北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17681号原告：李燕杰，女，1973年9月30日出生，汉族，同昌盛业新蕙城（北京）商业管理有限公司职员，住北京市丰台区。原告：李春梅，女，1968年3月18日出生，汉族，北京内联升鞋业有限公司退休职工，住北京市西城区。被告：李海龙，男，1977年1月22日出生，汉族，新天地杂志社职工，住北京市西城区。被告：李彦梅，女，1964年9月9日出生，汉族，北京市广亨商贸有限公司退休职工，住北京市海淀区。原告李燕杰、李春梅诉被告李海龙、李彦梅共有物分割纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李燕杰、李春梅，被告李海龙、李彦梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决拍卖四人共有的北京市西城区广安门外红莲北里xx号楼xx层xx门xx号房产，原、被告各得四分之一的房屋拍卖款；2、判令二被告支付给二原告每月出租房屋的租金收益人民币1000元，期间自2019年4月1日至2020年7月31日，共16个月（庭审中，原告变更诉求，要求被告按照每月1000元的标准，支付12个月期间的租金）；3、诉讼费由二被告负担。事实与理由：北京市西城区广外红莲北里xx号楼xx单元xx层xx房屋（以下简称：涉案房屋）是原、被告继承的房屋，原、被告各占四分之一的份额。涉案房屋一直由被告李海龙出租并取得租金。双方的父亲于2019年4月1日去世后，李海龙一直没有支付给我们房租，房屋一直由他占有。我们一直提出想卖房子，李海龙以各种理由推脱，所以我们现在诉至法院，请求把涉案房屋进行拍卖分割，并要求被告李海龙将父亲去世后至今出租涉案房屋期间的房租总额的四分之一，分别给我们二原告。2019年9月份继承涉案房屋的案件是经过了法院调解，当时我们之间没有约定说2019年4月1日起不支付房租的事情，我们商量过，但没约定不给，只写了我们占四分之一的份额。另外，墓地的费用问题与本案无关，被告李海龙可以另行起诉。因为拍卖涉案房屋造成的拍卖价格和评估价之间的差额，二原告同意支付给二被告。2019年10月至12月的房租和2020年1、3、4月的房租被告已经给我们了，是按照每月1000元的标准给的。被告说的六个月的钱是按照每月1000元给的原告，但实际租金算下来每月差我们38.09元，我们要求法院给我们这部分钱。2020年5月至2020年7月的钱被告没给，二原告要求被告李海龙支付。二被告说用租金折抵墓地的费用，原告不同意，对于墓地费用问题，二被告可以另行起诉二原告。被告李海龙辩称，涉案房屋是通过继承，原、被告各取得四分之一的产权份额，是经过法院调解解决的。涉案房屋地址是北京市西城区广安门外红莲北里xx号楼xx单元xx层xx室。涉案房屋原来是我父亲的产权房，现在父亲已经去世了，我母亲与父亲离婚了。现我同意拍卖分钱，但是拍卖房屋造成的评估价格与拍卖价格之间的差额损失，二原告应该给付二被告。被告父亲于2019年4月1日去世，父亲在世的时候，涉案房屋就已经出租了，父亲去世后到现在，涉案房屋一直还处于出租状态。父亲去世后到现在的房屋租金是由我收着呢，但是我已经给二原告部分期间的房租了。涉案房屋租金的情况：2019年4月1日至2019年12月31日期间，每月租金是4031.42元。2020年1月1日开始，租金调整为每月4152.36元。我已经把2019年4月之前的租金都支付给二原告了，2019年5月之后，涉案房屋的租金折抵购买父亲墓地的钱款了。二原告如果同意把我买墓地的钱给我，我就同意给二原告2019年5月至2020年7月份期间涉案房屋的租金钱。当时我们口头商量过，2019年9月之前的租金，我就不给二原告了，法院调解的时候有录像。2019年4月至2019年9月期间的房租我们商量过，在我手里拿着呢，但是调解时说不给二原告了。