广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0902民初2454号 原告（反诉被告）：张善能，男，1962年11月27日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：丁培年，广西诚上金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦杰斌，广西诚上金律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁自勤，男，1936年6月11日生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告（反诉原告）：苏荣泰，女，1940年9月28日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 两被告共同委托诉讼代理人：潘艺元，广西创想律师事务所律师。 原告（反诉被告）张善能诉被告（反诉原告）梁自勤、苏荣泰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张善能的委托诉讼代理人丁培年、韦杰斌，被告梁自勤、苏荣泰的共同委托诉讼代理人潘艺元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张善能向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与梁自勤、苏荣泰之间的房屋买卖合同关系;2、请求依法判令梁自勤、苏荣泰向原告返还购房款共70000元：3、请求依法判令梁自勤、苏荣泰向原告赔偿房屋溢价损失暂定230000元；上 -2- 述金额合计300000元；4、本案的诉讼费用由梁自勤、苏荣泰共同承担。事实与理由：1996年8月21日，被告苏荣泰向案外人庞容清、曾廷容出具《收条》，收到案外人庞容清、曾廷容共计70000元购房款，己将位于玉城街道西就××号的涉案房屋出售给案外人庞容清、曾廷容，并承诺办理过户及办证手续，但因被告梁自勤、被告苏荣泰一直拖延履行，至今未能办理。原告张善能系案外人庞容清的侄子，亦系案外人曾廷容的堂弟。案外人曾廷容离世后，案外人曾廷容的继承人张红（曾廷容的女儿）和案外人庞容清均表示将涉案房屋转让给原告张善能，于是原告受让了涉案房屋，且一直合法占有并使用涉案房屋，并于2016年将涉案房屋出租给案外人霍丽英进行使用。2019年，被告梁自勤、被告苏荣泰考虑到连天连地的房产有价值，且该房产也一直没过户给受让人，欲拿回己出售的位于玉林市的涉案房屋，遂多次亲笔写信给原告张善能，明确表示不履行涉案房屋过户及办证义务，并于2020年11月13日向玉林市玉州区人民法院提起诉讼【案号：（2020）桂0902民初5418号】，要求返还涉案房屋的，被告梁自勤、被告苏荣泰之行为己构成根本违约。综上所述，被告梁自勤、苏荣泰与原告之间的房屋买卖合同关系己成立，且真实、合法、有效。梁自勤、苏荣泰之根本违约行为严重违反诚实信用，己严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请依上述诉讼请求，予以公正裁决。 被告梁自勤、苏荣泰辩称，1、原告与被告没有签订买卖合同，被告并非适格主体；2、合同具有相对性，本案当中原告与第三人签订买卖合同，原告应该向与其相对人与其赔偿；3、合同相对性原则，因此在本案的本诉当中，被告的主体不符合要求，内容上，从原告提交的证据，原告没有与第三人取得房屋的所有权，原告与第三人签订买卖合同，没有违约性条款，被告是其他 -3- 第三人，原告作为第三人，无法主张房屋，还与其他人买卖合同，溢价损失没有法律依据，本案当中原告未履行完毕，没有实际取得溢价部分的权利，不然也不存在溢价损失，应当自行承担损失的后果，原告对于溢价损失有承担部分，原告无法证明出卖人具房屋的所有权，并非被告与第一手买家出卖的受让人，原告也没有办法出卖人是合格的主体，合同本身无效，原告明知出卖人无权之后，无权占有，所以需要赔偿占用费。 被告（反诉原告）梁自勤、苏荣泰向本院提出反诉讼请求：1、判令被反诉人退还涉案房屋给反诉原告；2、判令被反诉人支付占用房屋的占用费，直至被反诉人及其被反诉人的租户搬离涉案玉城街道西就××号房屋为止（暂计从2006年4月29日年起至2021年2月28日共计117个月，平均以每月损失租金1500元计算共损失175500元）；3、判令被反诉人承担反诉的诉讼费、保全费。