广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9541号上诉人（原审被告、反诉原告）：戴海彬，男，汉族，1976年2月14日出生，住址：广东省xx市xx区×××××××××××××××××，公民身份号码：350××××××××××××83X。委托诉讼代理人：刘权，系广东向宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔冠，男，汉族，1979年10月6日出生，住址：广东省xx市xx区xx路xx王五区×××××××，公民身份号码：440××××××××××××933。委托诉讼代理人：俞永、魏小琴，均系广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。上诉人戴海彬与被上诉人崔冠租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告、反诉原告戴海彬不服一审判决，上诉请求：1、撤销（2019）粤1303民初3242号民事判决书，并依法改判决在一审法院判决（不服金额680248.50元）;2、请求二审法院依法判决被上诉人支付拖欠租金204821元、管理费3600元给上诉人（一审法院判决没有支持的金额）。3、判令被上诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院根据《合同法》第五十七条的规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，无违反法律法规的强制性规定合法有效，对于被上诉人建造办公室和加建车间钢结构工程以及试水池，上诉人定期收取管理费，是清楚以上建设物和构建物的，应视为认同原告建造行为是错误的；上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》第五条第四款约定《乙方另需装修或者增设附属设施的，应事先征得甲方同意，按规定需向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部分批准后，方可进行》。一审期间被上诉人没有向任何证据证明上诉人同意其在厂房内加建行为被上诉人应承担举证责任。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十三条《承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担》。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持的法律规定，一审法院判决上诉人承担试水池工程项目：84950.72元，（该金额评估机构未考虑使用年限拆旧）的赔偿责任是错误的，该加建项目是未经上诉人同意、加建面积也没收取被上诉人的租金，上诉人不需要承担任何责任恳请二审法院依法改判。二、一审法院关于建筑物和构建物方面损失认定事实不清，判决错。被上诉人的建筑物和构建物方面损失评估价514319.34元（该金额评估机构未考虑使用年限拆旧），上诉人与被上诉人的租赁合同期为60个月，被上诉人已经使用了38个月，根据双方签订《厂房租赁合同》约定的租赁期限，参照住房和建设部公布《GB50068-2018建筑结构可靠性设计统一标准》使用年限推断计算的残值价值并根据双方过错程度，对于被上诉人厂房的装修损失应为188583.75元（514319.34元÷60个月×22个月）根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理。（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期间的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。依据上述法律第四款的规定上诉人只需承188583.75元×40%的赔偿责任即是75433.50元，恳请求二审依法改判。三、一审法院判决关于在被告发出《解除函》后至原告实际搬离园区时造成的生产损失为388080元不合理、没有法律依据，上诉人与被上诉人在《厂房租赁合同》中已约定为按64680元/月赔偿2个月，为129350元，一审法院认定可按政府有关文件精神计6个月租金计，是错误的，政府没有赔偿给上诉人，一审判决也没有法律依据，请求二审法院依法改判。四、一审法院判决上诉人为被上诉人支付在劳动合同期限内部分工人在停产期间的工资损失问题，一审法院酌定计算支付14名员工2个月工资，应支付工资为164584元，是错误的，一审法院判决没有法律依据请求二审法院依法改判。五、一审法院判决上诉人承担的评估费为13200元，不符合法律规定，上诉人应按合同无效过错的责任只需承担5288.00元（13200元×40%）,请求二审法院依法改判。