贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔26民终459号上诉人（一审被告）：贵州省荣华物业服务有限公司，组织机构代码915226200570582622。法定代表人：雷强，系该公司总经理。被上诉人（一审原告）：麻江县城东锦园小区业主委员会。住所地：贵州省麻江县杏山镇环城东路城东锦园C区7栋2单元102室。法定代表人：黄云，女，汉族，1971年8月23日生，本科文化，住贵州省麻江县，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：陈殿标，男，汉族，1964年12月7日生，高中文化，住贵州省麻江县。委托诉讼代理人：姜明武，男，苗族，1983年4月5日生，住贵州省麻江县。上诉人贵州省荣华物业服务有限公司（以下简称“荣华物业公司”）因与被上诉人麻江县城东锦园小区业主委员会（以下简称“锦园小区业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省麻江县人民法院(2020)黔2635民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣华物业公司上诉请求：1.请求撤销贵州省麻江县人民法院做出的（2020）黔2635民初251号判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费；保全申请费；鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不能作为本案合法的诉讼主体。根据《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；.（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”以及《物业管理条例》第十一条、第十二条规定：“第十一条下列事项由业主共同决定：（一）……；（二）……；（三）……；（四）……；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”法规明确，有关小区共有和共同管理权利重大事项是需要由业主召开业主大会决定，业主委员会只是业主大会的一个执行机构，执行业主大会的决定，如果业主委员会在未经业主大会授权的情况下擅自处理本重大事项，就是不合法的。但是麻江县城东锦园小区业主委员会并未就本次起诉召开业主大会并取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并授权，而是由麻江县城东锦园小区业主委员会部分成员擅自违规发起的，其根本无权代表城东锦园小区大部分业主的意愿和利益。因此，被上诉人的本次诉讼不具备合法的诉讼主体资格。且上诉人在一审时就对被上诉人的诉讼主体资格向一审法院提出质疑，被上诉人声称相关材料已经向社区提交，没有当庭向上诉人出示，于是上诉人要求一审法院依法确定，而一审判决书则述称上诉人对被上诉人的主体资格予以认可。这明显是自相矛盾的，被上诉人是否具备本案的诉讼主体资格，应该依照相关法律法规依法确定，如果被上诉人向一审法院提交的材料能够证明其合法的诉讼主体资格，上诉人自当认可。反之，上诉人则不予认可。二、上诉人终止麻江县城东锦园小区的前期物业服务合同是应被上诉人的要求，在上诉人撤离城东锦园小区前，上诉人已经将属于自身管理范围内的设施设备、公共场所、绿地等进行了维护、打理，上诉人也在一审庭审中进行了举证，而被上诉人却在与在上诉人撤离城东锦园小区几个月后，在其另聘其他物业管理服务单位提供物业服务期间管理期间产生单元门禁系统修复、照明维修、水泵维修、绿化打草的费用要求上诉人来承担，这显然是不符合情理的，更没有事实和法律依据。三、小区消防系统和喷水池，在上诉人与小区建设单位做项目移交的时候，上诉人在查验时就已经查验出其不能正常运行，并书面回复建设单位需要整改好以后才能进行移交，而且从被上诉人向一审法院提交《城东锦园公共配套设施接管验收表》和《城东锦园机电设备的接管验收表》上得到了证实。但该两项系统至上诉人撤离城东锦园小区时尚未全部整改完成，其无法正常使用并非上诉人原因造成，其责任当然也不应强加于上诉人。