贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终750号 上诉人（原审原告）:陈朝军，男，1988年1月6日生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：谭代江，贵州省贵阳市云岩区北京路法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司，住所地贵州省惠水县。 法定代表人：任奎宇，该公司总经理。 上诉人陈朝军因与被上诉人贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司（以下简称五月阳光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省惠水县人民法院（2020）黔2731民初2770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈朝军上诉请求：1、撤销贵州省惠水县人民法院（2020）黔2731民初2770号民事判决；2、改判解除上诉人与被上诉人于2015年10月28日签订的位于惠水县《商品房买卖合同》；判决被上诉人退还上诉人购房款426482元及杂费20000元，并支付自上诉人交款时到起诉时利息损失535778元（按民间借贷月利率2%计算至2020年10月28日，顺延时间另行计算）。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》部分的事实清楚，但将被上诉人提供的在签约时不允许改动内容格式条款的《财富中心商铺租赁合同》以下简称租赁合同）认定有效，并将上诉人2020年9月11日向惠水县人民法院起诉认定为2020年10月20日（法院立案时间）起诉，则属于认定事实和适用法律确有错误情形，依法应当给予撤销，并改判支持上诉人在一审提起的诉讼请求。一、关于本案的基本法律事实。2015年10月28日，被上诉人采取“售后包租”方式招揽客户，与上诉人签订位于惠水县的《商品房买卖合同》，同时，被上诉人提供上诉人为出租方和贵州兴百利商业管理有限责任公司为承租方的签约时不允许改动合同内容的格式条款《租赁合同》。《商品房买卖合同》约定：上诉人购买被上诉人出售的位于惠水县，建筑面积28.91㎡，套内面积19.58㎡；价款238853元。上诉人购买被上诉人出售该财富中心1号楼2层2-62商业用房，建筑面积22.71㎡，套内面积15.38㎡；价款187629元。按照合同的约定，该两套房屋的交付时间为2016年12月31日前。上诉人依约支付购房款426482元和其它杂费20000元后，被上诉人却未履行《商品房买卖合同》约定的交付房屋义务，至今未向上诉人办理过交付房屋手续，亦未能办理房屋产权过户登记。上诉人多次要求被上诉人履行合同义务，被上诉人每次都以承租房屋单位欠付房屋租金之名，向上诉人出具《承诺书》和租金计算方式，实则逃避应履行向上诉人交付房屋并办理房屋产权过户登记的合同义务。其行为已符合商品房买卖合同解除的法定条件。2020年8月6日，上诉人和其他大多数买房人一起找被上诉人要求交付房屋时，因被上诉人答复无法办理产权证，无法向上诉人交付房屋，上诉人将2020年7月31日写好的解除合同通知书交给被上诉人，之后，被上诉人没有任何答复，上诉人遂于2020年9月11日向一审法院对被上诉人起诉在案。二、该一审判决适用法律确有错误。本案中，一审判决既不符合《合同法》关于买卖合同交付标的物的规定，也不符合《合同法》关于租赁合同交付租赁物的规定，以及最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同和房屋租赁合同的相关司法解释，明显属于适用法律确有错误。 五月阳光公司二审未向本院书面答辩。 陈朝军向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2015年10月28日签订的购买惠水县的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款426482元及杂费20000元；3、判令被告向原告支付交款至今的利息损失535778元（按民间借贷月利率2%计算至2020年10月28日，顺延时间另行计算）；4、本案诉讼费用（包括因诉讼产生的必要费用）由被告负担。 一审法院认定事实：2015年11月5日，原告陈朝军与被告分别签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2015002882、2015002888）。合同约定：原告购买被告开发修建的位于惠水县财富中心1号楼第2层2-51号、2-62号商业用房；该两套商业用房的建筑面积分别为28.91平方米、22.71平方米；套内面积分别为19.58平方米、15.38平方米；价款分别为238853元、187629元；交付两套房屋的时间均为2016年12月31日前，逾期交房超过360日后，原告有权退房。原告退房的，应当书面通知被告；办理不动产权属初始登记的时间均为2017年12月31日前。合同还对逾期付款、物业管理等进行了约定。2015年10月28日，原告与案外人贵州兴百利商业管理有限责任公司（以下简称兴百利公司）签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告将购买的位于惠水县财富中心1号楼第2层2-51号、2-62号商铺出租给兴百利公司；租赁期限为10年，自2015年10月28日至2025年10月28日；原告同意在上述商铺达到交房条件时，由兴百利公司凭本合同代原告与被告办理验房和交房手续。上述合同签订后，原告于2015年10月28日支付了两套商铺的购房款426482元（238853元＋187629元）和杂费（含契税、工本费、印花税等）20000元。现原告以自购得案涉的两套房屋后被告一直未办理交付房屋手续且未能办理产权过户登记为由诉至法院，诉请如前。一审另查明，2017年9月10日，兴百利公司与案外人唐建新签订《财富中心商铺租赁合同》，约定兴百利将位于惠水县（建筑面积646平方米，包含原告购买的2-51、2-62两个商铺）出租给唐建新。2018年9月10日，兴百利公司与唐建新解除租赁合同。同日，兴百利公司又与案外人韩文娟签订《财富中心商铺租赁合同》，将该5号商铺出租给韩文娟使用。现案涉的两个商铺正在营业中。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立、合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。原告与兴百利公司签订的《财富中心商铺租赁合同》中约定了由兴百利公司代原告与被告办理验房和交房手续，即原告已授权由兴百利公司代为办理验房及收房手续，现兴百利公司收房后已从2017年9月10日起将案涉的两个商铺出租给他人经营，应视为被告已将案涉两个商铺实际交付给了原告，且逾期交房未超过360日。故对原告提出被告未向原告交付房屋，应予退房的意见，不予采纳。