四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终883号 上诉人【原审被告（反诉原告）】：南部县博恒企业管理有限公司。住所地：四川省南部县红岩子大道西延线16号。 法定代表人：王莲素，总经理。 委托诉讼代理人：王战伟，四川国金律师事务所律师。 被上诉人【原审原告（反诉被告）】：何仕海，男，1963年11月9日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：赵艾，南部县欣诚法律服务所法律工作者。 被上诉人【原审被告（反诉被告）】：成都博美亿达企业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区大石西路80号。 法定代表人：夏朝怡，执行董事。 委托诉讼代理人：张梁，四川龙正律师事务所律师。 上诉人南部县博恒企业管理有限公司（以下简称博恒公司）因与被上诉人何仕海、被上诉人成都博美亿达企业管理有限责任公司（以下简称博美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2020）川1321民初4786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 博恒公司上诉请求：1．依法撤销一审判决；2．依法改判驳回何仕海在一审中的全部诉讼请求；3．依法改判支持博恒公司在一审中的全部诉讼请求；4．本案一、二审案件受理费等全部费用由何仕海承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，博恒公司没有违约，更没有根本性违约；是何仕海严重违约，何仕海应承担违约责任。博恒公司与何仕海签订的《商铺租赁协议》（以下简称《协议》）是双方的真实意思表示，合法有效。一审法院对博恒公司和何仕海履行协议的权利、义务及是否构成违约的认定错误。（一）博恒公司根据协议约定移交了租赁物，并履行了协议约定的其应承担的物业管理，商业运营等服务内容，没有违约。1．《协议》签订后，博恒公司与何仕海还签订了《商铺装修协议》、签署了《入场装修申请／验收单》及办理了《装修许可证》等，博恒公司依法将租赁物移交给何仕海，何仕海装修后依法开始经营。2．博恒公司依据协议约定，于2018年10月份开业运营，从博恒公司提交的商场广告、DM单等证据可以证明，且博恒公司提交的《通知》中，也说明了2018年11月商场已开业，并对2019年商场的经营和管理提出了要求：其中包括对营业人员、经营品牌的制度化、规范化和体系化；还有各项运营管理费用（物管费、营运杂费、楼层公共区域水电费）按规定计费收取，何仕海已签署《通知》并认可其内容。前述证据完全可以说明商场已开业，且何仕海也同意缴纳各项运营管理费用，《协议》已正式履行。3．博恒公司提交的证据，可以说明博恒公司已完全依据协议约定内容履行了物业管理、对外宣传、运营管理等。博恒公司没有违反协议约定，其依据协议应收取租赁费、综合管理费、物管费、运营杂费和公共区域的水电费。（二）何仕海已使用租赁物运营至今，应依法向博恒公司缴纳严重拖欠的租赁费、综合管理费、物管费、运营杂费和公共区域的水电费等费用及违约金。1．何仕海已按《协议》约定使用租赁物至今，通过博恒公司提交的证据及何仕海自述的承租人对水电费（非公摊费用和其他承租人对公摊费用的缴纳）的缴纳情况等，均说明何仕海（不止何仕海，还有其他承租方）在使用租赁物。2．何仕海仅缴纳了第一年度的租赁费、综合管理费、物管费、运营杂费，第二年度的租赁费、综合管理费、物管费、运营杂费至今仍未缴纳，也未向博恒公司缴纳公共区域的水电费。拖欠缴费已一年多，严重违反合同约定，依法应当承担滞纳金和违约责任。3．根据《协议》约定，何仕海应按协议品牌进行经营，但何仕海却擅自改变经营品牌或品种，并且增加经营品牌，已构成违约，应承担违约金2万元（详见《协议》第二条和第七条）。二、何仕海所举证据达不到其证明目的，依法不应被采纳。根据本案一审本诉和反诉的诉讼请求，本案争议的是协议双方对协议内容的履行情况，是否按协议约定内容履行了相关义务，是否应承担相应的责任。（一）关于何仕海所说的“小业主”闹事的事宜。