贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终626号上诉人（原审被告）：王作杰，男，汉族，1964年8月11日出生，住吉林省白山市江源区。委托诉讼代理人：陈阳，黔西县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：贵州同心义乌市场管理有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县黔龙新城2号楼1单元1-2室。法定代表人：龚郎平，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘洋，男，穿青人，1994年10月3日出生，住贵州省织金县。上诉人王作杰因与被上诉人贵州同心义乌市场管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院作出（2020）黔0522民初5102号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王作杰上诉请求：望二审在查清事实的基础上给予改判或作出公正的裁定。事实及理由：一、程序不合法。一审法院于2020年8月19日受理了贵州同心义乌市场管理有限公司诉王作杰租赁合同纠纷一案后，一审法院在发副本和传票时未发放给上诉人，后来发一份电子文档，上诉人又无法点开，因为上诉人用的是老年机，真的无法点开，上诉人就未去过问此事，在开庭的头两天王作杰都还在与同心商贸谈判，也不知道开庭时间，还是开庭当天法官打电话，待上诉人赶到时，程序已走完，上诉人已无话可说，只好上诉至二审法院。二、事实不清、证据不足。一审法院认定“2019年10月31日，原告同心义乌市场管理有限公司作为甲方与乙方的被告王作杰签订《房屋租赁合同》201910212Ｌ001（合同号）中约定：原告将其位于黔西县南部新区房屋共五间出租给被告使用用于经宫餐饮业，建筑面积为428.58平方米，其中Ｂ18—1—1.．．3—16、17房屋的建筑面积为330.78平方米，租赁期限为2019年8月1日起至2021年7月31日止（2年）．．．．．．一年一次支付方式。其实被上诉人一开始要约上诉人租赁房屋时，同心商贸城已于2019年9月30日告知上诉人“关于清空商铺内物品的通知”才租赁不到一个月又叫清空，这纯属管理严重混乱。又于2020年8月31日函告上诉人王作杰并正式解除租赁合同。2020年10月31日又与其签定租赁合同，共签定了三份租赁合同，其中2019年8月1日、2019年8月15日、2019年10月8日，租金的约定、期限和按平方计价等规定都约定了，可是被上诉人就未按约定执行，并在上诉人铺面前长期停放大货车，有照片和Ｕ盘及与被上诉人聊天记录作证，挡着上诉人的门面，让其无法正常经营，严重影响上诉人的经济收入，上诉人与被上诉人租赁合同成立后，上诉人投入了大量装修，装修大约用去23万元左右，损失员工工资为340000元左右，经营损失240000元，以上就是一年来因被上诉人管理不善而造成上诉人的经济损失共810000元，这充分说明不是上诉人不缴拿房租费，而是被上诉人管理不善造成今天的局面，又加上半年多的疫情，国家规定经营者可减免3个月析房租费，可是一审法院只减2个月，上诉人曾向被上诉人缴拿过5000元的保证金，物业费全缴完的，房租费已缴拿过200，00多元，欠的房租费是因被上诉人的货车长期停放于铺面门口影响上诉人的经营损失才未缴拿的，期间上诉人向被上诉人反映过多次未果。上诉人也于2020年1月16日与被上诉人协商后，写出了《还款承诺书》，刚写出，疫情就开始，更让上诉人无力缴拿所欠的房租费。因没有收入就无法支出，上诉人缴不齐房租费是有原因的。一审法院认定“双方约定的保证金是为了弥补原告损失，性质上应属于违约金，因此应在向原告支付的违约金内予以扣除”。实际真正的违约是被上诉人，应承担违约责任的应是被上诉人。被上诉人应双倍赔偿上诉人的违约金。综上所述，上诉人与被上诉人订立的房屋租赁合同是成立的，是当时双方真实意思的表示，从签定合同之日后上诉人装修完毕时，搬进入住时起，被上诉人长期在铺面门前停放大货车而严重影响上诉人经营，造成不可估量的损失，让人痛心疾首，上诉人向被上诉人反映多次未果，被上诉人还有点放任自流的行为，目的就是不让上诉人正常营业。