北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初27577号原告：刘胜杰，男，1966年1月23日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李双龙，北京君颜律师事务所律师。被告：付胜利，男，1971年11月25日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：白德根，河南众卓律师事务所律师。第三人：吴迪，女，1978年3月13日出生，汉族，住北京市丰台区。原告刘胜杰与被告付胜利，第三人吴迪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告刘胜杰的委托诉讼代理人李双龙，被告付胜利及其委托诉讼代理人白德根，第三人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘胜杰向本院提出诉讼请求：1.确认自2020年10月1日原告与被告签订的《商铺租赁合同》解除；2.判令被告向原告支付2020年7月20日至2020年10月20日租金212760元（三个月租金是312760.2元，扣除已支付的10万元）并支付滞纳金（以212760元为基数，自2020年7月10日按每日5%的标准计算至实际支付日止）；3.判令吴迪支付房屋占有使用费，自2020年10月1日起以每月34751元为标准计算至实际腾退之日止（我方按照与被告的租金标准折算出222平方米，被告把222平方米租给宋莹，宋莹又转租给吴迪）；4.判令吴迪将丰台区三环新城7号院16号底商商铺腾退交付原告（被告租了690平方米，吴迪实际占有222平方米，被告自用468平方米，2020年9月初，被告未腾退和交接自行离开，原告短信通知被告解除合同，被告自用部分的钥匙给了原告，但电卡存折、水卡、物业费、供暖费没有交接、结算）；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将丰台区三环新城7号院16号底商商铺出租给乙方使用；租赁期限为4年6个月（自2016年10月20日至2021年4月19日止），租金：2018年10月20日至2020年10月19日租金1131813.9元，2020年10月20日至2021年4月19日租金1211040.87元（2019年10月20日至2021年4月19日租金每年上调2-5万，根据经营情况再做具体定夺）。租金支付方式为季付，先付后租，乙方须在每个周期首月前十日将周期应付的租金支付给甲方，如无故拖欠租金，甲方有权要求乙方每天按欠租金5%加滞纳金；自商铺交付使用之日起，乙方应支付甲方第一期的租金，拖欠租金超出十五天视为违约，甲方有权终止合同，收回出租之商铺，并没收其押金，由此造成的一切损失应由乙方自负。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，期间被告将涉案商铺部分转租给第三人宋莹，后宋莹转租给第三人吴迪实际使用。根据合同约定及双方协商，被告应支付2020年7月20日至2020年10月20日租金312760.2元，但被告仅支付10万元，经原告催要仍欠付租金212760元，合同约定2019年10月20日之后租金每年上调2-5万元，具体定夺，7月20日至10月20日的租金应该是上调了2万元。为此原告于2020年9月28日向被告发出《催款函》，后被告并未支付原告租金，原告决定依约解除《商铺租赁合同》，后于2020年10月1日向第三人吴迪发出《腾退通知》，明确要求2020年10月5日前将房屋腾退并交付原告，但至今第三人仍未将涉案商铺腾退后交付原告，侵犯了原告的权利。故此，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。被告付胜利辩称：租金支付到8月20日，2020年7月20日支付了10万元。7月20日至10月20日的租金实际应该是292953元，原告实际按照2019年10月20日上调了4万元。一、刘胜杰与付胜利签订租赁合同约定租赁期为2016年10月20日至2021年4月19日止，自签订合同之日起到2020年8月付胜利都如期支付了租金，不欠付租赁费，原告在起诉状中也认可。