北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初239号原告：北京迅想盛达科技有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇西沙屯村**。法定代表人：杜显涛，执行董事。委托诉讼代理人：王晓广，北京华允律师事务所律师。委托诉讼代理人：许迎秋，北京华允律师事务所律师。被告：北京美通实业有限责任公司，住所，住所地北京市昌平区沙河镇西沙屯村北div>法定代表人：谷淑慧，经理。委托诉讼代理人：王建宏，男，1958年11月5日出生，汉族，该单位员工。被告：北京福润伟业科技发展有限公司，住所，住所地北京市昌平区回龙观镇北清路**院**楼****1602-2div>法定代表人：郑建成，总经理。委托诉讼代理人：李雁北，北京市理盈律师事务所律师。原告北京迅想盛达科技有限公司（以下简称：迅想盛达公司）与被告北京美通实业有限责任公司（以下简称：美通实业公司）、北京福润伟业科技发展有限公司（以下简称：福润伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。迅想盛达公司的委托诉讼代理人王晓广、许迎秋，美通实业公司的委托诉讼代理人王建宏，福润伟业公司的委托诉讼代理人李雁北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迅想盛达公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令福润伟业公司、美通实业公司向原告支付综合补助费1208500元、搬家补助费120850元、设备迁移费71798.7元。二、诉讼费由被告承担。事实与理由：美通实业有限公司合法持有昌集建（1995）字第06-(02)-0602号《集体土地建设用地使用证》。2010年前后，福润伟业公司（原名北京东奥伟业仓储有限公司）承租美通实业公司名下部分集体土地并在该集体土地上建设房屋。2014年12月16日，原告与福润伟业公司签订《房屋租赁协议书》，约定原告承租福润伟业公司建设的位于北京市昌平区沙河镇西沙屯村北，面积4834平米的房屋，租赁期限为自2014年12月25日起至2019年12月24日止，年租金为人民币723408.1元。上述协议签订后，原告按约支付租金，将该房屋坐落地作为注册登记地并合法经营至今。2018年6月25日，原告又与福润伟业公司签订《房屋使用协议书》，约定原告承租福润伟业公司在美通实业公司土地上建设的位于北京市昌平区沙河镇西沙屯村北共546平米的房屋，租赁期限自2016年6月25日至2019年6月24日，年使用费为人民币99645元。上述协议签订后，原告亦按约支付租金并对该房屋实际使用。2018年7月9日，北京市昌平区沙河镇西沙屯村民委员会在西沙屯村范围内张贴《昌平区沙河镇西沙屯村、满井西队村棚户区改造和环境治理项目集体土地非住宅腾退公告》（下称“《公告》”），腾退范围为东至东沙河、南至西沙屯村村界、西至京藏高速、北至西沙屯村村界，搬迁期限自2018年7月10日至8月30日。原告承租福润伟业公司两处房屋均在腾退范围内，原告为积极配合腾退工作，已于搬迁期限届满日前全部腾退完毕。依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》、《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》、《北京市昌平区人民政府关于印发昌平区集体土地上非住宅房屋拆迁补偿补助实施意见（试行）的通知》及《公告》等规定，原告虽然不是涉案两处房屋被腾退人（实际被腾退人为集体土地使用权人即美通实业公司），但作为次承租人，在搬迁期限内搬迁完毕的，有权获得停产停业综合补助费、搬迁补助和搬迁奖励等拆迁利益。