广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终276号上诉人（原审被告）：吴福清，男，1965年1月13日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区×××××××××××××××××××。被上诉人（原审原告）：韶关市泽成物业服务有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区××××××曲仁园格顶轩内社区服务中心2一楼109室。法定代表人：黄锦平，董事长。委托诉讼代理人：王韩伟，该公司员工。上诉人吴福清因与被上诉人韶关市泽成物业服务有限公司（以下简称泽成物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴福清、被上诉人泽成物业公司的委托诉讼代理人王韩伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴福清上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回泽成物业公司所有诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由泽成物业公司负担。事实和理由：一审法院判令吴福清履行《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》义务，属于认定事实错误，适用法律错误。泽成物业公司诉称，以及一审法院认定“2018年2月6日，曲仁园格云顶小区召开业主大会选聘物业公司，经业主大会现场投票及业主签名确认、电话登记，决定选聘泽成物业公司为小区提供物业服务。”的事实并不真实。一、广东省建东工程监理有限公司于2018年2月12日才发出中标、成交通知书，确定泽成物业公司为中标单位，曲仁园格云顶小区不可能在2018年2月6日就召开业主大会决定选聘泽成物业公司为小区提供物业服务。如果曲仁园格云顶小区业主委员会（以下简称格云顶小区业委会）未卜先知泽成物业公司会中标，那么是否涉嫌暗箱操作，其中是否有违法行为，一审法院并未进一步查实。二、按照格云顶小区业委会于2018年2月12日发出的公告，称是在2018年2月6日上午9:OO至11:OO在曲仁格顶轩办公楼前面召开全体业主大会投票选聘中标单位。根据《物业管理条例》规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，但格云顶小区业委会并没有证据证实其有提前通知全体业主，所谓2018年2月6日的业主大会召开程序违法。三、2018年2月6日上午9:OO至11:OO也不可能有926户业主参与投票、签名确认、电话登记。现已有122名业主，按指模申明是他人冒充业主签名伪造的表决票。综上所述，《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》的签订过程，充满了诸多疑点，有涉嫌违法事实，不应认定《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》对曲仁园格云顶小区业主具有约束力。请二审法院支持吴福清的上诉请求。泽成物业公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，判决合理、合法、合规，吴福清上诉所陈述的事实不具有客观真实性。二、吴福清在上诉状中提及广东省建东工程监理有限公司于2018年2月12日才发出中标、成交通知书，确定泽成物业公司为中标单位，曲仁园格云顶小区不可能在2018年2月6日就召开业主大会决定选聘泽成物业公司为小区提供物业服务，故该选聘过程存在暗箱操作、虚构事实的情形。现泽成物业公司向二审法院提供一份《曲仁园格云顶小区物业管理服务项目中标、成交公告》，该公告可以反映泽成物业公司的中标时间是2018年2月1日，与曲仁园格云顶小区在2018年2月6日召开业主大会选聘物业公司在时间上并不冲突，不存在吴福清所述存在暗箱操作、虚构事实的情形。三、吴福清认为泽成物业公司向一审法院提供的表决票上签名存在冒充、伪造等问题，但并未能提供充分的证据予以证明。更何况，小区业委会提供的表决票签名有问题与本案物业服务合同纠纷无关。（一）格云顶小区业委会是依法成立并经过政府备案的，成立至今已超过三年多时间。涉案小区80%的业主都知道格云顶小区业委会与泽成物业公司签订了物业服务合同，吴福清在诉讼时效期间内也没有提出相关异议，现在泽成物业公司起诉吴福清交纳物业费，吴福清才提出格云顶小区业委会的成立有问题，吴福清的主张不应得到法院支持。（二）泽成物业公司是通过合法手续与格云顶小区业委会签订物业服务合同，并根据合同约定向小区业主提供了物业服务，吴福清作为业主享受了泽成物业公司提供的物业服务，就应该履行交纳物业费的义务。吴福清以格云顶小区业委会提供的表决票存在问题为由拒交物业费没有法律依据。（三）经复核，吴福清上诉提交给二审法院的所谓业主对表决票中的签名有异议的申明书中，超过30%的人约194人经查不是该户业主；其所谓不知情业委会成立的签名中，有209人不是小区业主，53人重复签名，以空置房名义签名1人，小区业委会成立后才收楼的业主4人。