上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初86709号原告：汉堡王(上海)餐饮有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：吕爱军，董事长。委托诉讼代理人：赵永恒，上海序伦律师事务所律师。被告：上海颢晴文化创意发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路570、588、590号1-5层。法定代表人：张国营，执行董事。委托诉讼代理人：胡敏靓，上海汇岸律师事务所律师。原告汉堡王(上海)餐饮有限公司(以下简称汉堡王公司)诉被告上海颢晴文化创意发展有限公司(以下简称颢晴公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告汉堡王公司的委托诉讼代理人赵永恒，被告颢晴公司的委托诉讼代理人胡敏靓到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告汉堡王公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁关系于2019年12月18日解除；2.判令被告返还原告租赁保证金人民币(以下币种同)307,637.40元；3.判令被告返还原告公用事业保证金13,357.80元；4.判令被告返还原告多支付的租金118,917元及利息损失(以118,917元为本金，按照LPR的标准，自2019年12月19日起计算至判决生效之日止)；5.判令被告返还原告多支付的物业费28,496元及利息损失(以28,496元为本金，按照LPR利率的标准，自2019年12月19日起计算至判决生效之日止)；6.判令被告返还原告多支付的水费800元；7.判令被告返还原告多支付的电费105,768元；8.判令被告赔偿原告装修残值损失846,979元；9.判令被告赔偿原告设备拆除前保养、拆店运输费用17,978.40元；10.判令被告支付原告违约金267,564元；11.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月15日，上海牵跃企业管理有限公司(以下简称牵跃公司)与被告签订《同意转租确认书》，约定被告在2017年12月1日至2027年11月30日止的租赁期间内，可以转租上海市浦东新区张杨路570、588、590号中融恒瑞国际大厦裙楼第1层至第5层在内的租赁场地。2019年2月26日，原、被告签订了《MoreMee购物中心1层120、121-1、121-2号商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定被告将上海市浦东新区张杨路XXX号MoreMee1层120、121-1、121-2号商铺(以下简称系争商铺)转租给原告开设汉堡王门店，租赁期限从2019年5月1日至2027年4月30日。此后，原告依约向被告支付了租赁保证金、公用事业保证金、预付了租金、物业费、水电费，还进行店面装修并开展营业。2019年12月17日，牵跃公司发给被告《解除合同通知函》，告知因被告拖欠租金，故解除被告与牵跃公司之间《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议》。2019年12月20日，牵跃公司发给原告《声明公告》，告知其与被告之间的租赁合同关系已于2019年12月18日解除。2019年12月24日原告发给被告《停付租金通知》，通知被告确认双方的租赁合同解除，并要求被告洽谈补救措施。鉴于被告与其上家商家牵跃公司的房屋租赁关系于2019年12月18日解除，原、被告之间的租赁合同事实上已不能履行，依照《租赁合同》的约定，被告对原告构成严重违约，并致使原告蒙受巨额经济损失。原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。被告颢晴公司辩称，同意原、被告之间的《租赁合同》于2019年12月18日解除，同意向原告返还租赁保证金307,637.40元、公用事业保证金13,357.80元，也同意支付设备拆除前保养、拆店运输费用17,978.40元；对于原告主张的租金、物业费、水电费，由于原告实际经营时间超过了预付款时间，故被告不同意返还，也不同意支付相应利息；同意赔偿原告的装修残值，但认为残值应当计算至2020年6月1日，金额为796,100元；原告主张的违约金标准过高，应调低至5万元。本院经审理查明：2017年12月25日，牵跃公司向被告出具了《同意转租确认书》，确认被告在2017年12月1日至2027年11月30日止的租赁期间内，可以自行将坐落于上海市浦东新区张杨路570、588、590号中融恒瑞国际大厦商业裙楼第1层至第5层全部或部分转租、分租给其指定的客户。2019年2月26日，原、被告签订了《租赁合同》，约定被告将系争商铺(套内建筑面积为162.90平方米)出租给原告开设汉堡王直营餐厅，租赁期限从2019年5月1日起至2027年4月30日止。