四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川05民终527号 上诉人（原审被告）：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地：泸州市江阳区滨江路四段七号，统一社会信用代码：91510500689915090U。 法定代表人：方立斌，执行董事。 委托诉讼代理人：张英，四川明炬（泸州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖建勇，男，1959年9月26日出生，汉族，住四川省合江县。 被上诉人（原审原告）:王正秋,女,1961年9月15日出生,汉族,住四川省泸州市江阳区。 上诉人四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称同汇房地产公司）因与被上诉人肖建勇、王正秋商品房预售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初4210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月6日公开进行了审理。上诉人同汇房地产公司的委托诉讼代理人张英，被上诉人肖建勇、王正秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人同汇房地产公司上诉请求：1、请求撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初4210号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：案涉房屋并不具有严重影响居住使用的质量问题，上诉人交付的房屋已经通过了政府主管部门的各项验收并取得了《竣工验收备案书》、《规划核实合格证》，一审法院认定上诉人构成逾期交付，属于认定事实不清、适用法律错误。即使一审法院认可被上诉人主张的事实，仍属于适用法律错误，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，只有房屋质量问题严重影响居住的情况下，出卖方才承担赔偿责任，案涉房屋仅是局部渗漏水问题，显然没有严重影响被上诉人对整个案涉房屋的使用。 被上诉人肖建勇、王正秋辩称：上诉人通知被上诉人接房时，被上诉人发现房屋存在3处渗漏的情况，因此，被上诉人要求上诉人整改后再接房，上诉人也答应整改维修后再通知被上诉人接房。到2019年8月，上诉人仍未通知被上诉人接房，因被上诉人急于入住，主动找到上诉人，上诉人承诺已经整改完成，且因房屋有问题，没有收取被上诉人2019年7月以前的物管费。被上诉人接收房屋后发现客厅顶部漏水情况严重，无法进行装修施工，在此期间，被上诉人多次找上诉人的维修部、客户关系部等，均无人出面解决，被上诉人因此才向法院提起的诉讼，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。 肖建勇、王正秋向一审法院起诉请求：1.判令同汇房地产公司立即对商品房存在的质量问题（漏浸缺陷）进行整改（并限期整改完成）；2.判令同汇房地产公司承担（逾期交房）违约责任，向肖建勇、王正秋支付违约金103170元（该金额为暂定，暂计算至2020年7月30日，具体计算方式：实付房款×0.0003×违约天数）；3.免交逾期交房的物管费及漏浸水造成的损失；4.判令同汇房地产公司承担本案诉讼费。 一审法院认定的事实：2016年6月20日，肖建勇、王正秋与同汇房地产公司签订《四川省商品房买卖合同》，约定：由肖建勇、王正秋购买由同汇房地产公司开发的位于泸州市江阳区房屋，房屋面积89.88平方米，总价款604484元，肖建勇、王正秋采取首付加公积金贷款方式付款；房屋交付条件：同汇房地产公司应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；逾期交房责任：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。 合同签订后，肖建勇、王正秋按约支付完毕购房款。2018年12月21日，涉案房屋所涉工程竣工验收备案。 2018年12月30日前，同汇房地产公司通知肖建勇、王正秋接房，肖建勇、王正秋查验房屋时，发现房屋存在漏浸水等问题，肖建勇、王正秋遂未办理接房手续，并要求同汇房地产公司对房屋进行整改后再通知接房。经同汇房地产公司对案涉房屋进行整改后，2019年8月6日，肖建勇、王正秋办理了接房手续。肖建勇、王正秋接房后，认为房屋仍然存在漏水等问题，于2020年3月20日诉至一审法院后于2020年8月5日撤回起诉。后又于2020年8月5日再次向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，肖建勇、王正秋与同汇房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，属有效合同，应按照诚实守信原则履行各自义务。