广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂03民终383号 上诉人（原审被告）：桂林恒大房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区站前路33号49栋1层。统一社会信用代码：91450300MA5KAXUN8D。 法定代表人：何万钊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马云飞。 委托诉讼代理人：罗宗仁。 被上诉人（原审原告）：蒋银娥，女，汉族，1968年10月10日出生，住广西壮族自治区兴安县。 被上诉人（原审原告）：胡先飞，男，汉族，1992年4月5日出生，住广西壮族自治区兴安县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡国兴，男，汉族，1963年10月21日出生，住湖南省东安县，系胡先飞父亲。 上诉人桂林恒大房地产开发有限公司（以下简称桂林恒大公司）因与被上诉人蒋银娥、胡先飞商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303民初1947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 桂林恒大公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303民初1947号民事判决第一项，依法改判桂林恒大公司退还蒋银娥、胡先飞156392.5元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院忽略了商品房买卖合同是因被上诉人严重违约而被解除的事实，导致了不公正的判决。二、上诉人一审时主张应退款项仅限于扣除违约金之后的剩余款项，符合合同约定，也与众多司法实践相符，并非涉及反诉，应予以支持。三、退一步讲，即使因未反诉而未支持上诉人主张，但定金罚则并未生效，定金不应当退还。四、一审判决违背不告不理原则，应予以更正。 蒋银娥、胡先飞共同辩称，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。 蒋银娥、胡先飞向一审法院起诉请求：1.判令被告桂林恒大公司双倍返还原告的购房定金人民币100000元；2.判令被告退还首期房款137671.3元和二期房款125114元，小计：262785元；3.判令被告支付利息46528元（以首期房款137671.3元为基数从2018年10月27日起按年利率13%支付利息至起诉之日止为32803元、以二期房款125114元为基数从2019年10月18日起按年利率13%支付利息至起诉之日止为13725元，后续利息另计）；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告蒋银娥与胡先飞系母子关系，胡国兴与原告蒋银娥系夫妻关系，胡国兴与原告胡先飞系父子关系。 2018年10月27日，原告蒋银娥、胡先飞作为乙方与被告作为甲方签订了一份《桂林恒大江湾商品房认购书》（以下简称认购书）。该《认购书》约定：乙方向甲方认购桂林恒大江湾楼盘43、44、45、46幢104号房，该商品房的建筑面积为75.02平方米，总价为625571元；乙方同意签署本认购书时，支付50000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据；乙方选择分期付款，乙方须于2018年10月23日前支付首期房款137671元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年4月21日前付清125114元；于2019年10月21日前付清125114元；于2020年4月21日前付清125114元；于2020年10月21日前付清62558元。2018年10月27日，原告向被告支付了191138元（含定金50000元、不动产登记费550元、配图费920元、证书工本费10元）。2019年10月18日，原告向被告支付购房款123196元及违约金2208元。之后作为买受人的原告蒋银娥、胡先飞与作为出卖人的被告桂林恒大公司签订了一份《商品房买卖合同》（草签合同），该合同约定，买受人向出卖人认购桂林恒大江湾楼盘43、44、45、46栋1-04号商铺，该商品房的建筑面积为75.02平方米，总价为632193元。……六、买受人应当在2019年4月21日前支付首期房价款（人民币）大写叁拾壹万陆仟零玖拾柒元整（¥316097元）占全部房价款的50%，于2019年10月21日前支付楼款计人民币大写壹拾贰万陆仟肆佰叁拾玖元整（¥126439元）；于2020年4月21日前支付楼款计人民币大写壹拾贰万陆仟肆佰叁拾玖元整（¥126439元）；余款计人民币大写陆万叁仟贰佰壹拾捌元（¥63218元）于2020年10月21日前支付。《商品房买卖合同》（草签合同）附件四合同补充协议第四条第三款约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》（草签合同），买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有……。上述《商品房买卖合同》（草签合同）中，原、被告均未写明签订时间。庭审中，原告称该《商品房买卖合同》（草签合同）应该是我交了50%房款之后签的。该合同上“胡先飞”的签名系胡先飞的父亲胡国兴代签。购买商铺的钱是原告蒋银娥、胡先飞及胡国兴一同支付。被告认为该合同是双方于2019年签订的。 另查明，2020年，被告向原告出具《解除通知书》，载明：您与我司于2018年10月27日签订了《商品房买卖合同》（草签合同），约定购买我司开发的桂林恒大江湾项目43、44、45、46栋1-04号商铺，房屋总价625571元，分5期付清。合同签订后，您多次违反合同义务，不按期支付购房款，虽经我司再三催促，但仍逾期不付，其中，本应当于2019年10月21日归还的第3期125114元购房款至今未付，累计逾期已达323天……。 