西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书       （2021）陕0113民初5855号原告（反诉被告）：陕西好日子物业管理有限责任公司，住所地：西安市雁塔区楼。法定代表人：刘浩平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆丽萍，女，汉族，1970年12月23日出生，住西安市新城区，该公司员工。委托诉讼代理人：房莹，陕西明萌律师事务所律师。被告（反诉原告）：匡海鹰，女，汉族，1964年6月8日出生，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王安生，男，汉族，1958年5月21日出生，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系匡海鹰之夫。原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司（以下简称好日子物业公司）与被告（反诉原告）匡海鹰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告好日子物业公司委托诉讼代理人陆丽萍、房莹、被告匡海鹰委托诉讼代理人王安生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好日子物业公司诉称，原告原系曲江假日新嘉园小区（以下简称案涉小区）的物业服务公司，被告系案涉小区业主，2009年原告成为案涉小区的物业服务公司，同时与曲江假日新嘉园全体业主、业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同一直续签，2017年3月15日再次签订合同，合同期限至2022年3月31日。原告在合同期限内，一直按合同约定提供物业管理服务，后该小区业某某换届，新一届业某某决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出该小区经营，原告退出该小区时，被告尚欠原告物业管理费等一系列费用尚未结清，经原告多次索要未果。为维护原告合法权益，现诉至法院要求依法判令：1.被告支付原告2019年2月1日至2019年12月15日期间物业管理费2397.15元、电梯费412.23元、生活垃圾费63元，水费估算960.89元及上述费用自2019年12月16日至欠费清偿完毕之日止的滞纳金877.82元（按日千分之一计算，暂计算至2020年8月1日）；2.被告支付原告2018年暖气费2830.92元及2019年1月1日至欠费清偿完毕之日的滞纳金暂计1636.27元（按日千分之一计算，暂计至2020年8月1日），以上合计9178.28元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告匡海鹰辩称，原告离场前没有通知被告结算，水费原告是代收代缴，原告利用估算计算不合理，原告有义务抄表，根据会议纪要，业某某通知业主将暖气费已经缴纳至业某某账户，原告可以向业某某主张，原告无权收取滞纳金，被告不应承担违约金。被告匡海鹰反诉称，被反诉人在2019年12月15日退出新嘉园后不曾到小区与业主结算，被反诉人在电改结束后未对反诉人预付的电费进行清算，其中电表剩余电量335度，电卡存电量300度，合计635度共计387.35元，被反诉人收取反诉人的院内停车位押金400元，院外停车场押金300元，合计700元未退还；收取反诉人2019年7月25日至2020年7月24日院内停车管理费3120元，截止2019年12月16日，剩余8个月零8天，计停车管理费剩余2148.4元未退还；收取反诉人2019年10月27日至2019年12月26日院外停车管理费360元，截止2019年12月16日，剩余10天，计停车管理费剩余60元未退还；现被告诉至法院要求依法判令：1.原告返还被告押金700元；2. 原告返还被告电费387.35元；3. 原告返还被告停车费2208.4元；4.本案反诉费用由原告承担原告好日子物业公司针对反诉辩称，认可应退还反诉原告的费用为：电表中的预付电费204.35元、院内停车押金400元、院外停车押金300元、预付院内停车管理费1880.55元、预付院外停车管理费60元。对反诉原告主张的电卡中预存300度电费金额183元的诉请，因无证据证明不予认可。经审理查明，2009年4月1日，西安曲江假日新嘉园业主委员会向原告陕西好日子物业管理有限责任公司出具了《关于物业管理费及相关费用的函》载明，经全体业某某会议通过，就现行（原欣瑞物业公司）收费标准函告贵方，望贵方以此价格遵照执行，未经业某某通过不得变更原收费价格。约定：物业费1元/平方米；电梯费：2层0.26元/㎡、3层0.27元/㎡、4层0.28元/㎡、5层0.263元/㎡、6层0.3元/㎡；生活垃圾费6元每月每户；暖气费5.7元每平方米。2014年3月15日，原告与西安曲江假日新嘉园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，由原告为曲江假日新嘉园小区提供物业服务管理，委托管理期限自2014年4月1日至2019年3月31日，合同签订后原告为案涉小区提供物业服务，2017年3月15日，原告（乙方）与西安曲江假日新嘉园业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务委托合同》，该合同约定“委托管理期限自2017年4月1日至2022年3月31日，乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：物业管理费、垃圾清运费、电梯运行费、维修养护费、代收代缴电费、水费等，收费标准为：管理费元1元∕㎡∕月、垃圾清运费6元∕月∕户、采暖费6.2元∕㎡，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金，车位和使用管理费用由乙方按标准向车位使用人收取……”。被告匡海鹰系案涉小区5幢F单元0601室（以下简称案涉房屋）业主，房屋建筑面积228.3㎡，被告前期按物业合同按期向原告缴纳物业管理费、生活垃圾费等相关费用，后因西安曲江假日新嘉园业主委员会决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出案涉小区不再提供物业管理服务，被告未向原告缴纳案涉房屋2019年2月1日至2019年12月15日期间物业管理费2397.15元、电梯费412.23元、生活垃圾费63元，2018年度（2019年1月16日至2019年3月15日）暖气费2830.92元。