广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0122民初868号 原告：南宁市钦合物业服务有限公司，住所南宁市青秀区凤翔路5号亿利城2号楼1层07号车库。统一社会信用代码：914501035640110630。 法定代表人：陈玉萍。 委托诉讼代理人:汪炫春，广西邦泰律师事务所律师。 被告：苏京执，男，1972年3月12日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 原告南宁市钦合物业服务有限公司（以下简称钦合公司）与被告苏京执物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告钦合公司委托诉讼代理人汪炫春、被告苏京执到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钦合公司向本院提出诉讼请求：1.判令苏京执向钦合公司支付从2019年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费1796.3元（124.74㎡×0.5元／月/㎡×24个月＝1796.3元）；2.判令苏京执向钦合公司支付从2018年1月1日起至2020年12月31日止公摊电费130.5元（每月公摊电费累加，共累加36个月）；3.判令苏京执向钦合公司支付2020年1月1日起至2020年12月31日止监控维修分摊费3.5元（期间维修监控1次）；4.判令苏京执向钦合公司支付逾期缴费违约金579.09元（违约金按欠费总额的30%计算，即1930.3元×30%＝579.09元）；5.案件受理费由苏京执负担。事实与理由：2013年4月16日，钦合公司与南宁荣顾房地产开发有限责任公司武鸣分公司（以下简称荣顾公司武鸣分公司）签订《万隆国际城市商业广场七期工程前期物业管理委托合同》，约定由钦合公司为万隆国际城市商业广场七期小区提供物业管理服务，多层住宅物业管理服务费为0.45元／月／㎡、电梯住宅服务服务费为0.6元／月／㎡，合同期限至2015年4月30日止。合同还约定了其他有关费用的缴费标准和期限等。2015年4月12日，双方再次签订《万隆国际城市商业广场七期工程前期物业管理委托合同》，合同约定内容与前次合同基本一致，期限自2015年5月1日起至2018年4月30日。2018年4月20日，双方签订《万隆国际城市商业广场七期工程前期物业管理委托合同补充协议》，约定《万隆国际城市商业广场七期工程前期物业管理委托合同》延长三年，即至2021年4月30日。该补充协议同时还约定，在延长管理期限期间，将多层住宅物业管理服务费调整为0.5元／月／㎡、电梯住宅服务服务费调整为0.8元／月／㎡。苏京执是万隆国际城市商业广场七期小区6－1－103号房屋业主，己接收并入住该房屋。钦合公司入驻该小区后，积极履行合同约定的管理服务事项，依法依约对万隆国际城市商业广场七期小区实施规范的物业管理，为苏京执提供完善的物业管理服务。 钦合公司认为，钦合公司与苏京执之间的物业管理服务委托合同合法有效。钦合公司己按合同约定对小区提供了完善的物业管理服务，苏京执应当按照约定履行相关缴费义务。但苏京执于2019年1月1日起拖欠物业服务费、公摊电费、设备维修代付费用等。截至2020年12月，苏京执拖欠的各项费用合计1930.3元。苏京执拖欠费用的行为，违反了合同的约定，损害了钦合公司的合法权益。影响钦合公司为小区提供正常的物业管理服务，苏京执依法应当向钦合公司支付违约金。根据有关法律规定，苏京执应按照其所欠费用总额的30%支付违约金579.09元。钦合公司为维护自身的合法权益，特此提起民事诉讼，恳请法院判如所请。 苏京执辩称，我与钦合公司签订的合同约定的物业管理费为0.44元／月／㎡，不是0.5元／月／㎡，物业管理费应当按照0.44元／月／㎡计算。对公摊费等没有意见。 本院经审理认定事实如下：位于南宁市武鸣区（以下简称万隆广场七期小区）系荣顾公司武鸣分公司开发建设。2013年4月16日，荣顾公司武鸣分公司（甲方）与钦合公司（乙方）签订《万隆国际城市商业广场七期前期物业管理合同》（以下简称2013年前期物业合同），约定：甲方委托乙方对万隆广场七期小区实行物业管理；委托管理期限两年，自合同生效之日起至2015年4月30日止。合同第十四条第2款约定，乙方应遵守国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务质量测算物业管理服务收费标准与业主签订协议，严格按规定标准收取管理费不得擅自加价。关于费用的收取及管理。双方约定，小区物业服务费及其它费用收取的标准按南宁市物业企业叁级资质服务标准收费，多层住宅楼0.45元／月／㎡；电梯住宅楼0.6元／月／㎡，业主应于交房之日起按其拥有的建筑面积金额交纳。钦合公司于2013年4月16日起为万隆广场七期小区提供物业服务。 