河北省磁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0427民初93号 原告：江伟华，女，1993年5月12日出生，汉族，住邯郸市涉县。 委托诉讼代理人：郭叔平，河北大品律师事务所律师。 被告：河北滏淼房地产开发有限公司，住所地邯郸冀南新区城南办事处王家庄村村东（中华大街与滨河路交叉口路东）。 法定代表人：陈良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔进军（公司法务），男，1979年4月10日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 原告江伟华与被告河北滏淼房地产开发有限公司（以下简称“滏淼公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江伟华的委托诉讼代理人郭叔平，被告滏淼公司的委托诉讼代理人崔进军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江伟华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房认购协议书》；2.判令被告返还原告认购首付款185454元及定金20000元；3.由被告承担本案诉讼费及其他实支费用。事实和理由：原告因自身经济条件有限想通过银行按揭贷款方式购买住房一套，后经与被告销售人员联系，并按被告销售人员要求提供个人征信记录经被告审查、确认符合银行按揭贷款条件后，原、被告双方于2019年11月23日签订了《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》（以下简称“认购书”）。认购书约定：原告认购被告开发的邯郸恒大御景半岛楼盘（滏河湾）18幢1-501商品房，该商品房建筑面积共计101.36平方米，按建筑面积计算单价为8637.08元/平方米，按套内建筑面积计算，单价为11092.93元/平方米，合同总价款为875454元。同时原告应在签署《认购书》时支付定金20000元；此外双方还约定，原告使用按揭贷款付款，原告须于2019年11月23日前支付首付款185454元，余款67万元由银行提供按揭贷款。《认购书》签订后，原告依约支付了首付款185454元和定金20000元，并积极与被告共同先后到中国工商银行、邮政储蓄银行、农业银行和民生银行通过各种方式办理银行按揭贷款手续，因原告不符合银行按揭贷款审批条件，原告多次办理的银行按揭贷款申请均因不符合规定条件被银行驳回。至此，原告无法因实现银行按揭贷款条件导致后期购房款无法支付履行。原告认为，原告取得银行按揭贷款是继续履行合同相关约定的条件。现虽经原告多次努力仍无法通过银行按揭贷款手续，原、被告双方签订的《认购书》将无法继续履行。原告在签署《认购书》之前，为达到银行按揭贷款目的，曾按被告要求提供个人征信记录等材料，相关材料经被告审查和确认可以取得银行按揭贷款，原告才与被告签署《认购书》，现在原告无法实现银行按揭贷款，被告应对其先前的审查和告知承担相应的法律责任，原告对此无过错。依照相关规定，特向法院起诉，望法院能判如所请。 滏淼公司辩称，1、本案系原告违约未能按照约定期限办理按揭贷款，系根本违约，被告已发函通知原告解除认购书，原告在合理期限内并未提出异议，原告起诉前，双方的认购书已经合法解除；2、本案是因为原告无法办理贷款导致的合同解除，系原告违约，应当按照定金罚则承担违约责任，原告无权要求返还定金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年11月23日，原告江伟华的丈夫杜世民与被告签订了编号为0001516号《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》（以下简称“认购书”），认购由被告开发的邯郸恒大御景半岛楼盘（滏河湾）17幢1-501单元，该商品房的规划为住宅，总价款为875454元，并约定原告支付定金20000元，在2019年11月23日前支付首期房款185454元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款670000元由银行提供按揭贷款，原告需在2019年11月27日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清。另约定原告必须在约定的付款方式和期限内到邯郸恒大御景半岛支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。合同签订后，杜世民通过银行转账的方式向被告支付首付款185454元和定金20000元，共计205454元。后由于杜世民个人征信等问题，不能办理按揭贷款，经双方协商同意将购房人变更为原告江伟华。被告于2020年7月27日向原告送达通知书一份，内容：江伟华女士：您好！阁下于2019年11月23日与我司签订了《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》（编号G5038677）认购了邯郸恒大御景半岛18栋1-501单元。依据认购书，阁下须于2020年7月31日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还。原告至今未能办理银行按揭贷款。原、被告签订的认购书被告认可在原告起诉前已经合法解除。原、被告就退还房屋首付款无争议，只是对是否应退还定金未能达成一致意见，原告于2020年8月4日向本院提起诉讼。 本院认为，原告的丈夫杜世民与被告在2019年11月23日签订了《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。应受法律保护，对双方均具有法律约束力，双方均应遵守。原告按约向向被告滏淼公司交纳了首付款185454元、定金20000元，共计205454元，后因原告丈夫个人征信等问题未能办理银行按揭贷款，经双方同意，变更购房人为原告。在变更购房人后，原告也不能办理银行按揭贷款，从而导致原告无法全额付款，现原告要求解除与被告签订的认购书，被告也认可，故本院对原告要求解除认购书的诉讼请求予以支持；关于原告要求被告返还首付款的请求，被告也同意，本院予以支持；关于原告要求被告返还定金20000元的请求。被告认为因原告个人征信等问题导致不能办理银行按揭贷款，是原告的过错，对此被告无过错，不同意返还定金。本院认为，首先，因原告丈夫不能办理银行按揭贷款，经双方协商一致的情况下将购房人变更为原告时，原告能否取得银行按揭贷款的资格已经客观存在，此时原告就已经无法办理银行按揭贷款手续，而不是在原、被告签订认购书后原告的贷款资格才发生了变化；其次，在认购书签订后，原告积极主动配合被告办理银行按揭贷款，之所以无法办理银行按揭贷款导致认购书不能履行并非原告的主观故意；第三，银行按揭贷款是认购书中原、被告双方约定的付款方式，被告作为房地产开发商，应当对银行按揭贷款的条件有充分的了解，相对于作为普通消费者的原告来说，被告更具有优势，在不能对原告是否符合银行按揭贷款条件进行核实的情况下，应当充分提示原告注意在购房人个人征信等原因不符合银行按揭贷款条件时将会导致不能办理银行按揭贷款的后果，现原告不能办理银行按揭贷款的后果不能完全归责于原告，且该认购书系被告制作的格式合同，根据法律规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。本案中，被告滏淼公司未提供证据证明已就认购书中购房人的个人原因导致不能办理银行按揭贷款时定金不予返还的条款向原告履行了明确说明义务，故该条款对原告不产生效力，被告应当返还原告的定金20000元。另外，原告作为成年人，在购买房屋选择的付款方式为银行按揭贷款时，应对自身是否符合银行按揭贷款条件向相关银行咨询，对由于自身原因不能向银行按揭贷款致使合同不能履行，也存在一定过错。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告江伟华与被告河北滏淼房地产开发有限公司于2019年11月23日签订的《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》； 二、被告河北滏淼房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告江伟华购房款185454元； 三、被告河北滏淼房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告江伟华定金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4382元，原告江伟华、被告河北滏淼房地产开发有限公司各负担一半。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  索香军 二〇二一年四月一日 书记员  丁伟伟 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未于对方协商的条款。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条股东的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。