贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1386号上诉人（原审被告）：贵州仲德置业有限公司，住所地:道真自治县玉溪镇新城社区尹珍路601栋1单元302号。统一社会信用代码：91520325MA6DPELT51。法定代表人：朱玉英，公司总经理。委托诉讼代理人：翁静，贵州悠南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安中智汇房地产顾问有限公司，住所地西安市经济技术开发区凤城二路与文景路海璟国际C座11208室。统一社会信用代码：91610132MA6U75Y117。法定代表人：邓云腾，公司总经理。委托诉讼代理人：李良肸，重庆联益律师事务所律师。上诉人贵州仲德置业有限公司（以下简称仲德公司）因与被上诉人西安中智汇房地产顾问有限公司（以下简称中智房地产）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2020）黔0325民初2482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。仲德公司上诉请求：1、撤销贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2020）黔0325民初2482号民事判决中第一项，并依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人支付被上诉人房屋代理佣金766200元中应扣除因购房人不能办理按揭贷款并解除了《商品房买卖合同》6套房屋的已结佣金，共计400694元,具体房号为道真县金榜颐园商业部分2-1-13、2-1-14、3-1-3、3-1-4、3-1-5、3-1-6号的房屋。二、一审法院认为上诉人未提供6套房屋解除合同后对该部分房屋的首付款是否退还的依据，但此证据的提供并非受上诉人主观控制，而是在证据提供时间上存在客观障碍。如前所述，上诉人在与被上诉人签订了解除协议后，已经积极主动作为，为厘清应支付的佣金，向因购房人原因未能办理按揭贷款的6家客户发出了《关于解除的通知》，并将相关证据提交一审法院，开庭时予以佐证。但其余证据材料的提供，包括首付款退款的凭证，需要经过严格的办理程序，获得住建部门撤销商品房备案的相关文书，并通过上诉人的财务流程及取得银行流水后才能实现。而该事项的办理时间不受上诉人的主观因素控制，上诉人在一审开庭结束后才陆续取得了首付款的退款凭证。综上，本案一审法院存在认定事实错误，请二审法院依法改判，以维护上诉人的合法权益。中智房地产辩称，上诉人仲德公司以双方于2019年7月12日签订的《销售代理合同》解除协议第4条约定提出扣除3-1-06（夏龙冉贝）、3-1-04（彭宁吴绿玮）、3-1-03（彭宁吴绿玮）、3-1-05（彭宁吴绿玮）、2-1-14（邓利娇江欢）、2-1-13（向森）已结算的佣金条件不成熟，证据不充分，理由如下：一、以上6家客户按揭正在办理之中，是银行暂时停贷。二、以上6家没有退房的意愿，是上诉人仲德公司想另售他人回拢资金，单方要求与上述购房人解除合同，且上述购房人根本未对上诉人进行任何回应，上诉人也未提供解除合同和已经退款给客户的相关证据。三、以上6家购房人都在正在想法由按揭转为全款支付，筹钱准备中，无退房和解除合同的意愿。综上所述，被上诉人认为原判决是正确的，合法而又合情合理，应予维持。中智房地产向一审法院起诉请求：要求仲德公司支付中智房地产代理销售佣金欠款766200元及利息70796元（以766200为基数，按利率3.8%为标准，从2020年3月27日暂计至2020年9月14日）。一审法院认定事实：2018年11月30日，委托人仲德公司作为甲方与作为乙方的销售代理人中智房地产签订了销售代理合同，合同约定：经甲方同意乙方为道真县金榜颐园商业部分的独家销售代理商，为甲方提供贯穿整个项目的策划及销售整体服务；在委托期内，对于所有可供销售商铺面积，成功出售签订购房合同本项目之每一个单位后，乙方在代理期内的佣金收入分为两个部分计算，第一部分为基本收入，收入为实际到达甲方账户实收房款底价甲方收款价（房源底价表以甲方签批为准）的7.5%，第二部分为超出房源底价的房款溢价收入，收入由甲乙双方按比例分成，溢价房款收入的45%为甲方所有，溢价房款收入的55%为乙方所有；合同有效期为2018年12月1日至2019年12月31日；如甲方未能在合同约定期限内向乙方结佣付款，则甲方除支付代理佣金的金额外，逾期一天须向乙方支付应付佣金的千分之一作为违约金。