河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫96民终114号上诉人（原审原告、反诉被告）：河南省济源煤业有限责任公司，住所地：济源市克井镇。法定代表人：齐百红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王行智，河南剑光律师律师所律师。委托诉讼代理人：王红梅，河南剑光律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：河南省济源市轵城镇西轵城村民委员会，住所地：河南省济源市轵城镇西轵城村。法定代表人：史建立，该村委主任。委托诉讼代理人：许亚杰，河南九威律师事务所律师。上诉人河南省济源煤业有限责任公司（以下简称煤业公司）因与上诉人河南省济源市轵城镇西轵城村民委员会（以下简称西轵城村委）合同纠纷一案，济源市人民法院于2020年5月29日作出（2019）豫9001民初9241号民事判决，煤业公司、西轵城村委均提起上诉，济源中级人民法院将该案发回重审，济源市人民法院于2020年12月30日作出（2020）豫9001民初7993号民事判决，双方均不服济源市人民法院（2020）豫9001民初7993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。煤业公司上诉请求：一、依法撤销济源市人民法院(2020)豫9001民初7993号民事判决，改判支持煤业公司要求支付利息、赔偿损失的诉讼请求，驳回西轵城村委的反诉请求，增加判决支持煤业公司要求支付利息及赔偿损失的请求。事实与理由:一、原审判决认定西轵城村委办理了集体土地使用证，对协议未实质履行不存在过错是错误的，双方协议未能履行的根本原因在西轵城村委。1、虽然2007年济源市人民政府批准包括“轵华园”在内的违法用地转为建设用地，但该批复不能代替土地使用权证，如在该土地上进行建设必须办理建设土地使用权证。2009年双方签订协议后，西轵城村委即应该按照政府批准和协议约定及时办理土地使用权证，但西轵城村委未及时履行合同义务，直至2013年7月4日才办理了土地用途为商服用地的集体土地使用证，因此，2009年至2013年因西轵城村委未办理土地使用权证，致使煤业公司不能合法使用土地，合同不能继续履行的原因在于西轵城村委。2、根据一审查明的事实，2013年2月18日河南省人民政府批复(豫政文【2013】34号)后，涉案土地已经不能用于商服用途建设，即自2013年2月18日起如西轵城村委申请颁发土地用途为商服用地的建设用地使用权证，因不符合规划，济源市人民政府不应该给西轵城村委颁发。但西轵城村委却于2013年6月8日缴纳耕地占用税及滞纳金，济源市人民政府于2013年7月4日为西轵城村委办理了只能看不能用的土地使用权证。在此煤业公司认为:首先即便西轵城村委办理了土地使用权证，煤业公司也不能实际进行建设;其次，西轵城村委可能知道办理的土地使用权证不能实际让煤业公司用于建设，所以一直未告知煤业公司其办理了土地使用权证，直到其通知解除合同，煤业公司提起诉讼，以其未履行合同义务抗辩，其才在庭审中出示了土地使用权证。3、根据以上事实，因西轵城村委在合同签订后近四年的时间里未履行合同义务，致使案涉土地被重新规划，不再符合合同约定的使用用途，从而导致合同目的无法实现，过错完全在西轵城村委，因此，一审判决认为西轵城村委履行了办证义务，对协议未实质履行不存在过错与事实不符。二、煤业公司不应承担餐厅被拆除的损失，一审判决在西轵城村委应返还的金额中扣除144万元错误。根据一审查明的事实及前述理由，协议未履行完全是因为西轵城村委的过错造成的，而煤业公司于2010年拆除楼房，是基于对西轵城村委的充分信任而履行协议的行为，煤业公司不存在过错，相应损失应由西轵城村委自己承担。另外对拆除餐厅的价值也不应当参照2016年安置补偿标准。因此一审判决在西轵城村委应返还的金额中扣除144万元错误。三、煤业公司不应当支付租金，一审判决煤业公司支付西轵城村委租金53.62万元错误。根据上述理由，煤业公司因西轵城村委的过错，无法按协议约定使用土地，也无法进行建设、经营，所以西轵城村委在长达近十年的时间里也未向煤业公司主张过租金，因此一审判决煤业公司按照协议约定向西轵城村委支付租金错误。四、一审判决煤业公司支付办证费用127751.5元错误。