江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0585民初2362号 原告：陆葵，男，汉族，1980年11月20日生，住上海市嘉定区。 委托诉讼代理人：王志刚，男，汉族，1964年8月14日生，住江苏省太仓市。 被告：邵友红，男，汉族，1963年9月15日生，住江苏省太仓市。 被告：顾雪琴，女，汉族，1970年3月9日生，住江苏省太仓市。 原告陆葵与被告邵友红、顾雪琴商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王志刚到庭参加诉讼，被告邵友红、顾雪琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告陆葵向本院提出诉讼请求：请求判令被告赔偿原告6500元。事实和理由：原告依据太仓鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）提供的太仓市彩虹花苑（天下）房地产项目售楼宣传样本介绍及开盘时在太仓报上所做的广告（其中，文字资料中的第5页载明小区总占地面积为45000平方米，总建筑面积63000平方米，绿化率55%，容积率1.37）向该公司购买了彩虹天下房产，付清了全部房款，并依法办理了房产证。原告购买时考虑其规划容积率低，绿化率高，配套设施齐全、价格合理等因素。但后原告发现，参照太规建批（2003）52号、规划许可证副本076号、太土出合（200）字第61号、2005年3月20日《建设工程规划综合验收申报表》、2006年2月14日《建设工程规划综合验收申报表》、太城建（2005）013号、太城建（2006）040号、竣工验收备案表第22页、太城新规（2003）字107号以及太仓市住建局未将阁楼计入容积率等文件资料确定，鸿达公司未经购房者书面同意及公示的情况下，将容积率1.37增加到1.58，鸿达公司擅自提高容积率的行为构成违约。鸿达公司未经依法清算于2015年7月1日办理了注销登记手续，被告邵友红、顾雪琴应对鸿达公司的债务承担清偿责任。原告所购房产面积为130平方米，原告主张损失按每平方米50元计算，被告应赔偿6500元。 被告邵友红、顾雪琴辩称：1.原告所提的诉讼请求已过诉讼时效，应当予以驳回起诉。鸿达公司于2000年左右开发涉案小区，上述房屋的销售时间大多数在2002年至2006年期间，就本案中双方于2005年1月23日签订商品房销售合同，时至今日已经超过十年，已经超过了民事诉讼法规定的诉讼时效。2.本案涉及群体性诉讼，纠纷争议较大，法院采取小额诉讼程序剥夺了被告的上诉权。3.鸿达公司并未印制过原告提供的宣传资料，原告也无法证明鸿达公司向其发放过相应宣传资料，故宣传资料不能成为合同的一部分。4.原告主张赔偿的依据是鸿达公司存在违约行为，但鸿达公司与原告签订的合同未对容积率进行相关约定，同时涉案小区的容积率经相关政府部门合法审批通过，小区容积率不存在违规或超规划情况，不存在任何违约情形。5.涉案小区为现房销售，虽然小区在建设过程中增加了建筑面积，但是该行为经过行政审批部门同意，且该行为在商品房销售之前，故行为不能认定鸿达公司存在违约的情形。商品房销售的许可证系行政审批部门分批审核、分批发放，故与实际小区建筑面积存在误差属于正常情形。任何一家房地产开发公司的预售许可证登记的建筑面积与实际建成后的面积都存在差异。6.销售许可证所载内容不应当成为双方合同约定的内容。销售许可证只是作为行政审批部门允许开发商进行商品房销售的依据，并非是合同双方对于权利义务的约定。本案中原告主张的依据系认为鸿达公司印发了宣传资料，且实际交付标准与印发资料不符，法院应当按照被告的主张依据进行审理。7.我国并非判例法国家，法院审理案件应当按照个案的诉讼请求进行审理，不能直接适用王志刚、赵文兰一案中的相关内容及标准进行审理判决。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2004年2月29日，陆葵与鸿达公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由鸿达公司将太仓市房屋出售给陆葵。其中，合同第二条约定买受人购买的为预售商品房；预售商品房批准机关为太仓市规划局，商品房预售许可证号为（2003）预准字第054号。合同第三条约定该商品房建筑面积共130平方米。 后上述房屋产权登记至陆葵名下，房屋坐落为太仓市，建筑面积为130平方米。 另查明：鸿达公司开发的彩虹天下小区位于太仓市北侧，于2003年10月动工建设，2005年3月竣工。 2003年7月22日，太仓市规划建设局太规建批（2003）52号关于彩虹天下居住小区方案的批复明确彩虹天下居住小区建筑总面积63000平方米，容积率1.4，绿地率55%，建筑日照间距系数不小于1.25。 2003年11月26日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的（2003）预准字第054号太仓市商品房预售许可证显示“商品房坐落于城厢镇××北路，占地面积为45021平方米，共20幢，总建筑面积为63000平方米”。 2005年3月21日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发了太城建（2005）013号建设工程规划许可证，该证显示鸿达公司开发的彩虹天下1-3、5、6、7、8-12、15、17-19#的建设规模为46663平方米（其中阁楼面积为5274.25平方米，门面房面积为3242.48平方米）。 2005年3月31日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的（2005）销准字第011号太仓市商品房销售许可证显示“彩虹天下商品房1#-3#、5#-12#、15#、17#-19#、6#-1、9#-1、12#-1、19#-1，占地面积45000平方米，总建筑面积46663.78平方米”。 2006年2月15日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发了太城建（2006）040号建设工程规划许可证，该证显示鸿达公司开发的彩虹天下小区16#、20#、21#、22#、23#、会所的建设规模为28843平方米。 