北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初1188号原告：于香莉，女，1955年5月21日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张杰，北京冠和权律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗福月，北京冠和权律师事务所律师。被告：北京太安居业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区城南街道中兴路21号院1号楼3层324。法定代表人:王强伟，经理。原告于香莉与被告北京太安居业房地产经纪有限公司（以下简称太安居业公司）合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员胡爱军独任审判，公开开庭进行了审理。原告于香莉的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼，被告太安居业公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于香莉向本院提出诉讼请求：1．判令太安居业公司退还于香莉服务费100000元；2．判令太安居业公司赔偿于香莉利息损失（以100000元为基数，按照银行同期贷款利率标准，自2017年9月14日起计算至实际付清之日止）；3．判令撤销于香莉与太安居业公司签订的《团购服务协议》（X栋-XXX）；4．本案诉讼费由太安居业公司承担。事实和理由：北京国信创展置业有限公司是“南现代城”房地产项目的开发商，太安居业公司是“南现代城”房地产项目的销售机构。2017年9月，于香莉在网上浏览到太安居业公司销售房屋的宣传资料，随后前往太安居业公司的销售中心进行咨询，现场的销售人员告知于香莉，北京国信创展置业有限公司正在投资开发位于北京市大兴区黄村镇的“南现代城”项目，上述项目的房屋正在预售，于香莉在缴纳服务费后可享受多项优惠。于香莉与现场销售人员协商后，决定以656035元的价格购买上述项目中X座楼X层XXX号房屋，房屋建筑面积46．5平米。后于香莉在销售人员的帮助下，就706号房屋与北京国信创展置业有限公司签订《招商合同》。于香莉于2017年9月14日向太安居业公司支付服务费20万元。2017年9月19日，于香莉向北京国信创展置业有限公司支付购房款656035元（其中10万元服务费用作抵扣购房款）。之后，于香莉在网上得知上述项目目前已经停止施工建设，便立即前往太安居业公司的销售中心进行咨询，通过张贴在销售中心的公告及询问现场人员得知，上述项目中的房屋不可上市交易，不能分割成住宅对外出售。随后，于香莉要求太安居业公司退还已支付的服务费，遭到拒绝。于香莉认为，太安居业公司明知销售的房屋尚未取得商品房预售许可证，仍然公开进行销售行为，未尽到相应合同义务。因此诉至本院，请求如上。太安居业公司未到庭应诉答辩，亦未提交其他形式的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对案件相关事实，本院认定如下：2017年9月14日，于香莉（乙方）与太安居业公司（甲方）分别就南现代城X栋XXX、XXX号房屋签订两份《团购服务协议》，协议主要载明：针对南现代城项目选房当天推出房源，拟开展一次专项团购活动。乙方出于自身需求，自愿加入甲方组织的此次团购活动，双方并就相应事项达成如下协议：1．乙方确认在签署本协议之时应向甲方支付团购费100000元，方能获得本协议项目的团购资格，乙方需在签订本协议后七日内，即2017年9月24日到甲方的接待中心，签署《招商合同》及其他应签署的相关文件；2．甲方将按照《团购服务协议》上填写的联系方式通知乙方，如因乙方通讯方式变化或其他原因未能及时获知签约信息，由乙方自行承担责任；3．乙方凭《团购服务协议》客户联和POS单客户留存联及收据，在招商时享受招商优惠一次（团购费10万元/人，购房优惠10万抵30万元）……协议还约定了其他内容。同日，于香莉向太安居业公司交纳XXX、XXX号房屋团购金200000元。另查一，于香莉（乙方）与北京国信创展置业有限公司（甲方，以下简称国信创展公司）签订《招商合同》，主要约定：甲方将其投资开发的“南现代城”项目中X座X层XXX号（46．5㎡）招商给乙方使用。……本招商标的期限为永久性使用，本合同项下的招商期限为20年，为了维护乙方利益，20年后的标的使用年限依据土地使用年限赠送给乙方使用，土地使用期限全部到期后按国家相关政策执行。……双方确认本合同项下的招商款项总额为656035元，于本合同签署之日起7日内全额支付。……合同还约定了其他内容。2017年9月19日，于香莉向国信创展公司转账556035元，国信创展公司向于香莉出具了656035元的购房收据。另查二，案件审理过程中，于香莉向本院提交（2020）京0114民初1394号民事调解书一份，载明：于香莉（该案原告）与国信创展公司（该案被告）于2020年5月12日经北京市大兴区人民法院主持调解就上述《招商合同》主要达成调解协议如下：一、于香莉与北京国信创展置业有限公司就合同地址为“南现代城”项目X座X层XXX房屋签订的《招商合同》终止履行；二、2020年7月31日前，北京国信创展置业有限公司给付于香莉招商款及利息共计707871．98元。