广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初485号原告：四会市凯旋物业管理有限公司，住所地：四会市×××××××凯旋豪庭地下一层北向02号商铺，统一社会信用代码：91441284MA4UX4424F。法定代表人：伍嫦珍，该公司行政主管。被告：苏锦添，男，1979年3月22日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县×××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××63X。被告：谢燕梅，女，1980年12月10日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县×××××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××641。原告四会市凯旋物业管理有限公司（下称“凯旋物业公司”）诉被告苏锦添物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，原告申请追加谢燕梅为本案被告，经审查，谢燕梅与本案的处理结果有利害关系，本院依法追加其为本案被告并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯旋物业公司的法定代表人伍嫦珍、被告苏锦添、谢燕梅均到庭参加了诉讼。后双方争议较大，本案变更为适用简易程序审理，现已审理终结。原告凯旋物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告支付所欠物业费、共摊费，合计金额：9060元。（从2016年11月1日至2020年12月份）。2.请求法院判决被告承担诉讼费用。事实和理由：被告是原告所管理的四会市凯旋豪庭小区业主。原告自2016年11月1日起拖欠小区物业管理费、公摊费。在被告欠费期间，原告对其物业公共设施设备维护维修、清结环境卫生、绿化养护及秩序维护服务等进行物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2016年11月1日起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果，提起本案诉讼。原告凯旋物业公司递交证据如下：1.被告购房发票，证明被告房产信息；2.被告身份证，证明被告身份信息；3.物业费催收文件，证明被告欠费情况；4.前期物业服务合同，证明原被告合同关系；5.物业服务合同，证明原被告合同关系；6.公摊费收取公示，证明被告欠公摊费金额明细；7.欠费明细，证明被告欠费金额明细。补充证据：1.不动产登记资料查询结果证明，证明该套房屋还在被告名下；2.发票。被告苏锦添辩称，原告方与恒强物业的物业服务公司是伪造的，签名和盖章都不清楚，恒强公司在14-15年已经破产了的，2018年停车场的车位是不能够买卖的，属于业主的物业来的，现在继续买卖给私人，物业公司没有权处理业主的车位。物业公司还向隔离小区的人售卖本小区的停车位，希望法院调查清楚。这个物业公司是2016年成立的，成立之前收取了物管费，2015年公告费没有公示，但是我在2016年要装修，但是原告以我没有缴纳物管费来不给我水电装修，当时我上报发改委通过调解才通过。我在搬屋期间不小心弄坏了电梯内的广告牌，当时我去道歉，但是原告方让保安上来打我。还有原告的人员配置不完善，保安人员也是4-50岁以上的，收费标准和签订合同服务年限都没有公示，物管乱收费，15-18年的阶梯收费都不同，没有公示。小区没有配套人员没有上岗资质。我认为不应当收物管费，没有与原告签订合同。补充答辩意见：17年至18年之间被告将我们的摩托车位卖出去了，还有被告的收费1.2元一平方是违规，实际和物价的标准不一致，被告没有为我服务了什么，现在对方起诉了我是违规的，阶梯收费也是违规的，被告在这里经营是包含票、公摊费，这个小区在这里的办公地点都是业主的，被告的费用没有公示。被告谢燕梅辩称，买屋的时候开始的前期物业服务协议有签过，后面到2019年成立业委会都没有签过，到2016年11月左右装修的时候，我有签订，但对方的盖章都是不一样的，成立业委会之前的物业管理非常差，之后的管理都是认可的。被告苏锦添、谢燕梅没有向本院提交证据。经审理查明：被告苏锦添、谢燕梅是四会市×××××××委会观海路凯旋豪庭4座1402号房屋的权属人，该房屋登记的筑面积为117.43㎡。2016年11月15日，凯旋豪庭建设单位四会市恒强房产开发有限公司（委任方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订了《物业服务合同[四会市凯旋豪庭]》，甲方同意将凯旋豪庭小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限至成立小区业主大会后，业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。双方约定委托管理的事项包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等，还对物业服务费的收费标准进行了约定：住宅物业1.20元/平方米/月（不包含所有公摊水、电费）；公共分摊费用按物业总表实际支出金额分摊，按2-3层为第一段，系数为1，4-5层为第二段，系数为1.05，如此按2层为一段类推，每层系数按0.05递增等；房屋共用设施、设备、养护费用单项开支800元以下的属小修，由管理费承担；单项开支800元以上10000元以下的，直接由业主或物业使用人分摊。合同签订后，原告进驻凯旋豪庭进行物业管理服务。2019年9月8日，四会市凯旋豪庭业主委员会（委托方、甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同[四会市凯旋豪庭]》，双方对四会市凯旋豪庭小区物业管理服务达成协议，约定住宅由业主按其拥有建筑面积每平方1.20元/月加上楼层高低阶级金额向原告交纳：首层至3层：1.20元/平方＋31元；4层至5层：1.20元/平方＋32元；6层至7层：1.20元/平方＋33元；8层至9层：1.20元/平方＋34元；10层至11层：1.20元/平方＋35元；12层至13层：1.2元/平方＋36元；14层至15层：1.20元/平米+37元……汽车车位物业服务费30元/月等，以上物业服务收费标准包含公共水电分摊。同时还约定了交纳费用的时间为每月10日前。2019年期间，原告曾上门派发催费通知向被告催收物业管理费。庭审中，原告陈述涉案小区共有三个电表，每个电表的总额交付之后公示给每户。同时，被告陈述确认在购买房屋时有签订《前期物业服务协议》，成立业主委员会之前物业管理服务差，但对之后的物业管理表示认可。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。关于两份《物业服务合同》效力问题。已有生效的（2020）粤1284民初3253号民事判决书认定两份合同的有效性，故原告分别与四会市恒强房产开发有限公司、四会市凯旋豪庭业主委员会签订的物业服务合同对被告亦具有法律约束力。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”和《解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，原告为被告提供了物业管理服务，被告未提供证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交、少交物业费的正当理由，被告应向原告支付物业管理服务的对价。因原告与四会市恒强房产开发有限公司签订《物业服务合同》的时间为2016年11月15日，原告未提供证据证明的其进驻该小区管理的具体时间，故本院以合同生效的时间认定原告实际管理该小区的时间。故被告应当支付拖欠原告2016年11月15日至2019年8月的物业管理费1.20元/㎡/月×117.43㎡×33.5个月=4720.69元；2019年9月至2020年12月的物业管理费（1.20元/㎡/月×117.43㎡＋37元/月）×16个月=2846.66元，合计7567.35元。关于2016年11月15日至2019年8月期间共用电费及维修分摊费的问题。虽然有提供发票证明其支出金额，但原告未能提供证据证明被告坐落的房屋楼层的用电数及电费金额，再有其仅仅是提供了其自行制作的“总表实际支出金额”及业主户数，被告对此并不予确认，因此原告对此应承担举证不能的责任。至于被告提出原告的车位管理不当等其他问题，并非本案处理的范围，被告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告苏锦添、谢燕梅于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告四会市凯旋物业管理有限公司2016年11月16日至2020年12月31日的物业管理费7567.35元。二、驳回原告四会市凯旋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告苏锦添、谢燕梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  卢经和二〇二一年四月二十日书记员  刘如宁