重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终9390号上诉人（原审原告）：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路61号37楼，统一社会信用代码91500000552008043U。法定代表人：吴自力，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈思强，重庆万友律师事务所律师。委托诉讼代理人：任新民，重庆万友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王伟，男，1986年10月17日出生，汉族，住重庆市渝北区（户籍地重庆市开县）。委托诉讼代理人：谭静（系王伟妻子），女，1987年5月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。上诉人重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称“公共住房公司”）因与被上诉人王伟房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初5960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月10日进行了询问。公共住房公司的诉讼代理人陈思强、任新民，被上诉人王伟及其诉讼代理人谭静参加了询问。双方当事人申请和解期限两个月，本院予以准许。本案现已审理终结。公共住房公司上诉请求：1．维持一审判决第一、二、五项，对其第三、四、六项依法改判；2．支持上诉人一审的其他诉讼请求；3．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1．一审查明事实部分遗漏了上诉人通知被上诉人其保证金已抵扣违约金的事实。租赁保证金不能代替租金，合同明确约定保证金被抵扣后承租人应在七个工作日内补足，否则按违约责任条款处理。2．一审判决对被上诉人租金欠款金额计算有误。即便被上诉人按相关政策可以享受疫情期间免租三个月，截至2020年5月13日，欠租金额也应为15635元（即月租金13819元×（4-3）个月＋日租金454元×4日=15635元）。3．在保证金抵扣租金和违约金之后，被上诉人未主动交纳所欠租金也未填补履约保证金，其仍是违约状态，应按照合同约定计算违约金。违约金应按照合同约定年租金额的万分之五计算每日违约金即每日82.91元。4．上诉人要求被上诉人承担因合同提前解除产生租赁商铺空置期租金损失，符合法律规定。因为案涉商铺提前腾退后，上诉人需重新到市联交所挂牌、招租，按照规定流程办理，期间必定产生空置租金损失。一审法院应支持上诉人的该项请求。王伟辩称，自己不存在违约，2020年5月13日之前不欠租金，不存在违约金；实际欠租时间为2020年5月14日至同年8月17日，因为8月17日已经退租，只承认这期间按照合同确定的租金来交纳。公共住房公司向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的商铺租赁合同于2020年5月13日解除；2．由王伟立即向公共住房公司返还租赁房屋；3．判令王伟向公共住房公司支付租金欠款57092元；4．判令王伟向公共住房公司支付自2019年12月10日起至拖欠租金款项付清之日止的违约金（该违约金按照每日第二年租金总额万分之五的标准计算，即每日82.91元）；5．要求王伟支付2020年5月14日至交还之日止的房屋占用使用费，按照合同租金每月13819元的标准计算；6．请求王伟支付商铺空置期间的损失42222元；7．本案全部诉讼费由王伟承担。一审法院认定事实：2018年11月28日，重庆市公共租赁房屋信息网发布《重庆市北碚区蔡家（碚都佳园Ａ区）同康一路1号等28处房产招租》公告，公告对房产坐落、面积等情况进行了公示，其中同康一路17号建筑面积为211.21平方米。在特别告知的第十一条中载明：“标的面积以甲方取得的实测报告载明的建筑面积为准，不因面积不符合而影响成交结果”。同年12月20日，公共住房公司（甲方、出租方）与王伟（乙方、承租方）通过招投标方式签订《碚都佳园项目商铺租赁合同》，合同约定由公共住房公司将位于重庆市北碚区××路××号商铺出租给王伟经营使用，该合同约定案涉商铺建筑面积约211.21平方米，同时约定合同计租面积为建筑面积，建筑面积以甲方取得的实测报告载明的建筑面积为准。合同还约定商铺租赁时间为三年，从商铺实际交付起算，每月61元／平方米，月租金为12884元，自租期第二年开始（包含第二年）每年在上年租金单价上递增5%。租金每半年计付，首期租金应于合同签订之日起支付，下一次租金应于当期租金届满前30日支付。装修免租期为3个月，按照实际履行租期1年享受1个月的执行，即缴满11个月租金后享有1个月免租期。另，合同还约定商铺保证金为6个月的租金额共计77303元，乙方在合同期间拖欠租金，甲方有权优先从租赁保证金中扣除乙方拖欠的租金及相应违约金。