5广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1411号上诉人（原审原告、反诉被告）：于桂军，男，1979年2月13日，汉，身份证号码:432××××××××××××714，地址:xx省xx县×××××××××。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄子球，男，1962年10月8日，汉，身份证号码:441××××××××××××411，地址:xx市xx区×××××××××。上诉人于桂军因与被上诉人黄子球房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初4862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人于桂军不服一审判决，上诉请求：一、判令不解除原被告双方所签订的房屋租赁合同；二、判令被告（黄子球）向原告（于桂军）支付履约保证金30000元；三、判令被告（黄子球）向原告（于桂军）支付2019年6月至2021年1月的水电费合计16000元；四、本案诉讼费用由被告（黄子球）全部承担。事实与理由:2016年4月1日，原、被告双方协商签订了房屋租赁合同，约定由被告（于桂军）承租原告（黄子球）位于惠州市仲恺区××××××××屋处，租赁期限为五年（自2016年4月1日起至2020年3月31日止），租金及租金缴纳期限分别为每月10100元；租金缴纳方式为一个月一付:同时双方约定在签订租赁合同后，承租方须向出租方支付履约保证金30000元。2020年2月份因疫情严重，原告（于桂军）在湖南老家，2020年2月份租金末交，未造成原告被告（黄子球）有任何经济损失，也未造成严重违约，2020年3月被告（黄子球）就起诉原告（于桂军）解除合同，不合理要求，请求法院公正判处。被上诉人黄子球未提交答辩意见。原审本诉原告黄子球向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告于2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月18日解除；二、判令被告立即将惠州市仲恺高新区和畅七号西xx号房屋清场返还给原告；三、判令被告向原告支付2020年2月份租金10100元、2020年3月份租金10100元，并从2020年4月1日起按10100元每月计算占用费直至实际返还之日止；四、判令被告支付的30000元没收归原告所有；五、本案诉讼费、公告费、保全费等由被告承担。原审反诉原告于桂军向一审法院反诉请求：一、判决确认反诉原告与反诉被告于2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、判决反诉被告向反诉原告返还押金30000元；三、判决反诉被告赔偿反诉原告沙发、茶几、空调、电热水器、等支出共计181122元（评估后变更）；四、判决反诉被告向反诉原告返还垫付2019年2月至2020年5月水电费共计6852.9元【电费6084元（7800度×0.78/度)、水费768.9元(233立方×3.3/立方】；五、本案的反诉费、公告费、鉴定费由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2016年4月1日签订《房屋租赁合同》约定，原告（甲方）将其位于仲恺高新区xx街道xx村新房子一至五楼出租给被告（乙方），租期为5年，从2016年4月1日至2021年3月31日止，甲方已收乙方押金30000元，每月租金为10100元，乙方应在每月10号前将当月房租交给甲方，甲方提供收据；租赁期限届满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如果要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，甲乙双方必须履行合约，不得违约，如果甲方违约必须退还乙方租赁押金双倍，如果乙方违约甲方有权不退还乙方押金。2016年3月25日，原告出具收据称收到“于桂军给黄子球房子租30000元押金。”另查，2020年3月16日，仲恺高新区xx街道xx村xx村民小组出具一份证明称，惠州市仲恺高新区××××××××（xx新村）有房屋一栋，产权属于黄子球所有，占地面积129.6平方米，总层数6层半。又查，2020年3月18日，原告通知被告称，因被告方逾期支付租金，已构成严重违约，要求解除双方之间于2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》，支付租金以及占用费并没收已支付的30000元押金。3月22日，被告回复称因疫情原因，其房屋租赁无法对外经营，没有收入，无法缴纳租金属于不可抗力。截止到一审法院第二次庭审时（2020年12月1日），原、被告双方均确认案涉的房屋租金被告仍未支付。再查，在审理过程中，被告请求一审法院委托具有资质的评估机构对位于惠州市仲恺xx区×××××××××××的房屋中其购置的沙发、茶几、空调、电热水器等一切生活设施的价值进行评估。