六、被上诉人在涉案厂房搬迁前一直使用至2019年10月30日，上诉人在原审请求被上诉人支付拖欠的租金从2019年6月1日起至2019年10月30日止的水电费及管理费（也是请求至2019年10月30日止）。原审法院以法院为评估需要申请延期拆除期间为由判决被上诉人支付租金、管理费至2019年7月止是没有法律依据，被上诉人在接到《违法违规用地拆除通知》后还在经营生产作业至2019年10月30日，之后供电部门往厂房停电后才开始搬迁。一审阶段上诉人向原审提交有，被上诉人搬迁的日期的证据，一审庭审期间被上诉人也承认其搬迁的时间并无异议，现上诉人根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持的规定。特向贵院提起上诉请求，请求二审法院查明本案的事实，依法改判一审法院未支持的金额：拖欠租金204821元、管理费3600元，合计208421元给上诉人。综上所述一审判决认定事实错误，证据不足适用法律错误。上诉人不服该判决，依法上诉恳请二审法院依法改判、支持上诉请求。被上诉人崔冠辩称，崔冠请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人戴海彬的全部上诉请求，理由：第一，基于其上诉请求均不应得到支持，因此上诉的反诉及上诉的费用均应当由戴海彬承担。首先，对刚才戴海彬代理人所陈述的出租的厂房因为取得合法的审批手续，认为承租人有过错，这边认为这个完全是没有法律依据的。因为崔冠在承租戴海彬出租的房屋时，戴海彬告知崔冠是可以办理相关证照，手续是齐全的，可以办理的，这样崔冠才同意承租其房屋，承租以后对于加建部分的说产生的装修扩建费用，出租人戴海彬对于其对崔冠的加建行为是知情并认可的，因此这该部分加建部分装修损失，也应当一并记录崔冠合同解除导致的实际损失中，由戴海彬一并承担。第二点，关于实际损失，一审法院判决在戴海彬发出解除函至崔冠实际搬离园区时产生的177210元生产损失，这个我们是依据惠州市政府189号文件相关精神，这个是有相应的法律依据，并且戴海彬在整个出租及房屋合同解除、赔偿这部分，戴海彬本人是获得了巨额的赔偿。据我们了解，戴海彬得到了4700万的赔偿款，关于劳动报酬这一部分，一审法院酌定14名员工，实际上被上诉人崔冠的员工是远远不止14人，其酌定支持了两个月，并且按照社平工资之下资质支持，这个已经是最低的一个损失，按照最低的一个标准来做一个对崔冠的补偿，这个实际上是小于实际损失的。对于评估费用13200元，依据法律规定应当是由戴海彬承担，因为其在整个合同履行中是存在全部过错。至于租金涉案厂房搬迁前至2019年10月3日租金，实际上从2019年5月份，崔冠接到村委及戴海彬的搬迁通知之后，实际上是生产经营一直处于中断的状态。业务方面，在墙上被喷了拆迁的字体以后，后续很多订单因为合作方担心，崔冠都没有生产能力，没有固定场所，所以导致了巨额的经营损失。该期间已经不能正常生产经营，系戴海彬的过错所导致的。在此情况下，戴海彬如果仍然主张租金，明显是不符合合同约定及不符合常理及情理。综上，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人戴海彬的全部上诉请求。原审原告、反诉被告崔冠向一审法院起诉请求：一、请求依法判决被告赔偿原告支出鉴定费13200元、厂房的装修费599270元、搬运费用211850元、停业损失补偿费388080元、厂房租赁押金194040元、解除租赁合同违约金194040元、新旧厂房租金差额损失476100元和人员工资损失2101992元等各项费用共计人民币3209400元。二、依法判决由被告承担本案件诉讼费用。事实及理由：2016年8月1日原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定由被告将位于惠州市惠阳区三和经济开发区xx村恒利达工业区B、D两栋合计5390平方米的厂房租给原告用于游艇制造生产使用，租赁期限为5年，租金为前三年每月64680元，后三年每月每平方米增加2元。合同签订后原告对承租厂房进行了装修改造以符合生产经营使用，先后花费80万元。2019年6月13日，被告向原告送达了《解除函》，通知原告由于原告承租的惠阳区三和经济开发区xx村恒利达工业区建设未完善相关用地手续的批建手续，惠州市惠阳区××××××××办事处于2019年5月30日向其出具了《违法违规用地拆除通知》，要求被告在2019年7月30日前将园区搬迁并拆除完毕。因此，被告书面告知原告要求5日内协商解除《厂房租赁合同》，并在2019年7月30日前腾空搬离厂房和宿舍。原告认为：原、被告之间签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定系有效的合同，原、被告均应当按照合同的约定履各自义务。原告承租厂房后依约按月缴付租金及管理费用，被告作为出租方有义务提供合法符合承租要求的厂房场地供原告使用。现在原告投入大量资金进行装修改造和生产经营过程中，突然要求解除合同《厂房租赁合同》，并在极短的时间内搬离厂房，已经构成严重违约，且违约行为给原告造成了巨大的经济损失，严重损害了原告的合法权益。