广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤13执复28号 复议申请人（异议人）：惠州市安迪旅游策划咨询有限公司，住所地：惠州市惠州大道11号佳兆业中心二期A座4单元17层02号房。 法定代表人：梁睿。 申请执行人：交通银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市江北云山西路8号交银大厦首层、七至九层。 负责人：王峰。 被执行人：曾俊，男，汉族，1963年6月22日出生,住址：深圳市福田区 被执行人：梁睿，女，汉族，1982年7月12日出生，住址：四川省 被执行人：惠州市凤池岛旅游度假村有限公司，住所地：惠州市惠东县巽寮旅游度假区凤池岛酒店公寓。 管理人：广东金卓越律师事务所。 被执行人：惠州市丽兹酒店管理有限公司，住所地：惠州市江北18号小区佳兆业中心一期商务公务2座25层06号。 法定代表人：曾俊。 惠州市安迪旅游策划咨询有限公司（以下简称为安迪旅游公司）不服惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302执异174号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院查明如下事实：交通银行惠州分行与曾俊、梁睿、惠州市凤池岛旅游度假村有限公司、惠州市丽兹酒店管理有限公司金融借款合同纠纷一案[（2019）粤1302民初10262号]的审理过程中，该院作出（2019）粤1302民初10262号民事裁定，裁定查封惠州市惠城区惠州大道XXX、XXX号房，并于2019年7月10日查封了涉案房产，该查封为轮候查封。该案审理终结后，该院作出（2019）粤1302民初10262号民事判决。该民事判决确定，曾俊应向交通银行惠州分行偿还欠款本金6987016.21元及利息（含罚息、复利）；交通银行惠州分行对曾俊名下位于惠州市金山道XXX号房（房地产权证号：粤房地权证惠州字第XXX号），惠东县XXX号房（粤房地权证惠东字第XXX号），惠州市惠城区惠州大道XXX号房（房地产权证号：粤房地权证惠州字第XXX号），惠州市惠城区惠州大道XXX号房（房地产权证号：粤房地权证惠州字第XXX号），惠州市凤池岛旅游度假村有限公司以其名下位于惠东县XXX号房（房地产权证号：粤房地权证惠东字第XXX号）等五处房产的处置价款享有优先受偿权；梁睿对曾俊的上述债务承担共同清偿责任；惠州市凤池岛旅游度假村有限公司、惠州市丽兹酒店管理有限公司对曾俊的上述债务承担连带清偿责任。该判决查明，曾俊以其名下位于惠州市惠城区惠州大道XXX、XXX号房等房产为本案借款设立了抵押，抵押权人交通银行惠州分行，并于2017年2月17日办理了抵押登记，抵押期间自2017年2月10日至2021年2月10日。该民事判决发生法律效力后，因义务人均未履行生效法律文书中确定的义务，权利人交通银行惠州分行向该院申请强制执行。 在案件执行过程中，该院于2020年9月25日作出（2020）粤1302执6157号之一执行裁定，裁定拍卖、变卖、抵债或其他方式处置曾俊名下位于惠州市惠城区惠州大道XXX号、XXX号房产（以下简称“涉案XXX、XXX房产”）。2020年10月20日，该院作出（2020）粤1302执6157号之二搬迁通知，告知曾俊以及相关人员限期迁出涉案XXX、XXX号房产，该院将处置该房产。现异议人惠州安迪旅游公司对该院作出的搬迁通知提出异议，主张承租了涉案XXX、XXX号房产，请求带租约拍卖。异议人主张于2017年2月20日与曾俊签订房屋租赁合同，租赁期共240个月，自2017年3月1日起至2037年2月28日止，租金为8000元/月，按季度支付。异议人提交了两份房屋租赁合同、银行流水、收款收据。 另查明，深圳市福田区人民法院审理郑友腾与曾俊民间借贷纠纷一案[（2018）粤0304民初4514号]过程中，该院于2018年2月27日查封了涉案房产。后该案进行强制执行程序，案号为（2018）粤0304执42104号，该案在执行过程中，惠城区人民法院向其发出（2020）粤1302执6157号商请移送执行函，商请将涉案XXX、XXX号房产移送该院执行，该院将上述XXX、XXX号房产移送该院执行。 执行法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。因被执行人均未履行生效判决确定的义务，该院处置被执行人曾俊名下的涉案XXX、XXX号房产，于法有据。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。涉案房产于2017年2月10日设立了抵押权，异议人惠州安迪旅游公司主张于2017年2月20日承租了涉案房产，因此，该租赁权无论是否真实、有效，均不能阻止执行。