广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终151号上诉人（原审原告）：广东少帅教育项目投资有限公司，住所：惠州市××××××××××××××××写字楼。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：张锦愉，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审第一被告）：惠州市惠城区××××××××民委员会，住所：广东省惠州市惠城区×××××××××。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：谢建军，广东金卓越律师事务所律师。以下简称为被代。原审第二被告：惠州市和盛房地产开发有限公司，住所：惠州市××××××××××××。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：秦涛，男，汉族，1980年7月31日出生，公民身份号码：654××××××××313252，住址：广东省惠州市惠城区××××××××××××××××，公司员工。原审第三人：江苏天宇建设集团有限公司，住所：宝应县×××××××。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：胥先忠，男，汉族，1968年12月10日出生，公民身份号码：321××××××××××××698，住址：南京市下关区××××××××××××××，公司员工。上诉人广东少帅教育项目投资有限公司与被上诉人惠州市惠城区××××××××民委员会、原审被告惠州市和盛房地产开发有限公司、原审第三人江苏天宇建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初3401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人广东少帅教育项目投资有限公司不服一审判决，上诉请求：一、请求撤销一审判决，请求改判被上诉人退还上诉人文岭西堤花园不合格交付的商铺（3285m2）5个月租金，即1437187.5元。二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、案涉主要事实。2018年10月10日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，被上诉人将其位于惠城区旭日2路文岭西堤花园1楼（向北面13间、向西面19间、向南面1间）总面积共5831.60平方米的商铺出租给上诉人，租期为2018年10月10日至2028年10月10日止，前三年按每月87.5元/平方米，每月租金为510265元。双方达成协议后，在交付租赁物过程中，发现租赁的商铺外墙开裂、主体质量问题，没有排烟设施，首遇雨水天气后，租赁物发生多部位漏水，租赁物不符合使用性能，上诉人多次向被上诉人和物业公司反映，三方于2019年3月6日、3月25日、4月8日、4月12日、4月17日多次到现场察看并拍摄现场照片和视频，确认漏水面积为3285m2，承诺对相关商铺进行维修，至于2019年7月17日方维修后重新交付。二、一审认定事实错误。1、一审对本案涉及的关键存在严重错误认定。本案涉及的焦点事实为租赁合同的标的物是否合格交付、是否能满足租赁合同的基本使用性能需求。一审中原被告都提供了大量的证据证明案涉租赁物确实存在漏水质量问题，各方主体也进行了函件来往确认，根据维修方的维修验收文件，案涉租赁物的维修验收时间也是确认的。一审判决完全无视各方形成的历史文件材料，不顾相关文件和证据证明案涉租赁物存在漏水、渗水问题并各方已进行维修工作等众多明确的证明事实，一审判决在毫无依据的情况下，凭空认定案涉租赁物只是“属于因2019年3月份惠州市大雨频繁和雨水进入商铺所致”，完全歪曲事实，为被上诉人开脱责任。2、一审判决认定上诉人2019年3月-5月期间正常使用租赁物，完全没有任何依据。上诉人此期间根本无法正常使用租赁物，相关租赁物在此期间并没有实际使用，上诉人先交纳租金，只是出于善意，根据被上诉人要求，在被上诉人调查事实和开会确定解决方案前，先行支付相关租赁，以免被上诉人工作不好开展，以及鉴于在相关原因、责任和处理方案在被上诉人未开会确定前，以免被上诉人及村民指责上诉人无理由拒交纳租金。3、本案争诉的是租赁合同关系，被上诉人是合同相对方，是租赁物的合格交付义务方，现有证据证明案涉租赁物确属被上诉人交付不合格、不符合合同使用性能。