贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终897号 上诉人（原审被告）：卿柏云，男，汉族，1972年1月7日生，湖南省邵东县人，住湖南省邵东县。 上诉人（原审被告）：李海份，男，汉族，1981年10月21日生，湖南省邵阳县人，住湖南省邵阳县。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：王庆宝，贵州契正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗甸县明和源物业管理有限公司，住所贵州省罗甸县龙坪镇拥军巷1-3号（刘松房），统一社会信用代码91522728MA6GNK4AXW。 法定代表人：郭儒明，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李灯明，贵州贵正（贵安新区）律师事务所律师。 上诉人卿柏云、李海份因与被上诉人罗甸县明和源物业管理有限公司（以下简称明和源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省罗甸县人民法院（2020）黔2728民初1785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卿柏云、李海份上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；二、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审查明的案件事实与客观事实严重不符，导致判决明显错误。（一）弘志物业与上诉人之间根本没有任何债权债务，故不存在债权转让的前提条件。（二）关于上诉人是否应当支付从2018年12月之后的物业管理费的问题，一审的处理方式错误。首先，2018年被上诉人进驻东城国际小区之后。没有与上诉人本人或者上诉人的商业实体进行任何的联系，双方没有签订物业合同，而且被上诉人在与业主委员会签订合同时，已经明确商业部份的合同由被上诉人自行找商业区域的业主签订。其次，一审中，被上诉人提供了许多物业公司平时维护、保养的证据，上诉人认真翻阅后，并没有发现对B栋商业楼的任何物业服务的记录。再次，上诉人物业均由上诉人自行管理，有相关证据予以证实。二、一审程序不当。本案是发回重审的案件，但在原审过程中，罗家荣法官通过到现场走访和实勘，查明弘志公司与卿柏云之间的债权不存在，明和源公司未向卿柏云提供过物业服务。发回重审后的案件在审查上不仅没有更进一步适用证据规则明确案件事实，也没有遵守实事求是的精神。一审中合议庭法官在此之前，就已经审理过上诉人卿柏云与被上诉人的其他案件，在发回重审后又参与同类案件的处理是不恰当的。 明和源物业公司二审未答辩。 明和源物业公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决被告卿柏云向原告支付其所拖欠的2017年1月1日至2018年11月15日的物业服务费36,948.07元及违约金75,817.43元（违约金以36,948.07元为基数从2017年11月16日按每日千分之三的标准计算至2019年9月30日，并计算至被告实际付清款项为止）；2、判决被告李海份向原告连带支付2017年11月16日至2018年11月30日的物业费44,013.37元及违约金40,140.19元（违约金以44,013.37元为基数从2018年12月1日按每日千分之三的标准计算至2019年9月30日，并计算至被告实际付清款项为止）；3、判决被告李海份向原告连带支付2018年12月1日至2019年9月30日的物业费35,210.7元及违约金10.06元；4、本案诉讼费由上述被告承担。 一审法院认定事实：东城国际小区由贵州新恒基房地产开发有限公司开发，该小区分为6栋楼，每栋楼第一层有商铺进行经营，共计1106户住宅。此外，还有独立的A号楼商铺、B号楼商铺，本案涉及的房屋位于东城国际小区的B号楼二层至三层商铺，包括：B2-2-3、B2-2-4、B2-2-5（面积872.05㎡）、B2-3-1（面积890.55㎡），合计1762.6㎡。2014年5月10日，贵州新恒基房地产开发有限公司将以上商铺出租给贵州品鸿嘉信科技有限公司，租期20年，从2014年5月10日至2034年5月9日，约定租赁期间由承租人直接向出租人或第三方物业管理者支付水、电费、土地使用税及其他产生的直接费用。