广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终5871号上诉人（原审原告、反诉被告）：盈动力投资集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××，统一社会信用代码×××××××××。法定代表人：林显江。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫楚欣，女，汉族，1996年12月16日出生，住广西壮族自治区贵港市覃塘区×××××××××××××，系该公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市友壹町餐饮管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××××××××××，统一社会信用代码×××××××××。法定代表人：陈乃明。委托诉讼代理人：陈嘉伟，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：招瑞敏，广东金信方正律师事务所律师。上诉人盈动力投资集团有限公司（以下简称盈动力公司）与上诉人佛山市友壹町餐饮管理有限公司（以下简称友壹町公司）租赁合同纠纷一案，两上诉人因不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初21497号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：“一、被告（反诉原告）佛山市友壹町餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付装修期租金17668元予原告（反诉被告）盈动力投资集团有限公司；二、原告（反诉被告）盈动力投资集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还60738元予被告（反诉原告）佛山市友壹町餐饮管理有限公司；三、驳回原告（反诉被告）盈动力投资集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）佛山市友壹町餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计1029.32元（原告已预交），由原告负担909.32元，被告负担120元；反诉受理费1882.23元（被告已预交），由原告负担660元，被告负担1222.23元。”盈动力公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回友壹町公司的反诉第一项请求；2.本案诉讼费由友壹町公司承担。事实与理由：一、一审判决对涉案履约保证金的数额认定不清，本案履约保证金数额实为78406元。首先，根据涉案《商铺租赁合同》约定，盈动力公司出具的租赁押金收据以及友壹町公司的一审反诉请求第一项，涉案租赁合同保证金为78406元，该笔金额为两个月租金及两个月综合管理费构成，但其性质仍属案涉租赁合同履约保证金。其次，签署涉案合同当日，友壹町公司与案外人佛山市南海新都会物业管理有限公司（以下简称新都会公司）签署《商场管理服务合同》，但该合同并未约定保证金，盈动力公司从实际情况考虑，参照综合管理费标准向友壹町公司收取履约保证金，并向其出具租赁押金78406元的收据。二、涉案合同因友壹町公司单方违约解除，违约方应承担违约责任。根据涉案合同约定，友壹町公司违约的，无权要求返还履约保证金等费用。双方在合同中约定的履约保证金实际系双方对违约损失的预先确定，应对友壹町公司具有法律约束力。此外，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十条的规定，违约金是否过高由违约方承担举证责任。友壹町公司答辩称，涉案租赁合同是双方协商一致解除，租赁期间的各项费用已经结清，友壹町公司不存在违约行为，根据合同约定，友壹町公司无需承担装修期租金，盈动力公司应返还履约保证金及水电周转金。友壹町公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第四项；2.驳回盈动力公司的全部诉讼请求；3.判决盈动力公司向友壹町公司返还履约保证金78406元、水电周转金2761元及资金占有期间的利息（利息以81167元为基数，自2020年4月21日起按全国银行间同业拆借中心2020年9月30日公布的一年期市场贷款报价利率上浮50%标准计至实际清偿之日止，暂计至起诉之日为2122.35元）；4.本案一审、二审诉讼费由盈动力公司承担。事实与理由：一、一审判决遗漏重要事实，认定事实和适用法律错误，应予改判。（一）涉案租赁合同系因疫情不可抗力导致无法继续履行，因而双方协商一致解除，不存在单方违约，保证金及水电周转金应退回给友壹町公司。友壹町公司与盈动力公司员工的微信聊天记录、还原确认表、缴费通知书、收据等证据，可以证明盈动力公司对友壹町公司申请撤场一事知情并同意。盈动力公司对友壹町公司的撤场行为予以配合和支持，从未表示过不同意解除合同。（二）涉案租赁合同对于返还履行保证金及水电周转金有多个约定，一审法院仅依据对盈动力公司有利的约定进行判决，显失公平。本案应当适用《商铺租赁合同》第八条及《履约保证及预付费用条款》第五条的约定，一审判决引用合同依据错误。此外，由于双方协商一致解除合同，盈动力公司无权收取装修期租金。