重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初4598号 原告：重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司，住所地重庆市两江新区金渝大道16号，统一社会信用代码9150000020288617XW。 法定代表人：蒋荣超，董事长。 委托诉讼代理人：吴铭心，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：蔡勇，男，1986年9月8日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司诉被告蔡勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司的委托诉讼代理人吴铭心、被告蔡勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的2020年6月1日至2020年12月31日期间的租金55215.3元；2.被告立即向原告支付逾期付款的违约金，以23663.7元为基数从2019年12月26日起、以23663.7元为基数从2020年3月26日起、以23663.7元为基数从2020年6月25日起、以23663.7元为基数从2020年9月25日起，均按每日0.5‰的标准计算至付清之日止；3.被告向原告支付律师费5000元及其他原告为实现债权而产生的合理费用；诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年11月4日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于重庆市渝北区红枫路1号（临）附90号出租给被告，还约定了租期、租金标准、违约责任等内容。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，但被告欠付租金，原告多次催收无果，被告拒付租金已经构成根本违约。 被告蔡勇辩称，确实欠付2020年6月1日至2020年12月31日期间的租金55215.3元，且同意支付。2020年9月被告准备交钱，原告称必须按照季度交钱，但是被告想交2个月的租金，以后每月交钱，原告不同意，要求被告必须按季度交钱，故原告没有收被告的钱。2021年2月被告又去交钱，原告称保证金要没收，还要求被告支付全部欠付租金，否则就不收钱，被告又没有将钱交出去。被告不同意支付违约金，因为疫情期间大家都有欠租的事情。2020年10月、11月，原告给被告停了水，直到合同到期。不同意支付律师费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋租赁合同》《渝高租[2019]年第319号补充协议（一）》、2012年第146期《北部新区规划社会停车场及存量土地利用专题汇报会议纪要》《I20-1/01等四个地块存量土地管理及利用协议》《交地备忘录》、2018-344《渝高公司3宗存量土地临时利用研究会议纪要》《I20-1/01等三个地块存量土地管理及利用协议》、（2019）渝0112民初19184号民事判决书、POS机回单3张、《民事法律事务委托代理合同》、发票、中国工商银行网上银行电子回单、原告农行手机APP转账记录截图等本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2019年11月4日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：二、租赁房屋基本状况。座落重庆市渝北区海桐路1号（临），房号附90号，建筑面积262.93平方米，用途绿植。三、租赁期限、租金、履约保证金及交付方式。（一）租赁期限15个月，自2019年10月1日至2020年12月31日止。（二）租金（以下租金均为含税价格），1.按建筑面积262.93平方米，（1）2019年10月1日至2020年12月31日，租金单价为30元/平方米/月，月租金为7887.9元。（三）履约保证金，为保证本合同的履行，在签订本合同时，乙方须向甲方缴纳23663.7元，本合同到期，乙方完结退房手续且按合同约定无相应扣款，双方对账无误后，则甲方无息全额退还履约保证金。（四）交付时间、方式，1.租金按合同季度支付，由乙方以支票或转账方式支付给甲方，本合同所称合同季度，指自本合同租赁起始日起（含起始日）每三个月的对日为一个合同季度。2.甲、乙双方签订本合同时，乙方应向甲方支付首季租金23663.7元，此后应在每合同季度末的5日前支付下季租金到甲方指定账户，甲方在收到租金后向乙方开具增值税发票。四、双方的权利义务。（四）乙方的义务。1.乙方应当按时缴纳租金、保证金及其他费用，包括但不限于物业管理费、水费、电费等因乙方在使用过程中发生的一切费用，经甲方催告后仍不履行的，甲方有权解除本合同。五、违约责任。（二）乙方逾期交付房租，每逾期一日，按季度租金的0.5‰向甲方支付违约金，同时甲方有权通知甲方委托的物业管理公司停止服务（无论乙方是否向物业管理公司缴纳了当期物管费，水、电费），并采取停水、停电等停止物业服务措施直至乙方全额缴纳房租和违约金。因此而造成的损失及一切后果由乙方自行承担。（三）如逾期一个月未缴纳租金，或缴纳租金逾期天数累计超过60天，甲方有权解除本合同、收回该房屋另行出租并追收所欠租金，履约保证金不予退还（乙方未向甲方缴纳履约保证金的，乙方应向甲方支付履约保证金同等金额作为违约金），且乙方应按逾期天数向甲方支付季度租金0.5‰/天的违约金。（四）因不可抗力致使本合同不能履行时，双方可依法变更或解除合同。七、其他约定事项。（一）甲方因实现债权而实际发生的费用（包括但不限于调查查询费、诉讼费、案件受理费、财产保全费、财产保全担保费、执行费、评估拍卖费、公证认证费、翻译费、公告费、律师代理费、差旅费、复印费及其他合理费用等一切损失）由乙方承担。 2019年11月4日，被告向原告支付了2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金23663.7元。2020年3月17日，被告向原告支付了2020年1月的租金7887.9元。 2020年4月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《渝高租[2019]年第319号补充协议（一）》，主要约定：二、新冠肺炎疫情对乙方的经营造成一定影响，甲方为扶持乙方顺利渡过困难期，经甲乙双方友好协商，现就疫情期间租金减免相关事宜特订立本补充协议（一），1.甲乙双方共同确认，乙方已交清截止2020年1月31日的租金，甲方向乙方开具等额的发票。2.甲方同意减免乙方2020年2月1日到2020年4月30日期间租金合计23663.7元。3.减免期间的租金，甲方不向乙方开具发票。4.乙方在签订本补充协议（一）后，承诺在本合同期内按时足额缴纳租金。5.