重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初5623号原告：重庆杰民实业有限公司商管部，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处银柿路47号，统一社会信用代码9150022434600966XT。负责人：黄宗群，总经理。委托诉讼代理人：蒋军旗，重庆龙行律师事务所律师。被告：刘昌义，男，1973年8月12日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：胡鸿宾，重庆德功言律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永义，重庆德功言律师事务所实习律师。原告重庆杰民实业有限公司商管部（以下简称杰民公司商管部）与被告刘昌义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，并于2021年1月25日、2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告杰民公司商管部的委托诉讼代理人蒋军旗，被告刘昌义及其委托诉讼代理人胡鸿宾、张永义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杰民公司商管部向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方于2017年6月8日签订的商铺租赁合同（×栋附层××/××号）自被告收到人民法院送达的民事起诉状副本时解除；2.判令被告支付原告商铺租金（2017年6月8日至2020年9月28日期间）75188.7元及逾期付款违约金，违约金按照年利率15.4%计算至付清时止，其中从2018年5月1日起以21197元为基数计算至2019年4月30日止，从2019年5月1日起按照63591元为基数计算至2020年4月30日，从2020年5月1日起以75188.7元为基数计算至付清时止；3.判令被告支付原告管理费及清洁费8100元；4.判令被告返还搬迁补贴款30000元及违约金30000元，共计60000元；5.本案诉讼费由被告承担。审理中，杰民公司商管部撤回第1项、第4项诉讼请求。事实和理由：杰民公司投资建设了重庆杰民商贸中心。该中心由杰民公司商管部具体运营。2017年6月8日，杰民公司商管部与刘昌义签订了商铺租赁合同。杰民公司商管部按约交付了商铺，但刘昌义未按合同约定支付租金和管理费、清洁费。为了维护自身合法权益，原告特诉请法院希判决如诉讼请求。刘昌义辩称，案涉商铺租赁属实，但杰民公司商管部违约在先，故刘昌义不应当承担违约责任。杰民公司未履行其招商时营造良好的营商环境的承诺，致使商铺失去了价值。2017年7月，杰民公司商管部强行关闭市场大门，导致刘昌义无法正常经营。因合同目的不能实现，应当调低租金。另外，新冠肺炎疫情影响，请求减免租金2个月。杰民公司商管部请求的违约金也过高，请求调低违约金为全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率。本院经审理认定事实如下：2017年6月8日，杰民公司商管部（甲方）与刘昌义（乙方）签订了《杰民商贸中心商铺租赁合同》。合同约定：“……一、商铺的位置及面积商铺位于重庆市铜梁区××街道办事处××路××号××市场‘杰民商贸中心’×栋附层××、××号（具体位置详见附件1）面积为84平方米。……三、租赁期限及免租政策租赁期限：自2017年6月8日起至2022年6月7日止，本合同租期为5年，租金不变。免租政策：前两年，按照合同周期交半年免半年。四、市场管理费、清洁费：价格为150元/月/一个小门市。五、租金、保证金及支付方式1.租金：租金按建筑面积算；租金价格为46元/月/平方；年租金为46368.00元整（大写：肆万陆仟叁佰陆拾捌元整）。按照合同周期，每年5月1日以前一次付清当年租金为46368.00元整（大写：肆万陆仟叁佰陆拾捌元整）；如未按时付清，超出一天按千分之二支付利息……2.保证金：在签订本合同后乙方向甲方须立即支付商铺租赁保证金20000.00元整（大写：贰万元整），作为乙方履行合同的保证金。合同终止，乙方结清各项费用并将商铺交还甲方一个月后，保证金如数退还（不计息）；若乙方违约导致合同提前解除，保证金不予退还；如因乙方违约、违规等原因被扣减保证金，乙方应在收到甲方书面通知书的七日内补足保证金……十一、签订合同之日起乙方保证五年以内不得退场……”。随后，刘昌义与杰民公司商管部签订了《补充协议》，协议约定了杰民公司商管部支付刘昌义搬迁补贴款及刘昌义保证做满5年的相关情况。合同签订后，杰民公司商管部交付了租赁房屋。2017年9月18日，刘昌义向杰民公司商管部缴纳了保证金20000元。2018年1月8日，杰民公司商管部（甲方）与刘昌义（乙方）签订了《杰民商贸中心商铺租赁合同附加协议（商铺位置变更）》，约定：“经甲乙双方协商决定：1.乙方将原有商铺（5栋附14、15号商铺-面积为84平方米，年租金为46368元，实缴半年租金为23184元。）变更至（5栋附9.10号商铺-面积为76.8平方米），年租金为42394元，实缴半年租金为21197元）。2.商铺变更后，租金差额（23184/2-21197/2=994元）充抵第二年租金……”。刘昌义入住后共计支付租金23184元。2020年10月12日，杰民公司商管部起诉来院。另查明，杰民公司商管部明确其起诉的租金期间为2017年6月8日至2020年9月28日止，该期间租金总额为98372.7元，已支付23184元，故尚欠75188.7元。杰民公司商管部明确其请求的管理费及请求费8100元计算的期间为2017年6月至2020年9月共计27个月。