北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初14423号原告（执行案外人）：北京吾道客商业管理有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号B座309室，统一社会信用代码×××。法定代表人：赵丽华，执行董事。委托诉讼代理人：朱建美，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：范玉洁，北京市两高律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京富思特建设有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼650室，统一社会信用代码×××。法定代表人：刘爱彬，经理。委托诉讼代理人：王萍，女，1978年9月11日出生，汉族，北京富思特建设有限公司员工，住北京市大兴区。被告（被执行人）：北京天劲房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区棕榈滩花园一区1号，统一社会信用代码×××。法定代表人：陈晶，执行董事。委托诉讼代理人：王蕾，女，1983年10月28日出生，汉族，北京天劲房地产开发有限公司行政，住北京市房山区。第三人：邓小兵，男，1966年12月27日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京吾道客商业管理有限公司（以下简称“吾道客公司”）与被告北京富思特建设有限公司（以下简称“富思特公司”）、北京天劲房地产开发有限公司（以下简称“天劲公司”）、第三人邓小兵案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吾道客公司委托诉讼代理人朱建美、范玉洁，被告富思特公司委托诉讼代理人王萍，被告天劲公司委托诉讼代理人王蕾，第三人邓小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吾道客公司向本院提出诉讼请求：1.停止执行北京市顺义区×房屋（房屋产权证号:×京房权证顺字第×××号、国×××号：京顺国用（2013出）第00157号）并解除对该房屋的查封；2.确认上述房屋归原告吾道客公司所有；3.判令被告天劲公司配合办理上述房屋变更过户登记手续。事实和理由：贵院在执行（2019）京0113执8480号执行案件过程中，出具了民事裁定书查封了位于北京市顺义区×房屋。错误的对属于原告的该房屋采取了执行措施。原告依法提起执行异议后，贵院于2020年9月25日作出（2020）京0113执异244号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，故现原告依法向贵院提起执行异议之诉，理由如下：2018年9月19日，天劲公司、案外人廊坊银行有限公司开发区支行以及邓小兵签订编号为2018091901号的《三方协议》，约定邓小兵向天劲公司提供借款4300万元，并以该4300万元代天劲公司偿还其在中航信托股份有限公司（以下简称“中航信托公司”）抵押签订的编号为AVICTC2016X0680-1的《中航信托??天顺（2016）128号天劲开发事务管理单一资金信托信托贷款合同》（以下简称“信托贷款合同”）项下的贷款本金2590万元及支付信托贷款利息、复利等。第三人邓小兵向中航信托支付以上4300万元款项即视为对被告二北京天劲房地产开发有限公司履行了借款义务，中航信托收到该全部款项对该房屋解押。2018年9月26日，原告北京吾道客商业管理有限公司、被告二北京天劲房地产开发有限公司及第三人邓小兵又签订了《协议书》，约定原告向被告二北京天劲房地产开发有限公司支付的300万元转为被告二北京天劲房地产开发有限公司对第三人邓小兵的借款，且第三人邓小兵同意另行向被告北京天劲房地产开发有限公司出借4300万元。另约定原告向被告二北京天劲房地产开发有限公司购买该房屋，转让价款为2990万元，房屋装修配饰作价1710万元，共计4700万元。第三人邓小兵对被告北京天劲房地产开发有限公司的借款本金2990万元自动转为原告购买该房屋的购房款、1610万元借款自动转为该房屋的装修工程款，剩余100万元由原告在取得房屋所有权证及装修工程款发票开具后向被告二北京天劲房地产开发有限公司支付。根据上述《三方协议》及《协议书》，第三人邓小兵于2018年9月28日向中航信托支付了4300万元，即第三人邓小兵对被告二北京天劲房地产开发有限公司履行了借款义务。