北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初31213号原告（反诉被告）：岳苗，女，1986年12月12日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：罗立柱（岳苗之夫），住北京市丰台区。被告（反诉原告）：北京铺铺旺文化有限公司，住所地北京市丰台区永南路高庄西口60号3层AG904。法定代表人：吴玉元，总经理。委托诉讼代理人：程智英，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王玉梅，北京京鸿律师事务所律师。原告（反诉被告）岳苗与被告（反诉原告）北京铺铺旺文化有限公司（以下简称铺铺旺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）岳苗及其委托诉讼代理人罗立柱、被告（反诉原告）铺铺旺公司委托诉讼代理人程智英、王玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳苗向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令铺铺旺公司支付违约金90000元；2．诉讼费用由铺铺旺公司承担。事实与理由：2019年7月6日，岳苗与铺铺旺公司签订租赁合同及补充协议，约定铺铺旺公司将位于北京市丰台区政馨园三区5、6号楼1F-28的商铺出租给岳苗，年租金300000元，租期自2019年7月30日至2022年7月29日共三年，免15天装修期租金，租金每年支付一次，租赁期限内铺铺旺公司提前收回房屋的，按三年租金的10%作为违约金。合同签订后，岳苗投资六十余万元开设了“光合制茶店”，在经营不到五个月后爆发新冠疫情，岳苗欲缴纳第二期房租时偶然得知铺铺旺公司并未与案涉商铺真正的所有权人北京正华佳宇商城有限公司（以下简称正华佳宇公司）签订租赁合同，而是一个叫程智英的自然人与正华佳宇公司签订的《商业房租赁合同》，且该合同第二章明确约定租赁期限为2018年8月9日至2020年8月8日，剩余租期仅有一年，在该租赁合同中明确约定铺铺旺公司不得转租经营。铺铺旺公司在明知正华佳宇公司与程智英的合同到期不会再续租给程智英的情况下，仍采取欺骗手段与岳苗签订三年合同，故岳苗基于上当受骗不再向铺铺旺公司缴纳租金、要求与其签订合法有效的租赁合同。而铺铺旺公司为了使自己的骗局不被识破，采取恶人先告状的卑劣手段故意诉至法院要求岳苗立即腾房，并提出支付违约金等诉讼请求，自知理亏后又主动撤诉。为经营案涉店铺，岳苗四处举债，投资600000元用于经营。因新冠疫情爆发，关门歇业，房租未降低一分、租期未延展一天，对此，岳苗已作出了巨大牺牲，血本无归颗粒无收，却又被铺铺旺公司欺诈，本来只有一年的合同谎称可以签三年，岳苗咬牙坚持到可以正常经营的时候，却又被店铺所有权人告知并未与铺铺旺公司签订合同，而是租给名叫程智英的自然人，租赁期限亦只有一年。岳苗与铺铺旺公司签订了租期为三年的合同，但已于2020年8月7日被强制清理退场，损失惨重。为维护自己的合法权益，岳苗诉至法院，请求判如所请。铺铺旺公司辩称，不同意岳苗的诉讼请求。合同是双方的真实意思表示，根据合同约定，第二期租金需提前60天支付，岳苗应在2020年5月28日向我方支付下一期租金。岳苗实际使用案涉商铺至2020年8月7日，但一直欠付租金。岳苗逾期超过三十天未缴纳下一期租金，构成了根本违约。岳苗所述程智英与正华佳宇公司签订的租赁合同，是我公司与该公司的租赁关系，本案涉及的事实发生在我公司与该公司的租期内。我公司与正华佳宇公司签订合同的租期是两年，是可以续签的，因岳苗未按时支付下一期租金，加上受疫情影响，我公司没有经济能力支付正华佳宇公司下一期租金，故我公司没有与其续租。铺铺旺公司向本院提出反诉请求：1．请求法院判令解除双方于2019年7月6日签订的《合作经营协议》及补充协议；2．请求法院判令岳苗支付2020年7月30日至2020年8月7日的租金7500元；3．请求法院判令岳苗支付免租期内房屋租金12500元；4．请求法院判令岳苗支付违约金90000元；5．诉讼费用由岳苗承担。事实和理由：2019年7月6日，岳苗与铺铺旺公司签订《合作经营协议》及补充协议，按照合同约定，岳苗应于2020年5月28日支付下一期租金，但一直未付，构成了根本违约，故铺铺旺公司要求解除合同并要求岳苗支付房屋租金、按照合同约定的违约责任支付其免租期内租金和违约金。岳苗对反诉辩称，同意解除合同，但由于违约责任在旺旺铺公司一方，故其不同意铺铺旺公司的其他反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证，并认定事实如下：2019年7月6日，北京铺铺旺文化集团有限公司（于2020年8月7日名称变更为铺铺旺公司）（出租人、甲方）与岳苗（承租方、乙方）签订《合作经营协议书》，约定：“第一条：房屋基本情况。房屋坐落于北京市丰台区政馨园三区5、6号楼1F-28。第二条：房屋租赁情况。租赁用途为商业，乙方利用该房屋开发光合制茶产品，在租赁期内未征得甲方同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变房屋的用途。