江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0706民初750号原告：江苏钰之鑫物业服务有限公司，住所地连云港市海州区朝阳中路168号祥源国际大厦20层。法定代表人：朱正柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆凯丰，该公司职员。被告：林超。原告江苏钰之鑫物业服务有限公司（以下简称钰之鑫物业公司）与诉被告林超物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告钰之鑫物业公司的委托诉讼代理人陆凯丰、被告林超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钰之鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2016年11月1日至2020年12月31日，物业服务费6052.8元，公共水电费750元，电梯电费1100.5元，合计7903.3元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月1日原告与连云港市海州区中茵名都物业管理委员会（以下简称中茵名都物管会）签订物业服务合同。由原告自2016年11月1日起为中茵名都小区（含住宅、商铺、汽车库、自行车库，总建筑面积共计116539.09平方米）提供物业服务，约定普通住宅无电梯物业0.8元/月/平方米，普通住宅有电梯物业1.1元/月/平方米，商业物业2元/月/平方米。被告作为中茵名都小区58-1-903室，自原告进驻小区提供物业服务后一直以各种理由拒绝缴纳物业服务费，原告无奈诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告林超辩称，我2013、2014年领的房子开始装修，2014年发现房子出现渗水、霉变，我去找物业，物业来看了后面就没动静了。后来我又去找，来了一个项目部的人，来了一辆吊车看没法修就走了。后来我也去找过原告，原告就从未去过我家处理，小区安全设施基本上都存在隐患，排污管道都有问题，地下室灯几乎都不亮。车辆都没有固定停放点，已经影响业主正常走路了。我们小区监控都是坏的，都是我们业主自己花钱维修的，包括防盗门也是坏的，也是我们业主自费修的。水费都是一户一表，我们业主不应承担物业的水费，物业的水费是怎么用的我们也不清楚，小区消防有没有水也不知道，而且都是坏的。游泳池、篮球场本来都是我们业主免费使用的，但原告来了以后就开始收费了。物业不让我们汽车不进小区，但要我们交付相关费用才能进，否则只能停放在外面。本院经审理认定事实如下：被告林超系连云港市海州区海宁西路9号中茵名都58号楼903室业主，房屋建筑面积110.05平方米。2016年10月6日，海州区住房和城乡建设局向中茵名都物管会发出告知函，内容为：你会选聘的苏州新苏皇冠物业服务有限公司连云港分公司在中茵名都小区的日常管理中对小区的环境卫生、设施设备维护保养、秩序维护工作管理严重缺失。……。请你会解聘该企业，并聘选新的物业企业进驻小区实施管理，同时督促苏州新苏皇冠物业服务有限公司连云港分公司做好交接。2016年11月1日，中茵名都物管会为委托方（甲方），连云港钰鑫物业服务有限公司(以下简称钰鑫物业公司)为受托方（乙方），就甲方选聘乙方对中茵名都小区三期提供物业管理服务事宜签订《中茵名都小区三期物业服务合同》，约定：乙方提供的物业管理服务为物业公用部位的维修、养护和管理，物业公用设施设备运行、维修、养护和管理，物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序及交通的管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰、装修管理服务，物业档案资料管理。合同期限自进驻之日起7年内有效，自2016年11月1日起至2023年10月31日止。乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（含车库），普通住宅无电梯物业0.8元/月/平方米，普通住宅有电梯物业1.1元/月/平方米，商业物业2元/月/平方；电梯运行费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳0.3元/月/平方；其他公共设施运行费以实际用量按户均摊，每年预收180元，多退少补（此费用为代收代交费用，包括消防设施、水泵、监控报警系统、电子伸缩门等公共设施设备的运行电费及公共照明电费，绿化等公共用水用电费用。不含地下停车库及电梯电费，为防止重复收费，须分开单独挂表）；车辆管理服务费、地下停车场公共能耗费。业主应于2016年11月1日起缴纳物业服务费用。物业服务费用每一年交纳一次，业主和物业使用人应在缴费通知发出之日起（每次缴费的具体时间）履行交纳义务等内容。合同签订后，钰鑫物业公司即对中茵名都小区接管，并对小区公共设施设备现状进行勘察，发现小区设施设备存在问题。针对存在的问题钰鑫物业公司向连云港中茵房地产有限公司发函并向中茵名都物管会报告。被告林超自2016年11月1日起至2020年12月31日止，未支付物业服务费、公共水电费、电梯电费。经书面催交，被告林超仍未交纳上述费用。2020年8月12日，钰鑫物业公司变更为钰之鑫物业公司。