北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初4163号原告：万绍翔，男，1985年5月19日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：李兴民，北京允平律师事务所律师。被告：北京爱个家房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通中苑二区41号楼1层102A。法定代表人：孙晋生，经理。原告万绍翔与被告北京爱个家房地产经纪有限公司（以下简称爱个家公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陆婧独任审理，于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告万绍翔、被告爱个家公司的法定代表人孙晋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万绍翔向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原被告双方签订的房屋租赁合同；2.被告支付原告应付租金56000元；3.被告支付原告违约金16000元；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2018年3月17日签订《房屋租赁合同》（名为“房屋委托管理合同”，实为“房屋租赁合同”以下简称：租赁合同）。原告将坐落于北京市昌平区××小区303原告拥有所有权的房屋出租给被告，合同约定房屋租赁期为三年，自2018年4月16日至2021年4月16日。租金为每月8000元，支付时间分别为每年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日前支付本季度租金；付款方式为“季度付”。原告于签约当日交付案涉房屋。被告自2020年7月16日起即怠于履行房屋租赁合同义务，仅仅支付了2020年7月17日至8月16日一个月的房租费8000，尚欠原告2020年8月17日至11月16日租金未付40000元。2021年3月17日至2021年4月16日期间为原告给予被告每年免租一个月的让利。原告自2020年7月17日起至今多次要求被告继续履行租赁合同，履行租金支付义务，但对方拒不履行，对原告的要求置之不理。由于被告的逾期支付租金超过15日的违约行为，则原告依约要求被告支付原告相当于2个月租金的违约金16000元。爱个家公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在2020年8月17日前几个月跟原告一直有沟通，就疫情期间经营状况，且在7月已经告知原告不租了，且房租提前将2020年8月17日前的房租给原告交齐了。被告在8月17日前已经将房屋腾空结清水电燃气费以及保洁做完了，明确告知原告可以过来收房。原告知晓，由于原告不在北京原告自身原因不能收房房屋空置，所以这期间房租不应被告承担。由于疫情原因，所有北京各公司单位的业务都受到不同程度影响，由于疫情本小区物业响应政府号召做好自我隔离被告予以配合出入不方便，客户无法登门业务受阻，影响被告正常使用此房屋，此房也是支撑到8月17日已经很不容易了，况且合同还有半年就到期了，在此之前被告尽职尽责履行合同义务，本次疫情有合同条款中不可抗力因素存在，被告方请求法院根据事实做出合理判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市昌平区××小区303的房屋（以下简称303房屋），权利人为万绍翔，用途商业。2018年3月17日，万绍翔（甲方）与爱个家公司签订《房屋委托管理合同》（以下简称《委托合同》），约定甲方将303房屋委托乙方出租。其中合同第二条约定委托事项及期限。（一）委托出租，租赁用途为办公。1.甲方独家委托乙方代为办理与出租房屋相关的所有事宜，本合同期限内，甲方不得另行委托其他机构或个人以任何方式出租委托房屋，亦不得自行出租委托房屋，否则应承担本合同约定的违约责任。2．甲方同意，乙方代为办理的事项包括但不限于：代甲方出租房屋并与承租人进行洽商、联络事宜；以乙方名义代甲方签署房屋租赁合同及其他相关的全部法律文件（包括但不限于定金协议，解约协议、变更协议等）；代甲方向承租人收取租金、押金、定金及其他相关费用；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；代为与承租人办理房屋交接（入住及退房）及物业交验手续；乙方有权代为行使甲方依房屋租赁合同所享有的其他权利等一切与委托房屋租赁有关的—切事项。（二）委托租后管理及资产增值。1．甲方独家委托乙方代为处理租后管理事宜，并授权乙方对委托房屋进行资产增值服务。本合同期限内，甲方不得另行委托任何其他方提供租后管理和资产增值服务。2.甲方同意，乙方代为管理房屋租后的事项包括但不限于：对委托房屋承租人进行监督，并按照租赁合同的约定提供租后服务；对委托房屋进行装饰装修，具体装饰装修方案由乙方参考甲方意见决定；为委托房屋配置家具家电，具体配置方案由乙方参考甲方意见决定。（三）甲、乙双方同意，上述全部委托事项的委托期限为三年，自2018年4月16日起至2021年4月16日止。第三条租金及支付方式。