江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初7844号 原告：太仓和旭投资顾问有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇人民南路95号华旭财富中心，统一社会信用代码91320585076312588W。 法定代表人：韩鑫信，总经理。 委托诉讼代理人：杨定松，江苏益和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐宇恒，江苏益和律师事务所律师。 被告：刘菁，女，汉族，住江苏省太仓市。 原告太仓和旭投资顾问有限公司与被告刘菁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太仓和旭投资顾问有限公司的委托诉讼代理人徐宇恒到庭参加诉讼。被告刘菁经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告太仓和旭投资顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付欠付的租金（2020年3月1日至2020年6月30日）及物业费（2020年1月1日至2020年6月30日）共计76230元；2.请求判令被告支付逾期付款滞纳金（以76230元为基数，按照年利率15.4%的标准，自2020年12月18日起计算至实际付清之日止）；3.请求判令被告支付律师服务费5268元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月17日签订《房屋租赁合同》，原告将位于太仓市××“××广场”××商铺（约838平方米）出租给被告使用，合同约定租赁期限自2017年8月1日起至2022年7月31日止；租金按每3个月为一个支付周期，先支付后使用，首期租金支付的时间为合同签订之日，以后被告应于距上一期所对应租赁期限届满15日前付清下一支付期的房租；若被告逾期支付租赁费用，每逾期一天需按照应缴纳款的千分之一支付滞纳金。且双方于合同第12.2条特别约定，因对方违约致使另一方提交诉讼的，守约方有权向对方主张所产生的律师服务费用。上述合同签订后，原告依约将出租房屋交付被告使用，但被告拖欠租赁费用，经多次催收后仍未支付相关费用，该行为已构成违约。现为维护自身合法权益，诉至法院。 被告刘菁未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年5月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《房屋租赁合同》一份，约定：“第一章租赁房屋1.1甲方同意将位于江苏省太仓市人民南路95号华旭曼度广场A幢三层315号商铺房屋出租给乙方。甲、乙双方共同协商确认出租房屋（区域）的套内面积为838平方米。房屋之详细建筑位置、使用范围以附件二《房屋平面图》阴影部分区域为准，交付后乙方不得对面积提出异议，该铺位的租金标准系以铺位在项目的具体位置及所在区域范围为基础确定，不得以面积的具体数值要求调整租金。1.2交付条件现状交付……第二章租赁期限2.1租赁期限自2017年8月1日起至2022年7月31日止，合计5年……第三章租金、物业费及支付方式3.1双方议定租赁期间各租赁年度的月租金标准如下：第一年，自2017年8月1日至2018年7月31日止，月租金10139元；第二年，自2018年8月1日至2019年7月31日止，月租金11153元；第三年，自2019年8月1日至2020年7月31日止，月租金11710元；第四年，自2020年8月1日至2021年7月31日止，月租金12775元；第五年，自2021年8月1日至2022年7月31日，月租金13414元。3.2双方议定租赁期间各租赁年度的月物业费标准如下：第一年至第五年，自2017年8月1日至2022年7月31日止，月物业费为12167元……3.3租金、物业费按每3个月为一个支付期，先支付后使用。首期租金、物业费支付时间为本合同签订之日，首期租金金额为30417元，首期物业费金额为36501元，以后乙方必须在距上一支付期所对应租赁期限届满15日前全额付清下一支付期的租金、物业费，甲方在收到租金、物业费后开具发票给乙方……3.7乙方交纳费用时，如有此前欠付水电燃气费、滞纳金、物业费、租金，甲方可按照上述次序先行扣除上述所欠费用。