北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初29047号原告：刘宇，男，1981年1月17日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：林仁博，北京市京师律师事务所律师。被告：千氏（北京）房地产经纪有限公司，住所北京市通州区。法定代表人：吕甜甜，执行董事。委托诉讼代理人：王树德，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐僮村，北京市鑫诺律师事务所实习律师。原告刘宇与被告千氏（北京）房地产经纪有限公司（以下简称被告）中介合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行审理。本案原告刘宇及其委托诉讼代理人林仁博，被告的委托诉讼代理人王树德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宇向本院提出诉讼请求：1．判令原被告解除于2019年4月24日签订的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》；2．请求判令被告返还原告已经支付的34000元经纪服务费；3．请求判令被告赔偿原告违约金、诉讼费、律师费等损失计335840元；4．请求判令被告立即支付原告2、3项合计金额之迟延付款违约金13869元（按迟延天数乘以应付款项的0．05%计算，自2020年7月11日起算（暂计至2020年9月24日，实际计算至付款之日）；5．由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年4月24日，原告与被告签订《北京市存量房屋承购经纪服务合同》，其中约定，被告为原告提供房屋承购经纪服务，含提供房屋买卖相关的法律法规以及政策信息咨询以及风险揭示等内容；原告向被告告知了自身购房资格、意向房屋、贷款诉求以及还贷能力等情形，被告为原告核查购房家庭资格以及讲解贷款政策，核算购房总价款、首付款、贷款比例、定金、物业交割保证金、户籍迁出保证金以及贷款审批情况；给原告造成损失的，被告应当承担赔偿责任；有付款义务而迟延履行的，还应向原告支付迟延付款违约金。经原告方要求并经被告方书写，合同特别约定，如果房屋交易不成功未能过户，则被告应将其收取的费用全部返还给原告。当日，原告向被告支付34000（叁万肆仟元）人民币经纪服务费。2019年4月24日，原告与案外人于xx经被告提供居间服务签订《北京市存量房买卖合同》，2019年5月15日签订网签合同（合同编号C1780100）。约定原告按照购买首套房的方式，支付总价款的35%作为首付款，贷款比例为65%，拟贷款总额为221万元。案外人将其名下房屋出售给原告。经原告方要求并经被告方书写，合同特别约定，如“在办理交易房屋手续期间，如果国家政策原因导致买受人购房首付款大额增加的情况下，买卖双方无条件解除此买卖合同和买卖关系，出卖人已收取买受人所支付的所有款项于解除此买卖合同当日无条件退还给买受人”2019年5月24日，贷款银行回复“因原告在其前妻使用公积金贷款时，作为共同申请人参与贷款签字，现不能按照首套房批贷，只能按照二套房审批贷款”，由此导致原告贷款比例只能达到40%，首付款比例从35%增加为60%，即首付款增加85万元，造成原告无法继续履行《北京市存量房买卖合同》及网签合同（合同编号C1780100）。案外人以原告违约为由将原告诉至法院，虽原告多次主张其“不能按照首套房批贷，只能按照二套房审批贷款”，符合合同约定的可以无责解约的情形，但两级法院均未认可，北京市通州区人民法院（2019）京0112民初26932号民事判决书裁判原告赔偿案外人违约金326000元，承担一审诉讼费2540元，北京市第三中级人民法院（2020）京03民终497号民事判决书裁判驳回原告上诉并承担二审诉讼费2300元。前述款项，原告均已于2020年7月9日交付。原告作为非房地产交易专业人士，为规避自身风险，在合同签署前已将自身情况充分告知被告，并明确表示首付能力有限，要保证卖方同意如果首付款增加太多就无条件解约。在得到被告方按首套购房“批贷没有问题”承诺，以及在合同中作出特殊约定以避“万一”的情况下，仍然承担了巨大的损失。被告作为专业的房地产经纪服务机构，负有提供房屋买卖相关政策及银行贷款政策等信息咨询的合同义务，正是由于其政策咨询失误以及合同条款拟订失误，造成了原告房屋买卖落空且承担了巨大的经济损失、身心伤害。原告多次向被告主张赔偿损失、返还居间服务费，但截至起诉之日，被告仍拒绝赔偿、返还。为保护原告合法权益，根据《民事诉讼法》就有关法律规定，原告特向贵院提起本案诉讼，恳请贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称：我公司同意原告刘宇主张解除双方之间《北京市存量房屋承购经纪服务合同》以及退还34000元经纪服务费的诉讼请求。