广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初7073号 原告：李立祥，男，1963年9月12日出生，汉族，安徽省蒙城县人，无固定职业，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：王琳，广西典哲律师事务所律师。 被告：柳州恒大金碧置业有限公司，住所地：广西柳州市东环大道**，统一社会信用代码：91450200079083717M。 法定代表人：沈治国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，该公司员工。 原告李立祥与被告柳州恒大金碧置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告李立祥及其委托诉讼代理人王琳，被告柳州恒大金碧置业有限公司的委托诉讼代理人马云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李立祥向本院提出诉讼请求：1、判令解除2016年4月6日原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01201509022800110901）及其补充协议；2、判令被告返还原告己支付购房款1554105元；3、判令被告支付原告违约金46623.15元；4、判令被告返还原告产权登记费、印花税555元；5、判令本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年4月6日。原告与被告签订编号为01201509022800110901的《商品房买卖合同》及合同附件，合同约定原告向被告购买座落于柳州市，商品房总价为1554105元，建筑面积共124平方米，原告已向被告支付全款。 原告认为，在履行该《商品房买卖合同》过程中，被告存在以下违约行为，己符合法定及双方约定的解除合同的情形： 一、被告将报建图中规划为“商铺储藏间”的房屋宣传为“商铺”出售给原告，违反合同约定的商品房用途。 被告在派发的宣传单页上清楚标注原告购买的为一拖二商铺户型，一层、二层均为商铺性质。在沙盘图等其他宣传中也一直对原告介绍其销售的翡翠龙庭办公楼1-9号属于临街商铺，原告购买的房型为上下两层，均为商铺。原告在被告的介绍下选中翡翠龙庭办公楼1-9号临街商铺。双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件一经双方确认的平面图标注原告所购买的109号一层、二层均为“商铺”，并且一层、二层商品房单价均为每平方米12533.1元，上下两层价格无差异。而被告在柳州市规划局报建时，二层均为“商铺储藏室”。被告向原告隐瞒了二层规划报建不是商铺而是商铺储藏间的事实，被告所售商品房用途与合同约定不符，严重违反合同约定。 二、被告擅自更改规划总平图施工建设，已严重影响原告所购商品房的价值与使用功能。 原告实地查看发现所购的14栋办公楼己经建成与北面道路存在3米高的落差，与之前被告提供的宣传图册、沙盘图、规划总平图、合同约定的“临街商铺”严重不符。原告随即查看了规划总平图，发现按照2015年恒大•翡翠龙庭规划总平图办公楼标高94.1，北面道路标高93.05,办公楼与道路间落差应为1.05米。而被告在未经柳州市规划局批准的情况下擅自对规划总平图变更施工建设，最终将14栋办公楼建成办公楼与道路间落差为3米，并在落差3米的基础上加建了护栏、汽车弯道，种植了高遮挡的绿植，并在唯一通往商铺的路口加设机动车出入闸口，被告的行为严重影响原告所购商铺价值及租赁收益。然而被告在14栋办公楼建成后直至2019年1月25日才向市规划局申请“根据实测数据调整总平图办公楼北侧已实施道路标高”。2019年2月26日,市规划局召开关于恒大•翡翠龙庭小区规划总平图调整问题听证会，然而此时14栋办公楼已然建设与总平图不符，被告未依法申请变更而擅自施工建设，被告的行为已违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、五十条的规定。并且依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，被告在规划部门批准规划变更的情况下对所购商品房进行规划变更，原告要求退房的，被告应当在90天内退还已付款。附件四：《合同补充协议》第六条约定，在规划部门批准的情况下，因被告改变规划致使原告遭受直接损失的，被告承担赔偿责任。基于以上约定，被告在未经规划部门批准、未告知原告的情况下擅自变更规划建设，致使原告所购房屋价值、使用功能受到严重的不良影响，原告依法依约享有合同的解除权，并且要求被告赔偿原告损失。 三、被告逾期交房超过180日，且因被告的违法违规行为至今无法竣工验收，商品房交付遥遥无期。 原、被告双方在《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，被告应当在2018年10月31日前交付原告所购商品房，逾期超过180日后，原告有权解除合同，被告应当在原告解除通知到达之日起30日内退还全部己付款，并承担违约金。被告只有取得了房屋建筑工程竣工验收备案证明才到达交付的条件。截至原告提起诉讼之时，被告已逾期交房远超180天，且被告2019年1月25日向市规划局申请的变更总平图尚未有结论，被告至今未通过五方验收，达不到交付条件，交付日期仍遥遥无期，原告依约有权解除《商品房买卖合同》及其附件，并要求被告承担违约责任。 综上所述，为维护原告的合法权益，故依法提起本案诉讼，请求人民法院依法判决。 被告柳州恒大金碧置业有限公司辩称，1、针对第1项诉讼请求，不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，依据双方签订的《商品房买卖合同》第23页第十三条第4点的约定，原告行使合同解除权应当在合同解除情形发生之日起30日内行使，原告目前已经丧失合同的解除权。并且被告已在2018年10月31日将房屋交付给原告使用，上述房屋并不存在质量问题，导致无法使用，被告无法按时取得工程验收证明的原因是由于市政管理部门对部分设计规划进行变更导致的，目前即将取得竣工验收，本案的合同可以继续履行，所以不同意返还购房款以及返还产权登记费、印花税的诉讼请求。