西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0113民初16166号原告:白建英，女，1971年3月12日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：范克远，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王平，陕西德伦律师事务所律师。被告:王汐子，女，1989年4月20日出生，汉族，住陕西省白水县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告白建英与被告王汐子房屋租赁合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序,由审判员独任审理，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告白建英的委托诉讼代理人范克远、王平到庭参加了诉讼，被告王汐子经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告白建英向本院提出诉讼请求：一、判令解除《房屋租赁合同》；二、判令被告立即将房屋恢复原状并交还原告；三、判令被告向原告支付拖欠的房租20250元（暂计算至2020年4月23日）及违约金20000元，共计40250元。四、判令被告向原告支付从2020年4月24日起至实际交还房屋之日期间的房租（2020年4月24日至2020年7月23日期间的房租按照每月1350元计算，2020年7月23日之后按照每月1400元计算）；五、判令被告向原告支付2020年4月24日之前拖欠的物业费、电梯费、生活垃圾处理费468.3元及从2020年4月24日起至实际交还房屋之日期间的物业费、电梯费、生活垃圾处理费。六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月23日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于西安市雁塔区XX大街XX段XX号XX幢XX室房屋出租给被告，租期为5年，租金为每月1350元，每三年每月递增50元，租金支付方式为每半年提前一个月支付一次。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告仅在签约时支付了第一期房租后，其他期间的房租均未按约定期限支付，第二期房租直至2018年4月2日才支付，第三期房租直至2019年5月20日才支付，自此以后，被告再未向原告支付过任何房租。时至今日，被告已拖欠原告房租一年多，经原告多次催要拒不支付，给原告造成了巨大的经济损失。鉴于此，原告为维护其合法权益，特向本院提起诉讼，望判如所请，支持原告的诉讼请求。被告王汐子经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2017年7月23日，原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定房屋地址为紫郡长安F3-2807室，房屋租赁用途为居住、办公及接待各地友人游玩和聚会；第二条约定租赁期限自2017年7月24日至2022年7月23日，共计5年，甲方应于2017年7月23日前将房屋按规定条件交付甲方；第三条约定租金1350元/月，付费方式为押一付六，租金每半年提前一个月支付，押金1350元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数无息返还；第四条约定租赁期限内的费用由乙方承担，包括但不限于水费、电费、电话费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费、有限电视费；第六条约定租赁期限届满合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设施设备；第七条约定甲乙双方在租赁年限内单方面违约须赔偿违约金20000元，如甲方单方面违约，除违约金外还需赔偿乙方装修金15000元；第十二条约定房子每三年每月递增50元整。《房屋租赁合同》后附的交割清单中钥匙凭证一栏填写电、水、气卡3张。合同签订后，被告向原告交纳了一个月房屋押金1350元，房租支付至2019年1月23日。2019年5月20日，原告以被告未按照合同约定期限支付租金为由通过微信与被告商谈解除租赁合同事宜，未果。2020年4月11日，原告委托律师向被告发出信息，4月14日被告微信回复称其不同意解除租赁合同，原告遂向本院起诉。另查，被告承租案涉房屋后向案外人转租，原告提交的其与案外人2020年8月3日的微信聊天记录载明“我们上个月就搬了，她说你要收房子”。被告的物业费支付至2020年6月30日，2020年7月1日至2021年3月31日期间的物业费1404.9元由原告交纳。经询，原告陈述租赁合同解除的时间为2021年1月15日，其将案涉房屋钥匙全部交予被告，其不清楚案涉房屋的现状。以上事实，有《房屋租赁合同》、银行交易明细、物业费收款收据、微信聊天记录及庭审笔录在卷佐证，证据已经本院核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。本案的争议焦点是：1、案涉租赁合同何时解除；2、案涉租赁合同解除后各项费用如何承担。关于第一个焦点问题。案涉租赁合同在履行过程中，被告因迟延支付案涉房屋租金并且欠付房屋租金，原告要求解除其与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于案涉租赁合同何时解除一节，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案，2020年4月11日原告委托律师向被告发出信息，4月14日被告微信回复称其不同意解除租赁合同。根据上述规定，案涉租赁合同于2020年4月14日解除。关于第二个焦点问题。关于租金一节，本案，案涉房屋租赁合同解除后，被告应向原告支付欠付的租金19845元（计算公式为：1350×14＋1350÷30×21）；关于房屋占有使用费一节，虽案涉房屋租赁合同于2020年4月14日解除，但结合原告提交的微信聊天记录以及被告占用案涉房屋的实际情况，本院酌情认定被告应向原告支付自2020年4月15日至2020年7月31日期间的房屋占有使用费4725元（计算公式为：1350×3.5），又因原、被告签订的《房屋租赁合同》后附的交割清单中钥匙凭证一栏并未填写交付钥匙的数量，且原告有防止损失扩大的义务，原告亦未提交2020年7月31日后被告继续占用案涉房屋的证据，故对于2020年7月31日后的费用本院不予支持；关于物业费、生活垃圾处理费、电梯费一节，被告应向原告支付占用案涉房屋期间的费用156.1元；关于违约金一节，虽双方签订的合同约定违约金为20000元，但考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告的预期利益，本院酌情确认被告向原告支付三个月租金作为解除合同的违约金，又因合同约定押金可以抵扣违约金，故折抵后被告应向原告支付违约金2700元。合同解除后，被告应向原告返还房屋，原告要求被告将案涉房屋恢复原状并向其交付的诉讼请求本院予以支持。被告王汐子经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见或证据，对于其放弃诉讼权利的行为，应当由其承担不利法律后果。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告白建英与被告王汐子签订的《房屋租赁合同》；二、被告王汐子于本判决生效之日起十日内将紫郡长安F3-2807室房屋恢复原状并交付原告白建英；三、被告王汐子于本判决生效之日起十日内向原告白建英支付欠付的租金19845元、违约金2700元；四、被告王汐子于本判决生效之日起十日内向原告白建英支付房屋占有使用费4725元；五、被告王汐子于本判决生效之日起十日内向原告白建英支付物业费、生活垃圾处理费、电梯费156.1元；六、驳回原告白建英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1794元、公告费260元，由被告承担。因原告已预交，被告应将案件受理费及公告费于本判决生效之日起十日内连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员      林  圩  垚  二〇二一年  四  月  七  日  书  记  员      周      璇 打印：宋  延        校对：宋  延      2021年  月  日送达1