北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初5278号原告：周莉莉，女，1965年8月29日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，住北京市海淀区，公民身份号码×××。被告：北京首开中晟置业有限责任公司，住所地北京市顺义区向阳西路北侧（马坡农工商联合总公司），统一社会信用代码91110000061261861J。法定代表人：熊文利，执行董事。委托诉讼代理人：郑欣，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，北京金诚同达律师事务所律师。原告周莉莉与被告北京首开中晟置业有限责任公司（以下简称首开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，依法由审判员张莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告周莉莉，被告首开公司之委托诉讼代理人郑欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周莉莉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告同意按合同约定支付逾期交房违约金，2019年11月1日至2020年1月15日止，共计76天，以人民币1069000元为基数，按合同中约定的违约金付款为日万分之二计算，即赔付16248.8元人民币。之后，原告要求被告继续履行赔偿金即2020年1月16日至实际收房日2020年6月16日为止，赔偿151天，即32283.8元人民币；2.请求法院判令被告支付2019-2020年的采暖费，共计892.73元；3.案件受理费由被告负担。事实和理由原告于2017年9月27日与被告签订《北京市商品房预售合同》（限价商品房）。合同约定被告于2019年10月31日前交付房屋，但被告至2020年1月15日通知交房，其通知书告知于当日办理房屋交接手续。由于如下原因导致第一次没有收房：一、合同明确“出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该限价房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该限价房的前提条件”。但是被告方所发出的房屋交付通知中的收房流程以及现场公告和实际收房流程，严重违反了合同约定。收房当天的流程就是先缴纳契税，签署和缴纳物业费等完成之后，才可以验房收房，业主向被告说明要求先验房后缴费，但被告不同意，进而发生冲突，导致两次寻求110出警帮助协调。二、其通知书告知于当日办理房屋交接手续；原告在办理时，被告在未出示任何测量文书及其他文件的情况下，要求原告交付各种款项，被告在通知业主收房后，原告得知整个小区只有9、10、11号楼公共部分未铺设地砖，等等原因要求给出合理解释，但无人理睬，之后经过全体业主维权，有关部门回复给与铺设地砖。被告于2020年1月21日贴出通知，就该楼及其他两栋住宅楼二楼以上进行增项施工，后在被告向小区业主出具的回复函得知，增项施工于2020年5月完工。后经在顺义区住建委查询得知，被告的实测面积技术报告书于2020年1月21日备案。原告在2020年5月30日收到被告发出的《交房通知书》。根据交房通知书安排交房日期是2020年6月16日，被告没有在收房通知中提及违约金的计算日期，收房现场开发商提供的违约金的截止日期到2020年1月15日，原告和被告无法就违约金赔偿截止日期达成共识。原告认为，被告的行为严重违反了合同约定，2020年1月15日并未达到交房条件，且没有按照住建委的规定完成备案，属于违约行为，应按合同约定的方式支付违约金。被告实际收房时间是2020年6月16日，2019-2020年采暖季没有入住，不存在采暖费用，在缴纳2020-2021年采暖费时，被告强行收取2019-2020年采暖费892.73元。在原告与被告多次沟通无果的情况下，为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院根据相关法律规定及合同约定，支持原告的全部诉讼请求。被告首开公司辩称：一、被告书面通知原告于2020年1月15日办理房屋交接手续，已履行交房义务。原告无正当理由拒绝收房，应自行承担后果。被告自2020年1月15日之后不应支付违约金。根据原告与被告签订的《商品房预售合同》补充协议第七条第四款的约定，如由于买受人的原因导致双方未能在约定的交付日期五日内办理完毕该房屋交接手续的，视为出卖人已按《预售合同》约定的交付日期交付了该房屋。被告通知原告于2020年1月15日办理房屋交付手续，且房屋完全符合《商品房预售合同》第十二条约定的交付条件。根据《商品房预售合同》上述约定，因原告自身原因未完成房屋交接手续的，视为答辩人已交付该房屋，即房屋交付日期应为2020年1月15日，答辩人同意向原告支付2019年11月1日至2020年1月15日逾期交付的违约金，但1月15日之后不应再计算违约金。二、办理房屋交付手续的过程中，现场允许业主先查验房屋之后再缴纳契税等其他费用。在交房现场，被告允许业主先查验房屋，再缴纳契税等其他费用，被告并未因查验房屋与业主产生争议和冲突。被告在信访答复意见书中，已经明确向业主进行了书面答复。三、实测面积技术报告书备案不属于房屋交付时的必备条件。《预售合同》第十二条交付条件中，约定房屋交付时应当具有“有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书”，但并未将该报告书备案作为房屋交付条件。