河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终1724号 上诉人（原审被告、反诉原告）：许桂燕，女，1973年1月2日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：李娜，永清县永清益民法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张祖钦，男，1959年10月18日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：张殿凯，永清县永清益民法律服务所法律工作者。 上诉人许桂燕因与被上诉人张祖钦租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市永清县人民法院（2019）冀1023民初2451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 许桂燕上诉请求：依法撤销永清县人民法院（2019）冀1023民初2451号民事判决，依法改判上诉人无需退还被上诉人张祖钦房屋租金390633.47元并承担违约金，或发回重审；诉讼费由张祖钦承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、一审法院既已认定本案合同有效，并认定双方实际终止履行合同的时间为2019年10月23日，却判令上诉人返还2019年8月19日至2019年10月23日部分租金，有失公平。且10月23日交接时房屋属于受损状态未经修复，未达到房屋交付标准，上诉人无法正常使用或继续出租。对此期限内的租赁费用应由被上诉人方承担。2、既然认定合同有效，就应当判令被上诉人按照《厂房租赁合同》约定承担违约责任。张祖钦2019年8月18日提出提前解除合同，其解除合同的理由并非法定以及合同约定，属于严重违约行为，严重侵害了上诉人合法权益。 张祖钦答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、本案在一审审理过程中已经认定上诉人无故采取停水、断道等行为导致租赁合同无法履行，并组织双方就租赁房屋进行交接，双方的租赁合同已经实际中止，因此作出相应判决。2、涉案房屋租赁的目的是作为库房使用，在不损坏房屋主体的前提下进行适用的隔断搭建也是合同内允许的，鉴于上诉人出租的房屋存在法律禁止性瑕疵，我方向法院主张其租赁合同无效没有任何过错，同时也是由于上诉人的行为导致租赁合同无法继续履行，我方可以承担相应的维修损失，但由于上诉人的拖延行为导致自身损失扩大不应由我方承担。一审法院为降低上诉人损失认定我方承担自2019年8月19日至2019年12月23日期间的50%的租赁费，我方虽有不满，但为尽快结束诉讼勉强同意而未提起上诉。上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回上诉、维持原判。 张祖钦向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告双方签订的租赁合同无效；2.判令被告退还原告租金608458.5元；3.判令被告返还原告位于租赁厂房内的物品；4.本案费用由被告负担。诉讼过程中，原告张祖钦自愿放弃第3项诉讼请求。事实和理由：原告张祖钦、被告许桂燕于2017年11月8日就被告位于永清台湾新城浙商服装城A16地块的厂房租赁一事签订租赁合同，原告按约定交付了租金。起诉前几日有几名无关人员将租赁厂房门口阻拦，经询问该厂房涉及其他纠纷，而且租赁厂房没有任何审批手续以及相关的房产手续，现被告无故扣留租赁物内的存放货物。根据我国相关法律规定，双方签订的合同应属于无效合同，故诉至法院，望依法判如所请。 反诉原告许桂燕向一审法院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告张祖钦赔偿反诉原告许桂燕违约金1216917元；2.诉讼费用全部由张祖钦承担。诉讼过程中，许桂燕增加一项反诉请求：张祖钦将涉案房屋损坏的项目进行修复并恢复原状，承担评估费3000元。事实和理由：许桂燕与张祖钦于2017年11月8日就位于永清台湾新城浙商服装城A16地块的厂房租赁一事签订租赁合同，后于2019年8月份，张祖钦在未与许桂燕协商一致、未办理任何交接手续情况下，以许桂燕库房存在纠纷、无任何手续等单方面理由为名义，强行将厂房内物品搬空，强行退租，按照租赁合同约定形成单方面违约，给许桂燕造成巨大经济损失。经许桂燕多次与张祖钦协商无果，故向法院提出反诉请求。 一审法院认定事实：2017年11月8日，许桂燕（出租方、甲方）与张祖钦（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将位于永清台湾新城浙商服装城A16地块的厂房租赁给乙方使用，租赁物总面积为13,336.08平方米，其中车间7190.27平方米，研发楼6145.81平方米。