四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1304民初235号 原告（案外人）：文志雄，男，汉族，1976年1月27日出生，住四川省南充市顺庆区。 原告：何焱，女，汉族，1975年10月21日出生，住四川省南充市顺庆区。 二原告共同委托诉讼代理人：刘燕，四川有度律师事务所律师。 被告（申请执行人）：四川鑫宇建筑工程有限责任公司，住所地四川省成都市锦江区总府路**********。 法定代表人：王斌，董事长。 委托诉讼代理人：向杰峰，四川绸都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗琦，四川绸都律师事务所律师。 第三人（被执行人）：四川国鑫房地产有限公司，住所地，住所地四川省南充市嘉陵区茶盘路二段**锦绣江**iv> 法定代表人：张国，执行董事。 委托诉讼代理人：王玲，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭雯，四川智典律师事务所实习律师。 原告文志雄、何焱与被告四川鑫宇建筑工程有限责任公司（以下简称“鑫宇公司”）、第三人四川国鑫房地产有限公司（以下简称“国鑫公司”）执行异议之诉一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文志雄、何焱的委托诉讼代理人刘燕、被告鑫宇公司的委托诉讼代理人罗琦、第三人国鑫公司的委托诉讼代理人王玲、彭雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文志雄向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对南充市××道××段××号××小区××幢××号××层（即2单元1-3层，下同）房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.请求确认位于南充市××道××段××号××小区××幢××号××层房屋为原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月21日，原告作为买方与第三人国鑫公司签订《凤垭国际（国鑫·凤垭山）认购协议》，约定由原告购买国鑫公司开发的嘉陵大道一段1号“××”小区××幢××号××层房屋，建筑面积约为103.33平方米，成交建面单价9425.25元每平方米，总房款3865750元。之后国鑫公司分别于2019年1月21日、2019年3月4日向向原告文志雄、何焱出具收据，证明文志雄、何焱就案涉房屋已经全额缴纳房款。2020年4月21日，鑫宇公司与国鑫公司因建设工程纠纷由四川省南充市果城公证处作出（2020）川南果执字第2号执行证书，后鑫宇公司向嘉陵区人民法院申请执行，嘉陵区人民法院作出（2020）川1304执1252号之二执行裁定书对上述房屋进行了查封。原告得知此情况后，立即向嘉陵区人民法院提出执行异议申请，但嘉陵区人民法院作出（2020）川1304执异83号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告与国鑫公司签订的《认购协议》早于国鑫公司与鑫宇公司的公证执行文书时间，同时原告已全部缴纳房款并已经合法占有，被告无权申请查封和执行。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 原告文志雄、何焱为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 一、国鑫凤垭山股东及部门负责人购房情况一览表、凤垭国际项目股东会纪要，拟证实原告作为股东认购凤垭国际房屋，各股东按股权比例计算金额，按照公司方案对应付购房款进行品迭； 二、《项目合作合同》、《“国鑫·凤垭山”项目股份转让协议书》、《“国鑫·凤垭山”项目股份转让协议书的补充协议》，拟证实原告持有凤垭国际12%的股份； 三、凤垭国际认购协议，拟证实原告已就门牌号、建筑面积、房款、付款方式进行确认； 四、收据2张，拟证实原告已通过抵扣股金方式缴纳房款； 五、文志雄转款凭证及收据，拟证实文志雄向凤垭国际项目转入投资款3710万元； 六、交房公告，拟证实国鑫公司于2020年12月21日才通知交房，原告在查封前未实际占有案涉房屋非原告原因所致。 被告鑫宇公司辩称，一、房屋所有权应当以登记为准，原告并非案涉房屋的所有权人。案涉房屋至今仍登记在第三人国鑫公司名下，应当成为国鑫公司对外承担债务的财产，原告不是案涉房屋的权利人，无权要求停止案涉房屋的强制执行以及确认享有案涉房屋的所有权。二、原告提供的《凤垭国际认购协议》不属于商品房买卖合同，不具有商品房买卖合同的效力，且原告未实际占有使用案涉房屋，所以原告不具有商品房买受人身份。首先，该认购协议仅是买卖双方就将来可能签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，不能等同于商品房买卖合同。