北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0116民初1827号原告：北京金罗马物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路106号院3层311室。法定代表人：张晔，总经理。委托诉讼代理人：张景友，男，1962年11月2日出生，汉族，北京金罗马物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：张志军，女，1969年10月6日出生，汉族北京金罗马物业管理有限公司职员。被告：彭传勇，男，1974年3月13日出生，满族，居民，住北京市怀柔区。原告北京金罗马物业管理有限公司（以下简称金罗马物业公司）与被告彭传勇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金罗马物业公司委托诉讼代理人张景友、张志军，被告彭传勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金罗马物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告给付原告2017年01月01日至2020年12月31日物业服务费合计7074.24元；2.请求判决被告给付原告物业服务费违约金1368.42元（分别按照住宅前期物业服务合同、物业管理服务合同（酬金制）的条款约定计算）；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是北京市怀柔区杨宋镇欧陆风情园（香水城）小区的物业管理单位，被告是怀柔区杨宋镇凤翔科技开发区和平路甲×号楼×层×单元×室（香水城北区公寓甲×-×-×）业主。原告依据合同约定提供物业服务，但被告入住该小区后未支付2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。上述欠费原告多次催要未果，故起诉至法院。彭传勇辩称，金罗马物业公司起诉的房屋地址、产权人、欠费年限、欠费金额均属实。不缴费的原因是该房屋在验收的时候就有多处漏水的现象，我一直在联系物业和开发商，但是始终没有得到解决。因为漏水的问题造成了我和楼下邻居的纠纷，多次联系物业公司没有结果，我认为没有得到物业的服务。金罗马物业公司还有其他物业服务不到位的情形，包括没有尽到资料保存义务、社区安防不到位和雇佣大型农用车清运垃圾而造成环境噪音污染等问题。因此，我不同意金罗马物业公司的诉讼请求，其物业服务不到位应当减免物业费，我并没有违约，不同意交纳违约金。本院经审理认定事实如下：2008年6月17日，北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司（甲方）与金罗马物业公司（乙方）签订欧陆风情园二期（别墅、公寓、商业）项目前期物业服务合同，甲方选聘乙方对欧陆风情园二期住宅提供前期物业管理服务。约定合同期限为两年，自物业正式交付之日起预计2010年9月30日起至2012年9月29日止（实际按开发商最终确定的办理收楼入住手续之日起开始计算，根据实际收楼日期，合同终止日自动顺延）；物业服务费收费标准为：（1）公寓：2元/月/建筑平方米；（2）别墅：3.6元/月/建筑平方米；（3）商业：4元/月/建筑平方米。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，乙方按合同约定内容对欧陆风情园二期住宅提供了物业服务。2018年7月30日，委托方（甲方）北京市怀柔区杨宋镇凤翔科技开发区凤和一园小区业主大会与受托方（乙方）北京金罗马物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》（酬金制），约定甲方继续选聘乙方为北京市怀柔区杨宋镇凤翔科技开发区凤和一园小区提供物业服务。合同第二章合同相关原则中第十四条约定，本期物业管理服务合同的财务年度计算起止时间将按照完整的财务年度执行。本期物业管理服务合同的约定期限为一年半，从2017年7月1日至2018年12月31日为一个酬金制度财务年度，如合同双方在合同到期前均无异议，本合同将依此自动延续一年。第三章物业服务内容分类，包括：第十八条、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：配电室、水泵房、中水处理站、消防中控室、小区出入口、绿化用地及物业办公用房等地方。