河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0104民初284号 原告：李宁，女，1986年3月20日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：滕俊英（系原告李宁母亲），1960年9月3日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 被告：石家庄中迪房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区大径街92号602室，统一社会信用代码：911301007954778640。 法定代表人：史磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘南，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张培锋，河北世纪方舟律师事务所律师。 原告李宁与被告石家庄中迪房地产开发有限公司（以下简称中迪公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人滕俊英，被告中迪公司委托诉讼代理人刘南、张培锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李宁向本院提出诉讼请求：1.判令被告逾期交房给原告资金所造成的损失9629.15元。2.判令被告支付原告2017年1月1日至2017年3月21日临时安置补助费4093.20元。3.判令被告向原告支付违规违约交房赔偿金2910元。4.判令被告返还超国标面积多收房款13092.40元。5.判令被告退赔首年度采暖费1825元，以上共计31549.75元。6.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、原告与被告于2009年4月25日签订《房屋拆迁产权调换协议书》时，原告就主张要领取拆迁房屋各项补偿款20519.80元，被告以暂时资金紧张无法兑现领取，原告自2009年以来每年都找被告要求向原告支付以上款项，但被告一直以各种理由拒付。被告将以上所述款项以格式条款（补充协议）为名，抵顶房屋产权调换差价款36个月，2012年4月28日协议到期，被告逾期违约至2017年3月交房时长7年10个月24天，造成原告经济损失，该款项相当于预付款购房，逾期几年内原告及众多拆迁户多次找被告和东华路办事处要求被告向被拆迁户及原告支付资金占用损失，被告向部分拆迁户支付了赔偿金15元／平方米，但被告一直未向原告支付损失，故赔偿原告损失9629.15元。即（20519.80＊5.94%＊7年10个月24天）。协议书是根据《石家庄城市房屋拆迁管理实施办法》由被告提供的格式条款合同协议书，其第八条规定无效，因被告违反协议书第二条《石家庄城市房屋拆迁管理实施办法》石家庄市人民政府第124号令，第48条，第52条，第3条，以及《物权法》第213条，《合同法》第107条规定因此被告应承担以下违约责任：赔付原告被拆迁附属物补偿款5527元，搬家补助费606.40元，电器迁移费684元，拆迁奖金5516元及18个月过渡费8186.40元共计20519.80元。因长期违约占用资金致使损失9629.15元。﹛从2009年4月28日至2017年3月21日时长7年10个月24天﹜按中国人民银行同期贷款利率5.94%赔付，即：（20519.80＊5.94%＊7年10个月24天﹦9629.15元。二、被告与原告在2009年4月28日签订《房屋拆迁产权调换协议书》，《城市房屋拆迁产权调换补充协议》，按原被告合同约定36个月交房，被告违约延期至2017年3月21日通知收房。被告应继续支付交房前可过渡费4093.20元（2017年1月1日至2017年3月21日）原房面积30.32㎡＊50元＊2月21天＝4093.20元。三、被告没有按合同约定交房，逾期5年之久，2016年9月5日被告与原告在石市桥西区华路办事处工作人员见证下签订了《房屋交付事项承诺函》，承诺按时完成各项交房工程施工安装验收工作。如果没有按时完成承诺要求，就从2016年12月16日起按每天每套房30元标准，支付赔偿金。