一审法院受理后多次要求被告提交评估清单以及相关购置发票等评估所需资料，被告称评估所需要的鉴定发票资料已遗失，导致不能进行相应的评估。被告称原告自2019年2月起欠其水电费6852.9元，原告称欠费数额以水电表记载的为准，2019年6月13日欠的水电费已经结清，但双方均未提交水电费的相关数据。一审法院认为，本案属于租赁合同纠纷，本案争议的焦点在于案涉的《房屋租赁合同》是否有效？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”案涉的房子位于惠州市xx高新区×××××××，原被告双方均未提交证据证明案涉房子所在的区域属于城市、镇规划区内，被告援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以原告未取得建设工程规划许可证为由，主张房屋租赁合同无效，于法无据，一审法院不予支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告应在每月10号前将当月房租交给原告，2020年3月24日，原告以被告未交租金为由起诉至一审法院，请求解除合同。一审法院认为，原告起诉至一审法院时，因新冠肺炎疫情原因，房屋租赁市场不景气，各行各业均因疫情原因遭到重创，被告未按时交租，应属不可抗力情形。然而，随着抗击疫情工作取得良好的成效，经济逐渐复苏，人民生活亦逐步转向正轨，原告起诉后，直至一审法院第二次开庭（2020年12月1日）被告仍未向原告支付租金，商议租金支付问题，被告拖欠租金时间已经长达十个月以上，属严重违约，故原告要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，一审法院予以支持。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告应将案涉的房屋返还给原告，并支付租金和占用费。原告称被告自2020年2月份开始未交租金，被告亦未提交证据证明其有支付2020年2月份以后的租金，因此原告请求被告按照每月10100元，支付2020年2月以后租金以及占用费，一审法院予以支持。本案中，被告并未提供证据证明原告同意免除其2月份的租金，且被告租赁原告的房屋用于转租经营，其未提交证据证明其有对转租的租户进行了免租，在此情况下，结合公平原则，被告请求免除2020年2月份的租金，一审法院不予支持。根据该租赁合同约定，被告违约，原告有权不退还押金，因此，原告请求没收30000元押金，一审法院亦予以支持。关于被告反诉请求原告赔偿其沙发、茶几、空调、电热水器等支出。首先，被告向一审法院提交了对其沙发、茶几、空调、电热水器等支出的评估申请，一审法院受理后，多次通知被告列明评估清单，提交相关评估所需的材料，但被告均未予以配合，导致评估无法进行。其次，因被告违约导致合同解除，且被告主张的上述支出均属于动产，合同解除后，被告可自行对该动产进行处置。故，一审法院对被告的该项反诉请求，不予支持。对被告反诉主张的水电费，原告认可其欠被告为其代缴的水电费，但双方均未提交代缴的水电费实际金额等相关证据，故，一审法院不作处理，被告可另行向原告主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告黄子球与被告于桂军于2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月1日解除；二、被告于桂军应于本判决生效之日起十五日内将位于惠州市仲恺xx区×××××××××屋归还给原告黄子球；三、被告于桂军应于本判决生效之日起十日内向原告黄子球支付租金101000元以及占用费（占用费按每月10100元计算，从2020年12月2日起计算至被告实际归还租赁房屋之日止）；四、被告于桂军向原告黄子球支付的押金30000元归原告黄子球所有；五、驳回本诉原告黄子球的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告于桂军的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费为1155元（原告已预交），反诉费受理费为2335元（被告已预交），合计3490元，均由被告于桂军负担。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方对案涉租赁合同的效力均不持异议，本院予以确认。结合上诉人的上诉请求和理由，现本案二审中双方争议焦点是：涉案租赁合同应否解除。具体评述如下：根据一审查明的事实可知，上诉人自2020年3月开始拒不支付租金，经被上诉人催告后仍然拒不交纳，构成根本性违约，现被上诉人起诉要求解除租赁合同关系于法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1050元，由上诉人负担。本判决为终审判决审 判 长  寇 倩审 判 员  卫书平审 判 员  蓝惠兰二〇二一年四月十四日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。