广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0304民初59712号 原告：林燕如，女，汉族，1982年7月31日出生，住址广东省深圳市龙华区。 委托诉讼代理人：刘建平，广东一粤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾远，广东一粤律师事务所实习律师。 被告：北京银行股份有限公司深圳分行，住所地广东省深圳市南山区粤海街道深南大道9668号华润万象天地T5，统一社会信用代码914403006785822787。 负责人：徐毛毛，行长。 委托诉讼代理人：谢祥彪，男，系公司员工。 被告：深圳中维菁山房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市坪山区坪山街道六联社区浪尾工业区4号2栋302，统一社会信用代码91440300MA5DFGYP48。 法定代表人：张宝铸，总经理。 委托诉讼代理人：崔月梅，广东商达律师事务所律师。 原告林燕如与被告北京银行股份有限公司深圳分行（以下简称北京银行）、深圳中维菁山房地产开发有限公司（以下简称中维菁山公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月27日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘建平、被告北京银行委托诉讼代理人谢祥彪、被告中维菁山公司委托诉讼代理人崔月梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告北京银行签订的合同编号为33001C170622《借款、抵押及开发商保证合同》，并由被告中维菁山公司归还被告北京银行全部剩余贷款、利息、违约金等所有费用。在上述费用清偿后原告配合办理相关网签和抵押涂销手续；2.被告中维菁山公司返还原告已偿还的银行贷款本息（含利息增值税）共计497941.02元（从2018年2月10日至2020年5月10日），并承担上述款项自判决生效之日至实际清偿之日止的利息；3.本案全部诉讼费用由被告中维菁山公司承担。 事实和理由：2017年9月9日，原告向被告中维菁山公司购买房产并签订认购协议后，交纳购房定金5万元，此后根据认购协议原告于2017年9月11日向被告中维菁山公司交纳购房首付款593993元和94万元（该款由被告中维菁山公司垫付）。2017年9月25日。双方签订正式房屋买卖合同（收回认购协议），约定被告中维菁山公司将深圳龙岗区XXXX广场项目XXX房屋出售给原告，合同价款为3153993元，交楼时间为2019年3月31日之前，并约定申请人自合同签订之日支付首期款1583993元（原告已结清），剩下的1570000元向银行办理按揭贷款手续，逾期交楼违约责任等等。买卖合同签订后，双方办理了网签手续并向被告北京银行进行按揭贷款。2018年1月2日被告北京银行发放了贷款，计算至诉讼时止，原告已归还贷款及利息497941.02元。因涉案房屋建设被搁置无法按合同约定取得《深圳市建设工程疫竣工验收备案（回执）》导致交楼遥遥无期，被告中维菁山公司担心承担违约责任，于2018年12月5日向原告承诺在2019年12月1日至2019年12月31日之间享有“无理由退房权”，被告中维菁山公司应在退房手续完毕之日起30日内向原告退还购房款及利息、原告已偿还的银行贷款及利息，并代为办理“契赎”手续，承担结清贷款的所有费用，被告中维菁山公司所垫付的首付款不用归还等，双方据此达成退房条款。合同解除后，因被告中维菁山公司既不办理“契赎”手续，又不退款，导致原告在拿不到涉案房屋的前提下，又拿不回房屋退款，却仍然要还贷，遭受损失。为此，原告向深圳国际仲裁院申请了仲裁。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。《无忧退房保障协议书》第五条第二款“由甲方根据贷款银行要求递交申请，代为办理上述房屋赎契手续，并负责结清贷款本息及所有费用（包括提前还款的违约金等）”。第六条“甲方全额退还乙方已付的购房款本金643993元以及上述本金自本协议签署之日起至2019年12月31日止期间的银行同期贷款利息”、“乙方已偿还的银行贷款（按揭方式购房的）及已支付的银行贷款利息（按揭方式购房的）到乙方在退房通知书中指定的银行账户”。原告认为，原告与被告中维菁山公司之间的房屋买卖合同已经解除，相关的房屋按揭贷款合同也应解除。 诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：被告中维菁山公司向原告返还原告已偿还的银行贷款本息（含利息增值税）共计100168.5元（从2020年5月11日至2020年12月9日），并承担上述款项自判决生效之日至实际清偿之日止的利息。原告明确上述利息，以贷款本息100168.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年12月10日起计至实际清偿之日止。 事实和理由：因原告与被告中维菁山公司的商品房买卖合同经深圳国际仲裁院仲裁后，支持了2020年5月10日前原告已归还的银行贷款本息，但对于2020年5月11日以后原告继续支付的银行贷款本息、利息增值税共计100168.5元等损失没有主张裁决。 被告北京银行辩称，被告北京银行认为本案的纠纷来自于原告与被告中维菁山公司的商品房买卖合同纠纷，主要诉请也是其双方权利义务，被告北京银行作为其中第三方对诉请中涉及双方的内容，不便发表意见。在被告中维菁山公司归还被告北京银行全部贷款本金、利息、违约金之前，不应免除原告对被告北京银行在借款合同项下的还款义务。 被告中维菁山公司辩称，涉案房屋买卖合同是依据《无忧退房保障协议》第三条的约定解除的，性质上是约定解除，被告中维菁山公司不存在任何过错。协议第五条约定原付款方式是银行按揭的，房屋买卖合同解除后，买受人签署委托书委托出卖人代为办理房屋赎契手续，被告中维菁山公司签署了委托书，但是被告中维菁山公司认为签署委托书的行为不意味着被告中维菁山公司即需向贷款银行主张解除涉案贷款合同，原告应自行承担未及时主张解除涉案贷款合同的责任。其次，涉案房屋买卖合同于2019年12与4日解除，而原告在明知涉案房屋买卖合同已经解除，合同目的无法实现的前提下，仍然依据涉案贷款合同的约定向银行履行了2019年12月至2020年5月期间、2020年11、12月的分期付款义务，而不是通知银行其已经与被告中维菁山公司解除了涉案房屋买卖合同的事实，通知银行解除涉案贷款合同，原告怠于履行权利，主观上存在过错，对于这一期间的损失，理应由原告自行承担。最后，即使存在委托行为，根据法律的相关规定以及法理，委托行为的结果由委托人承担，被告中维菁山公司作为被委托人即使未按照委托书的要求通知银行赎契，这一行为的后果也应由作为委托人的原告承担，作为受托人无须承担任何责任。同时，《最高人民法院关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第2款规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和收购房的本金以及利息分别返还担保权人和买受人。根据上述规定，被告中维菁山公司仅应支付购房款以及同期银行存款利息给涉案银行，对于涉案贷款合同约定款项超出上述应支付部分以及可能产生的解约违约金，被告中维菁山公司不应承担责任。因此，由于本案是原告主张解除涉案房屋买卖合同，被告中维菁山公司对合同解除不存在任何过错，涉案贷款合同因合同无法实现被解除的，原告已经支付给银行的贷款利息损失、违约金损失等属于原告应自行承担的投资风险，其要求被告中维菁山公司承担没有事实及法律依据。原告要求被告承担诉讼费亦没有事实及法律依据。 经审理查明，2017年9月25日，被告中维菁山公司（出卖人）与原告（买受人）签订编号为深（龙）网预买字（2017）第XXX号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定：原告向被告中维菁山公司购买深圳市龙岗区XXX广场XXX房产，购房总价款为3153993元；付款方式为按揭方式付款；签订本合同之日首期支付购房总价款的50%，即1583993元；签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款1570000元；出卖人应当于2019年3月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人如未在本合同约定的交付期限内将房地产交付买受人，按合同附件五相关约定方式处理；由于出卖人的原因造成买受人无法取得或者丧失本房地产所有权，或者所有权受到限制的，买受人有权解除本合同，出卖人应当按照本合同约定承担责任并依法追究出卖人责任。 2017年9月9日，原告向被告中维菁山公司支付购房定金50000元。2017年9月11日，原告向被告中维菁山公司支付购房首付款1583993元。 