河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0811民初570号原告：王长星，男，1965年2月21日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：王敏，女，1990年6月20日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。被告：郭小中，男，1963年3月18日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：崔炳杰，焦作市山阳区正弘法律服务所法律工作者。原告王长星与被告郭小中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王长星及其委托诉讼代理人王敏，被告郭小中及其委托诉讼代理人崔炳杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：⒈被告立即将焦作市山阳区××东路××号房屋腾空后返还原告；⒉被告支付自2018年9月6日至实际腾房日的房屋占有使用费，暂计算至2021年1月27日为8610元；⒊诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月14日，原被告双方签订房屋买卖合同，约定被告将位于山阳区牛庄西区××号的房屋出售给原告，购房款33万元。因被告提出需要租房过渡一段，双方签订了个人房屋租赁合同，约定原告将案涉房屋出租给被告过渡使用，租赁期两年，自2015年9月14日至2017年9月13日，月租金100元。2017年9月6日双方续签房屋租赁合同，约定续租期限一年，自2017年9月6日至2018年9月5日，月租金300元。现房屋租赁期限早已届满，原告不再续租，多次要求被告返还房屋，但被告无故拖延至今。综上，被告非法占有原告房屋的行为，严重侵犯了原告合法权益，现依据相关法律规定，恳请法院判如所请。被告辩称，原被告之间不存在房屋买卖关系，被告没有将位于山阳区××××号房屋卖给原告，双方签订的房屋买卖合同实际是房屋抵押合同，原告无权要求被告返还房屋。被告向原告借款20万元未还，2014年6月24日原告向法院申请执行，双方达成执行和解协议，但被告未按和解协议履行还款义务。在此情况下，原告要求被告将涉案房屋抵押给原告，原告说：你欠我的钱一直不还，法院一直找你也不是个事，你还欠有别人的钱，为防止别人起诉执行你的房屋，咱签个房屋买卖合同、房屋租赁合同，我就去法院撤回执行案件，钱你慢慢还，房屋还是你的房，不过对外说你把房屋卖给我了。所以房屋买卖合同是在原告逼迫、欺骗下签订的，双方不存在事实上的房屋买卖关系。原告至今未支付购房款33万元，原告欺骗被告说，签订了房屋买卖合同后，原告就撤回执行案件。原被告执行一案至今仍在执行中，不存以借款转化为购房款的情况。因该房屋买卖合同是虚假的，所以至今被告没有向原告交付房屋，仍享有房屋所有权。本案诉求和2018年10月11日原告起诉被告的诉求一样，属于重复起诉。综上，原告诉求缺乏事实与法律依据，请求法庭查明事实，驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：2018年10月11日，本院以（2018）豫0811民初3478号民事案件，立案受理了王长星诉郭小中房屋租赁合同纠纷一案。王长星起诉要求郭小中支付租金及利息，返还租用房屋并支付逾期腾房的占有使用费等。经审理查明以下事实：郭小中向王长星借款200000元，因无法偿还借款，双方于2015年9月签订房屋买卖协议，约定郭小中将山阳区牛庄西区××号房屋卖与王长星。随后，王长星与郭小中分别作为出租方和求租方，于2015年9月14日签订个人房屋租赁合同，约定出租房屋位于牛庄西区××号，租赁期限自2015年9月14日起至2017年9月13日，月租金100元。2017年9月6日，郭小中作为租房人出具租房协议，载明现租王长星房子一套，月租金300元，租期一年整，每月月底交房租与王长星。郭小中在该房屋内居住，王长星称郭小中自2018年5月31日起未付租金。另查明，雷前华作为申请执行人，就其与郭小中民间借贷纠纷一案申请执行，本院于2018年8月27日对郭小中作出（2017）豫0811执651号查封公告，内容：本院依据（2017）豫0811执651号执行裁定书，于2018年7月3日查封了被执行人郭小中所有的位于山阳区××××号的房产。查封期限自2018年7月3日至2021年7月2日止。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有损坏、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则本院将依法追究其法律责任。本院经审理认为，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。原被告基于以房抵债，双方就被告宅基地上的房屋签订房屋买卖协议，被告对协议提出异议，该房屋权属问题尚存在争议。如出租人即原告不能被确认为该房屋所有权人，则其无权处分该房屋将导致房屋租赁协议无效。因此在房屋确权之前，该租赁协议系效力待定合同。其次，案涉房屋现处于查封状态，本院查封公告明确载明“在查封期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有损坏、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为”，现原告要求被告返还该查封房屋，实质上是对该房屋的一种处分行为，与本院查封公告相违背。