广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终2234号上诉人（原审被告）：张丽娜，女，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：郭秋强，男，系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）：佛山市鼎旺商业管理有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：黄善学，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：廖会，女，系该公司员工。上诉人张丽娜因与被上诉人佛山市鼎旺商业管理有限公司（以下简称鼎旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初13164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张丽娜上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令商铺租赁合同（合同编号:D××1之01）无效，鼎旺公司退还张丽娜已缴纳的押金15738元、租金7869元、装修保证金3000元、广告推广费2000元，合计28607元；3.本案一审、二审的相关诉讼费由鼎旺公司承担。事实与理由：一、张丽娜与鼎旺公司的招商部陈小姐于2019年5月21日签订《商铺租赁合同》，张丽娜租赁位于某某商业中心二号楼第一层24号铺位，建筑面积60.53㎡。合同约定租赁期限自2019年8月1日至2022年7月31日止，免租期3个月。当时陈小姐跟张丽娜承诺2019年10月1日商场会做整体开业，大型超市在装修等，且广告宣传商场有地铁口(鼎旺公司自建一假地铁口)，误导张丽娜签订合同并装修开业。期间张丽娜多次追问开业时间，而陈小姐一直忽悠拖延，至今商场仍旧未开业，大型超市亦未进驻，假地铁口已被拆除。张丽娜在2019年9月见商场不打算开业，人流稀少，与陈小姐商谈歇业免租事宜，陈小姐要求张丽娜写申请，张丽娜写完歇业申请后于10月开始歇业等待与商场一同开业。至2020年3月中旬，张丽娜并未收到鼎旺公司的任何关于催开业和交租电话和邮递快件（微信有商场停电通知，短信有商场水电费信息）。2020年3月中旬商场法务部廖会小姐才与张丽娜联系，商谈张丽娜的合同事宜。张丽娜得知商场开业仍旧遥遥无期，且大型超市和地铁口是一场骗局，在鼎旺公司也同意的情况下解除合同，而后才被发通知函告知需支付租金违约金31210.65元（水电费预存余额还有300.09元，却欠费6元，胡乱收费），张丽娜不同意想与鼎旺公司协商金额，但鼎旺公司拒绝电话和微信联系，执意跟张丽娜发邮递快件。二、张丽娜在开业期间（还在免租期内）缴足管理费和水电费，且一直听从商场管理方的要求和安排，直至协商解除合同，并无违反合同的行为。而鼎旺公司欺诈招商，各种忽悠，虽合同上并无列明，但商场有义务保持开业状态，却一直不开业。且未能尽到缴费的告知义务，造成张丽娜擅自歇业，理应承担相关责任。三、依据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为;”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。”张丽娜现不打算追讨因鼎旺公司的欺诈招商造成的损失（装修费）和鼎旺公司强制锁门造成货物过期的损失，仅要求驳回一审判决，判令合同无效，退返已交金额。请求二审法院依法判决。鼎旺公司辩称，请求二审法院驳回张丽娜的上诉请求，维持原判。一、涉案铺位算是临街铺位不受整体开业的影响。其楼上是公寓住户，是可以经营的。二、张丽娜提到的地铁和主干道公路是市政府工程，不属于鼎旺公司可控范围，鼎旺公司也存在受影响，故鼎旺公司不存在欺诈。三、张丽娜提到鼎旺公司未通知其交租金，实际上鼎旺公司没有必须通知的义务。鼎旺公司多次书面函件告知张丽娜要开业，也已尽到通知义务。鼎旺公司向一审法院起诉请求：1.张丽娜支付2019年8月7日至2020年3月31日（其中2020年2月减免）的管理费23607元，租金滞纳金16200.36元；2019年10月1日至2020年3月31日的管理费7266元，管理费滞纳金7738.29元（滞纳金暂计至2020年3月31日，实际数额计至全部清偿之日止）；2.