且吴福清提供的上述签名名单中有些签名不清楚，有些签名没有注明房号无法确定是否是涉案小区业主。而据有些在吴福清提供的文件上签名的业主反应，吴福清是以可以免交或少交物业费为由在小区内要业主签名，可见相关业主在吴福清提供的文件上签名的初衷与吴福清拟证明的事实并不相符。综上，请求二审法院维持一审判决。泽成物业公司向一审法院起诉请求：1.判令吴福清缴纳物业服务（管理）费1122元、公摊水电费72元、违约金427.5元，合计1621.5元；2.判令吴福清负担本案诉讼费。一审法院认定事实：吴福清系韶关市浈江区××××××曲仁园格云顶小区格顶轩30栋403房的业主。泽成物业公司是具有资质的物业服务公司。格云顶小区业委会成立后已于2017年12月21日在韶关市浈江区住房和城乡建设局备案。2018年2月6日，曲仁园格云顶小区召开业主大会选聘物业公司，经业主大会现场投票及业主签名确认、电话登记，决定选聘泽成物业公司为小区提供物业服务。2018年2月12日，格云顶小区业委会向小区业主发布了公告，告知小区业主，投票、签名、电话登记的业主已经达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情形，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，格云顶小区业委会将于2018年2月28日与泽成物业公司签订《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》。2018年2月28日，泽成物业公司与格云顶小区业委会签订了《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》，约定：2018年1月1日起按0.55元/㎡/月收取住户物业服务费；业主向泽成物业公司交纳物业服务费后，泽成物业公司按合同约定的服务和标准提供服务，盈余或亏损由泽成物业公司享有或承担（注明：2018年1月1日至2018年2月28日二个月是小区业主委员会代管服务时间，代管期间所有人员工资及维修费用由泽成物业公司支付；合同约定的业主交纳物业服务费时间从2018年1月1日开始计算）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前一周内履行交纳义务。提前预交1年业主可享受9.5折优惠；公共梯灯、小区路灯分摊费按每月3元/户交纳；业主（物业使用人）无充分理由而拖缴物业服务费及公共水电费及公共水、电分摊费，从逾期之日起，泽成物业公司按拖欠数额每日加收1‰违约金。泽成物业公司认为，吴福清的房屋建筑面积为85㎡，现吴福清拖欠2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、公摊水电费及违约金，其多次催追无果，为此泽成物业公司提起本案诉讼。吴福清认为，其与泽成物业公司之间未签订书面合同，不存在物业服务关系，且泽成物业公司对小区管理不到位、有瑕疵。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。对本案争议焦点分析如下：一、关于吴福清是否应当交纳物业服务费问题。曲仁园格云顶小区已于2018年2月6日召开业主大会选聘物业公司，经业主大会现场投票及业主签名确认、电话登记的业主已经达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……”及第七十六条第二款：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，依据《物业管理条例》第十五条第二项：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”之规定，格云顶小区业委会可代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。故泽成物业公司与格云顶小区业委会签订的《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》依法成立并有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，泽成物业公司与格云顶小区业委会签订的《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》对曲仁园格云顶小区业主均具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。泽成物业公司自2018年1月1日起按约定对曲仁园格云顶小区提供物业管理服务，吴福清理应支付物业服务费等费用，但吴福清至今欠缴，故应对此承担违约责任，泽成物业公司要求吴福清支付2018年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费1122元，有事实和法律依据，该院予以支持。二、关于违约金问题。合同中约定从2018年1月1日开始交纳物业服务费用；业主或物业使用人应在每月前一周内履行交纳义务；无充分理由而拖缴物业服务费及公共水电费及公共水、电分摊费，从逾期之日起，按拖欠数额每日加收1‰违约金，故泽成物业公司主张2018年1月1日至2019年12月31日止拖欠物业服务费所产生的违约金应以每月拖欠的物业服务费金额为基数分别从每月的8日起开始计算，而每日按1‰计付违约金427.5元过分高于造成的损失。