三、一审法院对装修期租金的法律性质及数额认定错误。首先，装修期租金的法律性质与履约保证金相同，不能重复主张，即便允许主张，两者之和也不能超过合同损失的30%。一审判决的履约保证金及装修期租金之和35336（17668+17668）元，超过盈动力公司实际损失的30%[(191275个月+19127/3014)30%=31368.28]，依法应予驳回。其次，免租装修期对应的是合同约定期限，现合同解除，友壹町公司实际租赁时间为1658日（2015年9月14日至2020年3月30日），合同约定的租金期限为1826日，装修期为60天，故商铺免租期的时间为54（1658÷1826*60）天。即使友壹町公司支付免租期租金，也仅支付免租装修期中6（60-54）日的租金1766.8元。盈动力公司答辩称，涉案履约保证金的数额为78406元，应全额没收，不予返还给友壹町公司。二审期间，盈动力公司向本院提交《租赁合同》《商场管理服务合同》。友壹町公司未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，盈动力公司提交的证据能与本案其他证据相互印证，本院对其真实性予以确认。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案系租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点：1.友壹町公司的行为是否构成违约；2.友壹町公司应否向盈动力公司支付装修期租金，盈动力公司应否返还履约保证金及水电周转金。关于第一个争议焦点。本案中，友壹町公司与盈动力公司签订的《商铺租赁合同》《履约保证及预付费用条款》《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应为双方当事人所遵守。友壹町公司在合同约定的租期届满前单方提出撤场，已构成违约，应承担相应的违约责任。友壹町公司上诉主张涉案合同的解除是双方协商一致的结果，其不存在违约。对此，友壹町公司并未提供充分有效的证据予以证明。即使盈动力公司同意友壹町公司撤场，现有证据亦未能证明盈动力公司同意免除友壹町公司因单方提前撤场而应承担的违约责任。结合盈动力公司向友壹町公司发出的《律师函》，一审法院认定涉案《租赁合同》系因友壹町公司单方违约而解除，友壹町公司应承担相应违约责任，处理妥当，本院予以维持。友壹町公司上诉主张因涉案合同系双方协商一致解除，其不存在违约并无需承担相应违约责任，理据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点。如前所述，涉案《租赁合同》因友壹町公司提前撤场而解除，友壹町公司应承担相应违约责任。根据前述合同约定，友壹町公司在合同履行期间违约，其不可获得与装修期内租金同等金额的减租优惠。一审法院判令友壹町公司应向盈动力公司补足减免的装修期租金，及认定盈动力公司有权没收履约保证金、水电周转金，与合同约定相符，本院予以维持。友壹町公司上诉认为一审法院认定的违约责任过重，经审查，一审法院综合考虑合同有关租期、租金及违约责任的约定、友壹町公司的违约程度、盈动力公司的实际损失等案情，认定盈动力公司有权没收友壹町公司已缴纳的履约保证金、水电周转金，友壹町公司应补足减免的装修期租金，处理并无不当，本院予以维持。友壹町公司上诉主张违约责任过重，无需支付装修期租金的主张，缺乏理据，本院不予支持。至于盈动力公司所提的履约保证金数额认定问题。盈动力公司上诉主张履约保证金实为78406元。经审查，涉案《商铺租赁合同》第四条第二款约定，本合同签订之日，友壹町公司需一次性向盈动力公司缴纳78406元作为本合同的履约保证金。涉案《履约保证及预付费用条款》第一条亦约定了履约保证金合计78406元。友壹町公司按照合同约定支付款项后，盈动力公司于2015年9月4日开具收据，确认收到友壹町公司租赁押金78406元和水电周转金2761元。友壹町公司在本案诉讼中亦确认向盈动力公司缴纳了78406元履约保证金。上述事实及证据足以证实涉案履约保证金数额为78406元。如前所述，因友壹町公司单方撤场，盈动力公司有权没收履约保证金，故盈动力公司无需向友壹町公司退还已收取的78406元。一审法院认定履约保证金为17668元及判令盈动力公司向友壹町公司返还余下60738元，处理欠妥，本院予以纠正。综上所述，友壹町公司的上诉请求不成立，应予驳回。盈动力公司的上诉请求成立，本院予以支持。本案因二审期间出现新事实，对本案处理结果产生影响导致改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初21497号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初21497号民事判决第二、三、四项；三、驳回上诉人盈动力投资集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人佛山市友壹町餐饮管理有限公司的全部反诉请求。一审本诉案件受理费1029.32元，由上诉人盈动力投资集团有限公司负担909.32元，上诉人佛山市友壹町餐饮管理有限公司负担120元；一审反诉案件受理费1882.23元，由上诉人佛山市友壹町餐饮管理有限公司负担。二审案件受理费5237.68元，由上诉人佛山市友壹町餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年四月二十七日法官助理 段啸楠书 记 员 吴 爽