贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1041号上诉人（一审被告）：毕节市金海房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处毕纳路边，统一社会信用代码：91520502692704665X。法定代表人：路恒，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：阮洪，贵州锐驰律师事务所律，执业证号：15205201110600248。委托诉讼代理人（一般授权）：刘娟，贵州锐驰律师事务所律，执业证号：15205201611731142。被上诉人（一审原告）：汪玉萍，女，汉族,1982年12月1日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：夏永云，男，汉族，1984年2月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：石界，贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205202010234236。上诉人毕节市金海房地产开发有限公司（以下简称：金海房开公司）因与被上诉人汪玉萍、夏永云商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14589号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人金海房地产开上诉请求：1.维持原判第一项；2.撤销原判第二项，改判驳回被上诉人关于3350元入户费的诉讼请求；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人提交的住房入户费收据为复印件,因其未提供原件或其他证据予以佐证，不能核查其真实性，不符合证据三性规则，不能作为本案的定案依据。2.被上诉人关于“三通费”的诉请已超过诉讼时效，应当依法予以驳回。本案中，既然被上诉人主张合同约定的价格包含了“三通费”且根据相关部门规章、地方性法规的规定，被上诉人不应再向其收取“三通费”，则，鉴于相关部门规章、地方性法规的内容是公之于众、广而告之的，双方合同约定更是被上诉人必然知悉的内容，故被上诉人诉状称自缴纳“三通费”之日（2013年8月31日）起就知道或应当知道其权利遭受侵害，根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，其应当自缴纳之日起两年内（2015年8月31日之前）请求返还。本案当属给付之诉，非确认之诉，当然适用诉讼时效的规定，被上诉人现在才提出返还请求，显然已经超过法定诉讼时效，其“三通费”的诉请理应依法予以驳回。3.本案入户费并非《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的水、电等配套设施的建设安装费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十三条“商品房买卖合同应当包括下列内容：......（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益责任；......前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”之规定，水、电等配套设施理所应当由作为房开公司的上诉人建设安装到每家每户业主的住房内，但每家每户业主能否使用房开公司建设安装到户的水、电、燃气、通讯，则取决于每家每户业主是否向水务公司、供电部门、燃气公司、广电公司开设账户获得用水、电、燃气、通讯的资格。本案中的入户费即为上诉人代被上诉人向供电部门、燃气公司、广电公司申请开设账户所缴纳的开户费用，该入户费与水、电等配套设施的建设安装费用具有本质上的区别，前者应由业主承担，后者应由房开公司承担，且该入户费上诉人已经代被上诉人向供电部门、燃气公司、广电公司缴纳，即便该入户费应当退还，也应由收取该入户费的供电部门、燃气公司、广电公司退还。4.本案遗漏必要诉讼参与人贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市分公司、毕节供电局、贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司。基于上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》上诉人受被上诉人的委托，代被上诉人向广电公司、供电部门、燃气公司缴纳相关费用，故上诉人代被上诉人分别于2013年6月17日向贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市分公司缴纳闭路电视开户费330元、2014年12月9日向毕节供电局缴纳电开户费520元、2015年9月2日向贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司缴纳管道燃气设施建设费2500元。上诉人向前述三个单位缴纳的3350元即为被上诉人委托上诉人缴纳的3350元的入户费，故贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市分公司、毕节供电局、贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司与本案具有利害关系，且该3350元的定性必须由该三个单位作出解释。而本案庭审中未追加贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市分公司、毕节供电局、贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司作为第三人参加诉讼，违反《民事诉讼法》第五十六条的规定，应当予以追加参与诉讼以查清本案事实。被上诉人汪玉萍、夏永云未作答辩。一审原告汪玉萍、夏永云起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，暂定61940.69元（以上违约金计算从2017年8月30日起计算至2020年5月20日，以367967.00元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算）；2.判令被告支付原告已交的开户费3350元（电入户费520元、燃气入户费2500元、数字电视入户安装费330元）；3.本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2013年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于碧阳××××号（碧海蓝天农产品中心批发市场）第Ｂ幢2单元25层4号房，建筑面积95.871平方米，房屋总价款为367,9677元的住宅出卖给原告。