一审判决认定一审第二被告和第三人及时完成了维修工作，并以上诉人签订部分合同，以此认定案涉租赁物并未影响使用，并且以项目获得竣工验收为由认定租赁物合格交付，完全没有任何事实依据，与事实相悖。4、一审中上诉人及被上诉人等在历史关系中形成的证据完全遗漏、不进行分析评述，对相关事实完全抹灭，存在重大事实缺漏。三、一审判决法律适用严重错误。1、本案的法律关系是租赁合同关系，合同的相关主体是上诉人和被上诉人，一审法院将第二被告追加为一审被告，完全混淆了租赁合同关系和房地产开发关系，违反了合同的相对性，对租赁合同的权利义务和责任及履行标准等用房地产开发的相关法律规定和原则及相关程序来认定租赁合同关系的纠纷，是明显的偷换概念。上诉人在一审中起诉和诉讼中都明确表示，不对一审第二被告主张权利，一审第二被告并非本案的适格主体，其抗辩的权利和理由不能作为本案租赁合同履行的抗辩事由。由此可见，一审判决以房地产开发的验收效力和规范要求来认定租赁合同关系的是否适当履行，明显违法。2、一审对租赁合同的交付标准进行了错误的颠倒认定，一审判决认为租赁物“按原状出租”，以此认定租赁物可以不需要符合法律关于房屋质量、使用性能的强制规定，完全错误。况且，租赁物在招标时并没有将漏水现象呈现，招标时不存在该“状”况，其次，“按原状出租”不能成为经营人的逃避责任的理由，作为承租人，所能了解和辨识的状况只能是招标时外观所呈现的现象，其他未显现或一般人无法了解和辨识的情况，被上诉人应明确告知，否则不能成为免责事由。何况，一审判决认为租赁物“按原状出租”文件是出自2018年9月《招租竞价文件》，《租赁合同补充协议》作为《租赁合同》不可分割部分签订的时间是2018年10月17日。《租赁合同补充协议》第（5）条内容明确提出租赁期间若甲方的物业渗水、漏水等问题导致乙方不能正常使用租赁物时，由甲方负责（乙方使用不当除外）维修，维修期间影响乙方经营的免计租金。所以，上诉人不服一审判决驳回上诉人全部诉讼请求。3、一审判决违悖当事人主义，一审中上诉人明确向法院主张和阐明，主张的案涉法律关系是被上诉人作为出租人为履行适当交付的义务，从而要求其承担合同责任；上诉人主张被上诉人并未适当交付租赁物，而并非合格交付租赁物后在租赁期间对租赁物的维修义务，一审为迎合被告和其他诉讼参加人的辩解，将本案的争议关系偷换成租赁期间的维修责任，从而使用租赁期间维修的法律关系和规定，属严重的错误，违反当事人诉权。4、本案诉请的关系是租赁合同关系，是上诉人与被上诉人之间形成和发生的关系，一审中的第二被告和第三人与被上诉人是何关系，如何履行义务，与上诉人无关，相关事实上诉人也不完全清楚。一审虽在判决中认定一审第二被告和第三人不是本案法律关系的适格主体，但不能掩饰其在一审审查追加被告时就存在严重的失误，程序违法，不严谨审判。况且，在本案中一审确实存在实际利用第二被告、第三人的房地产开发和建设工程等不同的法律关系规定和要求进而偷换成为房屋租赁的审判依据和标准，实体上一审判决仍存在此实质违法。被上诉人惠州市惠城区×××××××民委员会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。答辩人的租赁物是按原状出租，租赁期间租赁物及其设施的修缮、维修、维护由上诉人负责，费用由上诉人承担。1、《桥东街道文头岭西堤花园33间商铺整体招租项目公开招租公告》已规定了招租的条件:按原状出租。2018年9月13日，答辩人委托桥东街道农村产权交易中心对桥东街道文头岭西堤花园33间商铺整体招租项目（即本案涉案的租赁物）公开招租进行招投标工作。2018年9月14日，桥东街道农村产权交易中心向社会公开发布《桥东街道文头岭西堤花园33间商铺整体招租项目公开招租公告》，公告的内容除规定了标的展示时间:“2018年9月14日至2018年9月27日上午9:00-11:00，下午15:00-17:00（工作日），需现场勘查的，可自行前往或提前致电桥东街道文头岭村委会，联系电话:075××××××024。”在第八条还规定了招租的条件:“（一）投标人必须是企业法人，不接受自然人和联合体报名。（二）交易方式:现场竞价方式，不设增价幅度与上限价。（三）按原状出租。竞价人须充分评估标的因市场变化带来的各种风险。…。”同时公告在第十条其他事项里作出特别规定:“（一）委托方不保证移交的标的无缺损或丢失，竟价人不得以因无法避免的客观原因造成的瑕疵为由拒绝接受承租。…。”上诉人是在勘查现场，并完全知悉租赁物的现状的情况下参与竞标。上诉人对上述招标文件完全认可并自愿接受的。2、根据答辩人与上诉人签订的《租赁合同》及《＜租赁合同＞补充协议》的约定，租赁期间租赁物及其设施的损坏均由上诉人维修，维修费用由上诉人承担。