北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6533号原告：北京康通科技物业发展公司，住所地北京市西红门镇宏福路1号月桂庄园会所。法定代表人：兰秀英，经理。委托诉讼代理人：王春兰，女，1981年2月14日出生，汉族，北京康通科技物业发展公司员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张乾，男，1983年11月30日出生，汉族，北京康通科技物业发展公司经理，住北京市东城区被告：崔岚，女，1983年12月9日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告北京康通科技物业发展公司（以下简称：康通科技公司）与被告崔岚物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告康通科技公司的委托诉讼代理人王春兰、张乾，被告崔岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康通科技公司向本院提出诉讼请求：1、判令崔岚支付物业管理服务费27538元、滞纳金5507.6元；2、诉讼费由崔岚承担。后其向本院撤回了部分诉讼请求，并将其诉讼请求明确为：1、判令崔岚支付物业管理服务费23935.02元；2、诉讼费由崔岚承担。事实和理由：康通科技公司是受北京月桂苑房地产开发有限公司委托为月桂庄园小区全体业主提供物业服务的企业，双方于2004年2月签订物业管理委托合同，崔岚是小区26-5-302号房屋的业主，物业面积是126.08平方米。由于崔岚从法拍房中购得该房产，作为小区的业主之一，在2006年7月至2020年6月期间共拖欠27538元物业费，物业费单价为1.3元/月/平米。崔岚接受了康通科技公司的物业服务却拒绝缴费，故诉至法院。崔岚辩称：我是北京市大兴区月桂庄园小区26楼5单元302室（以下简称：302室房屋）的业主，2018年7月25日通过西城法院拍卖取得了302室房屋的所有权，2018年入住后的物业费未缴纳，物业费收费标准不清楚。我只同意承担2015年7月至2020年6月期间的物业费，理由如下：1、康通科技公司在诉讼请求中所提的物业费欠费时间存疑，且已超过诉讼时效。本人通过拍卖获得302室房屋的所有权后，积极的履行了法定的还款义务：结清了前房主拖欠的两年取暖费7564.08元、两年水费3070元。本人于2018年9月向康通科技公司缴纳了3000元装修押金，并口头协商用押金抵扣物业费。2019年6月本人被告知物业欠费11年，后在用押金抵扣物业费时又改口称欠费共计14年，前后矛盾。2020年，康通科技公司因常年不作为和不按约定履行合同在北京电视台《向前一步》栏目中进行调解，最后经过知名律师的建议，小区通过选举业主委员会的方式解聘了康通科技公司。本案中，前房主的供暖费和水费一直缴纳至2016年度，由此可见前房主在2016年之前是有能力缴纳物业费的。就算有拖欠物业费的情况，康通科技公司在近十年未催要，已经超过民法典中三年诉讼时效的规定，本人仅应该承担诉讼时效期内即2015年7月至2020年6月共计五年的物业费用。2、康通科技公司所依据的合同为无效合同，应以原始合同为依据收费。康通科技公司没有向我出示与前房主的物业服务合同和收费标准，其仅与前房主签订了房屋物业管理合同，修改物业价格后的新合同前房主并没有签订。根据相关法律规定，合同不能单方面进行变更，因此康通科技公司主张的合同无效。恳请法院要求其举证其与前房主所签的物业服务合同。3、康通科技公司的物业服务有瑕疵：绿化、水景水费36元/年，但是大片绿地被业主侵占，康通科技公司不制止不管理导致绿地面积严重减少，喷泉不启用，小区内的小池塘冬天无水、夏天靠雨水蓄水且因物业不清理导致水面发臭；园林水汞运行费98元/年，但是水汞没有实际运行；保洁费60元/年，但是小区卫生常年脏乱，物业常年堆放垃圾并从小区外回收大量垃圾；物业利用小区广告等公共设施收取费用但未经业主大会同意，也从未公示。4、收费标准不统一。同小区、同区域的收费单价存在较大差异，有0.99元/平米/月、1.13元/平米/月，而康通科技公司提出1.3元/平米/月的收费标准显然没有法律依据。物业缴费明细清单中有些服务项目不存在。经审理查明，本院认定事实如下：2004年2月2日，陈南林（甲方）与康通科技公司（乙方）签订一份《物业管理委托合同》，约定甲方自愿将302室房屋及甲方应承担的对26号楼的公共部位及公共设施、设备和小区内公用设施、设备的维修、养护及管理责任，并委托乙方实行物业管理。乙方按照北京市普通住宅甲类标准收费（部分项目按约定收费）；甲方按照规定每年4月1日前交纳物业管理费、房屋修缮及设备设施费（附交费清单）。合同第五条约定，本合同自签字之日起生效，有效期5年。合同期满前30日内，双方应就签订新合同进行商议，如30日内双方均未接到对方的通知，本合同自动延期生效，或按本小区业主委员会成立后的决议执行。该《物业管理委托合同》中《业主物业交费及代收费用缴费清单》载明302室房屋的前房主陈南林交纳了2004年7月1日至2005年6月30日的物业费1703元、有线电视入网费300元、卫星电视收视费180元，以及2005年7月1日至2006年6月30日的物业费1703元。