河南省平顶山市湛河区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0411执异49号案外人：王莲，女，1966年11月13日出生，汉族，住河南省舞钢市。申请执行人：平顶山市展业投资担保有限公司，住所地：平顶山市湛河区新华路南段（锦绣花园12#楼东单元1、2层0501001号）。统一社会信用代码：9141040056727079XX。法定代表人：冯晓红，总经理。委托代理人：程国强，男，1970年12月16日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托代理人：王彩纳，河南物华律师事务所律师。被执行人：舞钢市飞达房地产开发有限公司，住所地：舞钢市温州路北段。统一社会信用代码：914104811719613756。法定代表人：范保坤，总经理。在本院执行平顶山市展业投资担保有限公司（以下简称展业公司）与舞钢市飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司）、崔正强追偿权纠纷一案中，案外人王莲对执行位于河南省舞钢市垭口粮店综合楼北楼301号房屋提出书面异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王莲称，请求中止对河南省垭口粮店综合楼北楼301号房屋的执行。事实和理由：展业公司与飞达公司执行一案中，法院将位于河南省垭口粮店综合楼北楼301号房屋予以查封。法院查封的房屋属王莲的个人房产，该涉案房屋是刘某购买飞达公司的房屋，刘某已向飞达公司支付了全部购房款，由飞达公司给刘某出具的收据为证。王莲又从刘某手中购买，王莲向刘某支付了全部购房款230000元，后刘某与飞达公司协商将涉案房屋变更为王莲，飞达公司与王莲签订一份《商品房买卖合同》，王莲已全部支付了飞达公司购房款。现该房屋由王莲占有使用至今，由王莲每月交电费条、水费条为证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”涉案房屋是王莲在人民法院查封之前已签订《商品房买卖合同》，王莲已履行了全部支付义务，并且涉案房屋由王莲占有使用至今，故该房产不属被执行人的财产，法院查封错误。为维护自身合法权益，特向法院提出执行异议申请，中止对位于河南省垭口粮店综合楼北楼301号房屋的执行。申请执行人展业公司称，王莲的请求没有事实和法律依据。一、展业公司申请查封飞达公司的房屋，是展业公司在起诉飞达公司追偿权纠纷一案向湛河法院提出的保全申请，法院于2020年10月1日依法作出(2020)豫0411执恢37号之五执行裁定书，并依法送达给飞达公司。二、湛河法院也依法将(2020)豫0411执恢37号之五执行裁定书一并送达给了舞钢市房产管理局。经该房产管理局工作人员查询，该裁定查封的房屋产权是登记在飞达公司名下，因此该房屋所有权属飞达公司，也正是在此次查询并确定房屋产权的基础上，舞钢市房产管理部门才接受法律文书并依法协助查封被执行人的房产的。湛河法院对该房屋采取保全措施并无任何不当，王莲的请求不成立。三、我国物权法第九条明确规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”据此可知，依法查封的房屋所有权并未经变更登记，其产权属于飞达公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定了买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时法院支持的条件，在本案中王莲提出的异议理由不符合上述法律规定。首先，王莲虽然提供的有书面买卖合同，但是该合同不真实，不符合客观实际，系虚假的合同。按照异议申请中所述该涉案房屋系刘某从飞达公司购买，王莲又从刘某手中购买，如果上述陈述属实，那么本案涉案房屋的商品房买卖合同应当是刘某与开发商签订，而王莲所提交的合同则是王莲与开发商所签，且买卖合同除约定了价款外其余合同条款几乎完全空白，甚至连本案涉案地块的建设依据、合同登记备案情况、合同签订时间等关乎房屋实际情况的条款都空白，这与实际的正常的商品房买卖合同完全不相符。另外，合同约定的价款也不符合房屋所在地当时的正常交易价格，约定的价格明显远远低于市场销售价格，因此该合同是事后相关人员故意伪造的以达到阻止展业公司执行的目的。其次，从现有证据不能证明王莲缴纳了任何的房款，如此巨额的购房款没有相关的转款凭证，如果按照王莲所说已经缴纳了全部购房款，那么应该提供相应的全额发票，案卷中并没有相关证据予以证明其已经缴纳了房款，仅有的几份收据上显示的缴费人是刘某且时间相隔二到三年且收款人并不是飞达公司的工作人员或财务人员，并没有异议人缴纳房款的任何凭证，这些证据均系事后为阻止执行所虚构的。