广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11551号原告：深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司，经营场所：东莞市××××××××××运城邦一期花园3栋1单元2楼。负责人：吴庆霖。委托诉讼代理人：汪大成，男，1979年10月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区××××××××××××，公民身份号码：340××××××××××××059，系该公司员工。被告：李钊，男，1964年8月4日出生，汉族，住广东省深圳市南山区××××××××××，公民身份号码：142××××××××××××016。第三人：东莞市益田奥城房地产投资有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××。法定代表人：姚嫏，董事长。委托诉讼代理人：田园，女，1995年3月17日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区××××××××锦绣御园（一期）10栋2单元4D，公民身份号码：231××××××××××××025，系该公司员工。原告深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司（以下简称“益田物业东莞分公司”）与被告李钊物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告益田物业东莞分公司的委托诉讼代理人汪大成、被告李钊均已到庭参加诉讼。根据第一次庭审查明的事实，本院依法追加了东莞市益田奥城房地产投资有限公司（以下简称“益田奥城房地产公司”）作为第三人参加诉讼。第二次庭审时，原告益田物业东莞分公司的委托诉讼代理人汪大成、被告李钊、第三人益田奥城房地产公司的委托诉讼代理人田园均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益田物业东莞分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付所欠物业费24178元、水费544.05元、滞纳金12229.76元（以24178元为本金，按日利率3%，从2011年4月1日至2020年5月起计算至清偿之日止，暂计2020年5月31日为12229.76元），总计所欠费用36951.81元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：详见民事起诉状。被告李钊辩称，我认为原告的主体身份不合法，因为我不知道原告和我有任何的关系，不清楚原告的起诉依据。第三人益田奥城房地产公司陈述称，1.2010年12月25日，第三人与原告签订物业管理委托合同，确定原告为业主提供物业服务；2.2010年4月10日，第三人与被告签订商品房买卖合同，并且第三人案涉的大运城邦6栋于2010年12月31日取得了竣工验收合格证书，并且2011年1月2日第三人向被告发出了益田大运城邦交付使用通知书，通知被告于2011年1月2日9时30分至17时30分前往大运城邦花园1期办理收房手续；3.根据商品房买卖合同附件5第7条，被告应当在第三人通知的时间前往指定地点办理交付手续，收楼时如该商品房有不妥善之处，双方应在交付验收时签署清单确认，如非房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重以致无法正常使用外，不构成被告拒绝接受出卖人交付房产的理由，被告仍然需收楼。具体内容详见我方提交的材料。2011年1月2日被告拒绝接收房屋钥匙，原因是被告以房屋质量有问题达不到其自己的使用需求拒绝接收房屋钥匙。后我方根据合同约定对被告提出的需求进行维修，物业公司处于物业管理的责任多次配合进行维修，具体维修完毕时间代理人不清楚。关于维修问题，并不属于商品房买卖合同附件5第7条约定的被告可以拒绝收房的情形，因此第三人已经根据合同约定完成交付，具体交付时间是2011年1月2日。经审理查明，益田奥城房地产公司系位于东莞市××××××××××的建设单位。2010年4月10日，益田奥城房地产公司与李钊签订一份商品房买卖合同，主要约定：出卖人益田奥城房地产公司将大运城邦花园一期6栋2单元2501号房出卖给买受人李钊，该房屋的建筑面积共99.91平方米；该商品房经验收合格，出卖人应在2010年12月31日前将房屋交付给买受人；由于买受人原因未能按期交付的，自《交付使用通知书》确定的最后收款期限届满之次日起，视为出卖人已将该商品房交付给买受人，买受人即应承担与该商品房有关的一切合理费用，包括但不限于物业管理费、水、电费用等；附件五第七条约定，收楼时如该商品房有不妥善之处，双方应在进行交付验收时签署清单确认，如非房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重以致无法正常使用外，不构成买受人拒绝接收出卖人交付房产的理由，买受人仍需收楼，该商品房的交付标准以工程质量监督部门出具的商品房验收合格证明为书面证明文件，买受人在收楼时发现该商品房存在属于保修范围内的质量问题，应接收商品房并在房屋交接单中载明，出卖人应在核实情况后及时进行维修，买受人以上述原因拒绝收房的，视为出卖人已交付该房屋；等。大运城邦花园一区一期1-6座（4#、5#）于2010年12月31日取得东莞市住房和城乡建设局颁发的东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书。2011年1月2日，益田奥城房地产公司向李钊发出一份益田大运城邦交付使用通知书，通知李钊于当日前往该花园营销中心办理入住手续，并告知物业管理费按照双方签订的商品房买卖合同的约定从2011年1月1日起计收。当天，李钊前往该小区办理收楼手续。在办理过程中，李钊发现其购买的商品房存在漏水等现象，并以此为由拒绝收楼。2015年11月15日，益田奥城房地产公司安排人员对李钊反映的问题进行了维修，2015年11月18日维修完成，2015年11月22日李钊在维修工程通知单上签名确认。后李钊认为该商品房仍达不到交付条件拒绝收楼，直至2016年5月26日，李钊才接收该商品房的钥匙，确认收楼。李钊据此认为2016年5月26日前的物业管理费因其尚未收楼故不应由其承担，之后的物业管理费因益田奥城房地产公司与益田物业东莞分公司同属一家集团、益田奥城房地产公司未处理完毕逾期交楼事项等故也未缴纳。另查，2010年12月25日，益田奥城房地产公司与益田物业东莞分公司签订一份物业管理委托合同，将大运城邦花园的前期物业管理委托给益田物业东莞分公司，住宅房屋的物业管理费标准为按建筑面积每月每平方米2.2元计算。李钊与益田物业东莞分公司之间未签订相应的物业管理协议。