湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终727号上诉人(原审原告)：洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司，住所地湖南省洪江市黔城镇玉壶路芙蓉春天小区，统一社会信用代码91431281320569650M。法定代表人：郭少林。委托诉讼代理人：刘柃汝，女，1985年10月3日出生，汉族，该公司员工，住重庆市南岸区。被上诉人（原审被告）：王舒，女，1978年11月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：金星良，男，1981年8月26日出生，汉族，系被告王舒之夫，住湖南省洪江市。上诉人洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司（以下简称洪江市芙蓉春天物业公司）因与被上诉人王舒物业服务合同纠纷一案，不服湖南省洪江市人民法院（2020）湘1281民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年4月27日审理了本案。上诉人洪江市芙蓉春天物业公司委托诉讼代理人刘柃汝，被上诉人王舒的委托诉讼代理人金星良等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。上诉人洪江市芙蓉春天物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人立即支付所欠物业服务费7817元（2016年7月1日至2020年5月31日）及违约金（违约金从逾期之日起每天千分之三计算至付清所欠款项之日止）。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人商铺楼上业主家漏水，导致其商铺损坏和经营损失，完全是楼上业主对被上诉人的侵权行为，与上诉人无关联，上诉人何错之有？被上诉人发现漏水后向上诉人反映，上诉人通过双方当事人进行在量协调工作最终使问题得到解决，纯属上诉人在服务以外的无偿服务，在一审判决认定中，怎么就变成了上诉人的服务瑕疵了？二、一审法院事实未查清，程序违法。被上诉人已漏水没有及时处理为由，要求少交物业费，应当提起反诉，但被上诉人没有反诉，一审法院支持了被上诉人的无理要求，程序违法；被上诉人经济损失没有鉴定，数额不清，一审法院就进行了判决。三、一审判决滥用自由裁量权。请求支持上诉人的上诉。被上诉人王舒辩称：上诉人所诉不实，明明是楼上公共区域楼板开裂造成漏水，却成与上诉人无关，该事实有（2020）湘1281民初966号民事判决及怀化市中级人民法院（2020）湘12民终字1868号判决及附图1、2佐证。上诉人不尽义务，不履行职责，被上诉人拒付服务费何错之有？法院还要判我承担50%的责任，判决不公，请求中院维持公民的合法权益。洪江市芙蓉春天物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令王舒立即支付拖欠的物业服务费7817元（2016年7月1日至2020年5月31日）及违约金（违约金从逾期之日起按每天3‰计算）；2、本案案件受理费由王舒承担。原审法院查明：2014年7月1日，王舒向湖南万福房地产开发有限公司购买了位于洪江市××小区××栋××号二间门面，每间门面建筑面积为83.16㎡。当日，湖南万福房地产开发有限公司给予王舒的二间门面免交两年的物业费的优惠，即免交2014年7月1日至2016年6月30日的物业费。2015年4月1日、2017年1月1日、2017年7月27日、2018年4月1日，洪江市芙蓉春天物业公司与湖南万福房地产开发有限公司先后签订了《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理补充协议》、《前期物业管理补充协议（二）》、《〈前期物业管理委托合同〉续约合同》。合同约定：湖南万福房地产开发有限公司委托洪江市芙蓉春天物业公司管理芙蓉春天小区的物业服务工作，管理期限自2015年4月1日至业主委员会成立止；合同还约定了管理事项、收费标准、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等内容，其中约定商铺即门面的收费标准为按1元／㎡，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。合同期内，洪江市芙蓉春天物业公司对洪江市黔城芙蓉春天商住小区提供了物业服务。因王舒所有的26栋106号门面及其租用的26栋108号门面漏水，王舒自2015年以来多次向洪江市芙蓉春天物业公司反映情况，要求处理，洪江市芙蓉春天物业公司直到2018年8月20日才解决上述房屋不漏水的问题。因此，王舒以此为由拒付物业服务费，经洪江市芙蓉春天物业公司多次催收，至今亦未支付。原审法院认为，洪江市芙蓉春天物业公司与湖南万福房地产开发有限公司先后签订的《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理补充协议》、《前期物业管理补充协议（二）》、《〈前期物业管理委托合同〉续约合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对业主具有约束力。洪江市芙蓉春天物业公司向洪江市黔城芙蓉春天小区提供了物业服务，并已实际履行了合同，有权依约向王舒收取所欠的物业管理费，王舒应当自2016年7月1日起按合同约定向洪江市芙蓉春天物业公司支付物业服务费。王舒自2015年以来一直反映26栋106号门面存在漏水，直到2018年8月20日后洪江市芙蓉春天物业公司才解决了该房屋的漏水问题，可见2018年8月以前洪江市芙蓉春天物业公司在物业服务上存在瑕疵，据此可以减少王舒物业服务费的承担比例。考虑本案实际情况，对于王舒26栋106号门面2016年7月1日至2018年9月1日期间共26个月的物业费2162元（83.16㎡×1元／㎡×26个月），王舒应承担50％，即应交纳1081元（2162元×50％）。王舒26栋106号门面2018年9月1日至2020年5月31日期间共21个月的物业服务费1746元（83.16㎡×1元／㎡×21个月）以及26栋107号门面2016年7月1日至2020年5月31日共计47个月的物业服务费3909元（83.16㎡×1元／㎡×47个月），王舒因接受了洪江市芙蓉春天物业公司依约进行的正常物业服务，故应全部承担。上述累计，王舒共应向洪江市芙蓉春天物业公司交纳的物业服务费为6736元（1081元＋1746元＋3909元）。洪江市芙蓉春天物业公司要求王舒支付违约金，因王舒未交物业服务费原因系涉案门面确实存在漏水问题，双方存在纠纷，故对洪江市芙蓉春天物业公司这一诉讼请求法院不予支持。王舒主张其与湖南万福房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，涉案房屋系委托湖南芙蓉春天物业管理有限公司进行物业管理与洪江市芙蓉春天物业公司无关的辩驳意见，因该合同仅对王舒与湖南万福房地产开发有限公司有约束力，对洪江市芙蓉春天物业公司没有约束力，且洪江市芙蓉春天物业公司与湖南万福房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，依法对王舒具有约束力，故对王舒方提出的该辩驳意见法院不予支持。王舒提出本案已超诉讼时效，无证据证实，且王舒亦认可洪江市芙蓉春天物业公司曾电话催收过，故对王舒所提辩驳意见，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告王舒在判决生效之日起5日内支付所欠原告洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司2016年7月1日至2020年5月31日期间的物业服务费6736元；二、驳回原告洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由王舒负担。双方当事人在二审中没有提交新证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，洪江市芙蓉春天物业公司诉张志斌、金星良物业服务合同纠纷一案,涉及26栋108号门面，与本案所涉门面相邻，亦因漏水问题产生物业服务费纠纷，本院作出（2020）湘12民终1868号民事判决，判决原则为：漏水期间，服务费支付50%，漏水问题解决以后，服务费按照合同约定全额交纳。本院认为，上诉人上诉称漏水原因与上诉人无关，系楼上业主家漏水，经查，上诉人所诉不实，虽107号门面的楼上确系经人装修，但门面对应的楼面为开放式的公共区域，该区域属于物业公司管理范围，其漏水原因系公共区域造成，物业公司负有管理之责。一审认定上诉人服务存在瑕疵是正确的，且其承担责任的比例参照因同一原因导致的相邻门面的物业纠纷的生效判决的结果，已充分考虑双方当事人的利益。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应当维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二一年四月二十八日书记员  申沁瑶