北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初4054号原告（反诉被告）：王清山，男，1969年12月21日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵焱，北京国双律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳琦，北京国双律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：雷欣慰，女，1983年10月28日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：高佳琪，女，该公司员工。第三人：康华，女，1971年10月1日出生，汉族，住北京市西城区。原告王清山与被告雷欣慰、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家置地公司）、第三人康华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王清山及委托诉讼代理人赵焱、陈佳琦，被告雷欣慰，第三人链家置地公司委托诉讼代理人高佳琪，第三人康华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王清山向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告双方2020年7月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、2020年7月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同）于2020年11月5日解除；2.判令被告立即配合原告办理北京市西城区×××号房屋的注销网签手续；3.判令被告向原告支付违约金人民币62万元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年7月14日，原、被告双方在第三人居间服务下，就坐落于北京市西城区×××号的房屋买卖事宜，签订了合同编号100006286552的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定：房屋总价款760万元；被告于2020年7月13日向原告支付定金9万元；被告于2020年9月30日内将第一笔首付款人民币200万元以第三方担保支付的方式支付给原告，如未能支付，则需于2020年9月30日另行向原告支付定金5万元，并不晚于2020年10月20日前支付原告200万元；被告逾期履行付款义务超过十五日的，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，同时，被告应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。2020年7月17日，原、被告双方办理网签手续，并签署了合同编号C1944294的《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，被告仅向原告支付定金14万元，未能按照合同约定在2020年10月20日之前支付第一笔首付款200万元，根据合同约定，构成了根本违约。故原告于2020年11月5日依约行使了合同解除权，以书面形式通知被告解除房屋的买卖合同，并要求被告配合办理注销房屋网签手续，以及按约支付违约金，但被告拒绝履行。现为维护原告合法利益，依据民事诉讼法等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。雷欣慰辩称，一、答辩人请求继续履行房屋买卖合同。1、被答辩人在房屋买卖中主动告知本人个人资金情况，答辩人是明知及认可的。2020年7月答辩人因购置个人住房事宜，咨询第三人链家经纪公司是否有合适房源并请帮忙关注，在给链家经纪人介绍自己的购房需求和资金概况时，答辩人多次明确告知链家中介，因自有资金多用于生意流转，大额资金调动需要一些时间，如遇合适房源应告知答辩人提前做好安排，同时一定要与业主提前说明首付款的时间问题。后链家中介带看被答辩人的房屋（下称：252号房屋），并介绍252号房屋在链家APP挂牌已长达一年多的时间，因房龄老屋内装修简陋一直未能成交，在首付款的时间问题上是完全可以与被答辩人协商沟通的，答辩人遂同意与被答辩人见面沟通房屋买卖情况。2020年7月14日，答辩人与被答辩人在中介居间服务下，就252号房屋买卖事宜进行谈判磋商，该房屋建筑面积74平方米，总价760万元，就付款时间安排上答辩人再次陈述了个人资金的使用现状，被答辩人及其妻子称只要答辩人确实愿意购买，可以根据答辩人的实际情况调整首付款时间。