广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初4596号原告：曾韵，女，1990年2月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李志兴，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡国浩，广东泽誉律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：广东省佛山市三水区。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：童某1。原告曾韵与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序于同年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李志兴、蔡国浩到庭参加诉讼，三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宝盈公司大沥分公司签订的合同编号为2-008C号的《物业使用权出让合同》；2.被告宝盈公司大沥分公司向原告返还物业使用权出让金205686.72元、物业管理按金3000元以及支付利息（利息以205686.72元为基数，自原告起诉之日起计至被告宝盈公司大沥分公司实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.解除原告与被告悦心物业签订的合同编号为2-008C号的《委托经营管理合同》；4.被告悦心物业向原告支付合同解除前拖欠的委托经营收益差额70650.4元(从2018年7月起暂计至2021年1月)及利息（利息以70650.4元为基数，自原告起诉之日起计至被告悦心物业实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.被告宝盈公司对第二项诉讼请求范围内的债务承担连带清偿责任；6.诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：原告与被告宝盈大沥分公司于2013年2月27日签订了合同编号为2-008C号的《物业使用权出让合同》，合同约定被告宝盈大沥分公司将涉案编号为2-xxx号商铺的使用权出让给原告，商铺的出让期限从合同签订之日起计算，至2033年2月27日止，此外，在商铺使用期限届满后，再赠送给原告的使用期限至2042年1月31日止。原告自2013年12月31日起享有受让的物业收益，但商铺的收益由原告与被告宝盈大沥分公司或被告宝盈大沥分公司选聘的物业管理公司签订的《委托经营管理合同》另行约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告宝盈大沥分公司支付282990元使用权出让金及3000元物业管理按金。同日，原告与被告悦心公司签订合同编号为2-xxx号的《委托经营管理合同》，双方约定，原告自2013年12月31日起至2042年1月31日将商铺使用权和经营权委托给被告悦心公司，由被告悦心公司决定经营期间的经营管理模式。委托经营收益自商铺交付次日起开始计算，由被告悦心公司每月的20日向原告支付。但从2018年7月之后，被告悦心公司开始出现不能向原告足额支付委托经营收益的情况，甚至自2018年11月起，原告再无收到委托经营收益。原告认为，被告悦心公司已连续超过12个月未能按照合同约定，向原告按时足额支付委托经营收益，违反《委托经营管理合同》第三条第3款“若乙方逾期支付委托经营收益，…逾期超过12个月的，甲方有权解除合同”的约定，有基于此，原告有权解除合同，被告悦心公司应在合同解除后向原告返还2-xxx号商铺。但因原告在购买2-008C号商铺时，被告宝盈大沥分公司的相关人员并未告知原告商铺的实际位置，也从未向原告实际交付涉案租赁物，加上涉案租赁物与宝盈国际广场的其他商铺已不能单独进行区分和分割，已无法交还原告使用的缘故，使得原告租赁商铺进而获得收益的合同目的已无法实现，因此，应当解除《物业使用权出让合同》，并向原告返还已支付的物业使用权出让金和拖欠委托经营收益差额。另外因被告宝盈大沥分公司是被告宝盈公司的分支机构，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担连带清偿责任。三被告没有答辩。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，内容清楚，且与本案相关联，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年2月27日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区×××××××××××x编号为2-xxx号商铺的使用权出让给乙方。出让期限从本合同签订之日起至2033年2月27日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2013年12月31日起享有受让的该物业的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款282990元及物业管理按金3000元。使用权出让期及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金在扣减相关费用后无息退还等。原告已向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元及涉案租赁物物业使用权出让金282990元。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案租赁物自2013年12月31日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。从2013年12月31日开始，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定收益为每月1887元，第四年至第五年固定收益为每月2358元，固定收益在每月20号以转账形式按月支付，第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过6个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过12个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税等。被告悦心公司分别于2018年7月30日支付租金收益929.05元、于2018年8月30日支付租金收益929.05元、于2018年9月30日支付租金收益235.8元、于2018年10月30日支付租金收益353.7元，上述合共2447.6元。原告主张2018年6月份（包含6月份）之前的租金收益被告悦心公司已经付清，从2018年11月份开始被告悦心公司不再支付。2021年2月22日，原告提起本案诉讼。另查明，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。原告陈述涉案租赁物位于宝盈广场A区2楼服装经营的位置，无法明确具体位置、无法独立区分。再查明，原告主张解除《委托经营管理合同》《物业使用权出让合同》的起诉状于2021年3月16日送达至三被告。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案租赁物所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2013年2月27日至2033年2月27日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告悦心公司从2018年7月开始拖欠租金收益，逾期支付租金收益已超过12个月，根据上述合同的约定，原告有权解除合同。原告主张解除《委托经营管理合同》的起诉状于2021年3月16日送达至被告悦心公司，本院据此认定《委托经营管理合同》于2021年3月16日解除。原告签订《物业使用权出让合同》的合同目的是通过取得涉案租赁物的使用权获得收益，《委托经营管理合同》解除后，被告悦心公司应将涉案租赁物返还予原告，但根据原告陈述的涉案租赁物所在宝盈广场的实际状况，涉案租赁物无法以独立商铺形式返还原告，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，即原告在《委托经营管理合同》解除后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于被告宝盈大沥分公司收到原告主张解除该合同的起诉状之日即2021年3月16日解除。《物业使用权出让合同》已解除，被告宝盈大沥分公司应返还合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为10566天，合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分期限共7627天（2021年3月16日至2042年1月31日），原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价，故被告宝盈大沥分公司应返还原告物业使用权出让金204275元（7627天÷10566天×282990元），对原告超出部分主张，本院不予支持。涉讼合同部分无效，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告宝盈大沥分公司以204275元为本金从原告主张权利之日即2021年2月22日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算予原告。原告请求被告宝盈大沥分公司返还物业管理按金3000元，本院予以支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。根据《委托经营管理合同》的约定，被告悦心公司在2013年12月至2018年12月期间向原告支付固定租金收益，自2019年1月起以实际经营租户所缴付的租金向原告支付租金收益。被告未举证证明涉案租赁物2019年1月起的租金收益情况，本院酌定参照2018年度的固定租金收益标准2358元来计算。《物业使用权出让合同》、《委托经营管理合同》均于2021年3月16日解除，原告主张被告悦心公司支付租金收益至2021年1月，本院予以支持。被告悦心公司从2018年7月开始拖欠租金收益，仅支付租金收益2447.6元，故被告悦心公司尚应支付租金收益70650.4元=31个月（2018年7月至2021年1月）×2358元/月-已付2447.6元。原告主张从起诉之日（2021年2月22日）起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，没有超出双方的约定，本院予以支持。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告曾韵与被告佛山市悦心物业管理有限公司于2013年2月27日签订的《委托经营管理合同》于2021年3月16日解除；二、确认原告曾韵与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年2月27日签订的《物业使用权出让合同》关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年3月16日解除；三、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金204275元、物业管理按金3000元及利息（以204275元为本金从2021年2月22日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告曾韵；四、被告佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益70650.4元及利息（以70650.4元为本金从2021年2月22日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告曾韵；五、驳回原告曾韵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3324.81元（原告曾韵已预交），由被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担2541.81元，由被告佛山市悦心物业管理有限公司负担783元，并均应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告曾韵已预交的受理费3324.81元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予原告曾韵。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二一年四月二十七日书记员 何双燕