甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2021）甘0702民初940号原告：张掖市盛和物业管理有限责任公司。住所：甘肃省张掖市甘州区盛和名园小区，统一社会信用代码：91620702053146935L。法定代表人：张某，该公司总经理。委托诉讼代理人：兰某，甘肃金彤律师事务所律师。被告：杨某1，男，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。委托诉讼代理人：杨某2，男，1962年5月26日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。系被告杨某1父亲。委托诉讼代理人：吴某，甘肃方联律师事务所律师。原告张掖市盛和物业管理有限责任公司（以下简称“盛和物业公司”）与被告杨某1物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛和物业公司委托诉讼代理人兰某、被告杨某1委托诉讼代理人杨某2、吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业费3175.2元，资金占用利息1333.6元（按年利率6%计算，共计7年），合计4508.8元，并承担滞纳金至上述物业费付清为止；2.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年11月15日，甘肃和盛房地产开发有限责任公司（以下简称“和盛房地产公司”）选聘原告为盛和名园小区提供物业服务，并与原告签订了《前期物业服务合同》，约定将盛和名园委托给原告实行前期物业管理，委托管理期限为4年，自2012年11月15日至2016年11月15日。业主和物业使用人不按规定时间交纳物业管理费、采暖费、停车费等费用以及赔偿金、违约金的视为欠费，并自欠费之日起按每日千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告即按合同约定为盛和名园小区业主提供物业服务，但被告作为盛和名园小区的住户，拖欠物业费至今未予交纳，其行为严重影响了小区的物业正常管理。为维护小区业主共同利益及原告的合法权益，特依法提起诉讼。被告杨某1委托诉讼代理人辩称，被告认可原告系案涉小区前期物业公司，但是原、被告之间没有正式的物业服务合同，原告向被告主张物业费主体不适格，被告亦不清楚原告是否具有收费资质。被告的房屋旁有一段属于小区所有的公共围墙。2013年5月，原告在种树的过程中将围墙砸损，当时因为安全问题，经被告与原告负责人张某协商，双方达成口头协议，由被告负责修复原告损坏的围墙，原告免除被告两套房屋一年的物业费。协议达成后，被告按照约定将围墙修好，原告也按约定再没有收取被告两套房屋的物业费。2014年之后的物业费被告已按时交纳，双方之间的口头协议已经履行完毕，现时隔九年，原告提起诉讼，已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：原告系取得资质从事物业管理服务工作的物业公司。2012年11月15日，该小区的开发公司和盛房地产公司与原告签订《前期物业服务合同》一份，约定和盛房地产公司将盛和名园小区委托给原告盛和物业公司实施前期物业管理，盛和物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理期限4年，自2012年11月15日起至2016年11月15日止。物业管理费标准为：多层住宅每月每平方米0.5元，复式住宅每月每平方米0.6元，别墅住宅每月每平方米0.8元，每年10月1日起原告向业主或物业使用人收缴当年的物业服务费、采暖费及其他相关费用。业主（或使用人）不按规定时间缴纳物业管理费等费用以及赔偿金、违约金的，视为欠费，并自欠费之日起按每日千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告即开始接管该小区的物业管理工作。2016年1月19日，盛和名园小区业主委员会与原告就盛和名园小区的物业管理签订《盛和名园小区物业服务合同》，约定合同期限自2016年1月1日至2016年12月1日。2018年3月14日，盛和名园小区业主委员会与原告再次签订《物业管理服务委托合同》，约定合同期限自2018年1月1日至2020年12月31日。被告系甘州区盛和名园小区C1-1号别墅业主，房屋建筑面积为330.75平方米。因未交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费3175.2元，引起原告诉讼。另查明：2013年，盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙损坏，后被告对盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙进行了修缮。2017年9月16日，盛和名园小区业主委员会在小区张贴公告，载明盛和名园小区业主代表大会以举手表决和票决方式确定：南大门东侧铁艺围墙更新，8票同意、26票不同意，不同意动用专项维修资金。现双方对是否以围墙修缮费用抵顶2013年的物业服务费存在争议。再查明：2013年5月27日，张掖市物价局向原告盛和物业公司作出张价管发〔2013〕64号《关于盛和名园住宅小区物业管理服务收费标准的批复》，载明：物业管理服务费按每月每建筑平方米收取，具体核定为：多层住宅0.48元；别墅住宅、复式住宅在多层住宅标准100%以内由双方协商确定。上述事实，有原、被告委托诉讼代理人的当庭陈述，原告提交的《前期物业服务合同》、《关于盛和名园住宅小区物业管理服务收费标准的批复》、公告、《物业管理服务委托合同》、物业费明细单、（2016）甘0702民初5330号民事判决书复印件、微信聊天截图、催缴通知，被告提交的照片等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，被告辩称其与原告未签订合同，原告主张物业费主体不适格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告提交的其与和盛房地产公司签订的《前期物业服务合同》的效力及于全体业主和物业使用者，因此，盛和物业公司作为本案原告参加诉讼，主体适格。原告按约为被告居住的小区提供了物业管理服务，被告作为物业使用者，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定按时交纳物业费。庭审中，被告对其居住房屋的面积无异议，对于收费的标准，在《前期物业服务合同》中有明确约定，且该约定符合相关部门公布的价格标准，故对原告要求被告交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间欠缴物业服务费3175.2元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其已与被告公司经理达成以围墙修缮费用抵顶2013年物业费的口头协议，但原告对此不予认可，称其当时的答复是先缓交2013年物业费，维修费用先由被告垫付，是否动用专项维修基金待业主代表大会决定。现根据原告提交的证据，经业主代表大会确认，不同意动用专项维修资金修缮盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙，被告针对其主张亦未提交相关证据予以佐证，依法应承担举证不能的法律后果，故对被告的该辩解理由，本院不予采纳。关于原告主张的资金占用期间利息，虽然在物业服务合同中对于迟延支付物业服务费约定了滞纳金及支付标准，但根据原、被告陈述，被告未按时交纳2013年的物业费是因双方就是否以修缮围墙费用抵顶物业费问题未达成一致意见，双方存有分歧，被告并非恶意拖欠物业费，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”案涉《前期物业服务合同》约定原告自每年10月1日起向业主或物业使用人收缴当年的物业服务费，合同期限自2012年11月15日起至2016年11月15日，后盛和名园小区业主委员会分别于2016年1月19日、2018年3月14日与原告再次就盛和名园小区的物业管理签订物业服务合同，约定合同期限分别为2016年1月1日至2016年12月1日、2018年1月1日至2020年12月31日。从上述约定的服务期限、交费时间等内容显示，案涉小区的物业服务费以年为周期结算，同时案涉小区的物业管理服务呈持续履行状态，当事人之间因物业服务费用所形成的债权债务关系亦呈持续状态，应视为一个整体，加之物业服务合同的双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，物业公司未及时向业主追索所欠的某一期物业费，是基于对业主的信赖以及维护双方长期合同关系的意图，并非怠于行使权利，故物业服务合同应属分期履行合同，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起算，故本案原告的诉讼请求未过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨某1于本判决生效之日起十五日内向原告张掖市盛和物业管理有限责任公司支付物业服务费3175.2元；二、驳回原告张掖市盛和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告张掖市盛和物业管理有限责任公司负担7.4元，被告杨某1负担17.6元。原告已交纳，被告负担的部分由被告给付原告，本院退还原告案件受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 李 娟二〇二一年四月二十一日法官助理 王 婧书记员 马皓捷