西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初9174号原告：甘钰，男，1982年3月26日出生，汉族，现住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人:林植恒，北京市京师(西安)律师事务所律师。被告：陕西中都房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：刘继文，该公司总经理。委托诉讼代理人:高虎,陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨飞，陕西许小平律师事务所实习律师。被告:西安市万科物业服务有限公司，住所地：西安市雁塔区大门北侧。法定代表人：汪楠钦，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐娜，女，1995年2月5日出生，汉族，系公司员工，住该公司。原告甘钰诉被告陕西中都房地产开发有限公司（以下简称中都地产公司）、西安市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，适用普通程序，由审判员周荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告甘钰及其委托诉讼代理人林植恒，被告中都地产公司委托诉讼代理人高虎、杨飞，被告万科物业公司委托诉讼代理人徐娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘钰向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告立即依照房屋买卖合同标准为原告的房屋进行整修；2、判令第一被告承担原告因实现权利而支付的漏点检测排查费、搬家费、律师费、鉴定费、鉴定开挖费等，共计33300元；3、判令第一被告向原告赔偿租赁损失27300元，物业暖气费2440元，共计29740元（2020年3月计算至2021年3月）；4、判令第一被告对原告进行书面的赔礼道歉；5、判令第二被告对上述所有诉求承担连带责任；6、判令本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年3月23日，原告与第一被告签订了商品房买卖合同，购买其开发的XX城XX幢XX单元XX层XX号XX房，合同附件四中注明了房屋的交房标准，第二被告为该房屋的物业服务企业。2015年第一被告向原告交房入住，然而从原告入住后不久即发现房屋地板出现漏水情况，多处踢脚线掉落导致墙面返潮，原告于2016年、2017年与二被告协商曾进行过三次维修，2017年4月情况非常严重，原告只得举家搬迁至别处便于二被告对房屋进行大修，但问题仍未彻底解决。2019年原告将此房屋出租给他人，2020年3月租客反应前述维修过的地板处溢出黑臭水，无法入住。原告再次与二被告协商报修，但二被告均以过房屋保修期为由始终推脱。原告认为，从涉案房屋交房起此项漏水情况始终存在，第二被告前期虽有维修，但因其始终未找到根本原因导致问题无法根治。后原告委托第三方维修人员检查问题的根本点，可以判断是因为第一被告的施工纰漏遗留的问题。根据第二被告出具的《房屋质保期时效提示通知》以及《建筑工程质量管理条例》，原告认为上述问题并未超过质保期，且质保期应该自二被告对房屋整修后进行顺延。现房子空置，二被告不予配合履行维修及赔偿责任，双方僵持，原告认为每次的漏水导致的后续维修和搬家均对原告造成了非常大的损失和困扰，希望能通过此次维修彻底解决上述问题，还原告一个安稳的生活。综上，二被告对原告的侵权行为已经对原告身心以及财产造成严重损害。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，诉至法院，望判如所请。中都地产公司辩称，一、原被告于2013年3月23日签订《商品房买卖合同》，案涉房屋于2014年12月18日经竣工验收合格，于2015年6月30日交付原告。交付时并无质量问题，原告一直使用甚至出租获利，足以证明其房屋正常使用。被告在原告房屋质保期间正常履行质保责任；二、现房屋已过质保期，无义务继续承担质保责任。双方《商品房买卖合同》第十六条之约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担保相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人也能够当履行保修义务。因不可抗力或者其他非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”《住宅质量保证书》规定，给、排水管道安装保修期限为2年。涉案房屋于2015年6月30日向原告交付，管道的质保期于2017年6月30日到期。截止原告起诉时，涉案房屋已过质保期，原告诉请答辩人对涉案房屋予以整修依法不应支持。三、原告诉请赔偿各项经济损失无事实及法律依据，且被告履行质保责任期间，并不影响原告对涉案房屋地正常使用，各项费用及经济损失与被告无关，不应承担。综上，请求驳回原告诉讼请求。万科物业公司辩称，其公司作为物业方不应该成为本案被告，业主专有部分不属于其维修和维护的范围，且房屋质量问题若在质保期内由开发商负责维修、质保期外由业主自行维修。原告反馈的房屋质量、提供的情况说明及现场情况其公司已经第一时间反馈开发商工作群，履行完物业服务的全部义务。故请求驳回原告对其公司的全部诉请。原、被告围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院在庭审中组织双方对证据进行质证，经审查,查明事实如下：2013年3月23日，原告与被告中都地产公司签订《商品房买卖合同》，约定XX城XX幢XX单元XX号房屋，交付时间为2015年6月30日。《商品房买卖合同》第十六条第一款约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”第三款约定“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人也能够当履行保修义务。