北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初9162号原告（反诉被告）：王崇实，男，1954年12月5日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：李敏涛，男，1984年5月25日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：雷晓蒙，北京市中闻律师事务所律师。王崇实与被告李敏涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。王崇实，李敏涛及委托诉讼代理人雷晓蒙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告王崇实向本院起诉要求：一、解除双方于2020年5月23日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、判决被告支付原告单方解除合同违约金30000元,并赔偿原告家具损失15000元。三、判决被告将房屋钥匙及两张电卡交付给原告。四、诉讼费由被告承担。以上合计45000元。事实及理由:原被告于2020年5月23日签订《北京市房屋租赁合同》,约定原告将自己位于北京市昌平区十三陵镇景陵村59号房屋出租给被告居住使用,租赁期限为10年,自2020年5月26日起,至2030年5月25日止;年租金60000元,按年度支付;如被告在合同未到期时提前解除合同,应向原告赔偿半年租金作为违约金。另外,被告口头提出,要对房屋进行重新装修,不用原告原有的家具,要求原告将屋内全部家具清出。合同签订后,原告考虑到房屋有十年的租期,只能忍痛按照被告的要求将屋内全部家具搬出扔掉,并将房屋钥匙及两张电卡交于被告。被告也向原告支付了第一年的租金60000元和押金5000元。2021年3月16日,原告收到一份有被告签名的《解除房屋租赁合同通知书》,要求单方解除合同,并要求原告退还未到期租金押金共计2万元。因是被告单方违约,原告不同意退还押金,并要求被告支付3万元违约金。双方就被告单方解除合同的处理结果未能达成一致。综上,原被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应属合法有效合同,双方均应严格恪守合同条款。现被告在合同未到期的情况下,单方解除合同,构成根本性违约,应按照合同第七条第(二)规定,向原告支付3万元违约金,并赔偿给原告造成的家具损失。为维护原告合法权益,故诉至法院,请支持原告的诉讼请求。本诉被告李敏涛辩称：租赁合同已于2020年3月5日解除，对于违约金不同意支付，认为违约金过高，要求法院调减，原告家具损失15000元不认可，原告没有实际损失，同意返还钥匙和电卡。反诉原告李敏涛反诉要求：1、判决反诉被告向反诉原告退还押金5000元;2、判决反诉被告向反诉原告退还2021年3月6日至2021年5月25日未到期房租13315.07元;3、判决反诉被告免除反诉原告1个月房租5000元;4、诉讼费由反诉被告承担。以上合计23315.07元。事实与理由:承租方与出租方于2020年5月23日签订《北京市房屋租赁合同》(下称“案涉合同”),约定由承租方承租出租方所有的位于北京市昌平区十三陵镇景陵村59号的房屋(下称:“案涉房屋”)用于居住。因案涉房屋现不具备入住条件,需由承租方自行装修。承租方依据案涉合同约定向出租方支付了2020年5月26日至2021年5月25日期间房租60000元及押金5000元。2021年6月11日北京新发地疫情爆发,各小区、村庄实行24小时值守,承租方及家人无法前往案涉房屋。自2020年6月11日至7月5日,北京累计报告本地确诊病例335例。2021年1月17日至2021年2月10日,大兴区天宫院街道发生聚集性疫情,承租方及家人无法前往案涉房屋。后承租方于2021年3月5日以微信方式通知王崇实其不再承租案涉房屋。租赁期内,北京先后遇到两波疫情,案涉房租所在村庄管控严格,均无法进入。因案涉房屋尚未装修,自2020年5月25日至2021年3月5日案涉租赁协议解除,承租方均未实际使用房屋,未给出租方造成任何实际损失。受疫情影响,严格依照案涉合同履行对承租方显然不公平,依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条之规定,应对承租方免除一个月租金5000元。根据案涉合同,出租方应向承租方退还未到期房租及押金共计18315.07元。经双方多次沟通,出租方均拒绝向承租方退还上述费用。综上,为了维护反诉原告的合法权益,亦为避免浪费司法资源,反诉原告特向贵院提出以上反诉请求,望判如所请。反诉被告王崇实辩称：押金同意退还但应当和反诉原告承担的违约责任进行折抵，针对反诉原告要求退还的租金应当双方结算后来确定，北京疫情没有影响反诉原告使用房屋，不同意免除一个月房租。经审理查明：2020年5月23日，王崇实与李敏涛签订《北京市房屋租赁合同》约定，李敏涛承租王崇实所有的位于北京市昌平区十三陵镇景陵村59号院落房屋（以下简称涉案房屋）用于自住；租赁期限为2020年5月26日至2030年5月25日，共10年；租赁标准为（第一年至第三年）每年60000元（在第一年房租的基础上，第三至第五年递增10%，第六至第八年递增15%，第九至第十年递增20%），支付方式为年付；押金为5000元，租赁期满合同解除后押金返还；合同期限未满，承租人提前退房的，出租人有权解除合同；因承租人违约，出租人解除合同的，违约方赔偿半年房租作为违约金，出租人退还承租人未到期的房租及押金；双方还还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，李敏涛向王崇实支付第一年租金60000元及押金5000元，王崇实涉案房屋钥匙及水电卡交付李敏涛。