广西壮族自治区合山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1381民初586号 原告：兰健佳，男，1977年9月9日出生，壮族，住广西柳州市柳北区。 原告：欧卫锦，女，1985年2月17日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 原告共同委托诉讼代理人：黄凌武，广东宝慧（蚌埠）律师事务所律师。 被告：黄彩英，女，1965年11月7日出生，汉族，住广西合山市。 被告：伍世彬，男，1966年1月19日出生，汉族，住广西合山市人民中路4××号。 原告兰健佳、欧卫锦与被告黄彩英、伍世彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰健佳及其与欧卫锦共同委托诉讼代理人黄凌武，被告黄彩英、伍世彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰健佳、欧卫锦向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋《租赁合同》；2.被告赔偿原告各项损失共计70,320.1元，其中①营业利润13,520.1元（暂时计算至2020年9月27日），②装修损失48,000元，③床铺、空调、热水器、沙发、设备等6000元，④停水期间在外租房、吃饭费用1800元，⑤退回押金1000元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：原告支出的律师费5000元，由被告承担。事实与理由：原告兰健佳、欧卫锦于2019年6月28日开始租用被告黄彩英、伍世彬（两被告是夫妻关系）的门面房屋做生意。在此期间，原告都是与被告伍世彬联系包括签订合同、交付租金、水电费等。直到2020年4月份的时候，原告向被告伍世彬提出要重新装修门面做养生馆。由于装修前期投入大，回报时间长，因此原告提出与被告至少要签约五年的合同，而且被告要给原告一个月的装修免租金时间，被告同意原告提议，之后，原告兰健佳与被告伍世彬重新签订了一份《租赁合同》并按被告的要求交付租金，合同落款日期是2020年6月11日，而双方实际签订合同的日期是2020年4月底。由于被告出租的门面房房产证上的名字是黄彩英，因此伍世彬签订合同的时候签上黄彩英的名字，但从合同法及民法的角度评价，并不影响合同成立并生效。重新签订租赁合同后，原告对门面进行了装修，并且办理了营业执照，于6月15日进行了工商注册登记，命名为“合山市自力养生馆”。在原告装修完成正式营业之后，被告夫妻感情出现问题，闹到了离婚的程度，女方黄彩英不再同意将房屋续租给原告，并向供水公司申请停水，供水公司于2020年8月27日停水。停止供水后，原告多次要求与两被告协商解决事情，但两被告经常拒接电话，不理不睬，双方无法协商解决。后被告黄彩英更是以实际行动表明不再出租房屋给原告，其在2020年9月18日拆掉门面的水表，且在拆水表时说就算她不要这栋楼，也不租给原告。直至原告向法院提交诉状前，被告也未恢复供水，因此，双方之前签订的租赁合同已无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，本案双方签订的租赁合同，被告方作为出租方主要债务（义务）是保证出租房屋能够正常使用，而出租方却以故意断水方式拒绝履行合同义务，致使原告的合同目的无法实现，原告依法可以行使合同解除权。由于被告漠视他人权利，故意违约（停水、拆水表等）严重侵害原告的合法权益，原告的正常生活权利、合法经营权利均遭到破坏。被告的违约行为直接导致原告商业信誉下降，工人、技师因失业无法安置而流失，原告额外支出生活成本等巨大损失，原告主张基本的损害赔偿及计算方式如下：1.原告以包工包料形式发包给他人装修总共费用为48,000元；2.原告营业利润损失计算按从营业执照（6月16日）日期开始至8月30日止（存折上的日期），共计72天，原告所收取的款项在扣除水电费、员工工资耗材（不包括生活费）等费用后所得的利润存到欧卫锦的银行账户里共26,300元。按此期间计算，原告平均每天的营业利润是350.66元，加上每天100元的生活费，原告是两个合伙人，每个合伙人每天工作能获取近220多元左右的报酬也是合情合理的范围之内。被告从8月27日开始停水，至原告向法院起诉前未恢复供水，现原告的营业利润损失暂时计算一个月（8月27日至9月27日），损失额为13,520.1元；3.原告为了营业购买的床铺、空调、热水器、沙发、设备等6000元也应该由被告承担。因为原告是以营业为目的的特定支出，如果要搬离或拍卖必定会严重贬值；4.停水期间原告与工人、技师在外租房、吃饭费用共1800元。停水之前，原告及技师、工人在出租房屋内生活，停水后，原告只能另外找地方安置，额外的支出，被告也应该承担赔偿责任；5.押金1000元，原告已支付押金，在解除合同后应退回。