广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初1387号原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司三水分公司，住所地广东省佛山市三水区×××××××××雅居乐花园，统一社会信用代码914×××××××××××775L。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：彭羽健，该公司员工。被告：吴淑贤，女，1969年10月29日出生，汉族，住广东省佛山市三水区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××721。原告雅生活智慧城市服务股份有限公司三水分公司（以下简称雅生活三水公司）与被告吴淑贤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告雅生活三水公司的委托诉讼代理人彭羽健、被告吴淑贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活三水公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付雅逸居1座1607房自2020年9月至2021年1月的物业服务费本金为1091.5元；2.判决被告向原告支付自逾期付款之日起至实际付清之日止,按每日千分之一的标准支付逾期付款违约金，暂计至2021年1月22日,违约金金额为58.5元；3.本案诉讼费用由被告承担。原告主张的事实和理由：原告接受委托为三水雅居乐花园小区提供物业管理服务，被告是该小区雅逸居1座1607业主。根据案涉物业开发商与原告签订的《佛山市×××××××物业服务委托合同》《三水雅居乐花园小区调整物业服务费收费标准调整方案》的约定，被告应在每月5日前，按房屋建筑面积计算，以每月1.95元/平方米的标准向原告交纳当月物业服务费，逾期交纳部分需承担每日千分之一的违约金。被告自2020年9月起拖欠物业服务费用，原告多次催告被告尽快付清欠款，但被告未予理会，一直拖欠物业服务费及各项费用至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被告吴淑贤是三水雅居乐花园的业主，故上述《物业管理委托合同》对其具有约束力。原告为涉案房产提供了物业管理服务，但被告未能及时交纳相应的费用，已经构成违约，被告应向原告支付自2020年9月起的物业服务费暂计至2021年1月为1091.5元；物业服务费违约金暂计至2021年1月22日为58.5元。故原告诉至法院，请求依法判决。被告吴淑贤辩称，答辩人没有与原告签订新的物业管理合同，答辩人需要验看原告升价批文的原件，原告升价不应超过20%，但其实际升价幅度为30%。2015年1月开始答辩人一直投诉门口电梯间油烟问题，至今尚未得到解决，答辩人的大阳台天花板存在渗水问题一直没能得到解决，且渗水日益严重，原告严重失职且态度恶劣，存在过错，不能收取滞纳金。答辩人不同意原告的诉讼请求。原、被告围绕各自主张提交了相关证据，本院依法进行认证并附卷在案。根据本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：被告吴淑贤是三水雅居乐花园雅逸居1座1607房屋的业主，于2011年购买了该房屋，建筑面积为111.95平方米，原告自2007年至今一直为该房屋所在的三水雅居乐花园小区提供物业管理服务。2018年12月，原告向小区全体业主提出物业服务费调价方案，拟将该小区的高层洋房住宅物业服务费由原来的1.5元每月每平方米调整为1.95元每月每平方米，此后原告组织了该小区全体业主对调价方案进行表决，经专有面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后通过了上述调价方案。2019年6月28日，经三水区价格监督检查所监制，原告对上述调价方案在该小区进行了公示。上述调价方案通过前，被告吴淑贤一直按照1.5元每月每平方米向原告支付物业服务费，调价方案通过后，被告吴淑贤未与原告签订新的物业服务合同。被告的上述房屋多年来门口电梯间存在油烟渗漏问题，阳台天花板存在渗水问题，被告已经多次向原告提出要求解决上述问题。原告在庭审中表示，对于油烟渗漏问题，原告派工作人员以及相关专业人员在2021年3月1日到现场勘查排查，发现该楼15层至30层油烟较为严重，属于烟管沙孔缺口导致的。原告委托的第三方机构江西省绿居源装饰有限责任公司经检测后给予原告建议，需要对烟管整体进行防渗修复。由于修复工程长度约为116米，工程量较大，符合物业维修基金的使用条件，而动用维修基金必须达到三分之二业主的同意，原告目前正在推进该程序。