四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川05民终288号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶秀秋，男，汉族，1983年8月15日出生，住四川省泸县。委托诉讼代理人：张胜毅，四川平通律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：万娟，女，汉族，1987年11月14日出生，住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人：张胜毅，四川平通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：泸州海吉新城农产品批发市场有限公司，住所地：四川自贸区川南临港片区临港大道101号，统一社会信用代码：91510500314459981G。法定代表人：张正禄，公司总经理。委托诉讼代理人：陈臻，四川康乾律师事务所律师。上诉人叶秀秋、万娟因与被上诉人泸州海吉新城农产品批发市场有限公司（以下简称海吉新城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2020）川0504民初4800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭于2021年4月6日公开进行了审理。上诉人叶秀秋及其委托诉讼代理人张胜毅，上诉人万娟的委托诉讼代理人张胜毅，被上诉人海吉新城公司的委托诉讼代理人陈臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人叶秀秋、万娟上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：网签备案的四份《四川省商品房买卖合同（预售）》并非双方2018年9月14日重新达成的协议内容，除219#、220#商品房的规划用途填写为“办公”外，其余内容与《泸州海吉星商铺认购书》、《泸州海吉星农产品批发市场有限公司签约审核流程表》完全相同。被上诉人自始明知219#、220#号商品房规划用途为“办公”而故意隐瞒为“商铺”。2016年9月20日《建设工程规划许可证》批复第16幢楼第一层均为“商业”，第二层为“办公”，219#、220#商品房的第二层为“办公”、第三层为“配套用房”，但在双方签订协议时，均告知上诉人119#、120#、219#、220#商品房用途为“商铺”或“商业”。被上诉人以“商铺”售后返租219#、220#商品房租赁单价与119#、120#商品房相同。被上诉人至今未交付上诉人商品房买卖合同，导致上诉人未能发现219#、220#规划用途由“商铺”变更为“办公”。一审法院以四份《四川省商品房买卖合同（预售）》作为确定买卖双方权利义务的最终依据，属于事实认定错误。一审判决认为，因案涉商品房的规划用途一直未变更，故上诉人以被上诉人变更案涉商品房规划用途导致上诉人合同目的无法实现的主张不成立，上诉人认为，一审判决混淆概念，逻辑错误。一审判决曲解“商铺”概念，违背常理，损害上诉人利益，应当予以撤销。被上诉人海吉新城公司辩称：首先上诉人在混淆概念，双方当事人已经签订正式商品房买卖合同，认购书已由买卖合同替代。合同已经明确载明房屋上层是办公。上诉人主张没有看清楚合同内容与事实不符。其次，当我方起诉要求上诉人支付购房款时，上诉人才反诉要求撤销合同，但上诉人的撤销权超过一年的除斥期间。并且上诉人主张的显失公平或者重大误解均不撤销合同的法定理由。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。海吉新城公司向一审法院起诉请求：1、判决本诉被告继续履行《商品房买卖合同》支付购房款的义务，即向本诉原告支付购房款本金77万元及利息，利息以77万元为基数按每日万分之二从2019年3月6日起至付清之日止；2、本诉案件受理费由本诉被告承担。叶秀秋、万娟向一审法院反诉请求：1、判决解除编号为YS334067的《四川省商品房买卖合同（预售）》及编号为YS334103的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2、判令反诉被告退还反诉原告购房款241997元、契税30860元、印花税506.6元、房屋登记费1100元、工本费20元，赔偿房屋专项维修资金9586元，并以274483.6元为基数自2018年2月5日起按年利率6%计付资金占用利息；3、反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定的事实：二本诉被告系夫妻关系，2017年12月27日，本诉被告叶秀秋（乙方）与泸州海吉星农产品批发市场有限公司（甲方，以下简称“海吉星公司”）签订两份《泸州海吉星商铺认购书》，约定乙方认购泸州海吉星农产品批发市场项目蔬菜区16栋119号和120号商铺，其中119号商铺总建筑面积为125.74㎡，单价为6242.85元/㎡，总价款为784976元；120号商铺总建筑面积为125.74㎡，单价为6424.54元/㎡，总价款为807821元。