成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初8139号 原告：成都蓝润华仁置业有限公司，住所地成都市成华区一里塘西巷55号1栋1单元2层207号。 法定代表人：范叶。 委托诉讼代理人：闫博扬，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：王一凡，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 被告：康虎，男，汉族，1986年9月13日出生，住四川省崇州市。 被告：冯小蓉，女，汉族，1989年4月11日出生，住四川省遂宁市船山区。 原告成都蓝润华仁置业有限公司（以下简称蓝润公司）与被告康虎、冯小蓉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蓝润公司的委托诉讼代理人闫博扬、王一凡到庭参加诉讼，被告康虎、冯小蓉经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蓝润公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认蓝润公司与康虎、冯小蓉之间签订的商品房买卖合同及其附件、补充协议已于2020年3月27日解除；二、判令康虎、冯小蓉协助蓝润公司办理完毕撤销商品房买卖合同登记、备案的相关手续，包括但不限于撤销网签手续，撤销商品房买卖合同备案登记（备案号：2097504号）、注销预告登记（预告登记号：成预【0492582】号、成预【0492583】号），预抵押登记（预抵押登记号：预抵【1221052】号）；三、判令康虎、冯小蓉向蓝润公司支付逾期办理前述手续的违约金暂计81290.44元（以527864元为基数，按照每日万分之五即263.93元/日的标准，从2020年4月27日起计算至全部手续办理完毕之日止，违约金暂计至2021年3月1日）；四、判令康虎、冯小蓉向蓝润公司支付因其违约导致合同解除的违约金105572.8元；五、判令康虎、冯小蓉承担蓝润公司所支付的律师费15000元；六、判令康虎、冯小蓉将房屋腾空并恢复原状后，退还予蓝润公司，并向其支付房屋使用费366556.4元；七、判令蓝润公司主张的第二项至第六项所判决确认的款项从康虎、冯小蓉的购房款中予以抵销。事实与理由：康虎、冯小蓉于2014年10月11日与蓝润公司签订商品房买卖合同及其附件、补充协议等买卖法律文件（下统称“买卖合同”），由康虎、冯小蓉购买蓝润公司开发的“蓝润•蓝客城”5幢1单元17层1703号房屋。上述买卖合同约定总房款为人民币527864元，其中首付房款为人民币167864元，剩余房款以银行按揭贷款方式付清。同时，康虎、冯小蓉与中国工商银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称“贷款银行”）签订个人购房担保借款合同等贷款法律文件（下称“借款合同”），蓝润公司作为康虎、冯小蓉的担保人向贷款银行提供连带责任担保。但是自贷款银行放款至今，康虎、冯小蓉先后多次未支付银行按揭贷款本息，贷款银行已提前收贷，并通过公证债权文书案申请强制执行要求蓝润公司承担担保责任。蓝润公司已经代康虎、冯小蓉向贷款银行支付剩余全部贷款本息、利息、罚息、复利等相关费用，合计371044.64元。根据买卖合同约定：如因买受人违背其与银行的贷款合同约定，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金；同时买受人有义务在合同解除后根据出卖人通知在30日内配合出卖人到相关房产管理部门办理解除或注销所购商品房的备案登记等手续，且若买受人未配合出卖人办理前述手续，买受人逾期一天按照总房款万分之五向出卖人承担违约金。若合同解除时，房屋已交付买受人的，买受人应在合同解除通知送达后30日内腾空房屋，买受人逾期腾房的，每逾期一日，还应每天按合同总房款万分之四的标准向出卖人支付房屋使用费；另，买受人应自收房之日起至合同解除日期间，每日按合同总房款万分之四的标准向出卖人支付房屋使用费。蓝润公司认为康虎、冯小蓉未偿还银行贷款的行为，直接导致蓝润公司向贷款银行承担了担保责任。故，根据上述约定，蓝润公司有权解除合同，并要求康虎、冯小蓉承担违约金等相关法律责任。蓝润公司为维护自身合法利益，防止损失进一步扩大，特向法院提起诉讼。 