广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终14096号上诉人（原审被告）：黄志东，男，汉族，1973年4月26日出生，住所地广东省深圳市。上诉人（原审被告）：黄奎明，男，汉族，1951年4月25日出生，住所地广东省深圳市。两上诉人共同委托诉讼代理人：马琳，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘栋，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：叶清寿，男，汉族，1961年1月24日出生，住所地广东省惠州市。委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晨星，广东华商律师事务所律师。上诉人黄志东、黄奎明因与被上诉人叶清寿物权保护纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初23059号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。黄志东、黄奎明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回叶清寿的起诉或驳回叶清寿的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由叶清寿承担。叶清寿答辩称：1.黄志东、黄奎明声称本案不属于法院受案范围，没有事实和法律依据。黄志东、黄奎明一审提交的证据1说明是珠海市香洲区人民法院不办理房屋腾退工作，由竞买人自行办理过户，房屋腾退手续等，叶清寿有权依据《物权法》第三十二条和《物权法》第三十四条向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退房屋，这符合2019年6月27日广东省高级人民法院印发《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》的通知第12条的规定。2.黄奎明称其为涉案房产的实际产权人，黄志东不是产权人，不是事实。涉案房产是依据《深圳市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》取得房产证，在办理该房产证时黄志东已经成年，黄奎明若对房产的所有权有异议，在办理房产证当年就应该提出。在（2013）珠香法执异字第62号执行裁定中，法院在2012年11月22日拍卖前在涉案房产门口张贴了拍卖公告，如黄奎明认为涉案房产所有权人有误，在涉案房产拍卖前就应该提出异议。而事实上，黄奎明在涉案房产拍卖前和拍卖后均未提出异议。只有黄志东提出了执行异议，异议原因是拍卖程序送达和评估存在问题，最终被（2014）珠中法执复字第29号裁定驳回。3.关于占有使用每月9000元的赔偿标准，黄奎明提交的证据及证人黄瑞开庭陈述的事实，应属于黄奎明的自认行为，黄志东、黄奎明在二审中推翻其在一审中的自认，不符合法律规定。事实上，涉案房产所收的租金远高于每月9000元。4.黄志东、黄奎明2020年7月2日提出的上诉补充意见和证据超过2020年6月1日法院发出的《通知书》指定给双方的期限，叶清寿不予认可，具体由二审法院酌定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。叶清寿向一审法院起诉请求：1.黄志东、黄奎明将深圳市X社区X区X巷X号（宗地号：A005-XXXX，产权证号：5000XXXX53）房屋返还给叶清寿；2.黄志东、黄奎明向叶清寿赔偿深圳市宝X社区X区X村X巷X号房屋的从2013年10月18日至黄志东、黄奎明实际交付给叶清寿之日止的租金损失，截止2019年7月18日，租金损失为1344000元（按照16间房每月租金1200元计算）；3.黄志东、黄奎明向叶清寿赔偿水费4255.82元；4.黄志东、黄奎明承担本案全部诉讼费、保全费。一审法院认定事实：涉讼房产为广东省深圳市宝X社区X区X村X巷X号私宅1栋，原产权证号深房地字第5000XXXX53号，原登记于黄志东名下，为自建私宅，建筑面积432.64平方米；无配套花园，未安装电梯。