北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初1283号原告（反诉被告）：王齐，男，1982年12月2日出生，住北京市房山区。被告（反诉原告）：北京联谊伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区辰光东路**院**楼**802。法定代表人：刘晓恒，执行董事。委托诉讼代理人：黄媛媛，女，该公司部门经理。委托诉讼代理人：李**飞，男，该公司部门销售主管。原告（反诉被告）王齐与被告（反诉原告）北京联谊伟业房地产经纪有限公司（以下简称联谊伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王齐及被告联谊伟业公司委托诉讼代理人黄媛媛、李**飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王齐向本院提出诉讼请求：1．要求解除双方于2018年9月15日签订的《北京市房屋委托出租合同》；2．联谊伟业公司支付2020年9月14日至实际腾房之日止的房租（按照月租金3300元计算）；3．联谊伟业公司支付逾期补偿款1000元；4．联谊伟业公司支付违约金6600元；5．诉讼费由联谊伟业公司承担。事实与理由：王齐与联谊伟业公司于2018年9月15日签订房屋出租合同，约定租期自2018年12月15日至2021年12月14日止，共3年，房租支付方式为季付。联谊伟业公司应于2020年10月15日给付王齐房租9900元，但联谊伟业公司未按时交纳租金，经多次催缴未果，故诉至法院。联谊伟业公司辩称，联谊伟业公司同意解除合同，同意赔偿2个月租金的违约金，但因为疫情小区封闭管理，导致房子无法正常出租，联谊伟业公司出现严重亏损，提出反诉。联谊伟业公司向本院提出反诉请求：1．要求王齐赔偿2020年1月31日至2020年8月7日租赁期间内因为疫情原因导致的损失19800元；2．要求王齐赔偿联谊伟业公司对于房屋厨房、卫生间的装修费用5000元。事实与理由：东羊庄回迁楼xxx为合租房，房内住户分别为主卧、厅卧、次卧共三户。2019年12月14日房内次卧、厅卧正常到期退房，主卧正常续约，房间内次卧、厅卧出现空置。2020年1月31日，小区因疫情开始封闭管理，小区封闭管理期间禁止房产中介人员进入小区经营业务，因此此房次卧、厅卧不能正常出租，无法达到正常出租状态。小区正常进入常态化管控后，由于受疫情原因影响，租房市场出现大量房源空置，租房人群大幅度减少，租房市场重新洗盘，市场房屋租金形成下降趋势，导致联谊伟业公司在经营此房业务上持续成亏损状态，在如此巨大亏损压力下，联谊伟业公司难以承受巨大损失，故联谊伟业公司工作人员与王齐重新沟通并定制与市场实际情况相符的租赁委托房屋价格，王齐不予理解和支持，不愿意重新定价，也不愿意分担联谊伟业公司的损失，要求联谊伟业公司将房屋退还。因此联谊伟业公司也可以将房屋提前退还给王齐，但是疫情期间联谊伟业公司的损失和对此房厨房、卫生间装修上花去的装修费用需王齐赔偿。王齐针对反诉辩称，我已经把房屋交付给联谊伟业公司，2020年1月到7月没人租房产生的19800元房租损失与我无关，我没有不让联谊伟业公司使用房屋，物业和村里的要求跟我没有关系，小区不让进该找谁找谁。联谊伟业公司主张因为疫情国家要求减免房租需要提供相应文件，现在是联谊伟业公司违约不支付我房租，我不同意赔偿装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：联谊伟业公司向法庭提交的微信聊天记录，本院对其关联性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月15日，王齐（甲方、委托方）与联谊伟业公司（乙方、受托方）签订《北京市房屋委托出租合同》，约定甲方将坐落于北京市房山区东羊庄回迁楼x号楼x单元xxx的房屋全权委托乙方对外出租，此房作为居住用途；委托期限共叁年整，自2018年12月15日起至2021年12月14日止；房屋每月租金3300元，按季度缴付，租赁期内，甲方允许乙方浮动出租价格，多出部分归乙方所有；甲方确认以定期委托的方式委托乙方出租房屋，委托期限内无论乙方是否将房屋租出，均应按期将房租交付给甲方，为了便于出租，如有需要，甲方允许乙方出资在不破坏房屋结构的情况下进行全面清洁、粉刷、装修和增加设施，合同期满后，房屋附着物应无偿留给甲方，能拆卸物归乙方所有；合同有效期内单方解除合同视为违约，违约方应提前30日书面通知对方，并由违约方支付守约方两个月租金额作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应支付守约方的相应赔偿金；补充协议：1．甲方同意乙方将此房二居改为三居以分租形式对外出租；2．乙方提前十天支付甲方下季度房租；3．此房不租带小孩、老人、养宠物等人群；4．2018年9月15日至2018年12月14日为免租期不计房租；5．