广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初1762号原告：邱少波，男。委托诉讼代理人：张伟涛，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峥，广东引力律师事务所律师。被告：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会。法定代表人：罗某1。被告：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司。法定代表人：罗某1。第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：张颖棋，女，系该公司破产管理人广东源浩律师事务所工作人员。委托诉讼代理人：詹沐蓉，女，系该公司破产管理人广东源浩律师事务所工作人员。原告邱少波与被告佛山市禅城区××××××民委员会（以下简称罗南村委会）、佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（以下简称罗南集团）、第三人佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及第三人到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付物业使用权出让金共计1785571元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人海盛东方于2008年3月与被告罗南村委会签订《土地使用权租赁合同》，租赁罗南村委会位于佛山市禅城区××××以北、佛山一环路东西面的土地619.3亩进行商业开发，第三人海盛东方陆续在该地块上开发建设了海盛东方城摩尔购物中心、海盛东方城酒店等建筑物并对外出让物业使用权。原告在第三人海盛东方的广告宣传下，于2011年5月7日与第三人海盛东方签订《物业使用权出让合同》受让其开发的海盛东方环保城A座二层2057号物业，约定物业出让金为449673元；2011年5月15日签订《物业使用权出让合同》，受让海盛东方环保城A座二层2062号物业，约定物业出让金为446684元；两份合同均约定了出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2031年6月30日，第三人海盛东方在前款约定的出让期限届满之日起，赠送61个月该物业的使用权给原告。2011年6月29日，原告再次与第三人海盛东方签订《物业使用权出让合同》，受让其开发的海盛东方环保城A座二层2048号物业，约定物业出让金为446684元；2011年8月15日签订《物业使用权出让合同》，受让海盛东方环保城A座二层2047号物业，约定物业出让金为442530元，两份合同均约定出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2031年6月30日，第三人海盛东方在前款约定的出让期限届满之日起，赠送60个月该物业的使用权给原告。原告依约向第三人海盛东方分期足额支付了上述合同约定的出让金（四处物业共计1785571元），并将物业前五年的使用权和经营权委托给第三人海盛东方经营管理，由其统一将物业对外招商，其按固定回报率按月向原告支付投资回报。合同履行至2013年1月底后，第三人海盛东方单方面无故终止继续履行合同，后经调查得知，第三人海盛东方因“商业原因”已于2012年12月底向被告罗南集团提出“终止《土地使用权租赁合同》申请书”，两被告依照双方签订的《土地使用权租赁合同》的约定整体接收了原海盛东方的地上建筑物，成为新的所有权人，其中就包括原告受让的涉案四处物业。2015年8月3日，被告罗南集团和案外人佛山市金润华地产发展有限公司（以下简称金润华公司）签订原海盛东方项目的《整体收购合同》，由金润华公司从两被告处收购了原海盛东方项目所涉及全部土地及地上建筑物。2015年8月25日，被告罗南集团和另一方与金润华公司又签订了《集体建设用地使用权出让合同》，将原海盛东方项目西区出让给金润华公司，出让总金额为435972240元，其中地上建筑物补偿款215429530元，补偿款全部归属被告罗南集团。该合同生效并已履行，金润华公司已向被告罗南集团支付了出让金203770704.09元，被告罗南集团亦将合同标的物即土地及地上建筑物交付给金润华公司经营管理。经原告及广大业主多年多次与两被告沟通、协商、谈判，双方于2017年10月11日达成合意，解除双方的租赁合同关系，被告罗南村委会、罗南集团书面向原告及广大业主书面承诺“原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会具体负责处理”。2018年4月11日，被告罗南村委会又进一步承诺“关于海盛东方原债务问题，按本金标准支付，由罗南村委会直接支付业主”，原告同意两被告的承诺，要求两被告支付原告已交付多年的租赁本金共计1785571元，但被告罗南集团言而无信，以第三方公司尚未向被告罗南村委会支付完补偿款为由，拒绝兑现承诺。原告认为，第三人海盛东方公司既未依约按月向原告支付投资回报，亦未按时将合同约定的物业交付原告，已构成根本违约，原告享有解除合同的权利，并有权要求其退还使用权出让金。被告罗南村委会2018年4月11日出具的《承诺书》明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”，“由罗南村委会直接支付业主”，构成债务的加入，被告应履行承诺，向原告支付使用权出让金。