上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初22355号原告：林艳，女，1968年1月14日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：韦艳丽，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋璐璇，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：李秋静，1989年9月25日出生，汉族，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：官国琴，上海森岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯燕婷，上海森岳律师事务所律师。第三人：乔派(上海)文化传播有限公司，住所地上海市普陀区中华新路XXX号底层102室。法定代表人：李秋静，执行董事。委托诉讼代理人：官国琴，上海森岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯燕婷，上海森岳律师事务所律师。原告林艳与被告李秋静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员于凯进行审判，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加乔派(上海)文化传播有限公司(以下简称“乔派公司”)作为第三人参加诉讼。原告林艳的委托诉讼代理人韦艳丽，被告李秋静及第三人乔派公司共同的委托诉讼代理人官国琴、冯燕婷到庭应诉。本案现已审理终结。原告林艳提出诉讼请求：一、判令李秋静支付林艳2018年1月19日至2018年4月30日的租金507,000元；二、判令李秋静支付林艳2018年5月1日至2020年3月22日欠付的租金911,900元；三、判令李秋静支付林艳物业费104,000元；四、判令李秋静支付林艳违约金600,000元；五、判令李秋静支付林艳逾期支付物业费的违约金(自2020年3月19日起计算至实际清偿之日止，以本金104,000元为基数，按日万分之八计算)；六、诉讼费由李秋静承担。审理中，林艳增加、变更诉讼请求为：一、判令李秋静支付林艳2018年1月19日至2018年4月30日的租金507,000元；二、判令李秋静支付林艳2018年5月1日至2020年3月26日欠付的租金956,700元；三、判令李秋静支付林艳物业费104,933元；四、判令李秋静支付林艳违约金600,000元；五、判令李秋静支付林艳逾期支付物业费的违约金(自2020年3月19日起计算至实际清偿之日止，以欠费104,933元为基数，按日万分之八计算)；六、诉讼费由李秋静承担。事实与理由：2018年1月19日。林艳与李秋静签订《房屋租赁协议》，约定李秋静承租上海市普陀区中华新路XXX号一、二层房屋(以下称“系争房屋”)，租赁期限至2023年1月18日。后刘秋静拖欠租金及物业费，已满足合同约定的解除条件，故林艳于2020年3月18日发出解约通知，并要求李秋静承担违约责任。此后，李秋静已返还房屋，但至今仍未给某租金、违约金等费用。故林艳诉至法院，请求判如所请。被告李秋静辩称，其并非适格主体，不是合同相对方，实际承租人为乔派公司，而李秋静系该公司的法定代表人和股东，签订租赁合同系为设立公司从事教育培训经营。自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情(以下称“新冠肺炎疫情”)影响，乔派公司无法从事经营活动，直至2020年6月才恢复线下培训，故无法经营期间的租金应予以减免。免租期内的租金应按照履行的租赁期限和未履行的租赁期限按比例扣除。欠付租金及违约金的金额无异议，但乔派公司另向林艳承租的一处住宅，已缴付的租金也应作为已付款扣除。林艳所主张的违约金及物业费标准过高，请求法院予以调整。第三人乔派公司辩称，同意李秋静的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：2018年1月19日，林艳(甲方、出租方)与李秋静(乙方、承租方，合同首部载明乙方另有“李金国、何田田”，落款处无该二人签名)签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方同意乙方承租系争房屋用于教育培训办公咨询(公司名称暂定为：商务教育业务)；乙方办理公司营业执照等登记时向管理部门提交的租赁合同版本采用政府的标准格式制作，届时另行签署，仅作为办理工商注册登记用，其内容如与合同不一致之处以本协议为准；租赁期限自2018年1月19日起至2023年1月18日止；2018年1月19日至2018年4月30日为免租期；第一年度、第二年度的月租金为150,000元、年租金为1,800,000元，第三年度的月租金为157,500元、年租金为1,890,000元；租金支付方式为付三押二，每三个