湖南省邵阳市双清区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0502民初144号原告（反诉被告）:廖绮，男，汉族，1984年12月11日出生，住址:湖南省邵阳市双清区。委托诉讼代理人：肖中兴，湖南优驰律师事务所律师。被告（反诉原告）:谢玉杰，男，汉族，1997年12月13日出生，住址:湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：段晶晶，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。原告（反诉被告）廖绮与被告（反诉原告）谢玉杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廖绮及其委托诉讼代理人肖中兴、被告（反诉原告）谢玉杰及其委托诉讼代理人段晶晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）廖绮向本院提出诉讼请求：一、判令谢玉杰支付物业费10,769元；二、判令谢玉杰向廖绮支付合同违约金165,645.04元；三、判令谢玉杰承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月19日，廖绮与谢玉杰就湖南邵阳卓嵩一城A栋17楼房屋签订《写字楼租赁协议》，约定廖绮将房屋出租给谢玉杰使用，租期5年。该房屋实际于2019年10月正式交付，双方达成口头协议，约定下一年度租金应于每年10月25日前交纳。协议签订后，廖绮按照协议约定完全履行了自己的义务，但谢玉杰仅支付了第一年的租金，第二年的租金未在约定的时间向廖绮交纳。协议约定年租金为156,000元，每下一年度租金比前一年上浮3％，故第二年租金应为160,680元，截至目前，廖绮仅收到谢玉杰支付60,680元，谢玉杰尚欠廖绮租金100,000元。经廖绮多次讨要，谢玉杰仍未支付剩余租金且提出要提前退租。同时，按照协议约定，物业费应由谢玉杰交纳，该房屋2020年的物业费合计10,769元，谢玉杰尚未支付。廖绮认为，谢玉杰的行为已经构成违约。特提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）谢玉杰答辩要点为：请求人民法院依法驳回廖绮的全部诉讼请求。理由有三点：一、廖绮主张物业费10,769元事实不清、证据不足。廖绮称涉案房屋的2020年的物业费用是10,769元，但是廖绮没有提供任何证据证明，该主张事实不清、证据不足。二、谢玉杰无需向廖绮支付合同违约金165,645.04元。1、谢玉杰与廖绮在2019年11月19日签订《写字楼租赁协议》，廖绮也一再保证向谢玉杰提供的房屋可以用于经营酒店，但是合同签订后，谢玉杰发现廖绮租给谢玉杰的房屋属于住宅用房，而且不能商用，由于廖绮租赁给谢玉杰的房屋属于成套住宅，且相关部门明确禁止不能商用，更不能进行消防验收，不符合申请条件，致使谢玉杰至今也不能办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证这个特殊行业执照，现在已经停业经营。2、谢玉杰从廖绮手中转租原大城小爱酒店，并向廖绮支付了3万元的转让费（包含特殊行业执照），但是至今廖绮也不能向谢玉杰提供特殊行业执照。3、廖绮主张的违约金明显过高。合同约定违约金是协议总租金的20％，对于协议总租金双方都没有明确，究竟是签协议时已支付的总租金还是到起诉为止已支付的总租金，因此计算标准无事实依据。同时，该合同签订的时间只有一年之久，谢玉杰已向廖绮支付下一年度租金60,680元，廖绮没有任何实质性的损失。因此，是廖绮违约在先，无权向谢玉杰主张违约金。三、本案的诉讼费应当由廖绮承担。廖绮租赁给谢玉杰的房屋不符合合同约定以及双方事先约定，廖绮迟迟不能向谢玉杰提供特殊行业执照，致使谢玉杰不能正常经营，合同目的已不能实现，是廖绮违约在先，应当由廖绮承担相应的违约责任以及本案的诉讼费。被告（反诉原告）谢玉杰向本院提出如下反诉请求：一、请求依法判令解除谢玉杰与廖绮签订的《写字楼租赁协议》；二、请求依法判令廖绮向谢玉杰返还房屋租赁押金26,000元，转让费30,000元，下一年度60,680元的租赁费；三、请求依法判令廖绮向谢玉杰支付装修损失96,975元；四、请求依法判令廖绮向谢玉杰支付违约金43,200元。事实和理由：2019年11月19日谢玉杰与廖绮签订《写字楼租赁协议》。廖绮将位于邵阳市卓嵩一城（中心路）的490m房屋租赁给谢玉杰，租赁期限为60个月，自2019年12月22日到2024年12月21日，每月租金为13,000元。