江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1874号上诉人（原审被告、反诉原告）：南通新思维教育咨询有限公司，住所地南通市港闸区城港路**。法定代表人：汪玉萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐林，江苏大直律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南通复客科技园管理有限公司,住,住所地南通市崇川区姚港路**江景苑****/div>法定代表人：邵健，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁康，江苏开典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇，江苏开典律师事务所律师。上诉人南通新思维教育咨询有限公司（以下简称新思维公司）因与被上诉人南通复客科技园管理有限公司（以下简称复客公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新思维公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费和鉴定费均由被上诉人负担。事实和理由：1.复客公司使用驱赶、断电的方式妨碍其司人员正常使用临时办公场所，并且拒不承认有关公共部分装修冲抵房租、负责物业的约定，一审未予认定复客公司严重违约在先，明显不当。2.案涉租赁合同赋予复客公司单方解除权，排除了其司的合法权利，该格式条款应属无效。并且，行使单方解除权的一方应系守约方，复客公司存在违约行为无权据此解除合同。况且，2020年1月21日复客公司发《律师函》督促其司履行支付义务并表示有法定解除权，结合2020年1月10日其司在复客公司提供的《缴费承诺书》上盖章、2020年3月16日复客公司发《解除告知函》的事实，表明双方一致认可继续履行合同。其司在复客公司起诉时收到解除通知并提出异议，则合同在法院作出效力认定前尚未解除。3.复客公司恶意阻挠其司装修，且未按政策给予租金减免待遇，存在侵权行为。4.其司迟延支付租金系因复客公司违约，复客公司主张违约金缺乏依据，并且违约金和占有使用费标准过高，有失公平。5.一审未予准许其司鉴定评估装修损失申请，致其司空置房屋损失持续扩大，一审程序错误。复客公司辩称，1.其司已按约履行交付房屋的义务，新思维公司经多次催要仍未履行租金支付义务构成根本违约，其司有权解除合同；2.其司并无驱赶、停电等行为，且未与新思维公司约定有关公共部分装修抵扣租金、负责卫生打扫等，其司不存在违约或侵权事实；3.案涉租赁合同系双方平等自愿签订，不存在格式条款，其司依约向新思维公司送达解除通知，新思维公司未就此提出异议，合同已于2020年1月6日解除；4.此后有关函件系其司要求新思维公司支付租金并对合同解除的重审，新思维公司的《缴费承诺函》亦系有关单方还款的承诺，并非双方一致认可继续履行合同；5.新思维公司违约致合同解除，无权主张剩余租赁期装饰装修残值损失，一审未予准许鉴定评估申请并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。复客公司向一审法院起诉请求：1.判决新思维公司支付欠缴的自2019年10月11日至2020年1月6日的房租15973.2元、自2019年8月12日至2020年1月6日的物业费3450.67元，上述合计19423.87元。2.判决新思维公司支付违约金11169元，违约金按照违约行为发生时的月租金5584.5元的双倍计算。3.判决新思维公司支付房屋使用费(按367.20元/天的标准自2020年1月14日起计算至实际搬离房屋时止)，暂计算至2020年3月31日为28274.4元。4.上述1-3项诉讼请求总金额中扣除新思维公司已支付的30000元；5.判决新思维公司限期搬离位于南通市崇川区姚港路52号江景苑A幢307、309室的房屋并完成清场工作。6.本案的诉讼费用由新思维公司承担。新思维公司向一审法院反诉请求：判决复客公司支付其司各项损失赔偿款85789.82元，并承担本案反诉费用。