自2020年1月1日起，被告以各自理由拒不支付租金等费用。原告基于疫情影响多次为被告提供欠款延期支付方案及多次宽限期。经过反复沟通，双方于2020年8月4日签订《退租协议》，约定被告须于2020年8月8日前付清欠款，并按合同约定将涉案商铺恢复原状后交还原告，已支付的租赁保证金作为违约金不再返还。协议签订后，经原告多次催要，被告未支付欠款，亦未按照原合同标准拆除恢复商铺，因此原告有权按照《退租协议》约定追缴先前为被告减免的全部滞纳金。故诉至法院，望判如所请。被告辩称，虽然被告拖欠租金，但是存在疫情等不可抗力的原因，也存在原告的自身原因，因此不同意原告的诉讼请求。主要原因如下：一、在2020年1月1日以前，涉案商铺多次发生漏水情况，原告及物业方没有采取任何措施进行维修，造成被告被迫断电、停业，给被告造成了很大的损失；二、2020年1月1日以后，由于新冠疫情严重，政府责令被告停业，造成被告实际上无法经营，没有收入，因此没有支付2020年1月1日以后的租金。关于违约金，被告迟延支付租金的原因是原告的过错或者受疫情影响，因此被告不应承担。如果法院认定被告承担违约责任并支付违约金，被告认为违约金标准约定过高，要求调整。如果原告另行主张违约金或者滞纳金，则不能同时拒绝退还押金。根据原合同的约定，原告应当对疫情期间的租金进行减免。关于原告主张的租金、商业管理费、物业管理费、供暖费的金额，在不考虑疫情影响及原告过错的情况下，其计算数额是正确的。被告同意尽快迁出营业执照、医疗机构执业许可证的注册地址，但是由于上述许可证很难取得，因此被告打算继续使用，同意迁出，不同意注销。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月10日，原告作为甲方、北京华贸XX管理有限公司（以下简称华贸公司）作为商管方与被告作为承租人（乙方）签订《租赁合同》约定：乙方承租涉案商铺，租期为36个月，自2017年9月1日起至2020年8月31日，租金为94835.41元/月。乙方应于每月最后五（5）日前向甲方支付下一个月租金。甲方指定华贸公司负责华贸中心的整体运营与管理。乙方应于每月最后五（5）日前向华贸公司支付下一个月的商业管理费。乙方每月应缴纳商业管理费40643.75元。乙方应在签署本合同之同时向甲方支付保证金414193.53元。若乙方欠缴本合同下任何费用，违反或不履行本合同之任何约定，则甲方有权扣除部分或全部保证金，因此遭受的一切损失由乙方承担。在本合同届满之日，或提前终止之日起三（3）日内，乙方应返还涉案商铺。乙方向甲方按《设备设施交接清单》及本合同附件二约定的标准予以恢复并交还甲方所有固定附着物及装置及涉案商铺连同当中所有固定附着物、装置以及附加设备，其状况必须为良好、清洁、适租及经妥善维修的状况。乙方逾期支付本合同项下租金、物业管理费、商业管理费、保证金或其他应付费用的，则每逾期一日，乙方向甲方或者商管公司等权利方支付相当于欠费金额的0.5%的延迟履行违约金（滞纳金）。合同签订后，原告向被告交付涉案商铺，被告向原告支付保证金414193.53元。双方均认可被告共欠付原告2020年1月1日至2020年8月8日期间的租金664533.55元、商业管理费284800.12元，2019年1月1日至2020年8月8日期间的物业管理费49811.12元，2018年度及2019年度的供暖费31971.07元。2020年8月4日，原告作为出租人、华贸公司作为商管方与被告作为承租人签订《退租协议》约定：承租人须于2020年8月8日或之前向出租人、商管方、物业管理公司付清截至2020年8月8日的应付未付租金664533.55元、商业管理费284800.12元及付清截至2020年8月8日的全部物业管理费及其他一切应付款项。承租人须于2020年8月8日或之前完成清场，并按照原租赁合同的有关规定将涉案商铺恢复原状并通过出租人的书面验收后交还给出租人。在承租人严格遵守上述先决条件的前提下，出租人及商管方同意承租人于2020年8月8日起退租或当作退租，原租赁合同于2020年8月8日终止，免除承租人应支付的滞纳金共计646297.01元。上述先决条件仅为出租人及商管方利益而设，出租人及/或商管方有权全部取消其效力而令本退租协议生效。因承租人单方原因逾期支付租赁费用超过十四（14）日，涉案商铺之租赁保证金414193.53元作为违约金不予退还。2020年8月8日，原、被告办理交接手续，原告于当日收回涉案商铺。现涉案商铺已由原告重新出租。经询，被告称《退租协议》系其在原告胁迫下签订，并非其真实意思表示，原因为，因被告一直没有营业，原告多次发通知并带人到现场声称要将被告的物品扔出，将被告强制清退，考虑到被告的经营情况，为减少自身损失，被告才在被要挟的情况下，签订了该协议。