广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终829号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层2A、2B号。法定代表人：林少勇。委托诉讼代理人：林少彪，陈文雅，均系该公司员工。被上诉人（原审原告）：邹凤红，女，汉族，1987年2月1日出生，住址：广东省深圳市福田区××，身份证号码：××××××××××××。委托诉讼代理人：王丽群，广东卓著律师事务所律师。上诉人惠州市京粤实业有限公司与被上诉人邹凤红商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初822号，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市京粤实业有限公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为“不动产登记政策调整变化后,增加被告履行办证义务的时间成本,由此造成被告办证期限的延长,并非被告所能预见和克服,责任不在被告,……,但对于增加了多少时间办证成本,被告未能提供证据予以证明”，一审法院对于上诉人一审提交的证据未做出正确认定，明显认定事实不清。上诉人在一审中提交的证据《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》显示，因不动产登记系统突发故障尚未修复，大亚湾不动产登记中心于2016年11月7日及11月8日对不动产登记业务暂停服务。上诉人在一审中提交的证据《关于对惠州市京粤实业有限公司《申请书》的回复意见》显示，因新系统启用进行数据整理和迁移，大亚湾房产管理局于2017年6月30日起至2017年9月1日暂停受理一手房转移登记预约业务。恢复预约办理初期，业务需求量大，但约不到号也无法送件，因此该政府原因严重影响了办证进度。因此，上诉人以上证据足以证明大亚湾房管局暂停不动产登记服务长达62天，该客观因素属政府原因导致，属不可抗力，是上诉人签订合同时无法预见的，合同约定的办证期限应当对该客观因素延长的时间予以扣减，一审法院对该证据未做出正确认定，导致违约金数额计算有误。二、一审法院认为通知收房的时间是计算逾期办证的起算时间，认定错误。根据合同约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报报产权登记机关备案;如因出卖人的责任导致买受人不能在该规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。因此逾期交房的起算时间并不是通知收房时间，而是实际收房的时间，即签署《业主收楼声明书》的时间。三、一审法院未尊重合同关于出卖人不承担违约责任的约定，责任认定也显失公平，应当予以改正。1.商品房买卖合同附件四第六条约定“因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成买受人不能在规定期限内领取房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任”。2.根据以上的论述，房产证在办理过程中存在受理机关系统问题以及政府存在政策变更，导致产权登记机关办理时间延长，是上诉人签订合同时无法预见的，属于不可抗力。同时根据合同约定，被上诉人由此也不承担违约责任。但一审法院却未尊重双方合同约定。综上所述，上诉人认为，一审法院未查明事实，未对上诉人的证据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证全部归责于上诉人，要求上诉人承担全部违约责任，明显显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定。请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。被上诉人邹凤红未发表答辩意见。原审原告邹凤红向一审法院提出起诉请求：1、判令被告向原告支付2016年4月14日至2018年4月18日（共计735天）逾期办理房产证的违约金13603元（具体计算明细后附）；2、本案诉讼费、处理费等由被告承担。一审法院查明的事实：2015年8月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区的XXXX号商品房，总价款为272052元。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2015年4月1日，被告将房屋交付给原告使用。被告于2018年1月26日向大亚湾不动产登记中心递交涉案房屋办理转移登记所需的材料。2018年4月18日，原告取得涉案房屋的不动产权证书。另查明，我区2017年7月1日起，全面启用“惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台”，停用“不动产登记过渡平台”。2017年6月30日期对两个系统的数据进行整理和迁移，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日起关闭系统暂停相关业务办理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，2017年8月28日恢复受理一手房转移登记申请，2017年9月1日期恢复受理商品房首次登记申请。以上事实，有原、被告的庭审陈述以及原告提交的商品房买卖合同、购房款发票，维修基金收据、契税发票、物业收费收据、房产证，被告提交的大亚湾房管局回复意见等证据证实，予以认定。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期及相关违约责任承担的问题。涉案合同签订于不动产登记政策调整之前，即在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。不动产权登记政策调整变化后，会因此而延长被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，本应当相应免除被告的部分逾期办证责任。但是，政策变化导致被告增加了多长时间的办证成本，被告未能提供相关证据予以证明，故对于被告要求相应延长其办证期限和相应免除其逾期办证责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。被告提出的登记部门系统暂停服务的情况，其影响时间十分短暂，相对于双方约定的360日的办证宽限期限而言可以被忽略，并且属于双方约定该宽限期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，不能据此再行延长被告的办证期限。故对于被告的办证期限，仍然应当按照合同约定执行。原告于2015年4月1日收房，但被告直到2018年1月26日才向不动产权登记机关提交办理房屋权属登记所需的材料，已超过合同约定的360日的办证期限，被告没有在合同约定的期限内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应承担向原告支付约定违约金的违约责任。按照合同约定，被告应当向原告支付自本案房屋交付后第450日的2016年6月24日起至2018年4月18日，每日按总房款1%计算的违约金，累计违约金已超出了总房款的百分之五，故原告主张按总房款272052元的5%计算违约金13603元，合法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告邹凤红支付逾期办证违约金13603元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70.04元，由被告惠州市京粤实业有限公司负担。二审中，上诉人向本院提交了《业主收楼声明书》，拟证明原告收楼的具体时间。被上诉人的质证意见是：该组证据在一审之前就已经形成，上诉人在一审中没有提交，没有经过一审质证，过了举证期在二审提交，不是证据规则中的新证据，不予质证，逾期办证是上诉人自身原因导致，至于政策原因造成拖延一审法院已予以相应扣减。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一审法院认定的逾期办证违约金是否恰当。对此分析如下：涉案《商品房买卖合同》补充协议约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人京粤公司未在规定期限内办理，故应当承担相应的逾期办证违约责任。上诉人主张应在办证时限内扣除不动产登记系统暂停业务的时间，但其未提交证据证明在该时间段内发生了其提交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实，则上诉人主张因此导致其办证迟延，无事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人主张的交付时间问题。由于在一审庭审时，对于被上诉人提出的其于2015年4月1日收楼的主张，上诉人是予以认可的，且上诉人亦认可是于2015年4月1日通知被上诉人收楼。由此可见，对于涉案房屋于2015年4月1日交付给被上诉人使用，双方均无异议。上诉人二审提交的《业主收楼声明书》，即使是真实的，也不能否认双方在2015年4月1日达成的收楼合意。故一审法院的认定，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人惠州市京粤实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费140.08元，由上诉人惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 丁晓鹏二〇二一年四月十五日书记员 叶秀婷