湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1766号上诉人（原审被告）：长沙市东大房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇花明北路旺和家园1栋201号。法定代表人：徐宁，总经理。委托诉讼代理人：闵亚辉，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢婷，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林玲艳，女，1972年5月3日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：代荣臣，湖南商管律师事务所律师。委托诉讼代理人：李铁华，湖南商管律师事务所律师。上诉人长沙市东大房地产开发有限公司（以下简称：东大房地产公司）与被上诉人林玲艳因商品房预售合同纠纷一案不服宁乡市人民法院（2020）湘0124民初8397号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人东大房地产公司上诉请求：请求撤销宁乡县人民法院（2020）湘0124民初8397号民事判决书，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、逾期交房是上诉人非主观原因导致，上诉人无须承担违约责任。1.被上诉人与上诉人签订的《宁乡县商品房买卖合同》中附件九《商品房买卖合同补充协议》第五条第五项约定，发生本合同约定的不可抗力或合同规定情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无须承担违约责任，也无须对买受人赔（补）偿任何费用。2017年6月22日至2017年7月1日，宁乡县遭遇暴雨袭击，县城受洪水灾害。影响项目施工进度。2.2017年7月3日，宁乡县城乡规划建设局要求各建设、施工、监理企业对在建项目因洪灾造成损害的设施、设备进行全面、细致检查。自检完成后，为了确保施工用电安全，对工地施工临时用电系统进行全面的检修及维修。此外，主管部门要求对工程的防护措施进行重新的搭建，起重机重新安装检测，影响了施工进度。3.2017年7月20日至2017年12月20日，宁乡南二环路、金州南路封闭施工，期间大型客货车禁止通行，导致工程材料入场困难。二、一审法院审理的上诉人同类案件逾期交房违约金是按照已付房款日万分之零点四的标准判决，一审法院计算的逾期交房的违约金按照已付房款日万分之一的计算标准过高，应予减少。三、鉴定费用是被上诉人在（2019）湘0124民初9090号案件中自行委托鉴定机构进行鉴定，现该案件已被上诉人申请撤诉，该司法鉴定费用应当由被上诉人自行承担。四、一审法院认定事实错误，上诉人无须支付被上诉人租金损失。被上诉人林玲艳辩称：东大房地产公司的上诉请求没有事实依据。直到现在，东大房地产公司的房子没有达到合法的交房标准。林玲艳是调查了同地段的其他房子的租金情况才提出的诉求，并非不合理诉求。被上诉人林玲艳向一审法院起诉请求：1.请求判决东大房地产公司支付被上诉人逾期交房损失，按日万分之一利率计算至2018年7月31日共计人民币53778.28元；2.请求判决东大房地产公司支付被上诉人申请房屋质量司法鉴定的费用20500元；3.请求判决东大房地产公司支付被上诉人因房屋质量问题导致至起诉日无法正常居住的租金损失10万元；4.请求判决东大房地产公司支付被上诉人因房屋质量问题导致的林玲艳装修损失10万元；5.请求判决东大房地产公司承担诉讼费。一审庭审中，被上诉人将其第4项诉讼请求撤回。一审法院认定事实：2017年2月19日，双方签订合同编号分别为20160044102、20160044202的两份《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定由林玲艳购买东大房地产公司开发的位于宁乡县××街道××社区××品-Ｆ）第Ｆ栋102及202号房屋，总价分别为681646元及1268482元。两合同均在第八条第（一）项约定，出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房。第（二）项约定，该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件：1.已经竣工验收备案；2.满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十一条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。第二十五条约定，双方可以签订补充协议，但补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件九第五条第1项约定，合同所述的交付期限，系买受人已按本合同及本补充协议的规定如期支付了全部款项为前提，如买受人逾期支付应付款项，则出卖人交付商品房的期限顺延，且出卖人无需承担延期交房责任，也无须对买受人赔（补）偿任何费用。第五条第2项约定，经买受人同意，交付期限内买受人未付清应付款项，则出卖人交付房屋的期限顺延，且出卖人无需承担延期交房责任，也无须对买受人赔（补）偿任何费用。