广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初5402号原告：谈演能，男汉族，住广东省佛山市南海区委托诉讼代理人：陈锋，广东商达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泽钊，广东商达（广州）律师事务所实习律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。被告：招某1，男，汉族，住广东省佛山市禅城区原告谈演能诉被告佛山市南海长富物业投资有限公司（以下简称长富公司）、招某1租赁合同纠纷一案,本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序于2021年3月30日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈锋、吴泽钊及被告长富公司的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加了诉讼，被告招某1经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告长富公司签订的《物业使用权出让合同》《委托经营管理合同》；2.被告长富公司向原告返还已经支付的物业使用权出让金147000元、物业维修基金1470元及支付利息(自合同解除次日起至付清款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息)；3.被告长富公司从逾期交房之日即2018年6月30日起按已收取的出让金的日万分之五支付违约金予原告至合同实际解除之日；4.被告招某1对被告长富公司上述诉讼请求第2、3项债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告(乙方)与被告长富公司(甲方)签订一份《物业使用权出让合同》，约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区××××××长富都市创意产业园xxx房（以下简称涉讼物业）的物业使用权；物业使用权出让期自物业交付之日起至2038年6月30日；租赁期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2042年9月1日；物业使用权出让金总计147000元；甲方应于2018年6月30日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；甲方应按约定交付出让物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取出让费的万分之五支付逾期违约金；逾期交付超过60天以上的等情形，乙方有权单方面解除合同；双方并约定其他权利义务。2017年8月12日，原告(甲方)与被告长富公司(乙方)签订一份《委托经营管理合同》。原告已经向被告长富公司支付物业使用权出让金147000元及物业维修基金1470元，被告长富公司本应按照《物业使用权出让合同》的约定于2018年6月30日前交付房屋给原告使用。但是，由于涉讼物业一直未竣工验收，不具备投入使用的条件，被告长富公司无法提供经联合竣工验收的房屋给原告使用，逾期交付期限超过60日以上，被告长富公司的行为已经构成严重违约，导致合同目的难以实现，给原告造成经济损失。《委托经营管理合同》作为《物业使用权出让合同》的合同附件，应该随《物业使用权出让合同》的解除而解除。此外，被告招某1系被告长富公司的股东，被告长富公司的注册资金仅30000元，长期以来，被告长富公司通过被告招某1的私人银行账户收取租金及支付经营回报收益，该行为造成公司财产与股东个人财产混同，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，被告招某1应对被告长富公司的债务承担连带清偿责任。被告长富公司辩称，一、《物业使用权出让合同》经协商一致签订，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉讼物业办理了规划报建手续，验收合格，可正常使用，故该合同合法有效，依法应受到法律保护。二、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权出让合同》《委托经营管理合同》约定履行。（一）被告长富公司不存在任何违约行为。1.涉讼物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准，经原告确认无异议后，被告长富公司按合同约定时间向其交付。2.被告长富公司已根据与原告签订的《委托经营管理合同》向其支付经营管理收益14700元。（二）《物业使用权出让合同》《委托经营管理合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由出现。由于《物业使用权出让合同》不符合法定及约定的解除条件，合法有效，应保障合同的稳定性，继续履行。三、退一步，即使解除《物业使用权出让合同》，依据《委托经营管理合同》约定，原告亦应向被告返还已收取的经营管理收益17640元。根据《委托经营管理合同》约定，原告应交付具备使用条件的物业给被告进行经营管理。若涉讼物业被认定为不具备投入使用的条件，所以原告在事实上、法律上都无依据收取的经营管理收益，应返还。为减少累讼，应将原告收取经营管理收益在本案中扣减。（二）关于逾期交付违约金。1.由于《物业使用权出让合同》约定分期付款，截止至2018年7月1日，原告仅支付出让金128750元，至2018年8月4日才支付最后一期18250元，所以应按实际支付的出让金分段计算逾期违约金。2.原告主张按日万分之五计算逾期违约金过高，远远高于原告的实际损失，应自2018年7月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至解除合同之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3.原告同时主张利息、违约金属于重复主张。四、被告长富公司与被告招某1之间不存在财产混同。1.被告招某1是被告长富公司的股东之一，与被告长富公司是不同的主体，相互独立。2.涉案使用的户名为被告招某1的银行账户实际使用人均是被告长富公司，并非由被告招某1本人使用，款项也属于被告长富公司所有，被告长富公司也有独立的、完善的财务账册，两者的资产不存在混同的情形。3.