安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0303民初785号原告：姚红俊，男，1975年12月26日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。原告：王文凤，女，1975年6月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：姚红俊（系王文凤丈夫），男，住安徽省蚌埠市。被告：荣盛（蚌埠）置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码913403006849774602。法定代表人：陈亮，该公司经理。委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。原告姚红俊、王文凤与被告荣盛（蚌埠）置业有限公司（以下简称荣盛置业公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚红俊及其作为王文凤的委托诉讼代理人，被告荣盛置业公司的委托诉讼代理人单瑞磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚红俊、王文凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金42016.12元（以511145为基数，按照日0.02%，自2016年6月25日起计算至2017年8月10日止共411天，）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的南山郦都第5栋2单元6层02061号房屋，并约定了交付期限、违约责任等。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。原告按合同约定履行了自己的义务，按期交纳购房款511145元。被告于2015年7月1日交付房屋，于2017年8月10日才将房屋有关备案资料提交房产登记部门，严重违反合同约定。为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告荣盛置业公司辩称，一、在房屋买卖合同关系下，被告在产权登记方面的义务是报送初始登记申请材料至产权登记机关，即报送办理产权证的资料。在产权登记方面被告的义务系办理不动产初始登记，以取得不动产证明书即大产权证，因初始登记资料才是其持有的，之后原告作为买受人自可申请房屋所有权转移登记，被告仅是予以协助，实际上是由被告代为办理房产证，但是因为原告另行委托并提供办证资料。故被告在初始登记材料交于产权登记机关，即已完成义务，原告就被告代为办证事宜要求被告按照房屋买卖合同关系下的约定支付违约金，明显不当。二、被告能为原告办理产权证（小证），因原告的另行委托，这对应的是委托代理关系，而双方未对此约定办理期限及违约责任，被告也是无偿代办的，故原告主张违约金缺乏依据。实际上原告是否取得权属证书不影响其权益，反而会导致被告继续为原告的购房贷款承担保证责任。三、即使将被告在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，被告向相关部门申请房屋所有权登记受理之日应当就已履行义务，之后不动产登记部门对案涉房屋权属登记资料的审查及颁布证书为不动产登记机关审查资料及颁发证书的时间，被告不应再承担任何责任，违约金计算期间应当自原告拿房后360日届满次日起至房屋所有权申请登记受理之日，但原告起诉主张违约金，已超过3年的诉讼时效，依法应驳回原告的诉讼请求。综上所述，请求法院依法判决，维护被告的合法权益，驳回原告的诉请。根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原、被告对签订合同的时间及合同内容、房屋交付时间均无异议，本院予以确认。合同签订后，原告到安徽省蚌埠市众信公证处办理了《委托书》公证手续，由原告委托被告到房屋管理部门和土地管理部门办理涉案房屋产权证、土地证和房地产他项权的相关手续，并委托被告领取上述证书。2015年7月30日，被告交付原告房屋，确定房屋总价款504566元，原告按照合同第十五条的规定将办理房屋产权证、土地使用证需要的材料和备用金交付被告。2016年8月17日，被告荣盛置业公司代理原告申请办理涉案房屋的不动产权利证书。原告于2018年1月29日取得涉案房屋的产权证书。原告认为被告逾期办理产权登记构成违约，诉讼来院。另查明：两原告曾于2019年12月24日就被告逾期办证问题向本院主张过权利，后两原告未在规定的期限内交纳诉讼费用，按撤回起诉处理。以上事实有原、被告的身份信息资料、《商品房买卖合同》、《委托书》、《公证书》、购房发票、收据、蚌埠市不动产登记查档结果、不动产登记收件单（不动产权）、蚌埠市房屋所有权申请登记受理单、蚌埠市房屋交易确认书（转让）、检索房产状况、双方陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告与被告荣盛置业公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，受法律保护。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛置业公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛置业公司提供的资料报产权登记机关备案；接受原告委托，代其办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。因双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛置业公司是否违约，取决于荣盛置业公司是否在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由其提供的资料报产权登记机关备案。本案中，蚌埠市不动产登记中心出具的《蚌埠市房屋所有权申请登记受理单》载明，被告荣盛置业公司于2016年8月17日将涉案房屋办理产权登记所需要提供的材料交产权登记中心。涉案房屋于2015年7月30日交付原告，交付使用后360日内应该截止到2016年7月24日。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《理解与适用》认为，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。最高人民法院《民事审判指导与参考》第68辑民事审判信箱问答对于出卖人逾期支付办证违约金诉讼时效如何计算的问题，认为如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满之日起计算。如果当事人在合同中约定以每日或者每月为单位累计计算违约金数额，则该违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本案中涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。故本院认为，依据案涉《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的计算方式之约定，该债权属于继续性债权，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本院收到原告诉讼材料之日为2019年12月24日，原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故2016年12月24日以前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定，判决如下：驳回原告姚红俊、王文凤的诉讼请求。案件受理费850元，减半收取425元（原告已预交），由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 张 玫二〇二一年四月二十九日书记员 朱雅雯