北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8371号原告：綦文超，男，1984年9月21日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：蒋家洵，女，1929年7月13日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：汤名权，女，1955年6月7日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：汤名石，女，1956年8月16日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：汤名多，女，1959年6月13日出生，汉族，住北京市丰台区。四被告共同委托诉讼代理人：刘学永，北京华标律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：郭进雨，北京华标律师事务所实习律师。原告綦文超与被告蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告綦文超、被告蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多的共同委托诉讼代理人刘学永、郭进雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。綦文超向本院提出诉讼请求：1.解除綦文超与蒋家洵、汤名权、汤名石于2016年3月7日签订的《北京市存量房买卖合同（经纪机构居间成交版）》和补充协议；2.蒋家洵、汤名权、汤名石返还綦文超定金20000元，并赔偿居间服务费27200元、评估费900元、土地出让金680元、损失400000元，合计448780元；3.汤名多对以上款项承担连带赔偿责任；4.蒋家洵、汤名权、汤名石配合綦文超办理撤销诉争房屋的网签手续；5.本案诉讼费用由蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多承担。事实与理由：本案綦文超与蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多系房屋买卖合同关系。2016年3月7日，綦文超与蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多及第三人签定了《北京市存量房买卖合同》(经纪机构居间成交版)及补充协议，双方约定蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多将位于大兴区旧宫镇红星楼小区1号楼5层2-502号房屋（以下简称：案涉房屋）出售给綦文超。合同约定，房屋成交价格为1360000元，付款方式为贷款，首付530000元，待银行审批手续通过后交付，剩余830000元房款通过贷款形式支付给蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多。綦文超于签约当日交付蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多定金20000元，支付给经纪公司居间服务费27200万元。后续双方办理了购房资质审核、网签、贷款等房屋交易手续。根据合同约定，綦文超一直积极履行合同，但在合同履行过程中，因汤名权和汤名石涉及精神残疾，委托代理人汤名多未按合同约定取得汤名权和汤名石的法定代理人或委托代理人证明材料，导致交易一直不能继续履行，现因蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多原因导致合同无法履行，因此蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多应承担违约责任。为维护綦文超的合法民事权益，请求法院依据事实和法律，判如所请。蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多辩称，蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多同意綦文超的第一项诉讼请求。第二项诉讼请求，蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多仅同意返还定金20000元和土地出让金680元。居间服务费，因是綦文超与第三方中介公司签订合同，并由綦文超支付给第三方，应由他们双方去解决，与蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多无关。