西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终204号上诉人（原审被告）：王晶晶，女，1990年12月26日出生，汉族，经商，现住西藏自治区拉萨市。被上诉人（原审原告）：王昌位，男，1971年8月12日出生，汉族，经商，现住海南省澄迈县。委托诉讼代理人：，西藏炽昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：强巴卓玛，西藏炽昌律师事务所实习律师。原审第三人：拉萨罗布房地产信息服务有限公司，住所地西藏自治区拉萨市色拉南路团结新村东大门1号，统一社会信用代码915401006868230351。法定代表人：范月军，该公司执行董事兼总经理。上诉人王晶晶因与被上诉人王昌位、原审第三人拉萨罗布房地产信息服务有限公司（以下简称：拉萨罗布房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初2845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王晶晶、被上诉人王昌位的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。原审第三人拉萨罗布房地产公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王晶晶上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初2845号民事判决，并依法改判驳回王昌位的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由王昌位承担。事实与理由：案涉租赁房屋存在漏水等诸多问题影响王晶晶的客栈经营，王昌位作为出租人未按合同约定提供维修服务，王晶晶有权拒绝支付租金。因王昌位的原因给王晶晶带来巨大的经济损失，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在王昌位未履行义务前，王晶晶有权暂不支付租金。本案中王昌位违约在先，故其主张的违约金不应得到支持。综上，请求二审法院公正判决。王昌位答辩称，王晶晶的上诉理由均不能成立，一审法院判决正确，应予维持。拉萨罗布房地产公司缺席，亦未提交书面答辩意见。王昌位向一审法院起诉请求：1.确认2017年4月30日王昌位、王晶晶签订的房屋租赁合同于2020年9月16日解除；2.王晶晶立即返还承租的房屋；3.王晶晶支付拖欠的租金187 497元（暂算至2020年9月1日）；4.王晶晶支付逾期支付租金的违约金 220 000元；押金 30 000元归王昌位所有；5.诉讼费由王晶晶承担。一审法院认定事实：案涉房屋为王昌位和其儿子王诗捷共同共有。2016年5月3日，西藏拉萨市房产管理局为王昌位和王诗捷办理了房屋产权证书。2017年4月30日，王昌位（合同甲方）与王晶晶（合同乙方）在中介方拉萨罗布房地产公司的见证下签订了一份《房屋租赁合同》，上载明：“甲方自愿以北、幸福新村社区居民委员会王昌位私房四层独院租给乙方作客栈、餐饮等经营使用（注：四楼靠东南方向一个套间甲方自用，不出租给乙方）；该房屋租赁期限为8年，自2017年6月1日起至2025年6月1日止；前五年（即2017年6月1日至2022年6月1日）每年租金为250 000元人民币；后三年（即2022年6月1日至2025年6月1日）每年租金为300 000元人民币；本合同签订当日乙方须向甲方支付押金30 000元；本合同履行期间，乙方所交保证金不能冲抵租金；乙方按每年一次向甲方支付租金（每年6月1日前），首年可分两次，半年一付（首年首次于三方当面签字完成付清，第二次租金于当年的11月付清）；本合同期内，如甲方违约，甲方除全额退还乙方押金外，还需向乙方赔偿违约金250 000元人民币；本合同期内若乙方违约，乙方押金30 000元人民币归甲方所有，并向甲方赔偿违约金220 000元；乙方支付房租逾期超过30日，甲方有权解除合同，所有不可移动装修归甲方，且乙方承担违约责任；甲方需在2017年4月1日前将该出租方交付给乙方使用；2017年4月1日至2017年5月31日为乙方的装修期，甲方免收乙方租金；甲方须出资将该房屋防水做好，确保房屋不漏水，乙方有爱护维修责任。”