北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初15529号原告：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，男，该公司法务经理。被告：戴兵，男，1966年10月6日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：卢永强，北京龙乡律师事务所律师。被告：马晓琼，女，1976年7月8日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张勇旗，北京市银奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫广，北京市银奥律师事务所实习律师。原告北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业公司）诉被告戴兵居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加马晓琼为被告参加诉讼。原告汇鑫伟业公司的委托诉讼代理人张恒宇，被告戴兵及其委托诉讼代理人卢永强，被告马晓琼的委托诉讼代理人张勇旗、闫广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汇鑫伟业公司向本院提出诉讼请求：1、判令戴兵、马晓琼向汇鑫伟业公司支付居间费116600元；2、判令戴兵、马晓琼支付违约金（以116600元为基数，按每日百分之一计算，自2019年10月11日起至款项实际偿付之日止）；3、诉讼费由戴兵、马晓琼承担。诉讼中，汇鑫伟业公司撤回上述第二项要求违约金的诉讼请求。事实与理由：2019年10月10日，戴兵与马晓琼在汇鑫伟业公司的居间促成下签订了《北京存量房屋买卖合同》及《补充协议》。买卖双方与汇鑫伟业公司于买卖合同签订当日签订了《居间服务合同》。买卖合同约定，由戴兵购买房屋出卖人马晓琼名下位于北京市房山区xx路x号院x号楼x层x单元xx室的房屋。居间合同约定，居间合同签订当日，由买受人戴兵支付居间代理费116600元，若逾期按居间代理费全额收取每日百分之一的违约金。之后买卖合同在履行过程中，买卖双方发生纠纷。2020年9月14日北京市房山区人民法院（2020）京0111民初6797号民事判决书对买卖双方的纠纷依法进行判决，判令确认因戴兵违反买卖合同约定解除了买卖合同。居间代理费戴兵至今未付。故诉至法院，请求支持汇鑫伟业公司的诉讼请求。戴兵辩称，不同意向汇鑫伟业公司支付居间费116600元，也不同意支付违约金。1、戴兵同意支付居间费用5000元，因为汇鑫伟业公司没有按照双方签订的居间服务合同完成义务，仅促使了戴兵与马晓琼签订了初步合同，并没有办理网上签约手续，没有办理房屋过户手续。后因马晓琼与戴兵的双方原因经法院判决解除了涉案的房屋买卖合同，因而汇鑫伟业公司主张合同约定的代理费的数额缺少法律依据，应该按照其实际情况向戴兵与马晓琼主张居间代理费。2、在合同履行中，汇鑫伟业公司为戴兵降低了居间代理费用降至68900元，当时的工作人员是伦玉飞和刘素伟，有欠条复印件为证，还有已生效判决为证，中介费由2．2%降到了1．3%，即由原来的116600元降至68900元，戴兵打了收条，收条在汇鑫伟业公司的财务保存。3、关于汇鑫伟业公司所主张违约金的计算依据我们不予认可，因为双方有明确约定，就未支付部分按照每日百分之一的标准支付，未支付部分不应当以合同约定数额为准，应该以法院判决数额为准，违约金的数额远远高于居间费的数额，根据合同法规定违约金明显高于合同约定应该予以减少。4、戴兵认为汇鑫伟业公司在履行合同中存在过错，没有对戴兵是否具有购房资质进行审核，因为戴兵本来有一套房屋，在2018年又买了一套房屋，所以戴兵再买本案的房屋应该是不具备资质了，但是汇鑫伟业公司并没有进行查询。马晓琼辩称，第一，马晓琼认为汇鑫伟业公司与戴兵、马晓琼之间的居间义务没有完成。体现在戴兵提到的对于资质的审查没有尽到义务，根据现行的买卖合同政策，如果没有购房资质是不可能达成合同目的的，这是一个硬性要求，我们认为汇鑫伟业公司作为专业的代理机构，对其应尽的审查及其他居间义务应该完全知晓并且有义务告知双方，还要签订书面材料。第二，马晓琼提供了汇鑫伟业公司经办人的微信聊天记录，可以显示汇鑫伟业公司在居间过程中没有积极的促成交易的实质行为，反而在买卖双方之间交流上起到了负面作用，没有认真的帮助买卖双方之间充分的沟通协调也是导致买卖双方解除合同发生误解的主要原因。第三，据马晓琼了解，戴兵确实与汇鑫伟业公司之间签署了一个欠条，这个欠条的主要内容也是把中介服务费调整到68900元，而且也约定了未支付此中介居间费的违约条款及计算方式，马晓琼会作为证据提交，双方对中介费的标准已经做了调整，违约金计算方式也有新的约定。第四，马晓琼作为被告不适格，因为居间合同中约定居间费的支出都是由乙方也就是戴兵来支付，在居间合同的第二条有约定，马晓琼不承担任何费用。根据买卖双方之间解除买卖合同的诉讼，马晓琼在那个诉讼中也进行了反诉，马晓琼主要目的是继续履行合同。马晓琼一直强调愿意配合协议履行，这就意味着马晓琼并不想解除买卖合同，只是法院认为履行合同有诸多的不确定因素，或者说履行合同会付出很高的成本，也不符合双方的目的，所以法院酌定解除合同，但马晓琼在房屋交易过程中并不存在违约以及不想履行的情况。对于居间费的约定很明确，马晓琼作为出卖方也一直在努力促成合同的发生，除了汇鑫伟业公司在履行居间义务过程中存在重大瑕疵，马晓琼不计前嫌继续履行合同，所以不管居间费多少钱都与马晓琼无关。第五，戴兵与马晓琼的房屋买卖合同，只是进行了一个简单的意向，汇鑫伟业公司作为居间方在整个交易活动中还没有真正做到实质的付出以及履行相关的义务，从公平角度来讲汇鑫伟业公司也不能收取相应的居间费用，买卖合同从网签才算正式开始，贷款、交接、过户都需要中介公司，而这些义务都没有开始，从这点上汇鑫伟业公司不能全额要求中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：戴兵、马晓琼向法庭提交的欠条，结合本案其他证据，本院对真实性予以采信；戴兵提交的其与汇鑫伟业公司业务员的微信聊天记录、马晓琼提交的其出售房屋代理人杨建平与汇鑫伟业公司业务员的微信聊天记录，本院对真实性均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：2019年10月10日，马晓琼（出卖人）与戴兵（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定马晓琼将坐落在房山区xx路x号院x号楼x层x单元xx室的房屋出售给戴兵，房屋成交价格为2000000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为3300000元。