呼和浩特市新城区人民法院   民事判决书   （2021）内0102民初530号   原告：内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区中山东路8号波士名人国际A座26层。   法定代表人：蔚然风，该公司董事长。   委托诉讼代理人：白凌宇，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。   被告：王春景，男，1969年5月24日出生，汉族，住呼和浩特市。   原告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司（以下简称鼎盛华房地产公司）与被告王春景房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人白凌宇，被告王春景均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《鼎盛华之家租赁管理服务合同》。2.判令被告向原告支付租金98460元。3.判令被告支付原告违约金39030元。（自2019年12月31日起暂计算至2020年10月31日共计305天，以98460元为基数，按日千分之一为计算标准，产生30030元违约金，并以此为标准继续计算至被告实际支付之日止。另根据合同约定需支付撤场违约金9000元。以上违约金合计39030元。）4、判令被告清空涉案展位并交还原告。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年原被告双方签订了《鼎盛华之家租赁管理服务合同》（以下简称租赁合同），租赁合同约定原告将其位于鼎盛华之家商场4层的D8102号摊位出租给被告使用，计租面积为190.44平方米，租金标准为108000元/年，租赁期限自2019年9月1日至2021年8月31日止。截止2020年10月31日被告欠付租金98460元。租赁合同第九条约定：“丙方未按上述规定向甲方、乙方支付租金、管理费、物业管理费等费用（含税款）的，丙方应按照未付金额的1‰向甲方、乙方支付违约金；超过七天，甲方、乙方有权视同丙方违约并有权随时终止合同。”第三十三条第3款约定：“除甲乙丙三方另有约定外，因丙方违约导致合同提前终止的，丙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方、乙方在合同期内给予丙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方、乙方给予丙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外丙方还须赔付甲方相当于30天租金的违约金，丙方还须赔付乙方相当于30天管理费的违约金。除上述费用外，乙方还应负担甲方、乙方维权的必要费用（包括但不限于实际损失、律师费、诉讼费、鉴定费、公证费、交通费等）。”根据上述约定，被告还应向原告支付违约金39030元。原告认为，被告拒不支付租金且仍占有涉案展位的行为已经对原告造成了极大的损失。作为涉案展位的合法所有权人，原告有权依照原租赁合同的计租标准向被告收取租金同时有权要求被告将展位清理完毕交还原告。综上，被告行为已经对原告造成了严重损失，现原告为维护自身合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼。   被告王春景辩称，一、本案案件事实如下：答辩人于2019年8月30日与鼎盛华公司签订租赁合同，约定答辩人承租鼎盛华之家商场4层D8102号摊位用于经营。租赁期限自2019年9月1日至2021年8月31日，租金为108000元每年。鼎盛华公司在与答辩人签订合同时承诺对于先签合同的商铺将在租金上给予优惠，但由于案涉商场招租情况不理想，后入驻的商铺租金反而更低。答辩人就租金事宜多次与鼎盛华公司协商，并且鼎盛华公司已经同意降低租金，但由于租赁期内鼎盛华公司管理层多次更换，降低租金的承诺没有得到实现。因鼎盛华公司招商的品牌大部分是中小品牌，品牌之间大打价格战，导致答辩人销售惨淡，严重亏损。2020年7月30日，答辩人向鼎盛华公司申请撤场，截止申请撤场之日，答辩人共支付租金27000元，欠付63000元。后鼎盛华公司提出让答辩人把剩余货物出售后支付租金，答辩人便留下继续销售剩余货物。2020年8月，鼎盛华公司开始拒绝为答辩人充电费，不与许答辩人销售货物，并扣留答辩人货物拒绝答辩人撤场。二、鼎盛华公司的诉讼请求没有事实与法律依据。答辩人未撤场的原因系鼎盛华公司不允许撤场，答辩人早在2020年7月30日就已经申请撤场，鼎盛华公司在计算租金时应当计算至答辩人申请撤场之日止。自2019年9月1日至2020年7月30日共计11个月，2020年3月份疫情管控商场未营业，共计10个月按照年租金108000元计算总租金为90000元，减去答辩人已经支付的27000元，剩余63000元，鼎盛华公司所称的98460没有事实依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。鼎盛华公司的损失仅为租金利息损失，其主张的违约金过分高于法律规定，不应得到支持，请求法院依法减少租金违约金数额。