江苏省泰州市高港区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1203民初215号原告：泰州市爱家物业有限公司，住所地泰州市高港区口岸街道远东大道南侧，统一社会信用代码913212035592516608。法定代表人：戴维，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟莉，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨东升，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。被告：吴步章，男，1954年9月28日出生，汉族，住泰州市高港区。原告泰州市爱家物业有限公司与被告吴步章物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泰州市爱家物业有限公司委托诉讼代理人张伟莉，被告吴步章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰州市爱家物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年4月17日至2021年4月16日所拖欠的物业管理费5381.55元，公共能耗费3587.7元，垃圾处理费300元，违约金3453.16元（自2016年4月17日起计算至实际支付之日止,暂计至2020年6月30日），合计人民币12722.51元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告吴步章系格林美郡10幢1602室业主，其房屋面积为119.59㎡。原告系该小区物业服务公司，自2017年6月入驻格林美郡小区，为该小区提供物业管理服务，并与原物业公司签订委托书，代为收取2017年6月30日前未收回的应缴纳物业管理费等相关费用。因自2016年4月17开始，被告己停止缴纳物业管理费，截至2021年4月16日，被告共计欠缴60个月的物业管理费5381.55元，公共能耗费3587.7元，垃圾处理费300元，违约金3453.161元（自2016年4月17日起计算至实际支付之日止，暂计至2020年6月30日），合计人民币12722.51元（物业管理费单价0.75元/㎡/月，公共能耗费0.5元/㎡/月，垃圾处理费5元/月/户，违约金按每日万分之五的标准计算）。原告曾多次向被告催缴物业管理费等费用，但被告一直拒绝缴纳。综上，原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请。被告吴步章辩称，房屋面积、欠费起始时间属实。但我没有与原告签订物业服务合同，且原告自2016年6月1日起停止为我家服务，我有权停缴物业费；原告违法乱纪不作为，未尽到物业服务的职责，对公共绿化的养护管理、公共秩序的维护、环境的整治等均不到位，违约在先；原告收费标准不统一，且收取物业费后仅开具收据不开具发票，涉嫌偷税漏税；我仅在2020年下半年收到过一次催缴通知，原告主张的2017年6月30日之前的物业费因过诉讼时效不应得到支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年4月28日泰州海西置业有限公司（甲方）与泰州市恒联物业管理有限公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对格林美郡小区提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2009年4月28日至业主委员会成立。合同还约定：一、物业类型为低层、高层、酒店公寓、商业综合类型，物业管理区域四至:东至金港北路，南至通港路，西至丰岸路，北至许庄河；二、物业服务的内容和质量：物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等；三、服务费用：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.75元每月每平方米，2、代办性收费：（1）高层公共设备运行的电费分摊：按建筑面积0.5元每月每平方，（2）城市环卫部门收取的生活垃圾处置费由乙方代收代支；业主应于验房收楼领取钥匙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），以后交费期均按此时间履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业费用（物业服务资金）的，应按照每日万分之五的标准向乙方支付违约金等内容。泰州市恒联物业管理有限公司在签订上述合同后进入格林美郡小区提供前期物业管理服务。2014年4月17日被告吴步章签收格林美郡小区入住手册，并与泰州市恒联物业管理有限公司（甲方）签订前期物业服务合同，合同载有：业主吴步章（乙方）；幢室号10号楼1602；建筑面积119.59㎡；乙方向甲方缴付物业公共性服务费，第一次缴付时间为售楼处通知业主收楼之日起缴付一年，以后每年缴付一次；物业公共性服务费标准高层住宅为每月每平方米0.75元；高层住宅按0.50/㎡/月预收电梯能耗及电梯养护年检费；生活垃圾处置费用按泰政规[2009]11号文；乙方不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金等内容。2017年6月30日泰州海西置业有限公司（甲方）与原告泰州爱家物业有限公司（乙方）签订一份《格林美郡前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对格林美郡小区提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2017年7月1日至2020年6月30日。合同还约定：一、物业类型为混合型，座落位置圩岸社区；二、物业服务的内容和质量：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等；三、服务费用：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.75元每月每平方米；高层公共能耗费：0.5元每月每平方，业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），以后交费期均按此时间预交至下一年的物业服务费；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业费的，应当按照日息万分之五的标准向乙方支付违约金等内容。