广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤06民终1241号上诉人（原审原告、反诉被告）：郄金秀，女，汉族，住河北省石家庄市。委托诉讼代理人：吴岳烽，广东培正律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：高健，女，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈世广，广东开广律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟开成，广东开广律师事务所律师。原审第三人：佛山云房数据信息技术有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：赵淑茵，女，该公司员工。委托诉讼代理人：谭少灵，女，该公司员工。上诉人郄金秀与上诉人高健、原审第三人佛山云房数据信息技术有限公司（以下简称云房公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初17331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郄金秀上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.本案一、二审诉讼费由高健承担。事实和理由：（一）一审判决认定郄金秀的行为构成根本违约，与事实不符。相反地，高健于2020年5月28日单方发函提出解除涉讼合同并要求没收定金的行为构成根本违约，其不仅无权要求没收定金，还应向郄金秀支付违约金。1.郄金秀、高健已于2020年4月18日对取消第一次垫资赎契时间（4月21日）协商一致，第一次垫资赎契时间对郄金秀没有约束力。2.因第一次垫资赎契时间已被取消，故垫资赎契的具体时间依据合同约定应由买卖双方再行共同商定。（二）因云房公司多次向郄金秀承诺如资金不到位可随时通知高健取消提前还贷，郄金秀才同意于2020年4月21日前垫资赎契。即若资金不到位可随时通知高健取消提前还贷，是双方形成第一次垫资赎契时间的前提条件。（三）退一步讲，如法院认定高健不构成违约，本案也应属于因不可归责于双方当事人的事由导致涉讼合同不能继续履行的情形，高健应当将定金返还郄金秀。1.因郄金秀资金未到位且双方未商定第二次垫资赎契时间，涉讼合同因不可归责于双方当事人的原因不能继续履行。2.云房公司员工在传达双方意思时存在错误传达，导致涉讼合同无法继续履行。3.涉讼合同的履行受新冠疫情这一不可抗力因素影响。4.截至2020年5月28日，郄金秀的资金均无法支付首付所需款。高健辩称，1.双方经协商一致已经确定垫资赎契时间为2020年4月21日，改变了原合同约定。从微信记录、录音记录等证据中可以看出，郄金秀自认能够筹够钱，才让中介找高健申请提前还贷，高健经银行同意后确定了提前还贷时间，并由中介告知了郄金秀，郄金秀当时也表示同意，故双方经协商一致已将赎契时间变更为2020年4月21日。2.高健并未同意过取消2020年4月21日这一垫资赎契时间，双方就该事项并未达成一致。3.郄金秀逾期支付垫资款，在高健多次催促后，有能力履行却不履行，已经构成根本违约。4.郄金秀构成根本违约，按照定金罚则，高健有权没收全部定金，法院不应予以调整。针对郄金秀的上诉，云房公司没有意见。高健上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判确认郄金秀已支付的220000元定金全部归高健所有；3.本案诉讼费由郄金秀承担。事实和理由：一审法院无权对定金数额进行调减，一审法院已认定涉讼合同因郄金秀根本违约而解除，故应当支持高健没收全部定金的请求。定金作为一种对合同履行的担保方式，具有惩罚性，其不同于以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金，法律未规定可对定金数额进行调整。法律对定金的数额上限进行规定，已经考虑了对合同双方的公平，不应再次依据公平原则进行调整。郄金秀辩称，答辩意见与上诉意见一致。针对高健的上诉，云房公司没有意见。郄金秀向一审法院起诉请求：1.高健继续履行郄金秀、高健于2020年3月6日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：MM170***），办理垫资赎契、注销抵押登记，配合郄金秀进行交易递件、办理银行按揭手续、办理房屋过户及交楼手续；2.高健支付郄金秀迟延履行违约金[违约金以《房屋买卖合同》（合同编号:MM170***）合同成交价4680000元为基数按日0.1%的标准从起诉之日计至债务清偿之日止]；3.高健继续履行郄金秀、高健于2020年3月6日签订的《房屋买卖合同》（合同编号:MM170***），配合郄金秀进行交易递件、办理车位过户及交楼手续；4.高健支付郄金秀迟延履行违约金[违约金以《房屋买卖合同》（合同编号:MM170***）合同成交价245000元为基数按日0.1%的标准从起诉之日计至债务清偿之日止]；5.本案诉讼费由高健承担。