河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0725民初1258号原告:勾媚芳，女，1994年4月27日出生，汉族，身份证住址：山西省长治县。委托诉讼代理人：邢体兴，河南未来律师事务所律师。被告：河南绿地御湖置业有限公司。住所地：新乡市平原示范区太行大道与滨湖大道交叉口市民之家236室。统一社会信用代码：914107000700541944。法定代表人：方东兴,经理。委托诉讼代理人：牛志强，河南新雅琪律师事务所律师。第三人:中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡县支行，住所地:新乡市劳动路与华兰大道交叉口东北角向阳市场综合楼01-02层03室，住所地：新乡市牧野大道与金穗大道西南溥诚花园1号。统一社会信用代码:914107006753824306。法定代表人:耿建涛，行长。委托诉讼代理人：贾炳川，男，1982年7月7日出生，汉族，身份证住址：新乡市。原告勾媚芳与被告河南绿地御湖置业有限公司（以下简称河南绿地公司）及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡县支行（以下简称邮政新乡县支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年3月4日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告勾媚芳委托诉讼代理人邢体兴、被告河南绿地公司委托诉讼代理人牛志强、第三人邮政新乡县支行贾炳川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告勾媚芳向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令解除原被告2017年12月8日签订的商品房买卖合同；二、请求人民法院依法判令解除原与第三人签订的个人购房借款及担保合同；三、请求人民法院依法判令被告河南绿地公司返还申请人购房收费款140229元及利息；四、强制被申请人河南绿地公司返回申请人支付的维修基金办证费、有线电视费共计9215.2元；五、判令被告河南绿地公司支付原告自第一次还款之日至判决生效日向第三人邮政储蓄银行归还的贷款本金及利息；六、判令河南绿地公司偿还第三人邮政储蓄银行自判决生效日《个人购房/购车担保合同》剩余的贷款（以银行判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、判令被告河南绿地公司赔偿原告按合同约定的违约金；八、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，原、被告2017年12月8日签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的绿地.泰晤士新城四期的1号楼1单元24层12401号商品房，房屋单价7771.03元每平方米，该房屋建筑面积87.92平方米，套内面积66.06平方米，共计价款683229元，按合同约定首付140229元，余款进行商业贷款，交房时间为2019年12月30日。合同约定：逾期交房，原告有权解除合同，被告应退还全部房款（含已付贷款部分），并承担利息及违约金。2019年12月30日，被告房产未达到交房条件，原告提起本诉讼，请求法院依法判令如诉请。被告河南绿地公司辩称：一、案涉房屋经依法可以延期交付，案涉《商品房买卖合同》不应解除。案涉房屋自2017年4月16开工建设，自2017年10月16日至2020年1月24日因大气防控等政策导致停工累计时间为255天（按照绿地公司提交的大气管控文件计算）。2020年1月25日至2020年5月5日（2020年1月25日，新冠肺炎疫情一级响应启动）新冠肺炎疫情防控措施为导致的停工时间102天（从2020年1月25日至4月18日共54天为新冠肺炎疫情一级响应，3月19日至5月5日共48天为新冠肺炎疫情二级响应）。以上大气防控措施和新冠肺炎疫情防控措施导致的停工时间共计357天，根据《中华人民共和国合同法》规定和双方签订的《商品房买卖合同》第12条及其附件11补充协议第29条约定，绿地公司可以相应延期交房，交房时间应延期至2020年12月25日。绿地公司已经于2020年10月16日达到交房条件并将案涉房屋于2020年10月20日交付被答辩人，不存在逾期交房情况，因此案涉《商品房买卖合同》不应解除；二、被答辩人已经接收房屋，双方对合同继续履行达成合意，本案诉求依法应予驳回。2020年10月16日，案涉房屋具备购买合同约定的交付条件。答辩人已于2020年10月20日将案涉房屋交付被答辩人。根据买卖合同的法律规定，本案合同为买卖合同，被答辩人已经支付购房款，答辩人已经交付房屋，买卖合同已经履行完毕，不存在被答辩人要求解除房屋买卖合同的法律基础和事实依据；三、被答辩人已经丧失单方面合同解除权，无权主张解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条和《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。购房合同附件十一补充协议第十六条约定：“买受人根据购房合同第十二条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面行使提出，否则视为买受人放弃该项权利”。案涉合同二十五条对此亦有约定。合同附件十一补充协议第十六条对合同解除权期间的约定和限制，符合《合同法》、《民法典》的规定，属于国家法律鼓励的行为，不存在格式合同显示公平的问题，该约定合法合理。《民法典》第497条、《合同法》第40条规定格式条款无效的情形是“排除对方主要权利”，补充协议第十六条仅仅约定了合同解除权的行使期间，并未排除被答辩人的该项权利，如果被答辩人想要解除合同，完全可以在解除权条件成就后30日内提出，该行使期间是充足的且可行的，不存在任何障碍。本案中，合同约定的交房时间为2019年12月30日，至2020年2月28日届满60天，被答辩人应在3月28日前行使单方面合同解除权，但是至今被答辩人仍未采用书面形式以邮政快递方式向答辩人送达解除合同通知，已经丧失单方面合同解除权，无权主张单方面解除合同；四、合同约定退还购房款的时间为合同备案解除之日起15日内，退款顺序有明确约定。案涉合同第十二条第二款约定“.