中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初27683号原告：LAMTSUIYEE（中文姓名：林翠仪），女，1957年3月10日出生，国籍：加拿大，委托诉讼代理人：高威,广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。被告：广州市鸿庆物业管理有限公司。住所地广州市海珠区新滘西路533号-545号（单）533号首层自编之一、11层至15层1502。法定代表人：肖云辉。委托诉讼代理人：赖清松，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：何春珍，广东百科律师事务所律师。被告：肖云辉，男，汉族，1966年1月18日出生，身份证登记住址：四川省资阳市雁江区。被告：广州市鸿洲置业发展有限公司。住所地广州市海珠区东晓南路413号207—208房。法定代表人：梅安田。被告：梅安田，男，汉族，1971年7月23日出生，身份证登记住址浙江省乐清市。被告：金卫平，男，汉族，1963年5月22日出生，身份证住址浙江省义乌市绣湖住宅区。被告：母光利，男，汉族，1969年1月3日出生，身份证登记住址浙江省绍兴县。被告：刘国强，男，汉族，1966年4月29日出生，身份证登记住址四川省筠连县。被告：何国水，男，汉族，1965年8月22日出生，身份证登记住址浙江省绍兴县。被告：母若均，男，汉族，1971年4月23日出生，身份证登记住址四川省筠连县。被告：陈建华，男，汉族，1957年3月3日出生，身份证住址广州市海珠区。原告LAMTSUIYEE与被告广州市鸿庆物业管理有限公司（以下简称鸿庆物业公司）、肖云辉、广州市鸿洲置业发展有限公司（以下简称鸿洲置业公司）、梅安田、金卫平、母光利、刘国强、何国水、母若均、陈建华房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告LAMTSUIYEE委托诉讼代理人高威、被告鸿庆物业公司委托诉讼代理人何春珍到庭参加诉讼。被告肖云辉、鸿洲置业公司、梅安田、金卫平、母光利、刘国强、何国水、母若均、陈建华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作被告肖云辉、鸿洲置业公司、梅安田、金卫平、母光利、刘国强、何国水、母若均、陈建华缺席审理。本案现已审理终结。原告LAMTSUIYEE提出诉讼请求：1.依法确认原告与广州市鸿庆物业管理有限公司之间签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》（合同编号为：GZHZ三.A3032）自2019年5月31日起解除；2.判令被告鸿庆物业公司返还原告已缴纳的广州市海珠区新滘西路533号鸿洲国际轻纺时尚城三层A区3032号铺“商铺和场地综合使用费”708720元；2.判令被告鸿庆物业公司向原告支付逾期利息，计算基数为708720元，从2019年7月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起，按银行间同业拆借利率计算至实际支付之日止；3.被告肖云辉、鸿洲置业公司、梅安田、金卫平、母光利、刘国强、何国水、母若均、陈建华对上述诉讼请求承担连带清偿责任。4.本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：2013年7月26日，原告与被告鸿庆物业公司签订了《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，承租了被告鸿庆物业公司所有的坐落于广州市海珠区新滘西路533号鸿洲国际轻纺时尚城三层A区3032号铺，并按约定向被告鸿庆物业公司缴纳了商铺的“商铺和场地综合使用费”708720元。《鸿洲国际商铺租赁和场用合同》第6.1条约定原告自2014年6月1日起至2019年5月31日止将上述商铺委托给被告鸿庆物业公司经营，因此当日原告与鸿庆物业公司签订了《鸿洲国际委托经营合同》将上述商铺交付给被告鸿庆物业公司。同时《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》第12条约定原告有权在经营期满时提前180天以书面形式通知被告鸿庆物业公司解除《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》。被告鸿庆物业公司应在合同解除后30日内将场地综合使用费退回给原告。2018年被告鸿洲置业公司向原告出具《承诺书》承诺如被告鸿庆物业公司不履行《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》或《鸿洲国际委托经营合同》的，被告鸿洲置业公司承担连带责任。2018年11月1日，原告向被告鸿庆物业公司发出《致广州市鸿庆物业管理有限公司解除合同通知书》并由被告鸿庆物业公司签收。