太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初1569号原告：山西音度文化传媒有限公司，统一社会信用代码91140100MA0KD6Q40G。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：赵某，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭某1，北京德恒（太原）律师事务所律师。被告：山西晋能国际金融中心有限公司，统一社会信用代码91140100788536766H。法定代表人：郭某2，董事长。委托诉讼代理人：任某，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳某，山西华炬律师事务所实习律师。原告山西音度文化传媒有限公司与被告山西晋能国际金融中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西音度文化传媒有限公司的法定代表人王某、委托诉讼代理人赵某、郭某1，被告山西晋能国际金融中心有限公司的委托诉讼代理人任某、岳某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西音度文化传媒有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告双方签订的《山西国际金融中心商铺租赁合同》《山西国际金融中心商铺租赁合同补充协议》已于2020年7月2日解除；2.请求依法判令被告立即向原告双倍退还履约保证金290102元；3.请求依法判令被告立即向原告赔偿各类直接经济损失771617元；4.本案诉讼费、律师费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年5月24日，原、被告双方签订《山西国际金融中心商铺租赁合同》及《山西国际金融中心商铺租赁合同补充协议》，其中《租赁合同》约定，被告将坐落于山西省太原市××区、603号商铺出租给原告。出租商铺的建筑面积为797.53平方米，原告租赁用途为经营嗨音度KTV品牌，租赁期限为6个年度，从2019年7月15日至2025年7月14日，自场地交付之日起计租。商铺交付日期为2019年7月15日之前。原告履约保证金为145051元，租金为1.5元/日/平方米。上述合同签订后，原告即按照合同约定向被告支付了履约保证金145051元，并积极配合被告提出必须打造南城高端品质KTV娱乐场所的要求，为商铺的装修、设计做前期准备工作，前期共支出费用771617元。但被告并未依约在2019年7月15日之前向原告交付租赁场地。原告通过多种方式催促被告要求其立即履行交付租赁场地义务，而被告工作人员明确表示无法履行交付义务。万般无奈之下，原告于2020年7月2日向被告送达《律师函》，通知被告自收到《律师函》之日起原、被告双方签订的《租赁合同》《补充协议》均已解除，并要求被告立即向原告退还双倍违约保证金及上述合同未履行所给原告造成的全部直接损失。但时至今日，被告无任何回应或措施，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益不受侵害，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告山西晋能国际金融中心有限公司辩称，一、对原告发出的律师函有解除双方签订的租赁合同及其补充协议的效力不予认可。因为2019年8月青运会的举行，我方应政府停工要求暂停施工2个月左右。被告因此在合同约定的交付时间未能交付，之后一直在积极与原告就交付商铺的相关事宜进行协商。原告也未要求入驻进场。在2019年底，因为新冠疫情不可抗力，全市商铺均停止营业活动，无法交付原告。2020年疫情缓解后，原告也一直与被告就交付商铺事宜继续协商。对于原告发送我方的律师函，在我方招商总监刘彪与原告的对话中，双方合意希望原告通过向我方发送律师函提起我方高层对此事件的关注，更好地协商交付商铺事宜，而不是解除双方之间签订的租赁合同及补充协议。被告一直积极配合原告确定交付时间，从2019年至今未对原告作出不能交付商铺的书面答复。被告在收到律师函之后，原告仍向我方表达希望交付商铺的意愿，也持续和我方确定商铺场地的细节，均有聊天记录予以证明。因此，被告不认可原被告双方签订的租赁合同及补充协议已经解除。二、被告主张双倍退还履约保证金无事实及法律依据。1.不存在退还履约保证金的事由。虽然原告向被告发送了解除租赁合同的律师函，但之后双方仍在协商商铺交付事宜。