广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0811民初69号原告：林中轩，男，1968年12月22出生，汉族，住湛江市霞山区×××××××××××，公民身份号码：440803196812222955。原告：黄小燕，女，1968年1月30日出生，汉族，住湛江市坡头区×××××××××，公民身份号码：440××××××××130162X。被告：湛江市鸿天房地产开发有限公司，住所地：湛江市坡头区坡头镇皇都商住小区×××××××、4号。统一社会信用代码：914××××××××××××474。法定代表人：庞真尧，董事长。委托诉讼代理人：冼观昌，该公司职员。原告林中轩、黄小燕与被告湛江市鸿天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林中轩、黄小燕到庭参加诉讼，被告湛江市鸿天房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林中轩、黄小燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两原告支付逾期交房违约金82227.08元[自2017年12月31日起至2018年10月29日止共303天，以542753元为基数（即按原告支付给被告的购房款549396元减去被告退还原告房屋面积差异款6643元）按日万分之五计算];2、由被告负担案件全部诉讼费用。事实与理由：两原告于2017年6月14日与被告方签订了合同编号为：Y2017016689号的《商品房买卖合同》（预售），向被告购买了坐落于湛江市坡头区××××××××××××××××××××××。双方签订的购房合同第十一条第（一）款约定，出卖人（即被告）应当于2017年12月30日前向买受人交付该商品房，该条第（二）款还约定出卖人交付的商品房必须具备合同第九条约定的条件，否则，买受人有权拒收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按合同第十二条处理：合同十二条第l款第(2)项约定出卖方逾期交房的违约责任为逾期超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。于上述合同签订前，两原告先行依认购约定向被告交付了首期房款189396元，有被告于2017年6月3日向原告开具的增值税普通发票一份（号码：N010511354）为凭。合同签订后，原告依合同约定通过按揭贷款方式于2017年9月5日将余下的购房款36万元委托银行转付给了被告，有原告提供的湛江市赤坎区××信用合作联社出具的《账户交易明细查询》予以证实。被告收到两原告交付的上述购房款合计金额为549396元后才于2019年3月5日给原告开具了购房全款金额为549396元的增值税普通发票一份。合同履行期间，因被告违约，到2018年10月29日才向原告下达《收楼通知》，依以上合同第十二条第1款第(2)项的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金，从逾期之日即2017年12月31日起至2018年10月29日止，以542753元为基数（即按原告支付给被告的购房款549396元减去被告退还原告房屋面积差异款6643元后的差额）按每日万分之五计算，被告应支付给原告的逾期交房违约金为82227.08元。请求人民法院依法查明本案相关事实，判如原告所请。被告湛江市鸿天房地产开发有限公司辩称:一、合同约定逾期交房、办证的违约金过高，请求法院给予下调，按银行同期活期利率计算。根据合同法司法解释的规定，违约金超出实际损失的百分之三十属于过高，可以请求人民法院下调。答辩人虽然逾期交房，但并没有给业主造成任何的损失，在业主没有损失的情况，每日按购房款的万分之五支付违约金没有事实依据。即使业主存在损失，每日按购房款的万分之五支付违约金属于过高，请求人民法院给予调整，按银行同期活期利率计算。二、答辩人不存在逾期交房的故意，实属消防部门的原因，请求法院综合案件的具体情况，妥善处理。答辩人在建设该商品楼全都是按照政府职能部门的规划审批进行的，没有违反政府职能部门任何操作规程，完全合规合法。本工程项目已按《商品房买卖合同》第十一条交房时间之前全部消防工程己竣工申报资料到湛江市消防局业务窗口交件验收，见证据—（建设工程消防验收申报表）。全部建筑工程完成竣工并通过有关单位竣工验收办理竣工验收手续。见证据二（工程竣工验收报告），按建筑安装工程规定通过竣工验收合格该项目可交业主使用，业主已查验房屋验收确认。关于工程竣工验收备案证明延迟的问题，该项目整体验收是由于消防部门不当审核而造成，而不是被告的行为而造成，故消防部门不当审批延误的时间应予扣除不应计算违约金。答辩人是在2018年2月15日接到补送材料通知，2018年2月25日补齐应补的材料。根据消防法第十五条第二项，应当受理申请之日起十个工作日内办理验收，答辩人应承担违约金是2018年3月5日之前，2018年3月5日之后是由于消防部门不当审核而造成，而不是答辩人的行为而造成，答辩人不应承担违约责任。消防部门在补送材料通知书要求提供防火玻璃的检验报告、认证证书、合格证。答辩人在该项目报建时消防设计审核意见书就没有要求安装防火玻璃窗，该报建审核图纸在湛江市消防局报建图纸审核科可查证实。湛江市消防局在审核设计图纸范围外要求提供防火玻璃资料，见证据五（建设工程消防设计审核意见书），因该问题一直无法交件造致无法消防验收，影响被告延迟申领工程竣工验收备案证明（但工程验收备案证明只能起到办理房产证作用，不影响业主购买的房屋使用，业主无造成任何损失）。