广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0321民初288号 原告:李金艺，男，1993年2月6日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 原告：周斌，女，1967年9月7日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人:蒋艳荣，女，1963年12月1日生，瑶族，居民，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人:陈衍东，男，1953年9月13日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 被告:桂林粤豪投资有限公司，住所地广西壮族自治区阳朔县阳朔镇观莲路30号F幢。统一社会信用代码:91450322729787952T。 法定代表人:郑绍炀，该公司执行董事兼总经理。 原告李金艺、周斌与被告桂林粤豪投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李金艺、周斌的委托诉讼代理人蒋艳荣、陈衍东到庭参加诉讼，被告桂林粤豪投资有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李金艺、周斌向本院提出诉讼请求:1.判令被告在两日内将代为收取的契税5486元交付到相应的行政管理部门，承担因逾期支付产生的滞纳金等差额损失，缴足原告因购买房屋需要缴纳的契税款，同时将为原告代开的契税发票及购房款发票交付原告；2.判令被告继续履行合同，在十五日内为原告办理房屋的不动产权证，并在收取的1000元办证费范围内退还原告多支付的办证费，同时将办证费收据或发票交付原告；3.判令被告在十五日内为原告购买的房屋安装独立水、电一户一表；4.判令被告赔偿原告逾期办理不动产权证产生的违约金1890元；5.本案受理费由被告承担。事实及理由:原告与被告于2004年8月3日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于阳朔县，原告随后向被告付清了所有房款，并按《商品房买卖合同》附件四的约定，于2004年9月8日将契税5486元、办证费1000元、基础设施费2000元，共计8486元交给了被告，但被告未履行办证义务，亦未将上述费用交给相关部门。《商品房买卖合同》第十五条约定原告应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按第十五条第2项约定，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》附件三还约定被告负责安装每户的独立电表、独立水表并备齐上下水管道，但被告至今没有为原告购买的房屋安装。综上，原告认为，原告并无合同约定的违约责任，但被告一直未履行上述合同约定的义务，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 原告李金艺、周斌对其陈述的事实提供的证据有:1.身份证复印件，拟证明原告的身份信息情况；2.电脑咨询单，拟证明被告的身份情况；3.《商品房买卖合同》复印件，拟证明原告与被告的合同关系；4.收据复印件4张，拟证明原告向被告缴纳的费用类型及金额；5.中国农业银行借款凭证1张，拟证明原告向被告支付了购房款。 被告桂林粤豪投资有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见及证据。 本院依职权调取证据:1.阳朔县自然资源局出具的《关于唐人街项目办理不动产权证的情况说明》及其附件《房产登记信息查询情况说明》、表格《粤豪公司B栋已分户的不动产证》；2.国家税务总局阳朔县税务局出具的《关于阳朔唐人街项目契税缴纳情况的复函》及附件《唐人街项目168户业主已缴契税明细表》；3.阳朔县自来水公司的《问话笔录》、阳朔县供电局的《问话笔录》各一份。 对于原告提供的上述证据及本院调取的证据，本院认为，原告提交的上述证据及本院调取的证据，能证明其合法来源，符合法律规定的证据要件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，而被告桂林粤豪投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视其已放弃依法享有的答辩、质证等诉讼权利。因此，本院对原告提供的上述证据及本院调取的证据的效力予以确认，作为认定本案事实的依据。 根据当事人提交的证据及陈述，本院确认以下法律事实:2004年8月3日,二原告与桂林粤豪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定:二原告购买桂林粤豪房地产开发有限公司投资开发建设的位于阳朔县房屋。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后200工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理:1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件三对装饰、设备标准约定，电气（独立电表，留灯位，安全插座，预留空调机插座），供水（独立水表，配齐上下水管道）；附件四约定:一、购房契税按国家规定，由买受人承担，并于房屋交付使用时同时付清:购房总价的3%；二、房屋维修基金按国家规定，由买受人承担，并于房屋交付使用时同时付清:购房总价的2%；三、办证费1000元（按实际金额多退少补）；四、水电基础设施费、邮电通讯费、有线电视入网费2000元。合同对其他还作有约定。