北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初1535号原告（反诉被告）：北京农机物资供应有限公司，住所地丰台区北甲地路9号院6号楼。法定代表人：解新创，董事长。委托诉讼代理人：田家超，男，北京农机物资供应有限公司职员。委托诉讼代理人：谭丽莉，北京海润天睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京咸恒投资有限公司，住所地丰台区北甲地路9号院006号。法定代表人：杨宗志，总经理。委托诉讼代理人：袁明星，北京市丰台区西罗园地区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：朱毅，黑龙江信诚律师事务所北京分所律师。原告北京农机物资供应有限公司（以下简称农机公司）与被告北京咸恒投资有限公司（以下简称咸恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告农机公委托诉讼代理人田家超、谭丽莉，被告咸恒公司委托诉讼代理人袁明星、朱毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农机公司向本院提出诉讼请求：1、确认《租赁合同》于2019年10月10日解除；2、咸恒公司将位于丰台区北甲地路9号院6号楼（以下简称6号楼）腾退并返还给我公司；3、咸恒公司按每日7043.7元的标准给付自2019年10月11日至腾退之日的占有使用费；4、咸恒公司按每日130.64元的标准给付逾期给付租金的违约金，自2019年9月1日至付清之日；5、诉讼费用由咸恒公司负担。事实和理由：农机公司与咸恒公司签订《租赁合同》，咸恒公司承租6号楼，租期自2014年9月1日至2030年8月31日。前五年租金1700000元/年，后十一年的租金根据市场价格重新确定。2019年6月，我公司经鉴定确定市场价格为年租金2570950元，并将上述结果通知咸恒公司。但咸恒公司不仅不予处理，而且还在未经同意的情况下按照前五年租金标准继续支付租金。我公司多次要求按照鉴定结论支付租金但均未果，且还发现咸恒公司利用6号楼开办无资质的幼儿园。因此，我公司于2019年10月8日向咸恒公司发送《解除租赁合同通知书》。现双方就租赁合同解除以及解除后的结算清理无法达成一致，故我公司诉至法院提出上述诉讼请求。被告咸恒公司辩称：我公司利用6号楼经营幼儿园农机公司是明知的，但6号楼存在消防不合格的情况，幼儿园迟迟无法正常经营。我公司不认可农机公司单方作出的鉴定结论，故按照原合同标准给付租金。我公司没有违约行为。被告咸恒公司向本院提出反诉请求：1、解除《租赁合同》；2、农机公司赔偿经济损失10000000元；3、农机公司返还保证金500000元；4、诉讼费用及反诉费用由农机公司负担。事实及理由：我公司与农机公司签订《租赁合同》，我公司承租6号楼。经农机公司同意用于经营幼儿园。但6号楼消防存在行政管理限制，相关资质无法获批，幼儿园无法进行有效宣传及正常经营。在五年租期即将届满时，农机公司单方进行鉴定，并要求以鉴定结论为标准支付后续租金。我公司予以拒绝后，农机公司拒绝在教学点申请用所需经营场所房屋权属证明上盖章，导致《租赁合同》无法继续履行。综上，我公司提出上述反诉请求。反诉被告农机公司辩称，不同意咸恒公司全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：农机公司（甲方）与咸恒公司（乙方）签订《租赁合同》，咸恒公司承租6号楼用于办公或酒店，租期自2014年9月1日至2030年8月31日。合同第三条约定“租金金额：每年租金1700000元，支付时间为每年的6月6日和12月6日，每次支付给甲方当年租金的50%，即850000元。