广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤05民终66号上诉人（原审原告）：李文舟。委托诉讼代理人：彭宏图，广东乾本律师事务所律师。委托诉讼代理人：林珠玲，广东乾本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汕头市锦兴塑胶有限公司，住所地：汕头市龙湖区×××××××综合楼。法定代表人：蔡贤武，总经理。委托诉讼代理人：陈喆彦，广东信捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：王品超，广东信捷律师事务所律师。上诉人李文舟因与被上诉人汕头市锦兴塑胶有限公司（以下简称“锦兴公司”）租赁合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2020）粤0507民初1279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李文舟上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项，依法改判被上诉人向上诉人支付自2019年9月26日至2020年4月20日期间的房屋占有使用费共计64449.83元（其中2019年9月26日至2019年10月31日期间房屋占有使用费按每月每平方米8元计算；维持一审判决2019年11月1日至2020年4月20日期间房屋占有使用费按每月每平方米9元计算）。2、撤销原审判决第三项。3、判令被上诉人按每平方米每月1.55元支付上诉人自2018年11月1日起至2020年4月20日期间的管理费人民币26767.3元。4、判令被上诉人按每月400元支付上诉人自2018年11月1日起至2020年4月20日期间的电梯费人民币7066.67元。5、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认为：（2019）粤0507民初334号《民事判决书》已判决被上诉人使用的涉案厂房第三层2019年9月26日至11月26日期间的租金由案外人黄伟新承担，故，被上诉人免向上诉人支付前述期间内的房屋占有使用费，错误。1、案外人黄伟新负有支付涉案厂房第三层于2019年9月26日至11月26日期间的租金，被上诉人作为涉案厂房第三层实际使用人不因此免付上诉人房屋占有使用费。被上诉人无资格亦无权利无偿使用涉案场地，被上诉人免付房屋占有使用费既无事实依据亦无法律依据。因此，上诉人在未收到案外人黄伟新支付的2019年9月26日至11月26日期间的租金的情形下，有权请求被上诉人支付该期间的房屋占有使用费。2、上诉人未在（2019）粤0507民初334号一案中主张被上诉人支付租金或房屋占有使用费，（2019）粤0507民初334号一案亦未就该事项进行审理并作出判决，因此，（2019）粤0507民初334号一案判决黄伟新负担2019年9月26日至11月26日期间的租金，上诉人未就该判决上诉，不因此不得主张或丧失主张被上诉人支付房屋占有使用费的权利；被上诉人亦不因此获得免责。二、关于管理费。在上诉人与案外人黄伟新签订的租赁协议中，并未约定上诉人放弃收取管理费的权利，亦未约定黄伟新转租的次承租人或第三人可以免负担管理费。事实上，案外人黄伟新与被上诉人签订的租赁协议第5条明确要求被上诉人应负担管理费。前述上诉人与黄伟新签订的租赁协议约定黄伟新负有支付管理费义务，被上诉人不因此免负担管理费。被上诉人非该租赁协议相对方，合同约定不及于被上诉人，只有在黄伟新已支付争议管理费前提下才免向上诉人支付管理费。因此，原审依据上诉人与黄伟新签订的租赁协议约定黄伟新支付管理费，在黄伟新未支付管理费前提下判令被上诉人免支付上诉人管理费，错误。三、关于电费。原审认定“因锦兴公司为了使用电梯出货和清场已向李文舟支付了600元的电梯使用费，李文舟主张锦兴公司支付自2018年11月1日起至2020年4月20日止按每月400元计算的电梯费，缺乏依据”，错误。被上诉人于2018年12月支付的电梯使用费600元，并非涵盖2018年11月1日至2020年4月20日期间的电梯使用费，因此，上诉人主张被上诉人支付自2018年11月1日起至2020年4月20日止按每月400元计算的电梯费（已剔除前述600元）合理合法，应得支持。