在此基础上，双方达成并签署《补充协议》，第二条约定“4（1）乙方于2020年9月30日内将第一笔首付款人民币200万元（不含前期支付全部定金）以第三方担保支付的方式支付甲方。（2）乙方于产权过户前2日内，将第二笔首付款人民币70万元以理房通支付的方式支付甲方。”同时双方在第五条“其他约定”中明确：“1、经三方协商一致，乙方如未能在2020年9月30日支付甲方人民币200万元整，则乙方需于2020年9月30日前另行支付甲方定金5万元，并不晚于2020年10月20日前支付甲方人民币200万元整。”2、被答辩人按时支付定金，并在资金可能延期的情况下，及时告知，并加付定金。答辩人于2020年7月14日按约交付被答辩人定金9万元；2020年9月27日答辩人因首付款未能到账与被答辩人及中介沟通后，交付被答辩人定金2万；2020年10月7日交付定金3万。3、被答辩人在2020年11月5日未支付200万元，不构成重大违约。在被答辩人的诉状中，被答辩人隐瞒对该买卖中最关键事实及关键证据，误导法院及法官。完全不提2020年11月4日晚我们双方达成的协议，及已支付的部分首付款。2020年10月20日，在答辩人资金无法到位的情况下，我方及时通知中介及被答辩人，并在2020年10月21日支付4万元首付款。2020年11月4日晚，在链家中介业务员黄铜的促成下，我们共六人（包括：答辩人及答辩人朋友乔飞行律师、被答辩人夫妻2人及被答辩人律师许旭、链家中介业务员黄铜）就后续购房首付款进行协商。最终双方达成口头协议：答辩人可在最晚2020年11月6日17点前向被答辩人支付额外4万元（按照剩余196万元的万分之五，乘以自10月20日至11月30日的天数得出。196万*0.0005*41天=40180元）作为延迟支付第一笔200万首付款的违约补偿；答辩人支付第一笔首付款200万元的时间由2020年10月20日更改为2020年11月30日，并且当天可以一次性付完所有首付款的尾款，比原合同提前一个月进行过户与放贷，被答辩人也可以早一个月拿到全部房款，支付方式由第三方担保支付变更为理房通支付。2020年11月4日晚协商结果及内容我们六人作为现场见证者，恳请法官对我们六人进行背靠背询问，还原事实。2020年11月4日晚协商后，答辩人及中介称，要不今天签个纸质补充协议，固定下来。被答辩人律师许旭向中介黄铜称：你将我们今天达成协议整理好，明天发到群里再签。正是因为答辩人与被答辩人已经达成新的协议，基于对被答辩人的充分信任，答辩人才未去通过其他途径筹措资金。2020年11月5日，当中介黄铜将起草的补充协议发至微信群中时，被答辩人却突然反悔并在当天向答辩人邮寄通知函，告知答辩人已构成重大违约。2020年11月18日，被答辩人便将答辩人起诉至贵院。如果说，答辩人2020年11月5日未支付200万元构成重大违约，那么该结果系在被答辩人及被答辩人律师许旭的“做局”下构成的。被答辩人及律师出尔反尔、毫无诚信；等到被执行人收到传票才幡然醒悟，被答辩人及律师在2020年11月4日晚上同意和我方协商并达成口头协议，目的是拖延答辩人于当晚筹措资金，最终实现于“次日构成重大违约的事实”。4、被答辩人想解除购房协议的原因是被答辩人不着急用钱了，房子不想卖了。2020年11月5日后，链家中介黄铜与其经理多次与被答辩人沟通，被答辩人以答辩人态度不好，其已经凑到钱了，不想卖房为由拒绝沟通。5、2020年11月16日，答辩人第一笔资金100万元到账，2020年11月30日，答辩人第二笔资金200万元到账。答辩人资金到账后，我方及时将资金情况在购房群中告知中介及被答辩人。二、被答辩人要求支付违约金人民币62万元过高。被答辩人主张答辩人构成重大违约的理由是2020年11月5日前未支付200万元首付款，却只字不提“2020年11月4日晚”双方达成协议内容，而实际情况是：答辩人之所以在2020年11月5日前未支付的原因是，因为11月4日已经达成口头协议。被答辩人根本不构成重大违约，因为双方已经达成了新的协议。即使2020年11月5日答辩人构成重大违约，根据相关法律规定，被答辩人要求的违约金过高。西城区房屋在2020年11月5日后大幅涨价，在被答辩人起诉时，2020年11月18日损失较少；年后西城房价又有涨幅，未给答辩人造成任何损失。“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”，恳请法院及法官在造成损失30%的标准上适当核减。三、如解除合同，被答辩人需退还答辩人支付的定金及首付款。答辩人一直认为，诚信是做人之本、经商之道。如被答辩人愿意继续履行房屋买卖合同，被答辩人履约的资金已到位，履约的各项条件均已成就的情况下，答辩人愿意按照合同约定支付违约补偿，促成该房屋买卖合同，减轻法官及法院负担。