根据国家建设部{建房[2010]165号}《物业承接查验办法》第三十二条规定：物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。而一审法院却将该部分责任全部归结于上诉人，存在明显的认定事实错误，且适用法律错误的判决行为。四、关于小区监控系统安装修复事宜，从评估报告上很明显就可以看出，小区监控系统已经全部损坏，需要对整个系统进行改造、更新，根据《物业管理条例》第五十三条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”国家发展和改革委员会会同建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。由此可见，小区监控系统保修期已过，而且需要系统改造、更新，按照条例和办法的相关规定，改造、更新是需要从专项维修资金内列支而不是从物业服务费中列支。但上诉人作为小区物业管理服务提供方，为了更好的方便业主生活，上诉人考虑到在小区业主委员会未成立前，申请专项维修资金的难度较大，流程较繁琐。上诉人于2017年5月25日已经垫资为小区安装、修复过监控系统，该笔费用至今上诉人都未曾向业主主张、分摊。小区业主委员会成立后，小区监控系统再次出现故障，发现问题后，上诉人多次与被上诉人就此事进行过沟通，要求通过专项维修资金处理。但由于被上诉人的不配合，导致该系统至今无法正常使用。但一审法院判决并未依照本条所引用的相关法律法规，而是将责任全部归结给上诉人，小区内的公共设施设备是小区不可或缺的重要组成部分，一旦损坏需要大修、改造或更换的，少则上万，多则几十万甚至几百万，如果全部由物业服务企业来承担，哪家物业服务企业能够承担得了?业主缴纳的专项维修资金意义又何在?如果该判决生效，受到影响的又岂只是上诉人一人?势必将在整个物业管理行业内掀起轩然大波。上诉人认为一审法院存在明显的适用法律错误的判决行为。五、针对被上诉人主张上诉人应退还（空置房）业主装修管理费和装修垃圾清运费、多收的物业管理费、未退还的装修保证金事项，尽管该主张请求与被上诉人与上诉人其他诉讼请求系不同的法律关系，而且该请求的当事人也并不是被上诉人，上诉人原本可以请求法院另案处理，然而上诉人本着有责任、有担当、解决问题的目的，同意将双方确认无误，无争议的部分退还给被上诉人，对于有争议的部分（即王潇、陈家华等15户装修管理费和装修垃圾清运费），再另案进行处理。然而一审法院却在审理有争议的王潇、陈家华等15户装修管理费和装修垃圾清运费过程中，在被上诉人既没有向上诉人提供该15户未装修的证据，一审法院也未通知上诉人对被上诉人采集到的证据进行质证的情况下，单方面全部采信了被上诉人的证言，违背了双方的初衷，把上诉人主动承担责任、解决问题的有担当行为变成了对上诉人合法权益的任意损害和践踏。上诉人认为一审法院的该判决明显显失公平。综上所述，上诉人认为一审法院的判决既认定事实错误、又适用法律错误，为了维护自身的合法权益，上诉人特提起本次上诉，恳请贵院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条等相关规定予以改判，支持上诉人的上诉请求。锦园小区业委会辩称：一、贵州省荣华物业服务有限公司于2015年6月11日与贵州海瑞房地产开发有限公司签订《海瑞城东锦园前期物业服务合同》后入住城东锦园以来，都与入住业主签订了入伙手续，表明双方受《海瑞城东锦园前期物业服务合同》约束，但贵州省荣华物业服务有限公司在服务期间，不守诚信，造成小区管理混乱，大门经常无人看管，外来车辆随意出入小区，乱停乱放，绿化带杂草丛生，长至人高，没有按期修剪，垃圾成堆，长期没有清运，消防设施损坏一直存在隐患，给广大业主的生命财产带来很大威胁。另外，B区监控至今处于瘫痪状态，无法使用，B区水池臭气熏天，设施、设备已被荣华物业公司剪断。为此，广大业主不愿交纳物业费，荣华物业公司依据《海瑞城东锦园前期物业服务合同》和入伙手续将200余名业主告上法院，后已全部交清。迫于无奈，锦园小区业委会于2019年8月9日召开了本小区业主大会，报上级主管部门批准依法成立了业主委员会，并根据物业法及相关规定以及所签的《海瑞城东锦园前期物业服务合同》中的第九章第三十六条之约定，于2019年9月30日与荣华物业公司终止服务，另选物业，将清退出场。