同日，马晓琼（出卖方、甲方）与戴兵（买受方、乙方）及汇鑫伟业公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》，约定鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于北京市房山区xx路x号院x号楼x层x单元xx室的房屋于2019年10月10日签订了《北京市存量房屋买卖合同》；甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询，（2）寻找、提供并发布房源、客源信息，（3）引领买受人实地看房，（4）协助查看房屋权属证明文件，（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同；甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；经各方友好协商，按照房屋成交总价款的2．2%的费率标准向汇鑫地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为116600元，甲方承担-----X元，乙方承担116600元，并应于本合同签订当日向丙方支付；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续；本次交易的后续由甲、乙双方自主选择第三方协助办理，并另行签署相关合同，丙方将积极督促后续事宜的办理；甲、乙双方或一方延迟向丙方支付本协议第二条约定的居间代理费，该延迟方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金；除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议；买卖双方擅自解除买卖合同的，不影响居间合同的效力，且擅自解除买卖合同没有约定违约方的，视为买卖双方违约，买卖双方须各自向居间方承担约定居间代理费用总额的50%；本协议书一式三份，三方各执一份，自各方签署盖章之日起生效，各方同意，未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力；合同同时约定了各方其他权利义务。合同签订当日，戴兵及马晓琼均未向汇鑫伟业公司交纳居间服务费，现汇鑫伟业公司诉至本院，要求戴兵及马晓琼共同支付居间服务费及违约金。庭审中，戴兵辩称双方协商将居间代理费变更为68900元，且由汇鑫伟业公司提供了制式的欠条由戴兵签名确认，汇鑫伟业公司将欠条收回由财务保管，并提交欠条复印件及微信聊天记录等证据予以佐证，马晓琼的陈述与戴兵一致。汇鑫伟业公司不予认可，但未提出合理解释。另查明，戴兵于2020年7月6日将马晓琼、汇鑫伟业公司诉至本院，马晓琼在诉讼中提出反诉。本院于2020年9月14日出具（2020）京0111民初6797号民事判决书，认定戴兵未按照双方约定支付剩余第一笔首付款，导致合同无法继续履行，应当承担违约责任，马晓琼在不享有合同解除权的前提下要求解除合同，亦应承担违约责任；判决解除戴兵与马晓琼于2019年10月10日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及2019年12月3日签订的《补充协议》，马晓琼退还戴兵定金10万元、房款50万元，戴兵支付马晓琼违约金10万元。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，马晓琼与戴兵及汇鑫伟业公司签订的《居间服务合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应当按照合同的约定履行各自的合同义务。汇鑫伟业公司作为交易居间人，促成马晓琼与戴兵签订了《北京市存量房屋买卖合同》，已完成居间服务，其有权取得居间服务费用。依据合同约定，“买卖双方擅自解除买卖合同的，不影响居间合同的效力，且擅自解除买卖合同没有约定违约方的，视为买卖双方违约，买卖双方须各自向居间方承担约定居间服务费用总额的50%”，根据本案查明事实，导致马晓琼与戴兵之间《房屋买卖合同》及《补充协议》解除系马晓琼与戴兵双方违约导致，生效判决亦对此作出认定，故应当由马晓琼及戴兵依据各自过错程度向居间方支付居间服务费，现汇鑫伟业公司要求马晓琼及戴兵支付居间服务费，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于应当支付的居间服务费的数额，鉴于戴兵已在汇鑫伟业公司提供的制式欠条上签字确认居间服务费为68900元，且欠条原件交回汇鑫伟业公司，马晓琼亦予以认可，视为双方已就居间服务费的标准变更为68900元。汇鑫伟业公司虽然予以否认，但未提出合理解释，结合房地产经纪行业的惯例，本院对戴兵及马晓琼的陈述予以采信。关于马晓琼与戴兵应当支付居间服务费的比例，本院结合双方的过错程度酌定戴兵应当支付48230元，马晓琼应当支付20670元。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、戴兵于本判决生效后十日内给付北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司居间服务费48230元。二、马晓琼于本判决生效后十日内给付北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司居间服务费20670元。三、驳回北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1316元，由北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担538元（已交纳），由戴兵负担545元（于本判决生效后七日内交纳），由马晓琼负担233元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 付 雪二〇二一年四月十九日书记员 刘欣然