安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1622民初190号 原告（案外人）：楚子东，男，1972年1月20日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：吕金宇，蒙城县小涧法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：李子侠，女，1969年10月5日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 第三人（被执行人）：李欠河，男，1971年5月25日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 原告楚子东诉被告李子侠、第三人李欠河案外人执行异议之诉一案，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告楚子东及其委托诉讼代理人吕金宇，被告李子侠到庭参加诉讼。第三人李欠河经本院开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 楚子东向本院提出诉讼请求：1．请依法判决中止对原告位于蒙城县庄××九里××层××房的执行，并解除对该房的查封；2．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：因李子侠诉李欠河民间借贷纠纷，贵院（2020）皖1622执恢632号执行裁定书：“查封李欠河位于蒙城县庄××九里××层××房”。原告认为贵院查封、执行错误，案涉的房屋并非李欠河所有，产权系原告所有，原告依法向贵院提出执行异议，贵院（2020）皖1622执异58号执行裁定书，裁定认为原告的异议理由不能成立，驳回了原告的异议，原告认为该执行裁定认定事实错误，适用法律错误，裁定错误，贵院应中止执行案涉的房屋，并解除对该房屋的查封。理由如下：由于被执行人李欠河不能偿还向原告借的钱款，2015年5月20日原告与李欠河、宋芳（李欠河之妻）签订房屋转让协议，协议约定，李欠河、宋芳将二人所有的位于蒙城县庄××九里××层××房以500000元的价格转让给原告楚子东，付清全部购房款后，李欠河将上述房屋交付给原告居住使用，原告已取得房屋所有权。因此，贵院查封、执行案涉的房屋是人完全错误的，依法应中止执行、解除查封。为维护原告的合法权益，特依法起诉，请依法判决并支持原告的诉讼请求。 李子侠辩称：1．依法驳回原告的诉讼请求；2．由原告承担全部诉讼费用。答辩理由：1．原告以房屋抵付欠款为由，认为其已经取得案涉房屋的物权，不符合法律的规定。以房抵债协议本身涉嫌违法，且原告更没有真实有效的证据证明其与李欠河民间借贷关系的真实发生；2．答辩人与李欠河的民间借贷纠纷，已经蒙城县人民法院生效判决书确认，李欠河未履行人民法院生效判决，答辩人申请采取的查封措施合法有效；3．原告诉讼的事实不符合执行异议的相关规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告与李欠河间不存在真实有效的房屋买卖的合同关系，也不存在签订协议后支付房款的事实，更没有合法占有房屋。特别应指出的是，在答辩人申请恢复与李欠河的民间借贷判决执行过程中，为核实房屋现状，庄周街道九里桥村民委员会出具了案涉房屋的权属证明，证明案涉房屋的所有人为李欠河。另外，需要说明的是：涉案房屋查封后，原告对抗人民法院的执行行为，强行占用案涉房屋，答辩人也多次向执行法官反映过此事。对此，原告的违法行为应该得到处罚。综上请人民法院依法审查，公正判决，切实维护当事人各方合法权益，彰显法律公平正义。 李欠河未到庭亦未提供答辩状和证据。 经审理查明：李欠河不能偿还楚子东款项，2015年5月20日楚子东与李欠河、宋芳（李欠河之妻）签订房屋转让协议，协议约定，李欠河、宋芳将二人所有的位于蒙城县庄××九里××层××房以500000元的价格转让给楚子东。本院（2020）皖1622执恢632号执行裁定书：“查封李欠河位于蒙城县庄××九里××层××房”。认为查封误，案涉的向本院院提出执行异议，本院2020年11月16日作出的（2020）皖1622执异58号执行裁定，驳回了楚子东的异议申请。 本院认为，围绕当事人诉辩意见，本案争议焦点为：楚子东就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，楚子东与李欠河双方存在民间借贷关系及案涉房屋购房款系用借款抵付，即楚子东与李欠河、宋芳签订《房屋买卖协议》是以房抵债行为，由此产生楚子东与李欠河之间抵销相关债务的法律效果，楚子东享有债权请求权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，主要是关于人民法院办理执行异议和复议案件时对无过错房屋买受人物权期待权的规定。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，是为了抵销当事人之间的相关债权，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并没有完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权请求权。同时依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在武峰名下，因此从物权公示的角度来看，武峰是案涉房产的所有权人，并未发生物权变动效力。按楚子东所述，即使楚子东与李欠河、宋芳办理了房屋交接手续，但不能据此认定楚子东取得案涉房屋所有权。 案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉房屋买卖合同的订立系基于楚子东与李欠河之间的借款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的是为了获得债权的清偿，在于消灭楚子东对李欠河的债权而非单纯的房屋买卖，与通常的房屋买卖合同存在区别。 本案中楚子东寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债所消灭的债权并不当然优先于其他债权实现，不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与方素琴之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。 其次，涉案的房产坐落于村镇集体土地上。楚子东与李欠河不是同一村民委员会居民，依法不具有购买本案房屋的资格，楚子东知道或应当知道，因政策和法律规定，本案房屋无法办理过户登记。应认定因楚子东自身原因未办理过户登记。 综上所述，楚子东对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回楚子东的诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,800元，由楚子东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  李廷峰 人民陪审员  段向红 人民陪审员  胡 艳 二〇二一年四月二十七日 书记 员代  艳   附相关法条： 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。