山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0202民初1164号 原告：史河跃，男，1971年4月23日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：程绍起，上海锦天城（青岛）律所事务所律师。 委托诉讼代理人：李杨，上海锦天城（青岛）律所事务所律师。 被告：青岛绿城华景置业有限公司，住所地山东省青岛市市南区香港西路57号403室，统一社会信用代码91370200661263326L。 法定代表人：虞沁文，职务董事长。 委托诉讼代理人：王凯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐耀，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 原告史河跃与被告青岛绿城华景置业有限公司（以下简称绿城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本案于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告史河跃的委托诉讼代理人李杨，被告绿城公司的委托诉讼代理人王凯、徐耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 史河跃向本院提出诉讼请求：1.绿城公司向史河跃支付逾期办证违约金56925元（以1150万元为基数，自2020年8月30日起至实际办证之日止，按照日万分之零点五计算，暂计算至2020年12月7日为56925元）；2.本案全部诉讼费用由绿城公司承担。庭审中，史河跃明确第一项诉讼请求中违约金计算截止时间为2021年1月20日。事实与理由：史河跃与绿城公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定史河跃购买绿城公司开发的位于青岛市市南区户房屋，房屋总价款为1150万元，预售合同签订后，史河跃已履行完毕全部付款义务，但绿城公司却未按照合同约定为史河跃办理房屋权属证书，绿城公司的行为给史河跃造成了较大的经济损失。 绿城公司辩称，第一，绿城公司始终按照青岛市规划局核发的《建设工程规划许可证》要求建设涉案项目，并未违规，建设过程中发现已建成建筑将对项目范围外房屋产生挡光影响，规划部门因此不予办理项目规划验收手续并导致项目无法办理初始登记。后绿城公司已支出巨额费用积极对被挡光业主进行补偿。绿城公司对迟延办证并无主观过错，且在问题发生后积极采取措施予以解决，从未拖延或消极对待，根据预售合同约定及法律规定，绿城公司不应承担违约责任或至少应减轻绿城公司的违约责任。第二，预售合同补充条款对逾期办证责任已有明确约定，史河跃主张逾期办证违约责任没有事实及法律依据。退一步讲即使绿城公司构成逾期办证违约，根据预售合同附件十一补充协议第十八条第7款约定，绿城公司应按史河跃已付购房款的万分之0.5/日支付违约金，且总额不超过房屋价款总额的1%。第三，涉案房屋早已交付史河跃使用，史河跃并未因迟延办证产生实际损失。如史河跃认为其有损失，应当举证证明，否则即使退一步讲绿城公司构成逾期办证违约，也应当降低绿城公司按照预售合同补充条款违约责任约定应支付的违约金。第四，绿城公司于2019年8月31日向史河跃交付了涉案房屋，根据预售合同补充条款第十八条第2款约定，绿城公司逾期办证违约责任的起算时间应为2020年8月31日。涉案房屋于2020年12月29日取得房地产权属登记证明，具备办证条件，且绿城公司已通知史河跃领取办证资料。根据预售合同补充条款第十八条第4、6款约定，截止至2020年12月29日绿城公司已履行完毕全部办证义务，绿城公司逾期办证违约责任应截止至2020年12月29日。第五，绿城公司在建设涉案项目中一直遵纪守法，从未故意违约，且绿城公司为尽快办理权属登记已额外花费巨额成本。如贵院支持史河跃诉请，必将引发涉案项目其他业主大批量诉讼，届时绿城公司将支付天价违约金，绿城公司根本无力承担并将无法继续经营，也将造成绿城公司员工失业等严重社会问题，涉案项目维保及二期建设也将无以为继，由此必将带来一系列严重影响社会稳定的问题，望贵院在裁判时综合考虑。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.绿城公司提交《商品房买卖合同（预售）》及附件、房地产登记明细、关于尽快办理预售合同备案登记手续通知书、办证通知书、EMS邮寄单及送达回执。欲证明，第一，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第十八条第5款约定，合同履行中，买受人应当主动与出卖人联系沟通办证事宜，及时确定该房屋是否具备办证条件，出卖人无义务主动通知买受人该房屋具备办证条件，买受人在具备办理商品房权属转移登记的情况下未主动与出卖人联系确定办证事宜或未依法主动申请办理该房屋权属转移登记导致其权利受到损害的，其后果由买受人承担，出卖人不承担与此相关的法律责任。