关于评估费，确实因房屋买卖产生，因房屋买卖合同未能履行，綦文超与蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多及中介公司均存在过错，应由三方共同承担。关于400000元损失不同意支付，在双方签订合同时，綦文超与中介公司均知道汤名权、汤名石的精神智力状况，蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多并无隐瞒。本案綦文超仅支付了20000元的定金，在明知合同不能继续履行的情况下，綦文超有能力另行选择其他住房交易的机会，其未能另行选择其他住房，错失交易机会，责任应由其自行承担，与蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多无关。关于第三项诉讼请求，綦文超要求汤名多承担连带赔偿责任，无事实和法律依据。汤名多仅是代理人的身份，根据法律规定，代理人产生的法律后果应由被代理人承担。汤名多在签订协议时，已告诉綦文超和中介公司汤名权、汤名石的精神状况，没有隐瞒，不存在过错，事后蒋家洵和汤名石、汤名权也积极配合綦文超去银行进行面签。蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多同意綦文超要求办理撤销诉争房屋网签手续的诉讼请求。诉讼费由法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月7日，蒋家洵、汤名权、汤名石（甲方，出卖方）、綦文超（乙方，买受方）在北京安居阳光房地产经纪有限公司（丙方，以下简称：安居阳光公司）居间介绍下签订《北京市存量房买卖合同（经纪机构居间成交版）》，内容为：第一条、房屋信息描述：甲方自愿出售的房产位于北京市大兴区旧宫镇红星楼1号楼5层2-502，产权性质为房改房，建筑面积为52.74平方米，产权所有人为蒋家洵，共有人为汤名权、汤名石；该房产产权证号为X京房权证兴字第XXXX/28/29号。第二条、房产交易价格：甲乙双方确认该房屋交易价格为1360000元。……第四条、委托事项及服务费：甲乙双方共同委托丙方为其提供促成房产买卖交易、代办房产产权过户等服务，同时乙方应在签订本合同当日向丙方支付相应居间服务费。第五条、定金支付：甲乙双方已达成该房产买卖意向，在签订本合同当日，乙方需向甲方支付购房定金20000元，在支付定金同时，甲方应出示该房产的产权证、产权人身份证或相关证件的原件，丙方将上述证件的复印件留作存档。第六条、付款方式：经甲乙商定以下列方式付款：银行贷款（商业贷款）：待银行审批手续通过后，乙方应将购房首付款530000元（交易总价减去乙方向银行申请贷款金额及已付定金）交付甲方，此时已付定金自动转为首付款，甲方出具收款凭证；如银行实际审批数额不足预算申请额度的，乙方应将此差额在过户之前交付与甲方，甲方重新出具首付款收款凭证；待过户手续完成后，产权证由丙方领取交于借款银行，乙方需积极配合银行做房产抵押手续，同时甲乙双方应积极配合银行另行要求提供的相关材料。……第十条、违约责任：1.本合同签署后，若甲方悔约不将上述房产出售给乙方或提高签订价格致使此合同无法正常履行的属甲方违约，甲方应将乙方已付房款如数退还，并同意按乙方已付房款等同金额另行赔偿乙方（最高另行赔偿金额不超过总房款的20%），若乙方按照本合同条款执行时，已正常缴纳或支付的一切相关费用均由甲方承担，同时甲方还应向丙方支付本合同签订的居间服务费作为违约金；2.本合同签署后，若乙方违约不购买该房产，则无权要求返还已付房款，该房款归甲方所有（超过总交易价格的20%部分甲方应退还给乙方），若乙方按照本合同条款执行时，已正常缴纳或支付的相关费用均由乙方承担，同时乙方仍应向丙方支付居间服务费作为违约金（已付费用除外）；……5.在办理立契过户或申请贷款过程中，若因甲乙双方任何一方延误或未履行各自义务而致使本合同无法正常履行的，视其为违约，则每逾期一日违约方应按该房产交易价格的万分之五向守约方交付违约金，逾期超过30日，守约方有权解除本合同。6.违约方应在产生违约事实起30日内进行赔偿，甲乙双方对以上条款均无异议。合同末尾汤名多代蒋家洵、汤名权和汤名石在甲方处签名，汤名多、张金生在甲方委托代理人处分别签名及捺印；綦文超在乙方处签名及捺印。同日，汤名多（甲方）与綦文超（乙方）在安居阳光公司的见证下签订《补充协议》，内容为：今有綦文超购买汤名多母亲及两个姐姐汤名权和汤名石三人共有的大兴区旧宫镇红星楼1号楼2单元502室房产（产权证号X京房权证兴字第XXXX/28/29号），就汤名多所述，其母亲身体不便，且其两个姐姐有智力障碍情况，汤名多自己能代表上述三位产权人签约出售上述房产，并作出如下承诺：1.