河南省平顶山市湛河区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0411执异46号案外人：郭卫东，男，1978年7月4日出生，汉族，住河南省舞钢市。申请执行人：平顶山市展业投资担保有限公司，住所地：平顶山市湛河区新华路南段（锦绣花园12#楼东单元1、2层0501001号）。统一社会信用代码：9141040056727079XX。法定代表人：冯晓红，总经理。委托代理人：程国强，男，1970年12月16日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托代理人：王彩纳，河南物华律师事务所律师。被执行人：舞钢市飞达房地产开发有限公司，住所地：舞钢市温州路北段。统一社会信用代码：914104811719613756。法定代表人：范保坤，总经理。在本院执行平顶山市展业投资担保有限公司（以下简称展业公司）与舞钢市飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司）、崔正强追偿权纠纷一案中，案外人郭卫东对执行位于河南省舞钢市垭口粮店综合楼北楼303号房屋提出书面异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郭卫东称，请求中止对河南省垭口粮店综合楼北楼303号房屋的执行。事实和理由：展业公司与飞达公司执行一案中，法院将位于河南省垭口粮店综合楼北楼303号房屋予以查封。法院查封的房屋属郭卫东的个人房产，该涉案房屋是李某购买飞达公司的房屋，李某已向飞达公司支付了全部购房款，由飞达公司给李某出具的收据为证。2013年8月7日，郭卫东与李某签订一份《房屋转让买卖协议》，李某将涉案房屋出卖给郭卫东，郭卫东向李某支付了全部购房款220000元，后李某与飞达公司协商将涉案房屋变更为郭卫东，飞达公司与郭卫东又重新签订一份《商品房买卖合同》，郭卫东已全部支付了购房款。现该房屋由郭卫东占有使用至今，由郭卫东每月交电费条、水费条为证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”涉案房屋是郭卫东在人民法院查封之前已签订《商品房买卖合同》，郭卫东已履行了全部支付义务，并且涉案房屋由郭卫东占有使用至今，故该房产不属被执行人的财产，法院查封错误。为维护自身合法权益，特向法院提出执行异议申请，中止对位于河南省垭口粮店综合楼北楼303号房屋的执行。申请执行人展业公司称，郭卫东的请求没有事实和法律依据。一、展业公司申请查封飞达公司的房屋，是展业公司在起诉飞达公司追偿权纠纷一案向湛河法院提出的保全申请，法院于2020年10月依法作出(2020)豫0411执恢37号之五执行裁定书，并依法送达给飞达公司。二、湛河法院也依法将(2020)豫0411执恢37号之五执行裁定书一并送达给了舞钢市房产管理局。经该房产管理局工作人员查询，该裁定查封的房屋产权是登记在飞达公司名下，因此该房屋所有权属飞达公司，也正是在此次查询并确定房屋产权的基础上，舞钢市房产管理部门才接受法律文书并依法协助查封被执行人的房产的。湛河法院对该房屋采取保全措施并无任何不当，郭卫东的请求不成立。三、我国物权法第九条明确规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”据此可知，依法查封的房屋所有权并未经变更登记，其产权属于飞达公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定了买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时法院支持的条件，在本案中郭卫东提出的异议理由不符合上述法律规定。首先，郭卫东虽然提供的有书面买卖合同，但是该合同不真实，不符合客观实际，系虚假的合同。按照异议申请中所述该涉案房屋系李某从飞达公司购买，郭卫东又从李某手中购买，如果上述陈述属实，那么本案涉案房屋的商品房买卖合同应当是李某与开发商签订，而郭卫东所提交的合同则是马某与开发商所签，并不能看出与郭卫东有任何关系，且买卖合同除约定了价款外其余合同条款几乎完全空白，甚至连本案涉案地块的建设依据、房屋总价款、房屋面积基本情况、付款方式、合同签订时间等关乎房屋实际情况的条款都空白，这与实际的正常的商品房买卖合同完全不相符。另外，合同约定的价款也不符合房屋所在地当时的正常交易价格，约定的价格明显远远低于市场销售价格，因此该合同是事后相关人员故意伪造的以达到阻止展业公司执行的目的。其次，从现有证据不能证明郭卫东缴纳了任何的房款，如此巨额的购房款没有相关的转款凭证，如果按照郭卫东所说已经缴纳了全部购房款，那么应该提供相应的全额发票，案卷中并没有相关证据予以证明其已经缴纳了房款，卷宗中显示的李某的收到条也不是飞达公司所出具，与本案没有任何关系，马某与李某之间的转账也与本案无任何关系，这些证据均系事后为阻止执行所虚构的。