贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初346号 原告：贵州心意商贸有限责任公司，住所地贵州省兴义市坪东办双龙路14号。 法定代表人：何宗祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：欧阳静，贵州心达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何鑫，男，1991年8月2日生，汉族，住贵州省兴义市，贵州心意商贸有限责任公司原股东。 被告：黄海凤，女，1971年4月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 被告：贵州威路德健康管理有限公司，住所地贵州省兴义市坪东大道坪东广场旁。 法定代表人：肖军，该公司执行董事。 二被告共同委托诉讼代理人：李兴武，贵州博文律师事务所律师，特别授权代理。 原告贵州心意商贸有限责任公司（以下简称：贵州心意公司）与被告贵州威路德健康管理有限公司（以下简称：威路德公司）、黄海凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告贵州心意公司的委托诉讼代理人欧阳静、何鑫，被告黄海凤、威路德公司的共同委托诉讼代理人李兴武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贵州心意公司向本院提出诉讼请求（包含在诉讼中贵州心意公司变更后的诉讼请求）：1.判决解除贵州心意公司与黄海凤、威路德公司分别签订的《商铺租赁合同》，同时将商铺腾空交还贵州心意公司；2.判令黄海凤、威路德公司互为连带责任支付贵州心意公司商铺租金共计35万元及滞纳金328500元，并承担自2019年7月1日起至付清全部租金之日止产生的滞纳金（按拖欠租金35万元每日2‰计算，每日滞纳金为700元）；3.判令黄海凤、威路德公司从2019年7月1日起至交还商铺时止产生的商铺每日使用费548元；4.判决威路德公司、黄海凤支付维护费、垃圾清理费；5.本案诉讼费用由黄海凤、威路德公司共同承担。 事实及理由：兴义市心意房地产开发有限公司（简称心意房开）将其开发建设并自持的商铺物业委托贵州心意公司，以贵州心意公司的名义对外出租、签订租赁合同和收取租金。2015年11月25日，贵州心意公司与黄海凤、威路德公司签订了一份《心意商业广场商铺租赁合同》，约定贵州心意公司将心意房开所有的坐落于兴义市，建筑面积1410平方米的商铺出租给黄海凤、威路德公司经营健身行业，租期六年，从2015年11月30日起至2021年11月29日止，年租金为20万元，商铺免租期九个月，分摊在前三年内，每年实收租金为：第一年租金10万元、第二年15万元、第三年15万元、第四年20万元、第五年20万元、第六年20万元，租金按年支付，每年租金须于首年度起租日前15日支付。租金起算日为2016年2月30日，租赁保证金2万元，商铺交付日期为2015年11月30日，逾期交付租金及其他费用的，每逾期一日，按逾期交付金额的每天2‰支付滞纳金。签订合同当日黄海凤、威路德公司接收商铺后开始经营，于2015年11月26日支付了2万元保证金和10万元租金，此后一直未按合同约定支付租金，并使用商铺至今，经贵州心意公司多次催缴未果。截止2019年6月30日，黄海凤、威路德公司应付租金45万元，扣除已支付10万元，尚欠租金35万元。黄海凤、威路德公司支付第一年租金后未再支付租金，从2016年2月30日租金起算日满一年后产生滞纳金，即从2017年3月1日起至2018年11月29日止，按该年度租金15万元的2‰计算每日滞纳金为300元，一年零八个月的滞纳金合计为181500元；从2018年11月30日起至2019年6月30日，按该年度租金20万元和上年度欠付15万元的2‰计算每日滞纳金700元，七个月的滞纳金合计为147000元。每日商铺被占用使用费，以最后年度租金20万元计算每日商铺使用费为548元。黄海凤租赁的商铺，由威路德公司作经营健身房之用。综上所述，黄海凤拒付租金的行为已经违反租赁合同约定，威路德公司作为商铺实际经营者，应对黄海凤拖欠租金行为承担连带责任。贵州心意公司为维护其合法权益，特依据《合同法》相关规定，《民事诉讼法》第一百一十九条规定，依法向贵院起诉，请依法判决支持为谢。 黄海凤辩称，黄海凤不是本案的适格被告，请求依法驳回贵州心意公司对黄海凤的起诉。1.黄海凤出具的由黄海凤于2015年11月25日签订的《心意商业广场租赁合同》虽成立但并未实际履行，实际履行的是同一天由威路德公司签订的《心意商业广场租赁合同》。2015年11月25日，贵州心意公司的业务经理谢德义一直催威路德公司交纳管理费，而威路德公司的公章正在雕刻，为了名正言顺的付款，黄海凤作为公司财务，只能以威路德公司财务工作人员身份先签订合同，并用黄海凤的女儿账户给谢德义汇了25万元，时隔约两个小时公司公章雕刻完成之后，由威路德公司与贵州心意公司签订了正式合同取代黄海凤所签的那份合同，黄海凤也将黄海凤所签的那份合同销毁。故本案适格被告应当是威路德公司，而非黄海凤本人；2.