被告罗南集团将由被告罗南村委会收回的海盛东方项目所涉及全部土地及地上建筑物出让并收取出让金，且两被告是两个牌子一套人马且资产并不分开的关系，两被告应对该项目的全部债务相互承担连带责任。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求判如所请。第三人陈述：第三人已进入破产程序，第三人的债权人应依照企业破产法第六章的规定向管理人申报债权。第三人已于2013年1月14日停止经营，根据原告与第三人签订的物业使用权出让合同约定的委托经营及固定回报条款，第三人认为应从出让金中扣除第三人已支付的固定投资回报款。两被告未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告罗南村委会统一代码信息、被告罗南集团企业信息，证明原、被告主体资格。2.《物业使用权出让合同》（合同编号：HB120110057）、收据2张、刷卡记录10张、佛山市禅城区××信用合作社活期结算户流水5页、《物业使用权出让合同》（合同编号：HB120110022）、收据2张、刷卡记录6张、佛山市禅城区××信用合作社活期结算户流水4页、《物业使用权出让合同》（合同编号：HB120110021）、刷卡记录6张、收据2张、佛山市禅城区××信用合作社活期结算户流水4页、《物业使用权出让合同》（合同编号：HB120110074）、刷卡记录8张、收据3张、佛山市禅城区××信用合作社活期结算户流水3页，证明原告分别于2011年5月7日、8月15日、6月29日与第三人海盛东方签订《物业使用权出让合同》，受让其开发的海盛东方国际环保产业城A座二层2062号物业（出让金为446684元）、A座二层2047号物业（出让金为442530元）、A座二层2048号物业（出让金为446684元）、二层A座2057号物业（出让金449673元）。原告已支付完毕出让金的义务。原告收取租金的情况。3.承诺书（两份），证明两被告对原告等业主承诺承担连带责任，承担相应的债权债务。4.《土地使用权租赁合同》，证明被告罗南村委会向第三人海盛东方出租相应的土地进行商业开发。5.建设工程规划许可证（2份）、《终止土地使用权租赁合同申请书》，证明第三人海盛东方在上述土地进行商业开发，但因商业原因，第三人海盛东方提出终止双方《土地使用权租赁合同》。6.《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》，证明金润华公司对第三人海盛东方所投资的项目与两被告达成了收购协议，整体收购涉案的地上建筑物，成为新的所有权人。7.《集体建设用地使用权出让合同》，证明被告罗南集团等将涉案的集体建设用地出让给金润华公司。8.禅城区南庄镇农村集体组织收据，证明金润华公司向被告罗南集团支付了相应的土地使用出让金。9.授权承诺书、海盛东方商业投资有限公司项目移交书，证明两被告对第三人海盛东方基于《租赁合同》所产生的责任与义务承担连带保证责任。10.投资回报款银行流水（4份），证明原告收取投资回报款的事实，具体为2047号物业59008元，2048号物业66996元，2062号物业66996元，2057号物业71193元。两被告、第三人在诉讼中均未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据2、10，能够提供原件核对，本院确认其真实性；证据3-9，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：第三人（承租方、乙方）与被告罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于佛山市禅城区×××××××以北、佛山一环路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2011年5月7日，第三人（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》（合同编号：HB120110022），主要约定：甲方是海盛东方国际环保产业城项目的投资商，享有该项目全部物业的经营权、使用权。第一条物业基本情况1、甲方将海盛东方国际环保产业城A座二层2057号物业的使用权出让给乙方。第三条出让年限1、该物业使用权的出让期限从本合同签订之日起算，截止日期统一为2031年6月30日。2、甲方在前款约定的出让期限届满之日起，赠送61个月该物业的使用权给乙方。第四条物业使用权出让金及付款方式1、该物业按建筑面积计算使用权出让金，总出让金为449673元。第五条委托经营及固定回报2、乙方按照本合同约定从签约后次月开始计算，应将该物业前五年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一将该物业对外招商，甲方按照年固定回报率按月向乙方支付投资回报，具体为：在投资回报期内，每年的投资回报为本合同约定使用权出让金的10%，月回报为3747元。3、甲方委托佛山市禅城区××××信用社代为收取本合同约定的出让金、支付本合同约定的固定回报。固定回报从签署本合同后次月每月8日（节假日顺延）支付到乙方在南庄农村信用社开立的私人账户。乙方必须在南庄农村信用社开设专户，用于农村信用社划拨固定回报。第六条物业的交付标准和期限1、甲方在本合同第五条约定的委托经营期限届满即2016年5月31日后7天内将该物业交付给乙方。第九条违约责任2、甲方应按照规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项。