被上诉人因种种原因造成上诉人的损失，应承担赔偿上诉人810000元的各项经济损失。而一审法院又在程序不合法、事实不清、证据不足的情况下判决上诉人给付齐被上诉人房租费。上诉人不服特上诉至二审法院，望二审法院详查，在查清事实的基础上给予改判或作出公正的裁定。被上诉人贵州同心义乌市场管理有限公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告贵州同心义乌市场管理有限公司向原审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年10月31日签订的《房屋租赁合同》，被告于2020年9月30日归还原告商铺；2、被告支付自2019年8月31日至2020年9月30日租金76，450元（因受疫情影响，原告为被告减免自2020年1月24日至2020年3月24日期间的租金12742元）及违约金18093.17元，共计94543.17元（暂计至2020年7月31日，租金计算至实际归还期限止）。原审经审理查明：2019年10月31日，原告同心公司作为甲方与作为乙方的被告王作杰签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）（合同编号：20191021ＺＬ001），《合同》中约定：原告将其位于黔西县南部新区房屋共5间出租给被告使用用于经营餐饮业，建筑面积为428.58平方米，其中Ｂ18-1-1∽3-16、17房屋的建筑面积为330.78平方米，租赁期限自2019年8月1日起至2021年7月31日止（2年），租金单价分别为：第1年19.26元／月／平方米，第2年20.61元／月／平方米，租期内被告应向原告的租金为：第1年76450元，第2年81809元。合同中，双方还约定租金实行先付租金后使用、一年一次支付的方式。《合同》第三条载明“……3.2本合同签订之日，乙方应支付本合同约定的履约保证金计￥5000.00元（大写：伍仟元整），作为履行合同和按照约定使用租赁房屋的保证金。3.3租赁期间，乙方如未按约定支付租金及相关费用或违反本合同其他约定致使甲方收到损失，甲方有权自行扣留部分或者全部保证金以抵付损失。保证金不足以抵扣甲方所受损失的，甲方有权继续向乙方索赔……”。第十条载明“……10.4有下列情形之一，甲方或甲方授权人有权选择解除本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失：10.4.1乙方逾期5日未支付租金及其他本合同约定由乙方承担的费用；……甲方根据上述情形解除合同时，应书面通知乙方，本合同自解除通知送达乙方之日解除，乙方应及时腾空并交回租赁房屋，乙方已缴纳的租金、物业管理费及保证金不予退还，甲方并有权要求乙方赔偿甲方因此遭受的损失；甲方亦可选择不予解除合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的损失和承担相应的违约责任。”。同时，《合同》第十一条载明“……11.2乙方拖欠租金及其他本合同约定由乙方承担费用，应向甲方支付违约金，每逾期一日，甲方有权按照每日应收费用总金额5‰乙方收取违约金，直至乙方还清所有费用为止。11.3甲方行使合同解除权时，解除合同通知书一经送达乙方，本合同即行解除。”。合同签订后，被告向原告支付履约保证金5000元，原告将Ｂ18-1-1∽3-16、17房屋交付被告使用，被告未向原告支付租赁费。2020年1月16日，被告王作杰向原告出具了《还款承诺书》，《还款承诺书》中载明“本人于2019年8月1日与贵州同心义乌市场管理有限公司（以下简称市管公司）签订房屋租赁合同／物业管理合同，区域Ｂ18-1-1-16至17，经营品牌东北菜馆，租赁面积：330.78。于2019年8月1日已到付款期限，现经双方对账，具体如下，应付76450元，已付0元，尚欠市管公司租金／物业费人民币79389元整（大写：柒万玖仟叁佰捌拾玖）。现因本人原因，不能一次支付，现本人向贵州同心义乌市场管理有限公司郑重承诺如下：于2020年5月29日之前将所欠租金／物业费全部向市管公司还清。