广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31906号原告：佛山市南海区×××××资产经营有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××之一，统一社会信用代码914××××××××××××770。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人：原钊欣，女，原告公司员工。委托诉讼代理人：何泳茵，女，原告公司员工。被告：陈明鹏，男，汉族，住广东省丰顺县××××××埔东，公民身份号码441××××××××1260711。委托诉讼代理人：梁浩华，广东天爵律师事务所律师。原告佛山市南海区×××××资产经营有限公司与被告陈明鹏租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人原钊欣、何泳茵，被告陈明鹏及其委托诉讼代理人梁浩华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《物业租赁合同》于2019年12月31日解除；2.原告没收被告的合同履约保证金64800元；3.被告立即支付拖欠2019年10月1日至2019年12月31日的租金共71280元；4.被告应向原告支付延迟履行违约金，以所欠费用金额按每日万分之五计算自2019年10月11日起暂时计算至2020年9月24日止，累计延迟履行违约金为13614.48元；5.案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月16日，原告作为出租方与被告签订《物业租赁合同》，将位于平洲永安中路**号的物业（以下简称涉讼租赁物）出租给被告作商铺用途，合同同时约定了租赁时间、相关费用、违约责任等。合同签订后，原告按合同约定将租赁物交付给被告使用，原告按照合同约定履行完毕相关合同义务。自2019年10月1日开始，被告开始拖欠原告租金，并于2019年12月31日在未经双方协商的情况下单方面解除《物业租赁合同》（腾空物业并将钥匙交还原告工作人员）。对于被告并未按租赁合同约定支付2019年10月1日至2019年12月31日的租金，原告多次追讨，被告仍不履行支付义务。原告认为，被告使用原告的租赁物，应当按合同支付相关租金，现在被告拒不支付租金并单方面解除合同的行为已经严重违约，应当承担违约责任，其缴交的合同履约保证金也应当由原告予以没收，故起诉。被告辩称，双方已经协商解除合同，对解约时间没意见，合同解除原因是原告违约，商铺漏水是由于建筑物主体造成，非被告的原因，该情况双方已经沟通长达一年，原告一直无法解决，所以双方协商解除合同，保证金抵扣租金，租赁物由被告交还给原告，因此原告的诉讼请求没有法律及事实依据。被告保留原告因其租赁物漏水导致被告产生的损失的权利，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查，因当事人对相对方所提交的证据的真实性均无异议，本院对当事人所提交的证据均予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：涉讼租赁物所在楼宇已经办理房屋所有权证，登记所有权人为南海市平洲宾馆。2017年6月16日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定：原告将涉讼租赁物出租予被告作商铺使用；该租赁物计租面积为108平方米；租赁期为3年6个月10日，自2017年6月21日至2020年12月31日止，从2017年6月21日起正式计收租金；月租金为21600元，原告按季收取租金，根据先缴付租金后使用租赁物的原则，被告必须于每季首月10日前交付当季租金；租金每2年递增10%，自2017年6月21日起计算递增周期；本合同签订之日被告须向原告交纳合同履约保证金64800元，上述保证金在被告在没有拖欠租金、税费或没有因使用该物业经营而产生的其他纠纷未解决的，且被告全面履行合同权利义务的前提下（包括但不限于该物业内设施无损坏、缴清水电费用及一切税费、向原告交还该物业锁匙等），原告在接到被告齐全的退保证金申请资料后三十天内将保证金（不计利息）退还给被告；原告应于2017年6月21日前将该物业按现状交付给被告；被告必须依约交付租金，如被告拖欠租金，则原告除追缴所欠交的租金外，被告还须每日按所欠租金金额的万分之五支付违约滞纳金至付清之日止，原告有权采取停水、停电措施，由此造成被告损失的，由被告自行负责，逾期欠缴租金达30日，视为被告违约；在合同有效期内，在未经得原告同意且原告并未违反本合同约定的情况下，被告单方解除合同的，原告有权提前解除合同，收回该物业（包括被告投资的建筑物、装修物、固定设施），没收被告的合同履约保证金，且被告须赔偿原告的经济损失。