安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初2844号 原告：钱一民,女,汉族,1977年9月7日出生,住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：吴峰，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建，安徽奥成律师事务所律师。 被告:殷建,男,汉族,1971年8月24日出生,住安徽省合肥市瑶海区。 原告钱一民与被告殷建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱一民委托诉讼代理人吴峰，被告殷建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱一民向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2018年7月18日就合肥滨湖新天地8栋113、114号商铺签订的《商铺租赁合同》;二、判令被告向原告返还位于合肥市××栋××号商铺;三、判令被告向原告支付商铺租金415270元（自2019年5月1日至2020年10月31日,以后的占有使用费用按合同约定标准计至租赁物返还时止）以及违约金90776（暂计至2020年10月31日,以后按月2%标准计至款清之日止）,暂合计506046元；四、判令被告向原告支付物业费10019元（暂计算至2020年10月31日,之后按3.98元／平方米／月,按481.62平方米计至租赁物返还时止）;五、本案诉讼费用、保全费用、保全担保费用由被告承担。 事实与理由:2018年7月18日,原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》(以下简称合同),合同约定原告将位于合肥市滨湖新天地8栋113、114号铺出租给被告使用,建筑面积481.62平方米,租赁期限为5年,自2018年8月1日起至2023年7月31日止。合同约定该商铺自2019年2月1日计租,并约定自计租日起,每三个月为一个交租期,被告应在2018年8月1日前支付第一个交租期租金,之后应在每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金。另合同第6条约定,如被告逾期交纳租金、物业服务费等费用,每逾期一日,应向原告支付应付未付金额0.3%的迟延履行违约金;第9.5.2条约定,被告迟延支付租金超过15日的,视为被告严重违约,原告有权解除合同;同时,合同第9.3条约定,因被告违约导致合同解除的,原告有权要求被告支付相当于届时三个月租金的违约金。上述合同签订后,原告依约履行相应合同义务。但被告仅支付了第一期租金,至今未缴纳2019年5月1日后的租金。以上租金经原告多次催要,被告均未支付。被告的行为已构成严重违约,故为维护自身合法权益,原告特具状诉至贵院,请依法判如所请。 被告殷建辩称：同意解除合同，案涉房屋2020年8月30日就返还给原告了，2020年8月31日合同就解除了，房租应当计算到2020年8月31日，当时我们和原告谈过，原告也是同意的，我们也向原告提出疫情期间减免房租三个月，原告也同意了。违约金不愿意承担，因为疫情，现在也比较困难，物业费我愿意按规定给，诉讼费、保全费、担保费不应当由我一人承担。对原告陈述的签订合同情况无异议，房租费我支付了三个月即2019年2月1日至2019年4月30日，还给了保证金（一个月房租22880元），以后就没有支付了。原告加挂门锁，被告到租赁房屋搬东西，原告不给搬，后通过商管公司进去搬了物品，现租赁房屋内没有值钱的可移动物品，被告现在不要了，由原告处置。 经审理查明：2018年7月18日，原告钱一民（甲方、出租方）与被告殷建（乙方、承租方）签订一份《商铺租赁协议》，该《商铺租赁合同》约定：甲方将位于合肥市××栋××栋××号商铺××方；建筑面积481.62平方米，该面积为该商铺租金、物业服务费、冬季采暖费等费用计算基数；租期自2018年8月1日起至2023年7月1日止，甲方同意在2018年8月1日前（下称进场日）将该商铺按届时现状移交给乙方，乙方同意在进场日开始对该商铺进行开业筹备，届时双方签署交接确认书；自进场日至2019年1月31日为装修免租期；该商铺的租金为：2019年2月1日至2020年7月31日租金标准为22880元／月，2020年8月1日至2021年7月31日租金标准为24024元／月……，租金均不含物业服务费、采暖费、能源费；资金支付为：自计租日其，每叁个月为一个交租期，乙方应在2018年8月1日前支付第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满15日前支付下一个交租租金；甲方只收取乙方房屋租赁费用和房屋租赁保证金。乙方在租赁期间所发生的一切与租赁该物业有关的相关费用均有乙方自行承担；作为乙方按期足额缴纳租金、履行承租人义务的担保，乙方应在本合同签订的同时向甲方一次性缴纳相当于壹个月（首月）的租金保证金22880元。如乙方未能如约交纳租金，或违反本合同项下承租人承诺、造成损失，甲方有权从租金保证金中直接扣除欠租或损失赔偿金，不足部分仍有权向乙方追索。甲方应在合同终止、乙方办理撤场手续后30日内，将相关保证金余额无息返还给乙方。 该《商铺租赁合同》第六条约定：如乙方逾期缴纳租金、物业服务费等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额0.3%的迟延履行违约金。 该《商铺租赁合同》第七条约定：本合同终止前15日内，乙方应将商铺交还甲方。乙方未能按约定交还该商铺，每延期一天，应向甲方支付相当于合同终止时日租金两倍的占有使用费。 该《商铺租赁合同》第九条约定：因乙方违约导致合同解除，甲方需返还乙方未使用的租金及相关费用，并要求乙方支付相当于届时三个月租金的违约金；因甲方违约导致合同解除的，租金、物业服务费等按实际发生租期结算，甲方影响乙方支付相当于届时三个月租金的违约金，并赔偿乙方的损失；发生下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同：乙方无法定或约定理由擅自提出解除合同（包括擅自撤场行为）的；乙方迟延支付租金超过15日的，……如甲方按照约定解除本合同，乙方未在甲方解除通知送达后15日内提出异议，视为乙方认可解除通知，本合同于甲方书面解除通知确定的日期终止。