山东省枣庄市山亭区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0406民初494号 原告：张伟，男，1990年3月3日出生，汉族，住山东省济阳县。 被告：王静，女，1993年8月30日出生，汉族，住山东省济阳县。 被告：枣庄润龙房地产开发有限公司，住所地：山东省枣庄市山亭区抱犊崮路北侧、西安路西侧，统一社会信用代码：91370400552242403B。 法定代表人：高冲，执行董事。 委托诉讼代理人：魏显军，山东信雅律师事务所律师。 原告张伟、王静与被告枣庄润龙房地产开发有限公司（以下简称润龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张伟、王静，被告润龙公司的委托诉讼代理人魏显军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于永涛向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还已付购房首付款255229元+上房费6096元=261325元及利息（261325元×4.9%×自2018年7月5日起至实际返还之日止的天数÷360天）。二、判令被告归还银行按揭贷款剩余本金、原告已还月供总额（每期1636.11元×自2018年8月6日起至实际还清之日止的期数）及已还月供利息（每期1636.11元×自2018年8月6日起至实际还清之日止的期数×4.9%×已还期数÷2÷12）。三、判令被告支付逾期付款违约金：总房款511325×0.0001（日万分之一）×自2019年11月1日起实际付款之日止天数。四、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：1、2018年6月27日，原告在被告处购买“紫荆花苑”项目的11栋2单元602室住房一套，房屋代码345996。原告当日缴纳2万元购房款，被告开具了其公司编号为9259006的专用票据，2018年7月5日原告缴纳235299元购房款。2018年7月10日，原、被告签订《商品买卖合同》一份，合同编号为YS0140392，约定双方的权利和义务。原告积极配合银行贷款办理，贷款于2018年8月6日发放划转至被告账户中，至此原告全面履行了本次购房活动中和《商品买卖合同》中约定的义务。 2、由于原告在涉案房屋购买一年之余也尚未达到合同约定的交付条件之后，原被告双方，依据《商品买卖合同》第十三条第1款第（2）项，于2019年8月1日签署了《退房协议》。其中第五条退款方式第1项退款金额中载明退还购房首付款及利息，故请求法院判令被告返还已付购房首付款255229元，上房费6096元，共计261325元，利息计算方式为261325元×4.9%×自2018年7月5日起至实际返还之日止的天数÷360天。 3、在《退房协议》第五条退款方式第1项退款金额②中约定退还实际月供月数计算退款金额，截至起诉之日止，最早的一期月供，原告已经缴纳29个月，之后逐月缴纳，此约定只是退还已缴纳月供数额，原告所缴纳的月供被被告白白使用，显然对于原告极不公平，有违民法典第六条的公平原则的强制性规定；原告所缴纳的月供款项实际是预付款的延伸，依据民法典第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《侵害消费者权益行为处罚办法》2015.3.15国家工商行政管理总局第73号第十条，经营者以预收款方式提供商品或者服务，应当与消费者明确约定商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等内容。未按约定提供商品或者服务的，应当按照消费者的要求履行约定或者退回预付款，并应当承担预付款的利息、消费者必须支付的合理费用。对退款无约定的，按照有利于消费者的计方式折算退款金额。应当认定为月供款项也是首付款，也应计算返还利息，故请求法院：判令被告归还银行按揭贷款剩余本金、原告已还月供总额（每期1636.11元×自2018年8月6日起至实际还清之日止的期数）及已还月供利息（每期1636.11元×自2018年8月6日起至实际还清之日止的期数×4.9%×已还期数÷2÷12）。 4、《退房协议》签订之后，原告多次催促被告履行退房程序，被告怠于履行，于是诉至法院，依据《退房协议》第六条的约定，请求法院：判令被告支付逾期付款违约金：总房款511325元（首付款255229元＋上房费6096元＋按揭款250000元）×0.0001（日万分之一）×自2019年11月1日起至实际付款之日止的天数。 