湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终399号上诉人（原审被告）：湖南金盘子置业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东湘江东路金盘世界城。法定代表人：谢德仁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈剑，湖南中郡律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：翁佳宇，湖南中郡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：方文茹，女，1962年8月4日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：廖勇，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。上诉人湖南金盘子置业有限公司（以下简称金盘子公司）因与被上诉人方文茹商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初3075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金盘子公司的委托诉讼代理人陈剑、翁佳宇，被上诉人方文茹的委托诉讼代理人廖勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金盘子公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审;二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。案涉房屋已于2019年7月30日经建设、勘察、设计、施工、监理五方单位验收合格，并有部分已经交房入住；二、一审判决适用法律错误。《合同补充协议》系双方真实意思表示，合同第3条第（2）项、第4条、第5条没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系合法有效的合同条款；三、案涉房屋已达到交付条件，上诉人于2020年1月8日通知收房，已尽到相应责任，不应承担2020年1月16日之后的逾期交付房屋责任。方文茹辩称，一审法院认定上诉人违约，并判决承担违约责任，既维护了法律的权威，又保障了广大业主正当权益。涉案房屋未通过工程竣工验收，也未通过消防验收，不存在通过所谓的“五方验收”。永州市住房和城乡建设局的回复函中明确，涉案房屋未申请消防验收及竣工联合验收，未达到交房条件，不得强制业主收房。工程竣工验收由建设单位组织“五方验收”，有法定前提条件和法定验收程序，但“五方验收”合格并不是五方盖章，出具合格意见，就达到工程竣工验收合格标准。上诉人所提供的“五方验收”工程质量竣工验收记录是为了应付诉讼而制作，是虚假伪造的。故，上诉人未能按照国家规定及合同约定的标准如期交付房屋，应当承当逾期交房的责任。方文茹向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告为原告办理其购买的位于冷水滩区××路××道××幢××号房屋的水、电、燃气开户手续，相关费用由被告承担；二、判令被告按国家规定及合同约定标准，在取得竣工验收备案表、通过消防验收后向原告履行交付上述第一项房屋的义务；三、判令被告向原告支付自2019年12月30日起以房屋价款850612元为基数，按每日万分之一计算逾期违约金至房屋合格交付时止（截止2020年6月30日违约金已达到15481元：850612元×0.0001×182天）；四、请求法院确认原、被告签订的《合同补充协议》中的第3条第（2）项、第4条、第5条属无效条款；五、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月30日，原告方文茹（买受人）与被告金盘子公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，原告向被告购买位于冷水滩区××路××道××幢××号房屋，总价款850612元。与本案相关约定：1、商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；2、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到接通条件；供电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；燃气完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，达到接通条件；供水、排水、供电、燃气均由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；3、出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房；4、逾期交付责任：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金；5、补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要的权利内容的，仍以本合同为准。同日，原、被告签订一份《合同补充协议》，协议第3条第⑵项：买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项，银行按揭贷款和住房公积金贷款在约定的房屋交付日到期时未足额进入出卖人账户的，均视为买受人延期付款），则出卖人有权拒绝履行房屋交付义务，出卖人亦不承担延期交房责任；协议第4条：本合同第十一条交付时间和手续第（二）、（三）条增加以下约定：⑴该商品房在交付使用时只要符合本合同第九条约定条件的，买受人应无条件收房并办理交接手续。如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求整改，由出卖人按实情予以整改，买受人不得以此拒绝收房。若买受人因上述理由拒绝收房或拒绝办理交付手续的，视为出卖人已履行交房义务，出卖人不承担逾期交房责任；⑵本合同约定房屋交付日期到期之后的三十天内，买受人应当由本人前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。超过本同约定的交房日期三十天以上，买受人或合法代理人仍未办理验收及交接手续的，本合同约定的房屋交付日期到期日视为交付和验收完成之日，自该日起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；⑶该商品房的物业管理费、水电费等相关费用，自本合同约定该商品房交付之日起由买受人承担，买受人于该商品房交付之日交纳以上费用后领取该商品房钥匙；⑷买受人为两人或两人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人；⑸买受人未交清该商品房全部房款及相关手续、税费，出卖人有权不予交房给买受人，因此造成延期交房的，出卖人不承担违约责任；⑹因本项目属于分期、分栋开发，故房屋竣工验收备案要待项目全部开发完成后才能办理，故出卖人无法在交付日期前取得第九条规定的文件，买受人同意出卖人不承担逾期交付的违约责任。出卖人交付时达到通水、通电、基本道路畅通，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘察方五方验收合格，买受人视为可以交接房屋；协议第5条：本合同第十四条、第十五条关于规划、设计变更的约定是指规划变更直接涉及本合同约定的该商品房的房屋发生规划变更。只要变更不直接影响买受人所购房屋内的正常使用，且变更获得规划部门批准，买受人承诺不据此解除合同，且出卖人无须对此变更征求买受人同意，也无须为此做任何补偿。