湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0821民初2133号 原告：李小浓，女，1975年9月10日出生，土家族，住湖南省慈利县。 原告：卓彩贵，女，1949年12月26日出生，汉族，住湖南省慈利县。 原告：储清明，男，1938年3月1日出生，汉族，住湖南省慈利县。 原告：王晶，女，1996年6月13日出生，土家族，住湖南省慈利县。 四原告共同委托诉讼代理人：黄颖婷，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：唐耿耿，男，1972年3月28日出生，土家族，住湖南省慈利县。 被告：李依芳，女，1981年5月14日出生，土家族，住湖南省慈利县。 二被告共同委托诉讼代理人：胡伟，湖南风云律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：杨志刚，湖南风云律师事务所律师。 第三人：湖南银顶置业有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇幸福路。 法定代表人：尹国良，董事长。 委托诉讼代理人：姚魏，湖南天门律师事务所律师。 原告李小浓、卓彩贵、储清明、王晶与被告唐耿耿、李依芳、第三人湖南银顶置业有限公司（以下简称“银顶公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李小浓及四原告共同委托诉讼代理人黄颖婷、被告唐耿耿、李依芳的共同委托诉讼代理人胡伟、杨志刚、第三人银顶公司的委托诉讼代理人姚魏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李小浓、卓彩贵、储清明、王晶向本院提出诉讼请求：判令位于湖南省石门县××幢××层××号××幢××层××号房屋归四原告所有，并停止对该财产的执行。事实与理由：2020年5月8日，慈利县人民法院作出（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定书，四原告于2020年10月14日向慈利县人民法院提出了执行异议。慈利县人民法院于2020年10月30日作出了（2020）湘0821执异33号执行裁定书，裁定驳回四原告的请求。现依法提起诉讼，其理由如下：原告李小浓、卓彩贵、储清明、王晶于2019年12月10日与湖南银顶置业有限公司石门县分公司（以下简称“银顶置业石门县分公司”）签订了《石门县商品房买卖合同》，并支付全部购房款购买了银顶置业石门县分公司开发的3幢1层101号和3幢2层201号房产，预测建筑面积为106.72平方米和631.54平方米。银顶置业石门县分公司向四原告交付了房屋，四原告占有使用了该房屋。案外人提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形：1.四原告与第三人签订合法有效的书面房屋买卖合同，且第三人是在已经取得房屋预售许可证后至人民法院查封案涉房产前期间与四原告签订的《商品房买卖合同》，据此可以认定原告与第三人之间签订的房屋买卖合同系双方面真实意思表示，合同合法成立；2.所购商品房系用于居住且四原告名下无其他用于居住的房屋，四原告所购房产系居住、经营两用；3.四原告向第三人支付了全部房款，第三人为其出具的涉案房屋销售收据记载内容亦与《商品房买卖合同》所载信息相符且双方已实际履行合同，而且四原告已完成对涉案房屋占有、使用。 被告唐耿耿、李依芳辩称：原告应当就是否享有排除本案执行的民事权利承担举证证明责任。 第三人银顶公司述称：原告所称真实，因当时银顶公司账户冻结，为保证资金周转，便使用了公司其他副总的个人账户以及尹国良的近亲属账户收购房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告李小浓、卓彩贵、储清明、王晶提交的第二组证据：石门县东城尚都3幢1层101号商品房买卖合同、3幢2层201号商品房买卖合同原件各1份。证明目的：案涉两套房屋均已于2019年7月9日签订了合法有效的商品房买卖合同，合同双方主体即为本案原告及第三人，约定房屋价款为1364608元、3473470元，该两份合同均有效。