上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初25735号原告：金东生，男，1963年1月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：三彩不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。负责人：汤李珍。被告：三彩不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：党宏涛。原告金东生与被告三彩不动产管理有限公司上海分公司(以下简称三彩公司上海分公司)、三彩不动产管理有限公司(以下简称三彩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金东生到庭参加了诉讼，两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。金东生向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告三彩公司上海分公司签订的《精装改造30天房屋托管合同(无春节空置)》；2.判令被告三彩公司支付原告租金人民币37,000元(自2020年8月5日起至2020年12月31日止的租金及未支付的自2020年1月5日起至2020年3月4日止的七期分期款)；3.判令被告三彩公司支付违约金44,400元；4.本案诉讼费由两被告负担。审理中，原告自愿将违约金金额调整为三个月租金金额即22,200元。事实和理由：2019年1月5日，原告与被告三彩公司上海分公司签订《精装改造30天房屋托管合同(无春节空置)》，约定原告将坐落于上海市浦东新区临沂路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告三彩公司上海分公司，租赁期限自2019年1月5日起至2022年2月4日止；月租金7,400元，按月支付。现被告三彩公司上海分公司拖欠自2020年8月5日起至同年12月31日止的租金。2020年1月5日起至同年3月4日止的租金经被告三彩公司上海分公司提出分十二个月支付，也出现拖欠情况。根据合同约定，非甲方原因导致乙方不支付约定租金达三十日的，甲方有权单方面解除合同，乙方应按六个月租金的违约金支付给甲方。现原告催讨租金未果，故诉至本院。三彩公司发表书面答辩意见，第一，同意解除合同；第二，同意支付拖欠的租金；第三，不同意支付违约金。受疫情影响，企业经营困难，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题意见(二)》第5条第一款规定，三彩公司不应支付违约金。虽合同对违约金作了相关约定，但原告主张的违约金过分高于损失的百分之三十。第四，受疫情影响，其未能支付租金属于不可抗力，其系服务全国房屋租赁的家政企业，根据《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，属于被减免三个月租金的范围。三彩公司上海分公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年1月5日，原告(托管方、甲方)与被告三彩公司上海分公司(受托方、乙方)签订《精装改造30天房屋托管合同(无春节空置)》，约定甲方将系争房屋托管给乙方，托管用途为经营长租、短租公寓及办公或配套项目；托管期自2019年1月5日起至2022年2月4日止；免租期三十天；月租金7,400元；付款方式为月付，每月25日支付租金。该合同第十二条第三款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)；……”。第十三条第四款约定：“乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方。”合同另对其它事项作了约定。合同签订后，原告向被告三彩公司上海分公司交付系争房屋，被告三彩公司上海分公司陆续向原告支付租金。2020年2月26日，原告(甲方)与被告三彩公司上海分公司(乙方)签订《补充协议》，约定受“新型冠状病毒”疫情影响，双方对付款方式达成如下补充协议：乙方未支付甲方两个月的租金，合计14,800元。该租金在乙方复工后，以甲方剩余合同期时间为准平均按月支付，最长不超过12个月。根据以上条款乙方2020年3月至2021年2月期间每个月额外支付甲方1,233.34元租金，其它条款不变。2020年10月20日，原告(甲方)与被告三彩公司上海分公司(乙方)签订《租金分摊补充协议》，约定受“新型冠状病毒”的不可抗力影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，2020年9月5日至2020年10月4日的未付租金，在2020年10月5日至2021年4月4日开始分六期进行支付，每期支付租金1,233.33元；2020年10月5日至2020年11月4日的未付租金，在2020年11月5日至2021年5月4日开始分六期进行支付，每期支付租金1,233.33元；2020年11月5日至2020年12月4日的未付租金，在2020年12月5日至2021年6月4日开始分六期进行支付，每期支付租金1,233.33元。被告三彩公司上海分公司向原告支付租金至2020年8月4日止，以及2020年2月26日《补充协议》中约定的十二期分期款项中的五期款项。现因被告三彩公司上海分公司未能支付自2020年8月5日起的租金及剩余分期款项，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供：《合同终止通知函》，证明其于2020年11月17日向被告三彩公司上海分公司的业务员发送上述通知函，要求被告三彩公司上海分公司于收函后十日内支付拖欠租金及违约金，同时解除合同，完成房屋交接。另原告表示，其已于2021年1月1日起直接与次承租人订立租赁关系，系争房屋已自行收回，无需法院处理；2020年12月期间的部分租金2,000元已由次承租人支付给原告，同意在欠付租金中予以扣除；自2020年8月5日起至2020年12月31日止的欠付租金为36,260元，自2020年1月5日起至2020年3月4日止的剩余七期分期款项为8,633.38元，共计44,893.38元，扣除2,000元后尚拖欠42,893.38元，其自愿按照37,000元进行主张。本院认为，原告与被告三彩公司上海分公司就系争房屋签订的《精装改造30天房屋托管合同(无春节空置)》以及《补充协议》《租金分摊补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。《精装改造30天房屋托管合同(无春节空置)》合同性质符合租赁合同的特性，故双方间实为房屋租赁合同关系。原告已履行了出租方的合同义务，交付租赁物给承租人使用。被告三彩公司上海分公司未按合同约定按期支付租金以及《补充协议》约定的分期付款义务，显然违反了合同约定。原告据此要求解除合同，具有事实和法律依据，本院确认《精装改造30天房屋托管合同(无春节空置)》以及《补充协议》《租金分摊补充协议》于《合同终止通知函》送达被告三彩公司上海分公司之日即2020年11月17日解除。审理中，原告表示已于2021年1月1日将系争房屋另行出租，故主张自2020年8月5日起至2020年12月31日止的租金及房屋使用费以及自2020年1月5日起至2020年3月4日止的剩余七期分期款项，并从中扣除租客已支付的2,000元，原告自愿按照37,000元的金额主张，本院予以支持。根据法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故上述租金及房屋使用费由被告三彩公司支付给原告。因被告三彩公司上海分公司拖欠租金导致合同提前解除，原告要求被告三彩公司承担违约责任，符合合同约定，原告自愿将违约金数额调整为三个月租金金额，尚属合理，本院予以照准。被告三彩公司提供书面答辩意见认为不应支付违约金，且违约金数额过高，本院认为其未举证受新冠肺炎疫情影响，故其以疫情为由要求减免租金及不予支付违约金，本院不予采纳。两被告经本院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩和对原告所递交证据予以质证的权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，2018年《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告金东生与被告三彩不动产管理有限公司上海分公司签订的《精装改造30天房屋托管合同(无春节空置)》以及《补充协议》《租金分摊补充协议》于2020年11月17日解除；二、被告三彩不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金东生租金及房屋使用费37,000元；三、被告三彩不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金东生违约金22,200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,280元，减半收取计640元，由被告三彩不动产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二一年四月十六日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。