宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2021）宁03民终437号上诉人（原审原告）：马某1，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：马某2，宁夏天纪律师事务所律师,特别授权代理。被上诉人（原审被告）：马某3，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人马某1因与被上诉人马某3房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院(2019)宁0302民初7359号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人马某1及其委托诉讼代理人马某2,被上诉人马某3到庭参加了诉讼。现已审理终结。上诉人马某1的上诉请求:1.请求二审法院依法撤销宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019)宁0302民初7359号民事判决，将本案发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。上诉人对涉案土地（果园）及宅基地仅具有经营使用权，但不具有转包权利;上诉人马某1系金银滩金川办（原金银滩农场）职工，所以享有金川办分配的宅基地及土地使用，根据涉案土地的性质以及利通区人民政府下发文件的相关政策，上诉人所分配的宅基地及土地不得转让、转包；在办理养老退休时，将所分配的土地及宅基地向金银滩农场予以缴回，缴回后由金银滩农场采取民主协商的方式进行经营；上诉人马某1之所以对涉案土地(果园）及宅基地享有使用权是因为其特殊的职工身份，须是金银滩农场职工才能享有分配的土地及宅基地，但是对上述所分配的涉案土地及宅基地并不享有转让权。2.被上诉人马某3的户籍地至今仍在同心县予旺镇南塬村，并且在南塬村享有发包的土地33.96亩，以及在南塬分得的宅基地。被上诉人在同心县予旺镇南塬村的户口没有注销，而且在本村还有耕地，依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地是具有一定身份性及福利属性，所分得的宅基地必须是本村集体经济组织成员，法规禁止将农村宅基地及相关土地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让；参照上述法律规定，涉案土地（果园）及宅基地的性质是属于“国有划拨土地”，依据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条的规定，对外更不允许转让、转包。3.虽然宅基地地上房屋是属于上诉人建造，但依据宅基地“房地一体”的土地原则，宅基地的土地性质属于“国有划拨土地”，是金银滩镇农场依据职工身份划拨给上诉人，上诉人仅具有使用权，却不具有对外转让、转租的权利，故被上诉人取得宅基地使用权违反法律规定，取得房屋也自然违反法律规定。4.被上诉人既不是本案金银滩金川办的职工，其户籍也在同心县予旺镇南塬村，涉案土地（果园）及宅基地属于“国有划拨土地”，由金银滩镇农场及金银滩镇政府管理，个人根本无权进行转让、转包、出租，且被上诉人受让涉案土地及宅基地的身份受限，违反我国强制性法律、法规，应当认定双方签订的《购房协议》无效。5.一审判决违反法律、法规强制性规定。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二)领有国有土地使用证；（三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”，结合本案事实，并不符合依据上述可以转让、转租、抵押的情形，故一审判决认为法律并未禁止国有划拨土地使用权不得转让，只是规定转让需要办理相应的批准手续，适用法律错误。综上所述，涉案土地性质属于“国有划拨土地”，依法不得转让，应当认定为“无效合同”，被上诉人应当返还涉案土地及宅基地。被上诉人马某3辩称,上诉人的上诉理由不能成立。金银滩农场土地30年内有转让权，房屋属于个人财产，上诉人也有权转让，被上诉人购买上诉人的房子不违法；涉案房屋被上诉人已购买十几年，即使构成违法也是上诉人违法在先，被上诉人是受害者；被上诉人购买房屋时借高利贷购买，把自己养的羊几十块钱卖掉，现在一只羊值几千块钱，被上诉人不同意退回房屋；被上诉人现在老家没有房子，也没有田；上诉人用被上诉人买房子的钱买了楼房，过去买楼房几万块钱，现在好几十万元才能买一套楼房，现在让被上诉人退房子不符合市场规律。马某1向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原、被告双方签订的《购房协议》无效；2.请求依法判令被告向原告返还位于金银滩农场五队宅基地住房、附属物及耕地、果园；3.案件受理费用由被告负担。一审法院认定：2006年2月12日，原告马某1将位于吴忠市××区金川办事处）住房四间的所有权及耕地4.98亩、果园3.1亩的使用权转让给被告马某3，协议约定住房、耕地及果园的转让费共计58000元，双方签订协议时，约定住房、耕地及果园的使用权及所有权归被告马某3。2006年2月12日，被告马某3向原告马某1支付58000元，原告向被告出具收据一张，确认收到被告支付转让费58000元。被告马某3通过购买原告出售的金银滩农场五队的房屋后便一直居住至今。被告马某3在金银滩农场居住期间，对转让取得的土地进行耕种并参加金银滩农场安排的相应义务劳动及接受金银滩农场的管理，领取金银滩农场发放的相应土地农资补贴。后因金银滩农场实行土地流转政策，被告马某3取得的土地流转至案外人进行耕种，被告马某3每年领取相应的土地流转金。