四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初1931号 原告：泸州蓝田利达房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市江阳区蓝安东路26号2号楼8号，统一社会信用代码915105006804350741。 法定代表人：赵明华，总经理。 委托诉讼代理人：陈梦扬，四川五月花律师事务所律师。 被告：白剑峰,男,1977年10月29日生,汉族，住四川省泸州市。 委托诉讼代理人：李佳娟（被告之妻），住四川省泸州市。 委托诉讼代理人：陈忠梁，四川结贤律师事务所律师。 原告泸州蓝田利达房地产开发有限公司（以下简称利达公司）与被告白剑峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告利达公司的委托诉讼代理人陈梦扬，被告白剑峰及其委托诉讼代理人李佳娟、陈忠梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金155120元；2.判令被告支付原告滞纳金，按逾期支付租金每日0.1%计算；3.判令被告支付占用房屋使用费32520元；4.案件受理费由被告承担。审理过程中，原告利达公司将判令被告支付原告滞纳金，按逾期支付租金每日0.1%计算变更为判令被告以拖欠的租金155120元为基数，自2019年4月2日起按每日万分之五的标准计付滞纳金至租金结清之日止。事实和理由：四川标高投资管理有限公司（以下简称标高公司）接受原告委托，于2014年3月与被告白剑峰签订了《川南国际汽配广场·房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于泸州市江阳区××道××号××广场××号××房，用于经营汽车维修，租期自2014年4月2日起至2019年4月1日止。合同第五条约定2014年4月2日起至2016年4月1日为免租期，自2016年4月2日起第一、二、三租赁年度的年租金为65040元。被告应于签约后五日内支付首期即2016年4月2日至2017年4月1日租金65040元，其后每半年应付的固定租金，被告应于租金到期之日前20个工作日提前付清。合同第10.3款还约定了被告逾期支付租金，每逾期一天，应按逾期支付款项的0.1%支付滞纳金。合同第12.1款还约定了被告逾期未交还房屋的，应按每日每平方米人民币20元标准支付占用使用费。上述合同签订后，标高公司依约交房，而被告却未按时支付租金。原告对标高公司的授权终止后，原告对被告拖欠的费用进行了催收，但被告至今未付。2019年4月1日租期届满后，被告继续占用房屋，直至2019年5月31日才交还原告，被告应承担相应的违约责任。被告的行为侵害了原告的合法权益，依据租赁合同及相关法律法规，特诉至法院，望判如所请。 被告白剑峰辩称：1.被告与标高公司签订租赁合同，未与原告签订租赁合同，原告主体不是格。2.原告主张的租金虚高，租赁地段其他出租人出租的房屋，相邻门面每月租金几百元，标高公司出租的房屋每月租金高达6000余元。合同签订后，原告答应为被告寻找客户，但一直未履行承诺，加之出租地段的生意没有良性开展，平时几乎无生意，造成被告巨大亏损，至今已亏损20多万元。被告曾多次找标高公司协商降低租金未果，认可给付部分租金。3.租赁到期后，被告与高标公司协商租赁问题，因未谈好，被告另行租赁房屋，原告也答应被告尽快另行租赁房屋后将房屋腾交给原告或者标高公司，一月后被告已经将房屋腾交给了高标公司，高标公司无人接收，不存在占用问题，原告要求被告承担占用费32520元不成立。4.被告租赁房屋时，原告宣传开发的是川南最大的汽配城，不搞其他开发，并承诺为被告等寻找客户，原告已经改变了土地用途，修建公寓商品房出售，此地段完全没有商用价值，更没有为被告寻找客户，原告已构成违约，应当承担违约责任，减少房租。5.被告租赁后进行装修，花去装修费5万余元，目前被告退出后，应将装修费折价后折抵原告部分房租。6.被告已经支付的租金为65040元，尚欠租金应为130080元。 本院经审理，本院认定如下法律事实：泸州市江阳区××道××号××广场××号××房属原告利达公司所有。2013年1月21日，原告利达公司与标高公司签订《委托招商营运管理合同》，约定原告委托标高公司对泸州市川南国际汽车公园汽贸广场（一、二期）进行招商，负责与最终租户订立租赁合同，招商期限为本合同签订之日起12月内止。原告授予标高公司全权行使授权下的商业经营事宜，代表原告行使形式和实体权利，委托营运管理期限自本合同签订之日起至2016年1月20日止。2014年3月，标高公司（甲方）与被告白剑峰（乙方）签订《川南国际汽配广场·房屋租赁合同》，载明：利达公司及部分购买业主以出具书面授权书的形式，授权甲方对外出租本项目，并由甲方承担一切因租赁本项目而产生的所有法律和经济责任；甲方出租给乙方的房屋坐落于泸州市江阳区××道××号××广场××号2间商业用房，房屋使用面积为271平方米；乙方租赁用途为汽车维修，租赁期为2014年4月2日起至2019年4月1日止，具体租赁起始以交房日期为准。