北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初19496号原告：孙亚敏，女，1980年3月13日出生，汉族，北京依锦尚服装有限公司经理，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：侯庆泽，北京市京师律师事务所律师。被告：药瑞英，女，1967年3月13日出生，汉族，职业不详，住广东省珠海市斗门区。被告：北京盛玺置业有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇北京燕南鹿鸣春大酒店4楼。法定代表人：龚平，执行董事。委托诉讼代理人：史洪帅，男，北京盛玺置业有限公司职员。被告：北京世纪中成房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣宁街73号。法定代表人：化伟，执行董事。原告孙亚敏与被告药瑞英、被告北京盛玺置业有限公司（以下简称：盛玺公司）、被告北京世纪中成房地产经纪有限公司（以下简称：世纪中成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。孙亚敏及其委托诉讼代理人侯庆泽、被告盛玺公司的委托诉讼代理人史洪帅、被告世纪中成公司的法定代表人化伟到庭参加诉讼。被告药瑞英经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙亚敏向本院提出诉讼请求：1．判令解除孙亚敏与药瑞英于2015年7月5日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2．判令药瑞英返还孙亚敏购房款552873元并支付利息损失（以552873元为基数，自2015年7月7日至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．判令药瑞英返还孙亚敏契税、销售合同印花税、公共维修基金、产权代办费、产权印花税、有线电视初装费、产权登记费等49183．72元应支付利息损失（以49183．72元为基数，自2015年7月6日至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4．判令药瑞英赔偿孙亚敏违约金344000元；5．判令盛玺公司代药瑞英在收取药瑞英购房款1222324元范围内对孙亚敏的第二项、第三项、第四项诉讼请求承担给付责任；6．判令世纪中成公司返还孙亚敏服务费22000元及利息（以22000元为基数，自2015年7月6日至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；7．本案诉讼费用全部三名被告承担。事实和理由：2013年1月6日，药瑞英与盛玺公司签署编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》（以下简称：预售合同）及《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》，约定盛玺公司将位于北京市大兴区西红门镇*号办公楼**层1703号房屋（以下简称：1703室）出售给药瑞英，合同总价款为1219451元，其中首付款619451元，按揭贷款600000元。2015年7月5日，孙亚敏与药瑞英通过世纪中成公司签署《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称：房屋买卖合同）及《补充协议》，约定药瑞英将从盛玺公司处所购买的1703室出售给孙亚敏，房屋总价款1000000元。合同签订后，孙亚敏依约足额支付购房款550000元（其中包括20000元定金）给药瑞英。2015年7月5日，孙亚敏向盛玺公司支付1703室的房屋差价款2873元、契税36669．72元、公共维修基金10048元、产权代办费1000元、销售合同印花税611元、产权登记费550元、有线电视初装费300元、产权证印花税5元。2015年7月5日，在盛玺公司、药瑞英、世纪中成公司工作人员、孙亚敏均在场的情况下，盛玺公司向孙亚敏交付涉案房屋。涉案房屋交付后，由于药瑞英未按期偿还中国建设银行股份有限公司北京大兴支行（以下简称：建行大兴支行）的贷款而发生逾期，盛玺公司为药瑞英承担了保证责任。后盛玺公司将药瑞英诉至本院，请求解除双方所签署的预售合同及相应补充协议。之后盛玺公司将药瑞英、孙亚敏诉至本院，要求返还涉案房屋。2020年6月29日，本院作出（2019）京0115民初20449号民事判决书，判决药瑞英返还涉案房屋，孙亚敏负协助义务。孙亚敏认为，药瑞英严重违反合同约定，明知涉案房屋存在查封，且自身不具备偿还银行贷款能力的情况下，仍向孙亚敏出售房屋，仍与孙亚敏签署房屋买卖合同，存有欺诈行为。涉案房屋最终也因药瑞英偿还不了银行贷款，而致使盛玺公司与药瑞英签署的预售合同解除，涉案房屋被返还的严重后果。药瑞英的行为已构成根本违约，现孙亚敏与药瑞英所签署的房屋买卖合同已无法履行，合同目的已不能实现。故，孙亚敏与药瑞英所签署的房屋买卖合同应予以解除。之前诉讼过程中孙亚敏得知，涉案房屋在药瑞英向孙亚敏出售时已被查封。但是，该查封的情况三名被告均未如实明示告知过孙亚敏，三名被告存在欺诈行为，也有违诚信原则。特别是作为专业服务的中介结构，世纪中成公司更是未尽到全面审慎审查及提示提醒义务。世纪中成公司在履行居间服务合同过程中存在重大违约及过错，其应返还孙亚敏全部居间服务费22000元。另，盛玺公司与药瑞英所签署的预售合同已解除，盛玺公司应返还药瑞英购房款1222324元。通过孙亚敏与药瑞英、盛玺公司的几次诉讼可知，现药瑞英已失去联系，也从未向盛玺公司主张过返还购房款的债权。