江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2625号上诉人（原审原告）：肖春荣。上诉人（原审原告）：潘晓燕。委托诉讼代理人：陈晔，浙江泽大（湖州）律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：苏州市七都科技园开发有限公司。委托诉讼代理人：乔娇，江苏苏州湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：江波，江苏苏州湾律师事务所实习律师。上诉人肖春荣、潘晓燕因与被上诉人苏州市七都科技园开发有限公司（以下简称七都科技园）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初11000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。后因案情复杂，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖春荣、潘晓燕上诉请求：1.撤销原判，改判支持肖春荣、潘晓燕的一审全部诉请；2.一、二审案件受理费由七都科技园负担。事实和理由：1.案涉房屋2018年8月7日交付，七都科技园应于2019年8月7日前办妥不动产权证书，但肖春荣、潘晓燕不断催告，七都科技园均推托。七都科技园工作人员2020年7月21日还承认系因七都科技园税款问题导致不动产权证书未能及时办理，故未办理产证显然系出卖人原因。一审判决认为案涉房屋2017年2月24日已办理初始登记，客观上具备办证条件，驳回肖春荣、潘晓燕的诉请，有违契约精神。2.肖春荣、潘晓燕2018年6月28日认购房产时，案涉房产是已处于经营状态的现房，签订合同时案涉房产已具备办理不动产权证书的客观条件，但七都科技园收取办证费用后以各种理由推辞办证，主观恶意明显。3.案涉房产部分房款系贷款支付，贷款手续由七都科技园协助办理，办理不动产权证书需要的业主资料与办理贷款的资料基本一致，办理房产交接时肖春荣、潘晓燕也按要求提供了办理权证需要的资料。七都科技园作为专业开发商，应清楚办证流程和需要的基本资料，七都科技园未提交证据证明向肖春荣、潘晓燕催要办证资料，一审判决认为肖春荣、潘晓燕未提交办证资料，是错误的。七都科技园辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。案涉房屋未办理不动产权证系肖春荣、潘晓燕自身原因，其无权解除合同，案涉房屋现处于出租状态，肖春荣、潘晓燕已获取收益。肖春荣、潘晓燕向一审法院起诉请求：1.确认2020年8月5日肖春荣、潘晓燕与七都科技园签订的编号为苏房商吴江合同201807270093的《苏州市商品房买卖合同》解除；2.七都科技园返还肖春荣、潘晓燕购房款678050元；3.七都科技园支付肖春荣、潘晓燕购房款的利息，其中218050元自2018年7月14日起计算利息，130000元自2019年7月9日起计算利息(至实际清偿之日止，按同期银行贷款利率计算，暂算至起诉日约29094.06元)；4.七都科技园支付肖春荣、潘晓燕因购房而发生贷款33万元的利息(自2018年9月起算至实际清偿之日，暂算至2020年8月为43112.5元)；5.七都科技园返还代办不动产权证书的费用30348元；6.由七都科技园承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月28日，潘晓燕（认购人）与七都科技园（开发商）签订太湖明珠南泊湾认购协议书一份，潘晓燕认购太湖明珠南泊湾B幢3层018室房屋，并于当日支付七都科技园购房定金5万元。2018年7月14日，肖春荣、潘晓燕（买方）与七都科技园（卖方）签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定肖春荣、潘晓燕购买七都科技园开发的位于环湖路××房，房屋总价678050元；合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第1项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。同日，肖春荣、潘晓燕向七都科技园支付购房款168050元。2018年7月27日，肖春荣、潘晓燕（买方）与七都科技园（卖方）签订的《苏州市商品房买卖合同》在住房和城乡建设局备案，该合同约定买受人向出卖人购买汇都湖畔大厦环湖路1883号幢3F018室，商品房总价款678050元；买受人可以首期支付房屋总价款的50%，其余部分由买受人贷款支付，买受人同意向出卖人指定银行（吴江农村商业银行七都支行）申请贷款。出卖人定于2018年8月14日前将该商品房交付给买受人，经买受人同意，出卖人可以提前交付该商品房，但最早不得早于2018年7月14日。第二十二条：因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起365日内取得不动产权证书的，买受人可按下列第1项处理：出卖人继续完成申领不动产权证证书，并按房屋总价款的2%向买受人支付违约金。本条约定的办理房地产不动产权证证书的期限届满后超过365日，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产权证证书，买受人有权单方面书面通知出卖人解除合同，出卖人应于解除合同的通知送达之日起十五日内退还买受人已支付的房价款（包括因买受人贷款购房已支付或已发生贷款利息）及利息（按照中国人民银行同期同档存款基准利率计算），出卖人按房屋总价款的2%向买受人支付违约金。2018年8月7日，七都科技园向肖春荣发出的《汇都湖畔大厦入伙须知》载明，办理入户手续请带齐以下资料：1.入户通知书、入伙须知和业主公约；2.业主身份证及复印件；3.