北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初17071号原告：马爱军，女，1953年2月17日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：北京长丰基业房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区西绒线胡同10号楼3-101室。法定代表人：贾传友。委托诉讼代理人：田永其，男，该公司经理。原告马爱军与被告北京长丰基业房地产经纪有限公司（以下简称长丰基业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张传京独任审判，公开开庭进行了审理。原告马爱军、被告长丰基业公司的委托诉讼代理人田永其到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马爱军向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告返还原告已被扣除的90日房屋租金共计人民币12000元整；2.被告向原告支付违约金人民币8000元整；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：位于北京市昌平区某号房屋系原告所有。2019年4月8日，原被告在长丰地产昌平店签订了房屋出租委托合同，约定月租金为4000元，按季于每季前五日支付，租期三年，原告留出90日（每年30日）作为被告佣金，于第一年和第二年的第一次季付中扣除45日，6000元。现已全部扣完，共计12000元。2020年4月8日，被告以公司赔钱为由，要求原告减免租金，原告未同意。后提出将租金由季付改为月付，原告同意。此后的今年4月，被告支付原告4000元租金，5月支付原告2000元租金。至本年7月8日，将45日共计6000元租金扣除完毕。自7月8日后，当原告向被告要第二季应付租金时，被告以拒接电话，拒回微信方式拖延支付。经原告多方查找，方与被告取得联系，被告却继续以公司赔钱，无力支付房屋租金为由，继续要求减免租金，被原告拒绝。被告拖至付款的最后期限后，提出解除合同。原告同意解除合同，同时提出返还已扣除的90日房租租金计12000元。同年8月2日，被告将房屋交付原告，但对已扣除的房租，以无钱为由拒不支付。原告认为，原被告签订的《北京市房屋出租委托合同》合法有效，被告在履行合同过程中，多次违反合同中有关条款规定，侵犯了原告的合法权益，依法应承担相应的违约责任。故诉至法院，请求依法判决。长丰基业公司辩称，因为疫情的原因，2020年8月2日与业主解除了合同，当时达成协议，公司给业主补偿了2000元的租金，也已经支付了。当时业主主张的违约金和前期免租期的租金当时没有达成一致，前期的免租期是业主给的，免租期也已经履行完毕了，业主主张免租期的租金我们不同意。违约金也不同意，原因是2020年8月2日协商解除合同，现在再要违约金我们不同意，合同第11条第2款也有规定。因为疫情的影响，房屋空置很长时间，房子租不出去，不是因为租出去了有意克扣原告的租金。因为疫情小区采取了防控措施，导致无法带客户看房，是因为不可抗力的原因导致的无法出租，相关的损失不应由我方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月8日，马爱军作为委托方（甲方）、长丰基业昌平分公司作为受托方（乙方）签订了一份《北京市房屋出租委托合同》，约定：“依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋出租委托的有关事宜达成协议如下：第一条房屋基本情况该房屋坐落于北京市昌平区某号，该房屋为楼房二室一厅一卫，建筑面积101.5平方米。第二条房屋权属情况该房屋权属状况为第（一）种：（一）甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证，证书编号为：X京房权证昌字第XXXX号。第四条出租委托权限乙方的具体受托权限为：一、以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜。二、代甲方向承租方收取租金。三、监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务。四、乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。第五条出租委托期限（一）出租委托期自2019年4月8日至2022年4月7日，共计3年。（二）甲方应于2019年4月8日前将该房屋交付给乙方。（三）出租委托期满，如乙方仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方需配合将租期延长，但最长不超过1个月，延长期内，乙方应按委托期内租金标准向甲方支付租金。第六条租金佣金约定（一）租金标准为人民币：￥4000元/月，租金总计：￥132000元。出租委托期内租金标准如需调整由双方另行书面约定。（二）租金收取方式：1、甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的标准向甲方交付租金。2、如乙方实际出租该房屋的价格高出与甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有。3、乙方自2019年4月8日起开始按季向甲方支付租金，支付时间分别为2019.4.8（￥6000）、2019.7.8（￥12000）、2019.10.8（￥12000）、2020.1.8（￥12000）、2020.4.8（￥6000）、2020.7.8（￥12000）、2020.10.8（￥12000）自2021.1.8-2022.1.8期间各季度12000元，以此类推。