安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1502民初887号 原告：幸福嘉园小区业主委员会，住所地：安徽省六安市金安区八公山路幸福嘉园小区4号楼1楼。 负责人：谭宏胜，业委会主任。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾传根，安徽皋城律师事务所律师。 被告：安徽家诚物业管理有限责任公司，住所地：安徽省六安市金安区八公山路幸福嘉园小区11号楼1楼西。统一社会信用代码91341500664202123C。 法定代表人：陈烁宇，公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：李淑梅，安徽程发震律师事务所律师。 原告幸福嘉园小区业主委员会诉被告安徽家诚物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马从军独任审判，公开开庭进行了审理。原告幸福嘉园小区业主委员会的负责人谭宏胜及其特别授权委托诉讼代理人曾传根，被告安徽家诚物业管理有限责任公司的特别授权委托诉讼代理人李淑梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告幸福嘉园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、 判令被告立即撤出幸福嘉园小区物业管理区域；2、判令被告向原告交还幸福嘉园小区物业管理用房和被告占用的其他非物业管理用房及相关设施；3、判令被告移交由其代管的专项维修资金；4、判令被告向原告交还幸福嘉园小区全部物业管理资料；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年5月20日，被告与开发商安徽六安康泰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定的期限为2014年5月20日至业主委员会成立之日止。2019年10月25日，幸福嘉园小区成立幸福嘉园小区业主委员会。被告与开发商签订的《前期物业服务合同》于2019年10月25日终止后，原告多次与被告协商签订物业服务合同事宜，均未果。原告多次通知被告协商撤离和交接事宜，被告均置之不理。现原告为维护广大业主的权利，根据《民法典》九百四十九条之规定，特具状诉至法院，望依法判如所请。 被告安徽家诚物业管理有限责任公司书面答辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。一、答辩人与六安康泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》有效且仍在继续履行中，原告无权要求答辩人撤出幸福嘉园小区并移交服务用房和物业共用部位、公用设备等。2014年5月20日，答辩人与安徽六安康泰置业有限公司签订《幸福嘉园前期物业服务合同》，约定由答辩人为幸福嘉园小区提供物业服务，合同期限为：自2014年5月20日起至业主委员会成立之日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同是一份附条件的合同，前提物业合同真正的终止服务时间是新的物业服务合同生效时，但本案中后签的合同恰恰没有生效。签订后一直是答辩人为幸福嘉园小区提供物业服务。二、原告与上海钰鼎物业管理有限公司六安分公司签订的《幸福嘉园物业管理服务合同》因合同双方的主体均不符合法律规定，同时在重新选聘新的物业服务企业过程中违反了《招投标法》及《物业管理条例》等法律规定，无法生效履行。1、众所周知，我国合同生效有三个要件：主体合格、意思表示真实、行为不违反法律及社会公共利益。2019年10月25日，幸福嘉园小区业主委员会成立，但该委员会的组成人员大部分不是业主，按照法律规定不能担任业委会成员，同时更是有部分业委会成员从入住小区开始就没有交纳物业服务费，按照《六安市物业管理条例》的规定，早已丧失了业委会成员的资格，更无权代表全体业主与他人签订任何合同。同时在原告的招标文件中，明确参加投标的必须具有“国内独立法人资格”，而中标的钰鼎六安分公司恰恰不具有独立法人资格，因此主体也是不合格的。两个主体不合格的单位签订的合同如何能产生法律效力？