甘肃省秦安县人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0522民初268号原告：秦安县市场建设中心，住所地：秦安县兴国镇映南街40号。法定代表人：李某，该中心主任。委托诉讼代理人：邵某，该中心兴国小商品市场所副所长。委托诉讼代理人：张某，甘肃胡耀明律师事务所律师。被告：王某。原告秦安县市场建设中心（以下简称市建中心）与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市建中心的委托诉讼代理人邵某、张某，被告王某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告向原告交还兴国小商品市场B＃营业楼北3号房屋；3.判令被告向原告支付2011年3月1日至2020年9月1日期间的房屋租赁费57000元；4.判令被告向原告支付2011年3月1日至2020年9月1日期间的土地租金3800元；5.判令被告按年租金6000元承担2020年9月1日至向原告交还房屋期间的房屋租赁费；按年租金400元承担2020年9月1日至向原告交还房屋期间的土地租金；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：1998年，经秦安县人民政府批准，原告租赁土地修建了秦安县兴国小商品市场。市场B#营业楼修建期间，原告于2003年3月1日前预收被告8年的房屋租赁费4.8万元，并于2003年3月1日将兴国小商品市场B#营业楼北3号房屋交给被告使用。2003年1月9日，原告和被告签订了《房屋租赁合同》，2003年4月3日秦安县公证处对该合同进行了公证。合同约定：房屋的租赁期为8年，从2003年3月1日起至2011年3月1日止；房屋租赁费为每年6000元，交纳租金的时间为每年3月一次性交付，由原告在给被告设立的预交房租费账户中逐年扣减；因原告房产所占用土地为租赁土地，被告应于每年7月底前一次性向原告交付一年的土地租金400元。2011年3月1日合同期满后，双方再未签订新的合同，被告也未向原告交还房屋，双方之间形成了事实上的不定期租赁关系。此后，原告持续向被告催讨房屋租赁费和土地租金，被告拖欠2011年3月1日至2020年9月1日期间9年6个月的房屋租赁费57000元，土地租金3800元，拒不向原告支付。综上所述，被告拒付房屋租赁费、土地租金达9年多之久，其行为己构成根本违约，原告有权依法解除合同；另外，原告和被告之间现在是事实上的租赁关系，原告有权随时解除合同；被告拖欠的房屋租赁费和土地租金依法应继续履行交付义务。据此，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，原告依法提起民事诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告辩称，第一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》因租赁期限届满已于2011年3月1日终止，故双方之间不存在租赁合同关系。首先，被告向原告交付的48000元是翻修铺面的集资款，而非是原告所称的预付租金。1998年原告租赁土地以修建塑料棚方式建成小商品市场，1999年被告开始租赁原小商品市场C区棚户铺面以经营百货，2002年原告以集资形式重建秦安县小商铺市场，将原有的22间棚户铺面修建成20间房屋铺面，被告等20户经营者共同出资将其中2户经营者解除租赁后就向原告交付集资款48000元以共同翻修商铺，该48000元于2002年5月被告向原告交付，且该48000元为翻修铺面的集资款而并非是原告所称的租金。其次，被告与原告签订的《房屋租赁合同》并非被告的真实意思表达，只是原告不向被告返还48000元集资款的无奈选择。2002年5月被告等20户经营者向原告交付集资款后，原告就开始翻修棚户铺面，2003年1月该铺面即将修建完工。原告就改变原先的承诺，将被告20户经营者所交的集资款变成了预交的租金，因为原告提出的6000元/年的租金与对面未翻修铺面的租金（2100元/年）且背后于被告面积同等的租金（2680/年）与被告相差甚远，所以被告等20户经营者均要求原告返还集资款，但原告却利用政府地位的强势予以回绝，同时以翻修剩余铺面、打造全新的小商品市场为由哄骗被告们签订《房屋租赁合同》，由于原告拒绝向被告们返还集资款，被告们一方面迫于家庭生计一方面相信原告致力于打造全新小商品市场的蓝图，在原告提供的《房屋租赁合同》上签字。2002年5月被告等20户经营者以交付集资款的名义向原告交付资金48000元，后原告利用被告等20户经营者交付的集资款将商铺翻修后，违背诚实信用原则，将被告们交付的集资款变更为租金，将被告原有500元/年的租金一下子提高到6000元/年，同时以不返还集资款为由逼迫被告与其签订《房屋租赁合同》，其行为严重损害了被告等20户经营者的合法权益。被告与原告签订《房屋租赁合同》并非被告真实意思表示，只是为了减少损失维持生计的无奈之举。再次，原告向被告交付的租赁房屋不符合合同约定，严重影响被告的正常经营，故被告在合同届满后及时向原告返还了房屋，双方的租赁合同于2013年3月1日起终止。2003年3月，原告向被告交付翻修后的商铺，被告发现原告交付的房屋与当初承诺规划严重不符，后期根本不存在翻修剩余铺面、打造全新的小商品市场的规划蓝图，在被告等20户承租的铺面前不足2米的巷道中间有着几十根20公分粗的铁柱阻挡（到现在未折除，有照片作证）。