望贵院在查明事实的基础上，依法驳回鼎盛华公司的诉讼请求。   原告围绕诉讼请求向法庭提交了证据,被告当庭没有证据提交。对本案证据及案件事实，本院综合认证、认定如下：   2019年9月24日，原告鼎盛华房地产公司作为出租人与被告王春景作为承租人签订《鼎盛华之家租赁管理服务合同》（合同编号为D-D8102-2019），合同中约定：原告将其位于鼎盛华之家店四层，面积为190.44平方米，摊位号为D8102号的场地租给被告用于商业经营。租金标准为108000元/年。租赁期限自2019年9月1日至2021年8月31日止。合同第九条丙方未按上述规定向甲方、乙方支付租金、管理费、物业管理费等费用（含税款）的，丙方应按照未付金额的1‰向甲方、乙方支付违约金；超过七天，甲方、乙方有权视同丙方违约并有权随时终止合同。合同第三十三条第三款违约责任3.除甲乙丙三方另有约定外，因丙方违约导致合同提前终止的，丙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方、乙方在合同期内给予丙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方、乙方给予丙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外丙方还须赔付甲方相当于30天租金的违约金。   被告王春景自2019年12月31日至今未再依约支付租金。   以上事实有《鼎盛华之家租赁管理服务合同》以及当事人陈述在卷佐证，因当事人对上述证据真实性不持异议，故本院予以采信。对以上事实，本院予以确认。   本院认为，首先，就本案法律适用问题。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”可知，本案因民法典施行前履行合同发生争议，具体应主要适用合同法相关法律规定。其次，就本案具体认定问题。原被告双方签订的《鼎盛华之家租赁管理服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同主体双方具有法律约束力，当事人应当依约履行自己的义务。现被告逾期未支付租金构成违约并致合同目的不能实现且其亦同意解除合同，故，原告诉请确认解除双方签订的《鼎盛华之家租赁管理服务合同》合法有据，本院予以支持，而依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”可知，本案解除通知适用《中华人民共和国民法典》之相关规定，依照第五百六十五条第二款之规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，本案合同解除时间确认为2021年2月5日。关于欠付租金金额问题。原被告双方对于租金计算标准为月租金9000元及欠付起始日期为2019年12月1日没有异议，本院对此予以确认。就欠付截止日期，被告抗辩主张应以其申请撤场时间即2021年7月30日为准，对此本院认为，被告王春景作为涉案摊位承租方，其未能举证证明申请撤场时间并实际以自有货物占用案涉摊位至今，即其实际并未向出租方返还租赁物。双方既未就解除达成一致意见，被告也未向法院或仲裁机构提出确认解除的主张，故双方租赁合同并不因被告是否提出撤场申请而解除，本院对其相应答辩主张不予采纳。故综上，原告现以月租金9000元为标准，并在综合考虑新冠肺炎疫情及商场实际经营状况后仅向被告主张支付自2019年12月1日至2020年10月31日期间的租金98460元合理合法且属于当事人依法对自己权利的自主处分，故本院予以支持。关于违约金问题。被告提出违约金过高抗辩，结合公平原则以及原告实际损失等情况，本院仅就原告依照双方合同第三十三条约定诉请主张的违约金即撤场违约金9000元予以支持。关于清空涉案展位问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，现双方合同已确认解除，原告诉请被告清空涉案展位并交还即恢复原状合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院印发的通知》第六条第二款之规定，判决如下：   一、确认原告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司与被告王春景于2019年9月24日签订的《鼎盛华之家租赁管理服务合同》于2021年2月5日解除；   二、被告王春景于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司欠付租金98460元及违约金9000元；   三、被告王春景于本判决生效之日起十日内清空位于呼和浩特市××层展位并交还原告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司；   四、驳回原告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   诉讼费：案件受理费1625元（原告已预交，已减半收取），由被告王春景负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判员 陈 红      二〇二一年四月九日   书记员 刘晓凯