高健向一审法院反诉请求：1.确认郄金秀、高健签订的两份《房屋买卖合同》（合同编号：MM170***、MM170***）于2020年5月27日解除；2.确认郄金秀交付的定金220000元归高健所有；3.本案诉讼费由郄金秀承担。一审法院认定事实：2020年3月6日，高健（甲方、卖方）、郄金秀（买方、乙方）和云房公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》（以下简称住宅合同，合同编号：MM170***），约定乙方向甲方购买佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××（以下简称涉讼房屋），总成交价4680000元；定金200000元，签订合同当天支付；乙方在本合同签订之日起七个工作日备齐资料向银行（或住房公积金管理中心）申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料；拟贷款总额为2800000元，实际贷款额度以及审批时限以银行审批结果为准；甲方应无条件配合提交、签署应由甲方提交或签署的申请贷款所需的资料；首期房款1670000元于递件当天支付，先递件再付款；如买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以本合同总成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如违约方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择违约方支付该房屋出售总金额10%的违约金或没收定金（买方违约）、双倍返还定金（卖方违约）。合同第十四条备注约定：赎契方式为买方全额垫资赎契，具体时间由买卖双方共同商定。同日，高健（甲方、卖方）、郄金秀（买方、乙方）和云房公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》（以下简称车位合同，合同编号：MM170***），约定乙方购买佛山市南海区××××××××××某利花园**区地下室***号车位（以下简称涉讼车位），总成交价245000元；定金20000元，签订合同当天支付，剩余购房款225000元于完税当天支付；如买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以本合同总成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如违约方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择违约方支付该房屋出售总金额10%的违约金或或没收定金（买方违约）、双倍返还定金（卖方违约）。同日，高健出具两张收款收据，分别确认收到郄金秀支付的涉讼房屋定金200000元、涉讼车位定金20000元。2020年3月18日，云房公司员工区某刚微信询问郄金秀，你现在还是等三水的钱到了再去进行下一步手续，还是现在就可以叫业主申请还按揭。郄金秀回复称那边没准，万一批了下来我那边到不了怎么办。区某刚称民生贷款也是很快会有结果，那就先缓一缓。2020年3月29日，郄金秀与区某刚进行微信语音通话。后区某刚微信联系高健丈夫李某称，客户这边钱差不多到账了，你这边就去银行申请提前还款。李某回复好的，并询问钱多久到账。区某刚回复称，你现在就去银行申请还款，还款时间出来了，客户提前把钱打进去。后区某刚微信告知郄金秀称，已经通知业主提前还款，到时候有信息我和你说，钱和那套房子有什么进度，你跟我说。2020年4月9日，区某刚向李某询问还款进度，李某称还在申请中，同时将审批流程的截图发给区某刚。区某刚询问郄金秀“银行按揭那边已经审批通过了吧！三水那套房子进度怎么样”。郄金秀回复称，提前还款申请好了吗，我这边贷款还没到。后区某刚把审批流程的截图转发给郄金秀并称预计4月21日。郄金秀回复“那还早”。2020年4月14日，李某告知区某刚提前还款申请已审批成功，应于2020年4月21日前完成还款确认，并询问钱到账了没有。区某刚回复，三水的房子可能还有一点时间，我会和他说这边先还贷，进度会快一点，沟通好了和你说。李某称，没有按时还贷就算他违约。2020年4月15日，区某刚微信通知郄金秀提前还款申请已审批成功，应于2020年4月21日前完成还款确认，并称首付提前给业主的话，进度会快很多，如果现在不给还要重新申请可能时间比较长。同日，李某向区某刚询问郄金秀的钱能否下来，如果钱不到账要交的利息必须由买家承担。2020年4月17日，郄金秀告知区某刚现在钱还不够，再等等。区某刚回复称可以先把业主的按揭还清后面手续也会快很多，业主这边还差147万按揭左右，并询问郄金秀需要多久时间。郄金秀称疫情反复，生意受影响，无法答复需要多久。李某让区某刚约郄金秀当晚面谈，区某刚联系郄金秀，后回复郄金秀称今晚没有时间，明天再约。李某称明天开始算违约金。2020年4月18日，李某让区某刚确认郄金秀是否拿不出钱，如果郄金秀拿不出钱的话，先取消提前还贷。后区某刚告知郄金秀，由于郄金秀资金不到位，就先通知业主先取消还款。