北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8525号原告：重庆妙迅科技有限公司，住所地重庆市涪陵区新城区鹤凤大道19号（品鉴硅谷园）2幢2-1。法定代表人：洪天翔，总经理。委托诉讼代理人：樊瑶，女，重庆妙迅科技有限公司员工。被告：冷建冰，男，1978年12月19日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。被告：臧延昌，男，1980年5月14日出生，汉族，住吉林省敦化市。原告重庆妙迅科技有限公司（以下简称妙迅公司）与被告冷建冰、臧延昌合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李戍环独任审理，公开开庭进行了审理。原告妙迅公司的委托诉讼代理人樊瑶到庭参加诉讼。被告冷建冰、臧延昌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。妙迅公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与二被告签署的房屋租赁合同无效；2．判令臧延昌自2018年12月26日起返还原告未使用期间的租金723333元、押金200000元，合计923333元；3．判令被告臧延昌自2018年12月26日起赔偿原告损失233333元；4．判令臧延昌以1156666元为基数，自2018年12月26日至2020年8月19日按照中国人民银行同类贷款利率支付原告利息损失，自2020年8月20日起至实际清偿之日止，按照LPR的4倍支付原告利息损失；5．判令冷建冰返还原告居间报酬50000元，并对臧延昌在本案中的租金、损失及利息支付义务承担连带责任；6．本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：经冷建冰居间介绍，2018年3月28日，原告与臧延昌签署了租赁合同，约定将位于北京市昌平区北七家镇x汽车汇展中心大楼外西南侧展厅（面积800平方米，简称“租赁房屋”）出租给原告办公使用，租赁期限自2018年4月29日至2019年4月28日。租赁合同第6条约定，租赁物不属于有下列情形之一的租赁物：（一）未依法登记取得租赁物所有权证书或者无其他合法权属证明的。租赁合同第46条约定，租赁物产权证书及其他权利证书复印件作为租赁合同的附件1租赁物履行期间，经各方协商一致，将租赁期限自2019年4月29日延长至2019年6月30日。租赁合同签署后，原告按照租赁合同的约定履行了付款义务，支付租金至2019年6月30日。但二被告始终未向原告提供租赁物产权证书及其他权利证书复印件。租赁房屋是臧延昌转租给原告的，其收到原告支付的租金后，未能及时向租房房屋产权人支付租金，导致原告被房屋产权人要求搬离租赁房屋，搬离时间是2018年12月26日。因此原告有权要求臧延昌返还未使用期间的租金及押金，并赔偿原告的损失。根据合同法第425条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。原告与臧延昌签署的租赁合同是经冷建冰居间促成，原告因此向冷建冰支付了居间服务费5万元。冷建冰作为居间人，故意向原告隐瞒租赁房屋没有产权证和建筑工程规划许可证的事实，隐瞒臧延昌在合同签署时即已成为失信被执行人，存在不能及时向房屋产权人支付租金可能性的事实，与臧延昌合谋，采取代臧延昌收取租金、押金的方式，欺骗原告签署租赁合同。冷建冰的行为违背了居间人应承担的义务，损害了原告的合法利益，应当返还原告居间服务费5万元，并承担赔偿损失责任即就租金、押金等的返还与臧延昌承担连带责任。冷建冰既是租赁合同的居间人，也是臧延昌在租赁合同项下义务履行的连带责任保证人。在租赁合同无效的情况下，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条的规定，冷建冰在臧延昌不能清偿的债务之三分之一的范围内承担法律责任。故原告诉至法院。臧延昌、冷建冰未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月26日，重庆大邑汽车科技有限公司名称变更为妙迅公司。2018年3月28日，臧延昌（甲方、出租方）与重庆大邑汽车科技有限公司（乙方、承租方）、冷建冰（居间方及保证方）签订《租赁合同》。