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告依约向被告支付了全部房款，案涉房屋主体已完工，但至今未经相关部门竣工验收合格和通过消防验收，被告金盘子公司于2020年1月8日通知原告方文茹于2020年1月16日-17日办理交房相关手续。原告方文茹以涉案房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件为由，拒绝收房，遂酿成纠纷。另查明2020年1月23日晚，因新冠疫情，湖南启动重大突发公共卫生事件一级响应。上述事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同依法成立并有效。合同双方应按照合同约定履行权利及义务。本案主要的争议焦点为：一、《合同补充协议》中第3条第（2）项、第4条、第5条的约定是否有效；二、被告是否应当为原告办理涉案房屋水、电、燃气开通，是否应当承担相关手续办理费用；三、涉案房屋是否达到交付条件及被告方违约责任的承担。现评析如下：一、《合同补充协议》中第3条第（2）项、第4条、第5条的效力认定。（1）《合同补充协议》第3条第⑵项免除了出卖人作为提供格式条款的一方应承担的延期交房的责任，排除了买受人主张延期交房的违约责任的权利，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的强制性规定，故该条款无效。同时，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任；（2）《合同补充协议》第4条第⑴⑵⑶⑸⑹项约定的交付条件违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定，该条款无效。第4条第⑷项的规定违反了《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”的强制性规定，该项约定无效；（3）《合同补充协议》第5条免除了出卖人应承担的改变规划、设计的责任，排除了买受人因出卖人改变规划设计主张责任的权利，同理也无效。二、涉案房屋水、电、燃气开通及相关手续办理费用承担。根据双方合同约定，1、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到接通条件；2、供电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；3、燃气完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，达到接通条件；供水、排水、供电、燃气均由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。被告至今未为原告办理水、电开户及燃气开户手续，已构成违约，故对原告要求被告为其办理水、电及燃气开户手续的诉讼请求，本院予以支持，相关费用由被告承担。三、涉案房屋是否达到交付条件及被告方违约责任的承担。（1）《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。案涉房屋至今未经相关部门竣工经验收合格和通过消防验收，不符合法定交付条件。故对原告要求被告按照法律规定，在取得竣工验收备案表、消防验收通过后向原告履行房屋交付义务的诉讼请求，本院予以支持；（2）《商品房买卖合同》关于逾期交付责任约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一。该约定的违约金折算为年利率3.65%，符合法律规定。原告已依约支付全部价款，合同约定的交房时间为2019年12月30日前，案涉房屋至今未办理验收合格手续，不具备法定交付条件，被告已构成违约。但本院考虑因××影响，延长了被告延迟交房的时间，疫情暴发属于不可抗力，故本院酌情减少计算违约金三个月（90天）。因此，根据原告诉请违约金暂计算至2020年6月30日，违约时间184天，扣减90天，即94天，因此，被告金盘子公司应支付原告方文茹违约金7995.8元（850612元×0.0001×94天），后续违约金以850612元为基数，按每日万分之一计算，自2020年7月1日起至房屋取得竣工验收备案表日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国物权法》第五条、第九十六条，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，判决如下：一、被告湖南金盘子置业有限公司于本判决生效后三十日内为原告方文茹办理其购买的位于冷水滩区××路××道××幢××号房屋的水、电、燃气开户手续，相关费用由被告湖南金盘子置业有限公司承担；二、被告湖南金盘子置业有限公司按国家法律规定，在取得竣工验收备案表、消防验收通过后向原告方文茹交付上述第一项的房屋；三、被告湖南金盘子置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告方文茹支付违约金7995.8元（后续违约金计算：以850612元为基数，按每日万分之一计算，自2020年7月1日起至房屋取得竣工验收备案表日止）；四、确认原告方文茹与被告湖南金盘子置业有限公司于2017年10月30日签订的《合同补充协议》中的第3条第⑵项、第4条、第5条无效；五、驳回原告方文茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费188元，减半收取94元，由被告湖南金盘子置业有限公司负担。二审期间，当事人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案焦点有二，（一）《合同补充协议》第3条第⑵项、第4条、第5条的效力问题；（二）上诉人逾期交房是否构成违约。（一）格式条款是指，当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效合同，应当全面履行该合同的义务。双方当事人还签订了《合同补充协议》，该合同第3条第⑵项、第4条、第5条对《商品房买卖合同》约定的出卖人逾期交房违约责任、房屋交付条件等主要合同内容进行了改变，虽然该补充协议经双方当事人签字，但协议内容系上诉人事先拟定，未与被上诉人进行协商，且限制对方主要权利，免除己方的重要义务，根据前述第四十条之规定，该部分内容应当认定无效。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。《合同补充协议》第4条第⑹项还因违反法律强制性规定而无效。（二）如前所述，《合同补充协议》第4条已经确认无效，应当依据双方《商品房买卖合同》第九条确定案涉商品房交付时应当具备何种条件。合同第九条约定，商品房交付时应当符合下列第1.2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。同时《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案管理暂行办法》第五条对于建设工程竣工验收备案应当提供的证明文件作出规定，除工程竣工验收报告外，建设单位办理备案登记还应提供规划、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件，工程质量保修书等文件。上诉人金盘子公司在《商品房买卖合同》约定的交付期限内没有取得上述证明文件，不能交付符合约定条件的房屋，故其提出“案涉房屋已达到交付条件”的上诉理由，没有事实依据，本院不予采信。一审法院判决上诉人金盘子公司继续履行合同义务，并承担违约责任，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人金盘子公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人湖南金盘子置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 屈中亚审判员 廉丽萍二〇二一年四月二十三日书记员 蒋晶晶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。