广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初30038号原告：中山科技新城建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××564T。法定代表人：彭飞，总经理。委托诉讼代理人：卢满辉，该公司工作人员。委托诉讼代理人：马晓阳，该公司工作人员。被告：吴盛政，男，1987年2月20日出生，汉族，住广西省贺州市八步区××××××××××672-1号，公民身份号码452××××××××××××517。原告中山科技新城建设发展有限公司（以下简称科技新城公司）与被告吴盛政物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告科技新城公司委托诉讼代理人马晓阳、卢满辉到庭参加诉讼,被告吴盛政经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技新城公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2016年1月至2018年5月期间物业管理费4573.3元及滞纳金（滞纳金计算方式：以每月欠款金额为基数，自2016年1月起按日万分之五计至实际清偿之日止）、水费157.94元、电费57.55元。庭审中，原告变更诉讼请求为：被告向原告支付自2016年1月至2017年5月的物业管理费2680.9元及违约金（违约金的计算方式：以每月欠款金额为基数，自2016年1月起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计至实际清偿之日止），原告撤回对2017年6月至2018年5月期间物业管理费及水、电费的诉讼请求。事实和理由：原被告签订人才楼A(B)前期物业管理服务协议（以下简称服务协议），约定原告为被告位于中山火炬开发区祥兴路人才楼×××房（以下简称为涉案房产）提供前期物业服务，并约定按物业的建筑面积1.5元/月/平方米的标准计付物业管理费，涉案房产建筑面积105.11平方米，管理费157.7元／月。服务协议约定被告须于每月15日前向原告缴纳物业管理费，但自2016年1月15日起，被告开始拖欠涉案房产物业管理费，经原告口头、书面通知以及委托律师致函敦促被告支付，被告均末履行支付管理费的义务。被告逾期支付管理费行为已经构成违约。综上所述，请求法院依法判决。原告科技新城公司向本院提供的证据主要有：1.房产证；2.住户紧急联络人登记表；3.服务协议；4.催告管理费律师函、邮寄快递单；5.新业主的房产证；6.缴费记录；7.前期物业服务合同。被告吴盛政未到庭应诉，亦未提供答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：吴盛政是涉案房产原业主[房产证号为：粤（2015）中山市不动产权第00×××60号]，建筑面积为105.11平方米。涉案房产又于2018年6月22日由吴盛政变更登记至案外人史国燕名下。2007年12月1日，案外人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）（甲方、房地产开发公司）与科技新城公司（乙方、物业管理公司）签订中山市火炬开发区人才楼A/B区前期物业服务合同（以下简称为前期物业服务合同），该合同约定：本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人缴交；按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费；住宅楼【建筑面积】每月每平方米1.5元收取；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月15日前；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金；服务期限自二零零八年一月一日其至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。该合同还约定了其他内容。科技新城公司（甲方）与吴盛政（乙方）签订了服务协议，该协议约定：物业买受人同意建设单位选聘科技新城公司为中山市人才楼A（B）前期物业管理服务单位，并自愿遵守建设单位与科技新城公司签订的前期物业服务合同的有关约定。高层住宅按建筑面积（以房地产权证确权面积为准）每月每平方米l.5元收取（含电梯运行、路灯电费及生活用水加压电费，不含楼梯灯等楼宇本体公共电费）；楼宇本体公共电费按中山市政府有关规定由业主／物业使用人另行分摊。物业管理费自通知收楼之日或按《商品房买卖合同》约定视为收缕之日起按上述标准收缴。协议还约定了其他内容。2019年4月18日，因吴盛政拖欠科技新城公司物业管理费及水电费，科技新城公司向吴盛政邮寄催款函，该函载明：“贵方至今拖欠2016年1月1日至2018年5月31日的物业管理费4573.3元，水费157.94元，电费57.55元，合计4788.79元尚未缴纳。根据前期物业服务合同的约定，贵方拖欠物业管理费的，自应付未付之日起按0.05%支付滞纳金补偿给我司。我司多次催促贵方支付上述欠款及滞纳金，仍未果。我司认为，贵方未依约支付物业管理费的行为已构成违约。并给我司及其他业主的利益造成了损害。为此，请贵方务必于收到本催款函之日起7日内向我司付清2016年1月1日至2018年5月31日的物业管理费4788.79元，付清该笔欠款产生的滞纳金1806.53元，否则，我司将通过法律途径追究贵方责任。”2019年4月26日，邮件信息显示吴盛政已收取邮件。科技新城公司称，吴盛政在收取上述催款函后，未向科技新城公司提出异议，也没有主动交费。另查，庭审中，科技新城公司确认涉案房屋租客已缴纳自2017年6月至2018年5月期间的物业管理费1892.4元、水费271.22元、电费57.55元及违约金431.4元，并提供了收款收据予以佐证，根据该收款收据显示，收款日期为2020年11月7日，收据载明信息与科技新城公司庭审陈述相一致。根据吴盛政紧急联络资料登记表显示，涉案房屋收楼日期为2016年8月12日，科技新城称，涉案房屋是吴盛政2015年从案外人张炼勇购买。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，建发公司与科技新城公司签订的前期物业服务合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。另，科技新城公司与吴盛政签订的服务协议，亦系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，科技新城公司已依约向小区提供物业服务，吴盛政作为小区物业业主期间，前述服务协议与物业服务合同对其具有约束力，应依约向科技新城公司交纳物业管理费及其他约定费用。吴盛政逾期未交纳物业服务费及其他费用构成违约，应承担相应的违约责任。科技新城公司诉请吴盛政交纳自2016年1月至2017年5月期间的物业管理费为2680.31元（105.11平方米×1.5元/月/平方米×17个月），理据充分，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。关于违约金问题。科技新城公司主张自2016年1月起以每月欠缴金融为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止。于法不悖，本院予以支持。鉴于中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率已于2019年8月19日取消，自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算。关于违约金起算日期，根据物业服务合同约定，业主应于每月15日前缴纳当月物业管理费，故违约金应从欠费当月逾期之日即每月16日起分段计算。吴盛政经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、被告吴盛政于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山科技新城建设发展有限公司支付自2016年1月至2017年5月期间的物业管理费2680.31元及违约金（违约金计算方法：以每月实欠物业管理费金额为基数，从2016年1月16日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率分段计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算）；二、驳回原告中山科技新城建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山科技新城建设发展有限公司已预交），由原告中山科技新城建设发展有限公司负担25元，由被告吴盛政负担25元（被告吴盛政于本判决生效之日起七日内迳付给原告中山科技新城建设发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  欧贝贝审判员  赵 磊审判员  麦 琳二〇二一年三月二十四日书记员  程梓欣