第十九条、共用设施设备的日常维修、养护和管理……第二十条、共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理……第五章物业服务费用，第三十二条约定的物业服务费用标准沿用上期合同的价格标准不变，同时约定物业服务费由乙方向业主（或交费义务人）按半年收取，并实行预交物业费方式，即业主或物业使用人应自办理收楼入住手续时开始交纳首期一年的物业服务资金，以后每半年第一个月的10日开始预收下一半年的物业服务资金（物业服务费按房屋建筑面积计算）……第七章合同期限，第四十三条约定本期合同的委托管理期限为三年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止。同时，合同还就物业服务质量、权利义务等内容进行了具体的约定。合同签订后，金罗马物业公司为凤和一园小区提供了物业服务。彭传勇为怀柔区杨宋镇凤翔科技开发区和平路甲×号楼×层×单元×室的业主，建筑面积73.69平方米，该房屋在金罗马物业公司提供服务范围内。因彭传勇未向金罗马物业公司交纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，2021年1月27日金罗马物业公司持诉称理由起诉至本院。本案在审理过程中，彭传勇坚持答辩意见不同意金罗马物业公司的诉讼请求，本院调解未果。金罗马物业公司就其主张向本院提交如下证据：1.房屋产权证复印件和批准入住通知书，证明彭传勇购房和批准入住情况；2.房屋接收确认书、临时公约承诺书，证明收房情况；3.限期整改通知书，证明彭传勇装修期间有房屋建设违章，向其发放了整改通知；4.违法报告书以及照片，证明对小区内违章业主均向城建部门做了申报，包含彭传勇存在违章建设的房屋；5.装修验收表，彭传勇坚持按照自己的意见装修了房屋，我们在验收的时候明确表示对违章部分不予支持，并上报相关部门，由此造成的损失彭传勇自行承担，违章部位是3层阳台；6.对彭传勇违法建设物业公司向居委会进行申报记录，证明我方就其违法建设多次申报；7.备忘录，2014年发生过暴雨，彭传勇申报家中有损失，物业给业主投有保险，经过赔偿；8.欠费送达证明6份，证明我们催费的情况；9.入住手册第16页，明确开发商对屋面防水有五年的质保，所以房屋漏水应该是开发商的责任，我们只是定期排查，然后采取简单的维修措施；10.施工协议，2016年、2018年、2020年期间我们对小区的防水做了维护，证明我们履行了服务义务；11.物业服务合同，证明合同约定情况以及服务收费的标准。彭传勇就其答辩意见向本院提交了照片6张和视频，证明室内、楼梯间、楼道漏水情况，系金罗马物业公司物业服务不到位造成。经法庭质证，对金罗马物业公司提交的证据，彭传勇对证据一、证据二认可；对证据三表示没有印象了；证据四不认可；证据五认可真实性；对证据六表示不清楚、不了解，但装修是经过金罗马物业公司认可的，自己的房屋不存在违章情况；证据七不认可；证据八认可；证据九、证据十均认可真实性，不认可证明目的；证据十一认可旧的物业合同，不认可新的合同。对于彭传勇提交的证据，金罗马物业公司认可漏水情况，但表示漏水是由于彭传勇私自改造造成，且照片中不能确认漏水部位和具体漏水时间，室内东西的损坏与本案也没有关系。上述事实，有双方当事人陈述及相关书证在案佐证。本院认为，当事人有责任对自己的主张提供证据，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，金罗马物业公司与该小区开发商签订的《前期物业服务合同》和与该小区业主大签订的《物业管理服务合同》，均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，并对全体业主具有约束力。金罗马物业公司为彭传勇所在小区提供物业服务，彭传勇作为涉诉小区业主接受了相关物业服务，双方形成物业服务合同关系，彭传勇应当按约定交纳物业费。关于彭传勇提出的房屋漏水及物业服务不到位的问题，由于其提供证据不能充分证明房屋漏水系因金罗马物业公司物业服务不到位造成，亦不能证明金罗马物业公司在房屋漏水问题或者其他物业服务上存在瑕疵，故本院对其答辩意见难以采信。关于金罗马物业公司主张的彭传勇支付迟延交纳物业费违约金的请求，因彭传勇并非恶意拖欠交纳物业费，故本院对此诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、彭传勇于本判决生效后七日内给付北京金罗马物业管理有限公司二〇一七年一月一日至二〇二〇年十二月三十一日期间的物业服务费7074.24元；二、驳回北京金罗马物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果彭传勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由彭传勇负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 高晓岐二〇二一年四月二十二日法官助理 周俊忠书 记 员 马小玲书 记 员 杨 田