北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初22436号原告：胡轩，男，1986年11月22日出生，汉族，泰康保险公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：胡燕胜（系胡轩之父），1958年2月16日出生，汉族，退休职工，住北京市海淀区。被告：北京金色凯盛投资管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇久敬庄路世界之花假日广场******。法定代表人：冯玉良，总经理。委托诉讼代理人：赵帅，男，北京金色凯盛投资管理有限公司法务人员。原告胡轩与被告北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称金色凯盛公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡轩向本院提出诉讼请求：1．请求判令2017年1月14日原告与被告签订的《房屋经营使用权转让协议书》无效；2．请求判令被告返还原告已支付的房屋经营使用权转让款1382222元；3．请求判令被告给付原告自交款之日2017年1月10日计算到实际交房之日2019年9月25日止的利息（以1382222元为基数，自2017年1月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2019年9月25日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：1、双方签订的《房屋经营使用权转让协议书》确定的四十年租赁期违反了法律中关于租赁期不得超过20年的强制性规定；2、上述合同违反了北京市规划和国土资源管理委员会、北京市住房和城乡建设委员会《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》有关集体土地上建设住房单次租赁期不得超过10年的规定；3、被告一次性收取原告40年房屋转让款实质是买卖行为，违反了集体土地上建房只能进行出租使用，不得出售或以租代售的规定。例如被告在上述合同第九章第5条约定，如遇市政规划、拆迁，按国家谁拆迁谁受益谁补偿的政策执行，因拆迁所得的此房屋经营使用权补偿款全部归乙方所有。该约定说明被告已将原告所购房屋现在及将来的全部权利及利益卖给了原告，是售卖行为。该合同中转让年限和价款明确，根据表述不是租赁而是买卖，被告一次性收取原告款项，将房屋40年的使用权卖给原告，是典型的以租代售；4、在（2019）京0115民初5857号民事判决书中，涉案房屋所在世界之花假日广场建筑物没有规划许可证、施工许可证、竣工验收报告，系违章建筑，这种性质的建筑不能转卖，也不能租赁。根据上述四条理由，原告与被告签订的合同应属无效，因此给原告造成了极大的损失，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院按原告的诉讼请求判决。金色凯盛公司辩称，一、本案虽经过一、二审法院审理，以商品房买卖纠纷为案由确认合同无效。但是金色凯盛公司对之前一、二审法院的关于案由及合同无效的认定是有异议的，现仍在依据有关诉讼程序在处理。金色凯盛公司实际并不是涉案房产的开发商，实际只是代建人。根据金色凯盛公司与北京宏图建业投资管理中心（以下简称宏图建业中心）签订的《委托建设经营协议书》规定，可以证明，是由宏图建业中心提供涉案房产所需土地，由金色凯盛公司出资建设，宏图建业中心并不向金色凯盛公司支付投资建设费用，而是基于金色凯盛40年的经营使用权，用于金色凯盛公司投资建设所需资金及投资利润；40年期满后所有投资建设的房产均无偿归宏图建业中心。本案不是一般的商品房开发，也不存在商品房销售，也不可能进行商品房销售。金色凯盛公司通过与宏图建业中心签订的《委托建设经营协议书》取得代建房屋40年的经营使用权，是一种合同权利；金色凯盛公司将部分合同权利转让给原告，是属于合同权利转让，并不是房屋买卖。故此，一、二审仅以一句话就认为是房屋买卖是完全错误的。二、原告主张按银行贷款利率支付利息并赔偿损失，无法律依据。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案不存在上述故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。原告所谓的购买的本案的房屋价款均价不到2万元，而在德贤路的路东，仅一道之隔的价款就是6到7万元。这是一个不争的事实，如是正式的商品房，在北京四环边上还有不到2万元的商品房价格吗。所以也不存在金色凯盛公司隐瞒上述事实的情形。2.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条第三款：经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。因本案是不存在商品房买卖的情形的，即便认为是商品房买卖，确认无效后成立。那么，金色凯盛公司也不存在再将该涉案房屋买卖的问题，故此，也不存在因房屋升值获得利益的问题。原告所谓的购买的本案的房屋价款均价不到2万元，而在德贤路的路东，仅一道之隔的价款就是6到7万元。原告选择受让涉案房屋，对涉案房屋的客观情况是明确知道的，在选择涉案房屋时就己经放弃了其他购房机会，所以也不存在丧失订约机会损失问题。原告对涉案房屋并没有装修或添附，所以也不存在装修房屋的添附价值损失问题。3.