广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终151号上诉人（原审被告）：中山市威望实业发展有限公司，住所地广东省中山市三乡镇景观大道10号海晖园12卡，统一社会信用代码91442000727841070Q。法定代表人：杜楚英，执行董事。委托诉讼代理人：黄丽明，北京大成（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹钦，男，1972年7月7日出生，汉族，住广东省湛江市。委托诉讼代理人：曹娟（系曹钦的姑姑），内地住址广东省珠海市。被上诉人（原审原告）：曹娟（CHOU，KUN），女，1954年1月16日出生，澳门特别行政区永久性居民，内地住址广东省珠海市。上诉人中山市威望实业发展有限公司（以下简称威望公司）因与被上诉人曹钦、曹娟（CHOU，KUN）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初29171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威望公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判其向曹娟返还定金20000元；2.撤销一审判决第四项，改判驳回曹钦、曹娟该项诉讼请求。事实和理由：一、一审法院同时判决双倍返还定金及利息，没有合同及法律依据；二、民间借贷中关于年利率6%的规定已被修改，一审法院判决按年利率6%支付利息错误；三、退一步说，2019年7月17日前未能办理房产证是由于政府行为所致，一审法院判决利息起算点错误，应从合同解除之日起计算；四、曹钦不是受让方，不是适格原告，一审法院认定错误；五、根据诉讼费用交纳办法，法院应根据判决支持金额分配各方承担诉讼费的金额，而一审法院仅支持了曹钦、曹娟的部分诉讼请求，故一审法院判决其承担全部诉讼费错误，应予纠正。被上诉人曹钦、曹娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、因威望公司的严重违约行为已经直接导致其无法实现购房入住的合同目的，并丧失了以优惠价格购房的机会，合同约定的定金远远不足以弥补其因房价上涨所遭受的损失，其依法有权同时要求威望公司双倍返还定金并支付资金占用利息；二、本案中，一审法院全部支持了其诉讼请求，并不存在威望公司所述仅支持部分诉讼请求的情形，故一审法院判决威望公司承担本案全部诉讼费于法有据；三、威望公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为威望公司放弃答辩及质证的权利，并由威望公司自行承担不利的法律后果及责任。被上诉人曹钦、曹娟向一审法院起诉请求：1.解除其与威望公司于2016年12月25日签订的《广东省房地产买卖合同》；2.威望公司向其返还购房款160526元；3.威望公司向其双倍返还定金40000元；4.威望公司向其赔偿资金占用利息损失（以已付购房款180526元为基数，按年利率6%，从2016年12月25日起计算至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：2012年10月12日，位于中山市三乡镇乌石村“龙头仔”的土地使用权人登记为中山市三乡镇乌石村第三队经济合作社（以下简称乌石三队）、中山市三乡镇乌石村第四队经济合作社（以下简称乌石四队）所有，土地证号为中府国用（2012）第××××××号。2016年10月24日，甲方乌石三队、乌石四队与乙方威望公司签订《商品楼买卖合同》，约定：甲方拥有中山市三乡镇乌石村平铺工业区自建的三幢商品楼，其中一幢十层的商品楼，面积约3384.88平方米，共34套，三幢商品楼一层、二层商铺面积合计约为3290平方米，一层商铺22间、二层商铺10间，合计32间，经甲方研究第3幢其中两间商铺（1间为1、2层，另一间为1层）留作给甲方使用，合计面积为6674.88平方米的物业，甲方自愿将该物业按总价39277424元转让给乙方；甲方需协助乙方将房产证过户到乙方指定之人名下；甲方在办好房产证后再过户到乙方指定之人名下的所有相关费用及税费均由乙方负责，合同还约定了其他内容。合同甲方落款处加盖乌石三队、乌石四队印章，村民代表签名并捺印，乙方落款处盖威望公司印章，代表杜楚英签名。2016年12月25日，威望公司（甲方、转让方）与曹钦、曹娟（乙方、受让方）签订一份《广东省房地产买卖合同》，约定：1.甲方拟将位于中山市三乡镇宝元大道《朗山豪庭》1栋404房的房地产转让给乙方，土地使用权类型为商住，房屋建筑面积为71.07平方米；2.该房地产甲方于2017年10月30日前向中山市人民政府申请产权登记，《土地使用证》证号为中府国用（2012）第××××××号；3.付款方式银行按揭，定金30000元须于签署认购书时或之前付清，首期楼价款为认购楼价150526元交付定金之日起7天内付清（含定金），楼价款余款418000元须于2017年10月30日或之前付清或办理银行按揭；4.甲、乙双方应于2017年10月30日前携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续；5.双方同意于2017年6月30日前由甲方将该房地产交付给乙方使用。合同还约定了其他内容。合同甲方落款处盖威望公司印章，乙方落款处签曹钦、曹娟名并捺印。上述合同签订后，威望公司一直未将涉案房屋交付给曹钦、曹娟使用，也未为曹钦、曹娟办理房产权属证书。又查：2016年12月18日，威望公司出具收据，载明收到曹钦、曹娟交来购买中山市三乡镇朗山豪庭1栋404房定金20000元。