北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初596号原告(反诉被告)：邸胜华（曾用名王庆华），男，1961年2月2日出生，汉族，黑龙江省五大连池市人，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：王茹，北京市华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昌新，北京市华城律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京锦宝泰投资管理有限公司，住所地北京市房山区城关街道顾八路1区1号-G85。法定代表人：吴建增，总经理。委托诉讼代理人：贺宇翔，北京市京翰（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晨宇，北京市京翰（太原）律师事务所实习律师。第三人：国营北京市长阳农场，住所地北京市房山区长阳镇稻田南里11号院。负责人：张贺明，场长。委托诉讼代理人：张松岩，北京市嘉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔智峰，北京市嘉和律师事务所律师。第三人：北京市长阳果园有限公司，住所地北京市房山区长阳镇南。法定代表人：马振芳，总经理。委托诉讼代理人：张忠贵，北京市康达律师事务所律师。原告（反诉被告）邸胜华与被告（反诉原告）北京锦宝泰投资管理有限公司（简称“锦宝泰公司”）、第三人国营北京市长阳农场（简称“长阳农场”）、第三人北京市长阳果园有限公司（简称“长阳果园”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序（独任制），公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邸胜华及其委托诉讼代理人王茹、李昌新，被告（反诉原告）锦宝泰公司之委托诉讼代理人贺宇翔、李晨宇，第三人长阳农场之委托诉讼代理人张松岩、崔智峰，第三人长阳果园之委托诉讼代理人张忠贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邸胜华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《土地租赁合同》；2.判令被告返还原告已交付的租金50000元；3.判令被告赔偿原告经济损失825638元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：1998年12月2日，长阳农场与长阳果园签订了《土地租赁协议》，约定长阳果园租赁长阳农场享有合法使用权的1000亩土地。2009年6月，长阳果园与被告签订《土地租赁合同》，约定被告租赁上述部分土地。2009年9月15日，被告将承租的部分土地转租给了原告，并签订了《土地租赁合同》，原告承租了10亩土地，并进行了成本投入。后长阳农场与长阳果园签订的《土地租赁协议》于2011年被法院判令解除，原、被告所签订的《土地租赁合同》已丧失继续履行的基础，且原告因此遭受了巨大经济损失。为维护自身合法权益，特诉至法院。锦宝泰公司辩称：1.合同解除问题：合同签订后，原告仅缴纳了第一笔租金，其后便未再交纳，但一直占用土地并建造了违章建筑，其行为已构成违约，我方可行使约定解除权，现已提起解除合同的反诉请求；2.返还租金问题：由于原告接收土地后一直未返还，且其交纳第一笔租金的时间距今已超过诉讼时效，故原告要求返还租金没有事实和法律依据；3.关于赔偿问题：①本案系合同纠纷，无论合同因何解除，均不能归责于我方，我方在履行合同的过程中没有过错，故我方不应承担赔偿损失的责任；②合同履行中，原告存在未依约经营、建设违章建筑、长期拖欠租金等违约行为，应责任自负；③评估报告存在评估方法明显错误、流程违反相应规范、结论不满足成立的限定条件等重大问题，不能作为认定案件事实的依据；④赵文群一案与本案有关联但不相同，无论是酌定还是法定，我方均不应赔偿任何损失。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求，并提起反诉，要求：1.解除我方与原告签订的《土地租赁合同》；2.