贵州省六盘水市水城区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0221民初667号原告：卢艳，女，穿青人，1989年7月7日出生，住贵州省毕节市纳雍县。被告：王晋，男，汉族，1971年1月16日出生，住贵州省水城县。委托诉讼代理人（特别授权）：杨若超，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202201811035178。原告卢艳与被告王晋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，于2020年8月3日作出（2020）黔0221民初2373号民事判决：一、解除原告卢艳与被告王晋2018年8月8日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王晋在本判决生效后十日内返还原告卢艳购房款100，000元，并支付违约金39，760元；三、驳回原告卢艳的其他诉讼请求。被告王晋对该判决不服，向贵州省六盘水市中级人民法院提起上诉。贵州省六盘水市中级人民法院于2020年12月10日作出（2020）黔02民终2190号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢艳、被告王晋的委托诉讼代理人杨若超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢艳向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年8月8日签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款本金100，000元整；3、判令被告向原告支付违约金99，400元。上述二、三项合计199，400元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年8月8日签订的《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于水城县双水乌蒙大道（金竹林搬迁街）自建房屋3楼1单元301号的住房一套出卖给原告，约定房屋总结为198，800元，付款方式为分期付款，约定为：甲乙双方在签订合同当日，乙方（原告）支付甲方（被告）房屋首期款项50，000元，二期款项定于2018年10月8日支付给甲方50，000元，三期款项在甲方将房屋修建到本栋房屋第四楼时乙方支付50，000元，四期款项为主题工程完工后支付20，000元，余款28，800元在被告交房时支付。同时约定房屋在2019年12月28日主体全部完工。原告按约定在2018年8月8日、2018年10月8日向被告支付了购房款100，000元，2019年7月8日，被告所修建的房屋被水城县自然资源局责令停工，2019年7月13日出具接受调查通知书。至今被告所修建的房屋仅修建了第一层的框架，房屋主体并未完成。根据合同约定，被告已经严重违约，导致合同目的得不到实现，根据原、被告双方在合同中约定的违约责任，被告应当按照合同约定总房价198，800元的50%向原告支付违约金。卢艳向本院提交如下证据，第一组：卢艳身份证复印件，用于证明原告的主体适格。第二组：2019年2月23日签订的房屋买卖合同、收款收据，用于证明：1、原被告双方于2019年2月23日达成协议，被告自愿以总价款201，800元，将其修建的乌蒙大道旁B栋1单元202号房转让给原告；2、被告将房屋转让的时间为2019年12月30日；3、被告不按期交房，原告有权解除合同，被告并应支付双倍购房款作为违约金；4、原告于2019年2月23日交付定金100，000元给被告；第三组：接受调查通知书及照片，用于证明被告并未在该时间内将主体完工，也系被告违约行为，应当承担相应的违约责任。王晋对第一组证据无异议；对第二组证据的房屋买卖合同并未约定房屋转让时间，仅是约定了主体完工时间，且具有免责条款约定，若遇政府及行政主管部门强制性文件被迫停工，应视为被告未能按期将建筑主体完工的免责条款，且双方签订房屋买卖合同时，原告明知房屋的现状，从双方约定的付款时间可知应当是先付款后交房，故被告并未有违约行为；对收款收据无异议；对第三组的三性无异议，同时可以证明案涉房屋系因受到相关行政主管部门调查证实未经规划建房，被迫停工。合同第五条第三项约定了相关免责条款，被告方不存在违约情形。王晋辩称：1、解除合同的前提应当是合同各方当事人所签订的合同合法有效，案涉《房屋买卖合同》并不是合法有效的，不具备解除的法定条件。案涉房屋违反了法律强制性规定而无效，不具备解除的法定条件；2、原告诉请的违约金并无事实及法律依据。由于双方签订的房地产买卖合同无效，合同中的违约金条款是先有约定，违反约定后才能进行适用，合同无效不存在违约情形，不存在违约责任的承担。