广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初3745号原告：黄德华，男，1969年6月26日出生，澳门特别行政区永久性居民，澳门身份证件号码×××××××(2)。委托诉讼代理人：张春峰，广东上方律师事务所律师。被告：苏倍民，男，1969年10月25日出生，汉族，身份证住址广东省电白县××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××774。委托诉讼代理人：刘洪强，广东瀛凯邦律师事务所律师。原告黄德华与被告苏倍民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月23日、4月6日公开开庭进行了审理。原告黄德华的委托诉讼代理人张春峰，被告苏倍民及其委托诉讼代理人刘洪强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄德华向本院提出诉讼请求：1.被告立即将租赁标的物即位于中山市三乡镇×××××××××商铺恢复原装后交付给原告（即已拆除商铺内的装修装饰、电线、开关、灯等，应恢复至拆除前的状态）；2.被告交付给原告的商铺租赁押金5000元归原告所有；3.被告立即支付拖欠原告的租金(商铺占有使用费)15125元及违约金907.5元（租金按每月3025元计算，从2020年6月1日起计算至被告实际交回商铺之日止，暂计至2020年10月租金或占有使用费为15125元，违约金即合同约定的滞纳金，按每天10%暂计至2020年10月为907.5元，应计至实际付清之日止）；4.被告立即清偿因租赁商铺而拖欠的水费、电费、物业管理费至交付商铺之日止（电费为每月8元，物业管理费为每月39元，自2020年6月暂计至10月的电费为40元、物业管理费为1845元，应计至实际退还商铺之日止）。事实和理由：原告（甲方）黄德华与被告(乙方)苏倍民、丙方（见证方）中山市三乡镇宏坤房地产中介服务部于2015年7月21日签订商铺租赁合同约定：一、甲方自愿将坐落于中山市三乡镇×××××××××商铺租给乙方……；二、租赁时间:租期为5年，自2015年8月22日至2020年8月22日，两年后每年递增10%；三、租金定价：2015年8月22日至2017年8月22日月租金为2500元，2017年8月22日至2018年8月22日月租金为2750元，2018年8月22日至2019年8月22日月租金为3025年，2019年8月22日至2020年8月22日月租金为3327.6元（后变更为3025元）；四、交租办法：合同签订之日起，乙方应付押金5000元整给甲方（不计利息），以后每月租金应在每月1日前交清给甲方；五、双方责任：……3.在合约期内，乙方应按本合同规定时间每月按时交清租金给甲方，不得以任何理由拖欠租金及水电杂费，若乙方拖欠租金，每拖一天，甲方加收拖欠金额百分之十的滞纳金，乙方若逾期一个星期拖欠租金，则甲方有权单方面解除合同，收回该商铺，并没收乙方的押金；4.在合同期内该物业产生的一切费用，包括：水电费、电话费、清洁费、保安费及房屋租赁税等政府部门收费、租赁期内有线电视费及因使用所发生的费用均由乙方负责支付……9.租赁期内，如乙方违约及提前退租，甲方有权单方解除合同，随时收回该物业，甲方所收乙方的租金、押金及一切款项无需退还……租赁合同签订后，但被告却未按约定向原告支付租金及合同约定的其他事项，2020年6月22日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告清偿拖欠的租金，被告收到律师函后，只履行了部分义务，因被告违约，2020年9月7日，原告委托律师向被告再次发律师函，要求被告清偿拖欠的租金、恢复原状、清场并退回商铺给原告等，被告收到律师函后，仍拒绝履行合同义务。被告拖欠租金，拆除电线、开关、灯等装修，拒绝退还商铺等行为严重侵害了原告的合法权益，故向本院提起诉讼，望判如所请。