广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初550号原告：邓国才，男，1982年4月27日出生，汉族，住广东省四会市×××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××516。委托诉讼代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师。被告：广东城鑫房地产开发有限公司，住所地：广东省四会市×××××××××××××（首层）（申报制），统一社会信用代码：914×××××××××××032F。法定代表人：曹蕾，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓增共，广东圣禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧景耀，广东圣禾律师事务所实习律师。原告邓国才诉被告广东城鑫房地产开发有限公司（以下简称“城鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理，适用简易程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理，原告邓国才委托诉讼代理人潘金星、被告城鑫公司的委托诉讼代理人邓增共均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的项目核准名称为“龙江太古城商住小区”的商品房一套，商品房的房号、面积及价格详见合同约定。双方还约定了商品房的交付条件及交付期限为2019年10月1日前。合同签订后，原告依约履行了给付房价款及合同约定的全部义务，但被告却无理迟延交付符合条件的商品房给原告。被告的行为已构成违约，应按合同的约定向原告承担违约责任，且逾期交楼违约金应计算到商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并实际交付使用之日止。原告追究被告违约责任所导致的律师费依照合同约定应由被告承担。原告为维护自身的合法权益，向本院提起诉讼，请求判令：1、判决被告向原告支付逾期交楼违约金26663.68元（计算方式为每天按已付房价款423233元的万分之3计算，从2019年10月2日起计算至商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并实际交付使用之日止，暂计至2020年4月28日为26663.68元）；2、判决被告向原告支付因诉讼产生的律师费6132.74元(计算方式为800元+法院判决被告承担的违约金的20%)；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。以上合计：32796.41元。被告城鑫公司辩称：一、被告与原告通过合同附件十一“补充协议”变更了交楼条件，故涉案房屋的交楼条件应以“补充协议”约定的“商品房经竣工验收”即达到交楼条件。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一《商品房买卖合同补充协议》第四条第1点约定“商品房的交付条件为商品房经竣工验收，合同约定的其他交付条件双方不再执行”，第2点约定“买受人认可商品房项目取得上述竣工验收文件作为其质量合格的依据，应按照合同约定办理收楼手续,不得以瑕疵或一般质量问题或其他理由拒绝收楼”（详见合同第P34页第1至7行）；第十七条约定“本补充协议与合同约定不一致时，以本补充协议为准。”故案涉房屋的交付条件应以“商品房经竣工验收”为准。案涉房屋于2020年4月20日取得了建设工程竣工验收备案表，所以案涉房屋于2020年4月20日已达到了收楼条件。同时补充协议第十一条约定原告应按被告发出《交/收楼通知书》中约定的交付时间办理收楼手续，否则视为房屋已交付。被告于合同约定的收楼时间前发出收楼通知书，取得建设工程竣工验收备案表后又发生催促收楼通知书，故原告的收楼时间应视为2020年4月20日，即违约金应计至此时间为止。二、被告未能及时取得建设工程竣工验收备案证明文件是受不可抗力因素影响所致，故依约和依法应当全部或部分免除被告的违约责任。被告自取得建设工程施工许可证开始动工建设至工程完工期间遭遇台风及“新冠疫情”等原因共计停工116.5天，其中受台风影响停工28.5天，受“新冠疫情”影响停工88天。特别是受“新冠疫情”影响，不但被告不能正常工作，而且政府有关部门也不能正常开展工作，致使被告的竣工审批、现场审验节点被大大拖延。上述不可抗力因素对被告取得建设工程竣工验收备案证明文件造成了直接影响。前述不可抗力因素消除后，被告最终于2020年4月20日取得了建设工程竣工验收备案表。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定及法律规定，因上述不可抗力造成被告交楼延迟，应当全部或部分免除被告的违约责任。三、关于违约金的计算标准，每日应当按已付房价款的万分之一的标准计算。