上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初11227号原告：孟令雨，男，1974年10月9日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：赵然，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：杨洁，女，1988年5月1日出生，汉族，户籍地江西省上饶市。委托诉讼代理人：张晓辉，上海博和汉商律师事务所律师。委托诉讼代理人：马健，上海博和汉商律师事务所律师。原告孟令雨与被告杨洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孟令雨的委托诉讼代理人赵然，被告杨洁及其委托诉讼代理人张晓辉、马健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟令雨向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年3月8日至2020年12月21日的租金216,000元及利息(以144000元为基数，自2020年3月9日起，按照LPR计算至实际支付之日止；以72,000元为基数，自2020年9月9日起，按照LPR计算至实际支付之日止)；2.被告支付的押金25,000元不予退还；3.本案律师费、诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉请1调整为判令被告支付2020年5月22日至2020年12月21日的租金168,000元及利息(以2020年5月22日至2020年9月21日期间的租金96,000元为基数，自2020年5月22日起，按照银行同期存款利率计算至实际支付之日止；以2020年9月22日至2020年12月21日期间的租金72,000元为基数，自2020年9月22日起，按照银行同期存款利率计算至实际支付之日止)。事实和理由：原、被告于2019年8月25日签订租赁合同，约定原告将泰康路XXX弄XXX号底层前厅(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限15个月，每月租金24,000元，每六个月支付一次房租。2020年3月1日，因疫情原因，被告经营困难，原告考虑到实际情况，答应被告可以推迟2个月支付原本应当于2020年3月1日支付的2020年3月8日至2020年9月8日的租金。后原告免除了被告一个月租金，被告又支付了一个月租金，但自2020年5月22日起，被告未再支付过租金。2020年9月22日，被告擅自提出解除租赁合同，此时原告与大房东的租期剩余不到三个月，原告不可能将系争房屋重新出租给他人，被告提前解除合同不符合法定事由，原告不予认可，原、被告的租赁合同系到期终止，故被告应支付2020年5月22日起至2020年12月21日合同到期之日止的租金。被告于2020年9月22日搬离系争房屋属于合同约定的提前退出，此情况下，原告有权没收押金。租金利息及律师费属于原告的实际损失，应当由被告承担。被告杨洁辩称，被告支付租金至2020年6月21日，其中2020年4月21日至2020年6月21日两个月因疫情免租。被告于2020年9月22日搬离系争房屋，被告未支付的租金为2020年6月22日至2020年9月22日的三个月，被告愿意支付该三个月的租金，但是因为疫情给被告经营造成极大影响，请求适当减免，根据原、被告的协商记录，租金应当按照每月9,000元计算，并以被告在原告处的25,000元押金折抵。原告主张租金利息缺乏法律依据，且利率过高，利息的起算时间有误，租金是每三个月一付。被告并非恶意拖欠房租，而是受新冠疫情影响，田子坊客流量暴跌，导致被告经营困难，无法支付高额房租才于2020年9月22日解除合同并搬离系争房屋，属于因不可抗力导致合同无法继续履行。现系争房屋由原告实际使用，证明原告已与大房东续约，被告2020年9月22日搬离后，原告应积极履行避免损失扩大的义务，原告未履行而造成系争房屋空置的后果应由原告自行承担。即使被告解除合同构成违约，合同中已对提前解除合同的违约责任有明确约定，即扣除押金，并未约定其他承担违约责任的方式。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告从案外人处某某系争房屋。2019年8月25日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给被告。约定：租赁期限15个月，从2019年9月21日至2020年12月21日；15日为交租日期，交租不得晚于21日；月租金为24,000元，乙方首次支付6个月租金144,000元，(押金25,000元已付)，合同签订日首次支付房租144,000元，2019年9月8日付6个月租金，2020年3月8日付6个月租金，2020年9月8日付3个月租金；如果乙方合同期未满，要提前退出，必须提前2个月通知甲方，并与甲方进行协商，未经协商私自退出，甲方有权扣除押金。2019年9月15日，被告方向原告转账72,000元用于支付2019年9月21日至2019年12月21日的租金；2019年12月13日，被告方向原告转账72,000元用于支付2019年12月22日至2020年3月21日的租金；2020年3月22日，被告方向原告转账24,000元用于支付一个月的租金。原告另收取被告押金25,000元。原、被告双方之间的微信聊天记录如下：2020年3月21日，原告说“给你免二个月的房租，你现在只要付一个月的租金”；2020年3月22日，被告方说“已转好，截止日期：4月15日-6月15日租金(其中两个月为免租期)”，原告说“好”。2020年3月25日，被告方说“这个付租金的日期你要帮我们改一下，我们协商好的是3个月一交”，原告说“下次回去处理”，被告方说“别下次又要6个月房租，我可没那么多钱交”，原告说“你什么时候交过我六个月房租？”