若乙方违反合同约定，未在约定的期限内向甲方支付租金，每逾期一天，每日向甲方支付年租金额的万分之五作为违约金。若乙方累计欠交租金达90日，甲方有权单方解除合同。在合同第19.11条还约定“在本合同履行中所有书面通知、信函、函件、文书以及诉讼文书等送达地址为本合同签约载明联系地址，按本合同载明的姓名、地址、电话发送信息和快递至该地址均视为履行了告知义务，并视为有效送达”。合同签订后，公共住房公司将涉案门面交予王伟使用，收取了第一期即2019年1月10日至同年7月9日期间的租金共计77304元（按照211.21平方米计算），并收取了保证金77303元。从同年7月10日起，王伟未再缴纳租金，公共住房公司多次催收未果。2020年5月9日，公共住房公司向合同中约定的王伟地址发出《关于解除王伟的告知函》，同月13日，邮件被签收。另查明，经北碚区房屋测绘管理所测量，案涉商铺建筑面积为215.76平方米。一审庭审中，公共住房公司同意考虑2020年初的疫情因素对王伟免除三个月的租金。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人应当按照合同约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人的合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，公共住房公司与王伟就涉案商铺签订的商铺租赁合同，系通过合法招投标程序达成的协议，该合同合法有效，王伟辩称该合同存在隐瞒等情形，一审法院认为，公共住房公司已在招租信息和合同中多次书面告知计租面积以实测报告载明的建筑面积为准，符合市场交易习惯，不存在隐瞒的情形，对该辩解意见不予采纳。双方应受该合同的约束，王伟无正当理由长期欠付租金，公共住房公司依照合同约定于2020年5月9日向其送达了解除合同告知函，故公共住房公司要求确认双方于2020年5月13日解除合同的请求于法有据，予以支持。因双方租赁关系已解除，公共住房公司要求王伟腾空搬离涉案商铺，并将商铺返还的请求，亦予以支持。关于王伟欠付租金及房屋占用费的计算，认定如下：1．计费单价，根据案涉合同，确定为每月61元/平方米，并自租期第二年开始每年按单价的5%予以递增；2．计费面积，涉案商铺于2018年11月8日经有资质的第三方测量，建筑面积为215.76平方米，根据案涉合同，计费面积以实测为准，故确认计费面积为215.76平方米；3．计费时限，一审庭审中，双方均确认合同签订后王伟缴纳租金至2019年7月9日，故欠租起始日期确认为2019年7月10日，根据双方约定的每满1年免租1个月的约定，以及公共住房公司同意扣除2020年初疫情期间3个月的租金的意见，截止合同解除之日（2020年5月13日），欠付租金的时限为6月零4日。房屋占用使用费的计算期限为自2020年5月14日至王伟向公共住房公司返还涉案商铺之日。综上，王伟在合同签订时缴纳了保证金及半年预交租金共计154607元，其于2019年度应支付的月租金为13161.36元，2019年度其应负担的租金为144774.96元（按11个月计算），根据双方保证金可抵扣租金的约定，保证金抵扣2019年度租金后仍有9832.04元余款，故2019年度租金已结清；王伟在2020年度应缴纳的月租金为13819.43元，2020年度欠租金时限为1个月零4天，故欠费金额为15662.02元，扣减保证金余额9832.04元后，其欠付的租金为5829.98元。在2020年5月14日后房屋的占用使用费，参照双方合同约定，以每月13819元（公共住房公司诉求为13819元）为标准计算至王伟实际腾空搬离归还涉案商铺之日止。关于公共住房公司要求王伟承担违约金的诉讼请求，案涉合同对违约责任进行了约定，对双方均有约束力，但约定中的以年租金的万分之五进行计算每日违约金标准过高，一审法院酌定以应付租金的万分之五计算每日违约金。另，2019年度租金在抵扣保证金后，王伟无拖欠租金情况，不应计算违约金。在保证金抵扣租金后，王伟在2020年度至合同解除之日的欠付租金为5829.98元，即王伟应付的违约金以5829.98元为本金，以每日万分之五为标准计算至利随本清。关于公共住房公司要求王伟承担涉案商铺重新招租期间的空置损失费的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告王伟于2018年12月20日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月13日解除；二、被告王伟应自本判决生效之日起十五日内腾空并搬离重庆市北碚区碚都佳园A区同康一路17号商铺，并将该商铺返还给原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司；三、被告王伟应于本判决生效之日起五日内向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付欠付的2020年5月13日前的商铺租金共计5829.98元；四、被告王伟应于本判