北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初4845号原告：北京万国城酒店运营管理有限公司，住所地北京市东城区香河园街1号院11号楼。法定代表人：何超琼，执行董事。委托诉讼代理人：吴萍，北京市铸成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋梦涵，北京市铸成律师事务所实习律师。被告：北京西坞牧人文化传播有限责任公司，住所地北京市西城区新明胡同4号楼1414号。法定代表人：贺小雷，董事长。委托诉讼代理人：程悦，男，1976年11月12日出生，该公司职员。原告北京万国城酒店运营管理有限公司（以下简称万国城公司）与被告北京西坞牧人文化传播有限责任公司（以下简称西坞牧人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告万国城公司的委托诉讼理人吴萍、宋梦涵和被告西坞牧人公司的委托诉讼代理人程悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万国城公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的《租赁合同》于2020年4月28日解除；2、判令被告立即清空、腾退租赁单元并移交给原告；3、判令被告向原告支付2020年3月1日至2020年4月28日欠付租金、物业服务费共计275644.29元；4、判令被告就上述欠付租金、物业服务费的逾期付款违约金（其中2020年3月1日至3月31日租金127316.4元、物业服务费14978.4元，以此基数，按照每日千分之五的标准，自2020年2月26日支付至实际付清之日；2020年3月1日至4月28日租金118828.64元、物业费13979.84元，以此基数，按照每日千分之五的标准，自2020年3月26日支付至实际付清之日）；5、判令被告按照《租赁合同》约定的每日租金和物业费之和的二倍向原告支付自2020年4月29日至实际返还租赁单元之日期间的房屋占有使用费；6、判令被告支付律师代理费50000元；7、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月28日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区香河园街1号院11号楼信德京汇中心××层××××单元房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告办公使用，租赁期限自2018年6月28日至2021年6月27日。租金和物业管理费按月结算，2018年6月28日至2019年6月27日每月租金为100792.15元，2019年6月28日至2021年6月27日期间每月租金127316.4元。每月物业服务费为14978.4元。被告应于合同签署当日向原告支付保证金及租赁期首月租金和物业服务费，并于每月25日或之前支付下月租金和物业服务费。被告租金及相应费用付至2020年2月28日，之后原告多次向被告催缴付款，但被告均以2019年8月2日被告员工李某在大厦公共区域受伤为由拒绝支付后续租金及其他费用。2020年4月28日，原告向被告发送了《终止通知》，告知解除双方租赁合同关系，并要求被告腾退涉案房屋。但截至原告提起本案诉讼之日，被告仍然占有涉案房屋，致使原告无法继续出租涉案房屋，给原告造成巨大经济损失。原告认为被告员工受伤事宜与本案不属于同一法律关系，被告员工受伤不应属于被告拒付租金的合法理由，故原告诉至本院，请求判如所请。被告西坞牧人公司辩称，被告不认可原告出庭人员的代理人身份，该代理人并未获得何超琼的授权，属于无权代理，故本案应按撤诉处理。另，2019年8月2日，被告员工在涉案房屋所在大厦公共区域被砸伤，双方一直没有能够就赔偿问题协商一致，原告出租涉案房屋不符合安全要求，故被告不同意原告全部诉讼请求。同时，被告认为双方租赁合同关系于2019年8月2日员工受伤之日已经解除，原告还应返还被告已支付的全部租金、物业费等费用。原告无故增大双方损失，损失扩大的部分与被告无关。另，原告主张的违约金标准过高，不应该被支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月28日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将北京市东城区香河园街1号院信德京汇中心××层××××单元（建筑面积499.28平方米）房屋出租给被告办公室用，租赁标的物不包括该单元内部之公用设备、设施、线路及管道等。