西藏自治区当雄县人民法院民事判决书（2020）藏0122民初235号原告（反诉被告）：次仁罗布，男，1990年4月7日出生，藏族，现住西藏自治区当雄县。被告（反诉原告）：西藏大中旅行社有限公司，住所地西藏拉萨市纳金路城关花园A区西五排三栋三号，统一社会信用代码：91540191MA6T29GM14。法定代表人：王莉，系公司董事长。委托诉讼代理人：郝艳军，男，1974年6月22日出生，系公司总经理。原告（反诉被告）次仁罗布与被告（反诉原告）西藏大中旅行社有限公司（以下简称大中旅行社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，被告于2020年12月1日向本院提出了反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了本诉、反诉一并审理，原告（反诉被告）次仁罗布、被告（反诉原告）大中旅行社的委托诉讼代理人郝艳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告次仁罗布向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告一年房屋租金50 000元；2.判令被告支付原告2500元的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月1日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2019年4月1日至2022年4月30日，年租金50 000元。约定每年租金分两期支付，2020年租金到期未付。经原告多次催交租金未果后，原告为了维护自己的合法权益。现请求法院判令被告向原告支付一年房屋租金50 000元及2500元违约金，请求法院依法判决。被告大中旅行社辩称，2019年4月5日，我公司与原告次仁罗布签订了租赁合同，当时签完合同交了半年租金，我公司投资了十万余元对房屋做了维修改建，我公司租赁该房屋是用做民宿经营，合同规定房屋漏水由甲方（原告次仁罗布）维修，卫生间由甲方（原告次仁罗布）自建，我公司房屋装修好后，原告迟迟不建卫生间，在我公司的催促下原告在院子角落处挖了一个坑，搭了几个木板就算是个卫生间了，三个月后木板全部倒下了，原告交房后不管房屋的维修，只管要钱。2020年由于疫情原因，我公司6月份才到纳木措乡所租房屋，发现房屋漏水严重，厕所也全部倒了，我公司要求房东修缮漏水屋顶和厕所，房东不予理睬。我公司租甲方的房屋，是要用做民宿经营，投资了十几万，因为漏水、没有卫生间等原因2020年一整年无法经营，造成了很大的损失。故，不支付租金。被告大中旅行社（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求解除原、被告之间的《个人房屋租赁合同》；2.判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）经济损失160 000元；3.诉讼费由原告（反诉被告）承担。事实及理由：原、被告于2019年3月18日订立《个人房屋租赁合同书》，约定原告次仁罗布将位于××县两层楼房及院子（含玻璃房及阳光房）出租给我公司作经营使用，原告次仁罗布需将房顶漏水、门窗、玻璃修复完整后并保证房屋内水电两通交由我公司使用。订立合同后，我公司依约交纳第一年房租后对房屋花费100 000元进行装修开始民宿经营，随后我公司发现在房屋使用期间房顶反复漏水，屋内设施经浸泡后已丧失使用价值，屋内电路经雨水浸泡后短路，存在重大安全隐患，且原告次仁罗布拒绝配合我公司在房屋内修建卫生间，且涉案房屋至今未通自来水，无法满足我公司经营需要，导致我公司在2020年长达一年的时间内无法经营，我公司在此期间多次与原告次仁罗布沟通要求其维修房屋均遭拒绝，被反诉人在履行合同过程中存在根本违约行为，现我公司订立合同的目的无法实现。因双方多次协商无果，故我公司提起反诉，请求法院判令解除双方之间的《个人房屋租赁合同书》，并判令原告次仁罗布赔偿因其违约行为给我公司造成的损失共计160 000元（其中装修费用100 000元、营业损失60 000元）。