第五条第3项约定，经双方协商同意，本合同第八条第（二）款房屋交付条件变更为“该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格。”买受人同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交付条件，不因是否取得备案表而向出卖人主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）。第五条第5项约定，发生不可抗力或下列情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：因不能预见、不能避免和不能克服的自然灾害和事件或其他不可抗力因素的情形。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，林玲艳按约定向东大房地产公司支付其所购买的202号房屋的购房款，并向其支付其所购买的102号房屋购房首付款341646元，该房屋剩余房款340000元，双方在合同中约定以按揭方式付款。至起诉日，按揭贷款没有成功办理，林玲艳也没有进行支付。庭审中，双方确认该笔按揭已申请办理，但尚未审批通过，对此原因，林玲艳表示系东大房地产公司作为开发商未将验收报告提交，东大房地产公司则表示不是己方原因所致，且林玲艳同栋的其他房屋都已办理按揭。2018年6月20日，东大房地产公司将房屋交付至林玲艳，林玲艳接收房屋后进行装修。同年8月1日，御园一品A栋至F栋通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收。另查明，2017年6月22日至7月1日，宁乡县城遭遇极端强暴雨，对县建筑工地造成了较大的影响，7月3日建设局要求全面进行安全检查，并按要求汇报。7月20日至12月20日，二环路封闭施工，御园一品小区位于二环路旁。再查明，一审法院曾于2019年11月7日受理林玲艳与东大房地产公司商品房预售合同纠纷一案，在该案审理过程中，林玲艳申请对涉案房屋质量问题进行检测鉴定，湖南省建设工程质量检测中心接受一审法院委托后作出《司法鉴定意见书》，其分析结论为“102号房屋内剪力墙（J×6～9）钢筋保护层偏厚（＞50mm），不满足规范要求……102、202号房屋1至2楼楼梯间半平台窗户处墙体有渗漏痕迹、二楼卧室进门处墙角有渗漏、粉刷、漆皮现象以及二楼厨房顶板有渗漏现象……F栋主体结构形式为混凝土框架结构，涉案房屋开裂现象，大部分为填充墙开裂，局部剪力墙也有开裂现象，本次检测并记录的墙体裂缝，同时由温度引起的收缩性裂缝及地基不均匀沉降引起的开裂”，并建议“对房屋1至2楼楼梯间半平台窗户处，在窗边外侧打防水密封胶；对二楼卧室进门处墙角（B×6～8）渗漏处，对应位置卫生间墙体防水挫除重做，二楼厨房顶板板面防水挫除重做；对墙体裂缝处，应沿裂缝凿除原粉刷层600mm宽，粉1:2水泥砂浆（内掺8%膨胀剂）并加钢丝网，厚度同原粉刷层，并按原标准恢复装饰面层；对现有裂缝加强观察，看裂缝加强观察，看裂缝是否有继续发展趋势，若裂缝有发展的趋势，需要对房屋地基基础进行加固处理”。就此次鉴定，林玲艳花去鉴定费20000元。后林玲艳认为房屋裂缝仍在不断增加，房屋存在的质量问题无法最终确定，遂于2020年10月15日暂就该案向一审法院提出撤诉申请，一审法院裁定准予撤回起诉。上述事实，有到庭当事人的陈述、《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：20160044102）、《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：20160044202）、湖南增值税普通发票（4张）、司法鉴定意见书及发票、工程竣工验收备案表、宁乡县城乡规划建设局《关于做好建筑工地灾后复工前质量安全检查评估工作后的紧急通知》、宁乡交警大队二环南路封闭施工实施交通管控计划、湖南恒楚建设有限公司向东大房地产公司出具的关于“御园一品”项目延期竣工的报告等在卷予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为：林玲艳与东大房地产公司签订的合同编号为20160044102、20160044202的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。上述合同第八条约定，东大房地产公司应在2017年8月31日前将达到交付条件的房屋向林玲艳交付，同时在补充协议中约定将交付条件变更为经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格，虽东大房地产公司后于2018年6月20日将房屋交付林玲艳，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因涉案房屋于2018年8月1日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，故东大房地产公司构成逾期交房，应承担相应违约责任。2017年7月20日至12月20日，二环路封闭施工，造成东大房地产公司不能施工，交房时间应作顺延，但东大房地产公司提出2017年6月22日至7月1日的极端强暴雨应当顺延的意见，因没有证据证明对施工产生实质影响，该主张一审法院不予支持。