北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初7682号原告：贾伟兵，男，1987年7月27日出生，汉族，国网信产集团亿力科技有限公司IT从业人员，住河北省邢台市巨鹿县。被告：北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区开阳里六区15号楼1层2号。法定代表人：王强，执行董事。委托诉讼代理人：李振，男，该公司员工。原告贾伟兵与被告北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称金宣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾伟兵，被告金宣公司之委托诉讼代理人李振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾伟兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告房屋租赁押金2300元、预付房租6056.67元、服务费372元，合计8728.67元；2.判令被告向原告支付违约金4600元；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：贾伟兵于2020年7月20日与金宣公司签订房屋租赁合同，房屋地址位于西城区广安门外大街手帕口西一巷XX号楼XX单元XXXX北次卧，签订合同前金宣公司销售人员明确告知该房屋取暖为集中供暖，并在合同中明确：供暖方式为集中供暖。11月1日起，周边小区皆已供暖，原告所租赁房屋无暖气，贾伟兵于11月8日向金宣公司房管咨询，被告知该房屋为自供暖-燃气炉供暖。贾伟兵尝试启用燃气炉供暖，发现该燃气设备已损坏无法制热，且存在安全隐患，期间多次与金宣房管反馈此事，但金宣方一直消极应对。原告与被告负责人（姓丁）沟通想要解除合同要回已付押金和预缴纳的租房费用，被告明确告知不解约、不予退还押金和已付费用。金宣公司谎称集中供暖、隐瞒燃气设备损坏事实，属于虚假宣传、欺骗行为，应当承担损害赔偿责任。双方签订的房屋租赁合同-附件1房屋及租赁信息表中明确规定供暖方式为集中供暖，金宣公司无法履行合同约定集中供暖义务，且至今未能修好燃气设备实现供暖，原告有权要求解除合同退还已付押金和预付租赁费用且要求赔偿违约金，参照双方租赁合同第七条中约定的违约责任，金宣方应按月租金的200%支付违约金。金宣公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告未与被告进行交接情况下退还房屋，被告不予认可。被告至今没有收到钥匙，且原告也没有与被告工作人员联系退还房屋。被告没有收到房屋钥匙的这段时间，房屋租金及占用费应该由原告支付。2.原告进行验房、看房阶段，按照日常行业交易习惯，被告会邀请原告到其租赁房屋进行验房，若原告认为不方便也可以提供视频看房，并且双方是在2020年7月20日签订房屋租赁合同，虽然合同附件一填写的供暖方式是集中供暖，但被告认为是业务员不熟悉该小区供暖方式导致填写错误。而且原告诉状所称11月8日知道房屋为自供暖，被告不认可，2020年7月20日到2020年11月8日原告已经居住一段时间，原告是完全民事行为能力人，其对房屋设备具有分辨能力，如果其认为房屋是集体供暖，那么厨房的壁挂炉就不应该存在。原告已经提前看房并且双方签署合同，按照物品交割条款原告已经确认房屋没有任何问题，符合交付、使用标准。虽然合同记载是集体供暖，但是原告并未在其看房和居住期间提出异议。原告主张被告未履行维修义务而索要违约金，没有合同依据，根据合同第六条合同解除及终止条款以及原告提交的微信记录，其中明确提到壁挂炉维修的事情，被告派出维修师傅进行维修，且维修后已经可以正常供暖，被告已经完成合同中约定的维修义务。另外根据维修单中描述，原告作为房屋使用人，其对房屋有使用、保管义务，是其长期未使用导致壁挂炉损坏，被告并未追究其责任。被告并无原告所称的欺诈、虚假宣传行为，且已经履行合同义务，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2020年7月20日，金宣公司作为房屋资产管理人（甲方）与贾伟兵作为房屋资产承租人（乙方）签订合同编号为LCNBJ103200720017的《金宣公寓房屋租赁合同》，约定甲方将位于宣武手帕口西一巷XX号楼XXXX号房屋XX号房间租给贾伟兵使用，出租面积20平方米，租赁期限为2020年7月20日至2021年5月1日，月租金标准为2300元，房屋押金2300元，服务费2元/天，实付服务费572元，交房日为2020年7月20日，贾伟兵分别应当于2020年7月20日前给付2020年7月20日至2020年10月19日的租金6900元、2020年9月20日前给付2020年10月20日至2021年1月19日的租金6900元、2020年12月20日前给付2021年1月20日至2021年5月1日的租金7820元。合同约定供暖方式为集体供暖，甲方负责包括壁挂炉、中央空调等家电因自然损害的维修或更换，并应当于72小时内上门响应维修申请。合同约定，日租金计算方式为月租金/30；服务费于合同签署当日一次性支付；合同签署当日乙方向甲方支付押金，租赁期限届满或合同解除、终止后，押金除抵扣在本合同项下应由乙方承担的租金、生活费、违约金（含逾期滞纳金）以及乙方应当承担的其他赔偿责任外，剩余部分（若有）应如数无息返还乙方；因甲方原因导致合同解除的，剩余租期的服务费甲方应予退还；租赁期限内，甲方承担房屋及附属物品、设备设施因自然老化产生的维护、维修事宜；第六条第二款合同解除及终止……（二）出现下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2.