判令原告给付我方租金50万元（每年5万元，从2010年9月15日起计算10年的）；3.反诉案件受理费由原告负担。反诉的事实和理由：反诉人与被反诉人于2009年签订《土地租赁协议》，约定被反诉人向反诉人承租10亩土地，年租金5万元。合同履行中，被反诉人未按约定交纳租金，违反了合同的约定，故提起诉讼。邸胜华对反诉的答辩如下：1.同意解除双方签订的土地租赁合同，但是不同意被告陈述的解除理由和解除时间，理由应是我在本诉中陈述的，解除时间应是被告收到起诉状的时间；2.不同意反诉请求第二、三项。原告承租的土地经过转租而来，一年后由于长阳农场的起诉导致我与被告的合同处于不稳定状态，丧失了继续履行的基础，保证租赁物正常使用和收益是被告的义务但被告未做到，且被告曾明确口头告知不用支付租金，现被告的请求已经超过了诉讼时效。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。长阳农场述称：1.本案诉争涉及的《土地租赁合同》与我方无关。理由：1998年12月2日，长阳果园与我方曾签订《土地租赁协议》，租赁我方享有合法使用权的1000亩土地，主要约定“土地租赁期内，应维持种养业和建筑面积，如改变土地使用性质，必须征得土地使用权所有部门同意后再行更动”，而长阳果园却在租赁期内违法将其承租的1000亩土地中的一部分转租给了锦宝泰公司，锦宝泰公司又转租给了包括原告在内的多人，并在上述地块上陆续建造起房屋等建筑物。对此，我方曾于2010年间起诉要求解除《土地租赁协议》等等，后法院判决解除了我方与长阳果园之间的《土地租赁协议》，该判决已生效。如上所述，长阳果园与锦宝泰公司之间、锦宝泰公司与邸胜华之间签订的《土地租赁合同》或达成的租赁关系从未得到过我方的同意或认可，我方也从未介入过本案诉争所涉及的土地租赁合同关系之中。因此，无论是从合同违约的角度还是从侵权的角度上说，长阳果园与锦宝泰公司之间发生的土地租赁合同纠纷、锦宝泰公司与原告之间发生的土地租赁合同纠纷均与我方没有任何关系；2.本案诉争与我方不存在法律上的利害关系，原告不应将我方列为本案第三人。理由：原告根据其与锦宝泰公司之间的《土地租赁合同》对锦宝泰公司提起诉讼，这是其依法行使诉讼权利的行为，我方不持异议。至于其诉讼请求是否能够得到法院的支持，需要根据相关法律、法规的规定及其与锦宝泰公司之间合同的约定来作出相应判决，但根据合同相对性原则，我方并非案涉合同的一方当事人，也从未介入过原告与锦宝泰公司之间的合同关系，不应作为本案当事人之一。根据民事诉讼法的相关原理，第三人的特征是“与案件有利害关系的人”，而无论从本案事实还是从原告的诉讼请求来看，我方与本案争议并无利害关系，不应将我方的诉讼地位列为第三人。长阳果园述称：本案的诉讼请求、事实和理由均与我公司无关，不应该将我公司列为第三人，我公司不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.长阳农场与长阳果园于1998年12月2日签订《土地租赁协议》，主要约定：为了适应企业改制后的运行机制，原长阳果园改建为有限责任公司以后，双方商订将原长阳果园所占用的土地1000亩（包括：生活办公用地128亩，林带、道路占地168亩，生产用地704亩），以有偿使用的形式继续租赁给长阳果园；租赁期从1999年1月1日至2028年12月31日，租赁期为三十年；租赁面积暂按资产评估时的协商面积1000亩，待国家土地部门核发土地使用证后，可按最终确定面积计算；租赁费的确定按长阳果园企业改制资产处理方案规定的土地租金标准缴纳，1000亩土地租金每年总计为164000元；土地租赁期内，应维持种养业和建筑面积，如改变土地使用性质，必须征得土地使用权所有部门同意后再行更动；相关的税收费用另行协商确定，在土地租赁期终止时原则上应保持原来地貌；2.长阳果园于2009年就上述1000亩土地中的一部分与锦宝泰公司签订《土地租赁合同》，主要约定：长阳果园将东、南、西界限以土地证所标注实际铁丝网外0.5米为准、北至六环南侧六环护网为准的园林用地共计480亩（不含气象局9亩）整体租赁给锦宝泰公司根据土地性质发展相关的产业项目，承包期自2009年6月1日起至2028年9月30日止；3.