四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终1014号 上诉人（原审原告）：王东，男，汉族，1984年1月7日生，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：彭晶亮，四川蜀嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:湖南港汇商业运营有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区曲塘路48号五江天街北区负二楼。 法定代表人:于昕。 委托诉讼代理人：吴青松，四川惠博律师事务所律师。 上诉人王东因与被上诉人湖南港汇商业运营有限公司（以下简称港汇公司）合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初3863号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王东上诉请求:1、撤销原判，改判支持上诉人在一审的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人负担。 事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审认定被上诉人在积极履行合同，不影响合同目的实现有误。首先，本案的目的是要实现涉案项目的成功运作，而不是为了收取租金。上诉人与被上诉人签订《商业运营管理服务合同》，并按800元/㎡/年的标准一次性向被上诉人支付五年的运营管理费，目的是让被上诉人统一运营，把涉案项目运作为成熟的商圈，而不是为了把商铺租给被上诉人五年，免三年租金，收取最后两年房租。 其次，被上诉人并未积极履行合同，相反已经构成违约。其违约表现在：1、虚假宣传，骗取上诉人及其他客户。对此事实，有嘉陵区市场监督管理局的调查材料为证；2、不履行合同，涉案项目市场空置，并未实际运营，用少量几家摊位敷衍上诉人；3、将本应由被上诉人履行的合同义务在未告知上诉人的情况下全部转让给第三方四川诚信合创商业运营管理有限公司；4、由第三方签订的所谓30余户商家真实性无法考证，也未见商家入驻经营。 第三，被上诉人涉嫌欺诈，违背诚信原则。上诉人有理由怀疑被上诉人的真实目的是骗取服务管理费，而非真正的运营。涉案的三家公司：湖南港汇商业运营有限公司和湖南懿思堂房地产咨询有限公司、四川诚信合创商业运营管理有限公司均有关联。本案实际上是黄毅、张舜尧等利用关联公司混淆上诉人视听，骗取上诉人钱财，而非真正为了运营涉案项目。 二、本案案由应为服务合同纠纷，而非租赁合同纠纷。本案的合同目的是为了将涉案项目运作为成熟商圈，为了运营的需要，将商铺租赁给被上诉人。《商业运营管理服务合同》是主合同，《商铺租赁合同》是从合同，《商铺租赁合同》是为了辅助《商业运营管理服务合同》而签订的。所以，应以主合同定案由。 港汇公司辩称：一、本案不存在解除合同的法定和约定条件，上诉人诉请解除合同、返还运营管理费没有依据。将U+集市项目交由被上诉人统一运营管理，是双方的共同意愿。双方签订的合同是双方真实意思表示，且未违反法律规定，应当作为认定本案事实及裁判的基本依据。《商业运营管理服务合同》约定运营管理期限为五年。《商铺租赁合同》约定租赁期限为五年，前三年为免租培育期，后两年被上诉人按季度向上诉人支付租金。在支付租金的条件尚未成就的情况下，上诉人、被上诉人、蓝光公司及黄莲湾社区于2020年9月签订了四方协议，被上诉人提前将应付给包括上诉人在内的全部业主的租金支付到了共管账户上，彻底解决了业主不能获取租金的忧虑。 二、被上诉人积极履行合同义务，上诉人诉请解除合同的理由均不能成立。 1、上诉人以成熟商圈作为被上诉人是否履行合同的标准是错误的。U+集市周边均是新开发的楼盘，入住率低，从市场开业到上诉人提起诉讼也只有短短一年的时间。市场培育需要时间，短短的一年就成为成熟商圈是不现实的，加上新冠肺炎疫情的影响，市场尚不成熟是客观事实，但不能以此认定被上诉人没有积极履行合同。 2、自2009年11月开业以来，被上诉人陆续招引商家30余户，疫情结束后，被上诉人调整经营模式，推出优惠政策，目前入驻商家面积达业主产权面积的50%以上。目前被上诉人直接投入项目的费用达300万元。 3、蓝光公司售房时，就将案涉项目的商业运营政策告知了业主，并公示了《商业运营管理服务合同》《商铺租赁合同》等合同文本，所有业主均签署了《购房前告知书》，故被上诉人不存在欺诈行为。 4、被上诉人从未退出、终止市场的运营管理，2020年9月还在与相关方签订四方协议，落实了全体业主的租金问题。 5、2万元居间服务费是其他法律关系，上诉人在本案中无相关诉求。 三、上诉人诉请解除的合同包括运营合同和租赁合同，两个合同系独立的合同，并不存在主从关系，一审确定的案由没有问题。况且无论怎么认定，本案均属合同纠纷，并不影响案件的审理和裁判结果。 王东向一审提出诉讼请求：1、依法解除双方之间的《商业运营管理服务合同》《商铺租赁合同》；2、判令港汇公司退还运营管理服务费39760元，并支付资金占用利息；3、诉讼费全部由港汇公司承担。 一审查明：2018年9月22日，王东与南充蓝光房地产有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该公司开发的位于嘉陵区，预测建筑面积为9.94平方米，其中套内建筑面积4.17平方米，分摊的共有建筑面积5.77平方米。 王东所购商铺为蓝光天娇城“Ｕ＋集市”项目，该项目运营管理方为港汇公司，港汇公司对项目进行商业运营统筹及运营管理。