事实与理由：玉城街道西就××号房屋原共有权人为两反诉人与梁军，房屋所有权证分别由三人持有；此房所属的土地地号为：013400015-6,宗地面积58.05平方米，用途为住宅，土地证号:玉国用（2006）第××号，权利人为两反诉人与梁军。现梁军已于2008年4月16日去世，其持有房地产的份额已由反诉人梁自勤继承。反诉人梁自勤、梁军多年来均认为涉案房屋由反诉人苏荣泰以收取租金方式填补家用。后发现房屋已被被反诉人占有。两反诉人多次与被反诉人的租户案外人霍丽英商谈，要求霍丽英将所涉房屋归还反诉人，霍丽英及被反诉人均置之不理，还在涉案房屋里开设托管中心进行经营。被反诉人一直收取案外人租金，并纵容案外人霍丽英不予搬离继续使用反诉人的涉案房屋，无奈反诉人只能起诉案外人霍丽英要求其返还涉案房屋并支付占用费，在本诉中反诉人清楚明了了实际涉案房屋的无权占有、使用、收益均由被反诉人承受。两反诉人认为涉案房屋登记的所有权人为梁自勤、苏荣泰、梁军，现两反 -4- 诉人为涉案房屋的所有权人，并办理了继承手续，两反诉人的对涉案房屋所享有的占有、使用和收益的权利应当受到法律保护。被反诉人与案外人张红签订的房屋转让合同因张红并不是房屋的合法所有权人，无法律依据去处分属于两反诉人的财产,合同的效力无法及于两反诉人。两反诉人也未曾与被反诉人签订过租赁协议、未曾授权他人对涉案房屋与被反诉人订立租赁合同、也未与被反诉人签订过房屋买卖合同，被反诉人占用反诉人合法拥有的房屋系无权占有。被反诉人也不属于善意的第三人，被反诉人具有完全民事行为能力，对不动产交易有正常的认知，在明知道出让人并非所有权人，出让人也尚未取得对债的继承基础上与案外人签订买卖合同存在明知的故意，被反诉人不属于善意第三人，对物权不具有期待可能性。被反诉人于2006年4月29日与案外人张红签订《协议书》，被反诉人于2006年4月29日开始占用涉案房地产，其占用费应当从此日开始计算。本涉案房屋为整栋，周边整栋房屋的租金为每月2500元，两反诉人本着被反诉人占用时间周期长取折中的租金1500元为基数计算被反诉人应向反诉人赔偿的损失合法且合理。被反诉人的无权占有、不予搬离返还原物导致反诉人损失，被反诉人应向反诉人支付占用房屋所导致的占用费，直至被反诉人及被反诉人的租户搬离返还房屋给反诉人为止。反诉人为维护合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起反诉，请求贵院依法审理，支持反诉人的诉讼请求。 原告（反诉被告）张善能对反诉辩称：1996年8月12日，收取70000元售房款，因为被告的拖延至今未办理，案外人的侄子张善能与案外人达成交易，并且交付了购房对象，被告知晓并认可，依法成立的合同，成立是生效；1、2019年梁自勤预购，多次亲笔写信给张善能，亲笔书写的信件证明了被告均已认可，房屋已转让给原告，被告转让涉案房屋的意思证实且有效；2、 -5- 原告管理涉案房屋，原告无需向被告支付房屋占用费，反观，付出了居多的精力的金钱，才能正常使用，因此被告反诉的诉请无事实依据，应予驳回；二、原告无需承担任何责任，被告的诉请无事实依据，首先严重违反，已构成根本违约，因此为了保护市场交易的稳定性，原告不应承担任何责任；三、被告反诉原告中，落款处并无反诉人签名和确认，不符合诉讼法120条规定，该反诉状不符合法律规定，原告并未侵害被告的合法权益，被告反诉诉请不事实依据，试试不充分，请法庭驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：玉林市房屋共有权人原属于梁自勤、苏荣泰、梁军，2000年11月20日办理了新的房屋所有权证，证号为：玉林市房权证玉房字第××号，房屋共有权证：玉林市房玉房共字第××、00××51号，为苏荣泰、梁军、梁自勤三人共有；2006且12月30日，从新领取了此房所属的土地地号为：013400015-6,宗地面积58.05平方米，用途为住宅，土地证号：玉国用（2006）第××号，权利人为苏荣泰、梁军、梁自勤。梁军于2008年4月16日去世，2020年8月23日,经法院组织调解，上述房地产中属梁军的遗产份额部分由原告梁自勤继承。 另查明，苏荣泰未经共有权人梁自勤、梁军同意，于1996年8月21日，私自将上述房产以70000元的价格出卖给庞容清、曾廷容（未办理房产过户手续)，苏荣泰收取了庞容清、曾廷容支付的70000元购房款，将上述房屋交庞容清、曾廷容管理。之后，曾廷容去世，张红是曾廷容的继承人。庞容清及曾廷容的继承人张红再将上述房产转让给张善能，张善能于2016年1月初将涉案房屋出租，承租期为2016年1月15日至2022年1月15日止，每月租金1000元。2019年间梁自勤、苏荣泰多次写信给张善能，要求张善能领回购房款70000元，并将原苏荣泰交给的有关手续及《收条》交回。