在还款期间，分2次归还，具体还款时限如下。1、2020年3月31日之前归还41164元；2、2020年5月29日之前归还38225元；本人承诺：在此期间，若有转移资产、抽逃资金、企业经营出现困难等可能导致任意一期拖延或无法归还欠款及利息的相关情况，市管公司可要求本人提前一次性清偿剩余所欠本金及按照所欠金额为基数从2019年8月1日（填写时间与付款期限日起一致）按月息2%计算违约金至所有款项还清之日止。若不按上述期限及时归还，愿承担一切法律后果及赔偿出借人的所有经济损失（包括但不限于利息、违约金、诉讼费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费等实现债权的费用）。特此承诺承诺人：王作杰身份证：2206031964××××××××……2020年1月16日”。2020年4月21日，原告向被告发出《履行还款承诺书通知函》，要求被告于2020年5月5日前到原告处缴清相关费用。被告亦未按承诺向原告支付房屋租赁费。2020年5月7日，原告向被告发出《终止物业服务的通知》，要求被告于2020年5月9日17:00前办理租金事宜，逾期办理，原告将从2020年5月9日17:00开始终止涉案商铺的物业服务。2020年8月31日，原告向被告发出《解除租赁合同告知函》，向被告告知因其违反双方签订的《合同》约定，原告于2020年9月30日解除与被告签订的租赁合同，要求被告于2020年9月30日前办理相关手续。在上述期限内，被告未与原告办理相关手续亦未搬离上述房屋，故原告诉至法院，请求如前所判。原审法院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的调整。原、被告双方在平等、自愿的基础上于2019年10月31日签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效，应受法律保护。双方当事人的行为应受上述合同的约定予以约束。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中就被告王作杰逾期支付租金5日原告享有合同解除权以及解除日期进行了约定，从被告向原告出具的《还款承诺书》可以看出，被告并未履行其按约定向原告支付房屋租赁费的义务，原告行使《房屋租赁合同》中约定的合同解除权的条件已成就，其行使该项权利并无不当,故原告要求解除双方签订的租赁合同的诉请，具有事实及法律依据，原审法院予以支持。关于原告要求被告于2020年9月30日归还房屋的诉讼请求原审法院不予支持，理由为：本判决作出之日已晚于2020年9月30日，若判决原告2020年9月30日搬离存在明显的不合理。若被告在本判决生效之日起尚未搬离涉案房屋，原告可另案主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，本案中，根据双方签订的《房屋租赁合同》以及被告向原告出具的《还款承诺书》，被告应向原告支付租金的时间为2019年8月1日，涉案房屋截止至2020年9月30日，被告应向原告支付的租金为90，084.83元（76，450元+81，809元/年÷12个月×2个月），现原告自愿因受新冠肺炎疫情的影响为被告减免租金2个月（2020年1月24日至2020年3月24日）12，742元，仅要求被告支付租金76，450元的诉讼请求因被告并未履行支付义务原审法院予以支持。被告未按照约定向原告支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告依法应承担违约责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的过分高于造成的事实”的规定，本案中，虽然原、被告双方在《房屋租赁合同》中就违约金的计算方法有明确约定，但该约定在原告未提交证据证明其损失前提下明显过高，因此原告主张按《房屋租赁合同》的约定支付违约金的诉请原审法院不予支持。从被告于2020年1月16日向原告出具的《还款承诺书》中可以看出，被告就违约金的支付方式进行了承诺，而原告并未就该项承诺提出异议，故应视为原、被告双方就违约金达成了新的合意，因此被告主张的违约金应按月息2%计算（以所欠金额为基数自2019年8月1日起按违约金计算至所有款项还清之日止）。