山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终2695号上诉人（原审原告）：董霞，女，1966年2月19日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：刘代宝，男，1972年8月13日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南市万达房产中介服务有限公司（原莱芜市万达房产中介服务有限公司），住所地济南市。法定代表人：吕杨杨，总经理。上诉人董霞、刘代宝因与被上诉人济南市万达房产中介服务有限公司（以下简称万达中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初6337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。董霞上诉请求：1.撤销（2020）鲁0116民初6337号民事判决书，改判刘代宝10日内向董霞返还购房款39500元及利息（以39500元为基数，自2018年9月19日至实际偿还之日起按照3.85%计算）；2.请求被上诉人万达中介公司向上诉人返还3500元房屋中介费；3.本案诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：第一、一审法院适用法律错误。董霞诉刘代宝购房纠纷一案，董霞原本认定刘代宝存在欺诈，以没有供暖气的房子作为供暖的房子销售给董霞。但是经过一审法院的说理后，董霞认真查询了莱芜方兴热力2018年的公告，发现方兴热力于2018年10月10日，才发布的缴费通知。而董霞与刘代宝买卖房屋日期为2018年9月19日。由此可知，一审法院对于刘代宝在履行合同的过程中，不存在欺诈的故意认定没有错误。但是鉴于董霞和刘代宝对于房屋买卖合同不能履行及董霞合同目的不能实现均无过错，故一审法院可依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决返还已经支付的价款及相应利息，对一方当事人请求对方当事人赔偿损失的请求不予支持。关于19万购房款，刘代宝已经返还160500元，因此，一审法院应当判决刘代宝返还39500元及利息。但是一审法院认为，董霞所主张的应退房款的数额依法支持30000元。一审法院是违反《中华人民共和国合同法》第九十七条，也是违背了社会主义核心价值观的公平原则的。第二、本案违反法定程序。董霞与刘代宝房屋买卖纠纷，万达中介公司全程参与了看房，签订合同，退房，退钱等一系列的事情经过。董霞在一审期间，将万达中介公司列为被告，不仅符合法律的规定，同时也是为了实现诉讼经济，意图经过人民法院一次审理，同时解决两个纠纷。并且在一审庭审中，万达中介公司作为被告全程参与了诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条规定，基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。但是一审法院认为上诉人董霞与被上诉人万达中介公司的纠纷不属于同一法律关系，本案依法不予处理，董霞可另行起诉。一审法院的该说法闻所未闻。综上，一审法院适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院予以纠正，以保障上诉人利益。刘代宝辩称，我们都是通过中介正常购买，董霞同意购买之后我才从外地赶回来签的合同，中介带着董霞多次看房。董霞确认购买之后并向中介交付了定金我才从外地赶回来签的购买合同。付尾款的时候董霞中途不要了，说是没有暖气，我说暖气是安装好了的，不知道什么问题董霞就不要了，中介协调之后按董霞违约处理，打了欠条之后返还一部分钱，董霞又打12345告中介。万达中介公司辩称，当时买房子的时候刘代宝不在，董霞也非常想要这个房子，当时视频签的合同，让刘代宝从外地赶回来重新签的合同，签了合同之后又在规定时间内交首付，首付交了之后董霞说房子没有暖气，那个时候还没有到供暖期间，董霞以这个理由不要房子了，要求房主退还当时支付的所有房款，我们多次协调后按照合同执行，按照房款5%执行，当时协调好了董霞也同意了，退钱之后董霞又打12345。同意一审判决的意见。刘代宝上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回董霞一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由董霞承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。