其次，根据《商品房销售管理办法》的规定，原告提供的认购协议中对房屋的交付时间、产权办理登记等均未明确约定，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条中可以认定具有商品房买卖合同效力的情形，不具有商品房买卖合同效力。三、原告未经合伙结算退回投资款的方式违反法律规定，在是否应当退回投资款都存疑的情况下用投资款抵扣房款没有事实基础。首先，原告文志雄自认与国鑫公司法定代表人张国系合伙人关系，其举出的证据无法证明文志雄的实际出资金额达到3700万元，即使出资达到3700万元，合伙人的出资属于合伙共同财产，只有在合伙组织结算清偿完所有对外债务后尚有盈余时，才能主张退回。本案文志雄并未举出其退伙时合伙组织的财产债务状况以及各合伙人退伙结算情况相关证据，无法证明其在退伙时应当退回与案涉房屋购房款相等的款项。故原告陈述的应从合伙中退回3700万元投资款没有事实依据，进而也没有真实的投资款来抵扣案涉房款，案涉房屋购房款并未实际交付。四、原告对案涉房屋不享有可以排除强制执行的合法权益。因被告与第三人之间的债权债务关系已由公证债权文书确认，人民法院在执行中依法对被执行人国鑫公司名下财产采取执行措施并无不妥。二原告虽然与国鑫公司签订了认购协议书，但二者之间并未建立事实上的买卖法律关系，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，二原告既不属于该规定中的买受人身份，也不具有排除执行情形。恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人国鑫公司述称，原告与国鑫公司签订的《凤垭国际（国鑫凤垭山）认购协议书》真实有效，应当认定为合法有效的书面合同。案涉两套房屋未办理网签备案等相关手续是因为国鑫公司经营困难，无法及时将30%购房款打入房管局的监管帐户，而非因原告原因未办理网签备案手续。2018年国鑫公司几位股东退股时，公司经营并未发生困难，就算当时对外存在债务，但公司的资产完全是资可抵债的情况，且当时并不会预料到公司后续的经营会发生困难，根本不存在损害其他债权人利益的情形。故股东们在退股时针对房屋达成的合意合法有效。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审笔录，本院认定案件事实如下： 2020年4月3日，四川鑫宇建筑工程有限责任公司向四川省南充市果城公证处申请出具与四川国鑫房地产有限公司签订的具有强制执行效力的《工程款支付协议》的执行证书。四川省南充市果城公证处于2020年4月21日作出（2020）川南果执字第2号执行证书，载明：“申请执行人鑫宇公司可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为国鑫公司，执行标的为：工程款本金人民币34145013.18元、2019年2月23日起至2019年12月31日利息人民币7455837.49元、2020年1月1日起至2020年4月1日利息人民币2048700.80元、2020年4月2日至付清之日止利息月利率2%，分段计算，利随本清”。2020年7月14日，鑫宇公司向本院申请强制执行，本院于2020年8月3日作出（2020）川1304执1252号之二执行裁定书，查封了国鑫公司所有的位于南充市嘉陵区××道××段××号××小区含案涉房屋在内的房产。2020年7月21日，本院向南充市不动产登记中心送达了（2020）川1304执1252号《协助执行通知书》。案外人文志雄、何焱于2020年10月13日对上述裁定书提出执行异议，请求解除对位于南充市嘉陵区××道××段××小区××幢××单元××层房屋的查封并终止对该财产的执行。本院于2020年11月18日作出（2020）川1304执异83号执行裁定书，裁定驳回异议人文志雄、何焱的异议请求。文志雄、何焱遂向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 原告文志雄、何焱提交资料显示，原告文志雄与何焱系夫妻关系。2013年4月，文志雄与国鑫公司的法定代表人张国等人共同出资合伙以国鑫公司名义投资开发了“凤垭国际（国鑫·凤垭山）”项目，并签订以张国为甲方、文志雄为丙方的《项目合作合同》，内容为：甲、乙、丙、丁、戊各方同意以四川国鑫房地产有限公司名义取得该项目出让土地的开发建设使用权，取得土地后，以四川国鑫房地产有限公司名义进行开发、建设、销售、项目融资、纳税等。甲、乙、丙、丁、戊各方按股权比例提供该项目土地及开发建设所需资金，依据本合同约定，享有该项目的开发及收益权利，分享合作成果，分担合作风险，承担相应责任。由甲、乙、丙、丁、戊五方共同组成项目股东会，股东会行使决策权。在股东权利和义务中，分别约定依其所认购的股份和入股方式缴纳股金和投资款，除法律、法规规定的情形外，不得退股，按出资比例承担本项目相应费用、债务，甚至亏损，依照法律、行政法规及本项目合作合同的规定转让所持有的股份，项目终止或者清算时，按其所持有的股份份额参加项目剩余财产的分配。