第四章保证金4.1为确保乙方完全履行租赁合同、出租房屋及其附属设施安全完好、乙方按期归还房屋、办理营业执照迁址（合同期满或解除后），乙方同意于签订本合同时支付甲方保证金20278元。租赁期内，在本合同尚未解除及办理房屋交还手续之前，不得要求以保证金冲抵应付租金、物业费、水电费等费用，甲方在收到保证金后应开具收据给乙方……第十章违约责任……10.3租赁期内，乙方逾期或不足额支付租金、水、电及物业管理等费用的，每逾期一天，应按欠款额的0.1%缴纳逾期付款滞纳金……第十二章争议解决……12.2因对方违约致使另一方提交诉讼的，守约方有权向对方主张所产生的律师服务费用，标准按江苏省物价局公布的指导价为准……” 为证明原告享有案涉房屋的出租权利，原告向本院提供了不动产登记证书、太仓市凯泽企业管理有限公司工商登记信息、准许变更登记通知书、太仓华旭广场商业项目房屋租赁合同、太仓华旭广场项目经营管理授权书等证据。 1.不动产登记证书，座落于太仓市房屋系太仓市凯丰置业有限责任公司所有，建筑面积为803.55平方米。 2.太仓市凯泽企业管理有限公司工商登记信息，2020年7月28日，太仓市凯丰置业有限责任公司经核准名称变更为太仓市凯泽企业管理有限公司。 3.准许变更登记通知书，2018年12月18日，南京和雅投资顾问有限公司经核准名称变更为南京和雅商业管理有限公司。 4.太仓华旭广场商业项目房屋租赁合同，显示太仓市凯丰置业有限责任公司（甲方）与南京和雅投资顾问有限公司（乙方）签订《太仓华旭广场商业项目房屋租赁合同》，约定：“……经友好协商，就甲方将其开发建设的[太仓华旭广场项目]的房屋商业部分租赁给乙方经营管理事宜，特订立本合同，明确双方的权利、义务，以资共同遵守执行。一、租赁经营项目及房屋状况1.1租赁经营项目的位置本项目位于江苏省太仓市人民南路95号。本项目地块的最终范围以土地管理部门出具的土地规划红线图为准，但并不包括华旭大厦、华旭假日酒店及华旭领寓所占用的经营场地……1.2租赁经营房屋的具体范围、面积……具体包括……三层A301-A315……三、房屋交付与租赁期限3.1租赁期限双方商定，本合同项下租赁房屋的整体租赁期限为10年，自2013年7月10日至2023年6月30日止……五、房屋转租和抵押5.1租赁经营的授权本合同履行期间，甲方同意乙方可将所承租的房屋再租赁（以下简称转租）给多个不同的第三方经营者用于符合本合同用途的商业经营，并就转租经营事宜向乙方出具书面证明，但转租期限不得超过本合同规定时限。若在租赁期间乙方与第三方经营者签署的租赁合同超出本合同规定的时限，乙方须征得甲方同意签署第三方租赁合同……”后经太仓市凯泽企业管理有限公司、原告及南京和雅商业管理有限公司一致确认，上述协议于2020年6月30日解除。 5.太仓华旭广场项目经营管理授权书两份，显示2013年7月8日，太仓市凯丰置业有限责任公司向南京和雅投资顾问有限公司出具授权书一份，内容为：“根据贵司与我方于2013年7月8日签订的《太仓华旭广场商业项目房屋租赁合同》，同意将太仓华旭广场商业项目及配套附属设施之经营管理权独家授予贵公司，本授权书有效期同《太仓华旭广场商业项目房屋租赁合同》租赁期限起止相同，期限为十年，特立此书。”2021年4月2日，南京和雅商业管理有限公司出具授权书一份，内容为：“根据我司与太仓市凯丰置业有限责任公司于2013年7月8日签订的《太仓华旭广场商业项目房屋租赁合同》，太仓市凯丰置业有限责任公司同意将太仓华旭广场商业项目及配套附属设施之经营管理权独家授予我司，为便于经营将上述经营管理权授予你司，本授权书有效期同《太仓华旭广场商业项目房屋租赁合同》租赁期限起止相同，自2013年7月10日至2023年6月30日止，期限为十年，特立此书。” 关于被告欠付租金及物业费的事实，原告陈述：2020年3月1日至2020年6月30日，被告累计应付租金46840元（11710*4），已支付3290元，尚欠付43550元；2020年1月1日至2020年6月30日，被告累计应付物业费73002元（12167*6），已支付20044元，尚欠付52958元。上述合计96508元，扣除保证金20278元，故被告尚需支付原告欠付的租金及物业费76230元。 