云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2601民初672号原告：文山和居物业服务有限公司，住所地文山市卧龙街道攀枝花社区环北三路金玉名园F48号。法定代表人：陈中会，董事长。委托诉讼代理人：王正梅，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：李刚，男，1990年3月4日生，汉族，现住文山市。原告文山和居物业服务有限公司（以下简称和居物业公司）诉被告李刚物业服务合同纠纷一案。本院于2021年1月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和居物业公司的委托诉讼代理人王正梅，被告李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决李刚支付和居物业公司电梯维护费720元(30元/户.月×24个月）、二次加压费200元(100元/户.年×2年）、物业服务费2956元(123.16㎡×1元/月.㎡×24个月)以及违约金368元(3876元×4.75%×2年)，上述共计4244元；2.由李刚承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年12月26日，和居物业公司与李刚的业主委员会签订了《开化商贸城三期物业管理服务合同》，合同约定：1.由和居物业公司对开化商贸城三期进行前期物业服务；2.物业服务费交纳标准为高层住宅：1元/月.平方米；二次加压费100元/户.年；电梯运行费、维保费、年检费360元/户.年、商业物业：3.0元/月.平方米；3.因业主的原因空置房屋、未装修入住或未按照地产通知时间办理收房手续的房屋，物业管理服务费由地产通知时间办理收房手续的房屋，物业管理服务费由业主按照地产通知交房之日起开始以上标准全额缴纳等。15-17栋于2014年11月17日交房，18-19栋于2016年1月12日交房，20-21栋于2016年12月12日交房，以后每年仍以该月作为缴费开始的月份。如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的3‰向欠费业主收取违约金；4.本合同期限为六年，自2018年1月1日起至2024年1月1日止。合同签订后，和居物业公司为李刚的房屋提供了物业服务并一直按合同履行自己的义务，但李刚却无故拖欠应支付给物业公司2018年1月12日至2020年1月11日的物业服务费等费用，经和居物业公司多次催要，李刚毫无付款之意，总是以种种理由搪塞，所欠款项至今未付。为此，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院查清事实后，依法判决李刚支付原告物业服务费及违约金，以维护原告合法权益。李刚答辩，李刚同意交纳物业费、二次加压费、电梯费，但认为物业费过高，且物业费的收费标准是否在物价局备案不清楚，物业服务态度不好，得不到业主认可。违约金不同意交，因为之前就不同意和居物业公司的收费标准。和居物业公司针对其主张，向本院提交了如下证据：1.《前期物业服务委托合同》一份，证明2017年6月25日，和居物业公司与李刚所建房屋的房地产云南三鑫集团有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：1.由和居物业公司对开化商贸城三期进行前期物业服务；2.物业服务费交纳标准为高层住宅：1元/月.平方米；二次加压费100元/户、年；电梯运行费、维保费、年检费400元/户.年；商业物业：3.0元/月.平方米；3.业主应从甲方通知交房之日起开始交纳一年度（即12个月）物业服务费。15-17栋于2014年11月17日交房，18-19栋于2016年1月12日交房，20-21栋于2016年12月12日交房，以后每年仍以该月作为缴费开始的月份。如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金；4.本合同期限至业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；2.《开化商贸城三期物业管理服务合同》一份，证明2017年12月26日，原告与被告业主委员会签订了《开化商贸城三期物业管理服务合同》。合同约定：1.由和居物业公司对开化商贸城三期进行物业管理服务；2.物业服务费交纳标准为高层住宅：1元/月.平方米(不包括电梯运行费、二次供水加压费)，高层住宅电梯运行费、维保费、年检费360元/户.年；二次加压费100元/户.年：商业物业：3.0元/月、平方米不包括电梯运行费、二次供水加压费）；3.因业主的原因空置房屋、未装修入住或未按照地产通知时间办理收房手续的房屋，物业管理服务费由业主按照地产通知交房之日起开始以上标准全额缴纳等。15-17栋于2014年11月17日交房，18-19栋于2016年1月12日交房，20-21栋于2016年12月12日交房，以后每年仍以该月作为缴费开始的月份。如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的3‰向欠费业主收取违约金；4、本合同管理服务期限为六年。自2018年1月1日起至2024年1月1日止；3.《照片》四张，证明和居物业公司按合同约定履行了自己的义务；4.《三鑫开化商贸城三期商品房购销合同登记备案表》，证明李刚系开化商贸城三期业主的事实。经质证，李刚认为，和居物业公司提交的证据的第1组证据的真实性不清楚，云南三鑫集团有限公司与和居物业公司签合同时业主并不知情，所以该合同对业主没有约束力，三鑫集团不能代表业主的权力；对第二组证据不认可，业主委员会与和居物业公司签合同没有经过业主大会的同意，所以该份合同对真实性不认可及对李刚也没有约束力；对第三组证据的真实性无异议，物业公司的确对三鑫商贸城进行了打扫，提供了物业服务，但是和居物业公司仅仅是提供了物业公司做得好的一部分，做的差的照片并没有提供；对第四组证据没有异议。本院认为，和居物业公司提交的第1、2、3、4组证据客观真实，与本案相关联，本院予以采信。李刚针对其主张，向本院提交如下证据：《照片》三张，证明和居物业公司提供的物业服务不到位。经质证，和居物业公司对李刚提交的证据的三性不予认可，何时何地何人拍摄的不清楚，在其他案件中，该组证据是地下停车场的照片，地下停车场并不属于我公司提供物业范围，一直都是房地产商的管理范围。即便照片是小区，照片是静止的，但物业管理服务是动态的。本院认为，李刚提交的证据客观真实，但因未提交其他证据予以佐证，无法证明其证明观点，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李刚系开化商贸城三期19-1501号房屋的业主，房屋建筑面积为123.16平方米。