四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川16民终428号 上诉人（原审原告）：武胜众生物业管理有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇杰宇小区。 法定代表人：曹甲云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：刘高凤，女，1976年8月13日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：舒江林（刘高凤丈夫），住四川省武胜县。 上诉人武胜众生物业管理有限公司（以下简称武胜众生物管公司）因与被上诉人刘高凤物业服务合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2020）川1622民初2249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 武胜众生物管公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持武胜众生物管公司一审诉请；2.一、二审诉讼费由刘高凤承担。事实及理由：1.刘高凤在开发商处接房的书证在刘高凤控制下，举证责任应分配于刘高凤，其未举证证明具体接房时间应按照众所周知的接房时间2018年8月1日起计算物业服务费，一审法院以武胜众生物管公司不能证明刘高凤具体接房时间为由驳回武胜县众生物管公司的部分诉求，系适用法律错误；2.武胜众生物管公司事实上于2020年1月30日退出案涉小区物业服务，因此物业管理费应计算至2020年1月30日止；3.刘高凤在武胜众生物管公司物业服务期间也享受了相应的垃圾清运费及装修管理服务，应承担相应的费用。 刘高凤辩称，1.应由武胜众生公司提交接房记录及物业服务合同；2.刘高凤接房时仅交了尾款，并未签字交接，刘高凤与武胜众生物业公司并未签订物业服务合同，开发商也并未告知前期物业服务公司是武胜众生物业公司；3.案涉小区存在环境脏、乱、差，业主物品被盗、物业公司人为断电等情况，表明武胜众生物业公司并未履行物业服务职责，刘高凤不应缴纳管理费；4.武胜众生物业公司并未清理垃圾，亦未提供相应的装修管理，不应当收取垃圾清运费、装修管理费；5.刘高凤至今未收到武胜众生物业公司的缴费通知，其不应当承担违约金；6.武胜众生物业管理有限公司与武胜奇谋置业有限公司于2019年3月31日已经解除合同，现众生公司要求承担2019年3月31日之后的物业管理费，不应支持。 武胜众生物管公司向一审法院起诉请求：1.判令刘高凤支付武胜众生物管公司2017年8月1日至2020年1月31日的物业服务费5197.50元、垃圾清运费693元、装修管理费346.50元，共计6237元；2.判令刘高凤交纳逾期支付物业管理费的违约金1085.24元，总计应交纳7322.24元。 一审法院认定事实：2015年10月1日，武胜众生物管公司（乙方）与武胜奇谋置业有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定，武胜众生物管公司从2016年1月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止对武胜县街子镇翡翠大道翡翠广场小区进行物业管理，物业服务费按酒店1元/m2/月、高层住宅1元/m2/月、商业用房1-2层1元/m2/月、商业用房3层0.7元/m2/月，业主或物业使用人于每年1月15日前向乙方交纳，每年1月31日后交纳的视为逾期交纳，逾期一日按欠费总额（按国中人民银行货款利率四倍）向乙方支付违约金。同天，双方又签订了《前期物业管理委托补充协议》，补充协议约定，对甲方已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业费予以调整。2017年8月1日，武胜众生物管公司进驻武胜县街子镇翡翠大道翡翠广场小区物业服务管理。2019年12月25日，一审法院以（2019）川1622民初2540号民事判决，判决武胜众生物管公司与武胜奇谋置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理委托补充协议》于2019年3月31日解除，该判决已发生法律效力。 刘高凤于2015年10月2日与武胜奇谋置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定刘高凤购买武胜县××翡翠大道翡翠广场××、××、××号三个商业服务用房，建筑面积173.25ｍ2。本案庭审中武胜众生物管公司未举出证据证明刘高凤在签订上述《商品房买卖合同》后，将上述房屋交付给刘高凤使用并接受物业服务的具体时间的事实，刘高凤在庭审中自认接房时间为2018年10月，只愿意支付一年的物业服务费。 