上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初23882号原告：江西煌上煌集团食品股份有限公司，住所地江西省南昌市。法定代表人：褚浚，总经理。委托诉讼代理人：徐欣，北京市广盛律师事务所上海分所律师。被告：李云峰，男，1982年5月24日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：宋长贵，上海诺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翔，上海诺迪律师事务所律师。原告江西煌上煌集团食品股份有限公司(以下简称煌上煌公司)与被告李云峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《店面租赁合同》于2020年7月23日解除；2、判令被告返还租赁保证金人民币(以下币种同)15,500元；3、判令被告支付商铺转让费20,000元；4、判令被告赔偿损失共计97,099.47元(门店装修费53,090.47、中介费7,750元、制冷空调设备展示柜7,440元、收银秤7,500元、冰箱、微波炉及电水壶2,319元、消防安装费19,000元)；5、判令被告支付违约金15,500元。事实与理由：上海市嘉定区华江路XXX弄XXX号商铺的产权人为案外人阙某某。2019年12月28日，原、被告通过中介签订《店面租赁合同》，约定被告将上述商铺一楼2室门店(以下简称案涉房屋)出租给原告，租期自2020年1月12日至2021年1月11日，月租金15,500元，每三个月一付。2020年6月，因被告与阙某某就续租问题产生纠纷，物业公司曾对案涉房屋停水停电。原告多次与被告沟通协商，要求被告出具其与阙某某间的租赁合同及续租协议，确保原告与被告间的转租合同能够正常履行，但被告予以拒绝。原告实际经营到2020年7月23日，被告将控制案涉房屋水电的房间钥匙更换，致使原告无法正常经营。2020年8月，被告擅自将案涉房屋内的经营设备变卖，破坏了原有的装饰装修并更换门锁，致使双方间的《店面租赁合同》事实上无法履行。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称：1、对于解除《店面租赁合同》无异议，双方实际已于2020年6月5日协商解除了该合同。2、没有需要法院处理的欠付费用，被告愿意退还关于保证金。3、转让费是原告承租案涉房屋的机会成本，签约后原告取得案涉房屋并实际经营，故该费用不应退还。4、2020年5月27日，原告提出受疫情影响将提前关闭店铺，双方协商了货物、设备的搬离时间。原告后于2020年6月5日搬离了货物并关店，故双方合同应于当日实际解除。关于设备，原告在被告通知后拒不搬离，被告只能自行搬离并另行保存，因此遭受的损失被告将另行主张。鉴于此种情况，原告无权要求被告赔偿损失并支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告提供的证据、举、质证意见及庭审陈述与自认，本院确认以下事实为本案的法律事实：上海市嘉定区华江路XXX弄XXX号商铺登记为阙某某所有，建筑面积296.06平方米，总层数为2层。2014年5月17日，李云峰作为案外人上海鼎狮实业有限公司(以下简称鼎狮公司)的法定代表人与阙某某签订《房屋租赁合同》，约定由鼎狮公司向阙某某承租上述商铺，承诺该商铺限于自用，不得转让或转租给第三方使用，租期自2014年6月1日至2020年5月31日。2019年12月28日，李云峰(甲方、出租方)与煌上煌公司(乙方、承租方)签订《店面租赁合同》一份，其中约定：甲方将案涉房屋(10平方米左右)租赁给乙方使用；租赁期限自2020年1月12日至2021年1月11日，甲方收到乙方的第一期租金、保证金及转让费后合同方能生效；月租金15,500元，租金三个月一付，每期租金需提前10天交付；甲方交付该房屋时，乙方应当支付租赁保证金15,500元，租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。