四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3498号 上诉人（原审原告）：柯小亮，男，汉族，1973年10月22日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：牛青原，四川亚峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张万忠，男，汉族，1955年9月24日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：金辉，上海汉盛（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯源，上海汉盛（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：古代琼，女，汉族，1958年3月18日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：金辉，上海汉盛（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯源，上海汉盛（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张国宇，男，汉族，1982年5月2日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：金辉，上海汉盛（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯源，上海汉盛（成都）律师事务所律师。 上诉人柯小亮与被上诉人张万忠、古代琼、张国宇因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初12142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审程序由审判员对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。 柯小亮上诉请求：1.请求撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初12142号民事判决，改判或将案件发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由张万忠、古代琼、张国宇承担。事实及理由：一审法院认为柯小亮未对张万忠、古代琼、张国宇出具500000元收据中的170000元作出合理说明故而未支持该170000元属于事实认识错误，纵容张万忠、古代琼、张国宇违反房屋交易市场诚实信用原则，显示公平。一审法院认为柯小亮在2015年收房后将房屋出租，已经收取了租金，足以弥补张万忠、古代琼、张国宇应当支付的资金占用利息，故而未支持资金占用利息，属于认定事实错误，且无逻辑和法律依据。 张万忠、古代琼、张国宇辩称，1.本案为无效合同，房屋为拆迁安置房，且双方并非村经济组织成员，柯小亮不具备购买案涉房屋的资格，同时因合同无效，双方仅互付返还义务，因此张万忠、古代琼、张国宇不应当承担利息。2.退还为交还、归还的含义，退还的前提应当有交付行为，而柯小亮仅向张万忠、古代琼、张国宇支付购房款60000元，根据一审庭审中张万忠、古代琼、张国宇始终认为借款本金为80000元，而柯小亮认为借款为270000元，一审的录音中柯小亮明确承认借款为200000元，前后陈述矛盾，即使按照一审判决认定房款270000元为实际交付的借款，加上柯小亮向张万忠、古代琼、张国宇支付的60000元，张万忠、古代琼、张国宇也应当只返还330000元借款。3.张万忠、古代琼、张国宇与承租人协商搬离事项时已代柯小亮退还了房屋押金。4.关于装修损失，因为柯小亮在判决前未提交相关证据，应当承担举证不能的后果。 柯小亮向一审法院起诉请求：1.判令张万忠、古代琼、张国宇退还购房款500000元及利息（利息以500000元为基数自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场利率计算至付清为止）；2.判令张万忠、古代琼、张国宇向柯小亮赔偿装修及家具家电损失共计85520元及利息（利息以85520元为基数自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场利率计算至付清为止）；3.