新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初3661号 原告：贺静，女，1973年9月24日出生，汉族，新疆景观房地产开发有限公司经理，住所地山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：张开玉，新疆翔瑞律师事务所律师。被告：新疆鑫塔鸿福房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区红光山路2888号绿地商务中心101栋603室。法定代表人：王明政，该公司总经理。原告贺静与被告新疆鑫塔鸿福房地产开发有限公司（以下简称“鑫塔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺静的委托诉讼代理人张开玉到庭参加诉讼。被告鑫塔公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺静向本院提出诉讼请求：1．请求解除原、被告于2018年6月11日签订的《绿地中心领海604、605办公室租赁合同》；2．请求判令被告支付原告租赁费161,977.86元（2019年12月11日至2020年9月10日）；3．请求判令被告支付原告违约金53,992.62元；（每月租金为17,997.54元，按约定月租金的三倍计）。事实及理由：2018年6月11日，原、被告签订一份《绿地中心领海604、605办公室租赁合同》，原告将其所有的位于乌鲁木齐市水磨沟区红光山路2888号绿地商务中心101栋604、605室出租给被告做办公使用，合同约定，租赁期限自2018年6月11日至2021年6月10日，年租金为215,970.5元，被告于合同签订交保证金10,000元及上半年租金10,798.25元，下半年的房租于2019年11月20前支付。根据合同约定若因乙方（被告）逾期支付租金超过十日，且经甲方（原告）催告后逾期未付超过十五日的，则甲方有权解除合同。乙方应按月租金的三倍支付违约金。合同签订后，被告仅支付了上半年的租金，后期的租金经原告多次催告，至今未付。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告鑫塔公司未作答辩亦未提交书面答辩意见。原告贺静围绕诉讼请求依法提交了证据，被告鑫塔公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。本院对原告贺静提交的办公室租赁合同、不动产权证书2张、收据2张的真实性、合法性与本案关联性均予以确认。对原告贺静提交照片4张、催告函、解除合同通知书邮寄单的真实性予以确认。被告鑫塔公司未向本院提交证据。根据原告贺静的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年贺静与鑫塔公司签订《办公室房屋租赁合同》，约定贺静将位于乌鲁木齐市水磨沟区红光山路绿地领海6层604、605号房租赁给鑫塔公司作为办公室使用。面积合计236.68平方米。双方约定贺静于2018年6月11日将房屋交付给鑫塔公司。租赁期自2018年6月11日至2021年6月10日。每年租金为215,970.5元，单价为2.5元/平方米（含税金，不含物业费、水费、电费、暖气费）。双方约定租金先付后用。在合同签订时，鑫塔公司向贺静支付保证金10,000元和半年度租金107,985.25元。下半年租金应于2019年11月20日前支付给贺静。合同第九条第二项约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：6．乙方（鑫塔公司）逾期支付租金超过十日，且经甲方（贺静）催告后逾期未付已超过十五日的，甲方有权解除合同，合同于甲方书面解除通知到达之日起解除。因乙方原因无法邮寄或快递送达的，本租赁合同于乙方欠租满三十日的次日起自动解除。鑫塔公司向贺静支付了2019年6月11日至2019年12月10日的房屋租赁费160,545.25元。2020年4月30日贺静向鑫塔公司职工王恬恬发送催缴函。2020年6月12日贺静向鑫塔公司发出解除合同通知书，主要内容为鑫塔公司应于2019年11月20日前支付2019年6月11日至2020年6月10日的房租107,985.25元，截止本函发出之日，鑫塔公司已拖欠房租5个月。现郑重通知鑫塔公司：1．解除双方签订的办公室租赁合同；2．鑫塔公司须接到通知三日内前往贺静处办理合同解除、交接和结算事宜。上述通知书鑫塔公司于2020年6月15日签收。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当依照合同的内容全面履行约定的义务。原被告双方签订的《办公室租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。贺静于合同约定的日期向鑫塔公司交付了承租房屋，鑫塔公司应按照双方约定及时履行支付房租义务。鑫塔公司已向贺静支付自2019年6月11日至2019年12月10日的房租，按照约定，其应于2019年11月20日再次支付半年房租107,985.25元，鑫塔公司拖欠房租至今，显属违约，其应向贺静支付房屋租金并承担违约金责任。双方在合同中约定鑫塔公司逾期支付租金超过十日，贺静催告后逾期未付超过十五日的，贺静有权解除合同并自书面解除通知到达鑫塔公司之日起合同解除。鑫塔公司自2020年6月15日收悉贺静发出的解除合同通知书，并且至今对解除合同未提出异议，故双方签订的《办公室租赁合同》已于2020年6月15日解除。贺静要求解除合同的诉讼请求应系形成之诉，形成之诉是请求法院依据判决使权利关系及法律关系发生变动的诉讼，因该合同已于本案起诉之前实际解除，自2020年6月15日双方就合同约定的权利义务已终止。故对贺静要求解除《办公室租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于贺静要求鑫塔公司支付自2019年12月11日至2020年9月10日期间的租金161,977.86元的诉讼请求。本院认为，因原被告双方签订的租赁合同已于2020年6月15日解除，自2020年6月15日之后原被告双方已不存在租赁合同关系，故贺静主张鑫塔公司支付自2019年12月11日至2020年6月15日的租金，具有事实及法律依据，本院予以支持。上述期间产生的租金应为110,647.9元（215,970.5元÷365天×187天）。关于贺静要求鑫塔公司支付违约金53,992.62元的诉讼请求，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定。鑫塔公司自2019年11月20日拖欠房租至今，在接到解除通知书后仍未与贺静就房屋租赁事宜进行结算并腾退房屋，致使贺静对涉案房屋另行出租产生了阻碍，亦损害了贺静作为出租人就涉案房屋租赁产生的预期利益。故贺静要求鑫塔公司赔偿三个月租金53,992.62元，未高于其实际产生的损失，本院对该诉请予以支持。鑫塔公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告新疆鑫塔鸿福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贺静支付房屋租金110,647.9元。二、被告新疆鑫塔鸿福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贺静支付违约金53,992.62元。三、驳回原告贺静要求解除《办公室租赁合同》的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,539.56元（原告贺静已预交），由原告贺静负担1,078.92元，被告新疆鑫塔鸿福房地产开发有限公司负担3,460.64元。保全费1,600元、公告费300元，由被告新疆鑫塔鸿福房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   李煜森人民 陪 审员   王利强人民 陪 审员   王雪峰二 Ｏ 二 一 年 四 月 六 日书  记  员   齐 敏