商铺转让费20,000元；若乙方违约，甲方有权收取乙方全额租赁保证金15,500元不予退还，若甲方违约，甲方支付乙方违约金15,500元。2020年1月6日，煌上煌公司向李云峰支付了租赁保证金15,500元、店铺转让费20,000元以及2020年1月12日至2020年4月11日期间的租金46,500元。此外，煌上煌公司另支付中介费7,750元。2020年4月13日，煌上煌公司支付了2020年4月12日至2020年7月11日期间的租金46,500元。又查明，签约后，煌上煌公司的员工赵本雄自称为煌上煌上海办负责人，与李云峰就租赁事宜进行联络沟通。2020年5月27日，赵本雄向李云峰发微信称，阙总说可能11月份会有另一个房东过来，到时候可能需要从他手上承租，我们考虑到这个问题，如果到时候承租不下来，我们损失更大。如果是这样转租转来转去，我们很难结算，也不好和上面交代。李云峰回复，你的意思是停下来是吧？赵本雄随即询问，如果我们不继续租，后续是怎样处理？李云峰答复，昨天我已经和阙总说好了，你的这个租期不影响，到11月份应该没问题，11月份以后再续租都没问题。反正你想好，如果你这边确定不继续下去，现在也是一个时机，至少押金肯定要退的，下一期房租不要付了。如果是继续，也没问题，你确定好之后，我们再谈。赵本雄紧接着回复，正常的话我们不会做这样一个决定，可能说因为疫情再加上这个事情，有这样一个转折点我们也要慎重考虑下，尽快给您答复。2020年5月29日，赵本雄向李云峰发微信称，我们这边已经确定了，还是不继续下去了。李云峰回复，好的，我这边申请给你退押金。2020年5月31日，李云峰发微信询问赵本雄，打算什么时间撤。2020年6月2日，赵本雄发微信询问李云峰，如果要撤，是把我们的东西搬走就可以吗？李云峰回复，对的，然后执照注销下。赵本雄随即回复，我们大概明天就不营业了，明天过去把里面剩下的货清理掉，撤的话可能也就在这两天。李云峰回复，好的，到时候钥匙给我就行了。2020年6月3日，赵本雄发微信给李云峰称，今天先把货拉走，但门店里的东西暂时还撤不了，5号给我们断水断电啥的，还得坚持个一两天才能把东西收走。李云峰回复可以。2020年6月5日下午，赵本雄发微信给李云峰称，现在已经把货拉走了，等会让店员把钥匙送到店里给你，到时你看一下我们就把门先锁了，水电先断了，大概周末再来把东西都撤掉。2020年6月9日，赵本雄发微信询问李云峰，新的合同什么时候签？李云峰答复，现在时间还没定，你这边该营业营业，然后租金你要付过来。2020年6月15日，赵本雄在微信里向李云峰发送了一段视频，称店里水管爆裂。2020年6月30日，李云峰在微信上添加煌上煌公司的邹经理为好友，并称这几天再约大房东谈一下合同的事情。2020年7月3日及6日，李云峰均在微信上催促邹经理支付租金。邹经理回复，建议尽快促成和大房东会谈，合同重新签订好租金肯定不会少。李云峰回复，现在这种情况相当于还在合同期内，不需要改合同。直至2020年7月16日，双方仍在微信里沟通与大房东见面的时间。2020年7月18日，李云峰向邹经理发送微信称，你们那个谁一直强调经济不太好，做的很差要关店，后来又说要弄，到今天我只能认定你们正常进行，正常进行就要付房租，房租已经拖了这么久。此后，邹经理回复时强调，和拥有房屋使用权的人签约才有保障。2020年7月25日，邹经理发微信询问，李总，你这边停了江桥店供水？你这边合同什么时候能提供？李云峰回复，按合同你们已经违约了，结束了，你们抓紧搬离吧。2020年7月27日，李云峰向煌上煌公司邮寄了《告知书》，函称：煌上煌公司逾期欠交各项费用达15日，构成严重违约，要求在5个工作日内搬离该房屋，并支付所欠租金。若没有及时搬离，将视为自然放弃，我方将自行处置，同时我方将保留收取费用的权利。次日，煌上煌公司签收了该《告知书》，但未派人搬离案涉房屋内的设施。2020年8月12日，李云峰将案涉房屋内的冰柜、收银台等搬离，并因续租未成而将案涉房屋交还给阙某某。