康虎、冯小蓉未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月11日，蓝润公司与康虎、冯小蓉签订了《商品房买卖合同》（合同自编号：0245）及附件、《商品房买卖合同补充协议》，约定：康虎、冯小蓉购买蓝润公司开发的位于成都市成华区，建筑面积72.33平方米，总价527864元，康虎、冯小蓉采取按揭贷款的方式支付购房款，付款方式为在合同签订同时一次性付清首付款人民币167864元，剩余购房款360000元以向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称工商银行滨江支行）申请30年房屋贷款的方式进行支付。合同首页载明康虎、冯小蓉的通讯地址为成都市成华区青龙乡新山村8组13号。 《商品房买卖合同补充协议》第一条约定：“……3、（2）若买受人违背其与银行的贷款合同约定(如未按期足额偿付贷款本息)，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任的，给出卖人造成的损失(包括但不限于出卖人承担的还款、违约金、罚息等以及由此产生的所有费用)由买受人承担。买受人应在出卖人承担担保责任后两日内应向出卖人赔偿全部损失，且出卖人有权要求买受人承担总房款每日万分之八的违约金(自出卖人承担担保责任之日至实际收到买受人对出卖人损失的全部弥补之日)，并有权单方面解除合同及附件和补充协议。出卖人解除合同的，出卖人还有权要求买受人按照合同约定之房屋总价款20%的比例，在五日内向出卖人支付违约金。另外，在此情况下解除合同时，如买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了应自行承担装修损失，还应该将房屋恢复原状后交付给出卖人；4、买受人未按照《合同》约定的时间付款逾期超过60日(包括按揭贷款未在约定期限内到达出卖人账户的)，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自约定的应付款期限届满之次日起至解除合同之日止按日向卖方支付逾期应付款万分之壹的违约金，并还需按购买房屋总价款的10%向卖方支付违约金，同时应当配合出卖人办理解除合同备案登记的相关手续，出卖人有权从买受人已付价款中直接扣除上述所有违约金和赔偿款项，剩余款项(若有)由卖方无息退还买方。”第十六条约定：“1、无论何种原因导致双方签订的商品房合同解除，如买受人的房屋已经装修的，该装修损失由买受人自行承担，同时买受人均应在合同解除后根据出卖人的要求在30日内配合出卖人到房屋管理部门办理合同备案登记的撤销、交还房屋(如已交付房屋)和返还过户(如已办理分户房屋产权)等手续，如买受人逾期履行该等手续的，每日应向出卖人支付购房总款万分之五的违约金，若买受人不履行该等手续的，出卖人有权按合同约定购房总款的20%向买受人收取违约金。2、（1）买受人应在合同解除通知送达后30日内腾空房屋，买受人逾期腾房的，每逾期一天，还应每天按合同总房款万分之四的标准向出卖人支付房屋使用费；……（3）买受人应自收房日起至合同解除日期间，按照每日按合同总房款万分之四的标准支付房屋使用费。出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房(如已交房)后30日内，将买受人已付购房款扣除违约金及各种相关费用【包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息(如有)、出卖人为签订及解除合同而实际产生的费用(如印花税、律师费及手续费)、房屋使用费(如有)及出卖人其他损失等】后的余额(如有)无息返还买受人，如买受人已付购房款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。”第十七条约定：“买、卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人在履行合同时的通知、告知事项，如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以特快专递的形式通知相对人，寄发特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。在成都市市内，寄发特快专递后的第三日视为送达日；在成都市以外的中华人民共和国境内，寄发特快专递后的第五日视为送达日。” 2014年10月7、11日，康虎、冯小蓉向蓝润公司支付案涉房屋首付款共计167864元。2014年10月23日，房管部门对该《商品房买卖合同》进行了备案，签约备案号为2097504。