根据答辩人与上诉人双方于2018年10月10日签订的《租赁合同》的第七条商铺及附属设施、设备使用规定、责任的约定:“（3）上诉人租用商铺使用期间负责缴交水电费、卫生费、物业管理费等，如商铺、门窗、水电、消防、及下水道等设施有损坏时应及时维修，维修费用由上诉人承担。”的约定，上诉人在租用商铺使用期间，负责商铺、门窗、水电、消防及下水道等设施的损坏维修，并承担维修费。只有存在《＜租赁合同＞补充协议》第五条:“租赁期间若答辩人的物业因自然老化造成的屋顶严重渗水、漏水，外墙开裂等严重的房屋主体结构质量问题并且导致上诉人不能正常使用租赁物时，由答辩人负责（上诉人使用不当除外）维修，维修期间影响上诉人经营的免计租金。…，约定的情况，即答辩人的物业因自然老化造成的屋顶严重渗水、漏水，外墙开裂等严重的房屋主体结构质量问题并且导致上诉人不能正常使用租赁物时，才由答辩人负责维修，维修期间影响上诉人经营的免计租金。答辩人的租赁物业是刚新建的物业，不存在自然老化造成的屋顶严重渗水、漏水，外墙开裂等严重的房屋主体结构质量问题。根据《合同法》第220条:“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，租赁物交付后，租赁物及其设施的修缮、维修、维护由上诉人负责，费用由上诉人承担。二、答辩人之所以要求惠州隆生物业管理有限公司公司文岭西堤管理处处理好商铺渗漏水问题，是因为该商铺还处于开发商的保修期内。答辩人的发函行为，并不是认可交付给上诉人的租赁物不符合租赁合同约定的使用条件。开发商惠州市和盛房地产开发有限公司于2017年8月4日将商铺正式交付给答辩人，根据西堤花园商品房质量保证书约定，外墙、楼面渗漏水的保修期为五年。答辩人考虑到答辩人与上诉人之间是长久友好的合作关系，鉴于商铺又在保修期内，为了减少上诉人的经济负担，答辩人于2019年5月7日发《关于商请尽快处理文岭西堤商铺漏水问题函》给惠州隆生物业管理有限公司文岭西堤管理处，要求惠州隆生物业管理有限公司文岭西堤管理处尽快处理好文岭西堤商铺渗漏水问题。答辩人的发函行为，并不是认可交付给上诉人的租赁物不符合租赁合同约定的使用条件。综上所述，根据《桥东街道文头岭西堤花园33间商铺整体招租项目公开招租公告》及《租赁合同》、《＜租赁合同＞补充协议》的约定，租赁物交付后，租赁物及其设施的修缮、维修、维护由上诉人负责，费用由上诉人承担。因此，上诉人上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求上级人民法院依法驳回上诉，维持一审判决。原审第二被告惠州市和盛房地产开发有限公司述称：惠州市惠城区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法应予以维持，并驳回上诉人少帅公司的全部上诉请求。一、答辩人惠州市和盛房地产开发有限公司作为本案被告主体不适格，应依法予以驳回。1、本案属于上诉人少帅公司与被上诉人文头岭村委会之间的房屋租赁合同纠纷，应严格按照该项目招标文件和上诉人少帅公司与被上诉人文头岭村委会签订的《租赁合同》、补充协议的约定，认定本案所涉商铺维修责任的主体是上诉人少帅公司，而不应突破合同的相对性原则，将并非该《租赁合同》签约主体和责任主体的和盛公司追加为本案被告和要求和盛公司承担任何责任。2、和盛公司基于其与被上诉人文头岭村委会之间的《项目合作合同》，而对文头岭村委会的商铺保修义务，不能认定为和盛公司应对上诉人少帅公司承担保修义务。上诉人少帅公司与被上诉人文头岭村委会所签《租赁合同》及补充协议，也不能作为要求和盛公司承担责任的依据。各方应严格遵守合同的相对性原则，按照各自所签订的合同承担该方相应的合同义务和责任。即退一步讲，即使本案所涉个别商铺存在渗漏水的问题，和盛公司也只能按照其与被上诉人文头岭村委会之间的《项目合作合同》内容履行义务，并另案处理。二、本案所涉商铺的维修责任主体是上诉人少帅公司，事实清楚，证据充分，依法应予以支持。1、按照被上诉人文头岭村委会关于《桥东街道文头岭村文岭西堤花园3间商铺整体招租项目公开招租公告》第八条“其他需要披露的事项”（三）规定:本所涉商铺按照现状出租。2、按照上诉人少帅公司与被上诉人文头岭村委会所签《租赁合同》第七条“商铺及附属设施、设备使用规定、责任”（3）约定，上诉人少帅公司租用商铺使用期间，如商铺、门窗、水电、消防及下水道等设施有损坏时应及时维修，维修费用由上诉人少帅公司承担。以上法律文件和合同，是通过惠州市惠城区人民政府公开招投标程序形成和签署的，应依法维护政府招投标文件的严肃性和权威性，按照招投标文件及上诉人少帅公司与被上诉人文头岭村委会之间的《租赁合同》认定本案所涉商铺维修责任的主体是上诉人少帅公司。