广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初521号原告：朱洪艳，女，1987年4月6日出生，汉族，住湖南省汉寿县×××××××××，公民身份号码430××××××××××××947。委托诉讼代理人：邓向辉，广东大同（珠海）律师事务所律师。被告：施惠檐，女，1982年4月6日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××××，公民身份号码445××××××××××××983。被告：方加龙，男，1980年11月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××25X。第三人：中山市东家房地产代理有限公司，住所地广东省中山市××××××××安南丽苑39卡之一，统一社会信用代码91442000MA4ULGW97M。法定代表人：刘某1。原告朱洪艳与被告施惠檐、方加龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法追加中山市东家房地产代理有限公司（以下简称东家公司）为本案第三人,并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱洪艳及其委托诉讼代理人邓向辉，被告施惠檐、方加龙，第三人东家公司法定代表人刘某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱洪艳向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行房地产买卖合同，并将坐落于中山市×××××××××××××××××××××××【不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第*******号】过户至原告名下；2.两被告向原告赔偿律师费50000元；3.两被告向原告赔偿中介代理费30000元。以上暂合计236万元。事实与理由：2020年5月1日，原告与被告施惠檐、第三人东家公司签订了房地产买卖（居间）合同，约定被告施惠檐以总价228万元将坐落于中山市×××××××××××××××××××××××出售给原告。原告依约于2020年5月1日、2020年6月19日、2020年7月20日、2020年8月6日分别支付定金10万元、20万元、10万元、10万元，共计支付定金50万元，但被告施惠檐在签订合同后迟迟未能按约定解除涉案房屋抵押，原告于2020年12月得知涉案房屋在签订合同前已被法院查封至今。被告施惠檐的行为已严重违约，因被告方加龙与被告施惠檐是夫妻关系，两被告应承担共同清偿责任。原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼。诉讼中，原告朱洪艳变更诉讼请求为：1.解除原告与两被告、第三人签订的房地产买卖（居间）合同；2.两被告向原告双倍返还购房定金912000元；3.两被告向原告退还购房款44000元并支付利息（以44000元为基数，自2020年8月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止，暂计至2021年3月9日为1014.33元）；4.两被告向原告赔偿律师费50000元、财产保全保险费2500元。以上暂计1009514.33元。补充事实与理由：2021年1月3日，原告与两被告、第三人签订补充协议，约定两被告在2021年3月5日不能解除涉案房屋的查封、抵押，则两被告需双方返还定金。期限届满后，两被告仍未能依约解除涉案房屋的抵押，合同无法继续履行，故原告申请变更诉讼请求。被告方加龙辩称，1.不同意解除合同，因为被告仍在继续履行合同，并且仍在向银行偿还贷款以注销抵押。2.不同意双倍返还定金，因为该请求不合理，主张的金额也过高。3.不同意第3、4项诉讼请求。被告施惠檐辩称，与被告方加龙的答辩意见一致。第三人东家公司辩称，对原告陈述的交易过程予以确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2020年5月1日，施惠檐作为卖方，朱洪艳作为买方，东家公司作为经纪方，签订房地产买卖（居间）合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市×××××××××××××××××××××××的所有买卖条件达成一致意见；该物业建筑面积为152.84平方米；总楼价为2280000元；定金100000元作为楼款一部分，买方须在2020年5月1日前支付给卖方50000元，定金余款50000元买方须在买卖双方签署正式买卖合同后3天内；卖方应在签订本合同后30天内向抵押银行办理提前还贷手续，并在买方给到首期款30万元后，经纪方或银行发出还贷通知之日起60天内还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还），卖方承担还贷之一切手续费用；首期楼款（不含定金）700000元，买卖双方须在完成按揭申请、提前还贷、注销抵押登记及归档手续后，并且买方收到其买卖中山市××××××××××××××××××××的尾款后或中介方发出通知5天内，买方应于买卖双方办理交易过户当天直接支付卖方本人或卖方账户（到账即视为收取）；楼价余款1480000元以按揭付款方式支付，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，银行承诺发放贷款少于应交楼价余款的，差额部分买方应连同首期楼款一并支付给卖方；因卖方或买方违反本合同约定，如逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发生之日起五天内退还；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括但不限于律师费、公证费等。