月租金为8000元/月，租金支付方式为季度付，租金支付时间：乙方应于2018年4月16日前向甲方支付首期租金24000元；之后各期租金于各期租期开始后五个工作日内支付；第二期租金应于2018年7月16日前向甲方支付，计24000元；第三期租金应于2018年10月16日前向甲方支付，计24000元；第四期租金应于2019年1月16日向甲方支付，计16000元；以后各期租金支付时间依次类推。第四条委托佣金、管理服务费及其他相关服务费用。甲乙双方同意，就本合同的委托事项，甲方应向乙方支付本合同的约定的三个月的月租金作为委托佣金。委托佣金由乙方自行从每年最后一期房租中扣除一个月。本合同因甲方原因提前终止的，乙方有权收取全部约定的代理佣金。第八条合同的解除。……（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.延迟支付房屋租金达十五日的……。第九条违约责任。（一）除本合同第八条约定的情形外，委托期限内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前三十日以书面通知对方，并向另一方支付相当于贰个月租金的解约赔偿金；（二）甲方有本合同第八条第四款约定的情形之一的，应向乙方支付相当于贰个月租金的违约金；乙方有本合同第八条第五款约定的情形之一的，应向甲方支付相当于贰个月租金的违约金……。《委托合同》签订后，万绍翔将303房屋交付爱个家公司。爱个家公司按照约定交纳押金、租金。2020年4月16日，爱个家公司未按照约定日期交纳该季度的租金。万绍翔与爱个家公司通过微信沟通，爱个家公司提出变更合同，基本意见为1.因为疫情本季度房租免半个月。2.疫情期间付款方式变更为月付。3.客户如果继续租，疫情期间租金月付，疫情结束后恢复季度付。如果客户不租了，客户用到哪天租金就付到哪天。万绍翔回复“我们还是遵守下合约吧”。2020年4月21日，爱个家公司交纳租金20000元。2020年7月16日，爱个家公司未按约定日期交纳该季度租金，万绍翔微信告知爱个家公司，房租未付。于2020年7月17日爱个家公司交纳租金8000元。2020年8月21日，万绍翔再次微信联系爱个家公司，表示房租未付清。2020年8月22日，双方就房屋租赁合同争议未能协商一致，爱个家公司称“还是那句话，您随时收房，钥匙您乐意放我们这或者别的公司都行，目的尽快把咱们房子租出去……”，万绍翔回复“合约请继续履行，房租该支付我的请支付，你要提前解约，承担违约金赔偿。我们做个房产交接”。双方均认可爱个家公司租金支付至2020年8月16日。截止2021年3月26日本院开庭审理，爱个家公司与万绍翔认可未就303房屋实际交接，未交付钥匙。当日，法庭组织双方交接房屋。上述案件事实，有房屋产权证书、《房屋委托管理合同》、交易记录、微信聊天记录及本案当事人当庭陈述记录在案证明。本院认为，万绍翔与爱个家公司签订的《委托合同》虽名为委托合同，但根据该合同约定的期限、费用及缴纳方式、风险负担等可以认定，该《委托合同》实为房屋租赁合同。依法订立的合同具有法律效力。万绍翔与爱个家公司签订的《委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当根据合同约定履行各自的义务。万绍翔将303房屋交付爱个家公司使用，爱个家公司应当按照约定的日期及支付方式交纳房屋租金。当事人协商一致，可以变更合同。2020年4月，爱个家公司要求变更租金交纳方式为月付，万绍翔未同意，爱个家公司仍应按照合同约定的方式支付租金。经万绍翔催告，爱个家公司于2020年4月21日按照合同约定交纳了2020年4月16日至2020年7月15日租金20000元（经双方同意减免4000元，合同约定支付日期是2020年4月16日前）。2020年7月16日，爱个家公司未按照约定的方式足额交纳租金，经万绍翔催告后，仍未交纳，爱个家公司于2020年7月17日支付8000元，爱个家公司违约。依法成立的合同，自成立时生效，当事人不得随意解除。关于合同的解除，《委托合同》第八条已有明确约定，爱个家公司未举证证明其有权单方解除合同。经本院释明，双方当事人于2021年3月26日交接房屋，解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。万绍翔关于租金的诉讼请求具有事实和法律依据，本院在核实具体金额后予以支持。按照《委托合同》约定，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前三十日以书面通知对方，并向另一方支付相当于贰个月租金的违约金。万绍翔关于违约金的诉求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金数额，本院结合万绍翔损失情况、双方履行沟通情况等因素，酌情确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京爱个家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付万绍翔自2020年8月17日起至2021年3月26日止的房屋租金56000元。二、北京爱个家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付万绍翔违约金8000元。三、驳回万绍翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，由万绍翔负担200元，已交纳；由北京爱个家房地产经纪有限公司负担1400元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  陆 婧二〇二一年四月二十五日法官助理  周忠会书 记 员  崔士雄