2018年9月26日，原告与被告二北京天劲房地产开发有限公司就该房屋签署了《北京市商品房现房买卖合同》及《装修工程合同》。根据《协议书》的约定，第三人邓小兵对被告北京天劲房地产开发有限公司的借款本金2990万元自动转为原告购买涉诉房产的购房款、1610万元借款自动转为该房屋的装修工程款，视为原告已履行了全部购房款的付款义务。被告二北京天劲房地产开发有限公司亦于2018年9月26日向原告开具了共计2990万元购房款的正式增值税发票。2018年10月10日，被告二北京天劲房地产开发有限公司向原告交付了该房屋，原告于当日办理了入住的相关手续。后，原告将该房屋交于第三人邓小兵使用至今。该房屋的公共维修基金及自2018年10月10日至2020年10月9日的物业费已由原告缴纳。截至目前，经原告多次催告，被告二北京天劲房地产开发有限公司一直无法为原告办理该房屋的过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十八条规定，原告有权对已签订了书面买卖合同、查封前实际占有且支付相应对价的该房屋提出异议，并排除执行。原告与被告二签订了合法有效的《房屋买卖合同》并支付了全部房款而合法取得该房屋的所有权，有权依法请求法院排除对该房屋的执行，原告该项主张具有法律及事实依据。法院未查明相关事实，简单认定原告无权提出执行异议，应属未查明事实，于法无据。综上所述，涉案执行标的房屋已属于原告所有，不再属于被告二北京天劲房地产开发有限公司的资产，不属于执行标的。原告特依据相关法律规定，请贵院依法尽快纠正，终止执行，判决支持原告的诉讼请求，确认该房屋为原告所有并判决被告二配合原告办理该房屋过户登记手续。被告富思特公司辩称：尊重法院对执行房产的认定，申请法院继续执行该房产。被告天劲公司辩称：原告购买天劲房地产总房款是4700万元，房屋转让价款是2990万元，房屋装修是1710万元，目前欠付天劲公司100万元。原告总共交纳4600万元，因此天劲公司没有给原告做网签，后来天劲公司给原告做网签时，房屋已经被查封。100万元一直未支付给天劲公司。第三人邓小兵述称：2017年11月，吾道客公司意向购买天劲公司名下顺义区×号楼房屋，并于2017年11月2日及2018年2月8日向天劲房地产供给支付购房款300万元，足以证明涉案房屋从一开始各方当事人均确认的买受人即为吾道客公司。在吾道客公司支付了300万元购房款后，曾多次催促天劲公司办理涉诉房屋的网签及过户手续，但天劲公司以各种理由推迟办理。后经吾道客公司核查发现，天劲公司“顺义区棕榈滩花园二期”项目的部分房产（包含53号楼）已作为巨额贷款的抵押物，被抵押给中航信托股份有限公司，在贷款清偿之前，中航信托不同意销售抵押房产并扣留了网签钥匙。为避免财产损失，在涉案房屋无法办理网签的情况下，各方（吾道客公司、天劲公司、代表中航信托的廊坊银行）协商同意，吾道客公司将剩余购房款4300万元以借款方式出借给天劲公司，并以该借款代天劲公司清偿中航信托的贷款本息，同时以吾道客公司作为抵押权人办理涉诉房屋的抵押登记，中航信托解除抵押。后经开发商咨询顺义区不动产登记事务中心得知，无法为吾道客公司办理借款抵押登记。各方经协商，同意由吾道客公司指定的第三人邓小兵将4300万元支付给中航信托并以邓小兵作为抵押权人设立抵押。邓小兵支付的上述4300万元的借款皆为吾道客公司资金，仅为了解除涉案房屋的抵押并办理抵押登记。吾道客公司与天劲公司就涉案房屋于2018年9月26日签订了《北京市商品房现房买卖合同》。根据相关协议，邓小兵出借给天劲公司的4300万元转为吾道客公司的购房款，天劲公司也于2018年9月26日向吾道客公司开具了购房款发票。至此，涉案合同相关各方再次确认涉案房屋的买受人为吾道客公司。综上，邓小兵认为由吾道客公司与天劲公司签署的针对涉案房屋的《北京市商品房现房买卖合同》合法有效。吾道客公司作为涉案房屋的买受人支付了全部购房款，理应取得涉案房屋的所有权。邓小兵同意吾道客公司的全部诉讼请求，同意在吾道客公司与天劲公司办理涉案房屋的过户手续时配合办理解除涉案房屋的抵押手续。恳请法院依法支付吾道客公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年1月20日，顺义区×房屋据初始登记，登记在天劲公司名下。2018年9月17日，诉争房屋据三证合一更名登记，登记在天劲公司名下。2018年9月19日，天劲公司（甲方、开发商）、廊坊银行开发区支行（乙方）、邓小兵（丙方、购房人）签订《三方协议书》，合同记载如下，鉴于：甲方在中航信托股份有限公司办理了编号为AVICTC2016X0680-1的《中航信托??