河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初552号原告：何立云，女，汉族，1966年10月11日出生，住河南省信阳市浉河区。委托代理人：彭秀臣，河南冠南律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：信阳亿诺投资有限公司，住所地信阳市北京路金杯财富大厦B1101号，工商注册号：411500000006253。法定代表人：曹绍威，系该公司总经理。被告：曹绍威，男，汉族，1964年7月5日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。第三人：曹阳，男，汉族，1990年3月20日生，住河南省确山县。第三人：王悦，女，汉族，1989年7月16日生，住郑州市。二被告与第三人共同委托代理人：张辉，河南法正律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告何立云诉被告信阳亿诺投资有限公司、曹绍威、第三人曹阳、王悦合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，公开开庭进行了审理，原告何立云的委托代理人彭秀臣、被告信阳亿诺投资有限公司、曹绍威、第三人曹阳、王悦的共同委托代理人张辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何立云诉称，驻马店福华御苑房地产开发有限公司（乙方）向原告（甲方）借款20万元，双方于2015年5月19日签订《投资协议书》（编号：投字2015第0519002）。协议约定：借款期限六个月，自2015年5月19日至2015年11月19日止。投资收益按照投资资金数额每月叁千元，作为原告（甲方）的日常生活费用。无论乙方是否能正常开展项目业务，乙方均保证按月向原告支付，每月20日结算一次。期限届满，投资本金及末期收益同时付清；如逾期未还，从逾期第一个月起，按投资金额的2%另加支付违约金。协议签订的当日，被告亿诺公司和曹绍威确认原告借款20万元的事实，并自愿用被告公司和曹绍威个人所有财产为上述债务提供连带责任保证，向原告出具保证书（保字2015第0519002号），作出不可撤销和无条件地保证：“如项目人不能按约定及时足额支付投资人投资资金及投资收益，不论由何原因造成，投资人可直接向本公司求偿，本公司保证无条件地将投资本金及投资收益于投资期限届满三个工作日支付给投资人。本公司并同意投资人处置本公司和个人所有的全部资产，变现后用于支付投资人的投资本金及投资收益”。借款到期，驻马店福华御苑房地产开发有限公司不能偿借还款。原告便找到两被告，要求其承担保证责任。两被告便于2015年10月15日向原告作出承诺：于2015年9月21日起分期按比例支付本金，期限三年，并保证三年内退完全部借款。后被告亿诺公司和曹绍威再次因资金危机，未能兑现承诺。便于2017年经与原告协商，用第三人位于河区××大道××凤凰××世界黄金大厦××房产（福齐商务酒店）以8000元/㎡作价抵偿给原告，用于偿还原告在驻马店福华御苑房地产开发有限公司的借款。为此原告与两被告及两第三人于2017年6月2日签订《投资款转抵偿房协议》。协议约定原告折价抵偿后应得房产23.65平方米。如果两被告两年内不能收回抵债的房产，满两年两被告必须配合原告办理房产过户。同时约定两被告在赎回抵偿房产前，每月向原告支付继续使用抵债房屋的租金。以房抵债协议签订满两年后，两被告拒绝配合将抵债房产过户至原告名下。且未依约向原告支付抵债房产继续占用的租金。两被告的行为已构成根本性违约，致原告无法实现以房抵债合同的目的，原告有权主张解除《投资款转抵偿协议》。综上，为维护原告合法权益，向贵院提起诉讼，请求法院依法判决：一、解除原告与被告和两第三人于2017年6月2日签订的《投资款转抵偿房协议》及附件；二、两被告立即偿还原告借款20万元并支付利息（2015年5月19日至2020年8月19日期间按月利率2%计息；自2020年8月20日起按原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计息至借款清偿完毕之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告信阳亿诺投资有限公司、曹绍威、第三人曹阳、王悦共同辩称，抵偿协议不存在法定解除情形，原告请求解除投资款转抵偿房协议没有事实和法律依据；原告与被告和第三人签订的抵债协议部分履行，未全面履行是因为原告没有履行抵房协议第六条的义务；原告主张偿还借款20万元，实际金额应为18.92万元，并非20万元；原告已经实际占有房屋并收益；两被告和第三人不存在拒绝办理过户情形，目前协议履行障碍是因为原告未推选代表，且原告又提出协议中没有约定的额外要求，要求被告与第三人承担过户税费，因此各方没有达成一致。综上，两被告和第三人不存在违约情形，抵房合同未履行完毕是因为原告违约在先，请法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：2015年5月19日，原告何立云（甲方）与驻马店福华御苑房地产开发有限公司（乙方）签订《投资协议书》（编号：投字2015第0519002）。协议约定：甲方向乙方投资人民币共计20万元整，投资资金期限为六个月，自2015年5月19日起至2015年11月19日止。投资收益按照投资资金数额每月为叁千元，作为甲方的日常生活费用。无论乙方是否能正常开展项目业务，乙方均保证按月向甲方支付收益，每月20日结算一次。