广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初1386号原告：广州市琵阿兔餐饮有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路4号之八二层205房，统一社会信用代码914401010746326680。法定代表人：JASKIRATSINGH，职务经理。委托诉讼代理人：邹建红、蔡榕真，广东红棉律师事务所律师。被告：周志荣，男，1975年11月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：林长湛、邹倩媚，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：罗志强，男，1955年8月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，原告广州市琵阿兔餐饮有限公司（下称琵阿兔公司）与被告周志荣、罗志强租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告琵阿兔公司的委托诉讼代理人蔡榕真，被告周志荣的委托诉讼代理人林长湛、邹倩媚到庭参加诉讼，被告罗志强经本院合法传唤未依时到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告琵阿兔公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认《铺位租赁合同》已于2020年7月25日解除；2.判令被告周志荣、罗志强向原告琵阿兔公司返还92000元（其中押金36000元、预付两个月租金36000元、入场费20000元）；3.判令被告周志荣、罗志强向原告琵阿兔公司赔偿各项损失65501元（其中中介服务费9000元、办理工商行政许可支出22000元、员工工资和社保支付20780元和装修、搬运和仓储支出13721元）；4.判令本案诉讼费由被告周志荣、罗志强承担。事实和理由：我方与周志荣、罗志强为房屋租赁合同关系。周志荣系罗志强的受托管理人。2020年6月4日，双方签订了《铺位租赁合同》，约定我方承租罗志强位于天河区××街××号商铺（以下统称为案涉商铺）用于经营餐饮业务。周志荣、罗志强提供的产权证明上载明“城市规划房屋用途：商业（饮食）”。合同签订后，我方依约支付了入场费20000元、押金36000元，并预付了两个月租金共36000元，同时应周志荣要求向广州市方域房地产咨询有限公司支付了所谓“中介服务费”9000元。2020年8月3日，我方拟在案涉商铺登记设立公司经营餐饮业时，遭广州市天河区行政审批局拒绝许可，理由为“所提供的地址系统有锁定，根据天河区环保局来函（2018)652号，为群众强烈反映的餐饮商铺，污染扰民”。我方始觉案涉商铺不符合约定用途后，多番与周志荣沟通，但其一直推脱逃避，故提出解除合同，并于2020年8月9日向周志荣、罗志强再次发出《律师函》，并要求返还相关费用未果。现依据《合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条等规定，提起本案诉讼。被告周志荣辩称：琵阿兔公司主张返还租金、押金、入场费及各项损失均缺乏事实和法律依据，请法院驳回琵阿兔公司全部诉请：1.琵阿兔公司在签订合同时支付了2个月的租金，但在2020年9月1日应当支付后续租金时，经多次催促仍没有交租，其故意拖欠租金已超过10日，我方已于2020年9月11日通知其终止合同，依据合同约定，我方无需退还押金。关于入场费，收据明确备注了不退还，琵阿兔公司是明确知晓的。自双方签订合同后，琵阿兔公司就实际占用了案涉商铺，因此其要求返还是没有事实和法律依据的。琵阿兔公司主张的其他各项损失均是其经营支出，该经营风险应由其自负盈亏，与我方无关。2.琵阿兔公司不能在案涉商铺设立公司经营餐饮业并非我方过错。首先，合同仅载明用途为商业使用，双方并未明确租赁商铺的用途就是餐饮服务，无法必然得出商业使用即餐饮使用；其次，按照合同第十二条的约定，琵阿兔公司需办理备案登记、营业执照，由其自行办理，均同我方无关。况且，琵阿兔公司作为企业法人，其应对案涉商铺能否从事自身经营范围、能否办理营业执照等应尽注意义务。被告罗志强未答辩。本院经审理认定事实如下：琵阿兔公司成立于2013年10月12日，经营范围为餐饮业。2020年6月4日，周志荣以罗志强（出租人，甲方）的名义与琵阿兔公司（承租人，乙方）签订了《铺位租赁合同》，并提交了案涉商铺的产权证、《委托书》。其中，产权证记载罗志强是案涉商铺的产权人，附记记载城市规划房屋用途为“商业（饮食）”；《委托书》记载罗志强于2013年12月20日全权委托周志荣管理案涉商铺的出租事宜。《铺位租赁合同》约定：“一、甲方同意将案涉商铺出租给乙方商业使用。……三、租期自2020年6月30日至2021年6月30日，每月租金18000元。四、乙方在签定本合同时支付2个月的租金给甲方，以后每2个月的第1日前支付1个月度的租金给甲方。乙方若拖欠租金超过十天，甲方有权终止本合同并收回出租的铺位，押金不退还给乙方……五、本合同签定时，乙方向甲方支付36000元作为押金。