北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初11370号原告：黄智刚，女，1973年7月12日出生，汉族，北京阿科普机电工程有限公司项目经理，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：侯风霞，北京市一法律师事务所律师。被告：北京星华蓝光置业有限公司，住所地北京市房山区良乡地区太平庄东里42号楼3层312。法定代表人：寇元虎，执行董事。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪月，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。原告黄智刚与被告北京星华蓝光置业有限公司（以下简称星华蓝光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄智刚及其委托诉讼代理人侯风霞，被告星华蓝光公司的委托诉讼代理人晋长明、缪月到庭参加了第一次庭审；原告黄智刚的委托诉讼代理人侯风霞，被告星华蓝光公司的委托诉讼代理人晋长明到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。黄智刚向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付未取得案涉房屋项目消防全部系统验收合格质量违约金509175元（以购房款3097039元为基数，以日万分之0．1为标准，自2018年3月31日交房计算至2063年9月12日产权期满,减去61天）；2．判令被告向原告赔偿因房屋装修无法按期整改完毕的逾期款，暂计25420元；3．判令被告向原告支付原告将承担的房屋装修整改费用66474．74元；4．判令被告向原告支付案涉房屋项目绿地面积未达标的违约金23560元；5．判令被告向原告支付居民用水价与商业用水价之间的差价（民用水5元/吨，商用水9元/吨，差价为4元/吨，自2020年9月1日商业用水收费之日起，计算至2063年9月12日该房屋产权年限到期之日止）；6．诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年2月10日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），合同约定原告购买星华蓝光公司开发建设的潞港商业中心的房屋，房屋坐落于房山区某房屋。案涉房屋建筑面积共109．38平方米，总价款3097039元。出卖人应当于2017年9月28日前向买受人交付商品房。合同签订当日，原告将购房款全部交付于被告。同日，双方签订《潞港商业中心装修配置标准》及《海悦城项目房屋（室内装修）质量保证书》，被告应于2018年3月31日之前完成房屋的装修改造及燃气配套设施的安装及通气。根据双方合同的约定，原告于2018年3月31日（被告通知原告收房之日），向被告提交了由房师傅（北京）咨询服务有限公司出具的房屋精装修质量验收鉴定书面报告。该鉴定报告涉及房屋装修问题共计88项，其中门窗工程问题1-27项，装饰装修工程28-63项，电气工程64-73项，共性问题74-88项，截止到起诉前，上述问题被告均未解决。在2020年3月30日，本项目约定的精装修质保期结束之日，原告经中建晟兴建筑工程有限公司对上述房屋装修质量问题作了整改预算，费用为66474．74元，且鉴定明确案涉房屋建筑夹层内的原装修施工遗留垃圾为永久性，无法整改消除。根据双方签订的商品房预售合同第四章第九条商品房交付条件第4款规定，被告交付房屋时承诺已取得消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等验收合格证明文件。后原告于2020年1月14日在向“北京12345”热线举报北京潞港商业中心消防系统安全存在重大隐患时，获悉北京市房山区公安消防支队做出的京公（房）消验字【2017】第0050号建设工程消防验收意见书，该份消防验收意见书明确指出：案涉房屋项目的本次消防验收，仅是对建筑主体的验收，其后续的精装修设计和厨房燃气系统设计应向主管部门补报消防建设设计审核手续并进行相应的消防验收直至合格。潞港商业中心的权属性质：商业办公；其总建筑面积将近7万平方米，根据《中华人民共和国消防法》、《住建部建设工程消防设计审查验收管理规定》、《城市房地产经营管理规定》等国家强制性法律规定，案涉房屋项目为特殊一类消防建设项目，消防的验收合格与否涉及社会重大公共安全。其项目涉及的精装修改造及厨房燃气系统必须进行消防设计审核，审核通过后方可施工并申报验收，合格后方能交付使用。本条款为法律强制性禁止条款。