湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初3542号原告：长沙润通浩投资置业管理有限公司，住所地长沙市雨花区韶山中路172号和锐酒店611房。法定代表人：杜明，总经理。委托诉讼代理人：马昌志，湖南律畅律师事务所律师。被告：长沙丰升置业有限责任公司，住所地长沙市雨花区湘府东路二段308号。法定代表人：许杰。委托诉讼代理人：张国彬，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴琳，湖南通程律师事务所律师。原告长沙润通浩投资置业管理有限公司（以下简称原告）诉被告长沙丰升置业有限责任公司（以下简称合泰公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马昌志及被告的委托诉讼代理人张国彬、戴琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告360万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年8月12日，原、被告就长沙市雨花区湘府东路二段308号华盛世纪新城商业3栋签订《商业认购协议》，约定原告购买华盛世纪新城商业3栋全部商业房产，并在支付购房款后签订正式商品房买卖合同。2014年4月，原告购买了华盛世纪新城商业3栋101-108号房、601房并取得了产权证。2015年9月30日，双方签订《补充协议》，约定华盛世纪新城3栋剩余的2层-5层分层付款交易。2015年11月，原告购买华盛世纪新城3栋501房并取得产权证。但被告在原告全款支付华盛世纪新城3栋l01-108、501、601房款并缴纳了大部分401房款后，并未按约定交付房产给原告使用，直至2018年8月30日，被告才将上述房产交付给原告。上述101-108、501、601号房均已办好产权证，401房未办产权证，仅出具了发票。2020年，被告要求原告退回401房的发票，解除合同，退回已缴纳的401房购房款。11月20日，原、被告签订《款项结算及公共区域使用协议》，双方约定解除《商业认购协议》、《补充协议》中未履行的部分，被告退还原告多支付的房款，但被告扣押了原告360万元未退还。原告认为，被告违约不交楼，导致原告房屋长期闲置无法产生收益，被告不交楼的行为也导致原告不敢再购买其他房屋，被告扣押原告360万元没有依据，被告应当及时退还给原告。原告故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回其全部诉讼请求。原、被告双方于2013年8月12日签订《商业认购协议》，明确约定原告于办理好栋证后三个月一次性支付房款9200万元。但原告屡次违约，其后双方签订《经审理查明，2013年8月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商业认购协议》，约定：乙方自愿认购甲方开发的位于长沙市雨花区××路××段××号××栋，该栋房屋预测建筑面积为11407.1平方米（实际面积以房产部门实测测绘面积为准）；华盛世纪新城商业3栋销售均价为8065.16元／平方米，在签订正式的商品房买卖合同时，房产部门实测测绘面积与本协议约定的预测面积有差异的，甲乙双方按照单位平均价格根据实测面积对标的物总价予以多退少补；在本认购协议书签订后5日内乙方向甲方交纳首付款1××00万元，在2013年8月30日前向甲方交纳购房款3600万元，所有购房余款在乙方收到甲方办理好该栋栋证，可以签订现房商品房买卖合同的通知后3个月内，乙方一次性向甲方交纳完毕；双方签订华盛世纪新城商业3栋正式商品房买卖合同后，本协议书自动终止。合同还对违约责任等其他内容进行了约定。上述协议约定原告认购的华盛世纪新城商业3栋房屋包括：1层101-108号、2层201号、3层301号、4层401号、5层501号及6层601号。被告办理好华盛世纪新城商业3栋的栋证后，于2014年4月11日，与原告就华盛世纪新城商业3栋一层101-108号及6层601号房屋签订了共计9份《长沙市商品房买卖合同》。