2、2020年7月份原告开始筹备重新选聘物业服务企业，在小区内张贴了公告，答辩人看见后告知原告，重新选聘物业服务企业是全体业主的权利，应召开全体业主大会，同时应有街道、社区的工作人员在场，确保全体业主大会的公开公正，但原告对此不理不睬，一意孤行的以业主委员会的名义对外公开招聘物业服务企业。期间，三里桥街道、三里桥街道幸福社区多次组织答辩人、原告开协调会，但原告坚持以自己的名义选聘物业服务企业。在招投标的过程中出现了多种违法违规行为：1）、并未召开全体业主大会确定选聘新的物业服务企业，此程序不到位是不能重新选聘新的物业服务企业的。2）、中标单位是上海钰鼎物业管理有限公司六安分公司，但是原告2020年10月份的招标文件中的“投标人资质等级”一栏中，明确“企业应具有主管部门颁发的资质，国内具有独立法人资格……”从上海钰鼎物业管理有限公司六安分公司的名称上就可以看出，其是不具有独立法人资格的，不能参加投标，合同的主体不符合招标文件的约定，即便签订了合同也是不能生效并履行的。3）、在招投标的过程中违反了《中华人民共和国招标投标法》第16条、28条、34条、36条、44条等规定，原告在招投标的过程中对参加投标的企业吃拿卡要、虚假承诺损害了幸福嘉园小区全体业主和答辩人的合法权益。在开标当天，有两家投标企业当场放弃投标，此时仅剩两家投标单位，按照《招投标法》的规定，原告应放弃开标，重新招标，但原告当场开标确定上海钰鼎物业管理有限公司六安分公司为中标单位，并与之签订了《幸福嘉园物业管理服务合同》。三里桥街道、三里桥街道幸福社区于2020年12月22日下发了《关于幸福嘉园小区物业选聘工作整改通知》，原告对此置之不理。综上所述，请求法庭依法支持答辩人的答辩请求。 原告为证明其诉讼主张，向本院举出了以下三组证据：一、幸福嘉园小区业主委员会成立的备案登记材料，证明：2019年10月25日，幸福嘉园小区通过法定程序产生业主委员会，并在法定管理机关备案，证明原告诉讼主体适格，符合法律规定。二：被告企业信息查询单，证明：被告诉讼主体适格，符合法律规定。三、《幸福嘉园》前期物业服务合同，证明：被告与安徽六安康泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》第三十五条约定，合同期限为2014年5月20日至业主委员会成立之日止。四、通知、洽谈函，证明：原告通知被告协商重新签订物业服务合同事宜，未果。五、关于召开幸福嘉园小区物业公司交接协调会的函；关于要求移交、撤离幸福嘉园小区的函及快递回单，证明：原告多次通知被告退出该小区的物业服务。 被告对原告所举证据一真实性无异议，但是对于业委会成员有异议，谭宏胜的确是小区业主，但其已经欠了很长时间物业费，对于吴克详、陈佑安、荣爱霞、李生团、聂思宏这五位据我们所知，不是幸福嘉园小区的业主，即便是他们在业委会的成员里面，但他们不能够代表幸福嘉园小区的业主，我们不认可原告的诉讼地位，主体也不适格。对证据二无异议。对证据三幸福嘉园前期物业服务合同三性无异议，但不能够达到原告的证明目的，我们认为合同真正的终止时间是在业委会成立后且签订的新的物业服务合同生效时，前期物业服务合同才真正终止，我们认为目前前期物业服务合同仍然在合同有效期内，且仍在履行当中，通知、洽谈函真实性无异议，但是我们不认可原告的证明目的，双方是有商谈过，但没有谈成。对证据五真实性无异议，但不能够达到原告的证明目的，被告认为新签订的物业服务合同没有生效，所以我们仍然在履行前期的物业服务合同。 被告为证明其反驳主张，向本院提交以下证据：一、营业执照复印件、法定代表人身份证明，证明：被告的主体资格。二、《幸福嘉园前期物业服务合同》、《幸福嘉园物业管理服务合同》，证明：1、被告与安徽六安康泰置业有限公司签订《幸福嘉园前期物业服务合同》目前仍在履行中；2、原告与钰鼎六安分公司已经签订物业服务合同，但该合同因主体不合格无法生效，更无法履行；3、《幸福嘉园物业管理服务合同》中对于物业服务费约定不明，损害了全体业主的利益。