后得知，被腾退人美通实业公司已在腾退公告规定的腾退期限内与北京建工地产有限责任公司及村委会签订腾退补偿安置协议，并已与承租人福润伟业公司达成补偿协议。原告多次与美通实业公司、福润伟业公司协商，要求将二被告获得的属于原告的拆迁利益归原告所有，但均被拒绝。综上，二被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告依据《合同法》等法律法规之规定诉至贵院，恳请贵院判如所请。美通实业公司辩称，我不认识原告，我们之间也没有任何租赁协议，请求驳回原告的诉讼请求。福润伟业公司辩称，第一，双方在原告的要求下于2018年7月3日解除了租赁关系，租金交至2018年6月24日止，原告于2018年6月25日至7月3日之间腾退，2018年7月3日全部腾退完毕。第二，2018年6月25日双方又签订了租赁协议，本来说好原告用该房屋用于存放原告的物品，后来原告将物品全部腾空，所以该租赁协议并未实际履行，原告也未支付租金。第三，福润伟业公司作为实际被腾退人之一，村委会也做了相应的确认，原告已经腾退，所以原告并不是拆迁过程中的被腾退人，退一步讲，按2014年12月16日原被告双方的租赁协议第八条约定，如遇有关部门拆迁，双方互不视为违约，无条件搬出，乙方不享受任何赔偿，甲方退还租金。综上请求驳回原告全部诉求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月16日，福润伟业公司（甲方、出租方，曾用名北京东奥伟业仓储有限公司）与迅想盛达公司（乙方、承租方，曾用名北京迅想盛达工贸有限公司）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方同意将位于昌平区沙河镇西沙屯村北的房屋出租给乙方合法使用，共4834平方米，每天每平米0.41元，年租金723408.1元，每年以5%的租金递增，以此类推；租期为2014年12月25日至2019年12月24日；付款方式为每季度付款一次，初次合同签订时一次付清租金180852.25元，押金60284元，共计241136.25元，此房不含税。房产税和土地使用税由乙方缴纳。承租期内乙方未按期支付租金，从超时之日起，除补交应付租金外，按年租金总额的3‰每日收取滞纳金，超过20天仍不能付清的，除交租金和滞纳金外，甲方有权终止合同。协议期满，如乙方须继续租用，乙方需提前一个月与甲方重新签订协议，并交纳下期租金，在同等条件下乙方对原租房屋有优先权租用权。协议第8条约定在租赁期内……如遇有关部门占地及整体拆迁或规划，双方互不视为违约，乙方应无条件搬出，租赁协议书随之终止无效。乙方不享受房屋内装修的任何赔偿，同时甲方退还乙方剩余部分的租金。协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，福润伟业公司依约交付了房屋，迅想盛达公司支付了2014年12月25日至2018年6月24日期间的租金。迅想盛达公司称福润伟业公司在2018年6月前就开始采取断水断电等措施阻止经营，故从2018年6月25日起未再支付租金。福润伟业公司称是环保部门要求迅想盛达公司多次整改，因安全和环保检查、整改均不合格，环保部门才停水停电。庭审中，福润伟业公司称其与迅想盛达公司的租赁协议已经解除，并向本院提交了一份2018年7月3日，福润伟业公司（甲方）与迅想盛达公司（乙方）签订的《房屋租赁解除协议书》，约定：“1、经甲乙双方友好协商一致同意将：乙方于2014年12月25日在北京东奥伟业仓储有限公司（现北京福润伟业科技发展有限公司）所租用的昌平沙河镇西沙屯村北房屋，因乙方现不适合继续使用，要求将房屋退还甲方，解除签订的房屋租赁协议书。乙方将房屋交还甲方，交房日期以双方签章为准，（租金以实际使用天数计算）双方一致同意解除协议互不视为违约。乙方不享受任何赔偿。注：一楼东北角150平米左右及公用路有油垢未处理干净。