广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20795号原告：林芳，女，1971年6月19日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：李武俊，广东正平天成律师事务所律师。被告：广州市誉城房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区同福西路131-133号自编605房。法定代表人：文小兵，董事长。委托诉讼代理人：丁维，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵双，广东瀛真律师事务所律师。原告林芳与被告广州市誉城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开进行审理，原告本人及其委托诉讼代理人李武俊与被告的委托诉讼代理人丁维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告支付逾期交楼违约金272000元（违约金按总房价款1360万元的0.05%按日计付，自2017年7月1日起计至被告实际达到合同约定交付条件之日即2017年8月9日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2016年3月30日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买广州市海珠区同福西路28号天誉半岛花园自编A-3栋1202房，房屋总价1360万元，被告应于2017年6月30日将符合交房条件的房屋交付原告使用等。原告交齐购房款后，被告因售楼处面积小，客服人员不足而采取通知业主分批进行收楼，具体到原告处是通知原告于2017年7月17日收楼。在收楼过程中，被告出示的《广州市燃气输配及应用工程》（交工验收证书）中供气单位的印章及代表人签名经鉴定为伪造，涉案房屋直至2017年8月9日才达到通气条件，该事实在同小区其他业主起诉被告的案件生效判决中已经予以查明。被告通过出示虚假交楼证件欺骗原告收楼，不应视为原告已实际收楼，被告未按约定交付符合交房条件的房屋，构成违约，应向原告支付逾期交楼违约金，遂诉至法院。被告辩称，1.涉案房屋已经在合同约定交付日期之前的2017年6月8日取得竣工验收报告，并在2017年6月30日前办理了竣工验收备案，达到合同约定的唯一交房条件，被告也已通知原告在合同约定收楼日前往收楼，被告不存在逾期交楼行为，不应承担违约金；2.原告已于2017年7月17日实际收楼，即使收楼时房屋存在部分瑕疵，也应视为原告接受了房屋存在部分瑕疵并认可房屋达到交楼条件，原告在收楼过去将近三年时以房屋未达到通气条件为由要求支付违约金，从尊重事实和维护交易稳定的角度也不应予以支持；3.被告已于2017年6月2日（庭院）、2017年6月8日（户内）完成了涉案小区红线范围内的燃气管道工程，并将相关资料移交给燃气公司，符合法定的交付使用条件，被告不存在逾期完成涉案小区供气义务的行为，不应承担违约责任；4.即使涉案房屋交付时存在燃气开通的问题，但燃气开通与否对房屋的使用价值而言，其影响是轻微的，原告主张按照总房价每日万分之五的标准支付违约金明显高于其实际损失，原告应承担其因燃气未通受到损失的举证责任，法院应依法以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则予以调低。经审理查明：2016年3月30日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于广州市海珠区同福西路28号1202房，总金额为1360万元。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定：被告应当在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向原告支付违约金。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担等。合同所附附件七《补充协议》第九条对主合同第十四条的补充约定：3.双方同意对被告逾期交房的违约责任补充修改无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，被告按照主合同第十四条的标准承担违约责任，但最高赔付额不超过总房价款的10%；第十条对主合同第十五条的补充约定：双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，原告同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向被告主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）等。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。被告于2017年6月21日向原告寄送《商品房收楼通知书》，通知原告预约收楼时间等。原被告确认原告于2017年7月17日实际收楼。另查明，在涉案同一小区的其他购房人起诉被告的（2017）粤0105民初10855号案诉讼中，广州市海珠区人民法院向供气部门发函调查相关供气的情况。广州燃气集团有限公司函复主要内容为：一、来函所附的竣工日期为2017年5月9日的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》上供气单位的章及代表签名涉嫌假冒，请贵院依法查明该资料的真实性与合法性。二、根据《广州市燃气管理办法》第十一条之规定：“建设单位自行建设的红线范围内的燃气管道设施，应当在投入运行前将相关档案资料移交管道燃气经营企业，并签订移交管理协议，明确营运、维修、养护等管理责任。