广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初499号原告：英德市名城资产管理有限公司，住所地：英德市××××××。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：李尚军，男，汉族，1973年12月23日出生，四川省威远县人，住四川省威远县××××××××××××。公民身份号码：511××××××××××××。系原告的职员。委托诉讼代理人：丁桂娜，女，汉族，1993年5月8日出生，广东省潮州市人，住广东省潮州市湘桥区×××。公民身份号码：445××××××××××××。系原告的职员。被告：丘惠娟，女，汉族，1990年5月12日出生，广东省和平县人，住广东省和平县××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××。原告英德市名城资产管理有限公司诉被告丘惠娟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用小额程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告丘惠娟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告英德市名城资产管理有限公司诉请：1.确认原被告双方签订的《经营管理协议》(合同编号：0201×××)于2020年4月28日解除；2.判决被告向原告支付拖欠的2020年3月1日至2020年4月28日的管理费共计3501.27元(其中3月份的管理费1811元，4月份1690.27元)；3.判令被告向原告支付拖欠的2020年3月1日至2020年4月28日期间的水电费共计366元(其中3月份的水电费为179元，4月份187元)；4.判令被告向原告支付迟延支付管理费的滞纳金共计4473.17元(每逾期一日，按照欠付金额的千分之五计算，自2020年3月5日起计至实际支付之日止，暂计至2020年11月30日止)；5.判令被告向原告支付迟延支付水电费的滞纳金共计411.15元(每逾期一日，按照欠付金额的千分之五计算，2020年4月5日起计至实际支付之日止，暂计至2020年11月30日止)；6.判令被告依《经营管理协议》所缴纳的管理费保证金3106元、水电周转金3000元归原告所有；7.判令被告向原告支付因被告违约导致《经营管理协议》被解除的违约金共计1098.67元；8.判令被告向原告支付逾期交还商铺的违约金4104.93元(自2020年9月13日起计至2020年10月16日)；9.本案诉讼费由被告承担。经审理查明，原告公司成立于2012年5月24日，经营范围是企业管理、物业管理等项目。2017年11月1日，原告与被告签订《经营管理协议》，约定：“二、各项费用标准及交纳办法。(一)租赁商铺位置、面积和用途。1.甲方将位于广东省英德市××××××(以下简称“项目”)××商铺(以下简称“该商铺”)出租给乙方使用。2.该商铺建筑面积为51平方米，实用面积为33.15平方米……(三)管理费……管理费：按建筑面积计算：2017年12月1日至2018年11月30日：￥1553元/月。2018年12月1日至2019年11月30日：￥1677元/月。2019年12月1日至2020年10月31日：￥1811元/月。2.乙方因经营所产生的水、电费用由乙方自负，乙方按该水电表的计量数字加10%水电损耗分摊向甲方交纳水电费……4.乙方在签定本合同时，需向甲方一次性交付管理费保证金￥3106元……第一个租赁年度首月管理费￥1553元……(四)水电周转金：在本合同签订时，乙方向甲方一次性支付按计租建筑面积￥/元/平方米之水电周转金，即合计￥3000.00元……四、违约责任……3.乙方拖欠甲方管理费或其它款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额百分之一计付滞纳金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达二十天(含二十天)，甲方有权解除本合同，除乙方所交保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金”。被告提供《收据》两份，显示2017年12月5日被告向原告支付3106元，原告向被告出具对应收据，记载被告“交来××商铺管理费保证金”；同日被告支付3000元，原告出具收据，记载款项是水电周转金。又查明，原告提供的《英德××广场（应收商铺）缴费通知书》2020年3月-5月的单据，显示3月应交的电费179元，水费0元，物业费1811元，共1990元；4月电费187元，水费0元，共187元。2020年9月10日，原告向被告发出《违约通知书》，该通知书记载：“……租赁期限为2017年12月1日至2020年10月31日；并约定阁下应于每月5日前向我司缴纳当月租金、管理费和上月水电费。合同签订后，我司依约将商铺交付给阁下使用，但自2020年3月份开始，阁下以各种理由未支付2020年3月、4月的租金、管理费和电费，且在我司完全不知情的情况下于2020年4月28日擅自撤场。阁下的行为已严重违反合同的约定，侵犯了我司的合法权益。现我司特通知阁下：1、自2020年4月28日起双方签订的《商铺租赁合同》及《经营管理协议》解除，并在收到本函之日起3日内向我司支付因阁下违约导致解除合同的违约金2703.52元。2、请阁下在收到本函之日起3日内向我司支付拖欠的2020年3月、4月的租金和管理费共8864元，以及违约金14581.28元(自2020年3月5日起计至实际支付之日止，暂计算至2020年8月31日)。3、请阁下在收到本函之日起3日内向我司支付拖欠的电费366元(其中2020年3月份电费179元、4月份电费187元)以及违约金489.24元(自2020年4月5日起计至实际支付之日止，暂计算至2020年8月31日)。4、请阁下在收到本函之日起3日内到我司办理商铺交还手续，将商铺交还我司……”。庭审中，被告对原告提供的证据没有异议，对管理费、水电费没有异议，对违约金和滞纳金有异议。原告方称，被告在4月29日退场，因此4月物业费比较少。另外，原告方称要求管理费滞纳金的依据是按合同第四条第三款约定，自行调整为0.05%。水电费滞纳金根据合同第二条第三款约定计算，合同解除违约金根据合同第四条第二款计算，从2020年4月29日开始计算至2020年10月31日，按租金总额是10986.7元的10%计算。