贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2077号上诉人（原审被告、反诉原告）：毕节市卓越华飞房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区观音桥塘房村。统一社会信用代码：91520500055030469G。法定代表人：刘桂平，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：谢江翠，该公司职工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：章菊，女，1990年2月11日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司（以下简称：卓越华飞公司）因与被上诉人章菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初18257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人卓越华飞公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定：“买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人与逾期履行上述义务的。按照逾期付款处理”。《补充协议》约定：“出卖人或者买受人中任何一方无法定或者约定的理由终止/解除本合同的，即视为根本性违约。违约方应当向守约方支付合同约定总房价款10%的违约金”。本案中，被上诉人虽将办理按揭贷款所需的资料提交给了上诉人并到银行进行了面签，但是该次面签被银行拒绝，拒绝理由为被上诉人负债过重。此后，被上诉人声称积极履行了债务，不能办理按揭贷款是因为上诉人未为其办理。后上诉人了解到，其在办理购房按揭贷款被拒后，办理了按揭购买轿车增加负债，经上诉人反复催告均拒绝支付剩余房款。因此，本案中，双方解除《商品房买卖合同》是由于被上诉人的原因造成，被上诉人拒绝支付剩余购房款的行为已经构成根本性违约，应当依照《补充协议》约定，承担相应的违约责任。二、被上诉人在一审中主张退还的房屋维修基金并非上诉人收取，不应由上诉人退还。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，房屋维修基金由上诉人代被上诉人向相关单位缴纳。本案中，上诉人根据该约定代被上诉人将房屋维修基金交至住建局并将相应缴款凭证交付被上诉人，上诉人已经完成了被上诉人的委托事项。因此，被上诉人主张退还的房屋维修基金不应由上诉人退还，但是上诉人愿意配合被上诉人到住建局办理退还手续。实务中，办理房屋预告登记注销手续需由法院判决确认，一审法院不支持上诉人要求被上诉人配合办理案涉房屋预告登记注销手续的请求不当。综上，一审法院认定事实不清、判决有误。被上诉人章菊答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。章菊向一审法院起诉请求：1.判决被告退还原告首付购房款67257元，房屋维修基金6631元，共计73888元；2.解除原告与被告于2018年1月19日签订的《商品房买卖合同》；3.诉讼费由被告负担。卓越华飞房开公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2018年1月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＹＨＦ5-2-24-1），反诉被告配合反诉原告办理位于毕节市七星关区旁卧龙大都会二期第5栋2单元24层1号（（5）2-24-1）房的合同备案登记、所有权预告登记的注销手续；2.反诉被告向反诉原告支付违约金33225.7元；3.诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年1月19日，以原告章菊为买受人，被告卓越华飞房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区旁卧龙·大都会二期第5、6幢（5）2单元24层1号房，房号为（5）2-24-1，建筑面积88.41平方米，套内建筑面积72.86平方米。该商品房总价款为332257元，付款方式为贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款67257元，余款265000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照逾期付款处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担逾期付款的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在15日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订了《补充协议》约定：“出卖人或买受人中任何一方无法定或约定的理由终止／解除本合同的，即视为根本性违约，违约方应当向守约方支付合同约定总房价款10%的违约金。”《商品房买卖合同》签订时，原告向被告支付购房款76257元、房屋维修基金6631元。同时，原告将办理按揭贷款所需的全部资料提交给被告，并由被告安排到贷款银行进行了面签。之后，被告为原告办理预售合同备案登记（登记号为Ｙ18003439），以及在不动产登记部门进行预告登记，不动产登记证明号为黔（2018）七星关区不动产证明第××号。最后，银行并未发放该笔购房贷款，原、被告之间因办理购房按揭贷款产生争议，故原告以前述诉请诉至法院，被告在诉讼过程中提起前述反诉请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约定全面履行各自义务。对于原、被告之间因办理购房按揭贷款产生争议的问题。经查，原、被告双方签订《商品房买卖合同》的同时，原告向被告公司提交了办理按揭贷款所需的全部资料，并由公司安排到贷款银行进行了面签。因此，未能获得按揭贷款并非双方当事人的原因。根据《商品房买卖合同》约定，因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在15日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。据此，对本诉原告及反诉原告诉请判决解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求，予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，对原告诉请判决被告退还购房款67257元及房屋维修基金6631元的请求，予以支持。导致本案商品房买卖合同解除并非双方当事人的原因，反诉原告不能依据《补充协议》的约定要求反诉被告承担总房价款10%的违约金，故对于反诉原告诉请判决反诉被告支付违约金33225.7元的请求，不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，案涉《商品房买卖合同》已依法解除，履行该合同对涉案房屋所作的预告登记将自动失效，反诉原告诉请注销合同备案登记及预告登记的请求无诉的利益，无须通过法院判决予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款、第五百零九条第一款、第五百六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）章菊与被告（反诉原告）毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于2018年1月19日签订的《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）章菊购房款及房屋维修基金共计73888元；三、驳回原告（反诉被告）章菊的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）毕节市卓越华飞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费824元、反诉案件受理费315元、合计1139元，由被告（反诉原告）毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：根据查明的事实，双方签订案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的时间为2018年1月19日，合同签订后被上诉人依约向上诉人提交的办理按揭贷款所需相关资料，并到银行进行面签。被上诉人一审陈述，其购买车辆的时间为2019年10月24日，在不能办理按揭贷款之后，不能认定本案按揭贷款未能办理系因被上诉人购买车辆所致，现有证据不能证明不能办理按揭贷款系被上诉人自身原因所致。上诉人主张解除《商品房买卖合同》是由于被上诉人的原因造成，依照《补充协议》的约定，应承担相应违约责任的理由不成立，不予采纳。被上诉人一审提交的存款凭条显示，案涉房屋维修基金收款方是毕节市住房资金管理委员会办公室，交款人是被上诉人章菊，上诉人非交款方及收款方，被上诉人因解除《商品房买卖合同》要求上诉人退还案涉房屋维修基金无依据，应不予支持。一审判决上诉人退还不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，案涉《商品房买卖合同》解除后，被上诉人基于该合同所享有的债权消灭，对案涉房屋所作的预告登记将自动失效，上诉人要求判决被上诉人配合办理预告登记注销手续无诉的利益，不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初18257号民事判决第第一、三项，即：“解除原告（反诉被告）章菊与被告（反诉原告）毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于2018年1月19日签订的《商品房买卖合同》；驳回原告（反诉被告）章菊的其他诉讼请求；”二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初18257号民事判决第第二项，即：“被告（反诉原告）毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）章菊购房款及房屋维修基金共计73888元；”三、上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人章菊购房款67257元；四、驳回上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司的其他上诉请求。一审本诉案件受理费824元、反诉案件受理费315元、合计1139元，由上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担1039元，被上诉人章菊负担100元；二审案件受理费2278元，由上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担2078元，被上诉人章菊负担200元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年四月十四日书记员 高 进