广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初782号原告：上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区×××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××971。负责人：刘广中。委托诉讼代理人：郭汝婵，广东但行律师事务所律师。被告：劳志球，男，1974年2月6日出生，汉族。原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司诉被告劳志球物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告下落不明需公告送达，本案依法转为普通程序，并于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭汝婵到庭参加诉讼，被告劳志球经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年4月至2020年9月的物业管理服务费243246.60元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2020年8月31日为243246.60元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是佛山市禅城区××××××××××的业主。根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应按建筑面积计算，房屋以5.80元/平方米˙月的标准，于每月10日前向原告支付当月的物业管理服务费，如逾期支付，从逾期之日起每日按欠款金额的1‰支付违约金。因被告未按约定支付物业管理服务费，原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告因查询涉案房屋登记信息显示涉案房屋权利人已于2017年2月9日变更为交通银行股份有限公司佛山分行，变更第一项诉讼请求为：判令被告支付2013年4月1日至2017年2月8日的物业管理服务费125046.76元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2020年8月31日为125046.76元）。被告未到庭应诉，亦未提交答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《瑞安东华轩前期物业管理服务协议》、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、物业管理服务费明细表及违约金明细表，证明：第一，被告是佛山市禅城区××××××××××的业主。根据原告与被告签订的前期物业管理服务协议约定，被告应按建筑面积计算，住宅以每月每平方米5.80元的标准，于每月10日前向原告支付当月的物业管理服务费；如逾期支付的，从逾期之日起每天按欠款金额的1‰支付违约金。第二，被告房屋的建筑面积为465.99平方米，每月应支付物业管理服务费2702.74元。被告拖欠2013年4月1日至2017年2月8日期间的物业管理服务费125046.76元（465.99×5.8×46月+720.72）。按约定标准计算被告的违约金已超物业管理服务费本金，应按本金支付违约金125046.76元。3、房屋交接单，证明被告于2011年9月6日办理了房屋收楼手续，已享受了原告提供的物业服务，原告收取物业服务费有合法依据。4、管理费催缴通知单照片、（2018）粤0604民初26372号受理案件通知书、民事起诉状、当事人向法院提交材料清单、民事裁定书，证明：第一，2013年12月至2020年12月期间，原告每年通过向被告发送催缴通知单的方式，催促被告支付拖欠房屋的物业管理服务费；第二，2018年8月13日，原告通过起诉方式向被告追收涉案房屋的物业管理服务费，佛山市禅城区人民法院对原告的起诉作出（2018）粤0604民初26372号受理案件通知书及民事裁定书。5、《瑞安东华轩前期物业管理服务合同》，证明涉案小区东华轩的开发商佛山瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称：佛山瑞安公司）委托原告为该小区提供前期物业管理服务，期限自2011年1月21日起至业主委员会与原告或业主委员会选聘的其他物业管理公司签署的《物业管理服务合同》生效时止。该小区的物业类型为联排住宅，物业管理服务费按建筑面积计算，住宅为每月每平方米5.80元，相关的公共水电分摊包含在该费用中。被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。原告提交的证据或有原件予以核对或与其他证据相印证其真实性，且来源合法，与本案待证事实具有关联，故本院均予以采信，作为认定本案事实的依据。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2011年1月21日，原告与案外人佛山瑞安公司签订《瑞安东华轩前期物业管理服务合同》，约定佛山瑞安公司选聘原告对其开发的位于佛山市禅城区×××××瑞安东华轩小区实行前期物业管理服务，并对委托管理事项、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等进行了具体约定。合同签订后，原告依约为涉案小区提供了物业管理服务至今。被告系涉案房屋佛山市禅城区×××××五座权利人，房屋建筑面积465.99平方米，系2011年3月购买所得。2017年2月9日涉案房屋变更权利人为案外人交通银行股份有限公司佛山分行。