本案涉案房屋买卖合同因董霞违约已经解除，违约问题双方已经处理并实际履行完毕。1.双方买卖合同依法成立并生效，不存在无效、可撤销情形。董霞通过万达中介公司多次看房确认后购买的，所有的合同约定均是由刘代宝、董霞共同认可确定并签字的。关于涉案房屋暖气供暖问题，因在房屋买卖之前确实已经供暖，故刘代宝不存在任何欺诈情形。且在履行过程中刘代宝不存在违约行为；相反董霞在合同签订之后，拒绝继续履行剩余购房款已经构成违约。2.就董霞违约问题双方已经处理并实际履行完毕。刘代宝、董霞在万达中介公司的调解下，董霞按合同约定承担了违约责任，解除了双方合同。同时由刘代宝为董霞就所退款项出具欠条一份，即双方已经就违约问题进行了处理，并同时解除了房屋买卖合同。刘代宝在约定时间内按约定退还董霞房款160500元。该事实由欠条、刘代宝及董霞微信聊天记录及万达中介公司工作人员予以证实。3.董霞承担违约责任并不过分高于损失。我与董霞此次房产交易是在2018年，当年房价为历史最高点，可因为董霞毁约影响房产至今无法正常售出，就算售出房价已不是2018年的价格，保守估计差价加利息大约是20万元，董霞承担违约责任并不过分高于损失，相反却是难以弥补刘代宝的正常损失。综上所述，请二审法院依法审理，驳回董霞一审诉讼请求，以彰显法律的尊严。董霞辩称，第一，董霞并未违约。是刘代宝违约。刘代宝在名扬小区长期居住，并在本小区有两套房子，其知道或者应当知道2018年不通暖气的新闻。但是在卖房过程中，刘代宝一个劲的承诺有暖气。其虚假承诺，让董霞作出了购房的承诺，在董霞通过其他邻居得知该小区今年不供暖气后，董霞为老人购买安居房的合同目的落空后，才向刘代宝提出了退房的要求。董霞在此次购房活动中，没有任何过错。即使，刘代宝在2018年9月19日，确实不知道名扬小区不通暖气。那也是属于不可归因于买卖双方的原因解除合同。应当解除合同的同时，双方互相返还购房款和房屋。第二，刘代宝在退16万过程中有没有存在胁迫的问题。刘代宝在退购房款的过程中，其胁迫内容为，你要是想要钱，你就拿走16万，要不然一分都没有。董霞可以提供两份证据的线索，申请济南市中级人民法院调取。线索一，一审时的庭审录音录像。在一审庭审时，万达房产的员工明确表示，刘代宝说了这句话。事后，董霞向莱芜区人民法院以存在证人为由，要求一审法院认定刘代宝存在胁迫的情形，要求一审法院撤销合同。但是一审法官以万达中介公司的员工只是旁听人员身份，未取得诉讼参与人资格，董霞要求一审法院追加万达中介公司的员工以证人身份出庭作证，但是被一审法官否决了。线索二，要求万达中介公司的员工出具证人证言，以证明刘代宝在退16万购房款的过程中，存在胁迫情形。第三、房子价格下跌是市场行为。万达中介公司述称，同意上诉人刘代宝的意见。董霞向一审法院起诉请求：1.判令刘代宝归还董霞购房款4万元及利息（自2018年9月19日起至实际给付之日止按同期银行贷款利息3.85%计算）；2.判令被告万达中介公司立即返还中介费5900元及利息（自2018年9月19日起至实际给付之日止按同期银行贷款利息3.85%计算）；3.本案诉讼费由刘代宝、万达中介公司承担。一审法院认定事实：刘代宝（甲方）与董霞（乙方）通过万达中介公司于2018年9月19日签订《万达房屋买卖合同》一份，甲方自愿将坐落于原莱芜市高新区冯家林名洋小区xxxxxxx房产以59万元的价格出售给乙方，房屋建筑面积为148.37平方米，储藏室为23平方米，双方约定合同签订之日起甲方支付定金10000元并支付首期购房款20万元，剩余购房款于2018年12月19日前一次性支付。前述合同中，双方约定涉案房屋的附属配套设施包括水、电、暖气、天然气等；如甲方或乙方中途违约，则由违约方按总购房款的5%向对方支付违约金。同时双方在《万达定金收付书》中约定如乙方违约，则定金不退，如甲方违约，则已收定金双倍返还。2018年9月18日，董霞交纳定金10000元；2018年9月21日，董霞交纳首期购房款190000元。后董霞以涉案房屋没有暖气为由要求解除涉案房屋买卖合同，双方解除合同后刘代宝分批退还原告董霞购房款共计160500元，余款39500元未退还。另查明，涉案房屋在出售之前曾经供过暖，但2018-2019年、2019-2020年、2020-2021年供暖季均未供暖。一审法院认为，董霞与刘代宝通过万达中介公司签订的《万达房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，一审法院依法予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案房屋在2018年以前曾经供暖，暖气等配套设施齐全，2018-2019年供暖季后并未供暖，但涉案房屋买卖发生在2018年9月份，当时尚未进入供暖季，因而是否进行供暖也并非刘代宝主观意志所能决定的，因而无法认定刘代宝在签订涉案房屋买卖合同时存在主观恶意或隐瞒、欺骗。