广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1772号上诉人（原审被告）：惠东县怡景湾物业管理有限公司，住所地xx省xx县xx华侨城xx江畔怡景湾****房。法定代表人：赖某1。被上诉人（原审原告）：曾嵩，男，汉族，1968年5月18日出生，户籍地广东省惠州市惠城区××××××，公民身份号码510×××××××********。上诉人惠东县怡景湾物业管理有限公司与被上诉人曾嵩房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初3114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告惠东县怡景湾物业管理有限公司不服一审判决，上诉请求：一、请求依法改判支持上诉人减免2020年第一季度的租金(自2020年1月23日至2020年4月10日共计79天)；二、请求依法改判逾期付款违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息利率的标准计量。三、请求依法判决本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决存在部分事实认定不清，适用法律不当，具体理由如下：一、一审判决认定新冠肺炎疫情符合不可抗力的条件适当核减租金是正确的，但上诉人对核减租金的期间和额度有异议，一审判决仅就2020年2月、3月份租金按50％核减，显然未能结合本案的实际情况进行变更和调整租金。首先，上诉人请求减免2020年第一季度的租金(自2020年1月23日至2020年4月10日共计79天)理由充分，按照合同约定，上诉人在2020年4月22日需要支付被上诉人2020年第一季度的返租收益，属于合同订立之后，履行期限之前，故因疫情防控须暂停营业，是双方在订立《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》之时是无法预见的客观情况，符合不可抗力的法定条件。因新冠肺炎疫情的发生，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调整为二级响应，而案涉房屋所在的惠东县巽寮滨海旅游度假区也出现多起确诊病例，且滞留较多疫情地区流出的人员，巽寮作为本次疫情重点防控地区，采取了关闭辖区内所有景点、旅游文化项目、对所有的酒店公寓进行了管控，作为酒店式经营的案涉租赁房屋处于暂停营业状态。又从惠东县人民法院在一审期间向巽寮滨海旅游度假区管理委员会因租赁合同纠纷调查复函可知，为配合巽寮管委会做好疫情防控措施，案涉房屋所在的伴山伴海酒店作为新冠肺炎密切接触者安置点，时间为2020年2月2日至4月10日。从疫情启动一级响应即2020年1月23日至2020年4月10日，这期间酒店是无法接待其他客人入住，必定对经营造成一定影响，巽寮管委会对酒店作为新冠肺炎密切接触者安置点给予补偿27万元，但至今仍未结算，且该补偿的数额仅够作为酒店封闭管控期间日常运作的开支，而不是支付客房使用费，按100元／间*180间*79天=1422000元，故如果仍要求上诉人按照合同的约定全额支付或调整减半支付返租收益，将显失公平，上诉人的损失将继续扩大。其次，一审判决仅将启动疫情一级响应期间列为不可抗力，而未能因配合政府疫情管控将酒店作为密切接触者安置点期间列为不可抗力，故一审判决仅核减了2020年2、3月份租金的50％，相当于减免了一个月的租金，但事实是上诉人却有79天因不可抗力和政府行为不能履行合同，案涉房屋不能被正常使用，一审判决未根据上诉人的实际情况准确核减租金的期间，未能准确适用不可抗力的法律规定。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条依法准确适用不可抗力规则的和第六条请求租金减免的规定，上诉人受新冠肺炎疫情防控措施的影响，出现从2020年1月23日至2020年4月10日较长时间的停止营业及营业受限制情形，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》规定“疫情和疫情防控措施属于不可抗力，处理租赁合同纠纷要适用有关不可抗力的法律规定，受疫情影响，零售、餐饮、旅游+酒店行业在一定程度上出现客流量减少、营业额下降等现象，因资金回笼难导致租金支付困难，人民法院应根据公平原则，结合当事人和其营业情况的具体事实，酌情调整租金或者调整交付租金的期限。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。故依据上述法律和指导意见，应按照上诉人因疫情和疫情防控措施造成实际停业的期间进行核减租金。二、一审判决对案涉协议约定的滞纳金计算标准为按欠付租金的每日1％计算予以调整是正确的，但双方是租赁合同纠纷，不是民间借贷纠纷，不应参照民间借贷对逾期利率以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限计，而应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。