广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初26665号原告（反诉被告）：魏如甘，男，1980年12月11日出生，汉族，身份证住址广东省五华县，委托诉讼代理人：罗春苗，广东启兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张紫钰，广东启兰律师事务所律师。被告（反诉原告）：贺小林，男，1972年3月16日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县，被告（反诉原告）：贺满生，男，1973年10月30日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县，被告（反诉原告）：邓新元，男，1980年1月10日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县，被告（反诉原告）：贺城南，男，1980年2月6日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县，四被告共同委托诉讼代理人：罗岑，广东众帮律师事务所律师。第三人：曾兴，女，1948年8月6日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区，第三人：冯丽娇，女，1974年2月13日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区，第三人：冯丽萍，女，1975年7月14日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区，第三人：冯丽尹，女，1978年2月6日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区，第三人：冯维飞，男，1980年12月1日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区，第三人：冯丽竹，女，1982年12月16日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区，第三人：冯灿明，男，1958年9月15日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，第三人：冯绍贤，男，1982年5月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，原告（反诉被告，以下统称原告）魏如甘与被告（反诉原告，以下统称被告）贺小林、贺满生、邓新元、贺城南，第三人曾兴、冯丽娇、冯丽萍、冯丽尹、冯丽竹、冯维飞、冯灿明、冯绍贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员常康华独任审判，公开开庭进行了审理。原告魏如甘及其委托诉讼代理人张紫钰，被告贺小林、贺满生、邓新元、贺城南及其共同委托的诉讼代理人罗岑均到庭参加了诉讼。第三人曾兴、冯丽娇、冯丽萍、冯丽尹、冯丽竹、冯维飞、冯灿明、冯绍贤经本院依法送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.确认原告与四被告于2017年9月12日签订的《合资建房协议书》无效；2.四被告共同向原告返还房款240000元；3.四被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2017年9月12日由四被告承建的位于广州市白云区钟落潭五龙岗华龙街十二巷1号第9层902房，与原告签订《合资建房协议书》。约定房款290000元，并约定原告方签约交付首期款或一次性付款后，原告有权将所有房屋转让他方，四被告需协助原告办理转让手续或者重新签订合资建房协议书，条文规定与本协议内容相同，并约定该套房产权归原告所有，原告对该房拥有永久性的使用权、转让权、出租权及抵押权。为保证涉案协议合法性、有效性，原告与四被告签订《合资建房协议书》过程中，被告提供了其与冯大明、冯泽济就承建涉案房屋及出租、转让案涉房屋四层以上所有房屋并收取房款的《委托书》，且由广州市正觉社会法律咨询有限公司出具了《见证书》，原告向被告方支付了房款共计240000元。