内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终288号上诉人（原审被告）：白六十三，男，1970年3月1日出生，蒙古族，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：白艳秋（与白六十三系父女关系），女，住内蒙古自治区满洲里市。被上诉人（原审原告）：满洲里市茂盛建材经销部，住所地内蒙古自治区满洲里市。经营者：谢文恭，男，1958年7月5日出生，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。原审第三人：满洲里市口岸房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人：王泽军，经理。原审第三人：齐铁军，男，1978年9月23日出生，满族，住内蒙古自治区满洲里市。上诉人白六十三因与被上诉人满洲里市茂盛建材经销部（以下简称茂盛经销部）、原审第三人满洲里市口岸房地产开发有限责任公司（以下简称口岸房地产公司）、齐铁军房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2020）内0781民初631号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。白六十三上诉请求：1.撤销一审判决，驳回茂盛经销部的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由茂盛经销部承担。事实与理由：齐铁军有权处分诉争房屋，齐铁军将诉争房屋出售给白六十三抵顶部分材料款的行为合法有效，根据合同相对性原则，茂盛经销部应该向齐铁军或者其他单位主张购房款。《协议书》并非白六十三与茂盛经销部约定，对白六十三没有约束力。《协议书》是开发商提供的格式合同，口岸房地产公司也明确房价601420.76元是茂盛经销部与口岸房地产公司抵顶房屋的实际价格，至于成交价格没有在协议书中体现。白六十三在一审中提交录音证据能够证实茂盛经销部明知其应向齐铁军主张房款，该录音应作为定案依据。一审法院确定房屋价款601420.76元没有依据，茂盛经销部在起诉状中表述房屋价值450000元。白六十三抵顶的材料款还有王某某的货款，王某某可以证实白六十三与茂盛经销部没有约定房屋价款及《协议书》签订过程。茂盛经销部、口岸房地产公司、齐铁军均未作答辩。茂盛经销部向一审法院起诉请求：1.判令解除白六十三与茂盛经销部于2017年1月21日签订的《协议书》；2.判令白六十三返还某小区X-XX房屋；3.本案诉讼费由白六十三承担。一审诉讼中变更诉讼请求为：判令白六十三给付房款601420.76元。一审法院认定事实：茂盛经销部为口岸房地产公司建设的工程项目供应花岗岩装饰材料并进行安装施工。2017年1月21日，双方经结算达成一致：口岸房地产公司将其建设的位于某小区G4-1-802、G4-3-703、15号楼36号车库、15号楼37号车库4套房产作价人民币1462166.52元折抵相应的工程款，其中涉案房屋即某小区G4号楼3单元703室抵账价款为601420.76元。茂盛经销部与白六十三、口岸房地产公司于2017年1月21日签订协议书，该协议书约定：“现甲（口岸房地产公司）、乙（茂盛经销部）、丙（白六十三）三方，就甲方以商品房抵付乙方部分工程款及乙方将该商品房转让给丙方所涉及的相关事宜，经自愿、充分协商后达成如下协议内容，供三方遵守：1.甲方用某小区项目的商品房等额抵付欠乙方工程款，乙方同意接受。该商品房位于尚都国际G4-3单元703室，建筑面积158.77平方米，单价3788元／平方米，总房款601420.76元，抵付甲方欠乙方工程款601420.76元，建筑面积如有误差归终以产权登记面积为准由丙方据实结算，入户费最终由丙方与甲方结算。2.乙方将该商品房转让给丙方。三方同意：（1）在乙方给甲方出具601420.76元发票之后，由甲方与丙方直接签订《商品房买卖合同》，甲方协助丙方按规定流程办理商品房权属登记。3.丙方从乙方购得此房，房款交于乙方，并承诺本协议签订之日起关于此房的一切经济纠纷及房屋涉及的所有问题，均与甲方无关。故丙方签订合同不许退房。4.甲方与丙方签订《商品房买卖合同》或乙、丙任何一方领取该商品房钥匙，均视为甲方向乙方履行了支付工程款的义务。5.本协议自三方签字盖章后生效。本协议内容如与甲方和丙方所签《商品房买卖合同》中内容存在不一致，以本协议内容为准。本协议一式叁份，甲、乙、丙方各一份。”