湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初34号原告：康赞，男，1989年7月14日出生，汉族，户籍住址：湖南省新化县，现住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：夏明敏，湖南方廉律师事务所律师。被告：邵阳市万基房地产开发有限公司，住所地：邵阳市西湖路万锦花园4号门面。法定代表人：易招军，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋金正，该公司法律顾问。原告康赞与被告邵阳市万基房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康赞委托诉讼代理人夏明敏、被告邵阳市万基房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋金正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康赞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即修理房屋顶层及外墙漏水问题；2、判令被告因房顶及外墙漏水造成原告家中墙壁、家具、吊顶等损坏恢复原状或赔偿由此造成的损失3500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告康赞诉称，被告是承建邵阳市大祥区敏州西路万基花园综合楼（又叫万基银座小区）的开发商，原告于2018年10月3日在被告处购买了该综合楼顶层住房，并付清各种款项。被告当时将房屋交付给原告使用，同年10月8日被告将不动产权证发给原告。由于被告建房质量问题，被告也曾派人来维修过，但房顶及外墙漏水问题一直没有解决好，为此，原告及其他各业主曾多次向邵阳市信访办、邵阳市住房和城乡建设局口头和书面反映，要求被告来维修，被告总是口头答应来维修，2019年9月还书面承诺一定维修好顶层及外墙漏水问题，但却没有行动，正由于被告总是采取欺上瞒下的态度，现造成居住在顶层的原告家中破烂不堪，无处安身，故诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告邵阳市万基房地产开发有限公司辩称：一、本案原告以房屋存在质量问题提起诉讼，不符合本案客观事实，也不符合法律规定。1、案涉楼栋业主于2010年入住，房屋并无质量问题。根据我国法律规定，房屋防水的质量保证期为五年，至原告起诉时止，该楼栋已远远超出了质量保证期。2、造成房屋漏水的原因是多方面的，除了年久老化外，部分业主在不作任何防水的情况下在屋顶种菜，也是造成屋顶漏水的非常重要的原因；由于业主多年来拒缴物业费，该楼栋缺乏日常管理和维护，造成屋顶积水等情况也有可能造成屋顶漏水。3、从原告等顶楼业主的房屋室内漏水情况可以看出，大多集中在外墙窗户处和室内吊灯处。可以看出室内的野蛮装修和屋顶的种菜积水是造成顶楼漏水的根本原因。4、如果房屋在质量保证期内确实存在质量问题，原告的起诉也超过了法定的诉讼时效。2017年以前，法律规定一般民事纠纷的诉讼时效为二年，从知道或者应当知道权力被侵害之日起计算。该楼栋于2010年7月交房，质量保证期到2015年7月止，如果在此期限内就发现有质量问题，原告应该在2017年7月前提起诉讼。5、事实上，该楼栋顶楼黄桂花和康赞的购房时间均为2018年，如果当时就存在漏水问题，其怎么可能还购买该房屋，这足以证明，到2018年时，漏水还只是个别现象。二、如果原告是基于2018年3月18日被告与该楼栋业主委员会签订的《物业移交协议》而要求被告履行协助义务，则原告的起诉也不符合法律规定。1、根据合同相对性原则，该协议约束的是签订合同的双方，原告并非该合同当事人，无权以该合同提起诉讼。即原告不是本案的适格主体。2、被告签署该合同是基于移交物业，但合同中并未约定由被告出资维修和完善相关设施。为履行合同，被告积极联系了西湖物业（该楼栋业主委员会于2018年1月14日签订了物业管理协议）作为施工方，被告根据西湖物业的预算，将30万元支付到了西湖物业公司，被告在三方协议中的义务已履行完毕。事实上，西湖物业公司也将屋顶的泥土、垃圾及油毡进行了清理并铺设了钢筋准备做防水工程，但因业主未依合同约定缴纳物业管理费，西湖物业被迫停工，至今已近两年，造成大量渗水，从而扩大了损失，该责任依法应该由该楼栋全体业主承担。