湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2590号上诉人（原审原告）：谭跃庆，男，1969年8月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘瑞莲，女，1941年3月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘晓，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏放清，男，1971年10月2日出生，汉族，住湖南省桃江县。原审第三人：长沙物资贸易有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区新开铺路1348号一力物流园13-11号门店。法定代表人：周学艺。委托诉讼代理人：肖支古，男，1962年10月30日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。系该公司员工。上诉人谭跃庆与上诉人刘瑞莲、被上诉人夏放清及原审第三人长沙物资贸易有限公司（以下简称物贸公司）因物权保护纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初7672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。谭跃庆上诉请求：一、撤销一审判决第二项关于“2020年9月15日之后的租金，由夏放清按《房地产租赁合同》约定的租金标准直接支付给谭跃庆的判决，并依法直接改判《房地产租赁合同》无效，判令夏放清限期腾房；二、本案二审上诉费由刘瑞莲、夏放清负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。刘瑞莲与夏放清在2010年7月10日签订《房地产租赁合同》，租期16年（自2010年9月15日起至2026年9月14日）。但夏放清却将涉案房屋（客厅部分）转租他人，获取转租差价，牟取不当利益，一审判决对此事实未予查明；二、一审判决认定刘瑞莲与夏放清签订的《房地产租赁合同》有效，法律适用错误。一审判决认定“刘瑞莲系涉案房屋客厅部分的有权处分人，其于2010年7月10日与夏放清签订的《房地产租赁合同》系有效合同”并适用《中华人民共和国合同法》第229条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，认定夏放清仍可继续承租涉案房屋客厅部分，对谭跃庆要求夏放清腾房的诉请不予支持，属于适用法律错误。谭跃庆与物贸公司2010年8月30日签订《房地产转让交割清单》之前，刘瑞莲仅取得涉案房屋客厅部分的居住和使用权，并不享有所有权，也不享有包括出租权在内的处分权。一审判决认定刘瑞莲系有处分权人，没有法律依据。刘瑞莲在2010年7月10日即将仅享有居住和使用权的国有资产出租给夏放清并收取租金牟取利益，其行为损害了国家利益。“买卖不破租赁”原则仅使用于合法有效的合同，而一审判决却适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，属于适用法律错误。针对谭跃庆的上诉，刘瑞莲辩称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。刘瑞莲作为物贸公司职工，很久之前就因住房问题被安排在涉案房屋中居住，且一直缴纳明显低于市场价格的租金，该房屋属于福利性质住房，刘瑞莲对该房屋享有居住权，且该涉案房屋属于国有资产，是公有住房，刘瑞莲已经因工作关系就该房屋形成了稳定的租赁关系，谭跃庆购买涉案房屋的行为不能导致刘瑞莲丧失该带有福利性质公有住房的居住权。针对谭跃庆的上诉，夏放清辩称：不同意谭跃庆的意见。夏放清与刘瑞莲签订了房屋租赁合同，合同上注明了可以转租、分租、包括合作经营，如果谭跃庆要求夏放清腾房，其应当支付补偿金。针对谭跃庆的上诉，物贸公司述称：没有意见。刘瑞莲上诉请求：一、撤销一审判决；二、发回重审或者改判不予支持谭跃庆的一审诉讼请求；三、谭跃庆承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。