2013年5月13日，钦合公司（甲方）与苏京执（乙方）签订《万隆国际城市商业广场七期物业管理协议》（以下简称物业管理协议），约定乙方接房后接受每季度按时向甲方交纳相关费用，其中无电梯住宅楼0.44元／月／㎡；电梯住宅楼0.6元／月／㎡。 2015年4月12日，荣顾公司武鸣分公司（甲方）与钦合公司（乙方）签订《万隆国际城市商业广场七期前期物业管理合同》（以下简称2015年前期物业合同），约定：甲方委托乙方对万隆广场七期小区实行物业管理；委托管理期限三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。合同第十四条第2款约定，乙方应遵守国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务质量测算物业管理服务收费标准与业主签订协议，严格按规定标准收取管理费不得擅自加价。关于费用的收取及管理，双方约定收费标准如下：多层住宅楼0.45元／月／㎡；电梯住宅楼0.6元／月／㎡；商铺0.6元／月／㎡，委托期间，乙方服务质量达到南宁市物业企业二级物业企业及取得市（县）物价局二级物业企业收费批文后，并在本小区公示栏公示满期，且经三分之二以上业主书面同意的，可按批复的二级物业企业收费标准收费。合同约定的其他内容与2013年前期物业合同基本相同。 2018年4月20日，荣顾公司武鸣分公司（甲方）与钦合公司（乙方）签订《万隆国际城市商业广场七期前期物业管理合同补充协议》（以下简称2018年补充协议），约定：在甲、乙双方2015年4月12日签订的2015年前期物业合同及2016年1月15日签订的《万隆国际城市商业广场七期前期物业管理合同补充协议》的基础上，延长委托管理期限三年，延长期自2018年5月1日起至2021年4月30日止；本小区物业服务费及其它费用收取的标准按南宁市武鸣区物价局核准的收费标准收费为准，乙方收费不能违反国家及当地法律法规，如违反国家法律及当地法律法规收费的，责任由乙方自负；调整后的收费标如下：多层住宅楼0.5元／月／㎡；电梯住宅楼0.80元／月／㎡；商铺1元／月／㎡；乙方必须根据本补充协议的约定另行与业主签订物业服务合同，如乙方未与业主重新签订物业服务合同，责任由乙方承担。 苏京执系万隆广场七期小区6－1－103号房业主，该房屋建筑面积124.74㎡。荣顾公司武鸣分公司于2013年4月25日将该房屋交付给苏京执。苏京执按0.44元／月／㎡支付了2017年1月至2018年4月的物业服务费合计878.1元，按0.55元／月／㎡支付了2018年5月至12月的物业服务费548.9元。 2020年7月6日，因维修、更换万隆广场七期小区监控设备，钦合公司支付维修费790元，该费用由万隆广场七期小区227户业主分担，每户3.5元。因苏京执拖欠物业管理费、公摊电费，钦合公司于2020年12月3日以张贴的形式向苏京执发出催款函，要求苏京执于2020年12月10日前缴清2019年1月至2020年12月水电费公摊及物业费等各项费用，共计2004.2元。 另查明,钦合公司于2010年11月1日经工商行政管理部门注册登记成立，于2014年3月7日取得物业服务企业三级资质。 还查明,2015年7月11日，南宁市物价局印发《关于停止办理住宅小区物业服务收费备案等有关问题的通知》(南价格〔2015〕30号)，该通知中明确：一、纳入政府指导价管理的住宅小区，物业服务企业在实施收费前应按市物价局和市住房局《关于印发的通知》(南价格〔2014〕42号)的规定对物业服务等级进行确认，并在确认的物业服务等级相对应的等级收费指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定住宅物业服务费具体收费标准，并与业主在物业服务合同中约定。二、曾经办理过物业服务收费备案的住宅小区，物业服务收费仍按原标准执行。三、物业服务企业如需调整住宅小区物业服务收费标准的，应履行南价格〔2014〕42号文规定的相关程序。《南宁市物价局、南宁市住房保障和房产管理局关于印发的通知》(南价格〔2014〕42号)中的附件即《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第二十二条规定，申请调整物业服务等级或物业服务收费标准的住宅小区，物业服务企业……，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，将征求意见结果在住宅小区各楼道出入口及小区公共栏公示七天。 2018年5月3日，南宁市武鸣区物价局下发《关于武鸣区物业、停车服务收费与南宁市同城同价的通知》（南武价格〔2018〕7号），该通知中的第一条明确：武鸣区物业服务收费管理办法按照《南宁市物价局、南宁市住房保障和房产管理局关于印发的通知》(南价格〔2014〕42号)实行，具体收费项目和收费标准按照《南宁市物价局关于普通住宅小区物业服务等级及收费标准》（南价格〔2009〕200号）、《南宁市物价局、南宁市住房保障和房产管理局关于进一步加强南宁市住宅物业服务收费管理的通知》(南价格〔2013〕43号)、《南宁市物价局关于停止办理住宅小区物业服务收费备案等有关问题的通知》(南价格〔2015〕30号)实行。 