北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初6521号原告：甘肃东华资产管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区曹家巷62号五层。法定代表人：郑殿喜，执行董事。委托诉讼代理人：刘鑫，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：那朝明，甘肃金城律师事务所律师。被告：百纳大通国际进出口贸易（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：李波，总经理。委托诉讼代理人：聂晓杰，北京市青山律师事务所律师。原告甘肃东华资产管理有限公司（以下简称甘肃东华公司）与被告百纳大通国际进出口贸易（北京）有限公司（以下简称百纳大通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃东华公司的委托诉讼代理人刘鑫、那朝明，被告百纳大通公司的委托诉讼代理人聂晓杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘肃东华公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还租赁押金（保证金）500000元并支付利息（自2020年12月8日至被告实际付清之日止的利息，按4.35%/年计算）；2.被告向原告退还多支付的租金123333元并支付利息损失（自2020年12月8日至被告实际付清之日止的利息，按4.35%/年计算）；3.被告向原告赔偿租赁房屋内物品损失共计145480元；4.律师费31000元由被告承担；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年7月15日，原、被告协商一致签订《房屋租赁合同》，约定：原告承租被告名下商铺（建筑面积：700平方米）作为餐饮用房使用，租赁期限自2019年7月20日至2029年9月9日止，每月租金166666.67元（含1元每平米每日物业管理费），租金每两年递增5%，每半年为周期支付，原告同时需支付500000元租赁押金（履约保证金）和66600元装修押金。租赁合同签订后，原告依约向被告支付了租赁押金、装修押金和租金。因新冠疫情影响，双方一致同意于2020年7月20日解除上述租赁合同，但被告却不予退还原告缴纳的租赁押金（履约保证金）及多支付的租金，原告尚未搬离的物品也由被告直接予以处理。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。百纳大通公司辩称，原告的诉讼请求与事实不符，请依法予以驳回，理由如下：一、《房屋租赁合同》系双方协商一致签订，是双方真实意思表示，在原告租期不满的情况下，我公司依据合同约定条款将收取的押金不予退还，没有违反法律规定或合同约定。二、我方并未多收取原告租金。1、原告因逾期付款向我方支付了40000元的滞纳金。2、原告不享有租金减免事宜。2020年5月21日，原告向我方提出减租申请，我方于2020年5月27日回复，明确告知原告方如想享受租金及物业费半个月的减免，则需要按照《房屋租赁合同》如期付款，且在原告今后履行合同过程中，发生任何违约行为，导致合同无法正常履行终止的，则不再享受上述减免政策，应按照正常租金及物业费金额补足差额。2020年6月19日，原告又出现逾期付款情形，并未按照合同约定支付第二年第一个月的免租期物业费。后，原告明确告知我方解除房屋租赁合同，基于前述原告的提前解除房屋租赁告知等情形，我方迫不得已才有条件的同意解除合同，故，原告也就不再享有半个月的租金减免。三、原告提前解除合同应当依据合同约定向我方支付违约金，故而双方协商同意留置了其部分物品，并未给原告造成物品损失。合同约定，在租赁期内，原告任何情况中途退租的，应该向我方支付免租期内的房租作为违约金，同时押金将转化为违约金不予退还，截至目前我方并未收到原告向其支付免租期一个月的房租145375元的违约金。四、原告要求我方支付律师费没有任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年7月5日，百纳大通公司（甲方）与甘肃东华公司（乙方）签订《定金协议》，约定甲方已收到乙方支付的400000元，此款视为乙方承租甲方商铺的定金。经双方友好协商达成如下承租内容：1、乙方房屋承租年限：2019年-2029年9月9日（具体起租日期以合同为准）。2、乙方付款方式为半年付。3、乙方免租期为2个月（首年及次年各1个月）。4、甲乙双方约定递增方式为每两年递增5%。5、签约单价为7.8元/平米/天。6、自甲乙双方签订房屋租赁合同后，该笔定金自动转为租赁合同中约定的部分房租保证金，保证金不足部分应按合同约定支付。当日，甘肃东华公司向百纳大通公司支付400000元。