北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初24256号原告：李辉，男，1976年12月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张津，北京润朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏天慈，北京润朗律师事务所律师。被告：李树旺，男，1960年6月20日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：李薇娟，女，1984年2月19日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李树旺，男，1960年6月20日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：北京市朝阳区崔各庄乡人民政府马泉营村民委员会，住所地北京市朝阳区。法定代表人：芮本生，主任。委托诉讼代理人：王**义，北京市当代律师事务所律师。被告：北京市马泉营农工商合作社，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陈猛，社长。委托诉讼代理人：王**义，北京市当代律师事务所律师。原告李辉（以下简称原告）与被告李树旺（以下简称李树旺）、被告李薇娟（以下简称李薇娟）、被告北京市朝阳区崔各庄乡人民政府马泉营村民委员会（以下简称马泉营村委会）、被告北京市马泉营农工商合作社（以下简称马泉营合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张津、夏天慈，李树旺，马泉营村委会、马泉营合作社委托诉讼代理人王**义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、李树旺、李薇娟返还我未占有使用期间的各项费用35003元；2、李树旺、李薇娟连带赔偿我建筑物损失450万元；3、李树旺、李薇娟连带赔偿我变压器损失20万元、消防改造损失15万元；4、马泉营村委会、马泉营合作社就上述第一、二、三项诉讼请求向我承担连带清偿责任；5、案件受理费由四被告负担。事实和理由：2015年6月17日，李树旺、李薇娟与我签订了一份《合作协议》，双方合作经营酒店。此前，李树旺、李薇娟曾与案外人北京某物业管理有限公司（以下简称某公司）合作经营该公寓酒店。但因某公司于2015年5月将其改建的用于经营公寓酒店的房屋所有权转让给我。因李树旺、李薇娟与某公司继续合作经营的基础不存在，故李树旺、李薇娟与我协商继续在上述改建房屋经营公寓酒店，因此签订了《合作协议》。该《合作协议》约定，李树旺、李薇娟将自己承租的位于北京市朝阳区的约2000平方米的院落以及自有的部分房屋与我所有的改建房屋共同合作经营，合作期限自2014年1月1日至2032年5月30日。合作收益采取我先支付李树旺、李薇娟收益的方式，第一、二年度支付收益费30万元，第三、四年度支付收益费31.8万元，第五、六年度支付收益费337080元，第七、八年度支付收益费357305元，第九、十年度支付收益费378743元。我和李树旺、李薇娟签订的协议虽然名义上是合作，但李树旺、李薇娟享有固定收益，不承担任何风险，双方实为房屋租赁合同关系。我做为涉案院落的承租人，在租赁期间始终依据合同的约定支付租金，全面履行我的合同义务。2020年1月15日，马泉营村委会作为涉案院落的出租人向转租人李树旺发出通知，告知李树旺单方解除其与李树旺签订的租赁合同，同时要求次承租人于3日内自行清理、撤离，如未按规定时间撤离、清理，村、乡两级将给予清理。2020年1月18日，作为次承租的我迫于无奈从涉案租赁房屋内腾退搬离。李树旺、李薇娟作为涉案《合作协议》的相对人，在我不存在违约情形的前提下，理应继续履行合同，有义务确保提供租赁物供我使用。但从腾退之日起，我便失去了对承租涉案院落及房屋正常使用、经营的权利，我认为李树旺、李薇娟的行为构成违约。2019年5月16日，李树旺曾向我发送其自行核算的应退费用明细单，并已经依上述金额退还给我。经李树旺统计共应退还我未占有使用期间的各项费用294117元。但上述明细核算存在错误，应当进行调整，其中包括我于2019年超额支付的租金36800元、现金2万元。其次，由于涉案院落的房屋已拆除，由此给我造成建筑物损失450万元、变压器损失20万元、消防改造损失15万元。马泉营村委会通过《通知》的形式单方面终止租赁合同的行为构成违约。马泉营村委会在没有证据证明其签订的《租赁协议书》的相对人存在违约行为的情况下，不具有约定或法定的事由提前终止合同。