但被告鸿庆物业公司至今未按《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》约定将鸿洲国际轻纺时尚城三层A区3032号铺的“商铺和场地综合使用费”退还给原告。且原告经查询发现，肖云辉作为被告鸿庆物业公司的法定代表人及唯一股东，其财产与被告鸿庆物业公司严重混同，且梅安田、金卫平、母光利、刘国强、何国水、母若均、陈建华作为被告鸿洲置业公司的股东，存在转移被告鸿洲置业公司财产的行为，因此各被告的行为已经严重影响原告的合法权益，请求法院判如所请。被告鸿庆物业公司答辩称：同意解除合同，但不同意原告要求退还15年的租赁使用费，鸿庆物业公司认为原告要求退还15年的使用费没有事实和法律依据。本案为租赁合同纠纷，租赁合同属于继续性合同，原告已经合法履行了5年的租赁期限，实际收回了5年的商铺委托经营回报，根据法律规定，已经合法履行的租赁期限项下的使用费原告不能要求返还，在合同解除后，租赁合同效力也不具有溯及力，解除合同后原告仅有权要求退还剩余的10年的使用费。被告肖云辉、鸿洲置业公司、梅安田、金卫平、母光利、刘国强、何国水、母若均、陈建华均未作答辩。经审理查明：2013年7月26日，原告（乙方）与被告鸿庆物业公司（甲方）签订《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，约定：甲方是开发商广州市鸿洲置业发展有限公司属下管理公司，为“鸿洲国际轻纺时尚城”之运营管理商；（1.1）甲方将坐落于广州市海珠区新滘西路533号鸿洲国际轻纺时尚城三层A区3032号铺物业交付给乙方有偿经营使用；（2.1）使用期限为15年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；（3.1）本合同期内乙方应向甲方缴纳的商铺和场地综合使用费总额为708720元；（4.1）双方暂定该物业的交付时间为2014年5月31日；乙方对于该物业的使用期限自2014年6月1日起计算；（6.1）为便于实现项目统一经营管理，乙方同意自取得该物业使用权之日起五年内，将该物业委托给甲方进行管理和经营，委托期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止；具体委托合作方式，双方的权利义务等以双方订立的《鸿洲国际委托经营合同》约定为准；（12.1）乙方有权在五年委托经营期满时书面通知甲方解除本合同，但该书面通知乙方应当在委托经营期满前提前180天送达甲方；甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在五年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回；（12.2）甲方应在收回物业之日起30日内，一次将本合同项下的全部使用费无息退还乙方；等。2013年7月26日，原告（乙方）与被告鸿庆物业公司（甲方）还签订了一份《鸿洲国际委托经营合同》，约定：乙方依据《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》取得了鸿洲国际轻纺时尚城三层A区3032号铺物业的经营使用权，使用期限为15年；为充分发挥该物业的商业价值，乙方同意将该物业委托甲方进行经营和管理；自2014年5月31日起乙方将该物业的经营使用权交由甲方管理和使用；委托期限为五年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止，委托期内该物业的使用功能、使用方式、经营业态、经营管理均由甲方自行决定，除存在损害乙方利益外，乙方不得单方终止委托，不得要求收回该物业自行经营使用或出租他人；本合同与《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》同时签订，同时互为生效条件；等。被告鸿庆物业公司分别在2013年7月23日、2013年7月26日、2014年8月8日开具了收取原告定金50000元、首期款308720元、尾款350000元的《收据》给原告。2018年7月9日，被告鸿洲置业公司出具《承诺书》，内容为：就2013年7月26日鸿庆物业公司与原告签订的《鸿洲国际委托经营合同》、《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，我公司承诺担保鸿庆物业公司按照约定履行该合同条款；如鸿庆物业公司不能履行，则我公司代为履行，并承担连带责任。2018年11月1日，原告发出《致广州市鸿庆物业管理有限公司解除合同通知书》给被告鸿庆物业公司，通知被告鸿庆物业公司在五年委托经营期将于2019年5月31日届满，根据《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》约定，原告通知被告鸿庆物业公司收回该合同项下物业。2018年12月14日，被告鸿庆物业公司出具《收到通知书回执》，确认收到原告要去解除涉案商铺退回物业并要求甲方回购物业的书面解除通知书。