张丽娜于判决生效后即交还租赁场地；3.本案诉讼相关费用由张丽娜承担。一审法院认定事实：2019年5月21日，鼎旺公司（甲方）与张丽娜（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.租赁场地位于佛山市顺德区××××××××××××××××××××××位，建筑面积60.53㎡、实用面积59.56㎡；2.租期自2019年8月1日起至2022年7月31日；免租期共3个月，第一年为2019年8月1日至2019年10月30日......，乙方不需缴纳租金，但需缴纳管理费20元/㎡；3.租金、管理费：2019年8月1日至2020年7月31日，租金7869元/月......,费用按月支付，乙方应将下一月的上述费用在当月23-28日期间缴纳，乙方自每月28日起10日内未缴清上述费用，甲方有权切断商铺用水、用电，关闭乙方所租赁场地，并可单方解除本合同。签订合同时，乙方应向甲方缴纳：（1）租赁意向金，开业后即自动转为相对应租金；乙方未缴纳租赁意向金的，须缴纳一个月的租金7869元为第一个月租金；（2）押金（租赁保证金）15738元，即2个月的租金。自起租日起，该押金转为租赁保证金。合同终止后，在乙方缴纳完所有应支付给甲方的管理费与相关各种费用（含违约金）之后的3个月期限届满内甲方无息退还给乙方，如乙方存在违约行为，租赁保证金不予退还，且不得充抵乙方应交付而未交付给甲方的款项；4.装修免租期61天，自2019年6月1日至2019年7月31日。装修期内乙方无需缴纳租金。装修保证金3000元；5.乙方要求提前解除合同的，乙方应提前3个月向甲方提出书面申请，甲方同意后，本合同可以解除，押金不予返还；6.乙方逾期缴纳租金、管理费、水电费、保证金等相关费用，每逾期一天，应按逾期缴纳费用总额的千分之五支付违约金给甲方。逾期十天仍未缴纳的，甲方可解除本合同，停止供水供电并关闭乙方所租赁场地，押金不予退回；若因此给甲方造成损失，乙方应予以赔偿。甲方不解除合同的，乙方自逾期十天之日起，按逾期缴纳费用总额的百分之一/天向甲方支付违约金。乙方有下列情形的，甲方可解除本合同，要求乙方限时撤柜，押金不予退回，给甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任。（1）乙方逾期缴纳租金、管理费、水电费及其它费用逾期超过十天的；一个租赁年内将租赁场地闲置10天以上或擅自停业达15天的；……；7.送达：本合同双方约定的地址、联系人和通信终端均为有效送达的联系方式，只要甲方寄收的地址为乙方提供的地址，可视为相关文件、资料已送达。为双方往来、法律文书及争议解决时人民法院和仲裁机构的法律文书送达地址，人民法院和/或仲裁机构的诉讼文书（含裁判文书）向任何合同一方当事人的所述地址和/或工商登记公示地址（居民身份证登记地址）送达的，应视为有效送达。并约定了其它权利义务等内容。合同签订后，张丽娜向鼎旺公司缴纳了租赁意向金7869元、押金（租赁保证金）15738元、装修保证金3000元、广告推广费2000元。鼎旺公司依约向张丽娜交付涉案商铺，并对承租商铺进行管理。2019年8月6日，张丽娜以已完成装修及验收为由申请对承租的商铺开业/试营业，并以名称为“谷芋”对外营业。其后，鼎旺公司发现张丽娜未正常开业，故通过向张丽娜合同约定地址邮寄《擅自停业整改通知函》、《限期恢复营业通知函》要求张丽娜恢复对租赁场地的正常经营及支付欠费，否则将根据合同约定解除商铺租赁合同。该函分别于2019年10月22日及2019年12月31日由他人代收。2020年3月27日，张丽娜向鼎旺公司提交《某某中心特殊事项申请表》，载明：本店在2019年8月7日-2019年10月7日期间试业，由于商场一直不开业人流少，故在10月初申请歇业，但无人告知必须续交费用，现申请解除合同，返还押金、广告费、装修押金、申请歇业时还在免租期，且8月7日-8月31日管理费已交，我们只同意补缴9月1日-10月7日的管理费，其它费用一律申请减免。鼎旺公司法务部在该申请上答复：同意解除合同，相关费用结算按财务核算数据为准。2020年4月9日，鼎旺公司收到张丽娜的申请后，向张丽娜发出《解除商铺租赁合同通知函》，载明：同意解除《商铺租赁合同》，解除合同自本函发生之日起即生效。经财务核算，你经营的上述商铺截至2020年3月31日共拖欠租金42807.36元（含违约金）/管理费15004.29元（含违约金）/水电费6度/(含违约金)尚未支付，合共57817.65元。