北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初2349号原告：北京新兴嘉酒店管理有限公司，住所地北京市顺义区府前中街3号18幢(二至5层)。统一社会信用代码9111011333028187XF。法定代表人：沈兴龙，总经理。委托诉讼代理人：金颖，北京声驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘萌，北京声驰律师事务所实习律师。被告：北京绿地京津商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡南春路1号015室。统一社会信用代码91110105092445065X。法定代表人：李薇，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告北京新兴嘉酒店管理有限公司（以下简称新兴嘉酒店公司）与被告北京绿地京津商业管理有限公司（以下简称绿地京津公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新兴嘉酒店公司之委托诉讼代理人金颖、刘萌，被告绿地京津公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新兴嘉酒店公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除新兴嘉酒店公司与绿地京津公司双方于2018年3月30日签订的《绿地密云朗山一期商业租赁意向协议》；2.判令绿地京津公司返还租赁保证金100万元；3.判令绿地京津公司支付违约金20万元；4.诉讼费由绿地京津公司负担。事实及理由：2018年3月30日，绿地京津公司作为出租方、甲方，新兴嘉酒店公司作为承租方、乙方，双方签订《绿地密云朗山一期商业租赁意向协议》，约定：租赁标的为绿地密云朗山一期沿河商业项目，甲方暂未取得标的物的转租权，故双方签订该意向协议。约定甲方应于2018年10月1日前取得房屋合法租赁权且完成与产权方的房屋交接工作，并与乙方签订正式的租赁合同。如明确无法取得合法租赁手续，双方协商是否继续租赁或者解除本合同，如乙方因此要求解除合同，甲方应在协议解除之日起20个工作日内全额无息退还乙方定金，若甲方超出20个工作日仍未全额退还乙方定金的，乙方有权要求甲方承担迟延履行期间合理利息。合同第五条“解除本合同的条件”第3点约定了乙方享有单方解约权（如乙方行使解约权，则本合同在乙方解约通知发出后即解除），并有权要求甲方无息退还定金，并支付相当于定金额度的违约金。合同签订后，新兴嘉酒店公司按合同要求于2018年4月13日向绿地京津公司支付租赁保证金100万元。之后，新兴嘉酒店公司派驻工作人员进场，在招商过程中发现存在两个严重问题：一是因绿地京津公司原因，使得涉案租赁房屋未通过消防检查验收而无法办理房屋产权证；二是绿地京津公司无法解决涉案租赁商铺已经出卖给“小产权人”的问题，直接导致新兴嘉酒店公司因房屋产权瑕疵不能在租赁后正常招商或对外出租，给新兴嘉酒店公司造成了极大的损失。绿地京津公司至今未向新兴嘉酒店公司交付手续齐全、符合经营需求的涉案租赁房屋，导致新兴嘉酒店公司无法达到租赁房屋后正常经营的需求，合同目的完全不能实现。绿地京津上述行为系严重违约行为，依照合同5.3条款约定，新兴嘉酒店公司享有单方解除权。新兴嘉酒店公司多次就解除案涉合同事宜与绿地京津公司沟通，绿地京津公司同意解除并承诺退还保证金。新兴嘉酒店公司按照绿地京津公司要求，于2020年9月24日、10月29日先后向绿地京津公司发送六份《解约协议》，并于2020年11月25日收到绿地京津公司寄送签章同意上述解约协议。涉案租赁合同已书面解除。合同解除后，按照合同约定，绿地京津公司应归还新兴嘉酒店公司保证金。但绿地京津公司至今未归还。绿地京津公司的行为已构成违约，为维护自身合法权益，故诉至法院。绿地京津公司辩称：关于新兴嘉酒店公司要求解除《绿地密云朗山一期商业租赁意向协议》的诉讼请求，2020年11月25日，绿地京津公司与新兴嘉酒店公司签订了《解约协议》，双方已协议解除合同，合同解除时间为2019年10月1日，因此无需人民法院再次判令解除。关于新兴嘉酒店公司要求退还保证金的诉讼请求，根据《解约协议》第二条约定，新兴嘉酒店公司已付保证金共计100万元，绿地京津公司于本协议签署完毕后30个工作日内，无息返还新兴嘉酒店公司，新兴嘉酒店公司需同时将保证金收据原件退还绿地京津公司。因此，绿地京津公司向新兴嘉酒店公司返还保证金需满足两个条件，一是协议签署完毕后30个工作日内，即退款期限为2021年1月7日前，二是新兴嘉酒店公司将保证金收据退还绿地京津公司。截至目前，新兴嘉酒店公司仍未将保证金收据原件退还绿地京津公司，因此退款条件不成就，绿地京津公司暂无需向新兴嘉酒店公司退还保证金。关于新兴嘉酒店公司要求支付违约金的诉讼请求，《解约协议》第一条约定原合同自2019年10月1日起解除，双方不再承担合同中的责任和义务，双方互不承担任何违约责任，亦无任何争议或纠纷，因此，新兴嘉酒店公司请求支付违约金，违反《解约协议》约定，没有事实和法律依据。