北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初1689号原告（反诉被告）：北京平润龙飞商贸有限公司。法定代表人：刘楠楠，经理。委托诉讼代理人：李亚凡，北京莫之律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京伊穆清餐饮管理有限公司。法定代表人：马胡色尼，总经理。委托诉讼代理人：孙萍悦，北京市京师律师事务所律师。原告北京平润龙飞商贸有限公司（以下简称商贸公司）与被告北京伊穆清餐饮管理有限公司（以下简称餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商贸公司委托诉讼代理人李亚凡，被告餐饮公司委托诉讼代理人孙萍悦，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商贸公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年10月28日解除；2、餐饮公司给付欠缴租金337766元；3、餐饮公司给付占有使用费，自2020年10月29日至实际腾退房屋之日止，按照每日租金3042元为标准计算；4、餐饮公司给付违约金20783元；5、餐饮公司负担诉讼费用。事实和理由：2018年10月22日，我公司与餐饮公司签订《房屋租赁合同》，餐饮公司承租193号一楼底商338平米房屋（以下简称诉争房屋）。租赁期限内，我公司依约履行了义务，但餐饮公司逾期给付租金，依照合同约定我公司有权解除合同并主张违约责任。因此，我公司诉至法院提出上述诉讼请求。被告餐饮公司辩称：1、《房屋租赁合同》已于2020年9月16日协商一致解除；2、我公司不存在拖欠租金的情形，不同意给付租金及违约金；3、本案系商贸公司因无法顺利将诉争房屋出租引发的恶意诉讼。反诉原告向本院提出反诉请求：1、确认《房屋租赁合同》于2020年9月16日解除；2、商贸公司返还保证金185055元；3、商贸公司赔偿装修损失850000元；4、本诉及反诉诉讼费用由商贸公司负担。事实及理由：2018年10月22日，双方签订《房屋租赁合同》，我公司承租诉争房屋。合同签订后，我公司对房屋进行装修。2020年9月16日，双方协商一致解除《房屋租赁合同》。9月22日，我公司将诉争房屋内可移动财产搬离。综上，我公司提出上述反诉请求。反诉被告辩称：不同意餐饮公司的反诉请求。餐饮公司违约在先，依照《房屋租赁合同》第4.6、6.5、8.2条，我公司不应承担责任。另外，餐饮公司也没有提交损失的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月22日，商贸公司（甲方）与餐饮公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，餐饮公司承租诉争房屋，租期自2018年10月25日至2023年10月24日，其中2018年10月25日至12月3日为免租期，年租金1110330元。双方另约定租赁保证金185055元。合同第四条约定“4.1、租赁保证金作为其全面、适当履行本合同的担保，本合同非因乙方原因终止或解除时，乙方交清其他应付费用，并将各项设施完好的承租房屋交还给甲方一个月后，甲方将保证金全额无息返还乙方。……4.4、乙方须按本合同约定向甲方支付租赁保证金，以确保乙方承担在本合同项下的义务和责任。租赁期届满或本合同提前终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。……4.6、出现以下情形之一的，保证金不予退还：……4.6.2租赁期内，因乙方不履行本合同或乙方的其他原因致使本合同提前终止的”；合同第六条约定“6.5若本合同期满或提前终止与解除，甲方有权要求乙方将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房屋。同时，在经甲方书面同意情形下，乙方对该房屋所进行的全部改建、加建、加层及依附于房屋的装修均归于甲方所有，甲方无需就此给予乙方任何补偿，且未经甲方书面许可，乙方不得任意拆除或毁损。6.6若本合同期满或提前终止与解除后15日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房屋，则视作乙方放弃权利，届时甲方有权委派人员将乙方的上述财产与物品予以变卖或以其他方式处理，并无须给予乙方任何补偿……”；合同第八条约定“8.2若乙方未能按照合同约定按期向甲方支付租金、租赁保证金或其他费用的，则甲方有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期未能缴付的，欠缴部分自逾期之日按照日千分之五的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期超过30日仍未缴付的，甲方有权解除本合同并扣除乙方全部租赁保证金……”；合同第九条约定“9.1如乙方出现以下情形之一的，甲方有权解除本合同，在此情况下，除本合同另有约定外，甲方有权没收乙方支付的租赁保证金……9.1.3乙方逾期未支付租金、租赁保证金或其他费用超过10日的或乙方累计三次拖欠租金和其他费用的”。合同签订后，餐饮公司给付商贸公司租赁保证金185055元，并给付2019年6月3日至2020年6月2日的租金1060100元，以及2020年6月3日之后的租金216666元。商贸公司主张餐饮公司应付2019年6月3日至2020年6月2日的租金1110330元，但仅给付1060100元。另外，餐饮公司应于2020年5月4日前给付555165元，但实际给付216666元。因此，商贸公司主张依照《房屋租赁合同》第9.1条解除合同，依照《房屋租赁合同》第8.2条给付违约金（以282766元为基数，每日万分之五为标准，自2020年6月3日至2020年10月28日），并继续给付租金（包括2019年6月3日至2020年6月2日的租金105230元，2020年6月3日至2020年10月28日的租金232536元）以及占有使用费（自2020年10月29日至实际腾退之日，以每日3042元为标准）。餐饮公司认可商贸公司所述付款情况但否认欠付租金。