2016年12月25日，威望公司出具收据，载明收到曹钦、曹娟交来购买中山市三乡镇朗山豪庭1栋404房首期款160526元。上述收款收据落款处均加盖了威望公司财务专用章。2017年1月22日，乌石三队、乌石四队商住楼相关建设单位等五方签署了建筑工程竣工验收报告。庭审后，曹钦、曹娟主张本案的定金实为30000元，购房首期款为150526元，威望公司将其中10000元定金写在首期款收据上。再查：一审法院在审理（2019）粤2071民初10427号一案过程中，曾向中山市住房和城乡建设局、中山市自然资源局调查涉案楼盘的预售许可证办理和房屋登记的情况。2019年9月19日，中山市住房和城乡建设局复函：“发来《协助调查函》收悉，经查核，根据中山市住房和城乡建设局政务网查询结果，至今未有以‘朗山豪庭’为项目名称的预售许可信息”。2019年9月30日，中山市自然资源局复函：“你院转来的协助调查函收悉，经查，涉案的不动产已办理了土地登记，权利人为中山市三乡镇乌石村第三队经济合作社、中山市三乡镇乌石村第四队经济合作社，但至今未办理房屋初始登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，未办理房屋初始登记的，不得办理房地产转移登记。鉴此，建议诉求人与权利人协商持相关资料到自然资源局先办理房屋首次登记，再办理房地产转移登记。”一审法院认为，商品房是指由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条也规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。故此，商品房预售合同应当是指房地产开发企业将其正在开发建设的商品房预先出售给承购人，承购人支付定金或者房款价款的合同。商品房预售实行许可证制度，开发企业应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》后才能进行商品房预售。但本案经查：一、涉案房屋系由乌石三队、乌石四队作为建设单位自行建设的商住楼工程项目。二、2016年10月24日，乌石三队、乌石四队为甲方与威望公司签订《商品楼买卖合同》，约定：甲方将其上述商住楼工程项目中的部分物业（合计面积为6674.88平方米，其中包含威望公司于其后出售给本案业主曹钦、曹娟的朗山豪庭1栋404房的房地产）以总价39277424元转让给威望公司；甲方在综合验收合格后须于三年内无条件配合及协助威望公司办理好房产证；甲方在办好房产证后再过户到威望公司指定之人名下的所有相关费用及税费均由威望公司负责；合同签订后，威望公司有使用及转让该物业的权利等。三、威望公司买受上述物业后，于2016年12月25日与曹钦、曹娟签订《广东省房地产买卖合同》，约定将涉案1栋404房出售给曹钦、曹娟。上述基本事实反映，本案是乌石三队、乌石四队将自建商住房屋转卖给威望公司，再由威望公司出售给曹钦、曹娟。综上，涉案房屋不是由房地产开发经营企业建设并出售的情形，不属于商品房性质，即本案系普通的房屋买卖合同纠纷，并不属于商品房预售合同纠纷。本案中，曹钦、曹娟与威望公司签订的《朗山豪庭房地产认购书》《广东省房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守履行。威望公司辩称曹钦并非适格原告，因双方签订的《广东省房地产买卖合同》中明确载明曹钦系乙方（受让方）之一，且曹钦也以受让人身份在上述房地产买卖合同中签名，故曹钦是本案的适格原告，威望公司抗辩称曹钦并非适格原告，理据不足，不予采信。曹钦、曹娟已按合同约定向威望公司支付的购房款180526元，有威望公司开具的收款收据及银行转账凭证为证，予以认定。关于曹钦、曹娟已支付的180526元款项的性质问题，曹钦、曹娟在庭审中陈述称其中20000元是定金，剩余160526元是购房首期款，并提供了相应的收款收据为证。庭审结束后，曹钦、曹娟又陈述称定金实际应为30000元，其中20000元定金是于2016年12月18日支付，剩余10000元定金是与首期款一并支付。虽然双方签订的《广东省房地产买卖合同》中约定了定金数额为30000元，但是双方在后续的款项支付及收款收据中均明确载明定金数额为20000元，剩余已付款项160526元为首期款，故定金数额应以收款收据中载明的数额为准，即定金应为20000元，剩余已支付款项160526元系购房首期款。按照合同约定，威望公司应于2017年6月30日前将涉案房地产交付给曹钦、曹娟使用，并且于2017年10月30日前到房产交易部门办理过户手续，但至今威望公司既未将房屋交付给曹钦、曹娟使用，也未办理产权过户手续，威望公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。由于威望公司的违约行为导致合同至今无法继续履行，曹钦、曹娟的合同目的无法实现，故曹钦、曹娟请求解除双方签订的《广东省房地产买卖合同》以及威望公司向其双倍返还定金40000元及已付购房款160526元，理据充分，予以支持。关于曹钦、曹娟主张威望公司赔偿已付购房款资金占用利息的诉讼请求，该资金占用利息作为曹钦、曹娟因威望公司违约所造成的实际损失，威望公司应向曹钦、曹娟予以赔偿，故曹钦、曹娟主张威望公司从2016年12月25日起按年利率6%向其赔偿支付资金占用利息，理据充分，予以支持。