三、本案所涉商铺质量合格，完全符合法律规定和合同约定的交付条件，不存在上诉人少帅公司上诉中所述的租赁标的不合格或交付不当的问题。1、本案所涉商铺完全按照国家法律法规规定施工建设，并于2016年10月22日通过勘察、设计、施工、监理、建设等单位和政府相关职能部门联合竣工验收合格，完全符合法律规定的交付条件。2、按照和盛公司与被上诉人文头岭村委会2017年8月4日签订的《文岭西堤花园商铺交接合同书》第二条约定，本案所涉商铺完全符合和盛公司与被上诉人文头岭村委会签订的《项目合作合同》约定的交付条件。3、上诉人少帅公司投标前已现场查验过本案所涉商铺，且中标和自被上诉2人文头岭村委会处接管该商铺后直至本案发生前，约1年9个月的时间里，上诉人少帅公司也从来没有针对租赁标的提出过任何异议。基于以上事由，上诉人少帅公司上诉中所述的，被上诉人文头岭村委会交付的租赁标的不合格或不当的事由完全不能成立，依法应予驳回。四、关于本案所涉商铺的维修事宜。（特别说明:隆生物业公司对本案所涉商铺的维修，并不代表和盛公司和隆生物业公司认可，其应对上诉人少帅公司承担任何责任。）1、自2017年8月4日和盛公司将本案所涉商铺交付给被上诉人文头岭村委会之日起，直至今日，隆生物业公司共计收到过2次关于本案所涉商铺的维修反映，其中第1次是:2019年3月7日，上诉人少帅公司未经被上诉人文头岭村委会确认，直接向隆生物业公司反映个别商铺存在漏水问题（具体详见隆生物业公司《客户投诉跟踪处理单》）。第2次是:2019年5月7日，被上诉人文头岭村委会向隆生物业公司寄发的《关于商请尽快处理文岭西堤商铺漏水问题的函》。除此之外，和盛公司或者隆生物业公司再也没有收到过上诉人少帅公司或者被上诉人文头岭村委会对本案所涉商铺存在漏水问题的反映。2、隆生物业公司作为小区物业服务单位和基于先行解决问题的原则，在收到以上2次维修反映后，立即组织人员冒着大雨开展了排查和维修工作。经排查发现，本案所涉商铺渗漏水问题都是因该期间持续大雨天气所致，其中绝大部分属于门窗未关好雨水飘入所致，其余零星渗水属于细小维修问题，隆生物业公司在接到维修反映后的1-2天内就完成了修复。该等维修都是商铺日常使用中普遍存在和上诉人少帅公司能够预见和应该承受的问题，影响不到其对外租赁行为。3、关于以上2次维修的时间周期的事宜根据上诉人少帅公司2019年3月7日向隆生物业公司反映个别商铺存在漏水问题，即隆生物业公司《客户投诉跟踪处理单》显示的维修周期（2019年3月7日-2019年3月8日/12日/13日/14日/15日），以及隆生物业公司针对被上诉人文头岭村委会《关于商请尽快处理文岭西堤商铺漏水问题的函》的《回复函》中所提到的维修周期（2019年5月7日-2019年5月25日），该维修周期是上诉人少帅公司反映的所有维修工程的全部完工时间。事实上，上诉人少帅公司反映个别商铺存在渗漏水情况后，隆生物业公司立即组织人员在1-2天内就已经完成了所有修复工作，其余时间只是修复完成后的试水查验时间，该试水查验期间商铺均不再有渗漏水，根本影响不到上诉人少帅公司的任何对外租赁和经营。五、本案所涉商铺完成全部维修后，隆生物业公司和被上诉人文头岭村委会催促上诉人少帅公司进行验收时，上诉人少帅公司却以要等大雨过后天晴来验收，恶意拖延验收时间，事实清楚，证据充分，应依法予以采纳。隆生物业公司于2019年5月7日收到文头岭村委会《关于商请尽快处理文岭西提商铺漏水问题的函》后，立即组织人员冒南开展了维修工作，并于2019年5月25日前完成了全部维修事宜。隆生物业公司于2019年5月25日微信通知上诉人少帅公司法定代表人张海燕“郑小姐，您好！上次施工方承诺5月25日前对商铺渗漏水问题进行修复，目前已经全部修复好。您看看哪天方便约一下村委书记、主任，是采取人工用消防水来测试，还是这几天下雨后现场查看？…”。2019年5月27日原告少帅公司法定代表人张海燕回复“张主任，不好意思周末没留意手机”，“......建议中大雨过后天晴来查验比较好。”。结果上诉人少帅公司拖延到2019年7月17日才配合被上诉人文头岭村委会和隆生物业公司办理完成验收手续，且2019年5月25-2019年7月17日上诉人少帅公司拖延验收期间，该商铺也都没有发生漏水问题。以上微信记录足以证明，隆生物业公司催促上诉人少帅公司进行验收时，少帅公司恶意拖延验收时间的事实。因此，和盛公司认为本案中的所有责任均应由上诉人少帅公司自行承担。六、关于上诉人少帅公司对外租赁行为，并未因维修产生任何影响的其他依据。