我们继承涉案房屋时，双方没有约定不能分割，现在我同意二原告拍卖涉案房屋，平均分配拍卖款，因为二原告提出来的拍卖房屋，所以拍卖涉案房屋造成的拍卖价格和评估价之间的差额损失，二原告应当支付给我。对于涉案房屋的租金，因为折抵了给父亲买墓地的钱款，所以不同意二原告要求我给付租金的诉讼请求。被告李彦梅辩称，二原告要求拍卖涉案房屋的诉讼请求，我的意见同李海龙，但是租金我也不同意给。从2019年4月我爸去世到2019年9月法院调解继承涉案房屋期间，我们一直在调解，一直在商量房子继承的事情，这期间的房屋租金二原告说不要了，所以我才同意平分房子，所以2019年4月至2019年8月期间我才没给房租。我们当初继承调解的时候，我答应平分房子的前提条件是给我爸买一块墓地。可是买墓地，二原告都没出钱，我自己也没有钱，所以只能用涉案房屋的房租抵扣买墓地的钱，所以我就不能给二原告涉案房屋房租的钱了。这是我不同意给房租的理由。我跟我弟弟李海龙和二原告商量好买墓地，当时二原告都同意买这个墓地，最后去买墓地的时候二原告都没去。不是我们不跟二原告商量给父亲买墓地的事情，而是二原告根本就不去。我们在法院调解，已经确定给二原告2020年1月、3月、4月的租金以及2019年10月至12月份的房租了。2019年9月，我们在法院调解继承纠纷达成协议，2019年9月以前的房租二原告就不要了，所以2019年4月至9月房租我就不给了，这是双方在法院达成调解协议的时候口头约定的。李海龙收了所有期间的涉案房屋租金，他把我们姐三个人的房租给我了，我把相应期间的房租给二原告了。租赁合同约定2020年2月空置没房租，所以2020年2月的租金不用给二原告。2020年3、4月份的房租已经给二原告了。2020年5月至2020年7月的房租钱是因为我父亲的骨灰存放已经到期了，必须买墓地。我跟我弟弟李海龙在通州给父亲买了墓地，花了3万多元并安葬，现在2020年5至7月的钱和以后的钱就不给二原告了，因为折抵了买墓地的钱。关于买墓地在2019年9月法院继承调解纠纷时，约定了每人出1万元给父亲买墓地，但是二原告没出，所以要用租金折抵。2020年5月之后的租金，李海龙也没给我，因为折抵墓地的钱还没折抵完呢。我的其它答辩意见同李海龙一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二原告向本院提交了如下证据：证据1：涉案房屋产权证。证明原、被告四个人每人占有涉案房屋红莲北里xx号楼xx单元xx层xx房屋四分之一的产权份额。证据2：（2019）京0102民特2386号民事裁定书。裁定书确定了人民调解协议有效。证据3：（2019）西预民字第62592号人民调解协议书。裁定书确定了这份有效的人民调解协议书，约定四个人每人继承父亲名下房屋四分之一的份额。证据4：资产管理服务合同。证明被告李海龙出租了房子。我们没按合同算过租金，但是被告所述每月租金数额标准我们认可，所以我们主张被告按照每月1000元的标准，分别给付二原告租金。证据5：李彦梅给李燕杰发的微信截图。证明当时被告李彦梅让我们看了李海龙写的协议。证据6：李海龙写的房屋转让协议第一页（仅一页）。证明李海龙给我们设置障碍，不让卖房，所以我们起诉了本案。当时李海龙让我们签字，我们也没签。证据7：欠条。证明这是当时李海龙让我们签字的一个欠条，我们也没签字。二被告对二原告证据的质证意见：证据1～证据5：真实性及证明目的均认可，无异议。证据6：真实性认可，无异议，协议是李海龙写的，但是没写不让卖房，而且协议就是房屋转让协议，最后原告没同意，所以没协议成，证明我们曾经商量过卖房的事。证据7：真实性认可，是李海龙提议写的欠条。二原告商量说让李海龙把房子给二原告，但是李海龙没说不同意卖房。被告李海龙向本院提交了如下证据：证据1：资产管理服务合同（同原告提供的）。证明出租房屋是被继承人生前已经出租。证据2：（2019）西预民字第62592号人民调解协议书。证明房屋份额是每人四分之一。证据3：2020年10月起，6个月的租金转账微信截图（李彦梅的转账记录）。证明李海龙转账给李彦梅，李彦梅转账给了二原告。证据4：产权证。