江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0582民初2653号原告（反诉被告）：颜朋，男，1992年2月22日出生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：杨也，上海市杰豪律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨虹娟，女，1978年3月17日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：叶东南，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世强，江苏国之泰律师事务所律师。原告（反诉被告）颜朋与被告（反诉原告）杨虹娟房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年2月5日立案后,依法适用简易程序，分别于2021年3月18日、2021年4月9日公开开庭进行了审理，原告颜朋委托诉讼代理人杨也、被告杨虹娟的委托诉讼代理人叶东南、陈世强到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）颜朋向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间关于曼巴特SOHO1814室、1815室的房屋租赁协议于2020年12月28日解除；2.被告向原告返还1814室、1815室租赁押金合计人民币5000元；3.被告据实结算租金，返还原告1814室、1815室已支付租金中未实际发生部分，合计人民币16520.55元；4.被告支付原告逾期返还的未实际发生租金的利息，自2020年12月28日起按同期银行贷款利率计算至实际支付之日，暂计算至2021年1月5日为人民币17.72元。（以上总计人民币21538.27元，扣除原告应支付被告的违约金人民币5000元，原告实际按照人民币16538.27元主张）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年9月29日，原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告向被告承租坐落于张家港曼巴特SOHO(1814)室房屋，租期自2020年10月8日起至2021年10月7日止，租金总计人民币3万元，按季度支付，原告另向被告支付押金人民币2500元，双方各项费用结清，设备无损坏时退还押金。协议同时约定，发生违约情况时，由违约方给守约方支付一个月房租作为违约金，并按时结算房租。协议还对双方其他权利义务做了约定。同日，原、被告双方就曼巴特SOHO(1815)室签订《房屋租赁协议》一份，双方权利义务与1814室的房屋租赁协议相同。协议签订后，原、被告之间进行了房屋交接，原告按约定向被告一并支付了1814室和1815室房屋租赁押金和首期租金共计人民币20000元，并入住了涉案房屋。2020年12月8日，原告按约定向被告一并支付了两间房屋第二期租金人民币7500元。之后，原告因故无法继续承租涉案房屋，故于2020年12月28日向被告提出提前退租，被告表示同意，但拒不按照协议约定对原告已付房租进行结算，并拒绝返还押金。被告（反诉原告）杨虹娟辩称，原告与被告签订的《房屋租赁协议》没有解除，根据《九民会议纪要》第48条，原告作为违约方不享有单方解除合同的权利，且原告至今未向被告交还租赁房屋，被告认为《房屋租赁协议》一经签订即产生法律效力，双方需严格遵守，恳请法院驳回原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）杨虹娟提出反诉请求：1.判令原被告签订的《房屋租赁协议》于本案判决书生效之日起解除；2.反诉被告承担违约金5000元、自合同解除之日起至交还房屋之日止的按照5000元/月标准计算的房屋占有使用费、六个月招租损失30000元；3.判令租赁押金5000元不予返还；4.反诉被告立即偿付结欠的租赁房屋的水电费199.55元；5.反诉案件受理费由反诉被告负担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2020年9月29日签订了两份编号分别为ZJGZFCN29O1731、ZJGZFCN29O1732的《房屋租赁协议》（以下合称《租赁协议》），约定：“由反诉人将张家港市曼巴特SOHO(1814室）、张家港市曼巴特SOHO(1815室）出租给被反诉人使用，租赁期限：自2020年10月8日起至2021年10月7日止，反诉人认为，《房屋租赁协议》一经签订即产生法律效力，双方均须严格遵守。被反诉人并不享有法定或合同约定的解除权，且《九民会议纪要》第48条明确规定：被反诉人作为违约方不享有单方解除合同的权利。因此，被反诉人应继续履行《房屋租赁协议》，并应按期足额支付租金。本案审理过程中，法院在庭审时释明：“现因被反诉人己经单方搬离案涉房屋，双方之间的房屋租赁合同事实上已无法继续履行，应当予以解除，反诉人作为守约方有权要求被反诉人承担违约责任”。故反诉人有权提起反诉：一、因本案诉讼前当事人就合同解除事宜未经协商一致。法院查明事实之前是无法判断被反诉人是否享有解除权的，因此，若由法院判决合同解除的，合同解除的时间应当自法院判决生效时起计算；二、房屋租赁押金不予退还，根据《房屋租赁协议》约定，房屋租金押金的退还必须是合同履行期限届满、各项费用清、设施无损坏等三项条件，但被反诉人目前显然均不满足该条件；三、被反诉人至今未交还租赁房屋，理由是：1.被反诉人当庭陈述，目前房屋钥匙仍在原告手中。2.法院于2021年3月18日的庭审中当庭释明：要求被反诉人于庭后3日内将房屋钥匙寄还给反诉人，法院虽有权进行释明，但反诉人认为，被反诉人交还钥匙的行为不能代表其完成了租赁房屋的交还手续，租赁房屋的交还应当由双方按照《房屋租赁协议》的约定共同在场对租赁房屋进行清点、核对，经双方共同确认没有异议后才能完成租赁房屋的交还。综上，反诉人特向贵院提起诉讼，请求法院支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）颜朋辩称，1.原告提前退租经过被告同意的，并非擅自退租。