广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0521民初796号 原告：合浦嘉联物业服务有限责任公司，住所地：合浦县廉州镇城东新区隆鑫商业广场3幢305号。统一社会信用代码：91450521097345653K。 法定代表人：卓伟鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王兴元，广西先导联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄伟雄，公司职员。 被告：秦宇锋，男，1982年8月6日出生，汉族，户籍地：广西博白县，现住广西合浦县。 委托诉讼代理人：范明华，广西满唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨莹，广西满唐律师事务所律师。 原告合浦嘉联物业服务有限责任公司（以下简称嘉联物业）与被告秦宇锋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王兴元、黄伟雄，被告秦宇锋及其委托诉讼代理人范明华、杨莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉联物业向本院提出如下诉讼请求：判令被告支付所拖欠原告2018年12月-2020年10月的物业费2602.22元、公摊水电费506元、电梯维护费805元、二次用水加压费230元、2019年1月-2020年10月的生活垃圾费154元、逾期付款违约金1702.3元（180.14元／月×3×2520天×0.005×0.25），合计5999.52元。事实与理由：原、被告于2015年3月22日签订《前期物业服务管理协议》，约定被告将其所有的位于广西合浦县（建筑面积113.14平方米）委托原告进行物业管理服务；每月应缴纳的费用：物业费每平方米1元，共113.14元，公摊水电费22元，电梯维护费35元，二次用水加压费10元，生活垃圾费7元。逾期支付上述除生活垃圾费外的费用，从逾期之日起每天按应付款的5‰交纳违约金（现原告主张按1.25‰计算）。原告逾期支付物业费等费用，现提起诉讼，请判法院予以支持。 被告秦宇锋辩称:1、原告提供的物业服务质量未达到约定的合同标准，物业费的收费标准过高，应按《前期物业服务管理协议》约定的优惠每平方米0.7元计算物业费；2、公摊水电费、电梯维修费及二次加压水费缺乏事实依据；3、小区管理存在消防安全隐患、安保及设备设施不维护等多方的问题，原告提供的物业服务达不到合同约定的标准，原告违约在先，原告请求的违约金应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年3月22日，被告与原告嘉联物业签订《前期物业服务管理协议》，同意嘉联物业对合浦县廉州镇隆鑫商业广场进行物业管理服务，服务管理期限为：从2014年12月31日起至业主委员会成立与新的物业公司签订新的物业管理委托合同生效时止。协议约定：物业服务费2018年1月1日以后每月每平方米1元；公共水、电费按实际发生额由业主公摊（包括损耗）；电梯维护费35元/月/户，电梯电费最终按照实际电费分摊。协议还约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金；物业提供相应合理的物业管理服务，设备运行良好，并进行良好的维护和保养，环卫设备齐全完好，整体环境及环卫设施随时保洁，定期杀虫灭鼠等。协议还对其他条款进行了约定。物业服务协议签订后，原告为合浦县廉州镇隆鑫商业广场的全体业主和物业使用人提供物业管理服务。被告依照协议履行至2018年11月，此后被告以原告未能提供符合协议约定的服务要求及公摊水电费收费无依据、小区安全存在问题等为由拒绝向原告交纳物业服务费，原告为此提起本案诉讼。 另查明，2013年8月4日，被告作为买受人与合浦隆鑫房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》，购买合浦县，该套房屋建筑面积为113.14平方米。经现场勘验隆鑫商业广场小区存在以下问题：4幢1单元门禁损坏、4幢空中花园门口处建筑垃圾乱堆放；小区超市门前公共位置被占用；1幢1单元消防通道门损坏及阻塞和门禁损坏、1幢2单元的门及门禁损坏、消防箱损坏、单元前的公共位置被商铺占用、1幢3单元门禁损坏及消防通道紧闭、1幢空中花园建筑垃圾和生活垃圾乱堆放、照明灯多处损坏、下水道防护存在多处安全隐患、公共位置被占用、步梯通道处的指示灯部分损坏、照明灯全部损坏；地下车库消防设施大部分损坏、配电间存在安全隐患、车库内指示灯基本损坏、部分水管破损存在漏水现象。 以上事实，有原告提供《房屋买卖合同》、《前期物业服务管理协议》、收据、合浦县环境卫生管理站证明、公摊水费发票、公摊电费发票；被告提供现场照片、公案机关立案告知书等以及原、被告在诉讼中的陈述在卷为证。 本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告与原告嘉联物业签订的前期物业管理服务协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告是原告所服务的隆鑫广场小区的业主，接受了原告的服务应支付约定的物业费。嘉联物业在提供物业服务过程中存在垃圾乱堆放、消防设施损坏、楼道照明设施损坏、设施年久失修等问题。但上述问题属于合同履行之瑕疵，不属于原告拒交物业服务费的“正当理由”。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，嘉联物业作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，及时整改维护，为小区提供更好的物业服务。但从原告提供的证据照片及本院现场勘验看，嘉联物业提供的物业服务确实存在多方面不足之处。结合嘉联物业实际提供的物业服务水平，本院认为应适当减少收取物业服务费，以70％计算即每月每平方米0.7元为宜。电梯维护费每户每月35元及生活垃圾费每户每月7元，双方均无异议，本院予以确认。原告主张被告按每月每户22元支付公摊水电费的请求，与双方协议约定公摊水、电费按实际发生额由业主公摊不符，原告在本案中没有提供公摊水、电费分摊方法，故原告主张公摊水、电费无事实依据，本院不予支持，原告可根据小区公共水电实际费用分摊后可另行起诉。二次加压用水费每月每户10元虽无约定，但被告居住在16楼，须有二次用水加压才能保证楼内正常供水，否则也会影响被告正常生活，参照其他小区对该费收取标准，原告主张二次用水加压费每月每户10元，合情合理，本院予以支持。关于违约金的问题。被告未及时交纳物业管理费大部分原因是原告没有全部履行合同约定的义务，存在严重瑕疵，故原告主张被告支付违约金，理由不充分，本院不予支持。被告尚未交纳的物业管理费时间为2018年12月至2020年10月共23个月，物业费113.14m2×0.7元×23个月=1821.55元、电梯维护费35元×23个月=805元、二次用水加压费10元×23个月=230元、生活垃圾费为2019年1月至2020年10月共22个月，22×7元＝154元，合计3010.55元。综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百四十四条第一款、第五百八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告秦宇锋应支付给原告合浦嘉联物业服务有限责任公司物业服务费1821.55元、电梯维护费805元、二次用水加压费230元、生活垃圾费154元，合计人民币3010.55元； 二、驳回原告合浦嘉联物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费50元，因适用小额诉讼程序减半收取25元，由原告负担10元，被告负担15元。上述受理费原告已预交，被告负担的部分在履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给原告。 本判决为终审判决。 审 判 员 李媛媛 二〇二一年四月六日 法官助理 李** 代书记员 莫晓婕 附：本判决书引用的法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九百四十四条第一款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。