湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1003民初440号 原告：刘洪标，男，1985年12月19日出生，汉族，湖南省耒阳市人，现住郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：谢春丽，湖南春鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐鸿志，郴州市苏仙区华湘法律服务所法律工作者。 被告：李姣，女，1983年10月8日出生，汉族，湖南省安仁县人，住郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：李典朝，男，1975年9月15日出生，汉族，湖南省安仁县人，住郴州市苏仙区，系被告李姣丈夫。 原告刘洪标与被告李姣租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月8日公开开庭进行审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加应诉。本案现已审理终结。 原告刘洪标向本院提出的诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告于2017年6月23日签订的《商铺租赁合同》，从2020年9月27日起原告不再向被告支付商铺租金；2、请求依法判决被告退回原告所交租赁保证金8000元，补偿原告的装修损失80000元。3、请求依法判决被告到2020年9月27日之后，返还已交付的商铺预付4个月租金25000-8400＝16600元。4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年6月23日，经平等、协商，原告与被告在郴州市苏仙区××道××栋××号商铺签订《商铺租赁合同》一份。商铺建筑面积为73.51平米，双方签署本合同即日，被告将租赁保证金人民币（大写）叁仟陆佰元（小写￥3600元）以及2017年半年一季度租赁金人民币（大写）贰万壹仟陆佰元整以现金或银行转账方式交与甲方。租赁期限共6年，自2017年7月1日起至2023年7月1日止。2017年6月23日《商铺租赁合同》签订后，原告于7月进行装修，一次性投入13万多元。《商铺租赁合同》后，原告与被告双方均按合同的约定，履行了约定的相关权利、义务。《商铺租赁合同》第一条明确约定：租赁物业及用途第3项规定乙方（承租方刘洪标）确认甲方（商铺产权人李姣）已知该商铺情况，且本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按状承租商铺。第4项规定该商铺为商业用途，乙方承租用于经营餐饮。按《商铺租赁合同》上述规定，我们可以认定：一、甲方（商铺产权人李姣）知道乙方（承租方刘洪标）租赁该商铺是用于经营餐饮；二、甲方（商铺产权人李姣）已知该商铺的情况，即苏仙区观山大道翡翠山陶源9栋106号商铺完全可以用于经营餐饮，也就是说甲方明知乙方租赁该商铺今后肯定要炒菜，甲方必须保证乙方租赁该商铺后，完全有资格经营餐饮。否则，乙方每月无法支付3600元给甲方，且每过一年，甲方还要涨乙方月租金300元。原告、被告签订后，双方均按约定履行了约定的权利与义务。主要是因为9栋部分业主反映和投诉，2020年9月，原告收到苏仙区城管大队下达的书面《整改通知单》，内容大意是指出原告租赁的碧桂园翡翠山陶源9栋106号商铺因经营餐饮，排放的油烟及抽油烟机的噪音严重超标，影响了9栋邻居中低层业主的正常生活，必须整改。同月，苏仙区城管大队要求甲方开的“郴州市苏仙区洪标餐厅”只能“蒸煮”，不能“煎炒”。9月23日，苏仙区城管大队第三次下达书面整改通知，要求“郴州市苏仙区洪标餐厅”按9栋业主提供的《达标排污承诺书》要求进行整改，改造了商铺排烟系统，改装了排烟管，安装了油烟净化器和油水分离器，整改共花费人民币5740元。2020年9月27日，由苏仙区工业能源监察与电力行政执法大队联合执法，将碧桂园翡翠山陶源9栋106号商铺断电并在电表上贴好封条，要求洪标餐厅未经整改验收，不得经营餐饮。“郴州市苏仙区洪标餐厅”对照标准要求整改后，向郴州市生态环境局苏仙分局提出检测验收申请，郴州市生态环境局苏仙分局委托湖南宏润检测有限公司进行现场检测，共出具二份检测报告。这二份报告分别是：“洪标餐厅油烟机噪声投诉检测”、“洪标餐厅油烟投诉检测”。这两份检测报告均没有认定洪标餐厅油烟、油烟机噪声超标。2020年10月28日，“郴州市苏仙区洪标餐厅”书面向观山洞街道办事处、苏仙区城管大队、凤凰山社区等国家机关、社会团体提交“申请开业经营报告”，原告也主动找了区政府领导（肖亮等）、观山洞街道办事处、凤凰山社区等领导，因碧桂园翡翠山陶源9栋小部分业主不肯签字同意，相关部门领导不同意送电，不同意“洪标餐厅”恢复正常经营餐饮生意。造成原告直接经济损失、间接经济损失巨大。直接经济损失主要有商铺房租损失：间接经济损失主要是指每月能正常经营的话，每月纯利润在1-2万元以上。《商铺租赁合同》第十条“合同终止与续期”第2项规定：本合同终止时，乙方应于终止日前结清本商铺租金、水、电、网络、能源、物业管理费等相关费用。第十一条第2项规定：甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方赔偿乙方租赁保证金，乙方的装修损失由甲方补偿。