荣华物业公司不修复设施、设备，不退还超收业主的财物达79户，总金额69552.09元。荣华物业公司未与锦园小区业委会交接手续，也没有双方签字认可的交接清单。锦园小区业委会多次催其交接未果，并致函《关于完善麻江城东锦园相关移交工作的函》到凯里小高山路1号物业总部，但荣华物业公司以交接清楚为由拒不履行职责，违反了《海瑞城东锦园前期物业服务合同》中第九章第三十八条的规定。2019年11月底在麻江县法院的协调下，由麻江县司法局与锦园小区业委会所在的官井湖社区就双方的物业服务合同纠纷一案组织双方调解，锦园小区业委会已召开了业主大会并征求了384户（其中34户未拿钥匙）中254户业主的意见，委托业委会黄云、陈殿标、姜明武三人代表业主参与调解和诉讼（委托书已交官井湖社区和县法院存档）。而不是业委会部分成员发起的，庭审期间，被答辩人开始提出质疑，后已认可，有庭审笔录为证，因此锦园小区业委会具有合法的诉讼主体资格。在调解期间，被答辩人对答辩人的诉求不予认可，不愿退还超收业主的财物，答辩人迫于无奈，才诉至麻江县人民法院。二、在荣华物业公司于2019年9月30日撤离城东锦园小区前，并没有修复设施、设备，垃圾成堆，绿化带和树枝也没有修剪，也没有将上述的设施、设备移交给锦园小区业委会，锦园小区业委会就没有将上述的设施、设备移交给新的物业公司，这是荣华物业公司在服务期内造成的，理应由荣华物业公司承担全部责任。三、小区的消防系统和喷水池，虽然荣华物业公司与小区建设单位做项目移交时，荣华物业公司在查验时就没有合格，不能正常运行，但小区的建设单位后来作了修补和完善，消防设施运行正常，喷水池正常，安全指示灯、消防柜玻璃、水枪等完好无损。荣华物业公司出于私利，不愿出资修复上述的设施、设备，这是被答辩人疏于管理造成的。消防设施是物业的重要组成部分，业主所交的物业费也包含其中，《海瑞城东锦园前期物业服务合同中》第二章第二条和第三章第六条中的条款有规定。因此荣华物业公司以与小区的建设单位做项目移交时，查验不合格为由，拒绝赔偿这显然没有法律依据。四、关于监控和提取维修基金问题。2017年5月18日荣华物业公司与贵州省海瑞房地产开发有限公司所签的《城东锦园公共配套设施接管验收表》中已明确监控验收合格，双方签字确认。在被答辩人撤离城东锦园小区时，理应将完好的监控设施移交给锦园小区业委会，但荣华物业公司在服务其内没有修复和保养，使B区监控逐渐损坏，最后处于瘫痪状态。荣华物业公司未按照《海瑞城东锦园前期物业合同》不修复养护物业公用部位，不修复设施、设备。因此上述的设施、设备、绿化带、水泵、消防设施等是荣华物业公司疏于管理，不愿修复，日积月累造成，而不是改造、更新，需提取专项维修基金。再者，提取维修基金应在荣华物业公司服务期内，拿出整改方案提请业主委员会审核，召开业主大会，超半数以上的业主同意签字才能提取，但锦园小区业委会在荣华物业公司服务期内未接到书面报告。因些荣华物业公司的上诉请求不能成立，造成的后果由荣华物业公司承担。五、关于荣华物业公司上诉提及的退还（空置房）业主装修管理费和垃圾清运费问题。锦园小区业委会已在一审庭审期间对吴婷敏、王潇、陈家华等22户业主实地查验并有业主签字确认，在荣华物业公司终止合同即2019年9月30日之前均是空置房，超过2019年9月30日后装修的均与荣华物业公司无关，应全额退还业主装修保证金和垃圾清运费。事实是：业主徐芬虽在2019年9月30日前安装管线，但垃圾未拉走，扔留在空置房内，应退还装修管理费和垃圾清运费。李泽江、陈国英、陶义勇至今仍是空置房，未装修，应全额退还装修管理费和垃圾清运费。业主喻龙虽装修，但是在荣华物业公司退出城东锦园后的2019年12月2日动工，因疫情影响，于2020年5月1日竣工，因不在服务期内，应予退还装修保证金和垃圾清运费。上述业主都有实物照片和书证呈交一审法院，因此荣华物业公司在上诉材料中另案处理的诉求无理无据，不应采纳。综上所述，荣华物业公司不守诚信，瑕疵服务，拒不退还公私财物，严重违反了《海瑞城东锦园前期物业服务合同》中第二章第二条、第三章第六条、第八章第二十九条、第九章第三十八之规定，损害了广大业主的利益，根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件，具体应用法律若干问题的解释》第三条规定。