口岸房地产公司与白六十三于2017年1月21日签订涉案房屋《商品房买卖合同》，2018年9月19日，口岸房地产公司将涉案房屋交付给白六十三，现涉案房屋的不动产权证书已经办理到白六十三夫妻名下。白六十三述称，上述协议系为办理涉案房屋不动产权证而签订的，涉案房屋系齐铁军作价444556元（158.77平方米*2800元/平方米）与白六十三抵顶了齐铁军所述某大酒店所欠白六十三的材料款279580元及欠王某某46835元（白六十三以现金方式将齐铁军所称某酒店欠王某某的材料款给付王某某），白六十三于2017年1月21日现金支付齐铁军50000元房款，白六十三共付房款376415元，尚欠房款68141元未付。但齐铁军对上述所称的抵顶行为并无某大酒店的任何授权。一审法院认为，茂盛经销部与白六十三及口岸房地产公司签订了协议书，该协议书中关于涉案房屋的来源、房屋权利人、面积、总房款以及房款的交付等内容均表述清晰、明确，白六十三应知晓签署该协议书的法律后果，同时在齐铁军未提供享有该涉案房屋处分权的任何手续的情况下向其交付房款，且关于涉案房屋的出卖方系某大酒店亦或齐铁军都无法明确，白六十三作为房屋买受人未尽到注意及审查义务，在白六十三与茂盛经销部、口岸房地产公司签署协议书知晓涉案房屋权利人时仍然向齐铁军错误给付房款，白六十三提交的录音证据不足以证明系对三方协议书内容的变更，故白六十三应对其不当履行给付房款的行为承担责任。判决：白六十三于一审判决生效后十日内给付茂盛经销部购房款601420.76元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。另查明，2017年1月20日，齐铁军以某公司负责人名义购买包括涉案的某某小区X号楼X单元XXX室在内房屋，为茂盛经销部出具了尚欠房款102780.00元的“欠条”。本院认为，本案的争议焦点为茂盛经销部与白六十三之间是否存在房屋买卖关系。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。茂盛经销部与白六十三及口岸房地产公司签订的“三方协议”中存在两种法律关系：一是茂盛经销部与口岸房地产公司之间的以房抵债关系，二是茂盛经销部与白六十三之间的房屋买卖关系。“三方协议”约定，三方同意在茂盛经销部给口岸房地产公司出具601420.76元发票后，由口岸房地产公司与白六十三直接签订《商品房买卖合同》，口岸房地产公司协助白六十三按规定流程办理商品房权属登记，口岸房地产公司与白六十三签订《商品房买卖合同》或茂盛经销部、白六十三任何一方领取该商品房钥匙，均视为口岸房地产公司已向茂盛经销部履行了支付工程款的义务。依据协议，白六十三与口岸房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理产权登记手续的前提条件是茂盛经销部为口岸房地产公司开具相应抵顶的材料款发票，而签订《商品房买卖合同》即视为口岸房地产公司与茂盛经销部材料款已结算。从茂盛经销部提出的诉求和查明事实来看，茂盛经销部在未收到白六十三房款的情况下，便协助白六十三办理了房屋产权过户，该行为与常理不符。根据一审时茂盛经销部提供的齐铁军出具的欠付房款的“欠条”及白六十三提交的录音材料所反映内容，能够证明茂盛经销部与白六十三未实际履行“三方协议”中“乙方将该商品房转让给丙方”的约定，而是事先将涉案房屋卖给齐铁军，因齐铁军欠付白六十三材料款，故齐铁军又将该房抵顶给白六十三。白六十三接收涉案房屋后，茂盛经销部也从未向白六十三主张过房款。因此，“三方协议”中约定茂盛经销部与白六十三之间买卖房屋仅是为白六十三与口岸房地产公司签订《商品房买卖合同》及办理房屋产权证所需，并非双方的真实意思表示，双方之间房屋买卖关系不成立。现茂盛经销部依据“三方协议”要求白六十三给付涉案房款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，白六十三的上诉理由成立，应予支持。一审判决认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区满洲里市人民法院（2020）内0781民初631号民事判决；二、驳回满洲里市茂盛建材经销部的诉讼请求。一审案件受理费9814.21元，二审案件受理费9814.21元，合计19628.42元由满洲里市茂盛建材经销部负担。本判决为终审判决。审判长 马 然审判员 王宝珍审判员 王子学二〇二一年四月二十六日书记员 姜 楠附：本案所依据的法律规定第一百六十九条：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”