从上述事实及证据等相关情况来分析，被告把属于自己所有、确实没有经营餐饮业条件的商铺租给原告，原告在接到相关部门整改通知后，已尽力进行了整改，且从事餐饮的油烟、油烟机噪声检测均未超标。同时，原告也在尽力找当地政府、街道办、社区领导，寻求解决问题的办法，也找了房东李姣，请求房东尽快协调、配合、处理好相邻9栋的业主关系，但都没有实质进展。这样下去，原告会被拖垮，经济损失将继续扩大，且无法挽回。为此，请求人民法院同意我方提出的依法解除《商铺租赁合同》的诉讼请求。综上所述，因被告把不具备经营餐饮业的商铺出租给原告，在城管、社区和9栋业主提出整改要求，原告尽力配合整改，且已投入资金进行整改，经验收油烟、油烟机噪声检测验收已合格，仍然不能开学经营餐饮，原告不可能在此“坐以待毙”，为此，依照国家有关法律和《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法裁判，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益！ 被告李姣辩称：整个案件过程，原告的起诉书里都有所说明，这里就不再重复。另外需要补充说明几个原因。首先原告在2017年6月23日签订合同前一段时间内，经过多次亲自考察我的商铺周边同行餐馆生意、人流等情况之后，在我声明已有意向承租人的情况下，主动交纳3600元保证金，并在我以及物业明确告知原告不能经营产生高污染、高噪音的经营项目后，原告承诺在我、物业、苏仙区有关部门的监督下安装合格的油烟分离器，并检测达标合格允许经营餐饮项目后及时签订商铺租赁合同并交纳半年租金和押金。签订合同之后原告在短时间内在原装修基础上仅进行了更换门店招牌、贴了1.2米高的墙裙瓷砖以及拆除了部分楼梯破坏了部分地板砖的最简单装修后，安装了油烟分离器并送给有关部门检测报告合格之后，很快就开业经营餐饮活动。原告还在装修期间在我提供资料下办理了工商营业执照等证件。原告从2017年6月23日签订合同开始至2020年9月27日被苏仙区有关单位停业期间，各有关方面（包括但不限于）碧桂园开发商、物业、小区业主、社区、街道办、苏仙区各有关部门等都无任何异议，也没有下达过任何不能经营餐饮活动的有关文件，而且在原告与我签订商铺租赁合同之前包括一直到现在，我商铺周边都有多家餐馆经营餐饮项目。以上各种原因表明根本就不存在我明知不能经营餐饮活动而与原告签订商铺租赁合同的行为，也就是说我根本不存在任何违约行为。我在与原告的整个租赁期间双方合作一直良好，在2020年上半年疫情期间，我在自己非常困难的情况下积极响应政府号召减免原告2020年上半年部分租金2000元，在原告餐馆停业以后，我又带领原告的妻子谭小容到社区、街道办、苏仙区有关政府部门进行协调。反观原告在签订商铺租赁合同开业以后，由于没有及时清洗、更换油烟分离器使油烟超标被业主投诉致使苏仙区有关部门停电停水，在苏仙区政府各有关部门联合开会协调并让其转型为不产生油烟的蒸煮餐饮的情况下，拒绝各种协调，坚持要经营产生油烟的餐饮项目，在一再告知不能经营产生油烟餐饮的情况下，故意拖延占用我的商铺至2021年1月17日，在我因原告2020年下半年租金在2020年12月30日到期并拒绝交纳2021年上半年租金时多次催他交租后，才在2021年1月17日自己搬出所有物资。现又把无任何违约责任行为的我告上法庭，而在原告的起诉书中，并无举例我的明显违约行为，仅以空洞的模糊的需要赔偿的概念来非法追究我的责任。原告在自己违约受到损失后，没有听从各方面的劝告采取措施及时止损，在产生损失后又故意夸大损失范围想非法转移给我承担，想把我当作冤大头来替原告承担损失。故请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院采信的证据有：一、原告刘洪标提交的证据：1、原告身份证复印件；2、被告户口登记信息；3、商铺租赁合同；4、营业执照；5、检测报告两份；6、申请开业经营报告；7、整改收款收据；8、业主诉求；9、交纳房租的微信支付截图；10、电力行政执法大队封条；11、微信聊天记录；12、达标排污承诺书。补充证据1、原告与被告清理退房退租物品清单；2、退租图片。二、被告刘姣提交的证据1、原、被告调解的微信聊天记录截图；2、业主举报诉求；3、周边餐饮营业的图片4、被告参与调解的图片；7、双方同意解除租赁协议的微信聊天记录；8、原告于2021年1月份搬走的图片；9、检测报告。 根据当事人的陈述和确认在卷的证据，本院认定事实如下： 2017年6月23日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方，商铺产权人）签订《商铺租赁合同》，被告将位于郴州市苏仙区××栋××号商铺出租给原告，租期为6年，自2017年7月1日至2023年7月1日止。商铺为商业用途，乙方承租用于经营餐饮。月租金为3600元，按季度计租，每半年交租金一次。从2018年1月1日起，每年逐年递增300／月租金。合同第五条租赁保证金约定：1、保证金双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付8000元给甲方作为租赁保证金。2、在合同终止时，若乙方为发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日无息退还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。