安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0705民初515号 原告：铜陵北斗星城文化创意有限公司，住所地：安徽省铜陵市铜官区北斗星城1-A1栋1层28号，统一社会信用代码：91340700085217793M（1-1）。 法定代表人：乔磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奎，该公司法务，男，汉族，1992年10月7日，住安徽省铜陵市义安区。 被告：丁鹏，男，汉族，1991年8月6日，住安徽省铜陵市义安区，现住安徽省铜陵市义安区。 原告铜陵北斗星城文化创意有限公司诉被告丁鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铜陵北斗星城文化创意有限公司委托诉讼代理人张奎、被告丁鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告铜陵北斗星城文化创意有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2019年1月25日签订的“铜陵北斗星城房屋租赁合同(通用条款)”、“铜陵北斗星城房屋租赁合同(专用条款)”、“铜陵北斗星城房屋租赁合同补充协议”及2019年4月19日签订的“物业管理服务协议”,并判令被告立即归还租赁房屋;2、判令被告按照70730.4元/月的标准向原告支付自2020年11月1日至实际归还租赁房屋之日止的租金及房屋占用费费,至2021年1月31日暂计为212191元,并自2020年10月20日起至付清租金之日止以212191元为基数按日万分之五支付逾期付款违约金(至2021年1月11日暂计8805.93元)(后附违约金计算方式);3、判令被告向原告支付6个月租金即424382.4元(月租金70720.4元*6个月=192715.2元)作为原告预期收益的补偿;4、判令被告按照1768.26元/月的标准向原告支付自2020年11月1日至实际归还租赁房屋之日止的物业费,至2021年1月31日暂计为7073元。5、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由:原告与被告于2019年1月25日就被告租赁北斗星城B10栋1001.1002.1003号房屋事宜达成“铜陵北斗星城房屋租赁合同(通用条款)”、“铜陵北斗星城房屋租赁合同(专用条款)”及“铜陵北斗星城房屋租赁合同补充协议”,合同约定被告租赁北斗星城B10栋1001.1002.1003号房屋,该房屋建筑面积为589.42m,租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日,每月租金为70730.4元,租金支付方式为每三个月为一个交租期。合同签订后,原告如约交付房屋,按照合同约定,被告应当于2020年10月20日前支付2020年11月1日至2021年1月31日期间的租金212191元,但被告至今未付。根据“铜陵北斗星城房屋租赁合同(通用条款)”第四条第2款“如逾期支付,乙方从逾期之日起每日支付甲方未付金额万分之五的逾期付款违约金,直至付清全部租金时止”及第十一条之约定,被告已逾期支付租金、物业费超过十五日,原告有权解除合同,收回商铺没收保证金,对被告装修投入不予补偿,同时被告应向原告支付合同解除前的逾期付款违约金,并支付相当于6个月租金作为对原告逾期收益的补偿。原、被告于2019年4月19日签订“物业管理服务协议”,协议约定被告应当按照3元/平方米/月的标准并按季度支付物业费(月物业费1768.26元),首季度于2020年4月20日前付清。截止至2021年1月31日被告已欠付物业费7073元(1768.26元/月*4个月=7073元),被告已逾期支付物业费原告认为,被告欠付租金的行为已构成违约也严重侵害了原告的合法利益,所以原告请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告丁鹏辩称,第一，合同本身产权上是有问题的，也是近期才了解到。据我了解情况被告不是本房屋的产权人，近期才知道本房屋有抵押，当时签订房屋租赁合同时，就明确告知原告我方租赁房屋不可有权利纠纷，否则我们就不租用此房。当时原告承诺产权干净没有纠纷，一直要求对方提供产权证明，原告一直找理由没有提供，而且一直跟他们贷款的物业说，此房屋是否有抵押一直告诉我没有。第二，合同实际履行中，将每年的六个月免租期，房租分摊到12个月支付，2019年、2020年和他们物业已经沟通过了，实际上我每月需付305365元。当时租房时，原告承诺在2019年10月后进行支付房租，也就是形成每年前六个月房租进行免租，自2019年11月至今已支付320114元。第三，按照我们合同实际履行情况，被告已经支付给原告租金，总额有320114元，扣除被告合同中原告应该给予的免租期，截止到2021年11月份，被告是不欠原告任何所谓的租金的，在这种情况下，原告擅自断电锁门，造成我方巨大损失，店面已无法正常经营，我们将追究原告责任。第四，原告所提及的日万分之五计算违约金计计算标准，换算成年利率为18%，明显是不合法不合理的要求。后六个月补偿没有合同要求，后六个月进行补偿，没有合同依据及法律依据，原告所说的预期收益若成立的话，也是间接损失，法律上也不应该支持。综上所述，是因为原告的原因导致租赁合同解除或无法履行租赁合同的目的无法实现，是原告在违约。