甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2021）甘10民终369号上诉人（原审被告）:宋某1，男，汉族，居民，住正宁县。上诉人（原审被告）：宋某2，男，汉族，居民，住正宁县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘某，甘肃凌东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某，男，汉族，居民，住正宁县。上诉人宋某1、宋某2因与被上诉人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省正宁县人民法院（2020）甘1025民初1798号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。宋某1、宋某2上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。2020年春节过后，上诉人通知被上诉人解除租赁合同，自此，上诉人已实际向被上诉人交付了案涉房屋，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，案涉房屋违反相关法律关于房屋使用条件的强制性规定，并导致上诉人不能使用案涉房屋。二、因案涉房屋未取建设用地得规划许可证，故案涉房屋租赁合同应属无效合同。即便房屋租赁合同有效，因2020年全国发生新冠肺炎，上诉人开办学校生源受到严重影响，导致合同目的不能实现，上诉人可依法解除合同。2020年后，上诉人再未使用房屋，一审判决上诉人支付房屋租赁费违背事实与法律明确规定，也违背公平正义的基本原则，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。王某辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分。二、被答辩人的上诉请求不能成立。被答辩人并未向答辩人交付房屋，其是否使用房屋系其个人行为，与租赁合同的履行无关，案涉房屋经过正宁县规划局规划，系合法建筑，消防验收亦合格，且是否疫情不是被答辩人违约的法定事由，被答辩人妄图逃避租金，应驳回上诉，维持一审判决。王某向一审法院起诉请求：1.判令宋某1、宋某2支付2020年1月1日至2021年1月1日的房屋租赁费80000元；2.本案诉讼费由宋某1、宋某2承担。一审法院认定事实：2017年11月25日王某与宋某1、宋某2签订《租房合同》，约定：王某将其所有的××路民政局对面的楼房二、三层（每层11间）租赁给二被告使用；租赁期限五年，自2018年1月1日起至2023年1月1日止；第一年房租费由双方商量确定，以后每年的房租费按周边附近的房租费商量确定，房租费必须在每年1月1日前付清；水电暖消防等设施设备由原告负责完善，保证宋某1、宋某2正常使用，水电费由宋某1、宋某2负担。合同签订后，宋某1、宋某2向王某交付了经双方协商确定的2018年度的房租费60000元，王某向宋某1、宋某2交付了合同约定的房屋。宋某1、宋某2租赁该房屋后，注册设立了正宁县韵星文化传媒有限公司，开办韵星艺术学校，招收学员进行民乐、钢琴、舞蹈三项培训。2018年7月27日正宁县政府成立教育、住建、卫生、食药监、公安、消防、民政、工商、人社九部门组成的联合工作组，对全县校外培训机构进行暑期集中督查。督查中发现宋某1、宋某2开办的办学机构存在无证办学、消防未验收、超范围经营等问题，遂责令正宁县韵星文化传媒有限公司立即进行整改，并于2018年10月底整改到位，整改期间停止一切办学活动。对于2019年的房租费，双方经协商确定为80000元，宋某1、宋某2于当年向王某交清了该年度的房租费。2020年春节过后，宋某2向王某提出要么将该年度应付房租费欠着，要么就退房，王某对宋某2延期支付房租费的请求表示待和妻子商量后回话，退房不行，应按合同约定的五年期限履行。此后，双方就此再未进行协商。王某向宋某1、宋某2索要2020年度房租费时，宋某1、宋某2拒付，双方酿成纠纷。一审法院认为:宋某1、宋某2租赁使用王某所有的房屋，双方签订有《租房合同》，该合同主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。宋某1、宋某2违反合同中关于房租费必须在每年1月1日前付清的约定，逾期未向王某支付2020年度的房租费构成违约，依法应承担继续履行的违约责任，该年度房租费的金额依照双方上年度确定的金额给付。宋某1、宋某2辩解主张的事实，因其提交的证据不能证实其主张，依法不予支持。宋某1、宋某2要求王某赔偿经济损失共计55500元的主张，因在本案中未提出反诉，对此不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：宋某1、宋某2于本判决生效之日起十五日内支付王某2020年1月1日至2020年12月31日的房屋租赁费80000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取计900元，由宋某1、宋某2负担。本院二审期间，上诉人宋某1、宋某2为支持其上诉及理由，向本院提交的证据有：第一组：调查笔录、正宁县自然资源局出具的证据、现场照片，用于证明案涉房屋系被上诉人购买王志恒宅基地后自建房屋，不符合规划要求；案涉房屋消防不合格；第二组：证人高某、张某出庭证实，上诉人自2020年后再未使用案涉房屋。被上诉人王某对上诉人宋某1、宋某2提交的第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，称案涉房屋经过规划许可；对证人证言有异议，审查认为，对宋某1、宋某2提交的第一组证据的真实性予以采信；证人证言不能达到其证明目的，不予采信。被上诉人王某未向法庭提交新的证据。对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点问题是：1、案涉《租房合同》效力问题；2、案涉《房屋租赁合同》是否已经解除，一审判决宋某1、宋某2支付王某2020年房租费80000元是否成立。关于争议焦点问题1。王某与宋某1、宋某2于2017年11月25日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，其内容不违法法律、行政法规强制性规定，亦未损害国家、集体、第三人利益，属有效合同，予以确认。宋某1、宋某2上诉称，案涉租赁房屋未取得建设用地规划许可证，应属无效合同，经审查，案涉房屋于2006年6月22日已取得建设用地规划许可证，王某虽未取得房屋所有权证，但王某系案涉房屋实际所有权人，对宋某1、宋某2认为《租房合同》系无效合同的上诉请求不予支持。关于争议焦点问题2。宋某1、宋某2上诉称，其与王某签订的《租房合同》双方已协商解除，但未提供相关证据加以证实，应承担举证不能的法律后果，案涉《租房合同》尚处于履行中，对宋某1、宋某2认为《租房合同》已经解除的上诉请求不予支持。宋某1、宋某2还上诉称，案涉房屋其二人于2020年后并未实际使用，且本年度全国爆发疫情，导致其二人租赁房屋的合同目的不能实现，但其二人是否使用房屋、全国是否发生疫情，并不影响其二人支付租金的合同义务，且宋某1、宋某2在一审中并未反诉要求解除其与王某签订的《租房合同》，现《租房合同》尚未解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，现王某诉请要求宋某1、宋某2支付租金，予以支持。鉴于2020年全国爆发疫情属客观事实，租赁费适当予以减免，酌情由宋某1、宋某2支付王某2020年1月1日至2020年12月31日的房屋租赁费60000元。综上，宋某1、宋某2的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更正宁县人民法院（2020）甘1025民初1798号民事判决为宋某1、宋某2于本判决生效之日起十五日内支付王某2020年1月1日至2020年12月31日的房屋租赁费60000元。；二、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计3600元，由宋某1、宋某2负担。本判决为终审判决。审判长 樊 欣审判员 胡光远审判员 吴容芳二Ｏ二一年四月二十七日书记员 石 玮