一审法院的判决认定事实清楚、适用法律正确，维护了广大业主的利益。应驳回荣华物业公司的上诉请求，维持原判，荣华物业公司的上诉费用由被答辩人自行承担。锦园小区业委会向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的《黔东南州麻江县海瑞城东锦园前期物业服务合同》；2.判令被告支付原告公共设施维修费31,451.00元；3.判令被告退还原告装修保证金48,310.00元；4.判令被告退还原告空置房装修管理费、装修垃圾清运费15,753.09元；5.判令被告退还原告物业管理费5,489.00元；6.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月1日，贵州省海瑞房地产开发有限公司（以下简称海瑞房开公司）与被告荣华物业公司分别以甲乙双方名义签订《黔东南州麻江县海瑞城东锦园前期物业服务合同》，由荣华物业公司对麻江县海瑞城东锦园小区提供前期物业服务，合同第二条约定：“在物业管理区域内，乙方（荣华物业公司）提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；5、公共绿化的养护和管理；6、车辆停放管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8、装饰装修管理服务；…….”第六条约定：“本物业管理区域服务收费选择以下第1种方式：1、包干制……物业管理费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；……”第二十九条约定：“除前条规定外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，则甲方有权中止合同，乙方退场，造成甲方、业主或物业使用人经济损失的，乙方给予甲方、业主或物业使用人相应经济赔偿。”双方并就其他权利义务进行了约定。原告方业主在海瑞房开公司交房时陆续与被告荣华物业公司签订《入伙手续书》，按照《黔东南州麻江县海瑞城东锦园前期物业服务合同》规定接受被告荣华物业公司的物业服务，向荣华物业公司缴纳物业费、装修管理费、装修垃圾清运费、公共能耗费、装修保证金，荣华物业公司接受缴纳的物业费等费，并提供物业服务。开始，荣华物业公司正常提供物业服务，小区业主也正常支付缴纳物业费、装修管理费、装修垃圾清运费、公共能耗费、装修保证金，从2017年至2019年9月30日期间，被告疏于管理，小区管理混乱，车辆乱停乱放，大门经常无人看管，外来车辆随意进出，绿化带未按期修剪，杂草丛生，垃圾成堆长期没有清运，Ｂ区监控处于瘫痪状态，引起业主强烈不满，双方产生矛盾。2019年8月9日，麻江县海瑞城东锦园小区Ａ、Ｂ、Ｃ召开业主大会，决定成立麻江县城东锦园小区业主委员会，同年8月23日经相关机关批准成立麻江县城东锦园小区业主委员会，黄云为业主委员会主任。同年9月30日，锦园小区业委会与被告荣华物业公司口头同意终止《黔东南州麻江县海瑞城东锦园前期物业服务合同》，另选其他物业公司为其提供物业服务，因被告拒不到场交接物业管理的相关设备、设施及财产，并拒不退还物业费、装修管理费、装修垃圾清运费、装修保证金等费用，双方发生纠纷，原告申请县司法调解中心进行调解，由于分歧较大没有达成协议，原告遂向本院提起诉讼，要求判如所请。同时,经原告申请,一审法院于2020年3月17日对被告荣华物业公司法定代表人雷强卡号为62×××51中国工商银行上的资金110000.00元予以冻结,冻结期限一年，原告支付申请费1070.00元。2020年6月15日，经原告申请，原、被告共同委托铜仁同致房地产资产评估有限公司对原告小区内Ｂ、Ｃ区的监控、消防设施、楼道安全指示灯、楼道照明灯、楼道单元大门门禁系统损坏设施、绿化带、杂草、树枝修剪，Ｂ区假山喷水池损坏设施及Ｃ区坎下1号损坏水泵进行鉴定、评估。7月18日，铜仁同致房地产资产评估有限公司出具ＴＺ资评（2020）黔东南第011号《资产评估报告》，认定上述资产评估对象在评估基准日2020年7月3日的市场价值为人民币31451.00元（详见《资产评估明细表》），原告为此支付评估费4000.00元。