北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初24435号原告：北京京威房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工体北路甲2号。法定代表人：陶红兵，董事长。委托诉讼代理人：李绍波，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乃亮，北京天达共和律师事务所律师。被告：北京辣小邦餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街19号新中关大厦L425号，法定代表人：陈武。原告北京京威房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告北京辣小邦餐饮管理有限公司(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李乃亮到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告之间的《盈科中心裙房租赁合同》、《免租期补充协议》于2019年4月30日解除；2．判令被告向原告支付截止2019年4月30日拖欠的租金176494．08元（其中：2018年11月15日至2019年3月14日每月租金均为30870元；2019年3月15日至4月14日租金为34574．4元；2019年4月15日至4月30日租金为18439．68元）及相应的逾期付款违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付各期租金金额的每日0．1%计算，上述各期租金的逾期日分别为2018年11月15日、2018年12月15日、2019年1月15日、2019年2月15日、2019年3月15日、2019年4月15日）；3．判令被告向原告支付截止2019年4月30日拖欠的管理及空调费36787．37元（其中：2018年11月15日至2019年4月14日管理及空调费每月均为6648．32元；2019年4月15日至2019年4月30日的管理及空调费为3545．77元）及相应逾期付款违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付各期管理及空调费金额的每日0．1%进行计算，上述各期管理及空调费的逾期日分别为2018年11月15日、2018年12月15日、2019年1月15日、2019年2月15日、2019年3月15日、2019年4月15日）；4．判令被告向原告支付已逾期支付2017年8月15日至2017年9月14日的管理及空调费产生的违约金186．15元（2017年8月15日至2017年9月14日的管理及空调费为6648．32元，按欠付管理及空调费金额的每日0．1%计算，共逾期26天）；5．判令被告向原告支付截止2019年5月31日拖欠的电费46045．2元（其中：2018年11月电费为6723元；2018年12月电费为6925．5元；2019年1月电费为7087．5元；2019年2月电费为5994元,2019年3月电费为6682．5元，2019年4月电费为6763．5元，2019年5月电费为5869．2元）及相应逾期付款违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付各期电费金额的每日0．1%进行计算，其中：2018年11月电费逾期日为2019年1月1日；2018年12月电费逾期日为2019年2月1日；2019年1月电费逾期日为2019年3月1日；2019年2月电费逾期日为2019年4月1日；2019年3月电费逾期日为2019年5月1日；2019年4月电费逾期日为2019年6月1日；2019年5月电费逾期日为2019年7月1日）；6．判令被告向原告支付截止2019年4月30日拖欠的水费3505．5元（其中：2018年11月水费为627元；2018年12月水费为617．5元；2019年1月水费为674．5元；2019年2月水费为532元；2019年3月水费为484．5元；2019年4月水费为570元）及相应逾期付款违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付各期水费金额的每日0．1%进行计算，其中2018年11月水费逾期日为2019年1月1日；2018年12月水费逾期日为2019年2月1日；2019年1月水费逾期日为2019年3月1日；2019年2月水费逾期日为2019年4月1日；2019年3月水费逾期日为2019年5月1日；2019年4月水费逾期日为2019年6月1日）；7．判令被告向原告支付自2017年3月15日起至2017年4月14日止装修期间一个月的租金29635．