徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初1916号原告：中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行,住所地在徐州市铜山区北京北路13路。诉讼代表人：李洪涛，该支行行长。委托诉讼代理人：曹姗，该行职员。委托诉讼代理人：刘贤成，该行职员。被告:胡恒升，男，1996年11月5日出生，汉族，住广州省东莞市。被告：荣盛(徐州)房地产开发有限公司，住所地徐州市泉山区火花街道办事处西城商贸大厦6楼622室。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯承志，该公司法务。原告中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行（以下简称农业银行铜山支行）诉被告胡恒升、荣盛(徐州)房地产开发有限公司（以下简称荣盛房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理，依法由审判员王舒适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行铜山支行的委托诉讼代理人刘贤成、曹姗,被告荣盛房地产公司的委托诉讼代理人侯承志到庭参加诉讼。被告胡恒升经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农业银行铜山支行的诉讼请求为：1、判令被告胡恒升偿还贷款本息709066.12元，其中本金693303.4元，利息15762.72元，利息为截止2021年1月20日数据、2021年1月21日至实际还清之日依合同约定的利息（含罚息、复利）；2、被告荣盛(徐州)房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；3、被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月28日，被告胡恒升为购买观澜悦居小区房屋，与原告签订《个人购房担保借款合同》，借款金额72万元，期限30年，并约定借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款及收取依合同约定的利息（含罚息、复利）并有权提前行使担保权，同时借款合同约定被告将涉诉房屋抵押给原告作为借款担保，并由被告荣盛(徐州)房地产开发有限公司提供保证担保。自2020年9月2日起，被告胡恒升即发生未按期还款行为，原告经多次催收无果。被告逾期还款的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告胡恒升经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。被告荣盛房地产公司辩称：该房屋系被告公司开发,由被告胡恒升购买,其已在原告处办理了按揭贷款,被告公司承担阶段性担保,同时被告胡恒升已就涉案房屋向原告办理了抵押登记,原告应当先就涉案房产的变价款冲抵借款,在房屋变价款不足以偿还被告所欠债务的时候,被告公司才承担保证责任。经审理查明：2017年12月13日，胡恒升向农业银行铜山支行提交个人信贷业务申请表，通信地址为单位地址，即东莞市谢岗镇大龙村华泰科技园C区C栋A01室。贷款用途为购房，贷款金额720000，以贷款所购房屋观澜悦局15号楼2单元1702室设定抵押，由荣盛房地产公司提供阶段性担保。胡恒升在（共同）申请人及配偶签字以及抵/质押人（共有人）签字处均签字确认。同日，胡恒升向农业银行铜山支行出具文书送达地址确认书，确定法律文书、债权文书等文书送达地址为铜山区大彭镇胡集村3队373号。2017年12月28日，农业银行铜山支行（贷款人）与胡恒升（借款人）、荣盛房地产公司（保证人）签订个人购房担保借款合同一份，约定借款金额为720000元，贷款用途为购买徐州市泉山区新淮海西路延长线5号观澜悦居15号楼2单元1702室，贷款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率按基准利率方式执行：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，利率调整以12个月为一个周期；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入荣盛房地产公司名下账户；借款人采用等额本息还款方式偿还贷款本息，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款人的还款账户账号/卡号62×××79。合同约定了借款人及担保人的违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起逾期罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提供高贷款执行利率、提前收回已发放借款，提前行使担保权等。借款采用阶段性保证+抵押担保方式，由阶段性保证人荣盛房地产公司提供保证担保，由在本合同签章的抵押人提供抵押担保。荣盛房地产公司承担连带保证责任，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切诉讼费用；借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或者部分债权。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。同日，原告与被告胡恒升签订徐州市不动产抵押合同一份，约定为确保上述借款合同的履行，抵押人胡恒升愿意以其位于徐州市泉山区作为抵押；本次抵押为一般抵押，被担保的主债权数额为人民币720000元，债务履行期限为2017年12月28日起至2047年12月27日止。2017年12月28日，徐州市不动产登记局向原告颁发不动产登记证明，证书编号为苏（2017）徐州市不动产证明第1025661号，证明权利或事项为预购商品房抵押权预告登记，权利人为原告，义务人为胡恒升，不动产为涉案房产。2018年1月1日，原告依约向被告荣盛房地产公司账户发放借款720000元，借款到期日期2047年12月31日，执行利率5.39%，逾期利率8.086%。根据原告提供的贷款欠款数据下载清单，截止至2021年1月20日，被告胡恒升已偿还贷款本金26696.6元、利息99034.07元，欠付本金693303.40元、利息15762.72元（含正常利息15528.75元、逾期复利180.22元、逾期罚息53.75元）以上事实有原告提供的个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、不动产抵押合同、不动产登记证明、借款凭证、还款明细及当事人的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告胡恒升、被告荣盛房地产公司双方之间签订的个人购房担保借款合同及徐州市不动产抵押合同合法有效，双方当事人均应依照合同全面履行自己的义务。原告根据借款合同履行了贷款的放款义务，被告胡恒升作为借款人未按时足额偿还贷款本息构成违约，原告有权按照合同约定主张未到期借款提前到期，要求被告胡恒升还剩余全部借款并支付相应利息（含罚息、复利）。被告荣盛房地产公司作为保证人，在被告胡恒升不履行按期足额清偿债务义务时，应承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第七条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡恒升于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行贷款本金693303.4元及利息（截止至2021年1月20日的利息(含罚息、复利）为15762.72元，2021年1月21日起至债务实际清偿之日止的利息按照借款合同约定计算，具体以原告银行系统生成数据为准）；二、被告荣盛(徐州)房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任，被告荣盛(徐州)房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告胡恒升追偿。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10891元，减半收取5446元，保全费4320元，合计9766元，由被告胡恒升和荣盛(徐州)房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  王 舒二〇二一年四月七日法官助理  徐梦雨书 记 员  郭 颖