广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初29791号原告：陈雅铭，男，1998年12月2日出生，汉族，住广东省清远市清新区，委托代理人：林挺，广东智洋律师事务所律师。委托代理人：寿宇，广东智洋律师事务所实习人员。被告：广州黄埔古村旅游开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区黄埔村北码头28号之三。法定代表人：马泽槟，该公司董事长。委托代理人：林燕雯，该公司员工。被告：广东天石物业有限公司，住所地广东省广州市海珠区黄埔村北码头之三108房。法定代表人：马泽槟，该公司经理。委托代理人：黄聂，该公司员工。原告陈雅铭诉被告广州黄埔古村旅游开发有限公司（以下简称“黄埔古村公司”）、广东天石物业有限公司（以下简称“天石物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员伍婧楚独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈雅铭的委托代理人林挺、寿宇，被告黄埔古村公司的委托代理人林燕雯，被告天石物业公司的委托代理人黄聂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈雅铭诉称：2017年4月19日，黄埔古村公司与梁丽萍签订《商铺租赁合同》，约定黄埔古村公司将位于“广州市海珠区新港东路黄埔古村·创墟5-108/109号”商铺出租给梁丽萍使用，租期五年，从2017年4月20日起至2022年4月19日止。2017年10月1日，我与天石物业公司、梁丽萍签订《合同权利义务转让三方协议》，约定梁丽萍将其与天石物业公司签订的《物业管理服务协议》权利义务转让给我，因黄埔古村公司与天石物业公司公司的法定代表人为一人，我受让商铺以来一直向天石物业公司缴纳租金。2020年1月，我提前向天石物业公司缴纳了2020年2月租金以后，全国范围内突发新冠疫情，导致我很长一段时间无法经营。由于涉案商铺位于旅游景区，逐渐复工复产后仍长期处于亏损状态，合同履行陷入严重困难。在此期间，我一直试图与黄埔古村公司、天石物业公司协商解决租金问题，但无法达成一致，我的合法权益无法得到保证。故起诉请求判令：1.被告黄埔古村公司、天石物业公司免除我新冠疫情期间（2020年1月20日至2020年6月19日）的全部租金，共计123598元；2.被告黄埔古村公司、天石物业公司退还我缴纳的2020年2月租金23988元；2.被告黄埔古村公司、天石物业公司承担本案受理费。被告黄埔古村公司辩称：1.原告要求减免租金没有法律和合同依据。新冠疫情可能影响原告的正常经营，但经营风险（含不可抗力）是经营者应承担的经营风险之一，经营收入减少不能成为拒交租金的理由。新冠疫情不仅影响原告，也造成我司的损失。原告将经营风险全部归责于我司，没有法律和合同依据，有失公平。2.涉案房屋是集体物业，业主并未给与我司任何减免优惠，我司作为民营企业，已在能力范围内给予原告减租优惠。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告天石物业公司辩称：1.我司与原告仅存在物业服务合同关系，不存在租赁合同关系，不涉及相关租金事宜。原告要求我司减免租金没有法律及合同依据。2.我司无权决定租金减免事宜，原告应向出租人提出租金减免申请，并由出租人决定。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：穗集地证字第015037号《广州市集体土地房产证》载明：位于广州市海珠区黄埔村口13号之二的房屋产权登记的权属人为“广州市海珠区新滘镇黄埔村民委员会”，房屋所有权性质为集体所有。广州市海珠区琶洲街黄埔经济联合社于2017年3月6日出具《证明》，载明：“我社于2015年4月28日与广东白天鹅文化企业有限公司（现已名称变更为广东天石控股集团有限公司）签订了《黄埔古村旅游开发及管理运营项目合作合同》。我社同意将广州市海珠区新港东路黄埔村口临街商铺1-13号、临街商铺21-25号共18间租赁给广东天石控股集团有限公司，租期至2035年4月30日止。上述租赁期间，广东天石控股集团有限公司有权对上述地址物业进行改造，并有权在完成改造后进行经营管理。我社同意由广东天石控股集团有限公司委托其名下子公司广州黄埔古村旅游开发有限公司对上述物业进行经营管理，包括转租、分租、合作经营”。该《证明》加盖有“广州市海珠区琶洲街黄埔经济联合社”和“广州市新滘黄埔经济发展公司”公章。2017年4月14日，广州市新滘黄埔经济发展公司（甲方）与广东天石控股集团有限公司（乙方）签订《项目合作补充合同》，约定甲方将广州市海珠区新港东路黄埔村口临街商铺1-13号、临街商铺21-25号共18间出租给乙方，合作期间为20年，自2016年12月1日至2036年4月30日。2017年3月8日，广东天石控股集团有限公司出具《授权委托书》，授权其下属子公司黄埔古村公司对位于广州市海珠区新港东路黄埔村口临街商铺1-13号、临街商铺21-25号共18间物业进行经营管理，委托权限包括该物业的出租、分租、日常事务的经营管理等，授权期限至2035年4月30日止。2017年4月19日，黄埔古村公司（出租方、甲方）与梁丽萍（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区新港东路黄埔古村·创墟5-108/109号的商铺出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2017年4月20日至2022年4月19日，租金标准为2017年4月20日至2018年4月19日为21758元/月，2018年4月20日至2019年4月19日为22846元/月，2019年4月20日至2020年4月19日为23988元/月，2020年4月20日至2021年4月19日为25187元/月，2021年4月20日至2022年4月19日为26446元/月等。