广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1277号原告：黄佩谊，女，汉族，住广东省广州市，公民身份号码440××××××××××××326。被告：佛山市钧堡投资发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××道石龙北路15号御堡国际商务中心13座211室之三，统一社会信用代码914××××××××212578C。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：王欣，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁世昌，广东信广律师事务所律师。原告黄佩谊与被告佛山市钧堡投资发展有限公司（以下简称钧堡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月16日公开开庭审理了本案。原告黄佩谊、被告的委托诉讼代理人王欣到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.由于被告在商品房销售过程中就房子续期一事存在虚报现象，被告应向原告赔偿87498元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年5月18日签约购买6座108室。原告在签约前，售楼员多次向原告承诺：房子使用若要续期，需在土地届满前一年提出申请就能继续使用，且交的税费不超过五位数字。售楼员还多次翻开《合同》第34页、第37页和《商品房买卖合同》补充协议第14页，指示原告阅读此段文字：本项目土地出让年限届满后，买受人如不按期续约的，该土地上所有建筑物、附着物的所有权由佛山市南海区×××夏南二股份合作经济社无偿收回。此段文字内容让人理解为：业主若续约，地上建筑物、附着物的所有权不会无偿收回。原告相信了售楼员的讲解，在不完全阅读和理解《合同》内容的情况下签字了。当时原告要求《合同》原件自留一份，售楼员说原件需上报备案并盖章，原告又要求复印件也应自留一份，售楼员说备案很快完成的，过两天便可取回来，到时会电话通知的。原告也相信了。可是，在这之后的很长一段时间，原告多次打电话询问此事，售楼员说《合同》仍在备案中。直到交楼后两个月左右，原告才接到电话，取回《合同》。于是原告仔细阅读《合同》内容，发觉有些内容与售楼员说法不一样。《合同》第7页和第36页的内容：根据《土地使用权出让合同》的约定，权属人对地上房产的持有年限不超过本宗地的出让年限，土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回。若土地所有权人整体出租或出售建筑物的，在符合有关法律法规及政策的前提下，且在同等条件下，权属人享有优先权。以上这段文字原告理解为：土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回，若继续使用需第二次购买。这并没有售楼员所说的交税不超过五位数字就能续期，继续使用。不久，有业主办理了《不动产证》，发现“附记”上也有这段文字：权属人对地上房产的持有年限不超过本宗地的出让年限，土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回。出让期满，若土地所有权人整体出租或出售建筑物的，在符合有关法律法规及政策的前提下，且在同等条件下，权属人享有优先权。《不动产证》上的这段话大家看了很扎心，在业主群上互相交流，纷纷回忆当时签约的情景。因原告与售楼员的沟通大多是当面交谈和通话的形式进行，故文字未有取证。但售楼员都是由被告进行培训上岗的，他们对任何一位来了解的客人都会尽职尽责，给予全力的推介和解答。原来大家在签约时都与原告有相似的过程，大家认为售楼员在销售过程中有虚报现象。于是大家商议维权并进行签名行动，同时把这情况向被告反映，被告不承认。于是大家又向佛山市南海区国土城建和水务局反映此事，得到回复：佛山市南海区国土城建和水务局对佛山市钧堡投资发展有限公司诚信扣分的通知。既然扣分了，说明被告在售楼过程中的确存在虚报现象、不实的宣传，直至业主们反映此问题时，被告仍未纠正过来。之后部分业主自愿代表业主们上访有关部门，反映购房的事实过程。原告也参与其中。同时业主们还集体进行拉横幅，“买房变租房......”等等的语句以表达对被告售楼行为的不满，被告对6位业主进行起诉，最后二审判决业主胜诉。被告在售楼过程中的确存在虚假现象。鉴于以上事实与理由，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十五条：消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。请求法官判令被告向原告赔偿87498元（按每平方赔偿900元，6座108室的建筑面积是97.22平方米）。以上是原告对购房真实过程的陈述，原告是把广州的房子卖掉才有资金购买涉讼房屋的，原告在广州已没有房产的了。当时若知道40年后无法续期的，原告是绝不会买的。当然，原告也存在大意，应仔细阅读合同，并坚持自持一份合同或复印，还有就是太相信售楼员说话了。现原告要求被告赔偿的金额不大，希望以此来警醒自己，同时也是向被告提出希望，要老实做人、诚实做事，只有这样，社会才能进步、和谐。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院在查明事实情况下，驳回原告的全部诉讼请求，具体意见如下：一，“御堡国际商务中心”房地产项目是农村集体用地流转试点项目，对于土地性质等比较敏感，被告严格按照政府规定要求，关于土地性质及出让期满后的处理办法等在销售公示栏、认购须知、告知函、商品房买卖合同等文件中都清晰注明，要求购房者在确认购买前认真阅读上述文件再购买，同时要求销售人员对购房者做好告知及解释工作。