上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初88450号原告：上海临港软件园发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周湧，董事长。委托诉讼代理人：闵天阳，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：万国华，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。被告：上海幻克影业发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区博霞路XXX号XXX室。法定代表人：徐克，董事长。委托诉讼代理人：黄子轩，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐路，北京市中伦(上海)律师事务所律师。原告上海临港软件园发展有限公司与被告上海幻克影业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闵天阳、万国华，被告法定代表人徐克(参加第一次庭审)及委托诉讼代理人黄子轩、唐路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海临港软件园发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告2017年1月1日起至2019年6月30日止的租金共计人民币(以下币种相同)1,808,460元；2、请求法院判令被告支付原告2019年7月1日-2019年11月30日的房屋占有使用费301,410元；3、请求法院判令被告支付原告2017年1月1日-2019年6月30日的物业管理费401,883.25元；4、请求法院判令被告支付原告租金及物业管理费违约金894,347.27元(暂计至2020年9月30日，请求继续计算至实际偿还之日止，计算方式详见附件)；5、请求法院判令被告支付原告2019年4月1日-2019年11月30日的电费共计19,544元。庭审后，原告撤回诉请4中物业管理费的违约金。事实及理由：2017年1月，原告与被告签署了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区南汇新城镇环湖西一路XXX号XXX号楼A座房屋(以下简称系争房屋)。租赁期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止。并约定系争房屋面积为1101.05平方米，月租金为60,282元。租金按季度支付。租金逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金1.80元/天/平方米的标准支付违约金。物业管理费按每日每平方米0.40元计收。物业管理费按季度支付。物业费逾期支付的，每逾期一日，则被告需按0.40元/天/平方米的标准支付违约金。合同生效后，原告按约交付了系争房屋。2019年1月，双方又续签了一份《房屋租赁合同》，将租期延长至2019年6月30日，其余条款不变。但被告自2017年1月1日至2019年6月30日止，未向原告支付租赁合同项下的任何一笔租金及物业管理费。期间原告多次向被告催收，但被告始终拒绝支付。不但如此，2019年6月30日租赁期限届满后，被告亦未将房屋归还给原告，而是继续使用至2019年11月30日止。截至2019年11月30日止，被告尚欠原告租金1,808,460元、房屋占有使用费301,410元、物业费401,883.25元、电费19,544元。故原告诉至法院，诉请如前。被告上海幻克影业发展有限公司辩称，被告是上海河马文化科技股份有限公司(以下简称“河马公司”)在2014年2月19日设立的全资子公司。原告控股股东是临港管委会下属企业，在2013年底，临港管委会负责招商人员找到河马文化法定代表人徐克，希望其在临港投资，投资的一系列便利包括不限于系争房屋租金的减免。原、被告谈妥意向后，河马公司着手设立了被告，双方签订本案第一份租赁合同即2014年租赁合同，被告按合同约定缴纳保证金，但是合同约定的租金约定没有实际支付，双方口头约定，被告无需支付任何租金及物业费，原告亦从未向被告主张过租金。合同期限届满后，2017年1月，被告实际占有系争房屋，因为河马公司亏损，被告法定代表人提出是否继续租赁系争房屋，如不能继续免除租金和物业费，被告就将河马动画学院搬迁至自己的总部。但临港管委会和原告都希望被告继续留在临港。后几方召开会议，就系争房屋2017年1月1日继续享受减免租金三年达成一致，原告整理会议纪要并发送给被告，至此基于各方一致意思表示，被告继续留在临港经营。2018年9月，原告突然提出为了满足审计和检查，需要被告配合补签租赁合同且承诺不会带来任何费用，基于双方的交易习惯，出于好意，被告配合签署了租赁合同，在2018年9月10日将合同提交审批。第二份租赁合同签署后被告继续使用系争房屋，原告也从未要求被告支付各项费用。在2019年年初，原告提出补签2019年租赁合同，被告配合原告补签了第三份租赁合同。