第六条物业管理……3、乙方装修及自行安装的设施设备的管护维修责任由乙方自行承担。第七条装修及扩建……2、乙方根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、改造及安装必要设施设备等（以下简称装修）相关费用由乙方承担。……5、乙方装修需进行环保、卫生、消防等验收的应自行负责该等工作，并取得许可或验收合格方可投入使用。第九条双方权利义务1、甲方权利义务①甲方有权按本合同按时收取乙方的租赁及相关费用。②合同期满前三个月甲方可带其他有意承租者进入该商铺视察。③甲方须提供有关部门核准的水电设施。④甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺。⑤若乙方在经营中需要甲方提供该商铺的资料和办事中需甲方支持配合，甲方可以予以协助。2、乙方权利义务①乙方有权按本合同约定使用该商铺，依法经营，不得在该商铺内存放危险及违禁物品或从事一切违法活动。②乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准（包括但不限于：营业执照、税务登记证、消防及环保合格证）……；第十一条违约责任……2、甲方违约解除本合同，或者甲方违约乙方解除本合同，甲方赔偿乙方租赁保证金，乙方的装修损失由甲方补偿。3、乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方质保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修物资等无偿归甲方所有。合同签订后，被告按合同约定向原告交付了租赁门面，原告也按合同约定向被告支付了2018年1月之前的租金及交纳了8000元保证金。原告接管出租门面后进行了装修，并注册了“郴州市苏仙区洪标餐厅”，挂牌“洪标餐厅”营业。2020年7月，原告按约定向被告支付了下半年租金。此后，“洪标餐厅”门面后面的9栋业主开始向苏仙区城管部门、环保部门投诉，认为“洪标餐厅”在经营期间油烟过大，噪音过大，影响了9栋业主的生活及健康。苏仙区工业能源监察和电力行政执法大队经核实，于2020年9月27日，以采取断电的方式关停了原告经营的“洪标餐厅”。并向原告下达了整改通知书。原告收到整改通知书对油烟系统、静风等系统进行了整改，并花费5700元。2020年10月12日，湖南宏润检测有限公司就“洪标餐厅”油烟机噪声投诉出具检测报告，检测结果为“无”超标。2020年10月13日，湖南宏润检测有限公司就“洪标餐厅”油烟投诉出具检测报告，检测油烟浓度平均值为“1.0”，参考限制为“2.0”。2020年10月底及11月，原告向政府多部门申请准许开业经营。因未取得9栋业主签字同意，迟迟未同意原告经营的“洪标餐厅”开业经营。2020年12月底，原告因经营无望，向被告要求退回保证金及赔偿。双方协商未果。2021年1月11日，原告搬离了承租的门面，并与被告就门面内的物品列了清单。因双方协商无果，原告特诉至本院。 本院认为：原告承租被告的商铺用于经营餐饮，在2017年7月至2020年9月之间均能照常营业。但在2020年9月，因原告经营的“洪标餐厅”噪音及油烟污染被居住在后面的业主投诉，被政府职能部门强制关停，最终于2021年1月腾退承租的商铺。导致原告不能继续经营的主要原因还是原告自身经营的“洪标餐厅”产生的噪音、油烟对后面及楼上的业主造成污染，且双方签订的《商铺租赁合同》第九条2、乙方权利义务②乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准（包括但不限于：营业执照、税务登记证、消防及环保合格证）也明确约定了。因此，租赁合同无法继续履行系原告自身存在重大过错。故本院对原告要求被告赔偿80000元装修损失及退还9月27日之后的租金16600元的诉请不予支持。原告于2021年1月主动腾退了门面，且被告亦张贴了“门面出租”广告，视为双方均同意解除《商铺租赁合同》，故对原告要求与被告解除2017年6月23日签订《商铺租赁合同》予以支持。原告无法继续履行《商铺租赁合同》并非主观故意，基于公平原则，本院对原告要求被告退还8000元保证金的诉请予以支持。原告认为被告将不能经营餐饮的门面出租给原告，存在重大过错，本院认为该理由不能成立。首先，原告在2017年7月至2020年9月期间均能正常经营餐饮。如真不能从事餐饮行业，在原告开业之初物业公司及政府职能部门就已将其关停；其次，在原告经营的“洪标餐厅”周围均由其他餐饮经营者正常经营。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条，第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告刘洪标与被告李姣于2017年6月23日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告李姣于本判决生效之日起二十日内向原告刘洪标退还保证金8000元； 三、驳回原告刘洪标的其它诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2215元，减半收取1107.5元；原告刘洪标承担1015.78元，被告李姣承担91.72元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。 审 判 员 邓敏 二〇二一年四月十六日 法官助理 刘潇 书 记 员 李珍