北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初16310号原告：王继生，男，1984年11月1日出生，汉族，住北京市房山区。被告：武建军，男，1970年4月28日出生，汉族，住北京市房山区。第三人：北京市房山区琉璃河镇东南召村经济合作社，住所地北京市房山区琉璃河镇东南召村。法定代表人：于永生，社长。原告王继生与被告武建军、第三人北京市房山区琉璃河镇东南召村经济合作社（以下简称东南召村经济合作社）确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王继生，被告武建军到庭参加了诉讼，第三人东南召村经济合作社经法庭传唤，未到庭应诉。原告王继生向本院提出的诉讼请求：判决确认原告和被告在2020年5月18日签订的《东南召博园租赁合同》合法有效。事实和理由：2010年1月1日，被告武建军与东南召村经济联合社签订《土地租赁经营协议》，约定被告租赁东南召村土地。该协议书第五条约定：“乙方在承包期间，在不损害甲方利益及保证该合同条款切实履行的情况下，可以转让他人承包经营”，即被告武建军享有转租权，该协议经过本村村民代表大会决议通过，根据相关法律规定，该合同为合法有效的合同。2020年5月18日，原告与被告签订《东南召博园租赁合同》，该合同约定了原告王继生承租东南召博园，原告享有对博园的经营权。为保证原告的正当合法权益，故诉至法院。被告武建军辩称，武建军对于王继生要求确认《东南召博园租赁合同》合法有效没有意见。《东南召博园租赁合同》是2020年5月18日签订的。王继生承租主要是经营养鱼，农业旅游之类的。合同一共是350亩，租金就是三年之内帮武建军还对外的欠账4500万元，这个4500万元武建军主要是投入在这个园子里面了，因为资金周转不开，所以转给王继生了，王继生也有能力经营。武建军主要也是欠王继生不少钱。武建军从村里租的是30年一直到2039年底，王继生从武建军这里租的租期不到20年，也就是19年多点，也是到2039年底。第三人东南召村合作社经法庭传唤，未到庭应诉。经本院审理，认定事实如下：2010年1月1日，武建军与东南召村经济联合社签订《土地租赁经营协议》，约定武建军租赁东南召村土地。租赁期为30年，自2010年1月1日至2039年12月31日止，租金每年每亩500元。该协议第五条约定：“乙方在承包期间，在不损害甲方利益及保证该合同条款切实履行的情况下，可以转让他人承包经营。”另对双方权利义务、违约责任等内容进行了约定。2020年5月18日，武建军与王继生签订了《东南召博园租赁合同》，该合同约定了王继生承租东南召博园，由王继生管理经营，租期自2020年1月1日至2039年12月31日止。合同另写明，武建军已经将全部土地及地上物、附属物全部（包括但不限于鱼池、树木、花卉、水生植物、新建房屋、武警营房、大棚、水井、变压器、亭子等）交付给乙方，乙方对于甲方交付的土地及全部设施满意。对于甲方交付的土地及地上物、附属物乙方无任何异议。租金支付方式为，地租租金每年每亩500元，合计175000元整，经营租金每年2051000元整，共计2226000整，甲方无力偿还债务4500万元，乙方需要在合同签订之后起三年内还清。另合同还对租金、双方的权利义务及违约责任做出了约定。合同签订后，王继生开始在租赁场院内经营。2020年7月14日武建军与东南召村经济合作社签订了《农村土地承包（租赁）经营合同书》，合同约定，“承包（租赁）期自2020年1月1日起至2039年12月31日止，共贰拾年。”“承包费（租金）标准：每年每亩500元，每年共计175000元。”“经乙方对甲方提供使用的资产要负责保值增值。合同期满后，乙方无条件将土地交给甲方。如甲方继续发包（出租）该土地，在同等条件下，乙方有优先承租权，承包费租金另行商定。如乙方不再承租该土地，在合同期满后30天内，乙方自行清除由乙方兴建的地上物并恢复地貌，如逾期清除视为自动放弃，地上物无偿归甲方所有。”“对承包（租赁）经营的土地未经甲方同意不得擅自转包或转租”“此合同为整改合同，自本合同生效之日起，原2010年1月1日签订的《土地租赁经营协议》自行终止，合同期满后，如遇其他人承租该土地或甲方收回，按建筑物及附属物重置重新评估作价付给乙方。”另对双方其它权利义务及违约责任等内容做了相应的约定。现王继生诉至法院，要求确认王继生和武建军在2020年5月18日签订的《东南召博园租赁合同》合法有效。庭审中，武建军同意王继生的诉讼请求。本院审理中，第三人东南召村合作社经法庭传唤未到庭应诉，但在本院受理的武建军之妻王霖睿诉王继生、武建军确认合同无效纠纷的（2020）京0111民初14222号案件中，本院到东南召村合作社进行调查，向合作社社长于永生制作了谈话笔录，在笔录中于永生表示武建军转租时合作社并不知情，但既然合同中有约定，东南召村合作社认可该转租行为。上述事实，有原告提交的土地租赁经营协议、《东南召博园租赁合同》、银行流水，被告提交的（2020）京0111民初10243号民事调解书、区域图，原被告的当庭陈述等证据在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。本案中，2010年1月1日，武建军与东南召村经济联合社签订《土地租赁经营协议》中，约定“乙方在承包期间，在不损害甲方利益及保证该合同条款切实履行的情况下，可以转让他人承包经营。”因此武建军在不违法法律规定的前提下，可以将其租赁土地转租给王继生。因此武建军在2020年5月18日与王继生签订合同，将自己租赁的土地转租给王继生，在不违法法律规定的前提下，转租有效。虽然在武建军与东南召村经济合作社于2020年7月14日重新签订的租赁合同中，约定未经东南召村经济合作社同意不得转租，但武建军转租给王继生是在2020年5月18日，因此该合同对当时武建军的转租行为并无约束力。且现东南召村经济合作社亦同意武建军的转租行为，故武建军在不违反法律规定的前提下，转租有效。2010年1月1日武建军与东南召村经济联合社签订《土地租赁经营协议》中约定，租赁期限为2010年1月1日至2039年12月31日，该约定期限已经超过20年的法定租赁期期限，故后10年的租期约定不符合法律规定。但武建军与东南召村经济合作社于2020年7月14日签订了《农村土地承包（租赁）经营合同书》，合同约定，2010年1月1日签订的《土地租赁经营协议》终止。合同履行期间为2020年1月1日至2039年12月31日。王继生与武建军于2020年5月18日签订的《东南召博园租赁合同》为2020年1月1日至2039年12月31日，未超过20年，即未超过法定租赁期限。其它合同条款亦未违反法律法规强制性规定，即双方之间的签订的合同并不存在无效的情形，故该合同应属合法有效。故对于王继生的诉求，依据充足，本院予以支持。另本判决不影响行政机关对武建军及王继生在租赁土地上的建筑物的合法性的确认。东南召村合作社经法庭合法传唤，未到庭应诉，不影响本案公正审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告王继生与被告武建军于2020年5月18日签订的《东南召博园租赁合同》有效。案件受理费35元，由被告武建军负担（于本判决生效后七日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 连春祥二〇二一年四月五日法官助理 臧小龙书 记 员 王 祎