该事宜与本案无关，其不是协议的主体，也不是本案的当事人，该案外人的行为与博恒公司无关，其是否对何仕海造成损失，损失多少，何仕海应依法向该案外人主张，而且博恒公司也是受害者。（二）从何仕海提交的证据《承诺书》和《关于提交诚意金的情况说明》的内容和时间看，除了2019年12月20日左右“小业主”闹事期间外，其他时间（闹事前和闹事后），何仕海均在正常经营。1．从时间看，“小业主”闹事发生在2019年12月20日左右。2．从内容看，均是说“因申新泰富博美市场被小业主封门导致商家无法正常经营……”从何仕海提交的该两份证据可以看出，在“小业主”闹事前，何仕海一直在正常经营，承租人（包括何仕海）请求的只是希望博恒公司等出面处理“小业主”闹事事宜，目的是继续保证承租人（包括何仕海）能继续正常经营。3．截止到2019年12月，何仕海已正常经营一年多时间，依法应当承担第一年的租赁费、综合管理费、物管费、运营杂费等费用。一审法院判决博恒公司退还何仕海缴纳的第一年度租金和其他费用23,860元是没有事实依据，是错误的。4．根据协议约定，何仕海在2019年9月4日就应该向博恒公司支付第二年度的租赁费、综合管理费、物管费、运营杂费等费用，而其至今仍未缴纳，已严重违约。（三）关于何仕海所述的博恒公司与四川申新合盛商业管理有限公司（以下简称申新合盛公司）等主体的民事判决及执行的相关事宜。1．该证据是复印件，不能作为证据使用。2．从判决认定的内容看，该证据与本案没有关联性，不能达到何仕海的证明目的。首先，判决处理的是博恒公司与申新合盛公司等之间的合同关系，与何仕海无关；其次，判决认定的是合同合法有效，并且已交付了租赁物，只是申新合盛公司存在违约行为，应按合同约定履行、承担违约责任；再者，申新合盛公司的违约行为并没有影响何仕海对租赁物的使用和商场的运营。博恒公司为保证何仕海对租赁物的正常使用等，做了大量的事情，比如对电梯进行了维修及保养等，也因此才向申新合盛公司主张其承担违约责任。三、《协议》合法有效，不应解除，何仕海和博恒公司应继续履行协议内容。综上所述，请求二审依法改判，支持博恒公司所请。 何仕海辩称：1．一审认定事实清楚，对证据的采信合乎规则，判决公正，应该维持。2．一审的本诉、反诉结合租赁合同、收据、承诺书、情况说明、装修协议、验收单等证实我方已履行了合同主要义务，博恒公司未完全履行自己的合同义务，构成根本违约，一审认定准确，签订合同是2018年9月1日，免租期12月，后补充协议，何仕海的补充协议约定为38个月，因为小业主闹事期间商场并未正式运营，按照合同约定，免租期内，在没有正式开业之前就导致未能提供营商环境，一审认定正确。3．一审综合考虑本诉、反诉主张，鉴于我方已进场装修，根据实际情况酌定当事人减少费用，其余由博恒公司返还，不违反法律规定。请求驳回上诉，维持原判。 博美公司辩称：1．与一审卷内载明的意见一致。2．我们是一审被告，不是一审原告。3．博恒公司没有针对我方提出具体的上诉请求，通过其上诉理由，内容也是博恒公司与另一被上诉人的关系，上诉请求第四项，应该不是指的我方，而是另外的被上诉人。 何仕海向一审法院起诉请求：1．请求依法判令解除双方当事人于2018年9月4日所签订的《商铺租赁管理合同》；2．请求依法判令博恒公司、博美公司返还租金等费用33,860元，赔偿违约金20,000元，门面装修费56,000元；3．本案诉讼费由博恒公司、博美公司承担。 博恒公司向一审法院反诉请求：1．请求判令何仕海向博恒公司支付第二个年度（12个月）的租金11,521元及逾期时间暂计至2020年8月31日的逾期违约金12,477.24元，2020年8月31日以后的逾期违约金以租金11,521元为基数按每天千分之三的比例支付至租金全部支付完毕之日止；2．请求判令何仕海向博恒公司支付第二个年度（12个月）的综合管理费8,230元及逾期时间暂计至2020年8月31日的逾期违约金8,913.09元，2020年8月31日以后的逾期违约金以租金8,230元为基数按每天千分之三的比例支付至租金全部支付完毕之日止；3．请求判令何仕海向博恒公司支付第二个年度（12个月）的物业管理费3,703元及逾期时间暂计至2020年8月31日的逾期违约金4,010.35元，2020年8月31日以后的逾期违约金以租金3,730元为基数按每天千分之三的比例支付至租金全部支付完毕之日止；4．