江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0602民初1309号原告：深圳华强商业管理南通有限公司，住所地南通市崇川区北大街华强城65幢。法定代表人：陆培康，董事长。委托诉讼代理人：张周伟，北京市隆安（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡志强，北京市隆安（南通）律师事务所律师。被告：南通心悦绘影院有限公司，住所地南通市崇川区华强城74幢103室。法定代表人：方斌，董事长。委托诉讼代理人：胡瀚，男，1985年9月27日出生，汉族，该公司员工。原告深圳华强商业管理南通有限公司（以下简称“华强公司”）与被告南通心悦绘影院有限公司（以下简称“心悦绘公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华强公司的委托诉讼代理人张周伟、被告心悦绘公司的委托诉讼代理人胡瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2020年2月至2020年12月的租金计403886.26元、逾期违约金暂计35753.32元，自2020年2月至2020年12月的综合服务费计143407元、逾期违约金暂计12652.41元（逾期违约金暂计至2020年12月31日，实际计算至被告缴费之日，暂合计595698.99元）。2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告分别于2017年1月8日、2017年4月18日与广东大地电影院线股份有限公司签订《房屋租赁合同》、《综合服务协议》，后于2017年9月13日承租人由广东大地电影院线股份有限公司变更为南通心悦绘影院有限公司，即被告，其他约定不变，合同约定被告向原告承租位于南通市江海大道和北大街交汇处北大街2号74幢103室华强广场地上第四层[F20、F21、F22]号区域，租赁场所面积2607.4平方米，租赁期限15年，至2032年6月14日止。根据《房屋租赁合同》的约定，“11.8.乙方未能按约定期限向甲方支付租金，乙方需从应付日期的次日起算，每拖延1日，承担应付未付金额的万分之五违约金”；根据《综合服务协议》的约定，“3.3.1承租期内，乙方不得拖欠、拒付综合服务费用，乙方如延迟交纳费用，甲方有权收取滞纳金，每迟延一天，乙方应支付应付但未付金额的5‰滞纳金”。截至2020年12月31日，被告共欠原告自2020年2月至2020年12月的房屋租金、综合服务费共计547293.26元。经原告多次催缴，被告仍未支付，被告的行为已经违反了合同约定及诚信原则，除应当承担继续向原告支付租金、综合服务费的义务外，还应当向原告支付逾期付款的违约金，租金逾期违约金、综合服务费逾期违约金。为维护原告自身合法权益，提出前述诉请。被告心悦绘公司辩称：1.原、被告双方自签订合同以来，被告秉承着诚实信用原则一直在履行合同没有恶意拖欠过租金。2020年1月，新冠肺炎在全国不同地区流行。2020年2月15日，国务院应对新型冠状病毒××疫情联防联控机制综合发布的新型冠状病毒××流行期商场卫生防护指南，明确提出商场中的酒吧、舞厅、电影院、电子游戏厅等人员密集的娱乐区域应当考虑关闭，被告积极响应国家的政策，将涉案电影院关停。直至2020年7月16日国家电影局下达关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知，允许全国电影院可以于2020年7月20日逐步有序开放。案涉影院才于2020年8月13日正式恢复营业。被告为配合政府部门启动的疫情防控措施，关停了电影院的所有经营业务接近八个月的时间，不但断绝了一切营业收入，还需负担所有居家待岗员工的薪酬福利。2.原告主张被告支付2020年2月至12月的保底租金以及综合管理费，被告对此有异议。根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见二》第六条，承租非国有房屋用于经营疫情或者疫情防控措施，导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金，对其明显不公平。承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解。调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因新冠疫情属于不可抗力，被告受疫情及疫情防控措施的影响，停业长达八个月之久。根据上述法律规定，被告影院请求法院依照相关规定，综合各方面因素考虑，减免被告应付的租金。关于原告请求法院判令被告承担未付房租而产生的违约金和承担本案的诉讼费，鉴于被告未支付疫情期间的房租是受不可抗力的影响，故应当免除被告的违约责任。本案诉讼费无理由要求被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告华强公司举证的不动产权证、《房屋租赁合同》、《综合服务协议》、《合同主体变更协议》、公司准予变更登记通知书、催款函以及微信送达截图等、被告心悦绘公司举证的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》、《江苏省电影局关于做好疫情防控常态化条件下影院恢复开放的通知》、微信聊天截图，双方对上述证据的真实性予以认可或未能提出反驳，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月8日，原告华强公司（作为出租人、甲方）与广东大地电影院线股份有限公司（作为承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方拥有合法出租权的位于江苏省南通市港闸区（现崇川区）江海大道和北大街交汇处北大街2号华强广场开设“心悦绘”国际影城的事宜达成一致意见。