广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终12741号上诉人（原审被告、反诉原告）：李劲甫，男，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：邵常明，北京市隆安（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹，北京市隆安（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李振辉，男，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：蔡嘉欣，北京市隆安（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陆桂玉，女，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：邵常明，北京市隆安（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹，北京市隆安（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁灿灯，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄旭东，广东荆紫律师事务所律师。原审被告：李宛军，女，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：蔡嘉欣，北京市隆安（广州）律师事务所律师。上诉人李劲甫、李振辉、陆桂玉因与被上诉人梁灿灯及原审被告李宛军土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初2322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李劲甫、李振辉、陆桂玉上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项;2.改判解除2016年1月12日签订的《土地使用权租赁合同》;3.改判一审判决第三项，判令梁灿灯向李劲甫、李振辉、陆桂玉支付自2016年12月至实际交还土地之日止，按《土地使用权租赁合同》计算租金和违约金，暂计至2019年5月31日的租金226500元和违约金296865元;4.本案受理费、保全费、反诉费、鉴定费全部由梁灿灯负担。事实和理由：一、一审判决认定《意向协议书》《土地使用权租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，该认定错误。《意向协议书》《土地使用权租赁合向》是合法有效的合同。涉案土地为集体建设用地，李劲甫、李振辉、陆桂玉均持有《集体土地建设用地使用证》，用途为住宅。《中华人民共和国土地管理法(2019修正)》第四条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。”根据上述规定，涉案土地不属于农用地，属于建设用地。故一审判决依据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”及第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，属于适用法律错误。（二）佛山市自然资源局三水分局的复函并非法律规定，且该复函内容没有否认涉案土地属于集体建设用地，仅仅依据该分局的复函，不能作为认定涉案合同无效的依据，否则违反《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定。（三）双方均是根据《土地使用权租赁合同》约定的内容履行，及据其而主张各自的诉讼请求，均认为涉案合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。一审判决仅依据行政复函而非强制性规定，就认定涉案合同无效，事实和依据均不充分。二、一审判决将佛山市X辉工程造价咨询事务所有限公司出具的鉴定意见作为梁灿灯损失的依据，明显错误。该鉴定意见依据的施工图纸是虚假的，系梁灿灯为应对鉴定而伪造的。涉案施工图纸中的一级注册建筑师杨志杰的执业印章上显示，该章有限期至2020年6月。根据《中华人民共和国注册建筑师条例》第十七条规定，注册建筑师注册的有效期为2年，也即在2016年出具的合法施工图纸上，根本不可能加盖有效期至2020年的注册建筑师执业章。