两份《心意商业广场租赁合同》除乙方主体不同外，其余租赁标的物、地点、租金标准、支付方式、租赁期限等全部合同内容完全相同；且物业公司催缴通知书及所有水电费等均载明的是威路德公司，充分证明了本案实际使用人系威路德公司的客观事实，且贵州心意公司完全知情，故两份内容完全一致的两份合同不可能同时履行。贵州心意公司变更诉请，贵州心意公司所适用的规定，是黄海凤不足额出资，对债权人承担连带责任，黄海凤作为威路德公司的股东，已经足额向公司出资，不存在过错。综上所述，贵州心意公司对黄海凤起诉主体严重错误，黄海凤并非本案适格的被告，故请求人民法院依法驳回贵州心意公司对黄海凤的起诉。 威路德公司辩称，1.2015年到2019年9月份之前，贵州心意公司并未提出任何主张要求威路德公司支付租金的行为，在开庭前也没提供证据证明向威路德公司主张权利，仅仅是去年威路德公司要与他人共同经营时才知道谢德义收取的租金25万元未交付贵州心意公司，但并不代表贵州心意公司向威路德公司主张过支付租金的事实，根据相关规定，特殊诉讼时效，贵州心意公司起诉超过法律规定的诉讼时效；2.威路德公司确实与贵州心意公司签订租赁合同，贵州心意公司诉请解除合同，同意解除合同，并在一个月内腾出房屋给贵州心意公司；3.根据威路德公司的付款情况，威路德公司已经不差贵州心意公司的房屋租金；4.根据民法总则规定，从2015年威路德公司向原告支付35万元房屋租金后，贵州心意公司均未向威路德公司主张过租金的问题，已经支付的35万元已经超过应当支付贵州心意公司的租金；5.合同约定的滞纳金按日2‰明显超过法律规定的范围，不应当得到支持；6.贵州心意公司在主张滞纳金的同时，还主张商铺的使用费明显不当，综上所述，依法驳回贵州心意公司的诉请。 本院经审理认定事实如下：2015年11月15日，黄海凤（乙方）与贵州心意公司（甲方）签订《心意广场商铺租赁合同》，该合同的主要内容摘录如下：1.1甲方将坐落于兴义市商铺出租给乙方使用；1.2该商铺的具体位置在本合同附件一（建筑物商铺位置示意图）中以红色予以标注之内，该红色标只作位置确定及方便鉴别之用。该商铺有承租面积为1410平方米；2.1该商铺只供乙方作为健身行业品牌经营之用；2.4乙方必须以正当手法从事经营活动，不得做出对甲方或心意商业广场的商誉及名声有不良影响的行为，不得对甲方或心意商业广场该商铺物业设置抵押等他项权利；3.1该商铺租赁期限为六年，即2015年11月30日起至2021年11月29日止，免租期九个月，分摊在前三年内；3.2.1.租金及支付方式：租金按承租面积计算，年租金为200000元，租金按年支付，起租交付之日前15日交付下年度租金（租金起算日为2016年2月29日）次年度的同月同日交付下年度租金，以此类推；面积发生变化，以下年度租金相应变化。详细见表一                            年限                       时间                       应收租金（万）                       实收租金（万                       备注                               1                       2015-11-30-2016-11-29                       20（贰拾）                       10（拾万）                       免装修期3个月，免租期3个月                               2                       2016-11-30-2017-11-29                       20（贰拾）                       15（拾伍万）                       免租期3个月                               3                       2017-11-30-2018-11-29                       20（贰拾）                       15（拾伍万）                       免租期3个月                               4                       2018-11-30-2019-11-29                       20（贰拾）                       20（贰拾万）                       无                               5                       2019-11-30-2020-11-29                       20（贰拾）                       20（贰拾万）                       无                               6                       