江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0902民初718号原告：胡铭，男，1974年12月20日生，住盐城市亭湖区。原告：高晓敏，女，1977年5月3日生，住盐城市亭湖区。两原告共同委托诉讼代理人：丁进，江苏锐智律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：徐美林，江苏锐智律师事务所实习律师。被告：胡乾民，男，1981年11月20日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：凌冲，江苏永屹律师事务所律师。被告：徐志勇，女，1982年8月17日生，住盐城市。第三人：万永新，男，1974年10月11日生，住盐城市亭湖区。第三人：王海春，女，1979年9月18日生，住盐城市亭湖区。原告胡铭、高晓敏与被告胡乾民、徐志勇、第三人万永新、王海春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告胡铭、高晓敏的共同委托诉讼代理人丁进，被告胡乾民的委托诉讼代理人凌冲、被告徐志勇，第三人万永新、王海春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。审理中，追加万永新、王海春为本案第三人参加诉讼。原告胡铭、高晓敏共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告房款35万元，并承担利息（从2017年8月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2、本案诉讼费用（案件受理费7359元，保全费2570元）由被告承担。事实与理由：2017年5月17日，原告夫妇与案外人万永新、王海春签订了一份《房地产经纪转让合同》，约定万永新、王海春将位于盐城市市区确实给原告，合同签订后，原告将合同约定的房款支付给了万永新、王海春。后因被告急需购房，原、被告口头达成约定：原告将上述房屋转让给被告，被告向原告支付房款35万元。因原、被告系亲属关系，双方未签订正式的书面合同，由案外人万永新、王海春直接与被告办理了不动产过户手续，过户手续办理结束后，原告将房屋交付给了被告，但被告至今未向原告支付任何房款。请求法院支持原告的诉讼请求被告胡乾民答辩称，1、原告并不是案涉房屋的合法所有人，原告起诉答辩人主体不适格。2、原告与答辩人之间不存在商品房的销售合同关系。3、原告根本不具有案涉房屋的处置权，无权将房屋转让给答辩人。案涉房屋是答辩人向案外人万永新、王海春夫妇购买。原告曾起诉答辩人关于案涉房屋所有权确认纠纷，被法院依法判决驳回，故原告无权向答辩人另行起诉商品房销售合同纠纷，违反了一事不再理原则。4、答辩人2020年5月20日所立的欠条是无效的。答辩人并不差欠原告房款。原告起诉索要利息无法律依据。5、原告对答辩人41万元财产价值予以保全是错误的，请求法院予以驳回。综上，原告起诉答辩人无事实依据，不符合法律规定，不但主体不适格，欠款的法律关系也不存在，且欠条是在欺诈胁迫下写的，因此答辩人请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告徐志勇答辩称，请求法院驳回原告对我的诉讼请求。第三人万永新、王海春述称，我们是与原告之间发生的买卖关系，房款也是原告支付给我们的，我们不认识被告。本院经审理认定事实如下：胡铭与胡乾民系堂兄弟关系。胡乾民与徐志勇原系夫妻关系，2020年6月22日，经盐城市亭湖区民政局登记离婚。2017年5月17日，万永新、王海春（卖方、甲方）与胡铭、高晓敏(买方、乙方)及盐城顾家房地产经纪有限公司（经纪人、丙方）签订《房地产经纪转让合同》一份，约定：1、甲方将名下的位于盐城市区万元出售给乙方。2、双方签订合同时，乙方支付28万元。3、甲方应在乙方房款全部到账的同时向乙方交房或于2017年7月10日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方具体的交付时间。合同签订后，胡铭、高晓敏向万永新、王海春支付购房款共计27万元。另查明：2017年8月17日，万永新、王海春（卖方、甲方）与胡乾民、徐志勇（买方、乙方）签订《盐城市存量房自行交易合同》一份，约定（摘要）：甲方自愿将坐落于盐城市亭湖区某室出售给乙方，该房屋建筑面积54.41平方米，房屋用途为居住用房，房屋所有权证号为盐房权证市区字第××号，土地证号为盐国用（2005）第号，甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为20万元整，双方决定自行交割，不办理交易资金托管。同年8月22日，上述房屋过户至胡乾民、徐志勇名下。后胡乾民、徐志勇将该房屋抵押给他人。2020年5月26日，胡乾民向胡铭出具欠条一份，载明：“本人胡乾民今欠到胡铭、高晓敏人民币35万元整，此欠款是用于某室未付给胡铭和高晓敏的房款。”审理中，胡铭、高晓敏陈述，案涉房屋系由胡铭转让给胡乾民，当时也告知了胡乾民房屋是登记在案外人万永新、王海春名下，在实际交易时，由胡铭负责将案涉房屋由万永新直接过户至胡乾民名下，双方约定房款35万元，加上10%的门市股权。该事实有胡乾民出具的欠条及胡乾民在（2020）苏0902民初2748号案件中的陈述可印证。因为胡铭与被告胡乾民是亲戚关系，双方之间出于信任，同时办理过户也不需要双方之间的书面合同，当时房屋登记在万永新名下，到房产中心过户时由万永新直接与胡乾民进行过户，登记中心只需要万永新与胡乾民之间的网签合同直接办理即可。