河南省鄢陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1024民初542号原告：中国银行股份有限公司鄢陵支行。住所地：鄢陵县开发区311国道北侧。负责人：杨军，该行行长。委托代理人：黄飞，该行职工。委托代理人：郭瑞，系河南天苑律师事务所律师。被告：王德红，男，1970年8月22日生，汉族，住许昌市魏都区。被告：刘焕霞，女，1974年12月20日生，汉族，住许昌市魏都区。被告：鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司。住所地：鄢陵县陈化店镇花都大道北侧。法定代表人：刘向光，任董事长。委托代理人：岳青青，该公司员工。委托代理人：李晓芳，系北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司鄢陵支行（以下简称中行鄢陵支行）与被告王德红、刘焕霞、鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司（以下简称鄢陵建业易成旅游地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月25日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告中行鄢陵支行负责人杨军的委托代理人黄飞、郭瑞，被告鄢陵建业易成旅游地产公司的委托代理人岳青青、李晓芳到庭参加了诉讼；被告王德红、刘焕霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中行鄢陵支行起诉称：2014年12月1日，被告王德红、刘焕霞与原告签订了《个人一手房贷款合同》，约定被告向原告贷款44万元用于购买房产，借款期限240个月，借款用于购买位于陈化店镇××国道路北建业生态新城32号楼东起3单元1层东房产。被告王德红、刘焕霞、被告鄢陵建业易成旅游地产公司与原告签订《鄢陵县预购商品房抵押合同》，被告王德红、刘焕霞用上述所购房产为借款提供抵押担保，被告鄢陵建业易成旅游地产公司自愿对上述债务提供连带责任保证。原告按约向被告发放了借款本金。借款期间，被告未按约偿还原告借款本息。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请求判令：1、被告王德红、刘焕霞立即偿还原告借款本金369434.03元、利息15987.38元、罚息1036.86元（计算至2021年1月4日，以后数额另计）；2、原告对被告王德红、刘焕霞提供的抵押物享有优先受偿权；3、要求被告鄢陵建业易成旅游地产公司对上述借款本息承担连带清偿责任；4、诉讼费及其他费用由被告承担。原告中行鄢陵支行向本院提交了以下证据予以证明：1、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同一份；2、鄢陵县预购商品房抵押合同、抵押权预告登记证明各一份；3、贷款借据一份；4、贷款已还款明细清单一份；5、结婚证复印件一份；6、身份证复印件两份、户口本复印件一份、营业执照复印件一份，原告以此证明其诉讼请求成立之事实。被告王德红、刘焕霞未做出答辩，未参加庭审，未向本院提供相关证据。被告鄢陵建业易成旅游地产公司答辩称，1、关于原告第一项诉求请求的额数额以被告王德红、刘焕霞确定的金额为准；2、根据原告与被告签订的贷款合同约定，被告王德红、刘焕霞以案涉房屋作为担保，被告建业公司承担阶段性连带保证责任，因此，原告应当先就案涉房屋拍卖、变卖所得的价款优先偿还其债务，不足部分建业公司才承担连带责任，而且根据贷款合同约定，建业公司承担连带保证责任的期间为抵押登记办理完毕，本案中案涉房屋已经具备办理抵押登记的条件，抵押登记的办理是需要原告与被告王德红、刘焕霞相互配合，因此未办理抵押登记致使无法免除被告建业公司的保证责任，是由原告及被告王德红、刘焕霞的原因造成的，与被告建业公司无关；3、关于原告诉称的其他费用，应当结合本案证据综合予以认定。被告鄢陵建业易成旅游地产公司未提供证据。经庭审质证，因被告王德红、刘焕霞未到庭，视为其对质证权利的放弃。原告与被告鄢陵建业易成旅游地产公司对在案证据无异议，本院依法确认原告提供的上述证据，符合证据的合法性、关联性、真实性，应作为本案的有效证据使用。本院根据上述认证查明：2014年12月1日，被告王德红与原告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》1份，约定借款金额为44万元，借款用途为购买位于鄢陵县××国道路北建业生态新城32号楼东起3单元1层东房产，借款期限为240个月，并约定利率为浮动利率方式，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加50%；还款方式为按月等额本息还款；合同并约定，未按期归还贷款本息，原告可宣布项下贷本息全部或部分提前到期，并按本合同约定对抵押房屋行使抵押权。合同同时约定被告鄢陵建业易成旅游地产公司自愿对合同项下债务承担阶段性连带责任保证。保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。合同附件一第四条第四款约定，主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证向下的任何权利及其行使。