贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔2301民初1111号 原告：陈顺，男，1985年12月8日出生，汉族，住贵州省兴义市。 被告：兴义市峰林园林绿化有限公司，住所地贵州省兴义市下五屯街道办事处科佐屯村西南入口广场。 法定代表人：李佳，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：肖祥辉，贵州心达律师事务所律师。 原告陈顺与被告兴义市峰林园林绿化有限公司（以下简称：峰林园林公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日受理后，依法由审判员廖应国适用简易程序独任审判,于2021年4月6日公开开庭进行了审理，原告陈顺与被告峰林园林公司的委托诉讼代理人肖祥辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈顺向本院提出诉讼请求：1.判令峰林园林公司履行租赁合同约定由陈顺享有继续承租房屋使用的权利；2.本案诉讼费由峰林园林公司承担。事实及理由：2018年12月12日，陈顺、峰林园林公司签署了一份业态房屋租赁合同，合同签订后，陈顺严格按照合同约定，对房屋及房屋周边环境进行了大量装修，购买了大量经营烧烤店使用的设备，总计投入了资金十二万余元。2020年11月4日，陈顺按租房合同规定，向峰林园林公司提交书面续租申请，提出同等条件下优先允许陈顺承租。2020年l1月9日，峰林园林公司书面回复，拒绝了陈顺的续租申请，拒绝理由是陈顺未经峰林园林公司擅自将房屋经营权转租给第三人使用，但是陈顺并非是单方擅自转租，其理由如下：1、2019年4月30日，陈顺与峰林园林公司专管人员的微信聊天记录，商谈内容表明陈顺准备将经营权转包他人，后峰林园林公司专管人员通知陈顺准备一份纸质的申请交给峰林园林公司，并说已经将情况汇报给峰林园林公司上级；2、2019年5月1日，陈顺递交给峰林园林公司专管人员的转让经营权书面申请；3、2019年5月17日，陈顺递交给峰林园林公司专管人员还未签订的转让经营权（空白合同范本）。以上三个时间段三次沟通在先，峰林园林公司主动要求陈顺递交了书面申请，等待三个月后陈顺才于2019年8月2日转包经营权给他人。陈顺认为峰林园林公司已默许认可，在此之前假若峰林园林公司拒绝陈顺的申请，陈顺绝不会转包他人。因而陈顺要求峰林园林公司依照租房合同办事：1.陈顺享有优先续租权；2.合同规定第三年起每年租金在前一年租金基础上，上浮递增5%一15%（据市场环境而定）的约定，按照基础租金肆万元最高增长15%计算收取陈顺第三年肆万陆仟元租金。综上所述，峰林园林公司有责任和义务按照租赁合同中第三条、第九条、第十条、第十一条、第十二条约定，将该房续租给陈顺，峰林园林公司的行为违背双方合同约定，严重侵害陈顺的合法权益，故此特依据我国《民事诉讼法》和《合同法》之规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院及时受理并支持陈顺诉求为谢。 峰林园林公司辩称，1、双方的租赁关系已经因合同届满解除，根据双方签订的业态房屋租赁合同第二条显示，房屋租赁期限为两年，即2018年12月12日至2020年12月12日，双方合同期限已经届满；2、合同期满后，陈顺、峰林园林公司双方并未就续签合同事宜达成一致意见，在本案中，陈顺并未举证证明峰林园林公司就该物业继续对外出租，且侵犯陈顺在同等条件下的优先承租权，故陈顺在本案中以享有优先权要求继续履行租赁合同的诉请不能成立；3、陈顺在承租期间未经峰林园林公司许可，违反合同约定擅自对外转租，这一行为已经违反了双方原签订租赁合同的约定。综上，请法庭依法审查，驳回陈顺的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年12月12日，峰林园林公司（甲方）与陈顺（乙方）签署了《业态房屋租赁合同》，该合同的约定：一、房屋的坐落、面积以及租赁用途，1.甲方将其位于贵州省兴义市桔山街道中央水景公园内的房产有偿租赁给乙方，包括房屋前后空地及湖边露台（详见图纸）。2.该业态房共1间，建筑面积约45平方米（以实际面积为准），物业管理费按每间业态房100元/月计算。3.在租赁期限内，乙方必须按照本合同约定中的业态定位及用途依法经营。