北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初3317号原告：潘新太，男，1947年1月8日出生，满族，北京市邮政学校退休干部，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张瑞，北京达略律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟桂清（潘新太之妻），女，1952年2月28日出生，汉族，北京市邮局退休职工。被告：鲁红福，女，1976年7月1日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杜桢，北京隽格律师事务所律师。被告：潘某，女，2006年12月4日出生，汉族，在校学生，住北京市西城区。法定代理人：鲁红福，（即被告鲁红福，潘某之母）。原告潘新太与被告鲁红福、潘某物权保护纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开进行开庭审理，原告潘新太及其委托诉讼代理人张瑞、翟桂清；被告鲁红福既潘某法定代理人及其委托诉讼代理人杜桢参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令二被告连带向原告支付2018年4月25日至2019年7月2日期间的房屋占有使用费66897元；2．请求法院依法判令二被告连带向原告支付2017年度、2018年度的暖气费3607．8元，燃气费346．86元，水费110元，合计4064．66元。3．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2004年被告鲁红福与原告之子潘宁结婚后，居住在原告所有的位于北京市西城区XXX号房屋（以下简称：涉案房屋）内，并于2006年12月04日生育被告2潘某。2016年潘宁向鲁红福起诉离婚，2019年11月3日双方离婚。2017年8月11日原告向北京西城区人民法院起诉二被告腾退涉案房屋，该院于2017年10月31日作出(2017)京0102民初24435号判决书，判决二被告滕腾退涉案房屋，返还原告潘新太。二被告不服上诉北京市第二中级人民法院，该院于2018-4月25日作出(2018)京02民终4140号判决书，判决驳回上诉维持原判。上述判决于2018年4月25日生效后，二被告仍不予腾退，经原告向北京市西城区人民法院申请强制执行后，该院于2019年7月2日强制二被告腾退涉案房屋。二被告非法占用该房屋14个月零7天，侵害了原告的房屋使用权，给原告造成了损失。原告按照房屋市场价值的租金每月4700元，向被告主张房屋占有使用费66897元。且二被告占有使用期间的2017年度、2018年度的暖气费3607．8元，燃气费346．86元，水费110元，合计：4064．66元未缴纳，现原告已垫付缴纳。原告为维护其权利，特依法起诉。在案件审理过程中，原告向本院提交以下证据材料：1．房产证复印件；2．（2017）京0102民初24435号民事判决书复印件；3．（2018）京02民终4140号判决书复印件；4．暖气费收据、热力供暖费发票2张，水费缴费支付宝截图，燃气缴费通知单复印件；5．《资产管理服务合同》及出租代理明细复印件。二被告辩称，一、被告对涉案房屋进行了装修改造，原告受了装修改造利益，被告作为善意添附人依法享有添附求偿权。涉案房屋原为被告与潘宁的婚房，在2004年结婚后就一直居住于涉案房屋内，原告时常登门探望。涉案房屋原居住条件极为简陋，室内脏污墙皮皲裂，尤其是阳台窗户框架因年久失修，摇摇欲坠，可能对掉下去造成危险后果，因此为改善居住环境，让潘宁心绪更加稳定健康，2015年被告下定决心后借钱对涉案房屋的阳台进行了改造，将窗户及框架全部换新，室内墙壁都刷白还改造了线路。此施工期间较长，被告和原告爱人电话交流过，被告还邀请原告来住，因此原告对装修改造一事一清二楚。2019年7月1日，被告自涉案房屋搬出后，不多时原告就将涉案房屋对外委托给自如公司管理，是直接受取了被告的装修利益，此为不当得利，被告作为善意添附人依法享有添附求偿权。二、原告主张的涉案房屋月租金标准不能作为计算房屋占有使用费的标准。首先，原告直接受取了被告对涉案房屋的装修改造利益。自如公司与原告签订的合同里涵盖对涉案房屋受领状态时的市场估价，原告能获取这部分收益的原因有被告的贡献。其次，原告提交的合同不是租赁合同，是《资产管理服务合同》，自如公司此项业务的商业模式就是高价取得涉案房屋的代理租赁权然后再分割租出去，根据该合同的2．1条也可以看出4787元／月，是自如公司和原告协商确定的“标的资产依据市场行情预期合理收益”。这个价格远超正常市场租赁价格，因此该标准不能作为涉案房屋的市场租金参考。经调查，本小区内类似面积的房屋整租，装修较差的租金标准为月3000元左右，行业惯例是实际成交价与市场报价比要低500元左右，考虑到涉案房屋所在单元为老旧小区、无电梯，装修较参考资料更差，因此，我们认为涉案房屋的居住使用费定为2000元每月适宜。