昆明市呈贡区人民法院执 行 裁 定 书（2021）云0114执异29号案外人:查金坤，男，1971年2月10日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。申请执行人：李绍明，男，汉族，1960年8月26日出生，住云南省昆明市呈贡区。被执行人：李莉，女，1973年12月15日出生，汉族，住呈贡区。在本院执行李绍明与被执行人李莉民间借贷纠纷一案中，案外人查金坤对执行标的提出书面异议，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人查金坤称：请求呈贡区人民法院在（2018）云0114执1041号案件中中止对呈贡新城滇池星城星X湾11栋3X2室3-5层房产（合同登记备案号ＣＧ201006263300X）的执行。事实与理由：申请执行人李绍明与被执行人李莉民间借贷纠纷一案，你院作出（2018）云0114执1041号裁定书，将执行位于呈贡区房屋，因该房屋属于申请人所有，现以书面形式提出执行异议，理由如下：一、被执行人李莉名下奥宸滇池星城星X湾11幢1单元3X2室3-5层房屋已通过出卖的方式转让给了申请人查金坤，双方于2016年6月21日签订《商品房买卖合同》，该合同意思表示真实，内容亦未违反法律、行政法规的强制规定，合同依法成立并生效。同日双方签订《商品房买卖交接书》，被执行人李莉将此商品房的钥匙，车库钥匙，《商品房购销合同》，《商品房质量保证书》、《商品房契税》、《配套费》、《印花税》、《房屋维修基金》等资料和费用单据移交给查金坤。证明在2016年6月21日，李莉已经将此商品房完全移交给查金坤。二、该房屋购房款已全部支付完毕。（一）该房屋市场作价229万，分三批支付购房款。第一笔购房款以2014年9月18日查金坤借给李莉的借款130万元作为第一笔购房款，余款已经以转账和现金交付的形式向李莉支付。三、该房就更名，退房，撤销《商品房购销合同》，放弃购买该房屋已做公证。2017年6月23日，被执行人李莉、袁海鸿夫妇签订《更名申请》，《承诺书》，《退房申请》等相关文件，在昆明市明信公证处作《公证声明书》，自愿与云南奥宸房地产开发有限公司解除滇池星城星X湾11栋1单元3-5层3X2号房屋的《商品房购销合同》。证明李莉、袁海鸿夫妇于2017年6月23日起放弃此商品房的购买，自愿做更名承诺、退房申请等，并做公证。四、双方于2017年10月14日签订《补充协议》确认查金坤购买李莉房屋的所有款项已全部支付完毕，因开发商原因导致不能及时办理过户更名等相关手续，待具备过户更名条件时，李莉须无条件配合查金坤办理此房屋的过户更名手续，但不影响查金坤拥有该房屋所有权。五、该房已向查金坤实际交付，并由其占有使用。（一）双方所签订《商品房买卖合同》约定签订正式《商品房买卖合同》后李莉将向开发商购买此房屋的购买合同【编号：滇星字（2010）第03299号】以及房屋所涉及所有资料交给查金坤，双方签订《商品房买卖交接书》，即日起，查金坤可以对房屋进行装修处理，查金坤于2017年1月开始对该房屋进行整体装修及使用。（二）自2017年1月开始该房所涉及到的物业管理费、水电费等费用由查金坤负责。六、查金坤与李莉之间的房屋买卖民事法律关系与占有使用事实发生在申请执行人李绍明起诉李莉之前，基于法律的规定和诚实信用原则稳定市场交易秩序，善意第三人的合法权益应当受到法律保护。七、对于未能及时办理过户更名等相关手续查金坤并无过错。签订商品房买卖合同时因开发商原因，此房屋未能取得正式的《房屋产权证》和《土地使用证》，至今该房屋开发商云南奥宸地产开发有限公司正在进行破产重整，因而导致双方未能办理过户更名手续，另外对于李莉所涉及的司法诉讼相关事项，查金坤在此期间并不知情，系无过错的善意第三人。综上所述，本案查封及执行申请人的合法财产存在违法之处且与事实不符，为维护自身的合法权益，申请人根据《民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，提出执行异议申请，请求人民法院依法裁定支持异议申请人的请求事项。申请执行人李绍明辩称：案外人提出的异议不符合执行异议和复议司法解释第二十八条的规定。不足以排除本案的强制执行。理由如下：一、从被答辩人《执行异议申请书》的陈述来看,被答辩人与被执行签订房屋买卖合同的时间晚于其支付第一笔购房款的支付时间。而且第一笔购房款是以借款的名义所支付的。对于其双方是否存在真实、合法的民间借贷法律关系和事实证据不足。