王晶晶在合同上留的联系号码为185XXXXXXXX。合同签订后，王昌位向王晶晶交付了案涉房屋，王晶晶在案涉房屋上设立个体工商户，客栈名称为花的院子。2017年、2018年期间，王昌位找万文富对案涉房屋进行了部分维修。2019年6月3日，王晶晶向王昌位转账支付50 000元。2019年6月11日，王晶晶向王昌位转账支付50 000元。2019年6月17日，王晶晶向王昌位转账支付25 000元。2020年3月23日，王昌位通过微信向王晶晶（微信号×××）发送“晶晶，租金？”的内容，王晶晶未回复。2020年9月10日，王昌位到拉鲁社区警务室请求调处，拉鲁社区警务室召集王昌位、王晶晶进行了调解，出具一份矛盾纠纷排查、调处台账，上载明：“王昌位到我警务室求助称位于××组的房租未收到，经了解，王昌位称从2020年1月至9月份的租金未付（37万5千元），其中包括2021年租金25万元整，王晶晶称租房合同和银行卡在辽宁家中，不知具体是多少。我警务室经过两次调解（2020年9月10日上午11时许、2020年9月11日11时许），双方未达成一致，告知到相关部门解决，并告知不能因此纠纷引起治安、刑事、群体事件等。”2020年9月17日、2020年10月18日，花的院子在正常营业。2020年9月16日，王昌位向王晶晶手机号码为185XXXXXXXX、173XXXXXXXX的号码发送了一条短信，内容为：“鉴于你无故拖欠房屋租金长达9个多月，期间我方反复多次催收拒不支付，即便我方通过向社区警务室报警救助，警察同志两次调解你仍无理拒付租金。现郑重通知你方：即日起，解除房屋租赁合同，立即返还承租的房屋，结清拖欠的租金。否则，我方将诉诸法律依法追究你的违约责任，不利后果由你承担。”同日，王昌位通过微信向王晶晶（微信号×××）发送解除合同、返还房屋、支付租金通知函。同日，王昌位通过邮政向王晶晶邮寄了解除合同、返还房屋、支付租金通知函，邮寄地址为拉萨市××区，联系电话为185XXXXXXXX。该邮件在投递过程中，因多次联系不到收件人无法投递成功，于2020年9月29日退回给王昌位。2020年9月21日，王昌位、王晶晶因纠纷到拉鲁社区警务室处理，拉鲁社区警务室调解后出具一份矛盾纠纷排查、调处台账，上载明：“双方因4楼套房，王昌位想收回（持合同），王晶晶不同意（持双方不一致合同），王昌位认为该间套房王晶晶未交房租，王晶晶认为自己交了，且双方向我警区提供合同不一致，同时两人认为自己提供的合同为当时合同，且各自保证合同的法律性，警区无法鉴定合同的真实性，故无法调解，建议双方走司法程序，不再因此事产生治安、刑事案件。”一审法院认为，案涉房屋租赁合同存在两个合同文本，分别为王昌位、拉萨罗布房地产公司提交的内容一致的房屋租赁合同原件和王晶晶向警务站提供的房屋租赁合同复印件，因王晶晶未提交其原件供法院核对，无法确定其真实性，一审法院采信王昌位、拉萨罗布房地产公司提供的房屋租赁合同。王昌位与王晶晶签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，王昌位向王晶晶交付了案涉房屋，王晶晶也向王昌位支付了部分租金，合同实际进行了履行。王晶晶在庭后递交的答辩状中辩解案涉房屋存在漏水、无商用电表、外墙瓷砖掉落、未对水管做冬季保暖等问题，但并未当庭向一审法院提交证据加以证实。王晶晶在庭审中缺席，视为其放弃举证的权利，一审法院对王晶晶该辩解意见不予采纳。王晶晶辩解王昌位未支付住宿费用、未支付垫付费用的意见，与本案无关，可另案诉讼。王晶晶以行使先履行抗辩权为由拒付租金的意见，无相应的事实和法律依据，应不予采纳。根据合同约定，王晶晶应在2019年6月1日前向王昌位支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金。王晶晶未按照协议的约定履行付款义务，构成违约，应向王昌位承担违约责任。根据合同约定，王晶晶逾期支付房租超过三十日，王昌位可以要求解除合同。截至2020年9月16日，王晶晶已拖延支付租金达一年以上。王昌位于2020年9月16日通过发送微信、短信、邮寄的方式通知王晶晶要求解除合同，符合合同约定和法律规定。微信、短信属于即时通讯，王晶晶无证据证实其未收到，故一审法院确认王晶晶已于2020年9月16日收到王昌位要求解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除。