北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2823号原告：王建英，女，1953年8月6日出生，汉族，退休人员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王俊英（系原告王建英之妹），住山西省太原市杏花岭区。被告：北京市大兴区西红门镇老三余村村民委员会，住所地北京市大兴区西红门镇老三余村村北路（老三余村委会）。主要负责人：王长祥，党支部书记。被告：北京市大兴区西红门镇老三余村经济合作社，住所地北京市大兴区西红门镇老三余村。主要负责人：王长祥，党支部书记。上述2名被告的共同委托诉讼代理人：刘学柱，男，北京市大兴区西红门镇老三余村村民委员会职员。被告：北京世纪丰华文化交流有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇老三余村村委会北100米。法定代表人：杜卜英，经理。委托诉讼代理人：王祖明，河北天权律师事务所律师。原告王建英与被告北京市大兴区西红门镇老三余村村民委员会（以下简称老三余村委会）、被告北京市大兴区西红门镇老三余村经济合作社（以下简称老三余经合社）、被告北京世纪丰华文化交流有限公司（以下简称世纪公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建英及其委托诉讼代理人王俊英、被告老三余村委会及被告老三余经合社的共同委托诉讼代理人刘学柱、被告世纪公司的委托诉讼代理人王祖明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建英向本院提出诉讼请求：1.确认北京依利特保温建材有限公司（以下简称依利特公司）与老三余村委会、老三余经合社签订的《厂房场地租赁合同》无效；2.本案诉讼费用由老三余村委会、老三余经合社、世纪公司承担。事实和理由：第一，王建英是合法承租人；2010年6月30日，王建英与依利特公司签订《北京市房屋使用权证》合同，该合同第十项约定如遇拆迁地上物的补偿归王建英，王建英租赁老三余村村北新开隆1号楼413室住房，一次性交了20年租金，占有、使用承租房屋；王建英在签订合同前查看了依利特公司设立时发起人赵建国于2002年9月18日与老三余经合社签订的《房屋租赁合同书》；第二，《房屋租赁合同书》是为了成立依利特公司，发起人赵建国为设立公司签订的有效合同；在依利特公司成立前，赵建国签署了公司章程，向公司认购了200000元出资，实际履行公司设立职责，也是公司设立时的股东，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》所规定认定公司发起人的条件，赵建国是合法的公司发起人；赵建国为注册公司以自己名义，于2002年9月18日与老三余经合社签订了《房屋租赁合同书》，该合同书是双方的共同意愿，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”所以《房屋租赁合同书》自2002年10月1日生效，至2032年9月30日合同终止生效，是附期限的有效合同；公司成立后该合同已经予以确认，已经实际享有合同权利、履行合同义务十几年，房屋包括车间、小型宿舍、办公室及配套设施，依利特公司有权扩建、出租剩余住房，国家征地需要投资部分给予补偿；依利特公司依照约定扩建了6793.16平方米的房屋，出租了剩余房屋，在2005年因承租人欠租纠纷曾在北京市大兴区人民法院胜诉；依利特公司因经营变更为出租房屋，依据《中华人民共和国公司法》规定，其在2014年更名为“北京加一乐兴物业管理有限公司”；因遇拆迁，在2018年再次更名为“北京世纪丰华文化交流有限公司”，即世纪公司；第三，《厂房场地租赁合同》依法是无效合同；在2015年，北京市大兴区人民政府下发了《北京市大兴区人民政府关于印发农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知》，在2017年再次下发《北京市大兴区人民政府关于印发农村集体经营性建设用地入市与土地征收制度改革试点工作方案的通知》，在2017年北京市大兴区人民政府规划大兴区寿保庄、老三余村集体租赁住房项目；在2016年11月，老三余村委会发布《致全体被腾退人的一封信》，要求租房住户腾退住房，北京加一乐兴物业管理有限公司仅退剩余租金，不支付拆迁地上物补偿，王建英为此未签腾退协议；2018年11月19日，王建英家庭遭遇强拆住房之祸，家庭大部分财产被埋；2020年1月13日王建英提起诉讼维权，在同年3月从当地镇政府提交的证据中，得知本案3名被告在王建英毫不知情的情况下，另外秘密签订了《厂房场地租赁合同》，该合同没有签订日期，条文规定不允许依利特公司转租房屋，发现转租解除合同，世纪公司的股东李树文秘密签订《拆除腾退补偿预付款协议》，领取了拆迁补偿款；王建英认为，公司发起人赵建国签订的《房屋租赁合同》终止期限未到，依法不具备重新签订合同的条件，合同实际履行多年，从未听说双方有何争议，更未听说不允许依利特公司转租房屋，发现转租解除合同；遇到拆迁了，老三余村委会为未来获得更大经济利益违背契约精神要解除合同，李树文为侵吞拆迁补偿款，恶意串通签订《厂房场地租赁合同》，老三余村委会、老三余经合社得到与依利特公司秘密解除合同的目的，李树文秘密领取了拆迁补偿款，各得其利益。