2011年5月7日、8月6日，第三人向原告出具收据，确认收取原告交纳的使用权出让金合计449673元。2011年5月15日，第三人（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》（合同编号：HB120110021），主要约定：甲方是海盛东方国际环保产业城项目的投资商，享有该项目全部物业的经营权、使用权。第一条物业基本情况1、甲方将海盛东方国际环保产业城A座二层2062号物业的使用权出让给乙方。第三条出让年限1、该物业使用权的出让期限从本合同签订之日起算，截止日期统一为2031年6月30日。2、甲方在前款约定的出让期限届满之日起，赠送61个月该物业的使用权给乙方。第四条物业使用权出让金及付款方式1、该物业按建筑面积计算使用权出让金，总出让金为446684元。第五条委托经营及固定回报2、乙方按照本合同约定从签约后次月开始计算，应将该物业前五年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一将该物业对外招商，甲方按照年固定回报率按月向乙方支付投资回报，具体为：在投资回报期内，每年的投资回报为本合同约定使用权出让金的10%，月回报为3722元。3、甲方委托佛山市禅城区××××信用社代为收取本合同约定的出让金、支付本合同约定的固定回报。固定回报从签署本合同后次月每月8日（节假日顺延）支付到乙方在南庄农村信用社开立的私人账户。乙方必须在南庄农村信用社开设专户，用于农村信用社划拨固定回报。第六条物业的交付标准和期限1、甲方在本合同第五条约定的委托经营期限届满即2016年5月31日后7天内将该物业交付给乙方。第九条违约责任2、甲方应按照规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项。2011年5月15日、8月15日，第三人向原告出具收据，确认收取原告交纳的使用权出让金合计446684元。2011年6月29日，第三人（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》（合同编号：HB120110057），主要约定：甲方是海盛东方国际环保产业城项目的投资商，享有该项目全部物业的经营权、使用权。第一条物业基本情况1、甲方将海盛东方国际环保产业城A座二层2048号物业的使用权出让给乙方。第三条出让年限1、该物业使用权的出让期限从本合同签订之日起算，截止日期统一为2031年6月30日。2、甲方在前款约定的出让期限届满之日起，赠送60个月该物业的使用权给乙方。第四条物业使用权出让金及付款方式1、该物业按建筑面积计算使用权出让金，总出让金为446684元。第五条委托经营及固定回报2、乙方按照本合同约定从签约后次月开始计算，应将该物业前五年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一将该物业对外招商，甲方按照年固定回报率按月向乙方支付投资回报，具体为：在投资回报期内，每年的投资回报为本合同约定使用权出让金的10%，月回报为3722元。3、甲方委托佛山市禅城区××××信用社代为收取本合同约定的出让金、支付本合同约定的固定回报。固定回报从签署本合同后次月每月8日（节假日顺延）支付到乙方在南庄农村信用社开立的私人账户。乙方必须在南庄农村信用社开设专户，用于农村信用社划拨固定回报。第六条物业的交付标准和期限1、甲方在本合同第五条约定的委托经营期限届满即2016年7月31日后7天内将该物业交付给乙方。第九条违约责任2、甲方应按照规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项。2011年6月29日、10月14日，第三人向原告出具收据，确认收取原告交纳的使用权出让金合计446684元。2011年8月15日，第三人（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》（合同编号：HB120110074），主要约定：甲方是海盛东方国际环保产业城项目的投资商，享有该项目全部物业的经营权、使用权。第一条物业基本情况1、甲方将海盛东方国际环保产业城A座二层2047号物业的使用权出让给乙方。第三条出让年限1、该物业使用权的出让期限从本合同签订之日起算，截止日期统一为2031年6月30日。2、甲方在前款约定的出让期限届满之日起，赠送60个月该物业的使用权给乙方。第四条物业使用权出让金及付款方式1、该物业按建筑面积计算使用权出让金，总出让金为442530元。第五条委托经营及固定回报2、乙方按照本合同约定从签约后次月开始计算，应将该物业前五年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一将该物业对外招商，甲方按照年固定回报率按月向乙方支付投资回报，具体为：在投资回报期内，每年的投资回报为本合同约定使用权出让金的10%，月回报为3688元。3、甲方委托佛山市禅城区××××信用社代为收取本合同约定的出让金、支付本合同约定的固定回报。固定回报从签署本合同后次月每月8日（节假日顺延）支付到乙方在南庄农村信用社开立的私人账户。乙方必须在南庄农村信用社开设专户，用于农村信用社划拨固定回报。第六条物业的交付标准和期限1、甲方在本合同第五条约定的委托经营期限届满即2016年8月31日后7天内将该物业交付给乙方。第九条违约责任2、甲方应按照规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项。2011年8月6日、8月15日，第三人向原告出具收据，确认收取原告交纳的使用权出让金合计442530元。