合同第3条约定，租赁保证金为307,637.40元；出租方采用保底、提成二取高的方式收取租金，2019年5月1日至2020年4月30日保底租金为89,188元/月，2020年5月1日至2021年4月30日保底租金为93,647元/月…提成租金的标准为当租赁年度营业额≤400万元，提成租金为每月餐厅税后营业额的7%，当租赁年度营业额>400万元且≤600万元，提成租金为每月餐厅税后营业额的8%…；承租方按照日历月支付保底租金，出租方应在每个日历月10日前向承租方送达下一个日历月保底租金的书面付款通知书，承租方在收到该付款通知之日起十五个工作日内支付；物业管理费为82元/平方米/月，该物业管理费涵盖了商铺内外的冷暖气(商铺内电费商户自付)、电梯、保洁、废物处理、日常检修、公共设施维护等所有物业管理与服务，物业管理人为被告，物业管理费的支付时间及方式同租金。第4条约定，系争商铺内经营用水用电的标准为水费5.50元/吨(含损耗)、电费1.35元/度(含损耗)，水电费按餐厅实际用量计费，实际用量以商铺的专用水电表走字为准，商铺没有安装专用水电表的，以物业的水电总表为准，承租方按商铺建筑面积占物业总建筑面积的比例分摊水电费费；系争商铺所发生的水费以预付卡充值方式，物业管理人向承租人送达每一期的电费账单，承租方在收到账单之日起十五日内支付至物业管理人指定的收款账户。第5条约定，出租方应于2019年3月1日将系争商铺移交给承租方，自交付之日起即2019年3月1日至2019年4月30日为装修免租期。第15条约定，出租方系转租或受托经营方的，在租赁期限内丧失出租权利的，视为严重违约，承租方有权立即解除本合同，出租方应按严重违约发生之前一个月承租方已付租金的三倍支付违约金，如违约金不足弥补承租方的全部损失的，出租方应继续予以赔偿，但租赁保证金和承租方预付的款项应全额无息退还；承租方将投入一笔可观的金额用于餐厅装修、购买设施设备(包括空调、冷库、家具、灯具、厨房设备、IT软硬件、不锈钢定制物品等)及服务、采购原料、招募员工，向境外特许授权方支付一笔不可退还的特许费等，如餐厅终止营业将给承租方带来严重的损失，该损失应包含餐厅投入总额未能被摊销或折旧的净值，如终止营业前的最后一个会计年度的餐厅息税折旧及摊销前利润已为正的，该损失还应包含以该最近一个会计年度的餐厅息税折旧及摊销前利润为基数并结合餐厅营业额每月的增长趋势和比例综合评估出的剩余租赁期限内的合理的利润损失。第17条约定，任何一方按照合同约定以书面形式行使合同解除权，可以解除合同，但应以书面方式向另一方发出解除合同通知书，本合同自解除通知书送达另一方之日解除。2019年12月17日，牵跃公司向被告发送了《解除合同通知函》，告知因被告拖欠租金，故牵跃公司决定解除其与被告之间《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议》，并要求被告在2019年12月20日前迁离并配合牵跃公司接收商城。被告于2019年12月18日签收了该《解除合同通知函》。2019年12月20日，被告向牵跃公司发送了《回函》，内容为同意解除《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议》。同日，牵跃公司向中融恒瑞MoreMee商场的各租户发出了《声明公告》，告知各租户其已与被告解除了租赁合同，要求各租户停止向被告支付到期租金，重新与牵跃公司签订变更出租主体的合同等。2019年12月24日，原告向被告发送了《停付租金通知》，要求被告答复《声明公告》陈述的内容是否属实，并认为若牵跃公司解除了与被告的租赁合同，则原、被告的租赁合同也应随之解除，原告决定立即暂停支付租金和其他费用，并要求被告支付违约金。另查明，2019年3月8日，原告向被告支付了租赁保证金307,637.40元。2019年3月15日，原告向被告支付了公用事业费保证金13,357.80元。关于租金。2019年11月21日，原告向被告支付了2019年12月1日至2019年12月31日的租金89,188元。2019年12月19日，原告向被告支付了2020年1月1日至2020年1月31日的租金89,188元。关于物业管理费。2019年10月24日，原告向被告支付了2019年11月23日至2019年12月22日的物业管理费13,357.80元。2019年11月21日，原告向被告支付了2019年12月23日至2020年1月22日的物业管理费13,357.80元。2019年12月19日，原告向被告支付了2020年1月23日至2020年2月22日的物业管理费13,357.80元。关于水费。原告以预充水费的名义分别于2020年1月9日向被告支付了500元、2020年2月10日支付了500元、2020年3月6日支付了1,000元。关于电费。