广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初35862号原告：彭婉，女，1988年1月8日出生，汉族，身份证住址郑州市金水区。委托诉讼代理人：龙英，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：包懿庆，广东正平天成律师事务所律师。被告：韦朱强，男，1992年7月6日出生，汉族，身份证住址广东省阳西县。委托诉讼代理人：黎凌锋，广东中建合展律师事务所律师。原告彭婉与被告韦朱强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序由审判员蔡永辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人包懿庆，被告的委托诉讼代理人黎凌锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2020年5月1日至7月6日拖欠的房屋租金共计31931.50元（2020年5月1日至2020年5月31日按10000元计算，2020年6月1日至2020年6月31日按18375元计算，7月1日至7月6日按3556.45元计算）；2.判决被告向原告支付逾期交租违约金，每日违约金按当月租金总额的百分之一标准计算，计算日期从2020年5月1日起至实际交付租金之日止）；3.判决原告不予返还被告已支付的保证金人民币35000元；4.判决被告向原告支付提前解除合同违约金36750元；5.判决被告赔偿原告垫付的管理费、水电费10740.11元。事实和理由：原告与被告于2018年5月9日签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定原告将位于广州市越秀区XX东路370号-372号xxxx房出租给被告，该房屋建筑面积为222.7平方米。双方约定租赁期限自2018年5月9日起至2021年6月1日，2018年6月1日至2020年6月1日的租金为17500元/月，2020年6月1日至2021年6月1日的租金为18375元/月。租金由被告在每月的1日前以银行转账的方式汇至原告的账户。2020年5月开始，被告无故欠缴租金以及物业管理费、水电费等费用，经原告多次催促之后仍然拖延未付并且要求提前解除合同。被告提出提前解约后，却以不在广州等种种理由不腾空涉案房屋，房屋内留有大量健身器材以及办公设施，致使原告无法收回房屋。原告反复通知被告尽快腾空房屋并缴清未结的租金、管理费等费用，但被告始终拒绝出面处理。2020年7月6日原告代理人再次以短信向被告发出最后通知，告知被告双方的租赁合同已于当日解除，并要求被告在7月10日前处理完毕涉案房屋内遗留物品。被告于7月10日委托代理人谭永勇将涉案房屋内的物品搬离并办理物业交接手续。租赁合同第F条约定“承租方（被告）逾期支付租金或逾期支付租赁期所产生的相关费用超过10日，出租方（原告）可解除合约，并没收押金，收回房屋，并要求赔偿损失，逾期交付租金的，每逾期一日，承租方（被告）须按当月租金额的1%向出租方（原告）支付违约金。租赁税、管理费、水电费、空调等杂费应当按时向相关部门缴纳，逾期或者欠缴的，视为承租方（被告）违约，且由此产生的违约金及相应损失由承租方（被告）承担。”被告欠缴2020年5月至2020年6月的租金共计35875元。双方的租赁合同于2020年7月6日解除，7月1日至7月6日的租金为3556.45元。截至原告提起诉讼之日，被告2020年5月逾期缴纳租金累计85天，6月逾期累计54天，7月逾期累计24天，逾期交付租金违约金共计25650.94元。被告已缴纳的押金（保证金）应由原告没收，无需返还给被告。此外，被告在租赁期间共欠缴管理费、水电费10740.11元未支付，上述费用原告已向涉案房屋的物业管理公司代为支付，被告应向原告支付上述垫付的费用。租赁合同第J条约定“如承租方（被告）在租赁期未满前解除合同，需提前60日通知出租方（原告），并赔偿出租方（原告）2个月租金作为违约金，在通知期间，承租方（被告）需照常缴纳租金。”因此被告单方提前解除合同的行为，应支付原告36750元的违约金。综上所述，被告违反租赁合同的约定，逾期交付租金及单方提前解除租赁合同，严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：1、据我方了解，涉案房屋没有建设工程规划许可证，根据法律规定，双方签订的涉案合同应为无效合同，即原告无权适用合同违约条款。2、退一步，即使合同有效，因原告于2020年6月10日停了涉案房屋水电，并于6月12日在涉案房屋上锁，导致被告无法进入该房屋，即从2020年6月12日被告无法使用涉案房屋，因此双方的租赁关系应于2020年6月12日终止。3、关于合同第F条约定逾期支付租金，每逾期一日按当月租金金额1%支付违约金，即年利率高达365%，不符合法律规定，该合同是原告利用其优势地位制作给被告签订，明显显失公平。即使逾期支付租金需支付逾期利息，应参照最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定，按照一年期贷款市场报价利率计算。4、原告主张被告提前解除合同，但并未提供证据证明其主张，故要求被告支付违约金缺乏依据。