北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初29143号原告：北京新骏商业管理有限公司（统一社会信用代码91110101MA01CMXDX8），住所地北京市东城区王府井大街138号办公楼2座7层第719B号。法定代表人：余国安，总经理。委托诉讼代理人：卢宾，北京嘉桓律师事务所律师。被告：北京花三商贸有限公司（统一社会信用代码91110115MA00E4H7X9），住所地北京市大兴区永兴路7号院1号楼1F-C02。法定代表人：高磊，执行董事。被告：邢爱文，女，1991年1月15日出生，汉族，无业。二被告共同的委托诉讼代理人：隆嘉悦，上海正策律师事务所律师。第三人：广州市启胜物业管理有限公司北京分公司（统一社会信用代码91110101MA01BE5Y60），住所地北京市东城区王府井大街138号T2写字楼7层719A室。负责人：朱启明，经理。委托诉讼代理人：丁杰，男，1984年7月31日出生，汉族，广州市启胜物业管理有限公司北京分公司物业主任。原告北京新骏商业管理有限公司（以下简称新骏公司）与被告北京花三商贸有限公司（以下简称花三公司）、邢爱文、第三人广州市启胜物业管理有限公司北京分公司（以下简称启胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员金滢独任审理，并公开开庭进行了审理。原告新骏公司的委托诉讼代理人卢宾、被告花三公司、邢爱文共同的委托诉讼代理人隆嘉悦、第三人启胜公司的委托诉讼代理人丁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新骏公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令花三公司支付2019年12月至2020年4月11日租金人民币76418.87元，推广费545.84元；2、请求判令花三公司支付2019年6月18日至2019年7月2日期间的装修期租金8750元、公证费4000元；3、请求判令花三公司支付涉案店铺恢复原状费用22312.3元并支付2020年4月12日至房屋恢复原状之日的房屋占用费，按照17500元/月计算：4、请求判令花三公司支付欠付的物业费等相关费用合计8879.71元给第三人启胜公司（包括2020年1月至2020年4月11日物业管理费4629.17元、隔油池清理费420.83元、排污及垃圾分类服务费1094.17元；2019年11月至2020年4月11日电费2273.72元、其他费用462.27元）；5、请求判令已收取的押金作为违约金（包含三个月租金52500元，三个月物业管理费4125元）不予退还；6、判令被告邢爱文对上述第1至5项义务承担连带付款责任；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月20日，新骏公司与花三公司签订《北京新城广场店铺租赁合同》，约定原告将坐落于北京市丰台区方庄芳古园一区18号楼北京新城广场3-19C号的房屋出租给花三公司，房屋交付日暂定为2019年6月18日，租赁期为2年，即由2019年6月18日至2021年6月17日。2019年6月18日后，花三公司开始使用该房屋。2019年6月24日，新骏公司作为甲方、花三公司作为乙方、邢爱文作为丙方签署了委托付款协议，约定“六、丙方应按照《租赁合同》约定的付款时间及方式向甲方支付相应租金及其他费用，如丙方未在上述期限内向甲方付清全部费用，则丙方未支付费用及产生的违约金、滞纳金、赔偿金等由乙方与丙方向甲方承担连带支付责任”。此后，在合同履行过程中，花三公司自2019年12月起一直拖欠支付房租、物业管理费及其他应付款项，且经原告多次催缴至今仍未交纳欠款。其行为构成严重违约，原告于2020年3月27日向花三公司发出解除租赁合同的通知，通知花三公司租赁合同于2020年4月11日解除，要求花三公司于合同解除之日将店铺腾退并恢复至毛坯状态，但花三公司未按通知要求履行义务，故原告诉至法院。被告花三公司、邢爱文共同辩称：不认可，承租人的权利义务2019年11月整体转移给案外人闵皓，新骏公司与闵皓是房屋租赁合同权利义务的实际履行人，原告之前也没向被告追要过租金，而且具体他们如何履行合同我们也不清楚，也不会承担相应责任；我们询问过闵皓，他2020年1月7日已经退场离店，原告主张4月解除合同不符合事实；关于装修恢复原状的费用没有证据，我方不承担，占有使用费也没有依据；免租期未实际履行，2019年7月3日原告整个商场才实际对外营业，被告不予垫付该期间租金，原告无依据主张，而且2019年3月20日双方签完合同后原告的意思是2019年7月3日之前我们随时可以过去装修，我认为这不是合同约定的免租期，只是我们配合他们的工作。