江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1023民初5176号原告：朱某某，男，1968年3月29日生，汉族，住淮安市楚州区。委托诉讼代理人：李明，江苏普非特律师事务所律师。被告：梁某某，女，1981年10月17日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：乔红华，江苏宝宇律师事务所律师。被告：乐某某，男，1980年8月27日出生，汉族，住淮安市淮安区。被告：淮安市某置业有限公司，住所地淮安市淮安区流均镇北街道。法定代表人：乐某某，董事长。第三人：谈某某，男，1974年12月11日出生，汉族，住淮安市淮安区。原告朱某某与被告梁某某、乐某某、淮安市某置业有限公司（以下简称某置业公司）、第三人谈某某执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理，依法适用普通程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告朱某某的委托诉讼代理人李明、被告梁某某及其委托诉讼代理人乔红华、被告乐某某、淮安市某置业有限公司到庭参加诉讼，第三人谈某某经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院停止对执行标的物即淮安市淮安区产的执行；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年10月4日，原告收到宝应县人民法院送达的（2020）苏1023执异115号执行裁定书，该裁定书驳回了原告的执行异议。原告认为该裁定缺乏事实与法律依据。1、被告所申请执行的位于淮安市淮安区产(以下简称605房产)，已由某置业公司出卖给原告，双方于2014年6月24日签订了《商品房买卖合同》，并按照规定进行了备案。同时某置业公司向原告出具了购房发票，原告依法缴纳了契税和维修基金。2、原告从2013年3月1日之日起，以分期付款的方式将房款交付给某置业公司负责销售的人员谈某某，而谈某某是某置业公司的隐名股东，主要负责房屋销售工作。3、605房产在法院查封之前就已经交付给原告。4、某置业公司欠原告约50万元工程款没有给付。鉴于上述事实，被告无权对原告的上述财产申请执行。请法院支持原告的诉讼请求。被告梁某某辩称，原告在诉状中所涉及某置业公司的流均小区3号楼605室商品房一套，并非原告购买。首先，谈某某不是某置业公司销售人员。其次，本案所涉及的商品房首付款、契税、维修基金均是某置业公司法定代表人乐某某和该公司会计刘建俊向某置业公司支付的，某置业公司为向银行套取商品房按揭款，在收到乐某某和该公司会计刘建俊交纳首付款等各项款项后就以原告名义开具了首付款发票，之后每个月都是某置业公司会计刘建俊在银行柜台以原告名义交纳按揭款，后因某置业公司资金短缺，未能按月向银行交纳包括原告在内十几个名义的商品房按揭款，淮安农村商业银行经过调查发现淮安市某置业有限公司虚构事实套取商品房按揭款后，就敦促淮安市某置业有限公司偿还了商品房按揭款。事后某置业公司向银行偿还了包括原告在内的十六套商品房按揭款，此商品房产权仍属某置业公司。第三，某置业公司虚构事实向淮安农村商业银行一共办理了十六套该小区商品房按揭贷款，其中包括本案所涉及的商品房。在本案前，某置业公司因欠他人款项被淮安区人民法院强制执行，在执行程序中对其中五套商品房进行拍卖前，案外人也提出执行异议，后经过审查均系虚构事实骗取银行商品房按揭款，是虚假商品房买卖行为，淮安区人民法院均驳回案外人的执行异议申请。第四，原告没有证据证明涉案房屋用于居住且名下无其他房屋用于居住的证据。综上，原告与某置业公司之间没有商品房买卖行为，原告诉讼请求无事实依据和法律根据，请求驳回原告诉讼请求。被告乐某某辩称，同被告梁某某的答辩意见。被告淮安市某置业有限公司辩称，同被告梁某某的答辩意见。第三人谈某某未到庭参加诉讼，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。原告朱某某为支持其诉讼请求，向本院提交了（2020）苏1023执异115号裁定书、商品房买卖合同、淮安市商品房买卖合同备案证明、契税发票、购房发票、维修基金收据、房屋所有权证书（初始登记证书）、分割转让许可证、授权委托书（广和公司委托原告办理产权变更登记用）、淮安市不动产登记申请书、淮安市淮安区房屋登记申请书、授权委托书（原告委托中介办理产权登记用）、谈某某的情况说明、谈某某与乐某某之间合伙的部分账目清单、乐某某出具给谈某某的收条、不动产登记部信息查询表、照片等；被告梁某某未提交证据；被告乐某某、淮安市某置业有限公司提交了首付款的缴款单及公司还案涉房贷凭证；第三人谈某某未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在审理查明中予以论证并认定。