吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民初408号 原告：延边兴捷房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市人民路80号。 法定代表人：常捷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙博文，北京大成（长春）律师事务所律师。 被告：长春双龙实业集团有限公司，住所地吉林省长春市长江路69号双龙大厦1-3层。 法定代表人：王凤久，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王颖，吉林阳光博舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薄一沛，吉林阳光博舟律师事务所律师。 第三人：吉林省延房置业集团有限公司，住所地吉林省延吉市河南街天池路2169号。 法定代表人：金永勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：田宏伟，北京京师（长春）律师事务所律师。 原告延边兴捷房地产开发有限公司（以下简称延边兴捷公司）与被告长春双龙实业集团有限公司（以下简称长春双龙公司）、第三人吉林省延房置业集团有限公司（以下简称延房置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。延边兴捷公司的委托诉讼代理人孙博文、长春双龙公司的委托诉讼代理人王颖、薄一沛、延房置业公司的委托诉讼代理人田宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延边兴捷房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除长春市中级人民法院在（2016）吉01民初805号案件中查封的位于吉林省延吉市步行街西段房屋的查封（房屋产权证号为1XXXX，产籍号为4-2-50，面积为2247.59平方米）；2.本案相关诉讼费用由长春双龙公司承担。事实与理由：长春市中级人民法院在审理长春双龙公司与延房置业公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案过程中，于2016年9月5日查封了登记在延房置业公司名下位于吉林省延吉市步行街西段房屋。但延房置业公司已于2016年8月31日将前述房屋出售给延边兴捷公司，延边兴捷公司已支付了全部合同价款并实际占有使用。延边兴捷公司在得知法院查封了房屋后，向长春市中级人民法院提出了异议，要求解除房屋查封。长春市中级人民法院以（2019）吉01执异142号执行裁定书驳回了延边兴捷公司的异议，故延边兴捷公司诉至法院，请求解除查封。具体情况如下。2016年8月31日，延房置业公司为甲方、延边兴捷公司为乙方签订了房屋买卖合同，合同约定：一、甲方将位于步行街西段，产权证号为1XXXX、产XXXX、面积为2247.59平方米的房屋以现状卖给乙方（该房屋只有房屋产权证，并没有办理土地使用证）；二、确定该房屋出售价为人民币800万元，该房屋总价里不包含土地价款；三、本协议签订之日，乙方支付给甲方全部价款，甲方将完好的房屋交给乙方使用并管理；四、该房屋房产证过户手续、土地使用证办理手续等由乙方负责办理。同还约定了费用负担、违约责任等事项。双方签订房屋买卖合同之前，即2016年7月25日延边兴捷公司已向延房置业公司支付房屋定金200万元。签订房屋买卖合同当日即2016年8月31日，延边兴捷公司又向给延房置业公司支付了600万元。至此，延边兴捷公司已依合同约定向延房置业公司支付了全部房屋买受款共计人民币800万元。上述事实在吉林省延吉市人民法院做出的（2017）吉2401民初5630号民事判决中已经进行了确认，现该判决已发生法律效力。延边兴捷公司自2016年以来一直在开发建设一处房地产项目，建设工地毗邻案涉房屋，为了施工方便，给付全部房屋价款后，延边兴捷公司的施工人员就直接在案涉房屋中居住，直至今日，除冬天工地停工期间，延边兴捷公司始终在不间断的使用房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，延边兴捷公司支付了买受房屋的全部价款，并多次要求延房置业公司办理过户登记手续，但延房置业公司要求再增加房屋价款，一直拖延不予办理，最后延房置业公司还起诉到法院要求确认房屋买卖协议无效，并返还协议中的房屋，吉林省延吉市人民法院做出的（2017）吉2401民初5630号民事判决驳回了其无理请求。故不能办理过户手续是延房公司造成，兴捷公司对此没有过错。另外，延边兴捷公司因施工需要一直实际占有使用案涉房屋。此事实在延房置业公司之前被驳回的诉讼请求之中已明确进行了确认，即要求延边兴捷公司返还买卖协议中的房屋及土地。如果没有延边兴捷公司的一直以来的实际占有使用，延房置业公司也没有必要在诉讼请求中明确提出要求返还房屋。执行异议过程中，延边兴捷公司主张延房置业公司未交付房屋重点是强调其未交付房屋的行为是违法的，但延边兴捷公司实际上已依合同约定，在交付价款后实际占有使用了该房屋。最高院的规定重在保护占有的准物权效力，并不鼓励和保护违法的不交付行为。综上，延边兴捷公司已交付了全部价款，并实际占有使用房屋，不过户是因延房置业公司的不诚信违约行为造成的，并非延边兴捷公司的原因，延边兴捷公司对此没有过错。故法院应该解除对房屋的查封措施。延边兴捷公司的诉讼请求有事实及法律依据，请法院支持延边兴捷公司的诉讼请求。 长春双龙公司辩称，一、延边兴捷公司购买案涉房屋买卖合同已解除，其诉请无请求基础。延吉市人民法院于2020年7月20日作出（2019）吉2401民初1836号民事判决。