5、被告枣庄润龙房地产开发有限公司因自身的原因未能全面履行《商品房买卖合同》和《退房协议》，违反双方约定。原告张伟、王静全面履行了《商品房买卖合同》和《退房协议》所约定的义务，没有过错。该案的诉讼费用由被告承担。 被告润龙公司辩称，一、原告请求全额返还6096元的上房费没有道理，原告于2018年7月27日实际上房，被告已经提供相应服务，根据双方签订退房协议约定上房费只能退50%，即3048元。二、原告要求的退款数额及违约金存在重复计算问题。三、原告要求的违约金过高，要求予以调整。 原告张伟、王静围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认定如下事实，原、被告于2018年7月10签订商品房买卖合同，合同编号为YS0140392，合同约定：原告购买被告开发的紫荆花苑第11号楼2单元602室房屋一套，房屋代码为345996，建筑面积101.6平方米，每平方米单价4972.73元。付款方式及期限：买受人首期支付全部房价款的50.51%，共计255229元，其余价款向商业银行借款支付。 2019年8月1日，原(乙方)、被告（甲方）签订退房协议，约定： 二、乙方2018年7月10日支付房屋首付款：255229元，剩余房款：25万元做银行按揭贷款。 三、甲方的权利与义务 1、甲方自本协议签订之日起90日内，替乙方将实际剩余房屋按揭贷款还清，并协助乙方办理银行及解押的相关手续； 2、甲方自本协议签订之日起90日内，协调住建局撤销该房屋网签备案手续。 四、乙方的权利和义务 1、乙方在接到甲方通知后，需在规定的时间内配合甲方办理偿还房屋贷款、解押、撤销网签合同备案等相关手续； 2、因乙方房屋装修且入住，乙方自愿放弃该房屋装修费用，无偿将该房屋腾空并将房屋钥匙及相关手续退还甲方。 五、退款方式 1、退款金额: ①乙方已付房屋首付款及利息：自2018年7月10日起至甲方替乙方还清房屋贷款止，甲方按照《商品房买卖合同》相关条款，支付乙方已付房屋首付款：￥255229元及已付房屋首付款银行同期贷款（4.9%）的利息（根据实际天数计算）； ②乙方已还月供：乙方月供为1636.11元/月，自2018年7月10日起至甲方替乙方还清房屋贷款止(根据乙方实际偿还月供月数进行计算退款数额)； ③乙方已付上房费用：上房费用6096元。 2、偿还银行按揭贷款：甲方提前7天通知乙方和需要携带的相关证件办理偿还银行按揭事宜，该款项由甲方负责。办理完该事项当天，由财务当面通过转账或现金等方式退还乙方已付首付款及利息、实际已还月供、上房费用的50%； 3、撤销网签备案：甲方提前7天通知乙方和需要携带的相关证件办理撤销网签合同备案手续，乙方办理完毕后当天，由财务当面通过转账或现金等方式退还乙方剩余的已付首付款及利息、实际已还月供、上房费用。 六、违约责任：若甲方未在规定时间内办理相关手续，自超期之日起，甲方按日赔偿乙方已付房款万分之一的违约金。 本院认为，原、被告签订的《退房协议》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止规定，合法有效。被告没有按照《退房协议》的约定履行义务，已构成违约，应承担违约责任。原告的诉讼请求大部分有事实和法律依据，本院大部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条的规定，判决如下： 一、被告枣庄润龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告张伟、王静购房首付款255229元、上房费3048元及利息（以255229元为基数，自2018年7月10日起至实际返还之日止按年利率4.9%计算）。 二、被告枣庄润龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告张伟、王静银行按揭贷款（以月供1636.11元计算，自2018年7月10日起至还清房贷25万元止，根据张伟、王静实际偿还月供月数计算）。 三、被告枣庄润龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告张伟、王静支付违约金（以255229元为基数，自2019年11月1日起至实际给付之日止按日万分之一计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5220元，减半收取2610元，由原告张伟、王静负担25元，被告枣庄润龙房地产开发有限公司负担2585元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  丛晓新 二〇二一年四月十九日 书记员  潘姿宇