江苏省东台市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏0981民初1414号 原告（执行案外人）：邓小洪，男，1962年2月9日出生，汉族，居民，住东台市。 委托诉讼代理人：徐明，江苏明盈律师事务所律师。 被告（申请执行人）：江苏龙光建设工程有限公司，住所地东台市范公南路88号。 法定代表人：梅益龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐正辉，江苏峰路律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘卫，男，1975年10月12日出生，汉族，居民，住东台市。 被告（申请执行人）：赵天明，男，1965年2月20日出生，汉族，居民，住东台市。 被告（申请执行人）：李勇，男，1969年3月21日出生，汉族，居民，住东台市。 被告（申请执行人）：江苏华宇源工程设备有限公司，住所地盐城市亭湖区南洋镇盐海居委会（8）。 法定代表人：周永红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卞国民，江苏盐中海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡晶晶，江苏盐中海律师事务所律师。 被告（申请执行人）：上海正捷门窗有限公司，住所地上海市浦东新区祝桥镇川南奉公路5614弄6号。 法定代表人：薛金标，该公司执行董事。 被告（申请执行人）：江苏东台农村商业银行股份有限公司，住所地东台市东城大道10号。 法定代表人：王晖东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈诚，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张一东，该公司工作人员。 被告（申请执行人）：韦波，男，1971年1月26日出生，汉族，居民，住东台市。 被告（申请执行人）：江苏荣庆建设工程有限公司，住所地东台市五烈镇九鼎汽贸城二期1幢301室。 法定代表人：钱荣庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐正辉，江苏峰路律师事务所律师。 被告（申请执行人）：丁正珠，女，1966年3月30日出生，汉族，居民，住东台市。 被告（申请执行人）：江苏信达成机电设备工程有限公司，住所地盐城市盐南高新区人民南路5号盐城国际创投中心南楼1019、1020室。 法定代表人：韦斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卞国民，江苏盐中海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡晶晶，江苏盐中海律师事务所律师。 被告（申请执行人）：亚太投资I号有限公司，住所地Suite110,10thfloor,EbeneHeeightsBuilding,34EbeneCybercity,Ebene,RepublicofMauritius. 法定代表人：HeerdayeJUGBANDHAN，该公司董事。 被告（申请执行人）：苏州银行股份有限公司东台支行，住所地东台市望海东路36号德驰华府商城1号楼。 负责人：丁炜，该行行长。 被告（被执行人）：江苏汇利置业有限公司，住所地东台市金光路2号。 法定代表人：凌永和，该公司董事长。 原告邓小洪与被告江苏龙某建设工程有限公司（以下简称龙某公司）、刘卫、赵天明、李勇、江苏华某工程设备有限公司（以下简称华某公司）、上海正捷门窗有限公司（以下简称正捷公司）、江苏东台农村商业银行股份有限公司（以下简称东台农商行）、韦波、江苏荣庆建设工程有限公司（以下简称荣庆公司）、丁正珠、江苏信达成机电设备工程有限公司（以下简称信达成公司）、亚太投资I号有限公司（以下简称亚太投资公司）、苏州银行股份有限公司东台支行（以下简称苏州银行东台支行）、江苏汇利置业有限公司（以下简称汇利置业公司）执行异议之诉一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用普通程序于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告邓小洪及其委托诉讼代理人徐明，被告龙某公司、被告荣庆公司共同的委托诉讼代理人唐正辉，被告东台农商行的委托诉讼代理人陈诚到庭参加诉讼。被告刘卫、赵天明、李勇、华某公司、韦波、正捷公司、丁正珠、信达成公司、亚太投资公司、苏州银行东台支行、汇利置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 邓小洪向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行邓小洪购买的位于东台市商品房；2、确认目前东台市商品房的装修系邓小洪出资，家具电器系邓小洪所有；3、本案诉讼费由各被告承担。