此合同经甲、乙双方签字盖章即时生效；6．租赁期内如房客出现打架违法乱纪行为与甲方无关；7．租赁期内乙方负责装修厨房橱柜及卫生间防水装修，如甲方租期未满提前收回房屋须赔偿乙方装修费用5000元；合同同时约定了双方其他权利义务。上述合同签订后，王齐将涉案房屋交付联谊伟业公司使用，联谊伟业公司支付房屋租金到2020年9月14日。后因联谊伟业公司经营困难，未再支付房屋租金。目前涉案房屋仍由联谊伟业公司占有。本案审理过程中，本院向王齐释明其要求解除合同的同时是否要求联谊伟业公司返还房屋，王齐表示不在本案中要求返还房屋，该问题其另行解决。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，王齐与联谊伟业公司签订的《北京市房屋委托出租合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。本案中，王齐按照合同约定将房屋交付联谊伟业公司使用，已履行了合同义务，但联谊伟业公司未按约定支付房屋租金，经催告后至今仍未支付，构成违约，王齐有权解除合同，现联谊伟业公司亦同意解除合同，考虑到本院于2020年12月29日将包含解除合同的诉讼请求在内的诉讼材料送达至联谊伟业公司，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，王齐与联谊伟业公司签订的《北京市房屋委托出租合同》于2020年12月29日解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据双方约定，联谊伟业公司应于2020年9月5日向王齐支付2020年9月15日至2020年12月14日的房屋租金，但联谊伟业公司至今未付，故王齐要求联谊伟业公司支付2020年9月15日至实际腾退之日止的房屋租金及占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。占有使用费的标准参照双方约定的房屋租金标准计算，故王齐要求按照每月3300元的标准计算上述租金及占有使用费，本院予以确认。王齐要求联谊伟业公司支付2020年9月14的房屋租金，由于该日房屋租金已经支付，故该诉讼请求于法无据，本院不予支持。联谊伟业公司无正当理由未按时支付租金势必给王齐造成损失，王齐要求联谊伟业公司支付逾期付款利息，本院予以支持，具体计算基数、期间及标准以本院核定为准。结合其诉讼请求，本院认为应当给付利息的租金应为截至其起诉之日达到付款条件的租金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。联谊伟业公司反诉要求王齐赔偿因疫情导致房屋无法出租造成的损失19800元，于法无据，本院不予支持。关于联谊伟业公司主张王齐赔偿房屋厨房、卫生间的装修费用5000元的反诉请求，因双方合同约定甲方赔偿装修费用的条件为合同期限未满甲方提前收回房屋，但现导致双方合同解除的原因为联谊伟业公司迟延支付租金的违约行为，王齐并无过错，且王齐在本案中并未要求返还房屋，故该项反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于王齐主张联谊伟业公司支付违约金的诉讼请求，联谊伟业公司陈述在王齐赔偿其租金损失19800元的情况下其认可违约金，但其主张租金损失的请求本院并未支持，且双方合同并未约定联谊伟业公司迟延给付租金应当给付违约金，故该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、王齐与北京联谊伟业房地产经纪有限公司于2018年9月15日签订的《北京市房屋委托出租合同》于2020年12月29日解除。二、北京联谊伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月3300元的标准给付王齐2020年9月15日至实际腾房之日止的房屋租金及占有使用费。三、北京联谊伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付王齐逾期付款利息（以9900元为基数，自2020年12月6日至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，以1000元为限）。四、驳回王齐的其他诉讼请求。五、驳回北京联谊伟业房地产经纪有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费140元，由王齐负担48元（已交纳），由北京联谊伟业房地产经纪有限公司负担92元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费210元，由北京联谊伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  付雪二〇二一年四月十二日书记员  张雪