北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初53683号原告：白浩，男，1990年8月1日出生，满族，自由职业者，住北京市密云县。委托诉讼代理人：周德品，北京市大地律师事务所律师。被告：侯某1，女，2004年1月27日出生，汉族，学生，住北京市海淀区。法定代理人：侯某2，男，1977年3月15日出生，汉族，神之盾保安集团河南分公司负责人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴超贺，河南允衡律师事务所律师。第三人：中国光大银行股份有限公司北京朝内支行，营业场所北京市东城区朝阳门北大街17号。负责人：尤玮，行长。委托诉讼代理人：沈虹，女，1974年2月2日出生，汉族，中国光大银行股份有限公司北京朝内支行员工。原告白浩（以下简称原告）与被告侯某1（以下简称被告）、第三人中国光大银行股份有限公司北京朝内支行（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人周德品，被告之委托诉讼代理人吴超贺，第三人之委托诉讼代理人沈虹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求判令原告与杨xx于2019年11月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；2.要求被告配合原告办理撤销原告与杨xx于二〇一九年十二月五日签订的合同编号为C1856116的《北京市存量房屋买卖合同》；3.要求被告向原告退还已支付款项2112160元（包括托管购房款2040000元、定金10000元、居间服务费61560元、房产评估费600元）；4.要求被告向原告赔偿解除合同违约金570000元及未退还款项违约金（以2112160元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年6月29日计算至实际给付之日止）；5.要求第三人协助将托管购房款2040000元退还原告。事实和理由：2019年11月27日，原告与杨xx签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨xx以总价2850000元将位于北京市朝阳区常营南路x号院x号楼x层x号房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告。合同签订后，原告依照合同约定支付托管购房资金2040000元，向杨xx支付定金10000元，向北京我爱我家xx有限公司（以下简称我爱我家公司）支付居间服务费61560元，向杜鸣xx房地产评估（北京）有限公司第x分公司（以下简称杜鸣公司）支付房产评估费600元。合同约定杨xx最迟于2020年5月31日完成抵押权注销手续。2020年1月，杨xx因病去世。原告、我爱我家公司多次要求杨xx继承人侯某1及其法定代理人侯某2继续履行解除抵押手续等事宜，该二人以家庭困难无力办理解除房屋抵押为由，拒绝继续履行合同义务。原告据此要求解除合同，退还已付款项，并赔偿损失。故诉至法院，望判如所请。被告辩称，认可原告所述的合同履行情况，涉案房屋的抵押登记尚未解除。被告同意解除合同，同意配合解除网签手续，同意协助退还托管资金，认可杨xx收到定金10000元。违约金不同意支付，被告并非合同当事人，而且是未成年人，杨xx去世是客观事实，其并非违约方。根据合同约定，居间服务费和评估费应由原告承担。被告系杨xx的唯一继承人，同意继承涉案房屋，但不清楚杨xx生前是否有其他债务，如被告实际继承的遗产大于10000元，则同意在继承遗产范围内退还原告该10000元。即使法院认定杨xx构成违约，也不应该按照合同约定判决违约金，违约金标准过高，要求调整。第三人述称，如法院判决合同解除，第三人同意配合原告将托管资金全数退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：杨xx与侯某2原系夫妻关系，二人育有一女，即被告。杨xx与侯某2于2016年4月20日协议离婚。杨xx于2020年1月28日去世。杨xx之父母均先于其去世。杨xx系涉案房屋产权人。2019年11月27日，经我爱我家公司居间，原告作为乙方（买受方）与杨xx作为甲方（出售方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定：由乙方购买涉案房屋，总成交价格为2850000元。该房屋已设抵押，抵押金额为2100000元，甲方最迟于2020年5月31日完成全部抵押权注销登记手续。乙方向甲方支付定金10000元。乙方于网签后15个工作日内支付购房款2040000元，资金交付方式为资金存管。任何一方未履行本合同的约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如守约方因此解除本合同的，适用本合同第十二条解除条款约定。如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。甲方应于5个工作日内将已收乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价款的20%向乙方承担违约责任。如甲方逾期将乙方已支付的款项返还乙方，应按日计算向乙方支付未返还款项总额的万分之五的违约金。合同签订后，原告向杨xx支付定金10000元；2019年12月5日，原告与杨xx签订合同编号为C1856116的《北京市存量房屋买卖合同》；2019年12月10日，原告于第三人处开设账号，将托管资金2040000元汇入该账号内；原告于2019年12月10日向杜鸣公司支付评估费600元、于2019年12月23日向我爱我家公司支付居间服务费61560元。另查，涉案房屋于2019年4月30日设立最高额抵押登记，该抵押登记尚未注销。经询，侯某1称其要求继承包括涉案房屋在内的杨xx的遗产。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与杨xx签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，应属合法有效。现杨xx未按时办理涉案房屋的抵押登记注销手续，致合同目的无法实现，已构成根本违约，原告据此要求解除合同，被告作为杨xx的唯一继承人对此予以认可，本院不持异议，本院认定涉案合同于本判决生效之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因部分款项处于第三人托管之中，故原告要求第三人协助将2040000元予以返还，于法有据，本院予以支持。原告要求杨xx退还定金，于法有据，本院予以支持。原告主张违约金，有合同依据，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定杨xx向原告支付的违约金数额为200000元。因本院在计算违约金数额时已考虑到原告已支付的居间服务费、评估费等实际损失，故本院不再另行支持上述费用。因杨xx已去世，被告作为杨xx的唯一继承人同意继承杨xx之遗产，故被告应当在其继承遗产范围内承担对原告的债务清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国继承法》第三十三条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告白浩与杨xx于二〇一九年十一月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告侯某1于本判决生效之日起七日内协助原告白浩办理撤销原告白浩与杨xx于二〇一九年十二月五日签订的合同编号为C1856116的《北京市存量房屋买卖合同》；三、被告侯某1（如办理退款业务时，被告侯某1未成年，则需由被告侯某1之法定代理人侯某2代为办理）、第三人中国光大银行股份有限公司北京朝内支行于本判决生效之日起七日内协助原告白浩退还其在中国光大银行股份有限公司北京朝内支行开设的账号内存款2040000元；四、被告侯某1于本判决生效之日起七日内在其继承杨xx遗产范围内向原告白浩支付定金10000元、违约金200000元；五、驳回原告白浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29600元，由被告侯某1负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二一年四月二十六日书记员 辛丽颖