广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初6743号原告：胡丹娜，女，1986年11月16日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：黄嘉儿，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨学冰，广东诺臣律师事务所实习律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：游某1。两被告共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东耀璟达律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：潘洁颜，广东耀璟达律师事务所律师。原告胡丹娜与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月12日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月20日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人黄嘉儿、杨学冰，被告溢汇盛公司、三溢同利公司的委托诉讼代理人黄健仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告溢汇盛公司于2017年7月22日签订的《物业租赁合同》中约定的物业租赁期限自2018年10月31日至2038年10月30日的部分有效，物业租赁期限自2038年10月31日至2049年5月21日的部分无效；2.被告溢汇盛公司向原告退还款项125280.79元及利息（利息以125280.79元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计至付清之日止）；3.被告三溢同利公司对被告溢汇盛公司的第二项的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告溢汇盛公司签订了《物业租赁合同》《补充协议》，约定租赁期限为2018年10月31日至2049年5月21日。原告向被告溢汇盛公司支付首期租赁使用费182619元，之后原告按约支付剩余物业租赁使用费每月3000元和分期付款手续费每月990元。截止2018年5月17日，原告共支付9月剩余物业租赁使用费27000元及手续费8910元。原告于2018年5月17日一次性支付租赁使用费153000元。原告有权要求被告溢汇盛公司退还超出二十年租赁期限的部分即2038年10月31日至2049年5月21日期间的租赁使用费及手续费。经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间租赁使用费应为237338.21元，手续费18810元。由于原告在2018年5月17日提前付清剩余物业租赁使用费153000元，故按照《补充协议》的约定原告应付手续费为8910元。现原告支付了全部租赁使用费362619元和手续费8910元。因此，被告溢汇盛公司应退还多收取的租赁使用费125280.79元。被告三溢同利公司是被告溢汇盛公司的唯一股东，根据法律规定，被告三溢同利公司应对被告溢汇盛公司的债务承担连带责任。两被告辩称，两被告不同意原告的所有诉讼请求。理由如下：一、涉讼物业所在的土地位于佛山市南海区***地块。被告溢汇盛公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉案土地上“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上事实也有生效的民事判决书予以确认。二、被告溢汇盛公司与原告所签订的涉讼合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。三、涉讼合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效。四、被告溢汇盛公司已按照《物业租赁合同》约定的交付标准向原告交付了涉讼物业，原告对此确认并已接收、故原告无权要求退还已支付的租赁使用费。五、原告要求两被告共同承担连带责任，没有任何法律和事实依据。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，对相对方对其真实性未提出异议的证据，本院采信其真实性。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：溢东广场1座已办妥竣工验收备案手续。涉讼物业为溢东广场1座其中一个单元的房屋。2017年7月22日，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：物业位于佛山市南海区***（以下简称涉讼物业）。乙方在签订本合同之前已清楚：溢东广场所在地块性质为集体商业用地，土地使用权系甲方通过佛山市南海区***的公开程序，向佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日。本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼物业的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业的使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼物业租赁期限内使用费为362619元；乙方须于2017年7月22日前签署合同时付清首期租赁使用费182619元，剩余租赁使用费180000元具体支付约定以双方签订的补充协议执行；甲方应当在2018年10月31日前将涉讼物业交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；乙方必须合法、合约使用涉讼物业，自行承担相关的风险以及责任；在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费、滞纳金等）、乙方经营使用该物业产生之税费均由乙方承担；乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款。同日，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉讼物业首期租赁使用费182619元于签订《物业租赁合同》当日付清，剩余物业租赁使用费变更为分期付款方式支付，分60个月付清，每月3000元，须于每月15日前支付；分期付款手续费990元/月，分60个月/期支付，与前述物业租赁使用费分期款项同时支付；手续费不含税，因此产生的税费按原合同处理；如乙方提前付清剩余物业租赁使用费的，自付清月起的分期手续费不再另行收取；乙方应每月按时支付本协议项下的全部款项，否则视为逾期付款；如乙方逾期付款的，每逾期一天，乙方应按逾期欠付金额的万分之一支付违约金，且甲方有权视情况要求乙方一次性清偿剩余未到期的物业租赁使用费、手续费；如乙方逾期超过三期的，则甲方有权解除原合同及本协议，乙方已支付的款项不予退还，且乙方应按照《物业租赁合同》第八条第2款承担违约责任。原告向被告溢汇盛公司支付了租金362619元。2018年11月6日，被告溢汇盛公司通知原告于2018年11月14日收楼。2018年12月24日，原告出具《收楼声明及确认书》。另查明，被告溢汇盛公司为一人公司，其股东为被告三溢同利公司。本院认为，原告与被告溢汇盛公司签订的《物业租赁合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼物业一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛公司就涉讼物业形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼物业交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼物业的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限，故本院确认《物业租赁合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼物业所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。《物业租赁合同》约定2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉讼物业的对价，被告溢汇盛公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。故经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼物业的对价为237338.21元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，故362619×7305÷11161=237338.21元）。截至庭审当日，原告已付款金额为362919元，该款扣除原告应付的使用涉讼物业20年的对价，原告诉请被告溢汇盛公司返还租赁使用费125280.79元，于理有据，本院予以支持。被告溢汇盛公司至今未将《物业租赁合同》无效部分对应的租赁使用费退予原告，确实会对原告造成利息损失，因此，被告溢汇盛公司应以应退款项125280.79元为本金，从2021年3月12日起至实际退款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告溢汇盛公司是被告三溢同利公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请被告三溢同利公司对溢汇盛公司在本案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下确认原告胡丹娜与被告佛山市溢汇盛投资有限公司于2017年7月22日签订的《物业租赁合同》中关于物业使用权出让期限超出二十年部分（即2038年10月31日至2049年5月21日）无效；被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还125280.79元及以该款为本金从2021年3月12日起至实际退款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告胡丹娜；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司在上述第一项的债务向原告胡丹娜承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计1402.81元（原告已预交）。本案因被告溢汇盛公司提供的格式合同文本存在部分无效的情形所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由两被告公司连带负担。两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费1402.81元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的案件受理费1402.81元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年四月三十日书记员  杨文晖