江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初3171号原告：谢宁，男，1959年9月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：王月霞，女，1965年7月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两原告共同委托诉讼代理人：沈波，江苏益淮律师事务所律师。被告：张明青，男，1973年11月12日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。原告谢宁、王月霞与被告张明青房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年9月19日立案受理，于2020年5月18日作出（2019）苏0891民初3792号民事裁定书，认为被告张明青系作为公司法定代表人与原告签订房屋租赁合同，租赁房屋用于公司经营，原告起诉被告张明青个人主体不适格，裁定驳回原告的起诉。原告谢宁、王月霞不服裁定，提起上诉，江苏省淮安市中级人民法院于2020年7月31日作出（2020）苏08民终1705号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）苏0891民初3792号民事裁定，指令本院审理。本院2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢宁、王月霞及其共同委托诉讼代理人沈波、被告张明青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢宁、王月霞向本院提出诉讼请求：一、请求解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告在合同解除后十日内搬出租赁房屋；二、被告支付拖欠的租金66835元（暂计算至2021年2月25日），之后的租金按照每天102元标准计算；三、被告赔偿原告经济损失5000元。事实及理由：2018年3月17日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由原告将淮安经济技术开发区房屋租赁给被告，租赁期限6年，年租金37000元，先付租金，租金每半年支付一次，并于约定的半年租期届满前一个月提前支付下半年租金。按合同约定被告应于2019年2月17日支付18500元租金，原告多次催促，被告才于2019年6月11日支付了5000元租金，剩余13500元至今未付。2019年8月16日被告应支付另外半年的租金，但被告拒不支付，严重侵害原告的合法权益，被告的行为已构成严重违约，故原告诉至法院提起上述诉讼请求。被告张明青辩称，一、双方签订的房屋租赁合同不应解除，被告在合同上签字实际上是代表公司，原告收取的租金都是从被告的公司账上支出。租赁原告房屋用于公司办公；二、双方当时就谈好原告要开发票给被告公司，才支付租金给原告，因原告未提供发票，故不应支付拖欠的租金，亦不同意赔偿原告的经济损失，原告也出具了收到被告公司的租金收条。经审理本院认定事实如下：江苏明润建设有限公司成立日期为2011年4月8日，类型为有限责任公司（自然人独资），被告张明青系该公司法定代表人。2018年3月17日，被告张明青与两原告因承租原告房屋一事签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》的首部承租人（乙方）一栏为空白，但在首部承租人下方被告张明青写有其居民身份证号码和手机号码。该房屋租赁合同约定：两原告将其位于淮安经济技术开发区房屋出租给乙方，租赁期限自2018年3月17日至2024年3月16日，共计6年，总租金222000元，房屋租金为每年37000元，支付方式为每半年支付一次，采取先付款后租用方式，同时乙方应支付房屋押金500元，待合同期满或特殊情况导致合同解除后退还乙方，租金支付方式为每半年到期前一月内支付下一个半年租金，房屋租赁期间所产生的水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费、房产税及因租赁所产生的税费由乙方承担。合同第七条违约金和违约责任条款约定：1、若出租方在承租方没有违反合同情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿给承租方剩余房屋租金的30％违约金；2、若承租方在出租方没有违反合同情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿给出租方剩余房屋租金的30％违约金。对于上述《房屋租赁合同》，原、被告各持一份，原告所持合同尾部承租人（乙方）签章部位有被告张明青个人签名及时间落款，无江苏明润建设有限公司印章，而被告所持合同尾部承租人（乙方）签章部位有被告张明青个人签名及时间落款并加盖了江苏明润建设有限公司印章。对此，原告陈述当时签订合同时一式两份均无公司盖章，被告则陈述当时签订合同时一份盖章一份没有盖章，原告将没有盖章的合同拿走了。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告张明青接收租赁房屋后用于公司办公经营。