本案中大部分业主是用租金收益偿还银行的按揭贷款，故利益损失主要是被上诉人未能按时还贷产生的银行罚息。由于被上诉人并未举证证明因上诉人迟延支付租金而造成的实际损失，而双方约定违约金与造成实际损失之间相差巨大，如参照一审判决按被上诉人起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率的4被即年利率15.4％计算，仍过分高于被上诉人的实际损失。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》可知，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算的规定，结合本案的实际情况，被上诉人对上诉人逾期付款的损失应按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30％-50％的标准计算各段违约期间的损失，但因不可抗力未能按时支付2020年第一季度的租金而产生的违约金应当减免。综上，一审法院未能将疫情和配合政府采取的疫情防控措施均列为不可抗力，故核减租金期间计算不准确，且在不可抗力期间未能免除上诉人的全部责任，仍应自行承担50％的损失，存在显失公平。恳请贵院调整延迟支付返租收益的滞纳金，支持因疫情及逾期防控造成损失而主张减免2020年第一季度79天的返租收益和滞纳金，以维护上诉人的合法权益。被上诉人曾嵩辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、关于2020第一季度的租金：上诉人“请求依法改判支持上诉人减免2020年第一季度的租金（自2020年1月23日至4月10日共计79天）”，与事实不符合，所强调的理由片面且虚假不能成立。首先，该项上诉请求时间概念错乱、自相矛盾：请求减免2020年第一季度的租金，而此季度按自然法则必然是2020年1月1日到2020年3月31日，计90天；上诉人请求的却是2020年1月23日至2020年4月10日共计79天。请求减免第一季度的租金而第一季度1月1日至1月22日不在其内，4月份属于第二季度有10天计入了第一季度，2020年4月份的租金不在本次诉讼范围内，违背事实。一个季度是90天，要求减免的是79天，自相矛盾，因此请求本身不能成立的。上诉方的请求被其时间概念错乱而“自我否定”。其次，根据合同租金减免的情况是“地震台风”等同于战争的“不可抗力”，对应在这次新冠疫情只能是“重大突发公共卫生事件一级响应”。广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应是2020年1月23到2月23一个月的时间，与上诉人所称“79天”不符合。而且在疫情期间惠东县巽寮滨海旅游度假区管理委员会在伴山伴海征用180间客房作为新冠肺炎密切接触者安置点，本案所涉房屋亦在其内，期间酒店有安置费收入27万。上诉方承认有此款但称此款未偿付，此款是否偿付是另一个法律问题。据此，疫情期间上诉人租赁被上诉人的房屋是有收入的，第一季度的租金本不该减免，但一审法院综合考虑减免了2、3月份各一半租金，被上诉方本着合作与谅解的精神表示接受这一判决；但不能接受全免第一季度租金的要求。第三，关于酒店经营因“不可抗力”损失承担的原则是“公平合理”，损失是需要双方共同承担的，一审-判决已经体现了这个原则。一审法院认定疫情期间酒店有一定程度的“歇业”，根据相关法律文件以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条：“人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况。根据公平原则变更合同。”该法律文件明确支出是“减免”而非上诉人所要求的“全免”；且要遵循“公平原则”。“公平原则”就是要兼顾双方的情况和利益，既要考虑到酒店经营有所损失，也要确保投资人的合法权益。凭什么理由这个“不可抗力”所受到的损失业主“完全承担”而房屋承租方全身而退呢？被上诉方所收租金是用来偿付购买该所房屋按揭款的，上诉方要求免第一季度租金，如果租金全免我们的按揭款谁来减免呢？很显然这个减免要考虑社会公平，不能引发一系列的社会矛盾。最高人民法院关于“新冠肺炎疫情民事案件”的指导意见指出，“根据公平原则变更合同”；秉其意一审法庭判决书确定“根据公平原则适当核减租金”而不是“全免租金”，显然是正确的。一审法庭考虑到双方均有损失，核减2、3月份租金各50%是公平的，被上诉方本着风险共担的精神表示接纳。上诉方要求第一季度租金全免显然是违背“公平原则”，要求被上诉方单方面承担“不可抗力”的损失既不符合实际情况、也不符合相关政策法规、更不符合情理，因此不能成立。二、关于逾期付款的违约金（即滞纳金）：一审判决案涉滞纳金按欠付租金年利率15.4%计算虽然偏低（滞纳金通用标准以欠付金额年利率24%-36%计算），但参照标准正确应予以维护。