广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021)粤13民终1383号上诉人（原审被告):尹海麟，男，汉族，1984年2月6日出生，住址：惠州市。被上诉人（原审原告)：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地：惠州市鹅岭北路12号第13层。法定代表人：黄静。委托诉讼代理人：郑秀琴、邓辉宇，系广东权晔律师事务所律师、实习律师。上诉人尹海麟因与被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初10730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭,书面进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尹海麟请求:1、依法撤销一审判决第二项；2、一二审诉讼费由被上诉人承担；3、关于17年10月至18年1月20号的物业费管理问题，因为新物业于御景花园业主委员会签订物业管理合同17年9月30号生效。旧物业（中鹏物业）就应立即退出，为何中鹏死赖不走，法院还要判我们缴纳物业费?事实与理由：我们不缴物业费事出有因。由于我家在17年1月开始至18年12月期间，楼上2003号房的业主，客卫的厕所漏水到我家客卫天花板上，导致我家客卫的天花板生锈，电线与厕所灯烧毁，全部需要更换一遍，上述漏水情况我家已自行安排师傅上门维修三次，三次维修费用共计2300元以上。到中鹏物业投诉此事，希望中鹏物业帮忙处理，却一直未有帮忙处理，都是以推卸责任为由来处理我家的漏水情况，总是对我家的漏水投诉事件不理不睬，我家对中鹏物业的处理方法非常不满！所以才不愿意继续交物业管理给中鹏物业公司！对这样的物业我们怎么会交物业费。另，中鹏物业服务太差，小区存在重大安全隐患（可参考图片）特别是电梯困人和消防设施瘫痪，详见惠城区消防局的消防安全整改书。不愿意与本小区业主委员会签定物业合同，试想一下，一个不愿意签定服务合同的物业，有什么资格继续赖在小区不走，我们要的是有担当的、有责任、有承诺的人来服务，所以在17年2月25日重新聘请了顺泽物业，中鹏还是不愿意交接，并继续赖在小区不走近一年，对这样的物业，我们怎么会交物业费。一审认为《致御景花园小区业主的一封信》中提到物业更换过度期间，仍由惠州市中鹏物业管理公司为御景花园小区管理服务，但该以意见仅为行政指导性质，不具有法律强制性，并未要求一定要执行。而根据《会议纪要》第二条“2017年10月、11月、12月份御景花园的物业服务管理费，待中鹏物业公司与小区业委会之合同效力纠纷诉讼案件最终结果确认后，有权利方根据法律、合同规定收取。根据《物权法》第八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换”根据《物业管理条例》第二十六条：前期物业服务合同可以约定限期；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据已生效的民事判决书（2017）粤1322民初4271号判决书载明：被上诉人与小区开发商所签订的《前期物业服务合同》已于2017年9月30日终止，不再对本小区业主产生法律效力。现新的物业服务合同已经于2017年9月30日发生法律效力，《前期物业服务合同》已终止，小区业主委员会已通知被上诉人要求进行更换物业事宜，但被上诉人依旧充耳不闻，蛮横强行驻留小区，明显违反法律、违背诚实信用原则。惠州市房产管理局作为其主管机构，也向原告发出《责令限期退出物业管理区域通知书》责令其退出。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。据此，一审判决第二项以存在事实上的物业服务关系为由，要求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，认定事实有误，适用法律不当。为依法维护法律尊严，维护上诉人的合法权益。请求撤销原判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司辩称，服从一审判决。原审原告惠州市中鹏物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付2017年4月1日至2018年1月20日的物业服务费1570.93元，水费347.76元，公摊电费348.4元，共计2267.09元；2、被告支付违约金714.13元（以2267.09为基数，从2018年2月1日起按每日0.5‰计收至2019年10月），第一和第二项合计2981.22元；3、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告尹海麟是惠州市惠城区××××××××××××××××××××××的业主，房屋用途为住宅，建筑面积为120.38平方米。被告于2012年11月6日收楼，与原告签订了《前期物业服务协议》，协议约定：业主按照协议约定接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，物业管理服务费用按月在每月10日前缴纳，逾期未缴纳管理费的，从逾期之日起按每天千分之三加收业主的滞纳金。小区公共用水、用电可另行向业主如实分摊。原告提交的欠费表显示：被告拖欠2017年2月至2017年12月原告代缴的水费347.76元、公摊电费348.4元，2017年4月至2018年1月20日物业服务费1570.93元。2017年原告将惠州市××××××业主委员会和上海文化银湾物业管理有限公司诉至博罗县人民法院，请求继续履行其与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的关于涉案小区的《前期物业服务合同》，并确认惠州市××××××业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，查明：惠州市中鹏物业管理有限公司与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市×××××××的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。