广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂03民终644号 上诉人（原审原告）：莫玉华，女，1986年1月16日出生，汉族，住广西壮族自治区灌阳县。现住广西壮族自治区灌阳县。 上诉人（原审原告）：唐志龙（曾用名唐明明），男，1987年1月20日出生，汉族，住广西壮族自治区灌阳县。现住广西壮族自治区灌阳县。 被上诉人（原审被告）：灌阳县碧玉房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区灌阳县灌阳镇新华路24号501室。统一社会信用代码：91450327579441699D。 法定代表人：龚先玉，该公司执行董事、总经理 委托诉讼代理人：曾丽梅，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：邓海生，男，1972年10月18日出生，汉族，住广西壮族自治区灌阳县。 上诉人莫玉华、唐志龙因与被上诉人灌阳县碧玉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灌阳县人民法院（2020）桂0327民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 莫玉华、唐志龙上诉请求：撤销广西壮族自治区灌阳县人民法院（2020）桂0327民初1039号民事判决第二条，依法改判为被上诉人支付逾期办理不动产权证书违约金50913.4元。事实及理由：一、上诉人在2014年4月25日已付清全部购房款，但被上诉人于2016年7月14日交房，2020年10月27日才办理好不动产权证，被上诉人已逾期办证。二、一审法院以2020年10月27日将不动产权证书移交给上诉人为由，来判定被上诉人没有违约，与事实不符，请求二审法院查明事实。三、被上诉人应按照《商品房买卖合同》的约定，在2017年7月10日前为上诉人办理不动产权证。四、上诉人有足够的证据证明是被上诉人违约，影响了产权证书的办理。 灌阳县碧玉房地产开发有限公司辩称，一、关于房屋产权代办费的问题，应退还上诉人产权代办费用333.12元。二、根据上诉人将契税完税发票交给被上诉人的确切时间及过程，若无上诉人配合是无法办理产权证的。三、上诉人没有按《商品房买卖合同》约定的将办理产权登记所需的附加费用交给被上诉人，导致产权登记无法进行，被上诉人不应承担违约责任。四、根据双方《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被上诉人在2014年7月15日就已经完成了涉案商品房的备案登记，完成相应义务。五、因相关部门的原因，被上诉人为客户办证时具有不可抗力性。六、被上诉人收到（2020）桂03民终2283号民事判决后，于2020年9月7日发通知给上诉人要求其携带身份证及契税完税证明于次日办证，但在2020年10月16日才收到其由法院转交的契税完税证，被上诉人于10月21日办理好不动产权证并于10月27日移交给上诉人。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 莫玉华、唐志龙向一审法院起诉请求：一、请求判令被告退还原告房屋所有权证书代办费920元;二、请求被告支付逾期办理房屋产权证书所造成的违约金50913.4元[254567(总房价款）×20%]。 一审法院认定事实：2013年2月18日原、被告签订商品房/车库认购协议书，原告向被告预购商品房一套，并按约定交纳给被告定金30000元。2014年4月25日原告与被告签订《商品房买卖合同》（包括附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准，附件四：《合同补充协议》）。 《商品房买卖合同》第三条双约定原告购买被告开发的盛世108（盛世百年）第2（Ｂ）栋1单元302号预售商品房，商品房预售许可证号为灌房预售字第××号，建筑面积92.73平方米，其中套内面积83.41平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.319平方米。第四条约定建筑面积计算，该商品房单价2724.4元∕平方米，总价款252633元。第六条约定付款方式为买受人一次性付款。第八条约定商品房交房时间为2014年6月30日前，因下雨、停电停水等出卖人无法控制的，并经由监理方认可的非正常因素，出卖人可据实予以延期。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。第十一条交接约定，商品达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于房屋产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定时间内取得房地产权书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按本条己付房价款的20%向买受人支付违约金。 