双方的聊天记录均为真实意思表示。租赁合同第十三条第一款明确约定“甲方逾期90日仍不能交付商铺，双方均有权解除合同，解除合同后甲方无息退还乙方保证金，除此之外甲方不承担任何责任”。现该租赁合同未解除，不存在合同约定的退还履约保证金的事由。2.即使需要退还履约保证金，也不应双倍退还。即使原被告双方签订的租赁合同及补充协议已经解除，根据上述租赁合同第十三条第一款的约定，被告仅需无息退还原告履约保证金。履约保证金不同于定金，不应适用双倍退还的定金罚则。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。原被告双方约定“该履约保证金不是乙方预付定金、租金、管理费及推广费，仅是乙方履行合同义务的保证”，明确履约保证金不是定金，不应适用定金罚则。三、原告无权向被告主张其直接经济损失771617元。按照双方约定，被告逾期交房的，双方均有权解除合同，被告无息退还原告保证金后无需就逾期交房承担其他责任。四、被告提交的证据无法证明其实际损失。1.原告主张损失为771617元，但仅提供了与第三方的七份合同及相应收据，并未提供付款凭证、发票或公司账户流水等实际支付费用的证据，无法证明有实际损失发生。2.当原告与第三方的合同无法履行时，原告应当通过协商或诉讼的方式向第三方要求返还已付款，而非在未要求第三方返还的前提下将支付的全部费用当做直接经济损失要求被告赔偿。原告后续是否向其各合同相对方要求退款以及是否退款成功，均没有相应的证据证明，故原告主张的各类直接经济损失数额没有最终确定。3.原告采购的设备为种类物，不是针对案涉租赁商铺专属定制的，具有重复使用性，在原告收货后仍能另行利用。原告现已有两家KTV处于营业状态，且经营范围本就有灯光音响设备的租赁及销售，被告逾期交房并不必然导致原告与第三方解除合同。五、即使原告有权要求被告赔偿损失，但其要求赔偿的数额高于法律规定，依法不应支持，且相关合同的真实性有待考证，原告诉称的各类直接经济损失771617元缺乏事实依据。六、原告对损失的发生也有过错，对损失的扩大应承担相应责任。双方合同约定的交房时间是2019年7月15日之前，被告未按约交房，原告于2019年8月和9月仍与第三方签订系列合同并大量支付定金、首付款等款项，故其对损失的发生也具有相应的过错，应承担相应责任。七、原告主张由被告承担律师费无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2019年5月24日，原告山西音度文化传媒有限公司（乙方暨承租方）与被告山西晋能国际金融中心有限公司（甲方暨出租方）签订《山西国际金融中心商铺租赁合同》，主要约定：甲方将坐落于山西省太原市××区、603号商铺出租给乙方使用；该商铺建筑面积为797.53平方米；该商铺只供乙方以商号/名称经营嗨音度KTV品牌之用途；租赁期限为6个租赁年度，从2019年7月15日至2025年7月14日，自该场地交付之日（即起租日）起计租，乙方租金支付方式为按季支付；乙方履约保证金为145051元整，该履约保证金不是乙方预付定金、租金、管理费及推广费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证，乙方在签署合同之日起7日内交清履约保证金，如果乙方未按期交清保证金，则甲方有权解除合同，乙方无权要求返还已付的履约保证金；该商铺的交付日期为2019年7月15日之前，乙方应当按照甲方通知的交付时间验收并接收该商铺，甲乙双方交付/接收该商铺时，应当签署一份交接《商铺交付确认书》，交接凭据签署之日期为商铺交付日；在该商铺交付之日前30日，乙方须向甲方递交商铺（区域）的装潢设计图、效果图、施工图及详细说明，甲方应在收到乙方相关图纸及说明后五天内进行答复，经甲方书面确认同意后方可施工，乙方必须按图施工；自该商铺交付日起算，乙方有120日的装修期（装修期免租），装修质量、效果须经甲方验收认可；甲方逾期60日未交付商铺，应以书面形式通知乙方顺延交付日期，甲方逾期90日仍不能交付商铺，双方均有权解除合同，解除合同后甲方无息退还乙方保证金，除此之外甲方不承担任何责任；租赁期限内，甲方应按照本合同约定承担违约责任，但非因甲方原因（包括但不限于政府政策变化、政府机关迟延审核、批准等）除外等内容。同日，双方还签署一份《补充协议》，主要约定：乙方商铺按照合同约定日期开业后，第一个租赁年度给予乙方累计60天的经营免租期，期间给予乙方免除租金的优惠，合同约定的其他费用不予减免，除经营免租期外，乙方应按照合同约定的金额向甲方交纳租金及合同约定的其他相关费用。2019年6月26日，原告向被告支付履约保证金145051元。