北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初7955号原告：北京春雨霞光文化传播有限公司，住所地北京市石景山区古城南路21-33号（养马厂材料库西侧26号）。法定代表人：杨婷，经理。委托诉讼代理人：葛永红，女，1971年8月30日出生，北京春雨霞光文化传播有限公司员工,住北京市石景山区。被告：北京市建华设备安装公司，住所地北京市石景山区古城路21楼东。法定代表人：孙孟怀，经理。委托诉讼代理人：宋春阳，北京市汇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉泉，北京市汇源律师事务所律师。被告：首钢集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路。法定代表人：张功焰，董事长。委托诉讼代理人：李国强，北京市华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱强，男，1963年3月8日出生，北京首钢劳动服务管理中心职员，住北京市石景山区。原告北京春雨霞光文化传播有限公司（以下简称：春雨霞光公司）与被告北京市建华设备安装公司（以下简称建华公司）、首钢集团有限公司（以下简称首钢公司）合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由本院审判员施舟骏独任，公开开庭进行了审理。原告春雨霞光公司之法定代表人杨婷、委托诉讼代理人葛永红，被告建华公司之委托诉讼代理人王玉泉、宋春阳，被告首钢公司之委托诉讼代理人李国强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告春雨霞光公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带支付拆迁补偿款1470000元；2.判令二被告支付拆迁补偿款利息（以1470000元为基数，自2017年4月16日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日实际支付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年4月25日原告彩虹雨分公司与被告一签订了《合作翻建房屋及租赁房协议》，约定被告一提供“北京市石景山区南路大型（建华公司开关厂院内北侧）的首层占地120平方米，并保证房屋所有权和房屋占用土地的使用权，供翻建新楼房使用”。由原告彩虹雨分公司出资，在被告一提供的上述土地上翻建新楼房约360平方米，并负责翻建房前期的地面平整。翻建竣工后，被告一与原告双方按4：6分配。房屋翻建成后被告一永久享有144平方米房屋的所有权，原告永久享有216平方米房屋所有权。翻建成功后，被告一将取得房屋建筑面积40%，144平方米房屋租赁给原告使用，年租金15000元，合同暂定3年（自2013年7月31日至2016年7月30日），合同到期原告彩虹雨分公司续租3年，租金上调不得超过10%。协议还约定，翻建房后如遇国家征地或首钢拆迁，被告一拥有144平方米（包括土地）所有拆迁补偿款，原告彩虹雨分公司拥有216平方米（包括土地）所有拆迁补偿款。协议签字生效后，原告彩虹雨分公司筹备资金翻建房屋，实际翻建房屋面积817.5平方米，2013年8月1日，被告一出具证明书，证明原告与被告一签订的《合作翻建房及租赁房协议》合法有效。2017年年初，被告二为响应北京市区两级政府治乱疏解建高端的号召，动员被告一拆迁包括原告彩虹雨分公司的翻建房。被告二于2017年6月10日下达了《腾退拆除及补偿问题解决方案》，方案明确首钢总公司拆迁办对本房屋按照评估结果对所建房屋进行补偿。据悉，被告二早已将上述房屋拆迁款支付给被告一。