广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0103民初365号原告：广州捷骏房地产开发有限公司，住所：广州市荔湾区宝华路133号（开办市场：宝华路133号恒宝广场地库一层、地库二层、首层、三层市场）。法定代表人：张方明，职务：董事长。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广东焱林贸易有限公司，住所地广州市海珠区南珠路2号2270铺。法定代表人：罗斯凤，职务：经理。委托诉讼代理人：王晓宇，广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州捷骏房地产开发有限公司诉被告广东焱林贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州捷骏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人柳听克，被告广东焱林贸易有限公司的委托诉讼代理人王晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州捷骏房地产开发有限公司诉称：2019年3月1日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定被告向原告承租位于广州市荔湾区宝华路133号地库二层6994、7003号铺，承租期限为2019年3月3日至2022年3月2日，其中，2019年7月3日至2020年3月2日每月租金为人民币47670.00元，2020年3月3日至2021年3月2日每月租金为人民币50053.00元，租金按月结算，被告应于每月5日前支付。上述《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及《补充协议》的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，经双方签字盖章后生效。被告因自身经营不善，自2020年2月1日起拖欠租金，并于2020年6月9日弃铺潜逃。根据《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》的约定，被告的行为已构成根本性违约，已经严重损害原告的合法权益。故原告诉至法院，请求法院：一、判令原告与被告于2019年3月1日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2020年6月9日解除；二、判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年6月9日的租金人民币213263.00元（其中欠付2020年2月份租金为47670.00元；2020年3月份租金为50717.30元；2020年4月份租金为50053.00元；2020年5月份租金为50053.00元；2020年6月1日-9日租金为14769.70元）；三、判令被告向原告支付自欠付租金当月6日起至实际偿清拖欠租金之日的滞纳金（按每月拖欠租金为标准；自当月6日起计付清之日止，每日千分之二计算，暂计至2020年10月31日，滞纳金暂计为人民币93204.30元）；四、判令被告向原告赔偿6个月租金损失人民币300318.00元（按每月租金为人民币50053.00元计算）；五、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费人民币6000元;六、判令由被告承担本案全部诉讼费用。被告广东焱林贸易有限公司答辩称：一、当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯、履行通知、协助保密等义务，房屋租赁合同系出租人通过出租房屋获取收益，承租人使用房屋以实现承租目的的法律关系。被告于2014年承租开始至撤场前并未违反约定欠缴租金的行为，截止2020年2月由于涉案场地污水泄漏，无法根除及新冠疫情导致无法经营，被告为维护自身的合法权益不再继续扩大经济损失，行使合同请求权，原告作为出租方，除收取涉案房屋的租金外，应履行协助义务，在被告经营状况不佳，向原告提出终止合同的申请后，原告应按照合同约定调查确实事实予以许可，协助被告行使合同请求权，并非仅以收取租金为目的，而忽略原告与被告之间协商沟通的事实，阻碍被告维护自身的权益，不顾被告的经济损失，原告的行为也违背合同法的诚实信用原则。二、被告已经于2020年2月28日向原告发出了撤场通知，原告员工也于3月签署了接收材料，6月9日被告向原告发出解除通知，应认为是对被告向原告发出解除合同通知的回应，双方对涉案合同属于协商一致的解除，所以并不存在没收保证金的违约问题，以及相关的违约条款的实现，同时被告于2020年2月已经实际撤场并通知了原告，通过原告要求被告支付电费的金额就可以看出被告已经实际搬离了承租场地并未使用。三、涉案场地泄漏污水严重，气味根本无法经营，位置也是涉案商铺的门头，此种情况根本无可能客户进来光顾，处理时间较长并无法根治，2020年4月份才对相关的损失作出结论。四、广东省人民政府于2020年1月28日发布由于新冠疫情原因，关于企业复工和学校开学的时间通知，以及原告在整个涉案场地中对商铺的由于疫情原因给予租金减免的条件与事实，也应对被告所承租的商铺给予相应的优惠。五、即使最终法院判决被告败诉，被告认为原告提出的违约金过高，请法院予以调整。被告当时缴纳的其他费用，也应在解除合同后，由原告及时退还。关于原告诉请律师费问题，应理解为违约为前提，鉴于被告认为双方已经通过发出解除合同通知的相互行为，应属于原被告双方协商一致解除合同，所以并不存在所谓的实现债权的律师费问题。关于原告诉请赔偿6个月的租金损失，被告认为首先合同解除应认定为原被告双方协商一致解除，并不存在所谓的违约，其次，即使法院判决被告败诉，基于广州市地区相关法院针对租赁合同提前解除的损失也不存在6个月的赔偿标准，结合新冠疫情政府给予商户的优惠措施及精神，也请法院在裁决过程中能够对因此而无法继续经营的合法商户给予照顾。