北京市第三中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)京03执异207号案外人：王嗣明，男，1962年12月7日出生，汉族，住天津市红桥区。申请执行人：西藏信托有限公司，住所地西藏拉萨市经济技术开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。法定代表人：周贵庆，董事长。委托代理人：孙新，山东高行律师事务所律师。委托代理人：王心怡，山东高行律师事务所律师。被执行人：韬蕴资本集团有限公司，住所地北京市东城区东四南大街157号7层719号。法定代表人：温晓东。被执行人：温晓东，男，1983年6月12日出生，汉族，住呼和浩特市新城区。被执行人：乾宸百合投资管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区日坛北路17号院1号楼14层1402。法定代表人：秘家涛，董事长。委托代理人：贾兴丽，女，1993年2月16日出生，该公司员工，住该公司宿舍。被执行人：荆绍峰，男，1985年12月28日出生，汉族，住西安市新城区。被执行人：吴宝霞，女，1962年11月17日出生，汉族，住西安市新城区。委托代理人：李恒源，北京市时代九和律师事务所律师。在本院执行西藏信托有限公司（以下简称西藏信托公司）与韬蕴资本集团有限公司（以下简称韬蕴资本公司）、乾宸百合投资管理有限责任公司（以下简称乾宸百合公司）、温晓东、荆绍峰、吴宝霞金融借款合同纠纷一案中，案外人王嗣明向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王嗣明称，请求立即终止对异议人位于北京市朝阳区15×××号房屋（以下简称涉案房屋）的执行（包括查封、评估、拍卖等执行措施）。事实与理由：贵院在执行西藏信托公司与韬蕴资本公司、温晓东、乾宸百合公司、荆绍峰、吴宝霞金融借款合同纠纷一案时，于2020年将被执行人吴宝霞名下位于朝阳区14×××号房屋查封，同时还查封了涉案房屋，并委托北京东华天业房地产评估有限公司对这两处房产进行了价值评估。2021年1月29日，贵院就被执行人吴宝霞名下的上述14×××号房屋发布了网络司法拍卖公告，公告中称“标的房产为跃层，实际楼层现状为14、15两层，且两层均为标准层高，并在公共区域分别配有同其他楼层一样独立使用的楼梯间和电梯间。被执行人仅办理取得了14层的房屋权属登记，15层的建筑面积涵盖在14层的权属建筑面积中。”但实际情况是，被执行人吴宝霞名下的14×××号房屋并不涵盖涉案房屋的建筑面积。朝阳区×××号楼14层、15层为上下两层，而非“跃层”，并且每层各有21套房屋，均是独立的房屋结构，每套房屋均有各自的门牌号，且层高均为3.6米。其中，14层的14×××号共11套房屋归被执行人吴宝霞所有，而15层的15×××号共11套房屋则归异议人王嗣明所有。异议人与被执行人吴宝霞曾经是合伙关系，当初二人共同出资购买了朝阳区×××号楼14层和15层的共22套房屋，双方约定14层的上述11套房屋归吴宝霞所有，15层的上述11套房屋归异议人王嗣明所有。被执行人吴宝霞与开发商签订的《北京市商品房预售合同》第三条清晰地载明“该商品房的用途为办公，层高为3.6米”，也就是说吴宝霞被贵院执行的房屋层高不超过3.6米，这绝不可能是贵院所称的“跃层”结构，更不可能涵盖同样有3.6米层高的15层的房屋面积。所以，贵院关于“被执行人（吴宝霞）仅办理取得了14层的房屋权属登记，15层的建筑面积涵盖在14层的权属建筑面积中”的认定明显是错误的，严重侵害了异议人的合法权益，应当尽快予以纠正。自购买了朝阳区×××号楼15层的11套房屋以来，一直是异议人在向物业公司交纳物业管理费，该房屋的开发商和物业公司均可以证明异议人王嗣明系涉案房屋的所有权人（异议人恳请贵院向开发商北京大成房地产开发有限责任公司、北京兆通置地房地产股份有限公司和物业公司北京通商汇才物业管理有限公司调查核实）。现贵院在执行吴宝霞的14×××号房屋时，误将异议人的涉案房屋认定在吴宝霞的14×××号房屋范围之内，并采取了查封、评估、拍卖等执行措施，侵害了异议人的合法权益。因此，异议人现特依照《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提出案外人异议，请贵院立即终止对异议人涉案房屋的执行（包括查封、评估、拍卖等执行措施），切实维护异议人的合法权益。