湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初1291号 原告：刘霞，女，1977年8月7日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 特别授权委托诉讼代理人：曾广富，湖南金州（怀化）律师事务所律师，执业证号××。 被告：怀化市大汉置业有限公司(以下简称：大汉公司)，住所地湖南省怀化市鹤城区紫东路大汉龙城兴龙府8号楼2层207号，统一社会信用代码91431200668581845N。 法定代表人：邹明。 特别授权委托诉讼代理人：张俭，湖南阳邵律师事务所律师，执业证号××。 原告刘霞与被告大汉公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘霞及其委托诉讼代理人曾广富，被告大汉公司委托诉讼代理人张俭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2017年4月1日起至2020年3月20日止的逾期交房违约金283260.69元（以总房款2613106元为基数，按日万分之一计算，共1084天）;2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年1月24日，被告以原告购买其商铺可以签订返租合同为条件，将其开发的位于怀化市鹤城区××小区项目中的第2幢1层102号房（设计用途:商业，建筑面积555.98平方米）出卖给原告，双方因此签订了《商品房买卖合同》（合同编号ＨＨ201701240058）和《补充协议》，并于同日签订了《怀化大汉龙城委托经营合同》。《商品房买卖合同》第四条第一款约定购房款为2613106元；第十一条约定:出卖人应当在2017年3月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；第十二条约定:双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十一条规定的证明文件。由于出卖人原因，未按本合同第十一条约定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告按约支付了全部购房款2613106元及相关费用，被告于2020年3月20日交房时才与原告签订《大汉龙城商品房交接书》。根据上述《商品房买卖合同》的约定及被告的违约事实，被告应当承担逾期交房的违约责任。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告大汉公司辩称：一、涉案房屋在签订《商品房买实合同》、《怀化大汉龙城委托经营合同》同时已实际交付。1.《商品房买卖合同》签约时间是2017年1月24日，同时签订了《怀化大汉龙城委托经营合同》，并将第一年的委托经营回报款在购房款中抵扣，因此，原告明显在签订《商品房买卖合同》的同时，已实际收取了委托经营回报(租金)，已认可房屋已同步实际交付。2.原告对涉案房屋委托大汉公司经营管理，由大汉公司支付收益回报。因此，原告对涉案房屋已投入使用，行使权利、取得收益，已实际取得房屋的占有、使用、收益权，此为原告接收房屋真实意思的表示，因此，涉案房屋已实际交付。二、原告于2020年4月8日才交纳物业维修基金，即使此后交房，被告也不构成违约。1.《商品房买卖合同》第十一条约定:“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期:“...(2)..乙方没有按约定付清购房款、支付商品房专项维修基金或者乙方要求延期交房的”。《补充协议》第二条第2项约定:“由于乙方原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或者乙方未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方有权拒绝交房屋，甲方由此延期交房无需承担违约责任”据此，原告依约应当在房屋交付之前缴纳商品房专项维修基金。但原告却于2020年4月8日才交纳物业维修基金，即便大汉公司在原告缴纳商品房专项维修基金之后交付房屋也不构成违约。三、前述理由以充分证明大汉公司不构成逾期交房违约，当然不应向原告支付违约金。涉案房屋于2017年12月26日经五方责任主体验收合格，取得《单位工程质量竣工验收记录》，符合《补充协议》约定的房屋交付条件，原告诉请支付2017年4月1日至2020年3月20日止的逾期交房违约金无事实依据。四、《商品房买卖合同》约定的交房时间2017年3月31日至起诉已近四年之久，期间原告从未催办房屋交付，也未提出任何异议，说明原告一直都认可房屋已经实际交付。自民法总则2017年10月1日生效至起诉时也超出了三年诉讼时效。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了双方当事人进行举证和质证。对原、被告双方提交的证据，双方质证均无异议的，本院予以确认并在卷佐证。有异议的证据，本院认定如下：原告方提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《怀化大汉龙城委托经营合同》、收款收据及银行转账存根、增值税发票和税收完税证明及湖南省物业专项维修资金专用收据、不动产权属证书、领证结算表及收款收据复印件，被告对该些证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，本院认为，该些证据与本案相关联，本院予以确认；原告提交的大汉龙城商品房交接书，被告不认可其真实性，本院经审查后认为该证据客观真实、与本案相关联，本院予以确认，但原告的证明目的本院结合本案其他证据材料进行综合采信。被告提交的委托经营的付款凭据、交房通知、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、竣工验收备案表、原告所购房屋现状照片，原告对其真实性无异议，本院认为，该些证据来源合法，客观真实，与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及本院审查采信的证据，本院认定本案的事实如下： 2017年1月24日，原告刘霞与被告大汉公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HH201701240058）及《补充协议》，《商品房买卖合同》约定，原告（买受人）刘霞购买被告（出卖人）大汉公司开发的大汉龙城电信智能小区项目中的第2幢1层102号房屋（该栋楼地上30层，地下2层），该商品房建筑面积共555.98平方米，总购房款2613106元，出卖人应当在2017年3月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，遭遇不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的可据实予以延期交房；商品房达到交付条件后，买受人在收到出卖人书面交房通知之日起20日内验收并与出卖人办理交接手续，出卖人应出示本合同第十一条规定的证明文件，并签置房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人的原因，未按本合同第十一条约定的期限交付商品房，逾期超过60日，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行等内容。