北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初27871号原告：李秋霞，女，1966年9月10日出生，汉族，菜市口五金机电有限公司退休职工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李佳（李秋霞之女），1991年3月23日出生，汉族，北京知贝信息咨询有限公司职工。被告：北京师范大学附属中学，住所地北京市西城区南新华街18号。法定代表人：王莉萍，校长。委托诉讼代理人：申浩，男，1986年11月18日出生，汉族，该学校职工。原告李秋霞与被告北京师范大学附属中学（以下简称北师大附属中学）恢复原状纠纷一案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开审理。原告李秋霞及其委托诉讼代理人李佳、被告北师大附属中学委托诉讼代理人申浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告支付原告房屋修缮费用6000元；2．依法判决被告赔偿原告修复北京市西城区XXX号墙面费用34000元、拆除上述房屋与被告房屋交界处被告墙体私自加装的钢筋；3．依法判决被告支付原告从2020年9月15日房屋施工完成之日起至2020年10月30日的租房费用6750元（房屋租赁费用为每月4500元）；4．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2020年8月18日，原告与被告就位于北京市西城区南新华街18号的房屋与位于北京市西城区XXX号房屋的交界处进行墙体加固、被告拆除原告西墙并为原告房屋施工的事宜签订协议书。施工期间，被告未对施工期间造成的原告房屋内的地面瓷砖碎裂塌陷问题进行修缮，导致原告自行修缮房屋支出费用6000元。施工期间，被告因施工不当导致该房屋墙面产生明显的裂痕、鼓包等问题。根据原被告双方签订的协议第三条，乙方同意为甲方位于北京市西城区XXX号房屋的室内，包含墙内、卧室、客厅、厨房、卫生间、室外包含阳台外墙、屋顶新建墙体与加固墙体的接缝处修建防水工程，这里我指的是室内部分墙面、卧室、客厅、厨房、卫生间的墙面。由于这些地方都没有做防水，所以陆续有出现裂缝和鼓包的问题。还有第七条若乙方在甲方位于北京市西城区XXX号房屋施工期间，造成墙面墙体损坏及财产损失，由乙方负责。修复墙面问题涉及墙面防水面积为150平米，每平米80元，共计12000元，加装墙板55平米，每平米410元，共是22000元，总计34000元。此外，被告在原告房屋私自加设钢筋连接原告的自有墙体，严重影响原告房屋未来的翻修重建等工程。自施工之日结束之日起原告位于北京市西城区XXX号的房屋无法居住，严重影响了正常生活。被告已严重侵害原告的合法权益。原告多次与被告协商请求赔偿均未果。在案件审理过程中，原告向本院提交以下证据材料：1．协议书；2．不动产权证2份；3．现场照片打印件6张；4．购买安装地板的票据1张；5．房屋租赁合同1份、收据1份；6．现场照片4张；7．录音光盘；8．微信聊天记录。被告辩称，首先，我们是签订协议在先，然后我们按照协议已经完全的履约，这个是事实的逻辑，在履约完成，原告诉讼请求当中提出的说我们在施工期间对房屋内造成的破坏，我们对此不认可，我们已经完成了协议相关内容，无其他的纠纷的产生，所以我们不认可该诉讼请求，另外我们认为原告有其他住所，不需要承担租房费用，所以租房费用不认可。关于墙面，因为我们在修缮工作完成之后，由监理来进行修缮施工的鉴定，鉴定证明修缮施工已经完成，并且修缮方也已经完成了履约我们已经办完了验收手续，也支付了这个相关的施工费用。