上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初6713号原告：上海岳峰置业开发有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：林建瑞(KennethLimKianSwee)，总经理。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：孙盛成，男，1981年1月17日出生，汉族，住上海市。被告：上海知立礼品有限公司，住所地上海市。法定代表人：舒寅，执行董事。上列两被告的共同委托诉讼代理人：李林，上海瀛东律师事务所律师。原告上海岳峰置业开发有限公司(以下简称岳峰公司)与被告孙盛成、上海知立礼品有限公司(以下简称知立公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员赖弈萱独任审判，并公开开庭进行了审理。原告岳峰公司的委托诉讼代理人汪滢，被告孙盛成、知立公司委托诉讼代理人李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳峰公司向本院提出诉讼请求：1、确认岳峰公司与孙盛成之间的《凯德龙之梦虹口-商场-B栋房屋租赁合同》于2019年9月26日解除；2、判令孙盛成、知立公司支付2019年9月租金人民币(以下币种均为人民币)25,369元，以及自2019年9月3日起至实际支付之日止每日按照应付租金的0.1%计算的逾期付款违约金；3、判令孙盛成、知立公司支付2019年9月1日至2019年9月26日的物业管理费10,764元，以及自2019年9月3日起至实际支付之日止每日按照应付物业管理费的0.1%计算的逾期付款违约金；4、判令孙盛成、知立公司支付2019年9月1日至2019年9月26日的市场推广费1,794元，以及自2019年9月3日起至实际支付之日止每日按照应付的市场推广费的0.1%计算的逾期付款违约金；5、判令孙盛成、知立公司支付2019年4月至2019年10月的电费3,587.68元，以及自2019年9月27日起至实际支付之日止每日按照拖欠电费的0.1%计算的逾期付款违约金；6、判令孙盛成、知立公司支付2019年4月至2019年10月的线损服务费1,549.76元；7、判令孙盛成、知立公司支付装修期内免去的租金、物业管理费及市场推广费共计175,838.71元；8、判令孙盛成、知立公司支付提前退租违约金327,060元；9、判令房屋租赁保证金175,950元不予返还；10、判令孙盛成、知立公司按照每日3,584.22元支付房屋占用费,自2019年9月27日起至实际返还之日止；11、判令孙盛成、知立公司按照每日3,584.22元支付逾期工商注销违约金,自2019年10月27日起至实际注销之日止。审理中，岳峰公司将诉讼请求变更为：1、确认岳峰公司与孙盛成之间的《凯德龙之梦虹口-商场-B栋房屋租赁合同》于2019年9月26日解除；2、判令孙盛成支付2019年9月7日至2019年9月26日的房屋租金25,369元，以及自2019年9月3日起至实际支付之日止每日按照应付租金的0.1%计算的逾期付款违约金；3、判令孙盛成支付2019年9月1日至2019年9月26日的物业管理费10,764元,以及自2019年9月3日起至实际支付之日止每日按照应付物业管理费的0.1%计算的逾期付款违约金；4、判令孙盛成支付2019年9月1日至2019年9月26日的市场推广费1,794元,以及自2019年9月3日起至实际支付之日止每日按照应付的市场推广费的0.1%计算的逾期付款违约金；5、判令孙盛成支付2019年4月至2019年10月的电费5,137.44元,以及自2019年9月27日起至实际支付之日止每日按照拖欠电费的0.1%计算的逾期付款违约金；6、判令孙盛成支付装修期内免去的租金、物业管理费及市场推广费共计175,838.71元；7、判令孙盛成支付提前退租违约金327,060元；8、判令房屋租赁保证金175,950元不予返还；9、判令孙盛成按照每日3,584.22元支付自2019年9月27日起至2020年9月28日止的房屋占用费；10、判令孙盛成支付逾期工商注销违约金71,684元；11、判令知立公司对上述第二至第十项付款义务承担连带责任。事实和理由：岳峰公司与孙盛成于2018年12月18日签订了《凯德龙之梦虹口-商场-B栋房屋租赁合同》，约定由孙盛成承租“凯德龙之梦虹口-商场-B栋”(B)03层06号房屋(以下简称系争房屋)，装修期为2018年12月25日至2019年3月31日，租赁期限为2019年4月1日至2023年3月31日。合同签订后，岳峰公司依约履行义务。但孙盛成自2019年5月起拖欠系争房屋租金、物业管理费、市场推广费、电费等费用，岳峰公司分别于2019年9月6日、2019年9月17日以律师函形式要求孙盛成支付拖欠款项，但其拒不履行。故岳峰公司于2019年9月25日以律师函形式通知孙盛成于2019年9月26日解除合同，并要求其支付拖欠款项以及承担违约责任。知立公司于2019年2月2日在系争房屋注册并经营，为系争房屋的实际使用人，应当对相关付款义务承担责任。孙盛成、知立公司辩称，岳峰公司虽然于2019年9月25日向孙盛成发出解除通知书，但岳峰公司在解除通知书发出后，仍接受孙盛成支付租金并同意其继续承租使用系争房屋。双方租赁关系并未实际解除，孙盛成无需支付违约金。岳峰公司未经事先通知，擅自对承租房屋上锁，阻止孙盛成及知立公司人员进入房屋，对租赁房屋发生的损失存在责任，对于因岳峰公司行为导致的扩大损失，应当由岳峰公司自行承担。岳峰公司主张的违约金赔偿远高于合同继续履行所能获得的利益，应依法予以调低。