呼和浩特市新城区人民法院   民事判决书   （2021）内0102民初1252号   原告：刘利，女，蒙古族，1979年9月24日出生，住呼和浩特市新城区青城巷党委一区20号楼二单元四楼西户。   委托诉讼代理人：许春风，内蒙古超伦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：吴俊扬，内蒙古超伦律师事务所律师。   被告：内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区车站东街8号。   法定代表人：邢小海，该公司执行董事、经理。   委托诉讼代理人：武菲，内蒙古百宁律师事务所律师。   原告刘利与被告内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司（以下简称中城飞祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘利的委托诉讼代理人许春风，被告中城飞祥公司的委托诉讼代理人武菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘利向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付租金36096.52元、违约金7740.99元，合计43837.51元；2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。   事实与理由：2014年12月14日，原、被告签订了《委托经营合同》约定：原告将位于呼和浩特市新城区车站东街维多利时尚广场-1层200号10.14平方米的房屋出租给被告使用，房屋总价人民币199870元。委托经营期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；被告以房屋总价款百分比分三个阶段向原告支付回报金：第一阶段为，2015年1月1日-2015年12月31日，按购房总价款6%的年回报率计算回报、第二阶段为，2016年1月1日-2016年12月31日，按购房总价款6.5%的年回报率计算回报，第三阶段为，2017年1月1日-2017年12月31日，按购房总价款7%的年回报率计算回报；支付方式为：被告按每年的1月1日-10日、7月1日-10日向原告支付半年度回报金额。又约定：被告未按时向原告支付回报金额，应承担违约责任，自第31日起每逾期一日按拖欠回报金额的5‰向原告支付违约金。合同签订后，原告将房屋交由被告租赁并经营，被告承租后未付2017年的租金。2018年1月1日在合同期限届满后被告未与原告签订委托经营合同的情况下，将商铺出租与他人，收取租金至2019年7月30日，期间未付回报金额。综上，截至2019年7月31日被告仍欠租金36096.52元。以各阶段应付租金为基数、以年利率7.5%计算至2021年1月18日的逾期支付租金的违约金共计7740.99元。综上所述，原告为了维护合法权益，特诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼。   被告中城飞祥公司辩称：一、关于2015年至2017年租金部分，答辩人欠付被答辩人租金为11186.65元，并非被答辩人主张的36096.52元，被答辩人计算租金错误。答辩人与被答辩人于2014年12月14日签订了《维多利时尚广场委托经营合同书》（以下筒称“委托经营协议”)，双方在该协议第二条明确约定双方计算租金的基数为199870元，其返租金额理应以委托经营合同上约定的数额计算，为38974.65元。答辩人于2015年1月8日、2017年1月23日已经向被答辩人支付12088元，但被答辩人在起诉时却并未核减该笔金额。答辩人与被答辩人签订的认购合同第3条约定，案涉商铺暂测面积为10.14㎡，而网签合同中显示的实测面职为10.54㎡,实际面积比暂测面积大了0.4㎡,被答辩人应向答辩人补交的0.4㎡的商铺价款为7884元，该面积差额应从返租金额38974.65元中核减。答辩人与被答辩人签订的委托经营协议补充条款约定：“如未缴纳办理产权所需费用。左本合同书中约定的乙方应收回报收益顶算办理产权费用。”也就是说，其办理产权所需要的契税费用7816元也应当从返租金额当中核减。综上，答辩人2015年至2017年欠付被答辩人的返租金额为38974.65元减去已支付的12088元，再减去面积差7884元，再减去已从租金当中扣掉的契税7816元，剩余金额为11186.65元，该数额才是答辩人应向被答辩人支付的返租金额。二、答辩人不应向被答辩人支付2018年1月1日至2019年7月31日的租金。1、双方的租赁合同早已于2017年12月31日因期限届满而终止，此后双方也未续签租赁合同，双方未形成任何基础法律关系，答辩人也未实际占有使用案涉商铺，被答辩人没有任何证据证明答辩人继续将案涉商铺出租给他人使用，故其根本没有依据向答辩人主张2018年之后的租金。