刘瑞莲作为物贸公司职工，很久之前就因住房问题被安排在涉案房屋中居住，且一直缴纳明显低于市场价格的租金，该房屋属于福利性质住房，刘瑞莲对该房屋享有居住权，且该涉案房屋属于国有资产，是公有住房，刘瑞莲已经因工作关系就该房屋形成了稳定的租赁关系，谭跃庆购买涉案房屋的行为不能导致刘瑞莲丧失该带有福利性质公有住房的居住权。针对刘瑞莲的上诉，谭跃庆辩称：刘瑞莲没有合法居住权。首先，刘瑞莲没有提供其与物贸公司的租房合同；其次，刘瑞莲在涉案房屋出售给谭跃庆之前，其享有合法的居住权，但在房屋出售之后其已经丧失了合法的居住权；再次，物贸公司分配的房屋仅作为居住使用，但刘瑞莲将客厅部分进行了违章改建，将其改造为门面向其他人出租，根据法律规定，即使刘瑞莲享有居住权也不能转租他人，即使刘瑞莲享有居住权也不得对抗善意第三人及谭跃庆。一审判决认定刘瑞莲应当腾房是有法律依据和事实依据的，请求二审法院驳回刘瑞莲的上诉请求。针对刘瑞莲的上诉，夏放清述称：同意刘瑞莲的上诉请求和意见。针对刘瑞莲的上诉，物贸公司述称：没有意见。谭跃庆向一审法院起诉请求：一、刘瑞莲、夏放清将其所占用的雨花区红旗区一片9栋1门102房屋（客厅区域）交还给谭跃庆；二、刘瑞莲返还不当得利（即非法获取的租金）122800元（自2014年7月15日至2020年9月14日止），2020年9月15日至刘瑞莲、夏放清退出涉案房屋之日止的不当得利按照每月1800元计算，夏放清承担连带责任；三、本案的诉讼费用由刘瑞莲、夏放清承担。一审法院认定事实：谭跃庆的父亲谭某某、案外人吕某某、李明松、以及刘瑞莲均为物贸公司的退休职工，涉案房屋原系物贸公司的公有住房，物贸公司为解决上述四人的家庭住房困难问题，将涉案房屋交由上述四人居住和使用，并收取一定的房屋使用费，其中刘瑞莲使用涉案房屋的客厅部分，吕某某使用厨房和卫生间部分，李明松使用次卧部分，谭某某使用主卧部分。谭某某、吕某某、李明松以及刘瑞莲对涉案房屋进行了部分改造后，各自使用的空间相对独立。2003年，物贸公司进行国有企业改制后，涉案房屋归国资委管理，由物贸公司代管。谭某某、吕某某、李明松以及刘瑞莲继续使用涉案房屋的相应部分。谭某某去世后，其子即谭跃庆实际使用涉案房屋的主卧部分；吕某某去世后，其妻陈梅芝实际使用涉案房屋的厨房和卫生间部分（原告已另案起诉解决）。2009年至2010年期间，谭跃庆多次向物贸公司和相关政府主管部门书面报告，申请购买涉案房屋。2010年8月30日，长沙市住房制度改革领导小组办公室基于谭跃庆与物贸公司签订的《房地产转让交割清单》，作出《关于同意出售单位存量公有住房的批复》［长房改经售字第（2010）08号］，同意物贸公司将涉案房屋以经济适用房价格47256元出售给谭跃庆。谭跃庆支付了购房款和物业维修资金等费用后，涉案房屋于2014年6月26日过户登记至谭跃庆名下，其中长房权证雨花字第7××6号《房屋产权证》登记的房屋坐落为长沙市梓园路长塘里1片第009栋东102号房屋，建筑面积63.64㎡，套内建筑面积57.86㎡。为解决陈梅芝、李明松以及刘瑞莲仍继续占用涉案房屋的历史遗留问题，物贸公司与谭跃庆于2012年1月9日签订《承诺协议》1份，载明涉案房屋过户后，物贸公司从即日起将代收三位退休人员的月房租费交给谭跃庆，付款方式另行商议；涉案房屋过户后，物贸公司将继续做好三位退休人员的退租工作，谭跃庆也予考虑到物贸公司工作上的难度，愿意在过户之日起暂不对原租用三位退休人员提出收回房屋产权要求，双方承诺做到房屋交接的平稳过渡。2014年6月13日，物贸公司与谭跃庆签订了1份新的《承诺协议》，新的《承诺协议》在原《承诺协议》基础上新增了“在物贸公司继续做好三位退休人员的退租工作期间内，物贸公司继续代收三位退休人员的月房租费60.80元／户，并按年度一次性支付给谭跃庆”内容。2010年7月10日，刘瑞莲、夏放清签订《房地产租赁合同》，合同约定刘瑞莲将涉案房屋的客厅部分出租给夏放清，租期16年（自2010年9月15日起至2026年9月14日止），其中2010年9月15日至2014年9月14日期间的租金为1400元／月；2014年9月15日至2018年9月14日期间的租金为1600元／月；2018年9月15日至2022年9月14日期间的租金为1800元／月；2022年9月15日至2026年9月14日期间的租金为2000元／月，按半年结算。夏放清已向刘瑞莲付清2020年9月14日之前的租金。