被告唐耿耿、李依芳对该组证据的合法性、真实性、关联性均有异议，提出101号商品房买卖合同签订时间是2019年7月9日，双方约定支付方式为一次性付款，付款时间为2020年4月2日前，房屋交付时间为2020年12月31日前；而201号商品房买卖合同签订时间是2019年7月9日，双方约定支付方式为一次性付款，付款时间为2019年12月1日前，房屋交付时间为2020年6月30日前。综上，被告认为原告可能与第三人存在其他法律关系，原告也应当承担其合法占有涉案房产的相关证据。第三人对该组证据无异议。本院认为，原告提交该组证据的证明目的，主要是证明两份合同的效力，现被告提出原告与第三人有其他法律关系的质证意见无证据支撑，且原告提交的合同无法律无效之情形，故该组证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信。 原告李小浓、卓彩贵、储清明、王晶提交的第三组证据：1.银顶置业石门县分公司出具收据原件2张；2.湖南慈利农村商业银行股份有限公司出具的银行流水1份。证明目的：本案原告李小浓已经向第三人银顶公司指定的收款账户全额支付了案涉两套不动产的全部购房价款。被告唐耿耿、李依芳对证据1提出异议，原告支付购房款后，第三人有义务也有能力为原告提供不动产销售发票，今天庭审过程中提出的收据显然不符合相关法律规定，不能够达到其证明目的。对证据2的合法性、真实性、关联性均提出异议，1.银行业务公章不清晰，不能证明流水记录的来源；2.除了一笔200万元汇款收款人是尹国良之外，其余款项收款人为黄敏、陈侨，虽然第三人承认部分业主的款项是转给尹国良的亲戚，即使第三人陈述属实，原告及第三人也应当提供亲属关系的证明，以及由收款人出庭对相关款项来源进行证明；3.除了200万元是2019年7月9日合同签订当天支付，其余款项为2018年4月分7次支付，该证据和双方签订的商品房买卖合同是互相矛盾的，商品房买卖合同所约定的付款时间分别为2019年12月1日和2020年4月2日，如果在合同签订时原告全额支付了购房款，合同中就不应当有付款期限的相关表述。因此，被告根据现有证据有理由怀疑原告未全额支付购房款以及原告与第三人之间可能存在民间借贷等其他法律关系。第三人银顶公司认为1.打入尹国良个人账户的购房款200万元已经超过了总额的50%；2.2018年4月26日至29日，以及最后一笔2019年7月9日，除开小额手续费外，银行流水是4867500元，收据金额是4838078元，只存在契税差异，在数额上达到了高度盖然性的举证标准，且收据是公司出具的；3.2018年、2019年因办证违约纠纷较多，还有涉及到尹国良个人的案件，致使公司和尹国良个人账户不敢轻易使用，为了保证公司资金周转，公司无奈使用尹国良亲属账户。本院认为，2张收据系原件，银行转账记录具有银行业务公章，且第三人银顶公司认可黄敏、陈侨账户收入的款项为原告支付的购房款。被告以原告付款时间与商品房买卖合同约定的不一致，以及原告支付购房款不是转入第三人公司账户而怀疑原告与第三人系民间借贷法律关系，无证据支撑。庭审中，原告对提前支付购房款作出了合理解释，且原告按照第三人的要求将购房款转入公司以外的私人账户，已经履行了合同的付款义务，作为原告无特别注意义务审查转入账户是否是公司账户。该组证据具有真实性、合法性、关联性，能作为定案的依据，本院予以采信。 原告李小浓、卓彩贵、储清明、王晶提交的第四组证据：案涉3-101号房屋现状照片6张。证明目的：原告已经将该房屋占有使用。被告唐耿耿、李依芳对该组证据的合法性、真实性、关联性均有异议，既没有拍摄时间，也没有相关的参照物，不能达到证明目的。第三人银顶公司认为该组证据不符合法律形式，但是原告投入使用是实际的，已经交纳了物业费。本院认为，结合本院工作人员现场查看的实际情况，可以认定原告对案涉房屋已经占有使用，对该组证据本院予以采信。 被告唐耿耿、李依芳及第三人银顶公司均未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月9日，原告李小浓、卓彩贵、储清明、王晶与银顶置业石门县分公司签订了2份石门县商品房买卖合同，约定银顶置业石门县分公司将石门县东城区永兴街道新厂社区永兴大道东城尚都3幢1层101号（预测建筑面积共106.61平方米、合同第三条商品房专有部分基本情况（一）：“3幢1层101号规划批准用途为：商铺”）、3幢2层201号（预测建筑面积631.54平方米、合同第三条商品房专有部分基本情况（一）：“3幢2层201号规划批准用途为：商住”）商品房出卖给四原告。