山东省枣庄市台儿庄区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0405民初509号 原告：朱长安，男，1982年3月25日出生，汉族，住枣庄市台儿庄区。 委托诉讼代理人：关勤，山东瑞文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵尊鲁，山东瑞文律师事务所律师。 被告：山东青纺联投资置业有限公司，住所地山东省枣庄市台儿庄区经济开发区。 法定代表人：孙书文，总经理。 委托诉讼代理人：闫振国，山东贺成柱律师事务所律师。 被告：枣庄市自然资源和规划局，住所地枣庄市光明大道3699号。 法定代表人：李慧，局长。 委托诉讼代理人：杨兆明，山东古运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈克义，男，枣庄市不动产登记中心台儿庄分中心主任。 原告朱长安与被告山东青纺联投资置业有限公司（以下简称青纺联公司）、枣庄市自然资源和规划局（以下简称枣庄市规划局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱长安及委托诉讼代理人关勤、被告青纺联公司委托诉讼代理人闫振国、被告枣庄市规划局委托诉讼代理人杨兆明、陈克义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱长安向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告青纺联公司向原告交付所购的青纺联水岸丽都小区23号楼储藏室；2.请求判令被告青纺联公司和被告枣庄市规划局协助原告取得青纺联水岸丽都小区23号楼2单元402室及储藏室的不动产权证；3.请求判令被告青纺联公司向原告支付其未依约交付青纺联水岸丽都小区23号楼储藏室的违约金，该违约金以10万元为基数，自2018年10月1日起至2019年8月19日按中国银行同期同类人民币贷款基准利率基础上加计40%计算；2019年8月19日至实际交付储藏室之日止，按全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算加计40%计算，暂计至起诉之日（2021年1月28日）为14,173.82元；4.请求判令被告青纺联公司向原告支付自2019年8月21日起至今原告未依约取得青纺联水岸丽都小区23号楼2单元402室不动产权证的违约金，该违约金以534,097元为基数，自2019年8月21日至实际交付储藏室之日止，按全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算加计40%计算，暂计至起诉之日（2021年1月28日）为46,435.3元；5.请求判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告青纺联公司于2017年4月3日签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，购买青纺联公司开发的青纺联水岸丽都小区23号楼2单元402室房屋，合同约定房屋总价款为534,097元。原告依约全额支付购房款后，青纺联公司于2018年10月1日向原告交付该房屋。2017年5月5日原告与青纺联公司又签订另一房屋买卖合同，购买青纺联公司优惠销售的青纺联水岸丽都小区23号楼储藏室，即青纺联水岸丽都小区23号楼15号车库。双方约定将房款按优惠价格降至10万元。合同签约过程为原告先付清房款，双方再签订书面协议。但原告付清10万元房款后，青纺联公司工作人员以书面协议上填写双方约定的优惠价格不好开盖章为由，在书面协议中仍写优惠前的价格。以上事实载于台儿庄市场监督管理局《关于青纺联公司被投诉事项有关情况的调查报告》和《调查（询问）笔录》中。2019年5月7日之后青纺联水岸丽都小区已经具备办理不动产权证的条件。随后原告多次携带办理不动产权证所需材料至被告枣庄市规划局处办理青纺联水岸丽都小区23号楼2单元402室及储藏室的不动产权证。但枣庄市规划局工作人员表示因青纺联公司的原因，不能为原告办理青纺联水岸丽都小区23号楼2单元402室及储藏室的不动产业权证，而原告在与青纺联公司交涉时，青纺联公司的法定代表人孙书文则表示能够办理不动产权证。在原告已付清房款且房屋交付和办理不动产权证的政策条件情况下，青纺联公司至今未交付储藏室，且因二被告之间互相推诿扯皮，原告至今未能取得所购房屋的不动产权证。