上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初5403号原告：苏华，女，1983年12月2日生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：周菁华，上海市光明律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟。原告苏华与被告上海绿茵置业有限公司(以下简称绿茵公司)委托合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周菁华到庭参加了诉讼。被告绿茵公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏华向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告绿茵公司向原告支付2018年7月1日至2020年6月30日期间店铺租金收益人民币(以下币种均为人民币)306,480元；2、被告绿茵公司向原告支付逾期付款违约金(计算方式为：2018年7月1日至2019年6月30日期间店铺租金收益的违约金为，以153,240元为本金，其中2019年7月16日至2019年9月13日按每日万分之一计算；2019年9月14日至2019年10月13日按每日万分之二计算；2019年10月14日起按每日万分之四计算至实际付款之日止。2019年7月1日至2020年6月30日期间店铺租金收益的违约金为，以153,240元为本金，其中2020年7月16日至2020年9月13日按每日万分之一计算；2020年9月14日至2020年10月13日按每日万分之二计算；2020年10月14日起按每日万分之四计算至实际付款之日止)；3、被告绿茵公司向原告支付律师费6,000元。事实与理由：2016年10月26日，原告、被告签订了《上海市商品房出售合同》一份，约定原告以总房价款2,554,000元的价格向被告购买位于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室商铺(以下简称系争商铺)。同日，双方另签订《南翔绿茵商业用房商铺经营管理协议》(以下简称《经营管理协议》)一份，约定原告将系争商铺委托给被告统一经营管理。《经营管理协议》对委托期限、租金收益起算时间及计算标准、租金收益支付时间、违约金、损失赔偿等进行了约定。嗣后，原告取得系争商铺产权证。2017年10月30日，被告出具承诺书给绿茵商业用房所有业主，承诺于2017年11月30日对绿茵广场开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，如违反上述承诺，系被告违约，所有因被告违约产生的律师费等由被告承担。然时至今日，被告不但未开工建设，也未支付任何租金。原告为维护自身合法权益，故涉诉，要求判如所请。被告绿茵公司未到庭答辩，其书面辩称同意按照协议约定支付租金收益，但原告主张的按照每日万分之四的标准计算违约金过高，要求法院予以调整，原告主张的律师费没有合同依据，且主张的金额过高，亦要求法院予以调整。经审理查明，苏华以总房价款为2,554,000元的价格向绿茵公司购买了系争商铺。2016年10月26日，苏华(乙方、委托人)与绿茵公司(甲方、受托人)签订《经营管理协议》一份，约定乙方保证乙方已以合同签约价2,554,000元购买系争商铺，并依法对系争商铺享有所有权。苏华将系争商铺交由绿茵公司实施统一的商业经营管理。协议第3.1条约定：商铺经营管理期限第一阶段为10年，从2017年7月1日至2027年6月30日止。租金收益计算日期从2017年7月1日至2027年6月30日止。商铺经营管理期限第二阶段为10年，从2027年7月1日至2037年6月30日止。租金收益计算日期从2027年7月1日至2037年6月30日止；协议第4.1条约定：为保障市场的兴旺，乙方同意将所购商铺自2017年7月1日至2018年6月30日的保底年收益(该商铺买卖合同签约总价的6%)作为市场培育补贴全部归甲方所有，供甲方进行统一招商和经营管理，以培育市场，期间所有招商投入、培育成本、广告费用、管理规划成本、市场审批交际等费用和租营风险均由甲方承担。2017年7月1日前因市场运营所产生的所有费用由甲方自行承担；协议第4.3条约定：第一阶段委托期内，从2018年7月1日起算至2027年6月30日乙方保底年收益为该商铺买卖合同签约总价的6%。乙方应得的年收益由甲方每年度支付一次，支付时间为下一年度的第一个月15日以前。乙方在领取上述收益前向甲方提供等额有效发票。如乙方无法提供发票的，由甲方代开发票并扣除代开发票税金后向乙方支付收益；协议第6.1条约定：双方均应按本协议约定履行义务，任何一方不履行、迟延履行或不适当履行的，均应构成违约。