广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初1171号原告（反诉被告）：梁苑珊，女，汉族，1997年6月19日出生，住广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码：4××××××××××××××××6。委托诉讼代理人：朱元琳，系广东海法律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖淑美，女，汉族，1972年1月15日出生，住广东省东莞市塘厦镇建安广场帝都楼1座504号，公民身份号码：4××××××××××××××××7，系原告母亲。被告（反诉原告）：李永平，男，汉族，1973年8月18日出生，住河南省固始县×××××××××民组，公民身份号码：4××××××××××××××××1。被告（反诉原告）：许家秀，女，汉族，1973年12月20日出生，住河南省固始县×××××××××民组，公民身份号码：4××××××××××××××××3。共同委托诉讼代理人：刘清华、严静，分别系广东康邦律师事务所律师、辅助人员。第三人：东莞市家弘物业顾问有限公司，住所：东莞市塘厦镇石潭埔社区×××××××××××××××××××××。法定代表人：吴某1。原告（反诉被告）梁苑珊诉被告（反诉原告）李永平、许家秀，第三人东莞市家弘物业顾问有限公司（以下简称家弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁苑珊的委托诉讼代理人朱元琳、廖淑美，被告李永平、许家秀的委托诉讼代理人刘清华，第三人家弘公司的法定代表人吴某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁苑珊本诉向本院提出诉讼请求：一、判令解除三方签订的《房地产买卖居间合同》；二、判令两被告返还原告支付的定金80000元，并赔偿等额定金80000元；三、判令两被告支付原告违约金人民币596000元；四、判令两被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：2020年6月17日梁苑珊与李永平、许家秀双方在第三人家弘公司处签订《房地产买卖居间合同》，约定李永平、许家秀将位于东莞市×××××××××××××××××房产（房地产权证号：2400760587、2400760588）转让给梁苑珊。合同约定房产转让总价款为人民币贰佰玖拾捌万元（2980000元），定金捌万元。《房地产买卖居间合同》第一条第三款约定“卖方（即李永平、许家秀）承诺于合同生效日起15天内申请办理解除抵押手续”；第五条第三项约定“卖方承诺积极配合经纪方和买方及时提供文件，并办理赎楼、银行按揭、产权转移登记、楼款监管、公证等相关手续”；合同第二条第二款还约定“首期款于银行出具贷款承诺函七日内交付”。梁苑珊已经按合同约定支付定金80000元，并积极联系银行办理贷款按揭手续，但由于东莞二手房交易政策不断地变化，银行银根收紧，建行回复说银行暂缓、停止放贷，要等候批复。梁苑珊为尽快完成交易，多次请求李永平、许家秀配合到其他贷款额度较多的银行（如东莞银行）办理贷款按揭手续（必须李永平、许家秀签署相关资料才行），甚至为能快速高效贷款，自愿出资叁万元委托东莞市合兴按揭代理有限公司塘厦分公司代办贷款手续，但李永平、许家秀因房价上涨，既不想转让房屋，又想不退还定金，以手续麻烦为由拖延推托不予配合。2020年8月28日，经中介协调，梁苑珊与李永平、许家秀一同前往东莞市合兴按揭代理有限公司塘厦分公司办理贷款手续，但李永平、许家秀以需要变更、补充协议为由不配合办理、签署相关贷款手续，梁苑珊不同意变更协议，李永平、许家秀怒气冲冲离开导致没有成功办理贷款手续。其后梁苑珊多次通过电话、微信、通知函等方式催促李永平、许家秀于9月2日、9月8日前到合兴按揭公司配合办理贷款相关手续，履行合同义务，并且每次都到合兴按揭公司等候李永平、许家秀，但对方一直不到场。