如被答辩人不愿意继续履行房屋买卖合同，请被答辩人退还答辩人支付的定金14万元及首付款4万元，我方愿意配合注销网签手续。雷欣慰向本院提出反诉请求：1.请求被反诉人继续履行关于北京市西城区×××号房屋的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，协助办理房屋所有权过户手续；2、请求被反诉人承担因未继续履行合同交付房屋导致反诉人支出的租房费用，每月5800元，自2020年11月30日起算至实际交付房屋之日止。事实和理由：同答辩意见。王清山辩称，一、案涉房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。合同中对于解除权有明确约定，被告延期支付购房款的行为，根据合同约定已经构成了根本违约，原告依约行使解除权，并向被告送达了解除通知。因此，应当认定案涉房屋买卖合同于2020年11月5日解除。二、在整个房屋买卖合同过程中，被告存在多次违约行为，且因为付款问题双方多次存在不愉快，双方已失去信任，不再具有履约的基础，合同无法继续履行。三、双方并未于2020年11月4日达成补充协议，反诉被告不存在违约行为，无须支付其损失及违约金。四、反诉原告的违约行为给反诉被告造成了实际及逾期利益损失高达130多万元，定金在违约金中予以抵扣，不予返还。第三人链家置地公司述称，合同是2020年7月14日签订的，包括买卖合同、补充协议及网签合同。7月14日支付了第一笔定金9万元，10月8日左右支付了5万元定金，10月21日第三方担保支付了4万元首付款。2020年11月4日客户及业主等协商，协商方案是赔偿4万元，合同延期到11月30日，是口头协商的，出卖方也口头同意了，但是没有达成书面的协议。11月5日我方起草变更协议，业主表示要起诉，所以就没有继续跟进下去。第三人康华述称，房子我不同意交易。一、没有契约精神，被告多次违约，第一次是2020年9月30日约定支付首付款200万元，被告违约未付。第一次违约后签订补充协议，但是第二次被告仍未按补充协议约定的9月30日之前支付定金，属于违约。签订补充协议约定10月20日支付首付款的最后期限，被告第三次违约。第四次违约是补充协议约定的最后期限是11月4日，被告第四次违约还没给。二、2020年9月26日被告未告知我们9月30日她不能按时支付首付款，我们签订补充协议9月30日前再追加5万元的定金，被告于10月20日前支付200万元首付款。但9月27日被告以手头没钱为由向理房通打了2万元。钱在理房通平台上，不够约定的5万元，而且他不点放行的话这个钱没法如期拿到。9月30日被告没有将余下的3万元打到理房通平台，被告是10月7日将余下的3万元打到理房通平台上的。由于是十一假期，平台关闭，9号才能开放。开放后需要被告在APP上手动确认放行才能转账，我们7号把情况以微信形式告知了她，被告当时表示同意。10月9日在链家中介多次提醒，被告均未确认放行。之后我们多次与链家沟通和咨询后，才得到平台会在24小时后自动放行，所以我方只能等待自动放行，我们于10月10日才拿到钱。10月20日是延期付款最后期限，否则就进入宽限期了，当日链家多次给被告打电话。她当天告诉我们无法付款，最迟本周将200万元付清。第二天被告只在平台打了4万元，未与我方沟通，余下的钱也没有在本周内付清。在11月4日最后的宽限期我们没有收到钱，被告违约没有诚信。被告表面同意可以点击放行，但是迟迟不操作平台。三、被告在双方合同存续期间与中介微信群聊名字为反敲诈买房小分队，严重侮辱了我们的人格。四、被告在3月5日开庭说我的房子破烂不堪，中介强行推销给被告是歪曲事实，被告是为了能够达到低价成交的目的。被告在没钱的时候无视合同约定，没有诚信耍老赖。五、被告威胁我们，10月20日是协议延期最后付款时间，被告发信息说没钱。我们给她回复说对她的遭遇深感同情，但是还是希望被告按照合同约定条款执行，被告称让我们起诉。从被告的言辞中我方看不到诚信，也看不到解决的态度。9月30日被告无法付款，原告还和气友善地与被告沟通，将时间延期到10月8日。鉴于上述五点，双方没有继续交易的基础。买卖是在相互平等、尊重、友好的基础上进行的，不能强买强卖，所以我不同意将房子卖给被告，并要求被告按合同约定支付违约金，我恳请法官予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：王清山与康华系夫妻关系。北京市西城区×××号房屋（以下简称诉争房屋）登记在王清山名下。2020年7月14日，王清山（出卖人）与雷欣慰（买受人）经链家置地公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，康华也签署了配偶同意出售声明。《北京市存量房屋买卖合同》内容有：第一条、房屋基本情况。