广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初1308号原告：何海军。委托诉讼代理人：田国进，广东越众律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄平，广东越众律师事务所实习律师。被告：惠东县莱海天置业有限公司。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：曾越华，广东江畔律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪翠婷，系该公司工作人员。原告何海军与被告惠东县莱海天置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何海军的委托诉讼代理人田国进、黄平，被告惠东县莱海天置业有限公司的委托诉讼代理人曾越华、缪翠婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何海军向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告交付位于惠东县×××××××××××房屋。2、被告按已付房款465680元的年利率6%为计算标准，向原告支付从2020年4月24日至被告向原告交付不动产权证书之日止的违约金，计算至2020年12月21日止（241天）违约金为18704.81元，2020年12月21日以后的违约金按逾期交付不动产权证书的天数据实计算。3、被告退还委托办证费1000元。5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年11月16日，原告与被告签订《商品房房屋买卖合同》，原告购买被告开发的位于惠东县×××××××××××房屋，房屋价款为523054元。合同约定由出卖人代办房屋预告登记及房地产权证书。原告已向被告支付购房款及委托办证费1000元。因被告逾期办证，原告提起诉讼，案涉房屋于2019年9月24日办理出不动产权证书，不动产权证书由被告领取，但被告以原告起诉其逾期办证为由拒绝交付不动产权证书。原告认为，被告的合同义务应为原告办理产权证并及时向原告交付该产权证，且被告不应收取委托代办费，被告以原告提起诉讼为由拒绝交付已经办理好的产权证，严重违背诚信原则，构成严重违约。被告惠东县莱海天置业有限公司辩称，被答辩人要求答辩人支付逾期交付不动产权证书的违约金没有任何合同依据和法律依据。1.答辩人与被答辩人签订的《商品房房屋买卖合同》合同附件十一《补充协议》第八条约定:本合同第二十条中的360日仅指出卖人提供办理该商品房所有权转移登记至产权登记机关的时间而非产权转移手续的时间，也非交付产权证书的时间。2、涉案房屋产权证书办理完毕后，答辩人多次通知被答辩人领取产权证，最终被答辩人未予领取。3、此前被答辩人起诉答辩人支付逾期办证违约金，法院已就该诉请进行了判决。4、被答辩人委托答辩人代为办理产权证，并自愿支付1000元，现产权证已办理完毕，委托事项已完成，无论是答辩人自行办理还是委托第三方代为办理都需要相应的办证费用，故被答辩人诉请返还没有依据。综上，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：原告何海军（买受人）与被告惠东县莱海天置业有限公司（出卖人）于2016年11月16日签订了商品房买卖合同，约定标的房屋为惠东县×××××××××××房，楼款总额为465680元，房屋交付日期为2017年5月1日，第二十条约定“房屋登记，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理……2.详见补充协议，（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”附件十一补充协议第八条约定“对本合同第二十条的变更及补充约定。1.本合同第二十条中360日仅指出卖人提供办理该商品房房屋所有权转移登记至产权登记机关的时间而非产权转移手续的时间。如因出卖人责任未能在本合同约定交付之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至提交资料之日止，每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，如延期达360天以上的，买受人同意不解除本合同，出卖人仍按前述约定向买受人支付违约金，但该违约金累计支付总额不超过房价款总额的百分之五。2.