同时约定股东转让其全部出资或部分出资时，必须经过全体股东表决权达三分之二以上同意。该合同约定文志雄投资股份比例为10%。2016年5月24日，该项目原股东之一李小平与张国、文志雄签订《“国鑫·凤垭山”项目股份转让协议书》及《补充协议》，将自己持有的该项目合作股本金转让给张国、文志雄二人。文志雄接收李小平出让的出资份额后，其在该项目持有股份比例达到12%。2018年11月3日《凤垭国际项目股东会纪要》中，载明各位股东已定制凤垭国际项目别墅面积合计约2562平方，股份平均面积25.62平方/股，各位股东分别以各自持股比例计算其股份应得面积，股份应得面积单价9300元/平，股东实际定制面积超过该股份应得面积部分，按照9800元/平计价。购房款支付问题，以3700万元为基数，股东按照股权比例计算金额，与应付购房款进行品迭，首先用于交所欠房款股东若有余额，由该股东领取，不足部分由该股东补足。关于资产分配，股东会明确在2018年10月30日进行抓阄分配。经抓阄方式选择，文志雄分得18栋1层111号-116号；18栋2层203号、204号；18栋3层303号、304号；18栋1层117号、118号；18栋3层301号、302号。审理中，原告提交向国鑫公司转款的转账流水，并提交因银行系统问题不能调取2014年之前转账流水的说明，以证明其向凤垭国际项目投资的事实。 2019年1月21日，文志雄、何焱（乙方）与国鑫公司（甲方）签订《凤垭国际（国鑫·凤垭山）认购协议书》，该认购书载明，二原告认购房屋房号为74栋1-3层102号，建筑面积约410.15平方米，优惠后成交建面单价9425.25元/㎡，成交总房款3865750元，签订本协议时已付房款3814395元，剩余房款51355元于2019年3月20日前交纳。同时载明，本协议仅作认购使用，双方商品房买卖合同成立以双方签订正式的《商品房买卖合同》为必要条件。国鑫公司分别于2019年1月21日、2019年3月4日向二原告出具金额为3814395元、51355元的收据，收款方式为文志雄抵款。 本院认为，本案争议焦点之一：原告请求将案涉房屋确认为原告所有问题。 本案中，位于南充市××道××段××号××号楼××号××层房屋登记于国鑫公司名下，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”和第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”的规定，二原告请求将案涉房屋确认为自己所有的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。 本案争议焦点之二：原告文志雄、何焱提出的执行异议是否享有足以排除强制执行的民事权益。为此，本案应先明确以下问题： 1、关于原告与第三人签订的认购协议书的效力问题。首先，原告与第三人签订的《凤垭国际（国鑫·凤垭山）认购协议书》明确约定该协议仅作认购使用，双方商品房买卖合同成立以双方签订正式的《商品房买卖合同》为必要条件，故该认购协议不能等同于商品房买卖合同。其次，根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原告提交的认购协议中对房屋的交付、面积差异处理方式、办理产权登记等均未明确约定，故原告提交的认购协议书不具有商品房买卖合同效力。 2、第三人国鑫公司是否应退原告投资款，双方的基础法律关系是否真实。从本案原告的陈述以及其提交的证据来看，原告文志雄与凤垭国际各合伙人签订了《项目合作合同》，约定以第三人国鑫公司名义共同合作开发凤垭国际项目，系第三人国鑫公司开发的凤垭国际项目股东，持有凤垭国际项目的股份。在《项目合作合同》中明确载明股东按出资比例承担项目相应费用、债务、亏损，依照法律、行政法规及本项目合作合同的规定转让所持有的股份，项目终止或者清算时，按其所持有的股份份额参加项目剩余财产的分配项目。股东转让出资时须经全体股东表决。原告虽提供了入股的证据，但未提供退伙协议、退伙时债权债务状况以及退伙结算的相关证据，故文志雄所提供的证据不能证实其已退出凤垭国际的合伙，从而也不能证实国鑫公司应向文志雄退回投资款这一事实。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，原告未与第三人签订合法有效的商品房买卖合同，也没有实际交纳购房款，其所述称的第三人应向其退回投资款亦没有充分证据证实，原告提出的执行异议不具有排除强制执行的效力。 综上所述，原告文志雄、何焱的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告文志雄、何焱的诉讼请求。 本案案件受理费7099元，由原告文志雄、何焱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  熊羚伊 人民陪审员  王燕红 人民陪审员  冯 城 二〇二一年四月七日 书 记 员  罗雨涵