上海市长宁区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0105执异54号异议人：杨子和，男，1973年5月6日出生，汉族，住上海市嘉定区临潭路XXX弄XXX号楼502室。申请执行人：中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行，住所地上海市长宁区。负责人：张政，职务行长。委托代理人：刘鹏，男，系该单位员工。委托代理人：殷晓明，男，系该单位员工。被执行人：魏供荣，男，1987年3月23日出生，汉族，住福建省。被执行人：雍兴实业(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：魏供荣，职务不详。被执行人：张长兴，男，1979年10月20日出生，汉族，住福建省。被执行人：陆享贞，女，1988年10月27日出生，汉族，住福建省。被执行人：陆享贵，男，1980年4月15日出生，汉族，住福建省。被执行人：上海韵博投资发展有限公司,住所地上海市闵行区元江路XXX号第1幢B473室。法定代表人：叶丰雄，职务不详。被执行人：叶丰雄，男，1979年2月23日出生，汉族，住福建省。被执行人：彭东苹，女，1965年7月25日出生，汉族，住福建省。被执行人：张久并，男，1962年8月23日出生，汉族，住上海市闵行区。被执行人：包素勇，男，1970年6月25日出生，汉族，住福建省福州市。被执行人：彭石玲，女，1980年1月28日出生，汉族，住福建省福州市。被执行人：任讷，女，1979年8月10日出生，汉族，住上海市嘉定区。被执行人：刘伟文，男，1985年9月6日出生，汉族，住福建省。被执行人：张意弟，男，1982年2月5日出生，汉族，住福建省。被执行人：叶秋香，女，1979年10月15日出生，汉族，住福建省。本院在中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行与魏供荣、雍兴实业(上海)有限公司、张长兴、陆享贞、陆享贵、上海韵博投资发展有限公司、叶丰雄、彭东苹、张久并、包素勇、彭石玲、任讷、刘伟文、张意弟、叶秋香金融借款合同纠纷一案执行中，异议人杨子和对本院拍卖上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)提出异议，请求对系争房屋负担租约拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人杨子和称，异议人与被执行人刘伟文于2019年7月3日签订系争房屋租赁合同。刘伟文在微信视频中委托其妹妹童月月与异议人签订合同，未提供书面委托材料。合同约定租赁期限为2019年8月4日至2025年8月3日，每月租金3,700元，每三个月一付。承租房屋后，异议人支付被执行人欠缴7年的物业费，抵销了7个月的房租。后异议人花费大量金钱装修系争房屋，并已入住，现租金已支付至2020年12月15日。根据买卖不破租赁，请求对系争房屋负担租约拍卖。异议人提供房屋租赁合同、转帐凭证、发票等证据证明其主张。申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行称，不同意异议人要求负担租约拍买系争房屋的请求。第一，签订合同的不是系争房屋的权利人，属于无权处置；第二，异议人提供的租金支付凭证不齐全，单据金额与异议人陈述不一致，无法证明异议人按期支付租金；第三，异议人没有提供房屋交接手续，无法证明异议人何时入住系争房屋；第四，申请执行人2013年1月4日对系争房屋设定抵押权，法院2014年4月16日查封系争房屋，即使异议人提供的租赁合同和租赁事实真实，也不能对抗申请人抵押权的实现。故请求驳回异议人的异议请求。申请执行人提供个人借款最高额抵押合同、判决书、不动产登记簿等证据证明其主张。本院查明，本院2014年3月26日受理中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行诉魏供荣、雍兴实业(上海)有限公司、张长兴、陆享贞、陆享贵、上海韵博投资发展有限公司、叶丰雄、彭东苹、张久并、包素勇、彭石玲、任讷、刘伟文、张意弟、叶秋香金融借款合同纠纷一案，并于2014年9月19日作出(2014)长民二(商)初字第746号民事判决：一、魏供荣应归还中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行贷款本金4,616,444.81元、截至2014年1月21日的利息33,066.23元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、魏供荣应支付中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行逾期利息(以4,616,444.81元为本金，按照双方所签《个人借款/担保合同》约定的罚息利率，自2014年1月22日起计算至判决生效之日止)，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、魏供荣应支付中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行律师费11,159元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、若魏供荣未能履行上述第一、二、三项付款义务，则中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行有权与彭东苹协商，以彭东苹名下位于上海市闵行区中春路XXX弄XXX号XXX室房屋折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归彭东苹所有，不足部分由魏供荣清偿。彭东苹承担担保责任后，有权向魏供荣追偿。若魏供荣未能履行上述第一、二、三项付款义务，则中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行有权与任讷协商，以任讷名下位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号房屋折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归任讷所有，不足部分由魏供荣清偿。任讷承担担保责任后，有权向魏供荣追偿。若魏供荣未能履行上述第一、二、三项付款义务，则中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行有权与包素勇、彭石玲协商，以包素勇、彭石玲名下位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室和上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室房屋折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归包素勇、彭石玲所有，不足部分由魏供荣清偿。包素勇、彭石玲承担担保责任后，有权向魏供荣追偿。若魏供荣未能履行上述第一、二、三项付款义务，则中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行有权与刘伟文、张意弟协商，以刘伟文、张意弟名下位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室房屋折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归刘伟文、张意弟所有，不足部分由魏供荣清偿。刘伟文、张意弟承担担保责任后，有权向魏供荣追偿。五、雍兴实业(上海)有限公司、张长兴、陆享贞、陆享贵、上海韵博投资发展有限公司、叶丰雄对魏供荣的债务承担连带清偿责任。雍兴实业(上海)有限公司、张长兴、陆享贞、陆享贵、上海韵博投资发展有限公司、叶丰雄承担担保责任后，有权向魏供荣追偿。2015年4月27日，本院受理中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行就上述生效判决的执行申请，案号为(2015)长执字第1781号。本院于2020年4月29日作出拍卖裁定，并于同日张贴拍卖公告。系争房屋权利人为刘伟文、张意弟共同共有，中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行于2013年1月4日在房屋上设定抵押权，最高债权限额1227万元，另有松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号、松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、闵行区中春路XXX弄XXX号XXX室、松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室的房地产共同为1227万元债权担保。2014年4月16日，本院(2014)长民二(商)初字第745号案件财产保全查封系争房屋，现为正式查封。异议人提交的房屋租赁合同载明，2019年7月3日，出租方刘伟文(童月月代)与承租方杨子和签订协议，约定：异议人承租系争房屋，建筑面积88平方米，租赁期限陆年，自2019年8月4日起至2025年8月3日，每月租金3,700元，每三个月支付一次。2020年11月20日,异议人支付3,700元到本院账户，附言租金暂用钱。本院认为，承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，人民法院应予支持。异议人主张的租赁关系成立于系争房屋抵押权设定、人民法院查封之后，故该租赁关系不能阻止向受让人移交被执行的不动产，异议人要求法院对系争房屋负担租赁权拍卖的请求无事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人杨子和的异议请求。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  朱爱东人民陪审员  赵华俊人民陪审员  张大伟二〇二一年四月二十日法官 助理  严 玮书 记 员  严 玮附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。