四平市铁西区人民法院民事判决书（2021）吉0302民初661号原告：昝影，女，1973年3月12日生，汉族，无职业，现住四平市铁西区。被告：四平乾程房地产开发有限公司。住所地：四平市铁西区英雄街文苑社区乾程国际小区3#楼106室。法定代表人：陈松柏，总经理。委托诉讼代理人：朱海燕，该公司财务人员。原告昝影与被告四平乾程房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昝影及被告四平乾程房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昝影向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金32699.7元，并在法院判决生效后一次性现金付清；2.本案诉讼费用及其他相关费用全部由被告承担。事实和理由：原告昝影于2015年1月1日购买被告开发的乾程国际小区（简称波尔多小镇）第12幢4单元107号房，房屋代码为1720709。总价款为653994元，一次性全款，原告并于2015年1月1日与被告签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》规定被告交房日期为2015年12月31日前。被告四平乾程房地产开发有限公司由于在经营管理过程中存在诸多问题和资金短缺，致使原告所购买的商品房不能按约定的交房时间交房。在被告2015年12月31日没有按时交房之后，11号至15号楼的购买业主自发地多次去四平市有关部门上访，并多次敦促被告尽早竣工交房，协商逾期交房违约金赔偿问题，双方经过协商达成逾期交房的承诺协议如下：一、11号楼至15号楼交房时间由2015年12月31日暂改为2016年8月31日前。二、对于从2015年12月31日起至2016年8月31日前的逾期交房补偿按银行存款基准利率计算，本项按一年期定期存款利率即1.5％计算，补偿计算基数为甲方收到的实际购房总价款。若2016年8月31日仍不能交房的，自2016年9月1日起按上述利率的双倍计算逾期补偿。原告与被告于2016年3月17日签订了这个逾期交房的承诺协议。在业主和有关部门的督促下，被告终于建设完工，于2017年12月交房。按照承诺协议第三条：“以上补偿仅限于如下情况：第二款，按揭客户，按卖方要求在规定时间到银行办理按揭手续并放款的。”原告符合第二款的规定，有权得到逾期交房补偿。依照逾期交房补偿的计算公式，原告2015年12月31日起至2016年8月31日补偿金额为65399.4元（653994×1.5%/12×8个月）。2016年9月1日起至2017年12月30日的补偿金额为26159.76元（653994×3%/12×16个月），两项相加共计补偿32699.7元。2017年12月交房以后，原告和11号至15号楼的部分业主，多次和被告协商逾期交房违约金补偿事宜，被告无理拒绝执行《关于对11#-15#楼逾期交房的承诺协议》，不给予补偿逾期交房给原告带来的经济损失，所以原告现诉讼至贵院，衷心恳请贵院及主审法官以事实为依据，以法律法规为准绳，以公平、公正的审判维护百姓的合法权益，维护法律的尊严。被告四平乾程房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人与商品房买卖合同买受人名称不一致，故被答辩人不具备诉讼主体资格，依法应予驳回诉讼请求。二、答辩人从来没有与被答辩人签订过任何补偿协议，被答辩人提供给法庭的延期交房补偿协议是恶意伪造的，是虚假的，其行为已触犯法律的底线，违反法律规定，其主张不应该得到支持。三、被答辩人与答辩人在《商品房买卖合同》中对于出卖人延迟交付的情形没有作出约定。2017年12月答辩人交房时，被答辩人没有提出延期交房产生违约损失的事项，并且在交房时就主动交了相关入住费用，说明被答辩人认可逾期交房的事实，放弃了主张逾期交房违约损失的权利。据答辩人所知自2020年1月起被答辩人所欠物业费，被答辩人得知答辩人2016年期间曾有小区业主诉讼答辩人后经双方调解取得赔偿事实，恶意伪造别人证据，谎称与被答辩人签订补偿协议进行虚假诉讼。人民法院应判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年6月21日，单凤玉与被告四平乾程房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于四平市铁西区英雄街文苑社区乾城国际小区12/766幢4单元107号房屋，建筑面积115.67平方米，总价款653994元，单凤玉一次性付清房款，2016年6月25日被告开具了购房发票。合同约定房屋交付日期为2016年12月31日前，但对出卖人逾期交付房屋的违约责任没有进行约定。原、被告认可诉争房屋于2017年12月交付。单凤玉与原告系母女关系，单凤玉于2019年1月1日去世，诉争房屋系昝影合法继承的遗产，现已登记在原告昝影名下。原告提交《关于对11#~15#楼逾期交房的承诺协议》，欲证明其诉请中损失数额的计算依据，但其提交的此证据中仅有被告公章的复印件，被告对此证据的真实性不予认可。被告与11#-15#楼部分业主（纪宪有、郑际等）因延期交房签署过同此约定内容的承诺协议，相关协议有被告单位加盖的公章。此承诺协议约定：“交房时间由2015年12月31日暂改为2016年8月31日前。二、对于从2015年12月31日起至2016年8月31日前的逾期交房的补偿按银行存款基准利率计算，本项按一年期定期存款利率即1.5%计算；补偿计算基数为甲方收到的实际购房总价款；补偿金额计算方式为实收购房总价款×1.5%÷12元/月（人民币）。若2016年8月31日仍不能交房的，自2016年9月1日起，按上述利率的双倍计算逾期补偿，补偿金额计算方式为（实收购房总价款×1.5%÷12×8）+(实收购房总价款×3%÷12×N(N代表自2016年9月1日起超出月数))元（人民币）。”本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，引起本案民事纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。单凤云与被告四平市乾程房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方均应受合同约束。单凤玉去世后，原告通过继承方式取得了诉争房屋所有权，也当然承继了购买该房屋的合同权利，故原告是本案的适格被告。按照合同约定，被告应于2016年12月31日前将案涉房屋交付给原告，但其实际于2017年12月交付，构成违约。原告主张其与被告达成了逾期交房的赔偿协议，但其提交的承诺协议并非原件，被告也不予认可，同时该协议约定的内容与《商品房买卖合同》的内容存在明显矛盾，故本院对原告与被告达成赔偿协议的事实不予认可。《商品房买卖合同》中虽对出卖人逾期交付房屋的违约责任未作约定，但逾期行为确实对原告造成了损害，因此被告应该承担相应的赔偿责任。原告按照被告与其同区域的其他业主签订的关于逾期交房的承诺协议主张损失，并未超出被告的预见范围，故本院参照该标准计算原告的损失，即逾期的前8个月按年利率1.5%计算损失，之后按年利率3%计算损失，被告应赔偿原告的数额为（653994×1.5%/12×8）+（653994×3%/12×4）=13079.88元。综上所述，被告应赔偿原告逾期交房损失13079.88元，对原告诉请中超过此数额部分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国继承法》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、被告四平乾程房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告昝影逾期交房损失13079.88元；二、驳回原告昝影其他诉讼请求。案件受理费618元，减半收取计309元，由被告四平乾程房地产开发有限公司负担123.6元，原告昝影负担185.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员 刘成二〇二一年四月二十五日书记员 倪娜