广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0883民初157号原告：李百红，男，1972年10月5日出生，汉族，公民身份号码：440××××××××××××61X，住所地：吴川市××××××××××××××××××。原告：史梅青，女，1969年9月16日出生，汉族，公民身份号码：440××××××××××××127，住所地：广东省化州市×××××××。上述两原告的共同委托诉讼代理人：许伟燕，广东向宁律师事务所律师。被告：吴川市东和房地产开发有限公司，住所地吴川市××××××××（原大山江土产仓库），统一社会信用代码914×××××××××××337Y。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：陈小红，广东佳业律师事务所律师。原告李百红、史梅青与被告吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称“东和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李百红、史梅青的共同委托诉讼代理人许伟燕、被告东和公司的委托诉讼代理人陈小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李百红、史梅青向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付B1406、B1407房的逾期办证违约金28,945.12元（逾期办证违约金：以已付房价款440,207元为基数，按年利率6%计算，自2017年12月22日起计至2019年1月26日，共400天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月21日,原告与被告就购买被告开发的位于吴川市××××××××财富名门商住楼B1406、B1407房的商品房分别达成合意并签订广东省商品房买卖合同。原告于当日支付维修基金、房产证办证费。被告向原告交付由其单方填写的日期为2013年10月22日的B1406、2014年6月11日的B1407房的广东省商品房买卖合同。购房合同约定:B1406建筑面积50.1㎡、价款172,569元;B1407建筑面积77.7㎡,价款267,638元。原告于签合同当日支付了首付购房款,并为B1406、B1407房的余款办理了个人住房借款支付,至此原告已如约支付了全部款项。根据合同第八条:“出卖人应当在2013年9月30日前......将商品房交付买受人使用”，以及合同第十五条约定:“被告应当在商品房交付使用后300日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”。但被告于2014年4月30日方交付B1406、B1407房屋给原告装修入住,且于2019年1月26日方通知原告提交资料办理房产证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。据此,被告应依法向原告支付逾期办证的违约金,以年利率6%计算。综上,被告的行为已构成违约,应按合同约定向原告支付逾期办证的违约金。被告东和公司辩称，一、本案已超诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第188条和192条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计。诉讼时效期间届满的,义务人可以提出不履行义务的抗辩”。2013年1月21日,被告与原告就购买被告开发的位于吴川市××××××××财富名门商住楼B1406,B1407房的商品房分别签订了广东省商品房买卖合同,根据本合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后300日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告于2014年4月30日将房屋交付原告使用,由于原告在2015年2月24日起已经知道被告逾期,从2015年2月24日起算3年，也即原告应在2018年2月24日前提起诉讼,但原告于2020年12月22日才提起诉讼。由于原告未能提供本案存在中断或中止情形的证据,同时双方明确约定了办证时间为在商品房交付使用后300日内,所以本案已超诉讼时效,原告的诉讼请求不应得到支持。二、双方在合同中已经约定不计算违约金,根据约定优先原则,被告不应承担违约责任。根据广东省商品房买卖合同第十五条第一款和第二款均是打叉的,双方特别约定了第三款,原告作为完全民事行为能力人,应当知道合同中打叉所代表的意思,同时被告在制订合同时,对十五条第三款作了特别明示,加了下划线,双方在合同约定不计算违约金,即属于约定明确。根据约定优先原则,因双方在签订合同时均未提出异议并选择继续签订,应视为双方放弃了违约金请求权,故被告不应承担违约金责任。三、本案计算方式存在错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》的第十四条:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”解释,如本案存在违约,也应参照中国人民银行规定的金融机构最新公布的一年期贷款利率为3.85%的标准计算,故本案不应按年利率6%计算;另起计期日期也存在错误,根据商品房买卖合同第八条,如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期;2、买受人未按合同约定的条款向出卖人缴交各种款项。和根据本案原告提供的证据5,只能证明其是2014年12月6日开始还银行贷款,但不能证明其已交清房款和何时交清房款。而且被告应付房款分别为120000元和187000元,但被答辩人提供的住房公积金部分仅能证明其是从2019年1月22日起还贷,不能证明该笔款项是偿还B1406、B1407的款项,再依照被告以往所涉类似判例【湛江市中级人民法院(2020)粤08民终2982号案】中判决被告享有履行抗辨权,由于原告不能证明何时交清款项,故被告不存在超期办证行为。综上所述,由于原告不能证明被告存在违约行为,且本案已超诉讼时效,为了维护被告的合法权益,恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月22日、2014年6月11日，原告与被告东和公司签订商品房买卖合同(合同编号分别为B1406号、B1407号)、商品房买卖补充合同各两份，约定原告向被告购买由被告开发的坐落于吴川市××××××××财富名门商住楼B1406房和B1407房，建筑面积分别为50.1㎡、77.7㎡，价款分别为172,569元、267,638元。