北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17990号原告:杜建卫，男，1979年1月10日出生，汉族，北京卫民堂医药有限公司法定代表人，住山东省济南市历下区。原告：北京卫民堂医药有限公司，住所：北京市丰台区开阳路8号F1-20。法定代表人：杜建卫，总经理。二原告委托诉讼代理人：赵丙浩，北京市华德莱律师事务所律师。被告：北京大康国际鞋城有限公司，住所：北京市丰台区开阳路8号。法定代表人：迟淼，总经理。委托诉讼代理人：杨可佳，女，1982年10月4日出生，汉族，北京大康国际鞋城有限公司职员。原告杜建卫、北京卫民堂医药有限公司（以下简称卫民堂公司）与被告北京大康国际鞋城有限公司（以下简称大康鞋城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜建卫（卫民堂公司法定代表人）、被告大康鞋城公司委托诉讼代理人杨可佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜建卫、卫民堂公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还2016年6月20日至2019年12月19日期间的租金314464.80元，2、要求被告退还2019年11月22日至2019年12月31日期间的物业费6240元，3、要求被告退还履约保证金56940元，4、要求被告退还装修押金5200元，5、要求被告退还装修出入证押金250元，6、要求被告赔偿药店价值损失1000000元，7、要求被告赔偿剩余租期内合理收入损失509010.60元，8、要求被告赔偿药品库存损失714446.70元，9、要求被告赔偿装修损失85000元，10、要求被告赔偿设备设施损失120000元（含货架、柜台、海尔空调挂机1台、办公桌3张、办公椅4把、煎药机1台、打印机2台、体重秤1台、粉碎机1台、血压计2台、血糖仪2台、台式电脑2台、监控设备1套），11、要求被告赔偿12个月违约金170820元。事实和理由：原、被告于2016年4月签订《国美生活广场项目商铺租赁合同》，约定原告租赁被告位于丰台区右安门外开阳里8号1层F1-20号商铺，用于卫民堂药店，经营用途为零售。但合同中约定了原告极大的义务和责任，而对被告的义务约定少之又少，极不公平。但即使在这样苛刻的条件下，被告也一直未能正确的运营国美生活广场项目以达成正常营业的水平，这也直接导致原告的生意一直受到很大的影响，给原告造成了很大的损失。被告在履行租赁合同期间不能正确履职导致原告经营的店铺从承租开始一直处于漏水的状态且动机空调温度达不到规定的温度，不能正常营业，也给原告造成了损失。更为不堪的是，2019年11月在原告一直苦苦经营的时刻，被告采取设置围挡板隔绝原告店铺与外界联系，安排保安围堵商场入口禁止顾客进入扰乱经营秩序等方式阻挠原告经营，并最终将原告的店铺封门，擅自清理店铺内药品、设施设备等。至此原告已无法继续经营，但租期还未截止，由此造成了原告上述诸多损失，故诉至法院要求判如所请。被告大康鞋城公司辩称，因原告超出合同中约定的经营范围销售香烟和食品，故我公司和原告解除了合同。现我公司的意见是：1、同意退还自关门之日始至2019年12月19日期间的租金共计12378元，当时谁交的租金就退给谁，2、物业费非我公司所收取，应由收取单位退还，和我公司无关，不同意原告此项诉讼请求,3、履约保证金不同意退还，4、装修押金、装修出入证押金非我公司所收取，应由收取单位退还，和我公司无关，不同意原告此项诉讼请求,5、赔偿药店价值损失没有依据，不同意赔偿，6、赔偿剩余租期内合理收入损失不同意赔偿，7、赔偿药品库存损失不同意赔偿，损失应由原告自行承担，8、赔偿装修损失没有依据，不同意赔偿，9、赔偿设备设施损失不同意赔偿，10、不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2016年4月，大康鞋城公司与杜建卫签订《国美生活广场项目商铺租赁合同》，该合同主要内容为：出租人：大康鞋城公司（甲方）、承租人：杜建卫（乙方），根据《中华人民共和国合同法》以及相关法律、法规的规定，甲、乙双方经友好协商，现就乙方承租甲方名下“国美生活广场项目”商铺事宜达成一致并订立本合同如下，以资双方共同遵守。