决生效之日起五日内以5829.98元为基数，以每日万分之五为标准向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付自2019年12月10日起的违约金，直至利随本清；五、被告王伟应于本判决生效之日起五日内以每月13819元为标准向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付涉案商铺自2020年5月14日至被告王伟返还涉案商铺之日止的房屋占用使用费；六、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2282.85元，减半收取1143.43元，由原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司负担427.78元，由被告王伟负担715.65元。”本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明：案涉租赁合同第6.2款约定：“若乙方在合同期间拖欠租金，甲方有权优先从租赁保证金中扣除乙方拖欠的租金及其相应的违约金。乙方应自欠租之日起7个工作日内补足，否则甲方有权按本合同第16.2款第（1）项处理。”合同第16.2款第（1）项约定：“乙方违反本合同约定，未在约定的期限内向甲方支付租金，每逾期一天，每日应向甲方支付年租金额的万分之五作为违约金。”另查明，王伟主张已于2020年8月17日交还案涉商铺，但无证据证明；公共住房公司认可王伟已于2020年8月19日交还案涉商铺。公共住房公司主张案涉商铺已于2020年12月作为资产转让给第三人，转让前尚未再次出租。王伟称不清楚案涉商铺是否重新出租。还查明：1．公共住房公司于2019年5月向王伟发出的《催款通知书》主张补足2019年1月10日至同年7月9日商铺面积差额租金1662元，在二审中主张的面积差额租金金额也为1662元。王伟在一审中认可其在2019年5月收到前述补交面积差租金催款通知书。2．公共住房公司在一审中提交的相关证据显示：从2018年11月6日公共住房公司开会议定招租专项方案，到申请挂牌招租，至最终签订案涉租赁合同，历时45天。3．公共住房公司在一审中明确主张王伟应承担的违约金计算方式如下：2019年7月10日至2020年1月9日期间段欠租违约金按每日违约金72.3855元（第一年年租金额×0.0005/日）×80日计算（即从2019年7月10日至同年9月27日共80日，欠付租金已于2019年9月27日用保证金抵扣，故2019年9月28日至2020年1月9日期间不再计算违约金）；2020年1月10日至同年5月13日期间段欠租违约金按每日违约金82.91元（第二年年租金额×0.0005/日）、自2019年12月10日起计付至拖欠租金款项付清之日止。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于欠付租金和迟延支付租金的违约金如何计算、案涉商铺在租赁合同提前解除后是否存在空置期租金损失以及如何赔付。现分别评判如下：1．关于欠付租金和迟延支付租金的违约金问题根据双方合同第6.2款约定，若王伟拖欠租金，公共住房公司有权从租赁保证金中扣除拖欠租金及相应违约金，而王伟有义务从欠租之日起7个工作日内补足租赁保证金，否则应按照合同第16.2款第（1）项约定支付违约金，即在王伟未及时补足所抵扣保证金的情况下，仍应从逾期支付租金之日起以年租金额的每日万分之五利率标准向公共住房公司支付违约金。事实上，王伟既未交纳2019年7月10日起的租金，也未补足保证金。故王伟应依约承担迟延支付租金的违约金。根据双方合同约定，2019年12月10日至2020年1月9日（即第1年租期最后一个月）王伟可享受免租。同时公共住房公司同意因2020年初疫情因素免除王伟三个月的房租。故2020年1月10日至同年5月13日（合同解除之日）期间王伟欠付1个月零4天的租金。根据双方合同约定，计租面积以公共住房公司取得的实测报告载明的建筑面积为准。王伟支付的首期租金按建筑面积211.21平方米计租，与实测面积215.76平方米相差4.55平方米，故王伟应补足首期租金即2019年1月10日至同年7月9日期间租金：1665.3元（即61元/平方米·月×4.55平方米×6月）。公共住房公司在本案中主张前述面积差租金为1662元，系其对自身民事权利的处分，本院予以尊重。王伟在5月收到补交面积差租金通知后，应在合理期间内补交，本院确定其应与第二笔租金同时支付。根据双方合同约定，租金每半年计付一次，下一次租金应于当期租金届满前30日支付。故2019年7月10日至同年12月9日期间的租金65806.8元（即13161.36/月×5月），以及前述面积差租金1662元，共67468.8元，王伟应于2019年6月10日支付而未支付；2020年1月10日至同年5月13日（合同解除之日）期间的租金15602.58元［即13819.43元/月×（1＋4日/31日）月］，王伟应于2019年12月10日支付而未支付。