2011年3月1日，原、被告签订《瑞安东华轩前期物业管理服务协议》，约定在被告签订《商品房买卖合同》时，双方就前期物业管理服务达成如下协议，原告对被告购买的佛山市禅城区×××××瑞安东华轩小区五座在内的物业提供前期物业管理服务，并约定了双方的权利义务、物业管理服务的内容与质量、物业管理服务费用、违约责任等。其中约定：被告自收楼日起交纳物业管理服务费，并一次性缴纳三个月管理费保证金，从第四个月开始每月管理费于当月10日之前缴交；缴纳费用方式为：原告在被告储蓄存折上扣缴或被告现金缴交；住宅按建筑面积5.80元/平方米˙月（其中已含公共水电费分摊）；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天欠费总额的1‰交纳违约金，逾期超过三个月，原告有权对被告暂停一切的物业管理服务或采取其他相关的合法追讨措施；本协议期限从双方签订本协议之日起至被告或业主委员会与新物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。2011年9月6日，被告与佛山瑞安公司办理了涉案房屋收楼手续。2013年4月起被告开始拖欠原告物业管理服务费。原告自2013年12月起每年在涉案房屋张贴《收款通知单》，向被告催交物业管理服务费未果。2018年10月8日原告曾向本院提起诉讼，请求判令被告支付2013年4月至2018年7月期间的物业管理服务费及违约金，因原告未在规定的期限内预交诉讼费，本院以（2018）粤0604民初26372号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。诉讼中，原告陈述：涉案小区尚未成立业主委员会。本院认为，首先，关于本案法律适用问题。本案系物业服务合同纠纷，所涉物业服务合同及因履行合同发生的争议均产生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》等旧法的规定。其次，关于合同效力问题。原告与案外人佛山瑞安公司签订的《瑞安东华轩前期物业管理服务合同》及原、被告签订的《瑞安东华轩前期物业管理服务协议》均系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对原、被告均有约束力，双方均应依约履行各自的合同义务。关于物业管理服务费。《物业管理条例》第四十一条第一款规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告应依约支付相应的物业管理服务费，原告主张被告支付涉案房屋2013年4月1日至2017年2月8日共计46个月又8天的物业管理服务费125046.76元〔465.99平方米×5.80元/平方米˙月=2702.74元/月，2702.74元/月×46个月+（2702.74元/月÷30天×8天）=125046.76元〕，符合合同约定，且被告未提出抗辩亦未提供证据反驳，故原告该诉请本院予以支持。关于违约金。双方在《瑞安东华轩前期物业管理服务协议》中明确约定被告应在每月10日前交纳当月的物业管理服务费，逾期则从逾期之日起按欠款总额每日1‰交纳违约金。被告未依约交纳物业管理服务费，已构成违约，应承担违约责任。但物业管理服务费用系货币债务，原告因被告违约造成的损失系资金占用的利息损失，故该约定违约金标准及按原告自愿减少违约金后主张的违约金标准，均明显高于其实际利息损失。综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度等因素，本院对原告主张的违约金标准予以调整，即参照买卖合同违约金的相关法律规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（现为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）为基础、参照逾期罚息利率标准（即基准利率上浮50%的标准）计算本案违约金，具体计算方法如下：以被告每月欠交物业管理服务费为本金（其中2013年4月至2017年1月以2702.74元为本金，2017年2月以720.72元为本金），自欠费当月11日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%累计计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%累计计算至实际清偿之日止。原告诉请违约金超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告劳志球于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司支付2013年4月1日至2017年2月8日的物业管理服务费125046.76元及其违约金〔违约金以被告每月欠交物业管理服务费为本金（其中2013年4月至2017年1月以2702.74元为本金，2017年2月以720.72元为本金），自欠费当月11日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%累计计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%累计计算至实际清偿之日止）〕；二、驳回原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5051元，由原告负担1636元、被告负担3415元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  阮惠雄审判员  李咏梅审判员  彭颖颖二〇二一年四月十五日书记员  黄嘉莹