北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初15319号原告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：王明亮，河北英利律师事务所律师。被告：北京优上胜学教育咨询中心，住所地北京市朝阳区慧忠里202号楼1至2层101内102号。投资人：王培玲。委托诉讼代理人：许振海，北京大成律师事务所律师。被告：于涌，男，1972年8月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：许振海，北京大成律师事务所律师。原告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）与被告北京优上胜学教育咨询中心（以下简称优上胜学中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加于涌为本案共同被告参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。我爱我家公司委托诉讼代理人王明亮，优上胜学中心及于涌共同委托诉讼代理人许振海，于涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。我爱我家公司向本院提出诉讼请求：1、优上胜学中心、于涌连带给付租金817055元；2、优上胜学中心、于涌连带给付违约金154000元（以年租金77万元为基数的20%为标准）。事实和理由：我方与优上胜学中心于2017年11月17日签订房屋租赁合同，约定优上胜学中心承租我方位于北京市朝阳区慧忠里202号楼1至2层101内X号房屋（以下简称X号房屋），租期截止2022年4月30日。优上胜学中心已付租金至2019年7月27日，其应于7月28日支付下半年租金，但至今未能支付。我方就此享有解除权，并于8月19日向优上胜学中心发送解除合同告知函，对方于8月22日签收，我方现认可合同于8月19日解除。我方于2020年8月31日发现已经腾空房屋，认可优上胜学中心于该日返还房屋，要求对方支付自2019年7月28日至2020年8月19日期间的租金。优上胜学中心并应就其违约行为给付违约金。此外，优上胜学中心系个人独资企业，于涌作为投资人，应承担无限连带责任。优上胜学中心、于涌辩称：认可我方已付租金至2019年7月27日。同意支付自2019年7月28日至2020年1月23日期间的租金。我方承租X号房屋用于经营托管班，根据疫情防控政策，自2020年1月24日起至8月10日期间不得营业，我方实际停止营业至今。就此，我方于2020年7月23日搬走，并于当日告知我爱我家公司，但就此已无证据提交，后我方于7月27日向我爱我家公司发送解除函，我爱我家公司于7月28日签收，因X号房屋门锁属电子密码锁，我爱我家公司自行控制电闸就可以开门，无需钥匙的交接返还，因此主张房屋于7月23日交还，合同于7月28日解除，租金亦仅涉及截止7月28日的给付履行。就2020年1月24日至4月30日期间的租金，因X号房屋产权方属国有企业，我方作为小微企业，属于上述期间免交租金的政策范围，且该政策明确写明应最终惠及实际承租人，因此主张免除上述期间的租金。就5月1日至7月28日期间的租金，构成情势变更，主张减免租金。不同意负担违约金，如法院认定应予给付，申请予以酌减。此外，同意以已付押金及装修残值折抵欠付租金，就此不提出反诉，仅作为答辩意见。就于涌一节，于涌已于2021年3月31日变更不再担任投资人，不同意承担连带责任。本院经审理认定事实如下：我爱我家公司作为甲方与优上胜学中心作为乙方于2017年11月17日签订《房屋租赁合同》，约定优上胜学中心承租我爱我家公司X号房屋，甲方同意乙方可将承租房产用于开设办公使用；租赁期限为自2017年10月28日至2022年4月30日；租赁房产之月租金为64166.67元，即年租金为77万元，按半年度付；合同并约定了租金支付时间，其中第三期租金应于2018年7月28日前支付；乙方应向甲方支付押金64166.67元；乙方拖欠支付租金达5日，甲方有权选择提前终止合同；除本合同明确约定的终止条款外，任何单方终止本合同皆视为违约，违约方应向守约方支付年租金的20%作为违约金；任何一方就本合同发给合同另一方的任何通知必须以中文书面形式按本合同所示的地址发送，并以发出时间为送达时间，以邮寄方式送达的，则以寄出后第3个工作日视为送达时间。庭审中，各方均认可优上胜学中心已付押金64166.67元，已付租金至2019年7月27日。就双方争议的事实和证据。就合同解除及返还房屋一节，我爱我家公司主张因优上胜学中心逾期支付租金，享有合同约定解除权，主张合同于2020年8月19日解除，于8月31日返还房屋，主张支付至8月19日的的租金。