广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终15263号 上诉人（原审被告）：广西瀚天实业开发有限公司。住所地南宁市高新大道106号25楼。统一社会信用代码91450000098348039N。 法定代表人：巫忠仁，经理。 委托诉讼代理人：陈际名，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁炜，广西君桂律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吴婷，女，汉族，1989年11月27日出生，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：蒋利民，北京大成（南宁）律师事务所律师。 上诉人广西瀚天实业开发有限公司（以下简称瀚天公司）因与被上诉人吴婷房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院(2019)桂0107民初14995号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，组织双方当事人到庭对争议事实进行了核对、询问和辩论。上诉人瀚天公司的委托诉讼代理人陈际名，被上诉人吴婷的委托诉讼代理人蒋利民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人瀚天公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判瀚天公司负担利息其中50%的责任，即5260.24元（计算方式按照一审判决第三项）；二、本案二审诉讼费用由吴婷承担。事实与理由:一审法院判决瀚天公司承担利息部分70%的责任过重。一审法院认定双方签订的《瀚天新城合作建商服两用综合楼商铺合同》（以下简称“商铺合同”）无效，从而根据合同无效后果及过错责任，判决瀚天公司向吴婷退还剩余合作建房款63000元和承担利息部分70%的责任，没有事实及法律依据，应由双方按各自过错责任承担利息部分各50%的责任，即利息总额10520.48元*50%=5260.24元（计算方法：以45000元为基数，2016年5月29日至2016年12月18日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算得到1421元；再以63000元为基数，自2016年12月19日至2019年8月19日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算得到7479.94元；以63000元为基数，自2019年8月20日至2020年3月30日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算得到1619.54元）。首先，2016年5月29日双方签订商铺合同，合同多处使用了“合作建商铺”“使用期间”等表述，可见吴婷是充分了解、知悉涉案房屋及土地的来龙去脉（包括土地性质和用途）的。瀚天公司对涉案商铺性质及权益、土地性质、土地权属及本合同的约定权利义务没有任何误解、误导、欺诈等过错责任，吴婷作为完全民事行为能力人，是在经深思熟虑后才与瀚天公司签订上述两份合同的，对于合同内容应具有清晰的认知能力；其次，商铺合同约定的房屋权利，是属于对合作建商铺在约定的使用权年限内进行占有、使用、收益的权益，未损害吴婷的利益；再者，涉案商铺所使用的土地是南宁市人民政府批准用地，手续齐全，已取得合法开发证照，在行政审批上未损害社会公共利益和吴婷的利益，也未违反法律规定，双方在签订商铺合同时均对此有清晰认识。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和本合同第十七条第九款规定“本合同为合作建房，双方对此均有清晰认识，均不得以此为无效理由提出解除本合同”之规定，现吴婷单方主张解除本合同而发生本案诉累，其行为已构成根本违约，存在过错，应由其自行承担单方违约导致的过错责任。综上所述，如涉案商铺合同及补充协议因违反法律规定导致无效，则利息部分应由瀚天公司与吴婷分别在50%的责任范围内承担。 被上诉人吴婷辩称，本案双方签订的商铺合同因违反法律、行政法规的禁止性规定并损害社会公共利益而无效，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第九百八十五条的规定，瀚天公司在四年多时间里占用并使用了我方支付的购房款及款项产生的利益或孳息，因此，瀚天公司因无效合同而获取的财产应当包括63000元购房款本金及该款项所产生的利息或孳息。一审法院虽未要求瀚天公司全部返还已得孳息，但我方从妥善解决纠纷和减少诉累角度出发，未再提出上诉主张更大的权益，是对一审法院综合裁判的尊重和认可。瀚天公司作为房产销售方，明知其项目不具备对外销售的资格而通过各种不实宣传，诱导我方在内的广大社会民众向其购买商品房，且为了规避行政主管部门的监督和检查，以合作建房名义来掩盖非法销售，存在较大的主观恶意，而且商铺合同和补充协议均是瀚天公司拟定的格式条款，我方至今未收到瀚天公司交付的任何房产，因此一审法院判决瀚天公司承担合同无效70%的责任并无不当。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。 