江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终1318号上诉人（原审被告）：戴正平，男，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：高磊，江苏宁盾律师事务所律师上诉人（原审被告）：严青莲，女，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：张艳梅，江苏国瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾建良，男，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：朱云春，江苏润众律师事务所律师。上诉人戴正平、严青莲因与被上诉人顾建良房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初5833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法由审判员郑雄独任进行了审理，本案现已审理终结。戴正平上诉请求：1、撤销(2020）苏0582民初5833号民事判决，依法改判驳回顾建良的全部诉讼请求。2、判令顾建良承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：戴正平并没有与顾建良之间没有达成房屋买卖的合意没有签订书面合同，不具备法定形式，合同不可能成立。案涉房屋属于戴正平所有，戴正平自己有处分权，将自己的房屋抵押贷款，后来因为偿债困难被法院拍卖，也是迫于无奈，不侵害任何人权利。顾建良取得严青莲所做虚假的情况说明，应属无效。至于严青莲已收取的顾建良185000元，顾建良可以不当得利请求返还。严青莲上诉请求：1、撤销(2020）苏0582民初5833号民事判决，依法改判驳回顾建良的全部诉讼请求。2、判令顾建良承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：案涉房屋的房产证登记的产权人为戴正平一人所有，戴正平在三次诉讼中明确案涉房屋属其个人所有，离婚中夫妻共同财产分割中未涉及案涉房屋，故案涉房属于戴正平个人财产，不属于夫妻共同财产。顾建良2012年至2015年三次诉讼的起诉状及庭审中均自认严青莲从未与顾建良达成过案涉房屋买卖的口头合同关系，故严青莲非本案合同关系的相对人，起诉严青莲主体错误，应该依法驳回对严青莲的起诉。案涉房屋2015年9月被抵押给张家港市农村商业银行由戴正平个人所为，此时双方婚姻关系解除十余年了，双方间无任何往来，严青莲对于案涉房屋被抵押、被拍卖的事实自始至终并不知情，严青莲对损害后果无任何关系和任何过错。一审判决严青莲赔偿戴正平损失1585000元及利息，无相应的事实和法律依据。严青莲被调查的笔录内容及针孔摄像机形成的视频是在非正常情形下及侵害上诉人合法权益下形成的，不能成文本案的定案依据。顾建良自2012年至2015年就本案起诉了三次后又主动撤诉三次，至2020年起诉，诉讼时效已经超过三年，诉讼时效已过。顾建良在诉讼中答辩称：在之前戴正平一直陈述（2013年第二次起诉中庭审笔录第三页）称2001年搬出案涉房屋后，从未搬回案涉房屋，一直认为是严青莲居住在案涉房屋内，对卖房不知情。其后又陈述在案涉房屋中住过大半年，后来夫妻感情不和，戴正平搬出后一直是由严青莲居住的，这个陈述他们是自相矛盾的。在第四次诉讼中，戴正平陈述说顾建良曾经找到过戴正平，在08年的时候找过戴正平说要过户，当时说的房屋价格我不认可。要增加20万，所以没有谈拢。那么跟他之前讲的他一直不知道房屋被出售，却没有收到购房款也是自相矛盾的。所以两上诉人的陈述是不符合客观事实也是相互矛盾的。上诉人为了圆一个谎言，用了无数的谎言去自圆其说，但是漏洞百出，他违反了民事诉讼的诚信原则，也违反了禁止反言的原则。所以上诉人的上诉理由是没有事实和法律依据的，也是不真实的上诉理由不能成立，上诉请求不能成立，请求法庭予以驳回，维持原判。顾建良向一审法院起诉请求：1、解除顾建良、戴正平、严青莲之间达成的口头房屋买卖协议；2、戴正平、严青莲退还顾建良购房款185000元；3、戴正平、严青莲赔偿顾建良损失1770000元（自立案之日起，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；4、本案的诉讼费用由戴正平、严青莲承担。