5、出租委托期内甲方同意预留出90日作为乙方工作期，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金。本条补充：第一年第一次付款中扣除45天，第二年第一次付款中扣除45天。第十一条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同。（二）有下列情形之一的，甲乙双方均有权解除此合同：1、该房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁，危改范围的。2、因地震、火灾等不可抗拒力导致房屋毁坏、灭失或造成其他损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付该房屋达3日且未征得乙方同意的；2、交付的房屋不符合合同的约定严重影响使用的；3、不承担约定的维修义务导致乙方无法正常出租该房屋的；4、设施严重老化，供暖供气供电不足。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达5个工作日以上无正当理由的；2、擅自改变房屋用途的。第十二条违约责任（一）出租委托期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%向乙方支付违约金，并赔偿乙方为房间添置设施及装修费用。（二）出租委托期内乙方需提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%向甲方支付违约金。（三）甲方有第十一条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。（四）乙方有第十一条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。”合同中还约定了其他事项。合同签订后，长丰基业昌平分公司交纳了租金，马爱军将涉案房屋交付给长丰基业昌平分公司使用。2020年8月2日，双方协商一致解除了合同，并在合同所附的财产清单上写明：“合同解除协议：由于疫情某号合同解除，水、电、气已结清，2020.8.2号已交房给业主。乙方提前扣除的90日工作期现金壹万贰仟元甲方将通过法律途径解决。甲方：马爱军，乙方：田琪。”现马爱军以房屋租赁合同纠纷为由将长丰基业昌平分公司诉至本院，主张长丰基业昌平分公司返还已扣除的90日免租期租金并支付逾期支付租金的违约金。经本院询问，长丰基业昌平分公司称合同并未约定要支付该90日的租金，不同意返还已扣除的90日免租期租金。关于马爱军主张的逾期支付租金的违约金，长丰基业昌平分公司认可延迟支付租金的事实，但不同意支付违约金，称逾期支付租金系因受疫情影响公司亏损严重资金紧张所致。另查，长丰基业昌平分公司已于2020年12月30日经北京市昌平区市场监督管理局核定注销。上述事实，有《北京市房屋出租委托合同》、解除协议、中国工商银行账户历史明细清单、注销核准通知书及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，马爱军与长丰基业昌平分公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方当事人真实的意思表示，且不具备法律规定的无效情形，双方之间的合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。马爱军将涉案房屋交付长丰基业昌平分公司使用，长丰基业昌平分公司应当按照合同约定向马爱军支付租金。双方之间签订的合同中并未约定解除合同后长丰基业昌平分公司应当向马爱军支付已扣除的90日工作期的租金，马爱军该项诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。根据双方合同第六条第（二）款第3项、第十一条第（四）款第1项的约定，长丰基业昌平分公司应于2020年7月8日支付下一季度租金12000元，直至2020年7月17日才向马爱军支付了2933元租金，长丰基业昌平分公司未按约定支付租金达5个工作日以上无正当理由的，应当认定其构成违约。根据双方合同第十二条第（四）款的约定，长丰基业昌平分公司应向马爱军支付违约金。马爱军主张长丰基业昌平分公司支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。长丰基业公司的辩解意见并不免除其依据合同应当承担的违约责任，对其辩解意见，本院不予采纳。法人可以依法设立分支机构。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。本案中，长丰基业昌平分公司作为长丰基业公司的分支机构，以自己的名义从事民事活动所产生的民事责任，在其注销以后应由长丰基业公司承担，马爱军主张长丰基业公司承担相应责任，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、北京长丰基业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向马爱军支付违约金8000元；二、驳回马爱军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由马爱军负担180元（已交纳），由北京长丰基业房地产经纪有限公司负担120元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张传京二〇二一年四月二十日书记员  杨 蕊