北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初16884号原告：黎阳，男，1979年12月4日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：陆蕊，北京有间律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜亮，北京有间律师事务所律师。被告：北京嘉汇伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区石景山路乙18号院3号楼6层710。法定代表人：姜德志，总经理。委托诉讼代理人：刘学超，女，1986年8月23日出生，北京嘉汇伟业房地产经纪有限公司员工，住北京市石景山区。原告黎阳与被告北京嘉汇伟业房地产经纪有限公司（以下简称嘉汇伟业公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎阳及其委托诉讼代理人姜亮、被告嘉汇伟业公司之法定代表人姜德志到庭参加了全部诉讼；被告嘉汇伟业公司之委托诉讼代理人刘学超到庭参加了第一次诉讼。本案现已审理终结。原告黎阳向本院提出诉讼请求：1.判决嘉汇伟业公司支付黎阳2020年9月13日至2021年1月12日的房屋租金25200元；2.判决嘉汇伟业公司继续履行双方签订的合同编号为20181508102的《房屋委托出租合同》，并按每月6300元的标准按季度支付租金，支付时间分别为2021年1月6日、2021年4月6日、2021年7月6日、2021年10月6日；3.本案诉讼费用由嘉汇伟业公司承担。事实及理由：2018年9月6日，黎阳与嘉汇伟业公司签订《房屋委托出租合同》，约定黎阳将位于北京市石景山区银河南街X号院X号楼X单元XXX号房屋委托嘉汇伟业公司出租，嘉汇伟业公司按季度支付租金，月租金为6300元，期限自2018年9月13日至2022年1月12日。2020年4月开始，嘉汇伟业公司未按照约定支付租金，至黎阳起诉日止，嘉汇伟业公司长期拖欠租金。综上，嘉汇伟业公司未按照合同约定履行义务，损害了黎阳的合法权益，故提起诉讼。被告嘉汇伟业公司辩称，不同意黎阳的诉讼请求。第一，嘉汇伟业公司于2020年7月7日就曾向黎阳提出将房屋退回，黎阳当时同意嘉汇伟业公司的方案。2020年8月29日，嘉汇伟业公司明确表示如果9月底还是租不出去就会违约，并于2020年8月31日双方达成了9月份即可解约意向。9月2日，双方见面详谈了各自解约的诉求，嘉汇伟业公司再次明确表示不再履行合同，并同意按照合同约定赔偿违约金。黎阳对此知晓并于当天给嘉汇伟业公司打了微信语音说会走法律途径。嘉汇伟业公司最后一次支付租金为2020年8月7日，支付了2020年8月13日至2020年9月12日的租金，基于以上事实，嘉汇伟业公司无需再向黎阳支付第三季度房屋租金差额及第四季度租金，但同意按合同约定支付违约金6300元。第二，基于现实情况，嘉汇伟业公司无法再履行合同，黎阳要求继续履行合同无事实和法律依据。第三，黎阳所述事实及理由明显扭曲事实、有意误导。嘉汇伟业公司于2020年7月6日与黎阳协商，在找到新的租户前，租金交付方式由季付改为月付，并得到了黎阳的同意，黎阳所称未按约定支付租金并长期拖欠租金不属实，嘉汇伟业公司所有付款日都提前了一周的时间，不存在长期拖欠租金的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：位于北京市石景山区银河南街X号院X号楼X层X单元XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）系黎阳所有。2018年9月6日，黎阳与嘉汇伟业公司签订《房屋委托出租合同》，约定黎阳将XXX号房屋委托嘉汇伟业公司对外出租，委托期自2018年9月13日至2022年1月12日，共计三年四个月；无论房屋出租与否，嘉汇伟业公司都应向黎阳支付房租；租金标准为6300元/月，支付方式为季付，支付日期为2018年9月6日、2019年2月6日、2019年5月6日、2019年8月6日、2020年1月6日、2020年4月6日、2020年7月6日、2020年10月6日、2021年1月6日，依此类推；黎阳在代理期限内如遇特殊情况需要收回房屋，应提前一个月通知嘉汇伟业公司并支付1个月房租作为违约金；嘉汇伟业公司如遇特殊原因需要解除合同，需提前1个月通知黎阳，并支付1个月房租作为违约金。