湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终911号上诉人（原审被告、反诉原告）：怀化华商房地产开发有限公司，住所地：怀化市鹤城区红星路373号旁边（汽车南站），统一社会信用代码：91431200668571559B。法定代表人：向之华，系公司执行董事。委托诉讼代理人：杨阳，湖南诚怀律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵守顺，男，1966年1月7日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：曾奇才，湖南宏峰律师事务所律师。上诉人怀化华商房地产开发有限公司（以下简称华商公司）因与被上诉人赵守顺商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初5738号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华商公司上诉请求：1、撤销（2020）湘1202民初5735号民事判决第一项、第二项、第四项，驳回赵守顺的诉讼请求或撤销（2020）湘1202民初5735号民事判决，发回重审；2、由赵守顺承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：一、一审判决对同一事实的认定与之前的生效判决自相矛盾，任意否定生效判决，没有统一法律适用标准，严重破坏生效判决的既判力怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初420号《民事判决书》查明并认定的事实。二、一审判决认定事实错误，认定基本事实不清。三、人民法院应当通知怀化市昌顺建筑工程有限公司（以下简称昌顺公司）、禹啟君参加本案诉讼。四、赵守顺违约、华商公司未违约。五、案涉《怀化市商品房买卖合同》已依法解除。六、赵守顺无权要求继续履行合同、支付逾期交房违约金。华商公司辩称，一、华商公司主张在另案的判决书中，以昌顺公司不认可购房款抵工程款为由，就推定赵守顺没有付清购房款的理由不成立，华商公司对另案判决书存在断章取义的解释。二、案外人禹啟君的问话笔录也能证明华商公司主张赵守顺未完成付款义务的事实不成立。三、华商公司无权解除双方签订的《怀化市商品房买卖合同》。赵守顺向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金21999（参照已付总房款126873元每日万分之一从2015年12月31日暂计算至2020年9月31日计1734天为21999元，后续计算至交付房屋时为止）；二、判令被告继续履行《怀化市商品房买卖合同》向原告交付华桥信息大楼1栋608号房屋；三、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月29日，华商公司作为发包方就华桥信息大楼的施工与承包人昌顺公司签订了《湖南省建设工程施工合同》，双方对相关事宜进行了约定。同日，昌顺公司授权禹啟君为其代理人，负责华桥信息大楼工程项目的合同签订、施工管理等一切事务。2015年4月25日，因禹啟君与原告赵守顺之间有其他经济纠纷，赵守顺为债权人，禹啟君认为华商公司尚欠其工程款未付，于是原、被告就双方的债权债务协商后，一致同意以华商公司开发的华桥信息大楼的1栋608号房屋抵偿给赵守顺，以此抵扣禹啟君应付给赵守顺的欠款。华商公司对此予以认可，于同日向赵守顺出具收据，载明：“今收到赵守顺430521196601078871交来信息大楼1栋608号房屋房款（未收现金抵工程款）126873元”。双方并签订《怀化市商品房买卖合同》（合同编号：20120045608），约定华商公司（出卖人）将华桥信息大楼1栋608号商业用房出卖给赵守顺（买受人），房屋单价2700元/平方米，总房款共计126873元，付款方式为一次性付款，出卖人应当在2015年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，但双方对因出卖人原因逾期交付房屋产生的违约责任未进行约定。2015年4月26日，禹啟君的妻子尹鹦鹉经禹啟君授权出具《房屋自愿分户申明书》，载明：“本人禹啟君修建信息大楼项目，现因华商公司欠我本人工程款，经协商同意以信息楼…；608号房（分户到赵守顺名下）；……。以上分户业主自行承担办证费用，由业主本人自行到开发商或相关收费部门交清，房款全部从我禹啟君的工程款中抵扣。声明人：尹鹦鹉代禹啟君”。随后，华商公司配合赵守顺在房产部门对上述商品房买卖合同办理了网签备案手续，案涉房屋所在楼栋已经办理了竣工验收备案登记，但因华商公司与昌顺公司存在纠纷，该房屋至今未办理不动产权证，也未交付给赵守顺。2017年，本院在审理（2017）湘1202民初420号（昌顺公司与华商公司）建设工程施工合同纠纷一案件中，华商公司提出相关的33份商品房买卖合同（含上述1份）所涉的购房款应视为对昌顺公司工程款的清偿，昌顺公司对此不予认可。基于此，华商公司认为赵守顺的上述购房款未付，形成纠纷。一审法院认为，本案争议的焦点是原告是否向被告交付了购房款。因禹啟君与赵守顺之间存在民间借贷关系，赵守顺对禹啟君享有债权。禹啟君与华商公司在建设工程施工过程中，禹啟君与华商公司均认可禹啟君对华商公司享有工程款债权，双方并达成以工程款抵偿购房款的协议。