上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初26969号原告：游小玲，女，1981年6月21日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市。委托诉讼代理人：李昊，上海市华荣律师事务所律师。被告：上海永辉云创科技有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张进仁，总经理。委托诉讼代理人：苏某，男。原告游小玲诉被告上海永辉云创科技有限公司(以下简称永辉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告游小玲及其委托诉讼代理人李昊、被告永辉公司的委托诉讼代理人苏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。游小玲向本院提出诉讼请求：1、要求确认原被告之间的《租赁合同》于2019年7月2日解除；2、要求被告返还租赁保证金23,000元、剩余租金22,233.33元；3、要求被告赔偿原告各项损失198,107元(包括合同解除违约金34500元，店铺转让损失37000元，装修损失19100元，仓储损失6600元，运输费损失907元，预期可得收益10万元)。事实和理由：2018年4月8日，原、被告双方签订《租赁合同》及附件，就原告承租被告位于上海市徐汇区田林路XXX号场地相关事宜达成一致，合同约定租赁期自2019年5月1日至2021年4月30日止，租金每月11,500元，租赁保证金23,000元，并就双方的其他各项权利义务进行了约定。合同签订后，原告完全依约履行了义务，向被告支付了各项费用，进行了装修并组织开展经营活动。然而，被告于2019年7月2日向原告发送解除函，擅自单方解除合同，且拒不承担违约责任。原告认为，被告违约解除《租赁合同》的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，对原告造成了巨大损失，故原告诉至法院，要求判如所请。永辉公司辩称，不同意原告全部诉请。2019年4原被告签订了租赁合同，约定免租期15天，从2019年5月1日起租期两年，原告在装修期间未按合同约定得到物业的审批验收，原告的装修迟迟达不到物业审批，甚至施工图纸都没提交，2019年5月16日原告擅自营业，严重损害了被告和房东华鑫物业的权利。原告承租的租赁商铺下方是华鑫天地写字楼总机房，按照相关要求，原告从事餐饮服务类必须符合卫生洁净标准，每天必须对地面进行清洗保洁，所以地面必须要做防水，但直至原告搬离都没有防水施工，给华鑫天地写字楼造成巨大的安全隐患。被告和华鑫物业多次约谈原告，原告以各种理由推脱，所以原告的行为构成违约，根据合同第6.1.2.C条被告依法行使合同解除权，并没收保证金，且原告应按实际使用天数支付租金。合同解除的时间应当是7月22日。合同解除不是被告造成的，是原告违约，所以不同意赔偿原告的各项损失。本院认定事实如下：2019年4月，永辉公司(甲方，出租方)与游小玲(乙方，承租方)签订《租赁合同》一份，合同约定，甲方将上海市徐汇区田林路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给乙方，租赁期限自2019年5月1日起至2021年4月30日止，装修免租期为2019年4月15日至2019年4月30日，2019年5月1日起月租金为11,500元，租金按季支付，乙方应在支付月的20日前付清次3个月的房租，保证金23,000元，本合同期满后，乙方完全履行本合同项下所有义务，结清所有费用且双方办理交接手续，甲方于交接手续完成7日后无息退还履约保证金余额。甲方应于2019年4月15日前向乙方交付房产，双方共同验收确认房产。4.2.1乙方如对租赁场地进行二次装修(含消防)的，不得破坏租赁场地的造型美观和建筑结构安全，且应在公共设施及水电管线容许的负荷下进行，乙方必须向甲方提报二次装修方案(含平面分布图、水电分布图等相关施工图)应经甲方审查同意后(甲方不因该等审核而对乙方装修行为承担消防安全等任何责任)进场进行装修。4.2.4如乙方未能在装修期内完成上述装饰装修工程导致该租赁场地未能在装修期届满后开业经营的，本合同项下之装修免租期不予延长。5.1.2租赁期内，甲方负责(5)对乙方的装修方案进行审查和施工的监督以及竣工后的验收。5.2.5乙方如需对租赁场地内的原有设施进行变更、整修、维护、增设或移动时，应事先以书面形式通知甲方，并附施工图说明书，取得甲方同意后方可施工，其费用由乙方承担，施工期间乙方应派员监工，完工时须经甲方检查认可后方可营业。6.1.4甲方因自身经营需要或其它合理事由需要提前收回租赁场地并解除租赁关系时，乙方必须无条件配合，甲方可解除合同，以当年标准共计2个月租金作为乙方补偿金，支付给乙方，该种解除方式将不视为甲方违约，该补偿金是一次终结补偿，甲方支付该补偿金后，不再向乙方承担其他任何赔偿责任。甲方因前述约定要求解除本合同时，乙方应在甲方书面通知的搬迁时间内完成搬迁工作，否则甲方有权不予支付或要求返还前述补偿金，并要求乙方承担逾期返还租赁场地的违约责任，若需延长搬迁时间，须与甲方协商，取得甲方同意。否则，搬迁时间届满，乙方仍未搬离或拆除的设备及一应设施，均归甲方所有，甲方对此不作任何补偿。7.2.6除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定、义务或违反其在本合同项下所作承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其期限改正；经甲方书面通知，乙方仍不改正的，自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月场地租赁费用5%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止。