8月25日，、一审法院组织双方进行质证，双方均认可《资产评估报告》评估结果，原告认为上述设施的维修属于被告职责范围内的义务，31451.00元是被告不作为造成的，应由被告方支付，被告认为上述损坏的是公共设施，应当向有关部门申请业主交纳的专项维修资金支付，不应当由被告承担。另外，在诉讼过程中,被告认可并同意退还原告方如下费用:1、宋庆伟等48名业主装修保证金48310.00元（详见附件一《城东锦园退装修保证金明细表》）；2、张安进等9名业主交超的物业费5489.00元（详见附件二《城东锦园交超物业费明细表》）。3、对于吴婷敏等22名业主装修管理费和装修垃圾清运费事宜，原、被告双方均认可吴婷敏等22名业主装修管理费和装修垃圾清运费总金额为15753.09元（详见附件三《前期物业应退还（空置房）业主装修管理费和装修垃圾清运费明细表》）,但被告只同意退还吴婷敏、王德婷、陈国春、文心兵、吴彪、文学林、龚子富7户合计4122.54元；徐芬、李泽江、陈国英、陶义勇、喻龙5户合计2935.55元,已装修不同意退还;王潇、陈家华、彭世勇、甘定雪、张旭、罗媛馨、李时会、谭青松、张安进、杨永燕10户合计8695.90元,联系不上,无法核实是否装修,不同意退还。经查明，（1）吴婷敏、王德婷、陈国春、文心兵、吴彪、文学林、龚子富7户未装修，应退还装修管理费和装修垃圾清运费合计4122.54元；（2）徐芬户虽然安装室内管线，但垃圾尚在屋内未运走，李泽江、陈国英、陶义勇3户未装修，喻龙家装修开始时间是2019年12月2日，在原、被告终止物业合同之后，应退还该5户装修管理费和装修垃圾清运费合计2935.55元；（3）王潇、陈家华、甘定雪、张旭、李时会、谭青松、张安进、杨永燕8户现是空置房，彭世勇、罗媛馨未进行房屋装修，应退还该10户装修管理费和装修垃圾清运费合计8695.90元。一审法院认为，（一）关于合同的解除问题。在审理中，原、被告双方认为履行《黔东南州麻江县海瑞城东锦园前期物业服务合同》已无必要，同意解除，此系双方自由其民事权利的行为，未违反法律规定，一审法院予以认可。（二）关于公共设施维修费31,451.00元由谁支付问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，原告方业主虽未与被告荣华物业公司直接签订物业服务合同，但从2015年8月以来，在海瑞房开公司交房时陆续与被告荣华物业公司签订《入伙手续书》，并按照《黔东南州麻江县海瑞城东锦园前期物业服务合同》规定向荣华物业公司缴纳了物业费、装修管理费、装修垃圾清运费、公共能耗费、装修保证金，荣华物业公司接受缴纳的物业费等上述费用，并提供物业服务，原、被告之间已形成物业服务合同关系，双方应当根据《黔东南州麻江县海瑞城东锦园前期物业服务合同》约定享有权利，履行义务。原告方业主已履行缴纳物业费、装修管理费、装修垃圾清运费、公共能耗费、装修保证金的义务，被告应当按照合同第二条规定的范围提供相关物业服务，即对物业共用部位、共用设施设备、公共绿化进行维修、养护和管理，对小区进行卫生清洁、收集、清运垃圾及疏通污水管道等，并承担相应的责任。但从2017年至2019年9月30日期间，由于被告未完全履行维修、养护和管理义务，致使原告小区内B、C区的监控、消防设施、楼道安全指示灯、楼道照明灯、楼道单元大门门禁系统等设施主设备部分或全部损坏，小区绿化带及树枝无人修剪，B区假山喷水池设施及C区坎下1号水泵损坏，上述损失经铜仁同致房地产资产评估有限公司评估为31,451.00元，该公司出具的《资产评估报告》来源合法，客观真实，与本案有关，予以采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”故被告认为上述损坏的是公共设施应当由业主交纳的专项维修资金支付的主张于法无据，一审法院不予支持，原告请求被告支付公共设施维修费31,451.00元于法有据，一审法院予以支持。（三）关于装修保证金和物业管理费退费的问题。原、被告经核对，均认可应当退还宋庆伟等48名业主装修保证金为48,310.00元(详见附件一《城东锦园退装修保证金明细表》)，应当退还张安进等9名业主交超的物业费金额为5,489.00元(详见附件二《城东锦园交超物业费明细表》)，一审法院予以认可。