北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初5277号原告：魏雪梅，女，1978年2月9日出生，汉族，户籍地北京市石景山区，住北京市海淀区，公民身份号码×××。原告：包括，男，1978年1月1日出生，蒙古族，户籍地北京市石景山区，住北京市海淀区，公民身份号码×××。被告：北京首开中晟置业有限责任公司，住所地北京市顺义区向阳西路北侧（马坡农工商联合总公司），统一社会信用代码91110000061261861J。法定代表人：熊文利，执行董事。委托诉讼代理人：郑欣，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，北京金诚同达律师事务所律师。原告魏雪梅、包括与被告北京首开中晟置业有限责任公司（以下简称首开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告魏雪梅、包括，被告首开公司之委托诉讼代理人郑欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏雪梅、包括向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告购房款1076866元；2.被告支付原告违约金32305.98元；3.被告支付原告购房款利息98712.72元；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年9月12日，原告魏雪梅、包括通过北京金鹏房地产经纪有限公司（委托销售代理机构），向被告首开公司购买北京市顺义区××××××住宅楼（限价商品房）×××房屋。2017年9月12日，原被告双方在委托销售代理机构北京金鹏房地产经纪有限公司的见证下，签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），《预售合同》编号：Y2058669。《预售合同》载明：房屋总金额为1076866元；买受人采取一次性付款的方式付款；出卖人应当在2019年10月31日前交房；逾期交房超过60日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。2017年9月12日，原告一次性支付购房款。2017年9月20日，被告向原告开具了正式发票。但令原告万万没有想到的是，被告不但没有在《预售合同》约定的2019年10月31日前交房，并且在原告要求退房后一直以各种理由拖延，至今未退还原告购房款、违约金和购房款利息。原告认为双方于2017年9月12日签订的《预售合同》系合法有效的合同，各方均应切实全面履行合同义务，鉴于被告拒不履行退还原告购房款、违约金和购房款利息的义务，严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告全部诉讼请求。被告首开公司辩称：一、被告书面通知原告于2020年1月12日办理房屋交接手续，原告收到通知但无正当理由拒绝收房，视为房屋已交付。根据原告与被告签订的《预售合同》补充协议第七条第四款的约定，如由于买受人的原因导致双方未能在约定的交付日期五日内办理完毕该房屋交接手续的，视为出卖人已按《预售合同》约定的文付日期交付了该房屋。被告书面通知原告于2020年1月12日办理房屋交付手续，且房屋完全符合《预售合同》第十二条约定的交付条件。根据《预售合同》上述约定，因原告自身原因未完成房屋交接手续的，视为被告已交付该房屋，即房屋交付日期应为2020年1月12日，被告同意向原告支付2019年11月1日至2020年1月12日逾期交付的违约金。二、原告未在《预售合同》约定时间内通知被告退房，已失去因房屋逾期交付而单方解除《预售合同》的权利，被告不应支付因逾期交房解除《预售合同》的违约金。《预售合同》第十四条约定：“出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该限价商品住房交付买受人的，……逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。”《预售合同》附件十三补充协议第十二条约定：“……买受人应自有权解除《预售合同》及补充协议的事项发生之日起十日内，发出解除《预售合同》和本补充协议的书面通知并送达出卖人，否则视为买受人同意继续履行《预售合同》和本补充协议。”根据上述约定，在出卖人出现逾期交付房屋的情形时，买受人退房的，应按照补充协议的约定以书面形式通知买受人，但在原告起诉之前，被告从未收到原告要求退房的任何通知或书面申请，原告所在的×××小区在房屋交付之前，自2017年至2019年底，已陆续有个别业主因个人原因办理了退房手续，被告均予以配合，2020年房屋交付后，仍有两户业主提出退房申请，被告也予以配合，并无任何拖延或拒绝退房的情况，而原告从未向被告提出过要求退房，也未提交任何书面申请。原告未按《预售合同》约定向被告提出退房要求，已失去因逾期交房而单方解除《预售合同》的权利，被告也不应支付《预售合同》解除的违约金。三、要求被告支付购房款的利息毫无法律及《预售合同》依据。