北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初18073号原告（反诉被告）：滕翀，男，1983年5月23日出生，住北京市石景山区。被告（反诉原告）：陈**红，男，1968年3月8日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：王冰，北京卓才律师事务所律师。委托诉讼代理人：武艳荣，北京卓才律师事务所律师。原告（反诉被告）滕翀与被告（反诉原告）陈**红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。原告（反诉被告）滕翀，被告（反诉原告）陈**红的委托诉讼代理人王冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）滕翀向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告押金10500元；2.判令被告退还原告房屋剩余水、电、煤气款项964.04元；3.要求被告及其妻子向原告通过书面或口头形式道歉。事实与理由：2017年3月15日，原、被告经由北京链家房地产经纪有限公司签订了合同编号：的房屋租赁合同。原合同起租日期为：2017年4月1日，原合同到期日期为2020年3月31日。2020年2月7日，原告与被告妻子袁秋芳通过微信协议续签三年，月租金金额为11500元。其他条件按照原合同不变，个别家电（电视）可以由原告自行更新（旧家电原告不要）。2020年8月2日，原、被签订了补充协议。2020年8月27日，原告向被告妻子通过微信提出协商解除补充协议，在2020年9月30日后不再继续租赁其房屋，2020年8月27日，原告与被告妻子通过微信协商解约条件:若原告协助被告在2020年9月30日前把此房屋成功出租，则被告100％退还原合同押金给原告;若原告在2020年9月30日前没有把此房成功出租，则被告退还50％合同押金给原告。在此期间，原告全力配合协助被告及其妻子联系房屋中介(链家、麦田)，积极配合有意向租客看房、推荐房。2020年9月30日，当日下年5点前此房屋成功和新租户签约，签约月金额为12500。2020年9月30日，原告、被告妻子、该房屋新租户、链家工作人员(余洋)在租赁房屋中进行三方交接及见证，交接时被告妻子告知原告:被告在回京飞机上，不能到现场交接，按照协议退还押金的事情要等被告飞机落地后处理。基于信任，原告把房屋的钥匙以及门禁卡全部交还给被告妻子。2020年9月30日后，原告多次微信被告，被告没有任何回复。后被告回复要求“算账，要求原告补偿15天房屋使用费用等。原告觉得心里非常难过后再次通过微信和被告以及被告妻子协商。被告又提出当时续约租金是因为签约3年才定价为11500元，还要求补偿6个月的租金差。被告的行为不符合合同约定。此外，被告应支付给原告水、电、煤气结余总额为964.04元。原告为维护其合法权益，故诉至法院。请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）陈**红答辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、原告提前解除合同，不应当退还房屋押金，押金应当用于支付违约金。2、2020年9月底，双方及房屋中介公司人员现场交接的情况，原告同意与新租户就水、电、燃气费直接结算，故被告不同意支付。3、本案系民事合同纠纷，且原告是违约方，原告的第三个诉讼请求无事实及法律依据。4、被告曾基于同情提出扣除一半房租的违约金，未承诺退还全部房屋押金。5、原告不存在负责将涉案房屋进行出租的行为。被告（反诉原告）陈**红向本院提出反诉请求：1.判令双方的租赁合同于2020年9月30日解除；2.判令原告退还被告房屋维修费5000元；3.判令原告向被告支付因提前退租的违约金11500元；4.本案的诉讼费由原告负担。事实和理由：2017年3月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》。原告在租房期间，向被告的爱人袁秋芳反映卧室天花板需要维修，袁秋芳以微信转账方式向原告给付5000元维修费，让其负责维修事宜。后经核实，原告至今没有向物业管理公司支付房屋维修费3500元。因此，应当将这5000元维修费归还给被告。租赁合同到期后，原、被告继续签订补充协议，租赁期三年。月租金调整为11500元。2020年8月27日，原告提出退租。被告表示同意并提出一个月的押金不予退还。被告为维护自身合法权益，依法提出反诉，请求法院支持被告的反诉请求。原告（反诉被告）滕翀答辩称，不同意被告的反诉请求。理由是，1、因为租赁房屋的天花板坏了，需要维修。原、被告沟通后，被告让原告去找物业维修。物业称维修费为3000-5000元，被告同意花5000元维修。物业在第一次维修后，原告不满意，要求物业继续维修。整个维修过程，都是原告与物业协商，原告为此耽误工作、支出交通费、保洁费、与物业的沟通成本。物业在第二次返工后，表示不再收取维修费。故该笔费用不应当退还被告。2、原告没有违约行为，不应当支付违约金。