河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初1246号原告：郑州科德睿置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇新田城****楼****。法定代表人：王**先，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕贝雷，河南信永律师事务所律师。被告：刘小永，男，1979年6月27日生，汉族，住安徽省涡阳县。原告郑州科德睿置业有限公司诉被告刘小永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕贝雷到庭参加了诉讼，被告经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认双方签订的编号为XY190××××****的《商品房买卖合同》及补充协议已实际解除；2、请求法院判令被告协助原告办理撤销合同备案和预告登记、预抵押等注销手续；3、请求法院依法判令被告支付原告违约金160128.3元及律师费7000元；4、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2019年7月26日，原、被告签订编号为XY190××××****的《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定被告购买原告开发的位于荥阳市××与××交叉口西南××福晟.××.××楼××单元××层××室××商品房××套，总房款为1601283元，付款方式为首付和商业贷款，其中首付款481283元，商业贷款112万元，合同鉴定后，被告仅支付2万元首付款；另被告未按时偿还银行贷款，导致原告承担连带还款责任，截止到2020年10月23日原告已经被扣划68147.85元，根据合同及补充协议约定，被告截止2020年10月23日已连续10期未偿还银行按揭贷款，被告以自己的实际行为表明不再履行涉案合同，涉案商品房买卖合同的合同目的根本无法实现，原告有权解除合同，且被告应按总房款的10%支付违约金。原告于2020年10月21日已向被告发出《解除合同通知书》，涉案《商品房买卖合同》及补充协议应于2020年10月24日已经解除，后原告诉至法院。被告未进行答辩，亦未提供证据。原告围绕诉讼请求提交了证据。根据当事人的陈述、举证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：2019年7月26日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订商品房买卖合同（合同编号为XY190××××****）一份，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市××与××交叉口西南侧福晟.南山府A.B地块9幢2单元7层703号房……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11392.17元，总金额为1601283元……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款……3、约定金额:481283元，付款方式：现金，约定付款时间：2019-7-26，缴纳比例：30.06%；约定金额：112万元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019-08-26，交纳比例：69.94%……第七条、买受人逾期付款的违约责任……（2）、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……”。同日，双方又签订了附件四即合同补充协议一份，主要内容为：“……第十一条、关于买受人拖欠银行按揭的处理……2、若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权或买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息的，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项及出卖人已承担费用或解除本合同。……出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人的债务，买受人应按该商品房总房价款的10%支付违约金给出卖人……第十二条关于合同的解除1、本合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用等费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人……”。当日，双方又签订关于《商品房买卖合同》重要事项的补充协议一份。针对首付款，当日，双方又签订补充协议书一份，主要内容为：“……一、《商品房买卖合同》中第六条“付款方式及期限”关于该商品房首付款、付款金额、付款时间、付款比例的约定……现买卖双方一致同意将该商品房购房首付款481283元的支付时间变更如下：买受人须于2021年3月31日前向出卖人支付完毕481283元购房首付款。