租赁期限自2018年6月28日至2021年6月27日。2018年6月28日至2021年6月27日，每月每平米建筑面积租金为255元，每月租金总计为127316.4元（每月均按照30.5日计算）。考虑被告需对涉案房屋进行装修等因素，原告同意给予被告2018年6月28日至2019年6月27日期间租金折扣，折扣后每月租金为100792.15元。涉案房屋每月物业服务费为14978.4元。租金和物业服务费按月结算，被告应于本合同签署当日支付首月租金和物业服务费，并于每月25日或之前支付下月租金和物业服务费。不足一个月的月租金和物业费应根据当月实际发生的天数及该月份总天数按比例折算及支付。公共事业费用的计收标准按照政府相关规定执行，承租方需按照收费通知单所约定的日期按时支付该费用。被告应于本合同签订日向原告支付租赁保证金426884.4元。保证金作为被告适当履行其在本合同项下义务的担保。被告不得将保证金用于支付合同项下的任何款项或履行被告的其他合同或非合同义务。原告有权在租赁期内任何时间，以保证金抵付被告应付款项或因被告违约而遭受直接或间接损失。被告应在原告提出书面要求之日起7日补齐保证金差额。如有预期，原告有权立即解除本合同，收回涉案房屋。被告在租赁合同关系终止之日起20日内未将注册地址或营业地址的工商注销或变更，被告应自租赁关系终止之日起，每日按照日租金和物业费之和的两倍向原告支付违约金直至工商注销或地址变更完成之日止。合同期满或提前终止时，被告搬出其所有物业及财产，返还钥匙和原告财产并将处于清洁、良好、可出租状态的房屋移交给原告。在合同提前终止的情形下，应不迟于原告指定的日期完成上述移交工作。如被告未能规定时间内返还涉案房屋，则每逾期一日，原告可以按照每日租金和物业费用之和的2倍向被告收取占有使用费。合同另约定，被告逾期未足额支付租金、物业服务费或任何其他款项超过应付款日15日的，原告有权通知被告解除合同。原告可以在其后任何时间，在不损害原告其他权利或救济措施前提下，进入涉案房屋并要求被告立即向原告移交涉案房屋。此情形下，原告除有权立即没收保证金外，还有权要被告赔偿因违约导致原告发生的任何损失，包括但不限于涉案房屋空置期间的租金和物业费损失、原告为引进新租户支付的代理费等。因被告违约导致原告承担的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费，应有被告承担。被告逾期支付合同项下任何款项，应自款项应付之日起每逾期一日按照逾期付款金额的千分之五向原告支付违约金。逾期超过15日的，原告可立即终止本合同或停止履行维修义务、供电、热力、空调、通讯或其他由原告提供或通过原告提供的服务或公共设施。同时，合同明确双方通知和送达地址：被告地址北京市东城区香河园街1号院××号楼××××单位，收件人贺小雷。上述合同签订后，双方依约履行，被告依约向原告支付了租赁保证金426884.4元和截至2020年1月租金。2020年3月11日，被告向原告支付了143118.56元，原告认可被告已经补齐截至2020年2月28日租金。原告主张被告之后未再支付过其他费用，被告未举证证明之后向原告支付过其他款项。2020年4月28日，原告向被告发送了《终止通知》，载明因被告未依约支付2020年3月、4月份租金及其他款项已超过15日，原告按照《租赁合同》约定解除与被告之间租赁合同，并要求被告支付欠付租金、物业管理费、能源费及滞纳金。原告函件中亦要求被告返还涉案房屋并将公司注册地址的工商注销或变更。2020年5月21日，原告向被告发送了《履行事宜》，再次明确双方《租赁合同》已于2020年4月28日解除，同时原告要求被告2020年5月22日搬离涉案房屋并按照双方合同约定办理交接手续。另，原告告知被告如果继续占用涉案房屋，原告将于2022年5月22日对涉案房屋采取断电措施以维护自身合法权益。2020年5月25日，原告再次向被告发送《履行事宜》，要求被告5月25日搬离涉案房屋并办理交接手续，如继续占用，原告将对涉案房屋采取断电措施以维护自身合法权益。2020年6月12日，原告向被告发送了《告知函》，载明因被告拒不搬离涉案房屋，原告再次要求被告6月15日前办理涉案房屋，同时原告告知被告原告将于2020年6月16日进入涉案房屋清空房屋。2020年7月、10月份，原告再次函告被告，要求被告搬离涉案房屋。庭审中，原告认可2020年5月29日对涉案房屋采取了断电措施。2020年6月份原告将涉案房屋上锁，但被告物品一直未搬离。被告认可2020年5月份停电，但停电之前已经锁门了，但被告对原告锁门时间未举证。另，被告认可锁门之前即使是疫情期间被告也一直正常使用涉案房屋。本案审理过程中，因双方均有解除合同的意思表示，本院组织双方当事人办理房屋交接。