贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0115民初13072号原告：北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司，营业场所：贵州省贵阳市观山湖区世纪城X组团1-5栋写字楼和1-5栋第1,2,3,4,5栋2单元11层1号房，统一社会信用代码：91520190073874219Y。负责人：傅连山，职务不详。委托诉讼代理人：柳丽红，女，1989年3月1日出生，土家族，住贵州省贵阳市花溪区，系公司员工，特别授权代理。被告：郑某1，女，2008年01月03日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。法定代理人：郑某2。被告：郑某2，男，1974年02月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司（以下简称北大物业贵阳分公司）与被告郑某1、郑某2物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日受理后，依法适用简易程序,于2021年4月14日公开开庭进行了审理，原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司委托代理人柳丽红与被告郑某1法定代理人暨被告郑某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北大物业贵阳分公司向本院提出诉讼请求，1、请求判决被告向原告支付自2017年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费￥9826元（大写：人民币玖仟捌佰贰拾陆元整）。（暂计至2020年6月30日止，应计算至被告支付款项之日止）。2、请求判决被告向原告支付自2017年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费滞纳金￥37642元（大写：人民币叁万柒仟陆佰肆拾贰元整）。（暂计至2020年6月30日止，应计算至被告支付款项之日止）。以上费用共计￥47468元（大写：人民币肆万柒仟肆佰陆拾捌元整）。3、请求判决被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，1、原告不具备诉讼资格。原告方的前期物业服务协议违反了相应的法律规定；2、原告从未通过任何书面形式向我方催缴过物业费，更在未经业主允许的情况下将业主信息提供给催收公司，催收公司通过威胁、恐吓、骚扰、侮辱业主人格、非法查询业主财产等方式向我方催收物业费，对业主造成了侵权损害。原告方未通过合法形式催收物业费，故不应当支持原告主张的物业费；3、原告在诉讼请求第2条中主张滞纳金不符合法律规定，其无权收取滞纳金，故不应当予以支持；4、原告方未提供协议中的实施服务依据，来证明其服务达到协议约定，例如公示物业费、消防年检合格报告、物业管理人员相关资格资质证等，故未达到前期物业服务协议中约定的服务标准。其欺瞒行为危害了业主的知情权；5、答辩人在收房当日，已经按照相关条约向原告方支付过相应的物业费，作为《北大资源梦想城前期物业服务协议》中的甲方，已经如约履行了相关义务；6、原告方向答辩人收取的各项费用，不论是物业费、代收电费，还是巧立名目多收费、乱收费现象；7、原告方未经业主大会同意，私自将物业管理用房改变用途；8、物业服务是一种服务项目，服务有先预收服务费再享受服务和先享受服务再付费两种形式；9、消防通道常年被原告方占用，用于出租和经营，存在重大安全隐患；10、原告主张的物业费部分已经超过诉讼时效期；11、答辩人与开发方签订的《北大资源梦想城业主临时管理规约》和与原告方签订的《北大资源梦想城前期物业服务协议》中，有多项严重违约及不合理约定；12、小区公共安全、公共卫生、安保管理等存在问题，未达到其在协议中约定的服务标准；13、原告方和原告方的工作人员，可以为了催缴物业费，对答辩人及广大业主进行关闭电闸的行为，还利用管理之便，强迫业主将消防改造的权利只能通过原告方指定的消防工程公司，并从中获取利益，违反了《北大资源梦想城前期物业服务协议》的基本原则，《物权法》、《物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，都没有赋予原告方可以关停答辩人及广大业主生活用电的权利，也没有赋予原告方利用管理审核装修，指定答辩人及广大业主必须选择与原告有利益关系的消防改造公司的权力，更没有赋予原告方可以在不经业主允许的情况下进入业主房屋内的权力，原告方的行为是违法的，是严重侵害了答辩人及广大业主的切身利益的。综上所述，原告方在与答辩人及广大业主签订《北大资源梦想城前期物业服务协议》后，只注重于甲方责任和义务，完全不在乎乙方的责任和义务。另外，我的两个门面中间的通道被占用，不方便客人进入，影响出租；购房时原告方在合同中标注会有地铁站，但现在我们这里并没有地铁站，属于欺诈行为，综上所述，请求法院判决原告适当减少物管费的收取，并驳回其对滞纳金的主张。本院经审理认定事实如下，被告郑某2、郑某1系北大资源梦想城一期16号房屋的业主。