湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终496号上诉人（原审原告、反诉被告）：龙炎飙，男，1968年10月24日出生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：张红兵，湖南慎明律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：廖桂英，女，1941年12月10日出生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：宋国华，湖南东安县天一法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：唐开军，男，1968年8月8日出生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：宋国华，湖南东安县天一法律服务所法律工作者。上诉人龙炎飙因与上诉人廖桂英、唐开军合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2020）湘1122民初2384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。龙炎飙上诉请求：撤销湖南省东安县人民法院（2020）湘1122民初2384号民事判决第一、二、三、四项判决，发回重审或改判：1．廖桂英、唐开军返还合同押金20万元。2．要求廖桂英、唐开军按房地产开发建设应承担的税费标准将3号楼2号车库以及2号楼101、102房屋的相关税费交付给龙炎飙。3．龙炎飙无需向廖桂英、唐开军支付租金34,200元。4．廖桂英、唐开军应支付多交付的房屋车库面积60平方米（按1800元/平方米计算）共计108,000元价款给上诉人。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1．龙炎飙已经按约定交付了1070平方米房屋车库给廖桂英、唐开军，对1号楼8号、11号车库没有及时办理不动产证，龙炎飙不存在过错，不应承担30%的违约责任；2．龙炎飙与廖桂英、唐开军是旧房改造代建合同关系，不是商品房买卖关系，廖桂英、唐开军应按照房地产建设应缴纳的税费标准承担相关税费；3．一审认定龙炎飙向廖桂英、唐开军交付的房屋车库面积为1070平方米，超出《旧房改造代建协议》约定面积（1010平方米）的60平方米，应按照合同约定1800元/平方米向龙炎飙补足差价；4．一审判决龙炎飙向廖桂英、唐开军支付34，200元租金没有事实依据。二、一审法院判决结果错误，应发回重审或改判。廖桂英、唐开军辩称：1．一审认定被答辩人龙炎飙应承担未依约交付车库的违约责任是正确的，但责任界定不公，被答辩人龙炎飙应承担全部违约责任，其所交20万元押金廖桂英、唐开军不予退还；2．龙炎飙是挂靠万鸿房地产开发有限公司的开发商，根据相关税法规定，答辩人廖桂英、唐开军负担的税费为契税和维修基金，其他的建设各项税费应由龙炎飙承担；3．被答辩人按约定应交付给答辩人房屋和三个车库总面积为1010平方；4．原审判决龙炎飙给付廖桂英、唐开军逾期交付房屋、车库的租金34,200元，有失公正，应改判为39,600元；5．一审判决的第三项判决正确。廖桂英、唐开军上诉请求：1．撤销湖南省东安县人民法院（2020）湘1122民初2384号民事判决第一、二项，依法改判并支持上诉人的诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费由龙炎飙承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1．龙炎飙至今未交付廖桂英、唐开军1号楼8号和10号二个车库，已构成全部违约，龙炎飙交付给廖桂英、唐开军合同保证金20万元作为违约金，廖桂英、唐开军无需退还；2.龙炎飙没有为廖桂英、唐开军办理101、102号不动产权证，已构成违约。二、一审法院适用法律错误。1.法院应判决龙炎飙立即与湖南东安商业银行股份有限公司解除抵押贷款合同，将8号和10号二个抵押贷款的车库的不动产权证交付给廖桂英、唐开军；2．廖桂英、唐开军提交的（2019）湘1122民初2306号承办法官蒋文智对唐开军就龙炎飙应按合同约定交付给廖桂英、唐开军的1栋8号和10号二个车库不动产权证登记在龙博和唐起名下，并抵押贷款违约问题释明对本案违约责任界定及公正判决有较强指导意义。