上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初5601号原告：徐锦玲，女，1956年6月13日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：向诗图，上海申京律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琪，上海申京律师事务所律师。被告：上海励国民宿酒店管理有限公司，住所地：上海市金山区。法定代表人：赵沈阳，董事长。委托诉讼代理人：文淳光，北京市浩天信和(上海)律师事务所律师。原告徐锦玲与被告上海励国民宿酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月12日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人李琪、被告的委托诉讼代理人文淳光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐锦玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金19,000元；2、判令被告支付免租期内欠付租金15,800元(以每月9,500元为标准计50日，并取整计算)。事实与理由：原、被告于2019年1月10日签订《房屋委托管理服务合同》，约定由被告承租原告位于上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号XXX楼房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期限自2019年1月11日至2025年3月10日，租金每月9,500元。合同约定若任何一方违反本协议的任何条款，违约方需向守约方支付19,000元违约金，并就给守约方造成的实际损失承担赔偿责任。合同补充约定明确六年租期60天免租期。签订合同后原告依约将房屋交付被告使用，被告于2019年1月11日至2019年3月10日免租期内未支付房租。双方正常履约至2020年3月10日，被告提出因疫情影响租金能够减半支付，原告考虑双方长期合作关系，便未对其2020年3月11日至2020年6月10日租金减半支付提出异议。然被告于2020年4月2日向原告提出解约说明，以疫情管控影响，无法继续履行合同，不可抗力因素解除合同并要求原告方自行收房。原告认为双方合同期限为6年，疫情仅系短暂影响，被告提出解约时，疫情已趋于平稳，社会运作已恢复正常，且原告也已积极共担因疫情造成的影响。双方租赁合同完全可以继续履行，合同目的依旧可以实现。在此情况下，被告以此为由单方解除合同并不能免除其违约责任。另原告给予其60天的免租期也系因双方可实现长达六年的合作，现被告仅承租一年即解除合同已明显损害原告利益，给原告造成实际损失。因无法协商一致，遂涉讼。被告上海励国民宿酒店管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。关于违约金，被告并无违约行为，被告系民宿经营者，因疫情影响系争房屋所在小区外人无法进出，所以被告的合同目的无法实现，不应由被告承担违约金；另解除合同系经双方多次协商后确定，且原告所主张的违约金的数额也过高。关于免租期内租金，系争房屋需要60日免租期以进行装修及商业推广，另每月9,500元的租金标准相对较高，已考虑到了原告给予免租期的实际情况。经审理查明：系争房屋为居住公房，原告系承租人。2019年1月10日，原告(作为委托方、甲方)与被告(作为受托方、乙方)签订《财产委托管理服务合同》，约定甲方将系争房屋(2室1厅1卫)独家委托给乙方全权管理并全权代理出租(短租或长租)，建筑面积30.50平方米。委托代理权限为2019年1月11日至2025年3月10日。独家代理权限包括：代理甲方出租(短租或长租)房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜；代理甲方将房屋出租信息发布在各大房屋共享平台并代收相关费用；代理甲方签署与房屋租赁相关的任何协议、合同等文件(包括租赁合同的解除或变更协议、补充协议等)；代理甲方向承租人收取经营款、押金、定金等相关费用；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履约义务；对房屋进行除主体结构和主体管道之外的装饰装修、改造。甲方收益部分：2019年3月11日至2022年3月10日，每月保底经营款为9,500元……付款方式为付三押一。甲方同意于2019年1月11日前将房屋交付给乙方。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担因此导致的任何违约责任。发生合同约定的自然解除、协议解除、单方解除外的情形，各方协商一致解除或是发生法定解除情形时，甲方和乙方有权按照各自遭受的实际损失进行索赔。若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方付19,000元违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。补充条款约定：6年租期60天免租期。该合同另就其他事项进行了约定。合同签订后，各方均履行其合同义务。2020年2月15日，被告方通过微信询问原告方疫情期间的房租是否可以减免，原告同意减半支付。2020年3月6日，被告支付原告2020年3月11日至6月10日租金之半数计14,250元。2020年4月2日，被告方通过微信向原告方发送《解约说明》，称因疫情管控影响，无法继续履行合同，不可抗力因素自行解除合同，双方免责。双方于2020年4月2日解除合同，原告在解约后15天内退还被告押金9,500元以及多付的租金10,925元，对于被告不能撤除的物资，原告需核算赔偿，原告退费后自行收房，其它未尽事宜双方商议后另行约定。