以上事实，有房地产权证、《房屋租赁合同》《店面租赁合同》、微信聊天记录、《告知书》、视频资料以及当事人的陈述与自认等予以在卷佐证。审理中，煌上煌公司提供了以下证据：1、《门店装修工程协议》、发票、授权委托书、营业执照，证明煌上煌公司为案涉房屋支出装修费53,090.47元；2、发票、出货单，证明煌上煌公司支出制冷空调设备展示柜费用7,440元、收银秤费用7,500元、冰箱、微波炉及电水壶费用2,319元；3、电子回单，证明煌上煌公司为案涉房屋支出消防费用19,000元。李云峰对上述证据发表质证意见如下：对于证据1，真实性均不认可，首先开具发票的单位与装修协议记载的单位名称不一致，再次装修工程如需转包也应签署三方协议，授权委托书无法证明；对于证据2，相关设备不可作为损失处理，经通知原告拒不搬离，亦不主动与被告交接；对于证据3，消防费用即使真实发生，也系为案涉房屋正常经营而支出的费用，合同解除责任在于煌上煌公司，不应作为损失处理。此外，就可移动的展示柜、收银秤、冰箱等物品的交接问题，双方各执己见，煌上煌公司认为应当由李云峰主动归还，李云峰认为应当由煌上煌支付保管费用并主动领取。本院认为，李云峰未举证证明其转租案涉房屋的行为取得过阙某某的同意，且其将案涉房屋转租给煌上煌公司的转租期限远超剩余租赁期限，故李云峰与煌上煌公司之间签订的《店面租赁合同》应为无效。基于合同无效，本院对煌上煌公司要求解除合同、支付违约金的诉讼请求不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过程的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，李云峰收取的租赁保证金和转让费应予返还。关于装修费及消防费用，李云峰均不认可，因煌上煌公司提供的装修协议与发票所载主体名称不一致，且装修协议中的项目并不特定指案涉房屋，而发票所载的费用包含了多个项目，消防费用亦未有施工合同等印证，本院实难采信。因案涉房屋已交还给阙某某，不存在鉴定条件，本院结合案涉房屋的面积、用途及李云峰提供的视频资料，酌定为15,000元。关于可移动的电器、收银台，李云峰向煌上煌寄送《告知书》并要求其搬离，此时煌上煌公司早已知晓李云峰擅自转租房屋，亦明知李云峰与阙某某的租赁期限已满，且双方均未能与阙某某就续租房屋达成一致，在此情况下阙某某势必要收回房屋。煌上煌公司拒不搬离相关物品，将会产生占用费，李云峰自行搬离的行为系为避免损失扩大，对双方均有利。煌上煌公司即使对《告知书》所载的欠付租金、构成违约相关内容有异议，也应从理性、经济角度先解决房屋占用问题，其他问题可另寻救济途径。审理中，煌上煌公司仍然拒绝交接，故本院无法将可移动的电器、收银台作为损失处理。关于中介费，应作为损失处理。本案中，李云峰擅自并超期转租负有主要过错，煌上煌公司未了解案涉房屋的权利来源情况即签约亦有过错，本院综合考虑双方对合同无效的过错程度、煌上煌公司实际使用案涉房屋的期限等因素，酌情确定李云峰赔偿损失12,000元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李云峰应于本判决生效之日起十日内向原告江西煌上煌集团食品股份有限公司退还租赁保证金15,500元；二、被告李云峰应于本判决生效之日起十日内向原告江西煌上煌集团食品股份有限公司退还商铺转让费20,000元；三、被告李云峰应于本判决生效之日起十日内向原告江西煌上煌集团食品股份有限公司赔偿损失12,000元；四、原告江西煌上煌集团食品股份有限公司的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,262，减半收取1,631元，由原告负担1,108元，被告负担523元(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇二一年四月二十三日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……