《写字楼租赁协议》第十条第二点:“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除协议:（一）不能提供房屋或所提供房屋不符合合同约定，严重影响办公使用”；第十三条第二点:“乙方有依法使用所租房屋开展办公和商务活动的权利”；第十二条第二点:“甲方因不能提供本协议约定的房屋而解除协议的按照协议总租金的20％向乙方支付违约合同签订后，谢玉杰转了156,000元的租金、房屋租赁押金26,000元，房屋转让费30,000元给廖绮，在2020年10月份谢玉杰又给廖绮转了下一年度房屋租金60,680元，谢玉杰在签完协议后经廖绮同意对租赁房屋进行装修，一共花费了96,975元的装修费。谢玉杰和廖绮签订协议的时候，廖绮一再向谢玉杰保证，涉案租赁房屋可以经营宾馆或者酒店，谢玉杰基于对涉案租赁房屋之前开设大城小爱宾馆的信任，就和廖绮签订《写字楼租赁协议》，并向廖绮支付了30,000元的转让费（包含特殊行业执照）。在办理营业执照的时候，谢玉杰要求廖绮提供涉案租赁房屋的房屋产权证，按照邵阳市大祥区市场监督管理局的要求办理了营业执照。在实际经营的过程中，邵阳市大祥区消防救援大队对卓嵩一城列行检查，发现谢玉杰经营的酒店没有经过消防验收，口头告知谢玉杰先停业，若不能办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（特殊行业执照），就要关闭酒店，否则就会启动行政处罚程序，对该酒店处以3万元到30万元的罚款。谢玉杰在收到消防大队的口头警告后，就立马到邵阳市大祥区住房和城乡建设局消防科申请消防验收，该单位却告知谢玉杰由于其租赁的房屋属于成套住宅，不能商用，更不能进行消防验收，不符合申请条件因此拒绝了谢玉杰消防验收申请。谢玉杰因此与廖绮联系要求廖绮提供特殊行业执照，但是廖绮却迟迟不能提供，谢玉杰在2020年11月份就停止营业了。现谢玉杰租赁房屋开设酒店的目的不能实现，谢玉杰就和廖绮协商，要求解除合同，并要求廖绮返还租金、支付违约金等，但是双方没有达成一致意见，故酿成纠纷。综上所述，谢玉杰为了维护自身的合法权益，特提起反诉，请求依法作出公正的判决。原告（反诉被告）廖绮对反诉的答辩要点：一、从本案事实来看，谢玉杰由于经营不向廖绮发出书面的提前退租申请，该事实证据确凿，不容抵赖。谢玉杰提前退租的行为已经构成违约。根据双方《租赁合同》第十三条第7款、第9款的约定，廖绮对于谢玉杰缴纳的保证金、租金可以不予退还，并且谢玉杰要按照协议总租金的20％支付违约金；二、谢玉杰向廖绮提出书面退租申请后，只是将钥匙给了廖绮，但没有将其放置在租赁物房屋内的物品完全搬走，一直在占用廖绮的租赁房屋。在谢玉杰将租赁房屋内的物品全部清空之前，应当按租赁合同约定的租金标准向廖绮支付租赁物的占用费。因此谢玉杰在仍在占用租赁标的物的前提下反诉要求退还下一年度60,680元租金的诉求亦不应支持；三、谢玉杰为规避自身责任，向法庭提出其之所以退租，是由于廖绮交付的标的物不能达到其使用目的，并对谢玉杰提出反诉。然而谢玉杰的这一主张没有事实依据和法律依据。首先，双方签订的租赁合同中，廖绮的义务只是将租赁物交付给谢玉杰使用，合同约定的用途也只是办公用，廖绮并没有义务保证谢玉杰想要经营的项目能通过所有的审批。其次，谢玉杰没有证据证明其退租是因为租赁物具有法律、行政法规关于使用条件的强制性规定。从谢玉杰已经使用了一年的情况看，租赁物使用情况是正常的，谢玉杰提出的消防等问题均是其口头陈述，并没有实际发生。最后，从谢玉杰2020年10月份向廖绮支付下一年度部分租金的行为来看，谢玉杰的主张也不可能是事实，如果租赁物真存在问题，谢玉杰不可能主动支付下一年度租金。综上，本案完全是谢玉杰违背诚实信用，在明知自身提前退租违约理亏的前提下，出于自身利益考虑，对廖绮提出无理反诉。其反诉请求不应得到支持，且谢玉杰应当按照双方签订的《租赁合同》约定的违约责任条款承担违约责任。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2019年11月19日，廖绮与谢玉杰签订《写字楼租赁协议》（下文简称“协议”），协议约定：廖绮将邵阳市卓嵩一城面积为490㎡的房屋出租给谢玉杰使用，租期60个月，自2019年12月22日起至2024年12月21日止，每月租金为13,000元，押金26,000元（载明用于本合同相关违约责任的保障），谢玉杰承担物业管理费。协议还约定：在租赁期内，谢玉杰未经廖绮同意，中途擅自退租的，已收取的租金不予退还，谢玉杰还应该按协议总租金20%的额度向廖绮支付违约金。协议签订后，谢玉杰向廖绮汇款第一年的租金156,000元以及房屋租赁押金26,000元，转让费30,000元，在2020年10月份，谢玉杰又向廖绮汇款下一年度的部分房屋租金60,680元。2020年11月22日，谢玉杰向廖绮交付了房屋钥匙并出具《提前退租申请》，该申请载明：本人谢玉杰于2019年11月22日与廖绮签订中心路卓嵩一城A栋17楼的租赁协议，共计租赁期五年，口头约定每年10月25日交纳下一年度租金，由于目前内部股东及经营不善等原因，申请提请退租，移交相关钥匙及室内物品，申请人谢玉杰，2020年11月22日。廖绮当天收到房屋钥匙并实际控制所租赁的房屋。另查明，谢玉杰所租房屋用于开设酒店，谢玉杰在开设酒店期间，未缴纳物业费，所拖欠的物业费为10,769元。