因为西轵城村委办理证件时案涉土地已经不能进行商服建设，西轵城村委依然办理土地用途为商服用地的土地使用权证，而济源市人民政府也未核实案涉土地是否符合当时的规划的情况下，仍然收取费用并为西轵城村委颁发了土地使用权证，济源市人民政府的行政行为违法，相应费用应予以退还，该费用应由西轵城村委向济源市人民政府主张，而不能判决无过错的煤业公司承担。五、煤业公司的一审诉讼请求全部成立，一审法院对部分诉讼请求不予支持错误。因协议未能全面履行的根本原因在于西轵城村委，西轵城村委应为其过错向煤业公司承担责任，应依法返还煤业公司支付的590万元，并赔偿给煤业公司造成的实际损失，包括利息损失、煤业公司为履行协议支付的设计费、拆除餐厅的费用，一审判决未予支持明显错误。综上，原审判决认定西轵城村委不存在过错，支持西轵城村委的反诉请求，并部分驳回煤业公司的诉讼请求错误，应维护煤业公司的合法权益。西轵城村委辩称：1、双方签订的梅苑项目协议中并未约定办证的具体时间，西轵城村委在合同签订后积极履行了办理涉案土地证的义务，于2013年7月4日将土地使用证办理出来，西轵城村委不存在任何违约行为，对于该协议的解除西轵城不存在任何过错。2、河南省人民政府豫政文（2013）34号批复，是对济源市城乡总体规划2012-2030年的批复，该文件中并未显示涉案土地已经不能用于商服用途，城乡总体规划中也并未显示涉案土地不能用于商服用途。且西轵城村委在2013年7月4日办理了符合协议约定的土地使用证。一审法院认定涉案土地不能用于商服建设是错误的。其他意见同上诉状。西轵城村委上诉请求：依法撤销济源市人民法院(2020)豫9001民初7993号民事判决，改判驳煤业公司的一审诉讼请求并判令煤业公司支付西轵城村委2009年一2019年期间的租金612800元及利息215540.06元；土地办证费用945361.1元并赔偿西轵城村委损失100万元。事实与理由:一、西轵城村委对合同的解除不存在过错，在煤业公司不能恢复原状返还原物的情况下，一审法院判决西轵城村委返还煤业公司446万元是明显错误的。首先，一审法院查明并认定:济源中级人民法院(2019)豫96民终1029号判决认为《“梅苑”项目的协议》的解除是因为煤业公司未按期交纳租金的根本违约所导致的，且西轵城村委于2013年7月4日办理了集体土地使用证，已经履行了协议约定的办证义务，对协议未能实际履行和解除均并无过错。双方解除的是《“梅苑”项目协议》中有关土地租赁部分，对《“梅苑”项目协议》中关于财产买卖部分并未解除，从济源市人民法院(2019)豫9001民初9241号案件中煤业公司在2019年11月30日起诉时的诉讼请求可以看出其认可买卖部分没有解除的事实(该判决书第二页第1至6行:济源煤业公司向本院提出诉讼请求:1、依法解除济源煤业公司、西轵城村委于2009年11月1日签订的《济源市轵城镇西轵城村与济源煤业公司关于在济源古轵生态苑投资筹建“梅苑”项目的协议》中的买卖协议??)。因为在十年前就协议中约定的财产和价款双方都已实际交付，所涉及财产买卖的权利义务已经履行完毕，买卖行为已经完成。即使一审法院认为“关于涉案土地附属设施的买卖，虽然双方已经履行交付和支付对价的义务，但从形式上，该买卖行为规定在整个协议的第2项，属于协议的组成部分；从实质上，由于土地和附属物(附属设施)的不可分离性，济源煤业公司买断附属物(附属设施)的最终目的是为了利用涉案土地，包括利用上述附属物(附属设施)进行开发建设，而合同解除前涉案土地尚未实质进行开发建设，整个协议仍处于履行期。故随着《济源市轵城镇西轵城村与济源煤业公司关于在济源古轵生态苑投资筹建“梅苑”项目的协议》的解除，协议组成部分的地上附属物(附属设施)买卖部分亦应同时解除”。也必须根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条和《中华人民共和国民法典》的规定,“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。在判决解除买卖合同关系时，应根据履行情况和合同性质，解决合同解除后的法律后果，首先是恢复原状返还原物，其次是违约责任和赔偿损失责任。一审法院以煤业公司支付590万元买断案涉附属物及设施，现合同解除双方互付返还义务，即要求煤业公司返还西轵城村委地上附属物及设施，西轵城村委返还煤业公司590万元是明显错误的。首先，这严重违背双方的合同约定，双方签订的《“梅苑”项目的协议》第三条中明确约定:“煤业公司在所租用土地上投资的建筑物和配套设施，产权属煤业公司所有，租赁期满或中途因人力不可抗拒的因素造成变更，煤业公司有权自行处理，费用由煤业公司承担；合同期满若煤业公司不愿租赁，其投资建筑物和配套设施，煤业公司拆除或双方可根据当时市场价值协商解决”。