北京市第四中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京04执异160号异议人（被执行人）：鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区天骄路5号街坊兴蒙商贸城A座15层。法定代表人:杨晴玉，总经理。委托诉讼代理人：杨晴亮，鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司员工。委托诉讼代理人：郭建芝，内蒙古邦铎律师事务所律师。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意工业园区如意和大街西蒙奈伦广场8号楼9-12层。负责人：陈向阳，副总经理。委托诉讼代理人：王叶廷，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于克鸿，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被执行人：鄂尔多斯市鑫源投资集团有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区天骄路5号街坊兴蒙商贸城A座15层。法定代表人:杨晴玉，执行董事。被执行人：杨晴亮，男，1963年12月16日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被执行人：陈小莉，女，1964年6月5日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。本院在执行中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司（以下简称长城公司）与鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司（以下简称鑫源房地产公司）、鄂尔多斯市鑫源投资集团有限责任公司、杨晴亮、陈小莉金融借款合同纠纷一案过程中，异议人鑫源房地产公司对本院查封其名下土地使用权的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2021年3月29日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。鑫源房地产公司称，请求解除对内蒙古自治区乌海市海勃湾区海达棋盘井大街南一街坊阳光景园小区（以下简称案涉小区）土地证号为乌国土资海勃湾分国用（2007）第XXX号和乌国土资海勃湾分国用（2007）第XXX号土地使用权（以下简称案涉土地使用权）的查封。事实与理由：1.法院执行程序违法。法院查封土地使用权时未通知建筑管理人或者建筑物实际占有人，未在显著位置张贴公告，执行裁定书未送达异议人；鑫源房地产公司抵押的在建工程以及法院查封的房屋对应的土地使用权仅为案涉小区土地使用权的一小部分，查封时绝大部分房屋已经售出且已入住，土地使用权已转为业主所有。2.法院执行行为违法。鑫源房地产公司的抵押财产和被查封财产价值远高于总债务，法院系超标的额查封；案涉小区房屋已经销售给1289户业主，并且办理了网签备案登记，房屋已全部交付使用，法院错误查封了属于业主的土地使用权。3.查封行为造成鑫源房地产公司开发成本巨额增加。4.查封行为引发激烈社会矛盾，损害了鑫源房地产公司与小区业主的切身利益。鑫源房地产公司向本院提交了房地产估价报告、执行裁定书、查封财产清单、债权转让协议、阳光景园小区网签情况说明及汇总明细、小区部分业主的仲裁申请书、乌海市不动产登记中心以及乌海市自然资源局向本院出具的函件等证据。长城公司称：异议人持有案涉土地使用权，法院在强制执行中裁定查封案涉土地使用权符合法律规定；异议人针对查封土地使用权的行为提出异议，与法院查封房产不属于同一查封行为，故异议人所称超标的查封与本案无关；异议人与业主之间只是基于买卖而存在债权债务关系，没有发生物权变动，异议人对建造的房屋依然享有物权，对土地享有使用权。综上，异议人没有履行生效判决，法院查封土地使用权的执行行为符合法定条件和程序，异议人的主张不能成立，请求法院驳回异议请求。本院查明，鑫源房地产公司为了向华融国际信托有限责任公司（以下简称华融信托）提供金融借款担保，就案涉小区共计43609.32平方米的部分在建工程办理了在建工程抵押登记，华融信托分别取得了相应的抵押权证，共计涉及房屋200余套。后因鑫源房地产公司未能依约偿还借款本息，华融信托向本院提起金融借款合同纠纷之诉。案件审理过程中，本院于2017年6月8日依据（2017）京04民初47号民事裁定，分别对上述被抵押的房屋和案涉土地使用权予以查封。2017年12月21日，本院作出（2017）京04民初47号民事判决，判令鑫源房地产公司偿还华融信托借款本金以及利息、复利、罚息、律师费、保全费等。判决生效后，因鑫源房地产公司未履行还款义务，华融信托向本院申请强制执行，本院立案执行，案号先后为（2018）京04执81号、（2019）京04执恢48号。