广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初3153号原告（反诉被告）：杨小戈，女，1974年9月12日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：谢彩芳，广东红棉律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠华，女，1974年4月1日出生，汉族，户籍地址陕西省西安市碑林区，现居住地址广州市番禺区，原告（反诉被告）杨小戈与被告（反诉原告）惠华租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨小戈及其委托诉讼代理人谢彩芳、被告（反诉原告）惠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨小戈向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告返还7000元押金、3500元租金、1000元管理费；2.请求判决被告支付原告违约金7000元；3.请求判决被告赔偿原告居间代理费1700元；4.请求判决被告赔偿原告律师费3000元；5.请求判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2021年1月9日，经居间人广州市房至家地产中介服务有限公司居间，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将坐落于广州市番禺区藏珑府2栋1单元3层304的房产出租给原告居住，租赁期限为2021年1月15日至2023年2月14日。合同签订当天，原告依约向被告支付了7000元押金、3500元租金、1000元管理费，向居间人支付了1700元居间代理费。2021年1月14日，被告无故通知原告单方解除合同，变更房门密码，不让原告进入，并警告原告进入被告的房屋属于违法。被告单方解除合同后，原告多番要求被告返还原告已支付的押金、租金、管理费，并按约定支付违约金。然而，截止至原告提起本诉，被告仍不返还原告已支付的押金、租金、管理费，也不按约定支付违约金。综上所述，被告无故单方解除《房屋租赁合同》，构成违约，依法应当向原告返还7000元押金、3500元租金、1000元管理费，支付违约金7000元，赔偿居间代理费1700元、律师费3000元。原告为维护自身合法权益，特提起本诉，请求法院依法判如所请！被告（反诉原告）惠华辩称，2021年1月9日，双方签订房屋租赁合同，合同于2021年1月15日生效，出于好心，我方在原告的软磨硬泡下，被告让给原告长达7天，也就是一周的免租期，被告现场即将房屋大门钥匙3把，密码卡一个，小区门禁卡两个，屋内3间房各两把钥匙及密码交给原告使用。原告支付押金7000元，2021年1月15日至2021年2月14日房租3500元，2021年1月1日至2021年3月31日物业费1000元，三项合计11500元。2021年1月14日，也就是免租期的最后一天，当天双方经经纪人口头协商一致后，原告反悔，微信协商解除房屋租赁合同事宜，因双方未达成一致意见。原告与被告的合同并未解除，双方继续履约。被告如实履约期间，原告一直实际控制并占用使用房屋，但是自2021年2月15日起，原告没有按时缴纳第二期租金，经被告多次催促，原告拒不支付。2021年2月26日经微信给原告经纪人房屋租赁合同解除函及原告第一次请的陈律师EMS快递房屋租赁合同解除函后，被告根据房屋租赁合同第10条第4款乙方不按约定支付租金达10日的，甲方有权单方面解除合同并收回房屋。原告作为承租人，支付租金是其基本义务，又因原告拖欠租金至今，被告有权扣押其保证金，并且原告租金义务仍然未履行完毕，故租金、保证金不存在返还问题，只存在原告需要支付给被告欠缴的租金、水电费问题。另因原告违约，要求支付免租期租金790元。针对第二项诉讼请求，原告实际违约应当支付被告违约金7000元。针对第三项诉讼请求，合同没有约定不成立。针对第四项诉讼请求，合同没有约定不成立。综上所述，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）惠华向本院提出反诉请求：1.请求判决被反诉人向反诉人支付违约金7000元；2.请求判决被反诉人向反诉人支付违约期间占房费17天共1983元以及免租期2021年1月9日到2021年1月14日租金790元，占房期间物业费193元，电费19元；3.请求判决本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2021年1月9日，双方经经纪人签订房屋租赁合同，租期于2021年1月15日起效。现场即将房屋大门钥匙三把，大门密码卡一个，大门密码，小区门禁卡2个，室内3间房门各两把钥匙交予对方。（大门钥匙，密码卡，密码均可独立打开房间）。因房屋属于刚交楼新房双方约定有问题允许开发商进去维修。1月13日晚我方告知对方可能查看下客厅瓷砖，对方立即让经纪人表达给我方很麻烦不愿租了，鉴于对方意愿于是1月14日双方协商解除合同，经经纪人沟通本已达成并约定于1月14日下午2点于番禺大石藏珑府售楼部我方归还收取对方所有费用，对方归还钥匙，经纪人退还所有佣金，大家协议解除合同，但对方在约定时间躲在藏珑府售楼部门外拒不约谈，我方苦等3个小时无果，期间致电经纪人告知对方不愿露面，稍晚联系，合同还会解除，于是鉴于口头约定我方出于安全考虑和开发商工作人员一起先更改密码，结果就在我方刚刚离开房屋后，对方就要进入房屋，并明确不解除合同，后经咨询贝壳，对方有钥匙，房卡均可打开房间。而且那时对方变卦明确不解除合同，要求我方履行合同，我方遂继续履行合同，没有收回房屋，并于16日让告诉经纪人转告新的密码。