北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6236号原告：湖北蓝焰生态能源有限公司，住所地湖北省武汉市东湖开发区佛祖岭三路29号。法定代表人：么士平，董事长。委托诉讼代理人：白小莉，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：左越文，北京市安理律师事务所律师。被告：马睿，男，1985年4月21日出生，汉族，住北京市朝阳区号院1号楼102室。委托诉讼代理人：周光国，北京市君致律师事务所律师。第三人：卢霞，女，1958年3月7日出生，汉族，住北京市东城区288号院1号楼3层307号。委托诉讼代理人：张丽纯，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：石囡，北京市京都律师事务所律师。原告湖北蓝焰生态能源有限公司（以下简称“湖北蓝焰公司”）与被告马睿，第三人卢霞合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案受理后，依照最高人民法院发布的《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，依法适用普通程序，采用独任制，公开开庭进行了审理。湖北蓝焰公司的委托诉讼代理人白小莉、左越文，马睿的委托诉讼代理人周光国，卢霞的委托诉讼代理人张丽纯、石囡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖北蓝焰公司向本院提出以下诉讼请求：1．请求法院判决马睿返还湖北蓝焰公司6615484．87元，其中包括：(1)购房款4314428元（首付款3614428元及还贷70万元）；(2)为享受购房优惠所支付的中介费20万元；(3)涉案房屋的维修基金、契税、产权代办费、代收登记费共计401131．84元；(4)物业费35198元；(5)车位费、停车管理费102400元；(6)房屋差价损失1562327．03元；2．请求判决马睿支付湖北蓝焰公司利息，以6615484．87元为基数，从2017年9月30日起按年利率6%暂计至2019年11月27日利息为868833．68元，其后利息按照年利率6%计算至实际清偿日；3．本案诉讼费由马睿承担。事实和理由：2013年10月，案外人熊建时任湖北蓝焰公司总经理。湖北蓝焰公司拟在北京成立办事处，故委托熊建负责在北京购房事宜。经熊建朋友卢霞介绍，湖北蓝焰公司决定以和田巨银农业开发有限责任公司北京分公司（以下简称“和田巨银公司”）做名义买房人。2013年12月31日，和田巨银公司与开发商签订了商品房预售合同，并于当日支付购房款270万元（含车位费10万元）。后湖北蓝焰公司决定以个人名义代持，并经卢霞介绍由马睿名义购房。2014年5月14日，和田巨银公司与开发商签订了《解除合同协议书》，解除了和田巨银公司作为购房人的协议，并约定马睿作为诉争房屋的购房人，由马睿与开发商签订预售合同，原有已支付房款转为开发商与马睿合同中的购房款。诉争房屋付款包括房屋首付、契税、购房服务费、公共维修基金、产权代办费、代收登记费、物业费、停车费、部分贷款等所有的费用均是由湖北蓝焰公司实际支付。基于对马睿和卢霞的信任，湖北蓝焰公司并未与马睿签订书面借名买房协议。后诉争房屋登记在马睿名下并领取了房产证。湖北蓝焰公司多次与马睿协商诉争房屋过户相关事宜，但马睿隐瞒实情，于2017年6月擅自将涉案房屋以1540万元价格出售给案外人王雅男，将车位以10万元价格转让给案外人王雅男。