北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0112民初5945号原告：北京城建建设工程有限公司，住所地北京市海淀区学清路38号金码大厦B座611室。法定代表人：苗林庆，董事长。委托诉讼代理人：杨蕊，北京采扬律师事务所律师。被告：徐超一，女，1986年11月7日出生，汉族，北京艾琨纬企业管理咨询有限公司职工，住北京市通州区。第三人：北京卓越房地产开发有限公司，住所地北京市通州区梨园镇工业区100号，实际经营场所北京市顺义区后沙峪镇龙腾文化大厦。法定代表人：吴雪光，经理。委托诉讼代理人：珠岚其木格，女，1989年11月10日出生，蒙古族，北京卓越房地产开发有限公司法务，住北京市顺义区。原告北京城建建设工程有限公司（以下简称城建建设公司）与被告徐超一、第三人北京卓越房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城建建设公司的委托诉讼代理人杨蕊，被告徐超一，第三人卓越公司的委托诉讼代理人珠岚其木格到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城建建设公司向本院提出诉讼请求：1．请求准予对北京市通州区颐瑞东里141号楼16层1603房屋的执行；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因第三人拒不履行北京市第三中级人民法院做出的（2019）京03民终11726号民事判决书，原告向北京市通州区人民法院申请了强制执行（案号：（2020）京0112执656号）。在该案执行过程中，北京市通州区人民法院公告查封了登记在第三人名下位于北京市通州区颐瑞东里xxx号楼xx层xxxx室的房屋，被告提出异议，要求停止对涉案房屋的执行，2020年12月8日贵院做出（2020）京0112执异767号执行裁定书，裁定中止对北京市通州区颐瑞东里xxx号楼xx层xxx房屋执行。对此裁定，原告认为贵院做出（2020）京0112执异767号的程序违法。贵院在审理过程中严重违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人”和第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证”的规定，没有通知原告，也没有给原告发表意见的机会，程序严重违法。同时原告认为被告提供的证据不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，不应排除执行，执行法院应当对涉案房屋予以执行。综上，原告向贵院提起诉讼，望判如所请。被告徐超一辩称，涉案房屋系我的个人财产，现由我居住使用，系我于2009年4月10日与第三人卓越公司签订购房合同，全款购买并已备案。本案是原告城建建设公司和第三人卓越公司之间的纠纷，我是无辜的受害者，所以我不承担本案的诉讼费。第三人卓越公司述称，涉案房屋实际产权人不是我们公司，我们公司跟北京市通州区建筑集团公司在2007年11月22日签订了建设工程合同，在2008年我们公司用涉案房屋抵了北京市通州区建筑集团公司的工程款，在抵债的过程当中可以由北京市通州区建筑集团公司指定和谁签合同，合同约定钱要先交给我们公司，然后我们公司再转给北京市通州区建筑集团公司，但是该涉案房屋是徐超一把钱直接给的北京市通州区建筑集团公司，随后我们公司配合进行了网签。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：城建建设公司与卓越公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出了（2017）京0112民初38550号民事判决书，判决“一、被告北京卓越房地产开发有限公司给付原告北京城建建设工程有限公司工程款8783978．06元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、原告北京城建建设工程有限公司给付被告北京卓越房地产开发有限公司逾期竣工违约金、工程维修费用共计5555131．6元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京城建建设工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告北京卓越房地产开发有限公司的其他反诉请求。”后，城建建设公司不服提出上诉，北京市第三中级人民法院于2019年10月8日作出了（2019）京03民终11726号民事判决书，判决“一、维持北京市通州区人民法院（2017）京0112民初38550号民事判决第一项；二、撤销北京市通州区人民法院（2017）京0112民初38550号民事判决第二项、第三项、第四项；三、北京城建建设工程有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京卓越房地产开发有限公司逾期竣工违约金1936553．1元；四、北京卓越房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京城建建设工程有限公司逾期支付滞纳金（以8783978．06元为基数，按日万分之二为计息标准，自二〇一四年二月二十五日起计算至实际给付之日止）；五、驳回北京卓越房地产开发有限公司的其他反诉请求。”