第一条合同标的物1.1本项目位于北京市丰台区右安门外幸福里8号，乙方所承租的商铺位于本项目壹层F1-20号，1.2本商铺套内建筑面积约为104平方米，但双方另有约定的除外。1.3本合同所述租金、物业管理费、水电费、燃气、空调、供暖、通讯、宽带等各项费用，均以套内建筑面积或实际使用量作为结算依据，乙方应按照本合同第1.2条所述套内建筑面积或实际使用量缴纳本条所述各项费用;本合同项下所有应由乙方向甲方缴纳的费用均以人民币结算。……。第二条租赁用途2.1乙方承诺，其所承租的商铺仅限于商业经营活动，乙方在本商铺内的经营名称为为民堂药店，（具体以工商行政管理部门核准登记的名称为准，但乙方应将相关资质证照等文件的复印件于核准后3日内向甲方报备），经营用途为零售，乙方应按本条所述的约定用途、商场名称、设计和施工以及装修标准等规定使用本商铺。2.2乙方在租赁期限内未经甲方书面同意，不得擅自改变本商铺的用途，不得擅自变更经双方确定的商号/名称、经营项目等。2.3乙方在租赁期限内，不得使用或允许、默认他人利用本商铺从事任何违法、非法活动，不得损害本项目整体商誉，否则，乙方应自行承担全部责任并赔偿由此给甲方造成的所有损失。……。第三条租赁期限与免租期3.1本合同租赁期限为50个月，自2016年4月20日起至2020年6月19日止；甲方交付本商铺日期暂定为2016年4月20日。……。3.3甲方给予乙方贰个月的装修免租期，装修免租期自2016年4月20日起至2016年6月19日止。在装修免租期内，乙方无须支付租金，但应按时缴纳物业管理费、水电费、燃气、空调、供暖、通讯、宽带等各项费用，并按本合同的约定承担应由乙方承担的其他义务。……。第四条租金与支付方式4.1自本合同约定的租赁期限起始日开始，每连续12个月作为1个租赁年度。4.2乙方应于2016年4月30日向甲方支付首期租金，共计人民币42705.00元。4.3乙方应按下列计算标准确定的租金金额按时向甲方支付租金：4.3.1租金标准（不含物业管理费以及水电费、燃气、空调、供暖、通讯、宽带等各项费用）第一个租赁年度基本租金（1）日租金：4.50元/平方米（套内建筑面积，下同）/日；（2）月租金：136.88元/平方米/月。第二个租赁年度基本租金（1）日租金：4.50元/平方米/日；（2）月租金：136.88元/平方米/月。第三个租赁年度基本租金（1）日租金：4.80元/平方米/日；（2）月租金：146元/平方米/月。第四个租赁年度基本租金（1）日租金：4.80元/平方米/日；（2）月租金：146元/平方米/月。……。4.3.2本商铺租金每叁个月缴纳一次，乙方应于收到甲方缴费通知后按照缴费通知规定的时间和金额缴付，以后每叁个月的最后一月20日前（如20日为法定节假日，则提前至法定节假日前的最后一天）缴纳下叁个月租金（按自然月份计）。……。第五条物业管理费与其他相关费用5.1乙方同意，由甲方指定的物业管理公司为本项目提供物业管理服务（以下简称“物业管理公司”），乙方应于入驻前与物业管理公司签订《物业管理合同》并据以执行。5.2物业管理费标准为人民币1.50元/每平方米/日（按套内建筑面积计算），每月物业管理费为人民币4745.00元，装修免租期内物业管理费人民币3120.00元，由乙方在甲方交付本商铺前3日内向物业管理公司一次性缴纳；装修免租期满后，乙方于每叁个月的最后一月20日前（如20日为法定节假日，则提前至法定节假日前的最后一天）缴纳下叁个月物业管理费（按自然月份计）。5.3自本商铺交付之日起，乙方应承担并支付水、电、燃气、空调、供暖、通讯、宽带等以及非正常营业时间空调供应所产生的全部费用，本条所述费用的收费标准以物业管理公司公布的《物业收费标准》为准（详见附件三）。……。