庭审中，原告黄德华增加一项诉讼请求为：确认原告黄德华与被告苏倍民及居间方中山市三乡镇宏坤房地产中介服务部于2015年7月21日签订的商铺租赁合同已于2020年6月24日解除。事实和理由：被告拖欠原告2019年10月至2020年6月期间的租金时，原告委托律师发函至被告，基于被告的违约行为解除合同，被告应当收到函件的当天已经解除，且被告应当于收到律师函三天内将商铺及商铺钥匙交还原告，因被告拆除了电线装修，并产生新的租金以及租赁物占有使用费，所以9月7日再次发送律师函要求被告将商铺及钥匙退还原告。被告苏倍民辩称，一，被答辩人交付给答辩人商铺时基本处于毛坯状态，答辩人自行进行了装修，后历经一次大洪水，一次新冠疫情，被答辩人既未予以补偿，亦未同意答辩人提出的合理降租要求；二、2020年8月22日租期届满，因为下大雨，答辩人通过电话取得了被答辩人延迟数日搬空商铺物品、完成清扫的同意，并以押金5000元冲抵剩余2个月房租，差额1050元在商铺交接时进行补齐；三、2020年8月31日下午，答辩人搬空商铺内物品，工人拆卸电风扇时不小心把一楼天花电线拉卸下来，正好古润强和一名女士过来代表被答辩人验收商铺，古润强当场大怒要答辩人赔偿1000元装电费用，答辩人表示拒绝，理由是在接收商铺时一楼本来就是没有电线、不通电的，答辩人投入的固定装修已经无偿给了被答辩人，被答辩人不应无理的纠结于这一细节；四、2020年8月31日下午发生争执后，古润强拒绝接收商铺，无奈，答辩人只有于次日在商铺玻璃门上张贴了通知，告知被答辩人联系答辩人收铺。综上，答辩人认可尚欠被答辩人租金1050元未结清，店铺在2020年8月31日之前的物业费答辩人自愿予以承担。案涉商铺导致空置的原因系因答辩人自身不予接收商铺所致，答辩人已经在2020年8月31日之前腾空了商铺，且被答辩人已经委托古润强于当日到店接收商铺，现仅仅为1000元电线费用的争议未谈妥，就肆意放大违约责任，无理无据，有违法律倡导的公平合理原则，故请求法院驳回被答辩人不合理的诉讼请求，答辩人愿意结清1050元及相应物业欠费；五、对于新增的诉讼请求，答辩人已于2020年8月10日将所拖欠租金、物业管理费、水费、公摊电费全部结清，被答辩人所述占有租赁物、拆除电线行为不存在，答辩人已于2020年8月31日向古润强发出通知，两人当面进行了交接，被答辩人所说拆除电线与是否交接没有任何关系，如被答辩人认为答辩人拆除了电线，可就此向答辩人提出赔偿或者诉讼解决，但不能就此否认交接的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院结合所认定的证据查明事实如下：黄德华为位于中山市三乡镇××××××××××××的权利人，该房产不动产权证号为国（2013）易××××××，粤房地字证第02×××××××09号。2015年7月1日，在中山市三乡镇宏绅房地产中介服务部的见证下，黄德华（甲方）委托古润强与苏倍民（乙方）签订铺位租赁合同约定，甲方自愿将坐落于中山市三乡镇××××××××××商铺租给乙方，双方同意订立以下条款：一、租赁时间:租期为5年，自2015年8月22日至2020年8月22日，两年后每年递增10%；二、商铺总面积：205.1平方米；三、租金定价：2015年8月22日至2017年8月22日月租金为2500元，2017年8月22日至2018年8月22日月租金为2750元，2018年8月22日至2019年8月22日月租金为3025年，2019年8月22日至2020年8月22日月租金为3025元；四、交租办法：合同签订之日起，乙方应付押金5000元整给甲方（不计利息），以后每月租金应在每月1日前交清给甲方；五、双方责任：1.在签订本合同后，甲方不得随意提高租金；2.租约期满，乙方交清租金及一切费用给甲方，且物业无损失时，甲方应在本合同期满十天内由甲方退还原收押金给乙方；3.