乙方如需变更租赁用途，必须向甲方提交书面申请，经甲方书面同意后方可变更。4.该房屋的租赁用途为：二、租赁期限，1.该业态房租赁期为二年。即2018年12月12日至2020年12月12日止。2.免租期为2个月。免租期限2018年12月13日至2019年2月13日，业态房租金自2018年12月13日开始计算，乙方在支付房屋保证金后，有权进入该业态房进行装修工作。免租期间，乙方不承担租金，但应承担相应的用水、电、空调等消耗性费用。三、租金及支付方式，1.该业态房前两年租金均为人民币肆万元整/年，￥40000元/年。第三年起每年租金在前一年租金基础上上浮递增5%——15%（据市场环境而定）。2.租金按年度支付，第一年度租金于签订本合同7日内缴纳。后续年度租金，乙方须在年度租金到期前20天缴纳给甲方。四、房屋保证金，乙方在签订本租赁合同时，须向甲方支付房屋使用保证金人民币五千元整，￥5000元作为甲方扣取乙方拖欠的租金及基础设施损坏赔偿等的保证所用。合同终止后如无遗留问题，经甲方同意后，甲方无息返还给乙方。五、其他费用，1.乙方承租该房屋期间所产生的水、电、网络、物业管理、垃圾清运等包括但不限于上述费用按“谁使用，谁付款”的方式，由乙方自行负担向相关部门缴纳。以上各项费用的计费标准及缴纳时间按照本市有关规定执行。2.乙方自行按照国家有关规定缴纳有关税费。六、其他约定：装修与广告设置事宜1.乙方如需对业态房进行装修，须事先经房屋物业管理部门办理相关手续，经甲方认可后由乙方自行出资进行装修。如在装修过程中，乙方未按照甲方所同意的方案进行施工，甲方有权责令乙方停止施工。2.乙方如需设置其他类的户外广告，须向有关管理部门办理的手续和缴纳的费用，由乙方自行负担。七、装修及营业期间安全责任，乙方应执行国家有关消防及装修施工安全法律法规规定，装修施工及营业时办理消防审批手续。乙方在装修施工及营业期间做好相应安全防范措施，如发生火灾及其他任何事故所引起的人员及财产损失，一切后果及经济损失均由乙方负责和承担。八、房屋修缮责任，1.房屋及附属设施非乙方过错而导致的损坏，甲方有修缮并承担相关费用的责任，若经乙方催告后，因不及时处理造成财产损失或人身损害的，甲方应承担赔偿责任。2.在租赁及房屋装修期限内，乙方应保证出租房屋主体结构的使用安全。乙方应保护并合理使用其所承租的该房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。3.乙方应积极配合楼内房屋维护水电及房屋其他部位的维修及检查，因乙方阻挠甲方和物业管理公司对房屋进行维修而产生的后果及损失，由乙方负责。4.如因不可抗力原因，导致房屋损坏或造成乙方损失的，双方互不承担。九、甲方的权利与义务，1.甲方保证是唯一有权合法出租此房产使用权的拥有者。2.甲方保留转让该房产的权利。产权的转移，不影响甲方和乙方在本合同期内对该房屋的使用权。3.甲方转让房屋的产权时，应及时通知乙方（通知方式包括但不限于电话、短信、微信、邮件及在业态房张贴通知等），如甲方未告知乙方的，所造成的后果由甲方负责。十、乙方的权利与义务，1.乙方所租赁的业态房产权发生转移后，甲方和乙方应与该房屋新的业主按照该租赁合同条款重新更换租赁合同。2.乙方在租赁期间必须自觉按期交纳房租、水电费、物业管理费等费用。不得无理由拒交、迟交，少交，否则视乙方违约。3.乙方应对正常的房屋检查和维修给予协助。4.乙方在租赁期间，如需对所承租的业态房进行任何的二次装修和改建，须书面报请甲方和物业方进行审批，经批复同意后方可进行。5.乙方须严格遵守市政府关于噪音管理的相关规定，杜绝噪音扰民的事件发生，由于噪音扰民造成的一切影响和责任均由乙方自行承担。6.乙方在租赁期间，必须按照本合同约定中的业态定位及用途依法经营，不得进行任何违法、违规活动。十一、违约责任，1.甲方未按本合同约定的时间，交付该业态房供乙方使用的，每逾期一天，乙方租期相应增加一天，逾期达30天或以上，则乙方有权解除合同，甲方应在乙方要求解除合同后7天内退还乙方预交的租金、保证金等。2.租赁期内，甲方因非乙方违反本合同规定的情况，擅自解除本合同或提前收回该业态房的，甲方应承担因其违约给乙方造成的所有经济损失。3.