新疆生产建设兵团第七师中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)兵07民终54号 上诉人（原审原告）：邓军，男，1980年9月10日出生，住新疆奎屯市。 委托诉讼代理人：钱建江，奎屯市大众法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：李银华，男，1963年3月15日出生，住新疆乌鲁木齐市。 被上诉人（原审被告）：李杰，女，1986年7月5日出生，住新疆奎屯市。 被上诉人（原审被告）：朱文明，男，1984年11月20日出生住新疆奎屯市。 上诉人邓军因与被上诉人李银华、李杰、朱文明案外人执行异议之诉一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2020）兵0701民初370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓军及其委托诉讼代理人钱建江到庭参加诉讼。被上诉人李银华、李杰、朱文明经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。 邓军上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.判令邓军享有奎屯市绿莹里小区73栋152号房屋民事权益，足以排除一审法院强制执行。事实和理由：一、一审法院于2014年5月30日将案涉房屋查封，邓军实际购买并占有该房屋，因当时不具备办理房产过户手续的条件，未能过户到邓军名下，且因邓军不是该房屋权属登记人，所以邓军不知道房屋被查封的事实。2018年邓军将房屋挂在佳缔二手房出售时，才知道该房屋被查封。朱文明也是在2019年6月才知道房屋被查封的事实，邓军不知道该房屋被查封属于情理之中。一审法院认为邓军未能够提供拿到该房屋钥匙后，实际支付该房屋物业费、暖气费、卫生费的相关证据，故无法证明邓军合法占有上述房屋，属事实认定错误。因为支付房屋物业费、暖气费、卫生费的凭证，只是部分确认是否占有该房屋，但不是占有该房屋的法律特性。二、2013年11月12日，邓军与朱文明签订书面购房合同并通过银行支付房款。法院依法查采取保全措施是2014年5月30日，邓军自2013年11月12日，对该房屋已享有完全的、独立的、排他的掌控权，该实际掌控权就是法律上的实际占有。故，请二审法院依法撤销一审法院判决。 李银华未作答辩。 李杰未作答辩。 朱文明未作答辩。 邓军向一审法院诉讼请求：1.请求不予执行新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院执行裁定书（2020）兵0701执异10号；2.请求中止对奎屯市绿莹里小区73栋1单元502号房屋查封的执行；3.本案的诉讼费、邮寄费由李银华、朱文明、李杰承担。 一审法院认定的事实，1.2011年1月27日，朱文明向哈密江泰东兴房地产开发有限公司奎屯分公司支付7000元定金，次日又支付房款65,688元，于2011年6月7日支付房款167,000元，合计239,688元。2011年6月8日，李杰、朱文明作为买受人，哈密江泰东兴房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订商品房预售合同一份，约定由李杰、朱文明向该公司购买位于奎屯市绿莹里小区73栋152号预售商品房，预测房屋面积115.4平方米，总房款239,688元。2011年8月9日，该公司分公司向李杰、朱文明退房款602元，并收到李杰、朱文明支付的楼房交接代收款5833元、办证费4100元。朱文明委托新疆兴房房地产估价咨询有限公司对奎屯市绿莹里小区73栋152号房地产代为房产证、土地使用证。2.奎屯市天北新区绿营里73幢152室，于2014年5月30日被一审法院查封，作出（2014）奎垦执字第150号，限制原因为李银华与朱文明、李杰民间借贷纠纷一案。该房屋的使用权人为哈密江泰东兴房地产开发有限公司，在奎屯市不动产登记中心登记日期为2018年5月14日。3.邓军于2020年4月13日对一审法院查封的奎屯市绿莹里小区73栋1单元502号房屋提出书面异议，一审法院于2020年4月22日作出（2020）兵0701执异10号执行裁定书，驳回案外人邓军的异议请求，邓军对该裁定不服，诉至一审法院。4.邓军因本案诉讼支出邮寄费311元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四种情形为排除适用关系，而非选择适用关系，邓军主张排除对奎屯市绿莹里小区73栋1单元502号房屋的强制执行，应当同时符合上述全部规定的四种情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”具体到本案中，邓军作为案外人，应当就其对执行标的即奎屯市绿莹里小区73栋1单元502号房屋，享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因邓军在庭审中并未提交2014年5月30日上述房屋查封前，其已合法占有上述房屋的证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第（二）项情形，即在人民法院查封之前已合法占有该不动产，不足以排除强制执行，应由邓军承担不利的诉讼后果。故对邓军请求一审法院对奎屯市绿莹里小区73栋1单元502号房屋中止查封并予以解封的诉讼请求，一审法院不予支持。邓军因本案诉讼支出的邮寄费311元，应由其自行承担。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：驳回邓军的诉讼请求。案件受理费100元，由邓军负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。邓军提交了2012年至2020年交纳的物业费收据及暖气费收据。本院对该组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。本院另查明：2013年10月，朱文明、李杰与邓军签订《房屋买卖协议书》，约定朱文明、李杰将奎屯市绿莹里小区73栋1单元502号房屋出售给邓军，总价款为340,000元，邓军已于2013年11月12日已支付全部房屋价款，其中转账支付306,200元，现金支付33,800元。 本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”邓军与朱文明、李杰签订的《房屋买卖协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。邓军是否在法院查封前合法占有案涉房屋是本案审查的重点。二审期间，邓军提交了物业费收据及暖气费收据，其自认是在2020年6月18日补交，可证明2014年5月30日，一审法院查封之前，邓军并未对案涉房产交纳过任何费用。判断邓军是否在法院查封案涉房屋合法占有，交纳房屋的物业费、暖气费等是其中的重要证据之一，也可通过居住、出租房屋等实际占有行为来认定，也可通过物业服务协议、社区对其实施管理所签属的相关文字材料等综合认定对案涉房屋的控制和管理。一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”认定邓军未能举证证实其在法院查封前，对案涉房屋合法占有，且不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定邓军对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益正确，本院予以支持。 综上所述，邓军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10元（上诉人邓军已预交），由上诉人邓军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘双全 审 判 员 徐 华 审 判 员 张 悦 二〇二一年四月二日 法官助理 李 阳 书 记 员 崔盛彬