该合同条款亦是双方的真实意思表示，符合当事人意思自治的原则。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同的终止，仅仅终止合同的履行效力。该条款是双方就合同终止后如何处理合同遗留问题作出的“结算和清理条款”。这些内容是为了合同终止而约定的，因此它并不因合同终止而失去效力，对合同双方依然具有约束力。因煤业公司的违约造成合同解除，其应当按照合同约定在合同解除后自行处理该建筑物和配套设施，拆除或双方可根据当时市场价值协商解决。其次，煤业公司占用该建筑物及设施长达10年，现在请求解除合同，并要求西轵城村委返还其当时支付的原价，那么煤业公司理应按当时交付的原物恢复原状返还给西轵城村委。而一审法院只判决西轵城村委应返还煤业公司原购买建筑物的价款590万元，却无判决煤业公司应返还原物显然错误!并且10年前西轵城村委交付给煤业公司的是一个环境优美的“轵华园”，由于煤业公司10年来怠于管理和维护，现已面目全非，原来“轵华园”的房屋、树木、凉亭、湖泊以及假山、汉白玉栏杆等配套设施已彻底损坏。一审法院对这些建筑物在10年后的合理折旧以及该原物是否受到损坏和损坏的程度都不予以审查，严重违反法律关于恢复原状返还原物的规定，违背了公平正义原则。试问，假如西轵城村委购买了案外人一辆价值20万元的汽车，在西轵城村委开了10年后，期间因疏于对该车的管理和养护，造成10年后该车处于报废状态被弃放在垃圾场。现因某种原因该汽车买卖合同被解除了，根据本案的判决逻辑，将会判决让案外人返还西轵城村委20万元的购车款，而不去考虑该汽车的现状和是不是具备购买时的价值以及能不能返还，这公平吗?这种判决严重损害了案外人的合法权益违背了公平正义原则。二、一审法院判决煤业公司拆除的2400平米的餐厅按照拆迁补偿标准赔偿144万元显失公平，不足以弥补西轵城村委的实际损失，应按照重建价格进行赔偿。首先，按照协议约定煤业公司对其一次性买断的建筑物及配套设施享有所有权和处分权，在合同终止时其可以自行拆除或根据当时市场价值协商解决，双方对合同终止时财产如何处理有明确约定。根据《中华人民合同法》第98条的规定合同解除后仍应按照该约定对其所有的财产进行处理。其次，即便认为解除该买卖关系后应互付返还义务，那么也应当是恢复原状返还原物，在其不能恢复原状时，应按照重建2400平方餐厅价格计算赔偿。西轵城村委并没有要求煤业公司拆除2400平米的餐厅。煤业公司拆除餐厅的行为是其对自己财产行使的处分权，但在涉案合同解除后，煤业公司应当恢复原状，不能恢复原状的应当赔偿损失。造成的损失是重新修建2400平方米的餐厅及内外装修的费用。现在重新建设2400平方米餐厅的重置成本造价是多少?一审法院按照拆迁补偿标准判决煤业公司赔偿144万元显失公平，煤业公司应按照现在新建2400平方米餐厅的建设成本价进行赔偿，对双方才是公平正义的。三、煤业公司应当承担2018年11月1日至2019年10月30日期间的土地租金(即占用土地费)76600元。首先，合同解除后，对于土地租金的支付，应不受解除合同“终止履行”的约束。因为从理论上讲，本案所签订的合同属于继续性合同，不具有溯及力，本案合同涉及的是土地使用权出租，其使用价值以租金的形式体现，由于土地性质的特殊性，其价值随着经济等客观因素的变化而变化，合同解除后，没有办法恢复到原始的使用价值，故对于其在合同解除前尚未履行的部分应当依合同的约定继续履行，并不因解除而消灭。其次，西轵城村委虽于2018年11月21日、26日两次通知煤业公司解除合同，因煤业公司对解除合同通知有异议而提起诉讼，在济源中级人民法院于2019年9月25日终审判决生效之前，该解除通知仍处于效力待定的状态，涉案土地并未交还西轵城村委，仍由煤业公司继续使用至今，其当然应该按照原租赁协议的约定继续承担定租金。即使合同是从解除通知送达之日起解除，但煤业公司仍然继续占用该土地，没有实际返还给西轵城村委之前，其仍应参照原合同约定继续承担租金至实际将土地返还西轵城村委之日止。因为煤业公司至今还实际占用涉案土地并未实际返还给西轵城村委，其不仅应当支付合同解除前所欠的租金，并且理应对合同解除至实际返还土地之日止的土地占用费用承担赔偿责任，以原合同约定的租金承担并无不当。故西轵城村委要求支付2018年到2019年租金，法院应当予以支持。四、根据法律的相关规定，煤业公司应当承担合同约定的办证费用945361.1元，并赔偿因其违约导致合同不能履行给西轵城村委造成的利益损失100万元。