药瑞英怠于主张返还购房款的行为，势必损害孙亚敏的合法利益。故，依据《中华人民共和国合同法》第七十三条之规定，孙亚敏特行使代位权，以维护孙亚敏的合法权益。综上，根据相关法律规定，为维护孙亚敏的合法权益，特诉至法院，请支持孙亚敏的全部诉讼请求。药瑞英未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。盛玺公司辩称，孙亚敏的第一、二、三、四、六项诉讼请求均与盛玺公司无关，孙亚敏要求盛玺公司在药瑞英购房款1222324元范围内对孙亚敏的二、三、四项诉讼清承担给付责任没有任何事实和法律依据，请法院依法予以驳回，理由如下：1．盛玺公司与孙亚敏不存在任何法律关系，孙亚敏与药瑞英之间房屋买卖合同关系与盛玺公司无关，且无法判断其真实性，盛玺公司没有向孙亚敏告知涉案房屋是否存在查封情况的义务，盛玺公司不存在任何欺诈和不诚信行为；2．因药瑞英既未依据盛玺公司与其之间的生效判决书配合办理涉案商品房预售备案合同的解除手续，也未返还涉案房屋，目前尚未达到盛玺公司向药瑞英返还已支付购房款的条件，另外，建行大兴支行已起诉要求盛玺公司就药瑞英的商业贷款承担连带保证责任（案号：2021京0115民初468号），退还购房款的金额也无法确定。世纪中成公司辩称，房屋买卖行为是真实存在的，世纪中成公司当时在促成交易前向盛玺公司核实过，房屋是现房，孙亚敏已经办理了入住。世纪中成公司知道涉案房屋有贷款，但是不知道银行贷款已经有几个月没有还了，药瑞英和盛玺公司都没有告诉世纪中成公司房屋有查封。居间服务费以居间合同完成为标准，后期有配合过户的义务，如果不需要世纪中成公司配合过户了，同意退还孙亚敏居间服务费总额的30%到50%。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月5日，药瑞英（出卖人）与孙亚敏（买受人）签订房屋买卖合同，约定孙亚敏以1000000元的价格购买1703室；买受人向出卖人支付定金，定金金额为20000元；当事人双方同意，自本合同签订之日起365日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在365日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率给付利息。同日，药瑞英（甲方、出卖方）和孙亚敏（乙方、买受方）、世纪中成公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定乙方于2015年7月5日向甲方支付定金20000元；甲方应在签署本协议后360日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日（并不迟于2016年7月5日前）将其原贷款一次性还清；乙方于2015年7月5日将首付款550000元（含前期支付全部定金20000元）自行支付甲方，剩余房款450000元，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方；若因甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效或者该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方于2015年7月15日前给甲方办理交房手续，共交款54768．72元，其中含物业费、公维、契税、印花税、产权登记等；甲方必须在下房本后7个工作日内办理房产过户手续。同日，药瑞英（甲方、出卖人）、孙亚敏（乙方、买受人）、世纪中成公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括提供房屋买卖市场行情资讯，寻找、提供并发布房源、客源信息，协助查看买受人身份情况，引领买受人看房，协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋，协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确认成交意向，协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容；乙方向丙方支付居间代理费22000元；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。同日，药瑞英出具《收款证明》确认收到购房首付款5500000元（含定金20000元），孙亚敏同时支付盛玺公司涉案房屋的契税36669．72元、公共维修基金10048元、产权代办费1000元、销售合同印花税611元、产权登记费550元、有线电视初装费300元、产权证印花税5元、房款2873元；药瑞英将涉案房屋交付给孙亚敏使用。2015年11月30日，盛玺公司以商品房预售合同纠纷为由将药瑞英诉至本院，要求：“1、解除盛玺公司与药瑞英签署的合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》及《北京市商品房预售合同》补充协议；2、判令药瑞英协助盛玺公司办理解除合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》备案手续；3、药瑞英将按照合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》所购买的商品房恢复原状后交还给盛玺公司；4、药瑞英返还盛玺公司代为偿还的银行借款本息及罚息56468．24元；5、药瑞英向盛玺公司支付违约金243890．2元；6、药瑞英承担本案诉讼费”。孙亚敏作为第三人参加该案诉讼。