上诉方主张滞纳金（违约金）“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息”的标准是虚假的不能成立。首先，双方是房屋租赁合同业务非银行按揭业务，不适应于“金融机构计收逾期贷款利息”标准。其次，上诉方引用最高法“法释［1999］8号《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》”，其原文是“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”而本案合同双方当事人有约定逾期付款违约金标准，双方当事人所签订的《租赁合同》明确规定返租滞纳金按欠付租金每日1%计算。上诉方在引用该文件时有意省略了前提，篡改了法律文件，因此其主张也就不适合本案，而且上诉对该法律文件的篡改还不止一处，上诉人主张“被上诉人对上诉人逾期付款的损失应按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%-50%的标准计算”，最高法法释［1999］8号文件并没有相关表述。该表述却是《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发［2003］251号，对银行逾期贷款“关于罚息利率问题”的通知：“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。”金融机构的“罚息利率”与本案租赁合同的滞纳金毫无关联，故上诉人多处篡改了引用的法律文件，其主张是虚假的不能成立。相对而言，一审法庭以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》29条第1款：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。”较为合理。（况且即使以按揭贷款合同的规定，逾期付款要承担原利率加逾期50%的罚息和50%复利、以及日万分之二的违约金，加起来并不低于一审所判的年息15.4%。可见其上诉请求没有实质意义。）第三，请求惠州市中级人民法院依法改判“违约金支付至付清之日止“。一审法庭关于违约金即滞纳金计算至2020年4月30日是错误的，通读原告的《民事起诉状》即知，原告要求计算滞纳金到偿付之日止。原告的表述是“暂时计算到2020年4月20日“，特别在起诉状末有“注2019年第4季度及2020年第1季度滞纳金暂计算至20年4月30日，此后与日俱增最终以支付日为准”。故一审法院曲解了原告的诉讼请求，为公平起见应当依法改判“违约金支付至付清之日止”。三、关于诉讼费。上诉人认为“一审判决存在部分事实认定不清，适用法律不当”，但是却未能提供新的证据，应用的法律条文存在篡改和虚假表述。上诉人的所谓“事实与理由”都不能成立，上诉的行为仅仅是拖延一审的生效和执行，上诉费理当由上诉方承担。综上所述，一审人民法院认定事实清楚，判决合法合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判并考虑被上诉人增加的诉求。原审原告曾嵩向一审法院起诉请求：判令被告按合同偿付原告2019年第一、二、三季度返租滞纳金8578.7元；偿付原告2019年第四季度返租租金及滞纳金(滞纳金计算至2020年4月30日)27187.88元、偿付原告2020年第一季度返租租金及滞纳金(滞纳金计算至2020年4月30日)18212.55元，总计人民币53979.13元。二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告惠东县怡景湾物业管理有限公司系工商登记设立的有限责任公司（自然人独资），经营范围为物业管理、市政工程、场地租赁、花木种植等。2017年5月28日，原告曾嵩与出卖人惠州市浩胤实业有限公司签订《商品房认购书》，记载案涉房屋的银行按揭优惠折扣为1088238*0.98，折后总价1066473元，在落款签名处上方手写字体记载“①此房价已含酒店第一年收益，②贷款政策以银行实际政策为准，③客户认购后于2017.6月13日前交齐首期款，④客户按时签约享受额外九九折”，原、出卖人在落款处签名捺印、盖章。被告主张房屋原价为1121895元，按该原价的3%扣除第一年的返租收益为1088238元，再按按揭折扣价98折，最后再按准时签约折扣价99折，最终为1055809元。原告对《商品房认购书》没有异议。2017年7月17日，原告与出卖人惠州市浩胤实业有限公司签订了合同编号为HT0048723的商品房买卖合同及相关附件，约定出卖人将位于惠东县×××××××××上侧伴山伴海度假公寓（1-3号楼）x号楼7层01号房出售给原告，每平方米单价为10455.62元，合同总价款为人民币1055809元，于2017年1月1日前交付。附件十一补充协议第十五条“为了充分发挥本小区作为旅游度假区产品的价值，为广大业主创造经济利益，本小区内1、2、3栋的房屋将由物业服务企业或其委托的第三方统一对外出租。