合同还约定了各方的其他权利和义务。签订合同后，朱洪艳分别于2020年4月27日、2020年5月2日、2020年6月19日、2020年7月24日、2020年8月6日向东家公司指定收款人李小英或施惠檐支付50000元、50000元、200000元、100000元、100000元，合计500000元。2.方加龙与施惠檐系夫妻关系。2021年1月3日，朱洪艳作为买方，方加龙、施惠檐作为卖方，东家公司作为中介方，签订补充协议，约定：买卖双方于2020年6月1日通过东家公司居间中介成交位于中山市×××××××××××××××××××××××；买方已支付10万元定金，后因卖方资金需求，在未达买方支付首期款条件下，经各方协商，以买方补增定金的方式，由买方追加定金40万元（分别于2020年6月19日支付20万元、2020年7月20日支付10万元、2020年8月6日支付10万元），现上述50万元全部作为买方购买上述房产的购房定金；卖方需要积极配合办理相关手续，在2021年3月5日之前接触上述房子存在的所有查封与抵押，并办理过户手续，否则视为卖方违约，卖方须双方赔偿买方已付定金；在补充协议履行的过程当中，买方随时有权利查封上述房产，直到卖方解除查封和抵押，由此所产生的律师费以及其他相关费用全部由卖方承担。3.打印日期为2021年3月1日的中山市不动产登记资料查询结果显示，坐落于中山市×××××××××××××××××××××××【不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第*******号】权利人为施惠檐，共有情况为单独所有；该房屋分别于2017年5月17日、2017年11月17日办理了抵押登记，并分别于2021年1月13日、同年1月27日被法院查封，其中第一次查封申请人为本案原告朱洪艳，抵押、查封登记截至打印日期仍未消除。诉讼中，朱洪艳与施惠檐、方加龙一致确认，截至2021年3月9日本案法庭辩论终结之日，案涉房屋抵押、查封登记仍未消除。4.2021年1月4日，朱洪艳与广东大同（珠海）律师费事务所签订委托代理合同，约定一审阶段律师费为50000元。广东大同（珠海）律师费事务所亦开具相应金额的广东增值税普通发票。5.2021年1月11日，朱洪艳因本案纠纷向本院申请对涉案房屋采取诉讼财产保全措施，并因此向中国太平洋财产保险股份有限公司珠海中心支公司支付诉讼财产保全保险费2500元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案事实发生在民法典实施前，应适用事实发生时的法律、司法解释。朱洪艳与施惠檐、东家公司于2020年5月1日签订的房地产买卖（居间）合同包含了两个法律关系，其一系朱洪艳与施惠檐作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系朱洪艳、施惠檐各自与东家公司发生的中介合同关系。本案处理的仅为朱洪艳与施惠檐之间的房屋买卖合同关系。涉案房地产买卖（居间）合同的房屋买卖合同部分及补充协议是朱洪艳与施惠檐、方加龙在平等自愿基础上基于真实意思表示签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生约束力。方加龙与施惠檐系夫妻关系，其以共同出卖人的名义与朱洪艳签订补充协议，自愿履行房地产买卖（居间）合同、补充协议的义务，属于债的加入，应与施惠檐承担共同的法律责任。施惠檐、方加龙未能依照约定于2021年3月5日前消除案涉房屋的抵押、查封登记，构成违约，应承担相应的违约责任。据此，朱洪艳请求解除房地产买卖（居间）合同房屋买卖合同部分，双倍返还定金,返还已付购房款，并支付律师费、财产保全保险费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于定金，虽然朱洪艳已支付定金500000元，但承担定金法则的数额不得超过总购房款的20%，超过的部分应作为购房款之一部分予以返还，故施惠檐、方加龙应向朱洪艳返还双倍定金912000元（2280000元×20%×2倍）及购房款44000元（500000元-2280000元×20%）。对于律师费、财产保全保险费，朱洪艳分别主张50000元、2500元，有委托代理合同、发票为证，且数额较为合理，故本院予以支持。至于购房款的利息，本质上为违约损失，因本院已支持的定金责任亦具有弥补损失的目的，而朱洪艳又未能举证证明定金责任不足以弥补其损失，故本院不予支持。综上所述，朱洪艳的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告朱洪艳与被告施惠檐于2020年5月1日签订的房地产买卖（居间）合同中房屋买卖合同部分；二、被告施惠檐、方加龙于本判决生效之日起七日内向原告朱洪艳双倍返还购房定金合计912000元；三、被告施惠檐、方加龙于本判决生效之日起七日内向原告朱洪艳返还购房款44000元；四、被告施惠檐、方加龙于本判决生效之日起七日内向原告朱洪艳支付律师费50000元及财产保全保险费2500元，合计52500元；五、驳回原告朱洪艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33116元，减半收取16558元，诉讼保全申请费5000元，合计21558元（原告朱洪艳已预交），由原告朱洪艳负担7元，被告施惠檐、方加龙负担21551元（被告施惠檐、方加龙于本判决生效之日起七日内迳付原告朱洪艳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇二一年四月二十二日书记员  李德莲袁丽珣