江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1253号上诉人（原审被告）：马德才，男，1962年6月21日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：王超龙，河南文赢（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任娜琴，女，1964年1月13日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：傅栋周，江苏常明（武进）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭元德，男，1962年10月14日出生，汉族，住常州市武进区。上诉人马德才因与被上诉人任娜琴、彭元德房屋租赁合同纠纷一案，不服常州经济开发区人民法院(2020)苏0492民初2600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马德才上诉请求:依法撤销原判决，改判驳回任娜琴、彭元德的全部诉讼请求或发回重审；事实与理由：一、任娜琴、彭元德无诉讼主体资格，一审程序严重错误。任娜琴、彭元德未能证明涉案房屋产权属于二人共同所有，横山桥镇芳茂村委并非不动产登记机关，其无权认定涉案不动产权归属，该村委出具的证明属于证人证言，应当经法庭依法传唤出庭作证，否则不得作为定案依据。事实上，涉案房屋最早系常州市武进双寅机械配件有限公司（以下简称双寅公司）自建用于企业经营，相关产权归属于该企业，任娜琴时任该公司法定代表人，故由其代表双寅公司与我签订租赁合同，该企业己于2012年12月28日被吊销营业执照且未进行清算注销，其仍然具备独立法人资格，彭元德、任娜琴无权代双寅公司进行诉讼活动，故彭元德、任娜琴无诉讼主体资格，双寅公司系本案适格原告，一审程序严重错误。二、2009年至2019年我共计支付租金223800元，剩余166200元，2009年我付现金30000元，2010年未付款，2011年付款18000元给任某，2012年付款29000元，2013年付款16000元，2014年付款13000元，2015年付款20000元，2016年付款15000元，2017年未付；2018年付款36000元，2019年21000元。2019年1月31日前付款均为现金，2019年1月31日起付款方式为微信转账。总租期十年十个月，租金共39万元，已付19.8万元，尚欠19.2万元，扣除5年内总计到田里购买无花果款25800元（1720斤乘以15元／斤），实际欠款166200元。三、一审法院错误认定违约责任及利息计算标准、计算时间，事实认定严重错误。我与任娜琴2009年3月15日签订租赁合同并无违约责任的约定，2019年8月12日向彭元德出具的欠条上载明如果不还按年息1分计算，鉴于彭元德并非本案合同相对人，我对其所作出的承诺不产生变更本案合同条款的效力，故我无需承担违约责任。退一步讲，即使需要承担违约责任，也应按年息1分即年利率1%计算违约金，计算时间应当自2020年8月13日至2020年12月31日，共计140天，金额为637.48元。综上，一审判决程序违法，事实认定不清，请求二审支持我的上诉请求。任娜琴答辩称，一、关于诉讼主体资格。我与彭元德具备诉讼主体资格，该厂房系2001年经横山桥镇芳茂村委同意后，由我个人出资建造，我是该厂房的合法所有权人。未办理房产证不影响我是该房屋所有权人及实际占有使用房屋的事实。双寅公司系我与案外人任某于2001年12月20日设立，住所经营场所证明系因工商登记手续需要而提供，该证明未附不动产权证，无法证明房屋属于双寅公司所有，且证明中的房屋面积为3000平方米，而涉案房屋面积为5535平方米。因此该住所经营场所的证明，无法证明涉案房屋属于双寅公司所有。芳茂村委向我出具的书面证明时间在后，在没有相应的房屋产权证予以证明的情况下，应当以芳茂村委出具的证明为准。即使案涉房屋没有产权证，因我系房屋的实际占有使用人，且租赁合同系我与马德才所签，系双方的真实意思表示，合同也已经履行完毕。我在本案中具有原告主体资格，如果双寅公司认为涉案租赁权益应由其享有，可以另行提起诉讼。