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一《商品房买卖合同补充协议》第四条第5点约定“双方同意合同第十二条中出卖人计付利息的约定不再执行，出卖人向售买人支付违约金的标准改为每日按总房价的万分之一。”由此可见，原告要求每天按已付房款的万分之三计付违约金没有事实及法律依据。根据“契约精神”，应当以双方在补充协议中约定的每日万分之一的标准计算。四、原告主张的律师费不合理且过高，请法院依法调整。首先，原告与律师事务所签订的合同属于委托合同，委托合同是根据受委托人（律师事务所）所做的工作量确定报酬的。本案中，原告与律师事务所约定，律师事务所的工作范围包括一审、二审和执行各个阶段。现在是一审，本案是否出现二审和执行是未知数，故一审法院应当只能支持一审的律师费。原告在一审中主张诉讼阶段和执行阶段的律师费不合理，也没有依据。若本出现二审或执行，待出现后原告可以另行主张。其次，原告只向律师事务所支付了一部分费用，另一部分费用是否支付给律师事务所也是未知数，故本案中应当只支持已实际发生的律师费，未发生的律师费应当在实际支付之后另行主张。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件；2、企业登记资料；3、商品房买卖合同（预售）；4、购房款发票、贷款支付凭证；5、委托代理合同；6、法律服务合同；7、律师费发票。被告对原告提交的证据的质证意见如下：对证据1-3三性无异议。对证据3，我方指出我方与原告在附件十一已经对交楼条件作出了变更，变更为商品房经竣工验收（五方验收）就可达到竣工验收的条件，合同约定的其他条件双方不再执行，违约金的支付由原来的每日万分之二改为万分之一，还约定补充协议与合同不一致以补充协议为准，补充协议第四条第1、2、5、6点，第十七条1、2、3点都与本案有关。对证据4三性无异议。对证据5-7，真实性与合法性由法院核实，以实际发生为准，未发生的不应该支持，应该在支付之后另行主张。本案当中实际发生的律师费为800元，应该支持800元。经本院审核，上述证据具有真实性、合法性，与本案相关联，本院予以认定。诉讼中，被告举证如下：1、肇庆市城乡和建设局关于近期房地产市场有关工作的通知；2、工程暂停令、政府网站截图、公司公告、公司微信群截图；3、工程竣工验收备案表；4、快递回执、快递查询结果、收楼通知书、催促售楼通知书。2021年3月15日补充证据：建设局窗口受理回执（存根）。原告对被告提交的证据的质证意见如下：对证据1，真实性合法性认可，关联性不认可，该文件，第二条明确“已尽可能降低因疫情造成房地产开发企业违约的风险，此处使用的是违约的风险并非降低违约责任，被告是在疫情发生前已经构成违约，其行为应当不可减轻，该文件应当是违约行为尚未发生因此可以顺延，文件只是使用“可”其并未并非应当或者必须，因此该文件的内容及精神不应该包括疫情发生前开发商已经违约的情形，被告要求顺延无依据。对证据2，停工暂停令真实性合法性认可提供政府部门要求停工的政府文件，关联性不认可，仅仅为监理公司的盖章文件，不足证明该情况属于不可抗力，被告在自定买卖合同时，是由被告确定交付条件，每年均存在台风天等因素影响，被告在制定合同时，应当将该因素考虑在内，台风天是否已经达到不可抗力的因素标准，应当以政府文件或法院等有关部门认定为准，而绝非只要是台风天就是不可抗力，被告在合同约定交付时间，除了证明不可抗力因素导致减少天数外，其余原因均不予以扣减；政府网络截图，真实性合法性认可，但不能作为被告扣减违约天数的理由，因被告是在疫情发生之前已构成违约，公司公告，三性不予认可，没任何盖章，且无法确认形成的时间；公司微信群，真实性合法性认可，关联性不认可，该证据无法证明被告迟延完成竣工验收的理由及工作情况，且被告从未向原告发出过任何因疫情导致迟延竣工验收的书面通知。对证据3，三性认可。对证据4三性予以认可，并且说明被告在2019年9月曾经向原告发出过收楼通知要求2019年10月1日交付，因此，应当以被告获得竣工验收备案发出收楼通知，原告收到该通知，才能正式予以收楼，应当以原告最终签收的日期为准，否则因被告此前没符合竣工备案就通知原告收楼的行为，让原告之后一直没收楼，因此竣工备案后的快件签收才能视为原告得知收楼；对补充证据真实性、合法性和关联性均不认可，该证据没有原件，也没有政府部门的盖章，无法确定真实性，故合法性也不认可。退一步讲，即使该证据是真实的，但也无法证明被告于2019年12月25日提交的材料全部齐全，也无法证明迟延竣工备案与其没有任何关系，不排除因被告缺乏资料或消防等需要整改而迟延竣工备案，最关键一点，被告从未告知原告何时向房管部门递交资料，出现疫情之后，也从未向业主发出过通知，告知业主因疫情影响而迟延获得竣工验收备案，更没有告知业主其由催促房管部门尽快竣工验收的行为，而且被告违约在前，疫情发生后，该证据不能作为其减轻违约责任的依据。经本院审核，证据1、证据2中的政府网络截图、公司微信群截图具有真实性、合法性，与本案没有关联，本院不予认定；证据2中的公司公告，没有盖章，缺乏真实性，本院不予认定；证据2中的工程暂停令、3、4具有真实性、合法性，与本案相关联，本院予以认定；补充证据，没有相关部门盖章，缺乏真实性，本院不予认定。