前五年的租金不变，后十一年的租金双方根据市场价格来定，具体每平方米的单价首先参照周围的房屋租赁的价格来确定，若双方存在争议，每平方米的价格不应低于甲方附近的另一处的房屋租赁的价格”；第九条约定“3、如果乙方未按时向甲方支付到期租金，甲方有权收取所欠金额日万分之三的滞纳金，超过30日仍不履行交款义务的，甲方有权解除本合同，由此所造成的一切损失均由乙方承担……”；第十三条约定“乙方为了保证在租赁期间，全面履行以上合同条款，向甲方支付保证金500000元。合同履行期满，如乙方全面履行了合同，甲方应退还乙方保证金500000元”。签订合同后，咸恒公司依约给付保证金500000元，并依约给付租金至2019年8月31日。2016年1月19日，北京市丰台区公安消防支队出具《北京市丰台区公安消防支队关于北京师范大学老教授协会实验幼儿园咨询消防技术指导情况的复函》（以下简称《复函》），该函第四部分提出“1、该建筑与南侧住宅贴临，距西侧临建间距2米，防火间距不能满足规范要求，不符合《建筑设计防火规范》第5.2.2条规定。2、该工程未设置消防车道……”。2017年，时任农机公司法定代表人张宝平等人与刘义等人就丰台区右安门外北甲地9号院房屋一栋签订《玉安园小区幼儿园租赁合同》，该房屋项下土地使用权人为农机公司，建设单位为农机公司，合同约定租期自2017年6月1日至2027年5月30日。前四年租金为3.25元/平米/日。2019年2月，农机公司委托北京首佳房地产评估有限公司就市场租金价格进行评估鉴定。2019年6月20日，评估公司出具结论日租金为2.5元/平米（6个月内有效）。评估报告载明“本次咨询以咨询对象现状房屋情况为准”。2019年8月23日，咸恒公司给付农机公司租金750000元。2019年8月28日，农机公司向咸恒公司送达《关于租金事宜的通知》，限期咸恒公司按照2.5元/日/平米的标准补齐租金。2019年9月6日，咸恒公司给付农机公司租金100000元。2019年9月20日，农机公司向咸恒公司送达《租赁合同相关事宜通知》，要求咸恒公司限期提供幼儿园的合法资质并且按照2.5元/平米/日标准补齐租金。后，咸恒公司未按农机公司要求完成上述工作。农机公司称因咸恒公司未能依约给付租金且擅自改变用途，故农机公司享有解除权。2019年10月8日，农机公司向咸恒公司送达《解除租赁合同通知书》，称鉴于咸恒公司未提交幼儿园资质文件并补足租金，故要求解除《租赁合同》。2019年10月10日，因上述通知书未成功送达，农机公司将通知张贴于6号楼下。因此，农机公司要求确认租赁合同于2019年10月10日解除，并腾退6号楼。咸恒公司对农机公司确认合同解除的请求不予认可，但同意腾退6号楼。咸恒公司称评估报告是农机公司单方委托，虽然咸恒公司知道评估公司进入6号楼，但当时并不知道系为评估市场租金价格而来，且未参与其他评估环节。咸恒公司系由于双方未就2019年9月1日起的租金价格达成一致才先按照原标准给付半年租金，上述情形不应认定为违约。经本院询问，农机公司称没有证据证明咸恒公司参与评估，亦无证据证明向咸恒公司出示《租赁合同》中提到的“甲方附近的另一处的房屋租赁的价格”。另，咸恒公司称合同签订之前已告知农机公司承租6号楼用于经营幼儿园，并提交2014年8月29日出具的《函告》予以佐证。《函告》载明“贵公司对我公司办公楼装修改造方案的意见，我公司已收悉，原则同意……”。农机公司称并未收到幼儿园的装修改造方案，农机公司直到2016年才知道咸恒公司将房屋用于经营幼儿园。咸恒公司称农机公司在2020年7月无正当理由拒绝在经营场所房屋权属证明上签章，拒绝协助办理证照，导致幼儿园无法继续经营，故要求解除《租赁合同》。农机公司称因咸恒公司欠付租金、拒绝签署承诺书且农机公司已诉至法院要求解除《租赁合同》，故未在上述权属证明上签章。但农机公司表示同意如果法院无法认定合同于2019年10月10日已解除，那么同意解除《租赁合同》。农机公司要求咸恒公司给付2019年10月11日至腾退之日的占有使用费，并给付滞纳金。咸恒公司称其已经给付850000元租金，而幼儿园自2020年1月26日起因疫情无法经营，农机公司作为国有企业应当减免2020年2至4月租金，5月起因疫情仍然无法经营，7月22日起因农机公司拒绝协助办理证照，导致幼儿园无法经营，故不同意给付占有使用费。