甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2021）甘08民终483号上诉人（原审原告）：周某，女，汉族，甘肃省静宁县城关镇东关村一组农民，现住静宁县。上诉人（原审原告）：于某，男，汉族，农民，住址同上。二上诉人委托诉讼代理人：刘某，甘肃勇盛（静宁）律师事务所律师。代理权限为特别代理。上诉人（原审被告）：陈某，男，汉族，甘肃省静宁县城川乡高湾村三组农民，现住静宁县。上诉人周某、于某因与上诉人陈某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省静宁县人民法院（2020）甘0826民初2645号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，通过阅卷和询问当事人对本案进行了审理。现已审理终结。周某、于某上诉请求：1.撤销原判，改判支持周某、于某的一审全部诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由陈某承担。事实和理由：一、陈某并未就案涉房屋装修费用提起反诉，一审法院对此作出判决，违反了处分原则和不告不理的基本原则，程序明显违法。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第四十五条第二款的规定，法律未就房屋租赁合同纠纷逾期利息如何认定作出规定的，可以参照买卖合同的有关规定进行认定。因陈某未按照双方约定期限支付房屋租赁费，应支付周某、于某逾期利息19150元。三、陈某提交的关于装修费用的相关证据不符合证据的形式要件，证据之间不能相互印证并形成完整的证据链，不能证明其装修费用为196865元的事实。四、一审法院对本案租赁房屋装饰装修物的现值划分不合理。陈某上诉请求：1.撤销原判，改判周某、于某退还已付租金354000元，赔偿房屋装修款187000元，并支付上述款项自2015年3月1日起70个月的利息，共计1298400元；2.诉讼费用由周某、于某承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。案涉房屋系违法建筑，双方签订的租赁合同无效，周某、于某应向陈某返还已付租金、赔偿因装修房屋支出的全部费用。周某、于某向一审法院起诉请求：1.判令陈某支付房屋租赁费170000元、逾期利息19150元，合计189150元；2.本案诉讼费由陈某承担。一审法院认定如下事实：2015年3月1日，周某与陈某签订了租房合同，约定周某将其家庭未取得建设工程规划许可证而修建的的位××县面积为360平方米的房屋出租给陈某经营使用，租赁期限8年，即自2015年3月1日至2023年3月1日，年租金131000元，合同还约定了其他事项。合同签订后，周某将房屋交付陈某，并同意陈某装修。陈某因装修花去装修费196865元，其中一楼装修费60000元，二、三楼装修费68337元，水暖装修费35000元，门头装修费33528元。陈某租赁期间，拖欠周某、于某房屋租赁费。2018年3月9日，陈某向于某出具50000元租金欠条。2019年3月1日，其又向周某出具120000元租金欠条。当日，双方协商解除了合同。之后，陈某向周某、于某交付了租赁房屋。2019年4月13日，陈某向周某出具了租赁费还款计划书，承诺从2019年5月1日起，每月最低还款8500元。另查明，陈某在租赁房屋安装的水暖设施中，有价值9800元专用锅炉一台，合同解除后，陈某已经搬走。一审法院认为，周某、于某与陈某签订房屋租赁合同，将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给陈某，双方签订的房屋租赁合同无效，但陈某实际占有使用房屋4年，周某、于某请求支付拖欠的租金，陈某应当参照双方签订的合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。陈某拖欠的房屋占有使用费数额，按占有房屋时间，合同约定的租金标准，扣除已支付的费用，认定为170000元。周某、于某请求的逾期付款利息，因周某、于某出租未取得建设工程规划许可证的房屋，致使合同无效，其请求不能成立，不予支持。关于装修物的问题，周某、于某签订合同后同意陈某装修租赁房屋，陈某装修的物品价值196865元，其中有价值9800元专用锅炉一台，陈某已搬走，扣除9800元后，形成附合物的装修物价值为187065元。按照租赁期限8年，陈某已使用房屋4年，装修物折旧后现价值93532.50元，陈某对装修物现价值未利用。因周某、于某的过错致使合同无效，周某、于某应当赔偿陈某装修物的现价值损失。陈某辩解向周某、于某出具的欠条，是其被周某、于某强迫出具的，证据不足，理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈某支付周某、于某房屋占有使用费170000元；二、周某、于某赔偿陈某房屋装修价款93532.50元；三、驳回周某、于某的其他诉讼请求。（上述一、二项折抵后，陈某于本判决生效后十日内支付周某、于某76467.50元）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4084元，减半收取2042元，周某、于某负担1225元，陈某负担817元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。补充查明：陈某于2019年4月13日向周某出具还款计划，主要内容为“今有房东周会军房款共计170000元，于2020年12月31日前付清。”一审判决周某、于某诉讼请求部分关于“19510元、189510元”的表述存在笔误，应为“19150元、189150元”，二审已予以纠正。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同司法解释》）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，周某、于某2015年3月1日与陈某签订房屋租赁合同时，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前，周某、于某仍未取得建设工程规划许可证。一审法院以此为由认定双方签订的租赁合同无效，符合上述司法解释的规定。陈某自合同签订后至2019年3月1日双方协商解除合同之日，占有并使用案涉房屋，根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，陈某应当参照房屋租赁合同约定的租金支付周某、于某房屋占有使用费。经二审询问，陈某对其仍下欠房屋租金170000元不持异议，故一审判决陈某支付周某、于某房屋占有使用费170000元并无不当。陈某要求周某、于某返还已付租金的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。关于周某、于某提出陈某应支付逾期利息的上诉请求。根据陈某2019年4月13日给周某、于某出具的还款计划，双方约定清偿租金的日期为2020年12月31日前。周某、于某2020年10月10日提起本案诉讼时，双方约定的支付期限并未届满，故其提出的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于陈某上诉要求周某、于某赔偿房屋装修款的问题。因陈某在一审中未提出反诉，二审对此不予审查，陈某可另案诉讼解决。一审法院在陈某未提起反诉的情况下，对陈某的该项请求进行实体审理，并援引《城镇房屋租赁合同司法解释》第九条的规定作出裁判，适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，周某、于某的部分上诉理由成立，本院予以采纳。陈某的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持甘肃省静宁县人民法院（2020）甘0826民初2645号民事判决第一项；二、撤销甘肃省静宁县人民法院（2020）甘0826民初2645号民事判决第二、三项；三、驳回周某、于某的其他诉讼请求。一审案件受理费4084元，减半收取2042元，由周某、于某负担279元，陈某负担1763元；二审案件受理费3979元，由周某、于某负担279元，陈某负担3700元。本判决为终审判决。审判长 穆 雯审判员 王晓良审判员 岳学敏二〇二一年四月十四日法官助理 闫丽红书记员 刘鸿珍