证明涉案房屋每个人四分之一的产权份额。证据5：李海龙与中介微信聊天记录。证明李海龙一直与中介协商卖房，没阻碍原告。证据6：李春梅取得房产证的微信记录。证明李海龙已经把房产证给李春梅了，没阻碍卖房。证据7：2020年1月，李春梅向我要房租的微信。证明二原告一直在向李海龙主张给付房租。证据8：骨灰寄存协议、骨灰寄存规定。证据9：购买墓地与李燕杰和李春梅的微信聊天记录。证据10：购买墓地收据。证据11：民事起诉状（是当初三个姐姐要分割房产的起诉状），证明在2019年9月份的时候曾经起诉过我继承纠纷。证据12：西城人民法院调解成功的报告。证据13：法院确认申请书。证明我们达成了协议，调解成功了，都是按月打房租，是父亲的墓地购买后，二原告才来申请要房租。证据14：打房租的转款手机记录。证据15：与调解员房老师的通话录音记录。证据16：与调解员房老师的通话录音光盘，证明在调解室达成协议的现实情况。调解员房老师表示不出庭，因为我们家的事太混乱，他不想管（录音中，房老师表示可以去查当时调解的录像）。二原告对被告李海龙证据的质证意见：证据1、证据2：真实性认可，无异议，与我提供的一致。证据3：真实性认可，无异议。这些钱我们收到了，但还差我们几块钱。证据4：真实性认可，无异议。证据5：真实性认可，证明目的有异议。如果李海龙配合中介卖房，不可能没卖出去。证据6：真实性认可，不是他们把房产证放我这，是因为他们不来我这领取房产证。取房产证的时候需要支付钱，他们也不给钱。证据7：真实性认可，无异议。他到现在还没算清，欠我钱。证据8～证据10：与本案无关。证据11：认可，我们的确是起诉过。证据12：认可，是调解成功过。证据13：认可，确实确认了我们的调解协议。证据14：认可，无异议，确实是这么多钱。证据15：没有什么意见，但这证据也没说明什么问题，这是李海龙和房老师通话时的录音。证据16：没有什么意见，但这证据也没有说明什么问题，这是李海龙和房老师通话时的录音。被告李彦梅对被告李海龙提供的证据的质证意见：对被告李海龙提交的所有证据的真实性及证明目的均认可，无异议。被告李彦梅向本院提交了如下证据：证据1：银行转账记录。证明李海龙把房租给我后，我转给二原告的六个月的房租转账记录。证据2：李海龙购买墓地的交款单。证明李海龙购买的墓地。证据3：李春梅和李燕杰与李彦梅的微信聊天记录。证明买墓地跟二原告商量过。二原告对被告李彦梅证据的质证意见：证据1：真实性认可，无异议。证据2、证据3：与本案无关。被告李海龙对被告李彦梅证据的质证意见：证据1～证据3：真实性及证明目的均认可，无异议。对上述双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告系兄弟姐妹。李宝贵系原、被告之父，其于2019年4月1日去世。2019年9月3日，原、被告通过北京市西城区诉前人民调解委员会达成协议，原、被告共同继承了李宝贵名下的位于北京市西城区广安门外红莲北里xx号楼xx层xx门xx号的涉案房屋，二原告和二被告各取得涉案房屋四分之一的产权份额。对于共有的涉案房屋，原、被告双方未约定不得分割。现二原告以双方就分割涉案房屋不能达成一致意见为由诉至本院，请求拍卖涉案房屋并分割价款。经庭审中协商，二被告同意拍卖后分割拍卖房价款，但要求二原告负担因为拍卖造成的拍卖价格和评估价之间的差额损失。二原告表示同意支付给二被告拍卖价格和评估价之间的差额损失。经北京市高级人民法院摇号确定的评估机构北京国地房地产土地评估有限公司于2021年1月25日，对涉案房屋出具评估报告，结论为：涉案房屋市场价格为380.21万元,原告李春梅预付评估费12000元。二原告与二被告对评估结果均无异议。另查，双方之父李宝贵在世时，涉案房屋已经出租。李宝贵去世后，涉案房屋继续出租，租金由李海龙保管。庭审中，双方当事人确认，涉案房屋在2019年的时候的月租金为4031.42元，2020年的时候的月租金为4152.36元。庭审中，被告李海龙表示，涉案房屋实际出租到2021年2月3日截止，其后空置。