经审理查明：2014年6月24日，原告朱某某与某置业公司签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定朱某某以280000元的价格购买位于淮安市淮安区产，付款方式为受买人于签约当日支付房款的32.1%，为人民币90000元，余款办理银行商业贷款。同日，淮安市淮安区住房和城乡建设局出具了姓名为朱某某的涉案房屋5479元的住宅维修资金专用收据，淮安市淮安地方税务局第一税务分局出具了姓名为朱某某涉案房屋4200元的税收缴款书（契税专用）。同时，双方还到相关部门进行了备案。备案证明载明的出卖人为某置业公司，买受人为朱某某。2014年6月26日淮安市某置业有限公司还出具了付款方为朱某某280000元的购房款发票。2014年7月28日，朱某某向江苏淮安农村商业银行股份有限公司办理贷款的抵押预告登记，预告的贷款金额为190000元。后原告朱某某及其配偶办理房屋权属登记的预告登记。2014年8月8日，案涉淮安市淮安区产登记于某置业公司名下，产权证号为淮房权证流均字第××号。审理中，被告某置业公司提交了首付缴款单、还贷凭证，证实其实际支付案涉房款首付款及还贷的事实，并合理说明了案涉部分款项契税、维修基金等系其支付。原告对契税、维修基金由被告某置业公司支付认可，但同时陈述案涉房款其已全部交付第三人谈某某。因梁某某与谈某某、乐某某、淮安市某置业有限公司有民间借贷纠纷，梁某某诉至本院。本院于2018年3月9日作出（2018）苏1023民初935号民事判决书，判决谈某某偿还梁某某借款人民币660000元及利息（从2016年5月18日起至实际还款之日止，按本金660000元，年利率24%计算）；乐某某、某置业公司对上述债务承担连带担保责任，其承担保证责任后，有权向借款人谈某某追偿。上述判决发生法律效力后，根据梁某某申请，本院于2018年6月19日立案执行，案号为（2018）苏1023执2014号。在该案纠纷执行过程中，于2020年9月2日恢复执行，案号为（2020）苏1023执恢566号。本案执行过程中，本院依法采取执行措施，并于2020年9月3日依法作出（2020）苏1023执恢566号之三执行裁定书，裁定拍卖某置业公司所有的位于淮安市淮安区流均镇流均大道南侧流均小区2号楼605室房地产。朱某某不服，向本院提出执行异议。本院于2020年9月21日作出（2020）苏1023执异115号执行裁定书，裁定驳回朱某某的异议请求，后原告朱某某对执行异议裁定不服，遂引起本诉。审理中，原告朱某某提出2012年和2013年，其向某置业公司分别交付了120000元、110000元，并陈述系预交款，但没有提交预缴凭证等证据予以证实。另称述280000元购房款中有50000元是工程款冲抵，但也未提交相关冲抵协议等证据予以证实。本院认为，本案为案外人执行异议之诉案件，判断是否支持原告的诉求在于，原告对本案所涉执行（保全）标的是否具有足以排除强制执行的实体性权利。从本案查明事实来看，原告显然对案涉标的没有足以排除执行的实体权利。首先，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依据上述规定，原告未能提交证据证实付款的款项明细及资金来源。现有证据材料亦无法认定原告朱某某在法院将案涉房屋查封前已全部或50%以上支付购房款。第二、原告与被告某置业公司签订的购房合同存在诸多矛盾，不符合逻辑与日常生活经验。被告某置业公司虽与朱某某签订合同，约定将其涉案房屋出卖给原告。但不能仅凭收条、当事人陈述即认定原告已支付全部价款的事实。在被告某置业公司已经合理说明部分款项由其支付的情况下，原告应当列举出完整的证据链予以证明其主张已经支付部分或者全部价款事实。第三、原告陈述其已将案涉房款交与第三人谈某某，但该第三人谈某某在审理中未到庭接受各方当事人质询，且第三人在被告某置业公司的身份亦未明确，故第三人出具的情况说明，本院实无法采信。第四、原告主张的在涉案房屋被执行前其已经实际占有、使用该房屋的事实，现仅有当事人的陈述以及照片证实，不足以证明原告提出的涉案房屋被执行前其已经实际占有、使用该房屋的事实。第五，依据预告登记中的事实，该购房款有银行贷款190000元，亦与原告提出其已全部或50%以上已支付房款的主张不符，全额付款后再办贷款亦与常理不符。综上，原告朱某某要求停止对案涉房屋的执行，实质要求确认案涉房屋为其所有。因其提交的证据不足以证实其主张。考量双方当事人提交的证据及各自的陈述，被告某置业公司辩称本案的商品房买卖合同系用于虚构事实以原告名义办理商品房按揭贷款的用途更符合情理。故对原告的诉求本院不予支持。另本案原告在诉讼中列当事人诉讼地位有误，与民诉法规定不符。因不影响案件实体审理，本院依照法律规定予以确定。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告朱某某本案全部诉讼请求。案件受理费5500元，由原告朱某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  周 健人民陪审员  杨小云人民陪审员  邰红梅二〇二一年四月十三日书 记 员  江 悦