关于违约金标准的问题，林玲艳主张按照日万分之一的标准进行计算，符合合同约定，一审法院予以支持。故对于林玲艳主张的逾期交房违约金，对于202号房屋，一审法院支持以购房款1268482元为基数，自2017年9月1日起至2018年7月31日止顺延5个月，按日万分之一计算，经计算为22833元。同时，对于102号房屋，因该房屋林玲艳仅支付了首付款，剩余款项虽约定以银行按揭方式支付，但该笔贷款长期未获审批，且林玲艳亦未通过其他方式支付剩余购房款，故对林玲艳主张未交购房款系东大房地产公司原因所致的意见一审法院不予采信，又因合同附件九第五条第1项约定，合同所述的交付期限，系买受人已按本合同及本补充协议的规定如期支付了全部款项为前提，如买受人逾期支付应付款项，则出卖人交付商品房的期限顺延，且出卖人无需承担延期交房责任，也无须对买受人赔（补）偿任何费用，故对于林玲艳主张的102号房屋的逾期交房违约金，一审法院不予支持。关于林玲艳主张的司法鉴定费20500元，因其中的20000元为林玲艳基于其与东大房地产公司间的商品房预售合同纠纷而向一审法院申请司法鉴定所支出的费用，根据鉴定机构所做的鉴定结论，认定房屋剪力墙钢筋保护层存在不满足规范要求、房屋存在渗漏情形、墙体存在开裂情形并就上述所存在的问题提供了相应建议，即该鉴定费用的产生系因房屋存在上述问题所致，故该笔费用应由东大房地产公司负担，因林玲艳已预交该笔费用，故东大房地产公司应支付林玲艳司法鉴定费用20000元，对于林玲艳主张的500元鉴定人员出庭费用，因非本案争议产生，一审法院不予支持。关于林玲艳主张的租金损失，因涉案房屋存在相关质量问题，而致影响林玲艳正常居住，给其造成了一定的损失，故一审法院参照逾期交房违约金的计算标准日万分之一从林玲艳实际接收房屋之日（2018年6月20日）起计算至2020年11月2日，经计算为109850.54元，因林玲艳在本案中主张的租金损失为100000元，故以不超出其主张为限，一审法院支持由东大房地产公司向林玲艳支付租金损失100000元。综上：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：一、长沙市东大房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付林玲艳逾期交付房屋的违约金22833元（以已付购房款1268482元为基数，自2017年9月1日起至2018年7月31日止顺延5个月，按日万分之一计算）；二、长沙市东大房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付林玲艳司法鉴定费20000元；三、长沙市东大房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付林玲艳租金损失100000元；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回林玲艳的其他诉讼请求。案件受理费1893元（已减半收取），由林玲艳负担293元，由长沙市东大房地产开发有限公司负担1600元。本院二审期间，双方当事人均未提出新的证据。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为：一、关于逾期交房的责任问题。1.东大房地产公司主张2017年6月22日至2017年7月1日因洪水灾害导致小区项目工程受损系不可抗力，工期应当顺延，并提交了宁乡县城乡规划建设局《关于做好建筑工地灾后复工前质量安全检查评估工作的紧急通知》以证明其主张。经查，虽上述紧急通知可以证明2017年6月22日至2017年7月1日宁乡县遭遇暴雨，但因时间不长，应包含在可预见的工期内（交房前施工期内不可能不下雨），且未有其他证据证明东大房地产公司所开发的宁乡御园一品小区工地受到暴雨、洪灾的影响程度，故原一审判决在违约期间内未剔除该段时间并无不当，本院予以维持；2.二环路封闭施工期间五个月，一审判决已从交房时间中顺延，本院予以维持。二、关于违约金问题。根据林玲艳与东大房地产公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》，合同明确约定逾期交房每日的违约金按全部已付款的万分之一计算，该违约金并不明显过高，且东大房地产公司未提交证据证明违约金过高并超过损失30%，同时，东大房地产公司并未提交同类情况案件的二审生效判例证明处理方式不一致，故一审判决逾期交房的违约金按日万分之一计算是正确的，东大房地产公司的该项上诉请求不成立。三、关于鉴定费用。鉴定费用虽不是本案中产生，但属于商品房预售合同纠纷中东大房地产公司的违约行为导致的林玲艳的损失，故林玲艳请求东大房地产公司承担该损失于理于法有据，对东大房地产公司的该项上诉请求本院不予支持。四、关于租金损失。经鉴定，涉案房屋确实存在质量问题，致使林玲艳无法正常居住，故一审判决参照违约金标准支持林玲艳另行居住的租金损失并无明显不当，本院予以维持。综上，上诉人东大房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3786元，由上诉人长沙市东大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年四月十六日法官助理冷子剑书记员毛韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。