第三条：房屋改善。甲方同意乙方对该房屋进行改善，但乙方应将装修改善的方案、图纸报与甲方，经甲方同意后方可装修，且在装修过程中甲方有权进行监督。双方约定，租赁期满后对乙方改善过程中添附的物品由乙方恢复原状（不得超过十天）或归甲方所有。第四条：租赁期限、房屋交付、返还及续租。房屋租赁期自2019年7月30日至2022年7月29日，甲方应于2019年7月14日前将房屋按现状条件交付给乙方。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。……第五条：租金及押金。（一）租金标准：25000元/月，年租金总计300000元。（二）租金支付时间：乙方每壹拾贰个月支付一次租金。本合同签署后叁日内乙方支付首期租金。其余期次租金乙方应提前60日支付给甲方。（三）租金支付方式：现金、银行转账或支票等形式。甲方同意乙方支付的租金汇入以下账户：名称：程智英，开户行：工商银行，账号：×××，甲方给乙方开具收据。（四）押金：零元。……第九条：合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力或政府行为导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权甲方解除合同：1．迟延交付房屋达30日的。2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达30日的。2．欠缴各项费用达一个月租金标准的。……（五）其他法定的合同解除情形。第十条：违约责任。（一）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应按叁年租金的10%作为违约金。……（三）如乙方提前解除合同或因乙方原因甲方行使合同解除权的，如本合同中约定了免租期，则乙方除承担相应的违约责任外还需承担免租期间的租金。……第十二条：通知。根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同相关的通知和要求等，必须用书面方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公送达的方式。第十三条：合同的变更及补充。本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。”同日，旺旺铺公司（甲方）与岳苗（乙方）签订《补充协议》，约定：“1．甲方只承担物业费及卫生费，其它由乙方负责承担。2．该门市房超出临建部分，如遇政府拆除，拆除期间的房租由甲方承担。3．经营期间，只要乙方合法经营，甲方不得干预。4．合同签订日，乙方预付甲方壹拾万元正的房租，待甲方交钥匙时，剩余贰拾万房租当日立即交付给甲方。如果交钥匙时不补齐贰拾万的房租，合同自动解除，壹拾万元的房租不退，不找后账。5．交钥匙后免租期壹拾伍天，合同期限叁年。6．乙方不能私自转让转租房屋，经甲方同意以后才可以转让。7．补充协议壹式贰份，和主合同有同等的法律效应。8．甲方只提供食品经营许可证，经营范围：饮品制售，预包装食品和烟草许可证，乙方按证照合法经营。超范围经营，甲方不负法律责任。”旺旺铺公司与岳苗均认可双方之间实际为租赁合同关系。对于《补充协议》中提到的临建部分，岳苗自述案涉房屋面积为25平方米，其中大概北侧部分有4平方米的临建为正华佳宇公司所建，此临建部分与其他产权部分混同，无法区分；铺铺旺公司称，其与岳苗签订租赁合同时只约定了租赁房屋的位置，而未约定面积，临建部分属于其赠送给岳苗无偿使用的，且双方的《补充协议》中也约定了临建部分可能拆除，拆除费用由铺铺旺公司负担。上述合同签订后，铺铺旺公司于2019年7月14日向岳苗交付了案涉房屋，双方确认合同免租期自2019年7月14日至2019年7月29日。岳苗分别于2019年7月6日、7月14日向铺铺旺公司支付了2019年7月30日至2020年7月29日的租金共计300000元,租期内的剩余租金未支付。岳苗于2020年8月7日将案涉房屋交还给正华佳宇公司。对于剩余租期内租金未按时交纳的原因，岳苗自述，其于2020年5月得知铺铺旺公司存在超期转租的行为，铺铺旺公司亦未在2020年5月28日应交纳下期租金日前与正华佳宇公司续约，故为避免损失扩大，其未交纳下期租金。为此，岳苗向本院提交正华佳宇公司与程智英（承租方、乙方）于2018年7月27日签订的《商业房租赁合同》，其中约定：正华佳宇公司将位于北京市丰台区政馨园三区5、6号楼底商1F-28出租给程智英，租赁期自2018年8月9日至2020年8月8日；2018年8月9日至2019年8月8日租金标准为175185．4元/年，2019年8月9日至2020年8月8日租金标准为175185．4元/年，租金支付方式为按六个月支付，均为提前30天支付，首期租金为六个月，在合同签订7日内支付；租金支付时间为合同签订7日内、2018年12月25日、2019年6月25日、2019年12月25日；乙方不得转租经营，如转租或转让，需向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后，方可转租或转让；乙方承诺，租赁该房屋仅作为商业经营用途使用，用于经营“抖茶”品牌的相关产品；本合同租赁期限届满前，乙方若需续租，须在租赁期限届满前90天提出，双方另行签订租赁合同。