大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初4381号原告：中国农业银行股份有限公司大连金州支行。住所地：辽宁省大连市金州区和平路108号。统一社会信用代码：91210213118692169E。负责人：于国璟，系该行行长。委托诉讼代理人：于飞，系辽宁健坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐笑尘，系辽宁健坤律师事务所律师。被告：于健一，女，1983年10月10日出生，汉族，住址：吉林省公主岭市。被告：大连远东家园房地产开发有限公司，住所：大连市保税区亮甲店工业区亮金路1-1号。法定代表人：齐树民。被告：大连远东企业集团有限公司，住所：大连市甘井子区大连湾街道李家村张屯。法定代表人：齐树民。原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行（下称金州农行）诉被告于健一、被告大连远东家园房地产开发有限公司（下称远东房产）、被告大连远东企业集团有限公司（下称远东集团）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金州农行委托诉讼代理人于飞到庭参加诉讼、被告于健一、远东房产、远东集团经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告于健一立即偿还借款本金228,322.99元、利息5196.5元、罚息52.12元、复利56.8元，共计233,628.41元（截止2020年5月26日，自2020年5月27日起至全款还清之日止的利息、罚息、复利按照合同约定的利率计算）；2、判令被告于健一立即支付原告律师费用10,345元；3、判令被告大连远东家园房地产开发有限公司、大连远东企业集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令原告对抵押物享有优先受偿权；5、诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2017年7月18日，原告与被告于健一、大连远东家园房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》。合同约定“原告向被告发放贷款，贷款金额为人民币24.7万元，用于被告购房，贷款期限240个月，执行年利率4.165%，逾期执行利率6.2475%，还款账号62×××76，每月4日还款”。被告于健一同意将其所购的位于大连保税区房屋抵押给原告，作为偿还借款合同的担保，包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等原告实现债权和抵押权的一切费用。被告大连远东家园房地产开发有限公司作为阶段性保证人，自愿为借款人的债务承担连带保证责任。被告大连远东企业集团有限公司出具《承担连带责任保证责任承诺书》，愿为案涉借款承担连带担保责任。合同签订后，原告已按照合同约定履行了借款义务，但被告在履行合同过程中，未按约定还款期限还款。根据合同的约定，原告诉至法院，请求依法审判。原告围绕诉讼请求提交了个人信贷业务申请表、《个人购房担保借款合同》、《一手房贷款业务银企合作协议》、《承担连带保证责任承诺书》、贷款发放通知单、借款凭证、逾期明细、律师费收据、发票、律师服务收费标准等证明材料，本院经审查，对上述证据的证明效力予以确认。依据上述证据及当事人陈述，本院确认下述事实：2016年4月29日，被告远东集团向原告出具《承担连带保证责任承诺书》，自愿对《一手房贷款业务银企合作协议》项下原告向合作项目中本集团员工（含家属）购房所提供的个人住房贷款及个人商用住房贷款承担连带保证责任，保证期间为每笔贷款合同所约定的到期日往后两年，保证范围包括但不限于贷款本金、利息或手续费、罚息、违约金、损害赔偿金等以及实现债权的一切合理费用，并承诺在上述合作协议所约定的最高债务额范围内，对原告与远东房产所签订的本集团员工信用业务及相关文书均予以认可，并自愿承担连带保证责任。2016年5月5日原告与被告远东房产签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定的合作项目坐落于保税区，就合作项目向购房人发放的个人住房贷款不超过贰亿元，个人商用房贷款不超过叁仟万元。2017年7月18日，原告与被告于健一、大连远东房产签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告于健一发放贷款24.7万元，用于被告于健一购房，贷款期限240个月，采取按月等额本息的还款方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款发生时实际执行利率是年4.165%，逾期执行年利率6.2475%，还款账号62×××76，每月4日还款，被告于健一同意将其所购的位于大连保税区房屋抵押给原告，作为偿还借款合同的担保，抵押担保范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同同时约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。被告远东房产作为阶段性保证人，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以原告金州农行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2017年9月4日，原告按照合同约定向被告于健一发放了24.7万元贷款。至2019年12月4日被告于健一开始违约，截至2020年5月26日，共逾期6期，尚欠借款本金228,322.99元、利息5,196.5元、罚息52.12元、复利56.8元，共计233,628.41元。另查明：案涉抵押房屋因未取得房屋所有权证书，仅办理合同抵押预登记，未取得他项权利证书；原告为实现债权支付律师费10,345元。本院认为，被告远东集团向原告出具的《承担连带保证责任承诺书》、原告与被告远东房产签订的《一手房贷款业务银企合作协议》、原告与被告于健一、被告远东房产签订《个人购房担保借款合同》，均为各方真实意思表示，合法有效。被告于健一未按照合同约定履行还款义务系违约，原告要求被告于健一承担偿还借款及利息、罚息、复利，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告远东房产作为阶段性保证人，在案涉抵押房屋现尚未取得房地产权属证书的情况下，依照合同约定，应对被告于健一的债务承担连带保证责任。被告远东集团依据承诺书应对被告于健一的债务承担连带保证责任。原告主张对抵押房屋的优先受偿权，因案涉房屋未能办理抵押登记，原告享有合同权利，但不享有优先受偿的权利，原告该项主张本院不予支持。被告远东集团和远东房产经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法应缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告于健一于本判决生效后十日内给付原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行借款本金228,322.99元及利息5,196.5元、罚息52.12元、复利56.8元，共计233,628.41元，并承担上述借款本息自2020年5月26日起至全部欠款还清之日止按照借款合同约定利率计算的利息、罚息、复利；二、被告于健一于本判决生效后十日内给付原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行律师费用10,345元；三、被告辽宁远东家园房地产开发有限公司、被告大连远东企业集团有限公司共同对上述第一、第二项承担连带给付责任至被告于健一取得房地产权利证书，并办妥以原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5172元、保全费1845元，合计7017元（原告已预交），由三被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  徐晓冀人民陪审员  白 韧人民陪审员  王 辉二〇二一年四月十二日书 记 员  朱 丹