四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0411民初635号 原告：成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司，住所：四川省攀枝花市仁和区迤沙拉大道555号附17号，统一社会信用代码：91510411356277473J。 负责人：周大琼，该公司人事部部长。 委托诉讼代理人：罗安发，男，1963年4月17日，汉族，该公司员工，住四川省攀枝花市米易县。 委托诉讼代理人：张萍，女，1977年4月22日出生，汉族，该公司员工，住四川省攀枝花市西区。 被告：郭天才，男，1968年11月24日出生，汉族，户籍地：四川省攀枝花市仁和区，现住：四川省攀枝花市仁和区。 被告：郭兴鹏，男，1993年1月3日出生，汉族，四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：郭天才（系被告郭兴鹏之父），男，1968年11月24日出生，汉族，户籍地：四川省攀枝花市仁和区，现住：四川省攀枝花市仁和区。 原告成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司（以下简称致诚物业公司）与被告郭天才、郭兴鹏物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员王瑶玥适用简易程序，于2021年3月2日、2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告致诚物业公司的委托诉讼代理人罗安发、张萍及被告郭天才（同时为被告郭兴鹏的委托诉讼理代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告致诚物业公司向本院提出诉讼请求，判令被告支付原告：1.安置房8-2-17-3号住宅2015年9月1日至2018年1月31日止物业费3136.47元（127.24平方米×0.85元／平方米／月×29个月）；2.安置房9-1-11-1号住宅2015年9月1日至2020年10月1日止物业费3954.08元（76.26平方米×0.85元／平方米／月×61个月），具体算至开庭当月；3.统建房8-2-16-6号（面积121.26平方米）、9-1-10-5号（面积90.72平方米）2015年9月1日至2020年10月1日的物业费10991.16元（211.98平方米×0.85元／平方米／月×61个月），具体算至开庭当月。三项物业费共计18081.71元。2.诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确物业费计算时间是到2021年3月31日。事实和理由：2015年8月31日，原告与前进镇田房箐安置点工程建设项目业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：“由原告对被告位于攀枝花市仁和区××道××镇”田泽霖等1116人生活安置房暨起辰和瑞广场小区进行物业管理；安置房住宅物业服务费为0.85元／月／平方米；物业费按季交纳，业主于每个缴费周期起始日起5日内交纳物业服务费，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按应交纳物业费金额的3%／月收取”。原告按合同约定于2015年8月31日进驻该小区，提供了物业管理服务，但被告自2015年8月31日起拖欠物业服务费至今，经催收被告拒不交清。现请求支持原告的诉讼请求。 被告郭天才、郭兴鹏辩称，房子之前都没有住，其中2套安置房于2018年4月交回购款领取钥匙，统建房8-2-16-6号、9-1-10-5号是2020年11月30日才交回购款领取钥匙。二被告不应当承担领取钥匙之前的物业费和没有入住的房屋物业费；同时原告仅对商品房部分服务较好，对安置房的服务不到位，绿化枯死，停车位也出租他人，导致安置农户没有停车位。另外，业委会和原告还未经法院处理，就把保障二被告生活的门面费用扣留了。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院依法认定事实如下：2009年11月2日，经政府批准，攀枝花市仁和区前进村田房箐、尖山、大箐沟、马驴塘村民小组成立“前进镇田房箐失地农民安置点工程建设项目业主委员会”。2011年11月23日，攀枝花市仁和区前进镇人民政府、攀枝花市仁和区扶贫和移民工作局就“田房箐统建安置住房”问题作出攀仁前府[2011]167号《关于前进镇田房箐安置点统建安置住房分配方案》，其中规定“房号抽取后，并签订统建住房安置协议后，安置农户应在规定时间内到前进镇财政所全额交纳回购房款及相关费用；拆迁安置农户凭统建住房安置协议书及房款交款凭证方可领取钥匙，并视统建住房分配完毕……”。 2015年8月31日，原告致诚物业公司（乙方）与攀枝花市仁和区前进镇田房箐安置点工程建设项目业主委员会（以下简称项目业委会）（甲方）签订了《物业服务合同》，约定：乙方为攀枝花市仁和区前进镇“田泽霖等1116人生活安置房暨起辰和瑞广场”小区（以下简称起辰小区）提供物业管理服务；规划建筑面积包括电梯商品住宅39147.38平方米、电梯居民安置住宅111363.84平方米、商铺19120.44平方米（收费面积169658.66平方米）等；合同期限为2015年8月31日起至2020年8月30日止，物业服务费采用包干制计费，按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取，其中安置房高层住宅物业服务费的收费标准为0.85元/㎡.月，商品房高层住宅物业服务费的收费标准为1.00元/㎡.月，商业物业服务费的收费标准为2.00元/㎡.