广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初963号原告：陈子山，男，1997年2月13日出生，汉族，英德市人，住英德市××××××委会岭组，公民身份号码：441××××××××××××410。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：周翠芳，广东聚方律师事务所律师。被告：英德市瑜丰置业有限公司，住所地：英德市××××××××××××××××××。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：周萍，该公司员工。原告陈子山诉被告英德市瑜丰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈子山及其委托诉讼代理人、被告英德市瑜丰置业有限公司的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈子山向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金64581.3元（以总房款603000元为基数，按每日0.03%的标准计算，从2020年1月1日开始计算至交楼之日止）；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年6月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买位于广东省英德市××××××、民政局福利厂用地内瑜丰雅居2单元1106号房。建筑面积为108.78平方来,房款总价款为603000元。合同第十一条约定被告应在2019年12月31日前将涉案房屋交付原告使用。第十二条约定被告如未能按合同规定的期限交房，按照逾期时间，分别处理（1）（2）不作累加逾期在30日之内，被告自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0.1%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时被告按照全部房价款的0.1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之3的违约金。综上，原告认为原告已依约向被告支付全部购房款，而被告未按合同约定按时将涉案房屋交付给原告使用，被告应依约向原告支付逾期交楼违约金。为保护原告的合法权益，原告依照相关法律规定向贵院提起诉讼，希望贵院能判如所请。庭审中，原告明确诉讼请求：逾期交楼违约金计算至2020年12月22日。被告英德市瑜丰置业有限公司辩称：一、本案案涉房屋已于2020年11月21日实际交付，原告诉求的逾期违约期间明显过长，诉求金额过高，逾期的截止时间应计算至2020年11月21日止。案涉房屋建设完成后，经相关单位验收合格并经英德市工程验收备案工作办公室于2020年11月20日签发验收合格证明，证明案涉房屋已竣工验收和达到交付条件，被告按与原告签订的《商品房买卖合同》约定，将收楼通知书等房屋验收通知文件寄送到原告合同中指定的收件地址，而从邮政寄件回执反映，原告已于2020年11月21日签收了收楼通知等，该时间应视为案涉房屋的实际交付之日，故本案逾期违约的截止时间应计算至2020年11月21日止。因此，原告诉求的违约时间明显超出客观情形，诉求的违约金也过高。二、因存在不可抗力事由致房屋验收逾期而无法依约向原告交付房屋，该不可抗力期间应予顺延交房时间，或以该不可抗力期间扣除逾期时间。（一）根据我国住房和城乡建设部及应急管理部出具的建科函[2019]52号文件的第二条反映，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，即因英德市消防大队对原审理和办理建设工程消防设计审核、消防验收、备案抽查相关管辖工作移交当地住房和城乡建设主管部门，该移交手续和工作期间，致被告无法办理消防验收而导致房屋无法按期交付给原告。2019年8月26日，英德市住房和城乡建设局发出《告示》，因工作交接期间工作人手不足、缺乏专业的技术人员，英德市住建局只承接消防设计审核业务，而无法进行对工程消防验收工作，致被告房屋的消防工程验收工作进一步延误，至2019年10月31日仍未成功办理消防验收。因此，2019年4月1日至2019年10月31日共计七个月（214日）的政府部门工作移交期间不能办理消防验收应视为不可抗力期，案涉房屋交房时间应予以顺延214日。（二）2020年1月起，新型冠状病毒在全国的爆发，广东省政府1月23日启动一级应急响应，全面停止一切行业的工作，也包括案涉房屋的建设和验收。同时，英德市人民政府于2020年2月24日发出《英德市人民政府关于印发＜英德市有效应对疫情促进建筑和房地产业平稳发展指导意见＞的通知》，确认我市城市建筑和房地产企业的工程项目可以“不可抗力”因素处理相关业务和法律事务。