长阳果园租赁给锦宝泰公司的土地所涉使用证为京房国用（2000）字第127号（简称“127地块”），后变更为京房国用（2013）字第00168号（简称“168地块”），该土地使用证记载土地坐落为房山区长阳镇梨村村东，地类（用途）为果园；4.邸胜华（承租方乙方）与锦宝泰公司（出租方甲方）就上述480亩土地中的10亩签订《土地租赁合同》，主要约定：根据土地用地性质发展相关的产业项目，承包期二十年（自2009年9月15日起至2028年12月止）；每亩地年租金5000元，上打租金，交付租金日期为每年9月15日；甲方维护乙方的正常生产经营活动，维护乙方合法权益；乙方享有承租土地的使用权、管理权及乙方投资的地上物的所有权；当事人要求变更或解除承包合同，必须提前一个月书面通知对方，收到通知的一方在接到通知之日起十五日内给予对方书面答复，经双方协商一致并订立书面协议，本合同可以变更或解除；合同到期后地上物归乙方所有，乙方有优先续租权，但在续租合同不能继续签订时，乙方应在三个月内自行处理地上设施；乙方投入的项目必须符合国家环保标准；乙方所搞所有经营项目，必须符合法律，否则责任自负；5.合同签订后，锦宝泰公司将土地交予邸胜华使用，邸胜华亦向锦宝泰公司交纳了1年的租金50000元；6.邸胜华在涉案土地上进行了土建工程、装修工程和安装工程建设，锦宝泰公司未干预；7.上述建设的价值，经邸胜华申请，本院依法委托北京市京价价格评估有限公司进行价格鉴定，结论为重置成本825638元，邸胜华支付了评估费15000元；根据鉴定意见书载明的综合成新率计算，上述建设和栽种的现价值为土建工程359297.14元、装修工程76630.11元、安装工程46706.68元，合计482633.93元；8.长阳农场于2010年9月以长阳果园未经出租人同意将租赁物进行转租构成违约为由诉至本院，要求与长阳果园解除租赁协议，并要求长阳果园将土地恢复原状并返还；2011年7月13日，本院作出（2010）房民初字第09163号民事判决书，判决解除了长阳农场与长阳果园签订的《土地租赁协议》、驳回长阳农场的其他诉讼请求；判决后，长阳农场不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2011年9月20日作出（2011）一中民终字第13822号判决书，判决驳回上诉，维持原判；9.房山区查处违法建设办公室、房山区长阳镇人民政府、长阳农工商公司于2011年7月7日共同发出通知：根据国土资源部第十一次卫片监测结果，127地块土地范围内建有建筑物，使用性质与土地证使用性质不符，要求127地块内所有居住人员在2011年7月10日前，物品自行清理，人员全部撤出；后对127地块违章建筑进行了部分拆除；10.在（2019）京0111民初2557号民事判决书中法院查明事实部分记载:长阳果园、锦宝泰公司、李志等人均称：自2011年拆除违章建筑后，长阳农场派人对127地块进行监管，并在李志等人承租的土地进行种植农作物；长阳农场称并未接管上述土地，因政府要求按期完成土地整改复耕工作，在长阳果园、锦宝泰公司等均不作为的情况下，于2011年8月间代替长阳果园、锦宝泰公司等对上述总面积479.45亩中的300亩土地实施了复耕工作，自认仅种植农作物一茬，自述168地块现有违章建筑约8000平方米；在本院认为部分载明：长阳农场要求长阳果园支付土地使用费的诉讼请求，因自本院确认租赁合同解除后，现案涉土地由长阳农场、锦宝泰公司、第三人李志等人分别占有，但长阳农场基于其与长阳果园土地租赁合同要求长阳果园给付土地占有使用费，也系合理，应予支持；……长阳农场自述于2011年8月对168地块土地中的300亩地进行了复耕，并种植农作物一茬，视为已对168地块部分土地进行了接管，本院计算土地使用费时将参照上述情况予以考量；11.本院（2019）京0111民初2557号民事判决书（已生效）判决长阳果园、锦宝泰公司、第三人李志、张群会、王连河、赵文群、李洪涛、朱强、陈红印、邸胜华、杨立华、贺凤水、张书强、高凤霞、张澜娅、李建华、肖广会、王胜文于本判决生效后三十日内将168地块的土地返还给长阳农场；长阳果园自2011年9月21日起按照每日一百元的标准向长阳农场支付土地占有使用费至168地块的土地实际返还之日止；驳回长阳农场的其他诉讼请求；12.邸胜华于2019年12月提起本案诉讼。