一审法院认定事实：坐落南通市崇川区姚港路52号江景苑A幢等房屋由复客公司受托以自己名义经营管理，对外出租。2019年8月8日，出租方（甲方）复客公司与承租方（乙方）新思维公司签订了一份合同编号为ZS-HT-ZL-2019-009的《租赁合同》（南通复客科技园企业入驻合同），载明出租的房屋位于南通市崇川区姚港路52号江景苑A幢307/309室，合计建筑面积为204平方米（含公摊面积）。房屋租赁期60个月，自2019年8月12日起至2024年8月11日止；免租期共2个月，自2019年8月12日至2019年10月11日止；正式计租日期为2019年10月12日起。免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需向甲方缴纳物业管理费、水电费和其他因使用该房屋产生的相关费用。乙方应于2019年8月9日至甲方或甲方指定的地点办理该房屋的交接手续。在办理该房屋的交接手续前，乙方应付清根据本合同规定乙方于该房屋交付前应支付的所有款项，否则，甲方无义务将该房屋交付给乙方。甲、乙双方约定，在租赁期内，首年租金按0.9元/平方米（建筑面积）/天收取，每2年递增8%；物业管理费按3.5元/平方米（建筑面积）/月收取，以上费用未含公用事业费及其他费用。本合同约定的物业管理费不包括乙方在入驻期间所发生的水、电、通信、网络等应由乙方承担的其他费用。甲方和物业管理公司有权根据其实际运作成本合理协商调整该等费用，以维护该物业的管理品质。甲、乙双方一致同意，乙方每年支付一次租金和物业管理费，每期费用如表所示，先支付后使用。除租赁开始前的首期预付租金外，乙方将在本期租赁结束的10日前（前述日期的最后一日恰逢法定节假日的，则相应提前）将下一期的租金交付到甲方指定账户。租金及管理费支付表中载明，租金及物业费的首期交付时间为2019年8月7日，其中租金55845元，租期为2019年10月11日至2020年8月12日；物业管理费8568元，期间为2019年8月12日至2020年8月11日。合计金额为64413元。第6.1.1条载明，本合同租赁保证金为16753元，甲、乙双方约定，于签署本合同后5个工作日内，乙方须向甲方支付金额16753元作为履行本合同义务的保证金，以确保乙方遵守在本合同下其必须遵守的一切条文规定。第8.2条载明，乙方保证该等装修工程不得影响该项目内其他业主或承租方的正常经营，并严格按照甲方颁布的适用装修期间的管理守则进行装修。第9.1条载明，除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止后的7个工作日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或甲方书面认可的干净、整洁和标准的可租用良好使用状态下交还甲方。同时，乙方须持续向甲方支付乙方以前述状态实际返还该房屋之日止的物业管理费。返还时，应经甲方书面验收认可，乙方结清其应当承担的费用。同时，须将通向该项目及该房屋各部分的钥匙（如有）交还甲方。第9.2条载明，如乙方逾期返还租赁房屋的，每逾期一日，乙方须按租期最后1日的日租金标准的2倍向甲方支付违约金，甲方可从租赁保证金中扣除该等款项。甲方除有权向乙方收取占用使用费和物业管理费及保管费、搬迁费、必要的维修费用、房屋恢复费、水电费等因乙方逾期返还房屋所产生的一切费用以外，还有权在逾期5个工作日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方的损失概不负责。对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得（如有）用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失，但无论任何情况甲方均无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项。第9.3条载明，乙方向甲方交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋恢复原始交付状态，相关费用由乙方承担，如果乙方违反前述义务的，甲方可以选择安排打扫和清理，相关费用从应付乙方租赁保证金中扣除。