广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25789号原告（反诉被告）：李平，男，1985年1月24日出生，汉族，身份证住址四川省南充市顺庆区，被告（反诉原告）：欧阳应彬，男，1987年5月25日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，委托诉讼代理人：林莉，广东格林律师事务所律师。李平与欧阳应彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李平及欧阳应彬的委托诉讼代理人林莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李平向本院提出诉讼请求：1、确认李平与欧阳应彬签署的《租赁合同》无效；2、欧阳应彬返还李平支付的租金押金31700元（已支付租金押金共68000元，扣抵应支付的占有使用费36300元)3、欧阳应彬赔偿李平装修损失70423元；4、本案的诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2019年12月，我方出于设立公司经营的需要，与欧阳应彬的代表协商房屋租赁事宜。2020年1月6日，我方与欧阳应彬签订《租赁合同》，约定我方承租欧阳应彬承租位于广州市白云区*路西侧、*拆迁安置小区东边边线东侧、*侧的物业，用作商铺使用。租赁期限为一年，自2020年1月6日至2021年1月5日止，每月租金11000元，按月支付，先付款后使用。我方须向欧阳应彬支付租赁保证金22000元，水电保证金2000元。当月欧阳应彬依约交付了涉案物业。2020年3月18日，我方向欧阳应彬反映涉案物业屋顶漏水，影响了物业的正常使用，要求其维修，直至2020年6月欧阳应彬仍未完成修复。2020年6月28日，欧阳应彬的代表要求我方办理退租手续，理由是租赁物将于7月底拆除，并于2020年7月3日向我方发送了《*街关于没收违法用地上建筑物和其他设施的接受处置意见汇总表（张村）》，告知涉案物业属于上述汇总表中的违法用地。租赁期间，我方向欧阳应彬支付了租赁押金22000元、水电押金2000元、2020年2月至5月共计4个月的租金44000元、2020年2月至5月的水电费1137元。涉案物业属于违法用地上建筑物和其他设施，并未取得建设工程规划许可证，涉案《租赁合同》依法应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。被告明知涉案物业所处土地于2016年已被广州市国土资源和规划委员会作出的云国土行处(2016)313号《土地违法案件行政处罚决定书》确定为违法用地，涉案物业未取得建设工程规划许可证，未向我方告知且仍向我方出租，对合同无效造成的损失，其应承担全部责任。因此，我方有权要求欧阳应彬返还交付的款项68000元(房屋租金44000元、租房押金22000元、水电押金2000元)并赔偿我方受到的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”。据此，我方同意支付占有使用租赁物期间即2020年2月1日至2020年7月31日的占有使用费，但自2020年3月18日开始，我方向欧阳应彬反映因为租赁物业房顶漏水问题影响我方的占有使用，直至2020年7月31日，欧阳应彬均未能修复房屋使用瑕疵，因此我方不能按照正常履行租赁合同的租金标准支付使用费，我方同意按照11000元月租金标准的1/2支付占有使用费，即36300元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”。我方经欧阳应彬同意装饰装修，因此，我方有权要求其承担装修损失70423元。综上，为维护我方合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。欧阳应彬辩称：如法院认定涉案合同无效，则双方均有过错，我方同意退还租赁和水电押金，但李平未缴纳2020年6、7、8三个月的租金及5、6、7、8四个月的水电费，该部分费用应予以抵扣。李平主张从2020年3月18日起使用费按照11000元/月的1/2给付，我方不予确认，其在2020年3、4、5月的租金已实际支付完毕，从来没有提出过异议，当时租赁物已出现漏水情况下，李平仍自愿足额按照约定支付3、4、5月的租金，理应对自己的行为负责。关于装修损失问题，该损失应由李平自行承担。合同约定装修改造须报请我方同意，但其罔顾合同约定，故意扩大损失，应由其自行承担。且合同租期为一年，其已使用半年，折旧率已达50%。