2019年4月12日，双方又签订了销售代理合同补充协议。2019年7月12日，双方经协商后签订了销售代理合同解除协议，协议约定：双方一致同意《销售代理合同》及《补充协议》于2019年7月12日正式解除；乙方已签商品房买卖合同中，涉及按揭购房同时不涉及面积误差进行多退少补的未结首款佣金和涉及全款购房同时不涉及因面积误差进行多退少补的未结佣金，经双方财务核算合计金额为531786元，在签署本协议七日内，乙方提供等额增值税普通发票后，甲方一次性支付乙方；涉及按揭贷款部分的未结佣金（详见双方签章附件一），以每套房屋按揭款实到甲方账户后七日内予以结算（银行放款一套结算一套），若因乙方或购房人原因造成按揭购房退款的，该套已退首付款部分的乙方已结佣金甲方有权从后续结算佣金中扣除；冉文浩购买的1号楼1层7号交定金100000元，甲方同意先支付定金部分的佣金提成7500元，若该套商铺退房退款，则甲方有权从后续佣金中扣除乙方该笔佣金7500元。双方在签订的销售代理合同解除协议中，附件一、附件二分别对涉及按揭贷款未结部分佣金的28户及因面积误差进行多退少补的房款未结佣金共31户的购房人、房号、面积、成交总价、溢价、应结佣金等内容进行了明确。该合同附件一中涉及按揭贷款未结部分佣金共28户进行了明细，在本案中双方存在争议的3-1-7号、3-1-9号、3-1-10号、3-1-11号、3-1-12号、3-1-16号、3-1-17号、3-1-18号房屋及2-1-13号、2-1-14号、3-1-3号、3-1-4号、3-1-5号、3-1-6号房屋，附件二对因面积误差需多退少补的房款未结佣金进行了明细，附件二中包含了2-1-11号房屋（购房人向森）。2020年9月18日，中智房地产提起诉讼，要求仲德公司支付代理销售佣金75520元及相应利息。在本案诉讼过程中，仲德公司于2020年10月12日对因购房人原因不能办理按揭贷款的2-1-13号房屋购房人向森、韦童兰，2-1-14号房屋购房人邓利姣、江欢，3-1-3号、3-1-4号、3-1-5号房屋购房人彭宁，3-1-6号房屋购房人夏龙、冉贝发出通知，要求在收到通知后7日内支付购房余款，逾期则依法解除商品房买卖合同。2020年10月20日，仲德公司分别向向森、韦童兰，邓利姣、江欢，彭宁、吴绿玮，夏龙、冉贝发出了《关于解除的通知》，通知解除所签订的商品房买卖合同。一审法院认为，仲德公司与中智房地产签订的销售代理合同、销售代理合同补充协议、销售代理合同解除协议，均系双方当事人的真实意思表示，其合同依法成立，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应当按照相关约定履行。中智房地产按照双方签订的销售代理合同解除协议中的附件所明确的未提取佣金的房屋中，对提取佣金的条件已成就的部分销售房屋佣金766200元要求仲德公司支付，仲德公司认为双方在签订销售代理合同前购房人已认购的3-1-7号、3-1-9号、3-1-10号、3-1-11号、3-1-12号、3-1-16号、3-1-17号、3-1-18号及2-1-11号房屋的已结佣金不符合合同的约定，应当在应提取的佣金766200元中予以扣除，就仲德公司的该主张，因双方在所签订的销售代理合同及销售代理合同补充协议中，均未对签订销售代理合同前已认购房屋的付款部分是否提取佣金作出约定，而双方在签订销售代理合同解除协议中以附件对该部分房屋已付款部分已提取的佣金及未提取的部分佣金均作了明细，故对仲德公司的该主张不予支持；仲德公司提出对因不能办理按揭贷款而解除商品房买卖合同的2-1-13号、2-1-14号、3-1-3号、3-1-4号、3-1-5号、3-1-6号房屋已提取首付购房款的代理佣金应当从后续结算佣金中扣除，根据双方约定的“若因乙方或购房人原因造成按揭购房退款的，该套已退首付款部分的乙方已结佣金甲方有权从后续结算佣金中扣除”，但在本案中，仲德公司仅提供了向购房人发出的《关于解除的通知》，而未提供解除合同后对该部分房屋的首付款是否退还的依据，故对仲德公司的该主张不予采纳，对该部分房屋已提取的佣金部分可待涉及的商品房买卖合同解除的相关事宜完成后，依照约定在后续结算佣金中扣除或另行主张返还。