《合同补充协议》第一条付款方式及约定（一）有关一次性付款的约定，买受人同意在《商品房买卖合同》签订之日交纳全部房款的100%，计人民币贰拾伍万贰仟陆佰叁拾叁元（含已交定金）。第二条有关交房、使用的约定：2、双方应在买受人领取产权证时按照合同第五条约定结清面积差异款。出卖人应退未退的，应当承担逾期交房的违约责任，买受人应补而未补的，应当承担逾期付款的违约责任。第三条约定，因买受人原因造成该房屋不能如期办理房屋产权登记或取得房屋所有权证的，出卖人不承担任何责任；造成出卖人损失的，买受人承担相应的赔偿责任。第五条约定，买受人必须在签订《商品房买卖合同》后30日内按相关规定向有关部门缴纳房屋各项税费，并按合同约定缴纳各项附属费用。第十一条，买受人全权委托灌阳县碧玉房地产开发有限公司代理其办理所购商品房的如下手续：1、预购商品房预告登记；2、预购商品房抵押预告登记；3、房地产权属登记；4、房屋抵押登记手续；5、办理房产证及土地证；6、代缴纳所购房地产的相关税费，其法律责任由买受人负责。第十二条其他税费：1、契税3789元，按国家规定标准缴纳；2、住房维修资金4636元，按国家规定标准缴纳；3、房屋所有权证代办费1000元，多退少补；4、印花税126元，按总房款的万分之五收取（原告提供的《合同补充协议》5、6、7项的相关费用为空白，被告提供的《合同补充协议》5项费用为空白、6项水电初装费1000元/户,多退少补；7项楼宇防盗门对讲或视频系统费用900元/户,多退少补），以上第2、3、5、6、7项费用，买受人应在签订《商品房买卖合同》时一次性支付给出卖人；第1、4项税费由买受人在规定时间内向有关部门自行缴纳。但是原告没有按合同约定及时缴纳契税、住房维修金等费用。 合同订立后，原告除交付定金30000元之外，于2014年4月30日支付购房款192909.40元、2014年4月31日支付购房款30000元，合计252909.40元；多交的276.40元，后由被告退回原告；原告实际全额支付购房款252633元。2014年7月15日，被告将原、被告签订的《商品房买卖合同》交灌阳县房产管理所备案。 被告开发建设的B栋（即2栋）房屋于2013年3月25日开工，2015年9月7日通过竣工验收合格。因雨天、低温天气等原因影响施工，被告未能按照合同约定时间交房，原告以被告逾期交房超过180天为由要求解除合同，经原告多次与被告协商未果。 2015年7月9日，原告第一次向该院提起诉讼，请求：1、解除原、被告签订的盛世百年2-1-302《商品房买卖合同》；2、被告返还原告售房款252633元，违约金5052元及利息赔款41940元，合计299625元。该院于2015年12月8日作出（2015）灌民初字第342号民事判决书，认为：扣减2013年、2014年、2015年1-6月雨天、低温天气等原因影响施工的天数272天，从合同约定交房之日即2014年6月30日至2015年7月9日原告起诉之日，被告逾期交房102天（374天－272天），未超过双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定的180天，现被告要求继续履行合同，不同意解除合同，因此原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还购房款252633元，不符合合同的约定，理由不成立，该院不予支持。但是被告逾期未交房，已构成违约，应支付违约金，判决：一、被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司支付原告莫玉华、唐志龙违约金9448元；二、驳回原告莫玉华、唐志龙要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求。原告莫玉华、唐志龙不服一审判决，上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2016年5月25日作出（2016）桂03民终737号判决，驳回上诉，维持原判。 2016年7月14日，原告交付住房维修金4636元、房屋所有权证代办费1000元给被告，被告出具《收据》一份给原告，该收据备注：其他费用莫玉华自行缴纳。原告莫玉华及被告碧玉公司的工作人员在房屋交接单上签名，莫玉华领取了盛世百年2-1-302单元商品房钥匙，但未依照合同约定将《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》交付给原告。 2016年10月18日，原告第二次向该院提起诉讼，请求：1、判令被告立即办理盛世百年2栋1单元302号房屋交接手续并出具《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；2、由被告支付2015年7月9日至今的违约金9960元。该院于2016年12月21日，作出（2016）灌民初字第647号民事判决，判决：一、由被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司支付莫玉华、唐志龙违约金9322.15元；二、由被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司交付原告莫玉华、唐志龙《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；三、驳回原告莫玉华、唐志龙的其他诉讼请求。 