5、因疫情原因，被告在涉案房屋经营的健身房无法营业，导致被告资金周转困难，且被告多次与原告代理人戴佑涵沟通减租或延迟交租事宜，故被告没有故意拖欠租金的主观恶意，另在双方租赁关系终止后，戴佑涵同意以保证金抵扣租金、物业费和水电费，故被告不存在拖欠前述费用的情况。综上恳请法院依法查明事实，驳回原告诉讼请求。经审理查明：据2019年1月16日的粤（2019）广州市不动产权第00035246号《不动产权证》记载：原告是XX东路372号xxxx房的权利人，建筑面积228.21平方米，用途为办公。2018年5月9日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁合同》。其中约定：B.承租位置：广州市越秀区XX东路370-372号xxxx房、建筑面积222.7平方米。C.租赁期限，2018年5月9日至2018年5月31日为免租期；2018年6月1日至2020年6月1日租金为17500.00元/月；2020年6月1日至2021年6月1日18375.00元/月，租金不包含：租赁税、物业管理费、水费、电费、空调费、热水费、电梯公摊费、公共用电分摊费、公共用水分摊费、电话费、网络费等。D.租金按C.租赁期限内标准按月进行结算，由承租方在每月的1日前按银行转账付款方式缴付给出租方。E.承租方需于2018年5月9日前向出租方交纳（人民币）35000.00元保证金，承租方于租赁期满前结清所有相关费用后，出租方应在租赁期满之日保证金无息退回承租方。（如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除）。F.承租方逾期支付租金或逾期支付租赁期所产生的相关费用超过10日，出租方可解除合约，并没收押金，收回房屋，并要求赔偿损失，逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金额的1%向出租方支付违约金。租赁税、管理费、水电费、空调等杂费应当按时向相关部门缴纳，逾期或欠缴的，视为承租方违约，且由此产生的违约金及相应损失由承租方承担。J.如出租方提前解除合同，需提前60日书面通知承租方，出租方需退还35000元保证金给承租方，并赔偿出租方2个月租金作为违约金。如承租方在租赁期未满前解除合同，需提前60日通知出租方，并赔偿出租方2个月租金作为违约金，在通知期间，承租方需照常缴纳租金，等。合同签订后，被告支付了35000元保证金给原告，原告将涉案房屋交给被告使用。2020年7月10日，原告的代表戴佑涵与被告的代表谭永勇签订《物业交接确认》，其中内容为：承租方韦朱强指定代表谭永勇，现将所有私人物品全部搬离地址：广州市越秀区XX东路372号正佳东方3613单位，搬离点交物品如下清单。承租方尚有积欠未结清管理费，水电费：人民币10740.11元，等。本案诉讼过程中，原告提供其代理人戴佑涵与被告的短信记录，其中内容为：2020年6月12日，戴佑涵：今天给你机会双方出来处理合约事宜，你合约当事人不出面处理，我收回物业，找律师走法律程序，之后一切按法律办理。2020年7月6日，戴佑涵：致韦朱强，现通知请于2020/07/10号前，处理租约单位xxxx房里面的全部物品，逾期我将全数当作你不要的废弃品处理。被告：不知道你什么意思，你让我们自行处理那些物品?戴佑涵：2020/07/10号前，xxxx房里面的全部物品，你们不来处理搬走，逾期我将全数当作你不要的废弃品处理。2020年7月9日，被告：委托谭永勇先生，身份证号4理xxxx房的器械物品。戴佑涵：致承租方韦朱强，承租方违反合约，根据之前通知于2020/07/06号正式解除双方租约。承租方尚有积欠未履行的租金，管理费水电费，违约金及对其物业复原责任。承租方需于2020/07/10前搬离所有物品，如超过期限当自行放弃。被告对该证据真实性、合法性、关联性均无异议，但被告仅是委托谭永勇办理物品交接，并无委托办理其他事项。另并非被告不处理涉案房屋的物品，而是原告将涉案房屋上锁导致被告无法进入房屋处理相关物品。原被告一致确认：被告按照合同约定的租金标准足额支付租金给原告至2020年4月30日。之后被告在2020年5月15日支付了5月的部分租金7500元，6月份后没有继续交租。原告否认于2020年6月10日停了涉案房屋的水电，并于6月12日对涉案房屋上锁。被告对此未能提供证据予以证明。原告为证明其代被告垫付了管理费、水电费10740.11元，提供了1、广州市洲际物业管理有限公司（以下简称洲际公司）开出的《收费通知单》（复印件），其中内容为：楼栋名称为XXXX公寓，客户名称为彭婉，资源代码为东方国际3613，打印日期为2020年6月23日，2020年2月16日至2020年6月15日的水费、2020年2月16日至2020年6月15日的电费、2020年2月16日至2020年6月15日的空调费、热水、2020年2月16日至2020年6月15日的电梯分摊费、2019年9月1日至2020年7月31日的管理费、2019年8月1日至2020年6月15日的公共用电分摊、2019年8月1日至2020年6月15日的公共用水分摊10740.11元（其中滞纳金884元）。2、洲际公司于2020年7月10日开具给原告的《发票》，金额为9856.11元。