上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初244号原告：启迪漕河泾(上海)开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：安红平，董事长。委托诉讼代理人：汤林刚，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：郑丹，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：上海老虎灶生物技术有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈佳铭，执行董事。委托诉讼代理人：顾建明，上海巨明律师事务所律师。原告启迪漕河泾(上海)开发有限公司与被告上海老虎灶生物技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑丹、被告的委托诉讼代理人顾建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告启迪漕河泾(上海)开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间于2019年5月9日签订的《启迪漕河泾中山科技园楼宇租赁合同》及2019年6月16日签订的《楼宇租赁补充协议》于2020年8月31日解除；2.判令被告向原告支付因违约导致合同解除的违约金46,010元(按起租时的月租金标准23,005元计算2个月)；3.判令被告向原告支付2019年10月1日至2020年8月31日期间拖欠的租金257,106.65元；4.判令被告向原告支付拖欠租金的违约金20,242.25元；5.判令被告向原告支付2020年9月1日至2020年10月23日期间的房屋占用使用费49,157.68元(472.67平米×2元/天/平米×52天)。审理中，原告变更第3、4、5项诉讼请求为：3.判令被告向原告支付2019年10月1日至2020年8月31日期间拖欠的租金257,923.50元;4.判令被告向原告支付拖欠租金的违约金17,972.54元;5.判令被告向原告支付2020年9月1日至2020年9月23日期间的房屋占用使用费21,742.82元(472.67平米×2元/天/平米×23天)。事实和理由：原、被告分别于2019年5月9日、2019年6月16日签订《启迪漕河泾中山科技园楼宇租赁合同》及调整租赁房屋面积的《楼宇租赁补充协议》，约定原告将位于上海市松江区明南路XXX号的启迪漕河泾科技园区项目第二期房屋幢4层(以下简称“涉案房屋”)租赁给被告用于生产、研发与办公，租期自2019年5月15日始至2022年5月14日止，其中2019年5月15日至6月14日为装修免租金期。合同另约定，日租金以1.60元/平方米为基数，每年递增5%，第一年(2019年5月15日至2020年5月14日)每月租金23,005元，第二年(2020年5月15日至2021年5月14日)每月租金24,155元，第三年(2021年5月5日至2022年5月14日)每月租金25,018元，租金先付后租，按季度支付，由被告在每个自然季度首月的前5个工作日一次性支付该季度租金。合同另约定，逾期支付租金在30日以内的，应每日按应付未付租金的万分之三支付逾期付款利息，逾期支付租金累计超过30日的，视为被告违约，原告有权提前终止合同，并追究被告违约责任。一方违约的，应向另一方支付房屋起租时2个月租金的违约金。未经原告同意而逾期退还房屋的,应按每日2元标准支付房屋占用费。合同另约定了被告争议纠纷的诉讼法律文书等送达地址、接收短信手机、邮件和寄件的联系人等信息。被告进驻涉案房屋前向原告转账支付了租赁保证金46,010元及2019年6月15日至2019年9月30日期间的租金81,116元。后被告再未向原告支付租金、物业费，虽经原告通过上门、电话、邮件、短信等方式多次催告联系，被告仍拖延和拒付任何款项至今。同时，被告不仅对原告的催款置之不理，还在基本停止生产经营的情况下拒不退出该涉案房屋，致使有意愿进入的招商客户无法按期入驻，严重影响了原告的招商业务。原告迫不得已通过快递向被告发出解约函告知2020年8月31日解除租赁合同，并要求被告3日内退还该房屋。在数月追讨欠款都无法联系上被告的情况下，原告不得不于2020年9月23日移除了被告遗留在该涉案房屋内的物品，并按约定地址通知了被告。综上，原告为维护自身权益，诉至法院望判如所请。被告上海老虎灶生物技术有限公司辩称，同意租赁合同于2020年8月31日解除，确认清场时间为2020年9月23日，对于欠付租金数额无异议，但应抵扣租赁保证金。另诉请主张的两项违约金系重复计算，且数额过高，在涉案房屋使用过程中，原告断电断水造成被告无法正常使用，租金及占有使用费主张过高。本院经审理认定事实如下：涉案房屋为原告所有，房屋用途为厂房。2019年5月9日，原告作为甲方(出租方)与被告作为乙方(承租方)签订《启迪漕河泾中山科技园楼宇租赁合同》。合同第一、二、三、四条约定：乙方向甲方租赁涉案房屋(建筑面积暂测472.71平方米)用于生产、研发、办公；租赁期限自2019年5月15日至2022年5月14日止(2019年5月15日起至2019年6月14日止为装修免租期)；租赁单价1.6元/平方米/天，租赁单价每年递增5%，租金实行先付后租，以自然季度作为租金的支付周期，乙方应在每个自然季度首月的前5个工作日前向甲方一次性支付本季度租金。合同第五条约定：乙方应向甲方支付房屋租赁保证金46,010元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；租赁期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担，甲方依法选聘的物业服务企业为上海启迪汇物业管理有限公司，从租赁起始日起，乙方向园区物业管理公司交纳物业管理费，乙方须在房屋交接前，与园区物业管理公司签订有关物业管理协议，并履行各自的权利义务。合同第七条约定：乙方租赁期满并不再续租或租赁期间退租的，应在租赁期终止前一个月告知园区物业管理公司，并在终止日次日返还该房屋和有关设施设备。未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按照贰元/平方米向甲方支付占用期间的使用费。