广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤执复98号 复议申请人（异议人、利害关系人）：鲁医峰，男，1982年6月18日出生，身份证住址新疆阿勒泰市。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司深圳光明支行。住所地：广东省深圳市光明新区华夏路怡景园7栋裙楼1层，统一社会信用代码914403006853806903。 负责人：崔勇，行长。 委托诉讼代理人：张向东，北京国枫（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵乃锋，北京国枫（深圳）律师事务所律师。 被执行人：严敏，女，1988年9月4日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 复议申请人鲁医峰不服广东省深圳市中级人民法院（下称深圳中院或执行法院）（2020）粤03执异1082号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 深圳中院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司深圳光明支行（以下简称工商银行光明支行）与被执行人严敏合同纠纷一案[执行案号为（2020）粤03执829号]过程中，裁定拍卖、变卖被执行人严敏名下位于深圳市龙岗区布吉镇xx栋xx号房产[不动产权证号：粤（2017）深圳市不动产权第0233xx号，以下简称涉案房产]以清偿债务。异议人鲁医峰不服，向深圳中院提出书面异议。 鲁医峰提出异议称，异议人与被执行人严敏系朋友关系，2017年年中，严敏称想在布吉买房，但由于与她上班地址相距较远不方便，询问异议人能否承租过来居住或办公，异议人在龙岗附近工作，遂予以答应。2017年9月底，严敏与涉案房产的原业主肖明娟商谈好购买涉案房产并出租给异议人，异议人因长期租住需要重新装修，遂与原业主肖明娟商定提前装修，并先后于2017年10月、11月期间通过异议人的堂弟向肖明娟及其朋友共转账装修款260720元作为诚意金。期间，异议人亦陆续转款到严敏账户用于支付装修款和定制材料、家具等。涉案房产过户至严敏名下后，为消除装修污染又通风空置了几个月。2018年6月1日，异议人与严敏签订了正式的租赁合同，租赁期限自2018年6月1日至2033年5月31日共计15年，异议人一次性支付了全部租金648000元。合同签订后，异议人居住于涉案房屋至今，并交纳管理费、水电费等。得知涉案房产将被司法拍卖后，异议人向法院递交了租赁合同主张租赁权，但法院并未在拍卖公告中予以披露。综上，请求在拍卖公告中对异议人的租约予以披露，确认异议人租赁合同有效，享有涉案房产的合法租赁权。 异议人提交了房屋租赁合同、收款收据、银行转账单据等证据材料，以证明其异议主张。 深圳中院查明：关于申请执行人工商银行光明支行与被执行人严敏合同纠纷一案，深圳国际仲裁院于2019年9月29日作出（2019）深国仲裁3588号裁决书，裁决被执行人严敏偿还申请执行人工商银行光明支行贷款本金2597473.14元及相应的利息、罚息、复利等，申请执行人工商银行光明支行对被执行人严敏名下涉案房产享有抵押权，有权就处分涉案房产所得价款优先偿还上述贷款本息等。因被执行人未履行生效仲裁裁决确定的义务，申请执行人向深圳中院申请执行，执行案号为（2020）粤03执829号。在执行过程中，深圳中院于2020年5月9日作出（2020）粤03执829号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖涉案房产以清偿债务。异议人鲁医峰向深圳中院提交房屋租赁协议、收款收据、水电费等缴费票据等材料，主张其在涉案房产抵押前已实际承租涉案房产，并已一次性支付全部租金648000元，请求对涉案房产附带租约拍卖。 另查明，根据不动产登记资料显示，涉案房产登记于被执行人严敏名下，设有抵押，抵押权人为申请执行人工商银行光明支行，抵押登记日期为2017年12月15日。异议人鲁医峰提交的租赁合同落款日期为2018年6月1日，租赁期限为180个月，自2018年6月1日至2033年5月31日。 深圳中院审查认为，本案的审查焦点为，对涉案房产应否附带租约拍卖。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，首先，申请执行人对涉案房产享有的抵押权登记在先，异议人与被执行人的涉案房产租赁合同签订日期在后，异议人主张双方约定租期长达15年且其已一次性付清全部租金，若附带租约拍卖，即意味着竞买人竞得涉案房产后，在剩余的13年时间内既无法实际使用涉案房产，亦无法收取相应租金。显而易见，若附带租约拍卖，必将对申请执行人抵押权的实现产生影响。在此情况下，无论该租赁合同是否真实有效，依照上述规定，均不能对抗抵押权的实现；其次，异议人主张其一次性付清涉案房产15年的全部租金，又主张其委托他人向涉案房产的原业主及原业主的朋友转款、其向被执行人转款用于对涉案房产进行装修及购买家具等，意图证明其对涉案房产的租赁关系实际产生于抵押登记之前，但其所主张的上述行为均明显不符合生活实践中所广泛认知的交易习惯，就该租赁关系的真实性，深圳中院不予确认。