按照协议第九条的约定，被告一应将拆迁款1470000元支付给原告彩虹雨分公司帐户上。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告建华公司辩称，第一，诉争房屋土地使用权归首钢公司所有，建华公司系首钢公司下属集体企业，建华公司的分公司开关控制设备厂在涉案场地内开展经营。2017年石景山区疏解整治提升专项行动中，开关设备厂被列入石景山的低端产业综合整治范围，因考虑建华公司没有收入来源，众多职工无法安置，故通过内部拆迁腾退给予建华公司一定数额的补偿款，补偿标准系首钢公司参照行政征收的补偿标准自行制定。因此原告主张停产停业补偿没有依据。首钢公司支付的停产停业补偿款针对的是建华公司，其目的在于给失去经营场地的职工给予安置补偿，与原告公司没有关系。第二，原告主张的补偿数额没有依据，根据原告与建华公司合同约定，双方签订的翻建面积为360平方米，4比6分配后原告享有216平方米，拆除评估面积为817.5平方米，故原告只能取得216平方米重置成新补偿款。第三，停产停业补偿的问题，首钢公司参照国有土地上房屋征收补偿条例订立补偿标准，而被征收房屋需要有房屋权属证明、合法有效的营业执照并办理税务登记，而原告公司没有实际在此经营，被拆除房屋不是原告投资新建的，实际为30多个自然人出资建设，原告在涉案房屋中没有任何的纳税申报，也没有纳税凭证，故不符合法定补偿条件。第四，关于原告主张利息问题。建华公司从来没有拒绝给予原告合理的补偿款，其中对于符合双方合同约定比例的重置成新补偿款及搬家费建华公司同意支付，故建华公司不存在违约行为，不应给付逾期付款利息。被告首钢公司辩称，本案诉争的土地和房屋实际位置在石景山区首钢主厂区内运输部至小王庄料场及煤制气，总计面积82万余平方米，性质为国有地划拨土地，地类用途为工业、仓储用地。使用权人为原首钢总公司，建华公司为首钢下属劳资企业，两者存在间接管理关系。后首钢总公司为支持建华公司生产活动，将涉案场地及地上物交给建华公司使用，土地性质未发生过变化。2007年北京腾退低端产业，要收回这块国有土地，故首钢公司采取内部协议方式进行腾退，未进行政府行政征收，属于企业的自主行为。在此期间，为了合理解决建华公司历史问题，对建华厂区内进行了评估。评估的目的是为了给建华公司补偿，其中考虑到建华公司的职工安置因素，而补偿款是双方协商确定的。对于建华公司与本案的原告的合作建房及租赁事宜，首钢公司并不知情亦不认可。首钢公司认为，原告与建华公司签订的合作建房协议及租赁合同违反法律禁止性规定，均不具有法律效力。现首钢公司希望建华公司与春雨霞光公司协调解决相关纠纷，但原告诉请首钢公司承担对补偿款项的连带给付责任没有法律依据，且首钢公司已将涉案场地相关的33512703元补偿款项给付至建华公司，应驳回原告对首钢公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：据京石国用（2007划）第0158号土地证书显示，涉案地上物位于石景山区首钢主厂区内运输部至小王庄料场及煤制气之中，该地总计面积825439.82平方米，性质为国有划拨土地，地类用途为工业、仓储用地。登记的使用权人为首钢总公司。建华公司为首钢下属劳资企业，两者间存在间接管理关系。后首钢总公司将涉案场地及地上物交付建华公司下属的开关厂使用。2013年4月25日，建华公司（甲方）与春雨霞光公司（乙方）订立《合作翻建房及租赁房协议》，其中约定：一、甲方提供位于北京市石景山南路(建华公司开关厂院内北侧)首层占地壹佰贰拾平方米,并保证房屋所有权和房屋占用土地的使用权,供翻建新楼房使用。二、由乙方负责出资约合肆拾伍万元,在甲方提供的上述地址上翻建新楼房大约叁佰陆拾平方米,并负责翻建房前期的地面平整。三、翻建新楼房需要的相关手续,由甲方负责办理,乙方保证承建该房所需要的资质及相关证书,承建过程中所产生的一切费用由乙方负担。