贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初4244号 原告：张明敏，男，1991年5月4日出生，汉族，住贵州省兴义市。 被告：沈奉华，男，1964年12月15日出生，汉族，住贵州省兴义市。 原告张明敏与沈奉华租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序审理公开开庭进行了审理。原告张明敏、被告沈奉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张明敏向本院提出诉讼请求：1.判令沈奉华退还张明敏三个月房租4125元、物业费473元、押金2000元，合计6598元；2.本案诉讼费由沈奉华承担。事实与理由：2016年12月，张明敏以16500元／年的价格承租沈奉华位于兴义市房产，押金2000元，合同到期时间为2017年12月。2018年1月开始，张明敏与沈奉华口头协商续租，每半年续租一次。张明敏分别于2017年12月、2018年7月4日、2018年12月19日、2019年6月18日，2019年12月24日，分5次，每次向沈奉华交房租8250元，共计支付房租41250元。2020年2月27日，张明敏与沈奉华协商解除合同，沈奉华同意，并要求张明敏将房屋墙面污损部分进行修复，2020年3月31日前搬出房屋，沈奉华退还3月31日以后张明敏支付的租金及押金。张明敏按照沈奉华的要求修复了污损的墙面，于2020年3月31日搬出房屋将房屋交还给了沈奉华。2020年4月2日，张明敏与沈奉华因张明敏预交的物业费退还问题发生分歧，张明敏认为2020年3月31日以后不再承租该房，物业费当然不应由张明敏承担，要求沈奉华退还2020年3月31日以后的物业费，共计3个月473元。但沈奉华无理拒绝，并不再接听张明敏电话，并拒不退还张明敏的房租、押金及物业管理费。为此，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明事实，依法支持张明敏的诉讼请求。 沈奉华辩称，2016年12月16日，张明敏与沈奉华签订租赁合同，租赁时支付了2000元押金，租赁期限为1年，租赁期限满后，张明敏继续承租案涉房屋。2019年12月10日，沈奉华与张明敏微信联系，问张明敏是否还要续租一年，张明敏回复称还要续租半年，后张明敏支付了半年的租金8250元，支付了半年的物业费946元给物业公司。2020年3月，张明敏电话告知沈奉华不租了要搬走，但是沈奉华未同意解除合同。沈奉华出租给房屋是装修好的新房，当沈奉华去查看房屋时，发现张明敏的物品已经搬离，房屋内墙壁漏水，三个房间的地板和橱柜均被水浸，墙壁也有被飞镖损坏的情况，沙发是坏的。沈奉华要求张明敏修复房屋，但张明敏仅简单修复，修复并不合格。沈奉华接收张明敏返还的房屋钥匙，是因为房屋价值大，担心张明敏不法使用房屋。综上，是张明敏的违约行为导致本案诉讼，请求驳回张明敏的诉讼请求。 本案经本院审理认定事实如下：2016年12月16日，沈奉华（甲方）与张明敏（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将兴义市xxx小区xx栋xx号房屋出租给乙方居住，租赁期限自2016年12月16日起至2017年12月20日，每年租金16500元，押金2000元。乙方在签订合同时一次性付清租房款及押金，乙方自行承担租赁时期所发生费用：水费、电费、物管费、闭路电视费等。第六条乙方义务:1.未经甲方同意，乙方不得私自把该房转租他人；2.本合同终止时，需对甲方提供的家具、电器、房屋设备设施进行清点检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿……违约处理：1.如乙方违反本合同第六条，甲方有权终止合同，收回房屋，没收剩余租房款，如不足低过甲方损失，乙方应予以赔偿；2.如租赁期限未满，任何一方违反合同,必须向对方交纳六个月租金作为违约金。房内物品清单：荣事达全自动洗衣机、澳柯玛冰箱1台、1.8米大床1张、1.2米小床1张、真皮沙发1套、茶几1个……，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，沈奉华将案涉房屋交付给张明敏使用，张明敏依约向沈奉华支付第一年租金16500元及押金2000元。合同约定的租赁期限届满后，张明敏继续使用案涉房屋，并按照原租赁合同约定的租金标准向沈奉华支付租金。 2019年12月10日，沈奉华在微信中向张明敏询问：“房子快到期了，你还要租吗？如果租的话，请你一次性把一年的房租转给我。如不租了，请告诉我，我好安排。”张明敏回复称：“我还要租半年，明年下半年我就搬走了。过两天把房租转给你。”12月24日，张明敏通过微信转账的方式向沈奉华支付2019年12月21日至2020年6月20日期间的租金8250元。2020年2月20日，张明敏向黔西南州安信物业管理有限公司支付案涉房屋2020年1月1日至6月30日的物业管理费946元。 2020年2月27日，张明敏向沈奉华提出提前解除租赁合同，3月底，张明敏搬离案涉房屋，并应沈奉华要求对房屋墙面进行修复。3月31日，张明敏将房屋钥匙交还沈奉华，其后，沈奉华委托中介公司重新出租案涉房屋。 另查明，沈奉华认可张明敏对房屋墙面进行了修复，但认为张明敏修复不合格，并向本院提交沙发、橱柜、木地板等损坏照片，张明敏质证无异议。 上述事实，有房屋租赁合同书、微信转款截图、物业费收据、微信聊天截图、房屋损坏照片等证据及当事人陈述在卷为据，故作认定。 本院认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案张明敏、沈奉华签订《房屋租赁合同书》后,沈奉华将房屋交付张明敏使用,虽签订的书面房屋租赁合同约定承租期限为一年,但期限届满后，张明敏继续使用房屋，并按照租赁合同约定的租金标准支付租金至2020年6月20日，张明敏、沈奉华之间的《房屋租赁合同书》合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。张明敏主张双方已合意解除租赁合同，但沈奉华否认其同意提前解除合同。从本案已查明的事实看,租赁合同履行期间，张明敏提出解除合同并于2020年3月底搬离房屋，沈奉华要求张明敏修复房屋、接收钥匙、委托中介公司出租房屋的行为应视为沈奉华同意提前解除合同，故本院认定沈奉华与张明敏于2020年3月31日合意解除租赁合同。综上，由于租赁合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”的规定，沈奉华应向张明敏返还自2020年4月1日起至2020年6月20日止的租金3667元和2020年4月1日至2020年6月30日的物管费473元。关于是否应当退还押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。张明敏按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不应承担责任。但是,张明敏造成的橱柜损坏、地板损坏等不属于正常使用租赁物造成的损耗,而是违反《房屋租赁合同书》约定义务造成的损失，故张明敏要求退还押金的诉请，本院不予支持。另，若沈奉华认为保证金不足以弥补其损失，可另行主张权利。 因本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、沈奉华于本判决生效之日起十日内退还张明敏租金3667元、物管费473元，合计4140元； 二、驳回张明敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由沈奉华承担（沈奉华直接向张明敏支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  廖应国 二〇二一年四月二十九日 书记员  刘 淋