广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初528号原告王焕焕，女，汉族，1989年4月6日出生，身份证住址河南省睢县。委托诉讼代理人张宇佳，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告代亚丽，女，汉族，1987年10月19日出生，身份证住址深圳市福田区。被告王华杰，男，汉族，1987年8月24日出生，身份证住址武汉市武昌区。两被告共同委托诉讼代理人徐伟，北京市中银（深圳）律师事务所律师。原告王焕焕与被告代亚丽、王华杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王焕焕及其委托诉讼代理人张宇佳、被告代亚丽、王华杰及其委托诉讼代理人徐伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告之间的房屋买卖合同（编号：100006793884）；2、两被告支付原告违约金734000元（人民币，下同）；3、两被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原告与两被告于2020年8月26日签署《房屋买卖合同》（合同编号为100006793884），协议约定两被告购买原告名下位于龙岗区的房产，不动产权证号为粤（2016）深圳市不动产权第××号。《房屋买卖合同》第二条约定房屋成交价格为367万元；第三条约定购房定金为30万元，两被告应于2020年8月26日前支付原告10万元定金，剩余20万元定金于2020年9月4日前支付；第五条约定两被告采用按揭方式购房，两被告应于2020年11月27日前支付首期购房款153万元。《房屋买卖合同》签订后，两被告支付原告10万元定金，而剩余20万定金两被告无法按约定日期2020年9月4日支付。两被告逾期支付20万定金后，原告出于友好协商并且同情理解被告的角度考虑承受了额外风险，允许两被告可以延期缴纳20万定金。原被告于2020年9月3日签订《补充协议》，允许两被告延迟至2020年11月27日前即首期款交付之日同时交付剩余20万定金。但截止原告起诉之日，被告仍未按《房屋买卖合同》及《补充协议》履行相应义务，属于根本违约。根据《房屋买卖合同》第十一条约定：“任何一方不按合同约定履行义务的，应向守约方承担违约责任。延迟履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理［1和2不同时适用］”；《房屋买卖合同》第十一条第2款约定：“逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金。守约方若为甲方，甲方有权单方解除合同，并没收定金或要求乙方按本合同约定的房屋成交价格百分之二十支付违约金。如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五每日支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。”合同签订后，原告一直按合同约定履行义务，在合同签订后即配合两被告办理网签手续，而两被告在第一次违约无法按时交付20万定金时，利用原告的同情心以及原告履行合同的诚意要求原告宽限时间，将20万定金交付期限自2020年9月4日款限至2020年11月27日，时间长达84天，而2020年11月27日到期后，两被告却拒绝履行义务并且要求与原告解除合同。两被告违约行为恶劣。如果2020年9月4日，两被告不请求原告宽限，那么原告本可以按合同约定解除双方合同并及时进行其他交易，而两被告这一行为导致原告错过多次交易机会，影响原告的置换房屋计划，导致原告无法及时置换其他房屋。《房屋买卖合同》已经明确约定了违约责任，两被告应当知晓其过错行为将会面临的结果，故特向法院提起诉讼。两被告辩称，原被告双方的合同已经解除，被告已经为此承担违约责任，原告要求按房款20%承担支付违约金，因原告无实际损失，且双方同意解除合同，原告已没收被告定金10万元，请求驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、双方合同己协商解除。原、被告于2020年8月27日签订合同，被告于当天支付定金10万元，约定在2020年11月27日通过银行监管支付首付款153万元。10月初，被告的武汉房屋未卖出，无法筹足首付款，被告于10月12日、14日两次与中介还一直联系，告知中介被告希望同原告解除合同的事宜，并且请中介联系原告见面协商，中介并没有及时将被告的想法及时通知原告，直至10月1日被告加原告微信才得以联系上原告，在联系后的多次协商，被告是愿意赔偿的。但是由于双方对赔偿的金额没有达成一致，11月16日被告委托中介通知原告解除合同已付定金不退，12月17日原告同意解除合同。二、被告已承担了违约责任，己付定金未要求退回。