北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初5685号原告：时起正，男，1972年9月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：北京微家投资管理有限公司，住所地北京市大兴区文新南街**院**楼****。法定代表人：杨小宁，董事长。委托诉讼代理人：卢强，男，1983年7月3日出生，汉族，北京微家投资管理有限公司总经理，住北京市大兴区。原告时起正与被告北京微家投资管理有限公司（以下简称：微家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告时起正，被告微家公司的委托诉讼代理人卢强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。时起正向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令微家公司返还时起正一年空置期款项人民币4000元；2、请求法院依法判令微家公司向时起正支付房屋恢复原貌的费用人民币900元；3、请求法院依法判令微家公司向时起正支付2019年1月23日至1月31日共计9天的房租，合计人民币1161．3元；4、请求法院依法判令微家公司向时起正支付2020年4月1日至4月6日共计6天的房租，合计人民币840元；5、请求法院依法判令微家公司向时起正支付更换防盗门门锁及卧室门锁的费用300元；6、请求法院依法判令《房屋退租协议》无效，判令微家公司按照《房屋委托管理协议》中相关条款向时起正支付违约金人民币12600元；7、请求法院依法判令本案诉讼费由微家公司承担。事实和理由：时起正和微家公司于2019年1月23日签订了《房屋委托管理协议》，合同编号为F90000400。按照行业规范，委托管理（自如）的房屋每年度需要为中介公司提供一个月的空置期，于是时起正按照合同约定，以2019年5月、6月、7月三个月作为合同期内的空置期，时起正未收取这三个月的房屋租金。2020年2月微家公司支付了2020年2月、3月、4月共计三个月的房屋租金，3月下旬微家公司要求单方面解除合同，时起正表示合同仅履行了一年，按照协议约定其余两个月的空置期共计8000元应该返还时起正。但是微家公司的工作人员声称3月31日之前租户搬走，双方解除合同，4月份的租金作为一个月的空置期可以返还，剩余一个月的空置期只能按照2000元进行结算，时起正不同意。后时起正得知居委会已经通知了微家公司拆除隔断进行整改，但是微家公司迟迟没有行动。4月7日，微家公司告知时起正剩余一个月的空置期只能返还3000元，并拿出《房屋退租协议》让时起正签字，并告知时起正如果不签字连3000元也拿不到。时起正多次与微家公司沟通拆除隔断事宜，微家公司均以没有工人、空置费中已经包含了拆除隔断费用等理由搪塞时起正，时起正自己拆除隔断墙、恢复电线线路共花费900元。另，微家公司支付租金是自2月1日开始计算，1月23日至2月1日的房租共计1161．3元时起正没有收到。签订《房屋退租协议》后，微家公司没有支付4月1日至4月6日期间的房租，共计800元。交房时，微家公司没有全数交回房屋的户门钥匙和卧室钥匙，时起正不得已更换了防盗门和所有卧室的门锁，花费300元。《房屋退租协议》中多处内容与事实不符，时起正迫于压力非自愿签订，该协议应属无效，微家公司应按照《房屋委托管理协议》的约定向时起正支付房屋租金的三倍违约金。故诉至法院。微家公司辩称：时起正起诉的内容以及诉讼请求完全不符合客观事实，于法无据,请法院予以驳回。2019年1月23日，我公司和时起正签署了《房屋委托管理协议》，协议约定租期为2019年2月1日至2022年4月20日，3个月空置期（用于房屋装修、空房配置物品）。根据协议的规定，以及协议附件四《委托书》的规定，业主方确定知道本房屋经过二次装修优化后，统一管理共分三间分租；我方对房屋进行了全屋粉刷，并采购配置物品，共花费15722．90元，我方已支付时起正租金至2021年4月30日。由于2020年1月20日全国爆发新冠疫情，融汇社区采取封闭式管理，并且停止一切出租事宜，双方于2020年4月6日，协商达成一致，我方赔偿业主3000元违约金，我方已经支付的4月8日至4月30日已支付的租金（费用约3025元）业主方不予退还，我方赠送已经支付的3年网费（1560元）及设备，还有我们承租后对房屋的二次装修以及购买家具家电（费用近14000元），就是算上家具家电的一年折旧费，这些所有加起来折算成费用也超过15000元。并约定4月7日做房屋交接。