湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0611民初150号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司，住所地岳阳市临港产业新区联港北路168号。负责人：朱新星，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨敏，女，1988年4月9日出生，汉族，住安徽省六安市金安区，系该公司员工。被告：朱玉侠，女，1975年6月17日出生，汉族，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：郭百义，男，1973年11月19日出生，汉族，住址同上，系朱玉侠之夫。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司（以下简称碧桂园服务岳阳分公司）与被告朱玉侠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园服务岳阳分公司的委托诉讼代理人杨敏，被告朱玉侠的委托诉讼代理人郭百义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园服务岳阳分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年8月至2020年12月期间的物业服务费共计14147.74元；2.判令被告支付截止至2020年11月12日的违约金10086.86元（以逾期未支付物业费为基数，按照每日3‰计算）；3.判令本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年11月21日，岳阳合众置业投资有限公司与原告签订《合众领岛前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务，按建筑面积3.2元／㎡的标准收取被告物业管理费，如被告逾期付款应从逾期之日的次月1日起，每逾期一日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。被告系原告所管理的岳阳合众领岛小区的业主，被告购买了岳阳合众置业投资有限公司开发的位于湖南省岳阳市君山区××路××号××栋××号房，建筑面积为260.07㎡，该房屋属于原告物业服务区域范围。小区正式交付后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费。自2019年8月至2020年12月期间被告共拖欠原告物业服务费14147.74元，违约金10086.86元，共计24234.46元，经原告多次催讨未果。为此，原告诉至法院，要求判如所请。朱玉侠辩称，1.收取物业费的计算面积有误，所有的表现为物业不专业；2.物业费和违约金不予认可；3.物业费收费标准不合理，应当按照之前法院判决金额来收取；4.对原告的诉求均不予认可，被告已经交了7个月的物业费4684.37元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：1.原告提供的微信催收、入住登记表、物业资料移交书、日常服务照片，被告虽有异议，但无正当理由或其他相反证据予以证明，且上述证据能够达到原告的证明目的，故本院对上述证据依法予以采信；2.被告提供的2019年1月至7月的缴费凭证、小区问题图片4张、2017年岳阳主城区图、小区业主反映情况的签名、物业管理投标书、合众领岛前期物业服务合同、湖南省物业综合管理服务标准与收费基准价，原告对上述证据有异议，且上述证据不能达到被告的证明目的，故本院依法不予采信。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.经广东省佛山市顺德区市场监督管理局核准，2019年4月4日，广东碧桂园物业服务股份有限公司变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司），其分支机构广东碧桂园物业服务股份有限公司岳阳分公司相应更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司岳阳分公司（以下简称碧桂园物业岳阳分公司）。2.2016年11月21日，岳阳合众置业投资有限公司（甲方）与碧桂园物业公司（乙方）签订《合众领岛前期物业服务合同》，合同约定：“甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方，并由乙方的分支机构碧桂园物业岳阳分公司对合众领岛实施前期物业管理服务事宜，订立本合同。”该合同中第三条约定，物业服务费采用包干制方式，其中双拼和联体住宅的物业收费标准为每月每平方米3.20元。第五条约定，物业服务费按月计收，物业使用人应在每月5日前交纳当月物业服务费，业主自购买房屋时签订的《商品房买卖合同》约定的交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额交纳物业服务费。第二十条约定，逾期交纳物业服务费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。同日，岳阳合众置业投资有限公司（甲方）与碧桂园物业公司（乙方）签订了《合众领岛前期物业服务合同》补充协议，对空置房物业服务费相关内容进行了约定。3.朱玉侠与岳阳合众置业投资有限公司于2017年8月23日签订《商品房买卖合同》，购买了合众领岛小区鹿鸣谷4栋102号房，建筑面积为260.07㎡。合同中第四章约定了商品房交付条件与交付手续。2017年12月31日，朱玉侠已经入住合众领岛小区鹿鸣谷4栋102房，且向碧桂园物业岳阳分公司缴纳物业费至2018年12月。4.自2019年1月至7月，朱玉侠拒绝缴纳相应的物业服务费。2019年7月2日，碧桂园物业岳阳分公司对朱玉侠应交物业费进行了书面催收，但催收未果。为此，碧桂园物业岳阳分公司曾于2019年8月1日向本院起诉，本院于2019年10月29日作出（2019）湘0611民初844号民事判决，判决朱玉侠向碧桂园物业岳阳分公司交纳物业费4660.43元（本院已将物业收费标准酌减20%），并按年6%的计算标准支付相应违约金。之后，该判决经强制执行，朱玉侠已缴纳物业费（2019年1月至7月）、违约金及税费共计4965.43元。5.经岳阳市市场监督管理局核准，2020年7月24日，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司岳阳分公司更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司。6.因被告朱玉侠拖欠2019年8月至2020年12月的物业费不交，原告碧桂园服务岳阳分公司于2021年1月19日诉至本院，要求判如所请。本院认为，1.建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。朱玉侠在本案中已经实际入住合众领岛小区鹿鸣谷4栋102房，事实上已经实际收房并使用，且交纳了2018年全年的物业费及2019年1月至7月的物业费和违约金，故对于原告碧桂园服务岳阳分公司要求被告朱玉侠支付自2019年8月至2020年12月欠付物业费的诉求，本院依法予以支持。2.被告朱玉侠认为物业费收费标准不合理，应当按照之前法院判决标准来收取，原告碧桂园服务岳阳分公司认为配套设施没有到位不是自己的原因造成的抗辩理由不能对抗业主，且不能证明其物业服务完全达到了五级收费标准，故被告朱玉侠主张按照之前本院判决标准（物业收费标准酌减20%，按年6%的计算标准支付相应违约金）的意见本院予以采纳。综上，本院认为，物业服务企业和业主应当加强沟通联系，主动向开发商、基层自治组织、物业管理机构反映双方的分歧，通过互相理解、互相支持、推动物业服务质量提高，切实维护企业和业主的合法权益。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告朱玉侠在本判决生效之日起十日内一次性向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司交纳物业费11318.19元（14147.74元×80%），并按年6%的计算标准支付相应违约金（自2019年9月1日起计算至付清之日止）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元427.36，减半收取计213.68元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司负担100元，被告朱玉侠负担113.68元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  陈智科二〇二一年四月十五日书记员  易 姝附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。