北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初7284号原告：北京康通科技物业发展公司，住所地北京市西红门镇宏福路1号月桂庄园会所。法定代表人：兰秀英，总经理。委托诉讼代理人：王春兰，女，1981年2月14日出生，汉族，北京康通科技物业发展公司员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张乾，男，1983年11月30日出生，汉族，北京康通科技物业发展公司经理，住北京市东城区被告：王晖，女，1968年1月29日出生，汉族，优瑞科（北京）生物科技有限公司高级行政经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：任宇航（英文名字：REN，RAYYUHANG王晖丈夫），男，美国国籍，1960年6月11日出生，住北京市大兴区。原告北京康通科技物业发展公司（以下简称：康通科技公司）与被告王晖物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告康通科技公司的委托诉讼代理人张乾，被告王晖及其委托诉讼代理人任宇航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康通科技公司向本院提出诉讼请求：1、判令王晖支付物业管理服务费6486元，滞纳金1232.34元；2、判令本案的诉讼费由王晖承担。事实和理由：康通科技公司是受北京月桂苑房地产开发有限公司委托为月桂庄园小区全体业主提供物业服务的企业，双方于2017年6月签订物业管理委托合同，王晖是月桂庄园小区102室业主，物业面积是207.91平方米，物业费收费标准1.3元每平每月。王晖接受了康通科技公司的物业服务却拒绝缴纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，故诉至法院。王晖辩称：我是北京市大兴区西红门镇102室房屋的业主，2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费确实未缴纳，我不认可物业收费标准。不缴纳物业费的原因如下：康通科技公司受开发商委托为月桂庄园小区提供前期物业服务和管理，本人于2002年9月21日与康通科技公司签订了有效期为5年、单价为0.99元/月/m2的《物业管理委托合同》。本人并非故意拖欠物业费，而是拒绝交纳以单价为1.3元/月/m2计价的物业管理费。康通科技公司单方面解除终止前期合同、并且未经法律规定程序私自与业主个人签订的新合同合法有效性存疑。本人对其私自单方面上涨物业费的违法行为不予接受。本人认为康通科技公司主张的“新合同”违反法律法规的规定：一、新合同的订立违反法定程序：康通科技公司作为前期物业服务人，未经业主大会双过半的业主同意的法定程序续聘其为新物业服务人。二、新合同的签约主体：只有小区业主大会和业主委员会才有资格代表全体业主作为签约主体与聘用的物业公司签订物业服务合同。三、未经法定程序提高物业费：康通科技公司对物业费涨价的主张，只有经小区“双过半”业主同意后，再由小区业主委员会根据业主大会决议与物业服务企业重新签订正式物业服务合同才符合经双过半业主同意的法律程序规定。四、合同中的收费标准：康通科技公司未与全体业主协商单方面调整物业服务费收费标准。五、修改后的合同违反了合同的基本原则，康通科技公司在新合同中未与全体业主协商，单方面决定服务标准。康通科技公司作为同一物业服务人在同一物业管理区域内对相同的业主采用了不同的物业管理合同和不同的收费标准，违反了合同的平等原则。由于康通科技公司违约在先，本人拒绝缴纳任何滞纳金。另外，自2006年起，月桂庄园的可视对讲系统莫名瘫痪，至今没再修复使用过。因此，《月桂庄园物业管理收费手册》中约定的每户每年240元的“智能安防运行费”应该取消，不应再缴纳任何费用。至此，以有效合同0.99元/平方米/月单价为标准，本户年物业收费总价应为：2470-240=2230元/年。2019-2020年两个年度物业费总价为4460元。经审理查明，本院认定事实如下：王晖是北京市大兴区西红门镇102室房屋（以下简称：102室房屋）的业主，房屋面积207.91平米。2002年9月21日，王晖（甲方）与康通科技公司（乙方）签订了一份《物业管理委托合同》（以下简称：02年物业合同），约定乙方按照北京市普通住宅甲类标准收费。2017年6月17日，王晖（甲方）与康通科技公司（乙方）又签订了一份《物业管理委托合同》（以下简称：17年物业合同），约定乙方按照北京市物业服务收费管理办法收取，1.3元/平米·月；甲方按照规定每年1月1日前缴纳物业管理费、房屋修缮及设备设施费。甲方拖欠费用在一个月以内的需交纳应交费用总额1%的滞纳金，拖欠一个月以上两个月以内的交纳2%的滞纳金并以此类推。该合同中“业主物业费交费记录表”记载自2015年1月1日至2018年12月31日物业费收费标准为1.3/平米/月，每年费用3243元，其中2018年1月1日至2018年12月31日物业费交款人处有王晖丈夫任宇航签字。另，就2018年1月1日前5年的物业费，王晖与康通科技公司于2017年6月17日确认为13483元，减免3483元，实缴10000元。另，双方当事人均确认康通科技公司自2021年1月1日起不再为该小区提供物业服务。庭审中，王晖认可自己尚未交纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。但主张其未交费的原因主要为不认可康通科技公司的物业费收费标准，认为应该以02年物业合同为依据，按照0.99元/月/平米的标准计收；康通科技公司与其签订的17年物业合同违反法定程序，没有经过小区“双过半”业主同意后再由小区业主委员会与物业服务企业重新签订，故合同应属无效；小区可视对讲系统瘫痪，至今没再修复，物业费中每年240元智能安防运行费应当予以扣减。本院认为：本案的争议焦点为2017年王晖与康通科技公司签订的《物业管理委托合同》的效力，王晖主张该协议系无效协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。根据双方当事人提交的证据及庭审陈述不能证明该《物业管理委托合同》具有前述致使合同无效的情形，且王晖在该合同签署后亦事实上依该合同约定的物业费收费标准交纳了部分物业费，即表明其对该协议及新的物业费收费标准的认可，故本院对王晖作出的2017年《物业管理委托合同》无效且对该协议约定的收费标准不认可的抗辩意见不予认可。康通科技公司为王晖所在的小区进行物业服务，基本履行了与双方约定的物业费收费标准相符的物业服务合同约定的义务，王晖应按照合同约定交纳相应的物业费。对康通科技公司主张的物业费部分，经核算应为6486.79元，康通科技公司主张6486元并无不当，本院予以支持。就康通科技公司主张的滞纳金部分，因王晖非恶意欠缴，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、王晖于本判决生效后十日内给付北京康通科技物业发展公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费6486元；二、驳回北京康通科技物业发展公司的其他诉讼请求。如果王晖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京康通科技物业发展公司负担4元（已交纳），由王晖负担21元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 朱庆梅二〇二一年四月二十二日法官助理 吕 馨书 记 员 贯 菲