贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1908号上诉人(原审被告)：贵州世纪龙腾房地产开发有限公司。住所地：贵州省桐梓县娄山关镇凤鸣路。法定代表人：赵正庆，该公司经理。诉讼代表人：贵州与之律师事务所，该公司破产管理人。法定代表人：李学芬，贵州与之律师事务所主任。委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:何喜梅，女，汉族，1979年3月9日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托诉讼代理人:张绍明,贵州贵遵律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨俊梅。上诉人贵州世纪龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人何喜梅合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初5070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年4月16日公开开庭进行了审理。龙腾公司的委托诉讼代理人任昕，何喜梅及其的委托诉讼代理人张绍明、杨俊梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙腾公司上诉请求：1、撤销一审判决主文第二项，依法改判驳回何喜梅的其他诉讼请求；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》实际系以房抵债，且抵债的基础债权不能成立，故不应继续履行。被上诉人原与上诉人原法定代表人罗开强个人存在债权债务关系，被上诉人分2010年12月20日和2011年12月16日分两笔转款给罗开强个人的款项，不能认定为向上诉人支付的购房款，双方当时并未成立商品房买卖合同关系。罗开强于2011年12月16日出具的《收条》实际已经是以房抵债性质。如果被上诉人系与上诉人已经成立商品房买卖合同关系，不可能在2013年8月罗开强、罗昭懿转让股权给郑庆红时，在《股权转让协议》中约定“为罗开强及罗昭懿保留住房三套，作为罗昭懿和罗开强承诺他人和收取他人房款等处理公司遗留问题的专有住房，由郑庆红代表罗昭懿及罗开强处理，房屋产权手续由郑庆红以龙腾公司的名义办理，但相关税费及办证费用由罗昭懿、罗开强”，该约定中所指的保留的三套住房中就包括本案被上诉人诉争房产。显然，从该条款约定可知，上诉人与被上诉人之间并无商品房买卖合同关系，系罗开强、罗昭懿在转让股权时，为处理前期个人债务而做出的有关以房抵债的特别约定。上诉人与被上诉人于2016年11月24日签订的《协议》，以及2017年6月7日签订的《商品房买卖合同》，其实均是基于前期抵债的法律关系，双方并无真实的商品房买卖意思表示，且被上诉人并未向上诉人支付过任何购房款。被上诉人向罗开强支付的款项，系与罗开强个人之间形成的其他债权债务关系，不能将其认定为购房款。如果被上诉人购房属实，即便当时上诉人尚未办理《预售许可证》，双方完全可以认购协议或者其他协议方式明确商品房买卖的有关条款，上诉人不可能在2010年至2016年长达数年的时间内不与其签订任何书面协议，这也与上诉人在同时期与其他真实购房户的签约惯例严重不符。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。何喜梅二审答辩称，一审认定事实请求，双方当事人之间实质上已经形成了房屋买卖合同关系，而非上诉人所称“以房抵债”，上诉人应当继续履行合同，向答辩人交付房屋。上诉人公司法定代表人罗开强于2011年12月16日向答辩人出具《收条》时，罗开强系上诉人公司的股东及法定代表人，且在《收条》中已经对房屋面积、房价以及交房时间进行了约定，双方当事人之间的房屋买卖合同关系已经成立。