同时，为了保证本小区服务品质和管理水平，买受人不得将房屋委托给除物业服务企业或其委托的第三方以外的其他单位或个人从事经营活动（包括但不限于以出租、委托出租、出资等合作形式）。原告作为委托方（甲方）与被告惠东县怡景湾物业管理有限公司作为受委托方（乙方）签订一份《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》，约定：第一条甲方将案涉房屋出租并委托给乙方进行酒店式公寓经营服务；第二条协议所指出租委托服务包括:乙方管理该房产进行酒店式出租服务、收取营业收入，乙方支付甲方租金，甲方须缴纳物业管理的相关费用、乙方须承担营业期间的相关经营费用；第4.2条甲方确认并同意，以实际交付房屋的时间为准起算返租，甲方在委托期限内第一个完整年度的固定租金合计原房款的3%己在购买房产时在购房总款内予以3%的购房优惠，无需另行支付。（物业管理费由甲方承担)本委托期内的第二个完整年度起，甲方按照协议规定收取相应的租金。第二年为合同总价的5%(支付租金时乙方需扣除物业管理费和相关税费，税费以当地政府实际税率为准)。第三年为合同总价的6%(支付租金时乙方需扣除物业管理费和相关税费，税费以当地政府实际税率为准)。甲方须承担委托期内房产的物业管理费，及租金收益的相关税收。租金在每个季度结束后的15个工作日内由乙方存入甲方指定的账户。若乙方超过前述约定日期15个工作日仍未存入，则自第16个工作日起甲方有权按日向乙方收取该季度甲方享有税后租金金额的1%作为滞纳金。第5.9条本协议有效期内，为了充分发挥本小区作为旅游度假区产品的价值，为广大业主创造经济利益，本小区内的房屋将由乙方或其委托的第三方统一对外出租经营。同时，为了保证本小区服务品质和管理水平，在本协议存续期间，甲方不得将房屋委托给除乙方或其委托的第三方以外的其他单位或个人从事经营活动；第6.4条经营所需费用包括水费、电费、布草清洗费、一次性用品使用费、广告宣传费、维修费等均由乙方委托的运营方承担，物业管理费和有关的甲方应付的税金均由甲方承担。第七条甲乙双方在本协议有效期内，相互发出或者提供的所有通知、文件、文书、资料等，均以本协议所列明的地址送达。任何一方如果地址或者变更电话，应当书面通知对方，未履行通知义务的，另一方按原地址邮寄相关材料即视为己履行送达义务。当面交付上述材料的，在交付之时视为送达:以邮寄方式交付的，寄出或者投邮后即视为送达。第八条本协议自甲、乙双方签字后生效，有效期为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日终止；第10.2条本协议执行期间，由于地震、台风、战争、自然灾害等不可抗力导致的风险，以及法律、法规等原因造成的房屋无法正常经营等情况，双方互不承担责任解约，但应在条件允许下，采取必要的补救措施以减少因上述原因造成的损失。该协议的附件二为《授权委托书》，记载的委托方为原告，受托方为被告，委托期限为2018年1月1日起至2020年12月31日止，委托的权限为收取房屋收益，代为处理房屋管理、房间钥匙掌管、布置或搬入搬出本人所有的房间内设备设施、房间内设施设备损坏赔偿事宜等。原告对该份证据的没有异议。被告主张其已将涉案房屋委托第三方进行经营管理，交房日期为2018年1月1日，提交了被告与惠州市伴山海酒店管理有限公司于2017年8月1日签订的《伴山伴海项目2#楼房屋经营管理合作合同》，合作项目为“伴山伴海度假公寓2号楼3-13楼、15-25楼公寓”，经营期为“2018年1月1日至2021年6月30日，目前暂定3-13楼交房日期为2018年1月1日，即此部分房源自2018年3月1日为乙方正式开业”。被告提交了返租明细表及银行凭证，证明原告通过委托第三方出租的方式管理、使用房屋，并一直获取返租收益。原告对该证据没有异议。关于租金的支付情况。根据上述协议书约定，案涉房屋第二年度中每季度的收入为13198元，第三年度中每季度的收入为15837元。原告主张被告拖欠租金及滞纳金数额如下：2019年第一季度2019年第二季度2019年第三季度2019年第四季度2019年第一季度应支付租金时间2019.4.152019.7.152019.10.132020.1.152020.4.15计算截止时间2019.4.242019.7.292019.11.262020.4.302020.4.30逾期支付天数9天14天42天106天15天拖欠滞纳金（元）1187.821847.725543.1613989.882375.55拖欠租金（元）1319815837庭审过程中，原、被告确认被告拖欠的租金如下：2019年第四季度租金13198元，被告已于2020年6月8日支付2640元，仍欠10558元；2020年第一季度租金15837元（四舍五入）。对拖欠租金及违约金的起算起日期一审法院确认如下表。