再查明，在胡国兴与本案涉案楼盘置业顾问黄秋杰的微信记录显示：（胡国兴问）我已经交了首付款，认购书说明要签订购房合同，可到现在你们还没有与我签订合同。（黄秋杰回复）交了50%的款就可以签合同，不管签没签合同，钱要按时还，到期要还，逾期了公司有发文要还更要还，不还只能按公司要求来了。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（草签合同）是否成立？2.原告要求被告双方返还定金是否有事实及法律依据？3.原告要求被告退还房款及支付利息是否有事实及法律依据？ 关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款的规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，原告称《商品房买卖合同》（草签合同）中胡先飞的签名是其父亲胡国兴代签，且该草签合同也未在房产局等部门备案，属于无效合同。首先，胡国兴为原告蒋银娥的丈夫，同时也是原告胡先飞的父亲，胡国兴代原告胡先飞在涉案合同上签字，原告蒋银娥及胡先飞并未表示拒绝，且两原告及胡国兴在涉案合同中均有出资行为，故原告以胡先飞的签名不是本人所写为由，认为该草签合同为无效合同的理由不成立，该院不予认可。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款的规定，该院认为,两原告与被告桂林恒大公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,且该合同未约定将办理登记备案手续作为合同的生效要件,未登记备案不影响合同效力,故双方签订的《商品房买卖合同》系有效合同，对原、被告双方均具有法律约束力,双方均需按照合同约定全面履行自己的义务。故原告以涉案《商品房买卖合同》未备案登记为由，认为该合同为无效合同的理由不成立，该院不予支持。 关于争议焦点二，原、被告于2018年10月27日签订的《认购书》系原、被告之间的真实意思表示，该《认购书》合法有效，原、被告签订的《认购书》中约定，乙方同意签署本认购书时，支付50000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），原告选择的付款方式是“分期付款”，原告需于2018年10月23日前，支付首期房款137671元，并签订《商品房买卖合同》。此后被告工作人员黄秋杰在微信聊天中告知原告需支付50%以上的购房款才能签署合同。原告向被告支付了50%以上的购房款后，原、被告签订了《商品房买卖合同》（草签合同）。原告支付的定金50000元在原、被告签订《商品房买卖合同》（草签合同）时已按照《认购书》的约定转入房款，故原告主张被告双倍返还原告的购房定金的诉讼请求没有事实依据，该院不予支持。 关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告按照《商品房买卖合同》（草签合同）的约定在2020年向原告出具《解除通知书》，解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（草签合同）。因《商品房买卖合同》（草签合同）已经解除，被告应退还原告已支付的购房款共计312785.3元。关于被告辩称原告所享有的权利仅限于扣除违约金之后的剩余房款，因被告未就此抗辩理由向该院提起反诉，本案不予处理。关于原告要求被告支付利息的诉请，因原告此项主张没有事实及法律依据，故该院对原告的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告桂林恒大房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告蒋银娥、胡先飞购房款312785.3元；二、驳回原告蒋银娥、胡先飞的其他诉讼请求。本案案件受理费6948元（原告蒋银娥、胡先飞已预交），适用简易程序减半收取3474元，由原告蒋银娥、胡先飞负担474元，由被告桂林恒大房地产开发有限公司负担3000元，另3474元退还原告蒋银娥、胡先飞。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人上诉主张本案应退款项应为扣除违约金后的剩余款项。其理由是被上诉人构成违约，应按已付房款的50%支付违约金后，剩余款项才予返还。同时认为一审法院未就反诉事项进行释明，故应就违约金一并处理。该项上诉主张的实际含义是判断上诉人在答辩中提出扣除违约金是属于抗辩还是反诉的问题。而判断抗辩还是反诉，首先看是否超过被上诉人一审的诉讼请求范围，其次看是否具有独立给付请求的内容。本案中，对于上诉人要求扣除违约金的事项，已然超过被上诉人一审的诉讼请求范围，属于独立的诉讼请求，上诉人只能以反诉方式提出。当然，为更好地一次性解决纠纷，必要时应向上诉人释明，一审法院未予释明，确有不妥，但未释明并未违反法定程序，上诉人可另行主张权利。上诉人提出定金不应当返还的问题。双方当事人签订了《认购书》和《商品房买卖合同》，《认购书》约定，50000元定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款，故而本案已不存在有定金条款的情形，当然就无所谓定金返还与否的问题。关于上诉人提出一审判决明显超出诉讼请求范围的问题。一审中，被上诉人的诉讼请求第一项请求金额为100000元，第二项请求金额为262785元，两项请求事项中的款项性质均为购房款，一审将两项请求合为一项并无不妥，未超出诉讼请求范围。 综上所述，桂林恒大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5992元，由上诉人桂林恒大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 王治斌 审 判 员 郑 军 二〇二一年四月八日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