上述合同签订后，黎阳将XXX号房屋交付嘉汇伟业公司。2020年2月7日，嘉汇伟业公司员工通过微信与黎阳联系，表示因受新冠肺炎疫情影响，陆续接到承租人电话要求减免租金，并希望黎阳考虑嘉汇伟业公司的实际困难和疫情影响，为嘉汇伟业公司减免两个月的租金。黎阳表示，“其他人怎么做，我就怎么做吧”，“但你们别蒙我”。双方均认可，黎阳减免了嘉汇伟业公司2020年4月13日至2020年7月12日期间一个月的租金。2020年7月6日，嘉汇伟业公司工作人员通过微信与黎阳联系，称确实遇到困难，希望将租金支付方式改为月付，找到了客户就正常付款，黎阳表示“这算临时的，不是说付款方式变成月付了”。2020年7月7日，嘉汇伟业公司向黎阳支付房租6300元，2020年8月7日，嘉汇伟业公司向黎阳支付房租6300元。此后，嘉汇伟业公司未再向黎阳支付租金。2020年8月29日，嘉汇伟业公司工作人员通过微信与黎阳联系称，“我们现在有一个客户租一个月到9月30日，我们这段时间赶紧再找找客户，您也找找客户吧”，“如果到9月底还是没有租出去领导说就要退租了”。2020年8月30日，黎阳回复称，“我没有，退租就退租吧，退租之后我再找吧”，“退租不是还多给我一个月的吗”，“租户来物业开出门条了，请您知晓”，“你们也找找，别被这一个月给浪费了”，“你们退租给我6300，我降价5800租出去，也是对于我来说还是6300”，“没啥变化，但前提也是你们先退租”……“所以只能靠你们的退租降低成本，我才能找”……“要不然就这个月退给我，我也好找客户”。2020年8月31日，嘉汇伟业工作人员回复称：“9月退也行，9月比10月对您来说好一点”，黎阳回复：“那行啊”，“你们到时候给我找客户就行了”。2020年9月2日，黎阳再次询问嘉汇伟业公司考虑的怎么样了，嘉汇伟业公司工作人员回复，“退租的话给您付一个月的违约金”。经询问，嘉汇伟业公司明确表示，不再继续履行合同。上述事实，有黎阳提交的《房屋委托出租合同》、转账记录、微信聊天记录，嘉汇伟业公司提交的微信聊天记录及各方当事人陈述意见在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。黎阳与嘉汇伟业公司签订《房屋委托出租合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据黎阳与嘉汇伟业公司工作人员之间的微信聊天记录，嘉汇伟业公司多次表示要退租，并明确称2020年9月底前还没租出去就要退租，黎阳在聊天中亦多次回复同意嘉汇伟业公司退租，并要求嘉汇伟业公司支付违约金，嘉汇伟业公司最终表示“9月退”，黎阳亦表示同意，据此，双方已协商一致解除了涉案《房屋委托出租合同》，根据嘉汇伟业公司之意思表示，其系主张如2020年9月底前还没租出去就退租，故嘉汇伟业公司应当向黎阳支付至2020年9月30日的房屋租金，就嘉汇伟业公司未支付的部分，其应予以补足。现涉案合同已解除，故黎阳无权要求嘉汇伟业公司继续履行合同并支付后续房屋租金，但需指出的是，就嘉汇伟业公司提前要求解除合同的行为，黎阳仍有权利要求其承担相应违约责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告北京嘉汇伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黎阳2020年9月13日至2020年9月30日期间的房屋租金3780元；二、驳回原告黎阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元（原告黎阳已预交），由原告黎阳负担380元，由被告北京嘉汇伟业房地产经纪有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员  宋 颖二〇二一年四月二十日法官助理  张乃伦书 记 员  王晓蒙