北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20622号原告：李宝苓，女，1957年1月27日出生，汉族，退休人员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李松，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：董一清，北京市东元律师事务所实习律师。被告：李保华，女，1952年10月27日出生，汉族，退休人员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：席东明，北京市仁杰律师事务所律师。原告李宝苓与被告李保华合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李宝苓及其委托诉讼代理人李松、被告李保华的委托诉讼代理人席东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宝苓向本院提出诉讼请求:1.确认李宝苓与李保华关于北京市大兴区旧宫镇芳源里小区丙区12楼3单元202号房屋口头借名买房协议有效；2.李保华协助李宝苓办理北京市大兴区旧宫镇芳源里小区丙区12楼3单元202号房屋的过户登记手续；3.本案的诉讼费由李保华承担。事实与理由：李宝苓与李保华系姐妹关系。2005年4月24日，李宝苓与李保华达成一致，由李宝苓借用李保华名义购买北京市大兴区旧宫镇芳源里小区丙区12楼3单元202号房屋（以下简称：案涉房屋），双方约定房屋登记在李保华名下，实际房主为李宝苓所有，并签署一份说明，内容为:购买芳源里小区丙12栋三单元202室房屋一套，房产证的名字是李保华，但实际购房人是李宝苓的，一切房款费用及所有费用由李宝苓出资，房产归李宝苓所有。2005年4月24日，李保华与北京军建利司达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为404692元。合同签订后，李宝苓支付了全部购房款并缴纳了相关税费。开发商交房后，李宝苓一直在案涉房屋中居住至今。2005年，案涉房屋办理产权证，登记在李保华名下，但该房产证一直由李宝苓持有。此后，李宝苓多次要求李保华按照之前的约定办理房屋过户登记手续，但李保华推诿懈怠，拒绝办理，双方数次协调无法达成一致。依据合同法第八条、第五十二条、第六十条的规定，李宝苓认为李保华应当协助办理案涉房屋的过户登记手续。望法院查清事实，支持李宝苓的诉讼请求，维护李宝苓的合法权益。李保华辩称，不同意李宝苓的全部诉讼请求。本案李宝苓与李保华不存在借名买房，而是合伙出资买房。2005年房子要涨钱，李保华离婚，李保华的前夫给了一部分钱。李宝苓与李保华的姐妹关系很好，商量一起买套房，双方共同出资，以李保华的名义购买，约定房子先出租。李宝苓说她和丈夫关系不太好，有时候吵架，所以就由李宝苓先住，给李保华租金，由李宝苓出资装修，一直由李宝苓居住。后来李宝苓说有孙子后，没那么多钱就不给了，故2011年之后就没再给。2016年李宝苓与李保华的父亲去世后，留给李宝苓和李保华一套房屋，双方曾商量将案涉房屋过户给李宝苓，李宝苓承诺将父亲留下房产中的份额给李保华，后来因为单位当时无法办理过户手续，就没有办成。本院经审理认定事实如下：李宝苓与李保华系姐妹关系，李保华系李宝苓二姐。2005年4月24日，李保华（买受人）与北京军建利司达房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定李保华购买案涉房屋，建筑面积93.95平方米，套内建筑面积83.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.68平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4860元，总金额404692元；买受人按分期付款方式按期付款：于2005年4月24日付清房款200000元，于2005年6月15日前付清剩余房款204692元。后北京市建设委员会发放上述房屋的房屋所有权证，登记的房屋所有权人为李保华。李宝苓主张案涉房屋系其借用李保华之名购买，因当时其户口本和身份证丢失，家人又在外地，所购房屋房价马上要涨，补办证件时间来不及，故借用李保华之名购买。据此，李宝苓提交书面说明一份，内容为：“购买芳源里小区丙12栋三单元202室房间一套。房产证的名字是李保华，但实际购房人是李宝苓的，一切房款费用及所有费用由李宝苓出资，房产归李宝苓所有。特此说明。”上述说明中有李保华、李宝苓及证明人李宝蓉（李宝苓三姐）的签字。李宝苓称该说明系与开发商签订合同前在李宝蓉家中由李保华书写，李保华表示不记得曾经写过上述说明，但不申请鉴定，并称即使假设是李保华所写，从内容上看上面写着房间一套，李宝苓只是购买了部分房间，也只能证明是二人合伙买房。李宝苓主张案涉房屋购房款均系其本人支付，因房屋买卖合同系由李保华签订，故由其本人将购房款通过转账或现金方式转给李保华，由李保华转给开发商公司，并提交了银行业务凭证及单据予以证明，上述银行业务凭证及单据的时间主要集中于2005年4月23日至2005年5月6日期间，其中2005年4月24日的中国工商银行个人业务凭证显示由李保华账户向乔志强账户(李宝苓称为开发商公司指定账户)转账200000元，其余银行业务凭证及单据为李宝苓的取款凭证，取款时间及取款金额与房屋买卖合同中显示的购房款金额及支付时间能够基本对应。