三、2020年7月9日公告、2020年7月招标文件、2020年8月4日公示、2020年10月4日公示、2020年10月招标文件、确定中标单位办法公示、招标须知补充说明、评标办法、2020年12月8日公示、2020年10月25日幸福嘉园业委会问题反映、2020年12月7日《关于幸福嘉园项目物业招标工作质疑函》、2020年12月17日、2020年12月25日六安市锦鸿物业管理有限公司检举信、2020年12月17日、2020年12月25日六安正宇物业服务有限公司检举信、三里桥街道、三里桥街道幸福社区于2020年12月22日《关于幸福嘉园小区物业选聘工作整改通知》、公示、业委会代表问题，证明：1、业主委员会的成员不是业主，不能代表业主参与选聘物业服务企业；2、此次招投标方式是公开招标，按照《中标投标法实施细则》第44条的规定，投标人少于3个的，不得开标；招标人应当重新招标，但原告并未按照法律规定重新招标；3、幸福嘉园小区业委会虚假公示，实际并未取得全体业主或者业主代表的委托；4、2020年10月招标文件中明确了投标的企业必须是具有国内独立法人资格，但钰鼎六安分公司明显不具有独立法人；5、原告未按照法律规定进行招投标，程序违法；6、原告违反法律规定，在招投标过程中对投标单位吃拿卡要、虚假承诺，强行确定钰鼎六安分公司为中标单位，损害了全体业主、被告及其他投标单位的合法权益。 原告对被告所举证据一三性没有异议。对证据二：1、对《幸福嘉园前期物业服务合同》，三性没有异议，对其证明目的有异议。该合同第35条明确约定：合同期限至业主委员会成立之日止，而幸福嘉园小区业主委员会已于2019年10月25日成立，故前期物业服务合同已于2019年10月25日终止。故而该条文后半段“但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”的约定，并不产生法律效力。更何况原告实际上已与其他物业管理企业签订了物业服务合同且合同已生效。2、对《幸福嘉园物业管理服务合同》真实性、合法性没有异议，关联性及证明目的有异议。该合同系在被告前期物业服务合同终止后，原告与通过招投标程序确定的物业管理企业签订的物业服务合同，与被告以及本案没有关联性，更加达不到其证明目的。对证据三：1、2020年7月9日公告至2020年12月8日公示，真实性、合法性没有异议，关联性及证明目的有异议。该部分招标公示及相关招标文件均系在前期物业服务合同终止后做出，相关招标程序亦符合法律规定。此外，从2020年10月4日公示可以看出，幸福嘉园小区已通过书面征求意见的形式召开业主大会，并有62.49%的业主同意向社会公开招聘物业服务公司。2、关于2020年10月25日幸福嘉园业委会问题反应，三性均有异议。首先，该份“问题反应”与本案没有任何关联性。其次，该份“问题反应”第1项中陈述“业委会成立以及重新换物业的事情，我没有听说过”，而真实情况是出具该份“问题反应”的人员不仅知道重新换物业一事，而且还参加了“幸福嘉园招标物业参与投标单位考察”事宜。且该“问题反应”中的签名人员也并非其本人所签，该份证据不具备真实性与合法性。3、关于2020年12月7日《质疑函》，该份质疑函系单方制作，内容不真实，且与本案无关，对其三性均有异议。4、关于四份“检举信”，三性均有异议。其一，该四份检举信均是向“政府相关部门领导”出具，而并没有具体的出具对象，也没有得到过任何的回复，故该四份检举信真实性，无法确定。其二，既然是检举信，那么根据《保护检举、控告人的规定》等相关规定，该四份检举信不可能出现在被告手中，因此不具备合法性。其三，该四份检举信多次提及业委会成员接受烟酒、宴请并承诺中标等情形，但均未提供任何的证据或证据线索，纯属对原告的诬告陷害，对此原告将保留追诉的权利。5、关于《整改通知》，对其真实性没有异议，合法性、关联性有异议。首先，该份整改通知系向原告出具，而原告对此并未公开，故该份证据的来源是否合法请求法庭依法审查。其次，该份整改通知并未指出具体存在的违法行为以及需要整改的项目，仅是简单地罗列法条，内容空洞，达不到被告的证明目的。最后，金安区三里桥街道物业管理办公室以及金安区三里桥街道幸福社区居民委员会在出具该份整改通知书之前，并未就招标情况向原告进行了解取证，整改通知出具的程序不合法。6、关于公示和业委会代表问题。该两份证据系由被告单方制作，对其三性均不予认可。幸福嘉园业主委员会是在三里桥街道、幸福社区的指导下，通过选举产生，业主委员会委员也是通过首届业主大会选举产生，并已经六安市三里桥街道办事处和六安市金安区房产管理中心备案，故业委会的成立以及业委会委员的产生符合法律规定，原告具有完全的民事能力和诉讼主体地位。至于被告所称的业委会委员资格的问题，业主大会在选举业委会委员之前，己就相关候选人名单进行公示，公示期内并没有人对候选人资格提出异议。且根据《安徽省物业管理条例》第31条之规定，认定业委会委员是否丧失委员资格的，也应当通过业主大会会议决定，且与本案无关。 