本案租赁合同系岳峰公司提供的格式合同文本，明显加重被告责任，不应成为诉讼主张的依据。本院经审理认定事实如下：2018年12月18日，岳峰公司(甲方)与孙盛成(乙方)签订了《凯德龙之梦虹口-商场-B栋房屋租赁合同》，约定：约定甲方出租给乙方的系争房屋类型为商业，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为138平方米；乙方承诺租赁该房屋作为经营“BLENHAM-礼品/小饰物/钢笔/特色精品/纪念品”之用途，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途(包括但不限于改变商号名称、商品/服务品牌及经营内容)；该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起4年的时间,即2019年4月1日至2023年3月31日；甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起3个月7天的装修期，即2018年12月25日至2019年3月31日，乙方无须承担该装修期内的租金、物业管理费及市场推广费，但在装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同约定的其他费用(包括但不限于装修管理费、装修押金、装修垃圾运输费以及能源费用等)；乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金54,510元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还；若乙方不论任何原因实际租赁不满规定的租赁期或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金、物业管理费和市场推广费；双方暂约定该房屋交付日为2018年12月25日，甲方可以提前交付该房屋,甲方通知的交付日为该房屋的交付日期；2019年4月1日到2021年3月31日的含税月保底租金额为每平方米290元，含税月保底租金为40,020元；2021年4月1日到2023年1月31日的含税月保底租金额为每平方米320元，含税月保底租金为44,160元；各月预付的租金,应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方支付房屋租赁保证金175,950元；该房屋的含税物业管理费为每月12,420元；各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清；该房屋的含税市场推广费为每月2,070元；各月预付的市场推广费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清；乙方应于交付日或之前向甲方和或管理公司支付公共事业保证金11,040元；租赁期、装修期的水费、电费等能源费用应由乙方负担，根据合同附件三，电费标准为每度1.10元，水费标准为每立方米5元；乙方逾期支付租金和/或本合同约定的其他各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期1日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；甲、乙双方同意，乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的,乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除,以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；甲方有权在乙方未依约交还房屋逾期满7日后自行开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责，对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用，该等物品被搬出后,视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品；乙方逾期不交还房屋的,甲方除按照本合同约定执行外，甲方还有权要求乙方按每平方米41.92元的标准支付逾期期间每日的房屋占用费；乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则,每逾期一天,应向甲方支付相当于每平方米41.92元的违约金；本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出，乙方孙盛成的地址为：收件人颜絮晨，地址上海市虹口区西江湾路XXX号凯德龙之梦广场(B)03层06号，或收件人颜絮晨，地址上海市虹口区西江湾路XXX号B03-06室；对于任何通知或联络，如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫，如用挂号信邮寄,在寄出五天后视为收讫；对于发送给乙方的任何通知或联络，甲方可以向本合同所述的任一地址发送；一方若指定其他地址或者地址变更，须及时以书面形式通知另一方，怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。上述租赁合同签订后，岳峰公司向孙盛成交付了系争房屋，孙盛成向岳峰公司支付了房屋租赁保证金175,950元，装修押金54,510元。审理中，岳峰公司称，其已经将装修押金54,510元自行冲抵租金，该部分冲抵租金并未在诉讼请求中予以体现，孙盛成、知立公司均对此表示认可。