“御堡国际商务中心”项目自开售以来，被告与每一位购房者均签订《认购须知》《认购协议书》《商品房买卖合同》《补充协议》《告知函》等。《认购须知》第五大点购房须知第2小点明确告知购房者“御堡国际商务中心”土地用途为商服用地、年限40年，即从2013年3月18日至2053年3月17日。集体建设用地使用权出让合同约定的年限届满时，土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前一年与土地所有者协商，重新核定出让价格，签订出让合同，在支付土地出让价款及相关税费后，办理土地使用权变更登记，如不按期续约的，该土地及地上建筑物、附着物由土地所有者无偿收回。根据《土地使用权出让合同》的约定，权属人对地上房产的持有年限不超过本宗地的出让年限，土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回。附件十一、附件十二对于土地用途、土地使用年限、期满后处理方式等进行明确约定。《商品房买卖合同补充协议》第十四条本项目有关情况告知第4点项目房地产权提示，明确告知本项目土地出让年限届满后，买受人不按期续约的，该土地上所有建筑物、附着物的所有权由佛山市南海区×××夏南二股份合作经济社无偿收回。合同期限届满，未申请续约的，原土地使用权证和房产证自动失效，集体土地所有者可单方申请注销原土地使用证和房产证；原土地使用者要求续用土地及地上建筑物、附着物的，应当在土地年限届满前一年与集体土地所有者协商。集体土地所有者同意继续出让的，双方可重新签订出让合同，并由土地使用者到区不动产登记机构重新办理土地及房产登记手续。集体建设用地使用权转让年限为初始合同规定的土地使用年限减去已使用年限。同时，为了进一步提示购房者本项目的土地用途及出让期满后的处理方式，被告要求每一位购房者均签订一份《告知函》，《告知函》对于《认购须知》《商品房买卖合同》《补充协议》等约定的土地用途、土地使用年限、使用年限届满后处理方式等进一步予以告知。同时，在销售大厅现场摆设有公示牌，公示牌对土地用途、土地使用年限、使用年限届满后处理方式等信息也有明确提示。二，原告在民事起诉状中陈述的部分内容不属实，被告在与原告签订《商品房买卖合同（预售）》时，不存在宣传不实和虚报现象，不符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十五条的规定。关于2018年9月10日被告被佛山市南海区国土城建和水务局因现场销售人员存在对房屋使用期限届满后的处理方式陈述不真实的情形而处以诚信扣分的处罚，被告对此并不否认，但该处罚与原告的主张之间并无直接联系。被告于2018年3月委托广州市世聚房地产代理有限公司负责对“御堡国际商务中心”项目进行对外销售，该公司新聘的某员工对集体土地入市及集体经营性建设用地产业载体政策等方面的内容理解不够透切，于2018年9月因陈述不真实导致被告被相关部门处罚，被告收到整改通知后，于第二日书面回复住建局市场科相关整改方案，同时按整改方案完成整改工作，并立即责令广州市世聚房地产代理有限公司将该员工调离本项目，且于2018年10月解除了与广州市世聚房地产代理有限公司的委托。被告于2018年9月接受上述处罚与原告于2017年5月签订《商品房买卖合同》时的理解偏颇之间无直接联系。第一，从时间上分析，被告与原告签订合同系2017年5月，被告于2018年3月委托广州市世聚房地产代理有限公司负责对外销售，该公司员工于2018年9月因陈述不真实导致被告被相关部门处罚，即原告签订《商品房买卖合同》后一年多，被告才因销售人员陈述不真实被处罚；第二，销售人员的不真实陈述仅是发生在前期宣传推广时，在后期购房者签订《商品房买卖合同》时，购房者应当会对合同内容进行详细查阅，如发现有与之前销售人员陈述不一致的，可以要求被告明确内容不一致的原由等，或拒绝签订《商品房买卖合同》。被告在《认购须知》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》的条款中对于地产项目土地用途、使用期限等有明确约定，且签订认购须知、认购书时一并签订《告知函》予以重点提示，同时销售大厅也有相关内容的告示牌展示，原告不可能不知道地产项目的土地用途、使用期限等，故被告在与原告签订《商品房买卖合同》时不可能存在虚报现象，也不符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十五条利用虚假广告或虚假宣传方式提供商品或者服务的情况。正是因被告在与购房者签订的《认购须知》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《告知函》等文件中对于地产项目土地用途、使用期限等予以明示，才导致有部分购房者在缴纳了定金之后，因接受不了用地性质和土地使用期限到期无偿收回等条款，而向被告申请退回诚意金或定金的情况，被告在收到购房者的退款申请后，经销售代理、营销部和主管领导签订审批后，予以同意。被告提供了自2017年4月开始至2018年6月期间，十六个购房者的《诚意金退款审批表》（11份）《特殊条件申请审批表》（4份）作为证据，进一步证实原告陈述不真实，被告至始至终对于涉案项目的土地用途、土地使用年限、使用年限届满后处理方式、物业使用性质等都是如实告知购房者的，不存在虚报的情况。三，原告请求法官判令被告向原告赔偿87498元，其依据每平方米赔偿900元，无法律和事实依据。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查，原告提交的其他业主不动产权证附记是复印件，但被告确认附记记载内容属实，本院综合认定；微信聊天记录是打印件，聊天主体不明，与本案无关联性，本院不予采信；业主维权名单仅是照片，且无记载相应诉求，本院不予采信。