（二）涉案施工图纸中的一级注册结构工程师贺**的执业印章显示，该印章有限期至2022年6月。根据注册结构工程师的相关规定，注册结构工程师有效期为2-3年。那么，涉案图纸中加盖的注册结构工程师的执业章在2016年是不存在的。（三）施工图纸上的广东省建设工程勘察设计出图专用章显示，该章的有限期至2023年10月11日。如施工图纸是在2016年出图，则广东XX厦建筑设计院有限公司不具备建设工程勘察设计资质，其出图专用章也尚未生效。广东XX厦建筑设计院有限公司的建设工程勘察设计资质证书(编号A144003751)系2018年10月11日由住房和城乡建设部颁发，证书有效期至2023年10月11日。根据《建设工程勘察设计资质管理规定》第十条以及《关于取消由“广东省建设厅监制”的工程勘察设计、规划设计出图专用章和工程设计施工图审查专用章的通知》中第二条的相关规定，工程勘察、工程设计资质证书和专用章有效期为5年，也即广东XX厦建筑设计院有限公司持有的有效期至2023年10月11日的勘察设计出图专用章，应是其公司在2018年10月11日才启用的。（四）涉案施工图纸上广东XX厦建筑设计院有限公司签字人员的签名笔迹具有极高的相似度，明显存在同一个人代签、冒签的可能性，故涉案图纸极大可能是伪造的。三、佛山市X辉工程造价咨询事务所有限公司出具的鉴定意见无效，一审判决将该鉴定意见作为定案依据错误。(一)如上所述，鉴定依据是伪造的，涉案施工图纸、投资明细表等证据系虚假、非法形成的，因此依据该证据材料所作出的鉴定意见，不是合法有效的证据，不应作为认定本案事实的依据。(二)厂房投资明细在没有任何与之相关联的证据加以佐证其真实性的情况下，不具有证明力，一审法院将其作为鉴定证据错误。综上，鉴定意见书因鉴定依据非法，鉴定程序违法等原因，导致鉴定意见的真实性、合法性均存疑，故鉴定结果对证明涉案损失并不具有任何的参考价值，应不予采信。四、一审判决认定事实严重不清。（一）一审判决未能查明涉案租赁面积事实，导致责任划分存在错误。一审判决对李劲甫、李振辉、陆桂玉已出租可用于厂房建设的面积认定前后不一致。一审判决未能正确查明李劲甫、李振辉、陆桂玉是将2500平方米的土地出租给梁灿灯办厂，而离塘九公路15米的正面地块是无偿提供给梁灿灯利用，并非是给梁灿灯建造厂房所用。(二)一审判决认定实际损失主体事实不清，导致错误判定梁灿灯为损失赔偿接受方。一审判决认定佛山市X辉工程造价咨询事务所有限公司出具的鉴定意见书可作为梁灿灯的损失依据，错误，违背了合同相对性原则及法人独立人格制度。现有证据显示，涉案厂房被拆除的实际损失主体应为佛山市起力通用机械工程有限公司（以下简称起力公司）并非梁灿灯。故若存在真实损失的情况下，该损失主体应为起力公司，并非是梁灿灯，一审法院认为相应损失应赔偿给梁灿灯，错误。(三)一审判决未查明基本事实，影响各方责任承担的比例。1.在签订《土地使用权租赁合同》前，李劲甫已经向梁灿灯出示涉案土地的相关权属证明，但一审判决未对梁灿灯在签约前对涉案土地性质、权属的知情情况予以认定。本案中为厘清各方责任，必须查明各方的过错程度，其中在洽谈土地租赁事宜时，梁灿灯是否明确知道涉案土地为农用地性质、权属来源以及实际使用人等情况，都是作为责任划分所需的基本事实。2.李振辉并未实际参与到涉案土地租赁的相关具体事务中，仅是应梁灿灯的要求在《土地使用权租赁合同》上签字，涉案土地的实际收益系由李劲甫收取，与李振辉无关。但一审判决在未查明李劲甫、李振辉、陆桂玉与涉案土地的实际权属关系的情况下，便径直认定李振辉与李劲甫、陆桂玉承担共同赔偿责任，错误。五、如上所述，实际遭受损失的并非梁灿灯，李劲甫、李振辉、陆桂玉无需向梁灿灯承担损失赔偿的责任。即便拆除违章建筑造成损失，但是一审判决在确定涉案损失赔偿范围、赔偿方式以及责任过错程度的认定都存在严重错误。梁灿灯在2016年3月9日对所建厂房属于违章建筑已经知情，故2016年3月9日之后因梁灿灯抢建而造成的损失，是其自行扩大的损失，该部分损失应由梁灿灯单独承担。涉案土地租赁面积为2500平方米，超出该土地租赁范围的建筑损失应当由梁灿灯自行承担。如前述，梁灿灯在签约前明确知悉涉案土地属性和权属情况，且是因其未能履行约定的报建手续义务，才导致涉案厂房违章而被责令拆除。梁灿灯存在明显的违约行为，故应由其承担绝大部分的损失责任。即便法院认为李振辉及陆桂玉均有参与涉案土地的经营及收益，鉴于李劲甫、李振辉、陆桂玉对于涉案土地均有独立的建设用地使用权证，涉案土地并非李劲甫、李振辉、陆桂玉共同共有，一审法院应根据李劲甫、李振辉、陆桂玉所占土地份额确认承担比例，而不是不加区分的判决李劲甫、李振辉、陆桂玉承担共同赔偿责任。