2018年2月11日，原告第三次向该院提起诉讼，请求：一、判令被告立即开具购房发票给原告，并承担延期开具购房发票造成原告不能按时交纳契税所产生的违约金：金额×违约天数×比率；二、判令被告支付铝合金窗、楼梯门费用5000元给原告。在该案判决前，原告于2018年4月12日，向税务机关缴纳契税3789.49元、滞纳金2681.06元；被告于2018年4月17日为原告开具购房发票。2018年4月26日，该院作出（2018）桂0327民初122号民事判决书，判决：一、被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内给付原告莫玉华、唐志龙所购买的盛世百年2栋1单元302号房的窗户安装铝合金玻璃窗价款4930元(按29平方米，单价170元/平方米计算)；二、驳回原告莫玉华、唐志龙要求被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司承担延期开具购房发票造成原告不能按时交纳契税所产生的违约金损失(金额×违约天数×比率)及其他诉讼请求。宣判后，双方均不服判决，上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2018年8月16日作出（2018）桂03民终2283号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2019年3月20日，经广西锦图测绘有限公司测量，原告莫玉华、唐志龙所购2栋一单元302房屋建筑面积为93.44㎡（专有建筑面积83.69㎡、分摊建筑面积9.75㎡），增加建筑面积0.71㎡，依照合同约定，需要补交房价款1934.30元；此外，原告莫玉华、唐志龙还需要补交住房维修金970.4元（被告已经代为原告交纳）。原告莫玉华、唐志龙同意补交差额部分，但是双方为原告是否应当缴纳水电初装费1000元、物业费897元、印花税127.28元产生争议，双方一直协商未果。2019年12月12日，被告发短信给莫玉华，“......我公司第一批不动产权证书在2019年11月份已办下，因你要求你所购商品房的契税自行缴纳，但你缴纳契税票据没交给我们，我们无法为你办理不动产权证书，接此通知后，请你尽快与我公司对接，否则，后果自负”。 2020年1月7日，原告第四次向该院提起诉讼，请求判令被告为原告办理灌阳县灌阳镇盛世百年2栋1单元302室的不动产权证。被告碧玉房产公司提起反诉，请求：1、判令反诉被告补面积差房款1934.4元给反诉原告；2、判令反诉被告将拖欠的水电初装费1000元交给反诉原告；3、判令反诉被告将拖欠4年的物业费共897元交给反诉原告；4、判令反诉被告将办证须交的印花税127.28元交给反诉原告；5、判令反诉被告将少缴的住宅专项维修资金970.4元交给反诉原告；6、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。2020年3月30日，该院作出（2020）桂0327民初20号民事判决书，判决：一、被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司于本案判决生效之日起三十日内为原告莫玉华、唐志龙所购买的灌阳县灌阳镇盛世百年2栋1单元302号房办理不动产权证；二、反诉被告莫玉华、唐志龙于本案判决生效之日起十日内为灌阳县灌阳镇盛世百年2栋1单元302号房交付人民币3904.70元（含水电初装费1000元、补交房价款1934.30元、住宅专项维修资金970.40元）给反诉原告灌阳县碧玉房地产开发有限公司；三、驳回反诉原告灌阳县碧玉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。宣判后，原告不服判决，上诉至桂林市中级人民法院。桂林市中级人民法院于2020年8月30日作出（2020）桂03民终2283号民事判决书，判决：一、维持灌阳县人民法院（2020）桂0327民初20号民事判决第一项；二、撤销灌阳县人民法院（2020）桂0327民初20号民事判决第三项；三、变更灌阳县人民法院（2020）桂0327民初20号民事判决第二项为：上诉人莫玉华、唐志龙向被上诉人灌阳县碧玉房地产开发有限公司给付补交盛世百年2栋1单元302号房价款1934.30元和住宅专项维修资金970.40元；四、驳回被上诉人灌阳县碧玉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 2020年9月7日，被告通知原告携带身份证明及契税完税证明于2020年9月8日到县政务中心办理房屋产权登记证，但原告没有到。经灌阳县不动产登记局审核，因缺少契税完税证明，该局于2020年9月8日作出《不动产登记不予受理告知书》不予受理原告房屋不动产权登记。 