万永新与胡乾民之间的网签合同也仅仅是用于过户。胡乾民的诉讼代理人陈述，胡乾民出具给胡铭的35万元欠条，是在胡乾民被胡铭限制人身自由并多次威胁要杀害其子女的情况下，被逼迫按胡铭的意思写下的，不是胡乾民本人真实意思表示。胡乾民与万永新签订房屋买卖合同约定的房款28万元，是以20万元现金支付给万永新的。但胡乾民对上述事实未向本院提交证据证明。第三人万永新、王海春陈述，我与胡铭是熟人，2017年，因为我要出手案涉房屋就与胡铭谈论此事，胡铭听到后提出想购买房屋并付了部分定金，后双方签订了交易合同，谈好房价28万元，胡铭与我还价后扣了部分钱最后付了278000元。后胡铭提出过户给胡乾民，具体什么原因我不清楚，胡铭未告诉我。之后我们与胡乾民签订合同是为了房屋的转移，也是为了少交契税，是胡铭带我们去房产交易中心的。胡乾民没有向我们付过款。房屋是胡铭与胡乾民共同接手的，交易手续是与胡铭办理的，钥匙和房产证都交给胡铭的，当时胡铭与胡乾民双方都在场。我们除了在房产局与胡乾民签订一份合同外，其他时候未见过面。2020年6月9日，原告胡铭、高晓敏以胡乾民、徐志勇为被告向本院提起诉讼，请求法院确认案涉房屋为两原告所有，由两被告协助两原告办理过户手续。本院于2020年12月31日作出（2020）苏0902民初2748号民事判决，驳回原告胡铭、高晓敏的诉讼请求。在该案中胡乾民答辩称，1、诉状所称的因被告小孩上学及生活困难，原告将房子以被告名义办理产权登记，并出租给被告使用，不属实。实际情况如下：2017年我准备在盐城购房，联系胡铭寻找房源，胡铭说他有一套房子愿意卖给我们，但名字不是他们夫妻的，可以直接过户。当时商定总价为35万元外加10%的门市股权，我将10%的股权转让给了胡铭，并且付给高晓敏房款165400元，还承担了不到8000元的过户费，剩余的房款每年都在支付。2、我的小孩户口一直在鹿鸣路，房子过户时，小孩正在中盐中读初一，不存在原告所称的上学问题。3、我与原告之间是欠款关系。上述事实，有房地产经纪转让合同、银行交易明细清单、欠条、（2020）苏0902民初2748号民事判决及庭审笔录、房屋交易合同及相关费用票据、盐城市不动产转移登记申请书及当事人陈述笔录等证据证明。本案经本院主持调解，因原告不同意调解，致调解不成。本院认为，本案的争议焦点是：原、被告之间是否存在案涉房屋转让关系。本案中，原告胡铭、高晓敏与第三人万永新、王海春签订房屋转让合同，并按照约定交付房款和房屋，本院确认原告胡铭、高晓敏与第三人万永新、王海春之间成立的房屋转让关系，合法有效。原告主张向第三人购买案涉房屋后转让给了被告，被告否认双方之间存在房屋转让关系，双方对此发生争议。本院认为，确定原、被告之间是否存在房屋转让关系，应当从双方之间是否具有房屋转让合意、签订转让合同情况、房款支付情况及房屋交付等方面综合分析判断。根据查明的事实，原告与被告之间未签订书面房屋转让合同，被告向原告出具35万元的欠条，从该份欠条来看，明确表明被告胡乾民认可差欠原告购房款35万元，虽然被告胡乾民认为该欠条系由原告胁迫所写，但未向本院提交证据证明，应承担举证不能的不利后果。据此，本院确认该份欠条能够证明原、被告之间对于案涉房屋的转让具有合意，且被告差欠原告购房款35万元。被告认为向第三人现金支付购房款20万元，但未提交证据证明，结合第三人当庭陈述被告未付过购房款的意见，可以认定被告与第三人之间并不存在支付购房款的行为。虽然案涉房屋系由第三人直接过户至被告名下，但根据第三人关于“我们与胡乾民签订合同是为了房屋的转移也是为了少交契税”的陈述意见，结合被告并未向第三人支付购房款的情况分析判断，被告与第三人之间签订存量房交易合同并非是双方之间的真实意思表示，双方之间不存在案涉房屋转让关系。另，根据被告已办理了房屋过户手续，结合第三人关于房屋交付的陈述意见，能够认定原告向被告履行了房屋交付的义务。被告在（2020）苏0902民初2748号民事案件中的陈述意见，也印证了原、被告双方之间系房屋转让关系，虽然被告在该案中辩称付给高晓敏房款165400元及与原告之间是欠款关系，但被告未向本院提交证据证明，应承担举证不能的不利后果。综上，本院确认原、被告之间成立房屋转让关系，转让价格为35万元。原告已按照约定履行了合同义务，但被告拒绝支付购房款，构成违约，应承担继续履行支付购房款的合同义务。原告主张由被告支付房款35万元并承担利息（从2017年8月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），符合法律规定，本院予以支持。综上所述，对原告胡铭、高晓敏提出的由被告支付房款35万元并承担利息的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：由被告胡乾民、徐志勇于本判决生效之日起十日内向原告胡铭、高晓敏支付房款35万元并承担利息（利息的计算方式：以35万元为基数，从2017年8月22日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。案件受理费7359元，减半收取3680元，由被告胡乾民、徐志勇共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员  蔡 克二〇二一年四月二十二日法官助理  刘梦君书 记 员  刁文娟附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序、全面地，客观地审查核实证据。