不同意原告刘宇主张违约金、诉讼费、律师费等损失以及迟延付款违约金的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年4月24日，原告刘宇（委托人、甲方）与被告（房地产经纪机构、乙方）签订《北京市存量房屋承购经纪服务合同》，主要约定：委托承购房屋意向要求：意向房屋区位：通州区通胡大街附近1500米内的范围，面积30平方米至80平方米，意向房屋登记用途：住宅，房屋承购总价不高于350万元，可按商业贷款方式支付。委托服务事项及完成标准：提供与意向房屋买卖相关的法律法规、政策等信息咨询。初步核查购房家庭资格核验申请材料，如实填报核验信息。委托期限自本合同签订之日起至乙方完成委托服务事项之日止。甲方权利义务：甲方应当向乙方提供身份证件及有关情况，保证所提供的证件、资料具有真实性、有效性、完整性。甲方应当配合乙方办理购房家庭资格核验、存量服务买卖合同网签等手续。乙方权利义务：乙方应当保证具备提供购房家庭资格核验、存量房屋买卖合同网上签约等服务的资格。乙方应当向甲方书面告知承购意向房屋的市场参考价格、存量房屋买卖的一般程序及可能存在的风险及涉及的税费等政策法规要求告知的事项。乙方违约责任：乙方因隐瞒、虚构信息侵害甲方利益的，乙方应当退还已收的房地产经纪服务费并依法承担赔偿责任。如因乙方过错导致所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无法履行的，甲方无需向乙方支付经纪服务费用。如甲方已支付的，乙方应当在收到甲方书面退还要求之日起30内将经纪服务费等相关款项退还甲方。给甲方造成损失的，乙方应当承担赔偿责任。乙方与甲方之间有付款义务而迟延履行的，应当按照迟延天数乘以应付款项的0．05%计算迟延付款违约金支付给对方，但不超过应付款总额的30%。合同还约定了其他内容。合同签订当日，原告刘宇给付被告经纪服务费34000元。另查，2019年4月24日，于xx（甲方、出卖人）与刘宇（乙方、买受人）经被告提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定：甲方将坐落于北京市通州区通胡大街xx号xx号楼xx层xx号房屋（以下简称xx号房屋）出售给乙方，房屋性质为商品房，用途为住宅，建筑面积为74．42平方米。涉案房屋成交总价为人民币340万元，该数额包含交易手续费用，出卖人实际获得的净得价款为326万元；经甲、乙双方协商一致，甲方知晓并同意成交价格中的交易手续费14万元（包含居间服务费、交易所产生的税费、贷款手续费等），直接由乙方支付给居间服务商即千氏地产经纪公司。乙方应于涉案房屋买卖合同签订之日向甲方支付定金10万元，乙方应当于涉案房屋办理产权转移登记前3日将90万元购房款以银行托管方式支付给甲方；乙方拟选择向商业银行申请抵押贷款支付部分房款，拟贷款金额为221万元；双方还约定了物业交割保证金2万元、户籍迁出保证金3万元，该两笔款项待相关手续完成、条件成就后，再由乙方将暂留款项支付给甲方。如果贷款机构不批准乙方贷款申请，买卖双方当事人同意由乙方于办理不动产权登记前3日通过银行托管方式向甲方支付剩余房款；如果贷款机构批准贷款金额少于乙方申请贷款金额，由此导致的二者差额，买卖双方当事人同意由乙方在办理不动产权转移登记前3日，通过银行托管方式向甲方补足差额；如果贷款机构批准贷款后，因乙方原因导致甲方无法在产权转移登记后30个工作日内取得贷款的，买卖双方当事人同意由乙方在接到银行或公积金管理中心通知后15日内向甲方支付剩余房款，并赔偿甲方因此遭受的损失。乙方逾期付款的，逾期期限在15日以内的，乙方按日计算向甲方支付成交总价款万分之五的违约金，房屋买卖合同继续履行；逾期付款超过15日的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自合同解除通知书送达之日起15日内按照成交总价的20%向甲方支付违约金，同时甲方退还乙方已经支付的全部已付款。涉案房屋买卖合同附件九第三项约定“买卖双方约定，在办理此交易房屋手续期间，如果国家政策原因导致买受人购房首付款大额增加的情况下，买卖双方无条件解除此买卖合同和买卖关系，出卖人已收取买受人所支付的所有款项于解除此买卖合同当日无条件退还给买受人”。合同还约定了其他内容。