广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初3870号原告：珠海华发物业管理服务有限公司，住所地：珠海市香洲区×××××××××******。统一社会信用代码：914×××××××××××356E。法定代表人：周某某，董事长。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。被告：邓小龙，男，1966年9月12日出生，汉族，住址：珠海市香洲区××××××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××834。委托诉讼代理人：曾佩莲，公民身份号码：440××××××××××××121，系被告妻子。原告珠海华发物业管理服务有限公司与被告邓小龙物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海华发物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人郑秀琴、被告邓小龙的委托诉讼代理人曾佩莲参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付所拖欠的物业管理费1,848.3元，公摊电费280.92元，合计人民币2,129.22元；2.被告支付逾期产生的违约金122.91元；3.被告承担本案所有案件受理费。事实及理由：被告为珠海市香洲区××××××××××××业主，房屋套内面积为123.22㎡。根据2011年8月8日原告与珠海市新华建设房地产有限公司签订的《金域华府前期物业管理服务合同》的约定，原告自接手管理以来一直积极履行合同该约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但自2020年2月1日开始被告停止缴纳物业管理费，截止2020年8月，被告共计欠缴物业管理费1,848.3元，按合同第十六条第一款的约定，物管费单价为2.5元/平方米/月，每月应交308.05元。公摊电费280.92元，公共水电费用按政策规定及业主公约进行分摊。根据合同第二十一条第十款约定产生122.91元违约金。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求依法判令支持原告的全部诉请。原告为其陈述提供的证据有：1.物业资质证书；2.前期物业管理服务协议（邓小龙）；3.不动产登记情况查询结果；4.费用催缴通知单；5.关于协商延期退出小区服务期限的函；6.欠费清单（2020年2月至2020年8月）；7.金域华府前期物业管理服务合同（开发商）；8.公用电费通知单、发票。被告辩称，1.原告服务质量差，与其所签订的前期物业管理服务协议相差甚远。门厅走廊卫生状况长期十分差，地面经常脏乱差，并未兑现每日一次湿拖的承诺，消防设施长期不维护，导致原告撤离小区时，整个小区消防设施系统都处于瘫痪状态，致被告居住环境及居住安全等问题长期无法达到保证；2.原告只顾收费，不见服务。原告每月收取被告6元的可视对讲门禁维护费，事实上但被告家里的可视门禁从2014年11月入住就出现故障。被告多次致电原告要求提供维修维护服务，原告以各种借口拒绝提供服务，至原告撤离小区时，被告家的可视对讲门禁仍处于故障状态不能正常使用，一直未得到修复长达70个月，被告几年来白花420元门禁维护费却没有得到门禁的任何维护服务，以及经过与原告多年沟通过程中严重消耗被告的时间和精力却迟迟无有效回应，心力交瘁；3.原告置政府文件不理，我行我素乱收费。市政府于2016年3月1日出台文件，进一步规范小区停车收费标准，明确了车位、车库收费最高上限为每月70元（含公共水电费），而原告在文件出台后依然按照每月90元收取被告停车费，直至撤离，服务期间多收取了53个月费用，即1,060元的地库停车费，在此期间本人多次与原告沟通维权无果；4.原告侵害业主利益，原告在服务期间一直未移交小区公共收益。根据《珠海市物业管理条例》第七十七条规定，利用物业共有部分进行经营活动，首先征求业主同意且公共收益归属全体业主所有，但原告从未征求业主意见，且在撤离该小区时仍然拖欠巨额公告收益未移交，严重侵害被告权益。被告为其辩解提供的证据有：1.新建物业现场承接查验记录表；2.工作联系函（华金函字【2018】1001）；3.珠发改价格【2016】22号《关于珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准（试行）的通知》；4.《关于第二次磋商物业服务合同等事项的函》；5.金域华府前期物业管理服务合同。本院查明：被告为珠海市香洲区××××××××××××的产权人，201×年×月被告为涉案房产办理不动产登记，房屋建筑面积为122.96平方米。2011年8月8日，原告与珠海市新华建设房地产有限公司（以下简称“新华建设公司”）签订了《金域华府前期物业管理服务合同》。合同约定：新华建设公司选聘原告对金域华府小区实施前期物业管理。物业交付使用后，被告向业主/使用人提供服务，其中包括公共区域消防设施的维护和消防管理（中控室、自动喷淋系统、烟感系统、广播系统、消防栓等）；物业管理服务费用由原告直接向业主/使用人收取，高层、小高层及单身公寓物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元收取，不包括共用水费、电费；共用电费由全体业主按户平均分摊，其中电梯用电、梯间照明用电由本栋业主按户平均分摊；车位服务费每月每辆70元收取；交费时间为每月15日前，逾期交纳物业服务费的，每天按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、排污费、垃圾处理费等代收代缴服务。合同期限自合同签订之日起至业主委员会成立并与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。2015年10月13日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元（不含公共分摊水、电费，公共水、电费按政策规定分摊）收取。业主自用的可视对讲维护费按每月每台6元收取。室内停车场服务费按每月90元收取（含停车场照明、公共设施日常维修、停车场清洁、安管人员巡视等服务内容）。2020年4月8日，香洲区物业办、梅华街道办召集金域华府业委会、监事会与原告关于金域华府小区物业服务问题进行了沟通协调。香洲区物业办、梅华街道办指出目前疫情防控未解除，不能组织召开业主大会，建议原告在疫情防控期间继续服务金域华府小区。2020年4月14日，珠海市香洲金域华府小区×届业主委员会根据会议精神，同意原告延期报务到2020年7月底，继续按《金域华府前期物业管理服务合同》执行。2020年7月31日，被告撤出金域华府小区。原告主张被告自2020年2月1日起停止缴纳物业管理费，至2020年8月31日止，被告共欠缴物管费1,848.3元，公摊电费280.92元，产生违约金122.91元。本院认为，原告与新华建设公司签订了《金域华府前期物业管理服务合同》，为金域华府小区提供物业管理服务，被告是小区的业主之一，且与原告签订《前期物业管理服务协议》，上述协议的签订是双方当事人真实意思表示，无违反我国法律法规的强制性规定，故被告与原告均应受到《金域华府前期物业管理服务合同》及《前期物业管理服务协议》的约束并恪守履行。原告为金域华府小区提供了物业管理服务，被告邓小龙理应按照约定交纳物业服务费。即被告应当向原告支付2020年2月至2020年8月的物业服务费1,844.4元（按2.5元/户/平方米、建筑面积122.96平方米计算），但原告主张被告支付2020年2月至2020年8月的物业服务费1,848.3元，与实际欠费金额不符，超出部分本院不予支持。关于违约金的问题，被告在合同期内未按时交纳费用存在违约，但依据被告提交的证据可知，原告在履约过程中也存在一定的履行瑕疵，该履行瑕疵虽不足以构成被告拒绝交纳物业管理费的理由，但原告也需为其履行瑕疵的违约行为承担相应责任。则依据公平原则，本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。原告请求被告支付其为被告代垫的公用电费280.92元，但原告未提供欠费周期相应的广东电网有限责任公司珠海供电局出具的广东增值税发票作为证据，故本院对原告要求被告支付公用电费280.92元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邓小龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海华发物业管理服务有限公司支付物业服务费人民币1844.4元；二、驳回原告珠海华发物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元，由原告负担5元，被告负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  袁海平二〇二一年四月二十五日书记员  罗 艳