文书内容江苏省镇江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏11执复33号复议申请人（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司扬中市支行。负责人：徐丽萍。被执行人：徐怀达。被执行人：蔡纪珍。复议申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司扬中市支行（以下简称邮储银行扬中支行）不服江苏省扬中市人民法院（以下简称扬中法院）（2020)苏1182执异65号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭审查，现已审查终结。经审查查明，2018年9月11日，扬中法院对邮储银行扬中支行诉徐怀达、蔡纪珍金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏1182民初1922号民事判决：“一、被告徐怀达、蔡纪珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司扬中市支行支付借款本金400000元及利息4035.18元、罚息（自2018年4月29日起至实际付清之日止，按照年利率9.135%计算）、原告为实现债权所产生的律师代理费28200元；二、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司扬中市支行有权以被告徐怀达、蔡纪珍所有的位于扬中市××××房产折价或以拍卖、变卖所得价款在抵押担保债权的数额1178000元范围内优先受偿。”根据邮储银行扬中支行的申请，该院于2020年6月5日立案强制执行，案号为（2020）苏1182执恢63号。在本案执行过程中，该院于2020年9月11日作出（2020）苏1182执恢63号财产分配方案，载明：“……本院在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖徐怀达、蔡纪珍名下位于扬中市××号不动产，通过公开竞价以603000元成交。扣除徐怀达应承担的税费154469.35元，执行费8430元，网拍辅助费用2800元，公告费1800元，尚余435500.65元。因徐怀达、蔡纪珍在开发区德云村（原兴隆镇朝霞村4组）享有住宅，扬中市××号不动产不符合‘唯一住房’标准，故不为其保留租金。余款435500.65元尚不足以全额清偿中国邮政储蓄银行股份有限公司扬中市支行抵押权。故对余款435500.65元作如下处置：将徐怀达、蔡纪珍名下位于扬中市××号不动产拍卖款中435500.65元支付给中国邮政储蓄银行股份有限公司扬中市支行。”徐怀达、蔡纪珍对该院分配方案中未保留其租金不服，向该院提出执行异议。该院查明，1991年12月，徐志银（户主）以其家庭居住的位于扬中开发区原兴隆镇朝霞村4组的房屋居住紧张、房屋破旧为由，向相关部门申请拆除原房屋翻建。徐达怀、蔡纪珍提供的提供的户主为徐志银的宅基地建房审批表载明：家庭人口徐志银、陆桂女（妻子）、徐怀达（儿子）、蔡纪珍（儿媳）、徐爱萍（女儿）以及徐威（孙子，即徐怀达、蔡纪珍之子），核定人口6人；乡（镇）政府审批（核）意见为“经研究同意该户原基拆翻楼房2.5间，建筑占地面积130m2，宅基地面积160m2”，该意见上还加盖了“扬中县土地管理局兴隆镇土地管理所”印章。2020年6月8日，该院作出（2020）苏1182执恢63号裁定：“拍卖被执行人徐怀达、蔡纪珍位于扬中市××××号不动产”。2020年8月9日，买受人范公圣通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价603000元竞得位于扬中市××××号的不动产（以下简称案涉房产）。徐达怀、蔡纪珍名下案涉房产被拍卖后，该院经查询扬中市国有土地上的不动产登记信息电子簿，截至2020年12月24日，徐怀达、蔡纪珍名下无不动产登记记录。该院认为，本案争议焦点：1、案涉房产是否是徐怀达、蔡纪珍的“唯一住房”；2.案涉房产拍卖所得价款应否保留徐怀达、蔡纪珍生活必需的租金。关于第一个争议焦点。