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。锦兴公司辩称，上诉人认为一审判决事实清楚、适用法律正确，依法应予以维持。一、上诉人主张由被上诉人承担2019年9月26日至2019年11月26日的房屋占有使用费缺乏事实依据。一审审理过程中，被上诉人请求法院依法裁量被上诉人的占有使用费标准，一审法院已支持按照上诉人与黄伟新之间的租金标准来计算被上诉人的占有使用费，对此被上诉人未再上诉，表示服从判决。但根据一审法院所查明的事实在（2019）粤0507民初334号《民事判决书》第八项已判决由黄伟新支付案涉厂房第三层在内自2018年11月起至确定归还工业厂房之日止的租金。该判决于2019年11月26日发生了法律效力，此时上诉人与黄伟新的租赁合同才正式解除。基于合同的相对性，在2019年11月26日之前上诉人与黄伟新合同未解除的仍在履行的情况下，案涉的场地的租金应由黄伟新承担。如因黄伟新未按判决内容向上诉人履行支付租金的义务，上诉人应向法院申请执行，而不是向被上诉人主张。二、上诉人主张由被上诉人按每平方米每月1.55元支付2018年11月1日至2020年4月20日期间的管理费的问题。根据一审法院查明的事实，上诉人与黄伟新之间已约定了2017年11月1日至2024年10月31日期间的管理费由黄伟新负担，以及在2019年10月31日黄伟新应支付2018年11月1日至2019年10月31日的期间的管理费。根据合同相对性，上诉人主张管理费应向黄伟新追讨，而非转嫁给被上诉人。同时，每平方米按1.55元／月计算管理费的标准是上诉人和粤安公司之间的约定，并不适用于被上诉人。并且由于黄伟新未支付租金等费用导致上诉人起诉解除与其之间的租赁合同，且在明知道黄伟新已经转租的情况下仍驱赶被上诉人，阻碍被上诉人使用案涉场地。在被上诉人使用期间，上诉人是未提供管理服务的，连电梯维修等事宜都是被上诉人自己解决和负担维修费用。因此上诉人主张该期间的管理费更是无事实和法律依据。三、上诉人与黄伟新、与粤安公司之间均没有约定需要缴纳电梯费和电梯费标准。根据一审法院查明的事实，2018年底被上诉人已支付了电梯使用费。因此，上诉人向被上诉人主张电梯费毫无根据。李文舟向一审法院起诉请求：1.判令锦兴公司向李文舟支付自2019年9月26日起至2020年4月20日止的房屋占有使用费合计64,449.83元（其中自2019年9月26日起至2019年10月31日止的房屋占有使用费按每月每平方米8元计算；自2019年11月1日起至2020年4月20日止的房屋占有使用费按每月每平方米9元计算）;2.锦兴公司向李文舟支付自2019年11月27日起至2020年4月20日止按每月每平方米9元计算的迟延履行金42,521.25元；3.锦兴公司向李文舟支付自2018年11月1日起至2020年4月20日止按每平方米每月1.55元计算的管理费26,767.3元；4.锦兴公司向李文舟支付自2018年11月1日起至2020年4月20日止按每月400元计算的电梯费7,066.67元；5.本案诉讼费用由锦兴公司承担。一审法院认定事实：位于汕头市龙湖区××××××××侧凤窑地段外砂工业区佳南厂区内轻工业厂房系汕头佳南集团有限公司（以下简称“佳南公司”）所有。李文舟于2015年11月24日向佳南公司承租了上述轻工业厂房的第一、二、四、五层、1幢侯工楼及空地，2017年12月5日承租了该轻工业厂房第三层（建筑面积977.5平方米）。因佳南公司同意李文舟转租，李文舟于2015年11月29日与黄伟新签订的一份《房地产租赁协议》，将上述轻工业厂房的第一、二、四、五层、1幢四层侯工楼及空地出租给黄伟新，双方约定：租赁期限9年，自2015年11月1日起至2024年10月31日止；在2017年11月1日至2019年10月31日期间的厂房租金按每月每平方米8元计，2019年11月1日至2021年10月31日的厂房租金按每月每平方米9元计；房的物业、保安、绿化、保洁等管理工作由承租方自行负责，相关费用由承租方承担；承租方公共用地、空地、水费、电费补偿李文舟，第3、4、5年（2017年11月1日至2020年11月1日）按每年35,000元补偿。