广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1536号原告：钟华山，男，1978年12月30日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：城城不动产管理有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区。负责人：陈倩。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区。法定代表人：张智军。原告钟华山诉被告城城不动产管理有限公司广州分公司（以下简称城城广州分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟华山到庭参加了诉讼。被告城城广州分公司、城城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钟华山向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付白云区××房、白云区××房的房屋租金24741.13元（租金计算截至2020年11月30日，此后发生的租金判决一并计算至实际给付之日）；支付分期支付租金7778.22元；2.判令被告支付违约金24990元；3.判令被告返还托管服务费用和维修费用11095元；4.判令被告立即返还所占用的白云区××房、白云区××房，并保持设施设备完好；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。后原告撤回白云区××房相关的诉讼请求，明确变更后的诉讼请求为：1.判令被告支付白云区××房屋租金（①按照7130元/月，2020年10月12日至2021年4月11日共计6个月租金42780元；②应付而未付的分期租金，按照1296.37元/月，共计6个月金额为7778.22元；以上两项租金共计50558.22元）；2.判令被告支付白云区××房屋违约金，按照7130元/月，共计3个月租金，金额为21390元；3.判令被告返还白云区××房屋托管费用7130元；4.判令被告立即交还所占用的房屋，并保持设施设备完好；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：被告与原告于2020年签订了《房屋托管合同》，约定原告将白云区××房托管给被告，并于当天生效和交付房屋。房屋托管期限自2020年1月12日至2025年1月11日止。合同期限内，由被告于每月最后一天按月租金7130元/月的标准向原告支付租金费用。房屋托管后，被告从2020年8月31日开始不交纳部分租金，从11月30日开始全面停交租金，经原告多次催交，被告仍未缴交。被告在收取服务费后未履行合同，原告有权要求解除合同，并要求被告支付三个月租金标准的违约金。被告承租房屋后将房屋出租给租客使用，该租客已于2021年2月7日搬走。故诉至法院，望判如所请。被告城城广州分公司、城城公司未答辩。原告为证明其诉讼请求向本院提交了《房屋托管合同》、《补充协议》、银行流水、不动产权证，两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证和质证的权利，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：广州市白云区××房（建筑面积89.03平方米）登记所有权人为原告，房屋用途为住宅。2020年1月4日，原告（甲方）与被告城城广州分公司（乙方）签订《房屋托管合同》，约定：甲方将上址房屋托管给乙方，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务。合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付。托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关。本合同托管期合计60个月，自2020年1月12日至2025年1月11日止，甲方实收租期55个月，冲抵服务费五个月。月租金7130元/月（含物业费），付款方式为季付。本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付押金7130元。本合同起租日，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金。乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，在此情况下，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还等等。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告城城广州分公司。被告城城广州分公司将涉案房屋出租给案外租客使用。2020年2月27日，原告（甲方）与被告城城广州分公司（乙方）签订了《补充协议》，内容为：甲、乙双方于2020年1月4日签订《房屋托管合同》，甲方将涉案房屋租赁/托管给乙方，受“新型冠状病毒”不可抗力影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金。乙方未支付甲方2个月的租金合计14260元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年1月期间分期支付，每个月支付1296.37元，其它合同条款不变。原告提交的银行流水显示，2020年1月8日，城城广州分公司通城城不动产管理有限公司深圳分公司向原告支付押金7130元；2020年4月1日，城城公司向原告支付租金1296.37元；2020年4月30日，城城公司向原告支付租金1296.37元；2020年3月19日，城城广州分公司通城城不动产管理有限公司深圳分公司向原告支付了租金7130元；2020年6月5日，城城公司向原告支付租金14260元；2020年6月1日，城城公司向原告支付租金1296.37元；2020年7月10日，城城公司向原告支付租金1296.37元；2020年8月7日，城城公司向原告支付租金1296.37元；2020年9月6日，城城广州分公司向原告支付租金21390元。此后被告未再向原告支付过租金。原告陈述其于2021年2月7日，自案外租客处收回了涉案房屋。另查，城城广州分公司是城城公司的分支机构，不具有法人资格。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。原告撤回白云区××房相关的诉讼请求，本院予以准许。原告与被告城城广州分公司自愿签订的《房屋托管合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，合法有效，双方均应依约履行。该合同名称虽为托管合同，但其内容实为房屋租赁合同。现原告已于2021年2月7日收回涉案房屋，双方租赁关系事实上于该日解除，原告已收回房屋，其再要求被告向其交还房屋的诉讼请求本院不予支持。本案争议焦点在于租金的支付和违约责任的承担。《房屋托管合同》约定“合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付”。本案中，第一个月的租金与托管服务费冲抵后，截至原告于2021年2月7日解除合同收回涉案房屋时，被告城城广州分公司拖欠原告2020年10月12日至2021年2月7日的租金合计27600元（7130元/月×3月+7130元/月×27天÷31天），另还拖欠《补充协议》中约定的分期租金7778.15元(14260元-1296.37元×5)，城城广州分公司拖欠租金已超过30日，原告于2021年2月7日自行收回房屋，解除合同，系行使合同约定的解除权。原告现要求被告城城广州分公司支付拖欠的合同解除前的租金合计35378.15元，本院予以支持。原告主张的2021年2月7日之后的租金，因被告在此后并无使用房屋，原告要求被告支付租金本院不予支持。对于原告要求城城广州分公司向其退还托管服务费7130元的诉讼请求，根据《房屋托管合同》的约定，城城广州分公司每年向原告收取一个月的租金作为托管服务费，并约定托管服务费与首月租金冲抵，现双方合同至原告解除合同收回房屋之日已经履行了一年有余，本院已判令被告城城广州分公司将拖欠的租金支付给原告，原告再要求城城广州分公司退还一个月的托管服务费本院不予支持。对于原告要求城城广州分公司向其支付违约金21390元的诉讼请求。涉案合同因被告城城广州分公司的违约而提前解除，根据合同约定，原告有权没收已收取的押金，被告城城广州分公司还须另行赔偿3个月的租金作为违约金给原告。鉴于涉案《房屋托管合同》签订后，新冠疫情爆发，原、被告双方已就疫情影响签署了《补充协议》，被告城城广州分公司并未按照补充协议的约定分期支付租金，也未按合同约定支付后续的租金，虽不能免除违约责任，但考虑到受疫情影响，城城广州分公司经营必然受到疫情的不利影响，而此次疫情的发生确实属于不可抗力，根据公平原则和风险共担原则，本院酌情对违约金进行调整，调低为原告没收押金7130元外，被告城城广州分公司还应当向原告支付违约金7130元，原告主张的超出部分，本院不予支持。涉案《租赁合同》由被告城城广州分公司作为出租方签署，城城广州分公司属于依法设立并已领取营业执照的分支机构，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，但其不具有法人资格，故城城公司作为其主管机构，应对城城广州分公司的债务承担补充清偿责任。两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告城城不动产管理有限公司广州分公司向原告钟华山支付租金35378.15元；二、在本判决生效之日起三日内，被告城城不动产管理有限公司广州分公司向原告钟华山支付违约金7130元；三、被告城城不动产管理有限公司对本判决第一项、第二项承担补充清偿责任；四、驳回原告钟华山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费888.48元（原告预交758元），由原告钟华山负担457.13元，由被告城城不动产管理有限公司广州分公司和城城不动产管理有限公司共同负担431.35元(两被告承担部分应于本判决生效之起三日内向本院缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年四月十四日书记员  林嘉仪