广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初11294号原告：李华学，男，1995年1月7日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：陈鹏辉，广东德纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂丹，广东德纳律师事务所实习人员。被告：曾德鹏，男，1962年10月10日出生，汉族，住广东省广州市花都区。原告李华学与被告曾德鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员秦智勇于2020年11月2日公开开庭进行了独任审理。原告李华学及其委托诉讼代理人陈鹏辉、被告曾德鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华学向本院提出诉讼请求：1.判令曾德鹏向李华学退还食品安全保证金50000元及“一租一按”金14000元；2.判令曾德鹏向李华学支付资金占用期间利息暂计244.8元（暂计至2020年8月10日，以64000元为基数，自2020年7月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3.本案全部诉讼费用由曾德鹏承担。事实与理由：2019年4月7日，李华学与曾德鹏签订《广州美满雪糕美食店租赁合同》，约定：1.曾德鹏将位于广州市黄埔九龙镇汤村大道206号59栋（房地权证穗字第××号)101房(自编)出租给李华学经营，建筑面积合计20平方米；2.租赁期限自2019年4月11日起至2019年7月15日止，月租金为6000元；3.李华学应向曾德鹏交纳食品安全保证金35000元及“一租一按”12000元，曾德鹏将于租赁期满后5个工作日内退还。合同签订后，李华学按约支付了有关款项。2019年8月22日，租赁合同期满后，李华学与曾德鹏续签合同，合同内容变更为：1.租赁期限自2019年7月16日起至2020年1月15日止，月租金为7000元；2.李华学应向曾德鹏交纳食品安全保证金50000元及“一租一按”14000元。合同签订后，李华学补交了有关款项。2019年12月10日，李华学与曾德鹏双方再次续签合同，延长租赁期限自2020年1月16日起至2020年6月30日止，其余内容不变。2020年5月28日，曾德鹏以学校重新招标为由通知李华学搬离清空房屋并交还给曾德鹏，李华学按要求清空了房屋并交付给曾德鹏。合同到期后，曾德鹏未按合同约定退还李华学食品安全保证金及“一租一按”金，且一直无故拖延。李华学认为，双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，曾德鹏在合同到期后拒不按照合同约定退还有关款项的行为不仅构成违约，且违背诚实信用。为维护李华学的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告曾德鹏辩称，李华学要求法院判令曾德鹏返还“一租一按”金及“食品安全保证金”是没有理据的。曾德鹏与李华学签订了《广州美满雪糕美食店租赁合同》（合同期限分别是：2019年7月16日至2020年1月15日和2020年1月16日至2020年6月30日）。李华学在合约期内屡屡违反双方约定，并非曾德鹏故意拖欠“一租一按”金及食品安全保证金，理由如下：1.李华学有违约行为。根据双方签订的《广州美满雪糕美食店租赁合同》约定：“乙方不得擅自将经营场地转租、分租、转借、联营、合作或私自交换使用。如违反视为乙方放弃场地使用权。食品安全保证金不予退还”。合约中“甲方”为曾德鹏，“乙方”为李华学。李华学曾于2019年4月以微信方式向曾德鹏提出要将原租赁的经营店铺进行装修，将“MON”品牌换成“honeycup”品牌。并提交《关于美满雪糕美食店装修的申请》经曾德鹏向上级申请后获同意，曾德鹏转告李华学可以将经营店铺原来的“MON”招牌换成“honeycup”招牌。