北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初10367号原告：北京德诚通商务咨询有限公司，住所地北京市朝阳区青年路西里3号院10号楼F3-02。法定代表人：杨帆，总经理。委托诉讼代理人：贾鸿斌，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁静波，北京市京师律师事务所律师。被告：周心惠，女，1989年8月28日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。委托诉讼代理人：纪越，北京市信凯律师事务所律师。原告北京德诚通商务咨询有限公司（以下简称德诚通公司）与被告周心惠（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。德诚通公司之法定代表人杨帆及其委托诉讼代理人贾鸿斌、梁静波，周心惠及其委托诉讼代理人纪越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德诚通公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除德诚通公司与周心惠于2019年11月19日签署的《写字楼、商铺、租赁合同》；2.判决周心惠返还德诚通公司押金13650元；3.判决周心惠赔偿德诚通公司装修损失70000元；4.判决周心惠向德诚通公司支付违约金9166.67元；5.本案的诉讼请求费用由周心惠承担。事实与理由：德诚通公司与周心惠于2019年11月19日签署《写字楼、商铺、租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定“德诚通公司租赁位于北京市朝阳区惠河南街***大厦C座502号房屋（以下简称涉案房屋），租金为每月9166.67元，租金支付方式为押一付六。周心惠应当给德诚通公司提供房屋注册迁址所需资料，如周心惠不能提供房屋的产权证明或提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，影响德诚通公司使用的，德诚通公司有权解除本合同，周心惠应退还德诚通公司已经支付但没有使用的押金，并赔偿德诚通公司相当于一个月租金的违约金。”《租赁合同》签订当日，德诚通公司依约向周心惠支付了6个月的租金及押金，共计64166.69元。后经双方协商，租金支付方式变更为三个月一付，德诚通公司额外向周心惠支付半个月的押金。2020年5月25日，德诚通公司向周心惠支付了三个月房租及半个月押金，共计人民币32083元。德诚通公司依约将房屋租金支付至2020年9月5日。中国工商银行对德诚通公司下户核查中，明确反馈《租赁合同》不符合规定，未通过银行审核。2020年8月31日，德诚通公司将中国工商银行办理地址变更需要提供资料告知周心惠，希望周心惠配合办理。周心惠反馈“合同的甲方是周心惠本人，不能更改。”根据中国工商银行提供的材料清单，德诚通公司需提供《租赁合同》原件（其中出租方是个人，需提供房本复印件）。《租赁合同》第6.2条约定，甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业的协调和注册手续及相关的产权证明文件，并确保真实有效。周心惠未按照合同约定提供房产证复印件，导致德诚通公司至今无法办理迁址注册，严重影响德诚通公司的经营，周心惠的行为构成了根本违约。此外，2019年11月19日，周心惠是代表山西海***工程有限公司（以下简称海翔装饰公司）签署的涉案《租赁合同》。《租赁合同》签署后，银行入户调查后要求德诚通公司将与周心惠名义签署的《租赁合同》的主体变更为海翔装饰公司，并提供相应的产权证明文件，周心惠拒绝提供，且态度强硬，致使德诚通公司的开户行账户一直处于冻结状态，严重影响了经营，依据《租赁合同》的第6.2条、第8.1条、第12.3条约定，周心惠的行为已经构成了根本违约，应当退还德诚通公司已付未用的租金、押金及相当于一个月租金的违约金及装修损失。德诚通公司为了维护自身合法权益，故诉至法院。周心惠辩称：请求法院驳回德诚通公司的全部诉讼请求，由德诚通公司承担本案的全部诉讼费用。关于第一和第二项诉讼请求。