湖北蓝焰公司认为，借名买房合同的事实清晰，湖北蓝焰公司有权要求马睿交付房产，但马睿为非法谋取利益，私自将涉案房产对外出售并占有销售价款，马睿理应返还湖北蓝焰公司为上述房屋支付的相关的一切费用，并赔偿湖北蓝焰公司受到的房屋增值损失。就上述费用的返还问题，湖北蓝焰公司曾多次找马睿协商解决未果，故诉至贵院，请求贵院维护湖北蓝焰公司的合法权益。马睿辩称，一、马睿与湖北蓝焰公司之间不存在借名买房的法律关系。1．马睿从未和湖北蓝焰公司有过任何接触，不认识湖北蓝焰公司的任何股东、董事和高管；2．北京至今未限制公司在京购买写字楼或者住宅，湖北蓝焰公司可以以其名义在北京购买房屋，其声称在京没有购房资格与事实不符；3．湖北蓝焰公司声称2013年曾委托和田巨银公司购买诉争房屋，不能成立。首先，湖北蓝焰公司具有购房资格。其次，和田巨银公司并未出具书面证明，承认其曾接受湖北蓝焰公司委托，代湖北蓝焰公司购买诉争房屋。和田巨银公司支付给开发商的270万元，与湖北蓝焰公司无关。二、湖北蓝焰公司另案分别起诉卢霞、刘远征的案件，显示湖北蓝焰公司“借名买房”的主张不能成立。2019年湖北蓝焰公司在北京市东城区人民法院分别起诉了刘远征、卢霞，要求刘远征、卢霞将各自名下的房屋过户给湖北蓝焰公司，在上述两件案件中，湖北蓝焰公司也是声称为设立北京办事处而购买房屋（但湖北蓝焰公司并不知道所购房屋的具体地址）。湖北蓝焰公司主张借刘远征名义在东城区购买的房屋、借卢霞名义在东城区购买的房屋，都是为了设立驻京办事处，本案中湖北蓝焰公司声称购买千章墅房屋也是想作为办事处，但湖北蓝焰公司至今未在北京设立办事处，且千章墅房屋位置非常偏辟，交通不便，根本不适合作为公司办事处用途。三、马睿不可能接受湖北蓝焰公司委托借名购买诉争房屋。1．马睿是新疆的户口，只能在北京购买一套住房，且涉案房屋按揭贷款为838万元，还贷压力大、风险高，故马睿没有代湖北蓝焰公司持有诉争房屋的合理性。2．湖北蓝焰公司声称熊建和卢霞熟悉，信任卢霞，让卢霞找到马睿借名买房，所以才没有签署代持协议。但在湖北蓝焰公司起诉卢霞的案件中，卢霞表示其与熊建并不熟悉，卢霞认为另案购房款是刘远征安排支付的（卢霞和刘远征之间另有债权债务关系），且卢霞并未安排马睿代湖北蓝焰公司购买诉争房屋；在湖北蓝焰公司起诉刘远征的案件中，刘远征表示其在湖北蓝焰公司拥有暗股，所有购房款是刘远征应分得的分红。3．在历次诉讼中，马睿一直主张，卢霞声称要给马睿结婚送一个“大礼包”，马睿一直以为诉争房屋就是这个“大礼包”。卢霞当时声称是朋友购买了诉争房屋，后来不想要了，价格比较合适，就资助马睿购买诉争房屋。尽管这个“大礼包”价值不菲，但卢霞是马睿的大姨，卢霞在47岁生孩子前一直将马睿视如己出，且卢霞坐拥数亿资产，赠送这个“大礼包”并不违背常理。2015年9月左右，卢霞突然跟马睿提出要把诉争房屋转给刘远征。在湖北蓝焰公司诉卢霞案件中，各方确认“熊建和刘远征2016年分手”的事实。马睿推断：熊建和刘远征是情人关系，刘远征在湖北蓝焰公司拥有23%股权；熊建和刘远征闹矛盾后，熊建向刘远征索要之前刘远征分走的资产，刘远征才找卢霞要回诉争房屋，卢霞才在2015年9月左右提出让马睿将诉争房屋过户给刘远征。可见，本案中湖北蓝焰公司主张是借马睿名义购买诉争房屋的主张，根本不能成立。四、诉争房屋一直由马睿占有。马睿购买诉争房屋后，由于工作原因不常在京，一直未对诉争房屋进行装修，诉争房屋一直空置。从接收诉争房屋到2017年秋马睿将诉争房屋售出，湖北蓝焰公司从未到过诉争房屋，更从未使用过诉争房屋。