广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初3200号原告：广州市兰花物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区东晓南路英豪花园内2号楼首层。法定代表人：陈忠联，董事长。委托诉讼代理人：关国刚，为原告职员。委托诉讼代理人：程奇，为原告职员。被告：梁丽灵，女，1984年2月11日出生，汉族，住广东省东莞市，原告广州市兰花物业管理有限公司与被告梁丽灵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人关国刚、程奇及被告梁丽灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付物业管理费与路灯分摊费合计5415.5元，及物业管理费滞纳金10908.2元（从2017年7月1日起至2020年8月31日止的物业管理费及滞纳金，滞纳金暂计至起诉之日止），上述费用共计：16323.7元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系广州市海珠区英豪花园的物业管理公司，被告梁丽灵为涉案房屋的产权人。被告人梁丽灵于2013年6月16日收楼，并办理了相关收楼手续，签署了相关文件。被告人自收楼之日起便接受原告提供的物业服务。被告所在的住宅物业管理费为每月每平方米1.9元。但被告在2017年7月1日缴纳最后一期费用之后，至2020年8月31日一直未支付相关管理费用。因此产生物业管理费5415.5元。原告为每两个月收取一次费用，每届缴纳相关费用之前，都会在小区公告栏发布公告，告知各户接下来下两个月的物业费用及其他费用，并将相关缴费通知《包括欠费记录》递交相关业主，原告己将相关缴费通知（包括欠费记录）送达给被告，缴费通知清晰列明尚未缴纳部分的金额和时间段，以及即将需要缴纳部分的金额和时间段。被告接受了原告服务却拖欠各项费用的行为违反了上述法律规定，严重侵害了原告的合法权益。另，原告广州市兰花物业管理有限公司与广州蓝粤房地产开发有限公司续签订的《前期物业服务合同》，是从2016年9月18日至2021年9月17日止。本合同对业主具有约束力，不违反法律规定，合法有效。虽然业主委员会在2019年3月28日与新的物业服务企业签订了新服务合同，原告与广州蓝粤房地产开发有限公司续签订的《前期物业服务合同》2019年5月31日起自动终止。但由于部分业主出面干扰发生了争议，在业主与业主委员会的涉法涉诉等等原因的前提下，原告未能成功交接，而继续留下服务，并非原告拒绝退出、移交。时至2019年9月，业主与业主委员会的涉法涉诉纠纷案法院仍未作出裁定。在等待法院裁定的过程中，原告投入了大量的资金进行了消防设施、设备改造，完成全小区监控覆盖，还有整个小区的美化等等大小工程。综上所述，原告认为在这种情况下是否成立事实物业服务关系，应注重物业服务企业是出于自身利益考虑，还是因其它因素而导致物业服务企业在物业服务合同终止后继续为业主提供服务，此时应当认定事实物业服务关系成立，故应当认为2017年7月1日至2020年8月31日期间原告、被告之间亦形成事实物业服务关系，此期间被告仍应该向原告支付相应的物业服务费。被告梁丽灵辩称：被告同意支付2017年7月1日至2019年4月30日的费用2982元，其它的诉讼请求，没有法律依据，被告不同意支付，请法院依法驳回。经审理查明：被告是位于广州市海珠区盈丰路30号之二3206房的权属人，该房屋建筑面积74.7358平方米。被告在2013年6月16日签署收楼确认书。2016年10月1日，原告（乙方）与广州蓝粤房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：广州蓝粤房地产开发有限公司委托原告对英豪花园实行物业管理，管理期限自2016年9月18日起至2021年9月17日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.7元/月.平方米，高层住宅1.9元/月.平方米，原告保留对本项目收费标准执行相关指导价格变动及指导价格内服务标准变更调整的权利；广州蓝粤房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期之日起缴纳千分之三的标准向原告支付违约金；等。2019年3月28日，英豪花园业委会与上海永升物业管理有限公司广州分公司签订了《英豪花园服务合同》，约定上海永升物业管理有限公司广州分公司入驻，物业服务委托管理期限为自2019年5月1日至2022年4月30日；等。本院认为:根据原告与广州蓝粤房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，本合同期限自2016年9月18日起至2021年9月17日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2019年3月28日，荚豪花园业委会与上海永升物业管理有限公司广州分公司签订了《英豪花园服务合同》，约定上海永升物业管理有限公司广州分公司入驻，物业服务委托管理期限为自2019年5月1日至2022年4月30日。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”鉴此，原告主张被告未支付2017年7月1日至2019年4月30日的物业管理费，被告在答辩意见中确认同意支付上述期间的物业管理费，故本院对原告的上述主张予以采纳。被告未及时支付物业管理费，已构成违约，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。但，违约金应以所欠管理费为限。原告要求被告支付路灯分摊费，没有提供相应发票予以证实，本院不予支持。原告要求被告支付2019年5月1日至2020年8月31日的物业管理费及滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。按照涉案的房屋面积74.7358平方米及《前期物业服务合同》约定的1.9元/平方米管理费的标准，涉案房屋每月的管理费应为142元，故2017年7月1日至2019年4月30日的物业管理费总额为3124元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁丽灵在本判决生效之日起十日内，向原告广州市兰花物业管理有限公司支付从2017年7月1日至2019年4月30日止的物业管理费3124元；二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付逾期支付本判决主文第一项所确定的物业管理费的违约金（两个月为一期，以两个月的管理费为本金，从第三个月的1日开始计至被告实际付清当期物业管理费之日止，每日按应缴金额的千分之三计算；每期违约金不超过本金，违约金总额以被告欠付的物业管理费为限）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费104元，由原告负担64元，被告负担40元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈心萍二〇二一年四月九日书记员  陈慧云梁倩