太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初1236号原告（反诉被告）：赵某，住太原市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李某1，泰和泰（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑某，系原告配偶，住太原市，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：太原仟橙教育科技有限公司（原名称太原奇异果教育咨询有限公司），统一社会信用代码91140105MA0KNJC76N。法定代表人：白某。委托诉讼代理人：王某，山西闻术律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某2，山西闻术律师事务所律师。原告（反诉被告）赵某与被告（反诉原告）太原仟橙教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵某的委托诉讼代理人李某1、郑某，被告（反诉原告）太原仟橙教育科技有限公司的法定代表人白某、委托诉讼代理人王某、李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金210000元（自2020年3月15日至2020年9月14日）；2.判令被告向原告支付合同违约金150000元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月26日，原告与太原奇异果教育咨询有限公司（被告更名前的公司名称）协商一致签订《房屋使用租赁合同书》，原告将位于太原市××路、建筑面积为700平米的房屋出租给太原奇异果教育咨询有限公司作为办公及培训场地使用；合同期限为3年（2019年9月15日至2022年9月14日）；租金以年为单位进行结算，年租金500000元，第一年租金分三次付清。首次需支付第一个季度（2019年9月15日至2019年12月14日）的租金125000元，2019年11月15日支付第二个季度（2019年12月15日至2020年3月14日）的租金125000元，2020年2月15日支付剩余半年（2020年3月15日-2020年9月14日）的租金250000元。第二年开始为年付，每年租期开始前一个月，由乙方向甲方交纳该期租金。合同第六条约定：甲方违反本合同约定，应按本合同总金额的30%向乙方支付违约金；乙方违反本合同约定，应按本合同总金额的30%向甲方支付违约金。因原告当时在国外，合同具体条款由原告与太原奇异果教育咨询有限公司法定代表人白某通过微信视频方式协商确定，并委托程天龙代办合同签订及租金收取相关事宜，太原奇异果教育咨询有限公司及其法定代表人白某在合同上盖章并签字确认。签订合同后，太原奇异果教育咨询有限公司按照约定向程天龙账户支付了第一、第二季度的租金共计250000元。此后原告多次催要，太原奇异果教育咨询有限公司陆续向受委托人程天龙支付了40000元租金后，剩余租金再未支付。因被告拒付租金长达半年之久，已严重违反了合同的约定。且其拒付行为，给原告造成了一定的经济损失，无奈之下，原告于2020年10月24日向太原奇异果教育咨询有限公司、白某及其合伙人王飞发出《终止房屋租赁通知书》，告知其解除《租赁合同》并要求其于2020年10月26日下午6点前腾空房屋并交回钥匙、结清2020年9月14日之前欠付的租金，但太原奇异果教育咨询有限公司一直不予回复。2020年9月7日，太原奇异果教育咨询有限公司工商登记名称变更为太原仟橙教育科技有限公司。原告认为，被告拒付租金的行为严重侵害了原告的合法权益，现原告特依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向法院提起诉讼，望判如所请。被告太原仟橙教育科技有限公司辩称，一、被答辩人请求判令答辩人支付租金210000元的诉讼请求不能成立。答辩人租用被答辩人的房屋是为了开办培训班，但因被答辩人向答辩人提供的房屋没有消防手续，导致被答辩人无法办理办学证，被答辩人多次答应已经通过关系疏通消防部门保证可以让答辩人正常使用，让答辩人放心装修和招生，但是被答辩人一直未能兑现其办理消防手续的承诺。答辩人租赁的房屋装修后完全处于闲置状态，根本无法作为培训地点使用。答辩人因此不仅损失了装修费用，而且还损失了前期招生投入的费用。无奈之下，答辩人于2020年10月搬离租赁房屋，另行租赁场地开办培训机构。答辩人认为，在被答辩人无法完善租赁房屋的消防手续、提供的房屋无法供正常办学使用的情况下，答辩人有权行使先履行抗辩权、不安抗辩权，有权不交纳房租。而且双方就减租及疫情期间的免租事宜曾达成一致意见，被答辩人现要求答辩人支付租金没有法律依据且有违诚实信用原则。二、被答辩人请求判令答辩人支付150000元违约金的诉讼请求不能成立。被答辩人提供的房屋无法使用存在根本违约，而不是答辩人违约。不存在答辩人向被答辩人支付违约金的前提。三、被答辩人的第三项诉讼请求不能成立。被答辩人的前两项诉讼请求不能成立。