北京市丰台区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0106执异465号案外人：石春，男，1963年12月25日出生，汉族，北京世纪金工投资有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：周春亭（石春之妻），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：吴丽微，北京市中盾律师事务所律师。申请执行人：北京金琪鑫杰物业服务有限公司，住所地北京市丰台区右外东三条4号楼202室。法定代表人：冯淑英，董事长。委托诉讼代理人：宫臣，男，北京金琪鑫杰物业服务有限公司员工。被执行人：北京茂屋房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区白纸坊西街17号院恬心家园9号楼205。法定代表人：丁伟。本院在执行北京金琪鑫杰物业服务有限公司与北京茂屋房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，案外人石春对本院执行位于北京市丰台区永外沙子口路x号宣祥家园x楼地上部分xxx号（现房屋坐落为北京市丰台区东木樨园x号楼xxx号）房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。石春称，请求法院中止执行涉案房屋，并解除对涉案房屋的执行措施。事实和理由：2007年7月10日，石春与北京茂屋房地产开发有限责任公司签订北京市商品房买卖合同，约定北京茂屋房地产开发有限责任公司将涉案房屋出售给石春，房屋价款为411570元。同日，石春向北京茂屋房地产开发有限责任公司支付现金411570元，北京茂屋房地产开发有限责任公司将涉案房屋交付石春使用。后石春一直催促北京茂屋房地产开发有限责任公司办理涉案房屋的产权变更手续，但北京茂屋房地产开发有限责任公司一直未办理。2014年，北京市丰台区人民法院在执行北京金琪鑫杰物业服务有限公司与北京茂屋房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案中，查封了涉案房屋。石春认为，第一，在涉案房屋被法院查封前，石春与北京茂屋房地产开发有限责任公司签订了合法有效的买卖合同。石春已支付涉案房屋的全部房款。自2007年至今，石春一直合法占有涉案房屋。石春多次催促北京茂屋房地产开发有限责任公司办理过户手续，但因北京茂屋房地产开发有限责任公司未提供办理房屋初始登记的相关材料，致使石春至今未办理房屋登记手续。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。第二，除涉案房屋外，石春及其配偶周春亭于1999年购买了位于北京市西城区白纸坊南运巷x号楼xxx号房屋，该房屋建筑面积64.43平方米，套内面积43.87平方米，登记产权人为周春亭。因人均住房面积不足城镇居民人均32.52平方米的标准，为了满足基本生活需要，石春于2007年购买了涉案房屋。根据九民会议纪要第125条的精神，本案情形亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。综上，石春对涉案房屋的权利足以排除执行。北京金琪鑫杰物业服务有限公司称，第一，石春和北京茂屋房地产开发有限责任公司签订了北京市商品房买卖合同，不等于石春就是涉案房屋的所有权人。涉案房屋所有权人应以产权登记为准或通过网签手续判断。涉案房屋现登记在北京茂屋房地产开发有限责任公司名下，故涉案房屋的所有权人为北京茂屋房地产开发有限责任公司。第二，石春提供的证据仅能证明其系涉案房屋的使用人。综上，不同意石春的异议请求。本院查明，原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司与被告北京茂屋房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月17日作出的（2013）丰民初字第10417号民事判决书已经发生法律效力，该判决确定：一、被告北京茂屋房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内给付原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司物业服务费66902.35元。二、被告北京茂屋房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内给付原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司上述物业服务费滞纳金（自2010年12月2日起按照每日万分之五计算至实际给付之日止）。三、驳回原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29390元，由原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司负担28312元（已交纳），由被告北京茂屋房地产开发有限责任公司负担1078元（于本判决生效后7日内交纳）。