三、潘宁亦为涉案房屋的居住人，应承担房屋占有使用费总份额的二分之一。被告与潘宁在离婚前一直居住生活在涉案房屋内，期间即便被原告带走，也会时常自己回涉案房屋，因为在他的潜意识里，这边的三口之家才是他自己的家。直到被告从涉案房屋内搬走，潘宁的生活用品等均由被告保留，因此，潘宁作为涉案房屋的实际居住人之一，亦享受了居住利益，应承担总额的二分之一。需要强调的是，母女二人在原告要求搬出后未立即腾退的原因，也主要是因为潘宁因病时常神志不清但会凭潜意识自己找到家返回涉案房屋，因此被告母女二人的主观动机绝不是恶意霸占房屋，而是希望在潘宁自己摸上门后能进到家里，不至于走失或被人欺负。四、被告母女二人均为低保户，被告为残疾人，孩子为未成年人还在上学，二人的经济能力都很差。在案件审理过程中，被告鲁红福向本院提交以下证据材料：1．改造装修前的房屋状况照片；2．门窗款收据；3．装修款收据；4．改造装修后的房屋状况照片；5．58同城网站发布的同小区出租房屋参考价格截图；6．我爱我家网站发布的同小区出租房屋参考价格截图；7．北京二中院（2019）京02民终15325号民事判决书；8．残疾证；9．低保证；10．证人证言。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。经审理查明：涉案房屋位于北京市西城区XXX号，由原告潘新太所有，房屋产权证号：京2017西不动产权第XXXX号。潘新太系潘宁之父。鲁红福与潘宁于2004年7月9日登记结婚，潘某系鲁红福与潘宁二人之女。2016年，潘宁曾起诉鲁红福离婚，被驳回。2017年1月19日，北京市朝阳区人民法院作出2016京0105民特133号民事判决书，认定潘宁为限制民事行为能力人。2018年，潘宁诉鲁红福离婚纠纷一案，经北京市西城区人民法院审理作出（2018）京0102民初31715号民事判决，判决：一、解除潘宁和鲁红福的婚姻关系；二、婚生女潘某由鲁红福扶养，潘宁自二〇一九年十一月起每月支付抚养费800元至潘某年满十八周岁止；三、潘宁名下住房公积金账户在潘宁、鲁红福婚姻关系存续期间所得的二十万三千八百三十元由潘宁、鲁红福平均分割，各分得十万一千九百一十五元；四、驳回潘宁的其他诉讼请求；五、驳回鲁红福的其他诉讼请求。潘宁不服该一审判决，提出上诉。经北京市第二中级人民法院审理于2019年12月26日作出（2019）京02民终15325号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该离婚判决中，亦查明：2012年潘宁脑部摔伤后，多次住院治疗，因为对潘宁的救治、照顾及医疗费的支付等问题，鲁红福与潘宁的父母发生多次矛盾。2014年潘宁至其父母处生活，期间有一次鲁红福在去潘宁父母处看望潘宁时与潘宁的父母发生冲突并报警。2016年6月，潘宁自己回到双方婚后共同生活的家中，居住了一周，后被其母接回其父母处生活至今。2017年，原告起诉二被告物权保护纠纷一案，诉请二被告腾空位于北京市西城区XXX号房屋，返还原告。本院经审理作出（2017）京0102民初24435号民事判决，该判决事实查明部分认定：现涉案房屋由鲁红福与潘某居住、使用。2016年，潘宁向法院起诉要求与鲁红福离婚。现潘宁同潘新太共同居住，由潘新太照顾。随后判决：自本判决生效之日起十日内，被告鲁红福、潘某将位于北京市西城区XXX号房屋腾退，返还原告潘新太。二被告不服该一审判决，提出上诉。经北京市第二中级人民法院审理于2018年4月25日作出（2018）京02民终4140号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。后经强制执行，二被告于2019年7月1日腾退了案涉房屋。2019年11月1日，原告就案涉房屋交纳了2017至2018、2018至2019以及2019年至2020年的供暖费，根据开具的发票显示，2017年、2018年度的供暖费金额均为1803．90元。相关燃气缴费通知单显示，计费日期为2019年9月6日、上期余额161．88元、本次金额184．98元，应缴金额346．86元。另查，甲方潘新太与乙方北京自如生活企业管理有限公司于2019年9月6日签订资产管理服务合同，约定：1．1甲方同意委托乙方管理运营的房屋位于西城区XXX，标的资产的用途：居住。1．2资产管理。甲方同意授权乙方对标的资产进行管理运营供他人居住、使用。乙方为甲方提供的资产管理服务详见合同附件二。1．3管理期间。本合同管理期间4年0月；自2019年9月7日期至2024年2月3日止。……1．4管理周期。每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期。1．5交付时间。甲方应当在本合同第1．3条约定的交付日，即2019年9月7日交付标的资产，双方应当前述《标的资产交割清单》，……2．