综上，被告拒绝履行《租赁合同》的主要义务，导致租赁合同已无法继续履行，由于双方对赔偿损失的范围无法协商达成一致，为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法作出公正判决。 黄彩英辩称，虽然其与伍世彬系夫妻关系，但本案的房屋租赁合同是伍世彬以其名义签订，租金也是伍世彬收取，其并不知情，当其知道后不同意将房屋租赁给原告，于2020年8月27日向供水公司申请停水，但至同年9月18日期间原告仍在使用水电，有水电费产生，说明原告仍在经营。伍世彬是房屋租赁合同的相对方、受益人，其不是房屋租赁合同的相对方和受益人，不是本案适格被告。欧卫锦没有在合同上签字，不是合同相对方，与本案没有直接利害关系，不是本案适格原告。原告要求赔偿损失没有法律和事实依据。原告无充分有效证据证实2020年6月16日至8月30日有利润，不能以此作为参考依据计算原告停业期间的损失，因此，不认可原告主张的营业利润13,520.1元损失；原告主张装修费用损失48,000元是虚假的，不应采信；原告主张床铺、空调、热水器、沙发、设备等损失需要查明是否购买了这些物品并存放在房屋里，如确实存在，但这些物品没有损坏，还有使用价值，原告要求赔偿无事实和法律依据；租房、吃饭费用无论原告是否停业，均必然产生该费用，与停业没有因果关系，不予认可；其没有收原告的任何押金，无需退还。综上，请法院驳回原告对其的诉讼请求。 伍世彬辩称，其第一次与原告签订的租赁合同是2019年7月，其租给原告的时候已经明确了让原告按照合同履行，第二次签订合同是2020年6月，两次合同是连续性的，并没有说免一个月租金给原告，其收取原告1000元押金及房屋租金是事实。原告租赁的是被告的一、二层楼，原告装修时把第三层也一起装修了，原告主张的房屋装修费用48,000元，并没有装修费用佐证，不予认可。被告租空房子给原告，原告应还空房子给被告，房里有原告的东西原告可以搬走。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。合山市人民中路4××号房屋系被告黄彩英、伍世彬婚姻存续期间共同购买的房产，房产证上登记的所有权人为黄彩英。2020年6月11日，被告伍世彬以黄彩英的名字（称甲方）与原告兰健佳（称乙方）签订了一份《租赁合同》，其中约定：甲方出租合山市人民中路4××号第一、二层给乙方居住使用；租赁期限自2020年6月11日至2024年6月11日，共计五年整；月租为1600元，每三个月交一次房租，先付房租后租房（提前5天交下次房租）；合同签订时，乙方即向甲方交付押金1000元，乙方不用房时，甲方返还押金，不计利息；合同签订后，如甲方不能按期交付房屋给乙方使用，须返还全额押金给乙方，同时乙方可单方面解除合同。伍世彬在合同甲方栏签上黄彩英的名字并按上本人指印，兰健佳在合同乙方上签名并按指印。签订租赁合同后，兰健佳依约定交付了1000元押金和月租金给伍世彬，并经伍世彬同意对租赁房屋一、二层进行了部分装修。2020年6月16日，兰健佳办理了“合山市自力养生馆”营业执照，经营范围为按摩保健、足浴、泡澡服务，同日，兰健佳还办理了该养生馆卫生许可证，许可范围为公共浴室（浴足）。之后，因黄彩英、伍世彬夫妻内部出现感情危机，黄彩英要求兰健佳将房租交给其未果，于2020年8月27日，申请合山市供水公司停水，同年9月17日，合山市供水公司按黄彩英申请拆除了水表，停止涉案房屋供水。导致原告未能营业，之后，原告多次要求与被告协商解决供水问题无果，遂诉至本院。 诉讼中，经被告伍世彬申请，本院依法委托广西德元工程项目管理有限责任公司（以下简称德元公司）对涉案合山市人民中路4××号房屋（一楼墙体、玻璃门、门头招牌；二楼墙体、水电、泥水工）装修造价的实际支出进行鉴定。被告伍世彬先行支付了鉴定费2000元给德元公司。2021年3月12日，德元公司作出德元（鉴）柳字（2021）001号工程造价鉴定意见书，鉴定结论：鉴定工程总造价为26170.17元。经庭审质证，当事人对该鉴定意见书无异议。 另查明，原告兰健佳、欧卫锦，被告黄彩英、伍世彬于1991年8月12日登记结婚，2020年12月25日离婚。2019年7月1日，原告兰健佳（称乙方）与被告伍世彬（称甲方）签订了一份《租赁合同》，内容除了约定租赁期限自2019年7月1日至2021年9月30日止不同外，与双方于2020年6月11日签订的《租赁合同》约定的其他内容相同，黄彩英也知道伍世彬与原告签订该《租赁合同》，对月租金1600元并未提出异议。2020年10月，原告兰健佳、欧卫锦另在相距本案租赁房屋附近约80米的合山市人民中路附近租了一栋门面楼房继续经营“合山市自力养生馆”。涉案房屋大门钥匙直到本案诉讼时，仍为原告拿控。2021年1月20日，原告支付给广东宝慧（蚌埠）律师事务所代理本案诉讼律师费5000元。 上述事实，有原告提供的原告身份证复印件、营业执照、卫生许可证复印件、原告交纳水费截图，原告欧卫锦与被告伍世彬的聊天记录、门面水表被拆除的照片，被告伍世彬提供的租赁合同、与原告微信聊天收款记录、德元公司作出德元（鉴）柳字（2021）001号工程鉴定意见书、德元公司的现金交款单，被告黄彩英出具的其与伍世彬协商的微信聊天记录以及双方当事人在庭上的陈述笔录在案证实。 