广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0205民初432号 原告：罗普茂，男，壮族，1993年7月6日出生，住柳州市。 原告：谢彩云，女，汉族，1994年5月1日出生，住柳州市。 二原告共同委托诉讼代理人：吴啸虎，广西众维律师事务所律师。 被告：广西柳州宏桂房地产开发有限公司，住所地柳州市柳北区胜利路12号之八柳北区行政中心319室，统一社会信用代码：91450200595140706K。 法定代表人：涂权伍，董事长。 委托诉讼代理人：王敦伟，该公司员工。 委托诉讼代理人：廖厚勋，该公司员工。 原告罗普茂、谢彩云诉被告广西柳州宏桂房地产开发有限公司（以下简称宏桂房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴啸虎、被告宏桂房开的委托诉讼代理人王敦伟、廖厚勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗普茂、谢彩云向本院提出诉讼请求：一、判令被告将办理柳州市房权属登记所需材料报产权登记机关备案，并协助原告办理该房的产权登记；二、判令被告赔偿原告逾期办理房产证违约金35849元（该违约金从2019年9月25日暂计至2020年12月15日，此后的违约金每天按照总房款的万分之一计算至被告将涉案房产权属登记所需材料报产权登记机关备案之日止）。事实及理由：2018年3月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的柳州市房屋，房屋总价款为801988元，交房日期为2018年9月30日前。合同签订后，原告已支付完全部购房款。2018年9月30日，被告在柳州日报、楼盘网等媒体公告交房。但被告交房后未能按照合同第15条的约定在交房后360日内将涉案房屋权属登记所需材料报产权登记机关备案，且其行为一直持续至今，导致原告未能办理房屋产权证书。原告认为被告的违约行为侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。 被告宏桂房开辩称，一、被告未能将《商品房买卖合同》第十五条约定的“在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，是因为房屋施工方广西二建未将施工资料按时提交报备，导致被告无法进行正常资料报备工作，被告与广西二建之间的纠纷，目前被告已在广西高院申请再审。被告是由于意志之外的原因导致未能及时将资料报备，主观上并无违约意愿，不存在违约事实。二、双方之间的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人原因导致买受人未能在规定期限内取得房屋产权证书的，出卖人按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金。合同中对被告逾期办证应支付的违约金有明确规定，即使最终认定被告违约，在原告未能举证证明其实际损失超过双方约定的违约金情况下，原告自行将违约金调整为按购房款的日万分之一计算没有事实依据。综上所述，应当驳回原告的诉请。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，双方对对方证据的真实性均无异议，本院认为客观真实的证据能证实案件的基本事实，故应作为认定相关事实的依据。 本院经审理认定事实如下：2018年3月22日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于柳州市（以下简称涉案房屋），房屋价款为801988元。 双方间的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……2.……从该栋楼宇施工之日起，气象部门有记录日降雨量达到中雨（含中雨）以上的，或者虽达不到中雨、但因工程质量和安全要求不能开展施工的，则顺延一日（凭气象部门记录或者施工、监理单位证明为据）……3.因政府行为因素（如中、高考，政府活动及政府其他相关要求）影响，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引起的延误。 《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因买受人原因（如未向有关部门缴纳契税、逾期提交办理产权证资料、查封等）造成房屋不能如期办理房屋产权登记或取得房屋产权证书的，出卖人不承担任何责任。 合同签订后，原告已付清房款并缴清契税。 该小区5栋于2015年10月16日开工，于2018年5月3日竣工并进行五方竣工验收，竣工验收结论：工程质量合格。 2018年9月30日，被告在《柳州日报》等媒体公告《宏桂香兰花园4、5#楼交房公告》载明：“尊敬的宏桂香兰花园4、5#楼业主：我公司的宏桂香兰花园4、5#楼已具备交房条件，现定于2018年9月30日起办理相关手续，敬请各位业主按合同要求带齐购房合同、身份证等相关资料如期到宏桂香兰花园销售中心办理相关手续。请各位业主务必在2018年9月30日至10月31日期间办理相关手续，逾期不来办理相关手续的，自2018年10月31日起视同完成收房”。 在本院生效的（2020）桂0205民初5575号民事判决中，查明被告实际交付涉案房屋时间为2018年10月11日。被告交付房屋后，至庭审之日（2021年3月4日），被告仍未能办理该小区5栋的竣工验收备案手续，亦未能将办理涉案房屋不动产权属登记所需的全部资料报柳州市不动产登记中心备案。 本院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，是在双方平等自愿的基础上订立，意思表示真实，双方的合同关系依法成立，合同合法有效，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已依约向被告支付全部购房款，被告应当依约定按时履行为原告办理产权登记的义务。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，现原告已支付完房价款并已缴纳契税，被告应当在交付房屋后360日内（2019年10月6日前）将办理涉案房屋不动产权属登记所需的全部资料报柳州市不动产登记中心备案。但至庭审之日，被告仍未向不动产登记中心提交相关资料，被告辩称因施工方未将施工资料提交报备导致未能办理后续的不动产登记手续，并非主观恶意。但施工方并非《商品房买卖合同》的当事人，被告与案外人之间的纠纷属于被告的原因，并非原告的原因，原告并无过错，现被告超过合同约定的期限未能将办理涉案房屋不动产权属登记所需的全部资料报柳州市不动产登记中心备案，仍构成违约。被告应当尽快将办理涉案房屋不动产权属登记所需的全 部资料报柳州市不动产登记中心备案，并协助原告办理不动产权证书。 关于逾期办证违约金的问题。原告认为《商品房买卖合同》第十五条约定的“出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”过低，故请求每日按购房款的万分之一从逾期办证之日起计算违约金至被告将办理涉案房屋不动产权属登记所需的全部资料报柳州市不动产登记中心备案时止。被告认为，合同已对违约金作出约定，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，请求调整违约金没有事实和法律依据。本院认为，被告逾期办证的违约行为，客观上导致了原告对房屋的处分权受限，应承担逾期办证的违约责任，但合同约定的逾期办证违约金过低，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，对违约金应予以调整，但原告未能提供证据证明被告逾期办证造成的损失达到其诉请，综合考虑本案案情，本院酌情将被告应支付的逾期办证违约金调高为8020元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西柳州宏桂房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将办理柳州市不动产权属登记所需的全部资料报柳州市不动产登记中心备案，并协助原告罗普茂、谢彩云办理该房屋的不动产权证书； 二、被告广西柳州宏桂房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告罗普茂、谢彩云支付逾期办证违约金8020元； 三、驳回原告罗普茂、谢彩云的其他诉讼请求。 案件受理费348元（已减半收取，原告已预交），由原告罗普茂、谢彩云负担270元，由被告广西柳州宏桂房地产开发有限公司负担78元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员  岑 磊 二〇二一年四月九日 法官助理  刘春姣 书 记 员  陈罗依