违约方应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，并按该商铺买卖合同签约总价的30%承担违约责任；若违约金不足以赔偿守约方损失的，则需另行赔偿由此给守约方所造成的损失，并承担守约方为维护自身权益所产生的相关费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用；协议第6.2条约定：甲方应按期支付乙方费用，逾期支付在60日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按每日万分之一计算的违约金，本协议继续履行；逾期支付超过60日未超过90日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之二计算的违约金，本协议继续履行；逾期支付超过90日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：(1)本协议继续履行，超过90日部分的违约金，按逾期应付款的每日万分之四计算;(2)在与甲方另行签订自营管理协议后，解除本协议，由乙方自营或自行出租经营，乙方承诺在自营或自行出租经营时遵守商场管理公约及甲方与第三人的约定。如乙方无事先书面通知甲方并擅自违反约定，将承担相应违约责任。本协议的解除，并不免除甲方所欠费用及违约金的支付义务。《经营管理协议》另对其他事项作了约定。2017年1月24日，苏华登记为系争商铺权利人，并取得系争商铺的不动产权证书。另查，2020年11月18日，苏华(甲方)与上海市光明律师事务所(乙方)签订《聘请律师合同》一份，约定：乙方接受甲方的委托，指派周菁华律师为甲方与绿茵公司因租赁合同纠纷案的一审、二审、执行阶段代理人；甲方应向乙方缴纳律师代理费为实收租金10%计收，签订合同时支付6,000元，余额待执行到位后支付。合同另对其他事项作了约定。同日，上海市光明律师事务所向苏华开具了律师服务费6,000元的增值税普通发票。嗣后，因绿茵公司未按约向苏华支付年租金收益，苏华遂诉至本院。本院认为，苏华与绿茵公司签订的《经营管理协议》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。苏华将系争商铺委托给绿茵公司实施经营管理，双方之间形成委托合同关系。根据约定，绿茵公司应于2019年7月15日之前向苏华支付2018年7月1日至2019年6月30日期间租金收益153,240元，应于2020年7月15日之前向苏华支付2019年7月1日至2020年6月30日期间租金收益153,240元，但绿茵公司至今未付上述租金收益，绿茵公司应当支付给苏华。故对苏华要求绿茵公司支付2018年7月1日至2020年6月30日期间租金收益306,480元之诉请，本院予以支持。根据约定，绿茵公司逾期支付租金收益的，应当支付逾期付款违约金。关于该违约金的计算标准，苏华主张按照应付款为本金，逾期支付60日内的按每日万分之一计算，逾期支付超过60日未超过90日的按每日万分之二计算，符合合同约定且于法不悖，本院予以支持。但逾期超过90日的按每日万分之四计算违约金明显过高，故本院酌情调整为按每日万分之二计算。经核算，为30.65元/天。苏华主张的律师费损失，存在合同依据，但考虑到苏华已主张了逾期付款违约金，故本院酌情将律师费调整为2,000元。绿茵公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃了在诉讼中享有的答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担不利后果。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告苏华支付2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金收益306,480元；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告苏华支付前述租金收益自2019年7月16日起至实际付清之日止的逾期付款违约金(其中以153,240元为本金，2019年7月16日至2019年9月13日按每日万分之一计算，为919.44元；2019年9月14日至实际付清之日止，按30.65元/天计算。以153,240元为本金，2020年7月16日至2020年9月13日按每日万分之一计算，为919.44元；2020年9月14日至实际付清之日止，按30.65元/天计算)；三、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏华律师费损失2,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,897元，减半收取2,948.50元，由原告苏华负担296元，被告上海绿茵置业有限公司负担2,652.50元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 卢华艳二〇二一年四月九日法官助理 钱雨婷书 记 员 孙 鸯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。