3、关于物业移交协议的履行，被告于2019年6月7日签订了《承揽协议书》，将维修工作全部交付业委会委托的物业公司完成，此后，被告与业委会委托的西湖物业公司签订了《物业整体移交协议书》，将该物业已全部移交了业委会委托的西湖物业公司，被告有理由相信西湖物业的行为是代理业委会的行为（表见代理），被告与该物业已无任何法律关系。三、本案如果进行审理，则应该追加未按时缴纳物业管理费和物业维修基金的业主及业委会委托的物业公司为被告，否则本案遗漏了必要的当事人。综上所述，被告不是维修该楼栋的义务人，原告对被告的起诉没有事实和法律依据，因此原告的全部诉讼请求应该依法驳回。经审理查明：2018年10月原告康赞向被告邵阳市万基房地产开发有限公司购买了被告承建开发的位于邵阳市大祥区××路××花园××楼××单元××号××层住房一套，原告付清购房款等款项后被告将房屋交付给原告使用，2018年10月8日在邵阳市国土资源局办理了湘（2018）邵阳市不动产权第0××0号不动产权证（建筑面积168.2㎡）。此前，即2018年3月18日被告邵阳市万基房地产开发有限公司（甲方）与邵阳市大祥区万基银座小区业主委员会（乙方）签订了《物业移交协议》，双方约定：“……3、顶楼和四楼部分业主种菜、饲养牲畜严重影响卫生，乙方必须协助物业公司清除。屋顶和墙面侧墙漏水严重，由甲方负责防水处理，质量保证五年内不漏水……12、针对上述问题经甲、乙双方协商达成一致协议：甲方需在2018年6月30日前整改到位。甲方在规定的期限内对上述问题整改到位乙方应对万基小区的物业进行接收……”2019年6月17日被告与邵阳市西湖物业公司签订了《承揽协议书》，被告委托邵阳市西湖物业公司对上述房屋顶防水、防漏水进行修理，但房屋屋顶及侧墙漏水问题一直未解决。此前，案外人袁英华及其他业主曾多次向邵阳市信访办、邵阳市住房和城乡建设局口头和书面反映，要求被告维修。2020年6月3日邵阳市住房和城乡建设局出具了《关于万基银座房顶维修信访事项的处理意见书》：“袁英华等业主：您提出的万基银座房顶维修等信访事项，经核查，开发商法人易建军委托维修队在实施维修，我局通知开发商催促维修队加快维修进度，尽快维修到位……”但被告一直未彻底修复，因而成讼。另查明，2020年10月21日邵阳市建设工程安全和质量监督站出具了《关于万基银座住房袁英华女士诉访的情况说明》：“市住房和城乡建设局：自2020年下半年以来，袁英华女士数次到市信访办及我站进行诉访，反映邵阳市万基房地产开发有限公司负责人易建军未认真履行小区业委会与易建军代理人朱卫平2018年签订的物业移交协议中的有关条款，致使房屋渗水等问题不能得到有效解决，现就有关情况说明如下：……二、房屋渗水问题。根据协议内容和袁英华提供的情况，我站工作人员开展了走访调查。调查发现，万基银座小区的屋面和外墙确实存在多处渗漏质量问题，2019年下半年，开发单位委托物业公司对屋面防水进行了处理，但整改不彻底，仍有局部屋面存在渗漏，屋面防水工程的混凝土刚性保护层也未完成施工，同时外墙渗漏问题也没有解决。近几个月以来，我站工作人员多次召开协商会，催促开发单位履行物业移交协议，但未得到解决。鉴于开发单位未认真履行协议条款，违背诚实守信原则，建议袁英华及小区业主走司法诉讼程序，对房屋渗漏及因渗漏问题而引起的房屋室内装饰、家俱受损等进行权利主张……四、诉访背景及处理建议。万基银座小区项目于2006年开工，2008年基本完工，开发单位于2009年在项目未经竣工验收的情况下陆续将房屋交付给业主，因房屋质量和小区配套问题，至今该项目尚未经我站验收备案。期间，因房屋渗漏和小区配套设施、房屋产权等问题，小区业主多次到有关部门进行反映和维权。因该项目遗留问题历史较久，业主与开发单位的互信基础薄弱，相关的经济和民事纠纷难以协调，小区的质量问题协调处理工作也因双方的意见分歧较大而难以解决。鉴此，我站支持万基银座的业主们进行司法维权，同时我站也将提供必要的司法诉讼支持，并建议市住建局视情对开发单位及其负责人的失信行为进行信用惩戒。”以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的不动产权证书、照片、《关于万基银座房顶维修信访事项的处理意见书》、《信访事项受理告知书》、《物业移交协议》、《关于万基银座住户袁英华女士诉访的情况说明》、（2014）大民初字第399号民事调解书、被告提供的《承揽协议书》等证据及本院庭审笔录附卷为据，足以认定。本院认为，本案是一起合同纠纷。房屋出卖人应当保证其出卖标的物具有完全的所有权，同时出卖的标的物必须符合法律或者合同约定的品质，当出卖人所交付标的物有瑕疵时，出卖人应当承担瑕疵担保责任。