北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20171号原告：北京市大兴区魏善庄镇东沙窝村民委员会，住所地北京市大兴区魏善庄镇东沙窝村。主要负责人：杨福山，主任。委托诉讼代理人：冀莹莹，北京鸿聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚四华，北京鸿聚律师事务所律师。被告：北京天金石油销售有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇科技工业园南区18号。法定代表人：夏松银，总经理。委托诉讼代理人：高东亮，北京市响宇律师事务所律师。原告北京市大兴区魏善庄镇东沙窝村民委员会（以下简称东沙窝村委会）与被告北京天金石油销售有限公司（以下简称天金公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告东沙窝村委会的委托诉讼代理人冀莹莹、被告天金公司的委托诉讼代理人高东亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东沙窝村委会向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方当事人签订的《土地租赁合同》超过20年租赁期限的部分无效（即2025年6月26日至2035年6月26日期间无效）；2.本案诉讼费用由天金公司承担。事实和理由：双方当事人于2005年6月26日签订了《土地租赁合同》；东沙窝村委会将位于北京市大兴区魏善庄镇东沙窝村委会东500米的9.15亩土地出租给天金公司使用，租赁期限30年，自2005年6月26日至2035年6月26日；使用目的为兴建加油站，租金为每亩土地每年交租金2700元，30年没有递增；依据1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效；现双方当事人之间的租赁合同期限为30年，根据上述法律规定超过20年以上的部分应当无效；据此，为维护自身合法权益，东沙窝村委会诉至法院，请求判如所请。天金公司辩称，在2004年4月15日，天金公司经北京市大兴区魏善庄镇人民政府（以下简称魏善庄镇政府）同意并鉴证下，与魏善庄半壁店农机站签订股权转让协议，约定由天金公司将位于魏善庄魏半路的加油站收购；2005年6月26日，在魏善庄镇政府同意并鉴证下，天金公司与东沙窝村委会签订《土地租赁合同》，约定由天金公司租赁9.15亩土地；在天金公司承租期间，经东沙窝村委会同意，将承租土地变更为建设用地；租期30年，至今余期还有15年。现在，东沙窝村委会起诉确认双方当事人签订的《土地租赁合同》超过20年租赁期限的部分无效（即2025年6月至2035年6月期间无效）；理由是《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”天金公司认为东沙窝村委会的主张不符合法律规定。第一，本案涉案土地不是农用地，而是经营建设用地，用途是经营加油站；涉案土地是经营建设用地，因此按照农用地租赁期限不能超过20年的规定处理不妥；天金公司使用涉案土地，当时也按国家规定给予村委会及村民予以补偿，将土地变性为建设用地；根据全国人大常委会法制工作委员会《中华人民共和国合同法释义》规定：“合同法第十三章关于租赁合同的相关规定不适用于土地使用权的出让、转让和农村土地承包经营权。关于租赁合同的规定也不应直接适用于集体土地租赁、出租，集体土地租赁、出租的问题应留给实践进行试点探索。”天金公司承租东沙窝村委会的土地是集体建设用地，而且经过镇政府批准同意，根据上述规定，30年租期的合同是有效合同。第二，本案涉案土地使用权年限没有超过50年就是有效的；广东省高级人民法院给东莞市中级人民法院答复意见：“你院《关于集体建设用地使用权租赁期限应如何适用法律问题的请示》收悉。经研究，答复如下：基本同意你院审委会多数人处理意见。《广东省集体土地建设用地使用权流转管理办法》与《土地管理法》等法律存在一定的冲突，为防止大量纠纷涌入法院，稳妥处理此类案件，目前我省法院的民事案件不审查具体行政行为的合法性，只要政府或土地主管部门允许、同意出让、出租、转让的，法院则可以认定当事人之间的出让、出租、转让集体建设用地使用权的合同有效。因此，对于出让、出租年限问题，也可参照该原则予以处理。即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限为50年的，法院可认定当事人的租赁合同有效。”