第六条履约保证金6.1乙方应于本合同签订后10日内向甲方一次性缴纳总额相当于所承租商铺叁个月租金以及物业管理费的履约保证金，共计人民币56940.00元，以此作为乙方履行本合同项下全部义务和承担责任的担保；本合同签订后，如乙方拒绝履行或不完全、不积极履行其应尽义务，甲方有权全部或部分扣除履约保证金；本条所述履约保证金包含本合同第3.3条约定的装修免租期内的租金以及物业管理费。……。第十三条甲方权利与义务……。13.6未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变本商铺租赁用途以及经营业态，不得擅自经营超出指定经营业态的范围，否则，甲方有权解除本合同，并按本合同第16.1条的约定要求乙方承担违约责任；租赁期限内，如乙方经营商品或服务的品牌代理权或其他经营销售许可到期、失效或被终止而导致乙方不能继续经营有关商品或服务时，乙方应与甲方就乙方后续经营的解决方案达成一致意见，否则，甲方有权解除本合同。……。在该合同附件三《物业收费标准》中注明详见乙方与本项目物业公司签订的《物业管理合同》。附件五：《补充协议》内容为：甲方：大康鞋城公司乙方：杜建卫，鉴于甲乙双方签订《国美生活广场项目商铺租赁合同》（以下称“主合同”），甲乙双方经过协商，签订本补充协议，以共同遵守：一、甲乙双方一致同意对主合同条款做如下变更和补充：（一）合同正文第一段中间“……现就乙方承租甲方名下“国美生活广场项目”（暂定名，以下简称“本项目”，具体名称以工商行政管理部门核准登记名称为准）商铺事宜达成一致……”修改为：……现就乙方承租甲方名下“悦秀城项目”（以下简称“本项目”）商铺事宜达成一致……”；（二）1.1第一句“本项目位于北京市丰台区右安门外幸福里8号……”修改为：本项目位于北京市丰台区开阳里8号……”。二、本协议生效后，即成为主合同不可分割的组成部分，与主合同具有同等法律效力。本协议内容与主合同约定不一致的，以本协议内容为准。本补充协议与主合同约定不一致的，以补充协议的约定为准。上述合同签订后，大康鞋城公司将商铺交予原告方。2016年5月11日，大康鞋城公司、杜建卫、卫民堂公司签订《补充协议》，主要内容为：甲方：大康鞋城公司，乙方：杜建卫，丙方：为民堂公司，鉴于：1、甲、乙双方于2016年4月20日在北京市丰台区签订了《国美生活广场/悦秀城项目商铺租赁合同》(合同编号：HT-2016-0413-1)以及相关补充协议（以下简称“租赁合同”），就乙方承租甲方名下悦秀城项目商铺事宜进行了约定；2、乙方请求，现将租赁合同承租人变更为丙方，同时，将租赁合同中乙方的权利和义务全部转移至丙方。经甲、乙、丙三方共同协商并达成一致，现就租赁合同主体变更、权利义务关系转移等事宜签订本补充协议如下，以资各方共同遵守。第一条、甲方同意，自本补充协议签订之日起，将租赁合同承租人由乙方变更为丙方；第二条、丙方同意，自本补充协议签订之日起，租赁合同中乙方的权利和义务全部转移至丙方；第三条、丙方确认，其已于签订本补充协议之前，对租赁合同的全部条款均进行了研究和分析，并已经做到全面和准确的理解；第四条、丙方同意，自本补充协议签订之日起，完全履行租赁合同中承租人的全部义务；在此之前的租赁合同中承租人的全部义务仍由乙方继续履行；第五条、乙方确认，自本补充协议签订之日起，对丙方在租赁合同中应履行的全部义务承担不可撤销的连带保证责任；第六条、乙方同意，自本补充协议签订之日起，其依据租赁合同的约定已向甲方缴纳的履约保证金、二次装修恢复押金等各类款项一并转至丙方；第七条、本补充协议签订之前，丙方应向甲方出示其各类证照原件以供甲方查验，并提供上述证照的完整复印件（加盖丙方公章）留存甲方备案；第八条、如租赁合同与本补充协议相关条款存在抵触，以本补充协议的约定为准；第九条、本补充协议一式陆份，甲方执肆份，乙、丙双方各执壹份，具有同等法律效力；第十条、本补充协议自甲、乙、丙三方共同签字并加盖公章之日起生效。2016年5月20日卫民堂公司交纳了履约保证金56940元，后续又交纳了截止至2019年12月19日止的租金。在合同履行中，2019年11月13日，大康鞋城公司给卫民堂公司出具了《合同解除通知函》，主要内容为“由于北京悦秀城长期严重亏损致无法继续运营，我司将对项目进行整改。