2、此协议一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。”甲方接收人处有福润伟业公司的法人郑建成签字，乙方交房人处有侯遂生、郑建庭签字。迅想盛达公司亦向本院提交了一份仅有“侯遂生代郑建庭”签字，未有甲方签字的《房屋租赁解除协议书》。庭审中，福润伟业公司与迅想盛达公司均认可当时签署了两份《房屋租赁解除协议书》，但迅想盛达公司认为虽然都是侯遂生本人签字，但“郑建庭”的签字不是本人所签，只是派侯遂生在2018年7月3日办理房屋交接手续，并没有授权其解除合同和处理解除合同的后果，侯遂生签字后将《房屋租赁解除协议书》拍照给公司，因公司不予认可，故没有加盖公章，之后与福润伟业公司口头协商解除事宜，但未达成一致意见。福润伟业公司称“郑建庭”的签字，是侯遂生现场与郑建庭电话沟通后代签的，因郑建庭在涉案的《房屋租赁协议书》《安全责任书》中有签字，且郑建庭是迅想盛达公司的实际控制和经营人，故认为侯遂生经过了郑建庭的同意，有理由相信侯遂生有权签署《房屋租赁解除协议书》，迅想盛达公司之后亦未再找过福润伟业公司。庭审中，迅想盛达公司与福润伟业公司均认可双方已经于2018年7月3日办理完房屋交接手续。另查一，2018年6月，昌平区沙河镇人民政府、北京建工地产有限责任公司发布《昌平区沙河镇西沙屯村、满井西队村棚户区改造和环境整治项目集体土地非住宅自主腾退补偿实施方案》，其中规定：1、停产停业综合补助费，利用非住宅房屋依法从事生产经营活动，因腾退造成经济损失，且符合下列条件的，给予被腾退人一次性停产停业综合补助费：（1）取得营业执照（经营范围如需批准的应取得相关特殊许可文件），且注册地在腾退范围内，并设有正式生产经营场所；（2）按项目批复内容或合同约定的经营范围生产经营；（3）在拆除范围内依法实际经营并依法纳税。停产停业综合补助费可按被腾退非住宅房屋腾退前三年在本区的纳税总额确定，补助费总额不得超过实际经营面积×800元/平方米；纳税总额低于实际经营面积×500元/平方米的，可按实际经营面积×500元/平方米的标准给予补助费（含依法依规应予以免税的企业）。腾退工作启动前已经停产或未经营的非住宅房屋不再给予停产停业综合补助费。2、腾退损失补助费，开发主体在取得正式征地拆迁手续前，村集体积极配合开展自主腾退工作并将房屋进行拆除的，经村委会证明，镇政府确认，属于村集体经济组织所有的生产经营、公共服务、市政基础等设施用房，可按地上物建筑面积×800元/平方米计算（2010年12月6日后的不再享受其他补偿补助和奖励）。3、搬迁补助费，按照正式房屋建筑面积×25元/平方米计算；上述搬迁补助费不能满足大型、专用、精密等设备搬迁费用的，可按据实原则给予适当补助；无法恢复或无法继续使用的设备设施，按照重置成新价结合技术、功能、成新等情况给予适当补助。2018年7月9日，西沙屯村委会发布《昌平区沙河镇西沙屯村、满井西队村棚户区改造和环境治理项目集体土地非住宅腾退公告》：“……腾退范围：东至东沙河，南至西沙屯村村界，西至京藏高速，北至西沙屯村村界，不包括金河水务用地。搬迁奖励期：2018年7月10日至2018年8月20日（奖励期内签订腾退补偿协议并按约定期限搬迁交房的，享受搬迁补助和搬迁奖励，奖励期结束后签约，不再享受补助和奖励），搬迁期限2018年7月10日至2018年8月30日……”后北京市昌平区沙河镇西沙屯村民委员会（甲方）与北京美通实业有限责任公司（乙方）签订《租赁集体土地使用权解除、补偿协议书》（未写日期），约定：经甲乙双方协商，甲方同意给予乙方货币解约补偿，并订立本解约协议。甲乙双方签署本协议书后，甲乙双方之间的承租关系立即解除，且乙方同意甲方拆除全部房屋及附属物。一、租赁土地及房屋（含附属物）坐落于西沙屯村，房屋建筑面积35044.62平方米。二、经甲乙双方同意，对乙方采取一次性货币解约补偿方式，甲方支付乙方房屋的重置成新价为21727745元，补偿款为45789957元，共计67517702元。