湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初4831号 原告：长沙荣湘房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区金山桥街道金山桥社区长塘组。 法定代表人：卓振刚。 委托诉讼代理人：张绥，湖南金州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易朦，湖南金州律师事务所律师。 被告：唐忠勇，男，1989年9月18日出生，汉族，住长沙市望城区。 被告：陈扬奕，女，汉族，1988年1月26日出生，住湖南省新化县。 原告长沙荣湘房地产开发有限公司（以下简称“荣湘公司”）诉被告唐忠勇、陈扬奕商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荣湘公司的委托诉讼代理人张绥到庭参加了诉讼，被告唐忠勇、陈扬奕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告荣湘公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年11月20日签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号201703281201）及其附件已于2020年9月17日解除；2、判令两被告协助、配合原告办理《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号201703281201）及补充协议网签的注销手续；3、判令两被告向原告一次性支付违约金61109元（按照全部购房款10%计算）；4、判令两被告向原告一次性支付代偿贷款本金以外的利息、罚息、复利损失52290.41元；5、判令被告向原告支付律师费30000元；6、判令被告承担本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全担保费、公告费等）。事实与理由：原、两被告于2017年11月20日签订《长沙市望城区商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由两被告购买原告开发的位于长沙市望城区××街道××社区××小区××栋××号房屋，房屋总价为611090元。合同签订后，两被告向原告支付了购房首付款191090元，剩余房款420000元由两被告向交通银行股份有限公司湖南省分行（以下简称交通银行）贷款支付。交通银行与原告及两被告共同签订了《个人房产抵押贷款合同》，原告为被告提供按揭贷款的连带责任保证。根据《合同补充协议》约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，或者出卖人应银行要求实际承担保证责任的，出卖人有权解除合同并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金，买受人为房屋投入的装修等附加物不作任何补偿，由此产生的一切费用（包括但不限于各项税费、律师费等）由买受人承担。”，之后两被告连续多次未按时偿还银行的贷款本金和利息，致使原告多次被银行通告要求还款，并分别于2018年8月30日、2020年6月29日扣除原告保证金11645.56元和68000.69元。交通银行于2019年9月1日宣布剩余全部贷款提前到期，要求原告承担连带保证责任，提前结清两被告全部剩余贷款本金及所欠利息。原告于2020年9月17日向被告发出律师函，解除原、被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》及附件。原告为维护自己合法权益，故向法院提起了诉讼。 被告陈扬奕向本院提交书面答辩状辩称，1、陈扬奕与唐忠勇于2018年1月5日办理离婚手续并签订离婚协议，约定案涉房屋归唐忠勇所有且该房屋贷款由唐忠勇一人偿还，故对于还款事项本人不知情且不应由我方承担还款责任；2、违约金，与唐忠勇离婚后，联系不到唐忠勇，对逾期还款不知情，房屋归唐忠勇名下，其不应承担义务；3、针对本金利息，案涉房屋在离婚协议中明确由唐忠勇承担，故其对于罚息、复利没有承担义务；4、律师费及以及相关诉讼费用，其对该违约事项毫不知情，且违约行为发生在离婚之后，因房屋归属于唐忠勇，故不承担任何费用；5、如解除买卖合同，则荣湘公司应返还首付款191090元；6、原告请求的违约金过高，唐忠勇逾期未还款，构成违约，但违约金不应按照房屋总价款计算应以未付款计算，且违约金比例过高；7、原告代理律师发送的律师函并没有附上有效的联系方式，在收到该律师函根据函中邮箱发送过邮件，但是不确定唐忠勇之前是否与原告的代理律师联系过。 被告唐忠勇未予答辩。 经查明：原、两被告于2017年11月20日签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（201703281201）及《合同补充协议》，合同约定由两被告购买原告开发的位于长沙市望城区××路××号××幢××号房屋，房屋总价为611090元，首付款为191090元，剩余房款420000元向银行贷款。《合同补充协议》第二条第7款约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月（含两个月）以上不偿还银行贷款本息的，或者出卖人应银行要求实际承担保证责任的，出卖人有权解除合同并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金，买受人为房屋投入的装修等附加物不作任何补偿，由此产生的一切费用（包括但不限于各项税费、律师费等）由买受人承担。” 合同签订后，唐忠勇、陈扬奕向荣湘公司支付了购房首付款191090元。2017年12月4日，唐忠勇、陈扬奕作为借款人、荣湘公司作为担保人、案外人交通银行作为贷款人，三方签订《个人房产抵押贷款合同》，由交通银行向唐忠勇、陈扬奕发放购房贷款42万元，唐忠勇、陈扬奕以案涉购买的房产提供抵押担保，荣湘公司提供阶段性保证担保。 2020年9月，交通银行出具《关于唐忠勇个人住房贷款的情况说明》，载明唐忠勇于2017年12月5日在该行办理个人住房按揭贷款，金额为42万元，期限为20年，贷款到期日为2037年12月5日。该笔贷款自2018年4月1日出现逾期，2018年5月1日后唐忠勇未再还款。