甘肃省天水市中级人民法院民事判决书（2021）甘05民终432号上诉人（原审被告）：樊某，男，1979年10月27日出生，汉族，住吉林省通化市。委托诉讼代理人：高某，甘肃通融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘肃时代新天地购物广场有限责任公司，住所地天水市秦州区民主东路9号。法定代表人：杨某，该公司经理。委托诉讼代理人：刘某，甘肃本心律师事务所律师。上诉人樊某因与被上诉人甘肃时代新天地购物广场有限责任公司（以下简称时代新天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天水市秦州区人民法院（2021）甘0502民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人樊某的委托诉讼代理人高某、被上诉人时代新天地公司的委托诉讼代理人刘某到庭参加庭审。本案现已审理终结。樊某上诉请求：1.撤销原判，将本案依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由时代新天地公司承担。事实与理由：一、本案系重复起诉，应依法驳回起诉。针对被上诉人要求依法返还房屋的诉讼请求，2019年11月29日天水市秦州区法院已作出（2019）甘0502民初2942号民事判决，本案一审时代新天地公司再次提出返还房屋的诉讼请求构成重复起诉，一审法院应当裁定驳回起诉。二、一审认定事实不清，主要证据不足。1.一审法院认定“时代新天地公司、樊某之间房屋租赁合同已经届满，且双方未再签订新的房屋租赁合同，樊某继续占用涉案房屋没有合法依据”的事实认定错误。本案客观事实为，2015年8月17日，天水昊泰实业有限公司、天水天港房地产开发有限公司与樊某签订《租赁合同》，合同期限自2015年12月1日至2020年12月1日止；2017年1月5日，天水天港房地产开发有限公司与樊某签订《房屋租赁补充协议》，约定合同租赁期限自消防手续验收合格之日起算，共计五年时间，根据法院调取证据可知，即合同租期为2017年12月1日至2022年12月1日，该补充合同依法成立，且不违反法律的禁止性规定，属有效合同，故一审法院基本事实认定错误，樊某与时代新天地公司之间租赁合同并未届满。2.一审法院采信时代新天地公司提交的2015年8月17日签订的《租赁合同》，但该合同内容与樊德才持有的合同不一致。该《租赁合同》当事人一式两份，时代新天地公司所持有的合同上注明内容产生于2016年12月26日，从时间上能够证明先签订该合同，而后注明内容，且该内容证明涉案房屋将进行物权变动，对此情形樊德才并不知情，由单方作出，非樊德才的意思表示，该内容对樊德才不具有法律拘束力。且该注明内容损害樊德才的优先购买权；3.依据《中华人民共和国民法典》第二百一十四条，不动产物权的转让，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据时代新天地公司提供的证据可知，涉案房屋于2017年7月27日发生的物权变动，而补充协议于2017年1月5日签订，在物权未发生变动之前，天港公司对涉案房屋有处分权，且樊德才作为善意第三人，有理由相信涉案房屋天港公司有权处分，故一审法院以时代新天地公司提供的2015年8月17日签订的《租赁合同》认定租赁期限届满属证据不足。4.2017年1月5日樊德才与天港公司签订《房屋租赁补充协议》，该协议第六条第三项明确约定，“《租赁合同》与本合同不一致的地方，以本合同为准。”天港公司将《租赁合同》与该合同一并转让于时代新天地公司，即权利义务一并转让，且《补充协议》为《租赁合同》的补充协议，是后者不可分割的一部分，即时代新天地公司对前者的法律效力认可，那么后者对时代新天地公司也具有法律约束力，应当以2017年12月1日至2022年12月1日为租赁期限。三、本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定，一审法院适用法律错误。根据双方签订的两份合同可知，本案因系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用民法典的规定，一审法院适用《中华人民共和国合同法》，法律适用错误。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十五、五百五十六条，认定时代新天地公司接受两份合同的权利义务的一并转让，应当继续履行该合同。时代新天地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，樊德才的上诉请求和事实理由不能成立，请求二审法院依法驳回。1.