…。逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……”，退一步讲若贵院判决解除案涉合同，那么退还购房款的时间也应为合同备案解除之日起15日内。答辩人认为：根据以上约定，如果判决购房合同解除，被答辩人应当先行偿还银行全部贷款后，办理合同备案解除手续，此后答辩人退还其购房款；五、案涉合同仅对违约金进行约定，并未对购房款利息进行约定，而且购房款利息是被答辩人的损失，已包括在违约金中，被答辩人不能同时主张，故被答辩人要求答辩人承担购房款利息无事实和合同依据。1、购房合同第十二条逾期交付责任中，对逾期交付责任的约定有两种选择，其中第一种约定｛见第十二条1.（2）｝的逾期交房违约责任包括支付违约金和利息，第二种约定｛见第十二条2.（2）｝的逾期交房违约责任仅包括支付违约金，不包括利息。双方签订该合同时，就逾期交房责任选择了第二种约定，该约定系双方真实意思表示，合法有效。且根据目前LPR贷款利率水平，合同双方约定违约金比例并不存在过低的问题，足以弥补被答辩人的损失，因此被答辩人主张利息无事实和合同依据。2、被答辩人与银行之间履行贷款合同支出的贷款利息，系其双方的市场交易自愿行为，且贷款利息已经市场化，该利息支出应由被答辩人自行承担，不应由答辩人负担；六、维修基金等费用属于答辩人代收费用，已经交给住建部门、广电公司等单位的费用，被答辩人应向相关单位进行主张；七、本案与被答辩人与邮政银行的借款合同，不属于同一法律关系，被答辩人应当另案主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，邮政银行新乡县支行作为担保权人并非本案适格第三人，被答辩人将其列为第三人要求合并审理的诉求，无事实及法律依据，贵院依法应处理商品房买卖合同纠纷，不得解除借款合同。关于被答辩人与邮政银行新乡县支行之间的借款合同是否应当解除，依法应另案解决。综上所述，案涉购买合同已经履行完毕，不存在解除情形，为维护答辩人合法权益，望贵院依法驳回其诉讼请求。第三人的委托诉讼代理人口头答辩:我方认为，借款合同与商品房买卖合同是两个独立的合同，在本案中银行不存在过错，借款合同应当继续履行，即使商品房买卖合同解除也不影响借款合同的继续履行，《最高院关于商品房买卖司法解释》第25条第2款规定，如果商品房买卖合同解除，商品房出卖人有将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人的义务，但该规定并未免除买受人在借贷关系中作为借款人对贷款银行的还款义务，在本案中，应由绿地公司将剩余贷款本息返还给原告，之后由原告结清我行贷款，贷款结清前，原告的还款责任不能免除。原、被告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对其真实性均无异议的证据即原告提交的第一组至第三组、第四组第一项证据和被告河南绿地公司提交的第二组证据，能够证明案件事实，认定具有证据的证明力。对有争议的证据和事实，本院根据证据认定规则及当事人对证据发表的质证意见，对本案证据分析认定如下：关于原告提交的第四组第二项证据和被告河南绿地公司提交的其他证据，客观真实，能够证明案件事实，认定具有证据的证明力。根据上述具有证明力的证据和开庭审理笔录，本院可以认定以下案件事实：2017年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告为买受人，被告为出卖人，合同的主要内容是：一、原告购买被告开发的位于新乡市平原新区××大道以南、××路××、恒山路××、××以北的绿地泰晤士新城四期项目东地块1号楼1单元24层12401号商品房，建筑面积为87.92平方米，房屋单价7771.03元每平方米，房屋总价为683229元，首付款140229元，余543000元以银行贷款方式付款；二、交房期限（合同第十一条）：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房；三、逾期付款责任（合同第八条）：逾期60日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；逾期60日后出卖人有权解除合同；四、逾期交房责任（合同第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之0.1的违约金；（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人按照已付全部房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分0.1的违约金；五、面积差异处理（合同第十三条）：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；六、其他约定：第二十八条补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；七、附件十一补充协议第十六条约定：买受人根据购房合同第十二条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。附件十一补充协议第二十九条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房：1、由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期；2、遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工；3、遇到昼夜降雨超过50MM及风力六级以上的大风天气造成无法正常施工；遇到停水、停电等情况造成无法正常施工；4、遇到政府做出禁止施工作业(如扬尘治理等）、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；5、突发公共事件导致施工受阻等其他出卖人不能预防和控制的因素。附件十一补充协议第三十条约定：购房合同和补充协议各条款均系双方真实意思表示，而非基于任何格式合同或格式条款，不存在任何可撤销或变更情形。附件十一补充协议第三十一条约定：补充协议与购房合同具有同等法律效力，若与购房合同有冲突的地方以本补充协议为准。