贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1184号上诉人（一审被告）：贵州金源达房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路金源达时代广场A栋23-24层，统一社会信用代码：91520500730986342Q。法定代表人：张永学，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：周振家，男，1972年3月22日出生,住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：刘云，女，汉族，1982年1月10日出生,住贵州省毕节市。上诉人贵州金源达房地产开发有限公司（以下简称：金源达房开公司）因与被上诉人刘云商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15518号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人金源达房开公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实错误，且超诉讼请求裁判。1.涉案补充协议5.4明确约定甲方协助办证的范围只指《房屋所有权证》，不包括《国有土地使用权证》。上诉人按照约定，已于2013年12月23日给被上诉人办理了涉案房屋的房屋使用权证书。商品房不动产登记系国家政策的变动，是把上述两证合而为一，且上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同补充协议》中约定了只给被上诉人办理《房屋所有权证》，对于《国有土地使用权证》只有协助办理的义务，而不是必须或代办义务。2.《中华人民共和国不动产暂行登记条例》于2015年3月1日施行，《国有土地证》的办理已经没有实际意义，这一点被上诉人是明白的。因此，被上诉人在一审的诉请、事实及理由部分及整个庭审过程中均未主张《国有土地证》的办理并为此主张违约金。因此，一审法院判决认定上诉人没有给被上诉人办理《国有土地使用证》已经违约应当承担违约责任支付违约金，属于超诉请判决。双方并未签订过有关《不动产权证》办理的合同或协议。被上诉人已于2020年8月12日在上诉人处领取了《不动产权证》。上诉人已经帮助被上诉人义务办理了《不动产权证》。3.一审把上诉人本不应承担的义务（办理《国有土地使用证》），作为依据判决上诉人承担《商品房买卖合同》本就没有约定的办理《不动产权证》的义务，系矛盾的判决。被上诉人刘云未作答辩。一审原告刘云起诉请求：依法判令被告支付逾期办理商品房不动产登记证书违约金暂计20000元（以125067元购房款为基数，从2013年9月1日计算至被告办理不动产权证书并交付给原告之日止，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；2.判令被告双倍返还原告所购商铺面积差部分房价款暂计6000元（最终以实际鉴定结果为准）；3.本案诉讼费由被告承担。一审查明事实：2010年12月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，同日签订《补充协议》。《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的位于贵州省毕节市七星关区。该商铺建筑面积共10.1平方米，套内建筑面积6.464平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.636平方米。《商品房买卖合同》第四条、计价方式与价款：该商铺价款按套（单元）计算，该商铺总价款为（人民币）壹拾贰万伍仟零陆拾柒元整。第五条、面积确认及面积差异处理：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。第八条、交付期限：出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商铺交付买人人使用；1.该商铺经验收合格。第十五条、关于产权登记的约定：一、出卖人应当在商铺交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.见《补充协议》。《补充协议》第五条约定：5.1办理《房屋所有权证》若为甲方代办，则乙方在甲方通知之日起30日内将所需缴纳的契税、印花税、登记费、服务费、手续费等费用及办理《房屋所有权证》的所有手续交给出卖人。5.4双方确认《商品房买卖合同》第十五条中约定的甲方协助办证的范围只指《房屋所有权证》，不包括《国有土地使用证》。2020年6月11日毕节市自然资源和规划局为涉案房屋颁发了不动产权证书［证书编号：黔（2020）毕节市不动产权第0009831号］，该不动产权证书载明：原房屋所有权证号：毕房权证毕市第0009775号，登记时间：2013年12月23日。房屋建筑面积10.1平方米，专有建筑面积6.46平方米，分摊建筑面积3.64平方米。2011年8月31日，原告刘云与贵州百盛同兴商业经营管理有限公司签订《金源达时代广场Ｂ栋铂金小铺保租合同》，将涉案商铺租给贵州百盛同兴商业经营管理有限公司作统一经营商业用。合同签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告支付完毕所有的购房款，同时，原告于2010年12月6日向被告缴纳涉案商铺的维修基金、办证费等费用。庭审中，原、被告认可约定的交房时间与实际交房时间一致。2013年12月23日，被告为原告办理涉案商铺的《房屋所有权证》，但是未办理《国有土地使用证》。一审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定交付涉案商品房和履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。关于被告是否应当向原告支付违约金问题。根据原被告签订的商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在涉案房屋实际交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》处理，补充协议第五条约定：5.1办理《房屋所有权证》若为甲方（被告）代办，则乙方（原告）在甲方（原告）通知之日起30日内将所需缴纳的契税、印花税、登记费、服务费、手续费等费用及办理《房屋所有权证》的所有手续交给出卖人。5.4双方确认《商品房买卖合同》第十五条中约定的甲方（被告）协助办证的范围只指《房屋所有权证》，不包括《国有土地使用证》。虽然第5.4条约定被告协助办证的范围只指《房屋所有权证》，不包括《国有土地使用证》，但是被告于2010年12月6日向原告收取涉案商铺的维修基金、办证费等17456元（其中包含：契税3752元，交易费242元，测绘费27元，它项证及预抵押登记费5××元，房产证5××元，土地使用证33元等），说明原告协助办证的范围包括《国有土地使用证》，理由为：因为被告收取原告的土地使用证费33元。