宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁01民终332号 上诉人（原审原告、反诉被告）：马强，男，1991年3月1日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：和明，宁夏和仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁夏金色阳光房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇阳光100综合市场24号楼A415室。 法定代表人：金昌福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：路宣，男，1985年10月11日出生，汉族，该公司职工，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人马强因与被上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初3649号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人马强及其委托诉讼代理人和明，被上诉人金色阳光公司的委托诉讼代理人路宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马强上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人自逾期交房之日至实际交房之日的租金损失64500元（暂计算至2019年7月30日）；2.依法维持一审判决第一、三项；3.本案一审、二审诉讼费及反诉诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决驳回上诉人诉请的租房费用损失实属错误。被上诉人逾期交房构成违约，致使上诉人长期租房居住，截止2019年7月30日共产生实际损失64500元（房屋租赁费用）。一审判令被上诉人赔偿20521元违约金明显低于上诉人实际损失，应增加违约金至64500元，才能弥补损失。故根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款第二项的规定，请求支持上诉人的上诉请求。 金色阳光公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 马强向一审法院起诉请求：1.判令被告（反诉原告）支付延期交房违约金20976.92元,暂计算2015年12月31日至2019年7月30日,按房屋总价款314260.98元，计算1335天；2.请求被告（反诉原告）赔偿按照合同约定的违约期间租房费用，按市场评估价每月1500元，暂计算至2019年7月30日，共计64500元；暂共计费用85476.92元；3.案件受理费由被告（反诉原告）承担。 金色阳光公司向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金3554291元（基数按照房屋总价款314261元，自2014年8月25日起计算至实际履行之日止，暂计算至2020年11月3日为2262天，按照每天千分之五）；3.本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2014年7月8日，原告马强与被告金色阳光公司签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：原告马强以314261元购买被告开发建设的房屋，房屋建筑面积为50.32平方米，原告于2014年7月8日支付首付款104261元，下剩21万元以银行按揭方式支付、合同第九条约定：被告应当在2015年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用，住宅交付使用条件是取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，全款清，交钥匙。合同第十条约定，逾期交房超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告从合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告先期共计支付被告首付款104261元，后又于2014年8月25日向被告金色阳光公司借款30000元，用于支付案涉房屋购房款，下剩房款原告以银行按揭的方式向被告金色阳光足额支付，共计向被告支付房款314261元。案涉借款至庭审时原告仍未偿还。另查明，2014年8月25日，原告向被告借款30000元用于支付案涉房款，双方签订《借款协议书》，该协议书约定借款期限自协议签订次日至2016年2月25日，约定违约责任为：1.原告马强逾期偿还借款本金，每逾期一日向被告金色阳光公司承担所购商铺或住宅款总额的千分之五的违约金，且被告金色阳光公司有权按本协议第二条约定的还款时间次日起向原告马强收取逾期利息；2.借款未还清前，被告金色阳光公司不承担任何因各种违约造成的违约金赔付责任。约定的保证条款为：如原告马强在收到被告金色阳光公司的通知之日（以甲方发出通知为准）未全额支付借款本金的，被告金色阳光公司有权不向原告马强交付购买的商品房、不开具购房发票等事宜。