广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终950号上诉人（一审原告）：深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司，住所地：广东省珠海市香洲区。负责人：严雄波。委托诉讼代理人：曾洁敏，女，汉族，1994年9月12日出生，住广东省化州市。委托诉讼代理人：江慢，女，汉族，1992年5月25日出生，，住河南省唐河县。上诉人（一审被告）：张令海，男，汉族，1956年11月24日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：朱兴元，男，1965年6月2日出生，住广东省珠海市香洲区。上诉人深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司（以下简称万科物业珠海公司）、上诉人张令海因物业服务合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初9118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万科物业珠海公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持万科物业珠海公司的全部诉讼请求；2、一、二审全部诉讼费由张令海负担。事实与理由：一审法院认定2016年10月至2017年6月的物业服务费2150.28元超过三年诉讼时效没有事实基础，适用法律错误。万科物业珠海公司根据吉大海湾社区居民委员会的公告于2016年8月1日进入海愉半岛小区提供物业服务，张令海是X栋X单元X房的业主，该户业主与我司沟通过程中提供了两个移动电话联系方式，分别是X、X，万科物业珠海公司的工作人员分别于2018年12月6日、2018年12月5日向业主提供的电话发送催缴物业费的短信，另万科物业珠海公司于2019年1月也委托广东邦杰律师事务所通过EMS发送律师函向张令海催收物业费。万科物业珠海公司的催缴信息已经送达张令海，符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效支付若干问题的规定》第十条的规定，产生诉讼时效中断的效力，所以万科物业珠海公司认为2016年10月至2017年6月的物业费主张未超过三年诉讼时效的规定。退一步讲，即使以上催缴信息未送达张令海，一审法院认为双方已经构成事实物业服务合同关系，即双方未签订物业服务合同，且未约定履行期限，故万科物业珠海公司认为可以适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，一审诉讼阶段视为向张令海第一次主张权利，且一审庭审中张令海明确表示不履行缴纳物业费的义务，故本案诉讼时效期间应当从张令海明确表示不履行支付义务之日即一审诉讼阶段开始计算诉讼时效，故万科物业珠海公司认为2016年10月至2017年6月的物业费2150.28元未超过三年诉讼时效的规定。针对万科物业珠海公司的上诉，张令海辩称：对万科物业珠海公司一、二审提交的关于短信通知的证据均不予认可，不会引起诉讼时效的中断。张令海上诉请求：1.撤销一审判决，扣减相应物业服务费；2.一、二审诉讼费用由万科物业珠海公司负担。事实和理由：一、万科物业珠海公司未按协议提供服务，不应收取足额的管理费。《物业服务协议》第二条物业服务内容及质量标准规定了万科物业珠海公司需提供八项服务内容，其中第2项“物业公共设施设备的运行、维护、养护和管理”就因公共游泳池、居民活动会所、地下车库被拆改而导致服务缺失；第4项“公共绿化养护与管理”就因绿化区域及道路均被施工方侵占而破坏，已经没有绿化需要管理、没有道路可清洁，导致服务缺失；第5项“专有或公有车位”的物业管理因车场完全被侵占为施工场地，其相应的管理也缺失了；第6项“公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理”，因大量公共财产遭受严重失窃等问题，又因偏帮施工方造成扰民存在严重过错，也是管理缺失的表现。因施工期间物业管理协议中的八项服务有四项缺失，并且是对小区环境与居民生活影响最大的四个服务项目的缺失，张令海认为管理费至少相应扣减1/2，即自2016年10月至2020年3月按0.75元/平方米收取。万科物业珠海公司作为珠海市万科房地产有限公司的利益相关人，在小区管理过程中处处偏袒地产商和施工队，甚至在地产公司和施工队转移小区公共财产时仍选择不报案不作为，严重损害居民的利益。对于万科物业珠海公司的所作所为，一审仅仅对于其主张的违约金不予支持，但对于施工期间管理缺失、服务质量下降。电梯广告收益的侵吞未有提及，是不公平的。二、在小区改造大会上，万科地产领导承诺施工期间免管理费，《备忘录》对此特别备注。此后2015年开始，泰达物业对小区居民一直按此执行。万科物业珠海公司接替泰达物业进驻小区，应该继续履行“施工期间免管理费”的约定。针对张令海的上诉，万科物业珠海公司辩称：一、张令海称公共管理缺失没有提供任何证据。