吴婷向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的商铺合同及补充协议无效；二、判令瀚天公司返还其所支付的购房款63000元，并支付资金占用费，以已支付的购房款为基数、按照同期银行贷款利率计算资金占用费，从支付购房款之日起计算至全部返还购房款之日止；三、本案全部诉讼费用由瀚天公司承担。 一审法院认定事实：瀚天公司系具备房地产开发资质的有限责任公司，吴婷非南宁市西乡塘区心圩街道振兴村村民。 2016年5月29日，吴婷（乙方）与瀚天公司（甲方）签订案涉商铺合同，合同第一条约定：“因南宁市高新区城市建设改造和征地拆迁，本项目的土地权属业主方南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队以政府划拨的方式（土地证号南宁集用（2013）第7XX7、7XX8号、南宁建设用地规划许可证地字第450XXX6JB00020、21）取得了以下地块第三产业商服用地的开发权，地块概况如下：1、土地性质：集体产权商服用地。2、项目位置：南宁市高新区振兴大道南面。3、土地权属：南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队。4、用地概况：该地块土地面积为19169.58平方米，土地规划用途为商服用地；土地证号为：南宁集用（2013）第7XX7、7XX8号。上述项目[现定名]瀚天新城。”第二条约定：“1、甲方负责提供属于南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队（1#、2#、5#、6#号楼为商铺A区）和七队（3#、4#号楼为商铺B区）集体第三产业商服用地供合作建商服综合楼的商铺。2、甲方为联营合作代建方，负责合作建商服综合楼商铺和审批手续建造事宜，寻找合作建商服综合楼商铺和出资方或个人，合作建商服综合楼商铺和出资单位或个人缴纳的合作建商服综合楼商铺款在支付开发建设成本费用后和有结余（合作建房款）的归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队的合作建商服综合楼关系、模式以及合作建商服综合楼商铺的土地性质、用途，愿意出资合作建商服综合楼商铺，根据合同约定支付合作建商服综合楼款（合作建房款），并按本合同约定享有商服综合楼在约定年限内的使用权。”第三条约定：“1、乙方参与甲方的合作建商服综合楼商铺，并交付本合同第五条约定合作建商服综合楼商铺款，该商铺位于本项目第B区1层165号商铺。2、该商铺[合同约定]建筑面积共6.8平方米，其中套内面积3.76平方米，公摊面积3.04平方米（实际面积以测绘报告为准）。”第四条约定，乙方取得该商服综合楼商铺使用权期限为：自该商服综合楼商铺交付之日起至2083年12月1日止。第五条约定，该商服综合楼商铺合作建房单价为13235.29元/平方米（毛坯房），总价款为90000元。第七条约定，吴婷按分期付款方式按期付款，吴婷在签署本合同时交纳首期款，占房屋合作建房款的50%即45000元，吴婷在房屋结构建至封顶时，接到瀚天公司书面或电话通知一周内交纳总合作建房款的20%即18000元，吴婷于商铺符合交付使用时，接到瀚天公司书面或电话通知7天内交纳总合作建房款的30%即27000元。第九条约定，瀚天公司应在2017年6月30日前交付房屋给吴婷使用。第十八条第6款约定：“使用期内如因政府因素对该楼房（商铺）、土地进行征收拆除，土地补偿归甲方所有，楼房（商铺）拆迁补偿费由甲方先行领取后按以下比例分成：其中乙方所得补偿=甲方所得楼房（商铺）拆迁补偿总额÷拆迁补偿总面积×乙方使用建筑面积÷总使用权年限×乙方未使用年限。”双方同时就面积确认及面积差异处理、逾期付款及逾期交房违约责任、楼房交接、保修责任的归属、商铺交房标准等其他相关事项在合同中进行了约定。 同日，吴婷、瀚天公司还签订了《瀚天新城商铺补充协议》，约定商铺交付的第5年时，吴婷可向瀚天公司申请回购商铺。 2016年5月29日、12月18日，吴婷向瀚天公司支付B1-165号商铺的部分首付款45000元、二期款18000元，合计63000元。瀚天公司向吴婷开具了相应的收据。 截止一审法庭辩论终结，瀚天公司未提交B1-165号商铺所在瀚天新城项目占用土地通过行政审批转为国有建设用地及瀚天新城项目取得商品房预售许可证的相应证据。 一审法院认为，吴婷和瀚天公司签订的商铺合同,虽约定合作建房，但不具备提供出让土地使用权、资金等作为投资，共享利润、共担风险合作开发房地产的特征，吴婷与瀚天公司签订合同并分期支付固定价款，其意图在特定期限内长期、稳定、排他地使用瀚天公司承建的特定商铺，并在商铺征收时，获得相应的征收补偿款，可见双方之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，与合作建房合同、租赁合同的表现均明显不符，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，双方签订商铺合同及其补充协议形成房屋买卖合同关系。 