西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初320号原告：惠香芳，女，1944年4月17日出生，汉族，住西安市莲湖区(11706号)。委托诉讼代理人：陈天琪，陕西优泰律师事务所律师。被告：西安市含光物业总公司，住所地西安市。法定代表人：孙汉明，该公司总经理。委托诉讼代理人：严亚维，陕西莱锦律师事务所律师。被告：西安市新城区教育局，住所地西安市。法定代表人：李萌，该局局长。委托诉讼代理人：吴涛，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋静媛，陕西仁和万国律师事务所实习律师。原告惠香芳与被告西安市含光物业总公司（以下简称含光公司）、西安市新城区教育局（以下简称新城教育局）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员郭富丽独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告惠香芳向本院提出诉讼请求：1、判令原告丈夫雷某甲与二被告2003年7月18日签订的《售房合同》合法有效，继续履行；2、判令二被告为原告办理西安市莲湖区XX街XX号XX小区XX号楼XX层XX（11706）号,面积224.04平方米的房屋过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年7月18日，原告丈夫雷某甲与二被告签订《售房合同》，约定新城教育局将与含光公司联建的房屋出售给原告，含光公司为原告在产权登记部门办理全产权证书。合同订立后，雷某甲按照约定支付了购房款、大修基金、契税，被告于2004年12月交付房屋，但至今未办理权属登记，2017年9月20日雷某甲去世，其全部继承人于2020年8月20日在西安市新城区公证处对遗产处理进行了公证，最终出具《公证书》，由原告惠香芳一人继承雷某甲的财产即涉案房屋。为维护原告合法权益，故提起诉讼，望判如所请。 被告含光公司辩称，一、本案房屋买卖合同系三方合同，根据合同相对性原则，教育局是售房人，相关房产证的办理义务应由教育局完成。涉案房屋为联建房屋，针对本案因继承行为而产生的房产证办理行为，应按照二被告联建协议的约定，由原告向其所在学校提交申请，学校向新城区XX房人，经教育局同意后向我公司申报，我公司再根据相关约定办理房产证。原告不能跨越前述程序直接要求我公司为其办理房屋所有权证。二、涉案房屋尚未交清购房款，原告应交清其所欠购房款后在依据申报程序办理房屋所有权证。被告新城区教育局辩称，其为本系统职工解决住房问题，曾与含光公司联建房屋，后变为团购，新城区教育局作为行政机关，没有房地产项目的开发资质，也没有收取任何费用。为了加快项目建设，新城区教育局垫资并与含光公司产生诉讼。经过西安市中级人民法院和陕西省高级人民法院民事判决书确认，其与含光公司名为联建，实为团购，其并无能力为原告办理权属登记。另，有类似案件已在莲湖法院及西安市中级人民法院审结，均判决由含光公司为教职工办理房屋产权证，与新城区教育局并无关系，故请求依法驳回原告对新城区教育局的诉讼请求。原、被告围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院在庭审中进行举证、质证，经审查，查明事实如下：2003年7月18日，新城教育局作为甲方、含光公司作为乙方、雷某甲作为丙方，三方签订《售房合同》，合同约定XX街XX号XX号XX层XX楼住宅一套出售给丙方，乙方同意为丙方按揭贷款提供担保。房屋建筑面积231平方米（最后结算以实际施工面积为准核算）。售价为每平方米1800元。天然气、有线电视、集抄电表以国家定价为标准，采暖装置（含家用锅炉、暖气片）以决算价为标准。付款方式约定：第一次付款6万元；第二次在基础达到正负0时付款6万元；第三次在主体封顶时付款达到套房总价90%，同时收取天然气、有线电视、集抄电表、采暖装置等的款项；第四次在乙方为丙方办完全产权证后一次付清余款。贷款方式付款的约定：丙方须付第一次款后方可贷款，以后丙方依贷款合同按时付款，乙方作担保。合同约定了其他权利义务。2003年7月21日、2003年9月29日、2004年12月11日，含光公司分别出具“收款收据”收取雷某甲购房款398119元。2004年12月14日含光公司出具“收款收据”收取雷某甲契税6419元、维修基金12838元。2001年12月5日原告取得加盖新城教育局、含光公司共同签章的“含光阁小区房卡”，明确雷某甲购房楼号、楼层及面积，以及交款的时间和数额。2012年4月20日，陕西省高级人民法院作出（2012）陕民一终字第00047号民事判决，对新城教育局与含光公司联建合同纠纷作出终审判决，认定其双方开始属于联建关系，在签订补充协议后变更为含光公司进行建设并将所建楼房销售给教职工。2018年9月28日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终10330号民事判决，对刘某某诉二被告（与本案相同诉讼请求）商品房买卖合同纠纷作出终审判决，认定案涉《售房合同》合法有效，二被告之间联建关系在签订补充协议后变更为含光公司进行施工建设，并将所建楼房销售给教育局职工的房屋销售关系。案涉商品房开发项目及土地均登记在含光公司名下，西安市XX中心的《房屋档案清册》记载案涉房屋也登记在含光公司名下，且含光公司承认收取刘某某支付的购房款、房屋专项维修基金、契税，并实际交付房屋，故应负有向刘某某办理房屋权属转移登记手续的义务。含光公司认为新城教育局与其公司共同协助办理房屋权属变更登记手续缺乏相应事实和法律依据。另查，西安市不动产登记服务中心《房屋档案清册》记载，位于西安市莲湖区XX街XX号房屋产权人为含光公司，规划用途为住宅。原告主张的含光阁小区2号楼17层11706号，产权面积224.04平方米，无查封、抵押。再查，雷某甲于2017年9月20日死亡，其继承人为配偶惠香芳及子女雷某乙、雷向东、孙女雷某丙。继承人经协商确定，涉案房屋由惠香芳继承，其他继承人均放弃继承权，并在新城区公证处办理公证。本院认为，雷某甲与二被告签订的《售房合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。西安市XX中心出具的《房屋档案清册》记载案涉房屋登记在含光公司名下，含光公司亦收取原告购房款、房屋专项维修基金、契税，其应协助原告办理权属转移登记手续。新城教育局非案涉项目的开发人、所有人，亦未收取原告房款，原告要求新城教育局办理转移登记手续没有事实及法律依据，本院依法不予支持。原告系雷某甲配偶，雷某甲去世后，继承人协商确定涉案房屋由原告继承所有，故含光公司应将涉案房屋的所有权证办理至原告名下。关于含光公司辩称购房人应向其交清剩余购房款问题，根据《售房合同》约定，剩余10%购房款应在涉案房屋产权证办理完毕后一次性付清，因含光公司尚未将涉案房屋产权证办理至原告名下，其合同义务尚未全部履行，本案对此不予处理，被告含光公司可待其合同义务履行完毕后另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第一千一百二十三条、第一千一百二十四条之规定，判决如下:一、确认原告惠香芳配偶雷某甲与被告西安市含光物业总公司、西安市新城区教育局于2003年7月18日签订的《售房合同》合法有效、继续履行；二、被告西安市含光物业总公司于本判决书生效后三十日内，协助原告惠香芳办理西安市莲湖区XX街XX号XX小区XX号楼XX层XX号房屋权属变更登记手续。案件受理费7300元，由西安市含光物业总公司承担（原告已预交，被告含光公司在履行本判决义务时支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审     判     员      郭富丽 二Ｏ二一年四月九日 书      记    员      焦莉萍  1