贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔23民终583号 上诉人（原审被告、反诉原告）：殷实，男，1989年10月10日生，汉族，个体户，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：谭国法，贵州纬图律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文，贵州纬图律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：岑杨，男，1997年10月20日生，布依族，无业，住贵州省安龙县。 原审第三人：兴义市上亿房地产信息服务有限公司，住兴义市桔山办机场大道桂竹园小区104号门面。 法定代表人：黄元唐，系该公司董事。 委托诉讼代理人：岑应发，男，1981年4月20日生，布依族，住贵州省安龙县，特别授权代理。 上诉人殷实因与被上诉人岑杨及原审第三人兴义市上亿房地产信息服务有限公司买卖合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初6648号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 殷实上诉请求：1、请求撤销兴义市人民法院作出的（2020）黔2301民初6648号民事判决书，改判上诉人不承担双倍返还被上诉人定金，并由被上诉人赔偿上诉人因被上诉人违约给上诉人造成的损失64000元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院未查明案件事实，错误认定上诉人存在违约行为。上诉人欲出售其所有的位于兴义市房屋，于是通过58同城网站以610000元的售价挂出销售信息。2020年2月28日，上诉人接到第三人员工李月琴的电话，可以帮忙出售该房屋，上诉人不承担任何服务费用，但是上诉人要求该房屋的贷款出售的成交价格不得低于600000元，全款出售的成交价不得低于540000元。后上诉人与第三人的职工李月琴达成534000元全款支付购买该房屋的定金协议，并事先约定先付300000元购房款，待签订购房合同办理房产证过户后一次性付清尾款，协议约定“上诉人将其所有的位于兴义市房屋转让给被上诉人，房屋转让款为534000元，同时约定定金为人民币20000元，双方在签订定金合同之日起15日内签订正式的房屋买卖合同，若一方未在约定的时间内签订正式房屋买卖合同的，应承担相应的违约责任，同时将承担支付定金一半的金额给第三人作为服务报酬的责任。”上诉人于2020年3月10日收到第三人经理李兴强交来的20000元定金，同时出具房屋出售收取定金通知书。签订该通知书后，上诉人多次催促、提醒对方必须在规定的时间内签订正式房屋买卖合同。2020年3月24日，定金协议约定的签订正式合同的期限已经届满，上诉人便联系第三人要求签订正式协议并按照要求支付购房款，但第三人仍然没有来签订正式合同。2020年3月25日下午2点，双方准备重新签订正式合同，但是此时被上诉人却告知上诉人自己没有钱支付购房款，需要先过户后贷款付款的无理要求，于是遭到上诉人的拒绝，双方未完成正式合同的签订。上诉人认为，未能签订正式合同的过错在于被上诉人及第三人，被上诉人及第三人未按照约定的内容支付购房款，存在违约行为，上诉人当然享有拒绝签订正式合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》及定金协议的约定，被上诉人无权要求上诉人返还已经缴纳的定金。但是一审法院认为“本案中被上诉人虽然超过约定的签订正式合同的期限，但是上诉人仍然到3月25日约定的地点与被上诉人签订正式合同，视为其同意延长定金合同中约定的签订正式合同的期限”，于是认为上诉人的行为违约，而被上诉人的行为没有构成违约。上诉人认为，一审法院这样的认定纯属颠倒是非，因未能签订正式合同的过错在于被上诉人，被上诉人存在明显的违约行为，上诉人不退还被上诉人交纳的定金完全符合法律和事实依据。一审法院认为上诉人违约，于是判决上诉人承担双倍返还被上诉人保证金属于认定事实错误，请二审法院予以改判。二、基于被上诉人存在违约行为，被上诉人应该赔偿上诉人一审主张的损失，但一审法院未查明案件事实，驳回上诉人的请求。根据上诉人所举证据可以证明，被上诉人未在约定的期限内与上诉人签订正式合同，过错在于被上诉人，导致上诉人低于600000元的价格出售位于兴义市房屋，导致上诉人遭受64000元的损失，该笔损失系被上诉人违约导致的，故被上诉人应该赔偿上诉人的该笔损失。综上，被上诉人违反与上诉人签订的定金协议的约定，未按约定的期限与上诉人签订正式合同，存在违约行为，故上诉人不退还被上诉人交纳的定金符合法律规定，并且因被上诉人的违约行为导致上诉人遭受64000元的损失，对于该笔损失被上诉人应该予以赔偿。请二审法院查明案件事实，支持上诉人的上诉请求为谢。 岑杨二审辩称，2020年3月25日并未超过签订合同的时间，因为《房屋出售收取定金通知书》是2020年3月10日签订的，至2020年3月25日刚好是15天。当天因为上诉人的房产证在银行有抵押，所以才导致没有签订正式合同。 