上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初3412号原告：孟宪荣，女，1963年1月28日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：张文涛，男，1995年5月3日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市。原告孟宪荣与被告张文涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告孟宪荣及被告张文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟宪荣向本院提出诉讼请求：1.判令张文涛向孟宪荣支付租赁期间水、电、煤费用246.2元；2.判令张文涛向孟宪荣支付空调安装费800元；3.判令张文涛向孟宪荣支付合同约定留下家具的费用1,200元；4.判令张文涛向孟宪荣支付违约金5,100元(含违约金3,600元及2020年5月21日至28日的房屋空置损失1,500元)；5.判令张文涛向孟宪荣支付清洁费200元。诉讼过程中，原告放弃了部分诉讼请求，变更为：1.判令张文涛向孟宪荣支付租赁期间水、电、煤费用246.2元;2.判令张文涛向孟宪荣支付违约金3,600元;3.判令张文涛向孟宪荣支付清洁费200元。事实和理由：2019年7月22日,原、被告签署《上海市租赁合同》，约定张文涛向孟宪荣承租上海市静安区延平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租期为两年，每月租金为3,600元。租赁合同签订后,孟宪荣依约向张文涛交付了系争房屋,但自2020年4月起,张文涛出现欠租行为,并要求以押金抵扣租金。2020年5月，在未告知孟宪荣的情况下，张文涛擅自搬离系争房屋，并欠付租金及水电煤费用，同时给孟宪荣造成房屋的空置损失，现为维护自身权利，孟宪荣诉至法院，请求判如所请。被告张文涛辩称，首先，对于水、电、煤费用246.2元以及清洁费200元愿意支付。其次，对于违约金，被告曾电话告知原告用押金冲抵租金，冲抵完毕后不再租住，被告并不存在违约行为，故不同意向原告支付违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为孟宪荣。2019年，孟宪荣(出租方、甲方)与张文涛(承租方、乙方)签订《上海市租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，乙方作为居住使用；租赁期限为二年，自2019年7月22日起至2021年7月21日止；租金每月3,600元，首期付三个月，另付3600元押金，以后按每三个月结算一次，提前七天支付下次房租，押金不变；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费应由乙方承担；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖延超过七天，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理，违约方则向对方支付违约金3,600元，若甲方违约，除退还给乙方的押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金(押金不得抵用房屋租金使用)。合同补充条款约定：乙方家具到期归还甲方，不得做宿客出租，不得做员工寝室，第二年每月3,700元。合同签订后，孟宪荣向张文涛交付了系争房屋，张文涛支付押金3,600元并依约支付租金。2020年1月21日，张文涛支付租金10,800元，此后的租金未再支付。2020年4月17日、20日，孟宪荣通过微信向张文涛催缴租金。4月20日，张文涛回复称“这段时间资金紧张，再宽容几天”，孟宪荣应允。5月7日、11日孟宪荣再次通过微信向张文涛催缴租金。5月16日，孟宪荣发消息称“……过了三天已经一个月了，押金也抵扣上去了，你房子是租还是不足，如果继续租的话，必须付租金”“燃气欠费19年9月15元、11月21元，20年1月24元、3月3元、5月27元，请你交燃气费”。张文涛回复称“我在想办法”。5月20日，孟宪荣告知张文涛押金已经抵扣完毕，如其想继续租住，需要支付押金、租金并结清欠付的水电煤费用。张文涛表示将于22日准时支付租金，并按照“押一付三”的方式进行支付。5月22日、24日孟宪荣再次催缴租金，5月24日，张文涛表示“22号已搬走”“钥匙在门口”。孟宪荣要求张文涛结清水电煤费用、支付违约金及房屋空置损失，张文涛未再回复。另查明，孟宪荣缴纳系争房屋2019年10月至2020年2月水费131.1元、2019年9月至2020年5月燃气费101.9元、2020年4月至6月电费18.2元。本案中，孟宪荣要求张文涛支付其租赁期间水、电、煤费用246.2元，张文涛表示愿意支付。审理中，孟宪荣表示，其于2020年5月28日收回系争房屋，并于6月1日另行出租，双方就系争房屋签署的《上海市租赁合同》应于2020年5月28日解除。张文涛表示，其于2020年5月22日搬离系争房屋，租赁合同应于该日解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，《上海市租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。张文涛在合同履行期内，未与孟宪荣协商一致便擅自退租的行为构成违约，张文涛于2020年5月24日通过微信告知孟宪荣其已于5月22日搬离，孟宪荣于2020年5月28日收回系争房屋尚属合理，至此，双方的合同已无法继续履行，故解除日期为2020年5月28日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于张文涛承租期间产生的水、电、煤气费用246.2元及清洁费用200元，张文涛表示愿意支付，并无不当，本院予以准许。关于违约金，张文涛擅自退租，显属违约，应承担违约责任，按约应向孟宪荣支付违约金3,600元，对于该项诉请，应予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告张文涛应于本判决生效之日起十日内支付原告孟宪荣水费、电费、燃气费合计246.2元；二、被告张文涛应于本判决生效之日起十日内支付原告孟宪荣卫生清洁费200元；三、被告张文涛应于本判决生效之日起十日内支付原告孟宪荣违约金3,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张文涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  董 锟二〇二一年四月十五日法官助理  乔续宁书 记 员  乔续宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……