益田物业东莞分公司自认李钊已缴纳了2011年1-3月份的物业管理费，主张李钊未缴纳自2011年4月1日起的物业管理费，主张截止2020年5月31日李钊尚欠物业管理费24178元，拖欠水费355.53元、排污费151.38元、垃圾处理费37.14元共544.05元。李钊对上述水费等544.05元予以确认，对物业管理费按建筑面积2.2元/月/平方米的标准予以确认，但不同意缴纳。另，益田物业东莞分公司主张其在收费通知单注明了逾期缴纳物业管理费的滞纳金标准为每日0.03%，自每月的5日起计收，主张其已通知李钊。李钊对此滞纳金标准不予确认，否认收到收费通知单等。益田物业东莞分公司另举证了最早时间为2018年3月份的催缴物业管理费的短信，李钊确认接收该短信的电话号码为其本人原手机号码，但在2013年已更换，更换后未告知益田物业东莞分公司，理由是其和益田物业东莞分公司没有关系。以上事实，有商品房买卖合同、东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书、益田大运城邦交付使用通知书、维修工程通知单、物业管理委托合同、收费通知单、短信等，以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案涉物业服务的法律事实均发生在2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案纠纷应适用原《中华人民共和国合同法》等法律及相应司法解释的规定。益田物业东莞分公司具备物业管理的资质，有权接受案涉大运城邦花园的建设单位益田奥城房地产公司的委托，对该小区提供前期物业服务，并向业主收取相应物业服务费。虽然李钊未与益田物业东莞分公司签订相应的物业管理协议，但根据客观上益田物业东莞分公司已为李钊购买的案涉商品房在内的整个小区提供物业管理服务的事实，李钊仍应向益田物业东莞分公司缴纳相应的物业管理费。关于2016年5月26日之前的物业管理费应否由李钊承担的问题。本院认为，根据李钊与益田奥城房地产公司签订的商品房买卖合同附件五第七条“收楼时如该商品房有不妥善之处，双方应在进行交付验收时签署清单确认，如非房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重以致无法正常使用外，不构成买受人拒绝接收出卖人交付房产的理由，买受人仍需收楼，该商品房的交付标准以工程质量监督部门出具的商品房验收合格证明为书面证明文件，买受人在收楼时发现该商品房存在属于保修范围内的质量问题，应接收商品房并在房屋交接单中载明，出卖人应在核实情况后及时进行维修，买受人以上述原因拒绝收房的，视为出卖人已交付该房屋”的约定，在该商品房已于2010年12月31日取得东莞市住房和城乡建设局颁发的东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书后，该商品房就已符合交付条件，李钊于2011年1月2日办理收楼手续时发现的漏水等问题，属于维修的范围，李钊可要求益田奥城房地产公司进行维修，但不能以此为由拒绝收楼。本案中，李钊拒绝收楼的行为不符合商品房买卖合同的约定，依约应视为李钊已于2011年1月2日收楼，并于该日起缴纳物业管理费。对于益田物业东莞分公司要求物业管理费按建筑面积2.2元/月/平方米的标准计收，李钊予以确认，本院采信该标准。已知李钊的案涉商品房的建筑面积为99.91平方米，则每月的物业管理费金额为219.8元。2011年4月1日起至2020年5月31日止共计110个月的物业管理费共计24178元。此款李钊应支付给益田物业东莞分公司。对于益田物业东莞分公司主张的拖欠水费、排污费、垃圾处理费共544.05元，李钊也予以确认，此款李钊也应支付给益田物业东莞分公司。关于益田物业东莞分公司主张的滞纳金。首先，对于2016年5月26日之前的物业管理费，因此时李钊拒绝收楼是否合法有据尚未确定，故李钊不存在故意拖欠的问题，对此时间段之前的滞纳金，本院不予支持。其次，2016年5月26日之后，李钊已确定收楼，之后拒绝缴纳物业管理费，已构成故意拖欠，应承担相应的滞纳金。最后，益田物业东莞分公司主张滞纳金按照日利率3%的标准、自该月5日起计算，因益田物业东莞分公司与李钊未对此有书面约定，故本院对此不予采信。考虑到物业服务费按月缴纳的实际情况，故该月的物业服务费，应自下月1日起计算滞纳金，滞纳金的标准，本院酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。例如，2016年6月份的物业服务费219.8元的滞纳金的计算方法为：以219.8元为本金，自2016年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿之日止。其他月份的物业服务费的滞纳金，依次计算。总的滞纳金的计算方式为：每期均以219.8元为本金，自2016年7月1日至2019年8月31日期间，每月一期，每期自当月的1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿之日止；每期均以219.8元为本金，自2019年9月1日至2020年6月1日期间，每月一期，每期自当月的1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿之日止。益田物业东莞分公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告李钊应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司2011年4月1日至2020年5月31日期间的物业服务费共计24178元及拖欠的水费、排污费、垃圾处理费共计544.05元；二、被告李钊应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司逾期交费的滞纳金[计算方式：每期均以219.8元为本金，自2016年7月1日至2019年8月31日期间，每月一期，每期自当月的1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿之日止；每期均以219.8元为本金，自2019年9月1日至2020年6月1日期间，每月一期，每期自当月的1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿之日止]；三、驳回原告深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费723.8元，原告已预交，由原告深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司负担50元，被告李钊负担673.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  韦枝展人民陪审员  董玉辉人民陪审员  李运苏二〇二一年四月二十九日书 记 员  李碧玉樊思妤附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。