北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初7028号原告：深圳市之平物业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区东晓街道布吉路1028号中设广场B座6F。法定代表人：余绍元，执行总裁。委托诉讼代理人：靳恒伟，北京市尚公律师事务所律师。被告：北京王府花园开发公司，住所地北京市昌平区北七家镇平西府王府路7号。法定代表人：张同匀，总经理。委托诉讼代理人：任新国，男，1978年3月14日出生，汉族，北京王府花园开发公司法务部员工。委托诉讼代理人：胡永春，北京市齐致律师事务所律师。原告深圳市之平物业发展有限公司（以下简称之平物业公司）与被告北京王府花园开发公司（以下简称王府开发公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之平物业公司的委托诉讼代理人靳恒伟，被告王府花园公司的委托诉讼代理人任新国、胡永春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告之平物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年6月6日至2020年12月31日的物业管理费2249776.20元；2.被告支付滞纳金(计算至2020年12月31日金额为1349865.72元)；3.本案诉讼费、鉴定费、原告支付的律师费等由被告承担。事实和理由：2017年6月6日，我公司与北京王府花园业主委员会签订物业服务合同，约定由我公司为该小区提供为期三年的物业服务。同年6月17日，我公司正式进驻王府花园开始提供物业服务。合同第十四、十五条约定，业主应于每年1月1日至5日缴纳该年上半年物业费，6月1日至5日缴纳该年下半年物业费，物业服务费由业主按其专有物业的建筑面积缴纳，其中非住宅物业服务收费标准为5元/平方米/月。合同第三十一条约定，三个月以上拒交物业服务费用的，乙方按照统一收费规定的日期开始计算，向欠费业主按照每日3‰的标准收取滞纳金。被告在王府花园小区内共有四处房屋，总面积合计10713.22平方米，上述房屋均属于被告公司名下的专有物业，均用于商业出租，物业费依据物业服务合同约定应按照非住宅物业服务收费标准收取。自我公司为王府花园小区提供物业服务以来，被告从未缴纳过物业费，经多次催告仍拒绝交纳。故起诉，要求判如所请。被告王府开发公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告无权管理被告所有的物业，也没有实施物业管理活动。被告由另外的物业管理公司提供物业服务，与另外的物业管理公司之间存在合同关系，并且已经有生效的裁判文书对该事实作出了认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王府开发公司系北京市昌平区北七家镇王府花园小区的开发商，系该小区内职工宿舍楼（建筑面积2064.42平方米）、W公寓（建筑面积3060平方米）、综合服务楼（娱乐中心、建筑面积3606平方米）、健身中心（游泳馆、建筑面积1982.80平方米）房屋业主，房屋建筑面积共计10713.22平方米。王府花园小区自建成投入使用后，由王府开发公司委托北京宝地嘉物业管理有限责任公司（以下简称宝地嘉物业公司）为小区提供物业服务。2005年6月30日，王府开发公司与宝地嘉物业公司签订物业管理委托合同，约定由王府开发公司将其名下位于王府花园小区的楼宇及其附属院落、商用设施、配套设施委托由宝地嘉物业公司实行物业管理，管理服务费按建筑面积每月每平方米2元向物业使用人收取，合同期限自2005年7月1日起至2015年6月30日止，到期后双方如无异议，合同自动延续。2004年，北京市昌平区王府花园小区业主委员会（以下简称王府花园业委会）曾诉至本院，要求王府开发公司将已拆除的综合服务楼原歌舞厅、保龄球馆、安全监控室恢复原状。本院作出（2004）昌民初字第7458号民事判决书后，王府开发公司上诉至北京市第一中级人民法院。2005年9月20日，北京市第一中级人民法院作出（2005）一中民终字第9438号民事裁定书，裁定撤销（2004）昌民初字第7458号民事判决书，驳回王府花园业委会的起诉。2016年12月，王府花园业委会变更备案单中显示建筑物总建筑面积为146128.58平方米。2017年6月6日，王府花园业委会（甲方）与之平物业公司（乙方）签订《王府花园物业服务合同》，约定由乙方为北京市昌平区王府花园小区物业服务项目（类型：别墅、组合别墅联体、公寓及配套公建和设施，规划建筑总面积159118.54平方米）提供物业服务，物业服务收费方式为包干制，每年1月1日-5日向业主收取当年上半年的物业服务费，6月1日-5日收取当年下半年物业服务费，物业服务费由业主按其专有物业的建筑面积缴纳，其中别墅2元/平方米·月，组合别墅联体1.85元/平方米·月，公寓1.65元/平方米·月，非住宅物业5元/平方米·月，业主或物业使用人未按规定的时间和金额交纳物业服务费用的，乙方及业主委员会应当督促其交付，三个月以上拒交物业服务费用的，乙方按统一收费规定的日期开始计算，向欠费业主按照每日3‰的标准收取滞纳金。合同期限自物业交接之日起计算，期限三年，每一服务年度届满前三个月，由甲方或者第三方调查的业主满意率达到80%、乙方履行合同规定义务率达到90%和服务质量达标率达到80%的，自动续签一年，依此类推。同时，合同还约定了双方的其他权利义务等内容。2018年2月，王府花园业委会诉至本院，要求王府开发公司将王府花园小区消防水泵房、1号变电站（南）、单片网球场、宿舍楼、综合服务楼、健身中心、公寓共有设施的物业管理权移交给业委会。2018年8月，本院作出（2018）京0114民初4520号民事判决书，判决驳回王府花园业委会的诉讼请求。该判决书载明王府花园小区原由宝地嘉公司提供物业服务，2012年，王府花园业委会解聘宝地嘉公司，宝地嘉公司退出王府花园小区住宅区域的物业服务，但仍为王府开发公司自有产权楼宇提供物业服务。