原审被告、反诉原告戴海彬向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判决被反诉人立即支拖欠租金355741元，电费42369元，厂长费6000元，合计210069元（404109元－押金194040）给反诉人；2、依法判决由被反诉人承担本案件诉讼费用。事实及理由：2016年8月1日原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定被告将位于惠州市惠阳区三和经济开发区xx村恒利达工业区B、D栋5390平方米的厂房租给被反诉人用于游艇制造使用，租赁期限为5年租金为前三年每月64680元，后三年每月每平方米增加2元。合同签订后被反诉人作生产经营使用，被反诉人于2019年6月1日起拖欠租金至2019年10月22日未缴交，拖欠金额为355740元、电费42369元。后经反诉追讨被反诉人缴交费用时，被反诉人却以各种借口推却支付费。一审法院认定事实：2016年8月1日原告与被告签订了《厂房租赁合同》，该合同主要约定：“一、甲方（即被告）将位于惠州市xx区xx经济开发区xx村牛李xx村小组xx达工业区B、D两栋租给乙方（即原告）制造游艇使用；租赁厂房面积5100平方米，同时租赁宿舍楼第四层290平方米。厂房和宿舍总面积5390平方米。二、厂房租赁自2016年8月1日起至2021年7月31日止。三、1、甲乙双方约定，该厂房租赁租金为每平方米每月人民币12元。每月应付厂房租金共646809元。3、乙方应向甲方支付厂房押金194040元。4、房屋租金起算时间为2016年9月16日后开始计算；5、厂房租金，前三年保持不变，第四年后的租金，每平方米为14元/月。6、乙方应付1200元/月给甲方做为厂长费用。八、租赁期间其他有关约定。1、租赁期间，乙方可根据自已的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方负责任。如租赁期满乙方不再承租，装修部分应该恢复原来厂房状态完整交给甲方，乙方的厂房相关贵重资产，可自行拆除带走，宿舍的不动产部分、水电等无偿归属甲方；可动产部分归乙方所有，例如：机器、家私、生产设备。十、免责条款。1、因政府有关租赁法律规定修改，导致出租方无法履行本合同时，经双方协商，甲方可以解除合同并进行相应的赔偿，以及退还押金。合同签订后，原告对承租厂房进行了装修和加建办公室、装货构建物以及游艇试水池，经评估为599270.06元，其中试水池为84950.72元。2019年6月13日，被告向原告送达了《解除函》，通知原告即日解除双方于2016年8月1日签订的《厂房租赁合同》，要求被告在2019年7月30日前腾空搬离厂房和宿舍交还被告拆除。原告从2019年6月未交租金、厂管理费，至2019年6月至9月欠电费42369元。经评估人员进场勘察后，原告于2019年10月7日停止生产。另查，惠州市惠阳区××××××××办事处于2019年5月30日向恒利达工业园区土地所有人xx村牛李村民小组、xx村牛叶村民小组发出的《违法违规用地拆除通知》写明两村小组在回拨地建设的厂房，占用土地面积14937平方米，其中耕地10000平方米，无合法用地手续，属于破坏耕地、非法占用土地行为，要求两村小组在2019年7月30日前将园区搬迁并拆除完毕。逾期三和街道办将组织相关人员进行强制拆除。2019年6月11日，xx村牛李经济合作社、xx村牛叶经济合作社和xx村经济合作社向戴海彬发出《搬迁拆除告知函》，要求被告戴海彬于2019年7月30日前腾空搬离工业园并自行拆除完毕。因本案厂房有关装修工程的构建物需要评估，一审法院于2019年8月30日、2019年9月4日分别发函给惠州市惠阳区城乡管理和综合执法局、惠州市惠阳区××××××××办事处商暂缓拆除厂房内的装修工程构建物。一审法院认为，惠州市惠阳区××××××××办事处于2019年5月30日发出了《违法违规用地拆除通知》，可以认定被告建设的厂房未取得建设规划主管部门批准建设的，被告与原告签订的《厂房租赁合同》无效。根据合同法第五十七条的规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，无违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告经营的企业办理了营业执照，在政府通知拆除时正常生产。被告未办理临时建筑物续行使用手续，对原告导致的损失应予适当赔偿。对于原告建造办公室和加建车间钢结构工程以及试水池，被告定期收取管理费，是清楚以上建设物和构建物的，应视为认同原告建造行为。但对于厂房外面加建试水池，是必需的配套生产设施，此费用84950.72元应当是合理生产设施成本。对于《厂房租赁合同》未到期，但实际无法继续履行下去，原告因停止生产和搬离厂区造成原告损失的如何处理问题。