六、梁灿灯一直占用涉案土地直至2019年6月，经双方确认无误，故李劲甫、李振辉、陆桂玉要求梁灿灯按照涉案租赁合同约定支付租金直至实际交还涉案土地，以及支付逾期支付租金而产生的违约金诉求有事实和法律依据，一审判决应当予以支持。2016年10月虽厂房已被拆除，但是涉案土地上的围墙、大门、宿舍一直未予以拆除，涉案土地实际上一直由梁灿灯占有使用，故梁灿灯应当按照合同约定支付租金及逾期付租金而产生的违约金。七、一审法院在没有与土地部分权属人陆葵心本人确认事实的情况下，以李劲甫、李振辉、陆桂玉与梁灿灯的陈述、推断，就直接作为陆葵心本人的意思表示，该行为明显不当。陆葵心作为涉案土地的部分权属人，其权利的处分应当由其本人作出，一审法院有义务向其本人查证核实。八、本案鉴定因梁灿灯提供虚假证据而导致不可采信，其鉴定结论也根本无法作为实际损失的依据，故该鉴定不具有参考价值，因此该鉴定费用应当由梁灿灯自行承担。梁灿灯辩称，一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。二、梁灿灯的诉讼主体资格适格，有权主张权利。梁灿灯起诉时的主体为起力公司和梁灿灯，一审法院认为合同主体为梁灿灯与李劲甫、李振辉、陆桂玉、李宛军之间的土地租赁合同关系，进而认定诉讼主张的主体为梁灿灯，合法正确。三、一审法院在尊重双方意见的情况下且根据公证书继承人陆蔡心明确认可涉案土地由本案李劲甫、李振辉、陆桂玉使用不参与土地的实际经营以及收益，从而不追加陆蔡心作为本案参加诉讼，符合法律规定。四、一审法院综合本案证据，认定:“《意向协议书》由梁灿灯与李劲甫签订，《土地使用权租赁合同》是由梁灿灯与李振辉在李劲甫及陆桂玉的见证下签订。在合同履行过程中，既有李劲甫及陆桂玉收取租金情况，亦有李振辉作为公示人向梁灿灯发出搬离厂房的公告”从而认定《土地使用权租赁合同》的合同相对方为梁灿灯及李劲甫、李振辉及陆桂玉，符合客观事实。五、佛山市源鸿锐金属制品有限公司等在李劲甫、李振辉、陆桂玉处购买约8500平方米土地上分拆承租建设的企业厂房等建筑物，从承租至今长达6、7年时间均未被政府部门拆除。李劲甫、李振辉、陆桂玉在2016年1月10日称周围的土地出租给其他已建设厂房建筑物均没有办理报建手续都正常使用，土地性质为集体建设用地，保证可以建造工业厂房办理消防、报建、环评等手续。李劲甫强调在当地很有实力，不用办理报建手续直接动工建设就可以，有问题保证会处理补办好。租赁合同签定前，李劲甫、李振辉、陆桂玉当时出示《集体建设用地证》封面复印件与村集体签订的购地协议及涉案上地约8500平方米的国土坐标图(地块编号:2557.40-535.83)合同中有写入，但到现在为止，涉案土地根本无法办理工业建设用地手续，无法报建。一审已查明李劲甫知道土地性质并刻意隐瞒的事实。六、李劲甫、李振辉、陆桂玉承诺地块完全用于建设厂房，同时举例周围包括但不限于佛山市源鸿锐金属制品有限公司等在该土地上建设厂房。出租方承诺会办理全部合法证照，如若不成所有损失由李劲甫、李振辉、陆桂玉承担，鉴于出租方承诺的条件比较合理，梁灿灯才予以租赁。《意向协议书》约定出租的土地为李劲甫、李振辉、陆桂玉自有的工业土地，没有权属争议，李劲甫、李振辉、陆桂玉保证为工业用地，保证土地出租的面积范围，且保证能够办理政府所有合法手续;双方签订的《土地使用权租赁合同》第十一条约定:“建筑期间若因甲方宗地权属或者有关部门介入干涉阻碍而不能正常施工时，租金顺延免收”第五条约定:“甲方应提供合法的用地手续及相关证明，并配合乙方顺利办理五金机械行业的营业执照，环保、消防审批等证照，有关部门收取的合法费用由乙方负责，若因甲方原因致乙方无法办理上述证照的期问，甲方免收租金。”，均予以约定证明免收租金条件和投资损失保证。七、2016年9月19日，佛山市三水区××××办向李劲甫发送出《限期改正违法建设行为通知书》，厂房于10月份左右拆除，起力公司在政府部门介入、厂房拆除后，在2017年4月7日变更完成已经迁移该土地到五顶岗村委会“土兴”3号(住所申报)。涉案土地李劲甫、李振辉、陆桂玉厂房已经于2016年10月份左右被政府拆除后复绿并定时进行现场跟踪查看，实际已经无法使用，李劲甫、李振辉、陆桂玉亦按租赁合同条款(免收租金)没有要求梁灿灯交租金，其间梁灿灯多次要求李劲甫、李振辉、陆桂玉去村委申请办理工业用地手续让梁灿灯能正规报建，重新建设厂房使用以减少损失。2018年底李劲甫、李振辉、陆桂玉私底下转租给第三人收取押金、租金、水电费等获取收益，第三方使用了梁灿灯的基建、围墙、宿舍楼等，李劲甫、李振辉、陆桂玉强行收回了土地。