安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖12民终2644号 上诉人（原审原告）：徐如山，男，1992年12月12日出生，汉族，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：张治业，安徽法卫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：界首市汇鑫置业有限公司，住所地安徽省界首市人民东路南侧，统一社会信用代码9134128208522415XD。 法定代表人：程学勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李安，安徽星驰律师事务所律师。 上诉人徐如山因与被上诉人界首市汇鑫置业有限公司（以下简称汇鑫公司）商品房销售买卖合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2021）皖1282民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐如山上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判增加被上诉人支付逾期办证违约金14903.17元；一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，涉案合同明确约定送达应以书面形式，通过邮政快递的方式进行，被上诉人通过微信的方式通知不符合合同的约定，且不能确定就是被上诉人的工作人员发出，故逾期办证违约金应计算至2020年7月13日的实际办证之日。根据“同案同判”的原则，同类案件中一审法院未认定被上诉人通过短信、微信通知符合合同约定的送达形式。 汇鑫公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。 徐如山向一审法院起诉请求：1.判令汇鑫公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金39891.5元;2.本案诉讼费用由汇鑫公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月29日，徐如山与汇鑫公司签订商品房买卖合同，购买汇鑫公司开发建设的汇鑫·金域长安708号3幢3单元9层901号，房屋总价款为408306元，付款方式为一次性付款。买受人应当于2016年9月29日前支付该商品房全部价款。合同第二十条房屋登记第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第１种方式处理：１.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金”。第（三）项约定：“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”。合同第二十五条送达约定：“出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。 合同签订后，徐如山按照合同约定履行了付款义务，2017年7月27日，汇鑫公司将涉案商品房交付给徐如山。2019年7月17日，汇鑫公司取得所开发的（2019）界首市不动产权第0002713号的大产权证。2019年7月17日，汇鑫公司工作人员通过微信向徐如山发出通知，通知其办理不动产权证书。 一审法院认为，徐如山与汇鑫公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方应当按照合同的约定各自履行相应的义务。徐如山按约定支付了购房款，汇鑫公司应按约定履行为其办理不动产权证书的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，双方应共同向房屋登记机构申请办理商品房所有权转移登记，买受人应在该商品房交付之日起120日内取得房屋所有权证书，而徐如山未能如约取得房屋所有权证书，根据合同的约定，汇鑫公司已构成逾期办证的违约，故其应支付徐如山违约金。 2017年7月27日，汇鑫公司向徐如山交付房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的规定，汇鑫公司应于2017年11月24日前为其办理不动产权证书。2019年7月17日，汇鑫公司通知徐如山办理不动产权证书，因此，汇鑫公司支付违约金的截止日期应为本次集中办证取得不动产权证书的日期。参照徐如山所购房屋其他业主自申请办理至不动产权证办理完毕之日的期限，酌定自申请办证到不动产权证办理完毕的日期为十日。本案中，参照徐如山所购房屋同时期其他业主于2019年7月20日集中办理不动产权证书，徐如山未能前往办理，因此，汇鑫公司支付违约金的截止期限应为2019年7月30日。综上，汇鑫公司应支付徐如山逾期办理不动产权证违约金共计24988.33元（按全部房价款的日万分之一计算，自2017年11月25日至2019年7月30日，计612天×408306×0.01%）。 徐如山称根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十五条送达约定，汇鑫公司发出的文件，应采用书面形式，以邮政快递方式送达，汇鑫公司通过微信送达，不符合合同约定的送达方式，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第十一条：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”的规定，微信送达亦属于书面送达形式的一种，合同中虽约定邮政快递送达，但汇鑫公司以微信送达的方式通知徐如山办理不动产权证书，徐如山已收到并告知等下次办理，故对徐如山的该意见，不予支持。 关于汇鑫公司辩称的未按时为徐如山办理房屋权属证书是因徐如山未能及时提供办理不动产转移登记所需由其交纳的契税及公共维修基金，汇鑫公司没有提供相应证据证明该房屋未按时办理房屋权属证书是徐如山未缴纳公共维修基金所导致，故汇鑫公司的该辩称意见，不予支持。 汇鑫公司辩称徐如山主张的逾期办理不动产转移登记的违约日期应计算至2019年7月17日其办理大产权证之日，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条房屋登记第（二）项“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的……”的约定，逾期办理不动产转移登记的违约日期应计算至为徐如山办理完毕不动产权证之日。对汇鑫公司的该辩称，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、界首市汇鑫置业有限公司于判决生效之日起十日内支付徐如山逾期办理不动产权证违约金24988.33元；二、驳回徐如山的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取399元，由徐如山承担149元，界首市汇鑫置业有限公司承担250元。 二审中，当事人均未提供新证据。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：汇鑫公司工作人员通过微信向徐如山发出办证通知是否系有效的通知行为。 虽然双方在涉案合同中明确约定送达应以书面形式，通过邮政快递的方式，但汇鑫公司在取得大产权证的当日即安排工作人员通过微信向徐如山通知办理产权证，而微信送达属法定送达形式的一种，且徐如山在汇鑫公司微信通知后，亦表示收到，并要求下次办理，应认定为其认可了汇鑫公司的送达方式，双方以实际行为变更了合同约定的送达方式，不违反法律规定和合同约定，合法有效。且该微信送达的证据系汇鑫公司提供，陈述系其安排工作人员发出，从内容来看，徐如山当时并未对该人员的身份提出质疑，现亦未提供证据否定该人员的身份，故应认定为汇鑫公司于2019年7月17日向徐如山送达了办证通知。一审法院据此认定汇鑫公司的送达日期，并参照同时期其他业主集中办理不动产权证书情况及酌定申请办证期限，进而确定汇鑫公司逾期办证违约金并无不当，徐如山的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费173元，由徐如山负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶志强 审 判 员 黄发全 审 判 员 袁理想 二〇二一年四月二十九日 法官助理 李淑丹 书 记 员 刘雅馨 书 记 员 张林飞 附：本案书适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。