综上，不同意新兴嘉酒店公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年3月30日，新兴嘉酒店公司（甲方）与绿地京津公司（乙方）签订《绿地密云朗山一期商业租赁意向协议》，约定：甲方将对绿地集团所开发的密云朗山项目一期沿河商业进行统一招商运营，甲方暂未取得沿河商业的转租权，乙方拟承租沿河商业，为确保在甲方取得沿河商业转租权时双方以本合同约定的租赁条件租赁，经双方友好协商达成共识并签订如下租赁意向协议。租赁标的为绿地密云朗山一期沿河商业项目（以下简称“房屋”、“该房屋”），总建筑面积为36346.78平方米（甲、乙双方签署正式租赁合同时，甲、乙双方核算具体承租面积），房屋落位详见附件一。甲方应于2018年10月1日前取得该房屋的合法租赁权且完成与产权方的房屋交接工作，并与乙方签订正式的租赁合同。乙方在签订本合同之日起10个工作日内，支付甲方定金100万元，双方签署正式租赁合同后，定金转为合同保证金（2个月的租金）的一部分。该房屋租赁期限为10年，具体租赁起始日以甲、乙双方最终签订的租赁合同约定为准。合同期内，如发生以下情形之一的，乙方享有单方解约权（如乙方行使解约权，则本合同在乙方解约通知发出后即解除），并有权要求甲方无息退还定金，并支付相当于定金额度的违约金，如违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应赔偿损失与违约金的差额部分。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，新兴嘉酒店公司于2018年4月13日向绿地京津公司支付100万元。同日，绿地京津公司出具收据，载明收到新兴嘉酒店公司租赁定金100万元。2020年11月25日，绿地京津公司（甲方）与新兴嘉酒店公司（乙方）签订《解约协议》（以下简称《解约协议》），约定：原合同《绿地密云朗山一期商业定向租赁协议》自2019年10月1日起解除，双方不再承担合同中的责任与义务，双方互不承担任何违约责任，亦无任何争议或纠纷。乙方已付的保证金共计100万元，甲方于本协议签署完毕后30个工作日内，无息返还乙方，乙方需同时将保证金收据原件退还甲方。在本案的审理过程中，绿地京津公司与新兴嘉酒店公司均认可《解约协议》中载明的《绿地密云朗山一期商业定向租赁协议》即为《绿地密云朗山一期商业租赁意向协议》。同时，新兴嘉酒店公司称其主张的违约金系基于《绿地密云朗山一期商业租赁意向协议》中关于违约责任的约定。上述事实，有双方当事人陈述、《绿地密云朗山一期商业租赁意向协议》（复印件）、中国建设银行单位客户专用回单（拍照打印件）、收据（拍照打印件）、《解约协议》等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应当适用当时施行的法律、司法解释的规定。本案中，根据查明的事实，新兴嘉酒店公司与绿地京津公司签订的《绿地密云朗山一期商业租赁意向协议》已于2019年10月1日解除，双方在《解约协议》中约定绿地京津公司应在该协议签署完毕后30个工作日内将新兴嘉酒店公司已付的保证金100万元无息返还给新兴嘉酒店公司，故新兴嘉酒店公司要求绿地京津公司返还此款的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于绿地京津公司称退款条件尚未成就的辩解意见，根据《解约协议》的约定，绿地京津公司应在协议签署完毕后30个工作日内将保证金100万元无息返还，新兴嘉酒店公司需同时将保证金收据原件退还，因此，新兴嘉酒店公司退还保证金收据原件并非绿地京津公司返还保证金的前提条件，故虽然新兴嘉酒店公司未退还保证金收据，但并不能构成绿地京津公司不返款的合理理由。关于新兴嘉酒店公司要求判决解除与绿地京津公司签订的《绿地密云朗山一期商业租赁意向协议》的诉讼请求，鉴于该协议已于2019年10月1日解除，故对于新兴嘉酒店公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于新兴嘉酒店公司基于《绿地密云朗山一期商业租赁意向协议》中的约定要求绿地京津公司支付违约金20万元的诉讼请求，因双方在《解约协议》中约定双方不再承担合同中的责任与义务，双方互不承担任何违约责任，故对于新兴嘉酒店公司的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、北京绿地京津商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还北京新兴嘉酒店管理有限公司保证金一百万元；二、驳回北京新兴嘉酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千八百元，由北京新兴嘉酒店管理有限公司负担九百元（已交纳），由北京绿地京津商业管理有限公司负担六千九百元（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  曲 爽二〇二一年四月二十七日法官助理  张孟康书 记 员  席倩倩