广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初875号原告：黎永衡，男，1980年2月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××550。委托诉讼代理人：区邦照，男，1965年8月22日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××819，系原告所在单位推荐的诉讼代理人。被告：麦佩桃，女，1990年12月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××308。委托诉讼代理人：钱嘉志，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：江润凯，广东信广律师事务所律师。第三人：邓瑞莲，女，1961年12月16日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××025。原告黎永衡诉被告麦佩桃民间借贷纠纷一案，本院于2021年1月12日立案。本院依法追加了邓瑞莲作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎永衡及其委托诉讼代理人区邦照到庭参加第一、二次庭审，被告麦佩桃的委托诉讼代理人钱嘉志到庭参加第一次庭审，被告麦佩桃的委托诉讼代理人江润凯到庭参加第二次庭审，第三人邓瑞莲经本院传票传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告对被告位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××的房产享有优先受偿权；2.被告立即归还拖欠原告的借款345000元及逾期利息422280.5元(本金×月息1.85%×68个月)，合计767280.5元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：在2015年1月28日，被告向原告借款345000元，并承诺支付月息1.85%，借款期为一年，双方签订了《抵押借款协议书》，被告用自有的佛山市南海区××××××××××××××××××××××作为抵押，双方在房地产部门办理了产权二押的手续，质押登记是30万元。原告先后向被告给付了345000元。岂料，在约定的期限后，被告却未能依约归还上述借款和应付利息。为此，原告曾多次向被告追索并商议解决方法。但时至今日，时间己过五年多，被告仍未归还上述欠款。现在，原告只有向人民法院提起诉讼，请求人民法院依照我国《民法通则》的有关规定，判决被告立即归还拖欠的借款和逾期的利息，原告享有优先受偿权，维护原告合法权益。被告辩称：（一）关于本案的基础事实涉案款项性实质是购房款。原告的阿姨邓瑞莲与被告于2015年1月21日签订了《房地产买卖合同》,向被告购买涉案佛山市南海区××××××××××××××××××××××商品房,合同总价65万元整。涉案的款项是邓瑞莲通过原告黎永衡向被告支付的定金及两期购房款(定金五万,首期15万元、第二期10万元)。由于当时涉案房屋抵押给了中国银行越秀支行需要涂销抵押后方能过户,而原告对外尚有其他债务需要清偿,邓瑞莲担心涂销抵押后房屋会被其他债权人查封拍卖,故双方协商以原告的名义,把支付的购房款通过抵押借款的形式来办理房屋二押,把涉案房屋先抵押给原告,故有了涉案的《抵押借款协议书》及抵押登记的办理。其中《抵押借款协议书》中确认的房屋价值即为《房地产买卖合同》中的房屋总价,借款金额三十万即定金及两期购房款。后基于被告当时购买涉案房屋时间尚未满5年,按合同约定的×月份过户税费较高,故邓瑞莲与被告协商推迟过户,先将涉案房屋的钥匙交付给邓瑞莲。故本案实质是商品房买卖合同纠纷而非民间借贷纠纷,涉案款项是购房款而非借款。（二）原告不是本案的适格原告。诚如前文所述,本案实质是商品房买卖合同纠纷,合同的相对方为邓瑞莲,根据合同相对性,相关权利应当由邓瑞莲主张。（三）涉案款项不应计算利息。由于涉案款项属于购房款,故即使要返还也不应当计算利息。原告主张的利息标准已经过高,远超实际损失。（四）本案已过诉讼时效。退一步而言,如果要将涉案款项认定为借款,则按照《抵押借款协议书》借款期限为2015年1月27日至2016年1月26日,到原告提起本案诉讼,已经超出诉讼时效,应当驳回其诉讼请求。