江苏省淮安经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0891执异22号案外人：淮安市军队离休退休干部休养所，统一社会信用代码12320800469476575Y，住所地淮安市和平东路8号，实际住所淮安经济技术开发区青岛路23号综合楼。法定代表人：张一顺，该所所长。委托诉讼代理人：周乐，江苏群汇知缘律师事务所律师。原告：丁浩，男，汉族，1958年12月10日出生，住淮安经济技术开发区。被告：淮安市淮海房产开发有限公司，统一社会信用代码91320891703817463A，住所地淮安经济技术开发区青岛路23号。法定代表人：黄俊胜，该公司董事长。本院在审理淮安市军队离休退休干部休养所（以下简称“军队干休所”）与淮安市淮海房产开发有限公司（以下简称“淮海房产”）、淮安市淮海建设有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人军队干休所向本院提出书面异议。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2020年12月28日，本院对丁浩诉淮海房产、淮安市淮海建设有限公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2019）苏0891民初1615号民事判决：被告淮安市淮海房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁浩工程款4392499元；驳回原告丁浩的其他诉讼请求。2019年5月5日、5月17日，本院根据丁浩的申请，分别作出（2019）苏0891民初1615号民事裁定书及协助执行通知书：查封淮安市淮海房产开发有限公司名下位于经济技术开发区××室房屋。案外人军队干休所提出异议称，2013年4月，淮海房产已将青岛路XX号X幢XXX室交给案外人使用。2014年1月10日，案外人与淮海房产就案涉被查封房屋签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，约定案外人以11232万元购买淮海房产综合楼，淮海房产在案外人支付首付款10日后，为案外人办理过户手续。2013年9月27日，案外人付清全部购房款，但经案外人多次催促，淮海房产一直未办理权属登记。2021年3月，案外人起诉淮海房产确权诉讼中才知道案涉房屋被查封。案外人认为，已实际使用涉案房屋且付清全部房款，请求解除对淮安经济技术开发区青岛路XX号X幢XX室房屋的查封。另查明，2013年4月25日，原淮安市清河区房屋征收办（甲方）、军队干休所（乙方）、淮安市民政局（丙方）、淮安市人民政府房屋征收管理办公室（丁方）签订《补充协议》，载明：“乙方房屋位于淮安市和平东路8号，总面积1358.77㎡，土地使用权面积7082.6㎡。该房屋因水渡口2.3号地项目需要而被征收。甲乙双方于2013年2月27日签订了《房屋征收补偿安置协议书》。乙方已于2013年4月19日将所有房屋交付给乙方拆除。根据乙方和丙方的要求，经甲、乙、丙、丁四方共同协商，就乙方用货币补偿款购买安置房问题达成如下补充协议：一、补偿总额和补偿方式：原《征收补偿协议》约定的补偿款为：壹仟贰佰捌拾零仟捌佰陆拾叁元陆角陆分（￥12800863.66）。乙方自愿选择的补偿安置方式为货币补偿，乙方自行订购安置房，甲方协助。二、乙方所购安置房基本情况：乙方所购安置房坐落于淮安经济技术开发区××与××路交叉口西南角的综合楼，总面积为3355.14㎡。规划用途为综合用房。开发企业为淮安市淮海房产开发有限公司。总价款约1620元。具体单价、面积构成等情况以乙方与开发企业签订的《商品房购销合同》为准。三、付款约定：乙方按原《征收补偿协议》的约定，将房屋交于甲方拆除。此后，乙方向甲方出具《付款委托书》，甲方根据《付款委托书》明确的付款时间和帐户，将补偿款代付给开发企业。总补偿款与总购房款之间的差额由乙方自行负责，与甲方无关。四、……”。2013年6月5日、7月1日、8月27日、9月27日，原淮安市清河区房屋征收办分别支付给淮海房产300万元、300万元、400万元、2800863.66元，合计12800863.66元。2013年5月7日，淮海房产与军队干休所签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，约定军队干休所以1620万元购买淮海房产青岛路XX号（沿青岛路X-X层包含圆弧）房屋产权证号为11××01的房屋。2014年1月10日，淮海房产与军队干休所再次签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，约定军队干休所以1232万元购买淮海房产青岛路XX号（沿青岛路1-5层包含圆弧）房屋产权证号为11××01的房屋。该淮房权证开字第××号房屋所有权证登记的房屋所有权人为淮海房产、房屋坐落为经济开发区青岛路XX号X幢、登记时间为2011年3月28日、总层数为5层、建筑面积4643.14㎡。2015年1月12日，淮安景程测绘有限公司出具的实测报告，载明淮海房产综合楼X幢XXX室、XXX室房屋总建筑面积为4643.14平方米。2015年1月21日，淮海房产向不动产登记部门出具《情况说明》，将青岛路XX号X幢综合楼变更为X幢XXX室和XXX室。2021年1月13日，本院立案受理军队干休所诉淮海房产房屋买卖合同纠纷一案，要求淮海房产将青岛路XX号综合楼过户至军队干休所名下，并支付逾期办证违约金。2021年3月15日，本院作出（2021）苏0891民初335号民事裁定书，以干休所主张的房屋处于查封状态，尚未解除强制措施为由，驳回军队干休所的起诉。本院认为，本案争议焦点为案外人军队干休所购买涉案房屋的行为能否阻却执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人军队干休所在本院查封涉案房屋前已与淮海房产签订涉案房屋买卖合同及补充协议，实际占有涉案房屋，并支付全部价款，虽然没有办理涉案房屋的过户登记手续，但并不是案外人军队干休所自身原因造成。因此，案外人军队干休所的异议请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定：中止对淮安经济技术开发区青岛路XX号X幢XXX室房屋的执行。如不服，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  徐 蓉人民陪审员  于新春人民陪审员  武传飞法官 助理  刘明明二〇二一年四月二十九日书 记 员  陈姜晔附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。