月；自该项目物业竣工验收合格交付之日起，政策性商品房尚未出售的物业，由甲方与开发商（攀枝花市起辰置业有限公司）会同乙方协商解决空置房物业服务费缴费问题，安置房尚未出售的物业，自2015年9月1日起交纳物业费，并由后期购房者补交，已出售并领取钥匙的物业，由业主（物业使用人）按时缴纳；物业服务费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算；批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后收取的物业管理费差额不作追补。对同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，按统一标准收取物业服务费；物业服务费从本合同生效之日起按季交纳。业主的物业服务费从物业交付次日起按季交纳，新装修入住的安置户在办理装修时售出应缴纳半年物业费；甲方、业主于每个交费周期起始日5日内交费，逾期未交纳的，物业公司以通知书、手机短信等书面形式催告在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，按应交金额1%/月交纳违约金。该合同还对物业服务内容、服务标准、双方的权利及义务、共有部分经营收益、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，致诚物业公司按约向起辰小区提供物业服务。2020年8月31日，物业服务合同期满，致诚物业公司（乙方）与项目业委会（甲方）续签《物业服务合同》，合同约定，乙方继续为起辰小区提供物业服务，合同期限自2020年8月31日起至2025年8月31日止，物业费为包干制计费，按房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取，其中安置房高层住宅物业服务费的收费标准为0.85元/㎡.月，商品房高层住宅物业服务费的收费标准为1.00元/㎡.月，商业物业服务费的收费标准为2.00元/㎡.月；物业费由业主或物业使用人、承租人负责交纳，业主约定由物业使用人、承租人交纳的，业主承担连带责任；甲方、业主应在每月1日-15日交纳物业费，未按时、足额交纳物业费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3‰/日的违约金；该合同还对物业服务内容、服务标准、双方的权利及义务、共有部分经营收益、违约责任等内容进行了约定。致诚物业公司继续为起辰小区提供物业管理服务至今。因郭天才、郭兴鹏未交纳物业服务费。现致诚物业公司起诉来院。 另查明，2012年左右，因拆迁安置，相关部门在起辰小区为被告郭天才分配了8-2-17-3号、9-1-11-1号、8-2-16-6号（测绘产权面积121.31平方米）、9-1-10-5号（测绘产权面积90.72平方米）房屋各一套。其中8-2-17-3号房屋于2018年2月11日转让（二被告陈述该房转让时在相关部门一并办理手续，未提前验房、收房）；9-1-11-1号房屋的现产权人姓名为郭兴鹏、郭金凌（二被告陈述该房回购款于2018年4月交纳，但原告未移交钥匙，该房空置至今）。 诉讼过程中，原告致诚物业公司向本院申请追加“前进镇田房箐安置点工程建设项目委员会”为本案的被告，经本院审查，认为原告的追加申请并非必要诉讼，且与本案的请求权基础不同，故本院对其追加申请不予准许。 上述事实有原、被告的陈述及物业服务合同、产权登记表、统建房已领取钥匙表、员工名册、照片、回执、安置分配协议等证据在案佐证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院对证据的证明效力予以确认。 本院认为，依法成立、生效的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告致诚物业公司与起辰小区业委会签订的《物业服务合同》对全体业主均具有约束力。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，物业费的交纳主体应当为业主，房屋的所有权人系业主，本案中，原告未提交案涉房屋的房屋权属登记证书用以证明被告系业主，故本院仅能通过对案涉房屋是否交纳回购款，是否实际占有、管理、使用房屋等作为判断物业费缴费主体的依据。其中，8-2-17-3号、9-1-11-1号房屋，因原告未提交证据证明二被告对房屋实际占有、使用、管理，故原告主张二被告承担物业费不成立。对8-2-16-6号、9-1-10-5号房屋，郭天才自认其均于2020年11月30日交款并入住，故其应承担8-2-16-6号、9-1-10-5号房屋自2020年11月30日起至2021年3月31日期间的物业费，分别为412.46元（121.31平方米×0.85元/平方米/月×4月），308.45元（90.72平方米×0.85元/平方米/月×4月），两项合计720.91元。综上，原告的诉讼请求部分成立。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二项“民法典实行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”之规定，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郭天才于本判决生效之日起十日内向原告成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司支付攀枝花市仁和区前进镇“田泽霖等1116人生活安置房暨起辰和瑞广场”小区8-2-16-6号、9-1-10-5号房屋自2020年11月30日起至2021年3月31日期间的物业费合计720.91元； 二、驳回原告成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取136元，由被告郭天才负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限最后一日起二年内。 审判员  王瑶玥 二〇二一年四月八日 书记员  张泽润