安徽省滁州市南谯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1103民初447号 原告（反诉被告）：滁州苏宁红孩子母婴用品有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区南谯北路800号，统一社会信用代码91341102MA2NC9BNXU。 法定代表人：左涛，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：程晗，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康程，安徽华人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：步启（上海）教育科技有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路888号C楼，统一社会信用代码91310115MA1H88TY2E。 法定代表人：夏勇，公司执行董事。 原告滁州苏宁红孩子母婴用品有限公司（反诉被告，以下简称苏宁公司）与被告步启（上海）教育科技有限公司（反诉原告，以下简称步启公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏宁公司（反诉被告）委托诉讼代理人程晗，被告步启公司（反诉原告）法定代表人夏勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏宁公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告2020年5月24日至2020年12月20日租赁费用43200元并支付滞纳金18962元（以14400元基数，按日千分之三，自2020年4月25日计算至2020年7月24日为3929元；以28800元为基数，按日千分之三，自2020年7月25日计算至2020年10月24日为7776元；以43200元为基数，按日千分之三自2020年10月25日暂计算至2020年12月20日为7257元，顺延计算至实际清偿之日止）；2、被告支付违约金28800元；3、被告支付原告电费2284元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告铺将位于滁州市南谯区××路××路××东北侧承租的商中的50平米出租给被告使用。租赁期间自2019年8月24日至2021年8月23日，2019年8月1日至2019年8月23日共计23天为装修免租期，第一年度租赁费用为57600元。还约定，租赁费用每3个月支付一次，且应当提前一个月支付。合同签订后，原告依约交付了房屋。然，被告仅于2020年7月24日缴纳2020年2月24日～2020年5月23日减免后的租金，此后未再支付任何费用，原告多次催缴，被告仍拒不支付。原告认为，按照合同约定，被告应在每季度前一个月支付下季度租金，否则应当按照日千分之三的标准向原告支付滞纳金。此外，被告欠付的电费2284元应当予以支付。被告拒不支付的行为严重侵害了原告的权益。 步启公司辩称，1、对第一项诉讼请求不同意，理由是按照实际租赁建筑面积32平方米计算，我方实际支付租金51870.97元已经超出应当支付的租金39520元（计算至我方向对方发出解除合同之日，即2020年9月22日，起算日期为2019年8月24日，按照95元/平方米/月计算），原告主张的滞纳金没有合同依据。2、对第二项诉讼请求不同意，认为我方没有违约，不需要支付违约金。3、对方提供的电费2284元数据不准确，我方无法判定实际应当支付的费用，我方实际欠付电费为1894.2度。4、不同意承担本案诉讼费。 步启公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告37470.97元；2、反诉被告承担反诉费用。事实与理由：2019年8月1日，步启公司租赁了苏宁公司房屋，且步启公司按苏宁公司要求缴纳了14400元押金，后因苏宁公司方严重违约，我方于2020年9月22日发出《解除合同通知》。按照《民法典》第五百八十七条，苏宁公司应当双倍返还押金28800元，并退回2020年第二季度租金8670.97元。 苏宁公司辩称，一、步启公司存在两点违约事实：1、未足额缴纳租赁物的租金；2、未经苏宁公司协商同意擅自解除案涉的租赁合同。二、步启公司的诉请没有任何的事实依据和法律依据，依法应当不予支持。 经审理查明，2019年8月1日，苏宁公司（甲方、出租方）与步启公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》1份，合同主要约定：合同有效期自2010年8月24日至2021年8月23日；乙方承租房屋位于滁州市南谯区××路××路××东北侧，租赁面积50平方米；乙方租赁房屋用于经营童星童趣，具体经营项目为教育培训咨询与服务，文化艺术交流与策划；租赁期限为2年23日，即自2019年8月1日起至2021年8月23日止；装修免租期为23天，即自2019年8月1日起至2019年8月23日止。乙方租金起租日为装修期或开业后免租期结束之次日，即2019年8月24日。乙方租赁费用为：第一个租约年2019年8月24日至2020年8月23日，租赁费用为57600元／年，其中年租金47400元／年，年物业管理费9600元／年；第二个租约年2020年8月24日至2021年8月23日，租赁费用为57600元／年，其中年租金47400元／年，年物业管理费9600元／年；租赁费用的缴纳采用“先付费后使用”的方式，乙方应按每3个自然月为支付周期支付，除首期租赁费用外，其余各月租赁费用支付方式：以后每个支付周期，乙方应提前1个月向甲方缴纳下个支付周期租赁费用。乙方须于2019年8月20日前支付首期租赁费14400元，包括首期租金11850元。