该院根据《房地产评估价报告》及其他庭审证据综合判断，认定延边兴捷公司与延房置业公司于2016年8月31日签订的《房屋买卖协议书》中所确定的价款明显不合理，有违公平、等价有偿原则，并以此撤销该协议书，该协议书中的标的物亦为本执行异议之诉的标的物，即为本案涉案房屋。在房屋买卖协议被撤销后，延边兴捷公司对案涉房屋所拥有权利的基础法律关系已不存在，故对案涉房屋的权利已丧失其正当性，其在本案中所提起的诉讼请求应当予以驳回。二、延边兴捷公司并未合法占有该不动产。在延边兴捷公司与延房置业公司就本案涉案房屋的其他诉讼中，其占有房屋的事实并未经任何法院认定，延边兴捷公司在诉状中“因毗邻其他工程为方便早已占有本案涉案房屋”的表述与其在此前执行异议程序中的主张“延房公司未交付房屋”自相矛盾，有违诚实信用与禁反言原则，且其在诉状中“如果没有兴捷公司的一直以来的实际占有使用，延房公司也没有必要在诉讼请求中明确提出要求返还房屋”的主张亦是错误的。延房置业公司在此前诉讼中，诉请为解除房屋买卖协议并返还涉案房屋，协议若解除，则必然导致各方权利会恢复至圆满状态，该权利的行使与诉请的列明，并不以延边兴捷公司实际占有案涉房屋为基础，不能证明事实存在。三、延边兴捷公司不应采用执行异议之诉程序。长春双龙公司因合资、合作开发房地产合同纠纷为由曾对延房置业公司提起诉讼，并申请保全本案涉案房屋，在经长春市中级人民法院（2016）吉01民初805号与吉林省高级人民法院（2019）吉民终561号二级法院审判后，已判决驳回长春双龙公司的诉讼请求，现该判决已生效，根据民事诉讼法解释第一百六十六条规定，人民法院应当作出解除保全的裁定，延边兴捷公司不应以执行异议之诉的方式解除保全。 延房置业公司述称，延边兴捷公司无权向案涉房屋提出任何权利主张，包括执行异议。虽然双方签订房屋买卖合同，因该合同存在重大权利瑕疵，在合同签订时，延边兴捷公司以欺诈、显失公平的手段骗取房屋买卖合同，该事实已被延吉市法院（2019）吉2401民初1836号民事判决依法予以撤销。延边兴捷公司声称的房屋已经交付并占有与客观事实不符，在另案审理中延房置业公司已经明确向法庭陈述涉案房屋一直由延房置业占有使用并且向外出租，延边兴捷公司对案涉房屋物权主张任何权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据各方当事人诉辩主张及举证、质证，认定事实如下： 2016年8月31日，延房置业公司作为甲方与延边兴捷公司作为乙方签订《房屋买卖协议书》约定：“一、甲方将位于步行街西段，产权证号为1XXXX、产XXXX、面积为2247.59平方米的房屋以现状卖给乙方（该房屋只有房屋产权证，并没有办理土地使用证）；二、确定该房屋出售价为人民币800万元，该房屋总价里不包含土地价款；三、本协议签订之日，乙方支付给甲方全部价款，甲方将完好的房屋交给乙方使用并管理；四、该房屋房产证过户手续、土地使用证办理手续等均由乙方负责……五、房屋移交前产生的水、电等费用由甲方承担，移交后产生的水、电等费用由乙方负承担。房屋移交后，乙方应与房屋的原承租人重新签订《房屋租赁合同》，合同期限、租金、缴费方式等租赁合同相关事宜应延续原甲方与承租户签订的标准，新合同签订后，甲方与原承租人的租赁合同同时废止并办理租赁合同解除手续。新合同签订过程由甲方负责协调并监督。该房屋移交后，从房屋移交之日起的租金归乙方所有。由乙方负责与租户收取……”双方签订房屋买卖合同之前，延边兴捷公司于2016年7月25日向延房置业公司支付200万元，签订房屋买卖合同当日即2016年8月31日，向延房置业公司支付600万元。延边兴捷公司与延房置业公司在本案庭审中一致认可前述《房屋买卖协议书》签订前，延房置业公司已将案涉楼房的部分房屋对外出租，《房屋买卖协议书》签订后，延边兴捷公司未与原承租人重新签订租赁合同，亦未收取租金。 另查明，本院在审理长春双龙公司与延房置业公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，于2016年9月14日查封了本案争议房屋，查封期限三年。本院于2019年8月15日作出（2016）吉01民初805-2号民事裁定，继续查封本案争议房屋。延吉市房屋产权管理中心出具的房屋登记信息显示，本案争议房屋尚未解除查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据《房屋买卖协议书》约定，延房置业公司向延边兴捷公司移交房屋时应当由延边兴捷公司重新与承租人签订租赁合同并由延边兴捷公司收取租金。延边兴捷公司与延房置业公司在本案庭审中一致认可2016年8月31日《房屋买卖协议书》签订前，延房置业公司已将案涉楼房的部分房屋对外出租，《房屋买卖协议书》签订后，其未与原承租人重新签订租赁合同，亦未收取租金。根据上述情况，能够认定延房置业公司与延边兴捷公司未完成案涉房屋的交付工作，部分房屋仍由延房置业公司管理并出租，延边兴捷公司尚未合法占有案涉房屋。另外，延边兴捷公司在（2019）吉01执异142号执行异议案件询问中亦自认“因为延房置业公司反悔，未将案涉房屋交付我方”。延边兴捷公司在本案中推翻其自认的事实，但未能作出合理解释或提供相反证据证明，本院对其主张不予采纳。因此，延边兴捷公司对本案争议房屋享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，不能够排除强制执行。 综上所述，延边兴捷房地产开发有限公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告延边兴捷房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费67800元，由原告延边兴捷房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长 郭 宇 审判员 张 聪 审判员 齐小媛 二〇二一年四月八日 书记员 李明霖