协议约定了在他的室内部分墙和墙的接缝处做防水，也就是房顶做防水，这部分工作已经做了。协议中未有列出要在室内整个墙面上做防水，而且这也不符合工程的相关做法。在案件审理过程中，被告向本院提交以下证据材料：1．现场照片（加注说明）；2．照片5张；3．2004规意字0295号北京市规划委员会规划意见书、2004规意字0295号北京市规划委员会规划意见书附图以及北京市建筑设计研究院2001025号北师大附中校园改扩建总平面图（如盖有2001规审字203号北京市规划委员会规划审批文件附图专用章）。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。经审理查明：原告李秋霞系北京市西城区（原宣武区）XXX号2幢平房产权人，该平房证载面积为13．2平方米。该2幢平房北侧为李明召名下的北京市西城区（原宣武区）XXX号3幢平房，证载产权面积为14．9平方米。根据产权证所附房地平面图显示，该2幢及3幢房屋之间有部分空地，3幢房屋北侧为东北园胡同。2020年相关墙体倒塌，因墙体修复施工之需要，原告（甲方）与被告（乙方）签订协议书。该协议载明：乙方在位于北京市西城区南新华街18号北京师范大学附属中学与甲方位于北京市西城区XXX号房屋的交界处进行墙体加固。经甲、乙双方友好协商，并依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》就乙方拆除甲方西墙并为甲方重新修建的事宜达成协议如下：一、协议内容：1．甲方同意乙方拆除甲方位于北京市西城区XXX号房屋的西墙。2．乙方同意为甲方位于北京市西城区XXX号房屋上述被拆除的西墙原位置重新修建一面墙体，新建墙体最南端高度与原房屋阳台外墙持平，其余高度与房顶持平。其中墙顶加装排水管道，墙上定制并安装两扇窗户，窗户顶部安装雨搭。3．乙方同意为甲方位于北京市西城区XXX号房屋的室内（包含墙面、卧室、客厅、卫生间）、室外（包括阳台、外墙、屋顶）、新修建墙体与加固墙体的接缝处修建防水工程。4．由于墙体长时间受雨水浸泡，墙体发霉、鼓包、脱落，乙方同意为甲方位于北京市西城区XXX号房屋粉刷室内墙面，更换室内顶棚。5．由于施工导致甲方卫生间瓷砖脱落，乙方同意为甲方位于北京市西城区XXX号房屋更换卫生间地面瓷砖，并重新铺设用水管道。6．乙方同意在甲方位于北京市西城区XXX号房屋施工期间，负责施工所需的设施拆除及安装。7．若乙方在甲方位于北京市西城区XXX号房屋施工期间造成墙面墙体损坏及财产损失，由乙方负责。8．若甲方房屋改造，需要拆除该西墙，需提前告知乙方采取相关措施，相关措施费用由乙方承担。二、工程要求。1．乙方按照本协议第一条第2款修建的墙体应当符合国家相关验收规范。该墙体应当达到承重墙标准，宽度达到370毫米，使用承重砖规格为240*115*53mm。2．乙方按照本协议第一条第2款修建的墙体上需定制并安装两扇窗户，窗户材质为断桥铝，窗户台面材质为大理石（原台面材质），并在窗户上修建防水雨搭。窗户尺寸为原窗户尺寸向下延伸50cm。3．乙方按照本协议第一条第3款修建的防水工程包含细部处理，底部基层处理剂的施工，附加层的施工，施工缝和后浇带的防水处理与本工程有关的其他工程。4．乙方按照本协议第一条第3款修建的防水工程中，墙体顶端及屋顶（屋顶面积约50平米）、新修建墙体与加固墙体的接缝处需用卷材材质，且卷材需达到-20°国标材质。5．乙方按照本协议第一条第4款粉刷的墙面包括，客厅、两间卧室（预留插座位置）、楼梯间。粉刷涂料使用都芳品牌（原房屋涂料品牌）。更换的顶棚材质需为铝扣板材质。7．乙方按照本协议第一条第5款更换的卫生间瓷砖需为零污染材质，瓷砖质量检测需达到国家标准。8．