请求判令何仕海向博恒公司支付第二个年度（12个月）的运杂费2,469元及逾期时间暂计至2020年8月31日的逾期违约金2,673.93元，2020年8月31日以后的逾期违约金以租金2,469元为基数按每天千分之三的比例支付至租金全部支付完毕之日止；5．请求判令何仕海向博恒公司支付2019年1月至2020年2月的公摊水费和电费共计585元及违约金706.32元；6．请求判令何仕海向博恒公司支付违约金20,000元；7．本诉及反诉的诉讼费用由何仕海承担。 一审法院认定事实：2018年9月4日，博恒公司与何仕海签订《商铺租赁管理合同》一份，合同主要内容为：“出租方：南部县博恒企业管理有限公司（甲方）承租方：何仕海（乙方）……第一条租赁营业场所位置、租赁期限、租赁面积及单价1．甲方将博美·居家汇（南部商场）2层第11A号商铺经营场地租赁给乙方经营装饰装修类商品或服务。2．租赁期限为36个月，预计从2018年11月1日起至2021年10月31日止。其中，免租期为12个月。备注：租赁期起始日、截止日为预告时间，本合同最终租赁及免租起始日以甲方公开公示的商场正式开业时间为准（商场广告、DM单、公示牌等），截止日依次顺延。……第二条交款内容及交款方式1．租金1,440．18元/月，计24个月，共计34,564元。2．综合管理费1,028．7元/月，计24个月，共计24,689元。3．物业管理费308．61元/月，计36个月，共计11,110元。4．运营杂费205．74元/月，计36个月，共计7,407元。5．保险费205．74元/年，计3年，共计617元。6．综合保证金10,000元。7．电表押金200元。乙方应向甲方交纳上述费用总计88,587元。……1．交款方式：场地租金、综合管理费按每12个月计收；综合保证金、电表押金由新入场商家一次性交纳，续签商家由上一年度结转。2．付款时间第一次付款时间2018年9月4日固定租金模式上述金额合计33,860元……第三条权利和义务一、甲方的权利和义务1．负责商场共用部分装修。2．负责配备商场共用设备、设施，并负责设备、设施的维护保养，保证其正常运转。3．负责商场的日常经营管理，配备相应的管理人员对卖场进行营销、安全、消防、保洁等经营管理服务工作。……7．甲方根据商场条件为乙方有偿提供共用水电照明、客货直升电梯、自动扶梯等服务，费用由乙方按面积分摊。每月结算，按月支付。……二、乙方的权利和义务：1．乙方经营产品（或服务）类别：建材类，凡享饰家品牌，背景墙等商品（或服务）；代理级别县级；2．合同期内乙方经营装饰装修类商品或服务，所经营的品类、品牌必须符合上述第一款的约定，乙方不得擅自改变所经营的产品（或服务）类别及品种，乙方需要改变品牌，应得到甲方同意并办理书面协议，若乙方擅自改变所经营的产品（或服务）类别或增加经营品牌，属乙方违约，甲方将书面通知乙方限期整改或撤场，乙方剩余费用作为违约金，甲方不退还。……6．乙方应每月按时向甲方支付店内发生的水、电等费用并分摊相应的公共设施费，若逾期不支付，甲方将每天按乙方应交纳总金额的千分之三收取乙方滞纳金，逾期三天未交，属违约行为，甲方有权停止提供相关服务。……第七条违约条款1．本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内及时足额向甲方支付本合同约定的各项费用，每逾期一天，则应向甲方支付欠付金额千分之三的违约金；如逾期超过30天乙方仍不缴纳的，甲方即有权解除合同，并不退还保证金，并保留追究乙方违约责任的权利。2．乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的一切费用，如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务。3．本合同因乙方违约而终止或解除的，则甲方有权没收本合同项下之保证金。乙方除了承担违约相关责任外，还应向甲方承担违约金贰万元；若因此给甲方造成损失的，乙方须予以赔偿。4．