江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终675号上诉人（原审原告）：南通开发区盛润服装有限公司，住所地南通开发区通盛大道1-36号。法定代表人：赵盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵建，男，该公司股东。委托诉讼代理人：廖茂松，北京中子律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南通恒信针织染整有限公司,住所地南通市通州区金沙镇狮子桥村。法定代表人：沈晓萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：张正辉，江苏开典律师事务所律师。上诉人南通开发区盛润服装有限公司（以下简称盛润公司）因与被上诉人南通恒信针织染整有限公司（以下简称恒信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2019）苏0612民初2866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛润公司上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项，在原审判决第一项的基础上增加861619.86元，即改判恒信公司支付其拆迁补偿款1371236.97元。事实与理由：1.其自建房屋S19-1（38.63平方米），恒信公司在2018年8月27日已书面同意按468.64元/平方米结算，但一审判决却按329.60元/平方米计算，差额5317.12元应予调整。2.其作为从事生产经营的企业，按照《通州区企业拆与补偿办法》第十六条规定，综合补贴应归实际经营的企业，即400元/平方米（总额422784元）的综合补贴应当归其所有。3.没有其配合，恒信公司无法在奖励期限内完成搬迁而获得奖励，故一次性搬迁奖励150元/平方米（总额158544元）应由其享有。4.其在一审中提供搬迁前后及生产中的重型机械照片，足以说明其设备中含有重型机械设备，故搬迁补助应上浮20%（总额8900.64元）。5.其在一审中提供的生产过程图片，能够证明评估机构在对生产用网框等评估时，存在未计入评估的设备或者虽然评估但漏评的设备，该项固定资产设备损失共计266020元。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审在查明事实的基础上依法改判。恒信公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。盛润公司向一审法院起诉请求：1.依法判令恒信公司返还其自建房屋的重置成新价补偿111454元;2.依法判令恒信公司赔偿其装饰装潢损失120000元；3.依法判令恒信公司给付其搬迁费补助69537.42元；4.依法判令恒信公司返还其搬迁奖励193159.5元；5.依法判令恒信公司返还其厂房的一次性综合补贴515092元；6.依法判令恒信公司返还其停产停业损失64386.5元；7.依法判令恒信公司返还其固定资产设备损失783069.324元;8.依法判令恒信公司赔偿其变压器及污水改造费用60000元，以上共计1916698.744元。一审法院认定事实：2013年3月22日，盛润公司作为承租方（乙方）与恒信公司作为出租方（甲方）签订了《房屋租赁协议》，协议约定，甲方出租位于公司内原助剂生产车间1000平方米加北侧一幢单层宿舍拆建改造二层约1000平方米，改造后的面积共计2000平方米交付乙方使用。租赁期限五年，租期从2013年4月1日至2018年4月1日止。租赁期满后，甲、乙双方再另行协商续租协议。按改造后使用面积计算年租金为350000元。