郄金秀回复好的。2020年4月19日，李某向区某刚询问郄金秀的意见，是否需要取消。区某刚回复称资金还没到位，只能取消。李某告知区某刚称要给郄金秀寄文件，要求郄金秀三天内把钱汇到高健指定账户，并让区某刚约郄金秀谈判。郄金秀回复称这几天比较忙，过两天忙完再约。同日，高健通过微信向郄金秀发送垫资赎契通知，要求郄金秀于2020年4月21日前将1670000元垫资赎契款打入高健还贷账户，并表示明天约谈。郄金秀回复称这几天比较忙，过几天看看，关于合同的问题请高健与中介联系。2020年4月20日，高健再次通过微信向郄金秀发送垫资赎契通知，要求郄金秀于2020年4月21日前将1457000.13元垫资赎契款打入高健还贷账户。高健同时向郄金秀发送贷款审批流程的截图，显示审批已通过，等待还款，全部还款待扣金额是1457842.96元。2020年4月25日，郄金秀回复高健称合同约定双方商定赎契时间，高健未经郄金秀同意单方制定赎契时间，如果高健违反合同约定的话，郄金秀有权追究高健违约责任，郄金秀要求高健退回定金并赔偿违约金。后高健向郄金秀发送履约催告函，要求郄金秀收函三天内办理房屋交易手续，包括但不限于将赎契款存入高健还贷账户。2020年4月30日，高健通过微信向郄金秀发送再次催告履约函，要求郄金秀于2020年5月10日前配合高健及云房公司办理房屋交易手续，包括但不限于将赎契款存入卖方还贷账户。郄金秀回复称合同约定双方商定赎契时间，高健未经郄金秀同意单方制定赎契时间，如果高健违反合同约定的话，郄金秀有权追究高健违约责任，郄金秀要求高健退回定金并赔偿违约金。2020年5月13日，高健通过微信向郄金秀发送再三催告履约函，要求郄金秀于2020年5月22日前配合高健及第三人办理房屋交易手续，包括但不限于将赎契款存入高健还贷账户。2020年5月28日，高健通过微信向郄金秀发送解除合同通知书，要求即日解除住宅合同及车位合同，没收定金并保留追讨违约金及索赔一切经济损失的权利。2020年6月2日，郄金秀联系高健称，不同意解除合同并没收定金，郄金秀一直积极履约，资金无法到位也主动和中介沟通，郄金秀以为中介和高健已经协商好，所以继续筹集资金；郄金秀签约前也如实告知资金问题，疫情对郄金秀外贸生意影响较大，一个月筹集资金的时间过于紧张。2020年6月14日，郄金秀约高健面谈并表示不同意没收定金，郄金秀回复称依法处理。2020年6月20日，郄金秀微信告知高健称钱筹得差不多了，希望继续履行合同。另查明，截止2020年9月2日，郄金秀于2019年4月至2020年8月期间在佛山市缴纳社会保险参保费用，医疗缴费年限1年5月，生育缴费年限1年5月；2020年9月2日的中华人民共和国税收完税证明载明，郄金秀于2019年7月至2020年8月期间的养老保险、医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险费用金额合计11791.88元，用人单位系佛山市某蓝商贸有限公司；2020年9月2日查询，郄金秀及案外人兰某山在佛山市辖区范围内的住房记录是0套。又查明，郄金秀的尾数为****的交通银行卡在2020年4月23日的余额是1631214.1元，后多次变动，于2020年6月30日的余额是2354599.57元。2020年7月20日，郄金秀提起本案诉讼。一审中，高健陈述，高健发送解除函后就把房屋及车位放在中介处挂售，至一审庭审辩论终结之日尚未出售。一审法院认为，住宅合同和车位合同既包含了高健与郄金秀之间围绕涉讼房屋及车位的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现郄金秀、高健就涉讼房屋及车位买卖事宜发生纠纷，本案仅对郄金秀、高健之间的买卖合同关系进行审查处理。郄金秀、高健签订的住宅合同及车位合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。住宅合同约定垫资赎契的具体时间由买卖双方共同商定，云房公司在2020年3月29日通知高健申请提前还贷后告知郄金秀，郄金秀未提出异议，云房公司于2020年4月9日告知郄金秀预计提前还贷日期是4月21日，郄金秀表示时间还早，可见双方已协商一致约定于2020年4月21日前垫资赎契。后郄金秀提出资金尚未到位，高健虽表示取消提前还贷，但同时又发函要求郄金秀于21日前付款，因此双方未就变更2020年4月21日前垫资赎契的约定达成一致意见，郄金秀仍应按时履行垫资赎契的义务。郄金秀未在2020年4月21日前垫资赎契，后经高健多次函催均以资金不足为由未履行，但郄金秀的银行账户流水反映其于2020年4月23日银行存款余额超过1630000元，可见当时郄金秀具备履行垫资赎契义务的能力，郄金秀的上述行为已构成根本违约，根据房屋合同约定，高健享有单方解除合同的权利，郄金秀以催告后三个月内未履行才有权解除合同进行抗辩，缺乏理据，一审法院不予采纳。虽然分签两份合同，但郄金秀、高健系同时整体交易住宅及车位，因此车位合同应与住宅合同一并履行或解除。高健于2020年5月28日通过微信向郄金秀发出解除合同通知书，故一审法院确认住宅合同及车位合同的买卖约定于当日解除，并对郄金秀关于继续履行合同及迟延履行违约金的诉讼请求均不予支持。