河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0311民初1476号原告：张玉杰,男，汉族，1969年6月28日生，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：杨胜强，河南诺然律师事务所律师，特别授权。被告：张煜涛，男，汉族，1970年12月24日生，住洛阳市洛龙区。被告：马军跃，男，汉族，1976年10月15日生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：孙鹏、闫何鹏，河南开物律师事务所律师，特别授权。原告张玉杰诉被告张煜涛、马军跃确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉杰及其委托诉讼代理人杨胜强，被告张煜涛，被告马军跃委托诉讼代理人孙鹏、闫何鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉杰向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告于2019年12月30日签订的《房屋买卖协议》无效；2、依法判令被告马军跃将位于洛阳交通运输集团安乐家属院3号楼4单元403室房产返还给原告，并办理过户手续；3、依法判令位于洛阳交通运输集团安乐家属院3号楼4单元403室的拆迁补偿归原告所有；4、本案诉讼费等其他费用由被告承担。事实和理由：原告张玉杰与被告张煜涛系兄弟关系，原告原来在洛阳交通运输集团上班，于1996年左右购买了洛阳交通运输集团安乐家属院3号楼4单元403室的房产并居住在内，后原告结婚后，搬离该房产，该房产由被告张煜涛无偿居住至今。现在，原告发现被告张煜涛以原告的名义与被告马军跃于2019年12月30日签订了《房屋买卖协议》，约定将洛阳交通运输集团安乐家属院3号楼4单元403室的房产以23万元的价格出售给马军跃，且已经交易完毕。对于该买卖协议，原告并不知情，也没有收到购房款项。两被告的买卖行为，严重损害了原告的合法权益。特依法向法院提起诉讼，恳请法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告张煜涛辩称：当时买方马军跃找到我想买房子，找了我好几次，刚好我也需要钱，就想着先把房子卖了，等过段时间有钱了再给我哥说，要是我哥要钱了我把钱给他。卖房子的时候我向马军跃说明了，涉案房产不是我的名字，马军跃说只要有我哥张玉杰的身份证复印件就行了，当时马军跃的哥哥马跃军也在场，他也知道这个事，后来签协议的时候我签的都是张玉杰的名字，手印也都是我按的。被告马军跃辩称：本案系原告张玉杰与被告张煜涛相互串通，恶意提起，涉案房产为交通运输集团安乐家属院3号楼4单元403号房产，于2021年2月纳入拆迁，正处于征收补偿阶段，房产价值明显提高，原告张玉杰与被告张煜涛系兄弟关系，被告马军跃从2019年底购房并装修入住至今，原告张玉杰对购房以及装修均未提出异议，直至拆迁才提起本案诉讼，明显属于恶意串通。该涉案房产登记的产权单位为洛阳交运集团，被告张煜涛实际居住控制涉案房屋二十余年，马军跃在购买涉案房产时已支付了合理对价23万元，并支付7.6万元装修改造，已占用了该房产，且已在交运集团内部完成登记，被告马军跃已经取得产权单位交运集团的认可。退一步讲，原告即便所述真实，其权利也仅仅是使用权而已，没有所有权，并且其使用权早已转移给被告张煜涛，因此，原告早已对涉案房屋不享有任何权利。被告马军跃取得涉案房产符合表见代理和善意取得，马军跃并非交运集团员工，相反原告与被告张煜涛均为交运集团员工，且被告张煜涛属于交运集团中层干部，马军跃是通过打听才得知被告张煜涛在出售涉案房产，马军跃不清楚涉案房产是否存在实际的权利人，仅知道产权单位为交运集团并由被告张煜涛长期控制居住，在向交运集团办理内部登记时，被告张煜涛也持有原告张玉杰身份证原件，最终马军跃也向交运集团缴纳了2000元的过户费用。整个购房过程马军跃是善意无过失的，马军跃有理由相信被告张煜涛具有代理权，符合表见代理的构成要件。退一步讲，即便张煜涛无权处分，马军跃也构成善意取得。民法典及原物权法均认定无权处分的协议也应为有效协议，原告如认为其是涉案房产权利人，应提供物权凭证。本院经审理认定事实如下：原告张玉杰与被告张煜涛系同胞兄弟关系，涉案房屋系洛阳交通运输集团有限公司于1996年所建的单位集资房，当时张玉杰和张煜涛兄弟二人均在洛阳交通运输集团有限公司上班，张玉杰以其名义集资购买了洛阳交通运输集团安乐家属院3号楼4单元403室集资房，该房产于1997年交房，后张玉杰入住并在该房屋内结婚。1998年，张玉杰搬出该房屋，张煜涛即一直在该房屋居住。2019年12月30日，张煜涛以张玉杰的名义与被告马军跃签订《房屋买卖协议》，约定将上述房产以230000元出售给马军跃，并于2019年12月30日前腾空房屋。