贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1042号上诉人（原审被告）：遵义市九园房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔大道九园国际金地华城A座2-5、2-6、2-7号。统一社会信用代码：9152030072212139XA。法定代表人：吴义沙，该公司总经理。委托诉讼代理人：张勇，贵州名城（播州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫昆俊，男，1963年1月1日出生，汉族，住汇川区。委托诉讼代理人：郭航铭，贵州文熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张正果，贵州文熙律师事务所实习律师。原审被告：贵州桃溪房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区忠庄街道办事处桃溪河畔住宅小区。统一社会信用代码：9152030258413778X2。法定代表人：钟岗，该公司总经理。委托诉讼代理人：田燕，该公司员工。上诉人遵义市九园房地产开发有限责任公司（以下简称“九园房开公司”）因与被上诉人闫昆俊及原审被告贵州桃溪房地产开发有限公司（以下简称“桃溪房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初9437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。九园房开公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.迟延交房系因疫情影响，且目前案涉房屋已经达到入住条件，综合验收最迟在11月份可以完成，上诉人未根本性违约，一审判决解除合同错误。2.双方合同约定收到退房通知后90日内退还房款，一审判决五日内退还不当。闫昆俊辩称，房屋至今仍不符合交房条件，应驳回上诉，维持原判。原审被告桃溪房开公司述称，其与九园公司已经解除合作，其不承担该项目的责任。闫昆俊向一审法院起诉请求：1、判令解除闫昆俊与九园房开公司、桃溪房开公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令九园房开公司、桃溪房开公司退还闫昆俊已交纳的购房款382541元，房屋专项维修基金6642元，并支付违约金3825元。一审法院认定：2018年12月11日，闫昆俊（买受人）与九园房开公司、桃溪房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018454286），约定九园房开公司、桃溪房开公司将位于遵义市南部新区“桃溪·紫云台”第1号楼塔楼（住宅）1单元15层1-15-6号房，建筑面积79.07㎡,套内面积65.52㎡的住宅房，以按套内建筑面积每平方米5838.54元，总价款382541元出售给闫昆俊。闫昆俊选择一次性付款，于2018年12月11日前支付全部房价款。其中第十一条“交付时间和条件”约定：出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告及满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。其中第十三条“逾期交房责任”约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超90日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。其中附件十二《补充协议》第五条约定“出卖人承诺买受人所购房屋在2019年12月31日前交付使用。如该期限出卖人不能交付，则按双方所签订的《商品房买卖合同》所约定逾期交房违约条款承担违约责任。”合同签订当日，闫昆俊向九园房开公司支付全部购房款382541元，同时支付维修基金6642元，九园房开公司开具收到其首付款382541元的《收据》一张，以及收到闫昆俊维修基金6642元的《收据》一张。双方就案涉合同办理了商品房预售合同备案登记。九园公司代收维修基金后将该款交至遵义市住房和城乡建设局，该局向闫昆俊开具了《贵州省住宅专项维修资金专用收据》。九园房开公司、桃溪房开公司未按照《商品房买卖合同》约定的时间即2019年12月31日前向闫昆俊交付房屋；2020年6月3日，九园房开公司在遵义晚报上发出公告，告知买受人可携带相关资料办理交房手续，闫昆俊准备接房时了解到案涉房屋不满足交付条件，于2020年6月27日向九园房开公司、桃溪房开公司发出《解除合同通知书》，要求解除合同并退还购房款未果，遂诉至法院。一审法院认为，闫昆俊要求解除与九园房开公司、桃溪房开公司之间签订的《商品房买卖合同》。双方签订的《商品房买卖合同》附件十二的《补充协议》第五条明确约定交房时间为2019年12月31日前，案涉房屋至今未达到交付条件，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，对于闫昆俊要求解除与九园房开公司、桃溪房开公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。九园房开公司辩称逾期交房系受新冠疫情影响，存在不可抗力因素，不同意解除合同，考虑我国在今年第一季度受新冠疫情影响、形势比较严峻，多数产业存在停工停产的情况，但进入第二季度后，已陆续复工复产；而双方约定的交房时间2019年12月31日距今已逾期300天有余，所售房屋仍未达到约定交付条件，即使扣除180天受新冠疫情影响的期间，逾期时间也达到了双方约定的退房时间（逾期90天以上），故对九园房开公司的辩解理由不予采信。闫昆俊要求九园房开公司、桃溪房开公司退还购房款382541元，并支付违约金3825元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条以及第一百零七条的规定，合同解除的原因系九园房开公司、桃溪房开公司未按照合同约定交付房屋，存在违约行为，除应当向闫昆俊返还购房款382541元以外，还应当按照合同约定向其支付违约金。《商品房买卖合同》第十三条对于逾期交房违约金明确约定为“按照买受人支付全部已付款的1%向买受人支付违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的约定，九园房开公司、桃溪房开公司应当以闫昆俊已支付购房款的1%向其支付违约金3825.41元，闫昆俊主张违约金3825元，予以支持。闫昆俊要求九园房开公司、桃溪房开公司退还房屋专项维修基金6642元，该款虽然系九园房开公司收取，但九园房开公司系代为收取并已经将该款缴纳到遵义市住建局，故对该项请求，不予支持。桃溪房开公司辩称其与九园房开公司已解除合作关系，不承担本案责任。《商品房买卖合同》系闫昆俊与九园房开公司、桃溪房开公司共同签订，闫昆俊并不知晓二公司之间已解除合作，也未认同由九园房开公司独自承担责任，故二公司之间的内部约定对闫昆俊不发生法律效力，对桃溪房开公司的辩解理由不予采信。桃溪房开公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其相关诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法缺席审理。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，判决：一、解除原告闫昆俊与被告遵义市九园房地产开发有限责任公司、贵州桃溪房地产开发有限公司于2018年12月11日签订的《商品房买卖合同》；二、被告遵义市九园房地产开发有限责任公司、贵州桃溪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告闫昆俊购房款382541元，并支付原告闫昆俊违约金3825元，共计386366元；三、驳回原告闫昆俊的其余诉讼请求。案件受理费（已减半收取）3600元，保全申请费2485元，共计6085元，由被告遵义市九园房地产开发有限责任公司、贵州桃溪房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明事实一致，且有相关证据在卷予以佐证，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题商品房买卖合同是否符合解除条件。经查，双方当事人签订的合同第十三条约定了逾期90日交房时，购房人享有解除合同的权利；对于上诉人九园房开公司提出迟延交房系不可抗力的上诉理由，尽管2020年1月起新冠疫情影响了大部分行业，但从2020年4月起已经陆续复工复产，而案涉房屋至今仍未综合验收，故对于上诉人认为系不可抗力致迟延交房的上诉理由，本院不予采纳。因上诉人未能按时交房，其行为构成违约，根据双方合同约定，购房人享有解除权，且其已书面通知九园房开公司，故对闫昆俊主张解除双方合同以及九园房开公司、桃溪房开公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。闫昆俊书面通知九园房开公司解除合同的时间至一审判决前已经超过90日，故一审判决九园房开公司、桃溪房开公司十日内退还购房款并无不当，本院予以维持。综上所述，九园房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7200元，由遵义市九园房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 佘  异审判员 令狐荣强审判员 张  鹏二〇二一年四月二十日书记员 汪 建 霞