原告对此不予认可，表示根据合同约定，在被告违约的情况下，原告有权对涉案商铺内物品予以强制清退，但考虑到商铺内物品价值比较高，原告才没有采取强制措施，双方经协商决定签署上述协议，该协议的签署对双方都有好处，不存在原告单方逼迫的情况。庭审中，被告称其从事的是高端癌症等疑难杂症的医疗服务，其客户都是高端客户，被告经营的并非普通的社区门诊，提供的也不是普通的医疗项目。因涉案商铺的大门位于XX公寓内部，疫情期间，公寓人员的出入需要办理出入证，被告的客流量受到明显影响，营业收入也大幅度减少。另外，被告称涉案商铺此前多次出现漏水情况，影响被告使用，故要求减免租金。被告据此提交《暂停营业申请书》及照片若干佐证。原告对此不予认可，表示华贸公寓是住宅区，物业方只是按照政策进行医疗管控，不会限制人员流动；被告称其服务对象是私人订制或者高端客户群，反而证明其经营不应受到疫情的影响。原告本次主张的费用中，已经对2020年1月25日至2月9日期间的租金给予了减半收取的优惠。涉案商铺在被告承租期间确实出现过漏水情况，但被告每次报修，物业方都会及时上门处理，且漏水情况并未影响被告的正常经营。据原告了解，政府没有强制责令医疗行业在疫情期间停业，被告提交的停业申请书，不能证明其被通知停业，被告一直可以对外营业，其从自身角度考虑没有实际营业，与疫情因素和原告均无关。审理中，华贸公司向本院出具《说明函》，载明“我司是原告指定的负责华贸中心整体运营管理的商业管理公司，负责区域涵盖华贸购物中心、华贸商业街、华贸公寓项目；我司对原告在诉讼中所主张与我司相关的“商业管理费”等事项及对应的诉请金额均予以认可；我司认可原告在庭审中所主张的与我司相关的诉讼请求事项；我司在本案中合同项下的全部诉讼主张，同意统一由原告代为主张并负责实施”。北京华贸物业顾问有限公司向本院出具《说明函》，载明“我司是原告指定的负责华贸中心整体物业管理的物业管理公司，负责区域涵盖华贸购物中心、华贸商业街、华贸公寓项目；我司对原告在诉讼中所主张与我司相关的“物业管理费”等事项及对应的诉请金额均予以认可；我司认可原告在庭审中所主张的与我司相关的诉讼请求事项；我司在本案中合同项下的全部诉讼主张，同意统一由原告代为主张并负责实施”。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，各方签订的《租赁合同》《退租协议》系各方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本院认定《租赁合同》因各方协商一致，于2020年8月8日解除。被告抗辩《退租协议》系其在被胁迫下所签订，并非其真实意思表示，但就此并未举证，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告依照《退租协议》约定要求被告支付欠付租金及商业管理费、物业管理费、供暖费，于法有据，本院予以支持。被告抗辩涉案商铺因漏水致无法使用、疫情期间未正常营业，故要求减免租金，不符合合同约定，本院不予采信。原告主张截至2020年8月8日的违约金，本院认为，考虑到双方约定被告已支付的保证金作为迟延付款违约金不予退还，且原告在收回涉案商铺后已将商铺重新出租，保证金数额足以弥补原告截至2020年8月8日所产生的损失，故本院对该项请求不予支持。原告要求被告将其在涉案商铺地址注册的营业执照、医疗机构执业许可证注销，该项请求并非人民法院受理范围，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京仁泰门诊部有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京国华置业有限公司二〇二〇年一月一日至二〇二〇年八月八日期间的租金664533.55元及商业管理费284800.12元；二、被告北京仁泰门诊部有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京国华置业有限公司二〇一九年一月一日至二〇二〇年八月八日期间的物业管理费49811.12元；三、被告北京仁泰门诊部有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京国华置业有限公司二〇一八年度及二〇一九年度的供暖费31971.07元；四、驳回原告北京国华置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9948元，由原告北京国华置业有限公司负担2908元（已交纳），由被告北京仁泰门诊部有限公司负担7040元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二一年四月七日书记员 辛丽颖