租赁期间，涉案房屋的客厅被改成临街门面，店面门牌为“台湾贡茶·世界好茶”。一审法院另查明：（一）庭审中，谭跃庆明确诉讼请求第2项中的103600元变更为122800元，具体计算过程：2014年7月15日至2014年9月14日期间按1400元／月计算为2800元；2014年9月15日至2018年9月14日期间按1600元／月计算为76800元；2018年9月15日至2020年9月14日期间按1800元／月计算为43200元，合计122800元；并将诉讼请求第2项中计算不当得利款项（即非法获取的租金）的截止时间变更为刘瑞莲、夏放清退还涉案房屋客厅部分之日，该期间的租金计算标准为1800元／月。（二）因李明松实际占用涉案房屋次卧部分，经一审法院释明，谭跃庆表示其将与李明松另行协商解决，如协商不成，则另行起诉，在本案中不申请追加李明松为当事人。(三)庭审中，物贸公司陈述2014年6月13日签订的《承诺协议》载明物贸公司代收的每月房屋使用费标准为60.80元/户，实际上该60.80元的每月房屋使用费系三户家庭每月总共的房屋使用费，物贸公司实际按21.94元/月的标准代收了刘瑞莲2020年8月之前的房屋使用费，其中2018年6月之前的房屋使用费已由物贸公司代收后转交给谭跃庆，但谭跃庆拒绝领取2018年7月至2020年8月期间物贸公司代收的房屋使用费。2020年8月谭跃庆起诉后，物贸公司便未再代收2020年9月之后的房屋使用费。（四）庭审中，刘瑞莲基于涉案房屋已过户至谭跃庆名下的事实，表示同意配合退房；夏放清表示其已对涉案房屋的客厅部分进行了改造，投入了成本，其同意以原租赁合同约定的条件继续承租，但不同意搬离涉案房屋。（五）谭跃庆系残疾人，案件审理中提交了“一位残疾人的求助”材料1份，拟证明其系残疾人，已离异，尚有幼小的儿子需要抚养和年长的母亲需要赡养。刘瑞莲亦提交书面陈述材料1份，拟证明其儿子已患癌症，花费了大额的治疗费，孙女患有疾病做了胆囊切除手术，导致家庭困难。因刘瑞莲、夏放清占用涉案房屋的客厅部分，谭跃庆遂诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为：物贸公司在改制前将其管理的公有房屋交给包括刘瑞莲在内的单位职工使用，刘瑞莲向物贸公司按期缴纳了房屋使用费后，获得了涉案房屋客厅部分的居住和使用权。因此刘瑞莲系涉案房屋客厅部分的有权处分人，其于2010年7月10日与夏放清签订的《房地产租赁合同》系有效合同。即使涉案房屋已于2014年6月26日过户登记至谭跃庆名下，但根据谭跃庆与物贸公司于2014年6月13日签订的《承诺协议》，物贸公司给刘瑞莲等三人做腾房的思想工作期间，物贸公司继续按月房租费60.80元/户代为收取房租使用费，谭跃庆同意暂不对包括刘瑞莲在内的三位退休人员提出收回房屋要求，协助物贸公司做好房屋交接工作。谭跃庆做出的上述承诺和让步实际上是认可在其享有的涉案房屋产权上增添的负担，因此，自2014年6月26日起至刘瑞莲腾退房屋止，刘瑞莲履行了向物贸公司缴纳房屋使用费义务后，仍可获得涉案房屋客厅部分的居住和使用权，据此刘瑞莲、夏放清签订的《房地产租赁合同》仍系有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，结合夏放清关于同意以原租赁合同约定的条件继续承租，但不同意搬离涉案房屋的辩称意见，一审法院认定夏放清仍可继续承租涉案房屋客厅部分，一审法院对谭跃庆要求夏放清腾房的诉请，不予支持。关于刘瑞莲基于涉案房屋已过户至谭跃庆名下的事实，表示同意配合退房的意见，一审法院予以确认。谭跃庆在2014年6月13日签订的《承诺协议》中承诺物贸公司给刘瑞莲等三人做腾房的思想工作期间，物贸公司继续按代为收取房租使用费，且谭跃庆已领取了物贸公司代收的刘瑞莲2018年6月之前的房屋使用费（21.94元/月），视为谭跃庆认可2018年6月之前物贸公司代收的房屋使用费标准，故刘瑞莲已支付2014年6月26日（房屋过户之日）至2018年6月期间的房屋使用费，一审法院对谭跃庆要求刘瑞莲退还该期间转租获利所得的诉请不予支持。即使如谭跃庆所述福利性住房只能用于职工自住，不得转租赢利，但谭跃庆在《承诺协议》中认可在其享有的涉案房屋产权上增添的负担，结合福利性住房的属性，刘瑞莲在上述期间的转租赢利所得也是应退还给物贸公司或相关部门，因物贸公司或相关部门未要求刘瑞莲退还上述期间的转租赢利所得，故一审法院对刘瑞莲在上述期间的转租获利行为不作评判，但谭跃庆无权要求刘瑞莲向其退还上述期间的转租获利所得。