河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初1252号原告：郑州科德睿置业有限公司，住所地：荥阳市贾峪镇新田城二期57号楼1单元1001号。法定代表人：王**先，执行董事。委托诉讼代理人：吕贝雷，河南信永律师事务所律师。被告：吴豪，男，回族，1982年8月10日出生，住河南省邓州市。第三人：广发银行股份有限公司郑州淮河路支行，住所地：郑州市嵩山南路1号。负责人：李磊磊，行长。原告郑州科德睿置业有限公司与被告吴豪、第三人广发银行股份有限公司郑州淮河路支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月17日立案受理，依法由审判员王浩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州科德睿置业有限公司（以下简称科德睿公司）的委托诉讼代理人吕贝雷到庭参加诉讼。被告吴豪、第三人广发银行股份有限公司郑州淮河路支行经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告科德睿公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的编号为XY190××××3693的《商品房买卖合同》及补充协议已经实际解除；2.判令被告协助原告办理编号为XY190××××3693的《商品房买卖合同》抵押登记注销手续、合同备案和预告登记注销手续；3.判令被告支付原告158696.3元的违约金；4.依法判令被告承担原告支付的律师费7000元；5.依法判令被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费等相关费用。事实和理由：原、被告双方于2019年7月30日签订了编号为XY190××××3693的《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定被告购买原告开发的位于荥阳市××与××交叉口西南××福晟·××·××楼××单元××层××室的房产，房产总价1586963元，付款方式为首付和商业贷款，其中首付款476963元，商业贷款1110000元。合同签订后，被告仅支付20000元首付款。另，被告未按时偿还银行贷款，导致原告承担连带还款责任，截止到2020年10月23日原告已经被扣划65786.46元。根据合同及补充协议约定，被告截止到2020年10月23日已连续10期未偿还银行按揭贷款，被告以自己的实际行为表明不再履行涉案合同，涉案商品房买卖合同的合同目的根本无法实现，原告有权解除合同，且被告应按总房款的10%支付违约金。原告于2020年10月21日已向被告发出《解除合同通知书》，涉案《商品房买卖合同》及补充协议应于2020年10月24日已经解除，故诉请法院处理。被告吴豪提交书面答辩状，称被告不能如期交付购房按揭款，系疫情原因造成，在法律上属于不可抗力或情势变更。答辩人是邓州市赵集镇居民，系建档立卡贫困户。因疫情原因造成生意无法开展，无法按合同约定交纳商业贷款，不是答辩人本意，实属答辩人经营困难，又身患癫痫、高血压二期及脑梗，无法从事重体力劳动，根据民法典第590条规定，应当免除答辩人的有关法律责任。鉴于答辩人经济困难，继续履行合同将举步维艰，答辩人对原告的第一二项诉讼请求认诺、同意。对第三、四项诉讼请求，答辩人坚决不同意，理由如下：1、答辩人经济困难、无力支付；2、答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，特别是补充协议，关于违约支付房款总价款10%违约金的合同约定，系格式条款，原告单方制作，针对不特定主体反复适用的合同。此条款是为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，符合民法典496、497、498条对格式条款的规定，应当认定该条无效，同时产生的法律效果为答辩人不用支付任何违约金；3、原告也未能向法庭举出任何实质性的证据，证明自己产生的实际损失，根据民法填平原则，原告属于举证不能，应驳回原告要求违约金的诉求；4、退一万步讲，如认定答辩人有违约行为，原告有实际损失，答辩人有承担违约责任的可能性，根据公平原则，答辩人为购房已经支付2万元，如若产生违约责任，应当予以扣减。根据民法典585条规定，答辩人认为，本案属于在合同附件中约定违约金的情况，如若认定答辩人违约，答辩人认为原告在合同中约定的违约金过高，要求减少到3万元以下，符合客观情况、公平原则。最后，答辩人通过检索发现原告公司类似案例已达五、六件。原告作为房地产销售企业，对购房人的资格不进行审查，偏听偏信房产中介，任由无履行能力的买受人购房，与之签订合同，利用买受人合同违约之诉谋求违约金，是否符合公平正义，是否属于正确的社会价值导向，请予以重点审查。第三人广发银行股份有限公司郑州淮河路支行未予答辩，亦未参加诉讼。经审理查明：2019年7月30日，原告科德睿公司与被告吴豪签订合同编号为XY190××××3693的《商品房买卖合同》及附件、《关于重要事项的补充协议》、《补充协议书》。合同约定被告购买原告开发的位于荥阳市××与××交叉口西南侧福晟·南山府A·B地块9号楼3单元4层405号房，建筑面积140.56平方米，单价11290.29平方米，总价1586963元，付款方式为首付476963元，商业贷款1110000元，于2021年12月31日前交付房屋。合同附件四第十一条关于买受人拖欠银行按揭的处理条款中规定，买受人若以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，则买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任。