上海市闵行区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0112执异78号案外人：王某某，男，1970年10月5日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市青山区朝阳小区4栋61号。委托诉讼代理人：周梦露，内蒙古孚本律师事务所律师。申请执行人：赵进添，男，1977年9月10日出生，汉族，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：文帅鹏，上海祺道律师事务所律师。委托诉讼代理人：程晨，上海祺道律师事务所律师。被执行人：内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司，住所地内蒙古自治区包头市。法定代表人：卓庆忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王跃婷，女。被执行人：卓庆忠，男，1969年12月12日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。被执行人：陈国新，男，1986年7月9日出生，汉族，住福建省莆田市。本院在执行申请执行人赵进添与被执行人内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司(以下简称居然公司)、卓庆忠、陈国新民间借贷纠纷一案中，案外人王某某对本院查封内蒙古包头市青山区幸福路XXX号街坊综合-305、综合-205、综合-114房屋(以下简称案涉房屋)提出执行异议。本院依法受理并组成合议庭进行审查，现审查终结。案外人王某某称：其于2007年6月27日与被执行人居然公司签订合法有效的《包头市商品房买卖合同》，购买案涉房屋，且双方按协议已经履行完毕，并办理网签更名，已支付全部房款，房屋已交付异议人占有使用，房屋所有权应属异议人所有。法院在办理赵进添与居然公司等民间借贷纠纷一案中，于2018年6月28日作出(2018)沪0112民初16120号民事裁定，裁定继续查封居然公司名下不动产。因异议人通过购买并支付了全部价款，并已实际取得该房产的所有权，只是非因异议人自身原因未办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，贵院的查封行为侵犯了异议人的合法权益，请求依法解除对案涉房屋的查封。案外人为证明其主张，向本院提某了如下证据：1、合同编号分别为2005-XXXXXXX、2005-XXXXXXX、2005-XXXXXXX的《包头市商品房买卖合同》三份；2、居然公司开具的编号为XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX专用收据，证明其已按合同支付案涉房屋首付款；3、个人借款合同、个人借款抵押合同、保险公司保单及发票、交通银行借款凭证、增值税发票、交通银行贷款结清证明、解除担保通知书，证明异议人通过抵押借款支付了房款以及之后还清贷款；4、居然公司于2020年4月8日开具增值税发票，证明异议人已按合同约定履行支付全部购房款，取得房屋所有权；5、物业专项维修资金缴交约定书、营业执照、照片，证明异议人缴纳维修资金，早已实际占用案涉房屋，并在案涉房屋申请注册了公司。申请执行人赵进添称，异议人的请求不符合案涉房屋在查封前合法占有、已支付价款及非因自身原因未办理过户的法律规定，不同意异议人的异议请求。被执行人居然公司称，其于2007年6月27日即与异议人签订商品房买卖合同，异议人已按合同约定交付相关价款，同年即已将案涉房屋交付异议人并由异议人使用至今。被执行人卓庆忠、陈国新在本院异议审查过程中未提某意见。经审查查明：赵进添与卓庆忠、居然公司、陈国新、陈庆存、陈国辉、陈国洪民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月10日作出(2016)沪0112民初16366号民事判决。因居然公司不服一审判决，上海市第一中级人民法院作出将案件发回重审裁定。本院于2018年5月14日重新立案审理，案号(2018)沪0112民初16120号。经审理，本院于2018年8月20日作出(2018)沪0112民初16120号民事判决，判决主文：一、被告卓庆忠、内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司、陈国新于本判决生效之日起十日内向原告赵进添归还借款本金13,687,287.50元；二、被告卓庆忠、内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司、陈国新向原告赵进添偿付以13,687,287.50元为本金，自2014年2月25日起至实际还款之日止，按月息2％计算的利息损失；三、驳回原告赵进添对被告陈庆存、陈国辉、陈国洪的诉讼请求。居然公司、卓庆忠、陈国新不服一审判决提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理后作出终审判决，驳回上诉，维持原判。后赵进添向本院申请执行，本院于2019年2月21日立案受理【案号(2019)沪0112执2246号】。2019年2月22日，本院作出(2019)沪0112执2246号执行裁定，裁定书主文，冻结、划拨卓庆忠、陈国新、居然公司银行存款30,415,497.16元及相应款项利息、迟延履行期间加倍债务利息。依据该裁定，本院于2019年6月18日向包头市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封、冻结居然公司拥有的不动产权证号350150#305、350150#205、350150#114号房产叁套，查封期限自2019年6月18日至2022年6月17日。2019年7月31日，本院出具裁定终结对(2018)沪0112民初16120号民事判决的本次执行程序。另查明，包头市青山区幸福路XXX号街坊-43-305、包头市青山区幸福路XXX号街坊-43-205、包头市青山区幸福路XXX号街坊-43-114房屋登记所有权人为居然公司；登记时间为2006年12月4日；不动产权证号分别是350150#305、350150#205、350150#114。还查明，2007年6月27日，案外人王某某与居然公司签订合同编号分别为2005-XXXXXXX、2005-XXXXXXX、2005-XXXXXXX的《包头市商品房买卖合同》三份，购买包头市青山区幸福路XXX号街坊综合-305、综合-205、综合-114房屋叁套，合同购买价分别为817,985元、1,175,000元、1,175,000元。案外人支付了首付款并通过向交通银行包头分行办理按揭贷款支付了房款。2009年11月，王某某缴付了上述三套房屋的物业专项维修资金。以上事实，由本院(2018)沪0112民初16120号民事判决书、(2019)沪0112执2246号执行裁定书、协助执行通知书、包头市不动产登记局不动产产权情况表、《包头市商品房买卖合同》、个人借款合同、物业专项维修资金缴交约定书等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案异议审查中，案外人王某某明确表示没有与居然公司办理房屋交接的书面直接证据，也没有领取房屋钥匙或对房屋进行装修方面的证据，而现有案外人提某的物业维修资金缴交约定书、营业执照上反映的经营地址、照片以及直至2020年4月才由居然公司开具买房发票等证据，并不能证明王某某在房屋被查封之前已合法占有案涉房屋；另外，案外人王某某与居然公司早在2007年6月就签订《商品房买卖合同》，时至本院查封日，已长达十余年，在其自称已付清全部房款，还清银行贷款以及实际占有房屋的情况下，对其自身权益置之不顾，既不能提供证据证明其向居然公司主张过案涉房产过户登记的权利，也不寻求法律途径解决房屋过户登记之争议，该行为明显有违一般常人对商品房买卖这般重大事项之交易习惯，故并不能排除因案外人自身原因致案涉房产未办理房屋过户登记。综上，案外人王某某的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人王某某的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议诉讼。审判长 徐 啸审判员 袁 辰审判员 汤克新二〇二一年四月二十三日书记员 黄志诚附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。