甲方提供乙方生产所需的水、电、汽、污水处理、设施，其安装及生产运行费用由乙方承担，并有甲方统一管理、统一收费。乙方不得擅自拆改承租房屋，如确需变动或另行搭建，必须征得甲方同意方可实施。乙方第二条平网线安装后，用电超负荷运行半年后确需增容，变压器改造等费用由甲、乙双方共同承担各50%。乙方该项目正常运行后，在现有的排水量不增加的情况下，污水设施改造费用乙方不予承担，排污费等其他行政收费视具体情况而定。租赁期间甲、乙双方必须信守协议，如有一方违约，按合同法相关规定承担对方经济损失。协议还就甲、乙双方的其他责任及事项进行了约定。2016年2月1日，盛润公司与恒信公司在2013年3月22日的协议基础上签订了《房屋租赁补充协议》，补充协议主要约定，乙方于2016年3月31日将北侧一幢单层宿舍拆建改造二层约1000平方米退还给甲方同时终止租赁，乙方只租赁甲方公司内原助剂生产车间1000平方米。租赁期限至2017年3月31日，年租金120000元。甲方公司内部公摊管理费用在原基础上下降一半。2016年12月27日，盛润公司与恒信公司又签订《房屋租赁补充协议（二）》，该补充协议主要约定，自2017年3月31日起再续租至2019年3月31日止。租用面积约1000平方米，租金标准按165000元/年。污水处理费用按甲方统一收费价格，或甲方外包托管运营价计收。在租赁期间，甲方污水处理设施如遇国家废水排放提标，而导致甲方设施确需整改，其整改费用按甲方内租赁单位的规模、水量排放的实际情况而协商分摊。乙方在续租期内，未征得甲方同意如提前终止租赁协议（除甲、乙双方遇不可抗拒因素，政府环保政策因素外），由违约方承担违约金100000元。2018年1月11日，南通市两减六治三提升专项行动领导小组办公室发出南通市“三行业”整治任务书，将恒信公司公司列入通州区“三行业”整治第二批任务名单，处置方式为关停，但实际上恒信公司及其承租户并未停止生产经营。2018年4月20日，南通市通州区金新街道办事处为实施南通高新区狮子桥村非居拆迁工程，制订《南通高新区狮子桥村非居工程（南通恒信针织染整有限公司）拆迁补偿方案》（以下简称《拆迁补偿方案》）。其中规定，1.被征收房屋的合法建筑面积按房屋权属证书及产权档案的记载确定。企业具有合法土地使用权，其地面建筑物未办理产权证书但办理过建设、规划等手续的部分，可视同认定为合法建筑。企业具有合法土地使用权，其地面建筑物未办理相关手续，但在允许的容积率范围内，可认定为参照合法；2.对认定为合法建筑、参照合法建筑的办公、厂房等房屋按重置成新价、装饰装璜、附属设施、搬迁费及停产停业评估补偿，认定为合法建筑的给予一次性综合补贴400元/平方，认定为参照合法建筑的给予一次性综合补贴320元/平方，在规定期限完成签约、搬迁的，给予一定的搬迁奖励。对于违章建筑、逾期的临时建筑不予补偿，但在规定工作期限内配合拆迁的，给予重置成新价、装饰装璜、附属设施等方面的补偿；3.关于搬迁补助费标准，生产用房45元/平方，房屋内有重型机械设备或精密仪器搬迁的，补贴标准上浮20%，办公用房、仓储用房35元/平方；4.企业如在规定时间内签订协议并交房的，按认定的合法建筑面积（含参照合法）给予奖励150元/平方。2018年6月7日，南通市两减六治三提升专项行动领导小组办公室向恒信公司发出停产通知，认为恒信公司已列入高新区拆迁计划并已开始实施；生产污水虽经处理，但不能持续达标排放；企业排污许可证已过期；企业位于生态红线内，属于需整顿企业，责令恒信公司立即停产，在企业拆除前不得进行任何形式的生产活动。2018年6月8日，恒信公司将上述停产通知内容函告各承租户，要求各承租户于2018年6月10日晚12点断电停产。2018年6月10日，盛润公司停止生产，双方终止了对房屋租赁协议的履行。2018年7月19日，南通通联资产评估事务所接受委托，在对恒信公司及有关承租户的固定资产-机器设备和生产设施进行拆迁补偿评估后，作出了通联拆评报字[2018]第10号《资产评估报告书》。