甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘02民终189号 上诉人（原审被告）：石自仁，男，1968年8月4日出生，汉族，住甘肃省酒泉市。 被上诉人（原审原告）：方浩廷，男，1968年2月4日出生，汉族，住甘肃省嘉峪关市。 上诉人（原审被告）石自仁因与被上诉人（原审原告）方浩廷房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初4116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石自仁、被上诉人方浩廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石自仁上诉请求：1.撤销甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初4116号民事判决，依法改判石自仁向方浩廷支付自2020年4月20日至2020年12月20日期间的房租，按每月800元计算，合同继续履行；2.判令方浩廷承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审认定事实不清。2017年3月27日，石自仁从付军处通过转让方式取得涉案房屋承租权，并向付军缴纳转让费56000元、房屋押金10000元，并约定每月800元房租，按月交付给付军。2017年7月，方浩廷以其系涉案房屋房东为由，要求石自仁每月支付1000元租赁费，否则就更换房屋门锁。石自仁才知涉案房屋另有房东，不得已按每月1000元支付了部分房租。事后石自仁向付军寻求解释，但付军重病住院，不久后去世。石自仁多次要求与方浩廷签订房屋租赁合同，但方浩廷以与付军签订了房屋租赁合同而不同意与石自仁再签订合同，所以在双方未签订房屋租赁合同的情况下，石自仁一直租赁涉案房屋至今。截止2020年4月20日，石自仁共向方浩廷支付租金36000元。因方浩廷拒绝将房屋水卡、电卡交付给石自仁，又向石自仁勒索5000元。且双方也未约定物业费，一审法院判决石自仁支付2000元租赁费及物业费2312元，属认定事实不清。另，方浩廷在法庭上出示伪造的合同，企图获得不法利益，性质恶劣，严重违背了诚实信用原则。二、一审判决不公，判决石自仁腾退房屋将给其造成重大损失。石自仁租赁房屋是通过付军转让而取得，不能排除付军与方浩廷合谋欺骗石自仁。付军去世后，方浩廷始终不与石自仁签订房屋租赁合同，且对房屋出现的漏水及暖气问题也不予解决。现一审判决要求石自仁腾退房屋意味着石自仁为了租赁房屋投入的大量资金无法收回，故希望双方继续履行合同，或给石自仁一定的期限让其将租赁房屋中设施转让出去挽回一定的经济损失。 方浩廷辩称，石自仁陈述不属实，合同是真实的，石自仁与其老乡付军商谈好房屋租赁事宜后，才签订的房屋租赁合同。石自仁陈述其敲诈5000元的事实不存在，当时出租房屋时，因之前的租户拖欠水电费、物业费等大概8000元，付军与之前的租户商谈好由石自仁承担之前欠缴的水电费、物业费，但石自仁也一直拖欠未付。且石自仁承租房屋期间欠缴三年的物业费，物业公司催收后其已代缴，故不同意继续履行合同。 方浩廷向一审法院起诉请求：1.判令石自仁向方浩廷支付拖欠房屋租金2000元并按照月租1000元承担自2020年3月24日起至石自仁实际搬离租用房屋之日止的租金；2.判令石自仁向方浩廷支付代缴物业费2369.5元并承担自2020年8月1日起至石自仁实际搬离租赁房屋之日止的物业管理费；3.判令石自仁立即腾出租赁房屋并将房屋恢复原状；4.判令石自仁承担本案诉讼费用。一审庭审中，方浩廷又将欠付租金数额变更为3000元（2020年1月、2月、3月租金）代缴物业管理费变更为2632.08元，并增加了要求石自仁支付自2017年至实际搬离之日止的水费、电费、卫生费的请求。 一审法院认定事实：2018年至2020年，方浩廷向石自仁出具收条共计5张，载明其收到石自仁自2017年4月20日至2020年1月20日共计33个月的租金33000元。2020年11月24日，方浩廷向嘉峪关市康安物业管理有限责任公司缴纳2017年3月至2020年12月共计46个月的物业费2658.4元（48.16平米×1.2元×46个月）。一审另查明，石自仁以位于嘉峪关市朝阳小区北门6号门店的租赁房屋开展个人经营活动。 一审法院认为，石自仁与方浩廷之间已形成事实上的房屋租赁合同关系，石自仁也实际占用房屋，并以每月1000元的标准向方浩廷支付了2017年4月20日至2020年1月20日期间的租赁费，现石自仁仍占有租赁房屋，故对方浩廷要求支付欠付租赁费的主张予以支持，但方浩廷主张的2020年1月租赁费石自仁已实际交纳，至2020年3月欠交租赁费以2000元认定；方浩廷主张石自仁交付租赁期间的物业费，石自仁愿意缴纳，本院予以确认，但计算期间应自2017年4月20日计算至2020年8月20日，认定为2312元（48.16平米×1.2元／月×40个月），石自仁虽抗辩其通过案外人付军向方浩廷交纳了押金1万元，方浩廷应以该款来抵顶物业费、租金，方浩廷对此不认可，石自仁可另行向收款人主张权利，故对石自仁的抗辩理由，一审法院不予采纳；石自仁自2020年2月起再未向方浩廷支付租金，故对方浩廷要求石自仁搬离租赁房屋的请求予以支持，石自仁并应承担实际搬离租赁房屋之日止的房屋租金和物业费；方浩廷要求石自仁承担自2017年至实际搬离之日止的水费、电费、卫生费，但未提交证据证实，不予支持；至于石自仁认为所租赁房屋在租赁期间内存在漏水等情况，方浩廷对其损失应给其处理的意见，石自仁可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、石自仁向方浩廷支付租赁费2000元，并承担自2020年3月24日至石自仁实际搬离租赁房屋之日止按1000元/月计算的租金；二、石自仁向方浩廷支付物业管理费2312元，并承担自2020年8月24日起至石自仁实际搬离租赁房屋之日止以57.8元／月计算的物业管理费；三、石自仁腾退租赁房屋并将房屋恢复原状；四、驳回方浩廷的其他诉讼请求。上述一、二、三项于本判决生效后10日内履行完毕。案件受理费50元，减半收取计25元，由石自仁负担。 二审中，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，双方虽然对签订房屋租赁合同事宜有争议，但石自仁自2017年4月20日至2020年1月20日向方浩廷以每月1000元的标准交纳房屋租赁费，并实际占有、使用涉案房屋的行为足以证实双方之间已形成事实上的不定期房屋租赁合同关系。石自仁主张按每月800元支付自2020年4月20日至2020年12月20日期间房租的上诉请求，没有法律依据，亦未提交证据证实，且方浩廷亦不认可，故本院不予支持。对石自仁要求继续履行合同的上诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因石自仁自2020年1月20日至今无正当理由未支付租金，方浩廷亦不同意继续履行合同，故对石自仁继续履行合同的上诉请求本院不予支持。关于石自仁主张不应承担物业费的上诉请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”因石自仁在一审庭审中自认愿意承担物业费，故对其不承担物业费的该项抗辩理由，本院不予采纳。 综上所述，石自仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人石自仁负担。 本判决为终审判决。 审判长  李应玉 审判员  王亚娟 审判员  王 丽 二〇二一年四月十九日 书记员  杨东萍