内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终300号上诉人（原审被告、反诉被告）：鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市鄂伦春自治旗。法定代表人：张某某，董事长。上诉人（原审第三人、反诉原告）：杜秋杰，女，1964年8月22日出生，汉族，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：刘宝森，内蒙古适宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李川波，男，1981年7月7日出生，汉族，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：王殿毅，内蒙古天丰律师事务所律师。上诉人鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司（以下简称鹏飞公司）、杜秋杰因与被上诉人李川波确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2020）内0784民初694号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鹏飞公司法定代表人张某某，上诉人杜秋杰及其委托诉讼代理人刘宝森，被上诉人李川波及其委托诉讼代理人王殿毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹏飞公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项，认定调换协议无效；2.支持杜秋杰的合法请求，改判或者发回重审；3.李川波承担一、二审诉讼费用。事实与理由：调换协议书违反了法律的强制性规定应认定无效，李川波与邢某某之间的债务关系与鹏飞公司、杜秋杰无关，且邢某某将某某小区综合楼的两处房产以房抵债，办理了网签合同，李川波为了一己之利，不正当的促成调换条件，李川波应返还涉案房屋。李川波与邢某某的债权债务关系发生在2016年5月8日之前，而非调换协议写的2016年5月20日购买了XX小区八号综合楼302室房屋。鹏飞公司是受到李川波与邢某某合伙欺诈，为其签订的调换协议，属于无因管理。不存在一房二卖现象。李川波承认未向鹏飞公司支付购房款。李川波违反诚信原则，其利益未受损害，在以房抵债后，嫌楼房高不去住，谎称房屋已被他人装修，无法入住。李川波辩称，鹏飞公司上诉所述事实不存在，杜秋杰是XX小区8号综合楼的实际投资人，但不是唯一投资人，前期拆迁是邢某某投资。所以鹏飞公司认可邢某某卖房收款行为合法，并经其法定代表人张某某向邢某某核实后才出具的《证明》《开锁说明》并签订合同加盖公章，现在反悔不讲诚信。杜秋杰述称，以上诉意见为准。杜秋杰上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判2017年9月20日李川波与鹏飞公司签订的协议无效；3.鹏飞公司、李川波承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、杜秋杰是XX小区8号综合楼的实际投资开发建设者，2016年8月4日鹏飞公司以售卖给杜秋杰房屋的形式返还投资款，且鹏飞公司于2017年9月27日为杜秋杰办理了网签手续，杜秋杰取得了涉案房屋所有权。李川波称其全款购买XX小区8号楼302室，但并无交款凭证。具体交款数额一审法院未核实。李川波签订的协议中只有标的物、数量，并无价款，不符合合同成立要件，且此款是否交给邢某某一审法院也并未查清。李川波与鹏飞公司之间不存在购买XX小区X号楼XX室的买卖关系，2017年9月20日签订的只是换房协议。之前邢某某以某某小区两处房产抵债给李川波，现该两处房产仍网签在李川波名下，因此协议书并不是鹏飞公司的真实意思表示。李川波属于非法占有涉案房屋，不受法律保护，杜秋杰签订涉案房屋买卖合同在先。二、一审法院漏列当事人，程序违法，一审法院应将邢某某列为本案当事人。李川波辩称，杜秋杰是XX小区8号综合楼的实际投资人，但不是唯一投资人，前期拆迁是邢某某投资。所以鹏飞公司认可邢某某卖房收款行为合法，并经其法定代表人张某某向邢某某核实后才出具的《证明》《开锁说明》并签订合同加盖公章，现在反悔不讲诚信。杜秋杰提出李川波强行撬锁进入涉案房屋及怀疑李川波与邢某某之间存在民间借贷关系，不符合事实，也没有证据支持。鹏飞公司辩称，以上诉意见为准。李川波向一审法院起诉请求：1.请求确认李川波与鹏飞公司于2017年9月20日签订的协议书合法有效。请求法院将此房产判给李川波所有；2.请求确认现有XX小区8号楼302室房屋的网签合同为虚假无效合同；3.鹏飞公司承担本案的诉讼费用。杜秋杰向一审法院提出反诉请求：1.判令杜秋杰与鹏飞公司2017年9月27日网签合同有效，并确认楼房归杜秋杰；2.反诉诉讼费用由李川波、鹏飞公司承担。一审法院认定事实：鹏飞公司开发了某某综合楼和XX小区8号综合楼。杜秋杰是XX小区的投资人，邢某某是某某综合楼的投资人。呼伦贝尔某某安装有限责任公司是XX小区8号综合楼的建筑商，王某某是实际施工人。2015年，鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司与杜秋杰签订房屋建设开发合同书一份，约定双方合作开发XX小区8号综合楼。2016年4月20日，鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司与王某某签订了XX小区8号综合楼工程承包合同书，2016年5月10日，鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司与呼伦贝尔某某安装有限责任公司签订了合同书。2016年8月3日，杜秋杰与王某某、鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司签订书面协议书，约定给王某某以房折抵施工费，给杜秋杰留有几处住宅及门市。2016年8月4日，鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司与杜秋杰签订商品房买卖合同，其中约定3层2号建筑面积约200平方米等房屋以投资款转为购房款，待鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司办理完竣工验收手续后交付给乙方。