兴义市上亿房地产信息服务有限公司二审述称，作为房屋中介方，在签订正式购房合同时，都会要求看到房产证，在没有房产证的情况下，就会要求卖方到政务大厅调取该房屋的产权证明。因为看到上诉人还有银行贷款未能还清，而当时约定的又是全款购房，所以才导致没有签订正式合同。当时经过协调是退还定金20000元，但是因为上诉人不同意所以没有协调成。 岑杨向一审法院起诉请求：1、判令被告双倍返还原告购房定金40000元；2、依法判令本案诉讼费由被告承担。 殷实向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告岑杨赔偿反诉原告殷实的房屋出售损失64000元；2、请求法院判令反诉费由反诉被告岑杨承担。 一审法院认定事实：2020年3月10日，岑杨与殷实在兴义市上亿房地产信息服务有限公司的介绍下签订了编号为202000045的《房屋出售收取定金通知书》，《房屋出售收取定金通知书》载明：“本合同当事人委托中介方签订。卖方（以下简称甲方）姓名：殷实，身份证号：5223211989××××××××，地址：贵州省兴义市；交款方（以下简称乙方）姓名：岑杨（代签李兴强），身份证号：5223211991××××××××，地址：贵州省兴义市；中介方：兴义市上亿房地产信息服务有限公司，地址：兴义市瑞金北路祥瑞大厦6号门面联系电话：0859-32××××9；1、甲方房屋位于兴义市，面积：3.8.平米［以（房地产权证）为准，上下相差2个平方内属于正常范围，买卖双方不用补退差价］。2、…。3、该房屋成交金为：￥534000.00元整（大写：伍拾叁万肆仟元整），协定该房屋定金为：￥20000.00元整，（大写：贰万元整）。4、……。注：甲乙双方在签订定金合同之日起15天内未来签约正式合同视为反悔违约。违约将承担双倍定金反还，承担支付定金的一半金额给经纪方作为服务交易报酬。注：签定买卖合同时，卖方需带该房的房产证（购房合同）原件及身份证、婚姻证明原件、买方需带身份证原件。”，交款方处有岑杨的代签人李兴强的签名捺印，收款方处有殷实的签名捺印，见证通知人处有兴义市上亿房地产服务有限公司的公章。双方签订《房屋出售收取定金通知书》后，殷实出具《收款收据》给岑杨，《收款收据》载明：“今收到岑杨买印象兴义11栋1单元2002号人民币（大写）贰万元整，￥20000.00元，备注：房屋定金。该《收款收据》上有殷实的签名捺印。2020年3月25日，岑杨与殷实双方合意欲签订房屋买卖合同，因殷实未携带房产证、殷实要求岑杨先交30万元后把办理产权过户，剩下部分房款过户以后再结算等事宜而未能协商一致，故双方未能签订房屋买卖合同。2020年3月28日，殷实将案涉房屋出售给案外人。现岑杨索要定金款项未果，诉至法院。 岑杨与殷实未能签订房屋买卖合同，殷实将案涉房屋以60万元整的价格另行出售给案外人涂明芳，于2020年3月28日与涂明芳签订《房屋买卖定金》，《房屋买卖定金》约定购房款为600000元整，定金为10000元整。2020年3月30日，殷实通过兴义市鑫航程房地产信息服务有限公司与案外人胡翠兰签订《房屋买卖居间合同》，合同约定购房款为536000元，定金为10000元。现殷实以因岑杨原因导致其不能以600000元的价格出售房屋，导致其64000元的损失为由，提出反诉。 查明，2019年11月22日，殷实将案涉房产抵押给贵州兴义农村商业银行股份有限公司万屯支行，抵押期限为2019年11月21日起至2024年11月20日止。 另查明，2020年3月29日岑杨在兴义房产中介交流群里告知群里其他人其已经与殷实签订购房合同。 再查明，2020年7月8日，殷实将10000元的购房定金通过中国建设银行退还给案外人涂明芳。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。岑杨与殷实之间的定金合同关系，有原、被告的当庭陈述与《房屋出售收取定金通知书》、《收款收据》在卷佐证，《房屋出售收取定金通知书》上岑杨的签名虽是由案外人李兴强代签的，但岑杨与殷实在《房屋出售收取定金通知书》约定的时间内拟签订房屋买卖合同，其追认了代签人李兴强的代理行为，故岑杨与殷实之间的合同关系系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方当事人均应当按照合同约定履行义务。《房屋出售收取定金通知书》中约定双方须在签订定金合同之日起15天内即2020年3月24日前签订正式的购房合同，否则视为违约。2020年3月25日已经超过了合同约定的签约期限，但殷实仍同意到约定的地点与岑杨签订合同，视为其同意延长定金合同中约定的期限。《房屋出售收取定金通知书》中约定签订合同时殷实应当携带房产证原件，但案涉房产的房产证因办理银行贷款被扣留在银行，故因殷实未能在签订合同时出示案涉房产的房产证而致双方的购房合同未能达成。殷实违反定金合同约定，导致岑杨的购房目的未能实现，错在殷实。根据《中华人民共和国合同法》第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，殷实应当返还岑杨双倍定金，故岑杨请求殷实返还其40000元的诉请，予以支持。