北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初10467号原告：杜德川，男，1987年6月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：涂兰兰，女，1969年11月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：林根祥，北京市君祥律师事务所律师。原告杜德川与被告涂兰兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜德川，被告涂兰兰委托诉讼代理人林根祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜德川向本院提出诉讼请求：1．请求被告退还原告租房押金3250元；2．请求被告退还原告预付的11月租金3250元（2020年11月10日-2020年12月9日）；3．请求被告遵照租赁合同赔偿原告违约金3250元；4．请求被告补偿原告搬家费556元；5．请求被告承担原告及代理人的交通费用219元，以上共计10525元；6．请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告杜德川于2020年9月6日在链家贝壳APP上浏览到被告涂兰兰发布的房屋出租信息，遂通过链家地产中介人王立联系到被告处约见看房，后于2020年9月10日，原告杜德川、被告涂兰兰及中间人北京链家置地房地产公司业务员王立，在链家地产（冠英园店）签订《房屋租赁合同》（编号：100006965171）其间约定位于北京市西城区×××号的房屋出租给原告使用，约定租金3250元/月按照季度支付、押一付三（约定租金支付时间为2020年9月10日2020年12月10日2021年3月10日．．．），并约定押金3250元。但原告在入住后一周内渐渐发现：1《租赁合同》中约定的洗衣机无法正常开机使用，并未配备进水管，且洗衣机旁唯一水龙头无法正常出水；2出租房屋内卧室吊顶灯长时间工作后存在严重闪频，而卧室内没有其他窗口，无可替代光源；3热水器老化且配置水压不足，在使用中存在极大安全隐患，且配置花洒不能正常出水，甚至花洒握柄处也会出水；4屋内存在刺激性气体，致使原告每日起床时都会感觉到呼吸不畅并伴随头晕恶心等症状，对原告的身心健康造成很大影响；5此房屋为平房结构保暖性结构缺失，但被告在房屋内安置的采暖设备存在故障，供暖发热低，加之卧室没有窗户，阳光采暖实属荒谬，使得在今年国庆节后室内温度常常低于15°C，进入冬季后屋内温度甚至低于8°C，这大大低于《中华人民共和国国家标准一城镇供热服务》第五条1项中对卧室温度供热不低于18°C的红线规定，损害了原告的身体健康，结合时下新冠疫情的冬季反弹形势，严重威胁原告身体健康及心理健康。综上所述存在缺陷问题，原告于2020年10月7日通过微信联系被告，希望对上述问题进行解决，但被告始终未与解决，对冰箱老旧、热水器配件老化且配置水压不足，被告声称此类小问题无须向被告通报，而且对洗衣机无法使用问题，被告方告知我方可以用手搓洗这样荒谬的回复，置合同约定的甲方提供生活电器以及合理维护的对应条款于不顾。针对房屋内刺激性气味问题，据被告交待，出租房屋系今年8月份重新装修，而我方原告在今年9月份入住这明显不符合市场约定规则，且在约见看房时被告方清晰表达使用材料环保合规，但在我方反应刺激性气体之后，被告方于11月16号回应我方原告所谓环保达标文件，内容字迹不清晰且仅仅是针对墙纸一项，更甚在报告中明确表述是对墙纸样品1#进行的元素迁移检测，且被告一方不能证明在出租房内使用墙纸与环保检测墙纸之间的丝毫关联性。我方原告的上述陈述所涉及的内容均属于在《租赁合同》中第七条房屋维护及维修条款第二项第一款内容，尤其是此小类中明确指出房东应当在租客提出问题保修7日内进行维修。简单查阅我方证据就可发现，10月7日通过电话和微信通知被告，10月30日当面再次指出电器设施故障问题且11月15日通过微信发出书面通知文件，但被告方均拒绝处理。综上所述，根据《租赁合同》中我方权利均未能受到保护，而自始至终甲方应尽义务始终在逃避，由此我方提出依照《租赁合同》第十条合同解除条款中第三项第二款交付房屋严重不符合合同约定影响我方原告安全、健康的、第三款不承担约定的维护义务，致使乙方无法正常使用房屋，两款正式提出单方面解除合同，且告知《合同违约事件叙述》文件函于2020年11月15日通过微信发送至被告涂兰兰处。并提前在2020年11月5日已经搬离北京市西城区东冠英胡同16号，现房屋已经完全清空，但被告及其授权的代理人宁娟均不接收钥匙完成交割，致使房屋租赁问题一直拖延。2020年12月7日，我方向管辖东冠英胡同的福绥境派出所求助，在派出所民警努力调解下双方达成约定，在约定达成当日我方已将房间钥匙交还给被告授权代理人宁娟（收条为证），在调解后十日内被告须退还我方3000元，同时将银行账号告知被告代理人宁娟。时至今日被告方一直未履行约定，我方认为这是严重的违约行为。望法庭依法公正判决。涂兰兰辩称，一、认为原告诉讼请求既没有事实证据也没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，理由：第一、房屋在出租的时候，都是原告主动要求优先出租给他，原告经过几次反复的查看以后，原告还要求说能否出租一年，所以被告才以最低价格把房屋出租给原告的；第二、原告入住期间，把房屋堆满了很多的杂物，被告发现以后一直告诉说原告要注意安全隐患，但是原告一意孤行，不听劝阻，并且损坏房间内设备，包括热水、洗衣机、地板等。因为原告在交付房屋确认签字时，就是已经对房屋的设备都进行了验收，认为符合入住条件才入住的，之后没有多久这些设备就被无故损害了，被告和原告经过几次友善沟通处理，原告都无理拒绝，对设备进行损坏，致使被告又去增加必要的费用去修复设备，被告保留追究原告损害设备的权利。