2019年7月15日，百纳大通公司（出租方、甲方）与甘肃东华公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋，位置为一层北侧，建筑面积为700平方米；租赁期为10年，自2019年7月20日起至2029年9月9日止，免租期为首年2019年7月20日至2019年8月20日止，次年2020年7月20日至2020年8月19日止（免租期内照常交纳物业管理费，收费标准按照每平方米每日人民币1元进行计算）。免租期物业管理费共计人民币42583.34元。该房屋每月租金为166666.67元（含1元每平方米每日物业管理费），年租金总额为2000000元（含1元每平米每日物业管理费）；房屋租金支付方式为半年付，续付费应在期满前30日付清，如乙方逾期未付，每超过一日须缴纳应付款0.5%的滞纳金，在甲方催讨15日未果的情况下，甲方有权收回房屋，并追究违约责任（甲乙双方另有约定的除外）。乙方同意支付500000元作为押金，此押金用于保证乙方能如实履行合同期限否则不予退还；合同期满在乙方付清水费，电费等情况下，搬离房屋后，甲方应依照有关条款将押金退还乙方，在合同有效期内押金不予调整。乙方违约责任：在租赁期内，乙方任何情况中途退租的，乙方应该向甲方支付免租期内的房租作为违约金，同时押金将转化为违约金不予退还，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方则向甲方须付逾期房租0.5%的滞纳金…免责条件：因不可抗力原因、国家政策调整致使本合同不能继续履行或造成的双方损失，甲、乙双方互不承担责任。合同签订后，百纳大通公司向甘肃东华公司交付了商铺。甘肃东华公司于2019年7月18日给付百纳大通公司剩余押金100000元、半年租金833333元、免租期物业费21292元，共计954625元。2019年7月19日，甘肃东华公司给付百纳大通公司装修押金66600元。2019年12月23日，百纳大通公司向甘肃东华公司出具《告知书》，载明：贵司自2019年12月20日起至今日已经逾期缴纳房屋租金4日，共计产生滞纳金20000元。特此敦促贵司于2019年12月24日内付清上述租金1000000元及滞纳金，否则我方将中断贵司租赁处的能源供应，包括但不限于停水、停电。因能源中断所带来的损害，贵司自行承担。2019年12月27日，甘肃东华公司给付百纳大通公司500000元。2019年12月30日，百纳大通公司向甘肃东华公司出具《告知函》，载明：我司于今日收到贵司转入所属期为2020年1月20日至2020年7月19日的部分房屋租金500000元。自2019年12月20日至2019年12月27日逾期8日，共计产生滞纳金40000元。因贵司资金周转困难。特同意贵司的申请，应缴付的剩余房屋租金500000元及逾期滞纳金40000元，于2020年1月19日前转至我司账户。如未能按上述时限缴清应付款项，依据合同，将视贵司单方违约，予以清退并追究相应的法律责任。甘肃东华公司于2020年1月16日给付百纳大通公司240000元，2020年2月28日给付300000元。2020年5月19日，百纳大通公司向甘肃东华公司出具《租金缴纳通知书》，载明：按照我公司与贵公司所签订的《房屋租赁合同》及有关约定。贵司应于2020年6月19日内向我司缴纳2020年7月20日至2020年8月19日免租期物业费共计21291.67元，请准时缴纳，以免产生不必要的滞纳金。2020年5月27日，百纳大通公司向甘肃东华公司发送《关于甘肃东华资产管理有限公司来函回复》，载明：贵司于2020年5月21日发来的来函，我司已于2020年5月25日确认收到。…现根据贵司急切的要求，我司经过慎重考虑在自身承受范围内，为表示我司在疫情期间对贵司的帮助与扶持，且在无上级单位的扶持政策下给予贵司下述扶持：一、尽我司之所能给予贵司半个月租金及物业费的减免。贵司需按照《房屋租赁合同》如期付款。二、贵司接受本函所述的减免政策，应按照双方签署的《房屋租赁合同》履行义务；若在今后履行合同过程中，贵司发生任何违约行为，导致合同无法正常履行从而终止的，则贵方不再享受上述减免政策，应按照正常租金及物业费金额予以补足差额。三、疫情期间我司一直本着尽心尽责的态度，维护大厦整体运营及安全检查等工作从未松懈，同时我司也面临着与贵司相同的处境，我们不光要对全体商户负责还要向上级单位负责，在经我司认真核算后，确实无力满足关于贵司提出延期支付一事。四、减免政策只享受一次，如贵司愿意与我司共同等待上级单位的减免政策，需书面告知我司，同时依照《房屋租赁合同》按时缴付各款项以保证合同的顺利履行，避免滞纳金的产生，或其他严重后果。2020年7月2日，甘肃东华公司向百纳大通公司出具《终止租赁合同告知书》，载明：我公司拟与贵公司终止《房屋租赁合同》，具体内容如下：…二、自2020年1月开始，新冠疫情的迅速发展严重影响餐饮业，我公司租赁房屋一直未能得到使用，使我公司经营严重亏损至今，本打算自新冠疫情有所好转后继续经营，但至2020年6月时，北京地区的疫情发生了二轮爆发，导致我公司租赁房屋至今仍无法正常使用，面临继续亏损的现实。