综上，原告的各项诉请不予支持，原告应待案涉房屋无权属争议后再行诉讼。遂依照《中华人民共和国物权法》第四十条之规定，判决驳回王长星的诉讼请求。该民事判决书已生效。本院在执行雷前华与郭小中、吕小勇民间借贷纠纷案件中，作出（2018）豫0811执651号执行裁定书，查封了山阳区××××号房产。王长星以案外人身份对查封山阳区××××号房产提出书面异议，请求解除对山阳区××××号房屋的查封，中止执行。理由为：该被查封的房产是王长星所有，查封该房产严重损害了王长星的合法权利。2015年9月14日，王长星与郭小中签订房屋买卖合同，王长星支付33万元购房款，郭小中交付了房屋，因农村房屋无法进行变更登记，故经村委同意，加盖了村里公章，并在街道办进行了备案登记。后双方协商将房屋租赁给郭小中过渡一段时间，双方签订房屋租赁协议。故王长星是该房的实际权益人，请求法院解除查封，切实维护王长星的合法权益。本院受理后于2019年2月作出（2019）豫0811执异7号执行裁定书。2020年5月本院作出（2020）豫0811执监1号执行裁定书，裁定撤销（2019）豫0811执异7号执行裁定书，另行组成合议庭进行审查后，查明如下事实：王长星与郭小中签订借款合同并经公证处公证，王长星依据具有强制执行效力的债权文书公证书和执行证书向本院申请执行，本院于2014年6月24日立案执行。执行过程中，经双方协商达成执行和解协议，对分期偿还本金及利息进行了约定。2015年9月14日，王长星与郭小中签订一份房屋买卖合同，约定郭小中以33万元的价款将位于牛庄西区××号的房屋出卖给王长星，焦作市山阳实业公司在见证人处加盖公章。同日，王长星与郭小中签订个人房屋租赁合同一份，约定王长星将位于牛庄西区××号的房屋租赁与郭小中，期限两年，月租金100元，从2015年9月14日起至2017年9月13日；两年内该房屋王长星只能卖给郭小中，房价330000元，如两年内郭小中不购买此房屋，王长星将自行处理此房屋。2017年9月6日，郭小中就上述房屋向王长星出具租房协议一份，约定“现租王长星房子一套，月租金300元，租期一年整，每月月底交房租与王长星”等内容。本院查明上述事实后认为，案外人王长星与郭小中所签房屋买卖合同，是在郭小中不能偿还借款的情况下，双方达成的以借款转化为购房款的房屋买卖合同，该房屋买卖合同应为有效合同。虽然转让的房屋未办理产权证明，但基于农村宅基地使用权的特殊性质，王长星、郭小中均系焦作市山阳实业公司的集体组织成员，焦作市山阳实业公司也在房屋买卖合同上加盖了公章，能够认定该房屋属于郭小中所有，非因王长星原因办理过户登记。郭小中又出具租房协议给王长星，应属于法律上的占有改定交付方式。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，于2020年11月28日作出（2020）豫0811执异49号执行裁定书，裁定中止对焦作市山阳区××东路××号房产的执行。该执行裁定书已生效。2021年2月8日，山阳法院作出解除查封公告，以本院已于2020年11月28日作出（2020）豫0811执异49号裁定书，裁定中止对山阳区××××号房产的执行为由，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条的规定，解除被执行人郭小中名下所有的位于焦作市山阳区××东路××号的房产的查封。上述事实，有原告提供的山阳法院2020-执异49号执行裁定书、租房协议、个人房屋租赁合同，被告提供的山阳法院2018-3478号民事判决书、解除查封公告，以及原被告当庭陈述等证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。本院（2020）豫0811执异49号执行裁定书依据该条规定，裁定中止对山阳区××××号房产的执行；本院亦在该执行裁定书生效后，解除了对山阳区××××号房屋的查封。由此可知案外人王长星在该执行异议案件中提出书面异议，称该房屋是王长星所有，王长星是该房屋的实际权益人的理由成立，并经本院生效文书确认。原告王长星作为被本院生效文书确认的案涉房屋所有人，现起诉要求被告将案涉房屋腾空后返还原告，并要求被告支付自2018年9月6日起至2021年1月27日的房屋占有使用费8610元，理由充分，应予支持，但应给予被告必要的腾房时间。被告辩解称原告无权要求其返还房屋，与本院生效文书认定的事实相悖，不予采纳；被告辩解称原告本案诉求和2018年10月11日起诉诉求一样，属于重复起诉，因原告本次起诉是基于本院生效文书认定的新事实而提起诉讼，不属于重复起诉，故该辩解亦不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十八条之规定，判决如下：一、被告郭小中应于本判决生效之日起两个月内将焦作市山阳区太行东路牛庄西区75号房屋腾出，将该房屋返还给原告王长星；二、被告郭小中应于本判决生效之日起二十日内向原告王长星支付房屋占有使用费8610元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告郭小中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  樊媛媛二〇二一年四月十四日书记员  马艳玮