天顺（2016）128号天劲开发事务管理单一资金信托信托贷款合同》项下的信托贷款，本协议所指第53号房产，是指甲方开发的抵押给上述贷款人的坐落于顺义区×房产-2至3层的全部，建筑面积677.88平方米，房屋产权证号：X京房权证顺字第×××号，土地使用权证号：京顺国用（2013出）第00157号。现甲方、丙方同意乙方对第53号房产所涉资金4300万元进行监管，该4300万元资金用于归还信托贷款本金2590万元以及支付信托贷款利息、复利等。丙方在该53#房产办理网签前需另行支付甲方100万元资金，该100万元用于甲方向丙方开具发票所需交纳税款使用。甲、乙、丙三方经友好协商，达成如下协议，以兹共同遵守：（一）1.甲方授权中航信托公司有权收取与第53号房产相关的款项，中航信托在本协议及相关事务中，只享有权利，不承担义务。在收到丙方代甲方支付的4300万元并用于清偿贷款本息后，有解除53号房产抵押的义务。2.三方同意，丙方因第53号房产应支付给甲方的4300万元款项，应当直接支付至中航信托公司如下账户内……。3.丙方向本条第2款账户付款后，视为履行了对甲方相应的借款义务，丙方知晓该付款是为了清偿甲方在中航信托的贷款。甲方、丙方按照双方之间的合同履行。因此发生一切争议与乙方、中航信托无关。任何情况下，丙方不得向乙方、中航信托主张权利……（四）待北京市住建委通知可以网签时，乙方及时启用所保管的网签钥匙盘并配合甲丙双方完成第53号房产网签相关事宜。2018年9月26日，天劲公司（甲方）、吾道客公司（乙方）、邓小兵（丙方）签署《协议书》，约定：一、乙方向甲方购买北京市顺义区×层全部（即甲方的销售样板间）建筑面积677.88㎡，房屋坐落具体位置见附件一。二、上述房地产转让价格为2990万元，甲方对该房屋的装修家具配饰作价1710万元转让给乙方。三、乙方分别于2017年11月2日与2018年2月8日共同向甲方支付300万元购房款，鉴于甲方所售房屋至今不能销售备案并完成转让过户，乙方同意将已支付的300万元转成丙方对甲方的借款，同时丙方同意另行借款4300万元给甲方，支付方式详见《三方签订协议（53#）编号2018091901》。甲方同意与丙方向不动产登记机构办理上述4600万元的借款抵押登记房屋手续。四、在丙方向甲方支付完4300万元借款当日，甲方向乙方交付房屋。五、甲乙双方签订关于上述房地产《北京市商品房现房买卖合同》后，甲方办理完网签后及时配合乙方办理产权，同时，丙方对甲方的借款本金2990万元自动转为乙方购买上述房地产的购房款，其余借款本金1610万元自动转为《CD区样板间S3户型（53#楼）装修工程合同》中发包人支付承包人的工程款。丙方免除甲方所有借款的利息。甲方力争在2019年5月1日前完成网签。六、在丙方借款前，甲方向乙方开具2990万元购房发票，在过户后开具1710万元装修款发票，开具后，乙方向甲方支付100万元。……。2018年9月26日，吾道客公司（买受人）与天劲公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由吾道客公司购买天劲公司开发建设的顺义区×号楼，总价款2990万元。同日，吾道客公司（发包人）与天劲公司（承包人）签订《CD区样板间S3户型（53#楼）装修工程合同》，约定由天劲公司承包涉诉房屋的室内装修、小院园林改造、家具配饰等装修工程，合同工期自2018年3月1日至2018年9月20日，承包总价1710万元。2018年9月26日，天劲公司给吾道客公司出具“不动产×号楼”发票3张，发票金额分别为997.5万元、997.5万元、995万元。2018年9月27日，邓小兵于诉争房屋设立一般抵押登记，被担保的主债权数额为4600万元。2018年9月28日，邓小兵向中航信托公司汇款4300万元，电汇凭证上记载附加信息及用途：购房款。另查，2017年11月2日，吾道客公司向天劲公司转账100万元，记载用途：房款；2018年2月8日，吾道客公司向天劲公司转账200万元，记载用途：预付款。吾道客公司主张上述由邓小兵转账给中航信托公司的4300万元系邓小兵向天劲公司提供的借款；吾道客公司于之前向天劲公司转账的合计300万元为购房定金，亦作为天劲公司向邓小兵的借款。根据三方《协议书》的约定，由吾道客公司以4700万元的总价（购房款及装修款）向天劲公司购买涉诉房屋，上述4600万元中的2990万元作为购房款、1710万元作为装修配饰款。剩余房款100万元在吾道客公司取得涉诉房屋产权证及装修工程款发票后向天劲公司支付，因过户及开具装修款发票等条件尚不具备，故该100万元购房余款尚未支付。