河南省平顶山市湛河区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0411执异50号案外人：程凤娈，女，1977年12月10日出生，汉族，住河南省舞钢市。申请执行人：平顶山市展业投资担保有限公司，住所地：平顶山市湛河区新华路南段（锦绣花园12#楼东单元1、2层0501001号）。统一社会信用代码：9141040056727079XX。法定代表人：冯晓红，总经理。委托代理人：程国强，男，1970年12月16日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托代理人：王彩纳，河南物华律师事务所律师。被执行人：舞钢市飞达房地产开发有限公司，住所地：舞钢市温州路北段。统一社会信用代码：914104811719613756。法定代表人：范保坤，总经理。在本院执行平顶山市展业投资担保有限公司（以下简称展业公司）与舞钢市飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司）、崔正强追偿权纠纷一案中，案外人程凤娈对执行位于河南省舞钢市垭口粮店综合楼南楼305号房屋提出书面异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人程凤娈称，请求中止对河南省垭口粮店综合楼南楼305号房屋的执行。事实和理由：展业公司与飞达公司执行一案中，法院将位于河南省垭口粮店综合楼南楼305号房屋予以查封。法院查封的房屋属程凤娈的个人房产，该房产经程凤娈与飞达公司签订一份《商品房买卖合同》，程凤娈已全部支付了飞达公司购房款109172元（以现金方式一次性支付），由飞达公司出具的收据为证。现该房屋由程凤娈占有使用至今，由程凤娈每月交电费条、水费条为证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”涉案房屋是程凤娈在人民法院查封之前已签订《商品房买卖合同》，程凤娈已履行了全部支付义务，并且涉案房屋由程凤娈占有使用至今，故该房产不属被执行人的财产，法院查封错误。为维护自身合法权益，特向法院提出执行异议申请，中止对位于河南省垭口粮店综合楼南楼305号房屋的执行。申请执行人展业公司称，程凤娈的请求没有事实和法律依据。一、展业公司申请查封飞达公司的房屋，是展业公司在起诉飞达公司追偿权纠纷一案向湛河法院提出的保全申请，法院于2020年10月依法作出(2020)豫0411执恢37号之五执行裁定书，并依法送达给飞达公司。二、湛河法院也依法将(2020)豫0411执恢37号之五执行裁定书一并送达给了舞钢市房产管理局。经该房产管理局工作人员查询，该裁定查封的房屋产权是登记在飞达公司名下，因此该房屋所有权属飞达公司，也正是在此次查询并确定房屋产权的基础上，舞钢市房产管理部门才接受法律文书并依法协助查封被执行人的房产的。湛河法院对该房屋采取保全措施并无任何不当，程凤娈的请求不成立。三、我国物权法第九条明确规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”据此可知，依法查封的房屋所有权并未经变更登记，其产权属于飞达公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定了买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时法院支持的条件，在本案中程凤娈提出的异议理由不符合上述法律规定。首先，程凤娈虽然提供的有书面买卖合同，但是该合同不真实，不符合客观实际，系虚假的合同。程凤娈所提供的合同上最基本的合同构成要件都不具备，主要表现：买卖合同除约定了价款外其余合同条款几乎完全空白，甚至连本案涉案地块的建设依据、交房时间、合同签订时间等关乎房屋实际情况的条款都空白，这与实际的正常的商品房买卖合同完全不相符。另外，合同约定的价款也不符合房屋所在地当时的正常交易价格，约定的价格明显远远低于市场销售价格，该合同的签署也没有开发商负责人或者代理人的签名或者盖章，因此该合同是事后相关人员故意伪造的以达到阻止展业公司执行的目的。其次，从现有证据不能证明程凤娈缴纳了任何的房款，如此巨额的购房款没有相关的转款凭证，如果按照程凤娈所说已经缴纳了全部购房款，那么应该提供相应的全额发票，案卷中并没有相关证据予以证明其已经缴纳了房款，仅有一份仅有开发商公章的收据，并无相关收款人的签名或盖章，这些证据均系事后为阻止执行所虚构的。综上所述，程凤娈所称的其购买并长期居住被执行人的房屋没有事实及法律依据。