王昌位要求确认双方的房屋租赁合同于2020年9月16日解除的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，应予以支持。房屋租赁合同解除后，王晶晶应向王昌位返还因房屋租赁合同而取得的房屋。王昌位要求王晶晶返还承租的房屋的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，应予以支持。截至2020年9月1日，王晶晶尚欠的租金为188 184.9元（250 000元÷12个月×15个月＋250 000元÷365天×1天-125 000元）。王昌位要求王晶晶支付拖欠的租金187 497元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，应予以支持。王晶晶违约，应向王昌位赔偿损失。根据双方合同约定，在王晶晶违约情况下，王昌位不向王晶晶退还押金30 000元，王晶晶还应向王昌位赔偿违约金220 000元。王昌位要求王晶晶支付违约金220 000元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，应予以支持。王昌位要求王晶晶交纳的押金30 000元归其所有的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，应予以支持。拉萨罗布房地产公司与本案无关，在本案中不承担责任。王晶晶缺席，不影响一审法院依据查明的事实缺席判决。综上所述，一审法院对王昌位要求确认2017年4月30日原、王晶晶签订的房屋租赁合同于2020年9月16日解除的诉讼请求予以支持。一审法院对王昌位要求王晶晶返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。一审法院对王昌位要求王晶晶支付拖欠的租金187 497元的诉讼请求予以支持。一审法院对王昌位要求王晶晶支付违约金 220 000元的诉讼请求予以支持。一审法院对王昌位要求王晶晶支付的押金30 000元归王昌位所有的诉讼请求予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认王昌位与王晶晶于2017年4月30日签订的房屋租赁合同于2020年9月16日解除；二、王晶晶于判决生效之日起20日内向王昌位返还承租的房屋；三、王晶晶于判决生效之日起10日内向王昌位支付租金187 497元；四、王晶晶于判决生效之日起10日内向王昌位支付违约金220 000元；五、王晶晶向王昌位交纳的押金30 000元归王昌位所有。本院二审中王晶晶向本院提交如下证据：1. 2017年4月8日-2018年7月17日期间，王昌位与王晶晶微信聊天记录；2.照片32张；3.视频（光盘4张），其中1张形成于2020年8月，三张形成于2021年3月19日（即开庭审理当日）；4.音频（光盘1张），形成于2017年11月8日。以上证据用于证明案涉租赁房屋存在漏水等质量问题以及王晶晶向王昌位反映过这些情况的事实。王昌位对上述证据的质证意见如下：1.对微信聊天记录、照片、音频以及2020年8月形成的视频的真实性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可；2.对2021年3月19日形成的3张视频，认为系证据突袭，表示不发表质证意见。本院对上述证据的质证意见：因王昌位认可其真实性，故本院对其真实性予以采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉租赁合同解除条件是否成就；2.王昌位主张的欠付租金应否支持；3.王昌位主张的违约金应否支持。对此，本院评析如下：关于本案争议焦点一即案涉租赁合同的解除条件是否成就。王昌位认为根据双方签订的租赁合同的约定，因王晶晶从2020年至今欠付租金，已构成根本违约，租赁合同解除条件已成就。王晶晶认为其承租案涉房屋后用于经营客栈，前期装修投入较大，其不交付租金系因案涉房屋存在漏水等质量问题，而王昌位作为出租人未尽到维修义务。对此，本院认为，本案二审中王昌位与王晶晶均认可王晶晶从2020年1月1日起欠付王昌位租金的事实，虽本案二审中王晶晶提交微信聊天记录、音频、视频等证据用于证明案涉房屋存在漏水等质量问题。