上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13649号上诉人（原审被告、反诉原告）：华楠居（上海）工艺品有限公司，注册地上海市闵行区苏召路1628号1幢A142室。法定代表人：吴丹军，执行董事。委托诉讼代理人：万玲娣，上海市捷华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海闵行浦江镇资产经营有限公司，住所地上海市闵行区浦江镇陈南路22号。法定代表人：张钱强，经理。委托诉讼代理人：李敬敏，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘晓燕，上海融力天闻律师事务所律师。上诉人华楠居（上海）工艺品有限公司（以下简称华楠居公司）因与被上诉人上海闵行浦江镇资产经营有限公司（以下简称浦江镇资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初46817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华楠居公司上诉请求：撤销一审判决第三项至第九项，改判驳回浦江镇资产公司一审相应诉讼请求并支持华楠居公司一审相应反诉请求。事实和理由：1.上海市闵行区XX公路XX号厂房（以下简称系争房屋）虽有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，但浦江镇资产公司未提供产权证，经多次催告仍未提供，导致华楠居公司在合同签订后的2017年至2018年期间无法办理木材加工相关许可手续而处于停工停业状态，遭受了巨大损失。之后，浦江镇资产公司明确告知系争房屋所在园区不能办理环保手续，华楠居公司的木材加工无法进行，原租赁用途必须进行调整，双方遂于2018年11月23日签订了《补充协议书》，将原约定的租赁期限10年调整为13年，并取消转租企业的税收额度及转租租金要求，鼓励华楠居公司将系争房屋转租给次承租人。华楠居公司无奈只能将原来的木材加工主业转为房屋租赁业。在《补充协议书》的签订过程中，浦江镇资产公司要求所有次承租人必须在浦江镇办理工商、税务登记手续，但浦江镇资产公司未能提供产权证或验收许可证，导致次承租人无法办理工商登记手续，对华楠居公司的转租事宜造成了实质性障碍。故浦江镇资产公司存在根本性违约，应承担相应的违约责任，并赔偿华楠居公司因此造成的损失。2.退一步讲，即使合同解除的责任在于华楠居公司，一审法院判决第四项、第六项和第七项的逾期付款违约金、没收保证金、解约违约金均属于违约责任，三项相加的金额远超过法律规定的30%上限，明显过高，应予以调低。浦江镇资产公司是集体企业，根据疫情期间的相关规定，应对华楠居公司免除至少两个月的房屋占有使用费，一审法院在计算房屋占有使用费时未予以扣减，显然是错误的。浦江镇资产公司仅提交了律师事务所发票，未提供聘用律师合同，也未提供浦江镇资产公司的支付凭证，无法证明律师费是基于本案发生的，故一审法院判决华楠居公司承担律师费，缺乏依据。浦江镇资产公司辩称：1.双方签订的《补充协议书》已对系争房屋的租赁用途作出调整，浦江镇资产公司也做出了让步，故双方对房屋用途达成合意。虽然浦江镇资产公司未提供产权证，但不影响次承租人办理工商登记手续，一审中浦江镇资产公司已经提供了工商部门的说明予以佐证。而且双方在《补充协议书》中也未约定要求办理产权证，可见双方对产权证未办理没有争议。因此，浦江镇资产公司不存在违约。本案合同解除的原因在于华楠居公司欠付租金，经多次催告及本案诉讼后，华楠居公司仍未支付租金，故合同解除的责任在于华楠居公司。2.华楠居公司认为违约金过高，没有法律依据。逾期付款违约金和解约违约金是不同的违约金，不能相加计算。华楠居公司在疫情期间仍占用使用房屋且未受影响，故华楠居公司要求免除没有依据。关于律师费，双方合同约定因上诉人违约，浦江镇资产公司产生的律师费及诉讼费由华楠居公司承担。二审中，浦江镇资产公司又补强提交了律师费支付凭证。综上，不同意华楠居公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。浦江镇资产公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于本案本诉副本送达华楠居公司时解除；2.判令华楠居公司将房屋返还浦江镇资产公司；3.判令华楠居公司支付拖欠的租金人民币6,994,531.33元（暂算至2019年12月9日）；4.判令华楠居公司支付拖欠租金的滞纳金1,733,120.08元（按年利率24%计算，从2018年7月1日起暂计至2020年1月20日，实际计算至租金付清之日）；5.