期间，诉争房屋的漏水维修、物业费缴纳等事宜均由马睿实施。五、湖北蓝焰公司是从卢霞处拿到诉争房屋的合同、钥匙等文件。马睿从事电视剧拍摄工作，常年跟随剧组在外，在北京没有稳定安全的居住地（马睿父母在新疆）。在和卢霞反目之前，马睿和卢霞关系非常近（马睿还曾在卢霞住房居住了一年多）。因此，马睿之前都将贵重物品存放于卢霞处，其中包括诉争房屋的合同、钥匙等物品材料。湖北蓝焰公司现在拿到诉争房屋的合同、钥匙等物品材料，肯定是从卢霞处获得。六、和田巨银公司支付的260万元和湖北蓝焰公司无关。从湖北蓝焰公司提供的证据看，诉争房屋最初由和田巨银公司购买，2013年和田巨银公司支付首付款260万元。后来合同巨银公司和开发商解除了购房合同，并将该260万元款项转为马睿支付诉争房屋的购房款。湖北蓝焰公司声称2013年12月31日支付诉争房屋的首付款270万元但并未提供任何证据予以证明。合同巨银公司支付的260万元与湖北蓝焰公司无关。七、何涛、林先锋支付的款项和湖北蓝焰公司无关。何涛、林先锋是独立的法律主体。在历次诉讼中，何涛、林先锋从未到庭认可其支付的款项是代湖北蓝焰公司支付的。何涛、林先锋支付的款项，和湖北蓝焰公司无关。湖北蓝焰公司无权就何涛、林先锋支付的款项提出任何主张。八、马睿因诉争房屋事宜，遭受了巨大的经济损失。马睿购买诉争房屋后，2015年9月左右卢霞提出让马睿将诉争房屋转给刘远征，且不愿意对马睿遭受的损失进行补偿，导致马睿一家和卢霞一家彻底决裂，马睿母亲因此重度抑郁并一度住院治疗。2015年9月卢霞提出将诉争房屋转给刘远征后，马睿父亲紧急将名下唯一的北京住房低价售出，但因为未能和卢霞达成一致，导致马睿迟迟未能再次购房。随后北京房价大涨，马睿遭受了巨大的经济损失。马睿后来处置诉争房屋时，由于诉争房屋地处偏辟且面积过大，诉争房屋的销售价格和原购买价格相差不大，扣除相关成本费用后，几乎没有什么增值。综上，请依法驳回湖北蓝焰公司的全部诉讼请求。卢霞述称，一、本案之基本事实。卢霞与案外人刘远征系朋友关系。2013年，刘远征表示要与男友熊建结婚，因没有购房资格无法够买婚房，希望卢霞能介绍他人代持。卢霞向刘远征介绍一位朋友，以朋友名下公司即和田巨银公司作名义买房人；刘远征、熊建在办理购房手续过程中，开发商建议以个人名义代持更合适。刘远征因此再次找卢霞帮忙，卢霞联系外甥马睿征求其意见，马睿因已有住房且三年内无购房计划，因此同意以其名义代刘远征、熊建持有案涉房屋。后，刘远征、熊建二人因种种原因分手，马睿为获得不正当利益将案涉房屋出售。二、案涉房屋系案外人刘远征、熊建为结婚购买，与湖北蓝焰公司无关。1．湖北蓝焰公司主张案涉房屋系为设立办事处而购买，但是根据其所提供的证据，其从未在北京设立办事处，全部资金均由熊建等个人银行卡支付，与湖北蓝焰公司没有任何关系。湖北蓝焰公司为证明其主张提交的任命决定、股东会决议签名均与其在工商局备案的信息不一致，系为以公司名义提起诉讼而伪造的证据。2．湖北蓝焰公司具备在京购房资格，没有必要委托和田巨银公司或马睿代持，尤其没有必要委托另一家公司即和田巨银公司代持，反而会大大增加产生争议的可能性，不符合日常生活经验和常理。只有在刘远征、熊建作为个人买房不具备购房资格的情况下，才有委托他人代持的可能性。三、马睿对于其系代刘远征、熊建持有房屋一事，自始知情并且同意，卢霞对案涉房屋不享有任何权利，从未表示也不可能将案涉房屋作为结婚礼物赠与马睿，马睿因已有住房且当时没有购房计划而同意代为持有房屋，后因代持费用未能达成一致，马睿拒不向刘远征、熊建返还案涉房屋，为获得不正当利益将案涉房屋出售。