两份认购书均约定乙方须于签订认购书当日一次性支付认购定金10万元，付款方式为银行按揭，乙方须于签订认购书当日支付认购定金，并于签订认购书之日起7日内一次性支付完毕首期购房款（总房款扣除优惠及认购定金），并与甲方签订《商品房买卖合同》、《泸州海吉星商铺代理租赁协议》，剩余购房款应在甲方要求及通知的时间内向相关银行办理完毕按揭手续，具体按揭年限及额度以银行最终审批结果为准，还约定：销售的商铺以政府职能部门最终批准的图纸为准，认购书各项规定中，无论涉及销售面积、质量标准、交付时间、违约责任及其他，双方同意以将来签订的《商品房买卖合同》中的规定为准，本认购书仅为确认该商铺买卖的预约性形式，是双方保证今后签订《商品房买卖合同》的法律文件，不能代替将来签订的《商品房买卖合同》，待《商品房买卖合同》签订后，此认购书自动失效。同日，二本诉被告与海吉星公司就119、120号两个商铺签订两份《泸州海吉星商铺代理租赁协议》，约定甲方（二本诉被告）将自己购买的商铺委托给乙方（泸州海吉星农产品批发市场有限公司）经营，委托经营期限为3年，从2017年12月27日起至2020年12月26日止，年租金按海吉星农产品批发市场商铺价格分别以第一年5%、第二年6%、第三年7%计算三年租金，三年租金从海吉星农产品批发市场商铺价格一次性扣除三年租金18%，剩余的金额为甲方实际购买海吉星农产品批发市场商铺合同价格，其中119号商铺剩余872194元，120号商铺剩余902642元。本诉被告叶秀秋于签订上述合同当日向海吉星公司支付了119、120号两个商铺的认购定金共计20万元。2018年2月5日，海吉星公司就本诉被告叶秀秋购买案涉两个商铺（119号和120号）进行签约审核并形成《海吉星公司签约审核流程表》。两份审核流程表均分别载明建筑上层面积为79.89㎡，下层面积45.85㎡，总面积125.74㎡。同日，叶秀秋向海吉星公司支付了两个商铺的认购金共计622797元（其中119号304976元，120号317821元），还支付了案涉两个商铺的契税、印花税、登记费、手续费、工本费共计50301元（其中119号24802元，120号25499元）。本诉原、被告就涉案房屋签约过程中，海吉星公司与二本诉被告先行签订了四份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定由二本诉被告购买海吉星公司开发的位于龙马潭区××道××段××号××栋××层××号××层××号××层××号××层××号房屋，并对面积、单价、付款方式、逾期付款的违约责任等作了约定。该四份合同无编号，未载明签订时间。2018年9月12日，本诉被告叶秀秋向泸州市住房保障和房地产管理局支付了上述119号、120号、219号、220号的房屋专项维修资金共计15088元（其中119号、120号均为2751元，219号、220号均为4793元）。2018年9月14日，海吉星公司与二本诉被告再次签订四份《四川省商品房买卖合同（预售）》，该四份合同第一条第（二）项均载明：买受人购买的商品房所占用的土地规划用途为商业，土地使用权终止日期为2056年5月12日，该商品房在预售许可证（2016）房预售证第241号下。四份合同的附件四第四条均约定：因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起7日内，以自有资金支付，不承担本合同第十条规定的违约责任。四份合同的第十条“逾期付款的处理”条款中，均未约定承担违约责任的方式及内容。四份合同中，合同编号为ＹＳ334099的合同载明：房屋坐落龙马潭区××道××段××号××栋××层××号，签订本合同时，该商品房的规划用途为商业，该商品房预测建筑面积共45.85㎡，单价为6242.86元／㎡，总价款为286235元，付款方式为按揭贷款，首期房价款146235元，余款140000元申请贷款支付；合同编号为ＹＳ334103的合同载明：房屋坐落龙马潭区临港大道五段101号16栋2至3层219号，签订本合同时，该商品房的规划用途为办公，该商品房预测建筑面积共79.89㎡，单价为6242.85元／㎡，总价款为498741元，付款方式为按揭贷款，首期房价款258741元，余款240000元申请贷款支付；合同编号为ＹＳ334064的合同载明：房屋坐落龙马潭区××道××段××号××栋××层××号，签订本合同时，该商品房的规划用途为商业，该商品房预测建筑面积共45.85㎡，单价为6424.54元／㎡，总价款为294565元，付款方式为按揭贷款，首期房价款154565元，余款140000元申请贷款支付；合同编号为ＹＳ334067的合同载明：房屋坐落龙马潭区临港大道五段101号16栋2至3层220号，签订本合同时，该商品房的规划用途为办公，该商品房预测建筑面积共79.89㎡，单价为6424.53元／㎡，总价款为513256元，付款方式为按揭贷款，首期房价款263256元，余款250000元申请贷款支付。庭审中，双方一致认可该四份有编号的合同系网签备案合同。2018年9月20日，海吉星公司将案涉1层119号、1层120号、2至3层219号、2至3层220号房屋网签备案到二本诉被告名下，泸州市房屋产权交易服务中心出具的网签备案信息表上载明，其中1层119号、1层120号房屋的设计用途为“商业”，2至3层219号、2至3层220号房屋的设计用途为“办公”。另查明，2016年9月20日，泸州海吉星农产品批发市场（一期A分区）工程取得建设工程规划许可证。2018年4月3日，前述工程取得建设工程规划核实合格证，其上载明核实建筑分类情况为：16#蔬菜区1层为商业，16#蔬菜区1-3层为办公。2018年12月20日，前述工程取得竣工验收备案书。还查明，海吉星公司于2020年3月23日准予变更登记为泸州海吉新城农产品批发市场有限公司。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，本案的争议焦点为本诉原告是否变更了案涉商品房的规划用途以致本诉被告不能实现合同目的，本诉被告是否享有合同解除权，对此作如下评述：一、本诉被告认为《商铺认购书》为双方真实意思表示，合法有效应全面履行，因《商铺认购书》中明确载明房屋为“商铺”，而本诉原告交付的涉案房屋的二、三层房屋规划用途为办公，故不能实现本诉被告的合同目的。