河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终1103号 上诉人（原审原告）：三河市爱王塑料制品有限公司，住所地河北省廊坊市三河市李旗庄镇102国道北侧密三路西侧，统一社会信用代码91131082398918347M。 法定代表人：郭润普，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王洪波，河北王洪波律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京惠诚联合商贸有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇北大化村116号9幢二层1255，统一社会信用代码91110112780246107T。 法定代表人：郑河，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张煜萌，北京达略律师事务所律师。 上诉人三河市爱王塑料制品有限公司（以下简称爱王公司）因与被上诉人北京惠诚联合商贸有限公司（以下简称惠诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初3894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 三河市爱王塑料制品有限公司上诉请求：一、撤销（2020）冀1082民初3894号民事判决；二、判令被上诉人支付上诉人违约金260260元；三、判令被上诉人支付上诉人电费38000元；四、判令被上诉人支付上诉人房屋修缮费10万元；五、判令被上诉人按照1426.08元/日的标准向上诉人支付2020年6月1日后的房屋使用费至腾退房屋恢复原状之日；六、判令被上诉人支付上诉人货架拆除费3万元；七、判决确认上诉人对被上诉人存放在三河市工业新区密三路西侧厂房的物品享有留置权，并有权对该留置物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。主要事实和理由：1、一审法院认定合同解除过程中上诉人“未提异议”属于事实认定错误。上诉人在被上诉人通知提前退租时即提出了权利主张。被上诉人有义务赔偿上诉人6个月租金。被上诉人产生支付违约金义务的时间点是2020年4月13日。2、房屋租赁期间电费应由被上诉人承担，电费与房屋租赁无关，理应由实际使用人支付电费。3、被上诉人在涉案房屋内搭建货架，在地面开凿1000余个地洞，对房屋水泥地面造成了严重的破坏，并对部分墙体破坏，无论是依据合同约定还是依据惯例，被上诉人都有义务恢复原状，上诉人请求支付房屋修缮费用10万元有理有据。4、被上诉人拒不依据合同支付违约金并占用上诉人房屋，被上诉人应当按照1426.08元/日的标准向上诉人支付2020年6月1日后的房屋使用费至实际腾退房屋恢复原状之日。5、上诉人拆除被上诉人留下的货架已支付3万元人工费，被上诉人应当赔偿上诉人货架拆除费3万元。6、依据《中华人民共和国物权法》第230条及双方租赁合同约定，上诉人对被上诉人物品可以行使留置权。被上诉人无合同解除权。合同解除权的行使不得附条件和期限。 北京惠诚联合商贸有限公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚：惠诚公司向爱王公司出具《撤库通知》不是解除租赁合同通知书。该《撤库通知》明确告知被告因疫情不可抗力的原因，我方根据经营情况被迫决定搬库，2020年5月31日之后，惠诚公司将不再使用该库房。以及惠诚公司依据《租赁合同》约定的转租权利，积极履行转租工作，将双方的风险降低。《撤库通知》通篇没有提出我方决定即日起解除租赁合同的意思表示。答辩人按照合同约定，如期缴纳了租金至2020年5月31日，不存在欠缴租金问题。2020年疫情爆发，因我方租赁的库房无法正常发货，给答辩人造成巨大经济损失，期间与被答辩人多次沟通无果。答辩人为了减少公司的损失，决定在2020年6月1日之后，不再使用本案所涉及的租赁场所。依据协议的约定，答辩人有转租的权利。答别人自2020年3月开始就与58同城的工作人员联系，并由答辩人李的关联公司北京八千行商贸公司出资3000元在58同城上发布租赁场所的出租广告。二、2020年5月13日起，爱王公司开始恶意违约，采取黑社会为什么手段堵门、锁库等行为，致使租赁合同目的根本不能实现。我方在5月13日至5月17日期间，一直劝告爱王公司的行为是违法、违约行为，要求爱王公司不得干扰惠诚公司的正常经营活动。爱王公司不听劝阻甚至将租赁场地上锁，致使合同目的根本不能实现。