原告未告知被告退房要求，被告并无支付购房款利息的理由。对于房屋预售而言，购房人提前交纳房款是正常的民事和商业行为，也完全符合《预售合同》约定。无论是针对房屋逾期交付还是因逾期交付而解除《预售合同》，《预售合同》第十四条都明确约定了违约金的计算方式。除此之外被告不应承担任何责任。退一步讲，即使如原告所说其曾经提出退房请求而被告未予配合，购房款的利息损失也应从被告未按照《预售合同》约定的期限退还房款之日起算，从购房人付款之日计算利息毫无法律依据。综上所述，被告同意与原告协商一致解除《预售合同》，退还房款，且同意支付2019年11月1日至2020年1月12日逾期交房的违约金。除此之外，被告不存在任何侵犯原告利益或违约的行为，对于《预售合同》的解除并无任何责任与过错，不应再承担任何责任。请法院查明事实，维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：2017年9月12日，首开公司作为出卖人与买受人魏雪梅、包括签订《预售合同》（限价商品房）（编号为Y2058669），《预售合同》还包括附件一《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》；附件二《共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明》；附件四《计价方式与房款的其他约定》，附件五《付款方式及期限的约定》，其中载明买受人已向出卖人支付首期房款人民币216866元，买受人保证余款人民币860000元应于2017年10月31日前到达出卖人指定账户；附件六《装饰装修及设备标准的约定》；附件七《关于前期物业管理的约定》；附件八《该限价商品房所在楼栋本期的项目建设方案》；附件九《该限价商品住房的建筑设计文件所标注的建筑隔声情况和环境影响评价文件所表征的所在地声环境状况》；附件十《补充协议》。同日，原被告还签订了《补充协议》，将《预售合同》第六条的付款方式变更为一次性付款。《预售合同》第三条“基本情况”约定，该限价商品房为第一条规定项目中的××住宅楼（限价商品房）第×××号；出卖人委托预测该限价商品住房面积的房产测绘机构是北京市东城区房屋管理局测绘二所，其预测建筑面积共81.23平方米。其中，套内建筑面积62.79平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.44平方米。《预售合同》第五条“计价方式与价款”约定，按照建筑面积计算，该限价商品住房单价为每平方米人民币13257元，总价款人民币1076866元。《预售合同》第十二条“交付条件”约定，（一）出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该限价商品住房。（二）该限价商品住房在交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1.该限价商品住房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。《预售合同》第十四条“逾期交房”责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该限价商品住房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。《预售合同》第十六条“交接手续”约定，交付该商品住房时，该限价商品住房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该限价商品住房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该限价商品住房的前提条件。查验该限价商品住房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照附件十：补充协议处理。该限价商品住房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。《预售合同》附件十第五条约定，本条为《预售合同》第十二条的补充约定。如因出卖人自身的原因导致其在《预售合同》第十二条第（一）款约定日期之后延期交房的，出卖人应当在《预售合同》第十二条第（一）款约定的交付日期前向买受人发出书面通知，交付日期以出卖人通知的交付日期为准，出卖人应按照《预售合同》第十四条承担违约责任。《预售合同》附件十第十三条约定，本条为对《预售合同》中涉及“通知送达”的补充规定。双方有关书面通知以传真方式送达的，发出传真当日为送达日；以挂号邮寄方式送达的，信件发出后第三日为送达日；以特快专递方式送达的，信件发出后第二日为送达日；以手递方式送达的，手递日为送达日。2017年9月20日，魏雪梅、包括向被告支付涉案房屋购房款1076866元，被告向二原告出具了发票。2020年1月3日，被告以快递方式向原告邮寄送达《交房通知书》。魏雪梅于2020年1月6日签收邮件。前述《交房通知书》中载明的主要内容如下：我司定于2020年1月9日起正式办理物业移交手续。