北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初20681号原告：鲁能集团有限公司，住所地济南市市中区经三路14号。法定代表人：刘宇，董事长。委托诉讼代理人：闫烈，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫瑞霞，北京市东卫律师事务所律师。被告：北京觅食森林商业经营管理有限公司，住所地北京市西城区西单北大街111号四层402B。法定代表人：刘彩霞，执行董事。委托诉讼代理人：王志勇，男，1977年2月25日出生，汉族，北京觅食森林商业经营管理有限公司员工，住北京市房山区。委托诉讼代理人：徐军，上海中夏律师事务所律师。被告：觐海加商业经营管理（上海）有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：刘彩霞，总经理。委托诉讼代理人：徐军，上海中夏律师事务所律师。原告鲁能集团有限公司（以下简称：鲁能公司）诉被告北京觅食森林商业经营管理有限公司（以下简称：觅食公司）、觐海加商业经营管理（上海）有限公司（以下简称：觐海加公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁能公司的委托诉讼代理人宫瑞霞、闫烈；被告觅食公司的委托诉讼代理人王志勇，觅食公司、觐海加公司的委托诉讼代理人徐军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告鲁能公司向本院提出诉讼请求：1.确认鲁能公司与觅食公司、觐海加公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》（三方）于2019年11月3日解除；2.觅食公司按合同约定腾退承租房屋，并将房屋交还给鲁能公司；3.觅食公司向鲁能公司支付自2019年9月1日至2019年11月3日的租金2290763.97元，觐海加公司承担连带责任；4.觅食公司向鲁能公司支付2019年11月4日至房屋实际返还之日的房屋占用费，2019年11月4日至2020年6月30日按照每月1091598.83元计算，2020年7月1日至实际腾房之日止按照每月1138020.36计算，觐海加公司承担连带责任；5.觅食公司向鲁能公司支付违约金1964877.89元，觐海加公司承担连带责任；6.判令觅食公司将涉案房屋恢复原状；7.本案案件受理费、财产保全费、诉讼保全担保保险费由二被告承担。事实与理由：2017年6月28日，鲁能公司与觐海加公司签订房屋租赁合同，约定将位于北京市西城区XX大厦地下一层至五层（B1-F5，建筑面积7794.66平方米）出租给觐海加公司。合同4.2.1条约定租赁期自2017年7月1日至2032年6月30日，共计15年。合同5条约定了租金标准，合同5.2条约定租金支付期限。合同11.3条约定甲方单方解除权。合同12.4条约定解除合同的违约金。合同12.5条约定了逾期腾房的房屋使用费。合同签订后，鲁能公司按照约定向觐海加公司交付了租赁场所。2018年5月1日，鲁能公司与觐海加公司及觅食公司签订三方协议，约定在2018年5月1日起原租赁合同中觐海加公司的权利义务全部转移至觅食公司，由觅食公司承担承租人的全部责任权利义务。觅食公司依据原租赁合同约定内容正常履约，按期足额及时缴纳租金及物业费，觐海加公司同意为觅食公司承担连带责任。觐海加公司自愿与觅食公司共同承担连带责任，若觅食公司未能按原租赁合同约定的租金、物业费标准完成支付，超过30天的，鲁能公司有权解除与觅食公司、觐海加公司签订的三方协议，并有权依据本协议与原租赁合同约定追究觅食公司的违约责任，鲁能公司同时保留追究觐海加公司连带责任的权利。合同签订后，觅食公司屡次违反合同约定，自2019年9月起连续数月拖欠房屋租金。2019年11月1日，鲁能公司向觅食公司发出解除租赁合同的通知书（律师函），通知觅食公司立即解除租赁合同关系，支付拖欠租金，并按合同约定腾退租赁物。至今，觅食公司仍未腾退亦未支付各项拖欠费用。鲁能公司认为觅食公司应承担相应的违约责任，觐海加公司应承担相应的担保责任。鲁能公司要求的违约金按当年租金的15%计算。为了维护鲁能公司的合法权益，特提起本诉，望判如所请。被告觅食公司及觐海加公司辩称，不同意解除涉案租赁合同，觐海加公司于2017年6月与鲁能公司签订了房屋租赁合同，但大厦到2019年3月底才开业，将近两年的时间未营业，觅食公司一直支付租金，承担经营成本。未能营业的原因是北京地处中国政治中心，经常要求大厦装修停工，装修进度受影响。我方投入七千万元的装修成本，且需要支付租金。觅食公司及觐海加公司不存在故意不支付租金的情况。关于房屋腾退的问题，二被告为涉案房屋投入七千万元装修，应按照司法解释的规定对房屋装修一并处理，故我方申请对房屋装修造价进行评估。关于违约金，租赁合同约定的违约金过高，申请法庭进行调整。因签订租赁合同时二被告向鲁能公司交纳了押金，如鲁能公司要求解除租赁合同，则鲁能公司应当向二被告返还押金。