经审理查明：2019年3月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：原告同意将坐落在荔××××街（巷、里）地库二层6994、7003（相连相通）房号的房地产出租给乙方作商业用途使用。租赁期限为2019年3月3日至2022年3月2日止。其中2019年7月3日至2020年3月2日期间的月租金为人民币47670元；2020年3月3日至2021年3月2日期间的月租金为人民币50053元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金/支票付款方式缴付租金给甲方；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.2%向甲方支付违约金等。同日，甲、乙双方签订了《补充合同》,第三条3.7款约定乙方须按合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其它应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款项千分之二（2‰）计算。在第八条8.1款约定乙方应准时缴付租金，如乙方逾期缴交租金，须向甲方支付滞纳金，即从逾期之日起，按日加收所欠金额千分之二（2‰）的滞纳金。如果乙方逾期十五（15）日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方预缴的押金不予退回。第十二条12.1款约定租赁期届满或合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应在租赁期届满或合同提前终止当日或按甲方规定的期限将已恢复至场地交付时的原状的该房产，交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担。第十五条15.3款约定乙方未经甲方事先书面认可擅自解除合同，则在不影响甲方根据法律法规和合同所享有的其他权利的前提下，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据合同应付而未付的一切款项，并在合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按该房屋在合同提前终止时的六（6）个月租金和（6）个月物业管理费之和计算。甲方可通过不予返还租赁保证金及用乙方根据合同向甲方支付的租金（未实际使用部分）充抵上述款项。如果乙方根据上述规定支付的违约金不足补偿甲方所受之损失，甲方有权向乙方追索差额。第十八条18.2第二款如果任何一方违反合同的任何条款，就其成功提起的旨在执行合同的任何条款的任何诉讼，违约方应承担相关的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用。在附件二第一部分租赁面积约定该房产的建筑面积为1415.60平方米，公摊建筑面积为642.20平方米，参考套内建筑面积约为773.40平方米。在附件三第二该房产租金分为保底租金与提成租金，二者取其高。保底租金由2019年3月3日至2020年3月2日为47670元∕月；2020年3月3日至2021年3月2日为50053元∕月；2021年3月3日至2022年3月2日为52556元∕月。在第二部分保证金（押金）、预付款：1、新租金157668元，相当于叁个月租金（以该租赁期最高月租金或保底租金计算）。上述合同签订后，被告于2019年3月4日向原告支付租赁保证金157668元及向广东恒宝物业管理有限公司支付水电费周转金21234元、物业服务费保证金212340元。原告将上述合同约定的商铺交被告使用，被告亦向原告支付租金至2020年1月止，后被告没有继续向原告支付租金。2019年5月24日被告还向原告支付装修还原保证金10万元。2020年2月24日被告向原告发出《撤场申请书》内容为:受疫情的影响，其承租的商铺人流量极少销售下降，累积亏损较多，向原告提出申请减免租金、管理费，原告没有答复。现向原告提出退租申请，自2020年1月24日终止租赁合同，请原告与物业公司与被告办理交接手续，退回被告已缴纳的保证金的。2020年2月28日被告再次向原告发出《退租交还商铺通知》，就其承租上述商铺受疫情影响，商铺人流量极少销售下降，累积亏损较多，致使被告难以维持商铺所需开销。被告提出免除2020年2月至2020年4月共3个月的租金与管理费，期待原告同意方案。否则被告无法正常营业，只能是退租交还商铺。原告于2020年3月10日收到上述《退租交还商铺通知》。2020年4月29日广东恒宝物业管理有限公司恒宝广场物业管理处向被告支付2020年1月19日“关于店铺澜莎品牌地面水浸事宜”的款项1500元。2020年6月9日原告对被告承租的上述商铺进行退场验铺。2020年6月29日原告向被告发出《终止/解除合同通知书》，认为被告自2020年2月1日起拖欠租金，并于2020年6月9日自行撤离上述商铺，导致租赁合同无法继续履行。原告决定自2020年6月9日期起终止原、被告双方签署的租赁合同。被告自收到通知之日起三日内，支付自2020年2月1日起至2020年6月9日止的租金213263元、租金滞纳金（按千分之二计算，计算至实际付款之日止）及违约金330318元。原告将依据租赁合同约定不予退还租赁保证金157668元。另查：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日0点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。2020年3月5日本院根据原告的保全申请及提供的银行帐户存款作为担保，作出（2021）粤0103民初365号之二民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被告广东焱林贸易有限公司名下价值519581元的财产。作出（2021）粤0103民初365号之一民事裁定书，裁定：冻结原告广州捷骏房地产开发有限公司名下的中国银行广州越秀支行账户68×××18内存款519581元。