若贷款银行未行使抵押物优先受偿权或买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息的，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项及出卖人已承担费用或解除合同。出卖人选择解除本合同的，出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款、利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人的债务，买受人应按该商品房总房价款的10%支付违约金给出卖人。出卖人因向买受人追偿款项或解除本合同产生的所有费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用）由买受人承担。《补充协议书》中约定首付款476963元买受人在2021年3月31日前向出卖人支付完毕。合同签订后，被告仅支付20000元首付款。2019年8月15日，原、被告及第三人签订《个人房屋按揭贷款合同》。合同约定被告为购买上述房屋向第三人借款111万元，该款受托支付给原告科德睿公司，还款方式为等额本息，还款期数共360期。原告为被告向第三人提供连带责任保证担保。后因被告未按时偿还按揭贷款，导致原告承担保证责任。2020年6月2日，原告向被告发出催款函，2020年6月5日，原告向被告发出按揭逾期还款催告函，该函显示截至2020年5月25日，被告已连续五期未偿还贷款本息，导致原告垫付32920.65元。2020年10月22日，原告向被告发出商品房买卖合同解除通知书，该通知书显示截至2020年8月20日，被告已连续/累计8期未按时偿还贷款本息。自本函发出之日立即解除《商品房买卖合同》、附件及补充协议。该通知书于2020年10月23日以EMS方式邮寄至被告户籍地址，并由吴进法代收。原告因本次诉讼与河南信永律师事务所签订委托代理合同，约定支付律师服务费7000元，并已支付。本院认为：本案系民法典施行前的法律事实所引起的民事纠纷，故应依据民法典施行前、民事行为发生时的法律、司法解释进行裁判。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四第十一条相关约定，因被告连续逾期偿还银行按揭贷款，经原告催告后仍未能偿还，合同解除的条件已经成就，原告有权解除案涉合同。原告的解除合同通知已邮寄到被告处，被告在答辩意见中对解除合同亦无异议。故案涉《商品房买卖合同》及附件、《关于重要事项的补充协议》、《补充协议书》于2020年10月23日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”商品房买卖合同备案手续在合同解除后需办理相应注销或撤销手续，被告应予配合。因抵押登记、预告登记应系第三人作为申请人根据《个人房屋按揭贷款合同》等向不动产登记机关申请办理，在按揭贷款合同尚未解除的情况下，原告径行要求被告协助办理上述登记注销手续无事实及法律依据，本院不予支持。被告已经支付的首付款20000元及利息951元（按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率3.85%，自2019年7月30日计算至2020年10月23日）应予返还。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”案涉合同系因被告违约而解除，原告作为守约方可以主张继续适用违约金条款。合同签订后依约按时足额支付按揭贷款系被告的主要义务，只有在被告违约在先导致原告承担保证责任后才会触发该违约金条款，该条款并不存在不合理地免除或者减轻原告责任、加重被告责任、限制被告主要权利的情形，故被告辩称该条款无效的抗辩意见，本院不予采信。原告在公开销售商品住房时无权对购房者是否具有支付能力进行审核并以此为理由拒绝交易，对被告该项抗辩意见本院不予采信。但原告作为专业的房地产开发企业，违规采取“首付分期”的形式，为被告变相垫付首付款。在被告明显欠缺支付能力的情况下与之签订买卖合同，其自身存在较大过错。而被告作为完全民事行为能力人明知自身经济状况不佳，仍自愿签订买卖合同及按揭贷款合同，导致在合同签订后仅偿还数期贷款即开始逾期，本身亦存在较大过错。本案中原告就其损失未进一步举证证明，故本院综合全案情况酌定被告应支付原告违约金30000元。原告主张的律师服务费在合同中明确约定由违约方承担，且原告已实际支付，对该项诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告郑州科德睿置业有限公司与被告吴豪于2019年7月30日签订的《商品房买卖合同》及附件、《关于重要事项的补充协议》、《补充协议书》于2020年10月23日解除；二、被告吴豪于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州科德睿置业有限公司办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号为XY19005293693）备案手续;三、被告吴豪于本判决生效之日起三十日内支付原告郑州科德睿置业有限公司违约金30000元；四、被告吴豪于本判决生效之日起三十日内支付原告郑州科德睿置业有限公司律师服务费7000元；五、原告郑州科德睿置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告吴豪购房款20000元、利息951元；六、驳回原告郑州科德睿置业有限公司本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1807元，由原告郑州科德睿置业有限公司负担1444元，被告吴豪负担363元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 王 浩二〇二一年四月二十七日书记员 冯利响