租金项目被告每季度应支付租金实际支付金额违约金起算时间（第15个工作内）实际支付时间逾期天数2019年第一季度13198131982019、4、192019、4、2452019年第二季度13198131982019、7、192019、7、29102019年第三季度13198128952019、10、252019、11、26322019年第四季度1319826402020、1、222020、6、8支付2640元原告诉请违约金计至2020、4、30，违约天数为98天未支付105582020年第一季度15837未支付2020、4、21未支付原告诉请违约金计至2020、4、30，违约天数为8天被告提交《致业主一封信》、《文化和旅游部办公厅关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》、《巽寮度假区防御工作信息公开》、《企业复工复产承诺书》、涉案房屋2020年1-3月损益表、房屋统计表，辩称受新冠肺炎疫情影响期间，涉案的酒店式公寓暂停经营服务，被告未支付2020年第一季度的返租收益不存在违约，属于合同约定的不可抗力或情势变更，请求减免2020年第一季度返租收益和滞纳金。《致业主一封信》，是被告于2020年4月11日向业主统一发出的，内容为：“合同签订以来，我司遵守合同约定的回报率向各位业主支付返租收益，期间并未出现断付。2019年4月巽寮湾交通限行，导致人流受到分流和控制，直接影响入住率和经营收入，再一滨海度假产品激烈竞争、民宿泛滥等各种外在因素，导致第三方交付给公司的经营收入与支付业主返租回报存在一定的差距，致使2019年第三季度部分业主未收到返租收益。2020年1月爆发新型冠状病毒，受新冠疫情影响，政府要求暂停旅游企业经营活动，2020年1月至3月期间处于歇业状态，收益都不足以维持公司的运作。因新冠疫情造成的损失本可根据合同约定主张减免，但公司仍向业主承诺积极筹措资金去补贴，滨海旅游及公司经营从4月才开始复工复产，经济复苏还需要一定的时间，故2019年第三季度、第四季度的返租收益需迟延分期支付给业主们，公司于4月25日前先安排支付未收到第三季度返租收益的业主15%返租收益(第三季度应返租金总额的15%)，剩余部分争取在2020年8月底陆续支付完毕，希望业主们给予理解并支持，一起携手共克时艰”。《文化和旅游部办公厅关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》，是文化和旅游部办公厅于2020年1月24日发布的，内容为为全力做好文化和旅游系统新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，有效切断传播途径，坚决遏制疫情蔓延势头，确保人民群众生命安全和身体健康，现将暂停旅游企业经营活动有关事项紧急通知如下：一、即日起，全国旅行社及在线旅游企业暂停经营团队旅游及机票+酒店旅游产品……”。《巽寮度假区防御工作信息公开》，发布日期为2020年1月25日，主要内容为在巽寮度假区内要求各企业经营单位严格按照《通告》要求关闭辖区内所有景区景点、旅游文化娱乐项目暂停营业……。《企业复工复产承诺书》，是涉案酒店经营者惠州市伴山海酒店管理有限公司于2020年4月20日向巽寮度假区疫情防控和复工复产工作领导小组提交的，内容为因生产经营需要，拟于近期复工复产，承诺在复工复产期间，切实落实防控主体责任……。损益表，记载经营涉案酒店2020年1-3月期间的损益情况，营业利润为-4516251.73元。对上述证据，原告没有提出异议。2020年6月19日，一审法院去函惠东县巽寮滨海旅游度假区管理委员会，调查相关疫情防控工作。该委员会于2020年7月17日复函，内容为：一、受新冠肺炎疫情影响，我区于2020年1月22日印发《巽寮度假区防控新型冠状病毒感染肺炎工作方案)的通知，贯彻落实疫情防控相关工作;根据县疫情防控指挥部有关文件精神，我区部分企业在做好疫情防控有关措施后有序复工复产。二、我区在新冠肺炎疫情期间与伴山伴海豪派特酒店(共180间客房)协商其作为新冠肺炎密切接触者安置点，时间为2020年2月2日至4月10日，原则上按单价100元/天/间计算，但实际每天入住情况远远没有达到180间客房，考虑到酒店作为新冠肺炎密切接触者安置点后无法接待其他客人，经协商，双方同意以270000元结算。另查明，2020年2月24日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。一审法院认为，原告曾嵩与被告惠东县怡景湾物业管理有限公司签订的《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》是当事人真实意思表示，且不违反相关法律强制性规定，当事人均应遵守。本案争议焦点系，1.新冠病毒疫情是否达到减免涉案房屋租金的条件；2.出租委托服务协议书约定的滞纳金计算标准是否需要调整。