贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终908号 上诉人(原审被告)：贵定县昌盛小城镇置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县昌明镇四号路,统一社会信用代码91522723073876265W。 法定代表人：黎明锐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙春，贵州巨子律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘兴波，男，汉族，1989年11月13日生，住贵州省麻江县。 委托诉讼代理人：班忠明，贵州向君律师事务所律师。 上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司（以下简称贵定昌盛公司）因与被上诉人刘兴波商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，依法进行了开庭审理。本案现已审理终结。 贵定昌盛公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法予以改判；2、一、二审费用由双方按照比例进行承担。主要事实和理由：首先、一审认定上诉人在向被上诉人交付房屋时间就完成案涉房屋的初始登记并移交相关权属证书给上诉人，不符合法律规定，因双方之间签订的合同约定的交房时间及移交权属证书的时间均在合同签订之前，因此该约定不能约束上诉人，本案应按照法律规定进行处理，上诉人应在交付房屋后90日内如果不能向被上诉人移交权属证书才应承担违约责任。其次，一审判决的金额超过了被上诉人的诉请金额，属于超判。第三，一审判决上诉人从2015年10月8日起向上诉人支付迟延交付权属证书的违约金，超过了三年的诉讼时效。第四，上诉人迟延向被上诉人交付权属证书，并不影响被上诉人使用案涉房屋，并没有给被上诉人造成经济损失，故上诉人不应承担违约金。第五，一审法院在被上诉人未就上诉人迟延交付权属证书给其造成的损失进行举证的情况下，调高了违约金不当。第六，一审判决案件受理费全部由上诉人承担，不符合《诉讼费用交纳办法》的规定。 被上诉人二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审驳回上诉，维持原判。 刘兴波向一审法院起诉请求：1、判令贵定昌盛公司交付昌明新城小城镇城市综合体第B幢1层1-13号商品房《销售不动产统一发票》（购房全款发票）给刘兴波；2、判令贵定昌盛公司按日18.55元支付刘兴波房屋产权转移登记违约金（从2015年10月7日起至办得不动产产权证时止），至起诉状写成日违约金共计32481元；3、判令贵定昌盛公司支付刘兴波违约金3710.6元；4、本案诉讼费由贵定昌盛公司承担。 一审法院认定事实：2014年5月29日，刘兴波与贵定昌盛公司销售人员签订《商品房销售合同会签单》，约定：刘兴波购买贵定昌盛公司开发的贵定县昌明新城小城镇城市综合体第Ｂ幢1层1-13号商铺，建筑面积44.19㎡，成交总房价371063元；今日签约一次性付款371063元，三年返租金63634元，从总房款返。当日，刘兴波（甲方）与案外人贵州众策驰宇酒店管理销售顾问有限公司（乙方）签订《商铺返租合同》，约定甲方其拥有该商铺的全部使用管理权返租给乙方，返租期限以甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》第八条规定的房屋交付之日起六年为准；乙方于甲方跟开发商签订《商品房买卖合同》之日一次性向甲方支付本合同期限前三年的全部租金人民币陆万叁仟陆佰叁拾肆元。租金打入甲方指定开发商对公账户：贵定县昌盛小城镇置业有限公司，开户行：贵定县农村信用合作联社昌明信用社，账号：24×××80。2014年6月14日，刘兴波、贵定昌盛公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同对商品房基本状况、付款方式及时间、逾期交房的责任等进行了约定。合同第四章第十一条对商品房交付条件进行了约定，出卖人应当在2015年10月7日前向买受人交付商品房。合同第八章第三项约定：（一）出卖人承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。②买受人不退还房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。《补充协议》第6.2项约定,双方应积极履行合同义务，无法定或约定理由而拒绝履行合同义务的，按照房屋总价款的1%支付违约金，同时还应当承担赔偿责任。贵定昌盛公司向刘兴波出具了贵定县昌盛小城镇置业有限公司房屋销售专用收据，收据载明收款事由一次性付款，金额371063元。后因贵定昌盛公司未能将办理商品房转移登记的有关文书交付刘兴波，遂向一审法院提起诉讼。诉讼过程中，刘兴波向一审法院申请撤回要求贵定昌盛公司提供《销售不动产统一发票》（购房全款发票）的诉讼请求，本院依法裁定予以准许。另查明，刘兴波、贵定昌盛公司签订《商品房买卖合同》时，贵定昌盛公司经贵定县住房和城乡建设局许可取得了“商品房预售许可证”，预售许可证号为“2014011”，至本判决作出之日，贵定昌盛公司未进行该商品房所有权的初始登记；刘兴波、贵定昌盛公司签订的《商品房买卖合同》实为商品房预售合同性质。 一审法院认为：刘兴波与贵定昌盛公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同及协议的约定恪守履行。根据本案查明的刘兴波、贵定昌盛公司签订的《商品房买卖合同》实为商品房预售合同性质的事实，本案案由由商品房销售合同纠纷变更为商品房预售合同纠纷。刘兴波与贵定昌盛公司签订合同后，刘兴波依约履行了付款义务，但贵定昌盛公司至今未移交《销售不动产统一发票》给刘兴波，刘兴波至今未取得房屋权属证书，贵定昌盛公司的行为违反了双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定。《商品房买卖合同》对2014年5月30日起60日以后，贵定昌盛公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，刘兴波不退房情形下，贵定昌盛公司承担违约责任未作出约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，至房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故按照上述法律规定，双方虽未约定，但贵定昌盛公司仍应对己方不能交付有关登记文书的行为承担违约责任。