内蒙古自治区五原县人民法院民事判决书（2021）内0821民初491号原告：内蒙古锄禾农牧业科技有限公司。住所地：五原县。法定代表人：王冬梅，系公司总经理。委托代理人：何俊哗，女，1981年5月28日出生，汉族，职工，现住临河区。系特别授权。被告：刘乐义，汉族，现住五原县。委托代理人：苏志荣，系五原县隆兴昌镇法律服务所法律工作者。系特别授权。原告内蒙古锄禾农牧业科技有限公司与被告刘乐义租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加了诉讼，被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。内蒙古锄禾农牧业科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告解除与被告刘乐义签订的《内蒙古锄禾农牧业科技有限公司温室租赁合同》，将合同内所有温室大棚交回原告。2、请求法院判令被告支付原告土地流转费104706元。3、请求法院判令被告支付原告欠款违约金482646元。4、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：2020年4月30日，经被告刘乐义与原告内蒙古锄禾农牧业科技有限公司（以下简称：锄禾公司）双方平等自愿协商，基于真实意思表示签订《温室租赁合同》：“一、本合同租赁物位于五原县XX区内西一线34-52号54号，共贰拾栋，含公摊面积为149.58亩，净面积55.4亩。二、租赁期限从2020年4月30日始至2027年12月31日止，租赁期限受农村土地承包经营相关法律规定政策限制。三、租赁费用及支付1、温室租金：本合同租金按种植温室的每栋不含税价1.7亩/51000元，合计55.4亩×30000元=1662000元，乙方应于签订合同时一次性以现金或转账方式付清，如签订合同时支付定金，后期有变动者，定金不退，如超期没有付款追究乙方违约责任。四、土地流转费用负担：甲方出租温室占用土地为流转取得，乙方承租期间土地流转费由乙方负担，双方同意首年度土地流转费从2020年4月30日开始计算。乙方支付流转费的标准按甲方向村民交纳土地流费标准执行。2020年流转费为104706元，首年度土地流转费乙方应于2020年12月30日付清。每年度于本年4月1日前向甲方支付承租期内的土地流转费，流转费，流转费一年一付。乙方应如约支付土地流转费，否则甲方有权收回出租温室，对于温室种植作物不予补偿。本合同项下产生的任何税都由乙方承担，甲方不承担任何税费。合同签订前，被告于2020年4月3日支付原告30000元定金后，双方于2020年4月30日签订合同，原告积极履行合同约定义务，将温室交付被告，被告于2020年6月24日支付原告10000元，2020年8月10日用菜款抵顶棚款13180元后，被告未能依约履行支付剩余温室租赁款及土地流转费义务，经原告多次催要未果，故诉至法院。被告辩称，2020年4月30日，原告与被告签订了温室大棚租赁合同，租期到2027年12月31日，共七年，租金1662000元，平均每年为237428.57元，现在还未到2021年4月30日，即未耕种到一年，原告现在请求解除合同，根据民法典第五百六十六条的规定，解除合同以后的六年就不再履行了，原告可以将温室大棚重新发包他人，不存在被告给原告造成损失，故其主张按全部合同价款1662000元减去被告已付款53180元，等于1608820元计算违约金没有法律依据。被告认为每年的租金为237428.57元，被告已支付53180元，欠第一年租赁费184248.57元，被告认为按此数额计算违约金，原告按30%的比例计算违约金过高，被告认为违约金比例应按10%计算。在庭审中，原告出示了证据，被告进行了质证。原告证据：内蒙古锄禾农牧业科技有限公司温室租赁合同一份、被告还款承诺书一份。证明被告租赁原告20栋温室，租赁期限为2020年4月30日至2027年12月31日。被告当时无钱给付，所以出具了一份给付租赁费承诺书，承诺2020年5月10日前付清租赁费。土地流转费一年一付，土地流转费不包括在租赁合同的租金内。被告质证：对合同和承诺书的真实性无异议，是我本人写的合同和承诺书。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2020年4月30日签订温室租赁合同，被告租赁原告20栋温室，1.7亩/51000元，净种面积55.4亩，共计55.4亩×30000元=1662000元，公摊占地面积149.58亩，每亩每年700元，即104706元/年，租赁期限为2020年4月30日至2027年12月31日，共计7年。温室大棚租金中不包括土地流转费，土地流转费一年一付，2020年土地流转费104706元，被告于2020年4月30日给原告书写了承诺书，承诺于2020年5月10日前付清温室使用权转让费、土地流转费等1662000元。被告于2020年4月3日支付原告30000元定金，于2020年6月24日支付原告10000元，于2020年8月10日用菜款抵顶棚款13180元，共计付款53180元。合同第五条中约定，合同到期或乙方（刘乐义）交付甲方（内蒙古锄禾农牧业科技有限公司）时应保持所有大棚设备不缺失，墙体、钢架棚膜、土地、模被达到正常使用状态。第八条第二款约定，乙方应根据合同约定期限支付甲方租金及土地流转费，如逾期未付或未付清，同意自动解除与内蒙古锄禾农牧业科技有限公司签订的合同，并由内蒙古锄禾农牧业科技有限公司收回温室，造成一切损失由乙方自行负担，并自愿对总欠款按30%承担违约金。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。本案原被告的温室租赁合同成立于2020年4月30日，租期至2027年12月31日，故本案适用民法典的规定。一、原、被告双方签订的《内蒙古锄禾农牧业科技有限公司温室租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效，双方当事人应该严格按照合同约定履行义务。但被告未按约定期限给付原告租金及土地流转费，被告构成违约，因此原告请求被告给付2020年土地流转费104706元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。二、由于原、被告双方约定如承租人逾期未付或未付清出租人的租金及土地流转费，承租人同意自动解除合同。本案被告未按约定期限给付租金及土地流转费，因此原告请求解除与被告签订的《内蒙古锄禾农牧业科技有限公司温室租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应按合同约定将20栋温室大棚按正常使用状态返还原告。三、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案被告违约，应当承担违约责任，应支付原告违约金。原告请求按合同总价款1608820元的30%计算违约金为482646元，因合同解除后，原租赁物已归还原告，其损失相应减少。原被告双方的合同虽然约定违约金按合同总价款的30%计算，但该约定过分高于造成的实际损失，同时被告请求违约金过高，要求按10%计算，本案根据实际情况综合分析，对违约金进行适当调整，应按合同总价款20%计算违约金，即被告应支付原告违约金321764元。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条第一款、第五百八十五条第一款、第二款、第七百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告内蒙古锄禾农牧业科技有限公司与被告刘乐义签订的《内蒙古锄禾农牧业科技有限公司温室租赁合同》。被告于本判决生效后三日内返还原告20栋温室大棚。二、被告刘乐义于本判决生效后三十日内给付原告内蒙古锄禾农牧业科技有限公司2020年土地流转费104706元。三、被告刘乐义于本判决生效后三十日内给付原告内蒙古锄禾农牧业科技有限公司违约金321764元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4837元，由原告负担988元，由被告负担3849元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员 闫富荣二0二一年四月二十五日书记员 张云雷适用法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条【合同解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。第七百二十一条【租金支付期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。