广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤执监5号 申诉人（利害关系人）：蔡某，男，汉族，1983年8月10日出生，住址广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：孙程旭、蔡高帅，广东融关律师事务所律师。 申请执行人：江苏银行股份有限公司深圳分行，住所地广东省深圳市福田区深南路与益田路交汇处香港中旅大厦一、二、三、二十层，统一社会信用代码914403006875895359。 负责人：李敏。 被执行人：深圳市振邦鑫达科技有限公司，住所地广东省深圳市宝安区观澜街道兴花社区观光路桂花段1000380号厂房3楼，统一社会信用代码91440300571988665J。 法定代表人：潘伟。 被执行人：鸿圣基投资管理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区人民北路世濠大厦4-4-08室，统一社会信用代码914403007917302879。 法定代表人：杨某。 被执行人：深圳市莫顿投资有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区人民北路世濠大厦4-4（410），统一社会信用代码9144030067295662XL。 法定代表人：王慧。 被执行人：深圳市麦菱实业有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区人民北路2139号世濠大厦4-411，统一社会信用代码914403007586134174。 法定代表人：顾民。 被执行人：杨某，男，汉族，1956年10月21日出生，住址江苏省南京市鼓楼区。 蔡某不服广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03执复330号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）在执行申请执行人江苏银行股份有限公司深圳分行（以下简称江苏银行深圳分行）与被执行人深圳市振邦鑫达科技有限公司（以下简称振邦公司）、鸿圣基投资管理（深圳）有限公司（以下简称鸿圣基公司）、深圳市莫顿投资有限公司（以下简称莫顿公司）、深圳市麦菱实业有限公司（以下简称麦菱公司）、杨某借款合同纠纷一案过程中，决定不带租约拍卖被执行人鸿圣基公司名下位于深圳市××××路中信星光名庭A栋102号房产（房产证号：深房地字第××号，以下简称涉案房产）。利害关系人蔡某不服，向福田法院提出执行异议。 异议人蔡某请求撤销（2017）粤0304执29906号《去除租赁拍卖通知书》。其主要理由为：1.2013年9月25日，被执行人鸿圣基公司与异议人签订《租赁合同》，将涉案房产出租给异议人，租期为2013年9月25日至2033年9月25日，租金总额为270万元。2013年9月26日，承租人委托钟秀华分两笔即分别为170万元、100万元转账租金给出租人委托的收款账户，银行转账亦注明“鸿圣基投资管理（深圳）有限公司租金”,出租方签署了相关的收取租金的收据。该房屋出租前，出租人已按照要求向抵押权人开出“同意出租函”，抵押权人江苏银行深圳分行明确同意出租，房屋移交给承租人使用至今。同时，双方办理了备案登记证书，登记期为2013年9月23日至2021年9月20日。2.租赁合同先于房屋的抵押、查封及拍卖，且本案的租赁关系已办理登记备案，法院在拍卖公告中应当披露20年租约并已付清租金。另，异议人为合法承租人，依法应当享有优先购买权，法院应当依法在拍卖公告中予以披露。 福田法院查明，该院（2016）粤0304民初6400号民事判决书已发生法律效力。判决确定：一、被执行人振邦公司应在判决生效之日起十日内向申请执行人偿还本金1200万元及相应的利息、罚利、复利等；二、被执行人麦菱公司、杨某对上述债务承担连带清偿责任；三、申请执行人有权就依法处分被执行人鸿圣基公司名下位于深圳市××××路中信星光名庭A栋102号房产（房产证号：深房地字第××号）所得价款优先受偿；四、申请执行人有权就依法处分被告莫顿公司名下位于深圳市××××天一名居天怡阁5E号房产（房产证号：深房地字第××号）所得价款在本金3124960元及相应利息、罚息、复利的范围内优先受偿；五、申请执行人有权依法处分被执行人振邦公司对其持有的其与天津新宝车业有限公司等全部下游客户签订的销售合同或订单等项下自2013年8月8日起2年内存在的全部应收账款优先受偿。 因被执行人未履行生效判决确定的给付义务，申请执行人申请强制执行，该院立案受理，案号为（2017）粤0304执字第29906号。执行过程中，该院依法查封并决定处分被执行人鸿圣基公司名下的涉案房产，并发出（2017）粤0304执29906号《公告》，责令被执行人及居住在涉案房产内的人员在公告张贴之日起十五日内自行迁出，逾期不迁出的，该院将强制搬迁。异议人向福田法院提交《房屋租赁合同》等证据材料，显示其与被执行人鸿圣基公司于2013年9月25日签订《房屋租赁合同》。该院经审查后作出（2017）粤0304执29906号《去除租赁拍卖通知书》，决定对异议人提交的租赁合同不予认可，并对涉案房产不带租约拍卖。 异议人提交的《房屋租赁合同》等证据材料显示，异议人与被执行人鸿圣基公司于2013年9月25日签订《房屋租赁合同》，租赁期共240个月，自2013年9月25日起至2033年9月25日止；租金总额为270万元；租金由异议人转账到被执行人鸿圣基公司银行卡。该租赁合同于2013年9月23日办理租赁登记备案手续，租赁期限自2013年9月23日至2021年9月20日。异议人提交银行流水显示，钟秀华于2013年9月26日分两笔转账至杨某名下的银行账户共计270万元，且转账附言“鸿圣基投资管理（深圳）有限公司租金”。 