广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终15423号 上诉人（原审被告）：广西荣凯房地产开发有限公司。住所地南宁市星光大道213号金康天和时代8号楼2105号。统一社会信用代码9145010007377586X3。 法定代表人：戴金秀，总经理。 委托诉讼代理人：陈际名，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴树君，广西君桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦浩峰，男，1985年7月27日出生，侗族，户籍住址广西龙胜各族自治县，现住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：黄乃勇，广西同望律师事务所律师。 上诉人广西荣凯房地产开发有限公司（以下简称荣凯公司）因与被上诉人秦浩峰房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院(2020)桂0105民初7743号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，组织双方当事人到庭对争议事实进行了核对、询问。上诉人荣凯公司的委托诉讼代理人陈际名，被上诉人秦浩峰及其委托诉讼代理人黄乃勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人荣凯公司上诉请求：判决撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定双方签订的《祥和盛城合作建房合同》（以下简称《合作合同》）无效，系认定事实错误：一、本合同系双方真实意思表示，被上诉人在决定购买涉案房屋及签订本合同前，已经对房屋及周边情况进行实地考察，充分了解该土地性质为集体商服用地性质，上诉人也向被上诉人出示相关证书、证明、证件，被上诉人经过深思熟虑，完全、清晰了解合同内容及权利义务、自愿平等的情况下才与上诉人签订本合同，上诉人不存在任何误导行为，且被上诉人作为完全民事行为能力人，具备良好的文化水平，对本项目情况已经充分了解，无任何异议，也不存在任何误解，其对于合同内容应当具有清晰的认知能力。因此，本合同系双方真实意思表示，应当继续履行。二、本案应当定性为合同纠纷。从整个合同内容来看，合同转让的是房屋的使用权而非所有权，故本案不应定性为商品房买卖合同。合同第一条第三款、第四条约定，被上诉人可以按照本合同约定享有商服综合楼在“房屋交付之日起至2084年4月25日止的房屋使用权”，且合同第十三条“其他约定”更是先后有七处使用了“使用期内”的表述，也足以证明被上诉人明确知晓涉案房屋转让的是使用权，并非所有权。合同对使用权的处分并未违反相关法律法规，在权利来源上合法有效，未损害被上诉人利益及社会公共利益。上诉人以筹集、出资合作建房的方式取得案涉三产地综合楼用地的建设资格，且经批准在该上述地块上建设房屋，既未损害社会公共利益，也符合修订后的《土地管理法》第六十三条的规定，不属于无效合同范围。综上所述，请求二审人民法院依法撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人秦浩峰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 秦浩峰向一审法院起诉请求：1.依法确认双方在2019年5月12日签订的合作合同无效；2.依法判令荣凯公司返还秦浩峰已支付款项194394元，并支付该笔费用占用期间的利息损失9625元(利息计算方式:暂计,第一段以144394元为基数,自2019年5月18日起计算至2020年1月12日止，按照年利率6%计算，为5751元；第二段以194394元为基数,按照年利率6%计算,自2020年1月13日计算至2020年6月22日,为3874元,要求计算至荣凯公司实际返还全款之日止)；3.本案诉讼费由荣凯公司承担。 一审法院认定事实：2019年5月12日，秦浩峰与荣凯公司签订《祥和盛城合作建房合同》（合同编号：ＸＨＳＣ3-13Ａ05），就秦浩峰与荣凯公司位于南宁市交汇处祥和盛城项目第3栋13Ａ层05号合作建房事宜进行了约定，该房建筑面积92.56平方米，单价3900元／㎡，合作建房总价款为360984元，房屋使用年限为2014年4月25日起至2084年4月25日止。合同约定按照分期付款方式支付合作建房款。该房屋使用期限届满时，按届时的国家法律、法规办理。 另查明，秦浩峰于2019年5月8日向荣凯公司支付合作建房首付款144394元，2020年1月12日，秦浩峰向荣凯公司支付合作建房部分二期款50000元，以上款项合计194394元。 再查明，荣凯公司在一审中自认祥和盛城项目未办理商品房预售许可证、建筑工程规划许可证。 一审法院认为，秦浩峰与荣凯公司签订的《祥和盛城合作建房合同》，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且合同约定秦浩峰取得的是房屋70年的使用权，从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。秦浩峰以出资形式最终得到该房屋。