广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂10民终248号 上诉人（一审被告）：百色市绿城环保咨询有限责任公司，住所地广西百色市右江区城东路那马区电信公司百色分公司第1幢1单元10层1001号，统一社会信用代码91451000574553608K。 法定代表人：覃志杰，执行董事。 上诉人（一审被告）：覃志杰，男，1965年10月25日出生，壮族，该公司高管，住广西百色市右江区。 上诉人（一审被告）:百色市绿城环境监测工程有限责任公司，住所地百色市右江区龙景街道办七塘社区那坚屯，统一社会信用代码91451000094639752M。 法定代表人：覃文韬，该公司总经理。 三上诉人共同委托诉讼代理人：李剑全，广西桂臻律师事务所律师。 三上诉人共同委托诉讼代理人：麦志，1954年12月26日出生，汉族，住广西百色市右江区。 被上诉人（一审原告）：黄尚玉，男，1962年5月20日出生，壮族，住广西百色市右江区。 上诉人百色市绿城环保咨询有限责任公司（以下简称“绿城环保”）、覃志杰、百色市绿城环境监测工程有限责任公司（以下简称“绿城环监”）因与被上诉人黄尚玉房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初3928号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月21日受理后，依法组成合议庭。于2021年3月23日传唤当事人到庭参加法庭调查。上诉人的共同委托诉讼代理人李剑全、麦志，被上诉人黄尚玉到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。 绿城环保、覃志杰、绿城环监上诉称，1、请求依法改判一审判决书中的第一项,判决三上诉人仅支付房屋租金89367.5元,不承担该款利息;2、请求撤销一审判决书中的第二项,判决三上诉人无需向被上诉人支付2019年5月19日至2020年12月15日房屋租金;3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法官认定本案事实有误。被上诉人在一审庭审中已明确承认事实，2019年5月25日,被上诉人因为担心三诉人搬完全部设备设施后不支付拖欠的89367.5元的房租,于是将房屋上锁，阻止三上诉人继续搬迁,要行使留置权,一定要三上诉人将89367.5元房租付清后才开锁给三上诉人。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条规定:一方当事人在法庭审理中,或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中,对于己不利的事实明确表示承认的,另一方当事人无需举证证明。上诉人阻止三上诉人清退房屋,上诉人已亲口承认,有一审庭审笔录为证,一审的主审法官也听得明明白白,但是却在一审判决书中的第10页认定“上诉人辩称原告黄尚玉阻止其清退房屋,没有证据证实”,这一认定实属罔顾事实的枉法裁判。二、三上诉人确实是拖欠房屋租金,但是不应承担逾期付款的利息:双方于2019年5月17日签订《房屋租赁合同终止协议书》,但是被上诉人却于5月25日违反此协议书,阻止三上诉人清退房屋,直到2020年12月15日在一审法院的主持下才开锁让三上诉人清退房屋;况且双方于2019年9月16日才明确三上诉人拖欠的房租为89367.5元,此时被上诉人已处于违约状态,三上诉人不支付房租是行使不安抗辩权的正当行为,不应承担任何的逾期付款的违约责任。三、一审不认可被上诉人在一审中关于阻止三上诉人清退房屋的自认,从而判令三上诉人向被上诉人支付2019年5月19日至2020年12月15日房屋租金207533元,也是罔顾事实的错误判决,一味地偏袒被上诉人:1、本案中三上诉人已将涉案房屋的主要部分清理完毕,只剩下屋外的二层板房未清除,三上诉人交付过程确实存在一定的瑕疵,但是并非是导致房屋2019年5月19日至2020年12月15日未能再次出租的主要原因,导致涉案房屋空置的原因被上诉人在一审中已自认:是因为市场原因导致的未能出租;2、根据《合同法》第一百一十九条规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。