工程由第三方建筑公司承建，开工前工程所用品牌、样式、设计方案需要由甲方签字确认。2020年9月18日，原告与被告代理人的微信聊天记录显示：原告称“申老师您好，请问这三天设计去过我家吗？施工队拿着我家钥匙，一直不还说是设计要过去”；被告代理人答复称“你好，我不清楚。不是学校的行为”。2020年9月21日原告与被告代理人的微信聊天记录显示：原告称“申主任你好请问施工当中，造成我家的地砖塌陷还有断裂你们都不管，楼下踢脚线的损坏你们管吗？”被告代理人称“您好。学校现在的意见就是按照协议给您做的修缮已经结束。没有进一步施工的计划了。”原告称“咱们的协议中有在施工中对甲方的财产损坏，是有学校负责的。”与此同时，原告出示相关照片显示一块地砖一角被损坏。2020年10月9日收据显示北京景志豪业商贸有限责任公司居然之家玉泉营店收取李秋霞西城区XXX号地板货款6000元。2004规意字0295号北京市规划委员会规划意见书、2004规意字0295号北京市规划委员会规划意见书附图以及北京市建筑设计研究院2001025号北师大附中校园改扩建总平面图（加盖有2001规审字203号北京市规划委员会规划审批文件附图专用章）显示北京市西城区XXX号北师大附属中学工程规划意见附图中的运动场东半部分直线跑道东侧的近期校园改扩建用地红线（围墙位置线）为直线。经现场勘验，原告现使用的房屋为二层房屋，一层为起居室及卫生间等、二层为卧室等。原告房屋位于东侧，北师大附属中学位于西侧，诉争处有相互粘连的三堵墙体，最东侧为原告现房屋的西墙、中间为上部显现为黑色的墙体、西侧墙体为位于校园内的矮于黑色墙体且凸出的部分。此外，被告校园的该侧围墙的北半段部分与黑色墙体在同一水平线。原告房屋一楼及二楼主要部分现均为木地板；一楼西墙部分存在明显的开裂、起鼓、二楼窗户边存在开裂、东墙颜色不均。勘验中，双方当事人均确认被诉拆除的钢筋位于黑色墙体下部与校园内较矮的凸出墙体之间。但原告主张位于中间的上部显现为黑色的墙体属于原告所有；被告主张该墙体属于被告所有。另外在勘验中，被告方表示位于校园内凸出的墙体为混凝土材质，上部为黑色的墙体的下部上装有钢筋是为了牵引混凝土材质的墙体。庭审中，原告方表示就其房屋对应土地无土地使用权证。被告方表示有土地使用权证，但核实后表示还未获取土地使用权，仅提供了部分历史建设施工规划许可手续材料。庭后，经向北京市西城区（原宣武区）XXX号3幢产权人李明召核实，李明召表示其与原告系亲属关系，现案涉二层房屋由原告在占用原告及李明召平房的基础上翻建而来，其对原告在本诉中的主张不持异议，且同意诉请所获利益归原告所有。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于原告就一楼地砖损害所持的诉讼请求，本院认为，依据原告所持的照片、地板收据以及原告与被告代理人就此问题在2020年9月21日的聊天记录可以确认相关施工损坏了原告案涉房屋的地板。结合原被告双方就此次施工所签订的协议约定，被告应对此予以赔偿。考虑原告原为地砖，故损坏后的赔偿仍应以地砖修复的标准，考虑施工及材料购置等，对此损失，本院酌情确定为3000元。现原告要求以木地板的花费标准来赔偿，缺乏依据。被告对此不予认可，但根据案涉协议，原告将案涉房屋交由被告方进行施工，在施工完毕后，被告方无原告认可接收交接或双方对最后交接现场的确认材料，被告未对其抗辩予以举证，故该抗辩无法予以采信。对于原告的第二项诉讼请求中的墙面修复费用34000元的问题，原告主张室内墙面防水面积150平米，防水施工80元每平，共计12000元；因鼓包的地方重新弄涉及到家里的家具都要搬走才能做，原告在市场上了解到有一种墙板直接加到墙鼓包的墙上就可以，就是用这种方式代替去再重新铲掉墙面，加装墙板55平米，410元每平，共是22000元，总计34000元。