湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终401号上诉人（原审原告）：杨鑫，男，1983年12月24日出生，汉族，住株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：朱松梅，湖南湘东律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：株洲未来商业经营管理有限公司，住所地湖南省株洲市天元区泰山路1279号未来城（文艺复兴）2516室。法定代表人：殷啸，系该公司经理。委托诉讼代理人：郭曦，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：谢土文，湖南金州（株洲）律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。上诉人杨鑫因与被上诉人株洲未来商业经营管理有限公司（以下简称株洲未来公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初3046号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷，询问各方当事人及其诉讼代理人，本案现己审理终结。上诉人杨鑫的上诉请求：撤销原判，发回重审或改判确认上诉人与被上诉人己于2020年10月10日解除了委托经营管理事项；减收2020年4月12日至2020年12月31日房屋租金合计26001元；免收2个月运营管理费，减半收取2020年10月10日前的运营管理费合计20061元。本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订了《房屋租赁合同》本人进场后，株洲未来公司只在开业时进行了一个活动外根本没有进行形象推广和广告宣传，原审法院将物业管理等同于运营管理认定事实错误。《房屋租赁合同》约定的租赁面积91.62平方米，而实际只有78.15平方米，原审未予查明。被上诉人株洲未来公司答辩：原判认定事实清楚，判决合理，上诉人上诉理由不足，应予驳回。杨鑫向一审法院诉讼请求：1、判令被告免收原告自2020年2月11日至2020年4月11日房屋租金，合计免收11654元（5827元×2个月）；2、判决被告减半收取自2020年4月12日至2020年12月31日房屋租金，合计减收26001元（6118元×8.5个月÷2）；3、判决被告退还原告缴纳的经营管理保证金11655元、3个月的经营管理费11655元，合计23310元；4、判决被告向原告支付违约金13984元（69924元×20%）；5、判决被告赔偿原告损失20000元（2019年5月22日至2019年8月10日管道冒烟期间损失等）；6、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年10月22日，原告与被告签订房屋租赁协议。被告将位于株洲市天元区××路××号栋××层××号商铺出租给原告使用。合同约定租赁期限为2019年7月1日至2020年3月30日止。2018年10月22日，被告收取原告履约保证金17481元、经营管理保证金11655元、3个月运营管理费11655元。协议签订之时，双方约定在原告经营区域，被告不得允许其他承租户经营餐饮、夜宵店。2019年2月原告对房屋进行装修用于经营餐饮、夜宵店。2019年4月起，在原告附近区域就有商户开始经营包子铺。2019年7月包子铺改为夜宵店经营至今。被告未能有效制止其他承租户经营餐饮、夜宵店。2019年5月22日至2019年8月10日，承租房屋的烟道冒烟，被告未能及时维修，严重影响原告经营。被告上述行为已经违约，理应承担违约责任并赔偿原告损失。一审法院认定事实：2018年12月29日，被告株洲未来公司（受托方、乙方）与株洲泰山房地产开发有限公司（委托方、甲方）签订了《未来城商业部分运营托管合同》。双方就株洲未来城项目委托乙方进行经营管理等事项进行了约定：1、合作期限为10年，自2018年12月30日至2028年12月29日止。2、乙方劳务佣金等费用的标准及收取：（1）收取商场经营户标准月租金的40%作为运营公司日常运营管理费，商场租金前五年综合收取不低于50元/平方米；（2）所有公共区域广告位的经营收入；（3）市场拓展、活动及广告宣传费用100万元/年；由乙方提供下年度该项费用预算报表，经甲方确认后15日内一次性支付乙方。2019年8月，被告开始为未来城逗霸街商业管理支付相关广告制作等费用。