一审法院未将该释明纳入本案违约的认定范围，影响对本案的公正处理，应予改判。龙炎飙辩称，1．一号、八号楼的三个车库在2306号判决以后交付给了廖桂英、唐开军；2．对方以我们没有办证上诉，我们认为这一点上诉理由不能成立，2306号判决认定内容，应当由廖桂英、唐开军一方先承担相关代建费用以后，我们才能办证；3．关于2号楼101、102房屋不动产权办理的有关事宜，（2019）湘1122民初2306号民事判决书中已经予以处理，廖桂英、唐开军应先向龙炎飙支付有关税费；4．蒋文智法官是一审法官，他个人要发表什么意见，是不妥当的，有什么思路应当体现在判决书里面，作为当事人对承办法官进行录音达到他的证明目的，是不符合法的。龙炎飙向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令二被告退还合同押金187,597.71元；2.依法判令二被告赔偿原告违约金200,000元；3.本案诉讼费由被告承担。廖桂英、唐开军向一审法院提出反诉请求：1.反诉被告非法将属反诉原告所有的龙溪鑫城1栋二个车库贷款抵押在东安县农村商业银行的行为已构成极为严重的侵权和违约，判令反诉被告立即与商业银行解除抵押贷款合同，立即交付反诉原告二个车库不动产证；2.判令反诉被告因违规增加楼层，导致延期交付给原告商品房、车库，已构成严重违约，应赔偿违约金200,000元；3.判令反诉被告支付反诉原告2013年9月至2015年9月，共24个月的租金39,600元；4.判令反诉被告为反诉原告办理和交付2-101号和2-102号不动产权证，因反诉被告违约，其办证费用8640元由反诉被告负担；5.本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实如下：原告龙炎飙是湖南万鸿房地产开发有限公司东安瓦厂巷旧城改造项目的实际开发商，与被告廖桂英、唐开军系邻居。2012年9月29日，原告龙炎飙（甲方）与二被告廖桂英、唐开军（乙方）签订了《旧房改造代建协议》，该协议约定：乙方自愿将位于东安县白牙市镇“瓦厂巷”原55号现67号旧住房及宅基地交予甲方改建，甲方按实际面积给乙方进行补偿，补偿后的总面积1010平方米，甲方按1:1的比例将住房车库兑换给乙方；改建后补偿乙方住房和3个车库，每个车库面积20-22平方米以上；甲方应给付乙方租房费用每层每月伍佰元，共三层，每月共计租金壹仟伍佰元，甲方预付一年的租金壹万捌仟元给乙方（一年时间如甲方未建好住房，租金照付），甲方从房屋拆迁之日（2012年11月15日）两年内交付乙方房屋和车库，如有天灾、非人为因素而影响工程，则顺延时间，超过两年如甲方还未建好住房，甲方除补给乙方房租外，另逐年递增20%房租给乙方；甲方补偿给乙方房屋、车库后，如乙方还有剩余面积不够兑付一套多层房面积的，剩余面积甲方按1800元平方米补偿给乙方，或乙方补1800元平方米给甲方，多兑一套房；甲方为保证按时交付住房、车库，向乙方交纳保证金贰拾万元，甲方办好房屋产权证、土地使用证及水电入户手续后交付乙方，乙方验房合格后，退还甲方所交的贰拾万元保证金；甲方补偿给乙方三套电梯住房的办证费用（水电入户费、房产证、土地使用证的各种税费和其他费用）由甲方负担，补偿给乙方的其他商品房、车库的办证费用由乙方负担，办证费用必须是国家规定的收费标准；甲方若未按合同约定交付商品房、车库视为甲方违约，甲方所交的贰拾万元保证金作为违约金，乙方不予退还，同时甲方因违约给乙方造成损失的，损失的赔偿额按实际损失计算；乙方违约，赔偿甲方违约金贰拾万元。此外，《旧房改造代建协议》还约定了其他条款。同日，唐开军收到了龙炎飙支付的200,000元合同押金，以及房屋租金18,000元（房屋租金自2012年11月15日起算）。合同签订后，龙炎飙对该建设工程进行了施工改造，该工程共分1号楼（电梯房）、2号楼（六层普通房）及3号楼（电梯房）。2014年3月9日，唐开军向龙炎飙的龙溪鑫城项目部出具了住宅安置认定证明书，选择了2号楼1层01号、1层02号、2层01号、2层02号、4层01号、4层02号六套房屋。2014年8月8日，龙炎飙开发的1、2号楼竣工，开始向各购房户及安置户交房。