广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初5368号原告：吴焕朝，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原告：冯月玲，女，汉族，住广东省恩平市。两原告共同委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：林锐钊，广东昊驰律师事务所律师。被告：雷扬柳，男，汉族，住重庆市永川区。被告：刘运兰，女，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：曾滔，男，汉族，住湖南省衡阳县，系被告刘运兰儿子。被告：佛山市伟庭房地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：潘裕彬，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金玲，广东骏和律师事务所实习律师。原告吴焕朝、冯月玲与被告雷扬柳、刘运兰、佛山市伟庭房地产代理有限公司（以下简称伟庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，于同年4月7日公开开庭审理了本案，两原告共同委托诉讼代理人高敏峰，被告刘运兰的委托诉讼代理人曾滔，被告伟庭公司法定代表人郑某1及其委托诉讼代理潘裕彬到庭参加诉讼，被告雷扬柳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2020年9月2日签订的《房屋买卖合同》；2.三被告向原告返还款项本金1500000元及支付利息（利息从起诉之日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率上浮50%（1.5倍）计算）；3.三被告向原告支付违约金178000元；4.本案诉讼费用由三被告负担。事实和理由：2020年9月2日，被告刘运兰称是雷扬柳的代理人，与原告签订一份《房屋买卖合同》，约定被告雷扬柳将位于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××××转让给原告，建筑面积为127.96平方米，转让成交总价为178万元(定金5万元，首期楼款为145万元，剩余首期楼款原告向被告于过户当天支付28万元)；该物业交易手续需在2020年11月30日前完成，因原被告双方其中一方原因导致不能按时履行该合同，视为违约处理。原告依约向被告刘运兰支付5万元定金和首期楼款145万元，合计150万元。但2020年11月24日查询发现，该物业存在查封情况，无法过户到原告名下。被告的行为已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，望判如所请。被告刘运兰辩称，涉案房屋是被告雷扬柳帮刘运兰代购的，当时双方签订了协议，购房贷款是被告刘运兰偿还的，房产证上写的是被告雷扬柳名字，涉案房屋实际上是被告刘运兰的，故被告刘运兰可以有出售的权利。后因被告雷扬柳在银行有欠款导致涉案房屋被查封，涉案房屋无法完成过户。被告伟庭公司辩称，一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。本案买卖关系应当是原告与被告雷扬柳，被告伟庭公司是中介公司，不是买卖合同相对方，故原告主张被告伟庭公司作为本案被告不适格，被告伟庭公司与原告仅存在中介合同关系。二、被告伟庭公司不存在任何过错责任，被告伟庭公司已经在原告与被告雷扬柳签订买卖合同时已要求房屋查册，2020年9月2日查册显示房产没有任何查封信息，后在其双方的交易过程中，被告伟庭公司作为中介公司也多次要求查册，故被告伟庭公司已尽到报告等相关义务，不存在隐瞒的事实。三、被告伟庭公司没有收取或代收任何涉案房屋的相关款项，因此原告要求被告伟庭公司返还150万元没有任何依据，结合各方在2020年9月2日签订的房屋买卖合同第五点，被告伟庭公司仅作为居间服务方，原告与被告雷扬柳已签订买卖合同，被告伟庭公司已促成了双方交易，原告及被告雷扬柳应向被告伟庭公司支付中介费用，被告伟庭公司对中介费保留追偿权利。另，涉案合同中约定的违约条款仅限于原告与被告雷扬柳的买卖相对方，不包括居间方，故原告诉请被告伟庭公司承担违约责任没有依据。综上，原告要求被告伟庭公司承担责任没有事实及法律依据，应驳回其诉求。被告雷扬柳未作答辩。被告雷扬柳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。被告刘运兰提交的《代名购房合同协议》、转账截图，本院对其进行综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉案房屋位于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××××（以下简称涉案房屋），产权证号：粤（2019）佛南不动产权第×××××××号，登记权属人为被告雷扬柳。2020年5月27日，广东省佛山市南海公证处对被告雷扬柳出具的《委托书》进行公证，《委托书》载明被告雷扬柳委托刘运兰作为其合法代理人，代为办理涉案房屋的有关事宜，代为办理涉案房屋的提前还贷、注销抵押登记的相关手续、领取注销抵押登记资料（含按揭注销证明）、申领利息发票、取回不动产权证书、签署及领取一切有关文件；代为到有关部门办理涉案房屋的调档查册等一切相关手续，签署及领取一切有关文件。