综上所述，《厂房场地租赁合同》是本案3名被告秘密恶意串通，侵吞王建英遇拆迁地上物补偿款，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，是无效合同，恳请法院依法确认《厂房场地租赁合同》无效。老三余村委会、老三余经合社共同辩称，不同意王建英的诉讼请求，《厂房场地租赁合同》是有效的，有政府的相关文件和指导意见，老三余村委会、老三余经合社是按照政府行为做的；没有恶意串通和违背公序良俗的情形；两份合同真实存在，对为什么签订两份合同书不太了解，北京市大兴区西红门镇人民政府要求老三余村委会、老三余经合社再签订一份合同，房屋原先是工业用途的，不是做公寓出租的，按照厂房改租赁根据政府要求签订了后续的合同，合同基本的情况都没有变化。世纪公司辩称，同意老三余村委会、老三余经合社的答辩意见；没有恶意串通和违背公序良俗的情形；依利特公司和世纪公司是变更了企业名称的同一家公司；同意退还王建英剩余租金50600元，这个租金的期间是自2018年12月1日至合同届满之日；当时和王建英签订了租赁合同，由王建英租赁了1间33.705平方米的房屋；世纪公司和老三余村委会签订过2份合同，具体原因不太了解，对两份合同书的真实性均认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据审查确认的证据与当事人的陈述，本院认定事实如下：依利特公司的工商注册成立日期为2002年12月2日；在设立依利特公司过程中，发起人王兴、赵建国共同出具《指定“委托”书》，指定赵建国申请人，负责办理企业名称预先核准登记、企业设立登记等事项，委托期限自2002年11月1日至2003年5月1日；2002年11月11日，当地工商行政管理部门向赵建国出具《企业名称预先核准通知书》，依据赵建国申请的企业名称，依据《企业名称登记管理规定》及有关法律、行政法规预先核准为“北京依利特保温建材有限公司”；在向当地工商行政管理部门所提交《企业住所（经营场所）证明》中，载明拟设立企业名称为依利特公司，住所（经营场所）为北京市大兴区西红门镇老三余村村委会北100米，在“产权单位或房屋提供单位证明”一栏载明：“本单位同意将位于上述地址的房屋500m2提供给依利特保温建材有限公司使用，期限30年”，加盖老三余村委会公章，落款时间为2002年11月13日，在“需要证明情况”一栏载明：“房产产权归北京市大兴区西红门镇老三余村村民委员会所有，产权证正在办理”，加盖北京市大兴区西红门镇人民政府公章，落款时间为2002年11月14日；2002年11月18日，王兴、赵建国召开并形成股东会决议，同意设立依利特公司，选举王兴为执行董事兼经理，选举赵建国为监事；2002年11月25日，北京达兴会计师事务所有限责任公司向委托人赵建国、王兴出具《开业登记验资报告》，确认为设立依利特公司，王兴货币出资300000元，赵建国货币出资200000元，合计出资500000元；同日，即在2002年11月25日，依利特公司制定公司章程，确认公司名称为“北京依利特保温建材有限公司”，公司住所为北京市大兴区西红门镇老三余村村委会北100米，经营范围以工商局核定为准，股东为王兴、赵建国2人，其中王兴的出资额为300000元（出资比例为60%），赵建国的出资额为200000元（出资比例为40%）；在2014年1月7日，依利特公司的企业名称变更为“北京加一乐兴物业管理有限公司”，后又于2018年2月7日将企业名称变更为“北京世纪丰华文化交流有限公司”，即世纪公司；世纪公司的股东（投资人）现为李树文，李韵梅2人。