被告向原告支付了履约保证金5，000元，双方约定该保证金是为了弥补原告损失，性质上应属于违约金，因此应在向原告支付的违约金内予以扣除。截止至2020年7月1日，被告逾期支付租金12个月，租金为76，450元，故应向原告支付的违约金为18，348元（76，450元×2%×12个月），扣除被告支付的履约保证金5，000元，被告应承担违约金为13，348元（18，348元-5，000元）。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，被告王作杰经原审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的权利，应承担由此产生的不利法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：原告贵州同心义乌市场管理有限公司与被告王作杰于2019年10月31日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月30日解除；被告王作杰于本判决生效之日起五日内向原告贵州同心义乌市场管理有限公司支付自2019年8月1日起至2020年9月30日止的租金76，450元；三、被告王作杰于本判决生效之日起五日内向原告贵州同心义乌市场管理有限公司支付自2019年8月1日起至2020年7月31日止的违约金13，348元，并自2020年8月1日起以76，450元为基数，按月利率2%支付违约金至履行完毕之日止；四、驳回原告贵州同心义乌市场管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1，082元（已减半收取），由被告王作杰负担。上诉人王作杰二审提交以下证据：第一组，身份证复印件、营业执照一份。证明主体适格，合法经营。被上诉人贵州同心义乌市场管理有限公司质证：对该组证据的三性没有异议。第二组，房屋租赁合同。证明双方签订了房屋租赁合同，证明租赁合同中的第十三条是不可抗力因素，舆情期间属于不可抗力。被上诉人贵州同心义乌市场管理有限公司质证：对三性无异议，一审时被上诉人已经表示愿意减免两个月租金，所以不存在上诉人所称的因不可抗力再减免租金。第三组，关于清空商铺内物品的通知复印件。证明被上诉人下达的商品清空通知书是无理的，下达通知书的时间是2019年9月30日，这个时间双方还没有签订租赁合同，上诉人的公司管理不善。被上诉人贵州同心义乌市场管理有限公司质证：对合法性没有异议，但被上诉人仅于2020年8月31日向上诉人发放解除租赁合同告知，告知通知与该通知时间有误，被上诉人通知上诉人2020年9月30日解除租赁合同，并非2020年9月31日。该通知存在笔误发通知的时间并非2019年9月30日，而是2020年8月30日。该组证据与本案无关，达不到其证明目的。当时双方不存在合同关系。第四组，解除租赁合同告知函及2021年4月8日清空铺面通知书。证明该案还在二审期间，被上诉人就要求上诉人清空铺面不合理。被上诉人贵州同心义乌市场管理有限公司质证：对真实性、合法性无异议，但达不到上诉人的证明目的。上诉人至今仍然在使用被上诉人的商铺继续经营，故不存在清空铺面。第五组，视频资料及2021年3月3日现场录音录像。证明被上诉人擅自切断上诉人的电源导致上诉人的经济损失。被上诉人贵州同心义乌市场管理有限公司质证：对该组证据的三性均有异议，达不到上诉人的证明目的。上诉人提交的视频时间跨度太大，视频资料中并无直接指向被上诉人是大货车的车主，被上诉人与上诉人之间是房屋租赁合同关系，被上诉人的义务只在交付房屋，视频资料中仅显示上诉人说话内容，是单方面拍摄制作而成，不客观真实。上诉人提交的视频资料显示与案涉商铺空间上有点远，并无影响上诉人的经营，上诉人提交的证据未在一审举证时效内，也无正当理由，主观上存在故意，至少是重大过失，上诉人应承担举证不利的后果。第六组，接处警记录。证明2021年4月1日被上诉人私自切断上诉人的电源。被上诉人贵州同心义乌市场管理有限公司质证：对该组证据的真实性没有异议，不存在上诉人所称被上诉人断电事实，该证据与本案无关。