本案诉讼费、保全费等费用由张万忠、古代琼、张国宇承担。柯小亮在一审中当庭明确其第一项诉讼请求的请求权基础是要求解除柯小亮与张万忠、古代琼、张国宇于2015年1月7日签订的《房屋出售协议》。 一审法院认定事实：张万忠因向柯小亮借款未归还，遂与柯小亮达成以房抵债合意。2010年4月18日，张万忠、古代琼、张国宇（甲方）与柯小亮（乙方）签订了两份《房屋买卖合同》，就张万忠、古代琼、张国宇三人共有的双流华阳镇会龙小区的两套拆迁安置房达成初步的抵债合意，约定房价为每套135000元。后拆迁安置房修建完毕，2015年1月7日，张万忠、古代琼、张国宇（甲方）与柯小亮（乙方）在成都市双流县华阳法律服务所签订了正式的《房屋出售协议》（以下简称《协议》）。《协议》约定：1、甲方现有位于成都市高新区xx套一型住房一套（面积约50平方米）和位于成都市高新区××栋××单元××楼××号××型住房一套（注：原文）（面积约50平方米）（以实际面积为准，该套房屋与拆迁安置协议的其它人员无任何关系）出售给乙方，经甲乙双方在自愿、平等的基础上，共同协商意见一致达成协议；2、双方均同意该两套房屋售价为500000元；3、付款方式：乙方一次性付清该房屋全款，甲方向乙方出具收款条一张，同时甲方将该房屋交给乙方并将其钥匙、水、电、气及光纤相关证件交付给乙方；4、双方约定上述房屋的市场价格，今后无论涨跌，双方交易价格额始终不变；5、如甲方违反本协议，应即刻退还给乙方的全部购房款。协议尾部有张万忠、古代琼、张国宇及柯小亮的签字捺印，有见证人法律服务者易某、彭小平的签字盖章，有见证单位成都市双流县华阳法律服务所加盖的公章，并载有见证内容：一、甲乙双方当事人身份真实；二、甲乙双方的意思表示真实；三、甲乙双方当着见证人的面签名捺印。同日，张万忠、古代琼及张国宇向柯小亮出具收据，收据载明“今收到柯小亮购房款500000元（伍拾万元正）收款人张万忠古代琼张国宇2015年元月七日”，古代琼在收据上签字捺印，并代张万忠、张国宇签字。 一审法院另查明，古代琼系张万忠妻子，张国宇系张万忠儿子。 《协议》签订后，张万忠、古代琼、张国宇即将案涉两套房屋交付给柯小亮，柯小亮将房屋用于出租，收取租金并缴纳物业费、燃气费。2020年5月，张万忠、古代琼、张国宇将案涉两套房屋收回。 一审法院认为，本案的争议焦点为：双方签订以房抵债《协议》后，张万忠、古代琼、张国宇收回房屋是否应当按照《协议》约定退还柯小亮500000元的问题。 一审法院认为，张万忠此前因为欠柯小亮借款，双方进而于2010年、2015年前后两次签订《房屋买卖合同》《房屋出售协议》，达成以房抵债的合意。庭审中，张万忠、古代琼、张国宇承认该签字捺印真实，系本人签署，且在2015年签订《房屋出售协议》时，双方专门前往成都市双流县华阳法律服务所并在法律服务工作者易某、彭小平的见证下予以签订，也即以房抵债是双方均同意的事实。现双方不再履行《协议》，张万忠、古代琼、张国宇收回房屋，应按以房抵债的实际价款予以返还。庭审时，法庭就《协议》中双方约定的500000元的组成询问双方当事人。柯小亮称500000元系由其支付给张万忠、古代琼、张国宇三人的房屋购房款60000元加违约金170000元及借款270000元三部分构成，约定违约金系防止张万忠、古代琼、张国宇在日后因房屋涨价而反悔。张万忠、古代琼、张国宇三人庭审时对柯小亮支付的现金60000元予以认可，对借款270000元及违约金170000元不予认可，但未举证证明借款应是多少，结合双方在2010年签订的以房抵债《房屋买卖合同》中约定的房价为每套135000元，两套房屋的房价即借款金额应为270000元。一审法院认为，双方在签订《房屋买卖合同》及《房屋出售协议》时已对借款的债权债务进行了结算，并将确认的270000元转化为了房款。关于剩余170000元，柯小亮虽述称系违约金，但在双方签订的《协议》中并未对违约金进行约定，该笔款项也并非柯小亮实际支付的款项，柯小亮对该170000元不能作出合理的说明。故一审法院认定以房抵债的实际价款应为柯小亮向张万忠、古代琼、张国宇支付的现金60000元及借款转化的270000元，共计330000元。现双方不再履行《协议》，应按实际价款金额330000元予以返还。