2018年10月10日，天劲公司向吾道客公司交付涉案房屋。当日，吾道客公司向天劲公司转账公维基金（顺义区×号楼）33894元；同日，吾道客开始就涉诉房屋向物业服务企业缴纳物业管理费。关于房屋未办理网签及过户的原因，天劲公司称因当时公司资金紧张，让吾道客公司提前支付剩余的100万元，双方未达成一致，因此一直未办理网签及过户手续。富思特公司与天劲公司装饰装修合同纠纷一案在二审期间，双方达成调解协议如下：天劲公司于2019年10月1日之前支付富思特公司工程款六十七万四千五百五十七元五角（已扣除总包配合费七万二千一百元）及利息四万八千五百零七元二角四分，共计七十二万三千零六十四元七角四分等。就此，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终8224号民事调解书。2019年11月，富思特公司向本院申请强制执行，案号为（2019）京0113执8480号。执行过程中，本院于2020年1月16日依法查封了位于北京市顺义区×房屋。吾道客公司主张对涉案房屋享有所有权，要求解除对涉案房屋的查封并中止执行。本院于2020年9月25日作出（2020）京0113执异244号执行裁定书，记载：“本案中，吾道客公司自述其与天劲公司、邓小兵约定，邓小兵作为涉案房屋的实际购买人，指定以吾道客公司的名义购买涉案房屋，故吾道客公司主张其为涉案房屋的所有权人依据不足，本院对吾道客公司的异议请求不予支持”，并裁定驳回案外人吾道客公司的异议请求。吾道客公司不服该执行裁定，于2020年10月10日提出本案案外人执行异议之诉。吾道客公司与邓小兵一致确认，邓小兵同意由吾道客公司按照合同办理产权证，房屋实际交给邓小兵使用，办理产权证后吾道客公司与邓小兵之间内部处理。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房现房买卖合同》、《三方协议书》、《补充协议》、《协议书》、（2020）京0113执异244号民事裁定书等在案佐证。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。本案中吾道客公司因主张对涉诉房屋享有所有权，提出案外人执行异议，请求法院停止对涉案房屋的强制执行。本院经审查，于2020年9月25日裁定驳回吾道客公司的异议。吾道客公司不服上述执行裁定，于2020年10月10日提起案外人执行异议之诉。经审查，吾道客公司的起诉符合上述规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就吾道客公司提出停止强制执行程序的诉讼请求，其主张权利能够排除执行，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形。经审查，吾道客公司作为《北京市商品房现房买卖合同》的合同相对人，其在涉诉房屋被查封之前即已经与卖方天劲公司签订房屋买卖合同并占有使用房屋。根据三方《协议书》及转账凭证，吾道客公司已经完成4600万元的合同对价支付义务；剩余购房款100万元的付款条件尚未成就，故天劲公司无权要求吾道客公司提前支付该100万元并以此为由拒绝为涉诉房屋办理过户登记。因此，涉诉房屋系非因买受人自身原因未办理过户登记。综合上述，吾道客公司请求停止强制执行的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本院予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案涉诉房屋尚未变更登记至吾道客公司名下，吾道客公司仅享有依据房屋买卖合同要求天劲公司办理过户登记的合同权利，因此对于吾道客公司的第二项诉讼请求，本院不予支持。吾道客公司已经按约定完成房屋主要价款的支付义务，其有权要求天劲公司办理房屋转移登记手续，故对吾道客公司的第三项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，停止对顺义区×层全部房屋的强制执行；二、被告北京天劲房地产开发有限公司于本院解除对诉争房屋查封之日起七日内协助原告北京吾道客商业管理有限公司将顺义区×层全部房屋转移登记至原告北京吾道客商业管理有限公司名下；三、驳回原告北京吾道客商业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费七十元，由被告北京天劲房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王竞隆人民陪审员  王 健人民陪审员  穆希超二〇二一年四月九日书 记 员  常 怡