文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初3147号原告：郑秋红，女，汉族，1968年10月10日出生，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：江鹏燕，上海海宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。被告：太仓龙好生活家居广场有限公司，住所地江苏省太仓经济开发区常胜路68号。法定代表人：高坚文，执行董事。委托诉讼代理人：李君静，上海共识久久律师事务所律师。被告：太仓市天地实用房开发有限公司，住所地江苏省太仓经济开发区常胜路11号。法定代表人：徐红卫，总经理。委托诉讼代理人：陈午雄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭振乔，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告郑秋红与被告太仓龙好生活家居广场有限公司（以下简称龙好公司）、太仓市天地实用房开发有限公司（以下简称天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院在2020年6月2日立案后，依法适用简易程序在2020年7月3日公开开庭进行了审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院在2020年8月3日裁定本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告郑秋红及其委托诉讼代理人江鹏燕、刘奇到庭参加诉讼。经本院传票传唤，被告龙好公司、天地公司拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑秋红向本院提出诉讼请求：1.被告龙好公司支付原告郑秋红2015年10月1日至2020年9月30日的房屋占有使用费104455元（20891元/年×5年）；2.被告龙好公司按照每日万分之三支付原告郑秋红截至房屋占有使用费付清之日的违约金（以20891元为基数自2015年10月31日起算，以20891元为基数自2016年10月31日起算，以20891元为基数自2017年10月31日起算，以20891元为基数自2018年10月31日起算，以20891元为基数自2019年10月31日起算）；3.被告天地公司对被告龙好公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2010年12月13日，原告郑秋红与被告龙好公司签订一份《商铺租赁合同》，约定：龙好公司向郑秋红租赁位于太仓市的商铺，租赁期限是五年，自2010年10月1日至2015年9月30日；龙好公司在租赁期限前三年无需支付租金，需在2013年10月31日前支付2013年10月1日至2014年9月30日的租金，需在2014年10月31日前支付2014年10月1日至2015年9月30日的租金。双方并约定被告龙好公司逾期未付租金，则按照每日万分之三支付原告郑秋红违约金。该《商铺租赁合同》到期之后，被告龙好公司未将商铺返还给原告郑秋红，也未支付原告郑秋红房屋占有使用费。因此，被告龙好公司应当参照第五年租金标准20891元/年，支付原告郑秋红2015年10月1日至2020年9月30日的房屋占有使用费104455元，并参照合同约定支付原告郑秋红逾期违约金。根据太仓市人民法院（2015）太民初字第01803号民事判决，被告天地公司滥用被告龙好公司的独立地位，逃避债务，严重损害原告郑秋红的利益，其应对被告龙好公司所负债务承担连带责任。被告龙好公司书面辩称：1.太仓市人民法院的类案判决已经认定家饰佳商场早已无人使用和经营，商场门口张贴的告示显示太仓市合力聚置业有限公司（以下简称合力聚公司）已经开始收购商场内的商铺。2.原、被告签订的《商铺租赁合同》约定被告龙好公司自2013年10月31日起便需支付租金，原告郑秋红明知自己的权利受到侵害的情况下，未在二年内起诉主张权利，其早已丧失胜诉权。综上所述，原告郑秋红的诉讼请求不应得到支持，请求驳回原告郑秋红的诉讼请求。被告天地公司书面辩称：1.