1预期收益。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为4787元/元。若标的资产满足下列条件的，即从第2个管理周期起每个管理周期与其收益递增3%。2．2空置期。在管理期间内，因标的资产装修、改造、乙方寻找资产使用人、资产使用人更换造成标的资产空档期及标的资产维修维护等原因导致的标的资产空置期。甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期60天；第二个管理周期起每个管理周期30天；管理周期内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期按照下列方式计算：最后一个履约年度对应月数*3．空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得任何收益。另查，2015年鲁红福、潘宁婚姻存续期间，鲁红福曾对案涉房屋进行了局部装修。另查，鲁红福系残疾人、潘某为享受最低生活保障人员。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。对于原告主张的第一项诉讼请求，本院认为，前述（2017）京0102民初24435号民事判决已判令二被告于该判决生效之日起十日内将位于北京市西城区XXX号房屋腾退返还原告潘新太，该判决已被2018年4月25日作出（2018）京02民终4140号民事判决维持，故上述腾房判决于2018年4月25日生效。二被告应于2018年5月5日前将涉案房屋腾空交还，但根据原被告在庭审中的述称以及庭后核实执行卷宗材料，被告于2019年7月1日才搬离，原告于2019年7月2日才通过强制执行收回房屋钥匙，故被告方应就2018年5月6日至2019年7月1日期间使用案涉房屋向原告支付占房使用费。对于占房使用费的标准，原告依据2019年9月6日签订的资产管理服务合同中约定的金额标准主张每月4700元。对此，本院认为，房屋出租存在一定的空置期及维护成本以及出租管理成本等，且租金一般包含了供暖费及物业费，故本案所涉腾房纠纷引发的占房使用费的问题，不应以市场月租金标准乘以实际占用期间天数来计算占房使用费。对于占房使用费的标准，本院在参考市场租金的基础上，考虑当初被告方入住的原因、占房及腾房期间原告与二被告的身份关系以及潘宁的特殊身体状况等全案事实，酌情确定占房使用费的标准为每月2800元。此外，被告潘某尚未成年且为低保人员，同时考虑鲁红福与潘宁离婚纠纷中确定的抚养及抚养费的计付情况，占房使用费应由鲁红福支付。对于被告方所持的装修添附等抗辩，本院认为，被告鲁红福因结婚与前夫潘宁在案涉房屋居住多年，适当的装修维护既是自身居住的需要，也是对房屋使用损耗的弥补，故此抗辩，本院不予采信。关于2017年及2018年的供暖费问题，根据前述查明，此时潘宁已不在此居住，案涉房屋系由二被告居住使用，故该两年的供暖费应由被告方支付，同前述分析，该费用亦应由鲁红福支付。关于110元水费的问题，原告持支付宝缴费凭证，但该凭证未显示有缴费地址等与案涉房屋有关的信息，且被告对此不予认可，故原告要求被告方支付该笔水费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于346．86元燃气费的问题，原告持有相关燃气缴费通知单显示，计费日期为2019年9月6日、上期余额161．88元、本次金额184．98元，应缴金额346．86元。被告方对此的抗辩意见为燃气费均已结清，且每月燃气费不超过30元。对此，本院认为，该缴费通知系案涉地址上产生的燃气缴费通知，且时间为2019年9月6日，结合一般家庭正常的燃气使用情况，该笔340余元的燃气费一般不可能是2019年7月1日腾房以后短时间内急速产生的燃气费。对此问题，原告未能举证该费用均为被告方使用产生，被告方也未举证其在2019年7月1日搬离时已经结清了燃气费，故结合一般生活经验以及期间长度，本院酌情确定由被告方负担280元，亦应由被告鲁红福支付。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告鲁红福向原告潘新太支付2018年5月6日至2019年7月1日期间占用北京市西城区XXX号房屋的使用费38826．67元；二、本判决生效之日起七日内，被告鲁红福向原告潘新太支付占用北京市西城区XXX号房屋期间2017年及2018年的暖气费3607．8元、燃气费280元；三、驳回原告潘新太其他诉讼请求。如果被告鲁红福未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费787元，由原告潘新太负担356元（已交纳）；由被告鲁红福负担431元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  袁 佳二〇二一年四月七日法官助理  王 权书 记 员  苏晓明