1、2019年3月-2019年5月期间，上诉人少帅公司正常使用商铺和正常向被上诉人文头岭村委会缴交租金的事实，和在该期间将本案所涉商铺中的大部分商铺完成出租的事实，同样表明上诉人少帅公司诉讼中所述的个别商铺的漏水问题属于细小问题，根本不影响其正常经营。2、本案所涉商铺采取“一间一间”即“逐间”维修方式进行维修，每间商铺维修完成后上诉人少帅公司即可将该间商铺进行出租，且按照市场规律，完成每间商铺的对外出租也需要一定的时间周期。3、上诉人少帅公司作为教育机构，没有正规的招商租赁团队，严重影响了其对外租赁行为。且本案庭审中上诉人少帅公司也没有向法庭提供意向承租人因商铺维修拒绝承租的相关证明材料。以上事实进一步表明，隆生物业公司的维修行为对上诉人少帅公司的对外租赁没有产生任何影响。上诉人少帅公司将其收集的或内容不真实，或与事实不符的资料作为证据，以事实并不存在的损失作为理由，提起本案诉讼，应依法予以驳回。综上所述，本案中上诉人少帅公司和被上诉人文头岭村委会针对答辩人和盛公司的所有诉讼请求，均没有事实和法律依据，依法应予以驳回。原审第三人江苏天宇建设集团有限公司述称：惠州市惠城区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法应予以维持，并驳回上诉人少帅公司的全部上诉请求。一、答辩人江苏天字建设集团有限公司作为本案被告主体不适格，应依法予以驳回。1、本案属于上诉人少帅公司与被上诉人文头岭村委会之间的房屋租赁合同纠纷，应严格按照该项目招标文件和上诉人少帅公司与被上诉人文头岭村委会签订的《租赁合同》、补充协议的约定，认定本案所涉商铺维修责任的主体是上诉人少帅公司，而不应突破合同的相对性原则，将并非该《租赁合同》签约主体和责任主体的和盛公司追加为本案第三人和要求天字公司承担任何责任。2、天字公司作为原工程施工方，移交给和盛公司的33间商铺（建筑面积5831.2平方米），经竣工验收质量合格，完全符合法律规定和合同约定的交付条件，本案纠纷为出租方和承租方的租赁纠纷，答辩人与本案无任何利害关系。对承建的文岭西堤项目商铺的保修义务，不能认定为天字公司应对上诉人少帅公司承担保修义务。上诉人少帅公司与被上诉人文头岭村委会所签《租赁合同》及补充协议，也不能作为要求天字公司承担责任的依据。各方应严格遵守合同的相对性原则，按照各自所签订的合同承担该方相应的合同义务和责任。即退一步讲，即使本案所涉个别商铺存在渗漏水的问题，天宇公司也只能按照其与被上诉人和盛公司之间的《项目合作合同》内容履行义务，面对的是和盛公司，而非上诉人少帅公司。二、本案所涉商铺的维修责任主体是上诉人少帅公司，事实清楚，证据充分，依法应予以支持。1、按照被上诉人文头岭村委会关于《桥东街道文头岭村文岭西堤花园33间商铺整体招租项目公开招租公告》第八条“其他需要披露的事项”（三）规定:本案所涉商铺按照现状出租。2、按照上诉人少帅公司与被上诉人文头岭村委会所签《租赁合同》第七条“商铺及附属设施、设备使用规定、责任”（3）约定，上诉人少帅公司租用商铺使用期间，如商铺、门窗、水电、消防及下水道等设施有损坏时应及时维修，维修费用由上诉人少帅公司承担。以上法律文件和合同，是通过惠州市惠城区人民政府公开招投标程序形成和签署的，应依法维护政府招投标文件的严肃性和权威性，按照招投标文件及上诉人少帅公司与被上诉人文头岭村委会之间的《租赁合同》认定本案所涉商铺维修责任的主体是上诉人少帅公司。三、本案所涉商铺质量合格，完全符合法律规定和合同约定的交付条件，不存在上诉人少帅公司上诉中所述的租赁标的不合格或交付不当的问题。1、本案所涉商铺完全按照国家法律法规规定施工建设，并于2016年10月22日通过勘察、设计、施工、监理、建设等单位和政府相关职能部门联合竣工验收合格，完全符合法律规定的交付条件。2、按照和盛公司与被上诉人文头岭村委会2017年8月4日签订的《文岭西堤花园商铺交接合同书》第二条约定，本案所涉商铺完全符合和盛公司与被上诉人文头岭村委会签订的《项目合作合同》约定的交付条件。3、上诉人少帅公司投标前已现场查验过本案所涉商铺，且中标和自被上诉人文头岭村委会处接管该商铺后直至本案发生前，约1年9个月的时间里，上诉人少帅公司也从来没有针对租赁标的提出过任何异议。基于以上事由，上诉人少帅公司上诉中所述的，被上诉人文头岭村委会交付的租赁标的不合格或不当的事由完全不能成立，依法应予驳回。四、关于本案所涉商铺的维修事宜。（特别说明:天字公司对本所涉商铺的维修，并不代表天字公司认可，其应对上诉人少帅公司承担任何责任。）