北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初355号原告：马淑玲，女，1976年9月12日出生，汉族，自由职业，住北京市通州区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼****。负责人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地，住所地西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**iv>法定代表人：张智军，总经理。原告马淑玲与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北京分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告马淑玲到庭参加诉讼，被告城城不动产北京分公司、被告城城不动产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马淑玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《房屋托管合同》；2.请求判令被告向原告支付2020年9月14日至被告实际返还房屋之日止的租金（按照每月4500元的标准支付）；3.判令被告支付违约金13500元；4.本案诉讼费、公告费由被告负担。事实与理由：原告和被告签订《房屋托管合同》，约定原告将坐落于北京市通州区永顺镇龙王庄小区18号楼***房屋委托被告出租代理，月租金4500元。合同签订后，原告将房屋交由被告使用，合同第十二条有关于被告不支付或不按照约定支付租金时甲方有权解除合同的约定。2020年6月28日，被告又与他人签订代理出租合同。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告城城不动产北京分公司、城城不动产公司辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此被告不同意解除涉案合同。被告与原告签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除合同直接影响第三人的合法权益，因此不同意解除涉案合同。二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认被告欠付原告租金的具体数额。被告与原告签订合同后，一直按照合同约定向原告支付租金及押金，2020年9月受疫情影响，被告出现经营困难，无法按照合同约定日期向原告支付租金，根据双方签订的合同约定，在合同期限内被告每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算被告欠付的租金时应免除被告所有免租期内租金，同时还应将被告支付原告的押金折抵原告的租金。在被告未按合同约定日期支付租金的情况下，原告单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋，因此自原告收回涉案房屋之日起，被告无需向原告支付租金。由于被告经营异常无法核查原告单方收回房屋的具体日期，恳请贵院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算被告欠付租金的具体数额。三、原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据民法典第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。原告主张的违约金远高于被告违约给原告造成的损失，加之疫情的影响，被告无力支付原告高额违约金，恳请贵院依法进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理确认事实如下：2020年6月11日，马淑玲（甲方）与城城不动产北京分公司（乙方）订立合同编号为1101***38的《房屋托管合同》（以下简称合同），约定马淑玲将北京市通州区龙旺庄小区18东6单元2层***室的房屋托管给城城不动产北京分公司，用于长租房、短租房或配套项目，托管期限合计12个月，自2020年6月14日（以本合同起租日为准）至2021年6月13日，甲方实收租期11个月，管理费1个月。托管期内，乙方保证甲方每月租金收入为4500元。本合同起租日起，第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金。每年春节当月租金，统一在春节次月收取（春节次月一次收取两个月租金）。关于合同解除及违约责任，乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）、乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。合同订立后，马淑玲如约将房屋交付城城不动产北京分公司。庭审过程中，马淑玲陈述对方已交付租金至2020年9月13日，之后未交付过租金，房屋至今未收回，目前房屋由他人占有使用。另，本院曾于2021年1月29日向城城不动产公司、城城不动产北京分公司发出开庭传票、起诉状、原告证据等材料，城城不动产公司、城城不动产北京分公司均未到庭应诉，原告申请公告送达，本院予以准许。公告送达期间，城城不动产公司、城城不动产北京分公司主动于本院取得联系，本院于2021年3月15日向城城不动产北京分公司送达了开庭传票、起诉状等材料。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行前，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，应当适用民法典之前的相关法律规定。同时该司法解释第十条的规定“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”合同法规定，依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。民法典第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的主张应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告城城房地产公司及城城房地产北京分公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了质证的权利。根据查明事实，马淑玲与城城不动产北京分公司订立的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。马淑玲已经将涉案房屋交付城城不动产北京分公司，但城城不动产北京分公司自2020年9月14日起，未再支付租金，根据合同约定，马淑玲有权解除合同、收回涉案房屋，并要求城城不动产北京分公司支付拖欠的租金及违约金。关于马淑玲要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持，对于合同解除的时间，根据民法典的规定，应以起诉状送达之日为准。关于合同解除的后果，根据原告的诉讼请求内容，为减少当事人诉累，提高审判效率，本院一并处理。关于马淑玲主张的按照月租金4500元的标准计算自2020年9月14日至实际腾退之日止的租金，并无不当，本院对此予以支持。关于马淑玲主张的违约金，首先合同中明确约定了违约金的计算标准，城城不动产北京分公司认为过高应予调整，结合合同的约定、履行情况以及目前的房屋租赁市场行情，本院认为城城不动产北京分公司的该主张，并无不当，故本院对于违约金的标准予以适当调整，具体标准为两个月租金。关于马淑玲要求城城不动产公司承担民事责任的诉讼请求，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，城城不动产北京分公司为非独立核算的分公司，因此马淑玲要求城城不动产共同承担给付义务，符合法律规定，故本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告马淑玲与被告城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《房屋托管合同》于2021年3月15日解除；二、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市通州区龙旺庄小区18东6单元2层***室的房屋腾退给原告马淑玲；三、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内给付原告马淑玲租金（自2020年9月14日起至实际腾退之日止，按照4500元/月的标准计算），于第二项判决内容执行完毕之日起三日内付清；四、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内给付原告马淑玲违约金9000元；五、驳回原告马淑玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（以票据金额为准），由被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司北京分公司负担。案件受理费429元，由被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司北京分公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 杨冀承二〇二一年四月十五日法官助理 齐 蕊书 记 员 杨小萌