天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0112民初3675号原告：天津景丰物业管理有限公司，住所地天津双港工业区丽港园**1-220。法定代表人：黄宝彬，职务：经理。委托诉讼代理人：翟占松，男，该公司职员。被告：方纯虎，男，1991年2月9日出生，汉族，住天津市津**。原告天津景丰物业管理有限公司（以下简称“景丰公司”）与被告方纯虎物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。景丰公司之委托诉讼代理人翟占松和被告方纯虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景丰公司向本院提出诉讼请求：1．判令方纯虎支付2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3,918元；2．判令方纯虎支付2015年1月1日至2020年12月31日拖欠物业服务费的违约金，根据景丰公司与天津市津南区双港镇仁永名居业主大会签订的天津市住宅物业服务合同中的规定，违约金按物业费的5%收取，违约金196元；3．判令方纯虎承担案件全部诉讼费用。事实及理由：方纯虎系天津市津南区仁永名居12-1-301的业主。景丰公司在2015年1月1日至2020年12月31日期间为方纯虎提供了物业服务。但，方纯虎拒不支付以上物业服务费用。自2015年1月1日至今，景丰公司多次向方纯虎催缴物业费，但方纯虎置之不理。根据物业服务合同的规定，方纯虎所居房屋物业服务费标准为每平方米0.6元，仁永名居12-1-301的房屋面积为90.69平方米。景丰公司认为，现已履行了物业服务合同所规定的所有义务，方纯虎拒绝交费的行为违反了相关法律规定及合同约定。故，景丰公司诉至本院。方纯虎辩称，景丰公司诉请的期间确未交纳物业费，理由如下：1．双方没有直接的物业服务合同；2．案涉小区物业存在以下问题：小区门口无门禁，人员、车辆随意进出小区，给小区居民居住带来安全隐患；外来车辆占用小区停车位、导致业主回家晚了没有地方停车；部分小区居民遛狗不拴绳物业不进行管理，狗便清理不及时；据消防员将地下消防通道的消防栓没有水，存在消防隐患；未经业主同意小区公共停车场被安装了快递柜和充电桩；楼道防盗门被更换；物业费原来是0.35元，现调整为0.6元亦未经业主同意；小区路灯形同虚设；楼栋门禁、可视电话均无法使用等。景丰公司向法庭提交证据如下：1．天津市住宅物业服务合同1份（JF-2009-008），以此证明景丰公司和方纯虎居住小区的业主大会存在物业服务关系。2．津南区朝阳社区居民委员会于2019年9月4日出具的情况说明1份，证明景丰公司于2014年12月15日起负责案涉小区物业服务。3.照片12张，以此证明景丰公司为小区提供了物业服务。方纯虎对景丰公司提交的证据未发表质证意见。景丰公司提交的证据1-3符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：方纯虎系天津市津南区双港镇仁永名居小区12-1-301号房屋的业主，该房屋建筑面积为90.73平方米。该小区的前期物业公司为天津世宇物业服务有限公司。2014年12月15日，天津世宇物业管理有限公司正式撤出仁永名居物业管理服务，景丰公司开始负责该小区物业项目管理。2015年12月1日，景丰公司和该小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：景丰公司为案涉小区提供物业服务，期限自2015年12月1日至2018年11月30日，业主按每月每平方米0.6元交纳物业费。交纳费用时间：业主于每月10日前交纳；上述物业合同到期后，由于业委会未按期换届，故原告为小区继续提供物业服务。后经景丰公司多次催缴物业费未果，故呈讼。庭审中，景丰公司就方纯虎提出的问题进行了答复：关于物业服务合同问题，景丰公司于小区业主大会签订了物业服务合同；关于污水外溢，物业公司按规定进行排污。关于路灯问题，镇上改造时为小区设置了太阳能路灯（无电路），现已损坏，经与镇房管部门协商，不能动用维修基金维修，现我们已上报镇政府等待处理。关于楼栋防盗门更换问题，我们进驻前是镇上进行老旧小区改造时更换的，现我们也已上报镇政府等待处理。物业公司入住小区时底商饭店已形成，我们没有执法权，业主可向环保部门反映油烟呛人的问题。关于小区居民养狗问题，物业公司没有执法权只能做劝阻而不能限制；关于消防问题，主干道都有消防设施，每年消防部门都会检查；关于外来人员随意进出小区问题，由于小区大门的自动门是老式的，开关不方便，故只登记拉土的车辆，小车不存在安全问题，没有进行登记。本院认为，物业服务合同时物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。依据上述规定，景丰公司与天津市津南区双港镇仁永名居业主大会的《天津市住宅物业服务合同》对双方产生法律约束力。依据景丰公司提交的《天津市住宅物业服务合同》并结合津南区朝阳社区居委会出具的证明及双方当事人陈述可知，景丰公司自2015年1月1日至2020年12月31日为方纯虎居住的小区提供了物业服务，被告有义务支付相应的物业费用。现景丰公司依据上述《住宅物业服务合同》约定的物业费收费标准（0.6元/每月/每平方米）向方纯虎主张权利，符合法律规定，本院予以支持。经本院对景丰公司提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合景丰公司物业服务标准及等级整体交费比例等因素并结合方纯虎的抗辩理由，本院认定景丰公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，应适当酌减物业费，本院认为以减少10%为宜。经核算，方纯虎应支付景丰公司2015年1月1日至2020年12月31日的物业费3,527.59元。现原告主张上述期间的物业费3,918元，本院予以部分支持。关于景丰公司主张违约金196元，虽方纯虎在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（景丰公司提供的物业服务、方纯虎的抗辩理由等），本院对景丰公司的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：景丰公司作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但景丰公司仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。综上，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告方纯虎于本判决生效后十日内给付原告天津景丰物业管理有限公司2015年1月1日至2020年12月31日的物业服务费3,527.59元；二、驳回原告天津景丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告方纯虎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告方纯虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孙树胜二〇二一年四月十五日法官助理刘秀书记员王瑞附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。