关于建筑物和构建物方面损失，根据双方签订《厂房租赁合同》约定的租赁期限，参照住房和建设部公布《GB50068-2018建筑结构可靠性设计统一标准》使用年限推断计算的残值价值并根据双方过错程度，对于厂房的装修和试水池的损失计239708元（599270.06元×40%）；对于搬迁费的损失计84740元（211850元/月×40%）；对于在被告发出《解除函》后至原告实际搬离园区时造成的生产损失，一审法院认可按政府有关文件精神计6个月租金计，原告请求按64680元/月计算未超过约定的标准，其请求为生产损失388080元（64680元/月×6个月）予以支持。另原告为支付在劳动合同期限内部分工人在停产期间的工资损失问题，一审法院酌情按停工受影响工人人数酌定计算约1/3总人数14人为2个月，被告对工人工资金额持有异议，参照2019年上一度即2018年惠州市惠阳区工人月平均工资收入5878元标准支付，人工工资损失为164584元（5878元/月×14人×2个月）；押金194040元，应予退返原告；评估费13200元，是原告合法取证支出费用，由被告负担。以上金额合计1084352元。对于原告请求新旧厂房租金差额和新厂房装修费用属于间接损失，一审法院不予支持。关于反诉部分，因当地政府要求本案厂房在2019年7月30日前将园区搬迁并拆除完毕，反诉原告请求租金应从6月计至7月份止，此后法院为评估需要商请延期拆除期间，不宜计算租金，租金计为150920元（75460元×2个月）；水电费按反诉被告实际产生的费用计算，反诉被告对计至2019年9月1日止为42369元无异议，一审法院予以支持，此后反诉人未提交水电单位收费证明，不予认可；厂管理费按实际情况依合同约定标准1200元/月计算2个月为2400元。反诉请求支持金额为195689元。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十六条、第五十七条、第六十条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告戴海彬在判决发生法律效力之日起十日内支付厂房装修工程与加建试水池费用、搬运费、营业和人工等生产损失、评估费和返还押金共计1084352元给原告崔冠；二、驳回原告崔冠的其他诉讼请求；三、反诉被告崔冠在判决发生法律效力之日起十日内支付厂房租金、电费和管理费共计195689元给反诉原告戴海彬。在执行时，判项一和判项三的金额可相互抵销。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费32992元（崔冠已预交），由崔冠负担22020元，戴海彬负担10972元；反诉受理费2225元（戴海彬已预交），由戴海彬负担1135元，崔冠负担1090元。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：原审认定的赔偿项目是否应予支持。具体评述如下：关于厂房的装修工程和试水池费用的赔偿问题，原审认定未考虑该部分的残值，参照本地司法实践及公平原则，应按照未能履行的租赁期限对该部分进行折算，被上诉人使用期从2016年8月计至2019年9月，余下使用期22个月，应为219732.4元（599270.06元÷60个月×22个月），原审处理不当，本院予以纠正。关于人员工资损失的赔偿问题，本院认为，人员工资损失不属于本案租赁合同提前中止的直接损失，原审支持人员工资损失处理不当，本院予以纠正。关于搬离园区时造成营业损失、厂房租金、评估费、管理费的赔偿问题，原审法院对以上项目的处理，符合相关事实和法律规定，本院予以维持。综上所述，原审认定事实基本清楚，但处理部分欠当，二审予以纠正；上诉人的上诉，有理部分二审予以采纳，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3242号民事判决第三判项；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3242号民事判决第二判项及诉讼费分担；三、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3242号民事判决第一判项为：戴海彬在判决发生法律效力之日起十日内支付厂房装修工程与加建试水池费用、搬运费、营业等生产损失、评估费和返还押金共计899792.4元给崔冠。四、驳回崔冠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费32475.2元（崔冠已预交32992元），由崔冠负担23800.4元，由戴海彬负担8674.82元；一审反诉受理费2225元（戴海彬已预交），由戴海彬负担1135元，崔冠负担1090元。二审受理费10602元（戴海彬已预交），由戴海彬负担8797.5元，崔冠负担1804.5元，戴海彬多预缴的诉讼费在执行中一并予以抵扣，本院不予退回。本判决为终审判决。审 判 长  寇 倩审 判 员  蓝惠兰审 判 员  卫书平二〇二一年三月二十三日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。