综上所述，案涉房屋系刘远征、熊建为结婚而购买，因没有购房资格委托马睿代持，与湖北蓝焰公司无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月20日，马睿（买受人）与案外人北京融科阳光房地产开发有限公司（出卖人，以下简称融科房地产公司）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1613665，以下简称《预售合同》）。《预售合同》约定，马睿购买坐落于北京市通州区宋庄镇居住及托幼项目用地xx#住宅楼x层x单元-xxx号房屋（以下简称xxx号房屋），预测建筑面积共390．75平方米，套内面积353．06平方米，房屋总价款为14696117元，付款方式为银行按揭付款，买受人应于2014年6月20日支付首付款4416107元，其余款项10280000元以银行按揭贷款的形式支付。后融科房地产公司与马睿签订《补充协议》，约定101号房屋的总价款变更为11979837元，马睿应于2014年6月20日向融科房地产公司支付首付款3599837元，其余款项838万元以银行按揭贷款的形式支付。2017年6月10日，马睿与案外人王雅男签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将xxx号房屋以1540万元的价格出售给王雅男，并已履行完毕。庭审中，湖北蓝焰公司提交落款日期为2013年1月4日的《关于对熊建同志的任命决定》（以下简称任命决定）一份，载明任命熊建为湖北蓝焰公司总经理，全权负责公司经营管理等工作；提交落款日期为2013年12月20日的《股东会变更决议》，载明到会公司股东何涛、林先锋（代表全体股东95%的表决权）“同意公司投资人民币约1470万元，购买位于北京市通州区千章墅嘉园商品房一套，建筑面积约为390平方米，作为公司在北京拓展业务的办事处。为方便快捷办理，特委托熊建办理购房相关手续。”马睿对湖北蓝焰公司提交的上述两份证据的关联性和证明目的均不认可，主张熊建不能同时担任该公司的监事及总经理职务，同时，湖北蓝焰公司在位置相对偏僻的通州区购房作为办事处与常理不符。卢霞对湖北蓝焰公司提交的上述两份证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，主张根据工商登记信息显示，熊建任该公司监事，从未担任过总经理职务；股东会变更决议中的股东签名与备案签名不一致，系伪造。湖北蓝焰公司认可熊建系该公司的实际控制人，何涛及林先锋系该公司股东。庭审中，湖北蓝焰公司主张其通过卢霞的介绍，以和田巨银公司的名义于2013年12月31日与融科房地产公司签订编号为Y1573557的《北京市商品房预售合同》，约定由和田巨银公司购买涉案xxx号房屋，湖北蓝焰公司为此向融科房地产公司支付270万元购房款（含10万元车位费）。此后，因开发商建议以个人名义代持涉案房屋，经卢霞再次介绍，湖北蓝焰公司决定以马睿名义代持，故要求和田巨银公司于2014年5月14日与融科房地产公司签订《解除合同协议书》，双方约定解除编号为Y1573557的《北京市商品房预售合同》，并约定由马睿继续购买涉案房屋。马睿对于《解除合同协议书》的真实性、关联性和证明目的均不认可，主张湖北蓝焰公司具有在北京购买住宅的资质，其委托他人代持无证据支持，亦不具备合理性。卢霞认为，涉案房屋系熊建、案外人刘远征为结婚共同购买，与湖北蓝焰公司无关。