如甲方同意乙方无需将该房屋恢复原状的，甲方无需就乙方对该房屋和/或其装修、设备和设施进行的增建或改建做出任何补偿和/或赔偿。第10.2条载明，甲方应保证乙方正常工作及营业环境，无紧急情况下不得干扰乙方的正常工作及营业运作。第10.4条载明，甲方对乙方租赁的该房屋或其内的人身和财产之保安、保管不及负任何责任，乙方应自行购买相应的保险。第11.1条载明，乙方应按照本合同约定，按时足额向甲方付清所有应付款项，包括但不限于租金、物业管理费、水、电、电话、网络等费用，并于租赁关系终止前支付完毕前述款项，并提供水、电、电话、网络费用缴费清单。在租期内不得以任何理由抵扣其应缴的各项款项。若有违反，导致甲方在经济及/或名誉等方面受到牵连（包括但不限于代为对外偿付等），甲方有权保留对其在经济及/或名誉等方面所受损失向乙方追索赔偿的权利。第11.2条载明，乙方必须遵守和服从物业管理公司的管理以及由甲方或物业管理公司不时制定和修改的关于管理和控制该园区及该园区设备、设施、公共部位的规章制度。乙方、其雇员不得影响或干扰甲方和/或物业管理公司对园区的正常管理。第13.2.2条载明，如乙方逾期向甲方支付租金或其他费用、或者补足租赁保证金，甲方除可提前终止本合同外，还可采取下列一项或多项措施，但乙方逾期超过30日，甲方有权单方面解除合同：①要求乙方就其迟延支付之应付款项支付逾期滞纳金，其中租金、保证金、物业管理费之滞纳金按每日0.5%计收，其他设施费用之滞纳金按每日0.5%计收。②如非甲方原因造成的乙方拖欠管理费、设施费用，并在甲方向其发出催款的书面通知后15日内仍未缴付的，甲方有权停止向该房屋供应水、电或电话或项目内之其他公共设施及服务或采取其他合法的措施、行动，直到乙方前述的违反得到改正，且该等权利的行使不影响甲方在此期间向乙方收取租金和管理费的权利。甲方对因此产生的一切费用（包括但不限于重新接驳水电等服务供应的费用）及乙方因此而蒙受的任何损害不承担任何责任。③甲方有权扣除全部或部份保证金来抵偿乙方欠缴的本合同项下的应付款项。第13.2.3条载明，甲方了解到乙方违约而又接受租金时，不能视为甲方放弃追究乙违约责任的权利。乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方追索欠租欠款的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利。第18.5及第18.5.1、第18.5.7条载明，有下列情形之一的，违约方应向守约方按违约行为发生时月租金的2倍支付违约金；给守约方造成损失且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同时，守约方有权书面通知违约方解除本合同；18.5.1甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方使用安全的（非因甲方原因造成上述情况的除外）；18.5.7乙方逾期支付租金、物业管理费及/或合同项下任何应付款项累计超过30日，经甲方书面催告仍未缴纳的。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，复客公司向新思维公司交付了约定的房屋，新思维公司于2019年12月16日支付了案涉合同项下的租金3万元，其余费用及保证金均未支付。2019年10月28日，复客公司向新思维公司发出《履约催告函》，主要内容为：根据双方签订的《南通复客科技园企业入驻合同》约定，首期租金缴纳时间为2019年8月7日，租金为55845元，物业管理费为8568元。另第6.1.1条约定，乙方需向甲方支付16753元作为履行本合同义务的保证金。自签订入驻合同后，新思维公司未履行自身义务，至今仍未向复客公司缴纳首年房屋租赁费用（共计81166元）。根据合同第13.2.2条约定，乙方逾期超过30日，甲方有权单方解除合同并要求乙方支付滞纳金，经书面通知后15日内仍未缴付的，甲方有权对乙方所租赁的房屋内采取一定措施，并对乙方因此蒙受的任何损失不承担任何责任。鉴于以上事实，复客公司正式通知新思维公司收到该催告函之日起15日内履行合同约定的自身义务，包括但不限于缴纳房屋租金、物业管理费、保证金等。