关于同汇房地产公司按照合同约定的时间通知肖建勇、王正秋接收房屋，是否视为完成了交付的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。买卖合同中，买受人获取标的物使用价值是其购买该物的基本用意，标的物能够使用是其价值赖以存在的基础，因而作为房屋出卖人交付能够正常居住使用的房屋亦系其基本义务。本案中，涉案商品房作为精装修预售商品房，在交付时，更应达到约定的条件。但该房屋存在的漏浸水等问题已经影响肖建勇、王正秋对该房屋的正常居住使用，肖建勇、王正秋要求予以整改并拒绝接房，经同汇房地产公司整改后肖建勇、王正秋于2019年8月6日办理接房手续，在同汇房地产公司应当交房至肖建勇、王正秋实际接房期间，同汇房地产公司应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。一审法院兼顾合同履行情况、同汇房地产公司的过错程度等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的0.1‰计算较为合理。本案违约金的具体计算时间为2018年12月30日起至实际交房之日2019年8月6日止，即同汇房地产公司应支付肖建勇、王正秋逾期交房的违约金为：以购房款604484元为基数，按每日0.1‰的标准从2018年12月30日起计算至2019年8月6日共计13238元（604484元×0.1‰/天×219天＝13238元，取整）。肖建勇、王正秋举示的证据未能充分证明房屋在实际交付后仍然存在足以影响居住的质量问题，故一审法院对肖建勇、王正秋请求的房屋实际交付后的违约金不予支持。庭审中一审法院向肖建勇、王正秋释明限期内向法庭提交鉴定申请或申请现场勘验，逾期视为整改完成，但肖建勇、王正秋未在期限内提出，也未举出充足证据证明尚存在浸漏水问题，故一审法院对肖建勇、王正秋的第一项诉讼请求不予支持。如此后发生房屋防水等方面问题，肖建勇、王正秋可以依据合同约定要求同汇房地产公司承担相应的保修责任。关于肖建勇、王正秋的第三项诉讼请求，肖建勇、王正秋请求免交物业费系另案法律关系，且逾期交房违约金已经能够弥补肖建勇、王正秋的损失，故一审法院对肖建勇、王正秋的第三项诉讼请求不予支持。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付肖建勇、王正秋逾期交房违约金13238元；二、驳回肖建勇、王正秋的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1182元，由四川省同汇房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，被上诉人肖建勇、王正秋提供U盘一个、公证书一份，拟证明接房以前就存在严重的漏水，且目前案涉房屋旁边的水表房和过道仍然漏水。U盘里的关于房屋漏水的照片已经在一审时提供，不属于二审新证据，其余证明水表房和过道漏水以及公证书，与本案审理的不是同一事实，本院不予确认。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点系上诉人同汇房地产公司是否应当承担逾期交房的违约责任。根据上诉人同汇房地产公司与被上诉人肖建勇、王正秋签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人同汇房地产公司应当在2018年12月30日前向被上诉人肖建勇、王正秋交付房屋，在该日期前，案涉房屋所涉工程通过竣工验收备案并通知被上诉人肖建勇、王正秋接房，但在交房时，被上诉人发现房屋存在多处漏水的质量问题，要求上诉人整改，并拒绝接收房屋至上诉人整改完毕。本院认为，上诉人同汇房地产公司在交付明显存在瑕疵的房屋时，仍然要求购房人接收房屋不符合情理，也不符合一般消费者的心理预期，作为购房人的被上诉人肖建勇、王正秋有权要求开发商整改完成后再接房，在被上诉人肖建勇、王正秋以正当理由拒绝接房后，上诉人同汇房地产公司也同意整改的情况下，上诉人同汇房地产公司不积极作为，长时间不整改、不通知被上诉人肖建勇、王正秋案涉房屋整改完成情况，迫使被上诉人肖建勇、王正秋最终通过诉讼来维护自己的合法权益，并造成被上诉人肖建勇、王正秋在上诉人通知交房至实际接房期间无法实际使用房屋的损失，上诉人同汇房地产公司存在违约行为，应当承担相应的违约责任。一审法院认定同汇房地产公司在应当交房至肖建勇、王正秋实际接房期间，同汇房地产公司承担逾期交房违约责任并无不当，且一审法院已经对逾期交房违约金予以了调减，减轻了上诉人违约责任的承担，对一审法院的认定本院予以维持。 综上所述，上诉人同汇房地产公司的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2364元，由上诉人四川省同汇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹天全 审判员  钟 洁 审判员  诸 琳 二〇二一年四月十二日 书记员  毛 林