甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2020）甘0902民初4632号原告：牛某，女，汉族，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：师某，甘肃辩听律师事务所律师。被告：酒泉市特尔鲜农产品有限责任公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区飞天路668号，统一社会信用代码916209027103957487。法定代表人：曹某，该公司总经理。被告：内蒙古广泽房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区东河院子，统一社会信用代码91150102329044025C。法定代表人：陈某，该公司总经理。委托诉讼代理人：于某，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。原告牛某与被告酒泉市特尔鲜农产品有限责任公司、内蒙古广泽房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院依法受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛某及其委托诉讼代理人师某、被告内蒙古广泽房地产经纪有限公司委托诉讼代理人于某到庭参加诉讼；被告酒泉市特尔鲜农产品有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告返还原告购房款145158.1元、支付利息17484.48元、违约金7250.64元（计算至2020年6月30日）；3.被告支付原告2020年6月30日至实际付款之日的利息及违约金；4.被告返还原告电商服务费50000元；5.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年1月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于酒泉市肃州区特尔鲜大厦的商铺售与原告，原告依约缴纳房款后被告未能按期交付商铺，原告因此提起诉讼。被告酒泉市特尔鲜农产品有限责任公司（以下简称特尔鲜公司）未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告内蒙古广泽房地产经纪有限公司（以下简称广泽公司）辩称：1.房屋买卖合同系原告与特尔鲜公司签订，原告起诉广泽公司主体不适格；2.广泽公司未收取原告电商服务费，双方无法律关系；3.原告起诉返还电商服务费与其他诉求非同一法律关系，不应一案处理。经审理查明：2018年1月12日，牛某与特尔鲜公司分别签订8220170514、8220170640《商品房买卖合同（预售）》，约定特尔鲜公司将位于酒泉市××区铺、5-268铺出售给牛某，两套商铺售价均为72579.05元；其中牛某应在2017年11月30日前支付五层5-303铺全部购房款，在2018年8月13日前支付五层5-268铺商品房全部价款；特尔鲜公司于2019年6月30日前向牛某交付商铺，特尔鲜公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达牛某，牛某未收到交付通知书，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，商品房所在地为办理交付手续的地点；特尔鲜公司逾期交付超过90日，牛某有权解除合同；牛某要求解除合同，特尔鲜公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还牛某已付全部房款，并自牛某付款之日起按照4.35%计算给付利息，同时特尔鲜公司按照全部房价款的万分之0.5%向牛某支付违约金。上述合同还约定了面积差异处理方式、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记等其他内容。2017年9月24日，特尔鲜公司为牛某出具购买特尔鲜大厦5-303铺36290元的购房发票、购买特尔鲜大厦5-268铺36290元的购房发票；2018年8月5日，特尔鲜公司又为牛某出具购买特尔鲜大厦5-303铺36289.05元的购房发票、购买特尔鲜大厦5-268铺36289.05元的购房发票。2019年10月30日，牛某与特尔鲜公司签署《协议书》，双方协议约定同意解除特尔鲜大厦五层5-268号、5-303号商铺《商品房买卖合同（预售）》；对于5-268号商铺，特尔鲜公司退付牛某购房款72579.05元，支付牛某2017年8月13日至2020年3月30日第一期房款利息4156.49元，违约金1720.14元，支付牛某2017年11月30日至2020年3月30日第二期房款利息3678.07元，违约金1524.14元；对于5-303号商铺，特尔鲜公司退付牛某购房款72579.05元，支付牛某2017年8月13日至2020年3月30日第一期房款利息4156.49元，违约金1720.14元，支付牛某2017年11月30日至2020年3月30日第二期房款利息3678.07元，违约金1524.14元；以上房款合计145158.1元，利息合计15669.12元，违约金合计6488.56元；特尔鲜公司应在2020年3月30日前向牛某退还房款及利息共计160827元，牛某免除违约金6488.45元；特尔鲜公司逾期未能履行，除向牛某退还167315.78元的本金、利息、违约金，特尔鲜公司还应承担自2020年3月30日起到实际履行之日4.35%的利息及万分之0.5的日违约金。该协议还约定了生效条件、争议解决等内容。