安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0403民初1171号 原告：淮南东华实业（集团）有限责任公司洞泉物业管理处，住所地安徽省淮南市田家庵区洞山西路88号，统一社会信用代码91340400790123768D。 负责人：宗升国，系该管理处处长。 委托诉讼代理人：许瑞磊，安徽衡威律师事务所律师。 被告：张某某，男，汉族，1975年6月17日出生，大专学历，户籍所在地安徽省淮南市田家庵区，现住安徽省淮南市田家庵区。 原告淮南市东华实业（集团）有限责任公司洞泉物业管理处（以下简称东华实业洞泉物业管理处）诉被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告东华实业洞泉物业管理处的委托诉讼代理人许瑞磊到庭参加诉讼，被告张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东华实业洞泉物业管理处向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付2012年1月至2020年5月所欠物业服务费共计7712.33元{［0.45元／月·平方米＊72个月（2012年1月至2017年12月）＋0.55元／月·平方米＊29个月（2018年1月至2020年5月）］＊159.51平方米＝7712.33元};2.请求判决被告支付违约金2313.70元;3.依法判决被告承担案件诉讼费。事实与理由：原告于2009年4月进入南山村小区进行物业服务至今,2017年11月6日,原告下属洞泉物业管理处南山村物业管理办公室与田家庵区南山村小区第二届业主委员会续签了《南山村住宅小区物业管理服务合同》,根据物业服务合同的约定为小区提供物业服务,并约定南山村物业多层住宅综合服务费的收费标准为0.55元／月.平方米。被告购买××村小区××室房屋,该房屋的建筑面为159.51平方米,自2012年1月起,被告至今未缴纳物业费总计7712.33元。为维护原告的合法权益,特向贵院提出诉讼。 被告张某某辩称，入住以来，物业没有开过业主大会，也没有成立过业主委员会，不知道如何选举出来的；2012年产生问题到收到律师函期间，物业没有催缴过物业费，到2019年才收到律师函，认为过了法律诉讼期；认为物业服务水平、人员配置达不到所定物业服务等级。家中存在房屋漏水情况，物业应当恢复；家中损坏的墙体、墙顶、冰箱，物业需要进行赔偿。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据： 一、被告的身份证复印件，证明：被告的诉讼主体资格。被告表示无异议。 二、被告的入住协议书，证明：被告张某某2011年2月21日入住南山村小区的事实。被告质证意见：认为协议载明时间不对，协议时间是拿钥匙的时间，当时还没有入住。 三、物业服务等级资质，证明：原告具有物业服务的资质，总公司的物业服务等级资质是一级。被告表示无异议。 四、三份物业服务合同复印件，分别为2011年11月、2016年10月、2017年11月签订，证明：原告提供物业服务的事实，被告应该缴纳物业服务费。被告质证意见：业主委员会没有经过业主召开，没有选举，也没有告知。2011年11月开始到2016年10月，2017年10月，三份物业合同没有告知业主，认为物业服务合同是无效的。 五、住宅区物业服务明码标价清单，证明：原告的物业收费标准经过田家庵区物价局备案核准。被告质证意见：根据2017年房产局制定的物业等级标准，原告物业的五级属于最高标准，卫生处理应该是一天一次，但实际是一周一次，达不到载明等级。 六、原告对张某某的律师催缴函相关材料，证明：原告对被告进行了物业费的催收。被告质证意见：认为发律师函的时间段已经过了诉讼时效。 七、支付令的民事裁定书复印件，证明：原告向被告催缴过物业费。被告质证意见：催缴是2019年以后的事情，物业对房屋的问题没有解决，一直拖到现在。 八、淮南市不动产的查档证明，证明：被告是案涉房屋的产权人。被告表示无异议。 被告张某某未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告张某某系田家庵区××村小区××室（面积为159.51平方米）房屋的业主。淮南市田家庵区南山村小区业委会（甲方）与淮南东华（实业）洞泉物业管理处南山村物业办（乙方）分别于2011年11月、2016年10月、2017年11月签订过三份《南山村住宅小区物业管理服务合同》，在2011年11月签订合同中的第六章第九条以及2016年10月签订合同中的第五章第八条约定：“1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，施行包干制方式，按期拥有的建筑面积（房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公有房屋分摊建筑面积），每月向业主、使用人收取物业综合服务费，标准是：多层住宅0.45元/月㎡；围合老楼住宅0.30元/月㎡，经营商铺按0.60元/月㎡；其他房屋设施按使用性质参考类物业标准收取。2、本物业管理服务费标准的调整，依据淮南市小区服务等级标准，随政府物价主管部门发布的指导价的调整，而随之进行调整。”在2017年11月签订的合同中将多层住宅的物业综合服务费标准从0.45元/月㎡调整至0.55元/月㎡，有淮南市田家庵区物价局出具的关于南山村小区《住宅区物业服务费明码标价清单》核准收费标准为：多层住宅物业服务费0.55元/平方米/月，写明“此物业公司与该业主委员会签订合同内容已明码标价公示”并盖章。