因马德才以借条形式与我丈夫彭元德结算了租金，彭元德和本案也有着密切的法律上的利益联系，因此一审法院追加彭元德为共同原告，并无不当。二、关于租金以及利息计算的问题。借条中的491000元已经包含了2019年8月12日之前的全部租金及利息。后面约定的年息一分，是我就前述债务向其主张的复利，并未在原审的诉讼请求范围内。综上，一审法院认定事实无误，法律适用正确，请求驳回上诉。彭元德未作答辩。任娜琴向一审法院起诉请求：1.解除我与马德才之间的房屋租赁合同，判令马德才立即向我予以腾退房屋；2.马德才支付租赁期间的租金342000元整，并支付利息损失162000元，合计504000元；3.本案诉讼费用由马德才承担。一审法院查明事实：2009年3月，任娜琴（作为甲方）与马德才（作为乙方）签订了一份房屋租赁合同，约定乙方租用甲方的生产车间计拾壹间（后排），租用期暂定壹年，如需续租，应提前两个月通知甲方支付续租金，双方商定年租金为叁万陆仟元（36000元／年），租用时间自2009年4月1日至2010年4月1日止。双方还约定了其他权利义务内容。合同签订后，任娜琴交付马德才相关的承租厂房，即坐落于××镇××村委××路××号的车间厂房11间，后马德才进场开展生产经营。2019年8月12日，因马德才拖欠房屋租金，彭元德（系任娜琴的丈夫）与马德才对拖欠租金及利息损失作了结算，马德才向彭元德出具借条，载明“今借彭元德人民币肆拾玖万壹仟元整（491000元），每年归还伍万元整，如果不还，按年息1分计算”。借条出具后，马德才未按约还款，仅支付任娜琴4000元，余款未能支付。2019年12月，任娜琴委托律师向马德才发出函件，督促其于2019年12月31日腾退承租房屋，并将拖欠的租金支付给任娜琴。目前，马德才已经从承租房屋搬离。现任娜琴催款无着，起诉来院，要求判如所请。诉讼过程中，任娜琴表示因马德才已经腾退返还了租赁房屋，双方的租赁合同终止，不需要法院对第一项诉讼请求作出处理。一审法院另查明，横山桥镇芳茂村委出具证明一份，认可任娜琴系常州市武进区横山桥镇芳茂村委的村民，在芳茂村6组拥有自有厂房，土地面积为5535平方米，房屋未办理产权登记。本案的争议焦点是马德才结欠任娜琴的租金及利息损失应如何计算。一审法院认为，关于马德才应当支付的款项金额，应结合任娜琴提供的租金结算证据（即马德才出具的借条）及马德才实际租用任娜琴厂房的时间以及马德才支付的租金金额综合予以计算。对于任娜琴提供的借条，双方对借条系租金及利息损失的结算凭证并无异议，但马德才认为当时出具借条并非其真实意思的表示，对此其未能提供充分的证据，故法院对借条为租金结算凭据的真实性应予以认定。同时，法院考虑到借条载明的金额既包括租金本金，也包括利息损失，如果确有证据显示，马德才在结算时有遗漏付款未扣减，也应本着实事求是的原则，据实予以调整。关于马德才实际租赁的时间，庭审双方达成一致意见，按马德才租赁任娜琴车间的时间自2009年4月至2019年12月31日。关于马德才支付的租金，虽然其主张扣除已付部分、尚欠租金为19万元左右，但任娜琴不予认可，根据马德才提供的证据，有据可查其支付的款项为47000元，对此，任娜琴表示其中36000元算作2018年的租金，还有11000元算作2019年的租金付款、可从2019年租金主张的请求中扣减，因任娜琴的说法对马德才并无不利，故法院对任娜琴的意见予以采信。经计算，按照年息10%计算，自2010年4月1日至2019年12月31日间，马德才拖欠原告的租金本金为295000元，逾期利息为158400元，合计欠款为453400元。至于马德才还主张实际结欠的租金应向任娜琴兄弟任某支付的意见，因缺乏有效证据佐证，法院不予采信。综上，任娜琴、马德才之间签订的房屋租赁合同，虽然系双方真实意思的表示，但由于任娜琴未能在一审法庭辩论之前提供相关厂房规划建设许可手续，双方之间的房屋租赁合同应认定为无效合同，但马德才仍需要参照双方的租金约定支付房屋占有费用，及承担逾期付款产生的利息损失。根据任娜琴提供的证据，其要求马德才支付拖欠房屋占有费及逾期利息损失计453400元的诉讼请求，事实清楚、证据充分，法院可以支持，任娜琴其余的诉讼请求，法院不予支持。