2017年8月3日泰州海西置业有限公司（甲方1)、泰州市恒联物业管理有限公司（甲方2）与原告泰州爱家物业有限公司（乙方）签订交接协议，约定：将向欠费业主收取物业服务费的权利和退还业主装修押金、预收物业服务的责任转让给乙方，由乙方向业主收取或退还等内容。原告泰州爱家物业有限公司在签订上述合同后进入格林美郡小区提供对小区公用部分、设备设施的管理和维护，对公共环境的管理，对公共秩序的维护等前期物业管理服务。2020年6月30日，泰州海西置业有限公司与原告泰州爱家物业有限公司续签《格林美郡前期物业服务合同》，续签期限为2020年7月1日至2022年6月30日。因被告吴步章一直未缴纳自2016年4月17日起的物业服务费、公共能耗费、垃圾处理费等费用，原告书面催收被告截至2020年6月欠交的物业服务费、公共能耗费、垃圾处理费未果，于2021年1月诉至本院。另查明，《泰州市市区城镇垃圾处理费征收标准》第三条规定，生活垃圾处理费按照下列标准征收：（三）市区居民（含常驻人口、暂住人口），按照5元/户.月的标准征收。以上事实有原告提供的前期物业服务合同、交接协议、泰州市市区城镇垃圾处理费征收标准、管理员工作日志、车辆进出登记表、秩序维护员工作日志、监控值班记录表、物业报修及回访记录表、公共基础设施检查表、物业服务费催缴通知，被告提交的照片及当事人陈述等在案佐证。本院认为：良好的小区环境需要物业服务企业和业主共同建立、治理和维护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。本案中，泰州市恒联物业管理有限公司、原告泰州市爱家物业有限公司与泰州海西置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，泰州海西置业有限公司作为建设单位与泰州市恒联物业管理有限公司及原告签订的物业服务合同对业主具有约束力，被告作为案涉小区的业主，应当遵守上述合同的约定，双方均应按合同的约定全面履行其义务。泰州市恒联物业管理有限公司与原告泰州爱家物业有限公司在交接协议中约定将向欠费业主收取物业服务费的权利和退还业主装修押金、预收物业服务的责任转让给原告。原告、泰州市恒联物业管理有限公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护等主要义务，保障了业主的主要生活需要，业主吴步章应当向原告履行支付物业服务费、公共能耗费、垃圾处理费等费用的义务。通过被告提供的相关证据能够证明，案涉小区部分环境确实存在楼道内堆放杂物、消防通道被占用、绿化被破坏、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等现象，原告提供的物业管理服务确有瑕疵。但照片上的画面、仅能反映出拍摄当时的状态，并不足以证明原告在履行物业服务合同过程中存在根本违约。诚然原告在为案涉小区提供物业管理服务时存在一些瑕疵，但原告履行了主要的物业管理服务义务，未有重大过错，其对物业服务合同的瑕疵履行不属于业主行使同时履行抗辩权、先履行抗辩权或不安抗辩权，不交纳物业服务费的法定事由和正当理由。原告未全面履行合同约定义务，可以合理减少业主吴步章应支付的物业服务费。公共能耗费、垃圾处理费因系原告代收代支，被告应按合同约定支付。结合本案合同履行情况，本院酌情支持被告向原告支付自2016年4月17日起至2020年6月16日止共50个月的物业服务费的85%、公共能耗费及垃圾处理费。2020年6月16日之后的物业服务费、公共能耗费、垃圾处理费等费用，若被告欠交并在原告书面催交后仍不交纳，原告可另行诉讼主张。对于原告诉请判决被告支付的逾期交纳物业费用违约金，因本案中双方均存在不同程度违约，本院不予支持。经计算，本案中被告应支付的物业服务费为3811.93元（0.75元/月/平方米*119.59平方米*50月*85%）、公共能耗费为2989.75元（0.5元/月/平方米*119.59平方米*50月）、垃圾处理费为250元（5元/月*50月），上述三项费用合计7051.68元。关于本案诉讼时效，因被告欠交物业费用属于连续行为，至原告起诉之时一直处于持续状态，故原告主张物业费用的诉讼请求并未超过诉讼时效。对被告要求原告公示管理小区期间物业费用、小区业主共有部分的收支使用情况及公共维修基金支出情况，提供制止小区违建扩建、破坏绿化的证据和向相关行政管理部门上报的记录，重新制定物业服务收费标准等请求，因上述请求系被告主张原告履行义务，不属于免除自身义务的抗辩，且未提出反诉，在本案中依法不作处理，被告可另行主张权利。被告若认为原告或其工作人员存在偷税漏税或其他违法违纪问题，亦可在证据充分的情况下，通过合法途径向相关部门反映。本案系物业服务合同纠纷，创造良好、和谐的生活环境一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合。物业服务是一个持续不断的过程，业主不应以一时的状态来判断物业公司是否完成物业服务，而物业公司对服务过程中出现的问题以及业主的投诉，应当及时、积极、认真地予以整改，不断改进、完善自身服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。同时，原告作为物业公司，是以业主交纳的物业服务费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不交纳物业服务费，将导致物业公司无法及时运转并无法提供相应的服务，最后利益受损亦是业主自身。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。望在小区业主和物业公司的共同努力下，使案涉小区成为文明和谐的小区。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告吴步章于本判决发生法律效力之日起十日内向原告泰州市爱家物业有限公司支付自2016年4月17日起至2020年6月16日止的物业服务费3811.93元、公共能耗费2989.75元、垃圾处理费250元，共计7051.68元。二、驳回原告泰州市爱家物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理120元，减半收取计60元，由原告泰州市爱家物业有限公司承担30元，由被告吴步章承担30元。本判决为终审判决。审判员  彭建平二〇二一年四月十六日书记员  许 丽附：判决所依据的法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。