合同第九条约定：乙方逾期不支付租金累计超过30日的，甲方可书面通知解除协议，违反协议的一方，应向另一方按房屋起租时的两个月租金支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同第十条约定：乙方逾期支付租金未超过30日的，每逾期一日，则乙方需按应付未付租金的万分之三向甲方支付逾期付款利息。逾期支付累计达到30日以上的，视为乙方违约，甲方有权提前终止本合同并追究乙方的违约责任。合同另对双方的送达方式、地址及其他事项进行了约定。2019年5月15日，被告入驻涉案房屋。2019年6月5日，原告向被告开具收据一份，载明收到租赁保证金46,010元。2019年6月16日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《楼宇租赁补充协议》，约定涉案房屋实测面积为472.67平方米，双方一致同意租赁面积变更后，2019年5月15日至2020年5月14日的月租金为23,003元，2020年5月15日至2021年5月14日的月租金为24,153元，2021年5月15日至2022年5月14日的月租金为25,016元。另查明，被告支付了原告2019年6月15日至2019年9月30日期间租金81,116元，之后租金再未支付。2020年8月28日，原告通过EMS邮件向被告寄送落款日期为2020年8月31日的《解约通告函》，载明被告尚欠2019年10月1日至2020年8月31日累计租金257,106.65元、累计物业费23,397.22元，经多次书面催告催款，被告没有任何实质性回应，已构成严重违约，自本函发出之日起立即解除双方租赁合同关系，被告需在本函发送之日起3日内将该房屋内所有物品搬出完毕，如逾期仍未搬离的，原告有权处置被告留滞在该房屋内的设备或设施。同日，原告通过电子邮件向被告发送解约通告函，并言明EMS邮件详情。2020年9月23日，原告对涉案房屋内被告物品进行清场并收回涉案房屋。审理中，被告陈述涉案房屋水电费由被告充卡交纳，但因被告欠付租金，原告委托的物业公司自2020年6月份开始断水断电，后一直未开通。被告当时不经常在涉案房屋办公，只是放了些东西，直到2020年6月发现，但后续原告出具的催款材料及原告与被告的交涉材料中均能体现上述情况。原告则称，原告并未断水断电，实际水电使用都由被告预充值，交涉过程中被告所称的断水断电仅是被告单方陈述，原告并未确认，且催款材料中记载的断水断电仅是罗列物业服务合同条款，意在提醒被告及时充值。审理中，关于房屋租赁保证金的处理，原告要求抵扣违约金，被告要求就本案所有款项一并抵扣。以上事实，有上海市不动产登记簿、租赁合同、租赁补充协议、收据、发票、解约通告函、电子邮件及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的租赁合同及租赁补充协议系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效。现双方均确认租赁合同及租赁补充协议均已解除，本院予以确认。根据租赁合同的约定，被告应在每个自然季度首月的前5个工作日前向原告一次性支付本季度租金，每逾期一日，则需按应付未付租金的万分之三支付逾期付款利息，逾期不支付租金累计超过30日的，原告可书面通知解除协议并要求被告按房屋起租时的两个月租金支付违约金。现被告并未支付原告2019年9月30日之后的租金，违反了合同约定的付款义务，构成违约。至于被告辩称原告在租赁期间断水断电造成无法正常使用涉案房屋，并未举证证明，且涉案房屋水电由被告预充值，即便存在断水断电的情形，亦系被告自身原因所致，故被告的辩称意见本院不予采纳。现双方对欠付租金数额并无异议，且租赁合同分别就逾期付款违约金及解约违约金进行了约定，两项内容并不存在性质上的重合，亦未超过合同约定的范围和被告的合理预期，属合理范围内，故原告要求被告根据合同约定支付租金并承担违约责任，于法有据，本院予以支持。被告在租赁合同解除后，仍实际占有使用了涉案房屋，应支付相应的使用费。现双方确认原告于2020年9月23日收回涉案房屋，故本院酌情按原租金标准由被告向原告支付2020年9月1日至2020年9月23日期间的房屋占有使用费18,263.96元。关于被告支付原告的租赁保证金，双方均同意抵扣，本院一并予以处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告启迪漕河泾(上海)开发有限公司与被告上海老虎灶生物技术有限公司签订的《启迪漕河泾中山科技园楼宇租赁合同》及《楼宇租赁补充协议》于2020年8月31日解除；二、被告上海老虎灶生物技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告启迪漕河泾(上海)开发有限公司合同解除违约金46,010元(以被告上海老虎灶生物技术有限公司已支付的租赁保证金予以抵扣，实际被告上海老虎灶生物技术有限公司无需另行支付合同解除违约金)；三、被告上海老虎灶生物技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告启迪漕河泾(上海)开发有限公司2019年10月1日至2020年8月31日期间的租金257,923.50元；四、被告上海老虎灶生物技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告启迪漕河泾(上海)开发有限公司逾期支付租金的违约金17,972.54元；五、被告上海老虎灶生物技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告启迪漕河泾(上海)开发有限公司2020年9月1日至2020年9月23日期间的房屋占用使用费18,263.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,402元，减半收取3,201元，由被告上海老虎灶生物技术有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陆望舒二〇二一年四月六日书记员  杨亦珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……