合同因郄金秀根本违约而解除，郄金秀应当承担违约责任。争议发生时仍处于合同履行初期，高健于发函解除合同后即重新将住宅及车位挂售，一审法院结合合同的履行及解除情况，并综合考量合同对违约责任的约定、郄金秀在合同履行过程中的违约行为、高健的损失情况及房地产交易市场情况，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定郄金秀已付定金220000元中的50000元归高健所有，剩余部分高健应退予郄金秀，一审法院对高健主张超出部分不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认郄金秀与高健于2020年3月6日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：MM170***）中关于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××的买卖约定于2020年5月28日解除；二、确认郄金秀与高健于2020年3月6日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：MM170***）中关于佛山市南海区××××××××××某利花园**区地下室***号车位的买卖约定于2020年5月28日解除；三、确认郄金秀已支付的定金220000元中的50000元归高健所有；四、驳回郄金秀的全部诉讼请求；五、驳回高健的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，一审本诉受理费23100元、一审反诉受理费23100元，由郄金秀负担。二审中，郄金秀向本院提交了其与云房公司员工的微信聊天记录截图一份及佛山房产网某居客网页信息截图一份，拟证明郄金秀名下存款不足以支付购房款，且高健是因为房价上涨才单方面解除合同以重新出售牟利。高健向本院提交了与房贷经理的微信聊天记录一份，拟证明高健没有在2020年4月21日前取消提前还贷，双方没有就取消第一次垫资赎契时间达成一致意见。经审查，郄金秀、高健在二审中提交的新证据均无法证明待证事实，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案主要的争议焦点为：高健与郄金秀间买卖合同关系解除的责任及违约责任。关于高健与郄金秀买卖合同关系解除的责任。住宅合同约定，垫资赎契的具体时间由买卖双方共同商定。根据一审查明的事实，双方曾就郄金秀于2020年4月21日前垫资赎契协商一致。后郄金秀表示资金不到位，虽然高健表示提前还贷，但同时发函仍然要求郄金秀于2020年4月21日前付款，故双方并未就变更垫资赎契时间达成一致意见，高健此后亦多次向郄金秀发函催促郄金秀履行垫资赎契义务，但郄金秀仅回复高健违反合同约定单方制定赎契时间，从未就垫资赎契事宜与高健展开协商，构成根本违约，导致住宅买卖合同关系最终解除。涉讼合同包括住宅合同和车位合同，双方同时整体交易住宅及车位，故车位买卖合同关系与住宅买卖合同关系一并解除。一审法院认定高健享有合同解除权，双方间的住宅及车位买卖合同关系于高健通过微信向郄金秀发送解除合同通知书之日即2020年5月28日解除，于法有据，本院予以维持。郄金秀上诉主张两涉讼合同因高健的根本违约而解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约责任。两涉讼合同均约定，如违约方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择违约方支付该房屋出售总金额10%的违约金或或没收定金（买方违约）、双倍返还定金（卖方违约）。本院认为，郄金秀的行为构成根本违约，高健根据前述合同约定，诉请解除合同并没收定金220000元，理据充分，本院予以支持。一审判决高健仅有权没收定金220000元中的50000元，处理不当，本院予以纠正。郄金秀上诉主张无需承担违约责任，于法无据，本院不予支持。综上，郄金秀的上诉请求不能成立，应予驳回。高健的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初17331号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初17331号民事判决第五项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初17331号民事判决第三项为：确认郄金秀已支付的定金220000元归高健所有；四、驳回高健的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费23100元、一审反诉受理费23100元，均由郄金秀负担。二审案件受理费4750元，由郄金秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二一年四月七日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