在此期间我方多次口头以及书面与爱王公司沟通无果，惠城公司不得以被迫与爱王公司解除租赁合同。在合同未解除前，我方与两个客户在商谈库房转租问题，已经确定了基本意向。(见我方提供的证据十两个客户的微信聊天记录)其中一个客户高帅本已经确定承接租赁场地，但因为爱王公司的疯狂行为，造成我方无法按期腾空库房，无法交付租赁场地，最终只得不了了之。爱王公司在上诉书中认为《撒库通知》是预期违约与事实不符，与合同约定不符。三、答辩人不同意支付被答辩人要求缴纳电费的诉讼请求。2017年11月20日双方签订的《厂房租赁合同》中确有约定水、电费等相关费用由我方承担，答辩人在2017年12月初搬入租赁厂房，在2017年12月19日答辩人使用股东高帆个人账户向其法定代表人郭润普个人账户预付了8100元的电费。2018年5月1日，双方重新签订了《厂房租赁合同补充协议》，经双方协商，将原合同中的租金标准递增10%，我方不再向被答辩人另行支付水、电费的相关费用。因此，在补充协议中只约定了租金，没有约定水、电费需要我方另行承担的条款。因不需要支付电费，答辩人与被答辩人之间没有就电表数字进行确认。预付的8100元电费也没有进行核算。现被答辩人违背合同约定，突然提出高额电费请求，我方不同意支付。四、答辩人不同意支付10万元的房屋修缮费用以及货架拆除费用。1、答辩人在使用租赁物期间没有进行大规模的装修改造。现库房的状态基本为原出租状态，不需要修缮。2、答辩人仅在厂房内安装了一个面积为20平米的彩钢板的临时房屋作为员工办公区。因被答辩人将租赁房屋反锁，禁止答辩人搬运货物，造成答辩人无法按照原计划进行拆除搬家工作。无论是彩钢板临时房屋还是货架，均是答辩人的财产，答辩人本计划就是拆除后，挪在其他库房使用。而被答辩人的疯狂行为造成我方无法正常搬家的情况下，被答辩人应负有保管义务。如在此期间发生我方滞留物品丢失包括彩钢板房屋以及货架遗失，答辩人将另行向法院起诉，要求被答辩人承担损坏赔偿责任。五、至于被答辩人要求支付使用费的请求更是无理取闹，答辩人不同意支付。答辩人的货物不能如期搬出是由于被答辩人的无理阻挠，被迫滞留在租赁场地内。在11月2日开庭时，爱王公司当庭仍拒绝惠诚公司将扣押的货物提走的请求，侵害了惠诚公司的财产权利，同时也是一种违约行为。爱王公司在庭审中辩称其是在行使留置权，是对法律规定留置权的错误理解，是适用法律错误。留置权的行使的前提是因债务人不履行到期债务而产生的权利，需要债务履行期限届满才能确定。本案中，租赁合同尚在履行期间，不存在拖欠租赁费的情况下，爱王公司不能行使留置权。另外，留置权的行使需要体现为债权与留置物的占有须基于同一合同关系而产生，按照担保法的相关规定，因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行到期债务的，债权人有留置权；而本案属于租赁合同，根本不适用不能适用留置权的法律规定。 三河市爱王塑料制品有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告违约金260260元；2、判令被告支付原告电费38000元；3、判令被告支付原告房屋修缮费用10万元；4判令被告按照976.44元／日的标准支付原告2020年6月1日后至腾退房屋恢复原状之日的房屋使用费；5、判令被告支付原告货架拆除费3万元；6判决确认原告对被告存放于河北省三河市工业新区路西侧厂房的物品享有留置权，并有权对该留置物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 一审法院认定事实：2017年12月1日，爱王公司作为出租方（甲方）、惠诚公司作为承租方（乙方），双方签订厂房租赁合同，约定甲方出租给乙方的厂房坐落在三河市工业新区路西侧，建筑面积为厂房1920平米，两间住宿宿舍60平米，共计1980平米；租赁期限自2017年12月1日至2023年10月31日，租金自2017年12月1日起计算，租金在租赁期2018年12月1日、2021年12月1日两个时间点起进行递增，递增率为10%；租金支付方式：厂房年租金为356400元，租金每半年支付一次，支付日为每年的6月1日和12月1日前7个工作日完成；租赁期间使用该厂房所发生的水、暖、电、通讯等所有乙方活动产生的相关税、费由乙方承担；违约责任：租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方6个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方6个月租金，并承担恢复租赁物状态的责任。