2017年5月8日，鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司给李川波出具了某某综合楼2-1-1-601、2-2-2-601的网签商品房买卖合同。2017年9月20日，甲方李川波与乙方鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司签订书面协议书一份，约定甲方于2016年6月20日全额购买的XX小区8号楼302室，此前乙方前法定代表人高某某把某某小区的2-2-2-601室及2-1-1-601室卖给甲方，出具了网签合同，但该两处房产已经有他人装修并入住，催要无果后，甲乙双方约定，乙方在2017年12月25日将额尔古纳市XX小区8号楼302室给甲方，并在出具网签合同后，甲方将某某小区的两户楼房退还给乙方，双方互不找钱，甲方李川波签字确认，乙方张某某签字并加盖了公司的公章，张某某本人还注明“此款已交给投资人邢某某”。邢某某承认收到房，具体时间等记不清楚了。同日，鹏飞公司给李川波出具开锁证明，如果2017年12月25日乙方未能交付钥匙，甲方自己开锁入住。2017年9月27日，鹏飞公司给杜秋杰出具了XX小区8号综合楼3层2号楼即302室的网签商品房买卖合同。2017年10月4日，王某某将XX小区8号综合楼302室的钥匙交给了杜秋杰。2017年12月21日，鹏飞公司出具证明李川波所购买的某某小区的两处住宅的购房款已付清，购房款于2016年6月交给了邢某某。2017年12月26日，因XX小区8号综合楼302室房产纠纷，杜秋杰报警，被告知通过法院解决合同纠纷。李川波装修了XX小区8号楼302室，缴纳了电费等，并实际入住至今。另查明，XX小区8号综合楼，该楼于2016年4月20日开工建设，2016年10月20日竣工，2018年6月4日通过竣工验收，质量合格。一审法院认为，李川波，杜秋杰与鹏飞公司之间签订关于XX小区8号综合楼302室的协议真实、合法、有效。关于李川波主张确认协议有效的诉讼请求，应予支持。李川波主张杜秋杰与鹏飞公司之间签订的商品房买卖合同无效及杜秋杰反诉要求确认李川波与鹏飞公司之间的协议无效的请求均于法无据，不予支持。关于XX小区8号综合楼302室，鹏飞公司存在一房二卖的情形，但现在该房已经由李川波装修后占有使用至今，数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案争议的302室尚未办理不动产权证，所有权人仍然是鹏飞公司，但李川波占有优先，鹏飞公司应配合办理不动产权证等相关手续。杜秋杰辩称李川波撬锁进屋，不属于合法占有的抗辩，法院核实后，没有证据佐证，且李川波持有该房屋买卖合同的情况下，其装修后占有使用，不违反法律规定，一审法院对杜秋杰的抗辩不予采信。在合同均有效的情况下，杜秋杰可根据合同约定，向鹏飞公司另行主张违约责任。判决如下：一、李川波与鹏飞公司于2017年9月20日签订的协议有效；二、确认杜秋杰与鹏飞公司于2017年9月27日签订的协议有效；三、驳回李川波的其他诉讼请求；四、驳回杜秋杰的其他反诉请求。本院二审审理中，李川波提交鹏飞公司出具的一份证明，证明鹏飞公司认可实际投资人为邢某某，2016年12月将所有权交给鹏飞公司处理。经质证，鹏飞公司法定代表人张某某认可证明中“张某某”的签字为其本人所签，并称当时公司情况不清楚，是受邢某某的误导所签。本院审查认为，该证明因张某某认可为本人签字，故对证据的真实性予以采信，对鹏飞公司知情并认可邢某某销售涉案房屋的待证事实予以采信。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有两点，一是鹏飞公司作为出让人与就云衫小区8号楼302房屋分别与杜秋杰、李川波签订的买卖合同是否有效；二是如何确定合同的履行顺序。关于焦点一，合同效力问题。鹏飞公司主张李川波与邢某某的债权债务与鹏飞公司无关，鹏飞公司是受李川波和邢某某合伙欺诈签订的调房协议，属于一房二卖，应认定为无效，但对此未提供相应证据予以证实；杜秋杰上诉称李川波没有交款凭证，调房协议不符合合同成立要件，调换协议并非鹏飞公司真实意思表示，该诉称与调换协议载明的内容不符，协议有鹏飞公司盖章及法定代表人张某某签字和其本人书写的“李川波将房款交给邢某某”的文字标注，邢某某亦认可李川波交付了房款。至于邢某某以何种形式接收房款系鹏飞公司内部事务，对第三方并无约束力，故本案不存在遗漏当事人的问题。关于杜秋杰所提其签订协议在先，李川波属于非法占有房屋，不受法律保护的上诉主张，本案中李川波与杜秋杰基于买卖协议取得的均是债权，即要求出卖人将房屋所有权转移于自己的请求权，而债权之间相互平等，其成立的先后并不影响购房合同的效力。因此，本案争议的两份购房合同从现有证据看均是合同双方自愿达成，形式内容均未违反法律法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》规定的可能导致合同无效的情形，应当均为合法有效合同。杜秋杰、鹏飞公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于焦点二，合同履行顺序的问题。出卖人一房二卖，在合同均为有效的前提下，买受人若均未办理权属转移登记，又要求继续履行合同的，现行司法实践一般参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之规定精神，综合考虑合同的履行程度，按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋、实际付款数额及先后办理网签、合同成立先后等因素，结合案件实际情况确定优先履行顺序。具体到本案，李川波与杜秋杰均未办理产权过户的情况下，李川波已对涉案房屋进行装修入住至今，其合同履行程度明显高于杜秋杰，一审法院按照上述优先原则判决继续履行李川波与鹏飞公司的购房协议，符合上述确认优先履行顺序的原则，本院予以支持。杜秋杰因鹏飞公司一房二卖造成的损失，可依法另行追偿。综上所述，鹏飞公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司负担100元，由杜秋杰负担100元。本判决为终审判决。审判长 王宝珍审判员 傅玺发审判员 蒋忠顺二〇二一年四月二十八日书记员 姜 楠附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。