2、针对第3项诉讼请求，原告诉请的违约金明显超过合同约定，合同约定逾期交付的违约金是已付房款的1%，这是双方真实意思表示，应当依照合同约定确定违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人所举证的证据能否支持其各自主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《恒大·翡翠龙庭楼宇认购书》，约定乙方向甲方认购恒大·翡翠龙庭14栋商铺1单元109号房,总金额1554105元，乙方同意签署本认购书时，支付50000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款）。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：01201509022800110901），约定买受人向出卖人购买位于东环大道××翡翠龙××办公楼××预售商品房××套，该商品房用途为商铺，建筑面积共124平方米，房屋总价款为1554105元。合同第六条约定，买受人按下列第2种方式按期付款：……2、分期付款，详见合同补充协议（附件四第二条）。合同第八条约定，出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金等）；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。合同第九条第1项第（2）点约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。附件四：合同补充协议第二条约定，双方同意本合同第六条补充如下：（一）买受人按第2种方式按期付款：乙方须于2016年4月5日前付清621642元；于2017年4月2日前付清310821元；于2017年10月2日前付清310821元；于2018年4月2日前付清剩余款项即310821元。如乙方未能按约定日期支付应交房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。第六条约定，双方同意本合同第十条变更如下：本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人，买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在出卖人发出通知之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。买受人因上述规划、设计变更要求解除合同的，应配合出卖人办理相关合同解除手续，出卖人应在买受人解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内无息退还已付购房款，解除合同及办理相关手续的费用由买受人承担。经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出除本条第一款提到的变更外的局部的调整，可不通知买受人，除非买受人因该局部改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任，买受人无权因该局部调整解除合同，出卖人不因此承担违约责任。由于政府行政命令直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确立后30日内进行公示，但不承担违约责任、赔偿责任，买受人无权因该设计变更解除合同。第十三条第4款约定，按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权，本补充协议有特殊约定的从约定。第十三条第5款约定，出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。第十三条第7款约定，买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。 合同签订后，原告分别于2016年4月6日、2017年3月31日、2017年4月29日、2018年4月1日向被告支付了购房款621642元（含定金50000元）、310821元、310821元、298865元，合计1542149元，被告认可最后一期购房款给原告享受了优惠，原告已经付清购房款。2018年10月31日，原告向被告支付了产权登记费550元、印花税5元，合计555元。 另，涉及“翡翠龙庭”小区的日期为2014年11月的总平面图中，与位于办公楼北面的城市道路相通的该小区出入口标高93.05,办公楼区域标高94.1。日期为2019年1月的总平面图中，与位于办公楼北面的城市道路相通的该小区出入口标高90.92,办公楼区域标高93.92。2019年1月25日，柳州市规划局发布《规划通告》，其中载明：“柳州恒大金碧置业有限公司开发建设位于东环大道××“翡翠龙××”小区规划总平图曾于2015年1月9日经我局批准。柳州恒大金碧置业有限公司根据实际开发建设情况向我局提出申请，拟对“翡翠龙庭”小区规划总平图进行调整，此次规划方案调整内容为：（1）项目在规划核实阶段……（2）地上建筑面积……（3）根据实测地形图调整总图办公楼北侧已实施道路标高调整。（4）根据实际建筑施工图……（5）调整后，项目容积率、建筑密度、绿地率、停车位数量等各项规划指标均维持不变。修改后的规划总平方案内容符合国家相关规范及柳州市城乡管理技术规定。……并召开听证会……。” 原告认为，被告存在未按期交付符合合同约定条件的商铺以及擅自更改规划总平图等违约行为，故向本院提起诉讼，并提出前述请求。 本院认为，综合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、原告与被告于2016年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01201509022800110901）是否应当解除以及被告是否应返还原告购房款？2、被告是否应返还原告已支付的产权 登记费、印花税？3、被告是否应向原告支付违约金？ 