广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初36778号原告（反诉被告）钟田庆，男，汉族，1978年10月1日出生，身份证住址广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人王海生，广东竹书皋荣律师事务所律师。委托诉讼代理人江祚穆，广东竹书皋荣律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市横岗投资股份有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道龙岗大道5008号横岗大厦6楼601，统一社会信用代码9144030019247332XU。法定代表人李圣欣。委托诉讼代理人刘华斌，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被告深圳华思润泽企业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道华侨新村社区荣德时代广场B1301-1，统一社会信用代码91440300MA5FH74B75。法定代表人万文渊。委托诉讼代理人林丽婷，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人黄猛，广东广和律师事务所律师。原告钟田庆与被告深圳市横岗投资股份有限公司(以下简称横岗股份公司)、深圳华思润泽企业管理有限公司（以下简称华思润泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟田庆及其委托诉讼代理人王海生、被告横岗股份公司委托诉讼代理人刘华斌、华思润泽公司委托诉讼代理人林丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟田庆向本院提出诉讼请求：1、判令确认两被告擅自停水停电的行为违约；2、判令两被告继续履行《租赁合同》；3、判令两被告免除原告2020年3月31日至2020年5月31日两个月租金39463.2元；4、判令两被告赔偿原告食材损失60000元；5、判令两被告赔偿原告营业损失84000元（自2020年8月20日暂计算至2020年9月7日，每日按照4200元计算，到实际恢复营业之日止）；6、判令两被告赔偿原告遭受的员工工资损失44652元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、三方签订《商铺租赁及运营服合同》，原告积极履行合同义务。2020年1月1日，原告与被告签订《商铺租赁及运营服合同》，约定：被告横岗股份公司将位于深圳市龙岗区房屋的（以下简称“涉案房屋”）出租给原告，建筑面积为109.52平方米，商铺用途为原告经营餐饮店“功夫炖汤”，租赁期限为5年，自2020年1月1日至2024年12月31日止；场地起始月租金为19713.6元。免租期三个月，自2020年1月1日至2020年3月31日止。二、两被告恶意停水停电超过25天，造成原告食材腐败和经营损失等。2020年1月23日，由于发生新冠疫情广东省人民政府宣布全省进入紧急状态，随后缓慢进入复工复产阶段，餐饮业一直被限制堂食。自2020年1月23日至3月23日，被告思润泽公司不允许原告进场施工，导致了原告无法按时施工，因此该两个月属于疫情等不可抗力导致的影响，该两个月原告无需缴纳租金，也就是免租期应直接顺延到5月31日。但是被告自2020年3月31日开始收取租金，因此自2020年3月31日至2020年5月31日期间收取的租金应该返还。2020年8月13日，被告思润泽公司以原告不交水电费为由，未提前告知原告的情况下，对原告进行了停水停电，导致了原告无法正常经营，冰箱中存储的鲜生食材全部腐败变质，造成直接损失六万元。在被告思润泽公司停水停电之前一个月，原告每日经营收入约4200元。自被告思润泽公司停电以来，原告的停止经营20天，直接损失84000元。由于被告思润泽公司经常以停水停电威胁，导致原告不敢正常经营，原告的损失应计算志实际恢复正常营业之日止。由于被告的违约行为，导致原告损失较大，为了减少原告的损失，令原告能够继续正常经营，恳请法院判决被告继续履行租赁合同。被告横岗股份公司答辩称，第一，不同意原告上述诉讼请求，被告停水停电是依据合同的16.1条原告逾期支付租金超过7日，被告有权停水停电，其损失由原告承担。第二、被告不同意继续履行租赁合同，因为原告的逾期履行行为已经达到了合同的解除条件。对第三项诉求，被告不同意上述诉讼请求，原告的诉讼请求既无事实依据，也没有合同约定，也没有法律依据。