广西壮族自治区大新县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1424民初102号 原告：广西北部湾投资集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区中泰路11号北部湾大厦。统一社会信用代码：91450000799701157N。 法定代表人：朱坚和，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁锦兰，北京市浩天信和（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张羚君，北京市浩天信和（南宁）律师事务所律师。 被告：曾明豹，男，1980年10月12日出生，壮族，住江西省丰城市。 原告广西北部湾投资集团有限公司（以下简称北投集团）与被告曾明豹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用小额速裁程序于2021年3月16日公开开庭进行了审理。北投集团的委托诉讼代理人梁锦兰、张羚君到庭参加诉讼。曾明豹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北投集团向本院提出诉讼请求：1．北投集团、曾明豹基于曾明豹与案外人黄晟华于2016年5月11日签订《商铺租赁合同书》建立的租赁合同于2020年11月26日解除；2．曾明豹清空场地并交还大新县城德天花园2号楼一层2009、2010号商铺；3．曾明豹支付2019年9月16日至2020年4月15日期间的租金15877.4元及赔偿逾期支付租金损失497.4元（以15877.4元为基数，按一年期LPR3.85%上浮50%，自2020年5月31日起计算至实际清偿欠付租金之日止，暂计至2020年12月15日为497.4元）；4．曾明豹支付商铺占有使用费3402.3元（按约定以日租金的三倍计算，2020年11月30日起计至实际交回商铺之日止，暂计至2020年12月15日）。 事实和理由：曾明豹于2016年5月11日与案外人黄晟华签订《商铺租赁合同书》，约定黄晟华将大新县城德天花园2号楼一层2009、2010号两间商铺出租给曾明豹经营使用，租期自2016年6月1日至2021年6月1日，按季度缴纳租金，2009号商铺每季度租金分别为3042.6元，2010号商铺租金每季度租金3143.4元，均自2019年6月1日始按原租金增10%交纳当年租金。每期应支付租金前十五日支付下期租金，逾期15日未支付租金的，出租方有权停水停电、解除合同，承租方须交回场地，逾期不交回的，每逾期一天，应支付三倍租金的违约金。2019年9月16日，北投集团与黄晟华签订《商铺买卖合同》，由北投公司购买黄晟华出租给曾明豹的2009-2010号商铺所有权。当日，北投集团授权子公司广西北投浦信投资有限公司（以下简称“北投浦信公司”）代为管理曾明豹所承租商铺。2020年4月16日，北投浦信公司向曾明豹送达一份《通知》，告知曾明豹承租的商铺所有权人已变更为北投集团，限于曾明豹于2020年5月30日前向北投浦信公司补交2019年9月16日至2020年6月16日期间的租金。2020年6月12日，曾明豹向北投浦信公司支付2020年4月16日至2020年9月30日期间的租金12475元，于2020年11月2日支付2020年10月1日至2020年12月16日期间的租金6805元。2020年11月26日，北投集团向曾明豹送达《解除合同通知书》，限曾明豹接到通知书之日起3日内支付所欠租金，因逾期支付租金已超15日，北投集团依约解除《商铺租赁合同书》，要求曾明豹三日内清空并交回商铺，逾期不清空交回的，每逾期一天，依约定应按每日租金三倍的价款支付违约金。双方租赁合同已解除，曾明豹未清偿尚欠租金，未腾退商铺，属于违约，应按原租赁合同的约定承担违约责任和支付商铺占用费。 曾明豹未作书面答辩。 北投集团围绕诉讼请求向本院提交《商铺租赁合同书》、《商铺买卖合同》、不动产权登记证书、授权书、通知、网上银行电子回单、《解除合同通知书》、EMS国内标准快递单、快递单签收情况查询单。 曾明豹未到庭、未提交证据，视为其放弃举证质证的权利。经核实北投集团提供的证据，本院认为证据来源真实，合法、能证明案件主要事实，应予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2016年5月10日，曾明豹与黄晟华签订二份《商铺租赁合同书》，分别约定黄晟华将其名下坐落于大新县城德天花园2号楼一层2009、2010号两间商铺出租给曾明豹经营使用，租期自2016年6月1日至2021年6月1日，按季度缴纳租金，按先付租金后使用原则，在每期应缴纳租金前十五日缴纳下期租金。其中：①2009号商铺建筑面积101.42㎡，按10元/㎡计算，每季度租金3042.6元；②2010号商铺建筑面积104.78㎡，按10元/㎡计算，每季度租金3143.4元；均从2019年7月1日始按原租金增10%交纳当年租金。未按时缴纳租金，每逾期一日按拖欠总额的5%支付违约金。每间商铺由曾明豹缴纳保证金2000元。逾期15日未缴纳全合同第四条约定的租金的，视为违约，出租方有权解除，承租方应接到出租方解除通知后三日内交回场地，逾期不交回的，每逾期一天，以三倍租金的标准支付违约金。2019年9月16日，北投集团与黄晟华签订《商铺买卖合同》，由北投集团购买黄晟华名下坐落于大新县城德天花园小区第2幢2001-2010号十处不动产商铺，黄晟华保证上述商铺原租赁关系终止或原承租人已放弃优先购买权。当日，北投集团取得上述商铺不动产权变更登记证书，并委托授权北投浦信公司代理管理商铺，包括但不限于签订合同、引进租户、代收租金等。