2014年5月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：截至2014年４月８日，乙方已分批次向甲方支付购房款共计4600万元，达到房款总额的50％，尚有4600万元的购房款未支付，现针对购房款余款的支付时间及合同签订、房屋产权证办理等事项，经双方协商达成以下共识：１、甲方在乙方支付购房款达到4600万元后与乙方签订商业３栋１层、６层的《商品房买卖合同》及本补充协议，并在收到乙方提交完整的办理房屋所有权证资料后的７个工作日内将商业３栋１层、６层的产权办理资料进房产局窗口，办妥产权证后由甲方将房屋所有权证移交给乙方；乙方承诺在办妥华盛世纪新城商业３栋１层、６层房屋产权证之后起的1××0天内将未支付的购房款4600万元支付到甲方指定账户，甲方才与乙方签订商业３栋２层、３层、４层、５层的《商品房买卖合同》，并在收到乙方提交完整的办理房屋所有权证资料后的７个工作日内将商业３栋２层、３层、４层、５层的产权办理资料进房地局窗口，办妥产权证后由甲方将房屋所有权证移交给乙方；乙方全部支付华盛世纪新城商业３栋购房款9200万元给甲方后，甲方将商业３栋物业交付给乙方使用，同时乙方交清上述9200万元购房款之日作为甲方办理房屋权属证书的起算时间；在甲方办妥华盛世纪新城商业３栋１层、６层房屋产权证之日起的1××0天内，乙方未能全额支付购房余款4600万元的，乙方按照未支付购房款的万分之五每天支付罚息给甲方。逾期超过15天的，视为乙方放弃购买华盛世纪新城商业３栋２层、３层、４层、５层房产，甲方有权对该部分房产自行处置，同时乙方还应向甲方支付违约金920万元，并赔偿因此给甲方造成的损失；本协议作为《商品房买卖合同》的补充协议，《商品房买卖合同》与本协议约定不一致的，以本协议约定为准。2015年９月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《＜商业认购协议＞补充协议》，其中约定：因乙方资金周转困难，截至2015年６月30日，乙方向甲方支付商业３栋购房款46003657.64元，另由甲方代收商业３栋物业的整栋维修基金，尚余46011318.32元未付，甲方已移交商业３栋相应面积即第一层及第六层的房屋产权予以乙方；现甲乙双方协商一致，针对商业３栋购房余款及另外４层房屋产权的交付达成如下协议：１、甲方同意乙方以分层付款的方式完成交易。甲方在收到乙方单层购房款后15个工作日内办理相应房屋产权证乙方；２、在本协议签订后5个工作日内，乙方支付1××00万元给甲方。甲方办理第五层的房屋产权给乙方，同时甲方同意乙方进场进行商业３栋所属房产进行初步设计和改造预备工作；３、甲乙双方确认在2016年１月30日前必须完成整栋房屋交易，乙方必须在2016年１月30日前将剩余购房款付清给甲方。乙方逾期付款超过15个工作日的视为乙方放弃购买华盛世纪新城商业3栋2、3、4楼的房产，甲方有权对该部分房产自行处置。甲方在2016年１月30日前不得将《商品房认购协议》所确定的房屋卖予其他第三方。如发生以上情况即视为违约，甲乙双方确定违约金为乙方未付款数额的10％，作为赔偿因此给对方造成的经济损失。同时，甲乙双方一致确认以上违约赔偿额为甲乙双方买卖商业３栋唯一违约责任认定标准；甲乙双方协商一致，共同认可本协议作为《商品房认购协议》的补充协议；本协议自甲乙双方签字盖章及乙方依据本协议第２条约定支付1××00万元购房款之日起生效，乙方超过本协议约定期限支付上述1××00万元的，本协议自动失效。签订上述协议后，原告分别于2015年10月10日、11月3日向被告支付850万元、150万元，共计1××00万元。2015年11月5日，原告与被告就华盛世纪新城商业3栋5层501号房屋签订《长沙市商品房买卖合同》。2018年8月30日，被告向原告发出了华盛世纪新城商业3栋1、3、6层的入伙通知。2018年９月４日，原告与被告就华盛世纪新城商业３栋后续履约问题召开了专题讨论会议，被告制作了《专题会议纪要》载明：经讨论，会议决议如下：一、原告须在2018年9月10日前（7天内）支付400万元作为购买华盛世纪新城商业3号栋201、301、401号商业的诚意金。如未按期支付履约保证，则视为原告放弃对上述物业的购买，被告将把上述物业另行出售……三、关于本纪要签署前的违约金的数额问题待被告召开总办会后确定（待会议确定后再书面通知原告），但违约金数额不低于360万元；四、因购买方违约造成由被告垫付的本应由购买方支付的物业管理等费用，均由原告承担。