第三人启胜公司述称：没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年3月20日，新骏公司（出租方，合同甲方）与花三公司（承租方，合同乙方）签订《北京新城广场店铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市丰台区方庄芳古园一区18号楼北京新城广场3-19C号；甲方于约定交付日向乙方交付该房屋，该房屋租赁期自交付日起计算；乙方应于每月向甲方预付租金、物业管理费，逾期支付的，则乙方需支付违约金；甲乙双方约定，在签署本合同时，乙方应向甲方支付合同押金，合同押金为三个月的租金（以租赁期内月基本租金较高者为基数）和三个月的物业管理费（以租赁期内月物业管理费较高者为基数），甲方收取合同押金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的合同押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按正常租赁期限内租金标准的三倍向甲方支付该房屋占用使用费；甲乙双方同意，有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方单方提前终止本合同，如果甲方据此提前终止本合同，则乙方根据本合同规定支付的合同押金及预付的基本租金、物业管理费作为违约金，不予退还，同时乙方还应按本合同所述标准向甲方支付合同提前终止日至合同期满期间的基本租金、物业管理费作为违约赔偿金：……（四）乙方逾期不支付租金、物业管理费累计超过十五天的（不管有无正式要求支付）；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自提前退租的，乙方应按提前退租天数的基本租金和物业管理费向甲方支付违约赔偿金，同时乙方已交合同押金作为违约金不予退还。同日，双方签订《北京新城广场租赁合同补充条款》，约定：在乙方完全履行其于本合同项下的义务及责任的前提下，乙方可享有列于附表一第一部分的装修期，在装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需承担该房屋依附表二所需支付的物业管理费、隔油池管理费（如适用）、推广费和其他费用，该等费用须在本合同签署日支付予甲方和/或服务企业；如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交该等期间的物业管理费的差额部分和所有租金；在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分：（一）乙方未能按照本合同规定，在必须支付租金、物业管理费、隔油池管理费（如适用）、推广费、POS数据采集系统费用、其他费用的日期后的十五天内支付上述费用…;附表一载明：交付日暂定为2019年3月1日，甲方于交付14天前向乙方发出书面通知交付该房屋以书面通知上载明的交付日为准；装修期将于发生如下两种情况之一时终止：自交付之日起15日或该大厦的开张日中较先发生者为准；租赁期共计2年，自交付日起算，开张日暂定为2019年8月1日，甲方于开张日14天前向乙方发出书面通知，如乙方未按甲方通知的日期开业的，甲方有权提前终止本合同，并没收全部合同押金，并有权追索甲方因乙方的该等行为所遭受的一切损失；每月租金按基本租金（乙方应按月于每个历月首日前支付基本租金，月基本租金为每月17500元（含10%增值税））及每月总收入之15%中取其高者计收；附表二载明：推广费：乙方应每月向甲方支付推广费人民币5元/月/平方米，甲方有权在租赁期内根据其就商场提供推广服务的费用增加而不时调整推广费，甲方作出的增加该费用的决定应为最终的、结论性的决定，且对乙方有约束力，乙方应于每个历月的首日前向甲方提前支付该月的推广费，且不得以任何方式进行扣除和抵销，但装修期及开张日所在历月的推广费应在合同本签署时支付；合同押金：除非本合同另有规定，合同押金包括租赁押金和物管押金两个部分，租赁押金（以租赁期内月基本租金较高者为基数）：相当于该房屋三个月的基本租金，每次增加基本租金，租赁押金应相应增加为相当于三个月的增加后的基本租金，本合同签订时，乙方应向甲方存放的租赁押金为人民币52500元；物管押金：相当于三个月的物业管理费，每次增加物业管理费后，物管押金应相应增加为相当于三个月的增加后的物业管理费，在本合同签订时，乙方应向服务企业存放的物管押金为人民币4125元；附表四载明：乙方同意该房屋以“毛坯”状态交付，“毛坯”状态定义解释如下：混凝土楼板与沙浆，混凝土墙和柱；混凝土天花板，和按照甲方的标准和规格提供的消防喷淋系统；为了避免产生疑问，乙方将有义务于租赁期满时或提前终止时将该房屋恢复成“毛坯”状态，即所有的橱窗展示门面、玻璃面板、玻璃门、外立面装饰或装修（如有）等均应被拆除，乙方执行该房屋的恢复工程等。