申请执行人西藏信托公司称，一、案外人王嗣明未举证证明其是北京市朝阳区15×××号房屋的权利人；二、现有证据表明吴宝霞系15层的权利人，并以吴宝霞的名义对外出租并收取租金。案外人未提供其享有15层房产物权或合同权利的权利凭证，也没有证明其主张的资金往来、发票或合同，仅凭其自述不足以排除强制执行，从现有调查情况来看，15层原本属于14层层高8米范围内，并不具有单独的产权，目前正由吴宝霞对外出租并收取出租款项。请求贵院依法裁定驳回案外人王嗣明的异议请求。被执行人乾宸百合公司称，对王嗣明所提案外人异议不持异议。被执行人吴宝霞称，认可王嗣明的异议请求。双方原系合作伙伴，共同购买了涉案房产，约定14层归吴宝霞，15层归王嗣明。15层现由王嗣明占有控制，由其居住、租赁使用，享有相关不动产权益。本院查明，西藏信托公司与韬蕴资本公司、乾宸百合公司、温晓东、荆绍峰、吴宝霞金融借款合同纠纷一案，上海金融法院于2019年11月9日作出（2018）沪74民初387号民事判决，其中第六项判决：被告韬蕴资本集团有限公司不履行第一至三项付款义务的，原告西藏信托有限公司可以与被告吴宝霞协议，以坐落于北京市朝阳区14×××号房屋等抵押财产（见附表2）折价，或者以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述付款义务的部分归被告吴宝霞所有，不足部分由被告韬蕴资本集团有限公司清偿。判决生效后，西藏信托公司向本院申请强制执行。本院于2020年5月25日立案执行，案号为（2020）京03执875号。执行过程中，西藏信托公司申请中止执行，本院依申请裁定中止执行。2020年7月17日，西藏信托公司向本院申请恢复执行，本院立案恢复执行，案号为（2020）京03执恢159号。执行过程中，西藏信托公司表示双方执行和解中，并再次申请中止执行，本院依申请裁定中止执行。2021年1月21日，西藏信托公司再次向本院申请恢复执行，本院立案恢复执行，案号为（2021）京03执恢23号。另查，本案在诉讼过程中，上海金融法院保全查封了吴宝霞名下座落于北京市朝阳区14×××号共11套房产，查封期限为三年，自2018年10月9日至2021年10月8日。本院依西藏信托公司申请立案执行后，于2020年8月28日在涉案房屋上张贴查封公告，后委托北京东华天业房地产评估有限公司对上述11套房产进行评估，评估报告载明，依据估价对象的物业管理方介绍，估价对象所在的14层原建筑形式为Loft结构，经估价人员现场勘查，估价对象现状为14、15两层，且两层均为标准层高，并在公共区域分别配有同其他楼层一样独立使用的楼梯间和电梯间。同时经物业管理方介绍，估价对象的房屋所有权人仅办理取得了14层的房屋权属文件，15层的建筑面积已涵盖在14层的权属面积中，因此在估价对象后期处置时，14层、15层应作为整体处置，无法单独分割处置。2021年1月26日，本院发布拍卖通知，同年2月9日，撤回了对上述房产的拍卖公告。同年3月2日，执行实施法官与北京兆通置地集团相关人员调查中，该公司人员称，法院查封的14层房屋，附带15层房屋，15层房屋没有房屋产权登记，现14、15层房屋由吴宝霞管理并实际使用。再查，执行过程中，联储证券有限责任公司向本院申请变更其为本案申请执行人，西藏信托公司同意申请执行人变更为联储证券有限责任公司，2021年3月，本院作出（2021）京03执异165号执行裁定，变更本案申请执行人为联储证券有限责任公司。以上事实，有民事判决书、执行裁定书、公告、房地产评估报告及谈话笔录等在案佐证。本院认为，案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出异议的，应当提供证据证明其对执行标的享有直接的、法律上的实体权利。本案中，案外人王嗣明所提交的证据不足以证明其对涉案房屋享有直接的、法律上的实体权利，故其不具有提起案外人异议的主体资格，对其申请应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项之规定，裁定如下：驳回案外人王嗣明的异议申请。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内通过本院向北京市高级人民法院申请复议。审判长 高 可审判员 王 朔审判员 孙宏磊二〇二一年四月二十日书记员 赵佳丽书记员 曲赞竹