湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终596号上诉人（原审被告）：怀化鸿涛房地产开发有限公司，住所地：怀化市鹤城区红星南路383号。法定代表人：易威，系该公司总经理。委托诉讼代理人：袁才淇，湖南诚怀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向文芳，女，汉族，1985年7月27日出生，住所地：湖南省洪江市。委托诉讼代理人：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。上诉人怀化鸿涛房地产开发有限公司（以下简称鸿涛公司）因与被上诉人向文芳商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初5674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。鸿涛公司上诉请求：1、撤销原判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人第二项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院认定上诉人支付被上诉人逾期办证违约金1145.5元事实认定错误。因被上诉人未能在约定期限内办理不动产权属证书不是上诉人的责任，上诉人不应支付逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第十八条第三款约定：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双同意按下列第3项处理：3．买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。按照该约定，即使上诉人需要支付逾期办证违约金，也应支付409.09元。2．原审判决第三项属于事实认定错误。该项判决属于重复计算，且没有事实依据和法律依据。被上诉人向文芳辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，且被答辩人未提交足以推翻一审判决的新证据。关于逾期办证违约金计算的标准，一审适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，适用法律正确。按照合同约定，本案的逾期办证违约金仅为409.09元，现住低于五年未取得房产前的潜在可得利益损失，故一审法院认为双方约定逾期办证违约金过低，综合考虑上诉人的逾期办证情节、过错程度及被上诉人的损失，一审法院将上诉人承担违约金的数额调整为以被上诉人已付购房款409090元万分之一来计算违约金，符合公平工作原则，并能有效督促上诉人尽快为被上诉人办理好不动产权证；本案至被上诉人起诉之日，上诉人未为被上诉人办理不动产权证，该违约行为处于持续状态，一审法院判决上诉人支付后续逾期办证违约金至上诉人为被上诉人办好不动产权证之日起并无不当。故，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持一审判决。向文芳向一审法院起诉请求：1、判令鸿涛公司按向文芳已付房款万分之三每天即人民币122.727元向向文芳支付逾期交房违约金从2017年8月7日算至2018年3月13日（218天，为人民币26754.48元）；2、判令鸿涛公司按已付房款万分之一每天即人民币40.9090元向向文芳支付逾期办证违约金从2019年4月14日暂算至2020年8月7日（481天）为人民币19677.22元；（2020年8月7日之后的逾期办证违约金继续按每天人民币40.9090元算至鸿涛公司实际为向文芳办理房产证之日止）；3、判令鸿涛公司退还代收向文芳代付保险费3270元、按揭手续费460元、资料评估费400元、二证代办费1150元，共计5280元；4、本案诉讼费用由鸿涛公司承担。一审法院认定事实：2016年10月12日，向文芳与鸿涛公司签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：向文芳购买鸿涛公司开发的位于鹤城区××路××号××幢××号商品房，总购房款409090元；首付款82090元于签订合同当日支付，剩余房款327000元采用银行按揭贷款方式支付。鸿涛公司应当在签订合同后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给向文芳，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果鸿涛公司逾期交房超过60日，向文芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，鸿涛公司按日向向文芳支付已交付房价款的万分之三的违约金；自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向怀化市房产管理局办理合同备案和申请预告登记，出卖人应在商品房交付使用后200日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后165日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证；出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同日，向文芳、鸿涛公司签订《购房补充协议》一份，《购房补充协议》第一条第3点、第6点约定：买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证……各项费用的收取标准，以政府及相关部门政策为准。买受人应按照调整后的费用据实缴纳，与出卖人无关。合同签订后向文芳付清了全部购房款409090元。2017年12月29日，“鸿涛翡翠湾”6、7号楼取得《工程质量竣工验收记录》，2019年11月28日取得《竣工验收备案表》。2018年3月13日，涉案商品房由鸿涛公司交给向文芳。另查明，2016年12月15日向文芳就案涉商品房银行按揭贷款与保险公司签订了个人贷款抵押房屋保险单，缴纳了3270元保险费。2018年3月13日向文芳向鸿涛公司交纳了所购商品房的代办证服务费2010元。向文芳于2020年4月8日缴纳了案涉商品房的契税及商品房的物业专项维修资金，鸿涛公司至今未给向文芳所购商品房办理好不动产权证。