董霞在购买房屋时明确陈述其所购买的房屋必须有暖气即能正常供暖，但董霞提出解除合同时并未进入供暖季，且其提出解除合同时并无法确定当年度供暖季是否供暖。现双方已解除合同，合同所确定的权利义务关系已经终止，故结合双方解除合同的事由、涉案房产状况、双方已履行合同的状况、刘代宝已退还房款的数额以及双方关于违约责任的约定等，董霞所主张的应退房款的数额一审法院依法支持30000元。关于董霞所主张的利息，可自起诉之日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。刘代宝主张双方协商一致解除合同、合同事宜双方已处理完毕证据不足，一审法院依法不予采信。关于董霞所主张的中介费问题，本案系房屋买卖合同纠纷，董霞的第二项诉讼请求与本案并不属于同一法律关系，本案依法不予处理，董霞可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告刘代宝于本判决生效后十日内向原告董霞返还购房款30000元及利息（以30000元为基数，自2020年11月26日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告董霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费474元，由董霞负担199元、刘代宝负担275元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘代宝提交微信聊天截图7张，以证明当时通过中介的调解我们达成协议，分批次退给董霞钱，按合同执行5%的违约金和押金没有退，其他的都退了，剩下的是16.5万元，当场给了5.5万元，打了11万元的欠条，我给了钱之后董霞把欠条还给我了。董霞质证认为，只能证明给了我16万元。万达中介公司质证认为，两上诉人协调好给董霞退了16万元左右，就是房价的5%以及1万元的定金没有退，两上诉人都是同意了的。董霞提交2021年3月25日下午录像视频及申请本院调取的一审庭审录像，以证明邻居都知道2018年9月份没有暖气，刘代宝肯定也知道；一审庭审录像证明宋洪杰陈述刘代宝说过要么16万元，要么一分没有。刘代宝质证认为对录像视频，董霞拿着2021年3月份的视频证明2018年的事，无法理解董霞的证明目的。对一审庭审录像，宋洪杰是否说过记不清了，但是我们16.5万元是根据三方的购房合同得出的。本院二审查明，董霞曾经接受刘代宝于2019年1月30日出具的“刘代宝欠董霞退房款拾壹万元整”的欠条。本案二审中，刘代宝自认涉案房产内没有地暖，没有暖气片，也没有天然气。本院查明的其他事实同一审审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点是：刘代宝应否返还董霞购房款40000元。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，董霞与刘代宝通过万达中介公司签订的《万达房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，各方当事人均未举证证实涉案合同存在无效的情形，一审判决认定合同有效，符合上述法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同签订后，董霞支付定金10000元和首期购房款190000元，根据刘代宝分批退还董霞购房款160500元的事实，足以认定刘代宝和董霞均同意解除涉案房屋买卖合同。对董霞支付的其余购房款39500元，刘代宝和董霞既未明确约定予以退还，也未明确约定不予退还，综合考虑涉案房产内实际没有供暖设施，与合同约定明显不符、董霞曾经接受刘代宝出具的欠条及一审法院考虑的双方解除合同的事由、涉案房产状况、双方已履行合同的状况、刘代宝已退还房款的数额、双方关于违约责任的约定等因素，一审法院将刘代宝应退房款数额酌定为30000元，并判决刘代宝返还30000元及相应利息，符合上述法律规定和本案实际情况。董霞与刘代宝之间系买卖合同关系，其与万达中介公司之间系中介合同关系，二者并非同一法律关系，一审法院对董霞的第二项诉讼请求依法不予处理，符合法律规定。综上所述，董霞、刘代宝的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1896元，由董霞负担948元，刘代宝负担948元。本判决为终审判决。审 判 员 亓雪飞二〇二一年四月十五日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