北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初1192号原告：北京徽味无穷餐饮服务有限公司，住所地北京市丰台区三路居113号北侧平房1-118号。法定代表人：章昶，执行董事。委托诉讼代理人：王瑞，北京冠领律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婧辉，北京冠领律师事务所律师。被告：常少国，男，1968年1月24日出生。委托诉讼代理人：陈峰，北京市中友律师事务所律师。被告：北京马连道投资管理公司，住所地北京市丰台区广外马连道村54号。法定代表人：靳士刚，董事长。委托诉讼代理人：杨旭，北京市尚公律师事务所律师。原告北京徽味无穷餐饮服务有限公司（以下简称徽味无穷公司）与被告常少国、北京马连道投资管理公司（以下简称马连道投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告徽味无穷公司的委托诉讼代理人王瑞，被告常少国的委托诉讼代理人陈峰，马连道投资公司的委托诉讼代理人杨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徽味无穷公司向本院提出诉讼请求：1.判令常少国支付徽味无穷公司违约金26000元；2.判令常少国赔偿徽味无穷公司装修损失346893元；3.判令马连道投资公司赔偿徽味无穷公司屋内物品损失81041元；4.诉讼费由常少国、马连道投资公司负担。事实和理由：2020年9月1日，徽味无穷公司与常少国签订《承包经营合同》，承租房屋，用于开设徽都小馆提供餐饮服务，地址为北京市丰台区三路居113号北侧平房X号（以下简称涉案房屋），年租金260000元。该合同签订前，徽味无穷公司与马连道投资公司资产办相关负责人进行电话确认，被告知常少国与马连道投资公司之间存在租赁合同，常少国有权对外出租，基于此，徽味无穷公司与常少国签订了《承包经营合同》。但合同签订后的第二天，马连道投资公司就私自在徽都小馆门上张贴通知，要求腾房。2020年10月30日，常少国也在徽都小馆门上张贴通知，要求腾房。2020年10月31日，马连道投资公司私自将徽都小馆的用水、用电关停，导致徽都小馆无法经营。徽味无穷公司与常少国签订的《承包经营合同》第九条约定：租赁期间，甲乙双方提前解除合同的，应提前3个月通知对方，并按年租金的10%违约金支付给对方，并补偿装修和经营损失。双方签订合同后，9月3日，徽味无穷公司即收到房屋腾退通知，常少国违约导致合同无法继续履行，应当依照合同约定支付违约金26000元。此外，徽味无穷公司在2017年12月租赁涉案房屋后为长期经营餐饮业务曾花费346893元装修费用进行装修，续约后，常少国违约，导致房屋被强行腾退拆除，无法继续经营，根据合同约定，常少国应当补偿徽味无穷公司装修损失。2020年11月18日，马连道投资公司强制腾退拆除涉案房屋，导致徽味无穷公司屋内物品未能移出而毁损，马连道投资公司应赔偿徽味无穷公司屋内物品损失81041元。徽味无穷公司为维护自身合法权益，故诉至法院。常少国辩称，常少国与徽味无穷公司没有签署过任何协议，《承包经营合同》是常少国与马跃签订，虽然名为承包合同，但实际是房屋租赁合同。合同签订后，常少国向马连道投资公司报备时被告知涉案房屋要拆除，所以双方签订的房屋租赁合同没有实际履行，马跃也没有支付过任何的租金。马连道投资公司辩称，涉诉的主体不对，常少国是与马跃签订的合同，徽味无穷公司是在2018年设立的，但其提供的是2020年的合同。与徽味无穷公司签订合同的是常少国，并非马连道投资公司。马连道投资公司与徽味无穷公司和马跃没有任何合同关系，不应承担任何合同义务。涉案房屋是由常少国交付给马连道投资公司的，当时屋内没有任何物品，马连道投资公司不应承担任何赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马连道投资公司将涉案房屋出租给常少国，常少国向马连道投资公司支付租金至2020年6月30日。2017年12月15日，常少国（甲方）与程造伟（乙方）签订《承包经营合同》，约定：乙方承包经营甲方位于原老茶缘宾馆房屋，承包租赁期限自2017年12月15日起至2018年12月14日止，马连道村委会投资管理公司每年一签给甲方合同，我方将自动延续合同；年租金260000元，分4次交付。合同落款处，出租方由常少国签字，承租方由程造伟签字。2018年12月18日，徽味无穷公司申请工商登记，马连道投资公司在《住所证明》中“产权人证明”一栏盖章，同意将北京市丰台区三路居113号北侧平房X号地址提供给徽味无穷公司使用。章昶、程造伟为徽味无穷公司股东。2020年9月1日，常少国（甲方）与马跃（乙方）签订《承包经营合同》，约定：乙方承包经营甲方位于原老茶缘宾馆现徽味无穷公司的房屋，承包期限自2020年9月1日起至2021年9月1日止；租金每年260000元，分4次交付，第一次交付时间为2020年9月1日，第二次交付时间为2020年12月1日；租赁期间，甲乙双方提前解除合同的，应提前3个月通知对方，并按照年租金10%违约金支付给对方，并补偿装修和经营损失。合同落款处，出租方为常少国签字，承租方为马跃签字，承租方处同时手写有徽味无穷公司的名称。2020年9月3日，马连道投资公司在涉案房屋处张贴《通知》，载明：“北京马连道投资管理公司将徽都小馆租赁给常少国，于2020年5月31日已到期。我公司不在与徽都小馆常少国续租。限2020年10月15日腾空房屋，将房屋交还给马连道投资公司。逾期未搬离物品，将认定为自动放弃。北京马连道投资管理公司资产办有权自行处置屋内所有物品。”2020年10月30日，常少国在涉案房屋处张贴《通知》，载明：“马跃您好：接马连道资产办通知，您所租房屋在当地政府规划拆迁范围之内，请您务必在2020年11月8日将房屋腾退完毕，望您积极配合工作，由此给您带来的不便，敬请谅解！