本案不是重复起诉，本案与（2019）甘0502民初2942号一案，虽然案件当事人相同，诉讼请求都是请求法院判令樊某支付租金返还租赁物，但依据的事实不同，案件事实也不同，现在涉案建筑租赁期限已经届满，时代新天地公司要求樊某腾退租赁物，不属于重复起诉。2.关于本案租赁合同的租赁期限，在（2019）甘0502民初2942号一案中明确认定，租赁期限至2020年12月1日，樊某所举2017年1月5日其与天港公司签订的《房屋租赁补充协议》无效，天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初2942号民事判决书已经发生法律效力，樊德才的主张不能成立。3.一审判决适用法律正确，本案租赁合同租赁期限至2020年12月1日止，法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百三十五条并无不当。时代新天地公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令樊某将天水市秦州区昊泰大厦地下一层秦州区火狐狸服装超市所占用的房屋返还给时代新天地公司；2.判令樊某支付无权占用期间的房屋占用费126654元（暂计算至起诉时止），剩余占用费应自起诉时计算至樊某腾退房屋之日止。诉讼过程中，时代新天地公司将第2项诉讼请求变更为：判令樊某按3287.68元/天计算，支付2020年12月2日起计算至实际腾房之日止的房屋占用费。一审法院认定事实：2011年3月14日，天港房地产公司与时代新天地公司共同注册成立了天水昊泰大厦实业有限公司，专门用于原展贸大厦主楼和中间商业的续建和报建（展贸大厦南面裙楼95年建成后更名为昊泰大厦），昊泰大厦地下一层、地下二层属天港房地产公司所有。2015年2月3日，因昊泰大厦存在重大火灾隐患，被天水市公安消防支队秦州区大队责令限期整改。2015年8月17日，天港房地产公司与樊某签订《租赁合同》，约定将昊泰大厦地下一层部分房屋租赁给樊某用作服装超市；租赁期限自2015年12月1日至2020年12月1日止，其中免租期三个月；年租金120万元，实行第一次付两年，第一次租金支付时间为2015年12月1日至2017年12月1日等内容。同日，樊某给天港房地产公司支付两年租金240万元。2016年1月6日，李建民向樊某借款20万元用于解决消防问题，承诺如导致樊某不能按期开业，愿承担法律责任和经济赔偿。2016年12月31日，时代新天地公司同意退出并放弃昊泰大厦续建工程的开发建设权并转给天港房地产公司，天港房地产公司同意将其所属的秦州区中心广场昊泰大厦地下一层、地下二层的房屋（面积合计10102.73平方米）产权按成本每平方米作价1000元转给时代新天地公司。2017年1月6日，天港房地产公司因消防问题向樊某承诺免房租两年半。2017年3月15日，时代新天地公司向天水仲裁委员会申请仲裁，与天港房地产公司达成调解协议：天港房地产公司于2017年3月31日前配合时代新天地公司将昊泰大厦地下一层、地下二层面积合计10102.73平方米房屋的产权过户到时代新天地公司名下。2017年3月17日，因天港房地产公司未履行仲裁调解书确定的义务，时代新天地公司向天水市中级人民法院申请强制执行，天水市中级人民法院向天水市不动产登记事务中心发出协助执行通知书，将昊泰大厦地下一层、地下二层面积合计10102.73平方米房屋的产权过户到时代新天地公司名下（不动产登记证书甘（2017）天水市不动产权第XXXX号）。2019年8月，时代新天地公司将樊某诉至本院，请求判令樊某按照年租金120万元支付自2018年1月1日起至房屋交付时止的租金、利息并交付承租的天水市××区房屋。本院于2019年11月29日作出（2019）甘0502民初2942号民事判决，认为天港房地产公司将昊泰大厦地下一层、地下二层面积合计10102.73平方米房屋已转让给时代新天地公司，时代新天地公司已办理了不动产登记，故时代新天地公司对上述房屋享有所有权。时代新天地公司认可天港房地产公司于2017年1月6日免去樊某两年半租金的承诺，加上樊某已交的两年租金，应认定租期内四年零六个月即2015年12月1日至2020年5月31日的租金樊某已交纳或被免除。因租期未满，樊某还应支付时代新天地公司自2020年6月1日至租赁期满即2020年12月1日的六个月租金即60万元。遂判决：樊某于2020年6月1日前支付时代新天地公司2020年6月1日至2020年12月1日的租赁费60万元并驳回时代新天地的其他诉讼请求。判决生效后时代新天地公司向本院申请强制执行，2020年7月29日从樊某银行账户内划拨存款615830元，本院（2019）甘0502民初2942号民事判决内容已执行完毕。