上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初22357号原告：上海外经贸广告有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高嵘，执行董事。委托诉讼代理人：沈洋，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超，上海众华律师事务所律师。被告：上海诺一物业管理有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：赵长兵，经理。委托诉讼代理人：魏永斌，男。原告上海外经贸广告有限公司与被告上海诺一物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告上海外经贸广告有限公司的委托诉讼代理人刘超，被告上海诺一物业管理有限公司的委托诉讼代理人魏永斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海外经贸广告有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年7月29日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年9月15日解除；2.被告向原告支付拖欠的房屋租金76,500元(自2020年1月1日至2020年9月15日止的租金)；3.被告向原告支付违约金18,000元。事实和理由：原告自2016年向案外人上海海基投资发展有限公司(以下简称海基公司)承租上海市长宁区番禺路XXX号XXX楼房屋。2019年7月29日,被告就承租上海市长宁区番禺路XXX号XXX楼2206室(原大、小会议室)房屋(以下简称涉讼房屋)与原告签署《上海市房屋租赁合同》,租赁期限自2019年8月1日至2021年7月31日止。原告按约交付房屋，被告自2019年10月15日起开始拖欠支付2020年1月租金,此后未再向原告支付任何租金。原告催讨未果,于2020年9月10日通知被告解除合同。之后涉讼房屋未再出租。原告认为押金18,000元应冲抵违约金。故涉讼。被告上海诺一物业管理有限公司辩称，如果合同解除，解除时间应为2020年1月1日。2019年7月29日签署合同时原告要求被告提供转租同意书，签约后三个月内原告未提供，故被告认为原告无转租权。原告和海基公司的合同中约定不得转租，故原、被告间的合同也是无效合同。因无转租同意书，被告也无法在此注册。不同意支付违约金。关于租金，已支付至2019年12月31日，2020年1月开始被告出于经营考虑放假，疫情后也基本未使用涉讼房屋，2020年5月10日至2020年8月9日期间使用，愿意以押金18,000元冲抵该期间费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，上海市房屋租赁合同、同意转租证明、合同解除通知函、上海市不动产登记簿等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：上海市长宁区番禺路XXX号XXX层系案外人上海新国大房地产有限公司所有，海基公司经转让成为上述房屋的预购人。原告(乙方)向海基公司(甲方)租赁本市长宁区番禺路XXX号XXX楼整层房屋，月租金为60,638元，建筑面积1,121平方米，租赁期限至2021年10月31日止。合同另约定，除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内不得以任何方式将该房屋和车位(如有)部分或全部租、借让或转租给他人，不论该第三人是否支付租金或其他报酬；乙方经甲方同意转租该房屋，应按规定与受租方订立书面的转租合同，所有合同条款按转租前甲方、乙方签订的租赁合同条款为准。2019年7月29日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定涉讼房屋建筑面积90平方米，乙方租赁该房屋作为办公使用，租赁期自2019年8月1日起至2021年7月31日止；月租金9,000元，应于第三个月15日前支付后面三个月租金，押二付三。九(二)甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……6.乙方逾期不支付租金超过半个月的。2020年9月10日，原告向被告发送《合同解除通知函》：“……由于贵司已欠缴2020年1月至10月的租金计90,000元，根据租赁合同的约定，我司现郑重告知贵司：1.鉴于贵司长期拖欠租金，我司决定解除租赁合同，合同解除日期为2020年9月15日。2.贵司应于收到本函后立即前来我司联系房屋交还事宜，并在合同解除日前恢复房屋原状，搬离房屋内属于贵司的物品。如逾期不来办理，则我司将按照合同约定自行收回房屋并处置贵司遗留物品，由此引发的任何费用和损失将由贵司承担。3.贵司应于收到本函后立即向我司支付拖欠的租金76,500元(计算至合同解除日)。”被告确认当日收到短信。2020年9月17日，海基公司出具《同意转租证明》：“我司同意上海外经贸广告有限公司将番禺路XXX号时代大厦22楼部分闲置面积转租。”审理中，被告陈述：海基公司不止一次找过被告，说原告拖欠其房租，和被告协商如果海基公司与原告解约，被告是否愿意与海基公司直接签合同；被告曾对涉讼房屋装修，向物业备案过，物业与海基公司有关联关系，海基公司知道被告装修。原告陈述：被告未装修过，海基公司口头同意转租，被告也未向原告要求过转租证明，有无转租证明也不影响被告使用涉讼房屋，原告起诉前海基公司重新出具了证明。审理中，原告另确认，海基公司向其减免了一个月的租金。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。被告主张原告与海基公司合同约定不得转租故原、被告间房屋租赁合同无效，但海基公司对转租亦不持异议，故被告主张无相应事实和法律依据，本院不予采纳。双方的争议焦点在于合同解除的原因及时间。原告主张系因被告欠付租金解除，被告主张系因原告无法提供转租同意书导致合同无法履行。对此，本院评析如下：第一，被告主张多次向原告要求提供转租同意书，但未保留任何证据；原告主张海基公司口头同意，并在诉讼前取得了海基公司的书面确认；第二，本院询问被告海基公司是否曾要求被告搬离，被告陈述海基公司与其协商双方直接签订租赁合同；第三，被告主张合同于2020年1月1日解除，但于2020年5月10日后继续使用涉讼房屋。本院认为，原告确有向被告提供同意转租证明的义务，若如被告所言经多次要求原告仍未提供，被告可通过催告等方式行使自身权利；从被告陈述可知海基公司对被告租用涉讼房屋知晓并不持异议，在此情况下，不存在涉讼房屋租赁合同因当时无书面转租同意而无法履行的情形，故对被告关于合同解除原因的主张，本院不予采纳。被告未支付2020年1月1日之后的租金，超过了合同约定的期限，原告主张据此解除合同，本院予以采纳。故原、被告之间的租赁合同应于《合同解除通知函》中载明的解除日即2020年9月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除之前的租金和物业服务费，原告应向被告支付。被告主张疫情期间未使用涉讼房屋，本院结合涉讼房屋的办公用途，海基公司给予原告租金减免等情况，本院酌情确定被告向原告支付2020年1月1日至2020年9月15日期间的租金71,631.65元。原告按照合同约定主张月租金两倍的违约金，本院予以支持。原告要求违约金与押金金额相抵，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告上海外经贸广告有限公司与被告上海诺一物业管理有限公司就上海市长宁区番禺路XXX号XXX楼2206室(原大、小会议室)房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年9月15日解除；二、被告上海诺一物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海外经贸广告有限公司支付2020年1月1日至2020年9月15日的租金71,631.65元；三、被告上海诺一物业管理有限公司应向原告上海外经贸广告有限公司支付违约金18,000元(与被告上海诺一物业管理有限公司已向原告上海外经贸广告有限公司支付的押金18,000元相抵)；四、驳回原告上海外经贸广告有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,162.60元，减半收取计1,081.30元，由原告上海外经贸广告有限公司负担74.38元，被告上海诺一物业管理有限公司负担1,006.92元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇二一年四月九日书记员 陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。