上海市浦东新区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0115执异791号案外人：朱齐胜，男，1972年9月28日出生，汉族，住江西省抚州市南城县建昌镇。案外人：吴珩，女，1974年9月9日出生，汉族，住江西省抚州市南城县建昌镇盱江大道。以上两案外人之共同委托诉讼代理人：杨和文，上海市李国机律师事务所律师。申请执行人：上海真顺拉链五金有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李建兴，董事长。委托诉讼代理人：成洪华，上海衡孚律师事务所律师。被执行人：上海彩巍拉链有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：邱永华，经理。被执行人：江西彩红房地产开发有限公司南城分公司，住所地江西省抚州市。负责人：邱忠华，经理。被执行人：江西彩红房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市。法定代表人：吴菊红，总经理。本院在执行(2018)沪0115执17923号申请执行人上海真顺拉链五金有限公司与被执行人上海彩巍拉链有限公司、江西彩红房地产开发有限公司南城分公司(以下简称“彩红南城分公司”)、江西彩红房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人朱齐胜、吴珩向本院提出书面执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人朱齐胜、吴珩称，2015年8月24日，案外人与被执行人彩红南城分公司签订了二份《商品房买卖合同》，以总价人民币2,789,820.00元(以下币种相同)购买了位于江西省南城县建昌镇胜利西路XXX号的9栋0-附33、9栋0-附2-33(以下简称“系争房屋一”)、9栋0-附34、9栋0-附2-34商业用房(以下简称“系争房屋二”)。其中系争房屋一的合同价为1,073,160.00元，系争房屋二的合同价为1,716,660.00元。合同签订后，案外人已全额支付了购房款(其中银行借款支付为138万元)，并在房地产登记部门进行了备案登记，彩红南城分公司于2015年8月20日将系争房屋交付案外人使用。现系争房屋一、系争房屋二被(2018)沪0115执17923号案件查封，故提出异议，要求解除对系争房屋的查封。案外人为证明其主张，提供如下证据材料：1、2015年8月24日的《商品房买卖合同(预售)》二份、《合同备案》四份。以证明合同签订的事实；2、2015年5月5日，朱齐胜现金支付定金1万元，彩红南城分公司出具了1万元的收据；2015年6月4日，彩红南城分公司出具的20万元的收据、2015年8月20日，朱齐胜刷卡支付了30.9820万元，彩红南城分公司出具了30.9820万元的收据、2016年4月15日朱齐胜刷卡支付了45万元，彩红南城分公司出具了45万元的收据、2016年8月27日，朱齐胜刷卡支付了20万元，彩红南城分公司出具了20万元的收据、2019年9月9日，朱齐胜刷卡支付了23万元，彩红南城分公司出具了23万元的收据、2016年10月1日，彩红南城分公司财务账册收据(收到朱齐胜现金1万元)、个人住房(商业用房)借款合同及银行放贷138万元的“支付凭证”和银行出具的放贷“证明”、彩红南城分公司XXXXXXX***4353账户明细信息。以证明全额支付房款的事实(以上合计金额为278.9820万元)。以证明支付房款的事实；3、2019年6月4日开具的维修基金票据(编号：XXXXXXXXXX)。以证明房屋交付使用；4、南城县不动产登记中心的“不动产产权情况表”。以证明房屋权利登记、司法查封等事实。申请执行人上海真顺拉链五金有限公司称，不动产登记信息无房屋买卖及抵押等的登记，案外人提交的买卖合同、备案合同缺乏真实性，不符合司法解释规定的在冻结保全前签订，该合同是案外人与彩红南城分公司私下签署的，不具备产权变更的概念；案外人提供的收款收据，无法证明其已支付了首付款。案外人提供的支付凭证，不能证明其“全额支付房款”的主张，如结合被执行人公司账户信息及案外人主张贷款支付房款额，总额超过合同约定的房款总额。又根据案外人提供的贷款合同，明确贷款应划入彩红南城分公司尾号为4353账户，故案外人的某某与之不符，真实性不予认可；房屋至今由被执行人实际占有，案外人所述房屋已于2015年8月20日交付与事实不符。综上，不同意案外人的异议请求。申请执行人对其主张未提供证据。审查过程中，案外人表示，XXXXXXX***4353账户明细中的866,660.00元和543,160.00元并非案外人支付，是彩红南城分公司为了案外人取得贷款而由彩红南城分公司代付款。因彩红南城分公司未安装系争房屋楼梯，要求案外人自行安装，故2016年10月1日“收据”的1万元案外人并未实际支付，抵偿安装楼梯的费用。查明：本院在执行(2018)沪0115执17923号申请执行人上海真顺拉链五金有限公司与被执行人上海彩巍拉链有限公司、彩红南城分公司、江西彩红房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，于2019年5月9日对系争房屋采取了查封措施。另查明：系争房屋产权现登记在被执行人彩红南城分公司名下，房屋用途为商业服务。以上事实，由案外人提供的南城县不动产登记中心的“不动产产权情况表”、《商品房买卖合同(预售)》、《合同备案》、转账凭条、收据、个人住房(商业用房)借款合同、建设银行股份有限公司出具的彩红南城分公司“企业活期明细信息”、中国建设银行股份有限公司南城支行证明、个人贷款支付凭证、朱某某个人贷款对账单在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人对其异议请求，提供了早于人民法院查封前的《商品房买卖合同(预售)》，就其所提供的房款支付证据而言，虽累计金额与合同约定价款相符，但其中2015年6月4日的20万元无转账支付凭证，仅凭彩红南城分公司出具收据，不足以证明该款支付事实，继而不能证明案外人已全额支付房款的主张；就占有事实而言，案外人异议所依据的《商品房买卖合同》签订时间为2015年8月24日，主张房屋交付的时间为2015年8月20日，早于合同签订，不符常理。又案外人未提供2015年8月20日至2019年5月9日期间实际使用房屋的相关凭证，所提供的2019年6月4日开具的维修基金票据不具占有内容，且时间上也晚于法院的查封时间，故案外人的证据不能证明其在人民法院查封前已占有系争房屋的事实。综上，案外人的异议请求，不符合上述规定中人民法院应予支持的情形，故案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人朱齐胜、吴珩的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  吴晓春审判员  盛爱琴审判员  常新宜二〇二一年四月二十日书记员  阚娟君附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。