该案经审理查明：“2013年1月6日，盛玺公司（出卖人）与药瑞英（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称：预售合同，合同编号：Y1428679），约定药瑞英作为买受人向出卖人盛玺公司购买位于北京市大兴区西红门镇5#办公楼17层1703号（以下简称：涉案房屋）的商品房一套，预测建筑面积50．68平方米，其中套内建筑面积33．96平方米；总价款人民币1219451元，买受人采用按揭方式（商业银行贷款）付款，买受人应于签署预售合同当日向出卖人支付不低于该商品房总房款50%的首付款（最终付款比例以贷款银行的要求为准），即人民币619451元；该商品房其余房款人民币600000元，由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。其中附件八约定，如果出卖人为买受人向贷款银行申请贷款提供了阶段性连带责任保证，买受人在贷款银行发放贷款以后，逾期偿还贷款本息而导致出卖人履行了代偿款项（本息、罚息、追款费用等，下同）的保证责任，买受人应自出卖人代偿款项之日起5日内归还代偿款项，若买受人逾期归还代偿款项的，买受人应按逾期归还金额的10%向出卖人支付违约金，若买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除预售合同，出卖人解除预售合同的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。同日，盛玺公司与药瑞英办理了商品房预售合同备案手续。2015年7月15日，盛玺公司（出卖人，甲方）与药瑞英（买受人，乙方）签订《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》（以下简称：补充协议），约定经公安行政管理部门核准，商品房坐落变更为：北京市大兴区宏业路9号院1号楼17层1703；该商品房实测建筑面积50．24平方米，其中套内建筑面积34．04平方米，商品房价款调整为总价款1222324元；本协议签订当日，乙方向甲方补交房价款2873元。合同签订后，药瑞英向盛玺公司支付了房屋首付款。2014年6月6日，药瑞英（借款人）与中国建设银行股份有限公司北京大兴支行（以下简称：建行大兴支行，贷款人）、盛玺公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》。药瑞英向建行大兴支行借款60万元，用于购买涉案房屋；盛玺公司作为保证人在该合同项下提供的保证责任为连带责任保证，合同项下担保方式为阶段性保证加抵押，关于保证期间的约定为：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，建行大兴支行向药瑞英发放了60万元贷款。因药瑞英未按与建行大兴支行签订合同约定履行还款义务，贷款发生逾期，2015年6月29日，盛玺公司向建行大兴支行承担保证责任，代为偿还罚息、利息、本金总计35382元。2015年8月7日，盛玺公司向药瑞英发函,要求药瑞英在收到该函后三日内，全额归还盛玺公司代偿的借款本息及罚息人民币35382元，并支付违约金人民币3538．2元，如未能如期还款，将解除预售合同并保留通过法律途径追索代偿的借款本息及罚息并就追相关违约责任的全部权利。后药瑞英仍未如期还款，2015年9月30日，盛玺公司承担保证责任，向建行大兴支行代为偿还罚息、利息、本金总计21086．24元。至庭审结束时，药瑞英未向盛玺公司偿还以上款项。另查明，2015年7月5日，药瑞英（出卖人）与孙亚敏（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定将涉案房屋以100万元的价格出售给孙亚敏，药瑞英在同日将涉案房屋交付给孙亚敏使用。现涉案房屋由孙亚敏使用。2016年6月24日,孙亚敏向本院提起(2016)京0115民初10740号民事诉讼,其诉讼请求为:要求依法确认涉案房屋为孙亚敏所有,要求药瑞英协助孙亚敏办理涉案房屋的房屋所有权转移登记手续。该案现在审理过程中。在本案审理过程中，根据盛玺公司的申请，本院作出裁定对涉案房屋进行了轮候查封，此前该房屋已被多家法院进行查封”。本院认为：“根据本案查明的事实，药瑞英未按借款合同的约定向银行履行还款义务，导致盛玺公司承担保证责任，且并未于30日内归还代偿款项，现合同约定的解除条件已成就，解除权人盛玺公司据此要求解除签订的预售合同，同时要求药瑞英协助办理合同登记备案撤销手续并要求其返还代偿金额、支付违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持”，据此判决：“一、解除原告北京盛玺置业有限公司与被告药瑞英签署的合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》及《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》；二、被告药瑞英于本判决生效后十日内协助原告北京盛玺置业有限公司办理解除合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》备案手续；三、被告药瑞英于本判决生效后十日内返还原告北京盛玺置业有限公司代为偿还的银行借款本息及罚息五万六千四百六十八元二角四分；四、药瑞英于本判决生效后十日内向原告北京盛玺置业有限公司支付违约金二十四万三千八百九十元二角”。该判决为生效判决。2019年5月，盛玺公司以商品房预售合同纠纷为由将药瑞英、孙亚敏诉至本院，要求：“1．判令药瑞英、孙亚敏立即原状返还盛玺公司位于北京市大兴区西红门镇*号办公楼**层1703号商品房；2．