广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终451号上诉人（原审原告）：惠州市丽日购物广场有限公司，住所地：惠州市惠城区××××××××。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：邱晓阳，广东商盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡汉平，男，汉族，1978年11月22日出生，住广东省普宁市×××××××××××××××××，身份证号码：445×××××××********。上诉人惠州市丽日购物广场有限公司与被上诉人左娜娜因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市丽日购物广场有限公司上诉请求：一、请求撤销一审第二项判决。二、请求改判支持被上诉人应支付费用25751.93元。三、请求改判支持被上诉人支付律师费5000元。四、请求本案的诉讼费用全部由被上诉人支付。事实与理由：一、一审法院未查明本案事实。1.通知发送时间认定事实错误。上诉人委托律师向被上诉人发送的律师函的时间是在2019年3月21日，而在上诉人所提供的邮单中显示，拒收时间是在2019年3月29日，而邮单退回至惠城区邮政局是在2019年4月1日，再退回到委托律师处已经是在2019年4月3日了。所以不应当认定是在3月底上诉人就收到了退件。2.对拒收函件所认定的事实存在错误。而该律师函中的内容，系催促被上诉人履行缴款义务，同时予以了宽限期，并未通知其直接解除合同。另结合双方签署的《商铺租赁合同》，函件发送至被上诉人处而被上诉人采取拒收方式的，是视为有效送达，收到邮件内容。一审法院认为拒收行为是直接拒绝履行合同，结合律师函中有7天宽限期的内容，上诉人认为一审法院该观点是不正确的。二、租赁保证金不应当予以抵扣任何费用。双方签署合同的第四十三条第7项中有明确约定，提前终止合同履约保证金是不予以退回的，同时甲方有权追究乙方违约及赔偿责任。所以一审法院认为保证金应当抵扣拖欠的费用，是未有详尽审本案，作出了与合同约定不符的裁判理由。三、应予以计算延期清场的场地占用费。因被上诉人即使是以其行为表示不再继续履行合同，但是被上诉人仍负有清场搬离物品的义务。无论租赁合同是否解除，但是店内的财产所有权归属于被上诉人，如上诉人贸贸然的直接清场，则被上诉人极有可能就该财产问题向上诉人进行索赔。基于避免再次出现纠纷的情况，上诉人应履行及时通知义务再进行及时止损，一审法院径行认定上诉人未按照《合同法》第119条认定上诉人应当及时履行止损义务，实属不妥。毕竟上诉人给予被上诉人宽限期，且安排清场事宜需要时间，径行的认定上诉人发出律师函后拒收即视为终止合同，首先与函件内容不符，其次与合同内容不符，最后与《合同法》119条立法精神不符。而上诉人场地一直被占用至5月份是事实，而应当给上诉人计算场地占用费，无论于情于理，该诉请都应予以支持。四、上诉人变更了诉请，一审法院缺置之不理，剥夺上诉人的合法权利。上诉人在开庭前就变更了诉讼请求，将应支付的款项变更成25751.93元，一审法院庭审过程中有笔录记录并且接受该变更，但判决书却还是按照诉状金额进行记载，剥夺了上诉人的权利。综上，二审法院应当在查明本案事实情况，对一审判决进行纠正，作出正确的判决。被上诉人蔡汉平在指定期间内未提交书面答辩意见。原审原告惠州市丽日购物广场有限公司向原审法院起诉请求：1.请求解除双方签订的《百货专柜租赁合同》；2.请求被告支付拖欠租金、水电、以及其他费用暂计12668.5元（暂计至起诉之日，实际计算至被告撤场之日为准）；3.请求被告支付滞纳金719.86元（暂计至起诉之日，实际计算至被告撤场之日为准）；4.请求被告支付本案的律师费5000元；5.请求本案的诉讼费用全部由被告支付。原审法院认定事实：2018年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《百货专柜租赁合同》（合同编码：2010206454），合同约定主要内容为：被告向原告承租惠州市惠城区×××××××××××××××××××××位用于经营DITOLE帝瞳牌眼镜，租赁期间为二年，计租日从2018年9月19日开始计算，2018年9月19日至2019年9月5日，每月租金为人民币4000元，2019年9月6日至2020年9月5日，每月租金为4290元；每月基本租金须于每月第5日前支付。乙方应向甲方交纳大于或等于2个月租金金额作为租赁保证金，即人民币11600元；租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为……甲方有权以乙方向其交纳的租赁保证金直接抵扣甲方的损失。乙方承租的商铺的管理费按商铺建筑面积计算，每月每平方米人民币30元，合计人民币1800元/月。