北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民初16号原告：内蒙古伊泰置业集团有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区伊煤南路14号街坊（伊泰万博广场B座6楼）。法定代表人：王永军，经理。委托诉讼代理人：刘慧冰，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京中维泰禾房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区孙河乡顺白路77号。法定代表人：荆天才，经理。委托诉讼代理人：张义，男，1983年8月11日生，汉族，北京中维泰禾房地产开发有限公司法务部法务经理，住北京市石景山区。原告内蒙古伊泰置业集团有限责任公司（以下简称伊泰公司）与被告北京中维泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伊泰公司之委托诉讼代理人刘慧冰、王燕，被告泰禾公司之委托诉讼代理人张义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伊泰公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认伊泰公司与泰禾公司所签订的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）合法有效。2．请求判令泰禾公司为伊泰公司办理涉案房屋网签备案及产权过户登记手续。3．请求判令泰禾公司向伊泰公司开具已付购房款2．8亿元的购房款发票。事实和理由：2017年4月28日，伊泰公司与泰禾公司双方签署了《商品房买卖合同》及《补充协议》，伊泰公司购买了泰禾公司开发建设的位于北京市朝阳区顺黄路X号院项目的XX-XXX房屋（以下简称涉案房屋），该房屋位于泰禾北京院子（即泰禾坊巷家园），地址为北京市朝阳区顺黄路X号院，朝向为南北朝向，预测房号为XXXX，实际房号为XX-XXX，实际建筑面积为1366．22平方米，实测套内面积为1320．38平方米，实测车位号为4X3、4X4、4X5、4X6、4X7、4X8、4X9。涉案房屋建筑总层数为五层，其中地上三层，地下二层。涉案房屋为独栋别墅，总价款为280000000（大写：贰亿捌仟万元整），已取得房屋所有权证，证号为：京（2016）朝阳区不动产权第XXXX号，房屋登记机构为：朝阳区房屋管理局。与涉案房屋有关的抵押情况为未抵押。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，泰禾公司应于2017年12月31日前向伊泰公司交付涉案房屋。逾期交付超过60日，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。2017年7月13日，伊泰公司将2．8亿元购房款转账支付给泰禾公司，泰禾公司也于2017年7月13日向伊泰公司出具了购房款收据。泰禾公司未向伊泰公司提供购房款发票。2017年11月30日，泰禾公司向伊泰公司交付了涉案房屋，由于涉案房屋存在大量需要整改维修的问题，伊泰公司虽实际占有控制了涉案房屋，但却无法正常使用。为此，自2017年11月30日起，泰禾公司按伊泰公司的要求，多次对涉案房屋进行了维修，同时，泰禾公司同意免除伊泰公司涉案房屋2017年11月30日至2020年6月30日期间的物业费、供暖费。但是，泰禾公司迟迟不配合伊泰公司办理涉案房屋的网签及过户登记手续，且不向伊泰公司出具购房款发票，伊泰公司多次督促，泰禾公司均以各种理由推诿，迟迟不予配合办理。泰禾公司的行为已经违约，为了避免泰禾公司的违约行为给伊泰公司造成更大的损害，伊泰公司提起了本次诉讼。泰禾公司辩称，泰禾公司愿意为伊泰公司办理涉案房屋的网签及过户登记，愿意开具购房款发票，但因目前涉案房屋涉及查封，无法办理网签及过户登记，希望法院可以给一定时间，让双方尽快解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月28日，伊泰公司（买受人）与泰禾公司（出卖人）双方签署了《商品房买卖合同》，约定：……第二条销售依据，该商品房已取得房屋所有权证为：京（2016）朝阳区不动产权第XXXX号，房屋登记机构为：朝阳区房屋管理局。第三条商品房基本情况，1．该商品房位于泰禾北京院子（即泰禾坊巷家园），地址为北京市朝阳区顺黄路X号院，朝向为南北朝向，预测房号为XXXX号，实际房号为XX-XXX，实际建筑面积为1366．22平方米，实测套内面积为1320．38平方米，实测车位号为4X3，4X4，4X5，4X6，4X7，4X8，4X9。该商品房的平面图见附件一。2．该商品房的规划性质为住宅，所占用土地使用权四至坐标为：X;3．该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为5层，其中地上3层，地下2层。……第四条抵押情况，与该商品房有关的抵押情况为未抵押。第五条租赁情况，该商品房的租赁情况为未出租。第六条房屋权利状况承诺，1．出卖人对该商品房享有合法权利；该商品房未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人；3．