综上所述，异议人异议请求带租拍卖涉案房产，无事实及法律依据，理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定：驳回异议人鲁医峰的异议请求。 鲁医峰不服，向本院申请复议，请求：依法撤销深圳中院（2020）粤03执异1082号执行裁定书，执行法院应在司法拍卖网站上披露、确认申请人租赁合同合法有效，申请人享有对该房产的合法租赁权。事实和理由：原审法院在作出裁定时，未查明案件事实，适用法律错误。复议申请人是涉案房产的合法租户，与业主严敏签订了租赁合同，租赁期限从2018年6月1日至2033年5月31日，并交纳了租金。签订租赁合同后，申请人就在该房屋内居住至今，并交纳了管理费、水电费等相关费用。复议申请人得知该涉案房产即将被司法拍卖后，及时向法院提供了房屋租赁协议、收款收据、水电费等缴费票据等材料，证明涉案房产申请人在租赁合同正式签订前即已经付款装修、购买家具等，并支付了租金，此后一直居住至今，并缴纳管理费、水电费等，主张租赁权，要求执行法院在司法拍卖网站上进行披露，但原审法院以无事实及法律为由，驳回了申请人的异议请求。深圳中院以“若附带租约拍卖，必将对申请执行人抵押权的实现产生影响”为由，不予确认租赁关系的真实性，并不予披露。这一认定没有查明案件事实，其认定错误。综上所述，复议申请人的租赁权合法有效，为了维护复议申请人的合法权益，特申请复议，请依法撤销这一裁定。 工商银行光明支行答辩：答辩人与严敏金融借款合同纠纷一案，深圳国际仲裁院已作出（2019）深国仲裁3588号裁决书。根据该裁决书，答辩人对严敏名下位于深圳市龙岗区布吉镇xx栋203的涉案房产享有抵押权，办理涉案房产抵押登记的时间为2017年12月15日。根据被答辩人鲁医峰提供的资料，其租赁涉案房产的租赁期限为2018年6月1日至2033年5月1日，即被答辩人鲁医峰租赁并占有使用涉案房产的时间晚于办理抵押登记的时间。《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”如上所述，涉案房产抵押权设立前，被答辩人鲁医峰并未承租并占有使用涉案房产，因此其享有的租赁权不得对抗答辩人享有的抵押权。综上所述，被答辩人鲁医峰的复议请求缺乏事实和法律依据，请求驳回被答辩人鲁医峰的复议请求。 被执行人严敏未作书面答辩。 本院经审查，对深圳中院查明的案件事实予以确认。 另查明，鲁医峰向深圳中院提交的在涉案房产抵押登记日2017年12月15日前的多笔盖有“平安银行股份有限公司电子凭证专用章”的汇款资料，转账用途栏多显示为空白；鲁医峰与严敏签订的《房屋租赁协议》中约定：“因该房屋甲方（严敏）新装修，故乙方（鲁医峰）还向甲方交纳房屋装修及水电押金人民币玖仟元整……”。 本院认为，根据复议申请人鲁医峰提出的复议申请事由，本案主要审查执行法院拍卖涉案房产时不附带租约拍卖是否符合法律规定，具体涉及抵押财产的租赁关系能不能对抗已登记的抵押权，以及租赁权对在先的担保物权实现有影响的，人民法院是否应当依法将其除去后进行拍卖。 （一）《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案涉案房产登记在被执行人严敏名下，已经设定抵押，抵押权人为申请执行人工商银行光明支行，抵押登记日期为2017年12月15日，而复议申请人鲁医峰提交的租赁合同落款日期为2018年6月1日，显然租赁关系后于抵押登记日期。依照上述法律规定，鲁医峰与严敏形成的租赁关系不得对抗工商银行光明支行的抵押权。鲁医峰提出涉案房产在租赁合同正式签订前其已对涉案房产进行装修及购买家具，又提出一次性付清涉案房产15年的全部租金。但鲁医峰向深圳中院提交的汇款资料，在涉案房产抵押登记日2017年12月15日前的多笔汇款中，盖有“平安银行股份有限公司电子凭证专用章”的资料，“转账用途”栏多数空白或与租赁、房屋装修无关，且《房屋租赁协议》约定“因该房屋甲方（严敏）新装修，故乙方（鲁医峰）还向甲方交纳房屋装修及水电押金人民币玖仟元整”，故鲁医峰的主张不符合生活实践中所广泛认知的交易习惯，无法充分证明鲁医峰在涉案房产抵押登记之前已对房屋进行装修并购买家具。因此，鲁医峰提出抵押登记前已经支付房屋装修和购买家具款的事由，不能对抗已登记的抵押权。 （二）《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案鲁医峰与严敏对案涉房产的租赁期限为15年，如带租约拍卖，意味着自拍卖成交后至租赁合同期满，竞买人在剩余的租赁时间内既无法实际使用涉案房产，亦无法收取相应租金，故若附带租约拍卖，必将大幅减低拍卖房产的价值，对申请执行人抵押权的实现将产生影响。执行法院在鲁医峰关于涉案房产抵押登记前其已进行装修及购买家具等无充分证据证明的情况下，不予支持鲁医峰附带租约拍卖的请求是恰当的。 综上所述，深圳中院异议裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鲁医峰请求附带租约拍卖涉案房产的复议申请理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回鲁医峰的执行复议请求，维持广东省深圳市中级人民法院（2020）粤03执异1082号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  詹伟雄 审判员  付庆海 审判员  张 磊 二〇二一年四月十九日 书记员  何谢凤