广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初407号原告：四会市凯旋物业管理有限公司，住所地：广东省四会市×××××××凯旋豪庭地下一层北向02号商铺，社会信用代码：91441284MA4UX4424F。法定代表人：伍某1。被告：黄国森，男，1990年10月3日出生，汉族，广东省四会市人，住址：广东省四会市×××××××××××××，现住广东省四会市×××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××415。原告四会市凯旋物业管理有限公司（以下简称“凯旋公司”）诉被告黄国森物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告凯旋公司的法定代表人伍某1到庭参加了诉讼。被告黄国森经本院依法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告凯旋公司诉称：被告是原告所管理的四会市凯旋豪庭小区业主。原告自2016年11月1日起拖欠小区物业管理费、公摊费。在被告欠费期间，原告对其物业公共设施设备维护维修、清洁环境卫生、绿化养护及秩序维护服务等进行物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2016年11月1日起一直未交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。据此，原告请求法院判决：被告向原告支付所欠四会市凯旋物业管理有限公司物业费、公摊费，合计金额：8881元。（从2016年11月1日至2020年12月份）；被告承担诉讼费用。原告提交了如下证据：1.被告购房发票，证明被告房产信息；2.被告身份证，证明被告身份信息；3.物业费催收文件，证明被告欠费情况；4.前期物业服务合同，证明原被告合同关系；5.物业服务合同，证明原被告合同关系；6.公摊费收取公示，证明被告欠公摊费金额明细；7.欠费明细，证明被告欠费金额明细。被告黄国森没有提出书面答辩意见及递交证据。经审理查明：被告黄国森是四会市×××××××委会观海路凯旋豪庭7座204号房屋的权属人，该房屋登记的建筑面积为119.91㎡。2016年11月15日，凯旋豪庭建设单位四会市恒强房产开发有限公司（委任方、甲方）与原告凯旋公司（受托方、乙方）签订了《物业服务合同[四会市凯旋豪庭]》，合同约定本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，业主从开发商通知收楼之日起计收管理费，收费标准为住宅物业1.2元/平方米/月（不包含所有公摊水、电费）；业主应于楼宇交付使用之日起交纳物业服务费用，业主或物业使用人在每月10号交纳该月物业服务费用。开发商已通知业主收楼，但尚未到物业管理处办理收楼手续的，其物业服务费由业主向乙方交纳；公共分摊费用按物业总表实际支出金额分摊，按2-3层为第一段，系数为1，4-5层为第二段，系数为1.05，如此按2层为一段类推，每层系数按0.05递增；甲方、业主或物业使用者违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日5‰的标准向乙方支付滞纳金。乙方也可向法院提起诉讼，追讨所欠费用；本合同期限自2016年11月15日起至成立小区业主委员会后，业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。合同签订后，原告进驻凯旋豪庭进行物业管理服务。2019年9月8日，四会市凯旋豪庭小区业主委员会（委托方、甲方）与原告凯旋公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同[四会市凯旋豪庭]》，双方对四会市凯旋豪庭小区物业管理服务达成协议，约定委托服务期限为三年，自2019年9月8日起至2022年9月7日止；住宅由业主按其拥有建筑面积每平方1.2元/月加上楼层高低阶级金额向乙方交纳：首层至3层：1.2元/平方＋31元；4层至5层：1.2元/平方＋32元；6层至7层：1.2元/平方＋33元；8层至9层：1.2元/平方＋34元；10层至11层：1.2元/平方＋35元；12层至13层：1.2元/平方＋36元；……，以上物业服务收费标准包含公共水电分摊。本物业服务费每月交纳一次，交纳费用的时间为每月10日前。物业服务费用按月交纳，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主或承租人补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金、公示通报、提起诉讼进行追讨，由此产生的公告费、邮寄费、诉讼费、律师费、查档费、执行费等一切费用均由该业主承担。庭审中，原告诉称被告欠缴2016年11月1日至2020年12月的物业管理费，欠款总金额为8881元，其中物业服务费7994元、公摊费887元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告分别与四会市恒强房产开发有限公司、四会市凯旋豪庭小区业主委员会签订的物业服务合同对被告黄国森具有约束力。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”和《解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，原告为被告黄国森提供了物业管理服务，被告黄国森未提供证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交、少交物业费的正当理由，被告黄国森应向原告支付物业管理服务的对价。对于原告主张的2016年11月1日至15日期间的物业管理费，鉴于原告没有提供证据证明其在此期间作为四会市凯旋豪庭小区的物业管理企业并管理服务该小区，故原告要求被告支付其上述欠费依据不足，本院不予支持。被告依法应当支付拖欠原告2016年11月16日至2019年8月的物业管理费1.2元/㎡/月×119.91㎡×33.5个月=4820.38元、2019年9月至2020年12月的物业管理费（1.2元/㎡/月×119.91㎡＋31元）/月×16个月=2798.27元，合计7618.65元。关于原告主张的被告拖欠2016年11月至2018年12月的公共用电电费分摊费用804元及水泵维修费6.5元问题。原告提交了凯旋豪庭公共用电电费分摊明细表及水泵维修费用明细证明上述费用的发生，证据充分，本院予以支持。被告黄国森应立即将以上费用支付给原告。至于原告主张的被告欠交2017年电梯维修费68元及2018年水泵维修费8.5元，因原告未能提供证据证明该费用的发生，应承担举证不能的法律后果。被告黄国森经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本院对本案审理，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告黄国森应于本判决生效之日起5日内将2016年11月16日至2020年12月31日的物业管理费7618.65元支付给原告四会市凯旋物业管理有限公司；二、被告黄国森应于本判决生效之日起5日内把2016年11月至2018年12月的公共用电电费分摊费用804元、水泵维修费6.5元支付给原告四会市凯旋物业管理有限公司；三、驳回原告四会市凯旋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告黄国森负担。本判决为终审判决。审判员 赵建红四月一日书记员 范  婉  婷