而清远市住房和城乡建设局于2020年2月17日发出《清远市住房和城乡建设局关于做好房屋市政工程复工复产工作的紧急通知》才确定房地产行业可以复工，因此，在新冠疫情爆发政府责令停工的25日期间，应视为不可抗力期间，该期间应予在逾期交付房屋中予以扣除。综上，以上共计239日的不可抗力期间，应予以在被告逾期交付房屋的期间中扣除，即被告在该不可抗力期间无须承担赔偿责任。原告陈子山提供的证据有：证据1、商品房买卖合同（预售）；证据2、收据；证据原件经核对后当庭退回。被告英德市瑜丰置业有限公司提供抗辩证据有：证据一、1、单位工程竣工验收备案表，2、房屋建筑工程质量保修书，3、住宅质量保证书，4、住宅使用说明书，证明案涉房屋已经与2020年11月19日竣工验收，符合交付条件；证据二、邮政寄件回执，证明被告按双方签订的商品房买卖合同约定将交楼通知文件邮寄到原告指定地址，证明案涉房屋已于2020年11月21日由原告验收；证据三、1、我国住房和城乡建设部及应急管理部出具的《建科函【2019】52号文件》，2、《广东省消防总队转发通知》、英德市住建局《通知》，证明本案存在不可抗力的延误期间七个月，被告交付房屋期限应予以相应顺延，故该七个月共计214日的时间不能认定为被告逾期期间，应依法予以扣除；证据四、1、《英德市人民政府关于印发的通知》，2、《清远市住房和城乡建设局关于做好房屋市政工程复工复产工作的紧急通知》，证明因新冠肺炎疫情影响政府2020年1月23日责令所有行业停工，至2020年2月17日下发复工通知的25日，按《英德市人民政府关于印发的通知》应视为不可抗力期，该25日的时间不能认定为被告逾期期间，应依法予以扣除；证据原件经核对当庭退回。本院经审理认定，2018年6月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“原告购买被告开发的位于英德市××××××、民政局福利厂用地内瑜丰雅居2单元1106号房屋，该商品房的用途为住宅，房屋总价为603000元，买受人应于2018年6月15日前付首期款203000元，余款申请贷款支付。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。”2018年6月15日，原告向被告支付定金3万元，以及首期款173000元，9月6日支付400000元，付清了全部购房款。被告于2020年11月19日取得涉案房屋竣工验收备案合格证明。2020年11月21日，被告通过快递方式向原告的身份证住址送达《瑜丰雅居交付通知书》,经查询物流记录显示邮件于2020年11月23日退回妥投。庭审中，被告确认收到全部房款，没有退回相关款项。本院认为，原告与被告自愿签订《商品房买卖合同》，并由英德市住房和城乡建设局备案，原、被告应当忠实履行合同约定。原告向被告购买涉案房屋，已向被告付清全部购房款，被告应按合同约定向原告交付房屋。合同约定交付房屋时间为2019年12月31日前，而被告直至2020年11月19日才取得房屋竣工验收备案。后被告按原告的身份证住址向原告邮寄交楼通知书被退回，退回时间应视为原告收取邮件的时间。被告以政府消防验收职能承接和新冠肺炎疫情作为不可抗力事由免除其逾期交付房屋责任，根据法律规定，职能承接不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，政府对新冠肺炎疫情采取一定的措施是发生在约定交付时间之后，被告不能以事后出现的事由作为减免逾期交付房屋责任的理由。因此，被告抗辩缺乏法律和事实依据，本院不予采纳，被告已构成违约。原告在被告达到交付房屋条件后拒绝接收房屋，产生的后果应由其自行承担。原告请求被告支付逾期交付房屋违约金，要求从2020年1月1日起计算至同年12月22日，本院支持从2020年1月1日计算至2020年11月23日的部分，按合同约定以全部房价款按日万分之三计算违约金，即59154.3元（603000元×0.03%/天×327天=59154.3元）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零九条、第五百七十七条规定，判决如下：一、限被告英德市瑜丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内支付原告陈子山逾期交付房屋违约金59154.3元；二、驳回原告陈子山其他诉讼请求。案件受理费707.27元，由原告陈子山负担67.84元，被告英德市瑜丰置业有限公司负担639.43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  胡燕凤二〇二一年四月二十七日书记员  巫晓玲附相关的法律条文内容:《中华人民共和国民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133×××××345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。