北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初10787号原告：中华全国供销合作总社北京商业机械研究所。法定代表人：杨荣，所长。委托诉讼代理人：叶永波，辽宁盛恒（北京）律师事务所律师。被告：北京星汉四方文化发展有限公司。法定代表人：李金凤，经理。原告中华全国供销合作总社北京商业机械研究所（以下简称机械研究所）与被告北京星汉四方文化发展有限公司（以下简称星汉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告机械研究所委托诉讼代理人叶永波，被告星汉公司法定代表人李金凤，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告机械研究所向本院提出诉讼请求：1、星汉公司腾退7层房屋（以下简称诉争房屋）；2、星汉公司给付租金766500元，并支付2020年11月10日至2021年4月30日的占有使用费361958元；3、星汉公司给付违约金153300元；4、诉讼费用由星汉公司负担。事实和理由：2017年11月9日，我单位与星汉公司、北京中鸿兴业房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），星汉公司承租诉争房屋，租期至2020年11月9日，用途为办公。合同履行期间，我公司依约履行了合同义务。但星汉公司不仅逾期给付租金，而且在合同到期后亦拒不腾退诉争房屋。因此，我公司诉至法院，提出上述诉讼请求。被告星汉公司辩称：1、2020年8月至2021年1月，机械研究所拒绝我公司进入诉争房屋，公司无法正常使用诉争房屋，此期间租金应减免；2、是否腾退房屋需要再考虑；3、疫情期间租金应该减免；4、同意给付2021年2月1日至4月30日的占有使用费；5、不同意承担逾期给付租金的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月9日，机械研究所（甲方）、星汉公司（乙方）、北京中鸿兴业房地产经纪有限公司（丙方）签订《租赁合同》，星汉公司承租诉争房屋用于办公，租期自2017年11月10日至2020年11月9日，其中2017年11月10日至11月25日为免租期，月租金63875元。合同第四条约定“（二）支付方式：该租赁房屋付款按押一月付三月支付甲方房租……乙方应于每期届满前3日内支付下期租金”。合同第十条约定“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的。2、欠缴各项费用达10000元的……”。合同第十一条约定“（一）……乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失”。合同签订后，星汉公司给付机械研究所截止至2019年11月24日租金。机械研究所主张《租赁合同》已经到期，故要求星汉公司腾退诉争房屋。星汉公司对此未明确发表意见。机械研究所要求星汉公司给付2019年11月26日至2020年11月9日的租金，并按照合同标准给付2020年11月10日至2021年4月30日的占有使用费。星汉公司称疫情期间应当减免租金，且机械研究所于2020年8月至2021年1月期间阻止星汉公司进入房屋，亦应当减免租金、占有使用费。星汉公司对上述主张提交微信记录予以佐证。微信记录大意为“2020年12月16日，星汉公司要求机械研究所开门取财务章，机械研究所表示‘我之前跟你说过了，房租到不了，不能开。领导也跟我强调过这个问题’”。机械研究所对微信记录真实性不持异议，但称“大楼大门和7层门都可以正常使用，这么说是为了给星汉公司压力，让星汉公司出来商量交租事宜”。经询问，星汉公司称：1、因疫情诉争房屋在2020年2、3月封闭。2、2020年4月至7月诉争房屋可以正常使用。3、同意给付2021年2月至4月的占有使用费。机械研究所否认诉争房屋因疫情或防控措施被封闭。机械研究所主张因星汉公司逾期给付租金，依照《租赁合同》第十条第四款第一、二项、第十一条第一款，要求星汉公司给付违约金。星汉公司称最初未给付租金系由于自身原因，疫情开始后未及时给付租金是受疫情影响。星汉公司另称机械研究所未能开具发票，亦不同意给付违约金。机械研究所称双方曾经就发票事宜达成协议，约定由机械研究所为星汉公司开具技术服务费发票，并提交《合作协议》予以佐证。星汉公司对《合作协议》不持异议，亦认可机械研究所确实按照已给付的租金数额开具了技术服务费发票。庭审中，星汉公司称如果认定其违约，请求法院调整违约金标准。机械研究所称逾期给付租金对其造成了利息损失。本院认为：《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。现《租赁合同》已经到期，故星汉公司应当将诉争房屋返还给机械研究所。依据当事人陈述可以认定，星汉公司应当给付2019年11月26日至2021年4与30日的租金及占有使用费。2019年11月26日至2020年1月31日的租金依照合同标准确定。星汉公司称2020年2月、3月诉争房屋因疫情被封闭，但并未提交证据予以佐证，机械研究所亦不予认可，本院不予采信。本院结合经营业态等因素酌情确定上述期间的租金数额。星汉公司认可2020年4月至7月可以正常使用房屋，故上述期间的租金依照合同标准确定。星汉公司主张2020年8月至2021年1月期间，机械研究所采取锁门的措施阻止星汉公司使用房屋，但仅凭其提交的微信记录尚不足以证明上述内容。但结合微信记录中“我之前跟你说过了，房租到不了，不能开”的内容可知，锁门并非从当天开始。但如果确实长时间锁门，星汉公司不应当仅主张过一次权利。现星汉公司未能提交其他证据证明锁门时间，故本院酌情确定锁门时间为15天。因此，本院参考疫情形势认定星汉公司应当依照合同标准给付2020年8月至11月9日的租金。合同到期后，虽然机械研究所不再受出租人义务约束，但考虑到其锁门的情节，本院认定锁门期间的占有使用费酌情减免，其余期间的占有使用费依照原合同标准计算。依照《租赁合同》可知，星汉公司应分别于2019年11月22日、2020年2月22日、2020年5月22日、2020年8月22日前给付租金。本院考虑疫情影响并结合星汉公司所述，认定星汉公司未能在2020年2月22日前给付租金不属于违约，但其余三期均存在违约情形。星汉公司应当给付违约金。违约金数额由本院参考机械研究所的损失酌情确定。依据《合作协议》以及当事人陈述，本院可以认定双方已经就发票问题达成协议，且机械研究所已经依约履行，故本院对星汉公司以未开具发票为由不同意承担违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、北京星汉四方文化发展有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于丰台区南四环西路188号十六区3号楼7层房屋腾退给中华全国供销合作总社北京商业机械研究所；二、北京星汉四方文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付中华全国供销合作总社北京商业机械研究所二〇一九年十一月二十六日至二〇二〇年十一月九日的租金以及二〇二〇年十一月十日至二〇二一年四月三十日的占有使用费，共计1048000元；三、北京星汉四方文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付中华全国供销合作总社北京商业机械研究所逾期给付租金违约金13000元；四、驳回中华全国供销合作总社北京商业机械研究所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8168元，由中华全国供销合作总社北京商业机械研究所负担1407元（已交纳），由北京星汉四方文化发展有限公司负担6761元（于本判决书生效之日起七日内交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二一年四月二十九日书记员  郭融