本案涉案土地经过镇政府同意，因此，农村集体经济组织出租集体建设用地，使用权的年限为30年，是有效的。第三，大兴区现在是试点地区，现在农村集体经济土地可以上市，租赁农村集体经营性建设用地使用年限可以到70年；租赁农村集体经营性建设用地使用年限一般都是70年，一般都是具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业和招商引资用地。综上所述，东沙窝村委会起诉确认合同无效，没有事实和法律依据，望法院查明事实，驳回东沙窝村委会起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据审查确认的证据与当事人的陈述，本院认定事实如下：北京市天金商贸公司成立于1993年6月25日，后于2007年7月3日经北京市工商行政管理局核准，企业名称变更为北京天金石油销售有限公司，即天金公司。2005年6月26日，东沙窝村委会（甲方、出租人）与北京市天金商贸公司（乙方、承租人）签订《土地租赁合同》；双方约定：“甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》租赁合同的有关条款，本着平等、自愿、互惠、互利的原则，经友好协商，就乙方租赁甲方土地兴建加油站事宜签订如下合同：一、租赁地点、范围、面积和使用目的——1.地点：北京市大兴区魏善庄镇东沙窝村委会东500米。2.四至范围：东临魏半路石油有限公司旧址、西至魏礼路东侧路沟东边、南邻农田、北至庞安路南侧路沟南边。3.占地面积：总占地9.15亩，其中包括建设用地及路边代征地。4.使用目的：兴建加油站。二、租赁期限——自本合同自行之日起30年（即2005年6月26日至2035年6月26日）。三、租金及付款方式——1.租金：每亩土地年交租金2700元，30年没有递增。2.付款方式：30年租金分两次付清，合同签约日，先付20年租金，即9.15亩×20年×2700=494100元，一年后再付剩余10年租金，即9.15亩×10年×2700=247050元。四、地上物补偿——1.蔬菜大棚一个按六万元补偿。2.西瓜地，按实际占地亩数，每亩补偿2500元。3.所占土地上种植的其它作物和竹制大棚，不予补偿。地上物补偿款同第一笔土地租金一同支付。五、甲乙双方的权利和义务——（一）甲方权利和义务：1.甲方对出租的土地拥有所有权。2.按合同规定的期限收缴乙方交纳的租金，并出据合法手续。3.协助乙方协调周边的地方关系。4.协助解决加油站建设时期及经营期间的用水、用电问题。5.教育村民不能干扰加油站的正常经营。6.合同签订后三日内，甲方负责将租赁土地上的地上物拆除完毕，不能影响乙方的施工建设。（二）乙方权利和义务：1.乙方对租赁的土地在合同期内拥有使用权。合同期内，非国家政策和不可抗力，甲方不得干扰和收回乙方土地使用权。2.乙方的经营必须遵纪守法，照章纳税，独立承担法律及民事责任。3.按合同规定的时间和数额交纳租金。4.在合同期内，在甲方、鉴证方知晓的情况下，可以将加油站转租他人使用。5.合同期内，因道路扩建或政府强行占地，将加油站所用土地或代征地占用，地上物及土地补偿均归乙方所有……”；双方还对免责条件、违约责任等事项一并进行约定，并约定：“八、合同期间、发生与本合同未涉及的问题，双方协商解决，并签订补充协议，作为合同的附件，附件享有与本合同同等的法律效力。在合同执行中双方发生争议，可协商解决，协商不成，由大兴区人民法院裁决”“十、本合同自签字之日起生效，生效后乙方随时可进驻场地施工”“十一、占地平面图村民代表签字决议作为合同的附件，享有与本合同同等的法律效力”“十三、本合同的签订和执行，大兴区魏善庄人民政府予以鉴证”；在合同落款甲方处加盖东沙窝村委会公章，在落款乙方处加盖北京市天金商贸公司公章，在落款鉴证方处加盖魏善庄镇政府公章，落款签署时间为2005年6月26日。《土地租赁合同》附有“北京市天金商贸公司租赁土地平面示意图”，载明了租赁土地的四至范围，同时备注：“1.租地总面积9.15亩，2.租地总面积中包括路边代征地和建设用地”；在该平面图中，载明北京市天金商贸公司所承租土地位于庞安路南侧，磁大路东侧，即位于上述2条道路所形成十字路口的东南角，其东西长122米，南北长50米；经本院核算，其占地面积为6100平方米，即9.15亩。《土地租赁合同》还附有“村民代表签署意见表”，该意见表载明项目名称为“天金商贸公司租地”，用地面积为9.15亩，应到代表数为23人，实到代表数21人，符合法定人数，表决结果为21人同意，同时由时任东沙窝村委会的村主任史殿杰签字，在表格“同意（签字）”处全部21名代表均签字确认，落款时间为2005年6月26日。