综上所述，郭卫东所称的其购买并长期居住被执行人的房屋没有事实及法律依据。所以，法院对该房屋采取保全措施是正确的，郭卫东所主张的事实和理由不能成立，人民法院对登记在被执行人飞达公司名下的房产采取查封措施是完全符合法律规定的，请求法院继续执行所查封的房屋，驳回郭卫东的无理申请。本院查明，展业公司与飞达公司、崔正强追偿权纠纷一案，本院经审理于2015年9月8日作出(2015)湛民初字第337号民事判决书，判决：飞达公司于判决生效之日起三日内偿还展业公司300万元本金及利息;二、崔正强依法对上述债务向展业公司承担连带清偿责任。判决生效后，飞达公司、崔正强拒不履行判决书确定的法律义务，展业公司申请法院强制执行。执行过程中，本院于2020年10月14日作出(2020)豫0411执恢37号之五执行裁定书，裁定:将被执行人飞达公司名下位于舞钢市垭口粮店综合楼南楼房号为：301、304、305、403、404、601、603，北楼301、302、303、304、305、604共计十三套房屋予以查封…并于2020年10月22日送达给舞钢市自然资源和规划局。另查明，郭卫东提供2009年6月16日飞达公司出具收条，载明：今收到李某购垭口粮店综合楼商品房一套房款壹拾万元整，收条加盖飞达公司印章、赵某和郭某签名。郭卫东提供2013年8月7日马某与李某签订《房屋转让（买卖）协议》，载明：双方在平等、自愿的基础上，就以下住宅房转让一事，经过协商，达成本协议，一、该房屋在舞钢市垭口温州路楼中单元三楼西户，房屋面积104.00平方米…二、房屋转让价格贰拾叁万元，乙方（即马某）先一次付给甲方（即李某）贰拾贰万元，甲方将房屋钥匙交给乙方，甲方将第三条所承诺的事项完善后，乙方将下余款项一次付清；三、甲方负责将自己与飞达公司的购房合同内购房人换成乙方姓名，以上房屋转让价格已含水、电、天然气初装费用，甲方与飞达公司的债权债务由甲方自行承担…。2013年8月7日，马某向李某转账22万元。郭卫东提供2013年8月7日李某出具收据：今收到马某购房款220000元（贰拾贰万元），下欠壹万元。郭卫东提供马某、郭卫东（买受人）与飞达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，载明：北楼中单元3层西户号房，该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3，建筑层数地上6层，地下0层；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1075元…合同加盖飞达公司合同专用章、法定代表人范某印章。2013年11月29日，李某起诉飞达公司退还多交购房款7600元至舞钢市人民法院，起诉状事实和理由载明：2006年6月，原告（即李某）所在单位与被告（即飞达公司）商定了在垭口粮店原址开发建商住楼的协议事项，由开发商投资建楼，原告单位每位在职职工可分得一套104平米的住房，同时享受没平方米减免220元的优惠，2009年6月16日，被告一次性收取原告购房款10万元整，2012年年底被告将应属原告的房屋交付原告，扣除被告已付的水电开口费4000元，被告还应退还原告购房款7600元…。范某某作为飞达公司的委托诉讼代理人参加诉讼。后李某以双方已达成和解为由申请撤回起诉，2014年1月15日，舞钢市人民法院作出（2013）舞民初字第1135号民事裁定书，裁定：准许李某撤回对飞达公司的起诉。郭卫东提供2021年4月15日李海钊出具关于起诉状的说明：在开庭之前法官有个庭前调解、我们双方都同意，通过协商她只想付给我5500元，多了不想出了，我也只好同意，当场给钱，我签过字就走了。马某与郭卫东系夫妻关系，案外人郭卫东在查封前在该涉案房屋中居住至今。本院认为，案外人对法院的执行标的提出执行异议，应当证明其对执行标的享有合法有效的实体权利，且其权利能够排除法院的强制执行。本案中，李某为购买粮店综合楼商品房向飞达公司交纳购房款10万元，后李某与马彦芳签订《房屋转让（买卖）协议》，将本案涉案房屋出卖给马某，经协调，马某及其配偶郭卫东直接与飞达公司签订《商品房买卖合同》，查封前郭卫东已合法占用使用涉案房屋，从《商品房买卖合同》的签订、李某起诉飞达公司退还多交购房款事实可以推知，涉案房屋已支付全部价款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，郭卫东对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的实体权利，郭卫东提出的异议理由成立，应裁定中止对标的的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款规定，裁定如下：中止对位于河南省舞钢市垭口粮店综合楼北楼303号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王惠珍审判员  张春阳审判员  王丽香二〇二一年四月二十六日法官助理李乐鑫书记员栗俊茹