2018年8月11日，港汇公司与王东签订《商业运营管理服务合同》《商铺租赁合同》。《商业运营管理服务合同》约定王东按800元／ｍ2／年一次性向港汇公司支付五年的运营管理费，该费用用于项目运营管理服务事项，支出用途包括但不限于招商佣金、推广服务费用、品牌入驻补贴费用、品牌投资或联营／自营费用、设计费用、改造施工费、装修费用、材料费、实施人员薪资和管理服务酬金等。除《商品房买卖合同》被解除、撤销或被确认无效，港汇公司在运营管理期限内单方退出本项目终止运营管理事由外，王东承诺不以其他任何事由／理由主张退还全部或部分运营管理服务费。王东同意将该商铺租赁给港汇公司，并另行签订《商铺租赁合同》，以便港汇公司对本项目进行统一招商、统一经营管理。《商铺租赁合同》约定王东将位于嘉陵区，建筑面积为9.94平方米租赁给港汇公司。租赁期限为五年，以本项目试营业筹备期届满次日作为租赁期限起算日。租赁期限内一、二、三年免收租金。第四年、第五年的含税年度租金标准按照《商品房买卖合同》约定的该商铺总价款的7%计算。合同签订后，王东按约定向港汇公司缴纳了五年的运营管理费39760元。 蓝光天娇城“Ｕ＋集市”主要系生鲜市场，在商住楼小区（临白马大道一侧）一、二楼开办农加超综合市场（Ｕ＋生活集市）,共有商铺业主286户。该项目于2019年11月30日开业。因受新冠肺炎疫情影响，导致市场经济普遍下滑，尤其是对生鲜农贸市场打击较大，很多商户因农贸市场没有生意而选择退租。为了让该项目能够持续稳定发展，港汇公司调整经营模式，于2020年9月6日起又筹备并实施了大型吸引客流活动。截止目前，陆续招引商家34户并签订租赁合同，尚有5户试运营，暂时未签订租赁合同。港汇公司提交的Ｕ＋集市项目支出费用统计表显示，为项目运营，港汇公司已付各项费用为2550739.38元。受疫情影响，商铺业主担心港汇公司中途撤场而不能按时获得租赁收益，多次聚众上访，要求相关方积极采取措施，确保租金收益能按合同兑现。为维护社会稳定，2020年9月30日，在南充市嘉陵区的主持下，甲方南充蓝光房地产有限公司、乙方湖南港汇商业运营有限公司，丙方业主代表青文平，丁方南充市嘉陵区进行了充分磋商，各方一致同意，以丁方名义开设共管账户，由各方共同监管。甲方将应向乙方退还的350万元履约保证金转账支付至监管账户，转入监管账户的资金及所孳生的利息性质转为乙方预支款，用于给丙方及其所代表的业主支付商铺租赁合同约定的租金收益。现款项已按协议支付至共管账户。 经一审法院现场查看，蓝光天娇城及其周边有多个新开发楼盘，住户正陆续装修入住，入住率较低。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订《商业运营管理服务合同》《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照协议履行自己的义务。《商业运营管理服务合同》约定了王东缴纳运营管理费用，港汇公司提供运营管理服务，对U+集市统一招商，统一管理。《商铺租赁合同》约定了港汇公司租赁王东所购商铺，并支付相应租金。现有证据显示，港汇公司在积极调整经营模式，努力实现U+集市的正常经营，并与部分商家签订了租赁合同，证明港汇公司在履行提供运营管理服务的合同义务。经营状况不佳，有周边楼盘入住率较低的客观因素影响，并不全是港汇公司不积极运营导致的，王东应给予港汇公司理解和支持。 为保证王东等人租金收益，各方已设立共管账户，资金已到位，王东的租金收益已有保障。因此，在港汇公司仍在履行合同，并不影响合同目的实现的情况下，不具备合同约定或法定解除条件，故一审对王东请求解除合同，退还运营管理服务费并支付资金占用利息的请求不予支持。 综上所述，一审判决：驳回王东的全部诉讼请求。案件受理费减半收取447元，由王东负担。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，良好的社会经济秩序，是各类民事主体从事正常经济活动的基本前提。对于依法成立的合同，保障合同的稳定，实际上也是在维护健康有序的社会经济秩序。就本案而言，王东等业主与港汇公司签订的《商业运营管理服务合同》《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故双方均应严格遵照合同约定，在享有合同权利的同时，也应按约履行各自的义务。 本案涉及的“U+集市”项目主要系生鲜农贸市场，该类市场的经营状况很大程度上要受周边居住人口规模的制约。而该项目涉及的蓝光天娇城及周边多个楼盘，均系新开发楼盘，小区的入住率较低，加上2020年初的新冠肺炎疫情影响，客观上对项目的经营造成了较大影响。且案涉项目于2019年11月30日才开业，商业的成熟与发展不仅受上述客观环境影响，管理运营公司采取招商引资、宣传推广等经营措施，更需要时间周期。故此，王东提交的证据不能证明港汇公司存在怠于履行合同及具有欺诈、违背诚信原则等情形，王东提出解除合同的诉讼请求，既不符合合同约定，亦无法定解除的情形，本院对其上诉请求不予支持。 另对于王东上诉提出的案由问题。民事案件案由主要用于人民法院对民事案件的分类管理，也有利于归纳、反映案件所涉及的民事法律关系性质，便于当事人进行民事诉讼。但案由的准确与否，并不当然与当事人的诉讼权利划等号，即人民法院主要依据当事人的诉辩主张审理案件，如存在案由不够精确的情况，由人民法院依据当事人主张的法律关系依法进行调整。 综上，王东的上诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费894元，由上诉人王东负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二一年四月二十一日 书记员 戴首宏