判令华楠居公司支付房屋占有使用费1,826,737.23元（按租赁合同的3倍租金标准计，从2019年12月10日起暂计至2020年1月20日，实际请求判令至华楠居公司返还房屋之日）；6.判令华楠居公司支付违约金2,645,869.40元（按6个月租金标准计算）；7.判令华楠居公司支付浦江镇资产公司因本次诉讼产生的律师费380,000元；8.判令华楠居公司已支付的1,500,000保证金不予退还。华楠居公司向一审法院提起反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于本案反诉副本送达浦江镇资产公司时解除；2.判令浦江镇资产公司赔偿华楠居公司已支付的全部租金损失7,260,543.10元；3.判令浦江镇资产公司支付违约金2,645,869.40元（按照6个月的租金标准）；4.判令浦江镇资产公司返还华楠居公司保证金1,500,000元；5.判令浦江镇资产公司承担本诉与反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月28日，浦江镇资产公司（甲方、出租方）与华楠居公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于XX公路XX号的厂房，建筑面积为17,056.37平方米。租赁用途：厂房、仓储、木材业加工，作品展示和办公用房及文化艺术品创业园用途。租赁期限：租期10年，自2017年1月1日至2026年12月31日止。租金：双方同意，自2017年1月1日至2021年12月31日止，该房屋租金为0.85元/平方米/天。自2022年1月1日起至2026年12月31日止，租金递增20%。租金每半年支付一次，先付后用，在上一年度的12月20日前付清。免租期为3个月，自2017年1月1日至2017年3月31日。租赁保证金：乙方应向甲方支付租赁保证金5,000,000元，其中1,500,000元于本协议签订之日支付，其余3,500,000元于2017年12月31日前支付。如乙方违反本合同约定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方应付款项，或根据本合同约定全部或部分扣除租赁保证金而无须归还给乙方，以补偿甲方因乙方违约行为而蒙受的经济损失。因发生上述情形而致使租赁保证金不足时，乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足并支付给甲方。若乙方未能遵守前述规定并在甲方再次给予乙方书面通知后三天内，乙方仍未能把保证金已扣除的部分补足并支付给甲方，甲方有权立即单方面终止本合同，提前收回该房屋，并且没收剩余的保证金。若保证金不足以补偿甲方因此而蒙受的损失，甲方有权要求乙方赔偿其相关损失。租赁期限届满或本合同解除后，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方应于乙方同时满足以下条件后的三天内，扣除用以充抵合同约定应由乙方承担的费用外，将保证金剩余部分无息归还乙方。（1）乙方按照本合同约定如期返还该房屋；（2）乙方已付清租金、水电等其它本合同规定的应付费用；（3）乙方向甲方出示相关政府部门的批准文件显示乙方和该房屋实际使用人已经注销或变更以该房屋为注册地址或营业地址的工商登记使得该房屋不再作为乙方和该房屋实际使用人的注册地址或营业地址；（4）乙方配合将为水、电、天然气、电话、宽带等公共事业服务的户主变更为甲方。合同解除及违约责任：发生下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除本合同，合同自解除合同的通知送达对方之日起解除。……（8）乙方逾期不支付租金、租赁保证金、水电等公共事业费用超过30天（含30天）的，或者未按期补足租赁保证金超过30天（含30天）的；……上述事项系根本性违约事项，违约方应向守约方另行支付六个月的租金作为违约金。乙方逾期支付本合同约定的租金、租赁保证金和/或其他各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的千分之三向甲方支付违约金。任何一方违约，违约方除应按照本合同约定支付违约金外，还应当向守约方支付守约方其他损失，该费用包括但不限于律师费用、诉讼费用、差旅费用、通信费用等。2018年11月23日，浦江镇资产公司（甲方、出租方）与华楠居公司（乙方、承租方）签订《补充协议书》，约定：鉴于甲、乙双方于2016年12月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定由甲方向乙方出租坐落于XX公路XX号建筑面积为17,056.37平方米的厂房，租赁期限自2017年1月1日起至2026年12月31日止，乙方租赁该房屋的用途为厂房、仓储、木材业加工、作品展示、办公用房和文化艺术品创业园。