综上所述，王莲所称的其购买并长期居住被执行人的房屋没有事实及法律依据。所以，法院对该房屋采取保全措施是正确的，王莲所主张的事实和理由不能成立，人民法院对登记在被执行人飞达公司名下的房产采取查封措施是完全符合法律规定的，请求法院继续执行所查封的房屋，驳回王莲的无理申请。本院查明，展业公司与飞达公司、崔正强追偿权纠纷一案，本院经审理于2015年9月8日作出(2015)湛民初字第337号民事判决书，判决：飞达公司于判决生效之日起三日内偿还展业公司300万元本金及利息;二、崔正强依法对上述债务向展业公司承担连带清偿责任。判决生效后，飞达公司、崔正强拒不履行判决书确定的法律义务，展业公司申请法院强制执行。执行过程中，本院于2020年10月14日作出(2020)豫0411执恢37号之五执行裁定书，裁定:将被执行人飞达公司名下位于舞钢市垭口粮店综合楼南楼房号为：301、304、305、403、404、601、603，北楼301、302、303、304、305、604共计十三套房屋予以查封…并于2020年10月22日送达给舞钢市自然资源和规划局。另查明，王莲提供2009年7月10日飞达公司出具收据，今收到刘某20000元，收据加盖飞达公司印章、经手人处姓。王莲提供2011年3月22日舞钢市飞达房地产垭口粮店项目部出具收据，载明：交款单位刘某，收款方式现金，人民币陆万圆整，收款事由垭口粮店北楼西单元三楼西户购房预付款，收据加盖项目部印章、出纳及经办签名。王莲提供2012年11月30日飞达公司出具收据，载明：交款单位刘某，人民币捌仟肆佰元整，收款事由垭口粮店北楼西单元三楼西户购房款，收据加盖飞达公司财务专用章、财务主管签名。王莲提供2012年11月30日飞达公司出具收据，载明：交款单位刘某，人民币柒仟叁佰元整，收款事由垭口粮店北楼西单元三楼西户水、电、燃气初装费，收据加盖飞达公司财务专用章、财务主管签名。王莲提供2013年3月24日单某出具收条，今收到购房压金壹万元整。王莲提供2013年4月1日单某出具收条，今收到购房款壹拾贰万元整。王莲提供2013年4月3日单某出具收条，今收到王莲购房款壹拾万元整。王莲提供2021年4月13日刘某提供证明：我叫刘某，是垭口粮店职工，有一套飞达地产开发的住房一套，位于垭口粮店综合家属楼北楼301室，买房时有交款收据为凭，2013年又把该房转卖给王莲，卖房款有收条为凭，现收据和收条都交与王莲，卖房收据由丈夫单某所写。单某与刘某系夫妻关系。王莲提供王莲（买受人）与飞达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，载明：北楼西单元3层西户号房，该商品房的用途为住宅，属框架结构，建筑层数地上6层，地下0层；该商品房合同约定建筑面积实际106.74平方米，补2.74㎡.850元/㎡共2329元已收（手写）（范潇雅签名及日期2013.12.6）；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1070元，总金额壹拾零万玖千壹百柒拾贰元整…合同加盖飞达公司合同专用章、法定代表人范某签名。案外人王莲及其配偶朱某在查封前在该涉案房屋中居住至今。本院认为，案外人对法院的执行标的提出执行异议，应当证明其对执行标的享有合法有效的实体权利，且其权利能够排除法院的强制执行。本案中，刘某为购买涉案房屋分三次向飞达公司交纳购房款合计88400元，后刘某将本案涉案房屋出卖给王莲，经协调，王莲直接与飞达公司签订《商品房买卖合同》，查封前王莲已合法占用使用涉案房屋，从《商品房买卖合同》的签订及合同中所载明“该商品房合同约定建筑面积共实际106.74平方米，补2.74㎡.850元/㎡共2329元已收（手写）（范某签名及日期2013.12.6）”、刘某交款情况等事实可以推知，涉案房屋已支付全部价款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，王莲对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的实体权利，王莲提出的异议理由成立，应裁定中止对标的的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款规定，裁定如下：中止对位于河南省舞钢市垭口粮店综合楼北楼301号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王惠珍审判员  张春阳审判员  王丽香二〇二一年四月二十六日法官助理李乐鑫书记员栗俊茹