岳苗称,其在与铺铺旺公司签订《合作经营协议书》及《补充协议》时,曾要求铺铺旺公司提供其与正华佳宇公司之间的租赁合同,但铺铺旺公司以各种理由搪塞，新冠疫情爆发期间，岳苗未实际经营，铺铺旺公司在未经其同意的情况下，在店铺门上张贴转让通知，正华佳宇公司向岳苗询问情况，岳苗才于2020年5月得知铺铺旺公司对其转租的期限超过了铺铺旺公司与正华佳宇公司的租赁期限。铺铺旺公司认可上述《商业房租赁合同》，对其公司员工程智英代表公司与正华佳宇公司签订的《商业房租赁合同》予以认可，铺铺旺公司称虽其与正华佳宇公司签订的租赁合同中约定其不得转租，但实际上，正华佳宇公司认可其与岳苗之间的租赁关系，且铺铺旺公司在与岳苗签订租赁合同时曾告知岳苗正华佳宇公司与铺铺旺公司的租期还剩一年，岳苗称只要铺铺旺公司与正华佳宇公司续签即可。为此，铺铺旺公司向本院提交其公司员工程智英与正华佳宇公司相关负责人刘国华的微信聊天记录，其上显示，刘国华于2019年10月29日向程智英说：你看这样行不行啊，哪天你有时间，我叫上苗咱仨儿一块当面把这事儿商量商量心平气和的，谁也别着急，把事情说清楚，毕竟你跟他还是租赁关系，后续还得合作呢。岳苗认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，其称刘国华于2019年12月已从正华佳宇公司离职，《商业房租赁合同》中约定转租需提出书面申请，正华佳宇公司曾表示其对非书面的转租均不认可。铺铺旺公司称其与正华佳宇公司的租赁合同已于2020年8月8日到期，其未续租的原因为未收到岳苗的租金且受疫情影响导致其没有经济能力支付正华佳宇公司下一期租金。铺铺旺公司向本院提交程智英与岳苗爱人的微信聊天记录，证明岳苗逾期交付租金、岳苗因疫情影响曾于2020年2月22日向程智英表达过不想继续承租案涉房屋的意思表示、程智英曾于2020年7月18日向岳苗发送通知函催缴租金并要求租赁合同于2020年7月21日解除等事实，岳苗对该组证据不予认可，其称程智英曾通过微信向其爱人发送了通知函的照片，但时间是在起诉后。审理过程中，经双方协商，岳苗与铺铺旺公司自愿于2021年3月2日解除双方的租赁合同关系。本院认为，本案中，铺铺旺公司与正华佳宇公司于2018年7月签订租期二年的租赁合同，承租案涉房屋，后铺铺旺公司与岳苗于2019年7月6日签订了三年租期的《合作经营协议》及《补充协议》，将案涉房屋转租给岳苗，上述合同系双方真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效合同，根据合同内容的约定以及双方对合同的解释和履行情况，双方之间实为房屋租赁合同关系。虽铺铺旺公司与正华佳宇公司之间的租赁合同租期至2020年8月8日届满，岳苗与铺铺旺公司的转租合同期限超出铺铺旺公司与正华佳宇公司的租赁期限，但铺铺旺公司的超期转租行为并不影响本院对其与岳苗之间租赁合同的效力认定。现岳苗和铺铺旺公司均同意于2021年3月2日解除上述合同，本院对此不持异议。由于岳苗未支付2020年7月30日至2020年8月7日的租金，故本院对铺铺旺公司要求岳苗支付该期间租金的诉讼请求予以支持。对于双方合同无法继续履行的原因，根据铺铺旺公司与正华佳宇公司的租赁合同约定，铺铺旺公司应于2020年8月8日双方合同租赁期限届满前90日向正华佳宇公司提出续租申请，但铺铺旺公司并未举证证明其于该日前向正华佳宇公司提出过续租申请，且实际正华佳宇公司于2020年8月7日将案涉房屋收回，并未与铺铺旺公司续租，综合上述事实，岳苗在铺铺旺公司未取得下一租赁年度转租权的情况下，有权拒绝支付下一租赁年度的租金，并不构成违约，故铺铺旺公司应对其与岳苗之间租赁合同的解除承担违约责任，铺铺旺公司辩称系因岳苗未在2020年5月28日向其支付下一期租金导致其无经济能力与正华佳宇公司续租，无事实和法律依据，本院对其该项意见不予采纳，故本院对岳苗要求铺铺旺公司按照双方之间合同约定的违约条款支付违约金的诉讼请求予以支持，对铺铺旺公司要求岳苗支付违约金的诉讼请求不予支持。同时，因为违约责任在铺铺旺公司一方，其要求岳苗支付免租期内的租金的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下：一、岳苗与北京铺铺旺文化有限公司于2019年7月6日签订的《合作经营协议》及《补充协议》于2021年3月2日解除；二、岳苗于本判决生效之日起七日内向北京铺铺旺文化有限公司支付2020年7月30日至2020年8月7日的租金7500元；三、北京铺铺旺文化有限公司于本判决生效之日起七日内向岳苗支付违约金90000元；四、驳回北京铺铺旺文化有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2050元，由北京铺铺旺文化有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费6400元，由北京铺铺旺文化有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 李 蕊二〇二一年四月二十九日书记员 赵春阳