四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1304民初837号 原告：南充市朗晴物业管理有限公司，住所地南充市嘉陵区陈寿路314号。 法定代表人：文浩，总经理。 委托诉讼代理人：杜平，男，1966年11月14日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：唐友学，男，1952年6月8日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：南充市得泰房地产开发有限公司，住所地嘉陵区火花镇插旗山1幢1层。 法定代表人：秦茂金。 委托诉讼代理人：曾德才，男，1973年5月15日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：唐君，男，1976年10月10日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告南充市朗晴物业管理有限公司（以下简称朗晴物业公司）诉被告南充市得泰房地产开发有限公司（以下简称得泰房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朗晴物业公司的委托诉讼代理人杜平、唐友学，被告得泰房地产公司的委托诉讼代理人曾德才、唐君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朗晴物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交纳物业服务费61,999.00元、垃圾处置费6,630.00元、违约金18,600.00元，共计87,229.00元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：南充市嘉陵区金山大厦小区系被告开发的商品房和安置房，在前期物业合同中约定由被告承担6327平方米安置房十年的物业服务费用。2016年7月，该小区的业主委员会与原告签订了物业服务合同，约定合同期限为2016年9月1日至2018年8月31日。到期后又续签合同，合同期限为2018年9月1日至2020年8月31日。合同约定收费标准为:电梯每平方米1元，营业房每平方米1.2元，门面房每平方米1.2元，还房每平方米0.6元，垃圾处置费每月每户6.5元，按月、季、年收费。原告在服务期间，继续对6327平方米安置房及被告的其他物业进行了服务。2016年9月1日至2020年8月31日期间被告尚欠原告5户空置房物业服务费，总面积571.02平方米，即571.02×0.6元×48个月＝16,445.00元，垃圾处置费5×6.5元×48个月＝1,560.00元，违约金16,445.00元×30%＝4,934.00元，共计22,939.00元；2019年9月1日至2020年8月31日被告尚欠65户还房物业服务费，总面积6327平方米，物业服务费共计45,554.00元，垃圾处置费5,070.00元，违约金13,666.00元，共计64,290.00元。原告多次催收，被告拒不交纳，为维护原告合法权益，诉至贵院，请求法院依法判决。 被告得泰房地产公司辩称,第一、我们有抗辩权，原因是原告服务没到位，即我们的空置房被业主侵占，原告没有及时通知我们；被占用的那五户的物管费和垃圾处置费和违约金都加进去的，都是不合理的。第二、自从原告服务以来，所有的公共收益没公示。第三、原告没有和我们签订过合同，我们希望按照实际情况和面积来收取物管费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，将在下文详述。根据双方无异议的证据，查明如下事实: 南充市嘉陵区“金山大厦”小区系被告得泰房地产公司于2002年对位于南充市嘉陵区××路××镇××村××火花供销社及火花信用社等单位规划红线用地范围内的房屋进行拆迁后所修建，该小区所建房屋分为商品房和拆迁安置用房。后被告得泰房地产公司选聘南充金辉物业管理有限公司作为物业管理服务单位，并约定还房业主面积6327平方米10年的物业管理费用由被告得泰房地产公司承担，被告得泰房产公司按还房面积每月每平方米0.6元，于当年10月11日前一次性付给原告朗晴物业公司。 2018年7月26日，原告朗晴物业公司与“金山大厦”业委会签订《物业服务合同》，该合同中约定“五、委托物业服务期间合同期限为2018年9月1日起至2020年8月31日止……七、物业服务费用：1、物业服务收费标准按国家、省、市规定小区物业服务议定，物业服务费按业主购房面积，电梯高层每平方米1.00元，营业房每平方米1.20元，门面每平方米1.20元，垃圾处置费每月每户6.5元，物业费按季、月、年收费，安置房物管费每平方米0.60元，由得泰房地产公司支付；2、业主出租物业的服务费，由租房人承担，另有约定的从其约定，业主负连带责任；3、业主转让物业时，应交清应承担的物业服务费；4、业主或使用人逾期缴纳物业服务费的，按延期应缴服务费承担30%的违约责任。”此外，双方还对委托物业服务内容、双方的权利和义务、车辆服务费等方面进行了约定。原被告双方及其代表人均在该合同上签字并盖章。在上述《物业服务合同》履行期间，原告朗晴物业公司为‘金山大厦’小区全体业主提供了物业服务。因被告得泰房地产公司未缴纳该小区6327平方米的拆迁安置房及其自有房屋的物业费用，原告朗晴物业公司起诉来院，提出上述诉讼请求。 