北京市大兴区人民法院执 行 裁 定 书(2021)京0115执异111号案外人：王昆，男，1980年3月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。案外人：徐敏，女，1979年4月17日出生，汉族，住江苏省徐州市。二案外人共同委托诉讼代理人：张建军，北京大成律师事务所律师。保全申请人：廊坊绿园农业开发有限公司，住所地河北省固安县城区固马路东侧（玻璃棉厂南侧）。法定代表人：杨春华，执行董事。委托诉讼代理人：李岩，泰和泰（北京）律师事务所律师。保全被申请人：贾娜（兼金某法定代理人），女，1981年1月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。保全被申请人：金某，男，2011年5月9日出生，朝鲜族，住北京市朝阳区。廊坊绿园农业开发有限公司（以下简称绿园公司）与贾娜、金某等借款合同纠纷一案，本院依绿园公司申请，保全查封贾娜、金某名下位于北京经济技术开发区XXX房屋（以下简称涉案房屋）予以查封，案外人王昆、徐敏对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人王昆、徐敏称，王昆和徐敏系夫妻关系，二人育有二女。2020年，王昆、徐敏为了培养教育子女和生活居住必需着手购置学区房。2021年2月9日，经北京亦城房地产经纪有限公司（以下简称亦城公司）经纪，王昆、徐敏就购买涉案房屋与房屋所有人金镛锡和贾娜夫妇签署《北京市存量房屋买卖合同》，并支付给金镛锡定金30万元。与此同时，王昆、徐敏还与亦城公司签署《房屋购买居间协议》，并依约支付中介费5万元。2021年3月2日，王昆、徐敏因急于为女儿落户口方便申报学籍，遂当天办理了房屋交接手续，并搬进涉案房屋开始生活居住。此后，王昆、徐敏与金镛锡夫妇就购房办理了房屋买卖网签手续。2021年3月2日，王昆、徐敏向金镛锡支付340万元购房首付款（该款项支付方式为代为偿还银行抵押贷款）。2021年3月5日，金镛锡因意外事故去世。2021年3月14日，因金镛锡突然死亡事件，买卖双方签订房屋买卖补充协议，将房屋总价进行了调整，同时约定涉案房屋完成过户后再行支付剩余购房尾款221万元。2021年3月16日，金镛锡家属就其遗产继承在公证处办理了遗产继承公证，金镛锡的遗产由其妻子贾娜和独资金某共同继承。与此同时，因北京限购政策规定，房屋买受人一方亦将姓名由妻子徐敏改为丈夫王昆。2021年3月18日，王昆与贾娜变签《北京存量房屋买卖合同》，并随后办理了购房网签手续。2021年3月19日，王昆与贾娜预约到达房产交易大厅办理过户手续时，王昆才发现购买的涉案房屋已经被本案依据法院财产保全裁定予以查封。综上所述，王昆、徐敏作为购房善意第三人对本案毫不知情，且与本案没有任何利害关系或利益冲突。王昆、徐敏在涉案房屋被保全查封前，早已签署合法有效的《北京存量房屋买卖合同》并依法办理了网签手续，而且还依约支付了大部分购房款，并且已经实际接收涉案房屋入住生活至今。房屋买卖双方也愿意完成房屋买卖过户手续，但因本案采取的财产保全查封措施致使无法完成过户手续。王昆、徐敏作为善意房产买受人就涉案房屋的买卖和过户不存在任何过错并愿意按照法院要求将剩余房款交给法院依法保全或执行。王昆、徐敏的上述实际情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称变更、追加规定）第二十八条的规定，且足以排除法院的财产保全或强制执行。综上，请求法院撤销对涉案房屋采取财产保全的裁定，并解除对涉案房屋的保全查封。保全申请人绿园公司称，不同意案外人王昆、徐敏的异议请求。第一，王昆、徐敏的情形并不符合变更、追加规定第二十八条第二款“（案外人）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。根据徐敏与金镛锡签订的房屋买卖合同及补充协议的约定，涉案房屋在完成过户后再行交付。现有证据亦不足以证明王昆、徐敏已合法占有使用涉案房屋。王昆、徐敏关于为办理入学的主张，并不符合相关学籍政策。根据相关学籍政策，需将孩子的户口迁入后才能办理入学。王昆、徐敏提交的房屋交付确认书仅有贾娜、徐敏签字及亦城公司盖章，而无其他人员见证。第二，涉案房屋价格低于市场价格。根据市场价格，涉案房屋应当在660万元至670万元之间，但实际成交价格仅600万元。综上，请求法院驳回王昆、徐敏的异议请求。保全被申请人贾娜、金某称，同意案外人的异议请求。其愿意配合王昆、徐敏办理涉案房屋过户手续，但王昆、徐敏就涉案房屋的剩余价款需交付法院，而不能直接支付给绿园公司。本院查明：金镛锡与贾娜系夫妻关系，二人于2011年5月9日生育一子金某。涉案房屋原系金镛锡与贾娜的夫妻共同财产，二人各占50%的份额。2021年3月5日，金镛锡死亡。2021年3月16日，经北京市中信公证处公证，涉案房屋中金镛锡所有的50%的份额作为遗产，由贾娜、金某共同继承。2021年3月16日，涉案房屋变更登记至贾娜、金某名下，二人所占份额分别为75%、25%。绿园公司因借款合同纠纷，将金镛锡、王雪静、北京科洛维特科技有限公司诉至本院，本院于2021年3月2日予以立案。诉讼过程中，因金镛锡死亡，绿园公司向本院申请追加贾娜、金某为被告，并申请保全贾娜、金某名下涉案房屋。本院于2021年3月18日保全查封涉案房屋。王昆与徐敏系夫妻关系。