2020年11月8日，时代新天地公司向樊某发出《告知函》，通知樊某双方的《租赁合同》将于2020年12月1日到期，如继续租赁应在2020年11月15日前办理租赁合同手续，如不办理视为放弃租赁。樊某接到通知后认为租赁期限未到，不同意签订合同。一审法院认为，本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，时代新天地公司、樊某之间房屋租赁合同已经届满，且双方未再签订新的房屋租赁合同，樊某继续占用涉案房屋没有合法依据，应当返还时代新天地公司。时代新天地公司要求返还房屋并按120万元/年÷365天＝3287.68元，支付从2020年12月2日至实际腾房之日止的占有使用费的请求成立，予以支持。本案二审期间，樊某提交三组证据，第一组证据租赁合同，拟证明：1.该合同有效；2.证明该合同对上诉人与被上诉人均具有约束力。第二组证据，房屋租赁补充协议，拟证明：1.证明该合同有效且为租赁合同的补充协议；2.证明该合同租赁期限为2017年12月1日至2022年12月1日；3.证明双方合同均未到期。第三组证据（2019）甘0502民初2942号民事判决书，拟证明：本案与（2021）甘0502民初176号判决构成重复起诉。时代新天地公司质证称，其对证据一租赁合同真实性无异议，该合同有效；证据二是2017年1月5日签订的房屋租赁补充协议，该合同属无效合同，在2016年12月26日天港公司李建民在租赁合同上已注明房子产权已经转让给被上诉人了，所以在2017年李建民与上诉人签订的合同无效，属于无权处分；对证据三，当时起诉请求腾出房屋交还给被上诉人，但按照协议租赁期限尚未到期，一审法院驳回了该请求，本次起诉租赁期满，樊某不签合同也不腾房，不能证明本次起诉请求是重复的。上述证据经本院审核认为，2017年1月5日，天水天港房地产开发有限公司与樊某达成的房屋租赁补充协议，被天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初2942号民事判决书认定无效，故补充协议不能作为认定本案案件事实证据。二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.本案是否重复起诉；2.本案租赁合同的租赁期限是否到期；3.一审适用法律是否正确。关于本案是否属于重复起诉的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条规定：“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”本案与天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初2942号案件，虽然案件当事人相同、诉讼标的相同，但是天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初2942号案件是在双方当事人租赁合同租赁期限届满之前双方发生争议的事实，而本案是在双方当事人租赁合同租赁期限届满之后发生的新的事实，故本案不是重复起诉，法院应当依法受理。关于本案双方当事人之间租赁合同的租赁期限问题，已经发生法律效力的天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初2942号民事判决，认定双方当事人租赁合同的租赁期限自2015年12月1日至2020年12月1日止。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项的规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；”天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初2942号民事判决所确定的事实与本案存在相关性，樊某没有相反证据足以推翻天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初2942号民事判决书所确定的事实，依法应予确认。关于本案的法律适用问题，本案双方当事人之间租赁合同租赁期限至2020年12月1日止，法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，一审法院适用《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条判处并无不当。综上所述，樊某的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2840元，由上诉人樊某负担。本判决为终审判决。审判长 杨 斌审判员 白 瑞审判员 曹小龙二〇二一年四月二十五日法官助理 独海霞书记员 王 静