四、翻建竣工后,甲乙双方按4:6(甲方:4;乙方:6)分配,甲方永久享有壹佰肆拾肆平方米房屋的所有权,乙方永久享有贰佰壹拾陆平方米房屋所有权。甲乙双方所永久持有的房屋面积不因任何原因发生改变。五、房屋翻建成后,甲方取得房屋建筑面积40%的壹佰肆拾肆平方米房屋租赁给乙方使用,年租金15000元(壹万伍仟元整),合同暂定3年,合同到期乙方继续续租三年,租金上调不得超过10%……九、翻建房屋后如遇国家征地或首钢拆迁甲方拥有壹佰肆拾肆平方米(包括土地)所有拆迁补偿款,乙方拥有贰佰壹拾陆平方米(包括土地)所有拆迁补偿款。如拆迁得不到补偿,甲方不负责赔偿乙方所翻建房屋的费用。十、乙方保证合法经营、证照齐全,并将营业执照复印件交甲方备案。发生违法事件自负责任。合同签订后，春雨霞光公司在未取得用地及规划审批许可的情况下将原有厂房进行了翻扩建，在双方无新的合意的情况下，春雨霞光公司自行将实际房屋扩建面积增加至817.5平方米，并持续占有使用至拆迁腾退。但没有证据显示，建华公司对此提出异议，房屋建成后，春雨霞光公司按原合同约定向建华公司交纳租金，并通过转租方式取得房租收益。对于上述二主体以协议方式翻扩建房屋、自行分割地上物权属及转租行为，首钢公司表示事前不知情，亦不予认可，并认为上述合同内容违反法律禁止性规定应属无效。2017年，首钢公司将涉案房屋纳入治乱疏解范围，并着手开展相关厂区的清理腾退工作，后其委托中财保信（北京）房地产土地评估有限公司对涉案地块房屋重置成新价、装修、设备及附属物开展估价评估，后该公司出具中财宝信【2017】拆估字第（BJ-001）号-1007北京市国有土地非住宅房屋拆迁估价结果，庭审中，原被告三方当事人均认可该评估报告中编号为1007的地块包含涉案房屋，其中显示1007地块总体建筑面积为4994.13平方米，占地面积4163.93平方米，重置成新价款为6114154元，装修、附属物为1988908元，搬家补助费为249707元，设备迁移补助费为13185元。其中本案中的817.5平方米涉案房屋重置成新价为1007978元。除上述补偿项目外，春雨霞光公司与建华公司就首钢公司给付的停产停业补助费存在争议，庭审中，首钢公司出具了由首钢房地产开发有限公司协调管理部及北京天鸿宝威土地开发有限公司盖章确认的首钢治乱疏解项目石景山区古城东南区拆迁工程汇总，其中1007编号地块除前述补偿款项外，还列有停产停业补助费5793185元。该工程汇总表同时显示，古城东南区拆迁工程由评估编号为1005、1006、1007、1008四个地块组成，以上四部分的停产停业补助费用合计15320671元，拆迁总补偿款合计33512703元。其中涉案817.5平方米房屋相关的停产停业补助费为5793185元。对此，原告不予认可，并主张1008地块与其他三个地块并非同一时间拆迁，故15320671元应为1005、1006、1007三个项目合计停产停业补偿。对此，首钢公司认为，上述四个项目均为首钢内部对建华公司的拆迁工程，其中1008地块拆除腾退工作早于其他项目完成，但未进行补偿，故四处地块补偿事宜首钢公司一并予以解决，并实际给付完毕。评估完成后，2017年4月5日，首钢总公司（甲方）与建华公司（乙方）签订《北京市建华设备安装公司拆迁补偿协议》，其中载明：鉴于:1.2017年1月9日,首钢总公司关于兴华公司、建华公司房拆除立项会议纪要,按照《采取经济手段解决首钢历史遗留建设手续不完备自建房屋及建(构)筑物拆除工作方案》的有关程序。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房2011）27号、《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》京建法（2012）19号、北估密(2016)001号文件等规定。