河南省鄢陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1024民初545号原告：中国银行股份有限公司鄢陵支行。住所地：鄢陵县开发区311国道北侧。负责人：杨军，该行行长。委托代理人：黄飞，该行职工。委托代理人：郭瑞，河南天苑律师事务所律师。被告：石红磊，男，1980年7月2日生，汉族，住鄢陵县。被告：许昌建坤置业有限责任公司。住所地：鄢陵县城新区翠柳路北段路东。法定代表人：张凯，任执行董事兼总经理。委托代理人：张浩淼，河南世纪风律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司鄢陵支行（以下简称中行鄢陵支行）与被告石红磊、许昌建坤置业有限责任公司（以下简称许昌建坤置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月25日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告中行鄢陵支行负责人杨军的委托代理人黄飞、郭瑞，被告许昌建坤置业公司法定代表人张凯的委托代理人张浩淼到庭参加了诉讼；被告石红磊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中行鄢陵支行起诉称：被告石红磊与原告签订了《个人一手房贷款合同》，约定被告向原告贷款22万元用于购买房产，借款期限360个月，借款用于购买位于鄢陵县××路北段路东建坤金鼎国际2号楼东1单元6层601号房产。被告石红磊、被告许昌建坤置业公司与原告签订《鄢陵县预购商品房抵押合同》，被告石红磊用上述所购房产为借款提供抵押担保，被告许昌建坤置业公司自愿对上述债务提供连带责任保证。原告按约向被告发放了借款本金。借款期间，被告未按约偿还原告借款本息。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请求判令：1、被告石红磊立即偿还原告借款本金195549.59元及相应利息2630元、罚息130.44元（计算至2021年1月4日，以后数额另计）；2、原告对被告石红磊提供的抵押物享有优先受偿权；3、要求被告许昌建坤置业公司对上述借款本息承担连带清偿责任；4、诉讼费及其他费用由被告承担。原告中行鄢陵支行向本院提交了以下证据予以证明：1、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同一份；2、鄢陵县房地产抵押合同、预告登记证明各一份；3、贷款借据一份；4、贷款已还款明细清单一份；5、身份证复印件、户口本复印件、企业信用信息查询单各一份，原告以此证明其诉讼请求成立之事实。被告石红磊未做出答辩，未参加庭审，未向本院提供相关证据。被告许昌建坤置业公司答辩称，本案是既有物的担保，又有人的保证，且物的担保是债务人提供的房产抵押，故应先处分债务人的抵押物，因抵押物房产足够偿还债务，所抵押房产现在已具备办证条件，所以对作为人保的许昌建坤置业公司应不再承担责任，应驳回原告的诉讼请求。被告许昌建坤置业公司提交的证据有：房屋他项权证四本，证明涉案房屋已经具备办理他项权证，许昌建坤置业公司不应当在承担本案的保证责任，原告的损失应由债务人石红磊提供的抵押物来承担。经庭审质证，因被告石红磊未到庭，视为其对质证权利的放弃。原告与被告许昌建坤置业公司对在案证据无异议，本院依法确认原告提供的上述证据，符合证据的合法性、关联性、真实性，应作为本案的有效证据使用。本院根据上述认证查明：2013年6月5日，被告石红磊、许昌建坤置业公司与原告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》1份，约定借款金额为22万元，借款用途为购买位于鄢陵县××路北段路东建坤金鼎国际2号楼东1单元6层601号房产，借款期限为360个月，并约定利率为浮动利率方式，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加50%；还款方式为按月等额本息还款；合同并约定，未按期归还贷款本息，原告可宣布项下贷本息全部或部分提前到期，并按本合同约定对抵押房屋行使抵押权。合同同时约定被告许昌建坤置业公司自愿对合同项下债务承担阶段性连带责任保证。保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。合同附件一第四条第四款约定，主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证向下的任何权利及其行使。担保范围为借款本金、利息及贷款人为实现债权的所有费用等。被告许昌建坤置业公司作为借款合同的保证人在合同上盖章。2013年5月16日，被告石红磊、许昌建坤置业公司与原告签订《鄢陵县预购商品房抵押合同》1份，被告石红磊以其所购上述房屋作抵押，为上述借款提供担保，抵押合同期限自2013年5月13日到2043年5月13日贷款本息清偿之日止，被告石红磊在抵押合同抵押人处签名按指印，被告许昌建坤置业公司作为担保人在抵押合同上盖章。2013年5月16日，双方办理了鄢陵县预售商品房抵押权预告登记证明（编号：FB00012386）。2013年6月5日，被告石红磊与原告在贷款借据中约定，该笔借款金额为22万元，借款期限自2013年6月5日至2043年6月5日，期数为360期，借款月利率为6.0042‰。同日，原告按约将借款本金转入被告许昌建坤置业公司账户。借款期间，被告偿还原告部分借款本息。被告归还2020年10月1日的本息后，未按约偿还原告之后借款本息。截至2021年1月4日，被告下欠借款本金195549.59元、利息2630.09元、罚息130.44元未予偿还。被告已逾期3期。引发本案纠纷。上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为：原告与被告石红磊、许昌建坤置业公司签订的《个人一手住房贷款合同》及《鄢陵县预购商品房抵押合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。合同成立后，原告按约履行了给付借款的义务，被告石红磊未按合同约定的日期和数额偿还原告借款本息，且逾期多期，已属违约，现原告要求被告石红磊对下余全部借款本息予以清偿，符合双方合同中“未按期归还贷款本息，原告可宣布项下贷本息全部或部分提前到期”的约定，故对原告要求被告石红磊偿还下余借款全部本息的诉讼请求，本院予以支持；被告许昌建坤置业公司自愿为被告石红磊按揭房贷提供阶段性连带担保，故对原告要求被告许昌建坤置业公司对被告石红磊的借款本息承担阶段性连带担保责任的诉讼请求，本院予以支持。涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记。故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权。本案中，房产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，被告石红磊负有在一定期限内协助办理抵押登记的义务。本院确定被告石红磊应在三十日内协助办理涉案房产抵押登记。购房人石红磊若逾期仍未协助办理抵押登记，涉案商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据物权法第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认原告行对涉案房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告许昌建坤置业公司关于本案应先行对所抵押的房产拍卖、变卖以偿还被告石红磊债务的辩解意见，与双方的约定不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告石红磊于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国银行股份有限公司鄢陵支行借款本金195549.59元、利息2630.09元、罚息130.44元（截至2021年1月4日；2021年1月5日以后的利息、罚息按双方合同约定，计算至借款还清之日止）；被告石红磊于本判决生效起三十日内协助原告中国银行股份有限公司办理位于鄢陵县翠柳路北段路东建坤金鼎国际2号楼东1单元6层601号房产的抵押登记手续；三、上述房产抵押登记办妥后，或被告石红磊逾期仍未办理抵押登记的，原告中国银行股份有限公司鄢陵支行有权对上述房产拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的债权优先受偿；四、被告许昌建坤置业有限责任公司对本判决第一项确定的债权承担连带清偿责任至抵押物鄢陵县翠柳路北段路东建坤金鼎国际2号楼东1单元6层601号房产抵押登记生效时终止；如果被告石红磊、许昌建坤置业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2134元，由被告石红磊、许昌建坤置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  杨玉亭二〇二一年四月二十七日书记员  牛艳杰