庭审中，湖北蓝焰公司主张，101号房屋首付款为3599837元，湖北蓝焰公司直接向融科房地产公司支付260万元，其余首付款999837元由熊建于2014年3月31日向融科房地产公司支付。熊建后续向北京臣信房地产经纪有限公司支付20万元购房服务费；向融科房地产公司支付房屋面积补差费、契税、公共维修基金、物业费共计448835．84元；向北京市西城区个体工商户张素清茶行支付产权代办费、代收登记费2085元；向第一太平融科物业管理（北京）有限公司支付停车场管理费2400元；同时，湖北蓝焰公司股东何涛自2014年12月24日至2015年12月4日分13笔，每笔5万元，向马睿支付共计65万元用于还房贷；湖北蓝焰公司股东林先锋于2016年1月19日向马睿支付5万元用于还房贷。为证明熊健支付的房款等费用是代湖北蓝焰公司支付，湖北蓝焰公司提交了熊健于2020年9月17日出具的情况说明，在该情况说明中熊健认可其系经湖北蓝焰公司授权，代湖北蓝焰公司支付购房款、中介费、公共维修基金等款项。湖北蓝焰公司认可熊健现为该公司的实际控制人。马睿认为，2013年12月31日湖北蓝焰公司向融科房地产公司付款的270万元与《解除合同协议书》中载明的和田巨银公司已付款项为260万元不符，且其提交的为“借款单”，系湖北蓝焰公司单方的财务记录，不认可真实性、关联性和证明目的；熊建支付20万元居间费不合常理，与本案无关，不认可真实性、关联性和证明目的；熊建支付的999837元、448835．84元、2085元、2400元均与本案无关，不认可证明目的；对于何涛、林先锋的转款凭证，因该二人未到庭说明转款原因，也未到庭陈述系代湖北蓝焰公司转款，且湖北蓝焰公司声称购房系为设立办事处，但付款却从个人账户支付，未进行税务扣除，不符合企业经营的正常逻辑，不认可关联性及证明目的。卢霞认为，不认可湖北蓝焰公司向融科房地产公司付款的270万元系用于购买涉案房屋，涉案房屋的首付款、契税、物业费、代办费、停车管理费、房贷等款项均由熊建、何涛、林先锋个人支付，并非湖北蓝焰公司，无法证明湖北蓝焰公司为设立办事处而购买房屋的主张。因熊健系湖北蓝焰公司的实际控制人，马睿及卢霞对熊健出具的情况说明均不予认可。庭审中，湖北蓝焰公司提交涉案房屋销售人员翁玲与马睿的微信聊天记录，主张马睿于2015年11月2日明确表示：“我现在也要买房，我不能帮他们一直背房子和贷款了”“我老婆都和我急了，他们这次房贷又出了一次逾期。我老婆让他们把房子过走呢”，足以说明涉案房屋系湖北蓝焰公司借用马睿名义购买，马睿对此是明知的。针对该聊天记录，马睿标志不认可其真实性和证明目的，主张其在微信聊天记录中提及过户是因卢霞向其提出将涉案房屋过户给刘远征，马睿对此非常不快，语气抵触，且湖北蓝焰公司在2018年时仍诉请马睿返还房屋，可见熊建并未将涉案房屋已由马睿出售的事实告知湖北蓝焰公司。卢霞对此微信聊天记录表示与其无关，不予质证。在审理过程中，关于涉案《预售合同》原件的持有情况，湖北蓝焰公司主张因其系委托熊建借名买房，故涉案《预售合同》原件由熊建交由其持有。马睿表示，因其在北京没有稳定居住地，其与卢霞关系非常近，故将包括《预售合同》原件、钥匙等贵重物品存放于卢霞处，现湖北蓝焰公司持有的相关原件定是从卢霞处取得的。卢霞表示，当时系马睿、刘远征、熊建共同办理购房手续，合同签订后涉案《预售合同》原件及钥匙即交给了刘远征，卢霞未持有过合同原件。