另查明，《税收缴款书》原件存放在该院（2020）桂0327民初20号民事判决书卷宗中，桂林市中级人民法院于2020年9月27日将上诉卷宗退回该院，该院主办法官和书记员通知原告领取《税收缴款书》，但原告不领取。2020年10月14日，该院通过法院专递将《税收缴款书》原件邮寄给被告股东曾丽梅，曾丽梅于2020年10月16日签收邮件。同日曾丽梅短信通知原告于2020年10月19日到灌阳县不动产登记局办理房屋产权证。2020年10月19日，原告填写《灌阳县不动产登记申请表》申请办理房屋产权证，灌阳县不动产登记局于同日受理，被告工作人员谭伟芬领取不动产权证书后于2020年10月27日将不动产权证书移交给原告唐志龙。2020年11月3日，原告第五次向该院起诉要求被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金50913.4元。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点是：一、房屋所有权证代办费1000元（多退少补）包括哪些项目，被告应当退回原告多少？二、被告是否应当支付逾期办理房屋产权证书的违约金？ 关于被告应当退回原告房屋所有权证代办费多少的问题。被告收取原告房屋所有权证代办费1000元，合同和收据均载明多退少补，被告亦同意退回原告多交纳的房屋所有权证代办费。双方对灌阳县不动产登记局收取的办证费80元/户无异议，该院予以确认；被告主张为原告代交测绘费186.88元（93.44㎡×2元/㎡）、宗地费用300元/宗、占地拐点坐标费用100元/宗，但是提供的是被告公司与测绘公司签订的合同、测绘公司开据的发票付款单位是被告公司，而原、被告签订的合同和被告出具的收据没有具体的代办项目，故被告的上述主张，该院不予支持。因此，被告应退回原告多交纳的房屋所有权证代办费920元（1000元－80元）。 关于被告是否应当支付逾期办理房屋产权证书的违约金的问题。根据合同约定原告委托被告办理房屋产权证书，原告自身亦需依照合同约定履行自己的义务，完备提供其应当提供的资料。由于原告没有按照合同的约定及时履行交纳住房维修资金、缴纳契税等相关义务，客观上也给被告办理产权登记造成了影响。双方为办理产权登记发生纠纷，经该院及桂林市中级人民法院审理并判决被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内为原告莫玉华、唐志龙所购买的灌阳县灌阳镇盛世百年2栋1单元302号房办理不动产权证。被告2020年10月16日收到原告的《税收缴款书》原件，2020年10月19日为原告办理了不动产权证书，2020年10月27日将不动产权证书移交给原告唐志龙，并没有超过生效判决约定的三十日期限。故原告起诉要求被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金50913.4元的诉讼请求，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司于本案判决生效之日起七日内退回原告莫玉华、唐志龙多交纳的房屋所有权证代办费920元；二、驳回原告莫玉华、唐志龙的其他诉讼请求。案件受理费1096元，减半收取548元，由原告莫玉华、唐志龙负担500元，由被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司负担48元。 二审期间，当事人未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：被上诉人是否构成逾期办证；被上诉人是否应支付上诉人逾期办证违约金。 上诉人主张被上诉人已经构成逾期办证，应当支付逾期办证违约金。上诉人与被上诉人于2014年4月25日签订的附件四《合同补充协议》第十二条规定，契税、印花税由买受人在规定时间内向相关部门自行缴纳；2018年4月12日，上诉人向税务部门缴纳了契税，并开具了《税收缴款书》；根据2020年9月8日灌阳县不动产登记局《不动产登记不予受理告知书》显示，因缺少契税完税证明，无法办理不动产转移登记；2020年10月16日，被上诉人收到由一审法院转交的上诉人的《税收缴款书》，并于10月19日为上诉人办理了不动产权证。本院认为，被上诉人确于2020年10月16日才收到上诉人的《税收缴款书》，而在此之前无法为上诉人办理不动产权证的责任不能完全归责于被上诉人，且被上诉人在2020年10月27日已将办理好的不动产权证移交给了上诉人，并未超过已经生效的（2020）桂03民终2283号民事判决书规定的办证时间，故本院认为上诉人不构成逾期办证，无需向上诉人支付逾期办证违约金。 综上所述，莫玉华、唐志龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1096元，由上诉人莫玉华、唐志龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 王治斌 审 判 员 郑 军 二〇二一年四月二十日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