所以，法院对该房屋采取保全措施是正确的，程凤娈所主张的事实和理由不能成立，人民法院对登记在被执行人飞达公司名下的房产采取查封措施是完全符合法律规定的，请求法院继续执行所查封的房屋，驳回程凤娈的无理申请。本院查明，展业公司与飞达公司、崔正强追偿权纠纷一案，本院经审理于2015年9月8日作出(2015)湛民初字第337号民事判决书，判决：飞达公司于判决生效之日起三日内偿还展业公司300万元本金及利息;二、崔正强依法对上述债务向展业公司承担连带清偿责任。判决生效后，飞达公司、崔正强拒不履行判决书确定的法律义务，展业公司申请法院强制执行。执行过程中，本院于2020年10月14日作出(2020)豫0411执恢37号之五执行裁定书，裁定:将被执行人飞达公司名下位于舞钢市垭口粮店综合楼南楼房号为：301、304、305、403、404、601、603，北楼301、302、303、304、305、604共计十三套房屋予以查封…并于2020年10月22日送达给舞钢市自然资源和规划局。另查明，程凤娈提供2012年12月5日飞达公司出具收据，载明：交款单位李某，人民币柒仟叁佰元整，收款事由垭口粮店南楼东单元电、燃气初装费，加盖飞达公司财务专用章。程凤娈提供2013年10月6日李某与程凤娈签订《个人双方买卖房子协议》，约定：卖方（即李某）自愿将其房屋出售给买方（程凤娈），该房屋位于垭口温州路南段粮店家属楼三楼东单元西户；房价款由买卖双方约定价款付款，总金额为贰拾肆万元整；卖房方须协同买房方在飞达公司变更购买合同后，买方一次性付款给卖方；卖方在由买方支付完房款后，房屋所有权归买方所有，同时将房屋钥匙交给买方，并将原购房的水、电、燃气初装费用收据交给买方。程凤娈提供2013年10月10日飞达公司出具收据，载明：今收到程凤娈交来购房款壹拾万玖仟陆佰柒拾伍元整，收据加盖飞达公司财务专用章。2013年10月11日，程凤娈向李某转账24万元。程凤娈提供2013年10月11日李某出具收条，载明：今收到程凤娈购房款贰拾肆万元整垭口粮店南楼东单元三楼西户一套多出2平米.有售房方者付。李某以售房者签名。程凤娈提供程凤娈（买受人）与飞达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，载明：南幢东单元3层西户号房，该商品房的用途为住宅，建筑层数地上6层，地下0层；该商品房建筑面积共102.5平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1070元，总金额壹拾零万玖千壹百柒拾贰元整；买受人一次性支付房款壹拾万玖仟壹佰柒拾贰元整…合同加盖飞达公司合同专用章。同时提供范某出具证明：我叫范某，原飞达公司法人代表，于2013年10月10号下午3点多钟在舞钢市朱兰大道东段飞达公司办公室，给现房屋购买者程凤娈所购买的房屋办理了更名购买房屋合同。原房屋合同持有人：舞钢市垭口粮店职工李某，现房屋合同持有人：程凤娈。所更名合同的房屋具体位置：舞钢市垭口温州路南段粮店家属楼南楼三楼东单元西户。程凤娈提供李某职工退休证，显示原工作单位垭口粮店，参加工作时间86年9月，连续工龄19.2，自二00五年十一月廿九日退休。案外人程凤娈在查封前在该涉案房屋中居住至今，2015年3月23日国网河南省电力公司平顶山供电公司出具涉案房屋电费统一收据显示用户名为李某，2016年7月6日国网河南省电力公司平顶山供电公司出具涉案房屋电费统一收据显示用户名为程凤娈。2016年2月16日舞钢市天源水务有限责任公司出具涉案房屋生活用水发票显示购买方名称为程凤娈。本院认为，案外人对法院的执行标的提出执行异议，应当证明其对执行标的享有合法有效的实体权利，且其权利能够排除法院的强制执行。本案中，程凤娈自李某处购买涉案房屋，经协调，程凤娈直接与飞达公司签订《商品房买卖合同》，同时，飞达公司向程凤娈出具购房款收据，已足额支付全部购房款，查封前程凤娈已合法占用使用涉案房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，程凤娈对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的实体权利，程凤娈提出的异议理由成立，应裁定中止对标的的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款规定，裁定如下：中止对位于河南省舞钢市垭口粮店综合楼南楼305号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王惠珍审判员  张春阳审判员  王丽香二〇二一年四月二十六日法官助理李乐鑫书记员栗俊茹