湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初1634号 原告：夏晓军，男，1971年11月17日出生，汉族。 原告：陈华梅，女，1972年10月20日出生，汉族。 委托诉讼代理人：夏晓军（特别授权），男，1971年11月17日出生，汉族。 被告：怀化世雄置业有限公司，住所：怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼。 法定代表人：李志勤。 委托诉讼代理人（特别授权）：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。 原告夏晓军、陈华梅诉被告怀化世雄置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告夏晓军，被告怀化世雄置业有限公司委托诉讼代理人舒振荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告夏晓军、陈华梅向本院提出诉讼请求：1、判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区武陵南路绿海新城18栋2单元604房屋的《不动产权证》；2、请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币7000元整，（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算；3、退还不合理的水电开户费3,000元、维修基金8,349元、违约金7,000元，契税10,856元，土地证费750元，共计29,955元；4、请求法院判定开发商，开出房屋总价的正规发票；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月8日，被告与原告签订了《商品房买卖合同书》，购买怀化市武南路被告开发的绿海新城小区18栋2单元604号房屋，合同签订后，原告履行各项付款义务，被告却迟迟没有为原告办理该房屋不动产证，经多次协商未果，故诉至法院，请求依法裁决。 被告怀化世雄置业有限公司辩称：一、被告已经向政府相关部门依法提交办证材料，相关产权证未办理系政府原因所致。现政府在协调相关部门落实产权证，被告承诺于2021年底之前将产权证办理到位。二、请求驳回原告要求赔偿延迟办证违约金的诉求。理由如下：1．本案逾期办证是政府原因导致，属于《商品房买卖合同》第12条约定的免责事由；2．原告诉求逾期办证违约金已过诉讼时效，请求驳回该项诉求。3．《商品房买卖合同》第12条约定“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定。”因原告是按揭方式付款，故不适用该条对逾期办证计算违约金的约定。该商品房买卖合同系双方自愿签订，不违背法律强制性规定，因此，合同约定事项对双方均具有法律约束力。三、请求驳回原告要求被告支付水电开户费3000元，退还代缴契税、土地使用证代收费、维修基金的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，水电每户一表，户外集中管理，单独开户费用户主自理，合同签订时被告已明确告知原告，需交纳水电开户费3000元，原告表示同意，故双方未将此项费用列入购房款范围之内。原告实际入住多年，水电开户登记在其名下，其为房屋水电使用、受益主体，理应承担水电开户费3000元。契税、维修基金是被告代为收取，该笔费用将在办理产权证时缴纳给相关部门，因此，被告无需重新退还。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证、认证和法庭辩论，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定如下案件事实： 2014年3月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》（以下简称涉案合同一）及《怀化市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同二），涉案合同一约定原告购买被告开发的绿海新城小区18栋2单元604号商品房，经优惠后房屋总价款417464元，首付款167464元，250000元余款以银行按揭（公积金）贷款方式支付。被告应在2014年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告；该合同第十二条约定交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。若原告未交清房款或其他费用，则被告不予代办房产证和土地使用证，被告不承担任何责任。被告办好两证后应通知原告前来领取，以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款的约定。该合同第五条约定契税和办证费、住房维修基金应由原告缴纳，被告代为收取。附件二第七点约定“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理”，第八点约定“电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”。涉案合同二中对于所购物业、购房单价、总房款、付款方式的条款与涉案合同一约定一致，而对于办证期限与逾期办证的违约责任均未做约定，而合同第四条注明“该商品房售价已包括供水、供电、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开户费）”。上述涉案合同一及涉案合同二签订后，原告依约支付了全部购房款，并于2014年3月8日向被告交纳维修基金8349元，2014年10月7日向被告交纳了办证费11606元（含契税10856元、土地使用证费750元）、水电开户费3000元。2014年10月7日，原告从被告处接收房屋。2018年3月27日该小区业主向被告要求解决路面、围墙及房产证问题，被告承诺争取在2018年底办理好产权证书。但被告违反承诺至今未为原告办理好房屋产权证书。 本院认为：原、被告签订的涉案合同一系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。原告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，而被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成违约，应继续承担为原告办理好所购商品房的不动产权证书的责任。涉案合同一第十二条第一款约定：“被告应于交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。”。因被告未向本院提供逾期办证是政府原因导致的相关证据，其辩称延期办证系政府原因导致的理由，本院不予采信。被告主张该合同约定以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此违约条款的约定。本院认为，该涉案合同是被告为重复使用而预先拟定，属于格式条款。被告作为提供格式条款的一方，在该条款中不合理地免除自己的责任，限制原告的主要权利，故本院认定该条款无效。涉案房屋于2014年10月7日交付于原告，因此办证期限应从2014年10月8日起算545个工作日至2016年12月6日止。被告应向原告支付自2016年12月7日起至2021年2月6日止（共计50个月）的逾期办证违约金5000元，2021年2月7日起的逾期办证违约金按每满一个月支付100元的标准继续计算至办证之日止，本院予以支持。涉案合同一附件二约定的“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理；电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”，并未约定由谁负担主水管到户的具体费用，而被告也未向本院提供水源开户、电源开户的具体费用，故本院认定原、被告对水、电开户费约定不明。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确商品房销售价格构成，与商品房配套建设的各项生活必需基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统等建设费用全部计入商品房的建设成本之中，不得在房价外另行收取。故原告请求被告返还收取的水电户费3000元，本院予以支持。原告委托被告为其代办房屋产权证书，契税及物业专项维修资金系原告应当承担的费用，而被告只是代为收取。故原告请求被告退还契税及物业专项维修资金本院不予支持。原告要求被告开具购买该商品房的正式发票，本院予以支持，被告在办妥不动产权证时同时开具购买商品房的正式发票。 关于被告提出的原告主张的违约金请求已经超过诉讼时效的辩论意见，本院认为，原告等业主曾于2018年3月就被告的逾期办证违约行为向其主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间规定，故被告的辩论意见，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化世雄置业有限公司于具备办证条件起90日内为原告夏晓军、陈华梅办理好怀化市武陵南路绿海新城小区18栋2单元604号房屋的产权证书，并同时为原告开具购买该商品房的正式发票； 二、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告夏晓军、陈华梅逾期办证违约金5000元，2021年2月7日起的逾期办证违约金按每月100元继续计算至办证之日止； 三、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告夏晓军、陈华梅水、电开户费3000元； 四、驳回原告夏晓军、陈华梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取274元，由被告怀化世雄置业有限公司承担73元，原告夏晓军、陈华梅承担201元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  杨志勇 二〇二一年四月七日 书记员  向燕勤