北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初59503号原告（反诉被告）：赵荣香，女，1958年12月18日出生，汉族，住址山西省晋城市城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张鑫，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京久悦科技有限公司，住所北京市朝阳区酒仙桥路13号科研楼一层0176号。法定代表人：岳宁，执行董事。原告（反诉被告）赵荣香诉被告（反诉原告）北京久悦科技有限公司（以下简称久悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月1日立案受理后依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。赵荣香委托诉讼代理人张鑫、久悦公司法定代表人岳宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵荣香向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》、2017年8月3日签订的《补充协议》及2018年5月26日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令久悦公司支付2019年5月2日至解除上述合同之日的租金，按照月租金22500元标准计算；3、依法判令久悦公司支付2019年5月2日至实际支付欠缴房租之日逾期违约金，按照月租金22500元的日千分之五标准计算。事实与理由：2017年8月3日，双方签订《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定我将朝阳区北苑路2号院22号楼2层205室（以下简称涉案房屋）出租给久悦公司用于商业经营（实际经营服装店），租金每月22500元，后久悦公司向我共计支付112500元，其中首期房屋租金9万元，押金22500元。2018年5月26日，双方签订《房屋租赁合同》（实为《北京市房屋租赁合同》的补充协议），免除久悦公司2019年5月2日前的租金用于赔偿对久悦公司的损失。久悦公司应当在2019年5月2日开始缴纳租金。2019年4月30日，久悦公司向我致函要求单方面解除《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》。我不认可，回函要求久悦公司继续履行合同，并按约定交纳租金，如解除合同应当按照合同约定赔偿我损失。后经我催告，久悦公司拒不履行合同义务。为维护我方合法权益，特诉至法院。久悦公司辩称并反诉称：不同意赵荣香全部诉讼请求。2017年8月3日双方签订《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定我公司承租赵荣香名下涉案房屋（补充协议约定实际承租房屋地址为北苑路x号院x号楼x层东南角使用面积为50平米的房屋），租赁期限五年。合同签订后，我公司按约支付租金及押金112500元。但是由于赵荣香没有为出租房屋办理消防验收手续，导致我公司经营店面无法取得工商营业执照，无法在承租房屋处正常经营。同时按照《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》约定，赵荣香应该在出租房屋东侧临街处打洞开门，否则我公司经营场所没有大门，作为服装商品营业地没有临街正门就无法正常经营，但是赵荣香没有完成该合同义务。为此双方多次沟通，2018年5月26日，双方签订新的补充协议即又签订了一份《房屋租赁合同》，手写部分约定的是赵荣香免除我公司2019年5月2日之前全部租金，同时赵荣香承诺尽快纠正违约责任。但是签订上述《房屋租赁合同》后，赵荣香一直未能解决东侧开门及经营场所悬挂牌匾的行政审批手续，我公司于2019年4月30日向赵荣香发送了《关于要求解除合同并赔偿损失的函》，要求解除双方之间的房屋租赁合同。赵荣香的违约行为导致我公司无法在承租场所正常经营，合同目的已无法实现，赵荣香构成根本违约。故提出反诉，要求：1、确认双方于2017年8月3日签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》、2018年5月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月2日解除；2、赵荣香退还我公司押金及已缴纳租金112500元；3、赵荣香赔偿我公司装修损失7万元。