北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初1753号原告：于文辉，女，1969年7月26日出生，汉族，北京市石景山区师范学校附属小学教师，住北京市门头沟区。被告：王福英，男，1953年9月24日出生，汉族，社会退休人员，住北京市门头沟区。原告于文辉与被告王福英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于文辉，被告王福英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于文辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除与被告签订的房屋租赁合同并判令被告腾退房屋；2.判令被告支付签合同时所欠电费68.51元，燃气费86.79元（被告使用了33立方米）；3.判令被告按照合同约定的月租金4000元的标准支付至腾退房屋之日的租金（按实际发生天数计算）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年7月15日，被告王福英在多次看房后决定承租北京市门头沟区德露苑小区13楼1单元xxx号（简称xxx号）并交付一个月押金4000元，我给房门钥匙。2020年7月18日，我与被告王福英在涉案房屋内签订房屋租赁协议，约定我将涉案房屋出租给被告，月租4000元，半年付押一，水、电、燃气由被告自行承担。协议第七条约定：提前一个月付下半年房租（24000元），第五条约定：乙方应按时交纳租金及各种费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋终止合同。我向被告崔要数次房租并两次报警，未果，希望被告搬走，被告也不搬；故诉至法院，请求判如所请。被告王福英辩称，不同意解除合同，也不同意腾退房屋，同意给付电费68.51元及燃气费86.79元。我之所以没有交纳下半年租金是因为涉案房屋室内温度不达标，冬天在家都得穿棉袄，我曾找过供暖公司，但他们上门仅测量了暖气片温度，说是达标的。另外，房屋内的热水器冻坏了，厨房下水管道也冻裂了，导致我无法正常洗澡和做饭。我曾通知原告维修，但原告至今未给我维修，故我没有交纳房租。房子不能正常使用，我现在也不同意支付租金。本院经审理查明以下事实：2020年7月18日，于文辉（甲方）与王福英（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将xxx号房屋租与乙方作为居住使用，租赁期限自2020年7月15日交钥匙，2020年7月20日至2022年7月19日止，租赁期满，合同自动终止，提前退租视为违约、扣押金。租金为每月4000元，押金为4000元，付款方式为押一付半年。乙方应按时交纳租金和各种费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋终止合同，乙方还应妥善使用房屋及设施，损坏应及时维修及照价赔偿，并负责租赁期房屋内的水、电、燃气等费用。乙方须提前一个月交纳下半年的房屋租赁费。房内物品：抽油烟机1台、燃气灶1台、热水器1台、玄关柜1个（棕色）、门口衣帽柜1个（棕色）、阳台柜2个、卫生间门口柜1个、餐厅柜1个。电费剩余68.51元，煤气剩余155立方米。上述合同签订后，原告依约交付了房屋，被告交纳了4000元押金及半年租金24000元。双方一致认可合同约定屋内物品中玄关柜和衣帽柜已处理，除合同约定的其他原告物品之外，剩余物品均为被告的。现涉案房屋由被告一人居住使用。双方均同意押金可以用于抵扣租金。被告于2021年2月1日收到本案起诉材料。庭审中，被告表示热水器于2021年1月3日无法正常打火启动，同年1月12日热水器和下水管被冻坏漏水，物业发现水已经流到隔壁楼后其才知晓，其当天告知了原告。原告表示2021年1月12日，被告告知其热水器冻坏了，其不清楚下水管什么时间冻坏的，被告没有告诉过其，因其工作原因，1月份没有时间修理，且被告一直不给租金，故就没有进行修理。案件审理过程中，经法院现场勘查，涉案房屋燃气热水器已无法点火，打开开关后漏水严重；厨房下水管有一漏水处。庭后，经法院释明，原告将热水器修复完成。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方当事人均应当依约履行。作为承租人，按照约定的时间、方式和数额等支付租金，属于承租人在租赁合同项下的主要合同义务。本案中，双方合同约定，租金采用押一付半年的方式交纳，被告应提前一个月交纳下半年的租赁费。根据该约定，被告交纳了2020年7月20日至2021年1月19日的租金，其应于2020年12月20日之前交纳下一个半年的租金，现依据查明的事实，被告并未按照该约定交纳下一个半年的租金，并至法庭辩论终结亦未交纳租金，故被告存在违约。按照双方合同约定，原告有权要求解除合同，因本案载有解除合同诉求的起诉材料已于2021年2月1日送达被告，故本院确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2021年2月1日解除。虽被告主张系因暖气不热的原因不交纳房租，但其并未提交证据证明该项主张，且其亦认可暖气公司入户检测时暖气片温度是达标的，故本院对于被告以此为由不交纳房租的主张不予采纳。依据查明的事实，涉案房屋确实存在热水器无法正常使用及下水管道漏水问题，但在出现上述问题之前，被告已届交纳下一个半年租金时限，被告没有按期交纳租金，已构成违约，故本院对被告以热水器和下水管道无法使用为由不交纳租金的主张亦不予采纳。合同解除后，被告应腾退并将涉案房屋返还原告，本院对原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。按照上述法律规定，承租人对于租赁财产存在物的效用的担保责任，即确保租赁物具备应有的使用价值。现经审理查明，涉案房屋内热水器及下水管道于2021年1月12日已损坏，对被告正常使用涉案房屋确会存在一定的影响，原告亦自认因自己工作原因没有及时维修，故合同解除后的房屋占有使用费如按照合同约定每月4000元的标准有违公平原则。关于被告在热水器及下水管道损坏之后应给付原告的房屋占有使用费标准，本院依据双方合同约定、房屋使用效能情况等因素酌情确定为3500元/月。因双方均同意押金4000元予以抵扣被告应给付的费用，本院在计算被告给付原告相关费用时将该笔费用予以扣除。被告同意给付电费68.51元及燃气费86.79元，本院对此不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于文辉与王福英于2020年7月18日签订《房屋租赁合同》于2021年2月1日解除；二、王福英于本判决生效之日起十日内腾退北京市门头沟区德露苑13号楼1单元xxx号房屋，并交付于文辉，腾退时不得损害房屋及其附属设施；三、王福英于本判决生效之日起十日内给付于文辉2021年1月20日至2021年2月1日的租金1733元，并按照每月3500元的标准给付2021年2月2日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（需扣除4000元押金）；四、王福英于本判决生效之日起十日内给付于文辉电费68.51元，燃气费86.79元；五、驳回于文辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由原告于文辉负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  田 裴二〇二一年四月十六日法官助理  秦华斌书 记 员  杜文哲