威望公司经一审法院传票传唤未出庭参加诉讼，应视为放弃抗辩和质证权利，应承担不利的后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除曹钦、曹娟与威望公司于2016年12月25日签订的《广东省房地产买卖合同》；二、威望公司于一审判决生效之日起七日内向曹钦、曹娟返还购房款160526元；三、威望公司于一审判决生效之日起七日内向曹钦、曹娟双倍赔偿定金40000元；四、威望公司于一审判决生效之日起七日内向曹钦、曹娟赔偿资金占用利息（计算方式：以180526元为基数，按年利率6％，自2016年12月25日起计算至实际清偿之日止）。案件受理费10415元，由威望公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，本院二审期间，曹钦向本院提交一份《追责被告申请书》，请求本院除维持一审判决外，判令威望公司补偿因严重违约导致其无法入住新屋期间所承担的所有房屋租金以及其为维权而额外支出的律师费。本院认为，本案为涉澳房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，虽然双方当事人没有协议选择合同适用的法律，但因涉案房屋位于内地，故内地法律与本案合同具有最密切联系，所以，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。本案的争议焦点为：一、一审法院判决威望公司双倍返还定金是否正确；二、一审法院判决威望公司赔偿曹钦、曹娟资金占用利息是否正确。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方签订的房地产买卖合同第四条约定，双方同意于2017年6月30日前由威望公司将涉案房屋交付给曹钦、曹娟使用。该合同第三条约定，双方应于2017年10月30日前携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续。但威望公司至今既未向曹钦、曹娟交付案涉房屋，亦未为其办理房地产过户手续，故一审法院认定威望公司违约并判决其双倍返还定金，符合前述法律规定，本院予以维持。关于焦点二。首先，关于定金罚则与资金占用利息能否同时适用问题。本案中，威望公司与曹钦、曹娟于2016年12月25日签订涉案《广东省房地产买卖合同》后，威望公司至今未将涉案房屋交付给曹钦、曹娟使用，也未办理涉案房屋产权过户手续，威望公司的行为已构成严重违约，并导致涉案合同解除。本案中，曹钦、曹娟虽然没有充分举证其所受损失的具体金额，但因威望公司上述违约行为导致曹钦、曹娟原计划通过向威望公司支付相应对价取得涉案房屋并按预期对涉案房屋进行占用、使用、收益、处分的交易希望落空，曹钦、曹娟的损失客观存在。因此，若按威望公司的主张在本案中仅支持曹钦、曹娟要求双倍返还定金的诉请，则远不足以弥补曹钦、曹娟的经济损失。且曹钦、曹娟已支付的购房款在威望公司清偿之前所产生的利息属于法定孳息，违约方威望公司无权占有。故一审法院结合双方合同约定、合同履行情况、当事人过错大小、涉案合同签订后中山市房地产市×交易价格波动较大等本案实际情况，采信曹钦、曹娟的主张，判决威望公司向曹钦、曹娟支付自2016年12月25日起至实际清偿之日止的已付购房款资金占用利息，并无不妥，但一审判决对曹钦、曹娟已支付的20000元定金亦计算资金占用利息缺乏法律依据，本院予以纠正；其次，关于资金占用利息的标准问题，2020年8月20日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》虽然修正了资金占用利息的标准，但该规定仅适用2020年8月20日起新受理的一审案件。曹钦、曹娟于2019年5月提起本案诉讼，故一审法院参照未修正的前述司法解释确定资金占用利息标准并无不当，本院予以维持；最后，关于资金占用利息的起算时间问题，因曹钦、曹娟支付首期购房款的时间是2016年12月25日，所以，威望公司上诉主张从合同解除之日起计算资金占用利息没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，曹钦在一审庭审中明确其诉讼请求不包括房屋租金、律师费等项目，故其于二审期间提出的追加请求不属于本案审理范围，本院对此不予审理，曹钦可另循法律途径解决。综上所述，上诉人威望公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初29171号民事判决第一、二、三项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初29171号民事判决第四项为上诉人中山市威望实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向被上诉人曹钦、曹娟赔偿资金占用利息（以160526元为基数，按年利率6%自2016年12月25日起计至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10415元（被上诉人曹钦、曹娟已预交），由上诉人中山市威望实业发展有限公司负担10207元，被上诉人曹钦、曹娟负担208元。二审案件受理费1360元（上诉人中山市威望实业发展有限公司已预交），由上诉人中山市威望实业发展有限公司负担1333元，被上诉人曹钦、曹娟负担27元。双方应负担的一、二审案件受理费经冲抵，上诉人中山市威望实业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付被上诉人曹钦、曹娟10180元。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  刘 通二〇二一年四月十五日书记员  朱梦春