湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民初530号原告：黄玉元，男，汉族，1947年2月28日出生，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。被告：怀化长丰房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区瑞丰路**。诉讼代表人：邹高明，怀化长丰房地产开发有限公司破产管理人清算组事务负责人。委托诉讼代理人：李代江，湖南诚怀律师事务所律师。原告黄玉元与被告怀化长丰房地产开发有限公司（以下简称长丰公司）破产有关纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄玉元的委托诉讼代理人黄勇，被告长丰公司的委托诉讼代理人李代江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄玉元向本院提出诉讼请求：1.请求确认怀化长丰房地产开发有限公司破产管理人于2020年6月8日做出的解除被告怀化长丰房地产开发有限公司与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：ＨＨ201608020069、ＨＨ201608020070、ＨＨ201608020074、ＨＨ201608020075、ＨＨ201608020076、ＨＨ201608020077、ＨＨ201608030017、ＨＨ201604290014）的行为无效。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月17日被告怀化长丰房地产开发有限公司与原告签订《投资购房协议》，约定原告投资500万元至1000万元购买乙方（两被告）拟开发的房产（位于怀化市××路××路交汇处）,甲方资金的本息原则上用于购买本协议第一条约定的房产,按多退少补的原则据实结算。协议签订后,原告依约分批支付了500万元投资购房款,被告怀化长丰房地产开发有限公司在2014年1月1日出具了500万元的购房投资款收据给原告。因为被告拟开发的房地产项目一直没有开工建设,已经无法实现原告的购房合同目的。双方在2016年7月24日签订《投资购房资金结算协议》约定:至2016年7月1日乙方应支付甲方的投资购房款为2000万元整（包含案外人卢洪玉的1000万元）,乙方用“中坡?瑞丰园”项目的住宅（房号1-502、2-201、4-403、4-601、5-301、5-401、6-203、7-103）及相对应的配套车位（Ｆ1175、Ｆ1183、Ｆ1255、Ｆ1081、Ｆ1120、Ｆ1124、Ｆ1052、Ｆ1021）的购房款抵扣乙方欠甲方的投资购房款,乙方保证在本协议签订后两日内与甲方签订上述房产的《商品房买卖合同》做好网签登记并及时办理房屋产权登记相关手续,本协议双方签字盖章后,双方签订的《投资购房协议》即为解除。协议签订后,被告长丰公司在2016年8月15日为原告办理了瑞丰园2-201、4-403、4-601、5-301、5-401、6-203、7-103的《商品房买卖合同》网签登记,但一直未办理1-502的网签登记,也未办理上述商品房的预告登记、不动产产权登记。2018年2月24日,因被告未在约定期间履行办证义务也未履行交房义务,原告向鹤城区人民法院提起诉讼,请求确认原告与被告怀化长丰房地产开发有限公司在2016年8月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为:ＨＨ201608020069、ＨＨ201608020070、ＨＨ201608020074、ＨＨ201608020075、ＨＨ201608020076、ＨＨ201608020077、ＨＨ201608030017）有效并协助办理上述房屋（“中坡?瑞丰园”项目2—201、4-403、4—601、5-301、5-401、6-203、7-103）的预告登记和不动产产权证。鹤城区人民法院以（2018）湘1202民初543号民事判决书判决:确认原告与被告怀化长丰房地产开发有限公司在2016年8月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为:ＨＨ201608020069、ＨＨ201608020070、ＨＨ201608020074、ＨＨ201608020075、ＨＨ201608020076、ＨＨ201608020077、ＨＨ201608030017）有效,被告怀化长丰房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内为原告黄玉元办理好上述《商品房买卖合同》中约定的房屋（“中坡·瑞丰园”项目2-201、4-403、4-601、5-301、5-401、6-203、7-103）的预告登记和不动产产权证。判决生效后，原告向鹤城区人民法院申请执行,由于“中坡·瑞丰因”的项目用地因被告办理了抵押贷款暂时无法办理预告登记和不动产产权证,执行暂时终结。