同时，无论是从2013年8月6日罗开强、罗昭懿与郑庆红、赵正庆签订《股权转让协议》来看，还是从2016年11月24日上诉人与答辩人签订的《协议》来看，均能够充分的说明罗开强是代表上诉人将涉案的房屋出售给答辩人，且上诉人已经于2017年6月7日与答辩人签订了《商品房买卖合同》，这足以说明，上诉人认可了罗开强向答辩人出售房屋的行为，也对上诉人与答辩人之间的房屋买卖关系进行了确认。罗开强既是上诉人的原法定代表人，又是上诉人公司的股东，同时还是桐梓县“一品龙腾”项目的投资者和开发人，且销售的房屋也是罗开强以上诉人名义开发的楼盘，则罗开强的销售行为是代表公司履行职务行为，该购房类债务应当归属于上诉人。再者，在2016年11月24日，上诉人与答辩人签订了《协议》也已经明确约定：“乙方自愿将自己所有的位于桐梓县的房屋过户给甲方，用于代罗开强清偿在甲方的购房类债务”，在此协议中上诉人已经明确表明了涉案的房屋系购房类债务，且上诉人与答辩人又于2017年6月7日签订了《商品房买卖合同》，明确交房时间为2018年11月30日。上述材料均足以证明答辩人已经于上诉人龙腾公司建立了合法的房屋买卖关系，则上诉人应当依据法律规定，履行义务。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。何喜梅向一审法院提出诉讼请求：一、判决确认何喜梅对龙腾公司享有购房类债权（即：何喜梅因购买桐梓县房屋，已交付了购房款25万元）；二、判决确认何喜梅与龙腾公司于2017年6月7日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判决龙腾公司继续履行前述《商品房买卖合同》约定的特定物买卖义务，向何喜梅交付桐梓县房屋和办理上述房屋的网签备案及预告登记；三、本案诉讼费用由龙腾公司承担。本案在诉讼过程中，何喜梅第一项诉讼请求变更为：判决确认何喜梅因购买桐梓县房屋，已经向龙腾公司交付了购房款25万元。一审法院认定事实：龙腾公司成立于2008年1月22日，罗开强、罗昭懿是该公司股东，法定代表人为罗开强。2010年12月20日，何喜梅通过银行向罗开强转账支付10万元，2011年12月16日，何喜梅再次通过银行向罗开强转账支付了15万元，同日，罗开强向何喜梅出具《收条》一张，载明“今收到何喜梅交来购房款二小片区2号楼一单元13楼2号房105平方，总价为贰拾伍万元正，今日以交清，交房日期在二年内”。2013年8月6日，甲方罗昭懿、罗开强与乙方郑庆红、赵正庆签订的《股权转让协议》载明“一、甲方罗昭懿及罗开强将持有的贵州世纪龙腾房地产开发有限公司50%的股权，以人民币5159万元的价格一次性转让给乙方郑庆红所有，由郑庆红与赵正庆成为贵州世纪龙腾房地产开发有限公司股东，甲方罗照懿及罗开强不在该公司享有股东权利与义务。二、乙方不向甲方罗昭懿及罗开强支付股权转让现金，支付股权转让对价的方式和组成为：1、甲乙双方以贵州世纪龙腾房地产开发有限公司名义在原桐梓县第二小学片区开发的“一品龙腾”项目中，为甲方罗开强及罗昭懿保留住房三套，作为甲方罗昭懿及原公司股东罗开强承诺他人和收取他人房款等处理公司遗留问题的专有住房（单价按：4200元／㎡计算），由乙方代表甲方罗昭懿及原股东罗开强进行处理；房屋产权手续由乙方以贵州世纪龙腾房地产开发有限公司的名义办理，但相关税费及办证费用由甲方罗昭懿及罗开强承担（注：该三套遗留住房折价130万元，其中，甲方承诺及委托乙方办理该房屋的产权所有人详细名单为：何喜梅住房，面积113.65平方米，房号2-1-13-2；全寿碧住房，面积103.22平方米，房号上1-1-25-2；罗庚住房，面积90.78平方米，房号1-1-8-4）……”。案外人赵岚向一审法院申请支付令一案，一审法院于2014年3月10日作出（2014）桐法民督字第3号支付令即“被申请人罗开强自收到本支付令起十五日内，给付申请人赵岚借款本金人民币175万元和从2014年2月2日起至还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的利息，并承担本案申请费6850元”。该支付令生效后，因罗开强逾期未支付，赵岚即向本院申请强制执行。一审法院于2014年3月31日作出（2014）桐法执字第247号执行裁定书，查封罗开强所有的在贵州世纪龙腾房地产开发有限公司开发的“一品龙腾”项目中拥有的三套住房（房号2-1-13-2、41-1-8-4、1-1-25-2）。