就原告（反诉被告）于xx与被告（反诉原告）刘宇及第三人（反诉第三人）千氏（北京）房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月1日作出（2019）京0112民初26392号民事判决书，判决：一、于xx与刘宇于2019年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（指向标的物为：北京市通州区通胡大街xx号xx号楼xx层xx号房屋）及2019年5月15日签订网签合同（合同编号为：C17801xx），均于2019年8月26日解除；二、刘宇赔偿于xx违约金326000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、于xx返还刘宇已经支付的定金100000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回于xx的其他诉讼请求；五、驳回刘宇的其他反诉请求。该案宣判后，刘宇在上诉期内提起上诉，2020年6月30日，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终497号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，关于原告刘宇要求被告赔偿原告违约金、诉讼费、律师费等损失计335840元的具体构成，原告刘宇称该335840元具体包括违约金326000元、一审诉讼费2540元、二审诉讼费2300元以及本案律师费5000元。关于被告在履行双方之间的经纪服务合同过程中是否存在违约行为，原告刘宇诉称在合同签订前其已将其曾购买过两套房屋并有贷款的情况告知了被告，被告告知其只要不是主贷人，征信没有问题就可以按照首套房政策进行购买和贷款。被告不认可原告刘宇上述陈述，并称设置首付款时是根据原告刘宇提交的材料，当时原告刘宇称其为共同还款人，征信报告中也并未体现。双方各执一词。上述事实，有《北京市存量房屋承购经纪服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、（2019）京0112民初26392号民事判决书、（2020）京03民终497号民事判决书及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告刘宇与被告之间的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。原告刘宇主张解除双方之间的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》并要求被告退还经纪服务费34000元，被告表示同意，本院对此不持异议。关于原告刘宇主张违约金及一、二审诉讼费的诉讼请求，对此本院认为，被告作为专业房地产经纪机构，理应就原告刘宇是否符合首套房购房资质等房屋买卖过程中的关键性问题提供相应的审查、咨询及提示提醒义务，结合法院已生效判决认定的事实，在法院判决解除了原告刘宇与于xx房屋买卖合同，并判决原告刘宇向于xx承担违约责任的情形下，被告理应就原告刘宇因此产生的损失承担相应责任。另一方面，原告刘宇作为完全民事行为能力人，其在参与购买房屋等重大民事法律行为时，其自身理应对其购房资质等关键性问题尽到相应注意义务，故原告刘宇对于其自身损失亦负有一定的责任。结合本案案情，本院确定原告刘宇与被告各承担50%的责任。原告刘宇主张的律师费5000元，双方就此并未进行明确约定，同时该损失并非原告刘宇必然产生的实际损失，故对于原告刘宇的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告刘宇主张迟延付款违约金的诉讼请求，因原告刘宇自身对于原被告双方之间合同解除亦负有一定责任，故对于原告刘宇的该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告辩称不同意赔偿原告损失的辩解意见，依据不足，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百六十五条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、解除原告刘宇与被告千氏（北京）房地产经纪有限公司于2019年4月24日签订的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》；二、被告千氏（北京）房地产经纪有限公司返还原告刘宇经纪服务费34000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告千氏（北京）房地产经纪有限公司赔偿原告刘宇违约金及诉讼费损失共计165420元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告刘宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7056元，由原告刘宇负担2768元（已交纳）；由被告千氏（北京）房地产经纪有限公司负担4288元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈明山二〇二一年四月九日法官助理 徐晓云书 记 员 郑秋爽