北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初13053号原告：贺佳，男，1985年8月14日出生，汉族，今日东方派遣有限公司文员，住北京市房山区，住北京市房山区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。负责人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军。第三人：赵祚铭，男，1993年12月14日出生，汉族，中仪国际招标有限公司职员，住北京市丰台区，住北京市房山区。原告贺佳与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北京分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）、第三人赵祚铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺佳、第三人赵祚铭到庭参加诉讼，被告城城北京分公司、城城公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。贺佳向本院提出诉讼请求：1.要求解除被告与原告的房屋托管合同，原告收回房屋；2.要求被告按照每月3800元标准支付从2020年9月15日至租户搬离之日的租金；3.要求被告赔付原告三个月房屋租金11400元作为违约金；4.要求被告支付原告第一个月空租期的租金3800元；5.要求被告返还原告方房屋维修费365元；6.要求被告方支付原告燃气费用913.5元；7.判令第三人立即搬离原告房屋，将房屋腾退给原告；8.诉讼费由被告方承担。事实和理由：2020年5月12日，原告与被告在平等自愿的基础上，签订了坐落于北京市房山区xx房屋托管合同，双方约定合同期自2020年5月15日起至2021年5月14日止，约定每月月底被告支付原告租金3800元；合同生效后，原告2020年9月底未收到房屋租金，于10月10日被告通知原告9月、10月、11月房租分6期支付原告，需签订附加协议，因被告不履行合同已构成违约，原告不同意签订附加协议并要求解约，多次和被告协商解约无果，被告告知原告不会和原告解约，不签协议也不会再付给原告租金，被告始终坚持：“不同意租金分期支付方案就去起诉”，为了维护原告的合法权益不受损害，现向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。城城北京分公司及城城公司未出庭应诉，亦未向本院提交答辩状。第三人赵祚铭述称，原告与被告签订是委托管理合同，根据房屋委托管理合同第3条约定被告有权代理原告出租房屋。被告出具了全权委托书为被告设定了代理权限，被告有权代理房屋出租等事项，包括但不限于签订合同。被告将房屋出租给第三人时表明获得了房东的授权，行使一切权利，是作为委托人享受的。全年的租金已经全部支付给了城城公司，有相应的收据，租金支付到了2021年5月15日。不同意搬离房屋，我要住到期满，期满后要求退还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。贺佳提交房屋托管合同、交易明细、燃气费缴费凭证。除燃气费缴费凭证外，赵祚铭对其他证据予以认可。因燃气费缴费凭证贺佳未提交原件，本院不予认定，对于房屋托管合同及交易明细本院予以确认并在卷佐证，第三人赵祚铭提交代理出租合同、收款收据、委托书，贺佳对上述证据均予以认可，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2020年5月12日，贺佳（甲方、托管方）与城城北京分公司（乙方、受托方）签订《房屋托管合同》，合同第一条房屋基本情况处约定：甲方将坐落在北京市房山区xx房屋托管给乙方。第七条托管期限处约定：1.托管期内，甲方每年起租当月给乙方一个月的空租期，空租期甲方不收取租金。2.本合同托管期合计12个月，自2020年5月15日（以本合同起租日为准）至2021年5月14日止，甲方实收租期11个月，空租期一个月。第八条租金标准及支付方式处约定：一、租金标准3800元每月（含物业费、取暖费）；二、付款方式：月付。三、租金支付时间及方式：1.本合同起租日起，每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）。第十一条房屋及附属设施的维护处约定：一、甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年共计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。第十三条合同的解除处约定：三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）。第十四条违约责任处约定：四、乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。合同签订后，贺佳将房屋交予城城北京分公司，并于2020年7月2日收到租金3435元，于2020年8月3日收到租金3800元，于2020年9月10日收到租金3800元，此后未再收到租金。再查，2020年5月15日，城城北京分公司将上述房屋出租给赵祚铭，合同期限从2020年5月16日至2021年5月15日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。贺佳与城城北京分公司签订的《房屋托管合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。根据《房屋托管合同》的约定，城城北京分公司应当于2020年9月30日支付贺佳2020年9月15日至2020年10月15日的租金，然城城北京分公司至今未付。根据合同约定城城北京分公司未按照约定时间支付租金超过30日的，贺佳有权根据《房屋托管合同》之约定单方解除合同，即自2020年10月30日起贺佳有权解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。贺佳于2020年10月19日起诉至本院，提出了判令解除其与城城北京分公司签订的《房屋托管合同》的诉讼请求，本院向城城北京分公司与城城公司送达起诉状的日期为2020年11月15日，按照合同约定贺佳起诉时虽未取得双方约定的解除合同的权利，但本院向城城北京分公司送达起诉状时贺佳已取得合同解除权，故本案中贺佳与城城北京分公司签订的《房屋托管合同》应于2020年11月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担，故合同解除后，贺佳依据《房屋托管合同》的约定主张的租金、违约金应当由城城公司承担。关于城城公司应支付的租金数额，贺佳主张自2020年9月15日计算至赵祚铭搬离之日，标准为每月3800元，诉求合理，本院予以支持。关于空租期租金，虽然双方合同约定每年起租当月为空租期，但系建立在双方将合同约定的期限履行完毕基础上的，现城城北京分公司在支付了3个月租金后即违约并导致合同在2020年11月15日解除，若令其按照合同约定享受空租期对贺佳而言显失公平，故本院根据合同履行情况酌情确认城城北京分公司享受15天空租期，故城城公司应另行支付贺佳免租期租金1900元。关于房屋维修费，因合同未履行完毕即解除，故城城公司应退还合同未履行部分所对应的维修费，具体数额本院确定为183元。关于燃气费，贺佳未能提交证据原件，故本院对该项诉讼请求不予支持。根据《房屋托管合同》之约定，城城北京分公司已构成违约，贺佳要求城城公司支付3个月租金标准的违约金即11400元符合合同约定，本院予以支持。关于要求赵祚铭搬离的诉讼请求，在贺佳与城城北京分公司的合同解除后，城城北京分公司应将房屋返还给贺佳，赵祚铭亦无权继续在房屋内居住，故对该项诉讼请求本院予以支持。城城北京分公司、城城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决如下：一、贺佳与城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年5月12日签订的《房屋托管合同》于2020年11月15日解除；二、赵祚铭于本判决生效之日起七日内搬离北京市房山区xx室房屋，并将房屋腾退给贺佳；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付贺佳租金及占有使用费（按照每月3800元的标准，自2020年9月15日计算至赵祚铭将北京市房山区长阳镇中粮京西祥云小区1栋2单元1401室房屋腾退给贺佳之日）；四、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付贺佳空租期租金1900元、房屋维修费183元，共计2083元；五、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付贺佳违约金11400元；六、驳回贺佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249元，由城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二一年四月二十六日法官助理 周 蕊书 记 员 于 淼