月支付一次，并提前50日支付；押金300,000元于合同签订当日支付，在合同终止、提前终止、解除时，甲方有权将押金按乙方应支付的水电煤气、物业公用事业费用、保洁费等应付未付费用、违约金、租金的顺序冲抵，甲方于合同终止日60日内，在扣除乙方应支付的费用后，将押金无息退还；乙方指定李金国的银行账户用于支付租金等费用；乙方租赁装修经营期限产生的水电煤气、物业管理费(每月4,000元，每三个月支付一次)等均由乙方承担；乙方逾期支付或未全额支付租金的，乙方应根据逾期天数，每天按照当期日租金标准的10倍计算违约金；乙方逾期支付或未全额支付物业费等其他费用的，甲方无须征得乙方同意即有权断水、断电，乙方除应及时补交外，每逾期一天应当按照日万分之八标准支付违约金；乙方存在逾期未支付或未全额支付租金达6天的，视为乙方单方面退租，系重大违约，甲方有权单方解除合同，有权要求乙方支付当期租金标准的28个月租金的违约金，且免租期内的租金应当按照当期月租金标准和相应期间予以补足。上述合同签订后，林艳向李秋静交付系争房屋，林艳收到租金及押金合计2,611,600元(付款人包括李秋静、李金国、乔派公司及案外人)。该款项中包括：李金国于2017年12月18日转账给某100,000元，备注为“房屋租赁费订金”；乔派公司于2019年7月31日转账给某的70,000元，备注用途为“中华新路XXX号房租”；乔派公司于2019年2月25日转账给某的100,000元，备注用途为“房租”；最后一笔款项于2019年8月31日由案外人给某，金额为500,000元。2018年3月20日，林艳(出租方、甲方)又与乔派公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，主要内容为：乙方向甲方租赁上海市普陀区中华新路XXX号底层102室房屋用于经营办公，租赁期限一年，自2018年3月20日起至2019年3月18日止。2020年3月18日，林艳向李秋静发送手机短消息，内容为：“解除租赁合同通知书李秋静：你方在承租中华新路XXX号一、二层房屋期间，迟迟拖欠大量租金未付，现又提出退租，严重违反双方签订的《房屋租赁合同》，现根据《房屋租赁合同》第十章第5条约定，解除与你方签订的《房屋租赁合同》，你方须在收到本通知3日内办理交房手续，补足租金，并按照《房屋租赁合同》约定承担违约责任。”2020年3月20日，林艳又向李秋静发送手机短信息，主要内容为：“中华新路XXX号和交通西路XXX弄XXX号XXX室房屋，你这边一共已支付的钱款(包括租金、押金、物业费)，一共是261.16万。306房屋租金121500元(计算：2018年6月11日即交房，租赁期间1年，自2018年6月24日至2019年6月23日，租赁满以后，又住了2个月10天交的房，租金每月8500*14.3个月=121500元，说明：押金已经计算在租金内)归属于中华新路XXX号房屋交的钱款是XXXXXXX元。”李秋静于2020年3月20日回复称：“林姐是这样的。因为在1月份呢我们这边已经通知了您这边不租了。这个二三月份租金你看下。交房手续我们网上办理。我来签字。明天工作人员去把钥匙等交付。不会延期。这个你放心。”2020年3月26日，林艳再次向李秋静发生手机短消息，主要内容为：“李秋静：关于交房，请你确认：1、乙方已经将房屋内属于其物品全部带走。2、乙方未将房屋装饰装修拆除，按照现状交付，交由甲方处理……3、房屋内所有物品视为遗弃物，任由甲方处理。4、房屋水电已经结清。另，请你方尽快将钥匙、门禁卡交给我。”2020年3月26日，林静与李秋静办理系争房屋交接手续，李秋静交还钥匙，林静收回系争房屋。又查，林艳与乔派公司分别于2018年6月24日、2019年6月23日就上海市普陀区交通西路XXX弄XXX号XXX室房屋各签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定：乔派公司承租房屋作为居住使用，租赁期限自2018年6月24日起至2019年8月31日，月租金为8,500元，保证金为8,500元，租金给某方式为先付后用、付三押一。再查，乔派公司于2018年4月10日注册成立，为自然人独资公司，李秋静系该公司法定代表人及股东，经营范围包括文化艺术交流策划、公关活动策划等。另查，上海市人民政府因新冠肺炎疫情于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。以上事实，有《房屋租赁合同》《上海市居住房屋租赁合同》、收付款凭证、手机短信及当事人陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，李秋静提供落款日期为2018年1月19日的《房屋租赁合同》(复印件)，该合同乙方、承租方处载明为李金国、何田田，落款处有“李金国、何田田”字样签名，合同内容与上述林艳与李秋静签订的《房屋租赁合同》内容一致；李秋静认为，李金国系乔派公司的实际投资人，同日签订的两份《房屋租赁合同》可印证实际承租人系乔派公司。对此，林艳认为，对该合同的真实性及证明目的均不予认可，李金国仅为付款人，李秋静才是履行合同的主体。