之后被告于2019年10月底提前搬离了系争房屋，直到原告发函给被告，被告才知道需要缴纳租金，双方经沟通但未达成一致。根据民法总则第146条规定，三份租赁合同不是双方真实意思表示，双方真实表示是被告有权免费使用物业至2019年12月31日，第二份、第三份租赁合同的实际签署时间也不是原告诉状中所述，而是在2018年9月和2019年上半年，根据三份合同5.1条约定，被告应和海港新城物业公司签署物业合同并由物业公司开具发票，但从未履行过。原告从未要求被告支付租赁保证金。原告也从未要求被告支付各项费用，而将系争房屋交付给被告使用。被告从2014年从未支付租金，原告也从未催收或行使合同解除权。如被告存在欠付租金，原告在之后仍然同原告续签两份租赁合同，不符合商业逻辑。如双方的租赁期限是到2019年6月30日，被告完全没有必要继续占用系争房屋直至2019年10月底，故事实上双方认可的租赁期限不是到2019年6月30日，2019年6月30日之后原告没有采取任何强制措施要求被告搬离。诉请5电费认可，其余诉请应予驳回，但对诉请1-3计算方式无异议。本院经审理认定事实如下：原告控股股东为上海港城开发(集团)有限公司(以下简称“港城公司”)，被告成立于2014年2月19日。原、被告先后就系争房屋签订了租赁期限为2014年1月30日至2016年12月31日的《办公用房租赁合同》(以下简称“2014年合同”)、2017年1月1日至2018年12月31日的《房屋租赁合同》(以下简称“2017年合同”)、2019年1月1日至2019年6月30日的《房屋租赁合同》(以下简称“2019年合同”)三份，约定原告将系争房屋出租给被告作为办公用途，三份租赁合同均未签署落款时间。其中，2017年合同约定月租金为60,282元，按建筑面积1101.05平方米计租，季租金为180,847元，2019年合同约定月租金为60,288元，按建筑面积1101.15平方米计租，季租金为180,864元，两份合同均约定，租金支付方式为：第一次租金按自租期超始日起至该月所属的自然季度止计算并支付，之后租金按每自然季度支付一次，租期起始日起的第一次租金应在本合同签署后的十五天内按1.80元/天/平方米的标准支付(如遇国家法定节假日顺延)；随后租金应在租期内每一自然季度的前十五天内，按合同约定的金额向甲方(即原告)支付该季度租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金1.80元/天/平方米的标准支付逾期付款违约金。物业管理费标准为0.40元/平方米/天。2018年11月7日、2019年4月2日，原告通过电子邮件向被告催讨2017年至2018年租金。庭审中，双方对2017年合同及2019年合同签订时间陈述不一，原告陈述2017年合同签署于2017年1月1日，2019年合同签署于2019年1月1日，因租期开始时间而确定；被告陈述2017年合同签署于2018年9月14日，并举证了公司内部OA系统审批单，2019年合同签署时间无法核实。故被告认为，即使其有支付租金义务，也是自2018年9月14日合同签署后十五天支付租金，2019年合同应自2019年1月1日起十五天后支付租金，且合同约定的违约金过高。庭审中，关于2014年合同，原告陈述2014年合同系为被告办理注册公司所用，真实发生权利义务关系的租赁合同系2014年1月17日其与案外人上海视金石动画有限公司(后更名为上海金罡石智能科技有限公司)签订，租赁期限自2014年1月30日至2016年12月31日，但原告认可该段租赁期限系由被告实际使用系争房屋，且因临港地区租金补贴政策，2014年、2015年租金补贴由临港管委会直接支付给原告用以冲抵金罡石公司应付租金，2016年房租补贴款由临港管委会支付给金罡石公司，再由金罡石公司支付给原告。被告则辩称，金罡石公司的大股东与河马公司的大股东都是徐克，被告与金罡石公司并无直接股权关系；原告与金罡石公司签订的租赁合同并未实际履行，仅是双方磋商版本，被告成立后，原、被告签订了2014年租赁合同，取代了金罡石公司的租赁合同，与金罡石公司无关；金罡石公司并非享受租金补贴主体，租赁合同实际由被告履行，2014年至2015年被告未收到任何租金补贴，也未付租金，2016年租金补贴是打入金罡石公司账户，之后又转给了原告。庭审中，关于房屋返还，原告主张被告在2019年11月份还在用电，故其占有使用费主张至2019年11月30日。被告则陈述，其于2019年10月底搬离系争房屋，但搬离时未与原告办理房屋交接手续，现场口头通知原告；原告对此未予认可。庭审中，原告举证了临港管委会通知等证据，以证明被告入驻临港时，双方协商若被告符合政策优惠，通过政府租金补贴与租金对冲达到减免租金的效果，而非被告租金免付。被告举证了发件人为港城公司“夏晓凯”、收件人为河马公司执行董事“武连合”、发送时间为2017年3月13日的“2月13日会议记录”电子邮件一份，该份会议记录记载了由临港管委会副主体吴强、经贸办副主任季晓红、上海港城开发(集团)有限公司季荣华、上海临港软件园发展有限公司总经理陈嘉麟、上海河马动画股份有限公司董事长兼总经理徐克等参加的关于“河马动画”项目在临港未来发展的洽商会议，内容为：为推进“河马动画”临港地区未来发展事宜，上海临港管委会副主任吴强会见河马动画董事长兼总经理徐克一行，并就项目未来发展事宜与管委会经贸办、港城集团和临港软件园公司共同参与会谈取得良好成效，初步订立以下内容：一、河马动画教育培训部，河马动画设立的上海河马教育科技有限公司(简称“河马教育”)，主要从事动漫产业的高新技术等培训。