四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川16民终513号 上诉人（原审原告）：广安为民物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：周佳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：文顺斌，四川天吉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李建雄，男，1959年6月18日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人广安为民物业管理有限公司（以下简称为民物业公司）因与被上诉人李建雄物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2021）川1602民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 为民物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判李建雄向为民物业公司支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费2,821元及违约金（自2017年5月21日起至物业费付清之日止）；2.一、二审诉讼费由李建雄全额承担。事实和理由:1.一审法院在无事实依据的情况下，认定为民物业公司的物业服务存在瑕疵，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第七条的规定，以此为由不支持为民物业公司主张的违约金是错误的，且案涉违约金是否应该支持应依据双方合同约定条款认定，与物业服务是否存在瑕疵无关。2.一审支持案涉装修押金与案涉物业费相抵扣的处理，违背合同法的规定，李建雄在装修时擅自改变房屋结构、占用公共区域违章搭建，该违章建筑至今未拆除，不应当退还。从为民物业公司明确不退还装修保证金至为民物业公司起诉时，已经超过李建雄主张权利的三年诉讼时效，其无权要求抵扣，且装修押金与物业管理费不是同一法律关系，不能在本案中抵扣。3.为民物业公司与在水一方第一届业委会签订的《物业管理合同》合法有效，该合同约定为民物业公司在案涉小区物业服务期限是2016年1月1日至2020年12月31日，为民物业公司系被迫撤出该小区并停止物业服务。 李建雄未作答辩。 为民物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李建雄支付为民物业公司物管费2,821元及违约金（庭审中，为民物业公司明确房屋物管费从2017年1月1日至2019年12月31日，车库从2019年1月1日至12月31日按合同约定标准计算，违约金以每年的物管费为基数从每年5月21日起按日千分之五计算至物管费付清之日止）；2.本案诉讼费由李建雄承担。 一审法院认定事实：为民物业公司于2014年3月14日登记成立，营业期限为长期，经营范围为物业管理、清洁服务等。2015年12月29日经广安市城市管理行政执法局核准为三级资质。2016年1月1日，为民物业公司（乙方）与广安市“在水一方”小区业主委员会（甲方）签订了《物业管理合同》，主要约定：甲方委托乙方对“在水一方”小区实行专业化、一体化的物业管理；委托管理事项：房屋共享部位的维修和管理；房屋共享设施设备及其运行的维护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；保安工作；合同期限五年，从2016年1月1日至2020年12月31日；甲方应在每年1月1日至5月20日内，向乙方一次性交清当年的物业管理服务费；乙方于每年12月30日起向甲方收取次年的物业管理服务费；跃层房屋、车库按每月每平方米建筑面积0.6元收取；公用设施设备用水用电，按每月每户10元，向业主收取，等等。合同签订后，为民物业公司即开始在广安市“在水一方”小区从事物业管理服务，2019年11月1日后为民物业公司未再在“在水一方”小区从事物业管理服务。李建雄所有房屋位于“在水一方”小区，住宅建筑面积101.19平方米，李建雄向为民物业公司交纳了2016年度物业管理服务费。后李建雄购买车库一个，建筑面积38.37平方米，其对车库应交纳2019年物管费无异议。庭审中，为民物业公司称其于2016年5月15日、2017年5月10日在李建雄房屋处张贴了物业管理服务费催缴通知书，于2020年5月16日通过律师张宗强向李建雄发出催收物业费的函，李建雄对此予以否认，称其从未收到任何通知。 2016年10月2日，李建雄对其房屋前后花园进行整修，为民物业公司(甲方)、李建雄(乙方)签订《在水一方住宅室内装饰装修管理服务协议》，主要约定：装修前乙方向甲方缴纳2,500元装修押金，装修完毕后经甲方工作人员核查无违反规定的甲方全额退回押金(不计息)，如在装修过程中出现违反本协议、《住宅室内装饰装修管理办法》等有关的政策法规、《业主使用公约》的，甲方有权暂缓退押金，直至乙方将违规装潢部分恢复；乙方施工不得破坏改变房屋原户型结构(包括原私家花园)，若有破坏改变此保证金不得退还……等。同日，李建雄向为民物业公司缴纳装修保证金2,500元，为民物业公司向李建雄出具收据，并注“已改变原户型结构，保证金不退的字样”。后李建雄于2016年10月整修完毕，要求为民物业公司退还保证金，为民物业公司则以李建雄已改变结构为由，不予退还，为此李建雄遂不交纳物业管理费予以对抗。