1.公共游泳池与居民活动会所被拆除，均发生在万科物业珠海公司进驻之前，这些情况也并非物业方所导致，属于业主与开发商之间的纠纷，需另行起诉，与本案无关。2.在开发商改造过程中，万科物业珠海公司有向开发商提出不得在休息时间进行施工，已经最大程度地降低了可能扰民的情况。3.自万科物业珠海公司进驻至今所提供的物业服务得到了广大业主认可，欠缴率较低，张令海提出的公共管理缺失的情况不存在。二、关于公共收益，在海怡半岛一期物业服务协议第四条第八款、第九款有详细的约定，万科物业珠海公司每个季度会进行物业服务收支情况的公开，小区业主在小区公告栏均可以查看。三、张令海自2007年起已经成为了案涉房屋的权利人，其理应清楚每月均有缴纳物业费的义务，不能仅主张享受权利而拒绝承担义务。万科物业珠海公司向一审法院起诉请求：1.张令海立即交纳所拖欠的物业费用与公摊电费合计13365.56元；2.张令海承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月28日，珠海市香洲区吉大街道海湾社区居民委员会公告表示，由于海愉半岛花园一期原物业公司泰达物业将于2016年7月10日退出涉案小区，为尽快落实小区物业管理事宜，将组织召开海愉半岛花园一期业主大会，对是否同意万科物业珠海公司接管海愉半岛花园一期进行表决，会议形式为书面征求意见形式，会议时间为2016年5月13日9：00时至2016年5月17日18：00在。2016年5月13日，珠海市香洲区吉大街道海湾社区居民委员会公告表示，因筹备召开业主大会工作未能如期完成，业主大会会议时间更改为2016年6月1日9：00时至2016年6月17日18：00时，在海愉半岛花园一期召开，采用书面征求意见形式。2016年5月17日，珠海市香洲区吉大街道海湾社区居民委员会将《海愉半岛花园一期物业服务协议》张榜公告，并核实了海愉半岛花园一期业主大会的投票权人数为459人，建筑物总面积为91699.28平方米。以上公告均张贴于小区主出入口、宣传栏、楼栋单元出入处等。2016年6月1日至2016年6月17日，采用书面征求意见形式，海愉半岛花园（一期）召开业主大会；2016年6月20日业主大会开箱验票，并公示表决结果如下表决内容实际得票数推定的票数总得票数总得票数占总票数比率%总得票面积数（平方米）总得票面积占总建筑面积比率%是否通过选聘万科物业珠海公司为海愉半岛花园一期物业服务企业27417745198.26%90490.598.68%是海愉半岛花园一期物业服务协议21417739185.18%77797.1384.84%是投票结果统计表上显示监票人3人签名、计票人3名签名及街道办监督人员2名签名，海愉半岛花园一期业主大会由珠海市香洲区吉大街道海湾社区×民委员会代章，确认投票结果。2016年8月1日，万科物业珠海公司正式接管海愉半岛花园一期物业服务工作，根据《海愉半岛花园一期物业服务协议》（下称“物业协议”）约定，万科物业珠海公司向海愉半岛花园一期提供的物业服务内容包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.公共绿化养护和管理；5.“专有或共有车位”物业服务；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。关于物业服务费。协议约定，业主应自开发商交付使用通知书约定的房屋交付之日起，每月10日前向万科物业珠海公司交纳当期物业服务费，按建筑面积每月每平方米1.5元收取，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业珠海公司支付违约金。物业协议对双方的其他权利义务作了详细约定。物业协议自2016年8月1日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。张令海为珠海市香洲区××××××××××（海愉半岛花园）X栋X单元X房的所有权人，房屋建筑面积159.28平方米。万科物业珠海公司主张张令海从2016年10月1日至2020年3月23日（42个月）拖欠物业服务费10034.64元（159.28平方米×1.5元/平方米×42个月），违约金3076.93元。万科物业珠海公司主张于2017年12月2日及2019年1月16日向备注为“X-X-X张令海”的X手机号码发送物业费催收信息；于2020年1月18日向万科物业珠海公司位于海愉半岛花园X栋X单元X房的房产邮寄催缴物业费律师函。万科物业珠海公司主张张令海拖欠公共分摊费251.99元，提供了珠海市发展和改革局《关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知》（珠发改价〔2014〕10号）、海愉半岛花园共用水电费分摊办法的说明。关于业主大会的表决结果，张令海认为两项表决的得票数均未过半且验票过程不公正。关于万科物业珠海公司发送的催收信息及邮寄的律师函，张令海表示没有收到以上信息及邮件；同时提出诉讼时效抗辩，认为本案的诉讼时效为三年，即万科物业珠海公司主张的2016年10月至2017年6月的费用已经超过诉讼时效。