湛江市消防局从2018年3月5日拖延验收时间至2018年8月8日才安排验收，因此，答辩人延迟申领工程验收备案证明，正是因为湛江市消防局不按照建设工程消防审核意见书办理验收，而要求审核范围外提供资料验收致造成本合同第九条延迟取得建设工程竣工验收备案证明。答辩人是面对政府消防职能部门不当审核不按建设工程审核意见书拖延验收，造成延迟交楼的。三、答辩人于2018年10月29日取得竣工验收备案表，逾期交房违约金截至2018年10月28日止。四、答辩人没有违反双方签订的《商品房买卖合同》第九、十一、十二条的合同规定，不属违约。五、根据合同第20条规定本公司按时给业主履行完毕将不动产权证交给业主，答辩人一直以来都是讲信用的。综上，答辩人没有违反合同各项规定，只是政府消防职能部门不当审核不按建设工程消防设计审核意见书验收的缘故造成的延误，故消防部门延误的时间而造成的，答辩人即承担2018年3月5日之前违约责任。并且，合同中约定的违约金过高，请求人民法院给予下调。本院经审理认定事实如下：2017年6月14日，原告林中轩、黄小燕与被告湛江市鸿天房地产开发有限公司签订了合同编号为：Y2017016689号的《商品房买卖合同（预售）》，原告林中轩、黄小燕购买由被告开发出售的坐落于湛江市坡头区××××××××××××××××××××××。该房套内建筑面积为117.43平方米,购房总价为549396元。合同第九条约定:该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件等条件;第十一条约定:出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房;第十二条约定:除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理:1、按照逾期时间,分别处理:(1)逾期在30日内,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金;(2)逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。上述合同签订前，两原告先行依认购约定向被告交付了首期房款189396元。合同签订后，原告依合同约定通过按揭贷款方式于2017年9月5日将余下的购房款36万元委托湛江市赤坎区××信用合作联社转付给了被告。2018年10月29日，被告向两原告下达《收楼通知书》，2018年11月3日，被告将涉案房屋交付给两原告。2019年被告退还给两原告房屋面积差异款6643元。本院认为:本案属商品房预售合同纠纷。原、被告就涉案商品房签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示,内容合法有效,双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为:1、被告逾期交房是否能免责；2、两原告请求被告支付逾期交房违约金依法应否支持。关于被告逾期交房是否能免责的问题。被告辩称其未能取得建设工程竣工验收备案表,是由于消防有关部门在涉案工程消防设计审核范围之外要求被告补充提供防火玻璃证明,致使涉案房屋的消防工程未能及时验收合格,从而导致迟延领取建设工程竣工验收备案表,所以被告只应承担合同约定交房日至2018年3月5日的逾期交房违约金。综合本案事实,消防有关部门要求被告补充提交防火玻璃证明致审批延误的情形并非不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,被告的辩解与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定不相符,且两原告没有过错。故对于被告的该主张,本院不予采纳。关于两原告请求被告支付逾期交房违约金依法应否支持的问题。本案中,两原告已依约履行了付款义务,而两原告与被告签订的《商品房买卖合同》明确约定出卖人(即被告)应于2017年12月30日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的商品房交付给买受人(即两原告)使用,但被告鸿天公司没有按合同约定在该日期前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的涉案商品房交付给原告,违反了《商品房买卖合同》第十一条的约定,被告的行为构成违约,应承担违约责任。两原告按合同第十二条的约定，请求被告支付逾期交房的违约金82227.08元（自2017年12月31日起至2018年10月29日止共303天，以542753元为基数按日万分之五计算），符合双方的约定,不存在显失公平的情形，且没有违反法律规定,本院予以支持。被告辩称违约金过高,但未提供相应证据予以证明,本院不予采纳。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:限被告湛江市鸿天房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付逾期交房违约金82227.08元给原告林中轩、黄小燕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费927.84元，由被告负担。原告已预交的受理费927.84元，本院不作退付，由被告在上述履行期限内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  唐朝雄二〇二一年四月七日书记员  苏琰皓附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。