如新思维公司仍拒不履行义务，复客公司将于2019年11月11日解除租赁合同，并对三楼装修区域采取断水停电措施。2019年11月11日，新思维公司向复客公司发函，表示，新思维公司截止2019年11月11日欠复客公司房屋租赁费用251065元（含物业管理费）。现新思维公司承诺按以下所列时间、金额付清房租：1.2019年11月30日付清新思维公司房租。2.2019年12月20日付清万城国际文化交流有限公司房租。3.2019年12月25日前付清鲸喜文化传播有限公司房租。2019年12月26日，复客公司向新思维公司发出《租金缴纳通知书》，主要内容为：新思维公司于2019年8月8日与复客公司订《租赁合同》（合同编号：ZS-HT-ZL-2019-009）,用于租赁南通复客科技园A幢307/309室，自2019年8月12日至2020年8月11日期间租金、物业管理费及保证金仍未缴纳。具体款项如下：1.租金：应缴纳55845元；2.物业管理费：应缴纳8568元；3.保证金：应缴纳16753元；4.合计剩余应缴纳81166元。鉴于合同约定条款及新思维公司于2019年11月11日向复客公司递交的承诺书，承诺“于2019年11月30日付清新思维教育咨询有限公司房租”，秉承对在园初创企业的扶持精神，请新思维公司在收到本通知后最晚于2019年1月10日前将剩余款项打入南通复客科技园银行账户，并以转款凭证换取相关票据。2019年12月31日，新思维公司向复客公司发出关于履约催告函的复函，认为存在以下疑议，要点为：1.关于新思维公司公共区域铺设瓷砖一项，根据两家公司友好协商，公共区域铺设瓷砖费用由复客公司承担，复客公司未落实到位，请复客公司按照新思维公司承包价格给予相应减免。2.关于新思维公司三层灯具安装一项，复客公司应免费提供体项目的落实，请复客公司按照新思维公司垫付灯具安装、材料、人工给予相应减免。3.关于新思维公司三层公共区域卫生，卫生间打扫，双方约定由复客公司提供每日清理打扫，至今未落实，打扫均由新思维公司员工负责，复客公司物业配套服务一直未落实，请复客公司给予合理解释并减免物业管理费用。2020年1月6日，复客公司向新思维公司发出《合同解除告知函》，载明，根据双方于2019年8月8日签订的《南通复客科技园企业入驻合同》（合同编号：ZS-HT-ZL-2019-009）（简称“入驻合同”），双方签署《入驻合同》之后复客公司即按合同规定履行合同义务交付房屋，并另外提供园区智汇空间A209、A212、A215及会议室作为新思维公司临时办公场地。但是新思维公司至今仍未履行自己的相关合同义务，期间复客公司与新思维公司多次沟通催款事宜，并于2019年10月28日向新思维公司发《履约催告函》，要求新思维公司履行合同义务。截至2020年1月5日，新思维公司仍欠缴房屋租金、物业管理费及保证金合计81166元，且逾期已达151天。新思维公司的行为已严重违反上述《入驻合同》约定，构成根本违约。《入驻合同》第13.2.2条约定：“乙方逾期向甲方支付租金或其他费用、或者补足租赁保证金超过30日，甲方有权单方解除合同并要求乙方支付滞纳金（滞纳金按每日0.5%计收），经书面通知后15日内仍未缴付的，甲方有权对乙方所租赁的房屋内采取一定措施，并对乙方因此蒙受的任何损失不承担任何责任，且甲方有权扣除全部或部分保证金来抵偿乙方欠缴的本合同项下的应付款项。”现复客公司根据《入驻合同》约定郑重向新思维公司通知如下：1.双方之间的《入驻合同》即日起解除。2.请新思维公司于本《合同解除告知函》送达之日起7个工作日内履行合同义务，补足欠缴的房租、物业费、保证金合计81166元。3.请新思维公司于本《合同解除告知函》送达之日起7个工作日内支付合同滞纳金共计61280.33元。4.请新思维公司于本《合同解除告知函》送达之日起7个工作日内搬离租赁房屋，撤出所有动产，并办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。每逾期一日复客公司将向新思维公司追偿违约金367.2元/天。如本《合同解除告知函》送达之日起7个工作日后新思维公司仍未能将以上款项偿付完毕并搬离租赁房屋，复客公司将封锁并禁止新思维公司人员进入该区域，且该租赁区域内所有物品将作为无主财产处理。该《合同解除告知函》加盖复客公司公章后，以PDF文本的格式通过微信聊天发送至时任新思维公司股东曹钰手机，曹钰回复：“收到，谢谢！”