广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0111民初341号原告：广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社，住所广东省广州市白云区鹤龙街联边彭上新村西路19号。法定代表人：刘德宏。原告：广州市白云区鹤龙街联边经济联合社，住所广州市白云区鹤龙街鹤龙一路1068号。法定代表人：彭灼华。上述两原告共同委托诉讼代理人：高波，广东诺臣律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：尤健良，广东诺臣律师事务所实习律师。被告：广州金堃投资管理有限公司，住所广州市白云区鹤龙街彭上启德路5号E栋102房。法定代表人：严树基。委托诉讼代理人：罗穗峰，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：关天晓，广东实德律师事务所律师。原告广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社(以下简称联边八社)、广州市白云区鹤龙街联边经济联合社（以下简称联边联合社）诉被告广州金堃投资管理有限公司（以下简称金堃公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联边八社、联边联合社的共同委托诉讼代理人高波、尤健良，被告金堃公司的法定代表人严树基及其委托诉讼代理人罗穗峰、关天晓均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告联边八社、联边联合社向本院提出诉讼请求：1、确认原告联边八社与被告金堃公司签订的《租赁合同》的合同期限为2014年1月1日起至2033年12月31日止，从2034年1月1日起至2034年12月31日无效，合同标的金额为【（13364.16平方米*32.5元/平方米+1772.35平方米*15元/平方米+2000平方米*7元/平方米）*12个月=5699045.4元】;2、判令本案所有诉讼费用由被告金堃公司承担。事实和理由：2014年3月31日，原告联边八社与被告金堃公司签订《租赁合同》约定：原告联边八社将（穗规地证【2012】353号）地块（国家征收返还的留用地）租赁给被告金堃公司，被告金堃公司在此地块上出资建设彭上商业大厦，租赁期限从2014年1月1日至2033年12月31日止，合同第八条6款约定从拿到建筑工程施工许可证即日起24个月内为施工日期，之后开始计算租金同时计租日开始起算，从计租日开始前10年为乙方的投资回收期不作为租赁期，租赁期相应顺延等。合同签订后，原告联边八社向被告金堃公司交付涉案地块，被告金堃公司亦进行投资建设。2019年12月15日，原告联边联合社与被告金堃公司签订《协议书》，约定由原告联边联合社接替原告联边八社继续履行原《租赁合同》，合作期限共30年（不含2年建设期）：由2018年6月4日起至2050年6月3日止等。2020年5月15日，广州市白云区人民政府鹤龙街道办事处发文《鹤龙街关于督促联边联社及其下辖经济社加快合同整改进度的通知》认为涉案租赁合同的合同年限超过20年，要求进行整改，整改方式为：缩短合同年限至法定年限、评估后按交易办法规定重新组织交易或走法律途径进行整改等。2020年5月26日起原告多次向被告提出要求其按照政府的上述文件进行整改，但其拒不接受，由此成讼。为保障原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告金堃公司辩称，一、原告联边八社与被告金堃公司签订的《租赁合同》及原告联边联合社与被告金堃公司签订的《协议书》并非仅仅是租赁合同法律关系，而是包含了投资合作法律关系和租赁法律关系两种关系。根据合同约定，两原告并非向被告金堃公司出租地块或是出租已建成的房屋，而是两原告负责出地，被告金堃公司以负责投资建设的方式进行投资合作。根据双方签订的《租赁合同》、《协议书》以及原告内部表决文件等材料可知，原告明确双方之间系合作开发关系，也确认由于投资建筑成本过高，原告决定不投入资金建设，由被告金堃公司负责投资建设，并约定双方的合作期不包含两年建设期，合作期限30年，自建设期满之日计算，故双方的合作期限实际是从2020年开始计算，并非原告所称的自2014年1月1日开始计算。同时双方也在合同中确认2030年6月4日至2050年6月3日为正式的租赁关系。