2020年7月20日，付胜利又向刘胜杰支付了2020年7月20日至双方解除租赁合同时的租赁费10万元后，与刘胜杰口头协商解除租赁合同，刘胜杰也同意解除租赁合同，2020年8月23日，刘胜杰接收了该商铺的钥匙，2020年8月24日，刘胜杰就在收回的房屋大门上张贴门面出租的广告，与此同时还向外联系（联系李广西）进行房屋出租，此后，刘胜杰将收回的房屋又进行了出租，刘胜杰已经用自己的实际行为表示双方的租赁合同已于8月23日正式解除。因此，在实际的租赁期间的租赁费我方已全部付清，刘胜杰主张的付租赁费无事实依据和法律依据，依法应当予以驳回。二、我方不欠付租赁费(刘胜杰在与付胜利的通话中也认可双方的租金已经结清)，原告主张的滞纳金缺乏事实基础和法律依据，并违反了法律的强制性规定。三、我方提前解除合同系双方在协商一致的基础上达成的，并不构成违约。由于疫情事件给我方经营的超市造成了巨大的影响，一直处于巨额亏损状态，作为承租方，已不能实现合同目的，我方提出解除合同，原告也予以认可同意，双方也结清了租金。在合同中没有约定违约金的数额及计算方式，因此我方不存在违约，不应当支付违约金，同时我方缴纳的押金应在双方解除合同后退还给我方。即使违约，违约责任的大小应当以实际的损失为准。依据合同法司法解释(二)第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应予以酌减。四、我方将部分房屋转租给案外人宋莹的事实，原告是知道的，该转租是经过原告同意的，我方不存在违约。该转租距离现在已两年左右，原告并未在六个月内提过异议，视为其认可双方的转租行为。五、我方早在与原告解除合同时就要求其清退房屋，而就在我方与宋莹要求对吴迪进行清退时，却遭到了原告与吴迪的阻拦，原告也表示吴迪可以继续租赁，所以才没有对吴迪进行清退。吴迪不缴纳租金而占有、使用原告房屋的行为没有法律依据，我方同意原告对吴迪的诉讼请求。第三人吴迪述称：一、刘胜杰与付胜利未解除租赁合同的情况下，刘胜杰与我方恶意磋商订立租赁合同，欲赚取高额租金。我方占有、使用争议房屋是源于2018年与宋莹签订的商铺租赁合同。2020年初疫情爆发，我方经济紧张，无法按时向宋莹交付租金，于是和宋莹协商是否可以缓交、减交，但宋莹不肯让步，后来发展到付胜利锁门。宋莹也给我方下发了解除合同的通知。此时原告便和我方磋商关于双方签订租赁合同事宜，当时刘胜杰欺骗我方说早已和付胜利解除了租赁合同关系，于是我方才跟刘胜杰商讨租赁事宜并且继续占有此房屋，刘胜杰的恶意磋商行为势必给我方造成一定的经济损失。二、原告要求我方支付占用费的标准和起算时间是错误的。根据刘胜杰的手机短信，占用费的起算时间应从2020年10月6日起算至实际腾退之日止。刘胜杰与付胜利租赁合同中约定的租赁面积为690平方米，我方实际租占面积仅为222平方米，日占用费标准应按照刘胜杰与付胜利之间日每平方米租金的标准乘以我方实际占用的面积222平方米进行计算。综上，我方占用房屋是有一定原因的，刘胜杰存在缔约过失责任，给我方造成经济损失，即使后期支付其占用费，也应按照刘胜杰与付胜利的租金标准计算我方实际占用的222平方米的占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月1日，刘胜杰（甲方、出租方）与付胜利（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定原告将丰台区三环新城7号院16号楼底商商铺出租给被告使用（商铺的建筑面积为690平方米），合同有效期为4年6个月，从2016年10月20日至2021年4月19日。租金按以下方式计算：2018年10月20日至2020年10月19日年租金1131813.9元（2018年10月20日至2019年1月19日租金282953.5元），2020年10月20日至2021年4月19日年租金1211040.87元（2020年10月20日至2021年1月19日租金302760.2元，2019年10月20日至2021年4月19日租金每年上调2万-5万元，根据经营情况再做具体定夺）。本商铺交付时，乙方应向甲方支付押金，共计176295元，至租赁合同期满后在乙方无违约行为的前提下无息归还给乙方。商铺租金按季度支付，先付后租，乙方须在每个周期首月前10日将周期应付的租金支付给甲方。如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按欠租金5%加滞纳金。租赁期间，乙方若需将商铺转租给他方使用和经营，必须事先通知甲方，在得到甲方同意后，由甲方与他方按原合同重新签订租赁合同，租赁期间，乙方不得将商铺私自转租、转借。