汤名多母亲需要提供其配偶的死亡证明；2.汤名多两个姐姐需要提供单身证明（未婚证明）；3.如其两个姐姐智力情况影响此次交易（配合綦文超向银行机构贷款、交税、过户等手续）的，需要进行法院判决并获取判决书，需要在公证处进行出售此房的相应公证手续，由汤名多负责办理上述事宜。上述合同及补充协议签订当日，綦文超给付购房定金20000元，汤名多、张金生在收款凭证收款人处签字。同日，綦文超向安居阳光公司支付居间服务费27200元，安居阳光公司于2016年7月25日出具加盖公司公章的收款证明。2016年3月25日，綦文超缴纳了案涉房屋上市交易需缴纳的土地出让金680元。案涉房屋于2016年4月12日完成网上签约手续。因办理案涉房屋贷款事宜，綦文超分别向北京仁达房地产评估有限公司、深圳市世联土地房地产评估有限公司支付评估费500元、400元。蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多主张当时需要去银行面签，说的是很快就能完成，第一次去了一家银行没能完成，后来又连续去了两次，第三次的时候，因为银行反复说材料不行，汤名石就在当场精神病发作，之后就再也不去银行了，导致之后不能履行。綦文超主张当时去民生银行办理面签的时候，蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多确实都到场签字，后因发现汤名权、汤名石有精神残疾，银行就需要提供更多的补充材料和证明。后又去公证处、居委会等多个地方办理相关材料，都是中介公司带着蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多去办的。之后中介公司告知，公证处办不了，只能给未成年办理，居委会给开了监护人证明，后又说居委会开的证明不行，需要重新开，再后来就没有办成，蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多也就不去办了。綦文超与蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多均同意解除2016年3月7日签订的《北京市存量房买卖合同（经纪机构居间成交版）》和补充协议，并同意以2020年10月22日庭审时间为解除时间点。案涉房屋系1998年5月22日汤汝成与国营北京市南郊农场签订《房屋买卖合同书》购买。2016年3月31日，北京市南郊农场出具《证明》一份，内容为：北京市南郊农场放弃案涉房屋的优先购买权，不收取卖房所有款项。汤汝成与蒋家洵系夫妻，婚后共育有五子女，分别为长子汤名陆、长女汤名先、次女汤名权、三女汤名石、四女汤名多。汤名多与张金生于2009年6月8日登记结婚。汤名石现持有2009年9月7日颁发的精神残疾三级残疾人证，监护人处未填写内容；汤名权现持有2016年5月18日颁发的精神残疾三级残疾人证，监护人处未填写内容。2005年11月1日，汤汝成因病去世。2009年6月16日，蒋家洵（兼任汤名权及汤名石的监护人）、汤名陆、汤名先、汤名权、汤名石、汤名多因继承被继承人汤汝成的遗产申请办理继承权公证。2009年7月3日，北京市志诚公证处作出（2009）京志诚证字第0941号公证书，确认：被继承人的遗产应由其配偶蒋家洵、儿子汤名陆、长女汤名先、次女汤名权、三女汤名石、四女汤名多共同继承，因汤名陆、汤名先、汤名多表示放弃对被继承人汤汝成的遗产继承权，因此，兹证明被继承人汤汝成的遗产由蒋家洵、次女汤名权、三女汤名石共同继承。2009年7月23日，案涉房屋转移登记至蒋家洵、汤名权和汤名石名下，房屋所有权证记载案涉房屋归蒋家洵、汤名权和汤名石共同共有。2017年2月19日，綦文超曾将蒋家洵、汤名权和汤名石以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，要求蒋家洵、汤名权和汤名石继续履行合同，后綦文超于2017年6月2日申请撤诉。2017年6月2日，綦文超曾将汤名多、张金生以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，要求汤名多、张金生返还定金20000元，并赔偿居间服务费27200元、评估费900元、土地出让金680元以及因房价上涨造成的可得利益损失400000元；汤名多、张金生配合办理撤销案涉房屋网上联机备案手续；诉讼费由汤名多、张金生承担。本院经审理于2018年7月31日作出（2017）京0115民初10811号民事判决书，确认綦文超以汤名多、张金生构成无权代理为由主张相关权利的诉讼请求，无事实及法律依据，判决驳回綦文超的诉讼请求。