原告于2019年12月9日为案涉小区向西安市自来水有限公司支付水费11418元，该水费缴纳的截止日期为2020年11月14日。原告据此及被告以往每月缴纳水费金额估算被告尚欠其2018年3月31日至2019年12月15日期间水费960.89元。另查明，2018年12月10日，就案涉小区2018年供暖事宜，在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该纪要第2条约定“物业服务企业每月15日向业务会公示供暖费收支情况，接受业某某监督，业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，供暖设施设备维修支出，须经业某某同意后支出。供暖期结束，物业服务企业对小区2018年供暖情况进行最终核算，并向全体业主公示”，第3条约定“物业服务企业将报备房地局取暖方案和已交暖气费的业主名单提交业某某，由业某某安排和督促业主向物业服务企业缴纳暖气费”。原告向案涉小区业某某书面提交2019年1月、2月的暖气收入及收支情况说明，案涉小区业某某以原告提交的说明数据不实而不予认可。2019年2月22日，案涉小区业主委员会通知全体业主暂停向原告缴纳取暖费，后业某某通过小区业主微信群通知业主将取暖费暂缴纳至西安假日新嘉园小区业主委员会设立的监管账户（开户行：中国工商银行西安曲江支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXX1992）。案涉小区部分业主向上述业某某监管账户缴纳2018年度部分暖气费，因案涉小区业某某未向原告支付业主缴纳的暖气费，2019年8月，原告以不当得利将业某某起诉至本院，要求其返还收取的暖气费281110.07元，本院审理后作出（2020）陕0113民初1893号民事判决书，以债权具有相对性驳回原告的诉讼请求，双方均未上诉，该判决现已生效。再查明，被告于2019年3月13日向业某某设立的监管账户缴纳2019年1月16日至2019年3月15日期间暖气费2830.92元。庭审中查明，原告应退被告费用为：电表中的预付电费204.35元、院内停车押金400元、院外停车押金300元、预付院内停车管理费1880.55元、预付院外停车管理费60元。被告主张电卡中预存300度电费金额183元应由原告退还，但未提供证据证明。上述事实，有《物业管理服务委托合同》、《曲江假日新嘉园业某某通知》（XX委XX号）、《协调会会议纪要》、（2020）陕0113民初1893号民事判决书、微信支付截图、收款收据及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方应当按照约定履行义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》, 且原告自2009年至2019年均在该小区提供物业服务，被告亦按照《物业管理服务委托合同》中各项物业费用标准向原告支付了涉诉之前的物业费用，双方形成物业服务合同关系。原告作为物业服务单位已经履行提供物业服务的相应义务,被告作为业主应当按约履行支付物业管理费等费用的义务。故原告要求被告支付案涉房屋2019年1月16日至2019年12月15日期间物业管理费2397.15元、电梯费412.23元、生活垃圾费63元，上述共计2872.38元，于法有据,本院依法予以支持。一、关于原告诉请的估算水费能否支持的问题。估算水费系原告根据业主月平均的用水量结合欠缴期间业主的房屋建筑面积估算金额，不能以此认定业主实际欠缴水费金额，因由原告承担举证不能的法律后果，故对原告诉请的估算水费，于法无据，本院不予支持。二、关于原告诉请暖气费能否支持的问题。本案中，虽在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该会议纪要明确约定业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，原告并未授权业某某收取业主暖气费，且业某某收取业主暖气费后亦未及时向原告支付，被告向业某某缴纳暖气费的行为不能对抗原告的主张，被告可另行向业某某主张其已缴纳的暖气费，故原告要求被告支付2019年1月16日至2019年3月15日暖气费2830.92元的诉请，于法有据，本院予以支持。三、关于原告诉请要求支付滞纳金能否支持的问题。被告客观上未按时缴纳相应的物业费用，但原告的物业服务并非没有瑕疵。在供暖过程中，因为暖气供热不能达标的问题，原告与业某某及曲江管委会多次协商沟通，业主自愿将暖气费交至业某某的共管账户也能反映原告的物业服务质量问题。因此被告将暖气费交给业主委员会的共管账户并非不履行合同义务。综合本案原被告双方合同的履行情况，被告的违约原因及违约的时间，对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。四、关于被告诉请的电卡剩余电费183元能否支持的问题。因被告未提供证据证明该电卡中剩余电量，故无法确定电卡中实际金额，对被告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）匡海鹰于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司2019年1月16日至2019年12月15日期间物业管理费2397.15元、电梯费412.23元、生活垃圾费63元、2019年1月16日至2019年3月15日期间暖气费2830.92元，上述共计5703.3元；二、原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）匡海鹰电费204.35元、停车押金700元、停车管理费1940.55元，上述共计2844.9元；三、驳回原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）匡海鹰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）匡海鹰承担。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。               审  判  员    王      华 二〇二一年 四 月 二十二 日   书  记  员    陈      涵      打印：相丽华       校对：罗亚维      2021年  月  日送达1