谢谢合作。”后涉案房屋被马连道投资公司拆除。现徽味无穷公司依据马跃与常少国签订的《承包经营合同》向常少国主张违约责任并要求常少国、马连道投资公司赔偿损失。常少国与马连道投资公司均主张该合同的承租人为马跃，并非徽味无穷公司。常少国称涉案房屋开设的徽都小馆是程造伟经营的餐厅，马跃从程造伟那里承包餐厅单干，该份《承包经营而合同》与程造伟的《承包经营合同》之间没有关系。徽味无穷公司出具《证明》1份，证明马跃作为徽味无穷公司授权代表签订合同，涉案房屋实际承租人为徽味无穷公司。该《证明》载明：“兹证明马跃（身份证号：×××）系我公司员工，其于2020年9月1日与常少国签订《承包经营合同》系经我公司授权，我公司对其签署该合同的行为予以认可。”马跃亦作为证人出庭，其陈述称，其与章昶、程造伟一起投资经营徽味无穷公司，因为签合同时与常少国很熟，所以合同没有盖公章；签订合同前，马跃电话与马连道投资公司蔡书记询问，能否和常少国签订新的合同，他口头答应可以；涉案房屋面积约300平方米。徽味无穷公司提交马跃与马连道投资公司蔡书记的通话录音，证明其在与常少国签订合同签前，与马连道投资公司负责人电话确认，被告知常少国与马连道投资公司存在租赁合同，并确认常少国有权将涉案房屋对外转租。该录音第1秒，马跃“蔡书记您好，我是徽州小馆小马”，蔡书记“怎么啦”，马跃“今天常总，常少国过来跟我签一下那个合同，让我们交房租，这个没问题吧，我们是不是继续跟他这边交”；录音第30秒，蔡书记“他租给你不租给你，我是租给常少国的”，马跃“我知道，您不是租给常少国了吗”，蔡书记“对呀”，马跃“现在常总不是过来跟我签这个合同吗，因为我们的合同不也到期了吗”，蔡书记“对你跟常少国签可以，你跟程总签不了”，马跃“我就说常总，您听错了”，蔡书记“你跟常少国签可以”，马跃“可以，那我就签完合同给他交钱了啊”，蔡书记“没问题，你跟常少国没问题”。马连道投资公司认可录音中的蔡书记系该公司的工作人员，但称因该工作人员不了解村里的规划，不知道马连道投资公司和常少国的合同签到哪天，所以当时就说应该没问题，但是后来一核对发现不对，就发函了。徽味无穷公司提交程造伟的银行交易明细，证明徽味无穷公司自2017年12月16日起通过程造伟的银行账户向常少国支付租金，租金支付至2020年8月31日。常少国、马连道投资公司对该证据的真实性予以认可，但认为与本案无关。徽味无穷公司提交视频截图、买卖合同、销售单、收据、报销单、购货凭证、银行凭单、出库单、送货单等，证明其装修涉案房屋支出装修费346893元、购买室内物品支出81041元，涉案房屋被拆除，该费用应当作为损失由常少国、马连道投资公司赔偿。常少国、马连道投资公司均对于上述证据真实性均不予认可，认为与本案无关。庭审中，双方均认可涉案房屋与两份《承包经营合同》中载明的原老茶缘宾馆为同一地址。本院认为，关于本案法律适用问题，《中华人民共和国民法典》已经于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的争议系在民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于房屋租赁合同纠纷的法律规定，主要集中在《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。徽味无穷公司与常少国于2020年9月1日签订的《承包经营合同》实际为房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，徽味无穷公司与常少国之间形成房屋租赁合同关系，双方均应依约履行自己的义务。本案争议焦点在于马跃与常少国签订的《承包经营合同》中的承租人是否是徽味无穷公司。根据庭审查明的事实，徽味无穷公司与马跃均认可马跃签署该份合同是代表徽味无穷公司，结合程造伟于2017年12月15日与常少国签订《承包经营合同》并在涉案房屋开设经营徽都小馆的事实，可以认定马跃与常少国签订的《承包经营合同》的实际承租人系徽味无穷公司，常少国主张马跃系从程造伟处承包餐厅，但未提交证据，本院对此不予采信，故对常少国、马连道投资公司关于徽味无穷公司并非合同主体的抗辩意见，本院不予采信。徽味无穷公司在签订合同前，与马连道投资公司进行核实是否能够继续签约，已尽到审查义务。常少国在未明确是否有权继续转租涉案房屋的情况下，与徽味无穷公司签订合同，导致合同无法继续履行，构成违约，对此应承担违约责任，应当赔偿徽味无穷公司违约金及装修损失。故对徽味无穷公司要求常少国支付违约金的诉讼请求，主张合理，本院予以支持。关于装修损失，因涉案房屋已被拆除，根据现有证据无法证明徽味无穷公司的实际装修损失，且不具备评估条件，故具体数额，本院综合考虑涉案房屋用途、面积及合同履行期限等情况，酌情予以确定。关于徽味无穷公司要求马连道投资公司赔偿房屋内物品损失的诉讼请求，与本案非同一法律关系，本院不予不处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、常少国于本判决生效之日起七日内支付北京徽味无穷餐饮服务有限公司违约金26000元；二、常少国于本判决生效之日起七日内赔偿北京徽味无穷餐饮服务有限公司装修损失60000元；三、驳回北京徽味无穷餐饮服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8109元，由北京徽味无穷餐饮服务有限公司负担6573元（已交纳），由常少国负担1536元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 刘亚男二〇二一年四月二十九日法官助理 卢文婷书 记 员 王跃佳