农机公司认可确实有减免政策，应为2020年2月免除，3月减半，但认为咸恒公司并不适用该政策。咸恒公司要求农机公司返还保证金500000元。农机公司称依照《租赁合同》第十三条，因咸恒公司尚欠租金，故不同意返还保证金。咸恒公司称依《复函》可看出房屋在消防上存在行政管理限制，导致不能正常经营，故要求赔偿已经发生的损失10000000元。具体计算方式为6号楼可用于幼儿园的面积为1691平米，依相关规定计算可招收484个学生，按照80%即387名学生计算，每年收入12229200元，但因为消防问题无法正常宣传、招生每年收入才3160000元，2014年9月3日至2020年1月31日期间的可期待收入和实际收入相差约10000000元。庭审中，咸恒公司称2020年1月26日前幼儿园处于开业状态，并未出现行政机关责令停业的情况，但因消防上存在行政管理限制无法正常宣传、招生。2020年9月1日后，因农机公司拒绝协助办理证照，仍然无法开业。农机公司称咸恒公司在2020年9月1日后已招生开业，并提交幼儿园公众号予以佐证。咸恒公司认可招生信息，但称只是进行宣传并未实际开业。经核实，农机公司认可2021年1月时幼儿园未开业。审理过程中，本院前往丰台教委进行调查。丰台教委表示，2020年7、8月期间开展幼儿园整顿行动。咸恒公司所述的经营场所房屋权属证明是申办社区办园点所用，没有上述文件无法通过审批，不能继续经营。另，咸恒公司系中小微企业。本院认为：《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。一、农机公司是否享有解除权依照《租赁合同》约定可知，2019年9月1日起的租金应当优先以6号楼周边租金市场价格确定，当无法确定时不应低于农机公司在6号楼周边的另一处房屋的租金价格。首先，《租赁合同》并未约定市场价格的确定程序。依常理来看，如果上述价格的确定需要通过评估来完成，显然需要双方共同参与，但依据现有证据本院尚不足以认定咸恒公司参与或经告知后拒绝参与评估。其次，在双方就2019年9月1日起租金有争议的情况下，农机公司亦未及时出具《租赁合同》中提到的证明“甲方附近的另一处的房屋租金价格”的证据。第三，在双方既无法就市场租金达成一致，农机公司又未出示另一处房屋租赁价格的情况下，咸恒公司依原标准给付了半年租金。本院综合上述情形认定，虽然咸恒公司未依农机公司提出的2.5元/平米/日的标准给付租金，但农机公司在2019年时无权以《租赁合同》第九条要求解除合同。依照《租赁合同》约定，6号楼约定用途为办公、酒店。咸恒公司主张签订合同时约定用途就是幼儿园，但仅依据其提交的《函告》，无法证明上述内容。因此，本院认定咸恒公司存在变更约定用途的情形。但依据农机公司所述，其于2016年就已经知道咸恒公司在6号楼经营幼儿园的情况，故本院对农机公司直至本次诉讼时再以此为由要求解除《租赁合同》，不予支持。综上两点，本院认定农机公司在2019年10月10日时并不享有解除权。二、咸恒公司是否享有解除权咸恒公司以农机公司拒绝协助办理证照，导致合同目的无法实现为由要求解除合同。依现有证据可以认定农机公司拒绝协助的主要原因系双方就2019年9月1日起的租金标准无法达成一致。虽然保证咸恒公司在承租期间能够正常使用6号楼系农机公司的主要义务,但给付租金亦是咸恒公司的主要义务，租金标准是租赁合同的重要内容，而租金标准的协商显然需要双方共同完成。因租金标准无法达成一致的情况下，合同将无法继续履行，故农机公司在双方就租金无法协商一致的情况下拒绝咸恒公司要求协助办理证照的请求，不宜认定咸恒公司据此享有解除权。三、合同是否应当解除，以及解除后的结算虽然咸恒公司没有解除权，但农机公司同意解除合同，故本院对农机公司该项请求，予以支持。合同解除时间应为农机公司当庭同意解除合同时（2020年10月20日）。《租赁合同》解除后，咸恒公司同意腾退6号楼，本院予以认定。