本院认为，本案争议焦点是：1.欧卫锦、黄彩英是否系本案适格主体；2.原告与被告之间的《租赁合同》是否符合解除条件；2.原告所遭受的损失应如何确定，被告是否应予赔偿。 关于第一个焦点问题。欧卫锦与兰健佳为合伙人，但不是本案《租赁合同》签约人和相对方，根据合同相对性原则，其不是本案适格的共同诉讼主体，即不能与兰健佳作为本案共同原告，不具有本案的诉讼权利和义务。案涉4××号房产证虽登记为黄彩英名下，实系黄彩英、伍世彬婚姻存续期间共同购买的属于夫妻共同共有的房产，伍世彬作为共有人，为与房产证上的名字××致而用黄彩英的名义与兰健佳签订《租赁合同》，属正常的家事代理行为，黄彩英作为合同相对方，尽管不是其亲自签名，但其对合同所约定的月租金并无异议，且其有要求原告将房租交给其未果而申请供水部门拆除出租房水表断水的行为，导致原告未能正常使用承租房营业的后果，与本案有直接利害关系，系本案适格被告。 关于第二个焦点问题。原告兰健佳与被告伍世彬以被告黄彩英名义签订的租赁合同是双方真实的意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方应全面履行各自义务。在履行合同过程中，被告黄彩英在要求原告将租金交给其未果的情况下，申请供水部门拆除水表，切断涉案房屋供水，明确了不让原告继续承租，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。故原告请求解除合同符合法定的条件，本院予以支持。 关于第三个焦点问题。在不动产租赁合同中，出租人应当负有交付租赁物及对租赁物的瑕疵担保义务，被告黄彩英对出租的房屋拆除水表，切断供水，造成租赁物的使用权利瑕疵，致原告停业，属于违约行为，原告兰健佳不能正常使用租赁物导致的相关营业等项损失，二被告应当共同承担相应的违约赔偿责任。综合本案查明的事实及依据相关法律规定，对原告兰健佳请求的各项损失，本院支持的项目及数额为：1.营业利润损失，欧卫锦名下的农行卡活期交易明细清单，并不能证实经营租赁房屋收入情况，且由于被告停水原因，原告也无需交纳停业一个月的房租，结合当地承租门店营业收入情况，本院酌情确定被告赔偿原告一个月营业收入损失数额为3000元；2.装修费用损失，该项损失应以德元公司鉴定结论26,170.17元为依据，再结合原告装修后已实际使用装修成果两个多月，并有在租赁期满后拆除部分装修物的义务等情形，本院酌情减少被告对该项损失的赔偿额2617.17元（约10%），则被告应赔偿该装修损失额为23,553元（26,170.17元－2617.17元）；3.退回押金1000元，依法予以支持。本院不予支持原告的请求事项为：1.原告购置存放在租赁房屋内的床铺、空调、热水器、沙发、设备等物品价值6000元，并非承租房的附合的装饰装修物，原告请求赔偿无合同和法律依据，该项财产可由原告自行处理；2.停水期间在外租房、吃饭费用1800元，并无证据证明；3.律师费5000元，无合同约定，也不属于相关法律规定败诉方承担胜诉方律师代理费的特别情形。至于被告支付的房屋装修鉴定费2000元，可按原告主张的数额48,000元与鉴定结论26,170.17元的差额按比例分担，即原告负担910元，被告负担1090元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第十一条第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告兰健佳与被告黄彩英、伍世彬于2020年6月11日签订的《租赁合同》； 二、被告黄彩英、伍世彬于本判决生效之日起十日内赔偿给原告兰健佳租赁房屋营业收入损失3000元、房屋装修损失23,553元，合计26,553元； 三、被告黄彩英、伍世彬于本判决生效之日起十日内退还给原告兰健佳押金1000元； 四、驳回原告兰健佳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内,向本院申请执行。 案件受理费842元，由原告兰健佳负担案件受理费534元（已交纳），被告黄彩英、伍世彬负担案件受理费308元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费2000元，由原告兰健佳负担鉴定费910元，被告黄彩英、伍世彬负担鉴定费1090元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 员 莫善球 二〇二一年四月二十日 法官助理 潘 敏 书 记 员 罗桂婷 附：适用法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号） 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； …… 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。