之后，王府花园业委会上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2018年11月作出（2018）京01民终8704号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2012年8月至2019年8月期间，宝地嘉公司于每年8月，均在王府花园小区综合楼一楼大厅张贴公告及业主欠物业管理费用公示，并进行公证。该公告中载明其2012年8月之后受王府开发公司委托，继续对开发商产权房屋及附属院落和设施进行管理并提供全面服务。另查，W公寓在王府花园小区内，无围栏，无电梯，已于2002年由王府开发公司出售给他人，共计36户。之平物业公司自2017年6月起向W公寓各业主收取物业费，标准为1.35元/平方米·月，各业主均已按该标准缴纳，缴纳期间不等。王府花园小区除涉案四幢楼房外，无其他非住宅商业用房。综合服务楼、健身中心、W公寓均在小区内，职工宿舍楼在小区临街处，大门对街道，后侧临小区内有小门可出入。综合服务楼有围栏及敞开式出入口，无封闭大门；健身中心有围栏，多处敞开式出入口，无封闭大门。综合服务楼、健身中心、职工宿舍楼已由王府开发公司出租。之平物业公司表示其可以出入W公寓进行保安巡逻、楼道卫生打扫等，综合服务楼、健身中心、职工宿舍楼均不能进入，但对综合服务楼及健身中心开放式院落内卫生进行打扫。王府开发公司表示综合服务楼及健身中心院落内卫生均由宝地嘉物业公司负责，且院落内垃圾桶上均印刷宝地嘉字样。经询问，之平物业公司表示没有物业费收费标准的服务项目分类明细构成，一直延续宝地嘉公司的收费标准。王府开发公司与宝地嘉公司负责人均表示宝地嘉公司对王府开发公司的物业费收费标准一直是2元/平方米·月。上述事实，有《王府花园物业服务合同》、王府花园小区平面图、（2018）京0114民初4520号民事判决书、（2018）京01民终8704号民事判决书、（2019）京民申3233号民事裁定书、公证书、发票、收据、现场勘验笔录、照片、房屋产权证、房屋买卖合同书、王府花园业主公约、业主委员会变更备案单等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，之平物业公司系王府花园小区的物业管理单位，且与王府花园业委会签订了物业服务合同，王府开发公司虽未与之平物业公司签订物业服务合同，但王府开发公司名下涉案房屋均在该小区内，除W公寓外，均已出租用于开展商业经营活动，王府开发公司虽另聘宝地嘉物业公司为其提供建筑区域内物业服务，但之平物业公司对整个小区的卫生清洁、垃圾清运、水电等设施及一些公共设备的日常维护和保养方面，提供了物业服务，王府开发公司亦享受了此方面的物业服务，故王府开发公司作为该小区的业主，应当履行交纳物业费的义务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，并应区别不同物业的性质和特点。之平物业公司与王府花园业委会签订的物业服务合同中约定非住宅物业收费标准为5元/平方米·月，但之平物业公司不能提交收费标准的服务项目分类明细构成，并表示该标准是延续之前宝地嘉物业公司为该小区提供物业服务时的收费标准，经询问，王府开发公司与宝地嘉物业公司均表示收费标准一直是2元/平方米·月，且由宝地嘉物业公司为王府开发公司名下房屋进行室内保洁、保安等服务，之平物业公司亦未能提交相应证据证明其主张，故之平物业公司向王府开发公司所提供的物业服务应当与其收费标准相适应，而王府开发公司名下房屋现在的实际情况是综合服务楼及健身中心在小区内，有围栏及开放出入口，职工宿舍楼背向小区面向街道开门，之平物业公司不能进入上述三幢建筑提供保洁、保安、维修等服务，上述三幢建筑由宝地嘉物业公司提供物业服务，之平物业公司未提供充分证据证明其说对上述三幢建筑进行过保洁、保安等服务，故之平物业公司提供的物业服务有瑕疵，其要求王府开发公司按5元/平方米·月的标准支付物业服务费，其物业费收费标准过高，与其提供的物业服务不相适应，本院予以酌减，本院根据上述三幢建筑的物业实际情况及之平物业公司所提供的物业服务水平，酌情确定王府开发公司应向之平物业公司交纳上述三幢建筑2017年6月6日至2020年12月31日的物业服务费293580.44元。因之平物业公司提供的物业服务有瑕疵，其物业服务费滞纳金请求，本院不予支持。之平物业公司要求鉴定费、律师费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。王府开发公司辩称之平物业公司未提供物业服务的意见，证据不足，本院不予采纳。王府开发公司名下W公寓房屋均已出售并交付实际使用人，且之平物业公司自进入小区提供物业服务起，已按照1.35元/平方米·月的标准向实际使用人催缴并收取物业费，且该收费标准相较于该小区公寓（带电梯）业主1.65元/平方米·月的标准，并无过大差距，视为之平物业公司已与W公寓实际使用人就物业服务、物业费标准及缴纳达成合意并实际履行，故之平物业公司再要求王府开发公司对W公寓房屋缴纳物业费的诉讼请求，本院不予支持。之平物业公司要求王府开发公司对W公寓按照非住宅物业5元/平方米·月标准缴纳物业费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京王府花园开发公司于本判决生效之日起七日内向深圳市之平物业发展有限公司支付2017年6月6日至2020年12月31日期间的物业费共计293580.44元；二、驳回深圳市之平物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17799.10元，由深圳市之平物业发展有限公司负担14947.10元（已交纳），由北京王府花园开发公司负担2852元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  雷俊平二〇二一年四月二十三日书记员  王 震