北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京02执异147号案外人：许杨，女，1962年11月28日出生，汉族。委托代理人：郑学锋，安徽美林律师事务所律师。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司，营业场所北京市西城区阜成门内大街293号。负责人：张健。委托代理人：吴志远，北京市地平线律师事务所律师。委托代理人：杨西宁，北京市地平线律师事务所律师。被执行人：安徽益力置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区宁国南路888号益力檀宫。法定代表人：钱良海，董事长。委托代理人：何鑫，安徽国运律师事务所律师。被执行人：东至金澄置业管理有限公司，住所地安徽省东至县大渡口经济技术开发区。法定代表人：郑长昊。被执行人：安徽国商股权投资有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路189号C座大洋百货。法定代表人：郑智喜。被执行人：合肥太屋商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区香樟大道与明珠大道交口太平洋森活广场B2幢25楼。法定代表人：王一鸣。被执行人：合肥朗飞项目管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市高新区香樟大道与明珠大道交口东北角太平洋森活城B2幢25楼。法定代表人：袁启明。本院在执行中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称华融北京分公司）与安徽益力置业有限公司（以下简称安徽益力公司）、东至金澄置业管理有限公司、安徽国商股权投资有限公司、合肥太屋商业管理有限公司、合肥朗飞项目管理有限责任公司借款合同纠纷一案[执行案号：（2019）京02执1282号]过程中，案外人许杨提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。许杨称，请求：1、中止对安徽省×××301室房屋（以下简称案涉房屋）及益力檀宫C298号车位（以下简称案涉车位）的执行；2、确认许杨对案涉房屋和案涉车位的权利优先于华融北京分公司；3、裁定许杨与安徽益力公司就购买案涉房屋和案涉车位所签合同继续履行，并将其过户至许杨名下。事实和理由：一、2016年3月25日，案外人与安徽益力公司签订《益力•檀宫项目认购协议书》，约定安徽益力公司将案涉房屋出卖给案外人，房屋总价款5862924元。2017年1月10日，案外人又从安徽益力公司购买了案涉车位。关于案涉房屋款项的支付，案外人于2016年8月30日与安徽益力公司及合肥京商融合置地有限公司、中国建筑一局（集团）有限公司等签订“委托支付协议”，房款由中国建筑一局（集团）有限公司从其工程款中予以抵扣；案涉车位的价款于2017年1月10日以同样的方式予以支付。随后，案外人对案涉房屋进行了装修并使用至今，装修款达一百余万元，对车位亦一直使用至今。二、案外人购买了案涉房屋及案涉车位后，安徽益力公司又将案涉房屋和案涉车位抵押给申请执行人华融北京分公司并办理了抵押登记。根据最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》第三十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条及《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，案外人支付了案涉房屋及案涉车位的所有购置款，案外人对案涉房屋和案涉车位的权利优先于华融北京分公司的抵押权，华融北京分公司无权申请执行案涉房屋及案涉车库，且案外人与安徽益力公司的合同应继续履行。华融北京分公司称，不同意案外人的异议请求。事实和理由如下：一、许杨没有签订合法有效的书面买卖合同。1.本案中许杨只签订了认购协议书，只是对房屋地址、面积和交易价款等基本信息做了简要说明，不属于《商品房买卖合同》。2.认购协议书第三条载明了在签订该协议书7日内签订《商品房买卖合同》，若逾期未签订《商品房买卖合同》视为自动放弃所认购的房产。3.《委托支付协议》“鉴于”部分载明：根据安徽益力公司和许杨签署的《商品房买卖合同》及《车位买卖合同》……，而许杨实际上并未签订《商品房买卖合同》及《车位买卖合同》。同时，在认购协议书中没有约定购买案涉车位的相关内容。仅在2017年1月10日签订的《委托支付协议》中涉及案涉车位相关内容。二、许杨未能证明其在合肥市内无其他用于居住的房屋，结合案涉房屋抵债价格5812924元这一事实案涉房屋不属于满足基本需要的房屋。三、许杨未实际支付购房款，而是通过抵债方式进行的，其通过违规手段取得的所谓“权利”不能排除执行。1.购房款是与许杨具有关联性的公司用工程款充抵购房款。其抵扣的真实意思表示是消灭工程款而非支付购房款或车位购买款。2、《委托支付协议》中关于代收付购房款及车位购买款的约定，明显存在安徽益力公司与建设单位、许杨等与施工单位的财产混同、财务违规的情况，存在恶意避税、挪用资金或串通损害国家或他人利益的嫌疑，因此许杨对案涉房屋及案涉车位所谓的“权利”来源违法，无法对抗经不动产登记部门确定的华融北京分公司合法取得的抵押权，且建设单位与施工单位之间的工程款、许杨与安徽益力公司之间的购房款或车位购买款并非同一性质，不应予以抵销或抵扣，更不能以工程款取代“购房款或车位购买款”的地位之后再适用《执行异议和复议规定》之规定享受对于商品房消费者或不动产买受人的保护措施。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条处理的是善意不动产买受人或商品房消费者“物权”与执行案件“债权”之间的问题，本案同为“债权”的工程款不应优于华融北京分公司的“债权”。四、许杨没有积极办理过户登记手续。1.