针对争议焦点1，本院认为，原告与被告于2016年4月6日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人在平等、自愿、公平基础上订立，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据原告提供的《收据》及原告庭后确认，原告实际共向被告支付了购房款1542149元，被告认可最后一期购房款给原告享受了优惠，原告已经付清购房款，本院对此予以确认。虽然在日期为2014年11月的总平面图与日期为2019年1月的总平面图中，位于办公楼北面的城市道路相通的该小区出入口标高与办公楼区域标高的落差显著增加，但是结合2019年1月25日的《规划通告》中载明的“（3）根据实测地形图调整总图办公楼北侧已实施道路标高调整”，即城市道路标高调整并非被告行为，且该变更亦不属于合同补充协议第六条第一款所约定结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更应予告知原告及原告可以据以解除合同的情形，故对于原告基于该标高落差变化的情形主张解除合同的观点，本院不予采纳。关于原告主张依据《商品房买卖合同》第八条、第九条约定要求解除合同的意见，本院认为，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2018年10月31日前向原告交付符合合同约定条件的房屋，但被告未能举证证实已向原告交付案涉房屋，且被告认可案涉房屋至今尚未经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格，被告未能取得五方验收合格的原因并非属于《商品房买卖合同》第八条及合同补充协议第四条所约定可据实予以延期交付的情形，因此，被告存在逾期向原告交付符合合同约定条件房屋的违约情形，且逾期交房已经超过180天，已符合《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）点约定，原告有权解除合同。但合同补充协议第十三条第4款对原告享有的约定解除权的行使期间进行了限制，即“解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权”，故原告行使约定解除权的期间于2019年5月30日届满（自2018年11月1日至2019年4月30日合计180日，自2019年5月1日至2019年5月30日系约定解除权的除斥期间）,至原告起诉之日即2020年10月20日，合同约定的解除权已消灭。但是，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。由于向原告交付符合合同约定条件的房屋系被告关于《商品房买卖合同》所负的主要债务，在原告起诉之后，被告仍未积极履行主要债务，截止目前案涉房屋仍未经过五方验收合格，且原告所购房屋用途为商铺，被告的以上持续违约行为对于原告为实现所购商铺的预期利益亦造成严重影响，因此，原告主张解除与被告于2016年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01201509022800110901），符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本院于2020年11月13日向被告送达起诉状副本，故本院确认原告与被告于2016年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01201509022800110901）已于2020年11月13日解除。由于原告主张解除的补充协议系《商品房买卖合同》的附件四，故本院依法解除《商品房买卖合同》亦已包括解除合同全部附件，无需单独判决解除补充协议。本案由于被告违约导致《商品房买卖合同》解除，因此，原告主张被告返还已支付的购房款1542149元，本院予以支持，原告主张超过的部分，缺乏依据，本院不予支持。 针对争议焦点2,本院认为，根据原告提供的《收据》，原告向被告支付了产权登记费550元、印花税5元，被告亦认可其代收该费用后因为没有办理案涉房屋的产权登记所以没有交给产权登记部门，由于《商品房买卖合同》已被解除，因此，被告应将收取的产权登记费550元、印花税5元返还给原告，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 针对争议焦点3,本院认为，虽然根据《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）点的约定，被告应向原告支付的违约金标准按照原告累计已付款的1%计算。但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。由于以合同所约定的违约金计算标准所计算得出的金额已明显低于因被告违约所造成的原告的资金占用损失及预期利益损失，结合原告的主张，本院酌情予以调整，以原告已付购房款1542149元的3%计付违约金，因此，被告应向原告支付违约金46264.47元（1542149元×3%），对于原告主张超过的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告李立祥与被告柳州恒大金碧置业有限公司于2016年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01201509022800110901）已于2020年11月13日解除； 二、被告柳州恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李立祥购房款1542149元； 三、被告柳州恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李立祥产权登记费550元、印花税5元，合计555元； 四、被告柳州恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李立祥违约金46264.47元； 五、驳回原告李立祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费19212元（原告李立祥已预交），由原告李立祥负担148元，被告柳州恒大金碧置业有限公司负担19064元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  马雪辉 人民陪审员  姜 霞 人民陪审员  黄 霜 二〇二一年四月十九日 书 记 员  朱莹莹