9月12日，双方再次到第三人家弘公司处签订贷款手续，李永平、许家秀又提出新的变更、补充协议，要求增加如利息和期限等条款，梁苑珊要求双方遵守《房地产买卖居间合同》，李永平、许家秀拒不配合办理贷款相关手续。梁苑珊现发现李永平、许家秀没有在合同生效日起15天内申请办理解除抵押手续，李永平、许家秀的恶意违约行为导致房屋转让交易无法进行，李永平、许家秀根本没有诚意继续履行房屋买卖合同，为此，梁苑珊无奈起诉至法院，诉讼请求如前所列。在本案审理过程中，经本院释明定金条款与违约金条款需选择适用，梁苑珊向本院提交书面情况说明，明确其诉讼请求为：一、判令解除三方签订的《房地产买卖居间合同》；二、判令两被告返还原告支付的定金80000元；三、判令两被告支付原告的违约金人民币596000元；四、判令两被告承担本案的所有诉讼费用。李永平、许家秀本诉辩称，梁苑珊提出解除合同没有事实依据和法律依据。其并没有出现合同约定的不出售房屋给梁苑珊的违约行为，梁苑珊既无约定解除权也无法定的解除权。而在其与第三人发出催告梁苑珊在一定期限内办理按揭贷款手续的通知后，梁苑珊以拒不回复或拒签律师函的行为明确表明拒绝办理按揭贷款手续，其享有法定解除权且行使解除权程序合法。其一直积极履行配合梁苑珊办理按揭贷款手续，不存在违约行为，未能成功办理按揭贷款手续是因梁苑珊的个人原因所导致的。李永平、许家秀反诉向本院提出诉讼请求：一、判令解除三方于2020年6月17日签订的《房地产买卖居间合同》；二、判令被反诉人无需向反诉人返还定金80000元；三、判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币596000元；四、由被反诉人承担反诉的的诉讼费。事实与理由：2020年6月17日，李永平、许家秀、梁苑珊以及第三人家弘公司签订了三方《房地产买卖居间合同》(NO:1900135)，合同约定李永平、许家秀将位于东莞市塘厦镇四村湖果路旁锦绣城市×××××（维也纳）商住楼701（以下简称“该房产”）出售给梁苑珊，该房产的《商品房产证》证号为：2400760587、2400760588，建筑面积140.74平方米，房产转让总价款为人民币2980000元。合同签订当天，李永平、许家秀配合梁苑珊前往东莞市区的建设银行办理按揭贷款手续，当时因梁苑珊的银行流水不足无法办理，而需要担保公司为其做假流水，但梁苑珊又认为担保公司为其做假流水的收费过高不合理，不愿与该担保公司合作办理按揭贷款手续。2020年6月25日李永平、许家秀又配合梁苑珊到东莞市塘厦镇的建设银行办理按揭贷款手续。直到2020年8月22日梁苑珊的同贷书仍未审批下来。李永平、许家秀于2020年8月22日向梁苑珊发出《催告函》，要求梁苑珊履行银行按揭贷款的合同义务且在2020年8月31日前办理完银行银行按揭贷款手续。《催告函》发出后，梁苑珊仍未办理好银行按揭贷款手续。2020年9月19日李永平、许家秀委托广东康邦律师事务所刘清华律师致电梁苑珊的母亲敦促梁苑珊在一周内办理按揭贷款手续且李永平、许家秀也愿意配合其办理按揭贷款手续，但是梁苑珊迟迟未通知李永平、许家秀协助办理按揭贷款手续。后在2020年9月20日至2020年9月28日期间李永平、许家秀多次要求第三人的法定代表人吴某1约梁苑珊办理按揭贷款手续，但是梁苑珊也拒不配合第三人继续履行合同。李永平、许家秀于2020年9月22日委托广东康邦律师事务所向梁苑珊发出《律师函》敦促梁苑珊于2020年9月27日前配合办理该房产的银行按揭贷款手续。梁苑珊于2020年9月23日拒收该《律师函》邮件。直至2020年10月26日梁苑珊仍未办理好银行按揭手续。李永平、许家秀于2020年10月26日向梁苑珊发出解除2020年6月17日签订的《房地产买卖居间合同》的通知函，梁苑珊仍然是拒收邮件。综上所述，李永平、许家秀一直配合梁苑珊办理银行按揭手续，但因梁苑珊自身原因一直未办理好银行按揭手续，梁苑珊的行为已经构成违约。因梁苑珊的违约行为才导致三方签订的《房地产买卖居间合同》无法进行下去。