2020年9月2日，两原告（乙方，购买方）与被告雷扬柳（甲方，出售方）、伟庭公司（丙方，经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋以总价178万元售予乙方；乙方应于2020年9月2日向甲方支付定金50000元，甲方收取定金后40日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续；首期楼款145万元，乙方须于收到银行还款通知七天内直接支付给甲方或存入甲方账户；尾期楼款28万元应于过户当天支付给甲方；如甲方违约，应将所有的楼款全部退还给乙方，并将定金双倍退还给乙方，以及赔偿总楼款百分之十作为违约金；如乙方违约，甲方将不退还乙方所付定金，以及赔偿甲方总楼款百分之十作为违约金等。被告刘运兰在该合同被告雷扬柳的委托人处签名。原告吴焕朝分别于2020年9月2日、2020年10月30日向被告刘运兰转款50000元、1450000元。2021年3月1日，两原告提起本案诉讼。诉讼中，两原告主张其签订合同时合同相对方是被告雷扬柳，但认为被告雷扬柳与刘运兰是合伙关系，共同持有涉案房屋。2020年9月2日，佛山市自然资源局出具《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》，载明：涉案房屋所有权人为被告雷扬柳；2019年9月11日，涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司广州番禺支行，一般抵押，最高债权数额/被担保主债权数额为150万元；涉案房产无查封等限制情况。2020年11月3日、11月19日，佛山市自然资源局出具《佛山市不动产（房/地/房地）登记信息查询结果》，均载明：涉案房屋所有权人为被告雷扬柳；2019年9月11日，涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司广州番禺支行，一般抵押，最高债权数额/被担保主债权数额为150万元；涉案房产无查封等限制情况。2020年11月24日，佛山市自然资源局出具《佛山市不动产（房/地/房地）登记信息查询结果》，载明：涉案房屋所有权人为被告雷扬柳；无抵押；涉案房产有查封等限制情况。本院认为，原告、被告雷扬柳及被告伟庭公司签订的《房屋买卖合同》既包含了原告与被告雷扬柳之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含被告伟庭公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。《房屋买卖合同》是三方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在本案合同履行过程中，原告已经按照合同约定向被告刘运兰支付了定金及首付款合共150万元，履行了其作为买方的付款义务。被告雷扬柳作为合同相对方，应保证涉案房屋具备交易过户的条件是其基本义务。被告雷扬柳在合同履行期间因其与案外人发生纠纷导致涉案房产被人民法院查封，被告雷扬柳能否消除、何时能消除涉案房屋存在的权利限制均具有不确定性，被告雷扬柳未在合理期限内消除涉案房屋存在的权利限制致涉案房屋不具备继续交易过户的条件，其行为已构成违约，原告请求解除其与被告雷扬柳就涉案房屋的买卖合同关系，合法有据，本院予以支持。但被告伟庭公司已履行了合同约定的居间义务，且合同关于房屋买卖的约定未能履行的责任在于被告雷扬柳，故原告请求解除居间合同关系，本院不予支持。关于违约责任的承担。涉案合同因被告雷扬柳违约而解除，根据合同约定，被告雷扬柳应承担相应的违约责任，原告请求被告雷扬柳返还购房款150万元及支付违约金17.8万元，本院依法予以支持。因违约金的支付具有一定赔偿补偿性质，两原告未能举证证实其实际损失高于该违约责任约定的范围，就同一违约行为再另行请求被告雷扬柳支付利息的主张，本院不予支持。关于被告刘运兰的责任承担问题。被告刘运兰主张其是涉案房屋的实际所有人，涉案房屋实际是由其出售给原告，且被告刘运兰实际参与了涉案房屋买卖过程,收取了原告支付的全部购房款，对此，被告刘运兰应对被告雷扬柳的上述债务应承担连带清偿责任。关于被告伟庭公司的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”两原告主张被告伟庭公司隐瞒了被告刘运兰与雷扬柳之间的关系，但现有证据未能反映被告伟庭公司在合同履行过程中知悉被告刘运兰与雷扬柳除委托关系外还存在其他关系，且存在故意或重大过失的情形，故原告请求被告伟庭公司对雷扬柳的上述债务承担共同清偿责任，依据不足，本院不予支持。被告雷扬柳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴焕朝、冯月玲与被告雷扬柳于2020年5月27日就位于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××××形成的房屋买卖合同关系；二、被告雷扬柳应于本判决发生法律效力之日起十日内返还150万元及支付违约金178000元予原告吴焕朝、冯月玲；三、被告刘运兰对上述第二项判决确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告吴焕朝、冯月玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计11211元（两原告已预交），由被告雷扬柳负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，被告刘运兰负连带责任，逾期交纳，本院依法强制执行。两原告预交的11211元，在本判决生效后经两原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年四月十四日书记员 孙王成欣