上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初4743号原告：张美芳，女，1969年2月17日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：鲍巧妮，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告：吴宇成，男，1990年3月24日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：吴少华(系吴宇成之父)，男，1967年5月8日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告张美芳与被告吴宇成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理，原告张美芳及其委托诉讼代理人鲍巧妮、被告吴宇成及其委托诉讼代理人吴少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张美芳向本院提出诉讼请求：判令确认张美芳与吴宇成于2012年12月21日就上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)所签署的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)无效。事实与理由：张美芳曾系涉案房屋登记产权人。2012年，吴宇成父亲吴少华向张美芳提出希望借涉案房屋产权证办理银行贷款以作周转，银行放出的贷款归吴宇成所有，并由吴宇成负责归还，涉案房屋仍归张美芳所有。由于张美芳与吴少华系多年好友，出于信任，张美芳同意由吴宇成代持涉案房屋。2012年12月21日，张美芳与吴宇成就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价人民币85万元，合同上未约定支付方式及时间。签订合同后，双方办理了过户手续，但吴宇成并未支付任何首付款，张美芳收到银行贷款42万元后立即按吴宇成及吴少华指示转给谢秀菊。2013年2月20日，吴少华出具证明给张美芳，明确吴宇成仅是向张美芳借用涉案房屋房产证作贷款之用，房产始终归张美芳所有，房屋贷款归吴宇成所有，也由吴宇成归还。故张美芳虽将涉案房屋过户给吴宇成，但张美芳并未收到任何房款，也并未交付房屋，仅是出于朋友情谊帮助吴宇成以房屋作为抵押向银行贷款，且张美芳自2003年购入涉案房屋后一直和家人在其内居住，并于2018年对涉案房屋进行装修。2020年11月，张美芳回家发现涉案房屋门上被张贴法院公告，得知涉案房屋要作为吴宇成的财产被拍卖，后才发现涉案房屋上设有抵押及查封限制。张美芳认为，其与吴宇成签订的房屋买卖合同系双方虚伪意思表示，应为无效合同。故张美芳诉诸法院，作如上诉请。吴宇成辩称，同意张美芳的诉讼请求。吴宇成父亲吴少华与张美芳系朋友关系，因资金问题需贷款，故与张美芳协商将张美芳涉案房屋以买卖形式过户至吴宇成名下，然后吴宇成通过贷款形式向银行申请贷款。吴宇成与张美芳之间不存在真实的房屋买卖关系，吴宇成也未支付张美芳任何购房款，银行贷款42万元打至张美芳账户后，张美芳立即按照吴宇成要求转给谢秀菊，故其与张美芳签订的买卖合同无效。本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落于上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX弄XXX号XXX室，由张美芳于2003年购买。2012年12月21日，张美芳(卖售人、甲方)与吴宇成(买受人、乙方)就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积85.87平方米，转让价款85万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。但合同附件三付款协议为空白，并无约定内容。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于__年__月__日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的__日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后__为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2012年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条是有关乙方如未按合同约定期限付款应承担违约责任的约定，但未细化相关内容，相关重要信息处均为空白。上述买卖合同签订后，吴宇成未实际支付张美芳购房款。2013年1月17日，张美芳、吴宇成共同向房地产交易中心申请办理转让涉案房屋产权过户手续。2013年1月22日，涉案房屋被核准登记在吴宇成名下。后吴宇成以购买涉案房屋为由向银行办理购房贷款42万元。2013年1月28日，张美芳收到银行贷款42万元。同年1月29日，张美芳将该42万元转账给案外人谢秀菊尾号为0984的银行卡内。次日，谢秀菊通过其尾号为0984的银行卡将该42万元转账至其尾号为5624的银行卡内。同日，吴少华将上述款项中的34万元转入其使用的证券账户。同时，指示谢秀菊转账44,000元给陈建芳；转账3万元至尾号为0596的信用卡账户中；取现4,000元给吴少华；剩余2,000元转至吴少华朋友周友龙账户中。2013年2月20日，吴少华出具证明，内容为：“今有吴宇成特向张美芳借得房产证一本，青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX弄XXX号XXX室以作贷款之用，贷款金归吴宇成所有，房产权证归张美芳所有，贷款现金由吴宇成归还。”另查明，吴少华与吴宇成系父子关系。2020年11月，张美芳(甲方)、吴宇成(乙方)及吴少华(丙方)三方就涉案房屋的出资、权属等相关事宜签订《确认协议书》，载明：一、甲乙双方虽于2012年12月21日通过买卖方式将涉案房屋转让给乙方，但乙方并未实际支付房款，甲方也未实际交付，且甲方无赠与意思表示，故甲方、乙方、丙方一致确认甲方仍为涉案房屋的实际产权人，乙方仅为名义登记人。