一审法院认定事实：2001年8月2日严青莲向顾建良出具《收条》内容为“收条，今收到顾建良购房款定金贰万捌仟元整，收款人：戴正平，2001年8月2日”，2001年8月7日严青莲向顾建良出具《收条》内容为“收条，今收到顾建良购房款定金柒万贰仟元整（￥72000元），收款人：戴正平，2001年8月7日”，2001年8月10日严青莲向顾建良出具《收条》内容为“收条，今收到顾建良购房款计现金捌万伍仟元整，收款人：戴正平，2001年8月10日”，现顾建良认为上述款项用于购买张家港市塘桥妙桥老市场6幢101室、201室、301室的房屋，因该房屋已被拍卖，无法过户，要求解除合同等。涉诉。戴正平、严青莲原系夫妻关系，1987年登记结婚，后双方于2005年协议离婚，离婚协议中并未涉及张家港市塘桥镇妙桥老市场6幢101室、201室、301室的处分。案涉房屋系戴正平于2000年购买，2001年办理产权登记，房屋所有权人为戴正平，共有人一栏为空白。2015年9月戴正平以案涉房屋抵押担保从张家港市农村商业银行股份有限公司（以下简称张家港农商行）借款750000元。后因未及时还款，张家港农商行起诉来院。张家港市人民法院经审理后依法作出（2018）苏0582民初10961号民事判决，判决戴正平归还张家港农商行本金750000元及利息；张家港农商行可就案涉房产折价后以拍卖、变卖所得的变价款在登记的750000元范围内优先受偿。上述判决生效后，戴正平未能及时履行，张家港农商行向法院申请强制执行。案涉房产在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖，案外人于2019年11月以1770000元价格竞拍取得，目前案涉房产在强制清退期间。2019年1月14日顾建良在案外人魏清陪同下至张家港市南环路100号康美来店铺内向严青莲调查取证案涉房产相关证据，顾建良对取证过程进行了摄像保存。主要内容严青莲承认案涉房产是出售给顾建良，房屋售价185000元。2019年3月17日顾建良原代理人朱云春向严青莲调查案涉房产事宜，朱云春就此制作调查笔录一份，严青莲签字确认。调查笔录主要内容为：严青莲表示案涉房产是离婚前双方同意卖的，在2001年卖给顾建良。房屋售价185000元，顾建良全部付清，严青莲收款后出具了收条。卖房时双方并未离婚，戴正平是同意卖房子的，收房款时他也在场的。一审庭审中，顾建良陈述，2001年我看到案涉房产门上的告示，知道了这套房子要卖，买房之前不认识戴正平、严青莲。我通过门上告示留的联系方式联系到了戴正平，告示上面是戴正平厂里的电话号码，告示上也写了戴正平厂房地址，我就直接去戴正平厂里找的他。第一次是我一个人去的，戴正平一个人在，我们就谈了价格，戴正平开价200000元，我还价了，戴正平说还要问一下他老婆。第二次我一个人去戴正平的厂里，戴正平夫妻两人都在，他们俩说最低185000元，我也同意了。双方就定下来了185000元的价格。我当场就交了定金28000元，我拿的是现金。严青莲收了钱，写了收条。过了几天，戴正平找我还要交钱。2001年8月7日，在戴正平厂里二楼办公室，我交了72000元，戴正平、严青莲都在。我舅舅也和我一起过去付钱的，也是严青莲收钱的，写的收条。她写了收条后，我说你为什么不写自己的名字？严青莲说，房产证上是戴正平的名字，收条上就写戴正平的名字。第三次交钱是2001年8月10日，戴正平、严青莲又催我付钱，我就向连襟、舅舅、岳父借了钱给他了。交钱的时候我和我舅舅、岳父一起去了戴正平厂里二楼办公室，戴正平、严青莲也都在，也是严青莲写的条子，钱也是严青莲拿的。案涉房产我是8月15日拿到的，当时我和我老婆先到案涉房子里，后来我舅舅也来的。钥匙是严青莲在案涉的房子里交给我的，当时他们带了好几个人搬房子里的东西。案涉房产是没有装修的，过了几年，屋面开始漏了，我就开始修屋面。装修大概是2010年装修的，装修后一家人住在里面，我在里面做小生意压面条，一直住到现在。我在案涉房屋住了20多年，戴正平、严青莲也从未提出异议，也从未向我主张过购房款。戴正平当庭陈述：有没有在案涉房产上贴告示不记得了。当时卖房子和顾建良讲过价格的事情，就谈过一次，我提出要250000元，双方价格一直没有谈拢。钥匙到底有没有给顾建良我记不清了。他说交钱我跟严青莲都在场，实际我是不在场的，如果在场，我就要写条子的，因为房产证是我的名字。因为这个房子导致我和严青莲关系更加恶化。顾建良说的谈房子的时间是错误的，不可能当天谈下来当天交钱。前面起诉三次他撤诉，为什么一直不来找我，因为房产价格一直没有确定好。