贵我双方就北京悦秀城F1-20铺位的租赁事宜签订租赁合同时的客观情况已发生重大变更，合同已无法继续履行，故我司决定提前解除租赁合同。我司与贵司的租赁合同于2019年11月24日正式解除，请贵司于此日前完成闭店及撤场工作。我司将于2019年11月25日结束项目运营，并对项目进行整改，届时我司项目将停止所有物业服务，为杜绝安全隐患，项目外围将设立围挡，任何人员不得入内。基于给贵司带来的损失，烦请贵司接到本通知函后3天内，依据租赁合同相关约定，前来我司洽商赔偿及解约相关事宜或向合同约定管辖法院诉讼解决。由此给贵司带来的不便我司深表歉意”。对此，卫民堂公司不同意解除租赁合同。2019年11月21日，大康鞋城公司再次给卫民堂公司出具了《合同解除通知函》，主要内容为“贵我双方于2016年就北京悦秀城F1-20铺位的租赁事宜签订了《国美生活广场项目商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）。合同13.6条约定：未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变本商铺租赁用途以及经营业态，不得擅自经营超出指定经营业态的范围，否则，甲方有权解除本合同，并按本合同第16.1条的约定要求乙方承担违约责任；现我司发现，贵司存在擅自经营超出指定经营业态范围产品的违约行为。故我司依照租赁合同第13.6条、16.1条约定行使合同单方解除权，向贵司发送本通知函，并将保留追究贵方违约责任的权利。请贵方务必于接到通知函后3日内前来我司办理退租手续并腾退商铺内物品”。对此，卫民堂公司亦未同意解除租赁合同。2019年11月25日大康鞋城公司进行了关门处理。2019年12月16日晚大康鞋城公司将卫民堂公司药店内的物品搬出药店。在本院审理中查明：1、原告称大康鞋城公司将卫民堂公司药店内的物品搬出药店前药店有价值714446.70元的药品（上述价值为零售价）。对此大康鞋城公司不予认可。原、被告双方对搬出药店内药品种类、数量各持一词，互不认可。2、原告所主张的设备设施损失含货架、柜台、海尔空调挂机1台、办公桌3张、办公椅4把、煎药机1台、打印机2台、体重秤1台、粉碎机1台、血压计2台、血糖仪2台、台式电脑2台、监控设备1套，经本院勘验及被告陈述确认在大康鞋城公司搬运药店物品前尚有的物品为货架、柜台、空调、办公桌、办公椅、打印机、体重秤、血压计、血糖仪、电脑。但原、被告双方对原告所主张的其他物品及双方确认存在物品的数量等亦各持一词，互不认可。3、在本院审理中，二原告拒绝对搬出药店的物品进行清点。双方均不主张委托相关部门对货物、损失等进行清点、审计。5、原告向本院提供照片证明漏水状况。另查，1、卫民堂公司营业执照住所一栏中标注的地址为北京市丰台区开阳路8号F1-20。经营范围中包括零售药品、零售烟草、零售食品等，并取得了相关许可。2、卫民堂公司装修支出费用为50800元。卫民堂公司支出柜台、收银台及货架款为58800元。3、在合同签订前后，卫民堂公司向北京悦秀商业运营管理有限公司支付了物业费、装修保证金等费用。4、卫民堂公司还向本院提供了付款通知单，用于证明向北京悦秀商业运营管理有限公司支付了施工出入证押金250元。本院认为，杜建卫与大康鞋城公司签订的《国美生活广场项目商铺租赁合同》及附件，系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规规定，合法有效。杜建卫与大康鞋城公司及卫民堂公司签订的《补充协议》系三方真实意思表示，不违反相关法律、法规规定，合法有效。依照《补充协议》约定,租赁合同承租人变更为卫民堂公司，同时，将租赁合同中杜建卫的权利和义务全部转移至卫民堂公司。故本案中,卫民堂公司有权主张权利。现无证据证明杜建卫尚享有相关权利，故对杜建卫的全部诉讼请求，本院均不予支持。在合同履行过程中，卫民堂公司按照合同约定履行了合同义务，并未有违约行为。