事实与理由：2016年5月至2018年3月期间，邓小洪以个人独资企业东台市锦绣园林绿化服务部名义与汇利置业公司先后签订了三份绿化施工和养护合同，汇利置业公司欠邓小洪工程款未能给付。2018年3月14日，邓小洪与汇利置业公司签订合同编号为20180306001的《商品房买卖合同》，购买汇利广场1822号的商品房，约定房屋价款418127元。同日，邓小洪将200000元购房款通过银行转账支付给汇利置业公司，余款口头约定以欠付的部分绿化工程款抵扣，双方于2021年2月补充签订绿化工程款抵交购房款协议书，完善了相关手续。2018年3月14日，双方进行了房屋交接。2020年7月8日，邓小洪出资对上述商品房进行了装修，并购置了家具电器予以入住。2021年年初，邓小洪获悉法院欲执行案涉商品房，遂向东台市人民法院提起执行异议。东台市人民法院以汇利广场1822号房产已在法院查封前由汇利置业公司抵押给苏州银行东台支行、东台农商行，且抵押权人在本案中均为申请执行人，可以执行汇利广场1822号房产，故邓小洪提出的异议请求不能排除法院对汇利广场1822号房产的执行。邓小洪认为，第一、本案不得执行邓小洪购买1822号商品房。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定的司法解释》第十六条规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，引导第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有对此有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，邓小洪已支付全部房款，实际占有使用购买的房产，邓小洪对汇利置业公司将房产抵押不知情，主观上不存在过错。至于法院认为案涉房产已经抵押，苏州银行东台支行、东台农商行享有优先受偿权。事实上苏州银行东台支行已经申请撤销了对汇利置业公司等被执行人的执行申请，东台市人民法院于2019年12月13日作出（2019）苏0981执328号执行裁定书，终结了案件执行，并非终结本次执行，依法不能恢复执行，其不具有申请执行人的权利。东台农商行的优先受偿权，来源于五份调解书，法院调解是一种调解活动，不是审判活动，不能对实体权利作出判决。对于抵押优先受偿权的确认，因涉及侵害案外人利益，如工程款优先受偿权等，不能用调解的方式确认，故其抵押优先受偿权不符合法律规定。第二、目前东台市商品房的装修系邓小洪出资，家具电器系邓小洪所有，并非汇利置业公司可执行财产。 龙某公司辩称，1、邓小洪在买卖汇利广场1822号商品房过程中存在明显过错。首先，邓小洪未对是否抵押情况进行了解。其次，邓小洪在东台市人民法院依法查封案涉房屋后与汇利置业公司签订《协议书》，用绿化工程抵扣购房款，主观存在恶意，逃避执行；2、执行过程中，因各种原因裁定终结执行，但包含龙某公司在内的申请执行人的实体权利未得到实现，被执行人的资产也未依法进行处置，申请执行人有权申请恢复执行；3、邓小洪与汇利置业公司签订的《商品房买卖合同》、《协议书》等不符合法律规定，不具有法律效力。东台市人民法院根据相关法律规定，裁定驳回邓小洪异议申请，符合法律规定。 刘卫未应诉、答辩。 赵天明未应诉、答辩。 李勇未应诉、答辩。 华某公司未应诉，提交答辩状称，1、案涉房屋并未登记在邓小洪名下，其对该房屋并不享有所有权；2、邓小洪提交的证据不能证明其已支付全部价款。邓小洪与汇利置业公司虽签订了购房合同，但邓小洪未将200000元购房款转账至汇利置业公司账户，而是将房款转至个人账户，且汇利置业公司仅开具了收据，未开增值税专用发票，该情形不符合商品房交易习惯，甚至涉及逃税的问题。房屋价款为418127元，除去邓小洪声称支付的200000元外，余款由绿化工程抵款，该绿化工程的数额，从邓小洪提供的证据来看，报价单、预算书等皆由邓小洪单方制作，并无汇利置业公司的签章，邓小洪未提交相应的结算单，对于工程款数额不能予以认定。邓小洪诉称的绿化工程抵款系双方口头约定，直至2021年2月份双方才出具《协议书》，对此事予以认定，不排除邓小洪与汇利置业公司恶意串通损害债权人的利益；3、邓小洪未能办理过户登记手续存在过错。据法院查明，汇利置业公司早已在2016年将案涉房屋抵押给东台农商行、苏州银行东台支行，其应当知道该房屋存在抵押，未能办理或不能办理过户登记邓小洪显然存在疏忽大意的过错。综上。 请求驳回邓小洪的诉讼请求。 正捷公司未应诉、答辩。 东台农商行辩称，1、邓小洪的诉讼请求，无法律依据，请求予以驳回；2、本案中，邓小洪与汇利置业公司于2018年3月14日签订了合同，未办理网签。2021年2月1日，又签订了协议书，约定绿化工程抵款，此时案涉房屋已被查封。从签订合同至现在时隔多年，不能过户。同时物权法第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该条款约定转让抵押财产必须经过抵押权人同意，但案涉房产未经过抵押权人同意，不发生物权效力。