被告至今未交付商铺，原告主张被告应向原告双倍退还履约保证金290102元。原告提交了1.原告与案外人于2019年8月2日签订的购销合同、装饰材料定金88407元收据，2.原告与案外人于2019年8月13日签订的音响设备购销合同、音响首付款138400元收据，3.原告与案外人于2019年8月28日签订的建筑工程设计合同、设计费114810元收据（转账），4.原告与案外人于2019年9月2日签订的雷石产品合同、雷石点歌系统首付款60000元收据（现金），5.原告与案外人于2019年9月2日签订的智能灯光订货合同、智能灯光首付款50000元收据（现金），6.原告与案外人于2019年9月13日签订的视频融合系统销售合同书、视频融合系统定金100000元收据，7.原告与案外人于2019年9月13日签订的电视购销合同、电视产品定金100000元收据，8.另主张120000元人工费，原告主张以上购销合同收据金额合计651617元及人工费120000元共计771617元为被告应向原告支付的直接经济损失。2020年7月1日，原告通过北京德恒（太原）律师事务所向被告出具律师函，写明：“被告应当按照上述合同约定在2019年7月15日前交付商铺，但至今未履行上述义务构成严重违约。根据法律规定和合同约定，原告自即日起解除双方签订的《山西国际金融中心商铺租赁合同》《山西国际金融中心商铺租赁合同补充协议》”。该律师函被告已于2020年7月2日签收。原告主张原、被告签订的《山西国际金融中心商铺租赁合同》《山西国际金融中心商铺租赁合同补充协议》已于2020年7月2日解除。原告还提交了委托代理合同、发票，主张被告应支付律师费53000元。另查明，2020年7月，原告的法定代表人王某与被告的员工刘彪通过微信沟通更换租赁场地的问题。被告认为双方仍在就继续履行合同进行协商，被告并未违约，合同并未解除。上述事实，有当事人提交的《山西国际金融中心商铺租赁合同》《山西国际金融中心商铺租赁合同补充协议》、收据、商户缴费单、证人证言、电话录音及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案原、被告签订的《山西国际金融中心商铺租赁合同》《山西国际金融中心商铺租赁合同补充协议》为双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。在双方约定的履行期限届满时，被告以自己的行为表明不履行主要债务，原告可以解除合同。2020年7月2日，被告收到原告通过律师事务所出具的律师函要求解除双方签订的租赁合同及补充协议，双方至今未实际履行合同，故原告要求确认双方签订的《山西国际金融中心商铺租赁合同》《山西国际金融中心商铺租赁合同补充协议》已于2020年7月2日解除的诉讼请求，应予支持。被告未按约定于2019年7月15日之前向原告交付租赁物，构成根本违约。按照双方约定，解除合同后被告应无息退还原告履约保证金，且双方明确约定案涉履约保证金不是原告预付定金。故原告要求判令被告向原告双倍退还履约保证金290102元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。被告应向原告退还履约保证金145051元。关于原告主张的经济损失771617元，考虑双方约定有180天免租期原告有时间在收到商铺后再签订设计合同、购买合同着手商铺装修装饰行为，而原告在案涉商铺未交付其使用租赁合同能否实际履行存在不确定性的前提下未主动止损，且原告也未提供支付凭证、付款发票，公司会计账目等证据，现原告主张的金额并非确定的直接损失，故对原告该主张，本院不予支持。原告关于律师费的主张，无法律或合同依据，不予支持。引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告山西音度文化传媒有限公司与被告山西晋能国际金融中心有限公司于2019年5月24日签订的《山西国际金融中心商铺租赁合同》《山西国际金融中心商铺租赁合同补充协议》已于2020年7月2日解除。二、被告山西晋能国际金融中心有限公司于本判决生效之日起七日内向原告山西音度文化传媒有限公司返还履约保证金145051元。三、驳回原告山西音度文化传媒有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7178元（原告已预交），由被告山西晋能国际金融中心有限公司负担981元，由原告山西音度文化传媒有限公司负担6197元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 贾亚涛二O二一年四月十六日书记员 宋冰冰