原告马某1系金银滩镇金银滩农场职工（未退休），原告马某1转让的土地系原告马某1与金银滩农场签订土地承包协议书后取得的承包土地，土地承包期限为30年，自1999年1月1日至2028年12月31日，承包合同书载明，耕地为4.98亩，果园4.91亩，其中经营地2.73亩、生活保障地2.25亩。根据土地承包合同书约定，承包方对承包土地有经营使用及转让的权利。原告作为金银镇金银滩农场职工，农场为解决农场职工住房问题，向农场职工提供了相应的宅基地，由农场职工自行建造住房。原告自行建造房屋四间，位于金银滩镇金银滩农场五队，后原告将自行建造的位于金银滩镇金银滩农场五队的四间房屋出售给被告马某3。金银滩镇金银滩农场系国有农场企业，企业所属土地为国有划拨用地。一审法院认为，本案争议焦点为原告是否有权出售位于金银滩农场五队自建房屋以及是否有权向被告转让承包的耕地及果园。根据本院查明的事实，原告系吴忠市利通区金银镇金银滩农场职工，因农场进行改制，金银滩农场将农场国有土地通过承包方式与企业职工签订土地（果园）承包合同书，约定农场职工对承包土地（果园）具有经营使用权和转包的权利，土地承包合同书经吴忠市公证处予以公正。根据承包合同书约定的承包期限，承包期限为30年，自1999年1月至2028年12月31日。金银滩农场作为农场土地的管理方，因农场改制，原告通过与农场签订土地（果园）承包合同书获得了对土地（果园）的经营使用权及转让权。依照双方提交的购房协议及本院查明的事实，原、被告均认可转让的耕地及果园系使用权并非所有权，因此原告向被告转让耕地及果园使用权的行为并不违反农场对土地（果园）的管理规定，同时，作为农场管理方，金银滩农场在被告获得上述土地使用权后同意被告享受农场的相应福利政策，由被告领取农场农资补贴以及土地流转金并接受农场相关的土地管理。虽然原、被告签订的协议未就耕地、果园使用权的转让期限做出明确约定，但原告在与被告签订转让协议时已经将金银滩农场土地（果园）承包书一并交于被告，被告应当知晓转让的耕地、果园具有使用年限，即转让的耕地、果园的使用权到期日为2028年12月31日。因此，在原告与农场签订的承包合同书中并未对转让使用权的对象作出特别约定，且原告与被告就耕地、果园签订的协议属于双方的真实意思表示，现原告请求被告返还耕地及果园的诉讼请求，于法无据，不予支持。原告作为金银镇金银滩农场的职工，农场为解决农场职工住房问题，向农场职工提供了相应的宅基地，由农场职工自行建造住房。原告出售的房屋系原告自行建造，房屋的所有权人为原告。根据本院查明的事实，被告自购买原告房屋后，居住至今已有十余年。原告将涉案自建房屋出售给被告，属于处置自己财产的行为，并不违反法律强制性规定。原告将自建房屋出售给被告，其转让的是房屋所有权，并非改变土地使用用途，被告购买房屋的目的仍然为居住所用。虽然原告出售的房屋涉及的土地性质为国有划拨土地，但法律并未禁止国有划拨土地使用权不得转让，只是规定转让需要办理相应的批准手续，至于原、被告在出售房屋时是否获得有批准权的人民政府批准，其导致的后果在于能否办理过户手续，并不影响房屋转让协议的效力。因此，原告请求确认与被告签订的购房协议无效并返还出售房屋的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决驳回原告马某1的诉讼请求。案件受理费100元，由原告马某1负担。本院二审期间，上诉人马某1未提交证据。被上诉人马某3提交了提交同心县预旺镇南塬村村委会出具的证明；被上诉人马某3申请证人吴某出庭作证。本院组织诉讼双方对证据进行了质证。当事人二审提交的证据，与本案争议事实不具有关联性，不予确认。一审法院认定的事实，有相关证据证实，予以确认。本院认为,本案争议焦点是上诉人马某1与被上诉人马某3于2006年2月12日签订的《购房协议》是否有效，上诉人马某1是否有权收回已转让的房屋、承包耕地及果园。根据一、二审查明的事实，上诉人马某1系吴忠市利通区金银镇原金银滩农场（现更名为金银滩镇金川办事处）职工，因农场进行改制，农场将国有土地通过承包方式与职工签订土地（果园）承包合同书，约定农场职工对承包土地（果园）具有经营使用权和转包权。上诉人马某1通过与农场签订土地（果园）承包合同获得了涉案土地（果园）的经营使用权及转让权；被上诉人马某3通过与上诉人马某1签订《购房协议》的方式，取得了涉案土地及房屋的经营使用权；上诉人马某1与被上诉人马某3的转让行为并不违反农场对土地（果园）的管理规定，同时，在被上诉人马某3通过转让行为取得涉案土地及房屋使用权后，农场作为管理方，同意被上诉人享受农场的相应福利政策，由被上诉人领取农场农资补贴以及土地流转金，接受农场相关管理；上诉人马某1转让的房屋系自行建造，房屋所有权人为上诉人马某1，被上诉人购买上诉人房屋，居住至今已达十余年，上诉人将自建房屋转让给他人，属于处置自己财产的行为，不违反法律强制性规定；上诉人转让的是房屋所有权，并非改变土地的使用用途；上诉人转让的房屋涉及的土地性质为国有土地，但法律并未禁止国有土地的使用权不得转让，至于上诉人与被上诉人在转让房屋时是否获得批准，其后果仅在于能否办理房屋的过户手续，并不影响房屋转让协议的效力。综上，上诉人马某1与被上诉人马某3于2006年2月12日签订的《购房协议》，系双方当事人的真实意思表示，应认定为有效协议；上诉人马某1在与被上诉人马某3签订《购房协议》十余年后，单方反悔，要求收回已转让的房屋、承包耕地及果园，既不符合法律规定，也不符合已实际履行的合同约定，且违背诚实信用的法律原则和诚信、友善、公正、法治的社会主义核心价值观。综上，上诉人马某1的上诉请求及理由均不成立，不予支持，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人马某1负担。本判决为终审判决。审判长 韩 芬审判员 侯士俊审判员 艾进春二〇二一年四月二十日书记员 马少花附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。