庭审中，被告卿柏云陈述其2015年和贵州新恒基房地产开发有限公司签订了上述商铺的租赁合同，合同内容与B3区商铺租赁合同的内容一致，B3区商铺租赁合同第六条6.3约定物业管理费由承租人定期向物业管理公司支付。该案涉商铺于2017年11月16日经罗甸县人民法院裁定将商铺的所有权转移给被告李友正。2017年12月26日，被告李友正将以上商铺出租给被告李海份，租期从2018年1月1日至2025年12月30日止，约定租赁期间的物业管理费由承租人支付。2016年11月28日，贵州新恒基房地产开发有限公司与贵州佳辰物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定将贵州新恒基房地产开发有限公司开发的东城国际小区委托给贵州佳辰物业服务有限责任公司进行管理，物业类型为商住，合同第六条约定了商业物业2.2元每月每平方米。2017年5月16日，贵州佳辰物业服务有限责任公司在贵阳晚报上进行公告，将贵州佳辰物业服务有限责任公司变更为罗甸弘志物业服务有限公司（以下简称弘志物业公司），2017年4月26日，弘志物业公司与贵州新恒基房地产开发有限公司重新签订了《前期物业服务合同》，合同内容与贵州佳辰物业服务有限责任公司签订的主要内容一致。2017年4月27日，贵州新恒基房地产开发有限公司、贵州佳辰物业服务有限责任公司、弘志物业公司达成物业管理服务转让合同，约定将贵州佳辰物业服务有限责任公司与贵州新恒基房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的贵州佳辰物业服务有限责任公司的权利义务转让给弘志物业公司，弘志物业公司提供服务的起算时间为2016年11月28日。2018年12月1日，罗甸县东城国际小区业主委员会与原告明和源物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定由原告明和源物业公司对罗甸县东城国际小区进行物业管理，委托管理期限为2018年12月1日0时起至2019年11月30日24时止。合同签订时约定了住宅每月每平方米1元，但商业用房未约定，后原告自己在商业用房处添加了每月每平方米2元。2018年12月15日，弘志物业公司与原告明和源物业公司达成《债权转让协议》，约定将弘志物业公司在东城国际小区提供物业服务期间业主尚拖欠的物业服务费全部转让给原告明和源物业公司。原告明和源物业公司将该《债权转让协议》通过邮寄的方式寄给被告卿柏云和被告卿柏云经营的艾尚酒店，此外，原告还将债权转让的告知函在小区电梯处张贴。另外，原告明和源物业公司主张的2017年1月1日至2018年11月30日期间的物业管理费，是按照每月2元/㎡进行计算，同时，B2-1-7号商铺的物业管理费在本案中未予以计算。以上事实有原告提供的《物业管理服务合同》、《债权转让协议》及清单、《房屋租赁合同》、《电梯维保合同》、《垃圾清运协议》、工作联系函、派工单、加班申请单、工资发放表、物业费催收单、工作总结表及周报表、验房签收册、日常事务处理记录、会议纪要、巡逻登记表及交接班登记表、监控室夜间来电登记表、车辆出入登记表、设施设备巡察表、清洁巡逻照片、被告提供的照片、一审法院依职权调取的罗甸县龙坪镇其他物业公司商铺物业服务费价格回执单等证据材料及原、被告陈述在卷佐证，足以认定。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告明和源物业公司与罗甸县东城国际小区业主委员会签订《物业管理服务合同》、东城国际小区开发单位贵州新恒基房地产开发有限公司与弘志物业公司签订《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应受法律保护，作为东城国际小区的业主和物业使用人均应当按照上述合同履行义务。原告明和源物业公司按照《物业管理服务合同》、弘志物业公司按照《前期物业服务合同》约定履行了物业管理服务义务，既然被告卿柏云、李海份在与业主签订租赁合同时约定了物业管理费由使用人负担，按照权利义务相一致的原则，被告应当交纳物业管理服务费。被告卿柏云、李海份抗辩称弘志物业公司、原告明和源物业公司未给其提供物业管理服务，但并未提供证据予以证明，然而根据原告明和源物业公司提供的证据，已能说明原告明和源物业公司以及弘志物业公司已经依合同约定对东城国际小区提供了物管服务，且物业管理公司是对案涉东城国际小区规划范围内的住宅、商铺的整个公共区域进行物业服务管理，并不是需要专门为被告卿柏云、李海份所租赁的范围提供物业服务才算是提供了物业管理服务，因此，被告卿柏云、李海份的抗辩理由不能成立。