合同期满如乙方不再续租，乙方缴清在租赁期内有关铺位使用性质的所有费用后，在交还铺位时甲方将押金退还给乙方。（不计利息）……六、在租赁期内，甲方承担下列责任：……4.租赁期内，甲方不得单方面中途中止本合同，否则视为甲方违约。甲方除退还押金和剩余的租金给乙方外，还要以押金5倍金额赔偿给乙方作为乙方的损失。……七、租赁期内，乙方承担下列责任：……5、租赁期内，乙方不得单方面中途中止本合同，否则视为乙方违约，甲方有权不退还押金给乙方并可收回出租的铺位。……十二、双方约定的其它事项：1.此铺出租方租金为实，如承租方需办理备案登记，出租费由承租方自行负责，营业执照承租方自行办理，均同业主方无关。……”合同签订当日，周志荣向琵阿兔公司交付了案涉商铺的钥匙。同时，琵阿兔公司根据罗志荣的要求一次性向罗淑虹转账了100000元，周志荣分别出具了押金36000元、2020年6月30日至2020年8月31日的租金36000元、入场费20000元（收据上备注了“此款不退还”）的收据，广州方域市房地产咨询有限公司出具了中介服务费9000元的收据（经手人为罗淑虹）。关于入场费，周志荣陈述该费用是将案涉商铺转租给琵阿兔公司而向上一手租户支付的转让费，也是其给予琵阿兔公司26日免租期而获得的补偿。周志荣表示其在签订合同时不知晓琵阿兔公司承租案涉商铺是用于经营餐饮。琵阿兔公司欲在案涉商铺上设立广州市披亚图餐饮有限公司（外资公司）从事餐饮经营。2020年8月3日，广州市天河区行政审批局以“不符合法定形式”为由出具了穗（天）区不予受理字[2020]第1号《不予受理通知书》。附件中显示的受理时间为2020年8月3日，备注栏记载“所提供的地址在系统有锁定，根据天河区环保局来函（2018）652号，为群众强烈反映的餐饮商铺，污染扰民”。周志荣对此不予确认，并提供案外人广州意元餐饮管理有限公司的《企业信用信息公示报告》。该公司于2020年7月30日在案涉商铺设立，经营范围为企业管理咨询服务、互联网商品销售、互联网商品零售、餐饮管理、冷热饮品制售、小吃服务等，并于2021年1月13日核准注销。周志荣当庭陈述该公司在2020年7月30日至2021年1月13日在案涉商铺未从事餐饮业。琵阿兔公司陈述其在2020年7月25日得知案涉商铺无法从事餐饮经营，由其员工Christina当天通过微信方式发出了解除合同的通知。该微信的内容为：“周先生，一楼业主联合集资和跟楼上业主协商安装高空排放烟管可能是解决这里办理餐饮营业执照的唯一方法了。现在，由于这个店面无法办理到我们合法经营所需要的营业执照和食品经营许可证，你也没有办理房屋租赁备案，我们老板要求退租，把店还给你，同时，也请您把我们之前交的款项全额退还给我们……”，并于次日发出：‘周先生，我们要把六运五街46号的店面退给你’……”同时，琵阿兔公司表示，其在8月10日再次通过律师函的方式对之前的合同解除予以确认。该函记载：“……由于政府部门拒绝办理使用上述铺位从事餐饮业的营业执照，因此，上述《商铺租赁合同》的目的无法实现，该合同无法履行。琵阿兔公司现根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，通知贵方解除上述合同，并要求贵方将琵阿兔公司支付的按金、租金及中介服务费共计人民币10.1万元在本函发出后3日内退还给琵阿兔公司。……”该邮件显示于2020年8月28日签收。琵阿兔公司表示因周志荣一直拒不接收钥匙，故截至2021年3月16日庭审之日，涉案商铺的钥匙仍在其员工处。周志荣主张其于2020年9月11日向Christina通过微信方式发出通知，终止了双方的合同关系，该微信内容为：“程小姐你好，我方到现在也见不到租金到帐，已超过宽即期，按合同约定你方已属违约，我方现在正式将你方租用的广州市天河区六运五街46号收回并保留追究你方违约责任权利……”在诉讼过程中，琵阿兔公司表示其发生了如下损失：一是办理工商许可的费用22000元，包括于2020年6月17日支付香港公司认证费7000元、于6月9日支付代理费15000元；二是发放7月份员工闲置工资17377元和社保3403元；三是于7月11日、12日支出装修（包括清洁和安装）共9666元；四是于2020年7月24日支出搬运和仓储共4055元，并提交了《微信聊天记录》及转账截图、税收完税证明、委托付款证明等。上述证据可以证明发生了上述费用，但无法看出与案涉商铺有关。周志荣对上述证据的关联性不予确认。本院认为：《铺位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。就案涉商铺的租赁事宜，罗志强全权委托给周志荣，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”之规定，周志荣作为代理人，其以罗志强的名义签订的《铺位租赁合同》直接约束罗志强，故原告要求周志荣承担上述合同责任，于法无据，本院不予支持。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：案涉合同的解除应当如何认定。