该合同第五条约定：甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起730天的免租期，即2014年4月2日至2016年4月1日；乙方从2016年4月2日起支付该房屋的租金，第一、二租赁年度的年租金为人民币65040元，第三租赁年度的年租金为人民币65040元，第四租赁年度的年租金为人民币71544元，第五租赁年度的年租金为人民币78048元；乙方在接房时需向甲方支付首期一年租金，先付后用，乙方应于本合同签订后的五天内向甲方支付首期（即2016年4月2日至2017年4月1日）租金共人民币65040元；其后每半年应付的固定租金，应由乙方于租金到期日之前的20个工作日内向甲方提前付清；日租金的公式按月租金×12÷365计算。双方还约定：在租赁期内，乙方逾期支付租金、保证金……等，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金；乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日17:00时之前向甲方交还该房屋及场地，乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋或场地的，乙方除应按每日每平方米人民币20元的标准支付占用使用费，还应承担该房屋和场地在占用期间内的本合同第五条所规定一切其他费用；如因乙方逾期不迁出该房屋或场地而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；无论任何原因，在租赁期满或本合同提前终止前，乙方应根据甲方的要求将该房屋和场地恢复原状或乙方之后的新承租方认可的状态，由此发生的费用由乙方承担；且无论甲方是否书面同意乙方无需将该房屋和场地恢复原原状的，甲方无任何义务就乙方对该房屋、场地和／或其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿和／或赔偿。合同签订后，被告白剑峰分别于2014年3月22日、2015年2月7日、2015年5月21日向标高公司支付了租金20000元、10000元、10000元，合计40000元，尚欠租金155120。原告对标高的授权终止后，原告对被告拖欠的费用进行了催收，但无果。2019年5月31日，被告将租赁房屋退还原告。此后，被告仍未支付尚欠租金，原告于2019年8月26日向本院提起诉讼。2019年11月12日，原告经传票传唤无正当理由未到庭，本院依法裁定该案按原告撤诉处理。2020年5月6日，原告就本纠纷再次诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述，原告向本院提交的《委托招商运营管理合同》、《泸州市商品房屋初始登记证明》、《川南国际汽配广场房屋租赁合同》、租赁费收据三份、（2019）川0502民初4703号民事裁定书、催收租赁费的短信记录及被告向本院提交的《川南国际汽配广场·房屋租赁合同》在案证明，本院予以确认。 被告提供的与张何方、王金刚与何朝兵、林正芳与周淑兵签订的租赁合同，因原告对其三性均未认可，被告又未提交其他证据加以补强，且根据合同的相对性原则，该部分证据与本案无关联，故本院对该部分证据不予采纳。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”规定，原告利达公司与标高公司签订《委托招商营运管理合同》，约定原告委托标高公司对泸州市川南国际汽车公园汽贸广场（一、二期）进行招商，负责与最终租户订立租赁合同，则原告为委托人，标高公司为受托人。标高公司与被告白剑峰签订房屋租赁合同时在合同中明确载明系受原告委托出租房屋，被告对此并无异议，该合同直接约束原、被告。该租赁合同的订立系高标公司与被告的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，受法律保护。标高公司将涉案房屋提供给被告使用后，被告应按照约定全面履行合同义务。被告在租赁期间仅向标高公司支付了部分租赁费，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。根据合同约定，被告自2014年4月2日至2016年4月1日为免租期，被告从2016年4月2日起支付该房屋的租金，第一、二租赁年度的年租金为人民币65040元，第三租赁年度的年租金为人民币65040元，截止房屋租赁期限届满，被告仅支付原告租金40000元，则被告尚欠原告租金为65040元×3年-40000元=155120元，故原告主张被告支付租金155120元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。 