2014年9月14日原告与被告签订《商品房买卖合同》购买“中坡?瑞丰园”项目6-701号房（合同编号为:ＨＨ201604290014）,合同总价2016236元,约定2016年6月30日交房,原告支付了全部购房款,被告为原告办理了房屋预告登记,但被告未按约交房。2019年9月2日,怀化市中级人民法院以（2019）湘12破申6号《民事裁定书》裁定受理被告的重整申请,并指定湖南云天律师事务所担任破产管理人。2020年6月8日,被告管理人出具（2020）长丰破管字第88号、89号、90号、91号、92号、93号、94号、95号《解除合同通知书》,通知依照《中华人民共和国破产法》第十八条的规定解除原告与被告签订的八份《商品房买卖合同》。原告已经履行了《商品房买卖合同》约定的全部付款义务,不存在破产申请受理前成立而双方“均未履行完毕合同”的情形,被告管理人无权依照《破产法》第十八条的规定解除《商品房买卖合同》，其解除行为无效。综上所述,请求贵院依法裁决,支持原告的诉讼请求。被告怀化长丰房地产开发有限公司辩称：一、长丰公司进入破产程序后，“长丰公司”案涉房屋属于破产财产。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”房地产开发企业与购房人签订商品房买卖合同但未办理产权过户登记的，购房人对购房合同项下的房屋不享有物权。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”而《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法(试行)》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定。即使在《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案所涉销售给原告房屋未交付，亦未办理权属变更登记，相关法律、行政法规、司法解释未例外规定此情况下购房人原告可直接取得房屋所有权，应当依据《中华人民共和国企业破产法》《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》的规定，认定原告购买房屋属于债务人即答辩人的财产。二、法院判决并未确认买受人享有房屋所有权，法律上属于确认给付请求权的债权而非返还请求权的物权，长丰公司进入破产程序后，原告应以债权请求权向管理人申报债权。在原告与答辩人商品房买卖合同纠纷之诉中，法院判决确认《商品房买卖合同》合法有效，而非确认原告对案涉房屋享有所有权。根据最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》中第44点的司法观点（《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第305页)：“企业破产后，‘以房抵债’的债权人不能请求继续履行合同。因为一旦允许债权人有权请求继续履行合同，并基于合同的履行享有物权，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿的原则。该情况下应将原告的请求转化为金钱之债，即一般的金钱债权，进而通过破产程序公平受偿。”故原告与答辩人应回归最原始的债权债务关系，以债权请求权向管理人申报债权。三、原告并非消费型购房人，并不享有物权期待权。原告在诉状中提出其已支付全部的合同价款，其物权期待权法律明确保护。而事实上，原告并非消费型购房者，并不享有物权期待权。最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》中第125点的司法观点（《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第629页）：“消费者购房人的期待权是基于生存权至上的考虑设置的特别规定.是否构成消费者购房人，审查的着眼点在于是否用于居住需求。”本案中，原告所占用的房屋系借款抵偿的购房款，款项的基础性质为借贷关系，而并非房屋买卖关系。因此，原告的房屋明显不是基于满足其“居住”需求而购买的房屋。故原告不是消费型购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告基于答辩人的以房抵债行为而形成购房事实，根据其已知答辩人将涉案房产抵顶其借款本息等具体情形，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，结合原告的资金出借人身份，可以认定原告并不属于上述规定所保护的商品房消费者。综上，原告和答辩人之间签订的涉案商品房买卖合同虽然合法有效，但是原告并未据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。四、司法判例同样认定债务人破产时，债权人无权要求继续履行以房抵债协议并支持管理人的解除权。