租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，没收保证金，收回该业态房并可另行对外招租，同时有权要求乙方承担由此给甲方造成的全部损失：（1）未经甲方同意，擅自将该业态房转租的；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动业态房结构，或损坏业态房，且经甲方书面通知，在限定时间内未纠正并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；（4）逾期缴纳租金一个月；（5）因乙方原因，根据法律、法规规定允许收回该业态房的其他情况。4.租赁期内，乙方中途提前退租的，已交租金的超出部分不予退还。5.租赁期内，乙方须提前20天缴纳下期房租。如乙方逾期缴纳租金，甲方有权按日收取乙方违约额5%的滞纳金。十二、其他条款，1.乙方如要求续租，则须在租赁期满前三个月向甲方提出书面意向，经双方友好协商后，参照本合同第三条第一项重新签订租赁合同。2.租赁期满后，乙方在同等条件下享受优先承租该房屋的权利。3.如该业态房发生产权转移，乙方应与新的业主签订房屋租赁合同，在尚未达成新的房租租赁合同前，本合同对新的所有权人继续有效。4.甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。5.甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商无果的，双方均可依法向房产所在地的人民法院起诉。峰林园林公司在该合同最后一页甲方处加盖公司公章，甲方代表人有李佳的签名，乙方处有陈顺签名捺印。签订合同后，峰林园林公司按照合同的约定将案涉业态房交付给陈顺使用，陈顺支付了二年的租金。2019年7月25日，陈顺与案外人徐平签订承包经营合同，将案涉业态房转租给徐平，承包期限为五年多，即2019年8月2日至2024年12月12日止。 另查明，2020年11月4日，陈顺向峰林园林公司续租申请，峰林园林公司于2020年11月9日进行回复，回复如下：一、我公司经研究决定不再与贵方续租，租期届满我公司将收回租赁房屋，请贵方提前做好租期届满的房屋移交准备，届时因贵方不能按时移交房屋导致的损失及其他不利法律后果将概由贵方承担；二、我公司保留依照合同约定向贵方主张违约责任的权利。 再查明，兴义市人民政府常务会议纪要[兴府党议（2020）8号]，该纪要显示：从2021年1月1日起，由市综合执法局负责兴义市城市绿化养护及马岭河峡谷湿地公园、湾塘河水景公园、中央水景公园维护管理工作，管护费由市综合行政执法局按规定申请纳入财政预算。兴义市万峰林旅游集团有限公司于2021年3月5日致函兴义市综合行政执法（城市管理）局，从2021年1月1日起完全移交兴义市综合行政执法（城市管理）局管养，对三个湿地公园（马岭河峡谷湿地公司、湾塘河水景公园、中央水景公园）所有设施进行维护、管理、保养，包括道路、廊亭、栈道、电器设施等。经本院查询峰林园林公司工商信息，显示：大股东为兴义市万峰林旅游集团有限公司，持股比例为100%。 上述事实，有陈顺及峰林园林公司的委托诉讼代理人的当庭陈述，以及陈顺提交的租赁合同、承包经营合同等证据在卷为据，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。陈顺与峰林园林公司签订业态房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，应当受到法律保护。合同签订后，峰林园林公司已经按照合同约定将案涉物业交付给陈顺使用，陈顺按照合同约定履行给付租金的义务。案涉合同约定的租赁期限为二年，即2018年12月12日至2020年12月12日止，合同期限届满后，陈顺与峰林园林公司双方权利义务终止，若需续租尚待双方进一步协商，在同等条件下，陈顺享有优先续租权，陈顺要求峰林园林公司继续履行合同，违反合同的约定，根据谁主张，谁举证的原则，陈顺也未举证证明峰林园林公司同意其续租、转租，因此，陈顺应承担举证不利的法律后果，陈顺要求峰林园林公司继续履行合同的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百一十二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回陈顺的诉讼请求。 案件受理费950元，减半收取475元，由陈顺全部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  廖应国 二〇二一年四月十九日 书记员  刘 淋