乙方应依约支付租金及相关费用，如发生拖欠，除按月补交外，应按拖欠期限每日向甲方支付所拖欠租金总额的百分之五的违约金。自商铺交付使用之日起，乙方应支付甲方第一期的租金，拖欠租金超出15天视为违约，甲方有权终止合同，收回出租之商铺，并没收其押金，由此造成的一切损失应由乙方自负。租赁期满，乙方必须按时搬出全部物件，将商铺恢复原样。如乙方在租赁未满时提出退租，必须经甲方书面认可，并承担违约责任，违约责任按第九条处理。租赁期满，甲方有权收回商铺另行出租，乙方应如期交还，乙方退房时，须归还甲方电存折及水卡。2018年3月21日，付胜利（甲方）与宋莹（乙方）签订《租赁协议》，约定经营项目为饭店，经营的时间为2018年6月14日至2021年4月19日止，年租金为55万元。后宋莹（甲方、出租方）与吴迪（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定宋莹将16号楼一层C2出租给吴迪使用，合同租赁期为2018年6月14日至2021年4月19日，房屋建筑面积为222平方米，经营权和房屋年租金共计68万元。2020年7月20日，付胜利转账给刘胜杰10万元。刘胜杰于2020年9月28日通过短信向付胜利发出《催款函》，载明“2020年7月20日至2020年10月20日贵方应支付租金312760.2元，但贵方仅支付10万元，经过我催要后，尚欠212760.2元未付，请贵方见函后3日内将上述房屋租金及滞纳金给付给我。若不按期给付，我将解除双方的《商铺租赁合同》，并由贵方承担违约责任，赔偿我的相关经济损失”。付胜利认可收到上述《催款函》短信，但不认可证明目的。后刘胜杰于2020年10月1日通过短信向吴迪发出《腾退通知》，并在吴迪租赁商铺处张贴该通知，载明“因付胜利未按合同约定支付给我房屋租金，已严重违约，我已解除与其合同，现依约收回房屋。请各租户收到本通知之日起五日内（即2020年10月5日前）将房屋腾退并交付给我；如逾期腾退，则届时房屋内如有物品，均视为租户放弃，我有权予以处置且处置费用由租户承担。对于以上要求各租户若不予履行或不完全履行，则我将通过诉讼方式维护合法权益。届时，各租户不仅要交纳房屋占用费，还将承担诉讼费等费用。”付胜利主张其未支付剩余租金的原因系因疫情影响，其与刘胜杰口头协商解除租赁合同，刘胜杰也同意解除，刘胜杰于2020年8月23日接收了该商铺的钥匙，8月24日刘胜杰就在收回的房屋大门上张贴门面出租的广告，与此同时还向外联系进行房屋出租，后刘胜杰将收回的房屋又进行了出租，刘胜杰已用实际行为表示双方的租赁合同已于8月23日正式解除。就此主张，付胜利提交刘胜杰与李宝杰签订的《商铺租赁合同》照片，显示“刘胜杰将丰台区新村街道三环新城7号院16号楼底商商铺150㎡出租给李宝杰，租期自2020年9月1日至2021年4月30日，年租金为40万元”。刘胜杰认可已于8月23日收到钥匙，不认可付胜利的其他主张，认为双方没有达成书面一致解除，被告没有得到原告的书面同意解除合同，并提交其与李宝杰于2020年9月1日签订的《商铺租赁合同》和李宝杰出具的《证明书》，该合同约定刘胜杰将丰台区新村街道三环新城7号院16号楼底商商铺200㎡出租给李宝杰，租期自2020年9月1日至2021年4月30日，年租金为58万元，《证明书》载明“由于本人需要用付胜利的烟草证……便把合同的内容、面积、地址全部都拍了，然后发给了付胜利……我与刘胜杰于9月1日签合同，10月1日开始收租金”。另查，北京市丰台区丰桥路七号院16号楼1层商业，3层商业，2层商业产权人为北京懋源恒泰商业资产管理有限责任公司（以下简称懋源恒泰公司），共有情况为房屋单独所有。出租方北京懋源房屋开发有限公司与承租方阎广利、冯晓宇签订《三环新城商业租赁合同》，约定租赁期限为5年，自2011年5月1日起至2016年4月30日止。（如乙方在租赁期间内完全履行合同中义务，未拖欠甲方任何费用）则甲方同意乙方按照本合同5.2条约定的租金水平续租3年，续租时间为2016年5月1日起至2019年4月30日止。后三方签订《补充协议一》，续租租期为2019年5月1日至2021年4月30日止。2016年10月31日，甲方懋源恒泰公司、乙方阎广利、冯晓宇与丙方刘胜杰签订《权利义务转让协议》约定：自2016年11月1日起，乙方在完成注册于承租地点公司的注销或迁址后，将乙方在《商业租赁合同》及《补充协议一》中所有的权利、义务转让给丙方，该《商业租赁合同》及《补充协议一》中承租方的权利义务全部由丙方承担。