同日，原告方通过微信回复被告方“明日请约时间交接”。2020年4月3日，双方办理房屋交接手续。另查明：本案被告曾通过诉讼方式向本案原告要求返还系争房屋押金及超付租金。本院于2020年12月14日作出(2020)沪0104民初27435号民事判决书，判决本案原告返还本案被告押金9,500元及2020年4月4日至同年6月10日期间的超付租金10,532.60元。本案原告不服该判决，上诉至上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院于2021年2月26日作出(2021)沪01民终2231号民事裁定书，认为本案原告不具备上诉利益，裁定驳回其上诉。现(2020)沪0104民初27435号民事判决书已生效。审理中，原告向本院陈述，2020年4月3日系由原告之子出面交接系争房屋时，针对《解约说明》，其于交接时提出押金及超付租金不予退还，被告表示之后另行结算。对此，被告向本院陈述，原告方在收房前后，均未对退还押金及超付租金提出异议，亦未要求被告承担违约责任。以上事实，除当事人陈述外，另有财产委托管理服务合同、借记卡账户历史明细清单、微信记录、解约说明等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋委托管理服务合同》合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。本案的首要争议焦点在于：原告认为本案合同的解除，系被告单方违约解除，应由被告承担相应违约责任；而被告以疫情构成不可抗力，导致合同无法继续履行，要求提前解除合同关系，则被告不应承担违约责任。就此，本院认为，本案系争合同名为委托管理服务合同，实为房屋租赁合同。系争合同租期长达六年之久，疫情虽为众所周知之事实而无需举证证明，然纵观案情，一则被告未举证证明在系争房屋内之经营内容为政府在疫情期间所明令禁止，二则疫情对被告造成的经营困难尚未达到致使整体合同目的不能实现之程度，况原告已于双方合同履行过程中给予被告部分租金的减半优惠，可知双方已在衡平精神指引下，对疫情下合同的具体履行方式进行了特殊化磋商。综上所述，被告认为本案合同的解除属不可抗力导致之意见，本院难以采纳；本案合同的解除，属被告单方违约解除，被告自应承担相应的违约责任。就违约责任的范围而言，被告又认为，因原告方已于2020年4月3日与被告方交接房屋，故应属双方协商一致解除合同，不应再由被告承担违约责任。对此，本院认为，被告向原告方出具的《解约说明》系被告单方制作，原告方收回房屋行为本身，仅能作原告同意双方解除租赁合同关系之理解，并不能依此说明原、被告双方已就合同解除后的清算达成一致，此观被告其后以诉讼方式向原告索要押金及超付租金自明。即使被告所述原告方于收房前后均未要求被告承担违约责任之事实为真，一则在原告抱持没收被告押金及超付租金之态度时，其未要求被告承担违约责任诚属常情，二则在通常情况下，不能以沉默为意思表示，而视原告已免除了被告的违约责任。故对于被告认为原告在双方协商一致解除合同时已免除被告的违约责任的意见，本院不予采纳。至于原告提出的二项诉讼请求，一系双方于合同中预先约定的违约金，二系因被告提前解约而欠付的免租期内租金。关于后者，根据通常观念，免租期系出租人将房屋交予承租人进行装修、改建等，而免除一定租金之期间，本院认定本案系争合同的免租期为2019年1月11日至2019年3月10日。原告认为免租期系附义务的赠与，故在被告未完全履行义务时，原告可将部分赠与撤销之观点，难谓与双方于合同中的意思表示一致，本院难以采纳。免租期约定亦构成租赁合同权利义务，各方均应恪守。租赁合同系继续性合同，故在《房屋委托管理服务合同》未对提前解约后免租期之处理进行明确约定的情况下，原告要求被告支付欠付免租期内租金的诉讼请求不能获得支持。然而，本案中合同解除系因被告单方面违约所致，已如前述。鉴于系争合同的实际履行期间与约定履行期间的比例较为悬殊，系争合同的免租期约定确实造成原告租金收入的一定损失。于合同明确约定违约金数额的前提下，本院对原告要求被告支付欠付免租期内租金的诉讼请求，持原告要求被告承担因其违约所造成的实际损失之理解，并与原告要求被告支付之违约金作一体考虑。合同中约定的“违约方需向守约方支付19,000元违约金，且有权要求违约方对给守约方造成的实际损失承担赔偿责任”，在理解上仍应与1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定之精神相协调。审理中，被告认为因违约金数额过高而要求调整，而原告陈述其尚有解约后的房屋空置期损失、另行出租居间费损失、另行租房租金损失、房屋内设施设备损失。综合本案中合同实际履行情况及原告可证明的合理损失，并考虑到被告的违约背景及过错程度，另念及当事人缔约地位强弱，基于公平原则和诚实信用原则，本院认为双方于合同中约定违约金19,000元与原告之总体实际损失相当，故对原告主张违约金的诉讼请求予以支持，对被告提出的因违约金数额过高而要求调整的意见不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、上海励国民宿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐锦玲违约金19,000元；二、驳回徐锦玲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费670元，减半收取计335元，由徐锦玲负担150元(已付)，上海励国民宿酒店管理有限公司负担185元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何诘弥二〇二一年四月二十三日书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。