2018年5月1日，双方签订补充协议，约定原告将钢结构标准库房（建筑面积640平方米）租赁给被告，租赁期限自2018年5月1日至2023年10月31日，租金为每日每平方米租金为0.5元，每半年支付租金一次，支付日为每年的6月1日和12月1日前7个工作日完成，且租金在租赁期2018年12月1日、2021年12月1日两个时间点起进行递增，递增率为10%。合同签订后，被告将租金已交至2020年5月31日。2020年4月27日，被告向原告发出并送达撤库通知，载明：受疫情影响，为保障公司生存，被告被迫决定撤库，目前已缴纳至2020年5月31日的库房租金，并决定往后不再续租（自四月初及四月十三日，电话及微信已提前通知贵公司法人郭厂长及老板赵志勇），在此未到期之前，被告公司正在积极去寻找其他租库人来承接库房。2020年5月13日，原告用两辆汽车将案涉租赁场地两个大门封堵。5月14日，被告向原告作出并送达告知书，内容为：自2020年5月13日，你公司人员使用车辆将工厂前后两个出入口堵住，导致我公司无法正常经营。现正式通知你公司，由于你公司人员的堵路行为已经严重影响了我公司仓库的正常经营使用，属于严重合同违约行为，导致合同无法继续履行，限你24小时之内马上把车挪开，保证我仓库的正常使用，否则我司将终止与你司的合同，并追诉影响正常经营的损失，且需支付我司租赁合同违约金。此后，原告未将车辆挪走。2020年5月16日，原告将案涉租赁场地上锁。2020年5月18日，被告向原告作出并送达律师函，律师函载明：现正式通知你司，惠诚公司将于2020年5月18日与你司解除《厂房租赁合同》以及《厂房租赁合同补充协议》，并要求你司承担就本合同解除所产生赔偿责任以及相应的违约责任。上述事实，有原被告提供的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》、撤库通知、照片、视频资料、告知书、律师函及原被告当庭陈述记录在卷予以佐证。 原告主张被告公司于2020年4月13日通知原告不再续租，并于2020年4月27日再次以书面形式通知不再续租，被告提前解除合同，按合同约定，被告应支付原告6个月租金260260元的违约金，并提供《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》、被告向原告作出的《撤库通知》以及被告公司负责人丁冬与原告公司法定代表人郭润普的微信聊天记录予以证实。被告主张被告向原告发出的《撤库通知》明确告知原告，被告正在积极寻找库房的承接人，没有明确表明被告要求解除租赁合同，故对原告提供的上述证据的证明目的均不予认可；原告主张被告有义务支付在租赁物使用期间所用电费，并提供原告工作人员拍摄的电表数值记录照片及初始电表数值记录和2020年5月29日原告公司电工赵立河同被告工作人员刘俞宏的通话录音予以证实。被告对原告提供的上述证据的真实性均不予认可。被告主张照片系原告单方拍摄，无法看出照片拍摄的地点，且电表的初始底数，被告从未听说过，被告公司确实有刘俞宏这名员工，但刘俞宏是被告公司的打单员，并不负责行政工作，且录音中没有准确说明应交电费的相关内容，故对原告要求支付电费的主张不予认可；原告主张被告入住租赁房屋后对房屋进行了安装货架的改造，造成房屋的墙体破损，需要修缮恢复原状，要求被告支付房屋修缮费用10万元，并提供案涉租赁场地现场照片予以证实。被告对照片的真实性没有异议，对证明目的不予认可。被告主张从照片来看，货架只是放在地上，不存在墙体破损问题，原告要求支付修缮费用，没有事实依据；原告主张截止目前为止，被告的货物依然占用租赁房屋，合同虽然解除，依相关规定，被告仍应支付原告至房屋腾退恢复原状期间的房屋使用费，标准参照合同约定的租金数额。被告主张被告不能如期搬家，造成货物滞留在租赁场地，是原告恶意违约滞留被告货物所致，因此被告没有责任向原告支付使用费；原告主张被告撤离租赁房屋后，未将货架拆除，原告自己的工人自行拆除花费人力、物力，要求被告支付拆除费3万元，并提供租赁场地现场照片予以证实。被告主张原告单方将租赁场地上锁，致被告无法进入租赁场地拆除货架及搬家工作，而原告未经被告许可，擅自拆除被告财产，侵犯了被告财产权益，被告不同意承担赔偿责任；原告主张目前案涉租赁房屋存放被告公司物品，因被告欠付原告违约金等费用，故请求确认原告对被告存放于河北省三河市工业新区路西侧厂房的物品享有留置权，并有权对该留置物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，并提供现场照片予以证实。被告主张被告没有任何违约行为的发生，不存在行使留置权的前提，根据合同约定，原告没有权利直接行使滞留权，故对原告此项主张，被告不予认可。 一审法院认为，原被告签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规禁止性规定，应属合法有效。