双方应当按照本合同约定履行相关义务，除合同中有明确约定外，任何一方不得随意解除本合同，否则，违约方除了承担相关违约责任外，还应向守约方承担违约金贰万元；若因此给守约方造成损失的，违约方须予以赔偿。……6．乙方出现下列任一情形的，甲方有权要求乙方支付违约金贰万元，并有权解除本合同：……⑷乙方累计三次逾期缴纳费用；……”合同签订后，何仕海按约定交纳租金及各项费用共计33,860元，博恒公司给何仕海出具了《收据》。何仕海2018年9月25日开始入场装修，装修完成后因小业主封门、商场附属设施无法使用等原因无法正常经营，现该门面仍由何仕海占有使用至今。 何仕海出示博恒公司《承诺书》一份，内容为：“因申新泰富博美市场被小业主封门导致商家无法正常经营，商家提出解约退费相关问题，我司同意在2019年12月27日前提出解决相关方案。2019年12月20日”何仕海还出示《关于提供诚意金的情况说明》一份，主要内容为：“南部县经信局、西城派出所：因申新泰富博美市场被小业主封门导致场内商家及市场经营方无法正常经营，为妥善解决市场商家、经营方和品牌方等各方相关事宜，经贵局和贵所主持，我公司作为品牌方自愿意提供人民币壹拾贰万元（120,000．00）作为表达解决相关事宜的诚意金。上述诚意金由场内商家保管。今后在处理过程中，若经相关政府或司法机构认定我公司应承担生效责任的，上述诚意金用于我公司应承担的责任，多退少补。……诚意金提供单位：成都博美亿达企业管理有限责任公司2019年12月20日”。市场经营方博恒公司、见证单位、商家等均签名确认。 诉讼过程中，何仕海申请对其租赁的博美.居家汇（南部商场）第2层第11A号商铺的装修费用进行评估。2020年12月4日，何仕海又以无能力支付评估费用为由，撤回了评估申请。 一审法院认为，何仕海和博恒公司签订的《商铺租赁管理合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定各自履行自己的义务。合同签订后，何仕海按照合同约定支付了租金等相关费用33,860元，应为已履行合同主要义务。博恒公司未完全履行自己的合同义务，主要有：1．商场开业时间未定。根据《商铺租赁管理合同》显示，合同最终租赁及免租起始日以甲方公开公示的商场正式开业时间为准（商场广告、DM单、公示牌等），但博恒公司提交的广告单照片、户外广告照片均未显示有明确开业时间，也未提交其他有效证据证明开业时间。2．商场公用设备、设施维护保养不力，未保证其正常运转。该事实有何仕海提供的现场照片证实。博恒公司的以上行为，致使何仕海不能实现合同目的，已构成对租赁合同的根本违约，故对何仕海请求解除双方于2018年9月4日所签订的《商铺租赁管理合同》的诉讼请求，予以支持。何仕海主张博恒公司返还租金等费用合计33,860元，因何仕海已实际入场装修并占有使用至今，博恒公司虽未完全履行其合同义务，但也履行了部分商业运营、物业管理等义务，故何仕海可减少支付部分租金及费用，根据本案实际情况，酌定由何仕海支付租金及其他费用10,000元，其余23,860元由博恒公司退还何仕海。何仕海主张博恒公司赔偿违约金20,000元，没有合同依据，不予支持。何仕海主张博恒公司赔偿门面装修费56,000元，因其对装修费用申请评估后又撤回，也未提供任何证据证明装修费用，故该诉讼请求暂不予处理，待确定价值后可另案起诉。对何仕海主张由博美公司承担责任的诉讼请求，因本案为租赁合同纠纷，权利义务的享有和承担应为合同相对方。本案中，《商铺租赁管理合同》的签署方为何仕海和博恒公司，应由合同签署人双方享有权利和承担义务。博美公司虽出具了《关于提供诚意金的情况说明》，并提供了“诚意金”120,000元，但在说明中已明确应以司法机构认定作为赔偿依据，何仕海未举证博美公司为租赁合同相对方或合同为其设定义务，故对何仕海诉请博美公司承担责任的诉讼请求不予支持。博恒公司主张的第二个租赁年度租金及其他费用，因租赁合同已解除，相关费用已在酌定支付租金中综合考虑，该请求不予支持。