上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初18149号原告：上海微墨文化传播有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：蔡妮娜，执行董事。委托诉讼代理人：夏锐，上海震亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小小，上海震亚律师事务所律师。被告：上海虹口德必创意产业发展有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：贾波，董事长。委托诉讼代理人：乔维，男，系上海虹口德必创意产业发展有限公司员工。委托诉讼代理人：邹侠，男，系上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司员工。原告上海微墨文化传播有限公司(以下简称微墨公司)与被告上海虹口德必创意产业发展有限公司(以下简称德必公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员缪欢独任审理，公开开庭进行了审理。原告微墨公司的委托诉讼代理人王小小律师、夏锐律师及被告德必公司的委托诉讼代理人乔维、邹侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告微墨公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除微墨公司与德必公司于2018年10月26日签订的《租赁合同》;2、要求德必公司退还保证金81,376元；3、要求德必公司退还2020年2月和2020年3月不可抗力期间的租金81,376元；4、要求免除微墨公司自2020年3月1日起至2020年4月30日止不可抗力期间的租金；5、要求德必公司按实际租赁面积退还自2019年1月1日起至2020年4月30日止的租金差额148,102.50元；6、要求德必公司按实际租赁面积退还自2019年1月1日起至2020年4月30日止的物业费差额15,700.44元；7、要求德必公司支付上述租金和物业费差额自2019年1月1日起至实际退还之日止的资金占用期间利息(以163,802元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至实际退还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息)。诉讼过程中，微墨公司表示双方就租赁事宜已达成《解约协议》，故撤回第二、三、四项诉讼请求，并变更第一项诉讼请求为：要求确认微墨公司与德必公司于2018年10月26日签订的《租赁合同》于2020年4月30日解除。事实和理由：微墨公司与德必公司于2018年10月26日签订《租赁合同》，约定微墨公司租赁德必公司位于上海市虹口区花园路XXX号“运动LOFT国际体育产业园”五街区A座152室房屋(以下简称系争房屋)，合同载明建筑面积273平方米，租金按照4.9元/平方米/天计算，租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日止。后微墨公司一直按约支付租金至2020年3月31日止。2020年因新冠肺炎疫情，微墨公司经营深受影响。2020年3月30日微墨公司向德必公司发送《告知函》，通知其因不可抗力不能履行合同的情况，并申请减免两个月的租金。2020年7月，双方经协商同意2018年10月26日签订的《租赁合同》于2020年4月30日解除。2020年7月10日，微墨公司因故必须使用原有系争房屋继续经营，故双方就系争房屋重新签订新的《租赁合同》，因时间紧迫继续沿用了2018年10月26日《租赁合同》的相应条款。期间，为微墨公司办理工商登记，德必公司曾就系争房屋另行提供过一份建筑面积为208平方米的租赁合同，但该合同德必公司以需要盖章为由收回后未再提供给微墨公司，后双方另行就系争房屋签订了一份建筑面积为55平方米的租赁合同用于微墨公司工商注册登记。微墨公司认为，系争房屋所在楼层面积为885平方米，物理隔断划分为18间，微墨公司承租其中3间，而双方就系争房屋签订过55平方米的租赁合同，与双方2018年10月26日签订的《租赁合同》所载273平方米存在较大差距，德必公司对于系争房屋的实际建筑面积负有举证义务，2020年7月10日双方虽然就系争房屋重新签订新的《租赁合同》，但微墨公司对于租赁面积差额始终存在异议，现诉至法院，依据建筑面积为208平方米的租赁合同主张租金和物业费差额等，要求判如所请。被告德必公司辩称：确认微墨公司与德必公司2018年10月26日签订的《租赁合同》已于2020年4月30日解除，但不同意微墨公司的其余诉讼请求。第一，系争房屋所在园区系老园区，不动产登记信息仅有整层的平面图和整幢房屋的建筑面积的记载。租赁房屋的建筑面积是德必公司根据产证的建筑面积、现场测量情况、得房率等估算出来的。整幢房屋为五层，建筑面积4,424平方米，系争房屋楼层面积为885平方米，物理间隔为18间，每间面积略有差异，微墨公司实际承租了其中5间的位置，且系争房屋实际使用面积根据装修图纸为220平方米左右，结合80%左右的得房率，《租赁合同》中所载273平方米的建筑面积并无任何问题。微墨公司现主张实际租赁面积仅为208平方米，但并未提供证据加以证明。第二，系争房屋所在园区作为老园区，因历史原因，房屋门牌号及室号均已发生变更，无法与工商登记及不动产登记信息一一对应，因此德必公司一般都会提供一份与工商登记所需室号一致的租赁合同给承租人，用于办理工商登记。建筑面积为208平方米的租赁合同是根据工商登记中微墨公司经营用途所需而拟定的，且并未加盖德必公司公章，后续微墨公司工商登记注册也并未使用该份租赁合同，不能作为系争房屋存在租赁面积差异的依据。第三，2020年7月双方已达成《解约协议》，因《租赁合同》所产生的权利义务均已全部解除，且在协商解约过程中，微墨公司未再提出租金及物业费差额，因此微墨公司要求退还租金和物业费差额没有合同依据。