广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0105民初2045号 原告:韦雅岚，女，1980年8月23日出生，壮族，住南宁市。 被告：广西某某有限公司，住所地南宁市江南区壮锦大道16号，统一社会信用代码91450000680115601B。 法定代表人：俞新，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓燕兵，广西佳丰律师事务所律师。 原告韦雅岚与被告广西某某有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告韦雅岚，被告广西某某有限公司的委托诉讼代理人邓燕兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦雅岚向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金15213.13元；2.判令被告赔偿原告因房屋延期出租造成损失5个月的房租税后收入13067.08元；3.判令被告支付上述两项赔偿金合计28280.21元，参照银行同类贷款的利率计息的规定，以28280.21元为基数，从2017年12月31日起计付至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月10日，原告作为买受人向被告购买位于江南区，该商品房属预售房，总价款为424771元，原告按约定向被告支付了房款，并于当日与被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》。《南宁市商品房买卖合同》第8页第九条约定“出卖人应当在2017年12月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，达到此条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”事实上，被告并未在2017年12月31日将该商品房交付给原告使用，直到2018年5月23日才将房屋交接给原告。被告逾期交房时间达到143天，应当按照《南宁市商品房买卖合同》第9页第十条约定“出卖人逾期交房的违约责任”由被告承担违约责任。被告应当向原告支付违约金15213.13元（计算公式：212771×0.0005×143）。由于被告逾期交房，导致原告未能按时将房屋给承租方使用，于2018年5月30日才能将房屋交接给承租方广西家佰业酒店管理有限公司（以下简称为家佰业公司）。由于被告逾期交房，造成原告延期交房给承租方，原告直接损失达5个月的房屋租金收入，税后共计13067.08元（424771＋131275）×6%÷12×5×（1-6%），被告应当赔偿原告的直接经济损失。为此，原告依据《中华人民共和国合同法》、《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定向法院提起诉讼，恳请依法判决。 被告广西某某有限公司辩称：其一，具有合同约定据实延期交付情形，被告延迟交房并不构成违约。合同第九条约定，如遇不可抗力因素，政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制，高考、中考等原因通知停工及其他政府行为，降雨、停水停电，设计变更等非人为因素导致停工的，被告可以据实延期交房。项目开工至约定交房期间，连续两天降雨天数及政府要求停工的重大节庆与会议天数累计超过300天。其二，被告已经通知原告2018年4月30日交房，原告逾期至2018年5月23日才交接，应依法认定被告已于2018年4月30日履行交房义务，原告无权主张逾期交房违约责任。其三，原告并未实际产生损失，被告代付原告3个月的物业管理费用足以抵偿原告的经济损失。2018年3月28日，被告向原告发出《交房日期变更通知书》，同时承诺为原告承担3个月物业管理费作为补偿，原告收到后至今未提出任何异议，并在交房时受领被告为其承担的3个月物业管理费用。双方的上述行为说明，双方已经达成补偿合意，原告无权再主张逾期交房违约金。其四，合同约定的违约金显著高于原告的实际经济损失，即便延期交房构成违约，也应按毛坯房租金确定违约金额。其五，原告主张的违约金和利息存在重复。 本院经审理查明以下案件法律事实：原告于2017年6月30日向被告支付了购买海吉星·佳信广场Ａ栋Ａ2单元十三层1316号房的首期款212771元。原、被告双方于2017年7月10日签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ10086576），约定：原告向被告购买位于南宁市江南区，建筑面积52.51平方米，套内建筑面积36.96平方米，房屋总价款为424771元。该合同第九条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格条件的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.非出卖人原因包括但不限于自然灾害、××突发事件、××疫情或政府××、××、××会议、庆典、交通管制、高考、××等原因通知××及其他政府行为××工期延误的；3.供水、供电相关部门停水停电每日达5个小时以上，气象部门记录降雨量达到2日或2日以上中雨的；4.在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的；以上因素出卖人应在合同约定的交付日期前15日及实际交房之日分别将统计结果以书面形式告知买受人。