反诉原告太原仟橙教育科技有限公司向本院提起反诉诉讼请求：1.判令反诉被告退还已收取的租金310000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告租赁房屋的装饰装修损失87700元；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金450000元；4.判令本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年8月26日，反诉原告因开办培训机构需要与反诉被告签订《房屋使用租赁合同书》，约定：反诉被告将位于太原市××路建筑面积700平米的房屋出租给反诉原告作为办公及培训场地使用；租期三年（2019年9月15日至2022年9月14日），年租金500000元整；任何一方违反本合同约定，应按照本合同金额的30%承担违约责任。反诉原告已向相关教育主管部门咨询关于开办培训学校所需要的手续（其中对办学场地的要求是必须有房产证、租房合同、消防安全意见书），所以反诉原告在签订合同时就与反诉被告代理人程天龙确认租赁房屋是否有消防手续。反诉被告代理人程天龙始终说手续齐全，只是反诉被告在美国现在无法提供。反诉原告在现场看房时看到同楼层的反诉被告开设的诊所、黑板擦教育机构在租赁房屋内正常经营。反诉原告有理由相信租赁的房屋是有相关手续的，并与之签订了合同。合同签订后，反诉原告对房屋进行了装修。待反诉被告回国后，反诉原告要求反诉被告提供租赁房屋的消防手续，反诉被告一直推脱。直到2020年7、8月份，反诉被告的丈夫承认租赁房屋没有消防手续，说是可以协调消防部门办理，其称肯定没问题，之前开办诊所时就是这么操作的。因反诉原告得知租赁房屋没有消防手续时已经开始招生，无奈之下只能继续租赁案涉房屋等待反诉被告处理消防手续问题，但反诉被告一直不能提供消防手续导致反诉原告一直不能办理办学许可证，无法正常办学。反诉原告无奈之下于2020年10月24日搬离租赁房屋并交回钥匙，解除与反诉被告的合同。反诉原告认为，反诉被告因无法提供租赁房屋的消防手续，致使反诉原告租赁的房屋无法正常使用，构成根本违约。反诉被告应退还已收取的租金310000元，反诉被告还应赔偿反诉原告装修装饰的损失87700元，应按照合同约定总金额的30%承担违约金。为维护反诉原告的合法权益，现提起反诉。反诉被告赵某辩称，反诉原告已经实际占有使用房屋，不应退还租金，反诉原告占用房屋一直持续至2020年10月26日，尚应支付反诉被告租金。反诉原告的诉讼请求不应予以支持。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2019年8月26日，出租方（甲方）赵某与承租方（乙方）太原奇异果教育咨询有限公司签订《房屋使用租赁合同书》，主要约定：合同期限为三年（2019年9月15日至2022年9月14日）；乙方承租的房屋位于太原市××路的房屋位于太原市××路的房屋位于太原市××路，建筑面积为700平米，作为办公及培训使用；租金以年为时间单位进行结算，年租金500000元整，第一年分三次付清，首次需要支付第一季度（2019年9月15日至2019年12月14日）的租金，金额为125000元，签订合同时付清，2019年11月15日支付第二个季度（2019年12月15日至2020年3月14日）的租金，金额为125000元，2020年2月15日支付剩余半年（2020年3月15日至2020年9月14日）的租金，金额为250000元；甲方保证对该房屋具有合法所有权及出租权，保证乙方所承租房屋的正常供水、供电、供暖等；甲方违反本合同约定，应当按本合同总金额的30%向乙方支付违约金，乙方违反本合同约定，应当按本合同总金额的30%向甲方支付违约金；因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除甲乙双方的责任，不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于自然灾害、政府行为等；由于乙方要求让出26天装修期（2019年8月19日至2019年9月14日），如果合同届满不继续使用，乙方必须在2022年8月1日前通知甲方；甲方原因导致本合同无效的，甲方应退还乙方已经支付但尚未履行租期对应的租金，并向乙方支付本合同总金额的30%作为赔偿金，反之，乙方除了交纳正常房租外需向甲方支付本合同总金额的30%作为赔偿金。该合同由甲方的代办人程天龙签字，乙方盖章及乙方法定代表人签字。2019年8月19日，被告的法定代表人白某向程天龙的账户支付租金20000元；2019年8月26日，被告的法定代表人白某向程天龙的账户支付租金105000元。2019年12月13日，被告的法定代表人白某向程天龙的账户支付租金125000元。2020年7月15日，被告的法定代表人白某向程天龙的账户支付30000元；2020年9月7日，被告的法定代表人白某向程天龙的账户支付10000元；2020年9月21日，被告的法定代表人白某向程天龙的账户支付20000元。