太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初1208号原告：龚某，住太原市。委托诉讼代理人：王某1，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，山西华炬律师事务所实习律师。被告：太原海润建投房地产开发有限公司。法定代表人：王某2。委托诉讼代理人：李某，山西得天利律师事务所律师。被告：太原绿地新悦房地产开发有限公司。法定代表人：方某，董事长。委托诉讼代理人：宋某，山西冠航律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫某，山西冠航律师事务所律师。原告龚某与被告太原海润建投房地产开发有限公司、太原绿地新悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法由审判员温姣适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚某的委托诉讼代理人王某1、张某，被告太原海润建投房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李某，被告太原绿地新悦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋某、闫某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚某向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告太原海润建投房地产开发有限公司与原告签署的《商铺合同书》及补充协议无效；2、判令被告太原海润建投房地产开发有限公司返还原告已支付购房款334792元并给付自2018年6月15日起至购房款全部返还之日止的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算），被告太原绿地新悦房地产开发有限公司承担连带责任；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：太原·绿地中央广场由被告太原绿地新悦房地产开发有限公司开发并取得商品房预售许可证。原告通过该项目售楼部宣传后认可绿地集团和绿地中央广场项目，于2018年6月15日在售楼部以334792元整的价格购买商业裙楼F3层3337号商铺，并一次性支付了购房款。在付款、签订《商铺合同书》时，发现出卖人不是被告太原绿地新悦房地产开发有限公司，而是被告太原海润建投房地产开发有限公司。合同原定于2018年12月31日前交付房屋，但因为二被告的违规操作迟迟无法完成交付。在被告太原绿地新悦房地产开发有限公司出具的《联系函》中提及被告太原绿地新悦房地产开发有限公司向被告太原海润建投房地产开发有限公司退款后，被告太原海润建投房地产开发有限公司才能向业主退还购房款。综上，被告太原海润建投房地产开发有限公司与原告签署的《商铺合同书》及补充协议等关联协议依法应当认定为无效，二被告应承担合同无效的法律后果。故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求维护原告的合法权益，依法判如所请。被告太原海润建投房地产开发有限公司辩称，由于被告太原绿地新悦房地产开发有限公司未向被告太原海润建投房地产开发有限公司交付该房屋，故被告太原海润建投房地产开发有限公司无法向原告交付案涉房屋。同意退还原告购房款，但由于无法按时交房时，与被告太原海润建投房地产开发有限公司签订过一份反租协议，根据该协议，被告太原海润建投房地产开发有限公司向原告支付过租金16739元。若贵院判决合同无效，返还房款时应当将该返租款从总房款中予以扣除。被告太原绿地新悦房地产开发有限公司辩称，我方与太原海润建投房地产开发有限公司之间是商品房买卖合同关系，约定由我公司向太原海润建投房地产开发有限公司出售价值34亿元的房屋，合同签订后被告海润房地产未按约向我公司支付房款且差距较大，除此外二被告之间不存在任何法律关系。原告在起诉状中已经明示，其在付款和签订合同是与被告太原海润建投房地产开发有限公司签署的，被告太原绿地新悦房地产开发有限公司也未收取原告所缴纳的任何款项，被告太原绿地新悦房地产开发有限公司与原告之间不存在任何法律上的关系。本案同类型事实已经贵院数十份判决确认，太原海润建投房地产开发有限公司的售卖行为与我公司无关，原告要求承担连带责任的诉请应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月15日，被告太原海润建投房地产开发有限公司（出卖人、甲方）与原告（买受人、乙方）签订了编号为518的465的《商铺合同书》，约定：乙方自愿认购甲方销售的位于太原市××区以西、纺织街以南、晋祠路以东、省高院用地以北的绿地中央广场项目裙楼F3层3337号商铺，建筑面积（暂定）为13.91平方米，总价款为334792元；乙方于2018年6月15日前向甲方一次性付清房屋总价款的100％；甲方应当在2018年12月31日之前依照国家和地方政府有关规定将符合本认购书约定的房屋交付乙方使用；若出卖人未按合同规定的期限将该商铺交付买受人使用的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计付款的万分之零点五向买受人支付违约金等。