2020年1月21日，复客公司委托上海普盛律师事务所戴伟文律师向新思维公司发出《律师函》，主要内容为：新思维公司与复客公司签订了包括案涉《南通复客科技园企业入驻合同》等合同在内的房屋租赁合同，其中根据案涉合同约定，新思维公司须于2019年8月7日前支付首期租金、保证金、物业管理费等费用合计81166元。对于新思维公司于2019年12月31日向复客公司发出的复函中表示，存在公共部位地砖及灯具费用36990元未结算的问题，复客公司认为双方之间对此并未达成合意，退一步来说，即使双方存在相关意思表示，新思维公司所主张的费用金额仅占拖欠总额的10.34%，无论从债权金额上还是从给付义务的性质上，新思维公司所主张的款项与其所负担的支付义务，二者之间无法形成对待给付关系。新思维公司以此为由拖欠复客公司租金、保证金、物业管理费等费用既没有合同依据，也没有法律依据。即使新思维公司认为相关款项存在争议，也应当先行支付在扣除其认为的争议金额后及时支付剩余款项，与复客公司另行协商解决争议部分款项。鉴于新思维公司已经长时间未履行支付租金及物业费的主合同义务，且经复客公司催告后仍未履行，复客公司有权依据法律规定行使法定解除权，解除双方之间的合同，同时希望新思维公司重视并采取积极合作的态度，在收到该律师函之日起7个工作日内将所欠款项全部付至复客公司账户。2020年3月16日，复客公司再次向新思维公司发出《合同解除告知函》，通知新思维公司双方之间的《入驻合同》即日起解除，要求新思维公司于该《合同解除告知函》送达之日起7个工作日内补足欠缴的房租、物业费、保证金合计81166元，支付合同滞纳金89688.43元，并要求新思维公司于该《合同解除告知函》送达之日起7个工作日内搬离租赁房屋、撤出所有动产，并办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。每逾期一日复客公司将向新思维公司追偿违约金367.20元/天。其余函件内容与前述《合同解除告知函》一致。2020年3月16日，新思维公司向复客公司发函，表示，2020年3月1日，新思维公司经相关部门批准正式复工，正式复工后，新思维公司电卡余额不足，需要充电。现该公司复工面临断电断网，其次复客公司强行关闭新思维公司三楼卫生间，造成新思维公司不能正常经营，已造成近十名员工离职。要求立即复电，并开放三楼卫生间正常使用，以便新思维公司正常复工。诉讼过程中经一审法院释明，复客公司表示，不同意利用新思维公司在案涉出租房屋内的装饰装修。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、复客公司是否有权解除双方签订的案涉房屋租赁合同以及合同解除的日期。二、新思维公司应支付的各项租金、物业管理费、违约金、房屋使用费的金额。三、新思维公司主张的反诉请求应否支持。对于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。复客公司与新思维公司签订的《租赁合同》（南通复客科技园企业入驻合同）第13.2.2条约定，乙方逾期向甲方支付租金或其他费用、或者补足租赁保证金，甲方除可提前终止本合同，乙方逾期超过30日，甲方有权单方面解除合同。新思维公司经复客公司催要，至今仍未足额支付案涉《租赁合同》项下的租金、物业管理费、保证金等款项，故此复客公司要求解除合同的诉讼请求，法院依法应予支持。至于新思维公司认为复客公司有干扰新思维公司的装修、未提供物业服务、断网、断电、关闭三楼公共卫生间、不同意抵扣三楼公共部位装修款等不履行合同义务的抗辩，法院认为：1.对于双方是否合意以新思维公司投入的三楼公共部位的地砖、灯具等装修款折抵房租的问题，复客公司在本案诉讼中予以否认，根据新思维公司在本案中提交的证据，除新思维公司在双方发生纠纷后发给复客公司的函件中有相应陈述外，未能提交其他证据予以证明，故对新思维公司的相关抗辩不予采纳。2.对于复客公司是否干扰了新思维公司的装修问题，如新思维公司所述，双方签订的《租赁合同》中约定了甲方应保证乙方的正常工作及营业环境，同时也约定了乙方保证该等装修工程不得影响该项目内其他业主或承租方的正常经营，并严格按照甲方颁布的适用装修期间的管理守则进行装修。