太原市万柏林区人民法院民事判决书（2021）晋0109民初1284号原告：山西佐伯天都酒店管理有限公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：关某，北京大成（太原）律师事务所律师。被告：吴某，住太原市。委托诉讼代理人：黄某，山西鼎邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐某，山西鼎邦律师事务所律师。被告：王某，住太原市。第三人：山西晋都企业管理咨询有限公司。法定代表人：张某。原告山西佐伯天都酒店管理有限公司与被告吴某、王某，第三人山西晋都企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西佐伯天都酒店管理有限公司委托诉讼代理人关某，被告吴某委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼，被告王某、第三人山西晋都企业管理咨询有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告山西佐伯天都酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告返还定金300000元，其中被告吴某返还210000元，被告王某返还90000元；2.被告承担本案诉讼费由。事实与理由：2018年5月8日，原告与山西恒源美嘉家具城有限公司（以下简称“恒源美嘉公司”）签订了《房屋租赁合同》，约定原告租赁恒源美嘉公司的的坐落××路西侧的3217.5平方米房屋（负一层），租赁期限自2018年9月1日至2031年2月28日止，年租金1291826.25元，年租金每三年递增10%，首年租金分三次付清，定金是300000元。《房屋租赁合同》签订后，原告于2018年5月31日向恒源美嘉公司转账支付定金300000元，但恒源美嘉公司始终未向原告交付租赁房屋。2020年6月6日，原告突然收到第三人的转账300000元，转账回单上备注“代退山西佐伯天都酒店管理有限公司6844预付太原店房租款”。事后，经原告查询得知，恒源美嘉公司已于2019年8月9日向太原市市场监督管理局申请了企业注销登记，2019年10月15日经营状态从存续变更为注销。2019年10月8日恒源美嘉公司《二〇一九年第四次股东大会决议》和《清算报告》记载：“如有隐形债务，由本公司全体股东按出资额负有清偿义务，并负相关的法律责任。”综上所述，恒源美嘉公司通过公司注销行为表明不再履行双方签订的《房屋租赁合同》，被告应当向原告双倍返还定金。所以，除被告通过第三人已经返还的300000元，应再向原告返还定金300000元。现原告向法院提起诉讼，请依法公断。被告吴某辩称，一、原告主张的返还定金数额超过了法律规定，超出部分不应予以支持。根据法律规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十。被告交付的定金担保的是第一年的租金，定金数额不应该超过第一年租金1291826.25元的20%即258365.25元。现山西恒源美嘉家具城有限公司已经退还了收取的300000元，故原告主张双倍返还定金的数额不能超过258365.25元，超出部分应当予以驳回；二、案涉房屋于2019年被房屋所有权人出卖给第三人，山西恒源美嘉家具城有限公司也通知原告与新的所有权人重新签订租赁合同，但原告拒绝签署，故恒源美嘉公司才将收取的租金退给原告，原告对合同无法继续履行也应承担一定的责任。原告要求被告再次向其退还定金无依据，且其主张的数额也超出法律规定，不应予以支持，请驳回原告的诉讼请求。被告王某未作答辩。第三人山西晋都企业管理咨询有限公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月8日，山西恒源美嘉家具城有限公司作为出租方（甲方）与原告山西佐伯天都酒店管理有限公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“第一条房屋基本情况。甲方房屋坐落于××路房屋（万象城二期商业），乙方愿租赁该房屋负一层共计建筑面积3217.5平方米。第二条租赁期限。租赁期限自2018年9月1日至2034年2月28日止，装修免租期5个月，租期共计15年5个月。（租期开始日以甲、乙双方签署的房屋交接单上确定日期为标准计算。）第三条租金及装修、经营保证金。该房屋单价为1.1元，年租金为1291826.25元。缴费周期一年，年租金每三年递增10%。房屋装修保证金为50000元。……第四条付款方式。1、首年租金。首年租金分三次付清，第一次为甲乙双方房屋租赁合同签订生效后3日内，乙方应向甲方交定金300000元；第二次装修施工进场前再交付500000元，装修完开业前，乙方交清首年剩余租金491826.25元。……第十一条违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同条款或终止本合同的，应提前三个月书面通知对方，或者符合约定单方面解除本合同的，违约方均应向对方交纳当年年度租金的20%作为违约金。在合同履行期间，任何一方不得违反合同约定擅自调高或调低租金。”原告山西佐伯天都酒店管理有限公司、山西恒源美嘉家具城有限公司、产权方山西郡宇房地产开发有限公司在合同上签字、盖章。2018年5月31日，原告按照山西恒源美嘉家具城有限公司指示将租赁合同款300000元转账支付至孙艳艳银行卡。2018年7月11日，山西恒源美嘉家具城有限公司向原告出具了收款收据，收款事由为定金。因涉案房屋在合同签订后出卖给案外人，该房屋租赁合同未能履行。2020年6月6日，第三人山西晋都企业管理咨询有限公司向原告代退山西恒源美嘉家具城有限公司房租款300000元。现原告提起诉讼，要求被告返还定金300000元并承担本案的诉讼费用。另查明，山西恒源美嘉家具城有限公司设立于2013年9月6日，注册资本500万元。被告吴某、王某为山西恒源美嘉家具城有限公司的股东，被告吴某持股70%，王某持股30%。2019年5月5日，被告吴某、王某出具《简易注销全体投资人承诺书》。2019年10月15日，该公司决议解散，并办理了注销登记。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与山西恒源美嘉家具城有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现山西恒源美嘉家具城未将合同租赁房屋交付原告，构成违约，应双倍返还原告定金。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第二款规定：“定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。”涉案租赁合同约定的首年租金为1291826.25，租金为按年支付，因此定金数额不应超过首年度租金的20%即258365.25元，超出的部分不产生定金的效力，故山西恒源美嘉家具城应向原告返还定金258365.25元。现山西恒源美嘉家具城已注销登记，但却未按照公司法的规定清偿债务，被告吴某、王某作为公司股东应对公司债务承担连带责任，原告要求二被告按比例承担返还定金义务符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十六条、第五百八十八条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告吴某、王某于本判决生效之日起十五日内分别向原告山西佐伯天都酒店管理有限公司返还定金180855.675元、77509.575元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元、减半收取计2900元，由原告山西佐伯天都酒店管理有限公司负担312元，被告吴某负担1822元，被告王某负担766元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 裴毅超二○二一年四月三十日书记员 赵瑞明