广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初10154号原告：郭晓生，男，1968年5月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××××。委托诉讼代理人：刘鸿鹏，广东益诺众承律师事务所律师。被告：雷海观，女，1984年2月17日出生，壮族，住广西壮族自治区武宣县×××××××××××××××。原告郭晓生与被告雷海观房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，先依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭晓生的委托诉讼代理人刘鸿鹏到庭参加诉讼，被告雷海观经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。郭晓生向本院提出诉讼请求：1.解除《厂房租赁合同》；2.郭晓生不必返还雷海观押金10000元；3.雷海观支付租金60000元；4.雷海观支付水电费7512.94元；5.雷海观支付违约金32400元（自2020年1月1日至2020年6月1日，以60000元为基数，按日3‰违约金计算）。事实和理由：郭晓生和雷海观于2019年11月29日签订《厂房租赁合同》，约定雷海观承租郭晓生位于中山市×××××××古一兴旺楼一层商铺，该物业175平方米，每月租金为10000元；租赁期限为2019年9月1日至2022年8月31日止，每月交付租金，上月月底前交付下期租金，先交租后使用，各期租金必须按时按额缴清，如乙方未交清租金，则甲方按未交清金额加收3‰违约金；逾期超过十天的，甲方有权单方解除合同且无需另行书面通知，立即对该物业停水停电和禁止出入；乙方拒绝退还的，按照合同租金的三倍计收该物业占用费至归还该租赁物业之日止。合同还约定，乙方在租赁期间的经营项目必须合法经营，取得相关执照，经甲方书面同意方可经营。未经甲方书面同意的，不得随意改变租赁物的经营项目。该租赁物业必须是乙方自用经营，不得转租或分租。乙方中途不得不转让该租赁物业或更改其承租人，一律须经甲方同意后，并按甲方的规定收取相应的手续费。押金为两个月租金共20000元，2019年11月30日之前支付10000元，2020年3月31日前支付10000元。合同约定，租期满时由甲方验收合格后，乙方凭甲方出具的物业验收表、押金单据原件及有效身份证件在甲方出具物业验收表之日起15日内到甲方办理退租退押金手续，否则，视为乙方放弃退回押金的权利，逾期不再办理。合同约定，乙方在租赁期间内所发生的而一切债权债务、法律、经济责任均由乙方负责，与甲方及甲方该租赁物业无关。另，租赁期满后，属于甲方的设备，乙方必须完好无损交还甲方，乙方的装修物不得拆除，归甲方所有。关于违约责任，合同约定，乙方违约，除按上述条款外，要立刻搬离厂房，不得追讨押金和已交付未使用的租金。合同签订后，郭晓生将租赁物交付给雷海观使用，雷海观依约缴纳租金，双方积极履行商铺租赁合同。但自2020年1月1日起，雷海观开始拒绝交付租金，截止2020年6月30日，已欠缴租金6个月，合计欠租60000元以及水电费7512.94元；按照合同约定，自2020年1月1日至同年6月1日，共6个月，以60000元为基数，按日3‰违约金计算，雷海观应支付违约金32400元。综上所述，郭晓生多次催促雷海观交清租金和水电费，但雷海观置之不理。无奈，郭晓生只得提起诉讼。由于雷海观欠缴租金，并长期占有物业，已经明显违约，且构成根本违约，因此现诉至法院，请求判如所请。雷海观未提交答辩意见，亦未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：案涉租赁物位于中山市×××××××××××，已办理不动产权证书：粤（2015）中山不动产权第××××号，权利人为中山市××××××民委员会。2018年8月17日，中山市××××××民委员会（甲方）与郭晓生（乙方）签订《物业租赁合同书》约定甲方将位于中山市×××××××××××古一百业兴旺楼全栋物业租赁给乙方使用，该房产有房产登记，租赁期限自2018年10月16日起至2024年10月15日止。双方于2019年11月7日还签订了《修复第2层楼面的补充协议》。2019年11月29日，郭晓生（甲方）与雷海观（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于中山市×××××××古一兴旺楼一层商铺，建筑面积约175平方米，租赁期自2019年9月1日起至2022年8月31日止；月租金为10000元，先交租后使用，每月月底之前交付下月租金，乙方如未交清租金，则甲方按未交租金的金额每日加收3‰违约金，逾期超过十天的，甲方有权单方解除合同且无需另行书面通知立即对该物业停水停电和禁止出入，收回该租赁物业并没收乙方已缴纳的租赁押金和租金；押金为20000元，2019年11月30日之前支付10000元，2020年3月31日之前支付10000元；该厂房的水费、电费及一切税费由乙方负责；甲方违约，要退还乙方已交但未使用的租金和双倍押金给乙方，乙方违约，除按上述条款外，要立即搬离厂房，不得追讨押金和已交纳但未使用的租金。