2017年12月9日，李文舟与黄伟新签订一份《补充协议（一）》，约定：李文舟将上述轻工业厂房第三层出租给黄伟新，租期自2018年1月4日起至2024年10月31日止；租金标准、交付方式及补充协议没有约定的，按双方原签订的《房地产租赁协议》的约定执行。2018年9月21日，在未取得李文舟的事先同意，也未取得李文舟的事后追认的情况下，黄伟新将上述轻工业厂房第三层转租给锦兴公司，租期自2018年9月26日起至2019年9月25日止，租金144,000元。锦兴公司已将该租金全款支付给黄伟新。由于黄伟新拒不支付租金且擅自转租，李文舟于2019年1月31日对黄伟新、锦兴公司、汕头市伟泰鞋业有限公司向一审法院提起诉讼。2019年8月13日，一审法院作出（2019）粤0507民初334号《民事判决书》，判决：一、解除李文舟与黄伟新于2015年11月29日签订的《房地产租赁协议》中涉及汕头市龙湖区××××××××侧凤窑地段外砂工业区佳南厂区内1幢工业厂房及空地部分；二、确认李文舟与黄伟新于2015年11月29日签订的《房地产租赁协议》中涉及汕头市龙湖区××××××××侧凤窑地段外砂工业区佳南厂区内1幢候工楼部分无效；三、解除李文舟与黄伟新于2017年12月29日签订的《补充协议（一）》；四、确认黄伟新与第三人汕头市锦兴塑胶有限公司签订的《厂房租赁协议》无效；五、黄伟新应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于汕头市龙湖区××××××××侧凤窖地段外砂工业区佳南厂区内工业厂房第1层东面300平方米及第2层归还李文舟；六、黄伟新与第三人汕头市锦兴塑胶有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于汕头市龙湖区××××××××侧凤窖地段外砂工业区佳南厂区内工业厂房第3层归还李文舟；七、黄伟新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付李文舟2017年11月至2018年10月的租金101,338元及该款自2018年11月1日起至还款之日止按日2‰计算的滞纳金；八、黄伟新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付李文舟位于汕头市龙湖区××××××××侧凤窖地段外砂工业区佳南厂区工业厂房内第1层西侧500平方米及第4、5层自2018年11月至2019年6月的租金157,120元及位于汕头市龙湖区××××××××侧凤窖地段外砂工业区佳南厂区内工业厂房第1层东面300平方米及第2、3层（面积共2255平方米）自2018年11月起至一审法院确定归还工业厂房之日止的租金（2018年11月至2019年10月租金标准按每月每平方米8元计算，2019年11月至2021年10月租金标准按每月每平方米9元计算）；九、黄伟新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付李文舟本判决第八项确定的租金自锦兴公司黄伟新应付未付该期租金（2018年11月至2024年10月每3个月付一期租金）之次日起至还款之日止按日2‰计算的滞纳金；十、黄伟新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付李文舟保证金50,000元、管理费35,000元；十一、驳回李文舟的其他诉讼请求。一审法院（2019）粤0507民初334号《民事判决书》于2019年11月16日生效后，因锦兴公司未履行交付涉案厂房第三层的义务，李文舟向一审法院申请强制执行。2020年4月20日，锦兴公司将涉案厂房第三层交付李文舟管控。一审法院认为，房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾退房屋占有使用费的，人民法院应予支持。由于锦兴公司与黄伟新之间签订的《厂房租赁协议》已被一审法院生效的（2019）粤0507民初334号《民事判决书》确认无效，锦兴公司未按该生效判决书在限定的时间内将涉案厂房第三层归还李文舟且一直占有至2020年4月20日，现李文舟请求锦兴公司支付涉案厂房第三层的房屋占有使用费，理由和依据充分，一审法院予以支持。