本案中，弘志物业公司将债权转让给原告明和源物业公司，系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，原告明和源物业公司与弘志物业公司签署物业服务费的债权转让协议后，在其提供物业服务的东城国际小区张贴债权转让告知函进行公告，且在2020年1月8日，原告明和源物业公司在环球时报登报公告告知东城国际小区住宅及商铺的业主及使用人，弘志物业公司已将东城国际小区的物业费债权转让给原告，其已履行告知义务，其债权转让应受法律保护。由于三被告均未提供证据证明其已支付了物业管理费，故原告主张由被告支付物业管理费的主张，一审法院依法予以支持。其中，2017年1月1日至2018年11月30日期间的物业管理费，原告自愿按照每月2元/㎡进行计算，是其对自己民事权利的处分，一审法院予以确认。2017年1月1日至2017年11月15日的期间（10个月零15天），案涉面积为1762.6㎡的商铺业主为贵州新恒基房地产开发有限公司，由被告卿柏云租赁，物业管理费应由被告卿柏云支付，即为37,014.60元（1762.6㎡×2元×10个月＋1762.6㎡×2元÷30天×15天），原告主张36,948.07元，未超过上述金额，一审法院予以支持36,948.07元。2017年11月16日至2018年11月30日期间（12个月零16天），物业管理费合计44,182.51元（1762.6㎡×2元×12个月+1762.6㎡×2元÷30天×16天），但案涉房屋从2018年1月1日起才开始计算被告李海份的租期，故2017年11月16日至2017年12月31日期间（1个月零16天）的物业管理费应由房屋业主被告李友正负担，2018年1月1日至2018年11月30日期间（11个月）则由被告李海份负担，即被告李友正负担5,405.31元（1762.6㎡×2元×1个月+1762.6㎡×2元÷30天×16天），被告李海份负担38,777.20元（1762.6㎡×2元×11个月），现原告已撤回对被告李友正的起诉，故应由被告李友正承担的部分，一审法院不再支持，即由被告李海份支付2018年1月1日至2018年11月30日期间的物业管理费38,777.20元。对于原告主张的2017年1月1日至2018年11月30日期间的违约金，由于原告明和源物业公司与弘志物业公司签订的《债权转让协议》中未明确违约金的转让，现原告明和源物业公司主张逾期支付物业服务费违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。2018年12月1日至2019年9月30日期间（10个月），虽然《物业管理服务合同》未一致约定商铺物业费收取标准，但根据罗甸县龙坪镇区域其他物业公司的商铺物业费收费标准，原告主张按照每月2元/㎡计算，符合当下市场行情，一审法院予以支持。该期间的物业服务费应为35,252元（1762.6㎡×2元×10个月），原告主张35,210.7元，未超过上述数额，一审法院予以支持。但是，根据被告在庭审中提供的证据证明，原告的物管服务并未完全做到位，物业服务质量确实存在瑕疵，故一审法院酌情扣减物业服务费总额的10%，即被告李海份应当支付原告明和源物业公司物业服务费31,726.8元[35,252元-（35,252元×10%)]。对于原告主张的该期间的违约金10.14元，由于双方均存在违约行为，违约金一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告卿柏云于本判决生效之日起十日内支付原告罗甸县明和源物业管理有限公司2017年1月1日至2017年11月15日期间的物业管理服务费人民币叁万陆仟玖佰肆拾捌元零柒分（￥36948.07）；二、被告李海份于本判决生效之日起十日内支付原告罗甸县明和源物业管理有限公司2018年1月1日至2018年11月30日期间的物业管理服务费人民币叁万捌仟柒佰柒拾柒元贰角（￥38777.20）；三、被告李海份于本判决生效之日起十日内支付原告罗甸县明和源物业管理有限公司2018年12月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费人民币叁万壹仟柒佰贰拾陆元捌角（￥31726.8）；四、驳回原告罗甸县明和源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、弘志物业公司、明和源物业公司等几个公司之间的债权转让对卿柏云、李海份是否发生法律效力；2、卿柏云、李海份应否支付物业管理费。 （一）关于弘志物业公司、明和源物业公司等几个公司之间的债权转让对卿柏云、李海份是否发生法律效力 卿柏云于2015年和贵州新恒基房地产开发有限公司签订了案涉商铺的租赁合同，商铺租赁合同第六条6.3约定物业管理费由承租人定期向物业管理公司支付。案涉商铺于2017年11月16日经罗甸县人民法院裁定将商铺的所有权转移给李友正。2017年12月26日，李友正将以上商铺出租给李海份，租期从2018年1月1日至2025年12月30日止，约定租赁期间的物业管理费由承租人支付。 根据2016年11月28日贵州新恒基房地产开发有限公司与贵州佳辰物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务合同》约定，将贵州新恒基房地产开发有限公司开发的东城国际小区委托给贵州佳辰物业服务有限责任公司进行管理，物业类型为商住，合同第六条约定了商业物业2.2元每月每平方米。2017年5月16日，贵州佳辰物业服务有限责任公司在贵阳晚报上进行公告，将贵州佳辰物业服务有限责任公司变更为罗甸弘志物业服务有限公司，2017年4月26日，弘志物业公司与贵州新恒基房地产开发有限公司重新签订了《前期物业服务合同》，合同内容与贵州佳辰物业服务有限责任公司签订的主要内容一致。2017年4月27日，贵州新恒基房地产开发有限公司、贵州佳辰物业服务有限责任公司、弘志物业公司达成物业管理服务转让合同，约定将贵州佳辰物业服务有限责任公司与贵州新恒基房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的贵州佳辰物业服务有限责任公司的权利义务转让给弘志物业公司，弘志物业公司提供服务的起算时间为2016年11月28日。 2018年12月1日，罗甸县东城国际小区业主委员会与明和源物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定由明和源物业公司对罗甸县东城国际小区进行物业管理，委托管理期限为2018年12月1日0时起至2019年11月30日24时止。2018年12月15日，弘志物业公司与明和源物业公司达成《债权转让协议》，约定将弘志物业公司在东城国际小区提供物业服务期间业主尚拖欠的物业服务费全部转让给明和源物业公司。 上述债权转让，系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，明和源物业公司与弘志物业公司签署物业服务费的债权转让协议后，在其提供物业服务的东城国际小区张贴债权转让告知函进行公告，并将该《债权转让协议》通过邮寄的方式寄给卿柏云和卿柏云经营的艾尚酒店，且在2020年1月8日，明和源物业公司在环球时报登报公告告知东城国际小区住宅及商铺的业主及使用人，弘志物业公司已将东城国际小区的物业费债权转让给明和源物业公司，明和源物业公司已履行告知义务。因此弘志物业公司、明和源物业公司等几个公司之间的债权转让对卿柏云、李海份发生法律效力，一审对此认定正确。 （二）关于卿柏云、李海份应否支付物业管理费 卿柏云、李海份上诉主张弘志物业公司、明和源物业公司未给其提供物业管理服务，但并未提供证据予以证明。相反，根据明和源物业公司提供的证据，清洁巡逻照片、东城国际总值班巡查日志、班长巡查记录表、监控中心夜间来电登记表、工作总结表及周报表等证据，已能说明明和源物业公司以及弘志物业公司已经依合同约定对东城国际小区提供了公共秩序维护、物业共用部分的环境卫生清洁、养护管理等物业服务，且物业管理公司是对案涉东城国际小区规划范围内的住宅、商铺的整个公共区域进行物业服务管理，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，公共区域的绿化管理、秩序维护、保洁等，并不是需要专门为卿柏云、李海份所租赁的范围提供物业服务才算是提供了物业管理服务。 明和源物业公司按照《物业管理服务合同》、弘志物业公司按照《前期物业服务合同》约定履行了物业管理服务义务，既然卿柏云、李海份在与业主签订租赁合同时约定了物业管理费由使用人负担，按照权利义务相一致的原则，作为东城国际小区的物业使用人，卿柏云、李海份应当按照合同约定履行义务，交纳物业管理服务费。因此，卿柏云、李海份的该项上诉主张不能成立，应予驳回。 综上所述，上诉人卿柏云、李海份的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,422元，由上诉人卿柏云负担859元，上诉人李海份负担1,563元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月二十二日 法官助理陆梅 书记员雷春莲