该合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按本《合同》约定的时间或者交房通知指定的时间办理交接手续的，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房违约责任，同时视为房屋已交接给买受人，与房屋有关的风险自合同约定的交房之日起转移到买受人，买受人必须支付延期交房期间的物业管理费和其他因延期交房引起的一切费用。合同附件六《合同补充协议》第三条约定：买受人自愿选择银行按揭付款，在本合同签订当日付清首期房款212771元，剩余房款212000元由买受人向银行申请贷款付清；买受人办理银行按揭的，须在签订合同后3日内自行到出卖人指定的相关银行办理完所有按揭贷款手续，并督促银行将所申请的贷款发放至出卖人指定的银行账户，否则视为买受人违约；如买受人按揭贷款申请未获批准或银行批准的金额低于买受人申请的按揭金额，买受人须在银行通知后15日内向出卖人付完购房金额或补齐银行的首期款差额。合同附件六《合同补充协议》第五条约定：本合同第十条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房款总价的8%；如果买受人未按合同约定支付房价款、违约金、按揭贷款，因买受人原因导致合同不能备案等，出卖人不承担延期交房违约责任。 2017年8月16日，南宁市城乡建设委员会下发南建质安〔2017〕86号《南宁市城乡建设委员会关于做好2017年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，其中要求从9月7日至9月16日，自治区人民大会堂，自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌湖广场、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工作及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。 2017年10月17日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好十九大和环广西公路自行车世界巡回赛期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，其中要求从10月18日至10月24日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。 根据被告提供的南宁市气象局气象科技服务中心的南宁城区站《累积雨量》日数据显示，自原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》的2017年7月10日至约定交房时间2017年12月31日期间南宁城区达到2日或者2日以上中雨、大雨的天数共计13天。 再查明，被告于2017年11月30日向原告邮寄了延期交房通知书，又于2018年3月21日向原告邮寄了交房日期变更通知书，并自愿为原告支付收房后三个月的物业管理费。 2018年4月27日，被告海吉星公司向原告作出了《海吉星·佳信广场A栋交房通知书》，通知原告交房日期定为2018年4月30日，要求原告于2018年4月30日至2018年5月1日到海吉星·佳信广场项目物业服务中心办理交房手续。被告自述，因原告未付清购房款，被告未向原告送达该通知。 又查明：原告自述，因其配偶征信有问题，其未能按照合同约定以申请银行贷款的方式支付剩余房款，被告知道该情况，双方协商剩余房款改为在交房时一次性支付。 2018年5月23日，双方签订了一份《补充协议》，主要约定：剩余房款212000元的支付期限和支付方式由原来约定的买受人申请银行按揭支付变更为在本补充协议签订日一次付清；本协议未涉及的原合同其他内容和条款不变。原告于2018年5月23日向被告交纳了购房款212000元，并于当日接收了被告交付的涉案房屋。 另查明：原告与被告、案外人家佰业公司曾在南宁市份《联合声明》，该声明主要载明：原告将从被告处购买的涉案房屋交由家佰业公司经营管理，租期15年，若租期内发生经济与法律纠纷，与被告无关。原告于2017年6月30日在声明上签名，被告于2017年11月27日在该声明上盖章。 原告于2017年6月30日与家佰业公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：原告将从被告处购买的涉案房屋租赁给家佰业公司，租赁用途为酒店式公寓出租经营，租赁期限从开发商交付房屋于原告且原告交付家佰业公司之日起至2032年12月31日止；原告按2500元/平方米的标准向家佰业公司交纳装修款人民币131275元；自原告交房之日起至2021年5月31日每年按购房合同成交价和装修款总和的6%计算每年租金。原告于2018年5月30日将涉案房屋交付给家佰业公司。 被告自述，被告减免的三个月物业费系按每月每平方米1.8元计算的。家佰业公司于2021年4月10日出具了一份情况说明，说明开发商授意物业公司减免了三个月的物业费。 原告自认，2018年原告收到租金后须按租金的6%交税。 本院认为：原、被告双方于2017年7月10日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10086576）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。原告应按合同约定履行向被告支付全部购房款的义务，被告应按合同约定于2017年12月31日前向原告交付符合约定条件的涉案商品房，否则，应承担相应的违约责任。被告称，根据合同附件六的约定，原告必须足额支付房款后才能要求交房，因原告在2018年5月23日之前未付完房款，被告不需要承担逾期交房的违约责任。原告驳称，《补充协议》约定只对付款方式进行变更，其他一切不变，与被告所说的附件六没有关联。