综上证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：2017年10月5日，原告邓国才（买受人）与被告城鑫公司（出卖人）签订《商品房买卖合同(预售)》，约定“原告向被告购买龙江太古城商住小区9栋27层2701号房屋，预测建筑面积共91.37平方米；房屋总价款423233元，原告应于2017年10月5日前支付首期款127233元，余款296000元向中国建设银行四会支行申请贷款支付。合同第八条约定除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日，[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算出卖人支付逾期应付款万分之六[该比例不低于第（1）项中的比率]的违约金……。第九条约定商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]。（2）逾期超过90日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。第二十八条约定对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”等合同内容。另外，合同附件十一《补充协议》还约定如下：“第四条第1款约定出卖人与买受人确认，商品房的交付条件为商品房经竣工验收（是指商品房已经过建设、勘察、设计、施工、监理五方单位的验收，下同），合同约定的其他交付条件，双方不再执行，但不因此免除出卖人应取得该等有关文件的义务。第2款约定买受人认可，商品房取得上述竣工验收文件，作为其质量合格的依据，应按照合同约定办理收楼手续，不得以瑕疵或一般质量问题或其他理由拒绝收楼，如存在与交楼标准有差异或存在质量问题，出卖人应履行保修责任，进行整改，修补或其他合理方式解决，但买受人不得借此拒绝收楼，因买受人以非本补充协议约定的事由拒绝收楼的，视为出卖人已完成交付。第5款约定如果出卖人逾期交付商品房，买受人根据合同约定要求退房的，应最迟在出卖人逾期交付该商品房的时间达到合同约定解除条件后的7日内向出卖人书面提出，否则，解除权消灭。第十六条约定一方违约，另外一方因此解除合同或追究其违约责任所导致的费用与损失，包括但不限于案件的受理费、财产保全费、评估费用、律师费等，由违约方承担”等内容。合同签订后，原告支付了相应的购房款。2017年10月30日、2018年1月19日，被告向原告分别开具金额为127233元、296000元的增值税发票。2019年9月14日，被告通过中国邮政快递向原告发出收楼通知书，要求原告于2019年9月29日、30日办理收楼手续。原告认为当时房屋尚未竣工验收，因此没有办理相关收楼手续。2020年4月20日，四会市住房和城乡建设局对龙江太古城商住小区一期C区住宅9-10栋、S-4（含商业配套）工程的竣工验收备案文件齐全，予以竣工验收备案；根据上述备案材料，涉案工程于2019年12月20日竣工验收合格。2020年4月23日，被告通过中国邮政快递向原告发出《催促收楼通知书》，要求原告办理收楼手续。原告于5月2日签收该通知书，并于2020年5月2日办理收楼手续。2020年9月20日，原告与广东敬业律师事务所签订《委托代理合同》，约定由广东敬业律师事务所指派潘金星律师作为原告与城鑫公司商品房预售合同纠纷案的一、二审诉讼代理人及执行代理人，律师费收费标准为风险收费，基础费用400元加上实际赔偿款的10%。2020年9月20日，原告与广东七星律师事务所签订《法律服务合同》，约定由广东七星律师事务所指派容志鹏律师办理原告委托事项，收费标准为基础费用400元加上实际赔偿款的10%。2020年11月11日、17日，广东敬业律师事务所、广东七星律师事务所分别向原告开具金额均为2400元的律师费发票。另查明，自2020年7月7日至本院判决前，本院共受理了90余宗涉案小区的业主因被告迟延交楼问题的诉讼；业主方均与广东敬业律师事务所、广东七星律师事务所签订了委托合同委托该两家律所代理诉讼。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1.被告是否存在逾期交楼的情形；2.如逾期交楼，则逾期交楼的违约责任如何认定；3.被告是否应当负担律师费的问题。一、关于被告是否存在逾期交楼的认定。《中华人共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”根据上述规定，建设行政主管部门如发现建设单位在竣工验收过程中存在违反相关规定行为的，可以要求建设单位重新组织竣工验收，由此，建设工程是否验收合格的最终审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经过竣工验收合格的依据。综上，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，缺一不可，若当事人以合同的形式降低交付标准的，仍应以前述法律、法规规定的标准作为交付条件。