对于租金支付时间及金额，原、被告一致认可为：2018年3月17日支付租金18500元以及押金500元、2018年10月19日支付租金8500元、2018年11月22日支付租金5000元、2019年1月22日支付租金5000元、2019年6月11日支付租金5000元，第一次租金为现金支付，其余租金为被告微信转账。该案原审时，被告提供2018年10月19日8500元租金收条复印件以及2019年1月22日5000元租金收条复印件和2019年6月11日5000元租金收条复印件。三张收条均写明收到江苏明润建设有限公司租金，且原告谢宁在收款人处签名，但上述收条内容均为被告张明青写好后由原告谢宁在落款处签名。对于剩余租金为何拖欠未付，被告表示当时双方口头约定应由原告先向被告公司开具租金发票后才能支付房屋租金，因原告未开发票故未付剩余租金，原告表示双方没有开具发票的约定。双方因房租问题产生纠纷，于2019年8月27日、9月5日两次报警处理未果，原告于2019年9月19日诉至本院，要求解除合同。被告张明青于2019年11月15日签收起诉状副本。现涉案房屋仍由被告使用。本案审理中，经本院释明如果判决解除合同被告是否要求将已付的押金500元在未付租金中予以抵扣。被告认为500元押金是水电费押金与本案无关。后原告撤回了要求被告赔偿经济损失5000元的诉讼请求。本案争议焦点一：本案合同签订主体问题。本院认为，原、被告各自持有的租赁合同首部承租人处虽然为空白，但首部承租人一栏下方均有被告张明青所写的其居民身份证号码和手机号码。原告持有的租赁合同尾部只有被告个人签名并无公司印章，被告持有的租赁合同尾部虽加盖公司印章，但被告作为江苏明润建设有限公司的法定代表人，具有在其持有的合同上加盖公司印章的便利条件，结合原、被告各自持有的租赁合同首部承租人的居民身份证号码相同且具有唯一性因素，本院认定涉案租赁合同签约主体为本案原、被告。被告提供的收条内容虽写为收到江苏明润建设有限公司租金，但该内容为被告书写，租金的支付并非是公司直接支付给原告，被告也未提供证据证明公司账目记载上述租金支出，故本院对被告主张的其实际代表公司签订合同的抗辩不予采纳。至于被告承租涉案房屋后实际由谁使用不能必然改变被告租赁合同相对人的性质，故原告有权要求被告承担房屋承租人的相关法律责任。争议焦点二：被告是否应当支付拖欠租金问题。本院认为，被告虽然抗辩原告应先开具发票才能支付房屋租金，但双方《房屋租赁合同》对此并无约定，原告对此也不认可，被告也未提供证据证实其抗辩的事实，且被告从签订合同后5次向原告支付租金，被告也未提供证据证明其曾向原告索要租金发票，故被告应承担举证不能的不利后果，本院对被告的抗辩不予采纳。且被告作为承租人，向出租人支付租金是其主给付义务，开具发票属于附随义务，两者之间无对价和牵连关系，故被告不能以未开具发票为由拒绝支付房屋租金。根据租赁合同约定的租金金额以及支付时间，被告尚欠原告2019年3月17日至2020年3月16日期间的房屋租金32000元以及之后的房屋租金未付，故原告有权要求被告支付拖欠租金。争议焦点三：涉案房屋租赁合同是否应当解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本院认为，根据双方房屋租赁合同约定，2019年3月17日之后的半年租金18500元被告应当在2019年3月17日前一个月内支付，但被告直到2019年6月11日方才支付租金5000元，属于迟延履行且未足额支付租金，构成违约，经原告催要后被告仍未在合理期限内支付拖欠租金，故原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。对于合同解除的时间节点，因原告直接以提起诉讼方式主张解除合同，被告张明青于2019年11月15日签收起诉状副本，故本院酌定原、被告的房屋租赁合同于2019年11月15日解除。根据双方合同约定，每年房屋租金为37000元，即每天租金为101.36元（37000元÷365天/年），据此计算，被告租金只支付至2019年5月5日，故合同解除之前的2019年5月6日至2019年11月15日期间拖欠的房屋租金为19663.84元被告应当支付给原告。合同解除后，被告应当向原告返还房屋，在被告返还房屋之前被告实际使用该房屋期间的房屋占用费，本院酌定根据合同约定的每天租金101.36元标准计算，由被告支付。据此，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告谢宁、王月霞与被告张明青2018年3月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月15日解除；被告张明青于判决生效后十日内将租赁房屋返还原告谢宁、王月霞。二、被告张明青于判决生效后十日内支付原告谢宁、王月霞2019年5月6日至2019年11月15日期间的房屋租金19663.84元；自2019年11月16日至被告张明青实际返还租赁房屋之日期间的房屋占用费，由被告张明青按照每天101.36元标准支付给原告谢宁、王月霞。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1038元，由被告张明青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××40）。审 判 长  季明丽审 判 员  刘海波人民陪审员  曹美波二〇二一年四月二十七日法官 助理  张基兰书 记 员  张 斌