2020年10月24日，原告向被告发出《终止房屋租赁通知书》，写明：因你公司违反甲乙双方的合同约定，多次交涉无果，特此通知即日起终止合同；请于2020年10月26日下午6点前腾空房屋并交回钥匙，未腾空的物品视为自动放弃不要；请2020年10月30日前结清所欠2020年6月14日至2020年9月14日的租金85000元；请2020年10月30日前结清截止2020年10月26日以前所欠的电费、水费、煤气费。原告陈述，被告实际使用房屋到2020年10月26日，已支付2019年9月15日至2020年3月14日的租金及2020年9月15日至2020年10月26日的租金20000元，尚欠2020年3月15日至2020年9月14日的租金210000元（250000元-已支付40000元）；被告应向原告支付合同违约金150000元（500000元×30%）。被告认为其2020年7月15日及2020年9月7日支付的共计40000元租金为2020年8月14日至2020年9月14日的租金，原告当时同意疫情期间的房租全免，即2020年1月26日至2020年6月26日的房租是全免的，且该房屋房东没有办理消防手续导致被告一直无法办理办学证，是原告根本违约。另查明，案涉出租房屋所有权登记证编号为房权证并字第XXXX号，登记日期为2001年7月31日，登记房屋所有权人为赵某，房屋坐落并州南路47号27号楼2层，产别为私有房产，钢混结构，房屋总层数为6层，所在层数为2层，建筑面积770.73平方米。原告出具《太原市小店区公安消防大队建筑工程消防验收的意见书》，写明“太原头痛眩晕专科医院经太原市小店区公安消防大队2008年8月22日消防验收，判定合格……对已经消防验收合格的建筑，如有改扩建、内部装修、用途变更等，应向我大队重新申报审批，工程地址为太原并州南路37号”。原、被告均认可该“头痛眩晕专科”诊所与案涉房屋为同一楼层。2020年9月7日，太原奇异果教育咨询有限公司经核准名称变更为太原仟橙教育科技有限公司。2019年8月19日，太原仟橙教育科技有限公司登记成立。2020年9月7日，太原仟橙教育科技有限公司登记住所地自太原市小店区并州南路19号底商2层变更为太原市小店区并州南路鼎太风华商座B座4层。再查明，2019年8月20日，太原奇异果教育咨询有限公司与山西创景空间装饰有限公司签订《装修工程合同》一份，约定工程地址为太原市××区），施工内容为门头、前台大厅、前台、背景墙、教室隔断、壁纸、厨房改造等，施工总价为45700元。2019年12月20日，太原奇异果教育咨询有限公司与山西创景空间装饰有限公司签订《装修工程合同》一份，约定工程地址为太原市××区），施工内容为整体拆除、教室隔断、卫生间改造、六套门、教室隔音，施工总价为23000元。反诉原告提供了山西创景空间装饰有限公司出具的相应金额的收据。反诉原告认为，因反诉被告的房屋没有消防手续导致合同目的无法实现，反诉被告应退还反诉原告已支付的租金310000元，并支付违约金450000元（1500000元×30%）。经出具律师调查令，太原市行政审批服务管理局答复：太原市小店区并州南路47号27号楼未在我局申请办理消防验收；太原仟橙教育科技有限公司未在我局申请办理消防验收；办理建设工程消防验收需提交特殊建设工程消防验收申请表、工程竣工验收报告、涉及消防的建设工程竣工图纸；建设单位应当依法申请建设工程消防验收。上述事实，有当事人提交的《房屋使用租赁合同书》《终止房屋租赁通知书》、个人活期账户交易明细查询凭证、企业信息、《装修工程合同》、微信聊天记录等及本案庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告双方对被告于2020年10月26日搬离案涉房屋的事实均予以认可，故案涉《房屋使用租赁合同书》已实际解除。案涉《房屋使用租赁合同书》约定的用途为“办公及培训”，而案涉房屋权属证书并未明确该房屋为经营性用房或商业用房，且原告明知该房屋无消防验收手续或改变用途时需重新报批消防验收，现有证据也不能证明被告取得办学证开始进行教学培训，鉴于被告租用房屋的目的并未实现，原告对案涉合同目的不能实现存在主要过错，现原告要求被告支付2020年3月15日至2020年9月14日的房租210000元及违约金的诉讼请求，无法律及事实依据，不予支持。反诉原告未核实承租房屋权属状况、房屋属性即签订租赁合同、实际占有案涉房屋一年多并进行装修，对租赁合同目的无法实现导致的后果也未及时止损，应承担过错责任。故对反诉原告关于返还租金310000元、支付装修损失87700元、违约金450000元的诉讼请求，也不予支持。引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）赵某的诉讼请求。二、驳回反诉原告太原仟橙教育科技有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费减半收取3350元（原告已预交），由原告赵某负担。反诉部分案件受理费减半收取6139元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）太原仟橙教育科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 贾亚涛二〇二一年四月十二日书记员 宋冰冰