江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏04执异16号异议人（被执行人）：常州金坛汇鑫置业有限公司，统一社会信用代码913204135546855662（2/3），住所地常州市金坛区长荡湖花苑6幢-12号。法定代表人：吴国中，该公司董事长。委托诉讼代理人：任永生，江苏公正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴赛锋，该公司员工。申请执行人：江苏儒林建设工程有限公司，统一社会信用代码91320413735701457Y（1/3），住所地常州市金坛区儒林镇儒林大街42号。法定代表人：许延清，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴振华，江苏融畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱智明，江苏融畅律师事务所律师。本院在执行江苏儒林建设工程有限公司（以下简称儒林公司）与常州金坛汇鑫置业有限公司（以下简称汇鑫公司）建设工程施工合同纠纷一案中，汇鑫公司向本院提出异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2019年11月26日，常州仲裁委员会对申请人儒林公司与被申请人汇鑫公司建设工程施工合同纠纷一案作出2019常仲裁字第0098号仲裁裁决：(一)被申请人向申请人支付工程款8536493.89元；(二)被申请人向申请人支付逾期付款利息413260.1元,并向申请人支付自裁决之次日起至工程款实际清偿之日止,以全部应付工程款8536493.89元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算的利息;(三)申请人有权以被申请人的案涉建设工程拍卖、变卖所得价款在8536493.89元范围内享有优先受偿权;(四)驳回申请人的其他仲裁请求;(五)本案仲裁费149205元，由申请人承担74602.5元,由被申请人承担74602.5元(该款已由申请人垫付,被申请人承担部分应迳付申请人)。以上(一)(二)(五)项义务,被申请人应于本裁决书送达之日起15日内向申请人支付完毕。根据儒林公司的申请，本院于2020年3月16日立案强制执行,案号为（2020）苏04执47号。2020年5月15日，本院委托江苏鑫洋土地房地产评估有限公司（以下简称鑫洋评估公司）对被执行人汇鑫公司名下的位于长荡湖花苑2幢9号、10号、12号，3幢14号、22号、39号，6幢6号、8号、9号、10号的房产进行价格评估。2020年6月15日，鑫洋评估公司出具苏鑫房估（2020）字第1756号《房地产估价报告》，对汇鑫公司名下的常州市长荡湖花苑2幢9号、10号、12号，3幢14号、22号、39号，6幢6号、8号、9号、10号房地产市场价值进行了评估，上述房地产的评估总价为1267.8万元。本院于2020年6月30日向儒林公司、汇鑫公司送达了上述《房地产估价报告》。2020年7月1日，汇鑫公司签收了上述《房地产估价报告》。2020年7月14日，汇鑫公司向本院提交了评估价格异议申请书请求：对案涉房屋价格重新评估。事实与理由：一、用比较法评估的可比实例，不应将特殊交易情况下的交易实例作为可比实例。本次评估采用的是比较法评估，是选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较。评估中究竟选取了什么样的可比实例，评估报告虽没有写明，但根据最终评估结果与2019年7月对长荡湖花苑评估结果分毫不差的情况看，应该是选取了与上次同样的可比实例，或者是直接采信了上次选取的购房实例。而上次评估选取的购房户均是与申请人之间有特定交易关系的对象，其双方商定的价格也是非正常的市场交易价格，是关系户之间的让利价格，属于特殊交易情况下的交易实例，是《房地产估价规范》中明文规定不宜选为可比实例的交易实例，依法不能作为评估案涉房屋市场价的参考。申请人在2018年出售给江苏金东投资发展有限公司3860.36平方米的房产时，当时评估综合单价为7884元/㎡，实际成交价也是按该评估价执行，而且这是长荡湖花苑最大量交易的价格，为什么反而被排斥在可比实例之外，因评估中选取可比实例不当，案涉房屋的价格被人为的压低，申请人的合法权益受到了严重侵犯。