八、出租方明确知道涉案的土地用地性质，实际无法办理报建手续，仍保证梁灿灯涉案土地为工业用地可建设厂房，梁灿灯基于对出租方承诺的信任导致厂房建设过程中被强拆而造成重大财产损失，李劲甫、李振辉、陆桂玉对此负有不可推卸的全部责任，作为出租方明知道涉案土地禁止出租仍然对外出租，并以欺骗、隐瞒的手段取得梁灿灯的信任租赁涉案土地建设工业厂房使用，应当承担全部赔偿责任。九、离塘九公路15米的正面地块无偿给梁灿灯使用，与租赁地块不可分割，不影响梁灿灯投入资金进行建设作厂房的配套、门卫室、门口大门、围墙等。十、一审法院摇珠选定的评估公司所出具的评估报告程序合法、内容符合客观真实，同时有三水街道办事处发送的《限期改正违法建设行为通知书》照片、《律师调查令》调取的国土部门内档的照片、相关国土部门执法车在现场拆除照片、李劲甫、李振辉、陆桂玉自行提供的《涉案厂房拆除现场》正反二页照片一等照片予以印证。至于提供给评估公司的参考图纸在时间上存在争议，原因是2016年梁灿灯已找设计院出了图纸但未能办报建手续，故当时无盖章，到评估公司要求提供图纸时梁灿灯才付款取图，设计院没有注意时间上问题，并且评估公司《鉴定意见》也明确厂房已拆除，是参考图纸与原有现场图片及多次现场勘查作出的合理报告。十一、梁灿灯多次要求李劲甫、李振辉、陆桂玉提供报建所需的手续材料均被拒绝，造成梁灿灯无法办理报建手续，一审法院反过来认定是梁灿灯自身不报建明显违反事实，李劲甫、李振辉、陆桂玉的拒绝行为要梁灿灯来承担主要责任，于理于事实不符。十二、客观上梁灿灯是存在责任，但租赁土地到动工建设厂房，是完全相信李劲甫、李振辉、陆桂玉的实力和现场情况(土地上已有好几家厂房在正常使用都没有办理报建手续的)及书面(意向书、租赁合同及土地资料)的条款和(不用办理报建手续就可以建设了，有什么问题他有能力解决)的口头承诺，在没有办理报建手续就开始动工。2016年3月9日建设项目刚完成基础部分投入几十万元时，李劲甫、李振辉、陆桂玉已私下接到国土部门的整改通知及约谈，但李劲甫、李振辉、陆桂玉对梁灿灯隐瞒该事实情况。至2016年9月19日涉案厂房已基本建设完成(即几百万元投资款已投入了)，当天国土执法人员直接在涉案厂房门口张贴出《限期改正违法建设行为通知书》，此时梁灿灯才了解到李劲甫、李振辉、陆桂玉实际已经多次收到《通知书》及多次被约谈(国土部门有记录)。根据佛山市三水区人民法院律师调查令(回执)中，于2016年3月9日国土部门向李劲甫发出《责令停止违法行为通知书》要求主动纠正违法行为，于2016年5月26日向李劲甫发出《限期改正违法建设行为通知书》责令停止建设、限期改正(未依法取得乡村建设规划许可证)。若李劲甫、李振辉、陆桂玉第一次接到《通知书》就通知梁灿灯先停工等补办好手续再建设就不会造成梁灿灯几百万元的实际损失，李劲甫、李振辉、陆桂玉辩称已通知过梁灿灯，全无实证，实际其无法办理。所以李劲甫、李振辉、陆桂玉应该承担本案的主要责任及全部案件受理费、保全费、反诉费、鉴定费。十三、一审只根据佛山市X辉工程造价咨询事务所有限公司出具工程造价鉴定意见书中认定的涉案厂房损失为2102705.65元作分责判决，实际上未有计入梁灿灯已安装好的起重机项目再被强拆的损失金额393550元(总投入961000元)。评估公司认为起重机项目不在本次工程造价鉴定范围已作解释。请求二审法院能予以支持，减少梁灿灯的实际损失。李宛军未提出陈述意见。梁灿灯向一审法院提出诉讼请求：1．李劲甫、李振辉、陆桂玉、李宛军连带向梁灿灯赔偿损失3800000元（土建项目损失1212890元、钢结构部分损失2477110元、已交租金60000元、保证金50000元）及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；2．案件诉讼费由李劲甫、李振辉、陆桂玉、李宛军共同负担。李劲甫、李振辉、陆桂玉提出反诉请求：1.解除2016年1月12日签订的《土地使用权租赁合同》；2.梁灿灯将土地返还给李劲甫、李振辉、陆桂玉；3.梁灿灯支付自2016年12月至实际交还土地之日止按《土地使用权租赁合同》计算的租金及违约金；4.梁灿灯支付2016年1月至2019年6月的水费8601.6元；5.案件诉讼费由梁灿灯负担。一审法院认定事实：2016年1月10日，李劲甫作为甲方，梁灿灯作为乙方，共同签订《意向协议书》，就甲方自有村边工业用地2500方、离塘九公路15米土地出租给乙方建造厂房使用，双方约定了租金及免租期，另，甲方保证用地的合法使用权，保证乙方能正常建造厂房，保证全力帮助乙方办理营业执照等政府部门必须之手续，双方争取于2016年1月15日前拟好租赁合同并签订。