2元；8．判令被告向原告支付自2017年4月15日起至2017年5月14日止额外免租期一个月的租金29635．2元；9．判令被告向原告支付自2019年4月30日合同解除之次日起至2019年5月31日止的房屋占用费69148．8元（按每日2304．96元计算）；10．判令被告向原告支付原告为解决本案纠纷而支付的律师费8万元；11．判令被告向原告赔偿房屋空置费损失34574．4元；12．判令被告向原告赔偿因恢复房屋原状产生的损失48418．16元；13．判令被告向原告支付租金差额损失89886．87元；14．确认合同解除后原告无需向被告退还被告已支付的押金。事实和理由：2017年3月16日,原告作为出租人，被告作为承租人，签署了《盈科中心裙房租赁合同》，约定出租人将位于北京市朝阳区工体北路房屋（以下简称涉案房屋）出租给承租人，租期36个月（自2017年3月15日起至2020年3月14日止），承租人应于每月第一天前提前支付租金（第一年租金为29635．2元/月，第二年租金为30870元/月，第三年租金为34574．4元/月）及管理及空调费（管理及空调费为6648．32元/月），电费、水费、通讯费应在收到缴费通知后十四天内缴纳。租赁合同约定了相关违约责任。2017年11月7日，原告与被告签署了《免租期补充协议》，约定出租人给予承租人1个月的额外的免租期，即2017年4月15日起至2017年5月14日止，若因承租人原因导致租赁合同及《免租期补充协议》提前终止，承租人不享受免租期，且应当将已使用的免租期的租金向出租人予以全额缴纳。上述租赁合同、《免租期补充协议》先后生效后，原告依约交付了租赁房屋，并积极履行了其他合同义务。但被告自2018年11月至今，逾期未付租金、管理及空调费、水电杂费等各项费用已远远超过30天，已构成严重违约。原告于2019年4月26日通过EMS以及挂号信的方式向被告送达解除合同通知书，被告于2019年4月27日签收，双方的《盈科中心裙房租赁合同》、《免租期补充协议》已于2019年4月30日解除。因被告未履行租赁房屋的复原义务，2019年7月2日，原告与案外装饰公司签订了《北京市盈科中心裙房某辣小邦租区拆除恢复工程合同》，委托其对被告所承租的单元进行拆除恢复工程，并支付拆除恢复费用48418．16元。2019年7月3日，原告作为出租人与案外公司签订了《盈科中心裙房租赁合同》，约定租期36个月（自2019年7月1日起至2022年6月30日止），约定第一年租金为31360元，原告给予其2个月的装修期，2个月的折扣期，折扣租金为租金的50%与原被告签订的租赁合同中约定的租金存在差额。故诉至法院。被告未出庭亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对相关的证据及事实认定如下：原告提交2017年3月16日《盈科中心裙房租赁合同》，原告为出租人，被告为承租人。双方约定，承租人承租坐落于北京市朝阳区工体北路房屋，租期36个月，自2017年3月15日起至2020年3月14日止，基本租金为第一年租金为29635．2元/月，第二年租金为30870元/月，第三年租金为34574．4元/月，承租人应于每月第一天前提前支付租金。管理及空调费为6648．32元/月，每月的第一天前提前以人民币形式支付给出租人或管理公司。电费、水费、通讯费等，承租人在收到缴费通知或查表记录后十四天内缴纳。租赁房屋押金为租赁房屋三个月租金和三个月管理及空调费的总和。如承租人未能按照本合同规定，支付租金、管理及空调费、水电燃气费、押金或违约金等其它费用，且逾期超过30天，仍未支付上述费用，出租人有权终止本合同，并收回该单元。本合同项下承租人预付的租金出租人不予返还，出租人并有权没收押金而不须对承租人作出任何赔偿，并有权根据本合同的约定要求承租人支付所拖欠的租金、管理及空调费等费用，且向承租人主张其他违约责任或损失赔偿。承租人应向出租人每天支付应付款金额0．1%的逾期付款违约金，直至全部款项付清之日止。如果承租人在租赁期届满或合同提前终止后仍继续占用单元，承租人应在其续占单元的期间，每占用一天，承租人应向出租人支付相当于日租金两倍的费用作为占用费，直至该单元实际返还出租人之日。支付出租人因向承租人催讨租金、管理及空调费或其它费用而发生的费用，或因承租人违约而引致出租人造成的一切损失（包括但不限于律师费），也应当由承租人承担。其中，对于因承租人原因而导致本合同提前终止所造成的出租人的一切损失，包括但不限于：在下一任租户支付租金之前产生的空置费、在下一任租户所支付的租金低于本合同项下租金时的租金差额损失、中介费、给予下一任租户的装修期等，均应由承租人向出租人予以全额赔偿。在附表二中，双方约定出租人为承租人提供1个月的装修期：2017年3月15日至2017年4月14日，装修期内承租人不需支付租金，若本合同因承租人的原因而提前终止，则承租人不得享受本条规定的装修期，且对于已使用的装修期，承租人应于收到出租人的付款通知后七天内按照约定租金的标准将装修期（1个月）的全额租金向出租人予以全额缴纳。