被告邵阳市万基房地产开发有限公司作为案涉出卖人应当保证出卖房屋符合法律规定及合同约定的质量，从本院查明的事实看，被告2018年10月将本案涉讼房屋交付给原告使用后，案涉房屋在保修期限内确实存在外墙、屋顶漏水现象，且该房屋屋顶、墙面渗透问题一直存续而未得到修复解决，根据漏水维修和投诉交涉的持续性，结合被告作为开发商不能提供报修、实际维修、以及修复成果经原告验收合格的相关证据，本院认为因开发商怠于维修致使质量问题产生的危害一直呈持续态势，纵使保修期届满，仍不能免除开发商的维修责任。被告邵阳市万基房地产开发有限公司与邵阳市万基银座小区业主委员会签订的《物业移交协议》，系双方真实意思的表示，内容没有违反法律的效力性规定，应确认有效，双方应全面履行合同的约定，被告因没有履行该协议约定的因屋顶和墙面侧墙漏水，由被告负责防水处理、质量保证五年内不漏水（材料用雨虹牌和细沙混凝土）的义务，系违约行为，应承担本案的相应责任。因此，对原告诉请要求被告修理原告所购房屋顶层及外墙漏水问题，本院予以支持。被告辩称的意见，因原告房屋的屋顶和墙面侧墙漏水问题被告已经认可，且双方约定由被告负责维修，原告作为业主，有诉讼主体资格提起诉讼；被告委托邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处负责维修，并签订了《承揽协议书》，邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处未履行《承揽协议书》约定的合同义务，是被告与邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处之间的法律关系，与本案不是同一法律关系。被告未履行其与邵阳市万基银座小区业主委员会签订的《物业移交协议》，其违约责任仍应由被告承担，原告持续主张权利，也未超过诉讼时效，故被告的辩称不符合合同的约定和相关法律规定，本院不予采信。至于原告诉请要求被告因房顶及外墙漏水造成原告家中墙壁、家具、吊顶等损坏恢复原状或赔偿由此造成的损失3500元人民币，虽然对房屋质量瑕疵造成的买受人的损失，应当由开发商承担赔偿义务，但原告未提供证据证明该费用确已实际产生，且可能涉及到漏水点、漏水原因、维修方案、工程造价的确定，同时此项承担责任方式不适用恢复原状，故对原告该项诉请，本院不予支持，原告可在确定后另案诉讼。据此，本案经调解未果，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第一百七十九条第一款第(六)项、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百八十七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百九十三条、第五百九十五条、第六百一十七条之规定，判决如下：一、被告邵阳市万基房地产开发有限公司在本判决生效后90日内修复好原告康赞位于邵阳市大祥区××路××花园××楼××单元××室【不动产权证号：湘（2018）邵阳市不动产权第0××0号】的房屋顶层及外墙漏水问题，确保修复后五年内不再渗水、漏水。二、驳回原告康赞的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费25元，由被告邵阳市万基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  周颖二〇二一年四月一日法官助理曾晨书记员马以兵附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：(一)停止侵害;(二)排除妨碍;(三)消除危险;(四)返还财产;(五)恢复原状;(六)修理、重作、更换;(七)继续履行;(八)赔偿损失;(九)支付违约金;(十)消除影响、恢复名誉;(十一)赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第二百八十七条业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第五百九十三条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六百一十七条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至五百八十四条的规定请求承担违约责任。