广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9595号上诉人（原审被告）：赖永彬，男，1993年1月11日出生（身份证号码：441××××××××××××31X），汉族，住广东省龙门县×××××××号。被上诉人（原审被告）：刘秀清，女，1963年2月27日出生（身份证号码：441××××××××××××346），汉族，住广东省龙门县×××××××号。委托诉讼代理人：李丽芳，广东东舟律师事务所律师。上诉人赖永彬因与被上诉人刘秀清房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省龙门县人民法院（2020）粤1324民初810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人赖永彬上诉请求：1.撤销一审判决书第一项“确认徐万泉与被告赖永彬于2016年4月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月9日解除”，应判决确认因原告于2019年11月23日多次对租赁物强行锁门导致合同无法履行，原告负违约责任。2.撤销一审判决书第三项第二款“从2019年11月23日起按每月800元的标准向原告支付房屋占用费至被告赖永彬搬离涉案房屋之日止”，改判2019年11月23日后因原告强行锁门且不准被告搬走货物为原告违约，故无需支付占用费每月800元。3.一审漏列当事人，签订合同的一方徐万泉死亡后其妻子刘秀清、徐远龙、徐远明、徐丽娟均为继承人，既然无公证处的放弃继承公证，必须全部继承人作为当事人参加诉讼。4.一、二审诉讼费由被上诉人刘秀清承担。事实与理由：一、一审漏列当事人。一审“确认徐万泉与被告赖永彬于2016年4月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月9日解除”是错误的，因为2017年10月28日徐万泉已去世，此时合同已无甲方主体（自然人），该合同一要认定，解除的话当时（2017年10月28日）就已解除（合同条款未写可以由家人继承合同权利义务），徐万泉已死去两年，法院却认定一个一方死人合同在两年后解除，违反基本事实。如果一审认定甲方死了其家人可以继承合同主体一方（此观点本人尚不认可），其妻子及子女四个人是法定继承人，均未到公证处作继承权公证，纵使要主张权利，也只能由四个继承人作原告，一审遗漏当事人，应予撤销一审。二、合同无规定单方解除合同条款。故只能认定2019年11月23日因刘秀清多次强行锁门致租赁合同无法履行，不能以2020年1月9日刘秀清一个人单方发个短信给上诉人（在2020年6月16日三继承人徐远龙、徐远明、徐丽娟才出声明书同意刘秀清收租。此前只有4个继承人共同发短信方体现原告的继承人集体意思，刘秀清个人无权发信息）作为认定单方解除合同的时间，主体不合格，只能认定2019年11月23日后因刘秀清强行锁门造成《租赁合同》无法履行，因刘秀清违约故无需交租金或占用费。合同一方死亡，其继承人应在办妥继承手续前提下方可向乙方主张权利，且乙方付房租给死者儿子徐远龙，徐远龙开始也收了，最后不收是故意违约行为，上诉人用去二十多万元装修费（另案起诉），不是被上诉人强行锁门就可免掉独占的，为此提出上诉。被上诉人刘秀清答辩称：一、《房屋租赁合同》应予2020年1月9日解除，一审判决正确。本案中虽答辩人与被答辩人之间于2019年11月23日起互相多次锁门、撬门，但从被答辩人可以通过撬门进入租赁物并换自己的锁持续占用至今可以看出，答辩人的锁门行为并不必然导致承租方无法使用租赁物，合同目的仍然可以实现，并不必然导致合同解除。而被答辩人于2020年1月6日即向答辩人发出通知，要求3日内（即2020年1月9日前）付清所欠租金，逾期未付的，即刻终止租赁合同。根据《合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”及第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”，答辩人明确向被答辩人发出了通知，但被答辩人仍逾期不付，答辩人可以行使法定解除权。二、自2019年11月23日至今，被答辩人仍占用涉案租赁物，且早已换上由其掌握的钥匙和锁，可以自由使用涉案租赁物，基于占用事实，被答辩人应支付占用费。2019年11月23日，双方因被告私自搭建的铁皮棚、铁架子、租金的支付方式、金额问题产生争议无法调解，答辩人对涉案租赁物进行锁门行为。2019年11月26日，被答辩人撬锁并换上了其新锁，继续占用涉案租赁物至今。答辩人认为，被答辩人的物品仍放置在涉案租赁物内，门锁仍由被答辩人控制，被答辩人对涉案租赁物构成了占用事实，应当支付占用费。尽管答辩人认为一审判决中酌定的每月占用费800元过少，但因答辩人愿意息事宁人尽快解决本案纠纷，选择不上诉，希望尽快结案。