在附表四中，双方约定涉案房屋归还状态为“恢复至毛坯状态”。原告提交2017年11月7日《免租期补充协议》，原告为出租人，被告为承租人。双方约定出租人为承租人提供1个月的额外免租期：即从2017年4月15日至2017年5月14日，若主合同和本协议因承租人原因提前终止，承租人不得享受本条规定的免租期，对于已使用的免租期，承租人应于收到出租人付款通知书后七天内将已使用的免租期租金全额缴纳。原告提交2018年11月15日至2019年4月30日的租金、管理及空调费的《交款通知单》，证明催缴及被告欠费情况。原告提交2018年11月1日至2019年5月31日的电费，2018年11月1日至2019年4月30日的水费《缴款通知书》及相应报表，证明催缴及被告欠费情况。原告提交委托协议、律师费发票、付款凭证，证明支出律师费8万元。原告提交与案外装饰公司签订《拆除恢复工程合同》及支出证、发票，证明为恢复涉案房屋原状支出48418．16元。原告提交与案外公司租赁合同，证明涉案房屋再次出租后存在租金差额。原告提交《解除合同通知书》及快递单签收记录，证明2019年4月26日已向被告寄出解除合同通知，通知被告解约日为2019年4月30日，被告已签收。原告提交2019年5月31日被告出具的确认函，证明被告确认该日将涉案房屋内物品全部搬离。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人应当按照约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原、被告签订房屋租赁合同的事实清楚，双方权利义务明确。合同签订后，原告已经履行房屋交付义务，故被告应当依约交纳各项费用。被告经本院依法传唤未到庭，视为放弃答辩和质证权利。现被告对其如约支付租金、管理及空调费、水电费的事实没有举证，被告已签收原告邮寄的解约通知，故原告主张其与被告之间的《盈科中心裙房租赁合同》、《免租期补充协议》于2019年4月30日解除，本院予以支持。原告要求被告支付欠付的租金、管理及空调费、水电费，提交相应期限的《交款通知单》予以佐证，于法有据，被告未到庭对上述费用是否交纳进行举证，故本院予以支持。关于租金、管理及空调费逾期违约金，原告主张标准过高，本院酌定按年利率6%计算。关于水电费逾期违约金，原告主张标准过高，本院酌定按年利率6%计算，关于违约金起算时间，双方约定承租人在收到缴费通知或查表记录后十四天内缴纳，故原告主张逾期违约金时间有误，本院予以调整。原告要求被告支付2017年8月15日至9月14日管理及空调费逾期交纳之违约金，关于逾期交纳属于积极事实，其举证责任在于原告，原告未提交证据证明被告逾期事实，故该部分违约金本院不予支持。原告要求被告支付2017年3月15日至2017年4月14日装修期期间租金及2017年4月15日至2017年5月14日额外免租期期间租金，具有合同依据，本院予以支持。原告要求被告按占用天数的日租金两倍计算，支付合同解除次日至2019年5月31日止的房屋占用费69148．8元，原告提交了被告出具的确认函，且有合同依据，本院予以支持。原告要求被告支付律师费8万元，原告提交了委托协议及律师费发票，且有合同依据，本院予以支持。原告要求被告向原告赔偿因恢复房屋原装产生的损失。原告提交与案外公司所签订《拆除恢复工程合同》及相关支出凭证，结合原被告约定涉案房屋归还状态为“恢复至毛坯状态”，故本院对原告该项诉请予以支持。原告要求确认合同解除后原告无需向被告退还被告已支付的押金，具有合同依据，本院予以支持。原告要求被告支付的房屋空置费。在合同解除原告收回房屋后，被告对于房屋空置期间无法预见，故原告主张的因与被告解除租赁合同产生的房屋空置期损失依据不足，且本院已经支持被告逾期交纳租金产生的违约金等，故此项诉求本院不予支持。原告要求被告支付的租金差额损失。原告另行将房屋出租的租金标准、免租期等，应为原告与其他承租人间的约定，受人为、市场因素影响具有一定不确定性，亦为被告所无法预见，且本院已经支持被告逾期交纳租金产生的违约金等，故本院对于租金差额损失不予支持。被告经本案依法传唤未到庭应诉，不影响本院依法缺席审理并作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京京威房地产开发有限公司与被告北京辣小邦餐饮管理有限公司签订的《盈科中心裙房租赁合同》、《免租期补充协议》于2019年4月30日解除;二、被告北京辣小邦餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司截止2019年4月30日所拖欠租金176494．