广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0883民初147号原告：陈亚海，男，1972年9月16日出生，汉族，公民身份号码：440×××××××********，住所地：吴川市×××××××××××。原告：梁华芬，女，1974年7月7日出生，汉族，公民身份号码：440×××××××********，住所地：吴川市××××××××××。上述两原告的共同委托诉讼代理人：许伟燕，广东向宁律师事务所律师。被告：吴川市东和房地产开发有限公司，住所地吴川市××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××337Y。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：陈小红，广东佳业律师事务所律师。原告陈亚海、梁华芬与被告吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称“东和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈亚海、梁华芬的共同委托诉讼代理人许伟燕、被告东和公司的委托诉讼代理人陈小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈亚海、梁华芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付C1107房的逾期办证违约金28,823.47元（逾期办证违约金：以已付房价款438,357元为基数，按年利率6%计算，自2017年12月22日起计至2019年1月26日，共400天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年底,原告与被告就购买被告开发的位于吴川市××××××××财富名门商住楼C1107房的商品房达成合意并签订广东省商品房买卖合同。原告于当日支付维修基金、房产证办证费。被告向原告交付由其单方填写的日期为2016年1月30日的C1107房的广东省商品房买卖合同。购房合同约定:C1107建筑面积124.32㎡、价款438,357元。原告于签合同当日支付了首付购房款,并为C1107房的余款办理了个人住房借款支付,至此原告已如约支付了全部款项。被告于2015年2月14日交付C1107房屋给原告装修入住。合同第十五条约定:“被告应当在商品腾交付使用后600日内。将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”。但2019年1月26日方通如原告提交资料办理房产证。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。据此,被告应依法向原告支付逾期办证的违约金,以年利率6%计算。被告东和公司辩称，一、双方在合同中已经约定了违约金为月利率0.02%,根据约定优先原则,不应按6%计算年利率。根据广东省商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后600日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:“买受人不退房,出卖人自上述期限届满后按已付房款每逾期一个月0.02%支付违约金”。同时被告在制订本合同时,对十五条第三款作了特别明示,加了下划线,双方按月利率0.02%计算违约金,本案属于约定明确的合同。根据约定优先原则及《民法典》第465条规定:“依法成立的合同,受法律保护”,因双方是在真实意思表示的情况下签订人合同,该合同对双方具有约束力,故此,即使存在违约也只能按月利率0.02%计算违约金。二、关于逾期办证违约金的起算点如何确定的问题。根据双方签定的商品房买卖合同第八条,如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期；2、买受人未按合同约定的条款向出卖人缴交各种款项。在商品房买卖合同中,买受人的主要合同义务是支付购房款,虽然涉案商品房于2016年2月27日己实际交付给原告占有使用，但此时被告尚未付清涉案房屋的购房款,而涉案商品房买卖合同第八条约定了原告未依约履行付款义务时,交付期限可以顺延。涉案商品房买卖合同并未明确约定原告的付款期限,在合同一方当事人未履行对待给付义务时,被告应享有履行抗辩权方符合合同法的公平原则,再依照被告以往所涉类似判例【湛江市中级人民法院(2020)粤08民终2982号案】中判决被告享有履行抗辨权,本案中由于原告是2018年5月18日付清房款,则应从该日起计600天,即办证期应该是2020年1月8日前,被告于2019年1月26日通知原告办证不存在违约行为。本院经审理认定事实如下：2016年1月30日，原告与被告东和公司签订商品房买卖合同(合同编号为C1107号)、商品房买卖补充合同各一份，约定原告向被告购买由被告开发的坐落于吴川市××××××××财富名门商住楼C1107房，建筑面积为124.32㎡，价款为438,357元。合同签订后，原告于2018年5月18日前向被告支付C1107房产全部价款。商品房买卖合同第八条约定：“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……因国家政策的约束或政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；……”，第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人自上述期限届满后按已付房款每逾期一个月0.02%支付违约金。”2015年2月14日，被告将涉案的商品房实际交付给原告使用。2017年5月5日，被告取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，被告在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知。通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心派员于2018年9月8日到小区为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理。通知随附业主名单，原告不在名单内。2019年1月22日，被告在涉案商品房楼盘张贴关于第二批办理不动产权证书通知。通知载明：经和吴川市房管局与不动产登记中心沟通协调，约定安排于2019年1月26日星期六，由房管局与不动产登记中心派员到本小区D栋首层的合同部接受申请办理不动产权证。......请未签过申请办证的业主本人于2019年1月26日星期六按分栋安排的时段.......按序受理。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案中，涉案商品房实际交付使用时间是2015年2月14日，但C1107房的全额付款时间为2018年5月18日，被告行使履行抗辩权，主张交付房产是时间顺延至原告全额履行付款义务后合理合法，本院予以采纳。C1107房应于2020年1月8日前办理相关备案手续。被告已于2019年1月22日通知原告于2019年1月26日办理。故被告已依约按期履行合同约定的办证义务。原告主张被告逾期办证，但未能提交充分的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。原告诉请被告支付违约金缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈亚海、梁华芬的诉讼请求。本案受理费260.3元，由原告陈亚海、梁华芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 容 斌二〇二一年三月三十日书记员 林秋莲附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。