天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0110民初739号原告：陈湛，男，1977年12月20日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：高志成，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽，北京中伦文德（天津）律师事务所实习律师。被告：赵羽，女，1992年3月10日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘情晴，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚粟元，天津四方君汇律师事务所实习律师。第三人：天津市津瑞承房产经纪有限公司，统一社会信用代码91120102MA0724JC45，住所地天津市河东区上杭路街道琳科中路与琳科西路交口东侧红星大厦1号楼1-110。法定代表人：胡夏莲，执行董事。委托诉讼代理人：刘振，男，门店经理。原告陈湛与被告赵羽、第三人天津市津瑞承房产经纪有限公司（以下简称津瑞承公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈湛及其委托诉讼代理人高志成、王泽，被告赵羽委托诉讼代理人刘情晴，第三人津瑞承公司委托诉讼代理人刘振均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈湛向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告继续履行编号为82020-081737《天津市存量房屋买卖协议》，被告向原告支付未付房款人民币1210000元；2．请求法院依法判令被告向原告支付违约金（以涉案房屋的成交价人民币1760000元为基数，自2020年11月23日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算利息，暂计至2020年12月31日为人民币9274.03元）；3．本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1．判令解除《房屋交易合同》和《天津市存量房屋买卖协议》，被告按照房款10%向原告支付违约金176000元；2．判令被告配合原告办理《天津市存量房屋买卖协议》解除手续；3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年8月23日，原告与被告及第三人签订《房屋交易合同》。约定原告、被告通过第三人的居间介绍，被告购买原告所有的蔚秀花园32-1-302的房屋。原告支付定金20000元。2020年9月22日原、被告签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定房屋价款1740000元，被告应于2020年10月22日前存入监管账户首付款530000元，被告应于2020年11月22日前完成贷款手续并将上述资金打入资金监管账户。现被告已存入资金监管账户首付款530000元，但未办理房屋贷款手续，构成违约，应向原告支付违约金，故起诉。陈湛向本院提交证据如下：1．房屋交易合同及补充协议，以及网签合同《天津市存量房屋买卖协议》，拟证明原、被告双方系买卖合同关系，双方就涉诉房屋价款、支付方式、办理时间以及违约责任进行了明确的约定，原告已经按照合同约定履行全部的义务；2．房屋产权证，拟证明涉诉房屋为原告所有；3．告知函及未拆封快递两个，证明2020年11月12日原告向被告邮寄的催告函，2020年11月13日被告拒收，2020年11月13日被告向原告发来的催告函，写明被告自称其没有获得银行贷款，但是已经备足剩余购房款，可以全款支付并不需要进行贷款，2020年11月15日原告向被告再次邮寄催告函，要求被告继续履行合同，被告于2020年11月16日再次拒收。赵羽辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告之间的房屋买卖合同已于2020年11月21日解除，被告不存在违约行为，不同意赔偿违约金。赵羽向本院提交证据如下：1．《房屋交易合同》及补充协议，拟证明《房屋交易合同》第2.2.3条及其补充协议对买受人不符合贷款银行的审批条件导致贷款不能正常办理的解决方式有明确的约定，即：合同不再继续履行，买受人支付的定金不予退还；2．《天津市存量房屋买卖协议》，拟证明协议约定被告以贷款方式购房，未约定双方的违约责任；3．《天津市存量房屋交易监管资金收款凭证》，拟证明被告积极履行合同，于2020年11月15日向监管账号缴纳了首付款；4．催告函及投递记录，拟证明被告为积极促成交易的继续履行，于2020年11月13日发函告知原告要求于11月17日前办理全款购房的合同变更手续；5．告知函，拟证明原告未配合办理合同变更手续，导致交易无法继续履行，被告根据合同的约定行使解除权，合同于通知到达之日2020年11月21日解除。津瑞承公司述称，合同是否能履行得看被告买不买。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据1、2、3具有真实性本院予以确认，被告提交的证据1、2、3、4、5具有真实性，但不能证明原告存在违约行为。