双方共同确认，除上述款项外，甲方无须再向乙方支付其他任何费用。三、甲方与乙方于2002年12月28日签订了《房屋（土地）租赁合同》，前述合同在本协议签订之日终止，不再继续履行，双方共同确认如下：1、甲方与乙方于2002年12月28日签订的《房屋（土地）租赁合同》终止，不再履行。双方互不存在债权债务纠纷，且该协议所产生的一切责任和后果互不追究……根据《西沙屯村、满井西队村棚户区改造和环境整治项目》腾退补偿计算表记载，土地租赁人北京东奥伟业仓储有限公司（美通东院二包），总建筑面积14554.21㎡。1、2010年之前补偿：房屋部分建筑面积13748.67㎡，认定房价12751613元，补偿金额12751613元；附属物/装修评估价格782259元，补偿金额782259元。2、2010年之后补偿：房屋部分建筑面积738.29㎡，没有补偿金额和附属物/装修补偿。3、2013年之后补偿：房屋部分建筑面积31.25㎡，没有补偿。4、综合补助：实际经营面积11027.74㎡，补偿单价500元/平方米，补偿金额5513868元。5、搬家补助：合理补偿面积13784.67㎡，补偿单价25元/平方米，补偿金额344616.75元。6、迁移费无。7、林堪无。8、资产356849元。第1-8项补偿总金额19749205.75元。经核实，该款项由福润伟业公司实际领取。另查二，庭审中，迅想盛达公司主张综合补助费1208500元，并向法庭提交了迅想盛达公司的营业执照、北京市北方办公用品公司的企业信息、北京市北方办公用品公司的完税证明等证据证明其实际经营的事实。迅想盛达公司称北京市北方办公用品公司的法定代表人是郑建庭，与迅想盛达公司的法定代表人杜显涛是亲属关系，但不是迅想盛达公司的员工或股东，因迅想盛达公司交税较少，且实际在涉案场地经营的是北京市北方办公用品公司，故提交的是北京市北方办公用品公司的纳税证明。庭审中，双方当事人均认可是迅想盛达公司在涉案房屋中经营，福润伟业公司未在涉案房屋内经营。另查三，迅想盛达公司主张搬家补助费120850元，福润伟业公司表示迅想盛达公司已经在2018年7月3日即腾退公告发布前全部腾退完毕，故不同意支付搬家补助费。另查四，迅想盛达公司主张设备迁移费71798.7元，包括电脑分切机、螺杆空压机等17项设备，并向法庭提交了发票等证据证明其损失。福润伟业公司不予认可，不同意支付。另查五，2010年3月9日，福润伟业公司（乙方，曾用名北京东奥伟业仓储有限公司）与美通实业公司（甲方）签订《房屋、土地使用权转让合同》，约定甲方将本公司东院场地25.3亩，房屋4900平方米（办公区、车间生产区及所有设施）及西院鑫城兴彩钢厂后面土地14亩使用权转让给乙方使用，转让期为2010年5月1日至2040年4月30日；转让期限内年转让费为1500000元，自本协议生效之日第四年起，甲方有权在上一年度转让费的基础上，每三年递增10%。另查六，涉案土地为集体土地建设用地，庭审中，双方当事人均未能提供涉案房屋的规划审批手续。关于涉案《房屋租赁协议书》的效力，迅想盛达公司主张无效，福润伟业公司和美通实业公司同意由法院依法裁判，福润伟业公司表示不再向迅想盛达公司主张未交纳的房屋占有使用费，亦不就其他费用在本案中提起反诉。上述事实，有《房屋租赁协议书》《房屋租赁解除协议书》《昌平区沙河镇西沙屯村、满井西队村棚户区改造和环境整治项目集体土地非住宅自主腾退补偿实施方案》《昌平区沙河镇西沙屯村、满井西队村棚户区改造和环境治理项目集体土地非住宅腾退公告》《租赁集体土地使用权解除、补偿协议书》、腾退补偿计算表、照片、完税证明、企业信息、发票、名称变更通知、《房屋、土地使用权转让合同》及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋没有相关建设规划审批手续，故迅想盛达公司与福润伟业公司签订的《房屋租赁协议书》应属无效。