城建建设公司依据(2019)京03民终11726号民事判决书向本院申请强制执行，本院以（2020）京0112执656号立案执行。执行过程中，本院于2020年5月14日对卓越公司名下的涉案房屋采取了查封措施。2020年10月29日，徐超一向本院提出执行异议，认为涉案房屋系其全款购买并居住使用，要求解除查封并停止执行。本院于2020年12月8日作出了(2020)京0112执异767号执行裁定书，认为“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人徐超一与被执行人北京卓越房地产开发有限公司在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购房屋系用于居住且徐超一名下在北京市无其他用于居住的房屋，徐超一已支付涉案房屋所有价款。因此，案外人徐超一所提异议请求，具有事实和法律依据，本院应予支持”，故裁定如下：“中止对北京卓越房地产开发有限公司名下位于北京市通州区颐瑞东里xxx号楼xxx层xxxx房屋的执行。”庭审过程中，徐超一称该房屋系其从卓越公司购买且系其唯一住房，为此，提交了其与卓越公司于2009年4月10日签订的已办理备案登记的《商品房预售合同》（以下简称合同）及补充协议和不动产登记信息查询结果，合同载明卓越公司将涉案房屋出售给徐超一，价款为575190元，出卖人应在房屋交付之日起720日内办理完毕房屋过户手续，补充协议载明2010年10月21日确认了房屋差价款9587元及公共维修基金18636元。关于房款，徐超一提供了北京市通州区建筑集团公司的收据及相应的银行转账记录，款项为529540元，同时提交了卓越公司开具的发票，发票中包括了房屋差价款。关于居住使用问题，徐超一提供了物业费等的票据以及物业公司开具的准住证，准住证载明其入住时间为2011年1月26日。卓越公司提交了（2014）三中民终字第14278号民事判决书证明判决书中查明了2008年12月15日其与北京市通州区建筑集团公司签订了以房屋折抵工程款的《合作协议书》，其中包含了涉案房屋。关于房屋未办理过户的原因，徐超一表示其与卓越公司签订合同后，卓越公司一直没向提供合同文本，其现在提供的还是从建委网站上打印出来的，卓越公司称系因为北京市通州区建筑集团公司未向其提供涉案房屋的工程款发票所致。城建建设公司对以上问题认为转账记录没有办法证明购房的事实，徐超一存在过错，只有她的房屋没有办理过户手续，徐超一也没有提供她唯一住房的证据，对方的商品房买卖合同原件也没有，是否在其公司申请执行前就签订了合法的商品房买卖合同无法确认，物业费发票也不能证明徐超一连续居住。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行前，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，应当适用民法典之前的相关法律规定。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中通过双方当事人提交的证据和当事人陈述，可以确认如下事实，城建建设公司对卓越公司享有的系普通金钱债权，不享有建设工程优先受偿权，徐超一于2009年购买了涉案房屋，支付了全款并一直占有使用该房屋，房屋未办理过户登记，卓越公司与北京市通州区建筑集团公司签订了《合作协议书》将包括涉案房屋在内的部分房产用以折抵工程款，徐超一将房款直接支付给北京市通州区建筑集团公司，与卓越公司签订了合同，徐超一名下没有其他住房。因此本案争议的焦点问题是本案适用第二十八条规定还是第二十九条规定，第二十八条规定的是房屋买受人的物权期待权，第二十九条规定的是商品房消费者的物权期待权，本案中关键之处在于需要确认徐超一与卓越公司还是北京市通州区建筑集团公司建立了房屋买卖合同关系，根据物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第二十八条的规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，以及物权法司法解释一第七条的规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”，虽然卓越公司与北京市通州区建筑集团公司签订了《合作协议书》约定了以包括涉案房屋在内的房产折抵工程款，但未办理过户登记，且该《合作协议书》并不直接发生物权变动的法律效力，因此涉案房屋所有权还是归属卓越公司，故可以确认徐超一与卓越公司建立了房屋买卖合同关系。结合以上分析，本案应适用第二十九条的规定，根据确认的事实，徐超一符合该条的规定的要件，因此本院作出中止执行涉案房屋的裁定，并无不当，故对于城建建设公司的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告北京城建建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费70元，由原告北京城建建设工程有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐宪龙人民陪审员  何春宝人民陪审员  陈翠环二〇二一年四月二十六日法官 助理  李熹明书 记 员  张博森