本院认为，荣顾公司武鸣分公司作为涉案小区的建设单位，其代表涉案小区全体业主与钦合公司签订的2013年、2015年前期物业合同、2018年补充协议，钦合公司与苏京执签订的物业管理协议，系各方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订，双方当事人意思表示真实，内容并无违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效合同，各方当事人均应恪守履行。 一、关于物业服务费的收取标准及苏京执应否支付物业管理费的问题。2013年、2015年前期物业合同均约定，钦合公司应遵守国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目，服务内容、服务质量测算物业管理服务收费标准与业主签订协议，2018年补充协议亦约定钦合公司必须根据本补充协议的约定另行与业主签订物业服务合同，否则责任由钦合公司承担。钦合公司与建设单位签订2013年前期物业合同后，亦按照该合同约定与业主苏京执另行签订了物业管理协议，约定包括物业服务费等各项费用的收费标准。但钦合公司与建设单位签订2015年前期物业合同、2018年补充协议后，未按照2015年前期物业合同、2018年补充协议的约定，与业主苏京执另行签订物业管理协议，应视为钦合公司自愿继续履行其与苏京执于2013年5月13日签订的物业管理协议。2018年补充协议约定延长委托管理期限三年，并调整提高了物业服务费收费标准。但2018年补充协议是在2015年前期物业合同基础上签订，对该补充协议应当理解为对原合同约定的委托管理期限的补充及收费标准的变更。钦合公司主张按2018年补充协议约定的0.5元/㎡收取物业服务费，但其未提供相应证据证实已按照规定履行调整物业服务收费标准的相关程序，即调整物业服务收费标准的住宅小区，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，将征求意见结果在住宅小区各楼道出入口及小区公共栏公示七天。故钦合公司主张按0.5元/月/㎡收取物业服务费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案的物业服务费应按钦合公司与苏京执签订的物业管理协议约定的0.44元/月/㎡标准执行。 钦合公司已经向苏京执书面催收物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，钦合公司主张苏京执支付2019年1月1日起至2020年12月31日期间的物业费，于法有据，本院予以支持。苏京执应支付钦合公司2019年1月1日起至2020年12月31日期间的物业服务费的数额为1317.25元(124.74㎡×0.44元/月/㎡×24个月)。 二、关于公摊电费、监控维修分摊费问题。 钦合公司主张苏京执支付2018年1月至2020年12月期间的公摊电费130.5元，苏京执对此未持异议，本院予以支持。钦合公司与建设单位签订的物业管理委托合同中记载公共设备、设施的维护费、日常维护费（检查与小修），由业主按各自持有物业建筑面积的比例摊分。而监控维修分摊费收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的。因此，业主应交纳监控维修分摊费。因此，钦合公司请求苏京执支付监控维修分摊费3.5元，本院予以支持。 三、关于苏京执是否应支付违约金问题。 钦合公司与建设单位签订的的2013年、2015年前期物业合同、补充协议中未约定业主付款时间及逾期付款的违约责任。钦合公司主张苏京执应按所欠费用总额的30%支付违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告苏京执支付原告南宁市钦合物业服务有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1317.25元； 二、被告苏京执支付原告南宁市钦合物业服务有限公司2018年1月至2020年12月期间的公摊电费130.5元； 三、被告苏京执支付原告南宁市钦合物业服务有限公司监控维修费3.5元； 四、驳回原告南宁市钦合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告苏京执负担。 本判决为终审判决。 审判员  谢雄松 二〇二一年四月六日 书记员  王淑媛 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过） 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。