现涉案大厦已经基本完成建设，被告金堃公司也是基于双方确认的合作关系为建设涉案大厦投入不止7000万元。若原告不顾合同约定，强行认为双方签订的合同为租赁合同，那么被告金堃公司会丧失十年的合作经营期，对被告极其不公平。综上，请求驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《租赁合同》、《鹤龙街关于督促联边联社及其下辖经济社加快合同整改进度的通知》、协议书、《联边彭上自留用地项目建设经营议定书》、《“三资”管理审查备案表》《表决情况记录表》、《鹤龙街联边联社重大事项报告表（3）号》、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、玻璃幕墙安装工程合同、装修工程合同、土建工程合同、基抗支护设计合同、超前钻合同、基抗支护监测合同、电力工程合同、《鹤龙街集体经济组织合同指导意见（试行）》、《通知函》及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月31日，原告联边八社（甲方）与被告金堃公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将彭上商业大厦租给乙方使用。一、租赁地点：空港大道号（市保障房地块内）（穗规地证【2012】353号地块）。二、租赁面积：彭上商业大厦建筑面积13364.16平方米。地下车库1772.35平方米。空地面积1000平方米。三、租期年限：2014年1月1日至2033年12月31日，为期20年。四、租金标准：1、彭上商业大厦建筑面积32.5元/㎡，地下车库面积15元/㎡，空地面积7元/㎡。租金按月收取，从2014年1月1日起，每三年递增一次，递增10%。五、乙方必须在每月十日前缴清当月租金。八、双方责任：5、甲方负责协助乙方办理有关证照，但费用由乙方支付。其中批准建设地上13364.16平方米，地下车库1772.35平方米。6、由于该彭上商业大厦按正规规划进行报建、施工、经综合验收后拿到有效房产证件，从拿到建筑工程施工许可证即日起24个月施工日期后开始计算租金。由计租日开此顺延租赁年限日期。考虑到乙方投资资金成本，乙方收回投资成本前甲方每年收三个月租金作为股民分红。剩余九个月租金作为乙方收回投资资金成本，甲方按每月十日前收取租金。由于乙方投资建筑成本高，甲方不投入资金建设，因此乙方需要收回建筑成本要十年，包括每年3个月租金作八社股份分红年限内。将甲乙双方协商此十年不作为租赁期内，因此经营期顺延。九、其他规定：1、甲乙双方只是租赁关系，乙方独立经营，自负盈亏，独担风险，在租赁期内所有债权、债务均由乙方承担，与甲方无关。4、合同期满，乙方在租赁场地内投资不动产（建筑物、水电、门窗装修设施）归甲方所有，可动产归乙方所有等。2019年12月15日，原告联边联合社（甲方，出租方）与被告金堃公司（乙方，承租方）签订《协议书》，约定：乙方于2014年3月31日与联边村第八经济合作社（下称原出租方）签订了《租赁合同》。经甲乙协商达成协议如下：1、甲方接替原出租方继续履行《租赁合同》，《租赁合同》出租方变更为甲方（联边经济联合社），承租方不变。原合同实质是甲乙双方的合作开发合同，甲方出地，乙方出资金建设并负责运营，合作期限共30年（不含2年建设期）。鉴于彭上商业大厦已于2018年6月4日拿到了建设工程施工许可证，因此按原合同约定的合作期限明确如下：2018年6月4日至2020年6月3日为建设期，在此2年内免租。自2020年1月2日开始执行此协议，于2020年6月4日开始计算租金，2020年6月4日至2030年6月3日为投资回收期，投资回收期内每年收取3个月租金，每年的6-9月份交租。2030年6月4日至2050年6月3日，每年收取12个月租金。2、经股东会议确认，乙方向甲方交纳租金，不再向《租赁合同》的原出租方缴租。乙方缴纳租金后，才视为乙方继续履行合同，如乙方超过三个月不能付清租金的，甲方视为乙方放弃该合同，甲方有权再次对该物业进行出租。乙方负责出资以联边经济联合社名义办理不动产权证给予甲方。3、彭上商业大厦地上建筑面积收费为32.5元/㎡/月（租金19.5元/㎡/月、管理费13元/㎡/月）等。4、原《租赁合同》其他条款不变。2020年5月15日，广州市白云区人民政府鹤龙街道办事处向联边经济联合社及下属经济合作社发出《鹤龙街关于督促联边联社及其下辖经济社加快合同整改进度的通知》，称你联社及下属经济社对包括案涉合同在内的9份合同，均属于租赁性质合同。