赵荣香针对反诉辩称：不认可久悦公司全部反诉请求。双方之间租赁合同及补充协议并未解除，解除日期应当为本案判决生效之日。久悦公司要求退还112500元无事实及法律依据，我不存在根本违约，且久悦公司一直在经营服装店，并未出现无法经营的情况。对于向东开门的约定，因涉及违法，系无效的合同条款，且对此我已经减免2019年5月2日前租金作为赔偿，我已经履行了合同义务，不存在根本违约。当时出租店铺就是依托酒店开的店铺，门是对着酒店大堂。双方在2018年的合同里就没有再约定开门的事情，我对久悦公司已经进行了补偿，而且是城管不让开门。久悦公司一直在实际经营，经营与消防验收无关。久悦公司主张赔偿损失无合同及法律依据，合同约定久悦公司自行装修并承担装修费用，且可移动家具对方已经搬走，对方未提供任何费用发票，是否真实支付无法核实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月3日，赵荣香（甲方）与久悦公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定赵荣香将涉案房屋出租给久悦公司，房屋租用面积99.62平方米，用途商业。租赁期自2017年9月2日至2022年9月1日，共计5年。免租期为2017年8月2日至2017年9月1日。房屋每日每平米租金7.43元，月租金22500元。自第四租赁年度起，该房屋每日每平方米租金在上一个租赁年度租金基础上递增8%。房屋租金每六月支付一次，乙方应于2017年8月8日支付甲方第一期租金9万元（第一期租金为四个月），乙方应于每期届满前提前10日支付下期租金。乙方应于2017年8月8日支付赵荣香押金22500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。第九条第一款第六项约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达10日；欠缴各项费用达1000元……第九条第二款第七项约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：延迟交付房屋达10日；交付的房屋不符合合同约定或影响乙方使用、安全、健康；不承担维修义务，致使乙方无法正常使用该房屋。当日，双方同时签订了《补充协议》，约定双方签订的合同承租地址是朝阳区北苑路172号院22号楼2层205，但承租人实际使用的是朝阳区北苑路172号院22号楼一层东南角实际使用面积50平米的位置。因出租人提供承租人用于注册地地址与实际经营地址不是同一地址，如后期因为此原因导致工商查处等问题，则由出租人承担后果并出面解决。出租人负责开一个朝东面宽三米的门，出租人负责留有广告位由承租人配合办理相关手续。签订上述合同及补充协议后，久悦公司向赵荣香支付了租金9万元和押金22500元。2018年5月26日，赵荣香（甲方）与久悦公司（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，约定：1、2017年8月3日，甲乙双方签订了《北京市房屋租赁合同》，由乙方承租了甲方名下涉案房屋，面积99.62平方米，月租金22500元，合同期限自2017年9月2日至2025年9月1日。2、合同签订后，乙方按合同约定及时支付了首期房屋租金9万元，及房屋押金22500元，合计112500元，并对房屋进行了装修，投入大量财力和人力准备开业经营。3、由于甲方未完成名下承租房屋的消防验收备案手续，导致乙方自承租房屋起至今都无法相关经营手续，一直无法营业，已给乙方造成了严重的经济损失。同时，根据双方于2017年8月3日签订的《补充协议》约定，甲方应负责在承租房屋打开一个朝东面宽三米的门，但该行为至今未履行。鉴于甲方上述违约行为，经双方协商一致，特达成如下协议：一、由于给乙方造成了损失，甲方决定对乙方进行赔偿，甲方同意免除乙方2019年2月2日之前的全部房屋租金，乙方只需在2019年2月2日开始缴纳之后产生的房屋租金。二、甲方需尽快履行2017年8月3日签订的《补充协议》的约定，按照城管及相关主管部门的要求按照乙方标准在承租房屋处悬挂安装乙方的门头牌匾。三、本补充协议与原房租租赁合同具有同等法律效力，未尽之事宜可另行签订协议。同时，双方在该份《房屋租赁合同》中又通过手写约定，在此合同基础上根据以上第一条内容协商同意甲方免除乙方2019年5月2日前所产生的房屋租金，2019年5月2日后开始继续缴纳租金。