同日，原告向被告太原海润建投房地产开发有限公司支付房款334792元，被告太原海润建投房地产开发有限公司出具收款收据。2019年6月26日，原告（乙方、买受人）与被告太原海润建投房地产开发有限公司（甲方、出卖人）签订《商铺合同书》补充协议，约定，由于不可归责于甲方的原因导致该商铺未能按照原合同第五条的约定时间交付，甲方自愿补偿乙方1.5平米作为延期交房的补偿，乙方同意并认可甲方延期交房，并自愿放弃对甲方今后逾期交房的违约责任主张；甲方向乙方实际交付商铺时，若实际面积超出乙方原认购面积与甲方自愿补偿乙方的1.5平米面积之和，超出部分乙方按照原合同认购单价购买补足差价；若该补充协议签订后直至甲方实际交付商铺期间，乙方提出退房，该补偿面积对乙方不产生效力，即该补偿面积不在退款范围内。2019年12月18日，被告太原海润建投房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）就前述购买的商铺签订《租赁协议》，约定：乙方所购买的商铺由甲方租赁，由甲方统一管理、使用；租赁期限自2019年10月1日起至2020年9月30日止；年租金总金额为16739.6元，租金于该合同生效之日起，在5个工作日内甲方一次性支付乙方。2019年12月18日，被告太原海润建投房地产开发有限公司向原告支付了返租费16739元。涉案商铺至今未向原告交付。另查明，2018年12月31日，太原市房产管理局网站发布了《关于对“绿地中央广场”项目的重要公示》，主要内容为“我局接到举报人投诉反映绿地中央广场商铺项目以小平米分割式销售，且拟签订合同方并非太原绿地新悦房地产开发有限公司，而是太原海润建投房地产开发有限公司。我局执法人员立即对该商铺项目进行了了解。经了解，绿地中央广场项目位于晋祠路一段86号，由太原绿地新悦房地产开发有限公司开发，该项目已经取得《商品房预售许可证》；通过约谈中掌握的信息得知，该商铺的销售主体并非预售批准的太原绿地新悦房地产开发有限公司，而是所谓的太原海润建投房地产开发有限公司，另据说加盖有绿地中央广场销售部字样的印章也非绿地集团销售部公章，上述行为不仅违反了房地产相关法律、法规，而且涉嫌诈骗，风险巨大；我局提醒广大市民，在购买商铺时，仔细核对所签合同、收据等材料的出卖方、收款方是否为预售批准的主体，所购买的商铺面积是否为批准面积等”。确认上述事实的证据有《商铺合同书》、收据、《商铺合同书》补充协议、《租赁协议》、中国民生银行电子银行业务回单及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，涉案商铺的预售批准主体为太原绿地新悦房地产开发有限公司而非太原海润建投房地产开发有限公司，且出售面积也并非批准预售的面积，因涉案项目将商铺进行再次分割售出需要重新调整规划，不符合规划要求，也不能办理产权证，故涉案《商铺合同书》违反了法律的强制性规定，应属无效。在此前提下，双方签订的《商铺合同书》补充协议及《租赁协议》，也应属无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于被告太原海润建投房地产开发有限公司因合同取得的财产即购房款334792元，扣减已付的所谓返租费16739元后，剩余318053元应予退还原告。考虑到导致合同无效的原因主要在于被告太原海润建投房地产开发有限公司，被告太原海润建投房地产开发有限公司长期占用原告的资金，必然给原告造成一定的损失，本院酌定被告太原海润建投房地产开发有限公司以318053元为基数向原告支付利息损失，其中2018年6月15日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本案为合同纠纷，原告不能证明其与被告太原绿地新悦房地产开发有限公司存在房屋买卖合同关系，也不能证明被告太原绿地新悦房地产开发有限公司应承担其他合同责任，故其要求被告太原绿地新悦房地产开发有限公司承担连带责任的证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告龚某与被告太原海润建投房地产开发有限公司于2018年6月15日签订的《商铺合同书》、2019年6月26日签订的《商铺合同书》补充协议及2019年12月18日签订的《租赁协议》无效。二、被告太原海润建投房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龚某返还购房款318053元，并支付该款项自2018年6月15日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息及自2019年8月20日至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、驳回原告龚某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3211元（原告已预交），由原告龚某负担161元，由被告太原海润建投房地产开发有限公司负担3050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 温 姣二○二一年四月七日书记员 常红丽