广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终282号上诉人（原审被告）：阳江市宏富置业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区石湾北路与金郊路交汇处。法定代表人：钟政，该公司总经理。委托诉讼代理人：林进福，广东众君法律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭英迪，广东众君法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴明键，男，1989年11月26日出生，汉族，住广东省阳西县。被上诉人（原审原告）：黄枫瑜，女，1988年5月18日出生，汉族，住广东省阳西县。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：林良达，广东言必行律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：林肖余，广东言必行律师事务所律师。上诉人阳江市宏富置业有限公司（以下简称宏富置业公司）因与被上诉人吴明键、黄枫瑜商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院作出的（2020）粤1702民初7136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宏富置业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回吴明键、黄枫瑜的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由吴明键、黄枫瑜负担。事实与理由：一、宏富置业公司通知吴明键、黄枫瑜于2018年12月1日至2018年12月5日办理收楼手续的事实清楚，证据确实充分，不应承担违约责任。阳江市住房和城乡规划建设局已2018年11月6日同意涉案楼盘的登记备案，并出具了《同意备案通知书》，案涉房屋已符合交付条件。宏富置业公司在取得备案登记后即向吴明键、黄枫瑜在内的39户业主寄送出了《收楼通知书》，通知吴明键、黄枫瑜于2018年12月1日至2018年12月5日办理收楼手续，不存在吴明键、黄枫瑜主张2020年8月18日才收到收楼通知的事实。吴明键、黄枫瑜收到收楼通知后，委托第三方阳江市工匠建筑咨询服务有限公司对房屋进行验房。此外，2020年8月18日，宏富置业公司的短信通知是宏富置业公司在以邮寄、电话方式通知吴明键、黄枫瑜收楼，但其仍不收楼的情况下才再次催促。该短信通知的内容有“房屋已交付使用”、“补充办理收楼手续”等显而易见的字眼，“补充”二字明显是宏富置业公司再次催促办理收楼手续，而不是第一次发收楼通知。可见，吴明键、黄枫瑜的主张不真实不客观，请求二审法院驳回吴明键、黄枫瑜的全部诉讼请求。二、吴明键、黄枫瑜恶意拖延收楼，以此拖欠物业费，其应自行承担责任，无权向上诉人主张违约责任。三、本合同的履行，吴明键、黄枫瑜不但没有存在任何损失，相反，房屋价值上涨，其已获得巨大收益，不存在损失赔偿的前提，应驳回被上诉人的诉请。吴明键、黄枫瑜购买房屋并没有用于实际居住，其以1483689元向购买涉案房屋，现该房屋的价值已经上涨，吴明键、黄枫瑜因购买房屋获得巨大收益。四、宏富置业公司出售的房屋面积比合同约定的面积多，依据合同的约定，吴明键、黄枫瑜应支付超出部分面积的房款给宏富置业公司。综上，请二审法院撤销一审判决，改判驳回吴明键、黄枫瑜的全部诉讼请求。吴明键、黄枫瑜辩称：一、一审查明事实清楚、证据确凿充分、适用法律正确，应当予以维持。在一审庭审过程中已查明吴明键、黄枫瑜仅在2020年8月18日收到宏富置业公司发来的收楼通知。至于宏富置业公司所称在之前已发出相关通知，但在一审过程中，审判人员已明确告知其应当在庭后七日内提交，但至该案一审判决时止，宏富置业公司均无法提供相关证据，应承担举证不能的法律后果。在二审中，宏富置业公司所提供的证据并非新证据，是在一审庭审前已经客观存在的证据，二审法院应不予采纳。二、宏富置业公司主张吴明键、黄枫瑜应返还超出部分面积的房屋款项没有事实依据，且与本案无关。吴明键、黄枫瑜向一审法院起诉请求：一、宏富置业公司支付逾期交房的违约金142582.5元给吴明键、黄枫瑜；二、本案诉讼费用由宏富置业公司承担。一审法院认定事实：2017年2月14日，吴明键、黄枫瑜（买受人）与宏富置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：宏富置业公司将位于阳江市江城区X号富地·尚品X出售给吴明键、黄枫瑜，该商品房预测建筑面积共229.96平方米；总价款为1483689元；付款方式为贷款方式，买受人应当于2017年2月12日前支付首期房价款453689元，占全部房价款的30.57%，余款1030000元向公积金中心（贷款机构）申请贷款支付；第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：(1)逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含己付贷款部分），同时，出卖人按全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；等内容。