广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初17275号原告：东莞市×××××××有限公司。住所地：东莞市×××××××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××390H。法定代表人：王伟泉，经理。委托代理人：方凯靖，广东同门律师事务所律师。委托代理人：杨英锋，广东同门律师事务所律师助理。被告：东莞市君山映画影视文化传媒有限公司。住所地：东莞市南城区袁屋边大道艺展路29号东莞艺展中心A馆二楼南区铺位。统一社会信用代码：91441900MA4UH3X965。法定代表人：王某1。原告东莞市×××××××有限公司与被告东莞市君山映画影视文化传媒有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市×××××××有限公司的委托代理人方凯靖到庭参加了诉讼。被告东莞市君山映画影视文化传媒有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市×××××××有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年7月31日签订的《东莞艺展中心铺位合同》（合同编号：YZCK-A-2F-南区）；2、将案涉租赁物腾退给原告；3、被告向原告支付拖欠的租金（自2019年9月5日起计至被告实际腾退房屋之日止）及利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、被告向原告支付管理费（自2019年9月5日起计至被告实际腾退房屋之日止）及利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、被告向原告支付水电费（自2019年9月5日起计至被告实际腾退房屋之日止）及利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6、本案诉讼费由被告负担。诉讼中，原告申请变更其第1项诉请为：确认原、被告双方于2015年7月31日签订的《东莞艺展中心铺位合同》（合同编号：YZCK-A-2F-南区）无效。事实与理由：原告与被告于2015年7月31日签订《东莞艺展中心铺位租赁合同》（合同编号：YZCK-A-2F-南区），约定原告将位于东莞市南城区袁屋边大道艺展路29号东莞艺展中心A馆二楼南区铺位出租给被告，并约定租赁期限从2015年9月1日起至2026年1月31日止，被告需在每月5日前向原告支付当月租金22400元及当月管理费9800元，水电费由被告自行承担；合同期内，若被告逾期支付各项费用的，原告有权依照当月所有费用总额5‰的标准按日向被告收取滞纳金；被告逾期支付各项费用达到15日的，原告有权解除合同、收回铺位并追究被告的违约责任。2019年9月5日起，被告一直拖欠租金、管理费和水电费等费用。截至2020年5月15日止，被告拖欠租金201600元、管理费88200元、水电费72903.6元。原告多次向被告催收款项无果。原告为维护自身合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告东莞市君山映画影视文化传媒有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据。经审理查明，2015年7月31日，原、被告双方签订一份东莞艺展中心铺位租赁合同，约定原告将位于东莞市南城区袁屋边大道艺展路29号东莞艺展中心A馆二楼南区房屋出租给被告用于经营文化传媒、私房菜会所，租赁期限为2015年9月1日至2026年1月31日，其中2015年9月1日至2016年1月31日为免租期。合同第二条第2项约定，2016年2月1日至2021年1月31日期间的租金为22400元/月，2021年2月1日至2026年1月31日期间的租金为25760元/月。合同第二条第3项约定，2015年9月1日至11月30日期间的管理费共计15400元，2015年12月1日至2016年4月30日期间的管理费为8400元/月，2016年5月1日至11月30日期间的管理费为15400元/月，2016年12月1日至2017年4月30日期间的管理费为8400元/月，2017年5月1日至11月30日期间的管理费为15400元/月，2017年12月1日至31日期间的管理费为8400元，合同后期即从2018年1月1日起至2026年1月31日止的管理费按市场情况做相应调整。合同第二条第4项约定，签订本合同时，被告需支付2个月的租金共计44800元作为合同押金，并交纳当月的租金和管理费；合同到期后，该押金将在铺位固定设施无破损的情况下无息退还给被告。合同第二条第6项约定，被告必须于每月1日至5日缴纳当月租金、管理费等；过期缴费者，每天需加收当月所有费用总额的5%作为滞纳金。