其中涉及盛润公司的机器设备（评估报告中登记在“赵建”名下，赵建系盛润公司的股东、实际负责人）评估价值共计304290元（不可移设备式设备的净值80640元-不可移设备式设备的残值3050元+可移动设备的拆除费用44350元+可移动设备的运输费用13350元+可移动设备的安装调试费用169000元）。2018年7月20日，南通公正房地产评估事务所（以下简称公正事务所）接受委托，在对位于通州区金新街道狮子桥村3组恒信公司公司范围内的房地产（含案涉房地产）进行估价后，作出了通正评[2018]第018号《房屋拆迁估价报告》（后附《房屋重置成新价评估额明细表》、《装饰、装璜评估明细表》、《附属设施补偿明细表》）。根据《房屋拆迁估价报告》及盛润公司、恒信公司的指认，编号为S11的房屋系盛润公司向恒信公司承租的厂房，参照合法建筑面积为988.96平方；编号为S9的房屋系宿舍，该房屋一、二层合法建筑面积共666.44平方，其中一层有68平方系盛润公司向恒信公司承租的宿舍；编号为S19-1的房屋，作价评估建筑面积为38.63平方，编号为S19-2的房屋，作价评估建筑面积为161.10平方，以上共计199.73平方，系盛润公司的自建简易结构平房，被认定为仓储用房。根据《房屋重置成新价评估额明细表》，S19-1、S19-2的房屋重置成新价评估单价为329.60元/平方，评估额分别为12732元、53099元，共计65831元。根据《装饰、装璜评估明细表》，S11内的装饰装璜评估额为53960元（表内第597-603项），其中太阳灯、彩钢房、PVC吊顶、架空地差价（该表第597、600、602项）分别为600元、3500元、2100元、29640元；S9内的装饰装璜评估额为74408元（表内第67-73项）；S19内的装饰装璜评估额为13565元（表内第610-622项）。2018年8月3日，恒信公司（乙方）与南通市通州区金新街道办事处（甲方）签订《通州区房屋搬迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》），协议主要内容有：1.因开发建设需要，在263整治工程项目建设地块内乙方自愿搬迁，甲方同意对乙方给予补偿安置；2.楼房建筑面积9855.74平方，其中楼房合法面积即为9855.74平方。平房建筑面积20358.17平方，其中平房合法面积16071.33平方，其他建筑面积286.44平方；3.合法土地使用面积38510平方。作价面积3847.84平方，转附面积152.56平方；4.甲方向乙方支付被搬迁房屋的重置成新价补偿25033288元、装饰装潢补偿2200305元、附属设施设备树木等补偿2026187元、搬迁费补助1084040元、按期搬迁奖励3889061元、土地补偿11761532元、停产停业损失1296354元、一次性补贴9721394元、资产设备22167840元，合计79180000元。该拆迁款现已全部给付恒信公司。另查明，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公开补偿。《通州区企业拆迁与补偿办法》第九条规定：违章建筑、逾期的临时建筑、应拆未拆的房屋，不予补偿，在规定的期限内配合拆迁的，给予适当补助。第十四条第三款规定：对可移动的被估价资产的拆卸、安装、调试费用及因企业拆迁造成的机械设备非正常处理的损失等，按不超过机械设备原值或评估值的20%给予一次性评估补偿，补偿后机械设备自行处理。第十六条第一款规定：被拆迁企业因所从事的生产经营活动不符合国家、省、市、区生产政策、投资强度、亩均纳税等要求，房屋拆迁后不允许恢复原生产经营活动的，按货币补偿给予一次性综合补贴，每平方米合法建筑面积（含视同认定的合法建筑面积）补贴400元。第十七条规定：企业如能在规定时间内签订协议、腾空交房的，按认定的合法建筑面积给予奖励，提前搬迁奖励标准为150元/平方。