双方《租赁合同》已经解除了，2020年8月25日德诚通公司应该交纳第三期房租，我于2020年8月27日通过微信催要，但是德诚通公司始终没有交纳第三期房租，根据合同第8.2.1条的规定，我于2020年8月31日通过微信通知德诚通公司因逾期7日未交纳房租，合同应于2020年9月2日正式解除，德诚通公司对此无异议，并于2020年9月11日搬离了涉案房屋。因此我认为《租赁合同》的解除是因德诚通公司逾期交纳租金，违反合同约定，我行使的单方解除权，故不需要退还押金。关于第三项和第四项诉讼请求。德诚通公司称因为我未提供产权证明和配合注册构成违约，我对此不认可。关于产权证明，《租赁合同》签订落款时间为2019年11月19日，但实际上是我签字交给中介公司后，中介公司于2019年11月20日将只有我签字的合同交给德诚通公司，并且告知德诚通公司以上提供的材料是涉案房屋的产权证明，德诚通公司表示认可，中介公司和德诚通公司之间进行过沟通，2019年11月21日德诚通公司才在涉案租赁合同上签字、付款，根据合同法的规定，合同的生效日期为2019年11月21日。此外，因为德诚通公司的银行账户被冻结，德诚通公司想让我配合其解冻，让我提供海翔装饰公司的营业执照，但是我和海翔装饰公司是租赁关系，我也就此提供了材料，德诚通公司要求我提供海翔装饰公司营业执照的行为超出了《租赁合同》的约定，所以我予以拒绝，而且德诚通公司要求我变更出租房屋的主体，我也不同意。后我和银行的相关人员进行了联系，德诚通公司的账户被冻结，并非我的原因，故我没有义务对德诚通公司的账户进行解管控。德诚通公司认为我没有帮助其办理注册迁址，对于北京市朝阳区惠河南街1110号的A、B、C座均可以办理注册，如果办理注册需要提供前手的租赁合同、委托书，我都已经提供。根据《租赁合同》第8.1.1条的规定，我的行为并没有影响德诚通公司的注册和房屋的正常使用，我已经尽了合同义务。综上，我认为《租赁合同》的违约方不是我而是德诚通公司，故我不应承担违约责任及损失。德诚通公司就其主张向本院提交以下证据：1.《写字楼、商铺、租赁合同》；2.转账记录、押金收据；3.德诚通公司法定代表人杨帆与周心惠的微信聊天记录；4.房屋装修清单及装修设计图；5.办公室装修设计费收据；6.石膏板墙体隔断、电工（管线施工+材料+灯具）费用收据；7.玻璃隔断费用收据；8.玻璃隔膜、公司LOGO定制费用收据；9.施工管理、物业管理费用收据；10.定制家具会议座以及办公工位费收据；11.网络费、电话费、安装费发票；12.绿植、花木绿植费用收据；13.《授权委托书》；14.中介公司陈**与德诚通公司经理杨某的微信聊天记录；15.德诚通公司经理杨某与周心惠的微信聊天记录；16.周心惠与中国工商银行客户经理的谈话记录；17.墙面粉刷费用收据。周心惠对德诚通公司提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，但对证明目的不认可；对证据2的真实性认可；对证据3的真实性认可，证明目的不认可；对证据4至12的真实性均不认可，并称费用也不认可，周心惠不存在违约，所以不同意赔偿；对证据13的真实性认可，但不认可其证明目的，并称该《授权委托书》的出具是为了德诚通公司办理迁址和注册，是为了配合德诚通公司才出具的，并不是委托关系，德诚通公司明知周心惠是独立的个人，合同的出租方和签订人也都是周心惠，而且德诚通公司一直让周心惠变更主体，但德诚通公司明知周心惠和海翔装饰公司是两个主体；对证据14的真实性认可，但对其证明目的不认可，称周心惠已经积极配合德诚通公司进行备案迁址，前手租赁合同和委托书已经提供了；对证据15的真实性认可，但对证明目的不认可，并称《租赁合同》第7.2条规定装修是由德诚通公司自行负责，而且受阻是因为德诚通公司和邻居之间有了争执，是德诚通公司的原因，该证据和本案没有关联性；对证据16的真实性认可，但称从录音中可知德诚通公司的银行管控是因为其自身原因，周心惠没有义务提供海翔装饰公司的营业执照；对证据17的真实性以及证明目的均不认可。周心惠就其主张向本院提交以下证据：1.北京玺***有限公司（以下简称玺瑞达公司）与海翔装饰公司签订的《房屋租赁合同》、海翔装饰公司与周心惠签署的《房屋租赁合同》及授权委托书；2.中介公司陈**与德诚通公司经理杨某的微信聊天记录；3.周心惠与德诚通公司经理杨某的微信聊天记录；4.