根据王建英所提交的由赵建国与老三余经合社于2002年9月18日签订的《房屋租赁合同书》及本院所作出已生效（2005）大民初字第492号民事判决书中认定事实，在2002年9月18日，依利特公司（乙方、承租人，由赵建国代理签订）与老三余经合社（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同书》；租赁双方约定甲方将属于自己所有的房产及场地（房产占地面积为3000平方米，建筑面积为1000平方米，包括车间、小型宿舍、办公室及其他配套设施）租赁给依利特公司使用，租赁期限为30年，自2002年10月1日至2032年9月30日，租金为每年70000元，租金每5年递增3%；租赁双方约定，乙方在租赁使用期间内，为扩大再生产的需要，可以在其所占范围使用场地内扩建房屋（但建房费用由乙方自行承担），租赁期满后乙方自建的添附物的归属、折价应由甲、乙双方协商或经评估机构作价留与甲方，甲方应允许乙方在其租赁期间内的尚有剩余的房屋享有部分于他人合理使用或者与第三人合作的权利；双方还约定，如遇国家征地需要，减少租赁物面积的，应相应减去租金，如全部征用，应经有关部门对乙方的投资部分进行评估后，给予补偿。2010年6月30日，依利特公司向王建英出具《北京市房屋使用权证》（系封面文字），即依利特公司（甲方、出租人）与王建英（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁使用合同》（系正文抬头标题）；双方约定双方在平等自愿和充分了解的基础上，双方已认可房屋状况并就西红门镇老三余村1号新凯美隆写字楼房屋达成租赁合同，房屋坐落为北京市大兴区西红门镇老三余村1号新凯美隆写字楼1号楼4层413室（以下简称413室），建筑面积为33.705平方米，甲方将该房屋租赁给乙方使用，租赁期限为20年，自2010年6月30日至2030年6月30日，租赁费合计88000元；乙方一次性支付给甲方租赁费后，乙方取得该房屋的长期使用权，直至租赁期满后，乙方仍享有该房屋的使用权，但乙方需另交纳土地使用费，如遇拆迁，地上物补偿归乙方所有；关于租赁合同的解除，双方在合同书第十条约定：“租赁合同的解除——（1）经双方协商一致，可以解除本合同。（2）如遇拆迁，土地补偿归甲方所有，乙方享有地上物的补偿。（3）因地震、重大火灾等不抗拒力致使房屋毁损，灭失或造成其他损失的。”该合同书同时附有“房屋平面图”及“房屋的建设标准和设备清单”。413室位于依利特公司所承租的场地内；《北京市房屋租赁使用合同》签订当日，王建英向依利特公司交纳全部租金88000元，依利特公司向王建英出具收据；依利特公司依约定向王建英交付413室；2015年12月30日，北京市大兴区人民政府发布《北京市大兴区人民政府关于印发大兴区农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知》；2017年11月13日，北京市大兴区人民政府发布政府信息公开，对“大兴区寿保庄村、老三余村集体租赁住宅项目”的规划批前公示已结束；413室所在楼栋位于试点项目范围内。就诉争要求确认无效的合同书，王建英提交3名被告均认可真实性的《厂房场地租赁合同》；该合同由老三余经合社、老三余村委会（甲方、出租人）与依利特公司（乙方、承租人）所签订，未载明签字日期；租赁双方约定，甲方出租给乙方的厂房场地坐落在村北路，总占地面积4.5亩，其中房屋建筑面积为919.88平方米，并附有“厂房出租平面图”（包括位于东、西、南、北共4栋厂房）；租赁双方约定租赁期限为20年，自2012年10月1日至2032年9月30日，该地块的厂房使用权租金以土地面积计算，租金标准为每年每亩18244元，递增比例为每5年递增5%（递增比例为环比递增），每年租金均为上交款，即每年缴纳1次，于每年的10月1日前交清全年租金总额；关于厂房转租和归还，租赁双方在合同书第六条约定：“1.乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，甲方不再退还租金和保证金，甲方有权解除合同。2.租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态”；关于遇拆迁时的处理事宜，租赁双方约定：“租赁期间，厂房场地因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担违约责任”“租赁期间，如遇国家征占，甲方投资的厂房补偿归甲方所有，乙方投资的归乙方所有，土地补偿归甲方所有”。