本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，邸胜华与锦宝泰公司签订的《土地租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违背有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效；长阳农场与长阳果园签订的《土地租赁协议》已于2011年被法院判决解除，之后案涉土地由长阳农场、锦宝泰公司、邸胜华分别占有，邸胜华无法按照其与锦宝泰公司之间的租赁合同约定占有并使用土地，其签订合同的目的无法实现，故其要求解除合同的诉讼请求于法有据，本院予以支持；邸胜华起诉要求解除合同，其提交的起诉书同时具有解除合同通知的性质，故锦宝泰公司收到起诉状之日应为合同解除之时，具体到本案应为2020年7月9日；长阳农场于2011年8月进行了复耕，邸胜华未提交证据证明其于2011年8月之前无法使用租赁土地，故本院酌定邸胜华合理使用至2011年7月底，此期间的租金邸胜华尚欠43750元，应付给锦宝泰公司；本案所涉纠纷系因地上物的损失没有得到补偿且案涉土地没有及时腾退，且本院（2019）京0111民初2557号民事判决书亦判决包括邸胜华在内的数人与长阳果园、锦宝泰公司共同返还案涉土地，该判决涉及到了邸胜华的合法利益，故邸胜华的起诉没有超过诉讼时效，本院对锦宝泰公司提出的诉讼时效抗辩不予采纳；合同履行中，锦宝泰公司作为出租方负有保证邸胜华占有、使用土地的义务，却因长阳农场与长阳果园发生纠纷导致邸胜华无法正常使用土地，对此锦宝泰公司构成违约，应就合同无法正常履行而给邸胜华造成的合理损失进行赔偿，同时对应的地上物应交由锦宝泰公司处理；邸胜华未完全按照合同约定使用租赁物，同样构成违约，应就自己的损失承担一定责任；对邸胜华和锦宝泰公司之间违约责任的分担，经本院综合考虑，邸胜华在租赁土地上进行违法建设，应承担较大责任，故本院酌定邸胜华承担70%的责任，锦宝泰公司承担30%的责任；对损失数额的确定，应以现价值482633.93元予以确定；关于锦宝泰公司的反诉请求，如前所述，导致本案合同解除的根本原因在于邸胜华无法正常占有使用租赁土地，而非锦宝泰公司主张的未交租金、违反约定用途使用等理由，故合同因邸胜华行使解除权而解除；关于锦宝泰公司的反诉请求，其主张包括了合同解除之后的内容，合同解除之前为租金，合同解除之后为占有使用费，占有使用费的标准参照租金数额本院一并予以计算，根据本院（2019）京0111民初2557号民事判决认定的事实和处理结果，长阳农场仅对部分土地进行了接管，故本院综合考虑生效判决的认定情况、长阳农场的复耕情况、地上物的遗留情况酌定邸胜华应支付给锦宝泰公司2010年9月15日至2020年11月30日的租金（含占有使用费）191750元。综上所述，本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持，对被告反诉请求中的合理部分予以支持，对双方的不合理诉求均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、邸胜华与北京锦宝泰投资管理有限公司于2009年11月16日签订的《土地租赁合同》于2020年7月9日解除；二、北京锦宝泰投资管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿邸胜华财产损失144790.18元；三、邸胜华于本判决生效后十日内给付北京锦宝泰投资管理有限公司租金（含占有使用费）191750元；四、驳回邸胜华的其他诉讼请求；五、驳回北京锦宝泰投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费15000元，由邸胜华负担7500元（已交纳）；由北京锦宝泰投资管理有限公司负担7500元（于本判决生效后七日内交纳）。本诉案件受理费12557元，由邸胜华负担9361元（已交纳）；由北京锦宝泰投资管理有限公司负担3196元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4400元，由北京锦宝泰投资管理有限公司负担2332元（已交纳）；由邸胜华负担2068元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李立国二〇二一年四月十四日书记员  孙震颐