所以即使是三上诉人交房的过程中存在瑕疵,但是被上诉人完全可以自行整理房屋,而不是任由其损失扩大。一审判决三上诉人承担交房后20个月房租,明显地偏袒被上诉人,实属枉法裁判。综上所述,上诉人认为一审判决认定事实错误,判决适用法律错误,应依法改判第一项、撤销第二项。 黄尚玉答辩称，一、一审法院认定事实清楚,适用法律正确。一审中上诉人未提供任何证据证明被上诉人黄尚玉存在阻止上诉人清退房屋的行为,同时被上诉人黄尚玉并没有阻止上诉人清退房屋,反而是督促上诉人尽快搬离、办理退房手续等(佐证有:2019年5月17日答辩人与被答辩人3签订《房屋租赁合同终止协议书》要求上诉人于2019年5月30日前移清在出租房办公物品。但上诉人一直不移清;还有:2020年8月11日被上诉人再次给上诉人发出书面通知《关于立即支付租房费用、占用费、滞纳金,腾退归还房屋的通知》要求上诉人于2020年8月15日前支付给被上诉人房租费、占用费、滞纳金,2020年8月20日前完成拆除、清空属于上诉人占有在被上诉人出租房内、房外的所有设备、设施以及维修损坏部分,恢复原貌并移交房门钥匙、办理退房手续给被上诉人,但上诉人还是我行我素、置若罔闻,一直都不清退、不腾空房屋,也不付费。)故一审法院认定事实清楚,适用法律正确。至于上诉人在《民事上诉状》“事实与理由”第一条中诉说被上诉人已在一审庭审过程中已明确承认2019年5月25日锁门阻止上诉人搬运其办公物品、办公设备设施一事,纯属上诉人捏造事实。反过来说,假设被上诉人在超过约定的移清搬出时间期限后上诉人仍然未移清搬出占有被上诉人出租房物品、设备等财产而被上诉人真的锁紧大门的话,也是出于对上诉人财产的保护,但不构成阻止、拒绝上诉人移清搬出其物品、设备等财产的借口。理由是:(一)上诉人承认在被上诉人出租房还占有他们的物品,包括十几万元的移动板房(一审三被告的共同诉讼代理人麦志手写给一审审判员的《答辩意见》书中标明);(二)上诉人已搬出被上诉人出租房在外办公近两年,但上诉人及其手下还握有被上诉人出租房房门和大门多把钥匙,万一上诉人内部出现内鬼,蓄意破坏或盗取上诉人占有在被上诉人出租房的物品、设备等财产然后嫁接到被上诉人身上怎么办。(三)多年来被上诉人通讯联系方式一直不变,假如上诉人真的想移清搬出他们的物品、办公设备等财产随时随地都可以电话或发短信或邮件跟被上诉人联系开门,又假如被上诉人阻止、拒绝上诉人移清搬出他们的财产,上诉人可在百般无奈的情况下报警或依法诉求,申请法院维权,但上诉人并没有这样做。所以说上诉人在《民事上诉状》书中第一条提出的“事实和理由”不成立。二、一审中上诉人已同意支付逾期利息,现提出不应承被担的主张不成立。原审中黄尚玉按照2017年新2版《房屋租赁合同书》的约定,承租人逾期交付租金的,每日以年租金1%支付滞纳金给出租人,上诉人答辩称该约定明显过高,请求人民法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。一审法院已采纳了上诉人的答辩意见,属于法官自由裁量权范围,符合法律规定。从上诉人现提出不应承担逾期利息的辩称和几年来被上诉人与上诉人打交道,上诉人为人表现情况可以看出,上诉人不讲诚信以占有他人利益为目的，已经扭曲了做人的基本底线。故上诉人现提出不应承担逾期利息的主张不成立。三、判令三被答辩人支付2019年5月19日之前所欠租金89367元和2019年5月19日至2020年12月15日的房屋租金207533元有事实和法律依据。2019年5月19日之前所欠租金89367.5元已有被告所立的协议书为证。至于2019年5月19日至2020年12月15日的房屋租金207533元,根据《中华人民共和国合同法》相关规定,房屋承租方应在约定时间内履行移清义务,由于上诉人未移清办公物品一直占用房屋(佐证有:2020年11月17日一审庭审过程中三被告的共同委托诉讼代理人麦志手写《答辩意见》给审判员也承认被告在原告人出租房占有未清理的物品,“包括价值十多万元的移动板房”;还有2020年11月26日一审法官牵头、被告和原告三方一起到出租房清点被告人尚未清退的办公物品、设备设施现场的《现场查看笔录》三被告的共同委托诉讼代理人麦志也签字认可,再有2020年12月15日又是一审法官牵头、被告和原告三方到原告人出租房现场验收的《现场查看笔录》,三被告的共同委托诉讼代理人麦志也签字认可。