本项目的精装实际交房时间为：2018年3月31日；本项目的燃气实际通气时间为：2019年5月8日。直至诉讼之日，被告在本案涉房屋项目进行建筑主体消防验收完毕后，未继续履行向北京住建委进行精装修及厨房燃气系统设计建审审查及验收手续。被告完全未履行双方合同约定，且本案涉房屋项目全部消防设施及精装修、厨房燃气系统未取得规定的消防验收合格文件，已有的消防设施形同虚设，对原告合法购买的房屋财产及人身安全造成重大安全质量隐患，严重影响正常居住。根据合同第七章第十六条（2）—1条其他质量问题规定，被告应向原告支付消防安全质量违约金。原告当时购买案涉房屋时，根据被告宣传资料及销售人员所述，案涉房屋的用水收费方式为居民用水，但是交房时被通知为商业用水，且自2020年9月1日起，商业用水的费用将全部由原告自己承担，这与当时被告公司宣传不符。当时原告购买案涉房屋时，该房屋比同地区、同一性质商住项目费用高了近40%，可以说原告就是被被告的上述居民用水及燃气入户所吸引。根据最高法关于商品房买卖纠纷司法解释的相关规定，原告要求被告承担原告在使用案涉房屋期间（2020年9月1日—2063年9月12日）实际用水量所对应的居民用水与商业用水的差价。另，被告交付房屋之日向原告提供了《商业房质量保证书、房屋建筑使用说明书》，作为双方合同补充文件。该份文件中第十一条第2款，明确本案涉房屋小区绿地面积为4681．74平方米。直至诉讼之日，项目内的实际绿地面积并未达到双方合同约定的交付标准，根据合同第十条第一款的约定，被告应向原告支付违约金。综上所述，原告已经按照双方合同约定履行自己的付款义务，也按照合同约定，书面提出房屋存在问题。上述问题原告多次与被告协商，均未能获得有效解决。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。星华蓝光公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由：1、针对原告前三项诉求：首先，根据合同附件十三第四条、附件十四第三条，案涉房屋交付标准为清水房，原告收房后委托第三方自行进行装修，整改不属于星华蓝光公司的保修范围，原告无权依据《预售合同》中关于逾期整改的条款向星华蓝光公司主张所谓的房屋装修整改逾期款及整改费。其次，原告所述精装修及厨房燃气系统消防验收问题系其收房后后续自愿改造问题，不属于《预售合同》约定的消防验收的范围，不能依据合同第十六条第（2）款第1项主张消防安全质量违约金。再次，即便根据原告与第三方改造公司签署的《潞港商业中心项目装修改造委托书》，截至2020年3月30日，原告所主张的精装修质保期也已经到期，原告无法再据此主张权利。2、针对绿地面积未达标的诉讼请求，原告未提供绿地面积不符合约定标准的证据，星华蓝光公司不予认可。另，星华蓝光公司有规划许可及附图、竣工验收备案等可证明绿地面积符合合同标准。即便存在面积变化，也是在房屋交付后，物业公司进行的园区品质提升行为，与星华蓝光公司无关。3、针对用水差价的诉讼请求，原告在购买案涉房屋时对于房屋属于商业办公性质是明知的，且自原告收房至今对于用水问题从未提出过异议；另一方面，根据合同附件十二《补充协议》第八条第3项，双方在交易过程中口头表达的介绍信息，与合同和补充协议不一致的不构成合同内容。原告该项诉请无事实及法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月10日，星华蓝光公司（出卖人）与黄智刚（买受人）签订《预售合同》，约定黄智刚向星华蓝光公司购买位于房山区某房屋（以下简称520房屋），项目名称为潞港商业中心，规划性质为商务办公，房屋预测建筑面积109．38平方米，其中套内面积81．24平方米，房屋总价款3087039元。《预售合同》第九条“商品房交付条件”条款约定：该商品房交付时应当已取得规划核验验收合格文件、建设工程竣工验收合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》、满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。《预售合同》第十条“商品房相关设施设备交付条件”条款约定：房屋交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；纳入城市供电网络并正式供电；……鉴于该商品房的规划用途为商业，无需使用燃气，出卖人与买受人一致同意，不进行燃气管道的敷设，本条之约定与前述条款有不一致的，以本条约定为准；小区内绿地2017年9月27日达到使用条件（本期交房范围内）。