濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0902民初1172号原告：任永伟，男，汉族，1981年4月19日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：李攀，河南启点律师事务所律师。被告：濮阳棕榈泉置业有限公司，住所地濮阳市开州路与安泰路交叉口东北角。统一社会信用代码：91410900054700408M。法定代表人：刘宇，该公司经理。委托诉讼代理人：王洋洋，河南尊严律师事务所律师。原告任永伟与被告濮阳棕榈泉置业有限公司（以下简称“棕榈泉公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案受理，依法由审判员宋瑞玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告任永伟的委托诉讼代理人李攀、被告棕榈泉公司的委托诉讼代理人王洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任永伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金120925元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年10月份签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的棕榈泉小区项目中的019幢1单元19层1901号，建筑面积128.44平方米，每平方米4873.17元，总价款为625910元，付款方式为首付255910元，余款37000元向银行申请贷款支付。签订合同后，首付款完成支付，余款在2014年12月2日原告向银行申请贷款，2015年1月1日，原告向银行开始归还分期贷款，原告已经履行向被告支付房款的义务。合同第11条约定出卖人交房日期为2016年10月31日前向××交付商品房，而被告直到2019年6月27日，原告才得到经验收合格的房子，其违约日期长达900多天。和同约定如果出卖人逾期交付的，××可以要求继续履行合同，出卖人按日计算向××支付全部价款的万分之二的违约金。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告棕榈泉公司辩称，原告于2017年12月1日领取钥匙，现要求将违约金计算至2019年6月27日没有任何事实依据。且原告在2021年元月份才起诉至法院，显然已经超过了三年的诉讼时效，应当驳回其诉讼请求；原告未依约缴纳配套设置接口费等费用，违约在先，被告不应承担违约责任；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用之规定，原告接收房屋的行为视为被告对房屋交付使用；原告接收房屋后不会再产生实际损失，故要求按照日万分之二要求违约金没有依据，且要求标准过高，希望法院按照同地段同类房屋租金予以调整，以不超过实际损失的30%进行调整；案涉楼房地暖施工工期并未计入房屋建设工期，每栋楼地暖施工期为30天，二期8栋楼共计施工240天，应当从逾期交房违约金天数中予以扣除；因政府重大事项安排勒令停工60天亦应当扣除。经审理查明，原告任永伟（××）、被告棕榈泉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO00061897）一份，主要约定：一、原告购买被告开发建设的棕榈泉小区19幢1单元19层1901号房屋，商品房预售许可证号为濮房预售证第2014-120号，房屋总价款625910元；二、交房时间为2016年10月31日前，其中，商品房相关设施设备交付条件中含交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；三、逾期付款责任，逾期在60日之内，××按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过60日……出卖人不解除合同的，××按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率不低于第八条第1（1）项中的比率）的违约金；四、逾期交付责任，逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款，并自××付款之日起按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。五、商品房交付条件，该商品房交付应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、××逾期付款的，根据××逾期付款时间，相应顺延交房时间；4、遇政府调整，政府行为等不可预见性因素。六、交付该房屋时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，××有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。另查明，2017年12月1日，原告领取案涉房屋钥匙，当日，原告签署入住声明。2019年6月10日，被告给原告出具不动产发票，显示房价款625910元。又查明，原告提交手机截屏一份，显示“任水伟濮阳棕榈泉置业有限公司审查不合格民事-诉讼2020-7-1410:52:16更新退回原因：建议线下立案”，用于证明其2020年7月14日向本院申请网上立案，被告认为手机截屏不显示是原告任永伟的名字，无法证明与本案相关。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同，本院予以确认。关于房屋交付使用的认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，××有权在商品房验收合格之前拒绝接受房屋。原告于2017年12月1日接收房屋，应当视为对案涉房屋的交付使用和对房屋交付行为的认可。关于原告要求被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”案涉商品房销售合同约定被告于2016年10月31日前交付房屋，原告于2017年12月1日领取案涉房屋钥匙，其在此时已经知道被告逾期交房，要求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效自2017年12月2日起计算。原告主张其于2020年7月14日向本院立案，经查，原告提交的证据不显示原告的名字，无法证明是原告向本院立案，无法达到诉讼时效中断的法律效果。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条的规定,当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的,诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。原告于2021年1月29日才起诉，原告该项诉讼请求已经超过3年的诉讼时效，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告任永伟的诉讼请求。案件受理费2718元，由原告任永伟负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  宋瑞玲二〇二一年四月二十一日书记员  王 宁