四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2022民初218号 原告：乐至县祥和物业管理有限公司。住所地：乐至县天池镇鑫鹏国际********。统一社会信用代码：91512022327086272H。 法定代表人：刘浪，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷毅，四川中部律师事务所律师。 被告：蒲兰，女，1991年8月24日出生，汉族，住四川省乐至县。 被告：曾昕，男，1988年2月16日出生，汉族，住四川省乐至县。 原告乐至县祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业）与被告蒲兰、曾昕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，在适用小额诉讼程序审理过程中，发现案件不符合小额诉讼条件，决定本案适用简易程序的其他规定，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人雷毅、被告蒲兰、曾昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥和物业向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告立即支付拖欠原告物业管理费1458元；2．依法判决被告以所欠物业管理费1458元为基数从欠费之日起至给付完毕之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息；3．依法判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：依据国务院《物业管理条例》的相关规定，原告与四川省乐至县祥瑞房地产综合开发有限公司（以下简称祥瑞房地产公司）签订了《物业管理委托合同》，受其委托对世纪欣城小区物业管理服务，同时约定物管费收费标准为多层住宅房屋为每月0.5元/㎡收取，高层电梯每月1.2元/㎡收取。被告是该小区多层10栋1单元7楼2号业主（使用人），房屋建筑面积为104.67㎡。被告从2018年6月至2020年6月以无正当理由，拒交物管费共25个月，1458元，经原告电话、书面等方式催交无果，被告的行为影响了小区物业管理工作的资金运转和小区建设，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判决。 蒲兰、曾昕辩称，1、蒲兰、曾昕系案涉小区的业主。但原、被告没有签订任何合同，原告不是前期物业服务合同的物业公司，原告与被告没有形成合同关系，且原告物业服务没有通知业主；2.前期物业服务选聘的企业为乐至县驿鑫物业，物业管理费为每月0.5元/㎡，高层电梯每月0.78元/㎡；3.物业服务质量得不到保障，物业公司不履行合同义务，私自将业主公共区域改为停车场盈利，且收益没有公开、公示，每个月还需交付“公共区水电费”6元每月，业主充电还要再次出钱充电，公共停车位也要收费停车，篮球场被修成商品房，绿化带被开发商弄成停车位；4.小区环境脏乱差，车辆管理混乱，私自为商业经营开后门、驾楼梯，楼梯多年生锈，产生各种安全隐患，破坏小区绿化给商业挖排污池，导致小区脏臭乱，小区设备无人维修；5.业主缴纳物业费原告只开收据，拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税；6.物业、开发商多次阻扰业主成立业主委员会；7、被告自接房时就房屋漏水，要求物管协调，都没有得到及时处理，给被告造成财产损失。总之，物业服务明显未提供符合行业标准的服务，所以有权根据《合同法》第67条规定，拒绝履行约定的物业费用，请法院在准确认定事实的基础上支持答辩人主张，依法核减物业费，由原告承担诉讼费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 证据材料1：物业管理委托合同2份、前期物业服务合同1份、（2020）川2022民初878号民事判决书。原告拟证明从2016年至今，一直是原告在进行服务，原告为合法的物业管理企业，约定多层按照0.5元每月/㎡，高层按照1.2元每月/㎡，对小区物业进行了服务，收取物管费是合法的；被告对原告所举证据无异议。本院认为，该证据系书证，符合证据的“三性”，本院确认该证据的证明效力； 证据材料2：催费通知1份。原告拟证明被告确实欠原告物业管理费，原告有向被告催缴物业管理费的事实。本院认为，该证据系原告单方制作且被告不予认可，无法证明催缴物业管理费的事实，本院不予确认该证据的证明效力； 证据材料3：物业管理工作照片、保安巡逻签到表、乐至县城市管理行政执法大队来访电话登记表。原告拟证明对案涉小区进行巡逻、保洁、设施的维修维护、绿化养护、业主投诉等事宜进行了物业服务，履行了作为物业公司的义务。被告对该证据无异议。本院认为，该证据因与本案具有关联性，形式和来源符合法律规定，且证据内容具有真实性，本院予以采信。 被告提供了原告在管理“世纪欣城”小区存在服务问题情况及被告房屋漏水，并制作相应照片。经双方当事人质证无异议，本院予以确认。被告认为对被告房屋漏水进行了维修，被告也在自己楼顶采取达建了顶棚措施。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乐至县“世纪欣城”小区房屋系祥瑞房地产开发公司开发，祥瑞房地产开发公司与乐至县驿鑫物业管理有限公司签订的前期物业服务合同权利义务终止后，驿鑫物业公司停止为该小区提供物业服务。2016年4月1日，祥瑞开发公司与原告签订了《物业管理委托合同》，由原告对“世纪欣城”小区提供物业服务，多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，高层电梯按建筑面积每月每平方米1.2元收取，共用设施设备运行、能耗费用（水、电）按业主住户实际用量共同分摊。合同签订后，原告对“世纪欣城”小区提供物业服务。合同到期后，2018年11月1日，祥瑞开发公司再次与原告签订了《物业管理委托合同》，双方约定了委托管理的事项、委托管理的期限、双方的权利和义务、物业管理服务质量、物业管理人服务费用、违约责任。 