北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初4022号原告（反诉被告）：正南间（北京）文化创意有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：解文飞，执行董事。委托诉讼代理人：郑华，北京观韬中茂律师事务所律师。被告（反诉原告）：王松年，女，1949年5月31日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：金明男，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑颖，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告（反诉被告）正南间（北京）文化创意有限公司（以下简称正南间公司）与被告（反诉原告）王松年房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）正南间公司的委托诉讼理人郑华和被告王松年的委托诉讼代理人金明男、郑颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）正南间公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付违约金800000元；3、判令被告将保证金22500元退还原告；4、要求被告返还2019年5月28日至2019年6月30日的租金26927.42元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月14日，正南间公司原法定代表人陈联仲（乙方）与王松年（甲方）签订《北京市东四五条××号房屋租赁补充合同》，约定甲方将位于北京市东城区东四五条××号房屋出租给乙方，租赁期限自2016年6月20日至2025年1月31日。租赁开始时每月租金22500元，之后每两年递增6%。租赁期间如果双方认可的国家相关机构公布的北京市房屋租金价格上浮或下降的幅度与上一年同期相比超过10%，双方对租金作相应调整。乙方支付保证金22500元。合同约定，甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，甲方应赔偿乙方装修费用及相关损失，该赔偿数额最高为120万元，随年度递减。若该情形发生于2020年11月1日至2021年10曰31日期间，甲方应赔偿乙方80万元。2018年10月15日，王松年（甲方）、陈联仲（乙方）和正南间公司（丙方）签订《变更协议》，确认正南间公司为《北京市东四五条××号房屋租赁补充合同》承租人。合同签订后，正南间公司花费了大量金钱、人力、物力对租赁房屋进行了装修、改造，并一直按期支付租金。2019年8月，王松年以房屋存在违建情形为由，罔顾正南间公司利益，坚持要求政府部门将房屋夷为平地。经多次沟通，王松年拒绝支付任何赔偿，故正南间公司诉至本院，请求判如所请。被告（反诉原告）王松年答辩并提出反诉称，2009年王松年将原有一层砖木结构房屋改建为二层钢混结构，翻建过程中并未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，故正南间公司与王松年签订的房屋租赁合同无效，不存在合同解除问题，正南间主张违约金亦无合同依据。2016年4月14日，王松年与陈联仲签订房屋租赁合同，合同期间一直由陈联仲履行相关义务。2018年10月15日，王松年（甲方）、陈联仲（乙方）和正南间公司（丙方）签订《变更协议》确认原合同承租人为陈联仲，变更协议签署后变更为正南间公司。涉案房屋装修、改造并非正南间公司所为。且即便正南间公司因合同无效遭受了损失，但正南间公司对租赁房屋系违章建筑这一事实是明确知晓的，对合同无效存在严重过错，应自行承担责任。另，2019年7月1日正南间公司将房屋内东西搬走，之前房屋一直由正南间公司实际使用，王松年认可正南间公司撤场时间为2019年7月1日。正南间公司租金支付至2019年6月30日，不存在多支付租金的情形。另王松年基于2016年6月20日至2025年1月31日的租期给予正南间公司1年免租期，正南间公司应支付王松年装修免租期间的房屋占有费156789元，王松年有权要求以保证金抵销部分。综上，王松年不同意正南间公司的全部诉讼请求。同时，王松年提起反诉，反诉请求：1、判令正南间公司与王松年之间的《北京市东四五条××号房屋租赁补充协议》无效；2、判令正南间公司支付免租装修期的房屋占用损失156789元；4、被告承担本案诉讼费用。针对王松年的反诉，正南间公司辩称，双方租赁合同合法有效，至少部分有效。如果法院认定租赁合同无效，也是王松年原因导致合同无效，并导致正南间公司损失。免租期是用来装修，涉案房屋不能正常使用。免租期间费用应由王松年承担，故正南间公司不同意王松年的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月30日，正南间（北京）投资管理有限公司名称变更为正南间（北京）文化创意有限公司。2016年4月14日，正南间公司（乙方）与王松年（甲方）签订《北京市东四五条82号房屋租赁补充合同》，约定甲方将坐落于北京市东城区东四五条82号房屋（使用面积249平方米，以下简称涉案房屋）出租给乙方。租赁期内，乙方可自行决定用于自用、经营或向第三方转租。甲方于2015年6月20日向乙方交付该房屋，免租装修期为1年。