四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3507号 上诉人（原审被告）：四川宏凌投资有限公司。住所地：四川省成都市武侯区临江西路1号1幢2单元19层。 法定代表人：魏冬，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘伟，男，1986年6月15日出生，汉族，住四川省简阳市。系公司员工。 被上诉人（原审原告）：张海峰，女，1974年7月19日出生，汉族，住山西省壶关县。 委托诉讼代理人：邱琳，四川府城律师事务所律师 上诉人四川宏凌投资有限公司（以下简称宏凌公司）因与被上诉人张海峰商品房销售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 宏凌公司上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2020)川0107民初576号民事判决第一项，改判宏凌公司向张海峰退还购房款556.42元及利息（以556.42元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年1月3日起计算）。事实和理由：一、宏凌公司已向原审法院提交《协助执行通知书》以证明张海峰在宏凌公司处的60000元应收债权已被武侯区人民法院冻结，并指令宏凌公司不得支付给任何单位或者个人，故在本案中，对已冻结的60000元宏凌公司无支付义务，原审判决宏凌公司支付的款项中不应当包含已冻结的60000元。另，租赁合同纠纷案二审判决先于原审判决，故在作出原审判决时，已然能够确定租赁合同纠纷案的债权金额，即便原审法院认为须在该案中对已冻结的60000元进行处理，也应当扣减租赁合同纠纷案所确定的债权金额，否则将会导致宏凌公司重复支付款项。二、原审法院认为，自宏凌公司与张海峰之间所签订的商品房买卖合同解除之日起至其腾退房屋之日止，张海峰收取的租金即为宏凌公司的损失的观点是错误的。商品房买卖合同解除之日起，宏凌公司即合法地拥有了对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。不能因为张海峰放弃该期间的部分权利（即不收取成都泮城房地产经纪有限公司两个月租金，共计1300×2=2600元）的行为，而否认其实际、完整地在该期间内占有和使用房屋的事实，更不应当将张海峰放弃收取该部分租金的行为视为宏凌公司的意思表示，并可以对宏凌公司产生约束力。故原审法院认为宏凌公司仅可扣减15个月租金的观点错误，宏凌公司有权扣减17个月的租金，共计1300×17=22100元。三、在（2019）川0107执264号执行案件过程中，因被执行人即本案张海峰银行账户暂无款项可供划扣执行费用（共计1702元，武侯区人民法院执行法官表示通过由宏凌公司先行缴纳，并在宏凌公司退还张海峰的款项中直接予以扣减的方式处理。但原审法院认为，该费用应由该执行案件继续处理。对此，宏凌公司认为，执行费依法本应由被执行人负担，即该部分款项与张海峰应向宏凌公司支付的损失性质一致，均属于张海峰应向宏凌公司支付的款项，而原审法院在原审判决中明确宏凌公司可予直接扣减损失，却不能扣减执行费，法律逻辑上存在矛盾。 张海峰辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。本案明确的是张海峰与宏凌公司之间的债权债务关系，而冻结款项处理的履行过程中的权利义务关系，且并未实际产生，如果产生则可以本案的执行过程中予以抵扣，而非在诉讼中排除张海峰的债权。对于房屋占有使用费是总体金额，应当以一审法院判决张海峰收到的租金为准。执行费用，不应在本案中予以处理。 张海峰向一审法院起诉请求：1、判令宏凌公司立即向张海峰返还购房款120030.15元（房屋总价款576980元-宏凌公司向建设银行偿还的借款本金336844.85元-张海峰向宏凌公司支付的赔偿金、案件受理费和保全费120105元）；2、判令宏凌公司立即向张海峰返还契税、维修基金、工本费、印花税、国土证费合计7310元；3、判令宏凌公司按照上述第一项、第二项诉讼请求金额向张海峰支付利息（自2018年1月29日起至宏凌公司付清上述全部款项之日止，按年利率24%）。 