博恒公司主张的违约金20,000元，因博恒公司未举证证明何仕海经营了其他品牌或有其他违约行为，故该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除何仕海与南部县博恒企业管理有限公司于2018年9月4日所签订的《商铺租赁管理合同》；二、南部县博恒企业管理有限公司在本判决生效后十日内退还何仕海租金及其他费用共计23,860元；三、驳回何仕海其他诉讼请求；四、驳回南部县博恒企业管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,829元，其中本诉受理费1,147元，反诉受理费1,682元，减半收取1,414元，由何仕海承担414元，南部县博恒企业管理有限公司承担1,000元。 二审中，博恒公司提供孙进（合并审理的关联诉讼的当事人）签字确认的《申请报告》一份，拟证明租赁期限、相关费用应该的起算时间。 孙进的质证意见为：报告是真实的，上面的签字也是孙进的，上面的物业费用起算时间是2018年10月2日，但从2019年初起，小业主长期、持续闹事导致孙进的商铺无法经营，由于博恒公司和四川申新合盛商业管理有限公司没有实际完成相关物业以及公共设施的交付，导致博恒公司根本没有按照协议的约定履行其物业服务等其他合同义务，我们认为该部分物业管理费用等博恒公司不应收取。一审判决也扣除了一部分相关费用。 何仕海的质证意见为：同意孙进的质证意见。 博美公司的质证意见为：法院依法审查认定。 二审查明：在一审法院与本案合并审理的孙进与博恒公司、博美公司房屋租赁合同纠纷一案【（2020）川1321民初4577号】中，孙进提供四川省南部县人民法院于2019年8月9日作出的（2019）川1321民初2822号民事判决书【博恒公司与申新合盛公司、四川申新合盛商业管理有限公司南部分公司（以下简称申新合盛分公司）、成都博恒美企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案】一份，该判决现已生效，该判决认定事实部分写明：“……协议签订后，博恒公司组织人力物力准备进场经营，因小业主闹事、漏水、原租赁户未搬出、消防、监控设备、电梯不能正常使用等原因，致使博恒公司的准备工作不能正常进行，原告（博恒公司）多次发函要求被告履行义务，但被告未作回应，申新合盛分公司至今未按协议约定交付符合要求的租赁物……”，该判决的判决主文为：“一、被告四川申新合盛商业管理有限公司、四川申新合盛商业管理有限公司南部分公司在本判决生效后三日内按照《博美-居家汇（MALL）合作协议》、《关于的补充协议》约定，向原告南部县博恒企业管理有限公司交付申新泰富-国际家居博览中心1-5层商业部分、地下一层及符合协议约定能正常使用的消防、监控、电梯等附属设施设备；二、被告四川申新合盛商业管理有限公司、四川申新合盛商业管理有限公司南部分公司在本判决生效后三日内赔偿原告南部县博恒企业管理有限公司损失1,619,626.2元；三、驳回原告南部县博恒企业管理有限公司的其他诉讼请求。”。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，系关联诉讼之一。在本案中，根据双方当事人签订的《商铺租赁管理合同》，案涉商铺最终租赁及免租起始日以博恒公司公开公示的商场正式开业时间为准（商场广告、DM单、公示牌等），故对案涉商场具体的正式开业时间，博恒公司负有举证责任。诉讼中，博恒公司提供的商场广告等证据均未载明商场具体的正式开业时间，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，博恒公司应当承担不利的后果。同时，根据何仕海在一审中提供的现场照片和一审法院作出的（2019）川1321民初2822号民事判决，可以认定案涉商场的公用设备、设施不能正常使用，何仕海的合同目的不能实现，系博恒公司构成对案涉《商铺租赁管理合同》的根本违约，而非何仕海构成对案涉《商铺租赁管理合同》的根本违约。据此，一审法院根据何仕海的诉讼请求判决解除双方于2018年9月4日签订的《商铺租赁管理合同》，综合各类要素酌情确定博恒公司向何仕海返还部分租金及其他费用并判决驳回博恒公司的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,829元由南部县博恒企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二一年四月二十三日 书记员 王海川