上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初16263号原告(反诉被告)：谢双立，男，1980年11月21日出生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：李小龙，上海森叶律师事务所律师。被告(反诉原告)：张恕生，男，1971年10月26日出生，汉族，户籍地福建省邵武市。委托诉讼代理人：宣元帅，上海市海华永泰律师事务所律师。原告(反诉被告)谢双立与被告(反诉原告)张恕生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，张恕生提起反诉，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员缪欢独任审理，开庭进行了合并审理。谢双立及其委托诉讼代理人李小龙，张恕生及其委托诉讼代理人宣元帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢双立向本院提出诉讼请求：1、请求确认谢双立与张恕生之间的租赁合同于2020年5月22日解除；2、要求张恕生退还谢双立押金9万元；3、要求张恕生退还谢双立一个月的租金3万元。事实和理由：2019年8月28日，谢双立与张恕生就上海市虹口区东体育会路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订房屋租赁合同，约定谢双立租赁系争房屋用于经营餐饮，月租金3万元，付款方式为付三押三。当天谢双立支付了押金9万元，后续租金支付至2020年3月底。谢双立当初选择系争房屋做餐饮生意，主要考虑依托上海外国语大学(以下简称上外)学生，具有充分的客源，但新冠肺炎疫情期间大学长期不能开学，且街道也通知2020年2月6日至2020年3月中旬停止营业，给谢双立造成了重大损失。后谢双立多次与张恕生沟通，张恕生免除了谢双立2020年4月1日至2020年5月15日期间的房租。但谢双立事后得知系争房屋产权人为上外，上外给予了四个月的免租期。2020年5月22日谢双立与张恕生因疫情协商一致解除租赁合同，谢双立于2020年5月26日将系争房屋返还给张恕生。谢双立认为，因不可抗力导致租赁合同解除，谢双立不存在违约行为，张恕生应将押金退还给谢双立。因疫情谢双立经营受到重大影响，且上外为张恕生免除了四个月的租金，考虑到张恕生为谢双立已经免除一个半月租金，谢双立要求张恕生再免除一个月的租金当属合理请求，鉴于谢双立租金已经付至2021年3月底，故要求张恕生退还一个月的租金。为维护谢双立的合法权益，故起诉。张恕生辩称，不同意谢双立的诉讼请求。首先，系争房屋是产权人上外出租给上海虹糖餐饮管理有限公司(以下简称虹糖公司)，虹糖公司再转租给张恕生任法定代表人的上海广轩餐饮服务经营部，2020年5月26日张恕生与谢双立虽然就系争房屋办理了交接，但双方的租赁合同并没有解除，2020年7月20日上外将系争房屋收回，张恕生与谢双立之间的租赁合同才解除。其次，不存在谢双立所述的双方协商一致解除合同，是谢双立的违约行为导致合同无法继续履行。谢双立通过不支付租金和水电煤费用的行为拒绝承租，其以事实行为表达了想要退租的意愿，谢双立提出搬走，张恕生为了避免损失扩大才于2020年5月26日同谢双立办理房屋交接。谢双立违约退租，根据合同约定要支付月租金三倍的违约金，违约金可与押金抵扣，故张恕生不同意将押金退还给谢双立。最后，张恕生虽曾与谢双立协商过免租，但鉴于谢双立不再履行租赁合同，现不同意免租，且上外免租的对象是承租人虹糖公司，而虹糖公司并未给予张恕生免租，故不同意谢双立要求退还一个月租金的请求。张恕生向本院提起反诉请求：1、要求谢双立支付自2020年1月至5月欠付的水电煤费用11,316元；2、要求谢双立支付2020年3月欠付的租金9,000元。事实和理由：双方就系争房屋签订房屋租赁合同后，谢双立租金仅支付到2020年3月，且3月租金还尚欠6,000元未付，加上根据租赁合同约定2020年3月1日开始每月租金上涨3,000元，谢双立共计欠付张恕生9,000元租金。2020年5月11日双方确认截至2020年5月11日谢双立尚欠水电煤费用为7,782元，至2020年5月26日谢双立返还房屋时又产生3,534元的水电煤费用。据此，张恕生请求法院依法支持其反诉请求。谢双立对反诉辩称，首先，双方确实于2020年5月11日确认过2020年1月至5月11日谢双立欠付水电煤费用7,782元，对此谢双立同意支付。但张恕生现提供的水电煤读数的照片拍摄于2020年7月，而谢双立于2020年5月26日搬离后，系争房屋内仍有部分部位由他人经营小吃店至2020年6月底，故张恕生提供的水电煤读数并非全部是谢双立使用的，且张恕生主张的2020年5月12日至5月26日水电煤费用对比2020年1月至5月的费用过高，明显不合理，谢双立根据实际情况同意支付2020年5月11日至5月26日的水电煤费用1,000元。