就租赁协议解除问题，双方已在2020年12月28日进行过沟通并达成了一致，故双方签订的租赁协议已于2020年12月28日解除；2.被告出尔反尔，在原告打扫腾退后，被告出尔反尔不按约定接收钥匙，不配合交接，反而一再拖延导致损失扩大，该损失不应由原告承担；3.原告的违约责任应当以租赁协议约定为准，被告的反诉请求无事实和法律依据。本院经审查理查明事实如下：2020年9月29日，杨虹娟（甲方、出租方）与颜朋（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》两份，约定颜朋向杨虹娟租赁坐落于张家港曼巴特SOHO1814室、1815室房屋两间，租期自2020年10月8日起至2021年10月7日止，每间房屋租金总计3万元，按季度支付，先付后住，每间房屋乙方另支付甲方押金人民币2500元，期满后，双方各项费用结清、设备无损坏时退还押金。合同第六条违约责任约定，合同经甲乙双方签字（盖章）后即发生法律效力，任何乙方不得无故终止合同，发生违约情况，由违约方支付给守约方一个月房租作为违约金，并按时结算房租。双方在合同中还约定了其他事项。上述合同签订后，杨虹娟将约定的两间房屋交付给颜朋使用，颜朋于2020年9月29日通过微信转账向杨虹娟支付20000元、于2020年12月8日通过支付宝转账向杨虹娟支付15000元，合计支付35000元。2020年12月28日，颜朋向杨虹娟发送微信“房东您好，由于我公司在张家港分公司倒闭了，然后我们要从张家港撤了，所以这两天你看下什么时间有空，我们想把房子退了”，杨虹娟回复“今明天都可以，钥匙给我检查一下设施就可以了”，颜朋称“好的，我明天过去把房间东西搬走，然后打扫干净后通知您”、“那咱们剩余房租您有空的话，咱们算一下呗”，杨虹娟回“因为你这是违约押金房租是不退的，我本来就便宜租给你的，照理你还要赔我一个月的房租，你把钥匙给我就行了”，颜朋称“我不是前几天刚交的房租嘛，然后违约的话，我们边两个房间的押金就不要了，然后剩余不是房租的嘛”，杨虹娟回“违约房租也不退的”；2020年12月29日，颜朋向杨虹娟发送微信“房东您好，公司那边我协商好了，就按照合同的，押金不退，然后您两个房间每个房间再扣一个月违约金，我们应该总计应该还剩4个月房租，你看把这个剩余房租退了行了，可以吗？”，杨虹娟回“我们有事回江阴了”，颜朋称“您房租转给我，钥匙我给您放在货梯口的消防箱里”；2020年12月31日，颜朋向杨虹娟发送微信“考虑到那边不安全，钥匙我给您放在曼巴特写字楼物业处了”。因双方对退还剩余租金事宜未能协商一致，故颜朋诉至法院。审理中，颜朋明确其于2020年12月29日搬离案涉房屋，并通过微信拍摄视频通知了杨虹娟，其将案涉房屋钥匙放在案涉房屋物业处，但杨虹娟拒绝接收，又被物业寄还退回。杨虹娟否认指示物业公司退还钥匙，经本院释明，颜朋将案涉房屋钥匙寄还杨虹娟，杨虹娟于2021年3月20日收到钥匙。以上事实由《房屋租赁协议》、微信聊天记录、转账凭证、快递记录以及本院庭审笔录等证据材料予以证实。本院认为，颜朋与杨虹娟签订的两份《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。颜朋于2020年12月28日通过微信向杨虹娟表示解除合同的意思，杨虹娟也在微信中予以同意，但同时要求对方承担违约责任，故双方之间的两份房屋租赁合同应于2020年12月28日解除，颜朋应支付杨虹娟实际租赁期间即2020年10月8日至2020年12月28日的租金13480元（6740元×2）。因颜朋单方解除合同构成违约，故杨虹娟有权要求颜朋承担违约责任。颜朋虽主张系杨虹娟怠于接收房屋钥匙致其未能及时交付钥匙，但根据现有证据，其不能证明未能交付钥匙的责任在于杨虹娟。而杨虹娟明知颜朋于2020年12月29日搬离案涉房屋后，亦未采取及时与颜朋交接房屋等适当措施造成房屋空置、损失扩大，故对扩大的损失应由其自行承担。现杨虹娟于2021年3月20日收到房屋钥匙，本院结合杨虹娟的实际损失、双方的过错程度及合同的剩余租期等因素，酌定颜朋按合同约定的租金标准赔偿杨虹娟自2020年12月29日至2021年3月20日的房屋空置损失13480元（6740元×2），杨虹娟主张的其他损失由其自行承担，本院不再予以支持。关于杨虹娟主张的水电费199元，因其未能提交证据证明系颜朋租赁期间产生，故对其该项反诉请求，本院亦不能支持。综上，颜朋单方解除租赁合同构成违约，应支付杨虹娟租金13480元并赔偿杨虹娟损失13480元，杨虹娟的其他损失应由其自行承担。颜朋已支付杨虹娟35000元，故杨虹娟还应退还颜朋8040元（35000元-13480元-13480元）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十四条、第五百九十一条、第七百零三条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）颜朋与被告（反诉原告）杨虹娟于2020年9月29日签订的两份《房屋租赁协议》于2020年12月28日解除；二、被告（反诉原告）杨虹娟于本判决生效之日起十日内日返还原告（反诉被告）颜朋8040元。三、驳回原告（反诉被告）颜朋的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）杨虹娟的其他反诉请求。如被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取107元由原告（反诉被告）颜朋负担55元，由被告（反诉原告）杨虹娟负担52元；反诉案件受理费400元由被告（反诉原告）杨虹娟负担320元，由原告（反诉被告）颜朋负担80元。原告（反诉被告）颜朋已预交案件受理费107元，故还应缴纳28元，限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院缴纳上诉案件受理费。审 判 员 曾宪佳二〇二一年四月十六日法官助理 谢佳桐书 记 员 周雪妍张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司苏州张家港分行营业部，账号：62×××65；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××65。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院