龙炎飙修建的3号楼是2012年12月动工，2013年4月施工过程中，由于地基溶洞过多，无法施工，只得停工，变更设计，同年9月新的设计图出来后，龙炎飙恢复施工，加之极端天气影响等原因，3号楼顺延至2015年5月10日竣工，此后龙炎飙开始将3号楼交给各购房户和安置户。2015年8月28日，廖桂英、唐开军接收了3号楼的三套电梯房。2015年2月15日，廖桂英与永州市有名堂房地产营销策划有限公司签订了委托协议，约定由该公司代为销售廖桂英所分的2号楼四套住房，该公司不承担办理权证及缴纳税费的任何责任，但应当向购房者讲明住房的税费、水电入户、维修基金等一切相关费用和开支由购房者自己负担，该合同有效期为三个月。之后，2号楼201号、202号、401号、402号房屋均已经出售给了他人。双方因交付车库和办理不动产权证产生争执，廖桂英、唐开军于2019年11月13日向该院提起诉讼，该院于2019年12月27日作出（2019）湘1122民初2306号民事判决：“一、被告龙炎飙在本判决生效之日起六十日内交付原告廖桂英、唐开军位于东安县白牙市镇龙溪鑫城的车库三个，即原告原住宅地正对面1号电梯房临街地面第一层车库一个，原告原住宅地对面1号电梯房下与多层相邻的第一层地面第二间车库一个，原告原住宅地3号电梯房临街地面第一层与楼梯间相邻的第一间车库一个；二、被告龙炎飙在2020年10月30日前将原告廖桂英、唐开军位于东安县白牙市镇龙溪鑫城3号楼的三套电梯房的不动产权证书交给原告廖桂英、唐开军；三、被告龙炎飙在2020年10月30日前将原告廖桂英、唐开军位于东安县白牙市镇龙溪鑫城1号楼电梯房的二个车库和3号楼电梯房的一个车库及其他房屋（除原告已经出售的由购买人负担税费的房屋外）的不动产权证书交给原告廖桂英、唐开军，原告廖桂英、唐开军在接收三个车库的同时，将三个车库及其他房屋（除原告已经出售的由购买人负担税费的房屋及三套电梯房外）的有关税费交给被告龙炎飙；被告龙炎飙未按以上第二、三项指定的期限履行义务，应当以所办不动产权证书标的物的合同价为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从本判决生效之日起计算违约金至不动产权证书交给原告廖桂英、唐开军之日止；若原告廖桂英、唐开军未按以上第三项指定的期限履行义务，被告龙炎飙不负有为原告廖桂英、唐开军接收的三个车库及其他房屋（除原告已经出售的由购买人负担税费的房屋及三套电梯房外）办理不动产权证书的义务，由此造成的一切经济损失由原告廖桂英、唐开军自负；四、被告龙炎飙因逾期交付三个车库酌情赔偿原告廖桂英、唐开军经济损失30,000元，该款待不动产权证书交付给原告廖桂英、唐开军时，双方一次结清；五、驳回原告廖桂英、唐开军的其他诉讼请求。”该判决书已于2020年1月16日生效。2020年2月，龙炎飙将1号楼8、11号车库及3号楼2号车库交付给了廖桂英、唐开军。2020年9月29日，龙炎飙为廖桂英、唐开军办理了3号楼303、403、503号房的房屋不动产权证，每套房屋建筑面积为125.04平方米。一审另查明，2015年8月25日，1号楼7、8号两个车库（总建筑面积为69.25平方米）登记在龙博名下，1号楼9、10号两个车库（总建筑面积为126.07平方米）登记在唐超名下；这几个车库均于2015年9月28日设立了抵押登记，抵押权人为湖南东安农村商业银行股份有限公司，至今尚未解除抵押登记。一审庭审中，双方当事人确认交付的九套住房及三个车库总面积为1070平方米；廖桂英、唐开军确认龙炎飙交付的11号车库实为登记在唐超名下的10号车库的一部分。一审法院认为，龙炎飙与廖桂英、唐开军签订的《旧房改造代建协议》成立并生效，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。本案中，双方争议的焦点为：未办理车库及住房的不动产权证是否存在违约，以及违约责任大小的问题。首先，关于未办理车库不动产权证是否存在违约。由于双方在交付车库时已经对车库位置进行了确认，龙炎飙提出对1号楼11号车库的位置有异议的意见，该院不予采纳。虽然龙炎飙现已将1号楼8号、11号两个车库交付给廖桂英、唐开军，但物权的变更以登记为要件，1号楼的两个车库自2015年开始至今一直已经登记在他人名下，并抵押给了银行，此种情况下，廖桂英、唐开军有正当理由怀疑对这两个车库享有的民事权利无法得到保障，龙炎飙应承担未依约交付车库的违约责任；其次，关于未办理2号楼101、102房屋不动产权证是否存在违约，根据已生效的（2019）湘1122民初2306号民事判决，廖桂英、唐开军未向龙炎飙履行支付2号楼101、102房屋有关税费的义务，龙炎飙则不负有为原告廖桂英、唐开军办理不动产权证书的义务，因此，龙炎飙对未办理2号楼101、102房屋不动产权证不存在违约；再次，关于违约责任大小。