基于事实和法律，基于情理，被答辩人均应支付占用费。三、本案当事人适格，徐万泉的第一顺位继承人均书面声明同意涉案租赁物的租金由答辩人刘秀清收取。涉案租赁物实际上是广东省龙门县永汉镇政府征收永汉镇上埔村秧地头集体土地后，补偿给村民的民生工程。涉案租赁物以户为单位登记在户主为徐万泉（已故，系答辩人刘秀清的配偶）的一户人名下，属于家庭共同财产。涉案租赁物在徐万泉在世时以其名义代表家庭租赁给被答辩人赖永彬，徐万泉过世后，租赁双方仍实质继续履行该租赁合同。2020年6月16日，徐万泉的第一顺位继承人均书面声明同意涉案租赁物的租金由答辩人刘秀清收取。被答辩人称没有放弃继承公证则必须全部继承人作为当事人参加诉讼的说法是没有任何法律依据的。因此，一审判决正确，应予以维持。综上，答辩人认为一审法院判决正确，恳请二审法院维持原判。原审原告刘秀清向原审法院起诉请求：1.请求确认《房屋租赁合同》于2020年1月9日解除；2.请求判令被告立即腾空搬离《房屋租赁合同》项下位于永汉镇S119省道秧地头路段新农村建设商品房首层，不得损坏房屋装修；3.请求判令被告向原告支付拖欠的2019年9月至2020年1月的租金10800元，以及逾期支付租金产生的利息218.88元（暂计至2020年6月10日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月9日起计算至全部清偿完毕之日止）；4.请求判令被告向原告支付自2020年2月10日起至腾空搬离之日止的房屋占有使用费10800元及逾期支付的利息218.88元（暂计至2020年6月10日，房屋占有使用费以每月2700元的标准计算至实际搬离之日，逾期支付的利息按全国银行问同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年2月10日起计算至全部清偿完毕之日止）；5.请求判令被告将私自加建部分恢复原状；6.本案的诉讼费、公告费、保全费等相关费用由被告承担。以上各项暂合计22037.76元。原审法院认定事实：原告刘秀清与徐万泉是夫妻关系,两人生育了徐远龙、徐远明、徐丽娟，刘秀清、徐万泉、徐远龙、徐远明、徐丽娟均是永汉镇S119省道秧地头商铺（88.4平方米）的权利人。2016年4月8日，原告的丈夫徐万泉与被告赖永彬签订《房屋租赁合同》，约定徐万泉为甲方，被告为乙方，双方主要约定，甲方将坐落在永汉镇S119省道秧地头路段新农村建设商品房处房屋首层以及房屋前至S119省道方位五米处租赁给乙方经营使用，1.租赁期，自2016年7月31日至2024年7月31日；2.租金及支付方式，2016年7月31日至2019年7月30日每月租金2500元,2019年7月31日至2021年7月30日每月租金2700元,2021年7月30日至2024年7月31日每月租金2900元,乙方在租赁期前一次性付清2016年7月至2016年10月房租,以后按每月10号前付清当月租金；3.甲方在租赁期之前负责将楼梯改建完成,乙方负责该房屋的装修工程；4.租期结束后,不动产不可破坏交回甲方,动产归乙方;5.乙方在租用期间,转让需知会甲方;6.如乙方拖欠租金超过30天,甲方有权终止合同,乙方无条件退出;7.如甲方中途终止合同需赔偿乙方装修费用的10倍;8.甲方需保证乙方租赁期间能够正常经营,如有他人干扰挑衅滋事,需甲方协助调解,正常经营范围包括但不限于正常供水供电,门面处保证通畅不得容许他人占用;9.租赁期间,所产生的水电费用由乙方负责。签订合同后,被告对涉案房屋进行了装修,被告在涉案房屋前门处搭建了铁架子及后门处搭建了铁皮棚。被告支付租金至2019年8月。被告从租赁之日至2017年10月支付租金给徐万泉，2017年11月至2019年4月支付租金给徐远龙，2019年5月至2019年8月的租金支付给刘秀清，从2019年9月至2019年11月期间的租金均通过微信转账给徐远龙，但徐远龙无收取该租金，并告知被告租金应支付给其母亲刘秀清，被告无回复该信息。2019年9月，双方因被告搭建的铁皮棚、铁架子、租金的支付方式、金额问题产生争议。2019年11月23日，原告对涉案房屋进行锁门，三天内被告把原告的锁撬了，换了新锁，在2019年12月原告又对涉案房屋进行锁门，被告称其于2020年5月又把锁撬开换了新锁。原告的丈夫徐万泉于2017年10月28日去世。2020年6月16日，徐远龙、徐远明、徐丽娟出具声明书，同意秧地头商铺的租金由刘秀清收取、使用。2020年1月6日,原告通过短信向被告发送信息,信息内容为:赖永彬,截止至2020年1月6日,你已欠交2019年9月至今共4个月租金,现通知你在收到此通知之日起3日内付清,逾时未付的,我方即刻与你终止租赁合同并追究你违约责任,另,未经我方同意,你加建部分请恢复原状,否则我方将追究你相关责任。庭审中，被告认为解除《租赁合同》的时间为原告锁门之日即2019年11月23日，原告认为解除《租赁合同》的时间为2020年1月9日。