故异议人提出不予搬迁的异议请求，没有法律依据，该院予以驳回。 2020年12月14日，惠州市惠城区人民法院作出（2020）粤1302执异174号执行裁定书，驳回异议人惠州市安迪旅游策划咨询有限公司的执行异议请求。 复议申请人惠州市安迪旅游策划咨询有限公司向本院申请复议称，请求撤销惠州市惠城区人民法院作出（2020）粤1302执异174号执行裁定书。事由如下：驳回裁定认定事实错误。首先：“抵押物可以出租，并且先抵押后出租的，抵押权优先；先出租后抵押的，租赁合同优先。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”其次，在设立抵押前，涉案房产就早已出租给人办理了江西省南昌商会、惠州市旅游协会、广东省自驾旅游协会惠州分公司等单位，申请执行人上门贷前调查是知情的，并且法律没有规定一定要签订租赁合同来证明租赁合同关系，办理抵押贷款，申请执行人是知道知情的。所以先出租后抵押的，租赁合同优先。在申请执行人提交的答辩状里已经说明本案出租人与承租人之间关系亲密，好比，儿子向父亲借钱，难道也要立借款合同、公证等来认定借款关系吗？涉案房产是多家办事机构办公，并且法律没有规定一定要签订租赁合同来证明租赁合同关系，也没有规定房产不可以租给亲人。再次，曾俊先生在2016年3月5日将惠州市XXX,XXX号赠送给儿子曾知睿读书生活，曾俊也按约定将该房屋交付给曾知睿使用，虽该房屋没有办理相关登记，但异议人（监护人）已实际占用并使用。曾知睿监护人多次催曾俊配合其办理房屋产权过户手续，曾俊总是找各种理由至今没有履行自己的义务。曾俊的行为己构成违约。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，赠与合同仍然有效，但赠与的房屋所有权不能转移。民法典监护人1、未成年人的监护人：父母是未成年子女的监护人。无限制民事行为能力的成年人的监护人：无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：《最高人民法院关于正确适用暂缓执行措施若干问题的规定》第三条：有下列情形之一的，经当事人或者其他利害关人申请，人民法院可以决定暂缓执行；（二）执行标的物存在权属争议的；（三）被执行人对申请执行人享有抵销权的。最后：《金融借款合同》债务人是惠州市凤池岛旅游有限公司，惠州市丽兹酒店管理有限公司，而惠州市凤池岛旅游度假有限公司有惠州市凤池岛旅游度假村有限公司存在7248160元债权，资产惠东县XXX、惠东县XXX、中航XXX号房，房产价值（万元）760.89。而本次执行金额为7889617.57元及利息；按照债务人惠州市凤池岛旅游度假有限公司债权、资产是足够的，而曾俊是担保人，梁睿作为曾俊的妻子，对曾俊涉案债务承担共同清偿责任。因此，恳请中级人民法院依法审查复议的事实和理由，撤销原裁定结论，纠正执行法院的违法行为，以示公正。 交通银行股份有限公司惠州分行向本院提交书面《答辩状》称，一、答辩人对本案涉案房产享有合法抵押权，且抵押权设立时间早于涉案房屋租赁合同的生效时间，故被答辩人主张的租赁关系不能对抗答辩人的抵押权。《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”由此可见，当抵押权与租赁权相互冲突时，法律优先保护在先权利。本案中，答辩人与被执行人于2017年2月10日签订粤零贷2017年抵字0005号《抵押合同》，合同约定：抵押人提供的抵押物为位于惠州市惠城区惠州大道XXX号房的商务公寓、惠州市惠城区惠州大道XXX号房的商务公寓，用以担保答辩人与被执行人曾俊在2017年2月10日至2021年2月10日签订的全部主合同债务。其次，涉案房产抵押权设立的时间为2017年2月17日。而被答辩人与被执行人曾俊签订租赁合同的时间为2017年2月20日，时间先后顺序上晚于答辩人抵押权的设立时间，根据上述法律规定，该租赁合同不仅不能对抗答辩人的抵押权，而且在答辩人实现其抵押权时，同样不具有约束抵押物受让人的效力。故，被答辩人不能以存在租赁合同为由要求人民法院在执行案涉房屋过程中“带租拍卖”以及撤销搬迁通知。二、答辩人认为被执行人曾俊、梁睿与被答辩人涉嫌恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产，妨碍法院执行工作的正常进行，影响答辩人债权的有效实现。1、被执行人曾俊与被执行人梁睿是夫妻关系，被答辩人是被执行人梁睿的关联公司，且被执行人曾俊曾为被答辩人的历史股东。被执行人曾俊与被执行人梁睿为夫妻关系，涉案的两套房产为其夫妻共同财产，且被执行人梁睿知晓涉案房产于2017年2月10日抵押给答辩人。