2014年1月20日，原告北大物业贵阳分公司（合同乙方）与被告郑某2、郑某1（合同甲方）签订《前期物业服务协议》，该合同约定由乙方为甲方提供物业服务；甲方所购买房屋属于商铺，建筑面积为45.69平方米；甲方须遵守《北大资源·梦想城业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》和物业管理相关制度，以及乙方依据法律法规并结合实际情况制定的物业管理制度和相关管理规定；按照本协议约定和政府相关规定，甲方入伙时应一次性预付一年的物业服务费用，之后按季度交纳，甲方或物业使用人应按期履行交费义务；物业服务费自《商品房买卖合同》及其补充协议约定的交付之日起开始全额计收；本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式；商业物业按5元／月／平方米计算，上述标准包含公共设施设备运行水电费，物业公司可按政府有关法规或者物价上涨因素适时调整物业服务费收费标准；业主办理收房手续时须预缴1年的物业服务费；此后按季交纳，业主／物业使用人在每季度第一个月的前10日内一次性向乙方交清当季度的物业服务费，以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任；每逾期一日，乙方将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金；本协议自甲、乙双方签字或盖章之日起生效，至业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人与业主委员会以书面形式订立物业服务合同时止。合同签订后，因被告认为原告提供的物业服务不符合双方合同的约定，故自2017年1月起便未再向原告交纳物业服务费。2020年3月22日，原告向被告在《前期物业服务协议》中填写的电话号码发送内容为“...您于2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费还未交纳，欠缴金额是9825.5元、烦请您于2020年4月1日之前到北大资源梦想城7号地块物业管理处交纳物业服务费...”的手机短信。庭审中，原告北大资源物业公司认可涉案房屋实际建筑面积为45.69平方米，物业费按5元/平方米/月收取。诉讼中，被告提交了案涉小区的环境图片及视频等证据，用以证明原告不作为，提供的物业服务不符合双方合同的约定。原告在庭审中称案涉小区“地处北站对面，人流量很大，且梦想城的房屋类型就是公寓及商铺，是一个开放式的小区，不是纯住宅的，对原告提供物业服务来说，确实难度很大”。本院认为，依法成立的合同自合同成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自身义务。首先，被告若认为原告不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的管理、维护等义务，其可请求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业服务费。其次，物业服务涉及到小区内全体业主的整体利益，被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，必然对小区内已交纳物业服务费的业主形成事实上的不公平。综上，在原告已实际向被告提供了物业服务且被告并未提供证据证实原告存在重大违约行为的情况下，被告应当向原告支付欠付的物业服务费。本案中涉案房屋建筑面积为45.69平方米，物业费按5.00元/平方米/月收取，并诉请计算至被告支付款项之日止的物业费，结合《前期物业服务协议》关于“业主/使用人应于购房合同约定的交付之日起交纳物业服务费用，业主办理收房手续时须预缴1年的物业服务费；此后按季交纳，业主/物业使用人在每季度第一个月的前10日内一次性向乙方交清当季度的物业服务费”的约定，本院认定被告应向原告支付其欠付的自2017年1月1日起至2021年3月31日期间的物业费，经计算为45.69平方米×5元/平方米/月×51个月=11650.95元。因原告已按照被告在《前期物业服务协议》中填写的电话号码于2020年3月22日向被告发送催告其限期支付物业费的手机短信，且自本院受理本案至今，被告始终未向原告交纳欠付物业费，故根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款关于“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”之规定，本院支持由被告向原告支付自2017年1月1日起至2021年3月31日期间的物业费共计11650.95元。关于2021年3月31日起至被告支付款项之日止期间的物业费，原告可待实际产生后再另行向被告主张。关于物业费滞纳金，本案中，被告主张案涉房屋所在区域环境脏乱差，且存在无电梯、车位可供业主使用等问题，虽未提供证据予以佐证，但原告于庭审中确认，基于小区性质及客观环境等因素，其在提供物业服务过程中确实遇到较大困难。据此，可以认定原告在履行合同义务过程中确存在一定的瑕疵，其对本案的发生也有一定的责任。同时，考虑到原告在被告拖欠物业费两年多的情况下怠于及时行使其权利，也在一定程度上导致了其损失的扩大，故对原告主张的物业费滞纳金，本院酌情不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第九百四十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下：一、被告郑某2、郑某1于本判决生效之日起五日向原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司支付自2017年1月1日起至2021年3月31日止的物业服务费11650.95元；二、驳回原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取493元，由原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司负担369元，被告郑某2、郑某1负担124元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  蒋霞二〇二一年四月二十日法官助理张兴欢书记员邵欣