北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初17885号原告（反诉被告）：王璐，女，1977年2月1日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，董事长。委托诉讼代理人：李艳，女，1991年2月26日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：王华，女，1992年1月8日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司员工。原告（反诉被告）王璐（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王璐及自如公司的委托诉讼代理人李艳、王华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王璐向本院提出诉讼请求：1、判令自如公司继续履行编号为BJGYWD199375751的《资产管理服务合同》；2、判令自如公司向我支付租金及利息（以月租金7416元为标准，支付自2020年10月1日至今的租金及利息，详见我的利息计算表）。事实和理由：我是北京市朝阳区422号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2019年3月4日，我与自如公司签订《资产管理服务合同》，约定自如公司对涉案房屋进行资产管理，合同期限自2019年3月12日至2023年8月18日，预计租金为7200元每月，此后每年租金会上调。合同签订后，我交付了涉案房屋，自如公司如期支付租金，自如公司的租金支付至2020年9月30日，此后的租金一直未支付，自如公司一直以各种理由要求解除合同或者降低租金，我均未同意。现自如公司并未达到合同约定的解除条件，亦不符合法定解除的条件。故诉至法院，请求维护我的合法权益。自如公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。认可原告陈述的合同签订及约定情况。承租涉案房屋时，涉案房屋是一个两居室，我方在和王璐签订合同时确定在涉案房屋客厅中打隔断作为优化间，因此该合同以三居室的标准来谈租金的，后来街道办通知优化间需要拆除，目前已经拆除了，拆除后仅能作为两居室来出租，租金水平显著降低，我方每个月都在亏损，无力支付租金，在合同目的无法实现，继续履行对我方显示公平。我方于2020年11月10日向王璐发送解约通知函，通知王璐合同于2020年11月15日解除，同时将涉案房屋的电子锁密码下发给王璐，且涉案房屋已经完全腾空。自如公司提起反诉请求：1、请求确认王璐与我方签订《资产管理服务合同》于2020年11月5日解除；2、判令王璐支付装修配置折旧费34233.88元；3、判令王璐退还租赁保证金6588元。事实及理由：1、《资产管理服务合同》因不可归责于我方的原因而发生根本性变化，导致合同履行陷入实质性僵局。我已就涉案房屋完成清退和保洁等工作，且已将合同永久性密码发给王璐，已经通知王璐解除合同，不论是形式上还是实质上，均已经完成了合同的解除。2、我方在合同履行过程中不存在违约的故意和行为。双方达成合意在涉案房屋中设立优化间，现优化间被拆除，居室的变化直接导致合同目的无法实现，继续履行合同对我方显示公平。王璐就反诉辩称，不同意自如公司的全部反诉请求。合同并没有约定要把涉案房屋作为三居室来出租，在合同中没有就居室做出过约定，自如公司如何利用房屋或者是否加了隔断与我没有关系，而且自如公司作为专业的房产中介机构，对于北京市政府关于隔断的政策应该很了解，北京市政府关于隔断的政策很早就出台了。我要求继续履行合同，不同意退还租赁保证金，自如公司装修花了多少钱我不知道，我也不同意支付装修配置折旧费，合同中关于装修配置折旧费的条款是霸王条款，明显有利于自如公司。本院经审理认定事实如下：2019年3月4日，王璐（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定自如公司对涉案房屋进行资产管理，期限为四年，自2019年3月12日开始至2023年8月18日止。收益为7200元每月，此后每个管理周期递增百分之三。另外，在每个管理周期内，涉案房屋均有空置期，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，空置期甲方不收取任何收益。双方均认可从2019年6月5日起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期，本合同项下首个结算日为2019年7月4日。本合同涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日前提前5个工作日内支付。关于服务质量保证金，首期服务保证金为7200元，在本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应当在付款期限内将余额返还给乙方。