二、提前到期的情形若买受人在向出卖人支付完毕本协议第一条约定的全部购房首付款项前发生未能按期偿还银行按揭贷款本息情况的，则自该情况发生之日起视为本补充协议第一条约定的购房款首付款全部到期，出卖人有权立即要求买受人支付本协议第一条约定的全部购房首付款，并按本补充协议第三条第2款约定承担逾期付款的违约责任……”。被告支付原告款项2万元，2019年8月，被告与广发银行股份有限公司郑州淮河路支行、原告签订个人购房按揭贷款合同一份，由该银行贷款受托支付原告剩余购房款110万元，原告承担阶段性连带担保责任。原告依约办理该房屋的合同信息备案、预告登记手续、预抵押登记手续。现该房屋正处于建设状态中。被告自签订个人购房担保借款合同至2021年2月，被告已经连续14期未偿还银行每月款项，致使该银行从原告保证金账户划扣相应款项。2020年5月30日，原告向被告邮寄催款函一份，EMS网页上显示2020年6月13日签收。2020年6月4日，原告给被告邮寄关于按揭逾期还款催告函一份，EMS网页上显示2020年10月27日拒收。2020年10月22日，原告给被告邮寄商品房买卖合同解除通知书一份，主要内容为：“现我司接到银行通知，截止2020年8月20日，阁下已连续/累计8期未按时偿还银行贷款本息，银行已要求我司承担连带保证责任。经我司多次催告，阁下仍未履行相关付款义务，阁下行为已构成严重违约。现我司根据贵我双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十一条约定，郑重通知阁下：自本函发出之日立即解除阁下于我司签订的编号为XY190××××****的《商品房买卖合同》、附件及补充协议”，EMS网页上显示2020年10月24日，因未联系上收件人，未予以签收。另查明，原告为本案支付律师费7000元。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议依法成立有效。关于原告所诉本案所涉合同已经解除的问题，一是原告依据合同补充协议（附件四）第十一条第二款向被告邮寄送达了解除通知书一份，虽然被告未签收，但依据双方签订的重要事项补充协议的关于送达地址的约定，应视为已经送达给被告，二是针对合同补充协议（附件四）第十一条第二款，其中有关“买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息”内容，应为个人购房担保合同中的条款，而从性质上看并非商品房买卖合同中的条款，其影响的亦是银行的利益，而并非原告的利益，该内容应当与“出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项”等相关内容从整体角度来看，基于合同联立及本案情况，应当理解为被告违反贷款合同约定义务，银行按照约定行使一次性到期请求权或解除合同请求权，原告作为保证人承担了全部保证责任，且承担保证责任数额达到商品房买卖合同的根本违约程度，原告依该条款约定有权解除本案所涉合同，即基于合同联立而具有逻辑先后顺序，但原告仅承担部分保证责任，且承担保证责任的数额与本案所涉的总房款相比，所占比例较低，因此原告依据该条款并不具有合同解除权，其相应地通知亦不发生合同解除的法律效力，三是原告与被告签订的有关购房首付款的补充协议，虽然该协议约定购房首付款481283元于2021年3月31日前支付原告，但该协议第二条亦约定了提前到期请求权，结合本案事实，该请求权已经到期，原告亦于2020年5月30日向被告邮寄了催款函，但被告至今未支付剩余购房款，再考虑到被告已经连续14期未向银行偿还每月款项的事实，被告以实际行为表明不再履行商品房买卖合同的付款义务，且被告所欠原告的款项所占总房款的比例已接近35%，在被告未提供相应担保情况下，上述情形致使原告合同目的无法实现，故对原告要求解除本案所涉合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持，结合本案事实，本案以向被告送达起诉手续之日即2021年2月27日为合同解除日。合同解除后，被告应当协助原告办理合同备案和预告登记（包括商品房买卖预告登记和抵押权预告登记）注销手续。关于原告所主张的违约金，原告主张按照补充协议第十一条第二项约定内容进行计算，但本案解除合同基础并非依据该条内容，而是综合考虑被告未支付原告购房款以及原告为被告承担保证责任等事实，结合本案情况，被告的行为会造成原告一定的经济损失，综合考虑商品房买卖合同第七条约定以及补充协议（附件四）第十一条约定、首付款补充协议第三条的约定，本院酌定被告应当支付原告经济损失10万元，对超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的律师费7000元，依据补充协议（附件四）的约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告郑州科德睿置业有限公司与被告刘小永签订的编号为XY1900528****的《商品房买卖合同》及附件、补充协议；二、被告刘小永于本判决生效后十日内协助原告郑州科德睿置业有限公司办理上述合同备案和预告登记（包括商品房买卖预告登记和抵押权预告登记）注销手续；三、被告刘小永于本判决生效后十日内支付原告经济损失10万元及律师费7000元，共计10.7万元；四、驳回原告郑州科德睿置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1821元，由原告负担601元，由被告负担1220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇二一年四月十三日书记员  刘 玉