思己及人，新思维公司在进行装修时也应当顾及其他承租人，避免野蛮装修。根据《声环境质量标准》（GB3096-2008）规定，1类声环境功能区（指以居民住宅、医疗卫生、文化教育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域）的昼间环境噪声限值为55dB，而新思维公司在装修过程中以电锤钻墙的方式开挖线槽，其产生的噪声显然超过了这一标准，而且需持续较长时间，尤其是在其他承租人上班后仍继续施工，明显给他人的工作环境造成了影响，新思维公司可更换施工方法或调整施工时间。故此，即便新思维公司所提供的证人证言属实，物业管理人员要求其在非工作时间段进行此类施工，以避免影响他人，并无不当。3.对于新思维公司认为复客公司未提供物业服务，断网、断电、关闭三楼公共卫生间的抗辩，本案中，新思维公司未能提供证据证明复客公司提供的物业管理服务存在重大瑕疵，根据双方的函件往来，断网、断电、关闭三楼公共卫生间的行为即使存在，也发生在复客公司向新思维公司发出《履约催告函》之后。根据双方签订的案涉《租赁合同》的约定，新思维公司应于2019年8月7日支付首期租金及物业管理费，先支付，后使用，并于签署该合同后5个工作日内支付保证金16753元。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，故即使复客公司拒绝为新思维公司提供相关设施或服务亦无不当。对于案涉《租赁合同》（南通复客科技园企业入驻合同）的解除时间问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除。双方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2020年1月6日，复客公司将加盖了公章的《合同解除告知函》以PDF文本的格式通过微信聊天发送至时任新思维公司股东的曹钰手机，曹钰回复收到，此后新思维公司亦未在合理的期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故案涉《租赁合同》（南通复客科技园企业入驻合同）自2020年1月6日解除。因案涉《租赁合同》（南通复客科技园企业入驻合同）已于该日解除，故无需再另行解除。对于争议焦点二，对照复客公司的诉讼请求，可分为：1.房租及物业管理费。复客公司主张新思维公司应支付2019年10月11日至2020年1月6日的房租15973.2元、自2019年8月12日至2020年1月6日的物业管理费3450.67元。其中房租按照0.9元/天/平方米标准计算，按204平方米标准每天的租金为183.6元，自2019年10月11日计算至2020年1月6日，共87天，房租为15973.2元（183.6×87）；物业管理费按照3.5元/月/平方米计算，自2019年8月12日计算至2020年1月6日，共147天，物业管理费为3450.67元（3.5×204×12÷365×147）。上述房租、物业管理费合计为19423.87元。法院认为，房租应按合同约定自2019年10月12日起算，至2020年1月6日，共86天，房租为15789.6元（183.6×86）。其余复客公司主张的上述计算标准及计算结果符合双方合同的约定，上述房租、物业管理费合计为19240.27元。2.违约金。复客公司主张按照合同约定，十个月的房租为55845元，因新思维公司违约，要求其按照月租金5584.5元（55845÷10）的双倍支付违约金。法院认为，因新思维公司迟延履行合同义务，经催告后仍未履行，至合同解除，考虑到复客公司重新出租房屋前的空置期，复客公司的该部分主张未超出合理范围。3.房屋使用费。复客公司主张按照合同约定，合同解除后给予新思维公司七天的时间搬离，自2020年1月14日起要求新思维公司按照合同约定的双倍租金标准计算房屋使用费，即每天367.2元（0.9×204×2）计算。法院认为，考虑到复客公司的实际损失为租金损失，该部分房屋使用费酌情按每天238.68元（0.9×204×1.3）计算。在计算以上各项费用、违约金时，应扣除新思维公司已交纳的案涉房屋租合同项下的款项30000元，同时，酌情考虑到新冠××疫情的影响，参照三个月房租的标准减免新思维公司的费用16753.5元。