综上所述,请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人未到庭陈述意见。诉讼中，原告举证如下：1．原告身份证（原件1份）、被告身份证、被告人口查询信息、被告户口本、被告离婚证（复印件1份），用以证明原、被告的诉讼主体资格。2．（2020）粤0605民初10470号民事裁定书（复印件1份）、2015年1月27日抵押借款合同（复印件且上盖有佛山市自然资源局不动产登记查询专用章1份）、抵押财产价值确认书（复印件且上盖有佛山市自然资源局不动产登记查询专用章1份）、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果（原件1份）、宗地平面图（复印件1份）、土地使用权证（复印件1份）、房屋他项权证（原件1份）、麦佩桃中国银行交易流水明细清单（尾号为7863）（复印件1份）、麦佩桃中国银行交易流水明细清单（尾号为3314）（复印件1份）、黎永衡中国工商银行借记卡历史明细清单（尾号为9669）（原件1份）、手机银行转账截图（复印件7份）、黎永衡中国工商银行借记卡历史明细清单（尾号为1886）（原件1份）、黎永衡平安银行借记卡历史明细清单（尾号为6405）（原件1份），用以证明被告向原告借款的事实。被告举证如下：1.房地产买卖合同（原件1份），用以证明本案不是民间借贷纠纷，而且商品房买卖合同纠纷，案涉款项是案外人邓瑞莲通过原告支付给被告的两期购房款及定金。第三人未提交证据材料。庭审过程中，本院从原告手机上调取了原告与被告之间的部分微信聊天记录、原告跟邓瑞莲之间的部分微信聊天记录、原告与吴某之间的部分微信聊天记录（打印件各1份，与手机载体核对无异）。本院经审查认为，原告举证2中的手机银行转账截图为复印件，没有原件或原始载体核对，本院对其真实性不予确认。被告对原告其他举证的真实性均无异议，本院对其形式上的真实性予以确认，对其关联性和证明内容在下文予以阐述。被告举证1是原件，原告对其真实性无异议，而第三人作为该合同的相对方未到庭发表质证意见，视为其自愿放弃对该证据进行质证的权利，故本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性和证明内容在下文予以阐述。对本院调取证据的真实性，本院予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年1月21日，被告及冼某作为卖方、第三人作为买方、佛山市南海区宝地房地产中介服务部作为中介方共同签订一份《房地产买卖合同》，约定：1.买、卖双方分别独家委托中介方代理买卖位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××的房屋(以下简称该物业)之完整产权；2.买卖双方同意2015年12月30日前办房产证过户；3.成交价、付款方式和税费等：（1）该物业总成交价为65万元整；（2）定金5万元在签本合同当天付；（3）付款方式:第一期:2015年1月28日前买卖双方去办“卖方委托买方代理人出售该物业”的公证书,办妥手续后买方即付第一期房款15万元给卖方；第二期:2月1日前买方付10万元整给卖方,卖方即把该物业交付买方使用；第三期:卖方应在2015年4月28日前办妥还清该物业的银行按揭贷款,办妥此当天买方付房款15万元给卖方；末期房款20万元在2015年12月前买卖双方办该物业过户手续时,在房管部门接受递件及买方收到“领新房产证回执”时付清；4.买方保证该物业在办理过户给买方时房产证够五年且是唯一物业，否则要承担因此产生的全部税费；等。原告于2015年1月21日向被告转账5万元、于2015年1月22日向被告转账5万元、1万元。原告于2015年1月27日向被告转账4万元，于2015年1月28日向被告转账5万元、于2015年2月1日向被告转账10万元，于2015年2月2日向被告转账45000元。2015年1月28日，原告与被告在房管部门签订《抵押借款合同》及《抵押财产价值确认书》各一份。其中《抵押借款合同》是冼某及被告作为借用方（抵押人）与原告作为出借方（抵押权人）签订的，落款日期为2015年1月27日（打印形成），其主要内容为：甲方冼某和麦佩桃系夫妻关系，现因资金周转原因向乙方借款30万元，并由甲方用自有房产为其向乙方按时履行还款义务提供抵押担保。为明确甲、乙双方的权力和义务关系，经双方协商达成如下条款：一、甲方于本合同签字生效之日向乙方借取30万元。