2020-11-30-2021-11-29                       20（贰拾）                       20（贰拾万）                       无                3.2.2每年度基本租金须于首年度起租日前15日支付（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）；3.3.1签订本合同乙方应向甲方交纳￥：20000.00元（大写：贰万元整）作为租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费及推广费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证，租赁保证金在合同期满确定无违约责任和设施损坏后的15个工作日内无息退还乙方。3.3.2无论基于什么原因，租赁保证金在合同未解除前不予退还。4.1该商铺的交付日期为2015年11月30日。5.1乙方有三个月的免租装修期，自该商铺交付之日起算；5.2免租期及免租装修期内，乙方无需交付基本租金，但仍需承担管理费、推广费以及装修和/或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）。5.3免租期及免租装修期内，乙方除免交基本租金外，本合同及附件规定的其他义务均不免除。9.1.1乙方应当于本合同约定的租期结束之日起不超过7日内交还该商铺。9.1.2除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3日内交还该商铺。9.2.1合同结束（不论基于何种原因）甲方有权要求乙方按下述方式之一交还商铺：乙方自费将该商铺内的物品搬离商铺，但地板、天花吊顶、玻璃门、玻璃幕墙、隔断及所有设施设备不得损坏或撤离，否则照价赔偿。9.3.2在符合本合同第9.2条规定的情形下，甲乙双方应当签署一份交还凭据，交还凭据一经签署，乙方交还该商铺的义务立即完成。12.1在租赁期限内，乙方逾期交付租金、管理费、推广费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的每天2‰支付滞纳金。12.2在租赁期限内，乙方逾期交付水、电、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的每天2‰或国家有关规定支付滞纳金。逾期达14天以上的，甲方有权委托心意商业广场的物业管理公司采取停止供应或使用水、电、空调或其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担。 同日，威路德公司作为乙方与贵州心意公司作为甲方又签订了一份《心意广场商铺租赁合同》，合同内容与前述合同全部一致。签订前述两份合同后，贵州心意公司交付了案涉房屋，威路德公司接手案涉房屋后从事健身行业，威路德公司于2015年11月26日向贵州心意公司支付了保证金2万元和2015年11月30日到2016年11月29日期间租金10万元。 另查明，经本院查询威路德公司的工商信息，工商信息显示：威路德公司成立于2015年12月3日，股东有肖军、黄海凤，股东黄海凤持股比例为60%，认缴出资180万元，出资时间为2025年11月27日，股东肖军持股比例为40%，认缴出资120万元，出资时间为2025年11月27日。谢德义系贵州心意公司员工，2015年至2016年6月期间任贵州心意公司业务经理。 在诉讼中，贵州心意公司于2020年1月8日向本院申请诉讼财产保全，要求查封、扣押、冻结登记在黄海凤、贵州心意公司名下价值68万元的银行存款、房产、土地、车辆，本院依法进行查封、冻结财产保全措施。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及贵州心意公司向本院提交的心意广场商铺租赁合同、土地使用权证、黄海凤的身份证、威路德公司企业信息等证据在卷为据，足以认定。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、贵州心意公司的起诉是否已过诉讼时效？2、应否解除案涉两份合同，威路德公司是否违约，朱丹蕾向谢德义的转款应否作为本案支付的租金，实欠租金多少，向贵州心意公司支付租金、违约金（滞纳金）；3、黄海凤是不是适格的被告，应否承担连带责任； 关于争议焦点一，诉讼时效问题，按照合同的约定，2016年11月30日到2017年11月29日的租金10万元应于2016年11月15日前支付，诉讼时效起算应当从此计算，一年的诉讼时效期间，至2017年11月15日届满，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题》的解释第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案诉讼时效期间应当按三年计算，于2019年11月15日诉讼时效期间届满，贵州心意公司于2019年9月2日通过网上立案提交了起诉状等相关诉讼材料主张权利，尚未超过诉讼时效期间，威路德公司的抗辩贵州心意公司的起诉已过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 