贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2000号上诉人（原审被告）：遵义杨绿房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区上海路彩虹公寓,统一社会信用代码：91520300709640259Y。法定代表人：吴瑞洪，董事长。委托诉讼代理人：胡明生，贵州佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁汉刚，贵州佳信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴祥顶，男，1986年7月26日出生，汉族，住遵义市播州区。上诉人遵义杨绿房地产开发有限公司（以下简称杨绿房开）因与被上诉人吴祥顶商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初6040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨绿房开上诉请求：撤销原判，改判驳回吴祥顶的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，杨绿房开依据合同约定不应当承担责任。1.杨绿房开与吴祥顶签订的《商品房买卖合同》有不可抗力免责条款。低温天气导致工期延误、创建文明城市政府禁止施工、政府调整规划导致停工，均系不可抗力因素，均属双方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2.依据《补充协议》第三条约定，杨绿房开交房期限顺延至2020年6月，吴祥顶已于2018年7月30日接房入住，加之全国新冠疫情爆发，政府发布疫情防控令，各方各业停产停业，政府部门投入疫情防控工作，杨绿房开无法办理竣工验收手续，不能办证，故杨绿房开不应当承担责任。二、即使认定杨绿房开承担违约责任，亦应对违约金标准进行调减。吴祥顶的实际损失并未达到一审判决认定的金额，违约金标准应参照同地段租金标准即日万分之0.5计算。吴祥顶二审未到庭发表答辩意见。吴祥顶向一审法院起诉请求：一、判令杨绿房开立即将紫郡苑B区幢2单元22层2-22-6号住房交付吴祥顶；二、由杨绿房开支付吴祥顶逾期交房违约金52521元（从2018年4月30日起按照购房款总价日万分之二计算至2020年8月10日止）；三、案件受理费由杨绿房开负担。一审法院认定事实：2017年7月30日，吴祥顶作为买受人（乙方）、杨绿房开作为出卖人（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定甲方将其开发建设的紫郡苑B区2幢2单元22楼2-22-6号住房作价315635元出售给乙方，同时约定“第十一条交付时间和条件：（一）出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合同证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》……十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（2）逾期超过30日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。其后吴祥顶按照合同约定向杨绿房开支付了全部购房款315635元。2018年7月30日，杨绿房开向吴祥顶发出交房通知，为此吴祥顶于同日在现场核实涉案住房后接房进行装修，装修完毕后居住至今。现吴祥顶得知案涉住房并未竣工验收，不符合交付条件。故此吴祥顶认为杨绿房开违约交房损害了自己的合法权益，具状诉来法院，提出如前诉请，请求法院予以支持。庭审中，杨绿房开认可案涉住房至今未完成消防验收。同时庭审中吴祥顶认可在2020年7月才知道涉案住房不符合交付条件，但对其居住使用该住房没有实质影响。一审法院认为：庭审中，双方对案涉住房至今尚未完全具备交付条件、吴祥顶已于2018年7月30日接房进行装修并居住至今的事实均不持异议，一审法院予以确认。由于杨绿房开在交付涉案住房时，该住房虽已竣工，但尚未验收，并不符合双方约定的交付条件。吴祥顶本可依照合同约定拒绝接收此房，然而吴祥顶接收此房并装修后居住至今，实际取得并享有了房屋的占有、使用权及使用价值，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，吴祥顶请求杨绿房开交付住房的主张，与事实相悖，一审法院不予支持。由于吴祥顶已于2018年7月30日实际占有、使用涉案住房，故此其请求杨绿房开承担2018年7月30日以后的逾期交房违约金，没有事实依据，一审法院不予采信。杨绿房开主张迟延交房的违约期间为2018年5月1日至2018年7月30日共计91日，一审法院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法”之规定，杨绿房开应当按照约定支付吴祥顶逾期交房违约金5744.56元（315635×2÷10000×91）。杨绿房开请求对逾期交房违约金标准予以调整，但并未提交证据证明违约金标准过高，一审法院不予采信；关于杨绿房开认为迟延交房系不可抗力导致，与其认可迟延交房的起始时间为2018年5月1日的主张相悖，一审法院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、由遵义杨绿房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付吴祥顶逾期交房违约金5744.56元。二、驳回吴祥顶的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取556元，由遵义杨绿房地产开发有限公司承担。二审期间，杨绿房开提交评估报告1份，用于证明案涉房屋租金为购房款的万分之一左右，其与购房人约定的违约金过高。吴祥顶未到庭发表质证意见。本院认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，吴祥顶与杨绿房开签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。合同约定杨绿房开应于2018年4月30日前向吴祥顶交付房屋，杨绿房开于2018年7月30日交房已构成违约，应承担逾期交房违约责任。关于杨绿房开公司主张存在低温天气导致工期延误、创建文明城市政府禁止施工、新冠疫情不能推进项目系不可抗力，因不可抗力导致未能完成竣工验收并按时交付房屋，其不应承担违约责任的问题。首先，杨绿房开公司未提供证据证明因相关行政部门创文工作、规划调整导致其项目停工，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，杨绿房开公司依法承担举证不能的后果；其次，近年来，遵义地区并未出现极端低温天气及大范围凝冻；最后，杨绿房开逾期交房的违约期限为2018年5月1日至2018年7月30日，此时尚未爆发新冠疫情。故杨绿房开公司关于因不可抗力导致延期交房，其不应承担违约责任的上诉主张无事实依据，本院不予支持。杨绿房开公司主张双方约定的逾期交房违约金过高，应参照同地段房屋租金标准即每日0.5/10000计算。综合考虑吴祥顶因逾期交房所遭受的损失、杨绿房开公司违约时间等因素，本院酌请调整逾期交房违约金标准为每日1.5/10000。故杨绿房开公司应支付吴祥顶逾期交房违约金4261.07元（315635元×1.5/10000/日×90日＝4261.07元）。综上所述，遵义杨绿房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予相应支持；一审判决认定事实清楚，判决结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初6040号民事判决；二、由遵义杨绿房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付吴祥顶逾期交房违约金4261.07元；三、驳回吴祥顶的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取556元，二审案件受理费1112元，共计1668元，由遵义杨绿房地产开发有限公司负担1335元，由吴祥顶负担333元。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  喻 茜二〇二一年四月二十二日法官助理张洋书记员田林