请求法院驳回被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市石景山区XX房屋（以下简称XX号房屋）登记的房屋所有权人为陈**红。陈**红和袁秋芳系夫妻。XX号房屋系陈**红、袁秋芳在婚姻关系存续期间购买。2017年3月15日，陈**红（甲方、出租人）和滕翀（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同》。该合同载明：房屋为XX号房屋。房屋租赁期自2017年4月1日至2020年3月31日。租金每月10500元。押金10500元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方……第七条房屋维护及维修（二）租赁期限内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限……违约责任（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金；甲方还应退还未发生的租金。合同签订后，陈**红向滕翀交付XX号房屋。滕翀支付押金10500元。租赁合同到期前，滕翀向陈**红提出继续租赁XX号房屋。双方口头约定月租金价格调整为11500元，租期三年，其他租赁条款不变，待疫情过去再签订书面租赁合同。2020年4月，XX号房屋的北卧室天花板裂开缝。袁秋芳（陈**红之妻）让滕翀找物业维修。2020年5月3日，滕翀通过微信告诉袁秋芳“物业来看了北卧室的天花板问题，说都要铲掉重新弄（包括脚线）里面都是空的，掉下来很危险！价格5000，估计要10天的时间才能弄完。您看可以的话，我就和物业约时间了。卧室的东西都要清空还比较麻烦。”袁秋芳表示同意，并通过微信向滕翀转5000元维修费。2020年5月6日，物业开始维修。2020年5月28日，滕翀通过微信告诉袁秋芳：对物业的维修不满意，还需要和师傅商量，重新维修。2020年6月22日，滕翀通过微信告诉袁秋芳：二次返工后效果不错了，前两天刚弄好，现在放着味。2020年8月2日，陈**红、滕翀在原来租赁合同第六页，签订《补充协议》。双方约定：1、双方同意续签三年；2、月租金调整为11500元；3、出租方同意承租方自愿更换油烟机、马桶盖、电视机、饮水机等；4、其他同原合同。2020年8月27日上午10点20分，滕翀通过微信提出解除租赁合同。袁秋芳13点03分微信回复：你弄好了愿意什么时间走联系我们就行，是不是还有一个月的押金，这个就不给你退了，可以吗？滕翀：袁老师少扣一些吧，今年确实太难了……当然我不能让您有损失，所以我想要保证您的房租出去咱们都没有损失……咱们楼下链家一个小伙子说今天下午有人看房也是三居。您看需要么？如果可以我让他来带着看看。袁秋芳：租房子我暂时没时间弄，您只管走吧，后续我慢慢来。房租扣一半怎么样，咱们没有太正式签这三年的，但是您算违约吧。您如果方便，可以让他们来看。滕翀：是的，您说的没错。确实是奶奶突发的情况造成了我没有守承诺。您那边要是忙我来帮你和链家沟通，这个月挂上去出租。如果租出去了，我们9月底前搬走，租金您就别扣了。如果没租出去，按照您说的租金扣一半，您看可以么？您要是有别的需求例如想搬回来住，咱们就扣一半租金吧。主要是今年挣钱太难了。您要是同意我来帮您往外租，我就联系链家来拍照片挂到网上，我配合客户看房。我尽量帮您往高了租。袁秋芳：那就麻烦您了，您如果方便就帮我租出去把，谢谢您！如果有人租，您告诉我是什么样的租户。随后，滕翀帮助中介出租XX号房屋。XX号房屋顺利再出租。2020年9月30日，滕翀搬离涉案房屋。2020年10月3日，滕翀微信袁秋芳：1、我想退房是先和你们商量过同意退一半押金，如果租出去就押金全退，我才决定退房的；2、续约时确实也是疫情期间，不仅仅是签三年的原因才11500，再说当时的市场价也就是12000（而且是1月份疫情前的价格）可以找链家的交易记录；3、如果我3月底退租您的房子在疫情期间也很难出租，那个时候链家和麦田都关门了；4、住了3年半的时间我们把家里维护的很好，帮着房子修补了不少东西，门窗下水房顶等不说钱，光时间就花了不少。房租交接时没有任何问题；5、起租日期确实是1号，所以退房日期应是30号；6、我没有给你们造成任何损失，前前后后跑链家麦田很多次让他们帮着推房子，每次看房我全力配合，机会（几回）都请假回来亲自推荐房子，来接客户信息看是否靠普。基于这些，我认为我虽然违约，但也是咱们双方达成一致后的决定，押金请尽快转账给我！再有，电视、饮水机是我和你们沟通才换的，你们和我沟通为了下一个业主拎包入住不麻烦，我才愿意把这些留下，前提也是按照之前的约定（租出去不给你们造成损失就把押金全额退款）。最后，水电煤的款项要给我，当时交接时链家已经抄下来了！（我等他们查询记录给我）如果您不同意请说明理由！没有问题我把账号发给你们。2020年10月3日，袁秋芳微信：违约金全退不可能，您愿意接受扣除多少，可以商量。另查明，滕翀搬离涉案房屋时，水、电、煤气剩余964.04元。袁秋芳参与了与新租户的房屋交接。陈**红答辩称，滕翀曾同意由其与新租户交接该笔费用，但未提供证据证实。经询问，滕翀同意于2020年9月30日解除租赁合同。