周心惠与德诚通公司的法定代表人杨帆的微信聊天记录；5.交接清单；6.周心惠与中国工商银行客户经理高某于2021年1月8日的谈话录音；7.中介公司陈**与德诚通公司经理杨某于2019年11月20日和11月21日的微信聊天记录；8.中介公司陈**的书面证言及陈**的身份证复印件与出入证复印件；9.案外公司的企业信用信息公示报告；10.龙源物业前台小姚与周心惠的微信聊天记录和办理（迁址）的相关证照资料；11.周心惠与装修公司人员的聊天记录、装修费用比对表1及照片、装修费用比对表2及照片；12.北京市朝阳区高碑店乡的决议，证明产权问题；13.北京盛世宏信管理中心证明函、北京市朝阳区高碑店乡半壁店村民委员会出具的证明，证明产权问题。德诚通公司对周心惠证据的质证意见如下：对证据1中海翔装饰公司与周心惠签署的《房屋租赁合同》的真实性不认可，并称没有见过该合同，且落款处签章及签字都是错的；对授权委托书的真实性认可，但对证明目的不认可，周心惠与海翔装饰公司之间是委托关系而非转租关系，德诚通公司要求周心惠提交海翔装饰公司的营业执照及变更合同主体于法有据；对玺瑞达公司与海翔装饰公司签订的《房屋租赁合同》的真实性认可，但对证明目的不认可，该合同第24条第2款明确约定，海翔装饰公司有义务将转租情况及时提供给玺瑞达公司，周心惠称是转租关系，但未提供玺瑞达公司的备案材料，不具有转租资格；证据2至证据4的真实性认可，但对证明目的不认可；对证据5的真实性认可，但对证明目的不认可，并称该交接清单出具是在周心惠胁迫下产生的，如果德诚通公司不签署，周心惠不允许德诚通公司正常搬出，迫于无奈德诚通公司别无选择，且该交接情况的滞纳金的约定高于周心惠的实际损失，且德诚通公司拒绝支付第三期房租是由于周心惠导致的，相应不利后果不应由德诚通公司承担；对证据6和证据7的真实性认可，但对证明目的不认可；对证据8的真实性均认可；对证据9的真实性认可，证明目的、关联性不予认可；对证据10的真实性认可，证明目的不认可；对证据11的真实性、证明目的均不认可；对证据12和证据13的真实性以及证明目的认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：2019年11月19日，德诚通公司作为承租方（乙方）与周心惠作为出租方（甲方）在北京戴德远行房地产经纪有限公司作为代理方的居间下签订了《租赁合同》一份，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方出租面积约为150平方米，作为办公用途，免租期为15天，自2019年11月19日至2019年12月4日止，自2019年12月5日起至2022年12月4日止，租期3年，每月租金9166.67元，租金支付方式为押1付6，租金每6个月支付一次，于付款月起租日10天前支付下一次租金，押金相当于一个月的租金9100元押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业的协调和注册手续及相关的产权证明文件，并确保其真实有效。租金不包含发票，甲方给乙方提供该房屋注册迁址所需资料。2019年11月19日，德诚通公司向周心惠交纳押金9100元。2019年11月21日，德诚通公司向周心惠交纳了2019年12月5日至2020年6月4日的房屋租金55000元。2020年5月25日，德诚通公司向周心惠交纳2020年6月5日至2020年9月4日期间的房屋租金27500元。此外，自2020年5月25日起，德诚通公司和周心惠约定将租金支付方式变更为每3个月支付一次，并且德诚通公司又向周心惠支付了押金4550元。德诚通公司共计向周心惠支付了押金13650元。周心惠于2019年11月20日将涉诉房屋交付给德诚通公司使用。德诚通公司称涉案《租赁合同》已经解除，解除时间为2020年9月11日，解除理由为周心惠提出让德诚通公司搬走。周心惠主张涉案《租赁合同》于2020年9月1日解除，根据《租赁合同》第8.2.1条的约定，因为德诚通公司逾期7天未交纳租金，2020年8月31日，周心惠又通过微信催促并告知如果再不交纳房租，双方《租赁合同》于2020年9月1日解除，2020年9月2日周心惠将收回房屋。德诚通公司和周心惠于2020年9月11日办理了房屋交接手续。另，周心惠称涉案房屋收回后，其已经于2020年10月左右将涉案房屋出租给他人，且涉案房屋未进行重新装修。