在合约期内，乙方应按本合同规定时间每月按时交清租金给甲方，不得以任何理由拖欠租金及水电杂费，若乙方拖欠租金，每拖一天，甲方加收拖欠金额百分之十的滞纳金，乙方若逾期一个星期拖欠租金，则甲方有权单方面解除合同，收回该商铺，并没收乙方的押金；4.在合同期内该物业产生的一切费用，包括：水电费、电话费、清洁费、保安费及房屋租赁税等政府部门收费、租赁期内有线电视费及因使用所发生的费用均由乙方负责支付；……6.本合同规定乙方不得擅自更改该物业的结构及用途，对屋内设备等配套设施应当面验试退租时须按交付使用时原好交还甲方，如乙方需要更改物业的结构或用途，须书面通知甲方并经甲方签字同意后方可，乙方须保证该物业无损坏，如因乙方故意或过失造成物业及设备的损毁，必须负责维修及赔偿甲方损失，租期届满，乙方所改动的地面排水沟及结构恢复原状，乙方不得向甲方索取在本物业内投入的装修等费用，出租物业的不动产乙方不得拆走，应无偿归甲方所有，期满或解约超过三天商铺内仍有余物的，视为乙方放弃所有权，甲方可自行处理；……9.租赁期内，如乙方违约及提前退租，甲方有权单方解除合同，随时收回该物业，甲方所收乙方的租金、押金及一切款项无需退还。补充协议:乙方承租前该铺属于空铺，无任何家电。合同还约定了其他事项。为证明涉案租赁物存在被苏倍民拆除电线、开关、灯具等装修的主张，黄德华向本院提交了涉案租赁物现状照片若干，并申请了证人林凤叶出庭作证。黄德华提供的照片显示，涉案租赁物共三层，均处于空置状态，地面有少许垃圾，少量明装电线、开关存有拆除迹象，电杠灯管安装墙面未见拆除，无其他灯具。林风叶则表示，对于一楼、二楼、三楼灯与电线的原始具体情况记不清楚，2020年9月1日涉案租赁物的状态是一楼的灯、开关、电线拆的比较多，二楼三楼的灯和开关、电线也有一些拆了，拆除部分既有原本租赁时就有的，也有苏倍民后来装修的。对此，苏倍民陈述称其拆掉的均为其承租商铺后自行装修的部分。为证明苏倍民拖欠租金及物业管理费、水电费等主张，黄德华认为苏倍民自2020年6月23日开始拖欠租金或占有使用费，同时提交了中山市巨龙古玩城发展有限公司物业服务中心于2021年3月24日出具的证明一份，该证明载明：兹中山市三乡镇××××××××××商铺，业主黄德华，由2020年8月22日至2021年3月24日未交物业费用，费用共2734.5元（其中管理费2606.1元、水费18.1元、公摊水费23.4元，公摊电费86.9元）。苏倍民确认自2020年6月23日起未交纳租金、物业管理费及水电费，但认为只应交纳至2020年8月31日，为此，苏倍民提交了2020年7月5日古润强代黄德华出具的收据一张，确认收到苏倍民交纳的2019年10月22日至2020年6月22日的租金，同时提交了中山市巨龙古玩城发展有限公司出具的收据4张，分别显示苏倍民物业管理费、公摊电费、公摊水费交至2020年8月22日，水费交至2020年7月。对于涉案租赁物是否交付的事实，黄德华认为至今尚未交付；苏倍民陈述称，其不认识黄德华，一直与古润强进行对接，2020年8月31日，因已搬离商铺并清洁卫生，遂与古润强进行交接，在当场向古润强交付钥匙时因电线赔偿问题发生争执，古润强拒接接收钥匙随即离开，苏倍民便将钥匙放置了门口，并于9月1日在商铺门外张贴了通知一份，该通知内容为：××××××××××铺主黄德华先生，我与你签订的物业租期由2020年8月22日已到期，但至今你还未与我解约，见到本通知后请和我联系，否则过期后一切后果法律和经济责任由你全负。联系人：苏生（附电话号码）。苏倍民于2020年9月1日和之后的时间张贴了几次都被古润强撕掉了，最后一次张贴是2020年11月26日，故提交的通知照片显示拍摄时间为2020年11月26日。黄德华表示，其对苏倍民与古润强的交接情况不知情，因苏倍民拖欠租金且拆除装修电线等，故没办法收楼。黄德华申请的证人林风叶陈述称，2020年8月30日，苏倍民通知古润强去收楼，当时我作为中介也有去现场，是古润强带我去的，古润强看到商铺电线拆除就没有收楼要求苏倍民复原电线，后来没有协商好就没有交接；苏倍民在商铺门外张贴通知一事，古润强对此知情，商铺的钥匙没有交接，应该在苏倍民处，没有看到苏倍民将钥匙放置何处、另查，2020年6月22日，黄德华委托广东上方律师事务所向苏倍民邮寄发出律师函载明：1.