广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初16683号原告：广州市建都物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗路马涌直街82号怡雅苑A幢二层，统一社会信用代码9144010563320509XM。法定代表人：李焕金，总经理。委托代理人：杨华平、叶丽琼，均系该司职员。被告：涂静，女，1981年5月4日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州市建都物业管理有限公司（以下简称建都物业）与被告涂静物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建都物业的委托代理人杨华平，被告涂静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建都物业诉称：被告系广州市天河区天河北路侨林街68号3010房（以下简称涉案物业）的业主，原告系涉案物业所在侨林苑小区开发商广州侨林宝房产开发有限公司委托的物业管理公司。原告已为被告提供了物业管理服务，但被告却拖欠2018年5月至7月的物业管理费498元，垃圾处理费15元；2018年3月至2018年7月的水费136.7元、污水费65.6元，公共水费及污水费分摊7.5元，路灯费2.5元。被告未按时支付物业管理费，构成违约，应支付滞纳金。故原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2018年5月至7月的物业管理费498元及滞纳金（以每两个月的物业管理费为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，分别自第三个月的1日起计至清偿之日止）。二、被告向原告支付2018年3月至2018年7月的水费136.7元、污水费65.6元，公共水费及污水费分摊7.5元（每两月为3元）、路灯2.5元（每两月为1元）以及2018年5月至7月的垃圾处理费15元（每月5元）。三、本案诉讼费由被告承担。被告涂静辩称：2018年5月至7月是由被告的租客居住使用涉案房屋，且租客称其已支付了该期间的管理费，但现无法提交相应的凭证。如果确实没有交纳管理费的，被告愿意缴纳，但缴纳的费用标准必须是合法的，且原告主张的滞纳金标准过高。另租客表示在其使用涉案房屋期间，原告的物业管理不尽责。经审理查明：据广州市规划和自然资源局于2021年4月9日出具的《查册表》显示，涂静是涉案房屋的登记产权人，涉案房屋建筑面积为83.0094平方米，规划用途为住宅，登记时间为2012年7月24日。2009年5月1日，广州侨林宝房产开发有限公司（委托方/甲方）与建都物业（受托方/乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将侨林苑即广州市天河区天河北路侨林街61-63，66，68号物业委托乙方进行物业管理，委托管理期限为10年，自2009年5月1日起至2019年4月30日止；住宅房屋管理服务费按建筑面积每月每平方米1.9元收取；业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。2011年，建都物业称由于物价上涨，侨林苑的配套设备设施老化，维修费用不断上升，而物业管理费标准9年来从未调整，建都物业将会出现亏损，为保证服务质量，提高服务水平，需合理、适当的提高物管费；建都物业从2011年4月底开始对区内业主做意见征询，根据收集意见统计同意的有688户，占65.9%，建筑面积46089.6平方米，占60.77%，征询结果符合法定条件；故最终从2011年8月1日起提高侨林苑小区的物业管理费标准为2.3元/平方米/月。后经与业主协商，建都物业从2017年9月1日起按2元/平方米/月的标准收取物业管理费。在此期间，涂静及其他业主一直有按上述标准交纳物业管理费。建都物业为证明其所述情况，向本院提交了：1、显示由建都物业于2011年6月28日向广州市天河区物价局物价管理科出具的《关于调整管理费报告》。2、涂静向建都物业支付涉案物业2018年1月至2018年4月管理费的《收款明细》（载明单价为2元，每月金额为166元，计费面积为83.0094平方米）。3、显示由建都物业于2019年1月作出的《关于侨林苑2011年8月调整管理费详情明细》，显示2011年8月至2018年2月的管理费收费率均达90%以上，2018年3月至6月的管理费收费率为80%左右，2018年7月的管理费收费率为68.84%。涂静当庭确认上述证据2的真实性。2018年8月3日，建都物业与侨林苑业主委员会签订《物业管理交接协议书》，约定建都物业为侨林苑提供物业服务的《前期物业管理服务合同》于2018年8月1日合同期限届满，现双方就合同解除，建都物业向侨林苑业主委员会移交物业管理材料、财物达成协议，侨林苑业主委员会应配合建都物业追讨侨林苑业主所欠水、电、物业费，具体账款由建都物业提供为准等。同日，建都物业与侨林苑业主委员会还签订了《物业交接协议书之一》，约定：一、侨林苑业主委员会应协助并配合建都物业在合同终止后催缴部分业主和商户所欠管理费、水费、小区路灯费、公共分摊水费及垃圾处理费（相关费用明细详见附件1）。二、管理费计算方式，从2011年8月至2017年8月管理费按2.3元/平方米；2017年9月至2018年7月管理费按2元/平方米。三、各项欠费汇总：1、截止2018年7月31日管理费合计共欠731971.8元；2、截止2018年7月31日水费、污水费及公共分摊水费、污水费合计共欠10734.3元；3、小区路灯费按约定为每2月为一期，每期每户费用为1元，截止2018年7月31日合计共欠2097.7元；4、垃圾处理费根据相关规定为每月每户5元，截止2018年7月31日合计共欠20710元……四、收费方式，协议签订三日内，侨林苑业主委员会通过多种方式告知业主前往原物业管理处缴交，十五日后侨林苑业主委员会再次催缴，十五日后仍未缴交的，业主需按前期物业合同约定的千分之一承担相应的违约责任……八、本协议一式四份，甲乙双方各持一份，报送天河区房管局物业科、林和街道办事处各一份。