另查明，2020年10月30日，原告与江苏益和律师事务所签订《委托代理合同》，委托杨定松、徐宇恒律师作为代理人处理本案纠纷，律师费为5268元。2020年11月9日，江苏益和律师事务所开具了金额为5268元、项目为律师服务费的发票一份。2021年1月28日，原告向江苏益和律师事务所支付5268元。 以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、不动产登记证书、太仓市凯泽企业管理有限公司工商登记信息、准许变更登记通知书、太仓华旭广场商业项目房屋租赁合同、太仓华旭广场项目经营管理授权书、委托代理合同、律师费发票、付款凭证，本院制作的调查笔录，以及原告当庭陈述等证据予以在卷佐证。 本院认为，原、被告所签订的租赁合同中所涉租赁房屋系由太仓市凯泽企业管理有限公司所有，现根据太仓市凯泽企业管理有限公司及南京和雅商业管理有限公司出具的授权书可知，原告享有就案涉房屋对外出租予以处分的权利。鉴于原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性法规，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。现被告未按约支付租金、物业费，原告有权根据合同约定要求其支付欠付的租金、物业费，并承担相应的违约责任。 关于原告的诉讼请求，本院分析如下。 1.欠付租金、物业费及滞纳金。被告应向原告支付其已欠付的租金（2020年3月1日至2020年6月30日）及物业费（2020年1月1日至2020年6月30日）共计96508元。现原告自愿将保证金20278元予以扣减，系其对自身权利的处分，本院予以确认，故被告还需向原告支付76230元。同时，根据《房屋租赁合同》第10.3条的规定，租赁期内，被告欠付租金及物业管理费的，每逾期一天，应按欠款额的0.1%缴纳逾期付款滞纳金。本案中，原告以该滞纳金约定标准过高为由调整为要求被告按照年利率15.4%的标准支付。因原告未能就被告逾期付款导致其损失情况相应举证，故考虑到原告的损失主要表现为资金占用期间利息损失，本院结合合同履行情况、双方的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将原告主张的滞纳金标准调整至全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍。 2.律师费。根据《房屋租赁合同》第12.2条的规定，因对方违约致使另一方提交诉讼的，守约方有权向对方主张所产生的律师服务费用，标准按江苏省物价局公布的指导价为准。现因被告欠付租金、物业费引发本起诉讼，原告为此支出律师费5268元，律师费的金额在合理范围内，故本院对此予以支持。 综上，被告应向原告支付租金（2020年3月1日至2020年6月30日）及物业费（2020年1月1日至2020年6月30日）共计76230元、滞纳金（以76230元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2020年12月18日起计算至实际支付之日止）、律师费5268元。 现被告刘菁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告刘菁于本判决生效后10日内支付原告太仓和旭投资顾问有限公司房屋租金、物业费共计76230元。 二、被告刘菁于本判决生效后10日内支付原告太仓和旭投资顾问有限公司滞纳金（以76230元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2020年12月18日起计算至实际支付之日止）。 三、被告刘菁于本判决生效后10日内支付原告太仓和旭投资顾问有限公司律师费5268元。 原告太仓和旭投资顾问有限公司确认如下账户作为款项接收账户：户名太仓和旭投资顾问有限公司，开户行工商银行太仓市区支行，账号11×××78。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2068元，减半收取1034元，公告费560元，合计1594元，由被告刘菁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  张伊扬 二○二一年四月二十日 书记员  陈筱璐