综上，对中智房地产要求仲德公司支付代理销售佣金欠款766200元的请求，一审法院予以支持。中智房地产要求仲德公司支付销售佣金欠款766200元的利息70796元（以766200为基数，按利率3.8%为标准，从2020年3月27日暂计至2020年9月14日），因双方在签订销售代理合同解除协议后，对后续所到账的按揭款部分双方未进行具体结算，且中智房地产未提供按揭款到账的具体时间，故对中智房地产的该请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下：一、仲德公司支付中智房地产代理销售佣金766200元（限本判决生效后10日履行）；二、驳回中智房地产的其他诉讼请求。上诉人仲德公司二审期间提交如下证据：1、贵州省不动产登记受理通知单（6张），证明上诉人在上诉状中提到的6套房屋均已注销登记；2、贵州农信社网上银行电子回单（8张），证明上诉人已经将涉案的6套房屋以及维修基金全部退还给了购房人。3、商品房买卖合同三份（房号为：3-1-3、3-1-4、3-1-5号）、商品房预售备案通知书，证明上诉人与彭宁重新签订了商品房买卖合同，其中对于房屋的单价、支付方式都进行了变更，特别是其中3-1-3号房所售房屋面积与被上诉人之前签订的合同的面积完全不相符，同时签订合同全部工作都是由上诉人自行完成，因此，即使该三套房屋是彭宁购买，也不应算入被上诉人的佣金中。被上诉人中智房地产的质证意见为：对证据1、2三性均不予认可，不能达到上诉人的证明目的。即便注销登记是真实的但不排除后又再次签订全款购房合同来规避向被上诉人支付佣金。对证据3三性均不予认可，全是复印件，价格和面积都与被上诉人签订的不一致，真实性存疑。彭宁系被上诉人客户，无论支付方式和价格如何改变，都不影响双方按照解除合同时的佣金进行提成和结算。被上诉人中智房地产二审期间提交以下证据：1、彭宁以及彭宁的舅舅与上诉方的置业顾问的聊天记录，彭宁微信头像照片，证明彭宁的几套房屋已经由按揭转为全款支付，合同是重新签订的。2、6套争议房屋的明细表、有身份证号及电话号码，可以向当事人电话核实情况。3、道真仡佬族苗族自治县不动产登记事务中心出具的《房地产权登记信息》6张，证明彭宁所购买的案涉三套房屋现已登记在彭宁名下，另外三套房屋仍登记在上诉人名下。上诉人仲德公司的质证意见为：对证据1、2的三性均不认可，证明目的也不认可，该证据没有原始载体当庭提供给我方质证，即使聊天记录是真实的，也只能看出本案中彭宁是重新签订的购房合同来购买案涉房屋，因此不能作为被上诉人的客户。对证据3三性无异议，上诉人已提交证据，除彭宁购买的另三套房屋已经解除合同并将购房款全部退还，按照双方约定已结佣金应当在后期支付中予以扣除。本院经审理查明，道真仡佬族苗族自治县自然资源局于2020年11月25日受理江欢、邓利姣所购买道真县金榜颐园2-1-14号房屋的注销预购商品房预告登记，以及向森、韦章兰所购买道真县金榜颐园2-1-13号房屋的注销预购商品房预告登记，于2020年12月23日受理夏龙、冉贝购买的道真县金榜颐园3-1-6号房屋的注销预购商品房预告登记。上诉人于2020年11月27日向邓利姣退还购房款221204元、维修基金及产权登记费1833元，退还向森购房款224842元、维修基金及产权登记费1925元，于2020年12月29日向冉贝退还购房款635113元、维修基金及产权登记费3995元。上述三套房屋现登记于上诉人名下。上诉人于2020年12月15日向彭宁退还彭宁所购买的道真县金榜颐园3-1-3、3-1-4、3-1-5号房屋的购房款2000464元，维修基金及产权登记费11024元。本院另查明，上诉人仲德公司于2021年2月23日与彭宁、吴禄玮签订三份《商品房买卖合同》，分别购买道真县金榜颐园3-1-3、3-1-4、3-1-5号房屋，合同约定按套内面积计算房价，付款方式为一次性付款。