被告提交的《销售代理合同》及《补充协议》反映其与案外人的委托销售代理关系，与本案处理无关，本院不作认定；被告提交的《诚意金退款审批表》《特殊条件申请审批表》涉及案外人，且与本案事实的认定及处理无关，本院不作认定；被告提交的（2020）粤06民终9259号民事判决书、（2019）粤0605民初15531号民事判决书是本院作出的裁判文书，本院予以采信。双方当事人提交的其他证据，因相对方对其真实性无异议，本院予以采信。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区×××铺，其所在楼宇于2016年1月22日取得预售许可证，于2018年1月18日办妥竣工验收备案手续，于2018年7月25日办理确权登记。2017年3月18日，原、被告签订涉讼房屋的《认购须知》，该材料除了载明购房流程、付款方式、签约手续及购房相关费用之外，第五点“购房须知”明确：凡购买御堡国际商务中心的物业，均由政府核发房地产权证，认购人一经购买，均拥有其合法产权，有自由买卖、出租、继承和转让的权利，人防地下停车场的管理和使用则按《人民防空工程建设管理规定执行》；御堡国际商务中心被认定为集体土地商服产业载体项目，已办理预售证手续，项目土地使用权类型为出让集体土地使用权，土地用途为商服用地，年限40年，即从2013年3月18号至2053年3月17号；集体建设用地使用权出让合同约定的年限届满时，土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前一年与土地所有者协商，重新核定出让价格，签订出让合同，在支付土地出让价款及相关税费后，办理土地使用权变更登记；如不按期续约的，该土地及地上建筑物、附着物由土地所有者无偿收回；等等。2017年3月21日，原、被告签订《认购协议书》，约定原告以总价1400000元认购涉讼房屋。2017年5月18日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201××××××××002），约定：被告将涉讼房屋售予原告，该房屋的规划用途为商业，预测建筑面积97.22平方米，其中套内建筑面积95.5平方米，分摊共有建筑面积1.72平方米；本项目为农村集体经营性建设用地产业载体项目（商服），土地使用权终止日期为2053年3月17日；根据《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府[2009]302号）及《规划条件》的规定，本项目不准在商业、酒店、办公及配套建筑内建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房，不得以商品住宅、公寓等带有居住性质的名义进行违规宣传、销售；项目建设的商业、办公、配套设施用房等非住宅建筑物在使用过程中不得改为住宅用途；根据《土地使用权出让合同》的约定，权属人对地上房产的持有年限不超过本宗地的出让年限，土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回；若土地所有权人整体出租或出售建筑物的，在符合有关法律法规政策的前提下，且在同等条件下，权属人享有优先权；涉讼房屋总价款为1400000元；签订合同前，原告已向被告支付定金50000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款；首期款700000元于预售合同网上签订之日起30日内支付；剩余房款700000元于2017年7月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；被告应于2017年10月1日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付原告使用。同日，双方还签订了《补充协议》，对上述《商品房买卖合同（预售）》关于费用承担、付款、商品房交付及质量保修等作补充约定，其中“项目房地产权提示”部分有对涉讼项目土地出让年限届满后产权归属、续期作出说明。2017年12月23日，原告签署《告知函》，告知根据钧堡公司与佛山市南海区×××夏南二股份合作经济社签订的《土地使用权出让合同》及与佛山市南海区国土城建和水务局签订的《佛山市南海区××集体经营性建设用地产业载体项目土地开发协议》（南集产协[2016]001号）、御堡国际商贸中心商服产业载体项目的《中华人民共和国不动产权证书》（土地证和房产证）、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》中应当备注以下内容：一、本项目为农村集体经营性建设用地产业载体项目（商服），土地使用权终止日期为2053年3月17日；二、根据《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府[2009]302号）及《规划条件》的规定，本项目不准在商业、酒店、办公及配套建筑内建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房，不得以商品住宅、公寓等带有居住性质的名义进行违规宣传、销售；项目建设的商业、办公、配套设施用房等非住宅建筑物在使用过程中不得改为住宅用途；三、根据《土地使用权出让合同》的约定，权属人对地上房产的持有年限不超过本宗地的出让年限，土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回；若土地所有权人整体出租或出售建筑物的，在符合有关法律法规政策的前提下，且在同等条件下，权属人享有优先权；四、项目涉及的其他不利因素。