禹啟君与华商公司达成以工程款抵房款的协议后，禹啟君将其对华商公司的前述债权转让给赵守顺，即消灭了禹啟君与赵守顺之间的债权债务关系。华商公司知晓债权转让后，与赵守顺签订商品房买卖合同，实际为履行相关债权转让的内容。赵守顺基于债权转让享有对华商公司的工程款债权，华商公司即负有对赵守顺支付工程款的债务，同时因商品房买卖合同的签订，赵守顺又负有向华商公司支付购房款的债务，双方经协商，由华商公司向赵守顺出具已收到购房款收据这一行为，作为对彼此互负的债务进行抵销的确认，不违反法律规定，本院予以认可。至此，应视为赵守顺支付购房款的行为已完成。华商公司称赵守顺未履行支付购房款的理由不能成立，本院不予采纳。对于华商公司反诉请求解除原、被告之间签订的合同编号为20120045608《怀化市商品房买卖合同》，并判决赵守顺撤销商品房买卖网签合同或注销商品房买卖合同备案登记手续的请求，因事实及法律依据不足，本院不予支持。至于昌顺公司不认可华商公司所签的商品房买卖合同系抵扣工程款以及华商公司是否欠禹啟君工程款等，应由华商公司另案处理，与本案的审理无关。赵守顺与华商公司签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，赵守顺已经实际履行了合同约定的付款义务，现案涉房屋已经符合交付条件，华商公司应当继续履行合同，按照合同约定向赵守顺交付华桥信息大楼1栋608号房屋。关于华商公司未按合同约定将房屋交付给赵守顺，赵守顺主张逾期交房违约金的问题，因原、被告双方在合同中对因出卖人原因逾期交付房屋产生的违约责任未进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，参照本院同类案件的判决，本院酌情将逾期交房违约金确定为按已付购房总款的日万分之一计算。关于华商公司提出的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案赵守顺从2020年10月23日才向法院起诉主张权利，则赵守顺要求华商公司承担2015年12月31日至2017年10月23日之间的逾期交房违约金的主张已过诉讼时效。同时，由于华商公司的违约是持续行为，故赵守顺主张2017年10月23日之后的违约金未过诉讼时效，对该范围内的逾期交房违约金本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第八十一条、第九十九条、第一百条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）怀化华商房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）赵守顺交付华桥信息大楼1栋608号房屋；二、被告（反诉原告）怀化华商房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）赵守顺支付从2017年10月23日起至交房之日止的逾期交房违约金（以已付购房总款126873元为基数，按日万分之一计算）；三、驳回原告（反诉被告）赵守顺的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）怀化华商房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费3277元，减半收取1638.5元，由原告（反诉被告）赵守顺负担81元，由被告（反诉原告）怀化华商房地产开发有限公司负担1557.5元；反诉案件受理费175元，由被告（反诉原告）怀化华商房地产开发有限公司负担。二审中，华商公司提交了报告、证明、起诉状、答辩状、庭审笔录等证据，但该证据均不能证明华商公司主张的事实，且不属于新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。华商公司与赵守顺签订的《怀化市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应诚实全面履行各自义务。华商公司向赵守顺出具了收据，收据是经济活动中收付款项的凭证，赵守顺交付房款的方式虽非现金，但华商公司已经在收据中注明了收款方式为“未收现金，抵工程款”，禹啟君已用其在华商公司处的工程款代赵守顺支付了应当支付给华商公司的购房款，华商公司与赵守顺签订房屋买卖合同并向赵守顺出具购房款收据的行为，直接导致赵守顺的债权被抵销，在抵销过程中，赵守顺并无过错，不应让赵守顺承担不利后果，因此，应认定赵守顺以工程款抵扣房款的形式交付了房款。根据诚实信用原则，华商公司应当全面履行工程款抵扣购房款协议。鹤城区人民法院（2017）湘1202民初420号（昌顺公司与华商公司）建设工程施工合同纠纷一案并未审理双方的总工程款结算纠纷，购房款是抵扣2014年10月23日之前的工程款还是之后的并未查明，因此鹤城区法院（2017）湘1202民初420号判决与本案并不矛盾。本案确认购房款抵扣工程款后，华商公司可以据此与昌顺公司就总工程的结算另行主张。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3277元，由怀化华商房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年四月三十日书记员  张宝珍