出卖人所售房屋为楼房，坐落为：西城区×××号，建筑面积74平方米。第二条、房屋权属情况及使用情况。第三条、成交方式。双方当事人委托房地产经纪机构成交，机构名称：北京链家置地房地产经纪有限公司。第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为7220000元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为380000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1.买受人向出卖人支付定金90000元整。2.剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。（四）关于贷款的约定。买受人选择商业贷款方式申请购房贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为4690000元整。第五条、房屋产权及具体状况的承诺。第六条、房屋的交付。出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后30日内将该房屋交付给买受人。第七条、违约责任。（二）逾期付款责任。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。第八条、税费。本合同履行过程中，买卖双方按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议。第九条、不动产登记。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起171日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。第十条、户籍迁出。该房屋户籍登记情况为：1册5人，双方同意迁出现有户籍。出卖人承诺于办理该房屋不动产转移登记之日前迁出表弟户口，剩余4人户口于产权过户后10个工作日内迁出。同日，王清山（甲方、出卖方）与雷欣慰（乙方、买受方）、链家置地公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，内容有：第一条、成交总价款。甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为7600000元，此价格为甲方净得价。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定。1.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2020年7月13日将第一笔定金90000元整以自行划转的方式支付甲方；……4.首付款：（1）乙方于2020年9月30日内将第一笔首付款2000000元整以第三方担保支付的方式支付甲方；（2）乙方于产权过户前2日内将第二笔首付款700000元整以理房通支付的方式支付甲方。5.申请购房贷款：甲乙双方应于丙方收到评估公司出具的评估报告后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6.缴税：甲乙双方应于2020年12月31日前共同前往税务部门办理缴税手续。7.不动产转移登记：甲乙双方同意，在2020年12月31日前共同办理房屋不动产转移登记手续。8.户口迁出：甲乙双方一致同意，应于过户后2日内共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况，丙方陪同。乙方从本协议约定的房屋成交总价款中留存100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准。乙方应于过户前2日内以理房通支付的方式支付甲方。9.物业交割：甲乙双方应当在产权过户后30日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的成交总价款中留存20000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准。乙方应于产权过户前2日内以理房通支付的方式支付甲方。第三条、税费的承担。1.甲方确认交易房屋在缴税时的情况为所有权证满五年，是甲方家庭名下在京唯一住房。2.甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担。3.甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担。第四条、违约责任。