2006年3月3日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的太（2006）销准字第009号太仓市商品房销售许可证显示“城厢镇××北路16、20#-22#住宅，23#商业，会所共占地面积45021平方米，总建筑面积为28843.38平方米”。 又查明：鸿达公司于1999年9月1日设立，其股东包括邵友红（出资650万元）和顾雪琴（出资350万元），法定代表人为邵友红。2013年9月20日，邵友红和顾雪琴通过股东会决议，决定注销鸿达公司；成立清算组，组员为邵友红、顾雪琴和顾自强，组长邵友红。清算组于2013年10月17日在江苏经济报上发布了注销（清算）公告。2015年6月20日，清算组出具的清算报告载明：公司清算组已于2013年10月15日向公司登记机关备案，并取得备案通知书；公司清算组已于清算组成立之日起十日内通知了公司全体债权人，并于2013年10月17日在江苏经济报上发布了公告；具体清算情况，支付清算费用0元，支付职工工资、社会保险费用和法定补偿金0元，支付税款0元，清偿公司债务0元，收回债权0元，剩余财产按股东出资比例分配给股东所有；至本清算报告出具之日，公司已清算完毕。同日，鸿达公司股东会作出决议，一致通过清算报告。2015年7月1日，鸿达公司办理注销登记手续。 再查明：2013年10月31日，王志刚、赵文兰夫妇以鸿达公司开发的小区容积率不足、占用小区绿地用作车位改造等理由向本院提起诉讼，要求鸿达公司赔偿损失。在该案审理过程中，因鸿达公司未经依法清算，于2015年7月1日办理了注销登记手续，本院依法通知鸿达公司的股东邵友红、顾雪琴作为被告继续参加诉讼。为证明其主张，王志刚、赵文兰向本院提交了彩虹天下小区宣传资料一册，其中第5页载明小区总占地45000平方米，总建筑面积63000平方米，绿化率55%，容积率1.37。另，为查明案情事实，本院依法调取了以下证据：1.建设工程规划综合验收申报表两份，实际建筑面积分别为39746.6平方米（验收意见为符合规划要求）和28843.38平方米（验收意见为符合规划要求，同意将超出建筑面积补办相关手续）。2.太仓市住房和城乡建设局于2015年6月16日出具的《关于太仓市彩虹天下小区容积率等问题的情况说明》，内容为：经调取档案馆图纸资料，彩虹天下小区未发现不按图纸施工现象。该项目发证面积为75506平方米，其中计入容积率建筑面积为70231.75平方米。阁楼面积为5274.25平方米，根据《苏州市实施细则之一指标核定规则（试行）》规定，阁楼面积应不计入容积率。因此，小区实际容积率为1.58，未超过拍卖容积率1.6，符合规划要求。经审理后，本院认为，鸿达公司宣传册中显示小区的容积率为1.37，但该小区建成后实际容积率仅为1.58，鸿达公司擅自提高容积率的行为构成违约，应承担赔偿责任。2015年11月5日，本院作出（2015）太民初字第00200号民事判决，判决邵友红、顾雪琴赔偿王志刚、赵文兰8188元，并驳回了王志刚、赵文兰的其他诉讼请求。后王志刚、赵文兰以及邵友红、顾雪琴均不服上述判决，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉。2016年11月7日，江苏省苏州市中级人民法院作出（2016）苏05民终734号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 以上事实有原告提交的商品房买卖合同、房屋所有权证、申请报告，（2015）太民初字第00200号民事判决书，（2016）苏05民终734号民事判决书，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：原告陆葵与鸿达公司签订商品房买卖合同，约定由鸿达公司将涉案房屋出售给原告，原告与鸿达公司之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。如一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，另一方有权要求其承担相应的违约责任。 根据生效的（2015）太民初字第00200号民事判决和（2016）苏05民终734号民事判决，应当认定鸿达公司委托的销售公司在销售彩虹天下小区房屋时制作的彩色宣传资料对该小区的占地面积、总建筑面积、容积率等情况进行了具体且明确的说明。但涉案小区建成后的实际容积率与鸿达公司宣传的并不一致。鸿达公司虽经有关行政主管部门批准，就建造的超出建筑面积的部分补办了相关手续，但超建面积关系到涉案小区的容积率问题，鸿达公司就该事项的变更，未对购房者尽到相应的提醒义务。因此，鸿达公司擅自提高容积率的行为构成违约。 由于原告陆葵与鸿达公司在合同中对上述违约行为的责任承担未作具体约定，本院认为，结合鸿达公司提高容积率的幅度、涉案小区居住环境品质降低的程度、鸿达公司违约超建可能获得的利益包括减少土地成本之支出等因素，原告主张按照购买商品房的面积即建筑面积130平方米，每平方米50元的标准计算赔偿金额，符合公平原则和诚实信用原则，应予支持。另外，鸿达公司未经依法清算即办理注销登记，邵友红、顾雪琴作为鸿达公司的股东应承担相应清偿责任，故邵友红、顾雪琴应赔偿原告上述违约损失6500元（130*50）。 至于邵友红、顾雪琴提出的原告诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。而容积率作为一个小区地上总建筑面积与用地面积的比率，作为普通购房者通常无法知晓小区建成后容积率的实际数值，且本案中也无证据显示证明原告知道涉案小区具体容积率情况已超过诉讼时效，故本院对被告的该抗辩观点不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告邵友红、顾雪琴于本判决生效后十日内赔偿原告陆葵6500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元、减半收取25元，由被告邵友红、顾雪琴负担。案件受理费原告已预交，根据其意见，本院不再退还，由被告在履行本判决的同时直接支付给原告。 本判决为终审判决。 审判员  屈芳 二○二一年四月二十九日 法官助理 吴守花 书 记 员 黄佳玉