管道燃气经营企业在接管红线范围内的燃气管道设施时，应当对其安全技术状况进行检查，不符合安全技术要求的，不予接收及供气。”因此，我司在接管红线范围内的燃气管道设施前，要求建设单位将管道工程档案资料移交我司核查，并对其安全技术状况进行检查（我司称之为“复验”）。三、经查，我司于2017年6月8日收到天誉洲头咀住宅楼燃气管道工程施工单位广东创粤建设有限公司提交的燃气管道工程资料，经初步核查资料后于2017年7月12日组织对该小区燃气管道工程进行现场复验。经现场复验和对竣工资料核查发现该工程质量及竣工资料有须整改项，施工单位于2017年8月4日整改完毕并经监理单位确认。我司检查合格后，于2017年8月9日对小区工程竣工资料之一《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》进行签字盖章，并与广州市誉城房地产开发有限公司签订《管道燃气开户合同》。至此，该小区的燃气管道设施才正式移交我司管理。四、如上所述，复验属于小区燃气设施移交我司管理前的必要检查程序，并非因更换物联网智能燃气表才需要进行复验。附件中有两份《广州市燃气输配及应用工程》，其中工程为（庭院）的竣工日期为2017年6月2日，工程为（户内）的竣工日期为2017年6月8日。本院认为：原告为香港特别行政区居民，本案为涉港合同纠纷，应参照涉外民商事案件程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，鉴于双方买卖的房屋以及款项交付均在我国内地，故依据最密切联系原则，应适用我国内地法律作为准据法。此外，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释。引起本案纠纷的法律事实形成于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应当适用《中华人民共和国民法典》施行前的相关法律及司法解释。原被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。根据合同约定，被告应当在2017年6月30日前将符合“竣工验收合格，取得《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件及符合装饰、设备标准的商品房交付给原告使用。原告主张被告在合同约定的2017年6月30日前未将符合合同约定的交楼条件的房屋交付给原告，根据涉案同一小区此前同类案件中广州燃气集团有限公司函复的内容来看，涉案小区的燃气管道设施于2017年8月9日才正式移交给广州燃气集团有限公司，广州燃气集团有限公司并于同日与被告签订《管道燃气开户合同》，由此可见，涉案小区的供气条件于2017年8月9日才真正具备。被告未按约定时间向原告提供符合合同约定交房条件的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。关于被告抗辩原告的收楼行为是否视为原告接受了涉案房屋存在部分瑕疵并认可当时涉案房屋达到交付条件的问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中已经明确约定了涉案房屋交付的标准。现根据查明的事实，涉案房屋在2017年8月9日才具备交付条件。对于尚不具备交付条件的房屋进行交付，属于对原合同约定的变更。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条的规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。被告与原告未就变更收楼条件重新达成协议，即原告对收楼条件的变更没有明确的意思表示。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条的规定，默示行为应当是以一方当事人向对方当事人提出民事权利要求为前提。本案中，被告并未明确告知原告涉案房屋交付时尚不具备永久通气的条件，相反被告提供的资料导致原告误以为涉案房屋符合交付的条件。在此前提下，即便原告已经办理了收楼手续，也不构成行为默示的意思表示。也即原告未以明示或默示的任何方式，表示对变更收楼条件的认可。因此，被告的上述抗辩意见理据不足，本院不予采纳。被告还抗辩燃气开通与否对房屋使用价值的影响是轻微的，应由原告提供证据证明其因燃气未通所受到的经济损失，因此要求法院调低逾期交房违约金的标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是固定格式的合同版本，被告作为开发商，对于预售房屋的建设、配套设施的报批程序及房屋的交付情况等相较于原告作为购买人是更为清晰的，双方是在协商一致后才约定逾期交房的违约金标准，因此，双方均应遵守合同约定的权利义务。被告抗辩原告的实际损失低于合同约定的违约金标准，应由被告举证，现被告反而要求原告提供证据证明其实际损失的意见，理据不足。被告据此要求调整逾期交房违约金的抗辩意见，本院不予采纳。鉴此，原告要求被告从2017年7月1日起至2017年8月9日止，每日按总房价款的0.05%的标准计付逾期交房违约金，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广州市誉城房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付逾期交房违约金（按13600000元为基数，以每日0.05%标准自2017年7月1日起计至2017年8月9日止）给原告林芳。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5380元，由被告广州市誉城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 咏人民陪审员  曲怡倩人民陪审员  雷金红二〇二一年四月十三日法官助理蔡泳书书记员李锐