河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1503民初703号原告王昊东，男，汉族，1990年2月18日出生，住平桥区。原告张伟，女，汉族，1991年8月2日出生，住浉河区。二原告共同委托代理人胡修成，男，汉族，1964年12月23日，住信阳市平桥区，浉河区吴家店镇羊山村村民委员会推荐的公民。被告息县金立房地产开发有限责任公司。法定代表人尹振峰，该公司总经理。委托代理人袁卫东，该公司员工。委托代理人翟静静，河南竞远律师事务所律师。原告王昊东、张伟诉被告息县金立房地产开发有限责任公司（以下简称金立公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王昊东、张伟的委托代理人胡修成，被告金立公司的委托代理人袁卫东、翟静静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王昊东、张伟诉称，2018年7月26日，我在被告处购买一套商品房，位于平桥区××大街××楼××单元××室，面积129.06平方米，单价每平5811元，总价749968元，合同约定2019年12月31日前交房。被告于2020年7月2日邮寄交房通知书前去收房，去后被告还是没有取得交房条件，没有信阳市住房和城乡建设局核发《建设工程竣工验收备案证书》，强行违交，未收房。因被告现延期交房，依照合同，应赔偿违约金，被告以各种理由拒赔。根据购房合同第八条规定：依照国家和地方人民政府规定(一)项商品房需验收合格，合同第十一条交接规定和附件四补充协议第八条规定，出卖人应书面邮寄交房通知书来收房，被告应出示政府规定文书，即房屋竣工验收备案证，合格收房，因被告没有取得竣工验收，不得交付使用。被告未取得相应资格交付行为，违反商品房禁止性规范，应承担违约金支付。按照合同第九条第二项规定，按总款日万分之一，计算至起诉之日，延期357天，应支付违约金26773.85元。特诉至法院，请求判令：1、被告支付违约金26773.85元；2、诉讼费由被告承担。被告金立公司辩称，1、在答辩人施工过程中，信阳市政府治理环境污染陆续要求信阳境内所有工地停工143.5天，属于合同约定的“因政策法律原因导致延期”的情形，此期限应当予以扣减；因“新冠”疫情防控停工长达57天，属于合同约定的“因遭遇不可抗力导致延期”的情形，此期限应当予以扣减；以上两项原因共计导致延期200.5天。答辩人因不可抗力延期交房181天（2019年12月31日-2020年6月30日），不可抗力因素造成停工时间实际为200.5天，符合合同第八条约定的据实延期交房的情形，事实清晰明确。2、答辩人依据合同不可抗力条款最晚交房时间为2020年7月19日，经过答辩人不顾浪费财力物力加班赶工；于2020年6月28日完成工程竣工验收合格与消防验收，履行完成了合同条款交付条件；进而提前至2020年6月30日进行了房屋交付，相较合同交付时间提前了19.5天，并通过电话、短信、微信、快递文件等形式及时通知了广大业主进行房屋交付。被答辩人要求答辩人支付逾期交房违约金的诉讼请求，是没有事实及法律依据的，应当依法驳回。经审理查明，2018年7月26日，原告王昊东、张伟与被告金立公司签订了《商品房买卖合同》，被告将位于信阳市平桥区平西街道办事处戴庙村十八大街台北?澜景6号楼2单元405号房屋出售给原告，房屋总价款为749968元；原告按照合同第六条约定的付款方式及期限，于2018年7月26日支付首付款409968元，余款340000元办理银行按揭。合同中与本案相关的其他条款约定如下：第八条：“出卖人应当于2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格的房屋交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、因政策法律导致的。”第九条出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：……（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。2.非房屋主体结构质量问题，买受人不得拒绝交房，但可要求出卖人在30天内予以整改。”第十一条交接：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”2020年6月5日台北?澜景小区6号楼竣工，2020年6月28日勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。截至起诉之日，原告尚未接收所购买的房屋。从合同约定的交房日2019年12月30日至实际交房日2020年6月30日，共计180天。2018年10月至2019年12月30日，按照信阳市大气污染防治工作的要求，被告累计停工141.5天。2020年1月20日至2020年3月16日，按照全国新冠肺炎疫情防控的要求，被告停工57天。本院认为，原告王昊东、张伟与被告金立公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。原告按协议约定履行了支付购房款的义务，被告应当按合同约定的期限和交付条件履行商品房交付义务。关于对双方约定的商品房交付使用条件“经验收合格”的理解，根据现行法律法规、部门规章中对商品房交付使用条件之规定，商品房交付的前提条件之一是经过建设部门组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，并形成验收合格的确认文件。此系房屋交付使用的强制性规定，未经验收合格不得交付使用。而建设行政主管部门出具的竣工验收备案表只是其履行建设行政管理职能的表现，系房屋验收合格之后的行政内部监管程序，不是交付使用的必备条件，故被告是否办理竣工验收备案登记并不影响被告向原告交付房屋。而且国务院办公厅分别在2002年和2004年发布的《关于第一批取消和调整行政审批项目的决定》和《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消。由此可见，国家在对商品房竣工验收的管理上已确立了由开发商申请、政府批准并组织验收向开发商自行组织、政府监督的制度性转变。原告购买的房屋于2020年6月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，此时应视为达到合同约定的验收合格的交付条件。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（简称“两书”）是国家为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者的合法权益而规定，被告在交付房屋时提供“两书”义务并不能免除，结合本院对其他已收房业主的查证情况，业主在收房时，会一并接收到“两书”，本案原告以被告无法提供“两书一表”为由拒绝受领房屋，无事实和法律依据。同时，买受人在房屋交付时或者交付后，均有查验房屋的权利。若出现主体结构质量经检验确属不合格等情形时，出卖人应承担相应的赔偿责任，但买受人不能据此作为迟延受领的理由。本院结合同期同栋部分房屋于2020年6月已有业主交付使用的客观情况，在本案诉争房屋已达到交付使用条件且不存在影响合同目的质量瑕疵的情形下，原告迟延收房理由不充分。不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为等情形。被告金立公司辩称因大气污染防治和疫情防控属于不可抗力导致停工，符合客观实际，本院予以采纳；因期间不重合，相应天数应累计计算，故交房日期应相应顺延198.5天（141.5天+57天）。经计算，被告金立公司应于2020年7月16日交房。被告于2020年6月30日通知被告交付房屋，符合法律规定，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：驳回原告王昊东、张伟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费234元，由原告王昊东、张伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省财政厅非税收入财政专户，开户行：兴业银行郑州分行营业部，账户：46×××70。审判员  王晓蕾二〇二一年四月六日法官助理郑萍书记员卢晓莉