但李华学并没有更换。李华学又于2019年8月同样以微信方式向曾德鹏提出要将原铺面“MON”换成“LOSKEA奶茶店”品牌，以微信方式向曾德鹏提交《关于美满雪糕美食店装修的申请》。鉴于李华学一直没有将“MON”招牌换成“honeycup”，曾德鹏以为他是觉得由申请到现在已过了数月，到了真要动工了，就再次提交申请，便没有细看其第二次申请的文件，也没有再次向主管部门提交关于由“MON”品牌变更为“LOSKEA奶茶店”品牌的申请。曾德鹏曾于2019年8月22日向李华学提出要看一下他们的装修，但李华学搪塞，不让曾德鹏去看。后来李华学最终将铺面装修成“老司机的茶MINIGO”来经营，而并不是原先获准许变更的“honeycup”品牌。李华学将原经营场地的“MON”品牌装修为“老司机的茶MINIGO”是没有得到任何主管部门批准和曾德鹏同意的，李华学也从来就没有向曾德鹏提出过。由此可见，李华学之所以拒绝曾德鹏参观装修，就是明知道自己在违约操作，并刻意隐瞒。同时证明，李华学违反合同约定，擅自将经营场地转租、分租、转借、联营、合作或私自交换使用。上级主管部门很快获悉李华学的经营地变更了经营品牌，立即对曾德鹏进行了处理，勒令曾德鹏交回经营场地，注销商铺。并且取消了曾德鹏以后对商铺的投标权与经营资格。因为租金的争议问题，李华学更于2020年7月以“哈尼卡布餐饮有限公司”名义委托广州锦成律师事务所向曾德鹏发出《合同纠纷律师告知函》。该《合同纠纷律师告知函》所指地址正是曾德鹏租赁给李华学的经营场地。这份《告知函》则更进一步佐证了李华学是以“哈尼卡布餐饮有限公司”“老司机的茶MINIGO”自居。由以上理据充分反映了李华学“擅自将经营场地转租、分租、转借、联营、合作或私自交换使用”的事实。根据合同相关条款，因为李华学违约，曾德鹏无须返还其食品安全保证金；2.李华学拖欠曾德鹏的租金：根据双方签订的《广州美满雪糕美食店租赁合同》，如超过当月20日未向甲方缴付租金，甲方有权收回美满雪糕美食店经营权，食品安全保证金及“一租一按”金不予退还。曾德鹏同意李华学不用缴付2020年2月租金。李华学2020年3月也只交了一半租金，曾德鹏与李华学租金约定为7000元/月，按月结算。但李华学还是以各种不恰当的理由，拒不执行合约规定的租金缴纳条款。李华学至今未向曾德鹏缴付2020年4-6月租金。所以，按照合同约定，曾德鹏理应执行合同约定的“收回美满雪糕美食店经营权，食品安全保证金及“一租一按”金不予退还的条款；3.李华学未归还属于曾德鹏的设备。根据双方签订的《广州美满雪糕美食店租赁合同》第六项第9点规定“租赁届满或解除合同，乙方应交回原承租场地和设备给甲方”，李华学一方面坚持执行与曾德鹏签署的合同条款，另一方面合约到期而又拒不清出场地，不返还原租赁场地的设备。时至今天，曾德鹏与李华学的合同期限已过，但李华学并没有把原经营场地属于曾德鹏的设备归还予曾德鹏。综上，曾德鹏并没有违反合同的任何条约，相反，李华学屡屡违反合同条款在先，给曾德鹏造成极大的经济损失，根据合同约定，曾德鹏是无需向李华学返还“一租一按”金和食品安全保证金的，并且曾德鹏保留追讨李华学拖欠租金利息的权利。经审理查明，2016年，曾德鹏（承租方、乙方）与广州康程实业发展有限公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同（冷饮店）》，约定乙方承租甲方位于广州市黄埔区九龙镇汤村大道206号59栋101房作经营雪糕、茶饮料、果汁使用。建筑面积20㎡，租赁期限自2016年7月16日起至2018年7月15日止，月租金为965元。此后，双方又分别于2018年7月17日、2019年8月22日、12月10日签订了多份《房屋租赁合同（冷饮店）》《房屋租赁合同（冷饮店）补充协议》《房屋租赁合同续期补充协议》，延长了上述房屋的租赁期限至2020年6月30日并约定了其他事项。