2017年3月21日原告接通知交房。办完一切手续方可领钥匙验房。入住后方知被骗，被告将各项配套生活设施不完备无法正常使用水，电，暖，燃气通信，绿化，消防等设施不合格。存在重大安全隐患，使生活无法正常工作无法正常，造成很大经济损失。后经向各职能部门诉求方知：1、小区道路硬化.环境绿化2017年3月中旬才开始。2、天然气设施2017年8月12日安装验收通气。3、电表2018年7月8日安装验收供电。4、质检.规划为2017年9月和2019年1月28日。5、消防2019年4月28日查询不合格。被告欺瞒事实，违背承诺，其协议书第四条：甲方保证用于产权调换的房屋符合国家规划建筑标准和安全质量标准。安置手册15页产权调换交房标准3：水电暖燃气设施齐全，可正常使用。被告违背协议和承诺，故应赔偿原告损失2910元，即2016年12月16日至2017年3月21日共计97天＊30元＝2910元。（并保留继续支付至配套工程验收合格止）。四、被告交付原告的房屋与合同约定面积不符，超出国家规定标准，依据《商品房销售管理办法》第20条第二款规定，面积误差比绝对值超过正负3%时，面积误差比在正3%以内部分的房价款由买受人补足，超过3%外部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。被告交付的房屋超过合同面积绝对值比6.08%，故被告应依法退还原告超出3%外部分的房价款2.84平方13092.40元。作为知名房地产开发企业有规不依、有标不遵，欺骗原告多收房款。应返还多收房款13092.40元。（即4620＊2.84平方米＝13092.40元）。五、1根据石家庄市（关于主城区居民供热价格的通知）中明确规定主城区新建住宅首次供热由开发建设单位统一向供热公司缴纳，并在房星买卖合同中予以注明。开发建设单位，物业公司均不得向居民用户另行收费。原告于2017年3月21日办理入住手续，拆迁安置手册第9条优惠政策予以明确说明。2017年冬，首次采暖，开发商不遵守约定，强硬收取采暖费，请依约退赔采暖费1825元。综上所述，被告未将符合国家规定标准的房屋交付给原告，在道路、绿化、环保、消防、排水、燃气、电力及网络通信配套设施等方面均不完善而且存在重大安全隐患的情况下交房，依据《石家庄市建设局关于对城市房屋拆迁区域（位）等级划分进行调整的通知》石建（2010）86号、《石家庄市市区国有土地上住宅房屋征收搬迁临时安置费标准》，石政办（2011）56号《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》，《石家庄市政第124号》文件，《中华人民共和国建筑法》、《合同法》、《中华人民共和国消防法》、《商品房销售管理办法》、《国有土地房屋征收与拆迁补偿例》等相关政策法律法规，特诉至法院。 被告中迪公司辩称，原告要求被告支付临时安置补助费、违约交房赔偿金、房屋面积多收款、年度采暖费等费用无事实及法律依据，依法应当予以驳回。一、原告要求被告支付逾期交房所造成损失9629.15元的诉讼请求没有事实与法律基础，应当予以驳回。2009年4月25日，原被告双方签订《城市房屋拆迁产权调换协议书(石建拆产协[09二期]第0598号)》，协议书第八条：当事人认为应当订立的其他条款:1、首次计发的18个月过渡费和奖金及相关费用抵减新旧房屋差价款。2009年4月28日，原答辩人双方签订《城市房屋拆迁产权调换补充协议》，补充协议第一条明确约定乙方自愿将各项补助、奖励等款项抵顶房屋差价款，抵顶后乙方应支付甲方房屋差价款140394.4元。上述证据证明，在原被告签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书(石建拆产协[09二期]第0598号)》中，双方已经明确约定将乙方(原告)应领取的被拆迁房屋附属物补偿费5527元、拆迁补助费606.4元、电器迁移费684元、奖金5516元及首次计发的18个月过渡费8186.4元，共计20519.8元用于抵顶新旧房屋差价款。在原被告签订的《城市房屋拆迁产权调换补充协议》中，被告已经将上述款项用于抵顶，并计算出抵顶后原告应支付被告新旧房屋差价款140394.4元，原告也签字认可了上述抵顶及抵顶后应补交的房屋差价款。