宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁01民终282号 上诉人（原审原告）：徐亮，女，1981年2月4日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审被告）：宁夏建设投资集团房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市高新技术开发区中央大道6号路北2号。 法定代表人：白云程，该公司经理。 委托诉讼代理人：贾金贵,男，1984年5月23日出生，汉族，该公司法务，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人徐亮因与被上诉人宁夏建设投资集团房地产开发有限公司（以下简称建投房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2020）宁0105民初4349号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人徐亮，被上诉人建投房地产公司的委托诉讼代理人贾金贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐亮上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，依法改判；2.判令被上诉人承担自2018年8月13日至2020年12月3日办理房屋所有权证书违约金16703.34元，并继续承担每日19.74元违约金至被上诉人为上诉人办结房屋所有权证书之日止；3.一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人以登报方式通知业主办理产权证，未履行合同义务。一审判决对计算逾期办证违约金的起止时间认定错误。逾期办证违约金应从2018年8月13日计算至2020年12月3日，并计算至房屋所有权证办结之日止。二、一审判决认定证据错误。上诉人一审已举证催促被上诉人办理房屋产权登记证书的证据，被上诉人未举证自2019年4月11日后无法取得产权证书系因上诉人所致。 建投房地产公司辩称，上诉人主张的逾期办证违约金超过法定诉讼时效。该逾期办证违约金为一般债权请求权，诉请时效为3年，上诉人丧失胜诉权，请求二审法院审查。 徐亮向一审法院起诉请求：1.判令建投房地产公司立即为徐亮办理房屋所有权证书；2.判令建投房地产公司承担自2018年1月1日至2020年12月3日办理房屋所有权证书违约金21082.32元（按每日0.5÷10000×394878元×1068天）；并继续承担每日19.74元违约金至建投房地产公司为徐亮办结房屋所有权证书之日止；3.本案诉讼费由建投房地产公司承担。 一审法院认定事实：建投房地产公司系银川市西夏区宁阳文化商业广场的开发商，其变更登记前的名称为宁夏建工集团房地产开发有限公司。2016年9月4日，徐亮（乙方，买受人）与建投房地产公司（甲方，出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定：徐亮购买建投房地产公司开发的位于银川市××区房屋一套，房屋预测建筑面积18.08平方米，该房屋规划用途为商业；房屋单价为每平方米21649元，总价款为391414元，贷款方式为商业贷款，买受人于2016年9月4日前支付首期房价款196414元，占全部房价款50%，余款195000元申请贷款支付。合同约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。2018年7月16日，徐亮、建投房地产公司在办理商铺接房缴费手续时，签订了《房屋合同补充协议》，协议载明：“根据《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房，出卖人取得【工程竣工验收备案表】的日期为2018年5月14日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，出卖人迟延交房226天，合计支付买受人违约金4423元”。当日，徐亮向建投房地产公司缴纳了房屋面积差额等费用，建投房地产公司给徐亮赔付了逾期交房违约金。徐亮共计给建投房地产公司交付购房款394878元。2019年3月22日，建投房地产公司取得西夏区怀远西路1号宁阳文化商业广场K1号楼（含负一层案涉房屋）初始产权登记证书，并于2019年4月11日在银川晚报发布《宁阳文化商业广场房屋所有权证办理公告》，通知未办理房屋所有权证的客户，尽快到宁阳文化商业广场营销中心办理，如有不明，请拨打8883333进行电话咨询。 一审法院认为，徐亮与建投房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《房屋合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。建投房地产公司作为商品房出卖人,根据法律规定和双方的合同约定负有办理产权登记的义务,由于建投房地产公司的原因导致徐亮未能及时取得涉案房屋的房屋所有权证书，对此建投房地产公司应承担相应的违约责任，现涉案房屋已经具备办理不动产登记证书的条件，建投房地产公司应协助徐亮办理涉案房屋的不动产登记证书。本案争议的焦点为计算逾期办证违约金的起止时间。对此，法院认为，双方在商品房买卖合同中约定的交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，而本案中建投房地产公司2018年5月14日完成了竣工备案，具备了交付条件，2018年7月16日，徐亮与建投房地产公司在办理商铺接房缴费手续时签订的《房屋合同补充协议》中，对逾期交房违约金计算的起止时间、天数及金额进行了约定，逾期交房违约金计算至工程竣工验收备案之日即2018年5月14日，由此可知，双方经协商认可的房屋交付时间为2018年5月14日，与《银川市商品房买卖合同（预售）》中约定的交付条件相符，故逾期办证违约金的起算时间应自2018年5月14日顺延90日后自2018年8月13日开始计算。关于逾期办证的截止时间认定，法院认为，本案中双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》第二十条关于房屋登记的约定中并未就通知事项进行约定，建投房地产公司通过登报公告的方式通知业主办理产权证并无不当，故逾期办证违约金应计算至建投房地产公司2019年4月11日登报通知业主办理产权证之日止。同时，根据合同约定房屋所有权登记证书需双方共同办理，庭审中徐亮未举证证实自2019年4月11日之后无法取得产权登记证书系因建投房地产公司的原因所致，故对徐亮主张超出该期间的逾期办证违约金，法院不予支持。建投房地产公司辩称违约金的计算时间应该自2018年10月16日起至2019年4月10日止，无法律依据，法院不予采纳。因此建投房地产公司应支付徐亮逾期办证违约金的金额为4778元（394878元×0.00005×242天，自2018年8月13日计算至2019年4月11日止共242天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、宁夏建设投资集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助徐亮办理银川市西夏区069室的不动产登记证书；二、宁夏建设投资集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付徐亮逾期办证违约金4778元。案件受理费减半实收164元，由宁夏建设投资集团房地产开发有限公司负担25元，由徐亮负担139元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交：通话录音1份、短信记录3张、通话记录3张，证明目的：一审认定证据错误，上诉人一再催促被上诉人办理房证，但被上诉人故意拖延，一直未为上诉人办理房证。 经质证，被上诉人对该组证据的真实性、合法性认可，对证明目的不认可。通话录音里的人员不是被上诉人办理房证人员，而是售楼部销售人员，上诉人单方面给被上诉人公司办证人员发信息，不能证明是被上诉人不给上诉人办理房产证。 被上诉人向本院提交（2020）宁01民终264号民事判决书一份，证明目的：上诉人的诉请已超过诉讼时效，应予驳回。 经质证，上诉人对该证据不予认可，因为双方签订合同并无约定时间，且该证据与本案无关。 经审查，上诉人提交的录音、短信记录、通话记录中的相对方的身份无法核实，且不能达到其证明目的，本院不予采信。被上诉人提交的证据不属于二审期间的新证据，且与本案不具有关联性，本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，第二审人民法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理，被上诉人关于本案已过诉讼时效的主张，不属于本案二审的审理范围。上诉人对一审法院认定的逾期办证违约金的起算时点2018年8月13日无异议，故本案二审争议的焦点为计算逾期办证违约金的截止时间。被上诉人于2019年3月22日办理了初始登记证书，涉案房屋已具备办证条件，被上诉人亦于2019年4月11日登报告知广大业主办理房屋产权证，且根据双方合同约定，应双方共同向房屋登记管理机构办理房屋产权转移登记，上诉人提交的证据不能证实2019年4月11日后因被上诉人原因其未办理不动产权证书，故一审法院计算逾期办证违约金至2019年4月11日，并无不当。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费218元，由上诉人徐亮负担。 本判决为终审判决。 审判员  宁丽 二〇二一年四月二日 书记员  苏芮 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。