根据许杨提交的证据显示其在2016年3月25日就签订了认购协议，于2016年8月30日及2017年1月10日与安徽益力公司等各方主体签订了《委托支付协议》，其在上述协议签订的三年时间内一直没有办理过户手续，而是在2019年5月30日才开具了所谓的购房款、车位购买款收据，此时距华融北京分公司办理抵押事宜已过去了一年多时间。不但在华融北京分公司办理抵押登记之前的一年多时间里未实际提交材料办理过户登记手续，而且在华融北京分公司办理抵押登记后的两年时间内长时间没有办理产权过户的情况下，未查询过房屋的权利限制情况，而是声称到2020年才知晓房屋被抵押、查封，这不符合常理。许杨对于房屋没有办理过户存在明显过错。2.许杨不办理过户手续是因为其知道以第三方工程款获得的权利难以办理产权登记，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项规定。安徽益力公司答辩称，我方不同意案外人许杨的异议请求。事实和理由如下：案外人所提异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、二十九条之规定。1、案外人未针对案涉房屋签订书面的商品房买卖合同，也未支付相应的房款，其提交的证据不足以证明其主张；2、案外人未针对案涉车位签订书面的买卖合同，未支付相应的对价款，且未办理过户手续系案外人自身原因所致。本院查明，华融北京分公司与安徽益力公司、东至金澄置业管理有限公司、安徽国商股权投资有限公司、合肥太屋商业管理有限公司、合肥朗飞项目管理有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2019年9月26日作出（2019）京02民初526号民事调解书。上述民事调解书生效后，华融北京分公司向本院申请强制执行，本院以（2019）京02执1282号立案执行。执行过程中，本院于2019年11月20日轮候查封安徽益力公司名下位于安徽省×××86套房产及335个车位，案涉房屋及案涉车位在查封范围内。2019年12月3日，北京市第四中级人民法院作出（2019）京04执134号移送执行函，载明该院于2019年1月31日以（2019）京04执保26号协助执行通知书查封安徽益力公司名下位于×××的88套房产及地下车库335个，由于华融北京分公司对上述查封财产享有在先登记的抵押权，将上述查封财产移送本院处置。本院审查过程中，许杨向本院提交以下证据：第一组证据：（2019）京02民初526号民事调解书、（2019）京02执1282号执行裁定书、抵押协议、不动产登记证明，用以证明安徽益力公司将包括案涉房屋和案涉车位在内的房屋及车位抵押给了华融北京分公司，并办理了抵押登记。第二组证据：《益力•檀宫项目认购协议书》、《委托支付协议》、工程款与购房款统计台账及收据，用以证明案外人与安徽益力公司于2016年3月25日签订协议购买案涉房屋，于同日向安徽益力公司支付购房定金5万元，并于2016年8月30日与安徽益力公司、中国建筑一局（集团）有限公司等签订《委托支付协议》，约定由中国建筑一局（集团）有限公司代为支付除5万元定金之外的款项，从安徽益力公司欠中国建筑一局（集团）有限公司的工程款中予以抵扣。第三组证据：《委托支付协议》、工程款与购房款统计台账，用以证明案外人于2017年从安徽益力公司购买案涉车位，价款为340000元，该款项具体支付方式为由中国建筑一局（集团）有限公司代为支付，从安徽益力公司欠中国建筑一局（集团）有限公司的工程款中予以抵扣。第四组证据：收据，用以证明案外人支付了案涉房屋及案涉车位的全部款项共计6202924元。第五组证据：物业费收据，用以证明安徽益力公司于2016年将案涉房屋交付给案外人，案外人对案涉房屋使用至今。第六组证据：合肥市不动产登记信息查询，用以证明案外人购买案涉房屋后，安徽益力公司于2017年12月13日在案外人不知情的情况下将案涉房屋抵押给华融北京分公司，案外人已支付了案涉房屋的全部购房款，案外人对案涉房屋及案涉车位的权利优先于华融北京分公司的抵押权。第七组证据：照片两张，用以证明案外人已经对案涉房屋进行装修并实际入住。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。一般认为，上述第二十九条的规定属于第二十七条规定中的但书条款范围。本案中，申请执行人华融北京分公司对案涉房屋享有抵押权，故案外人许杨针对案涉房屋所提执行异议需审查是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。由于车位并非用于居住，故案外人许杨针对案涉车位所提执行异议需审查是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。对于许杨所提中止对案涉车位的执行的异议请求。本案中，根据现有证据，无法证明许杨就案涉车位签订过合法有效的书面买卖合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，故对于其该项异议请求，本院不予支持。对于许杨所提中止对案涉房屋的执行的异议请求。本案中，许杨所签订的《益力•檀宫项目认购协议书》明确载明许杨应于签订上述认购书七日内与安徽益力公司签署《商品房买卖合同》。现许杨未与安徽益力公司签订正式的《商品房买卖合同》，且合同相对方安徽益力公司否认其与许杨之间存在房屋买卖合同，故对于许杨的该项主张，本院不予认可。故对于许杨的该项异议请求，本院不予支持。许杨所提第二项、第三项异议请求，依法不属于执行异议案件的审查范畴，本院不予审查。综上，许杨对案涉房屋及案涉车位所提异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条、二十九条规定，裁定如下：驳回案外人许杨的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 贾奕良审 判 员 连 强审 判 员 姜高华二〇二一年四月二十日法官助理 夏 宁法官助理 李**志书 记 员 龙泽淼