2019年2月2日，知立公司以系争房屋为地址注册成立；舒寅为该公司法定代表人及执行董事，颜絮辰为该公司监事，公司经营范围为销售工艺礼品等。至本判决作出之日，知立公司未办妥以系争房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。岳峰公司分别于2019年9月6日、2019年9月17日委托律师以邮政快递方式向孙盛成发出《律师函》，向孙盛成催讨其欠付的2019年7月至2019年9月租金120,060元,2019年6月至2019年9月物业管理费40,875元，2019年6月至2019年9月市场推广费8,280元,2019年4月至2019年7月电费4,011.29元，共计173,226.29元。2019年9月25日，岳峰公司委托律师以邮政快递方式向孙盛成发出《律师函》，告知双方的租赁关系于2019年9月26日正式解除，并要求孙盛成支付拖欠的租金等费用并承担违约责任。2019年9月，孙盛成出具《承诺函》，承诺“请求贵司给4天宽限日，2019年9月30日之前全额支付拖欠的租金173,226.29元，否则，租赁合同自2019年9月26日解除，且同意依约承担全部提前解除租赁合同的违约责任，并放弃调低违约金额的权利。”孙盛成认可承诺函的真实性，但是认为该份承诺函是在岳峰公司威胁断水断电并阻止孙盛成、知立公司经营的情况下由岳峰公司提供的打印版格式合同孙盛成签字的，并不代表孙盛成的真实意思。且承诺书中的条款系岳峰公司提供的反复使用的格式合同中的格式条款，其中排除了孙盛成的主要权利，应属无效。关于系争房屋交接情况，孙盛成、知立公司在系争房屋正常经营至2019年11月15日因岳峰公司将系争房屋上锁停止营业，双方于2020年9月28日办理房屋交接手续。岳峰公司称，因孙盛成、知立公司经营教育培训业务，其不当营业行为导致大量消费者至店铺维权并进行诉讼，造成岳峰公司无法自行收回房屋；孙盛成、知立公司称，维权诉讼与岳峰公司收回房屋无关，岳峰公司自2019年11月15日未经孙盛成、知立公司同意，擅自将系争房屋上锁导致孙盛成、知立公司无法经营，知立公司物品、档案材料均被锁进房屋无法取出导致不能正常注销公司登记信息，岳峰公司的行为导致损失扩大。审理中，孙盛成认可欠付岳峰公司的费用包括：2019年9月部分租金25,369元；2019年9月1日至2019年9月26日的物业管理费10,764元；2019年9月1日至2019年9月26日的市场推广费1,794元；2019年4月至2019年10月的电费5,137.44元。岳峰公司称，因知立公司在系争房屋地址上注册成立并实际经营的，且房屋部分的租金由其支付，故知立公司以实际的行为已经加入系争房屋租赁合同债务中，故应承担连带责任。上述事实，有岳峰公司提供的《凯德龙之梦虹口-商场-B栋房屋租赁合同》、《承诺函》、律师函及邮寄凭证、工商登记信息等，以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，岳峰公司与孙盛成就系争房屋所签的《凯德龙之梦虹口房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，依法成立，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均有拘束力。现孙盛成对其租赁期间欠付房屋租金、物业管理费、市场推广费、电费等均确认无异议。岳峰公司于2019年9月25日向孙盛成发函要求于2019年9月26日解除合同，孙盛成签收该函，并在其出具的《承诺函》中，亦承诺2019年9月30日之前全额向岳峰公司支付拖欠的租金，否则，租赁合同自2019年9月26日解除，孙盛成称该《承诺函》在威胁之下签署不属真实意思表示的意见，由于无相关证据予以佐证，本院不予认可，现孙盛成并未履行《承诺函》中按时向岳峰公司支付欠付租金，故根据律师函及《承诺函》的内容，岳峰公司要求确认岳峰公司、孙盛成签订的租赁合同于2019年9月26日解除，要求孙盛成支付2019年9月的房屋租金25,369元、2019年9月1日至2019年9月26日的物业管理费10,764元；2019年9月1日至2019年9月26日的市场推广费1,794元；2019年4月至2019年10月的电费5,137.44元的诉讼请求，本院依法应予支持。关于岳峰公司向孙盛成主张的租金、物业管理费、市场推广费、电费的逾期付款违约金，租赁期间，因孙盛成拖欠租金、物业管理费、市场推广费、电费，而导致违约，其应承担相应违约责任。关于孙盛成是否有权利提出调低违约金数额，取决于《承诺函》中“放弃调低违约金额的权利”条款是否属于格式条款且该条款法律效力。所谓格式条款必须同时具备三个要件即预先拟定、重复使用以及订立合同时未与对方协商。本案《承诺函》虽形式上属于孙盛成的单方承诺，但孙盛成称该《承诺函》的条款系岳峰公司预先拟定、重复使用且未与孙盛成协商，孙盛成在被胁迫情况下签订，岳峰公司虽对此不予认可，但结合该份《承诺函》中承诺内容为打印字体，仅孙盛成签字为其手写字体，大额租金支付的宽限期仅为4天的内容及关联案件【案号：(2020)沪0109民初6712号】中舒寅、【案号：(2020)沪0109民初6714号】中颜絮辰亦签署过内容类似的《承诺函》等，本院推定《承诺函》的内容系岳峰公司提供的格式文本盖然性较高，故“放弃调低违约金额的权利”条款属于格式条款。该条款属于排除孙盛成主要权利的内容，该条款应属无效。因此审理中，孙盛成提出违约金过高，要求调低，本院予以许可，本院将依据合同履行情况及岳峰公司的实际损失酌情确定违约金支付标准。关于装修期内的租金、物业管理费、市场推广费，双方在租赁合同中有明确的约定，若孙盛成不论任何原因实际租赁不满规定的租赁期或违反本合同的条款及规定，岳峰公司有权向孙盛成索取装修期内所免去的所有租金、物业管理费和市场推广费。