该商品房无司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述承诺不符，导致不能完成本房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率24%计算给付利息。给买受人造成损失的，出卖人还应当承担赔偿责任，赔偿金额为已付房价款一倍。第七条计价方式和价款，该商品房为独栋别墅，出卖人与买受人约定：该商品房总价款为人民币280000000元（大写：贰亿捌仟万元整）。第八条付款方式和期限，出卖人确认：签订本合同前，买受人已和出卖人关联企业北京东飞祥义投资有限公司签订了《股权转让合同》；按照该《股权转让合同》的约定：出卖人关联企业北京东飞祥义投资有限公司已代买受人向出卖人支付了全部购房款人民币280000000元（大写：贰亿捌仟万元整）；本合同签订之日，出卖人应将上述已付购房款票据交付给买受人。……第十一条交付时间和手续，（一）出卖人应于2017年12月31日前向买受人交付该商品房。……第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自双方解除买卖合同且买卖合同手续注销办理完毕之日起90日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率24%计算给付利息；同时，出卖人按照买受人已付房价款的10%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。……第十六条不动产登记，（一）出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理所有权初始登记或不动产首次登记，并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。房屋交接时，出卖人应当将该房屋的房屋登记表、房产平面图各两份交付买受人。房屋坐落、面积和价款发生变化的，出卖人还应当将与买受人签订的补充协议交付买受人。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2．详见补充协议。（三）因买受人原因未能在约定期限内完成不动产转移登记的，出卖人不承担责任。……附件十二补充协议第五条关于商品房交付和验收交接的补充约定，1．出卖人应于2017年12月15日之前向买受人发出《入住通知书》，告知交付日期，该房屋交付期限以出卖人通知日期为准（该房屋交付期限不得晚于2017年12月31日）。……同日，泰禾公司（甲方）与伊泰公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：……五、双方一致确认：该房屋购房款已经由北京东飞祥义投资有限公司代乙方支付完毕，在该房屋最终买受人确定后，甲方向最终买受人开具购房款发票。……七、如乙方未按约定时间内提交相关更名申请，则视为放弃更名，以公司名义购房此房屋。……2017年7月13日，伊泰公司通过银行转账向泰禾公司一次性支付购房款2．8亿元，泰禾公司于同日向伊泰公司出具购房款收据，其上载明“今收到内蒙古伊泰置业有限责任公司交来XX#XXXX房款人民币（大写）贰亿捌仟万元整”。泰禾公司未向伊泰公司开具购房款发票。2017年9月25日，泰禾公司向伊泰公司作出《关于泰禾北京院子楼王安和的网签方案及交房时间反馈建议》，内容为：一、关于网签时间：目前处于房地产调控及19大召开期间，北京市建委对网签进行计划调节，所有商品房均需上报价格后，等建委通知批复后方能进行网签，建委对单价及总价进行双重管控。经我司了解，网签总价阶梯形严控，目前我司及北京各大开发商对超过5000万以上的房源进行协调后，反馈处理结果均不能网签。如贵司同意楼王安和按照5000万的价格网签，我司可协调建委上报网签计划，于适当时间办理网签事宜；因楼王实际成交金额为人民币2亿8千万元，如贵司要求网签金额在20000万元左右，政府不可抗力导致我司不能给出具体的网签时间，我司建议延缓网签的时间，并可承诺等待市场调控放松，建委同意按贵司要求额度网签的第一时间，与贵司进行现房网签合同的签署。二、关于交付日期：根据草签合同，交房时间约定为2017年12月31日，贵司提出提前交房的需求，我司同意在2017年11月15日前给予办理房屋交接手续，贵司可以安排相关人员于2017年10月底前往北京院子进行楼王安和的验收，并交接钥匙，同时我司地产客服部门会跟进维护。2017年11月30日，泰禾公司向伊泰公司交付涉案房屋，因房屋交付后存在大量需要整改维修的问题，泰禾公司为伊泰公司陆续进行了维修，2020年6月前后全部维修完毕。涉案房屋自交付后由伊泰公司占有使用至今。2019年12月18日，西藏汇欧创业投资有限公司（以下简称西藏汇欧公司）因与泰禾公司、河南嘉智置业有限公司（以下简称河南嘉智公司）民间借贷纠纷一案，向河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）提起诉讼，诉讼过程中，西藏汇欧公司向郑州中院申请财产保全，郑州中院于2020年1月19日作出（2019）豫01民初2388号民事裁定书，裁定冻结泰禾公司、河南嘉智公司银行存款210000000元整或查封、扣押同等价值的其他财产。2020年8月3日，郑州中院作出（2019）豫01民初2388号民事判决书，判决泰禾公司偿还西藏汇欧公司借款本金210000000元并支付相应违约金。