关于违约金，张令海表示没有与万科物业珠海公司签订物业服务协议，无需支付违约金。张令海表示其自2016年起实际享有小区改造施工期免管理费事实，主张物业管理费应自2019年1月份起缴纳。一审法院认为：关于海愉半岛花园一期业主大会，2016年4月28日珠海市香洲区吉大街道海湾社区×民委员会公告表示将组织召开海愉半岛花园一期业主大会，对是否同意由万科物业珠海公司接管海愉半岛花园一期进行表决；5月17日，吉大街道海湾社区居民委员会将《海愉半岛花园一期物业服务协议》张榜公告，并且核实了海愉半岛花园一期业主大会的投票权人数为459人，建筑物总面积为91699.28平方米。2016年6月1日至2016年6月17日，海愉半岛花园（一期）召开业主大会；6月20日业主大会开箱验票并公示结果，两项决议的总得票数（实际得票数+推定得票数）与总得票面积数均过半。根据《珠海经济特区管理条例》第三十条第二款的规定，公告期限届满，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，管理规约或者业主大会议事规则可以约定，对其他表决事项，业主未进行投票的，推定该业主同意参与表决的过半数业主的意见，故业主大会投票情况符合法律规定。另外投票结果统计表上有监票人3名、计票人3名及街道办监督人员2名签名确认投票结果，张令海主张以上3名监票人无一人是“备忘录”中监督代表。但根据张令海提供的“备忘录”可知，该“备忘录”中签名的代表仅为海愉半岛花园原2、5栋业主同意并选出，负责原2、5栋改造工程的沟通、监督工作的，与监督业主大会投票事项无关，故张令海对投票两项决议得票数未过半且验票过程不公正的主张，一审法院不予支持。张令海虽未与万科物业珠海公司签订《物业服务协议》，但万科物业珠海公司自2016年8月1日开始实际进驻该小区进行物业管理，并按每户每月每平方米1.5元的物业管理费标准收取了物业管理费。万科物业珠海公司提供的证据足以证明万科物业珠海公司管理海愉半岛花园一期的事实，且张令海自认同意由万科物业珠海公司接管小区的管理工作，故双方已经构成事实物业服务合同关系。张令海所有的房屋在万科物业珠海公司上述物业服务范围内，张令海作为业主已经受用了万科物业珠海公司提供的基本物业管理服务，应向万科物业珠海公司支付相应的物业管理费。对于张令海提出的诉讼时效问题，一审法院认为，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽具有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不宜作为分期履行的同一债务进行认定，诉讼时效应从每一期债务履行期限届满之日分别计算。万科物业珠海公司主张于2017年12月2日及2019年1月16日向备注为“X张令海”的X手机号码发送物业费催收信息，张令海一审庭审中表示X的手机号码是其女儿的，并非其本人手机号码。万科物业珠海公司主张于2020年1月18日向万科物业珠海公司位于海愉半岛花园X房的房产邮寄催缴物业费律师函，根据万科物业珠海公司提供的快递详情显示，该邮件是“他人代收：快递箱”。万科物业珠海公司于2020年7月7日向一审法院递交诉讼资料，万科物业珠海公司提交的证据未能证明其在向一审法院递交诉讼资料之前向张令海进行催收的信息已实际送达张令海，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款三年诉讼时效的规定，万科物业珠海公司主张的2016年10月至2017年6月的物业服务费用已超过三年诉讼时效，一审法院对万科物业珠海公司主张的2016年10月至2017年6月的物业服务费不予支持。张令海提出诉讼时效抗辩的意见，一审法院予以采纳。一审法院仅支持2017年7月至2020年3月23日期间的物业服务费7884.36元（1.5元/月/平方米×159.28平方米×33个月）。关于违约金问题，虽然《物业服务协议》约定业主从逾期之日起按欠交物业管理服务费总额的每日万分之五向万科物业珠海公司支付违约金，但该违约金约定属于合同中带有惩罚性质的违约条款。本案张令海欠费周期大部分时间处于珠海市万科房地产有限公司在涉案小区施工期间，施工期间的噪音等问题给涉案小区业主（包括张令海在内）带来的困扰，万科物业珠海公司未能及时妥善协调处理，存在管理瑕疵，依据公平原则，万科物业珠海公司主张违约金，一审法院不予支持。对于万科物业珠海公司主张的公摊电费，万科物业珠海公司未提供小区公用电的抄表记录、公摊电费缴纳凭证。故万科物业珠海公司要求张令海支付上述公摊电费的证据不足，一审法院不予支持。关于张令海主张的原2、5栋改造工程施工期间免管理费，根据张令海提供的《备忘录》可知，该约定是海愉半岛花园原2、5栋业主与珠海市万科房地产有限公司、珠海市海愉置业有限公司之间的协商问题，与本案无关。