对于诉讼请求第四、五、七项，第一停电行为与食材腐烂，并无直接因果关系。同时原告的证据不能证实其上述食材留存于租赁物内，且已全部损失，其经营损失和员工工资根据合同的第16.1条，被告系在原告违约的情形下主张的先履行抗辩，故无需承担上述损失。被告华思润泽公司辩称，首先，其从未就涉案的商铺采取停水停电行为，不存在任何违约行为，也无需承担任何违约责任，或赔偿原告任何食材或营业损失，其仅就原告拖欠2020年6月至今的运营管理费根据各方签订的合同及法律规定，于2020年的7月10日向原告寄送缴费通知及法律责任告知函，进行费用催收，并明确告知其相关法律后果，并未采取任何停水停电行为，不存在违约。停水停电是属于合同约定的权利、救济义务，不属于违约行为。根据第16.1条约定，原告逾期交付相关费用达七天以上，两被告有权对商铺采取停水停电和锁门等行为，而原告作为完全行为民事行为能力人，在签署合同时应清楚知悉逾期未缴纳相关费用的相关法律后果，其签字行为表明其自愿承担因此产生的一切损失，故此及时采取了停水停电行为也不存在违约。第二、其并非涉案商铺的出租方，租赁合同关系是否解除，以及出租方能否免除涉案商铺2020年3月31日至2020年年5月31日之间的租金并非其所能决定事项，原告应该与被告横岗股份公司进行协商解决。第三、原告停止营业及食材损失并非被告的过错造成的，相关的损失其不予认可，也无需对相关损失进行赔偿。就具体的证据显示，原告诉称其在2020年8月13日起即停止营业20天，但其并未限制其正常的经营行为，相关的营业损失应该由原告自行承担。原告主张的食材损失也非被告所导致的，相关生鲜及食材是否有及时进行转移，如未进行转移的损失，扩大的部分，应该由原告自行承担。最后原告所提供的员工工资表明大部分员工是在2020年8月及至19日员工正常出勤，这意味着商铺正常营业，原告享受了员工提供的劳动，那么支付劳动报酬属于正常的经营成本、开销，该等成本无需被告承担。综上，原告的诉请于法无据，违背事实，不需承担任何责任。被告横岗股份公司向本院提出反诉请求：一、解除原告与被告2020年1月1日签订的《商铺租赁及运营服务合同》，原告立即迁出并返还租赁房产；二、原告支付被告2020年6月1日至2020年12月31日租金137995.2元和以逾期付款数额为基数、按每日千分之五逾期付款违约金（暂计至2020年12月31日82796.49元）；三、原告支付被告解约违约金59140.8元；四、原告自2021年1月1日起至实际返还租赁房产之日，按每日1642.8元支付房屋使用费；五、原告支付被告律师费15000元；六、被告无需退回原告租赁保证金45998.4元；七、原告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年1月1日，被告与原告签订《商铺租赁及运营服务合同》，约定被告将其所有的位于深圳市龙岗区出租给原告使用，租赁期限自2020年1月1日至2024年12月31日，2022年1月1日前月租金为19713.6元，原告应于每月1日支付当月租金。原告向被告缴付保证金45998.4元。2020年6月1日至2020年12月31日原告未交租金合计137995.2元。依据合同第16.1条“每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之五向甲方支付逾期付款违约金”。第16.3.8条约定“拖欠支付租金达到15日的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿”。第16.4条约定“甲方依据本合同第16.3条单方终止合同的，有权没收乙方租赁保证金，甲方有权追究乙方违约责任，有权按照租金标准要求乙方承担免租期内的租金以弥补甲方损失……”。第13.4.2条约定“乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金外，每日还应按照合同最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺。”第16.7条约定“甲方因向乙方催讨租金及其他费用而引起的所有费用和开支，如诉讼费、律师费等，甲方有权向乙方追讨该费用。”根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，请求贵院依法判令如上所请，维护被告合法权益。