虽然徐怀达的父亲徐志银在农村宅基地[位于扬××开发区××（即原××镇朝霞村××）]上以家庭为单位建造了住房，但由于国家政策原因，该房屋至今没有明确的权属登记证明，房屋所占用的土地亦系集体土地，故本案在认定案涉房产是否系二被执行人的“唯一住房”时，不应考虑农村宅基地上的房屋。换言之，根据相关规定，“唯一住房”的认定标准应仅适用于权属明确的城镇房屋，而不应适用于农村宅基地上的房屋、小产权房及其他无证房产等涉及国家土地制度和政策的房产。因此，案涉房产应认定系徐怀达、蔡纪珍的“唯一住房”。关于第二个争议焦点。根据徐达怀、蔡纪珍提供的宅基地建房审批表，能够证明徐志银建造位于扬××开发区××（即原××镇朝霞村××）的房屋时，系以家庭为单位，核定的家庭成员包括徐达怀、蔡纪珍，故该二人理应对上述位于农村宅基地上的房屋享有居住权。该院执行该二人名下的“唯一住房”，并不影响该二人的住房问题。由此可见，该院拍卖该二人名下“唯一住房”所得价款，原则上可以不再为该二人解决临时住房问题，即不再保留租金。但考虑到该二人一直在扬中市城区工作、生活，其名下“唯一住房”被拍卖后，如不为其解决临时住房问题，将给该二人工作、生活带来不便，故该院酌定对拍卖案涉房产所得价款，按照法律规定的标准（即本地房屋租赁市场平均租金标准）从房屋的变价款中为该二人保留5年的租金。据此，该院于2021年1月11日作出（2020）苏1182执异65号执行裁定：就拍卖案涉房产所得价款，按照法律规定的标准为徐怀达、蔡纪珍保留5年的租金。邮储银行扬中支行不服上述裁定，向本院申请复议称，1、案涉房产属于商住用途性质，对于商业性质房产的拍卖，没有规定需要给予生活保障。2、徐达怀、蔡纪珍在户籍所在地有农村宅基地及自建住房，根据相关规定，有上述情形的原则上不再为被执行人及其所扶养的家属给予生活保障。请求撤销扬中法院（2020）苏1182执异65号执行裁定。本院对扬中法院查明的事实予以确认。另查明，案涉房产土地证号为扬国用（2006）第10432号，地类（用途）为商业性质；房产证号为扬房权证三茅镇字第××号，所在楼总楼层为二层，其在二层，房屋面积为120.82平方米，户型为3室2厅1卫，规划用途为住宅。本院认为，本案的争议焦点为：1、能否认定本案案涉房产为居住用房，对其执行能否适用给予生活保障的规定。2、徐达怀、蔡纪珍在户籍所在地有农村宅基地及自建住房可居住，能否给其保留5年租金。关于第一个争议焦点。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”据此可知，如果被执行人的房产是被执行人用于居住的房屋，是居住用房，对其执行就可适用给予生活保障的规定。本案中，虽然案涉房产所在土地的性质为商业用途，但案涉房产是被执行人用于居住的，应当认定为居住用房。对其执行可适用给予生活保障的规定。关于第二个争议焦点。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十条规定，对于“唯一住房”的执行，可以为被执行人保留五至八年的租金。本案中，徐怀达、蔡纪珍除了本案案涉房产外，名下无不动产登记记录，案涉房产为该二人名下“唯一住房”。虽然该二人在农村有可以居住的房屋，原则上可不再保留租金，但该二人一直在扬中市城区工作、生活，其名下“唯一住房”被拍卖后，如不为其解决临时住房问题，将给该二人工作、生活带来不便。一审法院酌定按照法律规定的标准（即本地房屋租赁市场平均租金标准），从案涉房产拍卖所得价款中为该二人保留5年的租金，并无不当。综上，邮储银行扬中支行的复议请求不能成立，本院不予支持。扬中法院作出的（2020）苏1182执异65号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回复议申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司扬中市支行的复议申请，维持江苏省扬中市人民法院（2020）苏1182执异65号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 于  竞审判员 章 晓 东审判员 司马仲华二〇二一年四月三十日书记员 孙 敏 瑶