安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1225民初1263号 原告：刘昌翠，女，1986年10月2日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：周亮亮，安徽华汉众赢律师事务所律师。 被告：阜南县平和置业有限公司，住所地阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际4号楼101、102、103室，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY。 法定代表人：张亮亮，公司总经理。 委托诉讼代理人：王军，安徽弘大律师事务所律师。 原告刘昌翠与被告阜南县平和置业有限公司（以下简称平和置业公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告刘昌翠的委托诉讼代理人周亮亮到庭参加诉讼，被告平和置业公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘昌翠向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告赔偿装修差价款45105.34元；2.判令被告支付原告逾期交房违约金3047.75元（违约金暂自逾期之日起按全部房价款的万分之零点一计算至2020年12月31日，共计365天，每天8.35元，以后违约金另行计算至被告符合法定交付条件且实际交房止）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月6日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订了合同编号为×××37的商品房买卖合同，合同约定：“被告将其开发的金海湾华府1号楼37幢1单元1804号房屋出卖给原告，建筑面积共114.61平方米，总价款834779元”。同时合同附件四约定：“该套商品房毛坯总价为662864元，装修单价为1500元／平方米，装修总价为171915元”。精装修价值经安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司评估价值仅93009.53元，远远低于合同约定的价值。加之被告销售过程中存在虚假宣传，欺诈消费者，严重损害了原告的利益。 被告平和置业公司辩称，依据合同约定原告只能要求更换维修无权要求赔偿差价。2020年4月份经政府调解，被告与业主代表达成一致意见，4月1日起开始分批分栋交房，被告房屋于2020年6月18日取得竣工验收备案，2020年1月24日综合查验合格同意交付，因此逾期违约金只应计算至2020年6月18日。 本院经审理认定事实如下：2018年12月6日,原告刘昌翠和被告平和置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》,合同编号×××37。合同约定：原告刘昌翠为买受人，被告平和置业公司为出卖人，房屋坐落在阜南县××路××路××滨河路西侧，名称为金海湾·贵府37幢1单元18层1804号。预测建筑面积114.61平方米，其中套内建筑面积95.23平方米，分摊共有建筑面积19.38平方米，总价款为834779元。 合同第四章第九条：商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.经综合查验合格；4.物业管理完善。第十一条：交付时间和手续（一）出卖人应当自2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在30日之内（该期间应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续旅履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之4.9（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。 合同第七章第十六条第三项：（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理：及时更换、修理；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。合同附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”：1、该套商品房面积为：114.61平方米，毛坯单价为5783.65元/平方米，该套商品房毛坯总价为662864元；装修单价为1500元/平方米，该套商品房装修总价为171915元，该套商品房合计总价款（含装修款）为834779元。 另查明，原告已支付全部购房款及装修款；合同附件六对装饰使用的主要材料和设备的品牌作了相应约定，未对等级及价格作具体约定；精装修样板房已拆除。 另查明，案涉楼房于2020年1月24日通过综合查验，被告于2020年6月18日取得涉案楼房《竣工验收备案表》。被告于2020年4月1日在案涉楼房张贴交房公告。 2020年1月19日，安徽长平房地产价格评估有限公司接受平和置业公司的委托，对平和置业公司开发的金海湾贵府、华府6套标准户型的精装修房屋的内装修价值进行评估。经评估，原告所购买的案涉房屋标准户型精装修房装修价值为93009.53元。其中建造成本为73418.53元（装饰造价53167.75元、安装造价16921.54元、其它成本3329.24元），相关费用19591元（管理费用1468.37元+投资利息1085.86元+销售税费、销售费用4905.09元+开发利润12131.68元）。 诉讼过程中，原告于2021年2月3日向本院申请财产保全，请求对平和置业公司价值48153.09元的财产予以保全，由阳光财产保险股份有限公司阜阳中心支公司出具了《诉讼财产保全责任保险保单保函》，本院予以准许，并于2021年2月3日作出（2021）皖1225民初1263号民事裁定书。原告垫付财产保全费505元。 本院认为，原告刘昌翠与被告平和置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。本案因案涉合同未约定装饰装修材料价格标准，精装修样板房已撤除，平和公司的辩称更换、修理因没有参照物，且业主不予认可，本院不予采信。 原告对套内建筑面积95.23平方米部分享有独立产权，其余分摊的共有建筑面积部分为共有产权，现有评估结论无法确定分摊共有建筑面积部分的精装修的价格，故根据现有证据，原告仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利。评估报告中相关费用19591元（管理费用1468.37元+投资利息1085.86元+销售税费、销售费用4905.09元+开发利润12131.68元），税费是企业应上交费用，利润是企业应得到部分，销售费用、管理费用、投资利息是装饰装修的合理支出，该四项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应予以核减，同样建造成本价73418.53元（装饰造价53167.75元、安装造价16921.54元、其它成本3329.24元）中，仅装饰造价53167.75元，是直接投入的装饰成本，是原、被告双方约定的可更换、修理的价格内容，体现物的价值。 原告根据鉴定评估结论选择价格差价诉讼，直接作用于装饰成本的，能体现可修理、可更换的物的差价的合理诉求应当予以支持。套内面积为业主自主使用，对原告要求退还装饰款的套内部分系合理诉求。虽然案涉合同约定装修单价为1500元/平方米，但并未区分套内和公摊装饰价格。平和置业公司未提供公摊面积装饰价格大于1500/平方米的价格，故本案以1500元/平方米计算内装饰价格，被告收取内装修款价值为142845元（1500元/平方米×95.23平方米）。 该评估报告可以得出装饰造价与鉴定价格的比例关系。涉案房屋鉴定价格为93009.53元，其中装饰造价为53167.75元。被告收取内装修款价值为142845元，其应当投入的装饰造价为81655.58元(53167.75÷93009.53×142845)。平和置业公司应退还原告装修差价款28487.83元[81655.58元（应投入装饰造价）-53167.75元（鉴定装饰造价）]。 本案中，原告依合同的约定向被告支付了全部购房款，被告应按约定在2019年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告，但被告未按约履行交付义务，以致违约。依照合同约定，案涉房屋于2020年6月18日符合交房条件，逾期交房的违约金应当自2020年1月1日计算至2020年6月18日止为1410.78元（834779元×0.00001×169天）。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告阜南县平和置业有限公司于本判决生效十日内返还原告刘昌翠装修差价款28487.83元及逾期交房违约金1410.78元（从2020年1月1日起计算至2020年6月18日止），合计29898.61元； 二、驳回原告刘昌翠其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费506元，财产保全费505元，合计1011元，由原告刘昌翠负担418元，被告阜南县平和置业有限公司负担593元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 员 邰晓东 二〇二一年四月十九日 法官助理 王亚军 书 记 员 李 莽 适用的相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知：本案申请执行期限为二年，时间从本判决生效后规定的履行期间的最后一日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户，开户名：阜南县人民法院执行标的款；开户行：中国银行股份有限公司阜南支行；账号：×××07，并请通知主审法官。