我们也离婚了，信息不对称。大概2008年原告找过我，说要过户，我说房款没有付清我不可能过户。我要增加20万，双方没有谈拢。185000元是收到的。严青莲当庭陈述：收条是我出的，当时戴正平叫我写的，戴正平是否在现场不记得了，但是他肯定让我把钱收下来，让我写预付金。因为价格没有协商好。钥匙是谁给的我不知道，记不清了。上述事实由《收条》三份、离婚协议、所有权登记申请表、（2018）苏0582民初10961号民事判决书及（2019）苏0582执937号之二执行裁定书、调查笔录、视频及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：关于案涉房产是否属于戴正平、严青莲夫妻共同财产？该房产在戴正平、严青莲婚姻关系存续期间购买所得，戴正平、严青莲并未举证证实夫妻关系存续期间所得财产归夫妻各自所有，案涉房产登记在戴正平一人名下，并不构成对夫妻共同财产分割的约定。故案涉房产属于戴正平、严青莲的夫妻共同财产。关于案涉房产口头买卖合同是否成立、生效以及售价？一审法院认为，根据严青莲出具的收条、调查笔录以及顾建良占用、使用案涉房产20年的事实，可证实买卖合同已经成立、案涉房产售价185000元。该合同系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。因案涉房产被司法拍卖，顾建良要求过户，事实不能，顾建良合同目的不达，现顾建良要求确认解除双方之间的买卖合同，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，戴正平、严青莲理应返还收取的购房款185000元，并赔偿损失。关于损失的金额，案涉房产拍卖价格为1770000元，包含了购房价格，损失应当扣除购房价格158500元。顾建良主张的损失利息，应予支持。案涉房产目前在强制执行过程中，返还房产不宜在本案中一并处理。另外，案涉房产于2019年11月被司法拍卖，过户条件无法满足，顾建良据此起诉要求解除合同，并未超过诉讼时效。遂判决：一、确认解除被告戴正平、严青莲与原告顾建良口头达成的买卖张家港市塘桥镇妙桥老市场6幢101室、201室、301室的合同。二、被告戴正平、严青莲应返还原告顾建良购房款185000元。限被告于判决生效后十日内履行。三、被告戴正平、严青莲应赔偿原告顾建良损失1585000元及利息（以1585000元为本金，自2020年6月1日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。限被告于判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取10365元、财产保全费5000元合计15365元，由两被告负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的陈述及举证可以认定，涉案房屋系戴正平在其与严青莲婚姻存续期间所购，该房产权虽登记在戴正平一个人名下，但鉴于没有证据显示该房所有权应属戴正平个人所有，故一审法院认定涉案房屋应属戴正平与严青莲婚姻存续期间的共同财产并无不当。双方当事人就涉案房屋的买卖虽未签订书面合同，但双方之间的交易发生在戴正平与严青莲婚姻存续期间，而根据严青莲出具的购房款收条及其接受顾建良代理人询问时的调查笔录等证据并结合顾建良已在涉案房屋内实际居住约二十年的事实，足以认定顾建良与戴正平、严青莲就涉案房屋的买卖存在口头合同关系，顾建良已向戴正平、严青莲支付购房款合计185000元。上述合同并未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现案涉房产因戴正平拖欠银行贷款被司法拍卖，直接导致顾建良已不能办理该房屋的过户手续，其合同目的已不能实现，故顾建良要求解除双方之间的买卖合同，由戴正平、严青莲退还已付购房款并参照司法拍卖的价格赔偿其损失的请求证据充分，应予支持。戴正平、严青莲作为合同相对方，应在本案中共同承担还款及赔偿责任。因双方之间的房屋买卖合同一直处于履行期间，且顾建良之前曾多次通过诉讼主张权利，故戴正平、严青莲认为顾建良的诉讼请求已过法定诉讼时效，无相应法律依据，本院不予采信。综上，戴正平、严青莲的上诉理由均不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20730元，由上诉人戴正平、严青莲负担。本判决为终审判决。审判员 郑 雄二〇二一年四月二十日书记员 杨颖颖