2021年2月9日，金镛锡（出卖人）、贾娜（共有权人）与徐敏（买受人）就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：涉案房屋成交价格为1800000元，家具家电、装饰装修以及配套设施设备等作价为4450000元；出卖人应于过户当日将涉案房屋交付给买受人。2021年2月9日，甲方（出卖方）金镛锡、贾娜，乙方（买受方）徐敏与丙方（居间方）亦城公司签订《补充协议》，约定：涉案房屋价款为1800000元，家具家电、装饰装修以及配套设施设备等作价总计为4450000元；本次交易的定金总额为300000元，乙方应于2021年2月9日前支付；涉案房屋有抵押，甲方应于2021年3月25日前办理完毕涉案房屋的提前还款及抵押登记注销手续；乙方应于完成网签且甲方预约银行还款日后，将第一笔购房款3450000元自行支付给甲方，用于甲方向银行还款解抵押；乙方应于过户前一个工作日将第二笔购房款2460000元；乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，该保证金应于甲、乙双方办理完毕房屋交付及物业交割手续当日，由乙方自行支付给甲方；乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为户口保证金，过户查询无户口时，乙方自行支付给甲方。后徐敏与亦城公司签订《房屋购买居间协议》，约定居间服务费为50000元。2021年2月9日，贾娜向徐敏出具定金收条，载明其收到徐敏交来的用于购买涉案房屋的购房定金30000元。2021年3月1日，王昆向荣毅华转账3450000元。2021年3月2日，荣毅华向金镛锡转款3450000元。同日，兴业银行北京通州支行出具兴业银行个人贷款结清证明，载明金镛锡在该行的个人经营贷款的全部本息结清，该笔贷款抵押物为涉案房屋。同日，金镛锡向王昆出具首付款收条，载明其收到王昆交来的用于购买涉案房屋的购房首付款3450000元，用于偿还银行抵押贷款。2021年3月14日，因金镛锡死亡，甲方（出卖人）贾娜、乙方（买受人）王昆与丙方亦城公司签订《补充协议》，约定：涉案房屋成交价由6250000元调整为6000000元；甲方承诺涉案房屋非凶宅，保证该房屋不存在家庭财产纠纷、债务纠纷；甲乙双方配合丙方撤销原有网签手续，重新办理网签手续，过户等手续，于2021年4月15日内完成；乙方已支付给甲方定金300000元，首付款3450000元用于解除房屋抵押，目前涉案房屋已解除抵押；甲乙双方完成过户后，乙方取得不动产权登记证书10分钟内将剩余房款2210000元支付给甲方。2021年3月16日，甲方（出售方）贾娜、乙方（原买受方）徐敏、丙方（居间方）亦城公司及丁方（新买受方）王昆签订《变更买受方协议书》，约定：甲、乙双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》项下乙方的权利义务全部转移给丁方，丁方同意受让签署合同项下的全部权利义务；丙方为甲、乙双方交易涉案房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下乙方的权利义务全部转让给丁方，丁方同意受让签署合同项下全部权利义务。2021年3月18日，贾娜与王昆就涉案房屋办理网上签约手续。审查过程中，王昆、徐敏陈述，金镛锡、贾娜于2021年3月2日向其交付涉案房屋，其于2021年3月11日实际入住，并向本院提交了以下证据：1.北京晟邦物业管理有限公司代收热水费收据、北京银行燃气IC卡充值凭证、国网北京电力缴费记录截图。上述凭证显示的缴费日期均为2021年3月24日，晚于本院查封涉案房屋的时间，故本院对该组证据的证明目的不予认可。2.王昆拍摄的涉案房屋大门被涂划的照片及王昆、徐敏和孩子在涉案房屋内的居家生活照。但两组照片未显示生成时间，故本院对该组证据的证明目的亦不予认可。3.经冯王昆、徐敏申请，亦城公司中介人员李洋出庭发表证言，李洋作证称：金镛锡、贾娜与王昆、徐敏于2021年3月2日完成交付，王昆、徐敏于2021年3月11日实际入住。但李洋的证言存在前后不一的情形，故本院对该证人证言不予采信。4.王昆的中国移动通信客户语音通信详单，显示其曾于2021年3月11日18时22分43秒电话联系李洋，但王昆的通话记录无法证明通话的具体内容，故本院对该项证据的证明目的不予认可。5.甲方（出售方）贾娜、乙方（买受方）徐敏及丙方亦城公司签署的房屋交付确认书，载明的交付时间为2021年3月2日。但该项证据仅有上述三方签字，仅凭该项证据无法证明实际交付时间为2021年3月2日。综上，本院认定，依据现有证据，王昆、徐敏未能证明其已于本院查封前合法占有涉案房屋。本院认为，金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应符合以下条件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，结合现有证据，本院认定王昆、徐敏已于查封前签订合法有效的书面买卖合同，已支付部分价款，且对未能办理过户登记并不存在过错。但是，现有证据无法证明其已于查封前合法占有涉案房屋，另，其尚有部分款项未支付完毕且未交付法院执行。综上，对王昆、徐敏关于撤销保全裁定、解除涉案房屋查封的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人王昆、徐敏的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  程 立人民陪审员  刘香连人民陪审员  焦东霞二〇二一年四月九日书 记 员  熊诗岚