原被告签订协议书后第三天双方就签订了《城市房屋拆迁产权调换补充协议》，在补充协议中双方明确了置换房屋的房价标准、新旧房屋差价款、原告各项费用抵顶数额、抵顶后新旧房屋差价款等诸多重要内容。原告关于《城市房屋拆迁产权调换协议书》属于格式合同、应当无效、被告长期占用上述款项没有事实基础，其要求被告按照银行同期贷款利率支付上述款项占用期间的利息的诉请依法予以驳回。另，被告也严格按照协议书和补充协议的约定履行了合同义务，向原告交付了房屋，《城市房屋拆迁产权调换协议书》、《城市房屋拆迁产权调换补充协议》已经履行完毕。第二、双方已经通过《入住费用结算表》、《房屋交接书》对相关费用已经进行了结算，形成书面结算单予以明确，并根据协议及结算单作出最终处置，原告诉请被告支付2017年1月1日至2017年3月21日的临时安置补助费依法应当予以驳回。2017年3月21日，原被告双方针对房屋入住费用协商达成一致，形成《入住费用结算表》，该表中明确记载了涉案房屋面积差价款、应收(退)差价、燃气集资费、应补过渡费的具体数额，并在《入住费用结算单》中明确注明，过渡费截止发放日期为2016年12月31日。原告签字摁印予以确认，说明房屋差价款已经结算清楚。同日，原告出具《房屋交接书》，表示其同意按照目前该房屋和所在楼栋、小区的建锁，规划设计及建筑现状接收房屋，并表示其本人对《产权调换协议》履行事宜再无争议，这表明双方对于产权调换事宜已经履行完毕。现原告提起诉讼，造背了试实信用原则，人民法院依法应当予以驳回。第三、2016年9月5日，被告针对中山华府海棠院全体业主，即包括原告在内出具承诺函，函中对于未按时交房的情况作出约定:若实际交房时间晚于2016年12月15日(以通知第一批收房时间为准)，自2016年12月16日起我公司将按每天每套30元的标准支付赔偿金，赔偿金计算至通知第一批收房止。2016年12月16日，被告通过石家庄新闻网、石家庄日报等渠道发布公告，通知回迁居民自2016年12月25日，集中办理回迁安置房交付手续，自该通知发布之日起，回迁居民开始分批次办理回迁入住，被告实现了2016年9月5日发布承诺函的内容，并且在原告未收房的情况下，对原告单独采取邮寄送达的方式，通知其前来收房，故被告不存在任何违约行为，不需要向原告支付任何的赔偿金，原告诉请无事实依据，人民法院依法应当驳回。第四、原告要求被告退赔产权调换房屋差价款13920.40元的诉讼请求没有事实与法律基础，应当予以驳回。原被告均提交大径街西区改造项目《拆迁补偿安置方案》作为证据，双方对该证据的真实性、合法性和关联性均予以认可。原被告双方协议书约定的补偿安置面积为92㎡，2017年3月被告向原告交付房屋，房屋确认面积为97.6㎡，面积差为5.6㎡。该面积差5.6㎡在法律性质上仍应为原告的扩容面积，因此该5.6㎡面积的价格应按照《拆迁补偿安置方案》中关于扩容面积的标准计算，即该部分面积价格应按照方案中超40以外30以内价格4570元/㎡的标准再结合楼层差价进行计算。原被告于2009年4月25日签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》第四条载明：产权调换房屋建成后，建筑面积按政府相关部分实际测绘为准，多退少补。故，被告按照上述标准计算此5.6㎡部分的差价款符合相关政策及双方约定。因此原告要求被告返还超国标面积多收房款13092.40元的诉讼请求没有事实与法律基础，应当予以驳回。第五、原告要求被告退赔首年度采暖费1825元的诉讼请求没有提交证据予以证明，且属于另案法律关系，故与被告无关，被告不需要为此承担责任，人民法院依法应当予以驳回。综上，应当驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其主张依法提交证据：《城市房屋拆迁产权调换协议书》、《城市房屋拆迁产权调换补充协议》、《入住费用结算表》、收据、《拆迁估价结果公示说明书》、《拆迁房地产分户估价结果》、《估价结果解析及附属物、附着物估价表》、《关于房屋交付事项承诺函》、证明、网站截图、公告、《天然气置换通气通知》、《中山华府海棠院计划停电通知》、《关于海棠院供电情况说明》、《电卡领取通知》、不动产权证书及办证票据、房屋验收单、签收单（二期）、《大径街西区拆迁安置手册》。 