北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初20502号原告：杨槟，女，1967年6月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郝剑楠，山东佳仕特律师事务所律师。被告：北京一品融合餐饮有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路乙71号。法定代表人：张健，总经理。委托诉讼代理人：王涛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：于建军，北京市显杨律师事务所律师。被告：北京市赛欧工贸有限公司赛欧宏大商业分公司，营业场所北京市丰台区角门东里1号院公安二处宿舍院内。负责人：郭伟，经理。委托诉讼代理人：宋冉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：琚凯，北京市中永律师事务所律师。原告杨槟与被告北京一品融合餐饮有限公司（以下简称一品融合公司）、北京市赛欧工贸有限公司赛欧宏大商业分公司（以下简称赛欧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨槟的委托诉讼代理人郝剑楠，被告一品融合公司的委托诉讼代理人于建军，被告赛欧公司的委托诉讼代理人琚凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨槟向本院提出诉讼请求：1.要求被告一品融合公司、赛欧公司退还原告2020年2月1日至2020年4月30日的房屋租金97500元。事实和理由：2018年5月30日，原告欲租赁位于北京市丰台区南三环中路乙71号的一处房屋用以经营餐饮，该房屋产权登记于被告赛欧公司名下，属市管集体所有制企业资产，因被告赛欧公司授权被告一品融合公司将该处房屋进行经营，原告遂与被告一品融合公司签订《租赁协议》一份，约定租赁期限自2018年7月1日至2020年5月31日，租金标准为第一年38万元，第二年39万元，支付方式为每半年支付一次，房屋保证金为3万元；原告在经营期间收支均独立核算支配。上述协议签订后，原告向被告一品融合公司支付保证金3万元及第一笔半年租金。2019年12月4日，原告通过手机银行转账方式向被告一品融合公司支付了2020年1月1日至2020年5月31日的房租162500元。2020年1月24日，由于新冠疫情因素影响，北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应，原告按照政府有关防疫规定要求关闭停业且未裁员，至2020年4月30日北京市突发公共卫生事件一级响应机制调整为二级时，原告在2月至4月间属于零收入状态，同时承担了房租、员工工资、员工食宿等费用，经营出现极大亏损。因上述不可抗力事件影响造成合同迟延履行，2月至4月间合同实际处于中止履行的状态，合同项下所约定的双方权利义务对双方不应具有约束力，故应根据《合同法》第117条规定，免除该期间内原告的给付租金责任。鉴于原告已先行预付了本期房租，且双方合同租赁期限已于2020年5月31日届满，合同自动终止。故被告应向原告返还2020年2、3、4月份房屋租金。另根据北京市国资委关于减免中小微企业房租相关文件的规定，从事餐饮经营行业且按照政府有关防疫规定要求关闭停业且未裁员的中小微企业，应免收2、3、4月份的租金，根据该相关文件精神，鼓励市管集体所有制企业参照执行。被告赛欧公司为市管集体所有制企业北京市供销合作总社全资子公司的分公司，该案涉房屋属于市管集体所有制企业资产。原告一直致力于与两被告协商房租减免事宜，但两被告均予以拒绝。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告一品融合公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，该公司与原告签订了租赁协议且在2020年5月31日已履行完毕，协议全部不存在返还租金的问题。第二，该公司承租赛欧公司的房屋，然后再出租给原告，该公司向赛欧公司交付租金，同时也收取了原告的租金，因为赛欧公司没有向该公司返还租金，所以该公司也没有向原告返还租金的义务。第三，该公司并不是国有企业或者集体企业，且没有法律法规明确规定必须减免租金，而是说可以协商减免，原告要求返还租金的依据不足。第四，原告要求返还2020年2月至4月的房屋租金，该期间合同履行是否受到不可抗力的影响尚不确定，在此期间原告正常使用租赁合同，不应要求返还租金。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。被告赛欧公司辩称：依据合同相对性原则，该公司不应作为被告，原告与一品融合公司之间的租赁关系与该公司无关。本院经审理认定事实如下：2018年5月30日，原告杨槟（承租方、乙方）与被告一品融合公司（出租方、甲方）签订《租赁协议》约定，乙方承租位于北京丰台区南三环中路乙71号房屋，该房屋为街边房，建筑面积160平方米；该房屋所有者非甲方，但甲方已得到房屋所有者的授权，拥有合法的经营权；该房屋用途为餐饮；房屋合作期限自2018年7月1日至2020年5月31日。