何喜梅于2016年4月13日向一审法院提出书面异议，认为其享有被查封2-1-13-2房屋所有权并要求解除查封。2016年4月28日，一审法院作出（2016）黔0322执异20号执行裁定书，该裁定书裁定驳回何喜梅执行异议。何喜梅向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院于2016年11月7日作出（2016）黔0322民初3196号民事判决，驳回何喜梅的诉讼请求，何喜梅不服上诉至本院，本院于2017年4月28日作出（2017）黔03民终1792号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年11月24日，甲方何喜梅与乙方龙腾公司签订《协议》，约定因甲方异议之诉败诉，为妥善解决双方因罗开强与乙方股权转让协议产生的矛盾纠纷，达成协议如下：一、乙方自愿将自己所有的位于桐梓县余平方米）的房屋一套过户给甲方，用于代罗开强清偿在甲方的购房债务，甲乙双方另行签订正式商品房买卖合同，并及时办理合同备案登记的手续；二、甲方不再主张乙方位于桐梓县房屋的权利；三、乙方就所代偿债务自行向罗开强追偿。2017年6月7日，何喜梅、龙腾公司双方签订《商品房买卖合同》，约定何喜梅购买龙腾公司位于桐梓县房屋，总价款25万元，付款方式为一次性付款，买受人应当在2016年11月24日前支付全部房价款。2019年3月12日，贵州省桐梓县城市投资建设开发（集团）有限公司向一审法院提出对龙腾公司进行破产清算，一审法院于2019年4月9日作出（2019）黔0322破5号民事裁定书，受理了贵州省桐梓县城市投资建设开发（集团）有限公司对龙腾公司的破产清算申请，并于2019年4月9日作出（2019）黔0322破5号决定书，指定贵州与之律师事务所担任龙腾公司的管理人。2020年7月16日，龙腾公司管理人作出（2020）龙腾破债确第239号《破产清算债权确认书》，该确认书认为，何喜梅按购房类申报债权，但根据其提供的申报资料，实际为以房抵债，根据管理人于2019年6月9日公告通知的《贵州世纪龙腾房地产开发有限公司破产管理人关于继续履行部分合同的公告》，双方于2017年6月7日签订的《商品房买卖合同》于2019年6月10日起解除，并以基础债权依据不足为由，对何喜梅申报的债权金额确认为0元。现何喜梅以前述请求诉至该院，要求判如所请。一审法院认为，双方争议的焦点为：何喜梅于2010年12月20日和2011年12月16日向罗开强支付的款项25万元，是否应当认定为何喜梅向龙腾公司支付的购房款，涉案合同是否应当继续履行。首先，截至2011年12月16日，何喜梅向罗开强支付涉案25万元时，罗开强系龙腾公司的股东及法定代表人，罗开强作为龙腾公司的法定代表人，向何喜梅出具的收条中，载明“今收到何喜梅交来购房款二小片区2号楼一单元13楼2号房105平方，总价为贰拾伍万元正，今日以交清，交房日期在二年内”，该收条对购房款、房价、房屋楼层号及交房时间等进行了约定，符合商品房买卖合同所需的主要构成要件，该收条实质上已经形成了房屋买卖合同关系，由于龙腾公司当时未能取得商品房预售许可，故罗开强作为法定代表人向何喜梅出具的收条，应当认定为系履行职务的行为。其次，2013年8月6日，罗昭懿、罗开强与郑庆红、赵正庆签订《股权转让协议》时，在协议中明确“甲方罗昭懿及原公司股东罗开强承诺他人和收取他人房款等处理公司遗留问题的专有住房（单价按：4200元／㎡计算），由乙方代表甲方罗昭懿及原股东罗开强进行处理；房屋产权手续由乙方以贵州世纪龙腾房地产开发有限公司的名义办理，但相关税费及办证费用由甲方罗昭懿及罗开强承担（注：该三套遗留住房折价130万元，其中，甲方承诺及委托乙方办理该房屋的产权所有人详细名单为：何喜梅住房，面积113.65平方米，房号2-1-13-2等…”，该《股权转让协议》中对何喜梅所购房屋的房号、面积、三套遗留住房折价130万元以及房屋产权手续由龙腾公司名义办理等进行了明确约定，且对涉案该房屋的价款作为股权转让的对价进行了约定，该约定能够充分说明罗开强是代表公司将涉案房屋出售给何喜梅。