关于殷实以岑杨未能在定金合同中约定的时间内与其签订购房合同而享有先履行抗辩权的辩称，2020年3月25日，岑杨与殷实双方见面欲签订合同，视为殷实同意延长定金合同中约定的期限，后因殷实的原因而导致合同未能达成，岑杨已经履行了交付定金的义务，殷实作为违约方，不享有先履行抗辩权，故对殷实的辩称，不予采信。 关于原告（反诉被告）岑杨是否应当赔偿被告（反诉原告）殷实房屋出售损失的问题。2020年3月28日，殷实与案外人涂明芳以60万元的价格达成房屋买卖交易，并于当日收取涂明芳10000元的定金，后殷实称因岑杨散播案涉房产的出售信息而导致该房产未能以600000元的价格成交，2020年3月30日，殷实以536000元的价格将案涉房产出售给胡翠兰，故岑杨应当承担由此造成的损失64000元。对于上述事实，殷实仅提供了岑杨在兴义房产中介交流群发言截图、殷实与涂明芳签订的《房屋买卖定金》、殷实与胡翠兰签订的《房屋买卖居间合同》在卷证实，但其提供的微信聊天截图并不能直接证明殷实与涂明芳未能按照定金合同约定签订正式的购房合同是因岑杨的言论导致的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，故对于殷实请求岑杨赔偿其损失的主张，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由殷实于本判决生效之日起十日内双倍返还岑杨购房定金40000元；二、驳回殷实全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1200元（其中包含本诉案件受理费800元，反诉受理费400元），由殷实负担（由殷实直接向岑杨支付）。 二审中，殷实向本院提交贵州兴义农村商业银行股份有限公司万屯支行于2021年3月15日出具的《信用/抵押贷款证明》一份，案外人涂明芳、胡翠兰出具的证明各一份。拟证明该房屋产权手续齐备，一审认定房产证被扣留在银行，故未能在签订合同时出示该房屋产权证明而导致双方未能签订合同，导致岑杨购房目的未能实现的事实认定错误。经本院组织质证，岑杨质证意见为该房屋确实存在30万元抵押贷款，不能进行过户。本院经审查认为，贵州兴义农村商业银行股份有限公司万屯支行出具的《信用/抵押贷款证明》仅能证明殷实已于2020年3月30日提前结清贷款及没有扣押其房产证，不能证明2020年3月25日该房屋已经没有抵押登记，涂明芳、胡翠兰的证言仅能证明2020年3月25日后才与殷实签订协议，亦不能证明2020年3月25日涉案房屋没有抵押登记，故对殷实提交的证据本院不予采信。 本院二审审理查明的事实与一审一致。 归纳当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：1、上诉人殷实是否应向被上诉人岑杨双倍返还购房定金40000元；2、上诉人殷实所提卖方损失64000元的诉讼请求是否应予以支持。 本院认为，关于二审争议焦点一。根据本案审理查明的事实，2020年3月10日殷实与岑杨签订的《房屋出售收取定金通知书》中约定双方须在签订定金合同之日起15天内签订正式购房合同，根据该约定，2020年3月25日即为双方约定签订合同的最后一日。2020年3月25日双方在签订合同过程中，对未能签订合同各执一词。殷实主张是岑杨无钱支付购房款，要求先过户后付款，岑杨主张是殷实未能按照《房屋出售收取定金通知书》中的约定在签订正式购房合同时携带房产证才导致未能签订正式合同。从双方举证情况、《房屋出售收取定金通知书》的约定及第三人兴义市上亿房地产信息服务有限公司的陈述来看，2020年3月25日签订正式购房合同时，作为卖方的殷实应出示该房屋房产证，而根据同日兴义市自然资源局不动产登记查询结果来看，该房屋存在抵押情况，不能完成过户登记。从殷实二审提交的证据来看，亦是2020年3月30日才向房屋抵押权人贵州兴义农村商业银行股份有限公司万屯支行还清贷款，解除抵押登记。基于此，未能签订正式买卖合同的过错方系殷实，一审法院判决殷实向岑杨双倍返还购房定金40000元并无不当。 关于二审争议焦点二。殷实主张其与案外人涂明芳已就涉案房屋签订买卖合同，以600000元价款成交。因岑杨散播案涉房产的出售信息而导致该房产未能以600000元的价格成交，2020年3月30日，以536000元的价格将案涉房产出售给案外人胡翠兰，故主张由岑杨赔偿该房屋出售差价。从其提交证据来看，仅有一份岑杨在兴义房产中介交流群发言截图及殷实与涂明芳签订的《房屋买卖定金》、殷实与胡翠兰签订的《房屋买卖居间合同》，虽然二审中殷实提交了涂明芳的书面证明一份，该证明陈述已经签订定金协议并预付定金，后因中介公司朋友说该房屋有合同纠纷故没有最终达成买卖合同，但该陈述亦不能直接证明未能最终出售与岑杨在微信群中发言有直接因果关系，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由殷实就此承担举证不能的不利后果。 综上，上诉人殷实所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1200元，由上诉人殷实负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹏 审判员 王**敏 审判员 张基柱 二〇二一年四月二十九日 书记员 王 霞