上述事实，有原、被告的陈述，杰民商贸中心商铺租赁合同、补充协议、杰民商贸中心商铺租赁合同附加协议（商铺位置变更）、水果商户补助款、收款收据等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。庭审中，刘昌义举示的照片、情况说明，拟证明公司同意下调租金，因证人未出庭作证，照片及情况说明的真实性无法确认，故本院不予采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人已将租赁物交付承租人使用，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，《杰民商贸中心商铺租赁合同》及《杰民商贸中心商铺租赁合同附加协议（商铺位置变更）》明确约定了租金的标准和支付方式，刘昌义应按约定支付租金。虽然新冠疫情防控措施对租赁物的使用有一定影响，但并不能成为拒绝支付全部租金的理由。刘昌义未按约定支付租金的行为已构成违约，其应当承担违约责任。关于刘昌义尚欠租金金额问题。刘昌义已支付23184元，根据《杰民商贸中心商铺租赁合同附加协议（商铺位置变更）》可以看出刘昌义已支付了第一年租金（2017年6月8日至2018年6月7日），第二年租金已支付994元。根据双方约定，第二年租金（2018年6月8日至2019年6月7日）总额应为21197元。第三年租金（2019年6月8日至2020年6月7日）总额应为42394元。2020年6月8日至2020年9月28日期间即3个月21天的租金金额应为13071.48元（42394元/年÷12月×3月+42394元/年÷12月÷30天/月×21天）。综上，2018年6月8日至2020年9月28日期间的租金金额应为75668.48元（21197元+42394元+13071.48元-994元）。新冠肺炎疫情及疫情防控措施在一定时期内确会对人们生产生活产生影响，尤其在公共卫生事件一级应急响应时间内，本院根据实际情况酌情认定其中60天为受疫情影响导致不能履行合同义务的期间。据此，本院支持截止2020年9月28日尚欠的租金金额为68602.81元。（75668.48元-42394元/年÷12月÷30天/月×60天），超出部分不予支持。关于市场管理费、清洁费的问题。杰民公司商管部请求从2017年6月至2020年9月共计27个月，因合同中明确约定每个门面150元/月，本院根据实际情况酌情认定其中60天为受疫情影响导致不能履行合同义务的期间，本院支持7500元，超出部分不予支持。关于逾期付款违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中，合同约定“超出一天按千分之二支付利息”，虽然杰民公司商管部已自愿调低为年利率15.4%（LPR的四倍），但违约金计算方式仍然较高。因刘昌义请求调低违约金，本院根据实际情况酌情调低为按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的130%计算。因合同约定“每年5月1日以前一次性付清当年租金”，故对杰民公司商管部请求违约金按照年利率15.4%计算至付清时止，其中从2018年5月1日起以21197元为基数计算至2019年4月30日止，从2019年5月1日起按照63591元为基数计算至2020年4月30日，从2020年5月1日起以75188.7元为基数计算至付清时止支付违约金的主张，因2018年5月1日前应当支付第二年租金20203元（21197元-994元），2019年5月1日前应当支付第三年租金46368元，2020年5月1日前应当支付第四年租金46368元（不考虑疫情因素），故本院支持2018年5月1日至2019年4月30日止以20203元为基数计算，从2019年5月1日起至2020年4月30日止以63591元为基数计算（因请求金额为63591元，本院予以尊重），从2021年5月1日起以75188.7元为基数计算至付清时止（因请求金额为75188.7元，本院予以尊重），上述利息的计算标准均为全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的130%。综上，杰民公司商管部的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告刘昌义于本判决生效之日起十日内支付原告重庆杰民实业有限公司商管部租金（2017年6月8日至2020年9月28日期间）68602.81元，并计付违约金，违约金计算方式为从2018年5月1日至2019年4月30日止以20203元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的130%计算，从2019年5月1日起至2020年4月30日止以63591元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的130%计算，从2021年5月1日起至付清时止以75188.7元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的130%计算；二、被告刘昌义于本判决生效之日起十日内支付原告重庆杰民实业有限公司商管部管理费、清洁费共计7500元；三、驳回原告重庆杰民实业有限公司商管部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1882元，由原告重庆杰民实业有限公司商管部负担180元，被告刘昌义负担1702元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  李明星审 判 员  唐德波人民陪审员  吴光荣二〇二一年四月六日法官 助理  向 菲书 记 员  伍 玥