苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0591民初13687号原告（反诉被告）：王济杭，男，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：陈付强，江苏吴鼎律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：柳建国，男，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：屠海群，苏州市吴中区木渎法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蒋建江，苏州市吴中区木渎法律服务所法律工作者。原告王济杭与被告柳建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月04日受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。诉讼过程中，被告提出反诉，本院合并审理，并裁定适用简易程序审理。本案于2021年1月15日、2021年4月20日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。本诉原告王济杭称：王济杭在2018年3月1日将自己承租的苏州市葑塘实业总公司（以下简称“葑塘公司”）的位于苏州工业园区徐家浜店面房转让给柳建国。其后该涉案房屋一直由柳建国使用。2019年10月25日双方补充约定，由柳建国去涉案房屋所有人葑塘公司处办理更名等变更手续。可柳建国一直没有办理。王济杭在了解到柳建国没有续签2020年房屋租赁合同后，于2020年1月10日微信通知柳建国腾空、搬离承租房屋。但柳建国拒绝交房。因柳建国拒不交房，致使葑塘公司起诉王济杭，法院作出(2020)苏0591民初1954号判决，判令王济杭承担相应房屋占有使用费、诉讼费、律师费共计41174元。因双方转租合同已于2020年1月1日解除，而柳建国继续占有房屋直至2020年10月，其应赔偿王济杭房屋占有使用费27896元（以2019年度年租金35867.28元为基数按照10个月折算）以及损失13278元【以(2020)苏0591民初1954号判决确定的履行金额41174元减去27896元】。本诉被告柳建国辩称：对双方合同解除没有异议，但双方均有过错，被告柳建国不应当赔偿原告王济杭的损失。反诉原告柳建国称：2018年3月1日，柳建国与王济杭口头达成房屋转让协议，柳建国花费12万元转让费。2019年10月25日，柳建国与王济杭补充签订书面协议，可能无法在葑塘公司处办理更名等变更手续，故而无法实现长期租赁房屋。因与王济杭协商退还转让费无果，故反诉原告现要求：被告退还房屋转让费8万元。反诉被告王济杭辩称：转让合同已经履行完毕，转让费不应退还。王济杭提供（2020）苏0591民初1954号民事判决书、函、店面转租协议、房屋租赁合同、通话录音、律师函、微信聊天截图、律师函及邮寄凭证予以佐证，被告未对真实性提出实质异议，本院予以确认。根据上述证据本院查明如下事实：2018年12月26日，葑塘公司(出租方、甲方)与王济杭(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将徐家浜××，面积为25.33平方米的店面房出租给乙方；租赁期限为1年，自2019年1月1日起至2019年12月31日；租赁期满，甲方有权收回出租房屋；租金单价为118元/月/平方米，月租金为2988.94元，年租金合计35867.28元；双方合同期届满，甲乙双方未能另行签订租赁协议，乙方在租赁届满之日10日内乙方将房屋返还甲方，否则应承担本合同约定年租金2倍的租赁物占有使用费；因乙方怠于履行本合同规定的义务，甲方有权直接停水停电、封闭房屋、切断道路通行，造成的损失由乙方自行负责，且乙方还需承担甲方额外支出的费用，包括但不限于律师费、鉴定费、公证费等。2019年10月25日，王济杭与柳建国签订《店面转租合同》，约定“徐家浜××理发店从2018年3月1日由藏书小柳、负责转让、转租、如羊肉店，小柳到2023年12月30日转让办理不成功，从2024年1月1日，由(原店主王济杭接管)本合同一共二份，双方同意签字生效”。另手写字体载明“此据具法律依据，5年内村里同意转让，本人来办手续”“延长至2024年12月30日收回”。王济杭称：本人一直承租葑塘公司该铺面，与葑塘公司的合同习惯上一年一续。2018年3月1日，本人与柳建国谈好由王济杭将案涉店铺转让给柳建国，自己不再承租该房产，并由柳建国去葑塘公司办理变更承租人的手续，当日柳建国支付12万元。