北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初5125号原告：刘群，男，1962年8月18日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张聪，北京润佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王馨，北京润佳律师事务所实习律师。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼12层15A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，北京中天置地房地产经纪有限公司工作人员。原告刘群与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘群的委托诉讼代理人张聪、王馨，被告中天置地公司的委托诉讼代理人孟园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘群向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年6月9日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，自法院判决解除之日解除；2.判令被告支付原告赔偿金26000元（包含恢复原状的费用11691.44元和房屋空置期的费用，以4个月的空置期租金为限）；3.判令被告支付拖欠原告租金39000元（2020年10月1日至2021年3月31日，共6个月）；4.判令被告向原告支付违约金13000元；5.判令被告支付原告欠付的水费935元；6.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月9日原告与被告签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：原告将位于北京市丰台区西马场南里二区10-12-901房屋出租给被告，由被告对外出租；被告与承租人洽商、联络、签约及收取租金；期限为3年，自2018年7月1日至2021年7月1日；被告按季度向原告支付租金，如被告未按约定支付租金达7日以上的，原告有权单方解除合同，被告应按月租金的200%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，被告亦将房屋对外出租使用至今。然自2020年10月起，被告违约拒付租金，原告多次向被告催要，但被告拒不给付。综上所述，原告与被告之间的合同合法有效，被告未依约支付租金的行为违反了合同约定，已给原告造成了极大的经济损失，理应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。中天置地公司辩称，同意原告的第1项解除合同的诉讼请求，但我方认为合同解除的时间是2021年2月26日；同意原告的第5项诉讼请求；不同意其他诉讼请求。我方在2021年2月就联系原告解除合同事宜，2月底我方与原告办理交接，但是原告不配合，空置的损失应由原告自己承担；关于第3项支付拖欠租金的诉讼请求，我方只同意按照疫情期间我方收取的每月3200元的标准，支付2020年10月至2021年1月的租金，共12800元。关于第4项违约金的诉讼请求，我方认为合同中违约金约定过高，只同意支付违约金5000元，诉讼费用由法院裁判。本院经审理认定事实如下：2018年6月9日，刘群（委托人、甲方）与中天置地公司（租赁代理机构、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定房屋坐落于北京市丰台区西马场南里二区街道办事处10#12-901，出租代理期自2018年7月1日至2021年7月1日。租金每月6500元，乙方将各期租金划入甲方账户的日期分别为2018年6月9日、2018年10月1日、2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日、2019年10月1日、2020年1月1日、2020年4月1日，2020年7月1日、2020年10月1日、2021年1月1日、2021年4月1日。甲方承担供暖费、物业管理费、房屋租赁税费、室内设施维修费等，乙方承担水费、电费、燃气费等。第九条第四款约定，乙方未按约定划付租金达7日以上的，甲方有权单方解除合同。第十条违约责任约定乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应当负责维修或承担赔偿责任。庭审中双方均认可，刘群于2018年6月9日将涉案房屋交付中天置地公司。中天置地公司支付租金至2020年9月30日，之后再未支付租金。刘群向本院提起诉讼，本院于2021年2月26日向中天置地公司送达起诉状副本，2021年3月26日，双方进行房屋交接。上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁委托代理合同、电话录音、维修报价单和涉案房屋现场照片打印件、房屋交接单以及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，刘群与中天置地公司就涉案房屋签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。合同约定，中天置地公司应于2020年10月1日将当期季度租金划入刘群账户，但至今中天置地公司仍未向刘群支付该笔租金。合同约定中天置地公司有未按约定划付租金达5日以上情形的，刘群有权单方面解除合同，并要求中天置地公司按月租金的200%支付违约金。现刘群提起诉讼主张解除双方之间的合同，于法有据，本院予以支持，合同自起诉状副本送达中天置地公司之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，中天置地公司应当按照合同约定的租金标准向刘群支付2020年10月1日至合同解除之日的租金，同时应当比照合同约定的租金标准向刘群支付合同解除后至房屋交接之日的房屋占用费，中天置地公司提出房屋无法提前交接系刘群的原因，但未提供相应证据，本院不予采信；中天置地公司主张以其实际收取的租金为标准向刘群支付租金，缺乏法律依据，本院不予支持。对于刘群主张因中天置地公司拒付租金支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，对于违约金的具体数额，结合本案合同履行情况、中天置地公司的过错程度、刘群的损失情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。对于刘群主张赔偿金的诉讼请求，包括恢复原状的费用和房屋空置期的损失，因房屋空置期的损失足以在违约金中弥补，本院对该部分损失不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，合同未约定合同解除后隔断拆除义务的负担，应由承租人中天置地公司拆除，因拆除造成房屋毁损的，应当承担恢复原状或赔偿损失的责任。根据刘群提交的照片，涉案房屋确实存在隔断拆除后墙面未恢复等情况，刘群要求中天置地公司赔偿恢复原状的损失于法有据，关于具体金额，本院根据涉案房屋受损情况予以酌定。中天置地公司同意给付所欠水费，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条规定，判决如下：一、刘群与北京中天置地房地产经纪有限公司于2018年6月9日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》自2021年2月26日解除；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付刘群租金、房屋占用费38133元；三、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付刘群违约金13000元；四、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付刘群赔偿金5000元；五、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付刘群水费935元；六、驳回刘群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费887元，由刘群负担246元（已交纳），由北京中天置地房地产经纪有限公司负担641元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 伟二〇二一年四月二十三日书记员 周刘艳