同日，即在2005年6月26日（落款时间），东沙窝村委会（甲方）与北京市天金商贸公司（乙方）签订《补充协议书》；双方补充约定：“考虑到北京市魏半路石油有限公司（加油站）今后的发展，甲方同意乙方将该加油站转租给中国石油天然气股份有限公司北京分公司经营。此协议与双方2005年6月26日签订的土地租赁合同享有同等的法律效力。本协议一式四份，双方各留存两份。”对该《补充协议书》的真实性，天金公司予以认可，但主张该协议书说明现在的承租人是中国石油天然气股份有限公司北京分公司，所以东沙窝村委会起诉天金公司属于被告主体不适格。2005年8月8日，北京市大兴区魏善庄镇东沙窝村经济合作社（以下简称东沙窝经合社）出具补偿说明；该补偿说明载明占地补偿情况，内容包括：“加油站。其中杨福坤承包地9.15亩-6.31亩=2.84亩。2.84亩×24年×2700元+60000（暖棚）+5000（冷棚）=249032元，大写贰拾肆万玖仟零叁拾贰元正”，并在该正文之下加盖东沙窝经合社公章，由东沙窝经合社的主要负责人签字确认，落款时间为2005年8月8日。在该落款之下，同时注明：“承包方：杨福坤——我村理财小组同意将占地补偿款付给杨福坤。理财小组签字……”。对该补偿说明，天金公司质证称，该补偿说明证明了天金公司在承租经营期间对地上物进行了补偿，给了村委会，村委会又给了之前的承包户。上述《土地租赁合同》及《补充协议书》签订后，东沙窝村委会向天金公司交付租赁土地；天金公司按照约定给付了30年租金，并按照约定给付了地上物补偿；天金公司按照约定将租赁土地上的加油站转租给了中国石油天然气股份有限公司北京分公司经营。就部分诉争租赁土地的权属情况，天金公司提交编号为京兴集用（2005划）字第003号的集体土地使用证；该证书加盖北京市大兴区人民政府及北京市国土资源局大兴分局公章，填发时间为2006年1月，该证书载明土地使用者为“北京魏半路石油有限公司”，土地所有者为“北京市大兴区魏善庄镇东沙窝村民委员会”，座落为“磁大路东、庞安路南侧”，地号为M-12-（16）-1，图号为Ⅱ-2-7-91（3），用途为“其它商服用地”，使用权类型为“划拨”，使用权面积为1757.66平方米；该证书附有“房地平面图”，经测绘，该宗地1757.66平方米所在大地块位于庞安路中线南侧，磁大路中线东侧，即位于庞安路与磁大路交叉口的东南角，与诉争《土地租赁合同》所附“北京市天金商贸公司租赁土地平面示意图”的租赁土地位置基本一致，但“房地平面图”所载明大地块的占地面积小于“北京市天金商贸公司租赁土地平面示意图”中的占地面积，宗地1757.66平方米位于“房地平面图”所测绘大地块的东南部，载有“北京魏半路石油有限公司”“宗地总面积：1757.66平方米”“合：2.636亩”的文字。天金公司以该集体土地使用证证明涉案土地属于集体土地的其他商业服务用地，以划拨方式取得；就上述集体土地使用证，东沙窝村委会质证称，不了解上述证书的颁发情况，即使上述证书真实有效，亦与本案无关，不影响租赁合同超过20年部分无效的认定；就上述证书，经询问，天金公司陈述称，证书所载明土地使用者“北京魏半路石油有限公司”系现在加油站公司的名称，对为什么是划拨方式取得土地使用权不清楚，加油站的面积就是证书所载明的面积，就是将加油站使用的面积转成了建设用地。就诉争《土地租赁合同》所涉租赁土地的形式，东沙窝村委会陈述称，现在该9.15亩土地都是工业建设用地了，原来有部分是农村的承包地，在出租之后进行了土地变性，即在签订《土地租赁合同》的时候有一部分土地是农村承包地，还有一部分是建设用地，经核实，现在所有9.15亩土地都是建设用地了；天金公司陈述称，原来有部分土地是农村承包地，现在都是建设用地了，用途是商业服务。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，诉争《土地租赁合同》签订于2005年6月26日，《补充协议书》亦签订于2005年6月26日，北京市天金商贸公司（现企业名称为北京天金石油销售有限公司，即当事人天金公司）按照约定已付清30年租金，上述时间均在2021年1月1日民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。