北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初26232号原告：北京市海淀区保障性住房发展有限公司，住所地北京市海淀区东北旺村南1幢三层308，统一社会信用代码：91110108MA00FB1R60。法定代表人：王晓伟，董事长。委托诉讼代理人：郭肖健，北京人富律师事务所律师。被告：曹斌，男，1981年9月29日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。原告北京市海淀区保障性住房发展有限公司（以下简称住房公司）诉被告曹斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告住房公司之委托诉讼代理人郭肖健与被告曹斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住房公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付自2018年11月15日至2018年12月14日及2019年2月15日至2019年5月14日期间拖欠的房租8818．56元；2、请求判令被告支付自2019年5月15日至2019年6月14日期间欠缴的租金4133．7元；3、请求判令被告支付逾期付款违约金，自违约之日至实际履行之日，暂时计算至2021年2月14日是2720．76元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月28日，住房公司与曹斌签订《北京市公共租赁住房租赁合同》，曹斌承租北京市海淀区柳浪家园小区xxx号房屋，合同租期为2014年8月15日至2017年8月14日。2017年4月，双方签署补充协议，约定租期延期至2019年5月14日。2018年1月1日海淀区住房保障事务中心根据相关文件，将公租房项目后期运营管理业务移交给住房公司负责。2018年12月，曹斌承租的房屋到期，调房至同单元803室，双方签署新的《北京市公共租赁住房租赁合同》，约定租期为2019年1月15日至2022年1月14日，补充协议约定新租赁合同终止时间变更为2019年5月14日。合同期限届满后，曹斌仍继续使用房屋，直至2019年6月15日退房。合同期内，曹斌拖欠租金，现已欠付2018年11月15日至2018年12月14日及2019年2月15日至2019年5月14日共四个月租金，租赁期满后，曹斌继续占有使用803号房屋，并于2019年6月15日办理退房，该期间的房屋租金亦未支付。故诉至法院，请求依法判决。被告曹斌辩称，原告陈述与事实不符，请法院驳回。理由如下：1、原告曾经强制我换房。因原告的过错导致本人失去了原选定房源；2、原告未遵照合同条款交付房屋给我，属于违约行为;3、本人主动与原告沟通，不存在多次催促不缴纳房租的问题;4、本人于6月15日正式退房，并在规定时间内交验房屋;5、退房后原告称可以通过其他方式解决问题，本人一直配合，不存在违约的情况，也不适用违约金的条款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，可认定事实如下：2014年7月28日，北京市海淀区住房保障服务中心（北京市海淀区公共租赁住房发展中心）（出租人、甲方）与曹斌（承租人、乙方）签订《北京市公共租赁住房租赁合同》，约定，曹斌承租位于北京市海淀区柳浪家园小区xxx室（以下简称xxx号房屋），建筑面积45．93平方米。租赁期自2014年8月15日至2017年8月14日。房屋租金标准为每月1929．06元。合同签订当日，曹斌交纳了一个月房屋租金1929．06元及押金1929．06元。2017年4月21日，北京市海淀区住房保障中心与曹斌签订《北京市公共租赁住房租赁合同补充协议》，将原租赁合同终止时间变更为2019年5月14日。柳浪家园公租房项目于2018年12月24日趸租租赁合同到期。柳浪家园小区面向保障家庭配租租金由42元/平方米/月上调为50元/平方米/月。因曹斌承租的602号房屋趸租到期，北京市海淀区住房保障事务中心通知曹斌调整选房摇号。2018年12月1日，住房公司（出租人、甲方）与曹斌（承租人、乙方）签订《北京市公共租赁住房租赁合同》，约定曹斌承租柳浪家园xxx号房屋（以下简称803号房屋），建筑面积为45．93平方米。租赁期自2019年1月15日至2022年1月14日。每月房屋租金为2296．50元。