合同无效只能要求造成合同无效的一方承担缔约过失责任，从原告提交的合同可以看出原告并非向房开商购买商品房，而是与被告个人签订买卖合同，案涉房屋的房价款明显低于市场商品房售价，原告在签订合同时明知案涉房屋的建造情况，对于合同无效同样存在过错，应当承担相应责任；3、案涉《房屋买卖合同》中并未约定交房期限，只约定了建筑主体完工期限，且合同第五条第三项约定了遇行政主管部门强制性文件被迫停工约定未能按时主体完工的免责条款，原告提交的证据明显证实了该房屋未经规划擅自建房而被迫停工，且原告购买房屋时明知案涉房屋情况，案涉房屋当时在修建中，双方并未约定交房时间，且付款方式。请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。对各方当事人提交证据的分析及认定：对原告提交的第一组证据，因双方当事人无异议，本院予以确认。对原告提交的第二、三组证据，相互佐证了原告按照合同约定支付了100，000元给被告，因未经规划批准，被告所修建的房屋于2019年7月8日被水城县自然资源局责令停工，致使约定交房期限届满后，被告未能向原告按时交房的事实，对其事实予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月8日，原、被告签订《房地产买卖合同》。合同约定，被告将坐落于水城县双水乌蒙大道（金竹林搬迁街）自建房屋3楼1单元301号在建的房屋一套卖给原告，并定于2019年12月28日向原告交付房屋，房屋总价款为198，800元。签订合同时，原告先行支付50，000元，二期款项定于2018年10月8日支付给甲方50，000元，三期款项在甲方将房屋修建到本栋房屋第四楼时乙方支付50，000元，四期款项为主题工程完工后支付20，000元，余款28，800元在被告交房时支付。被告定于2019年12月29日将整栋楼的建筑主体全部完工（备注：如原告在被告附属工程未完工期间急需使用房屋，被告可配合原告）；合同签订后，双方不能违约，如出现原告退房或被告反悔等事宜，违约方承担总房价50%的违约金；合同还对产权证及开户办理、双方权利义务、违约责任及其他约定事项等进行了相关约定。在合同签订后，原告按照合同约定支付了100，000元给被告，因未经规划批准，被告所修建的房屋于2019年7月8日被水城县自然资源局责令停工，致使约定交房期限届满后，被告未能向原告按时交房。本院认为，争议焦点：原告的诉请依法应否支持。原、被告双方在合同中对在建房屋买卖进行约定，虽然被告修建的房屋至今未获规划批准，但只影响其履行问题，而不影响合同的效力问题，故原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应诚实信用地履行各自的义务。根据合同约定，被告应于2019年12月30日将整栋楼的建筑主体全部完工，但被告所修建的房屋于2019年7月8日被水城县自然资源局责令停工，导致原告购房目的不能实现，其行为已构成根本性违约，故原告请求解除双方签订的《房地产买卖合同》，本院予以支持。原、被告之间的合同解除后，被告应当将收取的购房款100,000元返还原告。对于原告主张的违约金，即主张违约损失，原告在购房过程中明知本案房屋的性质及建设情况，在签订合同时未尽到基本的审慎义务，其在本案房屋买卖中所遭受的实际损失只是资金占用利息损失，其损失从2018年8月8日起至2019年8月19日以中国人民银行同期贷款利率4.35%计算为4，350元，之后的资金占用利息损失以100，000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款清偿完毕之日止。综上所述，解除双方签订的《房地产买卖合同》，王晋应返还原告购房款100，000元，支付违约金4，350元（2019年8月20日之日起至购房款清偿完毕之日止的违约金以100，000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百九十二条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告卢艳与被告王晋2018年8月8日签订的《房地产买卖合同》；二、由被告王晋在本判决生效后七日内返还原告卢艳购房款100，000元，并支付违约金4，350元（支付至2019年8月19日，2019年8月20日之日起至购房款清偿完毕之日止违约金以100，000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，最高不超过99，400元）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，288元，由原告卢艳负担1，901元，被告王晋负担2，387元（原告卢艳已预交，被告王晋于本判决生效后七日内连同上述款项一并支付原告卢艳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，本判决将发生法律效力。如果被告拒绝履行，权利人可在本判决确定的履行期限届满后两年以内，向本院或被执行人财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  王明付人民陪审员  罗 念人民陪审员  陈 军二〇二一年四月十三日法官助理罗茹蓝书记员程晶晶