西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初21663号原告：李翼臣，男，汉族，1996年3月5日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：姚小刚，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。被告：西安市浐灞生态房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市浐灞生态区浐灞大道1号浐灞商务中心二期五楼503室。法定代表人：武海靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宁，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小龙，陕西金镝律师事务所律师。原告李翼臣与被告西安市浐灞生态房地产开发有限公司（以下简称浐灞房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告李翼臣委托的诉讼代理人姚小刚，被告浐灞房地产公司委托的诉讼代理人王小龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李翼臣诉称，2018年9月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告开发建设的位于西安市浐灞生态区XX路XX号XX地块的XX号房屋，房屋总价款人民币6420379元。被告应按照合同第九条、第十一条的约定于2018年9月1日前将竣工验收合格的房屋交付原告，如被告未在合同约定的期限内交付符合交付条件的房屋，应当按照合同第十二条的约定自交付期限届满之次日起按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同还对基础设施设备及其他配套设施的交付条件及交付时间、房屋产权登记以及房屋出现质量问题的处理等事项在合同正文及附件中进行了详细约定。合同签订前后，原告分四次付清了全部房款。被告在房屋及基础设施、配套设施等均未达到合同约定交付条件情况下，强行通知原告办理房屋交接手续，至今未向原告出示任何证明房屋验收合格的竣工验收备案文件，原告曾多次要求被告出示均被拒绝。因被告未能在合同约定期限内交付验收合格配套完善的房屋、未在法定期间内办理房屋所有权转移登记等，均构成违约，为维护原告合法权益，诉至法院。诉讼请求：1、被告向原告出示XX号房屋竣工验收备案表及房屋测绘报告；2、被告向原告支付自2018年9月1日起至起诉之日2020年6月12日逾期交房违约金人民币417324.64元，并按照642.04元每日承担从起诉之日起至房屋验收合格达到交付条件之日止的违约金；3、被告立即为原告XX号房屋办理房屋所有权转移登记；4、被告承担XX号房屋在达到合同约定的交付条件之前全部的物业费用；5、被告立即对XX号房屋存在的质量问题进行修复，并承担修复费用；6、被告向原告交付附赠车位（2个）；7、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告增加诉讼请求：被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金13482.8元（暂计算至2021年1月19日，实际按照每日642.04元计算至办理房屋所有权证书登记之日止）。被告浐灞房地产公司辩称，一、在被告已向原告实际交付涉案商品房的前提下，原告主张逾期交房违约金计算至取得建设工程竣工验收备案证明之日无事实及法律依据。经被告书面通知，原告于2019年6月11日经验收后签字收房并正常使用至今。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，被告已履行完毕商品房的交付义务。涉案《商品房买卖合同（预售)》第十一条已明确对不能提供第九条约定的证明文件的责任进行了约定，即原告有权拒绝收房。而客观事实是原告在了解、知悉商品房实际情况后，仍选择接收该房屋，该接收行为是其真实意思表示，合法有效。二、原告购买的涉案商品房尚未届满产权办理期限。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条明确约定商品房办理权属登记的时间为交房之日起850日，该约定的期限尚未届满，且被告并非办理房屋所有权登记证书的有权机关。三、原告自接收商品房后正常使用，理应依照前期物业管理协议正常缴纳物业费用，原告要求被告支付该费用于法无据。四、房屋若存在质量问题可直接与物业沟通，将严格按照合同约定承担保修责任。原告现有证据不能证明涉案商品房存在质量问题。五、被告未向原告承诺赠送车位。涉案小区商品房包括独栋、联排的不同风格和户型，销售时间较长，被告根据不同销售时期推出的销售政策不同，最初向部分买受人承诺赠送使用权车位并记载于《商品房买卖合同（预售）》中，之后未向原告承诺赠送车位。综上，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。经审理查明，2018年9月20日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，预测建筑面积共407.27平方米，房屋总价6420379元。原告按约支付首付款，并办理按揭贷款。合同对商品房交付条件与交付手续、合同备案与房屋登记、违约责任等内容进行了约定。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条第二款公共服务及其他配套设施约定对小区绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库于2018年9月1日达到规划要求，未达到上述约定条件的，双方同意延期三个月，逾期仍不能达到约定条件的，自三个月届满之日起达到要求日期间的物业费由出卖人承担。第十一条约定，（一）出卖人应当在2018年9月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（(1)和(2)不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第(1)项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金。第二十条约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起850日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。2019年6月11日，原告填写《业主入住房屋验收表》，载明存在问题为3层主卧卫生间漏气。