2019年6月21日，原告再次向被告鸿庆物业公司及被告鸿洲置业公司发出告知函，要求两被告退回商铺和场地综合使用费，该告知函显示在2019年6月22日由他人签收。诉讼中，原告表示涉案商铺在签订租赁合同的当日，原告与被告鸿庆物业公司签订了委托经营管理协议，并将涉案商铺委托给被告鸿庆物业公司经营管理，因此涉案商铺一直在被告鸿庆物业公司的管理经营之下。另查明，被告鸿庆物业公司为有限责任公司（自然人独资），股东为被告肖云辉。本院认为：原告LAMTSUIYEE为加拿大人，本案属于涉外案件，应按照涉外案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，各方当事人无对适用法律进行约定，本案纠纷因房屋租赁而起，而案涉的房屋位于广州市。因此，与该合同有最密切联系的为中国法律，本案应适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。原告与被告鸿庆物业公司签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。原告于2018年11月1日向被告鸿庆物业公司发出《致广州市鸿庆物业管理有限公司解除合同通知书》，主张解除《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，符合合同12.1条的约定，本院认定双方签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》于2019年5月31日解除。原告已按约定提前180日通知被告鸿庆物业公司解除场地使用合同和收回涉案物业，按照原告与被告鸿庆物业公司签订的《鸿洲国际委托经营合同》的约定，在委托经营期限内涉案物业由被告鸿庆物业公司进行经营和管理，且现无证据证明在委托经营期限届满后被告鸿庆物业公司已将涉案物业交还给原告，故涉案物业并不存在移交问题。被告鸿庆物业公司不按约定退还全部使用费给原告，已构成违约，应承担违约责任。故原告起诉要求被告鸿庆物业公司退还商铺和场地综合使用费708720元合法合理，本院予以支持。被告鸿庆物业公司抗辩案涉租赁合同已履行5年，合同履行项下的使用费原告不能主张退还，与双方约定不符，本院不予支持。关于逾期退款利息，虽然合同没有约定，但被告鸿庆物业公司逾期退款确实会对原告造成利息损失，故原告主张自2019年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清使用费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院予以支持，逾期退款的利息不超过708720元。被告鸿庆物业公司是被告肖云辉独资的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，本案中被告肖云辉没有举证证明公司财产独立于股东个人财产，故被告肖云辉应当对被告鸿庆物业公司的上述债务承担连带清偿责任。被告鸿洲置业公司出具《承诺书》，承诺如鸿庆物业公司不按合同履行义务，由其公司代为履行，并承担连带责任，故被告鸿洲置业公司也应对被告鸿庆物业公司的债务承担连带清偿责任。原告主张梅安田、金卫平、母光利、刘国强、何国水、母若均、陈建华承担责任的理由是上述被告存在转移被告鸿洲置业公司财产的行为，但是原告并未提供证据予以证实，故本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告LAMTSUIYEE与被告广州市鸿庆物业管理有限公司所签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》（合同编号为：GZHZ三.A3032）于2019年5月31日起解除；二、于本判决生效之日起十日内，被告广州市鸿庆物业管理有限公司返还原告LAMTSUIYEE商铺和场地综合使用费708720元及逾期退款的利息（以708720元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，逾期利息不得超过708720元）；三、被告肖云辉、广州市鸿洲置业发展有限公司对本判决主文第二项确定的还款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告LAMTSUIYEE的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11159元，由被告广州市鸿庆物业管理有限公司、肖云辉、广州市鸿洲置业发展有限公司共同负担。如不服本判决，被告广州市鸿庆物业管理有限公司、肖云辉、广州市鸿洲置业发展有限公司、梅安田、金卫平、母光利、刘国强、何国水、母若均、陈建华可在判决书送达之日起十五日内，原告LAMTSUIYEE可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  程君玉人民陪审员  赵海舰二〇二一年四月二日法官助理刘晓垌书记员李剑宇