北京市东城区房屋管理局测绘二所已于2019年11月25日出具了原告房屋所在的11#住宅楼的《房屋面积测算技术报告书》，且被告也将该报告书于2020年1月15日在办理房屋交接手续的现场进行了公示，满足了房屋交付条件。且该报告书已于2020年1月21日进行了首次备案，后因楼号变更（施工楼号变更为公安楼号）于4月26日再次进行备案。四、原告所在住宅楼增项施工并非未完工事项，进行增项施工不属于房屋未达到交付条件的情形。《商品房预售合同》项下的房屋于2018年11月25日通过了设计变更，取消了小区9#、10#、11#楼首层以外的公共区域地砖铺贴，改为水泥砂浆。《预售合同》第十条第（一）款约定：“经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购限价商品住房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1.该限价商品住房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式。”因此，住宅楼公共区域是否铺设地砖不属于上述情形，不需书面通知买受人，被告有权自行决定设计变更。在房屋交付前，原告所在住宅楼的公共区域已按照设计变更之后的方案完成了施工，被告已取得北京市顺义区住房和城乡建设委员会的《工程竣工验收备案表》，房屋符合设计文件和《商品房预售合同》的规定，已完全达到交付条件。在集中办理房屋交付之后，考虑到业主需求及政府要求，被告为上述楼栋加铺地砖，因疫情影响，2020年4月2日开始施工，5月5日施工完成。但该增项施工并不影响办理房屋交接手续，也不属于房屋未达到交付条件的情形，以此为由要求被告支付逾期交付违约金毫无事实和法律依据。五、天然气的交用符合合同约定，不属于未达到交房标准的情形。涉案房屋天然气管道在房屋交付使用前已铺设完毕，与市政燃气管道连接并通过竣工验收，已经达到合同约定的使用条件，在竣工验收之后，开发商与燃气公司对进行竣工结算，交齐结算款之后，由燃气公司进行集中通气点火，该程序并非房屋交付的前置条件。对于业主，燃气的实际使用需要在装修完毕二次验收之后才能实际使用燃气，这也并非合同约定的“天然气达到使用条件”的真实含义。另外，《商品房预售合同》第十三条约定：“上下水、市政双路供电、供暖、燃气、电话同信线、有线电视线在约定日期未达到约定条件的，出卖人应采取相应补救措施，保障买受人正常的居住生活，并保证在交付使用后180天内，达到使用条件。”即使市政基础设施在约定日期确未达到约定条件，也不等于房屋未达到交付条件不能交房。被告不应因此承担逾期交付的违约责任。六、原告支付的2019-2020年度供暖费为2020年2月1日至2020年3月15日，共44天。被告通知原告2020年1月15日办理房屋交接手续，原告无正当理由拒绝收房，视为房屋已交付，此后的供暖费用应由原告承担。本院经审理认定事实如下：2017年9月28日，首开公司作为出卖人与买受人周莉莉签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房）（合同编号为Y2059195，以下简称合同），合同还包括附件一《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》；附件二《共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明》；附件四《计价方式与房款的其他约定》，附件五《付款方式及期限的约定》，其中载明买受人已向出卖人支付首期房款人民币566926元，买受人保证余款人民币500000元应于本项目符合商业贷款放款条件后，2017年11月20日前到达出卖人指定账户；附件六《装饰装修及设备标准的约定》；附件七《关于前期物业管理的约定》；附件八《该限价商品房所在楼栋本期的项目建设方案》；附件九《该限价商品住房的建筑设计文件所标注的建筑隔声情况和环境影响评价文件所表征的所在地声环境状况》；附件十《补充协议》。合同第三条“基本情况”约定，该限价商品房为第一条规定项目中的11#住宅楼（限价商品房）；出卖人委托预测该限价商品住房面积的房产测绘机构是北京市东城区房屋管理局测绘二所，其预测建筑面积共82.35平方米。其中，套内建筑面积62.87平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.48平方米。合同第五条“计价方式与价款”约定，按照建筑面积计算，该限价商品住房单价为每平方米人民币12956元，总价款人民币1066926元。合同第十条“设计变更的约定”约定，（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购限价商品住房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1.该限价商品住房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同附件十《补充协议》第四条约定，本条为《预售合同》第九条及第十条的补充约定。双方确认：将《预售合同》第十条第（一）款中约定“出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内”修改为“出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起60日内”。《预售合同》第九条及第十条所约定的规划变更及设计变更不包括出卖人根据《预售合同》订立后国家和北京市新颁布的法律、法规、规章或有关政府主管部门的要求必须进行的变更。