2.拆除补偿点位内部立项认定表(项目编号拆0001)。3.甲方与乙方承诺并确认,本协议涉及的移交场地,不存在有权机关任何的查封、扣押等强制措施和限制使用的情况。以及因乙方原因所引发的任何纠纷。4.补偿款是指甲方按有关拆迁补偿政策规定,对本协议涉及造成乙方停止经营，甲方给予乙方的全部补偿款……一、补偿款及构成、应扣除金额。1.1甲方支付乙方的补偿款总额为人民币33512703元。1.2应扣除金额100万元，此款从第一次付款中扣除。就该合同履行一节，首钢公司提交了其向建华公司付款的付款财务记账凭证、通知单、建华公司收购款收据、发票。建华公司认可双方已就全部33512703元拆迁补偿总款结算付款完毕，建华公司与首钢公司就包括本案涉案房屋在内的补偿事宜已无争议。同时首钢公司主张，因了解到建华公司与春雨霞光公司存在争议，为妥善处置纠纷，故就前述款项设立了共管账户，建华公司虽名义上取得该款，但不得随意支配。另，案件审理过程中，本院为核实首钢公司提交材料中关于停产停业损失补偿标准的具体情况，对此询问了首钢房地产开发公司时任经办人员，相关人员称该补偿方案系企业内部自行确定，当时以建华公司提交的营业执照、纳税证明等相关材料作为参考依据，并考虑房屋建筑面积因素。本院认为，本案受理时，原告选择的立案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而根据案涉主体性质及项目性质，所涉房屋拆除系首钢厂区内部治乱疏解工作安排，而首钢公司不属于法律意义上的拆迁人或征收主体，故本案所涉法律关系并非房屋拆迁安置补偿，原告对该案由认识有误，但以上情节对其诉讼请求的性质及认定并无实质影响，故就本案案由本院依职权变更为合同纠纷。就春雨霞光公司与建华公司合同关系性质及效力一节。根据涉案《合作翻建房及租赁房协议》及合同当事人履行情况可知，双方之间实际上存在二种法律关系:一是合作建房后地上物权属关系；二是部分地上物的房屋租赁关系，故该协议系包含多种法律关系的混合合同。本案诉争的土地系国有划拨性质，用途为工业用地。春雨霞光公司与建华公司之间合同所涉合作事项未经国土规划部门批准,故没有也无法办理建筑审批手续并取得合法权属证明文件。且该二公司改变土地用途的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第56条的强制性规定。同时，春雨霞光公司在不具有建筑施工资格的情况下未经审批开展建设活动,其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第37条的强制性规定。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。综上，前述涉案合同中关于土地使用权、翻扩建后房屋租赁及其地上建筑物所有权分割的有关约定均属无效，春雨霞光公司与建华公司对上述合同无效情节均负有一定过错。但同时，已查明的案情显示，首钢公司对涉案土地的拆除腾退系企业内部自主行为，其行为依据的是原首钢总公司关于《兴华公司、建华公司房屋拆除立项会议纪要》及《采取经济手段解决首钢历史遗留建设手续不完备自建房屋及建(构)筑物拆除工作方案》等企业内部规范。故上述合同无效情节并未影响被拆迁腾退主体获得来自首钢公司的货币补偿。而涉案《合作翻建房及租赁房协议》中，关于拆迁补偿分配一节，系春雨霞光公司与建华公司之间对于相关款项的共同合意，在首钢公司同意给予补偿的情况下，该二公司的前述约定内容未违反法律法规禁止性规定，故应属有效。本案中原告主要争议焦点在于相关补偿款项的分配，综合在案证据及法庭询问，春雨霞光公司与建华公司就合同外超建面积所得利益分配并无书面约定，且除首钢公司当庭提交的东南区拆迁工程汇总显示的金额、估价结果外，对于该补偿款中停产停业补助费部分的具体计算依据、参考因素并无直接证据予以佐证，故就上述款项的分配问题应考虑首钢公司此次治乱疏解总体工作的历史背景因素、企业安置因素并兼顾合法性及合理性原则予以综合判断。