铺位租赁合同自阁下收到本函之日起解除；2.阁下应自收到本函之日起三日内向黄德华清偿拖欠的租金、滞纳金及合同约定的其他费用；3.阁下应自收到本函之日起三日内搬出租赁商铺并将商铺和钥匙退还委托人，并且不可拆除已形成附合的装饰装修物（租赁商铺内的固定物装修）等。该函件于2020年7月1日因收件人长期外出被退回。2020年9月7日，黄德华再次委托广东上方律师事务所向苏倍民邮寄发出律师函，律师函内容与2020年6月22日的律师函内容一致，该函件于2020年9月13日因收件人长期外出拒收被退回。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。涉案铺位租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，双方当事人均应恪守履行。黄德华主张因苏倍民拖欠租金、物业管理费、水电费等，且拆除了开关、电线、灯等装修而无法收回商铺，故要求苏倍民恢复原状，支付自拖欠之日起至商铺交付之日止的租金、物业管理费、水电费，并没收苏倍民5000元的押金，同时要求确认双方之间的铺位租赁合同工已于2020年6月24日解除，苏倍民则主张其已于2020年8月31日向黄德华交付商铺，同意支付2020年6月22日至8月31日期间的租金、物业管理费，并认为拆除部分为其承租后装修部分，双方合同关系已因期满而终结。故，总结双方争议焦点为：一、涉案铺位租赁合同是否于2020年6月24日解除；二、黄德华要求苏倍民恢复至拆除电线、开关、灯具之前的原状有无依据；三、涉案租赁物是否已于2020年8月31日交付；苏倍民应支付的租金、物业管理费、水电费金额应为多少；四、黄德华是否有权没收苏倍民的押金5000元。关于焦点一，2020年6月24日，苏倍民此时尚欠黄德华2019年10月22日至2020年6月22日的租金，苏倍民已经构成了违约，黄德华有权依照双方铺位租赁合同的约定和《中国人民共和国合同法》第九十四条的规定要求解除与苏倍民之间的租赁合同关系，但是，根据《中国人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，从黄德华提交的两次律师函的邮寄送达情况来看，苏倍民并未收到黄德华要求解除租赁合同的律师函，且黄德华也无证据证明双方对送达地址进行了明确约定，而黄德华于2020年9月7日再次向苏倍民发送律师函要求解除合同的意思表示也能证明其于2020年9月7日依然认为双方此前并未解除租赁合同，故本院对黄德华要求确认双方租赁合同已于2020年6月24日已经解除的主张不予采信。针对焦点二，铺位租赁合同第6条约定：本合同规定乙方不得擅自更改该物业的结构及用途，对屋内设备等配套设施应当面验试退租时须按交付使用时原好交还甲方，如乙方需要更改物业的结构或用途，须书面通知甲方并经甲方签字同意后方可，乙方须保证该物业无损坏，如因乙方故意或过失造成物业及设备的损毁，必须负责维修及赔偿甲方损失，租期届满，乙方所改动的地面排水沟及结构恢复原状，乙方不得向甲方索取在本物业内投入的装修等费用，出租物业的不动产乙方不得拆走，应无偿归甲方所有。从以上约定可以归纳双方对租赁物的装饰装修和返还状态为以下三点：第一，苏倍民退租时须按交付使用时原好交还黄德华；第二，如苏倍民需更改物业的结构或用途，须保证该物业无损坏，如造成物业及设备的损毁，必须负责维修及赔偿损失；第三，出租物业的不动产苏倍民不得拆走。