租赁期限为五年，从2017年11月10日起至2022年11月9日止。租金0.5元/平方米每天，即乙方支付每年2433834元。乙方应于合同签订后厂房交付之日2017年11月10日向甲方支付两年的租金4867668元；第二次于2019年8月10日支付一年的租金2433834元；第三次……。双方正式签订合同前，乙方向甲方交纳50万元保证金，甲方保证在2017年11月10日前交付使用，保证金转作租金。乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方，且租赁物符合正常使用状态。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后不可拆除或恢复原貌。未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当年租金二分之一的款项作为违约金。在租赁期内，因乙方原因不能履行本合同时，乙方剩余租金及合同保证金不予退还，且由此给甲方造成经济损失由乙方赔偿。上述合同签订前，张祖钦通过蔡荣楷于2017年9月16日以银行转账方式向许桂燕支付保证金50万元；合同签订后于2017年11月17日再次支付租金4367668元。许桂燕于2017年11月17日为张祖钦出具收条一份，载明租金额4867668元，时间为2017年11月15日至2019年11月14日。 张祖钦租赁涉案楼房系做为库房使用，由若干商户用于存放物品。张祖钦称因许桂燕方在2019年8月6号以前就开始锁大门，阻止商户正常经营，之后进而用挖掘机将道路挖断并且断电，经过报警也没有得到解决。许桂燕否认其进行断路及阻止商户搬离，称其因做消防施工才将道路挖开，随后回填了。另外此前已与鑫海鞋城的老板谈好先不让商户搬离，三天后面谈协商租赁合同是否解除，但是三天时间未到鑫海鞋城老板就通知商户继续搬离。 2019年8月18日，张祖钦向许桂燕发送手机短信，内容为“告知书：许桂燕女士，我方与贵方关于永清台湾新城浙商服装城A16地块库房租赁一事，由于贵方的库房存在争议等方面的瑕疵，现我方已经将库房腾空，已经具备退还条件，现我方将库房退还给贵方。即日起该库房由贵方自行管理，如有任何损失与我方无关。我方于今日有专人负责与贵方办理交接手续。你我双方的合同事宜待日后商讨或是任何一方启动法律程序”。同日许桂燕向张祖钦回复手机短信，内容为“张祖钦先生，根据贵方告知书现我方回复如下：我方库房不存在争议，贵方退还库房行为是贵方单方面行为。针对贵方退还永清台湾新城浙商服装城A16地块库房一事，我方提出退还条件应为场地腾空干净、整洁，门窗锁等结构不得损坏，保证良好、安全使用，并择日双方派人共同验收，验收完毕后再进行交接手续。你我双方的合同事宜待日后商讨”。 一审法院于2019年10月23日组织双方当事人进行了现场勘验，对相关门窗损坏，房顶梁、柱子、地面存在膨胀螺丝等有关情况进行了如实记录，并由双方对涉案楼房的保管义务进行了交接。后因双方对于损失数额无法达成一致意见，一审法院根据许桂燕的申请依法委托保定诚信资产评估有限责任公司对涉案楼房的损失损坏以及破损予以评估，该公司作出的保诚评报字（2020-06D41）号《资产评估报告书》确定的资产评估值为23634.99元。许桂燕为此向该公司交纳评估费3000元。 涉案楼房坐落土地系许桂燕依据其与永清台湾工业新城管理委员会签订的投资协议获得使用权，用途为工业用地，涉案楼房于2016年建设。2020年11月5日取得不动产权证书，登记权利人为永清安迪服饰有限公司，该公司法定代表人为陆建华，与许桂燕为夫妻关系。 2020年11月13日，永清县自然资源和规划局出具《关于永清安迪服饰有限公司项目的规划意见》，内容为：经研究，按照第十五次《县长办公会议纪要》要求，参照《中共河北省委办公厅、河北省人民政府办公厅关于解决房地产开发遗留问题的指导意见》、《中共廊坊市委办公室、廊坊市人民政府办公室印发的通知》，对永清安迪服饰项目出具以下意见：一、项目名称：永清安迪服饰项目；二、建设单位：永清安迪服饰有限公司；三、建设位置：北京交界的北京·亦庄永清高新技术产业开发区经二路东侧；四、建设规模及规划用途：建设单位委托测量服务公司完成了测绘，测绘结果如下：车间，地上5层，总建筑面积约7134.96㎡，均为地上建筑面积，规划用途为车间；研发楼，地上6层，总建筑面积约6130.33㎡，均为地上建筑面积，规划用途为研发楼。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告张祖钦与被告许桂燕于2017年11月8日签订的《厂房租赁合同》中明确约定了租赁物的坐落、面积、用途及租金等具体内容，是双方当事人的真实意思表示，并且在该合同签订后双方已按合同约定实际履行。