案涉交易主体明确，两份合同是由被告长富公司与原告签订，全部收款收据均是由被告长富公司出具，处理相关收楼等日常事宜的仍然是被告长富公司，被告招某1账户一直由被告长富公司实际使用、管理，即款项均由被告长富公司收取，经营管理收益也是由被告长富公司支付，交易主体清晰、明确，根本不存在混同的情形。4.原告提供的被告招某1账户仅能证明被告长富公司使用户名为被告招某1的账户，但并无其他证据证明被告长富公司与被告招某1之间存在资产不分，账目不清的情形，导致出现人格混同的情形。事实上，被告长富公司或者被告招某1至今也没有存在严重损害公司债权人利益的行为，原告亦未提供任何证据证明。为此，本案情形法律规定，原告主张被告招某1对被告长富公司应承担债务承担连带清偿责任，并无法律及事实依据。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告招某1经本院合法传唤没有到庭，视为放弃举证、质证的权利。对方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年12月31日，位于佛山市南海区×××××侧的佛山市南海长富物业投资有限公司车间一（即涉案1号楼）项目办理建设工程规划许可证。2015年7月1日，上述项目办理建筑工程施工许可证。2017年2月13日，上述项目办理南海区建设工程竣工规划验收合格证。2017年8月12日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权出让合同》，约定物业位于长富都市创意产业园xxx号；物业用途为主导商业、办公及居住；物业使用权租赁期自物业交付之日起至2038年6月30日，租赁期限届满之日起甲方赠送该物业使用权给乙方至2042年9月1日止。期满后乙方须将物业交回甲方使用；物业使用权租赁金总计147000元；甲方应于2018年6月30日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金。逾期交付超过60天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。同日，原告和被告长富公司签订《委托经营管理合同》，约定原告将涉讼物业委托被告长富公司经营，委托经营期限自2018年7月1日至2020年6月30日止，每季度固定收益为2940元，于次季度的首月20日内付清收益。原告向被告长富公司支付租金147000元，物业维修金1470元。被告长富公司的法定代表人被告招某1向原告支付租金17640元。被告长富公司于2021年3月11日收到本案的起诉状。另查明，被告长富公司在出租佛山市南海区×××××侧车间物业时，通过被告招某1银行账户收取使用权租赁金并支付返租收益。本院认为，无论《物业使用权出让合同》如何表述约定交付之日起超过20年之后原告可继续使用租赁物的期限，不改变原告支付的租赁款对应的租赁期限实际超过20年的事实。涉讼物业办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原告、被告长富公司签订的《物业使用权出让合同》关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。合同约定被告长富公司应于2018年6月30日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过60天的，原告有权解除合同。至原告提起本案诉讼主张解除合同，涉讼物业未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，原告请求解除《物业使用权出让合同》，本院予以支持。被告长富公司已于2021年3月11日收到原告的起诉状，本院确认《物业使用权出让合同》20年内的租赁约定和《委托经营管理合同》于2021年3月11日解除。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的租赁款及物业维修基金予原告。原告主张其已向被告支付了租赁款147000元和物业维修基金1470元，本院予以确认，故被告长富公司应向原告退还租赁款147000元和物业维修基金1470元。涉讼物业未办理竣工验收备案，不具备交付使用的条件，被告长富公司逾期交付房屋予原告导致合同提前解除，被告长富公司应承担相应违约责任。结合合同的履行及解除情况、被告长富公司的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告长富公司按《物业使用权出让合同》约定的总租赁款的25%向原告支付违约金36750元。由于原告主张房屋未交付，故《委托经营管理合同》也没有履行的基础，被告长富公司基于《委托经营管理合同》已支付予原告的17640元可冲减被告长富公司应支付的违约金。被告长富公司尚应支付违约金19110元予原告。于利息，本院在判定违约金时已对原告的损失予以综合考量，对原告另行请求租赁款计收利息不予支持。被告招某1系被告长富公司的股东，被告长富公司通过被告招某1的银行账户收取租金及支付经营回报收益，该行为造成公司财产与股东个人财产混同，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，现原告主张被告招某1对被告长富公司在本案的债务承担连带清偿责任，本院予以支持被告招某1经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告谈演能与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权出让合同》关于20年租赁期限内的约定和双方签订的《委托经营管理合同》于2021年3月11日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁款147000元及物业维修基金1470元予原告谈演能；三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金19110元予原告谈演能；四、被告招某1对被告佛山市南海长富物业投资有限公司上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告谈演能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计1855.2元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费1855.2元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的案件受理费1855.2元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年四月二十一日书记员  杨文晖