管委会原则同意河马教育在临港软件园自2017年1月1日起可继续享受三年房屋租金的减免。二、新项目落户临港……。原告对该电子邮件真实性无异议，但表示对会议记录内容真实性无法核实，即使会议记录真实，该份会议记录明确指向的对象是河马动画公司而非被告，与本案无关。本院认为，本案争议焦点为原、被告是否对2017年合同及2019年合同具有免付租金的合意。原告对此予以否认，而被告则通过双方前一份合同的履行情况、后两份合同未付租金等事实结合会议记录等证据，主张被告享受减免两份合同租金的政策，对此，本院认为，租赁合同出租人的主要义务为交付房屋，而承租人的主要义务为支付租金，承租人可直接向出租人支付租金，也可由第三人代为支付，在双方对租金支付产生争议时，应由承租人承担举证责任。现被告主张其因原告同意由其享受政府租金补贴而免除对两份合同的租金支付，应对此承担举证责任。被告陈述2014年合同未付租金的情况，与涉案后两份合同的履行情况并无直接关联，即使原告同意第一份租赁合同免付租金，也并不能推定原告对后两份合同亦同意免租，且原告亦对第一份租赁合同的租金支付情况作出了合理说明并举证。而被告举证的会议记录，仅是相关人员对河马动画公司设立的河马教育公司如何享受租金减免作出商议，无法反映与原、被告之租赁合同之关联性，且根据被告举证，原、被告在后签订的2017年合同及2019合同中均未对租金减免作出约定，故不能以该会议记录认定双方对后两份合同已达成减免租金的合意，故被告之辩解意见，本院不予采信。现被告未按约支付2017年合同及2019年合同租赁期限的租金及物业管理费，原告诉请要求其支付，本院予以支持。至于原告诉请的占有使用费，虽被告自述其于2019年10月底搬离系争房屋，但原告对此不予认可，被告亦未举证其实际搬离日，故原告主张要求被告支付至2020年11月30日之前的房屋占有使用费具有合理性，本院予以支持。被告对未付电费金额并无异议，本院予以支持。至于原告主张的逾期支付租金的违约金，违约金的起始时间涉及合同签订时间的认定，因2017年合同并无签署时间，而原告亦未举证推翻被告举证的合同签署时间，故本院对2017年合同签署时间采纳被告观点，认定为2018年9月10日，相应的违约金起算时间亦作调整。而2019年合同双方均未举证签署时间，被告主张逾期付款违约金应自2019年1月1日起十五天起算，该主张符合合同约定，本院予以采纳。被告同时主张违约金过高，要求调整，根据本案合同履行情况、违约过错程度等，本院酌情调整为至2019年9月30日之前逾期支付租金违约金为15万元；2019年10月1日之后，被告应以欠付租金1,808,460元为本金，按日万分之二标准，支付逾期支付租金违约金。原告申请撤回主张逾期支付物业管理费的违约金，与法不悖，本院予以准许。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告上海幻克影业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海临港软件园发展有限公司2017年1月1日至2019年6月30日的租金1,808,460元；二、被告上海幻克影业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海临港软件园发展有限公司2019年7月1日至2019年11月30日的房屋占有使用费301,410元；三、被告上海幻克影业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海临港软件园发展有限公司2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费401,883.25元；四、被告上海幻克影业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海临港软件园发展有限公司至2020年9月30日之前的逾期支付租金违约金150,000元，2020年10月1日起的逾期支付租金违约金以1,808,460元为本金，按日万分之二标准，计算至实际付清欠付租金之日止；五、被告上海幻克影业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海临港软件园发展有限公司电费19,544元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,138元，减半收取计15,069元，由原告上海临港软件园发展有限公司负担944元，被告上海幻克影业发展有限公司负担14,125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二一年四月八日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。