如果在约定期限内未到达交付条件的，双方同意：合同继续履行，因出卖人原因导致上述设施未达到使用条件的，出卖人在六十日内整改完毕，若逾期未完成整改，出卖人自第六十一日起至实际整改完毕之日止，出卖人按买受人已付房款的万分之零点一每日向买受人支付违约金。整改完毕的界定以出卖人通知当日为整改完毕日，买受人应当在通知当日起七日内进行确认，若未按此时间确认，视为买受人已认可出卖人已在通知当日整改完毕。《预售合同》第十一条“交付时间和手续”条款约定：出卖人应当于2017年9月28日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；买受人查验的商品房存在地基基础和主体结构外的其他不符合国家和北京市强制性规范标准的质量问题的，包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起六十日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。《预售合同》第十二条“逾期交付责任”条款约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，自第31日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。《预售合同》第十四条“规划变更”约定：出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，因规划性质、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划内容经城乡规划主管部门批准变更的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。《预售合同》第十六条“商品房质量”约定：该商品房质量应当符合国家、本市及相关行业标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，出卖人应及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整改的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人自双方签订书面确认单之日起六十日内整改完毕并以书面或电话通知买受人，买受人应在七日内进行现场确认，逾期未确认视为整改完毕。若因出卖人的原因，造成未在上述期限内整改完毕而影响买受人入住的，自第六十一日起，出卖人按买受人已付房款的每万分之零点一给予买受人补偿，直至整改完毕。经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。合同附件十三“房屋使用说明书”约定，本工程房屋交房标准为清水房交房，业主入住后自行装修的内容不属于保修范围。《预售合同》及附件还对双方的其他权利义务进行了约定。《预售合同》签订后，黄智刚依约向星华蓝光公司履行了付款义务。案涉房屋所在项目楼栋于2017年5月15日经建设工程规划核验（验收）合格，于2017年6月13日完成竣工验收，并于2017年6月13日办理竣工验收备案。另，北京市房山区公安消防支队于2017年6月12日为案涉房屋所在楼栋出具建设工程消防验收意见书，显示消防验收合格，并注明系对建筑主体验收，其精装修设计和厨房燃气设计应补报审核等。2017年9月28日，星华蓝光公司将案涉房屋（清水房）交付北京弘高建筑装饰设计工程有限公司（以下简称弘高公司）进行装修。黄智刚于2018年3月31日对装修后的案涉房屋进行验收，发现存在门窗、装饰装修、电器等多处问题需要整改。诉讼中，黄智刚主张案涉房屋装修整改需要费用合计66474．74元，并提交中建晟兴建筑工程有限公司出具的预算表一份。诉讼中，黄智刚主张案涉房屋未经消防验收及装修质量不合格，应由星华蓝光公司对此承担相应责任，并提交证据1：《潞港商业中心装修配置标准》及“海悦城项目”房屋（室内装修）质量保证书，其中载明：出卖人应于2018年3月31日完成装修改造工程并交付给买受人，并对装修产品的配置标准和装修质保期做了约定；并约定保修期自通知精装修交付之日起计算，由各部品、部件的生产厂商直接承保；关于“保修程序”，约定经双方共同查验确认有需整改问题的，出卖人按本保证书履行整改义务，买受人可直接向本项目物业服务公司保修中心申报保修。买受人在保修期间未对出现的质量瑕疵及时报修的，保修期届满后出卖人将不再承担保修责任；本保证书作为《商品房买卖合同》附件，与合同具有同等的法律效力。落款“买受人”处由黄智刚签名，并加盖有星华蓝光公司的签章，落款日期为2017年2月10日。对黄智刚提交的该组证据，星华蓝光公司认可其真实性，但主张其形成于双方签订《预售合同》当日，后在合同履行中，因黄智刚委托第三方弘高公司进行装修改造，且将案涉房屋用于居住，故星华蓝光公司对案涉房屋的后期装修不承担任何义务。