黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑0203民初532号 原告：李丽丽，女，1993年7月5日出生，蒙古族，无职业，住齐齐哈尔市建华区. 委托诉讼代理人：马常春，黑龙江夙生律师事务所律师。 被告：贾国军，男，1965年10月3日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区. 委托诉讼代理人：田英华，女，1986年5月15日出生，汉族，齐齐哈尔市建华区文化街道办事处西园社区推荐公民。 原告李丽丽与被告贾国军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丽丽及其委托诉讼代理人马常春，被告贾国军的委托诉讼代理人田英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李丽丽向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告解除《房屋租赁合同》，并返还剩余租期租金7080.00元，返还合同押金2000.00元，分担装修损失18,000.00元，变质菜品损失3000.00元，合计30,080.00元。2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2020年6月1日签订《房屋租赁合同》一份。被告将坐落于建华区新明大街与新江路西南角处房屋一处租与原告。但被告以产权证照在银行抵押等理由没有出示产权证照，但承诺能协助原告办理营业执照。被告也曾领着原告去社区等单位跑手续，但都没有跑成功。被告又称可以将租赁房屋上棋牌室的证照变更为生鲜超市的证照，但也没有办理成功。后来被告和其爱人说，他们能帮助原告注册营业执照，总之后来都没有办理成功。现在被告还是不能提供产权证照，导致原告现在没有营业执照被关停不能营业。也造成了原告听信被告能办理营业执照的承诺，才花费4万余元进行装修房屋，但没能经营几个月就被关停了。导致合同目的落空了，合同应予以解除。且给原告造成了30,080.00元的实际经济损失。被告应予以承担。恳请法院查明上述案件事实，予以支持原告的诉讼请求。 被告贾国军辩称，原告的诉讼请求没有事实根据，也没有法律依据。第一，原告称被告承诺办理营业执照没有提交证据证明。第二，办理营业执照是行政许可事项，由国家行政机关审查决定应否办理，被告无权承诺也不可能向原告承诺。第三，原告起诉状自认被告与原告前往社区等部门跑手续，原告还提交证据自认被告网上提交营业执照申请材料，说明被告完全配合原告，尽到了协助办照的义务。第四，原、被告多次跑手续后，办照无果的情况下，原告不顾被告劝阻，自行装修并无照营业，导致超市被关停，原告应承担一切法律后果，与被告无关。而且租赁房屋至今仍由原告使用。因此，房屋租赁合同不具备解除条件，原告的诉讼请求应全部予以驳回。2020年5月中旬李丽丽找到贾国军谈租房事宜，贾国军当时就告知李丽丽房屋早些年就已经纳入动迁范围，今年市监局能不能给办营业执照、怎么办营业执照，原告自己打听自己办，贾国军只能协助，如果政府哪天通知动迁了李丽丽就必须得马上搬走。过了几天也就是2020年5月21日，李丽丽爱人张振东向贾国军交了定金2000.00元，并告诉贾国军“张振东市监局的朋友说，只要到社区开个证明就可以办营业执照”，于是第二天张振东和其市监局的朋友来找贾国军，三人一起去了建华区明月社区咨询开证明事宜,到了以后工作人员答复“房屋是动迁房，不能出证明”。社区证明没开出来,三人返回途中贾国军再三劝张振东好好考虑清楚到底租不租房子，开不开超市。张振东当时的意思是没事儿，就先这么干吧，如果有问题他能找市监局的朋友摆平。又过了好几天，原告找到贾国军说要签合同交租金。原告交完租金过了一段时间超市就开业了。经营期间贾国军定期会和原告结算电费。2021年1月21日，李丽丽跟贾国军说超市被封了，还称他们已经找了建华市监局长也不让开门，让贾国军帮忙办营业执照，由于疫情市监局开通了网络平台申请办理，贾国军爱人便给提交了申请，随后通知了李丽丽。2021年1月26日贾国军到租赁房屋现场，在场的除了李丽丽、张振东还有好几个人，其中一人持执法记录仪对着贾国军拍，贾国军不明所以就离开了现场，至今租赁房屋钥匙还在李丽丽那儿没有给贾国军。再后来被告就接到了法院通知。李丽丽蓄意编造贾国军承诺办理营业执照的事实，企图栽赃自己无照经营的后果给贾国军。首先，出租人与承租人房屋租赁法律关系中，出租人出租房屋收取租金，没有义务为承租人负责办理营业执照，只有协助配合之义务。其次，营业执照是国家行政机关许可授予的事项，贾国军作为出租人，承诺普通老百姓不能决定的事儿，这不合乎常理。第三，房屋租赁合同第二条、第八条证实贾国军没有隐瞒李丽丽房屋属于拆迁范围的事实，假如贾国军做过承诺，隐瞒房屋即将被拆迁的事实才符合正常逻辑。