河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1327民初456号原告：程勤，女，汉族，1972年12月20日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：乔堤，河南大为律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红梅，河南大为律师事务所律师。被告：河南启元置业有限公司，统一社会信用代码9141130079190091XU，住所地河南省南阳市宛东城区独山大道中段璟都国际写字楼18楼。法定代表人：施景凯，任执行董事职务。委托诉讼代理人：王虎森，河南华森律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏华，河南华森律师事务所律师。原告程勤与被告河南启元置业有限公司（以下简称启元置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程勤及其委托诉讼代理人乔堤、王红梅，被告启元置业的法定代表人的委托诉讼代理人王虎森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程勤向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告于2017年1月21日签订的《商品房认购协议》；2.判决被告返还购房款393000元，并支付违约金286890元（按购房总价款0.1%计算730天），共计679890元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年1月21日签订《商品房认购协议》，约定被告将位于社旗县南滨河路璟都国际项目5号楼3单元403号房屋卖给原告，房屋面积131平方米，总价款393000元，原告一次性付清全款。在签订协议后，原告支付全部房款，被告出具收据一张。双方约定被告应在商品房预售许可证办理完成后与原告签订备案《商品房买卖合同》，否则每逾期一日，违约方需按购房款总额的0.1%向守约方付违约金。自《商品房认购协议》签订至今已4年，据原告查询得知，被告在2018年已取得商品房预售许可证，但至今未与原告签订备案合同，并将房屋出售给他人。被告违反《中华人民共和国民法典》之规定，应按认购协议约定向原告承担违约责任。故诉至法院，请判如所求。启元置业辩称，一、同意解除原、被告签订的《商品房认购协议》。二、原告所述与事实不符。原、被告于2017年1月21日签订《商品房认购协议》，约定原告购买本公司开发的社旗璟都国际项目5号楼3单元403号（临时标注）。2018年12月27日，社旗县房管局向本公司颁发《商品房预售许可证》时，将项目中所有单元标号予以互调，其中5号楼1单元调为3单元，3单元调为1单元，但原告所认购的房屋坐落位置是固定不变的。本公司取得商品房预售许可证后，多次通知、催促原告到项目部签订《商品房买卖合同》，办理购房款交纳及网签备案手续，但原告不予办理。案涉标的仍在本公司名下，为原告保留房源，并未出售。本公司正在考虑向原告主张保留房源给本公司所造成的损失赔偿金。三、《商品房认购协议》签订后，原告至今未支付购房对价，原告诉求退还购房款并支付违约金没有事实依据。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原、被告均对对方证据的真实性无异议，本院对原、被告证据的真实性予以认定。对于原、被告其他质证意见，本院认定如下：被告认可原告提交的收据真实，但辩称原告并未支付对价，原告陈述房款系抵账转化而来，本院认为，被告与原告签订《商品房认购协议》并出具购房款收据的行为，说明被告在签订合同时是知晓并认可抵账行为的，故该抵账转化而来的收据视为原告支付了购房款的对价，被告关于原告未支付对价的辩解本院不予采信；关于被告是否将原告认购的房屋出售给他人的问题，被告提供了同一幢楼其他购房户的认购书和合同信息备案摘要，可以证明被告辩解的单元标号予以互调属实，原告所认购房屋并未出售。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2017年1月21日签订《商品房认购协议》，约定被告将位于社旗县南滨河路璟都国际项目5号楼3单元403号房屋卖给原告，房屋面积131平方米，总价款393000元。原告用对外债权抵被告房款，被告出具393000元房款收据一张。《商品房认购协议》第二条约定“1、乙方已一次性向甲方支付全额购房款。2、甲方的商品房预售许可证办理完成后需按本协议第六条约定的通知方式通知乙方签订备案的《商品房买卖合同》，自甲方书面通知送达乙方后3日内，乙方需与甲方签订备案的《商品房买卖合同》。”第六条约定“甲、乙双方关于本协议及相关事宜的通知，应当按照本协议载明的地址发出。通知一般以对方或授权代表签名或者盖章确认为准。如果以特快专递或者挂号信形式寄送的，自发出之日起2日视为送达之日。如果以电子邮件形式发送的，自邮件发送成功之时即为送达之日。”第七条约定“任何一方均需按协议约定与对方签订备案的《商品房买卖合同》，否则，每逾期一日，违约方需按购房款总额的0.1%向守约方违约金。”2018年12月27日，被告取得案涉房产所在楼盘的《商品房预售许可证》。同时，原告所认购房屋楼房的单元标号予以互调，原5号楼3单元401室变更为5号楼3单元403室，原告原认购的5号楼3单元403室变更为5号楼3单元401室。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《商品房认购协议》系以物抵债协议，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。关于该以物抵债协议中的“物”，即协议中原告认购的房屋，被告提供证据证明了被告仍为原告保留有该房源，在此情况下，原告享有请求继续履行合同或者请求解除合同的选择权，现原告选择请求解除该协议，被告同意解除，故本院予以准许。原、被告之间的以物抵债协议中的“物”系不动产，不动产的交付以登记为准，案涉房屋未登记，未交付，故该以物抵债协议仅仅是原、被告双方的“合意”，并未实际履行，此种情况下，合同解除的，原告享有选择对原债务主张权利，或者就该以物抵债协议主张权利。现原告选择该以物抵债协议主张权利，请求被告返还协议中约定的购房款，本院予以支持。关于被告是否违约的问题，被告在2018年12月取得案涉房产所在楼盘的《商品房预售许可证》，因原、被告在《商品房认购协议》仅约定了商品房预售许可证办理完成后的通知方式，并未明确约定通知期间，且庭审中经询问原告，原告称在2019年8月9日跟被告方工作人员联系过办理备案的《商品房买卖合同》一事，说明此时原告对被告取得了《商品房预售许可证》已经知晓，根据双方《商品房认购协议》第七条“任何一方均需按协议约定与对方签订备案的《商品房买卖合同》”之约定，原、被告对签订备案的《商品房买卖合同》均负有积极主动的义务，现原告无证据证明其曾有积极主动要求被告签约的行为及被告予以拒绝的违约行为，故原告以被告取得商品房预售许可证至今未与原告签订备案合同构成违约、主张被告承担违约责任证据不足，本院不予支持；被告提供证据证明了原告所认购的房屋并未出售，并在庭审中表明如果原告愿意签约可继续签约，在此情况下，原告仍请求解除合同，故原告称被告将房屋出售给他人构成违约的理由不能成立，原告以此主张被告承担违约责任本院亦不予支持。被告虽不存在违约行为，但占用其认可的抵债资金数额较大，时间较长，故除应当返还该款额外，还应当支付资金占用期间内的利息，2017年1月21日至2019年8月19日之间的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至款付清之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告程勤与被告河南启元置业有限公司之间的《商品房认购协议》；二、被告河南启元置业有限公司于本判决生效后二十日内返还原告程勤款额393000元及利息，利息自2017年1月21日起计算至款付清之日止，2017年1月21日至2019年8月19日之间的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至款付清之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回原告程勤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10599元，减半收取5299.5元，由原告程勤承担1000元，被告河南启元置业有限公司承担4299.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  郭向前二〇二一年四月十一日法官助理张宇书记员张万亨