1、自2017年8月4日和盛公司将本案所涉商铺交付给被上诉人文头岭村委会之日起，直至今日，天字公司收到隆生物业公司2次关于本案所涉商铺的维修反映，其中第1次是:2019年3月7日，上诉人少帅公司未经被上诉人文头岭村委会确认，直接向隆生物业公司反映个别商铺存在漏水问题（具体详见隆生物业公司《客户投诉跟踪处理单》）。第2次是:2019年5月7日，被上诉人文头岭村委会向隆生物业公司寄发的《关于商请尽快处理文岭西堤商铺漏水问题的函》。除此之外，天字公司再也没有收到和盛公司或者隆生物业公司对本案所涉商铺存在漏水问题的反映。2、天字公司对本案所涉商铺的维修，属于按合同约定正常保修范围；天字公司在收到以上2次维修反映后，立即组织人员冒着大雨开展了排查和维修工作。经排查发现，本案所涉商铺渗漏水问题都是因该期间持续大雨天气所致，其中绝大部分属于门窗未关好雨水飘入所致，其余零星渗水属于细小维修问题，基本在1-2天内按合同约定完成了修复。该等维修都是商铺日常使用中普遍存在和正常能够预见和应该承受的问题。3、关于以上2次维修的时间周期的事宜根据上诉人少帅公司2019年3月7日向隆生物业公司反映个别商铺存在漏水问题，即隆生物业公司《客户投诉跟踪处理单》显示的维修周期（2019年3月7日-2019年3月8日/12日/13日/14日/15日），以及隆生物业公司针对被上诉人文头岭村委会《关于商请尽快处理文岭西堤商铺漏水问题的函》的《回复函》中所提到的维修周期（2019年5月7日-2019年5月25日），该维修周期是上诉人少帅公司反映的所有维修工程的全部完工时间。事实上，上诉人少帅公司反映个别商铺存在渗漏水情况后，接到隆生物业公司通知，天字公司立即组织人员在1-2天内就完成了所有修复工作，其余时间只是修复完成后的试水查验时间，该试水查验期间商铺均不再有渗漏水。五、本案所涉商铺完成全部维修后，隆生物业公司和被上诉人文头岭村委会催促上诉人少帅公司进行验收时，上诉人少帅公司却以要等大雨过后天晴来验收，恶意拖延验收时间，事实清楚，证据充分，应依法予以采纳。天宇公司于2019年5月7日收到隆生物业公司转来的文头岭村委会《关于商请尽快处理文岭西堤商铺漏水问题的函》后，立即组织人员冒雨开展了维修工作，并于2019年5月25日前完成了全部维修事宜。以上微信记录足以证明，隆生物业公司催促上诉人少帅公司进行验收时，少帅公司恶意拖延验收时间的事实。六、关于上诉人少帅公司对外租赁行为，并未因维修产生任何影响的其他依据。1、2019年3月-2019年5月期间，上诉人少帅公司正常使用商铺和正常向被上诉人文头岭村委会缴交租金的事实，和在该期间将本案所涉商铺中的大部分商铺完成出租的事实，同样表明上诉人少帅公司诉讼中所述的个别商铺的漏水问题属于细小问题，根本不影响其正常经营。2、本案所涉商铺采取“一间一间”即“逐间”维修方式进行维修，每间商铺维修完成后上诉人少帅公司即可将该间商铺进行出租，且按照市场规律，完成每间商铺的对外出租也需要一定的时间周期。3、上诉人少帅公司作为教育机构，没有正规的招商租赁团队，严重影响了其对外租赁行为。且本案庭审中上诉人少帅公司也没有向法庭提供意向承租人因商铺维修拒绝承租的相关证明材料。以上事实进一步表明，隆生物业公司及天字公司的维修行为对上诉人少帅公司的对外租赁没有产生任何影响。上诉人少帅公司将其收集的或内容不真实，或与事实不符的资料作为证据，以事实并不存在的损失作为理由，提起本案诉讼，应依法予以驳回。综上所述，本案中上诉人少帅公司和被上诉人文头岭村委会针对答辩人天宇公司的所有请求，均没有事实和法律依据，依法应予以驳回。原审原告广东少帅教育项目投资有限公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告退还原告已交纳的文岭西堤花园不合格交付的商铺（3285㎡）5个月租金，即1437187.5元。二、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：经某1，2018年9月13日，第一被告文头岭村委会委托桥东街道农村产权交易中心对桥东街道文头岭西堤花园33间商铺整体招租项目（即本案涉案的租赁物）公开招租进行招投标工作。2018年9月14日，桥东街道农村产权交易中心向社会公开发布《桥东街道文头岭西堤花园33间商铺整体招租项目公开招租公告》，公告的内容除规定了标的展示时间：“2018年9月14日至2018年9月27日上午9:00-11:00，下午15：00-17：00（工作日），需现场勘查的，可自行前往或提前致电桥东街道文头岭村委会，联系电话：075××××××024。”在该公告中第八条还规定了招租的条件：（一）投标人必须是企业法人，不接受自然人和联合体报名。（二）交易方式：现场竞价方式，不设增价幅度与上限价。