物业服务合同签订后，东华实业洞泉物业管理处依约向案涉小区提供物业服务。被告自2012年1月至今未缴纳物业费，经原告多次催要，被告至今仍拒不缴纳物业服务费。2021年2月4日，原告东华实业洞泉物业管理处诉至本院，要求判决被告张某某向原告东华实业洞泉物业管理处支付自2012年1月至2020年5月的物业管理费及违约金合计10026.03元。 上述事实有当事人提交的证据及其庭审陈述在案佐证。 本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告东华实业洞泉物业管理处与淮南市田家庵区南山村小区业委会签订了《南山村住宅小区物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因该物业合同合法有效，且原告东华实业洞泉物业管理处在合同签订后至今已向案涉小区提供了物业服务，该物业合同对业主具有约束力。被告张某某作为业主，在接受原告提供的物业服务后理应及时交纳物业服务费用。被告张某某主张入住以来物业没有开过业主大会，也没有成立过业主委员会，认为物业服务合同是无效的，被告未提交证据证明其主张，故对被告主张物业服务合同无效的抗辩，本院不予支持。经庭审调查，被告作为案涉房屋的业主，自2012年1月至今未交纳物业费用，根据《物业服务合同》上载明的物业服务费及淮南市田家庵区物价局出具的关于南山村小区《住宅区物业服务费明码标价清单》收费标准规定，被告张某某应支付的物业费计算为7712.33元{[0.45元/月·平方米*72个月(2012年1月至2017年12月)+0.55元/月·平方米*29个月(2018年1月至2020年5月)]*159.51平方米}。故原告东华实业洞泉物业管理处要求被告张某某支付物业费7712.33元的诉请，本院予以支持。 关于诉讼时效的问题。因物业管理服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点，根据法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算三年。本案中，原告东华实业洞泉物业管理处通过送达催缴物业费律师函及向法院申请支付令等多种形式向被告张某某催要物业管理服务费用，并仍在向案涉南山村小区提供物业服务，未超过诉讼时效，故对被告张某某主张本案已经超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。 关于违约金问题，本院通过庭审查明事实和参照与张某某同小区业主在同类案件中提供的证据来看，东华实业洞泉物业管理处提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对原告要求被告支付违约金2313.70元的诉请，依据不足，本院不予支持。对被告提出屋内漏水造成财产损失问题，因本案系物业服务合同纠纷并非一般侵权纠纷，物业并非造成房屋损坏的直接责任主体，且被告未提交证据证明其主张，本院依法不予支持。对被告提出的物业服务存在瑕疵，物业服务等级不符合标准等问题，被告提交的证据不足以证明其主张，其抗辩亦不足以作为拒缴物业费的理由，本院依法不予支持。本院特别强调指出，物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告东华实业洞泉物业管理处作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百八十九条、第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张某某于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南东华实业（集团）有限责任公司洞泉物业管理处自2012年1月1日至2020年5月30日期间物业服务费7712.3元。 二、驳回原告淮南东华实业（集团）有限责任公司洞泉物业管理处其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51元，减半收取计25.5元，由被告张某某负担25元，由原告淮南东华实业（集团）有限责任公司洞泉物业管理处负担0.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  李保平 二〇二一年四月二十日 书记员  邹 野 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人指导或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第九百三十九条建设单位依法于物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人以及按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违法约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热。供燃气等方式催缴物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十条简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。