1、双方签订《“梅苑”项目的协议》中第6条约定，甲方(西轵城村委)负责办理集体建设土地使用证，该证办理后，乙方(煤业公司)保证在5个工作日内将甲方办证费用:土地开垦费13元/m2、土地占用税24元/m2，按实际占用面积将该费用一次性付给甲方。西轵城村委于2013年7月4日，办理了济集用(2013)第008号集体土地使用证，因煤业公司的根本违约导致《“梅苑”项目的协议》的解除，西轵城村委对煤业公司最终未能利用该证和合同的解除并无过错，煤业公司应当赔偿西轵城村委的办证损失，该办证费用具体数额双方在合同中有明确约定，一审法院仅判决煤业公司承担合同履行后西轵城村委实际支付的办证费用，明显不妥。因为办证支付的各项费用包括耕地开垦费、耕地占用税及补偿金等所有费用，且该费用是经双方协商后制定的具体价格。该约定充分体现了合同意思自治原则。案涉土地在西轵城村委与煤业公司签订租赁合同之前，已由案外人孔祥声租用，且在该土地上投资建设“轵华园”。为了与煤业公司签订该土地租赁合同，更好的利用案涉土地建设园林式公园和生态餐饮、特色文化，取得更大效益；2009年10月21日与孔祥声协商解除租赁合同，并根据实际投资建筑物及配套设施的价值以690万元取得地上建筑物和配套设施的所有权。西轵城村委为了煤业公司更好的投资经营，拉动本地经济发展，促进消费，增加居民收入，实现合同履行后的预期收益，西轵城村委才将价值690万元的地上建筑物及配套设施以590万元转让给煤业公司所有，损失100万元的目的是为了合同履行后从中获取6%的利润收益。现因煤业公司的违约导致合同解除，西轵城村委合同目的落空，按照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法典》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故煤业公司应当赔偿给西轵城村委造成的实际损失，当然包括该100万元的差价损失。五、一审法院判决凉亭平移费用7万元由西轵城村委承担显然是显失公平的。煤业公司平移凉亭是其自愿的行为。煤业公司购买的凉亭和楼船两处建筑所占的土地在双方签订《“梅苑”项目的协议》约定租用的土地之外，为了该协议的更好履行，双方经协商后决定由煤业公司负责平移凉亭，西轵城村委负责平移楼船。双方平移凉亭和楼船的行为均是为了《“梅苑”项目的协议》的更好履行，平移凉亭和楼船的行为完全是双方的自愿行为，双方都是主动承担了各自相应的平移费用。西轵城村委并未向煤业公司有过承诺或协议约定该费用由西轵城村委承担。现该《“梅苑”项目的协议》因煤业公司的违约行为被解除，而一审法院却判决西轵城村委承担煤业公司平移凉亭的7万费用，这明显对西轵城村委不公平。综上所述，一审法院仅判决西轵城村委返还煤业公司购买建筑物及设施的价款却不判决煤业公司承担恢复原状返还原物以及违约行为导致解除合同给西轵城村委造成的实际损失。这严重违背法律的公平正义原则。对西轵城村委严重不公，请求二审法院依法查明事实改判支持西轵城村委的上诉请求，以维护西轵城村委的合法权益。煤业公司辩称：同上诉状意见之外，补充：1、双方签订的合同已经解除，一审判决认为双方互负返还义务是正确的，因此应当判决西轵城村委返还煤业公司支付的价款590万元。双方合同的解除不符合西轵城村委引用的协议第三条的约定，因此西轵城村委以该条约定来说明合同解除的后果没有事实依据。2、有关餐厅拆除的答辩同上诉意见。3、双方合同的解除日期由生效判决已经确定，合同解除后西轵城村委认为应当继续履行租金支付部分明显错误。4、关于办证费用，从西轵城村委交纳的滞纳金来看，西轵城村委并没有积极履行办证义务，也正因为西轵城村委没有积极履行办证义务，才导致双方合同的解除。因此办证费用不应当由煤业公司承担，原审判决应当予以纠正。关于100万元的损失，因为合同解除后土地及地上附属物全部返还西轵城村委，其要求支付100万元的差价没有依据。5、平移凉亭和楼船并不是双方合同约定的义务，而是西轵城村委为了将土地让气象台使用，将气象台使用土地上的凉亭让煤业公司平移，自己平移了楼船，因相关费用并非履行合同必须承担的费用，因此煤业公司支付的7万元应当由西轵城村委支付给煤业公司。平移楼船的费用西轵城村委自行承担，原审判决的该部分是正确的。综上，西轵城村委的上诉理由不能成立。煤业公司向一审法院起诉请求：1、西轵城村委退还其购买房款590万元并赔偿其资金占用费（以590万元为基数，按年利率6%，从2010年1月14日起计算至实际支付之日止）；2、西轵城村委赔偿其设计费31.25万元，平移凉亭费7万元和拆除餐厅费10万元。