关于大康鞋城公司称卫民堂公司改变商铺租赁用途以及经营业态，擅自经营超出指定经营业态的范围一节，卫民堂公司系在取得相关合法手续的情况下开展零售业务，并未违反合同约定，故对大康鞋城公司称卫民堂公司改变商铺租赁用途以及经营业态，擅自经营超出指定经营业态的范围，对此，本院不予认定。大康鞋城公司以上述理由为由行使合同解除权，在卫民堂公司予以拒绝情况下强行关门并搬空药店物品，该行为系违约行为，应承担相应法律责任。2019年11月25日大康鞋城公司进行了关门处理，致使卫民堂公司无法正常经营，故应退还卫民堂公司已交纳的2019年11月25日至2019年12月19日期间的租金。卫民堂公司要求大康鞋城公司退还2016年6月20日至2019年12月19日期间的租金314464.80元，证据不足，本院不予支持。关于卫民堂公司要求大康鞋城公司退还物业费、装修出入证押金、装修押金一节，因收取上述费用的单位为北京悦秀商业运营管理有限公司，故卫民堂公司可向北京悦秀商业运营管理有限公司主张权利，对卫民堂公司要求大康鞋城公司退还上述费用的诉讼请求，本院不予支持。关于卫民堂公司要求大康鞋城公司退还履约保证金56940元的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。关于卫民堂公司要求大康鞋城公司赔偿药店价值损失1000000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于卫民堂公司要求大康鞋城公司赔偿剩余租期内合理收入损失509010.60元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于卫民堂公司要求大康鞋城公司赔偿药品库存损失的诉讼请求，本院应予支持，具体数额本院结合原、被告所提供的证据予以酌情确定。卫民堂公司要求大康鞋城公司赔偿药品库存损失714446.70元的诉讼请求，本院不予支持。关于卫民堂公司要求大康鞋城公司赔偿装修损失的诉讼请求，理由正当，本院应予支持，具体数额本院参照装修时所花费的费用及因大康鞋城公司违约导致合同无法履行的时间酌情确定大康鞋城公司应赔偿的数额。对卫民堂公司要求大康鞋城公司赔偿装修损失85000元的诉讼请求，本院不予支持。关于卫民堂公司要求大康鞋城公司赔偿货架、柜台、海尔空调挂机1台、办公桌3张、办公椅4把、煎药机1台、打印机2台、体重秤1台、粉碎机1台、血压计2台、血糖仪2台、台式电脑2台、监控设备1套损失的诉讼请求，虽双方在物品数量上及除大康鞋城公司确认及本院勘验所确定的物品外，尚有部分物品无法确定，但考虑到本案的具体情况，本院对卫民堂公司所主张的上述物品损失，大康鞋城公司均应承担赔偿责任，赔偿数额本院结合双方所提交的证据予以酌情确定，对卫民堂公司要求大康鞋城公司赔偿设备设施损失120000元的诉讼请求，本院不予支持。关于对卫民堂公司要求大康鞋城公司赔偿12个月违约金170820元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京大康国际鞋城有限公司于本判决生效后7日内退还北京卫民堂医药有限公司已交纳的2019年11月25日至2019年12月19日期间的租金12514.25元；二、北京大康国际鞋城有限公司于本判决生效后7日内退还北京卫民堂医药有限公司履约保证金56940元；三、北京大康国际鞋城有限公司于本判决生效后7日内赔偿北京卫民堂医药有限公司药品损失464390.36元；四、北京大康国际鞋城有限公司于本判决生效后7日内赔偿北京卫民堂医药有限公司装修损失8000元；五、北京大康国际鞋城有限公司于本判决生效后7日内赔偿北京卫民堂医药有限公司设备设施损失80000元；六、驳回杜建卫的诉讼请求；七、驳回北京卫民堂医药有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30659元，由杜建卫、北京卫民堂医药有限公司负担20641元（已交纳），由北京大康国际鞋城有限公司负担10018元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张百春二〇二一年四月十四日书记员  吕鑫坤