依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，瀚天公司将讼争的房产向吴婷出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而合同中土地规划用途载明为“商服”，土地仍属农民集体所有，瀚天公司利用该土地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了前述法律之禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，双方之间签订的商铺合同因违反法律、行政法规的禁止性规定并损害社会公共利益而无效。 瀚天公司作为房产销售方，应当知道房屋建设和销售需要依法办理相关行政审批手续，但其明知相关手续欠缺，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。吴婷作为购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，该院确定瀚天公司承担合同无效70%的责任，吴婷承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，吴婷诉请瀚天公司返还购房款共计63000元合法有据，该院依法予以支持。 吴婷因本案合同无效而产生的损失即为已付款项的利息损失，应由瀚天公司负担70%，吴婷自担30%。利息应自吴婷付款次日起，以吴婷已付款金额为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至瀚天公司全额返还63000元之日止。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆解中心每月公布贷款市场报价利率，故此后的贷款利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算得出利息总额后，瀚天公司负担其中的70%。根据吴婷主张的利息分段计算方案及该院确定的计算方式，该院确定瀚天公司应支付的利息先以45000元为基数，自2016年5月30日至2016年12月18日；再以63000元为基数，自2016年12月19日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至2019年8月19日；再按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自2019年8月20日起计算至瀚天公司全额返还63000元之日；计算得出利息总额后，瀚天公司负担其中的70%。 依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、确认原告吴婷与被告广西瀚天实业开发有限公司签订的《瀚天新城合作建商服两用综合楼商铺合同》无效；二、被告广西瀚天实业开发有限公司向原告吴婷返还63000元；三、被告广西瀚天实业开发有限公司向原告吴婷支付利息（计算方法：先以45000元为基数，自2016年5月29日至2016年12月18日，再以63000元为基数，自2016年12月19日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至2019年8月19日；再按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自2019年8月20日起计算至被告广西瀚天实业开发有限公司全额返还63000元之日；计算得出利息总额后，被告广西瀚天实业开发有限公司负担其中的70%）。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于双方过错责任如何负担，已付购房款的利息应如何计付。 本院认为,依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理”。故本案应围绕瀚天公司关于利息部分的上诉请求进行审理。 案涉商铺合同及其补充协议系在瀚天公司未取得相关建设工程用地许可、建设工程规划许可的情况下签订的，违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，故一审法院认定商铺合同无效正确，本院予以确认。但一审法院在说理及判项中仅确认商铺合同无效，而对吴婷关于确认补充协议无效的诉讼请求未作出判决，存在错误,但补充协议的效力未予以明确并不必然影响本案裁判结果,且瀚天公司上诉请求并未包含该内容,如发回重审则徒增当事人的讼累,故本院指出并予以纠正。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此，应当依据双方在签订合同中的过错程度确定各自责任负担。瀚天公司作为房地产开发投资公司，对土地开发领域的法律规定较之吴婷更为熟悉，其明知自己未取得项目相关行政许可，却以“出资合作建商服综合楼商铺”的名义规避法律，进行房屋买卖活动，故一审法院判定由瀚天公司承担主要过错责任并无不当；吴婷作为具备完全民事行为能力人，未对双方约定事项进行详实了解而签订合同，自身亦有一定的过错，一审法院据此确定瀚天公司和吴婷分别承担合同无效70%和30%的责任，合情合理合法，本院予以维持。 综上所述，瀚天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人广西瀚天实业开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 刘助建 二〇二一年四月十九日 法官助理 李佳萍 书 记 员 黄黎欣