原告故应当赔偿被告损失，是原告的违约导致合同解除，请法院判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告铜陵北斗星城文化创意有限公司与被告丁鹏于2019年1月25日签订就被告租赁北斗星城B10栋1001.1002.1003号房屋事宜达成出租方（甲方）为原告铜陵北斗星城文化创意有限公司，承租方（乙方）为被告丁鹏的“铜陵北斗星城房屋租赁合同(通用条款)”、“铜陵北斗星城房屋租赁合同(专用条款)”及“铜陵北斗星城房屋租赁合同补充协议”,合同约定被告租赁北斗星城B10栋1001.1002.1003号房屋,该房屋建筑面积为589.42m,租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日,每月租金为70730.4元,租金支付方式为每三个月为一个交租期,首期租金缴纳日期2019年10月20日前,下期租金在应交租金前10日缴纳,租金采用先付后用原则支付，如逾期支付,乙方从逾期之日起每日支付甲方未付金额万分之五的逾期付款违约金,直至付清全部租金时止。并约定2019年5月1日至2020年4月30日、2020年5月1日至2021年4月30日、2021年5月1日至2022年4月30日租凭年度中,免除承租方前6个月租金；承租方未按合同约定如期支付租金,拖欠租金、物业管理费、水、电、燃气等费用超过15日，出租方可直接地、立那地解除合约，造成出租方损失的，承租方须对出租方进行相应赔偿等条款。合同签订后,原告铜陵北斗星城文化创意有限公司如约交付房屋给被告丁鹏,2019年5月1日至2020年4月30日第一合同年度租金为848764.8元，其中应免除前6个月租金424382.4元，疫情期间免租一个半月租金106095.6元应交租金318286.8元，被告丁鹏己交付给原告铜陵北斗星城文化创意有限公司318286.8元。2020年5月1日至2021年4月30日第二合同年度，2020年5月1日至2020年10月30日为免租金期，被告丁鹏应当于2020年10月20日前支付2020年11月1日至2021年1月31日期间的租金212191元，被告丁鹏未交。2020年12月19日，原告铜陵北斗星城文化创意有限公司向被告丁鹏发出租金催缴通知单，12月22日原告微信通知被告丁鹏，言明：“2020年12月19发给您租金催缴通知单，您这边一直没处理，公司于12月22日下午16时停止对被告供电。望您尽快抽时间处理。”。原、被告于2019年4月19日签订“物业管理服务协议”,协议约定被告丁鹏应当按照3元/平方米/月的标准并按季度支付物业费(月物业费1768.26元),首季度于2020年4月20日前付清。被告丁鹏从2020年11月1日起至今未交房租及物业费。 上述事实，有原、被告当庭陈述，原告营业执照；被告身份信息、北斗星城租赁合同（通用条款）、北斗星城租赁合同（专用条款）、北斗星城租赁合同补充协议,支付租金的明细及转账记录、微信截图、所租房屋锁门照片等证据材料在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，依法成立并有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。现由于被告在合同交费期内经原告催缴被告拖欠租金至今未给付，被告显己违约。故对原告要求判令解除原、被告双方的“铜陵北斗星城房屋租赁合同(通用条款)”、“铜陵北斗星城房屋租赁合同(专用条款)”、“铜陵北斗星城房屋租赁合同补充协议”及“物业管理服务协议”，判令被告立即归还租赁房屋;判令被告按照70730.4元/月的标准向原告支付自2020年11月1日至实际归还租赁房屋之日止的租金及房屋占用费,并按日万分之五支付逾期付款违约金；判令被告按照1768.26元/月的标准向原告支付自2020年11月1日至实际归还租赁房屋之日止的物业费,的主张，本院予以支持。但对原告要求判令被告向原告支付6个月租金即424382.4元作为原告预期收益的补偿的主张，本院不予采纳。对被告辩称，被告是不欠原告任何所谓的租金的，在这种情况下，原告擅自断电锁门，店面已无法正常经营的主张，被告仅提交了涉案房屋被锁门的照片未能提供涉案房屋系原告锁门的相关证据，故对此辩称，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、解除原告铜陵北斗星城文化创意有限公司与被告丁鹏签订的《铜陵北斗星城房屋租赁合同(通用条款)》、《铜陵北斗星城房屋租赁合同(专用条款)》、《铜陵北斗星城房屋租赁合同补充协议》及《物业管理服务协议》。 二、被告丁鹏于本判决生效之日起十五日内将座落于铜陵市北斗星城B10栋1001.1002.1003号房屋腾空交付给原告铜陵北斗星城文化创意有限公司； 三、被告丁鹏于本判决生效之日起十日内按70730.4元/月的标准给付原告铜陵北斗星城文化创意有限公司2020年11月1日起至实际交房之日止的租金及房屋占用费并按日万分之五支付逾期付款违约金。 四、被告丁鹏于本判决生效之日起十日内按1768.26元/月的标准给付原告铜陵北斗星城文化创意有限公司2020年11月1日起至实际交房之日止的物业费。 五、驳回原告铜陵北斗星城文化创意有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本院生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10325元，减半收取5162.5元,原告负担3832.5元，被告负担1330元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  万多春 二〇二一年四月二十六日 书记员  郝 朕 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的的若干规定》 第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。