同日，梁灿灯支付了保证金20000元。2016年1月12日，李振辉作为出租方（甲方），梁灿灯作为承租方（乙方），在在场人员陆桂玉及李劲甫的见证下签订《土地使用权租赁合同》，约定甲方将自己购买的宗地块（地块编号：2557.40-535.83），地址：佛山市三水区×××××××××××，其中约2500平方米出租给乙方办厂及离塘九公路15米的正面地块无偿给乙方使用；合同租赁期限为36年，自2016年4月12日至2052年3月3日止；租金为每月3元/平方米，面积按2500平方米计算，租金每三年递增10%，甲方给乙方免租建设期约80天，从2016年4月1日开始计收租金；第五条约定，甲方应提供合法的用地手续及相关证明，并配合乙方顺利办理五金机械类行业的营业执照，环保、消防审批等证照，有关部门收取的合法费用由乙方负责，若因甲方原因致乙方无法办理以上证照的期间，甲方免收租金；第十一条约定，建筑期间若因甲方宗地权属或有关部门介入干涉阻碍而不能正常施工时，租金顺延免收。合同签订次日，梁灿灯支付了剩余保证金30000元。合同签订后，梁灿灯在未办理报建手续的情况下进场施工建造厂房。2016年3月9日，佛山市三水区国土城建和水务局向李劲甫送达《责令停止违法行为通知书》，因其非法占用集体土地，责令其立即停止上述违法行为。2016年5月26日，佛山市三水区××××办事处向李劲甫发出《限期改正违法建设行为通知书》，内容为：经查，你涉嫌在未依法取得用地及建设规划许可下，擅自在西南街道洲边村委会五村土地上进行建设。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条及《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条“在乡、村庄规划区未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除”之规定。为严格落实法律法规，现通知你立即停止施工，并于2016年6月1日之前自行依法依规拆除违法建设，恢复土地原貌，改正违法行为，否则将依法予以强制拆除。2016年9月19日，佛山市三水区××××办事处向李劲甫发出《限期改正违法建设行为通知书》，再次要求李劲甫在2016年9月26日之前自行依法依规拆除违法建设，恢复土地原貌，改正违法行为，否则将依法予以强制拆除。该通知书同时张贴于梁灿灯建造的厂房门外。2019年5月1日，李振辉向梁灿灯发出公告，要求梁灿灯在2019年5月10日前将所有住宿人员全部搬走。庭审中，当事人确认梁灿灯已经支付了保证金50000元及2016年4-11月的租金共计60000元。受一审法院委托，佛山市X辉工程造价咨询事务所有限公司于2020年1月8日出具工程造价鉴定意见书，结论为，针对土建部分，因图纸过于简单，且现场结构部分已被破坏，无法测量，因此该部分工程量的鉴定是结合图纸与厂方投资明细以及相关照片计算；针对钢结构厂房，现场已全部被拆除，因此本次鉴定依据为广东XX厦建筑设计院有限公司设计的施工图纸计算；由于工程基础性资料并不规范，引发的争议较大，对个别送鉴资料的真实性无法判断，故此次完成工程费用的鉴定，只能给法院判定该工程价款纠纷提供参考依据；涉案厂房钢结构厂房造价为1829042.86元，土建项目造价为749363.68元，厂房拆除造价为159807.43元，扣除钢材回收利用金额605508.32元、安装材料及钢梯回收利用金额30000元，涉案厂房造价为2102705.65元。一审法院于2020年4月21日发函至佛山市自然资源局三水分局咨询涉案土地的土地性质。该局复函称，该土地为农用地，未办理农转用手续，不符合开设厂房的条件。另查明，李振辉与李宛军是夫妻关系，双方于2016年11月9日登记结婚。一审法院认为，关于本案的主体问题。根据李劲甫、李振辉、陆桂玉、李宛军提交的集体土地建设用地使用证，涉案土地的部分权属人为李绘桃，又根据（2012）粤佛三水第123659号公证书，李绘桃于2003年11月9日因病去世，陆葵心作为李绘桃的继承人，一审法院在进行实体审查前，认为本案处理结果可能与陆葵心存在利害关系，拟依职权追加陆葵心作为本诉被告及反诉原告参加诉讼。但在庭审中，一审法院经询问梁灿灯、李劲甫、李振辉、陆桂玉、李宛军的意见，双方当事人均确认涉案合同的签订及履行、收益均与陆葵心无关，不应追加其作为本案本诉被告及反诉原告参加诉讼。对此，一审法院认为，《意向协议书》是由梁灿灯与李劲甫签订，《土地使用权租赁合同》是由梁灿灯与李振辉在李劲甫及陆桂玉的见证下签订。