一审法院认定事实：一、2013年6月14日，张海峰与宏凌公司签订1份《商品房买卖合同》及补充协议，约定张海峰购买宏凌公司位于成都市武侯区××路××段××号公寓，建筑面积52.19平方米，房价款576980元。并约定买受人采用银行贷款方式付款，买受人须于补充协议签订当日向出卖人支付首付款176980元，剩余房款400000元，由张海峰向银行申请房屋抵押贷款，并委托银行将取得的贷款全部一次性转付至宏凌公司指定的银行账户。补充协议约定，张海峰采用银行按揭贷款的方式支付房款，宏凌公司为张海峰的还贷义务提供阶段性保证。合同签订当日，张海峰向宏凌公司支付了首付款176980元。 张海峰向中国建设银行股份有限公司成都第一支行（以下简称“建行成都一支行”）贷款400000元，宏凌公司为该贷款提供连带责任保证。后建行成都一支行向张海峰发放了400000元贷款。宏凌公司向张海峰交付了商品房。2015年11月30日，张海峰向宏凌公司缴纳了契税5770元、维修基金1435元、工本费80元、印花税5元、国土证费20元，合计7310元。 二、因张海峰未按时偿还建行成都一支行贷款，建行成都一支行于2017年6月6日向成都市青羊区人民法院提起诉讼，成都市青羊区人民法院于2017年8月22日宣判：1.张海峰偿还建行成都一支行借款本金337982.39元及截止2017年7月17日的利息24891.64元、罚息886.52元，并支付自2017年7月18日起至借款本息实际付清之日止的利息；2、宏凌公司对上述支付义务向建行成都一支行承担连带清偿责任，宏凌公司承担连带清偿责任后，有权向张海峰追偿。 因张海峰未履行，宏凌公司于2017年10月30日代张海峰向建行成都一支行偿还了借款本金336844.85元、利息30485.38元、罚息1821.35元，并负担了诉讼费、公告费、执行费等3365元，总计372516.58元。 三、2018年5月21日，宏凌公司向一审法院起诉，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2018年1月29日解除，房屋归宏凌公司所有；张海峰在10日内腾退并移交房屋给宏凌公司；张海峰赔偿宏凌公司损失115396元（总房款的20%）并承担诉讼费等。一审法院判决确认《商品房买卖合同》及补充协议已于2018年1月29日解除；房屋归宏凌公司所有；张海峰腾退房屋移交给宏凌公司；张海峰赔偿宏凌公司115396元，并负担诉讼费1304元及保全费3405元共计4709元。宣判后，张海峰不服上诉于本院，后因张海峰未到庭应诉按撤回上诉处理。生效后，宏凌公司向本院申请执行，本院执行到位120105元后于2019年5月22日裁定终结本次执行程序。随后，宏凌公司于2019年7月1日缴纳了申请执行费1702元。 四、案涉房屋由张海峰出租给成都沣城房地产经纪有限公司（以下简称沣城公司），双方签订《物业委托管理合同》，约定租赁期限为2016年7月1日至2021年7月1日，租金1300元/月；合同第5-1-2条款约定张海峰每年给予沣城公司30天作为沣城公司寻找客户时间，此期间不收取租赁费。因宏凌公司申请执行进行执行阶段，案涉房屋被要求腾退，沣城公司诉至一审法院，要求解除与张海峰的《物业委托管理合同》，张海峰赔偿损失及装修折价费及违约金。在该案的审理中，一审法院查明案涉房屋于2019年6月30日腾退。沣城公司已向张海峰缴纳了截止至2019年6月30日租金。张海峰自述，自2018年2月1日至2019年6月30日共收取沣城公司19500元租金（每年1-6月有一个月空置期，故仅收取5个月租金）。 一审法院认定上述事实，有民事判决书、收款收据、贷款支付凭证、公证发票、商品房买卖合同摘要、民事裁定书、执行裁定书、案款执行通知书、缴费情况、协助执行通知书、房屋交接确认书、双方当事人陈述笔录予以佐证。 一审法院认为，张海峰与宏凌公司的签订的《商品房买卖合同》及补充协议经生效判决确定已解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权赔偿损失。本案中，宏凌公司应当向张海峰返还的购房款为房屋总价款576980元-宏凌公司代为张海峰偿还的372516.58元（银行本金336844.85元、利息30485.38元、罚息1821.35元、诉讼费、公告费、执行费等3365元）-张海峰应履行的执行费120105元，再扣除判决解除合同后至腾退房屋之间的租金19500元[1300元/月×15个月（2018年1月29日至2019年6月30日，为17个月，扣除2个月免租期）]，故宏凌公司应返还的金额为64858.42元。