2017年6月25日，和居物业公司与云南三鑫集团有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定由和居物业公司为云南三鑫集团有限公司开发建设的开化商贸城三期提供前期物业管理服务，合同约定：一、本合同期限至业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；二、本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。1.物业服务费用由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅：1元/月.平方米；二次加压费100元/户、年；电梯运行费、维保费、年检费400元/户.年；商业物业：3.0元/月.平方米；三、业主应从甲方通知交房之日起开始交纳一年度（即12个月）物业服务费。15-17栋于2014年11月17日交房，18-19栋于2016年1月12日交房，20-21栋于2016年12月12日交房，以后每年仍以该月作为缴费开始的月份。如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金。2017年12月26日，和居物业公司与开化商贸城三期业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定：1.由和居物业公司对开化商贸城三期进行物业管理服务；2.物业服务费交纳标准为：高层住宅（电梯房）按照建筑面积1元/月.平方米(不包括电梯运行费、二次供水加压费)；高层住宅电梯运行费、维保费、年检费360元/户.年；二次加压费100元/户.年；商铺按照建筑面积3.0元/平方米.元计算（不包括电梯运行费、二次供水加压费）；3.因业主的原因空置房屋、未装修入住或未按照地产通知时间办理收房手续的房屋，物业管理服务费由业主按照地产通知交房之日起开始以上标准全额缴纳等。15-17栋于2014年11月17日交房，18-19栋于2016年1月12日交房，20-21栋于2016年12月12日交房，开始交纳一年度（即12个月）的物业服务费，以后每年仍以该月作为缴费开始的月份。如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的3‰向欠费业主收取违约金；4、合同管理服务期限为六年，自2018年1月1日起至2024年1月1日止。合同签订后，和居物业公司按约定为开化商贸城三期业主进行物业服务，李刚于2016年起就接房入住至今。因李刚从2018年1月12日起就未交纳开化商贸城三期19幢1501室房屋的物业服务费，和居物业公司为此诉至本院。另查明，李刚与高明娥系文山市开化商贸城三期19幢1501室房屋的共同业主，在诉讼过程中，李刚与和居物业公司均同意由李刚独自承担的诉讼结果，不再追加高明娥为本案被告。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，和居物业公司与开化商贸城三期业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，案涉《物业管理服务委托合同》对李刚在内的所有业主均有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。和居物业公司作为物业管理单位，已为包括李刚在内的全体业主提供了物业管理服务，李刚实际享受了和居物业公司提供的物业服务至今，李刚应按照合同约定支付物业服务管理费。李刚自2018年1月12日至2020年1月11日未交纳物业服务管理费，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业费服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”的规定，现和居物业公司根据合同约定主张李刚支付开化商贸城三期19幢1501号房屋自2018年1月12日至2020年1月11日的电梯维护费720元(30元/户.月×24个月）、二次加压费200元(100元/户.年×2年）、物业服务费2956元(123.16㎡×1元/月.㎡×24个月)，以上共计3876（以上数字均已四舍五入）的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。和居物业公司与开化商贸城三期业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》约定：如果在第4个月1日前，仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的3‰向欠费业主收取违约金。李刚二年未交纳物业服务费的行为，确实给和居物业公司造成了相应的损失。和居物业公司要求李刚支付违约金368元的诉讼请求，本院酌情按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2021年1月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算违约金，支持和居物业公司违约金298元（3876元×3.85%×2年），其余请求不予支持。综上所述，李刚应支付和居物业公司电梯维护费720元、二次加压费200元、物业服务费2956元、违约金298元，共计4174元。李刚抗辩和居物业公司的物业费过高的问题的主张，根据和居物业公司与开化商贸城三期业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》中已约定了物业服务费交纳标准为：高层住宅（电梯房）按照建筑面积1元/月.平方米(不包括电梯运行费、二次供水加压费)，因案涉《物业管理服务委托合同》对李刚具有法律约束力，物业公司根据合同约定按照建筑面积1元/月.平方米收取物业费符合双方约定，并且根据文山市的生活、消费水平及物业管理公司在进行管理管理时确须支付必要的人力、财力以维持物业公司的正常运转；再者，李刚也未向本院提交证据证明和居物业公司的收费标准违反法律、法规、部门规章，李刚应当承担举证不能的法律后果。综上，故李刚抗辩案涉物业服务合同对其没有约束力及和居物业公司的收费标准过高无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、李刚于本判决书生效之日起十日内向文山和居物业服务有限公司支付自2018年1月12日至2020年1月11日止的电梯维护费720元、二次加压费200元、物业服务费2956元、违约金298元，共计4174元；二、驳回文山和居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  马彦红二〇二一年四月八日书记员  盘诗晨