原告表示同意搬离房屋交接，被告认为因公司职工李某被砸伤事宜未能妥善解决，原告退还被告李某受伤之前所付全部费用后才同意搬离交接。经本院释明损失扩大风险后，被告坚持其主张。截至本案法庭调查结束，被告物品依然占用涉案房屋。另，原告委托北京市铸成律师事务所参与本案诉讼，原告支出律师费用50000元。本院认为，原、被告签署的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告职工受伤与本案并非同一法律关系，被告以此为由拒付租金，无法律依据，本院对被告该项答辩意见不予采纳。被告未依约支付租金，且经原告多次催缴后依然未支付，已经构成违约。被告迟付租金行为满足双方合同约定解除条件，原告有权依约解除合同。原告2020年4月28日向被告发送了解除合同通知，双方租赁合同关系已于2020年4月28日解除，原告要求确认双方签署的《租赁合同》于2020年4月28日解除的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告腾退涉案房屋，于法有据，本院予以支持。原告认可2020年5月29日对涉案房屋采取了断电措施，2020年6月原告将涉案房屋上锁，被告虽主张停电之前已经锁门，但被告对此未举证证明，应承担举证不能的法律后果。原告要求被告依约支付2020年3月1日至2020年4月28日的租金及物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院异议支持。但原告计算有误，本院根据双方合同约定予以调整。事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告迟付租金及物业费，构成违约，应按照双方合同约定支付逾期付款违约金，但原告主张的违约金的标准过高，本院酌情予以调整。双方合同解除后，原告对涉案房屋采取了断电以及锁门措施，上述行为不违反双方约定。原告多次要求被告腾退涉案房屋，但被告未依约交还涉案房屋，被告应支付实际占有房屋期间的对价，具体金额本院参照双方合同约定的租金及物业服务费标准确定，超过部分本院不予支持。另，双方合同对律师费负担有明确约定，原告主张的律师费损失，系原告维权的合理支出，该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告北京万国城酒店运营管理有限公司与被告北京西坞牧人文化传播有限责任公司签署的《租赁合同》于2020年4月28日解除；二、被告北京西坞牧人文化传播有限责任公司于本判决生效后十五日内将其承租位于北京市东城区香河园街1号院11号楼信德京汇中心××层××××号房屋清空并腾退给原告北京万国城酒店运营管理有限公司；三、被告北京西坞牧人文化传播有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京万国城酒店运营管理有限公司2020年3月1日至2020年4月28日租金及物业费272926.09元；四、被告北京西坞牧人文化传播有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京万国城酒店运营管理有限公司逾期付款违约金（以142294.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍，自2020年2月26日计算至实际付清之日；以130631.29元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍，自2020年3月26日计算至实际付清之日）；五、被告北京西坞牧人文化传播有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京万国城酒店运营管理有限公司房屋占有使用费（自2020年4月29日计算至被告北京西坞牧人文化传播有限责任公司实际腾退房屋之日，标准为每日4665.4元）；六、被告北京西坞牧人文化传播有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京万国城酒店运营管理有限公司律师费50000元；七、驳回原告北京万国城酒店运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14883元，由被告北京西坞牧人文化传播有限责任公司负担（本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二一年四月二十三日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