（三）按原状出租。竞价人须充分评估标的因市场变化带来的各种风险。…”同时公告在第十条其他事项里作出特别规定：（一）委托方不保证移交的标的无缺损或丢失，竞价人不得以因无法避免的客观原因造成的瑕疵为由拒绝接受承租等。2018年10月10日，原告少帅公司与第一被告文头岭村委会签订一份《租赁合同》，该租赁合同主要约定：第一被告将其位于惠城区旭日2路文岭西堤花园1楼（向北面13间、向西面19间、向南面1间）总面积共5831.60平方米的商铺出租给原告，租期为2018年10月10日至2028年10月10日止，免租期为四个月，2019年2月10日起计租，前三年按每月87.5元/平方米，每月租金为510265元；原告租用商铺使用期间负责缴交水电费、卫生费、物业管理费等，如商铺、门窗、水电、消防、及下水道等设施有损坏时应及时维修，维修费用由原告承担。2018年10月17日，原告少帅公司与第一被告文头岭村委会签订一份《补充协议》，该补充协议第五条约定：租赁期间若第一被告的物业因自然老化造成的屋顶严重渗水、漏水，外墙开裂等严重的房屋主体结构质量问题并且导致原告不能正常使用租赁物时，由第一被告负责（原告使用不当除外）维修，维修期间影响原告经营的免计租金。原告向第一被告提出维修请求后，第一被告应在15天内及时提供维修服务，如逾期第一被告未能提供维修服务，则原告有权自行维修，但因此产生的维修费用由第一被告予以承担。对原告的装修装饰部分第一被告不负责由修缮的义务。上述租赁合同及补充协议签订后，原告按约定履行租赁义务，2019年3月7日，原告少帅公司未通过被告文头岭村委会和经过文头岭村委会同意，直接向第二被告和盛公司所属隆生物业公司反映个别商铺存在漏水问题，隆生物业公司作为小区物业服务单位和基于先行解决问题的原则，立即组织相关人员进行联合检查，检查中发现。原告少帅公司反映的问题中很多属于因2019年3月份惠州市大雨频繁和雨水流入商铺所致。2019年3月-2019年5月期间，原告少帅公司正常使用商铺，并正常向被告文头岭村委会缴交租金。2019年5月7日，第二被告和盛公司所属隆生物业公司第一次收到第一被告文头岭村委会寄发的《关于商请尽快处理文岭西堤商铺漏水问题的函》，立即组织人员冒雨开展了维修工作，根据第二被告的《回复函》内容：第二被告于次日组织各施工方第三人天宇公司召开紧急会议落实渗漏水维修事宜，渗漏水维修于5月25日全部完成，共维修了14户商铺。维修天数共为18天。从原告少帅公司出具的《告知函》中显示：所涉14间商铺中，原告在2019年3月15日出租2间；2019年4月1日出租3间；2019年4月16日出租1间；2019年6月15日出租l间；2019年7月1日出租2间；2019年8月15日出租1间；2019年9月1日出租1间；2019年12月13日出租2间；剩余1间商铺至今没有出租等事实。另查，第二被告和盛公司本案涉案房屋的开发商，2016年10月22日，涉案房屋完成竣工验收，取得竣工验收备案，2017年8月4日，第二被告和盛公司将其中的涉案商铺正式交付给第一被告文头岭村委会。根据《文岭西堤花园商品房质量保证书》约定，第二被告对外墙、楼面渗漏水的保修期为五年。再查，第二被告和盛公司与项目承建商第三人天宇公司签订的《文岭花园建安工程承包合同》约定，本案所涉商铺保修期内，由第三人天宇公司负责维修。其中：屋面防水工程、地下室、卫生间、外墙面及有防水要求的部位渗漏保修期为五年，即至2021年10月22日止。保修期内，如因质量问题造成业主或他人损失的，由第三人天宇公司负责处理等。以上事实由当事人主体资格信息、营业执照、文岭花园建安工程承包合同、竣工验过收备、质量保证书、委托招标代理协议、招租公告、租赁合同、补充协议、关于商请尽快处理文岭西堤商铺漏水问题的函、回复函、商铺渗漏水验收确认表、复函、告知函以及庭审笔录等在案佐证，可以认定。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。原告少帅公司与第一被告文头岭村委会双方签订的《租赁合同》、《补充协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应依约履行。本案纠纷的争议焦点是：一、第一被告文头岭村委会是否应退还原告少帅公司已经交纳的租金；二、第二被告和盛公司与第三人天宇公司是否本案的适格主体。对此，一审法院分析如下：关于第一被告文头岭村委会是否应退还原告少帅公司已经交纳的租金的问题。首先，本案所涉商铺质量合格，并于2016年10月22日通过勘察、设计、施工、监理、建设等单位和政府相关职能部门联合竣工验收合格，符合法律规定的交付条件。