贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1585号上诉人（原审原告、反诉被告）：遵义市美云房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市新蒲新区平庄大道美的城营销中心。统一社会信用代码：91520390MA6GPYYU34。法定代表人：刘隽，董事长。委托诉讼代理人：邓礼艳，贵州惟瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗星星，贵州惟瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：饶应平，男，汉族，1981年12月13日生，住遵义市新蒲新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：付甫先，女，汉族，1981年6月19日生，住遵义市新蒲新区。共同委托诉讼代理人：滕德强，贵州元璋律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：曹明顺，贵州元璋律师事务所实习律师。上诉人遵义市美云房地产开发有限公司（以下简称美云房开）因与被上诉人饶应平、付甫先商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初8384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。美云房开上诉请求：1.撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初8384号民事判决，并依法予以改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定《首期款分期/全款分期付款补充协议》的违约责任条款约定的违约金计算方式明显高于《商品房买卖合同》计算方式，加重了消费者的责任，没有事实依据。被上诉人应当按照协议约定履行义务。一审判决既然认定被上诉人构成违约，则应当按照协议约定承担相应的赔偿责任。二、一审判决认定未付款在疫情期间，上诉人未举证证明因被上诉人违约造成的实际损失，不支持上诉人要求按照总房款的5%支付违约金的诉请，没有法律依据。应当由违约方对违约金过高承担举证责任，而不是由上诉人承担举证责任。且在本案中，疫情是否对被上诉人造成实质影响而导致其不能继续履行合同，应当由被上诉人充分举证予以证明，而不应仅仅口述其受影响法院即予以认定。三、一审判决驳回上诉人律师费的诉求没有事实和法律依据。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十六条，上诉人有权要求被上诉人承担因维权产生的律师费用，且上诉人在一审中已尽到就律师费主张的举证责任。饶应平、付甫先辩称，一、原审判决认定《首期款分期/全款分期付款补充协议》的违约责任条款约定的违约金计算方式明显高于《商品房买卖合同》计算方式，加重了消费者的责任，认定事实正确，上诉人的该项上诉理由不能成立。首先，原审已经查明《商品房买卖合同补充协议》、《首期款分期/全款分期付款补充协议》均是上诉人提供的格式合同，并未与被上诉人协商内容，也未对涉及被上诉人重大利益的条款进行提示说明，因此该格式合同无效。其次，该两份补充协议中对违约金的计算标准约定相差十倍，明显加重了消费者责任。最后，两份补充协议虽然都有被上诉人的签字捺印，但是被上诉人并不知晓具体内容，且在签订《商品房买卖合同》后还按上诉人要求签署了大量空白文件，其中就包括两份补充协议，按照诚信、公平、平等、自愿的原则，两份格式合同对被上诉人不产生效力。二、原审法院已对被上诉人已支付五十多万的购房款，履行了合同约定的50%以上的付款义务进行了认定，而逾期付款发生在疫情期间，由于在此期间被上诉人没有收入来源，无法支付分期付款，这属于不可抗力、众所周知的事件，应当得到认定，无需举证。且被上诉人并没有违约的主观恶意，还积极申请办理商业贷款，但由于上诉人的原因无法申请到贷款，原审法院综合考虑以上因素后，对上诉人要求按总房款5%支付违约金的请求不予支持，体现了公平和诚实信用原则。三、原审法院驳回上诉人律师费诉讼请求事实和法律依据正确。案涉两个补充协议均是格式条款，关于违约方承担律师费的条款无效。且上诉人仅提交了代理合同和律师费发票，没有相应的支付凭证予以佐证，无法证实费用已经实际产生和支付。原判决被上诉人向上诉人支付违约金10000元，已经高于上诉人主张的律师代理费4500元，已被包含在内，不应当重复评价。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，请二审法院依法审查，驳回上诉，维持原判。美云房开向一审法院起诉请求：1.依法解除美云房开与饶应平、付甫先于2019年6月12日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.依法判令饶应平、付甫先支付违约金50,692.25元（按照商品房总价款的5%计算）；3.依法判令饶应平、付甫先赔偿律师费4,500元；4.依法判令饶应平、付甫先协助美云房开办理撤销上述合同登记备案的相关事宜，并承担撤销登记备案的相关费用；5.本案诉讼费由饶应平、付甫先承担。饶应平、付甫先向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《首期款分期/全款分期付款补充协议》；2、判决美云房开返还已付购房款513,845元、滞纳金512.75元、房屋维修基金3,001元；3、判决美云房开承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年6月12日，双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定饶应平、付甫先购买美云房开开发的位于遵义市，建筑面积41.68平方米，总价款为1013845元，付款方式为：分期付款，饶应平、付甫先在2019年6月12日前支付首期款203845元、同年9月10日前支付155000元、同年12月10日前支付155000元、2020年3月10日前支付125000元、同年6月10日前支付125000元、同年9月10日前支付125000元、同年12月10日前支付125000元。合同第十条第1项（2）“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”；在合同签订当日，双方签订《首期款分期／全款分期付款补充协议》，协议第三条第2项“逾期超出30天后，甲方有权随时解除合同。