云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2601民初644号原告：文山和居物业服务有限公司，住所地云南省文山市卧龙街道华龙北路壮乡苗岭和居物业服务中心。法定代表人：陈中会，该公司董事长。委托诉讼代理人：王正梅，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：谢洪仙，女，1988年6月10日生，汉族，住云南省文山市。委托诉讼代理人：谢洪明，男，1978年9月28日生，汉族，住云南省文山市，系谢洪仙哥哥（特别授权）。原告文山和居物业服务有限公司（以下简称和居物业）与被告谢洪仙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。和居物业的委托诉讼代理人王正梅，被告谢洪仙的委托诉讼代理人谢洪明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。和居物业向本院提出诉讼请求：1.判决谢洪仙支付和居物业电梯维护费1080元（30元/户/月×36个月）、二次加压费300元(100元/户/年×3年）、物业服务费3955元(109.87㎡×1元/月/㎡×36个月)以及违约金760元(5335元×4.75%×3年)，上述共计6096元；2.判决由谢洪仙承担本案诉讼费。事实和理由：2017年6月25日，和居物业与谢洪仙所建房屋的房地产云南三鑫集团有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：1、由和居物业对开化商贸城三期进行前期物业服务；2、物业服务费交纳标准为高层住宅：1元/月/平方米；二次加压费100元/户/年；电梯运行费、维保费、年检费400元/户/年、商业物业：3.0元/月/平方米；3、业主应从甲方通知交房之日起开始交纳一年度（即12个月）物业服务费。15-17栋于2014年11月17日交房，18-19栋于2016年1月12日交房，20-21栋于2016年12月12日交房，以后每年仍以该月作为缴费开始的月份。如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金；4、本合同期限至业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同签订后，和居物业为谢洪仙的房屋提供了物业服务并和居物业原告2017年12月15日至2020年12月14日的物业服务费等费用，经多次催要，谢洪仙至今未付。为此，和居物业诉至法院。庭审中，和居物业补充案件事实，主张和居物业于业主委员会2017年12月26日签订《物业服务合同》，合同期限自2018年1月1日至2024年1月1日。谢洪仙答辩称，同意支付物业费，但是只同意支付50%到60%，违约金不同意支付，是和居物业违约在先。和居物业围绕其主张，向法庭提交以下证据：1.《前期物业服务委托合同》一份，证明2017年6月25日，和居物业与谢洪仙所建房屋的房地产云南三鑫集团有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：由和居物业对开化商贸城三期进行前期物业服务；物业服务费交纳标准为高层住宅：1元/月/平方米；二次加压费100元/户、年；电梯运行费、维保费、年检费400元/户/年；商业物业：3.0元/月/平方米；业主应从甲方通知交房之日起开始交纳一年度（即12个月）物业服务费。15-17栋于2014年11月17日交房，18-19栋于2016年1月12日交房，20-21栋于2016年12月12日交房，以后每年仍以该月作为缴费开始的月份。如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金；本合同期限至业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；2.《开化商贸城三期物业管理服务合同》一份，证明2017年12月26日，和居物业与三鑫商贸城氮气的业主委员会签订了《开化商贸城三期物业管理服务合同》。合同约定：由和居物业对开化商贸城三期进行物业管理服务；物业服务费交纳标准为高层住宅：1元/月/平方米（不包括电梯运行费、二次供水加压费），高层住宅电梯运行费、维保费、年检费360元/户/年；二次加压费100元/户/年：商业物业：3.0元/月、平方米不包括电梯运行费、二次供水加压费）；因业主的原因空置房屋、未装修入住或未按照地产通知时间办理收房手续的房屋，物业管理服务费由业主按照地产通知交房之日起开始以上标准全额缴纳等。15-17栋于2014年11月17日交房，18-19栋于2016年1月12日交房，20-21栋于2016年12月12日交房，以后每年仍以该月作为缴费开始的月份。如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的3‰向欠费业主收取违约金；本合同管理服务期限为六年。自2018年1月1日起至2024年1月1日止；3.《照片》四张，证明和居物业按合同约定履行了自己的义务；4.《三鑫开化商贸城三期商品房购销合同登记备案表》，证明谢洪仙系开化商贸城三期业主的事实。经质证，谢洪仙对和居物业提交的第1组证据不认可，谢洪仙没有参与；对第2组证据的三性没有意见，只是认为和居物业的服务不到位；对第3组证据，对于和居物业提供服务没有意见，但是对和居物业提供的服务不满意；对第4组证据无异议。本院认为，和居物业提交的第1-4组证据客观真实，与本案相关联，予以采信。谢洪仙针对其辩解，向法庭提交照片17张，证明和居物业提供物业服务不到位。