葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽1402民初968号原告：徐新昊，男，1992年3与12日生，满族，个体业者，现住葫芦岛市连山区。被告：葫芦岛百兴大厦有限公司，住所地葫芦岛市连山区兴工路4号楼。法定代表人：王辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：于庆新，系辽宁义帆律师事务所律师。原告徐新昊与被告葫芦岛百兴大厦有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告徐新昊、被告葫芦岛百兴大厦有限公司的委托诉讼代理人于庆新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐新昊向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告预交定金人民币贰万元整（20000.00元）。2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2020年5月13日，原告与被告达成口头约定，原告租赁被告位于葫芦岛百兴副食品大市场的一厅28号和二厅30号商铺，租期一年，租金为两个商铺共52000.00元，原告当日按照被告要求交付定金20000.00元。2020年5月20日，被告要求原告签订书面租赁合同，合同租赁期被告要求填写为2020年5月20日当日至2021年5月20日，由于当时被告并没有完成整个出租场地装修，也没有办法做到当初交定金时承诺的六个通道打开（因为其中有三个属消防通道，不能作为正常营业时通行门），更无法提供符合营业条件的相关手续。在此情况下，原告提出不签订租赁合同，要求被告返还全部定金，但被告无理拒绝。原告认为双方无法签订租赁合同原因，是被告不具备场地经营条件和当初承诺及审批手续造成，违背诚实信用原则，理应承担缔约过失责任，返还原告定金。但原告多次找被告协商，被告不予理会。无奈诉至人民法院，请人民法院依法判决支持原告诉讼请求。被告葫芦岛百兴大厦有限公司辩称：请法院驳回原告的诉讼请求。原告在诉状中称的事实与客观实际不符，本案应该是原告违约，原告所交定金按照法律规定，不应予以退回。根据徐新昊的定金收据，应该于2020年5月14日15时前交付剩余租金及租用费用，逾期不缴按照放弃经营处理，后果自负，而原告并非在第二日交付剩余租金和费用，属于原告违约。本案原告在诉状中所称消防通道没有打开，不能正常营业，与客观事不符，事实上本案被告具备合法的消防通道手续，具备营业条件，本案被告并没有造成本案原告任何损失，故请求贵院驳回原告徐新昊的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告将兴工路老鱼市改建成百兴副食品大市场，面向社会招募摊主。2020年5月13日，原告徐新昊向被告交纳定金2万元，欲租赁百兴副食品大市场一厅28号和二厅30号摊位。被告为原告出具定金收据，载明：“今收徐新浩交百兴副食品大市场海（水）产品摊位/户定金贰万元整（定金不退）。余款在抓号次日十五点前按面积交付租金及费用（定金抵租金），逾期不交，按放弃经营处理，后果自负。公司另行对外招商。2020年5月13日”。2020年5月26日，被告（甲方）与市场其他租户（乙方）签订了被告提供的格式租赁合同。原告向本院提供的租赁合同约定：“第一条甲方将百兴副食品大市场X厅X号商铺（床）出租给乙方，租期壹年（自2020年5月26日至2021年5月26日）。6个通道打开之日，为租赁合同起始日。营业中途关门，要求退全额租金（6个通道）。第二条乙方承租的商铺（床）建筑面积：X平方米，每平方米租金价格：X元，租金为大写：X元整（￥X）。老鱼市有城管保证金收据的业户，凭据第一年享受租金优惠20%，第二年、第三年按正常租金标准交纳（即与没有城管保证金收据的老鱼市业户、社会招商户同一租金标准），2022年前租金不涨价。乙方在签订本合同时，一次性交纳全部租金、费用及履约保证金后，取得该商铺（床）壹年经营使用权。……第四条……未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业。第五条乙方本租期不得将商铺（床）出兑转租。……第十二条乙方严格遵守甲方经营管理制度。不得欺行霸市、打架斗殴。必须在商铺（床）内摆货经营，不得占道经营，不得在商铺（床）外摆放悬挂商品和物品，不得在门外、通道上停放各种车辆，不得向下水管道内乱扔杂物，不得擅自安装张贴广告、牌匾、商标字号，不得将儿童、宠物及与经营无关的物品带入市场内。……第二十二条乙方承租的商铺（床），如遇政府有关部门或甲方改造、扩建、调整经营、维修需要动迁或临时停业时，乙方必须无条件服从。如取消该商铺（床）或临时停业，甲方提前三十天通知乙方，甲方可退还因改造、扩建、维修造成的停业期间的租金或未到期所剩时间的租金，但发生一切损失乙方自负。”签订合同后，其他租户向被告交纳了第一年的租金并取得相应摊位的经营权。原告以合同不合法不合理、被告当时不具备营业条件、与最初承诺不一致等为由，拒绝签订格式租赁合同，经与被告多次协商，未能达成一致意思表示，至今双方未签订租赁合同，原告未交纳剩余租金，被告未退还定金。庭审时，原、被告均认可：如签订合同，原告应交纳两个摊位的租金合计为52000.00元。另查明，2020年5月21日，被告经葫芦岛市住房和城乡建设局网上备案受理系统进行了百兴副食品大市场工程消防设计备案。2020年6月9日，葫芦岛市连山区发展和改革局为被告出具关于《百兴副食品大市场改建》项目备案证明，经审查，项目符合国家产业政策，请抓紧履行项目开工前的各项建设程序后开工建设。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的定金收据、案外人与被告签订的租赁合同、照片，被告提供的葫芦岛市住房和城乡建设局建设工程消防设计备案受理凭证、通知单、光盘等证据材料载卷为凭，经开庭质证，本院审查，可以采信。本院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。签订主合同时，原告单方面拒绝签订被告提供的格式租赁合同，本应无权要求返还定金，但根据主合同租金金额52000.00元，原告应交纳的定金数额为52000.00元×20%=10400.00元，约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。现原告交纳的定金远超出法律规定，被告应将多收取的部分20000.00元-10400.00元=9600.00元予以返还。双方签订的定金合同不超过20%的部分，合法有效。原告主张其未与被告签订合同的原因在于被告，而非其单方拒绝，主要原因有：1.被告不具备经营条件、6个消防通道没有打开、房屋系危房、卫生不合格等；2.原告欲租赁的两个摊位被分开了；3.原告交纳定金后，被告将其欲租赁的一个摊位租赁给别人；4、主合同不合法不合理。关于第一项原因，原告未提供证据证明6个消防通道没有打开且被告提供了葫芦岛市住房和城乡建设局建设工程消防设计备案受理凭证，故本院不予采信。原告提供了市场现场照片予以证明房屋系危房、卫生不合格，从照片看，现场确实状况不佳，但无相关部门审查认定被告不具备经营条件，无法仅根据照片主观臆断，故本院对该组证据不予采纳。关于第二项原因，因原告与被告系口头约定，原告无法证明其欲租赁两个相邻摊位，故本院不予采信。关于第三项原因，原告未提供可资采信的相关证据，故本院不予采信。关于第四项原因，虽然主合同系被告提供的格式合同，但并未明显加重原告责任，同时不存在违反法律、行政法规的强制性规定、侵害他人利益、欺诈胁迫等情形，因此，双方未能签订租赁合同的过错不在被告。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告葫芦岛百兴大厦有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐新昊定金9600.00元。二、驳回原告徐新昊的其他诉讼请求。如未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150.00元，由被告葫芦岛百兴大厦有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员 赫 牛二〇二一年四月一日书记员 常红宇