二、案涉房屋的用途不仅仅是住宅用房，而是具有旅游度假功能开发潜力的景区商业用房，对此完全不予考虑，显失公平。长荡湖花苑所处地理位置在长荡湖旅游度假区核心位置，紧邻即将竣工的国家湿地公园，长荡湖花苑依靠其优越的自然条件、地理位置，已经成为具有投资回报和多种功能的建设项目。如今长荡湖旅游度假区基础设施日渐完善，加之金坛长荡湖湿地公园已经通过验收，正式成为国字号的国家湿地公园，并已启动建设。2020年6月28日，河海大学金坛新校区开工启动，该校区离长荡湖花苑项目仅五分钟车程，金坛高铁也通车在即，金坛和南京、上海等城市的连接更加紧密便捷。随着长荡湖旅游产业的迅速发展，伴随着上述重大利好，对当地住房、地产市场的影响已日趋明显，对房地产价格的影响和拉动作用毋庸置疑。政府对当地土地的起拍价已在上涨，外地资本也已经在进入长荡湖房地产市场，这些都将推动案涉地房产价格的必然上涨。长荡湖开发初期，申请人自2009年全力配合当地政府招商引资、多方筹资，投入巨额资金进行旅游开发，陪伴着长荡湖从一片荒芜到如今繁华在即，十年的坚持，为长荡湖发展作出了巨大的贡献。现在本应是申请人苦去甘来、获取预期回报的时候，如因评估价格中不考虑估价对象的开发潜力，不仅对申请人显失公平，而且也不符合有关法规精神。《房地产估价规范》中规定：政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价。对长荡湖花苑不应仅按住宅用途的房屋处理，还应当对其具有的旅游度假功能用途进行评估，以符合房地产评估的最高最佳利用原则。三、有五套房屋的装修费用未作评估。本次对10套房屋进行了评估，其中五套是毛坯房，还有五套是装修完毕的房屋，但在评估时，均是按毛坯房进行评估，没有将装修的成本因素考虑在内。事实上，在拍卖过程中均是直接以评估价作为依据，而不会再将装修部分考虑在内。难道装修无需材料、人工等成本，装修费用可以白送与人。综上，申请人认为，本次评估没有按照《房地产估价规范》的规定执行，所得出的评估结果申请人无法接受。申请贵院另行选定房地产评估公司对长荡湖花苑房产重新作出评估。汇鑫公司还向本院提交了常州市金坛区人民政府网站上下载的长荡湖国家湿地公园顺利通过国家验收的材料，发布时间为2019年1月7日。儒林公司向本院提交了常州市天宁区人民法院于2021年1月27日在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖成交的位于常州市金坛区××幢××号的房屋，该房屋的建筑总面积116.62平方米（其中一层面积53.79平方米，二层面积62.83平方米），成交价为39.5万元，成交单价为3387.07元／㎡，评估单价为4177.67元／㎡。鑫洋评估公司向本院提交了异议回复，对汇鑫公司提出的异议作出以下答复：1.汇鑫公司称最终评估结果与2019年7月的分毫不差，经本公司查证，结果并非一模一样。以下为2019年评估结果和拍卖结果一览表和本公司评估结果一览表。表1：坐落楼层面积（平方米）评估时间评估价值（元）评估单价（元/平方米）拍卖成交时间拍卖成交价（元）拍卖单价（元/平方米）长荡湖花苑3-25号1-2/3248.012019.7.116676192019.12.11940000长荡湖花苑3-31号1-2/3183.892019.7.112364762019.12.11700000长荡湖花苑3-32号1-2/3164.832019.7.111083172019.12.11630000长荡湖花苑3-36号1-2/3279.382019.7.118785512019.12.111060000长荡湖花苑3-40号3/3550.022019.7.129002552019.12.111640000长荡湖花苑3-41号3/3574.252019.7.130280202019.12.111700000以下为本公司评估结果一览表2：坐落所在楼层/总楼层建筑面积（平方米）评估价值（万元）评估单价（元/平方米）长荡湖花苑2幢9号1-2/3259.21长荡湖花苑2幢10号1-2/3197.57长荡湖花苑2幢12号1-2/3长荡湖花苑3幢14号1-2/3141.14长荡湖花苑3幢22号1-2/3155.24长荡湖花苑3幢39号3/3390.35长荡湖花苑6幢6号1/3132.31长荡湖花苑6幢8号1/3159.54长荡湖花苑6幢9号1/3长荡湖花苑6幢10号1/3148.89合计1844.651267.8由上文两表对比可知，本公司评估结果与2009年7月并非分毫不差。