甲方同意按本合同约定将本项目位于地上第四层【F4-20、F4-21、F4-22】号的租赁场所出租给乙方使用。租赁场所建筑面积共约为2607.4平方米（最终面积以双方交接时实际测量为准）。本合同项下租赁期限为15个租约年，自租金计算开始日（即计租日）起开始计算，每12个月为一个租赁年度（租约年）。第三条租金及租金支付方式、履约保证金约定，3.1双方确认，乙方承租本合同第一条所述租赁场所的租金及支付方式为保底租金和分成租金两者取其高的计算方式，具体计租方式如下：（1）分成租金（含税）按照影院净票房收入的一定比例计算，具体比例为：第1年至第3年为13%，第4年至第6年为14%，第7年至第9年为15%，第10年至第15年为16%…（2）年保底租金（含税）为：第一年为5元/平方米/月，第二年为10元/平方米/月，第三年为15元/平方米/月，第四年起，每三年环比递增5%…3.2租金支付方式为月付，除本合同另有规定外，在整个合同期内，乙方须于每月20日前向甲方预先缴付下月的保底租金…本合同项下履约保证金金额为30万元…5.4甲方同意，租赁场所的综合服务费按5元/平方米/月（含税）人民币计算，由乙方缴纳…第十一条违约责任11.8约定，乙方未能按约定期限向甲方/综合管理公司支付租金/综合服务费的，甲方/综合管理公司可向乙方发出要求支付租金/综合服务费书面通知书。乙方应在接到书面通知之日起五个工作日内立即支付拖欠的租金/综合服务费，否则乙方需从应付日起的次日起算，每拖延一日，承担应付未付金额的万分之五违约金。此外，上述合同还就合同终止及延期、续租及期满财产处置等事宜进行了约定。同年4月18日，原告华强公司（作为甲方）与广东大地电影院线股份有限公司（作为承租人、乙方）另行签订《综合服务协议》，约定上述租赁物综合服务费用及支付方式如下，3.1.1乙方按照承租面积（以商铺租赁合同确定的计租面积为准）缴纳综合服务费，综合服务费的缴纳标准为人民币5元/平方米/月。3.1.2乙方应当自起租日（以商铺租赁合同确定的起租日为准）起按月向甲方交纳该租赁物业的综合服务费，首付综合服务费应与乙方首付租金同时交纳…此后乙方应于每月7日前向甲方缴纳当月的综合服务费（遇节假日顺延）…3.3.1承租期内，乙方不得拖欠、拒付综合服务费用，乙方如延迟交纳费用，甲方有权收取滞纳金，每延迟一天，乙方应支付应付而未付金额的5‰滞纳金。2017年9月13日，原告华强公司（作为出租方、甲方）、广东大地电影院线股份有限公司（作为原承租方、乙方）及南通华强心悦绘影院有限公司（作为新承租方、丙方）三方签订《合同主体变更协议》，约定乙方将其在租赁合同及综合服务协议项下权利和义务一并转让给丙方的事宜达成如下协议：一、自本协议签署之日（下称“更替日”）起，租赁合同及综合服务协议项下乙方作为承租人的全部权利、义务和责任一并转让给丙方；丙方予以概括承受，并应于更替日在本协议签署栏加盖公章，以确认执行本协议。…丙方承诺将按甲乙双方已签署的租赁合同及综合服务协议的相关规定按时向甲方交纳房屋租金等费用。甲方承诺将按甲乙双方已签署的租赁合同及综合服务协议的相关规定向丙方履行相关义务。三、乙方依据租赁合同及综合服务协议约定已向甲方支付的保证金（包括履约保证金、能源保证金等），自更替日起，自动转为丙方在合同项下应付保证金，并根据租赁合同及综合服务协议的相关约定执行。四、乙、丙双方自行办理租赁场所交接等相关手续，并承担相应费用（如有）。自更替日起，租赁合同及综合服务协议项下乙方在承租期间所遗留的欠费等任何纠纷、争议（如有），全部由丙方处理并承担责任、费用。五、本协议有效期与甲、乙双方签订的租赁合同与综合服务协议一致，如租赁合同与综合服务协议终止或变更，本协议也随之终止或变更。此后不久，南通华强心悦绘影院有限公司更名为南通心悦绘影院有限公司（即本案被告）。合同签订后，原告华强公司交付了场地给被告心悦绘公司使用，被告亦支付了2020年2月前的租金及综合服务费。因疫情防控需要，有关部门暂停关闭影院，被告没有了营业收入，故自2020年2月始，未向原告支付过租金。原告自2020年6月起通过微信五次向被告心悦绘公司影院营运经理姚秋萍发送催款函，索要拖欠的租金及综合服务费。双方当事人就因疫情减免租金事宜未能协商一致，原告华强公司遂诉至法院。另查明，根据江苏省电影局发出的苏影【2020】66号文件《江苏省电影局关于做好疫情防控常态化条件下影院恢复开放的通知》载明，全省影院可于7月20日恢复开放营业，并需做到预约限流（上座率不超过30%）、排片间隔等防疫要求。诉讼中，原告华强公司陈述，根据《房屋租赁合同》约定，被告支付给原告的租金费用不能低于保底租金数额，自2020年2月至5月期间保底租金为39111元/月；2020年6月保底租金为40153.96元/月；2020年7月至12月期间保底租金为41066.55元/月。根据《综合服务协议》约定，综合服务费为13037元/月。