其中3-1-3号房屋套内面积55.48平方米，单价为每平方米24180.93元，总价1341558元；3-1-4号房屋套内面积45.6平方米，单价为每平方米24537.72元，总价1118920元.3-1-5号房屋套内面积56.24平方米，单价为每平方米24181.83元，总价为1359986元。上述三套房屋现登记的所有权人为彭宁、吴禄玮。上诉人已向被上诉人支付案涉道真县金榜颐园3-1-3号房销售佣金81404元、3-1-4号房销售佣金79703元、3-1-5号房销售佣金92825元、3-1-6号房销售佣金87884元、2-1-13号房销售佣金28633元、2-1-14号房销售佣金30212元。本院经审理查明的其余事实与一审认定无异。本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人已向被上诉人支付的案涉道真县金榜颐园2-1-13号、2-1-14号、3-1-3号、3-1-4号、3-1-5号、3-1-6号房屋的销售佣金是否应当予以扣除。上诉人与被上诉人于2019年7月12日签订的《销售代理合同解除协议》中已明确约定因被上诉人或购房人原因造成按揭购房退房退款的，该套已退首付部分的被上诉人佣金，上诉人有权从后续结算佣金中扣除。根据双方当事人在二审中提交的证据，夏龙、冉贝购买的道真县金榜颐园3-1-6号房屋，向森、韦章兰所购买道真县金榜颐园2-1-13号房屋，以及江欢、邓利姣所购买道真县金榜颐园2-1-14号房屋已办理注销预购商品房预告登记，上诉人也将相应购房款、维修基金分别退还购房人，且上述三套房屋现在产权登记机关登记的权利人为上诉人，故本院对上诉人主张上述三套房屋已解除购房合同，并向购房人退还了相应购房款的主张予以采信。被上诉人认为不排除上诉人与购房人另行签订购房合同，以规避支付其销售代理费用的主张未提供任何证据予以证明，本院不予采信。上诉人与被上诉人均认可上述房屋的购房人未能成功办理按揭贷款的事实，故本院认定造成案涉房屋退房退款的原因系购房人所致，根据双方合同约定，上诉人有权在后续应支付给被上诉人的佣金中予以扣除，即应扣除146729元（87884元+28633元+30212元）。关于彭宁、吴禄玮所购买的房屋销售佣金是否应予扣除，上诉人认为双方另行签订了《商品房屋买卖合同》，房价款及支付方式均发生了改变，销售工作均由上诉人完成，故不应支付被上诉人佣金。本院认为，上诉人与彭宁、吴禄玮另行签订的《商品房买卖合同》所购买的三套房屋即为被上诉人之前销售给彭宁、吴禄玮的案涉三套房屋，即合同相对方与合同标的物均未发生改变，合同约定的付款方式和房屋总价款有所改变，仅是双方对合同价款和履行方式做出了变更，不能以此否定被上诉人之前为销售案涉三套房屋所完成的相关工作。虽房屋总价款有所改变，但上诉人所支付给被上诉人的销售佣金仅为购房人按之前合同所付首付款的佣金，并未超过按现在房屋价款计算所得佣金，故上诉人要求扣除彭宁、吴禄玮所购房买的案涉道真县金榜颐园3-1-3号、3-1-4号、3-1-5号房屋销售佣金的请求，本院不予支持。综上所述，仲德公司的上诉请求部分成立，成立部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2020）黔0325民初2482号民事判决；二、贵州仲德置业有限公司于本判决生效后十日内支付西安中智汇房地产顾问有限公司代理销售佣金619471元；三、驳回西安中智汇房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决规定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5731元，由贵州仲德置业有限公司负担4997元，西安中智汇房地产顾问有限公司负担734元；二审案件受理费11462元，由贵州仲德置业有限公司负担6642元，西安中智汇房地产顾问有限公司负担4820元。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 喻 茜审判员 李成波二〇二一年四月二十八日法官助理周晓易书记员吴明英