二、自2003年甲方购置房屋后至今，涉案房屋均是甲方及甲方家人实际占有、使用，与之对应的应支付的物业管理费、燃气费、电费、水费等均由甲方及甲方家人支付。三、涉案房屋的一切权益归甲方所有，若该房屋被拆迁，则拆迁利益归甲方所有。四、若由于乙方债务原因导致该房屋被拍卖，则乙方应向甲方支付涉案房屋的拍卖价值。在乙方没有完全清偿甲方涉案房屋的拍卖价值以前，乙方应当负责甲方及甲方儿子的居住问题。五、丙方对乙方的上述义务承担连带责任。还查明，涉案房屋自2003年由张美芳购入后一直由其及其家人居住使用。涉案房屋买卖合同签订后，张美芳并未将涉案房屋交付吴宇成，张美芳及其家人仍使用涉案房屋至今。再查明，涉案房屋于2013年1月22日被核准设有抵押登记，抵押权人中国农业银行股份有限公司上海青浦支行，债权数额42万元，债务履行期限自2012年12月31日起至2042年12月30日止；于2014年1月26日被核准设有另一抵押登记，抵押权人蔡顺强，债权数额50万元，债务履行期限自2014年1月24日起至2014年7月23日止；于2020年11月2日被本院采取查封司法限制，限制原因：(2020)沪0118执恢35号执行裁定书，限制起始日期自2020年11月2日起至2023年11月1日止。上述查明的事实，由原、被告的陈述、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记申请书、上海市不动产登记簿、上海市房地产权证、户口簿信息、证明、确认协议书、银行交易明细清单、银行卡转账回单、谢秀菊个人活期明细信息、谢秀菊证言、情况说明、燃气缴费通知单、水费通知单、电费账单及明细等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以审查确认。审理中，张美芳表示：涉案房屋买卖合同条款均未细化，如买卖合同关系为真实，在涉案房屋有贷款情况下不可能不明确付款方式和期限、买方逾期付款违约责任及房屋交接时间，故房屋买卖合同关系系双方虚伪意思表示，涉案合同应为无效。因涉案房屋一直由张美芳居住使用，房屋过户登记涉及其他案件，故不要求在本案中处理合同无效后的法律后果。吴宇成表示：其本就是借房屋去套取银行贷款，与张美芳之间并不存在真实的房屋买卖关系，当时系通过中介办理相关手续，合同文本系中介提供，银行贷款也系中介帮忙办理，故多数合同条款并未进行详细约定。吴宇成认可其父亲吴少华指示谢秀菊使用42万元行为。涉案房屋银行贷款尚未还清，贷款期限至2042年12月30日结束，现无力提前归还银行贷款，后将按期归还剩余银行贷款。审理中，本院核实到：蔡顺强与周友龙、吴宇成、上海龙透泉商贸发展有限公司的民间借贷纠纷，本院以(2016)沪0118民初2018号案作出民事调解书，内容为周友龙、吴宇成、上海龙透泉商贸发展有限公司应于2016年5月31日前归还蔡顺强借款本金30万元及自2015年9月26日起至实际支付之日止的违约金等。后经蔡顺强申请，本院于2016年6月6日以(2016)沪0118执3936号立案执行，经查实因周友龙、吴宇成、上海龙透泉商贸发展有限公司无可供执行的财产而以“终结本次执行程序”结案。2018年8月31日，本院作出(2017)沪0118刑初1283号刑事判决书，袁建春、童留妹、蔡顺强、乐嘉宏因犯非法吸收公众存款罪，判处袁建春有期徒刑十年，并处罚金50万元；判处童留妹有期徒刑四年六个月，并处罚金20万元；判处蔡顺强有期徒刑四年，并处罚金15万元；判处乐嘉宏有期徒刑三年六个月，并处罚金15万元等。2018年11月15日，本院以(2018)沪0118执5753号立案执行，后于2019年5月29日以“终结本次执行程序”结案；2020年1月7日以(2020)沪0118执恢35号案件恢复执行，同年10月19日作出执行裁定书，裁定“拍卖吴宇成名下上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX弄XXX号XXX室房产”；同日作出拍卖涉案房屋的公告；并于11月2日查封涉案房屋。于是，张美芳向本院提出执行异议，要求终止对涉案房屋的评估、拍卖。本院于2021年1月13日作出(2021)沪0118执异7号执行裁定，驳回张美芳的异议请求。根据庭审查明的事实，本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。判断当事人是否具有买卖房屋的真实意思表示，应从合同的签订及履行情况综合予以审查。本案中，首先，从合同的签订情况来看，双方签订的房屋买卖合同不具备一般的真实房屋买卖交易合同应具备的内容，多数条款均为空白，并未细化约定部分重要条款，与常理不符；其次，张美芳、吴宇成均确认本案房屋买卖合同的目的是为了获取贷款，吴宇成并未实际支付张美芳首付款，获取的银行贷款42万元也由吴宇成使用并归还，涉案房屋也一直由张美芳及其家人居住使用。故张美芳、吴宇成签订的《上海市房地产买卖合同》并非双方真实意思表示，事实上也未实际履行，合同应属无效。双方因该合同取得的财产，应当予以返还。故应由吴宇成将涉案房屋产权登记回转给张美芳，但因吴宇成已使用银行贷款款项并表示无法一次性提前归还、未提供贷款结清证明，且现涉案房屋因被设定抵押及查封限制，无法进行产权登记回转，张美芳也仍在使用涉案房屋，张美芳不要求在本案中处理合同无效后的其他后果，故本院对合同无效的后果暂不予处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决如下：原告张美芳与被告吴宇成于2012年12月21日就上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)无效。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告张美芳负担20元，由被告吴宇成负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 庞建琴二〇二一年四月二十六日法官助理 赵晓霞书 记 员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……