二被告的行为损害原告占用、使用、处分所购房屋合法权利。原告无奈提起诉讼。 青纺联公司辩称，因原告未付清车库（大储藏室）的全部款项，故不存在交付储藏室的情况。原告起诉的水岸丽都小区23号楼2单元402室房屋一直可以办理房产证，附属的车库因原告没有付清全部款项，故不具备办理相应产权证的条件。关于储藏室的约定，在双方签订的协议中有明确的约定，原告的起诉不符合合同的约定，同时是原告违约，没有付清全部款项，被告保留向原告追究相应违约金的权利。关于402室房屋逾期办理房产证违约金一案，业经台儿庄区人民法院和枣庄市中级人民法院作出了生效判决。原告起诉违反了一事不再理的原则，并且原告等人就生效的终审判决向山东省高级人民法院申请再审亦被驳回，故该请求不应支持。原告起诉没有事实和法律依据，案涉的车库存在争议，因案涉车库在法院诉讼多次，至今仍未定案，同时是原告拒绝支付全部的购买车库的款项，是原告违约在先，我公司已经另外提起诉讼，要求原告支付购买车库款。故恳请法院依法驳回原告诉请。一、原告起诉的是储藏室，事实上原告和被告没有签订案涉的储藏室购买协议。案涉的标的物虽然在规划上称呼是储藏室，但实际上双方签订协议是购买的车库，同时双方签订的协议上出现很多引起争议的条款，让人对合同具体的内容容易产生重大误解，并且原告未付清全部款项，被告也没有交付标的物，合同虽成立，但未生效，故在原告未付清全部款项之前不存在原告所起诉的办理不动产权证等问题。二、原告在诉状中陈述市场监督管理局的调查报告没有任何实际意义，市场监督管理局可以调查具体经过，但是无权对售楼工作人员的行为进行法律上的认定。事实上，经过几次诉讼，法院均没有采纳该调查报告的意见，而是以事实和法律来认定。本案中具体的诉讼情况如下：2018年，因为案涉车库部分业主实际缴纳的购买车库款低于合同签订的数额，被告起诉了其中包括原告在内的五位业主，要求业主支付剩余的款项，原告等业主认为业务员杨全扩等人承诺减免部分款项，故实际款项已经全部缴纳完毕，也提到了原告诉状中提及的市场监督管理局做的调查报告，最后台儿庄区人民法院作出了（2018）鲁0405民初1551号民事判决（朱长安），判决原告朱长安应支付剩余的款项。这五位业主的案子其中一位业主在开庭后缴纳了剩余车库款。作出判决后包括原告朱长安在内的两位业主上诉。枣庄市中级人民法院作出了（2019）鲁04民终213号裁定书，认为双方签订的协议具有租赁合同的特征，而发回重审，发回重审后被告撤诉。被告认为，既然法院认为合同具有租赁合同的特征，故向法院提起了要求确认合同无效，台儿庄区人民法院作出（2020）鲁0405民初197号民事判决书，认为合同具有租赁合同特征，应认为租赁合同，故驳回了我公司的诉讼请求。我公司向枣庄市中级人民法院提起上诉，在上诉开庭审理过程中，双方均认为双方签订的是买卖协议，并且我公司也明确表示我公司起诉无效的原因并不是想确认无效而涨价后再出售，我公司目的还是要求业主支付尾款。在此情况下，枣庄市中级人民法院建议我公司撤回上诉和本诉，可以另行再起诉要求业主支付剩余款项。故我公司撤回了全部诉讼后已经向台儿庄区人民法院另行提起了诉讼。我公司现在也坚持，原告付清剩余款项后我公司会及时交付车库并且协助办理相关手续，在未付清全部款项和交付标的物之前，标的物所有权并未转移。从以上过程中可以看出原告的主张并无法律依据支持。三、本案交付与否以及是否违约，均应以另外被告起诉原告支付购买车库的款项为基础，本案应中止审理。 枣庄市规划局辩称，被告诉讼主体不适格，请法院驳回原告起诉。被告不负有协助其取得不动产权证的民事义务，被告规划局不具有为原告办理不动产权证的法定职权。关于原告申请办理案涉不动产登记的有关情况说明。据了解，原告朱长安于2017年4、5月份在被告青纺联公司处购买了案涉402室房屋一套和储藏室一间。2019年5月该小区具备办理房屋不动产登记手续，原告曾在2020年9月15日去台儿庄不动产分中心咨询办理手续事宜，但原告未提供储藏室买卖合同及付款凭证，储藏室产权不能附记在房屋不动产登记证后边，原告知悉此情况后，也没有继续要求办理402室房屋不动产登记手续就离开了。在此，分中心工作人员承诺只要原告的申请符合房屋不动产登记条件，登记机构随时为原告办理不动产登记手续。综上，原告对被告枣庄市规划局的起诉无事实和法律依据，请求依法驳回原告对我方的起诉。 本院经审理认定事实如下：2017年4月，原告朱长安与被告青纺联公司签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，购买被告青纺联公司开发的青纺联?