合同约定：甲方将位于北京市昌平区北七家镇x汽车汇展中心大楼外西南侧展厅出租给乙方，用途为办公；甲方向乙方保证其有权利向乙方出租该租赁物（租赁权），并保证该租赁物不属于有下列情形之一的租赁物：（一）未依法登记取得租赁物所有权证书或者无其他合法权属证明的……；各方确认，甲方于2018年5月1日向乙方交付租赁物；租赁物租赁期自2018年4月29日零时起至2019年4月28日二十四时止；该租赁物年租金1400000元，以转账方式每12个月支付一次，付款日期为本合同签订并甲方如约交付租赁物后7个工作日内；甲方授权乙方将租金存入冷建冰银行账户内（62179xxxxx066568）；乙方应在向甲方交付首期租金的同时，向甲方交纳押金200000元，甲方向乙方出具收据，本合同解除或终止后3个工作日内，甲方应全额无息退还乙方；乙方使用该租赁物所发生的水、电费、物业管理、清洁、环境卫生费等，由乙方承担；甲乙双方是通过丙方的居间介绍签署本合同的，丙方有权向乙方收取居间费，乙方应于本协议签署并甲方如约交付租赁物后7个工作日内向丙方支付居间费50000元，丙方应为甲方的违约责任承担连带赔偿责任。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，臧延昌向妙迅公司交付了案涉房屋。关于费用支付情况，2018年3月28日，妙迅公司向冷建冰账户转款20万元。妙迅公司称该20万元系房屋押金。2018年4月17日，妙迅公司向冷建冰账户转款145万元，其中5万元系居间费，140万元系2018年4月29日至2019年4月28日期间的租金。2018年5月31日，妙迅公司向冷建冰账户转款303333元，其中2019年4月29日至2019年6月30日租金233333元，空调设备70000元。庭审中，妙迅公司提交微信聊天记录，证明因臧延昌未向房屋产权人支付租金，房屋产权人要求妙迅公司搬离案涉房屋。妙迅公司于2018年12月26日搬离案涉房屋，为此支出搬运费13640元。妙迅公司陈述其主张的损失包含搬家费、找新办公地点的费用、公司业务损失等。关于案涉房屋的情况，本院依法向北京市规划和自然资源委员会昌平分局进行查询，该局复函记载：该地块未办理建设工程规划许可，土地性质为集体土地。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，所产生的不利后果由当事人自负。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故《租赁合同》应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，现租赁合同无效，臧延昌应当退还房屋押金。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。妙迅公司于2018年12月26日搬离案涉房屋，未再占有使用，故臧延昌应当退回其未使用期间的房屋占有使用费，本院参照合同约定的租金标准，结合妙迅公司实际缴纳情况，酌情予以确认退还数额。关于妙迅公司主张的损失，本院认为，妙迅公司在租赁案涉房屋时未审查案涉房屋的产权，其自身对合同无效亦有过错，且搬家费、营业损失等并非涉案合同信赖利益的损失范围，而是属于合同履行以后可以获得的利益，而且其中的部分是否必然因涉案合同而产生并不确定。因此，妙迅公司主张损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于利息，于法无据，本院不予支持。关于妙迅公司要求冷建冰退还居间费的诉讼请求，本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。本案中，妙迅公司与臧延昌已签署合同，且妙迅公司亦未提交证据证明冷建冰存在故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，应当承担举证不利的法律后果。因此，妙迅公司要求退还居间费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于妙迅公司要求冷建冰承担连带赔偿责任一节，案涉合同无效，故妙迅公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认臧延昌与重庆妙迅科技有限公司、冷建冰于2018年3月28日签订的《租赁合同》无效；二、臧延昌于本判决生效后十日内退还重庆妙迅科技有限公司房屋押金200000元、房屋占有使用费705114元，以上合计905114元；三、驳回重庆妙迅科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15660元，由重庆妙迅科技有限公司负担2809元（已交纳）；由臧延昌负担12851元，于本判决生效后七日内交纳。公告费（凭票据），由臧延昌负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李戍环二〇二一年四月九日书记员  赵财华