第四，2020年7月10日双方就系争房屋重新签订新的《租赁合同》，所记载租赁面积仍为273平方米，微墨公司并未提出异议且按约履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年10月26日，德必公司与微墨公司签订《租赁合同》，约定微墨公司承租德必公司所有的系争房屋，建筑面积为273平方米，房屋所在园区产证地址为上海市虹口区同心路XXX号，租赁期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止，房屋租金按照4.9元/平方米/天计算，每三个月支付一次房屋租金。同日，微墨公司与德必公司另签订《wehome企业会员服务合同》，约定系争房屋每月物业费4,313元，每三个月支付一次。后微墨公司按约支付租金至2020年3月31日止。2020年3月30日，微墨公司向德必公司出具《告知函》，要求德必公司提供相关房产证明，并明确新冠肺炎疫情期间的免租细则。2020年4月30日，微墨公司向德必公司出具《解除租赁合同通知书》，表示因受新冠肺炎疫情影响于2020年4月30日解除双方于2018年10月26日签订的《租赁合同》。2020年6月10日，微墨公司向本院提起本案诉讼，要求解除《租赁合同》、疫情期间免租、退还租金和物业费差额等。2020年7月10日，双方就2018年10月26日所签订的《租赁合同》另签订补充协议一份，约定考虑到微墨公司因新冠肺炎疫情受到的经营损失，德必公司同意免除其2020年3月1日至2020年3月20日期间的租金。同日，双方签订《解约协议》，载明：系争房屋《租赁合同》于2020年4月30日解除，微墨公司在该日前搬离，微墨公司所有费用(包括租金、物业费等)均计至2020年4月30日，微墨公司在搬离园区前全额付清，租赁保证金抵扣至双方后续新租赁房屋首期款中，本协议自双方签字盖章并结清上述费用之日起生效，本协议的生效表明双方解除了相互间的所有权利义务，包括因签订原《租赁合同》而产生的《物业管理规定》及其他任何形式的协议、补充协议等。同日，德必公司与微墨公司就系争房屋重新签订新的《租赁合同》，约定微墨公司承租系争房屋，建筑面积为273平方米，租赁期限自2020年7月15日起至2022年7月31日止，租金标准仍系按照4.9元/平方米/天计算。新的《租赁合同》目前在正常履行中。另查明，为微墨公司办理工商登记需要，双方曾就系争房屋拟定一份建筑面积为208平方米的租赁合同，后该合同德必公司未加盖公章。双方又另行签订了落款日期为2020年7月1日的《租赁合同》一份，约定微墨公司承租上海市虹口区同心路XXX号8幢1楼152室房屋，建筑面积55平方米，租赁期限自2020年7月1日至2021年7月31日。该合同仅做工商登记用途，微墨公司亦实际使用该份建筑面积为55平方米的租赁合同进行的工商登记。审理中，微墨公司与德必公司均确认本案所涉《租赁合同》记载租赁房屋地址为上海市虹口区花园路XXX号5街区A座152室，该房屋地址因历史原因进行过变更，不动产登记信息地址原为上海市虹口区同心路XXX号8幢1楼152室，现变更为上海市虹口区同心路XXX号新3幢1楼152室。根据工商登记资料显示，德必公司曾于2014年7月14日向上海市工商行政管理局虹口分局出具情况说明，其中载明上海市虹口区同心路XXX号共有16幢房屋，总面积34,297平方米，其中新3幢为五层，面积为4,424平方米，一层分割为18间；德必公司于2020年7月19日出具《情况说明》：同心路XXX号为德必公司管理并对外出租，现将8幢152室出租给微墨公司用于办公经营，由于新老产证变更，现8幢152室新产证为新3幢152室，8幢1楼共有面积885平方米，物理割断划分为18间。庭审中，微墨公司认可系争租赁房屋实际使用面积为208平方米左右，德必公司认为应有220平方米左右。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应恪守履行。现微墨公司与德必公司均认可双方于2018年10月26日就系争房屋所签订的《租赁合同》已于2020年4月30日解除，并签订《解约协议》，本院对此节事实予以确认。关于双方争议的系争房屋租金及物业费差额，本院认为，首先双方在微墨公司提起本案诉讼后签订了《解约协议》，且根据该协议内容，双方对于租金、物业费、租赁保证金等费用的结算也进行了约定，且《解除协议》明确是在双方盖章并结清上述费用之日生效的，而实际上双方也已就系争房屋重新签订了新的《租赁合同》，因此应当理解为双方之间就2018年10月26日《租赁合同》的租金和物业费问题已经结清。其次，2020年7月10日微墨公司就系争房屋再次与德必公司签订新的《租赁合同》，该份新的《租赁合同》所记载租赁面积仍为273平方米，微墨公司仍系按原有租金标准及面积标准履行该份新的《租赁合同》。最后，在庭审中微墨公司自认系争房屋实际使用面积为208平方米左右，该使用面积与《租赁合同》所记载的建筑面积所计算之实际得房率亦符合日常生活常理。需要指出的是，系争房屋所在园区的16幢总面积为3万余平方米的房屋因历史原因，在不动产登记信息中均只有整幢房屋的总面积，要求德必公司对其物理间隔的每个房间全部测算出符合测绘要求的建筑面积，亦超出德必公司的能力。综上，微墨公司要求确认合同解除的诉讼请求，本院依法予以支持，其余诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海微墨文化传播有限公司与被告上海虹口德必创意产业发展有限公司于2018年10月26日签订的《租赁合同》于2020年4月30日解除；二、驳回原告上海微墨文化传播有限公司的其余诉讼请求。案件受理费1,907.73元，由原告上海微墨文化传播有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 缪 欢二〇二一年四月九日书记员 牛元宏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。