原告郑秋红与被告龙好公司签订的《商铺租赁合同》到期之后，双方的租赁关系事实上已经终止，不存在被告龙好公司继续占有、使用涉案商铺的情况。2.在太仓市人民法院（2015）太民初字第01803号案件中，法院判决被告天地公司承担连带责任主要基于原告郑秋红与被告龙好公司之间的《商铺租赁合同》及其租金。但是，双方的租赁关系已经终止，原告郑秋红主张的房屋占有使用费不属于《商铺租赁合同》范畴，且房屋占有使用费与被告天地公司没有法律关系。因此，原告郑秋红请求被告天地公司承担连带责任毫无事实和法律依据。3.原告郑秋红的诉讼请求超过了诉讼时效。综上所述，请求驳回原告郑秋红的诉讼请求。本院经审查认定以下事实：2008年5月28日，被告天地公司（协议中甲方）与上海城市商业集团有限公司的前身上海家饰佳控股（集团）有限公司（协议中乙方，以下简称城商公司）签订《太仓香花桥广场项目合作协议》一份，主要内容是：甲方是香花桥广场项目的开发商，目前合法拥有该项目房屋的所有权，为提高项目的声誉，甲方邀请乙方对于该项目实施“家饰佳”品牌输出和管理经验输出；甲方在协议签订之日起三十日内成立项目公司，该项目公司系接受业主委托、负责商场经营管理的法律主体，对外签订相关合同；合作期间，该项目公司由甲方委托乙方独家管理，乙方拥有自主经营权并享受经营收益，相关法律文件（包括但不限于公章、财务章、营业执照等）概由乙方持有；合作期限是三年，自2009年7月1日起至2012年6月30日止。该协议还约定了其他事项。2008年5月30日，被告天地公司根据上述协议约定，出资300万元设立被告龙好公司。被告龙好公司设立之后，被告天地公司将注册资本300万元本息转出，并将营业执照、公司公章、法定代表人印章、合同专用章、财务专用章等资料全部移交给城商公司，由城商公司对被告龙好公司进行实际经营、管理。2008年6月起，被告天地公司共销售香花桥广场项目商业用房1400多套。2010年12月5日，家饰佳太仓商场开始营业。2010年12月6日，原告郑秋红向被告天地公司认购涉案项目的4幢4047室，认购合同约定建筑面积是19.01平方米。2010年12月13日，原告郑秋红（合同中甲方）与被告龙好公司（合同中乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将所购买的4幢4047室出租给乙方使用，租赁期限为五年，自2010年10月1日至2015年9月30日；合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起15日内搬离全部设备、物件，但是双方另有协商除外；合同期满，如乙方逾期不搬迁，乙方应当赔偿甲方因此所遭受的经济损失；乙方应在租期届满后7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方按该房屋总价的每日万分之五向甲方支付违约金，但是另有约定除外；乙方返还该商铺时，房屋应按租期届满时现状返还。该合同还约定了其他事项。2011年3月25日，涉案项目的4幢4047室登记至原告郑秋红名下，登记的房屋坐落是太仓市经济开发区常胜北路68-8号4047室。2012年6月30日，城商公司与被告天地公司合作期限届满，城商公司不再对家饰佳太仓商场进行管理。2012年8月1日，城商公司将被告龙好公司的营业执照、印章等资料邮寄给被告天地公司的法定代表人徐红卫，并经公证机构公证。由于被告龙好公司未按合同约定支付原告郑秋红租金，原告郑秋红在2015年6月20日通过挂号信向被告龙好公司、天地公司的住所地邮寄催款函。但是，由于被告龙好公司、天地公司均因“迁移新址不明”，挂号信均退回给原告郑秋红。2015年12月16日，原告郑秋红以龙好公司、天地公司与城商公司为共同被告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼。经审理，本院在2016年3月11日作出（2015）太民初字第01803号判决：1.被告龙好公司支付原告郑秋红2013年10月1日至2015年9月30日的租金39883元，并按照银行同期同类贷款基准利率1.3倍支付违约金；2.天地公司、城商公司对龙好公司的上述债务承担连带清偿责任。城商公司撤离之后，家饰佳太仓商场出现无人管理状况。为了维护该商场的正常秩序，经有关部门协调，被告龙好公司的法定代表人高坚文支付了该商场2012年7月至9月的水费、电费、人工费等。