江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏05执异67号异议人（案外人）：曾敏娟，女，1975年8月1日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：徐永清，江苏昆成律师事务所律师。申请保全人：邢舜，男，1950年6月4日出生，台湾居民来往大陆通行证号码00247090，住台湾新北市中和区建八路2号6楼之6。被申请人：昆山恒谷投资发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北路1188号城北湖商业中心第2幢1单元124号房。法定代表人：黄龙。委托诉讼代理人：沈雪兴，江苏21世纪众仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁洁玉，江苏21世纪众仁律师事务所律师。被申请人：黄龙，男，1964年3月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。被申请人：昆山市金龙达铜业有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇石牌街道长江北路东侧。法定代表人：黄龙。被申请人：黄晟，女，1988年12月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。在本院执行刑舜与昆山恒谷投资发展有限公司（以下简称恒谷公司）、黄龙、昆山市金龙达铜业有限公司、黄晟财产保全一案中，案外人曾敏娟对本院查封的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，邢舜与恒谷公司、黄龙、昆山市金龙达铜业有限公司、黄晟财产保全一案，申请保全人刑舜向本院申请财产保全，本院依法于2020年11月4日作出（2020）苏05财保230号民事裁定，冻结恒谷公司、黄龙、昆山市金龙达铜业有限公司、黄晟名下银行账户资金8412万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。该裁定发生法律效力后，本院依法于2020年11月25日向不动产登记部门送达（2020）苏05执保420号协助执行通知，对恒谷公司名下包括昆山市城北湖商业中心1号楼509室、2号楼112室房屋在内的不动产进行了查封。案外人曾敏娟针对上述执行标的提出异议请求：请求解除对位于昆山市城北路北侧环庆路东侧城北湖商业中心1号楼509室、2号楼112室房屋的查封。事实和理由：案外人在查封之前已就该房屋向昆山市人民法院提起诉讼要求逾期交房违约金及逾期办房产违约金。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，可以排除对案涉不动产的查封。执行异议审查中，曾敏娟明确其根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条请求排除执行。刑舜称，一、商品房销售合同仅能证明案外人与被执行人恒谷公司签订了合同，但不动产权利以登记为准，目前该房屋仍登记在恒谷公司名下，物权仍为恒谷公司所有，法院查封恒谷公司财产符合法律规定。二、案涉房屋用途为办公楼，案外人购买该房屋并非用于居住，不属于消费者生存权保护范畴，不符合异议复议规定第二十九条规定。三、未办理房屋过户登记系案外人自身原因导致。案外人未提供证据证明其已向法院提起诉讼要求逾期交房违约金及逾期办证违约金，且案外人知道恒谷公司2019年5月20日取得房屋交付备案证书，但其也未要求恒谷公司或向法院起诉要求办理产权证。四、案外人提供的证据无法证明其已在法院查封前合法占有房屋，未提供支付凭证，无法证明已支付全部价款或超过50%价款。恒谷公司称，其开发销售的房屋全部是商业用房，没有住宅商品房。另查明，2013年12月18日、2014年1月18日，恒谷公司（出卖人）与曾敏娟（买受人）签订两份《昆山市商品房购销合同》，载明买受人购买昆山市城北路北侧环庆路东侧城北湖商业中心的两处商品房：第1幢1单元509号，建筑面积48.75平方米，总价262000元，2013年12月18日一次性付款；第2幢1单元112号，建筑面积59.2平方米，总价150万元。出卖人应当在2015年12月30日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。