为此，星华蓝光公司提交了证据1：《潞港商业中心项目装修改造委托书》（附“海悦城项目”房屋（室内装修）质量保证书）、《房屋装修改造承诺书》、《授权委托书》，载明：黄智刚委托弘高公司对案涉房屋进行装修，委托方式为包工包料，弘高公司对施工工程质量承担保修责任。该装修改造委托书后附质量保证书，与黄智刚提交的上述质量保证书中关于保修的内容一致；黄智刚清楚、明白该房屋的装修改造可能导致房屋朝向、空间布局、使用功能、层高等发生变化，如装修改造后的房屋状况与《商品房买卖合同》约定不一致的，承诺人按照房屋现状接收，并不因装修改造产生变化而向本项目开发商或其他业主提出赔偿、退房、拒绝收房、恢复原状等各项主张；委托人黄智刚授权某公司履行接房手续。上述委托书、承诺书落款处均有“黄智刚”字样和手印。黄智刚对该组证据的真实性不予认可，主张非其本人签名和手印，并申请对委托书、授权书上“黄智刚”的签名字样和手印的真实性进行鉴定。后黄智刚撤回鉴定申请，由星华蓝光公司申请对委托书、授权书上“黄智刚”的签名和手印进行鉴定。鉴定过程中，黄智刚明确表示其拒绝配合鉴定公司采集指纹样本，经本院释明后，其坚持拒绝配合鉴定。后星华蓝光公司撤回了鉴定申请。另，黄智刚称星华蓝光公司在宣传资料中承诺案涉项目按照民用水标准供水，现在按商用水标准供水，故主张星华蓝光公司赔偿其用水差价损失。诉讼中，黄智刚认可其将案涉房屋用于居住使用。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于黄智刚主张星华蓝光公司支付未取得案涉房屋项目消防全部系统验收合格的质量违约金一节，根据查明的事实，案涉房屋所在楼栋建筑主体已经消防验收合格，双方系对装修后的案涉房屋是否需要进行消防验收及相关责任的承担存在争议。其一，双方并未在《预售合同》中约定将案涉房屋取得消防验收合格证明文件作为房屋交付条件，亦未对星华蓝光公司对案涉房屋未取得消防验收合格证明文件应承担的违约责任进行约定；其二，根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中，虽然案涉房屋项目的规划性质为商务办公，但黄智刚明确表示其将案涉房屋用于居住使用，不属于上述强制消防验收范畴。综上，黄智刚的上述诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于黄智刚要求星华蓝光公司赔偿因房屋装修问题无法按期整改完毕的逾期违约金一节，首先，根据黄智刚提交的质量保证书的约定，出卖人应于2018年3月31日完成装修改造工程并交付给买受人。现黄智刚于2018年3月31日就装修后的案涉房屋办理了交接，符合双方上述约定。其次，星华蓝光公司提交的《潞港商业中心项目装修改造委托书》，黄智刚虽称非其签名、捺印，但其经本院释明后拒不配合鉴定，本院依法确认上述装修改造委托书的真实性。根据装修改造委托书及附件“海悦城项目”房屋（室内装修）质量保证书的内容，弘高公司对案涉房屋的装修施工质量承担保修责任，星华蓝光公司则按照保证书的约定承担相应的保修责任，即共同查验确认有需整改问题的，出卖人按本保证书履行整改义务，买受人可直接向本项目物业服务公司保修中心申报保修。现黄智刚提出的多项问题，多属于装修施工质量问题，且未经星华蓝光公司一一确认。最后，黄智刚、星华蓝光公司对案涉房屋装修施工质量问题的整改期限及违约责任均未进行约定。综上，黄智刚要求星华蓝光公司支付涉案房屋装修问题的逾期整改违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。黄智刚主张星华蓝光公司按照案外人的报价支付其并未实际产生的房屋装修整改费用66474．74元，亦于法无据，本院无法支持。关于黄智刚主张星华蓝光公司支付案涉房屋项目绿地面积未达标的违约金一节，其未提供相应证据，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于黄智刚主张星华蓝光公司支付居民用水价与商业用水价之间的差价损失一节，一方面，星华蓝光公司并非供水方，案涉房屋的供水单价并非取决于星华蓝光公司；另一方面，黄智刚主张星华蓝光公司承诺案涉房屋采用民用水，但双方并未在合同中对此予以约定，因此，对黄智刚的上述诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回黄智刚的诉讼请求。案件受理费5024元，由黄智刚负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  万青二〇二一年四月十六日书记员  李淼