对此，本院认为，首先，原告要求加装墙板没有合同依据，且原告加装墙板是为了不再挪移家具的说法与要对墙面进行防水施工之间存在矛盾。故对加装墙板的费用，本院不予支持。但依据原被告双方签订的协议约定乙方同意为甲方位于北京市西城区XXX号房屋的室内（包含墙面、卧室、客厅、卫生间）、室外（包括阳台、外墙、屋顶）、新修建墙体与加固墙体的接缝处修建防水工程。乙方按照本协议第一条第3款修建的防水工程包含细部处理，底部基层处理剂的施工，附加层的施工，施工缝和后浇带的防水处理与本工程有关的其他工程。且考虑在案涉施工完成后不久，案涉施工即出现墙面鼓包、开裂等问题。现原告要求被告赔偿其自行进行防水施工且修复墙面的诉求，有事实及法律依据。对于损失金额，本院认为，依据约定应当进行防水施工，且涉及到墙面的修复粉刷问题，对此，当事人不申请损失鉴定，故结合案件事实及生活经验酌情确定所涉防水施工以及墙面修复及施工期间影响居住的损失总计20000元。被告所持的协议未约定要进行室内防水施工及室内防水施工不符合生活常理的抗辩，没有事实及法律依据，本院不予采信。对于原告要去拆除墙体间钢筋的诉求，本院认为，对于前述中间墙体与被告校园内的凸出墙体之间存在钢筋双方并无争议。争议点在于原告主张中间墙体为原告所有，原告认为被告不应该在原告的墙体上加装钢筋，被告不认可该中间墙体为被告所有。对此，本院认为，双方的实质争议并非墙体的归属，而是墙体对应界线范围内土地使用权的归属。根据庭审中查明，原告表示其未办理土地使用权证，被告则表示尚未办理出土地使用权证。故就原被告双方在争议之处的土地使用权界线尚未有有权机关的界定。原被告双方对案涉协议中墙体及墙体归属约定模糊，在诉讼中各执一词，且被告持有的案涉区域历史上的建设规划意见书及附图上显示的此处围墙为直线，原告主张其中一段为原告原房屋的墙体属于原告所有，此主张不符合常理。与此同时，原告翻建其房屋，未有相关行政部门的规划许可手续及附图，原有房屋已灭失，根据现场情况无法确定案涉中间墙体为原告原房屋的墙体。故原告据此要求被告拆除墙体上钢筋，本院无法予以支持。对于原告要求被告赔偿原告地砖修复期间在外租房的损失问题，本院认为，原被告双方协议施工的问题上，并未约定此期间无法居住的弥补问题，考虑被告对原告房屋进行大面积的装修施工，原告放弃此期间的居住利益，亦是当事人自行处分权利的范畴。但对于房屋交还后，仍有未解决问题的，原告就此自行修复且主张无法居住的损失问题，本院认为有法律依据，但损失大小应以相应施工所必要的工期为限。结合地砖损坏情况、涉及范围，修复工艺，依据生活经验酌情确定此间无法居住的损失为2000元。原告所主张的时间周期及标准，依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京师范大学附属中学赔偿原告李秋霞地砖修复损失3000元；二、自本判决生效之日起七日内，被告北京师范大学附属中学赔偿原告李秋霞墙面防水施工及修复损失共计20000元；三、自本判决生效之日起七日内，被告北京师范大学附属中学赔偿原告李秋霞地砖修复期间无法居住的损失2000元；四、驳回原告李秋霞的其他诉讼请求。如果被告北京师范大学附属中学未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费969元，原告李秋霞负担451元（已交纳），由被告北京师范大学附属中学负担518元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  袁 佳二〇二一年四月二十一日法官助理  王 权书 记 员  温晓娟书 记 员  高 雅