对于原告请求被告腾空房屋及拆除搭建于涉案房屋后门处的铁皮棚、前门处的铁架子，被告表示同意。对于涉案房屋的装修问题，被告表示另行处理。经原审法院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成一致意见。原审法院认为，涉案的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。一、关于《租赁合同》的解除，现双方对解除《房屋租赁合同》均无异议，但对解除《房屋租赁合同》的时间有争议，原告从2019年11月23日起对涉案房屋多次强行锁门，被告又多次把锁撬开，在无双方约定解除或法定解除的情形下,锁门行为并不必然导致合同解除，对被告主张解除合同的时间为2019年11月23日不予采纳，诉讼中，原告请求确认涉案《房屋租赁合同》解除的时间为2020年1月9日，故原审法院认定涉案的《房屋租赁合同》解除时间为2020年1月9日。二、关于房屋租金及利息，从2019年9月至2019年11月期间的租金被告均通过微信转账给徐远龙,但徐远龙无收取该租金,双方因租金的支付方式产生争议,因徐远龙曾收取过租金且亦是涉案房屋的权利人，故对2019年9月至2019年11月期间被告未支付租金给原告不认定是违约，虽原告于2020年1月6日通过短信向被告催收租金,被告收到信息后未付租金,但原告于2019年11月23日对涉案房屋强行锁门，故被告在原告锁门后未支付租金的行为亦不认定违约。原告作为出租方，本可通过法律途径要求被告拆除搭建的铁皮棚、铁架子或要求加收租金，但其却多次对涉案房屋锁门开门,阻碍被告占有、使用案涉房屋,致使被告的经营使用受到限制,其行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，原告陈述是经被告同意才锁门的，但其无提供证据证明，对其陈述不予采信。考虑到被告的物品占用涉案房屋的事实，原审法院经过现场勘查，综合本案案情,结合徐远龙、徐远明、徐丽娟出具的声明书，酌定被告从2019年11月23日起按每月800元的标准向原告支付房屋占有使用费至被告搬离涉案房屋之日止。被告从2019年9月起无支付租金，被告应支付原告从2019年9月1日至锁门前即2019年11月22日的租金为7380元（2700元×2个月+2700元÷30天×22天）。被告未付租金不认定是违约，对原告请求利息，不予支持。对原告请求超出部分不予支持。三、对于原告请求被告腾出、搬离涉案房屋及拆除搭建于涉案房屋后门处的铁皮棚、前门处的铁架子，被告表示同意，故原审法院对该请求，予以支持。关于涉案房屋的装修损失问题，被告表示另行处理，故原审法院在本案中不予处理。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认徐万泉与被告赖永彬于2016年4月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月9日解除。二、被告赖永彬于本判决发生法律效力之日起20日内腾出、搬离上述《房屋租赁合同》项下位于龙门县永汉镇S119省道秧地头路段新农村建设处房屋并拆除搭建于房屋前门处的铁架子及后门处的铁皮棚。三、被告赖永彬于本判决发生法律效力之日起5日内向原告刘秀清支付从2019年9月1日至2019年11月22日的租金7380元，从2019年11月23日起按每月800元的标准向原告刘秀清支付房屋占有使用费至被告赖永彬搬离涉案房屋之日止。四、驳回原告刘秀清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费225元（原告刘秀清已预缴），由原告刘秀清负担75元，被告赖永彬负担150元。本院认定如下：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：刘秀清、徐万泉、徐远龙、徐远明、徐丽娟均是涉案商铺的权利人，徐万泉去世后，刘秀清、徐远龙、徐远明、徐丽娟均是涉案商铺的继承权利人，但是徐远龙、徐远明、徐丽娟书面声明涉案商铺的租金由刘秀清收取、使用，故刘秀清系适格的原告。上诉人认为原审遗漏当事人无据，不予采纳。上诉人在租赁合同履行期间积极履行支付租金的义务，但由于被上诉人家属的原因没有收取，上诉人没有付租给被上诉人不构成违约，但上诉人应当向被上诉人支付欠付的租金。因租金问题产生争议，被上诉人擅自对涉案房屋强行锁门，阻碍了上诉人不能完全依照自己意志占有、使用涉案房屋，但上诉人的物品占用了涉案房屋，故原审酌情调低租金为800元/月合理妥当，予以维持。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费450元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年三月二十九日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