河南省平顶山市湛河区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0411执异47号案外人：姚彦飞，男，1985年3月2日出生，汉族，住河南省舞钢市。申请执行人：平顶山市展业投资担保有限公司，住所地：平顶山市湛河区新华路南段（锦绣花园12#楼东单元1、2层0501001号）。统一社会信用代码：9141040056727079XX。法定代表人：冯晓红，总经理。委托代理人：程国强，男，1970年12月16日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托代理人：王彩纳，河南物华律师事务所律师。被执行人：舞钢市飞达房地产开发有限公司，住所地：舞钢市温州路北段。统一社会信用代码：914104811719613756。法定代表人：范保坤，总经理。在本院执行平顶山市展业投资担保有限公司（以下简称展业公司）与舞钢市飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司）追偿权纠纷一案中，案外人姚彦飞对执行位于河南省舞钢市垭口粮店综合楼南楼404号房屋提出书面异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人姚彦飞称，请求中止对河南省垭口粮店综合楼南楼404号房屋的执行。事实和理由：展业公司与飞达公司执行一案中，法院将位于河南省垭口粮店综合楼南楼404号房屋予以查封。法院查封的房屋属姚彦飞的个人房产，该房产是董某旧房改造赔偿的房屋，董某于2010年6月16日与飞达公司签订一份《旧房改造赔偿协议》。后董某将涉案房屋出卖给姚彦飞，姚彦飞与董某于2013年10月26日签订一份《房屋买卖协议》，姚彦飞按协议约定向董某支付了全部购房款(以银行转账方式支付)，由董某给姚彦飞出具的收条为证。现该房屋由姚彦飞占有使用至今，由姚彦飞每月交电费条、水费条为证。在房屋交付后，姚彦飞要求飞达公司配合办理房产手续，但飞达公司因欠舞钢市税务局相关税款，一直推脱，致使姚彦飞无法办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”涉案房屋是姚彦飞在人民法院查封之前已签订《商品房买卖合同》，姚彦飞已履行了全部支付义务，并且涉案房屋由姚彦飞占有使用至今，故该房产不属被执行人的财产，法院查封错误。为维护自身合法权益，特向法院提出执行异议申请，中止对位于河南省垭口粮店综合楼南楼404号房屋的执行。申请执行人展业公司称，姚彦飞的请求没有事实和法律依据。一、展业公司申请查封飞达公司的房屋，是展业公司在起诉飞达公司追偿权纠纷一案向湛河法院提出的保全申请，法院于2020年10月依法作出(2020)豫0411执恢37号之五执行裁定书，并依法送达给飞达公司。二、湛河法院也依法将(2020)豫0411执恢37号之五执行裁定书一并送达给了舞钢市房产管理局。经该房产管理局工作人员查询，该裁定查封的房屋产权是登记在飞达公司名下，因此该房屋所有权属飞达公司，也正是在此次查询并确定房屋产权的基础上，舞钢市房产管理部门才接受法律文书并依法协助查封被执行人的房产的。湛河法院对该房屋采取保全措施并无任何不当，姚彦飞的请求不成立。三、我国物权法第九条明确规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”据此可知，依法查封的房屋所有权并未经变更登记，其产权属于飞达公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定了买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时法院支持的条件，在本案中姚彦飞提出的异议理由不符合上述法律规定。首先，涉案房屋截止目前仍然登记在被执行人飞达公司名下，董某还未取得所有权，现在无权处分飞达公司名下财产，其转让行为应为无效。其次，从现有证据不能证明姚彦飞缴纳了任何的房款，如此巨额的购房款没有相关的转款凭证，如果按照姚彦飞所说已经缴纳了全部购房款，那么应该提供相应的全额发票，案卷中并没有相关证据予以证明其已经缴纳了房款。