对违约金收费标准，该院予以适当调整。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，吴福清逾期支付物业费给泽成物业公司造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，违约金标准以不超过中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至2019年12月31日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜。对泽成物业公司超出部分的诉讼请求，该院不予支持。吴福清应支付从逾期支付之日起至2019年8月19日的违约金为43.45元。三、关于公摊水电费问题。合同约定除应交纳物业管理费外，小区公共梯灯、小区路灯分摊费按每月3元/户交纳，故泽成物业公司主张吴福清支付公摊水电费72元，该院予以支持。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。若吴福清认为泽成物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，或泽成物业公司在对小区日常管理过程中造成吴福清损失，吴福清可依据法律途径另行主张。而泽成物业公司在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时协调解决以减少物管与业主之间的矛盾。如吴福清认为《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》应予以撤销等问题，属另一法律关系，可另案依法主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第十五条第二项、第四十一条规定，于2020年10月27日作出（2020）粤0204民初1379号民事判决：一、吴福清应于判决生效之日起五日内支付2018年1月起至2019年12月期间的物业服务费共计1122元及违约金[其中至2019年8月19日的违约金为43.45元，自2019年8月20日起至2019年12月31日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给韶关市泽成物业服务有限公司；二、吴福清应于判决生效之日起五日内支付2018年1月起至2019年12月期间的公摊水电费共计72元给韶关市泽成物业服务有限公司；三、驳回韶关市泽成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由吴福清负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。吴福清向本院提交以下证据：1.《申明书》共二十七页，拟证明在《申明书》中签字的业主共同申明在格云顶小区业委会提供的选聘泽成物业公司为小区物业服务单位的表决票中的签名并非业主本人所签，是他人冒充的；2.不知情业委会成立的业主签名共二十一页，拟证明格云顶小区业委会的成立不合法；3.反映《格云顶小区业主对泽成物业（物业费0.55元/平方）管理格顶轩、云顶阁表决票》存在重复签名、造假签名的影印件十六页、汇总表三页，拟证明格云顶小区业委会选聘泽成物业公司不合法；4.2020年12月12日格云顶小区业委会张贴的公告（手机拍摄的图片），拟证明格云顶小区业委会与泽成物业公司签订的合同不合法。泽成物业公司向本院提交以下证据：1.《曲仁园格云顶小区物业管理服务项目中标、成交公告》，拟证明吴福清对泽成物业公司的中标时间提出的异议不能成立；2.对吴福清提交的业主签名复查表，拟证明吴福清提交的签名单是存在问题的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。泽成物业公司对吴福清提交的证据质证称：对证据1、2泽成物业公司进行了复核，可以反映有30%的签名都不是小区业主的签名，且吴福清是以无需交纳物业费为由说服业主签名的，该证据不能证明表决票存在冒签、造假的情形，且表决票签名是否造假也与本案物业服务合同纠纷没有关系；对证据3不予认可；证据4确实张贴过，是为了续签物业服务合同，公告意见说明对续签合同有异议的可以提出，但是没有人向格云顶小区业委会提出异议，所以格云顶小区业委会与泽成物业公司续签了两年的物业服务合同。吴福清对泽成物业公司提交的证据质证称：不认可泽成物业公司提交的证据的真实性、合法性、关联性，虽然吴福清不清楚泽成物业公司的中标时间，但吴福清认为泽成物业公司提交的业主大会表决票涉嫌造假。对于当事人二审提交的证据，本院认定如下：吴福清提交的证据1、证据3与泽成物业公司提交的证据1、证据2所争议的是格云顶小区业委会选聘泽成物业公司为曲仁园格云顶小区物业服务企业的决定是否合法的问题，吴福清提交的证据2所涉及的是格云顶小区业委会成立是否合法的问题，而吴福清提交的证据4所涉及的是涉案《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》2021年2月28日到期后续签合同的问题，对于上述证据的关联性，本院均不作确认。