经查询被答辩人的工商信息可知：被执行人曾俊于2015年7月10日成为被答辩人处的股东。2017年3月10日，被答辩人的法定代表人由廖**变更为被执行人曾俊；2018年8月9日，该公司的法定代表人由被执行人曾俊变更为被执行人梁睿。被答辩人作为本案被执行人梁睿的关联公司，且被执行人曾俊曾为被答辩人处的历史股东，又是本案涉案房产出租人。另，被执行人曾俊与梁睿基于夫妻关系，其经营活动密不可分。因此，本案出租人与承租人之间关系亲密，串通签订租赁合同以逃避债务的可能性很大。2、涉案房产的租赁合同签订于2017年2月20日，但是租赁合同的实际履行时间为2018年11月20日，因此被答辩人提交的租赁合同真实性存疑。经查询被答辩人的工商信息可知：被答辩人于2010年09月28日成立，在签订涉案租赁合同之前，被答辩人的办公场所一直为惠州市XXX号，2017年8月23日进行第二次办公场所变更，变更至惠州市惠城区横江三路14号。2018年11月20日被答辩人进行第三次办公场所变更，变更到本案的涉案房产“惠州市惠州大道XXX号房。以上工商变更信息可知，在一年多的时间里该租赁合同存在未实际履行的可能。同时，该租赁合同并无当时被答辩人的法定代表人廖**的签名，被执行人曾俊作为该公司的历史股东，且作为涉案房产的权属人，其当时完全有权力虚构租赁合同。另，2018年2月27日，涉案房产被深圳市福田区人民法院查封。因此，本案涉案租赁合同的真实性存疑，不排除被执行人曾俊虚构租赁合同以明显不合理低价将其资产租赁给本案答辩人，这是被执行人逃避债务的最常用的方法之一。3、即便被执行人曾俊与被答辩人签订的《房屋租赁合同》真实，但是基于被执行人曾俊、梁睿与被答辩人之间关联关系，租金明显低于市场价格，属于明显的“不合理租约”。涉案房屋租赁期限过长，租金数额过低。本案涉案租赁合同约定租期长达20年，且没有租金递增条款，涉案房屋建筑面积约251平方米（套内建筑面积203平方米），按照当地同区域的房屋租赁市场价，涉案房屋的月租金的市场标准应该在15000元左右，而本案合同约定房屋的月租金仅8000元，明显低于市场标准，且是按照季度支付。最后，涉案房屋的租金是否已实际收取缺乏足够的证据，基于被执行人曾俊、梁睿与被答辩人之间关联关系，被答辩人提供的收据不足以证明双方之间是否有实际支付涉案房产的租金。三、被答辩人所提曾俊将涉案房产赠与其儿子曾知睿与本案并无关系，房屋所有权应当以登记为准。被答辩人主张曾俊于2016年3月5日将涉案房产赠送给儿子曾知睿，且已实际占用并使用，但未办理过户登记手续。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”被执行人曾俊仍是房屋所有权人，不存在权属争议，也不影响答辩人实现抵押权。同时，被答辩人与曾俊于2017年2月20日签订租赁合同，若此时房屋已经如答辩人所主张，即赠与儿子曾知睿，梁睿作为曾知睿的监护人，惠州市安迪旅游策划咨询有限公司的法定代表人，已经实际占有并使用涉案房产，那么被答辩人根本无需与曾俊另外签订租赁合同。故，被答辩人主张的事实存疑。况且，无论被执行人曾俊是否将涉案房屋赠与其儿子曾知睿，由于未办理房屋过户登记手续，被执行人仍享有房屋所有权。赠与关系的是否成立不影响答辩人申请强制执行该房屋。四、复议人主张《金融借款合同》的债务人是惠州市凤池岛旅游度假村有限公司和惠州市丽兹酒店管理有限公司，而非曾俊。该主张并无事实和法律依据，且与本案的执行异议、复议并无关联。答辩人与曾俊、梁睿、惠州市丽兹酒店管理有限公司、惠州市凤池岛旅游度假村有限公司金融借款合同纠纷一案，原审被告曾俊、梁睿不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的(2019)粤1302民初10262民事判决，申请再审。后经惠州市中级人民法院经依法审查，于2020年12月11日作出民事裁定书（案号：(2020)粤13民申160号）。裁定确认：再审申请人曾俊与被申请人交通银行股份有限公司惠州分行于2017年9月12日、2018年2月10日共签订了两份《个人借款合同》，借款金额共计为700万元。再审申请人梁睿于2017年2月10日在《抵押合同》（粤零贷2017年抵字0005号）共有人声明条款处签字确认。依据再审裁定书所确认的事实，被答辩人主张《借款合同》的债务人并非曾俊的请求不成立。五、被答辩人主张带租拍卖已严重影响涉案房产的拍卖价值，对答辩人实现抵押权造成了障碍。答辩人不同意被答辩人主张撤销搬迁通知书及带租拍卖的要求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，被执行人曾俊、梁睿与被答辩人涉嫌恶意串通以明显不合理低价承租涉案房产，且不论房屋租赁合同是否真实，就租赁合同中约定的20年租赁期限而言，已严重影响了涉案房产的拍卖价值，对答辩人实现抵押权造成了障碍。