结合庭审查明的事实，被告向原告交付涉案房屋的时间为2011年8月31日，故被告应从2011年8月31日起的720日内（即2013年8月20日）为原告办理涉案房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，虽然被告已于2013年12月23日为原告办理涉案房屋的《房屋所有权证》，但是被告并未按照前述约定为原告办理涉案房屋的《国有土地使用证》，故被告并未按照合同约定全面履行其办证义务，因此，被告逾期办理国有土地使用证的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约期间及违约金计算标准问题。根据商品房买卖合同约定，被告应当在涉案房屋实际交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告向原告交付涉案房屋的时间为2011年8月31日，故被告应从2011年8月31日起的720日内（即2013年8月20日）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如前述，由于被告逾期办理国有土地使用证的行为已经构成违约，故应从2013年8月21日起开始计算被告逾期办理国有土地使用证违约金的诉讼时效。由于被告逾期办理国有土地使用证的行为处于一种连续状态，违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告提起诉讼之日（2020年9月11日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年9月11日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。如前述，由于被告逾期办理国有土地使用证的行为已经构成违约，故被告应当承担相应的违约责任。虽然原被告双方在商品房买卖合同以及补充协议中均未约定逾期办证的违约责任，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应以原告已付购房款人民币125067元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年9月11日起开始计算逾期办证违约金，本案中，由于被告并未举证证明其已履行涉案房屋符合办理不动产权证书的披露义务，故计算违约金的截止时间为被告为原告办理不动产权证书之日即2020年6月11日。结合本案，被告已经履行了部分合同义务，酌定被告支付原告的逾期办证违约金为被告应付逾期办证违约总额的50%。按照前述方式，违约金计算方式为，以原告已付购房款125067元为基数，自2017年9月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍的50%计算；自2019年8月20日起至2020年6月11日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍的50%计算。关于被告是否应双倍返还原告所购商铺面积差款问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人与买受人约定按套（单元）计算方式计算该商铺价款，商铺总价款为壹拾贰万伍仟零陆拾柒元整。对原告的该项诉请，不予支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州金源达房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘云逾期办理不动产权证书的违约金，违约金以已付购房款125067元为基数，自2017年9月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍的50%计算；自2019年8月20日起至2020年6月11日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍的50%计算；二、驳回原告刘云的其他诉讼请求。案件受理费人民币600元，由原告刘云承担499元，由被告贵州金源达房地产开发有限公司承担101元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人应否承担逾期办证的违约责任及违约责任如何认定。首先，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，在《不动产登记暂行条例》施行前，分开办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。涉案《商品房买卖合同》订立于2010年12月9日，故双方当事人在《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第5.4条中约定上诉人应在交房后720日内履行的协助办证的范围只指《房屋所有权证》，不包括《国有土地使用证》，不违反法律的规定，合法有效。其次，在实际履行过程中，被上诉人向上诉人缴纳了办理《国有土地使用证》的相关费用，应认定双方以实际行为表示双方达成了由上诉人协助被上诉人办理《国有土地使用证》的合意。但双方并未约定上诉人协助办理《国有土地使用证》的期限，故不能以双方约定的协助办理《房屋所有权证》的期限约束上诉人，一审以此认定上诉人应承担违约责任至办理取得涉案房屋不动产权证书之日错误。再次，根据双方约定，上诉人应于2013年8月20日将办理《房屋所有权证》登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，上诉人于2013年12月23日为被上诉人办理涉案房屋的《房屋所有权证》，应认定上诉人至迟于2013年12月23日履行了合同约定的协助办理《房屋所有权证》的义务。上诉人未在约定期限内履行协助办理《房屋所有权证》的义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，上诉人应承担2013年8月20日至2013年12月23日期间的违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，被上诉人2020年6月11日起诉主张该违约责任，其诉请已经超过《中华人民共和国民法通则》规定的2年诉讼时效期间，无诉讼时效中止、中断情形的情况下，上诉人一审提出的诉讼时效抗辩理由成立，对被上诉人主张上诉人承担逾期办证违约责任的请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。一审判决适用法律和判决结果错误。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15518号民事判决；二、驳回被上诉人刘云的诉讼请求。一审案件受理费600元，二审案件受理费1200元，由被上诉人刘云负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年四月二十六日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印