签订上述协议后，原告依约向被告支付了全部购房款，并于2017年12月底接收了涉讼房屋。2018年9月10日，佛山市南海区国土城建和水务局作出《关于对佛山市钧堡投资发展有限公司诚信扣分的通知》（南建设函[2018]695号），明确该局在2018年9月6日对钧堡公司开发的御堡国际商务中心项目进行暗访时发现，现场销售人员在口头推介商品房时，存在对房屋使用期限届满后的处理方式陈述不真实的情形，违反了南海区关于农村集体经营性建设用地入市项目（试点）的诚信自律要求，检查人员已当场责令改正，现依法对钧堡公司予以诚信扣分10分的处理。庭审中，原告陈述其签订合同后，被告未及时向其提供合同文件，其是在接收涉讼后两个月左右才拿到合同原件。另查明：原告还于2017年12月27日与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201××××××××302），约定原告以总价460966元向被告购买御堡国际商务中心2座1214室。再查明：2015年12月11日，佛山市南海区人民政府公开发布《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区××集体经营性建设用地入市管理试行办法的通知》（南府[2015]50号），其中同期公布的《佛山市南海区××集体经营性建设用地入市管理试行办法》第二十二条规定：农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）年限届满的，农村集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及附着物按出让、租赁、作价出资（入股）合同的约定处理，未约定的由村（居）集体经济组织无偿收回。原土地使用者要求继续使用土地的，按以下程序申请续期：（一）出让年限的续期。受让人应当至迟于使用年限届满前一年与村（居）集体经济组织协商，在取得区规划、国土部门及镇（街道）联席会议同意后，村（居）集体经济组织经表决同意续期的，重新约定出让价格，签订出让合同。在支付土地出让价款，按规定缴纳土地增值收益调节金及税费后，办理集体土地使用权变更登记。作价出资（入股）年限的续期参照出让年限的续期处理。（二）租赁年限的续期。原则上上集体资产交易平台，确需协议续期的，承租人应当至迟于租赁年限届满前六个月与村（居）集体经济组织协商，在取得区规划、国土部门及镇（街道）联席会议同意后，村（居）集体经济组织经表决同意续期的，重新约定租金，签订租赁合同，支付土地租金后按规定缴纳税费，并办理土地他项权利变更登记。存在多重租赁关系的，由原承租人在租赁年限届满前六个月向村（居）集体经济组织提出续租申请。原承租人在租赁年限届满前六个月不提出续租申请的，由村（居）集体经济组织决定是否与土地使用者通过协议方式重新签订租赁合同。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，且原告诉请被告需予赔偿之事实为民法典施行前的法律事实，故依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。经审查，原、被告为买卖涉讼房屋而签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关协议、文件是双方的真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张被告就涉讼房屋续期一事存在虚报现象，需予赔偿，就此本院不予支持，理由如下：首先，原告并未提交有效证据证明被告在其购买涉讼房屋的过程中，就房屋续期事宜存在虚报情形。相反，当事人提交的证据反映，关于涉讼房屋期满后能否续期及续期相关规定，被告已在《认购须知》《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《告知函》等多份材料中多次告知，原告也多次签名。此外，涉讼房屋所在的项目属佛山市南海区××集体经营性建设用地产业载体项目，原告作为完全民事行为能力人，在购入此类房产时，应结合早已发布的《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区××集体经营性建设用地入市管理试行办法的通知》等相关规定综合评估。因此，原告主张其购买涉讼房屋时对房屋期满后续期相关约定不知情或存在误解理据不足。其次，虽然被告在2018年9月10日曾因现场销售人员在口头推介商品房时，存在对房屋使用期限届满后的处理方式陈述不真实的情形，违反了南海区关于农村集体经营性建设用地入市项目（试点）的诚信自律要求而被佛山市南海区国土城建和水务局作诚信扣分处罚，但该处罚行为发生的时间远晚于原、被告签订《认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》等协议材料的时间，故两者之间不存在法律上的关联性，原告以在后的处罚行为来推定被告不在同一时点的销售行为存在同样的违法行为逻辑上并不成立。再次，原告诉请被告按涉讼房屋的建筑面积每平方米向其赔偿900元，即合共应赔偿87498元，但未提交任何证据证明其主张的赔偿标准符合法律规定或合同约定。此外，因原告也未能举证证明其因被告的“虚报”行为而购买涉讼房屋，并因期满后无法续期而存在可归责于被告的具体损失，应承担举证不能的不利后果。综上，原告在本案所提诉讼请求理据不足，本院不予支持，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄佩谊的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计993.73元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年四月二十三日书记员  许晓璇