古代琼、张国宇自愿将其与张万忠共有的拆迁安置房同意以以房抵债的方式出卖给柯小亮并签署了《协议》，形成了对张万忠与柯小亮之间借款的债务加入，张万忠、古代琼、张国宇应当对退还购房款330000元承担共同偿还义务。故对柯小亮要求张万忠、古代琼、张国宇退还购房款500000元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。 关于资金占用利息，柯小亮自2015年收房后即将案涉房屋进行出租并获取租金收益，一审法院认为其租金收益部分足以弥补张万忠、古代琼、张国宇应当支付的资金占用利息，故对柯小亮要求张万忠、古代琼、张国宇支付资金占用利息的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于案涉房屋的装修及家具家电损失，柯小亮未举证证明损失的实际发生及损失的具体数额，应当承担举证不利的后果。故对柯小亮要求张万忠、古代琼、张国宇赔偿装修及家具家电损失85520元及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决： 一、张万忠、古代琼、张国宇于本判决生效之日起十日内支付柯小亮330000元；二、驳回柯小亮的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计4828元，由张万忠、古代琼、张国宇负担。 二审中，柯小亮提交收款收据12份、送货单2份、天府新区华阳易发家电保修凭证1份及订购合同1份，拟证明，柯小亮为案涉房屋损失装修费共计9万余元。同时申请证人李某出庭作证，印证其对房屋进行装修的事实。 张万忠、古代琼、张国宇质证认为，首先对收款收据12份、送货单2份、天府新区华阳易发家电保修凭证1份及订购合同1份的三性不予认可，天府新区华阳易发家电保修凭证，其已经到该家店进行了走访，现使用的编号还是6500-6600号之间，该票据系后面补开，且凭证中的型号、单价均未记载，也无转账凭证及发票。对订购合同，该订购合同备注为2017年订单补写，系后续补充材料，无法核实该证据的真实性，也无转账凭证及发票。对12份收款收据，该收款收据编号为连号，同时购买上述材料不符合常理，张万忠、古代琼、张国宇也将举证柯小亮对案涉房屋装修的时间为2015年1月-4月，而收款收据为2015年12月，不符合常理，且该收款收据不存在转账凭据及发票。两份送货单也无转账凭证及发票。另，其中有5张收款收据的收款人处为“胡”，同样其他收款收据并没有收款人的签字，但所有收款收据字迹均一样。收款收据及送货单、保修凭证均是在2015年12月，而订购合同写的为补2015年的订购单；所以柯小亮在二审提交的上述证据均系一审庭审后伪造。 对于证人证言，张万忠、古代琼、张国宇认为不能证明与本案的相关事实，证人不记得是何时贴砖，也不记得贴了多少，其收入的金额才是柯小亮需要去证明的证明部分，到此为止柯小亮仍然存在举证不能的责任。 张万忠、古代琼、张国宇为证明其答辩意见，提交以下证据： 证据1：案涉房屋处热水器照片、华阳易发保修凭证；拟证明易发家电票据所记载的内容与实际内容不符，且该票据系近期虚开的材料。证据2：案涉房屋厨柜照片；拟证明两套房屋厨柜与收据载明的内容不符。证据3：案涉房屋物业公司的装饰装修施工证等材料；拟证明柯小亮对涉案房屋装修是在2015年1月-4月，装修证时间显示为2015年12月开具，购买物资时间在装修之后。证据4：房屋出租合同、情况说明、微信截图；拟证明张万忠、古代琼、张国宇与承租人经协商要求搬离房屋后，退还租金及押金共6400元。 柯小亮质证认为，对于证据1、2的照片显示的内容是真实的，真实性无异议，但是上述证据不能达到其证明目的，照片与收款收据、保修凭证载明的内容相矛盾。对证据3：真实性无异议，但不能达到其证明目的；收款收据是付款后开具，因此在施工后出具收款收据符合常理。对于保修凭证编号问题，该凭证是找华阳易发商场补签，但不影响其事实的真实性，反而证明柯小亮对案涉房屋进行了装修，并购买了家具家电，存在实际的装修损失。对证据4：对房屋出租合同真实性无异议，不能达到其证明目的，该房屋出租合同出租方为“李容”，系柯小亮妻子，证明柯小亮对该房屋具有合法使用、处理权利。对情况说明、微信截图三性不予认可，该情况说明系手写，真实性无法确认。对微信转账记录，无身份其他证明予以佐证，不能达到被上诉人证明目的，而且该案是张万忠、古代琼、张国宇违约在先，在该房屋交付时，双方的买卖合同都已经履行完毕，2020年租客由被上诉人赶走，并非是柯小亮指使张万忠、古代琼、张国宇赶走租客，并指使其支付该款。 