安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终1267号 上诉人（原审原告）：刘敏山，男，1978年11月22日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：杨玲，女，1979年4月5日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：龚飞，男，汉族，1974年9月8日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：杨蕾，女，汉族，1982年3月1日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：张文强，男，汉族，1994年12月30日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：张梦园，女，汉族，1994年12月16日出生,住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：刘丽，女，汉族，1982年10月3日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：张勇，男，汉族，1982年10月4日出生,住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：刘敬，男，汉族，1979年10月21日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：龚春香，女，汉族，1980年8月24日出生,住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：张贺清，男，汉族，1987年10月13日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：董怀英，女，汉族，1981年2月17日出生,住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：葛宝宝，男，汉族，1995年5月29日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：段体武，男，汉族，1995年5月15日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：刘艳丽，女，汉族，1993年1月25日出生,住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：邓德，男，汉族，1970年2月10日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：谢小梅，女，汉族，1978年10月7日出生,住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：席牛杰，男，汉族，1984年10月13日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：燕素勤，女，汉族，1989年4月2日出生,住住安徽省涡阳县。 上诉人共同委托诉讼代理人：陈学振，涡阳县城关街道法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：涡阳圣火房地产开发有限公司，住所地安徽省涡阳县乐行路南侧河畔铭城项目部。 法定代表人：张名浩，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丁学哲，该公司员工。 上诉人刘敏山、杨玲、龚飞、杨蕾、张文强、张梦园、刘丽、张勇、刘敬、龚春香、张贺清、董怀英、葛宝宝、段体武、刘艳丽、邓德、谢小梅、席牛杰、燕素勤与被上诉人涡阳圣火房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案。不服安徽省涡阳县人民法院(2020)1621民初7843号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘敏山、杨玲、龚飞、杨蕾、张文强、张梦园、刘丽、张勇、刘敬、龚春香、张贺清、董怀英、葛宝宝、段体武、刘艳丽、邓德、谢小梅、席牛杰、燕素勤上诉请求：一、撤销涡阳县人民法院一审判决书，并依法改判或发回重审；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决按照延期交房的租金判决错误:首先,以房屋租金损失为标准确定违约金的前提,是双方对违约金数额或者损失赔偿额计算方法没有约定,本案双方当事人对此有明确约定。其次,调整违约金的关键是“实际损失”认定,房屋租金损失不能涵盖原告的实际损失,例如不能涵盖婚房等特殊用途房屋期限利益损失、逾期交房导致装修成本提高等利益损失。再次,约定违约金意在督促履行、填补损失和惩罚违约方。本案中双方自愿签订的购房合同权利义务对等,特别是逾期付款和逾期交房违约金计算标准相同,购房合同系格式合同由被告提供,被告对违约责任有明确的预见,因此,双方约定的违约金系惩罚性违约金性质,应当依照诚信原则对约定义务承担责任。且参考逾期付款利息标准,约定违约金并非过高。故被上诉人申请调整违约金理由不足,不应当得到法院支持。二、原告与被告《商品房买卖合同(预售)》约定交房时间为2019年12月31日前,第十二条约定“逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”合同签订后涡阳圣火房地产开发有限公司迟迟没有交房。依据上述合同条款涡阳圣火房地产开发有限公司承担逾期交房违约金,有相应的事实依据。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定,“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”结合案涉商品房销售合同的提供、签订、履行情况,当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,依据公平原则和诚实信用原则,认为双方约定违约金并不存在过高的情形,涡阳圣火房地产开发有限公司主张约定违约金过高,按照房屋租金,请求法院予以采纳折抵赔付给原告违约金,没有法律依据,故此请求二审法院依法支持原告诉讼请求。 