此外，张海峰向宏凌公司缴纳的维修基金1435元、产权登记费80元，印花税5元、国土证20元，共计1540元，应由宏凌公司退还。因宏凌公司未及时退还款项，给张海峰造成资金利息损失，张海峰主张按年利率24%计算，无依据，宏凌公司亦不予认可，一审法院调整为银行同期贷款利率。合同虽确定于2018年1月29日解除，但关于购房款退款，因双方多次诉讼，对具体金额并不确定，故起始时间应自张海峰主张自己权利之时，即起诉之日。对于宏凌公司应退还的维修基金等费用1540元，因能确定应自解除合同之日起退还，利息起始时间应自2018年1月30日始。 对于张海峰主张，宏凌公司偿还建行成都一支行的贷款仅应计算贷款本金336844.85元的问题。因张海峰的违约行为，致使宏凌公司向建行成都一支行实际代偿了本金、利息、罚息以及诉讼费等共计372516.58元。超出本金部分是宏凌公司代张海峰支付银行，与一审法院判决张海峰应赔偿宏凌公司的违约金115396元并未重合，故应以宏凌公司实际代偿金额为准。张海峰还主张，宏凌公司应退契税5770元，因宏凌公司仅是代收代缴，且该费用宏凌公司已向税务机关缴纳，税务机关已出具税收缴款书，载明的纳税人为张海峰，故应由委托人张海峰自行向税务机关办理退税事宜。 对于宏凌公司主张，退还的购房款应扣除申请执行费1702元，因该费用是基于宏凌公司申请执行而产生，而执行案裁定“终结本次执行程序”，故该费用应由该执行案件继续处理，本案对此不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、宏凌公司自本判决生效之日起三日内向张海峰支付64858.42元及利息（以64858.42元为计算基数自2020年1月3日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）；二、宏凌公司自本判决生效之日起三日内向张海峰退还维修基金、工本费、印花税、国土证费等费用共计1540元并支付利息（以1540元为计算基数自2018年1月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）；三、驳回原告张海峰的其他诉讼请求。案件受理费2918元，由张海峰负担1500元，宏凌公司负担1418元。 各方当事人二审未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，沣城公司为原告起诉被告张海峰房屋租赁合同纠纷一案中，应沣城公司申请，一审法院作出（2019）川0107民初6679号民事裁定：对张海峰在（2019）川0107执264号案件执行的过程中对宏凌公司享有的应收款债权予以冻结。2019年7月15日，一审法院向宏凌公司发出（2019）川0107执保663号协助执行通知书，要求宏凌公司协助执行“将张海峰在成都市武侯区人民法院（2019）川0107执264号案件中对宏凌公司享有的应收债权限额6万元予以冻结（冻结期限二年），未经一审法书面同意，不得支付给任何单位或者个人。” 再查明，2019年6月10日，案外人沣城公司为原告向一审法院起诉，要求解除与被告张海峰的《物业委托管理合同》，张海峰赔偿损失及装修折价费及违约金。在该案的审理中，一审法院查明案涉房屋于2019年6月30日腾退。沣城公司已向张海峰缴纳了截止至2019年6月30日租金。张海峰自述，自2018年2月1日至2019年6月30日共收取沣城公司19500元租金（每年1-6月有一个月空置期，故仅收取5个月租金）。 本院认为，张海峰主张宏凌公司返还购房款，对于是否存在应当返还购房款的问题，宏凌公司与张海峰均无异议，本院予以确认。根据二审中双方的意见，二审争议的是：1.宏凌公司应当返还购房款的金额；2.关于被限制支付的款项是否应当扣除；3.宏凌公司主张应当扣除申请执行费1702元的理由是否成立。 关于宏凌公司应当返还购房款的金额问题。