一审审理中，盛润公司主张拆迁补偿款具体为：1.重置成新价补偿111454元（800元/平方×砖木结构房屋38.63平方+500元/平方×彩钢顶棚砖混框架房屋161.10平方）;2.装饰装潢损失120000元，项目体现在《装饰、装璜评估明细表》第597-603项及610-622项，但盛润公司认为明细表中评估金额较低；3.搬迁费补助69537.42元[（45元/平方+45元/平方×20%）×（厂房1000平方+宿舍68平方+宿舍20平方+自建房199.73平方）]；4.搬迁奖励193159.5元[150元/平方×（厂房1000平方+宿舍68平方+宿舍20平方+自建房199.73平方）]；5.一次性综合补贴515092元[400元/平方×（厂房1000平方+宿舍68平方+宿舍20平方+自建房199.73平方）]；6.停产停业损失64386.5元[50元/平方×（厂房1000平方+宿舍68平方+宿舍20平方+自建房199.73平方）]；7.固定资产设备损失783069.324元（不可移动机器设备304290元+可移动机器设备2393896.62×20%）。盛润公司认为该项损失中还有2000张价值共计460000元的网框漏评，价值14000元的电表漏评，要求按上述设备总价值的20%来确定赔偿金额，水泵和风机应是不可移动的，被错评为可移动的，但不要求变更请求的固定资产设备损失总额;8.变压器及污水改造费用60000元，其中变压器10000元，是增容费用，体现在《固定资产—机器设备评估明细表》恒信公司名下变配电设施中的第二或第三项“变压器”项目。污水改造费用50000元，体现在压泥机评估费上，一审庭审中关于该项费用盛润公司表示另行主张权利。一审庭审中，盛润公司自愿放弃了对上述3-6项中20平方宿舍的权利主张。盛润公司与恒信公司还就装饰装璜损失补偿款达成一致意见，即S19内的装饰装璜物，S11内的太阳灯、彩钢房、PVC吊顶系盛润公司出资，双方对架空地系何人出资虽有异议，但均认可差价中20000元归盛润公司所有，另9640元归恒信公司所有。一审法院认为，盛润公司向恒信公司承租厂房用于生产经营，因所涉厂房未办理合法批建手续，故租赁合同无效。另外，盛润公司还向恒信公司实际承租宿舍，构成事实上的租赁合同关系，因该宿舍系合法建筑，故该部分租赁合法有效。本案虽系房屋租赁合同纠纷，但究其根源系租赁房屋因环保政策及项目建设等原因被政府拆迁所导致，而非任何一方违约所致。案涉房屋被拆迁，租赁合同提前终止履行，确实给盛润公司、恒信公司造成了一定的损失，而通州区金新街道办事处就拆迁所致损失已给予恒信公司相应的拆迁补偿，虽有关拆迁法律法规及政策明确国有土地被征收补偿主体为房屋所有权人，但亦未对拆迁补偿款在出租人与承租人内部进行分配作出禁止性规定，故盛润公司要求获得相应拆迁补偿款的请求有事实依据，且于法不悖，法院予以支持。因本案盛润公司、恒信公司对拆迁补偿款的分配未有具体约定，故对于盛润公司主张的拆迁款金额及归属，法院结合拆迁补偿款性质、房屋建设和使用等情况，作如下认定：1.自建房屋的重置成新价补偿。一审法院认为，南通公正房地产评估事务所依据有关规定，并结合房屋基本情况确定评估单价为329.60元/平方，盛润公司主张800元/平方及500元/平方的评估单价并无事实及法律依据，故法院不予支持，法院确认该自建房重置成新价为65831.01元（329.60元/平方米×199.73平方米）。该两处自建房虽利用恒信公司名下的土地而建，但确系盛润公司出资，且通州区金新街道办事处已就所涉土地另行给予恒信公司补偿，故根据谁出资谁享有的原则，该65831.01元应归盛润公司所有。2.装饰装璜损失。一审法院认为，由盛润公司出资的装饰装璜物因房屋拆迁而灭失，相应的补偿款理应由盛润公司享有，结合庭审中盛润公司、恒信公司对《装饰装璜评估明细表》所载项目的指认及协商意见，法院确认案涉房屋装饰装璜损失中的39765元（S11中的太阳灯600元+彩钢房3500元+PVC吊顶2100元+架空地差价20000元+S19的13565元）归盛润公司所有。