关于争议焦点二，至于案涉两份合同的解除，贵州心意公司诉请解除案涉两份合同，第一份合同（贵州心意公司与黄海凤签订的心意广场商铺租赁合同），黄海凤虽然在威路德公司成立之前与贵州心意公司签订了一份《心意广场商铺租赁合同》，合同目的是用于健身行业品牌经营，同一天贵州心意公司又与威路德公司签订了一份《心意广场商铺租赁合同》，合同目的是用于健身行业品牌经营，同一房屋，签订以上两份合同后，房屋实际使用人为威路德公司，租金由威路德公司股东黄海凤向贵州心意公司交纳，基于黄海凤与威路德公司的这一特殊关系，实际履行了第二份合同，第二份合同成立生效时，第一份合同不再履行，也勿须履行，即为第一份合同权利义务终止，合同自然解除。第二份合同（贵州心意公司与威路德公司签订的心意广场商铺租赁合同），威路德公司当庭明确表示同意解除，贵州心意公司与威路德公司签订的租赁合同自双方达成一致意见时解除，即2020年6月12日解除。 至于威路德公司是否违约，朱丹蕾向谢德义的转款25万元应否作为本案支付的租金，实欠租金多少，应否向贵州心意公司支付租金、违约金问题，于2015年11月25日朱丹蕾的银行账户向谢德义转款25万元应否确认为威路德公司支付本案的租金，本院认为，首先，贵州心意公司否认是支付租金，从应付租金的时间上看，第二年、第三年租金的支付时间尚未届满，从常理来说，不可能在两天内支付前三年的租金给贵州心意公司；其次，案涉合同中并未约定指定支付租金的人和指定接收租金的人，朱丹蕾、谢德义均为合同当事人之外的人，也不清楚谢德义与朱丹蕾之间是否有其他经济往来；第三，没有贵州心意公司出具的收款收据、威路德公司与贵州心意公司往来函件等证据材料相互印证，通过以上的分析，朱丹蕾向谢德义的转款难以确定为威路德公司支付本案的租金。本院已查明威路德公司于2015年11月26日支付第一年的租金10万元，无充分的证据证明威路德公司支付了第二年及此后的租金，威路德公司应当依照合同约定期限向贵州心意公司支付第二年及此后的租金，但其未支付，其行为已构成违约，应承担继续履行的违约责任，故对贵州心意公司要求威路德公司支付租金的诉请，本院予以支持。返还房屋是威路德公司应当履行的义务，解除合同后，应当及时腾空房屋并返还给贵州心意公司，办理移交手续，搬离后也未向法院报告情况，鉴于贵州心意公司于2021年4月7日向本院说明了情况：前几天派工作人员到案涉房屋现场查看，发现房屋内的东西已经搬离，但威路德公司并未通知贵州心意公司进行交接。贵州心意公司对案涉房屋长时间闲置应当知晓，其也负有义务防止租金损失的扩大，导致租金损失的扩大，双方均有过错，故本院酌情将本案的租金计算至2021年4月7日，租金应为770555.56元（15万元+15万元+20万元+20万元+70555.56元）。房屋系不动产，现威路德公司已腾空并搬离房屋，并未实际掌控案涉房屋，贵州心意公司具有处置的现实条件，可直接对外招租等处置其物业，故对贵州心意公司要求腾空交还房屋的诉请不予支持。贵州心意公司诉请的维护费、垃圾清理费，虽有诉讼主张，但没有明确具体的金额及未提供有效票据加以证实，本院不予支持。 至于违约金（滞纳金）问题，贵州心意公司诉请的滞纳金其实质也是违约金，合同中对逾期支付租金等有约定，但约定违约金过高，贵州心意公司依据合同的约定主张此项权利，显然违反法律规定，依法予以调整。鉴于所余租期不多，双方合意提前解除合同，贵州心意公司的主要损失为租金，贵州心意公司也未举证证明其实际违约损失的情况，故本院根据双方的过错程度、预期利益及实际损失等情形，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持60000元。 关于争议焦点三，黄海凤的民事责任问题，其与贵州心意公司签订的合同已解除，合同权利义务终止。清偿债务首先以公司财产作为责任财产，若本案判决生效并启动执行程序后，穷尽了执行措施，公司确无可供执行的财产，可在执行程序中追加公司全部股东作为被执行人，也逃不脱作为公司股东责任的制裁，故黄海凤在本案中不应承担民事责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 一、解除贵州心意商贸有限责任公司与黄海凤、贵州威路德健康管理有限公司分别于2015年11月25日签订的《心意广场商铺租赁合同》； 二、限贵州威路德健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付贵州心意商贸有限责任公司租金770555.56元，违约金60000元，共计830555.60元； 三、驳回贵州心意商贸有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费10586元，减半收取5293元，诉讼保全费3920元，共计9213元，由贵州威路德健康管理有限公司负担，贵州威路德健康管理有限公司直接支付贵州心意商贸有限责任公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  廖应国 二〇二一年四月七日 书记员  刘 淋