其次，本案所涉商铺的维修责任主体是原告少帅公司。《桥东街道文头岭西堤花园33间商铺整体招租项目公开招租公告》已规定了招租的条件：按原状出租，委托方不保证移交的标的无缺损或丢失，竞价人不得以因无法避免的客观原因造成的瑕疵为由拒绝接受承租。原告少帅公司与第一被告文头岭村委会双方签订的《租赁合同》第七条(3)约定“原告租用商铺使用期间负责缴交水电费、卫生费、物业管理费等，如商铺、门窗、水电、消防、及下水道等设施有损坏时应及时维修，维修费用由原告承担”，以及《补充协议》第五条约定：“租赁期间若第一被告的物业因自然老化造成的屋顶严重渗水、漏水，外墙开裂等严重的房屋主体结构质量问题并且导致原告不能正常使用租赁物时，由第一被告负责（原告使用不当除外）维修，维修期间影响原告经营的免计租金。原告向第一被告提出维修请求后，第一被告应在15天内及时提供维修服务，如逾期第一被告未能提供维修服务，则原告有权自行维修，但因此产生的维修费用由第一被告予以承担。对原告的装修装饰部分第一被告不负责由修缮的义务”，可见，租赁物交付后租赁物及其设施的损坏由原告维修，维修费用由原告承担；只有出现物业因自然老化造成的屋顶严重渗水、漏水，外墙开裂等严重的房屋主体结构质量问题并且导致原告不能正常使用租赁物时，才由第一被告负责维修，维修期间影响原告经营的免计租金。再次，原告少帅公司并无充足有效证据证明案涉新建交付的商铺存在因自然老化造成的屋顶严重渗水、漏水，外墙开裂等严重的房屋主体结构质量问题的情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。“的规定，原告在诉状中所陈述的漏水情况，属于原告的维修义务，应由原告自己维修，费用由原告承担。故此，原告请求第一被告文头岭村委会退还原告已交纳的文岭西堤花园不合格交付的商铺（3285㎡）5个月租金即1437187.5元的诉求，一审法院不予支持。关于第二被告和盛公司与第三人天宇公司是否本案的适格主体的问题。本案属于原告少帅公司与第一被告文头岭村委会之间的房屋租赁合同纠纷，第二被告与第三人并非案涉的《租赁合同》、《补充协议》签约主体和责任主体，不能作为要求第二被告与第三人承担责任的依据。故此，根据合同的相对性原则，第二被告和盛公司与第三人天宇公司不应是本案的适格主体。第一被告文头岭村委会与第二被告和盛公司、第三人天宇公司之间的《项目合作合同》纠纷，可另循法律途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告广东少帅教育项目投资有限公司的全部诉讼请求。本案受理费17735元（原告已预交17735元），由原告广东少帅教育项目投资有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉辩主张，本案二审中双方争议焦点是：上诉人交纳的房屋受损期间的租金是否应退还。具体评述如下：根据一审查明的事实，涉案房屋确实存在部分漏水问题，出租人亦组织了开发商、承建商对其进行维修。涉案房屋在维修期间必然存在无法正常使用的情况，此期间的租金理应予以退还。但上诉人所主张的受损面积及时间，与双方在维修过程中所确认的事实不符，对上诉人的该项主张，本院不予采信。综合双方的合同履行情况及各方对维修情况的确认，本院酌情认定惠州市惠城区××××××××民委员会退还租金10万元。综上所述，原审认定事实基本清楚，但处理部分欠当，二审予以纠正；上诉人的上诉，有理部分二审予以采纳，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初3401号民事判决书；二、惠州市惠城区××××××××民委员会在判决发生法律效力之日起十日内退还租金100000元给广东少帅教育项目投资有限公司。三、驳回广东少帅教育项目投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费17735元，由广东少帅教育项目投资有限公司负担15435元，惠州市惠城区××××××××民委员会负担2300元。二审受理费17735元，由广东少帅教育项目投资有限公司负担15435元，惠州市惠城区××××××××民委员会负担2300元。广东少帅教育项目投资有限公司多预交的2300元，本院予以退回。惠州市惠城区××××××××民委员会应负担的部分限在收到本判决书之日起七日内向本院缴纳，逾期未交依法强制执行。本判决为终审判决。审 判 长  寇 倩审 判 员  蓝惠兰审 判 员  卫书平二〇二一年四月二十二日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。