广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初8454号原告：深圳市鹅公岭股份合作公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区东门路111号C栋101，统一社会信用代码：91440300192482082X。法定代表人：宋献新。委托诉讼代理人：龙李平，广东文顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳丽，广东文顺律师事务所律师。被告:深圳市固朗五金制品有限公司，住所地：深圳市龙岗区平湖鹅公岭凤门工业区第4栋，统一社会信用代码：91440300766365580E。法定代表人：万红莲。委托诉讼代理人:吴宇，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告深圳市鹅公岭股份合作公司诉被告深圳市固朗五金制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龙李平、被告的委托诉讼代理人吴宇到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告将承租的深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区凤门工业区第4栋厂房1栋4层、配套宿舍1栋5层物业约7800平方米返还给原告；2、请求依法判令被告向原告支付拖欠的租金1539441.4元（以每月租金人民币178400元为标准，从2019年9月1日起算至被告向原告返还全部租赁物之日止，本项暂计算至2020年12月31日）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：2016年8月31日，原被告签订一份《租赁合同》，约定由原告将位于鹅公岭社区凤门工业区第4栋厂房1栋共4层、配套宿舍1栋共5层物业约7800平方米出租给被告使用。租赁期限为三年，即从2016年9月1日起至2019年8月31日止。根据合同第三条约定，每月租金为人民币128700元，被告必须于每月15日前付清当月租金。合同期限届满后，被告向原告书面提出续租申请，原告告知被告续租后的租金将按每月人民币179400元的标准缴纳，但因租赁物业属于集体资产，续租须经政府主管部门审批，审批程序于2020年6月通过，通过后原告一直催促被告签订新的租赁合同，但被告未依约定与原告续签租赁合同，且截至至今仍一直占有使用原告租赁物业。后经原告催要，被告于2020年8月24日向原告送达《租金支付计划书》，同意按照新的租金标准向原告缴纳租金，自2020年11月起正常支付当月租金和每月多付10万作为新租金的差额。但截至现在，被告未按该计划履行，且仍一直拖欠原告租金。原告认为，原被告双方签订的《租赁合同》届满后双方虽未再续签租赁合同，但被告一直占有使用原告租赁物业，应当向原告支付租金。另被告书面答复同意按新的价格即每月23元每平方米的标准支付租金，被告就应当按该标准向原告缴纳。但被告拒不支付的行为已侵害了原告的权益。为此，原告有权收回租赁物。被告答辩称：1、原告主张以每月179400元自2019年9月1日起计算应付租金，没有事实和法律依据。2016年8月31日，原被告双方签订《租赁合同》，约定租赁期限从2016年9月1日至2019年8月31日，每月租金为128700元。租赁合同到期前后，被告按照原告要求提出续租申请。因原告租赁物业产权以及后期涨租问题，导致续租合同一直未签订。根据《民法典》第734条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。2019年8月租赁合同到期后，被告一直按照原租赁合同约定的128700元标准支付每月租金，原告对此没有表示异议。双方以口头和行为确定继续按照原合同租金标准、付款方式使用房屋、交纳租金。受疫情影响，从2020年6月后，被告出现几次延期支付租金的情况。被告在经营正常后，补缴了部分租金款。2020年8月24日，被告在《租金交付计划书》中提出从11月起正常支付租金和最多10万元补缴款的还款计划，是被告因延迟支付租金而对原告做出的补偿及按照原合同约定租金标准按时支付租金，不再逾期的承诺，并非是对原告调整租金标准的确认。原租赁合同到期后，因原告原因没有及时续签，但双方一直按照原合同租金标准、付款方式使用房屋、交纳租金，原告对此没有提出异议。此后，原告在不定期租赁期间，单方提出涨租金，变更合同事项的行为未经被告确认，对被告不产生法律约束力。2、原告作为出租方，在不定期租赁合同期间，单方解除合同，应履行提前通知的前置程序，并给承租人预留一定的合理搬离期限。原告诉请要求返还物业，而没有要求解除合同，也未就解除合同事项进行通知，不符合法定返还条件。此外，在不定期租赁合同期间，原告要单方解除合同，也应履行提前通知的前置程序。经审理查明，2016年8月31日原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：1、甲方将位于深圳市龙岗区、配套宿舍1栋（5层）物业约7800平方米租赁给乙方使用，乙方租赁甲方物业用于工业生产和员工住宿；2、租赁期限为3年，从2016年9月1日起至2019年8月31日止；3、合同保证金为257400元，合同保证金用于保障本合同执行，合同正常履行至期满，乙方在结清所租物业租赁期间产生的一切费用，并向甲方提交合同保证金收款凭证原件，甲方经审查认定乙方没有违反本合同约定后及时向乙方无息返还全额保证金，保证金额退还乙方须出具甲方开具的收款凭证申请。