关于标的资产的装修改造，合同提前解除，甲方均应向乙方支付装修及新配置设施的损失费。合同签订后，王璐向自如公司交付涉案房屋，自如公司于2019年3月22日支付保证金6372元，于2019年7月4日支付第一笔租金7200元。各方均认可截止至开庭之时，扣除维修基金后，自如公司共支付服务质量保证金6588元，租金支付至2020年9月29日，下一笔租金的支付时间应系2020年10月29日支付2020年9月30日至2020年10月29日期间的租金，但自如公司一直未支付。2020年10月8日，自如公司工作人员曾与王璐短信沟通合同解除、违约金事宜、装修折旧等其他费用问题。另，自如公司于2020年10月28日作出解约函，要求于2020年11月15日与王璐解除合同，并称通过EMS快递向王璐邮寄，快递无人签收，王璐表示并未收到该解约函。同时自如公司表示曾于2020年11月8日通过业主APP系统向王璐告知解约事宜及涉案房屋电子锁密码，但并未就此举证，王璐表示没有收到。关于自如公司的腾房时间，自如公司表示已经于2020年11月15日前腾退完毕，后再未进入到涉案房屋中，王璐表示不清楚，没有到涉案房屋中查看过。2021年3月10日，自如公司通过短信平台向号码133XXXXXXXX发送短信，内容如下：“自如网三次提示，您尾号BJGYWD199375751的合同已解约完成，房屋电子锁密码611062，为避免损失，请及时收回房屋。”王璐表示于当日收到了该短信，但是不同意解除合同，也一直未到涉案房屋中进行查看。经询，各方均认可自2020年6月30日至2021年6月29日期间的租金水平为每个月7416元。本院认为，王璐与自如公司于2019年3月4日签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。本案中，双方在合同履行过程中，自如公司应于2020年10月29日支付租金，至今仍未支付，自如公司在庭审中陈述情势变更公司亏损无力支付租金，其拒不支付租金的行为已经导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，且考虑到房屋租赁合同有一个长期性的履行过程，在一方不同意继续履行的情况下，对合同相对方的利益亦无法保证，故本院对于自如公司要求确认解除合同的诉讼请求予以支持。关于合同解除时间，虽然自如公司称向王璐送达了解约通知函，但未举证证明解约通知函已经送达王璐，本院结合在案证据，以2021年3月10日王璐自认收到自如公司发送电子密码的短信时间为准，确认双方的《资产管理服务合同》于2021年3月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。现自如公司拖欠自2020年9月30日至今的租金，本院以2021年3月10日王璐收到电子密码的的时间为限，以月租金7416元为依据，酌情判处自如公司支付王璐自2020年9月30日至2021年3月10日期间的租金及租金对应的利息，王璐主张以全国银行间同业拆借中心的利率并无法律依据，本院按照王璐主张的本金基准及起算日，利息标准按照中国人民银行同期存款利率计算。就服务质量保证金一节，合同虽然约定在解除时应予返还，但合同的解除系因自如公司提起，因王璐在本案中要求继续履行合同，故未提出违约金请求，若王璐认为自如公司存在违约行为，可在本判决生效后另行起诉，服务质量保证金在本案中不宜处理。同样，关于自如公司主张的装修配置损失费，因本案王璐要求继续履行合同，故无法明确王璐对于合同解除后装修的利用情况，本案中对于自如公司的该项请求同样不予支持，自如公司可在本判决生效后可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百五十六条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百八十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、第二十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王璐与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于二〇二一年三月十日解除。二、被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）王璐房屋租金三万九千五百五十二元及利息（以7416元为基数，按照中国人民银行同期存款利率，分别自2020年10月29日、2020年11月29日、2020年12月29日、2021年1月29日、2020年2月28日计算至实际支付之日）。三、驳回原告（反诉被告）王璐的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3512元，由原告（反诉被告）王璐负担（已交纳）。反诉案件受理费3512元，由被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 付瑞洁二〇二一年四月二十三日法官助理 王泉丁书 记 员 王 磊