餐饮公司称双方就2019年6月3日至2020年6月2日的租金数额协商一致变更为1060100元，另商贸公司承诺满一年减一个月租金并同意延后支付，同时因受疫情影响，公司并未欠租。因此，餐饮公司不同意给付违约金。另，餐饮公司主张双方已于2020年9月16日协商一致解除《房屋租赁合同》，且于2020年9月22日返还房屋、交付钥匙。餐饮公司对上述主张提交微信记录予以佐证。微信记录显示“2019年12月19日，商贸公司工作人员：马总，那个房租还差105165元。2019年12月21日，餐饮公司工作人员：钱已转，请查收。2020年9月16日，餐饮公司工作人员：胡哥你好，我再有半个小时就到了，您过去吧，你方便吗？2020年9月26日，餐饮公司工作人员：胡总麻烦您算一下，剩下的押金给我们退下，我们给人们结下账。2020年10月8日，商贸公司工作人员：老马，你这个什么时候把房子给我腾利索，今天都10月8号了，这房子的东西还都是你的东西。同时，发送诉争房屋内照片。餐饮公司工作人员答：胡哥，老家急事。明天给你回电话，东西无所谓，不耽误你租户进场”。商贸公司对上述微信记录真实性予以认可，但对证明目的不予认可。商贸公司称：1、12月19日的微信中租金数额属于计算错误；2、9月16日的微信不能证明双方已经协商一致解除合同；3、10月8日的微信中“无所谓”不能代表餐饮公司放弃屋内的财产。餐饮公司要求确认《房屋租赁合同》于2020年9月16日解除，并返还租赁保证金、赔偿装修损失。商贸公司对上述主张均不予认可。商贸公司称：1、双方并未于9月16日就解除合同达成一致；2、餐饮公司未依约给付租金，依照《房屋租赁合同》第8.2条、9.1条，不同意返还租赁保证金；3、依照《房屋租赁合同》第6.5条，餐饮公司无权要求赔偿装修损失。餐饮公司否认欠租，不应当适用第8.2、9.1条，同时认为合同第6.5条约定不明，违反法律规定，且该条款说的是“经甲方同意”，而甲方（商贸公司）无权对餐饮公司的装修进行处分。2020年9月19日，商贸公司就诉争房屋发布招租广告。2021年1月26日，商贸公司认可收回诉争房屋。本院认为：《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效协议，双方均应依约履行。依当事人陈述可以认定，合同约定2019年6月3日至2020年6月2日的租金标准为1110330元。结合微信记录及其他证据可知，商贸公司主动提出租金还差105165元后，餐饮公司补足上述金额。商贸公司称租金系计算错误，未提交证据予以支持，且直到本次诉讼前从未对此提出异议，本院不予采信。因此，本院认定餐饮公司未欠付上述期间租金。餐饮公司认可未足额给付2020年6月3日至12月2日的租金，本院予以认定。餐饮公司主张商贸公司同意免除租金、缓交租金，商贸公司不予认可，餐饮公司亦自认无证据提交，本院不予采信。但本院结合经营业态，认定疫情对餐饮公司使用诉争房屋有一定影响，故本院认定未依约给付租金并不构成违约。综上，本院对商贸公司主张餐饮公司未依约给付租金并享有解除权，不予支持。同时，本院对商贸公司主张的逾期给付租金违约金，亦不予支持。餐饮公司主张双方于2020年9月16日就解除《房屋租赁合同》协商一致，商贸公司不予认可，且仅凭9月16日的微信记录尚不足以证明该点，本院不予支持。但结合2020年9月19日招租广告、2020年9月26日微信记录、2020年10月8日的微信记录等证据相互印证，双方确实就解除合同达成一致。本院综合考虑上述证据以及当事人陈述认定《房屋租赁合同》于2020年9月19日解除。合同解除后，1、餐饮公司仍应当给付租金、占有使用费。餐饮公司并未提交证据证明诉争房屋钥匙的返还时间。但依微信记录及照片可知，截止2020年10月8日，商贸公司应已取得钥匙可以控制房屋，但餐饮公司亦仍有数量不少的大型设备放在诉争房屋内。且从微信记录中餐饮公司的回复内容来看，亦不能直接得出放弃诉争房屋内财产的意思表示，故在此情况下，餐饮公司应继续履行腾退房屋的义务，而商贸公司亦应妥善处理设备，避免损失扩大。同时，本院注意到依《房屋租赁合同》第6.6条，商贸公司亦有权对设备进行妥善处置。因此，本院在参考10月8日微信记录、商贸公司已经控制房屋及其他情节后，认定餐饮公司应当给付商贸公司截止至2020年11月7日的占有使用费。其中2020年6月3日至9月19日的租金，由本院参考疫情因素酌情调整。9月20日至11月7日的占有使用费，本院依照合同标准予以确定。餐饮公司已支付的216666元予以折抵。2、一方面，本院对餐饮公司欠付的租金已经一并予以处理；另一方面，本院对商贸公司所述餐饮公司欠付租金属于违约未予支持，故租赁合同解除后，商贸公司应当返还租赁保证金。3、《房屋租赁合同》第6.5条，应理解为即使是经过商贸公司同意的已形成附和的添附，在合同解除的情况下，添附亦归商贸公司且不给予餐饮公司补偿。双方对此约定明确，且不违反法律、行政法规强制性规定，该条款应为有效。因此，本院对餐饮公司要求赔偿装修损失，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国继承法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、确认北京平润龙飞商贸有限公司与北京伊穆清餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年九月十九日解除；二、北京伊穆清餐饮管理有限公司于本判决书生效之日起十日内给付二〇二〇年六月三日至二〇二〇年十一月七日的租金、占有使用费220000元；三、驳回北京平润龙飞商贸有限公司其他诉讼请求；四、北京平润龙飞商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京伊穆清餐饮管理有限公司租赁保证金185055元；五、驳回北京伊穆清餐饮管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16687元，反诉费17186元，由北京平润龙飞商贸有限公司负担9521元（已交纳），由北京伊穆清餐饮管理有限公司负担24352元（已交纳17186元，剩余部分于本判决书生效之日起七日内交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二一年四月三十日书记员  郭融