随后，被告北京银行（贷款人、抵押权人）、原告（借款人、抵押人）与被告中维菁山公司（保证人、开发商）签订编号为33001C170622《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》（以下简称《贷款合同》），约定：贷款用途为购买上述涉案房产；贷款金额为157万元；贷款期限120个月；贷款年利率为贷款发放日的同期基准利率上浮10%，遇中国人民银行调整基准利率，本合同利率于基准利率调整日次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款；贷款资金的支付方式为全部由北京银行受托支付至开发商指定账户；逾期罚息利率为合同利率上浮50%；借款人以本合同下贷款所购房产抵押；本合同项下贷款由被告中维菁山公司（即开发商）提供保证担保，保证方式阶段性保证，指保证人对借款人的全部债务提供连带责任保证担保，保证期间为借款人的债务履行期届满之日起两年；抵押权存续期间指本合同订立日起至北京银行的抵押权依照法律法规的强制性规定消灭之日止的期间。 2018年1月2日，被告北京银行向原告指定银行账户发放贷款157万元，贷款执行利率为4.49%。 2018年11月25日，被告中维菁山公司（甲方）与原告（乙方）签订《无忧退房保障协议书》，约定：双方协商一致确认，在2019年12月1日起至2019年12月31日的限定期间内，乙方有权按照本协议约定的方式行使无理由退房权，解除房地产预售合同及与购买该房屋相关的全部协议及附件；乙方应在退房期间内任意一天由本人在当日上午9:00至下午18:00期间前往深圳市南山区XXX街道XXX签发退房通知书及提供退房资料给甲方，办理退房退款手续；如原付款方式为银行按揭的，乙方需办理并签署授权甲方代为完成房屋“赎契”手续（包括但不限于按揭合同、抵押合同、甲方担保责任（如有）、房屋抵押/预抵押登记的解除）的委托书及完成授权委托书公证手续，公证手续费用由甲方承担。在上述文件签署完毕及完成委托书公证手续后，由甲方根据贷款银行要求递交申请，代为办理上述房屋“赎契”手续，并负责结清贷款本息及所有费用（包括提前还款的违约金等）。上述房屋“赎契”手续办理完毕，甲乙双方共同根据主管部门的要求办理完毕房地产预售合同网签备案解除手续；甲乙双方共同完成房屋“赎契”手续起30日内，甲方全额退还乙方已付的购房款本金643993元以及上述本金自本协议签署之日起至2019年12月31日止期间的银行同期贷款利息；甲方全额退还乙方已偿还的银行贷款（按揭方式购房）及已支付的银行贷款利息（按揭方式购房的）到乙方在退房通知书中指定的银行账户。附件一《按揭贷款客户退房、退款流程》载明流程如下：签发退房通知书及提供退房资料、签署委托公证书、向银行提交提前还款申请、银行受理申请、银行审核、甲方代为结清贷款本息、罚息、银行出具贷款结清及同意解押的相关证明文件、抵押/预抵押注销登记、解除房地产预售合同备案、退还购房款。 2019年，被告中维菁山公司（甲方）与原告签订《解除协议》，约定甲乙双方自愿解除上述房屋买卖合同；本协议签订后，乙方应配合甲方办理退房手续；凡因协议引起的或与本协议有关的任何争议，均应提交深圳国际仲裁院仲裁。 随后，被告中维菁山公司向深圳市坪山区住房和建设局出具《承诺书》，载明因按协议约定达到退房及解除合同条件，故被告中维菁山公司特申请删除X栋XXX房的《深圳市房地产买卖合同》（预售）数据，其承诺申请资料真实有效，买卖双方已签订《深圳市房地产买卖合同》解除协议。 2019年12月4日，原告委托被告中维菁山公司就双方协商一致解除《商品房买卖合同》，需要办理注销备案登记等事宜，委托事项如下：还款赎楼的一切相关手续、注销预抵押登记手续、解除商品房买卖合同及预售备案手续。同日，原告向广东省深圳市罗湖公证处申请对上述委托事项公证，深圳市罗湖公证处出具《公证书》，证明原告于2019年12月4日在上述《委托书》签字，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。 2020年1月19日，原告就与被告中维菁山公司之间《深圳市房地产买卖合同（预售）》解除后的款项返还事宜向深圳国际仲裁院提出仲裁申请。2020年12月2日，深圳国际仲裁院做出《裁决书》，认为《无忧退房保障协议书》《解除协议》是双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，并裁决被告中维菁山公司向原告退还购房款612039.82元及利息；被告中维菁山公司向原告支付原告截止2020年5月10日已还银行贷款本息476804.61元。 原告提交《北京银行个贷管理系统账户流水单》，主张2020年5月11日至2020年12月9日期间，原告向被告北京银行偿还银行贷款本息（含利息增值税）共计100168.5元。 