其他条款约定：本协议作为_号《商品房买卖合同》的附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。如果本协议约定内容与_号《商品房买卖合同》约定相抵触的，以本协议约定为准。还查明，2019年5月14日，永宁县建设工程质量监督站出具案涉房屋第26幢的《工程竣工验收备案表》。2020年11月13日，被告金色阳光公司在新消息报刊登交房公告，要求尚未办理收房手续的业主于2020年11月10日至2020年11月20日前往花间墅物业服务中心办理收房手续。 一审法院认为，原被告签订的《银川市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人均应当按照合同约定完全履行自己的义务。被告反诉原告向被告借款30000元用于支付案涉房款的事实，应当视为双方重新订立的民间借贷法律关系，而本诉的房屋买卖合同法律关系中的案涉房款应当视为原告以借款的方式全部交清，被告未能按照合同约定交付通过竣工验收备案的案涉房屋，已构成违约，应当按合同约定承担逾期交房利息，原告诉讼的违约金计算截止日期为2019年7月30日，因被告举证证明其于2019年5月14日取得永宁县建设工程质量监督站出具的《工程竣工验收备案表》，符合合同约定的交房条件，但未能举证证明其在符合交房条件后立即通知原告办理接收手续，原告截至2019年7月30日前并未收房，其诉请逾期交房违约金计算截至2019年7月30日并无不当，以房屋总价款314261元为基数，自2016年1月1日起计算至2019年7月30日计算逾期交房违约金应为20521元，法院予以支持；对原告要求被告金色阳光公司支付逾期交房期间的房屋租赁费用的诉讼请求，双方已合同约定逾期交房违约责任的承担方式为计算逾期交房违约金，该诉请无合同约定和法律依据，法院不予支持；对被告依据《借款协议书》要求解除案涉房屋的《商品房买卖合同》的反诉请求，该《借款协议书》是原告为支付房款与被告签订的由被告金色阳光公司提供的书面借款协议，该协议违约责任条款、保证条款和其他条款原告不予认可，该条款明显违反公平原则确定当事人之间的权利义务，明显加重债务人承担的义务，明显超出理性自然人对借款30000元违约后责任承担的预期，排除借款人在《商品房买卖合同》中的主要权利，若因30000元借款而排除已支付全额房款的原告在《商品房买卖合同》中享有的房屋物权期待和受领房屋的权利，明显不当，对该违约责任条款、保证条款和其他条款应当认定为无效条款，原告在已支付全额房款后，被告不享有合同约定或者法律规定的解除合同权利，故对该反诉诉请，法院不予支持；对被告要求原告支付逾期付款违约金的反诉请求，理由同上，法院亦不予支持。对反诉被告自愿承担借款利息问题，反诉原告并未主张借款及利息，不属于本案审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第十条，判决：一、被告（反诉原告）宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）马强支付逾期交房违约金20521元；二、驳回原告（反诉被告）马强的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）宁夏金色阳光房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费1937元，减半收取计969元，反诉案件受理费35236元，减半收取17618元，由原告（反诉被告）马强负担812元，由被告（反诉原告）宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担17775元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交书面证人证言一份，证明目的：上诉人从2016年1月至2019年9月30日租住银川市××区住房和两间平房，租金1500元/月。由于被上诉人至今未给上诉人交付房屋，造成上诉人租金损失，被上诉人应承担该项损失。 经质证，被上诉人对该证据的三性及证明目的均不认可，上诉人要求的房屋租赁费用没有合同约定和法律依据，第三人的证人证言的真实性也无法核实。 经审查，上诉人提交的证据不属于二审期间的新证据，证人未出庭作证，其证言真实性无法核实，亦无其他证据予以佐证，不能达到其证明目的，本院不予采信。 被上诉人未向本院提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为上诉人要求被上诉人赔付其租金损失的诉讼请求是否应予支持。被上诉人未能按照合同约定向上诉人如期交付房屋，已构成违约，被上诉人应当承担相应的违约责任。支付违约金及赔偿损失均属于承担违约责任的方式，在双方已明确约定违约责任的承担方式为支付违约金的情况下，上诉人再次要求被上诉人支付租金损失无合同约定及法律规定，一审法院未予支持，并无不当。相关法律虽规定如约定的违约金低于造成的损失，当事人可申请人民法院增加违约金，但上诉人提交的收据、证人证言等不能有效证实其实际损失，故其关于一审判决的违约金低于其实际损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1413元，由上诉人马强负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  宁 丽 二〇二一年四月六日 法官助理  马银辉 书 记 员  苏 芮 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。