甘肃省定西市中级人民法院民事判决书（2021）甘11民终338号上诉人（原审被告）：安定区魏老香火锅连锁店，统一社会信用代码：92621102MA73B971XE，经营场所：定西市安定区友谊广场朝阳锦城二楼。经营者：宋庆超，男，1987年7月29日出生，汉族，住定西市安定区友谊广场朝阳锦城。委托诉讼代理人：郭某，北京大成（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司定西分行，统一社会信用代码：91621100925510563F，住所地：甘肃省定西市安定区安定路18A。法定代表人：韩某，该行行长。委托诉讼代理人：水某，该行职工。委托诉讼代理人：高某，甘肃通源律师事务所律师。上诉人安定区魏老香火锅连锁店因与被上诉人中国工商银行股份有限公司定西分行排除妨害纠纷一案，不服定西市安定区人民法院（2020）甘1102民初3712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人安定区魏老香火锅连锁店委托诉讼代理人郭某、被上诉人中国工商银行股份有限公司定西分行委托诉讼代理人水某、高某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。安定区魏老香火锅连锁店上诉请求：1.撤销定西市安定区人民法院（2020）甘1102民初3712号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、原审认定上诉人自2019年7月3日向被上诉人支付房屋占用使用费与事实不符。案涉及商铺被上诉人办理产权变更登记后，并未通知上诉人应向其缴纳租金，而上诉人基于与张某的租赁合同，合法占有案涉商铺，向张某缴纳租金的行为，并未造成被上诉人任何损失，且上诉人与张某租赁合同期限截至2020年10月1日，上诉人已缴纳其期间的租金，被上诉人无权要求上诉人重复缴纳案涉商铺的租金。如张某造成被上诉人损失，则属于张某与被上诉人之间的纠纷，但与上诉人无关，一审法院认定由上诉人承担自2019年7月起的房屋使用费属于认定事实不清。二、原审法院对上诉人的合理损失没有作出认定。上诉人与张某签订的租赁合同合法成立有效，对双方当事人均具有约束力。上诉人对商铺投入了近200万元进行了装修、经营，属于合法占有、使用案涉商铺，且上诉人对张某与被上诉人之间的抵押关系不知情，故应对上诉人的权益应予保护。综上，一审判决认定事实不清，处理错误，请求二审法院发回重审或查清事实后予以改判。中国工商银行股份有限公司定西分行（简称工行定西分行）服判并答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持一审判决。工行定西分行向一审法院起诉请求：1、被告魏老香火锅店立即搬出位于定西市××区商铺，返还原告享有所有权的商铺。2、被告自2019年7月3日至房屋腾退之日承担每月5万元的房屋租赁损失。3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2011年6月8日至2016年6月7日，甘肃东方建筑装饰有限责任公司向原告工行定西分行办理金融业务，借款总额为28000000元。张某与原告于2011年6月8日双方签订《最高额抵押合同》以房产证号为定市房权证安定区字第XXXX、2XXXX、2XXXX、2XXXX、2XXXX、2XXXX、2XXXX、2XXXX、201111703的九处房产为借款担保，于2011年6月16日办理抵押登记。2015年5月29日，张某继续将房产证号为定市房权证安定区字第为201111696（安定区北城巷1幢商服2层205室）、2XXXX（安定区北城巷1幢商服1层113室）、2XXXX（安定区友谊北无号2幢商服2层208室）、2XXXX（定西市安定区北城巷1幢商服2层206室）、2XXXX（安定区友谊北无号2幢商服2层207室）、201111703（安定区北城巷1幢商服1层112室）的六处房产在原告处办理抵押贷款。2018年6月11日，甘肃东方建筑装饰有限责任公司不能偿还到期贷款，原告依法向定西市中级人民法院提起诉讼，2018年7月18日，甘肃省定西市中级人民法院作出（2018）甘11民初85号民事调解书，约定“一、甘肃东方建筑装饰有限责任公司自愿偿还工行定西分行借款本金19500000元，截至2018年5月20日利息275464.98元，2018年5月20日起至实际履行之日的利息按双方借款合同约定的利率计付，并利随本清，于本调解书生效后三十日内一次性付清；二、若甘肃东方建筑装饰有限责任公司不能按期归还上述借款本息及实际债权费用，工行定西分行有权就张某名下的张某与景爱华共有房产（房产证号为定市房权证安定区字第XXXX、2XXXX、2XXXX、2XXXX、2XXXX、2XXXX号），以该抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；三、若上述抵押物还不足以偿还上述借款本息及实现债权的其他费用，由张某、张旭东对上述借款本息及费用承担连带清偿责任……”约定的还款到期甘肃东方建筑装饰有限责任公司不能偿还上述借款，定西市中级人民法院对抵押商铺予以评估、拍卖，经两次网络拍卖均流拍。