河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终685号 上诉人（原审被告）：河北万昌房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市霸州市112国道南侧、106国道西侧益津国际广场B12-013，统一社会信用代码91131081556082670B。 法定代表人：李勇强，总经理。 委托诉讼代理人：张勇，男，1979年8月19日出生，汉族，现住霸州市，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：刘伟杰，河北厚正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘爱民，女，1965年2月6日出生，汉族，现住霸州市开发区。 委托诉讼代理人：王长青，河北天禹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王欢，河北天禹律师事务所律师。 上诉人河北万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）因与被上诉人刘爱民房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初3587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万昌公司上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判或发还重审；诉讼费由刘爱民承担。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》应解除。刘爱民与霸州市益津商业经营管理有限公司签订《委托市场培育合同》，并出具授权委托书，该合同及委托书系真实意思表示，合法有效，应视为刘爱民对自身权益的处置。根据《委托市场培育合同》及《授权委托书》，商业广场未开业前刘爱民享受购房优惠，不再要求其它，也不再要求向其交付房屋。万昌公司不应该承担违约责任。刘爱民没有损失，更未提供损失证据，根据司法解释规定，不应判令万昌公司承担违约金。原判判令万昌公司承担违约金错误。原判扣减因大气环保停工天数过少，原判计算的违约金过高，应纠正。 刘爱民答辩称，我们同意万昌公司的上诉请求中将案件发回霸州市人民法院重审。我们对于判决书第一、第二项均无异议。对于判决书第三项关于实际损失计算依据我方现在进行主要说明。因万昌公司至今未交付房屋，已经构成违约事实，理应承担相应违约责任。依据《商品房买卖合同》第九条的规定及民法典的规定，万昌公司应给付违约金。根据合同约定，如万昌公司逾期交房，刘爱民可以要求万昌公司继续履行合同并要求万昌公司支付违约金，违约金计算方式为：1、如刘爱民要求履行合同，刘爱民可要求万昌公司自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、如刘爱民要求解除合同的，万昌公司应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向刘爱民支付违约金。但本案为系列案件，2019年11月4日廊坊市中级人民法院作出（2019）冀10民终5180号判决书及2020年10月15日霸州市人民法院作出的（2020）冀1081民初3575号民事判决书，该两份判决均是业主要求继续履行合同并要求万昌公司支付日万分之五的违约金，但一、二审法院均判决认定业主的诉求过分高于损失，故法院依法调整为按中国人民银行同期贷款利率4.75%的1.3倍计算违约金。另外根据诉万昌公司解除合同系列案件，万昌公司并未提出上诉，且有部分是调解结案的，由此可以说明万昌公司对于刘爱民产生损失是知情的且是认可的，故根据《中华人民共和国民法典》第585条第二款规定“约定的违约金低于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。”现刘爱民的实际损失远远高于格式条款中约定的已付房款1%的违约金，且刘爱民目前还在向银行按时偿还银行贷款（包括本金及银行贷款利息），因此刘爱民的损失应当予以调整。损失依据为：在《九民会议纪要》出台之前，应当按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算违约金，后期按照法院调整的全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率4.2%支付违约金符合法律规定。 刘爱民向一审法院起诉请求：1．解除原、被告双方签订的房屋买卖合同，依约返还购房款331838元，并支付原告至实际给付购房款之日的违约金及银行贷款利息；2．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告于2015年11月17日签订商品房买卖合同两份（合同编号YJGJ-0982、0983），约定原告在被告处购买益津国际广场A区A1#、A2#座01单元1-4151号房及1-4145号房各一处，该两处商品房的用途为商业，该两处商品房建筑面积均为30.15平方米，每平方米价格均为5503.12元，价款均为165919元，以上两处商铺合计总价款为331838元。原告于2014年12月9日向被告交付了4145号房首付款85919元，于2014年12月10日向被告交付了4151号房首付款95919元，被告分别为原告出具了收据，加盖被告财务专用章。原、被告约定被告应当在2016年12月30日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告。如出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。原告庭审中主张，双方合同约定的解除合同中违约金约定过低，应当按原告的诉请予以判认。现涉案房屋已建成，但未办理竣工验收手续。根据霸州市建设局发布的相关文件及霸州市大气污染治理工作领导小组办公室关于预警发布情况的统计可知，自原、被告购房合同签订之日即2015年11月17日起至原、被告约定的交房日期2016年12月30日期间，因政府有关机构的行为导致被告停工140.5天，交房日期顺延140.5天后至2017年5月20日；自2016年12月31日至2017年5月20日因政府有关机构的行为导致被告停工88.5天，顺延88.5天后至2017年8月17日。原告于2015年12月2日分别以涉案房产作抵押，又与被告及河北银行股份有限公司霸州市支行签订《个人住房担保借款合同》两份，分别向河北银行股份有限公司霸州市支行借款8万元、7万元用于支付剩余购房款。两份借款合同借款日期均为2015年12月2日至2025年12月2日，约定年利率为5.39％，合同签订后河北银行股份有限公司霸州市支行于2015年12月3日将8万元、7万元两笔借款汇入被告账户。 一审法院认为，原、被告签订的两份商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告约定的交房的日期为2016年12月30日，而被告至今未交付房屋，原告依约交付了全部房款，被告应于2016年12月30日前交付被告房屋，在合同履行过程中，政府相关部门多次发布文件，因大气污染及其他问题要求停工，该事实属于可以据实延期的事由，因此造成被告在约定的期限内不能履行交房义务的，应当顺延履行期限，在顺延履行期间发生新的延期交房事由的，履行期限继续顺延。