原告于2019年6月6日向被告支付了电费3万元(用途为预充2019年7月电费)、2019年6月20日支付了电费10,113.84元(用途为预充2019年5月实际电费)、2019年7月4日支付了电费30,000元(用途为预充2019年8月电费)、2019年8月8日支付了电费500元(用途为预充2019年9月电费)、2019年8月15日支付了电费5,000元(用途为预充2019年9月电费)、2019年9月5日支付了电费30,000元(用途为预充2019年10月电费)、2019年10月10日支付了电费50,000元(用途为预充2019年11月电费)、2019年11月7日支付了水电费50,500元(用途为预充2019年12月水电费)、2019年12月5日支付水电费30,500元(用途为预充2020年1月水电费)。此外，原告为开设店铺还向案外人支付了项目管理咨询费45,000元、设计费26,788元、装修费744,111.72元、空调安装费52,814.80元、消防工程费50,000元。2020年8月，原告为拆除系争房屋内的设备向案外人支付了设备保养费和运输费共计17,978.40元。审理中，原告提出其合同解除后继续使用系争房屋与被告无关，相关的租金、物业管理费、水电费等与牵跃公司有关，目前牵跃公司尚未向原告主张上述费用；不同意被告关于装修残值的观点，违约金也不同意调整。被告提出牵跃公司向被告发送的解约函及《声明公告》中明确要求被告承担上述相关水电费、物业费等，原告诉请中的这些费用最终还是要由被告承担。以上事实，由经庭审质证的《转租确认书》《租赁合同》《解除合同通知函》《回函》《声明公告》《停付租金通知》、支付凭证、发票及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。现原、被告一致确认《租赁合同》于2019年12月18日解除，被告也同意返还原告租赁保证金、公用事业保证金，对此本院予以确认。对于租赁合同解除的责任问题，本院认为，被告作为出租方根据法律规定应确保其对租赁物在租赁期限内享有出租的权力，否则承租人有权据此解除合同；本案系由于被告在租赁期间内丧失了对系争商铺的出租权利，故原告享有合同解除权，被告应承担相应的违约责任。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告要求被告返还租金、水电费一节，由于原告租金支付至2020年1月31日、物业管理费支付至2020年2月22日，预付电费至2020年1月，预充水费至2020年4月，但审理中原、被告均确认原告实际在系争商铺内经营至2020年6月才搬离，该时间节点已经超出了其预付费用的期间；同时原、被告及牵跃公司也未就合同变更形成一致的书面意见，故原告要求被告返还上述款项及赔偿相应利息损失的诉讼请求本院不予支持。被告同意支付原告设备拆除前保养、拆店运输费用17,978.40元，经查并无不当，本院予以确认。对于原告主张的装修残值赔偿问题，原、被告对装修总价的意见一致，但对于残值的计算方式意见各一，原告主张按合同解除日即2019年12月18日计算，但由于合同解除后原告并未立即搬离系争店铺，而是实际使用经营至2020年6月，故从公平原则出发，对被告要求以2020年6月1日作为计算残值基础，相应的金额为796,010元的意见，本院予以采纳。根据《租赁合同》约定，解除合同违约金为267,564元(即相应月租金的三倍)，考虑到合同的租赁期限和实际履行情况，该项金额尚属合理；被告要求调低违约金，但未提交应予调低相关证据，故对被告的该辩解本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告汉堡王(上海)餐饮有限公司与被告上海颢晴文化创意发展有限公司签订的《MoreMee购物中心1层120、121-1、121-2号商铺租赁合同》于2019年12月18日解除；二、被告上海颢晴文化创意发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告汉堡王(上海)餐饮有限公司租赁保证金307,637.40元、公用事业保证金13,357.80元；三、被告上海颢晴文化创意发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汉堡王(上海)餐饮有限公司装修残值损失796,010元；四、被告上海颢晴文化创意发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汉堡王(上海)餐饮有限公司设备拆除前保养、拆店运输费用17,978.40元；五、被告上海颢晴文化创意发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汉堡王(上海)餐饮有限公司违约金267,564元；六、驳回原告汉堡王(上海)餐饮有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,248元，减半收取计10,124元，由原告汉堡王(上海)餐饮有限公司负担1,801元、被告上海颢晴文化创意发展有限负担8,323元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二一年四月七日书记员 沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。