就《厂房场地租赁合同》的订立情况及房屋、场地状况，老三余村委会、老三余经合社陈述称：“第1份合同的面积是估算的平米数，经过厂房改租赁，后一份合同面积是准确的，（后一份合同）签订时间是2012年10月1日（并提交在当地镇政府存档的载有落款时间的合同文本照片）；（签订）第1份合同的时候是厂房，一共是几个厂房不清楚，租赁后（厂房）主体结构没有变化，（承租人）改成公寓出租后可能是4层，公寓是在原来厂房的基础上加建的；南、北的厂房改成了公寓，东、西的厂房没有动过；出租的时候是整院出租的，原有的厂房最北侧是集体盖的，就是归村委会，东侧的（厂房）也是集体盖的，西侧和南侧的厂房应该是依利特公司盖的；集体盖的厂房没有手续，因为当时不需要手续，社会背景不一样”，世纪公司陈述称：“公寓是4层，具体情况同老三余村委会的陈述一致；（依利特公司）承租后盖过房子，具体不清楚；加建的房屋没有规划审批手续，没有房本；新建的房屋也没有批准手续，没有房本”，王建英陈述称：“第1层是商铺，2、3、4层是出租公寓，整个院子里一直只有两栋楼，两栋楼都是4层，在拆迁之前抢建了一些平房；王建英租赁的时候（公寓楼房）就已经建好了，对（承租413室）之前的事情不清楚；我承租的是北边1栋4层楼的413号（房屋）”，本案3名被告均认可王建英所承租413室系位于院落内北侧楼房中的413号房屋。413室所在楼栋现已被拆除；王建英主张413室系在2018年11月19日被强行拆除，当时老三余村委会通知租户去村委会开会，只有王建英1个人在1号楼里面，王建英正在家里吃饭，被拖出来后就进行了强拆，就是在当天才知道要拆除的，相关部门没有发布拆迁公告；老三余村委会、老三余经合社则陈述称，在拆除之前发布及张贴过拆除公告，具体时间记不清楚了，大概是在2016年就开始腾退了，对实际拆除时间不清楚；世纪公司则陈述称，在2016年就开始宣传拆除腾退整治，实际拆除时间大概就是王建英所说的2018年11月18日或19日。2016年12月21日，世纪公司（当时企业名称为“北京加一乐兴物业管理有限公司”）的股东李树文（乙方）与北京欣业城镇建设投资管理有限公司（甲方）签订《拆除腾退补偿预付款协议》，约定拆除腾退范围位于大兴区西红门镇老三余村村北路，建筑总面积约为2660.20平方米（实际面积以评估公司、拆迁服务公司评估面积为准）；2017年1月7日，上述民事主体再次签订《拆除腾退补偿预付款协议》，约定被腾退范围位于大兴区西红门镇老三余村村北路，建筑总面积约为3338.72平方米；2017年3月22日，上述民事主体再次签订《拆除腾退补偿预付款协议》，约定被腾退范围位于大兴区西红门镇老三余村村北路，建筑总面积约为794.24平方米；上述3份协议均由李树文签字确认，由北京欣业城镇建设投资管理有限公司盖章确认，但预付款一栏均未填写具体金额。就要求确认诉争《厂房场地租赁合同》的事实理由及法律依据，庭审中，经询问，王建英陈述称，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款：“违背公序良俗的民事法律行为无效。”第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”依利特公司明知413室已经转租给了王建英，而且原来的于2002年9月18日签订的《房屋租赁合同书》中约定是可以转租的，但其又签订了不能转租的《厂房场地租赁合同》，该后续合同载明一旦发现转租就解除合同，所以该合同侵害了王建英的利益，所以该后续《厂房场地租赁合同》应属无效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，虽然王建英所提交《厂房场地租赁合同》文本未载明签订时间，但其载明租赁期限自2012年10月1日起算，故按照常理推断，老三余村委会、老三余经合社主张该合同书签订于2012年10月1日并无不妥，退一步讲，即使存在在新的租赁期限确定后补签合同书的情况，因系依利特公司盖章确认，而依利特公司在在2014年1月7日企业名称变更为“北京加一乐兴物业管理有限公司”，故该合同书的签订时间亦应当早于2014年1月7日，又考虑到《厂房场地租赁合同》所涉租赁标的物在2016年面临拆除腾退，合同因拆除腾退而无法继续履行，上述时间均在2021年1月1日民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》等法律规定。需指出，虽然王建英在民事起诉状中依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项主张合同无效，在庭审中又依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款及第一百五十四条主张合同无效，而本院认定本案应适用《中华人民共和国合同法》及相关规定，但上述对法律适用的认识不同，不应构成本案审理障碍，应通过审查具体理由裁判之。还需指出，虽然诉争《厂房场地租赁合同》系由本案3名被告所签订，王建英并非该合同关系的相对人，但王建英所租赁413室包含于《厂房场地租赁合同》的租赁标的物中，故王建英有权提起本案合同效力诉讼，要求本院对《厂房场地租赁合同》的效力进行审查。本院根据王建英所主张无效事由分别分析之。