依据《房地产买卖居间合同》第八条规定“1、如买方未能履行本合同之条款以致本合同约定之交易不能顺利完成，则己付定金将有卖方没收作为违约金，而卖方有权再将该房产转让于任何人，并不可再向买方进一步追究责任或要求赔偿损失，2、如卖方在签收定金后不依本合同条款将该房产售予买方，则卖方须返还已收定金并赔偿等额的定金或支付等额总楼价的百分之二十（20%）给予买方作为违约金，买方不可要求再进一步赔偿或逼迫卖方履行此合同”，显然该约定有失公平，根据合同公平原则以及定金罚则，在梁苑珊违约的情况下，李永平、许家秀无需向梁苑珊返还定金，同时要求梁苑珊按同等违约责任向李永平、许家秀支付总楼价的百分之二十（20%）作为违约金。李永平、许家秀认为梁苑珊拒不配合办理按揭贷款手续且其银行流水不够无法办理贷款手续，梁苑珊经催告后在合理期限内仍不履行按揭贷款手续，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”之规定，李永平、许家秀有权解除合同并要求梁苑珊承担违约责任。在本案审理过程中，经本院释明定金条款与违约金条款需选择适用，李永平、许家秀向本院提交变更诉讼请求申请书，明确选择适用定金条款，请求撤回其反诉的第三项诉讼请求。梁苑珊反诉辩称，一、李永平、许家秀没有履行解除抵押手续的义务，没有在合同生效之日起十五日内办理解除抵押手续，并且不配合办理贷款手续，其行为已经表明不履行房屋买卖合同，构成了根本违约；二、根据合同约定，李永平、许家秀构成违约需返还定金，但梁苑珊并没有违约事实；三、合同明确约定，如果梁苑珊违约只需支付定金，李永平、许家秀不能再向买方进一步追究责任或要求赔偿，其诉请违约金596000元，没有事实依据。因此，李永平、许家秀的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其全部反诉请求。针对梁苑珊的起诉内容以及李永平、许家秀的反诉内容，第三人家弘公司陈述意见称，买卖双方在进行交易过程中，签订了案涉房屋买卖合同。在合同签订后，李永平、许家秀这方有配合第三人家弘公司进行了公证，公证委托由其办理赎楼以及相关的其他手续。进行到办理按揭阶段时，案涉交易就进行不下去了，原因是原告的银行流水不够，第三人跟原告方说了后向原告引荐了按揭公司，但关于按揭细节第三人因为没有介入所以并不知情。第三人家弘公司认为，案涉交易是因为贷款批不下来导致最后无法继续进行。本院经审理认定事实如下：2020年6月17日，梁苑珊与李永平、许家秀签订了《房地产买卖居间合同》（NO：1900135），落款“买方”有梁苑珊的签名及捺印、“卖方”有李永平、许家秀的签名及捺印、“经纪方”有家弘公司的印章确认。案涉合同约定李永平、许家秀将位于将位于东莞市塘厦镇四村湖果路旁锦绣城市×××××（维也纳）商住楼701转让给梁苑珊，转让总价款为2980000元。同日，梁苑珊向李永平、许家秀支付了定金80000元，并且双方一同前往东莞市区办理银行按揭贷款手续，但因梁苑珊的银行流水不足未能办理。此后，双方又分别于2020年6月25日、2020年8月28日、2020年9月12日一同办理按揭贷款手续，但均未成功办理。在双方近半年的协商配合办理按揭手续相关事宜的过程中，梁苑珊、李永平、许家秀以及家弘公司通过微信聊天、电话等方式进行了多次沟通，且双方亦有向对方发送《关于催促配合办理房产银行贷款承诺函的通知书》、《催告函》、《律师函》等，互相敦促完成办理按揭贷款手续，但至今仍未办理成功。另查明，案涉合同第二条约定“买方应于合同签订当日支付卖家定金捌万元”、“合同三方均同意以银行按揭贷款方式付款，有关按揭事项和程序，按照合同三方所约定的银行及按揭公司的规定办理相关手续”；第五条约定“卖方承诺积极配合经纪方和买方及时提供相应文件，并办理赎楼、银行按揭、产权转移登记、楼款监管、公证等相关手续”；第八条约定“1、如买方未能履行本合同之条款以致本合同约定之交易不能顺利完成，则己付定金将有卖方没收作为违约金，而卖方有权再将该房产转让于任何人，并不可再向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；2、如卖方在签收定金后不依本合同条款将该房产售予买方，则卖方须返还已收定金并赔偿等额的定金或支付等额总楼价的百分之二十（20%）给予买方作为违约金，买方不可要求再进一步赔偿或逼迫卖方履行此合同”。