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈湛系坐落于天津市东丽区××路××道××花园××号楼××房屋的权利人，该房屋抵押权人为中国建设银行股份有限公司天津津城支行，抵押金额1060000元。2020年8月23日，陈湛与赵羽及津瑞承公司签订《房屋交易合同》，津瑞承公司为居间方。约定：赵羽购买陈湛所有的坐落于天津市东丽区××路××道××花园××号楼××房屋；陈湛于2020年10月12日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且应于2020年10月13日前办理完毕抵押登记注销手续，提前还款产生的利息和费用，由陈湛自行承担；房屋成交价格1760000元，赵羽于合同签订之日交付定金20000元，赵羽拟贷款700000元支付房款；陈湛与赵羽于2020年10月15日前签订《天津市存量房屋买卖协议》，赵羽于打印《天津市存量房屋买卖协议》后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续并将首付款存入资金监管机构；违约责任：如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期15个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。合同签订当日，赵羽向陈湛支付定金20000元。同日，陈湛与赵羽签订《补充协议》，约定：赵羽在签订《天津市存量房屋买卖协议》之前，已给付陈湛定金20000元，双方均同意该笔款项不经资金监管；1760000元的购房款中包含定金及首付款，故双方签订《天津市存量房屋买卖协议》时以1740000元左右为过户价格。2020年8月23日，陈湛与赵羽及津瑞承公司签订《委托评估协议》，陈湛与赵羽委托津瑞承公司对涉案房屋进行评估。赵羽与津瑞承公司签订《房屋贷款委托合同》，赵羽委托津瑞承公司办理涉案房屋的贷款手续。同日，陈湛与赵羽及津瑞承公司签订《补充协议》。约定赵羽自办贷款，如贷款问题导致本合同无法正常履行，则陈湛收取定金不予退还，居间方收取的居间服务费全部退还赵羽。赵羽出具购房资质承诺书，承诺具有购房资质。2020年9月2日，陈湛办理完毕涉案房屋的抵押权撤销手续。2020年9月22日，陈湛与赵羽签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定上述房屋价款为1740000元，赵羽首付款为530000元，申请银行贷款1210000元，贷款种类为不包含公积金；赵羽应于2020年10月22日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津农商银行设立的专用账户；赵羽应于2020年11月22日前办理完毕贷款手续；当银行贷款未被批准时，赵羽应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。2020年10月15日，赵羽将530000元房屋首付款存入房管部门的资金监管账户。2020年10月23日，赵羽被天津农村商业银行股份有限公司东丽中心支行告知拒绝授信，不予办理贷款。2020年11月13日，赵羽向陈湛发出催告函，称：因银行贷款未被批准，为了避免双方合同无法履行，其将全款向资金监管账户支付购房款，且已将剩余购房款项备齐，但需至房屋管理部门将贷款购房的《天津市存量房屋买卖协议》更换为全款购房的《天津市存量房屋买卖协议》，方能继续履行合同。本院认为，原告与被告、第三人签订《房屋交易合同》、原、被告签订的《天津市存量房屋买卖协议》系当事人的真实意思表示，为有效合同，各方应按照合同的约定履行各自相应的义务。被告赵羽办理贷款未被批准的具体原因被告未举证证明，故被告不符合合同免责事项。虽然贷款未被批准，但是被告表示能够全额付款，并催告原告继续履行合同，说明被告赵羽具有履行合同的能力，现被告表示拒绝履行合同，违反了合同的约定，应承担违约责任，构成根本违约。鉴于赵羽拒绝继续履行合同，使合同已履行不能，故原告要求解除合同符合法律的规定，本院准予。关于违约金，原告主张过高，本院结合市场同地段、同小区、近期房屋成交价格与原、被告房屋买卖合同的价格的差价，酌情确定除20000元定金外，被告另支付原告违约金50000元。合同解除后，被告配合原告办理网签解除手续。被告抗辩无事实及法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陈湛与被告赵羽、第三人天津市津瑞承房产经纪有限公司于2020年8月23日签订的《房屋交易合同》；二、解除原告陈湛与被告赵羽于2020年9月22日签订的《天津市存量房屋买卖协议》；三、被告赵羽于本判决生效之日起十日给付原告陈湛违约金50000元；四、被告赵羽协助原告陈湛办理《天津市存量房屋买卖协议》解除手续；五、驳回原告陈湛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1910元，由原告陈湛负担1385元，被告赵羽负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  周梅二〇二一年四月十三日书记员  杨姗本判决依据的法律法规一、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。