《预售合同》第九条及第十条所约定的规划变更及设计变更不包括该房屋各类室内外管道（如上下水、供暖，天然气等）位置、各类风道（如厨卫排风等）位置、各类强弱电插座位置，空调、厨具和洁具设计预留位置及室内门洞大小、位置，室内门窗大小、形式、绿化、院落、道路等房间、空间尺寸和位置的所有变更。涉及以上的变更、出卖人与买受人双方一致确定，出卖人无需通知买受人或征得买受人的同意，亦无需告知买受人该等变更，买受人不能以该等变更为由要求出卖人承担违约或其他责任。在《预售合同》生效之日前发生的规划、设计变更，出卖人无需通知买受人或征得买受人的同意，亦无需在签订《预售合同》时告知买受人该等变更，买受人不能以该等变更为由要求出卖人承担违约或其他责任。在《预售合同》生效之日后发生的规划、设计变更的，如该等变更不包括《预售合同》第十条第（一）款所列项目或未影响买受人对该房屋的使用的，出卖人无需通知买受人或征得买受人的同意，买受人也无权退房。出卖人可自行进行该等变更，并无需向买受人进行补偿。合同第十二条“交付条件”约定，（一）出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该限价商品住房。（二）该限价商品住房在交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1.该限价商品住房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定，燃气2019年10月31日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：上下水、市政双路供电、供暖、燃气、电话通信线、有线电视线在约定日期内未达到约定条件的，出卖人应采取相应补救措施，保障买受人正常的居住生活，并保证在交付使用后180天内，达到使用条件。合同第十四条“逾期交房”责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该限价商品住房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十五条“面积差异处理”约定，该限价商品住房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的限价商品住房面积实测技术报告书，并向买受人提供该限价商品住房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中一项超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同第十六条“交接手续”约定，交接该商品住房时，该限价商品住房已经有建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该限价商品住房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该限价商品住房的前提条件。查验该限价商品住房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照附件十：补充协议处理。该限价商品住房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。合同附件十第七条约定，本条为《预售合同》第十六条的补充约定。第一款：本款为《预售合同》第十六条第（一）款的补充约定。在出卖人与买受人双方办理该房屋交接手续前，如买受人提出查验房屋的，出卖人应配合买受人实施现场看房，在买受人实施房屋查验后，双方应按本条的相关约定办理房屋交接手续；如买受人未提出查验房屋的，双方应直接按照本条约定办理房屋交接手续。双方并确认，在双方办理房屋交接手续时，除本条第三款规定的应由物业管理公司直接向买受人交付的文件外，在出卖人向买受人出示了《预售合同》第十二条第（二）款所列条件并单方签署《房屋入住通知单》的情形下，视为出卖人已完全具备根据《预售合同》和本补充协议交付该房屋的条件。在前述情形下，除非双方另有约定或出现《预售合同》第十七条第（二）款所述买受人有权退房的情况发生，买受人不得拒绝办理房屋交接手续，否则按照本条第四款约定处理。庭审中，原告称被告2020年1月15日通知其收房，当时原告去了，但是没有收房，双方确认涉诉房屋于2020年6月16日完成交付。原告要求被告支付违约金的理由如下：1.被告通知原告于2020年1月15日收房，但要求原告交纳物业费、取暖费以及面积补差款后方可进行验房、收房，该程序违反住建委《商品房销售管理办法》，违反合同约定；2.被告在2020年1月15日通知收房时未取得房屋实测面积备案，违反合同约定；3.被告在通知收房时楼道未铺设地砖，不符合交房条件；4.燃气未达到交付使用条件。本案在审理过程中，被告提交《设计变更通知单》，证明涉诉房屋楼道最初设计方案有铺贴地砖，后于2018年9月25日进行设计变更。前述《设计变更通知单》内容如下：工程名称：9#住宅楼（限价商品房）等4项，设计单位名称北京中厦建筑设计研究院有限公司，日期2018年9月25日，图号9#、10#、11#楼，变更内容：根据建设单位要求，装修做法按如下执行：1.因楼梯间楼梯踏步为成品楼梯，楼梯间地砖取消，休息平台改为50mm细石混凝土水泥砂浆；2.公共部分的前室、走廊地面：首层铺地砖，地下和二层以上面层地砖改为水泥砂浆；等等。签字栏中显示有设计单位北京中厦建筑设计研究院有限公司公章及签字，建设（监理）单位签字，施工单位签字。被告提交《建设工程规划核验意见》《工程竣工验收备案表》《房屋面积测算技术报告书》《分户验收记录》《房屋质量保证书》《房屋建筑使用说明书》等证明涉诉房屋符合交房条件。《工程竣工验收备案表》显示包含涉案××住宅楼（限价商品房）在内的房屋于2019年12月30日进行工程竣工验收备案，竣工验收时间为2019年12月27日。