上述合同签订后，被告向原告支付了保证金64800元，原告于2017年6月21日将涉讼租赁物交付被告使用，被告将该租赁物用于销售手机，并按合同约定的标准向原告支付了截至2019年9月30日止的租金。2019年5月开始，被告多次通过微信联系原告方的工作人员彭杰，反映涉讼租赁物存在漏水现象，彭杰多次回复会跟进处理。2019年11月14日，原告向被告作出《催告函》，认为被告拖欠2019年10月1日至12月31日的租金71280元，要求被告于2019年11月20日前付清该欠款。被告于同月16日收件后，在该函落款处注明“店铺漏水快一年也没有解决，影响经营”。2019年11月19日，彭杰收到被告送达的《告知函》，载明涉讼租赁物从2019年1月开始天花板和后侧墙面出现漏水情况且越来越严重，影响被告经营，且原告并未履行维修义务，故告知原告务必于2019年11月25日前彻底解决漏水问题并修复受损的装修及装饰物，否则被告将视情况要求原告承担责任。2019年11月27日，被告将其要求解决租赁合同的《告知函》通过微信发予彭杰，并要求彭杰转告原告的公司领导，因漏水问题拖延近一年未解决，被告要求解除租赁合同，并将经营到2019年12月31日。2019年12月2日，彭杰通过微信告知被告称提前终止合同需要按合同约定要求交还物业，且在交接表上签名确认，并交齐租金及其他费用。被告回复表示水电费会按使用情况交纳，租金从押金抵扣。彭杰称“提前终止合同系无押金退的”，被告不予确认，认为其提前终止合同是原告不作为和不负责任所致。2019年12月31日，被告搬离涉讼租赁物，并于2020年1月2日将涉讼租赁物的钥匙移交原告的工作人员。庭审中，原告确认涉讼租赁物确实存在漏水情形，但认为该漏水系楼上租户所致，应由楼上租户承担维修义务。本院认为，本案为租赁合同纠纷，且为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。经审查，原、被告签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告作为出租方，应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，即便涉讼租赁物的漏水问题系由楼上租户的租赁行为所致，原告作为出租方，也不免除其维修义务。现有证据反映，涉讼租赁物从2019年年初开始出现漏水情形，影响被告经营，原告在被告多次反映涉讼租赁物存在影响其使用的质量问题的情况下，均未切实履行维修义务。因此，被告主张原告构成违约有事实依据和法律依据。就此，被告要求提前解除合同并无不妥。现被告已于2019年12月31日搬离，故原告诉请本院确认《物业租赁合同》于2019年12月31日解除有事实和法律依据，被告也无异议，本院予以支持。如上所述，因原告在履约过程中存在违约情形，故原告无权援引合同条款没收被告所交的保证金，原告的该项诉请不仅与事实不符，也与双方约定不符，本院不予支持。因原告无权没收被告所交的保证金，故被告要求以其所交保证金抵扣租金理据充分，本院予以采纳。同时，考虑涉讼租赁物存在影响被告经营使用的漏水问题，且被告因此需提前结业及搬离，该期间无法正常经营的实际情况，本院酌定被告所交保证金用以抵扣被告应交2019年10月1日至2019年12月31日的租金后，被告无需再向原告支付租金款项，故原告诉请被告支付2019年10月1日至2019年12月31日的租金共71280元及延迟履行违约金均没有依据，本院均予以驳回。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告佛山市南海区×××××资产经营有限公司与被告陈明鹏于2017年6月16日签订的《物业租赁合同》于2019年12月31日解除；驳回原告佛山市南海区×××××资产经营有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，受理费减半收取计6436元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年四月十六日书记员  许晓璇