北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京01执异149号案外人：王佳丽，女，1959年4月9日出生，户籍地北京市海淀区。委托代理人：商荣荣，北京市时代九和律师事务所律师。委托代理人：逄焕莉，北京市时代九和律师事务所实习律师。申请执行人：北京信德祥资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号辰运大厦419室。法定代表人：路美森，总经理。委托诉讼代理人：甄永明，男，1962年7月2日出生，北京信德祥资产管理有限公司员工，户籍地北京市海淀区。被执行人：北京中侨投资实业发展总公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号汇宾大厦A座18层。法定代表人：李小京。被执行人：北京坤厚房地产开发股份有限公司清算组。清算组负责人：李炬。委托代理人：肖子琪，北京中银律师事务所律师。被执行人：北京国际建设集团总公司，住所地北京市丰台区六里桥北里甲3号3层。法定代表人：林峰。本院在执行北京信德祥资产管理有限公司（以下简称信德祥资产公司）与北京中侨投资实业发展总公司、北京坤厚房地产开发股份有限公司（以下简称坤厚房地产公司）、北京国际建设集团总公司借款合同纠纷一案[执行依据：本院（2000）一中经初字第584号民事判决书、北京市高级人民法院（2001）高经终字第00467号民事判决书；执行案号：（2002）一中执字第1001号]过程中，王佳丽向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。王佳丽述称，请求中止对王佳丽所有的位于北京市广安门大街xxx号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封冻结措施。事实与理由：1999年7月8日，王佳丽与坤厚房地产公司之间签订了《北京市外销商品房预售契约》，约定王佳丽购买坤厚房地产公司开发的涉案房屋，该房屋的建筑面积（暂测面积）为223.2平方米，房款合计为：1475463元。随后，王佳丽履行了付款义务，坤厚房地产公司将房屋交付王佳丽使用，但一直没能办理产权过户手续。2002年9月13日以来，法院对涉案房屋进行了查封。王佳丽认为，坤厚房地产公司与王佳丽签署的房屋买卖合同合法有效，王佳丽亦支付全部房款并实际占有该房屋。故涉案房屋应为王佳丽所有，法院查封冻结并欲处置涉案房屋实属错误采取执行措施，故提出案外人异议。为证明其主张，王佳丽提交证据如下：1.《北京市外销商品房预售契约》；2.坤厚房地产公司商品房结算单；3.入住通知单；4.涉案房屋登记表；5.《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》；6.坤厚房地产公司清算组证明；7.（2003）朝民初字第15454号、（2005）朝执字第05786号部分卷宗材料；8.不动产登记信息查询结果告知单。信德祥资产公司称，信德祥资产公司对王佳丽提交的《恒昌花园房产买卖契约》、商品房结算单以及其他证据的真实性、关联性、合法性不持异议。对王佳丽已经缴纳房款的数额及截止目前依照购房契约仍然欠缴房款的数额及利息不持异议。在王佳丽向法院缴纳所欠房款后，对王佳丽提出的执行异议，请法院依照法律规定依法裁判。坤厚房地产公司清算组辩称，被执行人坤厚房地产公司已经法院进行清算。清算组目前未能联系上坤厚房地产公司的负责人，未能掌握公司的公章、证照、财务凭证等，无法核实王佳丽提交契约的真实性，坤厚房地产公司与王佳丽在另案中已经确认尚有26万余元的尾款未支付，于2021年1月27日已经支付了，如果王佳丽能够提交证据证明其支付了全部房款，则请法院依法裁决。本院经审查查明，中国建设银行诉北京中侨投资实业发展总公司、坤厚房地产公司、北京国际建设集团总公司借款合同纠纷一案，本院于2001年6月10日作出（2000）一中经初字第584号民事判决书判决：一、被告北京中侨投资实业发展总公司于本判决生效后十日内向原告中国建设银行偿还借款本金美元二百万元及利息、逾期罚息（均按中国人民银行有关外汇同期贷款利率执行）。二、被告坤厚房地产公司对前款承担代为偿还的担保责任。三、驳回原告中国建设银行的其他诉讼请求。后北京市高级人民法院于2002年6月14日作出（2001）高经终字第00467号民事判决书，判决：一、维持北京市第一中级人民法院（2000）一中经初字第584号民事判决第一、二项；二、撤销北京市第一中级人民法院（2000）一中经初字第584号民事判决第三项；三、北京国际建设集团总公司对中国建设银行北京市第一中级人民法院（2000）一中经初字第584号民事判决第一、二项债权不能清偿部分承担赔偿责任。判决书生效后，北京中侨投资实业发展总公司、坤厚房地产公司、北京国际建设集团总公司未履行判决书确定的义务，中国建设银行向本院申请强制执行。执行中，本院于2018年10月15日作出（2002）一中执字第1001号协助执行通知书，主要内容为：请北京市西城区不动产登记中心协助继续查封被执行人坤厚房地产公司名下的位于北京市广安门大街xxx5号楼的以下房产：713、1109、1218、1307、1312、1512、1613、1711、1908、2606、2613、商06。