北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初6357号原告：于丹（反诉被告），女，1984年7月30日出，汉族，中铁电气化局工程师，住北京市西城区。委托诉讼代理人：于明哲（于丹之父），1957年3月21日出，汉族，无业，住北京市西城区。被告：北京馨莲茗园物业服务有限公司（反诉原告），住所地：北京市西城区马连道甲10号地下物业用房。法定代表人：张胜利，该公司总经理。委托诉讼代理人：金翔，北京市京剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟业虎，1968年2月12日出生，北京馨莲茗园物业服务有限公司监事。原告于丹（反诉被告）诉被告北京馨莲茗园物业服务有限公司（反诉原告，以下简称馨莲茗园物业公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于丹的委托诉讼代理人于明哲、被告馨莲茗园物业公司的法定代表人张胜利及其委托诉讼代理人翟业虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于丹向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告《收回停车位通知书》无效，双方就小区“立体47”停车位已签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》有效并继续执行；2．诉讼费全部由被告承担。事实与理由：我是馨莲茗园小区XX1和XX2的业主，被告不收取我2021年度停车服务费，只收了物业供暖费，给我停车位上还贴了一张《收回停车位通知书》，说我违反了《馨莲茗园小区停车服务协议》第十四条规定。但我没有违反协议的事情，我使用该车位已14年时间，并在2019年12月30日与被告签订了长期停车服务协议，现被告要擅自收回我的停车位，使我的车多日不能正常出入小区，对我的日常生活造成了严重影响，被告属于单方违约行为，应当纠正。现诉至法院，望判如所请。被告馨莲茗园物业公司辩称，于丹违反了停车服务协议第十四条的规定，所以我公司决定收回47号车位。首先，于丹存在违反业主管理规约的行为，主要包括以下行为：1、于丹在装修房屋前不按照规定办理装修手续，并且在周六、周日装修，严重扰民，并引起了打架、斗殴，引起了多家业主投诉，严重违反小区的管理秩序。2、于丹在公共区域楼道随意堆放杂物，经劝阻仍拒绝改正。3、于丹对外出租房屋，出租房屋30日内，未将出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业、业主委员会，物业公司张贴过告示，电话告知过，开会时也说过。其次，双方签订的停车服务协议不是定期的，并不是长期的。我公司张贴通知书前，已经告知被告违反了协议，公司要解除协议。目前车位已经有另外的业主承租了，双方协议已不可能再继续履行。于丹长期不在小区居住，还占用了一个车位，浪费了小区稀缺的停车资源。综上，不同意原告全部诉讼请求。反诉原告馨莲茗园物业公司提出如下反诉请求：1．请求法院确认反诉人北京馨莲茗园物业服务有限公司2019年12月30日与被反诉人于丹签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》于2020年12月31日已经解除；2．判令被反诉人于丹立即向反诉人北京馨莲茗园物业服务有限公司腾退所承租的立体47号车位；3．判令被反诉人于丹向反诉人北京馨莲茗园物业服务有限公司支付自2021年1月1日以后至腾退车位之日止的车位占用费（每日按15元计算），暂计算至2021年1月21日，车位占用费为315元。4．反诉费由被反诉人承担。事实与理由与本诉答辩意见一致。反诉被告于丹辩称，对被告陈述的反诉事实不认可，停车服务协议是2020年1月1日生效，签订的时间是2019年12月30日。停车服务协议签订后不存在被告所陈述的这些事实，之前发生的事和停车服务协议履行期间都没有关系，被告说于丹长期不在，这不是事实，于丹是暂时没在住那，她的房子现在是她的两个朋友在那居住，被告说的出租房子应该到物业处备案，但是实际每次都是于丹的母亲带着实际居住人去那登记告知，而且之后买水也都是于丹或者是于丹的母亲带着去的，所以被告说的事情都是不存在的。对被告的反诉请求全部不同意，请求法院予以驳回。停车费用我们是一直要交的，是物业拒绝收取。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于丹为馨莲茗园小区XX1、XX2室业主，被告馨莲茗园物业公司为该小区的物业管理单位。2019年12月30日，于丹作为乙方，馨莲茗园物业公司作为甲方，签订《馨莲茗园小区停车服务协议》，双方约定：乙方租用甲方管理服务的小区地下车库立体47号车位，车辆登记信息为×××号红色POIO轿车；车位服务费为450元/月，计年服务费为5400元，车位服务费含停车设施维护费、场地占用费、管理服务费等。协议第十四条约定：如未按时交纳物业费、供暖费或不遵守《馨莲茗园小区管理规约》，甲方有权收回停车位。上述协议签订当日，于丹向馨莲茗园物业公司交纳了停车服务费5000元，馨莲茗园物业公司开具的发票上记载该笔款项的收费时段为2020年1月1日至2020年12月31日。2020年12月25日，馨莲茗园物业公司向于丹发出《收回停车位通知书》，该通知内容如下：“×××号（立体47租户）：鉴于你有违反馨莲茗园小区管理规约的行为，我物业公司根据《馨莲茗园小区停车服务协议》第十四条规定，收回停车位。2021年1月1日将另有租户车辆驶入该车位，请予配合。否则，一切后果自负！特此告知！”。于丹于2020年12月27日，向馨莲茗园物业公司缴纳了XX1号房屋2020年1月1日至2020年12月31日的物业费、2020年至2021年度的供暖费3997.34元和XX2号房屋2020年1月1日至2020年12月31日的物业费和2020年至2021年度的供暖费3720．