陈**红认可，其经常出差，XX号房屋租赁事宜主要是由袁秋芳和滕翀联系。经释明，滕翀认为合同中约定的违约金条款合理，不申请对违约金调整。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、补充协议、微信记录等证据在案佐证。本院认为，滕翀与陈**红签订的《北京市房屋租赁合同》和补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原、被告应当遵循诚实守信的原则履行合同。在《北京市房屋租赁合同》到期后，原、被告继续履行合同，并签订补充协议。在补充协议履行中，腾翀于2020年8月27日提出解除租赁合同，并于2020年9月30日搬出XX号房屋。现陈**红提出双方的租赁合同于2020年9月30日解除的反诉请求，滕翀表示同意。对此，本院不持异议。关于滕翀提出，判令被告退还原告房屋剩余水、电、煤气款项964.04元的诉讼请求。经查，滕翀搬离房屋前，在XX号房屋内留下964.04元的水、电、煤气费。现陈**红已收回房屋，并将房屋给他人实际使用，故陈**红应当退还滕翀水、电、煤气款项964.04元。虽陈**红答辩称，该费用系滕翀和新租户交接，但未提供证据证实，本院不予认可。关于滕翀提出判令被告退还原告押金10500元的诉讼请求及陈**红提出判令原告向被告支付因提前退租的违约金11500元的反诉请求。经查，第一，原、被告于2020年8月2日签订《补充协议》，以书面的形式确认将双方的租赁合同顺延至2023年3月。但滕翀于2020年8月27日提出解除租赁合同。陈**红的妻子袁秋芳虽同意解除合同，但明确表示滕翀违约，需要用押金抵违约金，押金不退。滕翀不同意，希望少扣一些押金。双方就如何扣除押金一事，未达成一致意见。第二，合同约定，出租人需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金。滕翀提前解除合同的行为，已经构成违约，本来应当根据合同约定承担违约责任。但微信记录证实，滕翀为了减少因违约给双方带来的损失，表示可以协助出租房屋，并希望如果房屋在9月底出租了，可以不扣除押金。袁秋芳感谢滕翀帮助出租房屋，表示可扣一半押金，但袁秋芳从未明确表示可全额退还押金。此后，滕翀协助出租方出租房屋，XX号房屋在滕翀搬离房屋之前顺利出租给他人。第三，违约金具有补偿性、惩罚性的特点，虽原、被告对应当扣除的违约金具体数额未达成一致意见，但滕翀积极协助出租方顺利出租房屋，的确避免了因房屋空置期给出租人造成的损失，且袁秋芳明确表示过可以扣一半押金数额。鉴此，本院认为，滕翀应当向陈**红支付违约金5250元。第四，合同约定，合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。本院已经认定滕翀应当支付违约金5250元，故陈**红应当退还押金10500元。关于滕翀提出，要求被告及其妻子通过书面或口头形式向原告道歉的诉讼请求。因本案系房屋租赁合同纠纷，原告该诉求不符合法律规定，故本院不予支持。关于陈**红提出，判令原告退还被告房屋维修费5000元的反诉请求。维修房屋系出租人的义务。经查，2020年4月，XX号房屋的北卧室天花板裂开缝。袁秋芳委托滕翀找物业帮其维修，并预付5000元维修费。随后，滕翀与物业协商维修事宜。因第一次维修失败，滕翀又联系物业再次维修。在前后两次维修过程中，均是滕翀与物业公司联系，并形成实质性的合同关系。虽滕翀未向物业公司支出维修费，但这是基于物业公司存在维修不合格、再次返工，并给滕翀造成损失后，物业公司与滕翀协商的结果。现袁秋芳主张因物业公司未收取该笔费用，故滕翀应当将5000元维修费返还的请求于法无据。袁秋芳给付的5000元维修费系预付性质，本院结合XX号房屋维修天花板的面积、参考市场价值，并考虑滕翀为维修的实际支出，认定滕翀还需退还维修费500元。本案原、被告之间的房屋租赁合同关系于民法典施行前成立，现因民法典施行前履行合同产生争议，应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、滕翀、陈**红就北京市石景山区XX号房屋补充签订的租赁合同于2020年9月30日解除；二、滕翀于本判决生效后七日内向陈**红支付违约金5250元；三、陈**红于本判决生效后七日内退还滕翀押金10500元；四、陈**红于本判决生效后七日内退还滕翀房屋剩余水、电、煤气款项964.04元；五、滕翀于本判决生效后七日内向陈**红退还房屋维修费500元；六、驳回滕翀其他诉讼请求；七、驳回陈**红其他反诉请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费87元，由滕翀负担24.5元（已交纳），由陈**红负担62.5元（滕翀已垫付，陈**红于本判决生效后七日内给付滕翀）；反诉案件受理费106元，由陈**红负担81元（已交纳），由滕翀负担25元（陈**红已垫付，滕翀于本判决生效后七日内给付陈**红）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  沈 霞二〇二一年四月二十日法官助理  孙紫淇书 记 员  陈 瑶