投资期限届满，乙方于期限届满三个工作日一并结清甲方的投资本金与末期收益。协议签订当日，被告信阳亿诺投资有限公司及曹绍威向原告出具保证书（保字2015第0519002号）一份，并承诺“如项目人不能按约定及时足额支付投资人投资资金及投资收益，不论由何原因造成，投资人可直接向本公司索偿，本公司保证无条件地将投资本金及投资收益于投资期限届满三个工作日支付给投资人。本公司并同意投资人处置本公司和个人所有的全部资产，变现后用于支付投资人的投资本金及投资收益”。2015年10月15日，因驻马店福华御苑房地产开发有限公司不能按时退还投资款，被告信阳亿诺投资有限公司及曹绍威向原告出具承诺书一份，承诺自2015年9月21日起分期按比例支付原告本金，期限三年，并保证三年内退完全部投资款。2017年6月2日，被告信阳亿诺投资有限公司、曹绍威及第三人曹阳、王悦（乙方）与原告何立云（甲方）签订《投资款转抵偿房协议》，协议约定：乙方同意将其儿子曹阳名下位于河区××大道××凤凰××世界黄金大厦××房产（福齐商务酒店）以8,000元/㎡作价抵偿给原告，用于偿还原告在驻马店福华御苑的投资款；乙方在两年期限内随时可以按抵偿时原价收回该房产；如果乙方两年内不能收回该房产，超出两年，乙方必须配合甲方完善过户的法律手续。满两年甲方必须过户。同时约定乙方每月每间房按800元的租金付给甲方，每半年结算一次。同日，被告信阳亿诺投资有限公司与原告何立云签订《投资款转抵房协议附件》，附件载明：“截止2017年5月，我公司已经还本金5.4%，计款10,800元。现投资人剩余的投资款是189,200元，用信阳市浉河区东方红大道260号凤凰新世界黄金大厦5层501号的部分财产抵偿该投资款。该投资款是18.92万元，（抵房的计算方法是18.92万元除以每平方米8,000元=抵房后的面积）抵偿后何立云投资人应得房产是23.65平方米（成为信阳市浉河区东方红大道260号凤凰新世界黄金大厦5层501号的部分房产的共有人）。房产证号：信房权证浉河区字第××号”。同日，第三人曹阳、王悦向原告出具承诺书一份，将其名下位于河区××大道××凤凰××世界黄金大厦××房产（信阳福齐商务快捷酒店有限公司）无偿赠送给曹绍威，用于抵偿曹绍威所欠投资人在驻马店福华御苑房地产开发有限公司的投资款。以房抵债协议签订满两年后，被告未按照协议约定将该抵债房产过户至原告名下，现该房屋仍在第三人曹阳名下。另查明，因涉案抵偿房屋在案外人信阳市福齐商务快捷酒店有限公司使用，2017年6月2日起，信阳市福齐商务快捷酒店有限公司按照抵偿协议约定单价向原告何立云支付租金，自2017年6月2日至2019年6月18日共支付租金2,483.25元×4=9,933元。以上事实，有《投资协议书》、保证书、《投资款转抵偿房协议》及其附件、承诺书、收条、银行转款回单以及原被告陈述在卷证实，足以认定。本院认为，原被告以及第三人签订的《投资款转抵偿房协议》及其附件，系以房抵债的合同，双方签订合同的目的在于实现债务的清偿，以房抵债合同签订后不能直接导致原债权债务关系的消灭，只有达成以房抵债合意，并实际交付房屋，取得房屋产权登记手续后，原债权债务关系才能因实际履行而归于消灭。原被告签订的《投资款转抵偿房协议》第7条也明确约定：“如果乙方两年内不能收回该房产，超出两年，乙方必须配合甲方完善过户的法律手续。满两年甲方必须过户。”协议签订至今，早已超出两年，被告及第三人没有按照协议约定办理房屋产权证书，将案涉房屋过户给原告，现房屋所有权仍在第三人曹阳名下，以房抵投资款的目的不能实现，原债权债务关系并未消灭，原告可就原债权主张权利，现原告要求解除《投资款转抵偿房协议》，由二被告偿还原借款，本院予以支持。被告信阳亿诺投资有限公司及曹绍威自愿承担借款20万元的清偿责任，现已偿还10,800元，余款为189,200元，故被告应偿还原告借款189,200元。原告要求被告2015年5月19日至2020年8月19日按月利率2%支付利息，自2020年8月20日起按原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍支付利息至还清之日止。因二被告出具的承诺书及双方签订的以房抵债的协议书均未约定支付利息，故视为原被告达成新的协议，三年还款期限内没有约定利息，原告主张还款期限内的利息不予支持，逾期未还款给原告造成利息损失，应支付逾期利息，但2017年6月2日至2019年6月18日，原告已收取房屋租赁费用，未对原告造成损失，故被告应自2019年6月19日起支付利息，因双方未约定逾期利率，本院酌定按2019年8月一年期贷款市场报价利率支付利息。故依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百八十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告何立云与被告信阳亿诺投资有限公司、曹绍威、第三人曹阳、王悦于2017年6月2日签订的《投资款转抵偿房协议》及附件；二、被告信阳亿诺投资有限公司、曹绍威于判决生效后十日内偿还原告投资款189,200元并支付利息（2019年6月19日起按2019年8月的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告何立云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2,150元，由被告信阳亿诺投资有限公司、曹绍威共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  任桂萍二〇二一年四月二十五日法官助理胡庆兰书记员崔杰