涉案合同中的租赁物为车间楼和研发楼，双方签订合同时以及至今被告并未取得建设工程规划许可证，然永清县自然资源和规划局已经出具《关于永清安迪服饰有限公司项目的规划意见》，据此可认定为涉案房屋系经主管部门批准建设的，故本院依法确认双方之间的租赁合同有效。原告提出的依法判令双方签订的租赁合同无效的诉讼请求，与上述法律规定不符，不予支持。 依据查明的事实，原告租赁被告房屋系用于存放货物，原告搬离货物与其退租与否并无必然联系。被告挖断道路及断电是事实，虽然被告称其是做消防工程需要而实施，但其并未提交证据加以证实。双方在租赁期间发生矛盾之后因联系沟通无效，原告遂向法院提起诉讼。本案审理中，经法院主持双方当事人于2019年10月23日完成了对租赁物的验收和交接，故双方当事人之间的租赁合同已实际终止履行。原告已向被告交付的租金为4867668元，租赁期间为2017年11月15日至2019年11月14日。对原告提出的判令被告退还其租金608458.5元的请求，一审法院结合原告实际使用涉案房屋的时间及其向被告发出短信通知的时间、双方完成交接的时间、涉案房屋测绘面积等因素综合考量，确定应由被告退还原告的租金为390633.47元（其中2019年8月18日前法院认定为原告实际租用期间，2019年8月19日至2019年10月23日共66天，酌定由双方均担）。 反诉原告许桂燕提出的依法判令反诉被告赔偿其违约金1216917元的反诉请求，鉴于在反诉被告主张终止双方租赁合同时以及之后双方完成交接时，反诉原告就涉案出租房屋并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件，故对反诉原告主张的该违约金请求，一审法院不予支持。关于反诉原告提出的反诉被告将涉案房屋损坏的项目进行修复并恢复原状及承担评估费的请求，因双方对于涉案房屋租赁期间所造成的损失无法达成一致，故而一审法院根据反诉原告的申请委托进行评估，在评估机构业已出具评估报告的情形下，反诉原告主张由反诉被告进行修复，其理由不成立，一审法院对此不予支持，同时确定应由反诉被告按照该资产评估值予以赔偿反诉原告损失并承担该评估费用。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第九十八条、第二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告许桂燕于本判决生效之日起十日内退还原告张祖钦房屋租金390633.47元；二、反诉被告张祖钦于本判决生效后十日内赔偿反诉原告许桂燕损失23634.99元并给付评估费3000元；三、驳回原告张祖钦的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告许桂燕的其余反诉请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，上诉人许桂燕与被上诉人张祖钦于2017年11月8日签订的《厂房租赁合同》为双方真实意思表示。案涉房屋（厂房）在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，一审法院认定双方《厂房租赁合同》有效，符合法律规定，本院予以确认。为防止双方损失的扩大，在2019年8月18日张祖钦以手机短信形式告知许桂燕退还厂房相关事宜后，一审法院于同年10月23日组织双方现场勘查并完成租赁物的验收和交接。一审法院综合考量张祖钦已经交付租金的情况、实际使用租用物的时间及其向被告发出短信通知的时间、双方完成交接的时间、涉案房屋测绘面积等因素，确定由许桂燕退还张祖钦租金390633.47元，并按照评估机构出具的评估报告确定由张祖钦赔偿许桂燕房屋修复损失及评估费数额，并无不当。故对上诉人关于不应向张祖钦返还2019年8月19日至2019年10月23日部分租金，对10月23日交接房屋后因未达到房屋交付标准导致无法正常使用或继续出租期限内的租赁费用应由张祖钦承担的上诉请求，本院不予支持。张祖钦主张终止双方租赁合同时，以及双方因实际终止履行合同进行租赁物交接时，许桂燕就涉案租赁尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件，一审法院据此不予支持许桂燕主张的违约金请求，正当合理。故对许桂燕主张张祖钦应支付违约金的上诉请求，本院亦不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7160元，由上诉人许桂燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 张 欣 审 判 员 代述平 二〇二一年四月十三日 法官助理 杜振辉 书 记 员 韦 丹