水岸丽都二期23号楼2单元402室房屋。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房屋价款534097元。2017年5月5日，被告青纺联公司与原告签订《青纺联?水岸丽都车库协议》，以130000元的价格将案涉车库的使用权转让给原告，但车库的所有权仍归被告青纺联公司所有，车库的使用年限以项目土地使用年限为准。协议签订后，原告向被告青纺联公司缴纳了车库使用权价款10万元。2018年10月1日，被告青纺联公司向原告交付了案涉房屋，但未向原告交付案涉车库。被告青纺联公司于2019年5月7日完成备案义务，案涉房屋的产权证办理条件成就。原告因未能在房屋交付之日起90内取得房屋产权证，于2019年8月21日将被告青纺联公司诉至本院，要求其支付逾期办理房屋产权证的违约金。本院作出一审判决后，被告青纺联公司提起上诉。枣庄市中级人民法院二审作出(2020)鲁04民终325号民事判决，撤销本院一审判决，改判被告青纺联公司支付自2018年10月1日至2019年5月7日期间的违约金2406.07元。2018年8月30日，被告青纺联公司起诉原告要求支付车库使用权尾款30000元。本院作出（2018）鲁0405民初1551号民事判决支持了被告青纺联公司的诉讼请求，原告不服提起上诉。枣庄市中级人民法院作出(2019)鲁04民终213号民事裁定，认为青纺联公司与朱长安签订的车库协议符合租赁合同的法律特征，一审判决定性为买卖合同关系显属不当，并且作为租赁合同，法律对于合同期限有明确的时间限制，一审判决对整个合同及合同条款的效力亦未能作出准确的判断，属于认定事实不清，故裁定发回重审。本院重审后作出（2021）鲁0405民初463号民事判决，驳回了青纺联公司的诉讼请求。青纺联公司不服该判决，提起上诉，后又撤回上诉。另查明，自2020年9月15日起，台儿庄区的不动产登记事项由台儿庄区自然资源局负责。 本院认为，原告朱长安与被告青纺联公司签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。按照该合同约定，被告应当在房屋交付之日起90日内协助原告取得房屋产权证，但被告未在约定的期限内履行该义务，构成违约，应当承担违约责任。枣庄市中级人民法院作出的(2020)鲁04民终325号民事判决已对被告青纺联公司在该违约情形下的违约责任处理完毕，原告在本案中不应再次主张，故对其该项诉讼请求不予支持。 原告朱长安与被告青纺联公司签订的《青纺联?水岸丽都车库协议》，根据协议内容能够确认双方约定的合同标的是车库使用权，且双方明确约定车库的所有权仍归被告青纺联投公司享有，原告朱长安只享有约定年限内的车库使用权，故该协议符合租赁合同的法律特征，应认定为租赁合同，而非买卖合同。关于租赁合同，《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原告与被告青纺联公司在协议中约定车库使用年限为70年，超过部分的约定应属无效，车库的使用年限最长不应超过20年。因协议约定的车库使用权价款13万元是对应70年的车库使用年限的，现关于70年使用年限的约定因违反法律的强制性规定而归于无效，双方应就车库使用年限和车库使用权价款重新予以约定或者协商解除该车库使用协议。原告现依据该协议按照买卖合同关系要求被告青纺联公司承担违约责任，于法无据，本院不予支持。 自2020年9月15日起，台儿庄区的不动产登记事项的登记职责已由被告枣庄市规划局下放至台儿庄区自然资源局，被告枣庄市规划局已不具有为原告办理不动产权证的法定职责，且被告枣庄市规划局或者台儿庄区自然资源局并不负有协助原告取得不动产权证的民事义务，故对原告要求被告枣庄市规划局履行协助义务的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告朱长安的各项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第七十七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告朱长安的诉讼请求。 案件受理费3512元，减半收取计1756元，由原告朱长安负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  刘广汉 二〇二一年四月三十日 书记员  范珍珍