结合以上三点分析，苏倍民未更改物业的结构或用途，故也非因更改物业的结构或设备造成了黄德华物业或设备的损毁，对于苏倍民拆除的电线、开关及灯具是否为出租物业的不动产问题，其实质在于苏倍民拆除的电线、开关及灯具是否应认定为未形成附和的装饰物，灯具属于可拆卸的动产，应认定为未形成附和的装饰物，本案苏倍民拆除的电线为明装电线，明装电线和开关虽然在一定程度上附着于墙体的表面，但是从装饰装修行业角度来讲，应属于可灵活拆卸及安装的装饰物，拆除开关和明装电线并不会导致对房屋的损坏，故不应认定为形成附和的装饰装修物，也不应属于双方合同约定的不动产；另外，双方在合同中约定，苏倍民退租时须按交付使用时原好交还黄德华，现苏倍民拆除了部分电线、开关及灯具，黄德华认为苏倍民拆除部分包括其交付使用时即已有的装饰，但苏倍民则主张其拆除部分系均其承租后自行装修的，由于黄德华未向法院提交涉案租赁物交付使用时的状态，也无法判断苏倍民是否已对交付使用时的租赁物装饰装修进行了损坏，故根据举证责任分配原则，黄德华应当承担举证不能的责任。因此，在苏倍民拆除部分为未形成附和物的装饰装修物且黄德华无法提供证据证明交付使用时的电线、开关及灯具的原始状态情况下，本院对黄德华要求苏倍民恢复原状的诉讼请求不予支持。关于焦点三，苏倍民主张涉案租赁物已于2020年8月31日交付黄德华，提交了商铺外张贴的照片予以证明，黄德华亦确认系因苏倍民拖欠租金且拆除装修电线等导致没办法收楼，再结合黄德华申请的证人林风叶的证词：“2020年8月30日，苏倍民通知古润强去收楼，当时我作为中介也有去现场，是古润强带我去的，古润强看到商铺电线拆除就没有收楼要求苏倍民复原电线，后来没有协商好就没有交接“，故本院认定，苏倍民于2020年8月30日搬空商铺，黄德华对此知情，苏倍民并通知了黄德华的代理人古润强收回商铺，但古润强拒绝接收商铺，故本院采信苏倍民的主张，其已于2020年8月30日搬离了商铺，并同意将相关费用支付至2020年8月31日。黄德华与苏倍民之间的租赁合同已于2020年8月22日期满，苏倍民应当向黄德华缴纳自2020年6月23日至2020年8月22日的租金，按照双方签订的铺位租赁合同应为6050元（3025元/月*2个月），苏倍民于2020年8月31日向黄德华实际交付商铺，其还应向黄德华支付自2020年8月23日至8月31日期间的占有使用费，支付占用使用费标准参考双方租赁合同期间的标准应为878.23元（3025元÷31天*9天）。对于物业管理费、公摊水电费、水费问题，黄德华与苏倍民在铺位租赁合同中约定由苏倍民负担，苏倍民一直直接向涉案租赁物的物业管理公司中山市巨龙古玩城发展有限公司缴纳，苏倍民作为涉案租赁物的物业使用人，与中山市巨龙古玩城发展有限公司形成了物业服务合同关系，在黄德华未向中山市巨龙古玩城发展有限公司缴纳苏倍民欠费期间相关费用的情况下，黄德华无权要求苏倍民直接向其支付，故本院对黄德华要求苏倍民支付物业管理费、公摊水电费及电费的诉讼请求不予支持。关于焦点四，苏倍民未按照铺位租赁合同的约定及时向黄德华支付租金，构成了违约，应当承担相应的违约责任，双方在合同中约定了若苏倍民拖欠租金一个星期以上，黄德华有权没收押金，故黄德华主张没收苏倍民的5000元押金有理有据，本院予以支持。因黄德华没收了苏倍民的5000元押金，其损失得以补偿，故本院对其要求苏倍民承担拖欠租金的违约金的诉讼请求不予支持。综上，黄德华诉求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告苏倍民应于本判决发生法律效力之日起7日内向原告黄德华支付2020年6月23日至8月22日期间的租金6050元及2020年8月23日至8月31日期间的占有使用费878.23元；二、被告苏倍民向原告黄德华支付的押金5000元归黄德华所有；三、驳回原告黄德华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元，减半收取为186元（该费原告已预交），由原告黄德华负担89元，被告苏倍民负担97元并于本判决生效之日起7日内直接向原告黄德华支付。如不服本判决，原告黄德华可在判决书送达之日起三十天内向本院递交上诉状，被告苏倍民可在判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李海艳二〇二一年四月十四日书记员  梁晓林林雷