08元，并按以下标准支付逾期付款违约金：（一）以30870元为基数，自2018年11月15日至实际给付之日止,(二)以30870元为基数，自2018年12月15日至实际给付之日止,(三)以30870元为基数，自2019年1月15日至实际给付之日止,(四)以30870元为基数，自2019年2月15日至实际给付之日止，（五）以34574．4元为基数，自2019年3月15日至实际给付之日止,（六）以18439．68元为基数，自2019年4月15日至实际给付之日止；以上逾期付款违约金均按年利率百分之六的标准计算；三、被告北京辣小邦餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司截止2019年4月30日所拖欠管理及空调费36787．37元，并按以下标准支付逾期付款违约金：（一）以6648．32元为基数，自2018年11月15日至实际给付之日止,(二)以6648．32元为基数，自2018年12月15日至实际给付之日止,(三)以6648．32元为基数，自2019年1月15日至实际给付之日止,(四)以6648．32元为基数，自2019年2月15日至实际给付之日止，（五）以6648．32元为基数，自2019年3月15日至实际给付之日止，（六）以3545．77元为基数，自2019年4月15日至实际给付之日止;以上逾期付款违约金均按年利率百分之六的标准计算；四、被告北京辣小邦餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司截止2019年5月31日所拖欠电费46045．2元，并按以下标准支付逾期付款违约金：（一）以6723元为基数，自2019年1月16日至实际给付之日止，（二）以6925．5元为基数，自2019年2月16日至实际给付之日止，（三）以7087．5元为基数，自2019年3月16日至实际给付之日止，（四）以5994元为基数，自2019年4月16日至实际给付之日止，（五）以6682．5元为基数，自2019年5月16日至实际给付之日止，（六）以6763．5元为基数，自2019年6月16日至实际给付之日止，（七）以5869．2元为基数，自2019年7月16日至实际给付之日止;以上逾期付款违约金均按年利率百分之六的标准计算；五、被告北京辣小邦餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司截止2019年4月30日所拖欠水费3505．5元，并按以下标准支付逾期付款违约金：（一）以627元为基数，自2019年1月16日至实际给付之日止，（二）以617．5元为基数，自2019年2月16日至实际给付之日止，（三）以674．5元为基数，自2019年3月16日至实际给付之日止，（四）以532元为基数，自2019年4月16日至实际给付之日止，（五）以484．5元为基数，自2019年5月16日至实际给付之日止，（六）以570元为基数，自2019年6月16日至实际给付之日止;以上逾期付款违约金均按年利率百分之六的标准计算；六、被告北京辣小邦餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司2017年3月15日至2017年4月14日装修期间一个月的租金29635．2元；七、被告北京辣小邦餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司2017年4月15日至2017年5月14日额外免租期租金29635．2元；八、被告北京辣小邦餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司房屋占用费69148．8元；九、被告北京辣小邦餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司律师费8万元；十、被告北京辣小邦餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司恢复房屋原状损失48418．16元；十一、原告北京京威房地产开发有限公司无需退还被告北京辣小邦餐饮管理有限公司已交纳的押金；十二、驳回原告北京京威房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10243元，由原告北京京威房地产开发有限公司负担1943元，由被告北京辣小邦餐饮管理有限公司负担8300元。案件公告费560元，由被告北京辣小邦餐饮管理有限公司负担（原告北京京威房地产开发有限公司已预交，被告北京辣小邦餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京京威房地产开发有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  任征远二〇二一年四月二十三日书记员  张静远