请您详细阅读《×××交房通知书》《收房须知》《资料清单》及《费用清单》。办理地点：××××××，办理时间：2020年1月12日11时，延期补偿方案：依照《预售合同》第十四条约定赔偿，赔付日期为2019年11月1日至2020年1月12日，于收房之日起30日内进行赔付。庭审中，二原告称被告已经逾期超过60日交房，应退还购房款，支付违约金及利息。违约金按照合同约定是已付款的3%计算。利息计算期间是2017年9月20日至2021年1月17日，其中2017年9月20日至2020年9月19日以1076866元为基数，按照固定存款利息年利率2.75%计算。被告称其公司发过两次交房通知，第一次是在2020年1月，因为有业主没有收到，在2020年的6月和8月组织过两次收房。被告同意与原告协商一致解除《预售合同》，退还房款，且同意支付2019年11月1日至2020年1月12日逾期交房的违约金，不同意支付其他费用。庭后，二原告提交了录音光盘、文字材料、退房申请、邮寄单号等证据。录音光盘显示2020年7月29日，魏雪梅致电被告公司咨询退房事宜，被告公司告知其退房申请填写的信息及公司的收件地址，并让魏雪梅邮寄退房申请。2020年8月1日，魏雪梅、包括书写退房申请，主要内容是“本人姓名魏雪梅、包括，购买顺义区×××住宅楼×××。于2017年9月12日签订购买合同，付款方式为一次性付款，总价款壹佰零柒万陆仟捌佰陆拾陆元整(小写：1076866.00元)。出卖方应于2019年10月31日前交房，但至今也未交付此房，因此申请办理退房手续，放弃该政策房”。2020年8月3日，魏雪梅向被告邮寄了退房申请，被告于2020年8月4日签收。针对二原告庭后提交的证据，被告的意见是：对证据真实性认可。录音中销售人员表示没有收到魏雪梅退房的资料，就证明被告在2020年7月29日前没有收到二原告申请退房。另根据《预售合同》附件十补充协议第十二条约定，买受人应自有权解除《预售合同》及补充协议的事项发生之日起十日内，发出解除《预售合同》和本补充协议的书面通知并送达出卖人，否则视为买受人同意继续履行《预售合同》和本补充协议。原告所购房屋应在2019年10月31日前交付，自2019年11月1日已经出现逾期交房的情形，且该房屋在2020年1月已具备交付条件，被告也通知原告在2020年1月12日交房，在长达两个多月的期间内，被告都没有提出退房要求，按照合同约定，因原告自身原因未按照被告通知的时间办理房屋交接手续视为房屋已交付。在录音中，综合魏雪梅的陈述及销售人员的陈述可以佐证魏雪梅在7月份还有收房的打算，是因为当时没能收她才决定要退房。被告是在2020年8月4日签收二原告的书面退房申请，根据《预售合同》第十四条约定，即使原告存在利息损失，也应是出卖人收到退房申请之日起30日后开始计算，原告要求从交房款之日起计算利息没有任何合同和法律依据。上述事实，有《预售合同》及附件、补充协议、交房通知书等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。原、被告签署的《预售合同》及各附件系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人应该按照约定履行各自义务。关于购房款及违约金。二原告已经按照《预售合同》的约定支付了全部购房款1076866元，履行了合同相关义务。被告应按照《预售合同》的约定于2019年10月31日前向二原告交付涉案房屋。但根据实际交付情况及双方的陈述，被告于2020年才开始通知二原告收房，逾期超过60日，违约在先。现二原告要求被告退还购房款、并按合同规定支付违约金，被告予以认可，本院不持异议。关于利息。根据双方的陈述及合同约定，二原告于2020年8月3日向被告工作人员提供的地址邮寄退房申请，被告于2020年8月4日签收。故被告应在收到退房通知的30日内向二原告退还购房款并支付违约金，但被告至今未向二原告支付上述款项。故应向二原告支付利息。二原告主张以1076866元为基数，按照年利率2.75%计算，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告北京首开中晟置业有限责任公司退还原告魏雪梅、包括购房款1076866元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告北京首开中晟置业有限责任公司支付原告魏雪梅、包括违约金32305.98元；三、被告北京首开中晟置业有限责任公司自2020年9月4日始至实际支付上述款项之日止，以1076866元为基数，按照年利率2.75%的标准向原告魏雪梅、包括支付利息；四、驳回原告魏雪梅、包括的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7836元（原告魏雪梅、包括已预交），由原告魏雪梅、包括负担436元（已交纳），由被告北京首开中晟置业有限责任公司负担7400元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 莉二〇二一年四月二十八日法官助理  杨 杰书 记 员  张宏云