河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0725民初3892号原告：娄丰蕾，女，汉族，家庭住址：河南省原阳县。委托代理人：吴兰兰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：沙鹏志，男，回族，家庭住址：郑州市金水区。被告：马娜，女，回族，1986年5月12日出生，住河南省荥阳市。以上二被告委托代理人：尚振铎，河南尚天律师事务所律师。第三人：新乡市明晨房地产营销策划有限公司平原示范区分公司，住所地新乡市平原示范区太行大道恒大金碧天下228号楼115室。法定代表人：王帅，任经理。原告娄丰蕾与被告沙鹏志、马娜、第三人新乡市明晨房地产营销策划有限公司平原示范区分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，因原告娄丰雷申请追加被告马娜、被告沙鹏志、马娜申请追加新乡市明晨房地产营销策划有限公司平原示范区分公司为第三人，本院依法适用普通程序，于2021年3月12日公开开庭审理了本案。原告娄丰蕾及其代理人吴兰兰、被告沙鹏志及沙鹏志、马娜的委托代理人尚振铎、第三人新乡市明晨房地产营销策划有限公司平原示范区分公司的法人王帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄丰蕾向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《明晨置业房屋买卖实（居间）合同》（合同编号：2018012202）；2、依法判令被告返还原告已支付的30万元房款并支付自2018年2月3日起至还清之日止的同期银行贷款利息（暂计算至2020年10月10日为38791.67元）；3、依法判令被告返还原告垫付的房屋按揭款91760元（自2018年3月20日起暂计至2020年9月19日）；4、依法判令被告向原告支付违约金48万元；5、依法判令被告双倍偿还原告的购房佣金损失39600元：6、本案所产生的诉讼费用及保仝费用均由被告承担。事实和理由：1、被告沙鹏志于2013年9月21日购买一套商品住房，房屋坐落于新乡市平原新区××大道××楼××单元××室，房产面积为140.29平米。2、2018年1月22日，原告娄丰蕾与被告沙鹏志及中介方新乡市明晨房地产营销策划有限公司平原示范区分公司签订了《明晨置业房屋买卖（居间）合同》（合同编号：2018012202），合同约定被告沙鹏志将上述房产转让给原告娄丰蕾所有、房产总价款99万元整：因该房屋契税未满两年，合同第四条约定本合同签订后契税满两年后120个工作日内共同到房管局办理过户手续：合同第五条约定被告若违反本合同的各项约定，应双倍返还原告的定金和中介的佣金：合同第九条第三款约定，被告如因任何原因无法将该房屋过户到买方名下，被告自愿赔偿48万元及月供利息。3、合同签订之后，原告依据合同约定向中介支付19800元佣金，并向被告支付18万元定金及12万元首付款合计30万元房款；并自2018年2月20日至起诉之日缴纳本房月供31个月共计91760元。4、2018年2月6日被告缴纳契税，现上述房屋买卖合同中约定的双方办理过户手续的期限早已届满，经原告及中介的多次催告，被告一直不愿履行合同义务，导致合同无法继续履行。本案中被告马娜与沙鹏志于2016年就签订离婚协议将涉案房产赠与被告马娜，被申请人马娜全程参与房屋买卖交易，该涉案房产买卖的款项马娜也为受益人，所以马娜与本案具有直接的法律上的利害关系，应与被告沙鹏志承担连带责任。被告沙鹏志、马娜辩称,一、本案房屋买卖合同不宜解除。答辩人同被答辩人房屋买卖合同已经实际交付履行，合同签订以后，答辩人只收到30万元购房首付款，就将本案房屋钥匙和水电气卡以及物业等交付给被答辩人。被答辩人一直支配使用居住至今。