北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15396号原告：北京展宏源德宝房地产投资管理有限公司，住所地北京市.法定代表人：张海峰，董事长。委托诉讼代理人：张晓龙，该公司经理，住北京市通州区。被告：张开华，男，1985年7月28日出生，汉族，住贵州省龙里县。第三人：瞿京伟，男，1983年8月15日出生，汉族，住北京市顺义区。原告北京展宏源德宝房地产投资管理有限公司（以下简称展宏源公司）诉被告张开华、第三人瞿京伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告展宏源公司的委托诉讼代理人张晓龙，第三人瞿京伟到庭参加诉讼，被告张开华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告展宏源公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法解除原被告签订的租赁合同；2．请求法院依法判令被告立即退还已付原告租金240167元；3．请求法院依法判令被告立即给付原告违约金148500元；4．请求法院依法判令被告退还租房押金25000元；5．判决被告支付本金413667元自2020年6月12日至实际还款之日的利息（按照年利率15．4%计算）；6．诉讼所有产生费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年3月31日签订位于北京市通州区新华联家园北区底商房屋租赁合同，被告为二房东，当初说一房东（产权人的父亲）为自己叔叔，自己享有出租及转租权利，并与原告签署了房屋租赁协议及产权确认书，并出示了房本复印件，后配合原告办理营业执照时，又出示了产权人手持房本与身份证的照片，原告于2020年3月8日转款302500元全年房租（其中包含因疫情免租了一个月），被告于当天收到租金，可一房东（产权人）于2020年6月4日找到我并告知被告张开华于2020年4月27日应付房租，但迟迟未交，已达到与产权人解约条件。原告与被告多次沟通未果，现为了维护原告的合法权益，故将之诉于法院，望法院支持原告的诉讼请求。被告张开华未到庭答辩。第三人瞿京伟辩称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋所有权人为瞿京伟。2018年10月26日，瞿京伟（甲方、房屋产权人、出租方）与张开华（乙方、承租人）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将通州区通朝大街211号商铺租给乙方使用。租赁期为三年，2019年5月11日至2022年5月11日。2018年4月3日，张开华向原告展宏源公司出具了《承诺书》及《授权委托书》，承诺自己为涉案房屋的直接权利人，如有产生房屋产权归属问题，愿承担全部责任，并委托展宏源公司张晓龙全权办理房屋出租及使用问题。2019年3月31日，张开华（甲方、出租方）与展宏源公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定如下：一、甲方同意将通州区通朝大街商铺租给乙方使用。二、租赁期限为三年，自2019年3月8日至2022年3月31日。三、租金支付方式为现金支付或转账，租金为年付的100%，必须于付款租约期满30日前支付下期租金。第一年于2019年3月4日前交付330000元整。第二年于2020年3月4日前交付330000元整。第三年于2021年3月4日前交付339000元。租金共计999000元。四、物业管理。乙方应遵守该公司的管理制度，乙方应按规定交纳物业费、取暖费、水、电、气等各项费用。乙方每年交纳7000元物业取暖费，与房租一并缴纳。五、保证金。乙方交给甲方房屋租赁保证金为2．5万元整，与本协议第一次租金一同交纳。租赁期限满时，房屋没有破损并交给甲方，甲方于当日将租赁保证金退还给乙方，如房屋有破损，可根据房屋的破损程度，甲、乙双方协议从保证金扣除，作为补偿。六、甲方的权利和义务。甲方应该按照协议规定将出租的房屋及时交给乙方使用；甲方保证所有出租的房屋产权归属清楚，没有纠纷。七、违约责任。甲、乙双方签订协议后，立即生效。甲、乙双方不得终止合同协议，否则视为违约，乙方如在租赁期满后续租该房屋，必须最迟在本协议期限满3个月通知甲方，否则视为违约，违约方须向守约方支付协议总租金的15%违约金。合同还约定了其他事项。2020年3月9日至3月10日，账号为×××、户名为张晓龙的中国农业银行账户向张开华共计转账302500元。2020年3月4日，张开华在与张晓龙的微信聊天中称疫情非常时期给展宏源公司减免一个月的房租27500元，减免后的房租为302500元。2020年3月10日，张开华在与张晓龙的微信聊天中称收到2020年房租302500元。2020年6月6日，第三人瞿京伟向张开华通过短信发送《解除房屋租赁协议的通知》，主要内容为：张开华先生，由于您未在2020年4月27日按时支付通朝大街211号商铺的租金，逾期40天，仍未交纳房屋租金，违反了2018年10月26日签署的房屋租赁协议第六章第一条的协议规定，并多次拒绝甲方电话，按照协议规定，我通知您解除房屋租赁协议，我将收回商铺，扣除保证金，是您违约，即刻生效。特此通知。2020年6月11日，张开华向张晓龙发微信称第三人瞿京伟不给卡号，怎么说都不行，让其打官司，如果不服强行收房子。张晓龙回复称现在房屋处于不能使用状态，正式通知张开华3日内办理解约手续，超期将提起诉讼，房租截止日期为2020年6月12日。2020年6月12日，展宏源公司开始向瞿京伟支付房租。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张开华经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。本案中，展宏源公司与张开华签订的租赁合同系双方自愿签订，不违反法律及行政法规的强制性规定，属于合法有效，双方均应按约定履行各自义务。展宏源公司租赁涉案房屋用于使用，因张开华与第三人瞿京伟产生纠纷导致展宏源公司使用涉案房屋受到影响，展宏源公司提出解除合同，本院予以支持。合同解除时间应为通知解除之日，即2020年6月12日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于展宏源公司要求张开华退还押金和剩余租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，展宏源公司主张的剩余租金数额不超过本院核定数额，以展宏源公司主张数额为准。关于展宏源公司要求张开华支付违约金的诉讼请求，展宏源公司所主张违约条款并不符合本案情形，且展宏源公司于发出解除通知第二日即向第三人交付租金并继续使用涉案房屋，展宏源公司未能证明己方实际损失，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于展宏源公司要求张开华支付利息的诉讼请求，结合租赁合同履行情况、当事人的过错程度、展宏源公司的损失情况，本院认为按照中国人民银行同期存款利率的标准计算为宜，对其主张过高部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告北京展宏源德宝房地产投资管理有限公司与被告张开华签订的《房屋租赁协议》于2020年6月12日解除；二、被告张开华退还原告北京展宏源德宝房地产投资管理有限公司押金25000元、剩余租金240167元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告张开华向原告北京展宏源德宝房地产投资管理有限公司支付利息（以265167元为基数，自2020年6月12日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率标准计算），于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京展宏源德宝房地产投资管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4031元，由原告北京展宏源德宝房地产投资管理有限公司负担1392元（已交纳），由被告张开华负担2639元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费（以公告费发票为准），由被告张开华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  卫丹二〇二一年四月三十日书记员  杨昳