2019年4月7日，曾德鹏（出租方、甲方）与李华学（承租方、乙方）签订《广州美满雪糕美食店租赁合同》，约定将位于广州市黄埔九龙镇汤村大道206号59栋101房（自编）出租给乙方经营小食、雪糕、饮品、茶饮料、果汁，建筑面积20㎡，租赁期限从2019年4月11日起至2019年7月15日止，月租金为6000元；租金按月结算，由乙方在每月8日前以微信、支付宝或现金方式缴付给甲方。如乙方逾期缴付租金，则每逾期一天按月租金3%收取滞纳金。如超过当月20日未向甲方缴付租金，甲方有权收回美满雪糕美食店经营权，食品安全保证金及“一租一按”金不予退还。3.甲方每年按10个月收取租金。四、乙方应于合同签订之日向甲方交纳35000元作为食品安全保证金；交纳“一租一按”12000元。乙方按照本合同的约定使用场地，甲方应在租赁期满起5个工作日内将食品安全保证金退回（不计息），如乙方违约给甲方造成损失，甲方有权从食品安全保证金中优先扣除。四、租赁期内，甲方承担下列责任：1.依合同按时将场地及设备交付给乙方使用。2.甲方有权对乙方的经营行为进行监督管理，如果乙方有违法、违规经营行为，甲方有权扣除食品安全保证金及收回铺面经营权，乙方需负责为上述不当经营行为所造成的损失赔偿。六、租赁期内，乙方承担下列责任：1.依时交纳食品安全保证金和租金。2.严格按本合同第二条的约定使用、经营场地。乙方违反约定擅自改变场地用途或超出范围经营的，经甲方一次警告并限期改正后仍然违反的，甲方可单方面解除本合同并不作任何经济补偿。因乙方违法违规经营的，甲方可收回铺面经营权并追究乙方因此给甲方造成的损失，甲方不予退回食品安全保证金。4.乙方不得擅自将经营场地转租、分租、转借、联营、合作或私自交换使用，如违反视为乙方放弃场地使用权，食品安全保证金不予退还，由此造成的一切损失及法律责任，由乙方承担。16.乙方门牌广告、门面的装饰须合乎相关管理部门要求，不得有盗用他人店名、商标等侵权行为。七、违约责任：1.租赁期内乙方未按约定而单方提出解除合同的，乙方须向甲方赔偿损失，赔偿金额为本租赁合同约定的“一租一按”金12000元、食品安全保证金不予退回。十一、甲、乙双方如于2019年7月15日后，就上述铺面续签合同的，则月租金为7000元，保证金为50000元（签署新合约时，乙方向甲方补缴15000元）。十三、在乙方遵守各项法律法规，合法经营的情况下，甲方不应在合同期满之前单方解除合同。否则赔偿乙方剩余合同期的2倍租金。此后，双方还于2019年8月22日、2019年12月10日签订两份《广州美满雪糕美食店租赁合同》，约定租赁期限为2019年7月16日至2020年1月15日止、2020年1月16日起至2020年6月30日止。月租金为7000元。乙方应于合同签订之日向甲方交纳50000元作为食品安全保证金；交纳“一租一按”14000元。其他约定内容与上述第一份合同约定的内容一致。李华学于2019年4月2日向曾德鹏转账支付3000元、4月7日支付48000元、8月22日支付17000元。曾德鹏确认收取了李华学缴纳的食品安全保证金50000元及“一租一按”金14000元。曾德鹏主张李华学承租涉案商铺后存在违反合同中关于不得分租、转租、转借、联营、合作或私自交换使用的约定，为此其提交如下证据拟证实上述主张：1.《关于美满雪糕美食店装修的申请》两份，载明因经营需要，需对涉案商铺门面进行装修，Moon换成honeycup奶茶店（另一份内容为Moon换成LOSKEA奶茶店）。该申请中申请人处并无李华学的签名；2.照片。显示涉案商铺店铺名称为“老司机的茶MINIGO”。曾德鹏庭审时陈述涉案商铺的产权人为广州商学院，因受疫情影响，曾德鹏确认其免除了李华学2020年2月的租金、2020年3月一半的租金。但广州商学院未发通知要求其缴纳2020年4-6月的租金，要求其等待通知是否缴纳；李华学则主张因受疫情影响，故广州商学院要求涉案商铺在疫情期间不得经营且无需缴纳租金，故李华学向曾德鹏提出减免租金，曾德鹏表示如果广州商学院未要求其缴纳租金则不收取李华学的租金，让李华学等待学校通知，故其未向曾德鹏缴纳2020年4-6月的租金。