并且在法官的敦促下,被告人才现场移交出租房房间和大门钥匙给原告方),使被上诉人黄尚玉无法再次出租收益。上诉人占有使用房屋从2019年5月19日至2020年12月15日,根据《合同法》第二百三十六条【续租】租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。故2019年5月19日至2020年12月15日,双方之间已形成不定期租赁合同关系,被告应按原合同支付房屋租金给原告。故一审法院按照原合同的月租金11000元计算,判令上诉人向被上诉人黄尚玉支付合同到期之后被告退出原告房屋之日即2020年12月15日的租金共计207533元的房屋租金有事实和法律依据。综上所述,答辩人认为,被答辩的上诉请求没有事实根据和法律依据,因而是不成立的。为此,请求二审法院主审法官结合事实为依据,以法律为准绳,依法判决驳回被答辩人的上诉请求,以便维护答辩人的合法权益。 黄尚玉向一审法院起诉请求，1、判令被告百色绿城咨询公司、被告覃志杰、被告百色绿城监测公司向原告支付2014年4月18日至2019年4月18日房屋租金89367.5元及迟延支付租金所产生的滞纳金656040元（滞纳金按合同约定的月租金11000元从2019年5月18日暂计至2020年9月25日，之后的滞纳金照此计付至三被告付清房租之日止）；二、判令被告百色绿城咨询公司、被告覃志杰、被告百色绿城监测公司支付占用房屋使用费176000元（房屋占用使用费按原合同的月租金11000元从2019年5月18日起至2020年9月25日共16个月，之后的房屋占用使用费照此计算至三被告退房之日止）；三、判令被告百色绿城咨询公司、被告覃志杰、被告百色绿城监测公司清理搬运房屋内的残留设备设施、腾空房间和后院场地，恢复原貌给原告；四、本案诉讼费由三被告承担。 一审法院查明，被告百色绿城咨询公司是被告覃志杰的一人有限责任公司。2014年4月22日，原告黄尚玉与被告百色绿城咨询公司签订了一份《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议书》，约定原告将其位于百色市右江区房屋中1-3层6大开间约300㎡及楼梯走道、厨房和房屋第四层后房至第六层后房出租给被告百色绿城咨询公司铺面经营和居住，租期为三年即2014年4月18日至2017年4月18日，1-3层6大开间约300㎡及楼梯走道、厨房约300㎡及楼梯走道和厨房每月租金为6000元，风险抵押金6000元。房屋第四层后房至第六层后房每月租金为2000元。2017年4月18日合同期满后，原告与被告百色绿城咨询公司重新签订2017年新2版《房屋租赁合同书》，约定被告继续租用原告该房除第四层前房和第六层厨房和露天阳台外约900平方米建筑面积和场地面积用于铺面经营、办公和存放设备仪器等，租赁期为2017年4月18日至2020年4月18日。租赁期满后，如被告百色绿城咨询公司不再租用，由被告于2020年4月25日前清退房屋给原告。每月租金11000元，风险的抵押金11000元。被告百色绿城咨询公司必须按期支付租金，如有逾期交付，被告应按年租金的1%支付日滞纳金给原告。合同签订后，房屋租金均由被告覃志杰从个人帐户支付原告。2019年5月前，被告将办公地点转移到其他地方办公，2019年5月17日，原告到被告百色绿城咨询公司处协商，要求解除2017年新2版《房屋租赁合同书》，但被告百色绿城咨询公司却未出面，而是由被告百色绿城监测公司与原告商谈合同终止事宜，当日，双方签订了《房屋租赁合同终止协议书》，终止原、被告的房屋租赁合同关系，被告百色绿城咨询公司定于2019年5月30日清退房屋给原告。但到期后，被告却未能履行清房义务。2019年9月16日，原告到被告百色绿城咨询公司结算房屋租金，被告百色绿城咨询公司在《黄尚玉房屋租金对账确认单》上签字，确认尚欠原告2014年4月18日至2019年5月18日房屋租金89367.5元。