云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2021）云0381民初1841号原告：云南宇辰物业服务有限公司宣威支公司。法定代表人：崔红梅。住所地：云南省宣威市。委托代理人：程猛、黄坤，该公司员工，特别授权代理。被告：包崇富，男，1946年5月6日生，汉族，宣威市人，现住宣威市（未出庭）。委托代理人：包广瑞，男，1983年12月18日生，汉族，初中文化，宣威市人，农民，住址：宣威市，系包崇富之子。原告云南宇辰物业服务有限公司宣威分公司（以下简称宇辰公司）与被告包崇富物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日受理后，依法由审判员陈朝东独任审判，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司宣威分公司的委托代理人程猛、赵东超，被告包崇富的委托代理人包广瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南宇辰物业服务有限公司宣威分公司诉称，被告包崇富于2017年2月27日与宣威市住房和城乡建设局签订了《云南省公共租赁住房合同书》，同时与云南宇辰物业服务有限公司宣威分公司签订了《宣威市东门海子城镇保障性安居工程小区物业服务协议》。按照原告与被告签订的《宣威市东门海子城镇保障性安居工程小区物业服务协议》及相关法律法规的规定，原告一直对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据双方所签物业服务协议，被告自2018年2月14日至2022年2月14日期间拖欠应缴纳的物业服务费共计人民币4764元、生活垃圾清运处置费共计104元、二次加压费480元、水池清洗费96元、电梯电费504元，合计5948元。原告多次以多种形式向被告催交物业服务费，但被告以物业费过高拒缴。为维护原告合法权益，请求判令被告包崇富支付原告物业服务费共计人民币4764元、生活垃圾清运处置费共计104元、二次加压费480元、水池清洗费96元、电梯电费504元，违约金1429元，合计7377元，本案诉讼费由被告承担。被告包崇富辩称，我们现在认为是服务费过高，很多地方都没有这么高，我一直拖欠的原因就是因为太高，而且原告说服务但是什么也没有服务到位。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：1被告应否支付原告主张的物业服务等费用；2、原告物业服务是否到位，应否减免物业费用。原告云南宇辰物业服务有限公司宣威分公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、营业执照副本复印件、证明原告主体资格；2、法定代表人身份证明、授权委托书、证明原告主体适格；3、物业服务协议，证明原、被告签订物业服务合同，权利义务明确；4、《云南省公共租赁住房合同》1份，证明被告为房屋物业使用人；5、催费单、照片5份，证明原告履行物业服务合同相关义务，并已履行合理催告；6、欠费清单1份，证明被告所欠具体费用。经质证，被告包崇富认为，对证据没有意见，合同是真实的，对于欠费金额的30%违约金有意见，合同约定了违约金是比例的30%，但是刚才原告说的是5‰。本院认为，原告提交的第1-2组证据真实、合法，能证明原告主体资格，本院予以采信；第3组证据真实、合法，能证明原、被告签订了物业服务协议，对双方权利义务作了约定等事实，被告无异议，本院予以采信；第4组证据真实、合法，能证明被告为房屋承租人和使用人，被告无异议，本院予以采信；第5组证据真实、合法，能证明原告已履行物业服务义务，对被告所欠费用已经合理催告等事实，本院予以采信；第6组证据真实、合法，被告对欠费数额无异议，本院予以采信。被告包崇富提交了照片20张及视频光盘1份，证明小区的管理不到位，还证明小区卫生差，这么多年就没有维修或者维护。经质证，原告认为，照片，设备设施问题，儿童的游乐设施有损坏，我们加固还有暂停使用，这个费用是要由城建局来承担，这个属于硬件设施，这个已经有打算进行维修，停车贴单问题，因为是停在消防通道，所以我们贴了一个单据来进行提醒，还有视频显示有人在小区内卖鞋，我们需要回去看一下，我们今天出庭之前没有发现该问题，乱晾晒衣物的问题，有很多小户型的住户，他们面积较小，没有地方晾晒衣物，所以只能到楼下晾晒，所以希望其他业主互相理解。本院认为，被告提交的照片真实、合法，部分照片能证明原告物业服务存在一定瑕疵，但不能充分证明原告未尽到物业管理职责范围内的服务，不能成为不交物业费的抗辩理由，本院对该组证据予以部分采信。根据庭审和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：被告包崇富于2017年2月27日与宣威市住房和城乡建设局签订了《云南省公共租赁住房合同书》，租住宣威市。