盛润公司主张的其余装饰装璜损失无证据证明，且恒信公司亦未实际取得该损失补偿，故法院不予支持。3.搬迁费补助。一审法院认为，搬迁费是对认定为合法建筑、参照合法建筑及改制企业改制前已存在的无房屋所有权证书的办公、厂房等房屋的补偿，案涉厂房被认定为参照合法建筑的房屋，按规定可享有45元/平方米的搬迁费补助，宿舍系合法建筑，按规定可享有35元/平方米的搬迁费补助，根据拆迁评估中确认的房屋面积，案涉厂房及宿舍的搬迁费补助为46883.20元（45元/平方×厂房988.96平方+35元/平方×宿舍68平方），该款是用来补偿被拆迁房屋内生产设施、生产生活物资等搬迁所产生的损失的，而搬迁行为由盛润公司实施，故该46883.20元应由盛润公司享有。盛润公司主张补贴标准应上浮20%，但未有证据证明有重型机械设备或精密仪器搬迁，应自行承担举证不能的后果，且恒信公司实际亦未按上浮标准取得搬迁费，故法院对该诉请不予支持。另外，因盛润公司的自建房并不符合补偿条件，故法院对盛润公司关于自建房搬迁费补助的诉请亦不予支持。4.搬迁奖励。拆迁补偿方案等规定，企业如在规定时间内签订协议并交房，按认定的合法建筑面积（含参照合法）给予150元/平方的奖励。一审法院认为，该款系对提前或按期签订协议并交房行为的奖励，而非对拆迁所致损失的补偿，所涉“企业”根据拆迁补偿方案的规定，系被拆迁人即被拆迁房屋的所有权人，盛润公司与恒信公司在租赁合同中对该项费用亦并未作出约定，故该款应由恒信公司享有，盛润公司主张搬迁奖励费，法院不予支持。5.一次性综合补贴。本案中，作为合法建筑的宿舍及参照合法建筑认定的厂房系恒信公司所有，上述房屋被拆迁，实行的是货币补偿，而不是异址重建，无法恢复原经营活动，而盛润公司租赁的是房屋，生产经营设备仍其所有，其具备异地重新恢复生产经营的可能性，故根据政策规定，上述房屋所涉一次性综合补贴应当由恒信公司享有。盛润公司的自建房不在合法建筑或参照合法建筑之列，不存在一次性综合补贴。综上，盛润公司主张一次性综合补贴515092元，法院不予支持;6.停产停业损失。一审法院认为，停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失，案涉房屋实际由盛润公司生产经营，房屋拆迁造成其停产停业，该项补偿款系对其直接效益损失的补偿，应由盛润公司享有。盛润公司要求按50元/平方的标准计算，符合房屋搬迁补偿安置协议的约定及通州区有关国有土地上房屋征收相关补助标准的规定，法院予以支持，结合案涉房屋合法面积（包括参照合法面积）1056.96平方（宿舍68平方+厂房988.96平方），该项补偿款共计52848元，应由盛润公司享有。盛润公司的自建房依有关政策规定不在补偿之列，且恒信公司亦未实际取得，故对盛润公司就自建房要求恒信公司返还停产停业损失补偿款的诉请，法院不予支持。7.固定资产设备损失。该项损失已经评估部门按《通州区企业拆迁与补偿办法》的有关规定进行了评估，共计304290元，法院予以确认。因所涉固定资产设备系盛润公司出资，故该款应由盛润公司享有。盛润公司认为有漏评、错评，对此，一审法院认为，盛润公司提供的网框购买发票不足以证明房屋拆迁时上述网框存在、存在的数量以及属于应单独列项评估项目等事实，对于电表的漏评、水泵和风机错评亦无证据证明，故法院不予支持。8.变压器增容费及污水改造费用。关于变压器增容费补偿，盛润公司认为恒信公司已获补偿，体现为恒信公司的《固定资产—机器设备评估明细表》变配电设施中“变压器”项目，但经审核，该“变压器”的价值并未单独评估，且变压器增容还涉及其他承租户，故本案中不予理涉。关于污水改造费用，根据盛润公司的陈述，实际为购买压泥机的费用，其表示另行主张相关权利，法院予以准许，本案中亦不予理涉。