关于租金约定为，租金标准：第一年为38万元/年，第二年为39万元/年，租金支付方式为半年支付，另有房屋保证金3万元整；租金支付时间：乙方于签订协议之日起，向甲方支付房屋租金19万元整；租金续缴时间：乙方提前30天缴纳下半年度房屋租金。上述合同签订后，被告一品融合公司将房屋交付给原告使用，原告承租涉诉房屋用于经营餐饮（东方宫牛肉拉面）。原告于2019年12月4日按照每月32500元的租金标准通过银行转账方式向被告一品融合公司支付2020年1月至5月的房屋租金162500元。租赁合同到期后，原告将房屋腾退并返还给被告一品融合公司，被告一品融合公司将保证金退还给原告，双方签署交接协议，该协议载明“甲方：杨槟，乙方：一品融合，双方于2020年6月5日对洋桥租赁房屋进行交接，房屋无任何问题，甲方交完电费后，乙方退还押金3万于5日内；乙方退还天燃气余额6525.6元，微信转账燃气卡及钥匙已交付乙方”。另查，赛欧公司（出租方、甲方）与一品融合公司（承租方、乙方）于2018年5月22日签订《房屋租赁合同》约定，甲方将该房屋出租给乙方，仅作为餐饮使用；本合同的起租日为2018年6月1日，终止日为2020年5月31日，租期为2年。关于租赁及其支付的约定为，该房屋的租金基数为3.35元/平方米/日，月租金为13865.83元，全年租金总额为166390元。乙方同意按该租金标准向甲方交付该房屋租金，支付方式为按半年交付。首期租金为2018-06-01至2018-11-30的租金，共计83195元，支付时间为本合同签订之日起15日内。自第二期租金始，租金按半年支付，乙方应于15日前向甲方支付下一半年之租金。关于租赁保证金、其他费用及其支付约定为，乙方应于签订本合同时一次性支付给甲方租赁保证金3500元。租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费，每半年应缴纳35655元。关于不可抗力约定为，由于地震、台风、暴雨、大火、战争、政府强制行为、第三方不可预见性的影响以及其他不能预见，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而致影响任何一方不能履行本合同或不能按本合同约定的条件履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以书面方式通知另一方，并在十五日内提供不可抗力详情及本合同不能履行，或部分不能履行，或者需要延期履行的理由的有效证明文件。按该不可抗力事件对履行本合同的影响程度，由双方共同协商决定是否解除本合同，或者部分免除履行本合同的责任，或者延期履行本合同。上述合同签订后，一品融合公司向赛欧公司依约支付了截至2020年5月31日的房屋租金及物业费。庭审中，原告称受疫情影响，在2020年2月至4月期间其门店无法正常营业，其未裁员并负担了员工工资等成本，造成巨大亏损；其与一品融合公司虽然在租赁合同期满办理了房屋交接手续，但其一直与一品融合公司工作人员沟通要求退还上述期间租金，房屋交接时未处理退还租金事宜。被告一品融合公司称原告是与该公司工作人员沟通过退还租金事宜，但该公司认为第一，该公司已依约将房屋租金及物业管理费支付给赛欧公司，赛欧公司未减免房屋租金，该公司亦无法为原告减免租金；第二，若原告续租，可以考虑减免一个月租金，现原告未续租，该公司不同意减免租金；第三，虽然该公司与原告之间的租金标准，相比该公司与赛欧公司的租金标准存在差价，但该公司额外承担了装修费用及物业管理费，故该公司不同意减免租金。被告赛欧公司认为一品融合公司依约向该公司支付了租金及物业管理费，原告与一品融合公司的租赁合同与该公司无关。上述事实，有《租赁协议》《账户交易明细》等证据在案佐证。本院认为，原告杨槟与被告一品融合公司签订的《租赁协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应依约履行各自义务。关于原告要求退还2020年2月至4月期间的房屋租金的诉讼请求，本院认为，原告承租位于北京丰台区南三环中路的街边房用于经营餐饮（东方宫牛肉拉面），因疫情及防控措施对于原告承租房屋进行经营和使用确有一定影响，故对于原告要求被告一品融合公司退还相应租金的诉讼请求，本院予以支持。具体数额本院综合考虑租赁合同的履行情况、被告一品融合公司已向被告赛欧公司支付租金及物业管理费情况、疫情对于餐饮经营的影响酌情予以确定。基于合同相对性，原告要求被告赛欧公司退还租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、北京一品融合餐饮有限公司于本判决生效后十五日内向杨槟返还房屋租金32500元。二、驳回杨槟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2237元，由原告杨槟负担1492元（已交纳）；由被告北京一品融合餐饮有限公司负担745元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  梁 艳二〇二一年四月十九日法官助理  刘靖轩书 记 员  王 静