法院认为，首先，《商铺认购书》中载明的“商铺”与房屋规划用途中的“商业”二者在概念上从内涵到外延均不相同，不属于同一范畴；其次，认购协议只具有预约合同的性质，且双方在《商铺认购书》中亦约定了“本认购书仅为确认该商铺买卖的预约性形式，是双方保证今后签订《商品房买卖合同》的法律文件，不能替代将来签订的《商品房买卖合同》，因此，待《商品房买卖合同》签订后，此认购书自动失效。”故应以双方此后签订的《商品房买卖合同》约定为准；而双方就案涉商品房签订了两次买卖合同，其中无合同编号的四份合同未载明签订时间，有编号的合同的签订时间为2018年9月14日，本院认为应以2018年9月14日的四份合同为准。理由如下：1、本诉被告辩称未载明签订时间的四份合同是于2018年下半年，在四份网签备案合同签订时的前后某天所签，但并未举证证明；而根据双方在《商铺认购书》中的约定“乙方须于签订本认购书当日支付认购定金，并于签订本认购书之日起7日内一次性支付完毕首期购房款，并与甲方签订《商品房买卖合同》、《泸州海吉星商铺代理租赁协议》”以及双方于2018年2月5日就案涉商品房进行买卖合同签约审核，本诉被告叶秀秋又于当日支付认购金共622797元的事实，能够反映出无编号的四份《商品房买卖合同》的签订时间应早于2018年9月14日，且双方在合同网签备案后，亦无再行签订合同的必要；2、2018年9月14日签订的四份合同为网签备案合同，系双方的真实意思表示，且如前所述，该四份合同签订时间在后，故应以该四份合同为准。二、在2018年9月14日签订的四份《四川省商品房买卖合同（预售）》中明确载明了二本诉被告购买的119号和120号房屋所占用的土地规划用途为商业，商品房规划用途为商业，219号和220号房屋所占用的土地规划用途为商业，商品房规划用途为办公，与网签备案登记及规划核实许可证上载明的信息一致，故本诉原告并未改变房屋规划用途，对反诉原告所持的其合同目的不能实现，应解除合同并退还相关费用的诉请于法无据，法院依法不予支持。本诉被告应严守合同约定，将所欠房款77万元及时支付与本诉原告。因网签备案的四份《四川省商品房买卖合同（预售）》并未约定逾期付款的违约责任，且在附件四中约定了因买受人的原因导致未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人以自有资金支付并不承担违约责任，故本诉原告要求本诉被告以77万元为基数按每日万分之二支付利息的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、本诉被告叶秀秋、万娟于本判决生效之日起十日内支付本诉原告泸州海吉新城农产品批发有限公司购房款77万元；二、驳回本诉原告泸州海吉新城农产品批发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告叶秀秋、万娟的诉讼请求。如果本诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11500元，本院减半收取为5750元，保全费4370元，合计10120元，由本诉被告叶秀秋、万娟承担；反诉案件受理费6198元，本院减半收取为3099元，保全费2270元，合计5369元，由反诉原告叶秀秋、万娟承担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人在购买案涉房屋时，先后签订认购书及多份商品房买卖合同。根据在案证据，应当以双方当事人于2018年9月14日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》内容确定双方当事人的权利义务关系。首先，当事人在认购书中明确约定双方应当签定《商品房买卖合同》，因此认购书的性质系预约合同。即使双方当事在人在认购书之后签订了正式的《四川省商品房买卖合同（预售）》，认购书的目的已经实现，应当以买卖合同约定的内容确定当事人的权利义务关系。其次，当事人签订的多份买卖合同中，只有2018年9月14日签订的合同载明合同签约时间，其他买卖合同均没有载明签约时间，形式上存在瑕疵。当事人之间因合同权利义务发生纠纷时，应当以内容完整、没有瑕疵的合同为准确定相关的权利义务关系。在2018年9月14日签订的案涉房屋《四川省商品房买卖合同（预售）》中，明确载明商品房的规划用途为办公，不存在约定不明的情形。而且上诉人夫妇均在合同上签字捺印，应当推定上诉人清楚知晓合同内容。反之则不利于交易秩序稳定。虽然认购书中载明房屋用途为商业，但上诉人作为成年人，具有完全民事行为能力，当其发现《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定的内容与认购书中载明内容不一致时，完全可以拒绝签订《四川省商品房买卖合同（预售）》。而不是以未看清合同内容为由主张合同存在重大误解或显失公平。同时，上诉人也未提供证据证明其在签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时存在其他重大误解或显失公平情形，故上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11500元，由上诉人叶秀秋、万娟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 剑审判员 曹天全审判员 诸 琳二〇二一年四月九日书记员 毛 林