就涉案地上物评估补偿一节。其中具体包括重置成新、装修及附属物补偿，根据查明案情，除360平方米所得利益双方约定采用建华公司占比40%，春雨霞光公司占比60%外，就超出合同约定所建457.5平米房屋所涉利益分配事宜双方并无明确约定，对此，建华公司及春雨霞光公司均主张归自己一方所有。本院认为对此应综合考虑以下因素：一是相关建设行为违反一系列法律禁止性规定，春雨霞光公司系施工建设方，后又据此转租经营，而建华公司未提出异议，亦未进行管理，故该二公司均负有过错；二是首钢公司系根据内部会议纪要以解决其集团公司内部历史遗留问题为目的并推进治乱疏解而开展的拆除腾退工作，春雨霞光公司与首钢公司既无隶属关系亦无合同关系，其在首钢厂区内部的建设行为如没有建华公司参与，则不具备单独获得首钢公司补偿的资格;三是该817.5平方米房屋系春雨霞光公司翻扩建形成，而评估过程中，实际建筑面积系计算重置成新价的主要依据;四是根据合同约定，该二公司对于817.5平米房屋中360平米房存在按比例分配的合意。剩余超建面积虽未形成书面合意，但建华公司既未在春雨霞光公司建设过程中予以阻止，亦未在后续租赁过程中提出异议;五是涉案建筑未经规划审批及竣工验收，亦无设计施工图纸，故根据现有在案证据无法具体说明翻建前后建设情况的差异，而双方在书面合同中约定的建设性质为翻建，实际情况为翻扩建。据此可以推定，在评估时点，该817.5平方米房屋的地上建筑及配套附属设施中建华公司的原有厂房、设施与春雨霞光公司的建设成果处于混同状态。综合以上情节，本院认为该817.5平方米房屋的整体重置成新、装修及附属物补偿分割均以尊重双方在订立协议时的共同合意为宜，即参照建华公司占比约40%，春雨霞光公司占比约60%的标准酌定分配。就停产停业补助费、搬家补助费、设备迁移补助费一节。从庭审查明情况看，首钢公司认为该停产停业损失补偿系首钢公司与建华公司协商结果。另经本院询问首钢公司下属首钢房地产开发公司的原经办人员，可以进一步说明，该补偿标准系企业内部自行确定且考虑房屋建筑面积因素并以建华公司提交的营业执照、纳税证明等相关材料作为参考依据。对此，建华公司认可该补偿的最终数额系双方协商确定，其并不了解具体计算过程及分项依据，但认为其中应当包含对大型设备迁移及职工安置因素。就建华公司上述主张，首钢公司提交书面文件材料中未见明确记载。故综合现有在案证据及当事人诉辩意见，在缺乏直接标准予以认定的情况下，涉案停产停业补偿款项应同时兼顾合法性及合理性原则进行分配。从合法性角度考量。涉案《北京市建设设备安装公司拆迁补偿协议》载明，首钢总公司补偿参照依据包括《国有土地上房屋征收与补偿条例》，根据该条例所指，停产停业损失系因征收造成被搬迁房屋停产停业的直接效益损失。对于认定发放停产停业的损失的具体条件一般应包括：一是被征收房屋具有非住宅房屋权属证明或者经有关部门认定为用于非住宅的合法建筑；二是有合法、有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋；三是已办理税务登记并具有纳税凭证。故被征收房屋的合法性及被征收人经营行为的合法性是国有土地上房屋征收中发放停产停业损失补偿的重要考量因素。具体至本案，涉案房屋未经规划审批且改变国有划拨土地用途，其本身不具有合法性基础，春雨霞光公司开展的转租活动亦不符合法律规定，亦没有据此办理纳税。故春雨霞光公司仅因其开展了相关经营活动即主张停产停业补偿均归其所有于法无据。对于建华公司而言，涉案场地系首钢公司交付其开展生产活动的厂址，其在此办理了合法营业登记，并依托该址所得收益办理纳税，首钢公司在停产停业损失进行认定过程中亦采信了建华公司的相关证照材料。