二被告同意在本案中使用押金折抵欠付的租金。关于房屋占用费，如果认定2019年11月3日合同解除，房屋占用费标准应该下调。2020年年初疫情爆发，对房屋占有使用费的成本有影响，希望法庭可以调整。根据疫情防控的要求，房屋租金有减免政策，鲁能公司作为国有企业应当按照政策执行。对于觐海加公司的连带责任，觐海加公司认为其已退出了租赁合同项下的承租主体，相应的责任觐海加公司不应承担。房屋占有使用费并不是租赁合同项下的义务，是法定义务，合同解除后觐海加公司脱离了合同，不应承担责任。对于鲁能公司主张的合同签订情况和租金支付情况觐海加公司及觅食公司均认可。因此，请求法院驳回鲁能公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于鲁能公司与觅食公司之间的协议签订情况：2017年6月28日鲁能公司与觐海加公司签订《房屋租赁合同》(合同编号：SGTYHT/1-HQ-202)，约定鲁能公司将坐落于北京市西城区XX大厦地下一层至五层（Bl-F5层，建筑面积7794.66平方米）出租给觐海加公司。合同4.2.l条约定：租赁期自2017年7月1日至2032年6月30日，共计15年。合同第5条约定租金标准：2017年7月1日至2020年6月30日租金为4.6元／平米／天；2020年7月1日至2023年6月30日租金为4.8元／平米／天；2023年7月1日至2026年6月30日租金为5元／平米／天；2026年7月1日至2029年6月30日租金为5.3元／平米／天；2029年7月1日至2032年6月30日租金为5.6元／平米／天。合同5.2条约定租金支付期限：每季支付一次，为上付制，觐海加公司至迟应在每季开始前的10日向鲁能公司付下季的房屋租金。合同11.3条约定：乙方拖欠房屋租金、房屋租赁押金、物业服务费、能源费、供暖费或拖欠乙方应承担的其他任何费用（含乙方未按甲方要求按期补足房屋租赁押金）、款项超过30天的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，甲方有权在发出解除合同书面通知后的5日内，提前收回该房屋并没收房屋租赁押金。合同12.4条约定：若发生本合同11.3款任一情形的，或乙方违反本合同和（或）由于乙方其他责任致使本合同解除的，乙方无权要求退还房屋租赁押金，并应向甲方一次性支付当年年租金的百分之十五的违约金并赔偿甲方所受到的其他全部经济损失。合同12.5条约定：租赁期满乙方未续租或本合同因任何原因提前解除之日起5日内，乙方应将租赁房屋及设施设备完好交还给甲方。如果乙方拒绝或逾期交还的，乙方每逾期一日应按照当年度房屋租金标准的两倍向甲方支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给甲方造成的全部损失。其后，鲁能公司与觅食公司、觐海加公司签订《三方协议》，其主要内容为：觅食公司为觐海加公司在京注册的子公司，自2018年5月1日起，原租赁合同中觐海加公司的权利义务全部转移至觅食公司，由觅食公司承担承租人的全部责任、权利、义务。觅食公司依据原租赁合同约定内容正常履约，按期、足额及时缴纳租金及物业费，觐海加公司同意为觅食公司承担连带责任。觐海加公司自愿与觅食公司共同承担连带责任，若觅食公司未能按原租赁合同约定的租金、物业费标准完成支付，超过30天的，鲁能公司有权解除与觅食公司、觐海加公司签订的三方协议，并有权依据本协议与原租赁合同约定追究觅食公司的违约责任，鲁能公司同时保留追究觐海加公司连带责任的权利。2018年3月20日，觐海加公司（担保方）及觅食公司（被担保方）向鲁能公司发出《担保函》一份，其主要内容为：鉴于担保方将与鲁能公司签署的《XX大厦房屋租赁合同》中的权利、义务全部转让给被担保方；担保方与被担保方共同承担连带责任，若被担保方未能按照《XX大厦房屋租赁合同》约定的日期和租金标准完成支付，贵司保留追究担保方连带责任的权利。为确保贵司的权益，担保方作为被担保方的母公司，愿意向贵司再次明确并作出以下担保：若被担保方未能按照《西单国际大厦房屋租赁合同》约定的日期和租金标准完成支付，贵司既可以追究被担保方的违约责任，也可以追究担保方的连带责任。担保方的担保范围为包括被担保方应支付的租金、违约金及贵司为实现债权的费用等在内。担保方自愿承担的违约责任和连带责任期限从《三方协议》生效日期开始至租赁合同日期结束为止，即2018年1月1日至2032年6月30日。2018年6月7日，鲁能公司（出租方甲方）与觅食公司（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：SGTYHT/17-HQ-221），约定鲁能公司将坐落于北京市西城区XX大厦地下一层至地上一层（剩余南半部分，建筑面积1601.86平方米）出租给觅食公司，房屋规划用途为商业。合同4.2约定房屋租赁期自2018年7月1日至2032年6月30日。二、涉案房屋租赁合同的履行情况。审理中，双方均认可涉案房屋由觅食公司实际使用。