15日合同正式开始后，对方一方面拒不交还我方所有钥匙，一方面称其有东西在房间内，我方明确告诉对方，我方完成履约期间对方拥有房屋控制权使用权随时可以使用房间，但对方拒不拿出。合同履行半个月后，即2021年1月28日，对方第一次提出交还我方钥匙，我方提出按合同约定来办由经纪人现场交割对方拒绝后没有下文。2月18日，对方仍然不解除合同不交还钥匙不拿走东西也不缴纳租金，2月26日按合同约定条款我方发解除函给对方解除合同，对方仍无意归还钥匙拿走东西，3月2日上午我方提出对方归还钥匙，经物业，经纪人作证，对方终于归还钥匙，但仍然不拿走物品，我方无奈于3月2日将对方东西清理至电梯口并告知对方。综上所述，被反诉人即要求我方履行合约又不按时缴纳租金，构成违约，依法承担违约责任，反诉人为维护自身合法权益，特提取反诉，请求法院依法判如所请。原告（反诉被告）杨小戈辩称，原告不同意被告的全部反诉请求，我方认为被告的反诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。理由为：第一，案涉租赁合同已经于2021年1月14日被被告单方解除，被告无故单方解除合同，应按照约定承担相应的违约责任，原告不存在任何违约行为。被告主张原告向其支付7000元违约金没有事实和法律依据。第二，被告已经于2021年1月14日变更房屋门锁密码，实际占用控制案涉房屋，且被告自己也持有案涉房屋的钥匙，完全可以控制案涉房屋。原告自始至终也从来没有使用过案涉房屋，案涉房屋一直处于被告占用控制的状态。故被告的第二项主张没有事实和法律依据，不应当得到支持。第三，被告反诉状中陈述的事实与理由不符合事实，是被告捏造，没有任何证据支撑，不应采信，被告意图歪曲事实，掩饰其违约行为。第四，被告于2021年1月14日，通过微信方式警告原告不得进入案涉房屋，否则属于非法闯入，被告将追究原告的法律责任。可见被告是明确拒绝将案涉房屋出租给原告使用，是被告违约在先。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：2021年1月9日，惠华（出租方、甲方）、杨小戈（承租方、乙方）、广州市房至家地产中介服务有限公司（居间人、丙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将番禺区藏珑府2栋1单元3层304（以下简称涉案房屋）出租给乙方作居住用途使用，租赁期自2021年1月15日至2023年2月14日，甲方应于2021年1月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金每月3500元，租金按月支付，各期租金支付日期为每月15日。押金7000元随第一笔租金支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方应于本合同签订当日向丙方支付居间代理费1500元，乙方应于本合同签订当日向丙方支付居间代理费1700元。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：……5.签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……8.签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金200%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金200%向对方支付违约金。签订上述合同后，惠华将涉案房屋交付给杨小戈，双方办理交接手续。杨小戈向惠华支付租金3500元、押金7000元、物业费1000元，杨小戈向广州市房至家地产中介服务有限公司支付居间费1700元。合同履行期间，杨小戈、惠华通过微信沟通有关事宜。2021年1月14日10:34:39惠华“我已经通知中介解除合同了”，杨小戈“我已经在整理东西准备搬了几个意思？”“中介已经给我电话了了解”。1月14日17:27:10杨小戈“你换了密码锁？我的东西在里面啊昨天师傅点火密码还能进来的”，惠华“合同已经解约，现在进入我家属于非法，否则一切损失由你承担，要是不归还期间房间任何损失也皆由你承担法律责任”，杨小戈“合同仍在履约中”“你单方面解约不成立”，惠华“去问问贝壳，你已经违法了”，杨小戈“所以再次温馨提示您：单方面解除合同，已经违约”“贝壳写得好明白履约中”，惠华“不成立，问问贝壳合同还继续执行不，总之我已声明，进入我家非法，一切损失都有你负责，贝壳我也告知你试图进入我家非法情况”。1月15日杨小戈“今天是15号了，你提出解除合同，按合同将两押一租、物业费及违约金支付给我”本院认为：原、被告就涉案房屋签订租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告尚欠原告租金及水电费16990元未支付，理应向原告支付完毕。关于原告主张计算违约金，被告拖欠租金及水电费构成违约，原告主张按照租赁合同约定每日3%的标准支付违约金，该违约金计算标准过高，且原告未举证证明其实际损失，本院依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自立案之日2021年2月2日计至清偿之日。被告惠华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告惠华在本判决生效之日起三日内向原告杨小戈支付租金及水电费16990元及违约金（违约金以16990元为基数，自2021年2月2日至清偿之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告杨小戈的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，由被告惠华负担。本判决为终审判决。审判员  何成臻二〇二一年四月二十五日书记员  林敏倩