判令药瑞英、孙亚敏支付盛玺公司房屋使用费835324元（暂计至2019年4月25日），药瑞英、孙亚敏对房屋使用费承担连带责任；3．本案诉讼费由药瑞英、孙亚敏承担”。诉讼中，盛玺公司撤回第2项诉讼请求。本院经审理认为：“本案中，涉案房屋登记在盛玺公司名下，盛玺公司与药瑞英之间签订的《北京市商品房预售合同》及《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》经法院判决已经解除，作为合同解除后的法律后果，药瑞英应将涉案房屋原状返还盛玺公司。孙亚敏以其与药瑞英签订了《北京市存量房屋买卖合同》为由，要求确认其对涉案房屋享有所有权，经法院判决驳回其诉讼请求。孙亚敏作为涉案房屋的实际占有人，负有协助返还义务”，据此判决：“药瑞英于本判决生效后十日内将位于北京市大兴区西红门镇*号办公楼**层1703号的商品房原状返还北京盛玺置业有限公司，孙亚敏负协助返还义务”。该判决为生效判决。另查，建行大兴支行起诉药瑞英、盛玺公司金融借款合同纠纷正在本院审理过程中。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，药瑞英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。孙亚敏与药瑞英签订的房屋买卖合同及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。孙亚敏已按照合同约定支付了前期购房款，药瑞英负有配合孙亚敏办理不动产登记手续的义务，但因药瑞英未按期偿还房屋贷款，导致其与盛玺公司签订的预售合同及相应补充协议解除，已无法实现孙亚敏购买1703室并取得该房屋产权的合同目的，该情形已构成双方约定的合同解除条件，故孙亚敏要求解除双方之间签订的房屋买卖合同及《补充协议》有合同依据，本院予以支持。关于合同解除的具体时间，以本院向药瑞英公告送达起诉书的时间为准，即2021年2月17日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方房屋买卖合同已解除，孙亚敏要求药瑞英返还购房款552873元及代药瑞英交纳的契税、销售合同印花税、公共维修基金、产权代办费、产权印花税、有线电视初装费、产权登记费各项共计49183．72元有法律依据，本院予以支持。根据房屋买卖合同的约定，买受人未能在365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率给付利息，故孙亚敏要求支付上述费用相应利息的诉求合理，但利息计算标准应当为中国人民银行同期存款利率。关于违约责任，根据双方约定，药瑞英应当支付相当于房屋总价款20%的违约金，加上孙亚敏代药瑞英支付的补差房款及契税、产权印花税等费用，房屋总价款为1052056．72元，按照20%计算，违约金应为210411．34元，孙亚敏认为其实际损失高于违约金的数额，但并未提供充分证据证明，其要求增加违约金的主张本院不予支持。关于居间服务费，并无充分证据证明世纪中成公司在提供居间服务的过程中存在过错，但世纪中成公司认可居间服务包括信息服务、协助办理网签及过户手续，现网签和过户手续均未办理，世纪中成公司同意退还部分费用，本院不持异议，根据合同的履行情况，本院酌情确定世纪中成公司退还孙亚敏居间服务费8000元。孙亚敏要求世纪中成公司支付居间服务费的利息，无法律依据，本院不予支持。本案孙亚敏针对药瑞英的债权尚未生效到期且确定履行不能，并无证据证明药瑞英不主张退还房款对孙亚敏造成损害；另外，虽然药瑞英与盛玺公司的房屋买卖关系解除后，盛玺公司应当退还药瑞英购房款，但药瑞英的部分购房款系通过贷款支付，因药瑞英逾期偿还贷款导致盛玺公司就贷款本金、利息及罚息承担了相应的保证责任，且在正在审理的金融借款合同纠纷案件中，建行大兴支行要求盛玺公司继续承担保证责任，故盛玺公司与药瑞英之间还存在保证责任追偿纠纷，对于房款的退还，盛玺公司存在履行抗辩事由且抗辩数额尚未确定。故孙亚敏以代位行使药瑞英的到期债权为由要求盛玺公司在购房款范围内承担给付责任无事实和法律依据，其以盛玺公司未如实告知房屋被查封的情况存在过错要求盛玺公司承担责任依据亦不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、孙亚敏与药瑞英于2015年7月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；二、药瑞英于本判决生效后十日内返还孙亚敏购房款552873元并支付利息（利息以552873元为基数，自2015年7月7日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）；三、药瑞英于本判决生效后十日内返还孙亚敏契税、销售合同印花税、公共维修基金、产权代办费、产权印花税、有线电视初装费、产权登记费各项共计49183．72元并支付利息（利息以49183．72元为基数，自2015年7月6日至实际履行之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）；四、药瑞英于本判决生效后十日内给付孙亚敏违约金210411．34元；五、北京世纪中成房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还孙亚敏居间服务费8000元；六、驳回孙亚敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元和公告费560元，由孙亚敏负担1795元（已交纳），由药瑞英负担12565元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 瑶二〇二一年四月二十八日书记员 张思竹