2013年9月，广东省珠海市香洲区人民法院在执行申请执行人珠海市海林源建材有限公司与被执行人广东省八建集团有限公司珠海分公司、广东省八建集团有限公司、黄志东买卖合同纠纷一案中，依法拍卖被执行人黄志东上述房产。2013年10月，叶清寿拍卖竞得上述房产。2013年10月18日，广东省珠海市香洲区人民法院作出（2012）珠香法执字第270X号之三执行裁定书，确认涉案房产所有权及相应权利归买受人叶清寿所有。2013年10月21日，广东省珠海市香洲区人民法院向深圳市房地产权登记中心解除涉案房产的查封，并要求过户至叶清寿名下。2013年11月7日，深圳市不动产登记中心对涉案房产进行司法裁定过户备注，备注起始时间登记为2013年11月6日。2018年6月11日，广东省珠海市香洲区人民法院分别文书通知深圳市宝安区新安街道办事处和深圳市X股份合作公司完善涉案房产的权属相关手续，文书通知水务部门和供电部门变更涉案房产的缴费主体登记。水电缴费主体变更手续办理期间，叶清寿垫付涉案房产拖欠的水费4255.82元。叶清寿竞得上述拍卖房产后，被执行人黄志东拒不同意交付，黄志东父亲黄奎明亦以涉案房产实际为黄奎明所有为由阻挠房产交付，双方多次产生纠纷，涉案房产至今未交付叶清寿。2016年7月4日，黄志东向叶清寿出具一份《承诺书》：承诺分别于2016年7月25日支付200万元、于2016年9月25日支付300万元予叶清寿，若未如期付款，自愿搬出所有租户，与涉案房产再无关。但黄志东未按此承诺支付任何款项，此后双方就房产交付多次产生纠纷，当事人报警处理未果。关于租金损失，叶清寿主张按1200元/间×16间标准进行核算。黄志东、黄奎明称于2016年前以4400元/月整栋包租予案外人黄瑞，此后因叶清寿暴力干涉导致2016、2017年未能收租。经黄志东、黄奎明申请，证人黄瑞到庭接受询问，其称按整栋承租至2015年年底，租金自最初4400元/月逐渐涨至退租之时的9000元/月。核查宝安区X区的自建房租金指导价，2013年1月至2015年6月期间为12元/月?平方米，2015年7月至2016年12月期间为13元/月?平方米，2017年1月至2017年12月期间为16元/月?平方米，2018年1月至今无公布新的辖区租金指导价。一审法院认为，叶清寿依法取得的物权受法律保护，任何个人不得侵犯。叶清寿据相关法律文书取得上述不动产所有权后，黄志东应当停止占有、使用，交付不动产予叶清寿。黄志东拒不履行交付义务，黄奎明阻挠交付，已共同构成侵权，叶清寿主张黄志东、黄奎明搬离、交付，并赔偿损失，依法有据，应予支持。至于租金损失的计算标准，一审法院根据庭审情况，酌定2015年之前租金损失按政府公布指导价核算，2016年以来租金损失按证人黄瑞退租之时的租金标准（即整栋9000元/月）核算。至于租金损失起算时间，叶清寿未提供拍卖确权执行裁定书的生效时间，一审法院酌定按不动产登记部门登记的司法裁定过户备注时间（即2013年11月6日）起算。因此，黄志东、黄奎明应当赔付：2013年11月6日至2015年6月份期间租金损失102951元（12元/月?平方米×432.64平方米×19.83个月）；2015年7月份至2015年12月份期间租金损失33746元（13元/月?平方米×432.64平方米×6个月），自2016年1月起按9000元/月标准赔付至交付房产之日止。另，叶清寿在办理相关水电缴费主体变更手续期间为黄志东垫付4255.82元的欠付水费，黄志东应当返还。至于黄志东、黄奎明的主要抗辩理由，一审法院均不予采纳：一、因交付引发纠纷导致黄志东、黄奎明未能收租。因黄志东、黄奎明侵权导致叶清寿未能正常使用涉案房产，叶清寿有权就侵权期间房产使用、收益的合理价值提出索赔，黄志东、黄奎明对叶清寿的损失负有全部过错责任，应当全额赔偿。叶清寿要求交付属行使物权，黄志东、黄奎明拒不履行义务导致纠纷，产生的损失应由黄志东、黄奎明自行承担。二、诉讼时效问题，结合法院的执行文书、黄志东的承诺书、双方就交付房产产生的纠纷等相关证据及事实，一审法院确信叶清寿自拍卖竞得房产以来一直通过法院或自力救济途径主张相关物权，不存在诉讼时效问题。三、黄奎明主张涉案房产的所有权，此属对执行法院执行行为的异议，不属本案审理范围。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、黄志东、黄奎明应于判决生效之日起十日内搬离涉案房产深圳市X社区X区X村X巷X号，并交付上述房产予叶清寿。