根据（2019）最高法民申3582号《民事裁定书》和（2019)最高法民申1529号《民事裁定书》，最高人民法院同样认定在债务人破产时，债权人无权要求继续履行以房抵债协议。(2019)最高法民申3582号《民事裁定书》本院认为提到：“在人民法院已经受理金凤桐公司破产申请的情况下，如不解除以物抵债的协议，继续履行的效果就是使作为一般债权人的陆文学、王勤爱事实上取得了所有权，对其他债权人不公。就此而言，原审判决判令解除合同，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，在结果上并无不当。以房抵债协议解除后，如果陆文学、王勤爱对金风桐公司确实享有债权的，可以根据原来的债权债务关系向金凤桐公司的破产管理人申报债权。”因此，在债务人企业破产的情况下，债权人无权请求继续履行以房抵债协议。一旦允许债务人继续履行合同，则使债权人享受了房屋所有权这一物权属性的权利，违背了破产程序公平受偿的原则。管理人有权解除以房抵债合同，在合同解除后，债权人可依照原来的债权债务关系向管理人申报债权。五、从破产程序的实际出发，解除案涉《商品房买卖合同》有利于破产程序顺利推进，原告的诉讼请求属于个别清偿请求，有违破产程序的相关制度。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”，而公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。本案中，长丰公司进入破产程序后，如果继续履行《商品房买卖合同》，属于对其进行个别清偿的诉讼请求，与前述破产程序的宗旨和相关规定均不符。综上，原告未取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。涉案《商品房买卖合同》如果不予解除，则相关房屋上的网签不能注销，那么管理人无法处置该破产财产，企业破产程序将无法继续进行，从有利于推进企业破产程序的角度，应当支持被告的主张。综上，管理人解除原告与答辩人之间的“以房抵债”的《商品房买卖合同》并无不当。恳请贵院依法驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的证据一、原告黄玉元身份证复印件及被告怀化长丰房地产开发有限公司企业信息；证据二、《投资购房协议》、《收据》；证据三、《投资购房资金结算协议》；证据四、《商品房买卖合同》七份、《收款收据》；证据五、《认购书》、《商品房买卖合同》一份、《车位使用权转让协议》、《预告登记证》、《收款收据》；证据六、《2018》湘12**民初543号民事判决书、（2018）湘1202执1783号民事裁定书、《协助执行通知书》、《协助执行受理审批表》；证据七、收款收据、银行查询明细、入股、退股明细、手写计算单；证据八、（2019）湘12破申6号民事裁定书；证据九、《解除合同通知书》。本院认为，上述证据真实、合法，能证实相关案件事实，本院予以采信。根据采信的证据和当事人陈述，本院查明案件事实如下：2013年8月17日，原告黄玉元为甲方与被告长丰公司及案外人湖南佳惠投资有限公司为乙方，签订一份《投资购房协议》，约定原告投资500万元至1000万元购买乙方拟开发的房产（位于怀化市××路××路交汇处），甲方资金的本息原则上用于购买该协议第一条约定的房产，按多退少补的原则据实结算。协议签订后，原告依约分批支付了500万元投资购房款，被告怀化长丰房地产开发有限公司在2014年1月1日出具了500万元的购房投资款收据给原告。因为被告拟开发的房地产项目一直没有开工建设，已经无法实现原告的购房合同目的。双方在2016年7月24日签订《投资购房资金结算协议》，约定：至2016年7月1日乙方应支付甲方的投资购房款为2000万元整（包含案外人卢洪玉的1000万元），乙方用“中坡·瑞丰园”项目的住宅（房号1-502、2-201、4-403、4-601、5-301、5-401、6-203、7-103）及相对应的配套车位的购房款抵扣乙方欠甲方的投资购房款，乙方保证在本协议签订后两日内与甲方签订上述房产的《商品房买卖合同》做好网签登记并及时办理房屋产权登记相关手续，本协议双方签字盖章后，双方签订的《投资购房协议》即为解除。协议签订后，被告长丰公司在2016年8月15日为原告办理了瑞丰园2-201、4-403、4-601、5-301、5-401、6-203、7-103的《商品房买卖合同》网签登记，但一直未办理1-502的网签登记，也未办理上述商品房的预告登记、不动产产权登记。2018年2月24日，因被告未在约定期间履行办证义务也未履行交房义务，原告向湖南省怀化市鹤城区人民法院提起诉讼，请求确认原告与被告长丰公司在2016年8月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：ＨＨ201608020069、ＨＨ201608020070、ＨＨ201608020074、ＨＨ201608020075、ＨＨ201608020076、ＨＨ201608020077、ＨＨ201608030017）有效并协助办理上述房屋（“中坡·瑞丰园”项目2—201、4-403、4—601、5-301、5-401、6-203、7-103）的预告登记和不动产产权证。