此后，承租该商场内商铺的业主陆续搬离至其他地方经营。2016年春节前，家饰佳太仓商场停止经营。合力聚公司在2018年4月10日成立。2018年5月3日开始，合力聚公司收购了超过70%的家饰佳太仓商场内的商铺。诉讼过程中，本院在2020年7月14日至家饰佳太仓商场实地查看，商场内的商铺早已无人使用、经营。审理中，原告郑秋红陈述：由于天地公司拆除了商铺的四至边界，其不能确定自己商铺的具体位置。上述事实，由原告郑秋红提供的《认购合同》《商铺租赁合同》、房屋所有权证、挂号信，被告天地公司提供的本院（2015）太民初字第01803号民事判决书、江苏省高级人民法院（2018）苏民申2018号民事裁定书，本院在2020年7月14日拍摄的照片、本院（2016）苏0585民初1090号民事判决书以及原告郑秋红的当庭陈述等证据证实。本院认为：一、涉案商铺系产权式商铺，基于产权式商铺的特点，原告郑秋红作为业主，其行使权利应受广大业主整体利益的限制。1.原告郑秋红自天地公司处购买涉案商铺后出租给龙好公司，再由龙好公司交城商公司经营，原告郑秋红每年收取固定比例收益。同时，原告郑秋红所购的产权式商铺没有实质意义上的不动产界址，不是物理状态的空间分割模式，没有明确的四至界限，没有独立的墙体将各商铺与相邻其他商铺、过道相隔离。因此，包括案涉商铺在内的家饰佳太仓商场内的商铺符合产权式商铺的特征。2.涉案产权式商铺的特点决定了商铺只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺业主的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。因此，原告郑秋红的商铺与其他业主商铺的使用和经营具有整体、不可分割性，其无法通过独立使用、经营涉案商铺获益，其必须通过与其他商铺整体管理的方式才能产生收益。3.产权式商铺的核心表现形式为商铺所有权与经营权相分离，在委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务，应当遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。本案中，涉案商铺租赁期满后，原告郑秋红单独收回或独自利用其商铺将影响到其四周其他业主的商铺以及整个商场商铺的使用、收益和处分，包括整体出租、出售等，故应考虑广大业主的整体利益。二、原告郑秋红未能举证证明龙好公司在租赁期限届满之后仍继续占有、使用家饰佳太仓商场内的涉案商铺，应承担举证不利的相应后果。1.2012年6月30日，城商公司在与天地公司的合作期限届满后从家饰佳太仓商场撤离，随后承租该商场内商铺的经营者陆续搬离至其他地方经营。至2016年春节前，所有经营者已全部搬离。本案中，原告郑秋红既无证据证明其所购商铺的具体位置，也无证据证明租赁期间内实际使用该商铺的经营主体的经营状况。尤其是，原告郑秋红向龙好公司主张占有使用费，其始终未能证明租赁期限届满后龙好公司仍占有、使用其商铺或将商铺交由其他主体使用。2.原告郑秋红在与龙好公司约定的租赁期限于2015年9月30日届满。依据前述认定事实，家饰佳太仓商场经营者在随后的较短时间内即全部撤场完毕。但本院注意到，早在2015年6月20日原告郑秋红就曾向龙好公司邮寄挂号信，邮寄地址即是家饰佳太仓商场所在的太仓市常胜北路68号，但挂号信以“迁移新址不明”理由退回。此时，郑秋红作为业主，应对其出租商铺以及家饰佳商铺的相关状况予以关注，并采取积极有效措施维护自身合法权益。综上所述，产权式商铺的性质决定了郑秋红在行使涉案商铺权利时应受广大业主整体、共同利益的限制；郑秋红在本案中也未能举证证明龙好公司在与郑秋红租赁期满后仍占有、使用涉案商铺，故原告郑秋红要求龙好公司支付房屋占有使用费和违约金的主张，本院碍难支持。因此，对原告郑秋红要求天地公司承担相应连带清偿责任的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告郑秋红的诉讼请求。案件受理费2469元，由原告郑秋红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  郭玉昆二〇二一年四月一日书记员  邵 诚