广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初1117号原告：徐国勋，男，1977年7月7日出生，香港特别行政区居民，住香港**********************，香港居民身份号码*******（4）。原告：陈珮琪，女，1977年8月6日出生，香港特别行政区居民，住**********************，香港居民身份号码*******（8）。上列两原告共同委托诉讼代理人：陈慧敏，广东国晖律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：万青，广东国晖律师事务所实习律师。被告：胡量，男，1995年7月18日出生，汉族，住湖南省沅江市××××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××213。原告徐国勋、陈珮琪与被告胡量房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐国勋、陈珮琪共同委托诉讼代理人陈慧敏到庭参加诉讼，被告胡量经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐国勋、陈珮琪向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的租赁合同已解除（房屋价值约500000元）；2.被告立即向原告返还租赁房屋；3.被告向原告支付租金32500元；4.被告向原告支付房屋占有使用费直至归还房屋之日止，暂计至起诉之日为16500元；5.被告向原告支付水电费、管理费（含滞纳金）共计8698.93元；6.被告向原告支付违约金5000元。事实与理由：2018年11月8日，原告与被告签订商铺租赁合同，约定被告承租两原告所有的位于中山市××××××××*************，租赁期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止，第一年月租金为5500元，第二年月租金为5940元。2020年1月起，被告以各种理由拖欠租金及管理费，经原告多次催收，被告仍拒绝支付。根据商铺租赁合同第七条约定，拖欠租金累计超过三次达十天，出租方解除合同并收回房屋。原告于2020年6月向被告发函通知解除合同，要求被告搬离房屋，但截至起诉之日，被告仍占用该房屋并拒绝支付拖欠的租金及物业管理费等费用。根据商铺租赁合同第五条约定，被告应按拖欠的租金的1%支付违约金，明显低于原告的损失，故原告申请根据合同法第一百一十四条第二款规定增加违约金。原告为维护自身权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求中合同解除的时间为2020年6月10日；第3项诉讼请求中租金的计算期间为2020年1月1日至2020年6月10日,金额共计29333.33元，但其主张32500元；第4项诉讼请求中占用使用费的计算期间为2020年6月11日至2021年2月28日，金额共计50365.81元；第5项诉讼请求中水电费、管理费的计算期间为2019年9月1日至2021年1月31日。被告胡量未作答辩，亦未提交证据。原告徐国勋、陈珮琪依法提交了证据。本院认定事实如下：1.徐国勋、陈珮琪系坐落于中山市×××××××××******（房地产权证号：粤房地权证中府字第**********号、粤房地权证中府字第**********号）的产权人，共有情况为按份共有。2018年11月9日，徐国勋、陈珮琪作为甲方、出租方，胡量作为乙方、承租方，签订商铺租赁合同，约定：乙方租用甲方商铺座落于中山市××××××××××*************；甲方从2018年9月1日将出租商铺交付承租方使用，至2021年8月31日收回；承租方以每月为单位缴交租金，甲方为实收数每月租金5500元/月（不含税及其他费用），承租方在每月1日前将租金交给出租方，乙方必须付二个月押金11000元作为甲方财产完整及有关水、电、管理费等的保证金，时间从2018年9月1日起至2020年8月31日止，甲方为实收数每月租金5500元/月，从2020年9月1日起至2021年8月31日止，甲方为实收数每月租金5940元/月；承租方逾期交付租金的除仍及时如数补交外，应向出租方支付租金的1%作为滞纳金，承租方提前终止合同出租方没收押金；承租方拖欠租金累计超过三次达十天，出租方可以终止合同，收回房屋；租赁税、水费、管理费、维修费、电视费等由承租方支付。诉讼中，徐国勋、陈珮琪称，其于2018年9月1日交付案涉房屋；胡量承租房屋后用于经营汽车维修店；确认胡量支付了押金11000元及2019年12月31日之前的租金，但其未支付2020年1月之后的租金；胡量至今仍在占有使用案涉房屋。2.2020年6月12日，徐国勋、陈珮琪委托广东国晖律师事务所向胡量邮寄律师函，显示：阁下拖欠租金累计超过三次达十天，已违反签订的商铺租赁合同第七条约定，即日起委托人与阁下解除于2018年11月9日签订的商铺租赁合同。2020年6月13日，胡量签收该律师函。3.徐国勋、陈珮琪称中山市中澳物业管理有限公司（以下简称中澳公司）系案涉商铺的物业管理公司，其提供的盖有中澳公司中澳新城物业服务中心印章的御湖居六期住户收费数据查询一览表显示，位于商铺-55的住户于2019年9月至2021年1月期间产生的管理费2007.87元、水费668.64元、电费5831.98元、公用电分摊136元、代收生活垃圾费110.88元、污水处理费470.4元、违约金1974.99元，合计总金额11200.76元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案事实发生在民法典实施前，应适用事实发生时的法律、司法解释。