第三，在何喜梅所提执行异议之诉败诉后，双方于2016年11月24日签订《协议》，再次明确为妥善解决双方因罗开强与乙方股权转让协议产生的矛盾纠纷，达成协议：一、乙方自愿将自己所有的位于桐梓县余平方米）的房屋一套过户给甲方，用于代罗开强清偿在甲方的购房债务，甲乙双方另行签订正式商品房买卖合同，并及时办理合同备案登记的手续；二、甲方不再主张乙方位于桐梓县房屋的权利；三、乙方就所代偿债务自行向罗开强追偿。被告在该协议中再次认可何喜梅之前向罗开强所购买的房屋，即“乙方自愿将自己所有的位于桐梓县余平方米）的房屋一套过户给甲方，用于代罗开强清偿在甲方的购房债务”，根据该《协议》，双方于2017年6月7日签订了《商品房买卖合同》，约定何喜梅购买龙腾公司位于桐梓县房屋，将原约定的房屋面积113.65平方米变更为80平方米。该《协议》和《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。何喜梅已按合同约定提前交付完毕购房款25万元，龙腾公司应当按照约定履行合同义务,故对何喜梅请求继续履行涉案《商品房买卖合同》的请求，予以支持。但由于《商品房买卖合同》所涉的“一品龙腾”三号楼整体工程尚未修建完毕，属于在建工程，未经竣工验收，并不符合交付使用条件，现龙腾公司已进入破产程序，故何喜梅请求判决龙腾公司向何喜梅交付涉案三幢一座1单元21层21-4号房屋和办理上述房屋的网签备案及预告登记的主张，由于龙腾公司客观上暂不能为何喜梅办理上述手续和交付房屋，对何喜梅的该请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、原告何喜梅与被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司于2017年6月7日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、继续履行原告何喜梅与被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司于2017年6月7日签订的《商品房买卖合同》。三、驳回原告何喜梅的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费60元，由被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，何喜梅于2010年12月20日和2011年12月16日向罗开强支付款项25万元后，时任龙腾公司的股东及法定代表人的罗开强向何喜梅出具了《收条》，《收条》中载明“今收到何喜梅交来购房款二小片区2号楼一单元13楼2号房105平方，总价为贰拾伍万元正，今日以交清，交房日期在二年内”，该收条对购房款、房价、房屋楼层号及交房时间等进行了约定，符合商品房买卖合同所需的主要构成要件，该收条实质上已经形成了房屋买卖合同关系，罗开强作为法定代表人向何喜梅出具的收条，应当认定为系履行职务的行为。2013年8月6日，罗昭懿、罗开强与郑庆红、赵正庆签订《股权转让协议》，该《股权转让协议》中对何喜梅所购房屋的房号、面积以及房屋产权手续由龙腾公司名义办理等进行了明确约定，且对涉案该房屋的价款作为股权转让的对价进行了约定，该约定能够充分说明罗开强是代表公司将涉案房屋出售给何喜梅。在何喜梅所提案外人执行异议之诉败诉后，何喜梅、龙腾公司于2016年11月24日签订《协议》，龙腾公司在该协议中再次认可何喜梅之前向罗开强所购买的房屋，根据该《协议》，双方于2017年6月7日签订了《商品房买卖合同》，约定何喜梅购买龙腾公司位于桐梓县房屋，将原约定的房屋面积113.65平方米变更为80平方米。该《协议》和《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。何喜梅已按合同约定提前交付完毕购房款25万元，龙腾公司应当按照约定履行合同义务。综上所述，上诉人龙腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由张芳负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇审判员  杨恩高二〇二一年四月二十六日法官助理朱梅书记员胡汝静书记员钟永海