庭审中，李建雄要求进行结算，并多退少补，为民物业公司陈述按惯例保证金可以退还也可以抵扣物管费，但是认为李建雄已改变结构，不应退还，且系另一法律关系，李建雄应另行主张，不应在本案中处理。 一审法院认为，为民物业公司是依法成立并具有三级资质的物业服务管理企业，其与广安市“在水一方”小区业主委员会签订的《物业管理合同》，合法有效，李建雄系小区业主，《物业管理合同》对其具有约束力，且对缴纳物业管理服务费无异议。 《物业管理合同》约定的服务期限2016年1月1日起至2020年12月31日，审理查明为民物业公司实际从2016年1月1日至2019年11月1日履行了相应管理服务，其主张服务至2019年12月31日，与客观事实不符，对其主张的2019年11月2日至2019年12月31日的物业管理服务费，不予支持。 为民物业公司基于《物业管理合同》在小区服务，其在履行服务的过程中，与李建雄签订《在水一方住宅室内装饰装修管理服务协议》，不违反法律法规，合法有效。现双方因两份合同关系发生纠纷，争议互负债务的标的均系人民币，为减少诉累，实际处理纷争，本案一并处理，合情合理合法。根据《在水一方住宅室内装饰装修管理服务协议》约定，李建雄装修结束为民物业公司退还全部保证金，而为民物业公司以李建雄已改变结构为由拒绝退还，并没有提供相关证据予以证实，因此其不予退还的行为不当。现李建雄主张进行抵扣，系合理的要求，亦符合法律规定，该院予以采纳。 对于为民物业公司主张的违约金，鉴于为民物业公司在履行物业服中存在一定瑕疵，且李建雄有合理的抗辩理由，故对为民物业公司主张的违约金，不予支持。 综上，从2017年1月1日起至2019年11月1日止，李建雄应交纳物业管理服务费，合同约定服务费包括房屋管理费以及公用设施设备用水用电费，按约定标准计算为3,189.84元（住房0.6元/平方米×101.18平方米×34个月＋0.6元/平方米×101.18平方米÷30天×1天+车库0.6元/平方米×38.37平方米×10个月+车库0.6元/平方米×38.37平方米÷30天×1天＋公用设施设备用水用电费10元／月×34月)，抵扣李建雄装修保证金2,500元后，李建雄应向为民物业公司交纳136.87元。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十八条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、李建雄于判决生效后十日内向为民物业公司支付2017年1月1日至2019年11月1日的物业管理服务费136.87元。二、驳回为民物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由为民物业公司负担20元，李建雄负担5元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。上述债务，如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向四川省广安市广安区人民法院申请执行。 二审中，双方当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、李建雄应缴纳物业服务费的截止时间如何认定；二、李建雄缴纳的装修保证金是否应当退还并在本案中抵扣物业服务费；三、李建雄是否应向为民物业公司支付违约金。 关于焦点一。为民物业公司与广安市“在水一方”小区业主委员会签订的《物业管理合同》虽约定物业服务期间为2016年1月1日至2020年12月31日，但为民物业公司在2019年11月2日已经撤出该小区，未再为李建雄提供物业服务，故李建雄不应向为民物业公司缴纳2019年11月1日之后的物业服务费，一审对此认定正确，本院予以确认。为民物业公司要求李建雄支付2019年11月1日之后的物业费的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持。 关于焦点二。为民物业公司现提交的证据不足以证明李建雄在装修过程中存在双方签订的《在水一方住宅室内装饰装修管理服务协议》中约定不予退还保证金的情形，其应当承担举证不能的不利法律后果，故该装修保证金其应当向李建雄退还。虽退还装修保证金与缴纳物业服务费是两个不同的法律关系，但两者争议的标的物都是货币且均已到期，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，李建雄可以在本案中主张抵消。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，为民物业公司在一审中并未对李建雄要求用装修保证金抵扣物业服务费的主张提出诉讼时效的抗辩，故其在没有新证据的情况下向本院提出，本院不予支持。综上，为民物业公司认为其不应当退还装修保证金以及不能在本案中抵扣物业服务费的上诉理由均不成立，本院不予支持。 关于焦点三。本案系因为民物业公司不予退还李建雄缴纳的装修保证金，李建雄才以不缴纳物业服务费予以对抗，且经审查，为民物业公司应当向李建雄退还保证金，故李建雄不及时缴纳物业服务费有合理的理由，并非故意违约，一审不支持为民物业公司主张的违约金并无不当，本院予以维持。为民物业公司要求李建雄支付违约金的上诉请求不成立，本院不予支持。 综上所述，广安为民物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人广安为民物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张 波 审 判 员  陈 萱 审 判 员  杨红梅 二〇二一年四月二十八日 法官助理  刘延娟 书 记 员  田 玲