经质证，和居物业对该组证据的三性不予认可，照片是何时何地何人拍摄的不清楚，从照片中看，像地下室，但是地下室的垃圾房地产没有移交给公司管理，谢洪仙认为存在的瑕疵公司不予认可。本院认为，谢洪仙提交的照片能够证明和居物业提供的物业服务有不到位的地方，但不能够直接证明物业服务质量差达不到相应服务标准及小区管理混乱的事实，故该组证据本院予以部分采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：谢洪仙系开化商贸城三期21-1003号房屋的业主。2017年6月25日，和居物业公司与云南三鑫集团有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定由和居物业公司为云南三鑫集团有限公司开发建设的开化商贸城三期提供前期物业管理服务。《前期物业服务委托合同》第三十七条约定：“本合同期限至业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止”及第六条约定：“本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。1、物业服务费用由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅：1元/月/平方米；二次加压费100元/户、年；电梯运行费、维保费、年检费400元/户/年；商业物业：3.0元/月/平方米。第七条约定：业主应从甲方通知交房之日起开始交纳一年度（即12个月）物业服务费。15-17栋于2014年11月17日交房，18-19栋于2016年1月12日交房，20-21栋于2016年12月12日交房，以后每年仍以该月作为缴费开始的月份。如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金。2017年12月26日，和居物业公司与开化商贸城三期业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定：1、由和居物业公司对开化商贸城三期进行物业管理服务；2、物业服务费交纳标准为：高层住宅（电梯房）按照建筑面积1元/月/平方米(不包括电梯运行费、二次供水加压费)；高层住宅电梯运行费、维保费、年检费360元/户/年；二次加压费100元/户/年；商铺按照建筑面积3.0元/平方米计算（不包括电梯运行费、二次供水加压费）；3、因业主的原因空置房屋、未装修入住或未按照地产通知时间办理收房手续的房屋，物业管理服务费由业主按照地产通知交房之日起开始以上标准全额缴纳等。15-17栋于2014年11月17日交房，18-19栋于2016年1月12日交房，20-21栋于2016年12月12日交房，开始交纳一年度（即12个月）的物业服务费，以后每年仍以该月作为缴费开始的月份。如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的3‰向欠费业主收取违约金；4、合同管理服务期限为六年，自2018年1月1日起至2024年1月1日止。合同签订后，和居物业按约定为开化商贸城三期业主进行物业服务。因谢洪仙从2017年12月15起就未交纳开化商贸城三期21-1003号房屋的物业服务费，和居物业为此诉至本院。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，和居物业公司与开化商贸城三期业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，和居物业公司作为物业管理单位，已为包括谢洪仙在内的全体业主提供了物业管理服务，谢洪仙实际享受了和居物业公司提供的物业服务至今。和居物业公司主张谢洪仙支付开化商贸城三期21-1003号房屋的电梯维护费1080元(30元/户/月×36个月）、二次加压费300元(100元/户/年×3年）、物业服务费3955元(109.87㎡×1元/月/㎡×36个月)，共计5335元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。和居物业公司与开化商贸城三期业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》约定：如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的3‰向欠费业主收取违约金。谢洪仙三年未交纳物业服务费的行为，确实给和居物业公司造成了相应的损失。和居物业公司要求谢洪仙支付违约金760元的诉讼请求，本院酌情按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2021年1月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算违约金，支持和居物业公司违约金616元（5335元×3.85%×3年），其余请求不予支持。综上所述，谢洪仙应支付和居物业公司电梯维护费1080元、二次加压费300元、物业服务费3955元、违约金616元，共计5951元。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、谢洪仙于本判决书生效之日起十日内向文山和居物业服务有限公司支付1080元、二次加压费300元、物业服务费3955元、违约金616元，共计5951元；二、驳回文山和居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由谢洪仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  朱应洪二〇二一年四月六日书记员  杨 丹