因不可抗力或者其他非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。” 《商品房买卖合同》附件七第十条对上述条款补充约定：买受人认为房屋不合格，应向双方认可的、具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，买受人认为交付的房屋需要维修整改时，书面通知出卖人，确属保修范围，出卖人依据《住宅质量保证书》及时给予保修服务。合同约定其他内容。同日，双方签订《西安万科金色悦城改造协议》，约定原告购买的案涉房屋按照本改造协议附件2图纸交由被告中都地产公司实施改造，改造工程执行《建筑装饰装修改造工程质量验收规范》（GB50210-2001）的质量标准并按照国家相关规范执行保修，保修期内，被告中都地产公司对因改造出现的质量问题承担保修责任，但是因原告或者使用人使用不当、第三人造成的除外。本协议与房屋买卖合同有冲突的，以本协议为准。2015年6月30日原告收房入住。2016年1月、4月，2017年4月，原告发现房屋出现漏水、踢脚线掉落、墙面返潮情况，向万科物业公众号报修，后对原告案涉房屋墙面维修、更换了木地板。但是之后仍存在溢水问题，原告多次报修，被告以过保修期终未解决。本案审理中，被告中都地产公司提供《西安市商品住宅使用说明书》、《西安市商品住宅质量保证书》，证明给、排水管道安装保修期限为2年。但质量保证书载明屋面防水保修期5年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道房渗漏保修期为5年。本案审理中，原告提供收据、收条、发票等，证明其找人维修、排查检测漏点，本案律师、鉴定费及鉴定开挖费，合计损失33300元；原告申请证人作证，证明其向承租人支付维修费、退还租金、物业水电费及代付搬家费等费用，且房屋正常出租损失等合计29740元。另原告申请对案涉房屋漏水原因进行司法鉴定。经本院委托西安市中级人民法院，后陕西秦军国防工业工程建设监理所出具《建设工程鉴定报告》，报告中鉴定意见认为: 金色悦城第4幢4单元1层40101号房屋内卫生间水路及防水导致目前地板渗水，墙皮脱落原因系案涉房屋卫生间给水管道施工时管道与三通接口处熔合不良造成渗漏水，渗漏水在垫层内饱和后由地板缝渗出，墙体吸水返潮导致墙皮脱落。对于该鉴定报告鉴定意见，原、被告均无异议。本院认为，原告与被告中都地产公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同内容不违反法律及行政法规，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。原告通过购买取得案涉房屋，被告应按照合同约定向原告交付符合质量要求的房屋。2015年6月30日原告收房入住，自2016年1月、2017年4月，房屋出现漏水、踢脚线掉落、墙面返潮情形，被告万科物业公司作为案涉项目物业服务公司对原告案涉房屋进行维修，但并未能彻底解决，之后仍出现溢水问题。本案中经陕西秦军国防工业工程建设监理所鉴定，认为导致案XX房XX路及防水导致地板渗水，墙皮脱落原因系案涉房屋卫生间给水管道施工时管道与三通接口处熔合不良造成，因此该责任在被告中都地产公司。渗漏水在垫层内饱和后由地板缝渗出，墙体吸水返潮导致墙皮脱落，给原告造成居住困扰，原告主张被告中都地产公司按照合同约定标准为其维修房屋，本院依法予以支持。被告中都地产公司违约应向原告赔偿损失，关于原告主张各项损失，本院认为，原告作为一般用户在房屋渗水无法正常使用且被告不予配合情况下，自行寻求专业人员排查寻找漏点、维修，产生费用是其损失，虽该费用不是正规发票，但是结合目前个体行业市场现状，收据或者收条普遍性，该项费用合计5600元由被告中都地产公司承担。原告享有案涉房屋所有权，故其对房屋享有占有、使用、收益的权利，原告将房屋出租，因渗水承租人无法使用，提前终止合同，原告向承租人支付维修费、退还租金、物业水电费及代付搬家费用，合计10800元由被告中都地产公司承担。原告主张租赁费、物业费一节，因房屋能否出租具有一定盖然性，房屋出租收益并非直接损失；房屋出租与否，原告作为房屋所有权人均需向物业服务部门交纳相应物业服务费，故原告主张租赁费及物业费本院不予支持。原告主张律师费，没有合同依据，本院不予支持。依据本案鉴定意见，案涉房屋渗漏因被告中都地产公司房屋质量造成，故该费用20800元（含800元鉴定开挖费）由被告中都地产公司承担。本案系因商品房买卖合同质量问题产生纠纷，原告与被告万科物业公司系物业服务关系，故原告主张万科物业公司承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。本案非侵权责任纠纷，原告主张赔礼道歉，本院不予支持。《西安市商品住宅质量保证书》明确房屋墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道房渗漏保修期为5年，且原告2015年6月30日入住，2016年、2017年因上述问题向物业公司及开发商报修，该行为持续至今，被告辩称原告诉请已经超过约定质保期，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告陕西中都房地产开发有限公司依据2013年3月23日与原告甘钰签订《商品房买卖合同》及《西安万科金色悦城改造协议》的标准为原告甘钰维修案涉房屋；二、本判决生效后三十日内，被告陕西中都房地产开发有限公司支付原告甘钰各项损失16400元、鉴定费20000元、开挖费800元；三、驳回原告甘钰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍支付的迟延履行期间的债务利息,包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间)。案件受理费843元，由被告中都地产公司承担（原告已预交，被告中都地产公司在履行本判决义务时支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员     周  荣 二〇二一年四月十二日 书     记    员    卢柯仰 1