上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初7461号原告：余未尽，女，1979年2月8日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被告：紫梧桐(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高靖。原告余未尽与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余未尽到庭参加了诉讼，被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告余未尽向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《房屋代理租赁合同》于2020年11月8日解除；2.判令被告退还原告剩余租金及押金人民币(以下币种相同)10,056.84元；3.判令被告支付原告拖欠的活动返现款543元；4.判令被告退还原告押金1,810元；5.判令被告支付原告违约金1,810元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年5月1日签订《房屋代理租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室A房间(以下简称系争房屋)出租给原告，租期从2020年5月2日起至2021年5月1日止，租金每月1,810元，原告一次性付清了一年的全部租金。2020年10月17日，上海天气降温，原告开启房间内空调发现无法制热，遂立即报修。10月19日维修工上门检查后，告知原告该空调为单冷机，没有制热功能。原告当日下午立刻联系被告的公寓管家，请求处理。10月27日，在原告多次催促下，被告的公寓管家表示公司不同意提供供暖设备，只提供无责换房处理方案，但是无责换房需要原告和被告重新签署一份1年的租房合同，并需另行支付新合同的一切相关租金费用。原告提出若换房处理是否可用原合同中未使用租金款抵扣新合同的部分租金，被告公寓管家对此不予同意。原告认为，《房屋租赁合同服务订单》中列名出租房内应提供暖气服务(不论以何种方式提供)，被告在交房时隐瞒了该空调无制暖功能的事实，存在违约，被告对此负有全部责任。而被告后续想用无责换房的形式来规避责任，让原告变相的延长租赁合同时间，同时承担了原合同解约后提现14个工作日内无法到账的风险(10月27日已存在原告未收到被告承诺的14个工作日内支付活动返现款271.50元的事实)，所以原告认为看似无责换房其实是被告提出的不公平处理方案，最终双方协商无法达成一致。该房间为1楼朝北房间终年无阳光，上海冬天阴冷、潮湿，在无供暖条件下系争房屋根本无法正常居住。11月8日原告已实际搬离该房屋，11月9日完成了退租结算手续并申请了应退款的提现，现已超被告承诺的14个工作日内退还的日期，至今未到账，同时原告也无法联络到被告公司相关任何工作人员，没有任何的解释。原告认为，被告拖欠支付应退未使用租金款、拖欠支付活动返现款、出租屋内不提供以任何方式供暖的行为明显属于违约,为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告诉请。被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2020年5月1日，原告(承租方乙方)与被告(出租方甲方)签订《房屋代理租赁合同》及《房屋租赁合同服务订单》、《房屋租赁合同之补充协议》(电子版)，约定被告将系争房屋出租给原告用于居住使用，租期自2020年5月2日起至2021年5月1日止，月租金1,810元，付款方式为年付21,720元，履约保证金1,810元；甲方拒绝承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用受托出租房屋的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金100%向乙方支付违约金；履约保证金在双方的合同关系解除后，应首先用于抵扣由乙方应承担而尚未支付租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任等，剩余款项(如有)应无息退还予乙方……合同另对其它事项作了具体约定。合同签订后，被告交付系争房屋，原告按约付款。2020年10月期间，原告向被告方报修称空调不制热，维修工上门维修后告知系单冷机，因系争房屋是朝北间，原告遂要求解约退租，经双方协商，被告出具结算明细，确认退租日期为2020年11月8日，被告结算应退款总计10,056.84元，鉴于该结算费用中包含了应当返还的押金，但被告扣除了原告相当于一个月租金的违约金，原告将第4条诉请调整为要求退还违约金1,810元。另查明，被告承诺的2020年10月、11月的活动返现款各271.50元未支付给原告。因被告未退款，以致引发本案诉讼。以上事实，由原告提交的《房屋代理租赁合同》及《房屋租赁合同服务订单》、《房屋租赁合同之补充协议》、报修订单详情、微信聊天记录等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋代理租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告在租赁期间发现系争房屋的空调无法制热并要求被告修复，但被告未能解决。根据法律规定和合同约定，出租方对系争房屋有维修的义务，鉴于被告不能尽到维修义务致使原告无法正常使用系争房屋，原告依法行使单方解除权，要求解除与被告签订的合同，于法有据，本院应予支持。原、被告在结算明细单上已确认合同解除日为2020年11月8日，并无不当，本院予以确认。合同解除后，被告理应返还原告未使用期间的租金及押金，故原告主张被告退还租金及押金，本院亦予支持。被告未按约定支付返现款，原告主张2020年10月、11月的活动返现款，本院予以支持。因被告违反合同约定，应当承担相应的违约责任。原告要求返还被告扣除的违约金，并按照合同约定支付相当于一个月租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩，本院依法缺席审理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第七百零八条、第七百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告余未尽、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司2020年5月1日签订的《房屋代理租赁合同》于2020年11月8日解除(房屋坐落于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室)；二、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告余未尽剩余租金及押金共计10,056.84元；三、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告余未尽活动返现款543元；四、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告余未尽违约金1,810元；五、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告余未尽违约金1,810元。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，减半收取计84元，由被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二一年四月二十三日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。