因觅食公司欠付租金，2019年7月15日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年7月1日至2019年9月30日的房屋租金3948098.31元。2019年8月16日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年8月1日至2019年9月30日的房屋租金2632065.54元。2019年9月19日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年9月1日至2019年9月30日的房屋租金1316032.77元。2019年10月21日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年9月1日至2019年10月31日的房屋租金2632065.54元。2019年12月23日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年9月1日至2019年12月31日的房屋租金5264131.07元。2020年1月20日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年9月1日至2020年3月31日的房屋租金9212229.37元。2019年11月1日，鲁能公司向觅食公司发出《律师函》，通知觅食公司解除租赁合同关系，要求觅食公司支付欠付租金并按合同约定腾退租赁房屋。2019年11月29日，觅食公司向鲁能公司发出《支付租金计划书》，该计划书主要内容为觅食公司因实际经营状况，申请缓交部分租金，并承诺于2020年11月25日前支付完成所有应付未付租金，同时承诺若觅食公司未按租金计划书支付租金，鲁能公司可依据合同约定解除《房屋租赁合同》。审理中，觅食公司认可于2019年11月2日收到《律师函》，认可自2019年9月1日起未再向鲁能公司支付房屋租金。双方均认可觅食公司未向鲁能公司交纳押金。审理中，经双方确认，至本案最后一次庭审，涉案房屋中已无商户进行经营。鲁能公司认可收到觅食公司押金1328686.41元。鲁能公司不同意使用押金折抵租金，认为根据合同约定，由于觅食公司违约导致合同解除，押金不应当返还觅食公司。三、觅食公司对涉案商铺的装修情况。审理中，觅食公司原提出反诉请求，要求鲁能公司补偿觅食公司装修损失。觅食公司为证明其装修损失情况，申请对涉案房屋的装修实物市场进行鉴定，本院委托杜鸣联合资产评估（北京）有限公司（以下简称：杜鸣公司）对涉案房屋的装修实物资产市场价值进行评估。之后本院多次组织双方就涉案房屋装修相关材料进行举证质证，其后提交评估机构用于出具评估报告。觅食公司向评估机构预交了部分评估费用。2021年3月底，评估公司向本院反映，觅食公司一直未将评估费交齐，后本院告知觅食公司及觐海加公司，需在规定日期前将评估费交纳完毕，否则视为觅食公司及觐海加公司撤回评估申请。但直至本案最后一次开庭，觅食公司及觐海加公司均未将评估费交齐。后觅食公司及觐海加公司撤回了要求鲁能公司补偿装修损失的反诉请求。审理中，经本院询问，鲁能公司明确表示不同意利用觅食公司的装修部分。另查，2020年6月5日，鲁能公司向本院申请诉前财产保全，请求查封、扣押、冻结觅食公司名下价值相当于2067432.64元的财产。2020年6月8日，本院作出（2020）京0102财保271号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结觅食公司名下价值相当于2067432.64元的财产。鲁能公司支付保全费5000元。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，觅食公司逾期支付房屋租金及鲁能公司发出合同解除的通知的时间均发生在民法典实施前，因此本案适用《合同法》的相关规定。涉案房屋租赁合同及三方协议系原、被告的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方当事人均应按照房屋租赁合同及三方协议的约定履行。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人依据解除权约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据房屋租赁合同及三方协议的约定，觐海加公司将其在房屋租赁合同中的全部权利义务转移给觅食公司，则觅食公司应承担向鲁能公司支付房屋租金的义务。现双方当事人均认可自2019年9月1日起，觅食公司未再向鲁能公司支付房屋租金。觅食公司延迟支付房屋租金超过30日后，鲁能公司取得涉案房屋租赁合同的单方解除权。后鲁能公司向觅食公司发出解除合同的通知。现鲁能公司要求确认涉案房屋租赁合同及三方协议于2019年11月3日解除，于法有据，本院予以支持。觅食公司主张鲁能公司不享有涉案房屋租赁合同解除权的辩称意见，无事实及法律依据，本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。