通过上述分析，邓小洪存在明显过错。邓小洪诉称的房屋是抵债所得，其享有的债权应当为普通债权，不能通过这种方式得到优先，对其他债权人明显不公平；3、人民法院制作的调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力，邓小洪所称的“不能对实体权利作出判决”是对法律的误读。调解书确认的抵押权人可以主张用益物权；4、邓小洪所称的案涉房屋装修款系其出资，家电系其所有等损失，应当向出卖方主张权利；5、本案的房产登记在开发商名下，邓小洪在查封后才达成抵债协议书，房屋性质用于商住，并非用于居住的商品房。至于邓小洪名下有无其他住房，东台农商行并不清楚，在案涉房屋查封前邓小洪支付的款项也没有达到总价款的50%，邓小洪不属于本规定的买受人，其未达到排除异议的条件；6、目前法律、司法解释也没有关于案外人可以排除抵押权人强制执行的规定，东台农商行系案涉房屋的抵押权人，邓小洪排除执行异议不予支持。 韦波未应诉、答辩。 荣庆公司未应诉，提交答辩状，其意见同龙某公司的答辩意见。 丁正珠未应诉、答辩。 信达成公司未应诉，提交答辩状，其意见同华某公司的答辩意见。 亚太投资公司未应诉、答辩。 苏州银行东台支行未应诉、答辩。 汇利置业公司未应诉、答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月1日，本院对刘卫与汇利置业公司商品房销售合同纠纷一案作出(2017)苏0981民初3317号民事判决书，判决汇利置业公司向刘卫支付逾期交房违约金16000元及逾期办证违约金。 2018年5月30日，本院对龙某公司与汇利置业公司建设工程施工合同纠纷一案作出(2018)苏0981民初1692号民事判决书，判决汇利置业公司支付龙某公司工程款15003912.9元。因本院对未到期的工程款没有支持，龙某公司于2018年10月12日向本院再次起诉，本院于2018年12月10日作出（2018）苏0981民初5178号民事判决书，判决汇利置业公司支付龙某公司工程款9750480元。 2018年5月30日，本院对中国建设银行股份有限公司东台支行与江苏汇利镀锌钢管有限公司（以下简称汇利钢管公司）、江苏汇金管塔制造有限公司（以下简称汇金管塔公司）、汇利置业公司、许某1、薛某、许某2虹金融借款合同纠纷一案作出(2018)苏0981民初1870号民事判决书，判决汇利钢管公司归还借款本金49330853.87元及利息，汇金管塔公司、汇利置业公司、许某1、薛某分别在最高担保限额范围内对汇利钢管公司的付款义务承担连带责任，并在承担保证责任后有权向汇利钢管公司追偿。2018年9月6日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行将本案全部债权转让给中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，并通知了各债务人。2019年8月5日，中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司将本案全部债权转让给亚太投资公司，并通知了各债务人。 2018年9月27日，本院对苏州银行东台支行与汇利钢管公司、汇利置业公司、许某1、薛某金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0981民初2715号民事判决书，判决汇利钢管公司归还苏州银行东台支行借款及利息，苏州银行东台支行对汇利置业公司所有的位于汇利广场1915室等的土地和房产，在登记最高抵押限额范围内对汇利钢管公司所欠借款本息范围内享有优先受偿权。 2018年9月5日-2019年8月28日期间，盐城仲裁委员会对申请人赵天明、李勇、丁正珠、韦波与被申请人汇利置业公司商品房买卖合同纠纷四案分别作出盐仲〔2018〕裁字第50号、65号、307号及盐仲〔2019〕裁字第229号裁决书，裁决汇利置业公司分别向各申请人支付违约金。 2019年9月5日，本院对华某公司与汇利置业公司买卖合同纠纷一案作出（2019）苏0981民初4524号调解书，确认汇利置业公司向华某公司支付货款150000元。 2019年10月23日，本院对正捷公司与汇利置业公司建设工程施工合同纠纷一案作出(2019)苏0981民初2298号民事判决书，判决汇利置业公司向正捷公司支付工程款866439.47元及利息。 2019年11月8日，本院分别对东台农商行与东台市顺捷物流有限公司（以下简称顺捷公司）、许某1、薛某、许某2虹、徐某、张某、唐某、汇利置业公司、陈某、东台市建祥锌业有限公司、汇利钢管公司金融借款合同纠纷六案作出（2019）苏0981民初3596号、3598号、3599号、3600号、3601号、3602号民事调解书，确认汇利钢管公司分别向东台农商行归还借款本金2034万元、2324万元、2310万元、2345万元及利息，同时支付律师费，东台农商行对汇利钢管公司提供抵押的位于汇利广场-001至-147室等的不动产以折价或拍卖、变卖等方式所得价款享有优先受偿权。 