广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初1367号原告：北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区中山三路33号六层A、B塔楼中间位置。法定代表人：王毅青。委托诉讼代理人:张国红，广东博厚律师事务所律师。被告：徐惜欣，女，1978年5月14日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：余朝军，男，1971年7月4日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：广州市越秀区鹏慧百货商店，住所地广州市越秀区中山三路36号5B（部位5B-1）。经营者：刘营慧，女，1975年3月23日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人:邝小羽，王烁豪，均为广东国智律师事务所律师。原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司与被告徐惜欣、余朝军、广州市越秀区鹏慧百货商店（以下简称鹏慧商店）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张国红、被告徐惜欣、余朝军、鹏慧商店委托诉讼代理人邝小羽、王烁豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、三被告向原告支付从2020年4月1日至2021年1月31日的综合管理费（含公共分摊水电费）42067元（每月4206.7元）及逾期付款违约金19396.9元（从2020年4月16日起计至2021年1月31日止，每日按当月实际拖欠金额的3‰计算）；2、三被告向原告支付从2020年4月1日至2021年1月31日的电费497.1元及逾期付款违约金328.8元（从2020年4月16日起计至2021年1月31日止，每日按当月实际拖欠金额的3‰计算）。事实和理由：原告受广州市越秀区中山三路33号中华国际中心发展商广州兴盛房地产发展有限公司的委托，对中华国际中心提供物业管理服务。被告徐惜欣、余朝军是中山三路33号B塔3606房（建筑面积145.06平方米）的业主。两被告于2019年9月29日与原告办理了上述房屋的收楼入驻手续，签署了中华国际中心《前期物业管理服务协议》及《附加管理公约》，明确物业管理费收费标准为每月每平方米29元（包含空调费用），以及物业管理费的收取方式和逾期付款的违约金标准。2019年9月29日，被告徐惜欣向原告发出《租户进场通知书》，告知原告B3606单元出租给被告鹏慧商店使用，租期从2019年9月1日至2021年2月28日。自2020年4月起，三被告全额欠缴综合管理费，且拖欠电费。原告每月均有发出缴费通知单，并于2020年9月8日向被告徐惜欣、余朝军发出《律师函》，催收欠费，但均遭到拒绝。被告徐惜欣、余朝军辩称：原告起诉状与证据材料混乱，相互冲突。不同意原告的诉讼请求。本案是原告与被告鹏慧商店之间的物业管理费纠纷，被告鹏慧商店与我们有租赁合同关系，合同约定物业管理费由被告鹏慧商店负担。原告主张的物业管理费期间正是被告鹏慧商店租赁房屋期间，这些费用应当由被告鹏慧商店支付。我方购入涉案房屋后从来没有支付过管理费，不知道管理费的计算方式及支付方式。我方没有收到原告发出的催缴单，收到的都是抄送的复印件，我方也转发给了被告鹏慧商店，但被告鹏慧商店拒绝回复我方。被告鹏慧商店辩称：不同意原告的诉讼请求。原告要求我方支付涉案房屋的物业管理费、电费、逾期付款违约金等，有违合同相对性原则，缺乏合同及事实依据。退一步而言，原告诉请费用的期间，我方已与被告徐惜欣、余朝军解除租赁合同，并从涉案房屋撤出，未实际使用房屋，也没有实际享受原告提供的物业管理服务。原告主张的每日3‰违约金标准过高，应予以调整。经审理查明：2019年9月12日，被告徐惜欣、余朝军成为越秀区中山三路33号B塔3606房的产权人，该房屋建筑面积145.06平方米，用途为办公。2019年9月20日，被告徐惜欣、余朝军（甲方）与被告鹏慧商店（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，写明：甲方将中山三楼33号B塔3606房出租给乙方作办公用途使用，建筑面积145.06平方米，租期从2019年9月1日至2021年2月28日，每月租金17407元，乙方需按写字楼所在的管理处的有关规定向管理处交纳各项费用、并遵守物业管理的所有规定等。2019年9月29日，原告（乙方）与被告徐惜欣、余朝军（甲方）签订《中华国际中心前期物业管理服务协议》，写明：甲方所拥有的房屋单位为中华国际中心B3606房，该房用途为办公使用；本协议乙方提供物业管理服务受益人为本协议所确定房屋单位业主（甲方）及该房屋单位使用人，业主应按本协议规定承担及履行其责任和义务，业主转让或出租其物业时，本协议对受让人、承租人具有同等约束力；乙方向甲方收取物业管理费，计费面积按广州市国土和房屋管理局测绘所确认的建筑面积执行，物业管理费的收费标准为TOPOFFICE：29元每月每平方米（包含空调费用）；物业管理费及其他由物业公司定期收取或代收费用采用银行自动划账方式及自行缴交现金方式收取，每三个月的第1日收取三个月的物业管理费；物业管理费中已包含公共水电费；甲方须按本协议规定缴纳物业管理费，每延迟一天交纳，按拖欠额的千分之三支付滞纳金等。同日，双方签订《附加管理公约》，写明：每一业主应于每三个月的第一天向管理公司缴付其单元每月应付之管理费用；任何业主如果未能于其根据本公约应付的款项到期日起十五天内支付其应付的款项，则管理公司有权采取下列措施并收取附加费用：（1）收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金，凡逾期七日以上，每逾期一日加收应付金额的千分之三的滞纳金等。