如买受人选择自行办理房地产权属证书的，由买受人于莱蒙水榭湾项目初始登记后径自向房屋登记机关申请房地产转移登记，办理房地产权属证书，出卖人在莱蒙水榭湾项目初始登记后90天内书面通知买受人前来领取办理房地产权属证书登记需由出卖人提供的资料，通知发出后即视为出卖人履行了相关义务。3.买受人委托他人代办房地产权属证书的，受托人必须按政府有关规定出具有效的授权委托文件，否则因手续不齐全导致无法办理房地产权属证书的责任由买受人自行承担。4.若买受人委托出卖人办理房地产权属证书且出卖人接受委托的，买受人应在出卖人书面通知的时间内提供办理房地产权属证书所需的办证资料及缴纳相关费用，买受人委托出卖人办证而不按时提交、补交资料或缴纳、补交各种税费的，未按本合同及其相关附件约定支付逾期付款的违约金，出卖人有权相应推迟办证手续，同时，逾期办证的法律责任由买受人承担。5.买受人未付清房价款及其他相关费用的，出卖人有权拒绝提供办理房屋所有权转移手续的相关资料，相关责任由买受人自行承担。”案涉房屋转移登记办理完毕日期为2019年9月24日，案涉房屋抵押权的设立日期为2020年4月23日。原告主张本案从办理完毕抵押权之次日开始计算违约金。原告主张在购买案涉房屋时签订的签约明细表记载有代办费1000元，并提供了该代办费的收款收据予以佐证。被告确认原告已向其支付1000元办证费，但辩称已向案外人惠州市韦利达房地产代理有限公司支付了该笔费用，提交了发票以及转账凭证予以佐证。原告对其真实性、合法性不持异议，但认为合同并未约定代办费，代办产权证本就是被告应履行的合同义务。原告主张被告以原告向被告提起逾期办证的诉讼为由拒绝交付产权证，提交了案涉系列案部分业主与被告的工作人员的通话录音以及惠东县房产局向其中业主的短信回复，记载“借到你的诉求后，我局再次敦促开发商妥善处理该事项，据开发商反馈，你与开发公司目前在诉讼中，产权证已作为资料提交给法院，须待诉讼裁决后方能发放。如有疑义，请咨询法院。”被告于2021年2月3日通过短信的方式通知原告领取产权证，被告于2021年3月16日向原告交付该产权证。另查明，原告以被告逾期办证为由向本院提起诉讼，本院作出（2019）粤1323民初5712号民事判决书，被告不服提起上诉，广东省惠州市中级人民法院作出（2020）粤13民终3276号民事判决书。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，1.原告主张以被告逾期交付产权证为由要求被告承担违约责任依据是否充足；2.被告是否应向原告返还代办费。关于第一个焦点，首先，关于被告的办证义务问题，根据合同补充协议的约定及此前生效判决的认定，被告的办证义务是提供该商品房项目齐全的办证资料报产权登记机关备案，由此可见，原告所主张的交付产权证并不属合同约定的办证义务；其次，案涉房产已确权至原告的名下，对于被告存在的非因政策原因导致的迟延办证，生效判决已确认被告应承担的相应违约责任；最后，原告主张按年利率6%计算被告逾期交付产权证，未举证证明因被告怠于交付不动产权证造成的损失。故综上，原告诉请要求被告承担逾期交付产权证的违约金，依据不足，本院不予支持。另外，虽交付产权证非合同约定被告应履行的办证义务，但被告作为产权证的代办一方，在取得产权证后理应及时向原告交付，而被告以双方存在纠纷为由未及时向原告交付产权证，导致本案纠纷的发生，该行为不符合企业在市场经济活动中应遵循的诚实信用原则，对此应予以制止；被告作为开发商在日后的经营活动以及与购房者的纠纷处理过程中，应保持最大善意，坚守诚实信用原则，以维护良好、稳定的市场交易秩序。关于第二个焦点，根据附件十一补充协议第八条约定“2.如买受人选择自行办理房地产权属证书的……；4.若买受人委托出卖人办理房地产权属证书且出卖人接受委托的……。”该约定明确了办理不动产权证的相关手续，可以由原告自行办理，也可以委托被告办理。原告委托被告代为办理涉案房屋的权属证明，并自愿支付了1000元的费用，无论是委托第三方代为办理还是由被告自行办理，涉案房屋的权属证明已办理完毕即该委托办证事项已完成，故对原告诉请返还代办费的请求予以驳回。关于原告诉请要求被告交付产权证，因在本案庭审辩论终结前，被告已向原告交付，该项诉请已实现，本院不再作处理。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告何海军的其他诉讼请求。案件受理费147元，由原告何海军负担25元，被告惠东县莱海天置业有限公司负担122元如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 彭崇峰二〇二一年四月十九日法官助理 李慕晴书 记 员 蔡建华