附件十一补充协议第三十二条约定：买受人确认已认真阅读本补充协议，且出卖人已经提示买受人本补充协议对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻或免除任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署。《商品房买卖合同（预售）》及附件还约定了其他内容。2017年12月8日，原告向被告支付首付款（含定金）140229元，同时原告交纳维修基金5275.2元、办证费260元及有线电视费180元，计5715.2元。2017年12月27日，原告与第三人邮政新乡县支行及被告签订《个人购房担保借款合同》，原告商业贷款543000元，贷款期限为360个月，利率为借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮百分之贰拾。还款方式为等额本息还款，还款日为每月末的20日。2019年12月25日，被告向原告发送《延期交房通知书》，告知原告预计将在2020年7月31日前进行集中交付。2020年3月30日，原告以短信的方式向被告发出《解除购房合同通知函》，告知被告“本人与贵公司签订的《商品房买卖合同》自贵公司接到此函之日起解除”。被告于当日收到通知函。2020年8月24日，原告向本院起诉，2020年11月19日，因原告未补交案件受理费，按原告撤回起诉处理。2020年10月16日，绿地泰晤士新城四期项目东地块1号楼、2号、3号楼竣工验收备案。之后，被告向原告发出《交房通知书》，但原告并未收房，合同并未解除，原告再次提起本诉。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《房屋买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，当事人应当按照合同约定履行。原、被告及第三人在合同履行过程中，就本案合同是否解除两次诉讼，本院根据已查明事实及有关法律规定，简要论述如下：一、关于购房合同应否解除问题。根据合同第十二条约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。本案合同约定的交房时间为2019年12月30日，加上逾期交房宽限期60日，结合原、被告提交的证据及庭审情况，再结合新冠疫情防控、大气污染防控及复工复产因素，可以给予被告河南绿地公司一定时间的宽限期，但案涉房产直至2020年10月16日才取得竣工验收备案，故被告河南绿地公司逾期交房构成违约，且已达到合同约定的解除合同的条件，故原告勾媚芳请求解除合同，有合同依据，又有法律依据，本院予以支持；二、关于合同解除后的法律后果问题。购房合同解除后，被告河南绿地公司应返还购房款、维修基金等费用，并按照合同约定的标准赔偿利息并支付违约金。购房合同解除后，基于《个人购房担保借款合同》具有从属性，也应一并解除。被告河南绿地公司还应支付原告勾媚芳已还贷款本息，并按照司法解释的规定，偿还剩余贷款。此外，因邮政新乡县支行在本案中并未提出请求，本院不作处理。邮政新乡县支行可依据《个人购房担保借款合同》依法主张权利。据上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告勾媚芳与被告河南绿地御湖置业有限公司于2017年12月8日签订的合同编号为2017-1208033号《商品房买卖合同（预售）》；二、解除原告勾媚芳与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡县支行及被告河南绿地御湖置业有限公司于2017年12月27日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告河南绿地御湖置业有限公司自本判决生效后十五日内返还原告勾媚芳购房首付款140229元及利息（以140229元为基数，自2017年12月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告河南绿地御湖置业有限公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告勾媚芳维修基金、办证费、有线电视费共计5715.2元；五、被告河南绿地御湖置业有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告勾媚芳违约金6832.29元；六、被告河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告勾媚芳自第一次还款之日起至本判决生效日已向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡县支行归还的贷款本息及利息（以第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡县支行于判决生效当月出具的已还款明细清单为准），本息的利息从每笔还贷本息之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告河南绿地御湖置业有限公司还清本息之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；七、被告河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内偿还第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡县支行自本判决生效日《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本息（以第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡县支行于本判决生效当月出具的已还款明细清单为准）；八、驳回原告勾媚芳的其他诉讼请求。如果被告河南绿地御湖置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1644.44元，由被告河南绿地御湖置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本八份，同时预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院，并于递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  娄本武二〇二一年四月二十日书记员  李熙同