2014年12月1日，房管部门为案涉房屋办理了预告登记，权利人登记为康虎、冯小蓉（不动产权证明号：成预0492582、0492583）。2014年12月1日，房管部门为案涉房屋办理了预抵押登记，抵押权人登记为中国工商银行股份有限公司成都滨江支行（不动产登记证明号：预抵1221052）。 2014年10月15日，中国工商银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称工商银行滨江支行）作为贷款人与康虎、冯小蓉作为借款人、蓝润公司作为保证人签订了《个人购房借款/担保合同》，康虎、冯小蓉因购买案涉房屋向该行申请贷款360000元，贷款期限为30年，还款方式为按月等额本金还款法，蓝润公司提供连带保证责任担保，保证范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。四川省成都市国力公证处对该《个人购房借款/担保合同》进行了公证。 2016年8月26日，冯小蓉对“蓝润•蓝客城”5幢1单元17层1703号房进行了验收，并于当日签订了入户声明。2016年10月24日冯小蓉领取了钥匙、门禁卡等物品。康虎、冯小蓉收房后，多次逾期还贷，导致贷款银行工商银行滨江支行提前收贷，并通过申请强制执行（2019）川0108执1979号《执行裁定书》要求蓝润公司承担担保责任，本院在执行过程中于2019年10月9日划扣蓝润公司账户共计362158.94元，代为清偿康虎、冯小蓉剩余按揭贷款本息。工商银行滨江支行于2020年3月2日出具了《个人贷款结清证明》。2019年12月16日，蓝润公司向康虎、冯小蓉在《商品房买卖合同》中载明的通讯地址通过中国邮政邮寄了《催告函》，表示康虎、冯小蓉逾期还贷，蓝润公司已代其提前清偿全部剩余按揭款项，要求康虎、冯小蓉自收到催告函2日内立即清偿上述款项并支付相应的违约金。2020年3月6日，蓝润公司按合同约定的通讯地址向康虎、冯小蓉邮寄了《关于清偿代偿款的催款函》，声明蓝润公司已代其清偿全部剩余按揭款项及其未按期足额偿付贷款本息所产生的利息、罚息、复利等相关费用，要求康虎、冯小蓉立即付清代偿款并支付相应的违约金。2020年3月24日，蓝润公司按合同约定的通讯地址向康虎、冯小蓉邮寄了《合同解除通知函》，表示因康虎、冯小蓉原因导致蓝润公司承担了保证责任，根据合同约定蓝润公司行使单方解除权，通知解除蓝润公司与康虎、冯小蓉签订的商品房买卖合同及附件、补充协议等法律文件，康虎、冯小蓉应当在合同解除后30日内配合蓝润公司办理撤销合同备案登记等相关手续，并支付相应的违约金以及逾期未配合办理相关手续的房屋使用费。 2018年8月9日，成都蓝润华锦置业有限公司与泰和泰律师事务所签订《委托代理合同》，约定：“……（二）通过诉讼方式方式催收的，案件代理费用收费标准为按件收取，在同一法院同时（一周内）立案五个及以上的案10000元/件收取，其他情况按15000元/件的标准收取，如果发生二审及执行，继续代理，但不另收取律师费……。”2020年4月20日，蓝润公司及成都蓝润华锦置业有限公司共同出具《关联公司证明》，载明：兹有成都蓝润华仁置业有限公司系成都蓝润华锦置业有限公司关联公司，特此证明。2020年6月9日，蓝润公司向泰和泰律师事务所支付律师费15000元。 上述事实，有以下证据：蓝润公司的工商登记信息、康虎、冯小蓉的身份信息、《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同备案信息、成都市不动产登记信息摘要、《个人购房借款/担保合同》、入户声明及物品领用登记表、《协助执行通知书》、《个人贷款结清证明》及转账凭证、《催告函》、《关于清偿代偿款的催款函》、《合同解除通知函》、《关联公司证明》、委托代理合同、律师费发票及当事人当庭陈述为证，本院予以确认。 本院认为,蓝润公司与康虎、冯小蓉签订的《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的法律事实发生在《民法典》施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定,蓝润公司与康虎、冯小蓉签订的《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》中约定，如因买受人的原因导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了担保责任，出卖人有权解除合同，同时买受人应当在出卖人发出书面通知之日起30日内配合出卖人办理注销网签备案手续。