如甲方发出第二次书面通知后15日内乙方仍未改正，甲方有权解除本合同，没收履约保证金，并要求乙方承担相当于违约时上一月份场地租赁费三倍的违约金，同时保留向乙方索赔损失的权利。合同签订后，游小玲支付了保证金23000元及租金34500元，永辉公司于2019年4月15日向游小玲交付涉案房屋。2019年4月30日,游小玲、永辉公司及上海华鑫物业管理顾问有限公司(系房屋所在大楼物业管理公司)就涉案房屋装修问题进行协商，会议中就游小玲装修提出了若干整改意见，并要求整改完成后物业会配合竣工验收，验收合格后才能开业。2019年5月16日，游小玲在涉案房屋开设的店铺开业经营。2019年7月2日，永辉公司向游小玲发送《关于通知贵商铺撤场的函》，内容为：你方于2019年4月12日对涉案房屋入驻装修，华鑫物业在日常巡查中发现你处装修所存在的问题，并于4月30日约见你方管理人员和施工负责人，对现场装修不合规事项提出了整改，并强调竣工验收后方可开业，2019年5月16日，你方在未通过竣工验收的情况下自行开业。贵方商铺坐落于华鑫物业消控机房上方，贵商铺地面防水措施及隔油池等相关项目均未整改，给我司及物业造成巨大安全隐患。介于上述隐患至今尚未整改，我司决定解除与贵司的租赁协议，请贵司于2019年7月3日12：00前停止营业并搬离现场。根据合同约定，甲方因自身经营需要或其他合理事由需要提前收回租赁场地并解除租赁关系时，乙方必须无条件配合，甲方可解除合同，以当年标准共计2个月租金作为乙方补偿金，支付给乙方，该种解除方式将不视为甲方违约，该补偿金是一次终结补偿，甲方支付该补偿金后，不再向乙方承担其他赔偿责任。因此甲方将在乙方搬离并场地交接无误后10个工作日内支付上述款项。2019年7月5日、7月9日，永辉公司两次发函要求游小玲于7月12日12：00前停止营业并搬离场地。2019年7月22日，游小玲搬离涉案房屋将房屋返还永辉公司。以上事实，除原、被告陈述外，另有租赁合同、转账记录、会议纪要、函件等证据证实，本院予以确认。审理中，原告提供了与汪某某的微信记录以证明永辉公司给予免租期，租金应自2019年6月1日计算。被告发表意见表示不予认可，汪某某是前期负责招商的，但5月1日后其已经调离上海，由杨某某对接后续工作，也明确告知原告汪某某的情况，公司没有同意增加免租期。原告还提供了与苏某、物业公司之间的聊天记录，证明其已经按要求提供了图纸，装修图纸应当由被告向物业公司提供。被告发表意见认为原告仅仅提供了平面图，物业要求的水电图纸原告一直未提供，隔油池等整改也并未完成，并强行开业造成重大消防隐患。审理中，原告提供了其与许某某商铺转让协议及转账凭据证明其店铺转让费为37,000元。被告对此不予认可，认为与被告无关。原告提供与装修工人的微信记录、转账记录证明原告装修损失19,100元，租赁合同、转账记录证明仓储费损失6600元，运费订单、转账凭证证明原告运费损失907元，茂名南路XXX号门店营收统计证明原告可得利益损失10万元。被告对此均不予认可，认为系原告违约在先，被告行使解除权，不存在赔偿该些损失。本院认为，原被告之间签署的租赁合同，系双方真实意思表示,合法有效，双方均应受其约束。合同约定原告对涉案房屋进行装修需取得被告同意后方可施工，且须经被告检查认可后方可营业。合同履行过程中，原告对房屋进行了装修，装修后被告对原告的装修提出了整改，就原告提供的聊天记录，无法证明原告的装修已经通过被告验收，因此原告自行开业经营违反了合同相关约定。2019年7月2日，被告依据合同6.1.4条约定向原告发送《关于通知贵商铺撤场的函》行使合同解除权，该行为具有事实和合同依据，本院予以确认，原告也主张合同于该日解除，故本院确认双方合同于2019年7月2日解除。现双方合同并非因7.2.6条约定解除，故被告抗辩称应将原告保证金没收的意见，本院不予采纳。合同解除并交还房屋后，被告应将收取的保证金退还原告。关于原告主张退还剩余租金的诉请。双方合同明确约定免租期为15天，且不因装修期延长而延长。原告主张多一个月免租期，双方并未就此签订补充协议，也未得到被告的确认，故本院不予采信。原告于2019年7月22日交还房屋，故被告应退还7月23日至7月31日的租金。关于原告主张的损害赔偿。首先，原告提供的有关预期收入损失的材料系另外地址店铺的收入情况，无法作为本案预期收益损失证据；原告主张的店铺转让费系支付给案外人，并非被告收取；并且，被告行使的系合同约定的解除权，并非被告违约解除，故原告主张被告支付违约金、转让费损失、预期收益损失，缺乏依据，本院均不予支持。其次，合同6.1.4条约定被告应向原告支付相当于两个月租金的补偿金，且被告不再向原告承担其他赔偿责任，故本院依法判决被告支付原告损失补偿金23,000元，超过该金额的损害赔偿，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、确认游小玲与上海永辉云创科技有限公司签订的《租赁合同》于2019年7月2日解除；二、上海永辉云创科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还游小玲租金3402.74元；三、上海永辉云创科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还游小玲保证金23,000元；四、上海永辉云创科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付游小玲赔偿款23,000元；五、驳回游小玲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2475.40元，由游小玲负担1972.90元，上海永辉云创科技有限公司负担502.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐红二〇二一年四月二十六日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。