原告参会的工作人员于次日在该会议纪要上签字。2020年11月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《款项结算及公共区域使用协议》，其中约定：甲乙双方已解除销售协议中尚未履行的部分，甲方可将华盛世纪新城商业3栋第2、3、4层房屋另行对外出售；乙方为履行销售协议共计向甲方支付款项58446686.64元，甲方已向乙方支付华盛世纪新城商业3栋第1、5、6层并办理房屋权属证书，同时甲方向乙方开具发票。经甲乙双方对账确认，华盛世纪新城商业3栋第1、5、6层购房款为49323588元，维修资金款642001元，权证登记费550元，国土证费1400元；甲乙双方就违约金承担存在争议，甲方认为乙方违约应依据销售协议约定承担违约金360万元，并已扣押该360万元，乙方认为不应当支付违约金或违约金过高，故由甲方暂扣押360万元，待双方另行协商或以法律形式解决；经甲乙双方对账确认，在扣押360万元后，甲方向乙方退还4879147.64元。另查明，截至2020年11月16日，原告已向被告支付了华盛世纪新城商业3栋第1、5、6层的全部购房款及4层的部分购房款，原告未付的购房款为2、3层的全部购房款及4楼的剩余部分购房款共计34197264.36元。因双方在《款项结算及公共区域使用协议》中协议解除了对2、3、4层的房屋买卖协议，被告在扣除了360万元违约金后向原告退还了其已支付的其余4楼购房款；被告于2014年4月23日为原告办理了1层101-108的房屋产权证，于2014年4月30日办理了6层601的房屋产权证，于2015年12月18日办理了5层501的房屋产权证。在本案审理过程中，1、原告称《专题会议纪要》系被告制定，原告虽参加了会议，但对会议讨论的问题不予接受，该会议纪要也没有履行，原告参会工作人员的签字系表示收到该文件，并不代表认可该纪要载明的事项；2、被告向本院提交了华盛世纪新城商业3栋未售房屋2017年9月至2020年12月的物业费明细，拟证明因原告违约，华盛世纪新城商业3栋2-4楼至今未出售，被告支付了该期间的物业费654364.44元，同时被告主张因原告违约，导致其产生了7363800元的资金占用损失；3、原告称根据《＜商业认购协议＞补充协议》的约定，被告应于第五层房屋产权证办好后，将1、5、6层交付原告。对此，被告认为因原告未按约定的时间支付1××00万元，《＜商业认购协议＞补充协议》并不生效，且该协议并未对房屋交付条件进行变更，交付房屋时间应以《补充协议》的约定为准；4、原告称根据《＜商业认购协议＞补充协议》的约定，即使原告须支付违约金，也应按原告未付金额34197264.36元的10%计算，且该违约金约定过高，应予以降低；5、原告称其于2015年底进场对涉案房屋进行了部分装修，但因物业公司的阻止而中途停滞。以上事实，有《商业认购协议》、《长沙市商品房买卖合同》、《补充协议》、《＜商业认购协议＞补充协议》、《专题会议纪要》、《款项结算及公共区域使用协议》、转账凭证、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，一、关于《＜商业认购协议＞补充协议》的效力问题。被告称，因原告逾期支付1××00万元，依照该协议约定，《＜商业认购协议＞补充协议》并不生效。本院认为，虽《＜商业认购协议＞补充协议》约定该协议自原、被告双方签字盖章及原告依据协议约定支付1××00万元购房款之日起生效，原告超过协议约定期限支付上述1××00万元的，该协议自动失效。原告分别于2015年10月10日、11月3日分别向被告支付850万元、150万元，共计1××00万元，已超出了该协议约定的5个工作日。但被告收到原告支付的1××00万元后，于2015年11月5日与原告就华盛世纪新城商业3栋5层501号房屋签订《长沙市商品房买卖合同》，且于2015年12月18日为原告办理了五层501的房屋产权证，故双方实际已经按照上述协议约定履行了部分合同义务，应认定双方以事实行为去除了所附生效条件，该协议已实际生效。故对被告的上述意见，本院不予采纳。