05元，但未将其车辆驶离立体47号车位。2020年12月27日，馨莲茗园物业公司与案外人牛X签订《馨莲茗园小区停车服务协议》，双方约定馨莲茗园物业公司将于丹使用的立体47号车位出租给该小区XX4室业主牛X。现于丹诉至本院，要求确认馨莲茗园物业公司作出的《收回停车位通知书》无效，要求法院判决双方就“立体37”停车位签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》有效并继续执行。馨莲茗园物业业公司不同意于丹的诉讼请求，并以于丹存在违反业主规约的行为，构成违约为由，提出反诉，要求法院确认其与于丹之间签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》已于2020年12月31日解除，要求于丹腾退立体47号车位，要求于丹支付2021年1月1日起至车位腾退之日止的停车费用。馨莲茗园物业公司针对其主张提交如下证据材料：1、馨莲茗园管理规约，该规约第六条规定：……（五）、遵守本管理规约中关于物业的使用、维护和管理的约定。（六）、各业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规、政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。业主不承担上述共同管理责任，损害业主共同利益的，业主大会或者业主委员会共同决定可以限制其行使以下成员权利：1、不得担任业主委员会委员会或候补委员；2、业主大会会议表决权；3、共用部分经营收益分配权；4、业主委员会认为有必要限制的其他权利。限制时限至业主承担完成相应共同管理责任时终止。第九条、……（二）、进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《北京市物业管理办法》的有关规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业或者其他管理人，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务企业或者其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查。（三）、在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用公共部位。施工期间应采取有效措施，减轻或者避免施工过程中对相邻或者使用人日常生活造成影响，上午8时至12时，下午14时至18时和节假日全天，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；否则，物业公司有权采取断电断水措施。（四）、因装饰装修房屋影响物业共用部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应当及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应当承担相应的赔偿责任；否则，物业公司有权采取断水断电措施。……（九）、阳台封闭，应遵守本物业管理区域内阳台封闭的有关规定。阳台外和室外不吊挂和晾晒物品，不擅自张贴或者安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或者标语等。第十条、业主、物业使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：……（三）、占用或者损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车棚等物业共用部分。……（六）、不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物。第十三条、物业转让、出租的相关事项：业主转让或出租专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖或租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业或者其他管理人、业主委员会。房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租的，业主均应承担相应的责任。房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准；不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或者转租，或者将厨房、卫生间、不分门进出的客厅或卧室出租或者转租。对违反本规约出租或者转租的，业主委员会有权书面责成业主、物业使用人立即终止租赁行为。业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2、照片：照片显示楼道内摆电视柜一个，电视柜上有一台电视机，照片上的时间为2020年8月。馨莲茗园物业公司主张该证据可以证明于丹在楼道堆放杂物，违反业主规约规定。于丹对证据的真实性认可，于丹主张电视和电视柜是准备送给其朋友的，其只在楼道存放了十几分钟，就被邻居举报了，最终只在楼道里放了一个多小时就搬走了。馨莲茗园物业公司主张至少放了三天。3、贴在房屋门上的告知书照片，馨莲茗园物业公司主张该证据证明于丹长期对外出租房屋，未到物业进行登记，严重违反业主规约的规定。于丹主张从未见到过这份告知书。租房的人是于丹的朋友，于丹表示其孩子达到上学年龄就会搬回居住。于丹提交牛X1、张X的书面证言及交费收据，证人证言证明只是暂时借住于丹的房屋，入住时于丹的母亲已告知其要遵守楼内张贴的业主须知，并带其到物业前台向工作人员进行了入主告知，并使用于丹的购水卡办理了购买生活用水的手续。