第四,李丽丽自认与贾国军一起跑过社区等部门,既然已得到社区的明确答复,那即使有这样的承诺也会不攻自破。李丽丽可以另找其他地方开超市，而她却执意承租房屋、开门营业，分明是李丽丽自己的过错造成了现在的局面。第五，如果贾国军做过承诺，为什么李丽丽开业经营了8个月都没有找贾国军办照，却在超市被封了，时隔这么久又提起办照的事儿。既然社区等部门答复过，突然又提起，分明是图谋栽赃贾国军。第六，李丽丽甘愿冒险无照经营的根本原因有两个，一个是由于房屋属于动迁范围贾国军的租金报价低于市场价，另一个是李丽丽心存侥幸心理认为有市监局的朋友能摆平。8个月的无照经营一直相安无事，但疫情管控升级，无照经营便无法继续。以上几点充分说明原告所言不实,逻辑混乱,自相矛盾。李丽丽违背契约精神，颠倒黑白，企图将自己违法行为的后果栽赃到贾国军身上，严重侵害贾国军的合法权益,无端捏造虚假事实，恶意诉讼，挑战司法权威，被告请求法院查明事实真相，依法驳回原告全部诉讼请求，并依据《民事诉讼法》相关规定，予以相应处罚。特别说明:李丽丽超市关停前期正是中国传统节日春节前夕，李丽丽大量存储冷冻、生鲜食品，导致生产经营成本显著增加，另外这期间也是冬季采暖期，原告以电热方式进行屋内取暖，也导致生产经营成本显著增加。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据。 原告提交的证据有： 一、房屋租赁合同，证实原、被告于2020年6月1日签订的《房屋租赁合同》，以及合同内容。 二、《收条》一份，证实被告依据合同第十二条的约定，收取原告押金2000.00元。证实被告现在应予以返还原告该笔2000.00元押金。合同第十二条：“押金二千元整等搬家时经出租人验收无误同意后退还给承租人”。 三、门脸照片2张，证实原告租用被告房屋开的发展超市因没有能够办理下工商登记而被建华区市场监督管理局封停。 四、原告与被告发短信截图，证实原告已经正式告知解除合同，原告进行搬迁，不应再给原告计算租金。剩余租期租金应予以返还。原告搬迁时间是2021年1月26日。 五、原告与被告妻子（昵称自然美）微信聊天截图7张，证实被告妻子给原告在承租房上申报工商注册登记，证实这也是被告夫妻俩在签订合同之前就答应协助原告办理的，后来因为被告始终拿不出房屋产权证照，原告办理不了工商注册登记而被迫停业。属于被告违约。 六、装修方面的证据：收据第一张，门锁、合页、拉手、铝材花费5740.00元；收据第二张，灯具等花费2450.00元；收据第三张，发泡胶、玻璃胶、复合板、复合墙板6590.00元；收据第四张，50x30方管120根、灯箱5615.00元，证实原告租用被告房屋的装修花费。 七、菜腐败照片、视频，证实原告因被告迟迟不能提供房屋产权证照，不能办理工商登记，被市场监督管理局关停门脸，门市里腐败的菜品，以及原告搬离被告房屋时间2021年1月26日。 八、原告与装修人员（昵称秋风落叶）微信截图1张，证实原告因装修而支付的人工费2560.00元；锅炉微信聊天截图1张，证实原告因装修而支付的人工费800.00元；不锈钢装饰微信聊天截图1张，证实原告因装修而支付的人工费6000.00元；原告与觉微信聊天截图1张，证实原告因装修而支付的人工费5000.00元；原告与白钢焊接人转账记录3000.00元（清晨的海岸线）。 九、原告爱人张振东与被告贾国军微信聊天截图，证实原告已给被告电费有转账记录的5次6425.00元，证实原、被告交电费，都是被告自己去交电费，然后告知原告缴纳多少电费，原告每次都如数缴纳，不存在拖欠。 被告原告提交的证据有： 一、租赁合同和收条（合同是一式两份的合同，是一样的，只是被告手中的合同让张振东签了字），证实被告没有隐瞒房屋是拆迁房屋的事实，已明确说明房屋属于拆迁范围。合同第七条约定房屋承租费用由承租人自行负担，根据约定，原告无照经营的后果应由原告自己承担。 二、商店门脸照片1张，证实原告有实际经营，经营期间产生电费等经营成本。 三、电表照片，截止到2021年3月22日原告使用电表数，是这个日期看的电表数。 四、贾国军和张振东微信聊天记录，证实上次结算电费之后的电表数为11362，现在电表数是13548，双方结算电费标准是每字0.8元，因为合同上张振东写的就是张冬，所以被告不知道张振东真实姓名。微信名骑鹅奔月是张振东。所以按这么算就是1748.80元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审质证，原告向法庭提供的证据1-4具有证据的客观性、合法性和关联性，本院予以采信；原告向法庭提供的证据5-9不能证明原告要证明的问题，本院不予采信；被告向法庭提供的证据1-2具有证据的客观性、合法性和关联性，本院予以采信；被告向法庭提供的证据3-4不能证明被告要证明的问题，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月1日，原告李丽丽与被告贾国军签订房屋租赁合同，合同约定：“被告将坐落于建华区××与××交叉口西南角处（南邻叉车修配厂）房屋一处租与原告，租赁期限从2020年6月1日起至2021年6月1日止，租金（大写）年租金贰万元整。