吴明键、黄枫瑜和宏富置业公司分别在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，吴明键、黄枫瑜按约定付清了购房款共1483689元给宏富置业公司。吴明键、黄枫瑜认为宏富置业公司逾期交房，侵犯其合法权益，遂向一审法院提起本案诉讼。在一审庭审中，吴明键、黄枫瑜自认在2020年8月18日收到宏富置业公司发出的通知收房的短信，由于宏富置业公司没有提供房屋测绘报告和其他的交付条件给吴明键、黄枫瑜，故吴明键、黄枫瑜至今未收楼。宏富置业公司辩称其已在2018年9月5日取得工程竣工验收报告，宏富置业公司向吴明键、黄枫瑜发出收楼通知书，通知吴明键、黄枫瑜于2018年12月1日至2018年12月5日办理收楼手续，但宏富置业公司未能向一审法院提供收楼通知书等证据。同时，宏富置业公司辩称由于包括吴明键、黄枫瑜在内的业主无理阻止宏富置业公司关于水表电表的安装而导致至少迟延4个月竣工验收。一审另查明，涉案房屋工程于2018年9月5日完成验收备案。一审法院认为：吴明键、黄枫瑜与宏富置业公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，吴明键、黄枫瑜已付清全部购房款，宏富置业公司应按合同约定在2017年12月31日前交付商品房给原告。宏富置业公司未能按期交付房屋，已构成逾期交房，应按合同约定承担违约责任。宏富置业公司主张涉案房屋已在2018年9月5日取得工程竣工验收报告，且已向吴明键、黄枫瑜发出《收楼通知书》，通知吴明键、黄枫瑜于2018年12月1日至2018年12月5日办理收楼手续，但宏富置业公司未能提供上述的《收楼通知书》已直接或邮寄送达给吴明键、黄枫瑜的书面证据，故一审法院对宏富置业公司的上述辩论意见不予采纳。因此，吴明键、黄枫瑜请求宏富置业公司支付逾期交房违约金，合法合理，一审法院予以支持。在一审庭审中，吴明键、黄枫瑜自认在2020年8月18日收到宏富置业公司发出的通知收房的短信，并请求宏富置业公司支付逾期交房违约金至2020年8月18日，一审法院依法予以支持。故本案的逾期交房违约金应从2018年1月1日起计至2020年8月18日止，共961天。故宏富置业公司应支付逾期交房违约金142582.5元（1483689元×0.01%×961天）给吴明键、黄枫瑜。宏富置业公司辩称由于包括吴明键、黄枫瑜在内的业主无理阻止宏富置业公司关于水表电表的安装而导致至少迟延4个月竣工验收，一审法院认为，业主是否阻止宏富置业公司安装水表，并不影响双方约定的交房时间，故对宏富置业公司的上述辩论意见，一审法院依法亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和第一百一十四条的规定，判决如下：限宏富置业公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金142582.5元给吴明键、黄枫瑜。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1575元，由宏富置业公司负担。二审中，吴明键、黄枫瑜没有向本院提供新证据。宏富置业公司提供了七组证据：证据一《同意备案通知书》《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明案涉房屋已于2018年10月30日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意验收备案，阳江市住房和城乡规划建设局于2018年11月6日同意备案。证据二《不动产测绘报告书》，拟证明阳江市勘察测绘院于2018年12月14日对案涉房屋所在的楼层进行测绘，并于2018年12月17日出具测绘结果。证据三《房屋现场验房记录表（2019年7月31日）》，拟证明2018年11月宏富置业公司已通知吴明键、黄枫瑜收楼，吴明键、黄枫瑜因房屋质量问题于2019年7月31日委托阳江市工匠建筑咨询服务有限公司对案涉房屋进行验房事实。证据四《催告函》《邮寄单》《邮寄状态查询》，拟证明2018年11月宏富置业公司已通知吴明键、黄枫瑜收楼，且在2020年7月11日前宏富置业公司已多次通知吴明键、黄枫瑜前来提交办理《不动产权证书》登记相关资料和手续，该催告函与2020年8月18日发出的短信能相互印证，宏富置业公司已将案涉房屋交付使用，并通知其补办收楼手续，并非2020年8月18日才通知吴明键、黄枫瑜收楼。证据五《不动产登记资料查询结果证明》，拟证明案涉房屋的不动产登记情况。证据六《富地泷湾1期可收楼客户明细表、现金支出证明单》，拟证明宏富置业公司已在2018年11月30日通过邮寄普通信件方式共向与吴明键、黄枫瑜同批次的富地泷湾39户业主邮寄送达收楼通知情况。证据七《阳江富地泷湾小区物业管理处业主联络资料登记表》《商品房交付使用验房确认书》《验收遗漏工程记录表》《业主收楼确认书》，拟证明2018年11月30日宏富置业公司已通知与吴明键、黄枫瑜同批次通知收楼的业主在收到收楼通知后已确认收楼事实。