被告为证实其主张依法提交证据：公告、特快专递单。补充提交补充协议。 经审理查明，2009年4月25日，原告李宁（乙方）与被告中迪公司（甲方）签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定乙方被拆迁房屋坐落位置民生路北三巷1号，房屋性质私产、用途住宅、产权证号230021472、建筑面积30.32㎡。甲方应支付被拆迁房屋评估作价补偿费108620元、被拆迁房屋附属物补偿费5527元、搬迁补助费606.4元、电器迁移费684元。原告选择产权调换，建筑面积92㎡。原告采取自行过渡方式，临时安置补助费每月按被拆迁房屋合法建筑面积15元/㎡计算，过渡起始时间以交房单为准，共计36个月，首次计发18个月，计8186.4元，以后每6个月发放一次。超期过渡的按《办法》有关规定执行。其中该协议书第四条约定：“甲方保证用于产权调换的房屋符合国家规划、建筑标准和安全质量标准；产权调换房屋交工标准以产权调换房屋评估报告通知单为准；产权调换房屋建成后，建筑面积按政府相关部门实际测绘为准，多退少补。”，第八条约定：“当事人认为应当订立的其它条款：1、首次计发的18个月过渡费和奖金及相关费用抵减新旧房屋差价款”。2009年4月28日，原、被告签订《城市房屋拆迁产权调换补充协议》，约定产权调换房屋的坐落位置大径街（西区）11号楼一单元1402，建筑面积92㎡。原告被拆迁房屋补偿费等价值量部分41.78㎡，按照本项目产权调换政策计算后，原告应向被告支付产权调换房屋差价款(结合楼层差价)为160714.2元。原告自愿将各项补助、奖励等款项抵顶房屋差价款，抵顶后原告应支付被告房屋差价款140394.4元。上述协议书签订后，原告向被告交付了被拆迁房屋。被告向原告支付临时安置补助费截止到2016年12月31日。2017年3月21日，被告向原告交付了产权调换房屋，房号由11号楼1单元1402变更为中山华府海棠院6号楼1单元1401。 原告签署入住费用结算表。其中该结算表中第①房屋差价一栏显示：“安置面积92确权面积97.6面积差5.6单价4610面积差价款25816”，第②房屋结算应补价一栏显示“应收（退）差价140394”，第③燃气集资费一栏显示“1300”，第④应补过渡费一栏显示“拆迁房面积30.32拆迁交房日期2009-4-28发放截止日期2016-12-31应发过渡费96322.10已发过渡费71931.17应补过渡费24390.93”，以及“所有款项合计（①﹢②＋③－④）143119”。同日，原告向被告支付143119元。 另查明，2016年9月5日，被告出具《关于房屋交付事项承诺函》，载明：“针对三期回迁房业主关心的房屋交付事宜，我公司回迁房的交付也高度重视，并积极开展相关工作推进……三、未实现按时交房的对于交房工作我公司将积极努力的按时完成，但由于交房工作涉及各方面工作较多，如却因不可预见的客观因素影响造成交房时间拖延的，我公司将提前告知全体业主具体交付时间。若实际交付时间晚于2016年12月15日（以通知第一批收房时间为准），自2016年12月16日起我公司将按每天每套30元标准支付赔偿金，赔偿金计算至通知第一批收房时止。”。2016年12月16日，被告发布公告，载明：“大经街西区二期回迁安置用房自2016年12月25日开始集中办理交付手续，因交付户数较多，安排分批次进行办理（请根据收到的入住通知书或电话通知为准）。过渡费计发截止时间2016年12月31日止”。 2018年8月9日，原告李宁（乙方）与被告中迪公司（甲方）签订《补充协议》，约定：“一、甲方（被告）同意按照单价35元/平米/月乘以被拆迁房屋建筑面积标准，向乙方（原告）支付2017年1-3月份共计3个月过渡费，费用合计为3183.6元。……三、本协议第一条约定费用为双方就该房屋交付及过渡费等事宜达成的一次性解决方案，双方认可上述费用的标准，除上述费用外甲方无需再向乙方支付任何其他费用。乙方承诺：在甲方向乙方支付本协议约定款项后，双方就该房屋交付及过渡费事宜再无任何异议，乙方认可房屋交付现状，且不得再就该房屋交付条件、手续、以及与房屋交付相关的事宜向甲方主张赔偿、补偿、过渡费等费用。”