北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初1977号原告（反诉被告）：刘海印，男，1982年7月18日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘金凤，河北照天律师事务所律师。被告（反诉原告）：艾雄健，女，1974年4月3日出生，满族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：梦梓涵，北京五辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞晶晶，北京五辰律师事务所实习律师。原告（反诉被告）刘海印与被告（反诉原告）艾雄健房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘海印及其委托诉讼代理人刘金凤，被告（反诉原告）艾雄健及其委托诉讼代理人梦梓涵、庞晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘海印向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告退还房屋押金等各项费用共计7263元；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月2日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》一份，涉案房屋位于北京市丰台区花乡四合庄中关村科技园，后双方按照约定履行义务，缴纳租金和使用房屋，双方合作愉快。2020年因疫情原因，原告一直处于亏损状态，2020年9月份，双方经过协商，达成了解除合同的一致意见，并就租金退还问题各自进行了清算，被告及时找到了新的承租人，房屋顺利完成交接。被告一再要求原告退还押金，但原告拒绝。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。艾雄健辩称：不同意原告的诉讼请求。一、双方未达成一致解除合同，故不应退还押金。涉案房屋属于被告所有，原告承租被告的房屋，租赁期限3年，到2021年6月18日，因疫情双方约定第三年月租金与第二年月租金相同，原告向被告支付租金到2020年9月18日。2020年9月23日，原告提出退租，用押金抵扣逾期未交纳的租金，被告表示最晚9月28日去收房，原告结清其他费用后便不算原告违约，退还相应押金，并提醒原告将注册地址注销。直至2020年9月30日，原告才搬离房屋，未按之前约定的9月28日退租。2020年10月22日，双方因租金和退款的具体金额产生争议，原告认为租金应计算至2020年9月28日，但是其还未实际搬离。故被告不应退还押金。二、根据双方签订的租赁合同，被告不应向原告退还任何费用。合同约定租赁期内所产生的水费、电费、电话费、供暖费、燃气费、物业管理费、上网费、车位费等经营相关费用，全部由原告承担。原告向物业公司交纳了物业管理费，但因其中途退租，无法享有缴纳物业管理费期间内的物业服务，应由其自行负担。综上所述，双方始终未就合同解除达成一致意见，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。艾雄健同时提出反诉请求：1．判决反诉被告向反诉原告支付租金10402．8元；2．判令反诉被告向反诉原告支付违约金258406元；3．判令反诉被告向反诉原告支付滞纳金67238．4元；4．判令反诉被告向反诉原告支付垫付的取暖费8449．02元；5．反诉费用全部由反诉被告承担。事实和理由：被反诉人与反诉人于2018年5月2日签订了《房屋租赁合同》，反诉被告违反合同约定，于2020年9月30日提前退租。反诉被告房租实际交付至2020年9月18日，反诉被告于2020年9月30日搬离房屋，尚未支付2020年9月19日至2020年9月30日的租金。反诉被告提前退租，按照合同约定应支付违约金。合同约定中途退租押金不退，并应提前30日把注册地址迁走或注销，如不迁走（或不注销）应按每月租金的5%按日结算标准支付滞纳金。反诉被告实际于2020年10月21日才将注册地址注销，因此应给付滞纳金。反诉被告应支付反诉原告垫付的2018年、2019年的供暖费共计8449．02元。刘海印辩称：租金已经结清了，不同意再给付租金。违约金不认可，双方是协商一致解除的合同，没有按照约定的条款履行，在约定的时间已经将房屋腾退了，不同意反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：坐落于北京市丰台区四合庄中关村科技园丰台东区三期1516-21地块3区一层商业3-xx号系艾雄健所有的房屋。建筑面积86．69平方米。2018年5月2日，艾雄健（甲方）与刘海印（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将房屋出租给乙方，租期3年，自2018年6月19日至2021年6月18日。租赁用途：餐饮小吃。第一年租金为9元/天/平米，每月租金23731元，年租金284776元。第二年租金为10元/天/平米，每月租金26368元，年租金316418元。第三年租金为11元/天/平米，每月租金29005元，年租金348060元。租金支付方式：押一付六，付款日期：2018年12月4日，2019年6月4日，2019年12月4日，2020年6月4日，2020年12月4日。合同签订后，刘海印支付押金23731元，艾雄健交付房屋，刘海印支付租金至2020年9月18日。合同约定乙方不按照约定支付租金达7日或欠缴各项费用达2000元的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。