在合同履行过程中，既有李劲甫及陆桂玉收取租金的情况，亦有李振辉作为公示人向梁灿灯发出搬离厂房的公告。虽然陆葵心作为涉案土地的部分权属人，但其已经明确涉案土地由李劲甫使用，不参与土地的实际经营及收益。故此，一审法院确认《土地使用权租赁合同》的合同相对方为梁灿灯及李劲甫、李振辉、陆桂玉。一审法院亦尊重当事人自由处分权利，不予追加陆葵心作为本案本诉被告及反诉原告参加诉讼。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。本案中，《意向协议书》《土地使用权租赁合同》均明确了涉案地块的租赁用途为建设厂房，但根据佛山市自然资源局三水分局的复函可知，涉案地块并未办理农转用手续，不符合开设厂房条件。因此，一审法院认定《意向协议书》《土地使用权租赁合同》因违反法律强制性规定，属无效合同。李劲甫、李振辉、陆桂玉诉请解除《土地使用权租赁合同》，缺乏事实依据，一审法院不予支持。因合同无效，李劲甫、李振辉及陆桂玉收取的土地保证金50000元及2016年4-11月的土地占用费60000元应向梁灿灯返还。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在合同无效的情况下，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，厂房的报建手续应由梁灿灯完成，李劲甫、李振辉及陆桂玉仅负有协助办理证照的义务。李劲甫、李振辉及陆桂玉明知涉案土地为农用地，仍然将土地出租用于建设厂房；而梁灿灯作为承租人，在签订合同前应对土地的性质作充分合理的审查义务，在投入资金建造厂房前，应向相关部门办理报建手续，若然梁灿灯履行了报建手续，在获知涉案土地不能用于开设厂房的情况下，亦不会导致后续建造厂房所产生的损失。因此，双方对《土地使用权租赁合同》无效都有过错，一审法院根据双方各自的过错程度，确定梁灿灯负主要过错承担60%的责任，李劲甫、李振辉及陆桂玉负次要过错共同承担40%的责任。一审法院委托佛山市X辉工程造价咨询事务所有限公司鉴定的厂房造价所依据的图纸的出图时间为2016年2月15日，出图时间及厂房名称均与涉案厂房的建设时间及名称相符，在鉴定机构进行了充分现场勘查的基础上，一审法院认为上述图纸可作为鉴定依据。而当事人对鉴定意见提出的异议，鉴定机构在鉴定意见书已经作出了充分合理的书面答复。故此，一审法院认为佛山市X辉工程造价咨询事务所有限公司出具的鉴定意见书可作为梁灿灯的损失依据。根据鉴定意见书所列的厂房造价2102705.65元，梁灿灯自行承担60%的损失即1261623.39元，李劲甫、李振辉及陆桂玉共同承担40%的损失即841082.26元。2016年9月19日，佛山市三水区××××办事处向李劲甫发出《限期改正违法建设行为通知书》，涉案厂房于10月左右拆除。因此，2016年4-9月期间的土地占用费，参照《土地使用权租赁合同》约定的租金标准7500元/月计算，共计45000元，梁灿灯应向李劲甫、李振辉、陆桂玉支付。梁灿灯于2016年10月拆除厂房后已不具备继续使用厂房部分土地的客观条件，而李劲甫、李振辉及陆桂玉于2019年6月亦已将涉案土地中的1000平方米出租给案外人。在此情况下，未有证据证明梁灿灯将涉案土地未利用部分交还给李劲甫、李振辉及陆桂玉，相反，梁灿灯、李劲甫、李振辉、陆桂玉、李宛军在庭审中均确认土地的宿舍部分一直由梁灿灯使用至2019年6月份；而李劲甫、李振辉及陆桂玉在梁灿灯停止使用土地厂房部分的情况下，亦没有采取积极的措施收回土地，放任损失的扩大。因此，对于涉案土地厂房部分的空置，双方当事人均有一定过错。一审法院综合考量双方的过错程度，并结合土地空置期间损失，酌定按照梁灿灯缴纳的押金的50%即30000元的标准作为土地厂房部分空置期间的场地占用费。其他土地厂房部分空置期间的损失由李劲甫、李振辉及陆桂玉自行承担。因梁灿灯使用土地宿舍部分至2019年6月，场地占用费从2016年10月开始计算，共计33个月，一审法院考虑宿舍占用面积，参照《土地使用权租赁合同》约定的租金标准，酌定270元/月，场地占用费为8910元。故此，梁灿灯应支付涉案土地（含厂房及宿舍部分）的场地占用费为：2016年4-9月期间占用费45000元、2016年10月之后的厂房空置费30000元、2016年10月至2019年6月宿舍部分占用费8910元。上述三项共计83910元（45000元+30000元+8910元）。抵扣李劲甫、李振辉、陆桂玉应向梁灿灯退还的租金60000元后，梁灿灯仍应向李劲甫、李振辉、陆桂玉支付土地占用费23910元。