本院审查认为，柯小亮提交证据拟证明其对案涉房屋进行了装修，并因张万忠、古代琼、张国宇收回房屋产生装修损失，张万忠、古代琼、张国宇虽对柯小亮提交的证据不予认可，但根据张万忠、古代琼、张国宇提交的证据，可以证明柯小亮在占有案涉房屋期间确对房屋进行了装修，故对于柯小亮主张其对案涉房屋进行装修的主张，本院予以采信，但对其提交的证明案涉房屋装修损失证据，本院将综合全案予以认定。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，柯小亮在占有使用案涉房屋期间，对房屋进行了装修并购置热水器、厨柜等家具家电。 本案一审庭审中，证人易某作出如下陈述：2015年1月7日买方与卖方一起到法律服务所第二办公室，双方说买卖安置房，让给他们写一个房屋买卖协议。双方说是两个套一的房屋，协商的价款为50万元，卖方提供了安置协议，双方还提供了身份证。协议打印之后给买卖双方都看了协议的内容和条款，后买卖双方在房屋买卖协议上签字捺印。购房款是卖方原来借了买方的钱，他们算完账，让买方补了卖方现金，具体多少不清楚。见证人还有彭小平。 本院认为，本案争议发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，即2021年1月1日前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应当适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。 本院认为，张万忠与柯小亮原系借款关系，后双方达成以房抵债的合意并于2010年、2015年前后两次签订《房屋买卖合同》《房屋出售协议》，且2015年1月7日所签订的《房屋出售协议》中系双方共同前往法律服务由该所工作人员起草的，该协议中所确定的购房款金额系双方对于双方债务清算后予以明确的金额，该协议柯小亮与张万忠、古代琼、张国宇均签字予以确认，协议签订后，张万忠、古代琼、张国宇向柯小亮出具收据，载明收到柯小亮购房款500000元，之后案涉房屋由柯小亮占有使用，并进行了装修。前述事实表明，《协议》约定的“双方均同意该两套房屋售价为500000元”及收据载明“今收到柯小亮购房款500000元”系双方当事人对借款及利息进行结算、并对达成以房抵债协议对违约金约定的结果，该500000元系双方结算后重新确定的新的债权债务内容，双方的结算行为和约定不违反法律法规的禁止性规定，应当认定有效。在新的协议履行过程中，因张万忠、古代琼、张国宇自行收回案涉房屋，导致柯小亮的合同目的不能实现，柯小亮据此主张案涉合同已经解除并要求张万忠、古代琼、张国宇返还购房款500000元的请求成立，应予支持。 关于资金占用利息争议。本院认为，柯小亮主张的资金占用利息本质系对于《房屋出售协议》解除后张万忠、古代琼、张国宇应当承担违约责任的追究，结合案涉房屋于2020年5月张万忠、古代琼、张国宇收回的事实，本院确定由自张万忠、古代琼、张国宇从2020年6月1日起，以500000元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场利率计算利息至本判决确定的给付之日止。 关于装修及家具家电损失。本院认为，结合双方的证据，可以认定柯小亮在占有使用案涉房屋时即对房屋进行了装修、购买家电，但鉴于柯小亮占有使用多年，装修及家电均应当折旧，且柯小亮所举的现有证据亦无法认定案涉房屋的装修及家具家电的价值，故对于柯小亮的该项主张，本院不予支持。 综上，柯小亮的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初12142号民事判决； 二、张万忠、古代琼、张国宇于本判决生效之日起十日内支付柯小亮500000元及利息（利息计算方式：自2020年6月1日起，以500000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场利率计算至付清为止）； 三、驳回柯小亮的其他诉讼请求。； 一审案件受理费4828元，由张万忠、古代琼、张国宇负担；二审案件受理费9656元，由张万忠、古代琼、张国宇负担7000元，由柯小亮负担2656元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李俊 二〇二一年四月二十日 法官助理 刘杨 书 记 员 李青