出卖人在提供办理权属登记的相关资料后，如因买受人的原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任及其他法律责任，一切后果由买受人承担。第二，涉案房屋于2020年12月29日取得房地产权属登记证明，已具备办证条件，绿城公司已通知原告涉案房屋具备办证条件、应补交面积差价款1267.36元，并出具了用于办证用的《房屋交接书》。第三，截止目前，史河跃尚未补交面积差价款，也未领取办证资料，根据预售合同补充协议第十八条第4、6款的约定，截止至2020年12月29日绿城公司已履行完毕全部办证义务，退一步讲，即便绿城公司应当承担逾期办证的违约责任，也应截止至2020年12月29日。史河跃质证称对证据的真实性均无异议，史河跃确已收到相关通知书，对证明事项有异议，绿城公司于2020年12月29日才取得房地产权属登记证明已晚于双方约定的办证时间；关于违约金计算的截止时间，绿城公司取得了相关资料后有义务在合理时间内通知史河跃办理相关房产手续，否则史河跃无法知晓何时办理相关手续。因绿城公司已经逾期办证，史河跃无法每天询问绿城公司是否符合办证条件，在已违约的情况下，绿城公司有义务及时通知史河跃是否符合办证条件。通知书第2条记载集中办理起止时间为2021年1月20日至2021年1月27日，史河跃主张违约金计算的截止时间为2021年1月20日。 2.绿城公司提交建设工程规划许可证、关于香港路绿城项目日照挡光问题的回复意见、日照遮挡补偿协议、关于商请协助开展日照遮挡补偿工作的回函、建设工程竣工规划核实合格证，欲证明第一，绿城公司系依法取得涉案项目的规划许可证并依法进行建设，但绿城公司按照规划许可要求建设过程中发生日照挡光问题，规划部门因此不同意办理涉案项目的规划验收手续，进而导致绿城公司无法为包括史河跃在内的购房人办理产权登记手续，绿城公司对逾期办证并无主观过错，史河跃迟延办证并非绿城公司原因所致。根据预售合同主文第二十条及补充协议第十八条第7款约定，绿城公司不应承担逾期办证的违约责任，或至少应减轻绿城公司的逾期办证违约责任。第二，为保证规划审批的合法性，绿城公司不得不按照规划部门要求积极开展日照挡光补偿工作，并为此花费巨额费用。在日照挡光问题解决后，规划部门为涉案项目办理了规划验收合格证。史河跃质证称真实性没有异议，证明事项有异议，绿城公司系因建设过程中出现日照挡光问题，导致规划部门不予办理相关验收手续，系因绿城公司原因导致其延期办证，绿城公司所述原因既非不可抗力，也非政府政策，因此责任应由绿城公司承担。建设竣工规划核实合格证取得时间为2020年12月22日，已晚于双方约定的办证时间。 本院认为，史河跃对上两组证据的真实性均无异议仅对证明事项有异议，本院对证据的真实性依法予以确认，关于双方争议的证明事项中绿城公司是否应承担逾期交房的违约责任及违约金计算起止时间的问题，本院将综合其他证据和事实依法予以认定。 根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下： 1.2018年，史河跃与绿城公司签订《商品房买卖合同(预售)》，购买青岛市市南区户房屋，该合同未进行网签备案。2019年5月13日,双方重新签订《商品房买卖合同(预售)》（以下简称新合同）及附件，并进行网签备案。新合同约定，史河跃购买绿城公司开发的位于青岛市市南区户的房屋,总价款1150万元。附件十一《补充协议》约定：第十八条关于房屋预告登记及权属登记的约定2.关于出卖人的权属登记义务买卖双方确认，出卖人办理权属登记，需由买卖双方提供资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准，出卖人取得产权登记机关的收件凭证即视为出卖人已履行完毕与办理产权登记有关的全部义务。因产权登记机关的原因、买受人及其他第三人的原因导致备案迟延，而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。出卖人应当自该房屋交付买受人或视为交付之日起（以其中较晚的时间为准）365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。5.合同履行中，买受人应当主动与出卖人联系沟通办证事宜，及时确定该房屋是否具备办证条件，出卖人无义务主动通知买受人该房屋具备办证条件，买受人在具备办理商品房权属转移登记的情况下未主动与出卖人联系确定办证事宜或未依法主动申请办理该房屋权属转移登记导致其权利受到损害的，其后果由买受人承担，出卖人不承担与此相关的法律责任。出卖人在提供办理权属登记的相关资料后，如因买受人的原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任及其他法律责任，一切后果由买受人承担。7.如因出卖人的责任，买受人未能在本合同及补充协议约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付购房款的万分之0.5/日向买受人支付违约金，但出卖人累计支付的逾期办证违约金不超过房屋价款总额的1%。 2.2012年11月8日，青岛市规划局就案涉项目向绿城公司发放《建设工程规划许可证》。