2019年7月3日甘肃省定西市中级人民法院作出（2018）甘11执183号之四执行裁定书，裁定如下：一、解除对被执行人张某名下位于定西市友谊北路（友谊广场二期）朝阳锦城1号楼1楼、2楼抵押物的查封；二、将被执行人张某名下位于定西市友谊北路（友谊广场二期）的抵押房产作价25668172.8元，折抵给工行定西分行偿还其所欠全部债务。被执行人张某名下的抵押房产的所有权自本裁定送达申请执行人时起转移……2020年6月17日，原告完成不动产证书变更登记。2020年7月9日，原告向现有房屋使用人被告魏老香火锅店送达了《房屋搬出告知书》，要求被告魏老香火锅店于接到通知后十日内搬出。被告至今未搬出。另查明，张某与郭盈盈于2013年6月30日签订《商铺租赁协议》约定张某将定西市安定区友谊广场朝阳锦城二楼208室商铺出租给郭盈盈，租赁期限自2013年6月30日至2020年10月1日，年租金为180000元。2016年郭盈盈将商铺租赁权转让给被告魏老香火锅店，征得张某同意，约定年租金为180000元。一审法院认为，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。张某于2011年6月26日将定西市安定区友谊北路（朝阳锦城）2幢2层商铺208室抵押给原告，并办理抵押登记。张某又于2013年6月30日将上述房屋出租给郭盈盈。租赁行为发生在抵押之后。现原告于2020年6月17日完成不动产变更登记，抵押权已经实现，原告作为受让人并不受租赁合同的约束，因此原告要求被告魏老香火锅店搬出位于××区合法有据，本院对此予以支持。关于房屋租赁损失，原告作为诉争房屋的合法所有权人，有权自取得所有权之日起要求缺乏合法占有依据的被告支付占用期间的使用费。使用费的标准因张某与郭盈盈的《房屋租赁协议》合同以及郭盈盈与被告魏老香火锅店的约定均是年租金为180000元且在庭审过程中原告虽提出被告需承担自2019年7月3日至房屋腾退之日承担每月50000元的房屋租赁损失，但原告未提供证据证实这一主张，也未提交对房屋租赁价值进行评估的鉴定申请。故原告所主张的房屋租赁损失以月租金为15000元为计算标准。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十五条、三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，判决：一、被告安定区魏老香火锅连锁店于本判决生效之日起三十日内搬出安定区友谊北路（朝阳锦城）2幢2层商铺208室。二、被告安定区魏老香火锅连锁店于本判决生效之日起三十日内支付原告中国工商银行股份有限公司定西分行自2019年7月3日起按每月15000元计算至实际搬出之日止的房屋占用使用费。案件受理费5435元，由被告安定区魏老香火锅连锁店负担。二审中，上诉人魏老香火锅店提交了银行交易清单两份，拟证明2020年10月前的案涉商铺租金上诉人已缴清的事实。经质证，被上诉人工行定西分行对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，上诉人与案外人张某之间的租赁合同关系不具有对抗签订于该合同之前的抵押权。经审查，对该两份证据予以采纳。二审查明的其余事实及认定事实的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人对案涉商铺的所有权及该商铺出租前已抵押的事实没有争议，本院予以确认。根据当事人上诉及答辩，本案的争议焦点为：上诉人依据与案外人张某就案涉商铺签订的租赁合同已支付租金及因商铺实现抵押权后造成的损失能否对抗商铺所有权人要求其承担商铺占用费问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，工行定西分行与案外人张某就案涉商铺签订抵押合同在先，并进行了抵押登记，魏老香火锅店与张某在案涉商铺抵押后签订了租赁合同，该租赁关系不得对抗成立在前的抵押权。后因工行定西分行实现抵押权于2019年7月3日取得了案涉商铺所有权，故自2019年7月3日起，其对案涉商铺享有占有、使用、收益和处分权利，而魏老香火锅店仍占有、使用该商铺的行为对工行定西分行的所有权造成妨害，且造成了一定损失，故一审法院根据上述法律规定，判决由魏老香火锅店腾出占用商铺，并赔偿占用其间的占用费符合法律规定。关于上诉人魏老香火锅店上诉称其已向原商铺所有人张某缴纳了租赁期间租金及因腾退商铺造成的损失问题，因该行为系其与张某基于租赁合同产生的债权债务法律关系，属于债权请求权，与本案不属同一法律关系，亦不能以此来对抗作为抵押权人和所有权人工行定西分行物权请求权，故其该项上诉理由因无法律依据而明显不能成立。综上所述，安定区魏老香火锅连锁店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4520元，由安定区魏老香火锅连锁店负担。本判决为终审判决。审判长 丁瑞林审判员 张育林审判员 黄 莉二○二一年四月七日书记员 丁 峤