审理中，原、被告均认可涉案房屋由觅食公司实际使用，且至本案最后一次庭审时涉案房屋内已无商户进行经营。涉案房屋租赁合同及三方协议解除后，觅食公司应将涉案房屋腾空返还原告。现鲁能公司要求觅食公司将涉案房屋返还鲁能公司，有事实及法律依据，本院予以支持。因觅食公司欠付鲁能公司房屋租金，现鲁能公司要求觅食公司支付2019年9月1日至2019年11月3日之间的房屋租金，于法有据，本院予以支持。觅食公司虽辩称因新冠疫情原因，申请减免部分租金，但觅食公司的违约行为发生在新冠疫情发生之前，因此对于其申请减免房屋租金的辩称意见，本院不予采信。因觅食公司一直未腾退涉案房屋，鲁能公司要求觅食公司按房屋租金标准支付自合同解除后至觅食公司实际腾房之日止的房屋使用费，有事实及法律依据，本院予以支持。因觅食公司违约导致涉案房屋租赁合同解除，现鲁能公司要求觅食公司依据房屋租赁合同约定支付违约金，于法有据，本院予以支持。涉案房屋面积较大，为商业用房，不易迅速找到合适的承租人，因此自觅食公司腾退涉案房屋至鲁能公司顺利将房屋再次出租，期间必定会造成鲁能公司房屋空置损失。现鲁能公司要求的违约金加上鲁能公司不同意返还的押金，总额未超过涉案房屋五个月的租金，该违约金并未过分高于因觅食公司违约所造成的损失。因此觅食公司及觐海加公司主张鲁能公司要求的违约金过高的辩称意见，无事实依据，本院不予采信。保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。保证的方式包括一般保证和连带责任保证。当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。根据三方协议及担保函的约定，觐海加公司为觅食公司履行涉案房屋租赁合同承担连带担保责任，担保范围为包括觅食公司应支付的租金、违约金及鲁能公司为实现债权的费用等。现鲁能公司要求觐海加公司对觅食公司支付房屋租金、违约金及房屋使用费的义务承担连带担保责任，有合同依据及法律依据，本院予以支持。觐海加公司及觅食公司虽辩称房屋使用费为觅食公司应承担的法定责任，不属于觐海加公司担保范围，但觐海加公司提供担保的意义即在于保证觅食公司履行房屋租赁合同的约定，在觅食公司未能履行房屋租赁合同的约定时，觐海加公司与觅食公司共同承担因违约造成的鲁能公司的损失。因此觐海加公司及觅食公司的辩称意见无合同及法律依据，本院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于鲁能公司要求觅食公司将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，因鲁能公司未能提供证据证明涉案房屋原状，本院无法确认涉案房屋原状情况。并且考虑到觅食公司对于涉案房屋的装修工程完工时间不长，法院径行判决对涉案房屋恢复原状也不利于节约资源、保护环境。因此对于鲁能公司的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告鲁能集团有限公司与被告北京觅食森林商业经营管理有限公司、觐海加商业经营管理（上海）有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年11月3日解除。二、自本判决生效之日起三日内，被告北京觅食森林商业经营管理有限公司将北京市西城区XX大厦地下一层至五层建筑面积7794.66平方米的房屋腾空，交还原告鲁能集团有限公司。三、自本判决生效之日起三日内，被告北京觅食森林商业经营管理有限公司向原告鲁能集团有限公司支付自2019年9月1日至2019年11月3日的租金2290763.97元，被告觐海加商业经营管理（上海）有限公司对上述给付义务承担连带责任。四、自本判决生效之日起三日内，被告北京觅食森林商业经营管理有限公司向原告鲁能集团有限公司支付2019年11月4日至房屋实际返还之日的房屋占用费（2019年11月3日至2020年6月30日按照每月1091598.83元计算，2020年7月1日至实际腾房之日止按照1138020.36计算），被告觐海加商业经营管理（上海）有限公司对上述给付义务承担连带责任。五、自本判决生效之日起三日内，被告北京觅食森林商业经营管理有限公司向原告鲁能集团有限公司支付违约金1964877.89元，被告觐海加商业经营管理（上海）有限公司对上述给付承担连带责任。六、驳回原告鲁能集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费76248元及财产保全费5000，由被告北京觅食森林商业经营管理有限公司、被告觐海加商业经营管理（上海）有限公司负担，自本判决生效后七日内交纳。如果被告北京觅食森林商业经营管理有限公司、被告觐海加商业经营管理（上海）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二一年四月二十三日法官助理 王 潇书 记 员 高 雅