对于约定租赁期限超过20年的租赁类合同，请通过缩短合同年限至法定年限等途径进行整改。庭审中，被告：1、提交联边彭上自留用地项目建设经营议定书，拟证实原告为转移资金风险，将彭上大厦的建设工程、审批流程全部交由被告承建。该议定书内容如下：为更加快速、更完整、更合理合法、更高效的将本辖区位于市住保办征地红线内返还用地面积（3380平方米）可建设面积（13364.16平方米）地库面积（1772.35平方米）和位于疾控以南地块用地面积（12632平方米）可建设面积（15484平方米）地库面积（6500平方米）分别进行办理正式规划报建审批，办理正规施工手续并领取房产证。考虑到两个项目投入大，报批流程多，本社不进行投入前提下，由广州市恒悦置业有限公司和广州金堃投资管理有限公司按城市规划设计标准进行报建，按建委相关部门规范办证规范施工、按规范进行综合验收后办理房产证后，以实际批准建筑面积按每月每平方32元、地下车库面积每月每平方15元、空地每月每平方7元，每三年递增10%，经济社按每月总收入租金收取三个月作为社员股份分红。剩下九个月的收入作为支付投入方全带资应收的项目工程款。按此综合计算，建成项目开始收租金每年集体能多收入三百三十多万元。扣除成本约九年后，集体每年多收约一千六百多万元等。该议定书中由联边经济联合社第八、九、十、十一经济社的成员签名表示同意上述方案；2、《三资管理审查备案表》，拟证实被告对彭上大厦进行了投资建设；3、《表决情况记录表》，拟证实原告联边联合社多次表决确认其与被告之间除了租赁关系外，还有合作开发关系；4、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，拟证实彭上大厦于2018年6月4日取得建筑工程施工许可证；5、2020年12月25日鹤龙街道办事处出具《广州市白云区人民政府鹤龙街道办事处关于印发鹤龙街集体经济组织合同指导意见（试行）的通知》，该通知明确规定合作开发和集体建设用地使用权出让，用于商业、旅游、娱乐用途的最高年限不得超过40年，案涉租赁合同及协议书均未超过上述规定年限，属于合法有效合同。2021年1月18日，广州市白云区鹤龙街联边经济联合社向鹤龙街联边村第八、九、十、十一经济合作社发出《通知函》，内容为：关于原甲方联边村第八经济合作社与原乙方金堃公司2014年3月31日签订空港大道建设彭上商业大厦租赁合同。因该合同涉及整改，将原甲乙双方签订的项目合同上调联边经济联合社进行整改。整改后由联边经济联合社与金堃公司于2019年12月15日重新签订《合作开发协议书》。现由于原《租赁合同》甲乙双方对原彭上商业大厦租赁合同的租赁面积存在未明确事宜，令联边经济联合社与金堃公司重新签订的《合作开发协议书》在三资平台上合同租赁面积内容不符合要求，为完善平台录入数据。各社收到本《通知》后三日内必须与金堃公司进行租赁面积确认。另查明，涉案地块已经取得穗规地证[2012]353号《建设用地规划许可证》，用地单位为联边经济联合社，用地项目名称为村经济发展留用地。该地块于2015年11月23日取得穗国土建用字[2015]196号《建设用地批准书》，土地使用权性质为国有，土地取得方式为划拨，土地用途为批发零售用地，用地单位为联边经济联合社，建设项目名称为村经济发展留用地。2017年9月29日，原广州市国土资源和规划委员会向联边经济联合社颁发了[穗国土规划建证(2017)3162号]《建设工程规划许可证》，批准联边经济联合社在涉案地块上建设彭上商业大厦，建设规模为1幢,地上14层13079.60平方米，地下2层5455.20平方米，总建筑面积18534.80平方米。2018年6月4日，广州市白云区住房和建设局向联边经济联合社颁发了彭上商业大厦的《建筑工程施工许可证》，建筑规模为总建筑面积18534.80平方米。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。本案争议焦点为原告联边八社与被告金堃公司于2014年3月31日签订《租赁合同》及原告联边联合社与被告金堃公司于2019年12月15日签订的《协议书》性质为租赁合同还是合作开发合同？上述《租赁合同》及《协议书》约定联边联合社将涉案地块交由金堃公司开发建设彭上商业大厦用于经营，由金堃公司按期向联边联合社缴纳固定的租金，期满后金堃公司将彭上商业大厦交还给联边联合社，故前述《租赁合同》及《协议书》的主要权利、义务内容符合租赁合同的法律特征。金堃公司主张双方在投资回收期内对涉案的彭上商业大厦形成的是合作开发法律关系，此后20年才是租赁关系。