原告辩称《财富中心商铺租赁合同》系受被告欺诈而签订，但原告并未提交证据予以证实，故对原告的该意见，亦不予采纳。至于原告是否收到兴百利公司支付的租金，与本案不是同一法律关系，原告可收集证据后另案主张。原告与被告在《商品房买卖合同》约定了办理不动产权属登记的时间，并约定了迟延办理不动产权属登记的违约责任。根据合同约定，被告应于2017年12月31日前办理不动产权属初始登记手续。现被告至今未能为原告办理不动产权属证书，故被告应承担逾期办理权属登记的违约责任。按合同违约责任条款的约定，原告于2018年1月1日取得了合同约定的解除权。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第九十六条的规定，约定解除权条件成就时，当事人应通过通知方式在法定或者约定合理期限内行使该权利。对于解除权行使期限，《合同法》第九十五条规定：法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使权利的该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，合同双方未约定解除权行使期限，法律亦未明确规定逾期办理不动产权属登记时合同解除权的行使期限，故应以“合理期限”确定原告行使合同解除权的期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条规定了开发商逾期交房或买受人逾期付款导致合同主要目的无法实现时，对方当事人行使解除权的合理期限。因标的物的实际交付与法律权属的转移系商品房买卖合同中开发商负有的两项主要义务，亦是买受人签订商品房买卖合同的目的。故而，上述两个目的属于同种情况，按照“类似情况，相同处理”的原则，两者应相同对待。对逾期办证解除权的行使期限，应参照《解释》第十五条逾期交房解除权行使期限的规定，在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。原告无证据证实其在解除权发生之日（根据合同约定，被告应于2017年12月31日前办理不动产权属初始登记手续，故2018年1月1日为解除权发生之日）起一年内向被告通知解除《商品房买卖合同》，其于2020年10月20日提起诉讼时已经过了解除权行使的一年期间，期限届满不行使权利的，该解除权消灭。原告向被告支付购房款，被告根据《房屋租赁合同》的约定将案涉的两个商铺交给原告授权的兴百利公司出租，该两个商铺现已租赁给他人且在经营过程中，合同的基本内容已经履行，双方各取所需，合同目的基本达成。如果此时以迟延办证为由赋予原告单方解除合同的权利，这势必不利于交易的稳定。故对原告以被告逾期办理权属证书为由要求解除《商品房买卖合同》的主张，不予支持。原告要求判令被告退还购房款及杂费并支付利息的诉请，均是以解除《商品房买卖合同》为前提，现《商品房买卖合同》尚未解除，故对原告要求判令被告退还购房款、杂费及支付利息的诉请，一并驳回。至于被告迟延办理不动产权属初始登记的问题，原告可以通过其他方式和途径，主张和维护自身的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第九十六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告陈朝军的诉讼请求。案件受理费13622元，减半收取6811元，由原告陈朝军承担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1、案涉买卖合同解除认定问题；2、退还购房款、杂费及支付利息认定问题。 本院认为：关于本案案涉买卖合同解除认定问题。首先，陈朝军与兴百利公司签订了房屋租赁合同后，与五月阳光公司签订商品房买卖合同，将购买的案涉两个商铺出租给兴百利公司，并约定交付事宜由兴百利公司处理，兴百利公司承租案涉商铺后进行了统一招商、统一经营，并先后对外出租给唐建新、韩文娟，因陈朝军在购买后已由承租人兴百利公司进行了接收并转租，应当视为已经完成交付，其以未交付为由请求解除合同，本院不予支持。其次，本案商品房买卖合同签订至今，五月阳光公司未能通过消防验收，导致陈朝军一直无法办理案涉房屋的产权登记手续。陈朝军签订《商品房买卖合同》之目的系取得完备的所有权，并非仅取得占有、使用、收益的权利，故五月阳光公司逾期履行产权转移登记义务的行为已构成根本性违约，陈朝军签订该合同的目的已不能实现，其有权依照法律规定行使合同解除权。否则，将产生陈朝军作为守约方既不能通过行使合同解除权使其合法权益得到救济，又因违约方怠于履行办理产权转移登记义务无法取得房屋所有权，双方签订的《商品房买卖合同》将陷入僵局的不利局面。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条并未对由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人行使合同解除权的期间作出规定，本案并不存在解除权已过法律规定的行使期限，一审法院判决不予解除合同不当，本院予以纠正。 关于本案退还购房款、杂费及利息认定问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，本案买卖合同解除后，陈朝军支付的购房款426482元及杂费20000元，应予退还。其次，利息损失方面，双方当事人在买卖合同中未就逾期办证解除合同事项约定具体违约金，陈朝军主张按照月利率2%请求支付利息损失，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，陈朝军的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销惠水县人民法院（2020）黔2731民初2770号民事判决； 二、解除陈朝军与贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号2015002882、2015002888）； 三、贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向陈朝军退还购房款四十二万六千四百八十二元（￥426482.00元）及杂费二万元（￥20000.00）元； 四、驳回陈朝军的其他上诉请求。 若义务人未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6811元，由陈朝军负担3715元，贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司负担3096元；二审案件受理费13622元，由陈朝军负担7430元，贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司负担6192元。陈朝军多预交的二审案件受理费6192元，本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年四月二十五日 法官助理毛辉 书记员杨洁