2009年3月25日，本院作出（2002）一中执字第1001-1号民事裁定书，裁定本案申请执行人变更为信德祥资产公司。另查，1999年7月8日，坤厚房地产公司与王佳丽签订《北京市外销商品房预售契约》，其中约定：王佳丽购买xxx，总价款为人民1475463元整。双方约定付款方式为：“1.房屋定金人民币二万元整，在最后付款期扣除。2.房款总额为人民币1475463元，百分之八十位建行按揭款，即人民币118万元整，百分之二十即人民币29万元整，见分期付款协议。3.尾款为人民币5463元整，在按揭手续办理前一次性付清。坤厚房地产公司交付房屋的日期为1999年8月31日。1999年9月29日，借款人王佳丽与贷款人中国建设银行北京朝阳支行、保证人坤厚房地产公司签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，约定：王佳丽向中国建设银行北京朝阳支行借款人民币118万元，用于购买涉案房屋；还款期限为10年，月均还款额为12852.56元，利率为月4.65‰；坤厚房地产公司作为保证人，为王佳丽提供了担保，担保方式为抵押加保证担保；王佳丽应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，若累计三个月未偿还贷款本息，中国建设银行北京朝阳支行有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权要求保证人履行保证责任；如王佳丽未按约定归还贷款本金及利息的，对逾期未还的贷款本金及利息在逾期期间按人民银行规定的日息4‰计息，直至还款之日止。因王佳丽未履行还款义务，中国建设银行北京朝阳支行向北京市朝阳区人民法院起诉，北京市朝阳区人民法院于2004年作出（2003）朝民初字第15454号民事判决书，判决：“一、解除原告中国建设银行北京朝阳支行与被告王佳丽、被告北京坤厚房地产开发股份有限公司签订的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》。二、被告王佳丽于本判决生效后七日内偿还原告中国建设银行北京朝阳支行借款本金一百一十一万二千三百三十元一角四分。被告北京坤厚房地产开发股份有限公司承担连带责任。三、被告王佳丽于本判决生效后七日内，以一百一十一万二千三百三十元一角四分为基数，按月4.65‰的标准，偿还原告中国建设银行北京朝阳支行2000年8月1日至实际还款之日止的借款利息。被告北京坤厚房地产开发股份有限公司承担连带责任。四、被告王佳丽于本判决生效后七日内，以本金一百一十一万二千三百三十元一角四分及借款利息总数之和为基数，按日4‰的标准，偿还原告中国建设银行北京朝阳支行2000年8月1日至实际还款之日止的逾期还款利息。被告北京坤厚房地产开发股份有限公司承担连带责任。案件受理费一万五千九百一十元，由被告王佳丽、被告北京坤厚房地产开发股份有限公司负担（原告中国建设银行北京朝阳支行已交纳，被告王佳丽、被告北京坤厚房地产开发股份有限公司于本判决生效后七日内支付原告中国建设银行北京朝阳支行）。”后中国建设银行北京市分行将此笔债权经多次转让至中国东方资产管理公司北京办事处。中国东方资产管理公司北京办事处向北京市朝阳区人民法院申请强制执行。2020年12月18日，中国东方资产管理股份有限公司北京市分公司（原名称中国东方资产管理公司北京办事处）出具《中国东方资产管理股份有限公司个人贷款结清通知单》，主要内容王佳丽与中国建设银行签订的借款合同和还款计划（客户号03001370合同号：xxx合同金额1180000放款日1999-09-29，至2020年12月17日止，王佳丽按时归还全部贷款本息，该贷款合同已经结清。2021年1月27日，坤厚房地产公司清算组出具证明，王佳丽向坤厚房地产公司清算组平安银行账户支付的涉案房屋欠付房款人民币260523.69元，清算组向王佳丽出具收据一张，至此，王佳丽购买涉案房屋的全部购房款已经结清。再查，2016年1月12日，本院作出（2016）京01民算1号民事裁定书，裁定：“受理北京市针棉织品进出口集团公司对北京坤厚房地产开发股份有限公司的清算申请。”2016年3月14日，本院作出（2016）京01民算1号决定书，指定北京中银律师事务所担任坤厚房地产公司清算组。根据北京市朝阳区不动产登记事务中心出具的编号为2020朝字第35934号（自）《不动产登记信息查询结果告知单》显示，王佳丽名下无所有权登记信息。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王佳丽与坤厚房地产公司在法院查封前签订了《北京市外销商品房预售契约》，且王佳丽名下除涉案房屋外无其他用于居住的住房，王佳丽所支付购房款已超过合同约定总价款的百分之五十，现王佳丽对涉案房屋主张权利，申请法院中止对该房屋的执行，符合上述法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、案外人王佳丽提出的异议成立。二、中止对北京市广安门大街红居街xxx1711号房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 娄玉玲审 判 员 冯更新审 判 员 栗俊海二〇二一年四月二十七日法官助理 赵 翔书 记 员 徐文影