原被告双方均应按合同、补充协议的约定履行各自的义务。庭审中，原被告双方均主张《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》已解除，对于解除时间各持异议。被告向原告送达的《撤库通知》载明：被告被迫决定撤库，目前已缴纳至2020年5月31日的库房租金，并决定往后不再续。应理解为被告通知原告，双方之间的租赁关系到2020年5月31日，此后双方的租赁关系解除。原告在收到《撤库通知》后未提异议，应视为原告同意被告的意见，即双方之间达成一致意见，协商解除《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》，解除时间应为2020年6月1日。在此之前，原被告之间仍然存在租赁合同关系，双方仍应按约定履行各自的义务。而原告在此期间，于2020年5月13日用两辆汽车将案涉租赁库房两个大门封堵，致被告有些货物无法正常运出，在被告告知其堵门的行为已影响被告正常经营后，不但未将堵门车辆移走，还将租赁场地上锁，构成违约，且其行为已致被告合同目的无法实现，被告于2020年5月18日向原告作出并送达律师函的行为，应视为被告依法行使合同解除权，合同及补充协议解除的时间应为2020年5月18日。原告构成违约，要求被告支付违约金，于法无据，对原告此项主张，本院不予支持。被告使用案涉租赁场地时所使用电费，理应由被告支付，但原告主张被告支付电费的数额为38000元，未能提供充分证据予以证实，本院对其主张无法支持，原告可待证据充分后，另行主张。从原告提供的案涉租赁场地的现场照片来看，被告摆放货架并未对租赁场地的墙体造成破坏，原告要求被告支付房屋修缮费用10万元，无事实依据，对原告此项主张，本院亦不予支持。被告货物滞留于案涉租赁场地，并非被告主观意愿，而是原告堵门、上锁导致被告无法将货物搬出，原告要求被告支付2020年6月1日后至腾退房屋恢复原状之日的房屋使用费，缺乏事实和法律依据，对原告的此项主张，本院无法支持。滞留于案涉租赁场地内的货架系被告所有，合同解除后，理应由被告拆除运走，现并非被告恶意不将货架拆除运走，原告便自行将货架拆除，并向被告主张拆除货架费用3万元，理法无据，对原告此项主张，本院不予支持。原告主张对被告滞留在案涉租赁场地内的物品享有留置权，并有权对该留置物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，于法无据，对原告此项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告三河市爱王塑料制品有限公司的全部诉讼请求。案件受理费7274元，减半收取3637元，由原告三河市爱王塑料制品有限公司负担（已预交）。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人称2020年4月13日被上诉人通知上诉人其将不履行租赁合同，违约在先。但上诉人在收到《撤库通知》后未提异议，应视为上诉人同意被上诉人的意见，即双方之间达成一致意见，协商解除《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》，解除时间应为2020年6月1日。如果被上诉人找到他人续租，则被上诉人无需支付提前解除合同违约金，如被上诉人未能找到他人续租，则被上诉人需支付提前解除合同违约金。但上诉人于合同履行期间的2020年5月13日堵门，被上诉人于2020年5月18日解除与上诉人签订的租赁合同及补充协议，应认定解除时间为2020年5月18日。 上诉人主张被上诉人支付电费。但2018年5月1日，双方重新签订了《厂房租赁合同补充协议》，补充协议中只约定了租金，没有约定水、电费需要被上诉人另行承担的条款。双方当事人也没有就电表数字进行确认。上诉人要求被上诉人支付房屋修缮费10万元、拆除货架人工费3万元，但上诉人未提交相应证据以证明其支出。上诉人要求被上诉人支付房屋使用费，但被上诉人未能将货物提走系因上诉人阻拦所致。故被上诉人不应支付房屋使用费。上诉人称是行使留置权，但双方协商解除合同的时间是2020年6月1日，上诉人在该时间之前阻挡被上诉人提走货物的行为不属于行使留置权的情形。 综上所述，三河市爱王塑料制品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,274.0元，由三河市爱王塑料制品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 柴秋芬 审 判 员 罗丕军 审 判 员 崔玉水 二〇二一年四月二十八日 法官助理 齐向欣 书 记 员 周承恩