合同签订后，原告于2015年5月22日前已向被告支付房产全部价款（其中B1406房的贷款120,000元，B1407房的贷款185,000元）。商品房买卖合同第八条约定：“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……因国家政策的约束或政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；……”，第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行。”2014年4月30日，被告将涉案的商品房实际交付给原告使用。2017年5月5日，被告取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，被告在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知。通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心派员于2018年9月8日到小区为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理。通知随附业主名单，原告不在名单内。2019年1月22日，被告在涉案商品房楼盘张贴关于第二批办理不动产权证书通知。通知载明：经和吴川市房管局与不动产登记中心沟通协调，约定安排于2019年1月26日星期六，由房管局与不动产登记中心派员到本小区D栋首层的合同部接受申请办理不动产权证。......请未签过申请办证的业主本人于2019年1月26日星期六按分栋安排的时段.......按序受理。原告于2020年12月17日在广东法院诉讼服务网进行立案登记，向本院提起本诉讼。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点是：一、本案的诉请是否超诉讼时效；二、原告请求被告支付逾期办证的违约金应否支持，如需支付应如何计算。关于焦点一，本案的诉请是否超诉讼时效的问题。本案中，涉案商品房实际交付使用时间是2014年4月30日，按照合同约定，被告应于商品房交付后的300日内即2015年2月24日前办理相关备案手续，但被告直至2019年1月22日才通知原告于2019年1月26日办理，被告的行为明显违约。根据《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第四十七条：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”的规定，违约金是按日累计计算，应按每日分别计算诉讼时效期间。原告于2020年12月17日在广东法院诉讼服务网完成立案登记即属主张权利，按照三年诉讼时效计算，原告可计算自2017年12月17日起的违约金。原告请求自2017年12月22日起至2019年1月26日止，共400天的违约金，未超过法定的诉讼时效。二、关于原告请求被告支付逾期办证的违约金应否支持，如需支付应如何计算的问题。（一）原告请求被告支付逾期办证的违约金应否支持涉案商品房权属证书的延期办理，责任不在原告。涉案商品房所在区域的市政污水管道属历史遗留的问题，非双方签订合同后新产生的不利因素,也非不可抗力的因素。被告与原告签订商品房买卖合同时应当知晓和预见该商业风险。商品房买卖合同第八条第三款、第十五条均属于格式条款，被告通过合同方式不合理地免除其责任，该条款应认定为无效条款。被告以无效条款抗辩责任承担，本院不予采纳。被告逾期办证导致原告未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使原告应享有的对物权的处分权受到严重限制。根据日常生活经验可知，涉案商品房是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜具有密切联系，原告因被告的违约受到的损失显而易见。如果不论被告逾期办证的行为再延续多久，被告均只承担继续履行、采取补救措施等违约责任，显然有违公平的原则，也与原告支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。因此，原告请求被告支付违约金应予支持。（二）违约金支付应如何计算本案中，涉案的B1406房的贷款120,000元已于2014年11月6日发放。关于B1407房的贷款何时发放的问题，原告所提交的证据虽然未直接证明其足额支付该房款的时间，但从其提交的还款记录可知，2019年1月22日，原告归还本金789.19元（与还款时间成反比），贷款余额150,879.26元，故该贷款最迟已于2015年5月22日前[（185,000元-150,879.26元）÷789.19元/月=43.24个月，即原告在2019年1月22日的44个月前（2015年5月22日）已开始还款]发放。上述可知，原告在2015年5月22日前已经全额支付涉案房款，按此时间计算，被告于2016年3月17日前就应当为原告办理不动产权属登记，但被告于2019年1月26日才履行办证义务，已属违约。原告仅请求自2017年12月22日起至2019年1月26日止，共400天的违约金，属原告权利的自主处分，未违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。被告的违约事实发生在2020年8月19日前。根据《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第三十八条：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。”规定，本案原告请求以已付购房款440,207元为基数，按年利率6%计算违约金合理，本院予以支持。依此计算，被告应向原告支付逾期办证违约金28,945.12元(440,207元×6%÷365天×400天)。综上所述，原告诉请合法有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》[法释（2015）18号]第二十九条第二款第一项规定，判决如下：被告吴川市东和房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李百红、史梅青支付逾期办证违约金28,945.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费261.82元，由被告吴川市东和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 容 斌二〇二一年三月三十日书记员 林秋莲附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》[法释（2015）18号]第二十九条第二款第一项未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。