湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3666号上诉人（原审被告）：浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司，住所地湖南省浏阳市金沙中路485号。法定代表人：周汝红，董事长。委托诉讼代理人：李凡，湖南浏阳河律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亮，湖南浏阳河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧跃中，男，1959年9月20日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原审被告：周汝红，男，1975年2月8日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：李凡，湖南浏阳河律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亮，湖南浏阳河律师事务所律师。原审被告：浏阳市鸿运物业管理有限公司，住所地：湖南省浏阳市××街道办事处金沙中路485号。法定代表人：周建国，董事长。委托诉讼代理人：李凡，湖南浏阳河律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亮，湖南浏阳河律师事务所律师。上诉人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称鸿宇公司）因与被上诉人欧跃中及原审被告周汝红、浏阳市鸿运物业管理有限公司（以下简称鸿运公司）合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初10872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。鸿宇公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判驳回欧跃中对鸿宇公司的全部诉讼请求或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由欧跃中承担。事实与理由：一、一审判决错误认定鸿宇公司与欧跃中的《国际丽都委托经营管理合同书》并未解除，该合同事实上早已解除。1.欧跃中已委托商铺业主管理小组与鸿宇公司签订了解除协议。2.欧跃中一审庭审中认可并确认《国际丽都委托经营管理合同书》已实际解除，并收回了商铺。3.欧跃中早已收回其商铺；二、关于差额部分，一审判决程序违法并曲解合同本意。1.欧跃中并未举证证明2016年9月25日之后其商铺收租金情况。2.《移交经营管理协议》约定“差额部分的支付方式和支付时间，由鸿宇公司与欧跃中另行协商”。但鸿宇公司交回商铺后，欧跃中并未向鸿宇公司说明过2016年9月25日后商铺收租金情况，也未向鸿宇公司主张过任何权利，一审判决直接判定由鸿宇公司支付该差额，鸿宇公司认为，一审判决剥夺了鸿宇公司的权利，明显违背合同本意。3.2016年9月25日鸿宇公司将欧跃中的商铺交回后，并未对其商铺行使过管理权、租赁权或占用，鸿宇公司并无任何收益。在鸿宇公司对欧跃中的商铺未使用过任何权益的情况下，一审法院判决鸿宇公司承担长达四年的租金，显失公平。针对鸿宇公司的上诉，被上诉人欧跃中辩称：一审判决并未曲解合同本意。欧跃中购买商铺是与鸿宇公司独立签订合同，没有经过第三方，解除协议时没有法律效果的，购买商铺的原始合同不可推翻。鸿宇公司应当承担相应责任。协议上明确写明差额部分仍由鸿宇公司承担，鸿宇公司应当继续履行协议内容。针对鸿宇公司的上诉，周汝红与鸿运公司述称：同意鸿宇公司的上诉意见。欧跃中向一审法院起诉请求：一、请求判令鸿宇公司、周汝红、鸿运公司共同向欧跃中支付自2016年1月1日起至2020年9月30日止的返租款及按二分利率计算的利息；二、鸿宇公司、周汝红、鸿运公司共同赔偿欧跃中经济损失49066元；三、本案诉讼费由鸿宇公司、周汝红、鸿运公司承担。一审法院认定事实：2010年3月5日，欧跃中得知鸿宇公司有商铺出售，向鸿宇公司支付了首付款145366元后，第二日，欧跃中作为乙方与鸿宇公司作为甲方签订《浏阳市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。由欧跃中购买了鸿宇公司位于浏阳市××路××路××层××号房产，单价为19140.8元，总金额为290366元。同时，欧跃中作为甲方及委托方与鸿运公司作为乙方及受托方签订《国际丽都委托经营管理合同书》。由欧跃中将自己拥有的浏阳市国际丽都中央公园二层02011号商铺委托给鸿运公司经营管理。委托经营管理期限为十年，从2010年10月1日起至2020年9月30日止，合同到期后，甲方双方可重新协商合作条款并签订新的委托协议，如甲方出售或出租该商铺，在同等条件下，乙方享有优先购买或承租的权利。委托经营管理的回报比例：每年按本合同第一条第二款中扣除各项优惠后的该商铺总购房款的10%，此回报的租赁税由甲方承担。租赁税由乙方根据税务部门有关规定的征收标准代甲方缴纳，直接在乙方支付给甲方的租金回报中扣除。乙方支付租金回报的时间为每季度结束后15日内支付该季度的租金回报，以后每季度支付一次租金，依此时间顺推。合同第六条约定鸿宇公司为此回报提供担保。本合同有效期内，甲方双方不得提前终止合同，因一方原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的全部损失给守约方。合同还对甲方双方权利与义务、其他均进行了约定。2010年5月18日，鸿宇公司收到欧跃中办理的银行按揭贷款后，向欧跃中开具了145000元的购房发票。2011年10月31日，鸿宇公司在欧跃中补交了差额面积房款后，向欧跃中开具了2297元的购房款发票。鸿宇公司自2011年1月5日起，向欧跃中支付自2010年10月1日起的季度租金7213.63元，每隔一季度支付一次。直至2016年1月1日起，未再向欧跃中支付租金。2016年9月，经湖南比一比贸易有限责任公司、鸿宇公司、商铺业主管理小组协商，决定终止比一比电脑数码广场租赁合同，并移交经营管理权给商铺业主管理小组，由三方于2016年9月25日在浏阳市××街道人民调解委员会的组织下签订了《关于“比一比电脑数码广场”终止租赁合同并移交经营管理的协议》。