原告针对被告横岗股份公司的反诉辩称，第一、原被告双方的租赁合同约定，免租期为2020年1月1日至2020年3月31日止，由于2020年1月23日起，广东省因为新冠疫情的影响发生了不可抗力的情形，且至2020年1月23日起两被告要求原告不得进行入场施工，直到2020年3月31日原告方进场施工，因此由于新冠和被告的行为，致使原告无法享受到合同约定的免租期限。因此免租期应当是延至2020年5月31日。因此交租期限应当为2020年6月1日起。同时原告已经交纳了2020年6月1日和2020年7月的租金，原告不存在拖欠租金的情况。第二、由于自2020年7月起，被告始终以原告没有缴纳租金，威胁原告停水停电，因此原告基于合同法规定的不可抗力的情形，可以暂停支付相关的租金。第三、自2020年8月13日起被告已经开始停水停电，造成了原告无法正常经营，而且相关的采购食材发生变质腐烂，造成了原告重大的损失。综上所述，原告不存在相关的拖欠租金的违约行为，反倒是被告没有理清免租期限，并且恶意停水停电，出现了严重的违约行为，因此请求人支持原告的诉讼请求。经审理查明，2020年1月1日，原告作为承租方（乙方）与被告横岗股份公司作为出租方（甲方）、被告华思润泽公司作为运营管理方（丙方）签订《商铺租赁及运营服务合同》，合同约定内容有：第二条约定、甲方将坐落于深圳市龙岗区出租给乙方使用，该商铺建筑面积为109.52平方米，乙方租赁期限自2020年1月1日起至2024年12月31日止。第三条约定、商铺供乙方作“功夫炖汤”品牌经营餐饮店使用。第4.1条约定、起始租金共计19713.6元／月，月租金2022年1月1日起在上年月租金基础上递增5％；2023年1月1日起，在上年月租金基础上再递增5%：2024年1月1日起在上年月租金基础上递增5%；起租日为免租期结束之次日；首月租金在签订本合同后5日内支付，其余每月租金乙方在每月1日支付当月租金；4.2条约定、乙方应向甲方交纳相当于2个月租金金额的租赁保证金45998.4元，该租赁保证金不是乙方预付的租金、运营管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；4.3条约定、乙方每月交纳的运营管理费为3285.6元，由乙方直接转给运营管理方，首月运营管理费于签订本合同5日内支付，次月运营管理费及第三个月的运营管理费应于乙方办理进场装修手续前支付，其余月份运营管理费于当月第1日支付。第六条约定、乙方免租期自2020年1月1日起至2020年3月31日结束；乙方装修期，自该商铺交付之日起算，至2020年3月31日结束；免租期内，乙方除免交租金外，合同及附件规定的其他义务均不免除。第13.1.2条约定、商铺交还除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同解除或终止之日当天交还该当铺；第13.4.2条约定、乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的租金标准、运营管理费标准交付逾期期间的租金、运营管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同第13.4.1条的规定收回该商铺。第16.1条约定、在租赁期限内，乙方逾期支付租金、运营管理费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付滞纳金。乙方逾期交付租金、运营管理费及水、电、空调费之一或全部费用达7日及以上的，甲方、丙方有权对该商铺采取停水、停电、锁门等措施。乙方因甲方、丙方前述停水停电措施所产生的全部损失由乙方自行承担。第16.3.8条约定、在租赁期限内，乙方拖欠支付租金、运营管理费及其他费用之一或全部的达到15日，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方及丙方损失的，乙方应予以赔偿。16.4条约定、甲方根据本合同第16.3条单方面终止合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺，甲方有权没收乙方租赁保证金、有权追究乙方违约责任、有权按照租金标准要求乙方承担免租期内的租金以弥补甲方损失，若仍不足赔偿甲方损失的，乙方还应当负责赔偿。第16.7条约定、甲方、丙方因向乙方催讨租金及其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切诉讼费、律师费等），甲方及丙方有权向乙方追讨该费用、开支。另查，2019年11月28日，卓榆滨作为承租方（乙方）与被告横岗股份公司作为出租方（甲方）、被告华思润泽公司作为运营管理方（丙方）签订《商铺租赁及运营服务合同》，除租赁期限自2019年12月1日至2024年12月31日外，该合同约定的其他内容与上述原告所签订的《商铺租赁及运营服务合同》基本一致。