因此马泉营村委会应当与李树旺、李薇娟承担连带责任。马泉营合作社以其自身名义接受承租人交纳的涉案租赁院落的租金、税款，因此应当与马泉营村委会连带向我承担赔偿责任。现我诉至法院，请求判决支持我的上述诉讼请求。李树旺、李薇娟辩称：我们不同意原告的全部诉讼请求。首先，原告要求返还2019年多收取的收益费36800元没有任何事实依据。原告支付2019年的所有费用数额为36.8万元，根据《合作协议》的约定，原告在2019年应当收益费337080元，表面上看原告多支付了30920元，但多出部分是我们让原告支付村里收取的土地税，但即使这样，数额也是不够的。原告实际还应交纳村里地租涨价的款项，每年为2.4万元，补交2016年至2018年土地税35563元，这两项费用加在一起为59563元。因此原告实际上还欠付2019年费用28643元（59563元－30920元）。原告2020年支付我们收益费共计35万元，按照《合作协议》的约定，原告应当支付收益费的数额为357305元。原告2020年使用了20天，应支付的收益费为19580元，加上村里涨地租的费用1300元以及补交2019年土地税6360元，扣除这些费用，我们认为应当退还原告2020年支付的收益费数额为294117元。对于原告所述的2万元，我们也不知道是什么钱，与本案没有关系。本案中，我们和原告签订的《合作协议》约定的租赁物系我们建造的位于某村的院落（约2000平方米）及自有房屋（约1500平方米）。原告的承租权系自某公司（法定代表人郑某）处受让而来，郑某于2013年11月与我们签订合作协议，并于2015年将合作协议项下的全部权利转让给原告，合作期限从2014年1月1日起算。我们和郑某签订合作协议时，明确约定租金分两个部分，一部分是每年支付的固定租金，第二部分是分红租金，在郑某实现盈利后，每年除支付固定租金外，另分红给我们当年所获取的经营利润的20％，这也是合同租金明显低于市场价的原因，但当时并未明确写入合同。而我们对郑某与原告之间的交易内容并不知情，仅知道郑某将合作协议项下的权利转移给了原告。关于原告第二、三项诉讼请求，我们认为，原告应自行处理其购买违建房屋的损失和在经营过程中的投入，无权要求我们进行补偿或赔偿。首先，在我们双方的《合作协议》中明确了原告所经营的房屋系从某公司处购买，并应自行处理与某公司关于房屋的任何纠纷，我们不承担任何责任。原告第二项诉讼请求的本质是其自某公司处购买的房屋无法正常使用、被拆除后又未获得任何补偿，这均系原告与某公司的关系，与我们无关。即便《合作协议》中明确了双方合作，但也明确了如因上级有关部门根据城市发展要求或城市规划及开发商等原因需对房屋进行拆除的，双方互不违约，《合作协议》自政府规定的房屋拆除之日终止。在我们不存在任何违约行为的情况下，原告无权要求我们承担任何赔偿责任。在本次腾退过程中，根据乡里提供的测绘成果图，可以认定我们在承租某村土地上自行建房总面积为15479.5平方米，包含2013年3月28日以后的4628.9平方米。所以村委会仅对10850.6平方米的房屋给予补偿（2013年3月28日以后未经规划所建房屋不在补偿范围内）。我们承租的地方一共转租给三家，每一家都有确切的面积，村委会也按照应补偿的部分分别进行了补偿。我们所提及的涉案房屋面积为4172.02平方米，其中包含2013年3月28日以后增加的房屋面积为1589.54平方米。所以村委会补偿我们的房屋面积为2582.48平方米。本案中，原告所购买的房屋是在2013年3月28日以后建造的，不在本次补偿范围内，无权获得任何政府补偿。根据本次补偿政策的规定，2013年3月28日以前建造的房屋予以补偿，我们在该涉案院落中建造的房屋的补偿标准为每平方米1245.1元、搬家奖励费为每平方米50元，合计每平方米补偿标准为1295.1元。关于原告主张的变压器，该院落腾退时，已经没有变压器了。关于原告所称的15万元消防改造费用，我们也不认可。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。马泉营村委会、马泉营合作社辩称：原告与李树旺、李薇娟签订的《合作协议》与我们村委会、合作社没有任何法律上的利害关系。我们给予李树旺的补偿款的数额也是经过乡村两级核算后确定的，原告并非受偿主体。根据乡的腾退补偿政策的规定，2013年3月28日之后新建的房屋在未取得合法建房审批手续的情况下是没有任何补偿款的。我们给予的补偿是针对有合法规划手续的，李树旺与原告之间属于赠予关系，该赠予随时可以撤销。