西轵城村委向一审法院反诉请求：1、煤业公司向西轵城村委支付2009年至2019年期间的租金612800元及利息215540.06元，合计828340.06元；2、煤业公司向西轵城村委支付合同约定土地办证费用945361.1元；3、煤业公司向西轵城村委支付违约造成的实际损失100万元。一审法院认定事实：2009年11月1日，西轵城村委（甲方）与煤业公司（乙方）签订《济源市轵城镇西轵城村与济源煤业公司关于在济源古轵生态苑投资筹建“梅苑”项目的协议》，约定：甲方在自己所属的济源古轵生态苑内为乙方提供土地40亩（以实际丈量面积为准），租赁给乙方投资以苏州园林式公园为主，办公、生态饮食服务为辅的“梅苑”项目。乙方所选择“梅苑”项目的占地，定于原古轵生态苑内东北角，即原“轵华园”，该园内所有房屋、树木、凉亭、湖泊及配套设施均归乙方所有，乙方一次性付给甲方590万元，做为买断。乙方可根据自己的实际情况，自由建设。甲方租赁给乙方投资“轵华园”用地的期限定为四十年，自2009年11月1日至2049年10月31日止。乙方在所租用土地上投资的建筑物和配套设施，产权属于乙方所有，租赁期满后或中途因人力不可抗拒的因素造成变更，乙方有权自行处理，费用由乙方承担。期满后若乙方不愿意租赁，乙方投资建筑物和配套设施，乙方拆除或双方可根据当时市场价值协商解决。租金及租金缴纳办法：在租赁期内，第一个五年，每年每亩土地租金1200元；第二个五年每年每亩租金2000元；第三个五年每年每亩租金2200元；以后租金每年每亩2500元。租金缴纳办法原则按年度缴纳，乙方于每年的11月10日前将租金以现金形式一次性交给甲方，先缴款后使用。乙方逾期一个月不交，甲方有权解除协议。甲方负责办理集体建设土地使用证，该证办理后，乙方保证在5个工作日内将甲方办证费用：土地开垦费13元/㎡、土地占用税24元/㎡，按实际占用面积将该费用一次性付给甲方。乙方承诺在正常营业后，每年提取净利润6%，付给甲方。本协议签订后，即开始生效。甲、乙双方在5个工作日内完成财产移交手续。乙方接手后，保证5个工作日内将590万元一次性以现金形式支付给甲方。济源市轵城镇人民政府作为鉴证单位，在该协议上盖章。协议签订后，煤业公司从2009年11月24日至2010年1月13日，分四次向西轵城村委支付590万元。2012年，煤业公司委托苏州园林发展股份有限公司对梅园工程进行设计，支出设计费31.25万元。另煤业公司找人平移了凉亭，支付费用7万元，拆除了二层的餐厅楼房（2400平方米）。煤业公司一直未能进行建设、经营，也未向西轵城村交纳过租金。2018年11月21日，西轵城村向煤业公司送达了《解除协议告知函》，以煤业公司一直未按协议约定履约为由，通知煤业公司：1.自2018年11月15日解除双方于2009年11月1日签订的《济源市轵城镇西轵城村与济源煤业公司关于在济源古轵生态苑投资筹建“梅苑”项目的协议》，并收回协议中约定的现有土地及土地上的所有资产及附属物；2.要求煤业公司按照协议偿还其2009年11月1日至2018年11月1日止9年的土地租金，共计53.62万元及利息；3.在2018年11月20日前，煤业公司将所有房屋内的所属财物清理干净。2018年11月26日，西轵城村委再次给济源煤业公司送达《通知书》，要求煤业公司于2018年11月28日前清理房屋内财产。煤业公司对以上两次通知有异议，诉至一审法院，要求确认西轵城村委2018年11月21日和2018年11月26日的通知行为无效。一审法院作出（2018）豫9001民初10284号民事判决。西轵城村委对该判决不服，提起上诉，济源中级人民法院经审理，作出（2019）豫96民终1029号民事判决，认为：煤业公司与西轵城村委签订的《济源市轵城镇西轵城村与济源煤业公司关于在济源古轵生态苑投资筹建“梅苑”项目的协议》约定租赁期限40年，超过20年的依法应认定无效。协议中明确约定煤业公司逾期一个月不交租金，西轵城村委有权解除协议。煤业公司认为因西轵城村委的手续不全导致不能建设，合同目的不能实现，西轵城村委自愿承诺等到办证完成能够正常施工后再交纳租金，但未提交充分证据证明。煤业公司未按期交纳租金，西轵城村委根据合同约定通知解除合同，符合法律规定，应予支持。关于涉案土地、地上附属物、租金支付等双方合同解除后后续处理问题，双方可另案主张解决。判决：1、撤销济源市人民法院（2018）豫9001民初10284号民事判决；2、驳回煤业公司的诉讼请求。另查:1.因在涉案土地上违规建设，2007年1月济源市国土资源局向西轵城村委开具846740元的罚款，西轵城村委已缴纳。