约定的交房时间为2014年12月31日前。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同第二十二条转移登记没有约定相关内容，而只是约定其他相关事项约定如下：见补充协议。合同附件十二《补充协议》第五条约定：“5.4、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”。合同附件十二《补充协议》第七条关于房屋登记的约定（对合同第二十二条的修订和补充）：“7.1第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；7.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户0元；7.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的720日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的万分之零点一向买受人支付违约金；7.4、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，若买受人不能及时提供造成的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款及办证费等。2015年7月16日，被告向原告收取住房入户费3350元。2015年7月，被告向原告交付涉案房屋。2020年5月20日，毕节市自然资源和规划局为涉案房屋颁发了《不动产权证书》。2016年4月9日《销售不动产统一发票》载明涉案房屋的实际购房款为299052.00元。另查明：住房入户费包含电入户费520元、燃气入户费2500元、数字电视入户安装费330元，合计3350元。一审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。关于被告是否存在逾期办证的行为，若被告存在逾期办证违约行为，逾期的起止时间如何认定、违约金标准如何适用问题，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的720日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的万分之零点一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户0元”。原告于2015年7月实际收房，故可认定原告在办理入住时已将相关税费支付给被告，原告所举相关税费发票虽显示的日期不是2015年7月，根据“补充协议7.2”的约定，故可认定原告在办理入住时已将相关税费支付给被告，被告答辩被告于2020年5月20日办理涉案房到不动产权证书并交付原告，但其因原、被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，被告在取得涉案房屋备案登记后是否通知原告办证，其并没有举证证明，故可认定被告应当于原告实际收房的720日内即2017年7月16日前为原告办理商品房转移登记。截止2017年7月16日，被告仍未取得转移登记的条件为原告办理房屋产权证书，自2017年7月17日起，被告即构成违约。故可认定被告存在逾期办证的行为。被告逾期办证的违约行为是持续性行为，直到原告于2020年5月20日取得《不动产权证书》为止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的万分之零点一支付违约金，该约定系双方真实意思表示，符合法律规定，予以支持。违约金计算为2.99元（即299,052.00元×0.01‰）。关于被告是否收取住房入户费、如收取是否返还住房入户费及原告主张的住房入户费是否超过诉讼时效的问题，本案中，原告提交的住房入户费虽是复印件，被告质证后不予认可，但原告就复印件问题作了合理解释且原告出示其手机中原件的照片，即在被告已将三通费交与相关部门后原件已被被告收回，而被告并没有合理解释该复印件的问题，因此，认定原告主张的住房入户费已交纳给被告的事实客观存在。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取原告房屋总价款之外另行向原告收取燃气、电入户、闭路电视入户费等无事实及法律依据，应予返还。被告对返还住房入户费诉讼时效提出抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时可要求返还，故对原告主张被告应返还该住房入户费的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节市金海房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告夏永云、汪玉萍逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金2.99元；二、被告毕节市金海房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告夏永云、汪玉萍住房入户费（电入户费520元、燃气入户费2,500元、数字电视入户安装费330元）3,350元；三、驳回原告夏永云、汪玉萍的其他诉讼请求。案件受理费716元，由原告夏永云、汪玉萍负担691元，由被告毕节市金海房地产开发有限公司负担25元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人应否退还各项入户费3350元。上诉人自认其已代被上诉人向相关部门缴纳闭路电视开户费330元、电开户费520元、管道燃气设施建设费2500元，其自认的上述费用金额与被上诉人提供的票据复印件载明的金额相符，相互印证，足以证明被上诉人向上诉人交纳3350元入户费的事实成立，原审采信被上诉人提供的票据复印件作为定案依据符合法律规定。被上诉人交纳的该费用应否退还的问题。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，该款项应予退还。双方当事人之间的委托关系，与其他相关部门无利害关系，本案不存在遗漏必要诉讼当事人的情形。综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人毕节市金海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年四月二十六日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印