第三、原告在入住期间，找荒唐理由来说被告的房屋环境不达标，但是被告有专业机构的环境检测文件，可以证明房屋环境是达标的，另外原告存在将损坏卫生间的花洒扔掉、毁灭证据的这种事实，还有在下水道放石头等异物，以至于后来被告需要找专业的工人维修，才把下水道恢复正常。再一个在原告提出说他有退租意愿以后，被告也多次和原告沟通，要求原告签署一份关于房屋合同提前终止说明的文件，然后双方再办理房屋交割、退还手续，但被告一直以没有损坏房屋设备等各种理由拒绝签署文件。还有一个事实，在被告收到原告交还房屋钥匙后要求原告写上一个保证书，保证说没有再额外多配钥匙和对房屋设备进行损坏，当时原告是一直口头答应会出具保证书，发给被告的代理人，但至今被告的代理人包括被告一直也没有收到保证书，才使被告最终没有把调解书中剩余的1074元退还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月10日，涂兰兰（出租方、甲方）与杜德川（乙方、承租方）经北京链家置地房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市西城区×××号房屋出租给乙方居住，房屋租赁期限自2020年9月11日至2021年9月10日。租金每月3250元，按照季度支付。押金3250元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第十条第（三）款约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达十日的。2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第十一条第（一）项约定：甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。第十三条其他项约定：若甲方有第十条第三款约定的情形之一，除按月租金的100%向乙方支付违约金外，乙方可以随时退租，甲方不得以任何理由扣留押金，已交房租按日计算返还。如遇到水电设备及其他涉及人身安全或财产安全的设施故障，乙方通知甲方后，需在3日内进行维修，逾期则乙方可代为维修，费用由甲方承担。上述合同签订后，涂兰兰向杜德川交付了租赁房屋。杜德川向涂兰兰支付了房屋押金3250元及2020年9月11日至2020年12月10日期间的房屋租金9750元。租赁合同履行过程中，双方发生争议，2020年12月7日双方向派出所申请调解，当日，北京市西城区新街口街道人民调解委员会作出《人民调解协议书》，双方自愿达成如下协议：1、涂兰兰自愿一次性退还杜德川解除房屋租赁合同共计人民币叁仟元整；2、双方互不追究对方任何责任；3、涂兰兰房屋验收合格后，交还房屋钥匙。10日内涂兰兰将叁仟元打入杜德川银行卡上；4、双方保证今后不得就此事再发生任何纠纷；5、其他事项无异议。涂兰兰的代理人宁娟、杜德川在协议书上签字。当日，涂兰兰的代理人宁娟向杜德川出具《收条》，内容为：今收到杜德川交来东冠英胡同房屋钥匙共计5笔（把），特此说明!2021年3月10日至2021年3月23日期间，涂兰兰委托他人分多笔退还杜德川共计1926元。审理中，杜德川主张其入住房屋后发现房屋存在以下问题：1、洗衣机无法正常使用；2、卧室吊顶灯长时间工作后存在严重闪频；3、热水器老化且配置水压不足，配置花洒不能正常出水；4、屋内存在刺激性气体，对其身心健康造成很大影响；5、房屋采暖设备存在故障，供暖温度低于15度，损害其身体健康。其将上述问题反映给涂兰兰后，涂兰兰拒绝维修，故其提出解除合同，并于2020年11月5日搬离了租赁房屋。其搬离房屋后告知了涂兰兰，但涂兰兰拒绝交接房屋。2020年12月7日，其向派出所申请调解，双方达成调解协议后，其按照约定将房屋交还给涂兰兰，但涂兰兰未按照约定退还协议约定的费用。由于调解时其考虑相关因素放弃了部分权利，但涂兰兰未按照调解协议约定履行义务，故其现要求涂兰兰按照合同约定赔偿相应费用。涂兰兰主张2020年12月7日其代理人宁娟只是在收钥匙时看了一下房屋，并未进行验收，宁娟告知杜德川验收完毕后再退还调解协议约定的费用，但一直没有验收完毕。本院认为，涂兰兰与杜德川签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。双方在租赁合同履行过程中产生争议，经人民调解委员会调解，双方就合同解除及退款事宜达成人民调解协议书，该协议书也系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方应当按照调解协议书的约定履行义务。涂兰兰已接收房屋钥匙并收回了房屋，应当按照协议书的约定退还杜德川相应费用。由于双方已就合同解除及退款事宜达成了一致意见，杜德川要求涂兰兰支付超出协议书约定的费用，于法无据，本院不予支持。虽然杜德川此次起诉并未依据双方达成的调解协议书，但其主张的费用显然涵盖了调解协议书中约定的费用，为避免当事人诉累，本院在本案中一并处理。涂兰兰已退还1926元，还应退还1074元，对杜德川诉讼请求的合理部分，本院予以支持，其余部分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，涂兰兰退还杜德川10**元；二、驳回杜德川的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32元，由杜德川负担7元（已交纳），由涂兰兰负担25元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 俊二〇二一年四月二十六日法官助理  杨 超书 记 员  温晓娟