鉴于一审法院已在（2019）粤0507民初334号《民事判决书》判决由黄伟新支付李文舟包括涉案厂房第三层在内自2018年11月起至确定归还工业厂房之日止（即2019年11月26日）的租金（2018年11月至2019年10月租金标准按每月每平方米8元计算，2019年11月至2021年10月租金标准按每月每平方米9元计算），李文舟、锦兴公司均没有提起上诉，故对于李文舟请求锦兴公司支付自2019年11月27日起至2020年4月20日止按每月每平方米9元计算的房屋占有使用费42,521.25元的主张，一审法院予以支持；李文舟主张自2019年9月26日起至2019年11月26日期间的房屋占有使用费，应根据上述生效判决由黄伟新承担，李文舟要求锦兴公司支付该房屋占有使用费，一审法院不予支持。由于锦兴公司未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，应当支付迟延履行金，李文舟主张锦兴公司应支付自2019年11月27日起至2020年4月20日止以涉案厂房第三层面积977.5平方米为基数按每平方米每月9元计算的迟延履行金42,521.25元，一审法院予以支持。锦兴公司辩称因新冠疫情爆发无人力进行搬迁而请求减免房屋占有使用费及迟延履行金的主张，缺乏依据，一审法院不予支持。由于李文舟与黄伟新约定由黄伟新支付管理费，李文舟请求判决锦兴公司向其支付管理费，缺乏依据，一审法院不予支持。因锦兴公司为了使用电梯出货和清场已向李文舟支付了600元的电梯使用费，李文舟主张锦兴公司支付自2018年11月1日起至2020年4月20日止按每月400元计算的电梯费，缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百零七条之规定，一审法院判决如下：一、汕头市锦兴塑胶有限公司应于本判决发生法律效力之日起十天内向李文舟支付房屋占有使用费42,521.25元；二、汕头市锦兴塑胶有限公司应于本判决发生法律效力之日起十天内向李文舟支付迟延履行金42,521.25元；三、驳回李文舟的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1,735元、财产保全费1,312.47元（李文舟已预交），由李文舟负担1,412.31元,汕头市锦兴塑胶有限公司负担1,635.16元并于本判决发生法律效力之日起十天内向一审法院缴纳。李文舟已预交的案件受理费1,635.16元予以退还。本院审理查明，原审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，黄伟新与锦兴公司之间的《厂房租赁协议》已被生效的裁判文书（2019）粤0507民初334号民事判决书认定无效，根据该生效判决，锦兴公司应限期将涉案厂房第3层归还李文舟，但锦兴公司未履行该生效判决，故李文舟主张锦兴公司支付涉案厂房第3层的房屋占用费理由成立，但其主张锦兴公司支付2019年9月26日至2020年4月20日期间的房屋占用费与生效判决中黄伟新应向李文舟支付该涉案厂房第3层2018年11月至2019年11月26日的租金，存在重复主张，故一审法院支持李文舟向锦兴公司主张的2019年11月27日起至2020年4月20日止的房屋占用使用费，但认定2019年9月26日至2019年11月26日的房屋占用使用费应根据生效判决由黄伟新承担，依据充分，应予维持。至于李文舟主张锦兴公司支付2018年11月1日至2020年4月20日期间的管理费及电梯费的问题，因李文舟已与黄伟新约定管理费由黄伟新支付给李文舟，故其主张锦兴公司支付管理费的理由不成立，本院不予支持。至于电梯费的问题，因锦兴公司为了使用电梯出货和清场已向李文舟支付了600元的电梯使用费，故李文舟该项主张，依据不足，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2257.1元，由上诉人李文舟负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丹华审 判 员 陈瑛瑾审 判 员 林思浩二〇二一年四月一日法官助理 吴 妍书 记 员 佘少芳