安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终1174号 上诉人（原审被告）：安徽友阳置业有限责任公司，住所地安徽省亳州市谯城区站前路友阳步行街。统一社会信用代码91341600713986316W。 法定代表人：吴有杨，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：丁魁,安徽智立律师事务所律师, 委托诉讼代理人：孙远远,安徽智立律师事务所律师， 被上诉人（原审原告）：刘芳，女，1988年2月4日出生，汉族，住安徽省亳州市经济技术开发区。 上诉人安徽友阳置业有限责任公司因与被上诉人刘芳商品房销售合同纠纷一案，不服亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初10866号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安徽友阳置业有限责任公司的诉讼代理人孙远远、被上诉人刘芳参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽友阳置业有限责任公司上诉请求：一、一审法院程序违法,请求二审法院依法撤销安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初10866号民事判决书,发回重审:二、一审法院判决认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院在查清事实的基础上,依法改判;三、请求依法判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼等费用。事实与理由:一、一审法院审理程序违法。一审法院采取邮寄送达方式送达开庭传票,但在邮寄传票未送达被退回后,并没有采取公告等其他送达方式进行送达,仍然在2020年11月25日正式开庭,剥夺了上诉人辩论的权利,在未开庭传票传唤就缺席判决,导致上诉人败诉,这明显程序违法。二、被上诉人要求上诉人返还全部办证费用没有依据。按照双方的约定,办理房产证费用由被上诉人承担,上诉人协助被上诉人办理产权证,但这个协助行为并非是无偿的,因为上诉人在协助办理的过程中,也付出了相应的人力,本案中未能在约定的时间内办理产权证的责任不在上诉人,如果返还办证费用,上诉人也应扣除相应的服务费用。三、上诉人不应承担本案的违约责任。1、因被上诉人没有按照测绘建筑面积补交购房款差价,讼争的房屋权属存在争议,上诉人按照合同提交资料的义务未成就,且在后期办理权属登记过程中,上诉人应承担的义务主要体现在办“大证”阶段按相关部门的要求提交相应材料,上诉人安徽友阳置业有限责任公司已经履行了该阶段报送材料的义务,现在办“小证”的条件已经具备,被上诉人未报送办理“小证”所需的授权委托及相关资料。因此被上诉人未能在合同约定时间内办理权属登记的责任不在上诉人,上诉人不存在违约行为,也不应支付违约金给被上诉人。2、被上诉人没有证据证明未能取得产权证的责任在于上诉人。本案办理产权登记的义务人是被上诉人,不是上诉人。上诉人没有义务帮被上诉人代办房地产权属证书,被上诉人也没有证据证明是因上诉人的责任而没有取得产权证。即使上诉人代收办证费或者依口头约定来推定上诉人应帮被上诉人办证,但前提是被上诉人要亲自签署授权委托书给上诉人,上诉人才有资格代办产权证。到目前为止,被上诉人并没有委托上诉人帮办证,可见没有取得产权证的责任在于被上诉人。四、上诉人安徽友阳置业有限责任公司与亳州市玉成物业管理服务公司,签订了《前期物业协议》,由上诉人先垫付一年的物业费,根据《前期物业协议》第三章第六条约定物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳,具体标准如下:高层住宅:0.68元/月,平方米……,被上诉人建筑面积为99.23平方米,按照高层住宅交纳物业费标准,被上诉人应交纳物业费809.7168元/年,这笔费用是由上诉人垫付的,被上诉人应该支付给上诉人。 被上诉人刘芳辩称：1、一审法院程序正当，认定事实清楚。一审法院给上诉人送达开庭传票，上诉人明知开庭时间却拒不到庭，以达到恶意拖延诉讼的目的，一审判决书邮寄地址和送达传票地址相同，上诉人称未收到开庭传票却收到一审判决书，并提出上诉，明显不合常理。答辩人在2013年11月份缴纳19700元办证费用给上诉人，是在案涉房屋办理交房手续时上诉人强制答辩人缴纳的费用。2、上诉人应承担逾期办证的违约责任，逾期办证的违约金计算方式明显过低，降低了上诉人的违约成本。3、上诉人关于物业费的说法，无任何依据。 刘芳一审诉讼请求：1、判令被告返还办理房产证款19700元及利息损失7387.5元（资金占用期间的利息损失自2014年6月1日参照年利率6%计算至2020年9月1日，余下仍参照年利率6%计算至还清之日止）；2、判令被告支付逾期办理产权登记的违约金9075元（逾期办理产权登记违约金自2014年6月13日按照年利率千分之五计算至2020年8月13日）；3.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2011年10月8日，刘芳支付294338元购买安徽友阳置业有限责任公司开发的房屋，并签订了编号为W201110080020《商品房买卖合同》一份。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已支付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”刘芳于2013年11月1日当天接收房屋并支付办理房产证所需的费用19700元。安徽友阳置业有限责任公司出具收条一份。后被告一直未给原告办理不动产登记证明。2020年8月份原告自行办理并取得该房屋的产权证书。办理产权证费用经原告催要，被告未偿还。另查明，安徽友阳置业有限责任公司曾用名亳州市友阳房地产开发有限责任公司。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的规定，合法有效。安徽友阳置业有限责任公司未按照合同约定为刘芳办理不动产登记证明，应退还刘芳办证费用19700元并承担违约责任。双方合同中明确约定，出卖方按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，即1471.69元。原告刘芳要求支付资金占用期间的利息损失及违约金，因双方已在合同中就该违约责任进行了约定且原告未提供证据证明约定的违约金低于其造成的损失，因此对于原告的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、安徽友阳置业有限责任公司于本判决生效之日起五日内，退还刘芳办证费用19700元并支付违约金1471.69元。二、驳回刘芳的其他诉讼请求。案件受理费477元，减半收取238.5元，由刘芳负担74元，由安徽友阳置业有限责任公司负担164.5元。 本院二审期间，被上诉人提交证据两份：1.物业管理服务合同及收款收据各一份，证明物业费是其自己缴纳的，而不是上诉人垫付的；2.不动产权证书复印件一份，证明上诉人2020年3月5日才办下来的不动产权证。 安徽友阳置业有限责任公司对上述证据的质证意见：签订的物业合同、交付的物业费收据及不动产权证书复印件对真实性无异议，对证明目的有异议，与本案无关联。 经审查，对上述两份证据的证明效力予以认定。本院查明事实同一审。 综合审理中当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、一审程序是否违法，2、一审判令上诉人退还办证费用并支付违约金是否正确。 本院认为，一审法院按照上诉人注册地址向其邮寄送达开庭传票等诉讼文书，并不违反法律规定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应按照合同约定履行所负担的合同义务。安徽友阳置业有限责任公司未按照合同约定为刘芳办理不动产权属登记，应退还刘芳办证费用19700元并承担相应的违约责任。一审据此判决并无不妥。安徽友阳置业有限责任公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费329元，由安徽友阳置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘晓慧 审 判 员 孙浩杰 审 判 员 沙启峰 二〇二一年四月二十日 法官助理 高辛冉 书 记 员 昝强强