该行于2018年8月30日从荣湘公司保证金账户中扣还了至扣款日唐忠勇所欠贷款本息合计11645.56元，其中扣还本金4003.93元，扣还利息7448.47元，罚息及复利193.16元。2020年6月29日从荣湘公司保证金账户中扣还唐忠勇所欠贷款本息合计金额68000.69元，其中扣还本金23351.91元，扣还利息39636.29元，罚息及复利5012.49元，该笔贷款现有余额为388711.36元，截至2020年9月8日止，逾期累计未还本金3366.5元，未还利息522.8元，罚息及复利73.32元。 另查明，截止本案开庭审理，荣湘公司对案涉《商品房买卖合同》进行了网签，但案涉房产尚未办理交付手续。本案审理过程中，荣湘公司向本院申请诉讼财产保全，查封了上述房产。荣湘公司在庭审中自述案涉房屋未交付给原告唐忠勇、陈扬奕。 以上事实，有荣湘公司提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、扣款凭证、代偿凭证、情况说明、结清证明等证据和庭审陈述予以证实，本院予以确定。 本院认为，原告荣湘公司与被告唐忠勇、陈扬奕签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，约定的内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。买卖合同签订后，荣湘公司、唐忠勇、陈扬奕各自履行了部分合同义务。其中，荣湘公司对案涉《商品房买卖合同》进行了网签；唐忠勇、陈扬奕支付了购房首付款并通过办理银行按揭贷款支付了剩余购房款。本案的争议焦点为：1、《商品房买卖合同》是否应当解除？2、荣湘公司主张的违约金、律师费、保全费等相关费用是否合理合法？ 关于合同解除的问题。我国合同法第九十三条第二款规定， 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告荣湘公司与被告唐忠勇、陈扬奕在《商品房买卖合同补充协议》明确约定，唐忠勇、陈扬奕逾期偿还荣湘公司代偿款项或者荣湘公司应银行要求实际承担保证责任的，荣湘公司有权解除合同。《个人房产抵押贷款合同》履行过程中，因唐忠勇、陈扬奕多次逾期偿还贷款本息导致荣湘公司作为保证人承担了代偿责任，符合合同解除条件，荣湘公司有权主张解除合同，故对于原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持，关于合同解除日期，原告主张以其向两被告发出解除合同的律师函的时间即2020年9月17日为合同解除日期，原告虽提交邮件查询单，但未提交其他证据佐证被告唐忠勇收到该律师函，故对于原告该诉讼请求的该部分，本院不予支持。 合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉房产尚未交付，唐忠勇、陈扬奕不负有向荣湘公司退还房产的义务。荣湘公司已经为《商品房买卖合同》办理网签；本息结清后，唐忠勇、陈扬奕有义务配合荣湘公司办理注销《商品房买卖合同》网签，恢复案涉房产的原始权利状态。因此，本院对荣湘公司主张由唐忠勇、陈扬奕配合办理注销《商品房买卖合同》网签的诉讼请求，予以支持。关于唐忠勇、陈扬奕支付的购房款，合同解除后，原告应当同时返还被告支付的首付款191090元。关于垫付款，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因荣湘公司履行了担保责任，偿还了部分贷款本息，其有权向唐忠勇、陈扬奕追偿，两被告应当支付原告垫付的房屋按揭贷款，鉴于案涉房屋的按揭贷款并未清偿完毕且合同解除后案涉房屋仍归属荣湘公司所有，可由荣湘公司直接向交通银行清偿案涉房屋贷款后再与荣湘公司应返还两被告的房屋按揭贷款本金（42万元）进行抵扣，原、被告均可另行主张权利。对于陈扬奕提出其与唐忠勇于2018年1月5日办理离婚手续并签订离婚协议，约定案涉房屋归唐忠勇，故其不应承担相关责任的抗辩意见，本院认为，陈扬奕在《商品房买卖合同》以及《个人房产抵押贷款合同》与唐忠勇一起签字，系其真实意思表示，陈扬奕系共同买受人和共同借款人，应共同承担相应的责任，对于陈扬奕的上述抗辩意见，本院不予采信。 关于解除合同违约金、律师费及保全担保费用的问题。补充协议约定，因唐忠勇、陈扬奕未支付代偿款导致合同解除的，被告按总购房款10%支付违约金。本院认为，案涉商品房买卖合同解除后，原告可以收回案涉房产另行出售，与被告购买案涉房产时相比，当前房地产市场行情较好，故本院综合双方合同履行情况、荣湘公司实际损失、被告过错程度，并结合房地产市场行情，根据公平、诚实信用的基本原则，酌情调减解除合同违约金为总购房款的5%，即为30554.5元（611090元×5%）。因此，本院对荣湘公司主张由唐忠勇、陈扬奕支付违约金的诉讼请求，予以部分支持。律师费及保全担保费用，补充协议明确约定了律师费、其他费用（保全担保费用）等相关费用由违约方承担，但荣湘公司未在举证期内向本院提交实际支付律师费的相关证据，亦未提交保全担保费的证据，本院对该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告长沙荣湘房地产开发有限公司与被告唐忠勇、陈扬奕签订的编号201703281201的《长沙市望城区商品房买卖合同》于本判决生效之日解除； 二、被告唐忠勇、陈扬奕在本判决生效后五日内配合原告长沙荣湘房地产开发有限公司解除案涉《长沙市望城区商品房买卖合同》的网签注销手续； 三、原告长沙荣湘房地产开发有限公司于上述第二项确定的相关手续办完后十日内退还被告唐忠勇、陈扬奕购房首付款191090元； 四、被告唐忠勇、陈扬奕于本判决生效后十日内支付原告长沙荣湘房地产开发有限公司违约金30554.5元； 五、驳回原告长沙荣湘房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11344元，财产保全费4292元，两项合计15636元，由原告长沙荣湘房地产开发有限公司负担1636元，被告唐忠勇、陈扬奕负担14000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  魏 林 人民陪审员  吴立刚 人民陪审员  姚胜煌 二〇二一年四月七日 法官助理 陈 潇 代理书记员  陈雯杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。