综上所述，姚彦飞所称的其购买并长期居住飞达公司的房屋没有事实及法律依据。所以，法院对该房屋采取保全措施是正确的，姚彦飞所主张的事实和理由不能成立，人民法院对登记在被执行人飞达公司名下的房产采取查封措施是完全符合法律规定的，请求法院继续执行所查封的房屋，驳回姚彦飞的无理申请。本院查明，展业公司与飞达公司、崔正强追偿权纠纷一案，本院经审理于2015年9月8日作出(2015)湛民初字第337号民事判决书，判决：飞达公司于判决生效之日起三日内偿还展业公司300万元本金及利息;二、崔正强依法对上述债务向展业公司承担连带清偿责任。判决生效后，飞达公司、崔正强拒不履行判决书确定的法律义务，展业公司申请法院强制执行。执行过程中，本院于2020年10月14日作出(2020)豫0411执恢37号之五执行裁定书，裁定:将被执行人飞达公司名下位于舞钢市垭口粮店综合楼南楼房号为：301、304、305、403、404、601、603，北楼301、302、303、304、305、604共计十三套房屋予以查封…并于2020年10月22日送达给舞钢市自然资源和规划局。另查明，姚彦飞提供2010年6月16日飞达公司与董某签订《旧房改造赔偿协议》，载明：甲方（即飞达公司）将位于舞钢市垭口粮店院内乙方（即董某）住房（舞钢市垭口温州路5号楼二楼北边三间住房、一厨、一卫）拆迁重建，建成后为南楼和北楼两幢，均为6层，底商2层；乙方的原房屋拆迁重建后，甲方赔付给乙方的两套新建住房面积分别为102平方米，第一套面积为102平方米，位置为南楼中单元4楼东户（含底商），第二套面积为102平方米，位置为南楼中单元4楼西户（含底商），乙方无偿取得甲方赔付的两套新建住房100%产权…合同加盖有飞达公司印章、范某和郭某印章及范国彩签名。姚彦飞提供2013年10月26日姚彦飞与董某签订《房屋买卖协议》，载明：甲方（即董某）同意将位于垭口粮店南楼四楼中单元东户的商品房，面积为104平方米，以总价款270000元出售给乙方（即姚彦飞）；乙方将总价款270000元现金一次性交付给甲方，自交付之日起，该房屋所有权转给乙方；甲方保证该房屋没有产权纠纷，并协助乙方办理相关产权手续，办理手续所需费用由乙方支付。2013年10月26日，姚彦飞向董某转账270000元。姚彦飞提供2013年10月26日董某出具收条，今收到姚彦飞购房款贰拾柒万元整。案外人姚彦飞在查封前在该涉案房屋中居住至今。本院认为，案外人对法院的执行标的提出执行异议，应当证明其对执行标的享有合法有效的实体权利，且其权利能够排除法院的强制执行。本案中，飞达公司与董某签订《旧房改造赔偿协议》，约定飞达公司将位于舞钢市垭口粮店院内董某住房拆迁重建，原房屋拆迁重建后，飞达公司赔付给董某两套新建住房为南楼中单元4楼东户、西户，该协议系拆迁人飞达公司与被拆迁人董某按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人飞达公司以位置、用途特定的房屋对被拆迁人董翠莲予以补偿安置，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定，被拆迁人董某可优先于买受人取得补偿安置房屋；而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”董某作为可优先于买受人取得补偿安置房屋的被拆迁人对登记在被执行人飞达公司名下的不动产提出异议，应予支持，应属当然解释;董某将房屋出售给姚彦飞，姚彦飞按照约定已支付房款并占有使用,姚彦飞取得该房屋的实体权利，该权利足以排除法院的强制执行。故姚彦飞的异议理由成立，应裁定中止对该标的的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款规定，裁定如下：中止对位于河南省舞钢市垭口粮店综合楼南楼404房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王惠珍审判员  张春阳审判员  王丽香二〇二一年四月二十六日法官助理李乐鑫书记员栗俊茹