庭审中，经双方当事人对账后，二原告表示要求被告李海龙按照每人每月1000元的标准，分别向二原告支付自2019年5月至2019年8月（四个月）、2020年5月至2020年12月（八个月）期间，共计12个月期间的房租。被告李海龙表示，2019年5月至2019年8月（四个月）期间的租金，确实未支付给二原告，但该租金在继承时已经口头约定了不再给付；2020年5月至2020年12月（八个月）期间的房租确实未支付给二原告，但是由于给父亲购买了墓地，已经用该房租折抵了给父亲购买墓地的钱款，因此不同意再支付二原告房租，并申请法院依法判决。二原告否认双方在继承时曾经协商不支付2019年5月至2019年8月期间的房租，且不同意用2020年5月至2020年12月的租金折抵购买墓地的钱款。二被告就双方曾协商不支付租金的陈述，未提供确凿证据证明。二原告表示，对于给父亲购买墓地的钱款支付问题，二被告可以另行起诉解决。本院认为，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。涉案房屋由原、被告按份共有，且未约定不得分割，故二原告主张分割涉案房屋，应当予以分割；因分割造成其他共有人损害的，二原告应当给予赔偿。庭审中，二原告表示拍卖分割涉案房屋价款，并同意支付给二被告拍卖价格和评估价之间的差额损失，二被告就此同意拍卖涉案房屋分割拍卖价款，对此，本院予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被继承人李宝贵去世后，涉案房屋为李宝贵之遗产，原、被告作为李宝贵的继承人，属于共同共有遗产涉案房屋租金的状态。涉案房屋继承后，原、被告按份平均共有涉案房屋，由此确定了每人占有涉案房屋四分之一的产权份额。因此，李宝贵去世后，涉案房屋的租金收益，应由原、被告四人平均分配获得。庭审中，被告李海龙表示，双方在继承时曾协商不再支付2019年5月至2019年8月的租金的陈述，因未提供确凿证据证明，对此本院不予采信。对于2020年5月至2020年12月期间的租金，被告李海龙要求折抵给父亲购买墓地的钱款一节，由于给父亲购买墓地系子女对父母的孝敬，用四人共有的租金折抵该支出没有法律依据，且二原告不同意折抵，故对被告李海龙的该抗辩理由，本院不予采纳。因此，对二原告要求被告李海龙按照每月1000元的标准，支付2019年5月至2019年8月、2020年5月至2020年12月期间涉案房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百九十八条、第三百零三条、第三百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、拍卖李燕杰、李春梅、李海龙、李彦梅按份共有（每人四分之一份额）的位于北京市西城区红莲北里xx号楼xx层xx房产。二、拍卖房屋所得款项，扣除所有拍卖费用后，由李燕杰、李春梅、李海龙、李彦梅按照每人四分之一的数额平均取得价款。三、如果拍卖价格低于评估价格（三百八十万二千一百元），原告李燕杰、李春梅于上述第一项、第二项拍卖程序完成后十五日内，向被告李海龙、李彦梅每个人分别支付评估价格（三百八十万二千一百元）与拍卖价格差额的四分之一的钱款数额。四、本判决生效后十五日内，被告李海龙向原告李燕杰、李春梅每个人分别支付涉案房屋的租金收益一万二千元。如果原告李燕杰、李春梅、被告李海龙、李彦梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万八千七百零四元，由原告李燕杰、李春梅负担九千三百零四元（已交纳）；由被告李海龙、李彦梅负担九千四百元（自本判决生效后七日内交纳）。评估鉴定费评估费一万二千元，由原告李燕杰、李春梅负担六千元（已交纳）；由被告李海龙、李彦梅负担六千元（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王德海二〇二一年四月八日法官助理 田茂盛书 记 员 赵 雯