另查，涉案房产于2011年6月23日经核准登记至被执行人鸿圣基公司名下，并于2013年8月16日设立抵押权，抵押权人为申请执行人。 福田法院认为，首先，执行过程中对拟处分房产是否附有真实的租赁关系的审查，需以审慎的标准进行审查，以排除恶意阻碍执行的情形。本案中，异议人主张与被执行人鸿圣基公司一次性签订长达20年的租赁合同，且一次性支付租金总额270万元，明显有悖于生活常理，且严重损害抵押权人的合法权益。其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，申请执行人对涉案房产享有抵押权，并于2013年8月16日办理抵押登记。异议人提交的房屋租赁凭证显示的租赁备案登记时间系2013年9月24日，晚于申请执行人设定抵押权的时间。依照上述法律规定，即使该租赁关系真实，亦对处分抵押物后的受让人没有约束力。遂作出（2019）粤0304执异212号执行裁定书，裁定驳回异议人蔡某的执行异议。 复议申请人蔡某不服上述异议裁定，向深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）申请复议，请求撤销（2019）粤0304执异212号执行裁定书，其复议理由与异议理由相同。 深圳中院对福田法院查明的予以确认。 深圳中院另查明，2013年9月20日，申请执行人江苏银行深圳分行出具《同意出租函》一份，内容为该行同意被执行人鸿圣基公司出租涉案房产。 深圳中院认为，本案的审查焦点为，对涉案房产应否附带租约拍卖？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，首先，复议申请人蔡某承租涉案房产发生在涉案房产抵押权设立之后，抵押权人同意函中仅简单表述同意被执行人出租涉案房产，不能据此视为抵押权人充分考虑并认可租赁关系的存在对其抵押权的实现不构成影响。涉案租约期限长达20年，且复议申请人一次性支付20年全部租金，该行为不符合生活实践中所广泛认知的交易习惯，租赁关系的真实性存疑。其次，即便该租赁合同真实，租期长达20年且一次性支付全部租金的租赁合同，该租赁权的存在显然对在先的抵押权的实现产生重大影响，人民法院在执行中，亦应当依照上述司法解释的规定，将该租约去除后进行拍卖，以保障抵押权人（同时亦是本案申请执行人）的合法权益。深圳中院遂于2019年11月26日作出（2019）粤03执复330号执行裁定，裁定驳回蔡某的复议请求，维持（2019）粤0304执异212号执行裁定书。 蔡某向本院申诉，请求撤销（2019）粤0304执异212号执行裁定、撤销（2019）粤03执复330号执行裁定，支持其异议请求。其主要理由为：1.福田法院、深圳中院异议、复议裁定主观认为申诉人的租赁行为损害抵押权人的合法权益属于认定事实不清。申请执行人江苏银行深圳分行同意抵押人出租房产，且申请执行人已经受偿的部分债权可能就来自于申诉人交纳的租金。申诉人与被执行人签订的租赁合同不仅没有损害抵押人的合法权益，反而有利于抵押权人的债权实现。2.异议、复议裁定认为申诉人一次性交付全部租金270万元有悖生活常理，该认定属于严重的事实不清。申诉人是应鸿圣基公司法定代表人杨某的要求一次性支付租金270万元，该房为毛坯房，该租赁价格是市场公允价。3.异议、复议裁定适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。前一拍卖、变卖的法律规定于2005年1月实施，后一法律规定系2015年5月实施。根据新法优于旧法的原则，应适用后一法律规定。本案房产出租的时间早于被法院查封的时间，且申诉人一直占有使用房产。此外，申诉人作为合法的承租人，享有对案涉房产的优先购买权。 本院对深圳中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题为申诉人能否以其主张的租赁权阻止执行法院采取的去除租约拍卖方式。根据查明的事实，涉案房产于2013年8月16日设立抵押，抵押权人为申请执行人。而申诉人与被执行人鸿圣基公司于2013年9月25日签订《房屋租赁合同》。申诉人所主张的租赁关系，依其所述成立于抵押权设立之后。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据上述规定，执行法院在执行该抵押财产时，可以依职权将成立于担保物权之后的租赁权依法予以去除。因此，即使申诉人主张的租赁权真实、有效，不能对抗执行和不动产的交付，其所述的优先购买权理由不能成立。申诉人所提抵押权人同意出租抵押房产的理由，本院认为，抵押权人同意出租案涉房产既可以充分发挥、利用抵押财产物的使用价值，对债务人自身的利益亦有裨益，应认为是抵押权人释放善意的表现，但不能因此而对抵押权人实现其债权设定限制。换而言之，如不发生债务人不履行到期债务或出现当事人约定的实现抵押权的情形，抵押人自可继续出租案涉房产。在已经出现必须实现抵押权的情况下，执行法院有权利依前述规定去除影响抵押权实现的租赁关系。至于申诉人所提应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条而不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的理由，本院认为，两项法律规定并不矛盾，拍卖、变卖的相关规定解决的是租赁权与抵押权的关系问题，而异议、复议的相关规定解决的是租赁权和司法查封的关系问题。申诉人所提的该项理由于法无据。 综上所述，申诉人蔡某的申诉理由不成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条之规定，裁定如下： 驳回蔡某的申诉请求。 审判长  林宏坚 审判员  付庆海 审判员  李焱辉 二〇二一年四月一日 书记员  温星麟 潘兴