因康虎、冯小蓉多次逾期还贷导致蓝润公司承担了担保责任，在蓝润公司承担担保责任后于2020年3月24日邮寄了《合同解除通知函》，其送达日2020年3月27日即为案涉合同及附件、补充协议解除之日。合同解除后，蓝润公司要求康虎、冯小蓉协助办理撤销案涉商品房买卖合同备案登记、案涉房屋预告登记、预抵押登记手续的诉讼请求符合约定，本院依法予以支持。 关于蓝润公司主张违约金的问题，康虎、冯小蓉逾期归还按揭贷款导致合同解除，其行为构成违约，应当承担违约责任。蓝润公司就解除合同与二被告逾期协助办理撤销合同备案登记等手续分别主张了两项违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”结合案涉合同补充协议第一条第三款第二项及第十六条第一款之约定，本院认为，违约金数额的确定应以实际损失为基础，蓝润公司的实际损失已有房屋使用费进行弥补，结合蓝润公司实际损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度等，本院酌情将解除合同违约金与二被告逾期协助办理撤销合同备案登记等手续违约金合并调整为按总房款527864元的10%计算为52786.4元予以支持。 关于蓝润公司主张律师费的问题。根据案涉合同补充协议第十六条第二款的约定，结合蓝润公司提交的委托代理合同及律师费发票为证，其诉求二被告支付律师费15000元的主张于法有据，本院予以支持。 关于蓝润公司主张二被告腾退案涉房屋并支付房屋使用费的问题。根据案涉合同补充协议第十六条第二款的约定，案涉合同解除后，蓝润公司有权要求二被告腾退案涉房屋并请求二被告支付自收房日起至合同解除日期间的房屋使用费共计276395.35元（计算方式：以527864元为基数，按照每日万分之四即211.15元/日的标准，自2016年8月26日计算至2020年3月27日）。蓝润公司亦有权向二被告主张逾期腾房期间的房屋使用费（计算方式：以527864元为基数，自逾期腾房之日2020年4月26日至实际返还房屋之日止，按照每日万分之四即211.15元/日的标准计算）。蓝润公司关于房屋使用费的上述主张于法有据，本院依法予以支持。康虎、冯小蓉经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 关于蓝润公司主张上述费用在二被告支付的购房款中予以抵销的问题。根据案涉合同补充协议第一条第四款的约定及案涉合同实际履行情况，蓝润公司的上述主张于法有据，本院予以支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百条、第一百零七条、第一百一十四条及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下： 一、确认成都蓝润华仁置业有限公司与康虎、冯小蓉于2014年10月11日签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：0245）及附件、《商品房买卖合同补充协议》于2020年3月27日解除； 二、康虎、冯小蓉应于本判决生效之日起十日内协助成都蓝润华仁置业有限公司办理撤销位于成都市成华区房屋的合同备案登记（备案号2097504号）、预告登记（成预0492582号、成预0492583号）及预抵押登记（预抵1221052号）手续； 三、康虎、冯小蓉于本判决生效之日起十日内向成都蓝润华仁置业有限公司支付违约金52786.4元； 四、康虎、冯小蓉于本判决生效之日起十日内向成都蓝润华仁置业有限公司支付律师费15000元； 五、康虎、冯小蓉于本判决生效之日起十日内向成都蓝润华仁置业有限公司腾退位于成都市成华区房屋，并支付自收房日起至合同解除日期间的房屋使用费276395.35元及逾期腾房期间的房屋使用费（计算方式：以527864元为基数，按照每日万分之四即211.15元／日的标准，自2020年4月26日计算至实际腾退房屋之日止）； 六、康虎、冯小蓉应向成都蓝润华仁置业有限公司支付的上述违约金、律师费及房屋使用费在其已付购房款中予以抵销； 七、驳回成都蓝润华仁置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7724元，减半收取3862元，公告费600元，保全费2661元，由康虎、冯小蓉承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吕凌飞 二〇二一年四月七日 书记员  张路遥