2019年4月30日，久悦公司向赵荣香发送《关于要求解除合同并赔偿损失的函》，表示2018年5月26日双方签订相关协议，赵荣香保证在出租房屋东侧打洞开门，并负责乙方在开门处办理悬挂牌匾的行政审批手续。该协议签订后，久悦公司多次督促贵方尽快履行上述义务，但是赵荣香一直没有落实。故通知2019年5月2日解除双方于2017年8月3日签订的《北京市房屋租赁合同》及后续相关补充协议；2019年5月10日前归还租金及押金112500元，赔偿损失40万元（每月正常利润2万元，共经营20个月）。2019年5月8日，赵荣香复函，表示不同意久悦公司意见，要求继续履行合同，单方擅自解除合同承担法律责任。2019年5月13日，久悦公司致函赵荣香要求承担违约责任。2019年5月21日，赵荣香回复不同意久悦公司意见。后双方产生本案诉讼。关于违约及房屋交接，久悦公司表示2018年5月26日双方签署《房屋租赁合同》时，所涉租赁房屋的消防验收已经通过，2018年9月开始正常经营，但是因为赵荣香一直没有按约定在临街开朝东面的门，其于2019年4月30日从租赁房屋内搬出，赵荣香未按约定在临街朝东开门构成违约故要求赵荣香赔偿损失；赵荣香抗辩朝东开门条款系违法行为、条款无效，久悦公司一直在正常经营，赵荣香不构成根本违约，久悦公司无权解除合同，故要求久悦公司支付2019年5月2日后租金及违约金。赵荣香提交照片表示2019年5月9日发现久悦公司搬走，但是2020年末才将房屋收回。久悦公司认可照片拍摄内容系租赁房屋，但其中物品不是久悦公司的，久悦公司搬走时已经腾空。赵荣香提交了销售小票证明久悦公司正常经营，久悦公司对真实性认可，时间是2019年4月。久悦公司提交了装修合同、工程报价单及照片证明装修损失，赵荣香对照片真实性认可，认为恰恰可以证明久悦公司一直处于良好的经营状态，对装修合同及工程报价单真实性不认可。经询，双方均认可涉案房屋现在开了朝东面的门。本院认为：双方签订《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同》约定了双方之间的权利义务，履约过程中双方发生分歧，现赵荣香抗辩双方约定租赁房屋朝东开门之条款违法，系无效条款，但是赵荣香未提供证据佐证，且双方认可涉案房屋确已开了朝东面的门，故本院对赵荣香该抗辩不予采信。从双方陈述及证据可知，久悦公司租赁涉案房屋用于经营服装，是否临街开门对于商业经营确有重要影响，赵荣香未按约定履行影响了久悦公司使用，赵荣香构成违约，依据《北京市房屋租赁合同》第九条约定，久悦公司有权单方解除合同。2019年4月30日，久悦公司向赵荣香发送了解约通知书，明确双方之间合同于2019年5月2日解除，且该通知已送达赵荣香，故久悦公司要求确认双方之间的全部合同于2019年5月2日解除，本院予以支持。赵荣香全部诉求，本院均不予支持。按照双方约定，赵荣香免除久悦公司2019年5月2日之前全部租金，现确认双方合同于2019年5月2日解除，赵荣香应退还久悦公司已付租金及押金。久悦公司另要求赵荣香赔偿装修损失，双方2018年5月26日签订合同，赵荣香免除久悦公司2019年5月2日之前租金即是对久悦公司的补偿，虽赵荣香未按约定开门，但久悦公司自述已于2018年9月开始经营，另久悦公司主张损失的证据不充分，故该项反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）赵荣香与被告（反诉原告）北京久悦科技有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同》均于二〇一九年五月二日解除。二、原告（反诉被告）赵荣香于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）北京久悦科技有限公司押金和已付租金共计十一万二千五百元。三、驳回原告（反诉被告）赵荣香的全部诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）北京久悦科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7196元，原告（反诉被告）赵荣香负担（已交纳）；反诉案件受理费1550元,被告（反诉原告）北京久悦科技有限公司负担275元（已交纳），原告（反诉被告）赵荣香负担1275元（于判决生效之日起七日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年四月八日书记员 许少华