当日，原告填写《XX业主入住手续会签单》，该单在审核、签约、收费、物品发放及陪同验收的意见签署处均有相关人员签字。表格最后一行标注入住手续已办理完毕，原告在业主/委托人处签字。另查，涉案房屋所在小区的现物业公司为XX物业集团股份有限公司西安分公司。原告缴纳自2019年6月11日至2020年6月30日物业费等共计18602.28元。截止庭审之日，被告未向原告出示房屋竣工验收备案表及房屋测绘报告，庭审中被告称正在办理。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、业主入住房屋验收表、业主入住手续会签单等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人均应依约履行。涉案合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。同时，合同第十一条也约定了被告在交付商品房时有向原告出示合同第九条约定的证明文件的义务，故被告应当向原告出示XX号房屋建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。关于逾期交房违约金一节，根据合同第十一条约定，出卖人应当在2018年9月1日前向买受人交付该商品房，被告实际于2019年6月11日才向原告交付涉案房屋，原告同意接收该房屋，说明其要求与被告继续履行合同，故被告应当按照涉案合同第十二条之约定支付原告自2018年9月1日起至2019年6月11日止的违约金181696.73元（基数为6420379元，按日万分之一计算）。合同第十一条规定，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。被告虽未向原告出示合同第九条约定的证明文件，但原告并未在被告交付房屋时拒绝接收，故其要求被告按照合同第十二条约定支付2019年6月12日起至房屋验收合格达到交付条件之日止的违约金逾期交房违约金不符合双方之间的约定，本院依法不予支持。关于原告要求被告立即为原告XX号房屋办理房屋所有权转移登记以及被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金13482.8元（暂计算至2021年1月19日，实际按照每日642.04元计算至办理房屋所有权证书登记之日止）一节，根据合同第二十条约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起850日内取得该商品房的房屋所有权证书的……。本院认为，该条约定的850日，系对因被告原因导致原告无法取得房屋所有权证书承担违约责任的计算起始日期。本案中，被告实际于2019年6月11日向原告交付涉案房屋，原告至迟应当在2021年10月8日前取得该商品房的房屋所有权证书，但在此期间，被告均有配合原告办理涉案商品房的房屋所有权证书的义务。原告主张被告向原告XX号房屋办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，属责任表述不清，本院依法确认为被告配合原告向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并配合原告办理房屋所有权证书。因被告逾期配合办理房屋所有权转移登记的违约责任自商品房交付之日起850日之后起算，故原告主张被告承担逾期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告承担房屋在达到合同约定的交付条件之前的全部物业费用一节，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据合同第十条第二款约定，小区绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库于2018年9月1日达到规划要求，未达到上述约定条件的，双方同意延期三个月，逾期仍不能达到约定条件的，自三个月届满之日起达到要求日期间的物业费由出卖人承担。本案被告未能提交其公共服务及其他配套设施对小区绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库达到规划要求，故被告承担原告已支付的物业费18602.28元。关于原告主张被告立即对房屋存在的质量问题进行修复，并承担修复费用一节。在本案审理过程中，经本院释明，原告提出对涉案房屋进行质量鉴定，后又撤回。因原告主张房屋质量问题的诉请并不明确，且未提交有效证据证明其房屋的具体问题，故对此项诉讼请求，本院不予支持，如房屋存在质量问题，双方可通过物业进行协商维修，或原告自行维修后，对于产生的实际损失另行主张。关于原告要求被告交付两个附赠车位的请求，因双方对于赠送车位并未在商品房预售合同中予以约定，赠与车位与商品房预售合同纠纷不属于同一法律关系，故对原告该诉请，本院依法不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安市浐灞生态房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李翼臣出示XX号房屋建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；二、被告西安市浐灞生态房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李翼臣逾期交付房屋违约金181696.73元；三、被告西安市浐灞生态房地产开发有限公司于本判决生效之日起四十五日内与原告李翼臣共同向房屋登记机构申请办理位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋的房屋所有权转移登记，并配合原告李翼臣办理房屋所有权证书；四、被告西安市浐灞生态房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李翼臣物业费18602.28元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、   驳回原告李翼臣其余诉讼请求。本案案件受理费7762元，由原告李翼臣承担4153元，被告西安市浐灞生态房地产开发有限公司承担3609元。原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内将其应当承担的案件受理费一并支付原告 。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审 判 员    张  丽  华 二〇二一 年 五 月二十日 书 记 员    杨  婉  怡          打印：杨婉怡         校对：常思敏        2021年  月  日送达1