北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初4825号原告：贾桂芳，女，1974年4月29日出生，汉族，北京市顺义区×××村民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：北京安逸居房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区金穗路2号院8号楼3层325，统一社会信用代码91110113MA0189TN99法定代表人：杨国军，总经理。原告贾桂芳与被告北京安逸居房地产经纪有限公司（以下简称安逸居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾桂芳到庭参加诉讼。被告安逸居公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾桂芳向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2021年2月21日解除；2、判令被告支付拖欠的自2020年8月3日起至2021年2月21日期间租金21114元；3、判令被告支付违约金6400元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月30日，原告与被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同编号：000720，租赁期限为2019年4月3日至2022年4月2日，约定将北京市顺义区×××的房屋租赁给被告使用，并约定被告每月支付原告租金3200元，被告按季度付款给原告。被告于2019年4月3日开始向原告付款，但自2020年1月3日开始，被告无任何通知和理由就开始拖欠支付租金，原告一直和被告公司的员工沟通，直到原告2020年3月12日找到公司门店里才支付6400元，本来应该支付3个月的房租9600元，因新冠疫情给被告减免了一个月房租3200元。被告本应4月3号支付下一个季度的房租，可是被告一直拖欠，经过反复沟通后，被告于5月11日支付原告9000元，原告又一次出于心善给被告减免了600元。后来被告公司员工说因为新冠疫情租房受影响，先支付7月的房租，8月再支付8月和9月的房租，于是7月12日被告支付原告7月份的房租3200元。由于2020年新冠疫情确实影响房屋租赁，原告一直体谅被告，但是被告把原告的体谅、善良当成软弱可欺，自从被告7月12日支付了一个月房租后就停止了支付租金。原告多次拨打被告公司员工电话催促支付租金，9月11日被告的员工让原告联系被告的一个负责人辛小龙，9月13号原告电话联系辛小龙，辛小龙表示公司出了问题，他刚接手，让原告给他时间，表示11月肯定把之前欠的一并给齐（支付5个月的房租），原告有电话录音为证。原告11月30日打辛小龙电话150×××是员工接的，告知辛小龙由于打架进了派出所，表示12月中旬能出来再支付房租，原告分别于2020年12月26日、2020年1月6日打电话还是员工接的，一直在说辛小龙没有出来，其他人做不了主不能支付房租，原告去安逸居公司门店锁门无人办公，后多次打电话无人接听，至今联系不上安逸居公司的任何人。按照双方合同第八条第（四）款甲方有权单方解除的第1项：乙方未按约定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同。2021年1月7日甲方通过各种途径联系被告解除合同并赔偿违约金，转移租户，但都无法联系上（电话无人接听，员工辞职）。时至今日房屋内仍有租户，经过原告了解租户已经将房租交给被告至2021年2月10日，被告既不履行合约，也不转移租户，导致原告收不到租金也无法收房，故原告提出上述诉讼请求。被告安逸居公司既未答辩，亦未参加本案庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告贾桂芳提交的《北京市房屋出租委托代理合同》、微信聊天记录，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2019年3月30日，贾桂芳（甲方）与安逸居公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定第一条房屋基本情况：房屋坐落于北京市顺义区×××，第二条房屋租赁用途：居住/办公，第三条出租代理权限及期限：……（二）出租代理期自2019年4月3日至2022年4月2日……（三）本合同约定的房屋代理期中开始的前90天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金，（四）甲方应于2019年4月3日前将房屋交付给乙方；第四条租金：（一）租金标准：每月房屋租金（含税价）为人民币3200元整……（二）乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2019年4月3日支付3200元，第二次2019年7月3日支付6400元，第三次2019年10月3日支付9600元，第四次2020年1月3日支付9600元，2020年4月3日支付9600元，2020年7月3日支付9600元，2020年10月3日支付9600元，2021年1月3日支付9600元……第八条合同的解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达5日以上的……（五）其他法定的合同解除情形；第九条违约责任：……（三）乙方有第八条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金等内容。合同签订后，双方按约履行，贾桂芳提交三份转账记录，显示2020年3月12日安逸居公司支付租金6400元，2020年5月11日安逸居公司支付租金9000元，2020年7月12日安逸居公司支付租金3200元，贾桂芳称安逸居公司3月12日转账的6400元系因新冠疫情给安逸居公司免除一个月租金后数额，按约定应于1月3日支付；5月11日转账的9000元是因疫情给安逸居公司减免租金600元后数额，自2020年8月2日后的租金安逸居公司未付。2021年2月21日，贾桂芳收回涉诉房屋。贾桂芳提交其与租户、安逸居公司工作人员的群聊天记录，记录显示2020年2月17日，贾桂芳在群里发送信息：@安逸居房屋中介，您好，之前说的是您要先验房才退押金还钥匙对吧，请问您大概什么时间去验房。2021年2月20日，贾桂芳发送信息：@安逸居房屋中介，您好，我是1303的业主，明天我要去换锁了，如果您要验房，请明天去，并退还租户押金收钥匙。安逸居公司工作人员均未回复。本院认为：最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告安逸居公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了相应的权利。贾桂芳与安逸居公司之间签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，实为房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，双方应当依约履行。按照合同第八条第四款之约定，安逸居公司未按照合同约定支付租金，贾桂芳有权解除合同，双方在合同履行过程中就租金支付时间变更及数额减免达成一致意见，安逸居公司在2020年7月支付部分租金后，未再履行给付租金义务，贾桂芳在2021年2月21日收回涉诉房屋，双方之间的租赁关系已经终止，故本院确认合同解除时间为2021年2月21日。安逸居公司应支付拖欠的2020年8月3日至2021年2月21日期间的租金，对贾桂芳请求支付21114元，本院予以支持。因安逸居公司的原因导致涉诉合同不能继续履行，安逸居公司系违约方，应承担违约责任，双方合同第九条违约责任第（三）款约定按照月租金的200%支付违约金，故贾桂芳要求安逸居公司给付违约金6400元，有法律及合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告贾桂芳与被告北京安逸居房地产经纪有限公司于二〇一九年三月三十日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二〇二一年二月二十一日解除；二、被告北京安逸居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告贾桂芳房屋租金二万一千一百一十四元及违约金六千四百元，共计二万七千五百一十四元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百四十四元，由被告北京安逸居房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 棋其格二〇二一年四月十四日法官助理 王雅菲书 记 员 常思宇