1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。第五条、其他。……其他约定：1.经三方协商一致，乙方如未能在2020年9月30日支付甲方贰佰万元整，则乙方需于2020年9月30日前另行支付甲方定金伍万元整，并不晚于2020年10月20日前支付甲方贰佰万元整；2、甲方承诺本房屋现有一户五人，于过户前将房屋内的张帆户口迁出，并于产权过户后10个工作日内迁出王清山、王羿文、高剑秋、康华等另外四人的户口；3、如交易不成，丙方退还已收取甲方和乙方的全部代理费；4、一周内确定贷款金额，如果乙方贷款审批额度达不到肆佰叁拾贰万元，则合同解除，三方免责。上述合同及补充协议签订当日，雷欣慰支付王清山定金90000元。2020年7月17日，王清山与雷欣慰签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同，合同编号：C1944294），办理了网签手续。2020年7月24日，中国工商银行股份有限公司北京和平里支行向雷欣慰出具《二手个人住房贷款承诺函（2019年版）》，通过了雷欣慰的购房贷款申请，贷款数额为4690000元。由于雷欣慰无法在补充协议约定的2020年9月30日前支付首付款2000000元，按照补充协议约定雷欣慰需在2020年9月30日前另行支付定金50000元。2020年9月27日，雷欣慰通过理房通支付的方式支付王清山20000元并向王清山出具保证书保证10月8日前支付定金30000元。2020年9月30日，王清山通过微信告知雷欣慰虽然其答应在10月8日前支付定金30000元，但还是希望雷欣慰能在9月30日前支付。2020年10月7日，雷欣慰通过理房通支付的方式支付王清山30000元。由于理房通平台需要雷欣慰点击确认付款后才会将款项支付给王清山，未点击确认的情况下会在24小时后自动支付。2020年10月9日国庆假期后的首个工作日，理房通平台开放，雷欣慰未点击确认。2020年10月10日，理房通平台将50000元定金支付至王清山账户。雷欣慰主张链家置地公司工作人员告知其如果不操作钱款也会在24小时后自动支付，其害怕误操作所以没有点击确认。2020年10月21日，雷欣慰将40000元首付款支付至第三方担保账户，该账户需要雷欣慰支付剩余1960000元首付款后，才能支付给王清山。根据补充协议约定，雷欣慰应在2020年10月20日前支付首付款2000000元，逾期超过15日，王清山有权解除合同。雷欣慰未能在2020年10月20日前支付首付款2000000元，2020年11月4日为逾期付款的第15日，当日，王清山、雷欣慰、链家置地公司三方见面协商付款事宜。雷欣慰、链家置地公司均主张当日各方达成了口头协议，即：雷欣慰于2020年11月6日前支付王清山逾期付款违约金40000元，首付款2000000元支付时间由2020年10月20日更改为2020年11月30日，合同继续履行。王清山主张当日双方进行了协商，但未签订书面协议，中间达成的某些协议是其朋友和雷欣慰的律师为此事斡旋缓解僵化的局面，雷欣慰也拿不出40000元违约金，其经过考虑后就决定不再继续履行合同，而且雷欣慰在2020年12月1日才告知钱款到账，即便双方达成口头协议，雷欣慰也违约了。根据雷欣慰提交的微信记录显示：2020年11月5日上午，链家置地公司工作人员询问：王先生早上好，我再跟你对一下今天起草的协议内容，第一点，客户这边应于最晚明天下午5点支付4万违约金于您个人账户，第二点，200万的首付款支付时间由10月20号延长至最晚11月30号，还有什么其他的需要再补充或者强调的？另外200万的支付方式由第三方担保改成理房通支付。王清山回复：等等再说。当日下午，链家置地公司工作人员将起草的补充协议发给了王清山，补充协议主要内容有：因雷欣慰未能按照合同约定的时间2020年10月20日前通过第三方担保的支付方式向业主足额支付2000000元，产生了违约责任，经多方共同努力协商，处理方案如下：第一，雷欣慰最晚于2020年11月6日17点前向王清山个人支付40000元作为本次违约责任的补偿。第二，双方签署的补充协议中首付款支付时间由2020年10月20日更改为2020年11月30日，支付方式由第三方担保支付改为理房通支付。第三，双方应配合链家置地公司提供的需要变更的相关协议进行签字和办理手续。第四，双方签订的北京市存量房屋买卖合同继续履行。王清山回复：由于雷欣慰一方已经违约，经过我方深思熟虑，现依据合同违约条款之约定，决定解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议。当日，王清山向链家置地公司和雷欣慰送达了《通知函》，以雷欣慰构成根本违约为由要求：1.解除双方签订的《买卖合同》、《补充合同》及其他协议；2.配合办理解除网签手续；3.支付违约金1520000元。