经本院与懋源恒泰公司核实，懋源恒泰公司表示知晓刘胜杰转租涉案房屋给付胜利，对该行为不持异议。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。鉴于本案的法律事实发生在民法典施行之前，应适用当时的法律、司法解释的规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，则由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘胜杰与付胜利签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，乙方拖欠租金超出15天视为违约，甲方有权终止合同。根据刘胜杰提交的催款函和短信截图，可以认定刘胜杰在2020年9月28日通过短信向付胜利发出《催款函》，要求付胜利3日内支付欠付租金及滞纳金，若不按期给付，其将解除《商铺租赁合同》，付胜利亦认可收到上述短信，故本院确认刘胜杰与付胜利签订的《商铺租赁合同》于2020年10月1日解除。付胜利主张其未支付剩余租金的原因系与刘胜杰口头协商解除租赁合同，且刘胜杰于2020年8月23日接收了付胜利自用部分钥匙，应视为合同已于2020年8月20日解除。就此本院认定如下：付胜利主张因疫情导致超市产生巨额亏损，故其行使解除权，但其提交的证据无法证明本案足以达到“致使不能实现合同目的”的合同解除条件；根据合同约定，如乙方在租赁未满时提出退租，必须经甲方书面认可，并承担违约责任。现付胜利仅将自用部分的钥匙交付刘胜杰，但并未对该部分电卡存折、水卡、物业费等进行交接、结算，亦未经刘胜杰书面认可，且转租第三人使用部分未进行腾退交付，其主张的合同已于2020年8月20日解除、无需支付剩余租金无事实和法律依据，本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。付胜利未按协议约定支付房租，根据合同约定，应当支付欠付租金及违约金。但考虑到付胜利将自用部分的钥匙交付刘胜杰后，刘胜杰已于2020年9月1日将其中部分店铺出租第三人且已取得收益，本院综合考虑合同实际履行情况等客观因素，根据公平原则，对付胜利应付租金予以适当酌减。鉴于合同约定的违约金过高，付胜利也要求降低，本院结合双方之间的合同约定、被告的违约情况及原告的实际损失情况综合进行酌定。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因刘胜杰与付胜利签订的《商铺租赁合同》于2020年10月1日解除，自2020年10月2日起付胜利不再对涉案房屋享有承租权。现吴迪为涉案房屋的使用人，刘胜杰可以要求其腾房并承担承租范围内的房屋占有使用费，吴迪应自2020年10月2日起支付刘胜杰占有使用费。鉴于吴迪主张以刘胜杰与付胜利之间约定的日每平方米租金为标准计算占有使用费，结合原告的诉讼请求，对刘胜杰要求吴迪以每月34751元作为占有使用费的计算标准本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘胜杰与被告付胜利于2016年11月1日签订的《商铺租赁合同》于2020年10月1日解除；二、被告付胜利于本判决生效之日起十日内支付原告刘胜杰2020年7月20日至2020年10月1日期间的租金96436元；三、被告付胜利于本判决生效之日起十日内支付原告刘胜杰违约金（以96436元为基数，自2020年7月10日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款付清之日止）；四、第三人吴迪于本判决生效之日起十日内将位于北京市丰台区三环新城7号院16号底商商铺222平方米腾退交还原告刘胜杰；五、第三人吴迪于本判决生效之日起十日内以每月34751元为标准，自2020年10月2日起支付原告刘胜杰房屋占有使用费至实际腾退之日止；六、驳回原告刘胜杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34006元，由原告刘胜杰负担案件受理费8675元（已交纳），由被告付胜利负担7191元（本判决生效之日起七日内交纳），由第三人吴迪负担18140元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 袁艳玲二〇二一年四月二十九日法官助理 戴雅竞书 记 员 高燕燕