2014年4月24日，北京金琪鑫杰物业服务有限公司向本院申请执行，本院依法受理，案号为（2014）丰执字第03302号。执行过程中，本院查封北京茂屋房地产开发有限责任公司名下的涉案房屋。2014年10月21日，本院作出（2014）丰执字第03302-3号执行裁定书，裁定本院（2014）丰执字第03302号案本次执行程序终结。另查一，2007年7月10日，北京茂屋房地产开发有限责任公司（出卖人）与石春（买受人）签订编号为xxxx的《北京市商品房买卖合同》，约定包括但不限于以下内容：出卖人以出让方式取得坐落于丰台区永外沙子口路x号地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为京丰国用（2003出）字第xxxx，土地使用权面积为689.64平方米。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为宣祥家园，建设工程规划许可证号为xxxx规建字xxxx号，建筑工程施工许可证号为xxxx。买受人购买的商品房为宣祥家园x楼地上部分xx号，该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门核准的房号为准。该房屋实测建筑面积80.70平方米，该商品房单价为每平方米5100元，总价款为411570元。买受人采取一次性付款方式付款。另查二，2007年7月10日，北京茂屋房地产开发有限责任公司开具编号为xxxx的收据，载明今收到宣祥xxxx石春交来有限初装费360元、测绘费109.76元。另查三，2007年7月，北京市自来水集团有限责任公司（供水人）与石春（用水人）签订《供用水合同》，约定用水地址为丰台区东木樨园x楼xxx。另查四，2008年3月17日，北京茂屋房地产开发有限责任公司开具编号为xxxx的北京市交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票，付款单位（个人）为石春东木樨园x号楼x室，房款为415570元。另查五，2010年11月15日，石春（用热人）与北京铭月豪物业管理有限责任公司（供热人）签订《北京市居民供热采暖合同》，约定采暖地点丰台区东木樨园小区x号楼x号。另查六，2021年3月15日，北京美加兴业物业管理有限公司宣祥家园项目部出具一份《居住证明》，载明“兹证明丰台区东木樨园x号楼x室为石春……所有，并长期在此居住。特此证明”。另查七，2021年3月16日，北京世纪金工投资有限公司出具一份《证明》，载明“兹证明石春……系本单位职工，本单位报销了石春位于北京市丰台区东木樨园x号楼x号房屋的取暖费，时间是自2007年10至今。特此说明”。另查八，2021年3月22日，北京铭月豪物业管理有限责任公司出具一份《证明》，载明“兹证明石春……自2007年入住北京市丰台区东木樨园x号楼x号房屋（宣祥家园小区），其自2007年10月——2020年11月取暖费已经全部交齐，特此说明”。另查九，在本案审查过程中，石春向本院提交了东木樨园x号楼x房屋的居民客户用电证、智能电能表客户用电登记表、编号为xxxx号银行代收费业务专用发票。上述发票载明的交易类型为代收智能表电费，用电地址为北京市丰台区木樨园桥东木樨园x号楼x房间，补交阶梯差价电费月份为2015年8月至2015年10月。另查十，在本案审查过程中，证人石某到庭作证称其于2003年至2018年底就职于北京茂屋房地产开发有限责任公司，职务为销售和客服，石春曾多次通过其催促北京茂屋房地产开发有限责任公司办理涉案房屋的所有权证书，但因北京茂屋房地产开发有限责任公司一直未提交相关手续，导致涉案房屋的所有权证书未办理成功。另查十一，涉案房屋现登记的产权人为北京茂屋房地产开发有限责任公司，登记类型为房屋所有权初始登记。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人石春于本院查封涉案房屋前，与被执行人北京茂屋房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房买卖合同》购买涉案房屋。石春已向北京茂屋房地产开发有限责任公司支付了涉案房屋的全部购房款，并实际占有使用涉案房屋至今。涉案房屋未办理产权证，亦非石春自身原因所致。因此，本院认为，石春对涉案房屋所享有的权利，足以阻却本院对该房屋的强制执行。对石春的异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止本院（2014）丰执字第03302号案中对北京茂屋房地产开发有限责任公司名下位于北京市丰台区东木樨园x号楼x号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  郭 威审 判 员  何东奇审 判 员  赵 乾二〇二一年四月二十一日法官助理  龚 梅书 记 员  苗 鑫