2018年10月22日，原告杨鑫（承租方）与被告株洲未来公司（出租方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、出租方将位于株洲市天元区××路××号栋××层××号商铺，租赁给承租方使用。2、该商铺计租面积91.62平方米，月租金为5827元。月经营管理费为3885元。3、本商铺计租日期暂定为2019年7月1日。如因甲方原因造成房屋推迟或提前交付，则具体以甲方交付的时间为准，合同约定租期相应顺延。4、租金：（1）2019年7月1日至2020年3月31日，月租金5827元，季度租金17481元；（2）2020年4月1日至2021年3月31日，递增率5%，月租金6118元，季度租金19345元；（3）2021年4月1日至2022年3月31日，递增率5%，月租金6424元，季度租金19272元。5、经营管理费：（1）2019年7月1日至2020年3月31日，月经营管理费3882元，季度经营管理费11655元；（2）2020年4月1日至2021年3月31日，递增率5%，月经营管理费4097元，季度经营管理费12291元；（3）2021年4月1日至2022年3月31日，递增率5%，月经营管理费4302元，季度经营管理费12906元。6、承租方应在签订本合同时向出租方支付租赁合同履约保证金17481元，支付经营管理费保证金11655元；该保证金作为承租方遵守及履行本合同约定及条款的保证，如承租方违反本合同约定或造成出租方损失的，出租方有权从履约保证金中直接扣除承租方应承担的违约金或赔偿金，承租方须于扣除相应款项后三个工作日内补足保证金金额。否则视为承租方违约，出租方有权行使合同解除权，并要求承租方承担本合同项下约定的违约责任和赔偿经济损失。7、上述保证金在本合同履行期内不计利息，合同期满或本合同终止后，承租方如无其他违约行为，出租方在7个工作日内一次性退还保证金。8、承租方应在签订本合同时向出租方支付租赁合同履约保证金17481元，支付经营管理费保证金11655元；并支付三个月租金17481元，支付三个月经营管理费11655元。9、承租方承租该房产经营夜宵类，并自行办理经营所需的证照。10、承租方在该房产经营品牌为：常德米粉。在租赁期限内，未经出租方书面同意，承租方不得擅自更改房屋经营用途。未经出租方书面同意承租方改变该房产经营范围、招牌和品牌或用途的，则承租方构成严重违约，出租方有权单方面终止租赁关系并不退保证金及不承担任何赔偿。11、任何一方违反合同约定条款之任一的，均构成违约。违约方应承担违约责任，计算方式为：按本合同约定当年租金总额的20%计算违约金。合同还对物业服务、双方的权利义务及责任的免除等进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付房租押金29136元、门面管理费11655元，被告均出具收据予以确认。2019年3月27日，原告以租赁房屋为经营场所注册天元区德味家菜馆，类型为个体工商户，经营范围为餐饮服务，经营者为原告杨鑫。2019年3月24日，株洲泰山房地产开发有限责任公司与湖南慧润安装有限公司就未来城油烟管道改造签订一份《安装合同》，对未来城油烟管道进行改造。另查明：2018年8月27日，湖南省株洲市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定未来城文艺复兴裙楼组合1-4层、1#栋5-20层、2#栋5-25层及地下室建设工程进行综合评定，该工程消防验收合格。自2020年2月11日至2020年4月11日为疫情发生期间，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，原告于此存在经营损失属实。一审法院认为：本案案由系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：1、原告请求被告免收及减半收取租金的主张是否应当得到支持？2、被告是否应向原告退还经营管理保证金及3个月经营管理费？3、原告主张被告向其支付违约金及赔偿损失20,000元的诉请是否有事实和法律依据？现综合分析如下：关于原告请求被告免收及减半收取租金的问题。原、被告于2018年10月22日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按约履行。2020年我国发生了新冠病毒疫情突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，属不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。