同日，双方在洛阳交通运输集团有限公司安乐房产处办理了过户变更登记手续。庭审中，张煜涛称因其急需用钱，就在未告知张玉杰的情况下将涉案房产出售给马军跃，售房款亦归其所有，《房屋买卖协议》中张玉杰的签名和指印均是其所为。马军跃表示其在购房时并不清楚涉案房产是否存在实际的权利人，仅知道产权单位为洛阳交通运输集团有限公司，该房产由张煜涛长期控制居住，在洛阳交通运输集团有限公司办理内部登记时，张煜涛持有张玉杰身份证原件，故其有理由相信张煜涛具有代理权，其构成善意取得。同时，马军跃向本院提交一份洛阳交通运输集团有限公司安乐房产处于2021年3月22日出具的《情况说明》，该情况说明载明：“2019年12月30日张煜涛与马军跃一同到我单位办理内部过户登记手续，以23万元价格转让涉案房产，该价格高于同期同户型房产交易价格。鉴于张煜涛系我单位员工，长期居住、实际控制涉案房屋，当日张煜涛持有张玉杰身份证原件、复印件，并由张煜涛通知张玉杰，核实确认该房产交易情况，后马军跃向我单位交纳过户费用2000元，据此我单位予以办理了内部过户登记手续。”另查明：张煜涛与马军跃签订《房屋买卖协议》出售涉案房屋时，该房屋其已交由其姐居住，张煜涛通知其姐腾房后将房屋交付给马军跃。马军跃对涉案房屋进行了装修并居住使用。后因城市建设涉案房屋被列入征迁，原告张玉杰向本院提起诉讼。涉案房屋系洛阳交通运输集团有限公司所建的集资房，未在不动产登记部门办理不动产权登记证书。涉案房屋现已被征收拆迁完毕。原告张玉杰在起诉时提出诉求为：确认被告张煜涛与被告马军跃签订的《房屋买卖协议》无效并判令被告马军跃搬离涉案房产。后申请将诉讼请求变更为：依法撤销被告张煜涛与被告马军跃签订的《房屋买卖协议》并确认涉案房产的拆迁补偿款归原告所有。庭审中，原告又明确诉讼请求为：1、依法确认二被告于2019年12月30日签订的《房屋买卖协议》无效；2、依法判令被告马军跃将位于洛阳交通运输集团安乐家属院3号楼4单元403室房产返还给原告，并办理过户手续；3、依法判令位于洛阳交通运输集团安乐家属院3号楼4单元403室的拆迁补偿归原告所有；4、本案诉讼费等其他费用由被告承担。本院认为，本案的争议焦点主要是：张煜涛是否有权出售涉案房屋、《房屋买卖协议》是否有效。从涉案房屋买卖过程的情况来看，其一、原告张玉杰与被告张煜涛系同胞兄弟，虽然涉案房屋在洛阳交运集团安乐房管处登记的房屋集资人为张玉杰，但该房屋从1998年开始即有被告张煜涛一直居住使用。被告马军跃称经人介绍购买张煜涛房屋，在与张煜涛签订房屋买卖协议时，张煜涛称房屋是其哥张玉杰的名字,他是实际权利人，在向交运集团公司办理内部登记时,张煜涛也持有原告张玉杰的身份证。其二、被告马军跃提交的洛阳交通运输集团有限公司安乐房产处出具的情况说明可以证实，张煜涛与马军跃到该处办理登记过户时，出具有张玉杰的身份证原件及复印件，并称张玉杰对其卖房一事知情。其三、张煜涛作为洛阳交通运输集团有限公司内部管理层工作人员，应当清楚其公司集资房的买卖规则，其不仅全额收取了马军跃所支付的房款，而且因涉案房屋让其姐居住又通知其姐腾房，将涉案房屋交付马军跃。马军跃购买涉案房屋后进行了装修并居住使用，截止该房屋被纳入城市建设拆迁前，张玉杰、张煜涛及其姐也均未对该房屋买卖提出过任何异议。据此,被告马军跃有理由相信所购房屋归张煜涛所有，张煜涛有权处分该房屋。同时，即使如张玉杰所称该房屋归其所有，张煜涛的行为也已构成表见代理，马军跃作为购房人也已履行了必要的注意义务，张玉杰也应承受该房屋买卖协议的法律后果。故本案的房屋买卖协议为合法有效。本案涉案房屋因城市建设拆迁补偿安置而价值增高,原告张玉杰即提出起诉,并称对被告张煜涛将涉案房屋出售一事并不知情，直到2021年春节回家过年的时候才从张煜涛口中得知此事，被告张煜涛也称因其急需用钱，就在未告知张玉杰的情况下将涉案房产出售给马军跃，购房款亦归其所有,其二人所述明显不符合常理，与民法典规定的“民事主体从事民事活动，应当遵循诚实原则，秉持诚实，恪守承诺”的原则相悖，本院依法不予采信。故原告张玉杰的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。如果张玉杰认为张煜涛出卖其房屋未向其交付房款或造成其损失，可另行向张煜涛主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百七十二条、第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张玉杰的诉讼请求。本案受理费减半收取2375元，保全费3520元，共计5895元，由原告张玉杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  郭钟常二〇二一年四月三十日书记员  胡晓燕