庭审中，原告确认被告已向原告缴纳押金44800元。本案中，原告认为，案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，故主张案涉租赁合同无效；被告于2020年5月8日开始搬离案涉场地，后于2020年5月31日实际清场完毕，但被告至今未支付2019年9月1日至2020年5月31日期间的租金，故要求被告按照22400元/月的标准支付2019年9月1日至2020年5月31日期间的租金及利息，并要求利息计算以每月租金数额22400元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自当月6日起计至被告实际付清之日止。原告称，若法院认定案涉租赁合同无效的，原告同意在被告应付的费用中抵扣被告已缴纳的押金44800元。关于管理费的问题。原告称，案涉合同对2018年1月1日之后的管理费标准没有明确约定，仅约定按照市场情况作出调整；因原、被告双方已口头约定2018年1月1日之后的管理费按照9800元/月计算，被告在2018年1月1日之后亦实际按照9800元/月的标准向原告支付管理费，故要求被告按照9800元/月的标准支付2019年9月1日至2020年5月31日期间的管理费及利息；并要求利息计算以每月管理费数额9800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自当月6日起计至被告实际付清之日止。关于水电费的问题。原告称，案涉合同约定水电费按照商业用水价格计算，但被告根据其经营需求，主动向原告提出按照固定标准收取水费，原告予以同意，故被告实际是按照210元/月的固定标准向原告支付水费、按照1.08元/度的标准向原告支付电费；原告没有对被告的实际用水量进行抄表，但有对被告的实际用电量进行抄表；原告现要求被告按照210元/月的固定标准支付2019年9月1日至2020年5月31日期间的水费及利息、按照原告的抄表记录支付2019年9月1日至2020年5月31日期间的电费及利息；并要求利息计算以每月水电费数额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自下下个月的6日起计至被告实际付清之日止（即2019年9月的水电费利息自2019年11月6日起计算，以此类推）。原告对此提供水费发票、其他非税收入票据、缴费通知单、电费发票予以证明。其中，原告自行提供的2019年8月28日打印的缴费通知单显示，原告在2019年8月28日要求被告于2019年9月5日前缴纳2019年9月1日至30日期间的租金及管理费、2019年7月21日至8月20日期间的水费210元及电费12916.8元，以此类推。诉讼中，本院向东莞市自然资源局发函调查案涉租赁物的规划报建情况。2020年10月10日，东莞市自然资源局向本院出具回函，回函内容显示，案涉建筑物所在土地属于东莞市南城区袁屋边股份经济联合社农民集体所有，现状地类为建设用地（村庄）；案涉房屋没有办理建设工程规划许可证及不动产权证。另，原告在庭后向本院提供了被告在2018年1月至2019年8月期间缴纳租金、管理费及水电费的银行交易记录，并提供了款项支付情况明细表。其中，款项支付情况明细表显示，被告在2018年1月至2019年8月期间均是按照22400元/月的标准计付租金、按照9800元/月的标准计付管理费、按照210元/月的固定标准计付水费（其中春节当月免付水费）、按照1.08元/度的标准计算电费，每月应付款项总额与被告实际通过银行转账支付的款项金额基本一致。以上事实，有原告提供的租赁合同、产权证明、发票、非税收入票据、缴费通知单、物品放行申请、银行交易记录、明细表，以及东莞市自然资源局出具的复函、本院的法庭笔录等书证附卷为据。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据，视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律后果，由被告自行承担。本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。本案中，原、被告双方就被告向原告承租位于东莞市南城区袁屋边大道艺展路29号东莞艺展中心A馆二楼南区房屋签订了租赁合同，该合同有原、被告双方的盖章确认，被告未能提供证据予以反驳，故本院对该租赁合同予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现根据东莞市自然资源局出具的复函内容，可以证明案涉房屋并未办理建设工程规划许可证。根据上述法律规定，原、被告双方签订的案涉租赁合同属于无效合同。原告请求确认案涉租赁合同无效，于法有据，本院予以支持。原告在庭审中确认其已于2020年5月收回案涉房屋，故对于原告要求被告腾房的诉请，本院不予支持。关于房屋占有使用费及其利息的问题。首先，虽然案涉房屋租赁合同无效，但被告实际占用了案涉房屋。