其中3幢1层101号房屋价款总金额为1364608元，出卖人（即银顶置业石门县分公司）在2020年12月31日前向买受人（即原告李小浓、卓彩贵、储清明、王晶）交付该商品房，买受人应当在2020年4月2日前支付全部房价款。3幢2层201号房屋价款总金额为3473470元，出卖人（即银顶置业石门县分公司）在2020年6月30日前向买受人（即原告李小浓、卓彩贵、储清明、王晶）交付该商品房，买受人应当在2019年12月1日前支付全部房价款。2018年4月26日至2019年7月9日，原告李小浓分5次给第三人银顶公司指定的账户（黄敏、陈侨、尹国良）通过银行转账支付购房款共计人民币4867500元。2019年8月18日，四原告对案涉房屋进行装修使用。2019年11月30日，银顶置业石门县分公司向原告李小浓出具收据，确认李小浓为购买东城尚都3-101（106.61㎡×12800）、3-201（631.54㎡×5500），交款1364608元、3473470元，共计4838078元。在申请执行人唐耿耿、李依芳与被执行人银顶公司商品房销售合同纠纷一案中，本院于2020年4月28日查封了东城尚都3幢1层101号，2020年5月9日查封了东城尚都3幢2层201号商品房。四原告于2020年10月14日向本院提出执行异议，本院2020年10月30日作出（2020）湘0821执异33号执行裁定，驳回了四原告的异议请求。 另查明，原告李小浓、卓彩贵、储清明、王晶在石门县除案涉房产外再无其他用于居住的房屋。案涉商品房竣工未经验收。银顶置业石门县分公司为第三人银顶公司的分支机构。 本院认为：案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。该诉讼主要是解决人民法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益，实质是对于同一执行特定标的物，案外人所享有的实体权益与执行债权人所享有的金钱债权谁应当优先保护的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”依据上述规定，原告的诉讼请求能否得到本院支持，至关重要的是原告对执行标的物是否享有权利？享有什么样的权利？其享有的民事权益是否足以排除法院的强制执行？首先，我们对涉案的法律适用进行分析。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条“实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉时，可参照适用此规定……”以及第127条“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款……”按照上述纪要的精神，案外人是商品房消费者的应适用上述纪要第125条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人是商品房消费者之外的一般买受人应适用上述纪要第127条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。在对法律适用进行分析之后，其次，我们再针对本案原告提交的证据所认定的法律事实来进行判断。原告与第三人于2019年7月9日签订了两份商品房买卖合同。依据合同第三条商品房专有部分基本情况第（一）载明：“3幢1层101号规划批准用途为：商铺。”显而易见，写字楼、商铺具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，那么该套商品房只能适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。另一份商品房买卖合同中第三条商品房专有部分基本情况第（一）载明：“3幢2层201号规划批准用途为：商住。”商住两用房由于具备居住属性，亦应当保护，可以参照适用纪要第125条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。最后，针对原告购买的“3幢1层101号规划批准用途为商铺”这套房对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案原告要排除法院的强制执行，必须符合四个要件。案涉不动产被本院查封的时间节点是2020年4月28日，原告与第三人签订商品房买卖合同的时间节点为2019年7月9日。