后时起正要求我公司承担拆除隔断的费用900元，我方认为，双方已经签署了退租协议并办理了房屋交接，我方已经执行了退租协议约定，故不应支付该费用，时起正提出的各项诉讼请求都是无理要求。经审理查明：2019年1月23日，时起正（委托人：甲方）与微家公司（受托人：乙方）签订《房屋委托管理协议》，合作期限为2019年2月1日起至2022年4月30日，标的房屋位于北京市大兴区501室（以下简称：501室房屋），空置期为2019年2月1日至2019年4月30日，房屋租金为第一年度每月4000元，第二年度每月4200元，第三年度4400元。微家公司扣除三个月空置期后于2019年1月30日、2019年7月30日、2019年10月30日、2020年2月10日分别支付时起正租金各12000元。后因疫情原因以及居委会核查501室房屋存在隔断及群租的情况，2020年4月7日，时起正（甲方）与微家公司（乙方）签订了《房屋退租协议》，该协议约定：甲乙双方于2019年2月1日签订了501室房屋的《房屋托管协议》，合同日期为2019年2月1日至2022年4月30日，每月租金为4000元。现经甲乙双方协商一致，甲方于2020年3月13日（注：双方均确认为笔误，实际系2020年4月7日）收回房屋，双方按照以下约定交接：一、乙方将房间现有非甲方物品赠送给甲方，包括网络、电视盒子、路由器；二、乙方于2020年4月7日将房门钥匙1把、水卡1张、电卡1张，交还甲方；…五、本协议生效日开始原合同自动终止…八、经甲乙双方协商一致，乙方支付甲方违约金3000元（叁仟元整）。时起正明确签署该退租协议时有居委会工作人员在场，且提醒其可能会有拆除隔断的费用，但在微家公司的劝导下，其签了该份退租协议。庭审中，时起正主张微家公司在合同仅履行了一年的情况下单方面解除合同，且在未经时起正同意的情况下安装房屋隔断、丢失房屋部分钥匙，微家公司应退还时起正房屋一年的空置期费用4000元、未支付的2019年1月23日至2019年1月31日共计9天的房租1161．3元、2020年4月1日至2020年4月6日共计6天的房租840元和时起正拆除房屋隔间产生的费用900元，以及时起正更换防盗门及卧室门锁产生的费用300元。另，时起正主张其与微家公司签订的《房屋退租协议》是迫于无奈不得已签订的，协议的内容和事实不符，时间也对不上，应该是无效的合同。微家公司应该依据《房屋委托管理协议》中的约定向时起正支付违约金12600元。微家公司主张其与时起正签订《房屋委托管理协议》后，501室房屋于2019年3月31日出租，微家公司于2019年1月30日、2019年7月30日、2019年10月30日、2020年2月10日分别支付租金12000元，租金已经支付至2021年4月30日。后由于疫情爆发，501室房屋所在的融汇社区采取封闭式管理，停止一切出租事宜，导致房屋无法出租。在与时起正沟通后签订了《房屋退租协议》，已经对退租的有关事宜进行了约定，不存在再退违约金和房屋空置期费用的问题。本院认为，时起正和微家公司签订《房屋委托管理协议》，微家公司对时起正的房屋进行管理出租，双方成立合法有效的房屋租赁合同法律关系。后时起正和微家公司签订《房屋退租协议》，系双方协商一致，对解除合同事宜进行了约定。时起正主张该协议无效，但其并未提交证据证明该协议具有法律规定的合同无效的情形，事实上该协议的签署系双方当事人自愿达成，内容亦未违反法律法规的强制性规定，故该协议合法有效，对时起正《房屋退租协议》无效的主张，本院不予认可。双方当事人亦应按照该《房屋退租协议》履行，现微家公司已履行了《房屋退租协议》的义务，故双方的权利义务关系已实际终止。时起正要求微家公司支付《房屋退租协议》外的一年空置期款项4000元，房屋恢复原貌的费用900元，2019年1月23日至2019年1月31日的房租1161．3元，2020年4月1日至2020年4月6日期间房租840元，更换门锁的费用300元及违约金12600元的主张，均系建立在《房屋退租协议》无效的基础上，故在《房屋退租协议》有效的前提下，时起正的前述主张均无法律依据，本院不予认可。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十七条，第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：驳回时起正的全部诉讼请求。案件受理费148元，由时起正负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 朱庆梅二〇二一年四月九日法官助理 吕 馨书 记 员 贯 菲