2007年9月17日，济源市人民政府下发《济源市人民政府关于轵城镇2006年度第二批农用地转用补办用地手续的批复》（济政土建字[2007]18号文件），批准包括“轵华园”占地等在内的违法占地转为建设用地。2013年7月4日，济源市国土资源局给西轵城村委颁发了济集用（2013）第008号集体土地使用证（土地座落在沁园沁园××南段西侧、雷达站北，使用面积44374平方米），土地用途为商服用地，涉案土地总面积25550.3平方米，即38.3亩;2.根据河南省人民政府2013年2月18日批复（豫政文〔2013〕34号），涉案土地已经不能用于商服用途建设；3.2007年元月4日，西轵城村委已经就涉案土地交纳耕地开垦费；2013年6月8日，西轵城村委交纳耕地占用税（98580平方米，征税标准为5元/平方米），因逾期交纳该税，加收滞纳金一倍（共计98.58万元）；4.煤业公司平移的凉亭位于涉案土地之外（气象站建设用地内），因该凉亭影响相邻土地中气象雷达塔而平移。一审法院认为，（2019）豫96民终1029号民事判决系生效判决，根据该判决，西轵城村委以煤业公司未支付租金为由解除的是《济源市轵城镇西轵城村与济源煤业公司关于在济源古轵生态苑投资筹建“梅苑”项目的协议》。关于涉案土地附属物及附属设施的买卖，虽然双方已经履行交付和支付对价的义务，但从形式上，该买卖行为规定在整个协议的第2项，属于协议的组成部分；从实质上，由于土地和附属物（附属设施）的不可分离性，煤业公司买断附属物（附属设施）的最终目的是为了利用涉案土地，包括利用上述附属物（附属设施）进行开发建设，而合同解除前涉案土地尚未实质进行开发建设，整个协议仍处于履行期。故随着《济源市轵城镇西轵城村与济源煤业公司关于在济源古轵生态苑投资筹建“梅苑”项目的协议》的解除，协议组成部分的地上附属物（附属设施）买卖部分亦应同时解除。我国土地归国家或者集体所有，在土地上并不能任意建设，受到土地类型和用地类型的限制。煤业公司作为法人，其在协议签订时就应考虑涉案土地的情况，预测可能存在的风险。具体到涉案协议，其中第6条约定，西轵城村委负责办理的是“集体建设土地使用证”，双方对于具体的办证期限和用地类型并未约定；从济政土建字[2007]18号文件可以看出，涉案土地2007年9月17日已经批准转为建设用地，西轵城村委亦于2013年7月4日办理了集体土地使用证，已经履行了协议约定的办证义务，对协议未实质履行不存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。协议解除后，结合本诉和反诉请求，法律后果分析如下：1.因煤业公司买断涉案土地附属物（附属设施）支付590万元，双方互负返还义务，即煤业公司返还西轵城村土地附属物（附属设施），西轵城村委返还济源煤业公司590万；至于煤业公司要求西轵城村委赔偿2010年1月14日至实际返还之日的资金占用费问题，因其590万元属于正常履行协议支付的对价，西轵城村委对协议的解除并无过错，该损失不应由西轵城村委赔偿。协议履行期间，煤业公司将涉案土地中的餐厅拆除，因双方均无法提供该餐厅楼房的建造价值，亦无法提供相关照片、图纸等资料，一审法院无法对该餐厅楼房进行评估、鉴定，无法确定该餐厅楼房的建设情况及成本造价，故应参照2016年12月16日印发的济源市建设征收（用）土地附着物（建筑物、构筑物）补偿标准，按构筑物二层以上建筑物进行补偿。因餐厅结构不明确，一审法院酌定按照每平方米600元标准计算为144万元，从西轵城村委应返还的590万元中予以扣除；2.关于煤业公司支付的规划设计费、拆除餐厅费，该费用因煤业公司自身建设行为而产生，虽协议最终未实质履行，但西轵城村委对协议未履行并无过错，该费用不应由西轵城村委赔偿；3.关于平移凉亭费用，双方均认可凉亭处于涉案土地范围外（但包含在590万价款中），因影响气象站建设而平移，随着协议的解除，该凉亭应返还给西轵城村委，而平移系西轵城村委出卖该凉亭时该物影响气象站建设造成，该费用应由西轵城村委承担；4.关于西轵城村委要求支付租金及利息问题，因涉案土地闲置，客观上造成了西轵城村委未能获取租金，也未能对涉案土地进行其他利用，对协议未能履行，西轵城村委并无过错，其要求煤业公司按照协议约定支付租金符合法律规定。关于煤业公司提出的租金请求已超过诉讼时效问题，因涉案协议在解除前处于持续履行状态，虽然双方约定租金按年交纳，但该多期租金债务的发生原因同一，且协议签订时租金数额已经确定，具有整体性，双方协议还约定了正常营业后的利润提取问题，而涉案土地开发前，对于租金交纳和营业利润的提取进行合理等待符合双方利益，故不应认为西轵城村委要求煤业公司赔偿租金超过诉讼时效。