二、被答辩人要求答辩人返还30万元购房首付款以及利息，不符合本案事实，没有法律依据。1、虽然本案的房屋买卖合同是中介公司提供的格式条款合同，其中许多条款约定对答辩人沙鹏志和马娜非常不利，但不是不可以补救，签订本案房屋合同时合同各方都知道本案房屋产权证没有办理下来，不只是因为房屋契税未满两年。2、本案房屋买卖合同约定购房总价款99万元，被答辩人娄丰蕾只交付给答辩人30万元购房首付款。并没有积极办理房屋按揭贷款，没有支付剩余款项给答辩人。答辩人2018年就将房屋交付娄丰蕾占有，支配和使用，居住至今。足见答辩人卖方诚意。至于没有及时办理房屋过户手续，主要是2019年爆发新型冠状疫情，不可抗力；另外房产证没有下来，答辩人的第一次按揭贷款手续没有办理完毕；其次是被答辩人娄丰蕾违背房屋买卖合同第三条2款，被答辩人娄丰蕾没有与答辩人，中介公司积极结合办理第二次按揭手续，支付剩余购房款69万元。3、本案原告起诉漏列中介公司。三、被答辩人要求答辩人返还垫付的房屋按揭款91760元，也不符合本案事实，没有法律依据。由于被答辩人娄丰蕾违背房屋买卖合同第三条2款，没有与答辩人、中介公司积极办理第二次按揭手续，支付剩余购房款69万元。公共约定暂时由被答辩人娄丰蕾每月支付答辩人购买本案房屋需支付的月供。应视为各方对本案按揭房屋合同约定的变更，不存在答辩人违约事实，也不存在被答辩人娄丰蕾违约事实。答辩人愿意积极协同被答辩人娄丰蕾以及中介公司办理本案房屋第二次按揭贷款，房屋过户手续，实现订立合同的目的。四、被答辩人娄丰蕾要求的违约金过高，不符合法律规定，何况答辩人不存在违约事实，被答辩人也有过错；中介公司也存在过错，被答辩人娄丰蕾要求的违约金不应得到支持，也不应由答辩人独自承担违约责任。五、至于佣金和诉讼费用，由于答辩人没有收取佣金，也没有违约，不应由答辩人承担。综上，原告（被答辩人）对答辩人的起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人答辩称：原被告双方在我公司签订案涉合同，合同约定价款为99万元，并就该房屋相关事项作出约定，在2020年7月份左右，我公司联系沙鹏志，让他来办理房屋手续，并问房产证是否办理，沙鹏志说房产证已经办理下来，后经我方多次催促沙鹏志，其告知我方，房产证并未办理下来，之前所说不属实，大概10月份，沙鹏志联系不上了，因当时签订合同时只留了沙鹏志一个人的电话，我方同原告通过其他途径寻找到马娜的电话，和其沟通后，证实房产证当时未办理，马娜说她与沙鹏志正在办理离婚，以后房产事宜不要再同沙鹏志联系，后来经我方催促，马娜来办理房屋产权证书，但仍不积极配合，经我公司了解的情况，截止原告起诉时，其不动产证书仍未办理下来。原告在沙鹏志告知我们房产证办理完毕时，已经将所有按揭资料准备完毕，但因发现沙鹏志说谎，房产证未办理下来，被告律师说第二次按揭贷款事情原告同马娜经过协商后，双方未达成一致意见，原告向贵院提起诉讼，被告律师说的事不存在。被告房产证正在办理正式抵押，被告所拿的房产证复印件上的日期是办理的日期，不是领证的日期。原告娄丰蕾为支持其诉讼请求向本院提交的证据有：提交以下证据：第一组证据：1、《明晨职业房屋买卖（居间）合同》（合同编号：2018012202），共8页；第二组证据：2、收据一份，共1页；3、收条二份，共2页；4、支付宝转账电子回单，共31页；5、原告河南省农村信用社账户历史交易明细清单一份，共1页；证明目的：证明原告已按照合同约定缴纳中介佣金19800元、定金18万元、首付款12万元、房屋按揭款97680元（自2018年3月20日起暂计至2020年11月20日）。第三组证据：6、中华人民共和国税收缴款书一份，共1页；7、房产证一份，共1页；8、离婚登记审查处理表、离婚协议各一份，共3页；9、电话通话录音一份；10、微信群聊天记录一份。