江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初4410号原告：常州觅渡物业管理有限公司，统一社会信用代码91320404302063568C，住所地常州市钟楼区邮电路**。法定代表人：陈嘉君，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑波，江苏龙成律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡姗，江苏龙成律师事务所律师。被告：邵云，男，1962年3月24日出生，汉族，住常州市。被告：汤耀琴（曾用名汤珍珠），女，1963年11月30日出生，汉族，住常州市。委托诉讼代理人：邵云（系汤耀琴之夫），男，1962年3月24日出生，汉族，住常州市。原告常州觅渡物业管理有限公司（以下简称觅渡物业公司）诉被告邵云、汤耀琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑波、被告汤耀琴委托诉讼代理人暨被告邵云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告觅渡物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业费用共计4936元，并按照年利率6%承担自2017年1月1日起至实际付清之日止的利息；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原告系被告所在小区常州市觅渡雅居小区的物业管理公司，被告自2016年起就拒绝支付物业费。原告认为，被告拒绝支付行为已经严重侵害了原告的合法权益，也是对其他正常支付物业费业主的不公平对待。原告通过多次电话、上门协商都无法解决问题，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告邵云、汤耀琴辩称，被告不认可原告诉讼请求所依据的物业服务合同，其认为其小区与原告之间不存在物业管理服务合同，事实上原告也未给其小区提供任何物业服务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邵云、汤耀琴系本市觅渡雅居2幢乙单元501室房屋业主，房屋建筑面积为147.52M2。2009年4月25日通过的《觅渡雅居第二届业主代表大会会议决议》约定，因本小区未聘请专业的物业公司进行物业管理，为规范小区的物业管理故同意由小区业主委员会自行进行物业管理并由小区业主委员会收取物业管理费。物业费的价格经过调查，全体业主基本同意住宅0.4元/M2，商铺1.5元/M2，如果以后物价及小区支出发生困难再由业主代表大会讨论调整。2013年1月6日，觅渡雅居小区成立了第三届业主委员会，由丁玉芳担任主任，届期自2013年1月16日至2018年1月15日止。2013年4月14日，常州市觅渡雅居业主委员会（以下简称觅渡雅居业委会）通过了《关于召开三届一次业委会决议》，载明会议时间为2013年4月13日；会计记录：……现对小区物业费调整为住宅0.55元/M2，商铺1.5元/M2等事项。2014年10月10日，觅渡雅居业委会、觅渡物业公司共同约定，由觅渡雅居业委会聘请觅渡物业公司为觅渡雅居小区提供物业服务，物业服务内容及收费标准以2009年4月25日通过的《觅渡雅居第二届业主代表大会会议决议》约定为准，并结合之后业主委员会决议通过的价格为基础。嗣后，觅渡雅居业委会与原告签订物业服务合同，约定物业服务费由业主按照如下方式缴纳：普通住宅0.55元/M2/月，商用房1.5元/M2/月，汽车停车管理费800元/年，电瓶车特车管理费264元/年；合同有效期限自2014年7月1日起至2018年6月30日止，合同到期时，任何一方不愿续约的，应当提前30天告知对方，否则视为同意本合同自动顺延，顺延的期限为本合同约定的期限，合同还约定了其他事项，合同分别由觅渡雅居业委会和原告进行盖章，落款时间为2017年7月1日。2020年5月18日，觅渡雅居业委会出具情况说明一份，言明聘请觅渡物业公司为小区提供物业服务以来，觅渡物业公司每年都尽心尽力为小区业主服务，每年的物业服务是到位的等。以上事实，由《觅渡雅居第二届业主代表大会会议决议》、《关于召开三届一次业委会决议》、民事判决书、不动产登记簿查询证明、情况说明及当事人陈述等证据予以证明。2020年8月20日，原告诉至本院，请求判如所请。2021年2月10日，邵云以觅渡雅居业委会、觅渡物业公司为被告向本院提起了诉讼，请求判令两被告之间签订的《物业服务合同》、《物业服务约定》无效，故本院裁定本案中止审理。嗣后，原告变更第1项诉讼请求为：请求判令被告立即支付物业费共计3894.52元，并撤回对利息及电瓶车费用的主张，该费用由原告另行主张；同时，原告明确其主张的物业费自2016年1月1日计算至2019年12月31日，共计四年，故物业费为147.52M2*0.55元/M2/月*12个月*4年≈3894.52元。被告对拖欠物业费的时间无异议，但认为原告的物业费自2016年开始主张，部分诉请已超过诉讼时效，而且住宅的物业费收取标准为0.4元/M2/月，付两年的物业费免一年物业费。审理中，原告陈述其自2014年起就开始为觅渡雅居小区提供物业服务，因之前的合同已遗失，原告与觅渡雅居业委会于2017年补签了物业服务合同，在本案开庭前，小区仅有本案及另一案的被告拖欠物业费，原告所提供的物业服务得到了绝大多数业主的认可；因业委会主任是丁玉芳，2014年觅渡物业公司成立时的法定代表人也是丁玉芳，2019年才变更为陈嘉君，所以对小区物业管理时偶尔会使用业委会的公章，业委会出具部分收据中的物业费已全部交给了原告等情况；被告陈述其所在小区系物业自治，是业委会聘请一些老头老太做门卫、搞卫生，做得很烂，根本没有物业公司存在，收费均是以觅渡雅居业委会名义收缴的，物业服务合同没有经过业主大会的授权，是业委会擅自与自己注册的物业管理公司签订的等情况。本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主事实上接受了物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，应予支持。本案中，不管觅渡雅居业委会与原告之间签订的物业服务合同是否无效，原告事实上为包括被告在内的觅渡雅居小区的全体业主提供了物业服务，并且该小区绝大多数业主已缴纳了物业费，被告亦应支付相应的物业费。关于物业费收取的标准问题，根据觅渡雅居业委会通过的《关于召开三届一次业委会决议》，物业费收取标准调整为住宅0.55元/M2，商铺1.5元/M2，该决议对全体业主均有约束力，被告应按此标准缴纳相应的物业费。关于诉讼时效问题，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，现原告主张的最后一期物业费履行期限届满之日为2019年12月31日，原告的诉请未超过诉讼时效。综上，原告要求被告立即支付物业费共计3894.52元的诉请，于法有据，本院予以支持，原告撤回部分诉讼请求，系其权利处分，且不违反相关法律、法规，本院予以准许。另，被告抗辩物业费系付两年免一年的意见，因被告提交的账册不能证明该抗辩意见，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：被告邵云、汤耀琴自本判决生效之日起十日内向原告常州觅渡物业管理有限公司支付物业服务费共计3894.52元（自2016年1月1日至2019年12月31日）。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（原告已预交），由被告邵云、汤耀琴负担，并于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘金霞人民陪审员  茅 雪人民陪审员  杨文娟二〇二一年四月十二日法官 助理  张春美书 记 员  杨 红