经当事人举证及本院认证，结合当事人陈述，本院审理查明基本事实如下：幸福嘉园小区位于六安市××路××路××淠史杭路交汇处，是安徽六安康泰置业有限公司开发承建的住宅小区。2014年5月20日，被告安徽家诚物业管理有限责任公司与安徽六安康泰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，由被告为幸福嘉园小区提供前期物业管理服务事宜，合同约定：本合同期限自2014年5月20日至幸福嘉园小区业主委员会成立之日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2019年10月25日，幸福嘉园小区成立幸福嘉园小区业主委员会。2020年12月18日，幸福嘉园小区业主委员会与上海钰鼎物业管理有限公司六安分公司签订《幸福嘉园物业管理服务合同》。原告在和被告协商撤离和交接事宜过程中，双方发生纠纷，致原告诉讼来院。 另查明：2020年12月22日，金安区三里桥街道物业管理办公室、六安市金安区三里桥街道幸福社区居民委员会向原告发出《关于幸福嘉园小区物业选聘工作整改通知》：幸福嘉园小区业主委员会在选聘新物业服务企业工作过程中，严重违反住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《安徽省物业管理条例》、《中华人民共和国招标投标法》有关法律法规之规定。要求立即整改，严格依法依规选聘物业服务企业。 本院认为：被告作为幸福嘉园小区的物业管理服务企业，依据的是被告与开发商安徽六安康泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同系被告与开发商的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，原、被告应遵守合同约定。关于本案存在争议的三个问题：1、《前期物业服务合同》终止时间的认定，《前期物业服务合同》第三十五条约定：本合同期限自2014年5月20日至幸福嘉园小区业主委员会成立之日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该条约定了《前期物业服务合同》终止期限至幸福嘉园小区业主委员会成立之日，同时确定“但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，明确了《前期物业服务合同》终止时间为业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该条的约定是为了保证小区物业服务的延续性，在业主委员会成立之后，新的物业管理企业到位之前，被告作为原物业管理企业继续履行物业服务；2、原告主体问题，幸福嘉园小区业主委员会是在基层组织的参与下，通过法定程序，经业主大会选举并报法定管理机关备案，应认定合法有效，至于业主委员会成员中有部分人员不是小区业主，因该成员是经法定程序经业主大会选举产生，虽然存在瑕疵，但在未经法定程序经业主大会重新选举前，不影响业主委员会的主体地位；3、关于原告与上海钰鼎物业管理有限公司六安分公司签订的《幸福嘉园物业管理服务合同》效力问题，因原告在选聘新的物业服务企业进行招投标活动过程中，违反法律法规规定，在街道和社区发文通知整改后，仍未予纠正违规行为，原告与上海钰鼎物业管理有限公司六安分公司违规签订的《幸福嘉园物业管理服务合同》不发生效力。综上，被告与开发商安徽六安康泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》终止的前提条件尚不具备，原告要求被告终止物业服务的诉请不能得到支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十条之规定，判决如下： 驳回原告幸福嘉园小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费3000元，按简易程序减半收取1500元，由原告幸福嘉园小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  马从军 二〇二一年四月十九日 书记员  高 帅 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。