原告提供的2份《收据》显示：2020年1月6日，卓榆滨收到钟田庆交纳的涉案商铺的首月租金19713.6元及保证金45998.4元。原告于2020年7月15日支付了半个月的租金9856.80元。被告陈述该租金为因受疫情影响而给予原告减半了半个月租金。关于原告的装修、复工情况：原告陈述根据上一任承租人的租赁合同约定，其2019年12月初进场施工，2020年1月23日起，被两被告要求中止施工，2020年3月12日收到通知可以办手续进行施工，但因为原告是小散工程无法通过政府审批，一直到3月底才恢复施工，在2020年6月初装修完毕。被告横岗股份公司陈述，其没有于2020年1月23日通知原告或禁止停止施工，你方要求原告终止施工。被告华思润泽公司陈述，其未在2020年1月23日通知原告停止施工，1月25日是春节，应该是正常的放假；2020年3月12日在接收到街道办的复工通知的情况下，要求租户统一的进行复工，以免影响正常营业。庭审时关于涉案商铺的停电情况：原告陈述，2020年8月20日有通知因为台风停电，从3:00停到7:00，从20日上午11:00一直停电到2020年9月2日，是由被告横岗股份公司进行停电。被告横岗股份公司陈述，确认2020年8月20日因台风从3:00停电到7:00；对于原告所述的之后的停电情况不确认。并指出原告庭审时陈述的停电时间与其起诉状陈述的自相矛盾。被告华思润泽公司陈述，其并未进行停电，具体停电到何时无法确认。另查，原告与被告横岗股份公司的人员微信聊天记录显示：2020年3月5日原告询问“什么时候可以开工”、对方回复“估计3月份，待通知”；2020年6月16日前对方曾发信息“2020.1.1-2020.3.31（有首月租金即4月份的），从4月份开始是要交租的”、“合同约定，每月月租是要在当月1日支付的。所以我们上个月也没有催你们，也知道你那个店在装修，现在慢慢的要正常处理了”。原告与被告华思润泽公司的工作人员的微信聊天记录显示：2020年2月23日，原告询问对方何时可以开工，对方回复：时间还没有定；2020年6月4日对方：“按合同每月运营管理费为3285.6元，疫情期间4月至5月公司的政策是6折优惠，打完折每个月是1971.36元，4月至5月一共是3942.72元，交费单上次你来拿合同时我已经给你了，今天能打款吗？”，原告：“过几天”；期间对方多次催款，2020年7月17日对方将《缴费通知及法律责任告知函》及退件发送给原告，2020年7月26日对方再次催款，原告：“昨刚刚发完工资，过两三天”；2020年8月3日原告发送转款截图，对方回复：“这个金额是4-5月的，6月3285.96元，7月3285.6元。一共是6571.2元要尽快交哦。8月份已经到了，也要交了”，原告：“好的”；2020年8月27日被告思润泽公司人员：“钟总，你店里的东西都发臭了，在外面都闻得到，你什么时候回来清理呀”、“钟总你怎么电话不接，微信也不回，无论怎么样，你还是得先安排过来把食材清一下”、“水可以去洗手间接、清理不用电吧”。另查，2020年8月22日被告横岗股份公司出具一份《通知》，内容为：通知原告仍未缴纳2020年6月份至8月份的租金及相关费用，通知原告于2020年8月25日前缴纳相关费用，否认按照《商铺租赁及运营服务合同》第16.1条、16.3条的约定，被告有权按合同单方面终止合同，收回该商铺。原告提供的荣德时代广场服务中心的《通知》显示：2020年8月20日2点至2020年8月20日7点区间对商业区进行停电检修。原告提交购买产品的收据及送货单用于证明其受到的货物损失，提交一份工资表用于证明其员工工资损失。原告提交的收据及送货单显示的日期为2020年8月8日、8月13日、18日、19日、8月20日，货物有蔬菜、调料、肉类等；工资表为手写字迹，记录8名人员的共时间及工资金额。被告提交的委托代理合同及发票显示，被告横岗股份公司因与原告的本案纠纷支付律师费共计15000元。再查，涉案房屋有取得不动产权证，被告横岗股份公司为登记的权利人。本院认为，原告与被告横岗股份公司签订的《商铺租赁及运营服务合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当严格履行。关于合同约定的装修期是否顺延的问题，2020年1月24日至2020年1月30日为春节假期，因受新冠疫情影响，国家将春节假期延长至2月2日，根据查明的事实，两被告系于2020年3月12日通知复工，故因2020年1月31日至2020年3月12日，原告因受疫情影响无法复工装修的42天，应顺延装修期，而对于原告因其装修工程为散工而未能恢复装修的时间系因其自身原因导致，本院对原告主张顺延该部分期间不予采纳，依照合同约定的装修期至2020年3月31日结束，顺延42天，则本院认定装修期应至2020年5月12日。