合同签订后，甲方按照合同约定向乙方交付了房屋。同时，因房屋所在地环境保护的需要，该房屋无法用于木材业加工用途使用。现甲、乙双方经充分友好协商，就房屋租赁事宜达成补充协议如下：一、双方同意，《房屋租赁合同》第2.1条由“乙方向甲方承诺，租赁该房屋的用途：厂房、仓储、木材业加工、作品展示和办公用房及文化艺术品创业园，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定”变更为“乙方向甲方承诺，租赁该房屋的用途：仓储物流及办公用房、作品展示、科技行业和文化艺术品创业园，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定”。……四、乙方知晓，该房屋无法办理环保审批手续（包括但不限于环评审批、排污许可证办理等与环保有关的审批手续），乙方转租向第三方转租该房屋或者引进项目进驻该房屋时，不得要求甲方配合乙方办理环保审批手续，由此产生的不利法律后果由乙方自行承担，甲方确需办理的，可自行向行政部门申请办理。……六、乙方承诺在本协议签订之日起十五个工作日付清未付的2018年1月1日至2018年12月31日租金计5,291,739元。租赁保证金2,500,000元2020年12月30日前付清。逾期未付的，乙方应当按照《房屋租赁合同》约定承担相应的违约责任，逾期超过15日的，甲方有权解除《房屋租赁合同》和本合同，要求乙方赔付相当于六个月租金的违约金，没收乙方全部租赁保证金，并收回出租的房屋。七、乙方按照《房屋租赁合同》第十条约定将该房屋转租给第三方的，应保证次承租人在闵行区浦江镇办理工商、税务登记手续，落户于浦江镇。……2014年6月4日，华楠居公司向浦江镇资产公司支付了意向保证金1,500,000元，该款后转为租赁保证金。2016年12月30日，华楠居公司向浦江镇资产公司支付租金1,304,812.30元，2018年5月10日，华楠居公司向浦江镇资产公司支付租金2,645,869.40元及租金差额18,122.40元，2019年6月24日，华楠居公司向浦江镇资产公司支付租金2,291,739元。2019年8月23日，华楠居公司向浦江镇资产公司支付租金1,000,000元。上述金额合计7,260,543.10元。2019年4月12日，浦江镇资产公司委托律师向华楠居公司发送账款催收律师函，向华楠居公司催讨欠付的租金、违约金等。该函件于2019年4月15日由他人代收。为本案诉讼，浦江镇资产公司聘请律师，约定律师费380,000元。另查明，本案所涉房屋有建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，但未办理房屋产权证。本案所涉房屋地址未办理过工商登记手续。一审法院认为，浦江镇资产公司与华楠居公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，一审法院予以确认。华楠居公司承租房屋后，应当按约支付租金，然其未按照合同约定按时支付租金，违反了双方约定，应当承担相应的责任。华楠居公司抗辩，因无法通过环评，系争房屋内无法进行木材加工，故双方协商变更房屋用途，用于转租，又因房屋没有产权证，导致无法办理工商营业执照，故无法转租，其合同目的无法实现。对此，一审法院注意到，《房屋租赁合同》约定，房屋用途为厂房、仓储、木材业加工、作品展示、办公用房和文化艺术品创业园，木材加工仅为用途之一，并非唯一用途。后双方通过协商变更房屋用途并签署补充协议，然华楠居公司仍未按照约定补足租金。华楠居公司称其无法转租，但其却提供了对外转租的相关材料。华楠居公司称系争房屋地址无法办理营业执照，但却未能提供曾经有过办证申请遭拒或要求浦江镇资产公司予以配合而遭拒的相关的证据。因此，华楠居公司以上述理由抗辩合同目的无法实现无事实及法律依据，一审法院不予采信。因华楠居公司拖欠租金，浦江镇资产公司根据合同约定行使单方解除权符合法律规定，一审法院予以支持，华楠居公司于2019年12月18日签收本案副本材料，故双方合同于2019年12月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，浦江镇资产公司据此要求华楠居公司以现状交还房屋一审法院予以支持。根据《补充协议书》约定，2018年11月23日签署协议后十五个工作日内付清截止至2018年12月31日的租金，然签署协议后，华楠居公司仅支付了部分租金。浦江镇资产公司向华楠居公司主张拖欠租金合法有据，一审法院予以支持。