在签订租赁合同时，你向我司缴纳租赁保证金、首月租金、装修保证金合共26607元。抵扣后仍应缴31210.65元。张丽娜于2020年4月11日收到前述《解除商铺租赁合同通知函》，但因对其上载明的金额有异议故未予以缴纳。张丽娜从商铺免租期期满后至今，均未按照《商铺租赁合同》缴纳租金、管理费。另查明，涉案租赁物仍处于张丽娜的控制中，尚未被交还给鼎旺公司。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，鼎旺公司与张丽娜签订的《商铺租赁合同》合法有效，受法律保护，对双方均有约束力。张丽娜于2020年3月27日向鼎旺公司提交申请表请求解除涉案《商铺租赁合同》，鼎旺公司收到申请表后向张丽娜发函表示同意解除，故双方已对涉案合同的解除达成一致意见，解除时间以《解除商铺租赁合同通知函》到达张丽娜处为准。故一审法院确认涉案租赁合同于2020年4月11日已解除，张丽娜应当返还涉案租赁物给鼎旺公司。《房屋租赁合同》的解除，不影响合同中结算与清理条款的效力以及违约责任的承担。根据《商铺租赁合同》涉案商铺约定，张丽娜应当从2019年8月1日起按照20元/㎡/月（即1211元/月）支付管理费、从2019年11月1日起按照7869元/月支付租金，又因合同约定租赁保证金开业后自动转为首月租金，故张丽娜应当自2019年12月1日起按照7869元/月支付租金。张丽娜未按照合同约定支付自2019年8月1日起的管理费及2019年11月1日起的租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。现鼎旺公司主张没收押金，并请求张丽娜支付2019年12月、2020年1月、3月的租金23607及2019年10月至2020年3月31日的管理费7266元，合共30873元于法有据，一审法院予以支持。对张丽娜以已申请歇业及张丽娜2020年3月才催缴费用，不同意支付租金、管理费的抗辩，歇业并非约定及法定的免除租金支付责任的事由，而鼎旺公司并未作出同意免除支付租金的承诺，故一审法院对该抗辩不予采纳。另，因鼎旺公司已收取张丽娜支付的装修保证金3000元、广告推广费2000元，合共5000元。鼎旺公司、张丽娜均同意在本案中予以抵扣，为避免双方的诉累，一审法院对张丽娜应支付的租金、管理费合共30873元中对前述费用5000元予以扣减，经扣减，张丽娜仍应向鼎旺公司支付租金、管理费合共25873元。对于鼎旺公司请求以欠付租金、管理费为基数，按照1%/天计收滞纳金（违约金），一审法院认为，《商铺租赁合同》约定，逾期支付租金、管理费的，应按逾期缴纳费用总额的5‰/天支付违约金给甲方。在鼎旺公司不解除合同的情况下，违约金才按照1%/天计收。且对于涉案租赁合同的履行，张丽娜因经营困难已积极与鼎旺公司商讨解决方案，最后因无力经营才请求解除涉案租赁合同，张丽娜对合同的解除和租金的迟延支付主观恶性不大，故无论是5‰/天还是1%/天，该滞纳金（违约金）计算标准均显著过高，对张丽娜的惩罚过重，一审法院根据张丽娜的过错、违约程度及拖欠的金额，酌情支持暂计至2020年8月19日的租金、管理费的滞纳金（违约金）为2500元，此后的滞纳金（违约金）以租金、管理费为基数，按年利率15.4%计至实际清偿完毕之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张丽娜应于判决发生法律效力之日起十日内将位于广东省佛山市顺德区××××××××××××××××××××返还给鼎旺公司；二、张丽娜应于判决发生法律效力之日起十日内向鼎旺公司支付租金、管理费合共25873元及滞纳金（滞纳金计算方式：截至2020年8月19日的滞纳金为2500元，从2020年8月20日起的滞纳金以25873元为基数，按年利率15.4%计至实际清偿完毕之日止）；三、驳回鼎旺公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计585.15元（鼎旺公司已预交），由鼎旺公司负担310.15元，由张丽娜负担275元。二审期间，张丽娜、鼎旺公司均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，涉案商铺在2020年9月16日已移交鼎旺公司。