由于在2018年4月30日之前被告未交房的根本原因是涉案房屋尚未达到交付使用条件，本院对被告主张其无须承担2018年4月30日之前延期交房的违约责任不予支持。关于原告称由于其配偶资信问题未能办理剩余房款的银行按揭贷款，被告知道此事，双方约定在交房时一次性支付剩余房款，因没有证据表明被告在原告办理按揭贷款失败后向原告催讨剩余房款或者要求原告承担未按时支付剩余房款的违约责任，双方于2018年5月23日签订的《补充协议》又印证了原告的上述说法，本院对原告的上述说法予以采信，确定双方在原告未能办理银行按揭之后达成了在交房时一次性支付剩余房款的协议，被告应对其不能在2018年4月30日之前交付符合交付条件的房屋承担违约责任。在2018年4月30日被告能够交付达到交付条件的房屋后，双方未及时办理交房手续，直到2018年5月23日双方才办理交房手续，被告主张该期间未交付涉案房屋的原因是原告没有付完房款符合常理，本院予以采信，并确定被告对该期间的延期交房无须承担违约责任。因此，本院确定被告仅应承担2018年4月30日之前延期交房的违约责任。合同约定了可以延期交房的情形，从被告提供的证据来看，从2017年7月10日双方签订合同至约定的交房时间2017年12月31日，符合合同约定可以延期交房的情形包括：南宁市城乡建设委员会通知“两会一节一赛”期间停工10天、环广西自行车赛停工7天、2日或者2日以上中雨及大雨以上天气13天，共计30天。至于被告主张的其他可以延期交房的情形，理由不成立，本院不予采信。故本院确认被告可以延期30天交房，即应在2018年1月30日以前交房。但被告直至2018年4月30日才能交付涉案房屋，共计延期89天，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。 如按双方当事人约定的违约金计算利率即日万分之五计算，被告每天应向原告支付延期交房违约金212.4元（424771元×0.05%），远超过原告提供的证据中涉案房屋约定日租金的130%﹛（购房款424771元＋装修款131275元）×6%÷365天×130%﹦118.8元﹜，故本院对被告主张双方约定的违约金过高予以支持。被告主张以同地段同类房屋的租金为标准计算延期交房违约金，并提交了价格评估结论书，证明同地段毛坯房屋2018年1月1日至2018年4月30日期间的租金为2853元。原告主张应以原告实际损失的租金为标准计算逾期交房违约金，并提供了《联合声明》、《租赁合同》等证据。由于《联合声明》上载明签订地点为南宁市壮锦大道16号，声明内容系原告与家佰业公司因涉案房屋的租赁合同发生的经济、法律纠纷与丙方即被告无关，且原告在声明上签名的落款时间早于其在《商品房买卖合同》上签名的落款时间，被告对该声明的真实性未提出异议，本院对原告主张被告在与原告签订《商品房买卖合同》之时已经知道原告将要把涉案房屋租赁给家佰业公司予以采信。《租赁合同》载明租赁起始时间自开发商交付涉案房屋且原告将涉案房屋交付给家佰业公司之日起，用作酒店式公寓出租经营，2021年5月31日以前按购房合同成交价和装修款总和的6%计算每年租金等内容。由于原告已经提供证据证明因延期交房给其造成的实际损失，且被告在签订《商品房买卖合同》之时已经知道原告将把涉案房屋租赁给家佰业公司，本院对原告主张按家佰业公司支付给原告的租金为标准计算违约金予以支持，对被告主张以同地段同类房屋的租金为标准计算违约金不予支持。因原告自认其与家佰业公司约定的租金中包含了应由原告支付的租金额6%的税费，延期交房期间原告无须支付房屋租金的税费，本院确定被告逾期交房期间原告的实际损失为7646.9元﹛（购房款424771元＋装修款131275元）×6%÷365天×89天×（100%－6%）﹜。根据《 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条 “当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”的规定，本院酌定，被告应向原告支付的延期交房违约金为原告实际损失的130%。故被告应向原告支付延期交房违约金9940.97元（7646.9元×130%）。被告称双方已经达成了以减免三个月物业管理费抵偿原告损失的合意，因无证据证明被告该主张，本院不予支持。本院酌定从被告应向原告支付的延期交房违约金中抵扣被告减免的物业管理费。由于被告称按建筑面积乘以1.8元/㎡/月计算被告代原告支付的物业服务费，原告对此未有不同说法，本院对被告的该主张予以采信，并确定被告因延期交房减免了物业管理服务费283.6元（52.51㎡×1.8元/㎡/月×3个月）。则在抵扣该283.6元之后被告还应向原告支付逾期交房违约金9657.37元。 关于原告诉请被告赔偿其5个月房租收入13067.08元，因被告向原告支付违约金已经补偿了原告延期交房的损失，本院对原告的该项诉讼请求不再支持。 关于原告诉请被告支付违约金的利息，因双方并没有约定违约金的支付期限，原告的该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西某某有限公司向原告韦雅岚支付逾期交房违约 金9657.37元； 二、驳回原告韦雅岚的其他诉讼请求。 案件受理费254元，由原告韦雅岚负担167元，被告广西某某有限公司负担87元。 上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  苏建湘 二〇二一年四月二十七日 书记员  沈 利 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不 —13— 得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。