综上，原告与被告签订的上述协议及《商业认购协议》、《长沙市商品房买卖合同》、《补充协议》、《款项结算及公共区域使用协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。二、原告是否存在违约行为的问题。根据本院查明的事实可知，因原告未能按照《商业认购协议》的约定支付9200万元购房款，双方其后签订了多份补充协议对付款时间等事项进行变更约定，但原告仍未能按照相关补充协议的约定付清全部购房款。截至《款项结算及公共区域使用协议》签订时，原告仅支付了华盛世纪新城商业3栋第1、5、6楼的全部购房款及4楼的部分购房款，未付2、3楼的全部购房款及4楼的剩余部分购房款共计34197264.36元，最后双方协议解除了2、3、4的房屋买卖合同。原告未能按照双方签订的相关协议全面履行合同义务，存在违约情形，应向被告承担相应的违约责任。三、关于被告是否存在违约行为的问题。原告称根据《补充协议》的约定，被告应于第五层房屋产权证办好后，将1、5、6层交付原告，但被告并未按约交付，存在违约；被告称该协议并未对房屋交付条件进行变更，交付房屋时间应以《补充协议》的约定为准。本院认为，根据《＜商业认购协议＞补充协议》的内容，该协议仅约定在被告为原告办理好第五层的房产证后，被告同意原告进场进行商业３栋所属房产进行初步设计和改造预备工作，双方在该协议中并未对房屋的交付条件作出明确约定。而《补充协议》约定,原告全部支付华盛世纪新城商业３栋购房款9200万元给甲方后，被告将商业３栋物业交付给原告使用。但截至2020年11月16日双方签订《款项结算及公共区域使用协议》时，原告仍未向被告付清9200万元，被告向原告交付华盛世纪新城商业3栋房屋的条件自始未成就。且根据原告陈述，被告已按照《＜商业认购协议＞补充协议》的约定，于2015年底让原告进场对涉案房屋进行了装修，只是因物业公司的阻止而中途停滞。综上，原告主张被告存在逾期交房的违约行为，依据不足，本院依法不予采纳。四、原告应承担的违约金问题。本案中，原告与被告就华盛世纪新城商业３栋后续履约问题召开了专题讨论会议，并形成了《专题会议纪要》，载明：“关于本纪要签署前的违约金的数额问题待被告召开总办会后确定，但违约金数额不低于360万元”。因该会议纪要系被告单方制作，原告的工作人员在该会议纪要上签字，不代表双方就会议内容达成了一致意见，现原告对该会议纪要的内容不予认可，故该会议纪要对原告不具有约束力，关于原告违约金的认定应以《＜商业认购协议＞补充协议》的约定为准。根据该协议约定，原、被告双方确定违约金为原告未付款数额的10％，且双方一致确认以上违约赔偿额为双方买卖商业３栋唯一违约责任认定标准。本案中，截至2020年11月16日双方签订《款项结算及公共区域使用协议》时，原告未付的购房款为2、3楼的全部购房款及4楼的剩余部分购房款共计34197264.36元，依据上述《＜商业认购协议＞补充协议》约定，原告支付的违约金应为3419726.4元（34197264.36元×10%），被告扣留原告360万元缺乏合同依据，应向原告退还超出的180273.6元。原告主张协议约定的违约金过高，但其未提供充分的证据证明3419726.4元违约金过分高于被告的实际损失，且被告提供了相应证据反驳原告的该主张，故对原告的上述意见，本院不予采纳。综上，对原告要求被告退还180273.6元的诉讼请求，本院予以支持，对超过部分的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长沙丰升置业有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告长沙润通浩投资置业管理有限公司退还180273.6元；二、驳回原告长沙润通浩投资置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取17800元，由原告长沙润通浩投资置业管理有限公司负担16909元，由被告长沙丰升置业有限责任公司负担891元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 曹 敏二〇二一年四月二十九日书记员 张赛君附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。