同开发商签署的商品房买卖合同正本；4.业主的私章；5.携带已缴各期房款的发票、收据；6.若业主不能亲临办理入伙手续的，可委托他人代理，所委托的代理人还应带经有效公证的业主授权委托书、被委托人和代理人的身份证及复印件；7.每个家庭成员的一寸近照各一张。代收费用为契税19373元、维修基金7296元、交易费608元、房产证登记费1650元、印花税323元、档案管理费80元、权证代理费（1000元/套，自由选择办）1000元、土地证工本费18元。以上合计代收30348元。同日，肖春荣、潘晓燕支付上述代收费用30348元，七都科技园开具相应收据。一审另查明：苏州市日上投资有限公司（甲方）与肖春荣（乙方）签订《借款协议》，载明：因乙方需要，乙方自愿以2018年8月2日购买的甲方开发的汇都湖畔大厦B座3F018室房屋作为抵押向甲方借款130000元，该借款乙方承诺在两年内付清，一年内支付完毕不收取其他任何费用。2019年7月9日，肖春荣向七都科技园归还上述借款130000元，七都科技园开具相应收据。剩余购房款330000元，肖春荣通过向江苏苏州农村商业银行股份有限公司七都支行贷款予以支付，自2018年9月10日至2020年8月10日，肖春荣已归还贷款本息合计91986.48元。2019年7月10日，七都科技园向肖春荣开具金额为678050元的购房发票。一审再查明：2017年2月24日，案涉七都镇南太湖大道5883号汇都湖畔大厦-318房屋取得不动产单元首次登记。一审还查明：肖春荣与微信号为×××的微信用户聊天，询问产证有无办下来，该用户于2020年8月2日回复：“早上好，肖先生，我们统一把没有办理产证的名单交到税务局了，今年不在疫情嘛，没有什么收入欠了点税，在慢慢地补交，但是税务局不给我们票，我们在等票。”2020年8月4日，肖春荣、潘晓燕委托律师向七都科技园发送《律师函》，通知解除双方于2018年7月14日签订的商品房买卖合同。2020年8月5日，七都科技园签收该律师函。以上事实，有肖春荣、潘晓燕提供的认购协议书、吴江市商品房买卖合同、苏州市商品房买卖合同、汇都湖畔大厦入伙须知、收款收据、借款协议、江苏增值税普通发票、律师函及EMS邮寄凭证、银行贷款回收状态、微信聊天记录，七都科技园提交的不动产单元首次登记信息表，以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，肖春荣、潘晓燕与七都科技园签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立并有效。本案双方当事人的争议焦点为：肖春荣、潘晓燕能否依据《苏州市商品房买卖合同》第二十二条的约定解除房屋买卖合同。一审法院认为，《苏州市商品房买卖合同》第二十二条约定：“本条约定的办理房地产不动产权证证书的期限届满后超过365日，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产权证证书，买受人有权单方面书面通知出卖人解除合同。”本案中，肖春荣、潘晓燕所购房屋已于2017年2月24日办理初始登记，客观上具备办证条件，肖春荣、潘晓燕无证据证明存在合同约定的因出卖人原因无法办理产权证书的情形，故肖春荣、潘晓燕要求解除案涉商品房买卖合同无相应依据，一审法院对此不予支持。肖春荣、潘晓燕虽已向七都科技园交纳契税、维修基金、权证代理费等费用，但根据交易惯例，代办房屋产权证书还需要肖春荣、潘晓燕提交委托办证手续、户口簿、身份证、结婚证等资料，现肖春荣、潘晓燕未提交证据证明其已提交上述委托办证资料；且双方之间同时成立房屋买卖合同关系及代办产权证书的委托合同关系，如七都科技园在办证过程中确存在无故拖延，或因欠税暂未办证的，肖春荣、潘晓燕催促无果后亦可通过解除委托合同，自行交税并办理不动产产权证书，上述情形不属于无法办证的情形，与房屋买卖合同约定的无法办理产权证书的解除条件并无关联。综上，肖春荣、潘晓燕无权依据合同第二十二条约定解除房屋买卖合同，其以房屋买卖合同解除为前提提出的退还购房款及利息、购房贷款利息等诉讼请求，一审法院亦不予支持。肖春荣、潘晓燕未请求解除委托合同，故其退还代办产证费用的主张本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回肖春荣、潘晓燕的诉讼请求。一审案件受理费减半收取5803元，由肖春荣、潘晓燕负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，肖春荣、潘晓燕与七都科技园签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示,合法有效。肖春荣、潘晓燕主张七都科技园未在《苏州市商品房买卖合同》第二十二条约定的期限内为肖春荣、潘晓燕办理案涉房屋的不动产权证书，肖春荣、潘晓燕依据该约定有权解除案涉房屋买卖合同。对此本院认为，肖春荣、潘晓燕所购房屋已于2017年2月24日办理初始登记，客观上具备办证条件，在肖春荣、潘晓燕未提供充分证据证明因出卖人原因无法办理产权证书的情况下，肖春荣、潘晓燕要求解除案涉商品房买卖合同，七都科技园退还购房款及利息、购房贷款利息，没有事实与法律依据，本院对此不予支持。关于肖春荣、潘晓燕以房屋买卖合同解除为前提要求七都科技园退还代办产证费用的主张，本院在本案中不予理涉。综上所述，肖春荣、潘晓燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11614元，由上诉人肖春荣、潘晓燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  曾雪蓉审 判 员  沈维佳二〇二一年四月三十日法官助理  孟 桢书 记 员  王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。