广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初8920号原告：付公方，男，汉族，1982年2月14日出生，公民身份号码511××××××××××××374，住四川省仪陇县×××××××××××。委托诉讼代理人：胡绍强，广东国晖（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，统一社会信用代码914×××××××××××441A，住所地佛山市南海区××××××××××××××之一。法定代表人：招某1。原告付公方诉被告佛山市南海长富物业投资有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序于同年4月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人胡绍强到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《物业使用权租赁合同》；2.被告向原告返还物业使用权出让金233000元和物业维修基金2330元；3.被告向原告支付违约金108604.79(以235330元为基数，按照每日0.05%从2018年8月31日计算至2021年3月11日，合计923天，该部分违约金为计算108604.79元，未清偿部分按照每日0.05%计算至实际清偿之日止)；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月4日，原、被告签署了《物业使用权租赁合同》，约定被告将坐落于佛山市南海区××××××的*房产的使用权出租给原告；租赁金总计233000元；物业维修金为出让金总额1%；出让期限自物业交付之日起至2038年6月30日，并赠送物业使用权至2042年8月31日止。合同签订后，原告依照合同约定按时足额支付了全部租金和物业维修基金合计235330元，履行了全部付款义务。《物业使用权租赁合同》约定被告应于2018年6月30日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过60日原告有权解除合同。由于涉案房屋在签订合同时尚未竣工验收，不具备投入使用的条件，被告应提供经联合竣工验收的房屋给原告使用。虽然原告在2018年6月30日之前签订了收楼确认书，被告没有提供涉案房屋经联合竣工验收具备投入使用条件的证据，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建设工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的规定，上述交付不具有法律效力。现长富公司逾期交付租赁物，对《物业使用权租赁合同》有效部分的约定，原告请求解除，符合双方约定和法律规定。此外，涉案物业租赁期限约定从2018年6月30日至2038年6月30日并赠送至2042年8月31日，即实际租期为24年2个月。根据合同法第二百一十四条规定，《物业使用权租赁合同》租期超过二十年的部分无效。综上所述，合同部分无效，有效部分亦已解除，因该合同取得的财产应予返还，被告应退还原告已支付的物业使用权出让金、物业维修基金合计235330元。因被告未能在2018年8月30日交付涉案物业，根据合同第15条第三款的约定，被告逾期交付60日，原告有权要求解除合同。根据合同法第97条，被告应当向原告返还全部租金并自2018年8月31日起承担每日0.05%的违约金。被告没有答辩。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告经本院合法传唤没有到庭，视为放弃举证、质证的权利。原告举证的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2014年12月31日，位于佛山市南海长富物业投资有限公司车间五项目办理建设工程规划许可证。2015年7月1日，上述项目办理建筑工程施工许可证。2017年2月13日，上述项目办理南海区建设工程竣工规划验收合格证。2017年9月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《物业使用权租赁合同》，约定物业位于佛山市南海区××××××*；物业用途为主导厂房、办公；物业使用权租赁期自物业交付之日起至2038年6月30日，租赁期限届满之日起甲方赠送该物业使用权给乙方至2042年8月31日止。期满后乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权租赁金总计233000元；甲方应于2018年6月30日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金。逾期交付超过60天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。被告于2017年9月3日、9月4日、12月9日，2018年6月23日，分别出具《收据》确认收到原告涉讼房屋使用权转让金首付117000元、物业维修基金2330元、第一期分期付款29000元和第三、四期分期付款58000元。原告庭审中陈述，其已支部了全部租赁款，第二期分期款的收据因遗失无法提供，但从被告开具第三、四期分期款收据可证明第二期分期款已交纳。原告陈述，其与被告之间并未签订过委托经营管理合同。被告于2021年4月10日收到本案的起诉状。本院认为，无论《物业使用权租赁合同》如何表述约定交付之日起超过20年之后原告可继续使用租赁物的期限，不改变原告支付的租赁款对应的租赁期限实际超过20年的事实。涉案物业办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原、被告签订的《物业使用权租赁合同》关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。合同约定被告应于2018年6月30日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过60天的，原告有权解除合同。至原告提起本案诉讼主张解除合同，未有证据显示涉案物业办理了竣工验收备案手续、具备投入使用的条件，原告请求解除《物业使用权租赁合同》，本院予以支持。被告已于2021年4月10日收到原告的起诉状，本院确认《物业使用权租赁合同》20年内的租赁约定于2021年4月10日解除。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，被告应退还原告已支付的租赁款及物业维修基金予原告。原告主张其已向被告支付了租赁款233000元和物业维修基金2330元，被告未到庭提出抗辩，本院予以确认，故被告应向原告退还前述租赁款和物业维修基金。涉案物业未办理竣工验收备案，不具备交付使用的条件，被告逾期交付房屋予原告导致合同提前解除，被告应承担相应违约责任。结合合同的履行及解除情况、被告的过错程度、原告的实际损失以及未及时采取措施导致扩大损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告按《物业使用权租赁合同》约定的总租赁款的25%向原告支付违约金58250元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告付公方与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权租赁合同》关于20年租赁期限内的约定于2021年4月10日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁款233000元及物业维修基金2330元予原告付公方；三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金58250元予原告付公方；四、驳回原告付公方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计3229.51元（原告已预交），由原告付公方负担472.83元，由被告佛山市南海长富物业投资有限公司负担2756.68元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁启星二〇二一年四月三十日书记员  郑幸莉书记员  陈晓欣