一审法院认为：向文芳与鸿涛公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定，鸿涛公司应在签订合同即2016年10月12日后，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给向文芳，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。双方在《补充协议》中也未对交房条件作出变更。因此在鸿涛公司所售商品房未在建设主管部门备案，并取得《竣工验收备案表》之前，鸿涛公司未达到约定的交房条件，应承担逾期交房的违约金责任，向向文芳支付违约金。关于鸿涛公司提出约定的违约金过高，请求酌情予以减少的抗辩意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。由于向文芳在诉讼过程中未提交其实际损失的相关证据，且鸿涛公司对向文芳主张的约定违约金予以抗辩，故对约定违约金酌情予以减少，鸿涛公司按日向向文芳支付已支付房价款的万分之一的违约金。鸿涛公司于2019年11月28日取得《竣工验收备案表》，但向文芳于2018年7月23日已与鸿涛公司办理了交房手续，此时，向文芳以自己的行为认可了鸿涛公司交房的履行行为，故鸿涛公司逾期交房的时间应从约定交房的时间2016年10月13日计算至2018年7月23日止，但向文芳只诉请鸿涛公司支付自2017年8月7日至2018年3月13日逾期交房违约金，系合法处置自己的权利，本院予以采纳。本次诉讼鸿涛公司应当支付违约金8918.2元{409090元×0.0001/天×218天}。本案中，双方约定鸿涛公司交房后395日内为向文芳代办好不动产权证，向文芳予以配合，但《不动产登记暂行条例实施细则》规定，交纳相关税费是办理不动产权属登记的先决必要条件之一，在向文芳未交纳相关税费之前，鸿涛公司代为向文芳办理所购商品房不动产权属登记客观履行不能，同时，在向文芳未向鸿涛公司交纳代办证服务费之前，鸿涛公司依法享有受托人之先履行抗辩权，该院予以认定。《补充协议》约定的已付房款1%的逾期办证违约金不足以弥补向文芳的客观实际损失，且向文芳主张的“按已付房款的日万分之一计算违约金”比现行的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率尚且为低，该院予以支持。鸿涛公司于2018年3月13日交房给向文芳，依约应于2019年4月14日前为向文芳办理好不动产权证，但向文芳于2020年4月8日才向有关部门交清了办理不动产权证所必须交纳的物业专项维修基金，应给予鸿涛公司代办理好不动产权证的工作宽限期（本院根据目前房地产市场办证情况及同类案件情形，酌定工作宽限期为3个月），即鸿涛公司应在2020年7月9日之前为向文芳办理好不动产权证，但鸿涛公司至今未给向文芳所购商品房办理好不动产权证，已构成逾期办证违约，至2020年8月7日止应支付向文芳逾期办证违约金一共1145.5元（409090元×0.0001×28天=1145.5元）。2020年8月7日后，鸿涛公司仍然应按每日40.9090元的标准支付向文芳逾期办证违约金至实际办妥不动产权证之日止。关于向文芳第三项诉请，判令鸿涛公司退还代收向文芳代付保险费3270元、按揭手续费460元、资料评估费400元、二证代办费1150元，因合同约定向文芳委托鸿涛公司代为办理不动产权证，向文芳诉讼中未提出自行办理不动产权证，故鸿涛公司在收取向文芳代办费用后办理好相关产权证后双方可据实结算。关于保险费系向文芳就案涉商品房银行按揭贷款与保险公司签订的保险合同，鸿涛公司只是代为向文芳支付，不是该合同相对方，向文芳主张鸿涛公司退还保险费不符合法律及事实，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第三百九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、怀化鸿涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付向文芳2017年8月7日起至2018年3月13日止的延期交房违约金8918.2元；二、怀化鸿涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付向文芳延期交房违约金1145.5元；三、怀化鸿涛房地产开发有限公司支付向文芳延期交房违约金（按每日40.9090元标准，从2020年8月8日起计算至实际办妥不动产权证之日止）；四、驳回向文芳的其他诉讼请求。二审中，当事人未向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于对于逾期办证违约金的认定。关于鸿涛公司是否应向向文芳支付逾期办证违约金。根据本案业已查明的事实，双方于2016年10月12日签订合同，在合同中约定：自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向怀化市房产管理局办理合同备案和申请预告登记，出卖人应在商品房交付使用后200日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后165日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证；出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；涉案房屋于2018年3月13日鸿涛公司交付给向文芳；向文芳于2020年4月8日缴纳了物业专项维修资金。一审法院酌定给予上诉人三个月的办证期限，认定鸿涛公司应当在2020年7月9日以前为向文芳办理好不动产权证，但在向文芳起诉前，鸿涛公司尚未为向文芳办理好不动产权证，一审法院据此认定鸿涛公司应当向向文芳支付逾期办证违约金，并无不当。关于逾期办证违约金的计算。虽然鸿涛公司与向文芳已约定：“出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，向文芳请求一审法院按已付房款的日万分之一计算违约金。一审法院以该约定的逾期办证违约金不足以弥补向文芳的客观实际损失，且向文芳主张的违约金计算标准低于现行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，据此认定鸿涛公司应当支付的逾期办证违约金为自2020年7月9日起，以每日40.9090元为标准，至实际办妥不动产权证之日止，符合法律规定及本地实际情况，亦无不当。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由怀化鸿涛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈黎明审判员  武春毅审判员  黄丽霞二〇二一年四月二十日法官助理张敏书记员谌奕婷