上述合同签订后，新骏公司于2019年3月20日交付房屋。新城广场于2019年7月3日开业。后，新骏公司（甲方）与花三公司（乙方）签订《租赁合同之补充协议》，约定：租赁期共计2年，自交付日起算，即由2019年6月18日至2021年6月17日；交付日即甲方将该房屋交付予乙方的日期即2019年6月18日，甲方应于交付日前至少14日向乙方发出书面通知以确认交付日的确实日期；装修期共计15日，自甲方向乙方发出书面通知上的交付该房屋日（即交付日）起计算，即2019年6月18日至2019年7月2日，装修期内不收取基本租金，但仍需缴纳物业管理费、推广费、隔油池管理费及所有实际发生的费用；开张日为2019年7月3日；租金开始计收日为装修期结束后的第一天，即2019年7月3日；第一年每月租金17500元；本补充协议与原租赁合同约定不一致的，以本补充协议为准，本补充协议未涉及的，仍按原租赁合同执行等。上述合同签订后，花三公司依约向新骏公司交纳租赁合同押金52500元及部分房租。2019年6月24日，新骏公司（甲方）与花三公司（乙方）、邢爱文（丙方）签订《委托付款协议》，约定：丙方应在《租赁合同》有效期间、续租期间及甲乙双方虽未签订书面租赁合同，但乙方实际使用房屋期间承担本协议项下的付款义务；三方协商后一致同意，本协议有效期内，由丙方代替乙方履行付款义务，即向甲方支付乙方应向甲方支付的租赁合同项下约定的全部租金及其他费用（包括但不限于租金、物业费、水费、电费、网费、燃气费、空调费、有线电视收视费等其他费用以及因乙方违反租赁合同项下义务而产生的违约金、滞纳金、赔偿金等款项）；如未来甲乙双方就增加租赁面积、提高租金及物业费价格等导致费用增加的事项达成一致后，丙方保证无条件按照甲乙双方达成的一致向甲方付款等。2020年1月7日，花三公司法定代表人高磊通过微信与新骏公司工作人员贾晨表示“晨姐我的预期是这个月内能完成拆除，希望一周内流程可以进行完，这样月内基本可以完成拆除工程，有什么问题我们随时联系，我积极配合，麻烦您了”。2020年4月2日，新骏公司向花三公司送达《有关：北京新城广场三层3-19C号店铺（亲爱的锅包YOU）租赁合同解除的通知》，载明：花三公司自2019年12月起即不再向我司支付租金、物业管理费及其他应付款项，且经我司多次催缴，至今仍未交纳欠款。鉴于上述情况，花三公司已严重违反租赁合同第四条……花三公司以违约行为表明不愿意继续履行上述租赁合同，现我司决定提前终止租赁合同，并就终止事宜向贵司通知如下：一、……现我司决定提前终止租赁合同……自本函发出之日起15天后（即至2020年4月11日24:00整）租赁合同自行终止，请花三公司在合同终止当日将3-19C号店铺恢复至毛坯状，确保店铺内设备设施完好无破损，并将能正常使用的店铺交还我司。若花三公司未在上述期限内完成恢复工作，出租店铺内仍留有花三公司物品的，则根据租赁合同相关约定，视为花三公司放弃对该物品的权利，我司有权以任何方式予以处置，我司恢复店铺原状所需费用亦由花三公司承担；二、由于租赁合同因花三公司违约导致提前终止，因此我司将继续通过诉讼方式追讨花三公司至今为止的欠费……；三、花三公司所缴纳的合同押金作为违约金将不予退还，因花三公司行为引起的一切法律后果由其承担。2020年4月30日，经新骏公司申请，北京市国泰公证处对涉案房屋进行证据保全，现场照片显示房屋内仍留有部分设备设施，并未将房屋恢复至毛坯状态。为此，新骏公司花费公证费4000元。此后双方因后续事宜未能协商一致，故新骏公司诉至法院。审理中，新骏公司认可花三公司已交齐截至2019年11月的房租、推广费。审理中，花三公司提交了闵皓与邢爱文以及闵皓与贾晨的微信聊天记录，用以证明涉案合同承租方的合同权利义务都已转移给闵皓，但双方之间确实没有签订书面协议。新骏公司对上述证据三性均不予认可，且认为闵皓系代表花三公司参与合同履行。经本院询问，花三公司表示，闵皓在涉案租赁合同履行前期确实代表花三公司参与了装修期间与新骏公司、物业公司方面的沟通，但在承租权转让之前是以花三公司名义，之后以其个人名义。