一审法院认为，武胜众生物管公司与武胜奇谋置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，刘高凤作为武胜县街子镇翡翠大道翡翠广场小区的业主，该《前期物业管理委托合同》对刘高凤具有法律约束力，故本案武胜众生物管公司主张刘高凤应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费，理由成立，依法予以支持。刘高凤辩称，刘高凤实际接房时间是2018年10月，不应交纳2018年10月之前的物业服务费，只愿意支付一年的物业服务费。一审法院认为，本案中武胜众生物管公司未提供证据证明刘高凤接收房屋及接受物业服务的具体时间的事实，无法确认刘高凤应交纳物业服务费的起算时间，应由其承担举证不力的法律后果，故刘高凤的该辩称理由成立，予以采纳。因此，本案武胜众生物管公司主张的刘高凤交纳2017年8月1日至2018年9月期间的物业服务费因证据不充分依法不予支持，待武胜众生物管公司有充分的证据证明上述期间刘高凤接受了物业服务的事实后，可另行主张权利。刘高凤辩称，法院已判决解除合同，合同解除后不应交纳物业服务费，经一审审理查明，武胜县人民法院于2019年12月25日以（2019）川1622民初2540号民事判决书判决武胜众生物管公司与武胜奇谋置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理委托补充协议》于2019年3月31日解除，该判决已发生法律效力。本案涉案的物业服务合同解除后，双方的合同的权利义务终止，刘高凤再无按照物业合同约定交纳物业服务费的合同义务，故刘高凤的该辩称理由成立，予以采纳。因此武胜众生物管公司主张刘高凤交纳2019年3月31日后的物业服务费无事实和法律依据，如武胜众生物管公司有证据证明2019年3月31日至2020年1月31日期间事实上刘高凤接受了物业服务，构成无因管理法律关系，武胜众生物管公司可选择无因管理法律关系另行主张权利。但本案刘高凤在庭审中自认愿意支付2018年10月接房后一年的物业服务费，这是刘高凤对自己权利的处分，予以认可。故刘高凤应交纳一年（2018年10月至2019年9月期间）的物业服费为2079元（173.25m2×12月×1元/m2/月）。如武胜众生物管公司有证据证明2019年10月1日至2020年1月31日期间事实上刘高凤接受了物业服务，构成无因管理法律关系，武胜众生物管公司可选择无因管理法律关系另行主张权利。武胜众生物管公司主张的垃圾清运费和装修管理费，因物业合同中并无约定，故武胜众生物管公司该主张无事实和法律依据，不予支持；武胜众生物管公司主张的违约金，但本案中武胜众生物管公司未向提供充分的证据证明武胜众生物管公司向刘高凤催收物业服务费的事实，应由其承担举证不力的法律后果，对武胜众生物管公司该主张依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决：一、刘高凤支付武胜众生物业管理有限公司物业服务费2079元；二、驳回武胜众生物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，减半收取69元，由刘高凤负担。 本院二审期间，刘高凤未提交新证据，武胜众生物业公司提交了证据：1.同小区业主的《商品房买卖合同》，拟证实同小区其他业主与开发商约定的交房时间均为2017年12月30日，且事实上也是在12月30日接房，据此可以推定刘高凤也是在2017年12月30日结房。2.《告知书》、《函告书》、《退出物业服务告知书》、《办理移交通知书》，拟证实武胜众生物业公司事实上2020年1月31日才退出案涉小区物业服务。3.（2020）年川16民终1800号生效判决，拟证实：该生效判决已认定案涉小区其他业主王建梅于2020年1月31日之前接受了武胜众生物业公司的物业服务，且判决其承担相应的物业服务费。 刘高凤质证意见：1.《商品房买卖合同》的真实性有异议，买受人名称已被划掉，且其系住宅合同，与刘高凤的商业门市交房时间不一致，不能证明案涉门市系2017年12月30日交房，不予不认可。2.《告知书》中显示武胜众生物业公司与武胜奇谋置业有限公司并未就交接一事达成一致意见，其未达成一致意见的后果不能由业主承担；《函告书》与业主并无任何关系且书中提到经济损失应由武胜奇谋置业公司承担；《移交通知书》中显示2019年2月26日同意众生公司退出物业管理，直到2020年还产生了物业费，不符合常理。3.（2020）川16民终1800号生效判决认定事实无异议，但该判决认定业主承担2020年1月31日之前的物业费，而（2019）年川16民初2540号民事判决认定奇谋置业公司跟众生公司的物业服务合同于2019年3月31日解除的，前述二判决均已发生法律效力，其内容又存在相互矛盾之处。 本院认证意见：1.