其次，张恕生曾出具收条确认收到谢双立2020年1月至3月的租金，不存在欠付6,000元租金一事，根据租赁合同约定从2019年9月20日起半年内租金不变，应自2020年3月20日起月租金上浮为3.3万元，谢双立尚欠2020年3月20日至3月底上浮的租金1,000元而非3,000元。经审理查明，系争房屋产权人系上外，上外将系争房屋出租给虹糖公司，租赁期限是2018年1月1日至2021年3月31日。2018年10月虹糖公司与上海广轩餐饮经营部(以下简称广轩经营部，系张恕生投资设立的个人独资企业，成立于2018年10月16日，现已注销)签订《协议书》一份，载明：双方就系争房屋租赁使用权进行协商，达成如下协议，一、系争房屋属于上外，虹糖公司与上外签订了租赁协议(以下简称原协议)，租赁期为三年；二、虹糖公司将系争房屋的租赁使用权变更给广轩经营部，由广轩经营部经营该物业，在该物业地址注册“上海广轩餐饮经营部”经营；三、由于原协议不能变更，所以在租赁合同期内，广轩经营部是实际租赁者，虹糖公司协助广轩经营部执行原协议有关条款；四、广轩经营部在租赁期内，必须执行原协议中的各项条款；五、原协议中的费用条款，由广轩经营部直接支付给上外或委托虹糖公司转付；……八、原协议作为本协议附件。2019年8月28日张恕生与谢双立签订了《上海市房屋租赁合同》，约定：张恕生将系争房屋出租给谢双立，租赁用途为经营餐饮，张恕生于2019年8月28日前向谢双立交付系争房屋；房屋租赁期自2019年9月20日起至2021年2月28日止，免租期为2019年8月28日至2019年9月19日；租赁期满，张恕生和上外续签，经甲乙双方协商在同等条款后优先续签原则重新签订租赁合同；月租金每月3万元，半年租金不变，自第柒个月起，月租金为每月3.3万元，付款方式为付叁押叁；首次支付日期为双方签订租赁合同当日内，首次支付租金额为9万元，以后每期租金每3个月支付一次，每月于15日前支付下一期租金，逾期一日，则谢双立需按日租金的0.05%支付违约金；租赁期间，非合同规定的情形，谢双立中途擅自退租的，谢双立应按月租金的三倍向张恕生支付违约金；若违约金不足抵付张恕生损失的，谢双立还应负责赔偿，张恕生可从租赁保证金中抵扣；保证金不足抵扣的，不足部分则由谢双立另行支付。同时，该合同补充条款约定：2019年8月28日至2019年9月30日为装修免租期，租金计算方式从2019年9月30日至2020年2月28日，每月租金3万元，从2020年3月1日至2021年2月28日每月租金为3.3万元，租赁期满后续租，如正文与补充条款有冲突，以补充条款为准。2019年8月28日谢双立支付给张恕生9万元押金，并按约支付了3个月的租金9万元。2019年12月19日谢双立支付1个月租金3万元。2020年1月1日张恕生出具收条一张，载明：“今收到东体育会路XXX号房租2020年1月-3月的房租。”2020年1月15日谢双立通过支付宝支付租金5.4万元。2020年2月6日为防范新冠疫情曲阳路街道网格管理将系争房屋贴封条，系争房屋店铺应街道要求关停至2020年3月20日。2020年5月21日张恕生给谢双立发送微信称“小谢，6月头希望你把房租以及水电费全部交了，否则违约的后果自负！”2020年5月22日谢双立给张恕生发送微信称“张总，你今天中午既然和我说让我不做了，让我搬走，我也就不做了，我们合同关系今天就结束，你给我5天时间，我把东体育会路306门店的东西搬走，搬清楚了钥匙就交给你。”张恕生答复“是你水电煤、房租不交做不下去违约了，不是我的原因，你要弄清楚”。2020年5月26日谢双立与张恕生对系争房屋进行了交接，谢双立将系争房屋返还张恕生。2020年7月产权人上外将系争房屋收回。现谢双立与张恕生就系争房屋租赁事宜产生争议，诉至本院，要求判如所请。另查明，2020年5月11日，谢双立与张恕生就系争房屋水电煤费进行结算，截至当日电费(64,672-59,315)*0.86为4,607元，水费(7,673-7,516)*3.65为573元，煤气费(5,928-5,234)*3.75为2,602元，合计7,782元。谢双立曾将系争房屋中一小部分转租给他人经营小吃店，2020年5月26日谢双立自系争房屋搬出后，小吃店继续经营，向张恕生直接交付租金，小吃店持续经营至2020年6月底。2020年7月7日系争房屋的燃气表读数为6,050立方米，2020年7月9日系争房屋电表读数为67,930度，水表读数为7,747立方米。审理中，本院就本案系争房屋相关事宜向上外国有资产管理处调查，该部门的工作人员答复：系争房屋的产权人系上外，上外同虹糖公司签订房屋租赁合同，租赁期限自2018年4月1日起至2021年3月31日止，张恕生一直是作为虹糖公司的委托管理人同上外接洽租赁事宜，向上外支付租金和水电煤费用，并管理系争房屋。2019年10月开始虹糖公司及张恕生没有再支付过房屋租金，且经过多次催缴仍拒付相关费用。因为疫情上外给虹糖公司免除了2020年3月至6月四个月的租金。