并提交：1、我爱我家公司于2020年8月19日发送的《合同解除告知函》，通知合同于2020年8月19日解除；2、上述函件邮寄回执，显示于8月22日由丰巢智能快递柜签收。就此，优上胜学中心、于涌表示对真实性不认可，该地址并非合同约定的地址，系于涌的住宅地址，且邮寄期间于涌未实际居住于该地址，邮寄电话确系于涌电话，现认可于8月22日签收。优上胜学中心、于涌主张基于疫情不可抗力享有法定解除权，合同于2020年7月28日解除，于7月23日返还房屋，案涉租金系截止7月28日的租金。并提交：1、优上胜学中心于7月20日出具的《告知函》，告知即日起解除涉案房屋租赁合同；2、上述函件邮寄回执，显示于7月28日签收。就此，我爱我家公司表示对证据真实性均认可，对证明目的不认可。就疫情租金减免一节，优上胜学中心、于涌提交了：1、朝政办发【2020】2号文件规定：在朝阳区注册纳税的中小微企业承租区属国有企业京内房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，经认定后，免收2月份房租。2、朝政办发【2020】8号文件规定：上述企业免收2020年3月和4月房租。3、X号房屋产权登记查询单及企查查截图，显示产权方北京金泰集团有限公司由北京京煤集团有限责任公司100%控股。就此，我爱我家公司表示对真实性认可，X号房屋确属政策内房屋，但我爱我家公司属上市公司，并非小微企业，房东实际仅减免一个月租金，同意向优上胜学中心减免半个月租金。另查，优上胜学中心属个人独资企业，原投资人系于涌，后于2021年3月31日变更为王培玲。本院认为，我爱我家公司与优上胜学中心于2017年11月17日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均认可合同已解除，结合本案案情，本院予以确认。就原告第一项诉讼请求，优上胜学中心应支付截止返还房屋之日的租金，优上胜学中心虽表示于7月23日、7月27日已告知我爱我家公司解除合同，但未举证证明交付返还房屋，其主张于7月27日返还房屋，本院难以采信。现我爱我家公司自认于8月31日收回房屋，但主张截止8月19日的租金，本院对此予以确认。优上胜学中心现同意支付自2019年7月28日至2020年1月23日期间的租金，本院不持异议。就2020年1月24日至4月30日期间的租金，应考虑到，疫情并不必然导致合同履行不能，仅因优上胜学中心资金周转问题导致履行困难，优上胜学中心主张构成不可抗力，本院难以支持。但合同履行的客观情况确发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，优上胜学中心申请减免，本院予以支持。就5月1日至8月19日期间的租金，同样基于情势变更原则，本院对租金减免予以考虑。就减免标准，我爱我家公司并非中小微企业，其仅被减免一个月租金，优上胜学中心主张减免截止4月30日的租金，实际相关损失由我爱我家公司负担，不符合公平原则。综合考虑优上胜学中心经营类型、停业时间、我爱我家公司损失等，酌情判定优上胜学中心给付租金60万元，但相关诉讼费仍由优上胜学中心负担。就我爱我家公司第二项诉讼请求，基于上述认定，优上胜学中心主张构成不可抗力，本院难以支持。且考虑到我爱我家公司因优上胜学中心提前解除合同，确存在一定的空置期损失，优上胜学中心亦申请酌减违约金，本院酌情判定支付违约金64166.67元，现各方同意以押金折抵，本院不持异议，但相关诉讼费仍由优上胜学中心负担。另需说明的是，优上胜学中心虽主张以装修残值损失折抵，但合同未就此约定，我爱我家公司亦明确表示不同意折抵，本院难以支持。现优上胜学中心表示在本案中不提出反诉，可另行主张。就于涌一节，优上胜学中心属个人独资企业，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任。于涌作为合同履行期间、欠付租金期间的投资人，我爱我家公司要求其承担连带责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，判决如下：一、被告北京优上胜学教育咨询中心、于涌于本判决生效之日起七日内连带给付原告北京我爱我家房地产经纪有限公司租金六十万元。二、驳回原告北京我爱我家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5950元，由被告北京优上胜学教育咨询中心、于涌负担（于本判决生效之日起七日内连带给付原告北京我爱我家房地产经纪有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二一年四月二十九日书记员  张 茜