自本补充协议（一）签订生效后，乙方不得以疫情对其造成影响为由再向甲方要求租金减免或出现拖欠租金等其他违约的行为。 2020年7月2日，被告向原告支付了2020年5月的租金7887.9元。2021年4月12日，被告向原告支付了4个月租金31551.6元。 原告（甲方）与重庆坤源衡泰律师事务所（乙方）签订了《民事法律事务委托代理合同》，约定：乙方接受甲方委托，为甲方与蔡勇房屋租赁合同一案……共六案在一审、二审、执行程序中提供法律服务；双方一致同意本合同项下一审阶段律师服务费为30000元，每件5000元。原告向重庆坤源衡泰律师事务所支付了律师费30000元。 庭审中，原告称，合同到期终止，没有提前解除合同，不清楚被告是否按时交还房屋，还房与本案无关；依据合同第五条第（三）款约定，被告逾期一个月未支付租金，故不退还保证金；若被告要付款可按合同约定的原告收款账户支付，原告没有拒不收被告款项情况；被告逾期支付租金给原告造成了资金占用损失。被告称，合同于2020年12月31日到期，到期前原告称不会与被告续签合同，要求被告搬走，被告已于2020年12月31日还房；合同约定的违约金计算标准过高；保证金应当抵扣租金。 本院认为：原告与被告于2019年11月4日签订的《房屋租赁合同》、于2020年4月10日签订的《渝高租[2019]年第319号补充协议（一）》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。该合同已于2020年12月31日到期终止。 关于欠付租金。原告主张被告欠付2020年6月1日至2020年12月31日期间的租金55215.3元，被告认可欠付金额并同意支付。被告已于2021年4月12日向原告支付了4个月租金31551.6元，被告还应支付该期间欠付租金23663.7元。原告主张依据合同第五条第（三）款约定不退还被告保证金。合同第五条第（三）款约定，被告逾期一个月未缴纳租金，或缴纳租金逾期天数累计超过60天，原告有权解除本合同、收回该房屋另行出租并追收所欠租金，履约保证金不予退还。故保证金不退还的前提是因被告违约原告行使了合同解除权。原告并未行使合同解除权，合同已于2020年12月31日到期终止，故原告主张不退还保证金的条件未成就，其主张不退还被告违约金没有合同依据，本院不予认可。被告主张保证金应当抵扣欠付租金。故保证金23663.7元抵扣欠付租金后，被告无须再向原告支付欠付的租金。 关于违约金。合同第五条第（三）款约定，被告逾期支付租金，应按逾期天数向原告支付季度租金0.5‰/天的违约金。依据合同第三条第（四）款约定，被告应于2020年12月27日前支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金23663.7元，被告于2020年3月17日支付了该期间租金7887.9元，2020年2月和2020年3月的租金15775.8元原告已于2020年4月10日签订的《渝高租[2019]年第319号补充协议（一）》中予以减免不予收取；被告应于2020年3月27日前支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金23663.7元，其中2020年4月租金7887.9元原告已于2020年4月10日签订的《渝高租[2019]年第319号补充协议（一）》中予以减免不予收取，被告于2020年7月2日支付了2020年5月租金7887.9元，于2021年4月12日付清了2020年6月租金7887.9元；被告应于2020年6月26日前支付2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金23663.7元，2021年4月7日庭审中被告主张以保证金23663.7元抵扣欠付租金，故抵扣后被告无须再支付该期间租金；被告应于2020年9月26日前支付2020年10月1日至2020年12月31日期间的租金23663.7元，被告于2021年4月12日付清了该期间租金23663.7元。被告逾期支付租金按约应向原告支付违约金。被告逾期支付租金给原告造成的主要是资金占用利息损失，被告辩称违约金过高，本院酌情将违约金计算标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍。故被告应向原告支付以7887.9元为基数从2020年12月28日起至2020年3月17日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金。2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金23663.7元应于2020年3月27日前支付，但该应付时间处于受新冠疫情影响期间，故被告逾期支付该期间租金不应认定为违约，原告主张被告支付该期间租金逾期支付违约金的诉讼请求本院不予支持。2020年4月10日签订的《渝高租[2019]年第319号补充协议（一）》约定，被告在签订本补充协议（一）后，承诺在本合同期内按时足额缴纳租金，被告不得以疫情对其造成影响为由再向原告要求租金减免或出现拖欠租金等其他违约的行为。故被告逾期支付2020年7月1日之后租金的，应承担违约责任。被告应向原告支付以23663.7元为基数从2020年6月27日起至2021年4月7日、以23663.7元为基数从2020年9月27日起至2021年4月12日，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金。 关于律师费。合同第七条约定，原告因实现债权而实际发生的费用，包括但不限于律师费，由被告承担。因被告逾期未支付租金的违约行为，原告支付了本案律师费5000元，应由被告承担。故对原告要求被告支付律师费5000元的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告蔡勇于本判决生效后立即向原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司支付逾期支付租金的违约金，以7887.9元为基数从2020年12月28日起至2020年3月17日止、以23663.7元为基数从2020年6月27日起至2021年4月7日止、以23663.7元为基数从2020年9月27日起至2021年4月12日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算； 二、被告蔡勇于本判决生效后立即向原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司支付逾期支付律师费5000元； 三、驳回原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1424.88元减半收取712.44元，由被告蔡勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 黄明真 二〇二一年四月二十三日 法官助理 陈 实 书 记 员 李 洁