一方面严重影响交通，导致客人无法购物，从而严重影响被告的正常生意经营，导致大量货物积压，给被告造成了严重的经济损失，另一方面铁柱的阻挡导致消防存在重大的安全隐患，给被告等人的生命造成严重威胁，于是大家一起找原告要求退房，但原告以《房屋租赁合同》己签订为由拒绝与被告们协商（其中于原告有关系的经过一些操作退了）。因原告向被告交付的商铺与被告交付集资款时约定的商铺严重不符，几十根铁柱的存在不仅严重影响交通还导致消防安全隐患的存在，导致大批量客人的流失，后期停止翻修小商品市场的决定更是让整个市场经营惨淡。合同期满后，被告因客源的大量流失，无力继续经营该商铺，搬空商铺内的所有货物（有照片作证），将钥匙交于原告办公室，告知己不再使用该房屋，让其自行管理，因被告将铺面搬到小商品市场1栋南14号，不再使用原告的出租的B楼3号房屋，故合同期满被告与原告的租赁关系自动解除。第二，被告与原告之间不存在不定期租赁的合同关系。因原告向被告出租的B楼3号房屋不符合合同约定，几十根铁柱的存在导致大量客源流失，2011年3月11日《房屋租赁合同》期满后，被告就另从小商品市场1栋南14号租赁铺面一间，及时将店铺内货物转移到小商品市场1栋南14号，将钥匙交于原告后不再使用该房屋，所以就与原告再未重新签订《房屋租赁合同》，根据《民法典》第七百三十四条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”以及双方签订的《房屋租赁合同》第七条第二款“本合同规定的租赁期届满，如甲方仍继续出租房屋，在同等条件下，乙方享有优先承租权。乙方如需继续使用该房屋时，应重新签订合同，并约定新的权利、义务关系。”的规定，因被告不再使用该房屋也未与原告签订新的《房屋租赁合同》，所以2011年3月1日合同期满后被告与原告签订的《房屋租赁合同》解除，被告没有再使用过该房屋，故被告们之间不存在不定期租赁的事实，原告无权要求被告继续支付租金。第三，原告起诉己超过诉讼时效，依法应予驳回其诉讼请求。本案中，房屋租赁合同期满后，若被告按照原告所称继续使用该房屋与原告存在不定期租赁关系，则按照合同约定，被告应于每年3月一次性向原告交付租金6000元，每年7月底前一次性交付土地租金400元，但是自2011年3月1日起至今，被告根本没有向其支付过任何租金，原告也从未向被告要求支付过租金，根据《民法典》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”因原告未在法律规定的诉讼时效内向被告主张权利，即便被告与原告之间真存在不定期租赁关系，因原告超过诉讼时效主张权利为由，程序权利丧失，法院应依法驳回其诉讼请求。综上，原告以收取集资款翻建小商品市场为由从被告处收取资金48000元，后又违背诚实信用原则，在商铺修建完成后将集资款变更为预付的租金，并以不返还集资款为由逼迫被告违背真实意思与其签订的《房屋租赁合同》，后原告向被告交付的商铺不符合合同约定，几十根铁柱的存在严重影响交通与安全，导致客人大量流失，被告经营惨淡，2011年3月1日，合同约定的期限届满后被告在小商品市场另行租赁铺面一间，将原租赁的房屋予以返还，被告与原告签订的《房屋租赁合同》自合同期满后自动解除，被告根本不存在不定期租赁原告房屋的情形，根据相关法律法规，已超过诉讼时效，故原告无权要求被告支付租金，请人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法驳回原告的诉讼请求，从而维护被告作为弱势群体的合法权益，以维护法律的公平正义。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对本案证据和有争议的事实，本院认定如下：1.原告提交的《房屋租赁合同》、（2003）秦公字第445号《公证书》（附收据）各1份，拟证明2003年3月1日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定了租赁期限、租金等，并对该合同进行了公证。经质证，被告对租赁合同认可，但认为2002年交了48000元，2003年3月份才签的合同，交钱的时候和签合同的时候市建中心给我们的承诺不一样，合同是被迫无奈的情况下签的，是违背我们意愿的情况下签的，20年前48000元可以买个属于自己产权的铺面为什么要签租赁的铺子，公证书不认可，我们都没有签字。经审核，该组证据符合证据属性，且被告对其真实性认可，故对该组证据证明效力予以确认；被告虽以签订合同时存在胁迫、没有在公证书上签字为由否认该组证据的证明效力，但其除陈述外未举出其他证据证明胁迫事实的存在，也未举出能够证明自己曾因胁迫而提出撤销合同效力的相关证据，故被告此项陈述意见因没有证据支持，本院不予采信。2.被告提交的照片1张，拟证明2011年合同到期后，铺面已经搬空。经质证，原告认为照片来源是否合法无法证明，也无法显示啥时候搬的，真实性、合法性、关联性均不认可。经审核，虽然原告不认可，但该证据与证据3中照片拍摄的铺面为同一铺面，该证据仅能证明被告搬空了该铺面，对其证据效力应予确认。3.被告提交的照片2张，拟证明铺面前面有柱子无法正常经营。经质证，原告对照片的真实性认可，证明目的不认可，能否经营我们不知情，我们只是租赁合同关系。经审核，原告对真实性无异议，故对其真实性予以确认，但不能证明铺面前面的柱子影响被告的经营，故对其证明目的不予确认。4.