第一，关于王建英主张本案3名被告恶意串通签订《厂房场地租赁合同》，损害王建英利益一节；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效，又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”通观《房屋租赁合同书》与诉争《厂房场地租赁合同》，后续合同明确了租赁面积及租赁物四至，明确了租金标准，两份合同的租赁期限届满日期均相同，均系2032年9月30日，特别是前一份合同约定了超过法定最高租赁期限20年的30年租赁期限，而后一份合同约定了20年的租赁期限，对于当事人权利义务、合同解除等事项，后一份合同约定的更加具体明确，虽然后一份合同约定了承租人转租需事先征得出租人的书面同意，但现有证据不能证明本案3名被告意图以签订《厂房场地租赁合同》的形式腾退公寓租户；据此，因对于恶意串通事实王建英未提供达到排除合理怀疑的证据，故对该项合同无效事由，本院不予认定。第二，关于王建英主张本案3名被告签订《厂房场地租赁合同》违背公序良俗一节（在民法总则及民法典中的措辞为“违背公序良俗”，在合同法第五十二条第四项中的措辞为“损害社会公共利益”）；一般认为，公序良俗包括公共秩序和善良风俗两个方面；根据内涵的不同，可将公共秩序分为政治公共秩序和经济公共秩序；违反公共秩序主要包括违反国家公序行为、限制经济自由行为、违反公平竞争行为、违反消费者保护行为和违反劳动者保护行为；一般认为违反善良风俗包括违反性道德的行为、赌博行为、限制人身自由的行为、违反家庭伦理道德的行为、违反职业道德的行为、诱使他人违反合同的行为、暴利行为、对违反道德目的的无偿资助行为等；需指出，虽然法律规定了违反公序良俗的民事法律行为无效（包括损害社会公共利益的合同无效），但应将其理解为一个补充性的兜底条款，换言之，只有在法律和行政法规没有明确规定的情况下才可以适用这一条款，且需谨慎适用，慎之又慎。具体至本案，现并无充分证据证明存在3名被告签订《厂房场地租赁合同》损害社会公共利益的事实，也并无在本案中必须适用该项事由以确定《厂房场地租赁合同》为无效合同的现实必要；下文将分析之。第三，区别于有效合同的当事人行使合同解除权（约定解除前或法定解除权）的规则（即在有效合同纠纷中，即使经查证存在未经出租人同意转租的解除事由，如果出租人以承租人逾期未交纳租金为由要求解除合同，法院亦应当根据出租人的主张审查合同应否解除），对于要求确认合同无效案件的审理，法院审查诉争合同效力不应拘泥于当事人的主张，而应全面审查可能导致合同无效的事由；具体至本案，《厂房场地租赁合同》系包含房屋及场地在内的整院出租，属房屋租赁合同，而无论是由老三余村委会建设的原有房屋，还是在签订《厂房场地租赁合同》已存在的后续加建房屋（在原有房屋基础上）抑或扩建房屋（在院内空地上），均未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设，且《厂房场地租赁合同》自2012年10月1日起算租期，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年9月1日起施行，其第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故老三余村委会、老三余经合社关于在当年集体经济组织盖的厂房没有手续，因为当时不需要手续，社会背景不同的合同效力抗辩并非妥当，诉争《厂房场地租赁合同》应属无效。综上所述，对王建英的诉讼请求，本院予以支持。本案系确认合同无效纠纷，对于王建英与依利特公司所签订《北京市房屋租赁使用合同》所涉纠纷，并非本案审查范围，对王建英所交纳租金的退还等事宜，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（自2009年9月1日起施行）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，判决如下：确认原“北京依利特保温建材有限公司”（现企业名称为北京世纪丰华文化交流有限公司）与北京市大兴区西红门镇老三余村村民委员会、北京市大兴区西红门镇老三余村经济合作社签订的《厂房场地租赁合同》无效。案件受理费35元，由北京市大兴区西红门镇老三余村村民委员会负担12元（于本判决生效后七日内交纳），由北京市大兴区西红门镇老三余村经济合作社负担12元（于本判决生效后七日内交纳），由北京世纪丰华文化交流有限公司负担11元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 振二〇二一年四月二十二日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