2021年3月5日，李敏涛向王崇实邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》，以受疫情影响无法继续履行合同为由要求解除合同，并要求王崇实退还三个月房租及押金共计20000元。王崇实收到解除通知书后于2021年3月9日与李敏涛配偶通过微信沟通中，同意解除合同，但要求双方签订书面解除合同协议，并要求李敏涛承担双方约定的违约责任，李敏涛配偶针对王崇实要求签订书面解除合同未置可否，要求用邮寄方式退还涉案房屋钥匙及水电卡以完成房屋交接手续，王崇实要求双方见面对房屋内相关设施查验无误后进行交接，对交接涉案房屋方式双方未能形成一致意见。在本案审理过程中，李敏涛当庭将涉案房屋钥匙及水电卡返还王崇实。上述事实，由《北京市房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同通知书》、微信聊天记录截图及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证，本院认为：王崇实与李敏涛于2020年5月23日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，涉案房屋宅基地使用权人为王崇实，宅基地上房屋由王崇实出资建设（无违章建筑），该合同未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。本案中，李敏涛作为涉案房屋的承租人，在无约定或法定解除权的情况下，因自身原因要求解除合同构成违约，王崇实作为出租人在收到李敏涛解除合同通知书后，于2021年3月9日通过微信向李敏涛配偶表示同意解除合同，根据双方合同约定，承租人在合同期未满提前退房，出租人有权解除合同，故本院根据王崇实的陈述推定王崇实行使了合同解除权，本院认定双方租赁合同于2021年3月9日解除。合同解除后，已经履行的，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施。李敏涛向王崇实支付了2020年5月26日至2021年5月25日期间的租金60000元，鉴于本院确认双方租赁合同于2021年3月9日解除，故王崇实应将合同解除后的已付租金向李敏涛返还，但考虑到李敏涛未配合王崇实及时办理涉案房屋的返还手续存在过错，导致王崇实在行使解除权后未能立即收回涉案房屋，本院酌定双方办理涉案房屋返还手续的合理期间为1个月，该期间的产生的房屋占有使用费应当由有李敏涛负担，对于王崇实在合理期限内未查验收回涉案房屋产生的扩大损失，应由王崇实自行负担，综合上述事实，本院酌情确定王崇实应当返还李敏涛租金金额为7651元。关于李敏涛要求王崇实返还押金5000元一节，王崇实未出示相关证据证明李敏涛对涉案房屋内的配套设施造成损坏，故王崇实应当返还李敏涛押金5000元。合同违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。关于王崇实要求李敏涛支付解除合同违约金一节，如前文论述，李敏涛构成违约，王崇实可以依据合同约定要求违约方李敏涛支付违约金。关于李敏涛抗辩双方约定违约金计算方式过高，申请适当减少一节，涉案房屋位于农村地区，租赁房屋的空置期要高于城镇地区，且双方约定的租赁期限为10年，约定以半年的租金作为违约金符合双方预期，故对于李敏涛申请调整违约金的抗辩意见，本院不予采信。对于王崇实依据合同约定要求李敏涛支付违约金30000元的诉讼请求，本院予以支持。关于王崇实要求李敏涛赔偿家具损失15000元一节，根据双方约定，李敏涛要求自带家具家电入驻涉案房屋，王崇实表示同意，在双方对涉案房屋内原家具处理费用无明确约定的情况下，王崇实自行处理涉案房屋内原家具属于其履行租赁合同的必要条件，王崇实要求李敏涛赔偿相关损失无法律依据，本院不予支持。关于李敏涛要求王崇实免除1个月房租的反诉请求一节，李敏涛未实际居住涉案房屋系其自身原因，北京地区的疫情防控措施并未对李敏涛使用涉案房屋造成影响，故对于上述反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五零二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、确认王崇实与李敏涛签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年3月9日解除；二、李敏涛于本判决生效之日起七日内给付王崇实违约金30000元；三、王崇实于本判决生效之日起七日内返还李敏涛押金5000元；四、王崇实于本判决生效之日起七日内返还李敏涛租金7651元五、驳回王崇实的其他诉讼请求；六、驳回李敏涛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费463元，由李敏涛负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费188元，由李敏涛负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王辉二〇二一年四月十九日书记员  赵淼