在执行过程中，本院委托北京圣元房地产评估咨询有限公司对被抵押的财产内蒙古自治区乌海市海勃湾区海达棋盘井大街南一街坊阳光景园小区8-11、18-21、25-29号楼134套现状商业用途房产，阳光景园小区地下部分82套，阳光景园小区25、26号楼49套住宅用途房产的价值进行评估，估价总价为26781.154万元。后本院于2018年12月至2019年6月曾三次对上述房地产进行公开拍卖、变卖，均因无人竞拍、竞买而流拍。根据华融信托的申请，本院于2019年11月14日作出（2019）京04执恢48号执行裁定，以变卖流拍价格将上述房产的所有权及相应的土地使用权作价14998万元，交付华融信托抵偿（2017）京04民初47号民事判决所确定的债务。但因鑫源房地产公司仍未能全部履行生效法律文书所确定的义务，本院于2019年11月19日作出（2019）京04执恢48号之一执行裁定，查封、冻结、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖鑫源房地产公司等被执行人的财产，以11806.714983万元至还清欠款或履行生效文书确定义务之日止的利息和应由被执行人承担的案件受理费、执行费为限。依据该裁定，本院对案涉小区部分未售房产予以查封。2020年9月27日，华融信托与长城公司签订《债权转让协议》，华融信托将其对借款人鑫源房地产公司及各担保人所享有的全部主债权和从权利转让给长城公司，标的债权清单以2020年6月30日为基准日，确定鑫源房地产公司的债权总额307703318.59元，抵债资产149980000元，本金余额136045098.93元，罚息、复利等21678219.66元。本院依长城公司申请，于2021年2月8日作出（2021）京04执异1号执行裁定，将（2019）京04执恢48号执行案件的申请执行人由华融信托变更为长城公司。经本院谈话，鑫源房地产公司对上述债权本金余额及罚息、复利的总额予以认可。另查，在本院对案涉土地使用权查封前，鑫源房地产公司已将抵押范围外的1280套房屋进行了销售，并签订了商品房网签合同。因土地使用权被查封，已售房屋至今未能统一办理不动产产权登记。本院认为，本案的争议焦点为本院是否有权查封案涉土地使用权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，鑫源房地产公司尚未完全履行生效法律文书确定的还款义务，本院有权对其应当履行义务部分的财产采取强制执行措施。关于异议人所提执行程序违法的意见。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条第二款的规定，查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。本案的执行标的为土地使用权，本院在查封时已通知乌海市不动产登记中心办理了登记手续，故查封程序并无不当。关于异议人所提超标的额查封的意见。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；被查封的房产经拍卖、变卖后无人竞买，可以依照规定将其作价交申请执行人抵债。本案中，被抵押房产流拍后，本院已裁定将上述房产的所有权及相应的土地使用权作价14998万元交债权人抵债，不动产所有权已经转移。但因鑫源房地产公司仍未能全部履行债务，本院再次查封其名下其他应当履行债务的财产，并无不当。现异议人无视被抵押房产已作价抵债的事实，仍以该房产的评估价格主张本院超标的额查封，明显与事实不符，且其未能提交充分证据证明本院超标的额查封。截至2020年6月30日，鑫源房地产公司仍剩余1.57亿余元债务未能履行，故其应继续承担还款义务，本院的查封行为符合法律规定。因此，异议人所提超标的额查封的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于异议人所提法院错误查封了属于业主的土地使用权的意见。首先，根据国有土地使用证记载，案涉土地使用权人为鑫源房地产公司所有，因此本院查封的是登记在被执行人名下的财产。其次，购房合同网签备案系购房活动中的行政管理方式，与房屋产权变更登记不同，不发生物权变动的效力。不动产所有权的设立与变更以登记为生效要件，尚未办理不动产权登记的房屋所有权及土地使用权不转移，仍属于房地产开发企业。本案中，案涉土地使用权及房屋所有权人均为鑫源房地产公司，本院的查封行为符合法律规定，异议人所提土地使用权已属于业主的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，异议人的异议主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条的规定，裁定如下：驳回异议人鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向北京市高级人民法院申请复议。审 判 长  王 靖审 判 员  张 勇审 判 员  翟长玺二〇二一年四月十三日法官助理  黄佳鑫书 记 员  谭梦雯