此外，德诚通公司当庭表示，涉案房屋内的家具和绿植均在搬离时搬走；装修款大部分都是以现金方式支付的，剩下一部分是微信支付的，经询，德诚通公司与周心惠均表示不申请对涉案房屋的装修残值进行价值评估，并同意法庭予以酌定。另查，庭审中，周心惠、德诚通公司均表示涉案房屋没有办理过建设用地规划许可证和房屋产权证，并称该土地系集体所有土地。截至本案做出判决前，德诚通公司及周心惠均未就涉案房屋办理有建设用地规划许可证和房屋产权证的事实提供证据。上述事实，有《租赁合同》、转账记录、押金收据、聊天记录、收据、发票、《授权委托书》《房屋租赁合同》、谈话录音、书面证言、照片、证明函、证明等证据在案佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。合同违反法律、行政法规的强制性规定的无效。无效的合同自始没有法律约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，经本院要求及释明，德诚通公司及周心惠均未向本院提交涉案房屋的建设工程规划许可证以及房屋土地管理部门出具的所有权权属证明，亦未在本院法庭辩论终结前取得涉案房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明，故周心惠与德诚通公司所签订的《租赁合同》应当认定为无效。无效合同自始不发生法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于德诚通公司请求判令解除德诚通公司与周心惠于2019年11月19日签署的《租赁合同》之诉讼请求，因本院已经认定涉案《租赁合同》系无效之合同，故德诚通公司的该项诉讼请求缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。关于德诚通公司要求判令周心惠返还德诚通公司押金13650元的诉讼请求，因本案所涉之《租赁合同》已被认定为无效合同，周心惠应当将收取的德诚通公司的押金予以退还，故德诚通公司的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于德诚通公司要求判决周心惠向德诚通公司支付违约金的诉讼请求，因本案所涉之《租赁合同》已被认定为无效合同，故德诚通公司的该项诉讼请求依据不足，故本院不予支持。关于德诚通公司要求判决周心惠赔偿装修损失的诉讼请求，根据现有证据可以确定德诚通公司在接收涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，存在装修费用等支出，因本案所涉之《租赁合同》已被认定为无效合同，且周心惠作为出租人对合同无效负有主要过错，故周心惠应当对德诚通公司的装修损失给予赔偿，且在德诚通公司搬离涉案房屋后，周心惠在未重新装修的情况下又将房屋出租给他人，故本院对德诚通公司要求周心惠赔偿其装修等损失的诉讼请求予以支持。另，德诚通公司在承租涉案房屋时亦应对涉案房屋的性质和权属情况进行审查，因德诚通公司在签订合同时未尽到相应审查和注意义务，故对于涉案《租赁合同》的无效其亦应负一定的责任。对于周心惠应当向德诚通公司赔偿相应损失的具体数额一节，经询，德诚通公司及周心惠均表示不申请对装修的价值进行评估，故具体的数额本院将根据德诚通公司提交的证据以及双方当事人的陈述，结合案件的实际情况予以酌情确定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告北京德诚通商务咨询有限公司与被告周心惠于二〇一九年十一月十九日签订的《写字楼、商铺、租赁合同》无效。二、被告周心惠于本判决生效后七日内返还原告北京德诚通商务咨询有限公司押金13650元；三、被告周心惠于本判决生效后七日内赔偿原告北京德诚通商务咨询有限公司装修损失等费用15000元；四、驳回原告北京德诚通商务咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2120元，由原告北京德诚通商务咨询有限公司负担1604元（已交纳）；由被告周心惠负担516元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  史震二〇二一年四月十五日书记员  刘洋