王济杭称，之后铺面归柳建国，随便他怎么处理，自己不管了。后来租金交纳都是葑塘公司开单子给本诉原告，本诉原告直接让柳建国去取单子并自行缴纳租金。2019年年底，葑塘公司找过自己称该店面可以由自己继续开理发店，如果转给柳建国用那么就要收回。所以自己一直在催柳建国去跟葑塘公司交涉，催促柳建国赶紧将承租人变更。在此情况下，补充签订了这个合同。2020年1月7日，葑塘公司发律师函给王济杭，要求按约退还案涉房产。2020年1月8日，柳建国通过微信将上述律师函拍照发送给王济杭。同年1月10日，王济杭微信告知柳建国“请按照律师函指定时间腾空并搬离承租房屋”。2020年3月24日，因王济杭未按照上述《房屋租赁合同》约定徐家浜××房产返还并赔偿损失，故葑塘公司以房屋租赁合同纠纷为由将王济杭诉至苏州工业园区人民法院。诉讼过程中，法院依申请追加柳建国为被告参加诉讼。2020年6月9日，王济杭聘请律师向柳建国发送律师函，明确因案涉房产已经涉及（2020）苏0591民初1954号案件审理，要求柳建国于2020年6月尽快搬离，及时止损。根据EMS网上查询单显示，该邮件于次日被本人签收。2020年6月12日，王济杭催促案涉商铺实际使用人赶紧搬离。2020年10月10日，葑塘公司收回案涉商铺。2020年10月19日，本院作出（2020）苏0591民初1954号民事判决，判决“一、被告王济杭于本判决生效之日起七日内向原告苏州市葑塘实业总公司支付房屋占有使用费31000元并赔付律师费损失10000元；二、驳回原告苏州市葑塘实业总公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取174元，由被告王济杭负担”。该民事判决已生效。本院认为，案涉合同的内容是本诉原被告协议将本诉原告对《店面转租合同》项下租赁权转让给被告，且转让期间自2018年3月1日起，转让租赁权相应的费用为12万元。根据本诉原被告陈述以及《店面转租合同》的约定，如果变更承租人，实际上需经葑塘公司的同意，但本案中葑塘公司一直未予追认，且明确要求柳建国腾空案涉房屋，故本诉原被告之间的协议内容无法履行。本诉原被告一致确认合同解除，双方债务需予以清理。本案中，柳建国实际已经占有该铺面，并自2018年3月1日至2020年10月10日实际上已经享有租赁权转让情况下的利益，故应向王济杭支付一定对价。关于双方是否约定了转让期限的问题，对此王济杭称，转让费系一笔头转让费。但书证载明双方在知悉葑塘公司可能不同意转让的情况下，另行协商，并明确如“到2023年12月30日转让办理不成功”，“延长至2024年12月30日收回”，根据文义及目的解释，本院理解为双方变更转让期限自2024年12月30日止。综上，考虑到协商过程以及合同履行等因素，本院酌情调整为王济杭应予返还6万元。关于王济杭主张柳建国应赔偿自2020年1月1日至2020年10月10日房屋占有使用费损失以及剩余损失的问题，实际上王济杭是主张其在（2020）苏0591民初1954号民事判决中所承担的给付义务均系柳建国拒不搬离所致，最终应当由柳建国承担。本院认为，本诉原被告之间的合同因未取得葑塘公司的同意实际无法履行，且双方对此已预知，均存在过错，柳建国在王济杭以及葑塘公司明确告知的情况下拒不搬离，导致损失扩大，应承担相应责任。本院酌定由柳建国承担37000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告柳建国应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告王济杭37000元；二、反诉被告王济杭应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告柳建国6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为415元，此款本诉原告已经预交，由本诉原告承担100元，由本诉被告承担315元，本诉原告同意其所预缴的诉讼费用315元由本诉被告向其直接支付，本院不再退还，本诉被告应于履行判决时一并向本诉原告支付。反诉案件受理费减半收取为900元，此款已由反诉原告预交，应由反诉原告承担300元，由反诉被告承担600元，反诉原告同意其所预缴的诉讼费用500元由反诉被告向其直接支付，本院不再退还，反诉被告应于履行判决时一并向反诉原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李雅静二〇二一年四月二十九日书记员  王羽佳拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。