西轵城村委于2018年11月21日向济源煤业公司送达《解除协议告知函》，（2019）豫96民终1029号生效民事判决对上述通知的效力予以确认，该通知到达对方后双方协议解除，煤业公司应支付西轵城村委协议签订到解除，即2009年至2018年共9年的租金计53.62万元（38.3亩*1200元/亩*5年+38.3亩*2000元/亩*4年）；关于租金利息，在涉案土地未实质开发经营的情况下，西轵城村委亦未提供证据证明就租金交纳问题进行协商或催收，该扩大的损失应由其自身承担；5.关于办证费用。本案中，西轵城村委办理了集体土地使用证，对煤业公司最终未能利用该证进行建设并无过错，煤业公司应赔偿西轵城村委办证的损失。关于损失数额，耕地开垦费和违规建设罚款西轵城村委2007年1月4日已经交纳，该损失并非因与煤业公司履行协议而产生，不应由煤业公司赔偿；关于耕地占用税，涉案协议约定的土地使用面积为25550.3平方米，按照5元/平方米计算，费用为127751.5元；关于延期办证的滞纳金，因系西轵城村委原因造成，且滞纳金从批准占地时间（2007年9月17日）已开始计算，该费用不应由煤业公司赔偿；6.关于西轵城村委购买原轵华园与出售差价损失问题。因西轵城村委购买原轵华园系与案外人的法律行为，购买价格的合理性无法确定，无证据表明煤业公司对此知情，也超出了煤业公司的预期，该差价应由西轵城村委自行承担。综上，西轵城村委应返还煤业公司446万元，并赔偿煤业公司因平移凉亭产生的费用7万元；煤业公司应支付西轵城村委租金53.62万元和办理土地使用证费用127751.5元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决：一、西轵城村委于判决生效后十日内支付煤业公司446万元，并赔偿平移凉亭费7万元；二、煤业公司于判决生效后十日内支付西轵城村委租金53.62万元和办证费用127751.5元；三、驳回煤业公司和西轵城村委的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费56548元，由煤业公司负担16476元，西轵城村委负担40072元；反诉案件受理费14495元，由西轵城村委负担11025元，煤业公司负担3470元。二审期间，西轵城村委提供证据如下：原轵华园现状照片打印件23张，拍摄于2021年1月20日左右，证明因煤业公司疏于管理养护造成现存建筑物损毁严重，现存价值与法院判决的446万元相差很多，与西轵城村委会交付给煤业公司的现状相差很大，一审判决按照446万元返还煤业公司错误。煤业公司质证称：对照片是否是原轵华园不清楚，但是从照片来看并没有出现西轵城村委会所述的损毁严重，可以看出相关设施保存完好。另外西轵城村委提交的照片是近期拍摄的照片与2009年交付时候的建筑物状况无法对此，不能证明西轵城村委的主张。本院认证如下：西轵城村委会提供证据无其他证据相印证，不足以证明交付状态和现状的对比情况，故不足以证明其主张，本院不予采纳。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，（2019）豫96民终1029号民事判决系生效判决，根据该判决内容，西轵城村委以煤业公司未支付租金为由解除了双方签订的《济源市轵城镇西轵城村与济源煤业公司关于在济源古轵生态苑投资筹建“梅苑”项目的协议》，故生效判决认定合同解除的原因在于煤业公司的违约行为，且根据生效判决，本案双方签订的合同于2018年解除。案涉协议虽然约定了办理“集体建设土地使用证”，但对于办证期限、用地类型以及建设手续所需要的相应手续并未约定，故煤业公司关于双方协议未能履行的根本原因在西轵城村委的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于煤业公司上诉提出其不应当承担餐厅被拆除费用的损失问题，根据法律规定，合同解除后的法律后果包括可以恢复原状，本案中，煤业公司在合同签订后将餐厅拆除，现土地上缺少该部分内容，基于餐厅楼房建造价值无法确定的实际，一审法院参照诉讼时济源市建设征收（用）土地附着物（建筑物、构筑物）补偿标准酌定补偿数额，并无不当。关于煤业公司上诉提出的租金问题以及办证费用问题，依据合同解除的原因、时间以及合同约定内容及本案合同不能履行的实际，一审判决煤业公司支付相应的租金、办证费用，并无不当。