原告次仁罗布（反诉被告）辩称，关于反诉状内容均不属实，首先本人自签订合同之日起尽心尽力的履行本人义务，也在力所能及的给乙方（被告大中旅行社）提供帮助，能够使他们顺利经营该民宿，其次在乙方（被告大中旅行社）通知要求时，本人第一时间去维修房屋，保障顺利经营。在合同内从未提过为他们新建卫生间，但乙方（被告大中旅行社）自建卫生间并使用，甲方也没说过什么，也从未出现过电路经雨水浸泡后短路问题。关于自来水的问题，本人没有合同内答应给他们解决自来水，同时整个纳木措乡四个村二十六个组一千余户都使用的是井水和河水。关于维修房屋漏水，本人只要收到乙方（被告大中旅行社）要求去维修房屋漏水情况时，第一时间去维修，保障后续经营。乙方（被告大中旅行社）所说的阻止建设卫生间和房屋漏水以及2020年没有经营的事情是假的，我有相关证据。本人是贫困户，两个孩子在拉萨就读，生活上有困难，为了保障孩子及时上学，就把房屋租给了乙方（被告大中旅行社）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告次仁罗布提交的合同，证明原、被告之间有房屋租赁关系，且被告欠付2020年的租金50 000元的事实。被告辩称，合同中明确约定，甲方负责房屋的水电两通，因房子漏水严重，无法经营民宿，故不予支付租金。本院认为，当事人双方对合同的三性予以认可，合同中明确约定了房屋出租期限，租金及租金支付时间，对此本院予以认定。2. 原告次仁罗布提交的视频及照片，证明2020年6月15日原告修缮了屋顶漏水问题，且从厕所的使用情况可以看出被告在经营民宿。被告辩称，确实修缮过屋顶，但是后面仍然存在漏水，无法正常经营。本院认为，该证据能够更证明原告次仁罗布修缮过屋顶的事实，对此证据的证明内容本院予以认定。3. 原告次仁罗布提交的纳木措乡纳木措村的一份证明、证人阿角、次桑的证言，证明目的为2019年3月到2020年10月期间，被告一直租赁涉案房屋，并经营民宿，涉案房屋在2020年整个夏天都有游客进驻。被告辩称，2020年原告修缮房屋之后经营过一段时间，但后来仍然漏水而无法经营，就给游客安排到隔壁民宿里住宿，故，对此证据不予认可。本院认为，证人阿角一直居住在涉案房屋附近，其证言具有较高的可信度，证人次桑也有两次看到涉案房屋里有游客进出，结合纳木措村出具的证明，故，该证据的证明内容具有高度可能性，被告虽提出异议，但未向本院提交相关证据予以证明，故，对此证据的证明目的本院予以认定。4.被告大中旅行社提交的视频、照片、微信聊天记录，证明被告在2020年6月23日、7月9日、12月1日拍摄的视频及照片能够证明房屋存在严重漏水情况，导致无法正常经营，被告与原告沟通过该情况，但原告次仁罗布不予理睬。原告次仁罗布辩称，没有跟我说过漏水情况。本院认为，从该证据能够证实涉案房屋确实存在漏水情况，并被告于2020年6月23日向原告微信发送视频方式告知，但仅从该证据看不出房屋存在的漏水情况严重到被告无法经营的事实，事实上被告一直占有该房屋，并有证人阿角、次桑的证言、及村委会的证明能够证实涉案房屋一直在经营状态，故，该证据的证明目的本院不予采信。根据上述认证查明：原、被告于2019年3月18日签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2019年4月1日至2022年4月30日，年租金50 000元。约定每年租金分两期支付，2020年的租金约定于2020年4月1日支付25 000元，2020年10月1日支付25 000元。因涉案房屋存在漏水问题，2020年6月15日、16日两天原告对房屋屋顶进行了修缮。因房屋屋顶仍然漏水，2020年6月23日被告拍摄视频后微信发送方式告知了原告次仁罗布，原告未予回复。被告分别于2020年7月23日、2020年12月1日拍摄的视频、照片看出房屋仍然存在漏水情况。被告大中旅行社以房屋存在严重漏水问题，以及原告（甲方）没有解决用水、厕所等问题为由未向原告次仁罗布支付2020年的房屋租金。上述事实，有当事人的陈述，原、被告提交的合同、证人证言、视频照片等证据，以及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方对租赁关系无异议，双方应当全面履行各自的合同义务。现被告以涉案房屋存在严重漏水问题，且原告没有按照合同约定解决用水、厕所问题而导致被告无法正常经营为由，提出拒绝支付2020年的租金50 000元及逾期付款违约金的抗辩。