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供充分的证据予以佐证，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，湖北蓝焰公司基于事实上的借名买房关系要求马睿向其返还购房款、中介费等费用及损失，马睿不同意湖北蓝焰公司的诉讼请求，不认可存在借名买房的事实，卢霞则主张确实存在借名买房的事实，但借名者并非湖北蓝焰公司，而系案外人熊建、刘远征，亦不同意湖北蓝焰公司的诉讼请求。故本案争议的焦点为湖北蓝焰公司与马睿之间是否存在事实上的借名买房关系。首先，就湖北蓝焰公司主张的借名买房理由一节，湖北蓝焰公司主张其购房的目的在于在北京设立办事处，便于公司员工出差使用，其先后委托和田玉银公司及马睿均系规避北京市当时的限购政策及税收政策。根据本市当时住房限购政策，湖北蓝焰公司具有在京购买住房的资格，其购房目的为设立办事处，却不以自己名义购房，而是委托同为法人主体的和田玉银公司代持房屋，又转而委托与湖北蓝焰公司毫无关系的马睿代持房屋，且均未签订书面借名买房协议，即使委托他人代持可能存在相关税费上的“优惠”，但也仍与常理不符，加之各方均认可在涉案房屋购买时即为现房，但直至2017年马睿将涉案房屋出售，湖北蓝焰公司从未使用过涉案房屋，亦从未主张过相关权利，故湖北蓝焰公司主张其与马睿之间系借名买房的关系，缺乏事实依据，本院不予认可。其次，就湖北蓝焰公司主张的借名买房过程一节，湖北蓝焰公司提出，其任命熊建为湖北蓝焰公司总经理并根据《股东会变更决议》，委托熊建购买涉案房屋。但根据湖北蓝焰公司在工商行政部门的备案信息显示，熊建于2009年至2014年间在湖北蓝焰公司担任监事职务，该期间由林先锋担任总经理，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，经理等高级管理人员不得兼任监事，故湖北蓝焰公司于2013年1月4日对熊建作出的任命决定，不具有合法性，本院不予采信。最后，就湖北蓝焰公司为涉案房屋出资一节，湖北蓝焰公司主张，其为购买涉案房屋，向开发商融科房地产公司支付270万元购房款（含10万元车位费），为付款方便，委托熊建、何涛、林先锋代为支付涉案房屋的其他购房款、公共维修基金、产权代办费、中介费、停车管理费、偿还贷款等费用共计2353157．84元。就上述代付款项湖北蓝焰公司是否已归还给熊建、何涛、林先锋，湖北蓝焰公司主张是否以分红或其他方式抵扣该笔费用均系其他法律关系，与本案无关。本院认为，湖北蓝焰公司主张熊建、何涛、林先锋系代湖北蓝焰公司付款，并提交了熊健出具的情况说明予以佐证，但考虑到熊健与湖北蓝焰公司之间存在利害关系，对于熊健出具的情况说明本院难以采信，湖北蓝焰公司提交的其他证据不能证明熊建、何涛、林先锋的付款行为系代湖北蓝焰公司支付，故对于湖北蓝焰公司的此项主张，本院不予认可。综上所述，湖北蓝焰公司对于其与马睿之间存在事实上的借名买房关系的主张，依据不足，其据此要求马睿返还6615484．87元并支付利息等全部诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但需指出的是，马睿认可涉案房屋的首付款及70万元的贷款并非由其个人支付，且涉案房屋已由马睿出售。根据本院查明的事实，湖北蓝焰公司、熊建、何涛、林先锋就涉案房屋确已出资，其可就相关损失另案处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回湖北蓝焰生态能源有限公司的全部诉讼请求。案件受理费58108元，由湖北蓝焰生态能源有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二一年四月三十日法官助理  李 成书 记 员  樊天赐