辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0111民初707号原告（执行案外人）:张明雷，男，1975年11月20日出生，汉族，现住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：肖鹏，沈阳市苏家屯区八一法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：姜炘，男，1970年3月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙晔，辽宁平安律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳顺德置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区佟沟街道办事处关沟村佳园路6号。法定代表人：马万阁，该公司经理。委托诉讼代理人：朱文权，该公司工作人员。被告（被执行人）：何洪波，男，1978年1月11日出生，满族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：朱文权，男，1950年12月24日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。原告张明雷与被告姜炘、沈阳顺德置业有限公司（以下简称顺德置业）、何洪波案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月30日作出（2019）辽0111民初241号民事裁定书，宣判后原告张明雷不服提出上诉，沈阳市中级人民法院于2019年12月19日作出（2019）辽01民终16336号民事裁定书，撤销本院（2019）辽0111民初241号民事裁定并指令我院审理，本院于2020年1月22日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张明雷的诉讼代理人肖鹏、被告姜炘的诉讼代理人孙晔、被告沈阳顺德置业有限公司、被告何洪波共同诉讼代理人朱文权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明雷向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令立即停止对位于沈阳市苏家屯区房屋的强制执行；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年1月24日在被告沈阳顺德置业有限公司购买房屋一处，即涉案房屋，并付清全部费用，装修入住至今。2018年10月11日沈阳市苏家屯区人民法院将该房查封。原告认为合法购买的房屋应当受到法律保护，故于2018年10月16日向法院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封。但沈阳市苏家屯区人民法院（2018）辽0111执异170号执行裁定书驳回了原告的异议请求。原告认为本案涉案房屋系其合法取得，依法享有排除执行的权利，无奈之下，只得诉讼至人民法院，请法院依法查清事实，依据有关法律规定，支持原告的合理诉讼请求，从而维护原告的合法权益。被告姜炘辩称，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除法院的执行。一、原告签订《房屋买卖协议》无效。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据上述法律规定，顺德置业建设涉案房屋未取得土地使用权，也未取得任何建设审批手续，属于侵占土地、违法建设的行为，涉案房屋属于违法建筑，法律禁止转让，原告签订的《房屋买卖协议》因违反法律法规的强制性规定而无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据上述法律规定，顺德置业至今未取得商品房预售许可证，因此，原告签订的《房屋买卖协议》无效。二、原告不属于涉案房屋的权利人，其权利亦不具有合法性，不能排除法院强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。案涉房屋的建设未取得土地使用权和任何审批手续，原告与顺德置业签订的房屋买卖协议为无效合同，根据上述法律规定，原告不符合法定的权利人标准，不是涉案房屋的权利人，原告对涉案房屋不享有任何合法权利，其权利亦不具有合法性，不能排除法院强制执行。三、原告不符合排除执行的法定情形，不能排除法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”顺德置业至今未取得涉案房屋的土地使用权、建设等审批手续，系违法建筑，原告签订的《房屋买卖协议》为无效合同，并且原告并未实际居住使用，原告不能提供证据，证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，原告也不能证明其已经实际支付全部价款，因此，根据上述法律规定，原告不符法定排除执行的情形，不能排除法院的强制执行。被告沈阳顺德置业有限公司辩称，本案的被告无权改变法院的强制措施及法院的强制执行，对原告第一项诉讼请求被告不予答辩。经过核实了解，原告与被告顺德置业签订的购房协议没有经过被告顺德置业实际经营者何洪波的认可和同意，该房的购房款交给了案外人姜华，本案名为房屋买卖实为借贷，本案的顺德置业并未收到张明雷的购房款。被告何洪波辩称，本案的被告无权改变法院的强制措施及法院的强制执行，对原告第一项诉讼请求被告不予答辩。经过核实了解，原告与被告顺德置业签订的购房协议没有经过被告顺德置业实际经营者何洪波的认可和同意，该房的购房款交给了案外人姜华，本案名为房屋买卖实为借贷，本案的顺德置业并未收到张明雷的购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2016年1月21日，申请执行人（债权人）姜炘与被执行人（债务人）沈阳顺德置业有限公司、被执行人（保证人）何洪波签订《还款协议书》，三方约定，债务人沈阳顺德置业有限公司应返还债权人姜炘购房定金200万元并支付20万元赔偿金，保证人何洪波对上述债务提供连带保证责任。2016年2月1日，该《还款协议书》经中华人民共和国辽宁省沈阳市第一公证处公证赋予强制执行效力（（2016）沈一证经字第2号）。2016年4月11日，中华人民共和国辽宁省沈阳市第一公证处出具《执行证书》（（2016）沈一证执字第1号），载明申请执行人姜炘可持《执行证书》及《还款协议公证书》向有管辖权的人民法院申请强制执行。2018年3月20日，申请执行人姜炘向本院申请强制执行上述经过公证的债权文书，本院依法立案执行，案号（2018）辽0111执615号。2018年10月11日，本院作出（2018）辽0111执615号民事裁定书，裁定查封沈阳顺德置业有限公司位于沈阳市苏家屯区关沟社区佳地新城1号楼411、412、413、431、432、2号楼121、131、132、142、161、181、191、192、4号楼121、131、132、141、142、151、161、3号楼153、163、173、183、193、212、221、263、291、313、341。另查明，2011年3月16日，沈阳市苏家屯区办事处关沟合作社与被执行人何洪波签订《建村民住宅楼协议》，约定由何洪波建设关沟合作社的园区楼座共计9个，建成后由关沟合作社分配给村民。本案涉案房屋包含在上述建设项目中，由沈阳顺德置业有限公司开发建设，但是其未取得商品房预售许可等证明。沈阳顺德置业有限公司于2014年1月24日将涉案房屋出售给案外人张明雷，并签订《房屋买卖协议》，张明雷交付购房款154475元，并占有使用至今。本院认为，本案的争议焦点为：是否应停止执行位于沈阳市苏家屯区的房屋。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十二条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；……”。本案中，原告2014年1月24日购买案涉房屋，已支付全部购房款并已实际占有使用房屋至今，而姜炘与沈阳顺德置业有限公司、何洪波签订《还款协议书》的时间为2016年1月21日，我院查封案涉房屋的时间为2018年10月11日。姜炘与沈阳顺德置业有限公司、何洪波的金钱债权发生在后，原告在法院查封之前已签订房屋买卖协议、交付购房款，并实际占有案涉不动产，占有作为实现所有权的一种形态，应优于金钱债权，且原告未办理过户登记并非其自身原因造成，故对于原告的诉讼请求，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八、第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：不得执行位于沈阳市苏家屯区房屋。案件受理费3390元，由被告沈阳顺德置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。本院（2018）辽0111执异170号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘 芳审 判 员  杨志宇人民陪审员  范莉君二〇二一年四月九日法官助理龚会书记员于雪儿