原、被告在该被充协议中分别签字按印和盖章。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》、《城市房屋拆迁产权调换补充协议》，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予认定。原、被告在《城市房屋拆迁产权调换协议书》中约定过渡时间共计36个月，超期过渡的按《办法》有关规定执行，并未约定具体交房时间。关于原告主张被拆迁附属物补偿款5527元、搬家补助费606.40元、电器迁移费684元、拆迁奖金5516元及18个月过渡费8186.40元，共计20519.80元的利息损失，根据原、被告签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》约定：“首次计发的18个月过渡费和奖金及相关费用抵减新旧房屋差价款”。以及根据原、被告签订的《城市房屋拆迁产权调换补充协议》约定：“乙方（原告）自愿将各项补助、奖励等款项抵顶房屋差价款”，并计算了抵顶后房屋差价款为140394.4元，因此，原告主张的20519.80元在2009年4月28日双方签订补充协议时该款项就已抵顶。原告主张为格式条款，但合同条款内容并未加重原告责任、排除原告主要权利，且原告在上述协议书中均签字按印。原告称其一直主张要求从被告处领取各项补偿款20519.80元，未举证证明其向被告催要该款及双方对上述款项的支付方式重新进行了约定的事实。因此，原告的该项请求，本院不予支持。 关于原告主张的2017年1月1日至2017年3月21日的临时安置补助费4093.20元。根据被告提交的补充协议，载明“甲方（被告）同意按照单价35元/平米/月乘以被拆迁房屋建筑面积标准，向乙方（原告）支付2017年1-3月份共计3个月过渡费”，原告在该补充协议中签字按印，且被告已按该协议约定履行给付义务，原告认可已收取。因此原告要求被告给付自2017年1月1日至2017年3月21日的临时安置补助费4093.20元的主张，本院不予支持。 关于原告要求被告支付违规违约交房赔偿金2910元。被告虽于2016年9月5日作出《关于房屋交付事项承诺函》，但2018年8月9日原、被告签订《补充协议》，约定：“乙方（原告）承诺：乙方认可房屋交付现状，且不得再就该房屋交付条件、手续、以及与房屋交付相关的事宜向甲方主张赔偿、补偿、过渡费等费用。”，并约定“双方认可上述费用的标准，除上述费用外甲方无需再向乙方支付任何其他费用”，因此，2018年8月9日签订的补充协议系双方对补偿及赔偿等事宜重新达成的约定，且原告在该补充协议中签字按印，故但原告现要求被告支付赔偿金2910元的主张，不符合双方签订的合同约定，本院不予支持。 关于原告主张被告返还超国标面积多收房款13092.40元。原告依据《商品房销售管理办法》的规定主张被告返还，该《办法》规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”，而根据原、被告签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》第四条约定“产权调换房屋建成后，建筑面积按政府相关部门实际测绘为准，多退少补”，以及结合原告提交的《入住费用结算表》，原告收房时在入住费用结算表中签字确认面积差为5.6以及面积差价款25816元并已结算。因此，原告的该项主张，本院不予支持。 关于原告主张被告退赔首年度采暖费1825元。根据原告提交的2017年10月31日的收据，显示原告2017年度采暖费1825元系由案外人河北恒辉物业服务集团有限公司代取。原告未举证证明该款项已由被告实际收取，因此，原告要求被告退还该1825元的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下： 驳回原告李宁的诉讼请求。 案件受理费588元，减半收取计294元，由原告李宁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050051，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 姜 蕾 二〇二一年四月二十六日 书记员 刘亚欣