综上，一审法院认为，恒信公司应返还盛润公司自建房重置成新价补偿款65831.01元、装饰装璜损失39765元、拆迁费补助46883.20元、停产停业损失补偿费52848元、固定资产设备损失304290元，共计509617.21元。盛润公司的其他诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、限恒信公司于判决发生法律效力之日起十日内支付盛润公司拆迁补偿款509617.21元；二、驳回盛润公司的其他诉讼请求。案件受理费22050元，保全费5000元，共计27050元，由盛润公司负担19858元，恒信公司负担7192元。二审中，双方未提交新的证据。一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，钱文泉于2018年8月27日书面确认自建房评估明细：S19-138.63平方米468.64元/平方米18104元S19-2161.1平方米329.60元/平方米53099元同意以上结算。钱文泉。本院认为，关于自建房屋（S19-1）重置成新价补偿计算标准的问题。公正事务所接受南通市金新街道办事处的委托，依据《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关文件规定，经过实地勘测、调查、了解和核实，结合房屋基本情况确定S19-1、S19-2的评估单价329.60元/平方米，程序适当、评估标准客观公正。盛润公司虽称自建房屋S19-1应按照恒信公司同意的标准468.64元/平方米计算，但此仅系恒信公司钱文泉当时对该标准的确认，恒信公司并未盖章确认，恒信公司在一、二审审理中对此亦明确表示不予认可，且恒信公司亦未按此标准取得自建房屋（S19-1）重置成新价补偿款。一审法院据此确定自建房（S19-1）重置成新价补偿的计算标准为329.60元/平方米，合法有据。关于一次性综合补贴的问题。恒信公司作为被搬迁人与南通市通州区金新街道办事处作为搬迁人签订的《安置协议》，明确约定补偿方式为货币补偿（恒信公司已实际领取补偿款），而非房屋产权调换或者货币补偿与产权置换相结合的补偿方式。恒信公司因此无法恢复原生产经营活动，而盛润公司作为房屋承租人，显然具备另行租赁厂房恢复生产经营的可能性。一审法院据此认定一次性综合补贴归被搬迁人恒信公司享有，并无不当。关于搬迁奖励的问题。根据《拆迁补偿方案》的规定，企业如在规定时间内签订协议并交房的，按认定的合法建筑面积（含参照合法）给予奖励150元/平方。该奖励显然是针对被拆迁房屋所有权人即恒信公司，而非承租人盛润公司。一审法院认定该搬迁奖励由恒信公司享有，亦无不当。关于搬迁补助应否上浮20%的问题。盛润公司虽主张其所有设备中含有重型机械设备，因此补贴标准应上浮20%，但未提供相应的证据予以佐证。同时，根据其在一审第二次庭审中的陈述（“在评估公司评估过程中，对机器设备等的清点确认当时有工人在场，就是普通工人在场”），可以表明公正事务所对盛润公司的机械设备清点确认时，其并未提出异议，此亦表明其认可公正事务所清点确认的机械设备。况且，恒信公司亦未按上浮20%的标准取得搬迁补助。一审法院未支持盛润公司的该项诉讼请求，符合法律规定。关于固定资产设备损失的问题。盛润公司虽主张评估中存在应计入未计入或漏评的设备，但亦未提供证据予以佐证。同时，如上分析，公正事务所对其机械设备清点确认时，其并未提出异议。一审法院未支持盛润公司关于固定资产损失漏评、错评的主张，并无不当。综上所述，盛润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22050元，由上诉人南通开发区盛润服装有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  谭松平审判员  王建勋二〇二一年四月二十二日书记员  翟羽佳