西轵城村委认为其不应返还煤业公司590万元，理由有二：一是违反双方的协议第三条内容，二是认为煤业公司占用建筑物和设施10年，原“轵华园”建筑物和设施已经损坏，一审法院未考虑合理折旧与损坏不当。西轵城村委和煤业公司于2009年11月1日签订的梅苑项目协议第三条约定：西轵城村委租赁给煤业公司投资“轵华园”用地的期限定为四十年，自2009年11月1日至2049年10月31日止。煤业公司在所租用土地上投资的建筑物和配套设施，产权属煤业公司所有，租赁期满后或中途因人力不可抗拒的因素造成变更，煤业公司有权自行处理，费用由煤业公司承担。若期满后，如煤业公司继续租赁，同等条件煤业公司优先。在租赁期内若煤业公司因需要征用此地时，西轵城村委应积极配合煤业公司办理征地手续。期满后如煤业公司不愿意租赁，煤业公司投资建筑物和配套设施，煤业公司拆除或双方可根据当时市场价值协商解决。该条内容系对于煤业公司在租赁土地上投资建筑物和配套设施在合同履行过程中出现不同情况下如何处理的约定，本案中，煤业公司和西轵城村委签订协议后虽进行了建设设计但并未开发建设，未在原“轵华园”的基础上进行建设，故西轵城村委的该项理由不能成立，本院不予采纳。关于西轵城村委认为煤业公司占用原“轵华园”建筑设施，现状存在损坏和折旧问题，本案中煤业公司提起诉讼要求西轵城村委返还590万元等，西轵城村委提起反诉要求煤业公司支付租金、土地办证费用及赔偿实际损失100万元，一审法院依据双方的诉讼请求进行审理符合法律规定，且一审中西轵城村委对于煤业公司关于返还590万元的答辩意见为认为煤业公司一次性支付西轵城村委590万元购买了轵华园的房屋、设施等，并认为协议中涉及财产买卖及义务已经履行完毕，买卖协议部分不应解除。故西轵城村委的该上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。关于西轵城村委上诉提出的煤业公司拆除2400平米餐厅的问题。本案合同签订后，煤业公司在履行合同期间拆除了餐厅，该餐厅系案外人建造，现西轵城村委并不能提供关于餐厅结构、材料等相关图纸、资料等建造资料，亦无法对餐厅价值进行鉴定评估，故无法确定餐厅楼房的建设情况及成本造价，一审法院依据上述情况，参照济源市建设征收（用）土地附着物（建筑物、构筑物）补偿标准，酌定煤业公司支付西轵城村委144万元补偿款，并无不当。关于西轵城村委提出租金应从合同解除之日计算至实际返还租赁土地之日止的问题，西轵城村委于2018年11月13日、2018年11月26日两次向煤业公司发出解除通知，2018年11月27日，煤业公司向法院起诉，要求确认解除合同通知无效，经一、二审，最终判决驳回煤业公司的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现煤业公司起诉要求确认解除通知无效的请求已经被驳回，故按照法律规定，解除通知自到达时生效，一审判决煤业公司支付西轵城村委合同签订之日止解除之日的租金并无不当。关于西轵城村委提出的济源煤业公司应承担办证费用的问题，西轵城村委会虽然于2013年办理了集体土地使用证，但涉案土地已经不能用于商服用地建设，结合西轵城村委会交纳的各项费用的用途、时间、性质及本案合同的履行情况，一审法院判令煤业公司支付西轵城村委交纳的耕地占用税127751.5元并无不当。西轵城村委称就涉案土地房屋、设施等于2019年10月21日与孔祥声协商解除租赁合同并支付孔祥声690万元，本案中其将上述房屋、设施等以590万元出卖给煤业公司，因本案合同未履行，要求煤业公司支付其利益损失100万元，西轵城村委与孔祥声之间的交易行为发生在本案合同签订之前，即便存在购买价与转卖价之间的差价，亦属于西轵城村委的商业风险，西轵城村委要求煤业公司支付该部分费用于法无据，本院不予支持。关于西轵城村委上诉提出的平移凉亭费用7万元的问题，煤业公司庭审中称平移凉亭是因为对气象雷达塔的建设有影响，西轵城村委要求平移，西轵城村委对煤业公司所述无异议，而凉亭也包括在双方交易的资产清单内，故原本应由西轵城村委平移至其出租的土地范围内，实际由煤业公司平移，现双方协议未能履行，煤业公司要求西轵城村委支付该部分费用，应予支持。综上所述，煤业公司、西轵城村委的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81910元，由上诉人河南省济源煤业有限责任公司负担23632元，由上诉人河南省济源市轵城镇西轵城村民委员会负担58278元。本判决为终审判决。审判长 商 敏审判员 林慧慧审判员 郝小丽二〇二一年四月二十一日书记员 秦玉杰