被告提交的《证人证言》1份，拟证明2011年5月份，我们找市建中心退房退款的相关事宜，有证人的签名。经质证，材料为被告本人书写，证人也应该出庭作证，证人只签了字，对其真实性、合法性和证明目的均不认可。经审核，部分证人与被告均为原告房屋的承租人，与本案有利害关系，在无其他证据相印证的情况下，不能单独认定案件事实，故对其证据效力不予确认。5.被告当庭以合同到期后将房子钥匙交给了原告，再没有使用房屋的陈述意见，因原告不认可，被告除其陈述外未提交其他有力证据加以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，被告应承担不利后果。故对于被告的该项抗辩理由不予采信，应当认定合同期满后被告未交付房屋。基于以上原、被告的诉辩称及陈述、举证质证过程和本院对证据的分析判定，本院查明的事实如下：1998年经秦安县人民政府批准，原告租赁土地修建秦安县兴国镇小商品市场北B#营业楼，原告在修建期间预收被告8年的房屋租赁费48000元。2003年1月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：原告将兴国小商品市场北B#营业楼北3号房屋出租给被告使用，租赁期8年（从2003年3月1日起至2011年3月1日），房屋租赁费每年6000元，于每年3月一次性交付，由原告给被告设立的预交房租费账户中逐年扣减；土地租金每年400元，于每年7月底前一次性交付；租赁期届满，如出租方继续出租房屋，在同等条件下，承租方享有优先承租权，但应重新签订合同，并约定新的权利义务关系。2003年4月3日秦安县公证处对该合同进行了公证。合同签订后，原告将兴国小商品市场北B#营业楼北3号房屋交给被告使用，经营批发零售文具。2011年3月1日，合同期满后，双方未续签合同。被告既未继续使用该房经营，也未向原告支付此后房屋租赁费；为此，原告诉至法院，要求解除合同，交还房屋，支付租金。另查明，合同期满后，被告未向原告退还房屋，原告也未主动收回。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将兴国小商品市场房屋出租给被告经营使用，由被告支付租赁费，系双方当事人真实意思表示，当事人之间形成了房屋租赁合同关系，依法应予保护，当事人双方应当全面履行各自的义务。2011年3月1日，租赁合同期满后，双方没有续签合同；被告既未继续使用该房经营，也未向原告支付此后房屋租赁费；事实上多年来双方没有继续履行合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第一款第六项规定，应当认定原告与被告之间的租赁合同因到期而合同的权利义务关系终止。此后，双方之间没有形成不定期租赁关系，故对于原告要求解除租赁合同并由被告支付租金的诉讼请求不应支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十七条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”因此，合同终止后，被告应当及时将房屋交还原告；其至今未交还房屋，致使房屋闲置多年，属违约行为，应当承担违约责任，继续交还房屋，赔偿给原告造成的损失。故对于原告要求李成田返还房屋和赔偿损失的诉讼请求应予支持。被告未及时交还房屋给原告造成的损失，实际上为房屋占用费，应当参照租赁合同约定的租金标准6400元/年（房屋租金6000元/年+土地租金400元/年）计算。但考虑到合同到期终止后，原告在知道被告没有继续经营，违约未及时交还房屋的情况下，多年来未采取适当措施及时收回房屋，防止损失的扩大，故扩大的损失应酌情由原告自行承担70%，由被告赔偿原告房屋占用、土地占有费的30%为宜。原告虽未明确要求赔偿损失，但其要求被告支付租金的诉讼请求，实际上包含了要求赔偿损失支付房屋、土地占用费，故对于原告要求被告支付房屋、土地占用费30%的诉讼请求应予支持。对其超过部分请求不予支持。关于被告认为原告多年未要求其支付租金，超过了三年诉讼时效的抗辩主张。2011年3月1日，原租赁合同期满后，被告一直占有租赁物，参照原合同的约定，租金应当每年支付一次。《中华人民共和国民法典》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”由于被告本案占用房屋持续至今，诉讼时效期间应当参照合同约定的最后一期给付租金的履行期限届满之日起计算，因此，本案未超过诉讼时效。故被告的该项抗辩理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百九十一条第一款、第七百三十三条的规定，判决如下：一、被告王某于本判决生效之日起十五日内将秦安县兴国镇兴国小商品市场北B#营业楼北3号房屋交付给秦安县市场建设中心；二、被告王某于本判决生效之日起十五日内一次性向秦安县市场建设中心支付30%的房屋、土地占用费（按6400元/年，自2011年3月2日起计算至房屋实际交付之日止）；三、驳回秦安县市场建设中心的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1320元，减半收取660元，由原告秦安县市场建设中心负担427元，被告王某负担233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 员 李万忠二〇二一年四月十四日法官助理 靳 慧书 记 员 刘 璐