租赁期自2016年6月20日至2025年1月31日。房屋租金22500元，之后每二年递增6%，乙方应于每期付款到期日前提前10个工作日向甲方支付租金。租金支付方式为押一付三，先付后用。甲方交付该房屋，乙方向甲方支付租赁保证金22500元。合同另约定，甲方承诺出租房屋权属不存在任何抵押、产权转移限制或相关权属瑕疵。因甲方未在合同中告知乙方房屋出租前或租赁过程中已抵押或产权转移已受到限制造成乙方不能正常使用该物业的，甲方应赔偿乙方装修费用及相关损失共计120万元整。租赁期间，非合同规定情况下甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应赔偿乙方的装修费用及相关损失共计120万元，该赔偿数额逐年递减，其中2017年6月1日至2020年5月31日，赔偿金额为90万元整。2018年10月15日，王松年（甲方）、陈联仲（乙方）和正南间公司（丙方）签订《变更协议》，约定原合同承租人变更为正南间公司。押金直接转移给正南间公司，合同到期后，王松年依约退还正南间公司。上述合同及补充协议签订后，双方依约履行。正南间公司租金如约支付至2019年6月30日。另，坐落于北京市东城区东四五条××、××号×、×、×、×房屋院系登记所有权人为王松年，房屋建筑面积82.1平方米。庭审中，王松年主张2009年王松年将上述房屋由一层砖木结构改为二层钢混结构，且王松年认可翻建过程中并未办理规划审批手续。2019年4月23日，东四街道综合行政执法组出具《告知书》，载明北京东城区东四五条××、××号搭建违法建筑（违规开墙打洞）行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》等规定，东四街道办事处即日将对违法违规私搭乱建、开墙打洞等行为进行综合整治。请存在上述问题的居民和商户于2019年5月1日前进行整改，也可报请街道办事处协助整改。2019年7月份，政府相关部门将涉案房屋整体拆除。庭审中，正南间公司主张2019年5月27日将涉案房屋交还王松年，此前正南间公司一直正常使用涉案房屋。正南间公司向本院提交了其与次承租人签署的租赁合同以及退房协议和正南间公司员工与案外人李工之间微信聊天记录予以证明。王松年否认正南间公司与案外人签署合同及退房协议的真实性和证明目的，并主张退房协议只能证明次承租人向正南间公司交房时间，无法证明正南间公司向王松年交房时间。另，庭审中，王松年主张其从拆除施工的工程队获知正南间公司于2019年7月1日将涉案房屋内东西搬走，故王松年认可正南间公司2019年7月1日撤场。本院认为，出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋均系未取得经建筑工程规划许可建造的房屋，故王松年与正南间公司之间的《北京市东四五条82号房屋租赁补充协议》及补充协议应属无效合同。王松年要求确认双方签署的《北京市东四五条××号房屋租赁补充协议》无效的反诉请求，于法有据，本院予以支持。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，正南间公司证据不足以认定其在2019年5月27日已经将涉案房屋交付王松年，对此应承担未能举证的不利后果。现王松年认可2019年7月1日，正南间公司已经搬离涉案房屋，对此本院不持异议。房屋租赁合同无效，约定的免租期条款亦无效。承租人应当返还免租期内占有房屋所获取的利益，出租人在免租期内的收益实质体现为租金总额，如果租期履行完毕的情形下，可以理解为出租人已实际实现免租期的收益。现2019年7月1日正南间公司腾退涉案房屋，本院基于公平原则，参照合同约定的租金标准，结合承租人实际占有房屋的时间与合同约定租期的比例，以及房屋能否正常使用等履行状况和当事人过错程度，酌情确定正南间公司应支付免租期房屋占有使用费为47037元。本案审理中，正南间公司与王松年就合同效力问题充分辩论，正南间公司依然坚持本案诉讼请求。本院经审查已经认定租赁合同无效，正南间公司基于合同有效提出解除合同、违约金等诉讼请求，本院均不予支持。正南间公司可就退还保证金、装饰装修等损失赔偿问题另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）正南间（北京）文化创意有限公司与被告（反诉原告）王松年签署的《北京市东四五条82号房屋租赁补充协议》无效；二、原告（反诉被告）正南间（北京）文化创意有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）王松年免租期房屋占有使用费47037元；三、驳回原告（反诉被告）正南间（北京）文化创意有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王松年的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10185元，由原告（反诉被告）正南间（北京）文化创意有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费10185元，由原告（反诉被告）正南间（北京）文化创意有限公司负担（本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二一年四月十四日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