上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初81536号原告：陶荣，男，1977年5月10日出生，汉族，住上海市静安区。被告：城城不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市崇明区。负责人：陈倩。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省。法定代表人：张智军。原告陶荣与被告城城不动产管理有限公司上海分公司(以下简称城城不动产公司上海分公司)、城城不动产管理有限公司(以下简称城城不动产公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶荣到庭参加诉讼。被告城城不动产公司上海分公司、城城不动产公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陶荣向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令确认原告与被告城城不动产公司上海分公司签订的《房屋托管合同》及《补充协议》于2020年10月21日解除；2.判令被告城城不动产公司上海分公司支付原告自2020年9月17日起至2020年12月31日止的租金及房屋占有费共计人民币26,250元(按每月7,500元标准计算)；3.判令被告城城不动产公司上海分公司支付分期款8,181.84元；4.判令被告城城不动产公司上海分公司支付违约金22,500元;5.判令被告城城不动产公司对被告城城不动产公司上海分公司的上述付款义务承担连带责任；6.本案诉讼费用由两被告共同承担。审理中，原告表示已于2021年1月1日自行收回系争房屋。事实和理由：2019年11月13日，原告与被告城城不动产公司上海分公司签署《房屋托管合同》，约定原告将位于上海市浦东新区康桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告城城不动产公司上海分公司；租赁期限自2019年11月17日起至2022年11月16日止；租金为每月7,500元；被告城城不动产公司上海分公司未支付租金超过三十日的，原告有权解除合同并由被告城城不动产公司上海分公司承担违约责任。2020年初，被告城城不动产公司上海分公司因受新冠疫情的影响，于2020年2月28日与原告就原合同达成《补充协议》，约定2020年1月、2月的租金共计15,000元由被告城城不动产公司上海分公司在2020年3月至2021年1月期间向原告分期支付，每月支付1,363.64元，其它合同条款不变。被告城城不动产公司上海分公司于2020年9月7日向原告支付最后一次租金后，再未付租。经原告多次催告，被告城城不动产公司上海分公司仍拒绝履行合同约定的租金支付义务。原告于2020年10月21日向被告城城不动产公司上海分公司提出解除《房屋托管合同》及《补充协议》。被告城城不动产公司上海分公司系被告城城不动产公司的分公司，根据《公司法》的规定，分公司的民事责任由总公司承担，故被告城城不动产公司应对被告城城不动产公司上海分公司的付款义务承担连带责任。鉴于上述事实，原告诉至本院。城城不动产公司上海分公司、城城不动产公司共同发表书面答辩意见，第一，解除合同直接影响第三人的合法权益，故不同意解除合同；第二，要求法院依据相关证据及案件事实确认欠付租金的具体数额；第三，原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。本院经审理认定事实如下：原告系上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人之一。2019年11月13日，原告(托管方，甲方)与被告城城不动产公司上海分公司(受托方，乙方)签订《房屋托管合同》，约定原告将系争房屋托管给被告城城不动产公司上海分公司，用途为被告城城不动产公司上海分公司经营长租、短租或配套项目；托管期限自2019年11月17日起至2022年11月16日止，原告实收租期35个月；月租金为7,500元，付款方式为月付，首月租金与托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天按月支付租金。该合同第十四条第三款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)；……”第十五条第四款约定：“乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。”合同还约定了其它事宜。合同签订后，原告向被告城城不动产公司上海分公司交付系争房屋，被告城城不动产公司上海分公司陆续向原告支付租金。2020年2月28日，原告(甲方)与被告城城不动产公司上海分公司(乙方)签订《补充协议》，约定内容包括：“……受“新型冠状病毒”的不可抗力影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金。乙方未支付甲方2个月的租金，合计15,000元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付1,363.64元，其他合同条款不变。……”后被告城城不动产公司上海分公司陆续向原告支付了至2020年9月16日止的租金，以及十一期分期款中的五期。2020年10月21日，原告向被告方管家客服发送短信，内容为：“卞经理，就康桥路XXX弄XXX号XXX室的租赁给贵公司的房屋，贵公司8月的部分租金未付至今已长达1个多月，已经构成事实上的违约责任。就此，如我们刚刚交流的，我方要求(1)解除与贵公司签订的租赁合同，立即生效(今日为2020年10月21日)；(2)按照原合同的约定，贵公司承担违约赔偿责任，赔偿我方3个月租金，即人民币22,500元整；(3)清偿贵司在租赁期间所产生的所有相关水、电、煤等费用，配合我方立刻完成房屋交接。否则我方将要求贵方承担相应的法律责任。”因被告城城不动产公司上海分公司未能按约支付租金，故原告诉至本院，要求判如所请。以上事实由原告递交的《不动产权证书》《房屋托管合同》《补充协议》、客户历史数据明细、APP截图、短信记录等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告城城不动产公司上海分公司签订的《房屋托管合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据合同约定，被告城城不动产公司上海分公司不按照约定支付租金达三十日的，原告有权解除合同。现因被告城城不动产公司上海分公司拖欠自2020年9月17日起的租金，原告要求解除合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除日期为原告向被告城城不动产公司上海分公司发送解除短信之日，即2020年10月21日。基于原告已于2021年1月1日自行收回系争房屋，现原告要求被告城城不动产公司上海分公司支付自拖欠租金之日起至2020年12月31日止的租金及房屋使用费以及未付的分期款项，本院予以支持，房屋使用费的标准参照合同约定的租金标准。因被告城城不动产公司上海分公司拖欠租金的行为构成违约，原告要求被告城城不动产公司上海分公司按照合同约定的标准支付违约金，具有事实和法律依据，两被告提供书面答辩意见认为违约金数额过高要求调整，本院认为三个月租金标准的违约金金额，尚属合理，故本院予以照准。根据法律规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。被告城城不动产公司上海分公司对上述支付义务不足以承担的，由被告城城不动产公司承担。两被告经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，2017年《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陶荣与被告城城不动产管理有限公司上海分公司签订的《房屋托管合同》及《补充协议》于2020年10月21日解除；二、被告城城不动产管理有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告陶荣自2020年9月17日起至2020年12月31日止的租金及房屋使用费26,250元；三、被告城城不动产管理有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告陶荣分期款8,181.84元；四、被告城城不动产管理有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告陶荣违约金22,500元；五、被告城城不动产管理有限公司上海分公司对上述第二、第三、第四项判决的支付义务不足以承担的，由被告城城不动产管理有限公司承担。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,223元，减半收取计611.50元，保全费476元，公告费260元，合计1,347.50元，由被告城城不动产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二一年四月一日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法总则》第七十四条……分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。