两份合同落款处盖恒谷公司合同专用章及曾敏娟签名。2013年12月18日，恒谷公司向曾敏娟出具了一份销售不动产统一发票，不动产项目名称为城北湖商业中心，销售的不动产楼牌号为1#-509，金额262000元，款项性质为预收购房款。同日，恒谷公司就该处房产还向曾敏娟出具262000元全额付款的收据。2014年1月20日，恒谷公司向曾敏娟出具了一份销售不动产统一发票，不动产项目名称为城北湖商业中心，销售的不动产楼牌号为2-1-112，金额1500000元，款项性质为预收购房款。就该处房产，恒谷公司分别于2013年12月18日、2013年12月19日、2014年1月19日向曾敏娟出具三份1万元、4万元、145万元的收据。曾敏娟向本院陈述，其于2017年下半年与恒谷公司对两处不动产进行了交接，双方仅交接了钥匙，没有签收交房确认单等材料。后曾敏娟将1号楼509室对外出租，并提供1号楼509自2018年10月至2021年1月的电费金额明细，及自2020年3月至2021年1月的用水抄表记录。对于2号楼112室，曾敏娟陈述一直空关着没有使用，提供的电费金额明细自2020年1月至2020年12月，及用水抄表记录自2020年1月至2020年12月均显示金额为0元，两份记录用户名称均为曾敏娟。2020年2月19日，曾敏娟以恒谷公司就两处不动产延迟交付及办证为由，向昆山市人民法院起诉，诉讼中恒谷公司、翟小凤辩称，2017年5月31日房屋具备了交付条件，并且向业主交付钥匙，有些业主虽然没有来签收钥匙，但是已经入住，自行更换门锁，进行装修出租或自用。本案所涉房产已经装修。昆山市人民法院于2020年7月30日作出（2020）苏0583民初2288号民事判决：一、恒谷公司于本判决生效之日起十日内支付曾敏娟逾期交房违约金126511.6元（分别以1500000元、262000元为基数自2017年起按日万分之一计算至2019年5月20日）。二、恒谷公司于本判决生效之日起十日内支付曾敏娟延期办证违约金8810元。三、翟小凤对上述第一项债务承担连带责任。该判决书已生效。昆山市自然资源和规划局于2021年4月1日出具的不动产登记簿查询记录载明，案涉两处房产由本院查封，查封文号为（2020）苏05执保420号，查封期限自2020年11月25日起至2023年11月24日止。上述事实有《昆山市商品房购销合同》、发票、支付令及裁定书、不动产产权登记信息查询结果证明、本院调查笔录等证实。本院认为，财产保全过程中,买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除保全的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，对于异议人主张解除案涉1号楼509室房产的查封措施。首先，恒谷公司与曾敏娟签订的《昆山市商品房购销合同》落款时期为2013年12月18日，系本院查封之前。其次，结合恒谷公司向曾敏娟出具了1号楼509室不动产的购房发票、收据，购房人针对逾期交房和办证违约金向昆山法院提起诉讼并取得生效判决，可以证实曾敏娟已经在查封前以全款支付了购房款。再次，根据曾敏娟提交的电费金额明细、用水抄表记录，足以证明在曾敏娟在查封前实际占有使用1号楼509室的有关事实。最后，生效法律文书明确恒谷公司应承担逾期办证违约金，可以认定系恒谷公司原因导致未能办理过户手续。故该执行标的符合中止执行的条件。对于异议人主张解除案涉2号楼112室房产的查封措施。曾敏娟仅提交一份记录均为0的电费金额明细、用水抄表记录，未能提交其他足以证明其已经实际接收或占有该房屋的证据。本院经审查并结合相关事实，无法认定其在查封之前已经合法占有案涉不动产具有高度可能性，理应由异议人承担举证不能的法律后果。综上所述，案涉1号楼509室不动产符合中止执行的条件。异议人对2号楼112室在形式上不享有足以排除强制执行的权益，应予驳回。申请执行人或案外人对中止执行裁定不服的，可以依法向本院提起执行异议之诉，进行实体审理，从而查明相关实体权利的性质及其归属。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：一、中止本院对昆山恒谷投资发展有限公司名下昆山市城北湖商业中心1号楼509室房屋的执行。二、驳回曾敏娟的其他异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 孙一鸣审 判 员 柏宏忠审 判 员 丁 兵二〇二一年四月二十一日法官助理 沈可尧书 记 员 徐方圆