双方签订合同的时间为2014年6月14日，合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为2014年5月30日，显然约定的时间不符合实际情况，双方就交付登记文书的时间未能提供证据证实，故一审法院依法认定合同约定2015年10月7日交付房屋时一并交付登记文书较为妥当。《补充协议》第6.2项约定,双方应积极履行合同义务，无法定或约定理由而拒绝履行合同义务的，按照房屋总价款的1%支付违约金。贵定昌盛公司提出刘兴波主张的违约金过高，本案中刘兴波并未就其因逾期办证造成的损失进行举证证明，故依照法律规定、双方约定，结合本案实际及当地生活水平等因素，贵定昌盛公司承担违约责任的标准即以购房款371063元为基数自2015年10月8日起按照日利率0.005%计算至贵定昌盛公司实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，为便于计算2015年10月8日至2020年10月7日共计五年（每年按照365天计算）共1825天，违约金共计33859元，并自2020年10月8日起以371063为基数按照日利率0.005%计算至贵定昌盛公司实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。对于刘兴波申请撤回的诉讼请求，已依法裁定予以准许，故不再审查。贵定昌盛公司辩称，刘兴波主张的部分违约金已过诉讼时效，贵定昌盛公司的辩解不符合法律关于诉讼时效的规定，依法不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：贵定县昌盛小城镇置业有限公司自本判决生效后十日内给付刘兴波违约金三万三千八百五十九元（￥33859.00），并以购房款三十七万一千○六十三元（￥371063.00）为基数，自2020年10月8日起按照日利率0.005%计算违约金至贵定县昌盛小城镇置业有限公司实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704元，减半收取计352元，由贵定县昌盛小城镇置业有限公司负担。 二审中，双方均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是1、上诉人是否应承担违约责任；2、一审认定违约金的标准为日万分之零点五是否恰当；3、被上诉人的一审诉请是否有部分有诉讼时效。 针对焦点1，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议成立并生效，双方应当严格遵守合同及补充协议的约定。双方在合同及补充协议中约定了上诉人交付办理案涉房屋的权属证书给被上诉人的时间，虽然双方约定的交付时间早于签订合同的时间，不符合客观实际，但双方签订的合同及补充协议是上诉人提供的格式条款，从签订合同到交房有时间差，这段时间上诉人应积极主动履行合同中的相关义务（交房及移交相关权属证书），故一审根据本案的实际情况认定合同约定的交房时间为交付办理案涉房屋的权属证书的时间并无不当，本院予以确认。双方认可截止目前，案涉房屋不具备办理产权证初始登记的条件，上诉人无法向被上诉人移交办理案涉房屋产权登记的相关权属证书,因此上诉人的行为违反双方的合同约定，上诉人依法应承担违约责任。 针对焦点2，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在合同及补充协议中虽然没有明确违约金的标准，一审法院依照法律规定、双方约定，结合本案实际及当地生活水平等因素，将双方约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金认定为按买受人已付房价款的日万分之零点五计算，并无不当，本院予以确认。 针对焦点3，对于被上诉人的部分诉请是否超过诉讼时效的问题。在焦点1中本院已经阐述上诉人应于2015年10月7日向被上诉人交付房屋的同时一并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，且一审认定的违约金计算标准（即按已付房款的日万分之零点五计算）符合法律的规定，本院已经予以了确认,所以本案的违约金是按日进行计算的，诉讼时效的起算应以日为单位，而逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，虽然被上诉人是在上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书期限届满超过三年后才起诉主张违约金，但鉴于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为仍在继续，故对于被上诉人自起诉之日起倒推三年的违约金，本院予以支持，超过三年的部分，因已超过诉讼时效期间，本院不予支持，因此，上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应自2017年10月15日起开始计算；故一审对于逾期办证违约金起算时间错误，本院予以纠正。综上，截止2020年10月14日，上诉人应向被上诉人给付的迟延交付办理案涉房屋的权属证书的违约金金额为371063元×365×3×0.05‰=20315.70元，2020年10月15日起至可以交付相关权属证书之日止的违约金以￥371063.00为基数，按照日利率0.05‰计算。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审认定事实清楚，但对违约金的起算时间计算有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初1940号民事判决； 二、由上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司自本判决生效后十日内给付被上诉人刘兴波违约金二万○三百一十五元七角（￥20315.70），并以购房款三十七万一千○六十三元（￥371063.00）为基数，自2020年10月15日起按照日利率0.05‰计算违约金至上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止； 三、驳回上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司其余上诉请求； 四、驳回被上诉人刘兴波其余诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费704元，减半收取计352元，由上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司承担；二审案件受理费646元，由上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月九日 法官助理黄诗泽 书记员  陈彦淞