2015年11月25日，青岛市规划局向绿城公司做出《关于香港路绿城项目日照挡光问题的回复意见》，记载“你公司《关于要求青岛深蓝中心日照挡光事宜合并解决的申请》收悉，我局经认真研究，提出规划意见如下：香港路绿城项目（原审计局地块）是我市重点项目，我局高度重视，积极推进，已全部核发了《建设工程规划许可证》。目前，一期工程（超高层住宅楼）基本建成，二期工程（超高层综合塔楼）尚未开工建设，根据市勘察测绘研究院出具的日照分析报告，现状建成建筑已产生实际挡光影响，造成北侧住宅29户不满足日照法规要求，其中，建设前满足、建设后不满足的8户；建设前不满足、建设后加重影响的21户。为积极支持市重点项目建设，我局原则同意先行办理一期工程单体验收手续，已造成的29户不满足日照法规要求的住宅，必须在一期工程规划综合验收前妥善解决；对于二期工程重新申请《建设工程规划许可证》的问题，你公司在妥善解决一期工程实际挡光的前提下，可参照海天项目的做法，在二期工程建设到实际挡光前妥善解决其余挡光问题”；并提出：绿城公司作为解决日照挡光问题的责任主体，应高度重视，主动工作，要根据日照分析报告，对具体挡光情况进行分析梳理，对具体挡光住户进行摸底，同时了解房屋补偿价格，制定日照挡光补偿方案等；要根据日照挡光情况、挡光房屋面积和市场评估价格，准备好挡光补偿专项资金，建立补偿资金专用账户，做好监管，专款专用等。后绿城公司与被挡光住户协商一致并进行补偿，于2020年12月补偿完毕。2020年12月22日，案涉项目竣工规划核实合格，青岛市自然资源和规划局颁发《建设工程竣工规划核实合格证》。 3.2019年4月24日前，史河跃已付清《商品房买卖合同(预售)》约定的购房款1150万元。2019年8月31日，绿城公司向史河跃交付房屋。2020年12月29日，经青岛市自然资源和规划局审查，该房屋具备房地产登记条件，被准予登记。2021年1月16日，绿城公司向史河跃邮寄《办证通知书》，通知绿城公司已开始为业主办理商品房不动产权属登记，集中办理时间为2021年1月20日至2021年1月27日。史河跃于2021年1月17日收到该通知。 本院认为，史河跃与绿城公司于2019年5月13日签订《商品房买卖合同(预售)》及附件为双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依法全面履行。其中附件十一《补充协议》第十八条第二款约定，出卖人应当自该房屋交付买受人或视为交付之日起（以其中较晚的时间为准）365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；第十八条第七款约定，如因出卖人的责任，买受人未能在本合同及补充协议约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付购房款的万分之0.5/日向买受人支付违约金，但出卖人累计支付的逾期办证违约金不超过房屋价款总额的1%。本案中，绿城公司已于2019年8月31日向史河跃交付房屋，应当于2020年8月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，绿城公司至2021年1月才通知史河跃自2021年1月20日起可以集中办证，应当依照合同约定按照已付购房款的万分之0.5/日标准向史河跃支付2020年8月31日至2021年1月19日期间的违约金81650元（1150万元×万分之0.5/日×142日）。绿城公司辩称其逾期办理不动产登记系因案涉项目存在日照挡光问题、规划部门因此不予办理项目规划验收手续导致项目无法办理初始登记，绿城公司没有主观过错，不应承担违约责任，即使存在违约责任，按照合同约定其取得产权登记机关的收件凭证即视为其已履行完毕与办理产权登记有关的全部义务，因此违约金应计算至2020年12月29日。对此本院认为，绿城公司逾期办证的理由不属于法律规定的免责情形，双方亦无相关约定，故不能免除其违约责任，绿城公司已经长时间逾期办理产权登记手续，史河跃作为业主无法了解绿城公司取得相关材料的时间，在绿城公司通知的集中办证时间前，史河跃亦无法办理产权登记手续，故对绿城公司该辩称本院亦不予采纳。因此，对史河跃主张绿城公司按照已付购房款的万分之0.5/日标准支付2020年8月30日至2021年1月20日期间违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，判决如下： 一、青岛绿城华景置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付史河跃违约金81650元； 二、驳回史河跃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼请求》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1841元，减半收取920.5元，由青岛绿城华景置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉至山东省青岛市中级人民法院。 审判员 柳 琳 二〇二一年四月二十七日 书记员 杜牧遥