同日签订的《补充协议》对商品房交付条件约定为：商品房经建设单位、监理单位和设计单位共同验收合格。买受人须在出卖人发出的交房通知或交房公告注明的使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费自注明交付使用日起由买受人承担。由于买受人原因未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人由此延期交房无需承担违约责等，本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。 签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的同日，原、被告双方又签订了《怀化大汉龙城委托经营合同》，原告刘霞为委托方（合同中的甲方），被告大汉公司为受委托方（合同中的乙方），该合同约定：甲方将位于怀化市鹤城区××小区××幢××层××号商铺全权委托给乙方进行经营和管理，该物业建筑面积为555.98平方米，总房款2613106元；委托经营管理的期限为2017年1月1日至2019年12月31日，共计3年整；每年度，乙方按双方签订的《商品房买卖合同》约定总房款7%作为收益回报支付给甲方，该经营收益回报为税前收益，为人民币182917元，第一年度支付时间为2017年1月31日之前，第二、三年度收益回报采取按半年度方式支付，半年度第一次支付时间为2018年1月31日之前，第二次支付时间为2018年7月31日之前，依此类推；委托经营期间，甲方将所委托物业的使用经营权全部交予乙方，并确保乙方拥有本协议中物业的绝对使用经营权，甲方不得干涉乙方经营与管理，甲方确保于2017年1月1日前将该物业交予乙方使用等内容。 上述合同签订后，原告刘霞当天向被告大汉公司支付了购房款2430189元，并以《怀化大汉龙城委托经营合同》约定的被告大汉公司应支付给原告刘霞的第一年度（即2017年1月1日至12月31日）的经营收益回报182917元抵作购房款的方式付清了总购房款2613106元。2018年1月22日，被告大汉公司通过银行转账方式向原告支付了2018年1月至6月的委托经营收益款91458.5元，2018年7月18日，被告通过银行转账方式向原告转账支付2018年7月至12月的委托经营收益款91458.5元，2018年12月19日，被告通过银行转账方式向原告支付2019年1月至6月的委托经营收益款91458.5元，2019年7月1日，被告通过银行转账方式向原告支付2019年7月至12月的委托经营收益回报91458.5元，原告并就每笔委托经营收益款分别向被告出具了领据。委托经营期限届满后，原告收回了涉案商铺，并与租户山界佬建筑装饰公司重新签订了合同，自2020年1月起，原告直接从租户山界佬建筑装饰公司处收取租金。 另查明，2016年12月23日，被告在怀化日报发布公告，称电信职能小区的房屋自2016年12月30日起开始分批办理交房手续，要求业主根据分批交房的时间安排前来收房。2017年9月26日，原告缴纳了契税99546.9元。涉案商铺所在楼栋2017年12月26日竣工验收合格，2020年1月19日在建设部门备案取得竣工验收备案表。2020年4月8日，原告缴纳了物业专项维修资金52435元。2020年7月2日,涉案商铺办理了不动产权属证书，产权登记号为湘（2020）怀化市不动产权第0××4号。 再查明，2020年3月20日，原、被告双方签订了一份《大汉龙城商品房交接书》确认自2020年3月20日起，涉案商品房原告交付给被告，该商品房的建筑质量和装饰标准符合《商品房买卖合同》的规定，被告无异议。庭审中，被告辩称该交接书实为委托经营期限到期之后被告将涉案商铺退还给原告的退房交接书而非交房的交接书，原告辩称系被告统一办证时才通知原告去收的房。 本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循公平、诚实信用原则。原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《怀化大汉龙城委托经营合同》均系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，双方均应受此约束，并履行己方的合同义务。原、被告双方虽在购房合同中约定2017年3月31前交房，但双方2017年1月24日在签订委托经营合同时原告已将涉案商铺的经营管理权委托给被告，原告已实际在行使涉案商铺的使用权，转移对房屋的占有，而转移对房屋占有，根据《最高人民法院》第八条的规定，应视为房屋的实际交付使用。被告从2017年1月1日起，已实际支付给原告涉案商铺带来的经营利润，原告也已实际享受了涉案商铺经营带来的经营利润，因此，双方在签订委托经营合同时，应视为被告已将涉案商铺实际交付给了原告，履行了交房义务。原、被告间的委托经营期满后，原告自2020年1月起重新将涉案商铺出租给了案外人经营并收取租金，亦可以看出，原告一直在行使商铺的经营管理和使用权，因此，原告诉称被告违反合同约定于2020年3月20日才将涉案房屋交付给原告的主张与客观事实不符，原告以此为由要求被告承担逾期交房违约金的主张缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。被告辩称《大汉龙城商品房交接书》实为委托经营期限到期之后被告将涉案商铺退还给原告的退房交接书的辩称主张更符合客观实际，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第八条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第二款，第五百七十七条，《最高人民法院》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告刘霞的诉讼请求。 案件受理费5549元，减半收取2774.5元，由原告刘霞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  范晓红 二〇二一年四月十三日 代理书记员  窦小倪