另李宝苓为证明存在借名买房的事实，提交了案涉房屋的房屋产权证、供暖协议书、物业协议书、装修协议书、购房款发票、公共维修基金收据、契税完税凭证、物业费、供暖费、水费等相关费用收款凭证、机顶盒置换客户服务协议书、客户确认单、申请表、登记表等予以证明，上述材料的原件系由李宝苓保管。李保华主张其与李宝苓之间不存在借名买房，案涉房屋系其与李宝苓合伙出资购买。李宝苓离婚时前夫支付了一笔钱，2005年因房价要涨，其与李宝苓商量一起共同出资，以李保华的名义购买案涉房屋。李保华表示因李宝苓告知与其丈夫关系不太好，有时候吵架，要住案涉房屋，故由李宝苓出资装修案涉房屋并一直居住，同时约定向李保华支付租金，但后来李宝苓称有孙子后没有那么多钱，2011年之后就没再给了。另李保华主张2016年李宝苓与李保华的父亲去世后曾留给二人一套房屋，双方曾商量将案涉房屋过户给李宝苓，李宝苓承诺将父亲留下房产的份额给李保华，后来因为单位当时无法办理过户手续，就没有办成。为证明上述事实，李保华提交（2003）年丰民初字第908号民事调解书、租房协议（甲方出租人：李保华，乙方承租人：李宝苓）、（2017）京0106民初4403号民事判决书及微信聊天记录、收条及中国工商银行银行账户明细（账号：×××及账号：×××）予以证明。李保华提交的（2003）年丰民初字第908号民事调解书中提到其前夫给付李保华经济补助300000元。李保华提供的租房协议并非直接书写的原件，签订时间为2005年6月1日，所涉租赁房屋即为案涉房屋，协议书提到甲方持有房屋所有权证，房屋精装修，配置全新家电家具及生活用品，甲方承担物业管理费、供暖费，乙方向甲方交纳房屋租金。李保华提供的银行账户中其中账号为“×××”的中国工商银行账户，根据其开户时间及销户时间应专为支付案涉房屋购房款而设立。李保华主张账号为×××的银行账户2005年5月10日有两笔取款3108元及28000元同日转入账号为“×××”的账户，可以看出李保华对购房有出资。李保华提交的收条为李保华自身书写，并非直接书写的原件，且未有李宝苓的签字。李保华提交的其与李宝苓之间的微信聊天记录中提到二人继承房屋及本案案涉房屋过户事宜。另双方认可案涉房屋自交房至今一直由李宝苓居住使用。本院认为，双方当事人对于案涉房屋的权属存在争议，故应当依据该不动产真实的权利状况对案涉房屋的权属予以确定。李保华对李宝苓提交的书面说明真实性不予认可，主张不记得曾经写过上述说明，但表示不申请鉴定，本院对李宝苓提交的书面说明予以采信。该说明载明“房产证的名字是李保华，但实际购房人是李宝苓的，一切房款费用及所有费用由李宝苓出资，房产归李宝苓所有”，且有李宝苓、李保华二人的签字及其二人共同姐妹李宝蓉作为证明人的签字。李宝苓提供的银行业务凭证及单据显示的取款数额及时间与案涉房屋的购房款及支付时间能够相互对应，案涉房屋交房后由李宝苓装修并且李宝苓自房屋交付之日一直实际在上述房屋内居住使用至今，案涉房屋的房屋产权证、供暖协议书、物业协议书、机顶盒置换客户服务协议书及购房款发票、公共维修基金收据、契税完税凭证、物业费、供暖费、水费等相关费用收款凭证等原件均在李宝苓处保管，综合考虑上述事实有充分证据得以证明，相互之间亦能相互印证，本院认定李宝苓与李保华之间存在借名买房的协议约定，形成借名买房法律关系。结合本案案涉房屋属于普通商品房，双方未有其他证据证明所涉借名买房约定违反法律规定或侵害社会公共利益或第三方利益，故双方之间的借名买房协议约定应为合法有效，本院认定李宝苓系案涉房屋的实际权属人。据此，对李宝苓要求确认其与李保华之间关于案涉房屋借名买房协议有效，并由李保华协助办理案涉房屋过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。李保华依据书面说明中载明的“购买芳源里小区丙12栋三单元202室房间一套”，得出系李宝苓、李保华二人合伙买房，李宝苓只是购买了部分房间，根据书面说明的上下文之间的文义及常理理解，上述推理难以成立。李保华提交的租房协议并非直接书写的原件，协议书中提到的甲方即李保华持有房屋所有权证，精装修房屋，配置全新家电家具及生活用品，承担物业管理费、供暖费等内容与李宝苓提供的证据所反映的实际情况并不相符。李保华提交的收条为其自己书写，未有李宝苓的签字。李保华提交的民事调解书及银行账户明细、微信聊天记录不足以证明其所陈述的对案涉房屋购房款出资200000元的事实，且李保华对其主张的系双方合伙购房未提交其他充分证据予以佐证，结合李宝苓提交的书面说明内容，对李保华主张案涉房屋系其与李宝苓合伙购买，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认李宝苓与李保华关于北京市大兴区旧宫镇芳源里小区丙区12楼3单元202号房屋的借名买房协议有效；二、李保华于本判决生效之日起十日内协助李宝苓将北京市大兴区旧宫镇芳源里小区丙区12楼3单元202号房屋过户登记至李宝苓名下。案件受理费3650元，由李保华负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二一年四月二十五日书记员  寇晓蒙