华楠居公司抗辩，双方签有协议书，当时约定的每平方米租金是0.75元。但一审法院注意到，双方签署协议书后又签署了《房屋租赁合同》及《补充协议书》，已经将租金变更至每平方米0.85元，故在约定产生冲突的情况下，以后面的约定为准。根据《房屋租赁合同》约定，租金按照每平方米每天0.85元计算，租赁面积17,056.37平方米，2017年4月1日至2019年12月17日共计991日，扣除华楠居公司的已付款，华楠居公司尚需支付浦江镇资产公司截止至2019年12月17日的租金7,106,890.17元。华楠居公司拖欠浦江镇资产公司租金违反了合同约定，亦造成浦江镇资产公司损失，浦江镇资产公司按照合同约定向华楠居公司主张逾期付款违约金符合法律规定，一审法院予以支持，但浦江镇资产公司主张的标准过高，一审法院酌情调整至每日万分之五的标准、截止至判决生效之日止。华楠居公司占有房屋尚未搬离并交还，浦江镇资产公司向其主张房屋占有使用费于法有据，一审法院予以支持，但浦江镇资产公司按照逾期交房的约定主张相当于三倍的租金标准的占有使用费不符合法律规定，一审法院调整至参照租金标准的占有使用费。因华楠居公司拖欠租金致双方合同解除，浦江镇资产公司根据合同约定没收租赁保证金并要求华楠居公司支付违约金符合法律规定，一审法院予以支持，但综合考虑本案案情，一审法院就浦江镇资产公司主张的违约金调整至3个月的租金金额。双方约定因履行合同发生纠纷而产生律师费用由违约方承担，浦江镇资产公司据此约定向华楠居公司主张律师费符合法律规定，且浦江镇资产公司的律师费金额亦符合法律规定，故一审法院对该项诉请予以支持。至于华楠居公司提起的反诉，均无事实及法律依据，一审法院均不予支持。一审法院审理后，于2020年8月5日作出判决：一、确认上海闵行浦江镇资产经营有限公司与华楠居（上海）工艺品有限公司的《房屋租赁合同》于2019年12月18日解除；二、华楠居（上海）工艺品有限公司于判决生效之日起三十日内返还上海闵行浦江镇资产经营有限公司位于上海市闵行区XX公路XX号的房屋；三、华楠居（上海）工艺品有限公司于判决生效之日起三十日内向上海闵行浦江镇资产经营有限公司支付截止至2019年12月17日的租金7,106,890.17元；四、华楠居（上海）工艺品有限公司于判决生效之日起三十日内向上海闵行浦江镇资产经营有限公司支付逾期付款违约金1,317,893.40元，及以租金7,106,890.17元为本金自2020年1月21日起至判决生效之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金；五、华楠居（上海）工艺品有限公司于判决生效之日起三十日内向上海闵行浦江镇资产经营有限公司支付自2019年12月18日起至上述房屋实际返还之日止，参照每年5,291,738.79元的标准计算的房屋占有使用费；六、华楠居（上海）工艺品有限公司已支付的租赁保证金1,500,000元由上海闵行浦江镇资产经营有限公司没收，不予返还；七、华楠居（上海）工艺品有限公司于判决生效之日起三十日内向上海闵行浦江镇资产经营有限公司违约金1,322,934.70元；八、华楠居（上海）工艺品有限公司于判决生效之日起三十日内向上海闵行浦江镇资产经营有限公司律师费380,000元；九、驳回华楠居（上海）工艺品有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费112,281.55元，由华楠居（上海）工艺品有限公司负担；反诉案件受理费45,119.24元，由华楠居（上海）工艺品有限公司负担。二审中，浦江镇资产公司向本院提供上海农商银行付款通知及民生银行的记录单作为证据，浦江镇资产公司表示，委托合同和发票的开具时间是2020年1月，是先开发票后付钱，因浦江镇资产公司是集体企业，支付有一定的流程，故律师费在一审结案后的2020年8月10日从农商银行付至民生银行，证明浦江镇资产公司已经实际支付了律师费。华楠居公司质证表示，对真实性和合法性无异议，对关联性有异议，一审中浦江镇资产公司提供的委托合同的时间与付款的时间不一致，不能证明该款项是针对本案的律师费。因浦江镇资产公司提供的该证据与委托合同、发票都能对应，故本院对该证据予以确认。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，浦江镇资产公司曾向一审法院提交按照日万分之五暂计至2020年1月20日的逾期付款违约金计算表，共有三期租金拖欠，按照每期拖欠租金的金额、拖欠天数计算，分别得出每期逾期付款违约金的金额，最后合计金额为1,317,893.40元。华楠居公司在二审中表示，对该计算表的拖欠天数有异议，认为每期的拖欠天数均多计算了1天，对其他无异议。经审查，浦江镇资产公司提交的该计算表中关于拖欠天数的计算是正确的。