康通科技公司主张陈南林未交纳2006年7月1日以后的物业费。2018年7月25日，崔岚通过法院拍卖获得了302室房屋的所有权。2020年9月29日，月桂庄园业主大会公示了业主大会决议，表决通过不再接受康通科技公司的物业服务。2020年11月27日，康通科技公司发布了撤场公告，表明公司因部分业主未按时交纳物业费导致公司经营困难，将自公告之日起90日后撤场，结束月桂庄园小区各项物业管理工作。庭审中，崔岚认可其通过司法拍卖取得302室房屋的所有权，且知道该房屋欠付费用应由其承担，亦认可自己尚未交纳2018年7月至2020年6日期间的物业费，认可房屋面积为126.08平方米，同意交纳2015年7月至2020年6月共计5年的物业费，并称康通科技公司不能证明陈南林自2006年7月1日起没有交纳物业费，且康通科技公司主张的部分物业费已过诉讼时效。崔岚不认可康通科技公司的物业费收费标准，并主张因康通科技公司提供的物业服务存在较大的瑕疵，故对物业费用应该予以减免。康通科技公司后向本院明确因本案诉争的302室房屋系崔岚通过司法拍卖获得，其与陈南林未签订新的书面合同，故同意按照1.13元/月/平米的标准计收物业费，该房屋面积为126.08平方米，崔岚欠缴的2006年7月1日至2020年6月30日期间的物业费应为23935.02元。另康通科技公司向本院提交日期为2010年10月2011年7月、2013年8月、2014年12月、2015年7月、2016年12月、2020年12月贴门上的《物业费缴费通知单》的照片，该《物业费缴费通知单》中记载的欠缴时间均为2006年7月1日起。本院认为：对双方当事人争议焦点本院认定如下：一、陈南林为302室房屋业主期间欠付的物业费是否应由崔岚承担。康通科技公司与陈南林签订《物业管理委托合同》，并自2004年起为302室房屋所在小区提供物业服务，崔岚通过司法拍卖获得302室房屋所有权，其对302室房屋欠付物业费是明知的，且根据其庭审陈述，其对于承担陈南林缴纳物业费的合同义务本身不持异议，仅对诉讼时效、物业费收费标准、欠费期间及物业服务质量存有争议，故本院认可陈南林欠费期间的物业费由崔岚承担缴费义务。二、就康通科技公司主张的陈南林欠费期间是否合理。康通科技公司主张陈南林自2006年7月1日起欠费，该主张与其提交的《业主物业交费及代收费用缴费清单》记载内容一致，与《物业费缴费通知单》记载的欠缴期间亦一致，且崔岚亦未提交相反的证据，故本院对康通科技公司主张的302室房屋欠费期间自2006年7月1日起予以认可。三、诉讼时效问题，因崔岚认可承担陈南林的合同义务，同样，其有权提出相应的抗辩，康通科技公司亦有义务证明其对欠缴物业费进行了催缴，康通科技公司提交了2010年10月至2020年期间的《物业费缴费通知单》，崔岚均不认可。但基于物业服务具有公共服务性和持续履行性的特点，由于业主住户数量众多、居住分散，物业服务企业在主张物业费时常采用张贴催费通知及入户催缴等形式，故在认定诉讼时效时应考虑物业服务企业催缴形式的特殊性，在适用诉讼时效时不宜过苛。结合康通科技公司提交的证据，本院认定2008年10月1日前302室房屋欠缴的物业费因康通科技公司未提交相应的证据证明其进行了催缴，故该期间物业费已过诉讼时效，本院不予支持。就2008年10月1日后的物业费未过诉讼时效，崔岚仍应支付。四、就物业费的收费标准。《物业管理委托合同》缴费清单约定的物业费为每年1703元，陈南林亦按照每年1703元的标准向康通科技公司交纳过2004年至2006年两年的物业费。康通科技公司后亦认可按原合同约定的物业费收费标准计收物业费，其主张的收费标准为1.13元/月/平米，经核算，与原收费标准有小额差异，故本院认可302室房屋物业费依每年1703元的标准计收物业费。五、就崔岚提出康通科技公司的物业服务质量问题，本院经审查认为康通科技公司基本履行了与其物业费收费标准相对应的物业服务义务，故对崔岚的该抗辩意见不予认可。综上，就康通科技公司主张崔岚给付2006年7月1日至2020年6月30日期间的物业费，本院认定2008年10月1日前的物业费已过诉讼时效，不予支持，2008年10月1日至2020年6月30日期间的物业费崔岚应当缴纳，费用标准为每年1703元，经核算，应为20010.25元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百八十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、崔岚于本判决生效后十日内给付北京康通科技物业发展公司2008年10月1日至2020年6月30日期间的物业服务费20010.25元；二、驳回北京康通科技物业发展公司的其他诉讼请求。如果崔岚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，由北京康通科技物业发展公司负担53元（已交纳），由崔岚负担260元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 朱庆梅二〇二一年四月二十七日法官助理 吕 馨书 记 员 贯 菲