关于原告主张的滞纳金，根据合同约定，被告在接房时需支付首期一年租金，先付后用，并于合同签订后的五日内支付首期（2016年4月2日至2017年4月1日期间）租金65040元，其后每半年应付的固定租金，于租金到期日之前的20个工作日内提前付清，日租金的公式按月租金×12÷365计算，如被告逾期，则被告应按每逾期一天以逾期支付款项的0.1%计算支付滞纳金。原告主张被告以拖欠的租金155120元为基数，自2019年4月2日起按每日0.5‰的标准计付滞纳金至租金结清之日止，属原告在依法处分自己的民事权利的行为，且在合同约定范围内亦不违反法律的规定，本院予以支持。 关于原告主张被告支付占用房屋使用费32520元的问题。原、被告在合同中约定被告如未经原告书面同意或未与原告书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋或场地，除应按每日每平方米人民币20元的标准支付占用使用费，还应承担该房屋和场地在占用期间内的本合同第五条所规定一切其他费用。依照该约定，其使用费按每月30天计算应为271平方米×30天×20元=16.26万元，被告逾期占用该房屋60天的使用费为32.52万元，已远远超过双方约定的租金，其中超过双方约定租金的部分，实质上是带有惩罚性质的违约金，虽然原告已主动下调为以合同约定的租金标准计算半年的使用费，但仍然大大超出原告的实际损失，造成双方权益严重失衡，如果不加以调整，将导致对被告的严重不公。基于此，为依法、合理保护双方当事人的民事权益，本院酌情调整逾期占用租赁房屋的使用费为2个月租金的1.3倍，即65040元÷12×2×1.3=14092元。 被告主张与标高公司签订租赁合同，未与原告签订租赁合同，原告主体不是格。本院认为，同前述理由，签订合同时被告明知利达公司委托标高公司出租房屋，故利达公司是适格的原告。被告认为租赁地段其他出租人出租的门面每月租金才几百元，原告主张的租金虚高，合同签订后，原告答应为被告寻找客户，但一直未履行承诺，加之出租地段的生意没有良性开展，造成被告巨大亏损，仅同意给付部分租金。本院认为，合同的订立应当遵循契约自由的精神，只要该合同的签订为合同当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性规定，即受法律的保护并对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当按照诚实信用的原则全面履行合同义务，一方当事人不得随意撤销或变更。至于被告在经营期间存在亏损，系其自身应当承担的商业风险，其要求降低租金的请求未经原告同意，本院不予支持。被告对其租赁到期后原告答应被告另行租赁房屋后将房屋腾交给原告或者标高公司，一月后被告已经将房屋腾交高标公司，但高标公司无人接收，被告不存在占用问题的事实主张，未提供证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果。被告主张原告违反承诺改变了土地用途，修建公寓商品房出售，导致被告租赁地段完全没有商用价值，更没有为被告寻找客户，已构成违约，应当承担违约责任。本院认为，被告在本案中并未对原告的违约行为提起反诉，在本案中本院不予一并处理，被告可依法另行主张权利。被告主张其租赁后进行装修，花去装修费5万余元，被告退出后，应将装修费折价后折抵原告部分房租。本院认为，被告未举证证明双方对被告装修残值的处理进行了约定，被告的该部分主张本院不予支持。被告主张已经支付的租金为65040元，尚欠租金应为130080元。本院认为，本案中仅有证据证明被告支付了40000元租金，被告主张的另外25040元原告予以否认，被告又未能举证加以证明，对被告主张的另外25040元本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、被告白剑峰于本判决生效之日起十日内支付原告泸州蓝田利达房地产开发有限公司尚欠的租金155120元，并从自2019年4月2日起按每日万分之五计付滞纳金（违约金）至租金付清之日止； 二、被告白剑峰于本判决生效之日起十日内支付原告泸州蓝田利达房地产开发有限公司房屋占用费14092元； 三、驳回原告泸州蓝田利达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4052元、财产保全申请费1520元、公告费300元，合计5872元，由原告泸州蓝田利达房地产开发有限公司负担872元，被告白剑峰负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判长 伍 杰 审判员 陈 刚 审判员 王 兰 二〇二一年四月十六日 书记员 铁铃铃