北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初3255号原告：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄6号院3号室。统一社会信用代码：911101118029433345。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：张英娜，女，北京地杰物业管理有限公司员工。被告：孔祥超，男，1966年11月18日出生，汉族，马连洼街道办事处科员，住北京市海淀区。身份证号：×××。委托诉讼代理人：孔睿（孔祥超之子），住北京市海淀区xxxx。原告北京地杰物业管理有限公司(以下简称地杰公司)与被告孔祥超物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告地杰公司委托诉讼代理人张英娜与被告孔祥超委托诉讼代理人孔睿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。地杰公司向本院提出诉讼请求：1、判决孔祥超向我公司支付2016年7月1日至2019年10月20日期间未交纳的物业管理费11446元，车位服务费2613元，垃圾清运费84元，违约金14143元；2、本案诉讼费由孔祥超负担。事实与理由：2014年12月30日，我公司与武警北京市总队第三师签订了《前期物业管理委托合同》，合同签订后我公司为孔祥超房屋所在小区提供物业服务至2019年10月20日。2015年1月1日，孔祥超入住了该小区1号楼x单元xxx室，但自2016年7月1日至2019年10月20日未交纳物业费、车位服务费及垃圾清运费。孔祥超辩称，我对于物业管理费的金额不认可，是地杰公司不按照与武警总队的约定的金额和方式收款，所以产生本案诉讼，因此造成的损失应由地杰公司自行承担，违约金、诉讼费不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：孔祥超系北京市海淀区彰化路三师经适房小区x单元x号楼xxx号房屋的业主。2014年12月30日，中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部（甲方）与地杰公司（乙方）签订《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》，合同约定：乙方在本物业提供服务期限为三年，即2015年1月1日至2017年12月31日；如本物业所有权人组织成立业主大会的，由业主大会与乙方或其依法选聘的物业服务公司重新签订《物业服务合同》并实际提供物业管理之日，本合同终止；新的物业管理企业正式接管并对本物业提供物业管理之日前，本合同持续有效。本物业的物业服务费价格以人民币计算，1#住宅楼的物业服务费为人民币2．5元/平方米/月，以单元建筑面积（含全部公摊面积）计算；业主应于物业买卖/租赁合同约定的交付之日起缴纳物业服务费用，住宅物业费支付方式采用单位补贴+住户个人承担的方式，单位补贴指的是每户每月每平米（建筑面积）补贴1元；物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴纳费用的万分之五的违约金。对于本物业已售的地下车位，乙方向车位所有人按照80元/月收取每个车位的地下车位管理费。该合同还就物业管理服务内容、双方权利义务等相关事项进行了约定。地杰公司称合同签订后，其为该小区提供物业服务至2019年10月20日，孔祥超对此予以认可。武警北京市总队于2016年8月24日发布《关于停止发放经济适用住房物业补助有关问题的通知》，该通知明确：自2016年7月起停发物业补贴。武警北京市总队第三师后勤部随后发布《关于停止发放物业补助的宣传教育提纲》，亦明确：从2016年7月1日起停止发放物业补贴。地杰公司称孔祥超购买了一个车位，提交了孔祥超签字的《四季青经济适用住房选取地下库房及车位确认书》，孔祥超对此予以认可。地杰公司主张2016年7月1日至2019年10月20日物业费、车位费、垃圾清运费，称物业费自2016年7月1日至2016年12月31日按照每月每平米1元计算，2017年1月1日至2019年10月20日按照每月每平米2．5元计算，房屋建筑面积按照126．94平方米计算。车位费自2017年2月1日计算至2019年10月20日，按照每月每个车位80元计算，垃圾清运费自2017年1月1日至2019年10月20日，按照每年每户30元计算。就物业费收取情况，地杰公司称2016年7月1日停止补贴后住户应按照每月每平米2．5元的标准交纳物业费，因2016年7月1日至2016年12月31日孔祥超按照1．5元每平米的标准交纳过物业费，故其主张的系剩余的物业费。孔祥超对地杰公司主张的费用计算标准认可，认可2016年7月1日至2016年12月31日按照1．5元每平米的标准交纳过物业费，未再交纳其他费用，但称没有交纳的原因系地杰公司未按照合同约定收费，住房补贴应由中国人民武装警察部队北京市总队第三师负担，不应由住户个人承担。