对此本院认为，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中关于合作开发房地产合同的规定，合作开发房地产合同应当具有共同投资、共享利润、共担风险的法律特征，且合作开发房地产合同的当事人一方应当具备房地产开发经营资质。本案中，双方约定金堃公司独立经营、自负盈亏，独担风险，在投资回本期及租赁期内所有债权、债务均由金堃公司自行承担，与联边联合社无关，故双方并不具有“共享利润”、“共担风险”的法律特征，金堃公司关于双方存在合作开发法律关系的主张不能成立。至于涉案《租赁合同》及《协议书》的效力的问题。涉案地块土地所有权性质为国有土地，土地取得方式为划拨，联边联合社作为涉案地块的土地使用权人，根据国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”故涉案合同属于土地使用权出租合同，对此类合同应当适用土地使用权出租的相关法律法规的特别规定,而不应当机械适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条:“租赁期限不超过二十年。超过二十年的,超过部分无效”的规定。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，联边联合社以划拨方式取得涉案地块的使用权后，可以将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用。上述条例第四十五条规定的经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准并非土地使用权出租合同的生效条件，第四十五条规定的须满足的条件亦非效力性强制规定，故涉案土地使用权租赁合同属于有效合同。关于租赁期限的问题，根据原国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》第四条的规定：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过５年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”上述规定对于国家作为所有权人将土地直接出租给使用者使用的最长期限作出了约定，但对于土地使用权人将土地使用权出租给他人使用的期限未作出规定。考虑到本案承租人需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁。同时《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十九条规定：“土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定”，该条规定的“土地使用权出让合同的规定”应当包括关于使用权出让期限的规定，即土地使用权出租合同的最长期限应为原土地使用权年限减去使用年限后的剩余年限。涉案地块取得的方式为划拨，划拨土地一般没有使用期限限制，在此情况下，划拨土地使用权出租合同的最长期限应当参照同类型国有土地出租的最长期限确定，即租赁期限不超过同类用途土地出让最高年限规定部分均应当有效。涉案地块规划用途为批发零售用地，属于商业用地，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定商业用地出让的最高年限为40年，故涉案土地使用权出租的最高年限亦应为40年，涉案《租赁合同》约定的租期未超过40年，故合同租赁期限的约定合法有效。原告主张确认《租赁合同》租期自2014年1月1日起至2033年12月31日止，从2034年1月1日起至2034年12月31日止无效的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、第二十八条、第二十九条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社、广州市白云区鹤龙街联边经济联合社的全部诉讼请求。本案受理费25847元，由原告广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社、广州市白云区鹤龙街联边经济联合社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二一年四月二十七日书记员  陈春燕