同时，此次拆除腾退项目系首钢公司因解决建华公司的历史遗留问题而启动，故建华公司理应为相关补助费用的主要补偿对象。与此同时，从合理性角度而言，此次首钢公司启动拆除腾退前，建华公司已将涉案场地通过合同安排交由春雨霞光公司进行建设并开展经营，首钢公司拆除腾退前，建华公司未在此实际开展经营活动，且首钢公司下属经办人员亦表示实际建筑面积亦为该补偿金额考量因素，而春雨霞光公司系主要建设方，故其亦应取得适当补偿。另鉴于搬家补助费、设备迁移补助费与涉案场地原有经营活动存在密切联系，故应与停产停业补助费用采取相一致的处理原则，另考虑春雨霞光公司系最后实际使用人，本院在搬家补助费中对其应得补偿予以适当上浮调整。综合以上情节，本院酌定停产停业补助费用、搬家补助费、设备迁移补助费中建华公司占比约80%，春雨霞光公司占比约20%。对于总体补偿款项数额一节。春雨霞光公司对地上物评估补偿数额不持异议，但对首钢公司出具的证据材料中关于停产停业补助费的数额不予认可。对此本院认为，首钢公司系制定具体补偿政策、评估补偿数额、发放补偿款项的实施主体，其制作的补偿费用明细与《北京市建华设备安装公司拆迁补偿协议》中载明的数额及首钢公司的打款明细、财务凭证之间能够形成完整的证据链条，本院予以采信。春雨霞光公司的有关异议仅为单方陈述意见，缺乏证据佐证，本院不予采信。综合上述各项判断因素，本院酌定首钢公司已经给付至建华公司的涉及本案817.5平方米房屋的补偿款项中，80万元评估补偿款（含重置成新、装修附属物补偿）及22万元拆迁补偿款（含搬家补助费、停产停业补助费、设备迁移补助费）归春雨霞光公司，其余款项归建华公司所有，因建华公司已取得全部补偿款项，故其应承担对春雨霞光公司的102万元补偿款的给付义务。对于春雨霞光公司要求首钢公司连带给付其补偿款一节。如前所述，涉案拆除腾退项目系首钢公司基于其集团下属企业内部历史遗留问题而开展的治乱疏解活动，春雨霞光公司与首钢公司并无隶属关系亦无合同关系，而连带责任的承担需法定或合同约定依据，春雨霞光公司前述主张于法无据。且首钢公司已将相关款项付至建华公司账户，并已采取措施管控资金安全，故原告主张首钢公司就同一款项再次向其付款亦欠缺合理性，本院不予支持。对于春雨霞光公司要求二被告以补偿款项为本金给付其利息一节。本院认为，春雨霞光公司与建华公司《合作翻建房及租赁房协议》中，仅就各自应取得补偿款项对应的面积进行了约定，并未约定给付方式及具体期限。本案诉前，原被告双方处于持续性的争议状态，春雨霞光公司与二被告未达成过关于补偿款分配的书面合意，亦未就补偿款项的给付期间做出约定。而逾期利息的给付应以负担给付义务的一方法定或约定的履行期间届满为前提，被告建华公司履行前述付款义务的起算点应自本案判决生效之日起计算。故原告诉请二被告给付迟延履行期间的利息缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第（二）款、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款之规定，判决如下：一、被告北京市建华设备安装公司于本判决生效后七日内给付原告北京春雨霞光文化传播有限公司因拆除编号为中财宝信【2017】拆估字第（BJ-001）号-1007的评估报告中所指向的817.5平方米建筑所产生的各项补偿款合计1020000元；二、驳回原告北京春雨霞光文化传播有限公司其他诉讼请求。如果被告北京市建华设备安装公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18030元，由被告北京市建华设备安装公司负担13980元（于本判决生效后七日内交纳），由北京春雨霞光文化传播有限公司负担4050元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 施舟骏二〇二一年四月一日法官助理 孙冬晗书 记 员 高彩云