2、根据相同法院已生效判决中查明的事实（（2020)内0102民初2581号民事判决书第五页“经本院调查核实，现维多利时代广场2层所有商铺均为停业状态，故对原告主张的自2018年1月1日起至2019年4月13日的回报收益的诉请，本院不予支持）可以认定，案涉商铺已经于2018年停业，一直没有经营，商铺系商业投资的一种，投资就应当承担风险，正因为案涉商场停业，被答辩人自2018年无法将其拥有的商铺出租获得收益，投资失利，就妄图将风险转嫁给答辩人以补足自身投资失利的损失，这显然违背了经济规律和公平正义的司法原则，根据同案同判的审理原则，依法应当驳回其诉讼请求。3、被答辩人早在2019年4月12日就为其他主体出具了《授权委托书》，该委托书授权由第三人为其委托经营案涉商铺，可见，在答辩人与被答辩人2017年合同终止后，其已经收回自己的商铺并将其交由其他主体委托经营，在这种情况下，被答辩人还向答辩人主张2018年至2019年的租金，于法无据，同时根据呼和浩特市新城区人民法院同类案件判决结果，均判决“对原告主张的自2018年1月1日起至2019年的回报收益的诉请，本院不予支持”，故人民法院应当依法驳回被答辩人自2018年1月1日之后的回报收益诉请。三、被答辩人主张的违约金约定过高，请求人民法院予以调整。违约金带有惩罚性质，意在惩罚恶意违约的合同相对方，而本案答辩人由于商场经营出现了严重困难，迫不得已才延付上述款项，答辩人已经因该商场经营面临巨大风险，但时至今日，答辩人仍然在尽可能的筹措资金，甚至变卖资产进行清偿，恳请法庭考虑答辩人的实际情况，酌情减轻甚至免除违约金。委托经营合同第二条明确约定，案涉房屋租金返还比例为2016年6.5%，2017年7%,而被答辩人以7.5%主张违约金，没有事实与法律依据。同时，违约金应当以199870元作为基数，自2015年至2017年计算，而本案案涉违约金主张过高，依法请求法庭调整。以上答辩意见，望贵院采纳。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   对于双方无争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月14日，原、被告签订《维多利时尚广场委托经营合同书》约定：原告将位于维多利时尚广场-1层200号10.14平方米的产权式商铺委托给被告经营，委托经营期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；合同第二条委托经营的回报及支付方式：铺位价款为199870元，分三个不同年段固定经营计算回报，第一阶段为2015年1月1日至2015年12月31日，按原告购买该铺位合同总价款的6％的年回报率予以计算回报；第二年计算比例为6.5％；第三年计算比例为7％；支付方式为半年付，被告应于每年的1月1日至10日、7月1日至10日向原告支付本半年度回报金额；合同第八条违约责任：被告未按时向原告支付回报金额，应承担违约责任，除按本合同规定支付原告应得回报额外，应自第三十一天起，每逾期一日按拖欠回报金额的千分之五，向原告支付违约金。被告提供2019年4月12日原告签名的《授权委托书》，证明原告将其商铺委托第三方经营。   本院认为，原、被告签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。被告未按照合同约定的时间向原告支付回报额，已经构成违约，应当承担违约责任；原、被告签订的合同到期后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，原、被告签订的原合同继续有效，租赁期限为不定期。本案立案时间为2020年2月3日，2019年4月12日原告签名的《授权委托书》，原告委托翁凤荣等人为代理人办理出租商铺等相关事宜，应视为原、被告之间的租赁关系已于2019年4月12日解除。因被告提出原告请求的诉讼时效已过，综合上述情况，对于原告请求的支付租金36096.52元的诉求，本院支持从2018年2月3日起至2019年4月11日期间的回报金，2018年2月3日以前的回报金已过诉讼时效。对于原告请求违约金的诉请，被告庭审中认为约定过高，申请调低，故本院酌情支持违约金为1000元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，判决如下：   被告内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告刘利自2018年2月3日至2019年4月11日止的商铺回报金额21319.5元，违约金1000元，合计22319.5元。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   诉讼费：案件受理费减半收取448元，由被告内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司负担179元，原告负担269元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判员 王采生      二〇二一年四月二十七日   书记员 武红霞