湖南比一比贸易有限责任公司作为甲方，鸿宇公司作为乙方，商铺业主管理小组作为丙方。协议第九条约定“因鸿运公司与各房产业主签订的返租协议还未到期，乙方将租赁物租赁丙方后，不管丙方经营状况如何或者其他事由出现，返租金额都按乙方与甲方签订的租赁合同的租金直接抵扣给丙方，差额部分仍由鸿运公司继续按原协议履行，支付方式和支付时间，由乙方与丙方另行商定”。商铺业主管理小组接收商铺后，自主向外出租。商铺业主管理小组自2017年1月19日起至2020年11月30日止共向欧跃中支付了租金12072.3元。而鸿宇公司、周汝红、鸿运公司未再向欧跃中支付返租租金，欧跃中遂于2020年9月23日向一审法院提起诉讼。一审法院认为：鸿运公司代理鸿宇公司与欧跃中签订《国际丽都委托经营管理合同书》，双方对该事实均无异议，一审法院予以认定。该合同系双方自愿签订，其内容并不违反法律、法规的强制性规定，该合同对被代理人鸿宇公司有效，欧跃中与鸿宇公司均应按该合同履行义务。《关于“比一比电脑数码广场”终止租赁合同并移交经营管理的协议》仅是解除了鸿宇公司与案外人湖南比一比贸易有限责任公司的租赁合同，并未解除欧跃中与鸿宇公司签订的《国际丽都委托经营管理合同书》，且《关于“比一比电脑数码广场”终止租赁合同并移交经营管理的协议》中明确鸿宇公司将商铺租赁给商铺管理小组后，差额部分仍由鸿运公司继续按原协议履行，故对欧跃中要求鸿宇公司扣除欧跃中从商铺管理小组所得租金，继续按《国际丽都委托经营管理合同书》所约定的价款，履行差额部分支付义务的诉讼请求，一审法院予以支持。鸿宇公司未依约支付价款，应承担相应的违约责任，故对欧跃中要求鸿宇公司支付利息的诉讼请求，一审法院部分支持。欧跃中要求赔偿可得利益的损失，未提供充分证据予以证实，一审法院不予支持。周汝红与欧跃中签订合同，其履行的职务行为，其法律后果应由鸿宇公司承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，遂判决：一、限鸿宇公司于本判决生效后之日起5日内向欧跃中支付委托经营管理回报款124986.67元及利息（利息计算方式：以7213.63元为本金自2016年4月16日起至实际履行之日止，以7213.63元为本金自2016年7月16日起至实际履行之日止，以7213.63元为本金自2016年10月16日起至实际履行之日止，以6555.14元为本金自2017年1月16日起至实际履行之日止，以6555.14元为本金自2017年4月16日起至实际履行之日止，以6555.14元为本金自2017年7月16日起至实际履行之日止，以6555.14元为本金自2017年10月16日起至实际履行之日止，以6335.64元为本金自2018年1月16日起至实际履行之日止，以6262.48元为本金自2018年4月16日起至实际履行之日止，以6262.48元为本金自2018年7月16日起至实际履行之日止，以6262.48元为本金自2018年10月16日起至实际履行之日止，以6262.48元为本金自2019年1月16日起至实际履行之日止，以6262.48元为本金自2019年4月16日起至实际履行之日止，以6262.48元为本金自2019年7月16日起至实际履行之日止，以6262.48元为本金自2019年10月16日起至实际履行之日止，以6262.48元为本金自2020年1月16日起至实际履行之日止，以6262.48元为本金自2020年4月16日起至实际履行之日止，以6262.48元为本金自2020年7月16日起至实际履行之日止，以6262.48元为本金自2020年10月16日起至实际履行之日止，2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）；二、驳回欧跃中的其他诉讼请求。本案一审案件受理费4673元，由鸿宇公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，欧跃中向本院提交如下新的证据：转账明细。拟证明：2017年1月19日至2020年11月30日收到返租12072.3元。针对欧跃中提交的新的证据，鸿宇公司发表如下质证意见：对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，只能证明商铺管理小组向欧跃中支付了12072.3元租金，是否有其他租金收入，鸿宇公司并不知情，从2016年9月25日签订合同后，商铺已经完全收归业主自行管理，后续出租事宜鸿宇公司并不清楚。鸿宇公司二审并未向本院提交新的证据。针对欧跃中二审提交的新的证据，周汝红、鸿运公司的质证意见与鸿宇公司的质证意见一致。周汝红、鸿运公司二审并未向本院提交新的证据。本院对欧跃中二审提交的新的证据认定如下：对该证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：鸿运公司与欧跃中签订《国际丽都委托经营管理合同书》，该合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。欧跃中及鸿宇公司均认可该合同系鸿运公司作为鸿宇公司代理人与欧跃中签订，且欧跃中在签订该合同时对鸿运公司代理鸿宇公司的情况是知情的，因此该协议对鸿宇公司有约束力。欧跃中与鸿宇公司均应按该合同履行义务。《关于“比一比电脑数码广场”终止租赁合同并移交经营管理的协议》中明确鸿宇公司将商铺租赁给商铺管理小组后，差额部分仍由鸿运公司继续按原协议履行，故一审对欧跃中要求鸿宇公司扣除欧跃中从商铺管理小组所得租金，继续按《国际丽都委托经营管理合同书》所约定的价款，履行差额部分支付义务的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。另一审判决计算的经营管理回报款利息虽有错误，但欧跃中二审并未上诉，且二审予以确认，故本院亦予以维持。综上所述，上诉人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4673元，由上诉人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年四月三十日法官助理冷子剑书记员毛韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。