2020年6月张恕生向上外提交一份解除房屋租赁合同的申请书，以疫情期间经营调整为由申请解除租赁合同，2020年7月上外将系争房屋收回，但就合同解除后补交租金、水电煤费用等后续问题没有达成一致意见。本院认为，谢双立与张恕生签订的房屋转租合同系当事人真实意思表示，应当按约履行。根据2020年5月22日双方的微信聊天记录内容，张恕生并未否认合同的解除，仅是强调了导致合同解除的原因系谢双立不交房租，以及双方后续按微信内容于2020年5月26日办理系争房屋交接，可见当日双方就解除租赁合同达成一致意见，可认定租赁合同已于2020年5月22日解除，本院依法予以确认。张恕生主张合同应于上外收回系争房屋时解除的意见，无事实及法律依据，本院依法不予采纳。双方协商一致解除合同，但对于解除的法律后果并未约定，鉴于新冠肺炎疫情因素，双方因解除合同造成的损失，应按公平原则进行分担，数额由本院根据实际情况予以酌定。谢双立应分担的部分，可在押金中抵扣。本案综合考量合同解除情况、谢双立搬离后系争房屋使用及收租情况、系争房屋2020年7月被上外收回等情况，在抵扣分担损失后，本院酌情确定张恕生应返还谢双立押金6万元。张恕生主张谢双立拖欠支付租金及水电煤费用导致合同无法继续履行，谢双立违约退租，本院认为谢双立承租系争房屋是用于经营餐饮，新冠肺炎疫情的影响其经营，且谢双立提出减免租金等协商请求，故谢双立未按合同约定时间缴纳租金事出有因，不应苛责其承担违约责任，故对张恕生该意见，本院依法不予采纳。关于谢双立欠付的租金及免租事宜。根据谢双立的付款情况，谢双立共计支付2020年1月至3月的租金8.4万元。租赁合同的补充条款载明自2020年3月1日起每月租金为3.3万元，故2020年1月至3月谢双立本应支付租金为9.3万元，谢双立尚欠9,000元租金未付。谢双立辩称张恕生出具了收取2020年1月至3月租金的收条，说明其已足额支付了三个月租金9万元，但结合谢双立的付款情况，以及出具收条的时间在先、大部分租金支付时间在后的情节，本院认为张恕生出具的收条不足以说明谢双立已足额支付了2020年1月至3月的租金，本院对谢双立的辩称意见依法不予采纳。2020年2月起因新冠肺炎疫情的发生，谢双立经营店铺于2020年2月6日至2020年3月20日应街道要求暂停营业，且此后店铺附近的大学长期处于未开学状态，的确对谢双立的经营产生较大不利影响。因此，对于疫情开始至2020年5月22日期间的租金，考虑到新冠疫情对经营的影响，所造成的损失应由双方分担，谢双立请求减免租金有合理性。根据公平原则，综合考量谢双立所经营的类型、新冠肺炎疫情对其经营的影响、2020年4月至5月22日的租金尚未支付、上外给予免租四个月等因素，本院酌情确定谢双立无需再向张恕生支付截至2020年5月22日止的租金(含2020年3月欠付的9,000元租金在内)。故谢双立要求退还一个月租金的请求、张恕生要求支付欠付的9,000元租金的请求，本院依法均不再支持。至于张恕生主张上外给虹糖公司的免租并非直接给张恕生免租的意见，根据广轩经营部与虹糖公司签订的协议书，广轩经营部是实际租赁者，虹糖公司是协助执行，张恕生实际是上外给予免租的直接获益者，故本院对张恕生的辩称意见不予采纳。关于谢双立欠付的水电煤费用。双方均确认截至2020年5月11日尚欠水电煤费用为7,782元，于法不悖，本院依法予以照准。至于2020年5月12日至5月26日搬离系争房屋期间的水电煤费用，综合系争房屋2020年7月的抄表数值、谢双立使用系争房屋的时间以及系争房屋内小吃店的经营情况，故本院酌定谢双立支付2020年5月12日至5月26日期间水电煤费用1,200元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)谢双立与被告(反诉原告)张恕生就上海市虹口区东体育会路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年5月22日解除；二、被告(反诉原告)张恕生于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)谢双立押金6万元；三、原告(反诉被告)谢双立于本判决生效之日起十日支付被告(反诉原告)张恕生水电煤费用8,982元；四、驳回原告(反诉被告)谢双立的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)张恕生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1,350元，由谢双立负担700元，张恕生负担650元；反诉受理费153.95元，由张恕生负担128.95元，由谢双立负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 缪 欢二〇二一年四月十三日书记员 刘方园附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。