河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1121民初364号原告：舞阳盛源物业有限公司。住所地：舞阳县文化路北侧西段。统一社会信用代码：91411121395740766N。法定代表人：刘栓保，该公司经理。委托诉讼代理人：张天玺，河南银海律师事务所律师。被告：陈琛，男，1993年9月1日出生，汉族，住舞阳县。委托诉讼代理人：陈庆安，男，1969年10月13日出生，汉族，住舞阳县。系被告陈琛之父。原告舞阳盛源物业有限公司与被告陈琛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告舞阳盛源物业有限公司的委托诉讼代理人张天玺、被告陈琛及其委托诉讼代理人陈庆安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告舞阳盛源物业有限公司向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告支付原告物业费共7752元；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年5月1日被告入住中心花园小区4号楼西单元13楼东户，共计134.7平方米，原告为其提供物业管理服务，2018年5月1日以来公司多次派人找被告要求支付2018年5月1日至2019年4月30日物业服务费1454元、公共照明费161元及滞纳金1550.4元（32个月），2019年5月1日至2020年4月30日物业服务费1454元，公共照明费161元及滞纳金969元（20个月），2020年5月1日至2021年4月30日物业服务费1454元，公共照明161元及滞纳金387.6元（8个月），共计7752元。被告陈琛辩称：1、原告进驻中心花园（原中央花园）不符合程序规定，原告与开发商长葛市鼎丰置业有限公司所签订的《前期物业合同》无效；2、原告不能按照相关《物业管理条例》提供物业服务，违约在先，物业未履行应尽服务；3、原告私自上涨电费、私自断电、停运电梯，以不给业主充电费、不给业主开具天然气开户安装票据等手段，强行收取物业费，因此，多名业主代表就物业费、电费、天然气安装等问题与原告多次交涉并在房管局领导沟通协调下签订多份合同，原告多次单方面毁约；4、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履行违约行为前，答辩人有权拒绝支付物业服务费，因原告不能履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便及严重危害答辩人生命财产安全，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权暂不支付物业服务费；5、原告起诉被告，诉讼主体不符，被告陈琛于2016年6月13日购买了长葛市鼎丰置业有限公司开发的位于中心花园（原中央花园）的房屋一套，自购房以来没有与任何公司签订物业服务合同，同时购房合同中也没有相关物业条款，所以原告与被告之间不存在合同关系，原告诉讼主体错误；6、关于原告主张的滞纳金问题，如果上述物业合同有效，被告根本不知道合同中规定了什么，由于原告方没有履行说明义务，根据《民法典》第四百九十七条的规定，该格式条款无效，更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此，业主不应当承担违约责任，滞纳金是惩罚违约行为的，因此，业主不应支付违约金；7、答辩人诉求的物业费中部分不符合前期约定，按协议规定自2019年8月1日开始收取物业费，物业费收取标准按照原制定标准的二分之一。同时物业费收取截止日期应为2020年9月9日即原告私自撤离日期；8、根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条：“住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用”，而工程质量是否合格或配套及是否完善的主要依据是是否通过综合验收。由于中心花园小区并没有通过综合验收，虽然住宅已经实际交付使用，但由于公共配套设施、市政公用基础设施全部没有通过验收，时至今日也没有交付使用，因此根据《物业管理条例》第四十二条：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，对于物业费应由开发商承担，而不是包括被告在内的小区业主。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告陈琛系舞阳县城中心花园小区4号楼西单元13楼东户的业主。被告所居住的房屋面积依据被告持有的《商品房买卖合同》显示为135平方米，原告主张被告的房屋面积为134.7平方米。2018年4月20日，原告作为受委托方（乙方），中心花园的开发商即长葛市鼎丰置业有限公司作为委托方（甲方），双方签订了《鼎丰·中央花园前期物业管理合同》。该合同第八条约定了委托管理期限自2018年5月1日至2020年4月30日。该合同第十二条约定了物业管理服务费：住宅房屋建筑面积每月每平方米0.9元；甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额千分之一按日交纳滞纳金。原告主张被告每年应支付的物业费及公共照明费应为1615元。原告陈述其分别于2019年4月30日、2019年7月20日、2020年5月1日、2020年9月5日向被告发出了物业费催缴通知书，被告辩称其并未知悉该通知书。