上述判决书认为惠州市××××××业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》有效，判决驳回惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。该判决已生效。为查清本案事实，本院曾分别向惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区××××××××办事处发出书面《函》。惠州市住房和城乡建设局复函称，2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求对惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面《会议纪要》，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在《会议纪要》上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区××××××××办事处复函称：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。2018年1月20日，惠州市××××××业委会、原告、上海文化银湾物业管理有限公司三方签订《会议纪要》，约定：2018年1月20日起御景花园小区的物业管理工作由上海文化银湾物业管理有限公司开始全面接手。原告提交的物业资料交接表显示，原告与上海文化银湾物业管理有限公司交接日期为2018年1月22日。以上事实有原被告身份信息、营业执照、收楼验收声明书、费用明细、《前期物业服务协议》、不动产登记结果、《致御景花园小区业主的一封信》、《会议纪要》、发票、复函、（2017）粤1322民初4271号民事判决书、消防责令限期改正通知书、《物业管理服务合同》、《责令限期退出物业管理区域通知书》、行政处罚意见告知书、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。一审法院认为：本案的争议焦点：被告是否应当足额向原告支付2017年4月至2018年1月20日的物业服务费、2017年2月至2017年12月水电费及被告是否应当承担违约责任。第一，家用水费是被告家庭生活使用所实际发生的费用，应由被告承担。公摊电费是小区正常维护所必然产生的费用，由小区业主分摊符合法律规定，且合同也作了相应约定，被告拖欠2017年2月至2017年12月原告代缴的水费347.76元、公摊电费348.4元，现原告要求被告支付上述费用，于法有据，予以支持。第二，关于物业服务费问题。对于2017年10月至2018年1月的物业服务费。本院认为，首先，原告与御景花园小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间，原告提交的证据可确定原告实际有在御景花园小区提供服务；其次，经过各方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦列明过渡期内仍由原告为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由原告收取，虽然《致御景花园小区业主的一封信》并未列明过渡期限到何时，但根据《会议纪要》可知，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，原告退场，亦可证实原告服务至2018年1月20日；最后，虽然惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并未以此作出《行政处罚决定书》，《行政处罚意见告知书》并未实际执行，故不能以惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为原告并未为御景花园小区提供服务，被告仍应向原告支付2017年10月至2018年1月20日的物业服务费。对于2017年10月之前的物业服务费，被告未举证证明原告的服务不达标，有可减免物业管理费的情形，故被告应该支付2017年10月之前的物业服务费。综上，被告应向原告支付2017年4月起至2018年1月20日未缴纳的物业服务费1570.93元。若被告认为因原告未能按照合同约定提供物业服务给被告造成损失的，被告可另行提起诉讼。第三，关于原告诉请的违约金。基于上述论述，被告拖欠水费、公摊电费、物业服务费，已构成违约，应依约向原告支付违约金，但考虑御景花园小区业主委员会确实存在纠纷，且面临新旧物业的交替事宜，业主无法确定应向谁支付物业服务费，故综合本案案情，本院酌定被告无需向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告尹海麟应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2017年2月至2017年12月的水费347.76元、公摊电费348.4元及2017年4月至2018年1月20日的物业服务费1570.93元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告尹海麟负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，一、上诉人尹海麟上诉称楼上漏水导致其产生相关的维修费，但被上诉人并非实际侵权人，故对于上诉人的该意见，本院不予采纳。二、关于上诉人是否应支付2017年10月至2018年1月20日的物业管理费及公摊水电费的问题。综合本案现有证据可知，新旧物业实际交接时间为2018年1月22日，被上诉人在2017年10月到2018年1月20日期间有为上诉人提供代缴电费、水费等物业服务，故原审法院认定并无不当。被上诉人中鹏公司提供了物业服务，上诉人作为业主，履行合同约定，按时支付物业服务费用，关系到整个小区的正常运作。上诉人主张被上诉人中鹏公司履行物业服务存在各种问题，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定另行主张权利，无权以此为由拒交物业服务费、水电费。综上所述，上诉人尹海麟的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费25元，由上诉人尹海麟负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹 戈审 判 员  沈 巍审 判 员  张佳誉二〇二一年四月十六日法官助理  韦翠玲书 记 员  肖静雅