原告要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，本院予以支持。被告未提供证据证明其已向原告支付2019年9月1日之后的房屋占有使用费，应由被告自行承担举证不能的后果。原告要求被告按照22400元/月的标准支付2019年9月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，未违反上述法律规定，本院予以支持。其次，关于被告实际返还房屋的日期问题。原告提供的证据显示，被告在2020年5月8日向原告提交搬出物品放行申请。由此可见，被告将自己的物品搬离原告处时，需书面向原告提交申请。故本院认定，原告应当持有并保管可以证明被告搬离案涉房屋的相关证据。现原告提供的该份放行申请右下方显示“第90页，共90页”，本院认为，该页码内容足以反映出该份放行申请是被告向原告提交的最后一份放行申请，故被告最后搬离原告处的日期应为2020年5月8日。再者，从原告自行提供的2019年8月28日打印的缴费通知单来看，原告在2019年8月28日要求被告于2019年9月5日前缴纳2019年9月1日至30日期间的租金及管理费、2019年7月21日至8月20日期间的水费210元及电费12916.8元，据此可推算出原告主张被告应当在2020年5月5日前缴纳的水费210元、电费2419.2元所属的期间应为2020年3月21日至4月20日，可见被告在2020年5月8日后没有实际使用案涉房屋。综上三点，本院认为，原告主张被告实际在2020年5月31日才完全搬离案涉房屋，但未提供证据予以证明。故本院根据本案现有的证据，认定被告将案涉房屋交还给原告的日期为2020年5月8日；并认定被告应向原告支付2019年9月1日至2020年5月8日期间的房屋占有使用费合计22400元/月×8个月+22400元/月÷31天×8天=184980.65元。被告未及时按月向原告支付房屋占有使用费，必然会给原告造成利息损失，故本院参照原、被告双方关于每月1日至5日缴纳当月房屋占有使用费的约定，酌情认定被告支付给原告的2019年9月1日至2020年5月8日期间的房屋占有使用费利息应当分月计算，即每月房屋占有使用费的利息均以当月应付房屋占有使用费数额22400元（2020年5月房屋占有使用费数额按5780.65元计算）为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自当月6日起计至被告实际付清之日止。因原告在诉讼中表示同意在被告应付的费用中扣除被告已付的合同押金44800元，故被告支付给原告的上述租金及利息总额中应扣减44800元。对于原告要求被告支付2020年5月8日之后的房屋占有使用费及其利息的诉请，本院不予支持。关于管理费及其利息的问题。原告提供的被告每月支付费用明细显示的款项总额，与被告每月实际通过银行转账给原告的款项总额基本相符，足以证明被告实际按照9800元/月的标准向原告支付管理费。现被告未提供证据证明其已向原告支付2019年9月1日之后的管理费，应由被告自行承担举证不能的后果。同理，被告已于2020年5月8日搬离案涉房屋，故对于原告要求被告按照9800元/月的标准支付2019年9月1日至2020年5月8日期间管理费的诉请，本院予以支持。据此，被告应当向原告支付2019年9月1日至2020年5月8日期间管理费9800元/月×8个月+9800元/月÷31天×8天=80929.03元。同理，本院参照原、被告双方关于每月1日至5日缴纳当月管理费的约定，酌情认定被告支付给原告的2019年9月1日至2020年5月8日期间的管理费利息应当分月计算，即每月管理费的利息均以当月应付管理费数额9800元（2020年5月管理费数额按2529.03元计算）为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自当月6日起计至被告实际付清之日止。对于原告要求被告支付2020年5月8日之后的管理费及其利息的诉请，本院不予支持。关于水电费与其利息的问题。首先，原告提供的被告每月支付费用明细显示的款项总额，与被告每月实际通过银行转账给原告的款项总额基本相符，足以证明被告实际按照210元/月的标准向原告支付水费、按照1.08元/度的标准向原告支付电费。其次，根据原告自行提供的2019年8月28日打印的缴费通知单显示的内容，原告要求被告于2019年9月5日前缴纳2019年7月21日至8月20日期间的水电费。由此可见，被告在2019年9月5日前应缴纳的水费210元、电费12916.8元对应的期间是2019年7月21日至8月20日，以此类推。故本院认定，原告在本案中要求被告支付2019年9月1日至2020年5月31日期间的水电费实际属于在2019年7月21日至2020年4月20日期间产生的水电费。再者，原告自行提供的被告2018年1月至2019年8月款项支付情况明细表显示，原告在每年春节期间均会免收被告1个月的水费。