双方约定20万元合同押金转为违约金，20万元的合同押金是为确保双方约定的总面积1010平方米住房及车库的交付，庭审中双方均确认龙炎飙已经交付的面积达1070平方米，已经超过了应交付的房屋面积，虽然龙炎飙有违约行为，但是结合合同履行情况及龙炎飙的违约程度，根据公平原则，该院酌情支持由龙炎飙承担30%的违约责任，龙炎飙应向廖桂英、唐开军支付违约金6万元，剩余的14万元合同押金廖桂英、唐开军应予退还。龙炎飙要求廖桂英、唐开军支付违约金的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。龙炎飙提出抵扣经济损失3万元，因廖桂英、唐开军并未同意，本案不再重复处理。最后，关于龙炎飙要求廖桂英、唐开军支付除三套电梯房之外的其他商品房、车库办证费用的主张。因双方在合同中约定“办证费用必须是国家规定的收费标准”，现双方对收费标准存在分歧，约定不明，按照一般的交易习惯，开发商与购房者应各自承担自负部分的税费。因此，结合双方已交付房屋的现状，廖桂英、唐开军应承担3号楼2号车库以及2号楼101、102房屋的房屋税费，税费按照由购房者承担的税收项目收费标准支付，具体的数额以房屋管理部门收取为准。对于反诉原告的各项诉请，该院认定如下：第一，廖桂英、唐开军要求龙炎飙解除抵押贷款合同并立即交付两个车库不动产权证，龙炎飙抗辩称廖桂英、唐开军应当先交税费再办理两个车库不动产权证，但由于现两个车库已登记在他人名下，廖桂英、唐开军有权行使不安抗辩权，龙炎飙的抗辩理由不成立。由于贷款合同及车库不动产权证的办理均牵涉到他人利益，而本案当事人均暂无代替案外债务人承担债务而使抵押权消灭的意思表示，合同的履行因廖桂英、唐开军行使不安抗辩权而中止，因此，对反诉原告的此项反诉请求，该院不予支持；第二，反诉原告主张要求龙炎飙赔偿延期交付商品房及车库的违约金，但住房系因非人为因素而顺延交付，加之（2019）湘1122民初2306号民事判决书已经对车库的逾期交付进行了处理，廖桂英、唐开军亦无证据证明有其他损失，故廖桂英、唐开军要求龙炎飙赔偿违约金20万元的反诉主张，缺乏理据，该院不予支持；第三，关于租金，按照双方约定从2012年11月15日起算，若龙炎飙超过两年还未建好住房，则需逐年递增支付20%房租，2012年龙炎飙交付了一年的租金18,000元，龙炎飙尚未支付的租金为：2013年11月至2014年11月共一年的租金18,000元以及2014年11月至2015年8月共九个月的租金16,200元（18,000×1.2×9÷12），共计34,200元。因此，反诉原告请求龙炎飙支付租金的主张，该院予以部分支持；第四，关于2号楼101、102房屋不动产权办理的有关事宜，（2019）湘1122民初2306号民事判决中已经予以处理，廖桂英、唐开军应先向龙炎飙支付有关税费，本案不再重复审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第六十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、本诉被告廖桂英、唐开军于本判决生效之日起10日内向本诉原告龙炎飙返还合同押金140,000元；二、本诉被告廖桂英、唐开军于本判决生效之日起10日内将3号楼2号车库以及2号楼101、102房屋的有关税费交付给本诉原告龙炎飙，税费按照应由购房者承担的税费项目为标准支付，具体的数额以房屋管理部门收取为准；三、反诉被告龙炎飙于本判决生效之日起10日内向反诉原告廖桂英、唐开军支付租金34,200元；四、驳回本诉原告龙炎飙的其他本诉请求；五、驳回反诉原告廖桂英、唐开军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7114元，由本诉原告龙炎飙负担4544元，本诉被告廖桂英、唐开军负担2570元；反诉案件受理费2511元，由反诉被告龙炎飙负担346元，反诉原告廖桂英、唐开军负担2165元。