本案庭审中，经本院依法询问，于香莉表述：开始准备购买两套房屋，支付了20万元团购费用，后来仅与开发商签订了706号房屋的招商合同，太安居业公司也因服务成功而取得了706号房屋的服务费10万元。而705号房屋的10万元服务费用，太安居业公司直接转交给国信创展公司用于冲抵于香莉购买706号房屋的购房款，上述调解协议中已包含了705号房屋的服务费。现因706号房屋的招商合同已终止，所以本案主张太安居业公司返还706号房屋的服务费10万元。又查，就合同撤销依据一节，于香莉陈述内容如下：太安居业公司在居间销售中存在欺诈行为，其所售房屋没有取得商品房预售许可证，但在网络宣传及销售过程中均向于香莉承诺（口头）该房屋为住宅，但涉案房屋为工业厂房，导致购房目的无法实现。后经本院依法释明，于香莉方无法就相关承诺及网页宣传与太安居业公司的关联性等内容进行举证。再查，庭审中，于香莉向本院提交国信创展公司于2017年11月张贴的公告照片一张，载明：由北京国信创展置业有限公司投资开发的位于北京市大兴区国家新媒体产业基地（大兴区科苑路20号）“大型现代农业装备科研中心及配套工程”项目，土地性质为：F3其他类多功能用地（工业），建筑使用性质：工业厂房，可兼容使用性质：附属配套设施用房，该项目房屋不可上市交易、不能分割成住宅对外出售。拟证明涉案房屋属于上述建设项目，非居民住宅用途，不具备上市交易条件，并提交（2018）京0115民初8191号民事判决书对上述事实予以佐证。另就合同效力一节，于香莉方主张：若法院认定本案合同无效，我方亦无异议，但无论合同符合撤销或者无效的情形，其返还及赔偿后果均为法定，请法院一并解决。上述事实，有《团购服务协议》、收据、银行客户回单、《招商合同》、POS机回单、公告照片、（2020）京0114民初1394号民事调解书、（2018）京0115民初8191号民事判决书及当事人的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，当事人有答辩并就对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告太安居业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉发表意见，应视为其放弃了答辩及质证的权利。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，于香莉与太安居业公司签订《团购服务协议》，由太安居业公司为于香莉提供签订《招商合同》机会、购房优惠等服务，符合居间服务合同的一般外观，应认定双方之间拟就购买涉案XXX、XXX号房屋成立居间服务法律关系。但双方居间服务的标的房屋属于建设在工业用地的工业厂房，原则上该项目房屋不可上市交易、不能分割成住宅对外出售，案件审理过程中，太安居业公司无正当理由未到庭应诉答辩，亦未就上述建设项目是否取得商品房预售许可进行举证，本院根据举证规则并结合于香莉提交的相关材料，认定上述房屋不符合商品房预售条件。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条相关规定，房屋中介机构为没有取得商品房预售许可的房屋提供居间服务的，该居间行为实际损害了公共利益，故应认定涉案《团购服务协议》无效。合同无效后，双方的签约行为自始不发生法律效力，不存在撤销协议的法律基础，故对于香莉的撤销请求，本院不予支持。但考虑到合同无效及撤销后的法定后果几乎一致，且于香莉方亦同意按照合同无效的路径对本案进行评判，故本着减轻当事人诉累的审理原则，本院依法对《团购服务协议》无效的后续问题进行处理。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，太安居业公司将未取得房屋预售许可证的房屋居间介绍给于香莉购买，其对《团购服务协议》无效存在明显过错，且据相关调解书显示，于香莉并无法实际占有使用标的房屋，无论从居间行为的定性还是实际结果考量，太安居业公司均应退还团购费用并赔偿因合同无效而遭受的损失，故对于香莉的此项请求，本院予以支持。对于利息计算方式及利率标准，本院依法予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、于香莉与北京太安居业房地产经纪有限公司于2017年9月14日就协议地址为“南现代城D栋706号”房屋签订的《团购服务协议》无效；二、北京太安居业房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内返还于香莉团购服务费100000元；三、北京太安居业房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内支付于香莉费用利息（以100000元为基数，自2017年9月14日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回于香莉的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由北京太安居业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费（数额以实际票据为准）由北京太安居业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  胡爱军二〇二一年四月二十日书记员  刘 佳