续签租赁合同时，该合同保证金自动转为续签合同的保证金；4、租金标准：每月租金按16.5元／平方计算收取，即每月租金为人民币128700元，甲方在收到乙方交纳租金的5个工作日内向乙方开具税务发票；5、租金按月份支付，首月租金应在本合同签订时支付，以后每月租金乙方须在当月15日前付清。非现金方式支付租金的，以甲方进账日期为准。如乙方逾期交付租金，甲方有权按未交租金总额每日2‰计算收取乙方的违约金，甲方有权在乙方保证金当中扣除上述违约金。如乙方超过15日仍未付清欠租的，甲方有权单方解除合同，收回该物业，且不予退还保证金，不给予任何经济补偿。6、租金拖欠产生违约金时，违约金与租金同时支付，付款不足时，甲方有权滞留付款要求补足差额，违约金的收取甲方均出具普通收款收据。7、所租的厂房及配套宿舍楼在租赁期间所产生的一切费用，包括但不限于水电费、卫生费和其他杂费均由乙方自行承担和及时交纳。上述合同签订后，原告根据上述合同将案涉物业交付给被告使用，被告按约定支付了合同保证金，并且按约支付了合同期内全部租金。上述合同到期后，双方未再续签租赁合同。另查明，案涉物业未取得产权证书，也未取得建设规划许可证，仅就相关建筑物申报了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，并取得回执。再查明，租赁合同到期后直至本案辩论终结前，被告一直占有使用案涉物业。原告对被告提交的《厂租缴交明细2018.9-2021.2月》载明的租金缴纳时间及金额予以认可，该份明细载明租赁合同到期后被告支付租金情况如下：2019年12月5日支付128700元；2020年1月10日支付34650元；2020年1月17日支付94050元；2020年3月3日支付128700元；2020年3月16日支付128700元；2020年4月3日支付128700元；2020年5月26日支付88758.6元；2020年6月30日支付128700元；2020年8月31日支付50000元；2020年9月11日支付100000元；2020年9月30日支付30000元；2020年10月17日支付80000元；2020年10月30日支付60000元；2020年12月8日支付150000元；2021年2月2日支付130000元，以上共计支付1460958.6元。本院认为，案涉物业未取得产权证书或建设工程规划许可证,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”的规定,原告与被告于2016年8月31日签订《租赁合同》无效。据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，案涉租赁合同被认定无效后，被告应将案涉物业返还给原告。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，《租赁合同》约定的租金标准为每月128700元，《租赁合同》到期后，双方未续签租赁合同，原告称双方已将每月租金调整为179400元，并提交《租金交付计划》、《续租申请》等证据为凭，但原告提交的上述证据不足以证明双方就租金调整达成了一致意见，原告应承担举证不能的法律后果。故2019年9月1日之后，被告应按每月128700元的标准向原告支付房屋占有使用费，被告已支付2019年9月1日之后的占有使用费1460958.6元，经核算被告已向原告支付了2020年7月31日之前的房屋占有使用费及2020年8月占有使用费45258.6元，2020年8月份尚欠83441.4元房屋占有使用费未付。故被告应向原告支付2020年8月房屋占有使用费83441.4元，并应自2020年9月1日起按每月128700元的标准向原告支付房屋占有使用费至被告将案涉物业返还原告之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市固朗五金制品有限公司应于本判决生效之日起10日内将位于深圳市龙岗区、配套宿舍1栋（5层）物业约7800平方米返还给原告深圳市鹅公岭股份合作公司。二、被告深圳市固朗五金制品有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市鹅公岭股份合作公司支付2020年8月房屋占有使用费83441.4元，并应自2020年9月1日起按每月128700元的标准向原告深圳市鹅公岭股份合作公司支付房屋占有使用费至被告深圳市固朗五金制品有限公司将案涉物业返还原告之日止。三、驳回原告深圳市鹅公岭股份合作公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。本诉案件受理费9327元，保全费5000元，以上共计14327元。由原告负担4049元，由被告负担10278元。原告已预交14327元，多预交的10278元由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费10278元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  曾海林二〇二一年四月二十六日书记员  王晓琳