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故秦浩峰和荣凯公司签订的合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。荣凯公司未取得建筑工程规划许可证、商品房预售许可证销售房屋的行为，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，秦浩峰与荣凯公司签订的合作建房合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，荣凯公司收取的合作建房款应当返还给秦浩峰。秦浩峰主张荣凯公司返还已支付的合作建房款194394元，于法有据，一审法院予以支持。在签订合同时，秦浩峰应当知道与荣凯公司签订合作建房合同的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。经考量本案双方的过错程度、涉案合同的签订时间等因素后，对于秦浩峰于2020年1月12日交付第二笔合作建房款之前的利息损失，由秦浩峰自行承担，对于2020年1月12日之后的利息损失由荣凯公司承担，故利息计算为：以194394元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月12日起计至其付清为止。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认原告秦浩峰与被告广西荣凯房地产开发有限公司签订的《祥和盛城合作建房合同》（合同编号：XHSC3-13A05）无效；二、被告广西荣凯房地产开发有限公司返还原告秦浩峰合作建房款194394元；三、被告广西荣凯房地产开发有限公司支付原告秦浩峰资金占用期间的利息（利息计算：以194394元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月12日起计至其付清为止）。受理费3430元，由被告广西荣凯房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均确认案涉房屋首付款的支付时间为2019年5月18日，对一审判决认定的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于：双方当事人签订的合作合同的性质和效力应如何认定；上诉人的上诉请求应否支持。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理”。故二审应围绕上诉人荣凯公司关于合同效力及责任承担的上诉请求进行审理。 关于涉案合同的性质认定问题。从合作合同的内容来看，合同未明确约定双方当事人共享利润、共担风险，仅对房屋的房号、结构、面积、违约责任等作了具体约定，且约定交付后使用年限为70年，由此可见，双方当事人的真实意思在于提供资金的一方当事人以“投入”资金作为获取固定房屋的对价，而不是集双方之合力共享合作利润、共担合作风险，所以双方不是合作关系。虽然合同约定被上诉人对房屋享有使用权，但被上诉人是以换取固定的房屋使用权为合同目的，上诉人亦非旨在与被上诉人进行合作，只是在得到资金后将建成项目中固定的房屋交付于被上诉人，因此当事人之间权利义务关系的实质，符合买卖合同即出卖人转移标的物所有权或使用权予买受人，买受人支付价款的合同之本质特征，故一审认定涉案合作合同名为合作合同，实为房屋买卖合同正确，本院予以维持。一审判决虽已在判决主文中认定为房屋买卖合同，但案由确定为合资、合作开发房地产合同纠纷错误，本院予以纠正。 关于合作合同的效力认定问题。房地产开发行为是要式法律行为，须经人民政府有权部门审批后才能进行，行政审批行为是房地产建设开发的前提和基础。根据查明的事实，上诉人在南宁市产地的综合楼用地项目，至今未取得建设工程规划许可和建筑工程施工许可，上诉人以合作建房的名义行房屋买卖行为之实，违反法律法规的效力性强制性规定，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：.....（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”双方签订的合作建房合同无效，一审判决认定合同无效于法有据，本院予以维持。 关于被上诉人诉请上诉人返还涉案款项194394元及支付资金占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。上诉人因该无效合作合同而长期占有被上诉人194394元的建房款，客观上给被上诉人造成了损失，因此上诉人应当向被上诉人返还占有建房款本金期间产生的利息损失。因合同自始无效，一审法院根据双方当事人的过错程度，判定荣凯公司承担秦浩峰自支付第二笔建房款之日起依照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人荣凯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6860元，由上诉人广西荣凯房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审  判  长  韦美云 审  判  员  梁世平 审  判  员  刘助建 二〇二一年四月二十二日 书记员（兼）  黄宗友