原告钱一民、被告殷建在商铺租赁合同上签字确认。 合同签订后，原告钱一民将《商铺租赁合同》案涉租赁的房屋交付被告殷建租赁使用。 被告殷建支付原告钱一民2019年2月1日至2019年4月30日房租费68640元，并支付租赁保证金22880元。，从2019年5月1日起之后租金被告殷建未支付原告钱一民。另查，被告殷建租赁案涉8栋113号房屋物业费217.39元/月，8栋114号房屋物业费1699.46元/月，均为每平方米每月3.98元。被告殷建欠原告物业费2020年4月1日至2021年2月28日物业费17686.43元。 2020年7月25日，原告钱一民委托诉讼代理人吴峰向被告殷建发出《律师函》，《律师函》载明：合同签订后，钱一民依约履行了合同义务，将房屋交付给你方使用，但你方为依照合同约定按时足额缴纳租金，截止本函发出之日你方已拖欠了2019年5月1日至2020年7月31日期间15个月计343200元房屋租金，赁你方因缴纳2020年8月1日至2020年10月31日期间租金72070元，至今未付。你方拒不支付租金的行为已经违反了合同约定，特致函你方，请务必于收到本函后3日内于钱一民联系，并足额缴纳上述租金。如逾期，钱一民将依法解除商铺租赁合同，收回房屋，并通过诉讼途径，要求你支付拖欠租金及违约金，届时你除仍需支付上述款项外，还将承担高昂的诉讼成本等费用。被告开庭认为未收到该函件，原告钱一民提供的邮件查询单载明：收件人已取走邮件。 2020年8月起，原被告双方多次就《商铺租赁合同》问题进行协商。2020年9月中旬，被告将案涉房屋钥匙交给租赁房屋所在的商管公司（被告系商管公司招商进场的），之后原告在案涉房屋上加挂门锁。被告认可2021年1月10日左右将相关物品搬离案涉租赁房屋。原告在民事诉状中请求2020年10月31日以后被告支付原告租赁房屋占有使用费。 上述事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、《律师函》、《物业费催费通知》、邮件查询单、照片及原被告的陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原告钱一民与被告殷建签订的《商铺租赁合同》是原被告双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人应当按约履行自己的义务。在合同租赁期间，被告殷建长期拖欠租金，违反合同约定，原告现根据合同约定，请求解除双方签订的《商铺租赁合同》，被告之前也表示要求解除合同，故对此请求予以支持，但解除合同时间的确认问题，本院认为，被告辩称案涉房屋2020年8月30日就返还给原告，2020年8月31日合同就解除了的意见，未提供证据证实，原告也不予认可，本院不予采纳。但结合原告在本案民事诉状请求中已经明确2020年10月31日后，被告支付原告租赁房屋占有使用费，故本院认为双方在此时已经达成合意解除合同，故该日为合同解除时间。合同解除后，被告应当及时返还房屋，逾期返还应当按照原约定标准支付房屋占有使用费。在开庭时被告表示放弃房屋内的物品，由原告自行处置，故应认定该日应为返还房屋之日，故占有使用费截止该日，被告应给付原告钱一民房屋占用费124314.6元（从2020年11月1日起至2021年4月13日止，按照月租金22880元×5个月+22880元÷30天×13天）。原告请求被告返还房屋的请求，本院不再予以处理。现被告从2019年5月1日至2020年10月31日欠原告房屋租金为415270元，被告辩称其向原告提出疫情期间减免房租三个月，原告同意的意见，未提供证据证实，但2020年1月，由于新冠病毒肺炎的疫情的发展，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，此情形属于不可抗力，对被告履行合同，生产经营有重大影响。本院依据公平原则，酌定免除被告二个月的房租，再扣除保证金22880元，故被告应付租金为346630元（415270元-22880元-45760元），被告应当予以支付，逾期支付应当承担违约责任，原被告双方在合同中约定如乙方逾期缴纳租金、物业服务费等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额0.3%的迟延履行违约金过高，现原告请求按照民间借贷利率标准计算逾期交付租金的违约金予以采纳。被告欠原告2020年4月1日至2021年4月13日物业费20433.91元（17686.43元+1916.85元+1916.85元/月÷30天×13天），应当予以支付，并支付至实际返还房屋之日止。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告钱一民与被告殷建于2018年7月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年10月31日解除； 二、被告殷建于本判决生效之日起十日内给付原告钱一民房屋租金346630元及违约金（违约金计算：一、以68640元为基数从2019年7月16日计算；以68640元为基数从2019年10月16日起计算；以68640元从2020年1月16日计算；以68640元从2020年4月16日起计算；以72070元从2020年7月16日计算；上述违约金均按年利率24%计算至2020年8月19日止。二、以346630元为基数按起诉时全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍即年利率15.4%从2020年8月20日起计算至款清之日止）； 四、被告殷建于本判决生效后十日内给付原告钱一民房屋占有使用费124314.6元； 五、被告殷建于本判决生效后十日内给付原告钱一民物业费20433.91元； 六、驳回原告钱一民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8960元，减半收取4480元，财产保全费3100元，合计7580元，原告钱一民负担596元，被告殷建负担6984元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李孝荣 二〇二一年四月十六日 书记员  贾倩倩 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 本院将按起诉时全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍予以计算违约损失。