第七组，黔西县人民法院作出的（2020）黔0522民初5102号民事判决书，证明该裁判文书还未生效，被上诉人就开始执行该裁判文书。被上诉人贵州同心义乌市场管理有限公司质证：对三性无异议，一审程序正当合法，事实清楚，适用法律正确，上诉人经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，因视为其放弃举证等相应诉讼权利，因由其承担不利后果。第八组，工人工资册。证明被上诉人停放大车在上诉人店门口造成的经济损失。被上诉人贵州同心义乌市场管理有限公司质证：对三性均有异议，达不到上诉人的证明目的。第九组，证人证言。刘桂芝、刘家竹，证明有货车长期停在店门口，且有停水停电的情况。被上诉人贵州同心义乌市场管理有限公司质证：上诉人与证人之间有利害关系，该证人所陈述的货车停放的是隔壁物流的，并非被上诉人，上诉人与被上诉人之间是房屋租赁关系，货车与被上诉人并无关联。该证人说的在上诉人处工作了一年多，基本上天天堵，但与上诉人提交的视频资料不符。上诉人与证人是员工关系，存在利益关系，货车停放的位置与上诉人餐馆的位置较远不影响从事经营，货车下完货就离开，时间不是很久，证人说停水停电与事实不符，上诉人对此没有提供相关证据证明，即使存在问题，也是上诉人未支付租金，被上诉人才被迫采取。被上诉人贵州同心义乌市场管理有限公司二审提交证据：照片五张，证明被上诉人拍摄的照片是随机拍摄的，照片中货车停放的位置与上诉人餐馆的位置较远，即使货车停放也是临时卸货，卸完货以后车就开走了。随机拍摄时间与上诉人说的长期拍摄时间不符。上诉人王作杰质证：对真实性、合法性有异议，该证据不客观，拍摄的是货车离开的时间。上诉人提交的第一组、第二组、第四组证据被上诉人无异议，本院予以确认；上诉人提交的第三组证据，经查，该通知书的时间是在双方的租赁合同之前，故该通知与本案没有关联性，本院不予采信；上诉人提交的第五组证据，从该视频资料的内容无法证明上诉人的证明目的，对该组证据的证明目的不予采信。上诉人提交的第六组证据，接处警记录，只能证明上诉人于2021年4月1日向派出所报警的事实，无法达到其证明目的，上诉人提交的第七组证据，对原审法院的裁判文书的真实性、合法性予以确认，但无法达到证明目的，故对该组证据的证明目的不予采信；上诉人提交的第八组证据，工人工资册无法证明上诉人所遭受的经济损失，与本案无关联系，本院不予采信；上诉人提交的刘桂芝、刘家竹的证人证言，因其是上诉人的员工，与上诉人有利害关系，故证人证言不能作为单独作为认定案件事实的证据，本院不予采纳。被上诉人提交的照片五张，因无法客观反映现场情况，且拍摄的是一个时间点，无法达到上诉人证实货车只是临时卸货，卸完货就开走的事实。其他事实与原判查明的事实一致。二审双方当事人争议的焦点为：一、上诉人铺面门前长期停有大货车且2020年的舆情影响是否构成上诉人不缴纳房租的正当理由？二、原判将上诉人的保证金作违约金处理是否恰当？本院认为，关于焦点一，经查，停放在上诉人铺面前的大货车并非被上诉人所有，货车摆放于上诉人铺面前影响上诉人的通行，上诉人与车辆管理使用人之间属另一法律关系，与本案的租赁合同无关。上诉人若认为车辆管理使用人侵犯了其权利，可另案主张权利。但涉案铺面欠房租的事实有上诉人出具的还款计划予以固定，上诉人应该根据还款计划的约定偿还所欠租赁费用。关于2020年舆情的问题，国家并无法律规定舆情期间可免三个月的房租，基于舆情被上诉人已经免收了上诉人两个月的房租，现上诉人提出基于舆情原因不缴纳房租的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。关于焦点二，对于5，000元的保证金原判认定为履约保证金，并且在计算本案违约金的时候扣除了5,000元的保证金，处理方法并无不当，上诉人提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，判决正确，应予维持。上诉人中国人民财产保险股份有限公司六盘水分公司提出的上诉理由不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，164元，由上诉人王作杰负担。本判决为终审判决。审判长  徐洪审判员  张雄审判员  殷勇二〇二一年四月二十二日书记员  谭湘