圣火公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决。 刘敏山和杨玲一审诉讼请求：1.要求被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金35208元(2019年12月31日至2020年6月30日)，剩余违约金至交房为止。2.本案诉讼费由被告承担。龚飞和杨蕾一审诉讼请求：1.要求被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金15856元(2019年12月31日至2020年6月30日)，剩余违约金至交房为止。2.本案诉讼费由被告承担。张文强、张梦园一审诉讼请求：1.要求被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金35054元(2019年12月31日至2020年6月30日)，剩余违约金至交房为止。2.本案诉讼费由被告承担。刘丽、张勇一审诉讼请求：1.要求被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金31860元(2019年12月31日至2020年6月30日)，剩余违约金至交房为止。2.本案诉讼费由被告承担。刘敬、龚春香一审诉讼请求：1.要求被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金33803元(2019年12月31日至2020年6月30日)，剩余违约金至交房为止。2.本案诉讼费由被告承担。张贺清、董怀英一审诉讼请求：1.要求被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金36791元(2019年12月31日至2020年6月30日)，剩余违约金至交房为止。2.本案诉讼费由被告承担。葛宝宝一审诉讼请求：1.要求被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金28566元(2019年12月31日至2020年6月30日)，剩余违约金至交房为止。2.本案诉讼费由被告承担。段体武、刘艳丽一审诉讼请求：1.要求被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金35277元(2019年12月31日至2020年6月30日)，剩余违约金至交房为止。2.本案诉讼费由被告承担。邓德、谢小梅一审诉讼请求：1.要求被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金37530元(2019年12月31日至2020年6月30日)，剩余违约金至交房为止。2.本案诉讼费由被告承担。席牛杰、燕素勤一审诉讼请求：1.要求被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金32250元(2019年12月31日至2020年6月30日)，剩余违约金至交房为止。2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下，圣火公司承认本案各原告（除龚飞、杨蕾外）在本案中主张的事实，对本案各原告（除龚飞、杨蕾外）主张的事实予以确认。原告龚飞、杨蕾购买的河畔铭城二期9幢2单元906号房屋，仅支付首付款，剩余40万元购房款未付。 因圣火公司申请，经一审法院委托后，安徽百友房地产土地资产价格评估有限公司于2020年12月25日出具了《关于涡阳县河畔铭城小区6幢1单元2301室同地段同类房屋月租金价格评估结论书》，确定估价对象月租金价格为7.85元/平方米/月，结论为该住宅房地产于2020年12月24日的房地产月租金水平为908元/月。另查明，至本案一审庭审时，案涉不动产尚不具备交付条件，且均未交付。 一审法院认为，原告主张要求被告交付各自购买的不动产，但至今该不动产尚不具备交付条件，属于履行不能，对该诉讼请求不予支持。关于上述原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，被告已主张违约金约定过高，并请求酌减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案应审查合同第十二条1.（2）约定的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”，是否超过了上述各原告损失的百分之三十。原告方各自购买的案涉不动产均系住宅用房，在被告未能按期交付的情形下，其损失即为租用同类不动产的租金，至于原告主张不动产作为婚房的特殊用途期间的利益损失以及逾期交付导致装修成本提高的损失，因未举证，不予采纳。关于被告主张因新冠疫情原因应扣除相应违约金的意见，因被告的违约情形发生在新冠疫情之前，不属于应当扣除的情形，对该意见不予采纳。对被告辩称的原告龚飞、杨蕾购房款未付清而不赔偿违约金的意见，因被告未主张解除买卖合同，故本院对被告的该答辩意见不予采信，龚飞、杨蕾的违约责任可由被告另行主张。综上，各原告主张的违约金可以评估报告中的租金价格（每月每平方米7.85元）为基准，上浮30%酌定为10.2元/平方米/月，并按照所购不动产的预测建筑面积计算（10.205元×预测建筑面积）/月。根据各原告的诉讼请求，自2019年12月31日起至2020年6月30日止被告应支付给各原告的违约金可分别计算为刘敏山和杨玲7080.64元（10.205元×115.64平方米×6个月）、龚飞和杨蕾7080.64元（10.205元×115.64平方米×6个月）、张文强和张梦园7127.78元（10.205元×116.41平方米×6个月）、刘丽和张勇6850.41元（10.205元×111.88平方米×6个月）、刘敬和龚春香7127.78元（10.205元×116.41平方米×6个月）、张贺清和董怀英7071.45元（10.205元×115.49×平方米×6个月）、葛宝宝5634.38元（10.205元×92.02平方米×6个月）、段体武和刘艳丽7385.56元（10.205元×120.62平方米×6个月）、邓德和谢小梅7192.08元（10.205元×117.46平方米×6个月）、席牛杰和燕素勤6850.41元（10.205元×111.88平方米×6个月）。