北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初177号原告：贾秀清，男，1971年2月24日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63.负责人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告贾秀清与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾秀清到庭参加诉讼。被告城城不动产北分公司、被告城城不动产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。贾秀清向本院提出诉讼请求：1.请求解除贾秀清与城城不动产北分公司签订的《代理出租合同》；2.判令城城不动产北分公司和城城不动产公司返还贾秀清支付的2020年10月17日至2021年7月27日期间的房租30135元和押金4305元；3.判令城城不动产北分公司和城城不动产公司赔付贾秀清违约金4305元和信用卡利息损失10000元；4.本案诉讼费由城城不动产北分公司和城城不动产公司承担。事实和理由：2020年7月27日，贾秀清与城城不动产北分公司签订了《代理出租合同》，约定城城不动产北分公司将代为托管的坐落于北京市大兴区x路x号院7栋2412室房屋出租给贾秀清，月租金4305元，押金4305元，并约定了违约责任。2020年7月27日，城城不动产北分公司将房屋交付贾秀清，贾秀清支付了一年租金。2020年10月，出租房屋的所有权人联系贾秀清称城城不动产北分公司没有向其支付房租，要求贾秀清腾房，贾秀清多次联系城城不动产北分公司解决未果，故诉至法院。城城不动产北分公司和城城不动产公司未出庭应诉，但庭前向本院提交书面答辩状辩称，1.请求法院依据相关证据及案件事实确认城城不动产北分公司和城城不动产公司应退还贾秀清租金的具体数额。贾秀清与城城不动产北分公司签订《代理出租合同》后，城城不动产北分公司依照合同约定向贾秀清交付了房屋，贾秀清亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，城城不动产北分公司在2020年9月经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并且要求租户搬离房屋。因此，城城不动产北分公司客观上可能存在未按合同约定履行义务的情况。针对贾秀清已经支付的租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，城城不动产北分公司同意解除合同并且返还未实际租住的期限对应的租金及押金。但是由于城城不动产北分公司经营异常无法核查贾秀清实际租住日起及搬离涉案房屋的具体时间，请求法院依据相关证据及案件事实确认城城不动产北分公司应退还贾秀清租金的具体数额。2.贾秀清主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。贾秀清主张的违约金远高于城城不动产北分公司违约给贾秀清造成的损失，加之受疫情影响，城城不动产北分公司无力支付贾秀清高额违约金，请求法院依法进行调整。综上，请求法院依据相关证据及案件事实确认城城不动产北分公司欠付贾秀清租金的具体数额，并依法调整贾秀清主张的违约金数额。本院经审理认定事实如下：2020年7月27日，城城不动产北分公司（甲方）与贾秀清（乙方）签订《代理出租合同》，约定：甲方受产权方委托将坐落于北京市大兴区x路x号院理想家园小区7栋24层2412室出租给乙方使用。租赁期限自2020年7月28日至2021年7月27日，共计1年。月租金为4305元，含物业费、暖气费。付款方式为：年付。第六条约定：为确保房屋及其附属设施的安全与完好，以及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为4305元。合同期满后，在乙方无任何违约情形、不再续租，且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金。第七条约定：租赁期间内，因乙方居住使用而产生的其他各项费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。第十三条第一款约定：在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或者其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。2020年7月27日，贾秀清向城城不动产北分公司支付押金4305元及2020年7月28日至2021年7月27日期间的租金38745元。贾秀清称其居住至2020年10月17日。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城不动产北分公司和城城不动产公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了答辩和举证、质证的权利。法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。贾秀清与城城不动产北分公司订立的《代理出租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。贾秀清已经交付了一年的租金，但因城城不动产北分公司经营不善，无法向房主支付房租，贾秀清称房主于2020年10月17日收房，双方合同无法继续履行，合同目的已不能实现，故贾秀清与城城不动产北分公司签订的《代理出租合同》于2020年10月17日解除。关于返还租金，贾秀清支付了自2020年7月28日至2021年7月27日期间的租金38745元，平均月租金为3228.75元，因合同于2020年10月17日解除，故对于贾秀清要求城城不动产公司返还2020年10月17日至2021年7月27日期间的租金的诉讼请求，本院予以支持，经核算为30135元。关于押金，贾秀清支付了4305元押金，现合同解除，贾秀清主张返还押金4305元符合合同约定，本院予以支持。关于违约金，城城不动产北分公司未履行合同约定义务，应当承担违约责任。根据合同约定，城城不动产公司应承担一个月租金的违约金，因双方实际履行过程中月租金为3228.75元，故对超出部分，本院不予支持。关于贾秀清主张的利息损失，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认贾秀清与城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年7月27日签订的《代理出租合同》于2020年10月17日解除；二、城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内返还贾秀清租金30135元、押金4305元；不足以承担的，由城城不动产管理有限公司承担；三、城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内给付贾秀清违约金3228.75元；不足以承担的，由城城不动产管理有限公司承担；四、驳回贾秀清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费509元，由贾秀清负担109元（已交纳），由城城不动产管理有限公司北京分公司、城城不动产管理有限公司负担400元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吴 晶二〇二一年四月十一日法官助理  孙学博书 记 员  郑少杰