本案二审期间，廖桂英、唐开军向法庭提交新证据：龙炎飙承诺书，拟证实湖南万鸿房地产开发有限公司与唐开军因《旧房改造代建协议》发生纠纷，由龙炎飙承担连带责任。龙炎飙质证意见，材料的真实性无异议，不予质证。本院质证如下：对于廖桂英、唐开军提交证据的真实性，对方当事人无异议，对于该份证据的真实性，本院予以采信。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对原判认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷，审查双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、龙炎飙的上诉请求是否成立；二、廖桂英、唐开军的上诉请求是否成立。一、关于龙炎飙的上诉请求是否成立，评析如下：1.按照《旧房改造代建协议》的约定从2012年11月15日起算，若龙炎飙超过两年还未建好住房，则需逐年递增支付20%房租，2012年龙炎飙交付了一年的租金18,000元，之后至2015年8月28日龙炎飙交付廖桂英、唐开军电梯房，期间的租金龙炎飙尚未支付，一审法院判决龙炎飙支付剩余未支付的租金，符合合同约定，龙炎飙提出不应支付租金的上诉理由，本院不予支持。2.对于龙炎飙提出要求廖桂英、唐开军支付多交付的房屋车库面积款项108,000元的上诉请求，该上诉请求超过了龙炎飙在一审的诉讼请求，双方当事人调解不成，龙炎飙可另行主张权利。3.生效的（2019）湘1122民初2306号民事判决认定龙炎飙是湖南万鸿房地产开发有限公司东安瓦厂巷旧城改造项目的实际开发商，龙炎飙要求廖桂英、唐开军按照房地产开发建设标准向其支付龙溪鑫诚3号楼2号车库以及2号楼101、102房屋的相关税费的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。4.关于押金，本案中，龙炎飙应交付给廖桂英、唐开军1号楼的两个车库一直登记在其他人名下，并抵押给了银行，一审法院在处理龙炎飙交付的合同押金时，考虑到龙炎飙的违约行为，扣除6万元后将剩余押金判决给龙炎飙，并无不当，龙炎飙要求返还20万元押金的上诉请求，本院不予支持。二、关于廖桂英、唐开军提出的上诉请求，要求法院撤销一审判决第一项、第二项，支持其全部诉讼请求。故针对廖桂英唐开军在一审中提起的反诉请求中法院未支持的部分，评析如下：1.要求判令龙炎飙与商业银行解除抵押贷款合同的诉讼请求，依据合同法的规定，合同的解除权属于合同的当事人，廖桂英、唐开军作为该抵押合同的案外人，要求解除该合同，无法律依据。2.要求龙炎飙立即交付二个车库不动产证及2-101号和2-102号房屋的不动产证，并要求龙炎飙支付延期交付商品房、车库的违约金20万元。对于该项请求，廖桂英、唐开军已向湖南省东安县人民法院提起诉讼，该院生效判决（2019）湘1122民初2306号民事判决已对该项请求进行了处理，故对于该诉讼请求，一审法院不予支持，符合法律规定。3.要求龙炎飙负担2-101号和2-102号房屋的税费。湖南东安县人民法院生效判决（2019）湘1122民初2306号案件已经判决龙炎飙将其他房屋（除廖桂英、唐开军已经出售的由购买人负担水费的房屋外）的不动产证书交付给廖桂英、唐开军，由廖桂英、唐开军支付相关税费给龙炎飙。该判决书未对相关税费标准进行明确，一审法院明确了相关税费标准，故对于该项上诉请求，本院不予支持。4.关于租金，《旧房改造代建协议》约定，交付住房、车库的时间从拆迁之日（2012年11月15日）两年内交付，超出时间，甲方除补给房租外，另逐年递增20%房租，一审法院从拆迁之日开始计算租金符合合同约定，廖桂英、唐开军一审诉请要求从2012年9月开始计算所有租金、剩余未支付租金为39,600元的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人龙炎飙、上诉人廖桂英、唐开军的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7433元，由龙炎飙负担4333元，由廖桂英、唐开军负担3100元。本判决为终审判决。审 判 长 唐向东审 判 员 刘久平审 判 员 周文静二〇二一年四月二十二日法官助理 陈 楠书 记 员 陈奕静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。