二审中，华楠居公司表示：对一审判决第三项租金金额无异议，但其认为无需支付；对一审判决第四项按照日万分之五的计算标准及起止日期无异议；对一审判决第五项的标准无异议，但其认为无需支付；并认为一审判决第四项、第六项和第七项的金额过高，应参考民间借贷的规定予以调低，不超过年利率24%。二审中，华楠居公司表示其于2020年10月30日向浦江镇资产公司提交返还房屋的函件，但浦江镇资产公司拒收，目前华楠居公司已经撤离系争房屋，浦江镇资产公司已经直接与次承租人建立租赁关系。浦江镇资产公司对此不予认可，表示目前还未交接，也没有与次承租人直接建立租赁关系。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于：一是双方合同解除的责任归属如何认定；二是如合同解除责任在于华楠居公司，则一审法院对合同解除后果的处理是否得当。关于第一个争议焦点，浦江镇资产公司以华楠居公司逾期未支付租金、经催告后仍未支付为由向一审法院起诉要求解除租赁合同；华楠居公司则以浦江镇资产公司未提供系争房屋的产权证导致其木材加工主业及转租等合同目的无法实现为由向一审法院反诉要求解除合同。对此，本院认为，首先，从双方签订的《房屋租赁合同》中对租赁用途的约定来看，除了华楠居公司所称的木材加工外，还有厂房、仓储、作品展示、办公用房和文化艺术品创业园等其他用途，可见木材加工不是系争房屋的唯一租赁用途。更何况，双方之后又签订了《补充协议书》，将木材加工从系争房屋的用途中予以删除，故华楠居公司现以木材加工这一合同目的无法实现为由提出解除合同，显然不能成立。其次，系争房屋虽然没有产权证，但有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，故系争房屋是经过合法审批而建造的房屋，在一定条件下是可以办理工商登记等手续的。现华楠居公司未提供有效证据证明其曾经申请办理工商登记而遭拒或浦江镇资产公司不予以配合办理等情况，故华楠居公司主张因浦江镇资产公司未提供产权证而导致其转租目的无法实现，本院亦不予采纳。再次，反观华楠居公司，作为承租人，支付租金是其主要的合同义务，从其支付的情况再结合浦江镇资产公司在一审中提供的逾期付款违约金计算表来看，华楠居公司存在多期租金拖欠支付的情况，且无正当理由，经浦江镇资产公司催告后仍未支付，浦江镇资产公司据此起诉要求解除合同，符合法律规定及合同约定，一审法院认定浦江镇资产公司有权解除并以起诉状副本送达华楠居公司之日作为合同解除之日，并无不当，本院予以认同。因此，华楠居公司主张合同解除责任在于浦江镇资产公司而主张赔偿损失，缺乏依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，首先，如前所述，华楠居公司拖欠租金，且无正当理由，故应向浦江镇资产公司支付拖欠的租金，并按照合同约定支付逾期付款违约金。浦江镇资产公司在一审中自愿将合同约定的计算标准调整为日万分之五，华楠居公司在二审中对此无异议，本院予以确认。一审法院将该违约金的截止日期认定为判决生效之日，浦江镇资产公司未对此提起上诉，华楠居公司亦未对此提出异议，本院亦予以确认。经过核算，浦江镇资产公司提交的计算表中载明的拖欠天数无误，一审法院基于该计算表对逾期付款违约金所作的判决，并无不当。其次，本案合同解除的责任在于华楠居公司，华楠居公司应按照合同约定承担解除合同的违约责任包括解约违约金和没收保证金，一审法院已经考虑到该两项均属解约后果，故在没收保证金的基础上，对合同约定的6个月租金金额的解约违约金予以减半处理。而逾期付款违约金不属于解除合同的违约责任，故华楠居公司主张逾期付款违约金与解约违约金、没收保证金进行通盘考虑，本院难以采纳。再次，现没有证据证明华楠居公司已经将系争房屋返还浦江镇资产公司，故华楠居公司应支付占有期间的使用费。因华楠居公司的违约行为发生在疫情之前，且疫情发生时双方已经解除租赁合同，故华楠居公司主张免除两个月占有使用费，本院不予采纳。最后，根据合同约定，守约方支出的律师费等损失应由违约方承担，现华楠居公司存在违约，浦江镇资产公司已经提供了律师费实际支出的相关证据，律师费金额亦属合理，故一审法院判决律师费由华楠居公司承担，并无不当。综上所述，华楠居公司的上诉主张，不能成立，一审判决可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费202,520.03元，由华楠居（上海）工艺品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二一年四月十九日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……