2012年12月19日，第三人海盛东方向被告罗南集团、罗南村委会递交《终止申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因第三人海盛东方在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求被告罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在被告罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为第三人海盛东方主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由第三人海盛东方全部承担。2015年8月，被告罗南集团、罗格小组与金润华公司签订《集体建设用地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》，将涉案土地及地上建筑物整体出让给金润华公司。合同约定金润华公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向被告罗南集团支付地上建筑物补偿款215429230元。2017年10月17日，被告罗南集团出具《承诺书》，内容为“原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人。2018年4月11日，被告罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。另查明，第三人在与原告签订《物业使用权出让合同》后向原告支付了回报款，其中2047号物业为59008元、2048号物业为66996元、2057号物业为71193元、2062号物业为70718元。在相同系列案中另查明以下事实：佛山市海盛东方国际环保产业城项目所涉土地使用权尚未有登记，佛山市海盛东方国际环保产业城尚未办理规划报建手续。被告罗南集团在（2018）粤0604民初26467号案中提交《关于地上建筑物补偿款的支付说明》，内容为“2015年8月8日罗南集团与金润华公司签订了《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定金润华公司必须在2016年8月24日之前分三期向罗南集团支付完毕人民币215429230元的地上建筑物补偿款。合同签订后，罗南集团曾经多次口头催告，要求金润华公司支付地上建筑物补偿款，但截至2018年11月20日，金润华公司未向罗南集团支付任何地上建筑物补偿款”。就涉案海盛东方项目有无纳入破产财产，第三人海盛东方在（2019）粤0604民初15508号案中陈述：海盛东方国际环保产业城项目、海盛东方购物中心项目均未纳入破产财产。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告与第三人签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。因无证据证明涉案国际环保产业城项目已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与第三人签订的四份《物业使用权出让合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因此，原告有权要求第三人退还使用权出让金1785571元（446684元+442530元+446684元+449673元）。第三人已向原告支付的投资回报267915元（59008元+66996元+71193元+70718元）亦应返还。抵扣后，第三人应向原告返还的使用权出让金为1517656元（1785571元-267915元）。对于第三人的上述债务，被告罗南村委会、罗南集团于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而被告罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽金润华公司至今未依照《集体建设土地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但被告罗南村委会并未举证证明存在不能归责于金润华公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，原告要求被告罗南村委会履行承诺，合法合理，但被告罗南村委会作为债务加入人，其承担的责任范围理应不超出主债务人的责任范围，应在出让金中予以扣减回报款。故对于原告诉请超出的部分，本院不予支持。由于被告罗南集团未在2018年4月11日出具的《承诺书》上签章，故被告罗南集团未构成债的加入，原告要求被告罗南集团承担付款责任，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告佛山市禅城区××××××民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告邱少波支付物业使用权出让金1517656元；二、驳回原告邱少波的其他诉讼请求。如被告佛山市禅城区××××××民委员会未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取10435元，由原告邱少波负担1565元，被告佛山市禅城区××××××民委员会负担8870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二一年三月十一日书记员  林嘉敏