湖南省怀化市鹤城区人民法院以（2018）湘1202民初543号民事判决书判决：确认原告与被告怀化长丰房地产开发有限公司在2016年8月15日签订的《商品房买卖合同》7份（合同编号为：ＨＨ201608020069、ＨＨ201608020070、ＨＨ201608020074、ＨＨ201608020075、ＨＨ201608020076、ＨＨ201608020077、ＨＨ201608030017）有效，被告怀化长丰房地产开发有限公司在该判决生效之日起30日内为原告黄玉元办理好上述《商品房买卖合同》中约定的房屋（“中坡·瑞丰园”项目2—201、4-403、4—601、5-301、5-401、6-203、7-103）的预告登记和不动产产权证等。判决生效后，原告向该院申请执行，由于“中坡·瑞丰园”的项目用地因被告办理了抵押贷款暂时无法办理预告登记和不动产产权证，执行暂时终结。2014年9月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买“中坡?瑞丰园”项目6-701号房(合同编号为:HH201604290014),合同总价款2016236元,约定2016年6月30日交房。合同签订后，原告按合同约定付了款,长丰公司向原告出具收款收据。2019年9月2日，本院作出（2019）湘12破申6号民事裁定，受理长丰公司的破产清算申请。2019年9月16日，本院作出（2019）湘12破7号决定，指定湖南云天律师事务所担任长丰公司管理人。2020年6月8日，被告长丰公司管理人向原告发出（2020)长丰破管字第88号、89号、90号、91号、92号、93号、94号、95号《解除合同通知书》，解除原、被告双方签订的八份《商品房买卖合同》。对此，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，本案系与破产有关纠纷。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人……”原告黄玉元与被告长丰公司签订的《商品房买卖合同》属于以房抵债合同，双方亦对以房抵债不持异议，该合同系双方真实意思表示，合法有效。被告长丰公司管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定向原告黄玉元发出解除合同通知，该条规定仅适用于双方当事人均未履行完毕的情形。现根据本案查明的事实，长丰公司与原告签订《商品房买卖合同》并由长丰公司出具收据。事实上，长丰公司是为了以案涉房屋抵偿其所负原告的债务，而与原告签订商品房买卖合同。原告与长丰公司之间并没有达成购房合意，原告也未向长丰公司支付购房款，合同主体、行为体现的是从借款到“以房抵债”的过程，而非从借款变更为买卖。“以房抵债”本质是以房屋物权转移替代履行清偿到期债务，签订《商品房买卖合同》时，不存在原告尚有其他义务未履行的情形，故本案不适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定。长丰公司在财产变价方案通过前解除案涉商品房买卖合同，亦不符合《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。根据《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》规定的精神，并非所有破产程序中的个别清偿行为均属于《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的无效行为，认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他债权人的合法权益。本案中，长丰公司未能提供“以房抵债”的价格明显低于市场价格，导致其他债权人利益受损的证据，其所提出的“本案的基础法律关系是债权债务关系，而非房屋买卖关系，属于以房抵债”而要求解除案涉合同的理由法律依据不足。故对原告要求确认被告解除案涉《商品房买卖合同》行为无效的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：确认怀化长丰房地产开发有限公司2020年6月8日解除八份《商品房买卖合同》（合同编号为：HH201608020069、HH201608020070、HH201608020074、HH201608020075、HH201608020076、HH201608020077、HH201608030017、HH201604290014）行为无效。本案案件受理费72221元，由怀化长丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  陈利建审判员  杨立平审判员  曹 阳二〇二一年四月十六日法官助理谌奕书记员舒灵慧