另查明，2017年7月16日，特尔鲜公司与乌兰察布市广泽房地产经纪有限公司签订《特尔鲜大厦项目委托销售合同书》，特尔鲜公司委托乌兰察布市广泽房地产经纪有限公司销售位于甘肃省酒泉市××区内部商铺；返租合同由特尔鲜公司或特尔鲜公司指定公司的名义与客户签订，特尔鲜公司或特尔鲜公司指定公司同意委托乌兰察布市广泽房地产经纪有限公司代理该返租合同的签订，房屋销售合同和返租合同的签订同时进行，乌兰察布市广泽房地产经纪有限公司不承担因返租合同纠纷产生的任何责任；乌兰察布市广泽房地产经纪有限公司代理销售期间为2017年7月15日至2018年2月28日；合作方式为包销，乌兰察布市广泽房地产经纪有限公司负责本项目的销售和各项推广工作并承担其费用，乌兰察布市广泽房地产经纪有限公司按回款额的13%提取佣金，超过保底价格的溢价部分开发商与销售公司按照7:3分成，乌兰察布市广泽房地产经纪有限公司在保证销售底价不变的情况下，有可能推出电商服务团购费的优惠政策，以便开展项目的团购活动；特尔鲜公司对全案策划服务本身、与策划服务相关的策划思路、工作内容、工作形式、工作分析方法、具体执行人员及相关背景、工作进度、人员配置情况、销售管理方案、人员组织结构、岗位职责、工作销售流程具有知情权，特尔鲜公司可以对乌兰察布市广泽房地产经纪有限公司各岗位人员进行考核监督；乌兰察布市广泽房地产经纪有限公司关于本项目的销售价格、营销策略的制定需经特尔鲜公司确认后方可执行，特尔鲜公司不得随意干涉乌兰察布市广泽房地产经纪有限公司销售工作的开展，亦不得随意叫停销售和终止合作。该合同还约定了双方的其他权利义务。又查明，乌兰察布市广泽房地产经纪有限公司与本案广泽公司系不同法人主体，均为有限责任公司，二公司名称、法定代表人、注册资本、成立日期、营业期限、住所情况、登记机关均不同。2017年8月13日，牛某向乌兰察布市广泽房地产经纪有限公司工作人员缴纳电商服务费50000元。上述事实，有商品房买卖合同（预售）、发票、协议书、特尔鲜大厦项目委托销售合同书、收据、补款审核单、当事人陈述相互印证，足以证实。本院认为，牛某与特尔鲜公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，牛某已依照约定向特尔鲜公司交付购房款，履行全部合同义务，该合同真实有效，又根据牛某提供的《协议书》，该协议同样为牛某、特尔鲜公司的真实意思表示，并明确双方已经达成解除合同的合意，故牛某主张解除与特尔鲜公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，理据充分，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。牛某要求特尔鲜公司退付房款145158.1元，理据充分，本院予以支持。牛某要求特尔鲜公司支付利息及违约金，经查，特尔鲜公司逾期未能向牛某交付房屋，存在违约事实，根据当事人约定，特尔鲜公司已经构成向牛某支付利息、违约金的条件；双方在《商品房买卖合同（预售）》《协议书》中对于利息、违约金均有约定，因《协议书》形成时间在后，且《协议书》内容系为解决因履行《商品房买卖合同（预售）》而发生的争议，故应当以《协议书》中确定的利息及违约金计算为标准。根据当事人约定，2020年3月30日前产生的利息为15669.12元，违约金为6488.45元，对于该部分本院予以确认；对于2020年3月31日至2020年6月30日产生的利息确定为1578.59元（145158.1元×4.35%÷12个月×3个月），违约金确定为667.73元（145158.1元×0.5÷10000×92天）；综上，特尔鲜公司应向牛某支付利息17247.71元，违约金7156.18元，牛某起诉超过上述数额的部分，本院均不予以支持。特尔鲜公司还应当以房款总额145158.1元为基数，按照年利率4.35%继续向牛某支付2020年7月1日至房款全部退付之日的利息，以及按照每日万分之0.5的标准继续向牛某支付2020年7月1日至房款全部退付之日的违约金。广泽公司并未与牛某签订《商品房买卖合同（预售）》，更未收取牛某购房款，故无须承担向牛某退付购房款、给付利息及违约金的责任。牛某还要求特尔鲜公司、广泽公司向其退付电商服务费，经查，广泽公司与牛某、特尔鲜公司之间均不存在民事法律关系，该费用系由乌兰察布市广泽房地产经纪有限公司实际收取，特尔鲜公司、广泽公司并未收取该费用，且广泽公司与乌兰察布市广泽房地产经纪有限公司系不同民事主体，故牛某要求特尔鲜公司、广泽公司直接向其退付该款，理据不足，本院不予支持。特尔鲜公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权益，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告牛某与被告酒泉市特尔鲜农产品有限责任公司签订的8220170514、8220170640《商品房买卖合同（预售）》；二、被告酒泉市特尔鲜农产品有限责任公司退付原告牛某购房款145158.1元，限于本判决生效后十五日内付清；三、被告酒泉市特尔鲜农产品有限责任公司支付原告牛某利息17247.71元、违约金7156.18元，限于本判决生效后十五日内付清；四、被告酒泉市特尔鲜农产品有限责任公司以购房款145158.1元为基数，按照年利率4.35%向原告牛某支付自2020年7月1日起至房款全部退付之日产生的利息；五、被告酒泉市特尔鲜农产品有限责任公司以购房款145158.1元为基数，按照每日0.00005的标准向原告牛某支付自2020年7月1日起至房款全部退付之日产生的违约金；六、驳回原告牛某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2299元，由原告牛某负担453元，被告酒泉市特尔鲜农产品有限责任公司负担1846元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于酒泉市中级人民法院。审判员 生 琳二〇二一年四月三十日书记员 史玉红