河南省济源中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫96民再11号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：济源市时代商业广场发展有限公司，住所地：济源高新技术产业开发区。法定代表人：尚松梅，该公司经理。委托诉讼代理人：赵宗文，河南艳阳天律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵伟，男，汉族，1970年2月10日出生，住济源市。委托诉讼代理人：张冬霞，赵伟之妻。委托诉讼代理人：葛清林，河南涛声律师事务所律师。再审申请人济源市时代商业广场发展有限公司（以下简称时代广场公司）因与被申请人赵伟商品房预售合同纠纷一案，不服河南省济源中级人民法院（2020）豫96民终1108号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2021年2月6日作出（2021）豫民申216号民事裁定，指令我院再审本案，再审期间,中止原判决的执行。遵照河南省高级人民法院指令，本院依法组成合议庭，于2021年3月9日公开开庭进行审理，时代广场公司委托诉讼代理人赵宗文，赵伟及其委托诉讼代理人张冬霞、葛清林到庭参加诉讼。现已审理终结。时代广场公司再审请求：撤销本院（2020）豫96民终1108号民事判决和济源市人民法院（2020）豫9001民初2153号民事判决，改判驳回赵伟的诉讼请求。理由是：1.一、二审法院判令其支付租金损失232384.44元，是认定事实错误。赵伟是以仲裁裁决为依据来确定少交付房屋面积继而要求赔偿少出租面积的损失的，缺少的面积是赵伟依据仲裁裁决而来。既然仲裁裁决不能执行而终结，赵伟当时向仲裁委申请仲裁面积缺少的依据就不存在。2.原一、二审不应该就赵伟的诉请进行审理，应告知其按照原仲裁请求向法院提起诉讼。在其公司与赵伟未能达成新的仲裁协议之前，赵伟应该就原纠纷向人民法院起诉，以确定其公司交付的房屋是否缺少面积。如果缺少面积按照面积缺少来主张，如果不缺少面积，就不能要求租金损失，不能直接依据仲裁裁决中认为的缺少面积为依据，来主张租金损失。一审法院以河南省高级人民法院（2017）豫民终321号民事判决认定，时代广场公司委托济源正祥房地产测绘有限公司（以下简称正祥测绘公司）对赵伟购买的W20号房屋现有产权进行分户测算，显示该房屋套内建筑面积为32.51㎡，共有分摊面积为1.11㎡，产权面积为33.62㎡。该事实认定是人民法院发生法律效力的裁判所确认的案件基本事实，时代广场公司没有相反证据足以推翻，理由牵强。河南省高级人民法院（2017）豫民终321号民事判决案件不是面积问题，原一、二审法院以此认为其公司承认正祥测绘公司的测绘是断章取义，其公司一直不承认正祥测绘公司的测绘。原一、二审法院受理赵伟要求赔偿租金损失是不符合法律规定的。3.原一、二审法院认定的公摊不符合房地产开发中关于公摊的规则、规定。房屋的公摊面积是指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房，在原一审中，其公司多次申请法院委托具有测绘资质的单位对涉案房屋进行重新测绘，确定涉案房屋公摊面积和套内面积，原一审法院不予理睬。无奈之际，其公司在济源市人民法院（2020）豫9001民初2153号案件审理过程中，委托了具有房屋测绘资质的河南省豫石地质勘查技术有限公司对涉案的房屋进行了测绘，测绘得出分摊面积是20.85㎡，室内面积31.96㎡，总计建筑面积是52.81㎡，这是符合商铺公摊实际情况的，按照这测绘，其公司已经给足了赵伟房屋面积。其公司提供的同一楼层东边外铺即W3-W18所有外铺公摊面积都在40％左右，因为该公摊包括共用部分的设施，试想，一个住宅的公摊就达到了30％左右，涉案的商铺公摊1.11㎡，这根本不符合常理。其公司向一审法院申请了律师调查令，去正祥测绘公司调取测绘相关资料，其答复找不到相关测绘资料。上述种种疑云无法合理排除，竟然被一、二审法院视而不见。4.原一、二审法院从未关注其公司卖给赵伟的房屋是按套销售，不是按照面积销售的事实。