广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0305民初3009号原告：丰海霞，女，1976年7月6日出生，汉族，身份证地址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：冯超，广东普罗米修律师事务所律师。被告：黄国文，男，1967年4月24日出生，汉族，身份证地址：广东省深圳市南山区。原告丰海霞诉被告黄国文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告丰海霞及其委托诉讼代理人冯超，被告黄国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰海霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令双方解除租赁合同关系；2.依法判令被告将所租赁的位于康佳苑XX房屋返还给原告；3.依法判令被告支付房屋占有使用期间的租金及水电费（具体金额以被告最终搬离之日为准计算）暂计金额为21000元；4、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告双方在2019年6月10日签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于康佳苑XX房屋（面积147平米）出租给被告，每月租金为10500元，租期为36个月，租金每月10号前支付，累计拖欠租金超过一个月原告可以解除合同。合同签订后被告经常违约支付房租，累计迟延支付租金已经超过一个月，且拒不承担违约责任。在原告多次的善意提醒下，被告依然迟延支付租金，我行我素拒不按照合同按时支付租金。2020年7月因被告多次违约，原告就通知被告双方解除租赁合同关系，被告一直拒不搬离原告房屋。原告认为，诚实守信是合同的基本原则，被告多次违约且拒不承担违约责任的行为已经严重的侵犯了原告的合法权益，原告通过正常的劝说途径无法维护自身合法权益，只能依据《民事诉讼法》、《合同法》之相关规定向你院具状起诉，请法院依法判如上述所请。庭审中，原告将其第一项诉讼请求明确为“于我方起诉之日解除双方的租赁合同”，并当庭撤回第三项诉讼请求。事实与理由增加：原告在2020年8月1日和深圳市世华房地产投资顾问有限公司签订了二手房委托合同，准备将涉案房屋出售，原告提前一个月已经将该事实告知了被告，要求解除合同，并给予了被告3个月的时间搬离；根据双方签订的合同第11条第2款的规定，原告拥有合同的单方解除权，有权解除合同。被告黄国文辩称:被告黄国文与原告丰海霞在2019年6月10日签订《房屋租赁合同》，租金为10500元每月，并交纳了两个月押金，签订租期为36个月，丰海霞因为我方拖欠租金超过一个月为由，私自单方终止合同，因丰海霞提出要加租，我方不同意，因此双方协商不成，丰海霞单方提出通知被告搬出房屋，被告回复，如果要提前终止合同，必须双倍退还押金并补偿应提前终止合同的损失搬迁费10000元及房屋中介费5250元，家庭因搬迁必须增加费用，被告提出要求合情合理合法，但丰海霞并未理会。本人自住房22个月中，共有四次5天因外出忘记转房租，分别是：第一次2019年8月11日、第二次2019年9月12日、第三次2020年5月11日、第四次2020年7月11日，还有一次是疫情最严重2020年2月10日本人在需要交租前一天提前征得丰海霞的同意的前提下，商量延期交租22天并把3月份的租金也按原告提出的要求提前8天交清，并不能算是违约拖欠，有信息交流为证。被告按照原告的要求在2020年3月2日将2月、3月的房租如期转入原告的指定账户。按照租赁合同第11条，租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前一个月通知对方，经双方协商后，签订终止合同，但是原告没有提前一个月通知被告，因此被告请求法院判决原被告维持原租赁合同，判决原告赔偿被告和家人近十个月收到原告严重的骚扰的精神损失费20000元，名誉损失费30000元，总计人民币50000元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区的房屋登记在原告及案外人牛某某名下，分别各占50%份额。2019年6月10日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于康佳苑小区XX房屋（涉案房屋），面积为147平方米；租赁期限共36个月，自2019年6月10日起至2022年6月10日止；每月租金10500元；乙方应于本合同生效之日，向甲方支付1个月租金10500元，并同时缴纳押金21000元，押金在该房屋教会后，甲方清点物品无损，乙方应承担相关费用缴清后退还；租金每月一交，每次交纳租金，乙方必须在10日前支付给甲方；乙方存在拖欠租金累计达一个月等情形的，甲方有权终止合同并收回该房屋，乙方应按照合同一年租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿，直至达到弥补全部损失为止；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；如甲方出售该房屋，须在1个月前通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；及其他内容。为证明被告拖欠房租累计25天，多次拖欠房租，被告已经违反了双方签订的合同，违反了诚实守信的原则，原告对被告继续履行合同产生了不信任感，合同没有继续履行基础的事实，原告提交了转账记录。被告对该转账记录予以认可，但表示其2月10日延迟支付租金是在2月9日已征得了原告同意的。为证明其一直正常缴纳租金，并未违约的事实，被告亦提交了转账交易详情、电子回单、微信记录等证据为证。为证明原告多次告知被告双方租赁关系解除，要求被告在合理期限内搬离涉案房屋，但被告拒不配合的事实，原告提交了其与被告妻子钟某某的微信聊天记录为证。被告对聊天记录的真实性予以确认。该聊天记录显示：2020年7月11日，原告说：“你好，7月费用没有按时交付，我在押金中扣除租金与滞纳金，滞纳金每日525元，另外您另找房子吧，一个月内完成”；2020年8月25日，原告说：“和我先生商量过了，因多方面因素与您解除合同，麻烦您另找房子，9月底之前搬走”，钟利芳说：“可以，单方取消合约补偿21000押金，搬房费用1万，合计加押金21000元总计52000元，如果可以，我会找房，行不”；2020年9月29日，原告说：“按之前与黄先生沟通，月底要腾出房子，请问我们是这几天的哪天去交接呢”，钟某某说：“我可没有说月底腾，现在还没有找到房子”。原告还向本院提交《深圳市二手房委托合同》，以证明原告所出租的房屋已在2020年8月1日委托中介出售，按照双方合同约定，在这种情况下原告提前一个月通知可以解除合同。经查，原告系于2021年3月23日将该补充的证据《深圳市二手房委托合同》邮寄本院，本院于2021年3月25日向被告邮寄该证据，该邮件于2020年4月1日妥投。庭审中，原告称其主张解除合同的依据为《房屋租赁合同》中“如甲方出售该房屋，须在1个月前通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权”的约定。原告称其于2020年8月1日签订二手房委托合同，在当月就已通知了被告，并且也与被告协商给3个月时间让被告搬离，但被告拒绝搬离。被告表示，原告8月通知我解除合同，并未说明是因出售房屋解除合同，我方知晓原告出售房屋的事宜是在上周才知道（原告补充的证据我方上周才收到）。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。《房屋租赁合同》约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”、“如甲方出售该房屋，须在1个月前通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权”。原告称其在2020年8月1日与中介签订《深圳市二手房委托合同》之当月即已向被告告知出售房屋的事宜，但根据其提交的聊天记录等证据，并未显示其已将出售房屋的事宜告知被告，聊天记录仅表明其通知被告需解除合同并要求被告搬离涉案房屋，但双方并未达成一致意见。故原告称其已在2020年8月将出售房屋的事宜告知被告的主张，不能成立。综上，双方并未就终止合同的事宜签订终止合同书，且被告系于2020年4月1日才收到原告提交的《深圳市二手房委托合同》，即应认定被告于该日收到被告欲出售涉案房屋的通知。本院认为，截至庭审之日（即2021年4月19日），尚未满一个月，《房屋租赁合同》约定的合同提前终止条件并未达成，故原告依此要求解除双方租赁合同关系并要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告丰海霞的全部诉讼请求。如当事人未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费162.5元，由原告丰海霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何珍珍二〇二一年四月二十日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。