因政府有关机构的行为导致被告停工140.5天，交房日期顺延140.5天后至2017年5月20日；自2016年12月31日至2017年5月20日因政府有关机构的行为导致被告停工88.5天，顺延88.5天，故交房日期为2017年8月17日。涉案房屋至今未办理竣工验收手续，无法交房。被告逾期交房，合同目的已无法实现，原告作为买受人，主张解除两份《商品房买卖合同》并要求被告返还购房款331838元，符合法律规定，依法予以支持。合同解除后，被告作为违约方应承担相应的违约责任。原、被告双方在合同中约定按已付房价款1％支付损失，原告主张违约金约定过低，依据《合同法》的规定，应予以调整，该院予以支持。故对于原告诉请的损失依法调整为：以181838元为基数，自2017年8月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际返还购房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；对于原告银行贷款15万元，按原告实际支付的贷款利息计算，即以15万元为基数，自2015年12月3日起至实际返还购房款之日，按年利率5.39％计算。被告主张大气环保原因造成了被告停工700余天，被告并未违约，因被告提交的证据缺乏关联性，现在涉案房屋仍然未竣工验收，故对其主张不予支持。判决：一、解除原告刘爱民与被告万昌公司于2015年11月17日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号YJGJ-0982、YJGJ-0983）；二、被告万昌公司于判决生效后十日内返还给原告刘爱民购房款331838元；三、被告万昌公司于判决生效后十日内给付原告刘爱民实际损失（以181838元为基数，自2017年8月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还购房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以15万元为基数，自2015年12月3日起至实际返还购房款之日，按年利率5.39％计算）。 本院二审期间，被上诉人提交还贷账户历史交易明细清单，证明还贷款情况。上诉人发表质证意见：对清单的真实性没有异议。本院对交易明细清单的真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任：如逾期交房，按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。 本院经审理查明的其他事实，与一审法院查明的事实无异。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，本院围绕当事人的上诉主张进行审理。案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。二审中，刘爱民针对案涉合同第九条中“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日”及“按1%向买受人支付违约金”发表意见为“该格式条款无效”。本院认为，刘爱民作为完全民事行为能力人，对签署合同应有充分的认知和表达能力，应当预见到签署合同行为的法律后果，故刘爱民陈述“该格式条款无效”的意见，难以采信。 综合审查在案证据，一审法院扣减因政府有关机构的行为导致的停工天数，认定交房日期应顺延至2017年8月17日，有事实基础。万昌公司上诉称一审判决扣减因大气环保停工天数过少，无充足有效证据支持。万昌公司未能在2017年8月17日前交付房屋，构成违约。案涉合同约定逾期交房超过60日后，刘爱民有权解除合同。本案中，万昌公司在2017年10月17日未能交房，刘爱民有权解除合同。《商品房买卖合同》约定刘爱民解除合同的，万昌公司应当自刘爱民解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付款的1％向刘爱民支付违约金。刘爱民未提交“解除合同通知”及“解除合同通知”到达万昌公司之日的证据，故以刘爱民诉至法院日（2020年8月11日）为通知到达万昌公司之日。万昌公司应于2020年9月11日前退还全部已付款，并按已付款的1％向刘爱民支付违约金，即万昌公司应向刘爱民支付违约金为3318.38元。 双方约定“解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款”，对于超过30天未退还全部购房款的违约责任，双方没有约定。但，万昌公司自刘爱民主张解除合同诉至法院仍未退还刘爱民已付款，应当支付占用资金的利息，即以331838元为基数，自2020年9月11日起按全国银行业间同业拆借中心贷款市场报价利率计算。截至2020年9月10日，刘爱民已归还银行的借款利息系万昌公司违约造成的损失，应由万昌公司赔付。 综上所述，河北万昌房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初3587号民事判决第一项，即解除刘爱民与河北万昌房地产开发有限公司于2015年11月17日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号YJGJ-0982、YJGJ-0983）； 二、维持河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初3587号民事判决第二项，即河北万昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还给刘爱民购房款331838元； 三、变更河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初3587号民事判决第三项为河北万昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿刘爱民利息损失（以331838元为基数，自2020年9月11日起至实际退还购房款之日止，按全国银行业间同业拆借中心贷款市场报价利率计算；以贷款150000元为基数，自2015年12月3日起至2020年9月10日按贷款年利率5.39%计算）； 四、河北万昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付刘爱民违约金3318.38元； 五、驳回河北万昌房地产开发有限公司其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6278元，减半收取3139元，由河北万昌房地产开发有限公司负担3000元，由刘爱民负担139元。二审案件受理费6278元，由河北万昌房地产开发有限公司负担6000元，由刘爱民负担278元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二一年四月二十六日 法官助理 宋 巍 书 记 员 于学娇