对于争议焦点三，法院认为，复客公司与新思维公司签订的案涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，即使其中含有新思维公司所称的免除复客公司自身义务，减损新思维公司权益的所谓格式条款，但不影响其他条款的效力。房屋租赁合同中约定的承租人应缴纳房租的义务，是新思维公司应履行的合同主要义务，该部分条款的内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在新思维公司未按约履行合同主要义务，并经催告后仍未履行的情况下，复客公司主张解除合同，收回出租的房屋并无不当，不符合侵权责任的构成要件，同时依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期装饰装修残值损失的，不予支持。故对于新思维公司的反诉请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，判决：一、新思维公司应支付复客公司至2020年1月6日的房租15789.6元、物业管理费为3450.67元，合计19240.27元。二、新思维公司应支付复客公司违约金11169元。三、新思维公司于判决发生法律效力之日起十日内，清空并搬离南通市崇川区姚港路52号江景苑A幢307、309室房屋。四、新思维公司应支付复客公司自2020年1月14日起至实际搬离上述房屋时止，按照每天238.68元标准计算的房屋使用费。五、上述一、二、四项合并计算，扣除46753.5元后，由新思维公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付给复客公司。六、驳回复客公司的其他诉讼请求。七、驳回新思维公司的反诉请求。如新思维公司未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2293元，反诉案件受理费972.5元，合计3265.5元，由复客公司负担1187元，新思维公司负担2078.5元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点系案涉租赁合同的解除问题。根据租赁合同约定，新思维公司逾期向复客公司支付租金等费用超过30日，复客公司有权单方面解除合同。新思维公司虽称租赁合同以格式条款排除了其司的合法权利，但此系双方基于真实的意思表示在自由平等的基础上签订，本院对此不予采信。况且，新思维公司迟延履行支付租金的主要义务，经复客公司催告后仍未在合理期限内履行，复客公司有权解除合同。新思维公司虽称复客公司违约无权解除合同，但其司既未提供证据证明复客公司存在不法妨碍装修及办公的行为，又未提供证据证明双方已就装修冲抵房租、复客公司负责物业以及减免三个月租金的事项达成一致，本院对此亦不予采信。关于合同是否解除，2020年1月6日复客公司将加盖公章的《合同解除告知函》送达给新思维公司股东曹钰，曹钰确认收到后未在合理期限内就合同解除问题提出异议，一审因此认定合同已于2020年1月6日解除，并无不当。至于新思维公司称双方一致认可继续履行合同，根据双方往来文件，复客公司系在重申合同解除并催促新思维公司支付租金，新思维公司亦系对租金支付问题作出承诺，双方并未就合同继续履行问题达成一致意见，故本院对于新思维公司有关合同尚未解除的上诉主张，不予支持。至于违约金，一审根据双方合同约定、合同实际履行情况以及房屋空置期限，支持复客公司的主张，并无不当。至于房屋占有使用费，一审综合双方合同约定及实际损失情况酌情支持复客公司的部分诉请，亦无不当。至于装修残值损失，案涉合同系因承租人新思维公司违约导致解除，新思维公司主张赔偿剩余租赁期装饰装修残值损失，法院不应支持,一审因此未予准许新思维公司的鉴定评估申请，并无不妥。综上所述，新思维公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2293元，由上诉人南通新思维教育咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾晓威审 判 员 曹 璐审 判 员 卢 丽二〇二一年四月三十日法官助理 刘 婷书 记 员 唐颖琦