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。林艳与李秋静就系争房屋签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容于法不悖，故该合同合法有效，但双方就李秋静是否系合同相对方及实际承租人存在分歧。已查明的事实可显示，李秋静系乔派公司的设立人，同时又系公司设立后的法定代表人，而乔派公司的经营范围也与《房屋租赁合同》约定的承租用途基本相符。因此，足以认定李秋静签订《房屋租赁合同》系作为设立人为设立法人以自己的名义从事的民事活动，而由此而产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或设立人承担。在因合同履行发生纠纷后，林艳通过手机短信与李秋静进行沟通，并主张由其承担责任，后又通过提起诉讼的方式，明确选择请求由李秋静承担民事责任，符合法律约定，并无不妥。林艳与乔派公司虽然亦签订《房屋租赁合同》，但依据上述林艳与李秋静所签订《房屋租赁合同》的内容，结合租金实际给某、乔派公司注册经营地等情况，可认定该合同应仅为办理公司注册登记之用，并非约定双方权利义务的依据。故，本院认定李秋静即《房屋租赁合同》中的承租人，权利义务应由其承受，对李秋静认为应由乔派公司承担责任的抗辩意见，本院难以采纳。结合以上意见，林艳就系争房屋收取的款项，均应视为李秋静直接给某或指示他人给某。林艳与乔派公司另签订有《上海市居住房屋租赁合同》，因李秋静系乔派公司的法定代表人，其给某行为可视系乔派公司履行给某义务，林艳在主张系争房屋租金时将其已收取的款项自行扣除该居住房屋应给某的租金，并无不当，亦未加重李秋静或乔派公司的履行义务，故本院采纳该意见，即林艳已收取的款项2,611,600元在扣除居住房屋的租金121,266.67元后，剩余款项2,490,333.33元视为给某系争房屋的租金及押金。而至2020年1月，李秋静已存在未足额缴付租金的情况，已满足合同约定的解除条件，故林艳有权据此解除上述《房屋租赁合同》，本院确认该合同于2020年3月18日解除。合同解除后，李秋静应继续给某至合同解除之日的租金，并应承担自合同解除次日起至系争房屋实际返还之日的占有使用费(即自2020年3月19日起至2020年3月26日止，参照租金标准计算)，同时林艳在该部分款项的主张中将应退还的押金用于冲抵欠付的租金，符合合同约定，本院对此予以采纳，故李秋静应给某租金及占有使用费合计956,666.67元。因李秋静在钱款给某的过程中未区分租金及物业费的给某，现林艳按照104,933元的金额主张李秋静支付至房屋返还之日的物业费，与合同约定不悖，本院亦予以准许。针对林艳主张的免租期内的租金，因李秋静违约导致合同解除，林艳主张该租金符合合同约定，但考虑合同实际履行逾两年，故结合履行情况，本院酌情调整李秋静应给某免租期内租金250,000元。针对林艳主张的违约金，李秋静抗辩约定标准过高，对此，本院认为，虽然李秋静在2020年1月之前即已发生欠付租金的违约行为，但自2020年1月起爆发的新冠疫情，对培训教育经营活动确有较大的冲击和影响，而林艳亦及时收回系争房屋，未造成进一步的损失，故本院酌情调整违约金为150,000元。关于林艳主张物业费的滞纳金，综合考虑合同履行情况及当事人的意见，本院酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，自2020年3月19日起计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十五条第二款、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告李秋静应于本判决生效之日起十日内给某原告林艳免租期内租金250,000元；二、被告李秋静应于本判决生效之日起十日内给某原告林艳欠付的租金及占有使用费合计956,666.67元；三、被告李秋静应于本判决生效之日起十日内给某原告林艳违约金150,000元；四、被告李秋静应于本判决生效之日起十日内给某原告林艳物业费104,933元；五、被告李秋静应于本判决生效之日起十日内给某原告林艳逾期支付物业费的违约金[以欠付的物业费104,933元为计算基数，自2020年3月19日起计算至上述物业费付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付]。如未按本判决指定的期间履行给某金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费23,907元，减半收取，计11,953.50元，由原告林艳承担3,930元，由被告李秋静承担8,023.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇二一年四月二十五日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。