本合同签字生效及办理了抵押登记手续后，由乙方将该笔借款通过银行转账方式支付甲方，甲方收到此款时，另行出具借据给乙方；二、借款期限为：自2015年1月27日至2016年1月26日止。期满后，经双方协商本合同自动延期。如甲方可以提前清还借款，但须按实际借款时间支付借款利息；三、借款利率为每个月1.85%，甲方应付的利息按月由甲方支付给乙方，具体支付方式为每个月26日前清付当月利息。如甲方没有按期向乙方支付利息的，乙方除有权要求甲方提前偿还所欠的全部借款的本息外，另甲方还须每天按利息的0.5%支付违约利息，不受本合同约定的借款还款期限的限制。四、甲方自愿用自有的房产为其向乙方按期履行还款义务提供抵押担保，该抵押担保房屋的基本情况为：产权人为麦佩桃，房产位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××，《房地产权证》编号为：粤房地权证佛字第0200129931号A，建筑面积为76.69平方米，套内建筑面积为66.54平方米；双方确认房产抵押物价值为65万元，抵押权利范围包括但不限于借款的本息，实现本合同项下的债权所需的一切诉讼费、律师费、拍卖费、执行费、评估费等；等。《抵押财产价值确认书》载明麦佩桃（甲方）与黎永衡（乙方）一致确认上述抵押物价值为65万元。同日，原、被告对坐落于佛山市南海区×××××××××××××××××××××房办理了抵押登记[粤房地他项权证佛字第0200060777号]，抵押债权数额为30万元。原告与吴某（原告陈述吴某是第三人的儿子，吴某在庭后接受本院询问过程中亦确认该事实）之间的微信聊天记录摘录部分内容如下：2019年9月27日，吴某：“黎生，麦小姐果边你到底转左几多钱，能不能查清楚，7月到宜家都三个月啦，中冇时间查清楚？定系有其他原因？”，原告：“我工行卡的流水发你了，我报了35左右，还有张**安的流水没法，他的流水打了吗”，吴某：“她的要国庆之后。35系确定了吗？”……吴某:“她不是说不知道吗？到时候她不认就只能靠流水记录”……吴某：“麦小姐话只查到宜个。只有一个被执行？”，原告：“甘最好了”；2019年10月1日，吴某：“你有联系过麦小姐吗？她不回微信，是不是有什么事？”，原告：“他多久没回你”，吴某：“2天”……吴某：“实在不行，你把流水打出来。交给律师处理吧”，原告：“律师是需要的”……吴某：“唔接电话啦”，原告：“我叫了人跟他说了”，吴某：“你果边准备下材料资料之类”，原告：“甘我提供好流水。呢两日出来见面讲啦我没借据”，吴某：“借据？”，原告：“我是抵押”，吴某：“什么抵押？”，原告：“他的物业它项在抵押在我这里”，吴某：“距档口系边，我过去”，原告：“你先想好怎么样做先过去，他发给你了。你想咨询好律师看看怎么做”，吴某：“还能怎么做啊，之前你话有办法，到现在又什么都没用，之前这么久一直拖”，原告：“拍卖的时候要通知我”，吴某：“你同我阿妈一齐去问律师啊。你系主要人员”，原告：“主动权在银行，我只能等”，吴某：“依件事同你全部有关系。再等？……”；2019年10月17日，吴某向原告发送两张图片，吴某：“麦小姐打出来的流水，你那边也对一下。这里只有34.5万元”，原告：“哦”；2019年10月29日，吴某：“流水你果边到底查唔查得清楚，前前后后都四个月啦”。2019年11月5日，吴某：“咩意思？继续拖？”；2019年11月28日，吴某：“你直接话我知，一共转左几多钱比麦佩桃就得啦”，原告：“单不是发你了”，吴某：“你唔系同距对过数咩？对左甘多次，你地确定左未？”；2019年12月7日，吴某：“麦佩桃依两日有冇联系你？冇就先起诉吧，系稳律师起诉吧？点安排？”，原告：“星期一中午回你”，吴某：“恩，最好尽快搞，起诉到出判决宜家开始搞都要到1月啦，过年比较麻烦。”；2019年12月9日，吴某：“点样，有进展吗？”，原告：“我已经准备紧了。麦小姐联系过我”……吴某：“甘距联系你为左咩事？之前唔系已经话要我地自己走程序咩？”，原告：“……反正不用理她了，我们走自己的”，吴某：“好，你直接自己去写起诉书定稳律师”……吴某：“你同律师碰面果阵叫埋我”，原告：“好”……吴某：“出庭和写诉讼书其实都可以自己搞”，原告：“敢你搞啦”……原告：“甘比钱请律师吧，你先咨询下你的人先把”，吴某：“我听日去法院问下”；2020年1月1日，吴某：“我阿妈问你之前答应年底还钱系点样？”，原告：“我就是等那资金回来先可以去交费用”，吴某：“有冇时间节点”，原告：“尽量今个星期搞好”；2020年1月14日，吴某：“半个月啦，乜情况啊？”