二、黄志东、黄奎明应于判决生效之日赔付叶清寿相关租金损失：2013年11月6日至2015年12月31日期间合计136697元，自2016年1月1日起按每月9000元标准赔付至交付房产之日止。三、黄志东应于判决生效之日返还叶清寿款项4255.82元。四、驳回叶清寿其他诉讼请求。若黄志东、黄奎明未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8467元，保全费用5000元，合计13467元，由叶清寿承担5000元，由黄志东和黄奎明共同承担8467元。黄志东、黄奎明应缴部分，已由叶清寿预缴，一审法院径退叶清寿，黄志东、黄奎明应在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是物权保护纠纷，本案争议的焦点为：一、叶清寿是否享有诉权；二、黄志东、黄奎明是否负有搬离涉案房屋的义务；三、黄志东、黄奎明应否支付其占有涉案房屋期间导致叶清寿的租金损失。关于焦点一，黄志东、黄奎明主张，依据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而不移交的，强制执行。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第59条规定，被执行人的财产被拍卖后，需从现占有人处交付给买受人的，适用交付财产的执行程序，而非另案起诉。因此，黄志东、黄奎明认为占用涉案房屋，叶清寿应当在执行程序中解决，而并非起诉。本院认为，上述条文虽然规定在执行过程中，拍卖财产的移交，强制执行，但并没有排除和限制当事人另行诉讼的权利，而且本案中，不仅存在排除妨害的诉请，还有相关租金损失等的诉请，且叶清寿的起诉也符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，因此，叶清寿享有诉权，是适格的原告。关于焦点二，黄奎明主张，涉案房屋的实际权利人为黄奎明，黄志东只是产权登记人，因此叶清寿无权要求黄奎明和黄志东向其返还涉案房屋。本院认为，叶清寿通过拍卖程序获得涉案房屋，广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法执字第270X号之三执行裁定，确认涉案房屋所有权及相应权利归买受人叶清寿所有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004）第二十九条规定，涉案房屋的所有权，自裁定送达叶清寿之日起发生转移。因此，叶清寿是涉案房产的合法所有权人。现黄奎明主张其是涉案房产的实际所有权人，与法院生效的裁定相矛盾。黄志东应当在执行程序中提出异议，主张自己的权利，但其未在法定期限内提出，只能另循法律途径解决。叶清寿作为涉案房产的合法所有权人，黄志东和黄奎明占有涉案房屋并无合法理由，其应当搬离涉案房屋将其交付给叶清寿。关于焦点三，黄志东、黄奎明主张，涉案房屋司法拍卖之后，执行法院从未通知其腾退房屋，也未支付多余的拍卖款。在此期间，黄志东、黄奎明不存在侵权。另外，一审判决的租金远超过其实际收取的租金，而且也没有证据证明叶清寿主张过赔偿，故即使有租金也超过了诉讼时效。本院认为，黄志东和黄奎明支付租金损失的原因是基于其对涉案房屋的无权占有，其行为已经构成侵权。而且根据叶清寿提交的证据，其一直通过法院和自力救济的途径主张相关权利，即使是黄奎明自己所主张的报警记录以及租户的证言，也可证明叶清寿有向其主张权利。因此，本案并未超过诉讼时效。另外，关于租金的金额问题，在一审过程中，证人出庭接受询问，认可退租时租金标准是每月9000元，而在此之前是从每月4400元逐渐上涨，鉴于黄志东和黄奎明未提交证据证明其实际收取租金的情况，一审酌定2015年之前的租金按照政府指导价，2015年之后的租金按照每月9000元计算，并无不妥之处，本院予以维持。综上，黄志东、黄奎明的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3119元，由上诉人黄志东、黄奎明负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年四月二十八日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。