由此给公共住房公司造成相应的资金占用损失，王伟应承担此期间的资金占用损失赔偿责任，故其迟延支付租金的违约金计算标准可以此损失为基准确定。一审判决按欠付租金而非年租金额每日万分之五的利率计算资金占用利息损失并以此为基准调减违约金，足以弥补公共住房公司的损失，故本院对该违约金利率计算标准予以确认。本案中，公共住房公司主张王伟支付2019年7月10日至同年9月27日、2019年12月10日起至拖欠租金款项付清之日止的违约金，故王伟应支付公共住房公司迟延支付租金的违约金计算方式如下：以欠付2019年7月10日至同年12月9日期间租金和面积差租金共67468.8元为基数、按每日万分之五利率标准、从2019年7月10日计付至同年9月27日；以欠付2020年1月10日至同年5月13日租金15602.58元为基数、按每日万分之五利率标准、从2019年12月10日起计付至付清时止。前述王伟欠付租金共计83071.38元，以保证金77303元抵扣后，尚需支付租金5768.38元。一审判决以保证金抵扣当期租金后据以认定王伟不再欠该笔租金且不用承担违约金与双方合同约定不符，本院予以纠正。2．关于案涉商铺空置期租金损失问题王伟违约迟延支付租金，公共住房公司依法依约解除合同。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，当事人可以要求赔偿损失。王伟违约导致案涉租赁合同提前终止履行，在其交还案涉商铺后，公共住房公司不得不重新招租。在再次出租之前，案涉商铺处于空置状态，公共住房公司本可以按原租赁合同收取租金而不能。因此，在重新招租的合理期间内的租金损失，应由违约方王伟予以赔偿。公共住房公司根据自己估算的招租流程时间主张93天的空置期损失42222元，但其并无充分证据予以证明。结合案涉商铺本次实际招租流程、公共住房公司所负避免损失进一步扩大义务以及通常情况考虑，本院酌定案涉商铺合理空置期为2个月。故王伟应赔偿公共住房公司案涉商铺重新招租空置期租金损失27638.86元（即13819.43元/月×2月）。至于公共住房公司要求王伟返还案涉商铺的问题，因案涉商铺已于2020年8月19日交还，故王伟已不再负有交还义务，故该请求应予驳回。相应的，案涉合同解除后至案涉商铺返还期间（即自2020年5月14日至同年8月19日）的房屋占有使用费，应为44131.65元［13819元/月×（3月＋6日/31日）月］。综上，公共住房公司的上诉请求部分成立，本院予以相应主张；原判认定事实部分有误，适用法律部分不当，本院予以相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初5960号民事判决第一项；二、撤销重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初5960号民事判决第二项、第六项；三、变更重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初5960号民事判决第三项为“王伟应于本判决生效之日起五日内向重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付2020年5月13日前欠付租金（与保证金品迭后）5768.38元”；四、变更重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初5960号民事判决第四项为“王伟应于本判决生效之日起五日内向重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付违约金如下：以欠付租金67468.8元为基数、按每日万分之五利率标准、从2019年7月10日计付至同年9月27日；以欠付租金15602.58元为基数、按每日万分之五利率标准、从2019年12月10日起计付至付清时止”；五、变更重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初5960号民事判决第五项为“王伟应于本判决生效之日起五日内向重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付重庆市北碚区××路××号商铺自2020年5月14日至同年8月19日期间的房屋占有使用费44131.65元”；六、王伟应于本判决生效之日起五日内向重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付重庆市北碚区××路××号商铺重新招租空置期租金损失27638.86元；七、驳回重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2282.85元，减半收取1143.43元，由重庆市公共住房开发建设投资有限公司负担427.78元，由王伟负担715.65元；二审案件受理费1100.70元，由重庆市公共住房开发建设投资有限公司负担330.70元，由王伟负担770元。本判决为终审判决。审判长 胡 敬审判员 刘 静审判员 陈义熙二〇二一年四月二十六日书记员 陈 欣