综上，因疫情原因，原告对2020年2月的租金进行减免，故向被告主张自2020年3月至12月的租金403886.26元及按日万分之五计算的违约金35753.32元、自2020年2月至12月的综合服务费143407元及按日万分之五计算的违约金12652.41元。被告心悦绘公司辩称，对原告主张的欠付租金、综合服务费及违约金的计算金额没有异议，但疫情期间，国家发文规定电影行业停止营业，恢复营业后亦对上座率进行了限制，故希望原告给予五个月的免租期，同时要求减免违约金。为证明其主张，被告举证南通市崇川区宣传部（原港闸区）于2021年2月中旬在微信群发布的关于影院上座率不超过75%的规定。本院认为，各方签订的《房屋租赁合同》、《综合服务协议》及《合同主体变更协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应合法有效。双方当事人均应恪守诚信，全面履行合同义务。原告华强公司已按合同约定交付房屋给被告心悦绘公司使用，被告亦应按合同约定按时缴纳租金、综合服务费。但因疫情防控需要，被告自2020年2月始关闭影院。直至2020年7月20日有关部门才通知可以恢复开放营业，导致心悦绘公司此段时间内没有经营收入，造成其不能交纳租金、综合服务费的后果。这次疫情属于不可抗力，造成了各行各业的巨大损失，国家也出具有关减租免税扶持指导意见，引领各行各业共渡难关。根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但即使疫情属于不可抗力，由于并不可归责于合同任何一方，故由此导致的合同无法履行所造成的损失应由合同双方分担。因此对租金和综合服务费减免问题，本院进行了调解，但原、被告双方意见分歧过大，调解不成。本院根据本案实际情况和疫情期间的妥善处理涉新冠××疫情的民事纠纷指导意见，结合公平原则，对2020年2月至4月的三个月租金78222元（已免除的2月份租金+39111元/月*2个月）及综合管理费39111元（13037元/月*3个月）酌情予以减免，故被告心悦绘公司仍需支付原告华强公司自2020年5月至12月的租金325664.26元（403886.26元-78222元）、综合服务费104296元（143407元-39111元）。关于违约金的问题，原告主张以欠付款项为基数，按日万分之五的标准计算，被告提出违约金过高的抗辩，请求法院予以调整。本院认为，虽被告心悦绘公司受疫情影响停止营业数月，但直至起诉之日，被告仍未向原告支付过任何费用，有违诚信，本院综合原告损失及被告违约等情况，酌情支持拖欠的2020年5月至12月租金、综合服务费的违约金，并将违约金标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告南通心悦绘影院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳华强商业管理南通有限公司支付2020年5月1日至2020年12月31日期间的租金325664.26元。二、被告南通心悦绘影院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳华强商业管理南通有限公司支付2020年5月1日至2020年12月31日期间的综合服务费104296元。三、被告南通心悦绘影院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳华强商业管理南通有限公司支付第一项中租金的逾期违约金（自2020年4月20日起至实际给付之日止以39111元为基数，自2020年5月20日起至实际给付之日止以40153.96元为基数，自2020年6月20日起至实际给付之日止以41066.55元为基数，自2020年7月20日起至实际给付之日止以41066.55元为基数，自2020年8月20日起至实际给付之日止以41066.55元为基数，自2020年9月20日起至实际给付之日止以41066.55元为基数，自2020年10月20日起至实际给付之日止以41066.55元为基数，自2020年11月20日起至实际给付之日止以41066.55元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。四、被告南通心悦绘影院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳华强商业管理南通有限公司支付第二项中综合服务费的逾期违约金（自2020年5月7日起至实际给付之日止，自2020年6月7日起至实际给付之日止，自2020年7月7日起至实际给付之日止，自2020年8月7日起至实际给付之日止，自2020年9月7日起至实际给付之日止，自2020年10月7日起至实际给付之日止，自2020年11月7日起至实际给付之日止，自2020年12月7日起至实际给付之日止，均以13037元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。案件受理费人民币4878.5元（已减半）、保全费3498.5元，合计8377元，由原告深圳华强商业管理南通有限公司负担2222元，被告南通心悦绘影院有限公司负担6155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币9757元。审 判 员 毛策骏二〇二一年四月二十六日法官助理 黄晨阳书 记 员 陈枫茜