2020年8月11日，原告向被告发出《关于立即支付租房费用、占用费、滞纳金，腾退归还房屋的通知》，2020年8月13日，被告百色绿城咨询公司、被告百色绿城监测公司共同作出《答复黄玉尚先生的函》，承认尚欠原告房屋租金89367.5元，并称租房里面还有十几万元的固设备、设施未搬走。双方因多次协商未果，原告故诉本院。在审理过程中，本院于2020年11月26日主持双方到现场勘查，发现被告百色绿城咨询公司在原告房屋一楼有四套内监控摄像头、房子后面有二层板房。在二楼后房有监控摄像头，在前房有三米左右自来水管、水龙头、监控摄像头未拆除。在三楼前房有监控摄像头、水龙头、二米左右自来水管，在后房有水泥案板、监控摄像头、中间隔断帘、一块破损的玻璃窗。在四楼后房分隔成四个小房间，在第一小房间的地上有药品，在第三小间有塑料排风管、监控摄像头、金属排风管、药品等。在第五楼的后房有水泥案板、排风管道、监控摄像头。在六楼有监控摄像头、排风管道、两张办公桌、药袋、样品袋、药瓶。另有原告放置的挂扇一个、柜式空调一台。被告百色绿城咨询公司定于2020年12月15日前搬走所有物品，并恢复房屋原状给原告。2020年12月15日，本院主持双方到租房进行查验，被告百色绿城咨询公司已搬走自己的所有物品并恢复房屋原状给原告。上述事实，有原告黄尚玉提交的1、原告身份证复印件、企业信用信息公示版、身份证复印件、《房屋租赁合同书》、《房屋租赁和同补充协议书》、《房屋租赁合同书》（2017年新2版）、《房屋租赁合同终止协议书》、《黄尚玉房屋租金对账确认单》、《关于立即支付租房费用、占用费、滞纳金，腾退归还房屋的通知》、《答复黄尚玉先生的函》、覃志杰老板租房付款情况统计和银行流水账、10张照片、最高法判例、与覃志杰的短信记录；被告百色绿城咨询公司、被告覃志杰、被告百色绿城监测公司共同提交的招租公告、2018年我公司和原告的通话记录在案佐证，这些证据真实合法，与本案有关联，一审法院地予以确认。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告百色绿城咨询公司与原告黄尚玉签订房屋租赁合同后承租原告黄尚玉位于百色市右江区房屋和房屋后面的场地。截止2019年5月17日双方解除房屋租赁合同，被告百色绿城咨询公司尚欠原告黄尚玉2014年4月18日至2019年5月18日房屋租金89367.5元，事实清楚，证据充分，应当予以支付。原告诉请被告按按年租金1%支付日违约金的主张，因双方约定按年租金1%支付日违约金过高，违反法律规定，本院应予以调整，并判决被告按中国人民银行同期同类贷款一年基准年利率4.75%从2019年5月19日至被告付清租金之日止计付违约金给原告。原告诉请三被告支付占用房屋使用费176000元，鉴于被告百色绿城咨询公司没有按《房屋租赁合同终止协议书》约定在2019年5月30日恢复原状、清退房屋给原告，且一直存放有关财物在原告房屋内，对原告在合同到期后未能出租房屋有一定影响，同时损害原告的利益。本院结合被告的过错情况、双方原定的房屋月租金11000元的基础之上，判决由被告百色绿城咨询公司按月租金11000元从2019年5月19日起至2020年12月15日止共18个月26天支付房屋租金207533元给原告。原告提出被告清退房屋、后院场地，恢复原状的诉请，经本院主持调解，被告已于2020年12月15日清退房屋、后院场地并恢复房屋原状给原告，本院不再判决处理。被告百色绿城咨询公司辩称原告黄尚玉阻止其清退房屋，没有证据证实，本院不予采纳。被告百色绿城咨询公司是被告覃志杰的一人有限责任公司，被告覃志杰在本案当中以个人名义代公司支付房屋租金，应视为个人财产与被告公司财产混同，应与被告百色绿城咨询公司共同承担支付房屋租金责任。