至于，马德才反映的任娜琴造成的其机器设备灭失产生的损失，因马德才未反诉，本案不作理涉，马德才可另案主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、马德才于判决生效之日起十日内向任娜琴、彭元德支付房屋占用费（参照双方租金约定）295000元、承担逾期付款的利息158400元（按年息10%计算至2019年12月31日），合计为人民币453400元；二、驳回任娜琴、彭元德的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4420元，由任娜琴负担445元，由马德才负担3975元。二审中，马德才提交如下证据：1.住所（经营场所）证明，该证据是任娜琴的哥哥任某给我的。2.从常州武进工商管理处打印的工商信息查询表一份，证明案涉房屋是任娜琴、任某共同出资设立的。3.特别说明。4.现金解款单，是当初出资的证明，证明案涉房屋系双寅公司自建，该产权归该公司所有，任娜琴、彭元德对该处房屋无所有权，无权起诉我；证明双寅公司股东系任娜琴、任某，法定代表人系任娜琴。5.任娜琴出具的收条。6.欠条，欠条上载明的是一部分金额，还有其他的是通过微信转账等形式。7.转账记录，证明2009年至2019年期间，我已经支付租金198000元。8.租房协议，证明房屋产权人双寅公司股东任某也向马德才收取租金。证据1-6没有原件，因为这组证据是设立双寅公司的材料。证据7、8的转账记录有原件。马德才另申请证人任某作证，任某陈述：我与任娜琴系亲兄妹。案涉厂房原来是我的老厂，我妹妹任娜琴要开厂就和我合作，在我老房子里建造了双寅公司，把我的手续都变更为她的。厂房原始位置在东洲村2组，后搬迁了。案涉厂房是我和我妹妹一起出资建造的，当时任娜琴占51%，我占49%，厂房是我同学施工的。我现在还是双寅公司的股东，前两年通过多方调解，任娜琴答应给我100万元，然后我直接退股，但任娜琴至今没给。刚开始是我认识的马德才，他找到我要租房。我就和我妹妹说了下，然后我开始草拟合同。马德才第一次的租金是我代收的，入到了双寅公司的账户。2019年12月24日，我与马德才签订了租房协议。2019之前案涉房屋是双寅公司出租的，至于任娜琴的个人行为我不清楚。马德才曾在刚出租时支付给一次半年租金18000元给我，大概在2009年。后来没有将租金再交付我。在2009至2019年期间马德才还用着房屋，我就认为双寅公司还出租给马德才，至于租金支付给谁我不清楚。双寅公司停业有近十年了，营业执照已经被吊销，至于是否被注销我不清楚，都是任娜琴处理的。任娜琴质证称，证据1-4因为无原件，真实性无法确认，该四份证据与本案无关联。案涉房屋的所有权人是否为任娜琴，并不是任娜琴能否享有租赁权益的必要条件。该四份证据也并不能证明经营场所证明中的房屋系涉案的租赁房屋，两者是否具有同一性也无法确认。证据5-7，除了转账记录外，收条和欠条的真实性无法确认，该三份证据不能达到马德才的证明目的。因为在2019年之前，双方常会以书面形式结算之前的租金，最终的欠付租金应当以时间在最后的2019年8月12日出具的借条为准。证据8的真实性无法确认，该协议签订时间在2019年12月24日，日期是在马德才出具借条之后，该份协议与本案无关联。任某的证言恰好能够证明任娜琴是有权利出租厂房的，任某陈述是任娜琴和其共同建造的，在无法查清涉案房屋所有权人的情况下，任娜琴作为房屋的建造人，显然是有权利出租房屋并享受出租的权益的。其次，证人陈述在2009年之前仅仅收过马德才一笔18000元的租金，2009年至今未收受过租金，从侧面也可以证明，该案涉房屋事实上是任娜琴出租给马德才的，租金也是交给任娜琴的，这个租赁事实是可以确认的。二审中，马德才陈述：我再与任某签订合同是因为任娜琴大概在2019年年底电话通知我不再租给我了。任娜琴称，我认可2014年9月16日对方支付的3000元以及2019年7月8日一笔转账记录4000元。二审查明：一审中，马德才为证明其付款的事实，提交了如下证据：1.2014年9月16日任娜琴出具的收条一份，其中载明收到马德才房租3000元整。2.2009年7月8日任某出具的收条一份，载明收到马德才半年租金1.8万元整。3.