徐国勋、陈珮琪与胡量签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。徐国勋、陈珮琪主张胡量自2020年1月1日起未交纳租金，胡量未对此提出异议，亦未提交证据证明其已履行支付租金的义务，本院采信徐国勋、陈珮琪的陈述及证据，认定胡量欠付租金的事实。胡量未能交纳2020年1月1日以后的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。对于合同的解除及租赁物的返还，根据双方签订的商铺租赁合同的约定，胡量欠付租金累计超过三次达十天，则徐国勋、陈珮琪有权解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，徐国勋、陈珮琪主张解除其与胡量签订的商铺租赁合同，本院予以支持，但解除合同时间应为律师函通知到达之日即2020年6月13日。合同解除后，胡量无权继续使用租赁物，应返还给徐国勋、陈珮琪。对于租金及占有使用费，合同解除前，胡量应按照约定支付2020年1月1日至2020年6月13日期间的租金，合同解除后，胡量未返还租赁物，应参照双方的约定支付2020年6月14日起至租赁物实际返还之日止的占有使用费。故此，徐国勋、陈珮琪诉请2020年1月1日至2021年2月28日期间的租金、占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。经核算，租金、占有使用费合计79640元（5500元/月×8个月+5940元/月×6个月）。对于押金，徐国勋、陈珮琪主张应没收胡量支付的押金11000元，但商铺租赁合同有关“承租方提前终止合同出租方没收押金”的约定，是指承租方擅自解除合同时,擅自解除合同的一方作为违约方所承担的违约责任，而本案是由徐国勋、陈珮琪作为守约方行使合同约定的解除权解除合同，并不适用该合同条款，故本院对其该项诉求予以驳回。为避免诉累，胡量支付的押金应在欠付的租金、占有使用费范围内予以抵销，因此胡量实际应支付的租金、占有使用费为68640元（79640元-11000元）。对于水电费、管理费，根据案涉合同的约定，因使用租赁物产生的水电费、管理费应由胡量支付。徐国勋、陈珮琪主张案涉租赁物于2019年9月1日至2021年1月31日期间共产生物业管理费2007.87元、水费668.64元、电费5831.98元、公用电分摊136元、代收生活垃圾费110.88元、污水处理费470.4元，以上合计9225.77元，并提交了盖有物业公司印章的住户收费数据查询一览表等证据予以证明，故本院予以采信。徐国勋、陈珮琪只主张8698.93元，是对其民事权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以支持。对于违约金，胡量逾期未支付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定“承租方逾期交付租金应向出租方支付租金的1%作为滞纳金”，依此约定，胡量应承担的违约金为796.4元（79640元×1%）。徐国勋、陈珮琪主张违约金调整为5000元，但未能提供证据证明案涉违约金的数额明显过低，故本院不予支持。胡量经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，徐国勋、陈珮琪的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告徐国勋、陈珮琪与被告胡量于2018年11月9日签订的商铺租赁合同于2020年6月13日解除；二、被告胡量于本判决发生法律效力之日起七日内将坐落于中山市×××××××××******（房地产权证号：粤房地权证中府字第**********号、粤房地权证中府字第**********号）返还给原告徐国勋、陈珮琪；三、被告胡量于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐国勋、陈珮琪支付租金、占有使用费68640元；四、被告胡量于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐国勋、陈珮琪支付水电费、管理费合计8698.93元；五、被告胡量于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐国勋、陈珮琪支付违约金796.4元；六、驳回原告徐国勋、陈珮琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9790元，减半收取4895元（原告徐国勋、陈珮琪已预交），由原告徐国勋、陈珮琪负担168元，被告胡量负担4727元（被告胡量于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告徐国勋、陈珮琪）。如不服本判决，徐国勋、陈珮琪可在判决书送达之日起三十日内，胡量可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇二一年三月二十四日书记员  李德莲张丽青