合同签订后，二原告依约支付了购房款给桂林粤豪房地产开发有限公司，并于2004年9月18日、9月19日分别向桂林粤豪房地产开发有限公司支付了契税5486元、配套设施费2000元、办证费1000元，桂林粤豪房地产开发有限公司依约将房屋交付原告管理使用，但至今未将契税发票、销售不动产发票交付给原告。现原告购买的房屋装有水、电、网络、有线电视等，无独立水、电表。 2018年3月29日，桂林粤豪房地产开发有限公司变更名称为桂林粤豪投资有限公司即本案被告。 另查明，阳朔县自然资源局于2016年11月因被告对该房产开发项目在建设过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率行为,导致涉案房产于2016年7月28日才通过规划竣工验收,至今尚未为原告办理不动产产权证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。原、被告均应当按照合同约定行使权利和履行义务。合同签订后，二原告履行了交付购房款的义务，被告也依约将房屋交付二原告。后桂林粤豪房地产开发有限公司变更为桂林粤豪投资有限公司，则桂林粤豪房地产开发有限公司的权利义务由被告桂林粤豪投资有限公司承继。 本案的争议焦点在于:原告的各项诉请有无事实和法律依据。 一、关于被告是否应为原告代缴契税至阳朔县税务局以及缴足契税、交付契税发票的问题。虽然原、被告在《商品房买卖合同》中未约定被告为原告代缴契税至相关行政管理部门的期限，但从阳朔县税务局及阳朔县自然资源局的答复看，契税交纳时间为业主办理不动产权证前，契税交纳义务人为原告，而办证条件之一即为开具契税的完税证明，在交房之前原告按国家规定将契税缴足给被告，被告已代收了原告交纳的契税，应当为原告完善该办证条件，即向阳朔县税务局缴足契税，并向原告交付契税发票原件。即使双方在《商品房买卖合同》中未约定被告代缴契税的期限，被告长期占有该笔费用而不为原告缴纳契税，也不符合合同的公平原则和诚实信用原则。所以，本院对原告该项诉请予以支持。 二、关于被告是否应向原告交付销售不动产发票原件的问题。原告已履行了交纳购房款给被告的义务，被告应当将销售不动产的发票原件交付原告。故对于原告要求被告交付销售不动产发票原件的诉请，本院予以支持。 三、关于被告是否应当于十五日内为原告办理不动产权证并退还剩余办证费、交付办证费用收据或发票的问题。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后200工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告已经履行了其作为买受人应尽的义务，被告应当按照约定，在商品房交付使用后200工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报送至产权登记机关。而在交房后十几年时间，原告还未取得不动产权证，被告应当按照法律规定履行为原告办理不动产权证的义务。故原告要求被告为其办理不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。另外，办证费尚未实际支出，原告应待申请办理不动产权证后，领证前实际缴纳了办证费才能确定金额，多退少补，故对于原告要求被告退还剩余办证费及开具发票的诉讼请求，本院暂不予处理。 四、关于被告是否应当为原告购买的房屋安装独立水、电一户一表的问题。按照双方签订的合同附件三装饰、设备标准中的约定，被告应当为业主安装独立水、电表。对原告要求被告为其购买的房屋安装独立水、电一户一表的诉请，本院予以支持，安装标准以阳朔县自来水厂、阳朔县供电局认定的行业标准为准。 五、关于逾期办证违约金被告是否应当给付原告的问题。因被告在本案涉诉房产开发项目的建设过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率行为,被阳朔县住房和城乡建设局进行了行政处罚。该房产开发项目在2016年7月28日才通过竣工规划验收,以致被告未在合同约定的期限内将办理权属登记的相关资料提交产权登记机关备案，致使原告至今不能取得所购房屋的合法权属证书。被告的行为已经构成违约，其应当承担违约责任。按照合同约定，被告应按原告已付房价款的1%向原告支付违约金。本案涉案房屋房价款为182839元，被告应给付原告的逾期办证违约金1828.39元，现原告请求1890元，超过了合同约定，对原告诉请符合法律规定部分即1828.39元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告桂林粤豪投资有限公司为原告李金艺、周斌代缴契税5486元至国家税务总局阳朔县税务局（如有滞纳金，应由被告缴足）并将契税发票原件交付给原告李金艺、周斌； 二、被告桂林粤豪投资有限公司向原告李金艺、周斌交付本案涉诉的不动产（即阳朔县房屋）销售发票原件； 三、被告桂林粤豪投资有限公司协助原告李金艺、周斌办理阳朔县房屋的不动产权证； 四、被告桂林粤豪投资有限公司为原告李金艺、周斌购买的阳朔县房屋安装独立水、电一户一表，安装标准以阳朔县自来水厂、阳朔县供电局认定的行业标准为准； 五、被告桂林粤豪投资有限公司支付原告李金艺、周斌逾期办证违约金1828.39元； 六、驳回原告李金艺、周斌的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告李金艺、周斌已预交），由被告桂林粤豪投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［户名:桂林市中级人民法院，账号:20×××16，开户行:农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 王颜芳 二〇二一年四月二十七日 法官助理 莫春燕 代书记员 黄继芳