被告同时与云南宇辰物业服务有限公司宣威分公司签订了《宣威市东门海子城镇保障性安居工程小区物业服务协议》，其中第三条约定：“一、住宅物业服务费每月按1.05元／㎡计收（不含垃圾清运费。五、二次加压费每户按10元／月计收。六、水池清洗费每户按2元／月计收。七、电梯运行电费第1层按每月每户1元计收，楼层每递增一层按每月每户递增0.5元计收。十一、物业服务费用交纳为一年一次性预交。首次交费时间以2017年2月14日为准开始计收，以后交费时间在期满前一个月预交下一年度物业服务费用（即每年的1月1日至1月31日前预交）。”第五条约定：“违约责任：四、甲方违反协议，未按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方应补交并从逾期之日起按应交物业服务费用每日5‰交纳违约金。”合同并约定了双方的其他权利、义务和物业服务质量等事项。原、被告签订物业服务协议后，原告对被告居住的小区实施了相应的物业管理，为被告等租住户提供物业服务。被告包崇富交纳了2017年物业服务费，后未再交纳物业费等费用，自2018年2月14日至2022年2月14日期间拖欠应缴纳的物业服务费共计人民币4764元、生活垃圾清运处置费共计104元、二次加压费480元、水池清洗费96元、电梯电费504元，合计5948元。原告宇辰公司为此向本院起诉，提出如前诉讼请求。审理中，双方意见分歧较大，调解未能达成协议。本院认为，被告包崇富虽不是宣威市东门海子城镇保障性安居工程小区业主，但其租住该小区住房，享有部分业主权利，应尽相应义务，其与原告云南宇辰物业服务有限公司宣威分公司签订的物业服务协议合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告宇辰公司为被告等租住户提供了物业管理及服务，被告等租住户应按约支付物业服务费等费用。物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。业主及租住户接受了物业管理公司的的物业服务，应及时给付物业管理公司相关费用。被告包崇富认为物管费用过高，应减少一半的主张，无事实依据，双方在物业服务协议中已约定相关费用收费标准，原告收费标准未违反价格管理等部门的规定，被告应依约给付。被告包崇富认为原告物业服务不到位，存在垃圾清运不及时、儿童游乐设施损坏未修复、公共车位租赁费用用途不明等问题，其提交的照片因拍摄时间不明确，不能证明物管公司对小区垃圾未清理等问题，部分照片能证明原告物业服务存在一定瑕疵，但不能充分证明原告未尽到物业管理职责范围内的服务，物业管理服务包括物管公司对业主或房屋使用人居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务，轻微瑕疵不是根本违约，不能成为不交物业费的抗辩理由。被告等租住户对物管公司在管理服务中存在的问题，可以通过向物管公司反映，双方及时沟通处理以及向行业主管部门请求解决或向人民法院起诉等方式予以处理。当然，物业管理公司应制定详细服务细则，积极妥善处理业主及使用人反映的问题，努力提高物业服务质量。原、被告在物业服务协议中对相关服务未予量化，被告认为原告物业服务不到位从而拒交少交物业服务费无充足证据证实，其主张本院不予支持。原、被告所签物业服务协议未约定履行年限，在双方未解除合同或重新签订合同前，协议合法有效，对双方均具有约束力。被告包崇富拖欠自2018年2月14日至2021年2月14日期间应交的物业服务等费用，且未在2021年1月预交2021年2月14日至2022年2月14日物业服务等费，存在违约情形，应及时给付下欠费用。同时，原、被告在物业服务协议中约定租住户未按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，应补交并从逾期之日起按应交物业服务费用每日5‰交纳违约金，被告拖欠物业服务费等费用属违约行为，应给付原告违约金，但双方在协议中约定的违约金过高，原告在本案诉讼中主张按欠费金额的30%或低于30%收取违约金，低于双方约定违约金金额，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告包崇富在本判决发生法律效力后十日内给付原告云南宇辰物业服务有限公司宣威分公司下欠物业服务等费用人民币5948元，并给付违约金1429元，合计7377元。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告包崇富负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。审判员  陈朝东二〇二一年四月二十三日书记员  周志超