《房屋面积测算技术报告书》显示北京市东城区房屋管理局测绘二所于2019年11月25日就涉诉房屋所在项目出具面积测算报告，其中显示涉诉房屋建筑面积82.51平方米，套内建筑面积（含阳台）63.04平方米，阳台建筑面积4.16平方米，分摊的共有公用建筑面积19.47平方米。北京市顺义区住房和城乡建设委员会于2020年1月21日向被告出具房产测绘成果审核办理结果通知书，通知被告申请办理的顺义区××住宅楼（限价商品房）等20项（顺义区××××××地块R2二类居住用地限价商品住房项目）房产实测绘成果审核通过。原告要求被告支付取暖费的期间是2020年2月1日至2020年3月15日，理由是原告没有入住，不存在采暖费用，在缴纳采暖费时，被告强行收取892.73元。上述事实，有当事人陈述、《北京市商品房预售合同》及附件、《北京市商品房预售合同》（限价商品住房）补充协议、设计变更通知单、房屋面积测算技术报告书等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。原、被告签署的《北京市商品房预售合同》及各附件系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人应该按照约定履行各自义务。对于原告提出的要求被告支付违约金的各项理由，关于原告主张2020年1月15日交房时涉诉房屋走廊地面未铺贴地砖。涉诉房屋之设计单位北京中厦建筑设计研究院有限公司于2018年9月25日对涉诉房屋进行了如下设计变更“公共部分的前室、走廊地面二层以上面层地砖改为水泥砂浆”，现涉诉房屋所在楼层为五层，根据合同第十条第一款约定“经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购限价商品住房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内（后合同附件十补充协议第十条将该期限修改为60日内），书面通知买受人。1.该限价商品住房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”及合同附件十第四条中约定“在《预售合同》生效之日后发生的规划、设计变更的，如该等变更不包括《预售合同》第十条第（一）款所列项目或未影响买受人对该房屋的使用的，出卖人无需通知买受人或征得买受人的同意，买受人也无权退房。出卖人可自行进行该等变更，并无需向买受人进行补偿。”故，原告以“2020年1月15日交房时涉诉房屋走廊地面未铺贴地砖”为由要求被告支付逾期交房违约金，与合同约定不符，本院不予支持。关于原告主张的2020年1月15日交房时涉诉房屋未进行实测面积备案。北京市东城区房屋管理局测绘二所于2019年11月25日就涉诉房屋所在项目出具《房屋面积测算技术报告书》，根据合同第十二条“交付条件”中关于面积测绘的约定“有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书”，房屋面积测算报告书备案并非房屋交付的必备条件，故原告以“2020年1月15日交房时涉诉房屋未进行实测面积备案”为由要求被告支付逾期交房违约金，与合同约定不符，本院不予支持。关于原告主张的燃气未达到交付使用条件。根据双方合同约定，燃气2019年10月31日达到使用条件。原告认为达到使用条件就是业主能够立刻使用，但关于燃气的交付使用条件是指开发商交付房屋时，燃气管道已经与市政管道连接且通过验收。且根据合同约定的补救措施，如燃气未在约定日期达到约定的条件，出卖人保证在180日内使其达到使用条件。故对于原告主张的燃气未达到使用条件，本院难以支持。关于原告主张被告的收房流程严重违反合同约定为由要求被告支付逾期交房违约金。根据本院在其他案件中查明的事实，确有部分业主补交房屋面积差价费用后，即可查验房屋。故原告主张收房流程违反合同约定，在其没有提交充足证据的情况下，本院不予支持。另，根据合同第十二条“交付条件”中“出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该限价商品住房”，及合同第十四条“逾期交房”责任中“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该限价商品住房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”的约定，被告应于2019年10月31日前向原告交付涉诉房屋，现由于被告原因直至2020年1月15日交房，故应向原告支付2019年11月1日至2020年1月15日期间的违约金，具体数额，本院予以核算。综上，本院确认涉案房屋在2020年1月15日已经达到相关的收房条件。原告以收房流程存在瑕疵、未铺设地砖等为由不验收房屋，没有事实及法律依据，故对于原告主张的要求被告支付2020年2月1日至2020年3月15日期间取暖费的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告北京首开中晟置业有限责任公司支付原告周莉莉2019年11月1日至2020年1月15日期间逾期交房的违约金16217.32元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告周莉莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费518元（原告周莉莉已预交），由原告周莉莉负担415元（已交纳），由被告北京首开中晟置业有限责任公司负担103元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员  张 莉二〇二一年四月二十八日法官助理  杨 杰书 记 员  张宏云