北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初5706号原告：北京市蓟城物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区南运巷9号。法定代表人：梁波，总经理。委托诉讼代理人：周洁，女，该公司项目部副经理。委托诉讼代理人：陈彦，女，该公司项目部客服主管。被告：袁辉，男，1979年9月23日出生，汉族，住北京市西城区。原告北京市蓟城物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）与被告袁辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人周洁、陈彦，被告袁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：判令袁辉支付2019年4月1日至2020年3月31日的物业费2953.27元。事实和理由：袁辉是北京市西城区×××房屋（建筑面积135.97平方米，以下简称涉案房屋）的业主。2019年2月28日，物业公司与北京市西城区恒昌花园业主委员会（以下简称业委会）签订物业服务合同，约定物业公司为恒昌花园小区提供物业服务，涉案房屋所在的5号楼物业收费标准为1.81元每建筑平米每月。袁辉实际享受物业公司提供的物业服务后，一直未交纳2019年4月1日至2020年3月31日期间的物业费，物业公司多次催缴未果，诉至本院。袁辉辩称，不同意物业公司诉讼请求。1.袁辉未签订涉案物业服务合同及物业管理委托合同，也从未委托业委会签订，袁辉也从未被告知业委会选择物业公司的理由及是否履行了正规手续，故涉案物业合同不是合法有效的；2.业委会如何产生，袁辉作为业主并不知情，也未参与，业委会成立完全是暗箱操作，不具备合法性；3.基于上述两点，袁辉认为涉案物业服务合同对其不发生效力，故其不存在拖欠物业费的问题；4.恒昌花园的管理人剥夺了袁辉作为业主在小区停车的合法权利，袁辉在小区无法获得固定车位，开车进小区会接受层层盘查，进入不到几分钟就会被催促离开，而小区车位究竟如何分配袁辉作为业主并不知情，管理者的行为侵犯了袁辉的权利；5.袁辉主观上非常想按时交纳物业费，但苦于不知该将物业费交给谁，因为小区并没有合法的物业公司。经审理查明：1.袁辉认可其为涉案房屋的所有权人，该房屋建筑面积135.97平方米，袁辉于2014年12月22日办理了入住手续。2.2018年12月，业委会经公示，通过书面征求恒昌花园业主意见的方式召开业主大会并形成了业主大会决议。业委会于2018年12月24日将决议公示，决议内容包括：选举了新一届业委会委员6人、表决通过授权新一届业委会以邀标形式选聘小区新的物业服务企业、表决未通过授权新一届业委会与中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司续签三年物业服务合同等。3.物业公司提交了有袁辉签名的恒昌花园业主大会会议表决书（一）、恒昌花园业主大会意见征求表（二）、（三），落款日期均为2018年12月15日。其中表决书系新的业委会委员选票，其上勾选了六人；征求表（二）显示，袁辉同意授权新一届业委会以邀标形式选聘小区新的物业服务企业，不同意授权新一届业委会与中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司续签三年物业服务合同。袁辉否认自己签署了上述表格，认为可能是家里老人代签，但未经其同意，故不认可。4.2019年1月6日，新的业委会向北京市西城区人民政府广安门外街道办事处物业指导科申请业委会委员变更备案，1月10日受理机构以材料齐全符合变更备案要件为由，予以变更备案。5.2019年1月31日，北京军明永信物业服务评估监理有限公司受托向物业公司发出中标通知书，载明：恒昌花园物业服务项目招标工作结束，经评标委员会评审，依法确定物业公司为中标人。6.2019年2月28日，业委会与物业公司签订物业服务合同及补充协议（一）。其中物业服务合同约定：（1）物业服务主要包括11项内容及其他受托事项，包括维护公共秩序、维持物业区域内车辆停放秩序，对车辆停放进行管理（包括地下车库），受托收取停车费等。（2）涉案房屋所在的5号楼物业服务费标准为1.81元每建筑平米每月。补充协议（一）约定：物业公司从每年收取的地上停车费中拿出8万元，用于小区公共区域设备、设施更新改造及有关支出。物业公司认可每个车位每年收取管理费1600元，该费用并未包含在物业服务费中，且认为其收取停车管理费后全部交给了业委会。7.2019年3月29日，业委会发布公告，载明：恒昌花园全体业主，根据2018年12月业主大会决议，业委会在相关部门的指导监督下，于2019年1月委托北京军明永信物业服务评估监理有限公司对恒昌花园物业服务项目进行了招标工作，按照有关规定，物业公司中标。业委会与物业公司签订物业服务合同，由该公司自2019年4月1日起在恒昌花园小区进行物业服务工作，合同期限3年。