上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初3520号原告：陈璐，女，1987年2月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：潘慧琦，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莉娟，上海君澜律师事务所实习律师。被告：张合威，男，1984年9月24日出生，汉族，住河南省。原告陈璐与被告张合威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理，适用简易程序于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告陈璐的委托诉讼代理人潘慧琦、刘莉娟，被告张合威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈璐向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付违约金28,000元；3.判令被告向原告返还居间费用12,833.33元；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系上海市闵行区都会路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)的产权所有人。2020年5月，原、被告在案外人上海富顺房地产经纪有限公司(以下简称富顺公司)的居间下签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的房屋，租赁期自2020年5月15日至2021年5月14日，月租金为28,000元。然而，2020年6月13日，被告在未经原告同意的情况下，单方面要求解除《房屋租赁合同》，并直接搬离该房屋。原告认为被告的行为已构成违约，应当根据合同中第七条约定“按月租金的贰倍”承担违约金。扣除被告已支付的28,000元押金后，被告应当额外向原告支付28,000元。另外，原告在合同签订后向案外人富顺公司支付了居间费用14,000元，该居间费用分摊到租赁期后，剩余未履行租期内分摊到的金额为12,833.33元。原告认为被告的违约行为导致了《房屋租赁合同》在签订后仅1个月的时间就无法继续履行，根据公平原则，被告应当承担此部分居间费用。诉讼中，原告陈璐将诉讼请求变更为：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2021年1月15日(起诉之日)解除；2.判令被告向原告支付违约金28,000元。原告陈璐撤回要求被告返还居间费用12,833.33元的诉讼请求。被告张合威辩称：对原、被告之间的原租赁关系无异议，认为双方的租赁合同于被告搬离时解除，但不同意支付原告违约金。被告仅租赁了不足一个月(一个月差3日)，后与原告方协商提前退租。提前退租时被告未联系上原告方，后至中介处，由中介联系了原告的丈夫，双方已经达成一致意见，由原告没收押金，被告结清水电、清理并返还房屋。现被告已经结清水电、将钥匙交给了中介，原告没收押金后再主张违约金并不合理。原告陈璐为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》，证明原、被告间的租赁关系，被告应当根据合同约定向原告承担违约金；2.《上海市商品房预售合同》，证明原告对涉案房屋有出租的权利。被告张合威对原告提供的上述证据无异议；另，被告张合威未向本院提交证据。本院对原告陈璐提交的证据核对后均予以确认。根据原告提交的证据以及双方当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2013年9月22日，原告陈璐、案外人蔡某某(乙方、买方)与案外人上海金色紫都房地产有限公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买都会路3899弄《上海星河湾花园二期A区住宅》13号10层1101室。后，案外人上海金色紫都房地产有限公司向原告陈璐、案外人蔡某某交付了涉案房屋。2020年5月12日，原告陈璐(出租方、甲方)与被告张合威(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方；租赁期限自2020年5月15日起至2021年5月14日止；甲乙双方约定，甲方于2020年5月15日前向乙方交付该房屋；双方约定，该房租的支付方式为付一押一，月租金为28,000元；双方约定，在签订本租赁合同后当日，乙方向甲方交付租赁保证金28,000元；租赁期间，乙方中途擅自退租的需经出租方同意，未经同意擅自退租的，乙方应当按月租金的贰倍向甲方支付违约金；若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲方可从租赁保证金中抵扣；保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；签订本合同时甲、乙双方各自应按本合同约定月租金的50%向居间方支付居间报酬。双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告陈璐向被告张合威交付了涉案房屋，被告张合威则以现金方式向原告陈璐支付了租赁保证金28,000元以及2020年5月15日至2020年6月14日的租金28,000元。2020年6月13日左右，被告张合威表示不再继续承租涉案房屋，将钥匙交给了中介，随后搬离。原告陈璐自述于2020年6月13日当日收回涉案房屋。2021年1月15日，原告陈璐以诉请理由向法院提起诉讼。2021年3月23日，被告张合威收到本院邮寄的传票、应诉通知书、诉状及副本等材料。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起纠纷的法律事实发生于民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。此外，原告未通知被告而直接以提起诉讼方式主张解除合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，应适用民法典第五百六十五条第二款的规定。原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，被告在租赁期限未满之前擅自搬离，已经构成违约，原告可以依据双方约定解除《房屋租赁合同》。对于合同解除时间，本院认为，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案中，被告于2021年3月23日签收诉状副本，因此原、被告之间的《房屋租赁合同》于2021年3月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《房屋租赁合同》约定“租赁期间，乙方中途擅自退租的需经出租方同意，未经同意擅自退租的，乙方应当按月租金的贰倍向甲方支付违约金；若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲方可从租赁保证金中抵扣；保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付”，因此原告主张抵扣保证金后由被告再支付28,000元违约金符合合同约定，本院予以支持。被告张合威辩称与原告丈夫曾达成过解除合同后仅没收保证金的协议，但未提供证据予以证明，本院对该意见不予采纳。原告自愿撤回要求被告返还居间费用的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告陈璐与被告张合威之间的《房屋租赁合同》于2021年3月23日解除；二、被告张合威于本判决生效之日起十日内向原告陈璐支付违约金28,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取计250元，由被告张合威负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴晓霞二〇二一年四月九日书记员  缪丽丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。三、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。