双方还确认涉案商铺已于2020年7月4日交还给曾德鹏。双方庭审时一致同意2020年4-6月的租金在本案中一并处理。另查明，为查明涉案房屋是否办理了规划报建手续，本院于2021年2月18日向广州开发区规划和自然资源局发函询问，该局于2021年3月29日发出《关于协助查询九龙镇汤村大道206号59栋101房（或汤村大道中路206号59栋104房）规划报建的复函》，载明地址为“广州萝岗区九龙镇汤村大道中206号59栋”已办理不动产权证，附件另附有两份《建设用地规划许可证》。以上事实有《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同（冷饮店）》《房屋租赁合同（冷饮店）补充协议》《广州美满雪糕美食店租赁合同》《房屋租赁合同续期补充协议》《关于美满雪糕美食店装修的申请》《关于协助查询九龙镇汤村大道206号59栋101房（或汤村大道中路206号59栋104房）规划报建的复函》及附件、照片、转账记录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。李华学与曾德鹏双方签订的《广州美满雪糕美食店租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于李华学是否存在违约行为问题。首先，曾德鹏主张李华学擅自变更涉案商铺招牌，违反了合同约定的“乙方不得擅自将经营场地转租、分租、转借、联营、合作或私自交换使用”，属于违约行为。对此本院认为，李华学与曾德鹏在合同中并未约定李华学使用涉案商铺期间不得更改商铺招牌，而更改招牌的行为亦不属于合同中约定的“转租、分租、转借、联营、合作或私自交换”语义范畴，故对于曾德鹏的上述意见本院不予采纳。其次，曾德鹏主张李华学迟延缴纳2020年4-6月的租金构成违约。考虑到2020年4-6月确属于“新冠”疫情影响期间，曾德鹏亦确认涉案商铺的权属人要求其等通知是否缴纳此期间的租金，故李华学与其协商在此期间免交或少交租金尚未达成一致意见而未缴纳该期间的租金系合理的理由，曾德鹏不得以此认定李华学存在违约行为。最后，关于曾德鹏主张的李华学到期后拒不交还场地构成违约问题。双方租赁合同到期时间为2020年6月30日，双方确认李华学于2020年7月4日将涉案场地交付给曾德鹏，并未严重违反合同约定。综上，曾德鹏不予退还李华学缴纳的食品安全保证金50000元及“一租一按”金14000元没有理据，因涉案租赁合同已到期且涉案房屋已经交还曾德鹏，曾德鹏应将收取的上述费用退还给李华学。关于2020年4-6月李华学是否应当缴纳租金问题。李华学主张涉案商铺在此期间无法经营且商铺权属人免除了曾德鹏在此期间的租金，但其并未提交证据予以证实，故对其上述主张，本院不予采信。其应当按照合同约定的租金标准支付上述期间的租金。因双方均同意在本案中一并处理2020年4-6月的租金问题。故本院将上述应当支付的租金及场地占用费在应退还的食品安全保证金中抵扣。综上，曾德鹏还应当向李华学退还食品安全保证金29000元【50000元-（7000元×3个月）】、“一租一按”金14000元，共计43000元。关于利息。双方合同中并未约定食品安全保证金、“一租一按”金占用期间曾德鹏需要支付利息，且合同期满后双方对于是否应当退还食品安全保证金、“一租一按”金亦存在争议，故对于李华学要求曾德鹏支付资金占用期间利息的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告曾德鹏于本判决生效之日起十日内向原告李华学退还食品安全保证金及“一租一按”金共计43000元；二、驳回原告李华学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1406元，由原告李华学负担465元、被告曾德鹏负担941元。负缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇二一年四月十三日书记员  林 婕