北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初2533号原告：北京欣达兴物业管理有限公司，住所地北京市密云区十里堡镇隆源工业区。统一社会信用代码91110228755258472X。法定代表人：张念祥，总经理。委托诉讼代理人：郑雯溪，女，北京欣达兴物业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：宋桂侠，女，北京欣达兴物业管理有限公司工作人员。被告：张益才，男，1951年1月2日出生，汉族，住北京市密云区。原告北京欣达兴物业管理有限公司（以下简称欣达兴物业公司）与被告张益才物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告欣达兴物业公司之委托诉讼代理人郑雯溪、宋桂侠，被告张益才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欣达兴物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令张益才支付欣达兴物业公司2018年1月21日至2019年8月19日期间的物业管理费7232．5元；2．诉讼费由张益才承担。事实和理由：张益才系欣达兴物业公司所管理的XXXX小区4#-XXX和4#-XXX-1的业主。2016年7月15日，欣达兴物业公司在接收物业时与福城新天地业主委员会签订了物业服务合同，约定按照建筑面积1．58元/平米/月收取物业管理费。欣达兴物业公司对该小区物业安保、清洁及维护等进行了一系列物业管理工作，但张益才自2018年1月起一直未予交纳物业管理费。欣达兴物业公司多次催要未果，故诉于法院。张益才辩称，我是XXXX小区4#-XXX和4#-XXX两套房屋的业主，房子是回迁房，没有产权证。XXX房屋有两个门，分别是XXX和XXX-1。我和开发商签订的拆迁合同里写了物业费等费用五年免、五年减，我不应该交纳物业费。本院经审理认定事实如下：2003年12月11日，张益才（乙方）与北京福城源房地产开发有限公司（甲方）签订《拆迁安置协议书（回迁）》，约定甲方拆除乙方坐落在南菜园村房屋24间，建筑面积235．36平方米，实际居住人口5人；回迁安置在2号楼1单元101室和2号楼1单元201室。2008年1月20日，张益才（乙方）与北京福城源房地产开发有限公司（甲方）签订《协议》，双方约定：“1、乙方原拆迁房密云金融XXX城（2号楼1单元101室面积：235．36平方米）、（2号楼1单元201室面积113．55平方米）变更为（6号楼1单元101室面积291平方米，包括6号商业楼售楼图纸上标明的值班室和储藏室，但不以门市面积计算价格，以建楼成本价1400元/平方米计算）、（8号楼1单元801室面积148．5平方米）。2．变更后多余面积，住宅楼按1400元/平方米，商业楼按5000元/平方米由乙方向甲方支付。3．实际面积与设计面积误差，按照最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释的相关规定执行。住宅楼及商业楼超出面积的物业费、暖气费由乙方按市价负担，未超出部分按拆迁户待遇执行（包含物业费含电梯费；水电费；取暖费；维修基金；五年免，五年减半，天然气初装费由甲方负担……”2012年，张益才将福城源公司诉至西城法院，要求福城源公司：1．履行2008年1月20日签订的补充合同第一条，给付6号楼1单元101门市房291平方米，其中包括：注明的值班室11．7平方米及注明的储藏室18．72平方米，并将本单元所含的八个房间分别序列为6号楼1单元101-1至101-8；2．履行2008年1月20日签订的补充协议的住宅房8号楼801室面积148．5平方米，其中包括已被其分割的802室（80余平方米）；3．立即交付上述二房屋，如暂时不能交付，请法院对本房予以确认属于张益才合同约定之房。西城法院经审理后作出（2012）西民初字第13949号民事判决（以下简称13949号判决），判决：“一、在符合相关法律规定的房屋交付条件之日起七日内，福城源公司将北京市密云县密云金融商业城六号楼一单元一○一室（双方协议约定地址）交付给张益才。二、在符合相关法律规定的房屋交付条件之日起七日内，福城源公司将北京市密云县密云金融商业城八号楼一单元八○一室（双方协议约定地址）、北京市密云县密云金融商业城八号楼一单元八○二室交付给张益才。三、驳回张益才的其他诉讼请求。”该判决生效后，张益才于2016年2月24日，通过强制执行程序领取上述8号楼1单元801室及802室的房屋钥匙。