2019年8月14日，祥瑞开发公司对世纪欣城商住楼协议选聘前期物业服务单位进行公示，公示内容如下：祥瑞开发公司委托四川省致远建设项目管理有限责任公司对“世纪欣城”小区进行前期物业招标，经两次公开挂网报名，投标报名公司不够3家，祥瑞开发公司申请进行协议选聘物业服务企业，原告中选，现将该次物业招标情况公示（2019年8月15日至2019年8月21日），若小区业主有异议可联系祥瑞开发公司。2019年8月22日，祥瑞开发公司向原告发送中选通知书。2019年8月24日，祥瑞开发公司（甲方）与原告（乙方）签订《世纪欣城前期物业服务合同》，该合同与本案相关的内容：乙方提供物业服务的内容：1．根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务相关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；2．负责建筑物共用部分的维护和管理；3．负责共用设施设备的日常运行、维护和管理；4．负责物业共用部分、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；5．负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6．负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；7．负责物业服务档案的建立和管理；8．装饰装修管理。合同的履行期限为2019年8月24日至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。前期物业服务费按包干制计费，由甲方、业主向乙方交纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。收费标准为多层住宅0.5元/平方米/月，高层住宅1.2元/平方米/月。业主的物业服务费从物业交付次日起按年交纳，业主于每个缴费周期起始10日内交纳物业服务费。乙方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成损失的，应承担赔偿责任。签订合同后，祥瑞开发公司将中标情况及前期物业服务合同在乐至县房地产管理局办理备案手续。 另查明，“世纪欣城”小区未成立业主委员会，被告蒲兰、曾昕系“世纪欣城”小区多层10栋1单元7楼2号业主，房屋建筑面积为104.33㎡，被告未交纳2018年6月至2020年6月期间的物业服务费，经原告催收未果，诉至法院。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。乐至县驿鑫物业管理有限公司依据《前期物业服务合同》为案涉小区提供物业服务，与小区业主之间形成物业服务合同关系。《前期物业服务合同》约定期限届满后，因案涉小区未成立业主委员会，业主、业主大会未选聘新的物业服务企业，建设单位祥瑞开发公司对“世纪欣城”小区再次进行物业招标，因投标公司不够3家，祥瑞开发公司协议选聘祥和物业为“世纪欣城”小区物业服务企业，祥和物业按照合同约定提供物业服务，其与业主之间形成事实上的物业服务合同关系，同时，本院已生效的（2020）川2022民初878号民事判决书也认定该合同对全体业主具有约束力，二被告作为“世纪欣城”小区的业主，应当按合同约定交纳物业管理费。故对原告要求被告缴纳物业管理费的主张本院予以支持。 关于物业服务质量问题。物业公司应依约履行服务义务，包括共有部分的修缮维护，卫生清洁、绿化养护、秩序维护、安全防范等。物业公司属于服务企业，其服务具有公益性，二被告作为业主支付物业管理费所获取的对价服务包括上述内容。从二被告提供的照片可以看出，二被告的房屋确实存在漏水情形，被告虽自己采取了一定措施，原告在本案中存在部分违约的情形，故对二被告欠缴的物业费应予适当减免，减免比例确定为20%为宜，所以二被告应给付原告祥和物业公司2018年6月至2020年6月的物业管理费为1043.3元（104.33㎡×0.5元/㎡×25月×80%）。原告在小区卫生、公共设施维护及管理虽存在一定瑕疵，原告物业服务期间履行物业服务不存在根本违约。此外，若原告存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，二被告可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条或《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，可另行请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。因此，对二被告辩称除房屋漏水外的其他质量问题的意见，证据不足，理由不充分，本院不予采纳。 诉讼中，原告自愿放弃要求被告方给付物管费利息及每月6元的共用设备设施运行、能耗费用（水、电费）的诉讼请求，本院予以确认。 综上，小区物业服务企业应提供有效管理，从而为业主创造一个整洁、优美、安全、舒适的居住环境，小区物业服务企业履行物业服务义务也是多方面的、长期性的，即使在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，业主不能因为其在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定物业公司所付出的服务，如果业主认为物业公司没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主委员会解聘物业公司、或者协商变更收费标准等合法途径解决，不能以此为由拒交物业管理费。民事主体从事民事活动，应当秉持诚实，恪守承诺，也应发扬“诚信、“友善”的社会主义核心价值观个人层面准则。如果每一个业主均以物业服务企业未充分提供物业管理服务为由不交物业管理费，这种不诚信的行为，既不利于物业管理秩序的维护也对其他已交物业服务费的业主不公平。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第三条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 限被告蒲兰、曾昕在本判决生效后五日内支付原告乐至县祥和物业管理有限公司物业管理费1043.3元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告乐至县祥和物业管理有限公司负担5元，被告蒲兰、曾昕负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  薛建明 二〇二一年四月一日 书记员  邓 莹