因李平拖欠我方租金、水电费等，现特向法院提起反诉，请求判令：1、李平向欧阳应彬支付2020年6月1日至2020年8月30日期间的租金（使用费）33000元；2、李平向欧阳应彬支付2020年5月1日至2020年8月31日期间的水电费5290元；3、本案诉讼费由李平承担。针对欧阳应彬的反诉诉请，李平辩称：租金我方不会全额支付，水电费我方是认可的。经审理查明，2020年1月6日，李平（乙方，承租方）与欧阳应彬（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区*路西侧、*拆迁安置小区东边边线东侧、*侧的物业（场地）出租给乙方作商铺使用，租赁物结构为钢结构棚架屋一层，租赁期限为一年，从2020年1月6日至2021年1月5日，免租期为2020年1月6日至1月31日。租金标准为每月11000元，水费6.5元/吨，洗车行业水费22元/吨，电费1.5元/度，租赁保证金为220000元，水电保证金为2000元。租金按一个月为一个结算期结付，先付款后使用。乙方可根据自身需要在不影响租赁物主体结构且符合消防安全规范要求情况下，经报请甲方同意后可对租赁物进行适当的装修、改造（须向甲方提交施工图备案）。上述合同签订后，李平向欧阳应彬交纳租赁保证金22000元、水电保证金2000元，欧阳应彬将涉案物业交由李平使用。2020年3月18日，李平委托案外人柳斌向欧阳应彬委托处理涉案租赁事宜的人员林某发送微信，称该物业存在漏水问题，要求派人维修，并发送了现场的视频及图片，林某回复：“好的，知道了。”2020年3月27日、4月3日、4月4日、4月5日、4月22日、5月10日、5月11日、5月16日、5月22日、5月31日、6月1日，柳斌又多次通过微信向林某发送现场漏水的视频及图片，催促其对涉案物业漏水部位进行维修，并表示还漏水的话将不承担房租。2020年5月16日，林某回复：“嗯嗯，我会跟上面反映，搞那么久了，防水工程不好搞。”。2020年5月22日，林某回复：”刚去现场了，我也在跟进……”。2020年6月3日，柳斌发送微信给林某，称会先支付房租，但要求尽快处理漏水问题，否则会找专业的防水公司处理，费用由欧阳应彬承担，从房租中扣除。2020年6月29日，柳斌发送微信：“这里要拆了呀，帅哥？”。林某回复：“嗯，是的，7月底全部拆。”。2020年7月3日，林某询问柳斌什么时候办理退租手续。2020年7月17日，林某向李平发生微信催促其办理退租手续，李平回复称：“下周一吧，我回老家了。”2020年7月20日，李平与欧阳应彬就涉案租赁事宜进行商谈，但未能达成一致意见。2020年8月31日，李平与欧阳应彬进行交接，将涉案物业交还给欧阳应彬。双方提交的交接当天涉案现场的视频显示该场地被围蔽，李平称在2020年7月初已被围蔽，欧阳应彬则称是在2020年7月底被围蔽，并称原来政府通知2020年7月底征收拆除涉案物业，但后来一直没有拆。诉讼中，依李平的申请，本院依法委托广东证诚价格评估有限公司对涉案物业的装修现值进行评估。广东证诚价格评估有限公司于2021年2月5日作出评估报告书，评定涉案物业的装修现值为67132元。李平对该评估结论无异议，并垫付评估费3520元。欧阳应彬对评估报告以下异议：1、要求提交鉴定人员资质证照中有效期的页面。广东证诚价格评估有限公司就此函复称本案评估人员已取得中华人民共和国注册价格鉴证师评估资质，并提供了相应资质证件和工作证件，符合价格评估执业要求。因2016年起国家对会计、审计及评估行业进行执业要求改革并进一步规范管理，暂停了全国注册价格鉴证师执业资格考试，2018年国家文件规定对价格鉴证师由国家发改委行政管理的“注册制”改为中国价格协会和各省（市）价格协会行业管理的“登记备案制”，至此从2016年起国家发改委行政管理部门不再对价格鉴证师实行注册管理。国家对价格评估行业改革完成后于2019年11月起恢复全国价格鉴证师考试，全国考试名称由“注册价格鉴证师评估资格考试”改名为“价格鉴证师职业能力水平评价考试”。2、认为成新率不应按照标的物自然耗损的使用年限来作为总使用年限，而应按照合同约定的租赁期限作为依据。对此，本院认为，涉案租赁合同为无效合同，装修损失是指装饰装修完在评估基准日的现值而非残值，合同约定的租赁期限不应作为装修现值的计算依据，故本院对此异议不予支持。3、报告所涉的大门玻璃门、日光灯、吊灯射灯、铝合金招牌属于可以拆除的物品，不应计入装修现值。李平表示同意在评估金额中扣减广告牌（即铝合金招牌）的价值2313.71元，但认为其他大门玻璃门等属于定制物品，拆除后无法使用，不同意扣减相应价值，本院对李平的上述主张予以认可。庭审中，欧阳应彬确认2020年1月6日至2021年1月31日期间免租，双方确认李平已向欧阳应彬付清2020年6月1日之前的租金，之后的租金没有支付。