原被告双方于9月3日是协商一致对20万的定金做了变更，定金合同是实践合同，自实际交付定金是成立，如果应当交付定金的一方，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，则视为变更定金合同。因此涉案原告接受被告交付的10万元定金，可认定双方之间的定金数额已变更为10万元。合同解除后，原告己没收10万元定金，未退还给被告。三、原告要求按房屋成交价款的20%承担违约金，该违约金过高，要求调低，为被告己付的定金。1、原告已没收定金，未退还给被告，承担了违约责任，不能再另行要求支付违约金。2、原告卖房期间，房价无下跌，原告也未赎楼、房屋过户、交付房屋等，原告的房屋也未查封用于按揭购房，不存在有实际的损失，被告已付的定金足以弥补原告的损失。3、被告在签订合同后，在合同约定付首付款前一个月就通知与原告解除合同，原告对被告解约知情并同意。经审理查明，2020年8月26日，原告作为出售方（甲方）与两被告作为买受人（乙方）签订《房屋买卖合同》。该合同主要内容有：第二条约定，双方协商一致确认该房屋成交价格为3670000元；第三条约定，购房定金共计300000元，被告应当在2020年8月26日前向原告支付100000元，2020年9月4日前支付200000元；第五条约定首期购房款为1530000元，被告应当在2020年11月27日前通过银行监管支付到监管账户；第十一条约定违约责任：任何一方不按合同约定履行义务的，应向守约方承担违约责任。延迟履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理[1和2不同时适用]：1、逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一自然日，违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五每日向守约方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金。守约方若为甲方，甲方有权单方解除合同，并没收定金或要求乙方按本合同约定的房屋成交价格百分之二十支付违约金。如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五每日支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。2020年8月27日，两被告向原告账户转入100000元定金。2020年9月3日，原告作为卖方（甲方）与被告作为买方（乙方）签订《补充协议》，约定：就原合同中关于房产买卖部分内容增加合同条款达成该协议：经甲乙双方约定，原定于2020年9月4日前付给第三方（深圳市中顺源房地产经纪有限公司）存管20万元定金，现甲乙双方约定改为2020年11月27日之前由乙方转给第三方（深圳市中顺源房地产经纪有限公司）做资金存管。被告提交的其与原告、中介与原告的微信聊天记录显示，2020年10月18日，被告王华杰向原告告知了因武汉的房子交易出现问题，无法拿出房子的首付，想和原告协商解除之间的买卖合同，但一直协商未有结果。2020年11月26日，中介向原告告知被告的意向是10万定金不退来解约。2020年12月17日，原告向被告王华杰发送《买卖合同解除通知函》，主要内容：原告认为被告行为已经构成根本违约，原告主张解除《房屋买卖合同》，并追究被告的违约责任。本院认为，原告与两被告签订的《《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。两被告未依约将首期款支付到贷款银行办理资金监管，导致双方的合同不能继续履行，属于根本违约行为。双方合同自原告向两被告作出《买卖合同解除通知函》时解除即2020年12月17日。合同解除后，原告根据合同约定诉请被告支付违约金于法有据，但违约金标准明显过高，本院根据两被告的违约情形、双方合同的履行情况等综合考量予以适当调整至200000元，扣除原告未退还的定金100000元，两被告还应向原告支付违约金100000元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王焕焕与被告代亚丽、王华杰签订的《房屋买卖合同》（编号：100006793884）已解除；二、被告代亚丽、王华杰应于本判决生效之日起三日内向原告王焕焕支付违约金100000元；三、驳回原告王焕焕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5570元及财产保全费3770元（原告已预交），由原告负担6538元，由两被告负担2802元。原告已预交的9340元，由本院予以退回2802元。两被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2802元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二一年四月二十日书记员 方雯婷