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因本案争议的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本院在处理本案时，适用的是《中华人民共和国民法典》实施之前的法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕吴福清上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：吴福清应否按照格云顶小区业委会与泽成物业公司于2018年2月28日签订的《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》履行向泽成物业公司支付物业服务费、公摊水电费等的义务。本院认为，由于物业服务具有整体性与不可分割性,个体并不能对某一具体的物业服务事项进行决策。基于主观标准的差异,单个业主的要求往往会与其他业主的利益存在冲突。因此需通过业主大会的决议,以业主委员会之名义与物业管理企业展开对话。业委会系业主大会决议的执行机构,其代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同实为行使业主自治权的结果。程序上,业主虽未直接与物业管理企业签订合同,但其作为合同中相应权利义务的实质享有者与承担者,当然地被视为合同的一方当事人。而业委会只是代表业主在形式上签订了合同,其本身并不成为合同的当事人之一。《物业管理条例》第十五条第二项：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定,均肯定了物业服务合同签订主体与权利义务承受主体的不一致性,业主不得以不是合同当事人、未参与合同的签订、不了解合同具体内容等为由拒绝受合同约束。而回到本案,吴福清在上诉时提出对格云顶小区业委会召开业主大会选聘泽成物业公司为曲仁园格云顶小区物业服务企业整个流程的质疑,据此否认格云顶小区业委会与泽成物业公司所签的《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》对己之效力。吴福清所针对的格云顶小区业委会选聘泽成物业公司程序不合法、表决票存在造假嫌疑的问题，属于业主与业主委员会之间的内部事务，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权，其就物业管理问题所作的承诺对外仍然有效。在泽成物业公司有理由相信格云顶小区业委会系代表曲仁园格云顶小区全体业主与其签订《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》,双方意思表示真实,内容也并未违反法律的禁止性规定的情况下，《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》应被认定为合法有效，对吴福清具有约束力。根据合同约定,吴福清作为曲仁园格云顶小区业主有依约缴纳物业费、公摊水电费的义务。一审法院判决吴福清应按照格云顶小区业委会与泽成物业公司于2018年2月28日签订的《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》履行合同义务，向泽成物业公司交纳2018年1月起至2019年12月期间的物业服务费1122元及违约金、公摊水电费72元，并无不当，本院予以维持。至于吴福清在庭询中提出的格云顶小区业委会成立不合法、对泽成物业公司提供的物业服务质量有异议的问题。首先，业主大会和业主委员会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理及审理范围，根据《物业管理条例》第十九条第二款：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”的规定，如吴福清对于曲仁园格云顶小区业主大会成立业主委员会的决议有异议，应当向有关行政主管部门申请解决。故，对于吴福清所反映的格云顶小区业委会的成立问题，本院在本案中不作处理。其次，物业公司提供物业服务的对象系小区全体业主，个别业主以对物业服务企业提供的物业服务质量有异议为由，拒不交纳物业服务费，将影响整个小区的公共服务，会损害已交费业主的合法权益。故，吴福清对泽成物业公司提供的物业服务质量有异议，不能作为其不交纳物业服务费的正当理由。吴福清可以向泽成物业公司提出改进物业服务的意见或建议，泽成物业公司也应在进行物业服务过程中广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求及时协调解决以减少与业主之间的矛盾。如吴福清认为泽成物业公司提供的物业服务质量问题造成吴福清个人权益受损，吴福清可就该具体受损事实另行向泽成物业公司主张权利。综上所述，吴福清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴福清负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茜审 判 员  梁晓芳审 判 员  毛文芳二〇二一年三月二十九日法官助理  杨 瑜书 记 员  李 盈