本院认为，按照租赁合同约定，原告需要修复房顶漏水后向被告交付合格的租赁房屋，现租期内涉案房屋存在漏水情况属实，原告虽进行了维修，但仍然未能完全解决该问题，原告履行合同义务存在瑕疵。对于用水问题，经本院当庭核实，整个纳木措乡纳木措村未通自来水，只有河水和井水，合同中虽有甲方（原告次仁罗布）负责房屋内水电两通的约定，但没有明确约定原告负责挖井，原告同意被告在院内自行挖井解决用水问题，且被告已在2019年经营期间以提水的方式解决用水问题，故，被告的对此抗辩本院不予支持。对于厕所修建方面，双方在合同中未约定相关内容，被告在院外自行修建了简易厕所，且能正常使用，被告的对此抗辩本院不予支持。综上，被告抗辩理由中存在漏水情况属实，但被告提交的证据仅能证明原告履行合同义务存在瑕疵，不足以证明房屋漏水严重到被告无法经营的事实，且涉案房屋一直有被告占有并使用，故，被告拒不支付租金缺乏足够的事实和法律依据。但根据相关法律规定，合同义务人存在瑕疵履行的，受害方可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本院以公平原则，适当减少2020年的房屋租金数额，即减少8000元。对于原告主张被告支付违约金2500元的诉求，本院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定，根据违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算逾期付款损失。即应于2020年4月1日支付的租金的逾期付款违约金为533.6元（21 000元×4.05%÷365天×229天=533.6元），应于2020年10月1日支付的租金的逾期付款违约金为101.9元 （21 000元×3.85%÷365天×46天=101.9元），故，本院支持被告向原告支付逾期付款违约金共计635.5元。对于被告大中旅行社提出的反诉，被告同样以涉案房屋存在严重漏水和安全隐患，且原告没有按照合同约定解决用水、厕所问题而导致被告无法正常经营为由提出反诉，请求解除租赁合同，并主张原告向被告赔偿损失160 000元（100 000元装修费用，60 000元经营损失）。本院认为，被告提交了三次（6月、7月、12月）房屋漏水的视频及照片，该证据能够证明涉案房屋确有漏水问题，但不足以证明存在严重的漏水和安全隐患而无法经营的事实，且原告履行过修缮义务，并表示愿意在被告的配合下进一步修缮房屋屋顶漏水问题。用水及厕所问题双方约定不明而同样缺乏原告存在违约的事实和依据。综上，被告以原告存在根本违约而导致被告无法实现合同目的为由，提出反诉主张解除租赁合同的诉求缺乏充分证据予以证明，故，被告的该反诉诉求本院不予支持。但是，原告应当采取补救措施继续修缮房屋屋顶漏水问题，根据被告的要求及时履行自身的合同义务。对于被告请求原告赔偿160 000元损失的反诉诉求，被告未向本院提交任何证据证明装修的具体花费情况，也未向本院提交经营损失的具体由来，原告的瑕疵履行行为本院已相应减少其租金，且本院不予支持被告解除合同的诉求，故，被告要求原告赔偿损失的反诉诉求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条、一百零九条、第一百一十一条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释（2020）》第九十条规定，判决如下：一、被告西藏大中旅行社有限公司于本判决生效后十日内向原告次仁罗布支付房屋租金42 000元，支付逾期付款违约金635.5元，共计42 635.5元；二、驳回原告次仁罗布的其他诉讼请求；三、驳回被告西藏大中旅行社有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1112.50元（已缓交），反诉案件受理费3500元（被告已预交），依法减半后收取2306.25元，由原告次仁罗布负担104.55元（予以免交），被告西藏大中旅行社有限公司负担2201.7元。（限于本判决生效后七日内交纳，逾期未交纳的依法强制执行）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。审 判 长 达  珍审 判 员 多登玉珍审 判 员 旦  塔二〇二一年四月二日书 记 员 德  白1