原物业公司中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司合同期于2019年3月31日将终止。8.2019年3月30日，中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司发布通知，载明：恒昌花园全体业主，根据小区业委会所签物业服务合同的约定，我司在恒昌花园物业项目服务截止到2019年3月31日自行终止，我司将按相关规定与新的物业公司进行交接并做好合同期内的相关工作。9.2019年3月31日，物业公司发布通告，载明：恒昌花园全体业主，物业公司作为恒昌花园业委会选聘物业管理企业的受邀方，经过投标，我司非常荣幸的中标并与业委会签订了物业服务合同，现已与原物业公司进行了工作交接，将自2019年4月1日起成为小区新的物业管理企业，进行各项物业服务，合同期3年。2019年6月26日，上述物业服务合同在住建部门完成备案。10.2019年5月16日、9月5日、2020年5月20日、9月4日，袁辉或其家人均在物业公司制作的水表收费统计表上签字。11.双方均认可涉案小区有600余户业主，但车位只有100左右，车位没有产权单位。2014年袁辉办理入住时，即被告知需要排队，现物业公司仍沿用原来的车位分配方式，先到先得，有缺位按排队顺序递补。12.庭审中，袁辉对涉案期间小区的基本物业服务表示基本认可，但认为物业公司对停车秩序的管理侵犯了其作为业主的权利。截至开庭，袁辉仍未交纳涉案物业费2953.27元。以上事实，有关于召开恒昌花园业主大会进行业主委员会资格及产生办法等工作的方案及附件、公示、业主大会决议、表决书、意见征求表、中标通知书、公告、通知、通告、物业服务合同备案办理结果通知书、备案事项变更单、水表收费统计表、物业服务合同及补充协议（一）、欠费通知单等证据及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，物业公司提供证据证明了涉案房屋所在小区业主大会依法召开并形成决议、业委会采用业主大会决议授权的方式选定物业公司并与之签订涉案物业服务合同的过程。现袁辉主张业委会成立不合法，则其应当提供反证。但其并未提交证据，而仅以对业主大会不知情、相关选票或意见征求表并非其签字、或可能是其家人代签但未经其同意为由，否认参与业主大会，并进而否认业委会合法成立及业主大会决议效力。本院认为，即使袁辉上述理由成立，亦不能仅因此而否认业委会合法成立及业主大会决议的效力。况且，袁辉的主张既无证据支持，又与在案证据反映的事实相悖，依法不应采信。本案中，业委会系依业主大会决议授权，选定了物业公司并与之签订物业服务合同，且业委会、物业公司及原物业公司均在交接时进行了相关公示。业主大会会议依法作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，故涉案合同依法对涉案小区包括袁辉在内的全体业主具有约束力。综上，袁辉关于业委会成立不合法及无权代其签订涉案物业合同、其本人未签订涉案物业服务合同故不受合同约束、物业公司不合法其不知向谁交纳物业费的答辩意见，均于法无据，本院不予采信。关于停车管理问题。本院认为，物业公司系基于其与业委会签订的合同及原物业公司对停车位的管理模式，继续对涉案小区停车秩序进行的管理。故，物业公司基于约定和现有规则对停车管理秩序进行维护，是依约履行物业服务合同的行为，亦是对小区公共秩序的维护，其并无过错。关于停车位分配问题。本院认为，本案属物业服务合同纠纷，物业公司收取物业费的对价为提供约定的物业服务内容。停车位如何分配，并不属于物业服务的内容，而是产权人的权利，物业公司无权决定，故袁辉不得以此为由拒交物业费。综上，本院认定，袁辉关于停车问题的相关答辩意见，均不能构成其拒交物业费的理由。前已查明，涉案物业服务合同明确约定了物业服务费标准及交费时间，袁辉在接受物业公司提供的物业服务后，应按约交纳物业费。故物业公司的诉请于法有据，本院支持。本案中需要特别指出的是，涉案小区停车位严重不足，故在分配和使用时必然存在利益冲突，而冲突的解决应当依法依规进行。业主行使权利，不得损害其他业主的合法权益。故，业主如认为现有规则或基于现有规则的管理行为侵犯了其合法权利，应当通过法定程序维权，并不得危害小区公共秩序和损害其他业主基于公共秩序所享有的合法权益。如车位确属全体业主共有，则应由全体业主经法定程序共同决定如何分配、使用和收益，并在此基础上要求物业公司执行合法形成的新的规则。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第四条之规定，判决如下：袁辉于本判决生效之日起七日内支付北京市蓟城物业管理有限责任公司2019年4月1日至2020年3月31日期间的物业费2953.27元。如果袁辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由袁辉负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄俊杰二〇二一年四月十六日书记员  郑思宇