因13949号判决未支持张益才有关北京市密云区金融商业城6号楼（现为密云区南河路4号院2号楼）101号房屋（以下简称101号房）的权利请求，2019年1月25日，西城法院作出（2019）京0102民监1号民事裁定，再审该案。2020年12月23日，西城法院作出（2019）京0102民再9号民事判决书。在该案提起再审的申请书中，张益才表示，“2016年2月24日，安置房回迁，福城源公司将8号楼1单元XXX号房屋换成了XXX-1和XXX。2018年11月30日，张益才入住XXX-1、XXX号房屋”。该案判决书确认，该案中，福城源公司与张益才均表示，安置给张益才的8号楼1单元801的房屋，已经交付完毕，该案不再涉及。2016年7月15日，北京市密云区鼓楼街道福城新天地小区业主委员会（甲方）与欣达兴物业公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，其中约定：由欣达兴物业公司对福城新天地小区提供进行物业管理；物业服务期限为3年，自2016年7月15日至2019年7月14日；物业服务收费方式为包干制，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层电梯住宅标准为每月1．58元/平方米等。合同签订后，欣达兴物业公司为福城新天地小区提供物业服务至2019年8月19日。在本案审理过程中，欣达兴物业公司称该公司接管物业时，跟开发商有交接协议，开发商告知其有几户业主有“五年免、五年减”的情况，但主张张益才减免期限起算日期为与开发商签订减免协议的日期即2008年1月20日。欣达兴物业公司未向本院提供其与开发商签订的交接协议及其他材料。在本案法庭辩论终结后，向本院提交了张益才名下的两套房屋的《业主档案表》。《业主档案表》显示，XXX房屋面积65．8平方米，办理入住日期2017年1月18日；XXX（含XXX-1）房屋面积165．39平方米，办理入住日期2017年1月18日。经本院核实，XXX号房屋有两个入户门，福城源公司在交付该房屋时在两个入户门上分别标志了802和802-1。该两套房屋现尚未办理不动产权证书。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市物业服务合同》《业主档案表》《协议》、判决书等证据材料在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，欣达兴物业公司认可其从开发商福城源公司处接收物业服务项目时，福城源公司已将张益才名下房屋有“五年免、五年减”约定的情况告知该公司，欣达兴物业公司在知晓该约定的情况下接收了物业，意味着欣达兴物业公司继受了福城源公司对张益才有关物业费“五年免、五年减”的义务，欣达兴物业公司应当按照该约定履行义务。根据张益才与福城源公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷的数个判决来看，张益才实际受领的房屋与拆迁协议不符的原因是福城源公司未按照与张益才达成的拆迁协议交付拆迁房屋，而是变更了交付标的物。故拆迁协议有关减免物业费的约定应当适用于变更后的标的物。欣达兴物业公司有关张益才与开发商签订协议内容与其起诉张益才物业费的房屋不一致的辩解意见，本院不予采纳。鉴于物业费是物业服务企业向业主提供物业服务的报酬，物业费应当从业主接收房屋之日起计算。本案中，张益才在执行程序中收取XXX、XXX（含802-1）号房屋钥匙的时间是2016年2月24日，而与物业公司办理业主入住手续的时间是2017年1月18日，物业费的起算日期最早应当从2016年2月24日起计算，“五年免”的最早截止日期应当至2021年2月23日，欣达兴物业公司主张物业费从张益才与福城源公司签订“减免”协议时（2008年1月20日）计算，无依据，对该意见本院不予采纳。因本案不涉及2021年、2022年度物业费纠纷，双方在本案中未就2016年2月24日至2017年1月18日之间未办理入住的原因进行说明，故本案对此不作最终认定。但是，欣达兴物业公司在本案中主张的物业费确实在“五年免”的期限内，对欣达兴物业公司要求张益才交纳2018年1月21日至2019年8月19日期间的物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告北京欣达兴物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费二十五元，由北京欣达兴物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 佟春蕾二〇二一年四月二十九日法官助理 张 冉书 记 员 侯君颖