在此情况下，被答辩人和答辩人以此前民间借贷的借款作为购房款，并签订房屋买卖合同是否系被答辩人和被执行人双方的真实意思表示存疑，不排除双方系“签订房屋买卖合同以担保借贷履行的情况”，不宜径直认定该《房屋买卖合同》合法有效。二、被答辩人主张购房款已付清的依据不足。根据被答辩人的陈述，其与被执行人间存有民间借贷的法律关系，双方间有往来资金流水。特别是被答辩人采用现金交付的情况下，不能单凭被执行人的自认便认定被答辩人已付清全部购房款。此外，现实生活中，房屋交易双方均会预留部分尾款用于办理房屋产权变更后支付，而本案被答辩人主张已付清全部购房款不符合交易习惯，相关事实存疑。被答辩人无证据证明其已实际合法占有涉案房屋。物管费、水电费的缴费凭证不足以说明被答辩人已实际合法占有涉案房屋。四、被答辩人与被执行人签订房屋买卖合同时，被答辩人就已知道涉案房屋无法办理产权登记。在此情况下被答辩人是有过错的。综上,被答辩人所提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的规定，不足以排除本案强制执行。请求人民法院依法驳回被答辩人异议请求。本院查明：关于申请执行人李绍明与被执行人李莉民间借贷纠纷一案，昆明市呈贡区人民法院作出的（2018）云0114民初899号民事调解书已经发生法律效力，被执行人李莉至今未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人李绍明于2018年7月23日向本院申请执行，本院同日立案执行。在执行中查明，因被执行人李莉在本院有多件作为被执行人的系列案，故本院在（2018）云0114执1246号案件中查封了被执行人李莉名下位于房产（合同登记备案号ＣＧ201006263300X）。鉴于被执行人李莉与申请人李绍明达成和解协议，并且长期履行，本院于2018年12月26日将本案终结执行。后因被执行人未按和解协议履行，本院恢复该案的执行，并对被执行人李莉名下位于房产（合同登记备案号ＣＧ201006263300X）进行处置。2021年1月7日本院在案涉房屋上张贴了腾房公告，要求被执行人李莉及其相关权利人在2021年2月18日前将案涉房屋腾空移交法院处置。案外人査金坤于2021年3月19日以房屋系其所有为由向本院提出执行标的异议。另查明，2016年6月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定被执行人李莉将个人名下位于奥宸滇池星城星X湾11幢1单元3X2室3-5层房屋通过出卖的方式转让给了案外人查金坤。合同第4条约定：因此房屋暂时未取得房产证，无法进行正式的房产证变更。合同第6条约定：因为开发商原因，此房屋未取得正式的《房产产权证》和《土地使用证》，暂时不能办理过户更名手续。2017年10月14日案外人与被执行人签订一份《补充协议》，该协议确认查金坤购买李莉房屋的剩余款已全部支付完毕，因开发商原因导致不能及时办理过户更名等相关手续，待具备过户更名条件时，李莉须无条件配合查金坤办理此房屋的过户更名手续，李莉不得以任何理由妨碍査金坤行使对此房屋的所有权。同日双方签订《商品房买卖交接书》，被执行人李莉将此商品房的钥匙，车库钥匙，《商品房购销合同》，《商品房质量保证书》、《商品房契税》、《配套费》、《印花税》、《房屋维修基金》等资料和费用单据移交给査金坤。2016年12月4日査金坤与承包方刘飞艳签订家庭居室装饰装修工程施工合同，合同约定发包方査金坤将位于呈贡区房屋交给承办方刘飞艳装修。工程预算价为167200元。2016年12月15日査金坤向刘飞艳支付了装饰款20000元。装修期间査金坤购买了部份建材和装饰用品。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人与被执行人虽然均认可房款已经付清，但案外人提供的证据可以清晰的显示出房屋总价229万元是由130万元的前期借款以及房屋余款99万元组成，且案外人提供的证据不足以证明其已经足额支付完剩余的99万元房款；其次，案外人虽然提交了钥匙交接清单和装修合同，但上述证据材料仍不足以证明案外人对上述房屋进行实际的占有和使用。综上，案外人提出的异议无法排除本院的执行，本院对其请求事项不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条、第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人查金坤提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李兴辉审判员  司马衍审判员  李世民二〇二一年四月二日书记员  马立艳