对此，本院作评判如下：一、在签订合同时，周志荣提交了案涉商铺的产权证，其中明确记载城市规划房屋用途为商业（饮食），而原告名称中包含“餐饮”且工商登记经营范围仅为“餐饮业”。因此，周志荣主张其并不清楚原告承租案涉商铺是用于餐饮，显然有违常理，本院认定周志荣对原告承租案涉商铺用于经营餐饮是知情的。二、案涉合同约定营业执照由承租方自行办理，但出租方仍负有保证案涉商铺具有符合办理相应营业执照的条件。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因此，罗志强应秉持诚实信用原则，在签订合同时，如实向被告披露案涉商铺的情况，并保持租赁物符合餐饮的租赁用途。本案中，在签订合同时，案涉商铺早已经因“根据天河区环保局来函（2018）652号为群众强烈反映的餐饮商铺，污染扰民”而被系统锁定，无法办理餐饮许可，作为产权人的罗志强和代理人周志荣对此应当是明知的，周志荣应当如实告知上述情况，而不能将该责任强加于原告。同时，原告在签订合同时已经获知了案涉商铺的不动产权证，已经完成了其审慎审查的义务。因此，原告在得知该情况后，其合同目的已无法实现，据此要求解除合同，于法有据，本院予以支持。案外人广州意元餐饮管理有限公司虽然在案涉商铺上办理了注册登记，但是该公司的经营范围并不仅仅只是餐饮，且罗周志荣也确认该公司在存续期间并未实际在案涉商铺从事过餐饮。因此，不能以该公司的登记注册情况推定原告可以在案涉商铺上从事餐饮。三、虽然原告未在7月25日向周志荣发出正式的书面解除合同通知，但是其员工发出的信息中已经向周志荣明确表达了解除合同的意思，对于合同解除的原因（即“无法办理我们合法经营所需要的营业执照和食品经营许可”）、后果（即“退租，把店还给你，同时也请将我们之前交付的款项全额退还给我们。”）等进行了明确。而上述合同解除的原因、后果也与《不予受理通知书》、《律师函》的记载相一致。因此，原告陈述其在7月25日即已经知晓的事实，并于当天解除租赁合同关系的事实，本院予以认定。在原告已经解除合同的情况下，不存在周志荣再行解除合同的情况，故对于周志荣关于合同解除的抗辩意见不予采纳。四、如前所述，本案系因周志荣未如实告知案涉商铺的情况，导致原告在接收案涉商铺后无法办理经营所需要的执照，其应当承担合同解除的全部责任。《铺位租赁合同》没有对本案合同解除情形的责任作出明确约定，而原告在发出的解除合同通知和《律师函》中已经对周志荣应当承担的责任进行了明确，故遵循诚实信用原则，对罗志强应当承担的责任也以此为限。在合同解除的情况下，罗志强应当退还押金36000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依据上述规定，结合原告在解除合同通知和《律师函》中关于周志荣责任的表述，以及周志荣的抗辩意见，对于原告主张的损失，本院认定如下：1.关于租金的返还问题。周志荣已经交付了案涉商铺给原告，而原告在7月26日也告知了周志荣收回案涉商铺。结合周志荣提交的证据证实广州意元餐饮管理有限公司于2020年7月30日在案涉商铺设立的事实，罗志强应当退还7月30日至8月31日的租金19161.29元（18000÷31×2+18000），对于原告要求退还7月30日之前的租金，本院不予支持。2.关于入场费的问题。虽然入场费收据上记载了“此款不退还”，但是“不退还”的基础是案涉合同可以如约履行。加之，入场费是直接支付给周志荣，故在合同解除的情况下，入场费应当予以退还。3.关于其他损失的问题。一方面，关于中介费损失。中介费是原告在签订合同时一并支付给周志荣指定的人员，因此，原告要求赔偿其中介费损失，本院予以支持。关于其他损失。原告主张的损失包括办理工商许可的费用、员工7月份工资和社保支出、清洁和安装的装修支出、搬运和仓储支出，上述费用均属于其经营必须支出，而原告要求赔偿上述损失的实质在于其事实上无法经营却支出了相应的费用。而原告在解除合同通知和《律师函》中认为周志荣应当退还其全部已付租金，故结合本案案情，本院在不超过已付租金的范围内，酌情予以认定损失10000元。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，罗志强经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十四条第一款第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州市琵阿兔餐饮有限公司与被告罗志强签订的《铺位租赁合同》已于2020年7月25日解除；二、被告罗志强于本判决发生效力之日起五日内向原告广州市琵阿兔餐饮有限公司退还押金36000元、租金19161.29元、入场费20000元；三、被告罗志强于本判决发生效力之日起五日内向原告广州市琵阿兔餐饮有限公司赔偿损失19000元；四、驳回原告广州市琵阿兔餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1725元，由原告广州市琵阿兔餐饮有限公司负担694元，被告罗志强负担1031元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  廖活年二〇二一年四月七日法官助理周书宇书记员成涵真