另查，2021年2月18日，被告北京银行就涉案《贷款合同》项下的还款责任对原告及被告中维菁山公司提起诉讼，案号（2021）粤0304民初17572号。 再查，2020年12月7日，本院向被告北京银行、中维菁山公司送达本案起诉状及证据等诉讼材料。 以上事实，有原被告提交的《深圳市房地产买卖合同》《收款收据》《贷款合同》及基本条款、《承诺书》《无忧退房保障协议书》《解除协议》《公证书》、深圳国际仲裁院（2020）深国仲裁621号《裁决书》、北京银行个贷管理系统借据详情、北京银行账户流水单等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告与被告北京银行、中维菁山公司签订的《贷款合同》、原告与被告中维菁山公司签订的《无忧退房保障协议书》《解除协议》为各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行各自的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原告与被告中维菁山公司已通过签订《无忧退房保障协议书》《解除协议》，协商一致解除双方之间的商品房买卖合同，涉案《贷款合同》的目的无法实现，原告要求解除该合同，符合法律规定，本院予以支持。涉案合同解除之日应以被告北京银行收到本案起诉状之日即2020年12月7日为准。 关于原告要求被告中维菁山公司向被告北京银行归还贷款的诉请，该诉求属于被告北京银行的权利，应由其自行主张，且被告北京银行已就涉案贷款的还款诉求向本院提起另案诉讼，本案中对此不作处理。 关于原告要求被告北京银行、中维菁山公司配合办理相关网签和抵押涂销手续，因涉案《贷款合同》项下欠款目前并未结清，上述诉请的条件并未成就，本院对该项诉请不予支持。 关于原告要求被告中维菁山公司返还贷款本息的诉请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，《无忧退房保障协议书》第六条约定，被告中维菁山公司应向原告退还原告已偿还的银行贷款及已支付的银行贷款利息。2018年11月25日，原告与被告中维菁山公司已签署《无忧退房保障协议书》《解除协议》，一致同意解除商品房买卖合同，被告中维菁山公司不再履行向原告交付房产的合同义务，而《贷款合同》项下的贷款已由被告中维菁山公司收取，依照法律规定、合同约定，应由被告中维菁山公司承担《贷款合同》项下的还款义务。因被告中维菁山公司未及时向被告北京银行结清《贷款合同》项下贷款，导致原告自2020年5月11日至2020年12月9日期间累计向被告北京银行偿还贷款本息100168.5元，并造成了原告该笔资金被占用的损失，原告要求被告中维菁山公司返还贷款本息100168.5元并支付利息损失（利息以100168.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年12月10日起计至实际清偿之日止）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条及第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告林燕如与被告北京银行股份有限公司深圳分行、深圳中维菁山房地产开发有限公司签订的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》（编号：33001C170622）于2020年12月7日解除； 二、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林燕如偿还款项100168.5元及利息（利息以100168.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年12月10日起计至实际清偿之日止）； 三、驳回原告林燕如的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15511.52元（已由原告预交），因适用普通程序，本院全额收取，由原告负担14206.02元，被告深圳中维菁山房地产开发有限公司负担1305.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  郑丹洁 二〇二一年四月三十日 书记员  李韵虹 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。