微信转账记录8笔，证明马德才分别于2019年1月31日向彭元德支付2万元；2019年2月4日向彭元德支付2500元；2019年2月27日向彭元德支付3500元，2019年3月21日向彭元德支付5000元，2019年6月6日、5月8日、7月8日、8月26日分别向彭元德四次支付4000元共计1.6万元。任娜琴对于2014年9月16日出具的收条及微信转账记录均予以认可。对于任某出具的收条不予认可。二审还查明：任娜琴认为，马德才于2019年8月12日出具的借条，系双方对以往所欠租金及利息的结算。对此，一审中马德才质证称，金额上有很大差距，有些不符合事实，我结算下来是结欠任娜琴19.2万元，我的证据不是很充足。一审承办法官告知马德才：“基于你在2019年8月12日以借条的形式向任娜琴就结欠的租金及利息损失做了相关的结算，目前你并没有提供证据证明出具借条时任娜琴违反法律法规的强制性规定，该借条具有法律约束力，是否清楚？”马德才答：“清楚。”二审另查明：一审中，任娜琴同意租金计算至2019年年底，放弃2020年1月1日以后的占有使用费。二审查明的其他事实与原审一致，本院依法予以确认。本院认为，一审判决结果可以维持。具体理由如下：一、关于任娜琴、彭元德的诉讼主体资格。2009年3月15日，马德才与任娜琴签订租赁协议。马德才称涉案房屋不是任娜琴所有，故其与彭元德均不是适格的诉讼主体。二审认为，租赁合同的主体是任娜琴、马德才，任娜琴有权主张相应的占有使用费；至于是任娜琴代表其个人还是代表双寅公司，房屋是任娜琴所有还是双寅公司所有，均不影响任娜琴向马德才主张权利。任娜琴与案外人之间的相关经济纠纷与本案没有关联，当事人可依法另行主张，本案不予理涉。因其中部分费用系彭元德收取，任娜琴要求追加彭元德为本案原告，一审法院依法追加并无不当。二审需要明确的是，一审法院追加彭元德为本案原告，系应任娜琴的申请，且为查明案件事实而为，并不等同于认定涉案的相关占有使用费即为任娜琴个人所有或者系任娜琴、彭元德的夫妻共同财产；若相关人员有充分证据证明涉案房屋及本案所涉占有使用费是双寅公司财产，其仍可依法向任娜琴、彭元德主张。二、关于欠付占有使用费的金额认定。2019年8月12日，就结欠的占有使用费及利息双方进行结算，形成了借条。鉴于马德才对于借条的金额持有异议，二审依据现有证据予以核算。马德才自2009年4月1日起承租涉案房屋，至2019年12月31日止，按照合同约定的年租金为3.6万元的标准，共计应付租金38.7万元。马德才有依据的且任娜琴认可的为2014年9月16日的3000元，以及2019年支付给彭元德的4.7万元。对于2009年7月8日支付给任某的1.8万元，因目前并无充分的证据证明涉案房屋系双寅公司的财产，也并无证据证明任某已将收取的费用转交给双寅公司或者任娜琴，且任某收取费用也未获得任娜琴的授权，因此，任某收取的1.8万元不能计入已付款项。据此，二审认定实际已付款项为5万元。至于马德才所持“任娜琴夫妇采购无花果的费用抵租金”的主张，并无证据加以证明，且任娜琴、彭元德亦不予认可，二审不予采信。综上，马德才尚欠房屋占有使用费33.7万元（38.7万元-5万元）。三、关于占有使用费的逾期利息。因结算的欠付租金及逾期利息金额与事实不符，法院予以调整。该约定中载明的逾期利息按年息1分计算，是双方真实意思表示，应予遵守；但以该标准计息的时间应不得早于借条出具的时间，即应从2019年8月13日开始计算。关于此前欠付租金的利息，二审酌情以年息5%计算。因租赁合同无效，二审酌定每年的4月1日应支付下一租赁年度的租金。经过测算，逾期利息共计117169.87元。据此，马德才应支付占有使用费33.7万元及逾期利息117169.87元，合计454169.87元。一审判决马德才支付房屋占有使用费295000元，逾期付款的利息158400元，合计453400元，比二审确定的金额少769.87元，鉴于任娜琴并未提起上诉，故二审对一审判决结果予以维持。综上，马德才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8840元，由马德才负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年四月二十九日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