乙方应于本合同签订之日起7日内向甲方支付履约保证金14400元；乙方当单方面终止合同或未经甲方书面同意擅自撤场的、乙方逾期支付房屋租赁费或其他费用超过60天或年内累计逾期次数达三次、乙方未书面通知甲方并取得同意而自行歇业达5天的，甲方有权单方面解除本合同，没收乙方交纳的履约保证金，且乙方应向甲方支付相当于年度6个月租赁费用作为违约金弥补甲方的损失。乙方如未按约定支付租赁费用或其他应付费用的时间在15日以内的，则每逾期一日，须按所欠金额部分的千分之三支付违约金。 合同签订后，苏宁公司按约向步启公司交付了案涉房屋。2019年10月22日，苏宁公司（甲方）与步启公司（乙方）签订《进场确认书》1份，载明：“甲、乙双方就乙方租赁位于滁州市苏宁红孩子滁州万达广场苏宁红孩子二楼签署了《房屋租赁合同》，双方经现场进一步核实确认后，计租面积50平方米，租赁场所已符合《房屋租赁合同》约定的初步装修条件，双方进一步确认，2019年8月1日为进场日，乙方可按《房屋租赁合同》的约定进行装修。 步启公司于2020年9月22日通过微信方式向苏宁公司发出《解除合同通知》，载明：“致：滁州苏宁红孩子母婴用品有限公司，合计双方签署的商铺租赁合同，你公司未能完全履行合同主要义务，致使我方营业受阻，损失巨大，现通知贵公司解除合同，并要求贵公司立即返还14400元履约保证金，并赔偿相关损失，我方保留诉讼权利。我方根据合同将在7日内将房屋恢复原状，完成搬迁，其中不可拆卸的装修根据合同无偿转归你方所有，我方不承担装修拆除义务。备注：因合同中甲方通讯地址缺乏邮编、联系电话，无法有效送达，本通知以微信方式发送给甲方委托代理人，甲方如需要原件可另行邮寄或自取。” 苏宁公司因新冠肺炎疫情减免了36日房租费5729.03元，步启公司缴纳案涉房屋租赁费至2020年5月23日并缴纳了履约保证金14400元。 上述事实，有《商铺租赁合同》及其附件、《进场确认书》、《解除合同通知》、银行转账回单、微信聊天记录等证据及当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，予以认定。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案中，苏宁公司与步启公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。各方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，全面履行协议。苏宁公司按照合同约定提供了案涉房屋，步启公司对租赁物予以核实确认接受并实际使用，理应按约支付租金。步启公司的行为不符合合同约定的解除权行使情形，也没用法律规定的解除权，亦没有与苏宁公司协商解除合同，其单方发送《解除合同通知》的行为因苏宁公司拒绝而不能产生解除合同的法律效力，其单方搬离承租房屋的行为也不能导致租赁合同的解除，只能是以自己的行为表明不再继续履行合同。步启公司在不享有解除权的前提下，擅自搬离承租房屋的行为及逾期支付租金已构成违约，理应承担合同约定的违约责任。本案中，双方均确认步启公司于2020年11月16日搬离承租房屋，故步启公司应支付自2020年5月24日至2020年11月16日的房屋租赁费用28800元。庭审中，步启公司提出违约金标准过高的抗辩，结合原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情对违约金予以调整。对于逾期支付租赁费用违约金，实际为逾期利息损失，双方合同约定的千分之三/日明显过高，本院调整为按年利率15.4%计算，即以14400元基数自2020年4月25日按年利率15.4%计算至2020年7月24日为555元；以28800元基数自2020年7月24日按年利率15.4%计算至2020年11月16日为1380元；2020年11月16日之后的逾期利息为以28800元基数自2020年11月17日按年利率15.4%计算至实际付清之日止。依据双方签订的《商铺租赁合同》约定，在步启公司出现相应的违约情形时，苏宁公司可不予返还业已收取的14400元履约保证金，该款项在具有担保性质的同时又具有违约金的作用，鉴于该履约保证金已具有弥补苏宁公司相关损失的作用，且步启公司还须支付上述相应逾期利息，在苏宁公司不予返还14400元履约保证金的前提下，本院不支持苏宁公司基于同一租赁关合同关系再要求步启公司支付28800元违约金（六个月的租赁费用）的诉请。苏宁公司主张步启公司支付电费2284元，但其未能提供充分有效证据证明该待证事实，故本院不予支持。步启公司主张的反诉请求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）步启（上海）教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）滁州苏宁红孩子母婴用品有限公司租赁费用28800元及逾期利息（截至2020年11月16日的利息为1935元，2020年11月16之后的利息为以28800元基数自2020年11月17日按年利率15.4%计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告滁州苏宁红孩子母婴用品有限公司其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告步启（上海）教育科技有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2131元，减半收取1065.5元，由原告滁州苏宁红孩子母婴用品有限公司负担714.5元，被告步启（上海）教育科技有限公司负担351元；反诉受理费369元，由反诉原告步启（上海）教育科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  盛军 二〇二一年四月六日 书记员  李静 附本案适用法律、司法解释条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。