首月管理费于商铺交付之日支付，其余月份管理费于每月第5日支付。乙方在每月10日或之前支付所有因使用该商铺而产生的水、电、燃气、电话费用及其它费用。在租赁期限内，乙方逾期交付租金或管理费等其他一切费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。在租赁期内，乙方拖欠支付租金、管理费及其他费用达30日，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺。甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用及开支（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、差旅费等）……均由乙方承担。庭审时，原告称被告缴纳租金至2019年2月份，管理费缴纳至2019年1月份。被告从2019年3月起没有经营商铺，也没有缴纳租金，也没有和我方商谈解除合同事宜，我方在2019年3月向被告发出律师函，被告拒收。庭审原告称由于欠款需一个月以上才有清场权，其充分履行了催告的义务之后再进行清场，因此我方6月份才清场。庭审时，原审法院向原告释明庭后三天内产生电费及垫付电费的相关证据，原告在原审法院指定期限内并未提交。另原告向原审法院提交了其委托律师并支付律师费5000元的证据。原审法院认为，原、被告之间签订的《百货专柜租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原告现依据《房屋租赁合同》的约定，请求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于被告拖欠租金的问题，根据《合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”由于庭审时原告称被告从2019年3月起没有经营商铺，也没有缴纳租金，也没有商谈解除合同事宜，且2019年3月向被告发出律师函，被告拒收了原告的律师函，应视为被告以其行为表示不履行合同，原告应及时减损，故租金及管理费应仅计算至2019年3月份为止，之后租金因原告未及时减损，由其自行承担，至此被告应承担的租金为4000元（4000元×1个月）及管理费3600元（1800×2个月）。关于电费的问题，根据“谁主张，谁举证”的证据的规则，因原告没有提交产生的电费及垫付电费的证据，故应承担“举证不能”的责任。另外，因被告已缴纳保证金11600元，保证金的作用是保障房屋所有人的相关权益、防止租房者违反租赁合同给房屋所有人造成损失，原告应将保证金抵消被告所欠的租金及管理费，故被告应向原告支付的费用为0元[（4000＋3600）-11600]。关于滞纳金和律师费的问题，因抵扣保证金后被告未欠原告任何费用，不会产生滞纳金，而原告也需承担相应的诉讼风险，故原审法院对该两项诉请不予支持。被告蔡汉平经原审法院依法传唤，逾期后无正当理由未到庭参加诉讼，依法不影响对本案的审判。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，缺席判决如下：一、解除被告蔡汉平与原告惠州市丽日购物广场有限公司于2018年9月1日签订的《百货专柜租赁合同》（合同编码：2010206454）。二、驳回原告惠州市丽日购物广场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费394.7元（原告已预交197元），由原告惠州市丽日购物广场有限公司负担197元，被告蔡汉平负担197.7元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是涉案租赁保证金是否可用于抵扣涉案租金及是否应计付占用费的问题。关于涉案租赁保证金的问题，本院认为，租赁保证金非定金，法律上并不适用违约罚没规则，其法律意义在于保障出租人如实收到租金等合法权益，因此原审法院将租赁保证金抵扣承租人欠付的租金款项并无不当，本院予以维持。关于涉案占用费问题，上诉人主张被上诉人应支付涉案场地占用费，由于被上诉人已拒交租金、拒收律师函，因视为被上诉人以事实行为拒绝履行涉案合同，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，上诉人应依法及时减损，上诉人未及时减损，由其自行承担，原审对上诉人主张涉案占用费的请求不予支持妥当，予以维持。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费568.8元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年四月二十五日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