上述事实有不动产登记簿查询记录、物业服务合同、物业服务合同备案证明、物业公共服务收费及车辆停放收费标准备案表、物业费收缴公告照片、告知函、中茵名都小区交接情况证明函、开发遗留问题告知函、关于中茵名都小区智能化监控设施无法正常使用的报告、关于中茵名都小区电梯急需大修的函、中茵名都公共设施设备问题告知函、关于中茵名都小区二次供水泵房移交的函、关于中茵名都小区房屋质量问题的报告、关于中茵名都小区污水泵无法正常使用的报告、致中茵名都全体业主的一封信、服务照片、公共水电收支明细及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，中茵名都物管会与原告钰之鑫物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对原告钰之鑫物业公司、被告林超具有约束力。原告钰之鑫物业公司依据合同约定为中茵名都小区提供物业服务后，被告林超自2016年11月1日至2020年12月31日止未按照合同约定向原告钰之鑫物业公司交纳任何费用，其行为构成违约。原告钰之鑫物业公司有权依据合同约定向被告林超主张支付物业服务费、公共水电费、电梯电费。被告林超抗辩称，2014年发现房子出现渗水、霉变，物业未予处理。后来找过原告，原告从未去过我家处理。小区安全设施基本上都存在隐患，排污管道都有问题，地下室灯几乎都不亮。我们小区监控都是坏的，都是我们业主自己花钱维修的，包括防盗门。水费都是一户一表，我们业主不应承担物业的水费。游泳池、篮球场本来都是我们业主免费使用的，但原告来了以后就开始收费了。原告不让我们汽车不进小区，要我们交付相关费用才能进，否则只能停放在外面。本院认为，被告林超提出房屋渗水需要维修问题，原告钰之鑫物业公司对于维修所需的资金应当积极与被告林超及有关业主进行沟通，不应该消极处理。对于林超提出的小区安全设施基本上都存在隐患，排污管道都有问题，地下室灯几乎都不亮的问题，被告林超并未提供充分证据予以证实，本院不予采信。对于被告林超提出的小区监控都是坏的，都是我们业主自己花钱维修的，包括防盗门问题。原告钰之鑫物业公司在接收涉案小区管理时上述问题已经存在，且已向中茵名都物管会及有关部门反应，也向中茵名都小区全体业主发布一封信。原告林超及其有关业主对其自行维修，也符合谁受益谁承担的原则。依据合同约定，绿化等公共用水有全体业主承担，被告林超提出水费都是一户一表，其不应承担的水费的理由，本院不予采纳。业主交纳车辆管理服务费在涉案合同中已有约定，被告林超没有按照规定交纳费用导致其车辆不能进入小区，其本人存在违约情形，但原告钰之鑫物业公司应当采取灵活的管理措施，不应当采取生硬的方式造成双方对立，与当今的建设和谐社会不符。原告钰之鑫物业公司作为中茵名都小区的物业管理服务者，其管理服务的项目繁多，不是单一的下水管道维护，即使原告钰之鑫物业公司存在服务不到位的情形，其也不是被告林超拒绝交纳物业服务费的理由。应当指出，原告钰之鑫物业公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。本案中，对于物业服务费部分，被告林超的房屋面积为110.05平方米，自2016年11月1日起至2020年12月31日止拖欠物业服务费，期间共计50个月，被告林超应付的物业服务费为6052.75元（110.05平方米×1.1元/平方米/月×50个月），但根据原告钰之鑫物业公司的服务情况，本院酌定被告林超按物业服务费总额的95%向原告钰之鑫物业公司支付物业服务费，即被告林超应当缴纳的物业服务费为5750元（6052.75元×95%）；对于公共水电费部分，合同约定以实际用量按户均摊，每年预收180元，原告钰之鑫物业公司提交的中茵名都小区公共水电费支付明细显示，原告钰之鑫物业公司按照每年每户180元收取不足其实际支付的公共水电费，原告钰之鑫物业公司仍按每年每户收取180元公共水电费，是其处分权利，故原告钰之鑫物业公司向被告林超主张支付公共水电费750元（180元/年÷12月/年×50月），本院予以支持。对于电梯运行费部分，合同约定电梯运行费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳0.3元/月/平方米，被告林超自2016年11月1日起至2020年12月31日止拖欠电梯运行费，期间共计50个月，被告林超应付的物业服务费为1650.75元（110.05平方米×0.3元/平方米/月×50月），原告钰之鑫物业公司按照1100.5元向被告林超要求支付电梯电费，是其处分权利，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告林超于本判决生效之日起十日内给付原告江苏钰之鑫物业服务有限公司物业服务费、公摊水电费、电梯电费合计7600.5元。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由林超负担（江苏钰之鑫物业服务有限公司已预交，林超在支付款项时一并给付江苏钰之鑫物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审判员  孟善业二〇二一年四月十九日书记员  刘 庆法律条文及案款附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合力期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。二、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：3205××××6999-65768