2014年6月13日签订的《承诺协议》虽约定给予物贸公司给刘瑞莲等三人做腾房思想工作的时间，但自协议签订之日起至谭跃庆起诉之日（2020年8月3日）止，时间已逾六年，且物贸公司至今未做通腾房工作，如仍按《承诺协议》的约定给予无截止期限的做腾房思想工作时间，则对谭跃庆而言显失公平。此外，刘瑞莲及其家庭虽存在经济困难的情况，但其并未实际居住和使用涉案房屋的客厅部分，故其并未达到无房可住的程度，且谭跃庆系残疾人，家庭生活亦存在困难。考虑到一审法院已认定刘瑞莲无须向谭跃庆退还2014年6月26日至2018年6月期间的转租获利所得，根据公平原则，一审法院酌情认定2018年7月至2020年9月14日期间刘瑞莲的转租获利所得49440元（1800元/月×27个月+1800元/月÷30天×14天），扣除2018年7月至2020年8月期间物贸公司代收的房屋使用费570.44元（21.94元/月×26个月），剩余的48869.56元应由刘瑞莲支付给谭跃庆。关于2020年9月15日之后的租金，根据“买卖不破租赁”原则，以及减少当事人诉累，一审法院认定由夏放清直接支付给谭跃庆。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、刘瑞莲于本判决生效之日起7日内将其占用的位于长沙市梓园路长塘里1片第009栋东102号房屋的客厅区域交还谭跃庆；二、刘瑞莲于本判决生效之日起7日内向谭跃庆支付房屋使用费48869.56元，2020年9月15日之后的租金，由夏放清按《房地产租赁合同》约定的租金标准直接支付给谭跃庆；三、驳回谭跃庆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费因适用简易程序减半收取1378元，由谭跃庆负担689元，由刘瑞莲负担689元。本案二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：案涉房屋原为公有住房，归国资委管理并由物贸公司代管。物贸公司将涉案房屋客厅部分长期交给刘瑞莲使用，由刘瑞莲支付使用费，双方并未签订书面的房屋租赁协议，不能确定租赁期限，应当认定双方存在事实上的不定期房屋租赁关系。谭跃庆取得案涉房屋的所有权后，虽然基于“买卖不破租赁”原则取得出租人地位，但因原出租人物贸公司与刘瑞莲系不定期租赁关系，故谭跃庆有权解除与刘瑞莲的租赁关系，要求其返还房屋，但应当在合理期限之前通知刘瑞莲。刘瑞莲与夏放清之间的租赁关系亦不能继续履行，夏放清亦应向谭跃庆腾退房屋，夏放清的损失问题，可另行主张权利。一审判决基于公平原则，结合刘瑞莲与夏放清之间的合同约定情况，扣除物贸公司已经代收的房屋使用费，判令刘瑞莲向谭跃庆支付2018年7月至2020年9月14日房屋使用费即转租获利所得48869.56元，并无不当，本院予以维持。2020年9月15日至实际腾退之日止的房屋使用费则由实际使用人夏放清按每月1800元标准向谭跃庆支付。综上所述，上诉人谭跃庆的上诉理由成立，本院予以支持。上诉人刘瑞莲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初7672号民事判决；二、限刘瑞莲、夏放清于本判决生效之日起7日内将其占用的位于长沙市梓园路长塘里1片第009栋东102号房屋的客厅区域交还谭跃庆；三、刘瑞莲于本判决生效之日起7日内向谭跃庆支付房屋使用费48869.56元；2020年9月15日至夏放清实际腾退之日止的房屋使用费，由夏放清按1800元/月的标准直接支付给谭跃庆；四、驳回谭跃庆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费因适用简易程序减半收取1378元，由谭跃庆负担689元，由刘瑞莲负担689元；本案二审案件受理费2756元，由刘瑞莲负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年四月二十七日法官助理冷子剑书记员毛韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。