，原告：“公司钱未到，未够钱交堂费”……吴某：“甘要等到几时？还钱果边呢？”，原告：“快的话星期五，主要是到款一齐结”。原告在2017年8月8日与被告互相添加为微信好友，原告在2019年8月31日提到“我姨的儿子（原告）想跟你见面”，在2020年6月提到诉讼材料签收事宜，在2020年10月再次提到走法律程序，原告请求被告提供身份证等，其余内容反映原告与被告之间曾就其他生意往来进行沟通。另查一，黎永衡于2020年5月6日提起对冼某、麦佩桃的民间借贷之诉，本院以(2020)粤0605民初10470号案受理。本院于2020年10月14日作出民事裁定，裁定该案按黎永衡撤回起诉处理。另查二，位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××（粤房地权证佛字第0200129931号）登记在麦佩桃名下，登记日期为2010年11月18日。自2015年8月17日起，该房产被本院等多家法院轮候查封。本院认为，本案主要争议焦点是原告起诉要求被告偿还借款本息的借款合同与被告与第三人签订的房地产买卖合同是否有关联的问题。原告主张本案借款合同与房地产买卖合同之间没有关联性，是两个独立的法律关系，被告辩称被告和第三人为了减少房产交易税费，约定房产证满五年再过户，但第三人担心其已支付的定金及购房款安全，故而要求对案涉房产办理抵押登记并签订《抵押借款合同》，对此，本院分析意见如下：第一，被告与第三人签订《房地产买卖合同》，该合同约定原告向第三人及案外人冼某购买佛山市南海区×××××××××××××××××××××房（以下简称乐德阁××××××房），双方约定房产成交总价为65万元，定金5万元在2015年1月21日支付，第一期购房款15万元在2015年1月28日前支付，第二期购房款10万元在2015年2月1日前支付，卖方在收到第二期购房款后将房产交付给买方使用，卖方应在2015年4月28日前办妥还清该房产的银行按揭贷款，还清按揭贷款当天买方支付购房款15万元。原告于2015年1月21日向被告转账支付5万元，在2015年1月22日至2015年1月28日共计向被告转账15万元，在2015年2月1日向被告转账10万元，上述三批转账款项均与《房地产买卖合同》约定的购房定金及前两期购房款支付期限吻合；第二，案涉的不动产权属登记是在2010年11月18日，而《房地产买卖合同》约定该房产在2015年12月30日前办理房产过户手续，且卖方保证在买方保证该物业在办理过户给买方时房产证够五年且是唯一物业，可以印证被告所称的案涉《抵押借款合同》签订的前提；第三，原告称第三人是其前妻的姨妈，原告通过第三人知道被告需要借款，而被告愿意以案涉房产作为抵押，原告与被告第一次见面是去考察案涉房产，且第三人也在场，但第三人在知道被告资金紧张需要借款，也陪同第三人去考察房产的情况下，仍然向被告购买案涉房产，且案涉房产在《房地产买卖合同》签订后不久即抵押给了原告，明显不符合常理；第四，原告与案外人吴某（原告陈述吴某是第三人的儿子，吴某在庭后接受本院询问过程中亦确认该事实）之间的微信聊天记录反映，吴某表示一直催促原告尽快查明转账了多少钱给被告，要求原告尽快处理，表示：“你同我阿妈一齐去问律师啊。你系主要人员”，“依件事同你全部有关系。再等？……”原告则表示没有借据，只是被告的物业抵押在原告处；该微信聊天记录也从侧面反映了吴某经常与被告联系并核对原告向被告转款的数额，被告也向吴某提供了其银行账户交易明细，吴某根据被告提供的交易明细得出原告共计向被告转账了345000元，而原告在吴某一再催促下，并未主动核实其向被告转账款项的数额，且原告与被告的微信聊天记录反映，原告虽然提及过诉讼，但没有明确向被告催收过案涉借款，反而转达吴某想要见被告的要求；原、被告双方一致确认原告曾向被告的弟弟借款，且被被告的弟弟诉至法院，在此情况下原告与被告之间的微信聊天记录仍未体现原告明确向被告催告还款，不符合日常生活经验。综合上述分析意见，本院认为案涉《抵押借款合同》与《房地产买卖合同》之间联系紧密，原告关于两者不具有关联性的主张不能成立。原告以借款合同为由要求被告返还借款没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告黎永衡的诉讼请求。本案受理费减半收取计5736.41元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 炫二〇二一年四月二十六日书记员 黄楚怡