甲方解除合同的，乙方应按购房款总金额的20%向甲方支付违约金”；《商品房买卖合同补充协议》第十六条“一方违约，另外一方因此解除合同或追究其违约责任所导致的费用与损失，包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用等，由违约方承担”。饶应平、付甫先支付购房款513845元，从2020年3月10日起的房款未支付。美云房开诉至法院，将原诉讼请求变更为上述诉讼请求，饶应平、付甫先提起反诉。庭审中，因案涉房屋未办理备案登记，美云房开撤回第4项诉讼请求，饶应平、付甫先撤回第1项诉讼请求。另查明，美云房开于2020年6月10日与贵州惟瀚律师事务所签订了《民事案件委托代理协议》，代理费为4500元。一审法院认为，本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。现双方均同意解除前述合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对美云房开的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于本案违约责任问题，饶应平、付甫先未按约定支付购房款，已构成违约，应当承担违约责任。对于美云房开请求的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案《首期款分期/全款分期付款补充协议》的违约责任条款约定的违约金计算方式明显高于《商品房买卖合同》计算方式，加重了消费者的责任，且饶应平、付甫先已履行合同约定50%以上的付款义务，且未付房款在疫情期间，时间不长，美云房开也未举证证明因饶应平、付甫先违约给其造成的实际损失，美云房开请求饶应平、付甫先按总房款的5%支付违约金的诉请，一审法院不予支持。一审法院确定按《商品房买卖合同》的约定计算方式计算违约金，即合同解除后，按未付房款的2%计算为10,000元（未付房款500,000元×2%）。对于美云房开要求饶应平、付甫先赔偿律师费用4500元的诉讼请求，饶应平、付甫先因违约向美云房开支付违约金，弥补了给美云房开造成的损失，且美云房开虽然提交了代理合同以及律师费发票，但未提交其与贵州惟瀚律师事务所对公账户实际发生支付律师法律服务银行流水账单，对美云房开的该项诉请，一审法院不予支持。合同解除后，根据《商品房买卖合同》的约定，饶应平、付甫先请求返还已付购房款的请求，一审法院予以支持。房屋维修基金系美云房开代收，但未提交已向相关部门交纳的证据，对饶应平、付甫先的该项诉请，一审法院予以支持。滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公权利的过程中，而本案纠纷中的双方当事人法律地位是平等的，美云房开收取滞纳金没有法律依据，对饶应平、付甫先要求退还滞纳金的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除遵义市美云房地产开发有限公司与饶应平、付甫先于2019年6月12日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；二、由饶应平、付甫先于本判决生效后十日内向遵义市美云房地产开发有限公司支付违约金10000元；三、由遵义市美云房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向饶应平、付甫先退还已付购房款513845元、滞纳金512.75元、房屋维修基金3001元，共计517358.75元；四、驳回遵义市美云房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回饶应平、付甫先的其他诉讼请求。本院二审期间，被上诉人向本院提交遵义市红花岗区礼仪街道办事处沙湾居民委员会出具的《证明》一份，拟证明二被上诉人在2020年2月至5月期间，因受疫情影响，没有经济来源。上诉人对证据的三性均予以认可，但认为不能达到被上诉人的证明目的。被上诉人逾期支付房款是从第二期即2019年12月10日开始，应还金额155000元，实际还款金额是11万元，当时疫情并未发生，因此该证据不能证明被上诉人系受疫情影响而未按期还款。本院对该证据三性予以认定。本院经审理查明，美云房开与饶应平、付甫先签订的《商品房买卖合同补充协议》约定“……一方违约，另一方因此解除合同或追究其违约责任所导致的费用与损失，包括但不限于案件受理费用、评估费用、律师费用等，由违约方承担。”本院经审理查明的其余事实与一审认定无异。本院认为，美云房开与饶应平、付甫先签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。但双方在《补充协议》中约定的买受人逾期付款违约金为购房总价款的20%明显过高，一审法院根据本案被上诉人已付购房款金额、过错程度以及上诉人未提供证据证明其损失等原因酌情予以调减，确定为按双方签订的《商品房买卖合同》中的标准计算违约金并无不当。关于被上诉人是否应当承担上诉人因本案所支出的律师代理费的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，一方违约，另一方因此解除合同或追究其违约责任所导致的费用与损失，包括但不限于案件受理费用、评估费用、律师费用等，由违约方承担。美云房开因被上诉人违约提起本案诉讼而与贵州惟瀚律师事务所签订《委托代理合同》，且支付了4500元律师代理费，并提供了贵州惟瀚律师事务所开具的发票，且贵州惟瀚律师事务所履行了代理职责，该代理费金额也明显合理，符合双方合同约定，故本院对上诉人要求被上诉人承担律师费的上诉请求予以支持。综上所述，遵义市美云房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，成立部分应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初8384号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初8384号民事判决第二项、第四项；三、饶应平、付甫先于本判决生效后十日内向遵义市美云房地产开发有限公司支付违约金10000元，律师费4500元；四、驳回遵义市美云房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7141元，由遵义市美云房地产开发有限公司负担2574元，饶应平、付甫先负担4567元；二审应收案件受理费930元（实际缴纳5310元），由遵义市美云房地产开发有限公司负担，由遵义市美云房地产开发有限公司向本院申请退还4380元。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 喻 茜审判员 李成波二〇二一年四月二十三日法官助理周晓易书记员吴明英