北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初15861号原告：王立军，男，1978年7月23日出生，汉族，燕山石化职员，住北京市房山区，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：王金霞（原告王立军之妻），住河北省邢台市桥东区，现住北京市房山区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。负责人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。第三人：李慧，女，1986年1月15日出生，汉族，北京香满家调味品厂职员，住北京市房山区，现住北京市房山区。原告王立军与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北京分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）、第三人李慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王立军之委托诉讼代理人王金霞、第三人李慧到庭参加诉讼，被告城城北京分公司、城城公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王立军向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除原告与被告签订的托管合同；2.请求法院判令被告及第三人腾退位于房山区x1x室房屋给原告；3.请求法院判令被告支付2020年8月25日起至实际腾退房屋之日止的租金及占有使用费（以每月2600元为标准计算）；4.请求法院依法判令被告支付违约金7800元。事实和理由：原被告双方于2020年7月22日签订的《房屋托管合同》，合同约定房屋租金为每月2600元，被告不支付或者不按照约定支付租金达30日的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告赔偿三个月租金作为违约金等条款。合同签订后，被告将房屋出租给第三人使用，且于2020年8月31日付款后无力支付下月房屋，经原告多次督促未果，为此诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。城城北京分公司及城城公司未出庭应诉，但向本院提交答辩状称：一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同。答辩人与被答辩人签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同。二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付被答辩人租金的具体数额。答辩人与被答辩人签订《房屋托管合同》后，答辩人一直按照合同约定向被答辩人支付租金及押金。2020年9月份受疫情影响，答辩人经营出现困难，无法按照合同约定日期向被答辩人支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内答辩人每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算答辩人欠付被答辩人租金时应免除答辩人所有免租期内租金，同时还应当将答辩人支付被答辩人的押金折抵欠付被答辩人的租金。在答辩人未按合同约定日期支付租金的情况下，被答辩人单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自被答辩人收回涉案房屋之日起，答辩人无需向被答辩人支付租金。由于答辩人经营异常无法核查被答辩人单方收回涉案房屋的具体日期，恳请贵院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算答辩人欠付被答辩人租金的具体数额。三、被答辩人主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据相关法律规定，被答辩人主张的违约金远高于答辩人违约给被答辩人造成的损失，加之受疫情影响，答辩人无力支付被答辩人高额违约金，恳请贵院依法进行调整。第三人李慧述称，我的钱已经交纳到了我房屋到期，我只能居住到合同截止的那天2021年8月7日，我是2020年8月7日和被告签订的合同。对于原告要求我腾退房屋的诉讼请求我不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,王立军提交房屋所有权证、房屋托管合同、账单详情、房屋使用协议、委托书，除委托书外李慧对上述证据的真实性予以认可，李慧提交代理出租合同、账单，王立军对上述证据均予以认可，本院双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有异议但当事人出具原件的证据亦予以确认。本院经审理认定事实如下，2020年7月22日，王立军（甲方、托管方）与城城北京分公司（乙方、受托方）签订《房屋托管合同》，合同第一条房屋基本情况处约定：甲方将坐落在北京市房山区xx室房屋托管给乙方。第六条托管期限处约定：1.托管期内，甲方每年的第一个月月租金作为管理费支付给乙方。1.本合同托管期合计36个月，自2020年7月25日（以本合同起租日为准）至2023年7月24日止，甲方实收租期33个月，管理费三个月。第七条租金处约定：一、甲方租金标准：托管期内，乙方保证甲方每月租金收入为2600元每月（含物业费、取暖费）。二、甲方收款方式：月付。三、本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于押一个月房屋租金作为托管押金，押金数额为2600元；四、租金支付时间及方式处约定：1.本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金。每年春节当月租金，统一在春节次月收取（春节次月一次收取两个月租金）。第九条房屋的交付与返还处约定：三、房屋返还：托管期满或合同解除后，乙方按《资产交割单》移交甲方。第十条房屋及附属设施的维护处约定：一、甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。第十二条合同的解除处约定：三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）。第十三条违约责任处约定：四、乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同签订后，王立军将房屋交予城城北京分公司，并于2020年7月27日收到押金2600元，于2020年8月31日收到租金2235元，此后未再收到租金。再查，城城北京分公司与王立军签订房屋托管合同后将房屋出租给李慧，租期为2020年8月7日至2021年8月6日，李慧租金交纳至2021年8月6日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王立军与城城北京分公司签订的《房屋托管合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。根据《房屋托管合同》的约定，城城北京分公司应当于2020年9月30日支付王立军2020年9月25日至2020年10月24日的租金，然城城北京分公司至今未付。根据合同约定城城北京分公司未按照约定时间支付租金超过30日的，王立军有权根据《房屋托管合同》之约定单方解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本院向城城北京分公司与城城公司送达起诉状及变更诉讼请求申请书的日期为2021年1月15日，故王立军与城城北京分公司签订的《房屋托管合同》于2021年1月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担，故合同解除后，王立军依据《房屋托管合同》约定主张的租金、占有使用费及违约金应当由城城公司承担。关于城城公司应支付的租金数额，王立军主张自2020年8月25日计算至实际腾退房屋之日，城城北京分公司已支付8月25日至9月25日的租金，但7月25日至8月25日的租金作为管理费扣除未支付，虽然双方合同约定每年第一个月租金作为管理费扣除，但系建立在双方将合同约定的期限履行完毕的基础上，现城城北京分公司在支付了1个月租金后即违约并导致合同解除，若令其按照合同约定享受免租期对王立军而言显失公平，故本院根据合同履行情况酌情确认城城北京分公司享受10天免租期，即应支付自2020年9月4日至实际腾退房屋之日止的租金和占有使用费，标准为每月2600元，合同解除之前为租金，合同解除之后为占有使用费。关于要求城城北京分公司、城城公司及李慧腾退房屋的诉讼请求，合同解除后城城北京分公司、城城公司应将房屋返还给王立军，李慧作为实际居住人负有协助腾退的义务，故对该项诉讼请求本院予以支持，李慧的损失可向相关责任主体另行主张。关于违约金，根据《房屋托管合同》之约定，城城北京分公司已构成违约，王立军要求城城公司支付违约金符合合同约定，本院予以支持，但与王立军损失相比，违约金约定标准过高，且城城公司和城城北京分公司申请调整，本院根据案件整体情况酌情确认为5200元。关于押金，合同约定城城北京分公司违约后押金不予退还，该项规定仍为违约责任条款，若与违约金条款并用违约责任明显过重，故本院确定将押金折抵违约金，折抵后城城公司需支付王立军违约金2600元。城城北京分公司、城城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决如下：一、王立军与城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年7月22日签订的《房屋托管合同》于2021年1月15日解除；二、城城不动产管理有限公司北京分公司、城城不动产管理有限公司、李慧于本判决生效之日起十日内将北京市房山区xx房屋腾退给王立军；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月2600元标准给付王立军租金及占有使用费（自2020年9月4日计算至本判决第二项义务履行完毕之日）；四、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿王立军违约金2600元；五、驳回王立军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258元，由王立军负担55元（已交纳），由城城不动产管理有限公司负担203元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二一年四月二十六日法官助理 周 蕊书 记 员 张晓曦