被告方说“没有啊，怕下次按合同要6个月，我提前跟你讲清楚”。2020年6月17日，被告方说“生意极差，每天开张都很难，我们到年底最多承受3千到4千每月的租金，等明年经济回暖再谈”，原告说“大房东给我们九千，这个月底交房租”，被告方说“这个价格我们做不了，再去谈”。2020年6月21日，原告说“我能做的就是现在疫情期间我们的房东给我多少钱一个月，如果你们愿意继续做下去，我就原价给你们做，我保证不在中间加钱”，被告方说“我说的是按短期租的价格3、4千一个月”。后双方未就租金协商一致。2020年9月22日，被告通过微信向原告发送《解除租赁合同协议书》，内容为“一、乙方须与甲方解除《租赁合同》原因如下：2020年因不可抗力因素，乙方再三与甲方商量房租无果，甲方强制要求以原价24,000元/月的价格来收取房租，与现阶段田子坊的市场租赁价格不符。目前市场价格为疫情前的一半甚至是三分之一，而甲方要求原价出租，导致乙方无力承担如此昂贵的房租，故要求与甲方解除租赁合同。二、乙方撤出租赁房屋的时间是2020年9月22日，有视频和照片为证，且在撤出前已付清所有电费。三、乙方于2020年9月22日撤出后，乙方会交还房屋钥匙。甲方可自取或由乙方安排邮寄。”同时，被告向原告发送涉案房屋腾空的视频，并说“今天我们店全部撤出，钥匙你可以自己来取，或者我给你寄，或者我放管委会陆经理那。其他的事宜我们就法院协商吧”，次日，被告向原告发送微信称“2020年9月23号租客已将出租屋钥匙放在田子坊管委会陆经理那”，但该消息被原告拒收。另查明，原告与北京(盈科)上海律师事务所签订《委托代理合同》，委托事项为原、被告之间的房屋租赁合同纠纷，基础律师代理费为5,000元。审理中，原告称：其与大房东就系争房屋的租赁期限约定至2020年12月14日；2020年12月原告与大房东就续租事宜协商一致；2021年1月起，原告自行在系争房屋内经营；原告未在收到被告《解除租赁合同协议书》后立即与大房东协商续租事宜是因为，原告仍想继续履行原、被告之间的租赁合同，担心租给他人后，被告会认为原告违约，且距离原告与大房东合同到期不足三月，难以重新出租。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，当属合法有效，双方均应按约履行。被告在租赁期限到期前，以新冠肺炎疫情导致经营困难无力承担房租为由提前解除租赁合同，原告则认为租赁合同应继续履行直至到期终止，然而被告于2020年9月22日撤出系争房屋，并将搬离的情况告知了原告，原告于当日已知晓，故本院确认双方的租赁合同于2020年9月22日解除。被告提前解除租赁合同的行为是否构成违约，需结合疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。本案中，疫情并未影响被告实际占有使用房屋，并不阻碍合同目的的实现，不构成法定解除的事由，被告仅基于经营困难而要求提前解除合同并不具有正当性。根据租赁合同对于违约责任的约定，即合同到期前承租方未与出租方协商提前私自退出的，出租方有权扣除押金。故原告要求不予退还押金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告应支付的租金，根据原、被告的微信聊天记录，双方对于免除2020年3月22日至6月21日期间两个月的租金已经协商一致，同时被告已支付了上述期间内一个月的租金，故可视为被告已实际支付租金至2020年6月21日，被告还需支付2020年6月22日起至2020年9月22日合同解除之日止的租金。关于租金的标准，被告主张降低为9,000元，然而原、被告未曾对此达成一致意见，故本院不予采纳。考虑到原告已免除被告疫情期间两个月的租金，符合租赁双方共担分险、共渡难关的精神，此后随着疫情影响逐渐减弱，被告仍应按照正常租金标准支付2020年6月22日至2020年9月22日期间的租金，现因被告迟延支付租金，原告要求被告按照银行同期存款利率支付租金利息并无不当，本院予以准许。一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。2020年9月22日，被告已将系争房屋返还原告，现原告要求被告支付2020年9月23日起的租金，理由是被告的提前解约导致原告无法将涉案房屋重新出租，然而原告称其与大房东于2020年12月就涉案房屋达成了续租协议，故其所称因与大房东租期仅剩下不到三个月无法将涉案房屋重新出租显然不应成为其未能避免损失扩大的正当理由，因此，原告不得就其自行导致的扩大损失要求被告赔偿，故原告要求被告支付2020年9月23日起至2020年12月21日止的租金，缺乏依据，本院不予支持。原告主张律师费并无合同依据，本院亦不予支持。综上根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、杨洁应于本判决生效之日起十日内支付孟令雨上海市泰康路XXX弄XXX号底层前厅2020年6月22日至2020年9月22日期间的租金72,800元及利息(以72,000元为基数，自2020年6月22日起按照中国人民银行同期存款利率计算至实际支付之日止；以800元为基数，自2020年9月22日起按照中国人民银行同期存款利率计算至实际支付之日止)；二、杨洁在孟令雨处的租赁押金25,000元不予退还，归孟令雨所有；三、驳回孟令雨的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,760元，由孟令雨承担2,140元，杨洁承担1,620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾审 判 员  王琳娜人民陪审员  王根英二〇二一年四月十三日法官 助理  邹招法书 记 员  牛 佳附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》（1999年）第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。