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并认定如下事实：2002年3月18日，李树旺代表北京某企划有限公司（以下简称某公司）与马泉营村委会签订了一份《租赁协议书》，该协议书约定由某公司承租马泉营村委会出租的位于北京市朝阳区院内9.5亩的土地，租赁期限自2002年6月1日至2032年5月30日。某公司承租上述院落后，李树旺在院落内出资建造房屋。庭审中，马泉营村委会、马泉营合作社认可上述租赁合同在履行过程中承租人变更为李树旺和李薇娟。2020年1月15日，马泉营村委会给李树旺发出了一份通知，该通知载明：“根据区、乡两级关于《非首都功能疏解》相关会议精神，马泉营村按规定要求对村内公寓、出租大院及安全、消防隐患重大场所进行回收，清理。马泉营村委会与李树旺的租用合同已于2020年1月15日解除，请各租户收到此通知后后3日内，按要求自行清理、撤离。如未按规定时间撤离、清理。村、乡两级将给予清理。因此所产生的一切经济损失由各租户自行承担，后果自负。望高度重视。”同日，马泉营合作社与李树旺、李薇娟签订了一份《解除租赁协议》，该协议约定解除某公司与马泉营村委会于2002年3月18日签订的《租赁协议书》，就李树旺、李薇娟在承租期间建造的地上物，由马泉营合作社给付李树旺、李薇娟房屋、地上物及附属设施补偿款共计14052565元。在马泉营村委会、马泉营合作社提交的《马泉营村非住宅预签协议汇总（第五批）》中载明，占地面积8031.2平方米，建筑面积15479.5平方米，其中正式房屋建筑面积10850.6元，其中“3.28”后新增建筑面积4628.9平方米，正式房屋结构总价为11046536元，房屋装修价为1948138元，设备附属物价款为515361元，搬家奖为542530元，补偿总价为14052565元。案件审理过程中，马泉营村委会、马泉营合作社向本院提交了一份北京市朝阳区崔各庄乡人民政府关于印发《崔各庄乡非住宅腾退回收工作实施方案》的通知，以此证明崔各庄乡在实施非住宅腾退工作时，对于2013年3月28日以后新增违法建设不给予任何补偿。2013年11月6日，李树旺代表某公司与某公司签订了一份《合作协议》，约定某公司用其承租马泉营村委会的院落中2000平方米的院落及自建房与某公司合作经营，合作经营期限自2014年1月1日至2032年5月20日。某公司每年按照该协议约定的标准向某公司支付合作收益。上述《合作协议》签订后，某公司在该院落内出资建造房屋。2014年5月5日，原告与某公司人员郑某签订了一份合同，约定某公司以450万元的价款将建造和在建的房屋转让给原告。2015年5月5日，原告与某公司签订了一份《转让合同结算协议书》，约定某公司以450万元的价款将其建造的房屋转让给原告。2015年6月17日，原告与李树旺、李薇娟签订了一份《合作协议》，该合作协议约定：“鉴于乙方（原告）于2015年5月从北京某物业管理有限公司（代表：郑某）购买了坐落于北京市朝阳区某村的改建房屋而成为次改建房屋所有人（仅限于地上物），鉴于甲方（李树旺、李薇娟）因上述改建房屋所有权的转移与北京世纪某物业管理有限公司解除了双方2013年11月6日签署的《合作协议》，鉴于甲乙双方愿意在上述《合作协议》的基础上继续保持合作关系。经甲、乙双方充分协商，甲方将自己租赁的坐落于北京市朝阳区某村的约2000平方米院落及自建房屋与乙方合作经营，经营面积以房屋及院落实际面积为准，（其中在原大门内的北侧楼房首层西头南北相对的各两间房（4间）给甲方无偿使用，并在院子东头锅炉房北侧加盖米X米的库房，费用乙方承担）并指定如下合同条款。”该合同约定合作期限为2014年1月1日至2032年5月30日，合同约定原告每年向李树旺、李薇娟支付确定数额的合作收益。该合同第五条第（二）款第7项约定：“乙方应保证与北京某物业管理有限公司之间关于其改建房屋的所有权进行完整交割。若甲乙双方在本协议履行期间，因乙方与北京某物业管理有限公司关于该改建房屋的任何纠纷，甲方不承担任何责任。”该合同第五条第3款约定：“合作期间，如因上级有关部门根据城市发展要求或城市规划及开发商等原因，需对甲方租赁的房屋拆除时，双方互不违约，本合同自政府规定的房屋拆除之日终止，甲方将剩余期限的收益费用在十五个工作日内退还乙方，除此之外所付费用概不退换。关于拆迁补偿款，甲方首先应获得原乙方翻建后的建筑总面积其中的第一层1500平方米的补偿款。除上述补偿款外，本协议签订后五年内拆迁的，甲方应额外获得（除甲方首先应获得原乙方翻建后的总建筑面积其中的第一层1500平方米的补偿款外）剩余补偿款的30％，乙方获得剩余补偿款的70％；本协议签订后五年后拆迁的，甲乙双方各获得（除甲方首先应获得原乙方翻建后的总建筑面积其中的第一层1500平方米的补偿款外）因经营或拆迁损失额外补偿款50％。