担保范围为借款本金、利息及贷款人为实现债权的所有费用等。被告鄢陵建业易成旅游地产公司作为借款合同的保证人在合同上盖章。被告刘焕霞在合同附件二抵押物清单抵押物共有人处签名按指印。2014年10月2日，被告刘焕霞向原告出具共同还款人承诺函，同意被告王德红向原告借款，自愿承担连带责任。2014年12月9日，被告王德红、刘焕霞与原告签订《鄢陵县预购商品房抵押合同》1份，以其所购上述房屋作抵押，为上述借款提供担保，抵押合同期限自2014年12月9日到2034年12月9日贷款本息清偿之日止，被告王德红、刘焕霞在抵押合同抵押人处签名按指印，被告鄢陵建业易成旅游地产公司作为担保人在抵押合同上盖章。2014年12月18日，双方办理了鄢陵县预售商品房抵押权预告登记证明（编号：FB00017990）。2015年1月7日，被告王德红与原告在贷款借据中约定，该笔借款金额为44万元，借款期限自2015年1月7日至2035年1月7日，期数为240期，借款月利率为6.15‰。同日，原告按约将借款本金转入被告鄢陵建业易成旅游地产公司账户。借款期间，被告偿还原告部分借款本息。被告归还2020年5月的应还本息后，未按约偿还原告之后借款本息。截至2021年1月4日，被告下欠借款本金369434.03元、利息15987.38元、罚息1036.86元未予偿还。被告已逾期9期。引发本案纠纷。上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为：原告与被告王德红、鄢陵建业易成旅游地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》及原告与被告王德红、刘焕霞、鄢陵建业易成旅游地产公司签订的《鄢陵县预购商品房抵押合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。合同成立后，原告按约履行了给付借款的义务，被告王德红未按合同约定的日期和数额偿还原告借款本息，且逾期多期，已属违约，现原告要求被告对下余全部借款本息予以清偿，符合双方合同中“未按期归还贷款本息，原告可宣布项下贷本息全部或部分提前到期”的约定，故对原告要求被告王德红偿还下余借款全部本息的诉讼请求，本院予以支持；被告刘焕霞向原告出具共同还款人承诺函，自愿为共同还款人，现原告要求其承担还款责任，本院予以支持；被告鄢陵建业易成旅游地产公司为被告王德红、刘焕霞的上述债务提供阶段性连带责任保证，故对原告要求被告鄢陵建业易成旅游地产公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持；涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记。故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权。本案中，房产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，被告王德红负有在一定期限内协助办理抵押登记的义务。本院确定被告王德红应在三十日内协助办理涉案房产抵押登记。购房人王德红若逾期仍未协助办理抵押登记，涉案商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据物权法第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认原告行对涉案房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告鄢陵建业易成旅游地产公司关于本案应先行对所抵押的房产拍卖、变卖以偿还被告王德红、刘焕霞债务的辩解意见，与双方的约定不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告王德红、刘焕霞于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国银行股份有限公司鄢陵支行借款本金369434.03元、利息15987.38元、罚息1036.86元（截至2021年1月4日；2021年1月5日以后的利息、罚息按双方合同约定，计算至借款还清之日止）；被告王德红、刘焕霞于本判决生效起三十日内协助原告中国银行股份有限公司办理位于鄢陵县陈化店镇311国道路北建业生态新城32号楼东起3单元1层东房产的抵押登记手续；三、上述房产抵押登记办妥后，或被告王德红、刘焕霞逾期仍未办理抵押登记的，原告中国银行股份有限公司鄢陵支行有权对上述房产拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的债权优先受偿；四、被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司对本判决第一项确定的债权承担连带清偿责任至抵押物鄢陵县陈化店镇311国道路北建业生态新城32号楼东起3单元1层东房产抵押登记生效时终止；如果被告王德红、刘焕霞、鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3549元，由被告王德红、刘焕霞、鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  杨玉亭二〇二一年四月二十七日书记员  牛艳杰