贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1198号上诉人（原审被告）：毕节市卓越华飞房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区观音桥塘房村。统一社会信用代码：91520500055030469G。法定代表人：刘桂平，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）:谢江翠，该公司职工。被上诉人（原审原告）：王燕，男，1986年1月26日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）:李浪涛，住七星关区，系王燕姐夫。被上诉人（原审原告）：丁荣琴，女，1987年5月17日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。原审第三人：遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司，住所地：贵州省毕节市七星关区观音桥街道工业大道卧龙大都会2幢3-1号。统一社会信用代码：91520502322466778J。负责人：董琳，该公司经理。上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司（以下简称：卓越华飞公司）因与被上诉人王燕、丁荣琴、原审第三人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司（以下简称：约美物业毕节分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15632号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人卓越华飞公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、2018年8月9日上诉人取得房屋初始登记并通知被上诉人提供办证资料同时致函第三人，请第三人代为退还被上诉人契税、在电梯内张贴办证公告等事宜。第三人于2018年8月10日为上诉人张贴公告，被上诉人接通知后从第三人处领取契税。上诉人的确违约，但逾期在365日内，应依据合同约定，承担总房价万分之一的违约责任。一审计算逾期办证违约金至办理完毕不动产权证（小产权证）没有合同依据。二、根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人系根据被上诉人的委托，代为向贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司（以下简称：燃气公司）、贵州电网有限责任公司毕节市郊供电局（以下简称：供电局）、贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市七星关区分公司（以下简称：广电公司）缴纳三通费，且已将三通费足额缴纳，本案应追加燃气公司、供电局、广电公司作为被告参加诉讼。一审法院遗漏案件当事人，依法应将本案发回重审。三、被上诉人委托上诉人向燃气公司、供电局、广电公司缴纳三通费，上诉人已完成委托义务且无任何过错，不承担任何责任。四、根据《贵州省发展和改革委员会》(黔发改收费[2019]248号）、2019年11月28日广电公司、约美物业毕节分公司《关于一期业主广电入户费退费的通知》、供电局《关于卧龙大都会一期项目业主单相表退费的函》的复函，电开户费自2019年4月1日后才不予收取。广电入户费，被上诉人没有开通使用的，才予以退还。被上诉人已开通使用，且缴纳电开户费的时间在2019年4月1日之前，供电局、广电公司已拒绝退还。被上诉人要求退费，应与燃气公司、供电局、广电公司协商解决，与上诉人无关。五、一审法院认定商品房价格应包含水、供电、有线电视设施等费用，认为上诉人重复收取费用应当退还三通费错误。上诉人按照合同约定及建设要求，已与施工单位签订合同支付相应工程费（非本案诉争三通费），本案诉争费用是否计入房屋总价皆不是上诉人重复收取，重复收取的是燃气公司、供电局、广电公司。被上诉人王燕答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人丁荣琴未进行答辩称。原审第三人约美物业毕节分公司未作陈述。王燕、丁荣琴的诉讼请求为：一、判决被告向原告退还已收取的三通费3020元（有线电视开户费260元、供电局一户一表开户费520元、燃气公司天然气一户一表开户费2500元）；三通费占用期间的利息，利息从2017年4月23日起暂计531元【利息以3280元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准（即年利率4.75%）自2017年4月23日起计算至2020年9月22日共1245天，（3280元×4.75%×1245天）÷365≈531元，实际计算应以3280元为基数按照年利率4.75%计算至债务偿还完毕之日止】；二、判决被告向原告支付逾期办理房屋登记证违约金9735元，从2018年6月30日起计算至2019年8月16日，共411天。（计算方式：411天×236865元×l/10000＝9735元）；三、案件受理费由被告承担。一审法院查明如下案件要素：2015年1月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区旁卧龙大都会（一期）第8幢1单元23层3号，建筑面积85.97平方米，房屋总价款为248709元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年12月31日前。合同约定：“转移登记：（一）出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”合同签订后，原告依照约定支付了全部购房款。被告于2018年8月9日取得初始登记，具备办理转移登记的条件。2017年4月23日，被告卓越华飞公司委托第三人约美物业公司向原告收取燃气入户费2500元、供电局一户一表开户费520元、有线电视开户费260元。涉案商品房的《不动产权证书》，于2019年8月16日颁发。对上述各方无争议的要素事实，予以确认。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第22条约定：“转移登记：（一）出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹违约金。”从该约定可看出，自2018年7月1日起进入逾期办证违约期，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，予以支持。关于违约金应如何计算的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。虽被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告所举证据照片并不能证明其于何时通知原告提交办理转移登记的资料，故违约期限应至涉案房屋办理不动产权证书之日即2019年8月16日，共逾期411天，已超过365日，违约金应当以按日向原告支付已交付房价款万分之一的标准计算，即248709×0.01%×411天＝10221.94元。但原告的诉讼请求仅要求被告支付逾期办理房屋登记证违约金9735元，予以准许。关于是否退还“三通费”的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告卓越华飞公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，被告卓越华飞公司所举证据并不能证明前述事实，应视为被告卓越华飞公司已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告卓越华飞公司另行收取原告燃气入户费2500元、供电局一户一表开户费520元及有线电视开户费260元，共计3280元，无事实及法律依据,应予退还。但原告诉请仅要求被告退还已收取的3020元，从其所愿。原告要求被告支付占用期间利息的诉请，因双方并无合同约定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决：一、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告王燕、丁荣琴“三通费”共计3020元；二、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王燕、丁荣琴逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金9735元；三、驳回原告王燕、丁荣琴的其他诉讼请求。案件受理费66元，由原告王燕、丁荣琴负担6元，由被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担60元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为：1.逾期办证违约责任如何认定；2.“三通费”应否返还。关于焦点1，上诉人上诉主张其于2018年8月9日取得案涉房屋初始登记后，已通知被上诉人提供办证资料，同时委托原审第三人代为退还被上诉人契税、在电梯内张贴办证公告等事宜，原审第三人于2018年8月10日为上诉人张贴公告，故其逾期未超过365日，应依据合同约定承担总房价万分之一的违约责任，但未举证证明，不予采纳。因上诉人不能证明其于何时通知被上诉人提交办证所需资料，一审认定上诉人承担违约责任至案涉房屋取得不动产权证书之日，判决上诉人以被上诉人已付房价款日万分之一的标准支付违约金并无不当，予以确认。关于焦点2，根据双方合同约定，被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳电、燃气入户费，上诉人称其已完成该委托事项，但其所举证据不能证明其已向相关部门代为缴纳上述费用，上诉人以其完成委托事项为由主张追加当事人，缺乏事实依据，且有违合同相对性原则，本院不予采纳。因双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求，本院予以支持，对其无理部分，予以驳回。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费132元，由上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年四月十四日书记员 高 进