甲乙双方需在领取后十五日及时返还给予对方，不得拖欠。乙方无权获取甲方其它补偿款项。”2015年5月23日，李辉、李树旺、李薇娟签订了一份《补充协议》，该协议约定：“由于甲方（李树旺、李薇娟）租赁某村2015年重新制定的《租赁合同补充协议》的费用调整，由原来的每亩8000元（捌仟元）增加为每亩16000元（壹万陆仟元）。根据甲乙双方的《合作协议》第五条（二）6.的条款之规定，增加部分为每亩8000元×3亩24000元（贰万肆仟元）由乙方（原告）承担。乙方需在2015年1月1日前交给甲方收益费用时同时将24000元（贰万肆仟元）一起交给甲方，以后每年度按时交纳，直至甲方和甲方租赁的某村重新制定协议时为止。”该协议有原告的签字和指纹，庭审中，原告对该协议的真实性不予认可，本院向原告释明是否对该协议中原告的签名进行鉴定，原告明确表示不同意鉴定。案件审理过程中，原告向本院提交了一份《消防工程合同》和《北京市建设工程施工合同》，原告以此证明其在合作的场地上因为消防改造花费19万元，为安装变压器花费330448.97元。李树旺、李薇娟认为上述合同与其无关，对合同的履行情况亦不知情。2020年初，原告基于《合作协议》最后一次向李树旺、李薇娟支付收益费35万元。庭审中，原告、李树旺、李薇娟均认可原告实际搬离合作场地的时间为2020年1月20日。李树旺、李薇娟自行核算，认为应当扣除2020年20天的收益费19580元、涨地租款项1300元和2018年房产税28643元、2019年的房产税6360元，共计55883元，故李树旺、李薇娟实际退还原告收益费294117元。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告和李树旺、李薇娟签订的《合作协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原告、李树旺、李薇娟应当按照协议的约定履行各自的义务。原告虽对李树旺、李薇娟提交的《补充协议》真实性提出异议，但该协议有原告的签字，且原告经本院释明，不同意对该签字是否为原告所签进行鉴定，本院对该补充协议的真实性予以认可，该协议亦为原告、李树旺、李薇娟签订的合法有效的协议。原告与李树旺、李薇娟签订的上述协议因李树旺、李薇娟与马泉营合作社签订的《解除租赁协议》而无法继续履行，该解除协议虽为李树旺、李薇娟签订，但应考虑其签订的背景为北京市疏解整治政策的实施，具有一定的强制性。故关于原告、李树旺、李薇娟签订的《合作协议》及《补充协议》的终止后的法律后果，应适用《合作协议》第五条第3款的约定。根据上述协议的约定，原告在2020年向李树旺、李薇娟支付了收益费35万元，但原告实际使用时间为20日，故李树旺、李薇娟应当退还原告未使用期间的收益费用。关于李树旺、李薇娟主张扣除2018年、2019年两年度房产税的答辩意见，本院认为，因双方签订的《合作协议》以及《补充协议》中并未约定原告应当承担该部分费用，故李树旺、李薇娟的上述扣除数额没有合同依据，本院对李树旺、李薇娟的该项答辩意见不予采信，二人应当退还原告收益费35003元。关于原告要求、李薇娟赔偿建筑物损失450万元的诉讼请求，本院认为，通过庭审查明的事实可以认定，原告通过从案外人处转让取得的房产在腾退补偿过程中未获得任何补偿，故原告要求李树旺、李薇娟赔偿该建筑物损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求李树旺、李薇娟赔偿消防改造、变压器损失的诉讼请求，本院认为，原告提交的证据不足以证明上述设施在腾托补偿过程中取得了对应的补偿，故本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。关于原告要求马泉营村委会、马泉营合作社承担连带责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告李树旺、被告李薇娟于本判决生效之日起七日内退还原告李辉收益费三万五千零三元；二、驳回原告李辉的其他诉讼请求。如被告李树旺、被告李薇娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万五千八百八十元，由原告李辉负担四万五千二百零五元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告李树旺、被告李薇娟负担六百七十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  乔红星二〇二一年四月二十七日书记员  唐 哲书记员  刘佳星