对于阳台漏水问题，原告表示，原告已经多次根据被告的反映到现场查看，但是楼上属于毛坯房，下雨天阳台就会积水，积水通过楼板往下渗漏，经过时间推移，楼下的天花导致起泡发霉等现象，原告也多次致电楼上业主，但是楼上业主在外地不在家，不进行处理。由于渗水位置属于楼上专有部分，故被告所提出的渗水问题属于楼上与楼下另一种法律关系，与原告无关。原告曾多次致电楼上的业主，之后楼上的业主的电话已经无法打通，原告无法进入该房屋进行处理。另查明，被告于2019年4月29日向佛山市12345平台咨询物业服务费提价问题，2019年4月30日该平台落款为佛山市三水区发展和改革局的答复内容包括：我区实行政府指导价的住宅物业服务收费，在佛山市公布的基准价基础上，上浮幅度不超过20%，即：有电梯住宅最高指导价的标准为2.28元每平方米建筑面积每月，无电梯住宅的最高指导价标准为1.68元每平方米建筑面积每月。被告据此认为，原告的升价幅度不得超过20%，在本案庭审中，审判人员已就上述答复的字面含义并未包含升价幅度不超过20%的内容向被告予以解释。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据原告的主张及被告的答辩意见，本案的争议焦点为：1.原告可否按照调整后的价格即每月1.95元/平方米标准向被告收取物业服务费；2.被告可否以原告提供的物业服务存在瑕疵为由免除交纳物业服务费的责任。本院分析如下：对于焦点1，本院认为，小区物业服务调价属于由小区业主共同决定的重大事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告组织了该小区全体业主对物业服务费调价方案进行了表决，经专有面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后通过了上述调价方案，该方案对被告具有约束力。被告以其未与原告签订升价后的物业服务合同为由认为该价格对其没有约束力的主张，本院不予支持。被告小区的高层洋房住宅物业服务费由原来的1.5元每月每平方米调整为1.95元每月每平方米的调价方案，经过了价格管理部门的监督及公示，并无证据显示该价格调整违反了法律、法规的规定，被告认为原告的调价幅度不能超过20%缺乏依据，本院不予支持。因而，原告有权按照1.95元每月每平方米的标准向被告收取2020年9月至2021年1月的物业服务费。对于焦点2，由于物业服务具有整体性和不可分割性，涉及到小区全体业主的利益，物业公司提供的许多服务是针对全体业主的，在效用上具有互相依赖性和不可分割性，故在单个业主主张履行抗辩时，应考虑小区的整体利益从严审查，在物业公司已经提供了总体服务且不存在重大瑕疵的情况下，根据公平合理的原则，业主不应以物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业服务费。因而，被告要求免除支付相关物业服务费的责任，本院不予支持。被告的房屋多年来门口电梯间存在油烟渗漏问题，阳台天花板存在渗水问题，根据不同原因可能存在不同的责任主体，对于质量保证期内的房屋质量问题，应该由开发商负责维修，超出质量保证期的，专有部分维修所需费用，由专有部分业主承担，共有部分的维修所需费用，可依照法定程序申请在专项维修基金中支出。原告表示对于油烟渗漏问题正在使用专项维修基金程序予以解决的过程中，对于被告阳台渗水问题亦多次试图联系楼上业主予以积极的处理。本院认为，由于被告所述的上述问题已经存在多年，对被告的生活造成了一定的影响。原告作为物业管理公司，应该设身处地，积极想方设法及时推进上述问题的处理。被告以上述问题未得到解决为由拒交物业服务费虽缺乏法律依据，但情有可原，不属于恶意违约，故本院根据本案情况，对于原告要求被告支付违约金的请求不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”原、被告之间如另存在与本规定相关的纠纷，可另行依法寻求救济。综上，原告要求被告向其交纳雅逸居1座1607房自2020年9月至2021年1月的物业服务费为1091.5元，该主张符合法律规定，本院予以支持。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，对于2021年1月1日前的法律事实引发的纠纷，适用当时的法律及司法解释的规定。对于2021年1月1日后法律事实引发的纠纷，适用民法典的规定。因而，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告吴淑贤应于本判决生效之日起十日内向原告雅生活智慧城市服务股份有限公司三水分公司支付三水雅居乐花园雅逸居1座1607房屋2020年9月至2021年1月的物业服务费1091.5元；二、驳回原告雅生活智慧城市服务股份有限公司三水分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告吴淑贤负担。本判决为终审判决。审 判 员 廖连载二〇二一年四月十五日法官助理 陈惠玲书 记 员 李洁文