《商品房买卖合同》系开发商与案涉小区其他业主所签订，其他业主与开发商约定的交房时间，并不能证明本案刘高凤与开发商约定的时间一致，且商品房买卖合同约定的时间并不能证明实际接房时间，因此该《商品房买卖合同》与本案并无关联性，本院不予采纳；2.《告知书》、《函告书》、《退出物业服务告知书》、《办理移交通知书》能证实案涉小区物业2020年1月31日才正式退出案涉小区物业服务，予以采纳；3.（2020）川16民终1800号民事判决已生效，该判决认定业主承担2020年1月31日之前的物业费，能证实武胜众生物业公司于2020年1月31日前对该小区事实上提供了物业服务，本院予以采纳。 二审审理查明：2019年3月1日武胜众生物业公司向武胜奇谋置业公司发出《办理移交通知书》载明“……你公司至今未与我公司办理移交手续。特通知你司，请尽快前来办理物业管理移交，未办理移交之前，我司只得继续提供物业服务1个月，即到2019年3月31日0:00时止。”2019年4月1日武胜奇谋置业公司向武胜众生物业公司发出《告知书》载明“……原计划贵司与我司在2019年3月31日进行交接，但双方未达成一致意见，我司将继续为翡翠广场物业进行服务，直到双方协商达成一致意见，完全进行交接为止！”2020年1月10武胜众生物业公司向武胜县街子镇翡翠广场小区全体业主发出《退出物业服务告知书》载明“法院已判决解除《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理委托补充协议》，公司决定2020年1月31日24时退出小区物业服务。”2020年3月9日，武胜奇谋置业有限公司向武胜众生物业公司发出《函告书》载明：“你公司已于2020年1月31日自行退出翡翠广场的前期物业管理（已离场）…….”（2020）川16民终1800号生效判决认定‘武胜众生物业公司于2020年1月10日向武胜县街子镇翡翠广场小区全体业主发出《退出物业服务告知书》，告知书载明“法院已判决解除《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理委托补充协议》，公司决定2020年1月31日24时退出小区物业服务。武胜众生物业公司遂于2020年1月31日退出案涉小区物业服务’” 二审另查明，一审中刘高凤举示了其缴纳房屋尾款的收据，收据显示其缴纳尾款时间为2018年11月，结合购房合同上“尾款在交房时付清”的约定及刘高凤的自认，可以认定刘高凤接房时间为2018年10月。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，虽然（2019）川1622民初2540号民事判决书判决武胜众生物管公司与武胜奇谋置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理委托补充协议》于2019年3月31日解除，但有证据证明武胜众生物管公司实际退场时间为2020年1月31日。武胜众生物管公司未退场前，实际也对小区进行了物业服务，刘高凤事实上也享受到武胜众生物管公司提供的物业服务，其应当向武胜众生物管公司支付相应的物业服务对价，比照《前期物业管理委托合同》约定的物业服务单价，本院酌定该物业服务对价按照1元/m2/月标准计算。一审中刘高凤举示了其交纳房屋尾款的收据，收据显示其交纳尾款时间为2018年11月，结合购房合同上“尾款在交房时付清”的约定及刘高凤的自认，可以认定刘高凤实际接房时间为2018年10月。故刘高凤应交纳的物业费时间为2018年10月-2020年1月31日，应交纳（2018年10月至2020年1月31日期间）的物业服费为2598.75元（173.25m2×15月×1元/m2/月）。需要说明的是，关于《前期物业管理委托合同》解除后，武胜众生物管公司提供的物业服务，一审要求其另行以无因管理法律关系主张权利，本院认为，武胜众生物管公司向刘高凤提供的物业服务，虽然没有刘高凤的意思表示，但使刘高凤获得利益，法律规定产生如同适法无因管理的法律效果，受益人应偿还管理人因管理行为而支出的费用，武胜众生物管公司在合同解除前和合同解除后提供物业服务虽然产生的法律关系不一样，但法律后果一样，且提供的物业服务时间上连贯，为了减少当事人诉累，节约司法资源，本院认为一并处理为宜。 综上所述，武胜众生物业管理有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省武胜县人民法院（2020）川1622民初2249号民事判决； 二、刘高凤于本判决生效之日起10日内向武胜众生物业管理有限公司支付物业服务费2598.75元； 三、驳回武胜众生物业管理有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费69元，由刘高凤负担，二审案件受理费50元，由刘高凤负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张 波 审 判 员  陈 萱 审 判 员  杨红梅 二〇二一年四月九日 法官助理  李竹琴 书 记 员  王嘉洛