……由于第一年承租人自己装修房屋原因出租人出叁仟元人民币用于装修费用实收壹万柒仟元人民币。……承租人负责支付房屋租赁经营期间所发生的水、电、煤气、电话、电缆、电视、网络、卫生费等各种税、费。……租赁房屋维修：经营期间承租人负责房屋的维修及门窗改造等。……经出租人同意允许承租人对承租房屋进行装修或改善增设它物，所发生的费用由承租人自负。……押金贰仟元整等搬家时经出租人验收无误同意后退还给承租人”。原告于2020年6月9日给付被告2020年6月至2021年6月份房屋租金壹万柒仟元整，押金贰仟元整。原告装修案涉房屋并经营发展果蔬生鲜超市，未办理工商营业执照。2021年1月19日，该发展果蔬生鲜超市因无工商营业执照被齐齐哈尔市建华区市场监督管理局封停。2021年1月25日，原告给被告发短信表示次日从案涉房屋搬离，并请求被告收回案涉房屋。2021年1月26日，原、被告双方均至案涉房屋处，原告自案涉房屋处搬离并锁门，该房屋钥匙现在原告处。 另查明，案涉房屋坐落于齐齐哈尔市××××路，房屋共有权人为被告贾国军的妻子曲艳飞与曲红利。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七条、第三百条、第四百九十条第一款、第五百零二条第一款、第一千零六十条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”“夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制，不得对抗善意相对人”。案涉房屋系贾国军妻子曲艳飞与曲红利共同共有，曲艳飞、曲红利对贾国军将案涉房屋出租给李丽丽的行为明知并予以追认，贾国军基于与曲艳飞的夫妻关系，对案涉房屋与李丽丽之间订立的房屋租赁合同符合法律规定，自始有效。原、被告虽于2020年6月9日签订的合同，日期落在2020年6月1日，但合同的生效不以签订合同的时间为成立要件，原、被告经历要约与承诺阶段对合同的主要条款达成合意时，合同成立。被告已根据双方签订的《房屋租赁合同》向原告交付了案涉房屋，完整的履行了合同义务。关于原告解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院认为，原告主张案涉房屋被封停（以至于不能继续履行合同）系被告不配合、未能够提供案涉房屋产权证导致的，但原告没有提供确凿证据证实被告提供房产证与否和原告成功办理营业执照与否存在因果关系，且原告亦没有确凿证据证实被告拒不配合提供产权证，《房屋租赁合同》亦未有条款约定被告方负有提供案涉房屋产权证并配合原告办理营业执照的义务。故原告未能成功办理营业执照的原因不能够归责于被告。原告在签订案涉合同时，在被告以通过约定拆迁事项处理方式的形式表明案涉房屋存在拆迁问题的情况下，承租人应向出租人了解案涉房屋是否属于拆迁范围，并询问相关部门在案涉房屋属于拆迁范围的情况下能否符合办理营业执照的条件，这是原告作为一个理性谨慎的承租人应尽的注意义务。被告作为案涉房屋的出租人已经履行完毕作为出租人应尽的义务，而原告在履行期限届满之前，终止履行合同，应作为《房屋租赁合同》解除的违约方承担相应的责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担”；《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显示公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除”。现原告因案涉房屋被建华区市场监督管理局封停而无法继续经营，致使不能实现合同目的，违约方（原告）不存在恶意违约，按照诚实信用原则，交易双方都要善意行使权利，在合同履行不能时，应当允许违约方诉请解除合同，继续履行合同将对原告显失公平。故原告解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第二款规定：“合同解除的，该合同的权利义务关系终止”。解除权属于形成权的一种，形成权分为单纯形成权（指无须通过诉讼行使的形成权）和形成诉权（指只能通过诉讼或者申请仲裁方式形式的形成权）。本案中，违约方（原告）虽不享有单方解除合同的权利，但其符合违约方起诉请求解除合同的条件，原告只能以诉讼或申请仲裁的方式行使解除权，若在诉讼之外以通知方式行使，不能产生形成力。故原告于2021年1月25日以短信通知被告的方式解除合同，不产生形成力，须待本院解除案涉合同的判决生效时，该形成权才产生形成力。因原告在2021年1月26日明确表示并以自己的行为表明不履行主要债务，且该合同已不能实现合同目的，故原、被告《房屋租赁合同》溯及2021年1月26日解除。