山东省德州市德城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1402民初488号 原告：山东特保物业管理有限公司，住所地：山东省德州市德城区新湖街道办事处迎宾路西侧1266号尚城国际综合楼07号。 法定代表人：耿全喜，总经理。 委托诉讼代理人：张远图、李浩，北京市京师（德州）律师事务所律师。 被告：刘海生，男，1959年9月20日出生，汉族，住山东省定陶县。 委托诉讼代理人：刘瑞平，男，1982年8月7日出生，汉族，住德州市德城区，系刘海生之子。 原告山东特保物业管理有限公司（以下简称特保物业公司）与被告刘海生物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告特保物业公司的委托诉讼代理人张远图，被告刘海生的委托诉讼代理人刘瑞平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 特保物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2018年5月5日至2019年5月4日、2020年5月5日至2020年9月20期间拖欠的物业管理服务费1776.21元，垃圾费70元及滞纳金（自2018年5月5日至2020年12月7日，按合同约定的数额计算）;2.诉讼费全部由被告承担。事实与理由:自2018年5月5日开始，特保物业公司进驻尚城国际小区提供物业管理服务，特保物业公司为此投入了巨大的财力物力。但被告刘海生至今未按约定缴纳相关物业费用，经多次催要，刘海生拒绝缴纳，故原告提起诉讼。 刘海生辩称，不同意原告诉讼请求，且该小区已经更换过几任物业管理公司，没有见过物业管理合同，没有公示过。2018-2019年的物业费已经交了，2020年5月至2020年9月份的物业费没有交。2020年9月份将该套房屋卖给他人。 本院经审理认定事实如下：2017年5月21日，德州市德城区尚城国际小区业主委员会（以下简称尚城国际业委会）向特保物业公司出具《邀请函》，邀请特保物业公司参与该小区物业服务的招标。 2017年6月8日，尚城国际业委会（甲方、委托方）与特保物业公司（乙方、受托方）签订了《物业管理服务合同》，对服务事项、期限、权利义务、质量标准、费用等作了约定。合同第一句话载有“根据有关法律、法规，并在友好、诚信的基础上，以共同搞好小区物业管理为目标，就粮苑名居小区的物业管理有关事宜达成共识，特订立本合同”。接着合同第一条物业基本情况中载明小区名称为“德州市德城区尚城国际小区”，并载明了尚城国际小区的位置、面积等基本情况。该合同签章处载明尚城国际业委会并加盖业委会公章，同时有魏绍彬、刘建华、宫相文、李德强等8位业委会成员签字确认。该合同第四十条约定“本合同自双方签字后发生法律效力。”第十九条约定物业管理委托期限为五年，自合同生效之日起至2022年6月8日止，届满如需续签，双方另行签订书面合同。同时约定“本合同履行起初6个月为试运行服务期，期间甲乙双方如有一方发现小区实际情况与本合同相违背，双方均有权解除合同，且不承担任何责任。”合同第二十三条约定了物业服务费“住宅房屋按建筑面积每月每平米暂定按1.2元（住宅房屋1-2层每平米暂定0.85元）、非居民暂定每平方米1.2元”，物业服务费每年交纳一次（为预交式，本年度预交下年度物业费），每次交纳时间为每年6月1日至30日，逾期未交纳的，自收费年度的下月一日起，每天按应付物业管理服务费的千分之一交纳滞纳金，欠交的费用，拖延每天按欠费额的3%加收滞纳金，拖欠到第二个月时加收6%，依次类推，递增收取滞纳金。 2017年12月5日，尚城国际业委会以《紧急通知》的形式告知小区业主：“本小区自2017年5月份成立业主委员会以来，已经在社区知情同意的情况下，通过招标选聘了山东特保物业管理我们小区。但上海永升物业至今不肯交接......现请广大业主悉知，积极配合团结业委会工作，请暂停交纳物业费。特此急告。望支持小区工作的业主立即联系我们小区业委会，团结起来维护我们的权利。” 2018年4月27日，尚城国际业委会向上海永升物业管理股份有限公司德州分公司致函：“德州市德城区尚城国际小区业主委员会已与山东特保物业管理有限公司签订本小区物业管理服务合同。请贵公司给予配合与山东特保物业管理有限公司进行相关物业交接。” 物业交接后，尚城国际业委会出具致尚城国际小区业主的公示：“自2018年5月5日上海永升物业管理股份有限公司德州分公司对德州尚城国际小区的物业管理服务终止并撤出小区。现小区由山东特保物业管理有限公司接管。” 另查，特保物业公司于2018年5月5日入住尚城国际小区后，在提供物业管理服务的同时，还按照德州市物价局文件（德价发[2018]80号），以“城镇居民生活垃圾处理费每户每月5元”的标准为小区业主代交了垃圾处理费，德州市德城区综合行政执法局为其出具了发票。 刘海生曾系德州市德城区尚城国际小区8号楼1单元302号房产的业主，于2020年9月份将该房产卖给他人，房产面积83.23平方米。在原告管理服务期间，特保物业公司认为刘海生拖欠2018年5月5日至2019年5月4日、2020年5月5日至2020年9月20日期间的物业管理服务费1648元（面积83.23平×1.2元/平×16.5个月），垃圾费80元（5元/月×16个月），共计1728元。特保物业公司就刘海生拖欠其物业管理费、垃圾处理费事宜，曾于2020年10月27日通过中国邮政快递邮寄《物业费催收律师函》进行书面催收未果。 刘海生对2018年5月5日至2019年5月4日期间的物业费不认可。 另，特保物业公司提交了德州市物业发展服务中心的证明，涉案《物业管理服务合同》已在该中心备案。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，原告与尚城国际业委会签订的《物业管理服务合同》，虽然内容第一句话中提到“粮苑名居小区”，但合同抬头部分明确了合同一方主体委托方（甲方）是德州市德城区尚城国际小区业主委员会，第一条中明确了小区名称为“德州市德城区尚城国际小区”，并载明了尚城国际小区的位置、面积等基本情况，且该合同签章处载明了尚城国际业委会并加盖了尚城国际小区业委会公章，结合上下文文意，内容第一句中“粮苑名居小区”应为误写，该合同应认定是特保物业公司与尚城国际业委会就尚城国际小区的物业服务管理事宜签订的《物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对小区全体业主亦具有约束力。 根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据…”，本案被告刘海生虽认为其已交纳2018年5月5日至2019年5月4日期间的物业管理费，但未提交足够的证据证明其主张。对刘海生的抗辩理由，本院不予采纳。被告刘海生欠付物业管理费、垃圾处理费总额应为1728元。 《物业管理服务合同》中约定“每天按应付物业管理服务费的千分之一交纳滞纳金，欠交的费用，拖延每天按欠费额的3%加收滞纳金，拖欠到第二个月时加收6%，依次类推，递增收取滞纳金。”“滞纳金”一词具有行政范畴，该处关于“滞纳金”的约定在性质上系违约金，该约定标准过高，根据我国对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度以及给原告造成的损失等因素，本院对违约金的确定根据公平原则依法进行调整，被告应向原告支付自2020年9月21日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告刘海生于本判决生效后三日内支付原告山东特保物业管理有限公司物业管理费、垃圾处理费共计1728元及违约金（以1728元为基数，自2020年9月21日起至付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告山东特保物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告刘海生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审 判 员 赵立梅 二〇二一年四月二日 法官助理 王 亮 书 记 员 吕 霞