甲方拒绝履行本合同第三条第（一）款中约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；第七条违约责任（四）甲方有本合同第六条第（二）款约定的情形的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；……（五）合同签署生效后，除第六条第（一）、（二）、（三）款约定的情形外，如单方提前退租的：违约方应在拟解约日前30个自然日书面通知守约方，可提前终止本合同，违约方应按月租金的200%向守约方支付违约金……原告于2020年7月20日入住涉案房屋，并实际支付租金至2021年1月19日，原告已一次性给付被告全部租赁期间的服务费572元及押金2300元。关于合同的解除问题，原告提交了与被告多名客服人员的电话录音，其中2020年11月8日，原告与被告牛姓客服联系，询问供暖不热的问题，牛姓客服称涉案房屋为集中供暖，表示将为其反馈维修；2020年11月27日，原告与被告客服联系，表示多日维修均未能修好仍无法提供正常供暖，要求解除合同，客服告知原告与丁姓客服联系；2020年11月28日，原告与丁姓客服联系，表示供暖不热且未能解决故要求解除合同，丁姓客服表示拒绝解除合同，并称将联系人员继续维修；当日，原告再次与丁姓客服沟通，丁姓客服称是自供暖壁挂炉太老了，正在联系业主找厂家维修；2020年12月16日，原告最后一次与牛姓客服沟通，要求解除合同，牛姓客服称马上要到下一季度房屋缴纳日，如果要求解除应当在下一季度房屋缴纳日提前3天提出并办理相应手续。被告对上述录音的真实性、证明目的均不认可，但未提交证据予以反驳。原告当庭出示了上述录音证据的原始载体并播放。此外，原告提交了与被告牛姓客服的微信聊天记录，显示2020年11月8日，原告向被告询问“不是集中供暖啊？”答“不是集中供暖”，原告称“那维修也应该是你们负责啊怎么让我自己找厂家呢”，原告还向被告发送了自采暖壁挂炉运行的视频，显示壁挂炉运行时会发出较大的异响，原告称“你们师傅下午来过调了下当时暖气热了温度无法调节修不好就走了现在燃气炉是这个状态暖气不热还一直响，有安全隐患”。被告认可微信聊天记录的真实性。2020年12月17日，原告从涉案房屋中腾退，原告将腾退后的房屋钥匙放置在了房屋内洗衣机上并录制了视频通过微信发送给牛姓客服。被告认可收到视频，但称不知道视频是干什么用的，主张双方未约定退房时间，原告应该按照合同约定的退房条款办理，而不是把钥匙放在屋里就走了。经询，自2020年12月17日后至本案开庭前，被告表示未至涉案房屋中查验情况，亦不清楚是否再次出租。本院认为，贾伟兵与金宣公司签订的房屋租赁合同，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行义务。双方合同明确约定供暖方式为集中供暖，金宣公司提供的涉案房屋不具备集中供暖条件，在贾伟兵多次与金宣公司沟通，且金宣公司未能举证证明其自采暖维修后能够达到正常供热条件的情况下，本院认为金宣公司存在违约行为，致使房屋无法正常使用，贾伟兵有权单方解除合同，并要求金宣公司承担相应的违约责任。故本院依法认定双方的合同自2020年12月17日解除。关于违约责任，本案中，原告自2020年11月初即与被告联系供暖维修问题，被告起初称系集中供暖，后又称系自采暖，要求原告自行联系厂家，被告虽曾派人上门维修自采暖燃气炉，但未能举证证明其在供暖季已经开始且已经长达一个多月的时间内解决了供暖问题，被告的违约行为必然导致原告需要另行采暖、租赁房屋、搬家等产生相应的损失，但考虑到被告并非恶意拒绝履行维修义务，现被告抗辩违约金过高，原告亦未提交损失的相关证据，本院依法酌情确定被告应当支付原告违约金2300元。合同解除后，被告应当返还原告多支付的自2020年12月18日至2021年1月19日的租金，经核算为2530元。因原告实际占有使用涉案房屋，原告主张被告退还自2020年11月1日至2020年12月17日期间的房租，缺乏依据，本院不予支持。关于押金，合同明确约定，合同解除后，押金除抵扣在本合同项下应由乙方承担的租金、生活费、违约金（含逾期滞纳金）以及乙方应当承担的其他赔偿责任外，剩余部分（若有）应如数无息返还乙方。现因被告违约且拒绝解除合同，原告自行腾退房屋并将涉案房屋的钥匙放置在房间内，且将腾房的视频发送给了被告，应当视为原告完成了房屋交接和腾退的义务，被告未能在合理期限内及时收回并查验房屋情况，亦未提出房屋内所欠费用相关情况的抗辩，故本院依法认定被告应当返还原告押金2300元。关于服务费，因合同已经解除，被告应当返还未使用天数对应的服务费270元，原告主张的过高部分，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京金宣置地房地产经纪有限公司退还原告2020年12月18日至2021年5月1日的租金2530元、返还房屋押金2300元、服务费270元并支付违约金2300元；二、驳回原告贾伟兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67元，由被告北京金宣置地房地产经纪有限公司负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳），由贾伟兵负担42元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员  黄 丹二〇二一年四月十二日法官助理  张学良法官助理  董 悦书 记 员  郑佳丽