由于梁灿灯已无实际占用涉案土地，故无必要判令其向李劲甫、李振辉及陆桂玉返还涉案场地，李劲甫、李振辉及陆桂玉可在判决生效后自行收回场地并恢复原状。李劲甫、李振辉及陆桂玉主张梁灿灯支付水费8601.6元，由于梁灿灯在第三次庭审中对该金额予以确认，故一审法院对李劲甫、李振辉及陆桂玉的主张予以支持。《土地使用权租赁合同》于2016年1月12日签订，梁灿灯缴交的最后一笔租金时间为同年11月1日，之后未有缴交任何费用，而李振辉及李宛军于同年11月9日才登记结婚，也就是说，李振辉及李宛军婚姻存续期间，针对涉案的《土地使用权租赁合同》并未产生任何收益，故不存在梁灿灯所述“收益用于李振辉及李宛军家庭生活”的可能性。况且，梁灿灯亦未提交证据证实李宛军知道并参与涉案土地的出租及经营事项。因此，梁灿灯诉请李宛军对本案债务承担连带清偿责任，缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于当事人主张的利息问题，鉴于合同双方均具有过错，故一审法院对利息均不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李劲甫、李振辉、陆桂玉应在判决生效之日起十日内向梁灿灯返还土地保证金50000元；二、李劲甫、李振辉、陆桂玉应在判决生效之日起十日内向梁灿灯赔偿损失841082.26元；三、梁灿灯应在判决生效之日起十日内向李劲甫、李振辉、陆桂玉支付土地占用费23910元；四、梁灿灯应在判决生效之日起十日内向李劲甫、李振辉、陆桂玉支付水费8601.6元；五、驳回梁灿灯的其他诉讼请求；六、驳回李劲甫、李振辉、陆桂玉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费37200元，保全费5000元，共计42200元，由梁灿灯负担32304元，李劲甫、李振辉、陆桂玉共同负担9896元。鉴定费31000元，由梁灿灯负担13335元，李劲甫、李振辉、陆桂玉共同负担17665元。反诉费4560元，由李劲甫、李振辉、陆桂玉共同4281元，梁灿灯负担279元。二审期间，李劲甫、陆桂玉于2020年12月22日向本院提出关于梁灿灯、起力公司在本案诉讼过程中涉嫌伪造证据进行虚假诉讼的相关刑事案卷材料的申请，2021年2月2日向本院提出关于梁灿灯、起力公司委托广东XX厦建筑设计院有限公司设计起力公司厂房的相关委托设计、勘查等资料文件及沟通记录的申请，经本院审查同意后分别向其出具（2020）民调令88号、（2021）粤06民调令6号律师调查令。李振辉、李劲甫、陆桂玉向本院提交（2020）民调令88号律师调查令收集的证据材料一份及微信聊天记录，梁灿灯对此质证认为，真实性无异议，证明内容不予确认。李振辉、李劲甫、陆桂玉未向本院提交（2021）粤06民调令6号律师调查令的回执及调查结果。梁灿灯2020年12月25日向本院申请勘查现场，经审查，梁灿灯该申请无必要性，故本院对其申请不予准许。李劲甫、李振辉2021年1月18日向本院申请调查取证，因本院已向李劲甫、陆桂玉出具（2021）粤06民调令6号律师调查令，故对其申请不予准许。梁灿灯未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案合同是否有效；二、李劲甫、李振辉、陆桂玉应否向梁灿灯赔偿损失841082.26元；三、梁灿灯应否向李劲甫、李振辉、陆桂玉支付土地占用费23910元。一、关于涉案合同的效力认定问题《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”涉案《意向协议书》《土地使用权租赁合同》均明确了涉案地块的租赁用途为建设厂房，据佛山市自然资源局三水分局向一审法院出具的复函可知，涉案地块并未办理农转用手续，不符合开设厂房条件。故《意向协议书》》《土地使用权租赁合同》因违反法律强制性规定属无效合同。因合同无效，一审判令李劲甫、陆桂玉收取的土地保证金50000元应予返还并无不当，本院予以维持。二、关于李劲甫、李振辉、陆桂玉应否向梁灿灯赔偿损失841082.26元的认定问题其一，关于损失主张的主体。从签约主体分析，《意向协议书》系由梁灿灯与李劲甫签订，《土地使用权租赁合同》系由梁灿灯与李振辉在李劲甫及陆桂玉的见证下签订。从合同履行情况分析，系由李振辉作为公示人向梁灿灯发出搬离厂房的公告，李劲甫、李振辉、陆桂玉均认同《意向协议书》《土地使用权租赁合同》的相对方系梁灿灯，梁灿灯向李劲甫、李振辉、陆桂玉主张损失主体适格。