原告表示：2020年6月，物业公司通知原告称涉案公寓共欠缴2020年2月16日至2020年6月15日水电费用605.1元，空调费用700.57元，电梯分摊费用192.69元。2019年9月1日至2020年7月31日管理费用5933.49元，2019年8月1日至2020年6月15日公共用电分摊费用1707.01元，公共用水费用分摊717.25元。上述费用合计为9856.11元，因未缴上述费用产生的滞纳金共计884元。总计为10740.11元。原告代理人戴佑涵于2020年7月10日与被告代理人谭永秀交接房屋当日缴清上述全部费用，物业公司向原告开具金额为9856.11元发票（未包含滞纳金）。因截至涉案公寓交接当天，2020年6月16日至2020年7月10日产生的水电、空调以及分摊费用等费用明细未出，原告同意将2020年6月16日至2020年7月10日之间的水电、空调以及分摊费用与2020年7月11日至7月31日的管理费用相抵扣，以上述单据所载费用金额作为被告拖欠的水电、管理费的总计金额，其余金额不予追讨。被告代理人谭永秀也对此确认并在物业交接单上签字。被告对于证据1的真实性、合法性、关联性有异议，理由如下：第一，原告主张发票的款项是支付涉案房屋的物业费、水电费，但发票和收费通知单的款项不一致，两份证据明显相互矛盾。第二，原告主张双方的租赁关系于2020年7月6日终止，但该收费通知单显示管理费的缴费区间为2019年9月1日至2020年7月31日的费用，即使法院支持原告的主张，原告亦无权要求被告支付2020年7月7日至2020年7月31日的物业费。第三，根据本案的实际情况，双方的租赁关系应于2020年6月12日终止，故涉案物业管理费应计算至2020年6月12日。对于证据2的真实性、合法性确认，但不确认其关联性。原告没有提供相应的支付凭证，不能证明其是否实际支付该款项。退一步讲，即使原告已实际支付，支付的款项也仅仅是9856.11元。但是，该发票没有显示房屋信息，故不能证明与本案有关。本院认为：原告与被告自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告没有向原告支付2020年5月1日起的租金已构成违约，原告据此要求被告清付租金及支付逾期给付租金的违约金合法有理，本院予以支持。经审查，违约金原告要求按每天1%计算显属过高，根据公平合理原则，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。关于原告要求被告所交付保证金归其所有及被告支付提前解除合同违约金的问题。经审查，在被告违约提前解除合同的情况下，原告要求被告支付提前解除合同违约金已足以弥补原告的损失，故根据公平合理原则，原告再要求被告所交付的保证金归其所有本院不予支持。关于原告要求被告赔偿垫付的管理费、水电费10740.11元的问题。首先，被告只是委托谭永勇处理涉案房屋的器械物品，并没有委托其与原告结算管理费、水电费。其次，滞纳金原告并没有证据证明其已代被告垫付，管理费原告也是计算至2020年7月31日，而被告于2020年7月10日已交回房屋给原告。综上原因，如按原告与谭永勇的结算结果要求被告支付管理费、水电费10740.11元，必定损害被告的合法权益，因此，原告要求被告赔偿垫付的管理费、水电费10740.11元缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告支付给原告的管理费、水电费应减去原告没有证据证明其已代垫的滞纳金884元及2020年7月11日至2020年7月31日的管理费772.97元（即1141.05元÷31天×21天），故被告支付给原告的管理费、水电费为10740.11元-884元-772.97元=9083.14元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告韦朱强应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告彭婉支付2020年5月1日至2020年7月6日的房屋租金31931.50元；二、被告韦朱强应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告彭婉支付逾期交纳租金的违约金（以同期应付而未付的租金为本金，从2020年5月1日起至实际清偿租金之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），违约金的总额以同期应付而未付的租金总额为限；三、被告韦朱强应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告彭婉支付提前解除合同违约金36750元；四、被告韦朱强应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告彭婉支付2019年8月1日至2020年7月10日期间代垫的管理费、水电费9083.14元；五、驳回原告彭婉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1626元，由原告彭婉负担338元，被告韦朱强负担1288元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二一年四月十二日本书记员  徐珮仪