且原告租赁该房屋是用于商业经营，承租人不能使用该房屋系执行政府防控决定导致。因此，对原告主张减收两个月租金即11,654元租金的诉请，予以支持。原告所经营的夜宵店亦于2020年4月后开始恢复经营进行营业。原告主张被告减半收取自2020年4月12日至2020年12月31日房屋租金，无事实及法律依据，不予支持。关于被告是否应向原告退还经营管理保证金及3个月经营管理费的问题。经营管理费用是被告作为商场物业管理经营人，在商场物业的日常管理和整体运营中所产生的所有费用，构成项目一般包含公共物业及配套设施的维护保养，聘用人员的薪金、秩序维护安防巡保、日常卫生清洁等多项为商场管理而发生的合理支出费用。原告不能举证证明被告未行使经营管理职责。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，原告每月应向被告支付经营管理费3,885元，且一次性向被告支付经营管理费保证金11,655元。该条款系双方自主约定，原告应按约支付。原告主张被告未履行经营管理职责，未提供充分证据予以证实，不予采纳。关于被告是否应向原告支付违约金的问题。被告作为出租方有保证租赁物的完好和能够正常使用的义务。涉案的房屋已于2018年8月27日消防验收合格，应当认定租赁物能够正常使用。原告主张烟道问题给其造成损失，未提供相应证据予以证实其所主张损失的具体来源及金额。对于原告主张被告赔偿其违约金及损失，因证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告株洲未来商业经营管理有限公司免收原告杨鑫自2020年2月11日至2020年4月11日期间的租金共计11,654元；二、驳回原告杨鑫的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费2,174元，减半收取1,087元，由原告杨鑫负担957元，被告株洲未来商业经营管理有限公司负担130元。二审期间，上诉人杨鑫提交收据一份，证明在租赁房屋期间除了己交的租金、运营管理费外，还交纳了每平方4元的物业管理费。被上诉人株洲未来公司质证称：本案是租赁合同纠纷，不是物业管理服务纠纷，该证据与本案无关。本院对上诉人杨鑫提交的证据经举证质证认为，该证据显示款项内容栏目内明确写明为物业费，上诉人杨鑫亦认可系物业费。但本案系当事人双方房屋租赁合同纠纷，与本案没有关联性，不予采纳。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点是：一、杨鑫与株洲未来公司委托管理事项是否应当解除。二、株洲未来公司是否应当减半收取杨鑫自2020年4月12日至2020年12月31日的房屋租金。三、株洲未来公司是否应当免收杨鑫2个月运营管理费，减半收取2020年10月10日前的运营管理费。综合分析如下：根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁者杨鑫每月应向出租者株洲未来公司支付经营管理费，且需一次性支付经营管理保证金。该条款系双方自主约定，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方应遵循合同约定履行各自的义务。株洲未来公司向杨鑫收取经营管理费仅系本案双方签订的《房屋租赁合同》约定的部分内容，双方之间并非委托合同关系，杨鑫不享有任意解除权。杨鑫提出《房屋租赁合同》约定的计租面积与实际面积不同的上诉理由，经审查，《房屋租赁合同》约定的计租方式是按月计付租金，而不是以每平米计租，杨鑫本人在签订合同时应对所租房屋面积等合同内容以及自身权益部分应进行审查，尽到审慎义务，但其本人自签订合同后未提出异议，同时己按合同约定支付过租金，说明本人对合同约定的计算租金方式明知且无异议，其上诉理由不足。杨鑫向一审诉请减免疫情期间二个月的租金，一审法院己予以支持。现上诉又提出要求减半收取2020年12月31日以前的租金及免收二个月运营管理费并减半收取2020年10月10日的运营管理费，因杨鑫自2020年4月后开始恢复经营，已正常营业，其上诉理由没有事实和法律依据，不能得到支持。综合上述，原审判决事实清楚，证据确实，判决恰当，应予以维持。上诉人杨鑫的上诉理由不足，其请求不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费952元，由上诉人杨鑫承担。本判决为终审判决。审判长  易文胜审判员  李少华审判员  张晓玲二〇二一年四月二十日法官助理伍露书记员郭敏慧