李平称其在2020年7月底左右已将涉案场地清空，但是没有办理交接手续，也未将钥匙交给欧阳应彬。欧阳应彬同意向李平返还涉案租赁保证金22000元、水电保证金2000元，李平同意向欧阳应彬支付涉案水电费5290元，双方均未能提供证据证实涉案物业有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。以上事实，有《租赁合同》、微信聊天记录、评估报告及当事人陈述等证据证实。本院认为，李平、欧阳应彬均未能提供证据证实涉案物业有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，则涉案《租赁合同》依法应为无效合同。欧阳应彬同意向李平返还涉案租赁保证金22000元、水电保证金2000元，李平同意向欧阳应彬支付涉案水电费5290元，本院对此予以认可。关于装修损失。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李平、欧阳应彬对涉案租赁合同无效均存在过错，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第九条第二款的规定，本院酌定欧阳应彬应分担涉案物业已形成附合的装饰装修物现值损失的一半。经评定，涉案物业的装修现值为67132元，扣除李平同意扣减的广告牌（即铝合金招牌）价值2313.71元后为64818.29元，欧阳应彬尚应向李平赔偿装修损失32409.15元。结合双方人员的微信聊天记录可知，欧阳应彬曾因漏水问题派人到现场维修，其应当知晓李平对涉案物业进行装修的事实，但并未就此提出异议，应视为其同意李平进行装修，故欧阳应彬以李平未经其同意进行装修为由主张无须赔偿装修损失的抗辩意见本院不予支持。关于2020年3月18日至2020年8月30日期间涉案物业的占有使用费。李平承租涉案物业用作商铺经营，欧阳应彬确认该物业在2020年7月底已被围蔽，则必然导致李平无法在该场所正常经营，故欧阳应彬要求李平支付2020年8月1日至2020年8月30日期间的占有使用费的诉请本院不予支持。李平未能提供证据证实其在2020年7月31日前已将涉案物业清空并交还给欧阳应彬，亦未提供证据证实在此之前涉案物业已被全部围蔽导致无法经营，故本院认定其在2020年3月18日至2020年7月31日期间仍实际使用涉案物业，依法应向欧阳应彬支付该期间的占有使用费。但结合双方人员微信聊天记录、现场视频、图片等证据来看，涉案物业自2020年3月18日起确实存在漏水问题，欧阳应彬亦一直未能完全修复好，李平据此主张相应减少租金（即占有使用费），本院对此予以支持，结合本案实际情况，本院酌定该期间的占有使用费按照合同约定的月租金的80%即每月8800元的标准计算。据此，则李平多付的2020年3月、4月、5月的占有使用费分别为953.33元、2200元、2200元，该部分款项欧阳应彬应予以返还，李平尚应向欧阳应彬支付涉案物业2020年6月、7月的占有使用费共计17600元。上述款项两项抵扣后，李平尚应向欧阳应彬支付占有使用费12246.67元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条、第五条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认李平与欧阳应彬签订的涉案《租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，欧阳应彬向李平返还租赁保证金22000元、水电保证金2000元；三、自本判决生效之日起三日内，欧阳应彬向李平赔偿装修损失32409.15元；四、自本判决生效之日起三日内，李平向欧阳应彬支付占有使用费12246.67元；五、自本判决生效之日起三日内，李平向欧阳应彬支付水电费5290元；六、驳回李平的其他诉讼请求；七、驳回欧阳应彬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1181.2元，由李平负担473.76元，欧阳应彬负担707.44元；反诉受理费333元，由李平负担199.07元，欧阳应彬负担133.93元。评估费3520元，由李平负担1820.66元，欧阳应彬负担1699.34元。李平负担的上述反诉受理费及欧阳应彬负担的上述本诉受理费均须在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。欧阳应彬负担的上述评估费均须在本判决生效之日起三日内迳付给李平。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年四月八日书记员  冼颖斯