逾期归还商铺违约金从2020年9月13日计算至10月16日，因为9月10日通知被告交还商铺，被告没有来，被告在13日收到通知书，10月16日自行清场，所以按该日期计算。被告称因疫情原因无法经营，原告方回应称商场在疫情期间是正常经营，从2020年2月开始逐渐复工，不存在不可抗力的情况，也有提供管理服务。本院认为，原告在2021年1月13日到本院立案起诉，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案适用法律事实发生时的法律、司法解释。原告是有经营资质的物业管理公司，为英德市××××××广场提供物业管理等服务。被告丘惠娟在2017年11月1日与原告签订《经营管理协议》，享受了原告为其提供的物业管理服务，直至2020年3月前，被告能按照涉案合同约定交纳租金、物业服务费、水电费，是对原告提供的服务的肯定。租赁期尚未届满，被告在未与原告协商情况下拖欠租金、管理费及水电费，经原告催收，被告没有按合同约定的期限缴交管理服务费等费用。被告抗辩称因不可抗力不能经营，但被告没有提供充分、直接的证据证明自己的主张，应承担举证不能的不利后果，并承担支付拖欠费用及滞纳金的违约责任。关于被告拖欠管理费及迟延支付水电费滞纳金的问题。庭审中被告对原告主张的管理费及水电费没有异议，原告提供的《英德××广场（应收商铺）缴费通知书》显示的管理费及水电费与原告起诉陈述相符，故原告主张被告支付从2020年3月1日至2020年4月28日的拖欠管理费3501.27元，水电费366元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。原告认为逾期支付管理费和水电费的滞纳金按每日5‰计算，该计算标准已过分高于实际损失，本院酌情按每年6%计算，则2020年3月管理费1811元的滞纳金，自2020年3月5日起暂计至同年11月30日共270天，应为80.38元（1811元×6%÷365天×270天≈80.38元）；同理，4月管理费1690.27元的滞纳金应自2020年4月5日起计算，暂计至同年11月30日共239天为66.41元，两个月管理费滞纳金共计146.79元；2020年3月水电费179元的滞纳金，自2020年4月5日起暂计至同年11月30日共239天，应为7.03元（179元×6%÷365天×239天≈7.03元）；同理，2020年4月水电费187元的滞纳金，自2020年5月5日起暂计至同年11月30日共209天，应为6.42元（187元×6%÷365天×209天≈6.42元），3月至4月水电费滞纳金共计13.45元。2020年12月1日起的管理费、水电费滞纳金，分别以拖欠的管理费3501.27元、水电费366元为基数，按年利率6%计算至被告还清款项为止。原告主张管理费滞纳金4473.17元,水电费滞纳金411.15元，按每日5‰计算至还清，符合事实和法律规定的部分，本院予以支持，不符合的部分，本院予以驳回。庭审中原告陈述主张因被告违约导致《经营管理协议》提前解除，而且被告逾期交还商铺，应根据《经营管理协议》的约定，即合同解除违约金按照第四条第二款计算，从2020年4月29日计算至2020年10月31日，按该期间租金总额10986.7元的10%计算，由被告支付1098.67元；逾期交还商铺违约金自被告收到通知书，计算到10月16日被告自行清场，为4104.93元，原告关于合同解除违约金和逾期交还商铺违约金的诉求，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。原告主张按《经营管理协议》约定，被告拖欠管理费等费用超过20天的情况下，经催收被告未能如约支付管理费等款项，管理费保证金和水电周转金不予退还给被告，考虑2020年初发生的新冠疫情对普通民众的深远影响，根据公平原则，管理费保证金3106元及水电周转金3000元共6106元，应先用于抵减前述暂计算至2020年11月30日的管理费和水电费滞纳金共160.24元（管理费滞纳金146.79元+水电费滞纳金13.45元=160.24元）；剩余5945.76元（6106元-160.24元=5945.76元）用于抵减合同解除违约金1098.67元和逾期交还商铺违约金4104.93元，共5203.6元；剩余742.16元（5945.76元-5203.6元=742.16元），用于抵减被告拖欠2020年3月、4月管理费3501.27元，则被告应支付的管理费为2759.11元（3501.27元-742.16元=2759.11元），2020年12月1日起的管理费滞纳金，应以此为基数计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条，《国务院》第七条，《中华人民共和国民诉法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告丘惠娟欠原告英德市名城资产管理有限公司物业管理服务费2759.11元，限被告于本判决书生效之日起5日内付清；二、被告丘惠娟欠原告英德市名城资产管理有限公司水电费366元，限被告于本判决书生效之日起5日内付清；三、被告丘惠娟支付原告英德市名城资产管理有限公司管理费滞纳金（以2759.11元为基数，自2020年12月1日起按年利率6%计至被告付清款项之日止），限被告于本判决书生效之日起5日内付清；四、被告丘惠娟支付原告英德市名城资产管理有限公司水电费滞纳金（以366元为基数，自2020年12月1日起按年利率6%计至被告付清款项之日止），限被告于本判决书生效之日起5日内付清；五、驳回原告英德市名城资产管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费150.76元，由原告英德市名城资产管理有限公司负担127.27元，被告丘惠娟负担23.49元。本判决为终审判决。审判员  胡燕凤二〇二一年四月十一日书记员  朱伊旻附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《国务院》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:……（五）按时交纳物业服务费用。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133×××××345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。