经本院组织双方当事人质证，吴明键、黄枫瑜主张宏富置业公司提供相关证据并非新证据为由主张二审法院应不予采纳。吴明键、黄枫瑜表示不同意质证，但提出如下说明：针对证据一、二的“三性”由法院依法审查认定。针对证据三，该证据是一份复印件，没有原件，不具有真实性。针对证据四，吴明键、黄枫瑜没有收到过该份催告函，且该催告函相应的快递单并非吴明键、黄枫瑜本人签收的。针对证据五，对该证据无异议。针对证据六、七，均无法证明宏富置业公司通知过吴明键、黄枫瑜，且证据七的内容与本案无关。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明：在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条关于交付时间和手续第（二）项约定为“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”第二十五条关于送达的约定内容为：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”吴明键所留的通讯地址为“广东省阳西县织篢镇X”，电话号码为X；黄枫瑜所留的通讯地址为“广东省阳西县织篢镇X号”，电话号码为X。在二审中，宏富置业公司陈述：“吴明键、黄枫瑜不收房原因，根据测绘结果，面积是比预测的面积多了十多平方，宏富置业公司要求吴明键、黄枫瑜补缴房款，吴明键、黄枫瑜不同意。第二，吴明键、黄枫瑜自身不缺房居住，认为收楼还需要缴交物业管理费，所以拒收房屋……当时是宏富置业公司向对吴明键、黄枫瑜送达《催告函》，该催告函2020年7月11日作出的，7月14日是寄送至吴明键确认的地址，该催告函是在2020年7月15日由他人代吴明键签收的。催告函中说明宏富置业公司曾多次通知吴明键、黄枫瑜过来办理收楼手续及办理不动产登记证书。”另外，在二审期间，宏富置业公司向本院申请向阳江市工匠建筑咨询服务有限公司调查其受吴明键、黄枫瑜委托对案涉房屋进行验房的事实，同时，对吴明键、黄枫瑜所使用的手机（X、X）在2018年10月至12月期间与其公司固定电话（X）的通话记录，拟证实其在2018年11月前后已通知吴明键、黄枫瑜收房。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。宏富置业公司与吴明键、黄枫瑜签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案中，双方当事人对宏富置业公司自2018年1月1日起存在逾期办证的违约行为没有异议，应予确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是宏富置业公司承担的逾期办证违约金应计至何时。合同约定的房屋交付时间为2017年12月31日前，但涉案楼盘工程在2018年9月5日完成验收备案，宏富置业公司已经构成交房违约。因此，宏富置业公司理应在涉案房屋符合交付条件后，按照合同《商品房买卖合同（预售）》第十一条“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人”的约定履行通知义务。宏富置业公司在二审期间提供的《房屋现场验房记录表》即使能够证明吴明键、黄枫瑜已根据宏富置业公司的收楼通知，于2019年7月31日委托阳江市工匠建筑咨询服务有限公司对案涉房屋进行验房的事实，但宏富置业公司也承认该记录表记载了涉案房屋存在诸多的质量问题。另外，宏富置业公司主张其于二审提供的《催告函》《邮寄单》《邮寄状态查询》即使能够证明其已履行了通知收房的义务，但宏富置业公司在二审中也陈述“吴明键、黄枫瑜不收房原因，根据测绘结果，面积是比预测的面积多了十多平方，宏富置业公司要求吴明键、黄枫瑜补缴房款，吴明键、黄枫瑜不同意”，说明宏富置业公司出售的商品房面积确实与合同约定不符，且买卖双方对此存有争议，故应对宏富置业公司主张吴明键、黄枫瑜的上述行为构成接受履行的理据不足，本院不予支持。由此，本院对宏富置业公司二审提出的调查取证申请亦不予采纳。故一审判决宏富置业公司承担从2018年1月1日起计至2020年8月18日止共961天的逾期交房违约金，处理正确，本院予以维持。综上所述，宏富置业公司的上诉请求不能成立,本院予以驳回，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。至于宏富置业公司主张涉案商品房的实际面积比合同约定面积多，要求吴明键、黄枫瑜支付超出总价面积的房屋价款的问题，虽然吴明键、黄枫瑜已经自认收房，因其在一审中并未主张，而吴明键、黄枫瑜在二审中也主张该问题与本案无关，不同意审理，故当事人可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3151元，由阳江市宏富置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  陈欢欢二〇二一年四月三十日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。