在庭审中，原、被告双方同意租赁保证金在本案中一并处理。被告对原告提供的证据证明内容不认可，认为原、被告双方均发出解除合同通知书，说明双方对解除合同已经达成一致意见，并不存在被告违约解除合同，律师费6000元不予认可，租金保证金应予退还。原告对被告提供的《恒宝广场租赁确认书》,原告认为租赁确认书是双方达成了重要条款，双方最终真实意思表示及实际履行均是以本案所涉的租赁合同及补充合同为准。《撤场申请书》、《退租交还商铺通知》，原告三性不认可，疫情是2020年1月份发生，被告未经协商自行发出撤场申请，缺乏事实和法律依据，原告有权予以拒绝，而且原告从未同意被告撤离场地，因此，被告以实际行动表明不再履行合同明显构成根本性违约。对水电周转金、物业服务费押金、装修押金均是由恒宝物业收取，合同主体和法律关系均与本案无关。对于装修还原押金根据合同约定被告在合同届满或终止后应当对所承租商铺进行还原，本案中被告并未能按照约定进行还原，原告方有权暂扣押金，用于后续的还原工程，如被告要求退还应另案主张。现场图片及《收款证明》，原告三性不认可，该证据证明事项是被告与恒宝物业就涉案商铺出现的污水泄漏达成了一致意见且已经收取了相应的赔偿费用，与本案追索被告的违约责任无关，而且可以进一步证明污水泄漏并未造成被告可以单方解除合同的条件。本院认为：原、被告签订的《广州市租赁合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。对于合同解除问题，被告虽然在2020年2月24日以受疫情影响向原告发出《撤场申请书》，但根据被告在2020年3月10日向原告发出《退租交还商铺通知》及被告在2020年4月29日收取广东恒宝物业管理有限公司的款项以及2020年6月9日原、被告双方办理涉案商铺的交接，可确认原、被告双方就涉案商铺的租赁合同解除时间应确定为2020年6月9日。被告认为其与原告关于涉案商铺的解除时间为2020年2月28日的理由不成立，本院不予采纳。对于租金问题，对于被告要求用租赁保证金抵扣欠租的问题，由于被告在合同尚未到期的情况下撤场，违反了合同约定，应承担违约责任，根据合同约定，租赁保证金本应归原告所有，考虑到本案纠纷是因疫情引起，且双方均同意租赁保证金在本案中一并处理。根据公平原则，本院酌情确定原告可没收50%的租赁保证金即78834元，剩余50%的保证金可与欠租78834元抵扣。抵扣后，被告仍需支付租金134429元。对于拖欠租金的滞纳金问题，2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其他批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。2020年2月24日9时至2020年5月8日期间为二级响应级别，对双方的经营影响依次减少。结合双方有对减免租金事宜进行协商的情况，可见被告未及时支付2020年2月1日至6月9日期间的租金并无主观故意，故对原告的该请求，本院不予支持。对于租金损失的问题，由于被告欠租和擅自撤场已构成根本违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，被告应赔偿原告因此遭受的损失。原告在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下可以获得的租金收益。鉴于原告接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，故本院酌情确定被告应向原告赔偿两个月的租金损失，即100106元。对于装修还原保证金10万元问题，该装修还原保证金是在合同履行完毕或终止后，被告需对原承租的商铺进行恢复原状。现涉案商铺虽然交还给原告，但尚未恢复原状，被告也没有提出要求退还该费用。故该费用应待涉案商铺恢复原状后，双方再另行主张，本案对该费用不作处理。对于水电费周转金、装修押金、物业服务费保证金问题，根据被告的举证和原告的抗辩，该上述费用是被告在承租商铺时向商铺所在商场的物业管理公司缴交并另行与物业公司签订合同是属于另一法律关系，被告应另案主张，本院对此不予处理。对于律师费问题，涉案补充合同约定违约一方应承担对方因涉案合同等提起诉讼产生的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用，故原告主张被告支付律师费6000元，有合同依据，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五零九条第一款、第五百六十三条第（四）项、第五百六十七条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州捷骏房地产开发有限公司与被告广东焱林贸易有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2020年6月9日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广东焱林贸易有限公司向原告广州捷骏房地产开发有限公司支付2020年2月1日至2020年6月9日期间剩余的租金134429元。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广东焱林贸易有限公司向原告广州捷骏房地产开发有限公司赔偿租金损失100106元。四、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广东焱林贸易有限公司向原告广州捷骏房地产开发有限公司支付律师费6000元。五、驳回原告广州捷骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4964元、诉讼保全费3117元，由被告广东焱林贸易有限公司负担3232.40元，原告广州捷骏房地产开发有限公司负担4848.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二一年四月十四日书记员  谢绮雯黄嘉琪