以上事实，有梁苑珊提供的房地产买卖居间合同、收款收据、广发银行个人活期对账单、证明、通知书、微信聊天记录，李永平、许家秀提供的催告函、通话录音、律师函，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，梁苑珊与李永平、许家秀、家弘公司三方签订的《房地产买卖居间合同》是基于各方自愿合意订立的，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方当事人建立了房屋买卖合同关系，均应严格按合同的约定履行自身的义务。本案双方争议的焦点为：一、案涉合同能否解除？二、若合同解除，是否应返还定金或支付违约金？关于争议焦点一，合同解除的问题。针对案涉合同无法继续履行的原因，梁苑珊主张是因李永平、许家秀不配合其办理贷款相关手续，且未按合同约定办理解除抵押手续；李永平、许家秀主张其已多次配合梁苑珊办理银行按揭手续，是因梁苑珊自身的原因导致未能成功。结合梁苑珊、李永平、许家秀及第三人家弘公司的陈述及案涉证据，可以看出因办理按揭贷款手续需双方相互配合，而双方已分别于2020年6月17日、2020年6月25日、2020年8月28日、2020年9月12日一同进行办理，但因办理不成功，前后进行了长达近半年的沟通。双方在近半年的沟通中，均多次向对方提出办理按揭贷款手续，第三人家弘公司作为中介也在沟通过程中进行了合理斡旋，但最后因沟通不畅导致案涉合同的履行发生障碍，实际上双方在沟通过程中均有继续履行合同的意思表示，均无违约的故意。鉴于梁苑珊与李永平、许家秀对合同履行的相关事宜无法达成协商一致，且双方均无根本违约的故意，不存在根本违约方。梁苑珊起诉至本院，李永平、许家秀在收到本院送达的起诉状及证据副本后，向本院提起本案反诉，梁苑珊于2021年2月5日收到了本院送达的反诉状及证据副本。双方均向本院提出了解除案涉合同的诉讼请求，应视为双方一致同意解除案涉合同。因此，本院确认梁苑珊与李永平、许家秀签订的《房地产买卖居间合同》（NO:1900135）已于2021年2月5日解除。关于争议焦点二，定金返还及违约金支付的问题。承前所述，双方均不构成根本违约，视为双方协商一致解除了案涉合同，原告要求被告支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。退一步讲，合同签订后，梁苑珊仅向李永平、许家秀支付了定金80000元，合同履行程度较低，且双方尚未实际办理银行按揭贷款手续等，梁苑珊有义务及时采取措施减少自身的损失的扩大，其主张李永平、许家秀承担合同约定的违约金数额较大，将导致当事人利益明显失衡。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现案涉合同已解除，李永平、许家秀应向返还梁苑珊已支付的定金80000元，故针对本诉原告梁苑珊提出的返还定金80000元的诉讼请求，本院予以支持；针对反诉原告李永平、许家秀提出的无需返还定金的事实请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、确认梁苑珊与李永平、许家秀签订的《房地产买卖居间合同》（NO:1900135）已于2021年2月5日解除；二、限被告李永平、许家秀于本判决发生法律效力之日起五日内向原告梁苑珊返还定金80000元；三、驳回原告梁苑珊的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李永平、许家秀的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5680元（原告已预交），反诉受理费5280元（反诉原告已预交），由梁苑珊负担5280元，由李永平、许家秀负担5680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  林炳辉二〇二一年四月三十日书记员  刘晓欣附相关法律法规条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。