本次评估选取可比实例过程中，本公司评估人员做了大量调查了解，发现2019年1月至评估价值时点2020年6月15日，除了上表中所列拍卖成交的实例，无其他成交，而汇鑫公司所称的江苏金东投资发展有限公司的交易，时间为2018年，距离价值时点已经远超过一年，用来作为可比实例并不合适。表1中的评估价格是经过金坛法院认可最终上拍的价格，因此本公司采用的可比实例为表1中的评估价格，而本公司的评估价格也已经远超过表1中的拍卖价格。故汇鑫公司所称价格被人为压低并不属实。2.汇鑫公司称“案涉房屋的用途不仅仅是住宅用房，而是具有旅游度假功能开发潜力的景区商业用房，对此完全不予考虑，显失公平”。首先案涉房屋并不是住宅，也并不是旅游，合法用途为商业，本公司也并非按照住宅评估，而是根据其合法用途商业评估。另本次评估价值时点为2020年6月15日，仅根据当日估价对象的情况进行评估，未来如何，本公司无法作出预测，因此不存在评估考虑范围之内。3.汇鑫公司称估价对象中有五套房屋有装修，经现场了解确认，该装修并非属汇鑫公司所有，因此确认装修不在评估范围之内。本院另查明，2019年4月29日，本院查封了汇鑫公司名下的坐落于金坛区长荡湖花苑的2幢9号、10号、12号，3幢14号、22号、39号，6幢6号、8号、9号、10号的房屋。上述房屋的查封期限为三年，自2019年4月29日至2022年4月28日止。常州市金坛区不动产登记簿查询记录载明，上述房屋用途为商业。本院还查明，2021年4月17日，本院执行局向司法鉴定处提交了补充评估函，对汇鑫公司名下的常州市长荡湖花苑的10套房屋中5套有装修的房屋的装修价格进行补充评估。本院执行异议听证中，汇鑫公司确认对鑫洋评估公司的评估程序无异议。本案的争议焦点是，汇鑫公司主张鑫洋评估公司对其名下的案涉房地产所作的评估存在评估方法不正确，请求对案涉房地产重新评估是否有事实和法律依据。本院认为，一、关于案涉房地产评估方法的问题。鑫洋评估公司在接受本院委托后，两名注册房地产评估师根据本院的委托事项，对汇鑫公司名下的案涉房地产采用比较法进行了价格评估，汇鑫公司对鑫洋评估公司的评估程序无异议，其提出的采用比较法评估的可比实例，不应将特殊交易情况下的交易实例作为可比实例，但根据鑫洋评估公司向本院提交的异议回复中可比实例，并未将特殊交易情况下的交易实例作为可比实例，选用的可比实例数据详实，并未违反法律法规、行业规范的强制性规定。对于专业评估机构、评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析基础上，对案涉房地产进行客观合理估算和评判意见，本院应予以尊重。汇鑫公司提出的评估方法不正确，没有事实依据。二、关于案涉房地产是否应当重新评估的问题。根据常州市金坛区不动产登记簿查询记录载明，案涉房地产的用途为商业。汇鑫公司提出的案涉房屋的用途不仅仅是住宅用房，而是具有旅游度假功能开发潜力的景区商业用房的异议，鑫洋评估公司在异议回复中进行了说明，并根据其商业用途进行了评估。汇鑫公司对鑫洋评估公司的评估程序无异议，本院审查中也未发现鑫洋评估公司在评估程序中存在严重违法应当重新评估的情形，对案涉房地产的评估，只是辅助本院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需由市场检验。因此，汇鑫公司请求对案涉房地产重新评估没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于案涉房地产中有五套房屋的装修未评估问题。本案审查中，已对案涉房地产中五套有装修的房屋的装修价格进行了补充评估，汇鑫公司提出的五套房屋的装修未评估问题已得到了解决，故本案暂不处理。综上，异议人汇鑫公司提出的对案涉房地产评估方法、房屋用途的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回常州金坛汇鑫置业有限公司提出的对案涉房地产评估方法、房屋用途的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省高级人民法院申请复议。审 判 长 孙慧民审 判 员 王 臻审 判 员 朱正生法官助理 陶金沙二〇二一年四月二十八日书 记 员 张玉娘