依《租赁合同》约定可知，自2019年9月1日起的租金由双方按市场价格确定，如果无法协商一致，则每平方米的价格不应低于甲方附近的另一处的房屋租赁的价格。虽然农机公司评估市场价格时并未通知咸恒公司，但评估后的价格低于“甲方附近的另一处的房屋租赁的价格”。在此情况下，本院对农机公司提出2019年9月1日起租金标准为2.5元/日/平米，予以支持。咸恒公司对农机公司提交的另案租赁合同不予认可，但并未提交证据予以佐证，本院不予采信。因咸恒公司自认疫情前可以经营，故2019年9月1日至疫情前的租金标准按照2.5元/日/平米计算。受疫情及防控措施影响，咸恒公司无法正常使用6号楼，故本院结合相关优惠政策、咸恒公司业态、房屋无法正常使用等因素酌情确定疫情开始至2020年8月31日的租金。结合本院调查结果，本院认定自2020年9月1日起咸恒公司无法正常使用6号楼，本院将结合无法正常使用的原因等因素酌情确定占有使用费。本院需要指出的是，2020年10月20日庭审中，双方均同意解除《租赁合同》。合同解除后，咸恒公司已无权占有6号楼，应在合理期限内腾退。但咸恒公司截止2021年4月仍未腾退，故本院在考虑腾退的合理期限后酌情确定自2021年3月1日起至实际腾退之日的占有使用费标准为每日7043.7元。咸恒公司已给付的金额予以折抵。因双方就租金标准无法达成一致导致咸恒公司未依约给付租金，且考虑2020年疫情及防控措施影响，本院对农机公司主张的逾期给付租金违约金，不予支持。因《租赁合同》中并未就合同解除后农机公司可扣除保证金的情形进行约定，且农机公司在本案中已就拖欠的租金主张了权利，故本院对农机公司以咸恒公司拖欠租金为由拒绝返还保证金，不予支持。本院对咸恒公司主张的损失不予支持，理由如下：一方面，《复函》只是针对技术指导的答复。仅凭该证据，在没有接受责令改正、停业等行政处罚的情况下，本院无法认定6号楼在消防上存在行政管理限制对咸恒公司经营幼儿园产生影响。且依咸恒公司所述，幼儿园直至疫情开始才停止营业，咸恒公司并未提交其他证据证明幼儿园的经营因消防不合格受到影响。另一方面，该《复函》系2016年初作出，若6号楼确实在消防上存在行政管理限制，影响使用，那么咸恒公司亦负有及时减损的义务，而非继续承租6号楼任凭损失扩大。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认北京农机物资供应有限公司与北京咸恒投资有限公司签订的《租赁合同》于二〇二〇年十月二十日解除；二、北京咸恒投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于丰台区北甲地路9号院6号楼腾退给北京农机物资供应有限公司；三、北京咸恒投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京农机物资供应有限公司二〇一九年十月十一日至二〇二一年二月二十八日的租金、占有使用费，共计1210000元；四、北京咸恒投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京农机物资供应有限公司占有使用费，以每日7043.7元为标准，自二〇二一年三月一日至实际腾退之日；五、驳回北京农机物资供应有限公司其他诉讼请求；六、北京农机物资供应有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京咸恒投资有限公司保证金500000元；七、驳回北京北京咸恒投资有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费132910元，反诉费61215元，由北京农机物资供应有限公司负担75255元（已交纳），由北京咸恒投资有限公司负担118870元（已交纳61215元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二一年四月三十日书记员  郭融