合同第四条约定的“按套计算”，根据《商品房销售管理办法》第十九条规定，“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款”，因此，涉案房屋的房价也是整数。在第十九条第二款规定“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”因此，赵伟不应该直接向法院起诉要求租金损失。综上，原一、二审认定事实错误，适用法律错误，请查清事实，作出公正判决。再审庭审中，当庭口头补充：在河南省高级人民法院（2021）豫民申216号民事裁定下发之前，赵伟又向济源市人民法院提起诉讼，要求双倍返还房款，赔偿损失。也递交了对案涉房屋建筑面积及公摊面积申请重新测绘的申请，鉴于解决本案必须确定面积，其公司认为济源中级人民法院应驳回赵伟的诉讼请求，待赵伟向济源市人民法院起诉的案件审理结束之后再确定是否应该赔偿其租金损失。如果本案继续审理实质性问题等于“一案二审”。再审庭审后，时代广场公司向本院递交测绘申请书申请专家证人出庭的请求。要求委托第三方对W20房屋进行测绘，要求正祥测绘公司测绘人员出庭接受质询。赵伟答辩认为：1.关于面积是否缺少的问题，从其购房合同平面图可以看出房屋南面界限到三根承重柱柱中；从现场查看，其的房屋并没有到三根承重柱柱中；济源仲裁委生效文书已经确认时代广场公司交付的房屋不符合合同约定；从购房合同附的平面图和西邻W22号平面图的南至是一致的，现场查看其的南至到承重柱之间有4米跨度的差距；从2012年其与时代广场公司主管卫霞的录音资料中显示面积缺少；其不管公摊是多少，南至的界限要和合同约定的界限一致，在签订购房合同时房屋的建筑面积是根据平面图计算的面积。2.时代广场公司所述是现房与事实不符，签订的合同是商品房预售合同，并且加盖有相关部门的备案专用章。3.时代广场公司销售房屋分户图全部是由正祥测绘公司进行测绘，时代广场公司没有委托第三人测绘过。4.我方购买的房屋价款相对于其他外户的价款要高至2000元-3000元，其购买房屋后于主楼盖的，俗称“西三跨”，时代广场公司告诉其购买的房屋分摊面积要少，当时要价是每平方米15000元，后经讨价还价后按照每平方米14000余元。5.关于缺少多少面积的问题。从时代广场公司提供的分户图确定的面积和合同约定的面积之差就是其所缺少的面积。同时从分户图可以明确地看出时代广场公司南至的界限与西邻W22南至的界限相差4米，而W22和其购房合同平面图约定的南至界限是一致的，更能证明时代广场公司交付的房屋面积是缺少的面积。再审审理中，赵伟提供书面补充答辩意见：1.开发商没有交付房屋到合同约定南界线承重柱，导致面积减少；2.面积缺少不是公摊问题；3.开发商自己委托的测绘公司分户图不能随意推翻；4.案涉房屋所在“西三跨”公摊小有原因，主附楼不在一起公摊，房价不一样，重新测绘若不减少主楼公摊只增加附楼公摊，会使开发商两头得利，不能姑息养奸，开发商必须履行合同实现购房者的权益。针对时代广场公司提出的其又在济源市人民法院提起诉讼问题属实，其在接到河南省高级人民法院指令裁定之前已在济源市人民法院提起诉讼。其在该案中要求时代广场公司双倍返还（减少面积）购房款38万余元等。济源市人民法院以商品房预售合同纠纷立案审理，案号为（2021）豫9001民初812号。本院再审认为，河南省高级人民法院再审裁定书认为，本案争议的焦点问题是赵伟购买的商铺面积是否缺少，时代广场公司提交的证据导致案涉房屋面积是否缺少的事实不清，原审法院需要进一步对案涉房屋的面积是否缺少的事实进一步查证。本院再审期间，赵伟又在济源市人民法院提起诉讼，要求时代广场公司双倍返还（减少面积）购房款38万余元等。两个诉讼“基于同一事实”发生，所依据的事实具有一致性。为了查清事实,切实解决双方当事人的纠纷,两案应当合并审理。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第二十七条规定，裁定如下：一、撤销本院（2020）豫96民终1108号民事判决及济源市人民法院（2020）豫9001民初2153号民事判决；二、本案发回济源市人民法院重审。审判长  王汉洲审判员  郝小丽审判员  王艳玲二〇二一年四月二十九日书记员  宋雪娇