其二，关于双方的过错认定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当于以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李劲甫、李振辉及陆桂玉明知涉案土地为农用地，仍将土地出租用于建设厂房，梁灿灯作为承租人，在签订合同前未对土地性质进行充分合理审查，在投入资金建造厂房前，亦未向相关部门办理报建手续，双方对《土地使用权租赁合同》无效均有过错，一审根据双方各自的过错程度，确定梁灿灯负主要过错应承担60%的责任并无不当，本院予以维持。其三，关于损失金额。一审法院委托佛山市X辉工程造价咨询事务所有限公司对涉案厂房造价进行鉴定。对于土建部分，因图纸过于简单，且现场结构部分已被破坏，无法测量，因此该部分工程量的鉴定系结合图纸与厂方投资明细以及相关照片计算；针对钢结构厂房，现场已全部被拆除，故佛山市X辉工程造价咨询事务所有限公司在造价鉴定意见书中已说明本次鉴定依据为广东XX厦建筑设计院有限公司设计的施工图纸计算；由于工程基础性资料并不规划，引发的争议较大，对个别送鉴资料的真实性无法判断，故此次完成工程费用的鉴定，只能给法院判定该工程价款纠纷提供参考依据，且鉴定机构在鉴定意见书中对当事人提出的异议已作出了充分合理的书面答复，一审以佛山市X辉工程造价咨询事务所有限公司出具的鉴定意见书作为梁灿灯的损失依据并无不当。根据鉴定意见书所列的厂房造价2102705.65元，梁灿灯自行承担60%损失即126123.39元，李劲甫、李振辉及陆桂玉共同承担40%的损失即841082.26元并无不当。因涉案厂房现场已全部被拆除，且鉴定机构进行了充分现场勘查后作出鉴定意见，故本院对于李劲甫、李振辉、陆桂玉提出重新鉴定的上诉主张不予采纳。三、关于梁灿灯应否向李劲甫、李振辉、陆桂玉支付土地占用费23910元的认定问题其一，关于土地占有使用费。涉案《意向协议书》签订在前，《土地使用权租赁合同》签订在后，双方对于土地租赁面积的约定应以《土地使用权租赁合同》为准。《土地使用权租赁合同》明确约定租金面积按2500平方米计算（实际用地超过2500平方米按2500平方米计算，小于2450平方米的按实际用地面积计算租金。）一审庭审中，双方当事人确认梁灿灯已支付了保证金50000元及2016年4-11月的租金共计60000元。该租金标准符合双方合同约定的2016年4月1日-2019年3月31日，租金按3元每平方米，计2500平方米，计7500元每月的标准，也即是双方在合同约定以及履行过程中均按2500平方米计算土地租赁面积。2016年9月19日，佛山市三水区××××办事处向李劲甫发出《限期改正违法建设行为通知书》，涉案厂房于10月左右拆除。2016年4-9月的土地占用费，一审参照《土地使用权租赁合同》约定的租金标准每月7500元计算，共计45000元判令梁灿灯向李劲甫、李振辉支付土地占有使用费，并无不当，双方当事人于一审庭审时确认梁灿灯支付2016年4-11月的租金共计60000元，2016年10、11月两月梁灿灯已无法正常使用，故其给付的占有使用费15000元李劲甫、李振辉、陆桂玉应予返还予梁灿灯。其二，关于厂房占用费。双方当事人在一审庭审中均确土地的宿舍部分一直由梁灿灯使用至2019年6月份，而李劲甫、李振辉及陆桂玉在梁灿灯停止使用土地厂房部分的情况下，亦没有采取积极措施收回土地，放任损失的扩大。双方均有过错。一审综合考量双方的过错程度，并结合土地空置期间损失，酌定按照梁灿灯缴纳的押金50%即30000元的为土地厂房部分空置期间的场地占用费，其他土地厂房部分空置期间的损失由李劲甫、李振辉及陆桂玉自行承担。因梁灿灯使用土地宿舍部分至2019年6月，一审认定场地占用费从2016年10月开始计算，共计33个月，并考虑宿舍占用面积，参照《土地使用权租赁合同》约定的租金标准，酌定每月270元，场地占用费为8910元并无不当，本院予以维持。以上两项合计38910元，抵扣前述李劲甫、李振辉、陆桂玉应向梁灿灯退还的占有使用费15000元，梁灿灯仍应向李劲甫、李振辉、陆桂玉支付土地占用费23910元，一审对此金额认定正确，本院予以维持。综上，李劲甫、李振辉、陆桂玉上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17080元，由上诉人李劲甫、李振辉、陆桂玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年四月二十六日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力