《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，金色凯盛公司并非开发商，只是运营的公司，造成原被告双方合同无效的主要原因也是由北京市办公厅开会讨论的结果，此绿隔产业用地的使用年限只有40年，而不是70年的商品房，所以无法以房屋买卖的形式交易该房屋，根据合同法规定，金色凯盛公司是可以将部分的权利与义务转让的，这种形式交易导致合同无效，金色凯盛公司也是受到相当大的损失，金色凯盛公司也是不想这样的事情发生的，所以金色凯盛公司不是有过错的一方，也不应该承担赔偿责任。其次，合同法规定的是有过错一方应赔偿因此所受到的损失，本案中，原告诉称的损失，根本没有任何的事实依据。该房屋并不是商品房，所以不能按照商品房的房价上涨来抽象的自我催眠，原告在当初签订转让协议时，也是双方明确的表示并非商品房，所以不能以房价来衡量该房屋，所以更不能以此来主张赔偿。再有，该房屋在满足交付时，向所有受让人发出过交付通知同时也发出了延期交房的违约金缴费单，此缴费单已经表示向原告支付赔偿金，但是原告未收房，而未收房之后造成的什么预期收益等等，不应该由金色凯盛公司来承担。除此之外，还应向原告支付什么赔偿金，被告不得而知。另外补充如下意见，金色凯盛公司已经取得乡村建设规划许可证，所涉项目合规合法。目前已有相关判例可以证实原、被告之间的合同是有效的。综上所述，原告的主张没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年1月14日，金色凯盛公司（甲方、转让方）与胡轩（乙方、受让方）签订“房屋经营使用权转让协议书”，双方在合同书中约定，鉴于：2011年1月，甲方与北京市大兴区旧宫镇人民政府签订了合作协议，北京市大兴区旧宫镇人民政府授权北京宏图建业投资管理中心对世界之花假日广场项目进行管理，北京宏图建业投资管理中心全权委托甲方对世界之花假日广场项目进行商业开发、建设，且给予甲方40年经营使用权，甲方对该项目享有独立而且唯一的开发与经营权，并有权进行经营使用权的转让。为此，根据相关法律规定，甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就甲方享有的世界之花假日广场房屋的经营使用权转让事宜达成以下协议：一、转让房屋经营使用权所在项目基本情况。1.项目名称：世界之花假日广场；2.项目位置：北京市大兴区南四环外庑殿产业用地区块；3.商业所在项目建设方为北京宏图建业投资管理中心，统一委托甲方投资建设，按照双方相关约定，甲方享有40年独立而且唯一的经营使用权，并有权将经营使用权转让，签订有关的民事合同；4.房屋所在项目占地13万平方米，地上13，地上**，地下**施工建设阶段。项目用地性质为集体建设用地，用途为商业。二、转让标的。1.甲方向乙方转让的房屋经营使用权的房屋位于世界之花假日广场x座x层903号。2.房屋实测建筑面积为69.08平方米。三、转让年限和价款。1.该房屋经营使用权转让年限至2056年12月31日止。2.按实测建筑面积计算，房屋转让单价为20009元/平米，房屋总转让价款为：1382222元。四、付款方式。乙方采用以下第1种方式向甲方支付本合同第三条约定的转让价款。1、本合同签订时一次性支付本合同第三条约定的转让总价款。五、房屋交付。1.甲方于2017年8月31日按协议附件1约定条件将协议约定房屋（毛坯）交付乙方使用。因不可抗力、政策性调整、北京市各级政府以建设限制或政府行为限制等原因，致使甲方停工、影响甲方建设，或使甲方建设周期延长等，造成甲方不能依约交付的，甲方可以据时延期交付（即交付时间顺延），不视为违约。2.乙方确认甲方已告知该房屋情况，且在本合同签署时已对本项目的性质及该房屋状况进行详细了解，乙方同意按本协议约定条件及现状签订本协议并接收使用房屋。3.甲方应于约定的房屋交付之日的前15个工作日内，按乙方本合同预留的电话或地址通知乙方接收房屋……六、甲方的权利与义务。1.甲方按照协议第五条约定时间积极履行房屋交付义务，甲方如未按本协议规定的时间交付房屋，按下列方式处理……七、乙方的权利与义务。1.乙方交清合同约定的价款后，在此协议约定期限内，乙方对该房屋享有经营、使用和收益的权利；2.乙方可转让房屋经营权，甲方协助乙方办理变更登记并收取相应的更名手续费用，新的受让人只享有剩余年限的房屋经营使用权，同时本协议中甲方与乙方的一切权利义务关系将自动解除。胡轩给付金色凯盛公司经营使用权转让款1382222元，金色凯盛公司向胡轩出具收据及北京增值税普通发票。本院认为，民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉；债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，受让人胡轩与转让人金色凯盛公司针对涉案房屋所签订“房屋经营使用权转让协议书”没有关于房屋所有权转移登记及契税负担等约定，应按一般合同纠纷处理。该协议书系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属合法有效。因合同有效，故对于胡轩依据合同无效提出的要求金色凯盛公司返还已交款项及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回胡轩的诉讼请求。案件受理费8620元，由胡轩负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吴 晶二〇二一年四月十二日法官助理  张 振书 记 员  郑少杰