同日，被告徐惜欣、余朝军向原告出具《租户进场通知书》，写明：B楼3606号单元业主，现将该单元出租给被告鹏慧商店使用，租期2019年9月1日至2021年2月28日，租赁期间，本人即日起委托承租人向中华国际中心管理公司支付一切有关使用该单元所产生的任何费用……本人明白若承租人未按时或不支付相关费用，本人愿意清缴其相关费用。被告鹏慧商店向原告支付涉案房屋物业管理费及电费至2020年3月31日止。另查，徐惜欣、余朝军于2020年8月5日向本院起诉鹏慧商店房屋租赁合同纠纷一案，要求对方支付2020年3月1日至9月30日的租金、违约金等。本院于2020年12月7日作出（2020）粤0104民初36070号民事判决书，认定：判决鹏慧商店向该案原告支付涉案房屋至2020年7月7日止的租金，此后涉案房屋一直空置，是该案原告没有及时收回涉案房屋所致，其再要求鹏慧商店支付租金或占用费没有依据等，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，鹏慧商店向徐惜欣、余朝军支付租金47448.1元等。广州市中级人民法院作出（2021）粤01民终3706号民事判决书，维持原判。庭审中，原告提交了涉案房屋从2020年4月至2021年1月期间的自用电费明细，显示：2020年4月电费190.6元、5月电费119.9元、6月电费23.6元、7月电费23.6元、8月电费20.9元、9月电费24.2元、10月电费23.6元、11月电费23.6元、12月电费22.2元、2021年1月电费24.9元等，以及电表抄表记录、整栋大厦至2021年1月的电费发票，发票均备注按电费减免政策，减免电费。被告对上述证据不予确认。此外，原告与被告鹏慧商店确认，原告是每月到房屋现场派发缴费通知单，通知用户在当月15日前缴纳当月的物业管理费，逾期则按每日3‰的标准计收违约金。本院认为：原告与被告徐惜欣、余朝军签订的《前期物业管理服务协议》、《附加管理公约》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照协议约定对涉案房屋提供了物业管理服务，并提供了涉案大楼的电费发票、涉案房屋电表抄表记录等证据，证明其代收代缴了涉案房屋的电费。两被告作为涉案房屋的产权人，应当向原告支付物业管理费及房屋电费。两被告将涉案房屋出租给被告鹏慧商店，双方签订租赁合同约定，租赁期间由被告鹏慧商店向管理处缴纳各项费用，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，被告鹏慧商店在租赁期间应与两被告共同向原告支付物业管理费及电费。被告鹏慧商店实际向原告支付物业管理费及电费至2020年3月止，此后三被告没有向原告支付2020年4月至2021年1月的物业管理费及电费，已构成违约，故原告要求被告徐惜欣、余朝军支付上述期间物业管理费以及逾期付款违约金合法，本院予以支持。根据原告与被告鹏慧商店确认，双方实际变更了涉案房屋物业管理费及电费的缴费期限为每月15日前，该缴费期限公平合理，本院予以照准，故逾期支付上述期间物业管理费的违约金应从每月16日起算，计至原告主张的2021年1月31日止。被告认为原告主张的以每日3‰计算违约金标准过高，原告没有提供证据证明其实际损失大小，本院调整违约金标准为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。至于电费的违约金，原告与被告之间的协议没有约定逾期支付电费的违约金，鉴于原告代收代缴涉案房屋电费，被告逾期支付会造成原告利息损失，故本院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算电费的利息，由两被告从每月16日起，以当月所欠电费为基数，向原告支付至2021年1月31日止。关于被告鹏慧商店承担责任的范围，经已生效的民事判决书认定，被告鹏慧商店应向被告徐惜欣、余朝军支付至2020年7月7日止的租金，此后房屋空置的损失是产权人未及时收回房屋所致等。同理，被告鹏慧商店应在2020年4月1日至2020年7月7日期间的物业管理费及逾期付款违约金、电费及利息范围内，与被告徐惜欣、余朝军一并向原告承担连带清偿责任，其中2020年7月1日至7日期间的物业管理费按950元计算、电费按6元计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条规定，判决如下：一、被告徐惜欣、余朝军在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司支付从2020年4月1日至2021年1月31日止的物业管理费（每月4206.7元）以及逾期付款违约金（从当月16日起，以当月所欠物业管理费为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至2021年1月31日止），违约金以不超过所欠物业管理费本金为限；二、被告徐惜欣、余朝军在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司支付从2020年4月1日至2021年1月31日止的电费497.1元以及利息（从当月16日起，以当月所欠电费为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2021年1月31日止）；三、被告广州市越秀区鹏慧百货商店在2020年4月1日至2020年7月7日期间的物业管理费及逾期付款违约金、电费及利息的范围内，对被告徐惜欣、余朝军的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费567元，由原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司负担50元，被告徐惜欣、余朝军负担517元，被告广州市越秀区鹏慧百货商店共同负担517元中的95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 博二〇二一年四月二十二日书记员 欧阳鹏