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。本案中，关于《房屋租赁解除协议书》，根据本案查明的事实，本院认为，除庭审中双方均认可已经于2018年7月3日办理完房屋交接手续外，该《房屋租赁解除协议书》不对迅想盛达公司发生效力，理由如下：1、《房屋租赁协议书》是由迅想盛达公司与福润伟业公司签订，《房屋租赁解除协议书》亦应由两个公司签订并加盖公章，而该《房屋租赁解除协议书》没有法人或者有代理权的人签字或加盖公章；2、关于福润伟业公司所述侯遂生是经过授权签署解除协议的，因侯遂生没有书面的授权委托书，福润伟业公司也没有提供证据证明侯遂生办理解除是经过公司授权，且“郑建庭”并不是迅想盛达公司的员工或者股东、法人，亦不是经过授权的委托代理人，综上，本院认为侯遂生仅仅是被委托办理交接房屋手续的，目前没有证据证明迅想盛达公司委托其签署解除协议，在没有代理权的情况下，原告亦没有追认，故侯遂生的签字对原告不发生法律效力。退一步讲，即使双方签订解除协议，也因双方签订的《房屋租赁协议书》无效而不存在解除的问题。因此福润伟业公司以此抗辩不承担支付腾退补偿的辩解，本院不予采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于迅想盛达公司主张的综合补助费一节，因庭审中双方均认可迅想盛达公司实际在涉案房屋从事生产经营活动，故迅想盛达公司作为实际经营人，腾退必然造成一定经济损失，本院综合考虑双方的经营地点、注册地点、注册地点、租赁面积、承租时间、剩余租赁期限等因素酌情确定由福润伟业公司给付迅想盛达公司综合补助费200000元。关于迅想盛达公司主张的搬家补助费一节，因涉案房屋在拆迁前确系由迅想盛达公司占有使用，虽然迅想盛达是在腾退公告发布前搬离涉案房屋，但是从整个拆迁过程来看，迅想盛达公司才是涉案房屋的实际占有使用人，故对于该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持，具体数额，本院综合考虑拆迁政策、补偿协议、迅想盛达公司实际占有使用面积等因素酌定为120850元。关于迅想盛达公司主张的设备迁移费一节，因迅想盛达公司未提交充分的证据加以证明，本院对该项请求不予支持。关于迅想盛达公司主张二被告共同承担给付腾退补偿的请求，从本案查明情况可知，迅想盛达公司与福润伟业公司签订了租赁合同并实际向福润伟业公司支付了房屋占有使用费，即使双方之间的租赁合同无效，但合同无效的后果亦应当由合同相对方来承担，且福润伟业公司已经获得了补偿款，故迅想盛达公司主张福润伟业公司承担给付责任，于法有据，本院予以支持。本案中，美通实业公司并未取代迅想盛达公司与福润伟业公司合同关系中福润伟业公司的地位，故迅想盛达公司主张美通实业公司给付腾退补偿的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京迅想盛达科技有限公司与北京福润伟业科技发展有限公司于2014年12月16日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、北京福润伟业科技发展有限公司于本判决生效后十日内给付北京迅想盛达科技有限公司综合补助费200000元；三、北京福润伟业科技发展有限公司于本判决生效后十日内给付北京迅想盛达科技有限公司搬家补助费120850元；四、驳回北京迅想盛达科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8705元，由北京迅想盛达科技有限公司负担5649元，已交纳；由北京福润伟业科技发展有限公司负担3056元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张焱二〇二一年四月一日书记员  田媛