北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初15978号原告：孙博，女，1983年3月28日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：李鲁忠，男，1990年12月9日出生，汉族，住山东省昌乐县。原告孙博与被告李鲁忠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙博、被告李鲁忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙博向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付违约金8600元；2．判令被告向原告支付未结算的房屋租金，按每月4300元计算，自2020年4月9日起至起诉之日止；3．诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2020年1月15日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于北京市昌平区×号房屋出租给被告，月租金4300元。原告依照合同约定于2020年3月10日将房屋交付被告，约定房屋租赁期限自2020年3月10日至2021年3月9日，付款方式为押一付三。被告未按合同约定向原告支付房租，仅在2020年3月15日和3月27日分两次共计支付一个月租金4300元。2020年4月8日晚，被告突然通知原告第二天搬离，拒绝继续履行合同。被告未事先通知原告，拒不履行租赁合同，严重侵犯了原告的权益。故原告诉至法院，请求判如所请。被告李鲁忠辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告是在2020年3月20日时通知我们让我们搬走，说中介给的房租价格更高，还说孕妇比较事多，所以是原告违约在先。第二，在4月9日时当时我方已经微信通知原告我方要搬离，说明我方同意对方的要求搬离房屋。原告在诉状上的事实理由与事实不符，实际签订合同是在3月14日。3月10日交房也不是事实，并没有在当天交房。当时约定的是先把3月15日的疫情隔离期房租先交了，其他的后面再谈。关于交接，我们当时按照原告的要求将钥匙给她放到固定的地方。所以请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院经审理认定事实如下：孙博（出租方，甲方）与李鲁忠（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市昌平区×；房屋租赁期限自2020年3月10日至2021年3月9日，甲方应当于2020年3月15日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金每月4300元，押一付三，由乙方于每月的第15日前交付给甲方；押金4300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。双方在该合同第八条对合同解除约定如下：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达十日的；2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达3日的；2．欠缴各项费用达1000元的；3．擅自改变房屋用途的；4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7．擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。”双方在本合同第十条对违约责任约定如下：“（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，未能做到提前30日通知对方的，按月租金的50%支付违约金，未结算房租按实际租住日计算。（三）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。”双方在该合同中还约定了其他内容。根据合同文本显示，双方签订合同时间为2020年1月15日。根据双方微信聊天记录显示，双方实际签订合同时间为2020年3月14日。2020年3月14日，双方并未当面交接房屋，而是由李鲁忠自行取得钥匙进入涉案房屋。2020年3月15日，孙博询问李鲁忠是否交纳房租；李鲁忠通过微信告知孙博，称其先付2020年3月10日至29日的租金2900元，孙博对此未持异议。2020年3月26日，孙博通过微信询问李鲁忠是否再交点租金。2020年3月27日，李鲁忠通过微信告知孙博，称其先补齐一个月租金，孙博对此未持异议。2020年4月8日，李鲁忠通过微信告知孙博其将于4月9日搬离涉案房屋；孙博回复应当给其留出寻找租户的时间，或到疫情结束。双方就此发生争议。经询问，李鲁忠称其搬走时未与孙博办理交接，仅将钥匙存放至其入住时取钥匙的箱子里。孙博称其并不知道李鲁忠何时搬走，其自2020年5月份才进入涉案房屋。本案审理过程中，李鲁忠提交其与孙博的电话录音，通话显示：受疫情防控影响，李鲁忠担心无法正常承租使用涉案房屋，故其与孙博协商能否先支付一部分租金，孙博对此未持异议；2020年3月20日，孙博与李鲁忠通话，称因出租房屋事项繁杂其精力处理，决定将房屋委托中介对外出租，并与李鲁忠协商是否等疫情结束之后另行寻找房屋；李鲁忠答复尽快寻找房屋，疫情结束之前能搬出去最好；孙博表示同意；2020年4月19日，李鲁忠与孙博通话，称“你的房子已经租出去了，咱们俩的合同就算是结束了，你同意吗”，孙博称需要与中介确认一下；随后，孙博与李鲁忠通话，告知其与中介签订的合同自2020年4月22日开始，要求李鲁忠支付至4月22日期间的租金，李鲁忠予以拒绝。孙博对以上录音未当庭发表意见，并称庭后提交书面意见，但截至本案判决时止亦未提交。以上事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录、通话录音等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告孙博与被告李鲁忠签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，双方合同约定租金交纳方式为押一付三，在实际履行过程中，李鲁忠表示先交一个月租金，孙博对此未持异议，故本院认定双方就合同约定的租金交纳方式进行了变更。孙博以李鲁忠未按约定交纳租金要求其支付违约金的请求，本院不予支持。本案中，双方合同约定租期自2020年3月10日至2021年3月9日，但合同实际履行过程中，孙博与李鲁忠协商是否能够疫情结束之后即搬走，李鲁忠表示同意并称如能在疫情结束之前搬走最好，孙博对此未持异议。在当时情形下，疫情何时结束非属双方当事人能预期，故孙博虽表示要求李鲁忠于疫情结束之后搬走，并不意味着要求李鲁忠立刻搬走；李鲁忠称疫情结束之前搬走，但并未明确何时搬走，故双方就何时提前解除合同实际未达成一致意见，故应推定双方关于合同租期并未进行变更。因此，李鲁忠于2020年4月8日告知孙博其将于次日搬走，超出了孙博之预期。依照双方合同约定，乙方需提前退租，未能做到提前30日通知对方的，按月租金的50%支付违约金，未结算房租按实际租住日计算。李鲁忠称其实际于2020年4月9日搬走，但其并未与孙博办理交接手续，根据双方微信聊天记录和通话记录亦未看出其是否将钥匙存放于孙博指定地点，孙博亦对此时间不予认可。根据孙博与李鲁忠的通话记录，孙博称其于2020年4月19日与新租户签订合同，本院推定孙博于该日接收了房屋。鉴于李鲁忠仅交纳了至2020年4月9日期间的租金，故其应按照合同约定租金标准向孙博交纳自2020年4月10日至19日期间的租金并按月租金的50%支付违约金。故本院对孙博的诉讼请求，合理部分予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李鲁忠于本判决生效后七日内支付孙博租金1433元和违约金2150元，共计3583元；二、驳回孙博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由孙博负担185元（已交纳）；由李鲁忠负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇二一年四月十六日书记员 吕萍萍