该判决已生效。后，綦文超又以房屋买卖合同纠纷为由将蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多诉至本院，要求蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多继续履行房屋买卖合同及补充协议，配合办理案涉房屋的所有权转移登记手续，将案涉房屋登记至綦文超名下并交付案涉房屋；诉讼费由蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多承担。本院经审理于2019年12月30日作出（2018）京0115民初19170号民事判决书，认为根据汤名多与綦文超签订的补充协议内容可知，在签订房屋买卖合同时，綦文超、安居阳光公司对于汤名权和汤名石存在智力障碍有可能影响后续交易的情况系知情的，虽汤名多、张金生一直未提交汤名权、汤名石及其监护人的授权材料，但汤名权和汤名石曾与汤名多、蒋家洵一起至安居阳光公司在案涉房屋贷款面签材料上签字，蒋家洵作为汤名权和汤名石前顺位监护人在2009年继承案涉房屋时作为汤名权和汤名石监护人行使权利，且未经法定程序变更监护人的情况下，蒋家洵及汤名权、汤名石在银行面签材料上签字的行为，应视为对汤名多、张金生代理蒋家洵及汤名权、汤名石出售案涉房屋行为的追认，本案庭审中，蒋家洵及汤名权、汤名石均认可汤名多、张金生作为其代理人与綦文超签订房屋买卖合同系知情且同意的，据此，蒋家洵及汤名权、汤名石与綦文超之间就案涉房屋签订的房屋买卖合同及补充协议应属合法有效。现綦文超要求蒋家洵、汤名权、汤名石继续履行合同办理转移登记手续及交付房屋，但汤名权、汤名石系精神残疾人，蒋家洵、汤名权、汤名石除本案案涉房屋外名下没有其他房屋，本案属于事实上不能履行的情形，綦文超的诉讼请求应予以驳回。该判决当事人未上诉，已生效。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。綦文超与蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多均同意2016年3月7日签订的《北京市存量房买卖合同（经纪机构居间成交版）》和补充协议于2020年10月22日解除，蒋家洵、汤名权、汤名石亦同意配合綦文超办理撤销案涉房屋网签手续，并同意返还綦文超定金20000元及土地出让金680元，本院不持异议，予以确认。根据双方陈述，本案系因汤名权、汤名石存在智力障碍和精神疾病原因导致双方签订的房屋买卖合同后续交易未能完成，应属出售方蒋家洵、汤名权、汤名石存在违约，据此，对綦文超要求蒋家洵、汤名权、汤名石赔偿已支付的居间服务费27200元及评估费900元的诉讼请求，本院予以支持。綦文超要求赔偿房屋差价损失400000元，根据綦文超与汤名多签订的补充协议内容可知，綦文超对于汤名权、汤名石存在智力障碍可能影响后续交易的情况系知情，且本案中綦文超除支付定金20000元外，尚未支付其他购房款，考虑上述因素及蒋家洵、汤名权、汤名石自身状况，并考虑鉴定评估等诉讼成本因素，本院参考双方合同约定的违约责任条款，酌定蒋家洵、汤名权、汤名石支付綦文超该项损失20000元。汤名多作为蒋家洵、汤名权、汤名石的代理人在房屋买卖合同中签字，并非房屋买卖合同的出售人，綦文超对此亦知情，（2017）京0115民初10811号民事判决书亦确认汤名多并非无权代理，根据法律规定，应由被代理人蒋家洵、汤名权、汤名石承担责任，綦文超要求汤名多承担连带赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认綦文超与蒋家洵、汤名权、汤名石于2016年3月7日签订的《北京市存量房买卖合同（经纪机构居间成交版）》、綦文超与汤名多于2016年3月7日签订的补充协议于2020年10月22日解除；二、蒋家洵、汤名权、汤名石于本判决生效之日起十日内配合綦文超办理撤销北京市大兴区旧宫镇红星楼小区1号楼5层2-502号房屋网签手续；三、蒋家洵、汤名权、汤名石于本判决生效之日起十日内返还綦文超定金20000元，并赔偿綦文超居间服务费27200元、评估费900元、土地出让金680元、损失20000元；四、驳回綦文超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8032元，由綦文超负担6827元（已交纳），由蒋家洵、汤名权、汤名石负担1205元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二一年四月二十五日书记员  寇晓蒙