在此情况下，答辩人不同意被答辩人主张的撤销搬迁通知书及带租拍卖的要求，人民法院应当去除租赁权后再进行拍卖，以维护抵押权人的合法权益。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第405条的规定可知，承租人享有的租赁权不能对抗设立在先的抵押权。本案中，抵押权设立登记在租赁关系成立之前，且该租赁合同涉嫌恶意串通损害抵押权人的合法权益，故承租人不能以此为由要求人民法院撤销搬迁通知书及在执行案涉房屋过程中带租拍卖《拍卖变卖规定》第31条第2款强调的是对设立在先的担保物权的保护，因承租人对租赁物享有排他性的占有、使用和收益的权利，如果执行法院将案涉财产带租拍卖，可能导致买受人无法实际占有该财产，故带租拍卖势必影响参与竞买人的竞买愿望。即使带租拍卖可能成交，但其拍卖价格也会远低于涤除租赁权之后的变现价格，进而影响到抵押权的实现。因此，答辩人请求法院依法驳回被答辩人的复议申请，以及维持(2020)粤1302执异174号执行异议裁定，以维护答辩人的合法权益。 经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。 本院另查明如下事实：在本案执行异议审查期间，惠州市安迪旅游策划咨询有限公司提交居住证明复印件作为证据材料，该居住证明由佳兆业物业管理（深圳）有限公司惠州佳兆业中心分公司于2020年9月27日出具，主要内容为证明惠州市安迪旅游策划咨询有限公司在XXX、XXX房租房，居住时间为2017年2月份起租。并提交收款收据、惠州市安迪旅游策划咨询有限公司名下银行账户44XXX40的银行流水等予以佐证。 在本案执行复议审查期间，惠州市安迪旅游策划咨询有限公司向本院邮寄提交以下材料：1.惠州市江西南昌商会企业网络查询信息截图；2.《租赁合同无偿提供证明》两份，该两份证明主要内容为“位于惠州市惠城区惠州大道XXX号、XXX号房屋由惠州市旅游协会租赁，现自愿无偿提供给惠州市旅游协会使用”、“位于惠州市惠城区惠州大道XXX号、XXX号房屋由惠州市江西南昌商会租赁，现自愿无偿提供给惠州市江西南昌商会使用”，该两份证明由曾俊签名，落款日期为2014年2月1日。 本院认为，本案的争议焦点为被执行人曾俊名下涉案房产是否附带租赁拍卖的问题。复议申请人惠州市安迪旅游策划咨询有限公司的异议复议请求，实质上是请求执行法院附带租赁关系拍卖被执行人曾俊名下涉案房产的问题。根据本案查明的事实，安迪旅游公司在本案执行异议阶段已提交《房屋租赁合同》、银行流水、收款收据、居住证明等予以佐证其于2017年2月20日就涉案房屋与被执行人曾俊签订租赁合同。但在本案执行复议审查期间，安迪旅游公司向本院提交《租赁合同无偿提供证明》，主张被执行人曾俊名下涉案房屋于2014年2月1日无偿提供给惠州市旅游协会使用，且未提交其他证据予以佐证。该证明与安迪旅游公司在执行异议审查阶段所提交的证据存有矛盾之处，本院对该证明不予采信。安迪旅游公司的该项主张，依据不足，本院不予支持。 《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定:“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”本案中，涉案房地产于2017年2月10日签订了《抵押合同》，并于2017年2月17日于不动产登记部门办理抵押权登记手续。涉案标的物抵押在先租赁在后，且无证据证明该租赁关系经过抵押权人同意，该租赁关系不得对抗在先登记的抵押权。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款的规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”依据上述规定，复议申请人安迪旅游公司虽然提供《房屋租赁合同》拟证明其已承租涉案房屋，但该租赁合同签订于2017年2月20日，该时间在涉案房产设立抵押权的2017年2月17日之后，故该租赁权依法不能对抗本案的执行。执行法院驳回其异议请求，并无不当。复议申请人的申请依据不足，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人惠州市安迪旅游策划咨询有限公司的复议申请，维持惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302执异174号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  黄陈谦 审判员  李艳琳 审判员  李旭兵 二〇二一年四月二十七日 法官助理胡亚婷 书记员林捷丽