根据查明事实，双方需要品迭的费用有：（1）《商品房买卖合同》签订当日，张海峰向宏凌公司支付首付款176980元，之后建行成都一支行向张海峰发放了400000元贷款，共计576980元；（2）案涉房屋交付后，因张海峰未按时偿还贷款，宏凌公司代张海峰向贷款银行偿还了借款本金336844.85元、利息30485.38元、罚息1821.35元，并负担了诉讼费、公告费、执行费等3365元，总计372516.58元；（3）宏凌公司代张海峰偿还上述款项后，又以张海峰为被告起诉，主张确认双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已解除，并要求张海峰腾退房屋赔偿公司损失，一审法院判决双方合同自2018年1月29日解除，张海峰腾退房屋并赔偿宏凌公司115396元，并承担各项诉讼费4709元，共计120105元。该款项经宏凌公司申请执行，由原审法院在执行中，与宏凌公司应退还给张海峰的款项中予以抵扣，并终结该次执行；（4）案涉房屋由张海峰出租收取的2018年1月29日（即一审法院认定的合同解除之日）至2019年6月30日的租金19500元（包含两个月免租期）；（5）案涉房屋两个月免租期所产生的费用2600元。对此本院认为，合同解除后，张海峰即应当向宏凌公司返还案涉房屋，因案涉房屋被出租，故解除合同之日起至腾退房屋之日的租金应从宏凌公司的应退款项中予以抵扣，而免租期系张海峰与承租人之间的合议，不应以此约束宏凌公司，故对于宏凌公司主张，不应扣除2个月免租期的意见，本院予以支持。 因此，宏凌公司应当向张海峰返还的购房款为房屋总价款576980元-宏凌公司代为张海峰偿还的372516.58元（银行本金336844.85元、利息30485.38元、罚息1821.35元、诉讼费、公告费、执行费等3365元）-张海峰应履行的判决义务120105元，再扣除判决解除合同后至腾退房屋之间的租金22100元[1300元/月×17个月（2018年1月29日至2019年6月30日），故宏凌公司应返还的金额为62258.42元。 关于被限制支付的款项是否应当扣除的问题。根据查明事实，一审法院根据案外人沣城公司的申请，作出（2019）川0107民初6679号民事裁定并向宏凌公司发出（2019）川0107执保663号协助执行通知书，要求宏凌公司“将张海峰在成都市武侯区人民法院（2019）川107执264号案件中对宏凌公司享有的应收债权限额6万元予以冻结（冻结期限二年），未经一审法书面同意，不得支付给任何单位或者个人”。对此本院认为，本案争议系张海峰对宏凌公司是否存在债权，而一审法院作出的保全决定，并不影响对该债权债务关系的认定，也不影响案判决对给付对象、时间和金额等内容的确定，对于应否扣除被限制支付的款项，宏凌公司可在履行过程中与执行部门沟通处理。 关于宏凌公司主张应当扣除申请执行费1702元的问题。本院认为，该款项系宏凌公司在另案向张海峰主张权利时申请执行所产生的费用，而该费用应在该案的执行程序中予以处理，而不属于本案审理范围，故对宏凌公司的该项主张，本院不予支持。 综上，宏凌公司的上诉请求部分成立，一审判决对于宏凌公司应当退还的费用认定有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初576号民事判决第二项即“四川宏凌投资有限公司自本判决生效之日起三日内向张海峰退还维修基金、工本费、印花税、国土证费等费用共计1540元并支付利息（以1540元为计算基数自2018年1月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）”； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初576号民事判决第一项即“四川宏凌投资有限公司自本判决生效之日起三日内向张海峰支付64858.42元及利息（以64858.42元为计算基数自2020年1月3日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日”、第三项即“驳回张海峰的其他诉讼请求”； 三、四川宏凌投资有限公司自本判决生效之日起三日内向张海峰支付62258.42元及利息（以62258.42元为计算基数自2020年1月3日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）； 四、驳回张海峰的其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2918元，由四川宏凌投资有限公司负担2500元，由张海峰负担418元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李俊 二〇二一年四月二十日 法官助理 刘杨 书 记 员 李青