江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初1415号原告：无锡金鹏物业有限责任公司，住所地无锡市锡山区东亭街道庄桥路21号。法定代表人：丁益，该公司总经理。委托诉讼代理人：费振初，无锡市锡山区华光法律服务所法律工作者。被告：吴军洪，男，1971年11月11日出生，汉族，住无锡市锡山区。原告无锡金鹏物业有限责任公司（以下简称金鹏公司）与被告吴军洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日进行了证据交换，后依法组成合议庭，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告金鹏公司的委托诉讼代理人费振初，被告吴军洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鹏公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴军洪支付物业费35787.65元；2.判令吴军洪支付自拖欠物业费之日起至实际履行还款之日止的滞纳金（费率参照2019年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准4.15%上浮80%计算）；3.诉讼费由吴军洪负担。事实和理由：吴军洪向无锡聚江房地产有限责任公司（以下简称聚江公司）购买坐落于春江花园三期小区352-1101商品房，其下属春江分公司与吴军洪签订了前期物业管理服务协议，对物业费的缴费标准进行了约定，但吴军洪未按约支付物业费，至2019年12月31日止合计结欠物业费35787.65元未付，故金鹏公司起诉至法院，要求吴军洪立即给付上述物业费及相应滞纳金。被告吴军洪辩称，一、其对前期物业管理服务协议是否有效存在异议，具体由法院依法认定；二、金鹏公司诉状中经过春江社区人民调解委员会调解不是事实；三、金鹏公司提供的物业服务质量不到位，具体表现为：房屋存在漏水，可视门禁坏了多年未修理。2016年3月，其放在车里的电脑发生盗窃，小区内绿化不好，公共设施损坏且存在缺失，小区居住在底层的居民存在私自搭建违章建筑情况，小区内垃圾脏乱差，小区保安在岗时睡觉，小区内存在车辆违停等。经审理本院查明事实如下：一、吴军洪向聚江公司购买坐落于春江花园三期小区352-1101商品房。2010年7月31日，无锡金鹏物业有限责任公司春江分公司（以下简称金鹏春江分公司）与吴军洪签订前期物业管理服务协议1份，约定由金鹏公司春江分公司对春江花园三期进行物业管理，其中载明：金鹏公司春江分公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；吴军洪房屋的建筑面积为209.04平方米；吴军洪交纳费用时间每季度一次；收费标准带电梯住宅按建筑面积底层每月每平方米1.10元，底层另收取公共水电费每月每平方米0.25元、二层以上收公共水电费、电梯使用费0.50元，非住宅按建筑面积每月每平方米1.80元；吴军洪违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金鹏公司春江分公司有权要求吴军洪补交从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。庭审中，金鹏公司认可物业费实际为每年缴纳一次。庭审中，吴军洪称从金鹏公司提供的前期物业管理服务协议复印件看出，金鹏公司在前期物业管理服务协议原件上加盖的公章系复印后加盖的，庭审中金鹏公司对此予以否认，并称复印件上没有盖章系油墨淡了没复印出来。二、合同签订后，金鹏公司春江分公司按约提供物业服务，庭审中，吴军洪称物业费已很久未缴纳，金鹏公司也从未催缴过，具体什么时候开始没缴纳的也记不清了，同意按金鹏公司主张的欠付物业费时间计算。三、庭审中，吴军洪称金鹏春江分公司提供的物业服务不到位，并举证了相应照片，其反应的主要问题是：1、消防安全管理中原告设施维护不到位，消防检查流于形式，消防栓箱检查表中出现检查日期超前填写；2.消防通道常年占用；3、消防平台私搭乱建；4、电动车楼道内充电，飞线充电；5、底楼住户违章搭建，占用绿地违章搭建；6、红外探头掉落，生锈腐蚀无法正常工作；7、保安工作时间睡觉；8、电梯运行存在隐患；9、非小区业主汽车乱停；10、电动车无序乱停乱放；11、垃圾无人清理；12、居住房屋漏水。庭审中，关于房屋漏水问题，吴军洪称其居住房屋位于顶层，其认为当时飘窗防水没做好，但也没有找专业机构查询过原因。金鹏公司对吴军洪提出的上述服务不到位问题均不予认可。四、经查明，金鹏公司春江分公司系金鹏公司的分支机构，不具备相应法人资格。上述事实，有商品房买卖合同复印件、前期物业管理协议、春江花园业主临时公约、照片打印件及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为：根据金鹏公司举证的前期物业服务管理协议原件，该协议经双方签字、盖章，系双方当事人真实意思的表示，且该协议亦已实际履行，该协议合法有效。春江分公司系金鹏公司的分支机构，相关民事权利义务由金鹏公司承继。关于吴军洪提出的房屋漏水问题，因现无法查证房屋漏水的具体原因，且与案涉纠纷非基于同一法律关系，吴军洪可另行提起诉讼解决，本案中不予理涉。关于吴军洪提出的其他物业服务不到位的问题，设立物业公司的目的是为小区全体业主创造一个更适宜生活的外部环境，而小区的公共秩序、公共环境、公共卫生等需要物业公司及小区全体业主的共同维护，物业服务质量是否达到合同约定的要求不能仅依据个别业主的标准，况且要实现物业管理的毫无瑕疵并达到全体业主的满意也是不客观的，同时，物业管理费的收取是确保物业服务企业正常运行的前提，欠缴物业费不利于物业服务企业的正常运行，其在一定程度上也会造成物业服务质量的下降，业主不能因对物业服务质量不满而不按时缴纳物业管理费。经计算，自2011年2月1日起至2019年12月31日止的物业费合计金额为35787.65元（保留至小数点后两位），吴军洪理应及时支付，因吴军洪未按时缴纳物业费，应按协议约定支付滞纳金，现金鹏公司主张的违约金标准低于约定，且在法律的规定范围内，本院予以认可。庭审中，金鹏公司自认案涉物业费实际系每年缴纳一次，故其主张的滞纳金应按年分段计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：吴军洪于本判决发生法律效力之日起10日内向无锡金鹏物业有限责任公司支付物业费35787.65元并支付滞纳金（以其中的3679.10元为基数，自2012年1月1日起；以其中的4013.52元为基数，自2013年1月1日起；以其中的4013.52元为基数，自2014年1月1日起；以其中的4013.52元为基数，自2015年1月1日起；以其中的4013.52元为基数，自2016年1月1日起；以其中的4013.52元为基数，自2017年1月1日起；以其中的4013.52元为基数，自2018年1月1日起；以其中的4013.52元为基数，自2019年1月1日起；以其中的4013.52元为基数，自2020年1月1日起，上述滞纳金均计算至实际履行之日止，按2019年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准4.15%上浮80%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1290元，由吴军洪负担（金鹏公司同意其预交的案件受理费1290元本院不再退还，由吴军洪于本判决生效之日起10日内向金鹏公司直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 姚 坚人民陪审员 陈 萍人民陪审员 缪燕萍二〇二一年四月十九日法官 助理 孙玉龙书 记 员 安梦琪