2020年11月25日，链家置地公司工作人员告知王清山雷欣慰已到账1000000元。2020年12月1日，链家置地公司工作人员告知王清山雷欣慰已到账2760000元。2020年12月2日，雷欣慰在微信群中发送了理财账户截图。2020年12月7日，雷欣慰询问王清山：现可以一次性支付首付款2650000元，逾期利息也可以按合同约定支付，希望可以继续履行合同。审理中，王清山主张2020年11月4日双方并未就迟延付款达成口头协议，且根据合同约定变更付款时间应当签订书面补充协议，雷欣慰未按照合同约定的期限支付首付款构成根本违约，其有权依据合同约定要求解除合同，且雷欣慰在合同履行过程中存在多次付款逾期行为，主观恶意明显，违约程度较深，双方互失信任，不再具有履约的基础，合同无法继续履行。雷欣慰主张双方已于2020年11月4日就迟延付款达成口头协议，其也在约定的时间内具备了付款条件，其不构成违约，合同可以继续履行。审理中，雷欣慰将剩余购房款2770000元提存至本院，并同意在房屋所有权过户至名下后支付给王清山。本院认为，王清山与雷欣慰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。本案的争议焦点在于雷欣慰未在2020年10月20日前支付首付款2000000元，王清山于2020年11月5日发送的解除通知是否发生解除合同的效力。首先，2020年11月4日，王清山、雷欣慰、链家置地公司各方进行了协商，雷欣慰、链家置地公司均主张当日各方达成口头协议，将首付款的支付时间变更为2020年11月30日。王清山的当庭陈述实际上对此也并未进行否认，只是表示其考虑之后决定不再继续履行合同。根据链家置地公司2020年11月5日与王清山的沟通及发送补充协议的事实，也能反映各方应当于2020年11月4日就变更付款时间达成了口头协议。双方在合同中只是约定合同的解除应当采用书面形式，并未约定其他情形也必须采用书面形式，故双方达成的口头协议也应合法有效。由于各方已协商一致将付款时间变更为2020年11月30日，故2020年11月5日，合同约定的解除条件并未成就，王清山无权要求解除合同。其次，即便不能认定2020年11月4日各方就变更付款时间达成了口头协议，2020年11月5日合同约定的解除条件成就，王清山以此为由要求解除合同，也应当审查雷欣慰的违约程度是否显著轻微，是否影响王清山合同目的的实现，以此确定合同应否解除。根据各方当庭陈述及在案证据，至少可以认定各方于2020年11月4日就迟延付款事宜进行了协商，且王清山当日并未拒绝各方商讨的迟延付款方案。王清山于2020年11月5日（根据合同约定取得合同解除权的首日）即向雷欣慰发出解除合同通知，此时，雷欣慰的违约程度应属显著轻微，之后雷欣慰于2020年11月底12月初告知王清山具备付款条件，要求继续履行合同且同意承担延期付款的违约责任。综合考虑双方的合同履行情况，应当认定雷欣慰的违约程度显著轻微，不影响王清山合同目的实现，合同亦不应解除。综上所述，王清山要求解除合同的理由不能成立，对王清山要求确认合同解除、注销网签手续并支付合同解除违约金的诉讼请求，本院均不予支持。双方的合同应当继续履行，雷欣慰要求王清山协助办理房屋所有权过户手续的反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于购房款的支付，房屋总价款为7600000元，其中雷欣慰已支付购房款140000元，贷款4690000元应于房屋所有权过户并办理相应手续后由银行直接支付至王清山账户。剩余购房款2770000元已提存至本院，雷欣慰同意该款项在房屋所有权过户手续办理完毕后支付给王清山，本院对此一并处理。由于在法院判决履行的情况下已变更了钱款的支付方式，雷欣慰支付至第三方担保账户中的40000元可向第三方要求退还。本案争议的产生系由于雷欣慰迟延付款所致，雷欣慰对合同未能正常履行负有责任，对雷欣慰要求王清山赔偿租房损失的反诉请求，本院不予支持。就延期付款的违约责任问题，王清山可另行主张权利。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，王清山协助雷欣慰办理北京市西城区×××号房屋的所有权过户手续，将房屋所有权过户至雷欣慰名下；二、雷欣慰于上述房屋所有权过户手续办理完毕当日支付王清山购房款2770000元；三、驳回王清山的诉讼请求；四、驳回雷欣慰的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32500元，由王清山负担（已交纳）；反诉费32500元，由王清山负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 俊二〇二一年四月二十六日法官助理  杨 超书 记 员  郭莹莹