但该组证据无法证明因案涉房屋存在质量问题导致其无法正常使用，进而影响客栈正常经营的事实。且王晶晶陈述案涉房屋租赁当年就存在质量问题，目前客栈只有三分之一的房屋能正常使用，若按其陈述其当时就应通过救济途径维护自身合法权益，但其在庭审中自认目前客栈为营业状态，说明并未影响其正常营业，且王晶晶已交纳了2017年至2019年的租金，故本院对此辩解不予采信。其次，双方签订的《房屋租赁合同》第六条违约责任第五条“乙方（王晶晶）支付房租，逾期超过30日。甲方有权解除合同。”之约定，现王晶晶自认自2020年1月1日开始欠付租金至今，根据合同约定，已具备解除条件，且王晶晶认为案涉房屋存在漏水等诸多质量问题，而王昌位认为王晶晶缺乏诚信，双方对案涉租赁合同继续履行缺乏基础，故一审法院确认解除合同并无不当，应予维持。另，本案为房屋租赁纠纷，王昌位作为出租人虽对租赁物有维修义务，但因本案中王晶晶支付租金义务与王昌位维修租赁物义务，即使形式上构成同一双务合同，但因两者间不具有对价关系，并非《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的情形，故对王晶晶主张的先履行抗辩权本院不予支持。关于本案争议焦点二即王昌位主张的欠付租金应否支持。因庭审中双方均认可截止2020年9月1日王晶晶欠付租金为187497元，王晶晶对此金额亦予以认可。对此，本院予以确认，并对一审法院对此判决予以维持。关于王昌位主张的违约金应否支持的问题。本案为房屋租赁纠纷，王晶晶作为承租人欠付租金的行为，已构成根本违约，其应承担违约责任。但本院认为，违约金的性质主要体现在补偿性，以及有限度地体现在惩罚性，违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失。本案中，虽双方在案涉《房屋租赁合同》中对违约金进行了约定，但该约定金额过高，王晶晶对此亦提出异议。本院认为，本案中王晶晶欠付租金给王昌位造成的实际损失应为欠付租金的资金占用利息。故本院参照银行间同业拆借利率2020年8月20日的LPR即一年为3.85%之规定，核算如下：187497×（3.85%÷12）×8个月（2020年1月1日-2020年9月1日）=4812元，本院予以支持。本案二审中王昌位自愿放弃押金30 000元归其所有的诉请主张，视为其对诉讼权利的正当处分，该行为亦不损害王晶晶以及他人的合法权益，本院对此予以确认。另，本案中拉萨罗布房地产公司与本案无关，在本案中不承担责任，一审对此认定正确，本院予以维持。拉萨罗布房地产公司缺席，视为其放弃相关诉讼权利，不影响本院依据现有证据依法裁判。综上，王晶晶的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初2845号民事判决第一项、第二项、第三项，即“一、确认王昌位与王晶晶于2017年4月30日签订的房屋租赁合同于2020年9月16日解除；二、王晶晶于本判决生效之日起20日内向王昌位返还承租的房屋；三、王晶晶于本判决生效之日起10日内向王昌位支付租金187 497元。”；二、变更西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初2845号民事判决第四项，即“王晶晶于本判决生效之日起10日内向王昌位支付违约金220 000元”为王晶晶于本判决生效之日起10日内向王昌位支付违约金4812元；三、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初2845号民事判决第五项，即“王晶晶向王昌位交纳的押金30 000元归王昌位所有。”；四、驳回王晶晶的其他上诉请求；五、驳回王昌位的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7862.45元（王昌位已预交），减半收取3931.23元， 由王昌位负担1855.26元、王晶晶负担2075.97元；二审案件受理费7862.46元（王晶晶已预交），由王晶晶负担4151.95元，王昌位负担3710.51元。本判决为终审判决。审  判  长   白 玛审  判  员   格 珠审  判  员   胡晓雯二〇二一年四月十四日书  记  员   拉 片