呼和浩特市回民区人民法院   民事判决书   （2021）内0103民初1648号   原告：呼和浩特市辉腾物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村。   法定代表人：李朝辉，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。   被告：冉旭祥，男，汉族，1974年12月8日出生，现居住于呼和浩特市。   原告呼和浩特市辉腾物业服务有限责任公司诉被告冉旭祥物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告呼和浩特市辉腾物业服务有限责任公司的法定代表人李朝辉、委托诉讼代理人樊艳良、被告冉旭祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2016至2020年度所欠物业管理费3881元。2、请求判令被告自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算利息，至实际给付之日止。3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：为加强被告所在小区的物业管理，原告与呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，为被告所居住的小区提供物业服务。至此被告所居住的草原明珠小区物业管理及物业服务由原告提供，物业费按照住宅每平米每月0.8元计算。接管物业管理及服务后，原告尽心尽责履行物业公司的义务，然而被告从2016年至今，却一直拒绝交纳物业服务费，截止至2020年底，被告拖欠原告物业服务费3881元，经过原告多次催要，被告仍未履行付款责任。综上，为维护自身的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。   被告辩称，原告服务质量差，享受不到应有的服务和安全保障；小区卫生差，垃圾处理不及时；原告违规使用和破坏小区公共设施；原告从来不公示过小区的管理规约、不维护公共设施；通过安装门禁的方式限制业主自由。   本院经审理认定事实如下：   1.2015年6月1日，呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同示范文本》，约定由原告为呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限公司开发的案涉小区提供物业服务，合同约定：“原告为草原明珠小区提供物业服务，物业管理服务范围为：物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通，公共绿地、花木的养护和管理、会所、停车场、配套商业设施等公共物业的经营等。乙方按《呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准（乙级）》提供前期物业管理服务。物业服务费用为住宅0.8元每月每平方米，办公楼1.5元每月每平方米，商业物业1.5元每月每平方米。合同期限为三年，至2018年5月30日止。合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议。”合同中未对支付物业费期限作出约定。   上述合同履行期限届满后，呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限公司与原告续行签订《前期物业服务合同示范文本》，合同中关于双方的权利义务的约定原上述合同内容一致，此次合同约定的服务期限为2018年6月1日起至2021年5月30日止。   2.被告系呼和浩特市回民区草原明珠小区13号楼3单元6楼西户业主，房屋建筑面积为101.09平方米；被告从2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3881元一直未缴纳。   3.被告在庭审中提供了证明小区物业现状的照片，本院经审查对该组照片的真实性予以认定。经本院实地走访调查，发现案涉小区内确实存在车辆乱停乱放、垃圾清理不及时、小区公共区域被个别业主私自占用、杂物随意堆放、个别单元门禁无法使用等物业服务不到位情况。   本院认为，本案系物业服务合同法律关系，原告与呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，原告与呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对草原明珠小区全体业主具有法律约束力。   关于被告抗辩物业服务质量差等问题，经本院查明确实存在服务不到位情况，原告在物业服务合同履行过程中未依约充分履行自己的全部义务。原告作为物业服务企业，向全体业主提供物业服务，赢得业主的满意是物业服务永远追求的目标，业主及时交纳物业费是物业公司正常运转的根本保障，双方是互相依存、相辅相成的关系，分则两害，合则两利，和谐相处，才能双利双赢。结合本案实际情况，本院酌情判令被告向原告支付全部物业费的90%即3493元；并对原告要求被告承担逾期支付物业费期间的利息损失，不予支持。因本案案涉法律事实发生在民法典施行以前，应适用当时的法律、司法解释。综合本案案情及审理查明情况，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：   一、被告冉旭祥于本判决生效后十日内一次性支付原告呼和浩特市辉腾物业服务有限责任公司物业费3493元；   二、驳回原告呼和浩特市辉腾物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费20元，由原告呼和浩特市辉腾物业服务有限责任公司负担2元,由被告冉旭祥负担18元。   本判决为终审判决。   审判员 徐海峰      二〇二一年四月二十四日   书记员 邬 琼   附相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。