故岳峰公司要求孙盛成支付装修期内的租金、物业管理费、市场推广费的诉讼请求，依法有据，应予以支持。关于岳峰公司主张的提前解除租赁合同的违约金327,060元以及租赁保证金175,950元不予返还。鉴于双方已约定因孙盛成逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，致租赁合同被提前解除，孙盛成已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，孙盛成还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金，该违约金金额显然过高，本院将依据合同履行情况及岳峰公司的实际损失酌情确定违约金的金额，即：租赁保证金175,950元不予返还，孙盛成应再向岳峰公司支付163,530元作为违约金。关于岳峰公司主张的房屋占用费，根据双方合同约定，孙盛成应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向岳峰公司交还该房屋，若逾期不交还房屋的,岳峰公司有权要求孙盛成按每平方米41.92元的标准支付逾期期间每日的房屋占用费。双方的租赁合同已于2019年9月26日解除，孙盛成应于该日将系争房屋交还岳峰公司，但其未按期搬离及交付房屋，应当按约支付占用房屋期间的使用费，现岳峰公司将房屋占用费标准调低，系对其自身权利处分，与法不悖，本院予以支持。对于岳峰公司主张的房屋占用费的支付区间，由于岳峰公司自2019年11月15日起即将系争房屋上锁，致孙盛成实际无法使用系争房屋，故孙盛成应支付的房屋占用费区间为2019年9月26日至2019年11月15日。关于岳峰公司主张的逾期办理工商注销手续的违约金。孙盛成未按约支付租金致岳峰公司行使合同解除权，且知立公司逾期注销或变更工商登记的营业场所地址，应承担相应违约责任。鉴于合同约定的违约金过高，岳峰公司已经将违约金调低，法院依据合同履行情况、知立公司至本判决作出之日仍未注销工商登记及岳峰公司的实际损失，对该项诉讼请求予以支持。知立公司并非租赁合同当事人，岳峰公司称其曾代孙盛成向岳峰公司缴纳过租金即认定为知立公司属于债务加入，故应对孙盛成债务承担连带责任，与法无据，本院不予认可。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、上海岳峰置业开发有限公司与孙盛成就上海市虹口区西江湾路XXX号“凯德龙之梦虹口-商场-B栋”(B)03层06号房屋所签订的《凯德龙之梦虹口-商场-B栋房屋租赁合同》于2019年9月26日解除；二、孙盛成应于本判决生效之日起15日内，支付上海岳峰置业开发有限公司2019年9月的租金25,369元，并以25,369元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)支付2019年9月27日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；三、孙盛成应于本判决生效之日起15日内，支付上海岳峰置业开发有限公司2019年9月1日至2019年9月26日的物业管理费10,764元，并以10,764元为本金，按按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)支付2019年9月27日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；四、孙盛成应于本判决生效之日起15日内，支付上海岳峰置业开发有限公司2019年9月1日至2019年9月26日的市场推广费1,794元，并以1,794元为本金，按按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)支付2019年9月27日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；五、孙盛成应于本判决生效之日起15日内，支付上海岳峰置业开发有限公司2019年4月至2019年10月的电费5,137.44元，并以5,137.44元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)支付2019年9月27日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；六、孙盛成应于本判决生效之日起15日内，支付上海岳峰置业开发有限公司装修期内的租金、物业管理费、市场推广费175,838.71元；七、孙盛成应于本判决生效之日起15日内，支付上海岳峰置业开发有限公司提前退租的违约金163,530元；八、上海岳峰置业开发有限公司收取的租赁保证金175,950元不予返还；九、孙盛成应于本判决生效之日起15日内，按照每日3,584.22元的标准，支付上海岳峰置业开发有限公司2019年9月27日起至2019年11月15日止的房屋占用费；十、孙盛成应于本判决生效之日起15日内，支付上海岳峰置业开发有限公司逾期工商注销违约金71,684元；十一、驳回上海岳峰置业开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,071.03元，由上海岳峰置业开发有限公司负担1,071.03元，孙盛成负担1万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赖弈萱二〇二一年四月六日书记员  高 洒附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。