被告沙鹏志为支持其答辩意见向本院提交证据有：提交不动产登记查询一份，光盘一张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据有效证据和当事人庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：2018年1月22日，原告娄丰蕾与被告沙鹏志通过第三人新乡市明晨房地产营销策划有限公司平原示范区分公司的中介下，原告娄丰蕾购买了被告沙鹏志、马娜按份共有的一套位于新乡市平原示范区××路××楼××单元××室建筑面积为140.29㎡的商品住宅房。并于当日签订了《明晨置业房屋买卖（居间）合同》，双方约定：合同总价款为99万元，乙方（买方娄丰蕾）自合同签订时向甲方（沙鹏志）支付定金180000元，一、乙方于2018年1月22日支付甲方购房定金10000元整，定金充当首付款，剩余定金170000元整和剩余首付款120000元整于2018年2月7日前结清。甲方收到首付款当日向乙方交付钥匙。乙方拥有该房屋的使用权。二、由于该房屋甲方为按揭贷款，甲方向乙方交付钥匙后从2018年2月20号起，由乙方承担甲方购买该房屋银行贷款所产生的利息，本金由甲方承担。（月供由乙方全部承担，其中本金冲抵本房款）如因乙方原因未能及时还款，造成甲方信用逾期，每逾期一次，乙方赔偿甲方10000元。三、由于该房屋不动产证目前未能办理，待该房屋不动产证办理后且契税满两年进行立契、贷款过户手续。甲方后期如因任何原因无法将房屋过户到乙方名下，甲方自愿赔偿乙方肆拾捌万元整（480000元）和乙方所承担该房屋的月供利息，乙方如未能按合同上约定履行义务，则首付款不予退回。四、该房屋的商品房买卖合同上显示预售面积为140.29㎡，待该房屋不动产证下来后以不动产证面积为准。甲乙双方以5740元／㎡的单价进行面积差结算，多退少补。另查明，原告娄丰蕾于2018年1月22日、2018年2月3日共向被告沙鹏志付购房款300000元，2018年1月22日被告沙鹏志将房屋钥匙交给娄丰蕾让其居住。从2018年3月起原告娄丰蕾每月按时替被告沙鹏志交纳房屋按揭贷款2960元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案，原被告双方及第三人签订的《明晨置业房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，当事人应当按照合同约定履行。本案中，在原告娄丰蕾交付定金后被告沙鹏志已将房屋钥匙交付原告，原告已实际居住。原告已按约定支付首付款30万元，且已支付两年多的按揭贷款，双方按照合同约定，全面履行自己的义务。现争议的焦点是“甲乙双方应在本合同签订后契税满两年后120个工作日,共同到房管局立契（过户）并办理立契（过户）相关手续或到银行办理按揭贷款手续。”,双方约定该条的目的是督促双方在契税满两年后120个工作日内，共同协商办理房产过户，双方在实现该条款上互负义务，且双方是在第三人的居间介绍下签订的房屋买卖合同，第三人收取佣金，第三人亦负有监督、督促双方及时、全面履行义务的责任。现原告仅能证明双方约定的期限界满，但未提供证据证明双方办理过户的条件是否都满足，原告亦无有效证据证明被告在房产证办理下来后故意拖延不为原告办理房产过户，故原告提供的证据不足以证明其所主张的事实，对其诉讼请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第八条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告娄丰蕾的诉讼请求。本案受理费10361元，由原告娄丰蕾负担。如不服本判决，应自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  叶维娜审 判 员  毛贻国人民陪审员  赵 娟二〇二一年四月十八日书 记 员  李淑娟