再查明，谢玉杰向廖绮支付30,000元转让费时，通过微信询问廖绮亲属该转让费所包含的内容，廖绮亲属答复为转让费30,000元，含增压热水器，特殊行业执照等。综合本案所有证据及审理查明的事实，廖绮并未向谢玉杰出具或转让特殊行业执照。判决的理由与结果本院认为，本案属租赁合同纠纷。廖绮与谢玉杰签订协议，系原、被告双方公平、自愿原则下订立的，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。2020年11月22日，谢玉杰向廖绮交付了房屋钥匙并出具《提前退租申请》，廖绮于当天收到房屋钥匙并实际控制所租赁的房屋，应认定案涉房屋租赁合同即《写字楼租赁协议》于2020年11月22日已实际解除。根据协议的约定，由谢玉杰承担物业管理费，因此谢玉杰应承担所拖欠的物业管理费10,769元。故对廖琦的第一项诉讼请求，本院予以支持。谢玉杰提出，廖绮称涉案房屋的2020年的物业费用是10,769元，但是廖绮没有提供任何证据证明，该主张事实不清、证据不足。本院认为，综合本案所有证据及审理查明的事实，可以证明谢玉杰未缴纳物业费，且廖绮所主张的物业费用10,769元符合市场价格，故对谢玉杰抗辩无需支付物业管理费的抗辩意见，本院不予采纳。根据协议的约定，在租赁期内，谢玉杰未经廖绮同意，中途擅自退租的，已收取的租金不予退还，谢玉杰还应该按协议总租金20%的额度向廖绮支付违约金。本院认为，谢玉杰于2020年11月22日以内部股东及经营不善等原因，申请提请退租，应当承担违约责任，但协议对于该情况所规定的违约金为总租金20%的数额过高，本院认为该违约责任应酌定为一年租金的30%即46,800元。故对廖绮提出的第二项诉讼请求，本院予以部分支持。谢玉杰抗辩称廖绮租给谢玉杰的房屋属于住宅用房不能商用，不能进行消防验收，廖绮违约在先，谢玉杰无需向廖绮支付合同违约金165,645.04元。本院认为，谢玉杰向廖绮出具《提前退租申请》载明退租理由为内部股东及经营不善等原因，且双方签订的协议仅约定租赁房屋的用途为正常办公，廖绮没有义务保证谢玉杰经营的项目可以通过所有审批，且谢玉杰未就所提出的消防验收等问题提供充分证据证明，故对谢玉杰提出的其无需向廖绮支付合同违约金的抗辩意见，本院不予采纳。对谢玉杰提出的第一项反诉请求，本院认为，案涉房屋租赁合同即《写字楼租赁协议》于2020年11月22日已实际解除，故本院确认廖绮与谢玉杰2019年11月19日签订的《写字楼租赁协议》于2020年11月22日解除。对于谢玉杰提出的第二项反诉请求，本院认为，对于谢玉杰请求判令廖绮退还26,000元押金的反诉诉请，原、被告双方签订的协议约定谢玉杰缴纳的押金，作为本合同相关违约责任的保障。因此，该26,000元押金应当用以折抵谢玉杰应当支付的违约金。转让费30,000元，对于谢玉杰请求判令廖绮退还30,000元转让费的反诉诉请，本院认为，廖绮未向谢玉杰出具或转让特殊行业执照，应承担相关违约责任，对该项反诉诉请，本院予以支持。对于谢玉杰请求判令廖绮退还60,680元租赁费的反诉诉请，本院认为，原、被告双方签订的协议约定：在租赁期内，谢玉杰未经廖绮同意，中途擅自退租的，已收取的租金不予退还。故对该项反诉诉请，本院不予支持。对于谢玉杰提出的第三、四项反诉请求，本院认为，谢玉杰2020年11月22日向出具《提前退租申请》，申请提前退租，应当承担违约责任，具体见上文，不再赘述，对该两项反诉请求，本院不予支持。综上，谢玉杰应向廖绮支付其应付的物业费及合同违约金，廖绮应向谢玉杰退还转让费（所付押金按照协议约定予以折抵合同违约金），双方互付金钱给付之债，可以互为抵消。经抵消，谢玉杰还需支付廖绮款项1,569元（10,769元＋46,800元-26,000元-30,000元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）廖绮与被告（反诉原告）谢玉杰2019年11月19日签订的《写字楼租赁协议》于2020年11月22日解除；二、被告（反诉原告）谢玉杰于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）廖绮支付1,569元；三、驳回原告（反诉被告）廖绮其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）谢玉杰其他诉讼请求。如被告（反诉原告）谢玉杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉本案受理费1,914元（廖绮已预交），反诉受理费2,578元（谢玉杰已预交），由原告（反诉被告）廖绮负担1,832元，被告（反诉原告）谢玉杰负担2,660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  王宇飞二〇二一年四月七日法官助理罗煜书记员唐立敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。