之后的违约金各原告均要求计算至不动产交付为止，但案涉不动产尚不具备交付条件，故对该诉讼请求本案中暂不予处理，各原告可在条件成就后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给刘敏山和杨玲至2020年6月30日止的违约金7080.64元；二、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给龚飞和杨蕾至2020年6月30日止的违约金7080.64元；三、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给张文强和张梦园至2020年6月30日止的违约金7127.78元；四、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给刘丽和张勇至2020年6月30日止的违约金6850.41元；五、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给刘敬和龚春香至2020年6月30日止的违约金7127.78元；六、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给张贺清和董怀英至2020年6月30日止的违约金7071.45元； 七、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给葛宝宝至2020年6月30日止的违约金5634.38元；八、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给段体武和刘艳丽至2020年6月30日止的违约金7385.56元；九、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给邓德和谢小梅至2020年6月30日止的违约金7192.08元；十、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给席牛杰和燕素勤至2020年6月30日止的违约金6850.41元；十一、上述款项，涡阳圣火房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内履行完毕；十二、驳回刘敏山和杨玲、龚飞和杨蕾、张文强和张梦园、刘丽和张勇、刘敬和龚春香、张贺清和董怀英、葛宝宝、段体武和刘艳丽、邓德和谢小梅、席牛杰和燕素勤其他诉讼请求。案件受理费减半收取340元，由刘敏山和杨玲负担272元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担68元；案件受理费减半收取98元，由龚飞和杨蕾负担55元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担43元；案件受理费减半收取338元，由张文强和张梦园负担270元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担68元；案件受理费减半收取299元，由刘丽和张勇负担239元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担60元；案件受理费减半收取323元，由刘敬和龚春香负担258元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担65元；案件受理费减半收取360元，由张贺清和董怀英负担288元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担72元；案件受理费减半收取257元，由葛宝宝负担205元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担52元；案件受理费减半收取341元，由段体武和刘艳丽负担272元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担69元；案件受理费减半收取369元，由邓德和谢小梅负担295元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担74元；案件受理费减半收取303元，由席牛杰和燕素勤负担242元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担61元。 上诉人二审提交证据（2020）皖16民终436号民事调解书一份，证明同一个小区给的违约金补偿不一样。 被上诉人针对该证据质证如下：该证据不能证明上诉人的请求成立，调解书是双方达成合意，被上诉人在本案中不同意按该调解书进行调解，调解书不是判决书，没有判例的效力。 经审查，对上诉人提交该证据的真实性、合法性予以认定，对其关联性不予认定。本院查明事实同一审。 本院认为，综合审理中当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审调整违约金是否适当。关于违约金的调整问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。本案中，在上诉人所举证据不足以证明其实际损失的情况下，一审法院参照同地段同类房租确定案涉逾期交房损失较为符合实际。同时，综合合同的实际履行情况、预期利益等因素，将案涉违约金以评估租金为基础上浮30%予以调整并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求、理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4348元，由刘敏山和杨玲负担503元，由龚飞和杨蕾负担50元，由张文强和张梦园负担498元，由刘丽和张勇负担425元，由刘敬和龚春香负担466元，由张贺清和董怀英负担543元，由葛宝宝负担373元，由段体武和刘艳丽负担497元，由邓德和谢小梅负担558元，由席牛杰和燕素勤负担435元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王文伟 审 判 员 孙浩杰 审 判 员 沙启峰 二〇二一年四月二十五日 法官助理 高辛冉 书 记 员 昝强强