本院认为：新骏公司与花三公司于2019年3月20日签订的《北京新城广场店铺租赁合同》、《北京新城广场租赁合同补充条款》、《租赁合同之补充协议》以及花三公司与新骏公司、邢爱文于2019年6月24日签订的《委托付款协议》均系各方真实意思表示，应属合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中花三公司作为承租人未依约交纳租金，其行为已构成违约。故新骏公司据此要求与其解除租赁合同的行为，于理有据，本院确认《有关：北京新城广场三层3-19C号店铺（亲爱的锅包YOU）租赁合同解除的通知》中载明的合同解除日期即2020年4月11日即合同解除之日。花三公司虽然主张其于2020年1月就已闭店，但其提交的证据不足以证明已于该日期前与新骏公司完成了房屋交接；关于其主张涉案合同承租方的权利义务已经转给闵皓个人的答辩意见，因缺乏事实和法律依据，故本院对上述意见均不予采信。关于新骏公司要求花三公司支付2019年12月至2020年4月11日租金及推广费的诉讼请求，考虑到“新冠疫情”对于合同履行的部分影响，本院酌定由花三公司给付此期间房租5万元，推广费400元，超出部分本院不予支持。关于新骏公司要求花三公司支付2019年6月18日至2019年7月2日期间的装修期基本租金8750元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院对此予以支持。关于新骏公司主张的公证费4000元、涉案店铺恢复原状费用22312.3元，以及2020年4月12日至房屋恢复原状之日的房屋占用费的诉讼请求，本院认为：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本院依据实际情况，酌定由花三公司承担店铺恢复相关费用18000元，超出部分本院不予支持。关于新骏公司要求花三公司支付欠付的物业费等相关费用合计8879.71元给第三人启胜公司（包括2020年1月至2020年4月11日物业管理费4629.17元、隔油池清理费420.83元、排污及垃圾分类服务费1094.17元；2019年11月至2020年4月11日电费2273.72元、其他费用462.27元）的诉讼请求，因与房屋租赁合同关系不属于同一个法律关系，故本案中不予处理，新骏公司或启胜公司可另行起诉。关于新骏公司要求确认已收取的押金（包含三个月租金52500元，三个月物业管理费4125元）不予退还，其中关于物业管理费部分因不属于本案所涉法律关系故本院在本案中亦不予处理，关于三个月租金部分，因符合双方合同约定，本院予以支持，关于花三公司、邢爱文要求法院调整违约金的意见，因缺乏事实依据，本院不予采信。按照各方合同约定，邢爱文应当对上述债务承担连带清偿责任。故新骏公司的诉讼请求中合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，判决如下：一、被告北京花三商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京新骏商业管理有限公司自2019年12月1日至2020年4月11日期间的租金5万元；二、被告北京花三商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京新骏商业管理有限公司自2019年6月18日至2019年7月2日期间的装修期基本租金8750元；三、被告北京花三商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京新骏商业管理有限公司推广费400元；四、被告北京花三商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京新骏商业管理有限公司店铺恢复相关费用18000元；五、原告北京新骏商业管理有限公司不予退还被告北京花三商贸有限公司履约保证金52500元；六、被告邢爱文对上述债务承担连带清偿责任；七、驳回原告北京新骏商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3673元，由原告北京新骏商业管理有限公司负担849元（已交纳），由被告北京花三商贸有限公司、被告邢爱文负担2824元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 金 滢二〇二一年四月十六日书记员 胡星星