泰禾公司不服一审判决，向河南省高级人民法院提起上诉，二审中泰禾公司未按时缴纳诉讼费，该案按泰禾公司撤回上诉处理，一审判决生效。西藏汇欧公司向郑州中院申请强制执行，执行案号（2020）豫01执保63号，执行机构于2020年5月21日查封了涉案房屋。本案审理过程中，伊泰公司向本院提交调查取证申请书，申请调取涉案房屋的全部不动产登记资料，本院于2021年1月19日从北京市朝阳区不动产登记事务中心调取涉案房屋的《不动产权利及其他事项登记信息》，其上登记的房屋所有权人为泰禾公司。抵押权登记信息页载明涉案房屋现有抵押情况为：1．中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司设立的一般抵押，被担保主债权数额为85000万元，债务履行期限为2017年3月31日至2019年3月31日，登记时间为2018年1月8日；2．国民信托有限公司设立的一般抵押，被担保主债权数额为150000万元，债务履行期限为2017年5月18日至2022年5月18日，登记时间为2019年11月12日。查封登记信息页载明涉案房屋的查封情况为：被郑州中院设立的司法查封，查封文号为（2020）豫01执保63号，查封期限为2020年5月21日至2023年5月20日，登记时间为2020年5月21日。另查一，关于实际付款方式与《房屋买卖合同》约定不符的情况，伊泰公司称北京东飞祥义投资有限公司（以下简称东飞祥义公司）与泰禾公司为关联公司，东飞祥义公司与伊泰公司签订《股权转让合同》，约定以16亿元交易价格购买伊泰公司下属子公司北京瑞顺鸿业投资管理有限公司的股权，故伊泰公司与泰禾公司约定由东飞祥义公司将股权转让款中的2．8亿元作为购房款直接支付给泰禾公司，后因东飞祥义公司和泰禾公司之间财务转账的流程出现问题，最终仍由伊泰公司向泰禾公司实际支付2．8亿元购房款。另查二，《房屋买卖合同》中涉及的七个车位已经办理初始登记，所有权人为泰禾公司，目前无抵押及查封情况，但是根据现有政策，在办理涉案房屋产权过户登记之前无法办理相应车位的网签和过户登记。另查三，伊泰公司已就郑州中院作出的（2019）豫01民初2388号民事判决提起案外人执行异议之诉，该案已经立案目前正处于审理阶段。上述事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、转账电子回单、收据、《房屋验收情况记录表》、《关于泰禾北京院子楼王安和的网签方案及交房时间反馈建议》、涉案房屋不动产登记信息以及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，伊泰公司与泰禾公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于伊泰公司要求确认涉案《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。对于伊泰公司要求泰禾公司开具2．8亿元购房款发票的诉讼请求，涉案《房屋买卖合同》明确约定出卖人应将已付购房款票据交付给买受人，并且双方均认可伊泰公司已依约向泰禾公司支付了2．8亿元购房款，涉案房屋亦已实际交付使用，开具已付购房款的发票符合商品房交易习惯，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。根据双方当事人的诉辩意见及查明的事实，本案争议焦点系涉案房屋是否具备办理网签备案及产权过户登记手续之条件。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，该房地产不得转让。本案中，伊泰公司已依约向泰禾公司支付全部购房款2．8亿元，履行了相应的合同义务。泰禾公司亦应当依约办理涉案房屋产权过户登记手续。但，涉案房屋现处于被查封状态，至今未予解封。庭审中，经法官向伊泰公司多次释明，伊泰公司仍坚持要求泰禾公司继续履行合同，办理涉案房屋网签备案及产权过户登记手续。对此，本院认为，因涉案房屋现处于被查封状态，客观上不具备办理网签和产权过户的条件，故对于伊泰公司该项诉讼请求，本院难以支持。伊泰公司可待涉案房屋的查封、抵押等限制条件解除后另行主张权利。对于本案的诉讼费承担问题，鉴于伊泰公司要求办理涉案房屋网签备案及产权过户登记手续之诉讼请求无法被法院支持系因客观上不具备条件所致，而并非伊泰公司存在过错，泰禾公司未依约履行相应的义务，存在过错，构成违约。故本院决定诉讼费由泰禾公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告内蒙古伊泰置业集团有限责任公司与被告北京中维泰禾房地产开发有限公司于2017年4月28日就北京市朝阳区顺黄路X号院项目的XX-XXX房屋签订的《北京市商品房现房买卖合同》有效；二、被告北京中维泰禾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告内蒙古伊泰置业集团有限责任公司开具金额为二亿八千万元的购房款发票；三、驳回原告内蒙古伊泰置业集团有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费1441800元，由北京中维泰禾房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  陈晓东审 判 员  孙 京审 判 员  于洪群二〇二一年四月十六日法官助理  樊思迪法官助理  雷 悦