原告主张其于2018年10月31日向被告陈琛代收了污水处理费等共计45元。原告主张其自2018年7月12日起向被告代收了电费。被告辩称其只是支付了污水处理费，原告提供的购电明细报表并未显示具体户名，被告据此主张其并未在2018年5月1日入住小区。原告主张被告应支付的物业费及违约金为：1.2018年5月1日至2019年4月30日的物业费为1615元，应从2019年6月1日起支付滞纳金1.615元/日，共计960天（截止2021年1月30日），合计1550.4元；2.2019年5月1日至2020年4月30日的物业费为1615元，应从2020年5月1日起支付滞纳金1.615元/日，共计600天（截止2021年1月30日），滞纳金969元；3.2020年5月1日至2021年4月30日的物业费为1615元，应从2020年6月1日起支付滞纳金1.615元/日，共计240天（截止2021年1月30日），合计387.6元，滞纳金共计2907元，物业费及滞纳金共计7752元。2019年5月15日，经原告与被告所在小区的业主代表协商，由房管局工作人员在场监督的情况下，形成了《中央花园盛源物业对业主承诺保证书》，保证书内容为：“中央花园盛源物业对业主承诺保证书……四、物业费收取的问题：按规定没交房之前业主不交纳物业费，接到交房通知及完成交房后，次月方才交纳。没有交房且没有入住的业主不能收取物业费，已入住的业主按制定标准的1/2收取。之前已经交付的物业费，需退还广大业主。（2019交过的物业费不再退回业主）。物业回复：与开发商协商后，给出回复……业主代表：……张霞……段军丽……物业公司：刘栓保155××××3000房管局监督人：139××××3275刘科长日期：2019.5.15”。2019年5月16日，原告与被告所在小区的业主代表形成了《2019年5月16日与盛源物业沟通协调结果》，具体内容为：“一、以昨天沟通好的相关事务为主题：物业问题：1、2018年的物业费，已交物业费的业主在2019年5月1日后顺延半年（2019年5月1日-2019年10月31日止）。此减免费用由盛源物业承担。2、未拿钥匙的业主，待验收完成后业主开始向盛源物业交纳物业费。（自8月1日起开始收取物业费）业主代表：段军丽……物业：舞阳盛源物业有限公司刘栓保日期：2019年5月16日”。被告辩称其并未从原告处取得房屋钥匙，原告未就其已经向被告交付钥匙提供相应的证据予以证明，但被告认可其应从2019年8月1日开始支付物业费，且应当按照应支付物业费的二分之一的标准支付物业费，且被告辩称其物业费应支付至原告从其居住的小区撤离之日即2020年9月9日，即2019年8月1日至2020年9月9日共13个月的物业费1751.10元，按照二分之一标准支付应为875.50元。原告对其从小区撤离的事实不予认可，被告提供的证明原告撤离小区的证据系照片、视频。本院认为：原告与被告居住的中心花园小区的开发商即长葛市鼎丰置业有限公司虽签订有《鼎丰·中央花园前期物业管理合同》，但原告与其服务的小区即中心花园的业主就物业费问题进行了协商并在协商的基础上达成了《中央花园盛源物业对业主承诺保证书》和《2019年5月16日与盛源物业沟通协调结果》，该两份内容系各方在自愿、平等、协商一致基础上达成的真实意思表示，各方应当按照约定全面履行各自的义务。被告辩称其并未从原告处获得钥匙，根据《2019年5月16日与盛源物业沟通协调结果》的相关条款，被告是否拿到钥匙是其是否支付物业费的关键条件，原告未就其已经向被告交付钥匙提供相应证据予以证明，但根据被告已经实际支付污水处理费的实际情况，本院推定被告已经从原告处拿到钥匙的事实存在。因此，被告应自2018年10月31日起向原告支付物业费。被告辩称其应当按照物业费标准的二分之一进行支付，而其所依据的《中央花园盛源物业对业主承诺保证书》第四条关于物业费按照二分之一标准进行支付的条款在该保证书中原告并未予以认可，而是仅表示与开发商协商后给出回复。因原告与案涉小区的开发商签订的《鼎丰·中央花园前期物业管理合同》约定的委托管理期限至2020年4月30日，且案涉的《中央花园盛源物业对业主承诺保证书》和《2019年5月16日与盛源物业沟通协调结果》并未对何时支付物业费作出约定。本案立案时间为2021年2月2日，为便于计算，被告应当向原告支付自2018年10月31日至2021年1月31日的物业费及公共照明费共计1615元/年÷12个月×27个月=3633.75元。原告请求超出的部分，证据不足，本院不予支持。被告辩称原告在2020年9月撤离了被告居住的小区，原告对此不予认可，被告提供的证据系照片、视频资料，并不是原件，因此，本院对被告的该项辩称意见不予采信。被告辩称的小区内公共管理设施无人维修、消防设施损坏等问题，与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十四条、第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈琛于本判决生效后十日内支付原告舞阳盛源物业有限公司物业费及公共照明费共计3633.75元。二、驳回原告舞阳盛源物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈琛负担（判决生效后十日内缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须自觉履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。审判员  郭亚静二〇二一年四月十四日书记员  陈美丹