2020年6月底，原告发现广州市白云区钟落潭镇人民政府于2020年6月18日就涉案房屋出具《关于责令拆除违法建（构）筑物的通知》，才知悉涉案房屋属于违法建筑物，且经当地政府宣传，原告才知悉案涉协议因涉及买卖宅基地房屋不受法律保护，就此，原告多次与四被告协商要求退回购房款，但无果。原告认为，原告及四被告均非案涉房屋集体经济组织成员，亦非回乡干部、职工、退伍军人以及回乡定居的华侨、港澳同胞，故原告与四被告之间所签订案涉《合资建房协议书》属以合建形式变相买卖宅基地房屋，该协议无效。另，就四被告提出的反诉请求进行答辩，认为双方签订的虽名为合资建房协议书，但合同约定付款方式为一次性付清房款，并办理相关交楼手续。而原告交款时间也是签订合同的时间，与被告述称先出资建房之后再交房的说法不一致。也与被告主张在签订协议当天已将涉案房屋交付给原告使用相矛盾。合同实际性质为买卖房屋合同，应认定为无效合同。原告从未使用涉案房屋，根据双方约定，案涉房屋需要办理交楼手续，原告没有取得涉案房屋的钥匙，更未对涉案房屋进行改造或者装修，被告要求原告支付占用费及恢复原状的诉请没有任何依据。另，钟落潭的100平方米的房屋租金约每月1000元，四被告以白云区平均租金计算占用费不符合本案的相关事实。四被告共同辩称：原、被告实际上是合资建房的模式，由原告出资部分资金，被告聘请工人购买材料，将房屋建成后交给原告使用。双方不是买卖关系，是合作关系，所以无需退回原告任何款项。如果法院认定合同无效，原告应当向被告支付租金，并将房屋恢复原状。故提出反诉请求：1.原告向四被告返还占用房子期间租金每月4658元；2.原告恢复房屋原状；3.原告承担本案所有诉讼费用。第三人曾兴、冯丽娇、冯丽萍、冯丽尹、冯丽竹、冯维飞、冯灿明、冯绍贤述称：无陈述意见。经审理查明：原告与四被告于2017年9月12日签订《合资建房协议书》，约定经甲（四被告）、乙方（原告）双方充分协商合作，乙方自愿与甲方合资建房，甲方提供位于广州市白云区钟落潭镇五龙岗华龙街十二巷1号旧楼危房改建,由乙方筹集资金，甲方负责承建，作甲、乙双方永久性住宅。约定建房为九层半电梯楼，建房性质为合资合建住宅楼。甲方负责工程建设和收取合建建房款，新楼建成后，在国家政策规定范围内甲方有义务协助乙方办理相关手续，政府及相关部门统一收取的手续费用由乙方负责。合资房施工进行中出现的安全及施工进度，由甲方负责处理和解决，如有村镇建设费或增容费均由乙方负责。乙方的合资建房款29万元/套，交由甲方包工包料负责合资房的建造，合资房建好后，乙方占有靠东面第9层902房，三房一厅。每套面积以双方签约时现场已做好的样板房的大小为收楼标准，该单元房以套计算合资款，双方不得用面积差异多还少补，每套按合资现状交房。付款方式为一次性付清该套房款，并办理相关交楼手续，甲方收到楼款会开出相关收据，乙方如违反以上时间约定，甲方有权将乙方房屋另行处理，并没收乙方所交工程款作为对甲方守约的补偿。乙方签约交付首期款或一次性付款后，乙方有权将所属的房屋转让他方，甲方需协助乙方办理转让手续或者重新签订合资建房协议书，条文规定需与本协议书内容相同。建筑装修标准为毛坯房现状交楼，外墙四面4.5×9.3方块转，水泥地面，内隔好墙并做好批荡，窗户安装好铝合金窗框，但不安装窗扇。厨房厕所做好排水，排污接口，外墙贴好瓷片，公共楼梯铺好地砖并安好不锈钢扶手，每栋大楼安装一个总水表和总电表，每户安装水、电分表各一个，电接到套房入门口处，水接到厨房或厕所。室内所有装修由乙方自行负责安排（备注：乙方在装修过程中不得破坏撑重墙或做有影响房屋整体结构的装修），否则，甲方有权终止协议书，所造成的经济损失由乙方负责。该楼的公共场所及公共设施进行维修、更换、整改时乙方有义务必须分摊所产生的相关费用，公共场所和设施属业主共同所有，个人不得独自侵占。如遇国家征用或大型地产公司收购，补偿的方法按国家相关政策规定执行，不分楼层平均分配，属该房号的所有补偿归乙方所有，甲方无权干涉，该套房的产权归乙方所有，乙方对该房屋拥有永久性的使用权、转让权、出租权及抵押权。甲方必须严格按照国家防震标准把好工程质量并按图施工，所有分项工程必须层层把关，验收由甲方发出通知给乙方，乙方收到通知需在三天内派人到现场进行验收，逾期不到的视为同意验收合格。