自签订之日起生效等。附件1《欠费时段明细表-截止到2018.6.30》显示涉案物业所欠公摊污水费为1元、污水费为24.7元、公共水费分摊费为2元、2018年5月至6月的管理费332元、路灯1元，2018年3月至2018年4月的水费51.5元，2018年5月至6月的垃圾处理费10元。《欠费明细表2018.7.1-2018.7.31》显示涉案物业所欠公摊污水费为1元、污水费为24.7元、公共水费分摊费为2元、2018年7月的管理费166元、2018年5月至6月的路灯1元，2018年5月至2018年6月的水费51.5元，2018年7月至8月的垃圾处理费10元。2018年8月6日，侨林苑业主委员会与建都物业联合出具《公告》，要求侨林苑小区各业主于2018年8月19日前前往原管理处交纳相关费用，逾期未缴纳的，届时产生的违约金由业主自行负责等。涂静当庭表示其无法确认上述建都物业与侨林苑业主委员会所签文件的真实性。建都物业为证明涉案物业的用水量情况及其已实际代缴了涉案物业的水费，向本院提交了：1、《2018年T1栋水表读数》，载明了涉案物业2018年2月、4月、6月、8月的水表读数。2、显示由广州市自来水公司出具的有关桥林街59-67号侨林苑、天河北路桥林苑57号已结清2015年1月至2018年7月水费、污水费的记录。此外，就公共水电费分摊及垃圾费的收取，建都物业分别提供了《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（载明住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住户合理分摊，小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住户合理分摊；为提高公用水、电费用分摊的透明度，减少价格纠纷，凡属向住户分摊的公用水、电费用，必须单独列账，向住户公布费用分摊的办法和总金额以及各住户应负担的金额等）以及《关于开展垃圾处理费收费工作的通知》（载明垃圾处理费居民每月每户5元，不纳入物业管理费计算）。涂静当庭确认上述证据2的真实性，不确认垃圾处理费收费通知的真实性。涂静为证明2018年5月至7月并非其本人使用涉案物业，向本院提交了《房屋租赁合同》及《续租协议》，显示涂静将涉案物业出租给案外人，租期为2017年7月26日至2020年7月25日。经质证，建都物业对上述证据的真实性不予确认，且认为与本案无关。本院认为：根据已查明的事实，涂静系涉案物业的业主，建都物业为涉案物业所在侨林苑小区提供了物业管理服务，双方成立物业服务合同关系，根据公平原则和权利义务相一致原则，涂静负有向建都物业支付物业管理费的义务。现建都物业主张涂静欠付涉案物业2018年5月至2018年7月的物业管理费498元（2元/㎡/月×83.0094㎡×3个月）；因涂静未提交证据证明涉案物业上述期间的物业管理费已缴清，应由涂静承担举证不能的法律后果，本院采信建都物业的主张，建都物业有权向涂静主张欠付的物业管理费。关于涂静主张建都物业按2元/㎡/月的标准收取物业管理费于法无据的问题，本院认为，因证据显示涂静在2018年1月至4月均有按2元/㎡/月的标准向建都物业支付物业管理费，且在此期间并未对建都公司的收费标准提出过异议，可见涂静是知晓建都公司的调价行为并认可调整后的收费标准的；加之目前并无证据证明提价后的标准因不合法被撤销，涂静拒缴物业管理费的依据不足，本院不予支持。综上，涂静应向建都物业付2018年5月至7月的物业管理费498元。涂静逾期未支付物业管理费，构成违约，建都物业主张涂静支付滞纳金具有合同依据，现建都物业要求涂静按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准支付滞纳金，系建都物业自行处分权，并无不妥，本院予以照准；故本院判令滞纳金以每两月欠付的物业管理费总和为本金，分别自第三个月的第1日起计至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，各期滞纳金以不超过本金为限。关于建都公司主张的2018年3月至2018年7月的水费136.7元、污水费65.6元、公共水费及污水费分摊7.5元（每两月为3元）。因建都公司提交的缴费记录证实其已代垫了上述费用，且有相应的水表读数相映证，并未超出合理范围，涂静作为涉案物业的产权人应承担涉案物业产生的相关费用。故建都公司诉请涂静支付上述款项合理合法，本院予以支持。关于建都公司主张的路灯2.5元、垃圾处理费15元。因建都公司未举证证实其已垫付了上述费用，建都公司对此应承担举证不能的不利后果，对其该部分诉请本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告涂静于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市建都物业管理有限公司支付2018年5月至2018年7月的物业管理费498元及滞纳金（以每两月欠付的物业管理费总和为本金，分别自第三个月的第1日起计至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；各期滞纳金以不超过本金为限）。二、被告涂静于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市建都物业管理有限公司支付2018年3月至2018年7月的水费136.7元、污水费65.6元、公共水费及污水费分摊7.5元。三、驳回原告广州市建都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州市建都物业管理有限公司负担49元，被告涂静负担1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  贺丽芳人民陪审员  刘国旗二〇二一年四月二十日书 记 员  邱莉晶王丽仪