关于原告返还剩余租期租金7080.00元的诉讼请求，本院认为，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中第八条约定：“……租期未到的，按月折算剩余租金，由出租人退还承租人”，第八条中还约定了其他合同事项，不应解释为仅局限于因动迁导致合同提前解除的情况，故原告请求返还剩余租金的诉讼请求，本院予以支持。但其要求返还剩余租金7080.00元的诉讼请求过高，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中第二条：“租赁期限从2020年6月1日起至2021年6月1日止，租金（大写）年租金贰万元整。……由于第一年承租人自己装修房屋原因出租人出叁仟元人民币用于装修费用实收壹万柒仟元人民币。第二年开始每年贰万元整，租到一直动迁”，该条文应解释为：原、被告约定案涉房屋年租金20,000.00元，原告的实付房租虽为17,000.00元，但系出租人出3000.00元用于装修导致原告显现的价格为房租17,000.00元，但被告出的3000.00元的性质实为装修费，这3000.00元并不归属于原告，被告并不是免除了原告3000.00的元租金，而是另外出资了3000.00元。结合合同约定，原、被告之间关于案涉房屋的租金应为20,000.00元。故被告返还其剩余租金的日期，应自2021年1月26日起至租期届满（2021年6月1日）按共计四个月计算，即为6666.67元[20,000.00元÷12个月×4个月（2021年1月26日-2021年6月1日）]。关于原告返还合同押金2000.00元的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十七条：“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”；原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中第十二条约定：“押金贰仟元整等搬家时经出租人验收无误同意后退还给承租人”，原、被告均无明确证据证实双方关于案涉房屋押金的清算情况，原告的该项诉讼请求应待双方清算完毕后根据清算情况是否具备主张资格而另行主张，故原告返还合同押金2000.00元的诉讼请求，本院无法支持。关于原告要求被告分担装修损失18,000.00元的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（二）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”；原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中第二条、第七条约定：“……由于第一年承租人自己装修房屋原因出租人出叁仟元人民币用于装修费用实收壹万柒仟元人民币。……”“经出租人同意允许承租人对承租房屋进行装修或改善增设它物，所发生的费用由承租人自负”，因被告已支付3000.00元人民币用于装修费用，且合同约定经出租人同意允许承租人对承租房屋进行装修或改善增设它物，所发生的费用由承租人自负，结合法律规定和原、被告合同约定，原告要求被告分担装修损失18,000.00元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付变质菜品损失3000.00元的诉讼请求，本院认为，原告对自己经营的店铺有管理、维护的义务，在齐齐哈尔市建华区市场监督管理局对店铺进行封停时，原告应主动采取措施保存、转移、变卖商品，以降低损失，被告作为案涉房屋的出租方没有协助原告的义务，且原告不能够提供菜品变质损失与被告之间存在因果关系的证据，其提交的证据也不能够证明菜品变质的具体损失数额，故原告要求被告支付变质菜品损失3000.00元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第三百条、第四百九十条、第五百零二条、第五百五十七条、第五百六十七、第五百八十条、第一千零六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下： 一、解除原告李丽丽与被告贾国军签订的《房屋租赁合同》； 二、被告贾国军于本判决生效之日起十日内退还原告李丽丽剩余房屋租金6666.67元； 三、驳回原告李丽丽其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费276.00元（已减半收取），由原告李丽丽负担215.00元，被告贾国军负担61.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。 审判员  刘大威 二〇二一年四月七日 书记员  吴程琳