关于第一个焦点，被告怡景湾公司抗辩以受新冠肺炎疫情及相关防控措施导致酒店在该期间停止营业，属不可抗力，请求减免2020年第一季度的租金，一审法院对此作分析如下：虽被告未按约向原告支付租金，但因新冠肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，而案涉房产所在的惠东县巽寮滨海旅游度假区确也出现多起确诊病例，新冠肺炎疫情确属双方当事人在订立案涉协议时无法预见的情形，而该疫情及疫情的防控措施确实对本案作为酒店式经营的租赁房屋的经营造成一定影响，符合不可抗力的法定要件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”及参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，本案可根据公平原则适当核减租金。关于核减租金的期间问题也即确定不可抗力的起止时间问题，根据本省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应、于2020年2月24日调整为二级响应，并结合案涉房产所在区域为滨海旅游度假区及该房产出租的用途系用于酒店式经营的事实，以及该房产所在区域的疫情及疫情防控形势，一审法院对2020年2月、3月份租金进行核减。关于核减的标准，从合同双方当事人之间的利益均衡考虑，及根据公平原则，一审法院酌定对该两月的租金按50%核减。被告需向原告支付2019年第四季度剩余未付租金10558元及2020年第一季度核减后的租金10558元（一月份租金5279元、二、三月租金合计5279元），合计为21116元。关于第二个焦点，案涉协议约定违约金计算标准为按欠付租金的每日1%计算，已过分高于原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告怡景湾公司调整降低，一审法院予以支持；关于违约金的标准，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。”的规定，违约金按原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率的4倍即年利率15.4%计算。根据上述认定，被告怡景湾公司未能按时支付2020年2月、3月的租金系因不可抗力导致，故对于上述核减的该两个月份租金不计算违约金，而对于该两月份以外的已付部分的租金及未付部分的租金均应按上述标准计算违约金。结合一审法院查明的事实，被告怡景湾公司应向原告支付违约金为，2019年1-4季度被告逾期支付租金共145日，违约金为807.4元（13198元×15.4%÷365日×145日）；2020年第一季度的1月份的违约金，原告诉请计算至2020年4月30日止共8日，违约金为17.8元（5279元×15.4%÷365日×8日）。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东县怡景湾物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告曾嵩支付房屋租金21116元（截止至2020年第一季度）。二、被告惠东县怡景湾物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告曾嵩支付违约金825.2元。三、驳回原告曾嵩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告曾嵩负担650元，被告惠东县怡景湾物业管理有限公司负担500元。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本系列案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对各方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，析理如下：上诉人承租被上诉人房屋期间发生新冠肺炎疫情，属于不可抗力的情形，原审已经依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定对上诉人欠付2020年2月、3月份的租金酌情扣减50%，该扣减公平合理，本院予以确认。上诉人诉求减免2020年1月23日至2020年4月10日的租金，明显不合理，本院不予采纳。原审法院对上诉人欠付2020年2月、3月份的租金因不可抗力的因素没有计付违约金正确，本院予以维持。上诉人欠付的其他租金应当计算违约金，双方合同约定的欠付租金的违约金为日1%，原审酌情按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率的4倍即年利率15.4%计算违约金妥当，本院予以维持。被上诉人曾嵩主张本案违约金应支付至付清之日止，因其未提出上诉，视为其对一审该项判决结果的认可，对其主张，本院不予审查。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费64元（上诉人已预交），由上诉人自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  寇 倩审 判 员  蓝惠兰审 判 员  卫书平二〇二一年四月九日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。