地杰公司主张违约金，称按照日万分之五的标准计算，因违约金过高，故违约金按照本金金额计算。孔祥超对违约金不认可，称系因地杰公司不按照合同收费产生违约金，应由地杰公司自行承担。就孔祥超房屋建筑面积，地杰公司称应按照126．94平方米计算，提交了：1、《房屋面积测算技术报告书》，其中载明：1号楼x单元xxx的建筑面积为126．94平方米。但经审查，地杰物业公司提交的《房屋面积测算技术报告书》未加盖测绘单位印章，未载明委托方信息，亦未载明测绘目的。2、加盖中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部印章的住户面积表，其中载明：1号楼x单元xxx，姓名孔祥超，建筑面积126．94平方米。3、中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部向住户出具的《关于四季青经济适用住房建筑面积有关情况说明》，主要内容为：为做好四季青经济适用住房竣工验收及后期房产证办理，在四季青经济适用住房交付使用前，委托北京中鼎衡测绘事务所对每户的实际建筑面积进行了测绘测量，其中师职建筑面积为164平方米，团职建筑面积为126平方米，每户面积略有不同，此测绘面积为最终办理房屋产权证面积。孔祥超对上述证据均不认可，称涉案房屋至今尚未办理房产证，应该按照房屋分配时的面积即120平方米计费，为证明自己的主张，孔祥超提交了住房分配通知单，记载建筑面积为120平方米。本院认为，中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部与地杰物业公司签订的《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。地杰物业公司虽未与孔祥超签订物业服务合同，但涉案房屋系孔祥超从中国人民武装警察部队北京市总队第三师分配取得，地杰物业公司实际为涉案小区提供了物业服务，故《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》在性质上属于大产权单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该物业服务合同对业主具有约束力。故孔祥超应当按照该物业服务合同的约定交纳相应的物业费、车位管理费，并按照本市相关规定交纳垃圾清运费。关于争议的物业费计费标准。合同中已明确约定物业费的收费标准为2．5元/平方米/月，而且武警北京市总队已发通知明确自2016年7月起停发物业补贴，故孔祥超应当按照2．5元/平方米/月的标准向地杰物业公司交纳物业费。另需指出，物业补贴原系孔祥超的单位向其发放的一种福利待遇，无论单位是否向其发放物业补贴，均不构成其拒交物业费的正当理由，而且，物业管理的社会化改革是物业服务行业的发展趋势，不仅武警系统，自2015年开始，在京中央和国家机关均启动了职工住宅区物业管理的社会化改革，原来由单位承担或部分承担的物业费用在改革后均由业主自行向物业服务企业交纳。故孔祥超所持地杰物业公司应向武警三师主张1元/平方米/月费用的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采纳。关于争议的物业费计费面积。一般而言，物业费的计费面积以房屋所有权证上载明的建筑面积为准。但本案中，涉案房屋尚未办理房屋所有权证，故孔祥超主张以涉案房屋分配材料上载明的房屋建筑面积120平方米作为计费面积的抗辩意见，理由正当，本院予以采信。而且，经本院检索同一小区的关联案件，地杰物业公司与部分小区业主签订了《物业服务合同》，合同中约定的房屋建筑面积亦为120平方米。故在涉案房屋取得房屋所有权证之前，以120平方米作为物业费的计费面积，较为妥当。地杰物业公司按照126．94平方米主张物业费，依据不足，本院不予采纳。就违约金，因双方就建筑面积等事项存在争议，孔祥超并非恶意拖欠，故就违约金，本院不予支持。另鉴于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，本案法律事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。故本案仍应适用合同法的相关规定。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、孔祥超于本判决生效后七日内给付北京地杰物业管理有限公司2016年7月1日至2019年10月20日的物业费10820元，2017年2月1日至2019年10月20日车位服务费2613元，2017年1月1日至2019年10月20日垃圾清运费84元；二、驳回原告北京地杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费507元（北京地杰物业管理有限公司已预交），由北京地杰物业管理有限公司负担265元，已交纳，由孔祥超负担242元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  彭思舟二〇二一年四月十六日书记员  杨淑惠