另约定，逾期缴纳租金的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起每日按月租金的万分之三收取违约金。后住房公司与曹斌签订《北京市公共租赁住房租赁合同补充协议》，约定曹斌承租803号房屋，原租赁合同终止日期变更为2019年5月14日。另，庭审中，双方均认可，2018年12月15日至2019年1月14日期间的租金，住房公司不再收取。庭审中，双方均认可曹斌于2019年6月15日退房。现住房公司处仍有曹斌房屋押金2296．5元。北京市海淀区住房保障事务中心已于2018年1月1日将其管理的公租房项目的后期运营管理业务（包括租金收缴催缴、公租房入住退出、房屋调整调换、承租人员变更等）移交由住房公司负责。双方对如下事实存在争议：住房公司主张曹斌尚欠2018年11月15日至2018年12月14日、2019年2月15日至2019年5月14日期间的房屋租金。另住房公司主张在合同期满后曹斌未支付2019年5月15日至2019年6月14日期间的房屋租金，要求参照市场租金评估结果即90元每平方米计算占用期间的费用。曹斌称已经交纳了2018年11月15日至2018年12月14日期间的房屋租金，并向法院提交了曹斌名下中国建设银行个人交易明细，从该明细中可以看出自2018年1月至2018年11月，曹斌每月向住房公司支付房屋租金1929．06元，其中，2018年11月28日，曹斌向住房公司支付房屋租金1929．06元。2019年3月27日，住房公司向曹斌退还602号房屋押金1929．06元。曹斌认可2019年2月15日至2019年5月14日未交纳房屋租金，但称系因住房公司强制调房，影响其生活，为维护其权益，故未交纳租金。对2019年5月15日至2019年6月14日的租金数额，曹斌不同意参照市场租金评估结果计算租金标准。本院认为，北京市海淀区住房保障服务中心与曹斌及住房公司与曹斌签订《北京市公共租赁住房租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。住房公司主张曹斌尚欠2018年11月15日至2018年12月14日的房屋租金，但从曹斌中国建设银行的个人交易明细显示曹斌在2018年11月28日曾向住房公司支付了房屋租金，且2019年3月住房公司向曹斌退还了602号房屋押金，由此可以推断，曹斌并未拖欠602号房屋租金，住房公司仅通过自身系统记录不足以证明曹斌拖欠该期间的房屋租金，故对住房公司的该项请求不予支持。对2019年2月15日至2019年5月14日期间的房屋租金一节，曹斌认可尚未交纳该期间的房屋租金，但认为住房公司强制调房，服务不到等给其造成了影响。本院认为，曹斌实际占有使用了803号房屋，理应支付使用期间的房屋租金，曹斌与住房公司之间存在矛盾应通过正当途径解决，不应以不交纳房屋租金的方式，故对曹斌的辩称不予采信，对住房公司要求曹斌支付此期间的房屋租金的请求予以支持。对2019年5月15日至2019年6月14日期间的房屋租金一节，曹斌在合同期满后仍占用涉案房屋，理应支付占用期间的房屋租金，故对住房公司要求曹斌支付此期间的房屋租金的请求本院予以支持，但房屋租金标准应参照双方房屋租赁合同约定的标准为宜，住房公司要求按照市场租金评估结果计算租金，无事实及法律依据，本院不予支持。庭审中，双方均认可，住房公司处现仍有曹斌房屋押金2296．5元未退还。为了减少当事人诉累及支付便利，对房屋押金在本案中一并处理，抵扣2019年2月15日至2019年3月14日的房屋租金。关于住房公司主张曹斌向其支付违约金一节，因双方在合同履行过程中产生争议，曹斌并非无故拖欠，故对住房公司的该项请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，本院判决如下：一、曹斌于本判决生效后七日内一次性支付北京市海淀区保障性住房发展有限公司2019年3月15日至2019年5月14日及2019年5月15日至2019年6月14日的房屋租金共计6889．5元；二、驳回北京市海淀区保障性住房发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费192元（北京市海淀区保障性住房发展有限公司已预交），由北京市海淀区保障性住房发展有限公司负担142元，已交纳；由曹斌负担50元，于本判决生效后七日内一次性给付给北京市海淀区保障性住房发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  高亚琍二〇二一年四月二日书记员  史敬阳-6--5-