北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初8425号原告：北京桐凡物业管理服务有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地嘉创路14号。法定代表人：曹海东，执行董事。委托诉讼代理人：朱玉福，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：东京，北京德和衡律师事务所律师。被告：刘森，男，1987年11月29日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：邵晓霞，女，1987年1月30日出生，汉族，住北京市大兴区。二被告共同委托诉讼代理人：潘逢英，北京市京师律师事务所律师。原告北京桐凡物业管理服务有限公司（以下简称桐凡物业公司）与被告刘森、邵晓霞（以下简称二被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告桐凡物业公司的委托代理人朱玉福、东京，被告邵晓霞及邵晓霞、刘森的共同委托诉讼代理人潘逢英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桐凡物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘森、邵晓霞支付2017年4月1日至2018年5月21日的物业费35140.37元，滞纳金40648.04元；2.判令邵晓霞支付2018年5月22日至2021年1月31日的物业费72623.44元，滞纳金32474.39元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：2016年3月30日，原被告之间签订《物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，服务费用按照建筑面积107.07平方米，每月每平方米21.88元计收，如被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用时，原告有权要求被告从次月首日起每天按欠费总额的1‰缴付滞纳金。现原告已按照协议约定向被告提供了物业管理服务，但被告自2017年3月1日起未再缴纳物业服务费。为维护原告的合法权益，故诉至法院。刘森辩称：我不同意原告的诉讼请求。《北京市前期物业服务合同》违反行政法规，桐凡物业公司非适格原告，其未在住建委备案，提供物业服务系违规行为。桐凡物业公司与开发商具有关联关系，其为涉诉小区提供物业服务违反行政法规规定。《北京市前期物业服务合同》期满后，原被告未签署《物业服务合同》，对物业费和滞纳金没有约定。原告收取物业费的依据已超过有效使用期限，应对原告服务标准重新评估后确定收费标准。合同没有约定服务质量标准。原告提供的物业服务存在严重瑕疵，影响业主的正常生活和居住利益。车位经常被他人占用，未在安全隐患处设置警示标志，未对电梯运行安全进行及时排查，致使电梯频繁出现问题，房屋漏水持续时间较长，卫生间缺纸及卫生无人打扫，未对有害生物进行预防和控制，未落实消防安全，未将公共收入进行分配。我并非恶意拖欠物业费，原告主张滞纳金缺乏依据。邵晓霞辩称，同刘森答辩意见，另外，我与刘森约定由刘森支付2018年12月31日前的物业费，所以我只同意负担2019年1月1日至今的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月1日至2018年5月21日期间，刘森、邵晓霞系北京市通州区经海六路1号院*号楼*层*室（以下简称涉诉房屋）的所有权人，2018年5月22日至今，邵晓霞系涉诉房屋的所有权人。涉诉房屋建筑面积107.07平方米。2016年3月30日，桐凡物业公司（甲方）与刘森（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：前期物业管理是指自楼宇交付乙方使用之日起至业委会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；乙方交纳费用时间为自售房合同约定房屋交付使用次日起开始计收，办理收楼手续时预交十二个月的物业管理服务费，按建筑面积每月每平方米21.88元计收；物业管理服务费用一般以每月银行转账方式交纳，每次交纳费用时间为，银行转账为每月5日前，现金缴付为每月5日前。在业主委员会未成立并重新聘用物业管理公司之前，本协议持续有效。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从次月首日起每天按欠费总额的1‰缴付滞纳金。协议还约定了其他内容。另查，二被告与北京嘉逸置业有限公司签订有《北京市前期物业服务合同》、北京嘉逸置业有限公司与桐凡物业公司签订有《前期物业管理委托合同》，均约定物业服务费标准为办公楼21.88元/平方米每月。经核实，二被告未交纳2017年4月1日至2021年1月31日的物业费。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据已查明的事实，刘森与桐凡物业公司签订的《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应依约履行。邵晓霞虽未与桐凡物业公司签订书面合同，但桐凡物业公司依据开发商的委托为涉诉小区提供了物业服务，邵晓霞亦接受了该服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。故二被告应当按照合同约定的标准交纳其作为房屋所有权人期间的物业服务费，桐凡物业公司要求二被告给付物业费的请求，理由正当，证据充分，对其合理部分，本院予以支持，对其过高部分，本院不予支持。二被告辩称签署合同时为白纸，非本人真实意思表示，但未提交相应证据，故本院不予采纳。二被告辩称桐凡物业公司因未备案、与开发商具有关联关系而非适格原告、违规提供物业服务的意见，依据不足，本院不予采纳。邵晓霞辩称其与刘森在离婚时约定由刘森承担2018年12月31日前的物业费，但未提交相应证据，且即使存在该约定，该约定亦不能对桐凡物业公司产生约束力，故对其该项辩解意见，本院不予采纳。二被告辩称的房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，可另行解决。二被告辩称物业公司提供的物业服务存在各种问题，但其所提交的证据尚不足以证明原告提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对其该项答辩意见，本院不予采纳。因桐凡物业公司提供的物业服务并非毫无瑕疵，二被告亦就物业费的交纳问题曾与桐凡物业公司进行沟通，并非恶意拖欠物业费，故对桐凡物业公司要求二被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。另对于涉案小区物业服务存在的问题，原告应尽快整改，避免产生更为严重的后果。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘森、被告邵晓霞给付原告北京桐凡物业管理服务有限公司2017年4月1日至2018年5月21日的物业费32048元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告邵晓霞给付原告北京桐凡物业管理服务有限公司2018年5月22日至2021年1月31日的物业费72623.44元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京桐凡物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3917元，由原告北京桐凡物业管理服务有限公司负担1524元（已交纳），由被告刘森、邵晓霞负担2393元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 楠二〇二一年四月九日书记员 张依晴