显然，在人民法院查封之前原告与第三人签订了商品房买卖合同，该合同基于当事人的合意，其内容没有违反法律、行政法规的规定，该合同未有法律无效之情形，其合同合法有效无歧义。原告也已履行了合同的付款义务，即全额支付了购房款这点亦无歧义。本案的焦点问题是，案涉房屋没有经过竣工验收，但原告又于2019年8月18日对房屋进行装修实际占有，本案原告对现实未竣工验收的房屋的占有是否构成合法占有？要厘清这个焦点问题，首先要弄清楚什么是占有?其次进一步探析什么是合法占有？这两个核心问题是本案裁判案件的逻辑起点。占有系对不动产或者动产事实上的控制与支配。所谓控制，指物处于占有人的管理或影响之下。所谓支配，指占有人能够对物加以一定利用。占有的性质，通说认为占有仅体现为人对物的支配管理关系，并不反映为某种权利关系。无论是合法行为还是违法行为，均可基于管领物的事实而成立占有。占有是一种事实状态，并非是使占有人取得权利。所谓合法占有，是指有法律上的原因的占有。原告与第三人基于签订的商品房买卖合同及开发商的交付行为，未竣工验收的房屋成为占有物，原告即买受人对房屋在事实上控制了，即便房屋未经验收，也符合占有的要求。原告与第三人是基于签订商品房买卖合同产生的占有。竣工验收合格的房屋才能交付使用，是基于房屋安全的考虑，是法律对开发商交付房屋条件的要求。占有制度与建筑市场安全管理制度是针对不同法律层面问题而设计出的不同法律规则。不能因开发商违法交付房屋的行为以此来推定出买受人占有的必然非法性结论。人民法院在老百姓民生权利的保护和建筑市场秩序维护的取舍上，更应倾向于老百姓民生权利的保护作为其优先选项和价值平衡。综上所述原告对未竣工验收房屋的占有属于合法占有。保护合法占有，才能有利于维护财产的秩序和社会的安宁。原告的占有既然构成合法占有，显然，第三人因未竣工验收房屋，那么不能办理过户登记的原因不可归责于买受人自身缘由。那么原告就执行标的物“3幢1层101号规划批准用途为商铺”的这套商品房就享有足以排除强制执行的民事权益，故对于原告要求排除此套商品房（“3幢1层101号”）强制执行的诉讼请求，本院予以支持。原告另购买的“3幢2层201号规划批准用途为商住”的这套商品房针对的是对原告作为消费者买房人期待权的保护。对消费者保护的标准，即不要求其主观上有过错，也不要求支付全部价款，更不要求占有房屋。原告作为该套商品房的消费者买受人在法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，并已全额支付购房价款，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告对“3幢2层201号”拥有合法的民事权益，消费者生存权应予保护，完全能够排除本院的强制执行。故对于原告要求排除此套商品房（“3幢2层201号”）强制执行的诉讼请求，本院亦予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得商品房的所有权。本案原告未办理物权登记，故对于原告要求确认房屋所有权的诉讼请求，本院应予驳回。被告辩称原告交款时间与合同约定时间不符，且银行转款不是第三人公司的账户以此主观臆断原告与第三人银顶公司事先是借款法律关系，被告的这一辩称意见无相关证据支撑。且原告在签订合同之前支付部分购房款的解释具有合理性，亦不违反交易习惯。退一步而言，原告与第三人即使事先是借款关系，但事后双方基于意思自治原则在本院查封房屋之前由借款关系转换为商品房买卖关系，亦系当事人对自己权利的自由处分和安排，本院应予尊重。故被告的辩称意见本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 一、不得执行原告李小浓、卓彩贵、储清明、王晶购买的湖南省石门县东城尚都3幢2层201号房屋； 二、不得执行原告李小浓、卓彩贵、储清明、王晶购买的湖南省石门县东城尚都3幢1层101号房屋； 三、驳回原告李小浓、卓彩贵、储清明、王晶的其他诉讼请求。 案件受理费45504.62元，由原告李小浓、卓彩贵、储清明、王晶负担4550.62元，被告唐耿耿、李依芳、第三人湖南银顶置业有限公司共同负担40954元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长  滕 勇 审 判 员  覃文辉 人民陪审员  王文次 二〇二一年四月十九日 法官助理张晓哲 书记员王风 附相关法律法规条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。