被告百色绿城监测公司在《房屋租赁合同终止协议书》、《答复黄尚玉先生的函》签字盖章，确认其与被告百色绿城咨询公司共同拖欠原告黄尚玉房屋租金89367.5元，视为该公司对被告百色绿城咨询公司拖欠原告房屋租金债务的加入，应与被告百色绿城咨询公司共同承担支付房屋租金责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、被告百色绿城咨询公司支付2014年4月18日至2019年5月18日房屋租金89367.5元及该款利息（以租金89367.5元为基数，按中国人民银行同期同类贷款一年基准年利率4.75%从2019年5月19日至被告付清租金之日止）给原告黄玉尚；二、被告百色绿城咨询公司支付2019年5月19日至2020年12月15日房屋租金207533元给原告黄玉尚；三、被告覃志杰、被告百色绿城监测公司对被告百色绿城咨询公司的上述租金承担共同支付责任；四、驳回原告黄尚玉的其他诉讼请求。案件受理费13014元，减半收取6507元，由原告黄尚玉负担4332元，由被告百色绿城咨询公司负担2175元。 在二审期间。双方当事人未向法庭提供证据。综合全案证据，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人应否支付尚欠房屋租金89367.5元的利息;2、上诉人应否支付被上诉人2019年5月19日至2020年12月15日房屋租金的损失。 关于上诉人应否支付尚欠被上诉人房屋租金89367.5元的利息的问题。上诉人确实是拖欠被上诉人房屋租金,这事实上诉人也认可。当上诉人与被上诉人为房屋租金发生争议时，上诉人应当按双方签订《房屋租赁合同终止协议书》计算房屋租金支付,上诉人未支付房屋租金过错在先。关于上诉人主张双方于2019年9月16日才明确三上诉人拖欠的房租为89367.5元，拒绝支付尚欠房屋租金利息的问题。由于双方签订《房屋租赁合同终止协议书》中已约定计算房屋租金的方式，是可以明确计算，即使数额上存在争议也不是很大。上诉人以此理由拒绝支付尚欠房屋租金利息，本院不予支持。故上诉人还应支付尚欠被上诉人房屋租金89367.5元的利息，一审判决正确，本院予以支持。 关于上诉人应否支付被上诉人2019年5月19日至2020年12月15日房屋租金的损失的问题。首先，从本案事实看，上诉人共同于2020年8月13日作出《答复黄玉尚先生的函》，自认租房里面还有十几万元的固定设备、设施未搬走，对上诉人主张被上诉人是市场原因导致的本案房屋未能出租的事实，本院不予采信。其次，从双方发《函》内容来看，都没有主动找第三方协调（也未提出诉前执行）、对物品提存，腾出房屋、恢复原状。双方当事人而是放任损失的扩大，直到一审法院主持双方到现场勘查才恢复房屋原状，对被上诉人2019年5月19日至2020年12月15日房屋租金的损失，双方当事人都有过错。再次，从当事人过错来看，双方当事人都有义务防止损失的扩大，但双方当事人都未作为，故对该损失各担50%，其他上诉人也要承担共同支付责任。最后，一审法院判决“二、百色绿城咨询公司支付2019年6月1日至2020年12月15日房屋租金207533元给黄玉尚”确实欠妥，双方应各承担本案损失一半，即本院予以更正为“百色绿城咨询公司支付2019年6月1日至2020年12月15日房屋租金103766.5元给黄玉尚”。 综上所述，上诉人百色市绿城环保咨询有限责任公司、覃志杰、百色市绿城环境监测工程有限责任公司的上诉理由部分成立。一审判决认定事实清楚，判决部分正确，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初3928号民事判决第一、三、四项； 二、变更百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初3928号民事判决第二项为“上诉人百色绿城咨询公司支付2019年6月1日至2020年12月15日房屋租金103766.5元给被上诉人黄玉尚”。 一审案件受理费6507元，由被上诉人黄尚玉负担4332元，由上诉人百色绿城咨询公司负担2175元；二审案件受理费4737元（上诉人百色市绿城环保咨询有限责任公司、覃志杰、百色市绿城环境监测工程有限责任公司已预交），由上诉人百色市绿城环保咨询有限责任公司、覃志杰、百色市绿城环境监测工程有限责任公司负担2368.5元，被上诉人黄玉尚负担2368.5元。 本判决为终审判决。 审判长  张力夫 审判员  凌 除 审判员  玉 江 二〇二一年四月八日 书记员  覃 静