原告与四被告签订《合资建房协议书》后，原告向四被告支付了合同款中的24万元，之后由四被告按原告的需要安排工人对涉案房屋进行改造，改造费用由原告承担。原告主张因未支付完全部款项，四被告未将钥匙交付给原告，也未与原告办理房屋交付手续。四被告辩称签订合同后即交付房屋，原告收楼后已经对房屋进行改造，另又辩称已通知原告收楼，但不清楚其为何未收楼，钥匙在房东冯大明的儿子冯维飞处，原告可以随时去冯维飞处领取钥匙。另查明，原告与被告签订《合资建房协议书》时，双方将该协议书交由广州市正觉社会法律咨询有限公司见证，形成见证书，书中附有委托书一份及农村（墟镇）宅基地使用证两份。其中委托书写明委托人冯大明、冯灿明、冯绍贤全权委托受托人贺小林、贺满生、邓新元、贺城南办理兴建位于广州市白云区钟落潭五龙岗华龙街十二巷1号（1、宅基地使用人冯明（曾用明），冯大明（现用名），宅基地证号：穗郊字第**；2、宅基地使用人冯泽济，宅基地证号：穗郊字第：穗郊字第**块由委托人全权委托受托人办理该栋楼四层以上的所有房屋出租、转让、与合作者签订合同、办理见证及收取合作款等所有产权手续。两份农村（墟镇）宅基地使用证附件即是以上委托书中写明的宅基地使用证。再查明，广州市白云区钟落潭镇人民政府于2020年6月18日发出《关于责令拆除违法建（构）筑物的通知》，通知载明未经批准，擅自在五龙岗××××号进行违法建（构）筑物。原、被告确认涉案的902房即位于五龙岗××××号建筑物内。以上事实，有合资建房协议书、宅基地证、委托书、通知、银行卡交易明细清单等证据及当事人陈述予以证明。本院认为，虽原告与四被告签订的合同名为《合资建房协议书》，但从合同内容及履行情况看，实际是四被告将已建好的房屋出售给原告，原告向四被告支付29万元的对价。故本案定性为房屋买卖合同纠纷与事实相符。双方签订上述协议书，实际是四被告将农村土地转让给原告使用，违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004修订）第六十三条关于不得将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，涉案《合资建房协议书》应认定为无效合同，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，四被告应当向原告返还购房款24万元。关于原告是否需支付房屋占用费。经庭审查明，双方签订协议书后，四被告按原告需求安排工人帮原告对房屋进行改造，相应改造费用由原告承担。但四被告自改造完房屋后并未交付房屋，该事实从四被告在庭审中自认钥匙在房东处，原告可以随时去复制钥匙及有通知原告收楼，但不清楚原告为何不收楼的陈述中得到印证。至此，本院认定四被告未向原告交付涉案房屋，原告也未实际控制占用涉案房屋，故本院对四被告要求原告支付房屋占用费依法不予支持。关于原告是否需要对房屋恢复原状。原、被告签订协议书后，由被告按原告的需求安排工人对房屋进行结构改造，相应费用由原告承担。可见，房屋的改造已经得四被告同意并由四被告安排实施，被告要求原告恢复原状并无法律依据。且涉案房屋已被认定为违法建筑并被责令拆除，恢复原状不存在实际意义，故本院对四被告要求原告将房屋恢复原状的请求不予支持。众第三人经传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》（2004修订）第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告魏如甘与被告贺小林、贺满生、邓新元、贺城南于2017年9月12日签订的《合资建房协议书》无效。二、于本判决生效之日起十五日内，被告贺小林、邓新元、贺满生、贺城南共同向原告魏如甘返还购房款240000元。三、驳回被告贺小林、邓新元、贺满生、贺城南全部的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5650元、反诉受理费1826.88元，均由被告贺小林、邓新元、贺满生、贺城南共同负担（反诉受理费已缴纳；本诉受理费已由原告预交，本院不作退回，由四被告在判决生效之日起五日内向原告迳付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  常康华二〇二一年四月八日书记员  李 丹