张善能不同意梁自勤、苏荣泰的请求。2021年3月15日，张善能向本院提起诉讼。诉讼期 -6- 间，张善能申请财产保全，财产保全费2020元。 本院认为，涉案房屋原属于梁自勤、苏荣泰、梁军三人共同共有，苏荣泰未经梁自勤、梁军二人同意，于1996年8月21日把涉案房屋以70000元的价格出卖给庞容清、曾廷容。《中华人民共和国民法典》第三百零一条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，……”第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。……”。苏荣泰出卖涉案房屋给庞容清、曾廷容，没有经梁自勤、梁军二人同意，买卖行为违反了法律规定，属于无效行为。庞容清、曾廷容没有合法取得涉案房屋，庞容清及曾廷容的继承人张红再将上述房地产转让给张善能，该转让行为同样无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……”苏荣泰与庞容清、曾廷容的转让行为中，苏荣泰未经另外共有人梁自勤、梁军同意擅自处分共有财产，存在过错，庞容清、曾廷容未认真审查所有权情况而购买涉案房屋，也存在过错。在庞容清及曾廷容的继承人张红转让房屋给张善能的行为中，庞容清、张红把没有合法取得的房屋产权转让给张善能，存在过错，张善能没有认真审查而购买涉案房屋，也存在过错。根据法律规定，买卖行为无效，因无效行为取得的财产应当的财产予以返还。由于庞容清、曾廷容的继承人张红把涉案房屋再转让给张善能，据此，庞容清、张红应当返还房屋及购房款的权利义务分别由张善能和梁自勤、苏荣泰行使。2019年间，梁自勤、苏荣泰多次写信给张善能，要求协商退房退款，明确了双方的权利义务。综上所述，被告梁 -7- 自勤、苏荣泰在本案中是适格被告。张善能应该把涉案房屋返还给梁自勤、苏荣泰，苏荣泰应把购房款70000元返还张善能。张善能是否应当支付房屋占用费给梁自勤、苏荣泰问题，虽然涉案房屋两次转让行为均属无效，但苏荣泰于1996年8月21日，以70000元价格将涉案房地产转让给庞容清、曾廷容，并将上述房屋交庞容清、曾廷容。张善能通过与庞容清及曾廷容的继承人张红达成了交易，支付了购房对价，取得对涉案房屋的管理权，张善能对该房屋属于善意取得，在苏荣泰返还购房款之前，张善能有权使用该房屋。此外，梁自勤对自己共有房屋管理不善，致使房屋被出卖出租，梁自勤因此遭受房屋被占用损失，该损失由出卖人苏荣泰承担，属于另一法律关系，不属本案审理范围。据此，对梁自勤、苏荣泰反诉请求张善能支付房屋占用费的请求，不予支持。合同无效，张善能没有取得房屋所有权，不存在溢价问题，对张善能请求赔偿溢价损失，不予支持。无效合同，自始不生效，张善能请求解除房屋买卖合同，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第三百零一条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）苏荣泰返还购房款70000元给原告（反诉被告）张善能： 二、驳回原告（反诉被告）张善能的其他诉讼请求； 三、原告（反诉被告）张善能把位于玉林市［土地证号：玉国用（2006）第××号，房产证号：玉林市房权证玉房字第××号］房屋返还给被告（反诉原告）梁自勤、苏荣泰； 四、驳回被告（反诉原告）梁自勤、苏荣泰的其他反诉讼请求。 案件本诉受理费5800元，减半收取计2900元，原告（反诉被告）张善能负担2223元，被告（反诉原告）梁自勤、苏荣泰负担677元。财 -8- 产保全费2020元，原告（反诉被告）张善能负担1549元，被告（反诉原告）梁自勤、苏荣泰负担471元。反诉受理费1905元，被告（反诉原告）梁自勤、苏荣泰负担1145元，原告（反诉被告）张善能负担760元。 上述第一项、第三项义务，义务人于本判决生效后十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院 或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出 副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，于上诉期限 届满之日起七日内预交上诉案件本诉受理费5800元，反诉受理费1905元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号:20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  邝鑫森 二〇二一年四月三十日 书记员  陈 阳