2020年4月16日，北投浦信公司向曾明豹送达一份《通知》，告知曾明豹其承租的2009-2010号商铺所有权人已变更为北投集团，要求曾明豹按照《商铺租赁合同书》《通知》要求于2020年5月30日前向北投浦信公司补交2019年9月16日至2020年6月16日期间的租金。2020年6月10日，曾明豹向北投浦信公司转账支付租金12475元，转账附言用于支付2020年4月至2020年9月16日商铺租金。2020年11月2日，曾明豹向北投浦信公司转账支付6805元，附言用于支付2020年10月至2020年12月16日的租金。2020年11月26日，北投公司以曾明豹未按《商铺租赁合同书》《通知》要求逾期支付租金15788元，向曾明豹送达《解除合同通知书》，告知曾明豹北投集团已解除双方租赁合同关系，要求曾明豹自接到通知书之日起3日内支付所欠租金，并清空场地交回商铺，逾期不清空交回的，每逾期一天，按约定以每日租金的三倍价款支付违约金。 本院认为，本案需要解决问题为：1．北投集团与曾明豹基于2009-2010号商铺原两份《商铺租赁合同书》形成的商铺租赁合同是否已解除，应否返还商铺；2．尚欠本金和违约金问题。3．商铺占用费问题。 关于双方商铺租赁合同的解除及商铺返还问题。曾明豹与黄晟华签订2009、2010号商铺两份《商铺租赁合同书》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条确立了买卖不破租赁规则，即在租赁关系存续期间，房屋等不动产因买卖导致的所有权变动，不影响原先就存在的租赁合同的效力，承租人可以按照原租赁合同的约定，与新的产权人建立租赁合同关系。黄晟华在租赁关系存续期间将2009、2010号商铺的所有权出售给北投集团，北投集团取得商铺所有权后，不影响原租赁合同的效力，北投集团据此概括承受原租赁合同的权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《商铺租赁合同书》约定“逾期15日未缴纳全合同第四条约定的租金的，视为违约，出租方有权解除合同”，该约定应视为双方约定合同解除条件。本案中，2019年9月16日，北投集团受让曾明豹所承租的2009、2010号商铺后，未及时书面告知曾明豹，直至2020年4月16日才向曾明豹送达《通知》。为此，曾明豹在2020年4月16日收到通知之前未向北投集团履行支付租金义务，不构成对北投集团的逾期支付，亦不属于违约，北投集团以曾明豹拖欠该时段的租金为由，主张解除双方基于原两份商铺租赁合同形成的2009、2010号商铺租赁合同，理由不当。曾明豹自知道北投集团是商铺所有权人后，已向北投集团支付2009、2010号商铺2020年4月16日至2020年12月16日期间的租金，北投浦信公司亦予以确认，以明示行为继续履行2009、2010号商铺租赁合同，故本院确认双方基于原2009、2010号商铺的《商铺租赁合同书》的解除条件尚未成就，北投集团请求确认双方商铺租赁合同已解除，应不予支持，其请求腾退商铺的请求亦不予支持。 关于尚欠租金和违约金问题。北投集团从2019年9月16日受让取得2009-2010号商铺所有权之日起，概括承受2009-2010号商铺两份《商铺租赁合同书》的权利义务，有权向曾明豹收取租金，曾明豹应向北投集团支付2009、2010号商铺2019年9月16日至2020年4月15日15877.4元。因2020年2月至3月期间，受新冠肺炎疫情影响，大新县相关职能部门对全县经营场所实行严格的控制人员聚集和流动措施，造成经营场所停业损失，属于不可抗力，本院裁量应减免2个月租金，即扣减60天租金合计4536.4元（1115.62×2+1152.58×2）后，该时段尚欠租金为11341元。关于逾期支付租金损失方面，曾明豹自2020年4月16日已知悉其尚欠2019年9月16日至2020年4月15日的租金，但未如期按《通知》要求补交，已构成对该债务的逾期履行，客观上造成北投集团的租金利息损失，应按约定承担赔偿逾期支付的违约金。北投集团主张自2020年5月31日起算商铺逾期支付违约金，应予支持。鉴于因受疫情影响，当事人无法达成减免租金具体数额的情况下，本院调整按一年期LPR3.85%的标准分段计算违约金。即以11341元为基数，按年利率3.85%，自2020年5月31日起计至实际清偿之日止。虽曾明豹未到庭，未主张减免租金请求，但为公平原则得到贯彻落实，同类租户关于因疫情影响请求减免部分租金、违约金的请求同类适用本案的处理。 关于商铺占用费问题。因曾明豹尚未构成逾期支付租金，亦未构成违约，双方的商铺租赁合同尚未解除，故北投集团主张商铺占用费的诉讼请求应不予支持。 综上，2009、2010号商铺的《商铺租赁合同书》解除条件尚未成就，双方应继续履行至2021年6月1日租赁期限届满之日。曾明豹应清偿尚欠租金11341元及逾期支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第九十三条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、曾明豹向广西北部湾投资集团有限公司支付尚欠租金11341元（租金已计至2020年12月16日，2020年11月17日至2021年6月1日租赁期限届满之日的租金，由双方另行按《商铺租赁合同书》的约定计算）； 二、曾明豹向广西北部湾投资集团有限公司赔偿逾期支付违约金363.86元（以11341元为基数，按年利率3.85%，自2020年5月31日起暂计至2021年3月31日，往后顺计至实际清偿之日止）； 三、驳回广西北部湾投资集团有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费294元，减半收取147元，由广西北部湾投资集团有限公司负担47元，由曾明豹承担100元。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄世美 二〇二一年四月十三日 法官助理 刘洪春 书 记 员 赵思敏