交费收据显示XX1、XX2购水是馨莲茗园物业公司出具的收据。于丹主张该证据证明业主带着租户去物业登记了，馨莲茗园物业公司是否作了登记时馨莲茗园物业公司的工作内容，与于丹无关。馨莲茗园物业公司对于丹提交的证人证言的真实性不予认可，即使该证言真实，也只能说明其带着租户去买过水，不某过登记。4、XX3号业主崔X的举报信，该举报信记载XX3号业主反映XX1．XX2业主在2019年1月12日（周六）9点多进行装修时，电动工具发出巨大刺耳的声音，影响其家人休息、学习，双方为此发生冲突，业主的夫人还动手打了举报人，业主家房屋长期出租，经与物业核实，XX1、XX2业主装修也没有到物业办理手续，并把硕大的床垫放在举报人电表箱上并拒绝搬离。馨莲茗园物业公司主张该证据证明于丹在装修前未办理登记手续，且在周六日野蛮装修，严重扰民，引起打架，引起了多家业主投诉，违反小区管理规约。于丹主张崔X的爱人就在馨莲茗园物业公司工作，当时在周末施工是因为暖气漏水后需要更换木地板，并未产生很大的噪音，经与邻居协商同意后完成了施工。5、业主委员会出具的情况说明，该证据记载业委会证明于丹在楼道内堆放杂物、在周六、周日进行装修扰民，引起多家业主投诉、于丹对外出租房屋没有在30日内将出租情况告知物业公司，违反业主规约的规定。于丹对证据的真实性不予认可，业委会主任是物业公司的董事及监事，该证明上签字的人员均是物业公司的工作人员，业委会仅代表物业公司的利益，没有维护业主的利益，不认可该份证据的证明目的。本院认为，原、被告签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。上述协议第十四条规定：如原告未按时交纳物业费、供暖费或不遵守《馨莲茗园小区管理规约》，被告有权收回停车位。根据原告提交的证据显示，原告不存在未按时交纳物业费、供暖费的情况，亦在双方签订停车服务协议当日即交纳了2020年度的停车服务费，因此，原告不存在拖欠被告费用的违约情形。被告主张原告存在周六日装修扰民问题、出租房屋未办理登记问题、在楼道内堆放杂物的问题，违犯了业主规约的规定，其有权解除双方之间的停车服务协议。对此，被告提交了照片、举报信、小区业委会证明等证据，因举报信反映原告装修扰民的问题发生在2019年4月，并非涉案停车服务协议履行期间，因此，被告主张的此项解除合同的理由不能成立，本院不予认定。原告出租房屋和在楼道存放电视、电视柜发生在涉案租车服务协议履行期间，关于出租房屋登记，被告虽然在原告房门上张贴了告知书，但不能证明该告知书确已送达给原告，被告并未提交其他直接证据证明曾对原告出租房屋是否办理过登记的问题与原告进行过沟通，原告提交书面证人证言证实原告带其到物业前台进行了入住告知并使用原告的水卡在物业公司购买了生活用水，原告主张履行了口头告知方式，被告是否进行登记是被告的工作范围，由于被告未提交证据证明该公司办理出租房屋登记手续的具体要求和流程，因此，本院根据现有证据无从判断原告是否履行了告知义务，被告是否履行了登记职责，故对被告提出的此项解除合同的理由，本院亦不予认定。被告之后可以通过完善规章制度的方式，更好地行使管理、服务的工作职责。关于楼道堆放杂物问题，被告提交的证据显示原告在楼道内摆放了电视柜、电视机，原告主张只是临时存放，并未长期占用公共空间，对此问题，本院认为，原告在楼道内存放个人物品的行为确实违反了小区业主规约的相关规定，但经劝说后被告已将该物品搬离，且存放时间短暂，原告的违约行为轻微，并不足以达到解除双方停车服务协议的程度。综上所述，被告向原告发出的《收回停车位通知书》依据不足，该通知书对原告不发生法律效力，双方之间签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》应当继续履行，本院对原告的全部诉讼请求均予以支持；对被告要求确认双方签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》已于2020年12月31日解除、要求原告腾退立体47号车位的反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付车位占用费问题，因被告发出的《收回车位通知书》对原告不发生效力，原告使用立体47号车位有合法依据，被告向原告主张车位占用费存在认识上的错误，本院予以纠正。原告车辆停放在立体47号车位，应向被告支付停车服务费，截至本案法庭辩论终结时，原告实际欠付被告3个月的停车服务费，本院据此判决原告向被告支付2021年1月1日至2021年3月31日期间的车位费1350元。应当指出的是，原告作为小区业主，应当按照《馨莲茗园小区管理规约》的规定，规范自己的行为，配合物业公司工作，营造小区良好的居住氛围。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京馨莲茗园物业服务有限公司于二〇二〇年十二月二十五日发出的《收回停车位通知书》对原告于丹不发生法律效力。二、原告于丹与被告北京馨莲茗园物业服务有限公司于二〇一九年十二月三十日签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》有效，被告北京馨莲茗园物业服务有限公司继续为原告于丹提供立体47号车位的停车服务。三、自本判决生效之日起七日内，原告于丹支付被告北京馨莲茗园物业服务有限公司二〇二〇年一月一日起至二〇二〇年三月三十一日期间的停车服务费1350元。四、驳回被告北京馨莲茗园物业服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元、反诉费25元，由原告于丹负担25元，由被告北京馨莲茗园物业服务有限公司负担25元，均已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年四月六日法官助理 姜 洁书 记 员 温晓娟