（四）关于空置房装修管理费、装修垃圾清运费的退费问题。原、被告双方均认可吴婷敏等22名业主装修管理费和装修垃圾清运费总金额为15,753.09元(详见附件三《前期物业应退还(空置房)业主装修管理费和装修垃圾清运费明细表》),一审法院予以认定。对于被告应当退还的数额，一审法院认为，吴婷敏、王德婷、陈国春、文心兵、吴彪、文学林、龚子富7户合计4,122.54元未装修应当退还，业主徐芬虽安装室内管线，但垃圾至今尚在屋内未运走，李泽江、陈国英、陶义勇3户未装修，喻龙户装修开始时间是2019年12月2日，在原、被告2019年9月30日终止物业合同之后，该5户合计2,935.55元应当退还；王潇、陈家华、甘定雪、张旭、李时会、谭青松、张安进、杨永燕8户现是空置房，彭世勇、罗媛馨未进行房屋装修，该10户合计8,695.90元应当退还。上述费用合计15,753.09元，被告荣华物业公司应当予以退还，故原告请求合法，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第九条、第十条第一款之规定，判决：一、解除约束原告麻江县城东锦园小区业主委员会与被告贵州省荣华物业服务有限公司的《黔东南州麻江县海瑞城东锦园前期物业服务合同》；二、被告贵州省荣华物业服务有限公司在判决生效后10日内支付原告麻江县城东锦园小区业主委员会公共设施维修费31,451.00元;三、被告贵州省荣华物业服务有限公司在判决生效后10日内退还原告麻江县城东锦园小区业主委员会装修保证金48,310.00元;四、被告贵州省荣华物业服务有限公司在判决生效后10日内退还原告麻江县城东锦园小区业主委员会空置房装修管理费、装修垃圾清运费15,753.09元;五、被告贵州省荣华物业服务有限公司在判决生效后10日内退还原告麻江县城东锦园小区业主委员会物业管理费5,489.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,306.00元，减半收取1,153.00元，保全申请费1,070.00元,鉴定费4,000.00元,合计6,223.00元,由被告贵州省荣华物业服务有限公司负担。二审期间，上诉人荣华物业公司和被上诉人锦园小区业委会均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.锦园小区业委会能否作为本案适格的原告主体；2.公共设施维修费31451元应由谁承担；3.荣华物业公司是否应退装修管理费、垃圾清运费，退还的依据是什么。关于锦园小区业委会能否作为本案适格的原告主体的问题。从锦园小区业委会起诉的诉讼请求来看，请求解除《黔东南州麻江县海瑞城东锦园前期物业服务合同》、支付公共设施维修费、退还装修保证金、退还物业管理费、退还空置房装修管理费、装修垃圾清运费涉及的权利主体都是小区的业主，有权利起诉的主体是小区的业主。一审庭审时已经查明锦园小区业委会是受该小区215户业主的共同委托而参加该案件的诉讼，并对授权委托书当庭出示。且在一审庭审前，一审法院已经组织锦园小区业委会与荣华物业公司双方进行了诉前调解，荣华物业公司是认可锦园小区业委会参加该案件的诉讼的。而荣华物业公司主张应依据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，认为锦园小区业委会并未就本次起诉召开业主大会并取得专有部分业主占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并授权，锦园小区业委会擅自违规发起的，无权代表锦园小区大部分业主，锦园小区业委会不具备合法的诉讼主体资格。本院认为，荣华物业公司主张的上述规定是关于业主对小区共有和共同管理权利进行内部决议的规定，并未涉及业主对外进行诉讼活动的规定。因此，锦园小区业委会受小区业主委托，有权代表业主起诉。关于公共设施维修费31451元应由谁承担的问题。公共设施维修费涉及B、C小区监控、消防设施、楼道安全指示灯、楼道照明灯、楼道单元大门门禁系统、绿化带、杂草、树枝修剪、B区喷水池设施、C区坎下1号水泵。前述公共设施都属于荣华物业公司物业服务的范围，锦园小区业主和荣华物业公司应依照《黔东南州麻江县海瑞城东锦园前期物业服务合同》约定享有权利，履行义务。