二审期间,经法庭询问,张丽娜陈述涉案商铺在其与鼎旺公司法务部2020年3月商谈时已上锁,鼎旺公司认为锁门时间为双方协商同意解除合同之后,即在2020年5月。张丽娜提交的印有鼎旺公司名称的卡片显示，陈某某为鼎旺公司的招商经理，电话为137×××××698；鼎旺公司确认涉案商铺当时的招商员为陈某某，自2019年9月26日离职，不能确认昵称为“Vicky”的微信为陈某某本人。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。围绕张丽娜的上诉请求，二审审查的焦点为：一审法院关于张丽娜应向鼎旺公司承担支付租金、管理费之责任依据是否充分。张丽娜上诉主张，鼎旺公司的员工陈某某在招商期限，向其承诺涉案商场在2019年10月1日会整体开业，且宣传商场有地铁口，误导其签订租赁合同并装修开业，但鼎旺公司上述承诺并未兑现，后其与陈某某商谈歇业免租事宜，其按照要求写申请歇业后就未经营，等待与商场一起开业，不应向鼎旺公司支付该期间止双方同意解除合同之日止的租金及管理费。经审查，本院认为，张丽娜与鼎旺公司就涉案商铺租赁事宜签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律法规，依法对各方具有约束力。张丽娜上诉主张鼎旺公司履在招商过程中对其构成欺诈，并未能提交有关证据佐证，其在履行合同过程中亦未就该合同撤销问题提出异议，张丽娜上述关于合同效力之意见理据不足，本院不予采纳。张丽娜上诉主张，涉案商场有地铁及在2019年10月1日整体开业属于《商铺租赁合同》构成要件，为此提交了“陈某某”的微信聊天记录予以证明，从该聊天记录来看，虽涉及商场整体开业问题，但双方在合同中并未明确商场在2019年10月整体开业及通地铁属于合同主要条款，且张丽娜承租的商铺属于临街商铺，其签订合同之前清楚有关道路封闭及相关情况。故此，张丽娜基于上述事由拒付租金缺乏依据。关于双方协商歇业期间应否计付租金、管理费问题，本院认为，张丽娜履行合同过程中，基于涉案商铺经营情况，虽向鼎旺公司提交歇业申请，但就歇业时间及期间租金、管理费免除问题，并未与鼎旺公司达成一致，其亦无证据证明鼎旺公司同意免除其递交申请后的租金、管理费。故此，该期限的租金、管理费，张丽娜仍应缴纳。张丽娜于2019年12月底经鼎旺公司通知恢复营业后，未重新开业也未缴纳租金及管理费，经鼎旺公司催收后亦未缴纳，其行为已构成违约，一审法院认定张丽娜属于违约方，其预交的租赁保证金鼎旺公司有权没收，张丽娜还应按照合同约定向鼎旺公司支付2019年12月、2020年1月、3月的租金23607及2019年10月至2020年3月31日的管理费7266元，及支付至2020年8月19日的租金、管理费的滞纳金（违约金）2500元，此后的滞纳金（违约金）以租金、管理费为基数，按年利率15.4%计至实际清偿完毕之日止。该认定于法有据，本院予以维持。张丽娜上诉主张其不构成违约，不应支付上述费用及要求鼎旺公司退还租赁保证金、租金、装修保证金、广告推广费均缺乏理据，本院不予支持。至于张丽娜上诉提出的鼎旺公司送达限期恢复营业通知函程序违法问题，本院认为，鼎旺公司提交的EMS邮寄回执显示该通知函邮寄的地址及联系电话为《商铺租赁合同》中张丽娜确认的地址及电话，合同也明确该地址为有效的文书送达地址，回执显示也被本人签收，张丽娜不予认可，但未能提供相反的证据予以反驳推翻，其该项抗辩同样缺乏理据，本院亦不予采纳。因本案二审期间,涉案商铺已移交鼎旺公司,故此张丽娜无需再行履行一审判决第一项确认的将涉案商铺移交予鼎旺公司之义务。综上所述，张丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回。因本案出现新的事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初13164号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初13164号民事判决第一项。本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1170.30元，由上诉人张丽娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  黄玉凤二〇二一年四月二十三日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