合同签订后，郭晓生将案涉租赁物交付给雷海观使用。郭晓生称雷海观仅支付押金10000元，且自2020年1月开始未缴纳租金；雷海观于2020年6月搬离案涉租赁物但未与其办理交接手续，其于同年6月底收回案涉租赁物；其诉求的租金是2020年1月1日至同年6月30日期间的租金；另，该期间其与雷海观口头约定由其代缴水电费后雷海观再向其支付，并提交水电费通知单拟予证实，水电费通知单为单方制作，无任何人签收确认。郭晓生提交的微信聊天记录截图显示其多次通过微信向雷海观催缴租金，但雷海观未予理会。另查明，本案的起诉状副本于2020年10月26日送达雷海观。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案于2020年7月9日立案，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。郭晓生与雷海观签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性或禁止性规定，具有法律效力，双方均应恪守履行。郭晓生称雷海观自2020年1月开始未缴纳租金，于2020年6月搬离案涉租赁物但未与其办理交接手续，其于同年6月底收回案涉租赁物，雷海观未提交证据予以反驳，故本院予以认定。雷海观未按约定缴纳租金，已构成违约，应承担相应的付款责任和违约责任，故郭晓生诉求雷海观支付其2020年1月1日至同年6月30日的租金60000元有理，本院予以支持。雷海观逾期缴纳租金已远超十天，按照《厂房租赁合同》的约定，郭晓生有权解除案涉《厂房租赁合同》并没收押金，故对郭晓生诉求解除其与雷海观签订的《厂房租赁合同》予以支持。本案的起诉状副本于2020年10月26日送达雷海观，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，案涉《租赁合同》于2020年10月26日解除。郭晓生称雷海观仅支付押金10000元，雷海观未提交证据予以反驳，本院予以认定，故郭晓生诉求不必返还雷海观押金10000元于法有据，本院予以支持。关于违约金，《厂房租赁合同》约定雷海观逾期缴纳租金的，郭晓生按未交租金的金额每日加收3‰违约金。因雷海观拖欠租金的行为给郭晓生造成的直接损失是相应款项的利息损失，且郭晓生并没有提供证据证明有造成其他的损失，故郭晓生主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、雷海观违约事实给郭晓生造成的实际损失及协议完全履行后郭晓生的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率的1.5倍计付违约金。案涉《厂房租赁合同》约定上月月底前交付下月租金，故逾期交租违约金应以10000元为基数分别自2020年1月1日起、2020年2月1日起、2020年3月1日起、2020年4月1日起、2020年5月1日起、2020年6月1日起计算，郭晓生主张计算至2020年6月1日本院予以准许。经核算，该期间的违约金为498.07元，故雷海观应支付郭晓生违约金498.07元，对超出部分，本院不予支持。关于水电费，郭晓生提交的证据不足以证实其该主张，本院不予认定，故本院对其该项诉求不予支持。雷海观经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对郭晓生诉讼请求和事实理由抗辩的权利，不影响本院对本案的依法审理，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告郭晓生与被告雷海观签订的《厂房租赁合同》于2020年10月26日解除；二、原告郭晓生不必返还被告雷海观的押金10000元；三、被告雷海观于本判决生效之日起七日内向原告郭晓生支付租金60000元及违约金498.07元；四、驳回原告郭晓生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2498元，由原告郭晓生负担896元，由被告雷海观负担1602元（该款原告郭晓生已预交，被告雷海观应于支付上述款项时迳付原告郭晓生，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黄燕芳审判员  郭晓琳审判员  吴柏强二〇二一年四月十四日书记员  庞增博