2017年至2019年9月30日期间，由于荣华物业公司未完全履行维修、养护和管理义务，致使锦园小区内上述设施损坏、小区绿化带及树枝无人修剪，应承担上述公共设施维护、维修费用。但是上诉人荣华物业公司主张消防设施和喷水池在建设单位移交时尚未整改好，设备不能正常使用的责任不应由荣华物业公司承担。从一审时锦园小区业委会提交的《城东锦园公共配套设施接管接管验收表》、《城东锦园机电设备的接管验收表》来看，建设单位贵州省海瑞房地产开发有限公司并未将合格的消防设施和喷水池移交给荣华物业公司，根据《住房和城乡建设部关于印发的通知》第三十二条：“建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”的规定，贵州省海瑞房地产开发有限公司作为锦园小区的建设单位，因违反上述规定，应承担违约责任。因此上诉人荣华物业公司主张消防设施和喷水池在建设单位移交时尚未整改好，设备不能正常使用的责任不应由荣华物业公司承担的主张成立，应予支持。关于荣华物业公司主张小区监控系统已过保修期，已损坏，需要改造更新，需要使用专项维修基金的问题。本院认为从锦园小区业委会主张小区监控系统的费用来看，实际上是对小区监控系统进行更换，超出了物业服务费用于物业共有部位、共用设施设备日常运行、维护应支出的费用。因此上诉人荣华物业公司主张自己不承担小区监控系统更换的费用的理由成立，应予支持。综上分析，荣华物业公司应承担的公共设施维修费应扣除消防设施（2332元）、B区喷水池设施（7920元）、B、C小区监控（17402元）共计三项公共设施维修费27654元；应承担楼道安全指示灯（552元）、楼道照明灯（220元）、楼道单元大门门禁系统设施（880元）、绿化带、杂草、树枝修剪（1760元）、C区坎下1号水泵（385元），共计五项公共设施维修费3797元。关于荣华物业公司是否应退装修管理费、垃圾清运费，退还的依据是什么的问题。一审时法院通知荣华物业公司限期提交装修管理费、垃圾清运费的业主名单，但是直至一审判决作出前荣华物业公司都未向法院提交相关名单。荣华物业公司作为物业服务的管理者掌握着业主信息，有责任和义务提供，一审法院采信了锦园小区业委会和新物业公司共同核实的“前期物业应退还（空置房）业主装修管理费、装修垃圾清运费明细表”及入户拍照等核实的情况，符合程序。荣华物业公司作为物业管理者未能按期提供相关信息，应承担举证不能的责任。根据查明的荣华物业公司收款未退还的事实，荣华物业公司应向22户业主退还该项费用。综上所述，上诉人荣华物业公司上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省麻江县人民法院(2020)黔2635民初251号号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项：“一、解除约束原告麻江县城东锦园小区业主委员会与被告贵州省荣华物业服务有限公司的《黔东南州麻江县海瑞城东锦园前期物业服务合同》；三、被告贵州省荣华物业服务有限公司在判决生效后10日内退还原告麻江县城东锦园小区业主委员会装修保证金48,310.00元；四、被告贵州省荣华物业服务有限公司在判决生效后10日内退还原告麻江县城东锦园小区业主委员会空置房装修管理费、装修垃圾清运费15,753.09元”；五、被告贵州省荣华物业服务有限公司在判决生效后10日内退还原告麻江县城东锦园小区业主委员会物业管理费5,489.00元。”；二、撤销贵州省麻江县人民法院(2020)黔2635民初251号民事判决第二项：“被告贵州省荣华物业服务有限公司在判决生效后10日内支付原告麻江县城东锦园小区业主委员会公共设施维修费31,451.00元”；三、贵州省荣华物业服务有限公司在判决生效后10日内支付麻江县城东锦园小区业主委员会公共设施维修费3，797.00元.一审案件受理费、保全申请费、鉴定费4543元，二审案件受理费1683元，共计6226元，由贵州省荣华物业服务有限公司负担；一审案件受理费、保全申请费、鉴定费1680元，二审案件受理费623元，共计2303元，由麻江县城东锦园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 刘志红审判员 欧阳樟二〇二一年四月一日法官助理杨建书记员邹井程