三、在过去的半年中我公司面临高额的物业管理费及房屋租金，且在前期《房屋租赁合同》订立后，我公司积极组织开展经营活动，支付房租1873333.33元，物业费21291.67元，花费装修、消防工程及空调安装费共计705491.12元，支付房屋押金及装修押金556000元，为新店面的经营投入资金人力，做了大量准备工作。现因疫情影响我公司已严重亏损，无力继续承担房租及物业费。四、根据双方签订的《房屋租赁合同》第13.1条规定：“因不可抗力原因、国家政策调整致使本合同不能继续或造成双方的损失，甲、乙双方互不承担责任。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第一款：疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定。我公司订立《房屋租赁合同》的目的在于租赁贵公司房屋经营餐饮。但因新冠疫情这一不可抗力的影响，导致我公司至今无法营业。我公司租赁房屋一直未能正常使用，订立合同的目的已然不能实现。且导致我公司严重亏损。现依照双方在《房屋租赁合同》中的约定，终止《房屋租赁合同》。房屋的后续交接整理工作及终止《房屋租赁合同》后房屋租赁费、物业费及其押金等由双方协商后进行结算。五、为降低双方的损失，我公司声明，贵公司现可以继续为《房屋租赁合同》中约定房屋招租，以防止损失扩大。2020年7月6日，甘肃东华公司向百纳大通公司出具《关于六里桥店退租方案》，载明：因疫情等不可抗力因素导致我司无法继续经营，我公司将解除与贵公司的房屋租赁合同，具体方案如下：一、我公司在2020年7月20日前将房屋交还与贵公司。二、室内墙体、地、顶现状不动。三、室内隶属我公司可移动物品自行搬离。2020年7月27日，甘肃东华公司将商铺返还百纳大通公司。庭审中，百纳大通公司主张甘肃东华公司提前解除合同应属违约。甘肃东华公司主张因新冠疫情影响，北京市分别于2020年1月24日及2020年6月启动突发公共卫生事件应急一级响应机制及二级响应机制，对餐饮重点管控，导致该公司无力经营而提前解除合同，该行为不属违约。经询问，百纳大通公司认可涉诉房屋内仍留有甘肃东华公司的物品，且上述物品均已由百纳大通公司保留使用；双方均认可甘肃东华公司物品损失金额为100000元。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，百纳大通公司与甘肃东华公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按前述合同行使权利、履行义务。因双方签订的合同期限为十年，该租赁合同具有长期性与持续性，短暂疫情尚不足以导致合同目的无法实现，故甘肃东华公司无权解除合同。庭审中，双方均认可《房屋租赁合同》于2020年7月20日解除，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方约定，甘肃东华公司应交纳2020年1月20日至2020年7月19日租金及物业费共计1000000元，合同履行过程中，百纳大通公司同意减免部分费用，甘肃东华公司在合同解除后至交还房屋期间应承担房屋占有使用费，且综合本案证据，可以认定甘肃东华公司于2020年1月16日给付的240000元中40000元系滞纳金，本院综合计算后，确定百纳大通公司应返还甘肃东华公司租金38888.92元。甘肃东华公司承租房屋系用于经营餐饮，基于北京市政府采取的疫情防控措施，不允许人员聚集聚餐的规定，势必对甘肃东华公司使用房屋或者业务开展造成影响，故本院基于公平原则对违约金酌情予以调整，并在押金中予以扣除。甘肃东华公司要求百纳大通公司给付押金及租金的利息，并承担其律师费，于法无据，本院不予支持。百纳大通公司认可涉诉房屋内仍留有甘肃东华公司的物品，且上述物品均已由其保留使用，故其应赔偿甘肃东华公司相应的物品损失，双方均认可物品损失金额为100000元，本院对此不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、百纳大通国际进出口贸易（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内退还甘肃东华资产管理有限公司押金（保证金）400000元；二、百纳大通国际进出口贸易（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内退还甘肃东华资产管理有限公司租金38888.92元；三、百纳大通国际进出口贸易（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿甘肃东华资产管理有限公司物品损失100000元；四、驳回甘肃东华资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5941元，由甘肃东华资产管理有限公司负担1987元（已交纳），由百纳大通国际进出口贸易（北京）有限公司负担3954元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 张 倩二〇二一年四月二十九日书记员 邵胜凯