乙方中途退租押金不退，乙方中途退租及合同到期应提前30天把注册地址迁走或注销，如不迁走（或不注销）应按每月租金的5%按日结算标准向甲方支付滞纳金。2020年9月21日，艾雄健通过微信通知刘海印催要租金及取暖费和物业费，刘海印表示目前不挣钱没办法继续了，并希望艾雄健寻找新的租户，双方就是否续租、租金标准进行了沟通，艾雄健表示不同意用押金抵扣房租，刘海印如果想继续租就再交一个月的房租，如果退租不会向其他房东那样算违约，到时候退押金，但是不同意押金直接作为房租抵扣，2020年9月23日，艾雄健给刘海印发送微信，表示如果刘海印不再交租金下周就过去收房，刘海印表示如果房屋没有问题就把押金退了，艾雄健称延期几天要扣除，把其他该退的退了，并提醒他执照注册地需要注销，否则下一家注册不了，手续都办完了就把该的都给了，后刘海印于2020年10月21日注销了工商登记。对于合同是否解除及解除时间，刘海印认为双方合同于2020年9月28日解除，其于当日将钥匙交付新的租户并腾退，艾雄健认为双方合同于2020年9月30日解除，因为刘海印未按约定时间交付房屋及腾退，故不同意合同在2020年9月28日解除。庭审中，刘海印表示双方9月28日开始交接东西，腾退房屋，艾雄健表示刘海印9月30日才办理交接手续，双方未签订书面的交接手续，艾雄健委托中介及新的租户进行收房。艾雄健申请证人曲某及周某出庭作证，证人曲某系北京龙祥伟业物业管理有限公司的法定代表人，其表示艾雄健于2020年9月27日委托其出租商铺，9月28日约了新的租户过来，因为还没有退租所以没有签订新的合同，9月28日其到涉案的房屋，看到刘海印还在经营，9月30日上午再过去就已经关门没有再营业了，9月30日开始搬，陆陆续续进行了几天。证人周某系涉案房屋新的租户，其表示与艾雄健9月29日签订的合同，付了房租，租赁期间从2020年10月1日开始，房租也是从10月1日开始起算，每月房租每平米10．5元，与刘海印的交接时间是在9月30日的下午，当时刘海印还有很多东西没有搬走，催促了之后在10月6号左右才彻底搬走。另，刘海印认可艾雄健为其垫付了取暖费8449．02元，同意从押金中扣除。艾雄健额外向物业公司交纳了2020年10月份的物业费650．18元，艾雄健认为该费用为物业公司收取，与其无关，不同意退还。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、微信聊天记录、缴费记录、证人证言及双方当事人的陈述，在案予以佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应适用民法典施行前的相关法律、司法解释的规定。依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，刘海印与艾雄健签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。双方当事人通过微信沟通，刘海印明确解除合同的意思表示，艾雄健表示认可，并另行通过中介寻找新的租户，双方对解除合同已经通过微信沟通及行动达成一致，故双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，关于解除时间，因双方未签订书面解除协议，根据双方交接的时间看，刘海印主张2020年9月28日，艾雄健主张2020年9月30日，综合双方提交的证据及证人曲某和周某的陈述可以显示，刘海印与周某在2020年9月30日对房屋进行了交接，刘海印停止经营，开始搬离诉争的房屋，且周某与艾雄健签订新的租赁合同，自2020年10月1日开始起租房屋并支付租金，故本院认定双方合同解除的时间为2020年9月30日。鉴于双方在微信沟通过程中，艾雄健多次明确表示同意退还刘海印押金，但要求扣除相应的费用，故艾雄健应在抵扣了相关费用后返还押金，刘海印交付房屋租金至2020年9月18日，至双方解除合同，刘海印搬出房屋，在此期间应按双方约定的租金标准给付租金，即10元/天/平米*86．69平米*12天=10402．8元，艾雄健为刘海印垫付了两年的供暖费8449．02元，应予以扣除。刘海印支付了10月份的物业费，但因其已搬出，未享受相应的服务，故应退还刘海印。关于艾雄健反诉请求，关于租金、取暖费，已从押金中扣除，不再重复计算；关于违约金，艾雄健在微信中明确向刘海印表示即使其提前终止合同，也不会向其要求违约金，故应视为双方对合同条款的重新约定及变更，且艾雄健在刘海印腾退房屋同时与新的承租人签订了租赁合同，租金标准比原租金标准有所上涨，并未存在实际的损失，故现艾雄健再行要求违约金，本院不予支持；关于滞纳金，双方合同中约定刘海印在解除合同前应提前将注册地址迁走，否则应承担相应的滞纳金，刘海印在合同解除后一段时间才将注册地址迁走，确违反了双方的合同约定，应承担相应的责任，鉴于合同对滞纳金约定标准过高且艾雄健并未因注册地未迁走导致房屋无法出租或租金标准下降等，故对滞纳金的金额，本院酌情予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、刘海印与艾雄健签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年九月三十日解除；二、艾雄健于本判决生效后七日内，返还刘海印押金5529．36元；三、刘海印于本判决生效后七日内支付艾雄健滞纳金6000元；四、驳回刘海印的其他诉讼请求；五、驳回艾雄健的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由艾雄健负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费3237元，由艾雄健负担2800元（已交纳），由刘海印负担437元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 李 异二〇二一年四月八日书记员 李文蕊