原告主张两被告擅自停水停电，但提交的证据未能证明该事实及其给其造成的损失，故原告应承担举证不能的不利法律后果，其诉请的食材损失、营业损失及员工工资损失，因依据不足，本院不予支持。关于合同的解除问题，依照合同约定，原告应支付自2020年5月13日起的租金，扣原告已支付的首月租金及2020年7月15日支付的半个月优惠租金，原告尚未支付自2020年7月13日起的租金，已达到《商铺租赁及运营服务合同》约定的被告解除合同的条件，被告横岗股份公司享有合同解除权，被告横岗股份公司诉请解除与原告的《商铺租赁及运营服务合同》合法有据，本院予以支持。合同解除后，原告应腾空并交还涉案房屋给被告，而原告未举证证明其已向被告交还房屋，应承担举证不能的不利法律后果，故被告诉请原告迁出并返还房屋，合法有据，本院予以支持。原告诉请继续履行合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于被告横岗股份公司反诉的租金、占用费及违约金的问题，原告应向被告支付自2020年7月13日起至商铺返还之日止租金，每月租金按19713.6元标准计；因合同中约定的逾期一天按欠款额的5‰计算违约金标准过高，本院依法予以调整，认定2020年7月13日起至商铺返还之日止租金的逾期付款违约金，以当月租金为本金，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自当月2日起计至款项付清之日止。根据《商铺租赁及运营服务合同》的约定，被告诉请无须退回原告租赁保证金45998.4元，合法有据，本院予以支持。被告诉请的律师费15000元，有《商铺租赁及运营服务合同》、《民事委托代理合同》及发票为证，本院予以支持。关于被告反诉的其他请求，缺乏依据，且考虑到本案因原告违约，被告已没收原告的保证金，已足以弥补因违约造成的损失，故对其他的请求本院不再支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告钟田庆与被告深圳市横岗投资股份有限公司于2020年1月1日签订的《商铺租赁及运营服务合同》解除；二、原告钟田庆应于本判决生效之日起三日内腾空并返还涉案租赁标的物即位于深圳市龙岗区给被告深圳市横岗投资股份有限公司；三、原告钟田庆应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市横岗投资股份有限公司支付自2020年7月13日起至商铺返还之日止的租金，每月租金按19713.6元标准计；四、原告钟田庆应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市横岗投资股份有限公司支付自2020年7月13日起至商铺返还之日止租金的逾期付款违约金，每月违约金以当月租金为本金，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自当月2日起计至款项付清之日止；五、原告钟田庆应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市横岗投资股份有限公司支付律师费15000元；六、被告深圳市横岗投资股份有限公司无须退回原告所交纳的租赁保证金45998.4元；七、驳回原告钟田庆的其他诉讼请求；八、驳回被告深圳市横岗投资股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3970元（原告已预交），由原告负担3176元，由被告深圳市横岗投资股份有限公司负担794元。原告已预交的3970元，由本院予以退回794元。被告深圳市横岗投资股份有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费794元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费3207元（被告已预交），由原告负担2469元，被告深圳市横岗投资股份有限公司负担738元。被告深圳市横岗投资股份有限公司已预交的3207元，由本院予以退回2469元。原告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳反诉受理费2469元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二一年四月十三日书记员 方雯婷