梁丽萍（转让方、甲方）、陈雅铭（受让方、乙方）、黄埔古村公司（丙方）签订《合同权利义务转让三方协议》，载明：“甲与丙双方于2017年4月19日签订《商铺租赁合同》”“甲方同意于2017年10月1日，将甲丙双方签订的《商铺租赁合同》中甲方所承担的责任、权利和义务全部转移至乙方，乙方同意接受并承担《商铺租赁合同》中所规定应由甲方承担的全部责任、权利和义务”“丙方知晓并同意上述甲乙双方的转让，并确认自2017年10月1日起由乙方承担《商铺租赁合同》中的全部责任、权利和义务”。经查，天石物业公司为涉案商铺提供物业服务，2017年4月19日，天石物业公司与梁丽萍签订《物业管理服务协议》，后该公司与梁丽萍、陈雅铭签订《合同权利义务转让三方协议》。结合广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，广东省人民政府决定于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日将广东省新冠××疫情防控相应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年5月9日将广东省新冠××疫情防控相应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。广州市新滘黄埔经济发展公司于2020年2月20日发出《关于集体物业租金的缴纳及复工报备的通知》，载明：“黄埔经济联社两委开会商议决定：考虑到租赁物业为集体所有，需顾全村民的集体利益，对公司属下的承租物业方，不能给予2月租金减免，但又考虑到租赁客户的实际困难，故2月租金可给予缓交期到2020年2月25日”等内容。黄埔古村公司在2020年2月至11月期间向广州市新滘黄埔经济发展公司交纳的18间商铺的租金均为97130元/月。考虑到新冠疫情的影响，黄埔古村公司减免陈雅铭承租涉案商铺的2月份租金7196元。陈雅铭通过陈国荣的账户于2020年1月5日向黄埔古村公司转账支付23988元，附言“爱依服K2752店2月租金”，通过陈国荣的账户于2020年6月4日向黄埔古村公司转账支付16792元，附言“爱依服K2752店5月租金”，通过陈国荣的账户于2020年6月13日向黄埔古村公司转账支付16792元，附言“爱依服K2752店6月租金”。陈雅铭称其于2020年5月、6月起重新开始营业，但营业受到疫情的影响，前述2020年5月及6月的租金均根据经营情况自行调整为按照合同约定标准的70%交纳。陈雅铭自2020年7月起按照约定标准交纳租金。本院认为：陈雅铭、梁丽萍及黄埔古村公司签订的《合同权利义务转让三方协议》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立并生效，各方当事人均应恪守履行。在前述协议正常履行的情况下，陈雅铭应依约向黄埔古村公司交纳涉案商铺的租金，2020年1月20日至2020年6月19日期间租金共计122338元（23988元/月×3个月+25187元/月×2个月），其实际交纳租金57572元（23988元+16792元+16792元），尚有64766元租金未交纳。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”陈雅铭自2020年7月起已开始按照约定标准交纳租金，其起诉要求对方免除2020年年1月20日至2020年6月19日的租金，实质就是要求变更涉案合同约定该段期间内的租金标准。对此，本院认为，因突发新冠疫情，陈雅铭承租涉案商铺所做经营活动受到一定影响，新冠疫情属于不可归责于双方的突发情况，超出商业风险的范畴，陈雅铭要求变更合同，有事实和法律依据，本院予以支持。本院按照共克时坚、共担风险的原则，综合考虑新冠疫情的发生时间及响应级别、涉案商铺位于旅游景区、涉案商铺的恢复营业时间、涉案商铺不属于国有物业而该物业的业主并未给予黄埔古村公司租金减免优惠等情况，酌情变更合同为黄埔古村公司减免陈雅铭涉案商铺2020年1月20日至2020年3月19日期间租金的一半，及2020年3月20日至2020年4月19日期间租金的30%，总计31184元（23988元×1.3），陈雅铭应依约交纳未减免部分的租金。陈雅铭尚有64766元租金未依约交纳，扣除黄埔古村公司应免除的租金31184元，陈雅铭尚欠部分租金未交纳，故其要求黄埔古村公司退还其交纳的2020年2月份租金23988元，缺乏理据，本院不予支持。另天石物业公司仅与陈雅铭存在物业服务合同关系，并不存在租赁合同关系，陈雅铭要求天石物业公司减免租金及退还租金，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、被告广州黄埔古村旅游开发有限公司免除原告陈雅铭位于广州市海珠区新港东路黄埔古村·创墟5-108/109号”商铺2020年1月20日至2020年3月19日期间租金的一半，及2020年3月20日至2020年4月19日期间租金的30%，共计31184元；二、驳回原告陈雅铭的其他诉讼请求。本案受理费3252元，由原告陈雅铭负担2565元，由被告广州黄埔古村旅游开发有限公司负担687元。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二一年四月十六日书记员  钟 露陈韵怡