故本院认为，现原告要求被告计付2020年1月春节当月的水费，不符合双方的交易惯例，本院不予支持。综上三点，本院认为，原告提供了水费发票及其他非税收入票据、电费发票到庭，足以证明原告已向供水单位缴纳了水费、向供电单位缴纳了电费。现被告未提供证据证明其已向原告支付2019年7月21日之后的水电费，应由被告自行承担举证不能的后果。根据原告的主张以及原告现提供的证据，本院认定，被告应当按照210元/月的标准向原告支付产生于2019年7月21日至2020年4月20日期间的水费合计210元/月×（9个月-春节当月1个月）=1680元、2019年7月21日至2020年4月20日期间的电费合计69033.6元。同理，本院参照原、被告双方关于每月1日至5日缴纳上个月水电费的约定，结合原告提供的缴费通知单显示的水电费期间及缴纳时间，再结合原告在庭审中主张的利息起算时间，本院认定被告支付给原告的2019年7月21日至2020年4月20日期间的水电费利息应当分期计算，即每期水电费的利息均以当期应付水电费总额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自下下个月的6日起计至被告实际付清之日止（即2019年7月21日至8月20日期间的水电费利息应自2019年11月6日起计算，以此类推，每期水电费总额及利息起算时间详见附表）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市×××××××有限公司与被告东莞市君山映画影视文化传媒有限公司于2015年7月31日签订的《东莞艺展中心铺位租赁合同》无效；二、限被告东莞市君山映画影视文化传媒有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市×××××××有限公司支付2019年9月1日至2020年5月8日期间的房屋占有使用费184980.65元及其利息[利息按月分段计算，每月房屋占有使用费的利息均以22400元为基数（2020年5月房屋占有使用费利息以5780.65元为基数），按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自当月6日起计至被告实际付清之日止]，但应在总额中扣除44800元；三、限被告东莞市君山映画影视文化传媒有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市×××××××有限公司支付2019年9月1日至2020年5月8日期间管理费80929.03元及其利息[利息按月分段计算，每月管理费的利息均以9800元为基数（2020年5月管理费利息以2529.03元为基数），按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自当月6日起计至被告实际付清之日止]；四、限被告东莞市君山映画影视文化传媒有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市×××××××有限公司支付2019年7月21日至2020年4月20日期间的水费1680元、电费69033.6元及水电费利息（利息以每期应付水电费总额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至被告东莞市君山映画影视文化传媒有限公司实际付清之日止，每期水电费总额及利息起算日期详见附表）；五、驳回原告东莞市×××××××有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6826.28元（原告已预交），由原告东莞市×××××××有限公司负担476.93元、被告东莞市君山映画影视文化传媒有限公司负担6349.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  袁浩权审 判 员  李铮铮人民陪审员  吴凤如二〇二一年四月十二日书 记 员  黎嘉慧附表：所属期间水费（元）电费（元）当期水电费总额（元）当期水电费的利息起算日期2019年7月21日至8月20日21012916.813126.82019年11月6日2019年8月21日至9月20日21013651.213861.22019年12月6日2019年9月21日至10月20日2109244.89454.82020年1月6日2019年10月21日至11月20日210885690662020年2月6日2019年11月21日至12月20日2108467.28677.22020年3月6日2019年12月21日至2020年1月20日21002102020年4月6日2020年1月21日至2月20日00002020年2月21日至3月20日21013478.413688.42020年6月6日2020年3月21日至4月20日2102419.22629.22020年7月6日