另查明，1、2013年5月1日，南充市嘉陵区火花街道办事处与被告得泰房地产公司共同出具《火花路北侧改造“金山大厦”项目住房还房安置结算说明》的第十五条载明“物业管理费免收十年，十年后按照嘉陵区其他还房执行。” 2、2019年8月7日，南充市嘉陵区火花街道办事处及南充市嘉陵区火花街道办事处任家桥社区居民委员会共同出具《嘉陵区陈寿路“金山大厦”还房物业情况证明》，具体内容为：“南充市嘉陵区陈寿路51号“金山大厦”项目由南充市得泰房地产开发有限公司建设，南充市得泰房地产开发有限公司选聘了前期物业服务公司，由南充金辉物业管理有限公司提供前期物业服务，双方并签订了《前期物业管理服务合同》和《补充协议》，对于还房业主面积6327平方米的物业服务费进行了合同和协议约定，由南充市得泰房地产开发有限公司承担并支付给物业公司。2016年9月1日，由南充市朗晴物业管理有限公司对‘金山大厦’商品房与安置房提供物业服务，并与‘金山大厦’业委会签订了《物业服务合同》。针对‘金山大厦’还房物业费该由谁承担问题，嘉陵区火花街道办事处与南充市得泰房地产开发有限公司共同协商并制定了还房物业费处置方案。2013年3月5日，南充市得泰房地产开发有限公司与南充金辉物业管理有限公司落实方案签订了《前期物业管理服务合同补充协议》，第一条清晰阐述了还房的物业费应该由南充市得泰房地产开发有限公司承担;关于承担时限，嘉陵区火花街道办事处与南充市得泰房地产开发有限公司在2013年年5月1日关于《火花路北侧改造金山大厦项目住房还房安置结算说明》中第十五条清晰地阐述了还房业主物业费免收十年、十年期满按照嘉陵区其他还房执行。所以‘金山大厦’从2016年9月1日起，南充市嘉陵区‘金山大厦’业主委员会与朗晴物业公司签订的《物业服务合同》中还房面积物业管理费应该由南充市得泰房地产开发有限公司支付，直至南充市得泰房地产开发有限公司履行完十年缴费义务为止。特此证明。” 3、2020年1月13日本院作出的（2019）川1304民初3988号民事判决书，对原被告自2016年9月1日起至2019年8月31日止的物业管理费136,663.20元予以判决。2020年5月15日，南充市中级人民法院对上述判决予以维持。 本院认为，虽然被告得泰房地产公司不是“金山大厦”小区的业主，但是《物业服务合同》、《前期物业管理服务合同补充协议》、南充市嘉陵区火花街道办事处与得泰房地产公司共同出具《火花路北侧改造“金山大厦”项目住房还房安置结算说明》、南充市嘉陵区火花街道办事处及南充市嘉陵区火花街道办事处任家桥社区居民委员会共同出具《嘉陵区陈寿路“金山大厦”还房物业情况证明》均证明，“金山大厦”业主委员会代表还房业主将其所享有的案涉物业费债权转让给了原告朗晴物业公司，并已通知了被告得泰房地产公司，该债权转让对债务人被告得泰房地产公司发生法律效力，故“金山大厦”小区拆迁还房业主面积为6327平方米的物管费用应由被告得泰房产公司承担。（2019）1304民初3988号民事判决书已对原被告自2016年9月1日起至2019年8月31日期间的物业管理费136,663.20元予以判决，2020年5月15日，南充市中级人民法院对上述判决也予以维持，故原告朗晴物业公司应向被告得泰房产公司支付从2019年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费45,554.40元（6327㎡×0.6元/月×12个月），原告朗晴物业公司诉请45,554.00元系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以准许。关于垃圾处置费的问题。该费用一般属于物管服务企业代收费用，《物业服务合同》第七条第2款约定“业主出租物业的服务费，由出租房承担，另有约定的从其约定，业主负连带责任。还房物管费每平方0.60元，由德泰公司支付”，上述条款中仅对还房物管费由被告得泰公司承担，未对垃圾管理费的承担进行约定，且现没有证据证实在“金山大厦”业主委员会代表还房业主将所享有的案涉物业费债权转让给朗晴物业公司的协议中涉及该笔费用，本案不宜处理。 关于违约金支付的问题。《前期物业管理服务合同补充协议》仅约定不能按时给付物业管理费需承担造成的一切损失外，双方之间没有对得泰物业逾期缴纳物业管理费构成违约时的违约责任进行明确约定，原告朗晴物业公司也未向法庭提供被告得泰房地产公司未按期给付物业管理费对其造成损失的任何证据，故对原告朗晴物业公司主张被告得泰房地产公司给付违约金的诉讼请求，不予支持。原告朗晴物业公司自愿撤回要求被告得泰公司支付5户空置房物业服务费的请求，系其在法律规定范围内处分自己的民事权利，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告南充市得泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告南充市朗晴物业管理有限公司支付从2019年9月1日至2020年8月31日还房总面积6327平方米的物业服务费45,554.00元； 二、驳回原告南充市朗晴物业管理有限公司的其它诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1,980.00元，由原告南充市朗晴物业管理有限公司承担1,042元，由被告南充市得泰房地产开发有限公司承担938.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  杨小华 人民陪审员  覃 艳 人民陪审员  吴启德 二〇二一年四月三十日 法官 助理  杨 煦 书 记 员  周 瑞