张令海可另循其他合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项，《珠海经济特区管理条例》第三十条第二款之规定，一审法院判决：一、张令海于判决发生法律效力之日起十日内向万科物业海公司支付物业管理费7884.36元；二、驳回万科物业珠海公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取67元，由万科物业珠海公司负担17.4元，张令海负担49.6元。本院二审期间，万科物业珠海公司向本院提交一份短信聊天记录和一份微信聊天记录，拟证明万科物业珠海公司向张令海发送物业费催缴信息，且对方已回复。张令海发表质证意见称，该回复并没有说涉及欠缴费用的问题，只是沟通车库事宜。本院查明，2014年11月26日，珠海市万科房地产有限公司的代表与海愉半岛原2、5栋部分业主代表进行了沟通会议，形成《关于海愉半岛（续建）项目及等相关事项的备忘录》，内容包括：“……3、关于与会业主提出在续建施工期间免收物业管理费，万科领导会充分考虑这个时机情况并将尽力向珠海市海愉置业有限公司提出建议。”2017年12月2日、2019年1月16日、2019年3月28日，万科物业工作人员通过手机短信向张令海女儿尾号为5399的手机发送物业费催缴信息，机主通过短信回复请求协助沟通车库问题。张令海与万科物业珠海公司均认可涉案小区2栋X房的原产权人是张令海的女儿，现已出售给他人。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、本案诉讼时效是否中断的问题。万科物业珠海公司主张其通过短信方式向张令海发送过物业费催收信息，张令海认可其中尾号为5399的手机是其女儿的，但称2019年3月28日的回复沟通的是车库问题，与物业费无关。对此本院认为，无论回复的内容有无涉及到物业费，都不能否定尾号为5399的手机作为有效使用的手机已陆续接收到催收信息的事实，基于父女关系的亲密性及张令海女儿也曾居住在同一小区的事实，万科物业珠海公司向张令海女儿的催收构成对张令海的有效催收，因此本案的诉讼时效最早自2017年12月2日中断，其后分别于2019年1月16日、2019年3月28日再次中断。因此，万科物业珠海公司主张的2016年10月1日至2020年3月13日期间的物业费并未超过诉讼时效期间。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。万科物业珠海公司关于此节的上诉理由成立，本院予以支持。二、关于张令海应支付的物业费金额问题。张令海上诉称万科物业珠海公司物业管理缺失，应扣减相应的物业费。本院认为，张令海对其主张并未提供证据证明，故对其主张本院不予采信。张令海还主张万科物业珠海公司根据“备忘录”应履行施工期间免管理费的承诺。本院认为，“备忘录”记载的是珠海万科房地产有限公司、珠海市海愉置业有限公司与海愉半岛原2、5栋业主沟通的相关事宜，万科物业珠海公司与珠海万科房地产有限公司在法律上系不同的民事主体，张令海以“备忘录”主张万科物业珠海公司应免除管理费不能成立，本院不予支持。关于万科物业珠海公司上诉主张的公摊电费，鉴于其未提交相应的证据予以证实，本院不予支持。综上，张令海应支付给万科物业珠海公司2016年10月至2017年6月期间的物业服务费：1.5元/月/平方米×159.28平方米×42个月=10034.64元。考虑到涉案小区施工期间给业主带来的困扰，万科物业珠海公司未妥善协调处理，一审法院不支持违约金的处理并无不当，本院予以维持。综上，张令海的上诉理由不成立，本院不予支持。万科物业珠海公司的上诉理由部分成立，本院对其成立部分予以支持。一审法院认定事实部分不清，实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初9118号民事判决第二项；二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初9118号民事判决第一项为：张令海于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司支付物业服务费10034.64元；三、驳回深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司的其他诉讼请求；四、驳回张令海的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为67元，由深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司负担17元，张令海负担50元。深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司上诉的二审案件受理费67元，由深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司负担17元，张令海负担50元。张令海上诉的二审案件受理费67元，由张令海自行负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年四月二十三日书记员  王 莉