北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初1758号原告：马洪，男，1967年4月15日出生，汉族，住北京市通州区。原告：李习焕，女，1968年2月9日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京铭通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区北苑南路42号院6号楼四层4021室。法定代表人：宋晶，总经理。委托诉讼代理人：刘凯，男，1993年4月22日出生，汉族，北京铭通房地产开发有限公司员工。原告马洪、李习焕（以下简称二原告）诉被告北京铭通房地产开发有限公司（以下简称“铭通公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马洪、李习焕、被告铭通公司的委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马洪、李习焕向本院提出诉讼请求：1．请求判令二原告与铭通公司于2018年7月23日签订的《北京市商品房预售合同》第十四条第二款中的特别条款无效；2．本案诉讼费由铭通公司承担。事实与理由：2018年7月23日，二原告与铭通公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称合同）。合同约定，铭通公司将位于北京市通州区永顺镇西马庄通州区西马庄经济适用住房项目惠铭苑小区住宅房一套出售给二原告，出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该经济适用房，但是铭通公司却延迟至2019年8月6日才向二原告交付房屋。铭通公司应当按照合同约定向二原告赔偿延期交房违约金以及相关损失。但与二原告同时购房的部分住户起诉铭通公司时，均被法院以合同第十四条第二款中的特别条款规定了免除责任为由驳回。二原告认为，该条款属于不对等的合同条款，系铭通公司作为格式合同提供的强势方为逃避责任，加重对方责任，将风险转嫁给处于弱势购房者的霸王条款。依据《合同法》第39条、第40条、第41条规定，一是提供格式条款一方有提示说明的义务，应当提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求予以说明；二是免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效；三是对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。铭通公司既未告知二原告特别条款的含义，也没有解释特别条款的权利。在二原告本身不具有法律专业鉴别能力情况下，与二原告签订合同的特别条款当属无效。综上，二原告认为，合同第十四条第二款约定的如因政府大市政未接通导致逾期交房双方均不承担责任的内容为格式条款，该格式条款免除了铭通公司的逾期交房的责任，根据《合同法》第40条规定，应属无效。被告铭通公司辩称：二原告诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。因为合同是由北京市建委统一提供的格式合同，双方有增加条款的权利，二原告所诉第十四条第二款是双方另行增加的内容。合同是经过双方签字确认的，故合同中第十四条第二款是合法有效的。本案当事人围绕诉讼请求各自依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对案件事实认定如下：2018年7月23日，铭通公司（出卖人）与马洪、李习焕（买受人）签订《北京市商品房预售合同（经济适用房）》，约定：第一条，项目建设依据，出卖人以划拨方式取得坐落于永顺镇西马庄地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为京通国用（2015划）第00038号，土地使用权面积为12216平方米，买受人购买的经济适用住房所在土地用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设的经济适用住房暂定名为惠铭苑，建设工程施工合同约定的开工日期为2016年2月1日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2018年6月18日。第三条，基本情况，该经济适用住房为第一条规定项目中的通州区西马庄经济适用住房项目2#楼第3层X号（以下简称“涉案房屋”），该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该经济适用住房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。第五条，计价方式与价款，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计价并按第1种方式结算房价款，1、按照建筑面积计算，该经济适用住房单价为每平方米9004元，总价款609570元。第十二条，交付条件，（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该经济适用住房。第十四条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该经济适用住房交付买受人的，按照下列第2种方式处理，即“逾期不超过60日，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，最高不超过房总价的1%。特别条款：如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）、政府大市政未接通等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任”（合同中该部分内容有下划线标注）。合同还对双方其他权利义务进行了约定。再查，涉案房屋所在经济适用住房项目配套的外接市政管线工程由北京市通州区城市管理委员会负责牵头实施，北京市通州区城市管理委员会于2020年7月15日出具“关于通州区西马庄经济适用房项目外市政管线工程建设的情况说明”，载明西马庄经济适用住房配套市政管线施工相关工作因故不能如期进场施工，经各单位多次协调，于2019年4月底统一进场施工，电力工程于2019年5月29日开始送电，给水工程于2019年7月13日正式通水。铭通公司实际延迟至2019年8月6日向二原告交付所购房屋。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。本案中，涉案合同系铭通公司提供的统一文本，该合同第十四条第二款特别条款关于“如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）、政府大市政未接通等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任”的约定，系格式条款。铭通公司作为格式条款提供方，应当遵循公平原则确定双方之间的权利义务。合同第十四条第二款特别条款免除了铭通公司因政府环保要求、政府大市政未接通等其他不可抗力因素导致强制性停工产生的逾期交房责任，但上述逾期交房原因系不属于铭通公司过错的外部不可控因素，不能归责于铭通公司，因此该条款在双方权利义务分配上并未违反公平原则，亦未排除二原告作为房屋买受人的主要权利，也未免除铭通公司作为房屋出卖人所应承担的因其自身过错导致的逾期交房的责任，双方权利义务并未失衡。另根据本院查明的事实，签订本案合同时，双方不存在以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益的情形，不存在恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的情形，不存在以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益的情形，不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，未造成二原告人身伤害、亦不存在因故意或重大过失造成二原告财产损失的情形。此外，铭通公司在合同文本中对第十四条第二款特别条款进行了下划线标注，应视为采取了合理的方式提请二原告注意该条款。综上，本案合同第十四条第二款中的特别条款约定内容清晰明确，铭通公司已采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，依法履行了提醒义务，且该条款的约定并未违反公平原则，不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效情形，亦不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形；而二原告作为合同的相对方，在签订合同时自身应尽到谨慎注意义务，审慎实施关系到自己合同权利义务的签约行为，并应为自己实施的民事法律行为承担相应后果和法律义务。现双方所签购房合同及其中的争议条款并不存在法定无效情形，应推定为该购房合同系双方当事人真实意思的自由自主表示，应属自始合法有效，故二原告所提的主张该购房合同第十四条第二款中的特别条款约定无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：驳回原告马洪和李习焕的诉讼请求。案件受理费70元，减半收取35元，由原告马洪和李习焕负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二一年四月三十日法官助理 杨月兰书 记 员 周 洲