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》约定，被告应于2019年10月1日前取得建设工程竣工验收备案表并将房屋交付给原告，虽然补充协议约定只要达到竣工验收合格即符合交付条件，但根据上述法规的规定，商品房交付条件仍以经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案表为标准。由于被告迟延至2020年4月20日取得涉案工程的建设工程竣工验收备案表，因此，本院认定被告存在逾期交付商品房的情形，该行为已构成违约，依法应承担违约责任。二、关于逾期交楼违约责任的认定问题。1.违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”根据查明的事实，案涉《商品房买卖合同（预售）》是由被告提供，该合同第十二条约定逾期交付房屋超过90日，买受人要求继续履行合同的，违约金以总房价每日按万分之二计算，但括号中又解释不低于万分之三；而合同附件十一《补充协议》第四条第5点却约定违约金按每日万分之一计算，因此，上述合同中违约金的计算标准存在矛盾之处。而本院同期审理与本案相关联的多宗系列案均是以相同合同模板约定违约金标准，被告对该违约金标准条款存在事先拟定并重复使用的情形，该违约金条款应视为格式条款。现双方对违约金条款的理解存在争议，且双方对该条款解释并不相同，根据上述法律规定，应作出不利于提供格式条款一方的解释。由于《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于逾期交房违约责任已通过使用括号特别说明逾期交房超过90日的违约金计算标准不应低于逾期90日内的（即每日万分之三），而且合同约定的逾期付款违约金亦是按每日万分之三计算，因此，逾期交房违约金计算标准与逾期付款违约金计算标准相一致，更符合双方权利义务对等原则。综上，依据《商品房买卖合同（预售）》第八条及第十二条关于违约金标准的约定，应确定逾期交房违约金的标准为已支付总房价款按每日万分之三计算。2.违约金的计算天数问题。由于案涉《商品房买卖合同(预售)》约定商品房交付的时间为2019年10月1日，而被告逾期至2020年4月20日取得建设工程竣工验收备案表，5月2日才向原告送达了《收楼通知书》，因此，原告主张逾期交付房屋违约期限自2019年10月2日至2020年5月2日，理据充分，应予以支持，故逾期交付商品房的违约天数应自2019年10月2日计算至2020年5月2日，即合计213天。关于被告抗辩因台风和新冠肺炎疫情的影响应部分或全部免除逾期交楼违约责任的问题。双方在签订合同时理应对正常情况下的天气情况进行综合考虑并确定案涉房屋的交楼时间，现被告提供的证据未能证明案涉楼盘在施工周期中存在异于正常年份台风天数的事实，故本院对被告要求免除全部或部分因台风天气期间违约责任的意见不予采纳。另外，根据查明的事实涉案商品房工程已于2019年12月20日竣工验收合格，而被告迟延至2020年4月20日取得工程竣工验收备案表，系其单方原因；且“新冠肺炎疫情”系发生在被告逾期交楼之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，被告主张免除“新冠肺炎疫情”期间的违约责任的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，逾期交付商品房的违约金应按原告已付房价423233元按每日万分之三计算213天，即合共27044.59元（423233元×0.03%×213天=27044.59元）。三、关于原告主张的律师费问题。原、被告在《补充协议》第十六条约定“一方违约，另外一方因此解除合同或追究其违约责任所导致的费用与损失，包括但不限于案件的受理费、财产保全费、评估费用、律师费等，由违约方承担”，现两原告委托广东敬业律师事务所、广东七星律师事务所提起诉讼，并提交了委托合同、发票等证据，因此，根据合同的约定被告作为违约方应当承担律师费。考虑到本案诉讼的难易程度并结合涉案商品房90余位业主提起诉讼均是委托该两家律师事务所的情况，而且被告认为原告主张的律师费过高，故本院酌定被告应承担的律师费为2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、第十条，《中华人共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告广东城鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邓国才支付违约金27044.59元；二、被告广东城鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邓国才支付律师费2000元；三、驳回原告邓国才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计310元，由原告邓国才负担35元，被告广东城鑫房地产开发有限公司负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  马昌盛二〇二一年四月二十三日书记员  范嘉斌