2019年12月6日，本院对信达成公司与汇利置业公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2019）苏0981民初5732号民事调解书，确认汇利置业公司给付信达成公司工程款300950元。 2019年12月10日，本院对荣庆公司与汇利钢管公司、许某1民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0981民初5327号民事调解书，确认汇利钢管公司归还荣庆公司借款5916049.77元及利息。 根据龙某公司、刘卫、赵天明、李勇、华某公司、正捷公司、东台农商行、韦波、荣庆公司、丁正珠、信达成公司、亚太投资公司、苏州银行东台支行的申请，本院立案强制执行，案号分别为（2018）苏0981执1584号、1202号，（2019）苏0981执715号、716号、2804号，（2020）苏0981执79号、399号、400号、401号、402号、403号、404号、405号、423号、464号、773号、1218号，（2020）苏0981执恢201号、244号、323号。在本案执行过程中，本院依法查封汇利置业公司名下位于汇利广场1822号房地产。 另查明，汇利置业公司与邓小洪于2018年3月14日签订合同编号为20180306001的《商品房买卖合同》，约定邓小洪购买汇利广场1822号商品房，房屋价款为418127元，该合同未进行网签。同日，邓小洪将200000元购房款通过银行转账的方式支付给汇利置业公司，汇利置业公司向邓小洪开具收据，双方对案涉房屋进行交接。 2021年2月1日，汇利置业公司与东台市锦绣园林绿化服务部签订《协议书》，约定汇利广场1822号房屋余款218127元由绿化工程款抵扣。东台市锦绣园林绿化服务部为个人独资企业，投资人为邓小洪。 又查明，汇利置业公司已在2016年将汇利广场1822号房屋抵押给苏州银行东台支行和东台农商行。苏州银行东台支行起诉汇利置业公司、许某1、薛某、江苏汇利镀锌钢管有限公司金融借款合同纠纷一案已判决确认苏州银行东台支行对该房屋享有优先受偿权。 邓小洪于2021年1月26日向本院提出执行异议，请求对东台市房屋终止执行并解除查封。本院于2021年2月7日作出（2021）苏0981执异53号执行裁定书，裁定驳回邓小洪的异议请求。邓小洪不服该裁定，向本院提出执行异议之诉。 本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案的争议焦点为：邓小洪就案涉房屋享有的权利是否足以排除强制执行。 案外人提出的排除执行的异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人、该权利的真实性与合法性、该权利能否排除执行。首先，汇利置业公司已在2016年将汇利广场1822号房屋抵押给苏州银行东台支行和东台农商行，汇利置业公司与邓小洪签订房屋买卖合同时该抵押权业已存在，汇利置业公司向邓小洪出售案涉房屋未经抵押权人的同意。邓小洪作为房屋买受人未能尽到合理的注意义务，汇利置业公司与其签订的房屋买卖合同未网签，明显不符合交易习惯，邓小洪未及时查询房屋状态,其在房屋买卖过程中存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件。其次，房屋买卖合同中载明房屋的用途为商业，邓小洪并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所保护的房屋买受人。再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条款确定基于担保物权的优先受偿权一般不应排除的基本原则，邓小洪对案涉房屋享有的权利不足以排除抵押权人申请的强制执行。据此，邓小洪要求不得执行东台市房产的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。邓小洪要求确认东台市商品房的装修系邓小洪出资的诉讼请求，有报价单、装修合同、支付凭证等证据佐证，本院依法予以支持。至于家具电器，邓小洪可自行取走，邓小洪要求确认1822号商品房内家具电器归其所有的诉讼请求，本院不予支持。刘卫、赵天明、李勇、华某公司、韦波、正捷公司、丁正珠、信达成公司、亚太投资公司、苏州银行东台支行、汇利置业公司经本院传票传唤未到庭参与诉讼，应承担因不到庭而可能产生的对其不利的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、确认东台市房屋装修系原告邓小洪出资； 二、驳回原告邓小洪的其他诉讼请求。 案件受理费7612元，由原告邓小洪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  于 俊 审 判 员  徐惠琴 人民陪审员  徐宏珠 二〇二一年四月二十日 书 记 员  满翔宇