上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初16739号原告：孙文珠，女，1956年1月7日出生，汉族，1956年1月7日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。负责人：陈倩。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：张智军。原告孙文珠与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司(以下简称城市社区服务集团上海分公司)、城市社区服务集团(西安)有限公司(以下简称西安社区服务公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙文珠到庭参加了诉讼，两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙文珠向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告拖欠的2020年2月10日至2020年3月9日的租金人民币(以下币种相同)共计2,950元；2.判令两被告支付原告2020年9月10日至2020年11月9日的租金共计12,390元；3.判令两被告退还原告维修费1,300元；4.判令两被告支付原告违约金17,700元；5.诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2019年6月，原告与被告城市社区服务集团上海分公司签订《房屋托管合同》，房屋地址为上海市浦东新区香楠路39弄17幢501室(以下简称系争房屋)，月租金5,900元，每年上浮5%。2020年6月9日，原告如期将房屋交付给被告，但被告拖欠2020年2月份半个月及9月、10月房租。2020年11月13日，原、被告协商要求被告返还房屋。现原告起诉要求判如所请。两被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：西安社区服务公司变更前名称为城市房屋租赁集团(西安)有限公司，其设立了城市社区服务集团上海分公司。2019年6月6日，原告(托管方、甲方)与城市社区服务集团上海分公司(受托方、乙方)签订《房屋托管合同》(电子版)，约定甲方将系争房屋交由乙方托管，托管用途为乙方经营长租、短租及配套项目。甲方首年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用每年春节当月租金冲抵，互不支付。本合同托管期36个月，自2019年6月10日(以本合同起租日为准)至2022年6月9日止，甲方实收租期33个月，冲抵服务费三个月，房租每月5,900元，付款方式为月付，本合同起租日前三天内乙方向甲方支付首次租金，以后起每个月25日乙方支付租金；甲方收到租金的第一个月起计算，每12个月固定递增5%。押金5,900元；合同第十二条约定，转租期内，接受转租方造成的一切损失及后果，由乙方全额负担，与甲方无关，对甲方造成损失的，由乙方向甲方承担赔偿责任。合同第十四条约定，乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的；乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的；……甲方有权单方解除合同、收回房屋。第十五条约定，……乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还……合同另对其它事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付城市社区服务集团上海分公司。2020年3月31日，原告(甲方)与城市社区服务集团上海分公司(乙方)签订补充协议(电子版)，约定双方原于2019年6月6日签署《房屋托管合同》，由于受“新冠病毒”的影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金。乙方未支付甲方1个月的租金5,900元，该租金乙方承诺在2020年4月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付590元，其他合同条款不变。另查明，被告城市社区服务集团上海分公司向原告支付押金5,900元，并自2019年6月起陆续按照合同约定支付租金，并按照补充协议的约定陆续支付了5次金额各590元，故2020年2月的房租尚余2,950元未付。2019年11月25日，被告城市社区服务集团上海分公司扣除1,300元称系维修费，仅支付原告4,600元。2020年9月10日至2020年11月9日的租金共计12,390元，被告城市社区服务集团上海分公司未支付。审理中，原告称其于2020年11月10日向被告城市社区服务集团上海分公司发送解除《房屋托管合同》通知书，该通知书被告城市社区服务集团上海分公司于2020年11月13日签收。原告于2020年11月14日与原居住系争房屋的租客重新签订租赁合同。本院认为，原告与被告城市社区服务集团上海分公司就系争房屋签订的《房屋托管合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。涉案的《房屋托管合同》合同性质符合房屋租赁合同的特性，双方间实为房屋租赁合同关系。原告已履行了出租方的合同义务，交付租赁物给承租人使用。被告城市社区服务集团上海分公司未按合同约定按期支付租金以及补充协议约定的分期付款义务，显然违反了合同约定。原告据此向被告发送解除通知并收回房屋，并无不当。合同解除后，承租人欠付原告分期未付的租金以及自2020年9月10日至2020年11月9日的租金，理应支付。另根据合同约定,转租期内的损失应当由转租方负担，被告擅自从租金中扣除原告1,300元维修费缺乏依据，故原告要求退还，符合法律规定，本院予以支持。由于承租方的原因致使涉案租赁合同提前解除，原告诉请承租方支付解除合同的违约金，符合合同约定，本院亦予支持。庭审中，原告要求押金予以没收，符合合同约定，本院予以照准。被告城市社区服务集团上海分公司系被告西安社区服务公司设立的不具有独立法人资格的分支机构，原告诉请由总公司承担合同付款义务，于法有据，本院予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩，本院依法缺席审理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告城市社区服务集团(西安)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙文珠拖欠的2020年2月10日至2020年3月9日的租金共计2,950元；二、被告城市社区服务集团(西安)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙文珠2020年9月10日至2020年11月9日的租金共计12,390元(按照每月6,195元标准)；三、被告城市社区服务集团(西安)有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告孙文珠维修费1,300元；四、被告城市社区服务集团(西安)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙文珠违约金17,700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费658元，减半收取计329元，由被告城市社区服务集团(西安)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二一年四月十五日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。