关于天金公司以在2005年6月26日签订的《补充协议书》中约定了“甲方同意乙方将加油站转租给中国石油天然气股份有限公司北京分公司经营”为由，认为其作为本案被告主体不适格一节，本院认为，上述《补充协议书》之措辞为“转租”，并非合同权利义务的概括转移，天金公司并未退出合同关系，且已按合同约定给付了30年租金（《土地租赁合同书》载明乙方在合同签订之日先付20年租金494100元，在1年后再付剩余10年租金247050元），故对天金公司的该项主体抗辩，本院不予采纳。关于法律适用一节，即关于《土地租赁合同》的法律关系认定，双方当事人持有异议，就此，本院有以下几点考虑；第一，在《土地租赁合同》中，双方当事人明确约定：“根据《中华人民共和国合同法》租赁合同的有关条款……就乙方租赁甲方土地兴建加油站事宜签订如下合同”，说明在签订合同时双方均认可《土地租赁合同》为租赁合同，应适用《中华人民共和国合同法》处理相关争议；第二，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”诉争《土地租赁合同》之内容符合上述法律规定；第三，在签订《土地租赁合同》时有效的自2003年3月1日起施行的《中华人民共和国农村土地承包法》中，其第二条规定：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”第三条第二款规定：“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”第十七条规定：“承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。”第二十条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”第二十三条规定：“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。”考虑到天金公司并非东沙窝村集体经济组织成员，诉争土地并非四荒地，部分诉争土地在签订合同时为建设用地，部分诉争土地为农用地，但之后亦转为建设用地，即之后均为建设用地，用于非农建设，且没有证据证明县级以上地方人民政府向天金公司颁发了土地承包经营权证或者林权证等证书，故对天金公司主张诉争《土地租赁合同》为农村土地承包合同，应适用《中华人民共和国农村土地承包法》调整，故而租赁期限可以是30年的意见，本院不予采纳。综上所述，本院认定诉争《土地租赁合同》系租赁合同，即土地租赁合同，应适用《中华人民共和国合同法》处理。按照上述法律第二百一十四条第一款：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”租赁双方约定租赁期限为30年，自2005年6月26日至2035年6月26日，故上述租赁期间中超过20年部分无效，对东沙窝村委会要求确认《土地租赁合同》超过20年租赁期限的部分无效（即2025年6月26日至2035年6月26日期间无效）的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，对东沙窝村委会的诉讼请求，本院予以支持。因天金公司不同意东沙窝村委会之诉讼请求，坚持认为诉争《土地租赁合同》的30年租赁期限均有效，以致无法提出要求退还无效期间租金等反诉请求，即双方当事人对于《土地租赁合同》的效力存在认识分歧，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。”故对无效期间租金返还等事宜，争议方可另行解决。本案系合同纠纷，主要审理诉争合同之效力认定，按照合同相对性原则，针对租赁土地上的部分面积办有集体土地使用证不构成认定合同效力的审查障碍；在合同的有效期间届满后，如对处理租赁物返还存有争议，合同相对人及土地使用人可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，判决如下：确认北京市大兴区魏善庄镇东沙窝村民委员会与原北京市天金商贸公司（现企业名称为北京天金石油销售有限公司）于二〇〇五年六月二十六日签订的《土地租赁合同》超过二十年租赁期限的部分无效，即二〇二五年六月二十六日至二〇三五年六月二十六日期间无效。案件受理费5006元，由北京市大兴区魏善庄镇东沙窝村民委员会负担2503元（已交纳），由北京天金石油销售有限公司负担2503元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 振二〇二一年四月二十八日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